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損害賠償等

臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決 113年度板小字第1632號原告曾武雄被告彭淑莉上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國113年12月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應給付原告新臺幣捌仟捌佰參拾肆元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹仟元，其中新臺幣參佰參拾柒元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，由被告負擔；餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣捌仟捌佰參拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　理由要領一、被告未於言詞辯論到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，爰依職權由原告一造辯論而為判決。二、原告主張：兩造於民國112年3月22日簽訂租賃契約，約定被告向原告承租門牌號碼新北市○○區○○街00號10樓A室，租賃期間為112年3月25日起至113年3月24日止，租金每月新臺幣（下同）7,500元，詎被告無故於112年7月16日遷出，並向原告稱不願再為承租，依兩造租約第18條約定，被告應賠償 7,500元之違約金，再被告亦積欠水、電、瓦斯費共1,334元尚未繳清，且被告遷出後，原告始發現租屋處鏡台去向不明，被告應賠償原告因此所受之損害26,200元，爰依兩造租賃關係，訴請被告給付上開金額等語，並聲明：㈠被告應給付原告35,034元；㈡願供擔保，請准宣告假執行。三、被告則以：伊於112年5月底即向原告表示不願繼續承租，故雖伊於7月中搬離，惟扣除押租金後並無欠租；又積欠水電費1,334元部分，因各住戶在公共區域使用電器之習慣不同，伊認為原告收取費用過高，應予調整；末就鏡台部分而言，伊雖有將鏡台拆除，但放置於儲藏室等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。四、本院之判斷：　㈠原告請求違約金部分：　⒈兩造租約第18條約定：「1.租賃期間內乙方（按：即被告）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（按：即原告）一個月租金，乙方絕無異議」等語，此有原告提出之兩造租約在卷可稽，故倘原告在租約期間內欲提前退租，依上開約定，即應賠償原告1個月之租金，首堪認定。又在任意終止租約之情形，租賃契約之當事人應至少於終止前1個月通知他方，一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方最高不得超過1個月租金額之違約金，住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項第14條第2項定有明文。　⒉本件原告主張被告提前退租，經被告辯以被告於112年5月底已向原告表示不願繼續承租等語。惟查，觀之兩造於112年5 月31日之對話內容，可見被告係在傳送租屋處其他室友就公共空間使用之情形後，被告向原告告以：「另外如果確定不想租我想逼我搬走故意不修管線讓B胡搞弄得不適合居住，我是可以解約隨時搬走」等文字，有被告提出之通訊軟體Li ne對話紀錄擷圖在卷可佐，然上開文字之內容，自字義觀之，僅係要求原告應修理管線、對室友行為加以勸誡，究未說明被告即日起即不願再繼續承租，故被告實無其所辯稱在5 月底時即向原告表示不再承租乙節，當屬明確。　⒊本件依兩造所陳，渠等對被告於112年7月中搬離租屋之事並無爭執，而被告退租時，並未提前於1個月前向原告通知，業經本院認定如上，準此，依兩造租約第18條約定及住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項第14條第2項之規定，被告自應賠償原告1個月之租金即7,500元。　　　　　　㈡原告請求水電費部分：　　兩造租約第20條第7條約定：「房間外公用之水，電，瓦斯費用以實際支出計算，按實際住屋人數分攤。」等文字，此有兩造租約在卷可憑。經查，原告主張被告積欠水、電、瓦斯費1,334元等情，業據原告提出計算規費表在卷可考，被告雖辯稱各住戶在公共區域使用電器之習慣不同，故原告收取費用過高等語，觀之被告此等辯詞，顯無爭執原告計算水、電費之基數之意，而僅係爭執在計算各房客負擔之比例上，應加以調整。然兩造租約既就各房客負擔該等費用之計算方式約定明確，則被告復執前詞就各房客應分攤之比例加以爭執，顯與上開契約約定不符，難謂可採。　㈢原告請求賠償鏡台部分：　⒈兩造租約第20條第9項後段約定：「......房間內桌椅，寢具，傢俱，電化用品皆可使用，如有毀損搬離前須維修復原或委任房東維修並須付費」。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。本件原告主張被告退租後，租屋處房間之鏡台遺失，既經被告否認，原告自應就鏡台有何毀損滅失一事，負擔舉證之責。　⒉經查，原告曾就鏡台遺失一事，向新北地方檢察署提起告訴，稱被告涉犯侵占罪嫌，經該署112年度偵字第68336號為不起訴之處分確定等情，業由本院依職權調取該案卷宗核閱無訛。次查，被告曾以通訊軟體Line於不詳時間向原告傳送鏡台之圖片，並傳送：「A友，此化妝台請妳組合回來，B房已出租要用」之訊息，有該對話紀錄擷圖在卷可參。細譯該等訊息對話之內容，應可知悉此係在「B房出租前後」所為，且斯時遭拆除之鏡台既可由原告加以拍照，當可推知鏡台之位置並非位在被告租屋處之房間。蓋被告既認鏡台無使用必要，始行拆除，則衡諸常情，自無繼續將鏡台留置於自己房間之理；而原告既可輕易就鏡台拍照，益徵該鏡台之位置，應放置於租屋處之公共空間無疑。本院審酌上開證據，認被告所稱鏡台係置於儲藏室之辯詞，尚非無憑。反之，原告就鏡台究竟有何毀損滅失之事實，僅屢陳原告找不到該鏡台等語，究未提出證據以實其說，揆諸首揭舉證責任分配之法則，即難認被告確有何就鏡台負擔損害賠償責任之理。　㈣基此，本件原告所得向被告請求給付之金額，應為8,834元（計算式：7,500元＋1,334元＝8,834元）。被告固另辯稱應以其所給付原告之押租金扣抵上開金額等語，惟被告於112年7 月搬離租屋處時，未提前通知原告乙情，業經本院說明如前，故兩造租約於5月底，並未終止，原告自應繼續負擔租金，直至租約正式終止為止，就此，原告所稱被告於離開前2 個月就沒有繳租金，故伊已扣除押租金，不再請求租金等語，應屬有據；從而，被告就押租金應予扣抵部分所為之抗辯，尚無足取。五、綜上所述，原告主張依兩造租賃關係，請求被告給付8,834 元，為有理由，應予准許。又本件判決係適用小額訴訟程序所為之判決，應依職權宣告假執行。原告聲請供擔保宣告假執行之部分，僅係促使法院職權發動，毋庸另為准駁之表示；至其敗訴部份，因假執行之聲請已失所附麗，應併與駁回。末本院另依被告聲請，宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。六、被告固於113年7月29日提出民事答辯狀（反訴狀）稱原告應返還押租金等語，然被告該份書狀因欠缺反訴聲明，是否有提起反訴之意思，實不明確。本院爰於113年9月26日發函被告詢問是否有提出反訴之意思，經被告於113年10月23日以民事補正狀稱：「查反訴成立前提需抵銷抗辯成立，因與原告屬房東房客關係，又承租押金係為結算水電瓦斯等費用，故自應當扣除後返還本人」等語。自該補正狀以觀，被告顯係以「抵銷抗辯成立」，作為「提起反訴」之前提，惟訴訟行為為求程序安定，本不得附條件為之，被告上開訴訟行為，既附有抵銷抗辯成立之停止條件，顯於法未合，自難認就其所稱「反訴」，有何發生訴訟繫屬之效力，附此指明。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第91條第3項。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳彥吉以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　林宜宣

2025-01-10

PCEV-113-板小-1632-20250110-2

板簡

板橋簡易庭

給付租金等

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決 113年度板簡字第2206號原告楊榮鍾被告游明城楊雅婷上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國113年12月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應連帶給付原告新臺幣柒萬柒仟伍佰捌拾陸元，及自民國一百一十三年八月十七日起至清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告連帶負擔百分之十二，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣柒萬柒仟伍佰捌拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：被告游明城前邀同被告楊雅婷為連帶保證人，向原告簽訂租賃契約（下稱系爭租約），承租門牌號碼新北市 ○○區○○街00巷0號1樓房屋（下稱系爭房屋）營業使用，租期自民國111年11月1日起至116年10月31日止，租金為扣除租金稅百分之10後實收每月新臺幣（下同）25,000元，詎游明城於112年12月、113年1月、2月均未繳納租金，共積欠租金 60,343元，又游明城毀損系爭房屋水槽上方水龍頭、水管，致原告支出回復原狀維修費2,500元，末因游明城未繳納租金、逾期不遷讓房屋，及因此無從令原告偕同欲承租系爭房屋之人看屋，應給付原告違約金583,317元，爰依兩造租約約定，請求被告給付上開金額等語，並聲明：㈠被告應連帶給付原告646,160元，及其中581,810元自113年8月17日起，其餘自113年12月21日起至清償日止，均按週年利率百分之5 計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告均以：游明城前有給付原告50,000元之押租金，該押租金已充抵112年12月、113年1月之租金，故游明城無違約，且原告請求之違約金過高等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、原告主張游明城前邀同楊雅婷為連帶保證人，向原告以系爭房屋簽訂系爭租約，約定租期自111年11月1日起至116年10 月31日止，租金為扣除租金稅百分之10後實收每月25,000元等情，業據其提出系爭租約為證，且為被告所不否認，自堪信為真實。四、本院之判斷：　　原告主張被告應給付租金、違約金、毀損水龍頭及水管之維修費用等語，為被告所否認，並以前詞置辯，茲就原告所請求被告給付之各該項目，敘述如下：　㈠租金部分：　⒈系爭租約第11條約定，乙方（按：即游明城)若有違約情事，甲方（原告)得不待定期催告逕行終止契約收回房屋。本件原告主張游明城於112年12月起即未繳納租金，並自113年2 月5日始返還系爭房屋之鑰匙等語，故游明城實際積欠租金未繳之期間，應計算112年12月、113年1月，即113年2月1至 5日之5日，共計2個月又5日等語。為游明城所否認，辯稱系爭租約業於113年2月3日終止。經查，原告前曾向被告寄發存證信函，告知游明城積欠原告租金已達2個月，並要求被告應於113年1月15日前付清租金，否則即依法於113年2月3 日終止租約，該存證信函並經被告收受等情，有原告所提出之存證信函及回執在卷可稽。游明城雖辯稱其無違約不繳租金，租金應由兩造訂約時原告交付之保證金50,000元抵充等語。然游明城於訂約時所繳交之保證金，目的係在擔保被告債務之履行，並非可謂游明城有繳交上開保證金，即可豁免按月繳交租金之債務，此觀兩造於系爭租約第7條之約定，洵屬明確。是以，游明城上開辯詞，自非可取，而游明城既有未繳租金之事實，依前揭系爭租約第11條約定，原告自為有終止權人甚明。原告雖稱計算收取租租金之時間，應計算至2月5日等語，惟依上開原告之存證信函所示，兩造租約已因原告之存證信函，及游明城並未繳付112年12月、113年1 月租金之違約事實，於113年2月3日終止，則兩造系爭租約實際存續期限，應至113年2月3日終止乙節，堪可認定。原告固又稱游明城於113年2月5日始歸還鑰匙等語，惟歸還鑰匙與否，與系爭租約是否終止，實屬二事，兩造租約既於11 3年2月3日終止，則原告請求同年2月4日、5日之租金，即屬無據。易言之，本件原告所得請求游明城給付租金之時間區間，應限於112年12月、113年1月，即113年2月1日起至同年月3日止，共計2個月又3日。　⒉就每月租金之數額部分，原告固主張系爭租約第3條約定每月租金扣除租賃稅百分之10後實收25,000元，故應以加計上開稅額後之27,777元計算等語。惟按就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔，民法第427條已定有明文，則原告主張本件租金應加計其所稱之「租賃稅」計算等情，已嫌無據。又系爭租約第3條所約定者，係每月游明城應支付25,000元租金，並未區分游明城是否應按違約與否，異其給付租金之金額。甚且，觀之系爭租約第7條約定，游明城於所締約時所繳納於原告之「押租金」，係50,000元，此情更與一般租屋實務上，多由承租人於訂約時繳交2個月之租金作為「保證金」、「押租金」之事實相符。基此，兩造間就租金之計算方式，應係游明城每月應付原告25,000元租金，原告就租金應以27,777元計算之主張，洵無可採。　⒊從而，本件游明城應給付原告之租金，為52,586元（25,000 元×2＋25,000元×3/29＝52,586元，元以下四捨五入）。　㈡違約金部分　⒈原告主張游明城於112年12月、113年1月、2月共3次未繳租金，故游明城具有未繳租金之3次之違約事實，及逾期不遷讓房屋之1個違約事實，共計4個違約事實，而系爭租約第11條約定違約金為租金3倍，故此部分之違約金，應以333,324元（計算式：27,777元×3×4＝333,324元）計算等語。惟查，系爭租約第11條約定：「......如係不於期限內繳付租金或逾期不遷讓房屋時，乙方首先應負租金3倍之違約金。」系爭租約上開記載方式，僅稱游明城如有「未如期繳租金」、「逾期不遷讓房屋」之事實時，游明城即應給付租金3倍之違約金，然就租金欠繳多個月時，究竟應於每月繳租期限時重新計算違約金，抑或僅計算單次違約金，顯有文義不明之情。本院審酌原告係出租人，游明城係承租人，衡諸租賃實務常情，租約往往係出租人預先繕擬，再交由承租人簽名後發生效力，復酌以民法上保障締約中往往屬於弱勢一方之承租人思想，認在上開契約文義不明時，應由預擬契約之出租人即原告負擔不利益。因此，系爭租約第11條之文義雖有不明，惟應解釋為游明城在多期租金未繳之情形，僅就「未繳租金」之單一違約事實，負擔1次違約金債務，方為的論。又本件游明城係於113年2月5日始交還原告系爭房屋之鑰匙，此有原告提出之對話紀錄擷圖在卷可憑，然系爭租約於113 年2月3日終止，業經本院說明如上，則游明城遲至2月5日始交還鑰匙，堪認游明城於交還鑰匙之當下始就系爭房屋不再具備事實上之管領力，故游明城確有原告所稱逾期不遷讓房屋之違約事實，堪可認定。　⒉原告固又主張，游明城原應給予原告3個月帶欲看承租系爭房屋之人看屋之機會，惟因游明城欠繳租金、占用系爭房屋不搬離，致原告無從為之，故游明城應給付原告此部分之違約金333,324元等語。惟查，兩造於系爭租約就違約金所為之約定，係系爭租約第11條，而該條之內容，業經本院說明如上，是觀之該條違約金之約定，明顯僅在游明城「未如期繳租金」、「逾期不遷讓房屋」之2種違約事實發生時，游明城方有給付違約金之義務。兩造雖以另行手寫之方式，於系爭租約約定游明城應同意原告帶欲承租者看屋之條款，然就此項條款之違反，游明城應否負擔違約金之問題，兩造顯無約定，則原告自不得以此事由請求游明城給付違約金，要屬當然。　⒊按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條定有明文。如前所述，本件原告共有2個違約事實（即積欠租金、逾期不遷讓房屋），又本件系爭租約之「租金」應以25,000元，而非原告主張之27,777元計算乙節，業經本院說明如前，則依系爭租約第11條規定，游明城本應負擔之違約金，應為150,000元（計算式：25,000元×2個違約事實× 3倍＝150,000元）。惟本院審酌行政院頒布之「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」中，就違約金之約定，多僅限制於租金1倍，及游明城實際返還系爭房屋之日即113年 2月5日，距系爭租約終止日即113年2月3日，僅逾期2日之事實，認游明城承租系爭房屋雖係供營業使用，惟上開150,00 0元之違約金，仍屬過高，爰引前揭民法第252條規定，酌減違約金至75,000元。　㈢毀損水槽上方水龍頭、水管部分：　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，民法第432條第1項、第2項本文定有明文。原告主張游明城毀損系爭房屋水槽上方水龍頭、水管，經游明城所否認，原告自應就游明城有何違反保持租賃物之善良管理人注意義務，負擔舉證責任。　⒉經查，原告曾就游明城毀損上開財物之事實，向臺灣新北地方檢察署提起告訴，後經該署檢察官以113年度偵字第24053 號為不起訴之處分等情，有該不起訴處分書1紙在卷可佐。原告就其所主張之事實，固提出照片、估價單為證，然該照片欠缺拍攝日期，難認系爭房屋水槽上方水龍頭、水管何時設立、何時遭拆除之事實，又估價單僅可證明原告有支出該等金錢維修之事實，實難逕憑原告所提該等證據，即為對其有利之認定。職此，原告舉證既有不足，則其主張游明城應賠償該等財物之維修費用25,000元等情，要屬無憑。　㈣被告應給付原告之金額：　　按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院 87年度台上字第1631號判決參照）。經查，原告於兩造訂立系爭租約時，曾收取游明城所給付之50,000元「保證金」，有系爭租約第7條在卷可證，且兩造對此事實亦不爭執，當堪信實。原告固主張該50,000元係「保證金」，而與押租金不同等語，然觀之系爭租約第7條係稱：「乙方為保證債務之履行，願提供50,000元整交付甲方為擔保......」等語，顯見該50,000元之「保證金」，目的係在擔保游明城因系爭租約所生之一切債務，性質上仍與押租金並無二致。準此，揆諸首揭最高法院判決，本件游明城應返還原告之金額，自應扣除該50,000元之押租金，而為77,586元（計算式：租金 52,586元＋違約金75,000元－押租金50,000元＝77,586元）。再楊雅婷為游明城之連帶保證人乙情，有系爭租約在卷可證，則楊雅婷自應與游明城就上開應給付原告之金額，負擔連帶清償之責。五、綜上所述，原告主張依兩造租約約定，請求被告連帶給付77 ,586元，及自113年8月17日，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。又本件判決係適用簡易訴訟程序所為之判決，應依職權宣告假執行。原告聲請供擔保宣告假執行之部分，僅係促使法院職權發動，毋庸另為准駁之表示；至其敗訴部份，因假執行之聲請已失所附麗，應併與駁回。末本院另依民事訴訟法第436條第2項、第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳彥吉以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　林宜宣

