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訴
臺灣新北地方法院

減少價金

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第988號 原 告 林妏憶 邱千砡 詹博宇 王詩婷 謝騰飛 黃薏文 蔡佩蓉 蔡靖慧 林聖倫 胡洳姍 王鈺婷 蔣少邯 共 同 訴訟代理人 劉鴻傑律師 被 告 立源建設股份有限公司 法定代理人 于欣立 被 告 游青憓 共 同 訴訟代理人 許麗紅律師 參 加 人 揚智廣告有限公司 法定代理人 阮美齡 訴訟代理人 尹 良律師 陳建豪律師 上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國113年8月27日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 被告應給付原告林妏憶、王詩婷、謝騰飛、黃薏文各新臺幣18 萬3,890元，及自民國113年4月27日起至清償日止，按週年利 率5%計算之利息。 被告應給付原告邱千砡、詹博宇新臺幣18萬3,890元，及自民國 113年4月27日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 被告應給付原告蔡佩蓉、蔡靖慧新臺幣18萬3,890元，及自民國 113年4月27日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 被告應給付原告林聖倫、胡洳姍新臺幣18萬3,890元，及自民國 113年4月27日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 被告應給付原告王鈺婷、蔣少邯新臺幣18萬3,890元，及自民國 113年4月27日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項於原告林妏憶、王詩婷、謝騰飛、黃薏文各以新 臺幣6萬2,000元供擔保後得假執行。但被告如各以新臺幣18萬 3,890元為原告林妏憶、王詩婷、謝騰飛、黃薏文預供擔保， 得免為假執行。 本判決第二項於原告邱千砡、詹博宇以新臺幣6萬2,000元供擔 保後得假執行。但被告如以新臺幣18萬3,890元預供擔保，得 免為假執行。 本判決第三項於原告蔡佩蓉、蔡靖慧以新臺幣6萬2,000元供擔 保後得假執行。但被告如以新臺幣18萬3,890元預供擔保，得 免為假執行。　 本判決第四項於原告林聖倫、胡洳姍以新臺幣6萬2,000元供擔 保後得假執行。但被告如以新臺幣18萬3,890元預供擔保，得 免為假執行。 本判決第五項於原告王鈺婷、蔣少邯以新臺幣6萬2,000元供擔 保後得假執行。但被告如以新臺幣18萬3,890元預供擔保，得 免為假執行。 　　事實及理由 壹、程序方面： 　　按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起 見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項 定有明文。又所謂有法律上利害關係之第三人，係指第三人 在私法或公法上之法律關係或權利義務，將因其為訴訟參加 所輔助之當事人受敗訴判決有致其直接或間接影響之不利益 ，倘該當事人獲勝訴判決，即可免受不利益之情形而言，且 不問其敗訴判決之內容為主文之諭示或理由之判斷，祇須其 有致該第三人受不利益之影響者，均應認其有參加訴訟之利 益而涵攝在內，以避免裁判歧異及紛爭擴大或顯在化（最高 法院99年度台抗字第191號民事裁定意旨參照）。查，參加 人揚智廣告有限公司（下稱揚智公司）主張其係受被告立源 公司、游青憓（下逕稱其名，合稱被告）委託「立源藝舍」 建案（下稱系爭建案）之新成屋銷售事宜，關於系爭建案中 「一戶一機車位」之廣告資訊（下稱系爭廣告），因被告辯 稱係揚智公司自行廣告，渠並不知悉，亦未同意系爭建案有 「一戶一機車位」之買賣條件云云，而欲將責任諉由揚智公 司負責等情，可見揚智公司就本件訴訟確有法律上利害關係 ，其聲請參加本件訴訟輔助原告，於法並無不合，應予准許 。 貳、實體方面: 一、原告主張：㈠被告委託揚智公司進行系爭建案之新成屋銷售 ，揚智公司代銷人員於民國110年8月起陸續向原告等消 費 者發送系爭廣告，代銷人員亦有口頭向原告等消費者等告知 系爭廣告內容，原告因信賴系爭廣告而決定向被告購買如附 表所示系爭建案之房屋暨所在基地持分（下合稱系爭房地， 房屋部分則稱系爭房屋），並分別與立源公司、游青憓簽立 房屋買賣契約書、土地買賣契約書（下合稱系爭買賣契約） ，並辦妥系爭房地所有權移轉登記及交屋事宜。㈡詎原告於 交屋及所有權移轉登記後不久，系爭建案規劃之機車位所在 新北市○○區○○段000000地號土地（下稱系爭土地） 竟遭訴 外人張貼公告表示機車停車場乃私人所有空地，即將封閉， 限期命原告等藝舍大樓社區住戶將機車移置他處，致原告無 可停放機車空間，顯與系爭廣告內容不符。經向立源公司查 詢，其方表示該機車停車場所在系爭土地早已轉賣訴外人李 礽琬，足認被告明知該處根本無法作為系爭房地之專屬機車 停車位使用，卻故意不告知。又被告未依系爭買賣契約提供 合法機車位給原告使用，使系爭房地欠缺約定效用，自應負 物之瑕疵擔保責任，原告得請求被告減少價金。㈢關於應減 少之價金金額，本院112年度重簡字第436號減少價金事件（ 下稱他案），曾囑託社團法人新北市不動產估價師公會就系 爭土地上單一機車位之「永久使用權」市場交易價值為鑑定 ，依該公會鑑定結論認該使用權之正常價格為新臺幣（下同 ）18萬3,890元，足見原告所有之系爭房地每戶因無機車位 可使用致價值減損18萬3,890元。㈣依系爭房地之房屋買賣契 約書第24條第1款約定及依系爭房地之土地買賣契約書第17 條第1款約定，可認上開契約業經兩造約定具有不可分之併 存關係，且法律效果應同時發生或消滅，則被告未交付合法 可供停放之機車位給原告使用，應屬於同一原因發生之契約 責任問題，應由被告共同負減少價金及該價金不當得利返還 責任。㈤爰依民法第354條、第359條、第179條規定、系爭房 屋買賣契約第24條第1項、土地買賣契約第17條第1項約定、 消費者保護法（下稱消保法）第22條規定提起本件訴訟等語 。其聲明為：被告應給付如附表編號1至8之原告各18萬3,89 0元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 %計算之利息。並陳明願供擔保請准宣告假執行。 二、被告辯稱：㈠被告未曾授權揚智公司得以系爭廣告內容銷售 系爭建案，立源公司與揚智公司於110年4月6日簽訂之銷售 合約書第10條約明：揚智公司代理立源公司簽發買方之預約 單中，如有附加售屋條件，須經立源公司書面同意簽章，立 源公司並應於買方簽訂正式買賣契約書時，加入附加之條件 。揚智公司自行附加售屋條件，未經立源公司同意者，應由 揚智公司自行負擔該附加或衍生之責任及費用，並須同時以 書面向立源公司報備。而銷售合約書及買賣契約書中均無加 入系爭廣告為附加條件，足見立源公司未授權揚智公司得以 系爭廣告內容為銷售之方式。㈡原告所提證據無法看出揚智 公司有將系爭廣告訊息一一傳送給原告。原告應向揚智公司 請求損害賠償而非向被告請求減少價金，蓋被告與原告間之 買賣契約未將系爭廣告內容約定於契約內，無須負擔物之瑕 疵擔保責任，且系爭廣告內容為揚智公司與原告間之個別約 定，與廣告之定義須使多數人知悉其宣傳內容之傳播要件不 符，原告應向揚智公司依侵權行為請求損害賠償。㈢立源公 司始終向揚智公司表示大樓外劃停車位為河川水利地，至於 系爭土地上於銷售時所劃設機車停車位，僅提供賞屋來賓停 放，並非表示系爭建案銷售併送機車位等語。其聲明為：原 告之訴駁回。並陳明如受不利益判決，被告願供擔保，請准 宣告免為假執行。 三、揚智公司輔助原告為參加，其陳述略以：㈠伊受立源公司委 託銷售系爭建案，銷售過程中有以通訊軟體或當面口頭向原 告等消費者傳送系爭廣告訊息，系爭廣告係由立源公司擬定 此銷售計劃授權並指示伊作為銷售文宣之一部。而立源公司 確實於銷售期間於系爭土地上劃設46格機車停車格，供住戶 停放機車，且設置隔牆、感應門，用以阻絕住戶以外之人隨 意進出，更於交屋時提供機車場感應門鑰匙給住戶。㈡另從 伊銷售系爭建案之陳敬堯副總經理與立源公司之林志峰副總 經理間之對話紀錄，林志峰曾於110年5月31日傳送「管理答 客問」檔案，其中第2點就「本案是否有設置機車停車區？ 是否每戶一位？如無每戶一位，總共幾位？如何配置？」之 問題，立源公司副總經理林志峰係正面答稱：「使造圖說有 14個機車停放位，另於本案北向水利的規劃40～50個機車停 車位」。後續有賞屋客戶對該機車停車場之土地使用權提出 質疑，伊公司副總經理陳敬堯遂先於110年8月13日以通訊軟 體詢問立源公司副總經理林志峰：「⒈機車位設置在外面， 有沒有土地使用權屬的問題，將來有沒有可能會面臨無處停 車窘境?⒉針對於機車停放使用，公司有什麼統一說詞？」， 立源公司副總經理林志峰答稱：「機車位的問題需開會時， 大家討論一個講法」。雙方後於110年8月16日敲定翌日即同 年月17日下午2時開會討論，並決定統一說法為「立源建設 有使用管理之權限，而可供一戶一機車位之使用」。其後又 因有賞屋客戶向銷售人員提出「機車停車位，建商租用地租 期多久，後續管理交由管委會嗎？後續費用支應？」之疑問 ，伊公司副總經理陳敬堯即將此請示立源公司，經立源公司 副總經理林志峰於110年10月8日回稱：「此地為河川用水利 地，目前由公司管理維護，政府規劃為公園用地，等政府日 後徵收後可請管委會向區公所爭取，同做為泰山國中學校後 側機車停車位之本社區專屬停車位」，足見立源公司有具體 指示伊關於系爭廣告之說詞，被告所辯不足採信等語。 四、查原告等人向被告購買系爭房地，已給付全部價金，並辦妥 所有權移轉登記之事實，業據提出系爭買賣契約為證，被告 亦不爭執，堪信為真實。惟原告主張被告委託揚智公司以系 爭建案為系爭房地銷售時，揚智公司曾向原告等消費者發送 系爭廣告，故系爭廣告應為系爭買賣契約之一部內容，詎於 系爭房地所有權移轉及交屋後不久，系爭廣告所述之一戶一 機車位所在土地即系爭土地，竟遭訴外人公告表示乃私人所 有空地，限期命原告等藝舍大樓社區住戶將機車移置他處， 致原告無可停放機車空間，是被告顯未依系爭買賣契約提供 合法機車位予原告使用，使系爭房地欠缺約定效用，應負物 之瑕疵擔保責任，爰依法請求被告減少價金並返還等情，則 為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審酌之爭點為 ：㈠系爭廣告內容是否為系爭買賣契約之一部？ ㈡原告以被 告未依系爭買賣契約提供一戶一機車位為由，主張被告應負 物之瑕疵擔保責任而得請求減少價金，是否有理？如有，得 減少價金並請求返還數額為何？ 五、本院之判斷： 　㈠系爭廣告是否為系爭買賣契約之一部？ 　⒈按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義 務不得低於廣告之內容。企業經營者之商品或服務廣告內容 ，於契約成立後，應確實履行，消保法第22條定有明文。是 消費者信賴廣告內容，依企業經營者提供之廣告訊息與之洽 談而簽訂契約，乃通常交易慣例，縱於契約中未就廣告之內 容再為約定，企業經營者所應負之契約責任，仍及於該廣告 內容，該廣告自應視為契約之一部，合先指明。 　⒉查，原告主張被告委託揚智公司銷售系爭建案乙節，為被告 所不爭執。又原告主張揚智公司進行系爭建案銷售時，銷售 人員均有向包括原告在內等消費者中提及系爭建案有提供「 一戶一機車位」之內容即系爭廣告乙情，業據提出系爭建案 不同銷售業務以LINE通訊軟體傳送不同人之對話訊息截圖為 證（見本院一第45至52頁），並經揚智公司表示：於系爭建 案銷售過程中有以通訊軟體或當面口頭向原告等消費者傳送 系爭廣告訊息等語在卷，堪認有關「一戶一機車位」之訊息 係系爭建案於潛銷或銷售階段，為吸引有意洽詢系爭建案之 不特定消費者關注及更加瞭解系爭建案與眾不同賣點之招攬 廣告文宣。 　⒊被告雖否認曾同意或授權揚智公司得以系爭廣告進行銷售云云，並提出渠等所簽銷售合約書為憑，惟依揚智公司提出負責銷售系爭建案之其公司副總經理陳敬堯與立源公司副總經理林志峰間之對話紀錄內容，林志峰曾於110年5月31日傳送「答客問」檔案予陳敬堯，其中第2點：「本案是否有設置機車停車區？是否每戶一位？如無每戶一位，總共幾位？如何配置？」之問題，該答客問回覆：「使造圖說有14個機車停放位，另於本案北向水利的規劃40～50個機車停車位」，可知立源公司不僅未否認揚智公司所提出「一戶一機車停車位」問題之前提，更答覆除使造圖說之14個機車停放位外，另有在該建案北向水利規劃40～50個機車停車位（見本院卷二第111至113頁）；其後於110年8月13日陳敬堯再就系爭建案所提供之機車位提出客戶所詢問題：「⒈機車位設置在外面，有沒有土地使用權屬的問題，將來有沒有可能會面臨無處停車窘境?⒉針對於機車停放使用，公司有什麼統一說詞？」，林志峰則覆稱：「機車位的問題需開會時，大家討論一個講法」，而未否認系爭土地上所劃設之機車位係系爭建案所設置提供予住戶之機車停車位(見本院卷二第117至119頁)；嗣於110年10月8日陳敬堯復詢：「機車停車位的回覆，公司有統一說詞嗎？」，林志峰即回稱：「此地為河川用水利地，目前由公司管理維護，政府規劃為公園用地，等政府日後徵收後可請管委會向區公所爭取，同做為泰山國中學校後側機車停車位之本社區專屬停車位」等語（見本院卷二第127頁），復佐以立源公司有在系爭土地上劃設得供每戶至少一機車停車位之總數及設置感應閘門（參原告提出系爭土地劃設機車停車位之照片，見本院卷二第167頁，另被告亦承認有在系爭土地上劃設機車位、隔牆、感應門，見本院卷二第140頁） 等情，足徵立源公司就系爭廣告內容係完全知悉並了解，系爭廣告所稱一戶一機車位之內容，應視為系爭買賣契約之一部分。 　㈡原告以被告未依系爭買賣契約提供每戶一機車位為由，主張 被告應負物之瑕疵擔保責任而得請求減少價金，是否有理？ 如有，減少價金並得請求返還數額為何？ 　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度， 無關重要者，不得視為瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依 前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請 求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅 得請求減少價金。民法第354條第1項、第359條定有明文。 復按第354條所規定之物的瑕疵擔保責任，為一種法定的無 過失責任，凡買賣標的物於依同法第373條之規定危險移轉 於買受人時，有瑕疵存在或發生，不問出賣人對於該瑕疵之 存在或發生，是否有過失，出賣人均須負其責任。而所謂物 之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依 當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備 者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之 特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者 ，亦屬之（最高法院100年度台上字第1188號判決、102年度 台上字第2161號判決參照）。 　⒉查系爭廣告既為系爭買賣契約之一部，業如前述，則「一戶 一機車位」，即屬被告應交付予原告之買賣標的物範圍。而 立源公司在系爭土地上所劃設提供予原告等系爭房地各戶使 用之機車停車位，於111年8月1日遭系爭土地地主封閉，致 原告等系爭房地各戶無專屬機車位得使用乙節，為被告所不 爭，足徵被告所交付系爭房地之設施有所缺少，致系爭房地 之交換價值有所減損，而具買賣標的物之瑕疵，至為灼然。 原告依前開規定主張被告應負物之瑕疵擔保責任，並請求減 少價金，應屬有據。 　⒊依他案囑託社團法人新北市不動產估價師公會鑑定系爭土地上之單一機車位永久使用權市場交易價值，其鑑定結論略以：系爭建案原在地下1層規劃14位機車停車位，實際保留予汽車停車、迴車空間，買賣雙方合意將原有共有、共用之機車停車位變更為共有、他用，再將此使用權轉附隨於系爭土地，致買受人得有個別、具體之機車停車位使用。依處分觀點，系爭建案無機車停車位使用權平均銷售單價每坪35萬9,916元；有機車停車位使用權則為每坪36萬9,919元，兩者價差每坪1萬3元，為出賣人就地下室重新規劃所獲單位經濟利益，換算為20萬4,861元；機車停車位改附隨系爭土地，決定使用權價值18萬5,960元，永久使用權單價每坪9,080元。依使用收益觀點，系爭建案附近露天停車場，每月每位租金200至300元為基礎，考量各區供給市場情形，系爭建案以附隨系爭土地上停放機車，承租人給付租金且無再負擔費用及經營風險之角度，故以風險溢酬法，以無風險利率1.45%為基準，考量近臨地區機車位供給尚有不足，考量風險溢酬0.2%，決定價格日期時之適當收益資本化率1.65%，以還原該給付租金數額之資本價值，經濟租金每月每位250元，決定使用權價值18萬1,820元。基於勘估標的仍具有一定使用收益及處分權能支配，分別賦與各50%權重，計算並決定該使用權之正常價格18萬3,890元等語，有社團法人新北市不動產估價師公會112年10月11日函檢送估價報告書在卷可稽（見本院卷㈡185至205頁）。本院審酌該估價報告由領有國家專技人員考試及格之不動產估價師出具，並已詳為估價方法之說明，鑑定結論價格亦未悖離市場行情，及被告對該份估價報告書於該他案表示：無意見（見本院卷㈡第173頁）等情，堪認該估價報告信實有據，核屬公允。因此，原告依民法第359條規定，就系爭房地每戶得請求減少價金18萬3,890元。 　⒋末依系爭房地之房屋買賣契約書第24條第1款及土地買賣契約 書第17條第1款約定，可知系爭房地之房屋及土地買賣契約 之給付目的係屬同一，具有不可分之併存關係，屬聯立契約 ，如有任一契約無法履約時，該2 份聯立契約之契約目的即 均屬不達，視同全部違約，被告其中1 人之違約，即可視為 另一被告違約，因此被告就系爭買賣契約債務不履行損害賠 償責任、解約後之回復原狀義務等，對於原告負有同一目的 之全部給付義務。而原告既以本件起訴狀通知被告系爭房地 有未依系爭買賣契約提供一戶一機車位之瑕疵，並向被告為 減少價金之意思表示，則於系爭房地每戶得請求減少價金18 萬3,890元之範圍內，即生減少價金效力，且被告於此範圍 內所受領價金已失其法律上原因。基此，原告依民法第179 條規定，請求被告返還如附表編號1至8之原告各18萬3,890 元，核屬有據。又原告請求被告返還不當得利，為無確定期 限之債務，本件起訴狀繕本已於113年4月26日送達被告，有 送達證書在卷可稽（見本院卷二第15頁、17頁），則原告請 求自113年4月27日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延 利息，合於民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203 條規定，亦應准許。 六、從而，原告依民法第359條、第179條之規定，請求被告給付 如主文第一至五項所示之金額，為有理由，應予准許。末兩 造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，於法核 無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用 之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果， 自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　15　　日 　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　古秋菊 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　15　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉馥瑄 　　　　　　　　　　　　　　 附表 編號 原告 戶號 建物門牌 簽約日 買賣契約 1 林妏憶 B戶1樓 新北市○○區○○街00巷0弄00號1樓 110年11月14日 本院卷㈠第81至111頁。 2 邱千砡 詹博宇 C戶4樓 新北市○○區○○街00巷0弄00號4樓 110年11月21日 本院卷㈠第113至152頁。 3 王詩婷 C戶7樓 新北市○○區○○街00巷0弄00號7樓 110年9月25日 本院卷㈠第153至175頁。 4 謝騰飛 C戶9樓 新北市○○區○○街00巷0弄00號9樓 110年11月27日 本院卷㈠第177至209頁。 5 黃薏文 A戶3樓 新北市○○區○○街00巷0弄00號3樓 110年9月6日 本院卷㈠第211至242頁。 6 蔡佩蓉　蔡靖慧 A戶4樓 新北市○○區○○街00巷0弄00號4樓 　 110年11月20日 本院卷㈠第243至275頁。 7 林聖倫 胡洳姍 A戶6樓 新北市○○區○○街00巷0弄00號6樓 110年11月14日 本院卷㈠第277至307頁。 8 王鈺婷 蔣少邯 A戶7樓 新北市○○區○○街00巷0弄00號7樓 110年9月19日 本院卷㈠第309至339頁。

