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徵收補償

最高行政法院判決 111年度上字第743號上訴人楊振澄楊家傑楊建億共同訴訟代理人顏福松律師鄭智元律師被上訴人屏東縣政府代表人周春米上列當事人間徵收補償事件，上訴人對於中華民國111年8月3日高雄高等行政法院110年度訴字第427號判決，提起上訴，本院判決如下：　　主文一、上訴駁回。二、上訴審訴訟費用由上訴人負擔。　　理由一、被上訴人之代表人原為潘孟安，嗣變更為周春米，茲據新任代表人具狀聲明承受訴訟，核無不合。二、本件事實經過： (一)被上訴人為辦理「南埔埤排水幹支線改善工程（0K＋000～1K＋ 174）（都外）」（下稱系爭工程），申請徵收上訴人楊振澄所有坐落○○縣○○鄉○○段（下稱○○段）715-1、762-1地號、上訴人楊家傑所有坐落同段695-1、701-1、708-1、758-1地號、上訴人楊建億(下合稱上訴人)所有坐落同段713-1、755 -1地號等8筆土地（下合稱系爭土地），經內政部以民國108 年11月8日台內地字第1080266120號函核准徵收，並由被上訴人以108年11月13日屏府地權字第10882279201號公告在案（公告期間自108年11月14日起至同年12月13日止），復以同日屏府地權字第10882279202號函通知上訴人。上訴人因認系爭695-1地號土地徵收補償價額每平方公尺新臺幣（下同）2,000元、其餘7筆土地徵收補償價額每平方公尺1,900 元偏低，遂於108年12月10日及109年1月2日提出異議書，經被上訴人以109年1月8日屏府地權字第10887771900號函復上訴人，本件土地徵收補償市價查估程序及評定價格依法並無不合，上訴人不服前開查處結果，於109年1月22日申請復議，經被上訴人提請屏東縣地價及標準地價評議委員會（下稱屏東縣地評會）109年3月4日109年第2次會議評議結果，決議：「本案保留，徵收地價部分請查價單位重新檢視合理性，……。」被上訴人遂以109年3月17日屏府地價字第10909881 600號函請辦理本件系爭工程徵收補償市價查估之立固不動產估價師聯合事務所（下稱立固事務所）按上述屏東縣地評會之評議結果辦理。嗣立固事務所以109年3月30日109立屏水南地評估字第0326號函復被上訴人本件評估結果已符市場合理價格，被上訴人乃再提請屏東縣地評會復議，經該會10 9年6月22日109年第3次會議評議結果，決議：「照案通過，維持原評定補償價額。」被上訴人遂以109年7月6日屏府地價字第10924798900號函(下稱109年7月6日函)將上開復議結果通知上訴人。上訴人不服，提起訴願，經被上訴人重新審查結果，認查估過程確有未盡周全之處，於109年9月21日以屏府地價字第10945355501號函撤銷109年7月6日函。 (二)嗣被上訴人委任立固事務所重新查估並擬評系爭土地徵收補償價格，提經屏東縣地評會109年12月11日109年第6次會議評定，因重新查估之徵收補償市價為：系爭695-1地號土地每平方公尺1,900元、其餘7筆土地每平方公尺1,800元，較原徵收補償價額低，爰決議維持原徵收補償價額，並以109 年12月24日屏府地價字第10959576600號函通知上訴人。上訴人不服，提出復議，經被上訴人提請屏東縣地評會110年6 月21日110年第3次會議評議結果，決議維持原價格，被上訴人乃以110年7月16日屏府地價字第11026065200號函(下稱原處分)將復議結果通知上訴人。上訴人不服，提起訴願經決定駁回，提起行政訴訟，並聲明：訴願決定及原處分均撤銷，被上訴人應依上訴人異議之申請，就上訴人楊振澄所有坐落○○段715-1、762-1地號土地、上訴人楊家傑所有坐落同段 695-1、701-1、708-1、758-1地號土地、上訴人楊建億所有坐落同段713-1、755-1地號土地，依每平方公尺6,700元作成准予再補償徵收補償差額之行政處分。經高雄高等行政法院（下稱原審）以110年度訴字第427號判決（下稱原判決）駁回上訴人之訴，上訴人遂提起本件上訴。　　　三、上訴人起訴主張及被上訴人於原審之答辯及聲明，均引用原判決之記載。四、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以： (一)土地徵收之價額，依土地徵收條例第30條規定，即應以徵收當期之市價為準，並由地價及標準地價評議委員會(下稱地評會)為評議。且依行為時(即112年5月10日修正前)地價及標準地價評議委員會組織規程(現更名為地價及標準地價評議委員會組織及運作辦法)第4條之規定，有關地價及徵收補償地價之判斷，為經由該委員會所作成，係本於其專業知識所作成之決定，應享有判斷餘地。行政法院對其判斷應採取較低密度之司法審查，僅於其判斷有恣意濫用及其他違法情事，法院原則上應予尊重。 (二)被上訴人就系爭土地市價徵收補償價格之形成程序如下：　⒈系爭土地地價區段之劃分：　　系爭土地使用分區為一般農業區農牧用地，查估單位立固事務所乃斟酌當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，將系爭土地劃屬P002-02地價區段（本區段西以溝渠與P003-02為界，南至 ○○段766地號、東沿同段757地號西界，沿魚塭間農路往北至同段667地號至溝渠間農牧、養殖用地為區段範圍），核與土地徵收補償市價查估辦法(下稱查估辦法)第10條第1項規定地價區段劃分之方法，並無不合。 ⒉選取比準地、估計土地正常單價之形成及查估比準地地價： ⑴依內政部108年11月8日台內地字第1080266120號函說明五、被上訴人108年11月13日屏府地權字第10882279201號公告事項七，可知系爭土地經內政部於108年11月8日核准徵收，而開工期限在隔年7月，則系爭工程至少須於開工前完成用地徵收及取得，足認工程推動確具急迫性。從而，依查估辦法第17條第2項及第28條第1項但書之規定，被上訴人市價查估買賣實例調查，應以108年3月1日為估價基準日。　⑵次查，系爭土地劃屬P002-02地價區段，為一般農業區農牧用地，查估單位選取系爭715-1地號土地為該地價區段之比準地，該筆土地形狀方形、單面臨街、地勢平坦、面臨4M寬農路、接近林邊市場3,097M、涵仔口站759M、崁頂垃圾焚化廠 6,270M，其宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件皆具代表性；又因P002-02地價區段內於原案例蒐集期間（即107年9月2日至108年3月1日，估價基準日為10 8年3月1日）無適當買賣實例，查估單位遂分別於其他地區即與比準地屬同一供需圈且性質同為一般農業區農牧用地之 P010-00（本區段位於○○村外，西與東港鎮大潭新庄段交界，南至○○段828地號南界，往東至同段835地號，沿上開地號東界往北至永和路，沿永和路往西至同段828地號間農牧用地為區段範圍）、P011-00（本區段位於成功村北側，北起林邊排水旁產業道路，往南沿成功路4巷至成功段33-7地號南界，往西至同段39地號，沿上開地號西界往北至林邊排水旁產業道路間農牧用地為區段範圍）地價區段，選取○○段82 6地號及成功段33-6地號（交易日期分別為108年2月25日及1 07年11月15日）等2筆買賣實例為比較標的，其等土地正常買賣單價依查估辦法第13條第1款及第2款規定（為正常買賣總價格÷土地面積）計算分別為每平方公尺2,268元及1,908 元。又依○○段826地號土地買賣實例即比較標的1與比準地比較結果，及成功段33-6地號土地買賣實例即比較標的2與比準地比較結果，據以推估比準地試算價格，並依比較標的1 、2對價格形成因素之相近程度（比較標的1為普通，權重為 40％，比較標的2為較高，權重為60％），而估定比準地比較價格為每平方公尺1,761元，將比準地地價尾數未達百位數無條件進位，估定比準地即系爭715-1地號土地地價為每平方公尺1,800元，亦與查估辦法第13條、第17條、第18條、第19條及第21條規定相符。 ⒊估計系爭土地宗地單位市價，提交屏東縣地評會評定：查估單位參酌比準地（系爭715-1地號土地）與系爭其餘7筆土地之宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等因素後，計算出個別因素總調整率及宗地市價試算價格，並將宗地市價尾數未達百位數無條件進位，最後估定系爭695-1地號土地地價每平方公尺1,900元，系爭701-1、7 08-1、713-1、715-1、755-1、758-1、762-1地號等7筆土地地價每平方公尺1,800元，上開查估市價並提經屏東縣地評會109年12月11日109年第6次會議評定，因重新查估之徵收補償市價每平方公尺1,800元至1,900元，較原徵收補償價額（每平方公尺1,900元至2,000元）低，乃參照本院105年8月份第1次庭長法官聯席會議決議精神，以本件原徵收補償處分非因裁量濫用或逾越裁量權限而為有利於上訴人之裁量，被上訴人重為處分時，不得為較原行政處分更不利於上訴人，否則有違行政行為禁止恣意原則等由，決議維持原徵收補償價額，並通知上訴人各筆土地重新評定之市價，嗣經復議程序，仍維持系爭土地補償市價。　⒋從而，系爭土地徵收當期之市價，係屏東縣地評會本其專業知識所作成之決定，並無未遵守法定秩序、或基於錯誤事實所為、未遵守一般有效之價值判斷原則，及判斷時有無夾雜與事件無關之考慮因素等事項予以審查之恣意等情事，是其所為之判斷，法院自當予以尊重。 (三)上訴人以下主張均不可採：　⒈被上訴人劃設P002-02地價區段，與相鄰之地價區段二者面積差距過大，顯然流於恣意而不適法云云，惟按查估辦法第10 條第1項規定可知，查估徵收補償市價劃分地價區段，並不以面積為考量因素。從而，被上訴人依據土地所在位置及臨路寬度之不同，將臨20米省道台17線之一般農業區養殖用地劃為P002-01地價區段，而將臨4米農路之一般農業區農牧及養殖用地劃為P002-02地價區段，並未流於恣意而有不當。　⒉被上訴人僅蒐集林邊鄉之買賣實例並以之為比較標的，而未查估蒐集東港鎮之買賣實例，限縮比較標的之選擇範圍，是查估程序亦有違誤云云，按查估辦法第19條第1項第1款、第 2項及參照不動產估價技術規則第12條第2款規定，可知查估辦法第19條第1項第1款所指比準地之「同一地價區段」、第 2項所指比準地之「其他地區」，分別相對應不動產估價技術規則之規定，即屬技術規則所指「近鄰地區」、「類似地區」之概念。此參諸內政部104年3月編製之土地徵收補償市價查估作業手冊（第8頁）可相印證。因此，適用查估辦法第19條第2項規定，於其他地區選取比較標的時，其蒐集市場買賣實例之範圍，即應以與比準地屬同一供需圈之類似地區為其範圍，始為適當。經查，系爭土地均位於林邊鄉，且於案例蒐集期間，林邊鄉已有與比準地條件相同或相似而可採用之一般農業區農牧用地買賣實例，故被上訴人僅蒐集林邊鄉之買賣實例，而未蒐集東港鎮之買賣實例，並據以推估徵收補償市價，尚難謂為不當。是被上訴人選擇與比準地（即系爭715-1地號土地）同屬一般農業區農牧用地即○○段826 地號及成功段33-6地號等2筆土地為買賣實例比較標的，並依查估辦法第18條、第19條規定查估比準地價格，於法並無不合。 ⒊參酌系爭土地鄰近之○○段、東港鎮大鵬段等地號土地，可見被上訴人查估評議系爭土地之「市價」，與實際市價差距頗大云云，惟由地價區段圖可知，○○段653-16、653-17、653- 18地號土地；東港鎮大鵬段168-2、169-3、 165-2、166-1 、167-1地號土地與系爭土地之地價區段（P002-02）及土地使用分區（一般農業區農牧用地）均不相同，自難以之推估系爭土地之市價。況被上訴人調查估計系爭土地徵收補償價額之程序，符合查估辦法規定，且屏東縣地評會對系爭土地徵收補償價額之評議決定，亦無證據足認有未遵守法定程序，或基於錯誤之事實所作成之情事，是其所為之判斷，於法並無不合。再按協議價購達成之協議，屬契約性質，其價格取決兩造雙方之協議結果；而徵收土地依土地徵收條例第30 條第1項規定，應按照徵收當期之「市價」補償其地價，此為法定補償，二者屬性不同。此外，作為補償依據之徵收當期市價，應依授權訂定之查估辦法規定辦理查估，並經主管機關提交地評會評定之程序始能確認；與需用土地人進行協商時，係以其取得之各項市價資訊作為協議價購之價格基礎，並不相同。從而，上訴人以系爭土地徵收前進行協議價購時所提出之補償價格，較依法定程序查估所得之系爭土地補償市價為高，進而指摘屏東縣地評會評定系爭土地徵收補償市價違法不當，即難採取。 ⒋被上訴人於本件案例蒐集期間，仍有內庄段等4筆土地交易未填寫買賣實例調查估價表云云，按查估辦法第19條第2項規定於其他地區選取比較標的時，其蒐集市場買賣實例之範圍，應以與比準地屬同一供需圈之類似地區為其範圍；非與比準地屬同一供需圈之類似地區之市場買賣實例，即非蒐集之範圍，自無需依查估辦法第6條後段規定填寫買賣實例調查估價表。內庄段及銀放索段距離被徵收之○○段土地較遠，核非屬同一供需圈之類似地區之市場買賣實例，自不在案例蒐集範圍內；另成功段29、33-2地號等2筆土地買賣實例之交易日期（107年10月25日）固係於本件案例蒐集期間內，惟上述2筆土地迄至110年5月12日始辦妥土地所有權移轉登記及實價登錄申報，且上開土地交易單價均低於被上訴人所選取之買賣實例比較標的2即成功段33-6地號土地單價，是被上訴人將此2筆土地買賣實例予以排除，亦非無據。況查，被上訴人亦有就本件案例蒐集期間所蒐集，但未經採用為比較標的之買賣實例等14筆交易填寫買賣實例調查估價表，並分別於備註欄載明不予採用之理由，核與查估辦法第6條及第7條規定相符。　⒌被上訴人所提出之買賣實例調查估價表未經行政機關承辦人員等核章，顯見買賣實例調查估價表尚未製作完成，核有違法云云，惟遍查查估辦法規定，並無買賣實例調查估價表需經承辦員、課（股）長、主任（局長）核章，始製作完成之明文。且按內政部104年3月編製之土地徵收補償市價查估作業手冊（第15頁）土地徵收補償市價查估書表製作流程規定，買賣實例調查估價表係由查估單位所製作。查系爭工程用地徵收補償市價查估作業，業經需地機關委託立固事務所辦理，其上皆有不動產估價師鄭清中署名或核章，足認業已製作完成，且經提交屏東縣地評會評定，難謂於法有違。至原審104年度訴字第534號判決之查估單位為嘉義縣水上地政事務所，且買賣實例調查估價表亦係由其所製作，兩者案例事實並不相同，自難援引上開判決之意旨為有利於上訴人之論據等語，以原判決駁回。　　　五、經核原判決駁回上訴人在原審之訴，其結論並無違誤，茲就上訴理由論斷如下： (一)土地徵收條例第30條規定：「(第1項）被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。（第2項)前項市價，由直轄市、縣(市)主管機關提交地價評議委員會評定之。(第3項)各直轄市、縣(市)主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。 (第4項)前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」同條例施行細則第30 條第1項規定：「本條例第30條第1項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之當期市價。」可知，被徵收土地應按徵收當期之市價補償其地價，該當期市價之查估、評定，應遵循土地徵收條例第30條第4項授權內政部訂定之查估辦法所示程序、方法，由地評會具體評定之。 (二)依平均地權條例第4條及土地法第155條第1項規定授權訂定之行為時地評會組織規程第3條第1款、第5款、第6款規定，「地價區段之劃分及各區段之地價」、「土地徵收補償市價及市價變動幅度」及「依法復議之徵收補償價額」之評議，為地評會之任務；又依同規程第4條規定，地評會之成員，包括議員代表、地方公正人士、地政專家學者、不動產估價師、法律、工程、都市計畫專家學者及地政、財政、稅捐、工務或都市計畫、建設及農業主管等。足見，地評會為合議制組織，其所作成地價或土地徵收補償市價之評議，乃經由不同屬性之代表，各自依其專業之不同觀點，依照一定之法律程序，獨立行使職權，共同作成之決定，應認享有判斷餘地。而在判斷餘地範圍內，行政法院對於地評會就土地徵收補償市價之評定，固應予尊重，採取較低之審查密度，然非不予審查，如地評會之判斷有恣意濫用或其他違法情事時，仍得予撤銷或變更之，其情形包括：1.是否基於錯誤之事實認定或不完全之資訊。2.法律概念涉及事實關係時，其涵攝有無明顯錯誤。3.對法律概念之解釋有無明顯違背解釋法則或牴觸既存之上位規範。4.是否違反一般公認之價值判斷標準。5.是否出於與事物無關之考量。6.是否違反法定之正當程序。7.作成判斷之組織是否合法且有判斷之權限。8.是否違反相關法治國家應遵守之原理原則，如平等原則、公益原則等。 (三)依土地徵收條例第30條第4項規定訂定之查估辦法第2條規定：「本辦法用詞定義如下：一、市價：指市場正常交易價格。二、比準地：指地價區段內具代表性，以作為查估地價區段內各宗土地市價比較基準之宗地，……」第4條規定：「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。三、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。四、估計實例土地正常單價。五、選取比準地及查估比準地地價。六、估計預定徵收土地宗地單位市價。七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。」第6條第1項規定：「依第4條第2款調查實例，以蒐集市場買賣實例為主，並得蒐集市場收益實例。調查實例應填寫買賣實例調查估價表或收益法調查估價表。」第7條第1款規定：「買賣或收益實例如有下列情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例或收益法調查估價表。但該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：一、急買急賣或急出租急承租。」第9條規定：「(第1項)土地徵收補償市價查估應調查影響之區域因素，包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響因素之資料等。(第2項)前項影響區域因素之資料，應依地價區段勘查表規定之項目勘查並填寫。」第10條第1項規定：「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」第11條規定：「地價區段之界線，應以地形地貌等自然界線、道路、溝渠或使用分區、編定使用地類別等使用管制之界線或適當之地籍線為準。」第13條規定：「以買賣實例估計土地正常單價方法如下：一、判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣總價格；其為特殊情況者，應依第7條及第8條規定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格。二、地上無建築改良物（以下簡稱建物）者，計算土地正常買賣單價。其公式如下：土地正常買賣單價＝正常買賣總價格÷土地面積……」第17條規定：「(第1項)依第13條估計之土地正常單價或第14條採用之收益實例租金或權利金應調整至估價基準日。(第2項)前項估價基準日為每年9月1日者，案例蒐集期間以當年3月2日至9月1日為原則。估價基準日為3月1日者，案例蒐集期間以前1年9月2日至當年3月1日為原則。(第3項)前項案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前1年內。」第18條前段規定：「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取。」第19條規定：「(第1項)比準地比較價格之查估，應填載比較法調查估價表，其估計方法如下：一、就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的。二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。(第2項)地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。(第3項)第1項第2款及前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。……」第20條規定：「(第1項)預定徵收土地宗地市價應以第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。但都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此限。(第2項)前項宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等影響地價個別因素依影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。(第3項)依前二項估計預定徵收土地宗地市價，應填寫徵收土地宗地市價估計表。……」第21條第1項第3款規定：「比準地地價及宗地市價，應以每平方公尺為計價單位，其地價尾數依下列規定計算：……三、每平方公尺單價逾新臺幣1千元至10萬元者，計算至百位數，未達百位數無條件進位。」 (四)不動產估價師法第19條第1項及第2項規定：「(第1項)不動產估價之作業程序、方法及估價時應遵行事項等技術規則，由中央主管機關定之。(第2項)不動產估價師受託辦理估價，應依前項技術規則及中央主管機關之規定製作估價報告書，於簽名後交付委託人。」查估辦法第3條規定：「(第1 項)直轄市或縣（市）主管機關依本辦法規定辦理土地徵收補償市價查估時，得將查估程序全部或一部委託不動產估價師辦理，委託費用由需用土地人負擔。(第2項)不動產估價師受託查估土地徵收補償市價者，應依本辦法辦理。」 (五)依上開規定可知，直轄市或縣（市）主管機關辦理土地徵收補償市價查估，應先調查案例蒐集期間之買賣實例，案例蒐集期間原則上為估價基準日（含當日）前6個月。蒐集市場買賣實例後，如買賣實例之價格明顯偏高或偏低，則應視有無查估辦法第7條及第8條規定之特殊情況，而就實例進行價格修正或調整，並將之記載於買賣實例調查估價表，以估計買賣實例之土地正常單價，僅於影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，始得不予採用作為買賣實例。再以此為基礎，於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取比準地，並以估價基準日調整後之土地正常單價，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的，就其價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格，並考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價，而將之填載於比較法調查估價表（如同一地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取比較標的，進行區域因素及個別因素調整，以查估比準地地價）。復再以查估辦法第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素，調整估計預定徵收土地宗地市價，並將之填載於徵收土地宗地市價估計表，提交地評會評定。又，直轄市或縣（市）主管機關得自行辦理查估程序，填寫查估辦法所需之書表並予核章，亦得將查估程序全部或一部委託不動產估價師辦理，不動產估價師受託查估土地徵收補償市價者，應依查估辦法辦理，並填寫查估辦法所需之書表，於簽名後交付委託人即上開主管機關，此際該等書表因均非上開主管機關所填寫，上開主管機關自無由再核章其上，紊亂查估程序之辦理權責。 (六)經查，被上訴人為辦理系爭工程，報經內政部核准徵收上訴人所有之系爭土地，被上訴人於108年11月13日徵收公告，公告期間自108年11月14日起至同年12月13日止，上訴人因認系爭695-1地號土地徵收補償價額每平方公尺2,000元、其餘7筆土地徵收補償價額每平方公尺1,900元偏低，遂提出異議及訴願，案經被上訴人重新審查結果，認查估過程確有未盡周全之處，乃撤銷109年7月6日函，委任立固事務所重新查估並擬評系爭土地徵收補償價格，以系爭土地使用分區為一般農業區農牧用地，斟酌當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，將系爭土地劃屬P002-02地價區段（本區段西以溝渠與P00 3-02為界，南至○○段766地號、東沿同段757地號西界，沿魚塭間農路往北至同段667地號至溝渠間農牧、養殖用地為區段範圍）；以108年3月1日為估價基準日，選取系爭715-1地號土地為該地價區段之比準地，該筆土地形狀方形、單面臨街、地勢平坦、面臨4M寬農路、接近林邊市場3,097M、涵仔口站759M、崁頂垃圾焚化廠6,270M，其宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件皆具代表性；又因P0 02-02地價區段內於原案例蒐集期間（即107年9月2日至108 年3月1日)無適當買賣實例，遂分別於其他地區即與比準地屬同一供需圈且性質同為一般農業區農牧用地之P010-00及P 011-00地價區段，選取○○段826地號及成功段33-6地號（交易日期分別為108年2月25日及107年11月15日）等2筆買賣實例為比較標的，計算其等土地正常買賣單價分別為每平方公尺2,268元及1,908元，又依上開2比較標的與比準地比較結果，據以推估比準地試算價格，並依比較標的1、2對價格形成因素之相近程度（比較標的1為普通，權重為40％，比較標的2為較高，權重為60％），而估定比準地比較價格為每平方公尺1,761元，將比準地地價尾數未達百位數無條件進位，估定比準地即系爭715-1地號土地地價為每平方公尺1,800元。參酌比準地（系爭715-1地號土地）與系爭其餘7筆土地之宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等因素後，計算出個別因素總調整率及宗地市價試算價格，並將宗地市價尾數未達百位數無條件進位，最後估定系爭69 5-1地號土地地價每平方公尺1,900元，其餘7筆土地地價每平方公尺1,800元，並提經屏東縣地評會109年12月11日109 年第6次會議評定，因重新查估之徵收補償市價，較原徵收補償價額低，乃參照本院105年8月份第1次庭長法官聯席會議決議精神，以本件原徵收補償處分非因裁量濫用或逾越裁量權限而為有利於上訴人之裁量，被上訴人重為處分時，不得為較原行政處分更不利於上訴人，否則有違行政行為禁止恣意原則等由，決議維持原徵收補償價額，通知上訴人各筆土地重新評定之市價，嗣經復議程序，仍維持系爭土地補償市價等情，已經原審依調查證據及辯論結果，詳述得心證之理由；並就上訴人主張被上訴人劃設P002-02地價區段，與相鄰之地價區段二者面積差距過大，顯然流於恣意而不適法，被上訴人僅蒐集林邊鄉之買賣實例並以之為比較標的，而未查估蒐集東港鎮之買賣實例，限縮比較標的之選擇範圍，查估程序有違誤，參酌系爭土地鄰近之○○段、東港鎮大鵬段等地號土地，可見被上訴人查估評議系爭土地之「市價」，與實際市價差距頗大，被上訴人於本件案例蒐集期間，仍有內庄段等4筆土地交易未填寫買賣實例調查估價表，被上訴人所提出之買賣實例調查估價表未經行政機關承辦人員等核章，顯見買賣實例調查估價表尚未製作完成，核有違法各節，何以不足為有利於上訴人之認定，予以論駁甚明，經核與卷內證據尚無不符，則依上開說明，原判決認地評會所為地價之決定，已依法考量系爭土地條件及其區段之劃分、所在區段影響地價因素，核與上開徵收補償相關法令均屬無違，而駁回上訴人聲明之請求，並無不合。上訴意旨仍執上開原判決已詳細論明為不可採之陳詞，指摘原判決有判決不適用法規或適用不當之違法，自無可採。 (七)其餘上訴意旨亦均不可採，茲說明如下：　　　1.上訴意旨主張被上訴人所提出之買賣實例調查估價表僅有估價師署名或核章，綜觀查估辦法全部條文，並無委託不動產估價師辦理時得省略辦理徵收業務之行政機關承辦人員、主管核章之規定，可見不動產估價師所製作之買賣實例調查估價表仍應按中央主管機關公告之書、表格式填寫，須經被上訴人所屬行政機關承辦人員及長官核章，始得認為製作完成，此亦經本院108年度上字第905號判決所採云云。惟查本院上開判決所述關於二者均有蓋章一節，僅係該案原審所確定之事實，而非本院於該案所採之法律見解，且買賣實例調查估價表既係不動產估價師受委託所製作，以其簽名足矣，無庸由委託人核章之必要，已於(五)闡述甚明，上訴意旨猶執之指摘原判決有判決不適用法規或適用不當之違法，自無可採。 2.上訴意旨主張被上訴人選定之○○段826地號土地買賣實例，係因該地主缺錢緊急賤賣，方以明顯過低之價格(2,268元/ 平方公尺)成交，業經上訴人一再陳明，依查估辦法第7條第 1款規定，自不得採為本件市價查估之比較標的，原判決就此節未經調查，亦無任何說明而逕認原處分就補償價格之形成程序合乎法令規定，自有判決不備理由之違法一節。　　惟查，上訴人前固曾主張○○段826地號土地買賣實例，係因該地主缺錢緊急賤賣云云，然依卷附之買賣實例調查估價表所示，同段877(實例編號：16)、831(實例編號：25)及79( 實例編號：26)之買賣價格均遠低於2,268元/平方公尺，上訴人未舉任何事證說明○○段826地號土地正常買賣價格應為若干，僅空言主張地主缺錢緊急賤賣，據此指摘原審未予調查，有判決不備理由之違法云云，亦無可採。　3.上訴意旨主張被上訴人辦理系爭工程擬擴寬將近20米，並召開公聽會（用地說明會）一再宣示：「兩側平均徵收原則」（即以南埔埤排水幹支線兩側依同等比例平均徵收），惟被上訴人事後實未依此原則辦理，是被上訴人所為顯重大違反誠信原則、平等原則一節。惟查，上訴人於起訴時固曾就徵收範圍部分亦表不服聲明請求撤銷訴願決定及原處分，惟上訴人業於111年6月16日準備書狀向原審表明「本件關於徵收土地範圍(位置)部分，處分機關為內政部而非被告，爰變更訴之聲明第1項為關於徵收補償地價部分撤銷」，嗣於言詞辯論程序亦為同此之聲明，是本件審理的標的及範圍均不及於徵收處分，上訴人上開對徵收處分範圍(位置)之爭執，非本件所能審究，亦不足影響原處分及原判決關於徵收價格之認定。 (八)綜上，原判決駁回上訴人在第一審之訴，並無違誤，上訴意　旨指摘原判決違背法令，求予廢棄，為無理由，應予駁回。六、據上論結，本件上訴為無理由。依行政訴訟法第255條第1項、第98條第1項前段、第104條、民事訴訟法第85條第1項前段，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　 2 　月　　27 　日最高行政法院第四庭審判長法官王碧芳　法官　王俊雄法官　鍾啟煒法官　陳文燦法官　林秀圓　　　　　　　　　　　　　　　以上正本證明與原本無異中　　華　　民　　國　　114 　年　 2 　月　　27 　日　　　　　　　　　　　　　　書記官徐子嵐