2025-01-10

PCEV-113-板簡-2206-20250110-2

士簡

士林簡易庭

返還租賃房屋

臺灣士林地方法院民事簡易判決 113年度士簡字第785號原告陳炳輝訴訟代理人吳仲立律師被告黃青閑訴訟代理人談恩碩律師上列當事人間請求返還租賃房屋事件，本院於民國113年12月26 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將門牌號臺北市○○區○○○路○○○號四樓房屋騰空返還原告，並將其設於上址之戶籍登記遷出。被告應自民國一一三年二月一日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬壹仟元。訴訟費用新臺幣參仟零玖拾元應由被告負擔，及加給自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。本判決得假執行。但被告如以新臺幣貳拾捌萬伍仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由要領一、原告主張：兩造於民國107年8月1日簽立房屋租賃契約書，原告將所有門牌號臺北市○○區○○○路000號4樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，約定租賃期限自107年8月1日起至110 年7月31日止，租金每個月新臺幣（下同）1萬1,000元，押租保證金2萬元（下稱系爭租約），嗣租期屆滿後，被告仍繼續使用系爭房屋，惟被告於承租期間屢次將貓砂、廚餘倒在馬桶內，致整棟大樓排水幹管嚴重堵塞，積水漫延四處，嚴重影響其他住戶之居住品質，造成系爭房屋損害；又故意將垃圾及廢棄物任意丟棄於樓梯公共空間，任其腐爛長蛆，惡臭難聞，嚴重破壞整棟大樓之環境衛生，亦造成系爭房屋之污損，屢勸不聽，甚至以將貓屍體放置住戶門口之方式恐嚇住戶，原告決定收回自住，不再出租被告，並以存證信函通知被告於112年8月1日終止租約，並限其於112年8月31日前完成搬遷返還系爭房屋，合於租賃契約第11條、第14條及土地法第100條第1、5、6款之規定，然被告均置之不理，乃依租賃契約及不當得利法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明求為判決：㈠被告應將系爭房屋騰空返還原告，並將其設於上址之戶籍登記遷出；㈡被告應自113年2月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬1,000元，且願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：被告僅有於110年間不慎將些許貓砂流入排水管道，被告已於110年9月賠償並修復；被告僅有將少量垃圾置於門口，並盡快丟棄未任其腐爛長蛆，且被告亦有負擔清潔樓梯之費用；被告並無恐嚇住戶。依土地法第100條第1款規定之收回自住，係以出租人對於其出租未定期限之房屋，有收回自住之正當理由及必要情形而言，則原告以收回自住為由請求返還系爭房屋，須具備上述要件並證明之始得為之等語，資為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院得心證之理由　　本件原告主張被告向其承租系爭房屋，系爭租約屆期後轉為不定期限租賃契約，原告已以存證信函向被告為終止租約之意思表示之事實，已據提出與所述相符之房屋租賃契約書、存證信函等件為證，為被告所不爭執，堪信為真。惟被告以上開情詞置辯，茲審認如下： (一)按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第450條第1、2項、第455條前段分別定有明文。次按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。土地法第100 條定有明文。復觀諸原告所提出之兩造房屋租賃契約書，其第11條、第14條分別約定：「乙方（即被告）應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。房屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方（即原告）負責修理。」、「甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。」等內容，可知兩造約定被告未以善良管理人之注意使用房屋致房屋毀損時除應負損害賠償之責外，原告得隨時解約收回房屋。又按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例、97 年度台上字第294號判決意旨參照）。 (二)經查，據證人陳禮安到庭證稱：伊受原告委託管理系爭房屋之出租事宜，約1年前第一次被告有養貓，將貓砂倒入馬桶造成堵塞，影響到2樓水管馬桶，2樓客廳都濕了，也影響到 1樓天花板導致沒有辦法營業，此次被告有給付修繕費用6,2 00元；第二次被告把垃圾放在樓梯間不丟掉長蛆，長到3、2 、1樓都有，伊有警告被告不得在犯，被告有給付清洗樓層之費用；第三次被告叫外賣，把還沒有吃的食物掛在信箱， 3樓住戶請被告拿走，被告說你不會幫我丟掉，還威脅3樓住戶說要把貓的屍體寄給他等語、證人鄭詩璇到庭證稱：伊為 2樓承租人，被告在3年前因馬桶使用方式不當，導致整棟樓水管堵塞，有灰塵跟貓砂；第2次111年10月份樓梯間發生有蟲，因為清潔公司發現4樓垃圾袋內有蟲卵，就有請人來處理；第3次有時候4樓外送放在1樓門口未取放很多天，導致長蟲，丟了2、3次後決定要反應，所以在去年7月3樓鄰居有跟4樓被告討論該事情，伊都是親身經歷，馬桶後續有疏通，但是過程有幾次波折，並沒有一次完成，樓梯有清潔，但還有異味，仍見垃圾放在4樓門外，今年的某一天被告從4樓要下樓時用踢的把垃圾踢下去，5月底講好要請人來洗樓梯間，但是被告反悔就用水龍頭沖自己門口，沒有清洗到2、3 樓等語、證人劉貞宥則到庭證稱：伊為3樓承租人，公共空間、樓梯間有長蟲，後來發現蟲是從4樓來的，當下請被告清理，不止影響環境還咬到伊身體，所以伊向陳禮安反應，請4樓不要影響到公共空間環境，被告有叫外送習慣，有時候不去領外送，導致長蟲，有請被告要處理，但是沒有處理，被告還要伊丟掉，很不合理，這種事情發生很多次；被告把貓砂倒進馬桶導致3樓馬桶堵塞糞水溢出，不能用馬桶也不能用水；被告會拖行垃圾會遺留髒東西，伊請被告處理垃圾時，被告要伊自己去處理，很不合理，被告說他自己問題很多，貓生病了，伊不認為有何關聯，被告就說要寄貓的屍體照片給伊等語，並參諸原告所提出之對話記錄截圖（見本院卷第19至51頁），堪信被告確有將貓砂倒入馬桶致大樓水管堵塞，造成房屋損壞，及被告未倒垃圾以維持環境清潔致生蚊蟲，造成房屋居住品質降低，基此，原告依上開房屋租賃契約第11條、第14條之約定及土地法第100條第5款之規定，以存證信函向被告為112年8月31日終止系爭租約之意思表示，亦有卷附之存證信函可憑（見本院卷第53至55頁），自生終止租賃契約之效力，為有理由。故系爭租約終止後，原告本於民法第455條規定，請求被告返還系爭房屋，復依民法第179條之規定，被告應自113年2月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付1萬1,000元相當於租金之不當得利金額，即屬有據。 (三)至原告主張被告有恐嚇恐嚇住戶之情云云，然觀諸被告所提出之對話記錄（見本院卷第103頁），可知被告係表示：「裝？要不要我把兩隻貓的屍體都傳給妳看」等內容，本院探其真意，應係指是否要將貓屍體照片做為佐證以澄清其並非在掩飾真相，尚難認被告有恐嚇之意，是原告此部分主張，尚無可採。四、從而，原告依上開法律關係，訴請；㈠被告應將系爭房屋騰空返還原告，並將其設於上址之戶籍登記遷出；㈡被告應自1 13年2月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬1,0 00元，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張等攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行，原告之聲請不另准駁，但被告聲明願供擔保，請准免為假執行，尚無不合，爰諭知相當擔保金准許之。並依職權確定訴訟費用為3,090元（第一審裁判費）應由被告負擔，及依民事訴訟法第91條第3項之規定加給按法定利率計算之利息。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日　　　　　　　　　士林簡易庭　法　官　楊峻宇以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　徐子偉

