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所有權移轉登記

臺灣高等法院民事判決 113年度重上字第524號上訴人何宗翰訴訟代理人林泓均律師林明忠律師上一人複代理人朱茂銓律師上訴人黃麟惠訴訟代理人袁瑞成律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，兩造對於中華民國112 年11月30日臺灣士林地方法院112年度重訴字第50號第一審判決各自提起上訴，本院於114年2月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決關於命黃麟惠給付部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判，均廢棄。上開廢棄部分，何宗翰在第一審備位之訴及假執行之聲請均駁回。何宗翰之上訴及次備位及再次備位之訴均駁回。第一、二審訴訟費用，由何宗翰負擔。　　事實及理由一、上訴人何宗翰主張：兩造原為夫妻，於婚前之民國98年4月2 6日共同購買附表所示不動產（下稱系爭房地），約定兩人應有部分各2分之1，並同住在系爭房地，為利於伊日後向服務醫院申請醫師職務宿舍，兩造約定將伊之應有部分2分之1 借名登記於上訴人黃麟惠名下。後兩造交惡，伊以起訴狀繕本送達終止與黃麟惠間之借名登記契約，並依民法第179條、類推適用民法第541條第2項規定，請求黃麟惠將系爭房地應有部分2分之1移轉登記予伊。若認兩造間無借名登記契約，系爭房地為黃麟惠單獨所有，系爭房地於99年8月23日，以伊名義向合作金庫銀行股份有限公司（下稱合庫銀行）申辦轉貸，伊係受黃麟惠委任而出名申辦，迄至111年8月28日止已支付轉貸本息新臺幣（下同）403萬6,030元（下稱系爭轉貸款項），及自112年8月29日後各期本金及利息（下稱將來轉貸款項），均為處理委任事務支出之必要費用，伊備位依民法第546條第1項規定請求黃麟惠償還；倘認兩造間無委任關係，伊向合庫銀行支付之系爭轉貸款項及將來轉貸款項，係代黃麟惠清償房屋貸款，伊次備位依民法第176條規定，請求黃麟惠償還系爭轉貸款項及將來轉貸款項；又倘認伊不得依民法第176條規定請求，黃麟惠因伊清償系爭轉貸款項，無法律上原因而受有房貸債務消滅之利益，伊得再次備位依民法第179條前段規定，請求黃麟惠給付系爭轉貸款項及將來轉貸款項等語（原審為備位之訴有理由之判決，駁回何宗翰先位之訴，兩造就其敗訴部分各自提起上訴，何宗翰次備位及再次備位之訴移審本院）。上訴聲明：㈠原判決關於駁回先位之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，黃麟惠應將系爭房地應有部分2分之1移轉登記予何宗翰。答辯聲明：對造上訴駁回。二、黃麟惠則以：系爭房地乃伊母親即訴外人賴水妹出資購買贈予伊，賴水妹除支出自備款565萬元，及貸款560萬元，共計 1,125萬元外，尚支付仲介費、契稅，及購屋後之裝修費、家電及傢俱購置費用，共計約100萬元，何宗翰並未參與買房過程，且僅負擔轉貸後之貸款餘額439萬元，無法認定何宗翰就系爭房地有應有部分2分之1。何宗翰雖主張係為申請醫師職務宿舍始將系爭房地登記在伊名下云云，惟伊購買系爭房地時，尚不知宿舍申請條件，又依現行申請規則觀之，夫妻任一方名下於雙北市有房屋，均不得申請。後因合庫銀行開辦何宗翰服務醫院編制內員工得適用公教人員房屋貸款優惠專案（下稱系爭優惠貸款方案），為降低每月繳付之利息，伊遂將系爭房地貸款轉貸至何宗翰名下。且兩造第一次離婚時，並未將系爭房地列入夫妻財產為分配，可知系爭房地並非兩造共同持有。兩造於婚後共同居住於系爭房地，何宗翰支付將來轉貸款項係支付家庭生活費用，且係經何宗翰同意繳納，其並於兩造離婚後續住至今，如認伊應支付系爭轉貸款項，伊主張與何宗翰應支付之租金為抵銷。另何宗翰請求返還系爭轉貸款項部分，已於原法院111年度重訴字第4 54號請求返還不當得利等事件（下稱454號事件）中請求，何宗翰就已起訴之事件於訴訟繫屬中更行起訴，並不合法等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利於黃麟惠部分廢棄。㈡上開廢棄部分，何宗翰於第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。對何宗翰上訴之答辯聲明：上訴駁回。三、兩造不爭執事項：　㈠兩造於99年4月2日結婚，105年10月25日離婚，又於106年5 月6日結婚，黃麟惠於110年間起訴請求離婚，原法院110年度婚字第340號判決離婚，何宗翰不服提起上訴，本院111年度家上字第307號駁回上訴，何宗翰不服復提起上訴，經最高法院113年度台上字第1285號裁定駁回上訴而確定，有各該判決在卷可稽（見本院卷一第161至167、365至373頁）。　㈡黃麟惠婚前於98年4月26日以1,550萬元向訴外人張兆權、林秀華購買系爭房地，並於同年6月4日登記為所有權人，有不動產買賣契約書、土地建物查詢資料在卷可稽（見原審湖司調字卷第47至56、75至78頁）。　㈢系爭房地總價款為1,550萬元，其中自備款565萬元均由賴水妹支付，餘款985萬元係由黃麟惠向中國信託商業銀行股份有限公司（下稱中信銀行）申辦1,000萬元貸款支付，有兆豐國際商業銀行（下稱兆豐銀行）98年4月29日、同年5月22 日、同年月25日國內匯款申請書、新台幣存摺類存款存款憑條、中信銀行112年8月14日中信銀字第112224839296522號函檢附貸款資料等件在卷可稽（見原審卷一第30至36頁、卷二第252至266頁）。　㈣何宗翰於99年8月23日、同年月25日，偕同黃麟惠為保證人，向合庫銀行申辦系爭優惠貸款方案之貸款，貸款金額為438 萬0,178元、9,822元，共計439萬元，用以償還前揭中信銀行貸款，借款期間各自99年8月23日起至119年8月23日止、9 9年8月25日起至119年8月23日止，利率約定以中華郵政股份有限公司2年期定期儲金機動利率加碼年利率0.265％計息（下稱系爭合庫貸款），合庫銀行業將上開貸款金額匯至何宗翰帳戶內。系爭合庫貸款係從何宗翰合庫銀行薪資帳戶內按月扣還本息，迄至112年8月28日止，已繳付本息403萬6,030 元，有借款契約、合庫銀行國醫中心分行112年8月31日合金國醫中心第1120002608號函、消費者貸款申請書等件在卷可稽（見原審湖司調字卷第61至68頁、卷二第272至274頁、卷三第264至265頁）。　㈤系爭房地購買時，何宗翰為憲兵司令部205指揮部醫務隊之醫官，並於99年7月16日至國防醫學院三軍總醫院（下稱三總醫院）任職；黃麟惠為三總醫院護理師。何宗翰於102年4月 9日提出醫師職務宿舍申請，有三總醫院112年8月28日院三能源字第1120054720號函在卷可稽（見原審卷二第268至271 頁）。　㈥何宗翰申請取得職務宿舍（下稱系爭宿舍）後，將系爭宿舍提供予黃麟惠表妹即訴外人林婉薰（使用期間：102年至108 年）、表弟即訴外人林浩正（使用期間：102年12月至106年 7月）使用。四、本院得心證之理由：　　何宗翰主張伊與黃麟惠共同購買系爭房地，兩造並約定伊就系爭房地應有部分2分之1借用黃麟惠名義登記，伊以起訴狀繕本送達為終止契約之意思表示，先位依民法第179條、類推適用民法第541條第2項規定，請求黃麟惠將系爭房地應有部分2分之1移轉登記予伊；若認兩造間無借名登記契約，則備位依民法第546條第1項、第2項規定，請求黃麟惠償還系爭轉貸款項及將來轉貸款項；若認兩造間無委任關係，次備位依民法第176條規定請求償還；若認伊不得依民法第176條規定請求，再次備位依民法第179條規定請求返還等語，為黃麟惠否認，並以前開情詞置辯。茲就本院之判斷分述如下：　㈠何宗翰請求黃麟惠返還系爭轉貸款項及將來轉貸款項，並無違反民事訴訟法第253條規定：　　按當事人不得就已起訴之事件，於訴訟繫屬中，更行起訴，民事訴訟法第253條定有明文。經查，454號事件係由何宗翰以黃麟惠為被告，依民法第179條、第184條第1項、第542條、第544條規定向原法院起訴請求黃麟惠應返還其利用保管何宗翰合庫銀行0000000000000號帳戶（下稱0000合庫帳戶）之機會取得之款項，然審酌於454號事件中，何宗翰已敘明：攤還系爭房屋貸款204萬2,179元部分，因系爭房屋係伊借名登記於黃麟惠名下，兩造約定轉貸房屋貸款由伊繳納，故此部分費用不向黃麟惠請求返還等語，有何宗翰於454號事件民事準備暨訴之聲明追加狀、454號事件判決附卷可按（見原審卷二第169至170頁，本院卷一第375至415頁），並經本院調閱454號事件電子卷證核閱無訛，是何宗翰並未於4 54號事件中請求黃麟惠給付系爭轉貸款項及將來轉貸款項，堪以認定。黃麟惠抗辯何宗翰於本件請求其給付系爭房地之系爭轉貸款項及將來轉貸款項，違反民事訴訟法第253條規定而不合法云云，顯非可採。　　㈡兩造間不存在借名登記契約：　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，是出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記契約。而將不動產登記他人名義之法律關係原屬多端，主張借名登記者，自應就該借名登記之事實負舉證責任（最高法院102年度台上字第1833號判決參照）。　　⒉何宗翰主張伊為日後順利申請醫師職務宿舍，而將系爭房地應有部分2分之1借名登記於黃麟惠名下云云，並提出證人即何宗翰母親陳淑真證述、何宗翰兵籍表、97年7月1日國防部派令、婚紗公司簽約單據、訂婚喜帖、合庫銀行消費者貸款申請書、借款契約、兩造通訊軟體LINE對話內容翻拍照片、 LINE對話記事本文章截圖、黃麟惠手寫筆記、喆律法律事務所110年7月9日（110）法北家字第1100709001號函暨離婚協議書（方案一）、（方案二）、兩造對話錄音暨譯文、兩造 110年7月20日簡訊對話翻拍照片等件為證（見原審湖司調字卷第57至59、61至67、69頁、卷一第98、100至106、110頁、卷二第38至42、44、64、66、231至235頁、卷三第264至2 65頁，本院卷一第323頁）。惟查：　⑴證人陳淑真證述：98年過年後，何宗翰答應要和黃麟惠結婚，兩造要一起買房子，且房子要登記為共同持有，何宗翰說黃麟惠母親會幫忙出頭期款，其餘貸款則兩造自行負擔。伊未出席兩造之訂婚宴，因為伊很生氣本來係講好兩造要一起買房子，並共同登記為所有權人，且日後何宗翰一定會繳房貸，何宗翰卻說為了申請宿舍，故不能將系爭房地登記為何宗翰所有，而登記為黃麟惠單獨所有等語（見原審卷二第23 2至235頁），惟證人陳淑真為何宗翰之母，其證詞本有偏頗之虞，尚難逕信，且其既知悉頭期款是由女方家人幫忙支付，卻因未登記為共有而感到氣憤，亦與常理不符。而參諸證人賴水妹具結證述：系爭房地係伊要買給黃麟惠的，所以用黃麟惠名字簽立買賣契約，看屋過程伊有帶黃麟惠一起去，最後一次看屋及簽約時，何宗翰才有參與，自備款、仲介費均係由伊支付等語（見原審卷二第223至228頁），並有兆豐銀行98年4月29日、同年5月22日、同年月25日國內匯款申請書、新台幣存摺類存款存款憑條等件在卷可稽（見原審卷一第30至36頁），何宗翰亦不爭執系爭房地自備款565萬元係由賴水妹支付；又系爭房地總價1,550萬元，扣除自備款後，另向中信銀行貸款1,000萬元，有不動產買賣契約書、中信銀行112年8月14日中信銀字第112224839296522號函檢附貸款資料等件在卷可稽（見原審湖司調字卷第47至56頁、卷二第252至266頁），其中561萬元亦係由賴水妹繳付，嗣於9 9年間才以何宗翰名義轉貸439萬元，為兩造所不爭（見本院卷一第173至174頁），並有合庫銀行消費者貸款申請書、借款契約、合庫銀行112年8月31日合金國醫中心字第11200026 08號函附卷可稽（見原審湖司調字卷第61至67頁、卷二第27 2至274頁、卷三第264至265頁），可見系爭房地總價1,550 萬元，賴水妹支付逾3分之2之價金，賴水妹證稱為其購買，並贈與黃麟惠等語，尚非無據。何宗翰雖主張賴水妹繳納之貸款中105萬1,012元係由伊中華郵政股份有限公司00000000 000000號帳戶中提領支應（見原審卷三第190至191頁），惟未舉證以實其說，難認可採。準此，則賴水妹既就系爭房地價金負擔逾3分之2，何宗翰則僅負擔轉貸後之貸款金額439 萬元，實難認兩造購入系爭房地時，確有約定為兩造共有，何宗翰並將應有部分2分之1借名登記於黃麟惠名下等情。　⑵又查：⑴110年7月9日黃麟惠委任之律師所草擬之離婚協議書記載剩餘財產分配方案2案，方案一有關系爭房地部分記載：「……：㈠『民權東路房地（即系爭房地）』所有權歸乙方所有。㈡乙方應於__年__月__日前給付甲方1500萬元，前開款項直接匯至甲方帳戶…。㈢甲方收受前開1500萬元後30日内，甲方應將『民權東路房地』所有權移轉登記予乙方，…」等語（見原審卷一第102頁）；另方案二有關系爭房地部分記載：「…㈠以『民權東路房地』為抵押物向『合作金庫銀行』辦理之貸款清償後，甲方（即黃麟惠）應將『民權東路房地』所有權二分之一移轉登記予乙方（即何宗翰），…㈡乙方應給付甲方新台幣（下同）1500萬元，計分240期給付。給付方式為乙方應於民國（下同）__年__月起至__年__月止，按月於每月 10日給付甲方62,500元。…。一期未按時給付，視為全部到期。㈢甲方應於乙方付清前開1500萬元後，將『民權東路房地』所有權二分之一移轉登記予乙方，…」等語（見原審卷一第 104頁）。⑵兩造對話錄音暨譯文內容略以：「何宗翰：我想要怎麼樣？來，那個黃麟惠，那個1500萬妳上面寫1500萬，妳那個方案我覺得很值得參考。請問一下1500萬妳怎麼寫出來的？是不是房子的價格，妳認為的房子的價格，可預估的價格除以2，是不是就是1500，是那樣算出來的嗎？（黃麟惠：對。但是那房子目前看起來已經沒有3000萬了。）何宗翰：沒有！而且妳媽也知道多少錢。那妳不是說：妳在十幾天前說房子，這個房子估價隔天就會出來，那怎麼沒有給我？妳不是說會出來嗎？十天前妳就說會出來啦！十天前。」、「何宗翰：黃麟惠，『這棟房子那妳要抓多少？如果妳要賣我…妳要賣我…妳要賣我』，妳1500跟3000，因為妳講300 0塊之半賣我，3000萬之半賣我。妳現在告訴我，妳想要多少錢賣給我？如果我想要跟妳買房子的話？因為你兩個方案 …（黃麟惠：你有想要跟我買這個房子嗎？）何宗翰：妳方案一跟方案二都是想賣房子給我，那我就是站在妳的基礎上，我尊重妳，我尊重妳的想法。方案一跟方案二，那都是賣房子，一個是立刻賣給我，一個是20年後再賣給我，沒錯嘛？分240期，我仔細看過是這樣子。那麼現在我想問妳，妳想要多少錢賣給我？因為當初妳認為3000，那現在妳認為這個1500要調成多少？因為絕對不是3000嘛！對不對？（黃麟惠：好，如果沒有）何宗翰：多少！（黃麟惠：我要問的第一件事，是你有要買嗎？）何宗翰:我有要買！（黃麟惠：你有要買？)我有要買！對！對！」等語（見原審卷二第38 至42頁），及黃麟惠於兩造110年7月20日簡訊對話中表示：「黃麟惠：房子是我們共同持有，賣掉就是一人分1500萬。或是看誰想要繼續住在那裡，你跟我買或我跟你買都可以。」等語，何宗翰表示：「妮妮你回家吧！你回來我就識相離開，我沒鑰匙，你鑰匙上鎖吧，…什麼離婚不離婚也是可以之後談。…」等語（見本院卷一第323頁），與經財團法人經濟科技發展研究院鑑定為黃麟惠筆跡之手寫筆記「共同持有」、「27606180」、「1500」（見原審卷一第106頁，外放卷第1頁）。⑶黃麟惠侵占案件刑事答辯狀等件內容記載：「…或將被告黃麟惠現名下現值新台幣（下同）3,000多萬元現由告訴人居住之不動產（即門牌號碼臺北市○○區○○○路0段 000巷00弄00號7樓之5不動產及其坐落基地）移轉予告訴人，告訴人則支付被告黃麟惠1,500萬元（亦即告訴人能取得至少1,500萬元之利益) 之離婚條件，…」等語（見本院卷一第237頁）。⑷LINE記事本文章截圖內容為：「我的腦袋裝不下你的情緒，我很自私，我覺得這樣就很好，你願意做，就不要嫌，或是..把房子賣了，一人一半，我回高雄吧…」等語（見原審湖司調字卷第69頁），上開證據固可認兩造於11 0年間曾協商離婚方案，認為斯時系爭房地價值約3,000萬元，黃麟惠提議由何宗翰支付1,500萬元後，將系爭房地過戶予何宗翰，然何宗翰亦曾請求黃麟惠回家，表示自己會離開系爭房地，而未主張自己就系爭房地有應有部分2分之1之權利，且兩造嗣後亦未簽署上開離婚協議書，則黃麟惠縱曾表示系爭房地一人一半等語，亦可能僅係黃麟惠考量系爭房地原購買總價僅1,550萬元，何宗翰也有支付部分房貸，且為求得離婚而做出退讓，尚無從以上開證據遽斷兩造購買系爭房地時即約定系爭房地為兩造共有，何宗翰將其應有部分2 分之1借名登記於黃麟惠名下。　⑶何宗翰另以兩造LINE對話翻拍照片、何宗翰兵籍表、婚紗公司簽約單據、訂婚喜帖、林婉薰租賃契約、97年7月1日國防部派令等件，證明兩造購買系爭房地目的係為結婚，系爭房地登記在黃麟惠名下係為申請醫師職務宿舍，並將該宿舍出租予林婉薰、林浩正等情。惟兩造LINE對話翻拍照片、林婉薰租賃契約（見原審湖司調字卷第57至59頁、卷二第46至53 頁），僅能證明林婉薰、林浩正曾居住於何宗翰申請之醫師職務宿舍之事實；婚紗公司簽約單據、訂婚喜帖（見原審卷一第98頁、卷二第44頁），僅證明兩造於99年1月31日舉行訂婚宴；何宗翰兵籍表、97年7月1日國防部派令（見原審卷一第110頁、卷二第64、66頁），僅能知悉何宗翰於97年7月 1日調職至三總醫院，尚無從證明兩造係為申請醫師職務宿舍而將系爭房地單獨登記在黃麟惠名下。再衡諸三總醫院之醫師職務宿舍於100年間始完工，迄至101年中才開放申請，而職務宿舍之核配、管理辦法歷年不定期修正數次，有三總醫院112年8月28日院三能源字第1120054720號函可徵（見原審卷二第268至271頁），殊難想像於98年4月間購買系爭房地時，兩造已得預知申請醫師職務宿舍之條件為何，並作長遠規劃而將系爭房地登記在黃麟惠名下，是以縱何宗翰之後確有申請醫師職務宿舍，並將之出租予林婉薰、林浩正，仍無從認定何宗翰就系爭房地有應有部分2分之1，並登記在黃麟惠名下。　⑷何宗翰另舉合庫銀行消費者貸款申請書、借款契約及兆豐銀行信用卡代繳公用事業費用約定書暨交易暨繳款歷史明細表（見原審湖司調字卷第61至67頁、卷三第264至265頁，本院卷一第221至225頁），以證明其有負擔貸款金額，及系爭房地之水電、瓦斯、電信及房屋保險等費用均係由其繳納等節。黃麟惠不爭執何宗翰有負擔轉貸後之貸款金額439萬元（見本院卷一第174頁），且黃麟惠本身亦得申請合庫銀行提供之系爭優惠貸款方案，有合庫銀行112年9月28日合金國醫中心字第1120002882號函可考（見原審卷三第144頁）。查，兩造均不爭執婚後係由何宗翰負擔家庭生活開支（見本院卷一第175頁），且兩造於婚後共同居住在系爭房地，系爭合庫貸款自可認為係兩造組成家庭所需日常生活費用開銷，是何宗翰負擔屬於共同生活開支之水電、瓦斯、電信及房屋保險、貸款等費用之事實，非必與系爭房地所有權實質歸屬有關，不能作為證明何宗翰對系爭房地有應有部分2分之1權利之證據自明。　⒊準此，依何宗翰所提出之證據方法，尚不能證明兩造就系爭房地應有部分2分之1有其所稱借名登記契約關係存在，從而，何宗翰主張伊已終止兩造間借名登記契約，並依民法第17 9條、類推適用民法第541條第2項規定，擇一請求黃麟惠應將系爭房地應有部分2分之1移轉登記予伊等語，為無理由，應予駁回。　㈢兩造間就系爭房地轉貸無委任法律關係：　⒈按委任契約，係以當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理而成立。本件何宗翰主張兩造間就系爭房地之轉貸有委任關係存在，為黃麟惠所否認，則依上開說明，何宗翰即應就兩造曾約定，黃麟惠委託何宗翰辦理轉貸事務及支付貸款，何宗翰允為辦理之事實，負舉證責任。　⒉經查，何宗翰有向合庫銀行申辦系爭合庫貸款，且合庫銀行確有核准貸款，金額為439萬元，該等金額全數匯入何宗翰帳戶內等事實，為兩造所不爭執。又系爭合庫貸款係以何宗翰0000合庫帳戶支付，該帳戶存摺及提款卡交由黃麟惠保管，並從中提領繳納貸款（見本院卷二第113頁），黃麟惠抗辯何宗翰繳納貸款係支付家庭生活費等語為可採，已如前述，何宗翰亦未證明黃麟惠有委任其繳納系爭合庫貸款之事實，其備位之訴依民法第546條第1項規定，請求黃麟惠償還因處理委任事務所支出之必要費用即系爭轉貸款項及將來轉貸款項，自無理由。　㈣何宗翰清償系爭合庫貸款並非係為黃麟惠管理事務：　　　⒈按管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害，民法第176條第1項定有明文。是無因管理必須管理人有為本人管理事務之意思，即以其管理行為所生事實上之利益，歸屬於本人之意思，始能成立。　⒉經查，系爭合庫貸款係以何宗翰名義申貸，何宗翰本即有繳納貸款之義務，自難認何宗翰繳納系爭合庫貸款，係出於為黃麟惠管理事務之意思，其次備位依民法第176條第1項規定，請求黃麟惠償還系爭轉貸款項及將來轉貸款項，於法不合，即非可採。　㈤何宗翰不得本於不當得利法律關係請求黃麟惠給付系爭轉貸款項及將來轉貸款項：　⒈按主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立，應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害。如受利益人係因給付而得利時，所謂無法律上之原因，係指給付欠缺給付之目的（最高法院10 3年度台上字第2198號民事判決意旨參照）。　⒉何宗翰主張黃麟惠以伊0000合庫帳戶繳納系爭轉貸款項，係無法律上原因而受有利益等語。然查，兩造於婚後共同居住在系爭房地，系爭合庫貸款係兩造組成家庭所需日常生活費用開銷，已如前述，且兩造於婚後並未以契約訂立夫妻財產制，此同為兩造所不爭（見本院卷一第175頁），何宗翰復未說明、舉證兩造間家庭生活費總額為若干、兩造各應以如何之比例負擔，自無足認在兩造婚姻關係存續期間，以何宗翰0000合庫帳戶繳納系爭合庫貸款，黃麟惠因此受有不當得利之情。至兩造離婚案件經最高法院於113年7月4日以113年度台上字第1285號裁定駁回何宗翰對本院111年度家上字第3 07號判決所提上訴，何宗翰於兩造離婚確定後繼續繳納系爭房地貸款每月1萬餘元（見本院卷二第110頁），固可認黃麟惠無法律上原因而受有利益，然何宗翰於離婚後仍居住於系爭房地內，為其所自承無訛（見本院卷二第115頁），自亦受有使用房屋之利益。雖黃麟惠未能證明系爭房地合理租金數額，惟本院審酌系爭房地鄰近三總醫院，又為電梯大樓，位於13層樓之7樓，面積為71.9平方公尺，約21.75坪等情狀，有不動產買賣契約書、土地建物查詢資料為憑（見原審湖司調字卷第47至56、75至78頁），起訴時附近相類似條件不動產每坪69萬9,000元計算，有內政部不動產交易實價查詢服務網查詢結果可按（見原審湖司調字卷第83頁），系爭房地價值為1,520萬3,250元（計算式：69萬9,000元×21.75坪＝ 1,520萬3,250元），以現今租屋之投資報酬率約1.8％至3％計算，系爭房地租金應為2萬2,800餘元（計算式：1,520萬3,2 50元×1.8％÷12＝2萬2,805元）至3萬8,000餘元（計算式：1,5 20萬3,250元×3％÷12＝3萬8,008元）間。而何宗翰自113年7月起每月繳納貸款1萬餘元，顯然低於系爭房地租金市場價值，黃麟惠主張以何宗翰居住於系爭房地受有相當於租金之不當得利抵銷何宗翰自113年7月起繳納之房貸，自屬有據。故何宗翰依不當得利之法律關係，再次備位請求黃麟惠給付系爭轉貸款項及將來轉貸款項，亦無理由。五、綜上所述，何宗翰依民法第179條規定、類推適用民法第541 條第2項規定，先位請求黃麟惠應將系爭房地應有部分2分之 1移轉登記予其；及備位之訴依民法第546條第1項規定、次備位依無因管理之法律關係、再次備位依不當得利之法律關係，請求黃麟惠給付系爭轉貸款項，暨自112年10月17日起至清償日止，按年息5％計算之利息；及將來轉貸款項，俱為無理由，不應准許。從而，原審就備位之訴所為黃麟惠敗訴之判決，尚有未洽，黃麟惠上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。至原審就先位之訴所為何宗翰敗訴之判決，並駁回此部分假執行之聲請，核無不合，何宗翰就先位之訴部分所為上訴及其餘備位之訴，均為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，黃麟惠之上訴為有理由，何宗翰之上訴及次備位及再次備位之訴均為無理由，依民事訴訟法第450條、第449 條第1項、第78條，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　民事第十三庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　林純如　　　　　　　　　　　　　　法　官　林于人　　　　　　　　　　　　　　法　官　江春瑩正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　學妍伶　　　　　　　　　　　　　附表：編號土地坐落面積權利範圍縣市鄉鎮市區段小段地號平方公尺 1 臺北市 ○○區 ○○ 0 000 1,242.83 10000分之126 備考編號建號基地坐落 ------------------ 建物門牌建築式樣主要建築材料及房屋層數建物面積（㎡）權利範圍樓層面積合計附屬建物主要建築材料及用途 1 臺北市○○區○○段0○段0000○號同小段000地號 ------------------ 同市○○○路0段000巷00弄00號7樓之5 鋼筋混凝土造13層 7層： 71.90 合計： 71.90 陽台：13.65 雨遮：4.11 全部備考共有部分：同小段0000建號（權利範圍10000分之126)、同小段0000建號（權利範圍435分之15、含地下三層編號11號停車位）、同小段0000建號(權利範圍75分之1)