2025-02-27

TPAA-111-上-743-20250227-1

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臺灣高等法院

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臺灣高等法院民事判決 113年度上字第1167號上訴人玖瓏土地開發有限公司法定代理人林世寶訴訟代理人楊惠琪律師被上訴人黃敬唐律師即陳阿桶之遺產管理人訴訟代理人黃絲榆律師張浩倫律師上列當事人間請求給付服務費事件，上訴人對於中華民國113年4 月23日臺灣新竹地方法院112年度訴字第571號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於114年2月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴及追加之訴均駁回。第二審訴訟費用（含追加之訴）由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序部分：　　按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2款分別定有明文。上訴人於原審主張伊受新竹縣○○市○○段000○000○000○00000地號土地（下合稱系爭土地）部分共有人黃啟仁等19人委任仲介出售系爭土地，嗣以新臺幣（下同）1億8000萬元出售予訴外人許家烽，依土地法第34條之1規定之法定代理權性質，土地買賣契約（下稱系爭契約）之效力及於系爭土地共有人之一陳阿桶，伊得依系爭契約第12條第6項約定、居間及委任之法律關係，請求陳阿桶按其應有部分給付仲介服務費180萬元。嗣上訴本院主張：出賣共有土地促進土地利用，共有人得取得處分共有土地之對價，對共有人屬有利行為，而委託仲介交易有利於土地買賣交易進行，關於仲介費之支出，性質上屬於出賣土地之必要費用或有益費用，伊與陳阿桶間存在無因管理法律關係，追加依民法第176條第1項規定，請求償還必要及有益費用180萬元；若認不存在代理或無因管理之法律關係，陳阿桶受有伊為系爭土地仲介出賣之勞務付出，及土地持分出售之對價等利益，亦應依不當得利返還勞務付出之利益180萬元（本院卷第21至23頁），核係就同一聲明追加請求權基礎，追加之訴與原訴均基於上訴人仲介出售系爭土地之同一基礎事實，且訴訟資料得以援用，核符前開規定，應予准許。貳、實體部分：一、本件上訴人主張：系爭土地原為陳阿桶與黃啟仁等23人共有，陳阿桶應有部分比例為1/4（下稱系爭應有部分）。陳阿桶於民國55年3月26日死亡，無繼承人，被上訴人前經原法院選任擔任其遺產管理人。系爭土地因夾雜公設保留地、違章建築、部分共有人應有部分經查封及共有人死亡未辦理繼承登記等情，長年無法出售，故部分土地共有人即黃啟仁等 19人依土地法第34條之1第1項規定，委任伊仲介出賣及整合系爭土地相關爭議事項，因共有人依上開規定處分共有土地，對於不同意者而言，係屬法定代理權之性質，故系爭契約之效力及於陳阿桶。嗣經伊仲介以總價1億8000萬元出售予訴外人許家烽，於110年9月4日簽訂系爭契約，伊自得依系爭契約第12條第6項約定請求賣方給付總價4%之仲介服務費。另關於仲介費之支出，性質上屬於出賣系爭土地之必要或有益費用，應由陳阿桶之遺產管理費用中支付，依陳阿桶應有部分比例計算，陳阿桶應給付伊仲介服務費180萬元（計算式：1億8000萬元×4%×1/4=180萬元）。爰依系爭契約第12 條第6項約定、居間及委任之法律關係，請求被上訴人於管理陳阿桶遺產之範圍內給付180萬元及法定遲延利息（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，並追加依無因管理及不當得利規定為請求），並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應於管理陳阿桶遺產之範圍內給付上訴人180萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。二、被上訴人則以：系爭土地係依土地法第34條之1第1項規定，由其他共有人以多數決處分，陳阿桶非系爭契約之出賣人，亦未與上訴人成立何種法律關係，基於債之相對性，上訴人不得依系爭契約之約定向伊請求給付仲介服務費。再者，仲介服務費為其他共有人同意簽訂系爭契約所生，陳阿桶自無支付仲介服務費之義務。又上訴人與同意出售土地共有人間成立居間或委任契約，該共有人同意給付仲介費換取上訴人之服務，難認上訴人有何利於陳阿桶並為其管理事務之意思。又黃啟仁等19人委託上訴人處理系爭土地買賣事宜之仲介服務契約，與陳阿桶應有部分因土地法第34條之1規定而出售之法律關係，應各自獨立，不能謂陳阿桶受有仲介服務之利益。至陳阿桶受有土地價金之利益係基於其土地應有部分，難認有不當得利等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。　　三、兩造不爭執事項（本院卷第117頁）：　㈠系爭土地經上訴人仲介出賣予許家烽，於110年9月4日簽訂系爭契約。　㈡陳阿桶於55年3月26日死亡，經原法院以110年度司繼字第963 號裁定選任黃敬唐律師為其遺產管理人。四、本院之判斷：　㈠上訴人得否依系爭契約第12條第6項、居間及委任之法律關係，請求被上訴人給付仲介服務費180萬元？　⒈按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。土地法第34條之1第1項規定定有明文。又部分共有人依土地法第34條之1第1項規定，將共有土地之全部出賣於人，就同意出賣之共有人言，係出賣其自有之應有部分，並有權一併出賣未同意出賣之共有人之應有部分；此種處分權乃係基於實體法規定而發生，同意出賣之共有人並非代理未同意出賣之共有人與買受人訂立買賣契約，未同意出賣之共有人與買受人間，自不發生何等法律關係（最高法院88年度台上字第1703號判決意旨參照）。　⒉經查：訂立系爭契約時，陳阿桶仍為系爭土地登記之共有人，應有部分比例為1/4，惟陳阿桶已死亡且無繼承人，系爭土地僅得依土地法第34條之1第1項規定，由其他共有人即黃啟仁等19人以多數決之法定方式處分，有系爭土地登記謄本、歷次異動索引、系爭契約及協議書在卷可參（原審卷第74 頁至第92頁、第214頁至第261頁、第264頁至第366頁），且為兩造所不爭執（本院卷第117頁），應堪認定。黃啟仁等1 9人雖依土地法第34條之1第1項規定，將系爭土地全部出賣並移轉所有權登記予許家烽，惟陳阿桶並未簽訂系爭契約，依前揭說明，黃啟仁等19人亦未代理陳阿桶與許家烽訂立系爭契約，上訴人亦非系爭契約之當事人，自不得請求陳阿桶履行系爭契約；又上訴人係於110年2月21日與黃啟仁簽立不動產專任委託銷售契約書（本院卷第107頁至第111頁，下稱系爭委託銷售契約），依系爭委託銷售契約第4條負有辦理製作不動產說明書、市場調查、廣告企劃、買賣交涉等出售系爭土地相關事務之義務，並依系爭委託銷售契約第10條享有得向黃啟仁收取買賣成交價額4%之服務報酬之權利。然黃啟仁並無代理陳阿桶與上訴人訂立系爭委託銷售契約，陳阿桶與上訴人間自不存在居間或委任關係，則上訴人依系爭契約第12條第6項、居間及委任之法律關係，請求被上訴人給付仲介服務費180萬元，自無理由。　㈡上訴人得否依民法第176條請求被上訴人給付仲介服務費？　⒈次按未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之。又管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害。為民法第172條及第176條第1項所明定。　⒉查上訴人辦理前揭出售系爭土地之相關事務，係基於其與黃啟仁間所簽立之系爭委託銷售契約而負之契約義務，則上訴人既受黃啟仁委託而負有出售系爭土地之義務，即與前揭民法第172條規定之「未受委任、並無義務」等要件不符。又上開仲介費180萬元係黃啟仁依系爭委託銷售契約或黃啟仁等19人依系爭契約第12條第6項應給付予上訴人之報酬，性質上係上訴人得收取之費用，而非其為陳阿桶支出之費用，自非前揭民法第176條規定之「管理人支出之必要或有益費用」，則其依上開規定請求被上訴人給付仲介服務費，亦無理由。　㈢上訴人得否依民法第179條規定請求被上訴人返還其付出勞務之利益180萬元？　⒈末按民法第179條之規定，不當得利返還請求權之成立，須當事人間有財產之損益變動，即一方受財產之利益，致他方受財產上之損害，且無法律上之原因。在給付之不當得利，係以給付之人為債權人，受領給付之人為債務人，而由為給付之人向受領給付之人請求返還利益。所謂給付係指有意識地，基於一定目的而增加他人之財產，給付者與受領給付者因而構成給付行為之當事人，此目的乃針對所存在或所約定之法律關係而為之（最高法院100年度台上字第990號判決意旨參照）。　⒉上訴人另主張：陳阿桶因伊仲介出售系爭土地，受有伊之勞務付出及因伊之努力而取得持分出售對價等利益，為無法律上原因受有其付出勞務之不當得利云云（本院卷第23頁），核係主張給付型不當得利。惟上訴人辦理前揭出售系爭土地相關事務，係基於其與黃啟仁間所簽立之系爭委託銷售契約，則其依約給付勞務之對象為黃啟仁，故給付關係係存在於其與黃啟仁之間，其與陳阿桶間並不存在給付關係，自與給付型不當得利之要件有異，則其依民法第179條規定請求被上訴人返還其給付勞務之利益180萬元，亦屬無據。　　五、綜上所述，上訴人依系爭契約第12條第6項約定、居間及委任之法律關係，請求被上訴人應於管理陳阿桶遺產之範圍內給付180萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，非屬正當，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。上訴人另追加依民法第176條及第179條等規定，請求被上訴人給付上開款項及自112年4月21日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，亦屬無據，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第十三庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　林純如　　　　　　　　　　　　　　法　官　邱蓮華　　　　　　　　　　　　　　法　官　林于人正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　王靜怡

