請求修繕漏水等
臺灣臺南地方法院民事判決
112年度訴字第1461號
原 告 杜博育
莊淑瑩
上二人共同
訴訟代理人 葉進祥律師
被 告 吳柏賢
吳靜娟
吳靜芬
黃金玉
上四人共同
訴訟代理人 徐朝琴律師
上列當事人間請求請求修繕漏水等事件，本院於民國113年9月25
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告新臺幣壹拾參萬陸仟參佰陸拾貳元；及其中
新臺幣玖萬捌仟伍佰元，被告吳柏賢自民國112年8月2日起、被
告吳靜娟、吳靜芬自民國112年8月3日起、被告黃金玉自民國112
年8月14日起，暨及其中新臺幣參萬柒仟捌佰陸拾貳元自民國113
年9月24日起；均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息
。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔2分之1，其餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣肆萬陸仟元為被告供擔保
後，得為假執行；但被告如以新臺幣壹拾參萬陸仟元為原告預供
擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告為門牌號碼臺南市○區○○路0段000巷00○0號房屋（以
下簡稱原告房屋）之共有人，被告則為門牌號碼臺南市○
區○○路0段000巷00號之4房屋（以下簡稱被告房屋）之共
有人；原告將原告房屋出租予他人使用，於民國000年0月
間接獲承租人反應原告房屋之浴室木作天花板有滲漏水，
洗手台、地板亦有水漬痕跡等情，經原告委請修漏技師查
看，發現浴室木作天花板已受潮毀損、浴室天花板已遭侵
蝕、油漆剝落、並有處壁癌，修漏技師判斷水源頭為被告
房屋浴室，且該修繕漏水工程須進入被告房屋內方得修繕
。原告復於111年3月23日聯絡被告吳柏賢處理漏水修繕事
宜，被告吳柏賢向原告表示會委由從事土木工程之兄長進
行修繕，被告嗣於113年2月6日修復完成。
（二）依囑託台南市土木技師工會鑑定報告（以下簡稱系爭鑑定
報告）結果可知，造成原告房屋漏水原因，係肇因於被告
房屋浴廁間之冷水及熱水給水管線滲漏水所導致，並說明
上開修繕所需修繕費用計為43,000元。系爭鑑定報告係經
鑑定技師實地勘查及檢測，本於專業知識而作成，並就鑑
定程序及方法詳為說明，自應採信，足認原告房屋之漏水
原因確係被告房屋內，浴廁間冷水及熱水給水管線滲漏水
所致，被告自應負修繕、管理、維護之責，原告請求被告
依系爭鑑定報告結論所示方法予以修復，且所需修繕費用
由被告連帶負擔，應屬合理。
（三）系爭鑑定報告雖認原告房屋受損部分修繕回復原狀所需費
用計4萬元，然原告委請必剋漏工程行技師判斷如須將原
告房屋浴室天花板及木作天花板回復至損害發生前之原狀
，原告須支出修繕費78,000元。而鑑定報告係參考台灣省
及相關土木技師公會鑑定手冊及台北市建築物工程施工損
害鄰房鑑定單價分析報告編列所估算之費用，未考量臺灣
近年因通貨膨脹因素導致工程費用遽增及現場實施施工情
形，故原告實際委請必剋漏工程行技師判斷如由其修復應
付之工程款，故原告請求被告賠償原告屋內回復原狀所受
損害，仍應以78,000元為有理由。
（四）原告長期將原告房屋以每月9,000元出租他人，因被告遲
未修繕，導致原告房屋浴室持續漏水，承租人無法忍受其
權益受損，向原告請求自111年4月1日起至112年6月30日
止，每月減少3,000元租金，共計15個月，合計45,000元
。又上開租約於112年6月30日到期，因將進行漏水修繕工
程，無人有承租意願，僅有因急需短期承租三個月之承租
人願意自112年7月1日至112年9月30日止，以每月4,500元
承租，故原告自112年7月1日至112年9月30日止損失每月
可收取之4,500元租金，共計3個月，合計13,500元。原告
房屋租約於112年9月30日到期，原告欲委託仲介代委招租
，然仲介稱「原告房屋現況浴室木質天花板有明顯損壞不
堪情形，加上屋主提供的照片、影片，在使用上有嚴重的
安全疑慮，依現況難以保障雙方合約簽訂時，合理的房屋
出租合約，同時也容易引發出租安全疑慮，產生糾紛」、
