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確認區分所有權人會議無效等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第54號原告紀禹嘉訴訟代理人紀華鎮被告凱悅京璽社區管理委員會法定代理人陳昶安上列當事人間請求確認區分所有權人會議無效等事件，本院於民國113年11月14日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、確認被告於民國112年10月21日所召開凱悅京璽社區第六屆區分所有權人會議討論議案㈠大樓區透天區管委會拆分案、㈡規約增修訂案、㈢第六屆管理委員選舉之決議均無效。二、訴訟費用由被告負擔。　　　　事實及理由一、被告凱悅京璽社區管理委員會經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告起訴主張：　㈠原告為凱悅京璽社區(下稱系爭社區)之區分所有權人。　㈡系爭社區於民國112年10月21日舉行系爭區權會，召集人為陳昶安，當日討論議案包含：議案(一)大樓區透天區拆分案、 (二)規約增修訂案、(三)第六屆管理委員選舉案(卷一第P31 7至321頁)，決議內容如附件28所示。　㈢系爭規約第9條第3項、第5項第3款(卷一第85頁)約定，第五屆管理委員任期自111年5月1日起至112年4月30日屆滿，視同解任。　㈣系爭規約第5條第2項(卷一第79頁)規定，區分所有權人會議之召集人應由具區分所有權人身分之管理委員會主任委員或管理負責人擔任。　㈤系爭規約第7條第1項(卷一第83頁)就系爭社區管理委員會其管理委員、主任委員之選任方式有特別規定。就管理委員會會員之產生方式，係「大樓區」及「透天區」兩區各半數，並且係採「分區選出」之方式，主任委員係由「大樓區」及「透天區」兩區輪流推派擔任。第六屆主任委員應輪由透天區擔任。　㈥系爭規約第23條第3項、第4項(卷一第97頁)規定，因系爭社區內部有區分「大樓區」及「透天區」，所有權利、行使權、公款等，由各區各自管理、互不干涉。　㈦112年10月21日系爭區權會選舉第六屆管理委員之產生方式，並不符合系爭規約第7 條第1 項所定，主任委員係由「大樓區」及「透天區」兩區輪流推派擔任，其餘委員則係「大樓區」及「透天區」兩區各半數，且係採「分區選出」之方式，選任之程序及方式均與系爭規約有違。　　㈧本件僅爭執陳昶安無召集權，陳昶安抗辯召集權的依據違反系爭規約，所以陳昶安無召集權，系爭區權會由無召集權人召開，請求確認系爭區權會決議無效等語。並聲明如主文所示。三、被告未於最後言詞辯論期日到庭，惟據其先前到庭、具狀陳述略以：系爭社區雖區分為大樓區30戶，透天區18戶，但同屬一個社區，僅有一個管理組織，大樓區、透天區既屬同一社區，自應由全體區分所有權人共同召開區分所有權人會議、選出管理委員會之成員。陳昶安既經推舉為召集人，召集全體區分所有權人會議，自然合於法令及規約之規範。又11 2年10月21日所召開之第六屆區分所有權人會議，決議事項為(一)大樓區透天區拆分案，基於大樓區及透天區二區之共同設施與管理具有整體不可分性，主管機關不可能同意二區拆分、各自成立管理委員會，決議內容也未涉及規約之修正，自屬有效。(二)規約增修訂案，也係對於公共事務處理、基金管理運用、促進社區和諧，亦無所謂違反法令之疑慮。故而，凱悅京璽社區於112年10月21日召開之區分所有權會議召集程序及決議均屬合法等語。並聲明：原告之訴駁回。四、得心證之理由：　㈠按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，當事人主觀上認其在法律上地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益。查原告主張其為凱悅京璽社區（下稱系爭社區）別墅區之所有權人，被告於112年10月21日召開系爭社區第六屆區權人會議，並決議：(一)大樓區透天區拆分案、(二)規約增修訂案、(三)第六屆管理委員選舉案等事項，已違反系爭社區規約第23條第3、4項應屬無效等情，惟為被告所否認。則系爭決議之效力存否即處於不明確之狀態，並使原告於私法上之地位及權利有不安之狀態存在，而此項不安之狀態得以本件確認判決除去之，是原告提起本件確認之訴，認有確認利益。　㈡原告主張其為系爭社區之區分所有權人，系爭社區區分所有權人於112年10月21日舉行第六屆區權會，召集人為陳昶安，當日討論議案包含：(一)大樓區透天區拆分案、(二) 規約增修訂案、(三)第六屆管理委員選舉案(卷一P317至321) ，決議內容如會議記錄所示(卷二第57至62頁)等情，為被告所未爭執，並有原告所提出之建物及土地登記第一類謄本、建物及土地所有權狀影本、系爭區權會會議記錄等在卷可參，堪認為真。原告以112年10月21日系爭區權會由陳昶安召集，陳昶安無召集權違反系爭規約，請求確認決議無效，惟被告辯稱其經推舉為召集人，召集全體區分所有權人會議，合於法令及規約之規範，故本件爭點厥為：112年10月21日系爭區權會由陳昶安召集，有無違反系爭規約？　㈢次按公寓大廈管理條例，為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，而設有管理組織，並以為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區權人所舉行之區權人會議為最高意思機關，特於該條例第28條、第25條第3項、施行細則第7 條設其規範，明定除建築完成後，由起造人以公寓大廈之管理負責人身分召集區權人會議，成立管委會或推選管理負責人外，應由具區權人身分之管理負責人、管委會主任委員或管理委員為召集人；無管理負責人或管委會，或無區權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區權人互推1人為召集人；由區權人互推1人為召集人，除規約另有規定者外，應有區權人2人以上書面推選，經公告10日後生效。故欲召集區權人會議之人，於召集前，須先行取得召集權資格，始克當之。倘召集時，尚不備召集人身分，所為召集，即非合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，所為之決議，當然自始完全無決議之效力，不得因召集後始取得召集權而使原來之召集溯及生效，或認該原不具召集人資格之瑕疵已然治癒，亦不能因事後之追認而成為有效（最高法院102 年度台再字第30號、108年度台上字第514號、109年度台上字第1924號判決要旨參照）。　㈣經查，依系爭凱悅京璽社區住戶管理規約第23條第4項約定，系爭社區大樓30戶及透天16戶，雖同隸屬凱悅京璽社區管理委員會，但依性質與管理區分，實際運作上分為「大樓區」與「透天區」。透天區所有權利、行使權、公款不受大樓區影響，大樓區不得藉故妨礙，反之亦然。第5條第2項約定，區分所有權人會議之召集人，除公寓大廈管理條例第28條規定外，由具區分所有權人資格之管理負責人或管理委員會主任委員為召集人；管理負責人或管理委員會主任委員不具區分所有權人資格時，得由具區分所有權人資格之管理委員擔任之。第7條第1項約定，為處理區分所有關係所生事務，本社區由區分所有權人採分區選出採七人制，大樓區與透天區各三人，另外一人由各區每年輪流增員，主委採各區每年輪流出任（109年4月11日修正）。候補委員由次高票者（依序）擔任之。第9條第3項、第5項第3款約定，委員之任期，第一屆自107年4月30日起至108年4月30日止；嗣後各屆任期自每年5月1日起至翌年4月30日止。管理委員自任期屆滿日起，視同解任。是依公寓大廈管理條例、施行細則及系爭規約等規定互核可知，區分所有權人會議之召集人應由具區分所有權人身分之管理委員會主任委員或管理負責人擔任，始屬適法，若欲召集區分所有權人會議，於召集前，必先有召集權資格，倘召集時，並不備召集人身分，所為召集，即非合法成立之意思機關，自不能為有效之決議。被告管理委員會之分為「大樓區」與「透天區」，管理委員會之委員人數則為大樓區與透天區各三人，另外一人由各區每年輪流增員，主委採各區每年輪流出任，任期則以每年5月1日起至翌年4 月30日止，管理委員自任期屆滿日起，視同解任。被告辯稱系爭社區於112年8月23日由區分所有權人推選陳昶安為召集人，經陳昶安依程序公告10日後生效，陳昶安遂於112年9月 17日召開區分所有權人會議，該次會議因出席人數未達法定人數，再於112年10月21日再次召開本件系爭區分所有權人會議云云，惟以112年8月23日由區分所有權人推選陳昶安為召集人，前揭方式並不符合系爭規約第7條第1項所定，主任委員應係由「大樓區」及「透天區」兩區輪流推派擔任，其餘委員則係「大樓區」及「透天區」兩區各半數，且係採「分區選出」之方式為之，從而，本件陳昶安經推選為召集權人之程序及方式均與系爭規約有違，自無從依規約取得召集區分所有權人會議之權限，該次區分所有權人會議非合法成立之意思機關，亦不能為有效決議，決議乃自始無效甚明。五、綜上所述，112年10月21日凱悅京璽社區第六屆區分所有權人會議由不具召集權之陳昶安召集，則系爭會議決議自始無效，原告依法請求確認上開區分所有權人會議所作成之決議無效，為有理由，應予准許。　六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　陳僑舫正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃俞婷

2024-12-27

TCDV-113-訴-54-20241227-1

小上

臺灣臺中地方法院

損害賠償

臺灣臺中地方法院民事裁定 113年度小上字第182號上訴人麗華大樓管理委員會法定代理人廖崇麟被上訴人黃國寶上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國113年9月30日本院臺中簡易庭113年度中小字第2992號第一審小額民事判決提起上訴，本院民事合議庭裁定如下：　　主　　文上訴駁回。第二審訴訟費用新台幣壹仟伍佰元由上訴人負擔。　　理　　由一、按對於小額程序之第一審裁判之上訴，非以其違背法令為理由，不得為之，民事訴訟法第436條之24第2項定有明文。所謂判決違背法令，係指判決不適用法規或適用不當者，民事訴訟法第436條之32第2項準用同法第468條規定可參。且依同法第436條之25規定，小額程序之第二審上訴狀內應記載上訴理由，表明：(一)原判決所違背之法令及其具體內容； (二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。而以判決有不適用法規或適用不當為上訴理由時，其上訴狀或理由書應有具體之指摘，並揭示該法規之條項或其內容，若係成文法以外之法則，應揭示該法則之旨趣，倘為司法院解釋，則應揭示該判解之字號或內容，如依民事訴訟法第469條所列第1款至第5款(第6款未準用，參照同法第436條之32第2 項規定)事由提起上訴者，其上訴狀或理由書應揭示合於該條款之事實，上訴狀或理由書如未依此項方法表明者，即難認為已對原判決之違背法令有具體之揭示。故上訴理由如僅就原審取捨證據任加指摘，或僅引用原審判決時之攻擊防禦方法作為上訴理由，應認為未對原審判決有何具體之指摘，不得謂已合法表明上訴理由，其上訴均難認為合法(參見最高法院民國71年台上字第314號民事判決先例意旨)。又　　上訴不合法者，第二審法院應以裁定駁回之，為民事訴訟法第444條第1項前段所明定，依同法第436條之32第2項，於小額程序之上訴程序亦準用之。二、本件上訴意旨略以：　(一)被上訴人為門牌號碼台中市○區○○路000巷0號之2房屋(下稱系爭房屋)即麗華大樓社區之區分所有權人，訴外人張佳宜係系爭房屋之承租人，於111年6月5日下午4時4分左右先後2次持水管對社區監視器鏡頭噴水(鏡頭時間為16時 4分23～27秒、16時4分34～36秒)，監視器即已模糊，上訴人當時期待監視器自行回復原狀，但迄至111年6月7日仍未回復，致原審誤認係於111年6月7日監視器鏡頭才模糊，顯然曲解未調查清楚而判斷錯誤，且上訴人懷疑原審是否有確實觀看光碟，請求法院勘驗光碟。　(二)依上訴人提出111年6月5日監視器鏡頭照片可知，遭噴水前之鏡頭清晰，噴水後之鏡頭即開始變霧及模糊，因上訴人每日均有人員觀看該監視器影像，監視器確因滲水而故障。　　　(三)被上訴人及張佳宜縱令非故意毀損，但已造成社區公物毀損無法使用，被上訴人因張佳宜不當使用行為造成監視器及公共門受損，即有過失，應負回復原狀或損害賠償責任，倘張佳宜不碰觸上開公物，即不致發生毀損之問題，原審竟認為無因果關係而毋庸賠償，顯有違誤。　　(四)並聲明：原判決廢棄。三、經查：　(一)民事訴訟法第436條之24第1項所謂判決違背法令，依同法第436條之32第2項準用第468條規定，乃指判決不適用法規或適用不當而言，而同法第496條第1項第1款所謂適用法規顯有錯誤，係指確定判決所適用之法規顯然不合於法律規定，或與現尚有效之解釋顯然違反者，不包括認定事實錯誤、取捨證據失當、判決不備理由及在學說上諸說併存致發生法律上見解歧異等情形在內(參見最高法院90年度台再字第27號民事裁判意旨)。又依前揭同法第436條之 32第2項規定，小額事件之上訴程序不得以同法第469條第 6款之「判決不備理由或理由矛盾」上訴理由指摘原判決為違背法令。是原審判決縱有上訴人指摘對於監視器鏡頭模糊時間之認定事實錯誤，未調查清楚云云，顯非合法之上訴理由。况原審判決係認定「原告主張上開監視器於11 1年6月7日始無法修復，則該監視器是否係因被告行為而致毀損，已有疑義，原告復未提出其他積極證據以實其說，難認監視器之損壞與張佳宜之行為有因果關係」等語( 參見原審判決第3頁第28～31行)，並非認定監視器鏡頭於1 11年6月7日始發生模糊情形，上訴人此部分主張即有誤會。　(二)又民事訴訟法第286條規定：「當事人聲明之證據，法院應為調查。但就其聲明之證據中認為不必要者，不在此限。」，該條但書所謂不必要之證據，係指當事人聲明之證據，與應證事實無關，或不影響裁判基礎，或毫無證據價值，或法院已得強固之心證而言(參見最高法院97年度台上字第1712號民事裁判意旨)，即當事人聲明調查之證據，法院得斟酌有無調查之必要性，並非必須照單全收，逐一調查。是上訴人雖於原審113年9月13日言詞辯論期日當庭提出「107年麗華公寓大廈規約」1件及錄影光碟1片予法院(參見原審卷第131～136頁)，然並未說明提出該錄影光碟之目的為何及聲請法院勘驗錄影光碟內容，原審即得自行審酌是否有勘驗該錄影光碟之必要性，尤其就本件訴訟而言，上訴人主張毀損社區公物之行為人係張佳宜，並非被上訴人，上訴人係依社區規約第23條第13款第1、4目等約定請求被上訴人與張佳宜連帶負損害賠償責任，則原審之心證既認定張佳宜不負損害賠償責任，被上訴人即無負「連帶」損害賠償責任之可能，故原審認為並無調查該錄影光碟內容之必要性，而未勘驗該錄影光碟，尚難遽指原審調查證據程序有何違法情事。　(三)至於上訴人其餘上訴理由，均係就原審已存在之證據資料 (攻擊防禦方法)重複提出，或就原審取捨證據、認定事實之職權行使為指摘，並未具體表明原審判決究竟有何違背法令之處(例如：應適用何項法規而不適用，或所適用法規有何不當，或採擷證據有何違背證據法則等情事)，或依原審卷內訴訟資料作成之判斷有何違背法令情形，更未指明原審判決違背法令之法律條文及其內容，揆諸首揭法條規定及說明，此部分上訴為不合法，亦應予駁回。四、又依民事訴訟法第436條之32第1項準用同法第436條之19第1 項規定，小額程序之第二審法院為訴訟費用裁判時，應確定其訴訟費用額。本件第二審訴訟費用額經審核後確定為新臺幣1,500元，應由敗訴之上訴人負擔，爰諭知如主文第2項所示。五、結論：本件上訴為不合法，依民事訴訟法第436條之32第1項、第2項、第444條第1項前段、第95條第1項、第78條、第43 6條之19第1項，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　民事第一庭　審判長法　官　許石慶　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　熊祥雲　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林金灶以上正本係照原本作成。本裁定不得抗告中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張哲豪

