確認優先購買權等
臺灣高等法院高雄分院民事判決
113年度上易字第212號
上 訴 人 蘇天祥
訴訟代理人 洪永志律師
被 上訴人 曾基國
上列當事人間請求確認優先購買權等事件,上訴人對於中華民國
113年5月27日臺灣橋頭地方法院112年度訴字第876號第一審判決
提起上訴,本院於113年11月5日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張:上訴人於民國72年間借用訴外人即上訴人之子
蘇明陽與蘇耀鼎(下稱蘇明陽等2人)名義,向財政部國有
財產署南區分署(下稱國產署)承租坐落高雄市○○區○○段00
0地號國有土地(下稱系爭土地)及於其上興建房屋。上訴
人於85、86年間將土地上之舊屋拆除,重建門牌號碼高雄市
○○區○○○街00號之未保存登記建物(下稱系爭建物),系爭
建物為上訴人所有。又上訴人為系爭土地實際承租人,土地
租約存在上訴人與國產署間,則國產署於91年間出售系爭土
地予蘇明陽等2人(蘇明陽應有部分1/2、蘇耀鼎應有部分1/
2,以下分稱A、B應有部分),蘇明陽等2人取得系爭土地所
有權時,應繼受國產署與上訴人間之土地租約。蘇明陽等2
人因積欠他人債務,原法院以111年度司執字第34935號、42
420號強制執行事件(以下分稱A、B執行事件)分別拍賣蘇
明陽等2人之應有部分,被上訴人先後於112年1月17日、112
年3月8日以新臺幣(下同)574,000元、672,520元拍定,於
112年7月20日辦畢所有權移轉登記。然上訴人為土地承租人
,於系爭土地拍賣時有優先承買權存在,爰依民法第426條
之2規定,提起本件訴訟。聲明:㈠確認上訴人就A執行事件
拍賣之A應有部分有優先購買權;㈡確認上訴人就B執行事件
拍賣之B應有部分有優先購買權;㈢被上訴人應將系爭土地於
112年7月20日以拍賣為原因而為之所有權移轉登記予以塗銷
(上訴人於本院捨棄原審所為適用或類推適用民法第425條
之1、土地法第104條、取得地上權等其餘主張,非本院審理
範圍,不予贅述)。
二、被上訴人則以:系爭建物為上訴人所有,系爭土地為蘇明陽
等2人所有,上訴人與蘇明陽等2人間並無租用土地興建房屋
之租賃關係,不得依民法第426條之2第1項行使優先承買權
。被上訴人已登記為系爭土地所有權人,具有對世效力,上
訴人亦不得以借名之債權契約對抗被上訴人等語,資為抗辯
。
三、原審判決上訴人敗訴,上訴人不服提起上訴,聲明:㈠原判
決廢棄;㈡確認上訴人就A執行事件拍賣之A應有部分有優先
購買權;㈢確認上訴人就B執行事件拍賣之B應有部分有優先
購買權;㈣被上訴人應將前開第二、三項土地於112年7月20
日以拍賣為原因而為之所有權移轉登記予以塗銷。被上訴人
答辯聲明:上訴駁回。
四、兩造不爭執事項:
㈠上訴人係蘇明陽等2人之父。
㈡蘇明陽等2人之債權人分別對其2人聲請強制執行,及聲請就
蘇明陽等2人名下系爭土地應有部分各1/2為強制執行,經原
法院分別以A執行事件(執行債務人:蘇明陽)、B執行事件
(執行債務人:蘇耀鼎)(下合稱系爭執行事件)受理(其
他執行債權人併案強制執行之強制執行事件案號不逐一列入
),並查封系爭土地。
㈢系爭建物坐落於系爭土地上。上訴人前曾以系爭建物為其出
資興建,系爭土地為其出資購買,借名登記於蘇明陽2人名
下為由,對於如原判決附表所示之強制執行事件之執行債權
人,提起第三人異議之訴,訴請確認系爭建物及土地為其所
有及撤銷前開附表所示強制執行事件對系爭建物及土地所為
強制執行程序,原法院以105年度訴字第1938號判決駁回上
訴人之訴,上訴人提起上訴,本院以107年度上字第130號判
決廢棄前開原審判決,改判⑴確認系爭建物為上訴人所有;⑵
如原判決附表所示強制執行事件就系爭建物所為之強制執行
程序應予撤銷,及駁回上訴人其餘上訴。
㈣系爭建物係上訴人於85、86年間出資興建,屬上訴人所有。
㈤蘇明陽等2人與財政部國有財產局臺灣南區辦事處(現改制為
國有財產署南區分署)於72年9月2日簽訂國有基地租賃契約
以承租系爭土地,簽約時,蘇明陽等2人尚未成年,由上訴
人以法定代理之身分代理為之。其後,歷經多次續租換約,
國產署嗣依國有財產法第52條之2規定辦理讓售予蘇明陽等2
人,土地價金依第一次公告現值計收34,217元,業以現金繳
付國產署。國產署於91年1月23日以買賣為登記原因將系爭
土地移轉登記為蘇明陽等2人共有,應有部分各1/2 。此次
土地所有權移轉登記手續係由蘇明陽等2人委任上訴人為代
理人所辦理。