「由本人長期從事房仲經驗，房屋現況有極大安全、衛生
上的考量，非常容易產生租屋爭議，導致無法說服承租人
，故不建議依現屋況的情形下出租房屋」等語。故原告自
112年10月1日後將無人願意承租亦不適合出租他人居住，
原告自112年10月1日起損失每月9,000元租金，爰請求被
告連帶給付自112年10月1日起至修復完成之113年2月6日
止，每月9,000元之租金損失，共計37,862元（計算式：9
,000元×4＋9,000元×6/29＝37,862元，元以下四捨五入）。
（五）聲明：
⒈被告應共同將門牌號碼臺南市○區○○路0段000巷00號之4房
屋，依台南市土木技師公會113年1月5日南土技字第0037
號鑑定報告書第7頁至第9頁所載方法修繕，修繕至不漏水
狀態為止。如被告未自行修繕時，應容忍原告僱工進入依
上開方式予以修繕至不漏滲水為止。所需修繕費用43,000
元（理由係請求78,000元）由被告連帶負擔。
⒉被告應連帶給付原告174,362元，其中136,500元自起訴狀
繕本送達之翌日起、其餘37,862元自113年9月24日起，均
至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⒊訴訟費用由被告負擔。
⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
（一）被告於知悉系爭鑑定報告後，即按鑑定報告建議，從被告
房屋總進水位置，以明管方式重新配置全屋進水，並以明
管方式配置浴廁熱水器進出水，未再使用原有配置管線，
原有設計管線人已無水源，已排除冷、熱水管線內滲漏水
之可能；被告業已就屋內冷、熱水管線修繕完成，排除原
有管線造成滲漏水之原因，故原告請求進入被告房屋內進
行修繕工程，並請求修繕費用，應無理由。
（二）依系爭鑑定報告第5頁說明可知，原告房屋之浴廁間混凝
土樓表面，除有油漆斑駁脫落，附著鐘乳石結晶體及局部
黃褐色痕跡外，並無發現混凝土表面滲出水珠、滴手的情
形，更無水滴從混凝土樓表面滴落洗手台、地板的狀況，
故依系爭鑑定報告可知對於浴廁功能並無影響，亦不會造
成承租人使用上之損害，故原告依此請求租金損害云云，
並無足採。
（三）原告房屋浴廁天花板上方樓板雖有油漆斑駁脫落，附著鐘
乳石結晶體及局部黃褐色痕跡的現象，該等情形應早已存
在，但於此狀態下，原告至少自110年7月1日起至112年9
月30日止，仍能將原告房屋出租予他人使用，可見浴室混
凝土樓地板縱有上開情形，並不影響原告出租他人使用，
亦不會造成原告減收租金之損害，故原告主張受有減收租
金及無法收取租金損失，應無理由。又能否出租，以及租
金多寡，常因社會經濟狀況，市場供需情形，以及市場競
爭關係等因素而定；原告房屋屬舊式公寓，屋齡已有數十
年之久，出租價格顯難與一般公寓大樓相比擬，其主張每
月出租金額達9,000元，應已超出市場行情，故該等請求
，並不合理。
（四）依現場照片及現場鑑定繪製之建築平面圖示意圖所示，原
告房屋之浴廁，係位於獨立套房內之浴廁，除浴廁有房門
外，套房房間對外亦有一道房門，如套房房門關閉，則浴
室亦會處於關閉狀態，且依一般人使用習慣，套房房門應
會時常處於關閉狀態，縱或未全日關閉，亦會於外出、睡
覺、休息時等情形予以關閉，故仍有相當時間處於封閉情
形，則與外界空間不相連之套房內浴廁更會處於封閉狀況
，再加上前述浴廁沒有設置抽風機，濕氣不易散發，長期
以來，自會較與外界相通之浴廁空間潮濕，累積濕氣。況
且，上開浴廁天花板屬於木質構造，沒有對外開窗，亦無
抽風機，無法適時將濕氣排出，造成木質結構潮濕與損壞
，對此所需之修繕費用，原告應負與有過失之責。本件既
經專業土木技師到場鑑定，並按系爭浴廁實際損害及應有
利潤，詳細估算修繕所需之必要費用，自屬市場上修繕廠
商開價客觀、可信，故有關系爭浴廁天花板修繕費用應以
鑑定報告估價數額較為可採。
（五）聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）原告主張門牌號碼臺南市○區○○路0段000巷00○0號房屋（
即原告房屋）為原告所有，門牌號碼臺南市○區○○路0段00
0巷00號之4房屋（即被告房屋）為被告所有，原告房屋因
被告房屋滲漏水致漏水，而被告已將其房屋滲漏水情形修