2025-03-12

TPHV-113-重上-524-20250312-1

上易

臺灣高等法院

返還不當得利等

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第116號上訴人沈君玲訴訟代理人沈明達律師被上訴人陽豐億不動產仲介經紀有限公司法定代理人黃詩婷被上訴人潘世傑共同訴訟代理人黃怡潔律師複代理人許澤永律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國11 2年7月31日臺灣基隆地方法院112年度訴字第126號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於114年2月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴及追加之訴均駁回。第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件上訴人主張伊經被上訴人居間而與訴外人郭建廷訂立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），購買郭建廷所有之門牌號碼新北市○○區○○路00號房屋（下稱系爭房屋）及其基地新北市○○區○○○○段○○○段000000、00000 0地號土地（下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭房地），因被上訴人未盡訂約事項之調查義務，系爭土地界址仍不明確，伊與郭建廷經臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）於民國111年6月27日以111年度北司調字第546號調解成立（下稱系爭調解），系爭買賣契約不成立，就其支出相關費用新臺幣（下同）65萬4,793元之損害部分，於原審依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被上訴人應連帶賠償（見原審卷第15至20頁）。嗣於本院審理時，就該部分追加依民法第184條第1項前段、第2項、第185條為請求權基礎（見本院卷第442、464、468至469頁）。經核其所為，係本於被上訴人未盡訂約事項調查義務之同一基礎事實所為訴之追加，合於上揭規定，被上訴人雖不同意追加，然審酌追加之法律關係仍援用原訴之訴訟資料及證據，依訴訟經濟原則，自宜利用同一訴訟程序審理，藉以一次解決本件紛爭，揆諸上開規定，上訴人所為訴之追加，應予准許。又上訴人於原審就請求被上訴人連帶賠償65萬4,793元損害之遲延利息部分，係分別主張被上訴人陽豐億不動產仲介經紀有限公司（下稱陽豐億公司）自支付命令送達翌日、被上訴人潘世傑自原審準備書狀送達翌日起算，嗣於本院審理時，減縮為均自原審第1次言詞辯論程序之翌日即112年4月20日起算（見本院卷第504頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，合於上揭規定，亦應予准許。　　貳、實體方面：一、上訴人主張：陽豐億公司之受僱人潘世傑向伊推銷郭建廷所有之系爭房地。伊為避免系爭房屋與鄰屋即新北市○○區○○路 00號房屋（下稱00號房屋）將來有確認界址之糾紛，於110 年9月17日與陽豐億公司書立買賣議價委託書與要約書（下稱系爭議價委託書）時，即特別約定：「賣方（即郭建廷）應申請鑑界確認與00號之界限（地界線）。如誤差在賣方所指的界限（亦即00號建築物外牆）20公分內本契約成立，如誤差超過50公分，本契約不成立。誤差值在其間，買方得再考慮是否訂約」，經潘世傑送交郭建廷得其同意後，雙方始於110年10月9日訂立系爭買賣契約，伊並給付買賣價金1,22 0萬元予郭建廷。嗣新北市汐止地政事務所（下稱汐止地政）於111年6月1日發函告知，郭建廷前於110年9月22日申請土地鑑界複丈已撤回，並無改為指界案件，伊方知系爭土地之界址迄今未指界明確，依系爭議價委託書之約定，系爭買賣契約不成立，後伊與郭建廷達成系爭調解，系爭房地現已回復登記予郭建廷。被上訴人未盡訂約事項之調查義務，使伊誤信系爭土地已指界，而為系爭房屋回復水電等修繕，共計支出119萬8,000元，另給付系爭房地登記費3萬6,148元及向淡水第一信用合作社金山分社繳納貸款利息7萬5,438元，總計受有損失130萬9,586元（計算式：119萬8,000元＋3萬6, 148元＋7萬5,438元＝130萬9,586元），因伊已與郭建廷達成系爭調解，故就上開損失僅請求2分之1即65萬4,793元，爰依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定、民法第184條第 1項前段、第2項、第185條規定，擇一請求被上訴人應連帶賠償。又系爭買賣契約不成立，陽豐億公司收受伊給付10萬元、郭建廷給付20萬元之代理仲介服務報酬，已無法律上之原因，郭建廷並將其對陽豐億公司得請求返還20萬元仲介服務報酬債權移轉予伊，伊得依不當得利及債權讓與之法律關係請求陽豐億公司應返還30萬元等語。求為命：㈠被上訴人應連帶給付伊65萬4,793元，及自原審第1次言詞辯論程序之翌日即112年4月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡陽豐億公司應給付伊30萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算利息之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。二、被上訴人則以：系爭議價委託書約定賣方郭建廷應申請鑑界確認界址，經郭建廷同意並提出鑑界申請，汐止地政排定11 0年10月4日現場鑑界，上訴人亦到場參與，鑑界當日經地政人員現場以儀器測量後告知無法鑑界，但可以改以指界，上訴人及郭建廷表示同意，因而於系爭買賣契約第12條特約事項載明「賣方已於10/4經汐止地政事務所指界，買方也知悉，並依現況交屋」等語，並有上訴人及郭建廷簽名、用印，其2人已同意以指界代替系爭議價委託書中所約定之鑑界，上訴人自不得再依系爭議價委託書主張系爭買賣契約不成立等語，資為抗辯。三、原審為上訴人敗訴之判決。上訴人不服，提起上訴，並為訴之追加。上訴及追加聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應連帶給付上訴人65萬4,793元，及自原審第1次言詞辯論程序之翌日即112年4月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢陽豐億公司應給付上訴人30萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人答辯聲明：上訴及追加之訴駁回。四、兩造不爭執事項：（本院卷第160至161頁）　㈠上訴人於110年9月17日與陽豐億公司簽署系爭議價委託書（內容記載：「請注意，買方得就『買賣議價委託書』或『要約書』任選一種」，並在其下「『買賣議價委託書』之主要內容為：…」之記載前打勾）委託陽豐億公司（由潘世傑為承辦人）就系爭房地以1,220萬元之總價向郭建廷為買賣議價之委託（見原審卷第25頁）。　㈡系爭議價委託書記載：「賣方應申請鑑界來確認與00號之界限，如誤差在賣方所指的界限（亦即00號建築物外牆）20公分內本契約成立，如誤差超過50公分本契約不成立，誤差值在其間買方得再予考慮是否訂約」（見原審卷第26頁）。　㈢上訴人與郭建廷於110年10月9日簽立系爭買賣契約，約定上訴人以1,220萬元向郭建廷購買系爭房地，系爭買賣契約書第12條「特約事項」記載：「一、賣方已於10/4日經地政事務所指界買方知悉並依現狀交屋。…」（見原審卷第28至33 頁）。　㈣上訴人交付仲介服務報酬10萬元予陽豐億公司，郭建廷交付仲介服務報酬20萬元予陽豐億公司。　㈤上訴人與郭建廷因系爭買賣契約爭議，經臺北地院於111年6 月27日成立系爭調解，調解成立內容為：「一、本買賣契約不成立，相對人（即郭建廷）願於111年7月30日以前給付聲請人（即上訴人）壹仟壹佰捌拾萬元…。二、聲請人願於111 年7月30日以前同時將新北市○○區○○○○段○○○段000000、0000 00地號之土地，及其上建號同段000建號門牌號碼新北市○○ 區○○路00號房屋以買賣為原因之所有權移轉登記塗銷。…四、相對人所給付之仲介費用貳拾萬元退款，相對人同意由聲請人以相對人之名義代向陽豐億不動產仲介經理有限公司請求返還，相對人收到退款後應於兩日內（例假日除外）給付予聲請人。…」（見原審卷第39至40頁）。五、得心證之理由：　　上訴人依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定、民法第1 84條第1項前段、第2項、第185條規定，擇一請求被上訴人連帶賠償伊65萬4,793元，及依民法第179條規定，請求陽豐億公司返還仲介報酬30萬元等情，為被上訴人所否認，並以上開情詞置辯，茲就兩造之爭點及本院之判斷，析述如下：　㈠系爭買賣契約業經上訴人與郭建廷合意成立：　　⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。次按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條亦有明定。又所謂契約成立之互相表示意思一致，非衹限於當事人間直接為之。其由第三人為媒介而將各方互為之意思表示從中傳達，以獲致意思表示之一致者，仍不得謂契約未成立（最高法院86年度台上字第899號判決意旨參照）。　⒉上訴人與郭建廷於110年10月9日簽立系爭買賣契約，約定上訴人以1,220萬元向郭建廷購買系爭房地等情，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈢），該情應堪認定。是上訴人既已與郭建廷約定由郭建廷移轉系爭房地於上訴人，上訴人支付價金1,220萬元，則上訴人與郭建廷顯已就標的物及其價金互相同意，依上揭規定，系爭買賣契約即為成立。上訴人與郭建廷並已依約履行給付價金及移轉系爭房地所有權登記之契約義務，亦徵系爭買賣契約業已成立生效。　⒊上訴人雖主張：系爭買賣契約以賣方申請鑑界，其相鄰之00 號房屋外牆20公分内為地界為契約成立之條件，本件賣方向汐止地政申請鑑界後，撤回申請，未依約定鑑界，系爭買賣契約之條件不成就，買賣不成立等。然查：　⑴系爭議價委託書記載：「賣方應申請鑑界來確認與00號之界限，如誤差在賣方所指的界限（亦即00號建築物外牆）20公分內本契約成立，如誤差超過50公分本契約不成立，誤差值在其間，買方得再予考慮是否訂約」，有該委託書在卷可佐（見原審卷第26頁），且為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈡）。而系爭議價委託書係由上訴人簽立委託被上訴人與郭建廷斡旋，郭建廷知悉並同意該記載之內容，業經郭建廷於本院證述明確（見本院卷第353至354頁），依上揭說明，此部分之記載應屬系爭買賣契約之一部分，被上訴人抗辯此部分記載之效力僅存在於兩造間而與郭建廷無涉，非系爭買賣契約之條件，尚不足採。另上開約定並記載如誤差超過50 公分契約不成立，誤差值在其間，買方得再予考慮是否訂約，而非不成立，上訴人稱地界誤差值在20公分内為契約成立要件，與上開文字內容不符。　　　⑵有關郭建廷申請鑑界一事，汐止地政於111年6月1日以新北汐地測字第1116116334號函回復上訴人，略以：旨揭2筆土地（即系爭土地）原所有權人郭君（即郭建廷）前於110年9月 22日向本所申請土地鑑界複丈（案號：110年土複字第05210 0號），該案已由申請人撤回，並無改為指界案件，為避免鑑界案件關係人經通知後於原定測量時間到場會同，本所是日仍派員至現場說明案件辦理情形等語（見本院卷第279頁）；又於113年7月9日以新北汐地測字第1136120002號函回復本院，略以：該區域（即系爭土地所在區域）尚未辦理地籍圖重測，其地籍圖已使用百餘年，早有破損、圖紙伸縮等問題，並經多次分割合併造成其地籍圖與土地現況易有不合，造成實務上辦理鑑測困難，故承辦人依辦理圖解法土地界址鑑定作業注意事項規定進行查對資料（例如地籍圖、土地登記薄、面積計算表、圖根點等）等鑑界準備作業，惟因本案辦理鑑界仍需擴大施測範圍後套圖分析，方可進行界址測釘作業，耗時較長，且承辦人員考量該區已規劃113年度辦理地籍圖重測作業，依重測作業程序更能有效辦理大範圍土地檢核套繪，爰向申請人說明前開情形後，復經申請人表示了解並撤回案件等語（見本院卷第281至282頁）。另佐以證人即汐止地政人員柯志宏證稱：伊等有先行去現場測量附近的地形地貌，以套合地籍之位置，發現套合有困難，可能在當天無法確定界址位置。當天在現場有補測，因為測量不會只有1次，當發現如果有哪些地方需要補強，還會需要補測；因當下資料無法確認界址位置，補測之後仍然無法確認界址位置，無法實行鑑界，所以有大致說明土地的範圍，這種界址無法確定之案件，會約略跟申請人說明大略之土地範圍，看是否符合申請需求，因為沒有界定任何界址，一般來說都會讓申請人撤案，伊等僅說明土地範圍，因為只是說明，不是處理指界的案件，指界是一個案件，並沒有申請指界的案件等語（見本院卷第355至358頁）。是汐止地政人員認為 110年10月4日因事實上無法確認界址位置，並未進行完整鑑界，僅向申請人說明系爭土地之範圍，鑑界案件並經申請人撤回，亦無指界案件。經證人郭建廷於本院證稱：伊有申請鑑界，110年10月4日地政人員到場時，伊有一同在場，當日地政人員有測量，並指出大致地界位置，伊要求地政人員打界樁，但地政人員說因為地界在牆上，所以無法打界樁，指界就可以了，可以退費，但要本人到地政事務所，伊退費是在10月4日以後才退費，地政人員丈量完說明結果時，上訴人也在，當天地政人員沒有鑑界，改為指界，伊與上訴人都有同意，至於潘世傑是否在場伊不確定，印象中有很多人，鑑界改為指界是地政人員跟伊講的，與潘世傑無關等語（見本院卷第348至354頁）。而潘世傑經本院行當事人訊問具結稱：當時上訴人有提出鑑界要求，伊等有請郭建廷申請鑑界，郭建廷就以網路向地政機關申請，電話告訴伊時間，伊有通知上訴人一起去，到現場時，相關人員包括郭建廷、上訴人、隔壁鄰居葉先生都到了，在那裡應該待了1個小時以上，因測量人員提早到，已經用儀器開始測量，測量好後把全部相關人員找過來，說明界址就是到牆壁那邊，後面有講到以後可能會地籍重測，如果不要打界樁、界釘的話，就不用發鑑界成果圖，就可以退還費用，簽名即可退費，地政人員就說已經指界完成，無論是郭建廷、上訴人都已經清楚界址到哪裡等語（見本院卷第343至344頁）。又上訴人亦經本院行當事人訊問具結稱：鑑界時間是在10月4日，伊忘了是誰通知伊去現場，到場時地政人員、郭建廷、潘世傑、00號房屋鄰居在場，由於該地很荒廢，所以伊避免弄髒腳，就離的比較遠，讓他們進去裡面勘查、測量，伊站在大概距離10公尺以外等；後來伊忘了是郭建廷或潘世傑叫伊過去，說地界是在00號房屋外牆，沒辦法釘界樁，地政人員有跟伊說明後院雜草叢生，沒有辦法走進去，所以無從測量；郭建廷說請地政人員告知伊地界在哪裡，是不是在建築物外牆，地政人員就用手指了一個建築物外牆的位置，郭建廷說已經改成指界，確實地界就是在他說的位置，伊問潘世傑說這樣在交易常情裡是否可以接受，潘世傑說地政人員改成指界，應該沒問題，所以伊當時就跟郭建廷說地界是不是確定是在這個位置，地政人員告知伊今天沒有辦法釘界樁，而且未來兩年後也可能整體重新再測量，所以他們當天要撤離，伊有問重新再測量地界有可能變更嗎，他們告知伊誤差不會超過20公分等語（見本院卷第337至338頁）。核郭建廷、潘世傑及上訴人上開所述內容大致相符，堪認郭建廷確有申請鑑界，地政人員於110年10月4日到場測量時，上訴人、郭建廷及潘世傑均有到場，地政人員經測量後表示因為地界在00號房屋外牆上，無法打界樁，未來可能整體重測，如果不要打界樁、界釘，就不用發鑑界成果圖，可以退還費用，郭建廷及上訴人就不必鑑界並未表示反對，接受地政人員所指界址即在00號房屋外牆上，且認地政人員所為即屬指界，郭建廷嗣並撤回鑑界之申請。　⑶系爭買賣契約第12條特約事項記載「一、賣方已於10/4日經地政事務所指界，買方也知悉，並依現狀交屋。…」，而就簽約過程，證人即代書曹秋娟於原審證稱：此經買賣雙方確認，伊知道經過屋主申請鑑界，伊沒有到現場，但簽約當天他們有在講地政人員有跟他們說，以後土地會重測，屋主可以不用申請鑑界，可以撤銷掉（應是撤回之意，下同），直接用指界的，雙方包括潘世傑都有在現場，他們都同意撤銷鑑界，用指界的方式，所以簽約當時賣方怕本來是申請鑑界改為指界會有問題，所以要求伊在契約書裡面加註變成指界，因指界無法定界樁，亦無法核發土地複丈成果圖，只能講大概範圍，大家都同意把這個條件附記上去，依現狀點交，他們請伊加註上去等語（見原審卷第268頁）。證人郭建廷則於本院證稱：系爭買賣契約特約事項一記載之「賣方已於 10月4日經地政事務所指界，買方也知悉，並依現況交屋」等文字，是伊於簽約當日要求代書曹秋娟所加註，因為系爭議價委託書上有記載20公分、50公分這些特約條款，所以伊在買賣合約上就要求要註明這些文字。大家日後不要有爭議，保護伊自己，當時雙方有同意以10月4日地政指的界址作為買賣的依據等語（見本院卷第349頁）。上訴人於本院行當事人訊問時稱：簽約是在潘世傑的仲介公司請一位地政士來撰寫，有詢問特約事項如何記載，當時郭建廷說「賣方已於10/4日經汐止地政事務所指界」，強調要寫指界這句話，並且說「沈小姐，地政指的界線跟我當初說的一樣吧，我就說我說的才對，00號說的根本不對」，並且他要伊同意買方也知悉，伊也同意，伊有知悉地政事務所指界這件事，他並要求要記載「依現狀交屋」，因為他說伊不可以跟他要求房屋瑕疵擔保，他賣給伊的就是現狀，伊也同意他說現狀指的是該房屋不負瑕疵擔保責任（見本院卷第339至340頁）。潘世傑於本院行當事人訊問時稱：簽約時，代書跟上訴人及郭建廷說因為雙方已經至現場鑑界測量過，鑑界完後沒有實際鑑界證明書，但已經都知道界址在哪邊，所以就說以現場指界為準，大家都認同，代書要了解是否都到現場鑑界測量過了，確定有的情況下，代書才會簽這個合約，因為買賣雙方有特別要求要註明這條，表示他們有到現場測量過，才把這個約簽好等語（見本院卷第349頁）。核證人曹秋娟、郭建廷、上訴人及潘世傑就簽約過程之陳述亦大致相符，堪認系爭買賣契約於特約事項一之記載，係郭建廷於簽約時，要求代書曹秋娟加註，曹秋娟向上訴人及郭建廷確認及經同意後始為之。　⑷據上，系爭買賣契約原要求賣方申請鑑界，郭建廷確實有申請鑑界，並與上訴人到場聽取地政人員說明後，就事實上無法鑑界而改為指界一事，均已同意，並接受地政人員所指界址即在00號房屋外牆上，嗣於簽約時，亦同意特約事項一之記載，即同意依地政人員110年10月4日所指地界而簽約，顯已變更上開約定由賣方申請鑑界之條件，上訴人主張本件未依約定鑑界，系爭買賣契約不成立，尚不足採。　　⒋上訴人雖提出其與郭建廷111年6月27日之調解筆錄及系爭房地登記第一類謄本（見原審卷第39至46頁），調解成立內容載有「本買賣契約不成立」，登記謄本記載登記原因為「調解回復所有權」。然系爭買賣契約係經上訴人與郭建廷合意成立，業經本院認定如上，而上訴人與郭建廷雖於契約成立並依約履行後成立調解，然被上訴人並非調解當事人，該調解筆錄之記載並不拘束被上訴人，核其性質應屬上訴人與郭建廷事後合意解除系爭買賣契約，自無從僅憑系爭調解之調解筆錄記載：「本買賣契約不成立」，遽認系爭買賣契約不成立。上訴人據此主張系爭買賣契約不成立，並非可採。　⒌至上訴人另稱：地界的確認是因賣方告知伊已經指界云云，核與上訴人於110年10月4日地政人員測量時亦有在場並聽取地政人員之說明一情有違，尚不足採。另汐止地政上開111 年6月1日之函文記載：本件並無改為指界案件等語，核汐止地政本件之所為，雖使上訴人及郭建廷誤認本件有經指界，而不無可議之處，然上訴人既已接受汐止地政人員之說法，而與郭建廷達成買賣系爭房地之合意，其主張系爭賣賣契約不成立，亦不足採。　　㈡上訴人請求被上訴人連帶賠償其所受損害，並無理由：　　上訴人雖主張：潘世傑執行仲介業務有過失，且陽豐億公司就訂約事項怠於調查，致伊受有恢復水電費6萬8,000元、設計費15萬元、房屋修繕費92萬元、水電管路修繕6萬元、房地產登記費用3萬6,148元及繳納貸款利息7萬5,438元，共計 130萬9,586元之損害，伊僅請求被上訴人連帶賠償2分之1損失即65萬4,793元等語。然本件郭建廷確有申請鑑界，並與上訴人到場聽取地政人員說明後，就不必鑑界並未反對，接受地政人員所指界址即在00號房屋外牆上，嗣於簽約時，亦同意特約事項一之記載，即同意依地政人員110年10月4日所指地界而簽約，系爭買賣契約係屬成立各情，均業如前述，即難認陽豐億公司就「以賣方申請鑑界，其相鄰之00號房屋外牆20公分内為地界」之訂約事項，有何怠於盡調查及報告之義務。而上訴人既同意依地政人員所指地界而簽約，並依系爭買賣契約履行買方義務後支付上開費用，亦難認係潘世傑之過失或陽豐億公司未盡訂約事項之調查、報告義務所致，或被上訴人有何違反不動產經紀業管理條例第26條第2項規定之保護他人法律可言，且上訴人支付相關費用充其量屬純粹經濟上損失，亦非屬民法第184條第1項前段規定受侵害之權利。是上訴人依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第184條第1項前段、第2項、第185條規定請求被上訴人應連帶賠償65萬4,793元本息，均無理由。　㈢上訴人請求陽豐億公司返還仲介報酬，亦無理由：　　按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第5 68條第1項分別定有明文。又按契約因居間人之媒介而成立者，苟非無效或經撤銷者，居間人即得請求報酬（參看民法第568條之立法理由）。因媒介居間而成立之契約其後雖經終止或因故解除，與居間契約之有效與否核係二事，居間人本於居間契約取得之報酬，並無法律上之原因其後已不存在之情事，委託人不得請求返還（最高法院107年度台上字第1 592號判決意旨參照）。本件系爭買賣契約業經上訴人與郭建廷合意成立生效，業如前述，依上揭規定及說明，陽豐億公司本得請求報酬，其受領仲介報酬，即有法律上之原因，縱然事後上訴人與郭建廷因故達成解除契約之合意，參照前開說明，亦不得請求返還，上訴人主張陽豐億公司受領仲介報酬構成不當得利，依不當得利及債權讓與之法律關係，請求返還伊所給付10萬元及郭建廷給付20萬元之仲介報酬，無從准許。六、綜上所述，上訴人於原審依不動產經紀業管理條例第26條第 2項規定，請求被上訴人連帶賠償65萬4,793元及自原審第1 次言詞辯論程序之翌日即112年4月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，及依不當得利及債權讓與之法律關係，請求陽豐億公司返還仲介報酬30萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。上訴人於本院追加依民法第184條第1項前段、第2項、第185條規定，請求被上訴人連帶賠償65萬4,793元本息，亦無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　紀文惠　　　　　　　　　　　　　　　法　官　王育珍　　　　　　　　　　　　　　法　官　賴武志　正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡明潔

