公平交易法
臺北高等行政法院判決
高等行政訴訟庭第七庭
112年度訴字第207號
113年12月26日辯論終結
原 告 冠德建設股份有限公司
代 表 人 馬志綱 ( 董事長 )
訴訟代理人 黃慧婷 律師
被 告 公平交易委員會
代 表 人 李鎂(主任委員)
訴訟代理人 李婉君
王政傑(兼送達代收人)
伍安義
上列當事人間公平交易法事件,原告不服被告中華民國111年12
月23日公處字第111090號處分書,提起行政訴訟,本院判決如下
:
主 文
原處分撤銷。
被告應給付原告新臺幣120萬元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、爭訟概要:
原告投資興建「冠德泰極」建案(下稱系爭建案),經民眾
檢舉於系爭建案專屬網站(下稱原告網站)廣告登載德國Du
ravit品牌馬桶圖片,於廣告DM表示使用「24小時防塵有氧
換氣窗」,惟原告實際交付之馬桶蓋品牌及馬桶座體、24小
時防塵有氧換氣窗等與原告網站及廣告DM內容不符,復經被
告認定其差距已逾一般大眾所能接受之程度,足以引起一般
大眾錯誤之認知或決定,係屬虛偽不實及引人錯誤之表示,
核已違反公平交易法(下稱公平法)第21條第1項規定,乃
以民國111年12月23日公處字第111090號處分書處(下稱原
處分),裁處原告新臺幣(下同)120萬元罰鍰。原告不服
,遂提起本件行政訴訟。
二、原告主張及聲明:
㈠關於窗戶部分,系爭網站、廣告DM及591網站開箱文廣告 (下
稱591廣告)之文字及照片,均記載系爭建案使用「日本YKK
氣密隔音窗」,並說明該窗具有防塵有氧換氣之功能,原告
實際交付之物品與廣告之內容並無不符,原處分認定事實顯
有違誤:
原告於廣告DM中表示使用「日本YKK氣密隔音窗」文字並附
上「參考圖片」;網站上亦記載「日本YKK氣密隔音窗」文
字並附有「參考圖片」;原告於591廣告,亦清楚介紹窗戶
為「日本的YKK氣密窗」,以上廣告DM、網頁及591廣告,均
屬同一廣告行為,應整體觀察而非割裂解讀,均係說明建案
所使用窗戶為「日本YKK氣密隔音窗」,並未記載窗戶之型
號或規格,且原告實際交付予消費者之窗戶亦為「日本YKK
氣密隔音窗」。廣告DM上所稱「24小時防塵有氧換氣窗」只
是單純描述窗戶搭配紗窗後所具備之防灰塵及使空氣對流之
功能,並未變更「日本YKK氣密隔音窗」此一設備,自應無
使消費者誤認之虞。原處分竟認定原告實際交付之窗戶與廣
告DM不符,顯有認定事實之違誤。
㈡依公平法第21條及其立法目的可知,構成廣告不實須符合「
虛偽不實或引人錯誤」及「足以影響交易決定之事項」兩項
要件始足當之:
⒈按公平法第21條於80年間制定時之立法理由:「事業常為競
爭之目的,於商品或其廣告上或以其他使公眾得知之方法,
就商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、
有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加
工者、加工地等做虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵,致他
人誤信而與之交易遭受損害,故明定禁止。」並參公平交易
委員會對於公平法第21條案件之處理原則(下稱第21條處理
原則)第2點、第5點及第7點規定、最高行政法院109年度判
字第16號判決及111年度上字第212號判決意旨,公平法第21
條規範「廣告不實」之行為,係為維護市場競爭秩序,避免
事業單位透過不實廣告爭取交易機會,且綜合公平法第21條
相關規範即可知,事業單位之廣告行為違反本條規定之構成
要件為:⑴該廣告內容係「虛偽不實」或有「引人錯誤」之
情形。⑵涉有虛偽不實或有引人錯誤情形之廣告內容,須係
「足以影響交易決定之事項」。
⒉第21條處理原則第5點規定,公平法第21條第1項所稱「虛偽
不實」,需廣告內容與事實不一致之程度之「差異難為一般
大眾所接受」,始足當之。次依本院105年度訴字第1827號
判決及99年度訴字第2147號判決意旨,判斷廣告內容是否「
表示或表徵與事實不符,其差異難為一般或相關大眾所接受
」而涉及「虛偽不實」時,應以廣告內容與實際商品差異之
程度來進行認定,如不動產廣告予人公共設施得合法使用,
然實際上卻有可能遭拆除之風險即屬之,惟本案中原告網站
廣告圖示中之馬桶與實際交付之商品,其差異顯非「難為一
般或相關大眾所接受」,故無涉公平法第21條第1項之「虛
偽不實」之可能。
⒊原告於網站廣告中僅以文字載明「德國Duravit衛浴」並載有
馬桶圖片,從未表示本建案將使用該型號之馬桶,原告實際
交付之馬桶座體固與廣告圖片所示型號不同、馬桶蓋與廣告
所示之品牌不同,然此一差異並未影響本建案中馬桶設備之
功能,其差異未達「難為一般或相關大眾所接受」之程度,
顯與前述實務見解所示之情事不同,原處分顯有認定事實之
違誤。
⒋另就被告認定原告涉及廣告不實之窗戶部分,被告固稱原告
既於廣告DM中宣稱使用「24小時防塵有氧換氣窗」,自應交
付消費者同時具備防塵及換氣功能之鋁窗,惟廣告DM僅於第
3頁處,使用「24小時防塵有氧換氣窗」之用語,依第21條
處理原則第7點第6項規定可知,如廣告用語如有多重合理之
解釋時,只要其中一意為真即無不實,更何況原告於同一份
廣告第12頁處,已明確以圖片搭配文字說明,使消費者得知
悉本建案將使用氣密窗搭配紗窗,故廣告DM就窗戶部分顯無
廣告不實之情事。
㈢公平法第21條第1項於104年修正時增加「足以影響交易決定
」之要件,藉以限縮廣告內容須為「足以影響交易決定」之
事項,惟窗戶、馬桶等建材設備並非影響消費者做成購屋決
定之事項,顯與公平法第21條第1項要件有間:
⒈公平法第21條第1項於104年修正時增加「足以影響交易決定
」之要件,修正理由謂:「一、在不實廣告案件中,事業除
以商品之價格、數量、品質、内容等事項為廣告以招徠交易
相對人外,亦常以事業之身分、資格、營業狀況等與商品相
關而具有足以影響交易決定之事項為廣告,以達招徠交易相
對人之目的。因原條文第1項『商品』之概念,是否包括與商
品相關而具有決定交易作用之事項,仍存有歧異見解,為免
法律適用疑義,爰於第1項增列「與商品相關而足以影響交
易決定之事項,亦不得為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵
。二、行政救濟實務上,對於原條文第1項『價格、數量……加
工地』等虛偽不實或引人錯誤表示或表徵,究屬列舉或例示
規定容有爭議存在,為避免法律適用之疑義,並使第1項所
稱『與商品相關而足以影響交易決定之事項』範圍得以明確,
爰將原條文第1項所定事項移列第2項予以例示,以杜爭議。
」藉以限縮廣告内容須為「足以影響交易決定」之事項,避
免打擊範圍過廣。