繕完畢，原告房屋原滲漏水情形業於113年2月6日排除等
情，業據提出建物登記謄本、原告房屋平面圖、漏水照片
、臺南市土木技師公會函文為憑，且為被告所不爭執，並
提出估價單為憑（見被證4），堪信原告此部分主張為真
實。從而，原告既自承原告房屋滲漏水情形已經被告修繕
後排除，則原告請求【被告應共同將門牌號碼臺南市○區○
○路0段000巷00號之4房屋，依台南市土木技師公會113年1
月5日南土技字第0037號鑑定報告書第7頁至第9頁所載方
法修繕，修繕至不漏水狀態為止；如被告未自行修繕時，
應容忍原告僱工進入依上開方式予以修繕至不漏滲水為止
，並請求被告連帶負擔所需修繕費用43,000元】，自屬無
據。
（二）按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定
外，應回復他方損害發生前之原狀。因回復原狀而應給付
金錢者，自損害發生時起，加給利息。第1項情形，債權
人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀；損
害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債
權人所受損害及所失利益為限。民法第184條第1項前段、
第213條及第216條第1項分別定有明文。原告復主張原告
房屋漏水係因被告房屋管線滲漏水所致，依侵權行為損害
賠償之法律關係，請求被告給付原告房屋修繕費用78,000
元及租金損失共96,362元【自111年4月1日起112年6月30
日止每月減收3,000元之租金損失計45,000元（計算式：3
,000元×15月＝45,000元），及自112年7月1日至112年9月3
0日止以每月半價4,500元出租之租金損失計13,500元（計
算式：4,500元×3月＝13,500元），暨及自112年10月1日至
113年2月6日止之租金損失計37,862元（計算式：9,000元
×4月＋9,000元×6/29月＝37,862元，元以下四捨五入），合
計共96,362元。】等語，業據提出房屋租賃契約書、切結
書、住宅租賃契約書及聲明書（見本院112年度南司調字
第173號卷第53-90頁、本院卷第27頁）為憑。惟為被告所
否認，並以前揭情詞置辯。經查：
⒈經兩造同意囑託社台南市土木技師公會進行漏水鑑定，鑑
定結果為：「有關造成原告房屋漏水原因，係肇因於被告
房屋浴廁間之冷水及熱水給水管線滲漏水所導致」等語，
有系爭鑑定報告在卷可稽。是被告抗辯原告房屋之浴廁，
係位於獨立套房內之浴廁，應時常處於關閉狀態，且天花
板屬於木質構造，沒有對外開窗，亦無抽風機，無法適時
將濕氣排出，造成木質結構潮濕與損壞，原告應負與有過
失之責云云，並不足採。而原告主張原告房屋漏水，係肇
因於被告房屋浴廁間管線滲漏水所致，為可採信。
⒉原告房屋漏水既係肇因於被告房屋浴廁間管線滲漏水所致
，則原告依侵權行為法則請求被告賠償損害，自屬有據。
茲就原告請求之項目及金額，核列如下：
⑴修復費用：
①原告主張其委請「必剋漏工程行」技師判斷如由其修
復應付之工程款78,000元云云，並提出「必剋漏工程
行」出具之報價單為憑。
②系爭鑑定報告書就原告房屋因漏水造成之損害，鑑定
結果認原告房屋修繕回復原狀所需費用為4萬元（包
含材料費用7,500元、工資26,500元、利潤稅管費6,0
00元）等情，有系爭鑑定報告在卷可稽。
③本院審酌系爭鑑定報告書係由兩造同意之專業土木技
師至現場查勘後依房屋現況及其專業經驗予以評估，
並逐一列舉修復施工項目及金額，應較原告自行委請
之「必剋漏工程行」技師判斷為可採信。
④從而，原告請求被告給付原告房屋回復原狀之賠償金
額，應以4萬元為適當；至逾該範圍之請求，則屬無
據。
⑵租金損失：
①原告主張原告房屋每月租金為9,000元乙節，業據提出
房屋租賃契約書、切結書、住宅租賃契約書及聲明書
（見本院112年度南司調字第173號卷第53-90頁、本
院卷第27頁）為憑。被告雖抗辯原告房屋舊式公寓，
屋齡已有數十年之久，出租價格顯難與一般公寓大樓
相比擬，原告主張每月出租金額達9,000元，應超出
市場行情云云。惟觀原告提出之前揭書證，其上均有
承租人之簽名，應係真實，而租金之金額，只要出租