2024-12-27

TCDV-113-小上-182-20241227-1

重訴

臺灣新北地方法院

確認約定專用權等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度重訴字第275號原告謝麗真訴訟代理人李進成律師李宗原律師林東陽被告鋒勳首邸公寓大廈管理委員會法定代理人林宏駿訴訟代理人王敏上列當事人間請求確認約定專用權等事件，經本院於民國113年1 1月29日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、確認原告就原告所有門牌號碼新北市○○區○○路00號1樓建物旁如附圖編號566⑴之空地（面積14平方公尺）及如附圖編號 566⑵之空地（面積6平方公尺）有約定專用權存在。二、確認原告就原告所有門牌號碼新北市○○區○○路00號1樓建物旁如附圖編號566⑶之庭院（面積71平方公尺）有約定專用權存在。　　三、原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。四、訴訟費用由被告負擔百分之七十七，餘由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：　㈠原告所有門牌號碼新北市○○區○○路00號1樓房屋旁如附圖編號 566⑴之空地（下稱空地一）、如附圖編號566⑵之空地（下稱空地二），以及原告所有門牌號碼新北市○○區○○路00號1樓房屋旁如附圖編號566⑶之庭院（下稱系爭庭院），係依鋒勳首邸社區（下稱系爭社區）規約及當初與建商鋒勳建設股份有限公司（下稱鋒勳公司）購買房屋之買賣契約附件之約定，均約定原告有約定專用權，且為被告所明知，然被告卻一再否認原告有約定專用權，甚至多次在會議提及此事，彷彿原告無權占用一般，等同羞辱原告，此行為形同騷擾，嚴重侵害原告憲法保障之居住安寧權、名譽權及身體健康權。歷年來管理委員會（下稱管委會）會議紀錄及區分所有權人會議（下稱區權人會議）紀錄皆張貼於系爭社區電梯公布欄，系爭社區住戶長期間閱覽之下對原告產生誤解認為原告有侵害到大家的產權，殺人誅心莫過於此，日積月累的壓力下導致原告精神不堪負荷，於民國113年2月8日至醫院精神科就診。故原告除確認約定專用權存在外，並請求被告賠償精神慰撫金，及請求被告應在系爭社區電梯公告欄張貼道歉啟事至少14天、在系爭社區LINE群組向原告道歉。　㈡原告所有門牌號碼新北市○○區○○路00號1樓及69號1樓房屋（下依序分稱67號1樓房屋、69號1樓房屋；合稱原告房屋）旁之空地一、空地二及系爭庭院，原告有約定專用權之依據如下：　1.系爭社區規約（原證3）第一章總則第2條第1項第3款規定：「約定專有部分：社區一樓若有前、後及側邊之庭院或空地或二樓以上之露台或花台，縱使依法不予辨理所有權登記，均專由上述連接前、後及側邊庭院、空地或露、花台之各戶永久管理維護及無償用益，惟不得增違違章。」其中開頭之「約定專有部分」用詞，實為約定專用，鋒勳公司於原證10 之存證信函中表明係誤植，故真意即為約定專用無誤。　2.系爭社區規約第一章總則第2條第3項規定：「……買賣契約書中有分管特約者，該分管特約之全部（含約定專用）均為本規約之當然內容，若有透過修改社區規約（含規約草約）或以區分所有權人大會決議之方式變更該分管特約者，其修改或變更是為權利濫用無效，並須對權益受損者負賠償責任。」。　3.系爭社區規約第3條第5項規定：約定專用變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。　4.原告之配偶乙○○當初與鋒勳公司購買系爭社區房地之買賣契約（原證4）附件㈨分管特約（共有部分之使用管理約定）中，「社區一樓若有前、後及側邊之庭院或空地或二樓以上之露台或花台，縱使依法不予辦理所有權登記，均專由上述連接前、後及側邊庭院、空地或露、花台之各戶永久管理維護及無償用益，惟不得增建違章。」；同該分管特約「…本條分管特約買方同意無條件將之納入社區規約，若有反對致他人權益受損者，願負損害賠償責任，若透過修改社區規約或以區分所有權人大會決議之方式變更本分管特約者，其修改或變更視為權利濫用無效，並須對權益受損者負賠償責任。」。　5.綜上，系爭社區規約第一章總則第2條第1項第3款規定其中開頭之「約定專有部分」用詞，實為約定專用，故原告當然對空地一、空地二及系爭庭院享有約定專用權。且規約第2 條第3項明訂，買賣契約之分管契約為規約當然內容，不可更改，若有更改應屬權利濫用無效；且買賣契約明定一樓若有前、後及側邊之庭院或空地，由連接前、後及側邊庭院、空地之各戶永久管理維護及無償用益，此買賣契約當初系爭社區其他住戶向建商購買時亦有簽署，當然同受拘束。且按民法第799條之1第4項，「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同。」，系爭社區規約第一章總則第2條第1項第3款在107年3月11日第一次區權人會議制定規約時即已存在，故無論後續所有人如何轉手，依民法第799條之1第4項，繼受人均當然同受拘束。　㈢原告亦於111年7月22日以郵局存證信函向系爭社區第五屆管委會說明原告對於空地一、空地二及系爭庭院之約定專用權限；然系爭社區第六屆管委會第4次會議仍無視系爭社區規約及買賣契約書中分管特約之規定以及原告之說明，決議於 113年3月3日區權人會議時提案修改規約第2條，另亦討論系爭社區規約第2條中之約定專「有」係建商派員主持系爭社區第一次區權人會議（如原證7建商經理所主持之區權人會議紀錄）時，未經區權人會議討論即全盤擅改送公所報備（如原證8系爭社區第一次區權人會議經公所核備之規約），甚至認為公所核備之規約是無效的，經第三屆管委會去函建商要求其於第四屆區權人會議前來解釋，惟建商並未前來，僅以回存證信函表示係約定專「用」誤植為專「有」。管委會中即自行認定系爭社區規約第2條為無效規約，應更正為原買賣契約中之社區規約。（如原證9提案討論單及原證10 建商存證信函），且鈞院111年度訴字第1974號於112年3月3 1日判決111年3月5日召開之第五屆區權人會議決議應予撤銷為由，認定第五次區權人會議提案將系爭社區規約第2條內之約定專「有」改為約定專「用」既經法院判決撤銷決議，所以該條應仍為約定專有，且係錯誤無效之規約。然法院僅就系爭社區第五次區權會之程序問題撤銷決議，並未對該次會議之提案做實質判斷，可見被告不但曲解法院判決意旨，且未視系爭社區買賣契約內有關分管特約及經公所核備之規約等相關規定，執意用區權人會議表決的民粹力量，要損害原告的權益，其心可議。　㈣系爭社區管理委員甲○○以管理委員身分或區分所有權人（下稱區權人）身分，分別於系爭社區第三屆管委會第2次會議案由二、第三屆管委會第3次會議案由五、第三屆管委會第4 次會議案由一、第四次區權人會議案由一、第五次區權人會議宣導事項、臨時動議第二案、第五屆管委會第3次會議案項五、第五屆管委會第4次會議管制事項、第六次區權人會議會議宣導事項三、第六屆管委會第4次會議決議事項一、二、第七次區權人會議手冊案由一及案由二，即自109年7 月28日起至113年2月4日間計有10次公開於會議中藉助區權人的民粹力量咄咄逼人，欲達成多數霸凌少數遂其剝奪原告約定專用權之目的，在多次的會議中原告都提供寄給管委會的存證信函、系爭社區的買賣契約書、規約等相關證資料向與會的區權人說明仍不為接受，歷年來管委會會議紀錄及區權人會議紀錄皆張貼於系爭社區電梯公布欄，社區住戶長期間閲覽之下對原告產生誤解，認為原告有侵害到大家的產權，殺人誅心莫過於此，日積月累的壓力下導致原告精神不堪負荷，於113年2月8日至醫院精神科就診，至今仍持續治療中。　㈤綜上，原告67號1樓房屋就空地一、空地二有約定專用權、69 號1樓房屋就系爭庭院有約定專用權，被告明知卻一再否認原告有約定專用權，甚至多次在會議提及此事，彷彿原告無權占用一般，等同羞辱原告，此行為形同騷擾，嚴重侵害原告憲法保障之居住安寧權、名譽權及身體健康權，爰依民法第184條第1項、195條第1項請求精神慰撫金新臺幣（下同） 30萬元，並依照民法第195條第1項，其名譽被侵害者，並得請求回復名譽之適當處分之規定，請求被告應在系爭社區電梯公告欄張貼道歉啟事至少14天，及被告之代表人並應在系爭社區LINE群組向原告道歉。若鈞院不採上開道歉之方式，亦應命被告以其他方式回復原告名譽。　㈥請求權基礎：　　訴之聲明第3、4項：依民法第184條第1項前段、後段、第19 5條第1項請求精神慰撫金及回復名譽之適當處分：　1.民法第184條第1項前段部分：主張被告故意多次在區權人會議提案要剝奪原告系爭約定專用權之行為，不法侵害原告之名譽、居住安寧、身體健康之權利。　2.民法第184條第1項後段部分：主張被告故意以明知原告有空地一、空地二及系爭庭院之約定專用權，且知規約第2條第3 項、第3條第5項、原證4附件9，卻仍一再於區權人會議提案剝奪原告系爭約定專用權之權利，核屬背於善良風俗之方法加損害於原告。　㈦訴之聲明：（見本院卷第605、606、608、541頁）　　　1.確認原告就原告所有67號1樓房屋旁如附圖編號566⑴、566⑵ 之空地一、空地二有約定專用權存在，及原告就原告所有69 號1樓房屋旁如附圖編號566(3)之系爭庭院有約定專用權存在，專由原告永久管理維護無償用益。　2.確認系爭社區107年3月11日之規約第一章第二條第一項第三款「約定專有」部分為誤植，應為「約定專用」部分。　3.被告應給付原告30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。　4.被告應在系爭社區電梯公告欄張貼道歉啟事至少14天，被告之代表人並應在系爭社區LINE群組向原告道歉。　5.第3項聲明原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則抗辯：　㈠原告與被告對原告主張之約定專用權有不同之見解，在近幾年之區權人會議上，雙方頻繁且激烈之溝通，仍舊無果。基於原告與被告皆非法律與地政專業人員，請法院確認原告主張之約定專用權是否為合法且有效的，被告將依判決更新系爭社區規約。　㈡近幾年雙方對於約定專用權之攻防並未有定論，自始至終原告所持專用區域之通行鑰匙並未交付管委會，故無實質侵權之發生，基於侵權為基礎之賠償則無從談起。又原告要求之道歉啟事乃是基於被告有侵權為前提，在並無實質侵權的情況下，並無道歉一說。惟原告所主張之約定專用權若經法院認證為合法且有效，被告將更新系爭社區規約。　㈢對於原告主張系爭社區當初買方與建商鋒勳公司之買賣契約附件㈨，均有如原證4之分管特約，被告沒有爭執。對於原告主張原告就空地一、空地二、系爭庭院有約定專用權存在，因被告非專業人士，也不知道當初原告是否合法取得，原告既然提起本件訴訟確認，所以要由法院裁判。又依據新北市政府工務局113年9月19日新北工施字第1131853689號函及該函之資料，空地一、空地二、系爭庭院為法定空地，被告不確定法定空地是否可以依據區權人會議的表決來變成約定專用。約定專用權是否存在是依據法律事實。　㈣系爭社區目前最新規約第一章第2條第1項第3款已載明之約定專用部分，被告認為與原告本件主張原告約定專用部分是相符的。　㈤綜上，原告之主張為無理由。　㈥答辯聲明：原告之訴駁回。三、下列事實為兩造所不爭執或未爭執，並有以下證據可證，而堪認定：　㈠原告為67號1樓房屋及69號1樓房屋（建號依序為新北市○○區○ ○段0000○號、2267建號）之所有權人（權利範圍均1/1）及上開房屋所坐落之新北市○○區○○段000地號土地（下稱566號土地）之共有人（權利範圍：2919/100000），而為系爭社區之區權人。並有原告所提出之建物登記第一類謄本影本、土地登記第一類謄本影本在卷可證（見本院卷第417、419、 421頁）。　　㈡67號1樓房屋旁有如附圖編號566⑴之空地一（面積14平方公尺）、如附圖編號566⑴之空地二（面積6平方公尺）；69號1樓房屋旁有如附圖編號566⑵之系爭庭院（面積71平方公尺）。空地一、空地二、系爭庭院均位於566號土地，現況空地一前方設有一道鐵門（如本院卷第457頁照片所示），空地二與系爭庭院間設有一道鐵門（如本院卷第459頁照片所示），系爭庭院有種植草皮、樹木，與69號1樓房屋客廳落地窗相通。上開空地一、空地二、系爭庭院均在系爭社區圍牆內。此經本院履勘現場，並囑託地政機關測量，有本院113年8 月21日勘驗筆錄、新北市樹林地政事務所113年9月3日新北樹地測字第1136216850號函檢送之土地複丈成果圖表（即本判決附圖）、原告所提現場照片等件附卷可稽（見本院卷第 429至439頁、第481至483頁、第457至462頁）。四、本院之判斷：　㈠就原告請求確認就空地一、空地二、系爭庭院有約定專用權，專由原告永久管理維護無償用益部分：　1.按公寓大廈管理條例（下稱管理條例）第3條第4、5款規定：「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」。民法第799條第1項規定：「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。」、第3 項規定：「專有部分得經其所有人之同意，依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用；共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。」。