2025-01-09

SLEV-113-士簡-785-20250109-1

補

臺灣澎湖地方法院

返還租賃物等

臺灣澎湖地方法院民事裁定 113年度補字第97號原告柯志青高玉庭黃金龍游雨潔林君達闕壯仁共同訴訟代理人黃永嘉律師被告歆絜開發有限公司法定代理人陳怡君上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院裁定如下：　　主　文本件訴訟標的價額核定為新臺幣1,623萬6,200元。原告應於本裁定送達後14日內，補繳第一審裁判費新臺幣15萬4, 912元，逾期不補正，即駁回其訴。　　理　由一、按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準，無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準；法院因核定訴訟標的之價額，得依職權調查證據，民事訴訟法第77條之1第1項、第2項、第3項定有明文。以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之；以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77 條之2亦有明文。基此，以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用，其附帶請求於起訴前所生部分，數額已可確定，應合併計算其價額。又以一訴同時請求返還租賃物，及給付租約終止前已發生之欠租，二者訴訟標的並不相同，且非同時存在，自無主從關係，該租金請求尚非返還租賃物之附帶請求，其金額即應與返還租賃物之訴訟標的價額合併計算（最高法院107年度台抗字第897號裁定要旨參照）。末按原告之訴有起訴不合程式或不備其他要件者，法院應以裁定駁回之，但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正，此觀同法第249條第1項第6款規定即明。二、經查，本件原告等起訴聲明如附表所示，附表編號1、4、7 、10、13聲明部分，訴訟標的價額應以房屋起訴時之交易價額為準，而原告等所執房屋租賃契約書（下稱系爭租約）則係分別記載每月租金為1萬7,500元、1萬6,700元或3萬3,400 等，爰參酌土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價週年利率10%為限」，以此逆推核算系爭房屋交易價額；另附表編號2、5、8、1 1、14之訴訟標的金額部分，則係依兩造間之系爭租約請求被告給付積欠之租金與律師費；至於附表編號3、6、9、12 、15聲明部分，乃原告等依系爭租約請求被告給付占用期間相當於租金之不當得利暨違約金，依民事訴訟法第77條之2 第2項規定及前揭說明，不併算訴訟標的價額，故不計入。從而，本件訴訟標的價額經核定後為1,623萬6,200元（計算式如附表所示），應徵第一審裁判費15萬4,912元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書規定，限原告於收受本裁定送達後14日內如數補繳，逾期不繳，即駁回其訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　 9　　日　　　　　　　　　　　　民事庭　法　官陳立祥以上正本係照原本作成。如對本裁定關於核定訴訟標的價額部分抗告，應於裁定送達後10 日內向本院（澎湖縣○○市○○里○○○000號）提出抗告狀（須附繕本），並繳納抗告費新臺幣1,000元；關於命補繳裁判費部分不得抗告。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　 9　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳天賜附表：編號訴之聲明訴訟標的價額 1 被告應將門牌號碼○○縣○○市○○○000之0號0樓之0房屋騰空遷讓返還與原告柯志青。 210萬元（計算式：1萬7,500元×12月÷10%＝210萬元） 2 被告應給付原告柯志青新臺幣（下同）29萬5,000元，及判決翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。 29萬5,000元（計算式：積欠租金24萬5,000元＋律師費5萬元＝29萬5,000元） 3 被告應自起訴狀繕本送達翌日起，至騰空遷讓編號1房屋之日止，按月給付原告柯志青5萬2,500元，及自各期應給付之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。不計入 4 被告應將門牌號碼○○縣○○市○○○000之0號0樓之0房屋騰空遷讓返還與原告高玉庭。 210萬元（計算式：1萬7,500元×12月÷10%＝210萬元） 5 被告應給付原告高玉庭29萬5,000元，及判決翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。 29萬5,000元（計算式：積欠租金24萬5,000元＋律師費5萬元＝29萬5,000元） 6 被告應自起訴狀繕本送達翌日起，至騰空遷讓編號4房屋之日止，按月給付原告高玉庭5萬2,500元，及自各期應給付之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。不計入 7 被告應將門牌號碼○○縣○○市○○○000之0號0樓之0、0樓之0房屋騰空遷讓返還與原告黃金龍。 400萬8,000元（計算式：1萬6,700元×2×12月÷10%＝400萬8,000元） 8 被告應給付原告黃金龍51萬7,600元，及判決翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。 51萬7,600元（計算式：積欠租金46萬7,600元＋律師費5萬元＝51萬7,600元） 9 被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓編號7房屋之日止，按月給付原告黃金龍10萬200元，及自各期應給付之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。不計入 10 被告應將門牌號碼○○縣○○市○○○000之0號0樓之0、0樓之0房屋騰空遷讓返還與原告游雨潔、林君達。 400萬8,000元（計算式：3萬3,400元×12月÷10%＝400萬8,000元） 11 被告應給付原告游雨潔、林君達51萬7,600元，及判決翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。 51萬7,600元（計算式：積欠租金46萬7,600元＋律師費5萬元＝51萬7,600元） 12 被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓編號10房屋之日止，按月給付原告游雨潔、林君達10萬200元，及自各期應給付之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。不計入 13 被告應將門牌號碼○○縣○○市○○○000之0號0樓之0房屋騰空遷讓返還與原告闕壯仁。 210萬元（計算式：1萬7,500元×12月÷10%＝210萬元） 14 被告應給付原告闕壯仁29萬5,000元，及判決翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。 29萬5,000元（計算式：積欠租金24萬5,000元＋律師費5萬元＝29萬5,000元） 15 被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓編號10房屋之日止，按月給付原告闕壯仁5萬2,500元，及自各期應給付之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。不計入合計 1,623萬6,200元（計算式：210萬元＋29萬5,000元＋210萬元＋29萬5,000元＋400萬8,000元＋51萬7,600元＋400萬8,000元＋51萬7,600元＋210萬元＋29萬5,000元＝1,623萬6,200元）

2025-01-09

PHDV-113-補-97-20250109-1

訴

臺灣彰化地方法院

返還房屋等

臺灣彰化地方法院民事判決 113年度訴字第1272號原告江重宥訴訟代理人林世祿律師被告賴玟諺上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國113年12月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將坐落彰化縣○○鄉○○○段00○號建物（一層54.85平方公尺、二層54平方公尺、三層54平方公尺、附屬建物陽台13.5平方公尺、電梯樓梯間9.67平方公尺，總面積162.85平方公尺）鋼筋混凝土造住家用房屋（即門牌號碼彰化縣○○鄉○○路000巷0000號房屋）返還予原告。被告應給付原告新臺幣13萬6,000元，及自民國112年2月19日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣8,000元。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣12萬3,533元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣37萬600元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項於原告以新臺幣4萬元為被告供擔保後；但被告如以新臺幣13萬6,000元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：兩造於民國110年2月間就原告所有坐落彰化縣○○ 鄉○○○段00○號建物（一層54.85平方公尺、二層54平方公尺、三層54平方公尺、附屬建物陽台13.5平方公尺、電梯樓梯間9.67平方公尺，總面積162.85平方公尺）鋼筋混凝土造住家用房屋（即門牌號碼彰化縣○○鄉○○路000巷0000號房屋，下稱系爭房屋）簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），期限自110年2月18日起至112年2月18日止，每月租金新臺幣（下同）8,000元。然被告自110年6月19日起即未付租金，請求110年7月18日起至租期屆滿之112年2月18日止租金共16萬元，扣除被告已給付之押租金2萬4,000元為13萬6,000元。並請求自租期屆滿後之112年2月19日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,000元。爰依系爭租約第12條、民法第4 55條及第767條請求擇一判決如訴之聲明第1項；依系爭租約第12條、不當得利之法律關係，請求擇一判決如訴之聲明第 2項等語。並聲明：如主文所示。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。四、本院之判斷：　㈠當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認；當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用第1項之規定；但不到場之當事人係依公示送達通知者，不在此限，民事訴訟法第280條第1項、第3項分別定有明文。原告主張上揭事實，業據原告提出系爭房屋之建物登記第一類謄本、房屋租賃契約書及彰化縣地方稅務局補發10 8年房屋稅繳款書等件為證（見本院卷第15至29頁），核與原告之主張相符。而被告非經公示送達已收受開庭通知及起訴狀繕本（見本院卷第49頁），未於言詞辯論到場陳述意見或提出書狀爭執以供本院斟酌，依上開規定應視同自認，堪信原告前開主張為真實。　㈡兩造系爭租約之租賃期間業於112年2月18日屆滿，依系爭租約第12條約定（見本院卷第22頁），被告自應返還系爭房屋予原告，原告請求被告將系爭房屋返還原告，洵屬有據，爰判決如主文第1項所示。　㈢按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。又押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決參照）。查被告僅給付原告租金至110年6月18日止，有房租收/付款明細欄在卷可佐（見本院卷第18頁），被告自110年6月19日起即未付租金，至租賃期間屆滿之112年2月18日止，共積欠20個月租金，合計 16萬元（計算式：8,000×20＝160,000）。兩造於系爭租約第 4條約定，被告於簽約同時給付2萬4,000元擔保金（押金）予原告（見本院卷第20頁），是以上開租賃擔保金扣抵後，被告應給付原告之租金餘額為13萬6,000元（計算式：160,0 00－24,000＝136,000），原告之請求，自屬有據。　㈣又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。是依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，而無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決參照）。又查原告為系爭房屋之所有權人，系爭租約之租賃期間業於112年2月18日屆滿，被告占有系爭房屋之原因，其後已不存在，卻仍繼續占用系爭房屋，因而受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害。又被告原係以每月8,000元之租金向原告承租系爭房屋，則被告所受之使用利益，得以原先之租金額為計算之依據，較屬合理。是原告依民法第179條規定，請求被告自112年 2月19日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,000元，亦屬有據，爰判決如主文第2項所示。又原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許；並依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權酌定相當擔保金額，宣告被告預供擔保後得免假執行。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　李昕以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　葉春涼