⒉再由被告110年11月委託銘傳大學並由學者陳蕙君主持之研究
報告〈公平交易法國内重要案例之評析-以不實廣告行為為例
〉、110年12月委託國立臺北大學由學者陳皓芸主持之研究報
告〈我國不實廣告執法實務之評析〉、學者陳蕙君、顏廷楝、
馬泰成、張宏浩等人共同發表之研究論文〈公平交易法國内
重要案例之評析-以不實廣告行為為例〉及學者廖義男發表之
研究論文〈從公平交易法談不實廣告〉亦可知,廣告内容須為
「足以影響交易決定」之事項,始符合本條文之構成要件,
而本件原告可能涉及廣告不實之廣告内容,僅係窗戶、馬桶
等建材設備,顯不影響消費者做成交易決定,自不符合公平
法第21條第1項之構成要件。
㈣縱認系爭建案實際使用之馬桶蓋,並非廣告內容所示之品牌
,然就不動產交易而言,馬桶蓋顯非「足以影響交易決定之
事項」,自無違反公平法第21條第1項規定之虞,原處分未
論及此,自有認事用法之不當。依華中科技大學教授盧新梅
、博士生王進祥之研究報告〈以層級分析法建立影響消費者
購屋因素之研究〉,整理之學者文獻後,可知民眾購屋考量
因素通常於「住宅本身條件」外,亦會考量位置其「交通條
件」、「公共設施」、「環境屬性」、「嫌惡設施」等因素
。其次,就一般民眾可能考量之「住宅本身條件」因素,中
山大學之碩士生賀振宇,曾於其碩士論文〈高雄市中產階級
自用住宅屬性需求之研究〉中,以高雄市中產階級為研究對
象,認為就「住宅本身條件」上,一般民眾主要考量因素,
依序為「住宅品質」、「風水」、「建設公司信譽」、「住
宅屬性」、「住宅類型」、「屋齡」等。內政部亦曾公告「
新春看屋內政部提醒買預售屋要注意這9點」,提醒民眾於
購買預售屋時應注意之事項,其中亦無將建物提供之馬桶或
類似之附屬設施,列為提醒民眾購屋時之應注意事項;臺北
市政府地政局提供之「買賣不動產注意事項」,內容亦是如
此。故建物提供之馬桶蓋或類似之附屬設施,於不動產交易
實務上,並非消費者購買房屋時,足以影響其作成交易決定
之事項,且依行政機關之認知,一般民眾購屋應注意之事項
,亦未包含建物提供之馬桶蓋或類似之附屬設施在內,是原
告實際交付之馬桶蓋縱與網站所載不符,亦非屬公平法第21
條第1項所稱「對於與商品相關而足以影響交易決定之事項
」,原告顯無違反上開規定,原處分竟未論及此,逕認原告
違反公平法第21條第1項規定,顯有適用法令之違誤。
㈤被告就處理不動產廣告不實之案件,訂有「公平交易委員會
對於不動產廣告案件處理原則」(下稱廣告案件處理原則)
,於該原則第3點即詳列15款關於不動產廣告不實之案例類
型,其中並未有將不動產之附屬設備廣告列入,且所列15款
案例皆為買受人購買建物後不能、或難以改變之因素,如建
物坐落位置、環境、面積或相關設施是否得取得合法使用執
照等,過往被告依公平法第21條第1項裁罰之案例,均依廣
告處理原則第3點來認定「足以影響交易決定」之事項。然
本件原告涉及廣告不實之馬桶、窗戶等設備,不僅所占整體
建物比例甚低,亦可於購買後依買受人個人需求進行調整,
顯然與該原則所示之違法案例存在重大區別。由此亦可印證
,馬桶、窗戶等不動產附屬設施,並非足以影響交易決定之
事項,自與公平法第21條之不實廣告無涉。而今被告卻無正
當理由推翻過去之行政慣例,逕對原告加以裁處,違反行政
自我拘束原則、平等原則、誠信原則,原處分顯有違法之不
當。
㈥被告未考量原告係初次違反公平法第21條第1項,且窗戶及馬
桶等廣告內容並非足以影響交易決定之事項,被告亦未斟酌
系爭廣告對市場交易秩序之影響不大、原告得因此獲得之利
益甚微等等有利原告之因素,即裁處原告高達120萬元之罰
鍰,顯有裁量瑕疵,並違反比例原則,原處分自應予以撤銷
:
⒈縱認原告之行為確已違反公平法第21條第1項規定,然被告依
同法第42條前段規定裁處罰鍰時,仍應依行政罰法第18條、
公平法施行細則第36條等規定,審慎判斷被告整理之違法情
狀,並依其情節而為適當之裁量,否則,即有裁量懈怠之違
法。惟原處分僅空泛記載公平法施行細則第36條之內容,未
見被告將該規定之內容逐一「涵攝」於本件事實,況且依行
政罰法第18條第1項規定,被告裁處罰鍰本應審酌行為人違
反行政法上義務行為應受責難程度、所生影響及因違反行政
法上義務所得之利益,並得考量受之資力,原處分對上開法
律明定應審酌之事項無任何具體說明,難認被告作成原處分
時已具體考量原告之違法情節,原處分顯有裁量懈怠之違法
。
⒉又原告係首次違反此一規定,且原告涉及廣告不實之內容,
僅為系爭建案附屬設備中之馬桶、窗戶設施,所占整體建物
之價值比例甚微,而公平法第21條第1項之規範目的,係在
防止企業以不實廣告而取得優勢之市場地位,然馬桶、窗戶
等設備既非一般民眾購屋之主要考量,則原告得因此獲得之
利益顯然不大。原處分未論及此,逕對原告裁處高達120萬
元之罰緩,不僅有裁量懈怠之瑕疵,亦違反比例原則。
⒊經於網路上搜尋系爭廣告所示Duravit馬桶(型號222659)之價
格,馬桶座為645美元、免治馬桶為1,605美元,總計約為70
,000元整,可知馬桶市價佔雙衛浴戶建案平均成交價之0.6%
,佔單衛浴戶建案平均成交價之0.5%,佔整體不動產交易價
格之比例不及1%,適足證實馬桶並非影響不動產交易決定之
重要事項,亦無影響市場秩序之疑慮。系爭建案之馬桶、窗
戶等建物附屬設備,於整體建案中所佔比例甚微,通常不影
響一般消費者交易決定,礙於廣告之篇幅有限,自可能無法
於單一廣告頁面上,將建案配備各項附屬設備之品牌,向消
費者一一介紹,故欲了解原告各銷售廣告之真意,自應將原
告銷售案關建案之各項廣告內容合併觀察,而非僅憑單一文
件而為認定。
㈦按被告發布之「公平交易委員會對於預售屋銷售行為案件之
處理原則(下稱預售屋處理原則)附表「不適用公平交易法
類型之例示」,業已臚列不適用公平法,而應循民事途徑解
決之預售屋買賣糾紛之類型。附表之例示類型如4「施工瑕
疵」、5「坪數不足」、9「建材消防設備不符」等,應依營
建法規向内政部或直轄市、縣(市)政府建管、消防單位反
映,抑或依規定,循民事途徑解決。本案涉及馬桶、窗戶等
設備之爭議,僅屬私權糾紛而應排除於公平法之適用,原處
分顯無裁罰之法源依據。
㈧原告與消費者簽訂之預售屋買賣契約中,亦已詳細說明系爭
建案使用之衛浴設備,將「選用TOTO、V&B、DURAVIT、LAUF
EN、KARAT等品牌」,前開契約內容雖因衛浴設備非不動產
交易過程中之主要内容,故僅列舉出可能使用之衛浴品牌,
然消費者亦可由契約内容充分了解本建案係混搭各衛浴品牌
。若屬於成屋買賣之消費者,於簽約前定會實際前往建物參
觀,自得透過屋內實際擺設,了解系爭建案使用YKK氣密窗
、Panasonic免治馬桶蓋與德國Duravit馬桶座體。此外,原
告將系爭房屋點交予消費者時,消費者於房屋點交之過程中
,亦未就系爭建案使用之馬桶設備表示任何異議。
㈨聲明:
⒈原處分撤銷。