是公寓大廈等集合住宅就大廈之共用部分，於管理條例施行前，全體區分所有權人得以分管契約約定由特定共有人專用；管理條例施行後，除法律另有規定外，參管理條例第23條、民法第799條第3項後段規定，亦得由區權人會議決議，以規約定之，此有最高法院111年度台上字第1137號判決意旨可參照。而按規約乃公寓大廈區權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區權人會議決議之共同遵守事項（管理條例第3條第12款參照）。本於公寓大廈管理事務自治原則，除規約內容違反法令規定外，應為全體區權人及繼受人所遵守。92年12月31日公布施行之管理條例第23條第2項第1款並規定，約定專用部分之範圍及使用主體，非經載明於規約者，不生效力。是區權人就公寓大廈共用部分經約定供特定區權人使用者，應將該約定專用部分之範圍及使用主體載明於規約，否則不生效力，全體區權人及繼受人均不受拘束。此有最高法院112年度台上字第2299號判決意旨可參照。　2.查系爭社區建物之使用執照號碼為106鶯使字第483號，建築　　完成領照日期為106年10月27日，建物第一次登記日期為106 年12月12日，此有67號1樓房屋及69號1樓房屋之建物登記謄本上之登載（見本院卷第417、419頁），以及新北市鶯歌區公所113年5月23日新北鶯工字第1132521203號函檢送之新北市政府工務局106鶯使字第483號使用存根影本附卷可稽（見本院卷第171、234頁）。故系爭社區之建築物為管理條例施行後所建造，自有管理條例之適用。而空地一、空地二、系爭庭院均係位於系爭社區建築基地（即566號土地），且均在系爭社區圍牆範圍內，業如前述，是原告主張其為67號1 樓房屋所有權人，故就空地一、空地二有約定專用權存在，及其為69號1樓房屋所有權人，故就系爭庭院有約定專用權存在，依前開說明，自應審究系爭社區規約是否有將原告本件主張約定專用部分之範圍及使用主體載明於規約。　3.職是，查系爭社區目前最新規約為112年3月12日第六屆第一次區權會所修訂，此有新北市鶯歌區公所113年5月23日新北鶯工字第1132521203號函所檢送之上開規約附卷可稽（見本院卷第171頁、第219至228頁），並為兩造所是認（見本院卷第607頁）。而依上開最新版規約第一章第2條第1項第3款規定：「㈢約定專用部分：社區一樓若有前、後及側邊之庭院或空地或二樓以上之露台或花台，縱使依法不予辨理所有權登記，均專由上述連接前、後及側邊庭院、空地或露、花台之各戶永久管理維護及無償用益，惟不得增違違章。」、第一章第2條第3項規定：「本社區地下室（含停車空間）、公共空間、法定空地、屋頂突出物、梯間及其他共用部分，於起造人或其他建築業者與承買住戶間買賣契約有分管特約者，該分管特約之全部（含約定專用）均為本規約之當然內容，…。」（見本院卷第219頁）。再依原告所提出，被告不爭執為真正之原告之配偶乙○○當初與峰勳公司間簽立之買賣契約之附件㈨「分管特約（共有部分之使用管理約定」第3 條：「社區一樓若有前、後及側邊之庭院或空地或二樓以上之露台或花台，縱使依法不予辨理所有權登記，均專由上述連接前、後及側邊庭院、空地或露、花台之各戶永久管理維護及無償用益，惟不得增違違章。」（見本卷第55頁）。而空地一、空地二係位於67號1樓房屋之側邊，與67號1樓房屋連接，系爭庭院係位於69號1樓房屋之側邊，與69號1樓房屋連接，有本院113年8月21日勘驗筆錄、新北市樹林地政事務所113年9月3日新北樹地測字第1136216850號函檢送之土地複丈成果圖表（即本判決附圖）、原告所提現場照片等件可證（見本院卷第429至439頁、第481至483頁、第457至462頁），業如前述。是依上開規約第一章第2條第1項第3款、第3 項規定，空地一、空地二應屬於67號1樓房屋所有權人約定專用部分，系爭庭院應屬69號1樓房屋所有權人約定專用部分，堪以認定。且被告亦認系爭社區目前上開最新版規約第一章第2條第1項第3款所規定之約定專用部分與原告本件主張原告系爭約定專用部分是相符的等語（見本院卷第608頁）；因此原告為67號1樓房屋及69號1樓房屋之所有權人，故其請求確認其就空地一、空地二、系爭庭院有約定專用權存在，即屬有據。　4.至原告並請求確認其就空地一、空地二、系爭庭院「專由原告永久管理維護無償用益」部分，則按「公寓大廈共用部分，除管理條例第7條第1款至第5款所列者外，得經約定供特定區權人使用，為約定專用部分，此觀管理條例第3條第4、 5款、第7條、第16條第2項、第58條之規定甚明；惟約定專用部分，依同條例第9條規定，除另有約定外，應依其設置目的及通常使用方法為之；而另有約定之事項，不得違反該條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定，若有違反，依同條第4項規定，僅生管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求主管機關或訴請法院為必要之處置，如有損害並得請求損害賠償之問題，非屬效力之規定。是公寓大廈之法定空地，如經區權人同意由特定區權人專用，尚非無效，該特定區權人須依約定方法使用，若有違反，其他區權人得請求其除去違反約定使用之結果，及請求返還逾越約定範圍之法定空地。」（最高法院108年度台上字第204 0號裁判要旨參照）。查空地一、空地二、系爭庭院為103鶯建字第634號建造執照（領有106鶯使字第483號使用執照）之法定空地，此有新北市政府工務局113年9月19日新北工施字第1131853689號函附卷可稽（見本院卷第545至546頁），依上說明，系爭社區規約規定空地一、空地二、系爭庭院之法定空地由特定區權人專用，尚非無效，然原告本於67號1 樓房屋及69號1樓房屋所有權人之地位，就空地一、空地二、系爭庭院之使用，除依上開規約第一章第2條第1項第3款規定得「永久管理維護及無償用益」外，且不得增建違章，並不得違反管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定，故原告請求確認其就空地一、空地二、系爭庭院有約定專用權存在，自已包含「永久管理維護及無償用益」在內，是其並請求確認其就空地一、空地二、系爭庭院「專由原告永久管理維護無償使用」部分，核無必要，且其就約定專用之空地一、空地二、系爭庭院不得增違違章，並不得為違反管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之使用，均如前述，並非可毫無限制之使用。故原告並請求確認其就空地一、空地二、系爭庭院「專由原告永久管理維護無償使用」部分，自應予駁回。　㈡就原告請求確認系爭社區107年3月11日之規約第一章第2條第 1項第3款「約定專有」部分為誤植，應為「約定專用」部分：　1.按民事訴訟法第247條規定之確認之訴，係原告請求法院確定一定法律關係存否、證書真偽或法律關係基礎事實存否之訴訟。所謂法律關係，乃指人與人間或人與物間之法律關係。絕對權或相對權均得為確認之訴之標的，單純之事實或狀態，並非法律關係，此有最高法院109年度台上字第 2958 號判決意旨可參照。　　2.查系爭社區107年3月11日第一屆第一次區權人會議所制定之規約，於第一章第2條第1項第3款固規定：「㈢約定專『有』部分：本社區共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，使用者名冊……。」，此有新北市鶯歌區公所113年5月23日新北鶯工字第1132521203號函所檢送之上開規約附卷可稽（見本院卷第171頁、第173頁）。而依管理條例第3條第5款規定：「本條例用辭定義如下：…約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」，是上開規約第一章第2條第1項第3款規定，乃係依據管理條例第3條第5款規定而來，則該規約所稱「約定專有部分」自係指管理條例所規定之「約定專用部分」甚明，核先敘明。惟此規約用詞上之錯誤，並不影響上開規約關於「約定專有部分」之規定即係指「約定專用部分」之規定，且此僅為該規約單純用詞錯誤，並非法律關係本身，亦非法律關係之基礎事實，依前開說明，自不得作為確認之訴之標的。　3.再者，系爭社區之規約嗣歷經108年3月9日第二屆第一次區權人會議修訂、110年3月6日第四屆第一次區權人會議修訂、111年3月5日第五屆第一次區權人會議修訂、112年3月12 日第六屆第一次區權人會議修訂，此有新北市鶯歌區公所上開函文檢送之歷次規約附卷可稽（見本院字卷第171至228頁），並110年3月6日、111年3月5日、112年3月12日修訂之規約第一章第2條第1項第3款均係規定：「㈢約定專『用』部分： …」（見本院重訴字卷一第197、207、219頁）。是目前系爭社區最新版且有效之規約為112年3月12日第六屆第一次區權人會議所修訂之規約，其第一章第2條第1項第3款之文字已非「約定專有部分」，而已更正為「約定專用部分」。則原告訴請確認已失效之系爭社區107年3月11日修訂規約第一章第2條第1項第3款「約定專有」部分為誤植，應為「約定專用」云云，亦顯無權利保護之必要。　4.職是，原告請求確認系爭社區107年3月11日之規約第一章第 2條第1項第3款「約定專有」部分為誤植，應為「約定專用」，於法不合，應予駁回。　㈢原告請求被告給付30萬元本息，及請求被告在系爭社區電梯公告欄張貼道歉啟事、在系爭社區LINE群組向原告道歉部分：　1.原告主張：被告管委會明知其有系爭約定專用權，卻一再否認，並故意多次在區權人會議提案要剝奪原告系爭約定專用權之行為，且將區權人會議紀錄張貼於系爭社區電梯公佈欄，讓社區住戶長期閱覽而對原告產生誤解，不法侵害原告之名譽、居住安寧、身體健康之權利；以及被告明知原告有空地一、空地二及系爭庭院之約定專用權，也知道規約第2條第3項、第3條第5項及原證4之原告配偶乙○○與鋒勳公司間之買賣契約附件㈨之分管特約，卻仍一再於區權人會議提案剝奪原告之權利，核屬違背於善良風俗之方法，加損害於原告。故依民法第184條第1項前段、後段、第195條第1項請求被告賠償精神慰撫金30萬元及請求被告在系爭社區電梯公告欄張貼道歉啟事、在系爭社區LINE群組向原告道歉部分等語（見本院卷第13至14頁、第349頁）。被告則否認對原告有何侵權行為之情事。　2.按民法第184條第1項規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」上開條項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立。至該條項後段所謂背於善良風俗，係指行違反保護個人法益之法規，或廣泛悖反規律社會生活之根本原理的公序良俗。而按區權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。區權人會議除第28條規定外，由具區權人身分之管理負責人、管委會主任委員或管理委員為召集人；管理條例第25條第1、3項定有明文。是區權人為區權人會議之當然出席人員，參照會議規範第20條規定：「… 出席人有發言、動議、提案、討論、表決及選舉等權利。」故區權人就區權人會議自有提案權，經由區權人會議選任而具區權人身分之管理委員，自亦有提案權。而被告為管理委員所組成之管委會，其於區權人會議所提議案可認等同區權人所提出，是被告於區權人會議提出議案，於法並無不合，自無不法性可言；又約定專用部分之範圍及使用主體，應經區權人會議決議載明於規約，否則不生效力（管理條例第23 條第2項第1款、第3條第12款規定參照），故被告就系爭社區約定專用部分之事項提案於管委會，除不具違法性，亦無背於何善良風俗可言。且於區權人會議提出之議案，應依管理條例第31至33條等規定經區權人會議決議通過，始生效力；並系爭社區規約第3條第5項規定：「約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管委會訴請法院判決確定者，不在此限。」（見本院卷第220頁）。是提出議案之行為本身，並不會因此造成原告之約定專用權遭剝奪或何權利受損。再按，區權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後十五日內送達各區權人並公告之。管理條例第34條第1項定有明文。是被告管委會依上開法文規定公告系爭社區區權人會議紀錄之行為，乃依法而為，自亦不具違法性，且亦無背於何善良風俗。而均與民法第18 4條第1項前段、後段規定之侵權行為要件不符。　3.職是，原告依民法第184條第1項前段、後段、第195條第1項，請求被告賠償其精神慰撫金30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，以及請求被告應在系爭社區電梯公告欄張貼道歉啟事至少14天、被告之代表人並應在系爭社區LINE群組向原告道歉，均於法無據，不應准許。五、從而，原告請求確認原告就原告所有67號1樓房屋旁如附圖編號566（1）、566（2）之空地一、空地二有約定專用權存在，及原告就原告所有69號1樓房屋旁如附圖編號566(3)之系爭庭院有約定專用權存在，為有理由，應予准許；原告逾上開範圍之其餘請求，則均為無理由，應予駁回。原告假執行之聲請亦失去依據，應併駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經斟酌後，核與判決結果無影響，毋庸一一贅列，附此敘明。結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊振宗