2025-03-12

TPHV-113-上易-116-20250312-1

重上

臺灣高等法院

塗銷所有權移轉登記等

臺灣高等法院民事判決 112年度重上字第605號上訴人即附帶被上訴人喻世維訴訟代理人呂錦峯律師被上訴人即附帶上訴人劉蘋張寶元共同訴訟代理人趙澤維律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國112年5月9日臺灣士林地方法院110年度重訴字第458號第一審判決提起上訴，被上訴人為附帶上訴，本院於114年1月8日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、原判決關於命喻世維給付部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用裁判，均廢棄。二、上開廢棄部分，劉蘋、張寶元在第一審先位之訴及假執行之聲請均駁回。三、劉蘋、張寶元之附帶上訴駁回。四、劉蘋、張寶元備位之訴及假執行之聲請均駁回。五、第一審、第二審（含附帶上訴）訴訟費用，均由劉蘋、張寶元負擔。　　事實及理由一、被上訴人即附帶上訴人劉蘋、張寶元（下稱劉蘋2人）主張：兩造於民國110年7月10日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），約定伊等所有如附表一、二所示之建物（下稱系爭房屋）及土地（下與系爭房屋合稱系爭房地），以新臺幣（下同）1,062萬元出賣上訴人即附帶被上訴人喻世維。伊等業於同年8月24日將系爭房地所有權移轉登記予喻世維，惟其僅給付第1期、第2期及部分尾款至兩造約定之履約保證專戶（下稱系爭履保專戶），尚餘尾款849萬元（下稱系爭尾款）未給付。伊等於同年9月16日以存證信函（下稱9月16日存證信函）限期催告喻世維給付系爭尾款，其屆期未履行，伊遂以同年10月18日律師函（下稱10月18日律師函）通知其解除系爭契約，其於翌日收受。爰先位主張伊等業依系爭契約第12條第1項約定解除系爭契約，故依民法第179條規定請求喻世維將系爭房地移轉登記予伊等所有，並依系爭契約第 12條第2項後段約定各給付伊等違約金86萬9,534元；備位主張系爭契約未經解除，依系爭契約第4條、第12條第2項前段約定，請求喻世維各給付伊等尾款511萬4,534元，及均自11 0年9月8日起至清償日止，以106萬5,000元本金計算每日千分之1之違約金；併陳明願供擔保請准宣告假執行。二、喻世維則以：伊於110年8月29日發現系爭房屋1樓外擺設花盆下方有未載明於現況說明書之掏空裂隙（下稱系爭裂隙），遂於同日透過訴外人即房仲張由琇轉知劉蘋2人，嗣兩造就修補系爭裂隙方式未達成共識，劉蘋2人拒絕修補瑕疵，且未依約交付系爭房地，劉蘋2人應負物之瑕疵擔保、不完全給付責任，伊自得行使同時履行抗辯權，拒付系爭尾款，免除給付遲延責任，劉蘋2人逕以伊遲延給付系爭尾款為由解除系爭契約，自非合法等語，資為抗辯。三、原審就先位之訴為喻世維一部勝、敗訴之判決，即判命喻世維應依序將如附表一、二所示之不動產移轉登記予劉蘋、張寶元，並給付其等各40萬元，駁回劉蘋2人其餘之訴，喻世維就該敗訴部分，提起上訴，備位之訴雖未經原審裁判，亦因隨同先位之訴繫屬本院而生移審之效；劉蘋2人就其敗訴部分，提起附帶上訴。喻世維之上訴聲明：㈠原判決不利喻世維部分廢棄。㈡上開廢棄部分，劉蘋2人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。劉蘋2人之答辯聲明：上訴駁回。劉蘋2人附帶上訴聲明：㈠原判決主文第3項駁回劉蘋2人後開第㈡項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，喻世維應再給付劉蘋、張寶元各46萬9,534元。喻世維答辯聲明：附帶上訴駁回。四、兩造於110年7月10日簽訂系爭契約，約定劉蘋2人應將其等所有之系爭房地以總價1,062萬元出賣喻世維，喻世維則應將買賣價金匯入合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司）之系爭履約專戶；系爭房地業於同年8月24日以買賣為原因移轉登記予喻世維，喻世維亦已撥付第一、二期及部分尾款至系爭履保專戶，尚餘系爭尾款未給付；喻世維於同年月29日發現系爭裂隙，並於同日通知房仲張由琇，由張由琇轉知劉蘋2人；喻世維再於同年9月9日以存證信函（下稱9月9日存證信函）通知劉蘋2人應依兩造及房仲三方於同年月4日達成協議事項即交由新北市結構工程技師公會（下稱新北技師公會）進行房屋結構安全鑑定，劉蘋2人不得逕自施工修補系爭裂隙；惟因鑑定費用過高，三方均不願負擔，故未進行鑑定；嗣劉蘋2人以9月16日存證信函通知喻世維於函到7日內將系爭尾款匯至系爭履保專戶並配合交屋，喻世維於同年月27日收受；喻世維亦於同年月22日以存證信函（下稱9月22日存證信函）通知劉蘋2人應履行9月9日存證信函所提事項後辦理交屋；劉蘋2人則以喻世維未給付系爭尾款為由，以10月18日律師函表示依系爭契約第12條第1項約定向其為解約之通知；喻世維於翌（19）日收受後，於同年11月4日以律師函（下稱11月4日律師函）通知劉蘋2人未履行交屋事宜，且應於函到10日內修補系爭裂隙，復於同年月15日以存證信函（下稱11月15日存證信函）通知劉蘋2人解除系爭契約等事實，有不動產買賣契約書、價金履約保證申請書、土地登記謄本、LINE對話紀錄、9月9日存證信函、9月16日存證信函及所附律師函暨收件回執、9月22日存證信函、10月18日律師函暨收件回執、11月4日律師函、11月15日存證信函暨所附律師函可證（見原審卷一第24頁至第36頁、第102頁至第119頁、第147頁至第148頁背面、第136頁背面至第138頁背面、第60頁至第63頁、第65頁、第140頁及背面、第71頁、第73頁至第75頁、第141頁及背面、第142頁至第143頁背面），且為兩造所不爭執（見本院卷一第372頁至第373頁），堪認為真正。五、劉蘋2人先位主張解除系爭契約，依民法第179條規定請求喻世維移轉系爭房地予其等，並依約給付違約金，有無理由? 　㈠按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。民法第354條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用。但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利。在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，而出賣人仍不為補正，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益，倘買受人據此行使同時履行抗辯權者，即可免除給付遲延之責任（最高法院50 年度台上字第1550號判決先例、最高法院82年度台上字第29 1號、84年度台上字第169號、86年度台上字第3360號、86年度台上字第2808號、87年度台上字第2325號、88年度台上字第44號、89年度台上字1579號、95年度台上字第1608號、10 5年度台上字第973號、107年度台上字第1496號、109年度台上字第2776號、110年度台上字第594號判決意旨參照）；次按民法第227條規定，並未限制契約成立後發生之瑕疵，始得適用，是以買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，出賣人給付不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號、103年度台上字第2631號、112年度台上字第92 4號判決意旨參照）；出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，債權人除得依關於給付遲延或給付不能之規定行使權利外，並有民法第264條之適用（最高法院100年度台上字第1468號判決意旨參照）。　㈡經查：　⒈喻世維以另案訴請劉蘋2人返還系爭契約之買賣價金（案列：原法院111年度訴字第521號），經另案法官囑託台北市結構工程工業技師公會（下稱台北技師公會）鑑定系爭裂隙之成因、對系爭房屋結構安全及交易價值之影響等事項，該公會出具之鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）載明：「十二、鑑定結果及建議……經現場勘查，系爭房屋1樓外擺設花盆下方及1樓前院室外磁磚地坪現況存在有裂隙，研判其成因係如上十一項所述（十一：……依此研判，系爭房屋自1樓前院前端地坪下方地層，至地下2層後院地層中，存在有一造成土壤流失之地下滲流通道……導致地層土壤疏鬆。），系爭房屋由1樓前院前端地坪下方地層，至地下2層後院地層中，存在有一造成土壤流失之地下通道，下雨之雨水即可能沿此通道由1樓前院向下滲流至地下2層後院方向，造成地下地層土壤長期慢性流失，導致地層土壤疏鬆，因而造成系爭裂隙。…… 目前未產生危及結構安全之傾斜情況，研判尚不致影響系爭房屋之結構安全；惟因此地層土壤疏鬆，長期存在恐影響系爭房屋之結構安全，建議須採適當地盤灌漿予以填實疏鬆處，將地下通道封閉，如此方可確保目前或未來之安全居住。 ……為維系爭房屋長期結構安全不致受地層土壤疏鬆影響，建議採適當地盤灌漿予以填實疏鬆處，將地下通道封閉，以使系爭房屋結構修復至安全無虞；有關地盤灌漿工程建議委請專業技師及廠商辦理相關設計或施工事宜，灌漿施工時，並嚴格監測，不得造成系爭房屋、鄰房房屋結構及周邊工程設施之損壞。」等語（本院卷二第27頁至第28頁），足見系爭裂隙乃系爭房屋地下地層土壤長期流失，致地層土壤疏鬆所造成，若未經適當方式修繕，日後將影響系爭房屋結構安全。前開鑑定既係台北技師公會之結構技師梁敬順、賴宏嘉偕同兩造至現場會勘（見本院卷二第22頁），復委託大誠工程顧問有限公司（下稱大誠公司）從事透地雷達掃描工作，並敘明探測原理、使用儀器簡介及探測結果（見本院卷二第10 6頁至第107頁）方出具鑑定意見，鑑定方法自有相當依據而無明顯不當之處，復經兩造援引於辯論書狀中（見本院卷二第241頁至第243頁、第258頁至第259頁），自堪採為裁判基礎。則系爭裂隙既係系爭房屋地下土壤疏鬆、流失所致，未經適當方式修繕，亦將影響系爭房屋結構，即無法確保目前及未來居住安全，堪屬房屋買賣之通常交易觀念下，欠缺應有價值、品質及效用之明顯瑕疵。　⒉其次，系爭契約第9條第5項約定：「本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵（例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋…等或其他影響結構安全之瑕疵）時，除本契約另有約定外，乙方（即劉蘋2人）應負瑕疵擔保責任」（見本院卷一第179頁）。而依劉蘋2人提出系爭契約所附之不動產說明書有關建物瑕疵之注意事項，記載賣方應敘明系爭房屋是否有「滲漏水情形」、「曾經發生火災及其他天然災害造成建築物損害及修繕情形」、「樑、柱部分有顯見間隙裂痕」、「房屋鋼筋裸露」等情況（見本院卷一第159頁、第189頁、第201頁），足徵系爭房屋是否存有可能影響建築居住安全之裂隙或損壞情形，為兩造締約時所重視。又依系爭契約所附之標的物現況說明書項次29，關於系爭房地是否有大於0.1公分之間隙裂痕，僅記載地下室牆壁有顯見間隙裂痕（見本院卷一第 225頁），而無告知說明系爭裂隙存在；復參原審勘驗筆錄記載：「系爭房屋1樓前方庭院有鋪設水泥地及種植植物之花圃，靠近花圃處有1坑洞，即為被告（喻世維）指稱的坑洞，以目視所見該洞的土石係往下傾斜，被告（喻世維）當場拿出約2米長的竹竿放入該洞內並拍照」等語（見原審卷二第320頁），並有現場照片可參（見原審卷二第346頁至第 348頁）；佐以系爭鑑定報告參考大誠公司透地雷達掃描探測結果，概估地層土壤疏鬆比率約30%，以此估算地盤灌漿參考數量：［2m（1樓前院之前疏鬆地層長度）×10m（1樓前院疏鬆地層深度）×5m（1樓前院房屋寬度）+4m（地下2層下方疏鬆地層深度）×6m（地下2層下方疏鬆地層長度）×5m（地下室房屋寬度）〕×30%=66m³（見本院卷二第29頁）；復衡以系爭房屋用途為住宅（見本院卷一第224頁），兩造簽約時亦簽立增補契約確認系爭房地位於山坡地範圍（見原審卷一第58頁），系爭房屋為地上2層、地下2層之建築等情，有建物謄本可佐（見原審卷一第50頁），堪認系爭房屋交屋前已存在明顯可見相當深度之系爭裂隙，造成地層土壤疏鬆比率已達30%，此對位處山坡地，且構造為上、下2層樓建築之系爭房屋而言，顯無法確保目前或日後之居住安全，當屬系爭契約第9條第5項所指「其他影響結構安全之瑕疵」，系爭裂隙之存在自不符合兩造約定之本旨。又系爭裂隙乃不符債務本旨之明顯瑕疵，且為劉蘋2人於出賣系爭房屋時未告知喻世維，喻世維於交屋前之110年8月29日方發現（見本院卷一第372頁）。則系爭裂隙縱於契約成立前雖已發生，然出賣人於締約時，過失未告知該瑕疵，買受人不知有瑕疵仍為購買者，出賣人自仍有不完全給付之債務不履行責任。又喻世維以9月22日存證信函通知劉蘋2人履行三方（即兩造與房仲）約定事項辦理交屋（見原審卷一第140頁）後，劉蘋2人即以10月18日律師函向其為解約之通知（見原審卷一第70頁至第71頁），已為兩造所不爭（見本院卷一第373頁），堪認劉蘋2人已明確拒絕修補系爭裂隙，並有可歸責事由，喻世維主張劉蘋2人就此應負不完全給付之責，並行使同使履行抗辯權，即屬有據。　⒊再者，依系爭契約第4條第1項、第11條第1項約定，兩造交屋日期訂於110年9月7日以前，且交屋應以現場點交方式為之（見本院卷一第175頁、第179頁），兩造對該清償期之約定及尚未交屋等情均不爭執（見本院卷一第118頁）。則系爭房屋存有系爭裂隙未經修繕之瑕疵，已不符合當事人約定之品質、效用，劉蘋2人復未依約定時期、方式辦理交屋，僅以9月16日存證信函通知喻世維準備交屋一事，非合法提出交屋給付之通知，是喻世維辯稱劉蘋2人有未依約履行交屋義務之債務不履行情事，亦屬有據。　⒋基上各情，系爭房屋於危險移轉前，即存有系爭裂隙之明顯瑕疵，且屬不完全給付，該瑕疵客觀上能修補，劉蘋2人仍逕向喻世維為解約之通知而拒絕修補，依前說明，喻世維自得行使同時履行抗辯權，拒付系爭尾款，方符誠信。又系爭契約第4條第1項約明「交屋日期訂於110年9月7日以前，同時付清尾款」（見本院卷一第175頁），則劉蘋2人所負之交屋債務，與喻世維交付系爭尾款債務間，屬同一雙務契約互負債務，具有給付與對待給付關係，喻世維以劉蘋2人未依約交付系爭房屋，行使同時履行抗辯權，拒付系爭尾款，並免除給付遲延責任，亦屬有據。　⒌劉蘋2人雖主張系爭裂隙之修繕費僅需32萬6,041元，佔系爭房屋價值3.07％，且價值減損比例僅為6.16％，瑕疵非屬重要；且伊已表達願意修補系爭裂隙，喻世維不願接受其修復方式，自不得拒付系爭尾款云云。然查，兩造於110年9月9日簽立增補契約，約定由甲方（喻世維）先行代墊新北技師公會鑑定申請費用，雙方協議由系爭履保專戶出款5,000元，喻世維已將5,000元匯至系爭履保專戶，嗣因鑑定費用過高，三方均不願負擔，故未進行鑑定等情，有該增補契約、鑑定申請書可憑（見原審卷一第154頁、第153頁），且為兩造所不爭（見本院卷一第373頁）；復參喻世維提出其向房仲陳述屋主自行前往系爭房地填補系爭裂隙之110年8月31日LI NE對話紀錄、現場照片及兩造於同年9月4日協商時，劉蘋表示：「我這邊是說有一個洞然後我9月1日3天前補好」、「妳聽我講我會跟我先生拿一個去倒，是因為我們一直以為妳說有一個洞，之後我們就去……我先生就說來倒一個石子，後來倒的時候，你媽媽來了……我先生那個時候就有一點嚇到說怎麼真的有一點深度」等語（見原審卷一第149頁、第151頁、原審卷二第22頁、第24頁），可見喻世維辯稱劉蘋2人僅願意依己意自行填補系爭裂隙，而非經鑑測後依適當方式為修補等情，應非無稽。又系爭鑑定報告載明：「……惟因此地層土壤疏鬆，長期存在恐影響系爭房屋之結構安全，建議須採適當地盤灌漿予以填實疏鬆處，將地下通道封閉，如此方可確保目前或未來之安全居住；……為維系爭房屋長期結構安全不致受地層土壤疏鬆影響，建議採適當地盤灌漿予以填實疏鬆處，將地下通道封閉，以使系爭房屋結構修復至安全無虞；有關地盤灌漿工程建議委請專業技師及廠商辦理相關設計或施工事宜，灌漿施工時，並嚴格監測，不得造成系爭房屋、鄰房房屋結構及周邊工程設施之損壞。」等語（見本院卷二第28頁），足見系爭裂隙乃因地層土壤流失、鬆動所致，長期存在將影響系爭房屋結構安全，自應進行鑑測後，委請專業技師修繕，並嚴格監測，方能確保安全無虞。劉蘋2 人未踐行適當方式鑑測後修繕系爭裂隙，逕以10月18日律師函向喻世維為解約之通知，堪認其等確無修補系爭裂隙並依約點交系爭房屋之意，至為明確。又依系爭契約第9條第5項之約定，劉蘋2人本應交付無影響結構安全瑕疵之系爭房屋，系爭裂隙未經適當修繕，不能確保目前或未來之居住安全，日後將影響結構安全，既經認定如前，系爭裂隙即屬兩造締約所重視之重要瑕疵，且系爭契約已約明交屋與尾款應同時履行，該二契約義務自屬相當，劉蘋2人以系爭裂隙所需修繕費用及系爭房屋價值減損比例非鉅，而認系爭裂隙非屬重要瑕疵，喻世維不得行使同時履行抗辯權拒付尾款，即無足取。　㈢基上，喻世維抗辯系爭房屋存有系爭裂隙之重要瑕疵，劉蘋2 人拒絕為適當修補，復未依約交付合於債務本旨之系爭房屋予伊，故行使同時履行抗辯權，拒付系爭尾款，免除給付遲延責任，應屬有據。劉蘋2人以喻世維遲延給付系爭尾款為由，依系爭契約第12條第1項約定，解除系爭契約，再依民法第179條規定，請求喻世維將系爭房地移轉登記予其等，並依系爭契約第12條第2項後段約定，請求喻世維各給付其等違約金86萬9,534元，均屬無據。六、劉蘋2人備位主張依系爭契約第4條、第12條第2項前段約定，請求喻世維各給付其等尾款511萬4,534元，及均自110年9 月8日起至清償日止，以106萬5,000元本金計算每日千分之1 之違約金，是否有據？　㈠按契約之解除，除基於法律之規定（法定解除權）外，倘契約當事人於契約成立之同時，在契約內約定解除契約之權利（約定解除權）者，當事人之一方於該約定之解除權情事發生時，即得依契約之約定行使解除權，不受法律規定之限制（最高法院110年度台上字第2810號判決意旨參照）。㈡系爭契約第4條第1項、第9條第5項、第12條第1項依序約定：「交屋日期訂於110年9月7日以前，同時付清尾款」、「本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵（例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋…等或其他影響結構安全之瑕疵）時，除本契約另有約定外，乙方（即劉蘋2人）應負瑕疵擔保責任」、「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。……」(見本院卷一第175頁、第179頁)。從而，劉蘋2人依約負有交付無系爭裂隙等影響結構安全瑕疵之系爭房屋予喻世維之契約義務，然喻世維於交屋前發現系爭房屋存有系爭裂隙等影響結構安全之重要瑕疵，催告劉蘋2人修補未果，自得依系爭契約第12條第1項約定解除系爭契約。至劉蘋2人雖稱系爭裂隙非重大瑕疵，解除契約顯失公平云云。然喻世維行使系爭契約第12條第1項之約定解除權，本不受民法第3 59條要件之限制，其等主張自無可採。準此，喻世維以11月 4日律師函催告劉蘋2人於10日內修補系爭裂隙並依約辦理交屋未果，復以11月15日存證信函向劉蘋2人為解約之通知，經其等收受（見原審卷一第141頁至第143頁背面），既為兩造所不爭（見本院卷一第373頁），系爭契約即經喻世維行使系爭契約第12條第1項約定之解除權而合法解除，劉蘋2人備位主張依系爭契約第4條、第12條第2項前段約定，請求喻世維各給付其等尾款及違約金，均屬無據。七、綜上所述，劉蘋2人提起先位之訴主張解除系爭契約，並依民法第179條規定，請求喻世維將系爭房地移轉登記予伊等所有，另依系爭契約第12條第2項後段約定各給付伊等違約金86萬9,534元，為無理由，不應准許。原審就先位之訴判命喻世維應將系爭房地移轉登記予劉蘋2人所有，並給付伊等各40萬元，尚有未合，喻世維指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院改判如主文第2項所示。至原審駁回劉蘋2人其餘先位之訴部分，則無不合，劉蘋2人指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其附帶上訴。又劉蘋2人提起備位之訴，主張依系爭契約第4條、第12條第2項前段約定，請求喻世維各給付伊等尾款511萬4, 534元，及均自110年9月8日起至清償日止，以106萬5,000元本金計算每日千分之1之違約金，亦無理由，應予駁回，其就備位之訴聲請宣告假執行亦失所附麗，併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，本件喻世維上訴為有理由，劉蘋2人之附帶上訴及備位之訴為無理由，爰判決如主文。　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　民事第十二庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　沈佳宜　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官翁儀齡　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳　瑜正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王韻雅