⒉被告應返還原告已繳納之罰鍰120萬元。
⒊訴訟費用由被告負擔。
三、被告答辯及聲明:
㈠有關原告訴稱原告網站、廣告DM及591廣告均同屬一廣告行為
應整體觀察等云云,不足為採:
⒈按廣告提供之消費資訊,往往是消費者從事消費行為的重要
判斷依據,若事業對其商品或服務,為虛偽不實或引人錯誤
之廣告,將使消費者陷於錯誤,而為不正確之選擇,且將導
致市場競爭秩序喪失其原有之效能,而生「不公平競爭」之
效果,故不實廣告將損害消費者利益,同時破壞競爭秩序,
違反者自應負行政法上之責任。復按公平法第21條第1項之
立法目的,係要求事業對其所銷售之商品,於廣告中應為真
實表示,以確保市場公平競爭秩序及市場效能,不因不實宣
傳內容而受損害,其所非難者,乃事業對其商品利用虛偽不
實或引人錯誤之廣告,以爭取交易機會之不正競爭手段。據
此可知,公平法第21條規範目的在於防止事業利用不實廣告
扭曲交易資訊,致消費者產生錯誤之認知或決定,交易秩序
並因而遭受破壞,先予敘明。
⒉原告網站係於108年9月2日上線、廣告DM訂購日期及報價日期
分別係109年2月10日及109年2月11日,且依原告委託之廣告
公司豐玄企業社111年2月17日函復被告表示,原告廣告DM係
於109年2月中旬印製,另原告所稱591廣告,則係於109年2
月5日登載於591網站;原告110年8月4日函復內容表示,系
爭建案於108年11月間開始預售。因3則廣告時間、型態、可
知悉之方法及位置均不同,故消費者無法注意前揭3則廣告
各別出現時間及地點,並整體一次性地知悉3則廣告之各別
內容及資訊,並加以詳閱瞭解比較差異而後再行做出交易決
定,爰原告網站、廣告DM及591廣告等3則廣告,自得依其發
布及使用情狀判斷是否應個別獨立予以評價,故原告主張原
告網站、廣告DM及591廣告同屬一廣告行為應整體觀察等云
云,要無可採。
㈡有關原告主張系爭建案之馬桶蓋品牌及馬桶座體、24小時防
塵有氧換氣窗等無廣告不實一節,顯無可採,理由如次:
⒈有關馬桶座體及馬桶蓋部分:
⑴原告網站載有系爭建案預定使用之馬桶圖片及「德國Durav
it衛浴 細節裡都是天使,冠德的房子 總是把舒適擺第
一」等文字,該圖片所載馬桶座體及馬桶蓋均為Duravit
品牌,依Duravit品牌代理商正緯國際有限公司111年3月2
8日及111年5月9日函復被告表示,原告網站所示德國Dura
vit馬桶及馬桶蓋,型號分別為2226590000及61000100100
1301,然依原告111年5月19日到會陳述紀錄,原告實際配
置於案關建案之馬桶,依單雙衛浴格局而有不同,「雙衛
浴」住宅之「主衛」配置Duravit品牌2123010005型號馬
桶座體搭配Panasonic品牌免治馬桶蓋,「客衛」配置Dur
avit品牌2123010005型號馬桶座體搭配同型號之緩降馬桶
蓋;「單衛浴」住宅配置Duravit品牌2123010005型號馬
桶座體搭配Panasonic品牌免治馬桶蓋。是系爭建案無論
單雙衛浴之住宅,所配置馬桶座體與馬桶蓋均與原告網站
圖片所登載有別。
⑵原處分就馬桶部分認定違法之廣告為網站廣告登載德國Dur
avit品牌馬桶圖片。系爭建案專屬網站上線於108年9月2
日,早於該建案開始預售時間(108年11月),更早於廣
告DM及591廣告之使用(109年2月),其內容至少持續至
被告通知原告接受調查前(110年7月),該專屬網站內容
既屬長期單獨使用,自應個別獨立予以評價。而原告網站
內容對有意購買原告預售屋之潛在消費者評估並決定是否
與原告進行交易上,甚為關鍵,係足以影響消費者作成交
易決定之重要考量因素之一,前揭見解亦為本院102年度
訴字第454號判決肯認。且原告網站特別強調「系爭建案
內設之馬桶及窗戶」,並輔以照片等圖示強化廣告行銷,
可知原告網站廣告具有招徠效果,且對於消費者作成交易
決定當具一定影響力,依上開事證,原告網站廣告對於馬
桶蓋品牌及馬桶座體等與網站廣告內容不符,係虛偽不實
及引人錯誤之表示,違反公平法第21條第1項規定。
⑶再者,原告所屬營造公司向供應商採購系爭Duravit特定型
號規格之馬桶座(蓋)及Panasonic品牌免治馬桶蓋,其材
料訂購合約書之簽約日期為107年6月28日、核准日期為10
7年7月18日,均早於網站廣告、DM廣告及591廣告推出日
期,顯見其作成廣告之前,已知未來交屋時所採用之建材
設備,原告既為廣告主,並以銷售系爭建案營利,自應善
盡查核廣告是否有虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵之責
,卻猶仍使用系爭廣告以招徠不特定大眾,實具有非難性
。
⒉有關24小時防塵有氧換氣窗部分:
⑴原告廣告DM宣稱案關建案係使用「24小時防塵有氧換氣窗
」,然原告110年8月4日函復表示系爭建案各戶係配置YKK
品牌之「氣密窗」並搭配「紗窗」;另依窗戶製造商臺灣
華可貴建材股份有限公司111年2月18日函復被告表示,系
爭建案使用之鋁門窗主打「隔音氣密」,並於推開窗、橫
拉窗搭配「紗窗」來幫助室內的通風、換氣及吸附灰塵等
,且「鋁窗『氣密隔音』及紗窗『防塵有氧換氣』之功能存在
同一樘鋁門窗產品上是不會彼此矛盾。」。故原告理應交
付案關建案消費者,如原告廣告DM所示之「同一扇窗同時
具備防塵及換氣功能」之「24小時防塵有氧換氣窗」,而
非以「氣密窗」輔以「紗窗」充之。原告實際交付之氣密
隔音窗並不具備隨時防塵有氧換氣功能,與原告廣告DM宣
稱內容不同,核屬違反公平法第21條第1項規定。
⑵又同一廣告DM第12頁,雖載有圖片搭配「日本YKK氣密隔音
窗」文字,惟消費者綜觀同一廣告DM,將產生「24小時防
塵有氧換氣窗」所指為「日本YKK氣密隔音窗」,而「日
本YKK氣密隔音窗」可提供24小時防塵有氧換氣之印象,
尚無從知悉廣告所稱「24小時防塵有氧換氣窗」乃氣密隔
音窗加上紗窗。詳言之,原告挑選YKK氣密窗防塵與有氧
功能進行文案規劃,顯見原告係經由市場觀察而將消費者
認為重要之交易事項進行整體包裝行銷,並將「24小時防
塵有氧換氣窗」文字與「FTTH光纖到府數位家庭/活水濾
水設備」同列在「科技」項目,藉此凸顯、強調產品特色
,惟原告卻交付「防塵」與「有氧換氣」功能無法併存之
產品,此與其廣告DM所宣稱之「24小時防塵有氧換氣窗」
之文字顯有不符,已有可議,況YKK確實有兼具防塵與有
氧功能之產品,名為「GREEN BREATH 換氣框」,原告既
以「科技」作為訴求,卻僅提供YKK所生產的一般「氣密
窗」產品,以「換氣窗」文字誤導消費者,藉此達到招徠
消費者至建案中心看屋之目的,實已讓消費者產生錯誤期
待進而影響其交易決定,爰足堪認定違反公平交易法第21
條,原處分並無違誤。
㈢有關原告主張系爭建案之馬桶蓋品牌及馬桶座體、24小時防
塵有氧換氣窗業於591廣告說明實際型號及品牌,故無廣告