2024-10-15

PCDV-113-訴-988-20241015-1

上
臺灣高等法院臺南分院

確認優先承買權存在

臺灣高等法院臺南分院民事判決 112年度上字第319號 上 訴 人 王齊顯（曾月霞之承受訴訟人） 訴訟代理人 王齊樂 張道周律師 被 上訴 人 蕭宇凱 兼 上一 人 訴訟代理人 蕭閔中 被 上訴 人 蔡如雅 上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對於民國11 2年11月21日臺灣嘉義地方法院112年度訴字第64號第一審判決提 起上訴，本院於113年9月24日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 一、上訴人主張：坐落嘉義市○○段0○段00000地號土地（下稱系 爭土地）及其上門牌嘉義市○區○○街000號未保存登記房屋（ 下稱門牌000號房屋），原為訴外人許林欵所有，許林欵於 民國47年間，將系爭土地及門牌000號房屋出售予訴外人郭 李起，嘉義縣政府並通知郭李起於1個月內，向地政事務所 辦理所有權移轉登記，惟郭李起均未辦理。嗣郭李起死亡， 系爭土地及門牌000號房屋於59年12月26日，由郭李起之繼 承人李理民、林金鑾出售予實際買受人曾月霞，僅因家庭因 素而以上訴人名義簽訂土地房屋買賣契約書（下稱系爭買賣 契約），64年6月2日辦理門牌000號房屋稅籍移轉，申請由 曾月霞為繳費義務人迄今。依系爭買賣契約第1條約定，曾 月霞買受之房屋，除坐落同段000-0地號土地（下稱000-0土 地）上之房屋外，尚包括系爭土地上房屋，兩者一體成形， 均屬39年7月20日跨越系爭土地及000-0土地所興建之同一建 物。許林欵死亡後，因系爭土地未辦理繼承登記，經嘉義市 政府自95年8月1日起列冊管理，並於期滿後，由嘉義市政府 移請財政部國有財產署（下稱國財署）公開標售，國財署南 區分署再委託訴外人臺灣金融資產服務股份有限公司南部分 公司（下稱金融資產公司）辦理，被上訴人於111年11月3日 得標，依最高法院99年度台上字第2344號判決意旨，曾月霞 在民法第425條之1於89年5月5日施行前受讓門牌000號房屋 ，得類推適用民法第425條之1規定，推定在門牌000號房屋 得使用期限內，與系爭土地間有租賃關係，上訴人並繼受曾 月霞而為系爭土地之承租人，則依土地法第104條第1項前段 規定，有依相同條件優先購買之權，惟上訴人於111年11月3 日向金融資產公司申請優先承買遭駁回，爰請求確認上訴人 對系爭土地有優先承買權存在等語。 二、被上訴人則以：系爭土地標售文件中未有合法使用人或出租 等記載。上訴人所提證據，無法證明系爭土地上之房屋屬許 林欵所有。系爭買賣契約記載出售○○街房屋僅1棟，稅籍編 號0000號，亦與64年間變為○○街000號、000-0號2棟房屋， 稅籍編號00000000000不符。且門牌000號房屋係57年間起課 房屋稅，許林欵於47年間出售系爭土地予郭李起時，系爭土 地上並無門牌000號房屋，門牌000號房屋應係上訴人嗣後違 章增建，始由原本1棟變成2棟。又民法第425條之1係89年5 月5日實施，上訴人無法合理化其無權占有系爭土地之事實 。且縱認得類推適用民法第425條之1規定，依上訴人主張， 門牌000號房屋於47年間即存在，迄今已逾木石磚造房屋35 年耐用年限，上訴人不得再主張有租賃關係。況門牌000號 房屋目前構造已非早期木造，上訴人未經許林欵同意，自行 改造結構為鐵皮屋，延長房屋使用期限，亦不能類推適用民 法第425條之1規定等語，資為抗辯。 三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲 明： ㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人對於坐落嘉義市○○段○○段0 0000地號土地（面積36平方公尺、權利範圍全部）之優先承 買權存在。 　　被上訴人答辯聲明：上訴駁回。 四、兩造不爭執事項： 　㈠系爭土地原為許林欵所有。（原審卷第17、173-179頁） 　㈡依上訴人所提47年嘉府地字第0467號嘉義縣都市土地移轉限 期辦理登記通知書所載，受通知人：許林欵、郭李起，土地 坐落：嘉義區○○段4小段00-00，地目建，面積0.0044，共有 額：全，檢查土地權利移轉情形：四年前賣与郭李起（原審 卷第21頁）。郭李起未曾登記為系爭土地之所有權人。 　㈢曾月霞曾以王齊顯（買受人）法定代理人之身分，於59年12 月26日與李理民、林金鑾（出賣人）訂立系爭買賣契約，約 定：「乙方（即李理民、林金鑾）等共同繼承所有嘉義市○ ○段○○段○○○○○地號面積0.00柒伍公頃及仝所○○之壹零地號面 積0.00叁陸公頃共貳筆，面積0.0壹壹壹公頃（33.581坪） 建地連同其上建物木造蓋瓦（稅籍0000號）房屋壹棟，雙方 議定每坪以新臺幣玖仟元出售與甲方（即王齊顯）為業…乙 方出售與甲方弍筆建地之中有○○之壹零地號（即許林欵名義 部份），將來甲方倘需辦理過戶時概由甲方專權處理乙方應 將盡（簡體字）有所繳地價稅單據（簡體字），於末尾款交 付同時與土地權利書狀一併交與甲方作為憑證。房屋移交 定本約成立日起弍個月即民國六十年弍月弍拾肆日…對於遷 讓移交現住人另有期限遷讓同意書乙紙付執為據…」。（原 審卷第23-29頁） 　㈣稅籍編號00000000000之房屋（嘉義市○區○○街000號000之1號 ），依課稅明細表所載，其構造別為E（即木石磚造之雜木 造），總面積為88.6（原審卷第183-201、157頁）。依嘉義 市政府財政稅務局房屋稅籍登記表記載，該屋於57年上期起 課房屋稅，曾月霞於64年6月2日因買賣取得，持分全部迄今 （原審卷第101頁）。 　㈤嘉義市○○段○○段0000○號即門牌嘉義市○○街000號房屋（坐落0 00-0土地，主要建材：木石磚造，層次：一層，其他登記事 項：本合法建物尚有部分面積因使用鄰地未予以登記）於37 年12月31日建築完成，於113年2月21日第一次登記所有權人 為王齊顯。該建物測量成果圖如本院卷第120頁所示。（本 院卷第118-120頁） 　㈥金融資產公司辦理國財署南區分署委託標售111年度第13批逾 期未辦繼承登記土地或建築改良物（系爭土地為標號00）， 經被上訴人以新臺幣（下同）400萬0,004元標得系爭土地。 （原審卷第35-41、63-65頁） 　㈦上訴人之被繼承人曾月霞曾以「不動產買受人」身分，向金 融資產公司主張為系爭土地之合法使用人，對系爭土地有優 先購買權，經金融資產公司駁回。（原審卷第47-49頁） 　㈧依嘉義市房屋耐用年數及折舊率標準表，木石磚造之雜木造 房屋，耐用年數為30年。（原審卷第157頁） 　㈨曾月霞於起訴後之112年6月5日死亡，其子女王慧鐘（次女） 、王錦雲（三女）、王麗珠（四女）、王映雪（五女）、王 齊樂（三子），及代位繼承人蔡明軒（六女王美琳之子）均 拋棄繼承，經臺灣臺北地方法院准予備查，而由上訴人（長 子）、王齊嚴（次子）繼承（原審卷第217、267-271、275 頁）。嗣王齊嚴於112年6月18日死亡（無配偶及直系卑親屬 ，父母已死亡），其繼承人即兄弟姊妹王美華（同父異母） 、王慧鐘、王錦雲、王麗珠、王映雪、王齊樂均拋棄繼承， 經嘉義地方法院准予備查，而由上訴人繼承（原審卷第273 、277-287頁）。 五、兩造爭執事項： 　　上訴人主張曾月霞依系爭買賣契約買受之房屋，與坐落系爭 土地、103-4土地上之房屋即門牌000號房屋係一體成形，屬 同一建物，類推適用民法第425條之1規定，曾月霞為系爭土 地承租人，曾月霞死亡後，由上訴人繼受為承租人，依土地 法第104條第1項前段規定，就系爭土地有優先購買權，而請 求確認上訴人就系爭土地有優先購買權存在，有無理由？ 六、得心證之理由： 　㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。 其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1定有 明文。又基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣 條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條 件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。土地法第104 條第1項亦有明文。 　㈡系爭土地原為許林欵所有，經金融資產公司辦理國財署南區 分署委託標售111年度第13批逾期未辦繼承登記土地或建築 改良物（系爭土地為標號31），由被上訴人以400萬0,004元 標得系爭土地。曾月霞曾以「不動產買受人」身分，向金融 資產公司主張為系爭土地之合法使用人，對系爭土地有優先 購買權，經金融資產服務公司駁回，為兩造所不爭執（不爭 執事項㈠、㈥、㈦）。 　㈢上訴人雖主張：系爭土地及其上門牌000號房屋，原同屬許林 欵所有，許林欵僅將門牌000號房屋之事實上處分權讓與郭 李起，曾月霞再與郭李起之繼承人訂立系爭買賣契約，取得 門牌000號房屋之事實上處分權，致系爭土地與門牌000號房 屋分屬不同人，得類推適用民法第425條之1規定，推定有租 賃關係云云（本院卷第341-342頁）。惟查： 　⒈依上訴人所提47年嘉府地字第0000號嘉義縣都市土地移轉限 期辦理登記通知書（原審卷第21頁）所載，受通知人：許林 欵、郭李起，土地坐落：嘉義區○○段4小段00-0，地目建， 面積0.0044，共有額：全，檢查土地權利移轉情形：4年前 賣與郭李起等語（不爭執事項㈡）以觀，買賣之標的並未包 括房屋，尚難以此逕認系爭土地上之門牌000號房屋為許林 欵所有，抑或許林欵已將該屋之事實上處分權讓與郭李起。 　⒉曾月霞雖以上訴人（買受人）法定代理人之身分，於59年12 月26日與李理民、林金鑾（出賣人）訂立系爭買賣契約，約 定：李理民、林金鑾等共同繼承之000-0土地及系爭土地共2 筆建地，連同其上建物木造蓋瓦（稅籍0000號）房屋1棟（ 下稱稅籍0000號房屋），雙方議定每坪以9,000元出售與上 訴人等語（不爭執事項㈢），惟許林欵並非系爭買賣契約之 當事人，除無法以此逕認前開買賣標的之稅籍0000號房屋為 許林欵所有外，依系爭買賣契約第6條約定，買賣標的中之 系爭土地（即許林欵名義部分），將來上訴人倘需辦理過戶 時，概由上訴人專權處理，李理民、林金鑾應將所繳地價稅 單據，於末尾款交付同時，與土地權利書狀一併交與上訴人 作為憑證。及第7條約定，房屋移交定於系爭買賣契約成立 日起2個月即60年2月24日，同時上訴人應提出14萬元交與李 理民、林金鑾作為第二次款。對於遷讓移交現住人另有期限 遷讓同意書乙紙付執為據等語（不爭執事項㈢，原審卷第23- 29頁），亦堪認系爭買賣契約訂立時，系爭土地仍無法自許 林欵處移轉登記予郭李起或其繼承人李理民、林金鑾，致李 理民、林金鑾無法於系爭買賣契約訂立後，即將系爭土地辦 理過戶予上訴人，而須待上訴人日後處理，然就稅籍0000號 房屋，李理民、林金鑾卻可與上訴人約定移交及遷讓之日期 ，則稅籍0000號房屋之事實上處分權人應係李理民、林金鑾 ，而非許林欵，否則李理民、林金鑾即可一併就系爭土地自 許林欵處辦理移轉登記。此由系爭買賣契約標的中之000-0 土地，已於64年10月17日，由郭李起之繼承人李理民、詹林 金鑾等8人，移轉登記予曾月霞（本院卷第249-252頁），而 系爭土地卻仍登記在許林欵名下，不曾辦理移轉登記予郭李 起（不爭執事項㈡），亦足資佐證。 　⒊又稅籍0000號房屋於99年，因嘉義市行政區域里鄰調整，而 調整稅籍編號為00000000000。依該屋57年房屋稅籍登記表 所載，房屋門牌為000-0、000號，基地為000-0土地，「所 有人典權人或管理人」欄最初記載之人為郭李起，且無許林 欵之相關記戴。曾月霞並於64年間，以買賣（發生日期：64 年6月2日）為由，將該屋原納稅義務人李理民、詹林金鑾等 8人，申請變更為曾月霞等情，有嘉義市政府財政稅務局113 年6月6日嘉市財房字第1137006146號函及檢送之房屋稅籍登 記表（本院卷第401頁），及嘉義縣財政稅務局113年6月7日 嘉縣財稅房字第1130009714號函檢送之房屋稅籍名義變更資 料通報書（本院卷第405-409頁）可稽。且稅籍編號0000000 0000房屋無各自門牌（即000號、000-0號）之稅籍編號一節 ，亦有嘉義市政府財政稅務局113年4月24日嘉市財房字第11 37004290號函（本院卷第271頁）可考。足徵系爭買賣契約 所載稅籍0000號房屋，雖有2個門牌，惟稅籍編號僅有1個， 且均非許林欵所有。 　⒋再參諸嘉義市○○段○○段000○號建物（門牌：○○街000號之0， 下稱門牌000之0號房屋），係坐落000-0土地上，並於65年4 月26日以買賣為原因（原因發生日期：64年6月2日），登記 為曾月霞所有，嗣由上訴人繼承取得，有建物登記第二類謄 本（原審卷第301頁）、第三類謄本（本院卷第231頁）可參 。嘉義市○○段○○段0000○號（門牌：○○街000號），則於113 年2月21日由上訴人辦理第一次登記（不爭執事項㈤），依該 建物之建物測量成果圖（本院卷第120頁）所示，門牌000號 房屋除坐落000-0土地外，有部分係跨建在系爭土地上。再 參諸上訴人所提建物平面圖（本院卷第211頁），門牌000號 及000之0號房屋之格局相通，上訴人並陳稱：系爭買賣契約 標的包含門牌000號及000之0號房屋，且購買時，兩門牌房 屋即已相通，內部更是一體成形等語（本院卷第161頁、原 審卷第292頁），則曾月霞以上訴人名義向李理民、林金鑾 購買之稅籍0000號房屋1棟，縱包括前開門牌000號（含跨建 在系爭土地上部分）及000之0號房屋，依前述（⒈⒉⒊），前 開房屋之事實上處分權人及出賣人亦均非許林欵。 　⒌另上訴人所提臺灣自來水公司裝置證明（本院卷第97頁）、 臺灣電力公司函（本院卷第98頁）、嘉義市政府財政稅務局 函（本院卷第321-322頁），均無法證明稅籍0000號房屋或 門牌000號房屋曾為許林欵所有。且房屋占用土地之原因多 端，不必然有合法之占用權源，上訴人主張：依土地所有權 人始有權在土地上興建房屋之常情，坐落系爭土地上之門牌 000號房屋，應係許林欵興建並原始取得所有權，或主張： 依房地一併出賣之常情，許林欵出賣系爭土地予郭李起時， 應係一併出賣其上門牌000號房屋並讓與事實上處分權予郭 李起云云，均難憑採。 　㈣綜上，許林欵雖為系爭土地之原所有權人，惟稅籍0000號房 屋，或跨建至系爭土地上之門牌000號房屋，既非許林欵所 有，則縱上訴人或曾月霞因與第三人買賣而取得前開房屋之 事實上處分權，而與房屋坐落之系爭土地所有人為不同人， 亦與民法第425條之1規定，土地及其土地上之房屋同屬一人 所有，因僅將土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋 同時或先後讓與相異之人之要件不符，自難認曾月霞（或上 訴人）與系爭土地間有法定租賃關係存在，則其類推適用民 法第425條之1規定，主張其為系爭土地之承租人，就系爭土 地有優先購買權云云，並無可採。 七、綜上所述，上訴人依土地法第104條第1項前段規定，請求確 認其就系爭土地有優先購買權存在，不應准許。原審為上訴 人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予 廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所用之證據 ，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一 論列，附此敘明。 九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　15　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　審判長法　官　李素靖 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　余玟慧 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林育幟 上為正本係照原本作成。 上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書 狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出 理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委 任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應 附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條 之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　 被上訴人不得上訴。　　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　15　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　羅珮寧 【附註 】 民事訴訟法第466條之1： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 民事訴訟法第466條之2第1項： 　上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請 　第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。

2024-10-15

TNHV-112-上-319-20241015-1

上易
臺灣高等法院

損害賠償

臺灣高等法院民事判決 112年度上易字第460號 上 訴 人 陳雅琪 訴訟代理人 黃義偉律師 被 上訴 人 家新建設股份有限公司 法定代理人 葉宸恩 訴訟代理人 江進國 楊美玲 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國112年1月 17日臺灣桃園地方法院111年度訴字第197號第一審判決提起上訴 ，本院於113年9月18日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判 均廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新臺幣六十萬元，及自民 國一一一年四月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計 算之利息。 其餘上訴駁回。 第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔二分之一，餘由上訴人負 擔。 事實及理由 壹、程序方面： 查上訴人在原審主張原因事實，為其加價新臺幣（下同）60 萬元向被上訴人購買之車位與約定不符，依民法第354條、 第359條、第179條、第227條、第226條規定，請求被上訴人 給付60萬元，及依消費者保護法（下稱消保法）第7條、第5 1條規定、兩造間簽立之預售房屋買賣契約書（下稱房屋契 約書）第19條第3項約定，請求另行賠償60萬元（見原審卷 第108頁）。嗣上訴人上訴後，關於被上訴人未依約交付車 位，補稱被上訴人就該不符契約約定之給付部分，陷於給付 不能，被上訴人明知仍締約，致上訴人因此受有溢領價金損 害60萬元，改先位依房屋契約書第19條第1、3項約定、民法 第354條、第359條、第226條、第227條（依其所主張之原因 事實，兩者所引條文均指第1項）、第184條第1項前段規定 ，擇一請求給付60萬元；增列備位依民法第363條規定為契 約之一部解除，依第179條規定，請求返還60萬元，雖其就 法律關係性質之陳述有所調整，但與原審主張原因事實部分 之基礎事實仍屬相同（即均為車位未依約交付），並依其程 序處分權，另定法院審理之順序，核應僅屬民事訴訟法第25 6條規定之補充或更正或明確其關於事實上或法律上之陳述 ；又關於依消保法第51條規定請求懲罰性賠償金部分，則補 充依消保法第22條第2項為請求（見本院卷一第158至164頁 、第408至409頁），乃依前述被上訴人未依約交付車位提起 本件訴訟之相同事實，亦屬更正或補充其法律上之陳述，並 未變更訴訟標的，先予說明。 貳、實體方面： 一、上訴人主張：伊於民國108年12月間以自己及訴外人郭奇峯 名義分別向被上訴人購買其興建之紐約幸運星社區C2棟第9 樓房屋及地下2層第2號停車位、同社區C3棟第9樓房屋及地 下2層第1號停車位（下分稱編號2車位、編號1車位），由當 時被上訴人法定代理人江進國接洽事宜，並告知該2車位均 為子母車位，各加價30萬元即可停放2台車，被上訴人於各 該車位後方依序劃設編號2-1、1-1號車位（下分稱編號2-1 、1-1車位，下合稱系爭車位），並與伊及郭奇峯簽立分管 同意書（下稱系爭同意書），保證取得分管之專用權。伊因 此陷於錯誤，依兩造簽立之預售土地買賣契約書（下稱土地 契約書）及房屋契約書支付包含系爭車位在內之買賣價金。 詎社區其他住戶於109年8月29日以系爭車位並無專用權，向 桃園市政府建築管理處舉報系爭車位與使用執照不符，被上 訴人因此塗銷系爭車位標線。被上訴人給付之系爭車位未能 取得區分所有權人分管約定專用，具有瑕疵，且一部給付不 能，伊併受讓郭奇峯編號1-1車位所生對被上訴人之請求權 ，先位依房屋契約書第19條第1、3項約定、民法第354條、 第359條、第226條第1項、第227條第1項、第184條第1項前 段規定，擇一請求給付60萬元，備位依民法第363條為契約 之一部解除，依民法第179條規定，擇一請求返還60萬元； 並依消保法第22條第2項、第51條之規定，請求給付懲罰性 賠償金60萬元，爰求為命被上訴人給付120萬元本息之判決 。 二、被上訴人則以：伊出售編號1、2車位價款分別為130萬元、1 07萬元，上訴人並未各加價30萬元購買包括編號1-1、2-1車 位子母車位。上訴人於簽約時要求伊協助施工規劃系爭車位 ，並取得分管專用協議，伊認為施工成本不高，且所劃設位 置在編號1、2車位後方，事實上僅上訴人得進入使用，增加 車位復可使社區增加管理費收入，故同意簽具系爭同意書。 系爭同意書已載明系爭車位與原申請建築執照所載不同，且 上訴人實際上亦於系爭車位停放車輛使用，並無不能專用之 情形，上訴人就系爭車位使用並無減損價值，非屬瑕疵，上 訴人亦無因此受有損害等語，資為抗辯。 三、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人全部不服，提起上訴，其 上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人120萬元 ，及其中100萬元自起訴狀繕本送達翌日起，其餘20萬元自1 11年6月15日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息 。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。 四、下列事項為兩造所不爭執，堪信為真正（見本院卷二第30至 31頁）： ㈠上訴人以自己及郭奇峯名義，於108年12月分別與被上訴人簽 立買賣契約，依序購買被上訴人興建之紐約幸運星社區C2棟 第9樓房屋及地下2層編號2車位、同社區C3棟第9號房屋及地 下2層編號1車位，上訴人並已依約支付價金，被上訴人並將 房地所有權移轉登記予上訴人、郭奇峯，並交付占有。 ㈡被上訴人於編號1、2車位後方劃設系爭車位，並與上訴人及 郭奇峯於108年12月21日簽立系爭同意書，其上記載「茲因 買方訂購賣方所興建…雙方同意就本建案二次施作及用途變 更，簽立本同意書，以茲共同遵守：一、為增加本社區『紐 約幸運星』汽車停車編號：地下二層2-1壹位（郭奇峯為1-1 壹位），下列工程經買方之同意，賣方需於取得使用執照後 施工，並於使用執照核發後6個月內完成。二、此規劃用途 與原申請建築執照所載不同，不符現行相關法令，已明確告 知買方知悉並同意。三、本停車位屬增設停車位，以分管專 用部分處理，本汽車停車位無獨立權狀。四、本社區移交管 委後有此汽車車位問題，由本公司全權處理…」。 ㈢社區其他住戶嗣以上訴人並無系爭車位專用權，向桃園市政 府建築管理處舉報系爭車位與使用執照不符，被上訴人因此 塗銷系爭車位標線。 ㈣被上訴人公用部分移交紐約幸運星管理委員會（下稱管委會 ）後，迄未由社區分管同意上訴人有原劃設標線之系爭車位 所在位置之專用權。 五、本院就本件之爭點判斷如下： ㈠土地及房屋契約書約定買賣總價金包含系爭車位，且係以加 價各30萬元出售上訴人： 　⒈查土地、房屋契約書第3條第1項、第6條第2項固分別記載買 賣車位之土地持分價款及車位價款，上訴人、郭奇峯購買之 車位總價合計各為107萬元（321,000＋749,000）、130萬元 （390,000＋910,000）等情（見原審卷第138、167、238、26 7頁），惟房屋契約書第2條第2項約定：「…購買之汽車停車 位依建造執照圖說編號為地下第2層第2號（1號），車位規 格為長550公分，寬250公分…之平面汽車停車空間共1位，其 詳細位置詳如附件㈢之汽機車位置編轄圖」，並未標明係子 母車位；又附件㈢之汽機車位置編轄圖則於編號2、1車位後 方，另單獨標示編號2-1、1-1車位（見原審卷第164、198、 264、298頁），再依系爭同意書約以：系爭車位與原申請建 築執照不同，系爭車位需經分管等情（見不爭執事項㈡）， 可知系爭車位所在位置為公用部分，出售時並無獨立建號、 持分，被上訴人自無可能於該契約條文中記載其出售予上訴 人系爭車位土地持分及建物所有權之面積。且依證人即銷售 人員劉大瑜證述：上訴人簽立契約金額部分原來是空白的， 金額是後來建設公司之拆款等語（見原審卷第449頁），及 證人即製作該契約書之行政專員張嘉萍證述：上訴人購買車 位時，被上訴人認為可以用子母車位賣給上訴人，就用補「 -1」的方式賣給上訴人，要製作契約書，要作增價動作，當 時因為內部要製作拆款表，不能將增價30萬元放進去契約中 ，銀行會問這個車位價值為何會增高，所以當時就按照其他 車位來做拆款動作，契約書製作時原來沒有增設車位，後來 才在圖上補；拆款表是內部留底的行政作業，上訴人不會看 到等語（見本院卷一第125、126頁），兩造復不否認於本件 訴訟前被上訴人未將其所提出各出售房地價金之拆款表交上 訴人閱覽（見原審卷第115、117頁、本院卷一第119頁）， 足見兩造約定土地、房屋契約書總價雖包括系爭車位在內， 然契約中條文約定記載車位之面積、位置之價款並不包括系 爭車位在內，且非兩造約定子母車位之實際價格，被上訴人 抗辯其出售上訴人編號2、2-1子母車位價格為107萬元、編 號1、1-1子母車位價格130萬元云云，並非可採。 　⒉又上訴人主張締約當時係由被上訴人法定代理人江進國接洽 ，告知該2車位均為子母車位，各加價30萬元即可停放2台車 ，並簽立系爭同意書，伊因而就系爭車位各加付30萬元等情 ，業據證人劉大瑜證述：原來車位分大、小車位，大車位牌 價110萬、底價100萬，小車位牌價100萬、底價90萬，牌價 沒有子母車位名稱，後來上訴人選了房子，子母車位出來時 ，建設公司告訴伊是130萬元；證人即參與建案銷售人員曾 文健證述：公司跟伊說有另外銷售系爭車位，1個車位30萬 元，伊也是這樣跟上訴人說；及證人張嘉萍證述：有聽老闆 江進國說1個車位30萬元（見原審卷第448、449頁、本院卷 一第122、123、125頁）各等語，堪信上訴人主張係各加價3 0萬元購買系爭車位，應屬可採。被上訴人抗辯其於銷售總 價中已折讓價金予上訴人，上訴人並未各加價30萬元購買系 爭車位云云，並未具體說明折讓金額並舉證以實，尚難採憑 。 ㈡被上訴人無法履行使上訴人取得系爭車位之使用權，上訴人 主張被上訴人給付不能，並受讓自郭奇峯契約上對被上訴人 請求損害賠償之權利，而依民法第226條第1項、第227條第1 項規定，請求被上訴人為給付，應屬有理： 　⒈按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求 賠償損害；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者， 債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，此 觀民法第226條第1項、第227條第1項規定即明。 　⒉系爭同意書約定：「茲因買方訂購賣方所興建…雙方同意就本 建案二次施作及用途變更，簽立本同意書，…地下二層2-1壹 位（郭奇峯為1-1壹位），下列工程經買方之同意，賣方需 於取得使用執照後施工，並於使用執照核發後6個月內完成 。二、此規劃用途與原申請建築執照所載不同，不符現行相 關法令，已明確告知買方知悉並同意。三、本停車位屬增設 停車位，以分管專用部分處理…四、本社區移交管委後有此 汽車車位問題，由本公司全權處理…」（見不爭執事項㈡）， 足見上訴人雖知系爭車位與建築執照不同而不符現行法令， 被上訴人仍負有於使用執照核發後6個月內二次施工取得使 用執照，並由上訴人取得分管專用權利之義務。 　⒊經查，本件被上訴人依約已將房地及車位交付上訴人（見不 爭執事項㈠），惟業經社區其他住戶以上訴人並無系爭車位 專用權，向桃園市政府建築管理處舉報系爭車位與使用執照 不符，被上訴人因此塗銷系爭車位標線，及被上訴人公用部 分移交管委會後，迄未由社區分管同意上訴人有原劃設標線 之系爭車位所在位置之專用權（見不爭執事項㈢、㈣），已確 定無法履行，上訴人主張其購買之車位僅能作單一車位使用 ，無法為子母車位使用，被上訴人為不完全給付，未依系爭 同意書約定於6個月內進行二次施工並變更使用執照、全權 負責使上訴人取得分管專用，乃屬可歸責；上訴人代理郭奇 峯與被上訴人簽立契約，上訴人與郭奇峯就該購買之房地部 分存有借名登記關係，上訴人並於111年6月14日受讓郭奇峯 因此部分契約糾紛所衍生對被上訴人之損害賠償請求權，有 借名登記契約及債權讓與契約在卷可按（見原審卷第113、3 35頁），是上訴人就郭奇峯部分一併行使權利，主張依民法 第227條第1項、第226條第1項規定，請求被上訴人賠償全部 損害，即屬有據。至被上訴人於原審雖提出有於編號1、2車 位及系爭車位上同時停放2台車之照片（見原審卷第435至43 9頁），惟上訴人已否認為其所停放或使用；而被上訴人於 本院所提出之照片，縱有部分車輛停放時超過編號2、1車位 ，而跨至系爭車位上，然均僅各停放1台車，並無以子母車 位停放2台車之情形（見本院卷一第427至429頁、第439至50 9頁），未有依約定方式可停放2台車輛之情形，被上訴人抗 辯上訴人事實上仍使用系爭車位，而未受有損害云云，洵無 足取。 　⒋上訴人加價購買系爭車位共60萬元等情，業如前述，參諸市 場上子母車位之子車位與一般車位價差比例約為30.35％，本 案同一社區地下二層一般停車位價格為110萬元，則就系爭 車位所在之公共空間，如未能取得使用執照施工、未能取得 區分所有權人分管約定專用，則貶損市價為66萬8,000元等 情，有外放廣福不動產估價師事務所估價報告書可按（估價 報告書第34頁），上訴人復自承其購買車位100萬元，被上 訴人向其表示子母車位130萬元（見原審卷第111頁），是認 上訴人與被上訴人約定子母車位價格並未高於130萬元，如 依上開鑑定報告子車位與一般車位價差比例計算，所貶損市 價至少約39萬4,550元（計算式：1,300,000×30.35％＝394,55 0），上訴人主張扣除上訴人加價購買系爭車位溢付價金各3 0萬元，未超過其依貶損市價比例計算之金額，且因此所回 復車位價值約為100萬元，仍於前述證人劉大瑜證述：建設 公司告知大車位牌價110萬元、底價100萬元等車位銷售價格 合理範圍內，而屬相當。是認上訴人主張因被上訴人違反系 爭同意書前開約定債務不履行，致子母車位僅能按社區其他 一般車位使用，致伊受有溢付價金之損害60萬元，請求被上 訴人賠償等情，應屬可採。至被上訴人所提出同社區其他住 戶拆款表及110年5月間實價登錄該社區車位為140萬元等情 （見本院卷二第35、37頁），乃被上訴人與其他住戶間之約 定，及事後該社區車位之市場行情，並不足作為本件兩造間 約定該子母車位之價格，而為有利於被上訴人之認定。 　⒌又上訴人先位依民法第226條第1項、第227條第1項規定，請 求被上訴人為給付，既有理由，其另依房屋契約書第19條第 1、3項約定、民法第354條、第359條、第184條第1項規定為 選擇合併，及備位主張依民法第363條規定為契約一部解除 ，並依民法第179條規定為同一請求，即均無審認必要。　 　 ㈢被上訴人未履行使上訴人取得系爭車位使用權之義務，並非 被上訴人提供廣告之內容，上訴人主張依消保法第22條第2 項規定、第51條規定，請求被上訴人給付懲罰性賠償金，並 無理由： 　⒈按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義 務不得低於廣告之內容；企業經營者之商品或服務廣告內容 ，於契約成立後，應確實履行，消費者保護法第22條第1項 、第2項分別定有明文。第2項修正理由：「一、由於國內眾 多食品、藥品、化妝品、家電、3C產品、首飾、汽車及房地 產等商品及服務的廣告誇大不實事件不斷發生，讓消費大眾 對業者的誠信產生質疑，且我國法院有不少判決，認為『廣 告內容』僅屬於『要約的引誘』，而非『要約』，也就是業者無 須對其宣傳廣告負責，法院如此的見解，是對消費者權益的 一大損傷。二、由於各類不實廣告充斥電子或平面媒體，為 保護民眾的消費權利，實現公平、正義的消費社會，爰修正 原條文，增列第2項，明定企業經營者之商品或服務廣告內 容於契約成立後，應確實履行，以落實企業經營者之法律責 任，並杜絕不實與誇大的廣告」。足見消保法第22條規定係 以企業經營者就商品或服務有提供廣告為前提，該廣告內容 應屬契約一部分切實履行；如原非廣告之一部分，僅係單純 之契約不履行，自無消保法第22條第2項規定之適用。 　⒉上訴人主張伊向被上訴人購買房屋而簽立土地及房屋契約書 ，被上訴人告知其購買之2車位均為子母車位，各加價30萬 元即可停放2台車，被上訴人於各該車位後方劃設系爭車位 ，並簽立系爭同意書，被上訴人迄未依約使上訴人取得系爭 車位分管之專用權等情，衡情僅被上訴人有債務不履行之行 為。上訴人復自承買賣當時並未提到系爭車位，後來表示可 以增設系爭車位以約定分管專用方式處理，簽立系爭同意書 等語（見本院卷二第29頁），且依證人曾文健證述：在銷售 前並沒有規劃系爭車位，是公司後來另請行政專員張嘉萍單 獨製作的協議文書等情（見本院卷一第122頁），堪認系爭 同意書係上訴人向被上訴人購買房地時另行與被上訴人個別 磋商締約，非用以對不特定人傳播行銷之用，足見系爭同意 書並非消保法所稱之廣告，上訴人復未舉證證明係被上訴人 提供不實之廣告內容，使之成為契約之一部分而未能履行， 依上說明，本件並無消保法第22條第2項規定之適用，上訴 人主張伊因被上訴人違反消保法第22條第2項規定，提起本 件訴訟，被上訴人應依同法第51條規定給付懲罰性賠償金60 萬元云云，即於法無據。 　㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權 人起訴而送達訴狀，或為其他相類之行為，與催告有同一之 效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依 法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約 定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、 第233條第1項前段、第203條分別規定即明。本件上訴人請 求被上訴人前述60萬元損害賠償有理由部分，屬不確定期限 之債權，且以支付金錢為標的，並為起訴時即為請求（見原 審卷第7頁），上訴人請求加付自起訴狀繕本送達翌日為111 年4月22日（見原審卷第89頁、本院卷一第72頁）起至清償 日止，按週年利率5％計算之利息，亦屬有理。 六、綜上所述，上訴人先位依民法第226條第1項、第227條第1項 之規定，請求被上訴人給付60萬元，及111年4月22日起至清 償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許， 逾此範圍之請求，即無理由，應予駁回。原審就上開應准許 部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判 決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改 判如主文第二項所示。又本院所命給付未逾150萬元，被上 訴人不得上訴第三審，本院判決後即告確定，無宣告假執行 必要，原審駁回上訴人此部分假執行之聲請，理由雖有不同 ，惟結論並無二致，仍應予維持。至於上訴人之請求不應准 許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請 ，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢 棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如 主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　9 　　日 民事第十二庭 審判長法 官 沈佳宜 法 官 陳 瑜 法 官 陳筱蓉 正本係照原本作成。 不得上訴。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　9 　　日 　　　　　　　　　　　　　 書記官 陳珮茹