2024-12-27

PCDV-113-重訴-275-20241227-5

基小

臺灣基隆地方法院

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臺灣基隆地方法院基隆簡易庭小額民事判決 113年度基小字第2279號原告喜市公寓大廈管理委員會法定代理人張家豪訴訟代理人林科榤被告余淑君上列當事人間給付管理費事件，本院於民國113年12月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣肆萬肆仟捌佰元，及自民國一百一十三年十一月九日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔，並應加給自本判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。本判決得假執行。　　事實及理由一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依同法第436條之23、第436條第2 項、第385條第1項前段之規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告起訴主張：被告為基隆市喜市公寓大廈社區（下稱系爭社區）內，門牌號碼基隆市○○區○○路00巷0號5樓之1房屋（即基隆市○○區○○○段0000○號建物，下稱系爭房屋）之區分所有權人，原告則為系爭社區依法成立並向主管機關報備之管理委員會。而系爭社區住戶規約明定各區分所有權人應依房屋坪數按月繳納社區管理費，倘有遲延繳交者，並應按年息 10%計付遲延利息。又系爭房屋之總面積加計陽台、雨遮及共有部分面積後換算坪數為26.75坪，而系爭房屋位處之「大樓區（4米3）」區域每坪管理費為新臺幣（下同）33元，加計機械單位車管費400元，故被告每月應繳納之管理費為1 ,280元【計算式：26.75坪×33元＝882.75元，以880元計算， 880元＋400元＝1,280元】，詎被告積欠自民國110年11月起至 113年9月間共35期之管理費合計44,800元【計算式：1,280 元×35期＝44,800元】迄未繳納，屢經原告催討無果，爰依社區規約及公寓大廈管理條例之規定，請求被告給付上開管理費等語，並聲明：被告應給付原告44,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息10%計算之利息。三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。四、經查，原告主張之上開事實，業據提出與其主張相符之未繳管理費明細、建物登記第三類謄本、基隆市中山區公所113 年5月23日基山民字第1130000650號備查函、公寓大廈管理組織報備證明、喜市公寓大廈住戶規約等件影本為證，並有本院依職權調取之土地建物查詢資料列印紙本在卷足憑，而被告經合法通知，既未到庭爭執，亦未提出書狀表明證據或有利於己之答辯，本院綜合上開證據調查結果，認原告之主張堪信為真實。從而，原告依公寓大廈管理條例及住戶規約之法律關係，請求被告給付44,800元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即113年11月9日起至清償日止，按年息10%計算之利息，為有理由，應予准許。五、本件第一審裁判費為1,000元，此外別無其他費用支出，訴訟費用應由敗訴之被告負擔。六、本判決係適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20之規定，應依職權宣告假執行，爰依職權宣告之。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條之19第1項、第436條之20、第436條之23、第436條第2項、第385條第1項前段、第78條、第87條第1項、第91條第3項，判決如主文。　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　基隆簡易庭法　官　姚貴美　　　　以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：㈠原判決所違背之法令及其具體內容。㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　書記官　林萱恩