不實一節,顯無可採:
⒈原告網站係於系爭建案預售期間即上線使用,故原告網站廣
告核屬預售屋廣告,考量預售屋交易性質,消費者與原告進
行交易時,並無成屋可實地參觀評估,消費者只能憑「原告
網站廣告所述內容」來認識、模擬未來建物之各項條件,可
知廣告實係招攬消費者之主要商業工具,另對預售屋銷售同
業,廣告內容更係與銷售建案之成績息息相關,故消費者如
於建案預售期間,欲評估建商所示之預售物件是否符合所需
並決定是否與之交易,其僅能依憑預售屋廣告上所述所示各
項內容及圖片資訊進行評估,其中就案關建案之環境、設施
、外觀、坪數、隔局、配置、建材設備(如馬桶、窗戶)等,
當為消費者於選購時重要考慮因素,倘事業在廣告上為虛偽
不實或引人錯誤表示,將導致消費者產生錯誤之認知與決定
之可能性,當有依公平法第21條規範之必要,上開見解亦為
最高行政法院98年判字第241號判決、本院105年度簡上字第
233號判決及105年度訴字第1285號判決所肯認。
⒉公平法第21條規定有關不實廣告之管制,係在規範事業於廣
告時真實表示,以確保市場公平競爭之秩序及市場效能無因
該廣告內容而遭致損害,藉以保護效能競爭不因消費者受錯
誤交易資訊而破壞,包括消費者不受誤導、事業間的公平競
爭不受影響,以及效能競爭不被扭曲,其所非難者,乃事業
對其商品利用虛偽不實或引人錯誤之廣告及其他使公眾得知
之方法,以爭取交易機會之不正競爭手段,影響潛在消費者
之判斷,至於接收宣傳對象是否因而受欺騙或實際受有損害
,並非所問,縱因交易相對人在實際交易磋商過程中,自契
約書內容、銷售人員口頭說明等情形得了解完整資訊,事業
亦僅係得免除其所應負民事上物之瑕疵擔保責任,並不因此
阻卻其因利用系爭廣告之不實表示,而招徠消費者與增加交
易機會,依本法第21條規定應負行政法上責任,有本院108
年度訴字第1826號判決及105年度訴字第23號判決可參。
⒊依上開實務見解,原告縱於591廣告已說明「馬桶蓋品牌及馬
桶座體、24小時防塵有氧換氣窗」實際採用型號及廠牌,原
告亦僅免除民事上物之瑕疵擔保責任,並不因此阻卻原告利
用廣告不實表示而招徠消費者,進而增加消費者與原告進行
交易之機會。且依原告網站及廣告DM所示內容,業已足使具
普通知識經驗之一般交易相對人誤認,不因原告建案接待中
心說明及實物演示,而得阻卻廣告不實之行政責任。是原告
已就網站及廣告DM之不實內容爭得潛在交易機會,縱使原告
另以591廣告說明,亦無法脫免不實廣告責任。
㈣有關原告引用2篇學術研究、內政部公告事項及廣告處理原則
,主張於不動產交易中,馬桶及窗戶等商品並非足以影響交
易決定之事項一節,顯無可採:
⒈上開學者研究並非法律依據,且上開學者研究之主題與研析
方向均與公平法第21條廣告不實等相關規範並未相符,不足
採為本件行政訴訟爭點論述之依據。另有關內政部公告事項
,其亦僅係內政部提供各項資訊供民眾參考之用,其目的亦
與本案廣告不實所規範部分不同,要無可採。
⒉廣告處理原則係被告舉出實務上常見影響不動產交易之因素
,並非排除其他因素亦得影響不動產交易及違反公平法第21
條規定。為有效處理不動產廣告不實問題,被告於83年訂定
廣告處理原則時,即參酌相關案例,將不動產不實廣告違法
態樣類型化,嗣並持續視執法情形增修其內容,另該處理原
則第7點業已載明「不動產廣告案件除受本處理原則規範外
,仍應適用公平法第21條及相關處理原則之規定」,可知廣
告處理原則第3點係「例示」規定,並非列舉規定,且公平
法第21條第1 項既已明確揭示事業不得在商品的內容上為虛
偽不實或引人錯誤之表示,故原告尚不得據此為由,抗辯上
開處理原則因未為明確規定建材設備(如馬桶座體、馬桶蓋
及窗戶等)而未違法,並主張被告違反行政自我拘束、平等
原則及誠信原則等云云,不足為採。
㈤按公平法施行細則第36條規定,被告依公平法量處罰鍰時,
業已審酌一切情狀,並注意原告違法行為之動機、目的、預
期不當利益、對交易秩序之危害程度、持續期間、所得利益
,及事業規模、經營狀況、市場地位、以往違法情形、違法
後改正情形及配合調查等態度。原告資本總額65億元,108
年營業額約149.88億元、109年約211.47億元、110年約164.
7億元,另原告網站自108年9月2日上線預售,迄至111年1月
7日系爭建案已銷售263戶,總銷售金額亦達51億4,268萬元
,考量原告網站使用違法廣告期間已超過1年 ,被告已依上
開施行細則所定因素綜合衡量本案處分金額,並無裁量瑕疪
及違反比例原則。
㈥系爭建案250戶住宅,其中雙衛浴格局100戶、單衛浴格局150
戶,共計350個馬桶(含蓋)【100戶*2個+150戶*1個】,原告
實際交付馬桶(含蓋)之採購成本共4,017,500元,原告廣告
所示馬桶(含蓋)之採購成本共24,255,000元【(19,300元+50
,000元)*350個=24,255,000元】,廣告所示馬桶(含蓋)與實
際交付馬桶(含蓋)差價20,237,500元。【24,255,000元 - 4
,017,500元=20,237,500元】,故本案廣告所示馬桶(含蓋)
與實際交付馬桶(含蓋),以250戶計算二者價差達2,023萬7,
500元。又原告在推銷系爭建案時,周遭仍有其他銷售中之
建案,茲因系爭建案係109年6月取得使用執照,屋齡約3年
,位於新北市新莊區的頭前重劃區;且原告敘明系爭建案「
每坪牌價約53萬元,與附近區域行情相當」,足徵在相同價
格下,原告以較優品質之建材設備爭取交易機會,觀諸同時
期原告系爭建案周邊至少有30件銷售中建案,以及原告交付
系爭與廣告不符之產品因而節省成本約2千萬元等情,實難
認原告系爭不實廣告符合公平競爭手段。可見原告銷售系爭
建案時,鄰近區域亦有相當多建商參與競爭。系爭建案於10
8年11月至109年6月間為預售型態,網站廣告更早於108年9
月即上線宣傳,是其內容之正確性甚為關鍵,雖馬桶、紗窗
等建材設備價格占整棟房價比例低,惟廣告具有招徠效果,
對於消費者作成交易決定當具有一定影響。況系爭建案網站
及廣告DM,對於馬桶及窗戶多有表示,並在該等表示旁標榜
「細節裡都是天使,冠德的房子總是把舒適擺在第一」等,
可悉該等馬桶、窗戶等設備為原告銷售建案所欲凸顯、強調
之事項,對於消費者具有招徠效果,且為消費者在決定是否
購買房屋時之考量因素。
㈦公平法104年1月22日針對第21條修正時新增「與商品相關而
足以影響交易決定之事項」,並例示價格、數量、品質、內
容等均屬「與商品相關而足以影響交易決定之事項」,倘有
廣告不實即構成違法。相關期刊論文亦肯認本次修法目的,
諸如劉姿汝教授(2009)於公平交易季刊指出:「修法之前,
對於舊法第1項所規範之廣告內容,實務上有究竟是『列舉』
還是『例示』的爭議,因此此次修法將其移至第2項,做為針
對第1項之『與商品相關而足以影響交易決定之事項』之具體