2024-10-09

TPHV-112-上易-460-20241009-1

上
臺灣高等法院

返還不當得利等

臺灣高等法院民事判決 113年度上字第426號 上 訴 人 陳銘賢 訴訟代理人 徐金蓮 被 上訴人 王榮發 上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國11 2年10月26日臺灣臺北地方法院111年度訴字第4994號第一審判決 提起上訴，並為追加之訴，本院於113年9月18日言詞辯論終結， 判決如下： 主 文 原判決關於駁回上訴人後開第㈡、㈢項之訴部分，及該部分訴訟費 用之裁判均廢棄。 被上訴人應將坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地上，門牌號 碼臺北市○○區○○路○段00號頂樓平台如附圖所示A（面積54.74平 方公尺）、B（面積27.75平方公尺）、C（面積7.75平方公尺） 、D（面積4.06平方公尺）之增建物拆除，並將該頂樓平台返還 予上訴人及其他共有人。 被上訴人應給付上訴人新臺幣5萬4,141元及自民國111年7月1日 起至拆除前項增建物返回占用之頂樓平台之日止，按月於每月25 日給付上訴人新臺幣900元。 被上訴人應給付上訴人前開新臺幣5萬4,141元之自民國111年7月 28日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 其餘上訴駁回。 第一、二審（含追加之訴）訴訟費用，均由被上訴人負擔。 事實及理由 壹、程序方面 　　按在第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請 求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項 、第255條第1項第2款定有明文。次按不變更訴訟標的，而 補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加 ，民事訴訟法第256條亦有明定。查上訴人原起訴請求：㈠被 上訴人應將門牌號碼臺北市○○區○○路0段00號建物（下稱系 爭建物）頂樓平台（下稱系爭頂樓平台）如附圖所示A、B、 C、D部分拆除，將系爭頂樓平台騰空返還上訴人及其他全體 共有人。㈡被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）23萬4,000 元，及自民國111年7月1日起至將系爭頂樓平台騰空返還上 訴人及全體共有人之日止，按月給付上訴人3,900元（見原 審訴字卷第333頁）。經原審駁回其訴，上訴人不服提起上 訴，並就上開請求給付23萬4,000元部分，追加請求自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息 （見本院卷㈠第17頁），核該追加請求與原訴請求之基礎事 實同一，揆諸前揭說明，應予准許。另上訴人上訴本院後， 就按月給付部分，變更為請求被上訴人於每月25日給付（見 本院卷㈠第17頁），經核係屬補充法律上之陳述，與訴之變 更追加無涉，併先敘明。 貳、實體方面　　 一、上訴人主張：伊為系爭建物2樓房屋（下稱系爭2樓房屋）所 有權人，被上訴人則為系爭建物5樓房屋（下稱系爭5樓房屋 ）所有權人。被上訴人未經系爭建物全體區分所有權人同意 ，於系爭頂樓平台增建房屋、設置曬衣及堆置物間、曬衣間 旁走道及鐵棚架（下合稱系爭違建），無權占有系爭頂樓平 台如附圖編號A所示面積54.74平方公尺、編號B所示面積27. 75平方公尺、編號C所示面積7.75平方公尺、編號D所示面積 4.06平方公尺，爰依民法第767條第1項前段、中段及第821 條規定，請求被上訴人應將系爭違建拆除，將系爭頂樓平台 騰空返還上訴人及其他全體共有人。被上訴人將系爭違建出 租他人獲取租金利益，估計自111年6月30日回溯5年共受有 不當得利117萬元（按系爭違建分隔3間套房×每月租金6,500 元×12月×5年），故依民法第179條規定，請求被上訴人返還 不當得利23萬4,000元（117萬÷5戶）本息，且被上訴人應自 111年7月1日起至系爭頂樓平台騰空返還伊及其他共有人全 體止，按月給付相當伊3,900元（6,500元×3÷5）等語。 二、被上訴人則以：伊於105年6月29日承購系爭5樓房屋時，系 爭違建業已存在，並包括在買賣標的及價金內。系爭頂樓平 台自始即由系爭5樓房屋所有權人使用及維護，伊亦沿襲前 例負擔較多之公共費用，系爭建物區分所有權人均同意並知 悉，且與伊簽署相關費用分擔之協議書（下稱系爭協議書） ，顯見系爭建物區分所有權人間就系爭頂樓平台之使用已有 默示分管契約之存在。又伊自購置系爭5樓房屋迄113年間均 無系爭違建之租金收入，甚支出修繕、貸款利息等共計411 萬2,877元，該等支出應由上訴人分擔1/2即205萬6,439元， 上訴人如主張相當於租金收益之不當得利為有理由，應先扣 除伊購置頂樓成本及先前為上訴人代墊之清潔費、更換公用 馬達、漏水修繕工程等費用，則於抵銷後上訴人已無可請求 之不當得利等語，資為抗辯。 三、原審為上訴人敗訴判決，上訴人不服，提起上訴，並為訴之 追加，其上訴聲明為： 　㈠原判決廢棄。 ㈡被上訴人應將系爭頂樓平台如附圖所示A、B、C、D部分拆除 ，將系爭頂樓平臺騰空返還上訴人及其他共有人全體。 ㈢被上訴人應給付上訴人23萬4,000元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，及自111年7 月1日起至將系爭頂樓平台騰空遷讓返還上訴人及其他共有 人全體之日止，於每月25日按月給付上訴人3,900元。 　　被上訴人答辯聲明：上訴駁回。 四、經查，系爭建物為72年12月24日建築完成之5層樓建物，建 物1樓至5樓各層在構造及使用上明顯區分而為獨立專有部分 ，有系爭2樓、5樓房屋之建物登記謄本可按（見原審店補字 卷第13-15頁），系爭頂樓平台為系爭建物1至5樓區分所有 權人共有，應有部分各5分之1，系爭違建事實上處分權人為 被上訴人等事實，為兩造所不爭執（見本院卷㈡第177頁）， 堪信為真實。 五、上訴人主張系爭頂樓平台為全體區分所有權人共有，被上訴 人所有之系爭違建無權占有系爭頂樓平台，請求被上訴人應 將系爭違建拆除，將系爭頂樓平台騰空返還上訴人及其他全 體共有人，並應給付相當於租金之不當得利等語，為被上訴 人否認，並以前詞置辯，經查： 　㈠按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬 物之共同部分，推定為各所有人之共有，98年1月23日修正 前民法第799條定有明文。區分所有之公寓大樓，所有權之 客體，可分為專有部分及共有部分，其屋頂平台既屬該建物 之一部，且係為維護大樓之安全與外觀所必要，性質上不許 分割而成為專有部分，應由全體住戶共有使用，自屬該大樓 之共同部分，依修正前民法第799條規定，應推定為大樓各 區分所有人之共有，縱未經登記，仍不失其共有之性質。次 按各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收 益之權。共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之 。98年1月23日修正前民法第818條、第820條第1項亦分別有 所明定。準此，共有物分管契約係共有人就共有物管理方法 所成立之協議，應由共有人全體共同協議訂定之（最高法院 89年度台上第585號判決意旨參照）。又共有物分管契約之 成立，應由共有人全體以協議訂立，明示或默示均可，不以 訂立書面為必要，惟所謂默示之意思表示，除依表意人之舉 動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘 單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一 般社會之通念，無從認為有一定之意思表示者，即不得謂為 默示之意思表示。另以無權占有為原因，請求返還土地者， 占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有 為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證 責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之 （最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。 　㈡查系爭建物坐落於原屬國立政治大學（下稱政大）所有臺北 市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地，重測前為○○ 段○○○○小段0-0地號土地），興建當時訴外人即政大校長歐 陽勛為起造人，委由加華營造股份有限公司（下稱加華公司 ）興建之RC造建物，於72年12月24日興建完成，與門牌號碼 臺北市○○區○○路0段00、00、00、00、00、00、00、00-0、0 0-0號建物（下分稱各號建物，合稱00號等建物）共同興建 （00至00號建物為頂樓連通之建物，00-0、00-0號建物為頂 樓連通之建物）等情，有72年使字第1811號使用執照存根及 系爭2、5樓房屋建物謄本、臺北古亭地政事務所113年8月19 日北市古地籍字第1137012474號函附人工登記簿等件可稽（ 見本院卷㈡第3-100頁、本院卷㈠第55-56頁、原審店補字卷第 13-15頁），合先敘明。 　㈢證人即政大前財產組事務員陳寬證述：伊當時在政大服務， 是承辦工程營造的事務員，土地是政大的，政大找營造商加 華公司來蓋房子，加華公司不是建商。當時是符合條件的公 務員可以直接跟政大財產組購買房子，00、00號建物是政大 分給住福會的，如果要買就是跟住福會買，房子是公教住宅 。系爭建物與00號等建物之工程案是營造商承包工程的狀況 ，營造商或政大或住福會與住戶間沒有任何約定存在。伊所 住的00-0號建物與系爭頂樓平台都是大家一起使用，伊住家 之頂樓是防火門，可隨時推開，即使怕小偷要加鎖也不可以 ，這樣是違法的等語（見本院卷㈠第336-339頁）。證人即系 爭建物4樓住戶胡啟建亦證稱：伊是住在00號4樓，伊先生蔡 連康是政大教授，系爭建物是蓋在政大的土地，由住福會跟 政大蓋的，各分一部分，其他公務員也可透過住福會購買。 申請點數分成甲乙丙三等，按照年資點數申請，我們的點數 符合乙等，00號到00號建物是蓋到5樓之頂樓連通建物，00- 0及00-0號是同一塊政大的土地，也是政大與住福會蓋的， 那邊房子比較小只蓋到4樓，是丙種資格購買，跟伊等是不 同棟等語（見本院卷㈠第336-337頁）。足徵政大與住福會為 提供政大員工、公務人員購置住宅，由政大委由加華公司興 建系爭建物及00號等建物，符合資格之政大員工及公務人員 可分別向政大或住福會承購。是系爭建物並非由建設公司出 售，而係政大出售予符合資格內部員工之中央公教人員住宅 ，則無被上訴人抗辯所謂由（第一代）承購戶與政大或住福 會承辦人（公務員）約定頂樓由特定住戶使用之可能。原審 逕依被上訴人所提出系爭違建於73年4月19日經建築師出具 無安全顧慮之鑑定證明書（詳後述），依其與系爭建物辦理 所有權第一次登記之同年3月27日僅差距20餘日，即推認系 爭違建應為建商搭建，並附加於系爭5樓房屋一併出售，而 與系爭建物承購之共有人間合意成立分管契約云云，尚嫌速 斷，並非可取。 　㈣被上訴人雖抗辯：訴外人即系爭5樓房屋之第一代所有權人項 家政（下逕稱其名）於系爭建物起造時即已加蓋系爭頂樓平 台，足認當時已有專用之約定云云，並提出73年4月19日鑑 定證明書為證。惟查，依73年4月19日鑑定證明書所載，系 爭違建初始面積為29.9平方公尺，建造人為項家政，建材為 磚造等語（見原審訴字卷第33頁），該時點固與系爭建物興 建完成時間接近，然證人陳寬已證述系爭建物屬中央公教人 員住宅之性質，當時並無約定頂樓平台由5樓住戶專用，已 如前述，且證人即系爭建物4樓房屋第一代屋主蔡連康之配 偶胡啟建證稱：系爭建物頂樓是公共的，沒有約定分管契約 ，伊剛搬來的時候，要消防檢查，項家政跟伊說要在4到5樓 樓梯間做一個鐵門，頂樓說要鎖起來，伊說不能在樓梯間設 鐵門，也不能上鎖，系爭建物與00號等建物之工程案在只有 營造公司承包工程的狀況下，一律按照住福會的規定，公務 員不能做其他的更改。項家政是舊宿舍之現住戶，所以他比 大家早拿到房子而作加蓋，系爭違建有人去檢舉過，大家在 樓下比來比去，是登記有案的違建，只是市政府沒有來拆， 伊等是因為樓上樓下和和氣氣才不說話等語（見本院卷㈠第3 36-340頁）。證人即胡啟建之子蔡詩睿復證稱：父母親跟伊 說明在抽籤選到系爭建物之前，項家政就已經買了系爭5樓 房屋，並在其他樓搬入前未經全棟住戶同意就擅自蓋了頂樓 違建等語（見本院卷㈠第339頁），則被上訴人此部分之抗辯 顯然不實。 　㈤復參酌系爭建物與頂樓連通之00號等建物之頂樓外觀照片（ 見本院卷㈠第59、83頁），00號至00號建物之頂樓平台，除 系爭違建外，均無任何頂樓加蓋違建，且頂樓間互通，無任 何圍牆阻隔，益證系爭建物及00號等建物之頂樓為全體住戶 共同使用，並無被上訴人所抗辯之政大或住福會與原始承買 人約定由各棟5樓房屋所有權人單獨使用頂樓平台云云之情 。系爭違建自73年間興建，經歷代系爭5樓房屋所有權人擴 增面積至如附圖所示，系爭建物區分所有權人自上訴人提起 本件訴訟前固無透過法律途徑請求系爭5樓房屋所有權人拆 除返還系爭頂樓平台，然此僅為鄰居間或為和氣之故而單純 之沉默，要與默示合意有間，難認系爭頂樓平台自始存有分 管契約。 　㈥被上訴人再抗辯：其承購系爭5樓房屋時，系爭違建業已存在 ，並包括在買賣標的及價金內，系爭頂樓平台自始即由系爭 5樓房屋所有權人使用及維護，其亦沿襲前例就系爭建物負 擔較多之公共費用，系爭建物區分所有權人均同意並知悉， 且簽署系爭協議書，顯見系爭建物區所有權人間就系爭頂樓 平台之使用已有默示分管契約之存在云云，並提出買賣契約 、樓梯清潔費繳交收據、通訊軟體LINE（下稱LINE）對話紀 錄、台灣電力公司函、信用卡帳單、系爭協議書等件為證。 惟查： 　⒈被上訴人於105年6月29日透過仲介東森房屋向訴外人劉慎元 買受系爭5樓房屋，買賣契約第二條增建物部分固記載「本 買賣標的另有增建部分，因依法令無法登記，故關於此部分 雙方權利義務約定如下：⑴增建部分位置……頂樓加蓋。⑵乙方 （即訴外人劉慎元）在交屋前，收到相關單位對於前述違章 建築部分之查報或拆除通知者，甲（即被上訴人）乙雙方同 意按不動產鑑定公司就通知拆除之部分辦理鑑價，並依鑑價 結果減少買賣價金；但如乙方在簽訂本契約前，即已收到前 述之查報、拆除通知而未告知者，甲方除得依上述約定辦理 鑑價減少價金外，亦得解除本契約並向乙方請求因此所受之 損害。⑶若在交屋後，始收到相關單位對於前述違章建築部 分之查報或拆除通知者，甲方同意自行負擔其風險及損失。 」等語（見原審訴字卷39頁）。然此僅能證明被上訴人向前 手劉慎元購買取得系爭違建之事實上處分權，尚不足證明劉 慎元就系爭頂樓平台有合法占有權源，而得將該權利讓與被 上訴人。至仲介東森房屋提供之產權調查肆、個案建物瑕疵 情形項次11增建使用權部分固記載頂樓有使用權，惟此僅仲 介東森房屋單方面記載，並無其他證據可佐，亦無從認定劉 慎元就系爭頂樓平台有占有使用權源。 　⒉又仲介東森房屋提供之產權調查貳、個案相關建物目前管理 與使用狀況項次3住戶規約內容關於管理費繳交方式部分記 載「樓梯清潔費300元/月，公用電費360元/2個月」等語（ 見原審訴字卷第111頁）。而依被上訴人買受後之106年1月 至111年6月間之樓梯清潔費繳交收據（見原審訴字卷第101- 109頁），其每月繳交樓梯清潔費為2戶所應分擔之金額即60 0元，與其前手劉慎元相同（見原審訴字卷第101頁），且該 收據載「2樓及5樓」等語，上訴人訴訟代理人徐金蓮於原審 陳稱：被告（即被上訴人）繳600元清潔費係因前手劉慎元 提議要幫伊付每個月的清潔費，前手有跟被告說，所以被告 才會繼續幫伊付等語（見原審訴字卷第187頁），且111年7 月後之樓梯清潔費已由上訴人自行繳納（見原審訴字卷第18 1頁），則被上訴人係因承繼前手與上訴人間不明約定，而 代上訴人繳納清潔費，非因占有使用系爭頂樓平台而多支付 一份清潔費，此部分證據不足證明系爭建物區分所有權人間 就系爭頂樓平台有分管契約存在。況仲介東森房屋提供之產 權調查貳、個案相關建物目前管理與使用狀況項次2有無住 戶規約以外特殊使用及其限制部分，關於「共有部分有無分 管協議」係登載「無」等語（見原審訴字卷第111頁），益 徵被上訴人分擔系爭2樓房屋之樓梯清潔費與分管契約無涉 。 　⒊再者，依上訴人之配偶徐金蓮與被上訴人配偶即訴外人李麗 雪間LINE對話紀錄，徐金蓮固曾傳送「大家把頂樓地權部分 給您們經營出租」、「頂樓地權供您出租」等語（見原審訴 字卷第60-61頁），然自該對話紀錄上下文以觀，徐金蓮稱 「……合理的共好說法是：我不是用到您們的錢，只是用我該 享有的頂樓權利出租金之部分成立基金來補償其受害損失」 、「大家把頂樓地權部分給您們經營出租，這幾年來應有的 收入，若基於大家共好共享利益以補其所受之害，拿出大家 都有共識合理金額作為因出租而帶來之害之維修基金……您只 是收入少一些，但仍有收入，又能將其害因有基金而降低甚 而轉為有利，大家不但不反對，反而支持呢？這是我的想法 。」等語（見原審訴字卷第60頁），應係徐金蓮抱怨系爭違 建導致馬桶管線堵塞，被上訴人遲未解決，建議被上訴人將 租金部分提供系爭建物管線修繕費用，以減少各區分所有權 人就被上訴人獨佔使用系爭頂樓平台並將系爭違建出租之反 感之情。且由徐金蓮所稱「我的立場感受是：頂樓地權供您 出租，馬桶一年數次被打，每打一次都得擔心要花錢換，還 得擔心以後無法賣房……」等語，則係表達被上訴人占有系爭 頂樓平台取得租金利益，系爭2樓房屋住戶即上訴人及徐金 蓮卻要生活在不斷花錢維修馬桶、房屋價值減損等擔憂下， 有所不滿。準此，徐金蓮係向李麗雪表述在不透過法院訴訟 、雙方和氣之前提下，尋求兩造均得圓滿的解決方案，尚難 遽認徐金蓮所言有默認系爭建物區分所有權人間有分管契約 存在之意。 　⒋而系爭建物公共電費固由被上訴人繳納，有台灣電力公司111 年9月30日北市北客費字第Z000000000、Z000000000號函及 被上訴人台新銀行信用卡帳單等件為證（見原審訴字卷第73 -99頁），核與徐金蓮於原審稱：系爭5樓房屋前兩任屋主開 始將系爭頂樓建物（即系爭違建）出租給他人，該屋主願意 支付全部建物的公共電費，所以被告（即被上訴人）才會承 續下來，繼續繳納公共電費等語相符（見原審卷第187頁） 。然公共電費由系爭5樓房屋所有權人繳納部分，原因多端 ，各區分所有權人（住戶）迫於系爭頂樓平台已由被上訴人 使用之現狀，基於使用者付費之情況下，要求被上訴人負擔 ，尚與住戶間成立分管契約有間。況系爭建物與00號建物存 有共用樓梯間，公共電費應由系爭建物及00號建物共同負擔 ，系爭協議書第四點亦記載「公共水電費由5F王先生（即被 上訴人）向大家收，由00、00號共同分擔」等語，足見被上 訴人僅代表向系爭建物及00號建物住戶收取公共電費，並非 全額負擔，則公共電費之負擔與分管契約是否存在間亦無干 係。 　⒌至系爭協議書約定：「茲座落於台北市○○區○○路○段00號一至 五樓，因公寓老舊，修繕事項問題頗多，故立此協議書，以 利鄰里間問題解決，決議事項如下：2、5Ｆ私下各自協調糞 管維修費。整棟大樓公共修繕，1-4Ｆ負責4/6，5Ｆ負責2/6 。糞管2-6Ｆ維修以馬桶數為主，2-4樓負責修繕費2/13，5Ｆ 負責7/13（通管費）……」等語（見原審訴字卷第65頁、本院 卷㈠第205頁），固可看出被上訴人就公共修繕、糞管維修之 負擔，較多於其他樓層之屋主。惟胡啟建證稱：在這之前的 公共事務大家分攤比例都是5分之1（糞管以外的公共事務） 、4分之1（糞管，因為一樓糞管是獨立的），到這次伊說大 家分攤4分之1不公平，因5樓（即系爭5樓房屋）是28坪房子 ，原來是三房兩廳兩衛，他們改成5個套房，有5個衛浴，還 有違建的6樓改成3房間，王先生（即被上訴人）應該負擔14 分之8。後來王先生說其是改成5＋2房間，所以應該是13分之 7，只是為了使用上公平而為上開約定，不是因為頂樓要分 管給5樓專用的意思等語（見本院卷㈠第338頁）。顯見系爭 協議書係為了公共修繕費用之公平合理分配乃約定各戶按使 用之樓層數（公共修繕）、馬桶數（糞管維修）比例分擔而 簽署，並非約定系爭頂樓平台由被上訴人專用而使被上訴人 負擔超出其應負責之費用。 　㈦綜上所述，系爭建物為中央公教人員住宅性質，系爭5樓房屋 之第一代屋主項家政並未取得系爭頂樓平台之專用權，本於 「後手不得取得大於前手之權利」之法理，則輾轉取得系爭 0號房屋之被上訴人亦無可能取得系爭頂樓平台之專用權， 其抗辯因系爭頂樓平台具有分管契約而具有占有權源云云， 委無可採。 六、關於相當於租金之不當得利： 　㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。而無權占有他人不動產，可獲得相當於租 金之利益，此為社會通常之觀念。本件系爭頂樓平台應為系 爭建物之區分所有權人所共有，被上訴人以系爭違建無權占 有系爭頂樓平台等情，已如前述，則被上訴人因此受有相當 於租金之利益，並致系爭2樓房屋所有權人即上訴人受有損 害。上訴人依上開規定請求被上訴人給付相當於租金之不當 得利，應予准許。 ㈡又城市地方土地之租金，以不超過土地申報價額年息10％為限 ，土地法第105條、第97條第1項定有明文。所謂土地申報價 額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價。所謂法定 地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依土地法所 申報之地價。依平均地權條例第16條規定，土地所有權人未 於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價。另 就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌 基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價 值及所受利益等項以為決定（最高法院68年台上字第3071號 裁判參照)。查系爭建物位處臺北市○○區○○路○段，交通便捷 ，鄰近政大、政大附設實驗國民小學、臺北市立北政國民中 學、登山步道以及政大商圈，商家林立，有GOOGLE平面圖可 按（見本院卷㈡第167、169頁）。審酌被上訴人利用系爭違 建之用途，乃出租第三人供其居住之用，並斟酌系爭建物坐 落區域、路段、交通、工商繁榮程度、商業及交通發展情形 ，占用面積、被上訴人利用所獲經濟利益等情狀，認應以系 爭頂樓平台所坐落系爭土地之申報地價年息百分之10計算被 上訴人占用系爭頂樓平台相當於租金之不當得利。上訴人雖 主張應以被上訴人出租所得租金計算云云，惟被上訴人出租 租金所涵蓋者並非僅系爭頂樓平台之利用對價，尚包含系爭 土地及系爭違建之利用對價，如逕以被上訴人所收取租金計 算，顯逾越無權占有系爭頂樓平台之不當利益，是上訴人此 部分主張，洵無可採。 　㈢系爭土地於106年、107至108年、109至110年、111年間之公 告地價分別為每平方公尺3萬8,100元、3萬5,600元、3萬5,0 00、3萬5,800元，有系爭土地公告地價及土地公告現值查詢 資料可稽（見本院卷㈡第171頁），則系爭土地於106年、107 至108年、109至110年、111年間之申報地價依序為3萬0,480 元、2萬8,480元、2萬8,000元、2萬8,640元。又被上訴人占 用系爭頂樓平台所影響者，係區分所有權人對系爭頂樓空間 之使用收益權能，區分所有權人尚能使用其他各樓層，與占 用全部平面土地而完全排除其他人使用土地、獨占全部土地 使用收益之情形並不相同。而公寓大廈基地之用益，係平均 分散於各樓層，是被上訴人占用系爭頂樓平台所受之利益應 依系爭違建占用系爭頂樓平台之面積除以系爭建物之登記樓 層數即5層加以計算。另系爭頂樓平台係由系爭建物之區分 所有權人共有，即被上訴人就系爭頂樓平台之權利範圍應為 5分之1。系爭違建占有系爭面積94.3平方公尺（計算式：54 .74＋27.75＋7.75＋4.06＝94.3）。從而，上訴人請求被上訴人 一次給付111年6月30日回溯前5年（即106年7月1日起至111 年6月30日止，見原審訴字卷第186頁）之不當得利5萬4,141 元（計算式如附表所示），及自111年7月1日起至被上訴人 拆除系爭違建止，按月給付900元，為有理由，應予准許， 至逾上開範圍之請求，則非有據。 　㈣被上訴人固辯稱其因買受、修繕系爭違建等共支出411萬2,87 7元，應由上訴人共同負擔，且應扣除其為上訴人墊付之清 潔費、更換公用馬達、漏水修繕工程等費用共2萬4,400元， 上訴人已無可主張之不當得利金額云云。惟被上訴人為系爭 違建之事實上處分權人，其自前手取得系爭違建事實上處分 權所應支付之對價，或因取得事實上處分權後就系爭違建所 支付之修繕等費用，本應由其單獨負擔，並無要求非系爭違 建事實上處分權人之上訴人或其他區分所有權人共同負擔之 理，亦未據被上訴人陳稱其法律上之依據為何，自非可採； 又其為上訴人墊付之費用，乃因其等協議由被上訴人補償系 爭2樓房屋馬桶堵塞所造成之損害，核與上訴人主張系爭頂 樓平台相當於租金之不當得利係屬二事，被上訴人亦未舉證 說明上訴人受有此部分利益為無法律上原因，或有其他請求 上訴人返還之法律上依據。是以，被上訴人辯稱其對上訴人 有上開債權而得與上訴人之不當得利債權相抵銷云云（見本 院卷㈡第176頁），非屬有據。 ㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務， 以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延 利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者 ，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項 前段、第203條定有明文。上訴人對被上訴人前揭不當得利 請求權，其性質上係屬給付無確定期限之債務，是上訴人請 求111年6月30日回溯前5年（即106年7月1日起至111年6月30 日止）之不當得利部分，追加請求自起訴狀繕本送達被上訴 人之翌日即111年7月28日（見原審店補字卷第33頁）起至清 償日止，按年息百分之5計算之利息，亦屬有據，應予准許 。 七、從而，被上訴人依民法第767條第1項前段、第821條規定， 求為命被上訴人拆除系爭違建，騰空返還系爭頂樓平台予上 訴人及全體共有人，並依民法第179條規定，請求被上訴人 給付上訴人5萬4,141元，及自111年7月1日起至將系爭違建 拆除返還占有之系爭頂樓平台之日止，按月於25日給付上訴 人900元，均為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，則 屬無據，不應准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴 之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予 廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示 。至上開不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，經核並 無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判， 為無理由，應駁回此部分之上訴。另上訴人追加請求前開5 萬4,141元之自111年7月28日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。又本件事證已臻明確， 兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後， 認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明 。 八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，追加之訴 為有理由，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　9 　　日 民事第二十二庭 審判長法 官 范明達 法 官 張嘉芬 法 官 葉珊谷　　 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或 具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師 資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項 但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者 ，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　9 　　日 　　　　　　　　　　　　　 書記官 陳玉敏 附表：（新臺幣：元） 時間 （民國） 公告地價 申報地價 占用面積 計算利率 不當得利數額 備註 （計算式小數點以下四捨五入） 106年7月1日至106年12月31日 38,100元/㎡ 30,480元/㎡ 94.3㎡ 10％ 5,796元 計算式：30,480×94.3×10％÷5×1/5×184/365＝5,796 107年1月1日至108年12月31日 35,600元/㎡ 28,480元/㎡ 94.3㎡ 10％ 21,485元 計算式：28,480×94.3×10％÷5×1/5×2＝21,485 109年1月1日至110年12月31日 35,000元/㎡ 28,000元/㎡ 94.3㎡ 10％ 21,123元 計算式：28,000×94.3×10％÷5×1/5×2＝21,123 111年1月1日至111年6月30日 35,800元/㎡ 28,640元/㎡ 94.3㎡ 10％ 5,357元 計算式：28,640×94.3×10％÷5×1/5×181/365＝5,357 小計 54,141元 111年7月1日起至拆除系爭違建止 35,800元/㎡ 28,640元/㎡ 94.3㎡ 10％ 900元 計算式：28,640×94.3×10％÷5×1/5÷12＝900