2025-01-09

CHDV-113-訴-1272-20250109-1

訴

臺灣臺北地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度訴字第636號原告吳秀全被告張富翔兼訴訟代理人張伊蕎即旺宏商行上一人訴訟代理人陳彥旭律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應連帶給付原告如附表「應給付金額」欄所示金額，及如附表「利息」欄所示之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告連帶負擔二分之一，餘由原告負擔。四、本判決原告勝訴部分於原告以如附表「供擔保金額」欄所示金額為被告供擔保後，得假執行；但被告如以附表「反擔保金額」欄所示金額為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時係聲明「㈠被告將門牌號碼臺北市○○區○○街000號1樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）41萬4,0 00元，及自民國111年11月15日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈢被告自111年11月15日起至系爭房屋騰空遷讓返還原告止，每月應給付原告37萬8,000元，及按週年利率5％計算之利息；㈣被告返還系爭房屋前之水費、電費、瓦斯費均由被告負擔」，嗣又聲明「㈠被告應連帶給付原告31 萬6,798元，及自111年11月15日起至清償日止，按週年利率 5％計算之利息；㈡被告自111年11月15日起至113年6月24日止，每月應連帶給付原告37萬8,000元，及至清償日止按週年利率5％計算之利息」，核屬縮減應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：原告於109年7月30日將自己所有之系爭房屋出租予被告張伊蕎即旺宏商行（下稱張伊蕎），並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自109年7月30日起至11 4年8月14日止，張伊蕎應自109年8月15日起，按月繳付租金 12萬6,000元，押租金為37萬8,000元，並由被告張富翔為系爭租約連帶保證人。然張伊蕎無故自110年11月起至111 年1 0月止短付租金，共積欠租金79萬2,000元，扣除押租金及張伊蕎代繳之稅額、費用後，尚積欠租金31萬6,798元，已逾2 期租金，經原告於111年11月2日發函催告張伊蕎及張富翔於函到5日內支付租金未果，乃於111年11月10日終止系爭租約；惟張伊蕎遲至本件訴訟繫屬中之113年6月24日始返還系爭房屋予原告，其間無權占用系爭房屋而有不當得利，被告並應再給付依系爭租約第7條第3項約定相當於租金額2倍之違約金；張富翔並應就張伊蕎上開債務負連帶保證責任。爰依系爭租約第7條第2項、第3項約定、民法第179條規定，及連帶保證之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應連帶給付原告31萬6,798元，及自111年11月15日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡被告自111年11月15日起至11 3年6月24日止，每月應連帶給付原告37萬8,000元，及自清償日止按週年利率5％計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：原告知悉被告張伊蕎承租系爭房屋係為經營飲料店「麻古茶坊」使用，然系爭房屋因無法承載供飲料店營業使用之高供電力環境，導致電壓不足無法負載，經被告於10 9年9月17日起向台灣電力股份有限公司（下稱台電）申請增設用電及改用節費電價表單，台電於同年11月27日函覆需先向臺北市政府申請路證方可施工，復於110年7月22日通知張伊蕎該處道路目前尚在管制中而無法申請路證等語，原告身為系爭房屋所有人，卻拒不配合偕同在地里長向市政府申請路證，張伊蕎直到112年5月26日才取得路證而可增設用電電纜，致張伊蕎自109年9月起至112年5月間，被迫減少產能及設備先行營運，原告應已違反依系爭租約應負之協力義務；又系爭房屋得用於經營店面之實際空間僅37.17平方公尺，小於系爭租約約定之84.84平方公尺範圍不同，足見原告未將合於系爭租約約定使用收益之租賃物交付予張伊蕎，張伊蕎自得為同時履行抗辯，而僅需交付約定租金之一半，是原告主張終止系爭租約應無理由。另張伊蕎自111年11月30日至112年1月11日止，每月均有支付租金6萬元予原告等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事項（本院卷第316至317頁，並依判決論述方式略為文字修正）： (一)原告於109年7月30日與張伊蕎就原告所有之系爭房屋，簽訂系爭租約，約定由原告將系爭房屋出租予張伊蕎，租期自10 9年7月30日起至114年8月14日止，張伊蕎應自109年8月15日起，按月繳付租金12萬6,000元，押租金為37萬8,000元，並由張富翔為系爭租約連帶保證人。 (二)原告於109年7月11日交屋，張伊蕎取得鑰匙2支後，自該日起占有使用系爭房屋。 (三)張伊蕎自110年11月起至111年10月止，均僅支付租金每月6 萬元，及為原告代繳稅款與二代健保費用共9萬7,202元。 (四)張伊蕎於111年11月至112年11月間，每月各匯款6萬元予原告，並為原告代繳稅款每月6,827元、二代健保費用每月1,4 40元。 (五)原告於111年11月2日催告張伊蕎、張富翔於函到後5日內給付積欠之租金，該函於翌（3）日送達張伊蕎、張富翔，原告復於同年月10日對渠等聲明終止租約，終止租約之意思表示於同年月11日到達張伊蕎、於同年月14日到達張富翔。 (六)至「張伊蕎迄今仍繼續占有使用系爭房屋經營飲料店」乙事，因張伊蕎已提出於113年6月24日返還系爭房屋之切結書（本院卷第423頁），原告亦稱張伊蕎確於該日返還系爭房屋等語（本院卷第432頁），則該自認事實因嗣後已返還房屋而與言詞辯論終結時之事實不符，自得予撤銷。四、得心證之理由：　　原告主張被告應連帶給付張伊蕎積欠之租金、系爭租約終止後繼續占用之不當得利及違約金等節，為被告所否認，並以前詞置辯。故本件爭點厥為：㈠系爭租約是否已合法終止？張伊蕎是否得以系爭房屋未合於使用收益目的而為同時履行抗辯？原告有無違反申請路權證之協力義務？㈡原告請求被告給付積欠之租金31萬6,798元有無理由？㈢原告請求被告給付相當於租金之不當得利及以租金2倍計算之違約金共37萬8 ,000元有無理由？茲分述如下： (一)系爭租約業於111年11月11日經原告終止：　⒈按每月租金12萬6,000元，付款方式以每月為1期，每月15日以前繳納；乙方（張伊蕎）違反約定方法使用房屋，或遲付租金總額達2個月之租額，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月，經甲方（原告）定相當期間催告限期繳納仍不支付時，不待期限屆滿，甲方得提前終止租約，系爭租約第3條第1項前段、第7條第2項定有明文。　⒉經查，張伊蕎自110年11月起至111年10月止，每期租金僅支付6萬元乙情，為兩造所不爭執，業經認定如前；則迄111年 8月止，張伊蕎欠繳租金累計66萬元，扣除押租金37萬8,000 元，剩餘累計欠租為28萬2,000元，積欠總額已達2個月租額；經原告於111年11月2日以存證信函限被告於5日內給付全部積欠之租金41萬4,000元，被告仍未清償，原告遂於同年月10日以存證信函通知被告終止系爭租約，該終止之意思表示於同年月11日到達張伊蕎、於同年月14日到達張富翔等情，有該等存證信函、收件回執可憑（北簡卷第33至37頁，本院卷第73頁），是系爭租約業於同年月11日終止無訛。　⒊被告固以原告未盡用益狀態提供義務、未協力增設用電，為同時履行抗辯（本院卷第310頁）；然：　⑴按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應在租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。其中所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準，而租賃物僅以在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足，至於承租人能否達到使用收益之效果，則應非所問。故出租人應履行之合於約定用益狀態之提供及維持義務，當係指該租賃物已經符合當事人「共同主觀上認知與約定」之契約「用益目的」為前提，至於交付後不能達到承租人主觀上預期之「用益效果」，則不在出租人瑕疵擔保範圍之內。又上用益狀態提供、維持義務乃出租人之主要義務，而與承租人租金之支付義務互有對價關係，倘出租人已盡此義務，則承租人不得再行使其同時履行抗辯權，拒絕租金之給付。且債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責。次按附隨義務係指主給付義務外，債之關係發展過程中，依具體情況所產生之照顧、通知、保護、協力及保守秘密等義務而言，則出租人除負有上述用益狀態提供、維持之主給付義務外，倘承租人須出租人之協力始能取得使用執照變更、裝修及公共安全申報及許可，此時出租人之協力義務即為其附隨義務。　⑵查系爭租約第5條第1項固約定「本房屋係供營業之用」（北簡卷第19頁），但未指明係供何種營業用途、需要店面大小、是否需增設水電等細項；且系爭房屋為現況交屋，此有張伊蕎手書證明可稽（北簡卷第25頁），證人即系爭房屋仲介林承勳亦於本院證稱：張伊蕎於承租系爭房屋前，有實地去看過該租賃標的，並於承租前告知原告要作飲料店使用，沒有討論到用電事宜，簽約時只提到將來可能有增設用電的需求，是簽約後才確定電量不足需要原告協助等語（本院卷第 434至438頁），則兩造於簽訂系爭租約前，並未就系爭房屋是否確定需增加用電、增加用電規模、需原告為何協助等節詳加討論，兩造主觀認知並不及此甚明。復參以系爭房屋私設之騎樓鋪設與茶坊內相同地磚、置有2張長椅、並有2個店面保麗龍廣告招牌看板，騎樓頂上亦經張伊蕎設有電燈、擴音器、監視器、冷氣室外機等設備乙情，業經本院至系爭房屋現場履勘認明，而有本院勘驗筆錄可參（本院卷第334頁），足認張伊蕎實際使用系爭房屋營業之範圍擴及騎樓無訛。是以，張伊蕎既為智識正常之成年人，又已於承租前親自到系爭房屋現場勘查、確認使用情形，且實際使用範圍亦擴及系爭房屋騎樓，則原告以兩造均已確認過之系爭房屋現況交屋後，張伊蕎即不得再執使用面積或使用效益（含用電）欠缺，而主張原告未盡用益狀態提供義務。　⑶再者，被告雖辯稱系爭房屋供電不足以支應飲料店營業，而於109年9月17日即向台電辦理申請增設供電設備增設用電（本院卷第489頁），並提出台電變更用電（增設種變）登記單、過戶登記單、一般表制用戶用電登記單、電路圖等件為證（本院卷第261至273、392-1至392-4頁）；然本院已闡明被告說明用電不足如何影響營業額（本院卷第504頁），迄今未見被告就「如未增設供電將損失半數營業額」為主張並舉證以實其說，則本件是否確有增設供電之需求、張伊蕎是否損失半數營業額、供電未增設與營業額損失間有無因果關係等節，均有未明，被告就租金之半數為同時履行抗辯即難認有理，其自不得逕自短付租金。又張伊蕎雖曾委託電器承裝業，按經濟部發布之相關規則辦理用電申請，申請用電設備增加，並由表燈非時間電價變更為表燈標準型時間電價及過戶（變更用電戶名），因涉及道路施工，需向臺北市政府工務局道管中心申請相關路證，而原告業於111年8月11日提供里長同意書，以利本案後續外線工程進行，惟本案於113 年3月19日因逾期未申報內線竣工取消申請等情，有台電台北市區營業處113年6月12日北市字第1131086393號函，及原告提出之臺北市政府工務局道路挖掘許可證、江寧里里長同意書可考（本院卷第153、253、389至390頁），堪認原告非無協力申請增設用電所需文件，實係張伊蕎未配合申報內線竣工，致未申請成功，原告並未違反系爭租約之用益狀態提供義務或相關之附隨義務。準此，原告既未違反用益狀態提供義務，亦已盡協力義務，被告所為同時履行抗辯即無理由。至被告雖稱原告在系爭房屋旁增設信箱，致被告無從取得台電命補正之相關文件云云（本院卷第490頁），然此無礙於被告未盡上開主張及舉證之責，亦難憑此即認原告有何違反契約義務之舉，併此敘明。 (二)原告請求被告連帶給付積欠之租金31萬6,798元為無理由：　　原告固主張張伊蕎至系爭租約終止前，經扣除押租金及相關費用後，尚積欠租金31萬6,798元（本院卷第308頁）；然張伊蕎於111年11月至112年11月間，每月各匯款6萬元予原告，並為原告代繳稅款每月6,827元、二代健保費用每月1,440 元乙情，為兩造所不爭執，業經認定如前，故張伊蕎積欠之租金至遲於系爭租約終止後5個月內（即112年3月31日前）已清償（316,798﹝60,000＋6,827＋1,440﹞≒4.6），故原告請求被告連帶給付積欠之租金，要無理由，應予駁回。 (三)原告請求被告連帶給付如附表所示相當於租金之不當得利、違約金有理由，逾此範圍則無理由：　⒈又按本契約租賃期間屆滿後，非經雙方合意另訂新約，視為不再續租；乙方（張伊蕎）應於租約期滿或終止時，將房屋遷讓交還甲方（原告），不得藉任何理由繼續使用本房屋，亦不得要求任何搬遷費或其他名目之費用；乙方如不即時交還房屋，甲方得向乙方請求自終止租約或租賃期滿之翌日起至遷讓完竣之日止按房屋租金兩倍計算之違約金及應繳付房租租金，系爭租約第7條第3項定有明文。而考量該條項係就系爭租約屆期或終止後之給付為約定，原告又已陳明其此揭「房租租金」之真意係指請求繼續占用系爭房屋之不當得利（本院卷第503頁），是此揭約定之真意應係「相當於租金之不當得利」，合先敘明。　⒉查系爭租約已於111年11月11日經終止乙節，業經認定如前，張伊蕎既遲至113年6月24日始搬遷，即應就111年11月12日起至113年6月24日間（原告聲明請求自111年11月15日起算），依上述約定給付相當於租金之不當得利及違約金。本件經闡明就違約金之請求表示意見（本院卷第503頁），被告仍未提出違約金約定是否過高之評價根據事實，則審酌卷存事證，應認原告請求以租金2倍計算之違約金並無不當。參以張伊蕎自111年11月起至112年11月止，每月均給付原告租金半數及待繳稅額、費用合計6萬8,267元（60,000＋6,827＋1 ,440＝68,267），該段期間共給付88萬7,471元（68,26713＝ 887,471），扣除前述清償欠繳租金後餘57萬0,673元，故以此餘額按期抵充相當於租金之不當得利及違約金（37萬8,00 0元）後，依原告起訴主張之期間計算，張伊蕎應給付之數額，及各期費用對應之法定遲延利息即如附表所示，張富翔則應依系爭租約連帶保證條款之約定，與張伊蕎負連帶給付責任。故原告於此範圍內之請求為由理由，逾此範圍則無理由，應予駁回。 (四)至被告雖於本院言詞辯論終結後具狀以已聯繫台電人員提出增設用電相關說明，及本件應通知台電承辦人員到庭解釋申請過程為由，請求再開辯論云云（本院卷第511頁）；惟按法院於言詞辯論終結後，宣示裁判前，如有必要得命再開言詞辯論，民事訴訟法第210條定有明文。而命再開已閉之言詞辯論，屬於法院之職權，當事人並無聲請再開之權，故當事人聲請再開時，不必就其聲請予以裁判。查被告並未提出足資影響本院前揭認定之防禦方法及證據，故顯無再開辯論之必要，則被告聲請再開辯論，尚無必要，爰不命再開，附此敘明。五、綜上所述，原告依系爭租約第7條第3項之約定及連帶保證之法律關係，請求被告連帶給付如附表「應給付金額」欄所示金額，及如附表「利息」欄所示之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。六、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，經核其勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之，並依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權酌定相當之擔保金額，宣告被告為原告預供擔保後，得免為假執行；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　陳冠中以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉則顯附表：（民國／新臺幣）編號期間應給付金額利息供擔保金額反擔保金額備註起迄日週年利率 1 111年11月15日至111年12月14日 0元經全部抵充 2 111年12月15日至112年1月14日 18萬5,327元 112年1月15日起至清償日止 5％ 7萬元 18萬5,327元經部分抵充 3 112年1月15日至112年2月14日 37萬8,000元 112年2月15日起至清償日止 13萬元 37萬8,000元 4 112年2月15日至112年3月14日 37萬8,000元 112年3月15日起至清償日止 13萬元 37萬8,000元 5 112年3月15日至112年4月14日 37萬8,000元 112年4月15日起至清償日止 13萬元 37萬8,000元 6 112年4月15日至112年5月14日 37萬8,000元 112年5月15日起至清償日止 13萬元 37萬8,000元 7 112年5月15日至112年6月14日 37萬8,000元 112年6月15日起至清償日止 13萬元 37萬8,000元 8 112年6月15日至112年7月14日 37萬8,000元 112年7月15日起至清償日止 13萬元 37萬8,000元 9 112年7月15日至112年8月14日 37萬8,000元 112年8月15日起至清償日止 13萬元 37萬8,000元 10 112年8月15日至112年9月14日 37萬8,000元 112年9月15日起至清償日止 13萬元 37萬8,000元 11 112年9月15日至112年10月14日 37萬8,000元 112年10月15日起至清償日止 13萬元 37萬8,000元 12 112年10月15日至112年11月14日 37萬8,000元 112年11月15日起至清償日止 13萬元 37萬8,000元 13 112年11月15日至112年12月14日 37萬8,000元 112年12月15日起至清償日止 13萬元 37萬8,000元 14 112年12月15日至113年1月14日 37萬8,000元 113年1月15日起至清償日止 13萬元 37萬8,000元 15 113年1月15日至113年2月14日 37萬8,000元 113年2月15日起至清償日止 13萬元 37萬8,000元 16 113年2月15日至113年3月14日 37萬8,000元 113年3月15日起至清償日止 13萬元 37萬8,000元 17 113年3月15日至113年4月14日 37萬8,000元 113年4月15日起至清償日止 13萬元 37萬8,000元 18 113年4月15日至113年5月14日 37萬8,000元 113年5月15日起至清償日止 13萬元 37萬8,000元 19 113年5月15日至113年6月14日 37萬8,000元 113年6月15日起至清償日止 13萬元 37萬8,000元 20 113年6月15日至113年6月24日 12萬6,000元 113年6月25日起至清償日止 5萬元 12萬6,000元以實際占有時間即10/30個月計算

2025-01-08

TPDV-112-訴-636-20250108-1

壢簡

中壢簡易庭

債務人異議之訴

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度壢簡字第2091號原告葉勝程被告林壽珠上列當事人間請求債務人異議之訴事件，本院不經言詞辯論，判決如下：　　主　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張略以：房租每月新臺幣(下同)5,000元，我繳至民國113年1至2月份，113年1月30日最後一次見面，被告未收錢走掉，我手機3G系統要付錢，被告女兒生氣拉走被告，對方沒有盡實照約，認為我欠租，我沒有要欠，43萬元付過租金，說我欠的錢數目不符等語。並聲明：(一)本院113年度司執字第120178號遷讓房屋執行事件(下稱系爭執行事件)之執行程序應予撤銷；(二)確認被告執有之執行名義所載債權，對於原告不存在。二、按原告之訴，依其所訴之事實，在法律上顯無理由者，法院得不經言詞辯論，逕以判決駁回，民事訴訟法第249條第2項第2款定有明文。次按執行名義成立後，如有消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴；如以裁判為執行名義時，其為異議原因之事實發生在前訴訟言詞辯論終結後者，亦得主張之，強制執行法第14條第1項固有明文。但債務人異議之訴既以排除執行名義之執行力為目的，倘執行名義為法院之確定判決，因確定判決有既判力，則執行事件之債務人欲提起債務人異議之訴，自僅能以異議原因事實發生在前訴訟言詞辯論終結後者，始得主張，而不得事後再執該判決確定前所得主張，卻為既判力所遮斷之事由據為爭執。又若主張之事由在執行名義成立之前即已存在，則為執行名義之裁判，縱有未當，亦非異議之訴所能救濟，即如以裁判為執行名義時，其為異議原因之事實發生在前訴訟言詞辯論終結前者，縱該為執行名義之裁判有何不當，亦與異議之訴之要件不符，而不得提起（最高法院97年度台上字第2653號裁判要旨參照）。三、經查，兩造前因遷讓房屋等事件涉訟，經本院以113年度壢簡字第765號事件(下稱前案事件)受理，嗣於113年9月5日判決被告全部勝訴(即原告應遷讓房屋、給付積欠租金及相當於不當得利之租金)。被告於判決後即持前案事件判決對原告聲請假執行，並經本院以系爭執行事件受理在案，嗣前案事件判決於113年10月28日確定，有前案事件判決、書記官辦案進行簿在卷可參，並經本院調閱系爭執行事件卷宗核閱無訛。然原告於113年12月2日以前述理由提起本件債務人異議之訴事件，請求撤銷系爭執行事件之執行程序。然依強制執行法第14條第1項之規定，原告需以執行名義成立後有消滅或妨礙債權人請求之事由發生，始得為之，而本件原告所主張之事由顯然為前案事件判決成立前之事由，而非前案事件判決成立後有消滅或妨礙被告請求之事由。又系爭事件判決為命原告給付之確定判決，已含有確認之訴之意義在內。前案事件判決就給付請求權之存在有既判力，依民事訴訟法第400條第1項之規定，原告不得以既判力基準時點前已提出之攻擊防禦方法，或得提出而未提出之其他攻擊防禦方法，對於原告更行提起確認該給付請求權不存在之訴。是原告據此提起本件債務人異議之訴請求撤銷系爭執行事件之執行程序，及確認前案事件判決所在債權不存在，在法律上洵屬顯無理由。四、綜上所述，原告之訴顯無理由，依民事訴訟法第249條第2項之規定，不經言詞辯論，逕以判決駁回之。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　中壢簡易庭　　　法　官張博鈞以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃建霖