2025-03-12

TPHV-112-重上-605-20250312-1

家繼訴

臺灣臺中地方法院

分割遺產

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度家繼訴字第27號原告何西凱訴訟代理人張貴閔律師被告何西栢何西富上一人訴訟代理人郭美華被告羅煜勝兼上一人訴訟代理人羅韋茗上列當事人間分割遺產事件，本院於民國114年2月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文兩造就被繼承人何甜所遺如附表一所示之遺產，應依如附表一所示之分割方法為分割。訴訟費用由兩造依如附表二所示之比例負擔。　　事實及理由壹、程序部分：　　按民事訴訟關於訴訟代理權之有無，固屬法院應依職權調查之事項，然僅須依自由證明即可。查：郭美華於民國112年1 2月8日調解期日提出其受被告何西富委任之委任狀（參本院卷第125頁），陳明其就本件分割遺產事件受任為被告何西富之訴訟代理人，並提出被告何西富本人簽署由我國派駐紐約台北經濟文化辦事處官員於111年2月18日認證為真正之授權書為據（參本院卷第127至129頁）；另被告羅韋茗於同日提出其受被告羅煜勝委任之委任狀（參本院卷第131頁），陳明其就本件分割遺產事件受任為被告羅煜勝之訴訟代理人，堪認被告何西富、羅煜勝已分別合法委任郭美華、被告羅韋茗為渠等訴訟代理人。被告何西栢雖主張三等親不得擔任訴訟代理人，且被告羅韋茗住址不明，簽名亦屬偽造云云，認渠等不得為訴訟代理，惟於法無據，且與卷證有違，尚無足採。貳、實體部分：　一、原告主張：訴外人即被繼承人何甜於103年5月17日死亡，遺有如附表一所示之遺產（下合稱系爭遺產），兩造均為其繼承人，應繼分如附表二所示。而如附表一編號1、2、4所示之土地雖因其上建有臺中市○○區○○路0段000巷0號房屋（下稱系爭房屋）而經套繪法定空地，惟建築法第11條第3項所定「非依規定不得分割」並不含將公同共有分割為分別共有之共有型態改變，是系爭遺產無不能分割之情形，全體繼承人亦無法就分割方法達成協議。為此，爰依民法第1164條之規定，請求將系爭遺產按兩造之應繼分比例分割為分別共有，並由被告何西栢以外之繼承人補償被告何西栢於繼承開始後所繳納之地價稅等語。並聲明：兩造就被繼承人何甜所遺系爭遺產，應依114年1月7日民事準備（五）狀所載分割方案為分割。　　　　　　　　二、被告何西栢則陳稱：被告何西栢原任公職，並經營永豐木業社，後將經營副業所得交予兩造父親及外祖父何朝欽購買如附表一編號1、4所示土地（下合稱系爭土地），惟因受限於公務人員財產登記辦法，因而將系爭土地借名登記於何甜名下，何甜亦因此出具土地使用權同意書予訴外人即被告何西栢之妻何童美珠，供被告何西栢作為住宅及工廠用地，何甜取得系爭土地與如附表一編號2、3所示土地時間相差十餘年，即可證之。是系爭土地非屬何甜之遺產，被告何西栢只要取回系爭土地即可，其餘部分同意變賣後由其餘繼承人均分。且何童美珠既因何甜出具如附表一編號1、2、4所示土地之土地使用權同意書而建有系爭房屋，何童美珠就此部分土地有使用權，原告請求分割已違反物權法定及居住人之優先權益，自屬無理，此部分土地亦因經套繪，而不得分割，且分割時應將系爭房屋所佔面積扣除再予以分割，較為公允；此外，因系爭房屋坐落位置以外之土地或臨馬路，或在屋後，難以公平分割，應得認屬分割條件複雜，而得免於分割。另被告何西栢已繳納如附表三所示之地價稅共27萬2623元，且被告何西栢自原告於70年11月20日結婚搬離父母身邊起至何甜於103年5月17日死亡時止，每日支付何甜之外勞照顧費、醫療、衛生用品費約1000元、共同照護費1000元，合計共支付2377萬4000元（計算式：2000元×1萬1887日＝2377萬400 0元）；復因本件訴訟受有身心健康精神損失300萬元，均應由原告先給付予被告何西栢等語。三、被告何西富、羅韋茗、羅煜勝（下合稱何西富等3人）陳稱：主張及陳述均與原告相同等語。四、得心證之理由： (一)按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。繼承人得隨時請求分割遺產，但法律另有規定或契約另有訂定者，不在此限，民法第1148條、第1151條、第1164條分別定有明文。查：　⒈原告主張被繼承人何甜於103年5月17日死亡，遺有系爭遺產，兩造為其繼承人，系爭遺產應由兩造共同繼承，應繼分詳如附表二所示，惟兩造迄今未能達成分割協議等情，業據提出戶籍登記除戶簿謄本、除戶戶籍謄本、戶籍謄本、遺產稅繳清證明書、繼承系統表、土地登記第一類謄本等件為證（參本院卷第21、57至71、75至91頁），且為被告何西富等3 人所不爭執，堪信為真實。　⒉被告何西栢雖辯稱系爭土地為其所有並借名登記於何甜名下，非屬何甜所遺遺產等情，惟按所謂借名登記契約，乃當事人約定，一方（借名者）經他方（出名者）同意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人之契約，是出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記契約。且該出名者僅為名義上之所有權人，實質上仍由借名者享有該財產之使用、收益及處分權，並負擔因此所生之義務，其屬無名契約之一種，性質與委任契約類似。又不動產登記當事人名義之原因原屬多端，主張借名登記者，應就該借名登記之事實負舉證責任。而家事訴訟事件，除本法別有規定者外，準用民事訴訟法之規定，家事事件法第51條定有明文。而當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，為民事訴訟法第277條前段所明定。被告何西栢就此固提出戶籍登記簿、不動產買賣契約書、門牌證明書、使用執照、建築改良物所有權狀、土地使用權同意書、公務人員退休證、位置圖、土地登記簿、建造執照設計申請書、工廠登記證等件為證（參本院卷第 109至119、137至143、191至205頁）。惟被告何西栢既自承長年與何甜同住於系爭房屋，何甜顯有實際利用系爭土地，已與借名登記契約中，出名者僅為名義上之所有權人，實質上仍由借名者享有該財產之使用、收益及處分權之情形不符，何甜是否僅為出名人，即非無疑。且被告何西栢所提出前開不動產買賣契約係由何朝欽所簽立，其上亦未記載買賣標的為何，亦難認與系爭土地有何關聯；另前開使用執照、建築改良物所有權狀、土地使用權同意書、建造執照設計申請書亦僅足認定何甜確有同意何童美珠使用如附表一編號1、2 、4所示土地興建系爭房屋，然被告何西栢與何甜既為同住母子，則渠等為共同居住之需求，不論是由被告何西栢夫婦自行負擔價金購地而贈與何甜一部或全部、被告何西栢自行負擔價金購地惟借名登記予何甜、何甜自行負擔價金購地供被告何西栢夫妻建屋以同住等，各種可能所在多有，渠等間就系爭土地究構成何種法律關係實無從一概而論。又被告何西栢所提出永豐木業社之工廠登記證內，登記之代表人為何甜，被告何西栢既未能提出證據證明該木業社實為其所經營，亦難以此遽認被告何西栢確有因經營該木業社而購買系爭土地後借名登記於何甜名下之情。是被告何西栢所提出前揭證據，均無從認定其與何甜間就系爭土地成立借名登記關係，被告何西栢迄今復未能提出其他任何證據以實其說，此部分辯解，即乏所據，難以憑採。　⒊被告何西栢另辯稱系爭遺產有前揭不能分割之情。查：何童美珠依前開土地使用權同意書而有權使用如附表一編號1、2 、4所示土地，兩造雖因係何甜之繼承人，而應繼受其與何童美珠間就此部分土地使用之法律關係之一切權利義務，然此尚非屬因使用目的而不能分割之情，亦與所謂違反物權法定及居住人之優先權益無涉，更無應扣除系爭房屋所佔位置後始得予以分割之理。此外，按應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之，建築法第 11條第3項前段定有明文，內政部依前開規定並訂頒建築基地法定空地分割辦法，足見法定空地並非一律不能分割，僅係分割時應符合建築基地法定空地分割辦法之相關規定甚明。是如附表一編號1、2、4所示土地雖經留設法定空地，惟尚非屬因法令另有規定而不得分割之情。被告何西栢此部分辯解，亦無足採。　⒋據此，兩造在分割被繼承人何甜所遺系爭遺產前，對系爭遺產之全部為公同共有，兩造目前既無法達成分割遺產之協議，而系爭遺產亦無不能分割之情形，依照前開規定，原告請求裁判分割系爭遺產，於法尚無不合，應予准許。 (二)按關於遺產管理、分割及執行遺囑之費用，由遺產中支付之，民法第1150條前段定有明文。所謂遺產管理之費用，具有共益之性質，凡為遺產保存上所必要不可欠缺之一切費用，如事實上之保管費用、繳納稅捐等均屬之，至於被繼承人之喪葬費用，實際為埋葬該死亡者有所支出，且依一般倫理價值觀念認屬必要者，性質上亦應認係繼承費用，並由遺產支付之（最高法院109年度台上字第89號判決意旨參照）。被告何西栢辯稱其已支出如附表三所示之地價稅等情，原告、被告何西富等3人就如附表三編號13至21所示部分並無爭執（參本院卷第438、540頁），此部分事實應堪認定；而就如附表三編號1至12所示部分，原告、被告何西富等3人則否認為被告何西栢所支出，被告何西栢就此固提出各該繳款書為證（參本院卷第239至249頁），惟觀之各該繳款書上僅蓋有收款行庫收付之章，足認定該年地價稅業已繳納，尚無法證明係由何人所繳納，被告何西栢復未能提出其他證據以實其說，其辯稱已代為繳納如附表三編號1至12所示之地價稅等情，即無足採。是就被告何西栢已繳納如附表三編號13至21 所示費用，合計為16萬1264元，揆諸前開規定及裁判意旨，即應由遺產支付之。 (三)至被告何西栢雖辯稱原告應支付自原告於70年11月20日結婚搬離父母身邊起至何甜於103年5月17日死亡時止，何甜之外勞照顧費、醫療、衛生用品、共同照護費用合計2377萬4000 元，及被告何西栢因本件訴訟所受身心健康精神損失300萬元等情。惟按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。民法第334條第1項定有明文，是抵銷須當事人雙方互有對立之債權，並備具抵銷之適狀，始得為之，此觀民法第334條第1項前段之規定自明。被告何西栢既認原告對其負有前揭債務，此部分即屬渠等間之債權債務關係，而本件於原告請求分割何甜遺產，並經法院以形成判決分割「確定」前，尚不生公同共有關係終止及兩造各自取得分得部分之個別債權之效力，已如前述，是不論被告何西栢究否對原告有前揭債權或債權數額為何，經核二者債權，並不備具抵銷之適狀，故被告何西栢此部分抗辯，尚屬無據。 (四)再按所謂應繼分係各繼承人對於遺產之一切權利義務，所得繼承之比例，並非對於個別遺產之權利比例，因此分割遺產並非按照應繼分比例逐筆分配，而應整體考量定適當之分割方法。另按裁判分割共有物訴訟，為形式之形成訴訟，其事件本質為非訟事件，究依何種方式為適當，法院有自由裁量之權，並應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等情事公平決之，不受當事人聲明之拘束。又分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第2項、第3項定有明文。兩造公同共有系爭遺產，應繼分詳如附表二所示，原告、被告何西富等3人主張應由兩造按應繼分比例分割為分別共有；被告何西栢則主張應保留系爭房屋所坐落土地。查：如附表一編號1、2、4所示土地上現坐落有被告何西栢夫妻所使用之系爭房屋，且因留設法定空地，需符合建築基地法定空地分割辦法之規定始能分割等情，業據前述，而被告何西栢亦具體表達其無單獨取得系爭房屋所坐落之土地，並補償其他共有人之意（參本院卷第468頁），另系爭遺產內並無動產可供被告何西栢先行取償前揭遺產管理費用。是本院斟酌兩造意願、系爭遺產性質、經濟效用及全體共有人之利益等情，認為符合兩造使用現況，系爭遺產由兩造按法定應繼分比例分割為分別共有，並因系爭遺產實際價值應扣除被告何西栢所支付如附表三編號13至21所示費用，兩造按法定應繼分比例取得系爭遺產，顯已逾越原告及被告何西富等3人應受分配比例，被告何西栢則未能按其應有部分受分配，故由原告及被告何西富等3 人按渠等應負擔前開費用之法定應繼分比例分別補償被告何西栢，應屬適當。四、綜上，原告依民法第1164條之規定，請求分割何甜所遺系爭遺產，應予准許，且按如附表一分割方法欄所示方案分割為適當，爰判決如主文第1項所示。五、末查：分割共有物乃具非訟事件之性質，本院斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求雖有理由，惟關於分割遺產部分訴訟費用負擔，以兩造各按其應繼分比例負擔，方屬事理之平，爰依職權諭知如主文第2 項所示。　六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依家事事件法第51條，民事訴訟法第80條之1第1項但書，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　家事法庭　　　　　　法　官蔡家瑜正本係照原本作成。　　　　　　　　　如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張詠昕附表一：編號　　　　　　遺產　　　分割方法 1 臺中市○○區○○段000地號土地（權利範圍：全部）由兩造按如附表二所示之應繼分比例分割為分別共有。原告、被告何西富並各應補償被告何西栢4萬316元；被告羅韋茗、羅煜勝各應補償被告何西栢2萬158元。 2 臺中市○○區○○段000地號土地（權利範圍：全部） 3 臺中市○○區○○段00000地號土地（權利範圍：全部） 4 臺中市○○區○○段000地號土地（權利範圍：全部）　　附表二：繼承人應繼分比例何西凱 1/4 何西栢 1/4 何西富 1/4 羅韋茗 1/8 羅煜勝 1/8 附表三：（時間：民國；金額：新臺幣）　　編號期間　金額 1 90年 8310元 2 92年 8310元 3 93年 8310元 4 94年 8310元 5 95年 8289元 6 96年 9545元 7 97年 9545元 8 98年 9545元 9 99年 9545元 10 100年 9545元 11 101年 9545元 12 102年 1萬2560元 13 104年 1萬2560元 14 105年 1萬6328元 15 107年 1萬9973元 16 108年 1萬9973元 17 109年 1萬8545元 18 110年 1萬8545元 19 111年 1萬8550元 20 112年 1萬8550元 21 113年 1萬8240元