2024-10-09

TPHV-113-上-426-20241009-1

台上
最高法院

詐欺取財

最高法院刑事判決 113年度台上字第141號 上 訴 人 賴俊宏 選任辯護人 蔣昕佑律師 陳冠宏律師 林暐程律師 上列上訴人因詐欺取財案件，不服臺灣高等法院中華民國112年1 0月24日第二審判決（111年度上易字第1495號，起訴案號：臺灣 臺北地方檢察署105年度偵字第11483號），提起上訴，本院判決 如下： 主 文 上訴駁回。 理 由 一、按刑事訴訟法第376條第1項各款所列各罪之案件，經第二審 判決者，不得上訴於第三審法院。但第一審法院所為無罪、 免訴、不受理或管轄錯誤之判決，經第二審法院撤銷並諭知 有罪之判決者，被告或得為被告利益上訴之人得提起上訴。 本件關於上訴人賴俊宏被訴犯民國103年6月18日修正公布、 同年月20日生效施行前（下稱修正前）刑法第339條第1項詐 欺取財罪，係同條第1項第5款（修正前為第4款）所定不得 上訴第三審之案件，第一審為無罪之諭知，經第二審撤銷改 判，論處共同詐欺取財罪刑，依刑事訴訟法第376條第1項但 書規定，上訴人得上訴於第三審法院，先予敘明。 二、按刑事訴訟法第377條規定，上訴於第三審法院，非以判決 違背法令為理由，不得為之。是提起第三審上訴，應以原判 決違背法令為理由，係屬法定要件。如果上訴理由書狀並未 依據卷內訴訟資料，具體指摘原判決不適用何種法則或如何 適用不當，或所指摘原判決違法情事，顯與法律規定得為第 三審上訴理由之違法情形，不相適合時，均應認其上訴為違 背法律上之程式，予以駁回。至原判決有無違法，與上訴是 否以違法為理由，係屬二事。 三、原判決綜合全案證據資料，本於事實審法院採證認事之職權 ，認定上訴人有如其事實欄（包含其附表〈下稱附表〉）所載 犯行，因而撤銷第一審關於諭知上訴人無罪部分之判決，改 判論處上訴人共同犯修正前刑法第339條第1項詐欺取財罪刑 ，已詳敘理由。對於上訴人於原審審理時所辯各節，何以不 足採取，逐一於理由詳加說明。其所為論斷說明，俱有卷內 證據資料可資覆按，自形式上觀察，並無足以影響其判決結 果的違法情形存在。　 四、上訴意旨略以： ㈠佳美地產開發有限公司（下稱佳美公司）於103年5月8日終止 代理銷售馬來西亞籍IMAGE FRONTIER SDN. BHD.（下稱IF公 司）與馬來西亞籍SUN KIARA PROPERTIES SDN. BHD.（下稱 SUN KIARA公司）合作興建案（下稱建案）之預售屋（下稱 預售屋），並退還保證金與各預售屋買受人，告訴人即買受 人劉凱玲知悉上情，自行與IF公司總經理張芳生聯絡，就原 先購買之預售屋3戶，另加購1戶，與IF公司簽定不動產買賣 契約。上訴人係基於幫助劉凱玲之意思，協助劉凱玲辦理契 約認證等事項，保障她的權益等節。此由證人即佳美公司負 責人溫宗錦於第一審審理時證稱：我因IF公司出具之文件有 缺失、疏漏，經查證有疑義，要上訴人等佳美公司業務員跟 客戶說不要匯款時，他要我想清楚，他當時的反應是不太相 信我，以及上訴人告訴我，他有跟劉凱玲說不要匯款，是劉 凱玲匯款給張芳生後，才跟他說的；張芳生於第一審及原審 審理時陳稱：劉凱玲自己要購買預售屋，並希望有人可以幫 她處理，上訴人就是可以幫她的人，其都沒有與上訴人聯絡 ，也沒有委託上訴人跟劉凱玲接洽預售屋後續銷售事宜各等 語，以及溫宗錦傳送Line：「我（按指溫宗錦）是去年（按 指103年）十月才知道他（按指張芳生）是假地主騙子」等 訊息與劉凱玲，且張芳生所提出之預售屋文宣資料、電子郵 件及簽約儀式照片等證據資料顯示，張芳生確實曾與中國十 二治集團有限公司（下稱「十二治公司」）合作開發興建建 案預售屋，暨與保險公司洽談完工保險等事宜等情，足以證 明上訴人主觀上並無詐欺之故意，客觀上亦無施行詐術之行 為。原判決未詳予調查、審酌上情，復未說明取捨證據之理 由，遽認上訴人與張芳生有共同詐欺取財犯行，有採證認事 違反證據法則及理由不備之違法。 　㈡劉凱玲雖指證：是上訴人拿新的預售屋買賣契約（按即房屋 買賣契約）給她簽署，並開車載她去辦理契約認證，以及告 知僅剩她未匯款，而其他客戶均已匯款等語，惟張芳生就佳 美公司與IF公司終止代理銷售契約後，是劉凱玲自行或經由 上訴人與張芳生聯絡，重新簽署房屋買賣契約，以及附表所 示契約係由IF公司寄給上訴人，交與劉凱玲簽署，或由IF公 司之銷售經理以電子郵件傳送與劉凱玲等情，其於第一審審 理時前後所述，並不一致，不足採信，不能補強佐證劉凱玲 所為指證實在可採。原判決於無其他確實補強證據之情況下 ，遽認上訴人有共同詐欺取財犯行，同有採證認事違反證據 法則及理由不備之違法。 五、惟查：　　 　　證據的取捨、證據的證明力及事實的認定，都屬事實審法院 裁量、判斷之職權；如其此項裁量、判斷，並不違反客觀存 在的經驗法則或論理法則，即無違法可指，觀諸刑事訴訟法 第155條第1項規定甚明。且既已於判決內論敘其何以作此判 斷的心證理由者，即不得單憑主觀，任意指摘其為違誤，而 據為提起第三審上訴的合法理由。又證人之供述前後不符或 相互間有所歧異，究竟何者為可採，事實審法院非不可本於 經驗法則或論理法則，斟酌其他情形，作合理之比較，定其 取捨。非謂一有不符或矛盾，即認其全部均為不可採信。從 而供述之一部認為真實者，予以採取，自非證據法則所不許 。至於補強證據，不問其為直接證據、間接證據，或係間接 事實之本身即情況證據，本於合理的推論而為判斷，要非法 所不許。且補強證據並非以證明犯罪構成要件的全部事實為 必要，倘得以佐證證人之證述，非屬虛構，而能予保障其陳 述之憑信性者，即足當之。　　 原判決主要依憑上訴人所為不利於己部分之供述及劉凱玲、 溫宗錦、張芳生之證述，佐以卷附佳美地產開發不動產預訂 契約書、支票影本、銀行帳戶交易明細、IF公司電子郵件、 Line對話紀錄等證據資料，經相互比對、勾稽，而為前揭犯 罪事實之認定。並進一步說明：卷內事證顯示，IF公司未取 得建案土地之所有權或使用權源，亦未與SUN KIARA公司有 合作興建任何建案之約定，顯無可能有興建情形，仍對外銷 售預售屋；佳美公司負責人溫宗錦嗣因IF公司提供之文件不 齊全，且向IF公司所指之合作方「十二治公司」查證後發現 有疑義，乃指示佳美公司全體業務員暫停銷售，通知客戶不 要匯款，並退還保證金。惟張芳生與劉凱玲聯繫，遊說劉凱 玲繼續投資購買預售屋，並透過上訴人將附表所示房屋買賣 契約交給劉凱玲簽署，上訴人再搭載劉凱玲前往馬來西亞友 誼及貿易中心進行契約認證後，寄回馬來西亞與張芳生；上 訴人並對劉凱玲佯稱：客戶僅剩劉凱玲1人尚未匯款，預售 屋在臺灣為潛銷，逾103年6月底，建商就會漲價等語，劉凱 玲因而匯款325,000美金至馬來西亞IF公司銀行帳戶等情。 參以上訴人於偵查中供稱：溫宗錦查證後發覺有疑義，跟我 說暫停銷售，我沒有告訴劉凱玲，佳美公司查證建案有疑義 　　、文件不齊等語。則上訴人於明知IF公司委託佳美公司代理 銷售預售屋之建案，存有重大疑義，既未全盤告知劉凱玲， 反而隱匿該等交易危險，並配合張芳生，將附表所示房屋買 賣契約交與劉凱玲簽署及認證、寄出，再向劉凱玲編造不實 話術，使劉凱玲匯款，足認上訴人與張芳生共同完成詐欺取 財犯行，有犯意聯絡與行為分擔等旨。 　　至上訴意旨所指，上揭溫宗錦、張芳生之證述及卷附Line對 話紀錄、張芳生所提出之預售屋文宣資料、電子郵件及簽約 儀式照片等有利事證各節。卷查，㈠溫宗錦於第一審審理時 證稱：我因IF公司出具之文件有缺失、疏漏，經查證有疑義 ，旋即要上訴人等佳美公司業務員跟客戶說不要匯款時，他 要我想清楚，他當時的反應是不太相信我等語，適足佐證上 訴人經溫宗錦告知而得知IF公司委託佳美公司銷售之建案有 疑義而有交易危險等情。另溫宗錦所稱劉凱玲於匯款至馬來 西亞IF公司銀行帳戶後，才告知上訴人一節，既非溫宗錦親 自見聞其事，而係聽聞自上訴人之轉述，均不足採為上訴人 無共同詐欺取財犯行之有利認定。㈡張芳生雖於第一審及原 審審理中曾供稱：劉凱玲自己要購買預售屋，我都沒有與上 訴人聯絡，也沒有委託上訴人跟劉凱玲接洽預售屋後續銷售 事宜等語。惟張芳生與上訴人為本件詐欺取財之共犯，自始 否認犯罪，前揭所陳各節未必實在可信。原判決斟酌張芳生 於偵查及審判中歷次陳述、劉凱玲之證述、上訴人之供述及 卷附其他相關訴訟資料，經相互勾稽、綜合判斷，未予採信 ，已詳述其證據取捨之理由，尚難認有何理由不備之違法可 指。㈢溫宗錦於103年5月上旬，已查覺IF公司委託佳美公司 銷售之建案有疑義，而有交易風險，乃告知佳美公司包括上 訴人在內之全體業務員，指示他們終止銷售，並轉知客戶， 要客戶不要匯款等情，此為上訴人自承在卷；而溫宗錦傳送 Line：「我（按指溫宗錦）是去年（按指103年）十月才知 道他（按指張芳生）是假地主騙子」等訊息與劉凱玲，惟綜 觀溫宗錦與劉凱玲間Line對話全文，溫宗錦同時表示：「我 當時為了交易安全因素急踩煞車停售，阻止客戶匯款，公司 並未經銷任何一戶」、「我去年（按指103年）6月就宣布停 止銷售」、「對不起！我記錯時間，是（103年）五月上旬 」等語（見第一審107年度易字第369號卷3第186至188頁） ，足見溫宗錦於103年5月間查證後，發現IF公司委託銷售之 建案有疑義，即通知佳美公司全體業務員停止銷售，上開Li ne對話紀錄，尚不能採為上訴人有利認定之事證。㈣張芳生 所提出之預售屋文宣資料、電子郵件及簽約儀式照片等證據 資料，原判決未執為建案有確實興建而真實存在之有利認定 ，已詳述理由（見原判決第8至10頁）。 　　原判決並非單憑劉凱玲、張芳生之證述，據以認定上訴人犯 罪事實，而無確實補強證據可佐。又其所為論斷說明，與經 驗法則及論理法則不悖，且此項有關事實之認定，係屬原審 採證認事職權行使之事項，自不得任意指為違法。本件上訴 意旨，猶任意指摘：原判決率認上訴人有共同詐欺取財犯行 ，有調查職責未盡及理由未備之違法云云，與法律所規定得 上訴第三審之理由，不相適合。 六、本件上訴意旨係就原審採證認事職權之適法行使，或原判決 已明白論斷之事項，仍持己見，漫為指摘違法，或單純就犯 罪事實有無，再為爭執，難認已符合首揭法定之第三審上訴 要件。應認本件上訴為違背法律上之程式，予以駁回。　　 據上論結，應依刑事訴訟法第395條前段，判決如主文。 中　　華　　民　　國 113 年 10 月 9 日 刑事第四庭審判長法　官 李錦樑 法　官 周政達 法　官 蘇素娥 法　官 洪于智 法　官 林婷立 本件正本證明與原本無異 書記官 林君憲 中　　華　　民　　國 113 年 10 月 15 日

2024-10-09

TPSM-113-台上-141-20241009-1

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臺中簡易庭

確認所有權

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決 111年度中簡字第2700號 原 告 即反訴被告 潘西美 訴訟代理人 陳育仁律師 被 告 即反訴原告 張雅婷 訴訟代理人 周仲鼎律師 複 代理人 廖宜溱律師 上列當事人間請求確認所有權事件，本院於民國113年9月25日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 確認門牌號碼臺中市○○區○○里○○路00號未辦保存登記建物及附屬 建物即如臺中市○里地○○○○000○0○00○里○○000000號複丈成果圖所 示A部分247.71平方公尺建物及B部分203.19平方公尺建物之所有 權人為原告。 被告應協同原告就門牌號碼臺中市○○區○○里○○路00號建物(房屋 稅籍編號:00000000000)辦理變更納稅義務人為原告。 訴訟費用由被告負擔。 反訴駁回。 反訴訴訟費用由反訴原告負擔。　　 　　事實及理由 甲、程序方面： 壹、按民事訴訟法第247條所謂即受確認判決之法律上利益，係 指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵 害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而 言，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益 （最高法院42年台上字第1031號判決參照）。查本件原告主 張其為門牌號碼臺中市○○區○○里○○路00號未辦保存登記建物 及附屬建物(即如臺中市○里區地○○○○○○000○0○00○里○○○○000 000號複丈成果圖所示A部分247.77平方公尺建物及B部分203 .19平方公尺建物，以下合稱系爭房屋）之所有權及有權處 分之人，然遭被告否認，且被告請求原告自系爭房屋遷讓， 致原告是否為系爭房屋所有權及有權處分之人法律上地位處 於不安之狀態，而此種不安之狀態非不得以本件確認判決予 以除去，揆諸前開說明，原告提起本件確認訴訟，即有受確 認判決之法律上利益，應予准許。 貳、次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原 告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的， 如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連 、非與本訴得形同種訴訟程序者，不得提起，民事訴訟法第 259 條、第260 條第1、2項分別定有明文。此所稱之「相牽 連」，乃指為反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係間 ，或為反訴標的之法律關係與作為本訴防禦方法所主張之法 律關係間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有其 共通性或牽連性者而言（最高法院91年度台抗字第440 號、 98年度台抗字第1005號裁定意旨參照）。本件原告起訴確認 其為系爭房屋之所有權人，並請求被告辦理變更系爭房屋之 納稅義務人為原告，而被告提起反訴請求原告返還系爭房屋 ，並請求原告應自109年9月22日起至返還系爭房屋之日止， 按月給付3萬元及法定利息（見本院卷㈡第70頁），經核被告 所提上開反訴各項請求，均與本訴之標的及其防禦方法相牽 連，兩者在法律上與事實上關係密切，審判資料有其共通性 及牽連性。是以，被告提起本件反訴，與前揭法條規定相符 ，應予准許。　　 參、又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求 之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此 限，不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述 者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2、3 款、第256條分別載有明文。經查，本件原告起訴請求(一) 確認門牌號碼為臺中市○○區○○里○○路00號未辦保存登記建物 及附屬建物(稅籍編號待查「面積以實測為準)之所有權人及 土地占有人為原告。(二)被告應協同原告就門牌號碼臺中市 ○○區○○里○○路00號建物（稅籍編號待查）辦理變更納稅義務 人為原告（見補字卷11頁）；而反訴原告則原聲明為(一)反 訴被告應將門牌號碼臺中市○○區○○里○○路00號之房屋返還予 反訴原告。(二)反訴被告應自起至返還前項房屋之日止，按 月給付反訴原告3萬元，及本訴狀繕本送達翌日起至清償之 日止，按週年利率百分之五計算之利息（見本院卷㈠第60頁 ），嗣經兩造聲明變更後，分別於112年9月27日具狀變更為 如後述聲明所示（見本院卷㈡第65-67頁、第70頁），核與上 開規定相符，應予准許。 乙、實體方面： 壹、本訴部分： 一、原告主張： 　㈠原告與訴外人秦忠義於結婚前即行同居，並住在秦忠義舊家 即位於臺中市○○區○○○路00號之房屋（下稱原建物，原稅籍 編號：Z00000000000號），嗣因原建物遭法拍，此時秦忠義 並無房屋居住，原告遂建議秦忠義占用之國有土地上可另行 興建房屋居住使用，並由原告籌措資金委由第三人在國有土 地上興建未辦保存之建物即系爭房屋（房屋稅籍編號：0000 0000000號），待系爭房屋興建完成後，則繼續沿用吉峰西 路30號之門牌號碼（後因門牌號碼整編，現改為臺中市○○區 ○○00號），惟系爭房屋所使用之土地原為秦忠義家人所占並 供農作使用，而當時代書辦理稅籍登記時，逕以傳統觀念以 秦忠義為納稅義務人，且秦忠義亦是共同居住於系爭房屋之 人，故以秦忠義為系爭房屋納稅義務人，並不足以證明秦忠 義為所有權人。 　㈡又原告與秦忠義於84年12月20日結婚搬入系爭房屋居住後， 因原告擔心秦忠義在外風流無法獲得保障，秦忠義遂於87年 10月1日立下切結書（下稱系爭切結書），承諾要把「私有 權」(即系爭房屋稅籍登記)及國有土地承租權(即系爭土地 之占有)均變更為原告，因此據系爭切結書第一條之約定， 因系爭房屋之事實上處分權早在秦忠義立下切結書時讓與原 告，秦忠義縱使為系爭房屋稅籍登記名義人，但對於系爭房 屋已無再行處分之權利。被告卻利用秦忠義逐漸老邁、健康 狀況不佳，且在原告不知情下，竟將系爭房屋稅之納稅義務 人變更為己，並於111年初向原告表示其為房屋所有權人， 要求原告將房屋遷出，被告僅是受讓納稅義務人之地位，尚 不因房屋稅納稅義務人之變更，即為系爭房屋之所有權人或 當然取得事實上處分權。為此，爰依民事訴訟法第247條之 規定提起本件訴訟。 　㈢並聲明：如主文第1、2項所示。 二、被告則以： 　㈠訴外人秦忠義長期投資房地產，故建屋出售、出租乃常有之 事。又系爭房屋亦係秦忠義於其承租之國有地上，委由他人 建造，觀系爭房屋之門牌號臺中市○○區○○路00號長期為訴外 人秦忠義所用。又原告主張系爭房屋乃由其出資一事，並非 事實，被告否認，原告應負舉證之責。又縱認原告其有部分 出資，該未辦保存登記之系爭房屋仍由秦忠義所興建，原告 並不當然取得系爭房屋事實上處分權。系爭房屋乃秦忠義自 76年興建完畢以來，均係由其擔任房屋稅之納稅義務人，直 至109年系爭房屋出售予被告後，才改由被告繳納。原告主 張系爭房屋係由其出資興建、代書未詢問便擅自將稅籍登記 於訴外人名下等語，顯與常理不符，應不可採。 　㈡原告雖稱「秦忠義在87年10月1日立下切結書，承諾要把「私 有權」(即房屋稅籍登記)及國有土地承租權均變更為原告」 。惟查，訴外人秦忠義於87年10月1日簽定該切結書、承諾 贈與之「私有權」，實際上乃指座落於霧峰鄉吉峰段40地號 之土地，而非系爭房屋，且已於89年6月9日移轉登記予原告 。另原告主張系爭房屋由其『自建取得所有權』已如前述，後 又主張秦忠義承諾將系爭房屋之私有權讓與原告，顯自相矛 盾，更可見系爭房屋並非原告所興建，否則何來贈與之說。 又原告自知無理，遂迂迴解釋「私有權」為「房屋稅籍登記 」，然依經驗法則，一般人並不會將「轉讓房屋稅籍登記」 稱為「過戶私有權」，可見原告所述顯非屬實。 　㈢被告與秦忠義感情深厚，彼此相伴扶持長達22年，109年因秦 忠義年事已高、疾病纏身，日常生活起居皆由被告細心照料 ，秦忠義感念於心，遂決定將系爭房屋出售予被告，故乃先 於109年6月17日將系爭房屋所坐落之國有土地授權予被告使 用。嗣後雙方於同年9月22日簽訂不動產買賣契約書，以確 保將系爭房屋事實上處分權讓與被告，同時亦於契約中載明 將系爭房屋所坐落國有土地之使用管理權限全權轉讓予被告 ，被告亦已支付價金，並登記為系爭房屋之納稅義務人，顯 見被告已向原事實上處分權人，即秦忠義購得系爭房屋、取 得系爭房屋之事實上處分權。故原告主張其乃事實上處分權 人，並請求變更登記為納稅義務人，自無理由等語，資為抗 辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決願供擔保，請 准宣告免為假執行。 貳、反訴部分： 一、反訴原告主張： 系爭房屋由訴外人秦忠義自建取得，並於109年9月22日轉讓 事實上處分權予反訴原告，已如前述，故反訴原告於109年9 月22日後即為系爭房屋之事實上處分權人，反訴被告未經反 訴原告同意、未取得任何法律上權限，擅自占有系爭房屋， 自應負返還之責，又反訴被告未取得反訴原告同意私自占有 使用系爭房屋，乃無法律上之原因而獲有使用收益系爭房屋 之不當得利，且系爭房屋均由反訴被告占有使用，比照周邊 房屋市場上之客觀租金價格，至少自3萬元起算，故反訴原 告依第179條、第184條第1項前段、第962條前段、類推適用 民法第767條第1項前段等規定，提起本件訴訟，請求擇一為 有利之判決等語。並聲明：(一)反訴被告應將門牌號碼臺中 市○○區○○里○○路00號之建物（房屋稅籍編號：00000000000 ，如臺中市大里地政事務所複丈成果圖所示A、B之建物，包 含房屋及其後方之鋼構鐵皮地上物）返還予反訴原告；(二) 反訴被告應自109年9月22日起至返還前項建物之日止，按月 給付反訴原告3萬元，及反訴原告所提民事答辯一狀繕本送 達翌日起至清償之日止，按週年利率百分之五計算之利息。 二、反訴被告則以： 　㈠系爭房屋係反訴被告於婚前以100萬元出資興建，由反訴被告 原始取得所有權，反訴原告惡意扭曲事實，實則秦忠義自始 自終皆非房屋所有權人，對於系爭房屋自無處分之權利。是 秦忠義在未取得反訴被告之同意下，與反訴原告間簽訂房屋 買賣契約，該契約所約定之處分行為即係無權處分，該處分 行為依民法第118條之規定，對反訴被告而言不生效力，系 爭房屋之所有權仍為反訴被告所有，故反訴原告主張其為所 有權人，並請求反訴被告返還系爭房屋一事應為無理由。 　㈡反訴原告與秦忠義於簽訂房屋買賣契約時（下稱系爭契約） ，明知該房屋係占用國有土地而興建，根本無法以房屋買賣 契約合法移轉所有權人，仍執意簽訂該契約，可見雙方均無 欲為發生該法律效果之意思，而仍為意思表示，係為通謀虛 偽意思表示，依民法第87條規定，反訴原告與秦忠義所簽訂 之系爭契約為無效。反訴原告於109年9月22日與秦忠義簽訂 房屋買賣契約後，當日雖有價金移轉，然該筆金額存於秦忠 義之帳戶僅短短8日，當月30日即以票據形式轉出，而秦忠 義當時已高齡82歲，且秦忠義於94年因車禍致顱內出血，腦 部功能逐年退化，一位日常生活都無法自理之年邁老翁於短 時間內，何來150萬元如此大筆之金錢支出?故該金錢明顯係 反訴原告依據債權契約所為之虛偽金流證明，實際上並非用 於買賣系爭房屋之用。 　㈢反訴被告既係居住於自己之房屋，並不成立不當得利。況秦 忠義至少於106年即確定患有失智症，被告卻稱於109年9月2 2日與秦忠義訂立不動產買賣契約，秦忠義於訂約時已無意 思能力，故系爭房屋所為之債權行為及物權行為，皆係在秦 忠義失智下所為，其意思表示顯有瑕疵，應屬無效之法律行 為，反訴原告自始未取得系爭房屋之事實上處分權，從而其 請求反訴被告給付相當於租金之不當得利，自無理由。 　㈣反訴原告稱秦忠義與反訴被告所簽切結書之私有權移轉標的 為坐落於臺中縣○○鄉○○村○○○路00號（重測前地址，現為臺 中市○○區○○段00號），而非系爭房屋云云，惟： ⒈契約內容之判斷需探求當事人真意，而非拘泥文字判斷。系 爭切結書簽訂之原因，係因秦忠義婚後對婚姻不忠，反訴被 告擔心秦忠義長期在外風流，因而無法獲得保障，故約定將 秦忠義名下之所有土地，及國有地承租權之全部過戶給反訴 被告，以期秦忠義能夠回歸家庭。切結書簽訂時秦忠義名下 原有臺中市○○區○○段00○00○0000○00號等土地，另有臺中市○ ○區○○段0號、6號之國有地承租權，故秦忠義之4筆土地及2 筆土地之國有地承租權早已切結將轉贈予反訴被告，其中系 爭房屋即坐落於臺中市○○區○○段0號土地上，就此，反訴被 告即為系爭房屋座落土地之實際使用人，且亦為所有權人， 故要求泰忠義移轉土地之承租權，並不違反經驗法則。 ⒉至於私有地之部分，秦忠義名下4筆土地僅吉峰段40號為建地 ，其餘皆為農地，按土地稅法第39-2條第1項規定「作農業 使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值 稅」，亦即若農地非作農業使用，移轉時即須課徵增值稅， 而秦忠義所有之4筆農地上，除已過戶之吉峰段40號外，其 餘3筆土地皆有鐵皮建物，非農業目的使用，且為搭建鐵皮 地上物已花費300餘萬，為了不再負責巨額增值稅，始僅過 戶吉峰段40號土地，故反訴原告所稱，切結書之標的僅臺中 市○○區○○段00號，而非系爭房屋土地一事，所言與事實不符 。 ⒊再者，秦忠義早於87年間即切結應將國有地承租權讓與反訴 被告，顯然秦忠義對於違背婚姻忠誠義務之行為自知虧欠， 自不可能突然於109年間反悔將土地、承租權等事務委由反 訴原告處理，若秦忠義有反訴原告所稱，理應在更早之前將 權利授權或讓與，而非在秦忠義已經失智之情形下方為委託 行為等語，資為抗辯。 　㈤並聲明：反訴原告之訴駁回。 參、法院之判斷 　一、原告主張系爭建物於80年間興建，訴外人秦忠義於00年00 月0日間簽立證物2之切結書予原告，切結「私有權在中華 民國89年10月答應過戶給潘西美。」「守先國有地承租好 ，先把國有承租權讓給潘西美」，原告現於系爭建物占有 使用中等語，為被告所不爭執，此部分事實，堪認為真。 被告抗辯稱，系爭建物稅籍登記名義人為訴外人秦忠義， 被告於109年9月22日與秦忠義就系爭建物訂立不動產買賣 契約，並辦理稅籍變更登記完成，現稅籍登記名義人為被 告等語，亦為原告所不爭執，此部分事實，亦堪以認定。 二、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 。民事訴訟法第277條定有明文。本件原告主張，系爭建 物為其出資建築，故其原始取得系爭建物事實上處分權， 為被告所否認，就此有利於己事實，揆諸上開說明，原告 負有舉證之責。原告則舉證人秦巧玲（原告之女）、謝明 標、張作棟證言為證。經查： 　　㈠證人秦巧玲證稱：系爭建物現為原告所居住，伊於16-22歲 曾住過29號新家(系爭建物)、舊家門牌號碼40號。新家於 82年或83年興建，其時伊大約滿20歲，興建新家時伊住於 舊家，新家係潘西美出資興建，爸被女人騙錢，舊家被查 封，只好找原告出資蓋新家號。興建新家時，原告已與秦 忠義結婚，新家工程款約為100萬元，係原告賣掉南投房 子60萬元、生意所得20萬元、連同私房錢，秦忠義當時因 違反票據法，舊家被查封。至於不以原告名義找工人蓋房 子，係因當時原告在南部有生意，秦忠義在台中，所以由 秦忠義聯絡並聯繫原告付款。工班請款時，秦忠義會打電 話給原告，原告有回台中就會把現金拿給秦忠義，若沒有 回來就會以匯款或開票方式，交款項給秦忠義轉交。新家 興建期間，秦忠義無業，之前是做塑料工廠工作。會認為 秦忠義無錢，係因我連看病100 元秦忠義都無法給，還跟 二姑姑小孩借。新家蓋好後，我、原告、秦忠義、我哥、 我嫂嫂、我姪子。共同居住於其內，房子蓋好後隔壹年原 告與秦忠義結婚，再隔一兩年就於台中居住迄今。29號房 屋蓋好後，秦忠義有拿原告的錢向國有財產署吉峰段4、6 地號的土地蓋鐵皮屋出租，開始有收入等語，衡以證人為 原告與秦忠義之女，所為證言當無偏頗一方之理，是系爭 建物係於證人秦巧玲成年之時興建，斯時秦忠義因塑料廠 生意失敗賦閒在家，且因舊家遭法拍，因而找原告出資興 建系爭建物(卷一第187-191頁參照)。 ㈡證人謝明標則證稱略以：伊從事土水工作、起造房屋。很 早認識秦忠義，幫他做工作。系爭建物是我幫忙他蓋，地 址門牌我不知道，之前做塑料水堀也是我幫他做的。系爭 建物係秦忠義經由做鐵工的介紹。工錢是秦忠義給。秦忠 義之前從事洗塑膠袋工作。蓋房時秦忠義沒有從事洗塑膠 袋，系爭建物興建時，秦忠義每天都在那邊幫忙等語，按 諸證人與兩造並無親誼關係，所為證言，當屬可信。是證 人謝明標承攬系爭建物泥作部分，係經由鐵工即證人張作 棟介紹，報酬係由秦忠義現金支付，興建系爭建物時，秦 忠義並未從事洗塑料工作，全程在現場工作等語(卷一第1 87-191頁參照)。 　　㈢證人張作棟則證述略以：伊做鐵工，自己開公司。與秦忠 義認識很久，彼此是好朋友，平常有往來；潘西美比較認 識，張雅婷比較不認識，因為張雅婷是比較後面這十幾年 才出現。有幫秦忠義或兩造興建房屋，那些全都是我蓋的 ，鐵皮屋及住家裡面、工廠鐵架都是伊施作。伊未注意秦 忠義有幾間，時間那麼久了，靠路邊那棟房子柱子是伊施 作，泥作部分是我介紹證人謝明標處理。系爭29號房屋上 面屋頂鐵柱是伊施作，若是泥作是謝明標施作。當時是秦 忠義跟潘西美兩人都同進同出去我那邊，是秦忠義叫伊施 作。報酬是開潘西美為發票人票。票有時候是兩人一起拿 給我、有時是秦忠義拿給我。蓋工廠也是這樣方式。系爭 29號這間房子蓋的時間已經好久了，不記得了。是工廠先 蓋、系爭29號房屋後蓋，秦忠義後來住在系爭29號房子對 面，是張雅婷來之後他才搬去那邊住，那間也是伊施作。 是張雅婷還沒來之前就蓋29號房子對面屋，是秦忠義跟潘 西美他們兩個叫我蓋的。會記得秦忠義或潘西美拿的票是 以潘西美為發票人支票，是因秦忠義還有和另外一個女的 叫「水雲」（台語音譯）合作做塑膠料，後來倒了，才叫 潘西美回來，才去做「石仔場」，就是做花圃用石頭，因 為秦忠義之支票已退票，信用不好不能自己開票，所以才 用潘西美之票。當時秦忠義與潘西美已結婚，蓋系爭建物 前秦忠義住在還未拍賣出去房子。剛才稱請工程款金額比 較大，金額約2、30萬元以上。在蓋工廠之前，道秦忠義 吃飽閑閑，沒在做什麼，塑膠料生意倒閉後就沒在做什麼 。因為秦忠義與一位「水雲」女的合夥倒閉後，他才叫潘 西美回來台中和他做夫妻當時幫他們蓋房子，除拿票外， 現金沒多少，那都幾千元而已，都是要湊票金額。拿現金 時，秦忠義給，潘西美跟秦忠義都有在場。蓋房子當時， 主要與伊接觸者是秦忠義與他太太潘西美去我那邊，我有 畫圖給他們看。當時幫他們蓋房子是鐵仔部分帶料，泥作 只有代工而已。系爭房屋後面鐵皮屋也是伊蓋的，之後才 蓋系爭建物。秦忠義和「水雲」倒了塑膠料之後，秦忠義 那時候沒工作，秦忠義和潘西美他們兩人也曾經去盧山種 蕃茄，種蕃茄不行之後又回來做有機肥還是小石頭，但都 不能用。貨櫃是我拿去放的，前面有追加的不是我蓋的， 被告搬來這邊房子下面還有一間是我蓋的。被告剛進來住 那時是我蓋的，被告現在住的不是我蓋的等語。衡諸證人 與秦忠義係舊識，又實陳負責系爭建物主要部分建築，復 介紹泥作工人，並設計房屋結構，所為證言自屬可信。是 堪認系爭建物，係原告與秦忠義共同找證人畫圖並委由證 人負責鐵作及介紹證人謝明標承作泥作部分，支付工程款 時 ，大部分以原告為發票人支票支付，興建當時秦忠義 賦閒在家，系爭建物興建時，秦忠義全程監工並協助工作 。 　　㈣綜上，系爭建物興建時，秦忠義因生意失敗，賦閒在家， 加上原居住房屋為法院查封拍賣中，因而找在屏東工作之 原告，告以興建系爭建物以供居住，而支付工人之工程款 ，原則上以原告名義支票支付，堪認系爭建物出資建築之 人為原告，原告因而原始取得系爭建物所有權。雖證人張 作棟證稱，秦忠義當時尚有數間建物出租他人供作工廠， 有租金可以收等語，然如秦忠義果有租金可收，興建系爭 建物時，何需找原告遠從屏東回台中，並共同前往證人張 作棟處了解興建房屋事宜，其後並開立原告名義支票支付 工程款？被告雖辯稱，系爭建物係76年間興建完成並辦理 稅籍登記，證人秦巧玲證稱，系爭建物興建時間為82年間 ，亦與事實不符，惟縱係76年間興建完成，其時證人秦巧 玲業已兼已16歲，所為記憶亦屬正確。 　 　二、按不動產物權依法律行為而取得者，非經登記不生效力， 民法第758條定有明文，違章建築固無法經地政機關登記 取得所有權，但其起造人仍為原始取得人，設籍行為並非 該原始取得之成立要件。查本件系爭建物為未向地政機關 辦理建物第一次所有權登記之建物，已如前述，基於前述 可知原告方為系爭房屋之原始取得人，原告自為系爭建物 所有權人，縱房屋稅籍登記名義人為訴外人秦忠義，亦無 礙認定原告為系爭建物所有權人。是原告請求確認系爭建 物所有權人為原告，並請求被告應同辦理變更登記系爭建 物納稅義務人為原告，為有理由，應予准許。被告雖抗辯 ，系爭建物所有權人為秦忠義，且其已於109年間向秦忠 義買賣取得系爭建物事實上處分權，原告請求協同辦理系 爭建物房屋稅籍登記名義人變更為原告，自屬無據等語云 云。惟原告既原始取得系爭建物所有權人，秦忠義所為移 轉系爭建物事實上處分權行為，為無權處分他人之物，未 經原告同意，不生移轉事實上處分權效力。況秦忠義109 年間與被告簽署系爭建物買賣契約時，其已於106年間呈 現輕度失智狀態，此經調取另卷即本院111年度監字第749 號卷所附鑑定報告(另卷第313-318頁)載明甚詳，斯時秦 忠義處於意思能力不健全狀態，所為意思表示不生效力， 附此敘明。 　三、本件既經認定原告原始取得系建物所權，則被告類推適用 民法第767條或依侵權行為法律關係，反訴請求原告自系 爭建物遷讓，並於遷讓前按月給付相當於不當得利租金， 自無理由，不應准許。 　四、縱上所述，原告請求確認其為系爭建物所有權人，並請求 被告協同辦理系爭建物房屋稅籍登記名義人為原告，為有 理由。至反訴原告反訴請求反訴被告自系爭建物遷讓，並 給付於遷讓前按月3萬元相當於不當得利租金，為無理由 ，應予駁回。 　五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，無礙 於本件事實認定，茲不一一論列，附為敘明。 　六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10 　月　　9 　　日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭 法　官 陳學德 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　　　　　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　9 　　日 書記官 賴恩慧