㈥被上訴人於112年1月17日於A執行事件中以574,000元得標買
受A應有部分,原法院於112年7月10日核發不動產權利移轉
證書,於同年月11日寄存送達於赤崁派出所,被上訴人於同
年月12日領取前開不動產權利移轉證書。另被上訴人於112
年3月8日於B執行事件中以672,520元得標買受B應有部分,
嗣於112年7月19日收受原法院於112 年7月10日核發之不動
產權利移轉證書。系爭土地於112年7月20日以拍賣為原因辦
妥所有權移轉登記為被上訴人所有。
五、本院判斷:
㈠按租用基地建築房屋,出租人出賣基地時,承租人有依同樣
條件優先承買之權。承租人出賣房屋時,基地所有人有依同
樣條件優先承買之權,民法第426條之2第1項定有明文。民
法第426條之2第1項所定基地承租人之優先承買權,係為調
和房屋與土地之利用關係,使房屋所有權與土地利用權得結
為一體,以維持房屋所有權之安定性,避免危害社會經濟,
而賦予基地承租人之權利,祇須承租人以有效租約承租基地
建築房屋即足當之,並未限於所租用建屋之土地須屬建地或
所建築之房屋須供住宅使用(最高法院111年度台上字第935
號判決意旨參照)。又按當事人主張有利於己之事實者,就
其事實有舉證之責任,為民事訴訟法第277條本文明定,上
訴人主張其有民法第426條之2第1項所定優先承買權,自應
就其於系爭土地出賣時,與土地所有人間存在租賃關係負舉
證責任。
㈡兩造對於系爭建物為上訴人所有,並無爭執,上訴人於本院
陳明不再主張系爭土地係其向國產署購買借名登記於蘇明陽
等2人名下,僅辯稱其係借用蘇明陽等2人名義與國產署簽立
系爭土地租約,上訴人為實際承租人,蘇明陽等2人向國產
署購買取得土地所有權時,其2人應繼受國產署與上訴人間
之土地租約等語(見本院卷第74至75、81頁)。查,系爭土
地原為國有土地,國產署自72年9月2日起將土地出租予蘇明
陽等2人,歷經多次續租換約,嗣依國有財產法第52條之2規
定辦理讓售予蘇明陽等2人,土地價金依第一次公告現值計
收34,217元,業以現金繳付等情,兩造均無爭執,並有國產
署106年5月17日台財產南處字第10600080550號函暨檢附之
國有土地租賃契約可稽(見原審訴字卷第107、109頁)。上
訴人雖稱其係借用蘇明陽等2人名義與國產署簽立土地租約
,然依上開國有土地租賃契約記載,承租人為蘇明陽等2人
,上訴人係以其2人之法定代理人身分簽約(見原審訴字卷
第109頁),就出租人國產署而言,契約當事人自為蘇明陽
等2人,而非上訴人,縱上訴人為蘇明陽等2人繳納租金,其
亦非國有土地出租對象之承租人,上訴人主張其為土地租約
之實際承租人,殊難憑採。況國產署出租系爭土地予蘇明陽
等2人歷經多次換約,上訴人興建系爭建物後,亦未曾辦理
變更國有土地租賃契約之承租人,國產署嗣亦係應蘇明陽等
2人之申請將系爭土地讓售予蘇明陽等2人,由蘇明陽等2人
取得所有權,依前開說明,自無從認定上訴人僅係借用蘇明
陽等2人之名義承租系爭土地,系爭土地租約之當事人為蘇
明陽等2人與國產署,上訴人與國產署間並無存在土地租賃
關係,上訴人主張蘇明陽等2人取得土地所有權時,應繼受
國產署與上訴人間之土地租約云云,並非可取,自無從認定
上訴人與蘇明陽等2人間就系爭土地存在租賃契約。
㈢依上開說明,上訴人與蘇明陽等2人間就系爭土地既無租賃關
係存在,其於蘇明陽等2人所有之系爭土地拍賣時,就系爭
土地即無優先承買之權,上訴人主張其有民法第426條之2第
1項所定優先承買權,提起本件確認訴訟,並請求被上訴人
塗銷所有權移轉登記,即屬無據。
六、綜上所述,上訴人依民法第426條之2規定,請求確認上訴人
就A、B執行事件各自拍賣之A、B應有部分有優先購買權,及
被上訴人應將系爭土地於112年7月20日以拍賣為原因而為之
所有權移轉登記予以塗銷,核屬無據,不應准許。原審為上
訴人敗訴之判決,並無不合。上訴論旨指摘原判決不當,求
予廢棄改判,為無理由,應駁回上訴。本件事證已臻明確,
兩造其餘攻防方法及舉證,經審酌後認不影響判決結果,爰
不逐一論述,附此敘明。
七、據上論結,本件上訴為無理由,判決如主文。
中 華 民 國 113 年 11 月 29 日
民事第三庭
審判長法 官 許明進
法 官 蔣志宗
法 官 周佳佩
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 113 年 11 月 29 日
書記官 蔡佳君
KSHV-113-上易-212-20241129-2