2025-03-12

TCDV-113-家繼訴-27-20250312-2

訴

臺灣士林地方法院

返還房屋等

臺灣士林地方法院民事判決 111年度訴字第1056號原告家格建設股份有限公司法定代理人曹坤茂原告凃逸奇共同訴訟代理人唐于智律師陳瓊苓律師張日昌律師複代理人郭珮蓁律師被告邱名福訴訟代理人姚文勝律師林志強律師趙子澄律師江明軒律師陳俊瑋律師被告家騰國際廣告股份有限公司兼法定代理人薛宏志法定代理人李中平王伯恩上三人共同訴訟代理人楊榮宗律師鄭聖容律師上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國114年2月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告邱名福應將如附表一所示房屋，全部騰空遷讓返還原告家格建設股份有限公司，並將附表四所示之鑰匙交還原告家格建設股份有限公司。二、被告邱名福應將如附表二所示房屋及如附表三所示地下停車位，全部騰空遷讓返還原告凃逸奇。　　三、原告其餘之訴駁回。四、訴訟費用由被告邱名福負擔。五、本判決主文第一項於原告家格建設股份有限公司以新臺幣貳佰陸拾肆萬捌仟壹佰貳拾捌元為被告邱名福供擔保後，得假執行。但被告邱名福如以新臺幣柒佰玖拾肆萬肆仟參佰捌拾伍元為原告家格建設股份有限公司預供擔保，得免為假執行。　　六、本判決主文第二項於原告涂逸奇以新臺幣貳仟柒佰柒拾參萬肆仟壹佰伍拾陸元為被告邱名福供擔保後，得假執行。但被告邱名福如以新臺幣捌仟參佰貳拾萬貳仟肆佰陸拾捌元為原告涂逸奇預供擔保，得免為假執行。七、原告其餘假執行之聲請回。　　事　實　及　理　由壹、程序部分一、按解散之公司因合併、分割或破產而解散外，應行清算；股份有限公司之清算，以董事為清算人。但本法或章程另有規定或股東會另選清算人時，不在此限。公司法第24條、第32 2條第1項分別定有明文。查被告家騰國際廣告股份有限公司（下稱家騰公司）於民國110年4月14日經臺北市政府以府產業商字第11036124700號函廢止登記，因被告家騰公司未選任清算人，故應以其董事即薛宏志、李中平、王伯恩為清算人。二、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之，但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法第 262條第1項、第2項定有明文。查本件原告起訴時原列邱名福、陳奕燊、鄭裕安、李宜龍、家騰公司及薛宏志為被告，嗣後於111年12月19日具狀撤回對陳奕燊、鄭裕安、李宜龍之訴（見本院卷一第161頁民事準備一暨撤回部分起訴狀），經該3人之訴訟代理人於本院111年12月21日言詞辯論期日表示同意（見本院卷一第221頁筆錄），於法並無不合，自應予准許。三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。此觀諸民事訴訟法第255條第1項第3款規定自明。查原告起訴時，原聲明請求被告應將附表一、二所示房屋所屬之鑰匙、磁扣、門禁卡交還原告，嗣於審理中減縮該部分聲明為被告應將附表四所示之鑰匙交還原告家格建設股份有限公司（下稱家格公司），經核原告所為係減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開說明，自應准許。貳、實體部分一、原告主張：　㈠原告家格公司為曹坤茂所創立，並為磐琚天母社區之建商，磐琚天母社區內如附表一所示房屋為原告家格公司所有，而附表二所示房屋及附表三所示之地下停車位，原告家格公司為實質所有權人，於109年1月2日信託登記予原告凃逸奇。　㈡磐琚天母社區為先建後售之建案（下稱系爭建案），自102年間開賣後，迄108年7月間尚有11戶餘屋未售出，因當時仍委由訴外人穩住不動產股份有限公司進行房屋銷售中，故期間原告家格公司之員工均會定期打開門鎖進入各戶房屋內巡查，以確保所屬房屋之狀況。詎原告家格公司員工於108年7月 5日欲進入附表一、二所示建物屋內進行例行巡查時，發現被告等人未經原告同意強行入住附表一、二所示房屋及占用附表三所示之地下停車位（附表一、二、三所示建物、停車位合稱系爭建物），並無權占用上開建物所屬如附表四之鑰匙迄今，為此依民法第767條規定提起本訴等語。　㈢並聲明：⒈被告邱名福、家騰公司、薛宏志應將如附表一所示房屋，全部騰空遷讓返還原告家格公司，並將附表四所示之鑰匙交還原告家格公司。⒉被告邱名福、家騰公司、薛宏志應將如附表二所示房屋及如附表三所示地下停車位，全部騰空遷讓返還原告凃逸奇。⒊願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：　　　㈠被告家騰公司、薛宏志並非系爭建物之占有人，系爭建案係源於被告邱名福於93年間與訴外人吳成麟（下稱吳成麟）一同合作基隆土地開發案而逐漸熟識，被告邱名福乃於94年間向吳成麟及訴外人趙文正（下稱趙文正）分別出資購買北投區行義段二小段424、425、447、466、466之1之數宗土地（下合稱系爭土地），渠等並於94年1月20日簽訂「預定買賣協議書」，惟因被告邱名福斯時之債信不佳，始與原告家格公司之董事長曹坤茂約定於上開土地整併過程中，分別借用曹坤茂、其妻即訴外人邱齡茹（下稱邱齡茹）及原告家格公司之名義登記，並終由邱齡茹出名擔任建築基地之地主。又被告邱名福為支付貸款，以系爭土地為擔保品向合作金庫申辦融資貸款，復為支應後續開發費用，於98年間向新光銀行申請轉貸，並與曹坤茂約定以邱齡茹、原告家格公司為出具貸款之名義人。同時為享有稅賦減免優惠及方便為系爭建案之掛名建商，以與人頭地主邱齡茹進行形式上之合建分售，並約明2人均得獲分配系爭建案結算後之一半獲利。　㈡為完成系爭建案之銷售，被告邱名福並於102年7月間將系爭建案之對外銷售事宜委由被告家騰公司處理，該公司負責人即被告薛宏志與原告家格公司簽訂為期1年之代銷契約，並以其名義上所有之15號1樓房屋為經銷中心，嗣又以書面延長期限自103年7月1日至同年12月31日止。惟自上開契約期限屆至後，原告家格公司仍因被告邱名福之授意而允許被告家騰公司於現場持續銷售房屋而從未終止該不定期代銷契約，原告家格公司更於105年1月間持續支付代銷佣金，故系爭建案房屋之鑰匙、磁扣及門禁卡由被告家騰公司於經銷中心保管持有。惟被告家騰公司現除未繼續營業，更經主管機關廢止登記在案，已無從現實占有系爭建物，而被告邱名福既係系爭建案實際出資之權利人，自當保有占有附表一、二所示房屋及附表三所示地下停車場之正當合法權源，及指示被告薛宏志繼續占有系爭建物及所屬鑰匙。迨於108年6、7月間，被告薛宏志察覺相關鑰匙竟不翼而飛，乃委請鎖匠更換相關房屋之鎖頭並將此情稟告被告邱名福，俾確保10餘戶尚未出售房屋之安全狀況。　㈢詎料，108年7月5日原告家格公司職員蔡志韋於察看附表一、二所示房屋，並得知無法開啟後，竟逕行於當日晚間報案，夥同原告家格公司之監察人即訴外人林駿成（下稱林駿成）派遣鎖匠到場，欲將房屋門鎖俱皆更換，更藉助身著保全制服之彪形大漢介入阻撓，將部分房屋門鎖以電鑽強行破壞得逞，俟被告邱名福到場後，即以其為系爭建案權利人為由，強烈要求原告等換回門鎖，林駿成亦當場應要求如實屢行。然曹坤茂嗣竟以原告家格公司之名義，向被告邱名福及當時在場之訴外人陳奕燊、鄭裕安、李宜龍提出刑事竊占告訴，全案經臺灣士林地方檢察署檢察官以109年度偵字第3802號案件為不起訴處分，且經臺灣高等檢察署以110年度上聲議字第8148號案件為駁回再議處分確定等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　三、本院之判斷：　㈠原告主張曹坤茂為原告家格公司之負責人，原告家格公司為系爭建案之建商，系爭建案完成後，附表一所示房屋登記為原告家格公司所有，附表二、三所示房屋及地下停車位，則由原告家格公司信託登記予原告涂逸奇，被告邱名福占有系爭建物等情，為被告所不爭執，並有原告提出系爭建物所有權狀影本在卷可參，原告此部分主張應堪信為真實。惟就原告主張被告無權占有系爭建物一節，則為被告所否認，並以前詞置辯。　㈡被告家騰公司、薛宏志是否為系爭建物占有人？　⒈按對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940條定有明文。所謂對於物有事實上管領之力，如對於物已有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實上之管領力；另按受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，民法第942條定有明文。類此基於特定之從屬關係，受他人指示而為占有者，為輔助占有人，僅係占有人之機關，其本身並非占有人（最高法院101年度台上字第1106號判決意旨參照）。是以，占有人與占有輔助人不同，占有輔助人雖對標的物在物理上有事實支配，但社會觀念上並不認其對占有標的物有獨立之事實支配權能，此項事實支配專屬於該為指示之他人，故占有輔助人僅係占有人之占有機關，而非占有人，且占有輔助人既無取得占有，自不享有或負擔基於占有而生之權利義務，故不生無權占有問題。　⒉查被告家騰公司業於110年4月14日經臺北市政府以府產業商字第11036124700號函廢止登記，另被告邱名福於審理中自承因被告家騰公司解散，沒有繼續為代銷業務，已將鑰匙、門禁卡、磁扣交還被告邱名福等語（見本院卷一第136頁筆錄），是被告家騰公司已無因代銷事宜而繼續占有系爭建物。而被告邱名福、薛志宏亦稱被告家騰公司解散後，被告邱名福認其為系爭建物權利人，而指示被告薛宏志為其繼續占有系爭建物及所屬鑰匙、磁扣、門禁卡等語（見本院卷三第 26頁民事答辯狀）。是被告薛宏志受被告邱名福指示占有系爭建物，被告邱名福為系爭建物占有人，被告薛宏志性質上為占有輔助人。依上說明，被告薛宏志不負擔基於占有而生之權利義務，而非系爭建物之占有人。　㈢原告請求被告邱名福返還系爭建物，有無理由？　⒈原告家格公司主張被告邱名福僅以個案投資方式，投資曹坤茂個人就系爭建案可獲分配之利潤云云，被告邱名福則抗辯係由其獨立出資購地並籌劃開發云云。查原告家格公司負責人曹坤茂前委由原告家格公司會計陳姿岑寄發被證7「台北市○○區○○段○○段000地號投資合作協議書」、被證8「磐琚天母任潤概估」（本院卷三第74-80頁）予被告邱名福，此據證人陳姿岑於審理中證述在卷（本院卷二第65、71、72頁筆錄）。其中「台北市○○區○○段○○段000地號投資合作協議書」開頭記載：「茲有曹坤茂（以下簡稱甲方）、邱名福（以下簡稱乙方）雙方自民國94年3月本案土地（台北市○○區○○ 段○○段000地號）購買簽約至本建案（案名：磐琚天母）於1 02年3月份興建完成取得使用執照，並於興建完成後自102年 3月分銷售至今，包括本專案水保計畫都審作業、拆建執照申請、營造興建發包執行及房屋銷售等相關項目之投資（以下簡稱「本專案」），雙方並同意委託家格建設股份有限公司（以下簡稱丙方）辦理興建、銷售相端事宜，就本專案合作出資及分配盈餘事宜協議如下」、「投資比例：㈠甲、乙雙方同意本專案雙方各佔百分之五十投資額。㈡本案至今土地及興建成本，預估後續稅捐銷售費用等詳附件利潤概估表，土地及建築融資以邱齡茹及家格建設股份有限公司名義共計融資新台幣肆億陸仟柒佰萬元整，乙方出資參仟萬元整（於100年9月19日至101年4月20日以周元琪名義分9筆匯入甲方帳戶），其餘本專案應支出之相關費用，由甲方或家格建設代墊支出，代墊之資金利息詳附件」。從上開投資合作協議書內容觀之，為曹坤茂、邱名福2人共同約定出資規劃系爭建案，委由原告家格公司負責執行，辦理興建、銷售事宜。　⒉被告邱名福前以其名義與吳成麟、趙文正於94年1月20日就系爭土地簽訂「預定買賣協議書」（本院卷三第42頁），其後由被告邱名福代理曹坤茂簽訂「不動產買賣契約書」（本院卷一第175、176頁），以總價2億4,456萬元購入系爭土地。其中：⑴雖據地主吳成麟於刑事案件警訊中陳稱：曹坤茂是邱名福的朋友，當初伊出售行義路的土地給邱名福，邱名福借用曹坤茂當土地登記名義人，買賣土地價款應該有用曹坤茂名義匯款給伊等語（見本院卷三第160頁警訊筆錄）。⑵惟系爭土地購入後即向合作金庫雙連分行辦理抵押借款，依證人即合作金庫雙連分行經理陳秀玲於審理中證稱：印象中邱名福有為了行義路的土地貸款而來，當時伊跟承辦應該有親自去現場看土地，基本上都是邱名福來分行，借款公司是家格建設，如果看到適合的土地可以開發、興建房子就來跟諮詢，地點如何、坪數有多大、將來的規劃等等，邱名福會告訴他們如何規劃的一些藍圖，大架構邱名福跟他們談，其餘細部作業會由經辦與建設公司去討論，初步就會去看地，家格公司會提供資料，經辦會去鑑價後，建築房屋的融資部分要提出興建計畫，評估可以的話會把案子做好送到總行去審核，等總行核准定案後，就是跟建設公司談，但在這中間有時也會去建設公司拜訪，對保時曹坤茂對額度、保證條件都會瞭解，在本件盤琚天母社區貸款申辦過程中，就伊接觸的情形而言，邱名福與曹坤茂在本件建案是一起打拼，會一起打拼就是為了有利潤，除本件盤琚天母社區建案，印象中邱名福與曹坤茂兩人一起有在天母中山北路七段、天玉街合作建案等語（見本院卷一第524-531頁筆錄），就邱名福、曹坤茂2人合作投資建案之關係，證述初步由邱名福接洽構思藍圖，細部部分另由曹坤茂管理之原告家格公司執行。⑶另據證人即地政士林蘭於審理中證稱：系爭土地過戶登記由伊申辦，在買這個土地的時候，最開始接觸是被告邱名福，被告邱名福說他與曹坤茂是合作關係，被告邱名福跟伊說買賣、後續流程會交代原告家格公司處理，原告家格公司會找陳姿岑與伊做聯繫，做產權相關移轉程序、抵押權設定，被告邱名福與曹坤茂是合作關係，是案子剛開始當事人講，有時候是他們聊天講，就伊承辦的案件他們說是合作關係，比如說信義路的典菁品、大安區的大安布朗亨、大安區的大安薈館、中山區的閱禾琚、士林區天母紘琚、北投區的磐琚天母，到106年伊收到原告家格公司的一封電子郵件，聯絡人是陳姿岑，上面有協議書寫到這件事情說是合作關係，投資額比例是50%、50%，協議書中邱齡茹分得96巷11號1樓、2樓，及邱羽彰分得11號5樓、13號5樓是伊承辦，另外11號4樓、1 5號1樓不是，因為邱羽彰要再過那兩戶，被告邱名福與曹坤茂意見有點不一致，在這之前就有一些電話溝通，但雙方沒有合意，最後原告家格公司有寫這份協議書，協議書有給陳月圓轉呈邱名福，應該是沒有達成合意，在協商中陳姿岑把協議書寄給伊，希望伊去跟被告邱名福說協議書先簽再過戶，邱名福要伊去回曹坤茂說先過戶再結算，所以11號4 樓、 15號1樓就沒有過戶等語（見本院卷二第332-340頁筆錄），亦證述被告邱名福與曹坤茂2人就系爭建案之合作關係，惟系爭建案完成後，於最後分配房屋及簽訂協議書時，2人始發生紛爭之情形。　⒊系爭建案興建過程中，被告邱名福先後以配偶周元琪名義共計匯款3,000萬元至曹坤茂帳戶，有被告邱名福所提合作金庫信維分行匯款申請書9紙在卷可證（本院卷三第246-248頁），另關於購入系爭土地之資金來源部分，依原證4不動產買賣契約所載，價金分3期給付，第1期訂金200萬元以曹坤茂名義簽發第一銀行信維分行支票支付。第2期款支付土地增值稅等稅賦1,769萬1,821元部分，由曹坤茂之合作金庫雙連分行帳戶轉帳支出。第3期款則於系爭土地過後，以曹坤茂為借款人，邱齡茹、林志銘為連帶保證人，並以系爭土地為抵押向合作金庫借款後給付，此有原告所提支票、房屋稅及土地增值稅繳款書、合作金庫存摺封面集內頁、借據、委託撥款同意書、存款憑條、土地登記簿謄本等影本附卷可佐（本院卷一第179-195頁）。原告以系爭土地之價金均由曹坤茂名義給付，而否認被告邱名福參與系爭建案云云。惟查，依原告所提原證15及被告所提被證18之相關資金金流圖（見本院卷一第261、卷三第198頁），系爭土地第2期款來源如下：⑴國寶人壽股份有限公司前於93年5月14日向國有財產局投標取得臺北市○○區○○段○○段00000地號土地，並於93年1 0月21日以買賣為原因移轉至曹坤茂名下，曹坤茂再以上開土地向日盛銀行辦理信託抵押借款，用以支付國寶人保險股份有限公司買賣價金，此情有原告所提協議書、不動產買賣預約書、同意書、不動產買賣契約書、日盛銀行授信通知書、不動產信託契約書、日盛銀行匯款回條聯等影本為證（本院卷一第265、269-274、279-281、301-314、319-325頁）；⑵被告邱名福以其控制之益琦建設股份有限公司（下稱益琦公司）向富邦建設公司購買德惠段四小段350、351、351- 1、351-2、356地號土地後，與上開德惠段354-1地號土地合併後向板信銀行八德分行辦理信託抵押貸款，並由原告家格公司與益琦公司為連帶債務人，總計借款7億4,000萬元，其中撥款3億9,575萬2,000元至益琦公司板信銀行八德分行用以支付富邦建設公司關於德惠段四小段350、351、351-1、3 51-2、356地號土地之購地款外，另撥款3億4,424萬8,000至原告家格公司板信銀行八德分行帳戶，由原告家格公司將匯款中2億6,000萬元用以清償原德惠段四小段354-1地號土地上之日盛銀行抵押借款；⑶原告家格公司再自上開板信銀行八德分行帳戶分別匯款4,209萬8,000元、4,000萬元至曹坤茂之合作金庫復興分行、第一銀行信維分行帳戶後，再由曹坤茂之上開金庫復興分行、第一銀行信維分行帳戶分別匯款 800萬元、969萬1,821元，總計1,769萬1,821元用以支付系爭土地第2期價金，此有原告所提原告家格公司之板信銀行八德分行存摺影本為證（本院卷一第331-334頁）。⑷綜以上述資金來源流向，系爭土地之第2期價金來源實為曹坤茂、被告邱名福各以其控制之原告家格公司與益琦公司擔任債務人，共同以德惠段四小段354-1、350、351、351-1、351-2 、356地號土地向板信銀行八德分行借款而來。原告家格公司雖主張其匯予曹坤茂之款項4,209萬8,000元、4,000萬元為向被告曹坤茂購買系爭土地之部分價款云云，但依曹坤茂方面製作之被證8「磐琚天母利潤概估」及被證9「磐琚天母投資草稿」中（本院卷第78-80頁），所列土地成本2億4,45 5萬7,664元即相當於系爭土地向地主吳成麟、趙文正購入價格，並以之作為曹坤茂及被告邱名福共同開發系爭土地之成本，可認系爭土地確如被證7投資協議書所載內容，為曹坤茂與被告邱名福共同投資開發，而委由曹坤茂擔任負責人之原告家格公司進行系爭建案興建事宜。　⒋被告邱名福於審理中，雖舉證人葉欽賢、王伯恩到庭證述其等分別受被告邱名福委託辦理系爭建案之銷售、公設部分設計事宜（見本院卷一第423-440頁筆錄）。但原告另舉證人呂佳隆建築師、弘名營造協理蔡定和、穩住不動產仲介人員蕭昆霖於審理中證稱受原告家格公司委託分別辦理建築設計規劃、基礎工程施作、房屋銷售等情（見本院卷一第537-54 6頁筆錄），可證被告邱名福及曹坤茂各有負責系爭建案規劃、興建、銷售事宜。參以被告邱名福所提被證6、6-1之家格公司會計傳票、工程估驗計價單（本院卷三第66-71、148 -158頁），其上除曹坤茂於核准欄處簽名外，尚有被告邱名福於覆核欄中簽名，且被告邱名福簽名日期尚在曹坤茂之後。證人即家格公司職員林駿成於審理中雖證稱：因為邱名福投資曹坤茂個人，曹坤茂擔心邱名福為出爾反爾不認帳，所以讓邱名福知道，要讓他簽名等語（見本院卷二第79頁筆錄）。但系爭建案如依原告所稱由原告家格公司自行獨立開發，被告邱名福僅係投資曹坤茂個人投資分潤，而與原告家格公司無關，則曹坤茂與被告邱名福之利潤結算，原告家格公司內部會計憑證要無知會被告邱名福之必要，可證被告邱名福就系爭建案之財務亦有審核之權。　⒌按基於私法自治之原則，當事人間之契約不限於民法上之有名契約，其他非典型之無名契約仍得依契約之性質及經濟目的而類推適用關於有名契約之規定。又合資契約，乃雙方共同出資完成一定目的之契約；合資契約與合夥均係契約當事人共同出資，雙方就出資及獲利比例均按約定定之，惟兩者之差異僅在合夥係以經營共同事業為特點，則就性質不相牴觸部分，非不得類推適用民法合夥之相關規定，以定合資人間之權義歸屬（最高法院110年度台上字第2084號、110年度台上字第2624號判決意旨參照）。曹坤茂與被告邱名福互約出資共同委由原告家格公司辦理系爭建案，並均分系爭建案投資利潤，已如前述，是曹坤茂與被告邱名福間就系爭建案成立合資契約，應可認定。　⒍按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。而共有人對於共有物全部雖有使用收益之權，但共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有人同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利，如共有人不顧他共有人之利益，未得其他共有人之同意，而就共有物之全部或特定部分為使用收益，即屬侵害他共有人之權利，他共有人即得本於所有權之作用而為請求。次按各合夥人之出資及其他合夥財產，為合夥人全體之公同共有。亦為民法第668條第1項所明定。曹坤茂與被告邱名福間基於前述合資契約所生權利，當為其2人所公同共有。被告邱名福未經曹坤茂之同意，逕自占有附表一至三之系爭建物，自不得以委託人身分主張有權占有。另被告邱名福持有附表四所示鑰匙，亦據證人蔡志韋證述在卷（見本院卷二第30、32頁筆錄）。原告家格公司、涂逸奇依民法第767條第1項規定，請求被告邱名福返還附表一至四所示物品，應屬有據。四、綜上所述，原告家格公司、涂逸奇依民法第767條第1項規定，請求被告邱名福騰空遷讓返還附表一至三所示系爭建物，及返還附表四所示鑰匙，為有理由，應予准許。至原告對被告家騰公司、薛宏志之請求部分，則無理由，應予駁回。五、原告及被告邱名福均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行。就原告勝訴部分，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請因失所附麗，應併予駁回之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。七、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　民事第四庭　　　　　　　　　　　　　　　法　官　辜　漢　忠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林　蓓　娟附表一：編號門牌號碼坐落建號 1 臺北市○○區○○路00巷00號1樓臺北市○○區○○段○○段000地號土地上22000建號 2 臺北市○○區○○路00巷00號2樓臺北市○○區○○段○○段000地號土地上22005建號附表二：編號門牌號碼坐落建號 1 臺北市○○區○○路00巷00號3樓臺北市○○區○○段○○段000地號土地上22012建號 2 臺北市○○區○○路00巷00號4樓臺北市○○區○○段○○段000地號土地上22020建號 3 臺北市○○區○○路00巷00號3樓臺北市○○區○○段○○段000地號土地上22014建號 4 臺北市○○區○○路00巷00號4樓臺北市○○區○○段○○段000地號土地上22022建號 5 臺北市○○區○○路00巷00號2樓臺北市○○區○○段○○段000地號土地上22007建號 6 臺北市○○區○○路00巷00號3樓臺北市○○區○○段○○段000地號土地上22015建號 7 臺北市○○區○○路00巷00號4樓臺北市○○區○○段○○段000地號土地上22023建號 8 臺北市○○區○○路00巷00號4樓臺北市○○區○○段○○段000地號土地上22026建號 9 臺北市○○區○○路00巷00號1樓臺北市○○區○○段○○段000地號土地上22001建號附表三：編號坐落建號停車位編號 1 臺北市○○區○○段○○段000地號土地上22037建號地下一層2號 2 地下一層3號 3 地下一層8號 4 地下一層10號 5 地下一層11號 6 地下一層12號 7 地下一層15號 8 地下一層16號 9 地下二層20號 10 地下二層21號 11 地下二層22號 12 地下二層25號 13 地下二層27號 14 地下二層28號 15 地下二層29號 16 地下三層33號 17 地下二層34號 18 地下二層40號 19 地下三層50號 20 地下三層53號附表四編號鑰匙內容 1 磐琚天母建案可開啟所有建物大門主鎖之公Key貳支（如原證19第1頁所示金屬長炳鑰匙） 2 門牌號碼臺北市○○區○○路00巷00號1樓大門副鎖鑰匙參支（如原證19第1頁所示黑色小支鑰匙）