2024-10-09

TCEV-111-中簡-2700-20241009-3

訴
臺灣桃園地方法院

損害賠償

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第1761號 原 告 陳漢陽 訴訟代理人 葉慶元律師 謝時峰律師 李宜恩律師 被 告 陳成德 訴訟代理人 彭首席律師 上列當事人間請求損害賠償等事件，經臺灣臺北地方法院裁定移 送前來，本院於民國113年9月3日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 一、被告應賠償原告新臺幣60萬元，及自民國113年4月19日起至 清償日止，按週年利率5％計算之利息。 二、原告其餘之訴駁回。 三、訴訟費用由被告負擔6分之1，餘由原告負擔。 四、本判決第一項，如原告以新臺幣20萬元供擔保得假執行；但 被告如以新臺幣60萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 五、原告其餘假執行之聲請均駁回。 事實及理由 一、原告主張： ㈠緣伊於民國112年間與被告接洽，欲購買被告所有應有部分18 0分之13，坐落於桃園市○○區○○○段○○○段0000地號、面積1,8 15平方公尺之土地（下稱系爭土地），兩造並於112年12月2 9日簽訂系爭土地之買賣總價款新臺幣（下同）601萬9,700 元之(公共設施)道路用地定金收據（下稱系爭定金收據）。 依該契約記載，兩造就買賣標的物已明確約定為系爭土地， 該收據第1、2條及附表亦詳列系爭土地之現行地號、面積、 賣方應有部分比例及總價款等內容，並約定原告先交付定金 60萬元（下稱系爭定金），且更於該收據第4條載明，屆期 若被告反悔不履行契約，則所收受定金應加倍退還，兩造皆 已於系爭契約中簽章、完成契約之簽訂，原告並於簽約當日 以票據日期112年12月29日，票號HD0000000，票載金額60萬 元之支票（下稱系爭支票）作為定金（下稱系爭定金）交付 被告，並經被告簽收無訛，兩造更於113年1月17日就系爭土 地為鑑界測量，以此確定買賣標的之範圍及細節，依照實務 見解，兩造既就買賣標的物即系爭土地及其價金意思表示合 致，兩造間之買賣契約即成立，雖待兩造另於書面中訂明買 賣條件、履行細節等以利於登記及證明法律關係使用，然該 等履行細節僅為買賣契約之非必要之點，自不影響兩造間就 系爭房屋買賣契約（下稱系爭契約）已成立之事實。 ㈡詎料被告竟於113年1月23日寄發中壢青埔郵局存證號碼00004 2號存證信函（下稱系爭存證信函），稱欲變更系爭土地之 交易條件，要求以113年土地公告現值85％計算系爭土地買賣 總價款，即772萬7,592萬元，較兩造原議定總價金601萬9,7 00元增加170萬7,892元，增幅高達3成，並表示若原告不於 文到7日內回覆，被告將逕行作廢系爭契約，並將前收受之6 0萬元定金交法院提存等語。伊收受該存證信函後即委請泰 鼎法律事務所以113年1月26日(113)泰字第1130153號函（下 稱系爭律師函）表明兩造就系爭土地買賣契約之必要之點均 已達成合意，應依系爭契約按時履約，被告無從恣意片面毀 約，並請被告於113年2月2日14時30分至伊任職之公司配合 辦理系爭土地之移轉登記，以依約履行系爭土地之買賣。惟 被告屆期仍不履約，並於113年1月31日逕將原告前所交付之 系爭定金60萬元提存至新北地方法院提存所（下稱新北提存 所），更於同年3月4日將系爭土地轉賣第三人，且完成所有 權移轉登記，致對原告陷於給付不能而無端受有損害。 ㈢縱認系爭契約非買賣契約，依實務見解仍屬就系爭土地之買 賣預約，兩造並已約明系爭土地之權利範圍、價金及鑑界期 日等細節，被告亦應切實履行系爭土地之本約訂定並移轉所 有權，被告既已將系爭土地轉賣第三人並完成所有權移轉登 記，原告自亦得請求被告給付不能之損害賠償責任。 ㈣依系爭定金收據之名稱及該收據第3條之約定，可知兩造均知 悉系爭買賣標的物即系爭土地為公共設施保留地，而非一般 用地，無從依一般土地為使用收益，該土地之買方買受土地 之目的即係為日後轉賣而獲利差價利益，且此價格變動之差 價利益，即屬原告因被告之違約行為而導致之所失利益。系 爭土地起訴時之113年土地公告現值為909萬1,285元（計算 式：6萬9,355元×1,815×13/180），扣除買賣價金601萬9,70 0元為307萬1,585元，即應為被告如依約履行買賣，原告將 獲有最低之預期利益。 ㈤除前述損害賠償外，被告另應依系爭契約第4條之約定，再給 付1倍之定金即60萬元予伊，且此應屬最低損害賠償額之預 定型之違約定金之性質，其目的在避免損害及額度之舉證困 難，此與原告前開請求關於買方嗣後轉售之所失利益性質並 不同，原告於此並無重複請求，被告亦不得請求法院酌減等 語。 ㈥是總計原告可向被告請求賠償307萬1,585元及60萬元，合計 共367萬1,585元，爰依民法226條第1項、第216條第1、2項 、第249條第3款之規定及系爭定金收據第4條之約定提起本 件訴訟。 ㈦並聲明：⒈被告應給付原告367萬1,585元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉願供擔 保，請准宣告假執行。 二、被告則以： 　㈠系爭定金收據雖有議定價款之記載，然對於買賣條件、履行 細節等均未有約定，更於該收據第4條約明「雙方暫訂申請 實際鑑界測量後簽訂正式買賣契約、屆期若買方不買訂金沒 收、賣方不賣則所收訂金加倍退還」等語，言明此非正式之 買賣契約，既然兩造當時均深知並未正式成立契約，則原告 如今之主張自不足採。 　㈡原告雖稱預約之出賣人若於訂立本約前，本約買賣標的已陷 於給付不能時，無強令預約買受人先請求他方訂立本約之實 益，應許預約買受人得逕依給付不能之規定請求損害賠償等 語，然當事人於本約訂立前，本不得逕依預定之本約內容請 求履行，他方就此既尚不負給付義務，則原告明知兩造尚未 簽訂本約，應無損害賠償可言。 　㈢原告亦未說明為何公告現值調整後所生不動產現值之差額， 屬於原告可得預期之利益，意即地價應調整若干、何時調整 ，屬於政府機關之高權行為，何以係原告得援引為民事私法 的所失利益基礎等語，資為抗辯。 　㈣並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣 告免為假執行。 三、不爭執事項： 　　系爭土地為公共設施保留地，兩造有於112年12月29日就系 爭土地簽訂買賣總價款601萬9,700元之系爭定金收據，原告 並於將系爭支票作為定金交付予被告，且經被告簽收無訛， 後被告於113年1月23日寄發系爭存證信函予原告，稱欲變更 系爭土地之交易條件，要求以113年土地公告現值85％計算系 爭土地買賣總價款，並表示若原告不於文到7日內回覆，被 告將逕行作廢系爭定金收據，並將前收受之60萬元定金交法 院提存。原告則於113年1月26日寄發系爭律師函予被告，表 明兩造就系爭土地買賣契約之必要之點均已達成合意，應依 系爭契約按時履約。而被告則於113年1月31日將系爭定金提 存至新北提存所，並於同年3月4日將系爭土地轉賣第三人， 且完成所有權移轉登記等情，有系爭定金收據、系爭支票、 桃園市中壢地政事務所（土地複丈、建物測量）定期通知書 、系爭存證信函、系爭律師函、113年3月4日系爭土地移轉 登記資料、112年11月28日桃市都開字第38234號桃園市政府 都市計畫土地使用分區(或公共設施用地)證明書、系爭土地 113年度公告現值表等各1份（見北院卷第161至181頁），且 為兩造所不爭執，應首堪認定。 四、本院之判斷：參酌兩造上開所述，可知本見爭點應為：㈠兩 造簽訂系爭定金收據後成立何法律關係？㈡若兩造間成立買 賣契約，被告是否合法解約？㈢被告是否負給付不能之損害 賠償責任？應賠償原告之金額為何？茲分述如下： 　㈠兩造簽訂系爭定金收據後成立何法律關係？ 　⒈按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立 ；當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立；當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要 之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要 之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之， 民法第248條、第153條第1、2項定有明文。支票雖非金錢， 然為有價證券、金錢證券、支付證券，有其面額之價值。倘 當事人間係以該面額所表彰之金錢價值，充為定金之交付， 本諸契約自由之原則，應為法之所許。又當事人對於買賣契 約必要之點，即價金與標的物之意思表示一致，其契約即已 成立（最高法院109 年度台上字第1638號、110 年度台上字 第1717號、112 年度台上字第2087號判決要旨參照）。 　⒉查系爭定金收據既已約定就系爭土地買賣總價款為601萬9,70 0元，並經原告以系爭支票作為定金交付予被告，業如前述 ，且為兩造所不爭執，則依照前述見解，縱兩造間就系爭土 地之買賣之條件、履行細節等均未有約定，於簽訂系爭定金 收據時即成立買賣契約。被告固抗辯系爭收據第4條亦約明 「雙方暫訂申請實際鑑界測量後簽訂正式買賣契約、屆期若 買方不買訂金沒收、賣方不賣則所收訂金加倍退還」，而顯 未成立買賣契約等語，惟兩造就系爭土地是否申請鑑界測量 等情，洵屬買賣契約成立非必要之點，不影響系爭契約之成 立；即使前述約定係以條件句形式約定申請後將簽訂正式之 買賣契約，及屆期若兩造違約時定金之處理方式，惟買賣契 約非要式契約，於兩造意思表示合致時系爭契約即已成立， 亦不影響系爭契約之成立，被告前揭所辯不足採信。 　㈡若兩造間成立買賣契約，被告是否合法解約？ 　⒈查本案被告雖於113年1月23日寄發系爭存證信函予原告，稱 欲變更系爭土地之交易條件，要求以113年土地公告現值85％ 計算系爭土地買賣總價款，並表示若原告不於文到7日內回 覆，被告將逕行作廢系爭定金收據等語，作為已合法解約之 依據，惟觀系爭定金收據，未約定雙方有何意定解除權而得 由被告單方解除契約，被告亦未提出其有何法定解除權之事 由存在，其前稱原告若於該文到7日內回覆將逕行作廢系爭 定金收據等語，並不生合法解除系爭契約之效力，系爭契約 仍合法存在。 　⒉次按解約定金係保留解除權之代價所交付之定金。授與人得 拋棄定金而解除契約；收受者得加倍償還而解除契約。申言 之，付定金者欲解約，依意思表示為之即可，無須另為拋棄 定金之表示；受定金者欲解約，須於為解約之意思表示前或 同時提出定金之倍額，否則，不生解約之效力（最高法院82 年度台上字第1325號民事裁判意旨參照）。是以，被告於本 案中，似抗辯系爭定金係解約定金，始會於113年1月31日將 系爭定金提存至新北提存所後即可合法解約等語（見本院卷 第50頁），然固認該定金之性質係屬解約定金，惟被告僅將 該定金本身提存，而未提存該定金之倍額，仍不生合法解除 系爭契約效力，被告所辯亦不足採。 　㈢被告是否應返還加倍系爭定金？是否負給付不能之損害賠償 責任？應賠償原告之金額為何？ 　⒈再按「買、賣雙方議定總價款為新台幣：6,019,700元整，今 民國112年12月29日買方（即原告）交付賣方（即賣方）訂 金新台幣：600,000元整」、「雙方暫訂申請實際鑑界測量 後簽訂正式買賣契約、屆期若買方不買訂金沒收、賣方不賣 則所收訂金加倍退還」；「定金，除當事人另有訂定外，適 用左列之規定：契約因可歸責於受定金當事人之事由，致 不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金」，系爭定 金收據第2、4條、民法第249條第3款定有明文；又定金依其 作用之不同，可分為證約定金、成約定金、違約定金、解約 定金及立約定金，而當事人交付之定金性質究為上開何者， 應依其交付定金之目的判斷之，且其交付定金之目的倘兼具 上述一種以上之定金目的，自得兼具數種定金之性質，以定 當事人間之法律關係（最高法院106年度台上字第480號判決 意旨參照）。細究系爭定金收據第4條之文義，因係以頓號 連接，可能解釋為「實際鑑界後賣方不賣則所收受定金加倍 退還」或「簽訂正式買賣契約後賣方不賣則所收受定金加倍 退還」等2種情形，惟本案未簽訂正式買賣契約，原告亦僅 提出桃園市中壢地政事務所（土地複丈、建物測量）定期通 知書（見北院卷第165頁），僅能證明曾申請就系爭土地為 鑑界，未提出雙方是否實際鑑界之事證，故應無適用本條約 定之餘地，而應回歸適用民法之規定。又兩造既約定原告交 付系爭定金，且兩造並未約定原告得拋棄定金而解除契約， 及被告得加倍償還而解除契約等事項，該定金應非屬解約定 金，應認屬於前述規定之違約定金，則被告於系爭契約未經 合法解除即於113年3月4日將系爭土地轉賣第三人，且完成 所有權移轉登記，應認係可歸責於受定金當事人即被告之事 由而致不能履行系爭契約，依照前述規定，被告應加倍返還 其所受之定金即120萬元（計算式：60萬×2=120萬元），扣 除被告提存於新北提存所之60萬元，被告仍應返還原告60萬 元，原告就此部分請求為有理由。至被告雖於審理中辯稱願 給付此部分款項，並要求原告提供轉帳匯款帳戶，然被告若 確有給付該部分款項之意，自可比照返還同額定金而為原告 加以提存之方式為之，逕為原告提存，然被告卻捨此不為， 故應認被告至本案言詞辯論終結時，就此部分仍有未為給付 而生遲延之情形，被告就此部分所辯，亦無足採。 　⒉末按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請 求賠償損害；損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外 ，應以填補債權人所受損害及所失利益為限；依通常情形， 或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益， 視為所失利益，民法第226條第1項、第216條分別定有明文 ；又所謂可得預期之利益，並非指僅有取得利益之希望或可 能，必須係具有客觀之確定性始足當之（最高法院91年度台 上字第100號判決參照）。查系爭契約未經被告合法解除仍 合法存在，業如前述，且被告於113年1月31日將系爭定金提 存至新北提存所，並於同年3月4日將系爭土地轉賣第三人， 且完成所有權移轉登記，即無法再將系爭土地移轉予原告， 應認係可歸責於被告之給付不能，依照前述規定，被告固應 負擔給付不能之損害賠償責任。而原告主張系爭土地為公共 設施保留地，而非一般用地，無從依一般土地為使用收益， 買受該土地之目的即係為日後轉賣而獲利差價利益，且此價 格變動之差價利益，即屬原告因被告之違約行為而導致之所 失利益，並以系爭土地起訴時之113年土地公告現值為909萬 1,285元（計算式：6萬9,355元×1,815×13/180），扣除買賣 價金601萬9,700元為307萬1,585元，作為所失利益之計算方 法等語。惟原告未說明何以起訴時之土地公告現值為賣出系 爭土地之時點，即若被告履約交付系爭土地，可客觀上確定 得於起訴時賣出該土地，且該土地之出賣價額亦以起訴時之 土地公告現值為標準，意即縱伊與被告係依照公告現值之85 ％計算買賣價金，並就此約定記載在系爭定金收據上，亦不 足以推論伊與第三人確定會以土地公告現值之85％計算買賣 價金；又縱使所有該土地買受人之目的均為獲得價差利益， 亦不代表買受該土地後均能順利、迅速賣出，互核原告自承 伊於簽訂系爭定金收據後有與第三人協商，並暫訂以113年 系爭土地之公告現值為買賣價金，而因收到系爭存證信函故 未繼續進行協商，亦無相關書面資料等語（見本院卷第51頁 ），益徵原告於起訴前與該第三人就買賣價金尚且未具體確 定，仍停留於協商階段，亦未簽訂任何書面足以保障其權利 ，伊與第三人間之買賣契約尚未成立，即伊是否可確定出售 系爭土地仍屬不確定，難認已具有客觀之確定性；況被告係 於兩造簽立系爭定金收據後2星期，即以系爭存證信函通知 原告作廢定金收據，表達不履行定金收據內容之意，時間甚 短，實亦難認於此甚短期間內，原告已因此有具體之損害， 且損害如原告所主張之狀況。是以，原告依民法第226條第1 項、第216條之規定，請求307萬1,585元之所失利益部分即 無理由。 五、綜上所述，原告主張依民法第249條第3款及系爭定金收據第 4條約定之法律關係，請求被告應給付原告60萬元，及自起 訴狀繕本送達被告自承之住所地翌日(即113年4月19日，參 臺灣臺北地方法院113年度訴字第3003號案卷第201頁）起至 清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許 。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。又就原告勝訴部 分，兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合， 爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執 行聲請失所附麗，應併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之 證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自 無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。 七、據上論結，本件原告之訴為有一部有理由、一部無理由，爰 依民事訴訟法第79條，判決如主文。 　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10 　　月　　7　　日 民事第三庭 法　官　林靜梅 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10 　　月　　7　　日 書記官　鄭敏如