人及承租人雙方同意，實難僅以屋齡、屋況定之。是
被告抗辯，尚難憑採。而原告主張，為可採信。
②原告主張原告房屋因被告房屋滲漏水而漏水，致其受
有租金共96,362元【自111年4月1日起112年6月30日
止每月減收3,000元之租金損失計45,000元（計算式
：3,000元×15月＝45,000元），及自112年7月1日至11
2年9月30日止以每月半價4,500元出租之租金損失計1
3,500元（計算式：4,500元×3月＝13,500元），暨及
自112年10月1日至113年2月6日止之租金損失計37,86
2元（計算式：9,000元×4月＋9,000元×6/29月＝37,862
元，元以下四捨五入），合計共96,362元。】之損失
等語，業據提出房屋租賃契約書、切結書、住宅租賃
契約書及聲明書（見本院112年度南司調字第173號卷
第53-90頁、本院卷第27頁）為憑；
而不動產經紀營業員林智仁現場勘查原告房屋狀況後
，亦認「現場、浴室木質天花板，有明顯的損壞不堪
情況，加上屋主提供的照片、影片，在使用上有嚴重
的安全疑慮，依照現況，難以保障雙方合約簽訂時，
合理的房屋出租合約內容，同時也容易引發出租安全
疑慮，產生紛爭，由本人長期從事房仲經驗的考量，
房屋現況有極大安全上、衛生上的考量，非常容易產
生租屋爭議，導致無法說服承租人，故不建議依現屋
況的情況下出租房屋」等語（見本院卷第27頁之聲明
書）。是原告此部分租金損失之主張，應為可採。
③被告雖抗辯原告房屋浴廁天花板上方樓板雖有油漆斑
駁脫落，附著鐘乳石結晶體及局部黃褐色痕跡的現象
，該等情形應早已存在，並不影響原告出租他人使用
，亦不會造成原告減收租金之損害云云。惟查，不動
產經紀營業員林智仁現場勘查原告房屋狀況後聲明「
現場、浴室木質天花板，有明顯的損壞不堪情況，加
上屋主提供的照片、影片，在使用上有嚴重的安全疑
慮，依照現況，難以保障雙方合約簽訂時，合理的房
屋出租合約內容，同時也容易引發出租安全疑慮，產
生紛爭，由本人長期從事房仲經驗的考量，房屋現況
有極大安全上、衛生上的考量，非常容易產生租屋爭
議，導致無法說服承租人，故不建議依現屋況的情況
下出租房屋」，有聲明書在卷可稽（見本院卷第27頁
），而審酌一般人見前揭屋況，於考量漏水情形、衛
生、安全及居住感受，應不太會願意承租原告房屋。
是被告抗辯原告房屋滲漏水情況，應不影響出租云云
，尚難憑採。
④從而，原告請求被告賠償租金損失共96,362元，核屬
有據。
⒊綜上，原告請求被告給付原告房屋回復原狀之賠償金額4萬
元及租金損失96,362元，合計共136,362元，核屬有憑；
至原告逾此上開範圍之請求，則屬無據。
四、綜上所述，原告依侵權行為法則，請求【被告應連帶給付原
告136,362元；及其中98,500元自起訴狀繕本送達翌日即被
告吳柏賢自112年8月2日起、被告吳靜娟及吳靜芬自112年8
月3日起、被告黃金玉自112年8月14日起，及其中37,862元
自變更聲明狀送達被告三人之113年9月24日起；均至清償日
止，按週年利率百分之5計算之利息】，為有理由，應予准
許；至原告逾前揭範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資
料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必
要，併予敘明。
六、兩造均陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執
行，於原告勝訴部分，經核並無不合，爰分別酌定相當之擔
保金額宣告之。至原告敗訴部分，該部分假執行及免為假執
行之聲請，均失所附麗，不應准許。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴
訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 10 月 16 日
臺灣臺南地方法院民事第二庭
法 官 王 獻 楠
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 10 月 16 日
書記官 李 雅 涵
TNDV-112-訴-1461-20241016-1