2024-12-26

KLDV-113-基小-2279-20241226-1

簡上

臺灣士林地方法院

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臺灣士林地方法院民事判決 111年度簡上字第160號上訴人林韋伶訴訟代理人高魁志被上訴人康詩丹郡社區管理委員會法定代理人沈淑馨訴訟代理人林殷廷律師上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國111年2月14 日本院內湖簡易庭110年度湖簡字534號第一審簡易判決，提起上訴，本院於113年11月28日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面　　本件被上訴人法定代理人原為張志源，已於訴訟繫屬後變更為沈淑馨，並經沈淑馨具狀聲明承受訴訟，有民事聲明承受訴訟狀、新北市汐止區公所民國113年7月12日新北汐工字第 1132681589號函在卷可稽（本院卷第482、486至488頁），於法並無不合，應予准許。貳、實體方面一、被上訴人主張：上訴人為被上訴人社區（下稱本件社區）門牌號碼新北市○○區○○街00巷00號地下室建物（下稱本件建物）之區分所有權人，為本件社區之住戶。依本件社區規約，管理費於108年12月以前為每月新臺幣（下同）31,438元，1 09年1月起則為每月34,296元；未繳納管理費達3期者，追繳管理費並加收未繳納金額10%計算之滯納金。上訴人自108年 3月起至110年11月止積欠管理費共1,103,188元，加計滯納金後，合計1,213,506元，迭經催告迄未繳納。爰依本件社區規約第25條、第26條，請求上訴人給付上開管理費及滯納金本息等語。二、上訴人則以：對於上訴人積欠上開管理費及滯納金等情並不爭執。然本件建物位於地下1層，主要用途為商業用，被上訴人因將本件建物逃生出入口以輕隔間牆封閉，經上訴人於 107年6月15日寄發存證信函要求被上訴人拆除，被上訴人仍拒絕拆除，上訴人復於109年度本件社區區分所有權人會議提案開通被封閉之逃生出入口等，亦經表決不通過，已違反建築法第77條第1項、第77條之2等規定。又本件建物與本件社區空間有相互連通之情形，應視為同一棟建築物，依消防相關法令規定，被上訴人應讓本件建物之消防相關設備與本件社區之幫浦、水箱（蓄水池）、公盤以及緊急廣播、火災警報系統等消防公共設備連動，惟被上訴人不但拒絕協助將本件建物消防設備與本件社區消防公設連動，更長期放任他人在本件建物大門前放置阻礙物，妨礙上訴人出入；另本件建物之天花板、牆面因社區花園1樓地面滲水而出現漏水情形，經上訴人多次反應，被上訴人始終置之不理，上開情形致本件建物不能合法使用，嚴重影響承租人承租之意願。被上訴人上開不法行為及義務違反，導致本件建物不能合法使用或出租，致上訴人受有租金收益之損失，上訴人得依民法第184條第1項、第2項之規定，請求被上訴人賠償相當於租金之財產上損害4,796,400元。上訴人以前揭對被上訴人之損害賠償請求權與被上訴人之管理費等債權抵銷，則被上訴人之請求為無理由等語，資為抗辯。三、原審判決被上訴人全部勝訴，命上訴人應給付被上訴人1,21 3,506元，及自110年12月8日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息。上訴人全部聲明不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執之事實　㈠上訴人於94年8月22日至110年11月19日間，為本件社區中本件建物之區分所有權人。　㈡上訴人積欠本件社區108年3月至110年11月管理費共1,103,18 8元，加計未繳納金額10%計算之滯納金後，合計1,213,506 元，迄未繳納。　㈢上訴人前於107年6月15日以郵局存證信函向被上訴人要求拆除本件建物後門區域與本件社區連接之輕隔間牆（下稱系爭輕隔間）。　㈣系爭輕隔間位於本件社區公共設施範圍；已於110年9月14日由被上訴人拆除。　㈤本院106年度訴字第1643號判決認定本件建物無庸設置排煙設備，並駁回上訴人之訴，經上訴人提起上訴，嗣經上訴人撤回起訴（第一審之訴）而終結。五、本院之判斷　㈠被上訴人請求上訴人給付管理費及滯納金1,213,506元，為有理由：　⒈被上訴人主張上訴人於108年3月至110年11月間，為本件社區之住戶，並積欠上開管理費及滯納金合計1,213,506元，迄未繳納等節，為上訴人所不爭執（本院卷第138至139、320 至321頁），堪認被上訴人之主張為真實。從而，被上訴人依本件社區規約第25條、第26條，請求上訴人給付上開管理費及滯納金，洵屬有據。　⒉按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第2 03條分別定有明文。本件被上訴人對於上訴人之各期管理費請求權均於起訴前已屆期，另滯納金請求權則屬未定給付期限之金錢債權，上訴人自民事擴張聲明狀繕本送達上訴人時起（湖簡卷第217、221頁），負遲延責任。是被上訴人就上開得請求之金額，併請求自民事擴張聲明狀繕本送達翌日即 110年12月8日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，亦屬有據。　㈡上訴人抗辯其因被上訴人之不法行為，受有租金收益之損失4 ,796,400元，而以對於被上訴人之侵權行為損害賠償請求權主張抵銷，均為無理由：　⒈按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條第2項定有明文。所謂保護他人之法律，係指以保護他人為目的之法律，亦即一般防止危害他人權益或禁止侵害他人權益之法律而言；或雖非直接以保護他人為目的，而係藉由行政措施以保障他人之權利或利益不受侵害者，亦屬之。惟仍須以行為人有違反該保護他人法律之行為並其違反保護他人法律之行為與損害之發生間有相當因果關係為必要。是所謂違反保護他人之法律，自以該法律具個別保護性質，被害人係該法律所欲保護之人，且所請求賠償之損害，其發生亦係該法律所欲防止者，始足當之（最高法院96年度台上字第296號判決意旨參照）。　⒉次按損害賠償債權，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償債權，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院30年渝上字第18號、48年台上字第48 1號判決先例意旨參照）。又所謂相當因果關係，係指依經驗法則，綜合行為當時所存在之一切事實，為客觀之事後審查，認為在一般情形上，有此環境，有此行為之同一條件，均發生同一之結果者，則該條件即為發生結果之相當條件，行為與結果即有相當之因果關係。反之，若在一般情形上，有此同一條件存在，而依客觀之審查，認為不必皆發生此結果者，則該條件與結果並不相當，不過為偶然之事實而已，其行為與結果間即無相當因果關係；不能僅以行為人就其行為有故意過失，即認該行為與損害間有相當因果關係。　⒊上訴人雖以被上訴人以系爭輕隔間將本件建物逃生出入口封閉，經上訴人要求拆除遭拒，復於109年度本件社區區分所有權人會議表決不開通上開被封閉之逃生出入口等，導致本件建物不能合法使用或出租，致上訴人受有租金收益之損失等語為辯。惟查，上訴人已自陳係於107年年初始發現系爭輕隔間（本院卷第391頁），被上訴人則否認係其設置系爭輕隔間，並表示：系爭輕隔間是由何人設置，詢問3屆管委會均不清楚等語（本院卷第380頁），上訴人復未提出其他證據證明系爭輕隔間確係由被上訴人所設置，足見系爭輕隔間設置歷時已久，則被上訴人是否有上訴人所稱以系爭輕隔間將本件建物逃生出入口封閉之行為，即非無疑。又上訴人曾以郵局存證信函要求被上訴人拆除系爭輕隔間，業經本院認定如前，其主張於109年度本件社區區分所有權人會議提案開通上開逃生出入口等，經表決不通過等情，復有上訴人提出之本件社區109年度定期第一次區分所有權人會議會議通知單、會議紀錄、表決統計表翻拍照片存卷足憑（湖簡卷第189至194頁，本院卷第286至292頁），固堪認定。然依上訴人所提事證，尚不足認被上訴人未將系爭輕隔間拆除一事已致本件建物完整性受有損害，復未見上訴人對本件建物之管領使用有何遭受妨害之情形，要難謂被上訴人有何侵害上訴人就本件建物之權利之行為；而就系爭輕隔間設置情形，固經新北市政府工務局112年4月18日新北工使字第11206476 87號函說明略以：倘本件建物若於後門與社區連結之逃生出入口增設輕隔間牆，涉及未經核准擅自室內裝修行為，違反建築法第77條第1項、第77條之2規定等語（本院卷第340頁），惟此僅在說明建築物設置輕隔間牆等室內裝修，依法應先申請審查許可，並非一律禁止從事該等室內裝修，又觀諸前揭建築法規定，分別係關於建築物所有權人或使用人有維護建築物合法使用與其構造及設備安全責務之一般性規定，以及建築物室內裝修所應遵守之程序規範，乃屬建築管理之行政法令，核其目的及規範效果，固兼有整體促進建築物構造及使用安全之考量，但仍非以個別所有權人或使用者為其保護對象，尚不具個別保護性質，更非著眼於保障建物所有權人得出租建物之權益，揆以前揭說明，自難憑此逕認被上訴人未拆除系爭輕隔間，即構成民法第184條第2項所稱違反保護他人之法律之不法行為。是上訴人主張因被上訴人未拆除系爭輕隔間之行為，致本件建物不能合法使用或出租云云，難認有據。　⒋次查，建物是否得以出租，取決於該物件所處社區、區段及周邊環境，暨屋況、用途限制等客觀條件，以及承租人之使用需求規劃、經濟及風險評估，乃至出租人之主觀收益期待等各項因素，則影響本件建物能否順利出租之原因多端，非僅繫於系爭輕隔間之設置是否符合建築相關法令，或該室內裝修是否經事前核准一節。是本件建物於107年6月起至110 年11月間未能出租收益，是否係肇因於系爭輕隔間將本件建物逃生出入口封閉所致，實非無疑。況查，上訴人取得本件建物所有權後，至少尚曾於103年10月間將本件建物出租與訴外人林翠屏，嗣經雙方合意終止租賃契約，又於104年至1 06年9月間將本件建物出租與訴外人張舒涵所經營之奇兵生存戰術俱樂部，為上訴人所不否認（本院卷第94、143頁），又依新北市政府工務局112年4月18日新北工使字第112064 7687號函文，可知本件建物至遲於106年1月17日經現場會勘，已有前揭未經核准擅自室內裝修施工，違反建築法第77條第1項、第77條之2規定之情形（本院卷第339頁），而上訴人與林翠屏間雖另因本件建物未設置室內排煙設備之紛爭涉訟，張舒涵亦因未設置室內排煙設備而經新北市政府裁處，並有臺灣高等法院105年度上字第1581號判決書、新北市政府消防法案件裁處書翻拍照片在卷可考（湖簡卷第45至64頁），然上開承租人均未因本件建物設置系爭輕隔間之問題，與上訴人發生租賃爭議或遭行政裁處，可見本件建物並未因系爭輕隔間之設置而對於上訴人之合法使用造成妨害，或使其不能出租收益，要難遽認被上訴人未將系爭輕隔間拆除之行為與上訴人於前揭期間未將本件建物出租之結果有相當因果關係。上訴人主張因被上訴人之不法行為，致其不能合法使用或出租本件建物云云，自非可採。　⒌上訴人另辯以本件建物與本件社區應視為同一棟建築物，被上訴人拒將本件建物消防設備與本件社區消防公設連動，導致本件建物不能合法使用，影響承租人承租之意願，其行為構成侵權行為等語。然查，關於本件建物與本件社區消防安全設備之設置，固經新北市政府消防局112年4月18日新北消預字第1120648162號函說明略以：如該地下室（即本件建物，下同）與社區﹝中略﹞形成完全獨立之防火區劃，得視為另一棟建築物，單獨檢討消防安全設備之設置，即無消防安全設備連動或共用之適用，若系爭地下室與社區空間上有相互連通情形，則視為同一棟建築物等語（本院卷第337頁），並於112年10月5日新北消預字第1121986206號函復以：旨揭 B1場所（即本件建物）有2處出入口與大樓（康詩丹郡社區）相通﹝中略﹞，非屬另一場所及他棟建築物，故應一併檢討消防安全設備之設置等語（本院卷第402頁），足認本件建物與本件社區應視為同一棟建築物，二者消防安全設備之設置應一併檢討，並將消防安全設備連動或共用無誤。惟細繹上開函文趣旨，係指上訴人設置本件建物之消防安全設備後，被上訴人有依相關法令之規定，使其與本件社區之消防安全公設連動或共用之法律上義務，而非課與被上訴人代為設置本件建物內部消防設備之責。換言之，倘本件建物尚未設置任何消防設備，即無從認被上訴人有確保其與本件社區消防安全公設連動之法律上義務。查上訴人雖主張被上訴人拒絕其與本件社區之消防公設連動，並提出存證信函、平面圖、消防栓照片、結構安全證明書、預估費用明細、報價單、估價單、預計公積金負擔費用、圖說、請款單、收據等件為據（湖簡卷第29至37、71至83頁，本院卷第48至55、162至1 66頁），卻始終未提出其他證據據以證明其確已完成本件建物消防設備之設置，至多僅能認定上訴人已著手進行關於設置本件建物消防設備之部分作業，參諸上開說明，被上訴人於本件建物消防設備設置完成前，自難認有何使其與本件社區消防公設連動或共用之法律上義務可言。則被上訴人未使本件建物與本件社區之消防公設連動，亦難認係違反保護他人之法律之不法行為。上訴人上開主張，究非可採。　⒍至上訴人另以被上訴人放任他人在本件建物大門前放置阻礙物，且本件建物之天花板、牆面因本件社區1樓地面滲水而出現漏水情形，被上訴人亦置之不理，致本件建物不能合法使用或出租等語，並提出現場照片存卷為佐（湖簡卷第39、 43頁，本院卷第56、58頁）。惟觀諸上開現場照片，僅能確認本件社區1樓各處有遭人放置雜物之情形，既無從證明該等雜物係由被上訴人自行或授意他人所堆置，該等雜物縱或影響上訴人出入本件建物而造成不便，亦不足認該等雜物已損害本件建物之完整性，或使上訴人對其管領使用有所阻礙或妨害，此外，上訴人復未說明現場堆置該等雜物如何造成其受有租金收益之損失，難認二者間有何因果關係，自不能徒憑本件社區1樓遭人放置雜物一情，即認被上訴人違反保護他人之法律，或侵害上訴人對本件建物之權利。又依上開現場照片所示，固可見本件建物天花板與本件社區1樓連通處有滲漏水而產生壁癌之現象，惟依上訴人所提出之證據資料，無從斷定上開滲漏水現象即係因本件社區1樓地面滲水所致，則能否認定被上訴人對上開情形有故意或過失，或違法相關法令之行為，非無疑問；又縱令上開滲漏水現象係因本件社區1樓地面滲水所致，上訴人就其因本件建物天花板滲漏水情形何以致其受有相當於租金之財產上損害，亦未見有何舉證證明，難謂其已盡舉證責任，自難逕認被上訴人對此應負侵權行為損害賠償責任。是以，上訴人主張被上訴人就他人在本件建物大門前放置阻礙物，以及本件建物天花板漏水情形，均對上訴人構成侵權行為，致其受有損害，並以此損害賠償請求權為抵銷抗辯，要難憑採。　⒎綜上，上訴人主張依民法第184條第1項、第2項之規定，請求被上訴人賠償相當於租金之財產上損害4,796,400元，而以此為抵銷抗辯，為無理由。六、綜上所述，被上訴人依本件社區規約，請求上訴人給付上開管理費及滯納金1,213,506元，及自110年12月8日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，為被上訴人勝訴之判決，並依職權為假執行之宣告，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均於判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第二庭　審判長法　官　謝佳純　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　絲鈺雲　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　高御庭以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊宗霈

2024-12-26

SLDV-111-簡上-160-20241226-1

基簡

臺灣基隆地方法院

給付管理費

臺灣基隆地方法院民事簡易判決 113年度基簡字第1102號原告碧嵐大地第三代公寓大廈管理委員會法定代理人簡裕昌被告熊三榮上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國113年12月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣陸萬伍仟貳佰貳拾元，及自民國一百一十三年十月五日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之六十一，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣陸萬伍仟貳佰貳拾元預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：原告為碧嵐大地第三代公寓大廈(下稱系爭社區) 依法成立並經向主管機關報備之管理委員會，被告為系爭社區內門牌號碼基隆市○○區○○○路00號1樓建物（下稱系爭建物）之所有權人，依系爭社區規約，區分所有權人應依房屋坪數按月繳納管理費及每位停車位清潔費新臺幣（下同）500 元，於民國108年前以每坪40元計算管理費，108年後以每坪以50元計算管理費，被告積欠自105年起至112年管理費及停車位清潔費共計10萬6,500元，經原告在系爭社區電梯、公告欄張貼催繳公告，及以基隆大武崙郵局存證號碼000096號存證信函（下稱系爭存證信函）催告後，被告仍未繳交，依公寓大廈管理條例（下稱本條例）第21條規定及系爭社區規約請求被告給付管理費等語。並聲明：被告應給付原告10萬 6,500元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率10%計算之利息。二、被告抗辯略以：被告雖有積欠自105年起至112年止之管理費及停車位清潔費共計10萬6,500元，然被告曾於103年1月間前往守衛室繳納管理費及停車位清潔費，當時警衛以主任委員交待為由拒收，且被告所有機械停車位自101年9月間起即因故障無法使用，多次向原告反應，均未獲回應，經被告自行委託廠商檢查故障原因是因為原告從未為維修保養，必須更換相關零件，被告既無法使用停車位，亦有其他住戶沒有繳納停車位清潔費，原告向被告收取停車位清潔費並無理由；另系爭社區有漏水、毀損、失竊等管理不善情形，造成被告受有財產上損害，且原告請求之管理費超過5年部分，已因時效而消滅等語。並答辯聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決准供擔保宣告免為假執行。三、原告主張其為系爭社區依法成立之管理委員會，被告為系爭建物之區分所有權人，依系爭社區規約，應按月繳納管理費及停車位清潔費，逾期應給付按週年利率10%計算之遲延利息，被告積欠自105年起至112年12月31日止之管理費及停車位清潔費共計10萬6,500元，經原告以系爭存證信函催告等事實，已提出管理組織報備證明、系爭建物登記第一類謄本、系爭社區規約、系爭存證信函及回執等件影本為證（本院卷第25頁、第33頁至第69頁），且為被告所不爭執，應堪信為真實可採。惟原告主張被告應依系爭社區規約繳納管理費及停車位清潔費共計10萬6,500元，為被告所否認，並以前詞置辯，本院判斷如下：　㈠共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，本條例第10條第2項前段及第3項、第21條分別定有明文。又為充裕公用部分管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交管理費；區分所有權人若在規定之日前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息10%計算，為系爭社區規約第10條第1項第2款、第5項所明定。系爭社區規約既經系爭社區區分所有權人會議決議通過，在區分所有權人會議未決議停止收繳管理費及停車位清潔費之前，包括被告在內之全體區分所有權人，自應受上開規定之拘束，被告自負有繳納管理費及停車位清潔費之義務。　㈡所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院103年度台上字第1155號判決意旨參照）。經查，區分所有權人依系爭社區規約所負擔繳納管理費與停車位清潔費義務，此與管理委員會基於區分所有權人會議或公寓大廈管理條例所要求從事公寓大廈之管理、維護、修繕等工作，並非基於同一雙務契約所生，彼此之間並無對待給付關係，被告自不得以原告之管理維護等工作有缺失為由，拒絕支付管理費與停車位清潔費。被告辯稱原告從未維修保養停車位以致故障無法使用，且系爭社區有漏水、毀損、失竊等管理不善情形，造成被告受有財產上損害，在原告未賠償或改善以前，訴請被告繳納管理費及停車位清潔費並不合理云云，並不可採。　㈢利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1年或不及1年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而消滅，民法第126條有明文規定；所謂定期給付者，係指基於一定法律關係，相隔一定期間繼續為給付之情形而言。查系爭社區區分所有權人每月應繳納之管理費及停車位清潔費，係各區分所有權人於每月定期反覆繼續而為之給付，性質上屬定期給付之債權，自有民法第126條規定之5年消滅時效之適用。又原告以系爭存證信函催告被告繳納本件管理費及停車位清潔費，被告於113年7月17日收受系爭存證信函，嗣原告於113年9月20日向本院聲請核發支付命令，因被告聲明異議而視為起訴，有系爭存證信函及民事聲請支付命令狀可憑，以113年7月17日回溯5年，及系爭社區管理費及停車位清潔費之繳納期限為當月份最後一日，原告對被告之管理費及停車位清潔費請求權關於108年6月30日以前部分，時效已經完成，被告為時效抗辯，拒絕給付，即屬有據，則原告僅得請求108年7月1日起至112年12月31日止之管理費及停車位清潔費6萬5,220元【計算式：（6,240元＋6,000元)÷12×6＋6,240 元＋6,000元＋6,240元＋6,000元＋7,020元＋6,000元＋1萬5,600 元＋6,000元=6萬5,220元】。四、綜上所述，原告依本條例及系爭社區規約之法律關係，請求被告給付管理費及停車位清潔費6萬5,220元，及自支付命令送達被告翌日即113年10月5日起至清償日止，按週年利率10 %計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。五、本判決原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行；另被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。六、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論述，一併說明。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　26　　日　　　　　　　　　基隆簡易庭法　官　陳湘琳　　　　　以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪儀君