2024-10-07

TYDV-113-訴-1761-20241007-1

重訴
臺灣桃園地方法院

履行買賣契約

臺灣桃園地方法院民事判決 112年度重訴字第275號 原 告 呂秉豐 訴訟代理人 孫志堅律師 被 告 智寶建設股份有限公司 法定代理人 楊國志 訴訟代理人 陳勇成律師 被 告 李辰浩 李銣琳 李雅娟 上三人共同 訴訟代理人 賴邵軒律師 鄒純忻律師 郭驊漪律師 王維立律師 複 代理人 蔡柏毅律師 上列當事人間請求履行買賣契約事件，於民國113年9月4日辯論 終結，本院判決如下： 主 文 被告智寶建設股份有限公司應給付原告新臺幣壹仟貳佰萬元及自 民國一百一十二年七月十二日起至清償日止，按週年利率百分之 五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用百分之七十六由被告智寶建設股份有限公司負擔，餘由 原告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣肆佰萬元供擔保後，得假執行。但 被告智寶建設股份有限公司以新臺幣壹仟貳佰萬元為原告預供擔 保後，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序部分 一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限，前項合意，應以文書證之，民事訴訟 法第24條定有明文。經查，原告係請求被告履行不動產買賣 契約書，而其中第13條第6項約定「本契約如有未盡事宜， 依有關法令習慣及誠實信用原則公平解決之。如有爭議致涉 訟時，雙方合意以房地所在地之法院為第一審管轄法院」（ 見本院卷第20頁），是兩造間既有合意管轄之約定，本件亦 係因契約關係所生之訴訟，參諸本件買賣房地之門牌號碼為 桃園市○○區○○路0段000號1樓，雙方合意之第一審管轄法院 為本院無誤，揆諸首揭規定，堪認本院就本件訴訟有管轄權 。 二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限。又不變更訴訟標的，而補充或 更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事 訴訟法第255條第1項但書第2款、第256條定有明文。經查： 　㈠原告起訴之訴之聲明原為：「(一)被告智寶建設股份有限公 司(下稱被告智寶公司)應將其名下所有之桃園市○○區○○段00 00○號建物(總面積：42.17平方公尺，權利範圍：全部，門 牌號碼：桃園市○○區○○路0段000號1樓之店鋪及平面車位(編 號1))，及桃園市○○區○○段0000○號建物(面積543.23平方公 尺，權利範圍：7948/100000)【上述建物以下合稱系爭建物 】，塗銷債權人為台新國際商業銀行股份有限公司(下稱台 新銀行)之假扣押查封登記後，再移轉所有權登記至原告名 下。(二)被告李辰浩、李銣琳、李雅娟應將坐落桃園市○○區 ○○段00地號土地(土地面積：300平方公尺，權利範圍：合計 6705/100000)【下稱系爭土地】之所有權移轉登記予原告。 (三)被告智寶公司應給付原告新臺幣(下同)381萬元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息 。(四)如獲勝訴判決，請依法宣告假執行。」，嗣於民國11 3年7月8日具狀並於113年9月4日當庭變更及追加訴之聲明為 ：「先位聲明(一)被告智寶公司應給付原告639萬元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息 。(二)被告李辰浩、李銣琳、李雅娟應將系爭土地之所有權 移轉登記予原告。(三)如獲勝訴判決，願供擔保請准宣告假 執行。備位聲明：(一)被告智寶公司應給付原告1581萬元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之 利息。(二)如獲勝訴判決，願供擔保請准宣告假執行。」， 有113年7月8日民事變更訴之聲明暨準備書(三)狀、113年9 月4日言詞辯論筆錄在卷可參(見本院卷第377至378、433頁) 。查原告原係主張與被告等人就系爭建物與系爭土地簽訂房 屋買賣契約而請求履行契約，然系爭建物上有台新銀行之假 扣押登記(下稱系爭假扣押登記)，被告智寶公司非但無意塗 銷系爭假扣押登記，近日又變更為債權人協坤建設股份有限 公司(下稱協坤建設公司)之假扣押查封登記，而認有事後給 付不能之情形故改依民法第226條第1項規定請求損害賠償即 房屋價金258萬元，以及契約約定之遲延交屋日而計罰381萬 元違約金；若認區分所有建築物之建物與基地應有部分權利 分別移轉，且係被告智寶公司欠缺代理而與原告簽訂契約， 則請求不能給付之損害賠償1581萬元，故追加備位請求，是 原告均係基於就系爭建物、系爭土地簽訂之買賣契約而為請 求，應屬基礎事實同一。 　㈡而原告原本聲明係請求法院就本件判決職權宣告假執行，惟 本件並非民事訴訟法第389條應依職權宣告假執行之事件， 嗣變更聲請法院為假執行之宣告，應屬更正法律上之陳述。 　㈢綜上，原告上開追加變更，核於法並無不合，應予准許。 貳、實體部分 一、原告主張： 　㈠系爭建物所有權人為被告智寶公司，系爭建物坐落之系爭土 地所有權人則為被告李辰浩、李銣琳、李雅娟；伊於110年8 月2日透過訴外人即廣昶田土地開發有限公司(即有巢氏高鐵 站前青昇加盟店)之推介，向被告智寶公司以及被告李辰浩 、李銣琳、李雅娟以1200萬元購買系爭建物及系爭土地，約 定系爭建物價額為258萬元、系爭土地價額為942萬元，並簽 訂買賣契約書(下稱系爭買賣契約)，系爭買賣契約第4條約 定簽約時要給付簽約款120萬元，110年9月15日給付完稅款1 20萬元，尾款960萬元則於110年9月30日交屋後付清，伊已 依約將簽約款120萬元、完稅款120萬元匯入履保帳戶，並開 立面額960萬元之尾款擔保本票，並無被告智寶公司所稱要 以地主同意為停止或解除條件之事；被告智寶公司實係告知 會再提供地主即被告李辰浩、李銣琳、李雅娟3人之身分證 件及授權書確認地主亦有同意銷售，應有權將系爭土地一併 出售。且被告智寶公司有於110年8月4日簽發承諾書承諾會 給付仲介費36萬元報酬；堪認系爭買賣契約確實已成立。 　㈡然被告卻遲遲無法辦理過戶事宜，伊曾於111年1月18日寄發 存證信函給被告仍無後續進展，故伊於111年11月22日調閱 系爭建物謄本，竟發現系爭建物有權利人為台新銀行之假扣 押查封限制登記(即系爭假扣押登記)，被告智寶公司原本允 諾會盡速處理，故兩造於111年12月7日同意就買賣價金履保 部分終止履保，而先行退還伊先前所支付之240萬元買賣價 金，伊又在同日簽發面額240萬元支票給被告智寶公司作為 支付買賣價金擔保之憑據，並無解除買賣契約之意；然伊於 112年3月30日在調閱系爭建物之謄本，發現系爭假扣押登記 仍未塗銷，導致伊購買系爭建物用已開店之計畫耽誤近2年 之久；伊再於112年6月7日發律師函給被告要求協商處理過 戶交屋事宜，仍未獲置理。 　㈢而系爭假扣押登記現雖已塗銷，但仍有債權人協坤建設公司 之假扣押登記存在，顯見系爭建物實係被告智寶公司不積極 清償債務所致之事後給付不能，爰依民法第226條第1項規定 請求損害賠償即系爭建物價金258萬元；且系爭買賣契約原 定交屋日為110年9月30日，係因被告智寶公司未能配合而無 法交付，故依系爭買賣契約第12條第3項約定自110年10月1 日起至112年6月30日起訴日止共635日之每日買賣總價千分 之0.5遲延違約金共381萬元。而系爭土地部分應係被告智寶 公司代理被告李辰浩、李銣琳、李雅娟簽訂系爭買賣契約， 先位仍依約請求被告李辰浩、李銣琳、李雅娟將系爭土地所 有權辦理移轉登記予伊；縱認區分所有建築物與土地不能分 別移轉，且系爭土地欠缺代理或表見代理情形，不能併同過 戶，因此乃被告智寶公司冒用地主即被告李辰浩、李銣琳、 李雅娟代理人身分與伊簽約，導致事後給付不能，則備位請 求民法第226條第1項規定請求損害賠償及買賣價金共1200萬 元及遲延違約金381萬元，共計1581萬元。 　㈣爰依系爭買賣契約第12條第3項、第8條及民法第353條、第22 6條請求被告智寶公司負給付不能之損害賠償責任，及請求 被告李辰浩、李銣琳、李雅娟將系爭土地所有權移轉登記予 伊，並備位依系爭買賣契約第12條第3項及民法第353條、第 226條請求被告智寶公司負給付不能之損害賠償責任，並為 ：(一)先位聲明：⒈被告智寶公司應給付原告639萬元，及自 起狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息 。⒉被告李辰浩、李銣琳、李雅娟應將名下系爭土地之所有 權移轉過戶予原告。⒊如獲勝訴判決，願供擔保請准宣告假 執行。(二)備位聲明：⒈被告智寶公司應給付原告1581萬元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算 之利息。⒉如獲勝訴判決，願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以： 　㈠被告智寶公司： 　⒈伊是受桃園市○○區○○段00地號土地地主委託辦理房屋新建工 程，嗣與地主約定建物起造人變更為伊，故建物興建完成辦 理第一次建物登記後，伊即成為門牌桃園市○○區○○路000號 之所有權人。而仲介楊建章於110年7、8月間拜訪表示有買 家要出1200萬元購買1樓即系爭建物，伊當時有告知系爭建 物需在地主同意才可以出售，否則僅有建物沒有土地要如何 合法完整使用？然楊建章於110年8月2日仍帶著系爭買賣契 約來伊公司，其中立約人即不動產標的等都已預先寫好，買 方即原告部分亦已用印，伊仍告知楊建章地主要同意才可以 成立買賣契約，楊建章也表示知情並會再跟地主即被告李辰 浩、李銣琳、李雅娟談好條件完成合約簽名同意，當天楊建 章已沒有提出任何金流或簽約金文件之資料，也沒有履保專 戶之文件，伊也未與原告見面；且仲介楊建章於簽訂系爭買 賣契約之前就有向伊要地主之授權書，之後也有帶地主去看 土地準備跟系爭土地進行交換，顯見原告於簽訂系爭買賣契 約之前就知悉需待伊與被告李辰浩、李銣琳、李雅娟交換土 地才可購買系爭土地，故有可能無法取得完整的系爭建物、 系爭土地之完整產權，而之後地主並未同意出售，仲介楊建 章也沒有再跟伊聯繫，原告也未曾聯絡伊，可見系爭買賣契 約並未成立，之後楊建章或原告也未曾通知伊要辦理過戶乙 事。 　⒉直至111年1月18日始收到原告發函表示已完成給付1、2期款 共240萬元，催告伊辦理過戶云云，然在伊認知裡系爭買賣 契約並未成立，伊收到原告函文也感到莫名異常，約莫111 年中左右，楊建章才第一次帶原告來找伊，希望再談不動產 買賣事宜，伊當時表示要等台新銀行解除系爭假扣押登記再 與地主討論，111年11月底、12月初楊建章又帶原告來找伊 ，伊仍告知要地主同意才能出售，但系爭建物因為有系爭假 扣押登記，地主根本都不想談，要等解除系爭假扣押登記才 能談；111年12月7日楊建章又再次來伊公司，表示這件買賣 契約沒有談成，但原告已經匯240萬元到履保專戶內，需要 簽文件才能領回，並拿出終止履保協議書(下稱系爭終止履 保協議書)，其上已填寫好兩造姓名資料及不動產標的、特 約條款，原告部分並已用印，因伊認為買賣契約並沒有成立 ，只是要讓原告取回240萬元，故伊便將預先寫好之特約條 款「於賣方撤封後應即刻通知買方匯入款並履行買賣合約， 其他條件依原合約」部分畫線刪除並蓋章，再於立協議書人 欄位用印，且伊印象中系爭終止履保協議書並未勾選要不要 繼續履行契約，楊建章將系爭終止履保協議書取走就離開伊 公司。伊當時係認雙方並無意繼續契約，才會劃掉特約條款 後段內容，故系爭買賣契約應已不存在，況原告取回履保專 戶之240萬元僅有提出本票，並未實際支出任何對價給付， 伊如何可能同意繼續履行契約，是系爭買賣契約確實應已與 系爭終止履保協議書一同終止而不存在。 　⒊是系爭買賣契約並未成立，原告請求自無理由。縱認系爭買 賣契約應屬自始主觀不能，因原告於簽訂系爭買賣契約前已 知悉伊與被告李辰浩、李銣琳、李雅娟有土地交換之事，則 伊就此部分應屬不可歸責等語以資抗辯。並聲明：(一)原告 之訴及假執行之聲請均駁回。(二)如受不利判決，願供擔保 請准宣告免為假執行。 　㈡被告李辰浩、李銣琳、李雅娟：被告3人自始不知有系爭買賣 契約存在，也未曾同意出售系爭土地，更未曾於系爭買賣契 約簽名，自非系爭買賣契約之當事人，被告3人也不知原告 有簽發本票或給付任何款項，也未曾收取，更不知有系爭終 止履保協議書；系爭買賣契約並無被告3人用印，也無足以 表明被告智寶公司有代理權之文件，是原告依系爭買賣契約 及民法第348條第1項、第349條規定請求被告3人履行契約， 應無理由。被告3人係於112年6月10日收受原告律師函始知 有系爭買賣契約，但被告3人認為並非契約當事人，也無回 覆之必要，卻無端捲入訴訟等語以資抗辯。並聲明：原告之 訴及假執行之聲請均駁回。 三、 　㈠系爭建物為被告智寶公司所有，系爭建物坐落之基地為系爭 土地，而系爭土地則為被告李辰浩、李銣琳、李雅娟所有， 原告與被告智寶公司均有於買賣標的為系爭建物及系爭土地 之系爭買賣契約簽名用印，並約定系爭房屋買賣價258萬元 、系爭土地買賣價金942萬元，有桃園市○○區○○段00地號土 地謄本、桃園市○○區○○段0000○0000○號建物謄本以及系爭買 賣契約影本1份在卷可參(見本院卷第135至141、16至21頁) ；是上情應堪認定。 　㈡原告有於110年8月2日以其妻杜玉燕名義簽發面額120萬元、 受款人為台新銀行受託信託財產專戶(即本件履保專戶)之支 票1紙，又於110年9月14日匯款120萬元至本件履保專戶，惟 於111年12月7日簽訂終止履保協議書後，本件履保專戶已於 111年12月20日終止履保並結清專戶，另將款項匯回給原告 乙節，則有支票影本1紙、110年9月14日匯款申請書回條影 本1紙、本件履保專戶交易明細、合泰建築經理股份有限公 司113年3月13日交字第11303-MBR-012號簽暨檢附之價金履 約保證申請書、系爭終止履保協議書影本等附卷為證(見本 院卷第161至163、191、311至315、329頁)；上情亦堪認定 。 　㈢系爭建物於110年10月13日經台新銀行設定系爭假扣押登記， 系爭假扣押登記塗銷後，又經協坤建設公司於112年9月25日 設定查封登記，有系爭建物謄本2份附卷可稽(見本院卷第81 、383頁)；上情應堪認定。 四、原告依系爭買賣契約先位請求被告智寶公司給付關於系爭建 物給付不能之損害賠償258萬元及遲延違約金381萬元，並請 求被告李辰浩、李銣琳、李雅娟移轉系爭土地所有權，另備 位請求被告智寶公司給付系爭買賣契約給付不能之損害賠償 共1581萬元，惟均為被告所否認，是本件應審究者為：(一) 系爭買賣契約是否成立？(二)如是，系爭買賣契約效力現是 否仍存在？(三)原告就系爭建物主張給付不能而請求被告智 寶公司給付損害賠償258萬元以及依約給付遲延違約金381萬 元，有無理由？(四)原告就系爭土地先位依系爭買賣契約請 求被告李辰浩、李銣琳、李雅娟移轉系爭土地所有權，有無 理由？(五)如原告就系爭建物之先位請求無理由，原告備位 主張系爭土地給付不能而請求被告給付損害賠償共1581萬元 ，有無理由？經查： 　㈠系爭買賣契約於原告及被告智寶公司間有效成立。 　⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支 付價金之契約；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其 取得該物所有權之義務；以不能之給付為契約標的者，其契 約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期 於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。民法第34 5條、第348條第1項、第246條第1項分別定有明文。又按買 賣契約之成立，不以出賣人對於買賣標的物享有所有權為要 件；出賣他人之物係負擔行為，出賣人對標的物雖無處分權 ，其負擔行為仍屬有效（最高法院71年度台上字第5268號、 第4683號，102年台上字第2202號判決意旨參照）。換言之 ，只要雙方已就買賣契約必要之點有所約定，即便賣方是出 賣他人之物的買賣契約仍屬有效，先予敘明。 　⒉查系爭買賣契約書開頭記載立約書買方為原告，賣方為被告 智寶公司及被告李辰浩、李銣琳、李雅娟，而最後之立契約 書人則記載買方為原告，賣方為被告智寶公司，有系爭買賣 契約在卷可參(見本院卷第16至21頁)；雖立契約書人欄位賣 方代理人另有記載被告智寶公司法定代理人楊國志之姓名資 料，但觀諸其記載方式僅有記載楊國志之姓名資料，沒有記 載與他人有關或為其代理之字樣，應單純標記為被告智寶公 司之法定代理人，並無為任何人代理之意；堪認實際於系爭 買賣契約簽約之人為原告及被告智寶公司，先予敘明。 　⒊又證人即仲介楊建章證稱：當初係被告智寶公司法定代理人 要將桃園市○○區○○路0段000號1至5樓全部專任委託予伊銷售 ，然後我們才開始刊登銷售訊息，原告也是因而才透過我們 與被告智寶公司接洽系爭房屋之買賣，並約定1200萬元售出 系爭房屋及系爭土地，原先約好110年8月2日簽約，但被告 智寶公司法定代理人稱公務繁忙沒辦法到現場，所以由買方 原告先簽約，伊再於110年8月4日帶代書至被告智寶公司簽 約用印，被告智寶公司當時一再保證會補地主的授權書給伊 ，伊自110年7月13日起就有一再詢問被告智寶公司法定代理 人楊國志，需要提供地主授權書，迄110年8月18日已提醒5 次，楊國志才提供地主身分證，說有跟地主約好時間會簽好 授權書給伊，但楊國志提供之身分證有註記僅供鑑界使用， 履保公司不願接受，楊國志還是說之後再補授權，還告知會 去找一塊土地跟地主交換，伊就開始帶地主的媽媽李寶珠去 看好幾筆土地，但楊國志始終都沒有提出地主的授權書；另 楊國志於簽約後也有簽承諾書表示會給付伊36萬元佣金，這 是包含出售系爭土地及系爭建物之佣金等語(見本院卷第202 至207頁)。是依證人楊建章所述可知： ⑴系爭買賣契約係原告先於110年8月2日簽名用印後，被告智寶 公司於110年8月4日再行簽名用印，被告李辰浩、李銣琳、 李雅娟確實沒有在系爭買賣契約簽名用印。 ⑵又證人楊建章所指專任委託銷售契約書，係於110年6月25日 簽訂，且在系爭買賣契約簽訂之前，而委託銷售範圍包含「 桃園市○○區○○路0段000號2至5樓、130號1至5樓」之土地、 建物、車位，但委託人僅有被告智寶公司，有專任委託銷售 契約書、標的物現況說明書(成屋)、委託事項變更契約書等 件影本在卷可參(見本院卷第151至157頁)，堪認委託仲介出 售系爭房屋、系爭土地之人確僅有被告智寶公司，而不包括 被告李辰浩、李銣琳、李雅娟。 ⑶又證人楊建章稱110年8月4日至被告智寶公司讓被告智寶公司 在系爭買賣契約簽名用印當天，被告智寶公司法定代理人楊 國志亦簽署承諾書同意給付介紹費即佣金36萬元，有承諾書 影本1紙附卷為憑(見本院卷第159頁)；參諸前開專任委託銷 售契約書第5條約定服務報酬為成交價額3％，則被告智寶公 司法定代理人楊國志同意給予之36萬元顯係依前述專任委託 銷售契約書所約定之出售系爭房屋、系爭土地總價金1200萬 元之3％佣金無誤。 ⑷從而，委託仲介出售系爭土地、系爭房屋之人為被告智寶公 司，支付佣金予仲介之人也係被告智寶公司，加上前述簽訂 系爭買賣契約之人也僅有被告智寶公司，益證要出售系爭土 地與系爭建物之人確實為被告智寶公司，而不包括被告李辰 浩、李銣琳、李雅娟。 　⒋被告智寶公司雖辯稱當初出售系爭房屋時有告知一定要得到 地主同意，系爭買賣契約才能成立，不然只有系爭房屋沒有 系爭土地是無法完整使用云云。然查，證人楊建章證稱：雙 方從來沒有約定要買方拿到地主併同銷售之同意書或授權書 ，系爭房屋買賣契約才會成立，楊國志說地主端他會處理， 授權書後補也是楊國志在簽約過程中說的，因為一般業界是 建設公司法定代理人就價格議定出來做最後決定，也是業界 常態，所以伊依據從業18年的經驗法則，相信楊國志的說法 等語(見本院卷第205、211頁)，又證人楊建章亦證稱：伊自 110年7月13日起就有一再詢問被告智寶公司法定代理人楊國 志，需要提供地主授權書，迄110年8月18日已提醒5次，但 楊國志僅有提出地主身分證影本，始終沒有提出授權書等語 (見本院卷第204至205頁)；並參以證人楊建章提出之與楊國 志之LINE對話內容，證人楊建章於110年7月13日即有詢問「 楊董早安，請問地主這邊的授權書這兩天方便過去拿嗎」， 楊國志則回稱「收到我確認後回您，因在等銀行價金信託程 序地主才簽名。」，證人楊建章於110年8月6日又告知「賣 方應備1.土地所有權人身分證正反影本2.建設公司變更登記 事項表影本全部3.負責人身分證正反影本4.地主授權書正本 」，110年8月10日證人楊建章又再度詢問「楊董早安：請問 本週大約星期幾代書過去收取相關資料方便(身分證影本及 授權書)」，而楊國志則告知「已跟業主約本周六下午2點半 」，證人楊建章於110年8月11日又詢問「另外想跟楊董請問 下，三位地主的身分證能否先提供，讓代書將資料先謄打後 提供給履保公司，並避免當天地主蓋的是空白資料，謝謝您 」，證人楊建章再於110年8月18日再度詢問「楊董午安，因 合約已進合泰建經公司，但尚缺地主身分證資料至未能完整 。今帶書來電詢問可否先提供，以免他被合泰罰款，不好意 思，麻煩您了」，楊國志始傳送地主身分證資料乙節，有證 人楊建章與楊國志之LINE對話內容附卷可稽(見本院卷第231 、243、251、255、259頁)；足見從系爭買賣契約110年8月2 、4日簽訂前，證人楊建章就不斷催促楊國志提出地主身分 證、授權書等文件，且楊國志期間也未曾表示要證人楊建章 自行與地主方接洽，最後也是楊國志自行提出地主之身分證 件影本，足見地主身分證件及授權書原本就約定要由被告智 寶公司提供無訛，上開LINE對話內容核與證人楊建章所述相 符；顯見被告智寶公司辯稱有要仲介、買方自行取得地主同 意乙節並非屬實，而應認被告智寶公司有承諾會自行取得地 主授權而出售系爭土地。 　⒌又參以被告智寶公司曾辯稱其在系爭買賣契約簽名用印時， 楊建章並沒有提出任何金流或簽約金文件之資料，也沒有履 保專戶之文件云云。然查，被告智寶公司有於110年8月2日 價金履約保證申請書上簽名用印(見本院卷第313至315頁)， 依照日期可知，應係證人楊建章將系爭買賣契約於110年8月 4日攜至被告智寶公司辦公室予被告智寶公司簽名同時，一 併讓被告智寶公司在價金履約保證申請書上簽名用印；則被 告智寶公司辯稱未曾見過金流或履保文件乙節，並非屬實。 是被告智寶公司就系爭買賣契約之責任歸屬及簽約細節，多 有隱瞞，其所辯自非可採。 　⒍而被告李辰浩、李銣琳、李雅娟始終表示對於系爭買賣契約 並不知情。經查，雖證人楊建章於本院審理時證稱：楊國志 有告知要去找一塊土地跟地主交換，因為被告智寶公司無法 提供授權書，才告知有土地交換協議，所以伊才開始跟地主 媽媽李寶珠聯繫、碰面，還帶李寶珠去看好幾筆土地，李寶 珠對於本件買賣從頭到尾都知情，伊跟李寶珠、李銣珮碰面 時也有確認後面看土地的事情，也確認地主有同意交換土地 ，被告智寶公司也有就要交換的土地簽買賣契約，地主就本 件買賣並非不知情，但伊沒有跟被告李辰浩、李銣琳、李雅 娟聯繫過，都是跟李寶珠、李銣珮聯繫，後來李寶珠、李銣 珮有看中一筆要交換的土地，原本是被告智寶公司要出錢購 買，但被告智寶公司陸續發生跳票導致另一筆土地無法履行 ，但伊當時確實沒有向李寶珠、李銣珮確認及特定是要交換 哪一筆土地等語(見本院卷第210、212至213頁)；自證人楊 建章所述，其雖稱地主對於本件買賣是知情的，但證人楊建 章表示是在被告智寶公司無法提供授權書，才知道有此土地 交換協議，則地主在此之前是否已知悉有系爭買賣契約存在 ，本非無疑；又證人楊建章並無直接與被告李辰浩、李銣琳 、李雅娟接洽過，如何確認被告李辰浩、李銣琳、李雅娟已 知悉有系爭買賣契約存在？且被告智寶公司雖與地主有交換 土地之協議，但證人楊建章也未曾向地主確認是要交換何筆 土地，自不能直接認定被告智寶公司與地主之土地交換協議 與系爭買賣契約有關；且縱然被告智寶公司與被告李辰浩、 李銣琳、李雅娟係要以他筆土地交換系爭房屋所在之基地， 也不能以此逕認被告李辰浩、李銣琳、李雅娟在土地交換完 成之前即有出售系爭土地給原告之意願。再者，被告李辰浩 、李銣琳、李雅娟收到原告寄發之律師函後，李銣珮即向被 告智寶公司法定代理人楊國志要求過目系爭買賣契約，有李 銣珮與楊國志之LINE對話內容附卷可參(見本院卷第361至36 3頁)，顯見被告李辰浩、李銣琳、李雅娟在收到原告寄發之 律師函前，應未曾過目或取得系爭買賣契約，堪認被告李辰 浩、李銣琳、李雅娟主張渠等對於系爭買賣契約並不知情， 應屬可採，故無從認定被告李辰浩、李銣琳、李雅娟有同意 出售或同意被告智寶公司代為系爭土地予原告。 　⒎從而，被告智寶公司係獨自與原告約定要將系爭房屋及系爭 土地出售予原告，雖系爭土地並非被告智寶公司所有，然依 前開規定及實務見解，出賣他人之物仍可有效成立買賣契約 ，因被告智寶公司如順利取得地主即被告李辰浩、李銣琳、 李雅娟之授權及同意，系爭買賣契約仍可順利履行；而原告 係與被告智寶公司簽訂系爭買賣契約，並約定由原告支付價 金，由被告智寶公司負責移轉系爭土地及係爭房屋所有權予 原告，顯已就買賣契約必要之點有所約定，堪認系爭買賣契 約於原告與被告智寶公司之間已有效成立無訛，不因系爭土 地非被告智寶公司所有而影響契約效力。至被告李辰浩、李 銣琳、李雅娟既無證據足認渠等有授權被告智寶公司出售系 爭土地，也未於系爭買賣契約簽名用印，自不能認被告李辰 浩、李銣琳、李雅娟亦為系爭買賣契約之當事人，併予敘明 。 　㈡系爭買賣契約效力現仍存在並未終止。 　⒈原告原本已依約匯款共計240萬元至履保專戶，然告與被告智 寶公司於111年12月7日另簽訂系爭終止履保協議書，履保專 戶於111年12月20日終止結清，並將款項匯回買方即原告乙 節，業如前述。而合泰建築經理股份有限公司113年3月13日 交字第11303-MBR-012號函暨系爭終止履保協議書影本、系 爭終止履保協議書記載特約條款「本約因賣方不動產於簽約 後被限制登記而無法履行合約，雙方同意解除履約保證帳戶 後款項退回買方，並以本票240萬元NO518044作為擔保，於 賣方撤封後應即刻通知買方入款並履行買賣合約，其他條件 依原合約」，其中「於賣方撤封後應即刻通知買方入款並履 行買賣合約，其他條件依原合約」部分畫線刪除，並有原告 、被告智寶公司蓋印確認；而系爭終止履保協議書第1條則 勾選「甲乙雙方合意契約繼續履行，僅申請終止履約保證程 序」(見本院卷第329頁)。參諸系爭終止履保協議書所載， 原告與被告智寶公司僅有終止履保程序，但系爭買賣契約效 力仍為有效，原告與被告智寶公司仍需繼續履行系爭買賣契 約。 　⒉被告智寶公司辯稱：當時認為系爭買賣契約沒有成立，終止 履保只是要讓原告取回款項，所以才會把「於賣方撤封後應 即刻通知買方入款並履行買賣合約，其他條件依原合約」劃 掉，印象中買賣契約要解除或繼續履行是沒有勾選的，但系 爭買賣契約沒有要繼續履行，故系爭買賣契約縱然成立，也 於終止履保時就已解除云云。經查： 　⑴證人楊建章證稱：當時被告智寶公司被台新銀行扣押，而履 保公司也是台新銀行，為免資金被台新銀行扣走，所以有提 醒原告先把履保價金取回，但買賣合約繼續履行，所以原告 有簽發240萬元之本票，伊也有給被告智寶公司過目並簽名 確認，由伊保管240萬元的本票，當下楊國志也有跟原告通 電話確認要繼續履行合約的內容，所以才會勾選「甲乙雙方 合意契約繼續履行，僅申請終止履約保證程序」，補充條款 會劃掉一部份是楊國志表示不能確定何時能解除系爭假扣押 登記，劃掉部分也有跟原告討論確認，當初是先請原告填妥 系爭終止履保協議書之內容，再由伊拿去給被告智寶公司法 定代理人楊國志簽名用印，原告簽發的240萬元本票是先交 給伊，伊有簽名確認收受，伊再交給被告智寶公司簽名確認 ，再由伊保管這張240萬元的本票等語(見本院卷第207至208 頁)。是依證人楊建章上開所述，原告與被告智寶公司終止 履保程序時，確實有確認要繼續履行系爭買賣契約，被告智 寶公司劃掉特約條款一部分，是因為被告智寶公司不能確認 何時能塗銷系爭假扣押登記；參諸系爭終止履保協議書特約 條款刪除部分有原告與被告智寶公司用印確認，則證人楊建 章稱向原告確認，應為屬實，證人楊建章所述本屬可採；再 參以原告所簽發之240萬元本票，先經原告記載「此本票僅 供購買中壢區青峰路二段130號使用，以下空白」，再經證 人楊建章簽名並註記「本票正本由有巢氏高鐵站前加盟店代 為保管」，最後由被告智寶公司法定代理人楊國志簽名確認 並註記日期「12/8」，有240萬元本票影本附卷可稽(見本院 卷第167頁)，上開240萬元本票業經原告註明係為購買系爭 建物，被告智寶公司法定代理人簽名確認在後，應當知悉上 開240萬元本票就是用作購買系爭建物、系爭土地之用，堪 認被告智寶公司法定代理人確實見過上開240萬元本票，也 可知悉系爭本票之用途，若系爭買賣契約因終止履保程序而 一併解除，原告何須再簽發240萬元本票？且被告智寶公司 法定代理人刪除系爭終止履保協議書之特約條款內容時，也 有保留「並以本票240萬元NO518044作為擔保」之部分，益 證被告智寶公司法定代理人應有確認過上開240萬元本票， 並同意做為系爭買賣契約之擔保無誤。是被告智寶公司前開 所辯，僅為臨訟卸責之詞，不足採信。 　⑵另被告智寶公司辯稱原告於履保終止後僅有提出本票，而未 實際支出任何雙務契約對價給付，與不動產交易不符，不可 能同意繼續履約云云。查原告提出240萬元本票，即須負擔 票據責任，應屬提出擔保之一種，且被告智寶公司法定代理 人亦已簽名確認，代表同意原告以此擔保付款無誤；況需終 止履保也係因被告智寶公司原欲出售之系爭建物經被告智寶 公司之債權人為系爭假扣押登記無法移轉所有權所致，縱提 出本票與履保帳戶之擔保程度或有差別，但被告智寶公司需 為適度退讓本屬當然；益證被告智寶公司上開所辯僅為空言 否認無誤。　 　⒊綜上，原告與被告智寶公司雖已終止系爭買賣契約之履保程 序，但兩造仍有約定要繼續履行系爭買賣契約，則系爭買賣 契約效力仍然存續。 　㈢原告就系爭建物部分，主張給付不能而請求被告智寶公司給 付損害賠償258萬元為有理由。 　⒈按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求 賠償損害。民法第226條第1項定有明文。次按所謂給付不能 ，係指在給付期或債務人得為給付之時期有不能給付之情形 而言，若在此等時期，給付已屬不能，則不問其為永久不能 抑一時不能，皆當然發生給付不能之效果。縱債務人嗣後回 復為可能給付，亦無從變更此已發生之法定效果(最高法院8 9年度台上字第2940號判決意旨參照)。　 　⒉系爭建物為被告智寶公司所有，惟經台新銀行於110年10月13 日設定系爭假扣押登記，而系爭假扣押登記現雖已塗銷，然 又經協坤建設公司於112年9月25日辦理查封登記等情，有系 爭建物建物謄本2件附卷為證(見本院卷第139、383頁)。則 系爭建物現仍有查封登記，則系爭建物目前無從移轉予原告 ，依前開實務見解，系爭建物現狀已屬給付不能之情形，則 原告依民法第226條第1項規定向被告智寶公司請求損害賠償 應屬有據；因系爭建物無法依系爭買賣契約移轉登記予原告 ，原告確實因而無法取得系爭建物，而受有相當於系爭建物 價值之損失，查系爭買賣契約經原告、被告智寶公司約定系 爭建物價金為258萬元，有系爭買賣契約在卷可參(見本院卷 第317至327頁)，是原告向被告智寶公司請求258萬元之損害 賠償，應屬有據。 　⒊按乙方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償 貸款、繳納稅費等，應賠償甲方自應給付之日起，按買賣總 價款每日千分之0.5計算之違約金至乙方完全給付時為止。 如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時 ，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起3日 內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起10日內另 交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。系 爭買賣契約第12條第3項約定有明文(見本院卷第323頁)。經 查，原告請求違約金係依前開約定關於「遲延給付」部分， 然系爭建物已屬給付不能，已如前述，則原告依給付遲延之 約定請求違約金，應無理由。 　㈣原告就系爭土地部分，先位依系爭買賣契約請求被告李辰浩 、李銣琳、李雅娟移轉系爭土地所有權，並無理由。 　 系爭買賣契約僅成立於原告與被告智寶公司之間，已如前述 ，被告李辰浩、李銣琳、李雅娟既非系爭買賣契約之當事人 ，基於契約相對性，原告依系爭買賣契約請求被告李辰浩、 李銣琳、李雅娟移轉系爭土地所有權，並無理由。 　㈤原告就系爭土地部分，備位主張給付不能而請求被告智寶公 司給付損害賠償942萬元，為有理由。　　 ⒈按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求 賠償損害。民法第226條第1項定有明文。次按附期限之請求 權，就不動產之移轉登記請求而言，除該不動產嗣後物理上 滅失（如房屋完全燒燬），或所有權擬制消滅（如土地法第 12條第1項情形），已非所有權客體，而屬嗣後客觀給付不 能外，該請求權以其約定期限屆至之時，為其可行使之時， 至於義務人於期限屆至前是否違約致主觀給付不能，則非所 問，蓋義務人仍有於期限屆至時取得該物所有權而履行之可 能(最高法院112年度台上字第1339號判決意旨參照)。 ⒉系爭買賣契約成立於原告與被告智寶公司之間，已如前述， 而系爭買賣契約第4條約定「…尾款：新台幣玖佰陸拾萬元整 ，交屋日期訂於民國110年9月30日，甲方應依約付清尾款」 (見本院卷第319頁)，堪認原告與被告智寶公司原先約定被 告智寶公司應在110年9月30日將系爭土地連同系爭建物之所 有權移轉登記予原告，然系爭土地目前仍登記在被告李辰浩 、李銣琳、李雅娟名下，則被告智寶公司顯無從依約將系爭 土地所有權移轉登記予原告，而屬主觀給付不能無誤。 ⒊被告智寶公司雖辯稱證人楊建章於簽約前即有要求提供地主 授權書，且知悉被告智寶公司與地主間有土地交換之協議， 原告早已知悉需被告智寶公司與被告李辰浩、李銣琳、李雅 娟完成土地交換，始能取得完整土地建物所有權，故原告就 　　系爭買賣契約有系爭土地無法出售之情形早有知悉，應屬可 歸責於原告之事由云云。經查： 　⑴本件為被告智寶公司出售系爭建物予原告時連同被告李辰浩 、李銣琳、李雅娟所有之系爭土地連同出售，而被告智寶公 司原先承諾會自行取得地主同意而出售系爭土地等情，均如 前述(見事實及理由欄貳、四、㈠)。而證人楊建章亦證稱係 於110年8月18日因為被告智寶公司已無法提供地主授權書， 被告智寶公司才告知祈雨地主之狀況，才知道他們有交換土 地的協議等語(見本院卷第211頁)，顯見仲介及證人楊建章 也是在110年8月2、4日簽訂系爭買賣契約之後才知道被告智 寶公司與被告李辰浩、李銣琳、李雅娟有土地交換之協議， 原告又如何可能在簽訂系爭買賣契約之前即知悉此情。 　⑵況證人楊建章另證稱：111年7月18日地主看中要交換的另一 筆土地約定由被告智寶公司出錢購買，再與系爭土地交換， 係約定以被告智寶公司簽發之支票付款，但被告智寶公司陸 續出現跳票情形，導致另一筆土地交易也無法履行，所以本 件也連帶無法履行等語(見本院卷第212頁)，並提出楊國志 與他人於111年7月18日簽訂之土地買賣契約書及買賣附約， 以及臺灣新北地方法院簡易庭112年度司票字第229號裁定、 臺灣新北地方法院112年度抗字第33號裁定暨裁定確定證明 書等件影本附卷為憑(見本院卷第267至283、291至295頁)； 可見被告智寶公司遲至111年7月18日才有購買其他土地以備 與被告李辰浩、李銣琳、李雅娟進行土地交換，後續也是因 被告智寶公司跳票而無法順利購得土地，以致與被告李辰浩 、李銣琳、李雅娟之土地交換協議無法完成，在在顯示應為 被告智寶公司自身因素無法履行與被告李辰浩、李銣琳、李 雅娟之土地交換協議，連帶影響被告智寶公司無法順利取得 系爭土地所有權，故應認屬可歸責於被告智寶公司之因素導 致主觀給付不能，與原告無關。被告智寶公司前開鎖便應屬 臨訟卸責之詞，不足採信。 　⒋系爭土地既屬可歸責於被告智寶公司之主觀給付不能，則原 告依民法第226條第1項規定請求被告智寶公司給付損害賠償 ，即屬有據。因系爭土地無法依系爭買賣契約移轉登記予原 告，原告確實因而無法取得系爭土地，而受有相當於系爭土 地價值之損失，查系爭買賣契約經原告、被告智寶公司約定 系爭土地價金為942萬元，有系爭買賣契約在卷可參(見本院 卷第317至327頁)，是原告向被告智寶公司請求942萬元之損 害賠償，應屬有據。 五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債 權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為 其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務， 以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲 延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可 據者，週年 利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項 前段及第203 條分別定有明文。查本件起訴狀繕本係於112 年7月11日送達予被告智寶公司，有送達證書附卷可稽（見 本院卷第55頁），是本件原告請求加計利息之起算日為112 年7月12日，應堪認定。 六、綜上所述，原告依民法第226條第1項規定向系爭買賣契約之 締約人即被告智寶公司，訴請給付關於給付不能之損害賠償 共計1200萬元(計算式：258萬元＋942萬元＝1200萬元)及自11 2年7月12日起至清償日止按週年利率5％計算之利息，為有理 由，應予准許。至原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁 回。 七、末原告與被告智寶公司均陳明願供擔保，聲請宣告假執行， 或免為假執行之宣告，爰就原告勝訴部分分別酌定相當之擔 保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附 麗，應予駁回。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此 敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10 　　月　　7　　日 民事第四庭 法　官　丁俞尹 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　8 　　日 書記官 張禕行

