遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決
113年度訴字第2973號
原 告 唐瑞婷
居臺北市○○區○○路0段00號7樓 訴訟代理人 羅紅芳 住同上
被 告 傅思遠
鄭素蘭
共 同
訴訟代理人 王文範律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件,本院於民國113年10月14日
言詞辯論終結,判決如下:
主 文
一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街00號3樓房屋騰空遷讓返
還予原告。
二、被告應自民國114年1月1日起至返還第一項房屋之日止,按
月給付原告新臺幣20,000元。
三、被告應給付原告新臺幣1,524元,及均自民國113年5月30日
起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔97%,餘由原告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣203,262元為被告供擔保後,
得假執行。但被告如以新臺幣609,785元為原告預供擔保,
得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分
按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但請求之
基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者,不在
此限,民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文
。查,原告起訴時,原聲明第2項為:被告應自民國113年4
月1日起至遷讓第1項房屋之日止,按月給付原告新臺幣(下
同)32,000元,並加計按週年利率5%計算之利息;原聲明第
4項為:原告願供擔保,請准宣告假執行(見本院卷第11頁
)。嗣於本院113年8月1日言詞辯論期日,變更聲明第2項為
:被告應自113年4月1日起至返還第1項房屋之日止,按月給
付原告32,000元;變更聲明第4項為:就訴之聲明第1項,原
告願供擔保,請准宣告假執行(見本院卷第138至139頁),
經核原告上開變更,係基於兩造間租賃關係所生,屬請求之
基礎事實同一,且係減縮應受判決事項之聲明,與前揭規定
相符,應予准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張:兩造於111年1月19日簽訂房屋租賃契約(下
稱系爭租約),約定原告將其所有門牌號碼臺北市○○區○○街
00號3樓房屋(下稱系爭房屋)出租予被告,租賃期間為111
年1月1日至112年12月31日,每月租金2萬元,水費、電費、
瓦斯費依帳單金額由承租人負擔,房屋或附屬設備損壞而有
修繕之必要時,應由承租人負責修繕。嗣兩造於111年8月4
日合意約定系爭租約再延長2年,惟因原告計畫113年底回國
就職,故於113年2月20日寄發存證信函予被告,依系爭租約
第11條之約定,提前終止兩造間之租賃契約關係,被告無權
占有系爭房屋,受有相當於租金之不當得利,除應返還原告
系爭房屋外,尚應自113年4月1日起按月給付相當於租金之
不當得利。另被告自112年6月起至113年4月止,扣除被告預
繳之10,470元,尚積欠1,524元之修繕費、水、電、瓦斯費
,依約被告應給付此部分之費用。為此,爰依民法第767條
第1項、第179條之規定、系爭租約第5條、第8條之約定,請
求被告返還系爭房屋、按月給付相當於租金之不當得利32,0
00元、返還1,524元及法定遲延利息等語。並聲明:㈠、被告
應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡、被告應自113年4月1日
起至返還第1項房屋之日止,按月給付原告32,000元。㈢、被
告應返還原告1,524元,及自起訴狀繕本送達被告之翌日起
至清償日止,按週年利率5%計算之利息。㈣、就訴之聲明第1
項,原告願供擔保,請准宣告假執行。
二、被告則以:系爭租約於112年12月31日期滿前,原告未表示
屆期不再續租,並收取被告匯付之113年上半年房租,而讓
被告繼續使用系爭房屋,是兩造依民法第451條之規定,自1
13年1月1日起成立不定期租賃契約,非有土地法第100條所
列情事,原告不得收回房屋,原告亦未依租賃住宅市場發展
及管理條例第10條之規定,提供相關證明,原告主張依系爭
租約第11條約定提前終止租約,違反上開規定,並非可採。
兩造間不定期租賃契約既仍存在,則原告請求被告返還房屋
及給付不當得利,並無理由。另關於修繕費1,200元部分,
原告同意自112年7月至12月房租暨水電瓦斯預付費用中扣除