2024-12-26

KLDV-113-基簡-1102-20241226-1

基小

臺灣基隆地方法院

給付管理費

臺灣基隆地方法院基隆簡易庭小額民事判決 113年度基小字第2281號原告喜市公寓大廈管理委員會法定代理人張家豪訴訟代理人林科榤被告周袁菊上列當事人間給付管理費事件，本院於民國113年12月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣壹萬捌仟捌佰壹拾元，及自民國一百一十三年十一月二十三日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔，並應加給自本判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。本判決得假執行。　　事實及理由一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依同法第436條之23、第436條第2 項、第385條第1項前段之規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告起訴主張：被告為基隆市喜市公寓大廈社區（下稱系爭社區）內，門牌號碼基隆市○○區○○路00巷00號8樓之1房屋（即基隆市○○區○○○段0000○號建物，下稱系爭房屋）之區分所有權人，原告則為系爭社區依法成立並向主管機關報備之管理委員會。而系爭社區住戶規約明定各區分所有權人應依房屋坪數按月繳納社區管理費，倘有遲延繳交者，並應按年息 10%計付遲延利息。又系爭房屋之總面積加計陽台、雨遮及共有部分面積後換算坪數為19.45坪，而系爭房屋位處之「大樓區（4米3）」區域每坪管理費為新臺幣（下同）33元，扣除公電減免70元，故被告每月應繳納之管理費為570元【計算式：19.45坪×33元＝641.85元，以640元計算，640元－70 元＝570元】，詎被告積欠自民國111年1月起至113年9月間共 33期之管理費合計18,810元【計算式：570元×33期＝18,810 元】迄未繳納，屢經原告催討無果，爰依社區規約及公寓大廈管理條例之規定，請求被告給付上開管理費等語，並聲明：被告應給付原告18,810元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息10%計算之利息。三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。四、經查，原告主張之上開事實，業據提出與其主張相符之未繳管理費明細、建物登記第三類謄本、基隆市中山區公所113 年5月23日基山民字第1130000650號備查函、公寓大廈管理組織報備證明、喜市公寓大廈住戶規約等件影本為證，並有本院依職權調取之土地建物查詢資料列印紙本在卷足憑，而被告經合法通知，既未到庭爭執，亦未提出書狀表明證據或有利於己之答辯，本院綜合上開證據調查結果，認原告之主張堪信為真實。從而，原告依公寓大廈管理條例及住戶規約之法律關係，請求被告給付18,810元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即113年11月23日起至清償日止，按年息10%計算之利息，為有理由，應予准許。五、本件第一審裁判費為1,000元，此外別無其他費用支出，訴訟費用應由敗訴之被告負擔。六、本判決係適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20之規定，應依職權宣告假執行，爰依職權宣告之。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條之19第1項、第436條之20、第436條之23、第436條第2項、第385條第1項前段、第78條、第87條第1項、第91條第3項，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　26　　日　　　　　　　　　基隆簡易庭法　官　姚貴美　　　　　以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：㈠原判決所違背之法令及其具體內容。㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　書記官　林萱恩

2024-12-26

KLDV-113-基小-2281-20241226-1

台上

最高法院

請求確認區分所有權人會議決議不成立等

最高法院民事裁定 113年度台上字第2022號上訴人鐘鼎山林管理委員會法定代理人楊熾書訴訟代理人詹連財律師被上訴人陳堂彭訴訟代理人陳成志律師上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議不成立等事件，上訴人對於中華民國113年6月18日臺灣高等法院第二審判決（112 年度上字第198號），提起上訴，本院裁定如下：主文上訴駁回。第三審訴訟費用由上訴人負擔。理由一、按上訴第三審法院，非以原判決違背法令為理由，不得為之。又提起上訴，上訴狀內應記載上訴理由，其以民事訴訟法第469條所定事由提起第三審上訴者，應於上訴狀內表明：原判決所違背之法令及其具體內容、暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實。其依同法第469條之1規定提起上訴者，並應具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由。同法第467條、第470條第2項分別定有明文。而依同法第468條規定，判決不適用法規或適用不當者，為違背法令；依同法第469條規定，判決有該條所列各款情形之一者，為當然違背法令。當事人提起第三審上訴，如合併以同法第469條及第469條之1 之事由為上訴理由時，其上訴狀或理由書應表明該判決所違背之法令條項，或有關之司法院大法官解釋、憲法法庭裁判，或成文法以外之習慣或法理等及其具體內容，暨係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實，並具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由。如未依上述方法表明，或其所表明者與上開法條規定不合時，即難認為已合法表明上訴理由，其上訴自非合法。二、本件上訴人對於原判決不利部分提起第三審上訴，雖以該判決違背法令為由，惟核其上訴理由狀所載內容，係就原審取捨證據、認定事實之職權行使所論斷：被上訴人為鐘鼎山林社區（下稱系爭社區）地下層99號地下1樓作商業經營使用建物之區分所有權人，原繳納每坪每月新臺幣（下同）68元管理費，系爭社區其餘1樓店面、2樓以上純住家原依序繳納每坪每月74元、80元管理費。上訴人於民國109年10月24日召開109年度區分所有權人會議，作成修正系爭社區規約第1 0條調漲住戶、商戶管理費為每坪每月100元、150元，並溯及自109年1月1日生效之決議（下稱系爭109年度決議，其中關於調漲商戶部分稱系爭商戶溯及漲價決議），以系爭社區於106年至109年間平均每月支出99萬0,587元，按系爭社區總坪數11,144.4坪計算，每坪每月至少應繳管理費88.89元，而系爭社區之商戶每坪每月就公用電費、含化糞池污廢系統設備、給水設備系統支出，相較住戶須增加合計30.55元，系爭109年度決議調漲住戶每坪每月100元，卻就商戶部分調漲為每坪每月150元，被上訴人主張系爭商戶溯及漲價決議顯失公平，應依民法第799條之1第3項規定予以撤銷，為有理由等情，指摘為不當，並就原審命為辯論及已論斷者，泛言未論斷或論斷違法，而非表明所違背之法令及其具體內容，暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，更未具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由，難認其已合法表明上訴理由。依首揭說明，應認其上訴為不合法。三、據上論結，本件上訴為不合法。依民事訴訟法第481條、第4 44條第1項、第95條第1項、第78條，裁定如主文。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日最高法院民事第九庭　　　　審判長法官吳麗惠法官鄭純惠法官徐福晋法官邱景芬法官管靜怡本件正本證明與原本無異書　記　官　陳禹任中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　2 　　日