2024-10-07

TYDV-112-重訴-275-20241007-1

簡上
臺灣士林地方法院

返還土地

臺灣士林地方法院民事判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　 112年度簡上字第108號 上 訴 人 鄭貴治 訴訟代理人 鍾佩君律師 被 上訴人 黃進登 上列當事人間請求返還土地事件，上訴人對於中華民國112年2月 14日本院士林簡易庭111年度士簡字第29號第一審判決提起上訴 ，本院於113年9月12日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 原判決主文第一、二項，及第四項關於訴訟費用負擔（除確定部 分外）之裁判，暨第五、六項前段關於准許假執行宣告等關於不 利於上訴人部分均廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用，由被上訴人負擔。 　　事實及理由 壹、程序部分： 一、本件被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民 事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其 一造辯論而為判決。 二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。且 上開規定，依同法第436條之1第3項規定，於簡易事件之第 二審程序亦準用之。被上訴人在原審原聲明：㈠上訴人應將 坐落於新北市○○區○○段0000○00地號土地（下稱系爭土地） 上，門牌號碼為新北市○○區○○路000號房屋（下稱系爭145號 房屋）之地下室如原審判決附圖（即新北市淡水地政事務所 民國110年12月27日土地複丈成果圖）所示A部分、面積為20 平方公尺之車位及鐵門增建物拆除，並騰空返還系爭土地予 被上訴人；㈡上訴人應給付被上訴人新臺幣（下同）32,595 元，及自本件起訴狀繕本送達翌日起至上訴人履行第1項聲 明內容之日止，按月給付被上訴人45元（見原審卷第120、2 30-231頁）。經原審判決：㈠上訴人應將系爭土地如原審判 決附圖所示A部分除牆面、鐵門以外之物騰空後返還予被上 訴人；㈡上訴人應給付被上訴人24,747元，及自110年8月11 日起至上訴人履行主文第1項內容之日止，按月給付被上訴 人45元，另駁回被上訴人其餘請求。上訴人就其敗訴部分聲 明不服，本院審理過程中，經地政人員告知原審判決附圖之 測量車庫標的有誤，予以重新測繪（見本院卷第212頁）， 新北市淡水地政事務所於113年4月16日函送重新測繪之複丈 成果圖如附圖所示（下稱附圖，本院卷第264-266頁），被 上訴人乃更正請求騰空返還之範圍為「如附圖B1部分所示除 牆面、鐵門以外之物」（見本院卷第330頁），此為更正事 實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，合先敘明。 貳、實體部分： 一、被上訴人主張：伊於106年3月27日向訴外人李百玉承購系爭 145號房屋及系爭土地（系爭145號房屋坐落於系爭土地上） ，並於106年5月1日完成所有權移轉登記。附圖所示B1及B2 部分為一車庫（下稱系爭車庫），位於系爭145號房屋之地 下室中，而坐落於系爭土地（B1部分）及同小段1189-32地 號土地（B2部分）上。系爭土地既為伊所有，上訴人卻長期 使用系爭車庫並增設鐵門，而無權占有系爭土地，爰依民法 第767條第1項規定，請求上訴人將系爭土地如附圖B1部分所 示除牆面、鐵門以外之物騰空後返還予伊；又上訴人無權占 有系爭土地，受有相當於租金之利益，而使伊受有損害，爰 依民法第179條規定，請求上訴人給付自106年5月1日起至11 0年4月30日止之相當於租金之不當得利共24,747元，暨自11 0年8月11日起迄返還系爭土地之日止，按月給付伊相當於租 金之不當得利45元等語（被上訴人逾上開請求部分，業經原 審判決駁回，其未聲明不服，已告確定，非本院審理範圍） 。　　 二、上訴人則以下列情詞置辯： 　㈠伊所居住之新北市○○區○○路000號房屋（下稱系爭147號房屋 ）與系爭145號房屋及新北市○○區○○路000號房屋（下稱系爭 149號房屋），起造人均為訴外人李再興及李再發，當時興 建完成後，將其等所興建完成房屋之地下室（下稱系爭地下 室）內部以水泥牆區隔出3個停車位空間（均未經保存登記 ，系爭車庫即為此3個車庫之中間車庫），分别供系爭145號 房屋、系爭147號房屋及系爭149號房屋所有權人使用，因73 年間建築法規及土地登記規則並未強制規定應將地下室停車 空間辦理建物保存登記，然嗣後系爭145、147、149號房屋 之所有權人均繼受此一法律關係。 　㈡依系爭145、147、149號房屋及其下方之3車庫地理位置分布 而論，房屋與車庫位置均非平行或是對應在每棟房屋之下， 可見於建設之時係將此作為集合式住宅之形式建設，車庫交 錯坐落乃為一開始建設即考量之事。又依系爭145、147、14 9號房屋之使用執照存根所示，其地下層用途為防空避難空 間，面積為178.98平方公尺，前述3車庫甚或包含被上訴人 目前所經營之大鼎小吃店鋪之範圍皆應屬防空避難空間；縱 非防空避難空間，亦為法定空地，仍屬共有部分。此外，伊 與系爭149號房屋所有權人王順發前案訴訟（本院95年度簡 上字第141號，下稱系爭前案），判決引用訴外人黃素蕖、 李百慧、徐元裕於76年6月21日簽立之協議書，認定系爭地 下室屬系爭145、147、149號房屋三方之共有公共設施。則 兩造於買賣時皆係含有車庫，且該車庫之劃分與現在並無不 同，可證兩造之前手就系爭地下室之共有部分已有分管協議 ，被上訴人自應受該分管協議之拘束，其請求上訴人返還系 爭車庫於法不合。 　㈢伊於94年間買受系爭147號房屋時，李百玉仍為系爭145號房 屋之所有權人，直至106年間李百玉方將系爭145號房屋出賣 予被上訴人，而於94年至106年間，李百玉對伊使用系爭車 庫之事實，亦表肯認且無任何反對之意思，李百玉之父李正 一更有提出承諾書予伊，該承諾書明確記載3車庫分別隸屬 於系爭145、147、149號房屋之所有權人，且同屬一建物即 系爭地下室空間，故不得任意做變更而危及安全結構，可見 伊確實取得系爭車庫之事實上處分權，而係有權使用系爭車 庫。另依照被上訴人與李百玉間之系爭145號房屋買賣契約 書，其中就擔保責任條款特別記載「並無來歷不明」，可見 系爭土地存在有權占用之情況，方會如此記載，被上訴人之 請求實為虛妄。 　㈣縱認被上訴人無繼受前揭之法律關係，李百玉出售其所有之 系爭147號房屋所有權及系爭車庫事實上處分權予伊後，復 將其所有之系爭145號房屋及系爭土地出售予被上訴人，使 得系爭土地與系爭車庫之所有權人不同，故應有民法第425 條之1規定之適用，被上訴人之請求並無理由。 　㈤被上訴人於106年即取得系爭145號房屋及系爭土地，且被上 訴人當時即已經明知伊使用系爭車庫之事實，早已歷有年所 ，現卻恣意主張系爭車庫為其所有，請求伊騰空系爭車庫返 還土地及給付不當得利，顯為權利濫用，違反民法第148條 之規定。 三、原審對於被上訴人上開請求，為被上訴人勝訴之判決，並依 職權宣告假執行。上訴人就其敗訴部分全部聲明不服，提起 本件上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開 廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 被上訴人則聲明：上訴駁回。 四、本院之判斷： 　㈠上訴人取得系爭車庫之事實上處分權： 　　1.查系爭145、147、149號房屋係於73年間建築完竣，並取 得73淡使字第1293號使用執照（見本院卷第242、246、25 0頁建物謄本）。依73淡使字第1293號使用執照，其中標 示紅框處即系爭地下室之位置，依圖說載示為法定空地， 有新北市政府工務局112年10月30日函在卷可稽（見本院 卷第160-162、164頁）。又系爭145號房屋第一次登記後 ，於76年8月4日以買賣為登記原因，移轉於訴外人黃素蕖 ，嗣於96年11月13日以買賣為登記原因，移轉於訴外人鄧 薰丹，嗣於97年2月14日以買賣為登記原因，移轉於李百 玉，嗣於106年5月1日以買賣為登記原因，移轉於被上訴 人；系爭147號房屋第一次登記後，於76年8月4日以買賣 為登記原因，移轉於李百慧，嗣於92年11月18日以買賣為 登記原因，移轉於訴外人王郁方，嗣於93年1月7日以買賣 為登記原因，移轉於李百玉，嗣於94年5月23日以買賣為 登記原因，移轉於上訴人；系爭149號房屋第一次登記後 ，於80年6月29日以買賣為登記原因，移轉於訴外人羅皇 城，嗣於90年4月24日以買賣為登記原因，移轉於王順發 等情，有上開房屋異動索引存卷可參（見本院卷第244-24 5、248、252頁）。 　　2.對照系爭前案中王順發於起訴狀提出之現場照片（見本院 95年度士簡字第70號卷第16頁），與上訴人於本件訴訟提 出之現場照片（見原審卷第144、220、222頁）、本院履 勘時所照現場照片（見本院卷第219頁），可知現場狀況 自94年迄今並無改變。而依該案中王順發之陳述，其並不 爭執：①系爭149、147、145號房屋係同一建商所起造，門 牌整編前各為台北縣○○鎮○○路00號、89號及88號，該處地 處山坡地，係依山勢搭建，起造建商在系爭145、147號房 屋下方搭建車庫3間，供系爭145、147、149號房屋住戶停 車使用，然未經辦理保存登記。②徐永裕、李百慧各為系 爭149號房屋、系爭147號房屋之原所有人，黃素蕖為李百 慧之母，亦為系爭145號房屋之所有人。王順發經羅煌城 （按：應為羅皇城之誤寫）再轉讓與其，而取得系爭149 號房屋及基地所有權，上訴人則自李百慧（按：應為李百 玉之誤寫）受讓系爭147號房屋及基地之所有權。徐元裕 、李百慧、黃素蕖前於76年6月21日曾簽立協議書一份。 李百慧、黃素蕖又於77年3月18日書立切結書一紙。嗣徐 元裕、李百慧、黃素蕖再於79年7月24日，就本院79年度 訴字第779號（按：應為本院79年度訴字第997號之誤植） 達成訴訟上和解（見本院卷第201頁即系爭前案判決第4頁 ）。佐以該案中證人羅永全（即系爭149號房屋所有權人 羅皇城之胞弟）證述：房屋是其父親向徐元裕購買，裝潢 是其去監工，後來過戶給其兄羅皇城，徐元裕之前因為與 隔壁就通道及車庫有糾紛而去法院，當時有達成和解，所 以可以通行及使用車庫等語（見系爭前案原審卷第82-83 頁、系爭前案卷第72頁）、證人李百慧證稱：其有看過本 院79年度訴字第997號和解筆錄，該筆錄之簽立是為了車 庫要讓149號使用，卷附77年3月18日切結書為其所簽等語 （見本院95年度士簡字第70號卷第93、94頁）等語在卷。 再觀以上開徐元裕、李百慧、黃素蕖76年6月21日簽立之 協議書，其文首即揭明：因購買系爭149、147、145號房 屋及基地之共有設施，包含車庫、防火巷等之歸屬、使用 位置分配而協議等語（見系爭前案原審卷第78頁正、反面 ），上開李百慧、黃素蕖77年3月18日所切結：最靠近乙 房屋及其前面通道歸徐元裕永久使用等語（見系爭前案原 審卷第48頁），上開徐永裕、李百慧、黃素蕖於79年7月2 4日本院79年度訴字第997號和解筆錄約定將最靠近系爭14 9號房屋車庫歸徐元裕永久使用及處分等語（見系爭前案 原審卷第17頁），與前述使用執照及異動索引等客觀證物 所載時序並無不符，應認可採。是可知包含車庫、防火巷 、出入通道等建物與設施，均為建商所原始營繕設置，並 於完成買賣交屋時，一併將事實上處分權讓與為3戶房屋 之全體所有人共有而交付，均屬該等所有人共有之設施， 此應即為各次糾紛，均須由三方協議、切結或和解之原因 。 　　3.又依上開徐元裕、李百慧、黃素蕖76年6月21日簽立之協 議書所載：「立協議書人黃素蕖、李百慧，立協議書人徐 元裕，茲為購后列房屋（包括應有基地）共有公共設施（ 包括車庫、防火巷之施設使用等）等事宜，劃分歸屬及使 用位置分配，特此依左列條款協議，願共同遵守：房屋 坐落：淡水鎮埤島路88、89、90號三棟。88、89、90號 之三車庫依下列順序歸屬：最靠近90號之車庫歸90號所有 ，中間者為89號所有，餘左側屬88號所有。」等文（見系 爭前案原審卷第78頁正面），可認斯時共有事實上處分權 之3戶房屋全體共有人，已就車庫部分協議分歸個人取得 事實上處分權，其中最靠近系爭149號房屋之車庫（即附 圖C部分車庫門之車庫），其事實上處分權分歸系爭149號 房屋所有權人所有，中間車庫（即附圖B1及B2部分車庫） ，其事實上處分權分歸系爭147號房屋所有權人所有，最 靠近系爭145號房屋之車庫（即附圖A部分車庫），其事實 上處分權分歸系爭145號房屋所有權人所有。 　　4.被上訴人雖主張上訴人與李百玉之買賣契約中並未記載系 爭車庫，可見上訴人並未自李百玉受讓系爭車庫之事實上 處分權云云。然依上開系爭145、147、149號房屋之異動 情形，可知上訴人係於94年間向李百玉買受系爭147號房 屋，斯時系爭149號房屋所有權人為王順發，迄今未變更 ，另斯時系爭145號房屋之所有權人為李百玉，至106年方 以買賣為原因移轉於被上訴人。而觀以系爭前案中，王順 發雖對於上訴人封堵其出入最靠近系爭149號房屋車庫之 出入口有所爭執，然對於前述3車庫歸屬及使用情形並無 異議（見本院卷第198-199頁即系爭前案判決第1-2頁王順 發之主張），另至106年李百玉將系爭145號房屋售予被上 訴人前，長達10餘年之期間，亦未見李百玉對上訴人使用 系爭車庫有何異議，堪認上訴人主張其向李百玉買受系爭 147號房屋時，並取得系爭車庫之事實上處分權等語，應 屬可採。 　㈡按88年4月21日增訂之民法第425條之1規定「土地及其土地上 之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他 人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓 人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間， 推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1項規定之限制」，雖以「所有權讓與」為明文，然未 辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處 分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之 權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與 」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓 事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年度台上字第 1723號判決要旨參照）。又依民法第425條之1之立法目的， 及最高法院88年度台上字第1034號判決意旨，認民法第425 條之1之規定，在於保障社會經濟利益，兼顧受讓人利益， 是前手既然有民法第425條之1適用，因而房屋得繼續利用土 地，俾免房屋遭受拆除而損及社會經濟利益，而其後之繼受 該房屋者，其亦有利用該土地之必要。換言之，基於相同之 維護社會經濟需求，對於房屋其後之繼受者，亦應同受民法 第425條之1保護，此由民法第425條之規範目的性，亦應為 同一解釋。查系爭145、147、149號房屋於73年間建築完竣 ，斯時依地勢搭建，系爭145、147號房屋下方即有附圖所示 3車庫存在，已如前述，堪認系爭145、147、149號房屋之所 有權及附圖3車庫之事實上處分權原均屬起造人所有；又系 爭145、147、149號房屋所坐落之基地，異動之時間、權利 義務人等均與各房屋相同（見本院卷第232-233、328-329、 240-241、244-245、248-249、252-253頁），可見系爭土地 及系爭145、147、149號房屋之所有權，暨附圖3車庫之事實 上處分權原同屬一人（即起造人）所有，其將土地及房屋（ 車庫）先後讓與相異之人，依上開說明，推定土地受讓人或 房屋（車庫）受讓人與讓與人間或房屋（車庫）受讓人與土 地受讓人間，暨其後繼受房屋（車庫）或土地者，在房屋（ 車庫）得使用期限內，有租賃關係。 　㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之。無法律上之原因而受利益，致他人受損 害者，應返還其利益。民法第767條第1項、第179條前段雖 定有明文。然依前述，系爭車庫縱坐落於被上訴人所有之系 爭土地上，因推定兩造間在系爭車庫得使用期限內，有租賃 關係，上訴人自屬「有權」、「合法」使用系爭車庫所坐落 之土地，則被上訴人主張上訴人無權占用系爭土地，請求上 訴人將系爭車庫騰空返還系爭土地，另主張上訴人因無法律 上原因使用系爭車庫占用系爭土地之空間，受有相當租金之 不當得利，請求上訴人給付不當得利，均無理由。 五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人 將系爭土地如附圖B1部分所示除牆面、鐵門以外之物騰空後 返還予被上訴人；另依民法第179條規定，請求上訴人給付 自106年5月1日起至110年4月30日止之相當於租金之不當得 利共24,747元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利 息，暨迄返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人相當於租 金之不當得利45元，均無理由，應予駁回。原審為上訴人敗 訴之判決，並為假執行之宣告，尚有未洽，上訴意旨指摘原 判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄 改判如主文第2項所示。　　　　 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。 七、據上論結，本件上訴為有理由，依法判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　4 　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　審判長法　官　謝佳純 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　劉瓊雯 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　蘇怡文 以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　　　　　　　　　 本件判決不得上訴。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　4 　　日