,被告始於112年6月25日匯付款項時扣除1,200元,並於對
話群組名列扣除項目告知原告,原告明知且無反對之意,原
告此部分主張,洵屬無理等語置辯。並聲明:原告之訴駁回
;如受不利判決,願供擔保免為假執行。
三、得心證之理由
㈠、稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他
方支付租金之契約,民法第421條第1項定有明文。倘當事人
雙方就租金、租賃標的等租賃契約必要之點,有意思表示之
合致,則租賃契約即已成立,不以訂立書面契約為必要。至
期限逾一年之不動產租賃契約,依民法第422條前段規定,
固應以字據訂立之。惟觀其立法理由,乃因此類租賃契約,
於當事人之利害極有關係,應使其訂立字據,藉防後日之爭
論。基此而論,該所稱「字據」,係指表彰期限逾一年之不
動產租賃契約之證明文件而言。故出租人出具書面,載明與
承租人意思表示合致之出租不動產、租金及租期等租賃契約
必要之點,並交付承租人收受,承租人進而據以主張權利,
即不失為字據,非謂期限逾一年之不動產租賃契約應以書面
為之(最高法院112年度台上字第1008號判決參照)。經查
,原告於111年8月4日透過LINE通訊軟體向被告稱:「我想
這樣好了,我們租約再延長兩年,修繕費用就照之前說的我
們這邊出9000。至少要住滿兩年(從一開始簽約開始算),
如果你們抽到社區住宅可以搬走(滿兩年後),但請提前2個
月告知,不扣押金。這樣你們覺得如何呢?」等語(下稱LINE
對話紀錄),有對話紀錄可參(見本院卷第141頁),被告鄭
素蘭則回以「(熊大貼圖,謝謝之意)」,足見兩造於111年8
月4日就系爭租約租期再延長2年一事達成合意,並另約定修
繕費用由原告負擔9,000元,被告至少應承租111年1月1日至
112年12月31日之期間,如被告抽中社會住宅,113年1月1日
後可搬走,或於113年1月1日後得因抽中社會住宅而搬走,
且提前2個月告知原告,則不扣押金。此由被告傅思遠於113
年3月4日以存證信函回覆原告稱「…另雙方於111年8月4日合
議就系爭租約租期延長兩年至114年12月31日…」等語(見本
院卷第183頁),益見被告對於兩造於111年8月4日就系爭租
約租期延長2年乙節,知之甚明。本件既有系爭租約之書面
,兩造復於LINE通訊軟體上達成就系爭租約延長2年之合意
,揆前說明,本件已符合民法第422條前段規定「應以字據
訂立」之要件。從而,原告主張兩造間就系爭租約之租期已
延長至114年12月31日,可以採信。至被告辯稱:LINE對話
紀錄是指原租賃契約屆期後,就續約部分應另簽立新租約,
且續約期間自兩造簽立新租約後開始起算,兩造未訂立新租
約,無從起算租賃期間,且依民法第422條之規定,已構成
不定期限租賃云云。惟被告辯稱LINE對話紀錄是指原租賃契
約屆期後,就續約部分應另簽立新租約等情,與LINE對話紀
錄之文義未合,又兩造已以字據訂立期限逾1年之租約,已
如前述,並未構成民法第422條不定期限租賃,是被告前揭
所辯,均無足採。
㈡、系爭租約第11條第1項約定:「本契約於期限屆滿前,租賃雙
方得終止租約。」(見本院卷第23頁),原告自得提前終止
兩造間之系爭租約。查,原告為系爭房屋之所有權人乙節,
為兩造所不爭執(見本院卷第19頁),此部分之事實,堪以
認定。原告於113年2月20日以存證信函通知被告即日起終止
系爭租約,傅思遠並於同年3月4日以存證信函回覆原告,堪
認被告至遲於113年3月4日已收受原告前開存證信函(見本
院卷第183頁),是兩造間之系爭租約已於113年3月4日終止
。
㈢、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之,
民法第767條第1項前段定有明文。查,兩造間現已無租賃關
係,被告迄未返還系爭房屋,則原告依民法第767條第1項之
規定,請求被告騰空遷讓返還系爭房屋,核屬有據,應予准
許。
㈣、復按,無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還
其利益,民法第179條前段定有明文,又無權占用他人房屋
或土地者,依社會通常之概念,可能享有相當於租金之利益
,並致所有人受有無法使用收益之損害,房屋或土地所有權
人得請求占用人返還該利益。原告主張被告應自113年4月1
日起按月給付相當於租金之不當得利32,000元云云。惟查,
兩造間之系爭租約已因原告終止而消滅,被告自113年3月4
日起已無占有使用系爭房屋之正當權源,卻仍未遷讓返還系
爭房屋,致原告受有無法使用系爭房屋之損害,且依社會通
常觀念,被告因無權占有系爭房屋可獲得相當於租金之利益
,原告自得請求被告返還不當得利。原告雖主張每月租金應
以32,000元計算,惟未舉證以實其說,無從遽採。而依系爭
租約,每月租金為2萬元,應認以此作為計算不當得利數額
,尚屬適當,原告逾此範圍之主張,則屬無據,應予駁回。