2024-12-25

TPSV-113-台上-2022-20241225-1

簡上

臺灣士林地方法院

給付管理費

臺灣士林地方法院民事判決 112年度簡上字第303號上訴人中視新都會管理委員會法定代理人沈鴻揚訴訟代理人楊進興律師被上訴人侯辰樺張松文張俊雄李文明陳蓮迷洪肖鳳上一人訴訟代理人鄭啟雄被上訴人鍾文森林明德劉俊傑上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於本院內湖簡易庭民國112年9月23日111年度湖簡字第1220號第一審簡易判決不服，提起上訴，本院於113年12月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　本件被上訴人侯辰樺、李文明、陳蓮迷、林明德經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、上訴人主張：被上訴人均為中視新都會社區（下稱系爭社區）內建物之區分所有權人（下稱區權人），依系爭社區規約（下稱系爭規約）規定，被上訴人應按期繳納管理費，若經催告後仍逾期未繳納，依週年利率10%計算遲延利息，且須全額負擔因積欠管理費而衍生之全部費用。然各被上訴人積欠如附表所示之管理費，經多次催告後迄今仍未繳納，伊為系爭社區之管理委員會，不得已僅得起訴請求被上訴人繳納管理費，及因起訴而支出協成法律事務所之律師費新臺幣（下同）80,000元。爰依系爭規約第18條第2項、第19條請求被上訴人各自給付其積欠如附表所示之管理費與遲延利息，及共同給付上訴人因本案訴訟而支出之律師委任費用，並加計附表所示利息等語。二、被上訴人則以：　㈠張俊雄：上訴人並未確實管理、維護系爭社區，又系爭社區之財務報表、會計憑證、會計帳簿等相關文件僅保存5年，且上訴人未能向區權人說明其所收取之停車費及管理費是否確支出於系爭社區之維護。　㈡張松文：系爭社區屬傳統舊式五層樓公寓，並無電梯、交誼廳、花園等須共同維護之公共設施。上訴人雖提出臺北市政府都市發展局同意備查文件（下稱備查文件），然臺北市政府對報備均僅形式上審查，並無實質合法性之審查，上訴人縱有報備亦無法確保其成立合法。　㈢洪肖鳳：伊爭執上訴人成立之合法性，備查文件並無法作為上訴人為合法之證明，且上訴人未能提出系爭規約係於何時訂定及該次區權人會議合法召開之完整開會文件，是系爭規約自不得作為上訴人之請求權，故上訴人請求給付管理費、週年利率10%之遲延利息及律師費均無理由。前伊與上訴人間曾就給付管理費乙事進行訴訟，經本院96年度小上字第38 號民事判決、98年度湖小字第1339號民事判決均認定上訴人並無合法成立。　㈣陳蓮迷：伊自79年購入位於系爭社區之房屋迄今，完全不清楚上訴人係於何時成立。　㈤鍾文森：上訴人僅由少數人輪流擔任主委，且帳務不清。縱上訴人之成立為合法，依據民法第126條規定，管理費之請求已罹於時效。　㈥劉俊傑：上訴人應提出合法成立資料。　㈦侯辰樺、李文明、林明德均未提出答辯狀，亦未於言詞辯論期日到場。　三、原審判決駁回上訴人之訴。上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付如附表合計未繳金額欄所示金額及各欄金額所示利息。被上訴人張松文、張俊雄、鍾文森、洪肖鳳、劉俊傑則均聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執之事實：（見本院卷一第529至531頁之113年10 月22日準備程序筆錄，並依論述需要，調整其順序，適當精簡）　㈠被上訴人自100年1月至112年3月均為系爭社區的住戶。　㈡系爭社區於95年10月14日召開之95年第2次區權人會議決議，經本院96年度訴字第188號判決不存在確定。　㈢系爭社區於95年10月14日由黃寶源所召集之區權人會議所作成之決議，經本院以96年度訴字第36號判決不存在確定。　㈣系爭社區於96年11月25日召開之96年度區權人會議決議，經本院97年度訴字第416號判決不存在確定。　㈤上訴人訴請被上訴人洪肖鳳等人給付自96年10月起至97年12 月止積欠之管理費，經本院98年度湖小字第1339號判決原告（即本件上訴人）之訴駁回，理由為96年間所召集之區權人所選出之管理委員、管理委員會議所推選出之主任委員陳正宏及嗣後補選之主任委員連基發均難認為合法，且該年度區權人會議所追認通過收取管理費500元，空戶也比照辦理之決議亦難認為有效。又在97年間所召集之區權人會議所選出之管理委員及管理委員會議所推選出之主任委員李永祥，難認為合法。是主任委員李永祥於97年10月18日所召開之第二次區權人會議所決議管理費自98年1月份起調整為每月600元亦應認為無效。五、本件爭點：（見本院同上筆錄及本院卷二第40頁）　㈠上訴人是否為依公寓大廈管理條例合法成立之管理組織？有無當事人能力？　㈡上訴人於99年1月9日所召開之98年度第2次區權人會議之召集人曹金城暨該次選舉之管理委員是否合法? 　㈢上訴人之規約是否於100年2月19日業經上訴人99年第2次區權人會議合法決議修正？該會議是否係有召集權人所召集？　㈣上訴人推選區權人召集人所召集之各次區權會，未依照公寓大廈管理條例施行細則第7條規定之方式，是否屬於無召集權人召集而當然無效?抑或是屬於得撤銷之事由? 　㈤上訴人於101年10月17日所推舉之陳國生擔任區權人會議之召集人，進而於同年12月15日召開之101年第2次區權人會議是否合法？　㈥上訴人之規約是否於108年8月11日經上訴人108年第2次區權人會議合法決議修正？該會議是否係有召集權人所召集？　㈦上訴人之規約是否於109年2月16日經上訴人109年第2次區權人會議合法決議修正？該會議是否係有召集權人所召集？　㈧上訴人請求被上訴人給付管理費，是否罹於時效？　㈨上訴人得否請求被上訴人給付其所支出之律師費用及10%的利息？六、得心證之理由　㈠上訴人非為依公寓大廈管理條例合法成立之管理組織：　1.按「區分所有權人會議由區分所有權人互推1人為召集人；召集人任期1年，連選得連任。」、「召集人無法依前項規定互推產生時，區分所有權人得申請地方主管機關指定臨時召集人，或依規約相互輪流擔任，其任期至新召集人選出為止。」、「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上時，起造人應於6個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議訂定規約，並向地方主管機關報備。」、「前項起造人為數人時，應互推1人為之。」84年6月28日公布之公寓大廈管理條例第25條第3項、第4項、第26條第1項、第2項分別定有明文。嗣92年12月31日修正公布之公寓大廈管理條例，上開第26 條移列為第28條，該條第1項、2項，修正為：「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於3個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。」、「前項起造人為數人時，應互推一人為之。出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第31條規定之定額而未能成立管理委員會時，起造人應就同一議案重新召集會議一次。」而上開第25條第3項、第4項則修正為：「區分所有權人會議除第 28條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期1至2年，連選得連任1次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期1年，連選得連任1次。」、「召集人無法依前項規定互推產生時，各區分所有權人得申請直轄市、縣（市）主管機關指定臨時召集人，區分所有權人不申請指定時，直轄市、縣（市）主管機關得視實際需要指定區分所有權人1人為臨時召集人，或依規約輪流擔任，其任期至互推召集人為止。」據此，公寓大廈之管理組織，須依循成立當時之公寓大廈管理條例相關規定召集及決議，始得合法成立。至於主管機關受理公寓大廈管理委員會之成立及主任委員之改選等之報備，均僅為形式審查，形式文件齊全即核發同意報備證明，就成立或改選合法與否，並未作實質認定，自難以主管機關准予報備在案，即認其必然符合公寓大廈管理條例所定之實質成立要件。復按，公寓大廈管理委員會為人的組織體，區權人會議為其最高意思機關。其區權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1條第2項規定，固應適用民法第56條第1項撤銷總會決議之規定，由區權人請求法院撤銷區權人會議之決議。惟區權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無決議之效力（最高法院92年度台上字第2517號判決要旨參照）。　2.上訴人固主張其於86年間已合法成立，雖提出申請報備書及 86年9月12日第一次區權人會議記錄影本（見原審卷第355至 361頁）為憑。惟查，檢視該次區權人會議記錄，係由訴外人黃寶源擔任主席而召開。然而，上訴人並未提出黃寶源為依照當時公寓大廈管理條例規定為合法召集權人（即修正前該條例第25條第3項由區權人互推1人或同條第4項經主管機關指定之臨時召集人）之證明。且經本院調閱本院108年度湖小字第1169號給付管理費事件（下稱系爭另案）前向臺北市建築管理工程處函調之備查資料（即86年12月16日府工建字第8609716300號），亦無其為合法召集權人之相關證據資料。而上訴人就此既未能舉證以明，自無從憑認86年9月12 日第一次區權人會議係由合法召集權人所召集，揆諸前揭說明，由無召集權人所召集之區權人會議，非屬合法之意思機關，則該次會議所為之成立公寓大廈管理委員會、選任管理委員、通過制定規約及管理費數額等決議，即屬自始無效，不待撤銷，自難認上訴人係於86年9月12日依當時公寓大廈管理條例規定合法成立之管理組織。　3.其後，上訴人雖再由黃寶源代表申請經臺北市政府以95年10 月3日府都建字第09566662100號函復准予備查，又於97年1 月10日由訴外人李永祥代表申請經臺北市政府以97年1月10 日府都建第00000000000號函復准予備查，但前者（即95年之備查）申請文件由黃寶源以主任委員身分擔任召集人，於 95年10月14日召開之區權人會議（即95年度第二次會議）作成之決議（包含修正規約、確認管理委員改選完成、修正社區管理費收費規定等等），業經本院96年度訴字第36號、第 188號民事判決認定係屬無召集權人召集之會議而屬無效，判決確認該次區權人會議決議不存在；後者（即97年之備查）申請文件係由黃寶源擔任召集人於96年11月25日召開之區權人會議（即96年度第一次會議）作成之決議，但亦經本院 97年度訴字第416號判決確認該次區權人會議決議不存在，均確定在案，有上開各民事判決可憑，且為兩造所不爭執。而上開確認區權人會議決議不存在之確定判決，具對世效力，上訴人自無從再主張該等區權人會議決議內容具有效力。準此，上開區權人會議所確認改選之管理委員、修正之規約、收費標準等，均屬無效，上訴人更無從本於上開區權人會議決議而成為合法成立之管理組織，自不待言。　㈡上訴人於99年1月9日所召開之98年度第2次區權人會議，召集人曹金城暨該次選舉之管理委員並非合法，且99年第2次區權人會議非係有召集權人所召集：　1.按公寓大廈管理條例第25條第3項所定由區權人互推一人為召集人，除規約另有規定者外，應有區權人二人以上書面推選，經公告10日後生效，公寓大廈管理條例第25條第3項、公寓大廈管理條例施行細則第7條第1項定有明文。　2.上訴人雖又主張縱經上開判決確認區權人會議決議不存在，其亦經99、100年區權人會議決議修正規約及選舉管理委員，並提出99年1月9日所召開之98年度第2次區權人會議紀錄、100年2月19日所召開之99年度第二次區權人會議會議紀錄為憑。然而，公寓大廈首次經區權人會議合法成立管理組織（即管理委員會）、制定規約，與管理委員會合法成立後，歷年依公寓大廈管理條例、社區規約規定，合法改選管理委員，係屬二事，倘未先合法成立管理委員會、制定有效之規約，不具效力之會議選任所謂之管理委員暨主任委員，即無從合法取得管理委員或主任委員之身分，亦無法因此身分而取得當年或次年度區權人會議之合法召集權，即等同於無管理委員會，或無主任委員、管理委員之狀態，當依循公寓大廈管理條例第25條第3項、第4項規定，由全體區權人互推一人為召集人，抑或無法互推產生經主管機管指定臨時召集人，始得取得區權人會議之合法召集權，進而召開有效之會議。該項所稱由區權人互推一人為召集人，除規約另有規定者外，應依照公寓大廈管理條例施行細則第7條之規定，由區權人2人以上書面推選，經公告10日後生效。經核，上訴人所提出99年1月9日所召開之98年第二次區權人會議記錄中，僅泛稱：「確認會議召集人：曹金城先生為此次區分所有權人會議之召集人，經出席會議所有權人均無異議並確認為本次會議召集人」等語（見本院卷一第324頁），然該召集人並未經全體區權人互推一人，及由區權人2人以上以書面推選，經公告10日後等程序，且該次會議僅實到47戶，而非全體區權人所互推之人，難認合於上開法定選任召集人之程序；又100年2月19日所召開之99年第二次區權人會議記錄中，直接載明主席為洪素枝主任委員，並無任何召集人之選任程序（見原審卷第369頁），且上開會議內容僅係改選管理委員、規約修訂或社區事務之討論，均非首次決議合法成立管理組織及制定規約之區權人會議。上訴人復主張於101年10 月17日召開之管委會會議，所推舉陳國生委員為101年度區權人之會議召集人。然細譯該次之會議紀錄（見本院卷一第 364頁），僅係出席之主任委員、財務委員、監察委員所自行推舉，亦不符上開法定推選召集人之要件；就嗣後上訴人之管理委員之改選，亦僅係改選管理委員，及包含規約修訂或社區事務之討論，非首次決議合法成立管理組織及制定規約之區權人會議。另觀諸上訴人數年向臺北市政府都市發展局報備之資料，均無法認定97年之後，系爭社區曾依循前揭公寓大廈管理條例及施行細則之規定，由合法召集權人召集有效之區權人會議，決議成立管理組織、制定規約，即難以認定上訴人係已依公寓大廈管理條例合法成立之管理組職，縱其歷次改選管理委員申請經臺北市政府予以備查，然備查僅具報備性質，而非具有實質審查該等效力之機制，亦無法治癒其並未依公寓大廈管理條例合法成立之根本瑕疵。準此，上訴人當無從依公寓大廈管理條例第38條規定取得當事人能力。惟上訴人既有一定之名稱，形式上有若干管理委員，並有主任委員之代表人，且收取部分住戶繳納之管理費以為管理運作之費用，有獨立之財產，應認合於民事訴訟法第40 條第3項規定之非法人團體，而具有訴訟法上之當事人能力，附此敘明。　㈢上訴人推選區權人召集人所召集之各次區權會，未依照公寓大廈管理條例施行細則第7條規定之方式，屬於無召集權人召集而當然無效：　　上訴人雖稱依照公寓大廈管理條例施行細則第7條之規定，僅係程序事項之規定，且被上訴人均於會議中未當場表示異議，其未依照上開規定選任召集人，至多僅為民法第56條所定召集程序或決議方法違法而得否撤銷之範疇，且該施行細則僅為行政命令等語。惟按中央法規標準法第3條規定，公寓大廈管理條例施行細則之法律性質應定性為法規命令，且非中央法規標準法第5條所列各款應以法律規定之事項，則該法位階即屬法規命令無誤，而有拘束性。查公寓大廈管理委員會之首次召集人產生之方式，應依同條例第25條第3項之規定，互推一人為召集人，而該互推之方式，依照同條例第62條之規定，授權公寓大廈管理條例施行細則第7條，規定應由區權人2人以上書面推選，經公告10日後生效，且該條係規定「經公告十日後生效」之文字，顯係召集人取得合法召集權之生效要件，故無召集權人召集之會議係屬無效，而非單純違反召集程序之違法。又上訴人自承無法提出由區權人2人以上以書面推選，經公告10日後生效之佐證（見本院卷一第432頁、第529頁），自難認上訴人就首次召開區權人會議之召集人曾取得合法召集權，則上訴人事後召開之區權人及所制定之規約，非屬合法，而為無效。故上訴意旨主張上情，自無理由。　㈣上訴人既然無法證明其曾依照上開規定選任首次之召集權人，則就上開爭點㈣至㈦均涉及相同爭議，理由均同上所述，自毋庸贅述，且無庸審酌上開管理費有無罹於時效之爭點。　㈤綜上所述，依本院調查之證據資料，不足認定上訴人係依公寓大廈管理條例合法成立之管理組織，且其主張之規約，無從認定係有召集權人合法召開區權人會議決議制定及修正，則其以不具效力之規約、區權人會議決議請求被上訴人各自給付管理費，及共同給付律師費，暨遲延利息，即屬無據，難以准許。七、從而，上訴人依公寓大廈管理條例第18條、第21條、規約第 18條第2項、第19條第3項之規定，請求各被上訴人分別給付管理費（金額如附表所示）及共同給付8萬元，暨遲延利息，均無理由。原判決就此所為上訴人敗訴之判決，並無違誤，上訴論旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論駁。九、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第三庭審判長法　官　王沛雷　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳世源　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林哲安以上正本係照原本作成。本件判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪忠改附表：