2025-02-27

TPHV-113-上-1167-20250227-1

訴

臺灣橋頭地方法院

返還價金等

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度訴字第488號原告陳家嘉陳簡美皇陳品璋陳昱廷共同訴訟代理人曹涵鈞律師吳珮芳律師田勝侑律師被告鍾享權鍾協成共同訴訟代理人張俊文律師複代理人張哲軒律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院民國114年1月21日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：　㈠訴外人陳進添於民國112年10月15日死亡，原告陳家嘉等四人為陳進添之子女及配偶繼承人，陳進添生前與被告鍾享權相識，鍾享權於112年8月間得知陳進添甫出售不動產，有充裕現金欲購買可供興建房屋之土地，乃向陳進添表示其信託登記在其子被告鍾協成名下坐落高雄市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）正待出售，並委託其配偶訴外人賴紳紳出面與陳進添接洽商議土地買賣事宜。商議過程中，賴紳紳向陳進添陳稱：系爭土地現出租予第三人搭建鐵皮屋經營小吃店，每月可收取地租新臺幣（下同）12,000元，且系爭土地亦可供建築3層樓之房屋，如有意願購買，可協助向承租人價購取得鐵皮屋，並與承租人簽定租賃契約，使陳進添可持續收取地租。賴紳紳復向陳進添聲稱：含承租人在內已有多人向其接洽欲購買系爭土地，其原本開價500萬元，但基於雙方多年朋友交情，願以330萬元出售予陳進添，並要求保密此交易價格等語，陳進添見系爭土地前方臨路，地上確有搭建鐵皮屋經營小吃店，本於對鍾享權及賴紳紳夫妻之信賴關係，而於112年8月12日以自己並代理陳家嘉為買受人，與被告二人（均由賴紳紳代理）簽訂不動產買賣契約書，向被告購買系爭土地，及其上未保存登記鐵皮建物所有權全部（下稱地上鐵皮屋）、水電等相關設施（下稱系爭買賣契約）。約定總價金為330萬元（含向承租人價購地上鐵皮屋之價金30萬元），並於簽約日支付20萬元，再分別於同年月13日、14日及28日各支付30萬元、80萬元及100萬元，共計230萬元，被告於112年9月6日移轉系爭土地所有權予陳進添及陳家嘉。　㈡嗣陳進添及陳家嘉於112年9月8日至系爭土地鑑界，並瞭解租賃狀況，經承租人告知：原地主曾向伊開價240萬元出售系爭土地，且系爭土地無法申請水電設施，需另外付費與他人共用，依其地目也無法變更為營業使用，因此認為地主出價過高而作罷等語，並表示：伊之每月租金僅為9,000元，之後如要簽約續租，僅願以每月3,000元承租，且地主從未與其商談購買鐵皮屋之事等語。陳進添及陳家嘉始知悉賴紳紳為提高系爭土地售價，不僅未告知系爭土地業經主管機關編定為特定目的事業用地，不得作為一般住宅或農舍使用之事實，反向其等表示可合法興建3層樓高之房屋等不實資訊，致使陳進添誤認系爭土地之性質，進而為錯誤之意思表示。又賴紳紳亦明知陳進添購買系爭土地，乃期望可獲取每月12 ,000元之租金收益，然實際租金收益並未達此金額，且因使用上之限制，因而影響承租人之續租意願，且鍾享權或賴紳紳亦未向承租人商談購價鐵皮屋之事，卻要求陳進添對交易價格保密，以致陳進添未於締約前向承租人查證上情，致陷於錯誤而為意思表示。是被告之代理人以不實資訊，致陳進添誤認交易之重要事項而為錯誤之意思表示，或陷於錯誤而為意思表示，原告等人以陳進添之繼承人地位，依民法第88 條或第92條規定，以本件起訴狀繕本之送達，向被告撤銷因錯誤及被詐欺而購買系爭土地之意思表示，並依民法179條規定，請求被告返還已支付價金230萬元。　㈢再系爭土地面積93.13平方公尺（約28.17坪），買賣總價金3 30萬元扣除鐵皮屋之價金30萬元，系爭土地之交易價格每坪約10萬6,496元，然依内政部不動產交易實價登錄資訊，相鄰之同段583號土地（同為特定目的事業用地）於109年3月1 日之交易價格每坪僅約8,000元，同段593號土地（甲種建築用地）於111年11月22日之交易價格每坪約4萬8,000元　　，系爭買賣契約之交易價格高於其他相同鄰地之交易價格數倍，顯然不符合市場之正常價格。另原告自行委託不動產估價師估價結果，亦認系爭土地於112年8月12日之合理價格為 175萬4,991元，與系爭買賣契約之價格相差達154萬5,009元。是被告顯有趁陳進添不知系爭土地之價值，而輕率買受，因而獲取暴利之行為，依當時情形顯失公平。是原告另依民法第74條規定，備位請求撤銷系爭買賣契約，或請求減少價金154萬5,009元，並依民法第179規定，請求被告返還已支出價金230萬元，或返還減少之價金54萬5,009元。　㈣並先位聲明：1.被告應給付原告230萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。2.請　　准原告供擔保得為假執行。另備位聲明：1.系爭買賣契約應予撤銷，或應減少價金154萬5,009元。2.被告應給付原告23 0萬元，或54萬5,009元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。3.請准原告供擔保得為假執行。二、被告答辯：　㈠否認原告主張賴紳紳有向陳進添陳稱系爭土地可供建築3層樓房屋之情事，陳進添知悉系爭土地為農地，此由系爭買賣契約第5條第2項記載，買賣雙方同意由賣方申請「農地農用證明書」辦理不課徵土地增值稅，可資證明被告並無隱瞞系爭土地為農地之情。又系爭土地於20年前即申請設立電桿供電，並規劃出4個攤位出租，訴外人蔡瑰芬及呂太山夫妻長年租用2個攤位，並搭建系爭建物營業，系爭買賣契約簽立時每月租金9,000元，另1個攤位出租予訴外人潘輝宗及邱愉芳夫妻，每月租金原為4,500元，之後改為按日計算，系爭土地位於高雄市六龜農會對面，鄰近全家便利超商、六龜農會超市、7-11便利超商，交通便利等精華地段，以每個攤位月租金4,500元計算，每月租金收益可達18,000元，是被告陳稱每月可收取租金12,000元之情詞，並非虛偽誇大。　㈡又以系爭土地位於高雄市六龜區之精華地段，被告出售系爭土地之價額並無獲取暴利之情形，陳進添簽約時明確知悉土地之價值，並無輕率、陷於錯誤或受詐欺之情事，原告主張依民法第74條、第88條、第92條、第179條規定，撤銷系爭買賣契約之意思表示，或訴請撤銷系爭買賣契約，或請求減少價金，並請求被告返還價金，均無理由。　㈢並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，請准被告供擔保得免為假執行。三、兩造不爭執事項：（見訴卷第61-62頁）　㈠陳進添於112年10月15日死亡，其之繼承人為原告四人。　㈡陳進添生前以自己並代理陳家嘉為買受人，與被告二人（均由賴紳紳代理）於112年8月12日簽訂不動產買賣契約書，共同向被告購買系爭土地及地上鐵皮屋、水電等相關設施。約定總價金為330萬元，買方於簽約日支付20萬元，於112年8 月13日及14日各支付30萬元及80萬元，於同年月28日再支付 100萬元，共計230萬元予賣方，賣方於112年9月6日移轉系爭土地所有權予買方。　㈢系爭買賣契約約定賣方應協助買方取得地上鐵皮屋之所有權，及與現承租人簽訂租賃契約書。　㈣系爭買賣契約簽立時，系爭土地部分出租予蔡瑰芬及呂太山夫妻經營小吃店，每月租金為9,000元，租期至112年8月31 日止，部分出租予潘輝宗夫妻擺設攤位，租金按日計算，每日150元。　㈤系爭土地之登記謄本記載使用分區為特定農業區，使用類別為特定目的事業用地。　㈥地上鐵皮屋為蔡瑰芬及呂太山夫妻所搭建。四、兩造爭執事項：　㈠原告陳稱：賴紳紳向陳進添陳稱系爭土地每月可收取租金12, 000元，並可供建築3層樓房屋等語，是否為真？如是，則是否為不實資訊？　㈡承前如為不實資訊，原告主張：陳進添因上開不實資訊，致陷於錯誤，或受詐欺而買受，先位依民法第88條或第92條規定，撤銷系爭買賣契約之意思表示，並依民法第179規定，請求被告返還價金，有無理由？　㈢原告另主張：賴紳紳趁陳進添不知系爭土地之價值，而輕率買受，且依當時之情形顯失公平，備位依民法第74條規定，請求撤銷系爭買賣契約，或減少價金，並依民法第179規定，請求被告返還已支出價金，或減少之價金，有無理由？五、本院之判斷：　㈠原告先位依民法第88條或第92條規定，撤銷系爭買賣契約之意思表示，並依民法第179規定，請求被告返還價金，應無理由：　1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文；民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例要旨參照）。又當事人主張其意思表示係因被詐欺而為之者，應就其被詐欺之事實，負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例參照）。另意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知情事，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第1項定有明文，土地使用種別或其變更，經該管直轄市或縣（市）地政機關編定，由直轄市或縣（市）政府公布之（土地法第84條參照 ) ，人民不能諉為不知，如有不知，亦屬自己之過失，不容主張民法第88條之撤銷權（最高法院60年台上字第1108號裁判要旨參照)。　2.查原告主張被告之代理人賴紳紳與陳進添商議系爭土地買賣過程中，向陳進添陳稱系爭土地每月可收取租金12,000元，並可供建築3層樓房屋等不實資訊，致陳進添陷於錯誤，或被詐欺而買受系爭土地等情，被告就賴紳紳有表示系爭土地如全部出租，每月至少可收取租金12,000元之情不爭執，但否認有向陳進添陳稱系爭土地可供建築3層樓房屋之情，則原告應就賴紳紳告知系爭土地可供建築3層樓房屋之情，負舉證責任。而原告就此部分主張，聲請傳訊鑑界當日在場證人王金堂到場證述：「（問：鑑界當天是否有聽到賴紳紳宣稱系爭土地可以變更為建築用地，可以在系爭土地上蓋3層樓高的房屋？）當時我有看到賴紳紳跟陳進添在那邊談事情，後來陳進添馬上就告訴我賴紳紳說可以改成建地之類的，或是可以蓋房子。」等語（見訴卷第107頁），顯示證人所述乃係聽聞陳進添單方所述，無從證明原告主張賴紳紳向陳進添陳稱系爭土地可建築3層樓房屋之情為真，是其此部分主張，尚無可採。　3.又依兩造不爭執事項㈤所示，系爭土地之登記謄本記載使用分區為特定農業區，使用類別為特定目的事業用地，顯示系爭土地之使用分區及使用類別，乃為公開之資訊，買受人當可查知系爭土地之使用上應受特定目的事業用地之限制，洵甚明確。是陳進添自不能諉為不知，如有不知，亦屬自己之過失，不容主張民法第88條之撤銷權。故原告主張賴紳紳未告知系爭土地之使用限制，致陳進添陷於錯誤，或被詐欺而買受系爭土地，依民法第88條或第92條規定，撤銷系爭買賣契約之意思表示，亦屬無據。　4.再依兩造不爭執事項㈣所示，系爭買賣契約簽立時，系爭土地部分出租予蔡瑰芬及呂太山夫妻經營小吃店，每月租金為 9,000元，租期至112年8月31日止，部分出租予潘輝宗夫妻擺設攤位，租金按日計算，每日150元等情，足認被告出售系爭土地時確實每月有租金收益至少9,000元以上，應堪認定。又被告出售時實際租金收益雖未達12,000元，然此僅為部分土地之租金收入，被告係將系爭土地規劃4個攤位出租，如以蔡瑰芬及呂太山夫妻承租2個攤位，每月租金9,000元計算，則全部土地出租之租金即為12,500元，是賴紳紳向陳進添陳稱系爭土地如全部出租，每月可收取租金12,000元之情，尚難謂為不實。原告陳稱賴紳紳向陳進添陳述不實之租金資訊云云，亦無可採。　5.至原告另陳稱系爭土地無法申設水電乙節，系爭土地部分出租予蔡瑰芬及呂太山夫妻搭建鐵皮屋經營小吃店，此據兩造不爭執事項㈣、㈥可明，而據證人呂宇桀具結證述：「（問：小吃店的水電何人提供？）水是借用隔壁早餐店，電是原先借隔壁土地設電線桿供電，後來鍾先生他媽媽有申請電桿及電錶給我們使用。」、「（問：他媽媽是用你承租的土地來申請供電？）是。」、「（問：小吃店營業所需用的水、電如何取得？）我們的小吃店是分電錶，原先每個攤位有各自的電錶，電錶是設立在店裡。」、「（問：剛剛有說原先地主後來有設電線桿和電錶，這是從隔壁分電過來的嗎？）是用我們這塊土地去申請的，不是用隔壁的土地。」等語（見訴卷第101、102頁）；並有被告提出台灣電力公司繳費通知單（見訴卷第69頁），記載系爭土地之用電地址，可資證明系爭土地申設水電並無窒礙。另由證人呂宇桀陳稱：伊跟原地主之租約到期後，目前還有在營業，買方說可以繼續做，買賣雙方簽約的協議書有一筆30萬元是要付給我的補貼，我同意將鐵皮屋留下給新地主的補貼，鐵皮屋就全部完整留給新地主等語（見訴卷第101-103頁），可資證明原告陳稱系爭土地無法申設水電，承租人無續租意願，被告未向承租人商談購價鐵皮屋等情事，均非事實，亦無可採。　6.從而，原告主張賴紳紳向陳進添陳述系爭土地之不實資訊，　　，致向陳進添陷於錯誤，或受詐欺而買受，先位依民法第88 條或第92條規定，撤銷系爭買賣契約之意思表示，並依民法第179規定，請求被告返還價金，應無理由。　㈡原告備位依民法第74條規定，請求撤銷系爭買賣契約，或減少價金，並依民法第179規定，請求被告返還已支出價金，或減少之價金，亦無理由：　1.原告另以：系爭土地之交易價格每坪約10萬6,496元，對照相鄰同段583號土地（同為特定目的事業用地）於109年3月1 日交易價格每坪僅約8,000元，及同段593號土地（甲種建築用地）於111年11月22日交易價格每坪約4萬8,000元，暨其自行委託不動產估價師估價，認系爭土地於112年8月12日合理價格為175萬4,991元，與系爭土地交易價格300萬元，相差154萬5,009元等情，主張被告係趁陳進添不知系爭土地之價值，而輕率以高價買受，依當時情形顯失公平，備位依民法第74條規定，請求撤銷系爭買賣契約，或減少價金，並依民法第179規定，請求被告返還已支出價金，或減少之價金。　2.按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付，民法第74條第1項固定有明文。然所謂輕率，係指行為人對於其行為之結果，因不注意或未熟慮，不知其對於自己之意義而言。所謂「無經驗」，指欠缺生活或交易經驗，且無相關資訊足以判斷交易之妥當性者而言。又民法第74條第1項規定意旨，係違背公序良俗及誠信原則的特殊形態，因行為人違反公平交易原則，其法律行為的內容欠缺社會妥當性，法律允許不利益當事人事後減輕其給付，避免暴利行為之相對人獲取暴利，而有不公平情事發生（最高法院96年度台上字第 2470號判決意旨參照）。故法院依民法第74條第1項之規定撤銷法律行為，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率、或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他人為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之（最高法院28年上字第107號判例要旨）。　3.原告自稱：陳進添於112年8月間甫出售不動產，有充裕現金欲購買可供興建房屋之土地之情（見審訴卷第9頁起訴狀「原因事實」第一段第5、6行記載），可見陳進添有不動產買賣之交易經驗及資力，並非無經驗之人。又系爭土地臨路，位於高雄市六龜區農會對面，鄰近有全家便利超商、六龜農會超市及7-11便利超商等現況，亦有土地現況照片可稽（見審訴卷第143頁）。是以系爭土地所在位置、使用分區、施用類別及出租現況，暨鄰近土地之實價交易資訊等公開資訊，足供陳進添審慎評估是否接受被告所出之價格。參酌證人王金堂證稱：陳進添說他購買系爭土地要做生意，賣農業二手用品等語（見訴卷第106頁），亦可徵知陳進添乃係有使用規劃而買受系爭土地，要非輕率所為。是其自112年8月12 日簽約後，旋即支付價金230萬元，並於同年9月6日受讓系爭土地所有權，乃至於同年10月15日死亡前，均未對買賣價格有何意見。嗣陳進添死亡後，原告等繼承人始主張陳進添不知系爭土地之價值，而輕率以高價買受，依當時情形顯失公平等情詞，自無可採。是原告依民法第74條規定，請求撤銷系爭買賣契約，或減少價金，並依民法第179規定，請求被告返還已支出價金，或減少之價金，亦無理由。六、綜上所述，原告先位依民法第88條或第92條規定，撤銷系爭買賣契約之意思表示，並依民法第179規定，請求被告給付原告230萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息；備位另依民法第74條第1項規定，請求撤銷系爭買賣契約，或減少價金，並依民法第179規定，請求被告給付230萬元，或54萬5,009元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官陳淑卿以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　3 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔣禪嬣