說明。乃包括所有與商品相關而具有招徠效果之事項,修正
理由明確表示採行『例示』。」劉教授進一步敘明:「關於不
實廣告之內容,是否有虛偽不實或引人錯誤,最主要是看廣
告之可能的交易相對人。從競爭法的角度,若使交易相對人
因不實廣告做出錯誤的交易決定,將影響廣告主與競爭者間
之公平競爭……。」衡酌本案係屬於商品「內容」不實,當屬
於公平法第21條第2項所例示「與商品相關而足以影響交易
決定之事項」無疑,更何況縱與商品本身無直接相關,被告
亦曾針對與事業(或品牌)成立日期之不實宣稱迭有處分案例
,近日亦有建商交付與廣告不符之電梯遭被告處分。
㈧原告引用「公平交易委員會對於預售屋銷售行為案件之處理
原則」及「不動產廣告處理原則」,主張馬桶、窗戶之廣告
不實非公平交易法之規範對象一節,顯無可採:
⒈此類處理原則為被告於法定權限範圍內,本於職權所為細節
性、技術性之解釋性行政規則,係根據被告過往實務執法經
驗所訂定,本得持續視執法情形增修內容、動態調整,個案
違法與否仍應回歸公平法第21條規定之構成要件加以判斷。
況對於建材設備之廣告不實,被告並非無處罰前例,如在公
處字第098010號處分書中,即認為廣告內容予人產生一樓公
共進口門廳主要係使用「高級石材」或「高級面磚」等建材
之印象,惟經查該等區域牆面卻僅張貼木頭貼皮,已逾越一
般消費大眾所能接受之程度,核屬違反公平法第21條第1項
規定,本院98年度訴字第1583號判決亦肯認被告於該處分案
之見解。
⒉另被告於廣告處理原則第7點業已載明「不動產廣告案件除受
本處理原則規範外,仍應適用公平法第21條及相關處理原則
之規定」,學者牛曰正教授亦曾撰文指出,廣告處理原則第
3點僅止於執法重點之例示,其第7點中也強調並不能限制公
平法規範的適用範圍,且凡是具有招徠效果之事項都在規範
範圍之內。在確保事業間公平競爭之目的下,不實廣告判斷
之重點並不僅在於該不實之內容占整體交易金額之比例,而
更須考量該廣告有無發揮招徠效果等語。
⒊既然原告為強調品質、舒適而將馬桶、24小時防塵有氧換氣
窗作為廣告內容藉此達到招徠效果,本身即屬與商品相關而
足以影響交易決定之事項(最高行政法院98年判字第241號
判決、100年判字第1409號判決參照),是原告雖陳稱於樣品
屋現場已向看屋民眾說明馬桶蓋及氣密窗之型號,縱事後向
民眾解說,惟系爭廣告在前階段已具有招徠效果,依前揭最
高行政法院判決意旨,仍無法阻卻其責任。
㈨至原告雖稱單一建材占房屋總價比重低等語,並不可逕解為
消費者或競爭同業得容忍其為虛偽不實及引人錯誤之表示,
參酌最高行政法院111年度上字第212號判決理由可知,不實
廣告規範之核心,在於要求事業對其廣告應為真實之表示,
不可利用不實廣告爭取交易機會而為不公平競爭,既然消費
者「是否」實際受有損害已非重點,則消費者受損數額的「
多寡」更不足論。故原告以馬桶、紗窗等價格占整棟房價比
例低為由抗辯不會影響消費者交易決定,應無理由。
㈩聲明:
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
四、本件如爭訟概要欄所載之事實,業經兩造分別陳明在卷,並
有原處分(本院卷1第31-36頁)、系爭建案廣告DM(本院卷1第
65-75頁)、系爭建案網站截圖(本院卷1第77-83頁)可參。經
核本件爭點為:本件有無公平法第21條第1項規定之適用?
原告就系爭建案實際交付之馬桶蓋品牌及馬桶座體、24小時
防塵有氧換氣窗等,是否與原告網站及廣告DM內容不符?該
不符情事是否屬於「足以影響交易決定之事項」?原處分裁
量是否適法?有無違反比例原則?以下敘明之。
五、本院之判斷:
㈠應適用之法律:
⒈公平法第21條規定:「(第1項)事業不得在商品或廣告上,
或以其他使公眾得知之方法,對於與商品相關而足以影響交
易決定之事項,為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。(第
2項)前項所定與商品相關而足以影響交易決定之事項,包
括商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、
有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加
工者、加工地,及其他具有招徠效果之相關事項。」第42條
前段規定:「主管機關對於違反第21條、第23條至第25條規
定之事業,得限期令停止、改正其行為或採取必要更正措施
,並得處新臺幣5萬元以上2500萬元以下罰鍰;……」
⒉被告為確保事業公平競爭,保障消費者權益,有效執行公平
法第21條,禁止事業於商品(服務)或廣告上,或以其他使
公眾得知之方法,為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵,依
職權訂定第21條處理原則。該原則第2點規定:「本法第21
條第2項所稱其他具有招徠效果之相關事項,指凡一切具有
經濟價值之其他非直接屬於交易標的而足以影響交易決定之
事項,諸如事業之身分、資格、營業狀況,與他事業、公益
團體或政府機關之關係,事業就該交易附帶提供之贈品、贈
獎、機會中獎商品(服務)之機率或獎項,及就他事業商品(
服務)之比較項目等。」第5點規定:「本法第21條所稱虛
偽不實,指表示或表徵與事實不符,其差異難為一般或相關
大眾所接受,而有引起錯誤之認知或決定之虞者。」第6點
規定:「本法第21條所稱引人錯誤,指表示或表徵不論是否
與事實相符,而有引起一般或相關大眾錯誤之認知或決定之
虞者。」第7點規定:「判斷虛偽不實或引人錯誤之表示或
表徵應考量因素如下:㈠表示或表徵應以相關交易相對人普
通注意力之認知,判斷有無虛偽不實或引人錯誤之情事。㈡
表示或表徵之內容以對比或特別顯著方式為之,而其特別顯
著之主要部分易形成消費者決定是否交易之主要因素者,得
就該特別顯著之主要部分單獨加以觀察而判定。㈢表示或表
徵隔離觀察雖為真實,然合併觀察之整體印象及效果,有引
起相關交易相對人錯誤認知或決定之虞者,即屬引人錯誤。
㈣表示或表徵有關之重要交易資訊內容於版面排版、位置及
字體大小顯不成比例者,有引起相關交易相對人錯誤認知或
決定之虞。㈤表示或表徵有關之負擔或限制條件未充分揭示
者,有引起相關交易相對人錯誤認知或決定之虞。㈥表示或
表徵客觀上具有多重合理的解釋時,其中一義為真者,即無
不實。但其引人錯誤之意圖明顯者,不在此限。㈦表示或表
徵與實際狀況之差異程度。㈧表示或表徵之內容是否足以影
響具有普通知識經驗之相關交易相對人為合理判斷並作成交
易決定。㈨表示或表徵之內容對於競爭之事業及交易相對人
經濟利益之影響。表示或表徵與實際狀況之差異程度,得參
酌目的事業主管機關或公正客觀專業機構之意見予以判斷。
」
⒊另被告為維護交易秩序,保障消費者權益,避免不動產業以