2024-10-04

SLDV-112-簡上-108-20241004-1

重家繼訴
臺灣臺北地方法院

分割遺產等

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度重家繼訴字第109號 原 告 葉時光 訴訟代理人 林柏裕律師 被 告 葉淑美 訴訟代理人 陳明暉律師 被 告 葉淑寶 葉淑華 葉淑貞 葉淑玲(法號：見踐師父) 上二人共同 訴訟代理人 林延勲律師 上列當事人間請求分割遺產等事件，本院於民國113年8月21日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 兩造就被繼承人葉范鳳英所遺如附表一所示之遺產，應分割如附 表一分割方法所示。 兩造就被繼承人葉斯旺所遺如附表二所示之遺產，應分割如附表 二分割方法所示。 原告其餘之訴駁回。 第一項及第二項訴訟費用由兩造按附表三應繼分比例負擔，餘由 原告負擔。 　事實及理由 壹、程序方面: 　㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。又 依家事事件法第51條規定，前開規定家事訴訟事件準用之。 查原告起訴時聲明：「㈠被繼承人葉范鳳英所遺如附表一所 示之遺產，應分割如附表一分割方法所示。㈡被繼承人葉斯 旺所遺如附表二所示之遺產，應分割如附表二分割方法所示 。」嗣於本件訴訟期間變更聲明，最後訴之聲明為:「㈠被繼 承人葉范鳳英所遺如附表五所示之遺產，應分割如附表五分 割方法所示。㈡被繼承人葉斯旺所遺如附表六所示之遺產， 應分割如附表六分割方法所示。㈢被告應返還新台幣1,666萬 1,318元予被繼承人葉范鳳英之全體繼承人公同共有。㈣被告 葉淑華應返還鑽石戒指乙枚予被繼承人葉范鳳英之全體繼承 人公同共有。㈤被告葉淑貞應返還美金2萬5,000元予被繼承 人葉范鳳英之全體繼承人公同共有。㈥被告葉淑寶應返還美 金2萬5,000元予被繼承人葉范鳳英之全體繼承人公同共有。 ㈦被告葉淑美應返還美金1萬元予被繼承人葉范鳳英之全體繼 承人公同共有。㈧被告葉淑華應返還美金1萬元予被繼承人葉 范鳳英之全體繼承人公同共有。㈨被告葉淑貞應返還新台幣2 40萬元予被繼承人葉斯旺之全體繼承人公同共有。㈩被告葉 淑寶應返還新台幣240萬元予被繼承人葉斯旺之全體繼承人 公同共有。被告葉淑美、被告葉淑華、被告葉淑寶應返還 其等所有門牌號碼臺北市○○區○○○路000巷00號4樓房屋及其 坐落土地之權利範圍予原告。」，衡諸其變更聲明係基於同 一請求基礎事實，於法並無不合，自應准許。 貳、實體方面: 一、原告起訴主張略以: 　㈠被繼承人葉范鳳英、葉斯旺(以下以姓名稱之)先後於民國100 年5月4日、107年10月8日死亡，葉范鳳英與葉斯旺婚後育有 兩造，兩造應繼分如附表三所示，葉范鳳英死亡時遺有如附 表一所示遺產，葉斯旺先前未經原告授權以刻有原告姓名之 印章就葉范鳳英所遺座落於台北市○○區○○○路000巷00號4樓 房地(下稱系爭房地)為分割登記，由兩造及葉斯旺按應繼分 比例登記，原告事先不知情，係於收受房屋稅繳款單方才知 悉，並非被告葉淑美所稱分割登記經全體繼承人同意，惟葉 范鳳英生前已口頭交代系爭房地應分配予原告，被告則繼承 現金部分，此部分被告葉淑寶、葉淑玲於調解程序時不爭執 ，被告葉淑玲亦有錄音，葉斯旺生性保守，絕不可能於生前 將其名下坐落於士林之房屋賣出，而房屋買賣契約書現由被 告葉淑貞保管，葉斯旺生前已交代房屋由原告單獨繼承，表 示需待葉斯旺百年後方得將房屋過戶予原告，而被告葉淑貞 、葉淑玲已依約將自己之應有部分移轉予原告，被告葉淑貞 之配偶表示其會盡力說服於美國之被告葉淑華、葉淑美，被 告葉淑寶而後亦表示要過戶予原告時，原告向其表示不如三 人一起辦理，費用由原告支出，然至今卻未將過戶事宜辦理 完成。惟原告發現，被告等曾於100年4月25日、28日、29日 、5月3日擅自提領葉范鳳英數個帳戶之存款，總額為新台幣 (下同)1,666萬1,318元，此應為葉范鳳英之遺產，而被告應 返還予全體繼承人，另葉范鳳英遺產應尚有黃金、珍珠項鍊 、玉珮由被告葉淑貞保管，另被告葉淑貞與被告葉淑寶各自 保管之240萬元及5萬美金、被告葉淑美、葉淑華各保管1萬 美金，尚未分配，美金部分亦為原告多年前匯款予葉范鳳英 、葉斯旺之零用錢。葉斯旺除因繼承取得葉范鳳英之遺產（ 應繼分1/7）外，就葉斯旺所有之黃金及首飾均未列入，此 外尚有7萬美金由被告葉淑貞、葉淑美、葉淑寶、葉淑華占 有，240萬元由被告葉淑貞及被告葉淑寶占有，106年被告葉 淑美受葉斯旺贈與211萬元部分，實際是被告等人，未經全 體繼承人同意，擅自均分之現金部分；另葉范鳳英生前曾向 原告表示被告出嫁時，葉范鳳英所有保留或贈與金飾，被告 已主動領回。現有黃金、珍珠、玉珮僅為少部分，且均為原 告多年來有使用過及出國時購買，尺寸也原告之尺寸；葉斯 旺也曾向原告表示:「我有幫你買五條金條」，另有兩條為 原告買的，總共七條存放於葉范鳳英之保管箱內，被繼承人 二人在世時，自兩造從小到大持續強調房地由獨子即原告繼 承，被告繼承現金部分，被繼承人二人也曾向親友表達上述 情事，被告現稱不曾聽過被繼承人講過，均為不實陳述。觀 原證6原告與被告葉淑貞之對話紀錄:「去年第一次爸給女兒 每人90萬，第二次爸賣了士林的房子給女兒每人200萬(每人 拿出50萬元給爸當生活費，共250萬元，我跟葉淑寶各自處 理125萬，最後姊妹清楚支出項目)」、「還有一筆5萬美金 媽媽留下的，爸說女兒一人一分1萬，葉淑華說當初他搬到 夏威夷，爸給他的2萬他也拿出來大家分共7萬，目前5萬美 金我跟葉淑寶各保管2.5萬」、「另兩萬美金，淑美、淑華 那各一萬美元」、「500萬扣20萬給爸留著，剩480萬這數目 ，這金額我和淑寶對半保管，一人各保管240萬放保管箱」 ，可知上開財產為被繼承人之遺產，而被告葉淑美所受贈之 211萬元為葉斯旺之遺產，應納入分配。 　㈠並聲明:1.被繼承人葉范鳳英所遺如附表五所示之遺產，應分 割如附表五分割方法所示。2.被繼承人葉斯旺所遺如附表六 所示之遺產，應分割如附表六分割方法所示。3.被告應返還 1,666萬1,318元予被繼承人葉范鳳英之全體繼承人公同共有 。4.被告葉淑華應返還鑽石戒指乙枚予被繼承人葉范鳳英之 全體繼承人公同共有。5.被告葉淑貞應返還美金2萬5,000元 予被繼承人葉范鳳英之全體繼承人公同共有。6.被告葉淑寶 應返還美金2萬5,000元予被繼承人葉范鳳英之全體繼承人公 同共有。7.被告葉淑美應返還美金1萬元予被繼承人葉范鳳 英之全體繼承人公同共有。8.被告葉淑華應返還美金1萬元 予被繼承人葉范鳳英之全體繼承人公同共有。9.被告葉淑貞 應返還240萬元予被繼承人葉斯旺之全體繼承人公同共有。1 0.被告葉淑寶應返還240萬元予被繼承人葉斯旺之全體繼承 人公同共有。11.被告葉淑美、被告葉淑華、被告葉淑寶應 返還其等所有門牌號碼臺北市○○區○○○路000巷00號4樓房屋 及其坐落土地之權利範圍予原告。 二、被告答辯則以: 　㈠被告葉淑華部分:查葉范鳳英生前未留有遺囑，無法證明葉范 鳳英有將系爭房地單獨分配予原告之意，倘葉范鳳英有此意 思，不可能不使配偶葉斯旺知悉，惟葉斯旺晚葉范鳳英7年 過世，7年內未見葉斯旺有將自己之持分轉讓予原告，葉斯 旺亦未留有遺囑交代系爭房地之分配，縱被告葉淑玲有葉范 鳳英錄音，亦不合於遺囑之成立要件；被告葉淑華否認有自 葉范鳳英帳戶提領1,666萬1,318元，另附表一編號31之戒指 及1萬元美金為10多年前葉范鳳英贈與被告葉淑華，非遺產 之範圍。查鑽戒及1萬美金為10多年前由葉范鳳英贈與，葉 范鳳英過世前也未曾向葉淑華追討，原告稱其為遺產，應由 原告舉證。被告葉淑華取得美金1萬元之事，係葉淑華於98 年向葉范鳳英及葉斯旺各借款美金1萬元，嗣後被告葉淑寶 向葉范鳳英及葉斯旺說被告葉淑華在困難中，這筆錢就當贈 與，葉范鳳英及葉斯旺也同意。99年底因在美國的被告葉淑 美有資金需求，葉被告淑華並將父母贈與之1萬元美金借予 葉淑美，111年底，被告葉淑貞及被告葉淑寶欲分配葉范鳳 英生前交代留給姊妹的美金5萬元，被告葉淑華及被告葉淑 美自願將手中的美金1萬元納入分配，5位姊妹各分得美金1, 400元，被告葉淑華於111年回臺時，自被告葉淑寶處取得4, 000元美金。綜上，200萬元、鑽戒乙只及美金2萬元係被繼 承人二人意識清楚時所贈與，非遺產之一部份，而系爭房屋 之房屋稅、地價稅、管理費等長期均有兩造平均分擔，被告 先預付一筆金額予原告以負擔上述稅費，由原告結算後，告 知被告餘額，並陳報葉斯旺於105年4月4日所立自書遺囑， 可證葉斯旺之意願為子女平均分配遺產。而原告主張葉范鳳 英遺產中之股票已不存在，無法進行分配。 　㈡被告葉淑美部分:系爭房地在葉范鳳英死亡後，於100年6月24 日辦離分割繼承登記，嗣被告葉淑貞、葉淑玲於108年10月8 日將自己之應有部分贈與原告，惟無法據以作證兩造就被繼 承人之遺產有分割協議存在，另原告稱被告葉淑美曾答應會 將係爭房地過戶予原告，與事實不符，原告則應就兩造有達 成合意負舉證責任。被告葉淑美否認有自葉范鳳英帳戶提領 1,666萬1,318元，亦無保管葉范鳳英生前交付1萬美金，原 告提出之對話紀錄主要是談論葉斯旺就相關款項之處理情形 ，無法連結至「被告應返還1,666萬1,318元」之請求，原告 所稱黃金、珍珠項鍊、玉珮及1萬美金均非葉范鳳英之遺產 。葉范鳳英之遺產總額明細表編號42至45、編號47至54有關 「生前現金提領」款項及葉斯旺之遺產總額明細表編號16「 106年度贈與葉淑美/2,110,000」，此依遺產及贈與稅法第1 5條第1項之規定，視為被繼承人之遺產，國稅局將之列入遺 產總額內，是用以課徵遺產稅，與上開遺產是否應由全體繼 承人繼承，係屬兩回事，而上開211萬既屬葉斯旺生前之贈 與，即非屬葉斯旺之遺產，就葉范鳳英、葉斯旺之遺產，除 了已分配之部分，其餘部分應由兩造按應繼分比例分配。 　㈢被告葉淑貞、葉淑玲部分:被告葉淑貞將系爭房地之應有部分 所有權移轉予原告係為附負擔之贈與，葉范鳳英名下帳戶之 存款、股票於葉范鳳英死亡後，此部分遺產皆由葉斯旺管理 、處分，葉范鳳英名下已無財產留存，此部分應認已併入葉 斯旺之遺產，除原證3所示首飾珠寶外，其餘股票及帳戶存 款應直接以葉斯旺之遺產分割即可。被告葉淑玲極少在家， 也從未參與討論遺產事宜，並無所謂將原告排除在外之事， 另原告稱被告葉淑玲有錄音，此言非實，被告葉淑玲僅有在 葉范鳳英過世前一年探視父母時，偶會為他們拍照或是拍攝 影片，印象中，有一次錄影時，葉范鳳英有提及「不動產給 哥哥，現金給女兒」一事，但是此方面言詞，從小到大聽聞 ，惟被繼承人二人對財產分配有意見差異，故此事未有定案 ，被告葉淑玲會將系爭房地之應有部分過戶給原告亦是曾聽 聞葉范鳳英說「不動產給哥哥，現金給女兒」。是葉范鳳英 之遺產範圍僅有珠寶、金飾，而關於葉斯旺於生前處分之財 產，綜為遺產稅課稅標的，亦非逕認為遺產，而原告請求被 告葉淑貞、葉淑寶各240萬元，未見於葉斯旺之遺產稅繳清 證明書上，固非屬遺產。至被告等以葉斯旺所贈之480萬元 成立公積金，用以支付葉斯旺之生活，被告等否認此部分屬 葉斯旺待分割之遺產，惟此節尚待鈞院斟酌，倘鈞院認此部 分為葉斯旺待分割之財產，則被告葉淑貞主張現已支出之11 8萬5354元應予扣除。 　㈣被告葉淑寶部分:兩造並無協議將系爭房地由原告單獨繼承， 只是葉范鳳英生前有說過不動產要給兒子，所以照葉范鳳英 之意思給原告沒有意見，葉范鳳英過世時每人都有分得200 萬現金，現在葉范鳳英遺產存摺全交由被告葉淑貞保管，於 葉范鳳英住於安寧病房期間，葉斯旺要被告葉淑貞及被告葉 淑寶陪他將葉范鳳英所有銀行郵局之帳戶存款提領，不知道 是葉斯旺或是被告葉淑貞拿走，如果要大家平均分配的話， 此部分被告應歸還，被告葉淑華拿走的鑽戒並非葉范鳳英生 前贈與的，是跟黃金放在一起，葉范鳳英過世時拿出來開的 時候，被告葉淑寶要被告葉淑貞問葉斯旺能不能將鑽戒拿走 作紀念，不清楚問的結果如何，但後來被告葉淑貞就拿走了 。 三、本院之判斷: 　㈠原告主張被繼承人葉范鳳英、葉斯旺先後於100年5月4日、10 7年10月8日死亡，兩造及葉斯旺為葉范鳳英之繼承人，應繼 分各為七分之一，兩造為葉斯旺之繼承人，應繼分比例為各 六分之一等情，業據其提出戶籍謄本、繼承系統表、財政部 臺北國稅局遺產稅繳清證明書為證，堪信屬實。 　㈡原告主張葉范鳳英及葉斯旺生前皆說過要將系爭房地給原告 ，其餘現金、動產由被告平分，是已有立遺囑分割遺產之意 思云云；惟被告葉淑美、葉淑華所否認，並以前詞置辯。經 查，葉范鳳英及葉斯旺生前並無合法有效之遺囑，雖原告稱 被告葉淑玲有錄音可證，然被告葉淑玲僅具狀表示:伊是從 小有聽聞葉范鳳英說過「不動產給哥哥，現金給女兒」(見 本院卷ㄧ第249頁)，亦無法證明葉范鳳英或葉斯旺有以遺囑 分割遺產之意思，復原告提出被告葉淑玲、葉淑貞已將系爭 房屋之應有部分移轉予原告，且被告葉淑寶亦同意將自己之 應有部分移轉予原告等情，也應屬分割遺產後各繼承人自由 處分自己應有部分之行為，與履行遺囑之行為有所不同，原 告主張應按葉范鳳英之意思分割遺產，並無可採。 　㈢原告復主張分割協議書之簽名及用印皆非其所有，其不知悉 分割葉范鳳英之遺產云云；按當事人主張有利於己之事實者 ，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明 文。原告主張系爭房屋移轉登記資料上之印文係遭偽造，惟 為被告所否認，自應由原告就此負舉證之責。然原告僅稱分 割協議書之印章係遭葉斯旺盜刻，並未提出相關事證以實其 說，且被告等均到庭稱當時葉范鳳英死亡時係全權交由葉斯 旺處理遺產(見本院卷一第290頁)，是殊難想像原告於葉范 鳳英死亡時之100年至葉斯旺死亡之107年間未有爭執；再者 ，系爭房屋已於100年6月24日分割完畢，且原告也知悉被告 葉淑寶、葉淑貞於108年將系爭房屋之應有部分移轉予原告( 見本院卷一第287頁)，難認原告不知系爭房屋已分割完畢， 而原告遲至本件訴訟始爭執其印章系被葉斯旺盜刻才辦理分 割登記，實不足採。 　㈣葉范鳳英之遺產範圍： 　⒈被告葉淑華、葉淑貞、葉淑美抗辯附表一編號5、6之遺產已 不存在，當初葉范鳳英遺產皆由葉斯旺處理，應與葉斯旺之 遺產有重複，然被告葉淑華、葉淑貞、葉淑美並無舉證附表 一編號5、6帳戶內之款項已不存在，而財政部臺北國稅局遺 產稅繳清證明書上確有此項目之遺產(見本院卷一第25頁)， 故認此部分應列為葉范鳳英之遺產。 　⒉原告主張被告曾於葉范鳳英臥床時擅自提領葉范鳳英數個帳 戶之存款，總額為1,666萬1,318元，被告應依不當得利之法 律關係對全體繼承人復返還責任云云，然按當事人主張有利 於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。故本件原告應就何人得利負舉證責任，然 原告僅單方面指摘被告有不當得利之情，卻未提出證據以證 其說，縱使被告葉淑寶到庭稱:葉范鳳英過世時被告等人都 有分得200萬現金，當初是葉范鳳英交給葉淑貞，葉范鳳英 過世前已經住在安寧病房，期間葉斯旺要我陪他拿著葉范鳳 英所有銀行郵局存摺拿去全部都提領出來等語(見本院卷一 第289頁)，亦無法具體特定該款項係由何人取得，是原告主 張被告應返還1,666萬1,318元予全體繼承人，為無理由。 　⒊原告復主張被告葉淑華取得鑽石戒指乙枚、美金1萬元；被告 葉淑貞取得美金2萬5,000元；葉淑寶取得美金2萬5,000元； 葉淑美取得美金1萬元，皆為葉范鳳英之遺產，而應返還予 繼承人全體公同共有；被告則抗辯其為葉范鳳英生前贈與。 雖原告主張被告葉淑寶到庭稱:被告葉淑華取得之鑽戒不是 葉范鳳英生前贈與的，是在黃金那一包，葉范鳳英過世時拿 出來開的時候，葉淑寶要葉淑貞問葉斯旺能不能將鑽戒拿走 作紀念(見本院卷一第290頁)，然葉范鳳英之遺產全由葉斯 旺處理一事，已如前述，故原告主張被告葉淑華、葉淑貞、 葉淑寶、葉淑美取得上開動產，應屬遺產之分配，遺產既已 分割完畢，原告不得請求返還。 　⒋故葉范鳳英之遺產如附表一所示，惟被告僅就編號16至30之 珠寶不爭執(見本院卷一第291頁)，其餘遺產項目已如前述 。至葉范鳳英名下之股票，則均已下市，有臺灣集中保管結 算所股份有限公司函文1份足稽(見本院卷一第305頁至第307 頁)，無任何價值可言，爰不列入本件遺產分割之範圍內， 附此敘明。故葉范鳳英尚未分割之遺產為附表一編號5、6及 編號16至30。 　㈤葉斯旺之遺產範圍: 　⒈原告主張葉斯旺之遺產如財政部臺北國稅局遺產稅繳清證明 書所示；被告就附表二編號1至8為葉斯旺之遺產不爭執，惟 被告葉淑貞、葉淑華、葉淑玲則辯稱附表二編號9、10、12 之現金不存在，係葉斯旺於105年及106年間處分名下財產後 ，贈與女兒；而被告葉淑美亦否認編號11為葉斯旺之遺產， 並辯稱此為葉斯旺生前贈與部分，觀諸被告葉淑華提出之遺 產稅申報書及說明書，其中現金贈與女兒部分共15,534,916 元(計算式:00000000+0000000=15,534,916)，且領出日期為 葉斯旺尚未過世時之105年至106年間(見本院卷二第97頁至 第98頁)，復觀諸財政部臺北國稅局遺產稅繳清證明書，就 贈與部分記載「106年度贈與葉淑美2,110,000元」、「現金 」分別為4,914,600元、5,470,316元、3,040,000元(見本院 卷一第33頁)，即附表二編號9至12總額為15,534,916元(計 算式:2,110,000+4,914,600+5,470,316+3,040,000=15,534, 916)，與遺產稅申報書中說明書贈與部分總額相符，故財政 部臺北國稅局遺產稅繳清證明書上之「現金」及「106年度 贈與葉淑美」款項應為被告於葉斯旺死亡後為報稅而申報， 是被告葉淑貞、葉淑華、葉淑玲、葉淑美分別主張附表二編 號9至12部分為葉斯旺之贈與堪信為真，故此部分不應計入 葉斯旺之遺產範圍。 　⒉原告復主張，被告葉淑貞與被告葉淑寶各自保管240萬元應返 還於全體繼承人；惟被告葉淑貞、葉淑寶所否認，並辯稱係 葉斯旺贈與，而係以公基金支付葉斯旺生前之費用等語；觀 諸原告提出之聊天截圖，被告葉淑貞:「第三次爸說還有500 萬要給我們女兒分，後來他說留20萬給他，所以500萬扣20 萬給爸留著，剩480萬這數目，我跟淑寶對半放保管箱」(見 本院卷一第245頁)；復參酌被告葉淑寶到庭稱:「存摺還剩 餘100萬，所以葉斯旺又叫我們提領......後來我又讓每人 交100萬出來，所以總共有500萬，但是葉斯旺叫我留20萬給 他，所以剩下480萬我與被告葉淑貞一人管理一半，我父親 生前有繼續用這480萬」(見本院卷二第110頁)，且被告均認 同此公基金不屬葉斯旺之遺產(見本院卷二第230頁)，又原 告亦未舉證證明此480萬係被告葉淑貞、葉淑寶擅自提領， 僅憑被告等人之對話紀錄亦無法認定有擅自提領之情，故原 告之主張，應屬無據。 　㈥本件遺產分割方法: 　⒈按繼承人得隨時請求分割遺產。但法律另有規定或契約另有 訂定者，不在此限，民法第1164條定有明文。本件鄭家隆所 遺如附表一之遺產，兩造間就上開遺產無不分割協議，亦無 法協議分割，原告依民法第1164條規定，請求分割系爭遺產 ，自應准許。 　⒉次按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全 部為公同共有；公同共有物之分割，除法律另有規定外，準 用關於共有物分割之規定，為民法第1151條、第830條第2項 所明定。準此，公同共有遺產之分割，於共有人不能協議決 定分割方法時，應由法院依民法第824條命為適當之分配， 不受任何共有人主張之拘束，然應斟酌當事人之聲明、各繼 承人之利害關係、遺產之性質及價格、利用價值、經濟效用 、經濟原則及使用現狀、各繼承人之意願、全體共有人之利 益等相關因素，而為公平妥適之判決。本院審酌被繼承人 　　葉范鳳英尚未分割之遺產為附表一編號5、6及編號16至30， 其性質均為動產，附表一編號5、6自得按繼承人之應繼分比 例分配，然附表一編號16至30為珠寶首飾，應以變價所得款 項，由全體繼承人依附表三所示之應繼分比例予以分配；被 繼承人葉斯旺之遺產如附表二所示，附表二編號1至4性質為 不動產，故認由各繼承人按應繼分比例分配為分別共有，以 兼顧全體繼承人間之利益及公平，俾利各繼承人間得自由處 分其應有部分，尋求不動產之最大經濟價值，活化不動產之 利用，附表二編號5至8為存款，本屬可分，認由各繼承人按 應繼分比例各自取得，爰判決如主文第一項及第二項所示。 四、末按共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗 訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝 訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。 本件分割遺產之訴，係固有必要共同訴訟，兩造間本可互換 地位，且兩造均蒙其利，則訴訟費用由兩造各自依其應繼分 比例負擔，較為公平，爰諭知如主文第三項前段所示。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與本 判決之結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。 六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依家 事事件法第51條、民事訴訟法第79條、第80條之1、第85條 第1項但書，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　4 　　日 家事第二庭 法 官 謝伊婷 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提 出上訴狀。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　4 　　日 書記官 吳欣以 附表一:被繼承人葉范鳳英之遺產 編號 遺產內容 遺產範圍/金額(新台幣)/數量 分割方法 1 台北市○○區○○段○○段000地號土地 699/1000 已分割完畢 2 台北市○○區○○段○○段000○0地號土地 699/1000 3 台北市○○區○○段○○段000○0地號土地 699/1000 4 台北市○○區○○○路000巷00號4樓房屋 全部 5 第一商業銀行帳戶存款 3萬9,157元 兩造按應繼分比例分配 6 中國信託商業銀行帳戶存款 80萬3,756元 7 中國力霸股票 17,168股 已下市，價值為0元 8 誠洲股票 1,329股 9 寶祥實業股票 2,000股 10 太電股票 1,494股 11 台光股票 6,000股 12 中紡股票 5,136股 13 華隆股票 2,710股 14 中日股票 2,000股 15 嘉新食化股票 112股 16 珍珠項鍊 2條 變價後，兩造按應繼分比例分配 17 黃金手鍊 4條 18 玉珮金項鍊 2條 19 黃金鑲玉手鍊 1條 20 黃金墜鍊 2條 21 黃金項鍊 2條 22 玉珮墜飾 1個 23 黃金戒指 12只 24 珍珠戒指 1只 25 玉戒指 3只 26 玉耳環 1副 27 黃金耳環 1副 28 黃金墜飾 2個 29 銀墜飾 1個 30 金幣 1枚 附表二:被繼承人葉斯旺之遺產 編號 遺產內容 遺產範圍/金額(新台幣)/數量 分割方法 1 台北市○○區○○段○○段000地號土地 699/7000 兩造按應繼分比例分割為分別共有 2 台北市○○區○○段○○段000○0地號土地 699/7000 3 台北市○○區○○段○○段000○0地號土地 699/7000 4 台北市○○區○○○路000巷00號4樓房屋 1/7 5 聯邦銀行帳號000-00-000000-0活期儲蓄帳戶存款 382萬6,417元 兩造按應繼分比例分配 6 台灣銀行松山分行帳號000000000000帳戶存款 213萬356元 兩造按應繼分比例分配 7 中華郵政公司台北光復郵局存款 119萬6,422元 8 彰銀股票46837股 85萬7,117元 9 現金 491萬4,600元 非遺產，不納入分配 10 現金 547萬316元 11 106年度贈與葉淑美 211萬元 12 現金 304萬元 附表三 編號 姓名 應繼分比例 1 葉時光 六分之一 2 葉淑貞 六分之一 3 葉淑美 六分之一 4 葉淑寶 六分之一 5 葉淑華 六分之一 6 葉淑玲 六分之一

2024-10-04

TPDV-112-重家繼訴-109-20241004-1

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