2025-02-27

CTDV-113-訴-488-20250227-1

抗

臺灣高等法院

確認債權不存在等

臺灣高等法院民事裁定 113年度抗字第1460號抗告人財政部北區國稅局法定代理人李怡慧上列抗告人因與相對人賴瑞呈等間確認債權不存在等事件，對於中華民國113年10月29日臺灣臺北地方法院裁定（113年度補字第 2539號）提起抗告，本院裁定如下：　　主　文抗告駁回。抗告訴訟費用由抗告人負擔。　　理　由一、按核定訴訟標的價額之抗告法院為裁定前，應使當事人有陳述意見之機會，民事訴訟法第77條之1第4項前段定有明文。查，原法院核定本件訴訟標的價額及命抗告人補繳第一審裁判費，抗告人對核定訴訟標的價額部分聲明不服，附具理由提起抗告，經本院通知兩造於7日內陳述意見，抗告人、相對人張瓏瀚已具狀表示意見（見本院卷第71、77至81頁），相對人賴瑞呈、謝尚揮、林秋英、陳俊偉則屆期未陳述意見，合先敘明。二、抗告人起訴主張：賴瑞呈稱其於民國84年至108年間陸續向謝尚揮借款合計新臺幣（下同）1億2,000萬元（下稱系爭債權），於108年12月25日以1,100萬元向長億實業股份有限公司信託受託人趙爾鍵買受新北市○○區○里○○段○○○段000000地號土地（下稱系爭土地），於109年1月22日為所有權移轉登記，依謝尚揮指示於同年月31日以該地設定抵押權予林秋英、張瓏瀚、陳俊偉（下合稱林秋英3人），擔保債權額1億2, 000萬元（下稱系爭抵押債權），債權比例依序5分之2、5分之1、5分之2，清償日為109年3月1日。賴瑞呈屆期未清償，於109年5月15日以1億2,000萬元出售該地予林秋英3人，該3 人以系爭抵押債權抵付價金。惟系爭債權及抵押債權均為虛構，無從以系爭抵押債權抵付買賣價金。賴瑞呈出售系爭土地未向伊申報土地交易所得稅，加計罰鍰、滯納金、滯納利息至113年10月16日止合計欠稅7,737萬6,916元，其無資力且怠於向林秋英3人請求給付買賣價金，伊為保全徵收稅款，依稅捐稽徵法第24條第5項準用民法第242條前段、第367 條、民事訴訟法第247條規定，聲明：㈠確認系爭債權、抵押債權均不存在；㈡於前項聲明有理由時，林秋英、張瓏瀚、陳俊偉應依序給付賴瑞呈4,800萬元、2,400萬元、4,800萬元；㈢前項之給付，於7,737萬6,916元範圍內由抗告人代為受領。原法院核定本件訴訟標的價額為2億4,000萬元。抗告人對之聲明不服，提起抗告，其抗告意旨略以：系爭債權與抵押債權為同一債權，經濟利益與訴訟目的相同，毋庸重複計算。系爭土地起訴時之公告現值為3,300萬1,200元，低於系爭抵押債權額1億2,000萬元，依民事訴訟法第77條之6規定，本件訴訟標的價額應核定為3,300萬1,200元，或依伊就本件訴訟所受利益核定為7,737萬6,916元等語。三、按訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準。以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之。因債權之擔保涉訟，以所擔保之債權額為準；如供擔保之物其價額少於債權額時，以該物之價額為準。民事訴訟法第77條之1第1項、第 2項、第77條之2第1項、第77條之6定有明文。是訴訟標的價額係依原告主張訴訟標的之法律關係，所得受之客觀利益定之。倘原告合併提起數訴，各訴之訴訟標的雖不相同，惟自訴訟利益觀之，其訴訟目的一致，不超出終局標的範圍，其訴訟標的價額應以其中價額最高者定之（最高法院113年度台抗字第368號意旨參照）。經查：　㈠本件訴之聲明第1項請求確認系爭債權及系爭抵押債權均不存在，該2債權形式上觀之係不同債權，為不同之訴訟標的，亦難認其訴訟目的一致，應併算訴訟標的價額，抗告人主張該2筆債權為同一債權，毋庸併算價額云云，屬實體爭議並非本件核定訴訟標的價額程序所得審究。又該項聲明關於確認系爭債權不存在部分之訴訟標的，其價額即為該債權數額 1億2,000萬元。　㈡本件訴之聲明第2、3項與第1項聲明關於確認系爭抵押債權不存在部分，雖屬不同訴訟標的，惟自經濟上觀之，其訴訟目的皆為請求林秋英3人給付系爭土地買賣價金，揆諸前揭規定，於不超出終局標的範圍，其訴訟標的之價額，應以其中價額最高者定之。次查，關於確認系爭抵押債權不存在部分，擔保債權額為1億2,000萬元，抵押物即系爭土地於起訴時之交易價值為1億1,646萬7,000元，有內政部不動產交易實價查詢資料可稽（本院卷第73、85頁），依民事訴訟法第77 條之6規定，應以系爭土地價值即1億1,646萬7,000元為該項聲明之價額。訴之聲明第2、3項之價額則為請求給付之金額，即依序1億2,000萬元、7,737萬6,916元。此3項聲明應以其中價額最高者定其訴訟標的價額，即此部分訴訟標的價額應核定為1億2,000萬元，並與確認系爭債權不存在之訴訟標的價額併算之。　㈢綜上，本件訴訟標的價額應核定為2億4,000萬元（計算式：1 20,000,000+120,000,000=240,000,000），原裁定核定訴訟標的價額為此數額，並無不合，抗告意旨指摘原裁定此部分不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回。四、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第二十三庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　張松鈞　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳孟竹　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊舒嵐正本係照原本作成。本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣1500元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　3 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　常淑慧