不實廣告行為誤導交易相對人,形成不公平競爭,依職權訂
定不動產廣告處理原則;該處理原則第3點:「不動產廣告
不得為下列虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵,例示如下:
㈠建築物坐落地點:廣告表示建築物坐落地點與事實不符,
且其差異難為一般或相關大眾所接受。㈡不動產面積:廣告
表示建築物之房屋或土地合計面積與所有權狀登記之面積不
符。廣告表示建築物之房屋或土地合計面積雖與所有權狀登
記之面積相符,惟有下列情形之一者:⑴廣告中使用『使用面
積』、『公共面積』、『室內面積』、『受益面積』、『公共設施』
、『受益憑證』或其他非法定名詞作為建築物面積之表示或表
徵,未於明顯處以相當比例之字體註明其包括範圍,而有引
人誤認面積數量。⑵廣告中使用『建築面積』、『基地面積」、
『主建物面積』、『附屬建物面積』、『共有部分面積』或其他法
定用語作為建築物面積之表示,而其面積表示之數量與法定
用語所應有或登記之面積不符,且其差異難為一般或相關大
眾所接受。⑶廣告表示建築物共有設施比例之具體數字與完
工建築物不符,且其差異難為一般或相關大眾所接受。㈢夾
層屋:廣告表示房屋為挑高空間,並以文字、照(圖)片、裝
潢參考圖、平面配置圖、立面剖視圖或樣品屋表示有夾層設
計或較建築物原設計更多之使用面積,且有下列情形之一者
:廣告表示與施(竣)工圖不符。廣告未明示建築法規對施作
夾層之限制(例如:樓層、面積、材質、容積率管制等)。經
建築管理機關確認為違建。㈣建築物內部格局:廣告表示建
築物內部自有格局配置(例如:陽臺、機電設備空間、雨遮
位置等)與施(竣)工圖不符、經建築管理機關認定係屬違建
或無法申請變更為合法。㈤溫泉設施:廣告表示溫泉設施,
實際給付不符溫泉法相關法令。㈥建築物外觀、設計、共有
部分:建築物外觀、設計、共有部分之格局配置(例如:圖
書室、交誼廳、健身房等)與廣告不符,或與廣告表示相符
,惟與施(竣)工圖不符,經建築管理機關認定係屬違建或無
法申請變更為合法。設施或服務不屬於給付或附隨給付,而
廣告表示有使一般或相關大眾誤認為屬於者。㈦停車位:廣
告表示停車位與施(竣)工圖不符,經建築管理機關認定該停
車位配置違反建築法規。㈧公有公共設施或交通道路:廣告
對公有公共設施(例如:學校、公園、運動場、政府機關等)
之表示與使用廣告當時之客觀狀況或完工後之實際狀況不符
,且其差異難為一般或相關大眾所接受。廣告以未完成之公
共設施或交通道路為表示或表徵,使一般或相關大眾誤認已
完成。廣告對交通狀況、時間或空間距離之表示,未以通常
得使用之道路狀況為計算標準。㈨外在景觀環境:廣告對建
築物外在環境、視野、景觀之表示與事實不符,且其差異難
為一般或相關大眾所接受。㈩建商(案)獲獎實績:廣告表示
之獲獎情形與事實不符,且其差異難為一般或相關大眾所接
受。不動產經紀業營業實績:不動產經紀業者其廣告表示
之營業實績(例如:成交紀錄、分店數量、買方或買方數量
等)與事實不符,且其差異難為一般或相關大眾所接受。」
㈡按公平法第21條於80年間制定時之立法理由指出:「事業常
為競爭之目的,於商品或其廣告上或其他使公眾得知之方法
,就商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、用途、原
產地、製造者、製造地、加工者、加工地等做虛偽不實或引
人錯誤之表示,致他人誤信而與之交易遭受損害,故明定禁
止」,嗣於104年1月22日修正,其修正理由為:「一、在不
實廣告案件中,事業除以商品之價格、數量、品質、內容等
事項為廣告以招徠交易相對人外,亦常以事業之身分、資格
、營業狀況等與商品相關而具有足以影響交易決定之事項為
廣告,以達招徠交易相對人之目的。因原條文第1項『商品』
之概念,是否包括與商品相關而具有決定交易作用之事項,
仍存有歧異見解,為免法律適用疑義,爰於第1項增列『與商
品相關而足以影響交易決定之事項』」,亦不得為虛偽不實
或引人錯誤之表示或表徵。二、行政救濟實務上,對於原條
文第1項『價格、數量……加工地』等虛偽不實或引人錯誤表示
或表徵,究屬列舉或例示規定容有爭議存在,為避免法律適
用之疑義,並使第1項所稱「與商品相關而足以影響交易決
定之事項」範圍得以明確,爰將原條文第1項所定事項移列
第2項予以例示,以杜爭議。」爰此,公平法第21條於104年
1月22日修正時新增「與商品相關而足以影響交易決定之事
項」,並例示價格、數量、品質、內容等均屬「與商品相關
而足以影響交易決定之事項」。可知公平法第21條第1項之
規範目的,乃為確保事業公平競爭,保障消費者權益,禁止
事業於商品或廣告上,或以其他使公眾得知之方法,為虛偽
不實或引人錯誤之表示或表徵;由學說上大抵可知之保護法
益可區分為避免交易相對人受誤導(消費者利益)、行為人與
其競爭對手得為公平競爭(競爭利益),以及一般大眾享有不
受扭曲的效能競爭(公共利益);公平法第21條所非難者乃為
利用虛偽不實或引人錯誤之招徠方式以爭取交易機會之不正
競爭手段。是事業倘於服務或其廣告上,或以其他使公眾得
知之方法,就商品之品質、內容及其他具有招徠效果之相關
事項為虛偽不實或引人錯誤之表示者,即違反規定(最高行
政法院109年度判字第16號判決意旨參照)。從而,上開規
範目的在於防止事業利用不實廣告扭曲交易資訊,致交易相
對人產生錯誤之認知或決定,交易秩序並因而遭受破壞;期
以透過市場交易秩序之維護,令業者得以完全競爭,以資維
護消費者利益。
㈢再按,依照公平法第1條規定:「為維護交易秩序與消費者利
益,確保自由與公平競爭,促進經濟之安定與繁榮,特制定
本法。」第3條規定:「本法所稱交易相對人,指與事業進
行或成立交易之供給者或需求者。」第4條規定:「本法所
稱競爭,指二以上事業在市場上以較有利之價格、數量、品
質、服務或其他條件,爭取交易機會之行為。」第5條規定
:「本法所稱相關市場,指事業就一定之商品或服務,從事
競爭之區域或範圍。」足見公平法不實廣告所扭曲之「交易
資訊」,以及所影響交易秩序中所謂之「交易」,均事業所
提供之同一特定之商品或服務相關,始能援引上開規定予以
裁罰,以維該等交易所歸屬市場之競爭秩序,此尤以公平法
第21條第1項提及「對於與商品相關而足以影響交易決定之
事項」更可明知。換言之,唯有在不實廣告已經涉及「市場
競爭秩序危害時」,方由被告介入,以真正落實公平法為維
護市場自由及公平競爭秩序之立法目的。否則,倘若僅單純
涉及「廣告內容不實」,卻無市場競爭秩序受危害時,均得
由被告處罰廣告主,會使公平法關於不實廣告之管制,淪為
純然受害者保護,而與市場競爭秩序維護無涉;被告就不實
廣告之調查,自應兼及公平競爭(競爭利益)及效能競爭(
公共利益),方能準確落實公平法第21條所非難者乃為利用
虛偽不實或引人錯誤之招徠方式以爭取交易機會之不正競爭