2025-01-08

CLEV-113-壢簡-2091-20250108-1

訴

臺灣彰化地方法院

返還租賃物等

臺灣彰化地方法院民事判決 113年度訴字第612號原告許郁明訴訟代理人黃翔彥律師被告陳秀花上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國113年12月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。原告主張被告向其承租坐落彰化縣○○段○○○段0 000○號建物（即門牌號碼彰化市○○路0段000巷00號，下稱系爭房屋），然租期屆滿後，未依約返還，爰依民法第455條、第767條第1項前段規定，請求被告應將系爭房屋騰空返還與原告（見本院卷第11頁）；嗣具狀主張被告於租期屆滿後仍繼續占有使用系爭房屋，爰依兩造租約違約金約定、民法第179條規定，追加請求被告應給付原告18萬元及法定遲延利息。核原告追加之訴之基礎事實與原訴同一，自應准許。貳、實體方面一、原告主張：　㈠兩造於民國111年9月間就系爭房屋簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭乙租約），約定租賃期間自111年9月18日起至112年3 月23日止，每月租金1萬元。詎系爭乙租約屆滿後，被告未依約騰空返還系爭房屋。兩造於系爭乙租約第12條第1、3項已約明期滿不續租。且原告自112年4月18日起即拒絕向被告收取每月租金，另於112年5月17日寄送存證號碼000096號存證信函、於112年11月14日寄送存證號碼000228號存證信函（下合稱系爭存證信函）與被告，均言明系爭乙租約已於11 2年3月23日屆滿，因另有他用，故不再續約等語，可知原告於系爭乙租約租期屆滿後，亦具體向被告表示不續租。是兩造租賃關係已消滅，被告並無使用系爭房屋之正當權源，然迄至113年9月23日（112年3月24日至113年9月23日共計18個月）仍無權占有使用系爭房屋，未將系爭房屋騰空返還與原告，違反系爭乙租約第12條第1項約定，應依同條第3項約定或民法第179條規定，給付原告18萬元（計算式：1萬元X18 個月=18萬元）之違約金或相當於租金之不當得利。　㈡縱認系爭乙租約原租期屆滿後轉為不定期租賃契約，惟訴外人即原告母親黃秀卿於110年11月間經彰化基督教醫療財團法人彰化基督教醫院（下稱彰化基督教醫院）診斷左側近端股骨骨折，術後不良於行、需乘坐輪椅，無法自理、需專人照顧，目前黃秀卿住在彰化縣○○市○○○路000○0號5樓房屋（下稱介壽北路住所），該處一樓有階梯阻礙、不便進出，亦缺少無障礙設施，系爭房屋為透天厝，便於黃秀卿進出，且訴外人即原告胞兄許郁祥住在系爭房屋隔壁，得就近照顧黃秀卿，故有土地法第100條第1款所定收回自住之情事；被告於系爭乙租約終止後，未依約遷讓返還房屋，亦未依約給付違約金，有土地法第100條第5款違反租賃契約之情事，故原告得依土地法第100條第1、5款規定收回系爭房屋，且於系爭存證信函或民事起訴狀繕本送達被告時，該終止不定期租賃契約之意思表示已到達被告，則被告於不定期租賃契約終止後仍占有使用系爭房屋亦屬無權占有。爰依民法第455條、第767條第1項前段規定，請求擇一判命被告將系爭房屋騰空返還與原告，暨依系爭乙租約第12條第3項約定、民法第1 79條規定，請求擇一判命被告給付18萬元等語。並聲明：⒈ 被告應將系爭房屋騰空返還原告。⒉被告應給付原告18萬元，及自民事準備暨爭點整理狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠兩造於109年9月間簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭甲租約），原告將其所有系爭房屋出租與被告使用，約定租賃期間自 109年9月18日起至110年9月17日止，每月租金1萬元；系爭甲租約屆滿後之110年9月18日至111年9月17日，原告仍將系爭房屋出租與被告使用；嗣被告與許郁祥因故發生紛爭，原告遂提議兩造簽訂系爭乙租約，租賃期間自111年9月18日起至112年3月23日止，屆時視被告與許郁祥關係有無改善再行打算。系爭甲、乙租約雖記載每月租金1萬元，然兩造為舊識，故原告每月僅向被告收取9,000元，租金應於每月17日前繳納，寬限期5日，每月23日為最後繳納日。　㈡惟系爭乙租約即將到期前，原告未立即表示反對續租之意思，且逕自至系爭房屋向被告收取112年3月18日至112年4月17 日之租金1萬元（含當期水電費用，多退少補），是以，系爭乙租約已法定更新為不定期租賃契約，被告占有、使用系爭房屋係有正當權源。另原告自112年4月18日起雖不再收取系爭房屋租金，意圖營造被告遲付租金之假象，惟被告已一再聯繫原告前來收取租金。　㈢終止不定期租賃契約，須符合土地法第100條規定。黃秀卿先前長年住在彰化縣○○市○○路0段00號房屋，嗣因年邁行動不便、在浴室跌倒骨折，原告為利照料黃秀卿，遂將黃秀卿攜至介壽北路住所居住，原告則住在同社區之不同棟房屋，兩棟相距15公尺，且黃秀卿住在介壽北路住所已有3年。而系爭房屋1樓無房間可住，2樓雖有房間，然通往2樓之樓梯寬度僅66公分，無法供輪椅上下樓，環境不適合黃秀卿居住，原告理應將黃秀卿攜至其住所或許郁祥住所同住照料，是原告所稱系爭房屋另有他用欲收回供黃秀卿居住，係虛假編造之詞。另兩造就系爭房屋之租賃關係，係由定期契約法定更新為不定期契約，被告迄今均按月匯款系爭房屋租金與原告，並無遲延或積欠租金之情，故原告主張被告違反租賃契約而有土地法第100條第5款事由，併請求被告給付18萬元均屬無稽等語置辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項（見本院卷第266至268頁；僅依判決格式調整文字及順序）：　㈠兩造簽訂系爭甲租約，原告將其所有系爭房屋出租與被告使用，約定租賃期間自109年9月18日起至110年9月17日止，每月租金1萬元，每期應繳納1個月份租金，且應於每月23日前繳付。　㈡110年9月18日至111年9月17日間，兩造有以系爭甲租約為底本，由原告於每月向被告收取系爭房屋租金時，在系爭甲租約末頁簽收欄位簽名。　㈢兩造簽訂系爭乙租約，原告將其所有系爭房屋出租與被告使用，約定租賃期間自111年9月18日起至112年3月23日止，每月租金1萬元。　㈣兩造就系爭房屋自109年9月18日起至112年3月23日止存有租賃關係，此段時間每月實際租金為系爭甲、乙租約約定租金之9折即9,000元。　㈤原告有向被告收取112年3月18日至112年4月18日之1萬元款項，且房租收付款明細欄該1萬元記載旁註記有「加水電費」等文字；原告有於房租收付款明細欄後方簽名。　㈥原告於112年5月17日、112年11月14日有寄送系爭存證信函與被告，前者內文記載系爭乙租約於112年3月23日到期，另有他用，不再續約等語，後者內文記載系爭乙租約於112年3月 23日到期，另有他用，不再續約，請於收文後2個月內，完成遷出等語，被告有收受系爭存證信函。四、兩造爭執事項：　㈠系爭乙租約是否於112年3月23日因租賃期限屆滿而終止？亦或已視為以不定期限繼續契約？　㈡如認系爭乙租約於112年3月23日後已視為以不定期限繼續契約，則原告主張於系爭存證信函或民事起訴狀繕本送達被告時，已終止兩造不定期限租賃契約，有無理由？有無符合土地法第100條第1、5款之規定？　　　㈢原告請求被告給付18萬元及法定遲延利息，有無理由? 五、得心證理由：　㈠系爭乙租約於原定租賃期限即112年3月23日屆滿後，已視為以不定期限繼續契約：　⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。經查，系爭乙租約租賃期間為111年9月1 8日至112年3月23日，每月租金1萬元，租期屆滿後，兩造未再簽訂租賃契約，然被告仍繳納系爭房屋自112年3月18日起至112年4月18日止之租金及水電費共計1萬元，並由原告簽收等情，有系爭乙租約、房租收付款明細欄附卷可稽（見本院卷第155至179頁），是系爭乙租約於112年3月23日租賃期限屆滿後，被告仍持續占有使用系爭房屋，原告未即表示反對之情，堪以認定，自屬已視為以不定期限繼續契約至明。　⒉原告固主張：兩造於系爭乙租約第12條第1、3項已約明租約期滿不續租云云。然查，依系爭乙租約第12條第1、3項約定「（第1項）租期屆滿或租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記；（第3項）承租人未依第1項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額1倍（未足1個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止」之文義，兩造僅約定系爭乙租約租期屆滿或終止時，被告應負遷讓返還系爭房屋之義務，及被告違反該義務時，原告得向被告請求相當月租金額及違約金之一般租賃契約權利義務之規定，未足解為系爭乙租約係具明文期滿後絕不續租而無適用民法視為不定期繼續租賃之特別約定，是原告此部分主張，難認可採。　⒊原告雖主張：伊於112年4月18日起即拒絕向被告收取每月租金，且有寄送系爭存證信函與被告，已具體向被告表示不再續租云云。然系爭乙租約於原定租賃期限即112年3月23日屆滿後，已視為以不定期限繼續契約，業論如上，原告單方所為終止租約之意思表示未足影響契約之效力，是原告此部分主張，無從採取。　⒋原告另主張：伊向被告收取112年3月18日至112年4月18日之1 萬元款項，係因後續尚有水電費，故結算至112年4月18日，該1萬元款項非系爭房屋租金云云。然比較房租收付款明細欄所示（見本院卷第155頁），112年3月18日至112年4月18 日之列，該1萬元記載旁註記有「加水電費」等文字，與111 年9月18日至111年10月18日、111年11月18日至111年12月18 日、112年1月18日至112年2月18日之列，亦均有水電費之記載，足徵該1萬元係系爭房屋租金加計水電費之款項，而非水電費之結算，是原告此部分主張，並不可採。　㈡原告依土地法第100條第1、5款事由主張終止前開不定期限租賃契約為無理由：　⒈按租賃契約未定期限者，各當事人得隨時終止契約，民法第4 50條第2項本文固定有明文。惟按土地法第100條規定「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時」，此於未定期限之房屋租賃契約，無論租賃目的係供住屋或供營業之用，均有適用（最高法院37年上字第7729號、51年台上字第370號民事判決意旨、94年3月15日第3次民事庭會議決議參照），依特別法優於普通法之原則，土地法第100條規定應優先於民法第450 條第2項本文規定而為適用。　⒉次按土地法第100條第1款所謂收回自住，係指出租人對於其出租未定期限之房屋，有收回自住之正當理由及必要情形而言。故出租人以收回自住為原因請求返還房屋，須具備上述要件並能為相當之證明始得為之；出租人基於該條款前段所列之情形收回房屋，應就此負舉證責任（最高法院41年台上字第138號、43年台上字第1199號民事判決意旨參照）。原告主張其有收回系爭房屋自用需求等語，既為被告否認，依前揭說明，自應由原告就有收回自用之正當理由及必要情形負舉證責任。經查，原告固主張：其母黃秀卿於110年11月間經彰化基督教醫院診斷左側近端股骨骨折，術後不良於行，需專人照顧，目前黃秀卿住所設有階梯不便進出，且許郁祥居住在系爭房屋隔壁，得就近照顧黃秀卿，故有收回系爭房屋自用之事由云云，並提出黃秀卿病症暨失能診斷證明書、黃秀卿現住所照片、黃秀卿乘坐輪椅照片、許郁祥戶籍謄本為憑（見本院卷第29、289至291、293至296頁）。然查，依黃秀卿病症暨失能診斷證明書所示，黃秀卿於110年11月3 0日即經診斷術後不良於行、需人照護，生活因高齡而無法自理，且黃秀卿斯時即住在介壽北路住所，嗣兩造訂定系爭乙租約時，原告明知上情，卻仍將系爭房屋出租與被告，堪認原告容無將黃秀卿攜至系爭房屋照料之必要，況該評估日期迄今已逾3年，原告亦未另舉證黃秀卿確有住用系爭房屋之需，是難認原告現有將系爭房屋收回自用之必要情形。　⒊原告另主張：被告不依約搬遷返還系爭房屋並給付違約金，違反系爭乙租約第12條第1、3項約定，有土地法第100條第5 款所定情形云云（見本院卷第13、246、265、266頁）。惟查，系爭乙租約於112年3月23日屆滿後已視為以不定期限繼續契約，業經本院認定如上，則被告未搬遷、返還系爭房屋並給付違約金，難認有何違反系爭乙租約之情。　⒋從而，原告主張其以系爭存證信函或起訴狀繕本送達，通知被告依土地法第100條第1、5款規定終止該不定期限租賃契約，均難謂合法，不生終止該不定期限租賃關係之效力，則被告迄今仍占有使用系爭房屋，自非屬無權占有，原告請求被告應將系爭房屋騰空返還，亦屬無據。　㈢原告不得請求被告給付18萬元及法定遲延利息：　　兩造就系爭房屋存在不定期限租賃關係已論如上，則被告占有使用系爭房屋，即非屬無權占有，其享有占有系爭房屋之使用利益，亦非無法律上之原因，故原告依系爭乙租約第12 條第3項約定、民法第179條規定，請求被告給付18萬元，均屬無據。　六、綜合上述，原告依民法第455條前段、第767條第1項前段規定，請求被告騰空返還系爭房屋，暨依系爭乙租約第12條第 3項約定、民法第179條規定，請求被告給付18萬元及法定遲延利息，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　民事第三庭　審判長法　官　洪榮謙　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　鍾孟容　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　謝舒萍以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李盈萩