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SLDV-111-訴-1056-20250312-2

補

臺灣屏東地方法院

所有權移轉登記等

臺灣屏東地方法院民事裁定 114年度補字第41號原告黃志忠一、上列原告與被告阮紅雲間請求所有權移轉登記等事件，限原告於收受本裁定起10日內補正下列事項，逾期未補正，即駁回其訴：㈠按起訴，應以起訴狀表明當事人及法定代理人、訴訟標的及其原因事實、應受判決事項之聲明等事項，提出於法院為之；又原告之訴，有起訴不合程式或不備其他要件者，法院應以裁定駁回之。但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正，民事訴訟法第244條第1項、第249條第1項第6款分別定有明文。㈡經查，原告起訴未據繳納裁判費，亦未於起訴狀內載明本件應受判決事項之聲明，僅於事因中略記：「黃全保賣原告一筆土地內之100坪，原告已給付訂金新臺幣130萬元，附有買賣位置圖，兒子媳婦不承認原告與黃全保間之買賣關係而提起訴訟，否則或返還價金及利息」等語，並提出不動產買賣契約憑證為憑，而有程式上之欠缺。且不動產買賣契約憑證之出賣人為黃全保，買賣標的坐落屏東縣○○鄉○○○段00000地號土地，則被告阮紅雲與黃全保為何關係，原告請求被告阮紅雲所有權移轉登記等之法律依據為何，尚有疑義。倘原告欲先位主張所有權移轉登記，應記載土地地號；倘原告欲備位主張返還價金，應記載返還金額及利息。為此，爰依前揭規定，命原告具狀補正訴之聲明及訴訟標的為何，俾利本院核算訴訟費用。並重新提出起訴狀及繕本到院。二、特此裁定。中華民國 114 年 3 月 12 日民事第一庭法官劉佳燕以上正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中華民國 114 年 3 月 12 日書記官戴仲敏

2025-03-12

PTDV-114-補-41-20250312-1

地訴

臺北高等行政法院地方庭

營業稅

臺北高等行政法院判決地方行政訴訟庭第二庭 113年度地訴字第196號原告央齊實業有限公司代表人李金台訴訟代理人曾祥嚞會計師被告財政部臺北國稅局代表人吳蓮英訴訟代理人陳俊元吳碧玲張素媛上列當事人間營業稅事件，原告不服財政部民國113年5月9日台財法字第11313913710號（案號：第00000000號）訴願決定，提起行政訴訟，本院於114年2月12日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣肆仟元由原告負擔。事實及理由一、程序事項：㈠、按行政訴訟法第104條之1第1項第1、2款之規定，關於稅捐課徵事件涉訟，所核課之稅額在新臺幣（下同）150萬元以下者；因不服行政機關所為150萬元以下之罰鍰或其附帶之其他裁罰性、管制性不利處分而涉訟者，以地方行政法院為第一審管轄法院。查本件原告提起行政訴訟，不服被告核定之稅額46萬8,250元及裁處之罰鍰78萬7,166元，核其屬前揭規定，故由本院地方行政訴訟庭管轄，合先敘明。㈡、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。但經被告同意或行政法院認為適當者，不在此限。……有下列情形之一者，訴之變更或追加，應予准許：…… 二、訴訟標的之請求雖有變更，但其請求之基礎不變。」行政訴訟法第111條第1項、第2項、第3項第2款定有明文。本件原告起訴時原聲明為「１、訴願決定及原處分均撤銷。２、訴訟費用由被告負擔。」（見本院卷第15頁）。嗣於本院民國113年10月21日準備程序當庭變更訴之聲明第1項為「原處分、復查決定及訴願決定均撤銷。」（見本院卷第115頁）。經核原告請求之基礎相同，依照前揭規定，爰予准許。二、事實概要：被告依據財政部中區國稅局通報及查得資料，以原告於105年3月1日至000年0月00日間無進貨事實，卻取具濠盛有限公司（下稱濠盛公司）開立之統一發票3紙，銷售額共936萬5,000元，營業稅額46萬8,250元，充當進項憑證，且據以申報扣抵銷項稅額46萬8,250元，認定原告違反加值型及非加值型營業稅法（下稱營業稅法）第15條第1、3項規定，自違章行為發生日起至查獲日止累積留抵稅額最低金額為7萬4,667元，致生逃漏營業稅39萬3,583元之結果，除核定補徵稅額46萬8,250元，並依營業稅法第51條第1項第5 款之規定按所漏稅額39萬3,583元裁處2.5倍之罰鍰98萬3,95 7元（單照編號:064AV0000000、064AV0000000，下合稱原處分）。原告不服，申請復查，獲被告112年11月17日財北國稅法務字第1120031873號復查決定（下稱復查決定），追減罰鍰19萬6,791元。原告仍表不服，遂提起訴願，經財政部以113年5月9日台財法字第11313913710號訴願決定（案號：第00000000號，下稱訴願決定）駁回訴願。原告仍不服，遂提起本件行政訴訟。三、本件原告主張：㈠、查取得虛開發票公司所開立之不實發票，應查明有無進貨事實，依不同情況補稅處罰，如：１、實際上全部進貨，應以有進貨事實取得非交易對象扣抵營業稅之規定補稅處罰。２、實際上部分進貨，惟實際進貨與發票金額不符，應以取得非交易對象扣抵營業稅，區分有無進貨事實分別適用相關規定。３、實際上全無進貨，應認為無進貨事實。被告未查即認定原告全無進貨，有違納稅者權利保護法（下稱納保法）第7條第4項、第11條第2項及最高行政法院107年判字第368 號判決意旨。原告原營業稅既經由濠盛公司繳納，被告復要求原告繳納，無疑為重複繳納、超徵稅額。㈡、被告與訴願決定以原告應舉證證明與濠盛公司之交易存在；原告與債務人即胡金德（現名胡橙騏，下稱胡君）、濠盛公司於104年12月23日就臺北市○○○路0段00號3樓之房屋（下稱系爭房屋）裝潢工程簽訂債權債務抵銷契約書，約定由胡君承攬並轉由濠盛公司施作，旋於同年月29日與頂尚興業股份有限公司（下稱頂尚公司）簽訂不動產買賣契約書約定騰空移轉系爭房屋；吳麗娜（下稱吳君）施作之報價與系爭工程金額不符；臺北市都市發展局103年核發建築物裝修合格證明，足證系爭房屋於104及105年並無裝修工程紀錄等由，認定原告未作裝修，進而認無進貨事實。㈢、胡君為德正股份有限公司（下稱德正公司）負責人，原告與胡君於103年左右有債務關係，當時未簽立契約，僅開立支票。系爭房屋之裝潢工程為胡君安排，以抵償所欠債務，該裝潢由德正公司承包，當初裝潢目之的係作為自己辦公使用，但經德正公司更改作為旅館使用，原告並同意與1、2、4 樓共同出租，在此期間原告施作之辦公室部分即廢除，原告直至104年左右始取得裝潢發票。㈣、惟就濠盛公司有無交易事實與原告有無裝修進貨係屬二事已如前述，另被告查核本案時已逾商業會計法憑證保存五年年限，原告仍盡力配合，難謂未盡協力義務；原告已多次提供與濠盛公司開立發票乙案時程說明表，說明裝修工程於103 年開始；又因吳君僅施作本工程之一小部，自與全部工程之金額有所差異；至103年核發之建築物裝修合格證明，益證系爭房屋在原告持有期間有施工裝潢。被告於112年9月即已向北市府都發局取得103年裝潢事實之使用執照，惟復查決定未提及此有利於原告之證據。㈤、不服罰鍰處分之理由同上所述。㈥、並聲明: １、原處分、復查決定及訴願決定均撤銷。２、訴訟費用由被告負擔。四、被告答辯則以：㈠、濠盛公司負責人等基於填製不實會計憑證及幫助他人逃漏稅之犯意，自101年11月起，開立不實發票予原告等營業人充當進項憑項使用，持以申報進項稅額扣抵銷項稅額，足以生損害於稅捐稽徵機關對於稅捐稽徵之正確性，經臺灣臺中地方檢察署檢察官（下稱臺中地檢）111年度偵字第49841號起訴書，提起公訴，並經臺灣臺中地方法院（下稱臺中地院） 111年度訴字第2552號刑事判決判處有期徒刑在案。據起訴書證據編號8所載，難證原告與濠盛公司間確有交易事實。㈡、被告於110年11月10日函請原告提供與濠盛公司之交易過程。惟原告僅提示100年4月至000年0月間銀行現金提領紀錄，說明借款與胡君後委由其裝潢系爭房屋，以作辦公之用，並以胡君應收之裝潢款，抵銷其積欠之借款等情，惟有關借款之重要履約事證均付之闕如，實有違一般商業常情。㈢、另查，原告簽訂前開抵銷契約書後，旋於同年月29日與頂尚公司簽訂系爭房屋及其坐落基地之不動產買賣契約書，並於 105年3月23日完成所有權移轉登記，嗣登記為經營旅館使用。基此，原告委由胡君承攬裝潢工程後數日即出售系爭房屋，是否仍有施作，容有疑問。況濠盛公司無力承包，業經臺中地院認定為虛偽交易已如前述，難認原告所言屬實。㈣、另經北市都發局函復系爭房屋僅於103年及109年間申請核發建築物室內裝修合格證明，原告持有之103年期間，係由德正公司以一般旅館業用途申請。復依管委會之資料，亦查無 104至105年間有相關紀錄。又原告雖提示105年10月17日與吳君簽訂之和解書主張確有裝潢，惟吳君施作報價單與建築師事務所之裝修標單之項目等無法勾稽，經被告函請吳君提供向胡君承攬上開工程之契約等資料，迄今未獲回復，且查吳君105年度綜合所得稅亦未申報該筆所得。㈤、本件經依納保法第16條第3項規定衡酌，原告虛報進項稅額行為使稽徵機關勾稽困難，致生混淆交易憑證及稅負稽徵正確之影響，並審酌原告於復查決定前已繳清稅款，應受責難程度較輕，按所漏稅額處2倍罰鍰，洵屬適法允當。㈥、並聲明: １、原告之訴駁回。２、訴訟費用由原告負擔。五、本院之判斷：㈠、本件所涉之法令: １、營業稅法第15條第1項、第3項:（第1項）營業人當期銷項稅額，扣減進項稅額後之餘額，為當期應納或溢付營業稅額。 ……（第3項）進項稅額，指營業人購買貨物或勞務時，依規定支付之營業稅額。２、營業稅法第19條第1項第1款:營業人左列進項稅額，不得扣抵銷項稅額：一、購進之貨物或勞務未依規定取得並保存第33 條所列之憑證者。３、營業稅法第33條第1款:營業人以進項稅額扣抵銷項稅額者，應具有載明其名稱、地址及統一編號之左列憑證：一、購買貨物或勞務時，所取得載有營業稅額之統一發票。４、營業稅法第51條第1項第5款:納稅義務人，有下列情形之一者，除追繳稅款外，按所漏稅額處5倍以下罰鍰，並得停止其營業：五、虛報進項稅額。５、營業稅法施行細則第52條第1項:本法第51條第1項第5款所定虛報進項稅額，包括依本法規定不得扣抵之進項稅額、無進貨事實及偽造憑證之進項稅額而申報退抵稅額者。６、納保法第7條：……（第2項）稅捐稽徵機關認定課徵租稅之構成要件事實時，應以實質經濟事實關係及其所生實質經濟利益之歸屬與享有為依據。……（第4項）前項租稅規避及第2項課徵租稅構成要件事實之認定，稅捐稽徵機關就其事實有舉證之責任。（第5項）納稅者依本法及稅法規定所負之協力義務，不因前項規定而免除。……。７、納保法第11條第1項、第2項:（第1項）稅捐稽徵機關或財政部賦稅署指定之人員應依職權調查證據，對當事人有利及不利事項一律注意，其調查方法須合法、必要並以對納稅者基本權利侵害最小之方法為之。（第2項）稅捐稽徵機關就課稅或處罰之要件事實，除法律別有明文規定者外，負證明責任。８、納保法第16條第1項、第3項:（第1項）納稅者違反稅法上義務之行為非出於故意或過失者，不予處罰。（第3項）稅捐稽徵機關為處罰，應審酌納稅者違反稅法上義務行為應受責難程度、所生影響及因違反稅法上義務所得之利益，並得考量納稅者之資力。９、商業會計法第38條:各項會計憑證，除應永久保存或有關未結會計事項者外，應於年度決算程序辦理終了後，至少保存五年。各項會計帳簿及財務報表，應於年度決算程序辦理終了後，至少保存十年。但有關未結會計事項者，不在此限。㈡、上開事實概要欄所述之事實，為兩造所不爭執，並有原處分暨送達證書、系爭發票、營業稅違章補徵計算表、復查決定及訴願決定等（見原處分卷第6至8、85、304、313至315、5 07至515、538至550頁）附卷可稽，並經本院調閱臺中地檢1 11年度偵字第49841號及臺中地院111年度訴字第2552號全卷核閱屬實，洵堪認定。㈢、本件兩造最主要之爭執點在於原告於105年3月1日至000年0月 00日間是否有向濠盛公司進貨(即是否有請濠盛公司裝潢系爭房屋)之事實以及原告對濠盛公司是否有債權：１、按自然人與法人係屬不同之人格，法人之負責人屬於自然人，自無法取代法人而存在。本件原告與原告負責人、濠盛公司以及胡君，在法律上分屬不同人格，各自法律關係應為獨立。２、就原告主張其有向濠盛公司進貨部分，原告與胡君於本院作證時均陳稱，當時係交由胡君裝潢系爭房屋，胡君承作後再轉包濠盛公司等語。而本件原告所據以申報抵扣營業稅之進貨項目即為此一裝潢施作，不論濠盛公司是否有由從胡君處承包系爭房屋裝潢工程或是施作系爭房屋裝潢工程之一部分，本件進貨之買賣雙方為原告與胡君，濠盛公司在這關係下僅為胡君之下游，也就是原告與胡君成立本件進貨契約，胡君與濠盛公司基於前開進貨契約再成立另一契約。然原告與胡君與濠盛公司成立債權債務抵銷契約書，約定由濠盛公司施作，並抵銷胡君與原告間之債務，是以，由該債權債務抵銷契約書之內容，若原告與胡君間存有債權債務關係，則自然得以濠盛公司就本件承包所生之款項做為原告對胡君之債權抵銷。但就銷貨憑證而言，依據契約之記載，雖可以濠盛公司之裝潢支出作為債權之抵銷，但銷貨憑證上，原告與胡君間之應收帳款，仍須以胡君所開立之憑證作為其償還或抵消之依據，雖原告、胡君與濠盛公司間簽有前開契約，且契約第二條約定，由原告收受濠盛公司就本件裝潢系爭房屋之工程款發票(見原處分卷第60頁)，該些發票係做為原告公司之支出，然實際上裝潢系爭房屋者為胡君，此據胡君於本院證述在卷（見本院卷第122至123、125頁），足認濠盛公司並未施作系爭房屋之裝潢，而濠盛公司既未施作系爭房屋之裝潢，自無法開立發票，原告自不能以該未實際進貨之濠盛公司發票作為其支出憑證。本件原告以未施作之濠盛公司發票作為其支出憑證，並主張該交易行為存在。然實際上交易之施作行為是存在於原告與胡君之間，而非存在於原告與濠盛公司之間，得做為支出之憑證應為原告與胡君之銷售行為，該支出申報當非可採。３、又原告主張其與胡君間有債權債務關係，胡君施作系爭房屋之裝潢工程，並非由濠盛公司施作系爭工程，則其所作為支出憑證之濠盛公司憑證，自不能作為認列之憑證。４、而濠盛公司虛開發票之案件，業經臺中地檢檢察官認定濠盛公司開立本件之發票作為銷售憑證，以111年度偵字第49841 號起訴濠盛公司不實負責人李振愷違反商業會計法第71條第 1款之商業負責人明知為不實事項填製會計憑證罪、修正前稅捐稽徵法第43條第1項之幫助逃漏稅捐罪。並經臺中法院以111年度訴字第2552號判決濠盛公司負責人判處有罪，該案經李振愷撤回上訴而告確定，業經本院調閱前開臺中地檢與臺中地院卷宗核閱屬實，亦與本院認定濠盛公司與原告間並無本件系爭房屋裝潢之銷售行為相同，是以原告主張實際上系爭房屋之裝潢由濠盛公司銷售，洵難採信。５、原告與胡君未有消費借貸契約：原告主張系爭房屋之裝潢為胡君與其之消費借貸之抵償。尚不論前開原告不得以其對濠盛公司之支出憑證認列，並就此抵扣營業稅，單就原告與胡　　君是否有消費借貸契約而論。 ⑴、按消費借貸之要件為，兩造要有消費借貸之合意，以及消費借貸物之交付。若欠缺其一，並無法認為有消費借貸之存在。 ⑵、原告主張其與胡君間有消費借貸契約，且胡君於本院亦證稱其有向原告借款。原告所主張其與胡君間之消費借貸合意，其金額究竟為何，尚有疑問，而消費借貸之金額為何為消費借貸契約之必要之點，原告與胡君間對此必要之點並未合意，難認二者有消費借貸之合意進而可以成立消費借貸契約。雖前開債權債務抵銷契約第一條約訂金額為1420萬，然該該約定為抵銷契約之一部，並非消費借貸契約之合意，當不得作為認定有消費借貸和一之證據。 ⑶、再者，關於消費借貸物之交付，胡君於本院證述有時候是匯款，有時候是現金，就此，原告提出其存摺資料影本以供證明（見本院卷第135至171頁），然該存摺資料，可知原告有自其所有之存款戶頭中領出相當之金額，而該金錢領取後，究竟是否交予胡君，以及交與胡君之目的是否為借款，無其他資料可供佐證，當無法作為認定有實際交付之依據。又縱使認定該筆金額確係交予胡軍作為交付之金額遠低於兩造所簽立之債權債務抵銷契約所約定之1420萬元，亦難認為系屬於交付胡君作為消費借貸契約之消費物交付之要件。 ⑷、另胡君雖稱協議書上之金額均為其向原告借款，但胡君亦陳述，其有向原告及原告負責人借錢，且借錢不知道錢是哪裡來的，如果是李先生因為他為人豪爽會直接借給我，如果是公司的話還要經過同意等語（見本院卷第84頁）。胡君既無法知悉其歷次借到的錢是由原告公司撥出或是由原告負責人個人借予，但卻又明確證述知道協議書上之金額是向原告公司借貸，其所證關於向誰借款乙節前後不一，難做為有利認定之依據。 ⑸、而原告於本院辯論時稱，與濠盛公司之金流是用胡先生的債務抵債，由胡君與濠盛公司去處理，然原告自始至終均未提出其有借予胡君相關款項之財務報表或憑證，難認其與胡君債權債務關係存在。原告與胡君債權債務關係既不存在，則無法以胡君之施作作為其營利事業所得稅申報之支出進而可以抵扣其營業稅。６、原告另主張本件業已支付相關費用給濠盛公司進而買受系爭房屋裝潢之貨物，於買受之時之價金已包含營業稅，原告業已繳納營業稅，被告卻認定原告未繳納該營業稅而再次課徵，顯有重複課稅之嫌。按在中華民國境內銷售貨物或勞務及進口貨物，均應依本法規定課徵加值型或非加值型之營業稅，營業稅法第1條定有明文。也就是說，必須要有實際銷售貨物才有課徵營業稅之問題，而系爭房屋之裝潢係由胡君所施作，並非由濠盛公司所施作，濠盛公司無銷售前開貨物予原告之事實，既無銷售之事實，濠盛公司當無繳納該筆營業稅之義務，原告與濠盛公司之買賣行為，亦無包含繳納裝潢系爭房屋該筆營業稅之金額，原告既未繳納裝潢系爭房屋之該筆營業稅，自不得以濠盛公司該筆營業稅作為抵扣之依據。被告對原告營業稅，自屬合法。７、又原告既有應繳納未繳納營業稅之行為，被告依據營業稅法第51條第1項第5款之規定按所漏稅額39萬3,583元裁罰鍰78 萬7,166元，應屬合法。六、綜上所述，本件原告以被告認定其逃漏營業稅39萬3,583元，除核定補徵稅額46萬8,250元，並依營業稅法第51條第1項第5款之規定裁處罰鍰78萬7,166元違法，提起本件訴訟聲明撤銷原處分、復查決定與訴願決定，被告以原告與濠盛公司並未有買賣行為不得以該公司發票作為憑證進而做成上開決定，經核並無違誤，而復查決定經審酌後減低罰鍰額至上述金額，並維持逃漏稅額之金額與決定，訴願決定遞予維持，均無違誤，原告主張為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論列，併予敘明。八、本件第一審之訴訟費用為4,000元，由敗訴之原告負擔，爰確定如主文第2項所示。九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第236條、第195條第1項後段、第98條第1項前段，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　審判長法　官黃翊哲　　　　　　　　　　　　　　　法官劉家昆　　　　　　　　　　　　　　　法官唐一强一、上為正本係照原本作成。二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院地方行政訴訟庭提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內補提理由書；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造人數附繕本）。三、上訴未表明上訴理由且未於前述20日內補提上訴理由書者，逕以裁定駁回。四、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書（行政訴訟法第49條之1第1項第2款）。但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人（同條第3項、第4項）得不委任律師為訴訟代理人之情形所需要件（一）符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人 1.上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備法官、檢察官、律師資格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授者。 2.稅務行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備會計師資格者。 3.專利行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人者。（二）非律師具有右列情形之一，經高等行政法院高等行政訴訟庭認為適當者，亦得為上訴審訴訟代理人 1.上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。 2.稅務行政事件，具備會計師資格者。 3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 4.上訴人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。是否符合（一）、（二）之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出（二）所示關係之釋明文書影本及委任書。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3　　月　 12 　日書記官陳達泓