手段。當事人所涉如係單純契約履行之瑕疵擔保問題,抑或
是給付義務內容問題,自應回歸民事法律之救濟途徑,就私
人間之權利義務關係為主張。
㈣再者,公平法第21條不實廣告要件之一乃該廣告乃對於與商
品(服務)相關而足以影響交易決定之事項,為虛偽不實或
引人錯誤之表示或表徵,由此可知,需該廣告內容足以影響
交易決定。公平法不實廣告學說上關此之保護法益可區分為
消費者利益、競爭利益,以及公共利益,已如前述。又依一
般用語,凡廣告之內容與該商品實際上有不相符合者,均為
「虛偽不實廣告」,但如法律對廣告要求內容與事實需完全
一致時,將使廣告不足吸引消費者之注意,抹煞廣告應有之
功能,阻礙商品流通,致降低競爭,影響商業發展,職是之
故,成為法律規範對象之虛偽不實廣告,應限於其虛偽不實
致消費者陷於錯誤及導致其購買商品決定之虞;而所謂引人
錯誤廣告,係指廣告主利用廣告技巧、手法,誇張或歪曲事
實、遺漏重要事實,使消費者有陷於錯誤之虞,並足以造成
消費者或廣告主同業之損失。是無論虛偽不實或引人錯誤之
廣告,該廣告均須具有足以使消費者有陷於錯誤,並導致其
購買商品決定之虞或造成損失之要件,始足當之。亦即判斷
廣告是否引人錯誤,應以該廣告整體是否足使具合理判斷之
消費者造成誤解,且因是項廣告之誤導,而決定購買該商品
為其標準(最高行政法院93年度判字第384號判決可資參照
)。又所稱「虛偽不實」,係指表示或表徵與事實不符,其
差異難為相當數量之一般或相關大眾所接受,而足以引起錯
誤之認知或決定者;所稱「引人錯誤」,係指表示或表徵不
論是否與事實相符,足以引起相當數量之一般或相關大眾錯
誤之認知或決定者而言(參最高行政法院90年度判字第146
號判決)。由此可知,廣告即使與事實不符,其差異非難為
相當數量之一般或相關大眾所接受,且不足以引起錯誤之認
知或決定者,均不得以公平法第21條第1項相繩。故判斷本
件系爭廣告是否引人錯誤,應以該廣告整體是否足使具合理
判斷之消費者造成誤解,且因是項廣告之誤導,而決定購買
該商品為其標準。本件原告刊登系爭廣告,揭示有關「馬桶
及換氣窗」等資訊內容,原告是否以此交易條件爭取「購屋
市場」之潛在消費者?是否有不實進而導致交易相對人誤導
?是否妨害一般大眾享有不受扭曲的效能競爭?原告是否因
而獲取不公平之競爭地位而影響競爭秩序?自應以上揭見解
綜合判斷衡量。
㈤經查,原處分雖以:系爭網站廣告登載馬桶圖片並註明「德
國Duravit衛浴」,予人印象為該建案係使用該款德國品牌
馬桶,惟實際配備僅馬桶座體為Duravit品牌且外型與廣告
所示不符,雖馬桶價格占整棟房價比例甚低,惟廣告具有招
徠效果,且對於消費者作成交易決定當具有一定影響,核屬
虛偽不實及引人錯誤之表示云云;就系爭廣告DM宣稱該建案
使用24小時防塵有氧換氣窗部分,惟實際交付者為氣密窗配
置紗窗,並非於同一扇窗同時具備防塵及換氣功能,是其交
付產品功能與廣告宣稱不符,亦屬虛偽不實及引人錯誤之表
示,其差距已逾一般大眾所能接受之程度,而足以引起一般
大眾錯誤之認知或決定,核已違反公平法第21條第1項之規
定等語(見原處分書理由三第四頁以下㈠㈡㈢)。惟查:
1.原告於網站廣告上所示之馬桶座體、馬桶蓋及廣告DM上所示
之窗戶等設備,並無公平法第21條第1項所稱「虛偽不實」
之情事,原處分顯有認定事實之違誤:
⑴按第21條處理原則第5點:「本法第21條所稱虛偽不實,指表
示或表徵與事實不符,其差異難為一般或相關大眾所接受,
而有引起錯誤之認知或決定之虞者。」由此可知公平法第21
條第1項所稱「虛偽不實」,需廣告內容與事實不一致之程
度之「差異難為一般大眾所接受」,始足當之,此亦為本院
及實務向來採取之見解。可知判斷廣告內容是否「表示或表
徵與事實不符,其差異難為一般或相關大眾所接受」而涉及
「虛偽不實」時,主要應係以廣告內容與實際商品差異之程
度來進行認定,例如不動產廣告予人公共設施或夾層屋得合
法使用,然實際上卻有可能遭拆除之風險即屬之,惟本案中
原告網站廣告圖示中之馬桶與實際交付之商品,其差異顯非
「難為一般或相關大眾所接受」。蓋原告於網站廣告中僅以
文字載明「德國Duravit衛浴」並載有馬桶圖片,從未表示
本建案將使用該型號之馬桶,原告實際交付之馬桶座體固與
廣告圖片所示型號不同、馬桶蓋與廣告所示之品牌不同,然
此一差異並未影響本建案中馬桶設備之功能,與前述公共設
施或夾層空間等可能無法合法使用等情事已有不同。且查系
爭網站僅表示系爭建案將使用德國Duravit品牌之衛浴,並
未記載特定型號或規格(本院卷一第79頁),該廣告之重點
顯然在於衛浴之品牌,並非特定型號或規格,而原告所交付
馬桶座體確實為德國Duravit品牌,並無與廣告內容不符之
情事。另就馬桶蓋部分,原告於系爭DM上提供之浴室照片,
所使用之馬桶蓋亦為Panasonic免治馬桶(本院卷一第73頁
右上角圖片),雖因系爭DM及系爭網站之篇幅有限,難以鉅
細靡遺說明本建案配備之衛浴設備品牌,然由系爭建案銷售
期間之廣告內容整體觀察,應可知本建案馬桶蓋為Panasoni
c免治馬桶。加上原告銷售系爭建案時,設有接待中心,並
已提供實物供消費者瞭解(本院卷一第111頁),顯然原告
已提供充分資訊,使消費者了解本建案將配備Panasonic免
治馬桶,故原告實際交付之馬桶蓋,與廣告內容亦無不符之
情事。原處分未論及此,逕認原告銷售系爭建案之網站廣告
,有「虛偽不實或引人錯誤之情事」,自屬速斷。
⑵再查,原告於廣告DM中表示使用「日本YKK氣密隔音窗」文字
並附上「參考圖片」(本院卷一第95頁),網站上亦記載「
日本YKK氣密隔音窗」文字並附有「參考圖片」(本院卷一
第79頁),均係說明建案所使用窗戶為「日本YKK氣密隔音
窗」,並未記載窗戶之型號或規格,且原告實際交付予消費
者之窗戶亦為「日本YKK氣密隔音窗」,此亦為被告不爭之
事實。系爭DM上所稱「24小時防塵有氧換氣窗」僅係單純描
窗戶搭配紗窗後所具備之防灰塵及使空氣對流之功能,並未
變更「日本YKK氣密隔音窗」此一設備,自應無使消費者誤
認之虞。原告系爭建物均配備紗窗並搭配YKK品牌之氣密窗
,產品製造商臺灣華可貴建材股份有限公司復表示:該建案
使用之鋁門窗主打隔音氣密,並於推開窗、橫拉窗搭配紗窗
來幫助室內的通風、換氣、阻擋昆蟲室外小垃圾及吸附灰塵
。鋁窗之「氣密隔音」及紗窗「防塵有氧換氣」之功能存在
同一樘鋁門窗產品上(原處分甲卷第218頁)。足見依現有
事證,尚難謂該建案所使用鋁門窗不具備24小時防塵有氧換
氣之功能,原處分竟認定原告實際交付之窗戶與DM不符,亦
有未洽。
⒉原告並未以系爭廣告之交易條件爭取「購屋市場」之潛在消
費者,是系爭廣告並未以不實資訊妨害一般大眾之認知及決
定,原告並未因此而獲取不公平之競爭地位而影響競爭秩序
:
⑴經查,依現今社會購買房屋之市場狀況,預售屋交易時,因