2025-01-08

CHDV-113-訴-612-20250108-1

士簡

士林簡易庭

給付租金

臺灣士林地方法院民事簡易判決 113年度士簡字第1409號原告柯淑麗被告許佳穎上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國113年12月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣捌萬元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹仟貳佰貳拾元，由被告負擔其中新臺幣捌佰壹拾參元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。　　事實及理由一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。二、原告起訴主張：原告於民國112年12月5日與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告將門牌號碼新北市淡水區新市○路0段000號7樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租期自112年12月5日起至113年12月4日止，每月租金新臺幣（下同）2萬元。詎被告僅交付1個月房租及押租金4萬元，自113年1月起即未繳交房租，依據系爭租約第21條約定，租金超過應繳日二星期仍未繳納，系爭租約隨即終止，因此系爭租約已於113年1月終止，於系爭租約終止後，被告仍繼續居住於系爭房屋中，故迄至113年6月止，被告共計積欠 6個月之租金12萬元未付，爰依系爭租約之約定提起本件訴訟，請求被告給付積欠之租金，並聲明：被告應給付原告12 萬元。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未以書狀作何聲明或陳述。四、本院得心證之理由：（一）按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，民法第439條第1項前段、第440條第1項前段定有明文。經查，原告主張被告積欠共6個月之租金12萬元，業據提出與其所述相符之系爭租約、通訊軟體LINE對話紀錄、催告函等件為證；而被告已於相當時期受合法通知，猶於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀予以爭執，是本院綜合上開各項證據調查結果及全辯論意旨，堪信原告之主張為真實。（二）再按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台上字第2108號、87年度台上字第1631號判決意旨參照）。查被告於承租時已繳納押租金2個月共計4萬元，業經原告於民事起訴狀自認在卷，復原告亦未主張已退還 4萬元之押租金予被告，現系爭租約既已到期，則被告交付之押租金當然發生抵充效力。因此，於扣除押租金4萬元後，原告尚得依系爭租約之規定，請求被告給付8萬元。（三）從而，原告依上開約定，請求被告給付8萬元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第 3款規定，應依職權就原告勝訴部分宣告假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條，並依職權確定訴訟費用額為1,220元（第一審裁判費），其中813元（元以下四捨五入）應由被告負擔，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，餘由原告負擔。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　 7　　日　　　　　　　　　士林簡易庭　法　官　葛名翔以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　 7　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　詹禾翊