再查,被告已將113年1月至6月、7月至12月之租金給付原告
,有被告所提存款交易明細、原告書狀所載附卷可參(見本
院卷第157、337頁),足見被告已支付113年度全年度租金
予原告,原告就系爭房屋於113年1月1日至同年12月31日期
間,顯未受有相當於租金之損害。從而,原告依民法第179
條規定,請求被告自114年1月1日起至返還系爭房屋之日止
,按月給付原告2萬元,為有理由。原告逾此範圍之請求,
為無理由,應予駁回。
㈤、系爭租約第5條約定:「租賃期間,使用房屋所生之相關費用
:…二、水費:由承租人負擔。三、電費:由承租人負擔。
四、瓦斯費:由承租人負擔。」(見本院卷第19至21頁)。
第8條約定:「房屋或附屬設備損壞而有修繕之必要時,應
由承租人負責修繕」。是承租人應負擔修繕房屋或附屬設備
之費用,以及水費、電費、瓦斯費。經查,被告本應於112
年6月給付原告112年7月至12月租金12萬元及預付水電費1萬
元,惟被告扣除「換浴室洗手台水龍頭漏水1,200元」後,
僅給付原告128,800元,有兩造112年6月26日LINE對話紀錄
可證(見本院卷第341頁),可見被告認為應由原告負擔前
開換浴室洗手台水龍頭漏水即系爭房屋附屬設備之修繕費用
1,200元,惟此與系爭租約第8條之約定相悖,故原告請求被
告給付112年6月此筆修繕費1,200元,核屬有據。被告雖辯
稱其於對話群組名列扣除項目告知原告時,原告明知且無反
對之意,惟未舉證以實其說,自難認被告此部分所辯為真。
又112年6月至113年4月間,水費、電費、瓦斯費分為1,637
元、6,596元、2,561元,業經原告提出單據為證(見本院卷
第203至241頁),堪以認定。至被告辯稱對於112年11月水
費、112年8月電費之收據,爭執其形式真正云云(見本院卷
第262頁),惟原告嗣提出水費繳納明細表、台灣電力公司
台北市區營業處113年9月9日北市費核證字第113004260號函
,足證原告確已繳納112年11月水費315元、112年8月電費2,
200元(見本院卷第343頁、第351頁),被告前開所辯,無
足憑為有利於被告之證明。又兩造均不爭執被告前已預繳10
,470元(見本院卷第65、251頁),經扣除前開金額(10,47
0元-1,200元-1,637元-6,596元-2,561元=-1,524元),被告
尚須繳納1,524元之費用,故原告請求被告給付1,524元之修
繕費、水、電、瓦斯費,為有理由,應予准許。
㈥、末按,給付有確定期限者,債務人自期限屆滿時起,負遲延
責任。給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時,
經其催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任;其經債
權人起訴而送達訴狀,或依督促程序送達支付命令,或為其
他相類之行為者,與催告有同一之效力。遲延之債務,以支
付金錢為標的者,債權人得請求依法定利率計算之遲延利息
。應付利息之債務,其利率未經約定,亦無法律可據者,週
年利率為5%,民法第229條第1、2項、第233條第1項前段及
第203條分別定有明文。本件原告請求被告給付1,524元之修
繕費、水、電、瓦斯費部分,核屬無確定期限之債務,則原
告請求加計自起訴狀繕本送達被告翌日即113年5月29日起,
均至清償日止,按週年利率5%計算之法定遲延利息,即屬有
據,應予准許。
四、綜上所述,兩造間系爭租約之租賃期間已延長2年,原告依
系爭租約第11條之約定,提前終止兩造間之系爭租約,併依
民法第767條第1項之規定,請求被告騰空遷讓返還系爭房屋
,核屬有據,應予准許。又被告已預繳租金至113年12月31
日,則原告依不當得利之法律關係,請求被告自114年1月1
日起至返還第1項房屋之日止,按月給付2萬元,為有理由,
應予准許。另原告依系爭租約第5條、第8條之約定,請求被
告給付1,524元之修繕費、水、電、瓦斯費,為有理由,應
予准許。至原告逾此範圍之請求,則屬無據,應予駁回。
五、就主文第1項部分,兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或
免為假執行,核無不合,爰分別酌定相當之擔保金額宣告之
。
六、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據,經
本院斟酌後,認均不足以影響本判決之結果,自無逐一詳予
論駁之必要,併此敘明。
七、訴訟費用負擔依據:民事訴訟法第79條、第85條第1項。
中 華 民 國 113 年 11 月 28 日
民事第四庭 法 官 蕭涵勻
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 11 月 28 日
書記官 林立原
TPDV-113-訴-2973-20241128-1