2025-02-27

TPHV-113-抗-1460-20250227-1

訴

臺灣士林地方法院

撤銷受取提存物所附條件

臺灣士林地方法院民事判決 111年度訴字第848號原告合作金庫商業銀行股份有限公司法定代理人雷仲達（現為林衍茂）訴訟代理人王郡蔓吳宜靜被告朱秀卿朱清泉曹友慈（原名曹鳳英）林惠玲邱忠坡廖金源吳水朱彩青朱清義連朱彩蛙朱娟兒朱幸兒朱久美朱煥欽受告知人林良謨上列當事人間請求撤銷受取提存物所附條件事件，原告並為訴之變更，經本院於民國114年1月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應連帶給付林良謨新臺幣99萬9,889元，及自民國112年 11月30日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並由原告代為受領。二、訴訟費用由被告連帶負擔。三、本判決第一項於原告以新臺幣33萬3,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣99萬9,889元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序方面：一、按訴訟代理權，不因法定代理人有變更而消滅，民事訴訟法第73條定有明文。又同法第170條有關當事人之法定代理人，其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止之規定，於有訴訟代理人時不適用之，復為同法第173條本文所明定。查原告已由起訴時合法之法定代理人雷仲達，依民事訴訟法第70條第1項規定，委任訴訟代理人王郡蔓、吳宜靜為訴訟行為（見本院卷㈠第60頁、卷㈡第14頁），是本件第一審訴訟程序尚不因原告法定代理人嗣變更為林衍茂而受影響，先予敘明。二、本件原告於起訴狀送達後，就原訴之聲明（見本院卷㈠第26 頁），變更為如主文第1項所示（見本院卷㈢第237頁），核屬請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依民事訴訟法第255條第1項第2、7款規定，應予准許。三、按連帶債務之債權人，得對於債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付，民法第273條第1項定有明文。又連帶債務之債權人既可同時或先後對全體債務人請求，亦可單獨對其中一人為請求，其是否以連帶債務人為共同被告提起給付之訴，既得任意為之，自非屬必須合一確定之事件（最高法院94年度台抗字第372號裁定意旨參照）。查原告於起訴後已為訴之變更，並撤回部分之被告（詳卷內相關資料），迄今共同被告詳如當事人欄所示；而本件乃涉及連帶債務之請求，依上說明，本院自得僅就原告及當事人欄所示之共同被告為判決。至其餘業經原告撤回之被告部分，均非在本院判決範圍，附此敘明。四、按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人，民事訴訟法第65條第1項定有明文。查原告於本院審理中，將本件訴訟告知因其敗訴而有法律上之利害關係之第三人，即權利義務關係歸屬主體之被代位人林良謨（見本院卷㈡第475至476、503至507頁），經核於法並無不合，爰列林良謨為受告知人。至林良謨認其為「不該受告知人」云云（見本院卷㈢第228頁以下），尚不足取。五、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。六、按就他人間訴訟標的全部或一部，為自己有所請求，或主張因他人間訴訟之結果，自己之權利將被侵害者，得於第一審或第二審本訴訟繫屬中，以其當事人兩造為共同被告，向本訴訟繫屬之法院起訴，民事訴訟法第54條第1項定有明文。經查：　㈠上開條文所謂「訴訟繫屬」，應指原訴訟繫屬於第一審或第二審法院尚未言詞辯論終結之情形而言（參楊建華原著、鄭傑夫增訂，民事訴訟法要論，民國111年7月印行，第100頁）。其主要理由在於：1.主參加訴訟制度，旨在預防裁判之牴觸，並為介入本訴訟之訴訟，應由本訴訟現繫屬之法院合併審判之，始能達此目的（參吳明軒著，民事訴訟法(中冊) ，102年7月修訂十版，第786頁）；2.主參加訴訟與本訴訟原為個別獨立之訴訟，僅因兩者有牽連關係，為防止裁判矛盾及謀求訴訟經濟，始得於第一審或第二審本訴訟繫屬中，以當事人兩造為共同被告提起主參加訴訟，故主參加訴訟應在本訴訟繫屬於第一、二審法院尚未言詞辯論終結之時期為之（臺灣高等法院暨所屬法院112年法律座談會民事類提案第25號研討結果意旨參照）。　㈡查原告所提之本訴訟業經本院於114年1月17日言詞辯論終結，林良謨於本訴訟言詞辯論終結後之同年2月7日始具狀提起主參加訴訟（見本院卷㈢第240頁），顯已逾上開時限，尚非合法，自無須與本訴訟合併審判。又林良謨提起之該訴訟，既不備「本訴訟繫屬中提起主參加訴訟」之主參加要件，而無從併由本院（本訴訟承辦股正股）為辯論裁判，即應屬一般共同訴訟，爰依法另行分案處理該獨立之訴，併予敘明。七、按遇有下列各款情形，當事人得聲請法官迴避：㈠法官有第3 2條所定之情形而不自行迴避者；㈡法官有第32條所定以外之情形，足認其執行職務有偏頗之虞者。法官被聲請迴避者，在該聲請事件終結前，應停止訴訟程序；但其聲請因違背第 33條第2項，或第34條第1項或第2項之規定，或顯係意圖延滯訴訟而為者，不在此限，民事訴訟法第33條第1項、第37 條第1項分別定有明文。查林良謨於本訴訟僅為受告知人，非屬當事人；其雖於本訴訟言詞辯論終結後之114年2月14日具狀聲請本院（正股）法官迴避，主張其已轉換成主參加訴訟原告，可聲請法官迴避云云（詳參卷附林良謨所提民事訴訟聲請主參加訴訟狀、聲請法官迴避狀所載），然主參加訴訟之原告並非本訴訟之當事人（臺灣高等法院暨所屬法院11 2年法律座談會民事類提案第25號研討結果意旨參照），且林良謨提起之訴訟不備民事訴訟法第54條第1項所定之主參加要件，亦如前述，則依上情形，足認林良謨於本訴訟言詞辯論終結後始聲請本院（正股）法官迴避，顯係意圖延滯本訴訟而為，是本院依上開規定，不停止本訴訟程序，併此指明。貳、實體方面：一、原告主張：坐落桃園縣中壢市（現已改制為桃園市中壢區）前寮段805、805-2、805-3、805-5、805-6地號土地（下稱系爭土地）原為林良謨、被告及其他共有人等數十餘人所共有（系爭土地原共有人之資料均詳卷）。被告等部分共有人（下稱被告等人）前依土地法第34條之1規定，於100年3月1 0日將系爭土地出賣予訴外人黃彥豪，並於100年5月20日完成所有權移轉登記，惟為林良謨所不同意，被告等人即以林良謨受領遲延為由，將林良謨應分得之系爭土地買賣價金新臺幣（下同）99萬9,889元，向本院提存所辦理清償提存（下稱系爭提存），並於100年5月25日就受取提存物附以「應 ……經提存人出具同意領取函」之要件（下稱系爭要件；以上情事，下合稱系爭提存經過事實）。惟因全部提存人未出具同意領取函，致林良謨至今仍無法受取系爭提存之提存款，故系爭提存自不生已清償之效力。而林良謨得依土地法第34 條之1第3項規定，請求被告連帶給付其應得之99萬9,889元（下稱系爭款項），惟怠於行使，伊為林良謨之債權人，自得代位其行使權利等情。爰依民法第242條、土地法第34條之1第3項規定，求為命如主文第1項所示之判決。二、被告答辯：　㈠廖金源部分：伊與其他共有人既已辦理系爭提存，應已履行清償責任，原告再行要求伊給付系爭款項並不公平，有重複給付之情事。又倘法院依提存法第21條規定，以判決方式免除系爭要件，林良謨或原告即得受取系爭提存之提存款等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回（見本院卷㈢第160至16 8頁）。　㈡朱彩青部分：伊不知法院有系爭提存之提存款等語（見本院卷㈡第343至344頁）。　㈢其餘被告均未為具體答辯。三、本院判斷：　㈠查原告主張之系爭提存經過事實，及其為林良謨之債權人等事實，業據其提出債權憑證、本院執行命令、系爭提存之提存書及系爭提存之民事聲請更正狀等資料為證，並有系爭土地登記謄本、存證信函、系爭土地價金分配明細表、系爭土地所有權買賣契約書等資料可稽（見提存卷宗資料），而廖金源對之並未爭執（見本院卷㈢第160至162頁），且朱彩青及其餘被告亦未具體爭執，是本院爰審酌上情，認原告主張之上開事實為真實。　㈡按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算；第1項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任，土地法第34條之1第1項、第3項分別定有明文。本件被告等人依土地法第34條之1第1項規定，將系爭土地之全部出賣於黃彥豪並為移轉登記，依同條第3 項規定，其等對於林良謨應得之系爭款項，自負連帶清償責任。從而，林良謨當得依土地法第34條之1第3項規定，請求被告連帶給付系爭款項。　㈢廖金源固以前詞置辯。惟查：　1.按債權人得隨時受取提存物，如債務人之清償，係對債權人之給付而為之者，在債權人未為對待給付或提出相當擔保前，得阻止其受取提存物，民法第329條定有明文。又非依債務本旨或向無受領權人所為之清償提存，其債之關係不消滅，提存法第22條亦有明定。準此，辦理清償提存，除有雙務契約債權人未為對待給付或提出相當擔保之情形外，不得限制債權人隨時受取提存物，否則即難謂依債務之本旨為之，不生清償之效力（最高法院46年台上字第947號判決先例意旨參照）。　2.查林良謨既為不同意出賣系爭土地應有部分之共有人，則其並非系爭土地買賣之契約當事人（附錄1.2.意旨參照），且被告亦未能具體說明並證明林良謨與黃彥豪或被告等人間有何雙務契約之關係，是被告等人自不得任意以系爭要件限制林良謨隨時受取提存物。詎被告等人仍於系爭提存之提存書中附載系爭要件，使林良謨無法隨時受取系爭提存之提存款，則依上開說明，即難認被告等人係依債之本旨為之，系爭提存應尚不生清償之效力，是廖金源此部分所辯，自不足採。　3.另廖金源雖認法院得依提存法第21條規定，以判決方式免除系爭要件云云，惟提存法第21條係規定：「清償提存之提存物受取權人如應為對待給付時，非有提存人之受領證書、裁判書、公證書或其他文件，證明其已經給付或免除其給付或已提出相當擔保者，不得受取提存物。受取權人領取提存物應具備其他要件時，非證明其要件已具備者，亦同。」而廖金源並未具體說明何以法院得依提存法第21條規定，以判決方式逕免除系爭要件，亦未提出其他足以支撐其認法院得判決免除系爭要件之法律上具體基礎，是廖金源此部分所辯，亦難遽採。　　　㈣按債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利，民法第242條本文定有明文。本件林良謨既得請求被告連帶給付系爭款項，且被告亦未證明其已清償；而原告為林良謨之債權人，林良謨並陳稱略以：「…… 我本人已無資力……我寧可讓這筆款項充公我也不要給合庫…… 」等語（見本院卷㈢第238至239頁），足徵林良謨怠於行使其權利，則原告自有行使代位權以保全債權之必要。從而，原告依民法第242條、土地法第34條之1第3項規定，代位林良謨向被告請求連帶給付系爭款項，自屬有據。四、綜上所述，本件原告依民法第242條、土地法第34條之1第3 項規定，代位林良謨向被告請求連帶給付如主文第1項所示金額（利息起算日見本院卷㈡第400頁、卷㈢第28至32、237頁），為有理由，應予准許。五、本件原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之；另併依民事訴訟法第392條第2 項規定，依職權宣告被告如為原告預供擔保，得免為假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及證據等相關資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第四庭　法　官林大為中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉邦培以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。附錄（參考判決）： 1.最高法院106年度台上字第2482號判決　部分共有人依土地法第34條之1第1項規定，將共有土地之全部出賣於人，就為處分之共有人而言，係出賣其應有部分，並對未同意出賣之共有人之應有部分有權一併出賣，此種處分權乃係基於實體法規定而發生，同意出賣之共有人並非代理未同意出賣之共有人與買受人訂立買賣契約。又同法第34條之2第3項規定：第1項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人聲請登記。土地登記規則第35條第5款亦規定：部分共有人依土地法第34條之1規定就共有土地全部申請土地權利變更登記，他共有人之土地所有權狀未能提出者，得免提出。可見未同意出賣之共有人並無依該買賣契約移轉其應有部分予買受人之義務。是未同意出賣之共有人之應有部分雖經同意出賣之共有人一併出賣，未同意出賣之共有人既非該買賣契約之當事人，買受人自不得依該買賣契約對未同意出賣之共有人為請求。 2.最高法院87年度台上字第866號判決　部分共有人依土地法第34條之1第1項，將共有土地之全部出賣於人，就為處分之共有人而言，係出賣其應有部分，並對未同意出售之共有人之應有部分有權一併處分出賣，此種處分權乃係基於實體法規定而發生。同法第34條之1第3項並規定：「第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人聲請登記」，土地登記規則第35條第5款亦規定：「部分共有人依土地法第34條之1規定就共有土地全部申請土地權利變更登記，他共有人之土地所有權狀未能提出者」，得免於提出，以資配合。未同意出售之共有人並未與買受人訂立買賣契約，自不能因其應有部分一併出售並移轉與買受人，且得領取買賣價金，而謂與買受人間有買賣關係存在。