2025-03-12

TPTA-113-地訴-196-20250312-1

簡上

臺灣臺東地方法院

給付居間報酬

臺灣臺東地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113年度簡上字第5號上訴人鑽石房地產仲介企業社即李玉琳訴訟代理人高啟霈律師被上訴人采暘建設有限公司法定代理人吳鎮宇訴訟代理人羅文昱律師上列當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國112 年11月16日本院臺東簡易庭112年度東簡字第147號第一審判決提起上訴，本院合議庭於114年2月19日言詞辯論終結判決如下：　　主　　　文一、原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及訴訟費用之裁　　判均廢棄。二、被上訴人應給付上訴人新臺幣22萬元，及自民國112年5月22 　　日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。三、其餘上訴駁回。四、第一審及第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文，且依同法第436條之1第3項準用第463條，於簡易訴訟第二審程序準用之。上訴人原審主張兩造先於民國111年9月間訂有居間契約，約定報酬為仲介土地成交總價1％《按嗣後仲价土地之成交總價新臺幣（下同）2,200萬元計算為22萬元》，嗣於同年月25日變更契約將報酬調為成交總價2％（即44萬元），被上訴人未依兩造變更後之居間契約給付報酬22萬元及遲延利息。嗣於本院審理時先位主張兩造原於111年9月19日簽訂之居間契約不成立，上開變更後之居間契約始為兩造成立之居間契約，約定報酬44萬元，扣除上訴人已給付22萬元，故被上訴人仍應給付報酬22萬元給上訴人，此為被上訴人依約應付報酬依據之不同，核屬補充事實上之陳述，非訴之變更或追加，先予敘明。貳、實體部分：一、上訴人於原審主張：其與被上訴人於111年9月間訂有居間契約，由其仲介被上訴人向訴外人賴土勝等人承購坐落臺東市永清段933、934、934-1、935、935-1、936地號等土地（下稱系爭土地），約定被上訴人於買賣契約成立時給付報酬即成交總價1％，嗣其於同年月25日以LINE通訊軟體說明系爭土地賣價，變更原居間契約內容：承購金額2,200萬元居間報酬以2％計算，如承購金額為2,250萬元居間報酬以1％計算，經被上訴人默示同意後，嗣經其努力居間協調，被上訴人於 111年10月3日確認以總價2,200萬元購買系爭土地，並於111 年11月29日與訴外人簽訂買賣契約（下稱系爭買賣），其確有居間使被上訴人與訴外人成立系爭土地買賣契約之事實。經其於112年5月11日向被上訴人請求給付居間報酬，惟被上訴人僅願意支付1％，其仍於112年5月19日寄送存證信函向被上訴人為催告，被上訴人回覆拒絕支付，爰依民法第565條、568條第1項等規定，提起本件之訴。於原審聲明：㈠被上訴人應給付其22萬元，及自111年11月29日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。　二、被上訴人則以：兩造於111年9月17日簽立權益確認書，約定之居間報酬為成交價款之1％。上訴人雖於111年9月25日與伊之法定代理人吳鎮宇以LINE聯繫對話主張伊有「默示意思表示」雙方達成2％之居間報酬，惟從對話紀錄可知，吳鎮宇係回覆「好的了解，我跟公司確認一下喔」，足見尚須確認，並未與上訴人達成變更契約合意。再依對話紀錄可知，吳鎮宇初步評估土地是否有意願購買後，其餘事項與上訴人聯繫均由訴外人即伊之代理人林玉珠負責聯繫，依兩造所簽權益確認書之同日，雙方亦同時簽署不動產買賣意願書，第二條約定購買價款為2,200萬元，亦足見兩造僅約定買賣價金為2 ,200萬元，居間報酬為1％無訛，兩造所簽立不動產買賣意願書約定價款既為2,200萬元，並同時約定本件居間報酬為1％，伊已給付完畢，上訴人請求無理由等語置辯。三、原審就上訴人之請求，為其敗訴之判決。上訴人不服，提起上訴，於本院先位主張：兩造於111年9月19日所訂居間契約，因權益確認書上僅有「采暘建設有限公司林玉珠代」之簽字，乃無權代理，縱有林玉珠簽字，亦因無權代理，無從於兩造間發生效力，故兩造係於111年9月25日成立居間契約，約定買賣價金為2,200萬元，居間報酬為2％，伊依此為請求被上訴人給付尚未給付之報酬22萬元，備位主張：則同原審係以變更契約後之約定為請求。並為上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人22萬元，及自111年11月29日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。被上訴人則於本院補充：無權代理僅效力未定，經本人承認後即對本人發生效力，上訴人主張無權代理不生效力，曲解法規，顯屬謬誤。兩造於111年9月19日成立之居間契約，約明買賣價金為2,20 0萬元，居間報酬為1％，嗣未有達成契約變更之合意，伊無默示之意思表示，伊就系爭土地買賣之居間報酬22萬元已給付完畢等語置辯。並為答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項：　㈠兩造於111年9月19日簽立不動產買賣意願書、權益確認書（下合稱居間契約），約定報酬為成交價額1%。上開意願書由上訴人之代理人紀孟伸與被上訴人代理人林玉珠簽立。上開不動產買賣意願書第一條、不動產標示：臺東縣臺東市永清段933 、934 、934-1 、935、935-1、936 地號共6 筆土地。第二條、承購總價、付款條件：不動產承購總價款為2,20 0萬元整。第三條、斡旋金之交付：買方為表示購買之誠意，同意於簽定本不動產買賣意願書（以下簡稱意願書）同時支付受託人100萬元整做為斡旋金（不另立收據）。上開權益確認書第三條買方服務費給付及其他約定事項：1 買方承諾於買賣契約成立時，給付成交總價款百分之壹（最高不得超過中央主管機關之規定)之服務報酬與本公司，…（後略）。　㈡上訴人已收受被上訴人給付居間報酬22萬元，即成交價額之　　1％。　㈢被上訴人因上訴人居間而成立系爭土地之系爭買賣。　㈣兩造同意如被上訴人有給付義務則遲延利息自112 年5 月22 　　日起算。　㈤上訴人與被上訴人法定代理人間就系爭土地仲介買賣之對話　　紀錄及時序如下： ┌──────┬───────────────────┐ │時序　　　　│事件內容　　　　　　　　　　　　　　　│ ├──────┼───────────────────┤ │111年（下同 │由上訴人之代理人紀孟伸與被上訴人代理人│ │）9月19日　 │林玉珠簽立不動產買賣意願書、權益確認書│ │　　　　　　│並交付100萬元斡旋金（支票號碼：FA25188│ │　　　　　　│22，發票日：111年10月18日）。　　　　 │ ├──────┼───────────────────┤ │9月24日　　 │李玉琳：台北公司要求仲介費要收足(買方 │ │　　　　　　│2%)，因為台北台東二家店配合，拆成兩半 │ │　　　　　　│服務費。吳鎮宇：如果真的是這樣價格就很│ │　　　　　　│重要了，如果以2200萬成交的話加上上面兩│ │　　　　　　│項的成本也差不多接近2270，現在挖掘和廢│ │　　　　　　│棄物清運也都不便宜，價格上就再麻煩了。│ ├──────┼───────────────────┤ │9月25日　　 │李玉琳：地主這邊我們跟他減價為2200萬，│ │　　　　　　│買方仲介費2%。若要依他價位2250萬，仲介│ │　　　　　　│費就收取1%。若ok這星期五，北部台灣房屋│ │　　　　　　│地主會下來台東。吳鎮宇：好的了解，我跟│ │　　　　　　│公司確認一下。(語音通話2分鐘)　　　　 │ ├──────┼───────────────────┤ │9月29日　　 │吳鎮宇：店長早，請問明天幾點簽約呢？我│ │　　　　　　│有聯絡溫代書，要先知道幾點過去。李玉琳│ │　　　　　　│：我等下回您　　　　　　　　　　　　　│ │　　　　　　│李玉琳：吳經理，住商不動產朱毓堃今天直│ │　　　　　　│接跟地主說要加到2250萬還說可以再加價…│ │　　　　　　│所以北部那邊今天還在跟地主商議，明天暫│ │　　　　　　│時先不下來台東。　　　　　　　　　　　│ ├──────┼───────────────────┤ │9月30日　　 │吳鎮宇：早安，台北那裡有回覆嗎？今天確│ │　　　　　　│定沒有要簽約嗎？下週我是整個禮拜的課程│ │　　　　　　│沒有空檔簽約喔而且代書在台東，所以如果│ │　　　　　　│處理好還是得約週末在台東如果地主和台北│ │　　　　　　│同仁堅持這樣處理我們就不買。　　　　　│ │　　　　　　│李玉琳：今天他們沒有來台東，這幾天先處│ │　　　　　　│理地主觀念後(他們認為沒拿到支票怎算定 │ │　　　　　　│金，進行溝通中，現在買賣履保，都會進履│ │　　　　　　│保帳戶），如可以再配合您說的周末時間。│ │　　　　　　│李玉琳：晚安吳經理，可以約星期一簽約嗎│ │　　　　　　│？對方一早約9點出發開車來台東。吳鎮宇 │ │　　　　　　│：我人在台北，老闆娘出面即可。　　　　│ ├──────┼───────────────────┤ │10月3日　　 │被上訴人代理人林玉珠與地主簽訂原證2： │ │　　　　　　│土地出售明細表（原審卷p.47-48）　　　 │ ├──────┼───────────────────┤ │11月29日　　│被上訴人（代理人林玉珠）與地主簽訂　　│ │　　　　　　│1、原審卷原證2-1：永清段935、935-1、　│ │　　　　　　│936協議價金信託履約保證申請書、契約附 │ │　　　　　　│加條款。　　　　　　　　　　　　　　　│ │　　　　　　│2、原證2-2：永清段933不動產買賣契約書 │ │　　　　　　│、價金信託履約保證申請書(原審卷p.55-62│ │　　　　　　│)　　　　　　　　　　　　　　　　　　 │ │　　　　　　│3、原證2-3：永清段934、934-1不動產買賣│ │　　　　　　│契約書、價金信託履約保證申請書（原審卷│ │　　　　　　│p.65-75）　　　　　　　　　　　　　　 │ ├──────┼───────────────────┤ │112年（下同 │永清段934、934-1地號土地所有權移轉登記│ │）4月18日　 │　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│ ├──────┼───────────────────┤ │4月28日　　 │永清段933、935、935-1、936地號土地所有│ │　　　　　　│權移轉登記　　　　　　　　　　　　　　│ ├──────┼───────────────────┤ │5月11日　　 │李玉琳向吳鎮宇請求给予2%傭金44萬，吳鎮│ │　　　　　　│宇以後續事項都是由林玉珠溝通，他不清楚│ │　　　　　　│，所以要以林玉珠後者為主，且李玉琳方服│ │　　　　　　│務不專業云云拒絕。後僅給予22萬元。　　│ ├──────┼───────────────────┤ │5月19日　　 │李玉琳寄送存證信函催促付款；采暘建設拒│ │　　　　　　│絕給付。　　　　　　　　　　　　　　　│ └──────┴───────────────────┘ 五、本院得心證之理由：　㈠兩造有於111年9月19日成立約定報酬為成交價額1％之居間　　契約。嗣於111年9月25日變更約定依成交價額2％計算居間　　報酬。　1.兩造於111年9月19日成立居間契約乙節，為兩造於原審所不爭執（見原審判決第2頁三、㈠不爭執事項：1.「兩造之間有不動產買賣意願書、權益確認書成立居間契約」），上訴人於原審亦係本於此居間契約之成立及嗣後變更契約內容為請求，是應認兩造有於111年9月19日成立約定報酬為成交價額 1％之居間契約。　2.上訴人雖於上訴後主張111年9月19日之居間契約因被上訴人　　之代理人係無權代理，契約不生效力云云。惟按無代理權人以代理人名義所為之法律行為，經本人承認者，對本人即生效力，此觀民法第170條第1項規定之反面解釋即明。而兩造間之居間契約被上訴人部分係由林玉珠代理簽署，且表明本人即被上訴人，且從未由被上訴人否認其代理權，應屬有權代理為是。縱依民法無權代理之規定，本件居間契約倘係由無代理權之林玉珠所簽署，亦非不得由被上訴人事後追認之方式而補正其效力，就此被上訴人亦於審理中陳明伊有承認對本人生效等語（見本院卷第158頁），顯見上訴人所謂111 年9月19日之居間契約因無權代理而無效之主張，除與事實不符外，亦與法律適用之結果有違，要無可取。又上訴人於審理時對於上開被上訴人所為之承認主張被上訴人係違反誠信原則云云，然兩造本有成立居間契約，為兩造於原審所不爭執，業經本院認定如上揭1.所述，縱被上訴人就無權代理人之代理行為為承認之意思表示，亦係依法所為，難認係違反誠信，上訴人此部主張顯屬無稽，並不可採。　3.上訴人主張111年9月25日兩造已變更原居間契約之報酬約定；被上訴人則以前詞否認。經查，依上揭四、㈤上訴人與被上訴人法定代理人間就系爭土地買賣之對話紀錄及關於仲介過程與買賣時序以觀，上訴人於111年9月25日向被上訴人表示向地主減價為2,200萬買方仲介費2％；價位2,250萬仲介費收取1％，此為仲介報酬內容之變更為吳鎮宇所明悉，吳鎮宇雖回覆以「好的了解，我跟公司確認一下」等語，然吳鎮宇即可代表被上訴人公司，此亦為被上訴人所自承（見本院卷第138頁），以此回覆應可認吳鎮宇已有應允，佐以上開對話後，兩造另有語音通話，且吳鎮宇另傳送地籍圖請上訴人標示四周面寬深度距離等，並無否認變更之意（詳見原審卷第23頁），另吳鎮宇分別於9月29日（星期四）上午及9月30 日（星期五）分別傳送內容「店長早，請教明天幾點簽約呢？」、「早安，台北那裡有回覆嗎？今天確認沒有要簽約嗎？」等語予上訴人，核諸上開變更契約時之內容，吳鎮宇前述內容均顯對應9月25日上訴人陳述內容後段「若ok這『星期五』，北部台灣房屋與地主會下來台東」之回應，益徵被上訴人已同意上開變更後契約內容。再者，此後兩造對話均在討論簽約事宜，未有再討論系爭土地買賣居間報酬的問題，直至10月3日確認承買。承此，應可認定兩造已達成居間契約有關報酬內容變更之合意。至於被上訴人雖抗辯當初回應，言明尚需確認，伊無默示表示同意變更，嗣後均係由代理人林玉珠聯繫等語，然吳鎮宇即可代表被上訴人公司，此為被上訴人所是認（見本院卷第138頁），後續並未曾有不同意變更之表示，且續行系爭土地買賣，均如前述，被上訴人此部所辯核與上開全部對話之具體內容與買賣之進程不符，並無可採。　4.承上，依上訴人所提出之居間契約及LINE對話紀錄，可認兩造有於111年9月19日成立約定報酬為成交價額1％之居間契約，嗣於111年9月25日變更約定改依成交價額2％計算居間報酬。　㈡被上訴人應給付上訴人成交總價1％之居間報酬22萬元。　1.按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條及第5 68條第1項分別定有明文。　2.兩造訂有居間契約，嗣於111年9月25日變更約定改依成交價額2％計算居間報酬，業經本院認定如上揭㈠所述。又被上訴人因上訴人居間而成立系爭土地之買賣，上訴人已收受被上訴人給付居間報酬22萬元（即成交價額之1％），業如上四、㈡㈢所載。是上訴人主張被上訴人依變更後之居間契約應給付成交價額2％之報酬，核屬有據。　3.承上，被上訴人僅給付1％即22萬元，尚有22萬元未給付，上訴人請求被上訴人給付，為有理由，應予准許。　㈢被上訴人請求給付遲延利息，應自112年5月22日起算。　1.按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。　2.經查，上訴人請求被上訴人給付居間報酬，係以支付金錢為標的，就變更契約時未約定利率，給付亦無確定期限，依上揭四、㈣所述，兩造既已同意自112年5月22日計算遲延利息，則上訴人請求被上訴人給付之居間報酬22萬元，自112年5 月22日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，即屬有據，上訴聲明逾此部分請求，則屬無據。六、綜上所述，上訴人依民法第565條、第568條第1項及兩造間居間契約暨變更後之報酬約定等法律關係，請求被上訴人給付22萬元，及自112年5月22日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍請求，則不應准許。原審就上揭應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判如主文第2項所示；至於上訴人請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述。至於上訴人聲請傳喚證人蔡一民部分，其待證事實，不影響本件判決結果之認定，無傳喚之必要，併此敘明。八、據上論結：本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　民事庭　審判長法　官楊憶忠　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　蔡易廷　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張鼎正以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蘇美琴