2024-12-25

SLDV-112-簡上-303-20241225-1

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臺灣臺北地方法院

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臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第3239號原告齊家公寓大廈管理維護有限公司齊家保全股份有限公司共同法定代理人高敏瀞共同訴訟代理人廖牧武被告仁愛柏麗社區管理委員會法定代理人洪英治上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國113年12月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告齊家公寓大廈管理維護有限公司新臺幣參萬捌仟壹佰伍拾元，及其中新臺幣壹萬參仟壹佰伍拾元自民國一一三年三月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應給付原告齊家保全股份有限公司新臺幣貳萬元。訴訟費用由被告負擔四十一分之六，餘由原告負擔。本判決主文第一項得假執行，但被告以新臺幣參萬捌仟壹佰伍拾元為原告齊家公寓大廈管理維護有限公司預供擔保得免為假執行。本判決主文第二項得假執行，但被告以新臺幣貳萬元為原告齊家保全股份有限公司預供擔保得免為假執行。原告其餘之訴及假執行聲請均駁回。　　事實及理由一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。原告起訴原聲明：（一）被告應給付原告齊家公寓大廈管理維護有限公司（下稱齊家管理公司）新臺幣（下同）641,850元，及其中213,950元自民國11 3年2月21日至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，其中213,950元自113年3月21日至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息。（二）被告應給付原告齊家保全股份有限公司（下稱齊家保全公司）444,150元，及其中148,050元自113 年2月21日至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，其中 148,050元自113年3月21日至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。（三）願供擔保請准宣告為假執行。最後變更聲明為：（一）被告應給付原告齊家管理公司250,950元，及其中37,000元自113年2月21日至清償日止按週年利率百分之 5計算之利息。（二）被告應給付原告齊家保全公司148,050 元。（三）願供擔保請准宣告為假執行。原告所為聲明之變更，合於前揭規定，應予准許。二、原告主張：被告於112年2月28日與原告齊家管理公司簽訂綜合管理服務契約，由原告齊家管理公司負責被告社區一般事務管理，並約定被告按月應於原告齊家管理公司請款單記載服務月份之次月20日前給付原告齊家管理公司服務費用213, 950元，被告未按時給付服務費用予原告齊家管理公司時（含撤場移交作業完成後），原告齊家管理公司除得逕行終止契約撤回留駐人員停止服務，並得請求1個月服務費違約金。被告同日與原告齊家保全公司簽訂駐衛保全服務契約，由原告齊家保全公司負責被告社區安全維護，約定被告每月應於原告齊家保全公司請款單記載服務月份之次月20日前給付原告齊家保全公司服務費用148,050元，被告未按時給付服務費用予原告齊家保全公司時（含撤場移交作業完成後），原告齊家保全公司除得逕行終止契約或撤回留駐人員停止服務，並另得請求1個月服務費違約金。被告應分別於113年2 月21日、113年3月21日給付原告113年1月份及2月份之服務費用未依約給付，經原告於113年4月10日以存證信函催告仍未付款。被告於起訴後給付原告齊家管理公司服務費388,49 1元，給付原告齊家保全公司296,040元，仍有服務費37,000 元未給付原告齊家管理公司，爰依上開約定，請求被告給付所欠服務費及違約金等語，並聲明如前述最後變更之聲明。三、被告則以：被告原應於113年2月20日前給付113年1月份服務費，於113年3月20日前給付113年2月份服務費，因原告襄理潘如軒於113年3月12日已同意刪除撤場移交證明書（下稱系爭證明書）第三條、第四條所定113年3月20日付款期限，兩造均於刪除處用印確認，並約定待被告審核相關財務報表及文件內容無誤後再匯款服務費，兩造已就113年1月份及2月份服務費之支付期限另有約定，原告主張被告未按時給付服務費而請求違約金並無理由。又原告之每月保全打卡紀錄係與財務報表一併呈報被告審核，但原告齊家管理公司遲至11 3年2月底始呈報113年1月份財務報表，被告審核原告齊家管理公司提供之112年12月份及113年1月份財務報表，發現與被告實際財務收支情況不符，均有誤植缺失，原告齊家管理公司未依約完整製作財務報表，亦未盡其稽查帳務之責任，違反誠實信用原則及善良管理人之注意義務，且於新物業進場後發現原告所留檔案夾內文件不全或文件錯置，要更正財務報表缺失時又找不到相對紙本報表之報表電子檔，嗣尋求原告齊家管理公司協助，原告齊家管理公司不願協助處理，被告因原告齊家管理公司未完善製作之財務報表未經審核通過而延遲給付原告服務費，原告不應向被告請求給付違約金。被告於113年3月29日、4月18日2次委請律師寄發存證信函，請原告齊家管理公司於5日内派員協助完善製作113年1月份財務報表，但未獲置理，被告希冀本件爭議儘快落幕，於 113年7月3日委請律師寄發存證信函予原告，提出揚昇公寓大廈管理維護股份有限公司會計製作費報價單及計算表，表明將於1周内匯款共計388,491元至原告齊家管理公司帳戶、匯款共計296,040元至原告齊家保全公司帳戶，且於翌日113 年7月4日完成匯款。原告齊家管理公司請求之113年1月份服務費213,950元，須扣除1月份管理費繳納手續費1,233元、補回12月份管理費代收手續費多扣之20元，再扣除匯款手續費30元，應付金額為212,707元；113年2月份服務費213,950 元，須扣除2月份管理費繳納手續費1,136元、未完善製作11 3年1月份財務報表致被告須委外聘請會計人員協助而支出之 6,000元、未施作回饋項目即清洗水塔1次、環境消毒1次、社區外圍地板高壓沖洗2次之市價43,000元，再扣除匯款手續費30元，應付金額為163,784元。被告已於113年7月4日匯款各212,707元、175,784元至原告齊家管理公司之銀行帳戶，溢付12,000元。原告齊家保全公司請求之113年1月份及2 月份服務費各148,050元，被告各扣除匯款手續費30元後，於113年7月4日匯款各148,020元、148,020元至原告齊家保全公司之銀行帳戶。如認被告未按時給付服務費用，斟酌原告各請求1個月服務費之違約金約定之目的、損害賠償總額預定之性質、被告已給付服務費等情狀，原告因被告遲至11 3年7月4日給付服務費用所受之不便利，如以法定週年利率百分之5計算，原告齊家管理公司所受利息損失僅6,380元、原告齊家保全公司所受利息損失僅4,805元，其違約金之數額與因此所受之損害及若被告如期履行所能獲得之利益，並不相當，依民法第252條規定請求酌減違約金至零。另依民法第334條第1項規定，以上開溢付之12,000元，與原告齊家管理公司之本件請求為抵銷等詞，資為抗辯，並答辯聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，被告願供擔保，請准免為假執行。四、經查：（一）原告主張兩造訂有服務契約，被告應分別於113年2月21日、113年3月21日給付原告之113年1月份及2月份服務費用未依約給付，被告於本件訴訟繫屬中給付原告齊家管理公司服務費388,491元，給付原告齊家保全公司296,040元等事實，業據提出綜合管理服務契約、駐衛保全服務契約等為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。（二）原告齊家管理公司請求給付113年1月份服務費213,950元部分，被告以前詞辯稱113年1月份應付金額為212,707元，被告已於113年7月4日匯款212,707元至原告齊家管理公司之銀行帳戶等語，並提出匯出匯款收據聯為證，原告對於被告此部分所辯及提出之證據均不爭執，堪認被告應給付之113年1月份服務費為212,707元，且經被告於113年7 月4日匯款清償。（三）原告齊家管理公司請求給付113年2月份服務費213,950元，被告以前詞辯稱113年2月份應付金額為163,784元，被告已於113年7月4日匯款175,784元至原告齊家管理公司之銀行帳戶，且溢付12,000元等語。原告不爭執被告所辯11 3年2月份服務費須扣除2月份管理費繳納手續費1,136元、扣除匯款手續費30元，被告已於113年7月4日匯款175,784 元至原告齊家管理公司之銀行帳戶，亦不爭執未施作回饋項目之清洗水塔1次、環境消毒1次、高壓沖洗1次部分，惟主張依系爭證明書之記載，原告提供服務所取得之財產、財務、行政庶務等工作成果，已移交經被告確認接受而了結現務，被告未依其社區規約第21條第6項規定對於系爭財報缺失提出相關報告，財務報表缺漏是否全然屬原告責任尚有疑慮，縱使缺失屬實，亦僅為行政作業之瑕疵，至於未施作回饋項目之清洗水塔1次、環境消毒1次、社區外圍地板高壓沖洗1次，其施作金額經詢價為17,850元，被告提出之扣款金額過高等語，並提出已於112年10月2日施作回饋目社區外圍地板高壓沖洗1次之照片及報價單等為證。被告對於原告提出112年10月2日施作社區外圍地板高壓沖洗1次之照片亦不爭執，堪認原告齊家管理公司未施作回饋項目為清洗水塔1次、環境消毒1次、社區外圍地板高壓沖洗1次，被告辯稱應扣除原告未施作上開回饋項目價額，自屬有據。此部分得扣款之金額，被告主張按其提出被告社區駐點報價單影本所載水塔清洗1次10,000元、消毒除蟲1次9,000元、社區一樓外圍走道地板高壓水刀清洗1次12,000元計算，然原告主張被告提出報價單之製作人業經遮蔽看不出何人製作且所列單價過高等語，另提出列載清洗水塔、環境消毒、高壓機清地總價17,850元之報價單為證。被告對於原告提出之報價單未加爭執，又未舉證已委人另行施作而實際支出金額高於原告主張之17,8 50元，堪認被告此部分得扣除之金額為17,850元，逾此金額之扣款，則屬無據。至於被告辯稱原告齊家管理公司未完善製作113年1月份財務報表致被告須委外聘請會計人員協助而支出6,000元之扣款部分，按原告齊家管理公司與被告間簽訂之綜合管理服務契約第十一條財務會計作業條款明定：為維護被告社區財務安全、避免人為疏失及弊端，雙方均負有審核、監督責任及稽查、管理義務，確實監督原告齊家管理公司之人員財務作業，原告齊家管理公司代收住戶應繳之管理費，應作成財務報表交付被告委員審核。查被告於113年3月29日、4月18日2次委請律師寄發存證信函，通知原告齊家管理公司於5日内派員協助完善製作113年1月份財務報表，表示若原告齊家管理公司因人力調度上有困難或其他原因無法協助完善製作，被告將委外聘請會計人員協助完成被告113年1月份財務報表之製作，即請求因此所支付之委任費用6,000元，並從原告齊家管理公司尚未請款之服務費用中抵扣等情，有被告提出2次寄發之存證信函及所附長林法律事務所函等為證。原告齊家管理公司對於其製作交付被告之113年1月份財務報表，經被告依上開約定審查後認與實際財務收支情況不符未盡完善，原告齊家管理公司未依被告催告之期限內派員前往了解被告所認不符部分，就該部分說明或完善製作財務報表，致被告另委請人員協助完善製作113年1月份財務報表而支出6,000元，且據被告提出原告齊家管理公司交付之1 13年1月份財務報表及其委請人員另行製作之113年1月份財務報表等為證，原告對於被告提出之財務報表未加爭執，被告辯稱此部分支出之6,000元應由原告負擔，自屬有據。綜合上述，被告應給付原告齊家管理公司之113年2月份服務費為188,934元（計算式：213,950元－1,136元－30 元－17,850元－6,000元＝188,934元），被告已於113年7月4 日匯款175,784元至原告齊家管理公司之銀行帳戶，尚應給付13,150元，被告辯稱溢付12,000元，自不足採。從而，原告齊家管理公司請求被告給付113年2月份服務費13,1 50元及自約定期限翌日即113年3月21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息部分，為有理由。（四）原告齊家保全公司請求之113年1月份及2月份服務費各148 ,050元部分，被告以前詞辯稱各扣除匯款手續費30元後，於113年7月4日匯款各148,020元、148,020元至原告齊家保全公司之銀行帳戶等情，並據提出匯出匯款收據聯為證。原告對於被告此部分所辯及提出之證據均不爭執，堪認被告應給付之113年1月份及2月份服務費，均經被告於113 年7月4日匯款清償。（五）按原告齊家管理公司與被告簽訂之綜合管理服務契約第十三條第四項、原告齊家保全公司與被告簽訂之駐衛保全服務契約第十一條第四項，均約定被告違反第五條規定（即服務費用及付款方式），未按時給付服務費用予原告時（含撤場移交作業完成後），原告除得逕行終止本約撤回留駐人員停止服務，並得請求1個月服務費之違約金。被告以前詞辯稱原告襄理潘如軒於113年3月12日已同意刪除系爭證明書第三條、第四條所定113年3月20日付款期限，兩造並約定待被告審核相關財務報表及文件內容無誤後再匯款服務費予原告等語，且提出系爭證明書為證。原告則主張兩造服務契約均約定契約簽訂後除雙方以書面製作協議書納入本約者外，以增、刪、修、修改或變更本約內容，概不生效力，系爭證明書並未於刪改處授權用印，應不生法律效力。查系爭證明書第三條、第四條關於「管理服務費，於所訂期限113年3月20日前匯乙方所指定之帳戶」中之「113年3月20日」日期部分固有劃雙線刪除並於第三條刪除處下方有潘如軒簽名，且第三條、第四條刪除處均蓋有仁愛柏麗社區服務中心之橢圓形戳章，惟無法證明有被告所辯兩造約定待被告審核相關財務報表及文件內容無誤後再匯付服務費之情事，上開事實既經原告否認，被告復未舉證證明，自難採信。被告未於兩造契約約定之113年2 月20日前給付原告113年1月份服務費、113年3月20日前給付113年2月份服務費，原告依上開約定請求給付違約金，自屬有據。（六）按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第250條第1項、第2項、第251條及第252條分別定有明文。違約金有賠償總額預定性質及懲罰性質之分，前者作為債務不履行所生損害之賠償總額，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償，其目在於填補債權人因債權不能實現所受之損害，約定之違約金額是否過高，法院除衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害為主要審定標準。兩造契約約定之違約金，揆諸前揭規定及說明，視為因不履行而生損害之賠償總額預定，且為兩造所不爭執。本院審酌被告應於113年2月20日前給付原告齊家管理公司之113年1月份服務費212,707元，遲至113年7月4日如數給付，應於113年3月20日前給付原告齊家管理公司之113 年2月份服務費188,934元，遲至113年7月4日給付175,784 元，尚有13,150元未給付，就該未給付13,150元部分已於本件請求依週年利百分之5計算之遲延利息；應於113年2 月20日前給付原告齊家保全公司之113年1月份服務費148, 020元，應於113年3月20日前給付原告齊家保全公司之113 年2月份服務費148,020元，均遲至113年7月4日始如數給付等，已如前述，原告齊家管理公司、齊家保全公司因被告各遲延給付401,641元、296,040元所受之損害，係上開遲延期間內未能利用該金錢所受之損害，如依民法第205 條所定最高利率限制之週年利率百分之16計算，各約21,3 32元、15,613元，綜合考量上情，認原告齊家管理公司、齊家保全公司各請求被告給付相當於1個月服務費即各請求213,950元、148,050元之違約金過高，各酌減至25,000 元、20,000元為適當。被告於113年7月4日給付原告齊家管理公司之服務費尚有不足，並無溢付12,000元之情事，已如前述，被告以該12,000元主張依民法第334條第1項規定與原告齊家管理公司之本件請求抵銷，自無理由。五、綜上所述，原告齊家管理公司依綜合管理服務契約請求被告給付113年2月份服務費13,150元及違約金25,000元，合計38 ,150元，及其中13,150元自113年3月21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息部分，原告齊家保全公司依駐衛保全服務契約請求被告給付違約金20,000元部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求則無理由，應予駁回。本判決所命給付金額未逾500,000元，依職權宣告假執行，並依被告聲請，宣告被告預供擔保而免為假執行。原告其餘請求既經駁回，其假執行之聲請已失所依據，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經斟酌後均不足以影響判決結果，爰不一一論述，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12 　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第八庭法　官　謝宜伶　　以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張韶恬

2024-12-25

TPDV-113-訴-3239-20241225-1