尚無成屋,購屋者幾乎完全依售屋廣告來認識其所購建物之
環境、設施、外觀、坪數、隔局、配置、建材設備等條件,
並作為決定交易與否之依據。因此,事業於建物銷售廣告上
提供所售建物之相關資訊,以爭取交易相對人與其交易時,
當負較高之注意義務妥為規劃,確保廣告之真實,以避免購
屋者因其虛偽不實或引人錯誤之廣告內容,產生錯誤之認知
與決定。然而本件系爭建案雖自108年11月間開始預售,在
建物興建完成於109年6月12日取得使用執照(見原處分甲卷
第81頁)之後便開始成屋銷售。購屋之金額頗高,消費者前
往選購時,無不事先觀看網站資訊、當場領取廣告DM,然而
仍均以現場實看現況及樣品屋之擺設及隔間規劃為主要判斷
依據,消費者自可於決定交易前充分瞭解建案之規劃及配置
內容。再附以消費者於簽約時之已有不動產現況說明書(原
處分甲卷第68頁)供其審閱,於房屋點交時亦有簽收點收單
(原處分甲卷第168頁、第170頁)其中詳列各式活動設備及
數量;交屋驗收單(原處分甲卷第169頁至第171頁)區別各
位置「客餐廳、臥室、廚房、浴室、陽台」,檢查項目則將
各機械設備及功能詳列是否破裂是否完整等等。相較於影響
不動產整體使用之土地用途及使用分區、座落位置、面積、
夾層使用、公有公共設施、交通道路、外在環境及共有部分
等等,馬桶座及馬桶蓋及窗戶,對於不動產整體使用之影響
及比例均甚微小,且其品牌及型號規格均得以隨時更換,被
告亦未曾有因此類給付瑕疵爭議而認定不動產廣告不實而予
以處分之案例。加上本件系爭建物於109年12月5日經消費者
驗收過後,遲至110年6月24日方提出檢舉(原處分甲卷第1
頁),且承購戶確實因本案事實有對原告提起民事爭訟刻正
審理中(本院卷一第540頁、卷二第73頁),足見本件爭議
純屬締約後給付內容之問題,實難認定原告之系爭廣告有虛
偽不實,導致購屋者在購買時產生錯誤之認知與決定,進而
影響不公平競爭之秩序。
⑵再查,被告就處理不動產廣告不實之案件,已制定有不動產
廣告處理原則(本院卷一第49頁),於該原則第三點即詳列
共計15款關於不動產廣告不實之案例類型,其中並未有將不
動產之附屬設備廣告列為不實之案例,且審諸該原則第三點
之15款案例(本院卷一第50-51頁),其類型概屬買受人購
買建物後不能、或難以改變之因素,如建物坐落位置、環境
、面積或相關設施是否得取得合法使用執照等,然本件被告
認定原告涉及廣告不實之馬桶、窗戶等設備,不僅所占整體
建物比例甚低,亦可於購買後依買受人個人需求進行調整,
顯然與該原則所示之違法案例存在重大區別。且本件系爭馬
桶及窗戶市價占該建案平均每戶售價不及0.5%(計算基礎為
:該建案迄111年1月已售戶數263戶、車位數234個,總金額
51億4,268萬元,每戶平均售價1千8百萬元以上(原處分甲
卷第155頁),系爭廣告所示之馬桶座零售價為25,000元、
免治馬桶蓋為64,500元,有正緯國際有限公司回函在卷可稽
(原處分乙卷第297頁),且馬桶蓋及馬桶座皆屬可依房屋所
有人意願及資力隨意更換之項目,並不受相關建築法規之限
制,亦可印證,馬桶及氣密窗等不動產附屬設施,並非足以
影響交易決定之事項,自與公平法第21條之不實廣告無涉,
至為明確。原處分書僅以窗戶、馬桶等設備廣告「具一定招
倈效果,對於消費者做成交易決定當具一定影響力」,卻未
就「足以影響交易決定」、是否參酌系爭處理原則等事實為
認定,原處分遽認原告違反公平法第21條第1項規定,自屬
速斷。蓋公平法所要處罰的不實廣告,是以不實內容吸引客
人、排除其他業者競爭、破壞競爭秩序的行為,我國對於一
般的消費糾紛(包括不實廣告在內),在公平法之外已另訂
專法消費者保護法等規範,被告有關不實廣告的管制權限,
應限於具有維持市場競爭秩序的指標意義個案,方讓被告充
分發揮維護交易秩序、確保自由與公平競爭的核心職能,而
不會被大量且細瑣的消費糾紛案件所淹沒,附此敘明。
六、綜上所述,原處分依公平法第21條第1項、第42條前段規定
裁處罰鍰120萬元,自有違誤。至原告主張已繳納罰鍰120萬
元,為被告所不爭執,亦可採認。原處分既應撤銷而溯及失
其效力,依行政訴訟法第196條第1項規定,原告求為判決如
期訴之聲明第2項所示,以回復原狀,核屬有據,亦應予准
許。
七、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法均與本件判決結
果不生影響,故不逐一論述,併此敘明。
八、結論:本件原告之訴為有理由,判決如主文。
中 華 民 國 114 年 1 月 23 日
審判長法 官 侯志融
法 官 郭淑珍
法 官 張瑜鳳
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決,應於送達後20日內,向本院高等行政訴訟庭
提出上訴狀,其未表明上訴理由者,應於提出上訴後20日內
補提理由書;如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者,
應於判決送達後20日內補提上訴理由書(均須按他造人數附
繕本)。
三、上訴未表明上訴理由且未於前述20日內補提上訴理由書者,
逕以裁定駁回。
四、上訴時應委任律師為訴訟代理人,並提出委任書(行政訴訟
法第49條之1第1項第3款)。但符合下列情形者,得例外不
委任律師為訴訟代理人(同條第3項、第4項)。
得不委任律師為訴訟代理人之情形 所 需 要 件 ㈠符合右列情形之一者,得不委任律師為訴訟代理人 1.上訴人或其代表人、管理人、法定代 理人具備法官、檢察官、律師資格或 為教育部審定合格之大學或獨立學院 公法學教授、副教授者。 2.稅務行政事件,上訴人或其代表人、 管理人、法定代理人具備會計師資格 者。 3.專利行政事件,上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 ㈡非律師具有右列情形之一,經最高行政法院認為適當者,亦得為上訴審訴訟代理人 1.上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。 2.稅務行政事件,具備會計師資格者。 3.專利行政事件,具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 4.上訴人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時,其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。 是否符合㈠、㈡之情形,而得為強制律師代理之例外,上訴人應於提起上訴或委任時釋明之,並提出㈡所示關係之釋明文書影本及委任書。
中 華 民 國 114 年 1 月 23 日
書記官 李宜蓁
TPBA-112-訴-207-20250123-1