2025-03-12

TTDV-113-簡上-5-20250312-2

板簡

板橋簡易庭

給付買賣價金

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決 113年度板簡字第3268號原告鄭丞鈞訴訟代理人羅瑞洋律師被告謝政樺上列當事人間請求給付買賣價金事件，於民國114年2月12日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事　實　及　理　由一、原告起訴主張：　㈠原告於民國111年間購買由統能開發建設股份有限公司（下稱統能公司）預售之統創曜社區第B3棟第17層房屋乙戶及地下室第肆層編號7號之停車位（均含配賦之基地持分，下稱系爭房屋），總價為新臺幣（下同）2623萬元，預計交屋日期為115年間。嗣原告於113年7月14日將系爭房屋之承購權利在太平洋房屋央北重劃店以總價款3000萬元讓售予被告，當時在場之人除兩造外，尚有太平洋房屋央北重劃店店長及地政士。因被告希望等到農曆7月過後才正式簽約，故兩造於1 13年9月3日正式簽署系爭房屋之「預售屋承購權利買賣契約暨價款託管申請書」(下稱系爭契約)，約定總價款為3,000 萬元，被告應給付予原告之款項為3,000萬元減去換約後，被告應給統能公司款項。被告應將此款項匯入僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥經建）專戶，待兩造與統能公司完成換約後，再由僑馥經建將款項撥付原告。　㈡兩造於113年9月20日與統能公司完成更名讓渡之換約手續，原告向統能公司申請已給付之自備款明細，始發現原告於申請書第二條第三項付款條件及方式中，將第二次款：換約款之金額漏算一期39萬元自備款，將825萬元，誤載為786萬元。原告隨即與被告聯絡，請被告補足39萬元，惟被告以是依申請書之記載付款，不願補足。然兩造已約定被告向原告購買系爭房屋之「預售屋承購權利」之總價金為3,000萬元，此有申請書之記載及簽約時在場之地政士，太平洋不動產央北重劃店之店長可證。而申請書已在第2條第3項就第2次款約定：換約款，註明：本次款項為總價扣除簽約款，及乙方未給付建設公司之工程（自備）款，交屋款及土地、建物、車位預定買賣契約書之預定貸款金額後匯入專戶（扣除款實際金額依建設公司核算為準）。其中所載，簽約款為10萬元（即第一次款），未給付建設公司之自備款為：二十一樓底版完成之39萬元，及屋突造型鋼構完成之27萬元，交屋款為：132萬元，土地、建物、車位預定買賣契約書之預定貸款金額為：1,967萬元。上開扣除款之總價為：10+39+27+132+ 1,967=2,175（萬元）。故第二次款換約款應為：總價款3,0 00萬元扣除2,175萬元等於825萬元，足證申請書所載之786 萬是誤載。　㈢至於誤載之原因，應是原告於計算已繳之自備款時，漏計一期39萬元所致，惟雖有誤載之情事，至多是在原告發現請求被告給付前，被告不負遲延給付之責任，被告給付之義務，並不會因金額之誤載而消滅。故被告仍有給付原告39萬元之義務。為此，爰依民法第367條及系爭契約之法律關係，提起本訴，請求被告給付買賣價金39萬元等語。並聲明：⒈被告應給付原告39萬元及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計付之利息。⒉願供擔保准宣告假執行。二、被告則以下列陳詞置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保請准宣告免為假執行。　⒈兩造於113年7月14日簽約後，被告於113年7月15日收到地政士稱，簽署之契約書使用版本有誤，故兩造遂於113年8月7 日重新議定，於113年9月3日在太平洋房屋員山環球加盟店正式簽署系爭契約。113年9月3日當日在場除兩造外，僅有地政士，太平洋房屋央北重劃店店長當日並未在場。地政士在兩造開始簽署預售屋承購權利買賣契約暨價款委託管理書前，於現場收回113年7月14日兩造所簽署的僑馥建經成屋不動產買賣契約書。　⒉就第二次款換約款金額計算部分，兩造於113年7月14日簽署僑馥建經成屋不動產買賣契約書時，對於第二次款:換約款所採用的計算方式為「總價扣除簽約款及原告購買系爭房產總價」，加上「原告告知已支付建設公司的總價款」，即總價款-簽約款-[原告未支付給建設公司的款項]=總價款-簽約款-[原告購買系爭房產總價-原告告知已支付建設公司總價] ，此經雙方合意確認。此外，地政士於契約書內寫下第二次款:換約款金額「之前」，亦有請原告「再次確認」已支付建設公司的總價款正確性，當下取得原告對於「已支付建設公司的總價款」確認後，地政士才於契約書內寫下第二次款 :換約款金額。因此，113年9月3日當日兩造正式簽署系爭契約，對於第二次款:換約款金額即「重申」113年7月14日雙方合意確認之結果。其中所載，總價為:3,000萬元，簽約款為10萬元(即第一次款)，原告購買系爭房產總價為:2,623萬元，原告告知「已支付建設公司的總價款」為419萬元，因此得出第二次款:換約款金額為:3,000-10-2,623+419=786 ( 萬元)。　⒊被告身為買方，在113年7月14日簽約當下，因房屋預定買賣契約書中的附件一「土地買賣面積及價款說明」(同被證三) ，其內容中僅有表列「各期別款項名稱、百分比以及各期別所需支付金額」，未明確列示「各期別款項支付之日期」。故被告不知道且無法明確得知「原告已支付給建設公司的總價款」正確性，僅能基於信任賣方的立場，同意原告告知的「已支付建設公司的總價款金額」。而原告身為賣方，應有其責任義務需於雙方簽約前向建設公司「複查並確認」已支付給建設公司的總價款正確性，因此原告於民事起訴狀中所述，漏計一期39萬元自備款致使第二次款:換約款誤載之情事，應由原告自行承擔，而非向被告請求。況被告已依系爭契約所議定之換約款金額，於113年9月9日全數匯入僑馥建經專戶，並於113年9月20日與統能開發建設股份有限公司完成更名讓渡之換約手續，自無違反民法第367條之規定。三、按基於私法自治及契約自由原則，當事人得自行決定契約之種類及內容，應依契約嚴守原則，當事人本於自由意思訂定契約，如已合法成立，即應依從該契約之內容或本旨而履行，其私法上之權利義務，亦應受其拘束，非一造於事後所能主張增、減或解釋當事人所立書據之真意。查原告主張系爭契約所載明之換約款雖為786萬元，惟此乃誤載，真正金額應為825萬元云云，固據其提出不動產買賣價金履約保證專用不動產買賣契約書、房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、預售屋承購權利買賣契約暨價款託管申請書、更名讓渡協議書及發票等件為證，被告對於兩造間簽訂系爭契約等節不爭執，惟否認原告之請求，並以前詞置辯。惟觀諸兩造所簽訂之系爭契約第2條第3項就第二次換約款明定為786 萬元，有系爭契約附卷可稽。況本件標的物為房屋，買賣價金高達3千萬元，諸衡常情，買賣雙方就買賣契約之必要之點，如標的物詳細內容即房屋樓層、位置、坪數及房屋總價均會再三審慎確認，並有地政士及不動產經紀人陪同簽約，此亦有地政士及不動產經紀人於系爭契約上簽名為證。揆諸上開說明，基於契約自由原則，系爭契約既已合法成立，兩造均應受系爭契約內容所拘束，並依債之本旨履行契約所約定之一切義務，縱原告主張該換約款係誤載為真，亦不能片面否認、增減兩造合意簽訂之系爭契約約款，並要求被告承擔此不利益。是原告據此主張系爭契約換約款為誤載，被告應補足短缺款項39萬元云云，難認可採。四、從而，原告民法第367條及系爭契約之法律關係，請求被告應給付原告39萬元及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計付之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。六、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　法　官呂安樂以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　書記官　魏賜琪

2025-03-12

PCEV-113-板簡-3268-20250312-1

上

最高行政法院

產業創新條例

最高行政法院判決 113年度上字第152號上訴人經濟部代表人郭智輝訴訟代理人林忠熙律師被上訴人李延禧李芬蘭吳麗盡上二人訴訟代理人黃豪志律師上列當事人間產業創新條例事件，上訴人對於中華民國113年1月 4日臺北高等行政法院110年度訴字第1486號判決，提起上訴，本院判決如下：　　主文一、原判決廢棄。二、被上訴人在第一審之訴駁回。三、第一審及上訴審訴訟費用均由被上訴人負擔。　　理由一、被上訴人李延禧、李芬蘭、吳麗盡（下合稱被上訴人，分別逕稱其名)分別共有之宜蘭縣○○鄉○○段00地號土地（面積1,5 22.41平方公尺，下稱系爭土地）係位於利澤工業區，因截至民國107年7月31日止均未建築使用，符合產業園區閒置土地認定與輔導使用及強制拍賣辦法（下稱認定辦法）第3條第1項閒置土地之規定，經上訴人依產業創新條例（下稱產創條例）第46條之1第1項及認定辦法第6條規定，以107年9 月26日經工字第00000000000號公告為閒置土地，併載明土地所有權人應自公告之日起2年內完成建築使用，2年期間不因土地所有權移轉而中斷，效力仍及於繼受人；土地所有權人屆期未完成建築使用者，主管機關得處罰鍰並通知提出改善計畫，未遵期提出者，得作成書面處分予以公開強制拍賣等事項（下稱107年9月26日公告）。李延禧於109年9月24日向上訴人申請扣除或延展完成建築使用期間，經上訴人於11 0年1月8日以經授工字第00000000000號函（下稱110年1月8 日函）否准申請後，循序提起行政訴訟，原審以110年度訴字第1334號判決駁回確定。嗣系爭土地未於2年內依法完成建築使用，上訴人於110年2月2日分別以經授工字第0000000 0000號、第00000000000號、第00000000000號函附同號經濟部執行違反產創條例處分書（下合稱原處分），依產創條例第46條之1第3項、認定辦法第20條規定，按系爭土地當期公告現值總額百分之10計算之罰鍰，依被上訴人分別持分3分之1，各處罰鍰新臺幣（下同）527,566元，合計1,582,698 元，並於文到1個月內向經濟部工業局龍德（兼利澤）工業區服務中心提交改善計畫。被上訴人不服，循序提起行政訴訟，並聲明：訴願決定及原處分均撤銷。經原審判決撤銷訴願決定及原處分，上訴人不服，乃提起本件上訴。二、被上訴人起訴主張、上訴人在第一審之答辯，均引用原判決　　之記載。　　三、原審撤銷訴願決定及原處分，係以：原處分係根據經濟部產業園區閒置土地審查小組（下稱審查小組）第13次審查會議（下稱第13次審查會議）之結論裁量計算本件應裁處罰鍰之數額，惟該次會議裁罰名單共計11家，本件上訴人裁處罰鍰之方式，乃齊頭式一律按照閒置土地公告現值百分之10直接作為罰鍰金額，未審酌其違反行政法上義務行為應受責難程度、所生影響及因違反行政法上義務所得之利益，並考量受處罰者之資力等因素，惟上訴人裁罰應審酌被上訴人有無利用國家開發之產業園區，及給予優惠等獎勵措施，購入土地轉售圖利或不作合目的性之使用，而與產創條例之立法宗旨相違背之情事，然依原處分或109年12月22日審查小組第13 次審查會議均無法證明上訴人有就上揭因素予以考量審酌，佐以卷附李延禧於109年9月24日向上訴人提出之利澤工業區已公告閒置土地因不可歸責事由或具正當理由之扣除或延展申請書及所附之不動產買賣契約書，足見原處分作成前，被上訴人等已覓妥具有資力、能力之廠商購入系爭土地以進行開發利用，應認產創條例之管制目的已達成，上訴人未予審酌，逕以原處分與其他10家受罰者一律裁處閒置土地公告現值10％之罰鍰金額，原處分應有裁量怠惰、恣意之違法，訴願決定未予糾正，亦有未合，被上訴人等訴請撤銷為有理由等語，為其論據。四、本院按：　㈠產創條例係為促進產業創新，改善產業環境，提升產業競爭力而制定，依106年11月22日增訂之產創條例第46條之1規定：「（第1項）由中央主管機關或直轄市、縣（市）主管機關開發設置之產業園區，土地所有權人無正當理由已持續閒置土地相當期間，除與主管機關另有契約約定或依相關規定處理者外，如符合中央主管機關所定閒置土地認定基準，各該主管機關得公告及通知土地所有權人及利害關係人，於2 年期限內依法完成建築使用；各該主管機關並得隨時輔導土地所有權人及利害關係人於期限內依法完成建築使用。（第 2項）各該主管機關依前項規定限期完成建築使用時，應囑託土地登記機關辦理註記登記。2年期間不因土地所有權移轉而中斷，效力仍及於繼受人。土地所有權人因有不可歸責之事由致遲誤之期間，應予扣除，如有正當理由者，並得請求延展之。（第3項）於前2項期限內依法完成建築使用者，各該主管機關應囑託土地登記機關辦理塗銷註記登記；屆期未完成建築使用者，各該主管機關得處以土地所有權人該閒置土地當期公告現值總額百分之10以下之罰鍰，並得通知土地所有權人於1個月內提出改善計畫。各該主管機關於接獲改善計畫後得通知土地所有權人進行協商，土地所有權人應於接獲進行協商之通知日起1個月內完成協商。土地所有權人未遵期提出改善計畫或屆期未與各該主管機關完成協商者，各該主管機關基於促進產業園區用地合於立法目的使用及發展國家經濟防止土地囤積之公共利益，得作成書面處分並載明該閒置土地依查估市價審定之合理價格後，予以公開強制拍賣。……」參酌本條立法說明可知，主管機關開發設置產業園區之宗旨，在於協助產業持續創新，進而提升產業競爭力，以達成增進國家經濟發展使用之目的，因此產業園區之土地自應爭取時效作符合產業升級及發展經濟目的之使用，故由主管機關開發設置之產業園區，土地所有權人之社會義務性應較一般土地為高，倘其利用國家開發之產業園區及給予優惠等獎勵措施，購入土地轉售圖利或不作合目的性之使用，自與產創條例之立法宗旨相違背，主管機關自得依上開規定採取行政指導、限期改善、罰鍰及協商等漸進式之多元行政管制措施，促請土地所有權人儘速為合目的性使用，以貫徹產業園區用地依法有效利用之宗旨，防止蓄意閒置土地以轉售圖利而妨害國家經濟及國計民生之平衡發展。　㈡上訴人依產創條例第46條之1第8項授權訂定之認定辦法第2條規定：「本辦法適用範圍，以中央主管機關或直轄市、縣（市）主管機關（以下簡稱主管機關），依原獎勵投資條例、原促進產業升級條例或本條例開發設置之工業用地、工業區或產業園區為限。」第3條規定：「（第1項）本條例所稱閒置土地，指產業用地自取得所有權之日起，逾3年未完成建廠，包含下列各款未完成建築使用情形之一者：一、未建廠或設廠面積之建蔽率低於百分之30。二、未具主要機械設備或營業設備。三、未取得目的事業主管機關核准登記或營運許可證明文件。四、已取得目的事業主管機關核准登記或營運許可證明文件，經撤銷、廢止或喪失效力。（第2項）前項規定，於本條例修正前取得之產業用地亦適用之。」第6 條第1項規定：「主管機關應將閒置土地之公告揭示於土地所在園區管理機構或以其他適當方法公告，並以書面通知土地所有權人及利害關係人應自公告之日起2年內依法完成建築使用。」第20條第1項規定：「土地所有權人自閒置土地公告之日起2年或主管機關核准扣除或延展之期限屆滿，仍未完成建築使用者，主管機關得處閒置土地當期公告現值總額百分之10以下之罰鍰，並得通知土地所有權人於1個月內提出改善計畫。」是依原獎勵投資條例、原促進產業升級條例或產創條例開發設置之工業區或產業園區，土地所有權人自取得產業園區土地所有權之日起，無正當理由逾3年未完成建築使用者，應公告為閒置土地予以輔導，且在106年11 月22日增訂產創條例第46條之1前取得之產業用地亦有適用。又土地所有權人自閒置土地公告之日起2年，仍未完成建築使用者，主管機關得處閒置土地當期公告現值總額百分之 10以下之罰鍰，並通知其於1個月內提出改善計畫，以促使土地所有權人完成建築使用，達成增進國家經濟發展目的。經查，系爭土地重測前之地號為○○○段○○○小段00-00地號土地，係於78年11月間分割自同段00地號土地，被上訴人於79 年3月15日以買賣為原因取得所有權，為其等所分別共有，系爭土地於同年7月間因地籍整理為○○段000地號土地，又於 93年11月間因地籍圖重測為○○段00地號土地，且系爭土地業經行政院以68年4月12日台68內3326號函編定為利澤工業用地，是以系爭土地在被上訴人購買取得所有權前，即已被編定納入利澤工業區。又系爭土地迄107年7月31日止均未建築使用，乃經上訴人107年9月26日公告為工業區閒置土地，併載明土地所有權人應自公告之日起2年內完成建築使用，惟系爭土地仍未於2年內依法完成建築使用，李延禧雖於109年 9月24日向上訴人申請扣除或延展完成建築使用期間，惟經上訴人以110年1月8日函否准申請後，循序提起行政訴訟，亦經原審以110年度訴字第1334號判決駁回確定等情，為原審依職權確定之事實，核與卷內證據相符，依上開說明，上訴人自得對被上訴人處系爭土地當期公告現值總額百分之10 以下之罰鍰，並通知其於1個月內提出改善計畫。　㈢行政處分之追補理由係指行政處分形式上已記明理由，事後就法律或事實之觀點予以補充或變更，以該追加之理由，在內容上支持行政處分之合法性，原則上並非不得於行政訴訟程序中為之，惟必須在作成行政處分時即已存在，不改變行政處分之性質，不妨害當事人之防禦者，始得為之。又行政法院應依職權調查事實關係，行政機關之追補理由既有助於法院客觀事實與法律之發現，則行政機關所追補之理由，倘未改變行政處分之同一性，基於訴訟經濟之觀點，自得准許之。經核原處分主旨已載明係有關系爭土地違反產創條例第 46條之1規定，事實則記載系爭土地迄原處分作成時之現況仍未完成建築使用，而依上開規定第3項及認定辦法第20條規定處系爭土地當期公告現值總額百分之10罰鍰，並通知其於1個月內提出改善計畫，已足使處分相對人即被上訴人瞭解其受處分之原因事實及其依據之法令，上訴人復於原審訴訟程序中陳稱：被上訴人於79年購置系爭土地，其後均未為任何建廠或開發使用，且未配合輔導設置太陽能光電設施，考量其等違規情節重大，乙證19之審查小組第13次審查會議決議對被上訴人裁處本件罰鍰金額（原審卷一第500頁、卷三第210、449頁），經核上開其事實係發生於原處分作成前，且已載明於審查小組第13次審查會議紀錄，並未改變原處分之原因事實及同一性，亦未妨礙被上訴人之防禦，上訴人所為此部分理由之追補，依上開說明，自屬合法。　㈣本院係法律審，固應以事實審判決確定之事實為法律判斷之基礎，惟事實審言詞辯論筆錄已記載當事人陳述之事實，而法院於判決中如未予認定，亦與言詞辯論之目的不符，為達公平裁判及訴訟經濟目的，民事訴訟法第476條第2項乃明定言詞辯論筆錄記載當事人陳述之事實，法律審法院得斟酌之，該項規定與行政訴訟性質不相牴觸，本院自得依行政訴訟法第307條之1規定準用民事訴訟法第476條第2項規定準用之。依原審言詞辯論筆錄所示，上訴人陳明：被上訴人於79年取得系爭土地迄109年原處分作成前均未為任何合法使用才作出本件裁罰，乙證18即審查小組第12次審查會議決議已詳細說明土地現況及利用情形等情（原審卷三第449頁），而依審查小組第12次審查會議決議：「一、依產業創新條例第 46-1條第2項規定，閒置土地不因所有權移轉而中斷，效力仍及於繼受者，故應視個案使用狀況做整體考量，而非以身分別（原公告所有權人或繼受者）為依據。……四、基於產業創新條例第46-1條之立法目的係促進土地活化使用，考量部分申請正當理由及不可歸責延展或扣除之廠商已有積極建廠作為，並衡量各案建設規模大小、各縣市政府相關單位作業時間，及法令之適法性、衡平性等，下列案件類型尚未符合規定者給予補正期限至109年12月31日止，並暫緩罰鍰，補正期限不得記入扣除展延日期。㈠配合政府再生能源政策案件……㈡經政府相關單位核准同意期程案件……㈢一般建廠案件： 109年12月31日前，取得建造執照且建蔽率超過30%、申報開工且動工者。」第13次審查會議決議：「一、裁罰名單：屆期空地未使用、2年內無作為方案、持續媒合且輔導太陽光電不配合者，截至109年12月22日經審查小組審查，建議裁罰家數11家……。預計109年12月31日通知土地所有權人處公告現值10%罰鍰，及於1個月內提改善計畫。」而依該次裁罰名單，僅被上訴人係於79年3月15日即取得土地，其他所有權人取得時間分別在88年至109年間，足見上訴人係考量個案之所有權人自取得土地後，其持有期間有無使用土地之積極作為、有無延展或扣除期間之正當理由、是否已取得建造執照、開工與否及施工進度、是否配合政府再生能源政策為相關設置之土地使用狀況等因素，始為本件裁罰。李延禧亦陳明：自79年購入土地至110年4月21日出賣予第三人止，期間沒有轉手過，在80年到86年有租給別人修理怪手等機器使用，土地上有一個20到22坪的平房等語，李芬蘭則陳明：購地時本來是自己家族想做事，後來我們年紀都大了，沒有精力體力，才希望別人來進廠等語（原審卷三第449頁），益徵被上訴人於79年買賣取得系爭土地後迄110年4月21日轉售予第三人止，均未有任何合法使用之積極作為，顯已違反產業園區之土地應爭取時效作符合產業升級及發展經濟目的使用之行政法上義務，而妨害國家經濟發展，主觀上具有故意，可責性高於因過失而違反行政法上義務之情形，至被上訴人雖於107年9月26日公告之2年期間即將屆滿前之109年9月2 4日以擬出售系爭土地為由，向上訴人申請延長扣除或延展期間，惟上開申請業經駁回確定在案，已如前述，系爭土地縱於原處分作成後之110年4月21日因買賣而移轉登記予第三人，第三人並非立即作建築使用，尚難認已達成產創條例第 46條之1之管制目的，且被上訴人亦因轉售系爭土地而獲利，依其等共同違反行政法上義務行為應受責難程度、所生影響及因違反行政法上義務所得之利益，原處分按系爭土地當期公告現值總額百分之10計算後，對被上訴人分別處罰鍰52 7,566元，並未過苛或逾越處罰之必要程度，經核尚無裁量怠惰或濫用之違法，訴願決定予以維持，亦無不合。原判決以上訴人未審酌被上訴人有無利用國家開發之產業園區及給予優惠等獎勵措施，購入土地轉售圖利或不作合目的性之使用，且被上訴人於原處分作成前已覓妥具有資力、能力之廠商購入系爭土地以進行開發利用，應認產創條例之管制目的已達成，故原處分有裁量怠惰、恣意之違法，即有適用法規不當之判決違背法令。㈤綜上，原判決既有上開違背法令事由，且其違法情事足以影響判決結論，上訴意旨指摘原判決違法，求予廢棄，為有理由，因本件事實已臻明確，且兩造已就被上訴人有無違反產創條例第46條之1第3項規定、裁罰有無裁量怠惰或濫用等爭點，為充分攻防，本院自為判決，並不會對兩造造成突襲，故由本院基於確定之事實已得認定，爰將原判決廢棄，駁回被上訴人在第一審之訴。　　　五、據上論結，本件上訴為有理由。依行政訴訟法第256條第1項、第259條第1款、第98條第1項前段、第104條、民事訴訟法第85條第1項前段，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日最高行政法院第一庭審判長法官胡　方　新　法官李君豪法官　李　玉　卿法官　張　國　勳法官　林　欣　蓉以上正本證明與原本無異中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張　玉　純

2025-03-12

TPAA-113-上-152-20250312-1