2025-01-07

SLEV-113-士簡-1409-20250107-1

重上

臺灣高等法院

損害賠償

臺灣高等法院民事判決 111年度重上字第1025號上訴人粨鴻科技有限公司法定代理人黃俊琳訴訟代理人方正儒律師被上訴人新竹縣政府法定代理人楊文科訴訟代理人陳昶安律師萬哲源律師潘佳苡律師上列當事人間損害賠償事件，上訴人對於中華民國111年10月11 日臺灣新竹地方法院110年度重訴字第235號判決提起上訴，上訴人並為訴之追加，本院於113年12月10日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判，均廢棄。被上訴人應給付上訴人新臺幣貳佰柒拾陸萬肆仟零叁拾柒元，及自民國一一０年十二月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。其餘上訴、追加之訴及假執行之聲請，均駁回。第一、二審訴訟費用（含追加部分），由被上訴人負擔百分之四，餘由上訴人負擔。本判決所命給付，於上訴人以新臺幣玖拾貳萬元為被上訴人供擔保後得假執行，但被上訴人以新臺幣貳佰柒拾陸萬肆仟零叁拾柒元為上訴人供擔保後得免為假執行。　　事實及理由一、程序方面：　　按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下　　列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者　　」，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文，並依同法第4 　　46條第1項適用於第二審程序。上訴人粨鴻科技有限公司於原審依據民法第184條第1項後段等規定，請求被上訴人新竹縣政府賠償損害（上訴人於本院陳明在原審所主張民法第18 4條第1項請求權，係指民法第184條第1項後段規定，見本院卷㈠第91頁）。嗣於本院追加民法第231條第1項為請求權（　　見本院卷㈢第189頁）；被上訴人則反對其追加（見同頁）　　。經查，追加部分與起訴部分之基礎事實，均為被上訴人終止兩造間民國104年12月25日之「租賃契約書」（下稱系爭租約，承受租約情形詳後述）所涉及損害賠償之爭執；依前開規定，應准許上訴人追加。二、上訴人主張：訴外人福松建設股份有限公司（下稱福松公司　　）為門牌號碼○○縣○○市○○○路00號建物（下稱系爭建物）所有權人，前於104年12月25日與伊公證訂立系爭租約　　，將前開建物之停車場（下稱系爭停車場）、附表1所示商場店舖（下稱系爭商場店舖）出租予伊，租期自105年1月1 日起至114年12月31日止，每月租金為新臺幣（下同）110萬元（未稅）。伊承租後，將系爭商場店舖分別轉租予附表1 第⑴欄「商場租客」之人，系爭停車場則出租他人以收取租金。被上訴人於109年7月16日登記為系爭建物所有權人之後　　，忽以109年10月8日（109）銘律仕字第000000號函（下稱1 09年10月8日律師函），主張依系爭租約第2條第4項終止租約，並要求伊在3個月內搬遷。於本件訴訟中，復以欠租逾2 個月、未能取得停車場登記證等項為由，以原審111年3月21 日答辯狀之送達，另為終止系爭租約之意思表示。然而，被上訴人前開終止均非合法，被上訴人違反民法第148條誠信原則，未履行出租人義務，且故意以背於善良風俗之方法加損害於伊，應賠償伊承租期間所失利益。自109年12月1日起至114年12月31日止，伊損失系爭商場店舖租金1億1015萬07 77元（如扣除中間利息，損失為附表1所示9193萬7254元）　　、系爭停車場租金5906萬2548元，扣除營業成本等成本9861 萬9690元，損害為7059萬3635元（計算式：11,0150,777+59 　　,062,548-98,619,690=70,593,635）。爰依民法第421條第1 項、第229條第1項、第184條第1項後段、第216條，並於本院追加民法第231條第1項之規定為選擇合併，訴請：被上訴人應給付伊7059萬3635元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並願供擔保請准宣告假執行等語。三、被上訴人則以：伊與福松公司於85年1月26日簽定投資契約（下稱系爭投資契約），由伊提供坐落○○縣○○市○○段000地號土地，為福松公司設定地上權並由福松公司承租該地，福松公司應興建系爭建物，於完工後取得建物所有權，　　於20年期滿後移轉所有權予伊。系爭投資契約屆滿前1個月　　，福松公司忽與上訴人簽立系爭租約，但是二者間具有連動關係，故系爭投資契約105年1月25日期滿後，系爭租約亦失其效力。再者，伊與福松公司因遷讓房屋等項涉訟（下稱10 5年前案），該件確定判決命福松公司應將系爭建物所有權移轉登記並返還予被上訴人；已發生系爭租約第2條第3項「　　無法完全履行出租人義務」之終止事由，嗣系爭建物於109 年7月16日移轉登記為伊所有，並由伊依法繼受系爭租約出租人地位，遂寄發109年10月8日律師函，依照系爭租約第2 條第4項終止系爭租約。其次，上訴人欠租逾2個月，且未能申領停車場登記證，伊另以111年3月21日答辯狀之送達為終止意思表示。系爭租約既已終止，則上訴人請求伊賠償關於系爭租約所失利益，即無可採，且其主張損害過鉅等語，資為抗辯。四、原審為上訴人全部敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請。上訴人提起上訴並為訴之追加，聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人7059萬3635元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：㈠上訴與追加之訴均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。五、兩造不爭執事項：（見本院卷㈠第89-90、258頁筆錄、卷㈡第 258頁筆錄）　㈠福松公司與被上訴人於85年1月26日簽定系爭投資契約，被上訴人提供坐落○○縣○○市○○段000地號土地（下稱000號土地），為福松公司設定地上權，福松公司承租土地並出資興建停車場，每20年換約1次，系爭建物於承租期間登記於福松公司名下，期滿之日應無條件移轉登記予被上訴人。福松公司因而興建系爭建物（主要用途：商場、餐廳、人行道、停車場、一般事務所、避難室），並登記為系爭建物所有權人；另就系爭停車場領有竹縣停場登字第000號停車場經營登記證（見原審卷㈠第503-509頁即本院卷㈡第169-174頁契約書、原審卷㈠第511頁使用執照、卷㈡第117頁停車場登記證）。　㈡上訴人與福松公司於104年12月25日公證簽訂系爭租約，由上訴人向福松公司承租系爭商場店舖、系爭停車場，租賃期間自105年1月1日起至114年12月31日止；每月未稅租金為110 萬元，上訴人應於每月1日付租，並應於每年1月1日開立12 張支票交付福松公司以按月兌現（見原審卷㈠第21-33頁與本院卷㈡第69-94頁租賃契約書）。系爭租約第2條第3、4項分別約定：「三、鑑於新竹縣政府與甲方（指福松公司）間之投資合約目前產生若干爭議，以致關於『甲方得否於本租賃期間完全履行出租人義務』之課題存有潛在風險。為因應此等風險，雙方特別約定如下：1.於租賃期間內，乙方（指上訴人）得以三個月前之書面通知，提前終止租賃合約，無需對甲方負損害賠償責任。2.甲方應將其與新竹縣政府之間關於『契約』之重要發展（包括但不限於：甲方收到新竹縣政府要求變更契約內容之信函，要求提前終止契約或拒絕換約之信函，或以甲方為一造之法律訴訟或仲裁程序開始之法院或仲裁通知書等）於三個月內以書面通知乙方，以利乙方適時因應，於本約訂立時，已交付新竹地方法院民事庭通知書一份予乙方」、「四、倘甲方基於其與新竹縣政府間之上述合約之權利有具體喪失危險時，甲方應於合理且相當之時間內儘速以書面通知乙方，以利乙方因應，屆時甲乙雙方均得主張終止本契約，甲方並應給予乙方三個月之免租搬遷期　　，或支付相當三個月之租金予乙方，乙方則應立即搬遷」。　㈢105年前案一審判決（原法院105年度重訴字第106號判決）　　命福松公司應將系爭建物所有權移轉登記並返還予被上訴人　　，本院107年11月28日107年度重上更一字第89號判決駁回福松公司上訴，最高法院109年3月31日108年度台上字第981號裁定駁回福松公司上訴確定（見原審卷㈠第427-439頁判決書、本院卷㈠第161-164頁裁定書）。　㈣被上訴人於109年7月16日登記為系爭建物所有權人（見原審卷㈠第35頁建物謄本）。　㈤被上訴人以109年7月17日府交通字第0000000000號函，要求上訴人提出系爭租約，並自109年7月16日起，勿再給付租金予福松公司（見原審卷㈠第37-38頁信函）。　㈥被上訴人以109年10月8日律師函通知上訴人，依系爭租約第2 條第4項規定終止系爭租約，並要求上訴人於文到後三個月內搬遷。上訴人在109年10月間收受該信函（見原審卷㈠第39 -40頁信函、第41頁信函）。　㈦先前向上訴人承租系爭商場店舖之商家，於109年11月2日與被上訴人進行協調會，被上訴人希望前述承租人於109年12 月1日改與被上訴人簽約（見原審卷㈠第45-51頁被上訴人109 年11月19日府交通字第00000000000號公函所附會議紀錄）　　。　㈧福松公司就系爭停車場所申領停車場登記證，經被上訴人109 年12月16日府交通字第0000000000號函廢止（見原審卷㈠第2 71-272頁公文、卷㈡第117頁停車場登記證）。　㈨被上訴人收回系爭租約標的物後，於110年10月18日與訴外人國雲公寓大廈管理維護股份有限公司（下稱國雲公司）訂立「新竹縣公有停車場委託民間辦理開單作業案增加縣治停車場協議書」，將系爭停車場委託國雲公司經營（見本院卷㈠第333頁協議書）。先前向上訴人承租系爭商場店舖簽立租約之商家，也分別與被上訴人簽立租約（見本院卷㈢第190頁筆錄）。六、本件爭點為：㈠系爭投資契約於105年1月25日期滿後，系爭租約是否失效？㈡被上訴人109年10月8日律師函是否發生終止系爭租約之效力？㈢被上訴人111年3月21日答辯狀是否發生終止系爭租約之效力？㈣上訴人是否可得請求被上訴人賠償7059萬3635元本息？茲就兩造論點分述如下。七、關於系爭投資契約於105年1月25日期滿後，系爭租約是否失效方面：　　被上訴人主張系爭投資契約與系爭租約具有連動關係，系爭投資契約於105年1月25日期滿後，系爭租約失其效力云云（　　見本院卷㈢第30-39頁）。為上訴人所否認。經查：　㈠福松公司與被上訴人於85年1月26日簽定系爭投資契約，被上訴人提供000地號土地，為福松公司設定地上權，福松公司承租並出資興建停車場，每20年換約1次，系爭建物於承租期間登記於福松公司名下，期滿之日應無條件移轉登記予被上訴人。福松公司遂興建系爭建物並登記為系爭建物所有權人（見不爭執事項㈠）。至於系爭投資契約第5條約定：「租賃契約存續期間，乙方（指福松公司）非經甲方（指被上訴人）同意，不得將土地轉租給第三人、租賃權提供擔保　　、建物移轉或設定負擔與第三人、變更用途、停止全部或部分之營業」（見原審卷㈠第503頁）；依其文義，關於福松公司出租系爭建物全部或一部（如系爭停車場、系爭商場店舖），上開條款並未設有任何限制，是以福松公司本諸所有權人地位，得出租系爭建物全部或一部，且上訴人與福松公司所定系爭建物之系爭租約為單獨存在契約，基於債之相對性，不因系爭投資契約之變更或消滅而受影響。　㈡105年前案二審判決即本院107年度重上更一字第89號判決固然認定：「㈥…系爭租約已於105年1月25日因租賃期間屆滿而消滅，上訴人（指福松公司）在租賃期間屆滿後仍繼續使用系爭土地及系爭建物，上訴人因此受有相當租金之不當得利 …」（見原審卷㈠第436-437頁判決書）。惟查，前開判決僅係針對被上訴人與福松公司間不當得利關係而為論斷，　　未涉及福松公司與承租人間租賃關係；被上訴人主張系爭租約與系爭投資契約具有連動關係，系爭投資契約於105年1月 25日期滿後，系爭租約亦失其效力云云；並無所據，故非可取。八、關於被上訴人109年10月8日律師函是否發生終止系爭租約效力方面：　　被上訴人主張系爭租約第2條第3項所列福松公司無法履行出租人義務之終止事由，業因福松公司於105年前案敗訴確定而發生；其以109年10月8日律師函，依系爭租約第2條第4項終止系爭租約云云（見本院卷㈢第35-41頁）。為上訴人所否認。經查：　㈠按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句」，民法第98條定有明文。再按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，所謂探求真意，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院109 年度台上字第38號判決意旨參照）。　㈡經查，系爭租約第2條第3、4項約定：「三、鑑於新竹縣政府與甲方（指福松公司）間之投資合約目前產生若干爭議，以致關於『甲方得否於本租賃期間完全履行出租人義務』之課題存有潛在風險。為因應此等風險，雙方特別約定如下：1.於租賃期間內，乙方（指上訴人）得以三個月前之書面通知，提前終止租賃合約，無需對甲方負損害賠償責任。2.甲方應將其與新竹縣政府之間關於『契約』之重要發展（包括但不限於：甲方收到新竹縣政府要求變更契約內容之信函，要求提前終止契約或拒絕換約之信函，或以甲方為一造之法律訴訟或仲裁程序開始之法院或仲裁通知書等）於三個月內以書面通知乙方，以利乙方適時因應，於本約訂立時，已交付新竹地方法院民事庭通知書一份予乙方」、「四、倘甲方基於其與新竹縣政府間之上述合約之權利有具體喪失危險時，甲方應於合理且相當之時間內儘速以書面通知乙方，以利乙方因應，屆時甲乙雙方均得主張終止本契約，甲方並應給予乙方三個月之免租搬遷期，或支付相當三個月之租金予乙方，乙方則應立即搬遷」（見不爭執事項㈡），綜觀前開條款文義，指福松公司與上訴人均知悉福松公司與被上訴人涉訟，福松公司可能於租賃期間（105年1月1日至114年12月31日）發生無法完全履行出租人義務之情事亦即發生潛在風險等情狀，故租賃雙方約定此時得依系爭租約第2條第3、4項終止租約，即所謂「甲方得否於本租賃期間完全履行出租人義務之課題存有潛在風險」、「合約之權利有具體喪失危險」，係針對福松公司可能發生上開情形而無法繼續出租標的物而言。是以福松公司於105年前案敗訴確定之際，租賃標的物可能遭到騰空返還以致無法提供上訴人使用，福松公司得依上開規定終止系爭租約，但應給予免租搬遷等優惠。　㈢又按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」、「　　前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之」，民法第425條第1、2項定有明文　　；系爭租約係經由公證程序所訂立契約（見不爭執事項㈠）　　，於租賃標的物所有權移轉時，即有上開買賣不破租賃規定之適用。經查：　　⑴109年3月31日，福松公司於105年前案敗訴確定，應將系爭建物所有權移轉登記並返還予被上訴人，嗣被上訴人於10 9年7月16日登記為系爭建物所有權人（見不爭執事項㈢㈣），有上開買賣不破租賃規定之適用；至於系爭租約第2條第3、4項所載「甲方得否於本租賃期間完全履行出租人義務之課題存有潛在風險」、「合約之權利有具體喪失危險」終止事由，係針對出租人地位所為約定，且此情形可能因出租人更動而發生或消滅，於後手繼受租約後，應僅就後手狀態為判斷。是以109年7月16日由被上訴人繼受福松公司關於系爭租約出租人地位以後，有關系爭租約第2條第3、4項之終止事由，應由被上訴人個別情形判斷。　　⑵其次，在109年7月16日以前，福松公司並未以105年前案敗訴確定且系爭建物將遭到清空為由，依系爭租約第2條第4 項終止契約；另一方面，福松公司債權人即被上訴人也未在該日以前代位福松公司行使終止權。迨109年7月16日由被上訴人繼受福松公司出租人地位以後，縱使福松公司先前可能構成「甲方得否於本租賃期間完全履行出租人義務之課題存有潛在風險」、「合約之權利有具體喪失危險」之終止事由，由於被上訴人並未證明其有何風險或危險，且福松公司此等終止事由不復存在，被上訴人無從據以終止系爭租約。則被上訴人109年10月8日律師函略稱：依民法第425條第1項規定，自109年7月16日取代福松公司成為系爭租約出租人；福松公司於105年前案敗訴確定，故系爭租約第2條第4項終止條件已成就，為此通知上訴人終止系爭租約，並於文到後三個月內搬遷等情（見不爭執事項㈥）。由於被上訴人繼受福松公司出租人地位以後，並無系爭租約第2條第4項所指無法出租之具體危險，且兩造均認被上訴人並非代位福松公司行使終止權（見本院卷㈢第4 6-47、201頁），則其寄發109年10月8日律師函並依上開約定終止系爭租約，自屬無據，故不生終止效力。　㈣從而，被上訴人寄發109年10月8日律師函，主張依系爭租約第2條第4項而終止系爭租約一節；顯與系爭租約及民法第42 5條規定不符，自不合法，故不生終止系爭租約之效力。九、關於被上訴人原審111年3月21日答辯狀是否發生終止系爭租約之效力：　㈠系爭租約第12條約定：「因可歸責於乙方之下列事由，經甲方（指出租人）限期改善而逾期未改善者，甲方得以書面終止契約：1.違反政府有關法令。2.未經甲方同意變更營業種類。3.未依約繳納本標的物租金，逾期貳個月以上。4.違反本契約各條款之約定者」（見原審卷㈠第23頁契約書）。嗣　　被上訴人在原審111年3月21日答辯狀主張，上訴人發生系爭租約第12條第1、3、4款之違反政府法令、積欠租金逾2個月　　、未提供一般民眾充分停車位等情事，其據以終止租約等語（見原審卷㈠第416-417頁）。為上訴人所否認。分述如後　　。　㈡關於上訴人是否欠付租金逾2個月部分：　　按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約」，民法第440條第1、2項定有明文。又按承租人租金支付有遲延者，經出租人定相當期限催告後，承租人於期限內不為支付，出租人固得終止契約，非於催告期限屆滿時，即當然終止，出租人如欲終止者，仍須為終止之聲明。若承租人於終止租約之聲明到達前已為租金之支付者，出租人不得以租約已經終止為理由，請求交還租賃物（最高法院52年度台上字第1289號判決意旨參照）。經查：　　⑴被上訴人109年10月8日律師函略稱，上訴人109年7月未繳租金59萬6129元，8、9月分別積欠115萬5000元，10月1至 12日未繳44萬7097元，合計欠租335萬3226元，請上訴人於文到7日內補繳（見原審卷㈠第40頁律師函）。被上訴人並於原審111年3月21日答辯狀補稱：系爭租約第3條第3項約定上訴人應每月1日支付租金110萬元（未稅），系爭租約經被上訴人109年10月8日律師函終止並催繳109年8至10 月租金，由於上訴人109年10月26日回函拒付109年8至10 月租金；其援引系爭租約第12條第3款約定，以該答辯狀終止系爭租約云云（見原審卷㈠第416-417、39-40頁）。　　⑵然而，上訴人收受109年10月8日律師函以後，即以109年10 月26日信函回覆，願承擔可能重複給付之風險，將109年8 至10月租金付清，但是109年7月租金已依約支付福松公司等情（見原審卷㈡第119-120頁信函），並提出109年10月1 5日匯款363萬8250元單據為證（見同卷第93頁）；是上訴人於109年10月15日已付清109年8至10月租金。