2025-02-27

SLDV-111-訴-848-20250227-2

重訴

臺灣臺南地方法院

所有權移轉登記等

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度重訴字第54號原告蘇全福訴訟代理人侯信逸律師吳禹萳律師被告蘇泰宏訴訟代理人蔡弘琳律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，於民國113 年12月27 日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、程序部分　㈠原告起訴以附表一、㈠之土地（下稱【系爭土地】，土地資料參見附表）前經原告以被告於取得系爭土地後應每月給付新臺幣（下同）5000元且不得有賭博與借貸等行為為贈與負擔條件（下稱【系爭贈與契約】、負擔條件下稱【系爭贈與負擔】），於民國109 年1 月7 日（日期下以「00.00.00」格式）移轉登記與被告後，因被告違反系爭贈與負擔，已經原告於112.06.26 撤銷系爭贈與契約為由，以民法第412 條第 1 項、419 條之撤銷贈與之不當得利法律關係（下稱【原訴訟標的】），起訴請求被告返還系爭土地經區段徵收核准配分之附表一、㈡抵價地（下稱【系爭抵價地】，下稱【原起訴聲明】）。嗣以系爭土地因原告於撤銷系爭贈與契約時已併撤銷物權移轉行為，原告仍為系爭土地所有權人為由，追加民法第767 條第1 項前段之所有物返還請求權為訴訟標的（下稱【追加訴訟標的】）。　㈡原告就追加訴訟標的之主張，雖該追加於實體上無理由（民法第419 條之贈與之撤銷，僅及於債權行為，物權行為不因此受影響〈最高法院108 年台上字第1474號判決參照〉），惟因該請求與系爭贈與契約之撤銷爭執出於同一基礎事實，且被告就該追加亦無異議而為本案言詞辯論，是依民事訴訟法第 255 條第1項第2款、同條第2項規定，該追加於程序上合法。二、原告主張　　　㈠原告為被告父親，兩造前約定由原告將系爭土地贈與被告，並約定：被告於取得系爭土地後應每月給付5000元且不得有賭博與借貸等行為之系爭贈與負擔，由原告於109.01.07將系爭土地移轉登記與被告。　㈡惟被告取得系爭土地所有權後，並未履行系爭贈與負擔之每月給付5000元，且多次將原告贈與被告其他土地設定抵押取得金錢或簽發本票借款以供作其賭博之賭金使用，嗣於111. 10間因債權人至住處找尋被告催討債務，原告始知被告上開借款賭博情事，並於111.10-12 間替被告代償債務（情形如附表二、三所載）。被告自知未履行系爭贈與負擔，將原告前贈與之附表二編號㈡之土地（下稱【茄拔段土地】）以贈與為原因於111.11.17 移轉登記返還原告。　㈢原告遂於112.06.19 以善化郵局第83號存證信函向被告表示因被告未負擔系爭贈與負擔而依民法第412 條第1 項規定撤銷系爭贈與契約，請求被告返還系爭土地（下稱【系爭原告撤銷贈與存證信函】）。被告於112.06.26 收受該存證信函後，亦同意原告請求，以112.06.26 善化中山路郵局46號存證信函函覆原告坦承其未負擔系爭贈與負擔並同意原告撤銷系爭贈與契約之請求【系爭被告同意撤銷贈與存證信函】，原告並經被告同意後，以被告留在原告處之印章在系爭被告同意撤銷贈與存證信函之寄件人欄代為用印。　㈣系爭贈與契約已經系爭原告撤銷贈與存證信函撤銷，被告自1 12.06.27負有返還系爭土地之義務，惟原告撤銷系爭贈與時，系爭土地已經臺南市政府辦理區段徵收作業徵收核准配分抵價地（參見附表一備註欄。就113.07.10領回之抵價地，下稱【系爭抵價地】），依最高法院80年度臺上字第2504號判決要旨（「土地所有權人將土地出售他人後，為政府機關所徵收，由徵收機關原始取得，致其所負之移轉登記義務，陷於給付不能，而徵收補償費即屬給付不能之一種替代利益，買受人即得類推適用民法第225條第2項之規定，請求讓與。」），被告應返還系爭抵價地。　㈤詎被告於以系爭被告同意撤銷贈與存證函函覆原告後，竟於1 12.11.15 、112.11.23 先後與第三人張麗玲、立信建設股份有限公司（下稱【立信建設公司】）就系爭抵價地簽訂土地買賣與合建契約（下合稱【系爭合建契約】），經原告以 112.12.08 律師函通知立信建設公司勿繼續履行合建契約，惟未獲該公司回應，而被告於113.07.10 取得系爭抵價地之登記後，隨於113.08.08 以處理系爭抵價地移轉登記事宜之信託原因將系爭抵價地信託登記與立信建設公司指派之賴運興（下稱【系爭信託契約】）。雖被告將系爭抵價地信託登記與賴運興，惟該信託登記係發生在原告提起本件訴訟後，而本件原告訴訟標的包含民法第767 條之所有物還請求權之物權法律關係，依民事訴訟法第254 條第1 項之當事人恆定原則、第400 條第1 項之既判力客觀範圍、第401 條第1 項之既判力主觀範圍，參照最高法院33年上字第1567號、61年台再字第186 號判例要旨，賴運興為系爭抵價地所有權之繼受人，自應受本件訴訟判決效力之拘束，故被告雖與賴運興以系爭信託契約將系爭抵價地信託登記予賴運興，惟賴運興仍應受本件訴訟之返還系爭抵價地與原告之拘束。　㈥爰依民法第412 條第1 項、419 條之撤銷贈與之不當得利法律關係、民法第767 條第1 項前段之所有物返還請求權之法律關係，請求被告返還系爭抵價地，並聲請傳訊被告母親蘇黃秀玉、胞兄蘇耿鋒、胞姊蘇春蓮為證人以證明系爭贈與負擔存在及被告未履行該負擔之事實，爰聲明：被告應將系爭抵價地之所有權移轉登記與原告。三、被告答辯　㈠被告就附表一、二之土地所有權異動、附表二、三之原告替被告償還債務均不爭執，惟以下列理由否認原告贈與系爭土地時有系爭贈與負擔之約定：　⒈原告主張於108.12.16 贈與系爭土地時有系爭贈與負擔，惟未經原告提出相關證據。原告財力豐厚，育有蘇春蓮、蘇雅惠、蘇耿峰、被告共4 名子女，各子女均自原告受贈有不動產，是原告本無自子女獲得金錢之需求。另原告起訴指訴被告自受贈系爭土地後即未履行每月支付5000元之約定負擔，惟以：　⑴系爭土地於109.01.07已登記與被告，如被告未盡該負擔，何以原告均未向被告主張及請求？更於109.12、110.04先後將附表二之土地贈與被告，是其主張已有不合理。　⑵另如依原告指訴被告於111.05-09 積欠高達1700萬元之借款與賭債並由原告於111.11-112.01間代償該等債務，則何以原告未於代償時以被告違反系爭贈與負擔為由同時要求被告應返還系爭土地？遲於112.06.19 以系爭原告撤銷贈與存證函主張撤銷系爭贈與，是原告主張與通常事理相悖。　⒉原告雖提出系爭原告撤銷贈與存證信函、系爭被告同意撤銷贈與存證信函作為兩造有系爭贈與負擔與被告因違反該負擔而同意原告撤銷系爭贈與之證據，然以：　⑴原告明知被告當時係居住在臺南市○○區○○路0號，惟卻以被告戶籍地即原告住處為系爭原告撤銷贈與存證信函之寄送地，且被告亦未曾簽收系爭原告撤銷贈與存證信函，均係戶籍地家人事後將拆封信件交給被告。　⑵被告未製作寄發爭被告同意撤銷贈與存證信函，依系爭原告撤銷贈與存證信函、系爭被告同意撤銷贈與存證信函內容，二存證信函之寄件人與收件人字跡均相同、被告簽收與寄件印章亦相同、內容均係電腦排版，包含法律專門用語且文體風格亦相同，可證明二存證信函均係出自相同人所撰寫繕打，自無從以該二存證信函即認原告主張為實在。　⒊就附表二之土地自被告名下再移轉回原告名下，均係原告持被告證件辦理，非被告所為。　㈡系爭抵價地現已經被告以系爭信託契約移轉至賴運興名下，依信託契約約定信託內容，係為履行系爭合建契約，於該信託契約解除或終止前，被告並無法處分系爭抵價地，故縱使原告撤銷系爭贈與契約為有理由，被告亦無法將系爭抵價地移轉與原告，是原告請求自無理由。　㈢原告贈與系爭土地時，兩造間無系爭贈與負擔約定，且系爭抵價地已信託第三人，原告無法請求返還該等土地，是原告起訴請求無理由。爰聲明：駁回原告之訴。　四、本院之判斷　　　㈠按民法第419條之贈與之撤銷，僅及於債權行為，物權行為不因此受影響（最高法院108年度台上字第1474號判決要旨參照）。是於贈與不動產經移轉登記後，贈與人撤銷贈與，受贈人仍取得不動產所有權，並無塗銷所有權登記之問題，贈與人僅得依不當得利規定請求受贈人移轉不動產所有權登記以返還受贈人其無法律上原因所受之利益。是本件原告起訴主張其併撤銷系爭贈與契約之物權移轉行為而依所有權人地位依民法第767 條之物權關係請求被告返還系爭土地、及其依該物權請求權主張既判力之主觀範圍等之主張，均屬無理由。　㈡本件原告主張之事實，雖經原告提出附表一至三之土地產權資料、借款資料、本票影本、存證信函與律師函為證，惟被告否認有系爭贈與負擔及製作寄發系爭被告同意撤銷贈與存證信函。經查：　⒈被告未居住在戶籍地址（即原告住址）、原告知悉被告實際居住地之事實，為兩造所不爭執，惟系爭原告撤銷贈與存證信函、系爭被告同意撤銷贈與存證信函，均係以被告戶籍地為收件地、寄信地，且除被告簽收與被告寄發之被告印章印文均係相同外，各存證信函之郵件收件回執單上之寄件人與收件人欄位內之兩造姓名與地址之字跡亦為相似字跡，是該二存證信函之真實性，顯難採認，自無法以該二存證信函認定系爭贈與負擔存在、被告有違反該等負擔之證據。　⒉依附表一、二之原告贈與被告不動產資料，原告於贈與系爭土地後又贈與附表二之土地與被告，是若被告有原告指訴之於取得系爭土地後即有違反系爭贈與負擔未按月給付原告約定金錢，則原告何以再贈與附表二之土地？設如被告前確有按月給付原告約定款項，惟原告卻未能提出可以佐證被告曾依約為該等給付之證據，是兩造是否有系爭贈與負擔約定，已屬有疑。　⒊原告雖主張被告於原告替其償還債務後，因自知未履行系爭贈與負擔而將茄拔段土地返還原告，原告遂寄發系爭原告撤銷贈與存證信函並由被告以系爭被告同意撤銷贈與存證信函承認，惟茄拔段土地返還原告之登記日期係111.11.17 ，與原告主張替被告償還債務期間（111.10-112.01，詳見附表二）為同時期，而二存證信函之寄發時間係在112.06.19 、 112.06.26 ，前後隔約半年時間，是若兩造間如確有系爭贈與負擔約定，則原告早於111.10-112.01 即知悉被告有違反該負擔事由且依原告主張係被告自願返還茄拔段土地，何以原告於甫還款完成當時未併就系爭土地對被告為請求？而被告於當時如已自願返還土地且其後又真有寄發系爭被告同意撤銷贈與存證信函，則客觀上顯無不能要求被告於該當時即出具同意返還系爭土地承諾之相關書面證明，惟並未有該等資料存在，是原告主張之被告自願返還茄拔段土地、寄發系爭被告同意撤銷贈與存證信函之主張，自難認真實。　⒋依上所述，依現有事證，無法認定原告主張系爭贈與負擔存在為真實。另原告雖聲請傳訊被告母親蘇黃秀玉、胞兄蘇耿鋒、胞姊蘇春蓮為證人以證明系爭贈與負擔存在及被告未履行該負擔之事實，然以，本件原告為求取回系爭抵價地，提出客觀上為不實之系爭原告撤銷贈與存證信函並由被告以系爭被告同意撤銷贈與存證信函為其本件訴訟上證據，參照附表一所載之系爭土地經徵收配分系爭抵價地之土地價值（以公告現值計算，總價7221萬2430元）達原有價值約4.6倍，溢價高達5659萬0330元，而附表二之土地總公告現值為710 萬0092元，是系爭抵價地取回對原告以及預期可自原告分得該等土地者（即原告配偶或其他子女）之利益甚鉅，是上開證人對原告本件請求顯有鉅額利益（如以原告、原告配偶、原告其餘3 名子女，共5 人均分系爭抵價地之利益，每人可分得1444萬2486元；如以3 名子女均分，每人可分得2407萬 0810元），則縱使上開證人均到庭證稱有原告主張之系爭贈與負擔存在及被告未履行該負擔之證言，然於無其他客觀物證書證之直接證據或以相關證據證明之間接事實可佐證系爭贈與負擔存在之現有事證下，其等證言證明力自屬薄弱而無從採信為真正，是該等證人為不必要證據，自毋庸傳訊調查，附此敘明。　⒌本件依現有證據既無法認定系爭贈與負擔存在，自無原告主張之因被告違反系爭贈與負擔之撤銷贈與存在，是原告請求自屬無據。五、從而，本件原告依民法第412 條第1 項、419 條之撤銷贈與之不當得利法律關係、民法第767 條第1 項前段之所有物返還請求權之法律關係，請求被告返還系爭抵價地，均為無理由，應予駁回。六、訴訟費用負擔　　本件原告全部敗訴，依民事訴訟法第78條規定，命由被告負擔訴訟費用。七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第五庭　法　官　陳世旻附表一：系爭土地（臺南市○○區○○段0000地號）／系爭抵價地（臺南市○○區○○段00○00地號）地段地號．面積．權利範圍．登記日．登記原因．公告現值．前次移轉現值附註㈠贈與地 ○○段 0000地號．2,561㎡．1/1 ．109.01.07 ．贈與．109.01現值：6,100元/㎡　(公告總價：15,622,100元) ． 89.01移轉： 2,200元/㎡【區段徵收作業】．110.03.17 區段徵收登記台南市政府所有．112.11.08 抵價地分配作業．113.01　　抵價地抽籤及配地　　　　　　配回土地：①A5-1：567.47㎡　　　　　　　　　　②A5-2：648.21㎡．113.06　　登記與編列新地號㈡領　回抵價地 ○○段 00地號．567.47㎡．1/1 ．113.07.10 ．領回抵價地．113.01公告：6,000元/㎡．113.06移轉：61,000元/㎡　(移轉總價：34,615,670元) 【信託登記】．登記日：113.08.08 ．當事人：蘇泰宏（委託人／受益人）　　　　　賴運興（受託人）．信託期間：113.07.31至信託目的完成時止．信託目的：產權管理及處分信託財產　其他約定：委託人或其繼承人不得隨時終止信託契約，且未經受託人同意，委託人不得單方申請塗銷信託登記【假處分】（本院113年度全字第71號裁定）．登記日：113.09.16（聲請人：蘇福全） ○○段 00地號．648.22㎡．1/1 ．113.07.10 ．領回抵價地．113.01公告：6,000元/㎡．113.06移轉：58,000元/㎡　(移轉總價：37,596,760元) 備註㈠【原告提出之存證信函】㈠112.06.19 善化郵局83存證信函【系爭原告撤銷贈與存證函】　寄件人：蘇全福（寄件地址：台南市○○區○○路○○巷00號）／（蘇全福印文）　收件人：蘇泰宏（收件地址：台南市○○區○○路○○巷00號）　內　容：蘇全福以蘇泰宏有違反系爭贈與負擔事由，表示撤銷系爭贈與　送　達：蘇泰宏印文（回證日期不明顯）㈡112.06.26 善化中山路郵局46號【系爭被告同意撤銷贈與存證函】　寄件人：蘇泰宏（寄件地址：台南市○○區○○路○○巷00號）／（蘇全福印文）　收件人：蘇全福（收件地址：台南市○○區○○路○○巷00號）　內　容：蘇泰宏坦承有蘇全福指訴撤銷贈與事由，同意抵價地歸還。　送　達：蘇全福印文（112.06.27簽收）㈢112.12.08 原告律師函（原告函立信建設公司）　內容：原告函立信建設主張已於112.06.19撤銷土地贈與，且被告於112.06.26同意以抵價地返還，已於112.11.30對被告起訴請求以抵費地返還，請立信建設勿繼續就與被告繼續合建契約履約。　㈡【被告（蘇泰宏）就系爭土地之土地交易】㈠112.11.15蘇泰宏-張麗玲土地買賣訂金收據　買賣標的：0000號土地權利範圍1/5 　買賣總價：30,225,000元　買賣訂金： 1,000,000元　蘇泰宏違約金約定：加倍返還已收款項㈡112.11.23蘇泰宏-立信建設土地合建契約（公證書）　合建標的：0000號土地權利範圍4/5 　合建建物：地上12層地下2層RC造大樓　建物車位：地主分得43% 　蘇泰宏違約金約定：經催告未能改善，立信建設得解除契約，蘇泰宏應返還已收合建保證金，賠償立信建設已投入合建費用與合建契約預期利潤；或由立信建設要求蘇泰宏依該年度土地公告現值出售合建土地與立信建設或其他合建基地共有地主。㈢事件時序表（系爭土地區段徵收／本件相關事實）【臺南市南科特定區開發區塊F、G區段徵收案】．107.10.08　　第1次事業計畫公聽會。．107.11.09　　第2次事業計畫公聽會。．108.12.17　　內政部核准開發範圍及抵價地比例報核（未經農地重劃區為43%，經農地重劃區為50%）。　　　　　　　［109.01.07 系爭土地原告贈與移轉被告登記日］．109.04.15-17　召開協議價購會議。．109.06.18-19　召開區段徵收公聽會。．109.11.06　　內政部核准區段徵收。．109.11.13-109.12.14　區段徵收公告。．109.12.21-25/110.01.20　地價及地上物補償費發放作業　　　　　　　［109.12.30　○○段土地原告移轉被告登記日］．110.01.18　　抵價地核准作業。　　　　　　　［110.04.27 ○○段土地原告移轉被告登記日］．110.07.26　　核准搬遷獎勵金。．110.09.15/10.08　地上物補償費等第一次複估公告。．110.11.19　　內政部核定地籍測量實施計畫。．110.12.06　　地上物補償費等第二次複估公告。．111.01.10　　核發安置計畫之房租補助費。．111.01.24　　農田水利署水利設施補償費公告。．111.05.27　　辦理建物滅失登記。　　　　　　　［111.05.20○○段土地第1順位抵押權設定（歸仁區農會）／111.12.05原告代償］　　　　　　　［111.07.15○○段土地第1順位抵押權設定（善化區農會）／112.01.13原告代償］　　　　　　　［111.08.16○○段土地第2順位抵押權設定（新鑫公司）　／111.11.29原告代償］　　　　　　　［111.09.20、111.09.23 系爭本票票載發票日（票載付款日111.10.23、111.10.21）］　　　　　　　　　［112.06.19系爭撤銷贈與函］　　　　　　　［112.06.26系爭被告同意撤銷贈與存證函］．112.08.14　　訂定F、G區段徵收抵價地分配作業要點。．112.11.08　　抵價地分配作業說明會。　　　　　　　［112.11.15蘇泰宏-張麗玲土地買賣訂金收據］．112.11.22　　協調合併會議。　　　　　　　［112.11.23蘇泰宏-立信建設土地合建契約（公證書）］　　　　　　　［112.12.08蘇福全寄立信建設律師函］．113.01.16　　抵價地抽籤作業。．113.01.23-26　配地作業。．113.07.10　　本件領回抵價地　　　　　　　［113.08.08蘇泰宏（委託人）-賴運興（受託人）就系爭抵價地為信託移轉登記］　　　　　　　［113.09.16蘇福全就系爭抵押地為假處分登記（本院113年度全字第71號裁定）］　　　　　　附表二：被告（蘇泰宏）土地取得日期／設定抵押借款／原告（蘇福全）主張代償金額地號．面積．權利範圍．登記日．登記原因．公告現值．前次移轉現值抵押權原告（蘇福全）陳報被告借款金額原告（蘇福全）主張代償金額 ○○段 000地號．47.18㎡．1/1 ．蘇泰宏取得　109.12.30 　蘇福全買賣　登記蘇泰宏　所有．蘇福全取得　112.01.09 　蘇泰宏出售　蘇福全買受　　　．111.01公告現值　91,400元/㎡ (總值4,312,252) ．109.12移轉現值　91,400元/㎡．最高限額抵押（第1順位）．登記日期：111.05.20 ．抵押權人：歸仁區農會．擔保總額：9,090,000元　債權確定：141.05.18 　權利範圍：1/1 ．債務人　：蘇泰宏　．共同擔保地號：○○段000 　　　　　　　　○○段000 【蘇泰宏歸仁農會帳戶】．111.05.23農會放款：1,380,000元．111.05.25農會放款：6,190,000元【原告代償】．111.12.05（蘇泰宏善化農會帳戶）　蘇福全轉帳6,320,000元與蘇泰宏　各帳戶交易記載：購屋入泰宏　　　　　　　　　賣屋全福入　　臨櫃匯款6,321,710元至歸仁農會　蘇泰宏帳戶交易記載：還歸仁房貸．最高限額抵押（第2順位）．登記日期：111.08.16 ．抵押權人：新鑫股份有限公司．擔保總額：3,000,000元　債權確定：141.08.14 　權利範圍：1/1 ．債務人　：蘇泰宏　．共同擔保地號：○○段000 　　　　　　　　○○段000 【蘇泰宏善化農會帳戶】．111.08.17新鑫匯款：2,423,683元【原告代償】．111.11.29（蘇泰宏善化農會帳戶）　蘇福全轉帳2,780,000元與蘇泰宏　臨櫃匯款2,778,517元與新鑫公司　　　　　　　　　 ○○段一小段 000地號．2,904㎡．1/1 　．蘇泰宏取得　110.04.27 　蘇全福贈與　蘇泰宏．蘇福全取得　111.11.17 　蘇泰宏贈與　蘇全福．111.01公告現值　960元/㎡ (總值2,787,840) ．108.07移轉現值　910元/㎡．最高限額抵押（第1順位）．登記日期：111.07.15 ．抵押權人：善化區農會．擔保總額：5,200,000元　債權確定：141.07.14 　權利範圍：1/1 ．債務人　：蘇泰宏　【蘇泰宏善化農會帳戶】．111.07.19農會放款：4,000,000元【原告代償】．112.01.13（蘇泰宏善化農會帳戶）　蘇福全轉帳1,979,773元與蘇泰宏　臨櫃匯款1,888,333元與善化農會　　附表三：原告主張被告開立並由原告代償之本票資料（僅有原告提出之本票影本）票號票面金額受款人票載付款日票載發票日聲請人主張代償情節 CH000000 176萬元空白 111.10.23 111.09.20 (9有自7塗改痕跡) 蘇全福以現金向持票人清償後取得本票原本蘇全福取得本票原本後影印存證後銷毀原本 CH000000 174萬元空白 111.10.21 111.09.23 蘇全福以現金向持票人清償後取得本票原本蘇全福取得本票原本後影印存證後銷毀原本上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　3 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林怡芳