其次，系爭租約第3條第3項要求承租人每月1日支付租金，則上訴人在109年7月1日將當月租金全部交予福松公司，合於系爭租約，應已發生清償效力，是以此部分租金並無被上訴人109年10月8日律師函所示積欠情節。從而，上訴人在收受被上訴人109年10月8日律師函以後，業已付清109年10 月以前租金；則被上訴人遲至111年3月21日，始以前述答辯狀主張上訴人積欠109年10月之前租金逾2個月，依系爭租約第12條第3款終止系爭租約云云，依前開說明，尚不生終止效力。　　⑶又被上訴人109年10月8日律師函並未以上訴人欠租逾2個月為終止系爭租約之事由，被上訴人抗辯已於109年10月取得租約終止權並合法行使云云，亦無可採。　㈢關於上訴人有無違反政府有關法令部分：　　⑴按「前條都市計畫停車場或路外公共停車場應於開放使用前，由負責人訂定管理規範，向地方主管機關報請核備，領得停車場登記證後，始得依法營業」，停車場法第25條第1項定有明文。次按系爭租約標的物包含系爭停車場（見不爭執事項㈡），是以承租人應領得停車場登記證始可經營系爭停車場。參諸上訴人陳明其在南投縣草屯鎮等地所經營多家公有停車場，均領得停車場登記證，並提出多件停車場租賃契約書為證（見本院卷㈢第153頁、原審卷㈡第19-85頁），益證上訴人應取得停車場登記證，始能合法經營系爭停車場，否則即構成系爭租約第12條第1款「違反政府有關法令」違約事由。　　⑵惟查，福松公司就系爭停車場於停車場登記證記載經營主體為福松公司（見原審卷㈡第117頁）；足見前開停車場登記證專供福松公司經營系爭停車場使用。又上訴人於本院 111年8月5日準備程序自承，自105年1月1日起至110年9月止，其以福松公司停車場登記證為經營權證。福松公司並無異議云云（見本院卷㈡第337頁筆錄）。可知自105年1月 1日系爭租約生效以後，直至110年9月為止，歷時逾4年，上訴人均未申請停車場登記證以合法經營停車場，顯與經營系爭停車場法定程序不符。則上訴人空言被上訴人於10 9年7月16日登記取得系爭建物（含系爭停車場）所有權以後，並未表示上訴人不得使用福松公司停車場登記證　　　，故其並無必要變更停車場登記證名義人云云（見本院卷㈢第143-144頁）；即與前開法規不符，故為本院所不採。　　⑶上訴人固然主張兩造自109年7月16日起存在系爭租約關係　　　以後，被上訴人依約應提供系爭建物使用執照、土地與建物合法使用證明文件，協同其申辦停車場登記證；但是被上訴人廢止福松公司停車場登記證以後，拒絕提供前述文件協同辦理申請作業，且將其申請停車場登記證資料退回云云（見本院卷㈢第127-133頁）。並舉上訴人110年5月13 日申請書、110年6月24日書函、被上訴人110年5月26日府交通字第0000000000號公函、110年6月15日府工建字第00 00000000號公函等件（依序見原審卷㈠第273-298、307-31 0、299-300頁）為證。然而，系爭建物（含系爭停車場）於109年7月16日移轉登記至被上訴人名下，已與福松公司停車場登記證所載營業主體有別，嗣被上訴人於109年12 月16日以府交通字第0000000000號函廢止福松公司停車場登記證（見不爭執事項㈧），於法並無不當。再者，系爭租約並無任何條款約定出租人應協同上訴人申辦停車場登記證或變更停車場登記證為上訴人名義，參以福松公司與上訴人所簽立系爭租約於105年1月1日後，直至109年7月1 6日由被上訴人繼受福松公司出租人地位為止，上訴人從未要求福松公司提出系爭建物使用執照、土地與建物合法使用證明文件，供其申辦停車場登記證；自無從證明系爭租約出租人具有協同辦理停車場登記證之義務。則其主張被上訴人未協同其申辦停車場登記證，以致其無法取得停車場登記證，顯已違約云云；即無可取。　　⑷上訴人又謂被上訴人迫使其在110年9月26日退出系爭停車場之營業，隨即交予國雲公司營業，且配合其申請停車場登記證，顯違反平等原則與民法第148條誠信原則，係以背於善良風俗加損害於上訴人云云（見本院卷㈢第90-92、 133-139頁）。經查：　　　①上訴人並未領得停車場登記證而仍持續經營系爭停車場，嗣被上訴人依停車場法第25條、第37條規定，以110 年5月21日府交通字第0000000000號函裁處罰鍰3000元並限期7日內改正，再以同年6月4日府交通字第0000000 000號函裁處罰鍰9000元並命限期5日改正，復以同年6 月15日府交通字第0000000000號函裁處罰鍰1萬5000元並命限期3日內改正（見原審卷㈠第317-326頁公函）；上訴人提起訴願，經交通部110年8月27日交訴字第0000 000000號訴願決定書駁回（見原審卷㈡第127-135頁）　　　　，兩造不爭執上開訴願業已確定（見本院卷㈢第50、108 頁）；應認上訴人確有前開違反停車場法第25條情事　　　　。嗣被上訴人於110年8月27日以府交通字第0000000000 號公告，要求使用者在110年9月26日將車輛等物清空（見原審卷㈠第343-344頁），自屬有據；上訴人其空言被上訴人違法違約迫使退出系爭停車場營業一節，即無可採。　　　②其次，被上訴人在109年7月間辦理公開招標「新竹縣公有停車場委託經營管理」勞務採購，由國雲公司在同年月24日得標（見本院卷㈠第329-332頁決標公告），是國雲公司得經營被上訴人公有停車場委託管理事項。迨被上訴人收回系爭停車場後，於110年10月18日與國雲公司訂立「新竹縣公有停車場委託民間辦理開單作業案增加縣治停車場協議書」，將系爭停車場委託國雲公司管理（見不爭執事項㈨），合於前述勞務採購契約。則上訴人主張被上訴人配合國雲公司申請停車場登記證，顯違反平等原則、誠信原則，其以背於善良風俗加損害於上訴人云云；亦非可採。　㈣綜上，系爭停車場為系爭租約重要標的物，上訴人本應依系爭租約約定，遵照法令取得停車場登記證以經營。然而，上訴人始終未領得停車場登記證卻經營系爭停車場，被上訴人主張其違反停車場法第25條之規定，依系爭租約第12條第1 款「違反政府有關法令」之約定，以原審111年3月21日答辯狀之送達，為終止系爭租約之意思表示（見原審卷㈠第416頁），自屬有據。又上訴人陳明其於111年3月22日收受前開答辯狀（見本院卷㈢第189頁筆錄），是系爭租約業於111年3月 22日經被上訴人合法終止（系爭租約既經終止，有關被上訴人主張上訴人其他違反租約事由，於終止效力並無影響　　，毋庸再為論述，附此說明）。十、關於上訴人是否可以請求被上訴人賠償7059萬3635元本息方面：　　上訴人主張被上訴人在110年9月26日收回系爭停車場，交予國雲公司經營，且與系爭商場店舖承租人在109年12月1日另訂租約，致伊自109年12月1日起無從收取租金。自109年12 月1日至114年12月31日止，伊未能收取系爭商場店舖租金1 億1015萬0777元（如扣除中間利息，損失為附表1所示9193 萬7254元）、系爭停車場租金5906萬2548元，扣除營業成本等成本9861萬9690元，損害為7059萬3635元本息。縱使被上訴人111年3月21日答辯狀於送達日（即同年月22日）發生終止契約之效力，其損害仍有2488萬1484元等語（見本院卷㈢第93-96、200、205-206頁）。為被上訴人所否認。經查：　㈠按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約」、「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任」、「債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害」、「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限」、「依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益」，民法第421條第1項、第229條第1項、第231條第1項、第216條第1、2項分別定有明文。被上訴人於109年7月16日繼受福松公司關於系爭租約之出租人地位，與上訴人就系爭商場店舖、系爭停車場發生租賃關係，本應交付租賃物予上訴人使用收益。詎　　被上訴人在110年9月26日收回系爭停車場經營，並要求系爭商場店舖承租人在109年12月1日與其另定租約（見原審卷㈠第47、343-344頁）；則在系爭租約終止以前亦即109年12月 1日至111年3月21日之期間，上訴人本得依照系爭租約收取預期利益（如轉租租金等），因被上訴人拒絕提供租賃物而有違約情形，上訴人主張受有無法取得預期利益之損害，其得依上開規定請求被上訴人賠償預期租金之損失，自屬有據。　㈡關於系爭商場店舖之預期租金損失方面：　　上訴人主張其在104年12月25日簽立系爭租約以後，將系爭商場店舖出租予附表1第⑴欄所列19位商場租客，自109年12 月至111年3月21日之租金如附表1相對應欄位所示，並提出租賃契約19件為證（見原審卷㈠第55-269頁）。被上訴人則質疑前開契約之形式真正，且租約所載租金與附表1不符云云（見本院卷㈢第71-76頁）。經查：　　⑴依上訴人所提出19件「房屋租賃契約書」，其中多件租約係經由公證程序所訂立（見原審卷㈠第55、67、79、99、1 13、159、173、215、225、237、257頁），堪信為真正　　　。至於附表1編號6（108室）、編號7（109室）、編號8（　　　110室）、編號10（112室）、編號12（115室）、編號13 （116室）、編號14（117室）租約雖未經公證，但是租約文件大致完備，堪信為真正。其次，承租系爭商場店舖之商家，曾於109年11月2日與被上訴人進行協調會（見不爭執事項㈦），被上訴人109年11月19日府交通字第00000000 000號公函將前開會議紀錄寄送系爭商場店舖之承租人，要求在109年12月1日與被上訴人簽立租約，公文所列受文者商家係雲起國際股份有限公司等19人（見原審卷㈠第45 頁），核與附表1所載商場租客人數相同，益證附表1所列 19名商場租客於109年11月2日協調會時，仍與上訴人存有租賃關係，但是遭到被上訴人要求在109年12月1日與其簽立租約。再其次，前開房屋租賃契約書為上訴人事先擬定之固定格式契約，第3條均記載租金與各年度調漲機制（參見原審卷㈠第57頁等處），尚與附表1所示租金數額相符；被上訴人以附表1所示租金金額與租賃契約書不符　　　，否認租約之真正云云，實係忽略前述租金調漲機制所致　　　，尚非可取。　　⑵以上訴人所提上開租約為基礎，核算109年12月1日至111年 3月21日預期租金為：109年12月、110年1至4月、同年5至 8月、同年9至12月、111年1、2月租金分別如附表2所示第 ⑶至⑻欄，合計如第⑼欄所示2298萬4933元。又111年3月1日至21日租金如附表2第⑽欄所示119萬5164元；第⑼⑽欄合計為2418萬0097元。上訴人主張此係因被上訴人違約而受有系爭商場店舖預期租金之所失利益，自屬有據。　　⑶至於上訴人主張系爭租約第2條第4項定有3個月免付租金搬遷期，故被上訴人尚應賠付計111年3月22日起為期3個月之預期租金損失云云（見本院卷㈢第95頁）；然查，系爭租約係由被上訴人援引系爭租約第12條第1款約定終止，已如前述，該款並無3個月搬遷期之約定，是上訴人此部分主張並非可採。從而，上訴人就系爭商場店舖得請求預期租金損失為附表2所示2418萬0097元，逾此數額之主張，並非可取。　㈢關於系爭停車場之預期租金損失：　　上訴人主張其經營系爭租約標的物，依法成立新竹營業所，　　關於系爭停車場110年9至10月每月銷售額平均值為169萬259 8元，110年11月至111年6月每月平均值亦為229萬4798元，是以被上訴人應按此標準賠付系爭停車場之預期租金損失云云（見本院卷㈢第95、157頁、卷㈠第199頁）。被上訴人則否認此情。經查：　　⑴上訴人固舉新竹營業所110年1至8月營業人銷售額與稅額申報書，推估110年9至10月每月銷售額平均值為169萬2598 元，110年11月至111年6月每月平均值為229萬4798元（　　　見原審卷㈠第349-357頁），然而，上訴人自105年1月1日承租系爭停車場起，直至111年3月22日遭被上訴人終止系爭租約為止，從未領得停車場登記證以經營停車場，已如前述，且上訴人前開報表並未記載經營系爭停車場之營收金額；故本院尚無從推論前開申報書所載數額平均值即為每月出租系爭停車場所收取租金。　　⑵依財政部北區國稅局新莊稽徵所113年8月19日北區國稅新莊營字第0000000000號函所附上訴人108至110年資產負債表與損益表等資料，上訴人前述年度第34欄「104營業淨利率」分是「-0.13%」、「4.42%」、「-23.92%」（見本院卷㈡第355、357、359頁損益及稅額計算表），足見上訴人經營系爭停車場業務，向來並無盈餘。　　⑶上訴人固然另提出該公司新竹營業所108、109年損益表，據以主張新竹營業所營收之中，系爭商場店舖與系爭停車場營收比例分別為66.6%、33.4%（見本院卷㈡第131-134損益表、第167頁稅捐資料光碟、第165頁表格）。上訴人並謂應以前述新莊稽徵所公文所附損益及稅額計算表第54欄「純益率」計算其收益，是以108年度純益率為38.03%，1 09年是39.79%云云（見本院卷㈢第159-161頁）。然而，前述損益及稅額計算表已載明「54純益率」之公式係「53÷( 04+34)×100」，亦即「第53欄全年所得額(第33欄營業淨利+第34欄非營業收入總額-第45欄非營業損失及費用總額 )÷(第04欄營業收入淨額+第34欄非營業收入總額)」（見本院卷㈡第355、357頁），可知「純利率」包含與系爭停車場營收無關之「非營業收入、非營業損失」。是上訴人主張以純益率計算經營系爭停車場之獲利狀態，顯無可採。　　⑷從而，上訴人並未證明其經營系爭停車場獲有利益，則其　　　主張因被上訴人收回系爭停車場，致其預期租金受損，被上訴人應賠償110年9至10月每月169萬2598元，110年11月至111年3月21日則按月賠償229萬4798元一節；並無可採。又本件並無系爭租約第2條第4項定有3個月免付租金搬遷期之適用，已如第㈡小段第⑶點理由所述；是上訴人主張被上訴人自111年3月22日至同年6月22日亦應按上述標準賠付預期租金之損失，亦非可取。故上訴人所稱系爭停車場之預期租金之各項損失，均非可採。　㈣系爭租約於111年3月22日經被上訴人終止，自109年12月1日至111年3月21日，上訴人就系爭商場店舖所損失預期租金為為2418萬0097元，關於系爭停車場並無預期租金損失，已如前述。又前開期間係被上訴人代上訴人處理出租事務，上訴人所主張租金損失淨額，自應扣除其所負擔如前述期間各項成本。茲上訴人主張至109年12月1日至111年6月22日，營運成本為2228萬0989元（見本院卷㈢第95頁、卷㈠第201頁）　　；被上訴人則略稱上訴人所稱成本不可信云云（見本院卷㈢第82頁）。茲分述如下：　　⑴租金部分：　　　上訴人已支付109年12月租金予被上訴人，此有匯款單據在卷（見原審卷㈡第93頁）。其次，依系爭租約第3條第3 項約定，上訴人應於每月1日付租金予出租人，自110年1 月1日至111年3月1日，上訴人應支付租金為1910萬0820元（如附表3第⑴欄）。至被上訴人雖於111年3月21日終止租約，惟上訴人在111年3月1日應依約支付當月租金全部　　　，是應將該月租金全額列入成本，併此說明。　　⑵電費等項（即附表3第⑵至⑺項開支）：　　　依財政部北區國稅局新莊稽徵所113年8月19日北區國稅新莊營字第0000000000號函所附上訴人108至110年資產負債表與損益表等資料，上訴人108年、109年、110年「01營業收入」分別為6541萬7495元、6988萬3562元、3746萬62 80元（見本院卷㈡第355、357、359頁損益及稅額計算表），可知上訴人具有一定營運規模，平日耗費一定數額之電費、電話費與網路費、員工薪資、勞健保費、公共意外險保費、相關設備租金。是以上訴人主張其在109年12月1日至111年3月21日，就上述項目開支分別為附表3第⑵欄20萬 1475元、第⑶欄1萬5846元、第⑷欄166萬1781元　　　、第⑸欄為23萬0123元、第⑹欄2萬1500元、第⑺欄18萬4516 元，尚符合其營運規模，應予可信。被上訴人空言上訴人前揭開銷不可信云云，但是並未舉證證明上訴人成本高於前述各項金額，故為本院所不採。　　⑶合計：上訴人自109年12月1日至111年3月21日之營運成本為附表3編號第⑴至⑺欄，共2141萬6060元。　　綜上，上訴人損失預期租金為2418萬0097元，扣除前開必要成本2141萬6060元，餘額為276萬4037元（計算式：24,180, 097-21,416,060=2,764,037）。　㈤從而，上訴人依據民法第231條第1項規定，請求被上訴人賠償276萬4037元，為有理由，應予准許；逾此數額之主張，則非可採，應予駁回。（上訴人前開請求有理由部分，即應為其勝訴之判決，其依其他請求權所為選擇合併，本院毋庸再為論述。上訴人前開請求無理由部分，其依其他請求權所為請求亦為無理由，應予駁回）。十一、綜上所述，上訴人依民法第231條第1項之規定，請求：「　　被上訴人應給付上訴人276萬4037元，及自起訴狀繕本送達翌日（即110年12月9日，見原審卷㈠第388之1頁送達證書）起至清償日止按年息5%計算之利息」，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回；該部分假執行之聲請，亦無所據，應併予駁回。原審就前揭應准許部分為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴與追加意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判；為有理由，應由本院廢棄改判如主文第2項所示，並依兩造聲請，分別為准、免假執行之宣告。至於上訴人其餘請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決並駁回其假執行之聲請，核無不合；上訴意旨就此部分求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。十二、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據，經斟酌後，認均不足以影響本判決結果，自無逐一詳予論述之必要，併予敘明。十三、據上論結，本件上訴（含追加之訴），為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條前段、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　民事第十一庭　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　李慈惠　　　　　　　　　　　　　　　法　官　謝永昌　　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳燁山正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　莊雅萍

2025-01-07

TPHV-111-重上-1025-20250107-1