2025-02-27

TNDV-113-重訴-54-20250227-1

訴

臺灣臺南地方法院

債務人異議之訴

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度訴字第2062號原告張華榮吳佩蒸張碩修兼上二人訴訟代理人張書豪被告許銘哲住○○市○○區○○○路0段000巷0弄00 號0樓上列當事人間債務人異議之訴事件，本院於民國114年2月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文本院113年度司執字第116381號拆屋交地事件對原告之強制執行程序，應予撤銷。訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由一、原告主張：緣被告於民國113年間，以本院105年訴字第500 號判決（下稱系爭確定判決）為執行名義，向本院聲請對原告張華榮及訴外人張澤林之繼承人即原告吳佩蒸、張碩修、張書豪為強制執行，由本院民事執行處以113年度司執字第1 16381號拆屋交地事件實施強制執行程序（下稱系爭強制執行程序），惟該強制執行程序之標的即臺南市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭土地）上之房屋（不包含坐落其他土地之部分，下稱系爭房屋）已經拆除，系爭房屋也已經在拆除後註銷稅籍，原告更是已經將系爭土地所持有之應有部分及系爭房屋出售予訴外人歐陽丞；因此，系爭房屋既然已遭拆除，被告對原告所得主張之權利即不存在，且系爭房屋已出售予他人，爰依強制執行法第14條規定提起本訴等語，並聲明：如主文第1項所示。二、被告則以：系爭房屋並未經完全拆除，不僅系爭房屋之後半部仍獲保留，訴外人陳鳳醇甚至有對其前半部之屋頂牆面與大門進行局部修建，並再出租予他人開設「黑犬披薩」店營業；又被告曾向臺南市政府財政稅務局臺南分局詢問系爭房屋之稅籍撤銷事宜，臺南市政府財政稅務局臺南分局之承辦人員表示該稅籍撤銷申請係由張澤林提出，且該承辦人員出示之照片僅有拍攝到系爭房屋之門前空地，故不能以「系爭房屋遭註銷稅籍」一事證明系爭房屋已遭拆除；而原告將其所有之系爭土地應有部分移轉予第三人一事，並未通知或取得被告同意，故原先之法律關係不生移轉之效果等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由： (一)查系爭房屋原為原告張華榮及訴外人張澤林所有，為未辦保存登記之建物，並係坐落於系爭土地上；被告曾以原告張榮華及原告吳佩蒸之配偶暨原告張碩修、張書豪之父張澤林為被告，請求拆除系爭房屋，並將系爭土地返還於土地共有人，經本院105年度訴字第500號民事判決本件被告勝訴確定（下稱系爭確定判決），嗣張澤林於110年8月2日死亡，原告吳佩蒸、張碩修、張書豪均為張澤林之繼承人；又被告於11 3年間，以系爭確定判決為執行名義，以原告為相對人向本院聲請系爭強制執行程序，經本院以113年度司執字第11638 1號執行中等情，為兩造所不爭執，並有系爭確定判決、原告之戶役政資訊網站查詢結果各1份存卷可查（見本院卷第1 81至183頁；限閱卷），並經本院調閱本件執行卷無誤，先堪認定以上事實。 (二)原告主張系爭房屋事實上處分權業已移轉予訴外人歐陽丞，且業已遭拆除，被告已無得對原告主張拆除系爭房屋之權利等節，雖為被告所否認。經查：　1.按執行名義成立後，如有消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴，如以裁判為執行名義時，其為異議原因之事實發生在前訴訟言詞辯論終結後者，亦得主張之，強制執行法第14條第1項定有明文。又所謂消滅債權人請求之事由，例如清償、提存、抵銷、免除、混同、債權讓與、債務承擔、更改、消滅時效完成、解除條件成就、契約解除或撤銷、另訂和解契約，或其他類此之情形；所謂妨礙債權人請求之事由，例如債權人同意延期清償、債務人行使同時履行抗辯權等是（最高法院98年度台上字第1899號判決意旨參照）。另拆屋交地之訴訟，應以對地上房屋有拆除權能之人為被告，有拆除權能之人不以所有權人為限，尚包括有事實上處分權之人在內（最高法院85年度台上字第1046號判決意旨參照）；而未辦理保存登記之建物，尚非不得為交易之標的，且該建物雖因不能為所有權移轉登記，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該建物之事實上處分權讓與受讓人（最高法院50年台上字第1236號、臺灣高等法院95年度重上字第114號判決意旨參照）。　2.查系爭確定判決確定後，張華榮及張澤林於109年8月18日，已將其等所有之系爭土地及臺南市○○區○○段000○000○000○00 0地號土地（下合稱前開土地）之應有部分以新臺幣3,104,0 00元元出售予訴外人歐陽丞，張華榮及張澤林並於同年9月1 4日，將前開土地其等所有之應有部分登記移轉予歐陽丞等情，有土地買賣契約書及土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書、系爭土地異動索引查詢資料各1份附卷可證（見本院卷第143至145頁、第109至112頁、第74頁）；再觀之前開土地買賣契約書，其「登記清冊」之部分有以手寫方式註記「本買賣標的上有一鐵皮屋包括買賣在內（無門牌號、好像是中西區中山路79巷58號）、有無房屋稅籍買賣雙方不得而知，買方同意如果查詢無稅籍資料，仍願意購買，有關該建物由賣方於交付尾款前拆除，但費用由買方負擔」等語（見本院卷第145頁），另證人即前開土地之承購人歐陽丞亦有於本院審理時具結證陳：我因為買賣前開土地及前開土地上之地上物而認識原告，前揭土地買賣契約書、土地登記申請書及土地所有權買賣移轉契約書即是該次買賣之資料，契約中「願意購買該建物且該建物由賣方於交付尾款前拆除，但費用由買方負擔」等語的意思就是我願意買下前開土地上之建物後，並由我付費讓賣方拆除之，最後也有將系爭土地上之前建物拆除，後面也有拆除部分等語（見本院卷第17 3、174頁），考量上揭證人與兩造並無特別之恩怨，且偽證罪係為7年以下有期徒刑之重罪，是上揭證人並無偏頗原告而使自己身陷偽證罪風險之理由，又其前揭作證之內容，反而恐將使有負擔拆除系爭房屋義務之可能，其證述自有相當之憑信性，縱觀上開事證，堪認原告張華榮及張澤林已於上揭買賣時，一併將系爭房屋之事實上處分權移轉予歐陽丞，易言之，原告張華榮與張澤林同時已喪失系爭房屋之事實上處分權，又張澤林既於死亡前喪失系爭房屋之事實上處分權，其繼承人即原告吳佩蒸、張碩修、張書豪自無法因繼承取得該事實上處分權無疑。　3.承上，參諸前揭說明，被告欲請求拆除系爭房屋，應以系爭房屋有拆除權能之人為相對人，始為合法，是原告現在既並未有系爭房屋「包含拆除在內」之事實上處分權，原告主張被告不得請求原告拆除系爭房屋並返還占用之土地，系爭強制執行程序應予撤銷，即屬有據。　4.又被告辯陳：系爭房屋並未經完全拆除乙節，雖業經上揭證人證述：但有連著上開地段570、571、572地號上之建物部分未拆除，因我認為該部分有默示分管契約，不用拆除等語（見本院卷第174頁），堪認並非全然無據，然由於原告已不具有拆除系爭房屋之事實上權能，已如前述，是縱認系爭房屋尚有部分未拆除，被告已不得持系爭確定判決為執行名義以原告為相對人，實施系爭強制執行程序，從而，並無以被告上揭辯詞為不利於原告之餘地。四、綜上所述，既然原告不具對於系爭房屋之拆除權能，而得認有強制執行法第14條第1項所規定之「消滅債權人請求之事由」，原告依強制執行法第14條第1項請求本院113年度司執字第116381號拆屋交地事件對原告之系爭強制執行程序應予撤銷，即有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。六、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　王參和以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　3 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　沈佩霖

2025-02-27

TNDV-113-訴-2062-20250227-1

訴

臺灣臺南地方法院

侵權行為損害賠償

臺灣臺南地方法院民事判決 112年度訴字第2028號原告和昕開發有限公司和祐開發股份有限公司共同法定代理人施昭佑共同訴訟代理人郭俊銘律師被告黃群傑訴訟代理人黃厚誠律師上列當事人間侵權行為損害賠償事件，本院於民國114年2月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：原告和昕開發有限公司（下稱和昕公司）於民國 108年間委託被告仲介購買臺南市○○區○○段0000○0000地號土地（下合稱系爭土地）。系爭土地共有人史益錩、史清河（下稱史益錩等2人）於109年2月9日與原告和昕公司簽立不動產買賣契約（下稱甲契約），買賣標的為史益錩等2人就系爭土地權利範圍各84分之9，同日並與原告和昕公司簽立協議書（下稱系爭協議），約定原告和昕公司應以新建之特定建物作為交換，系爭協議為甲契約之附件。史益錩、史清河、史松雲、周梅、史依菁（下稱史松雲等5人）、原告和祐公司與訴外人和昕資產管理有限公司（下稱和昕資產公司）於109年8月5日簽立不動產買賣契約（下稱乙契約），買賣標的為系爭土地之權利範圍全部。被告於109年8月5日以太子郵局存證號碼53號存證信函（下稱系爭存證信函）檢附乙契約（史秀美、史迎心、史松門、史和代為收件人）通知系爭土地共有人已逾土地法第34條之1規定之法定人數及面積，同意以新臺幣（下同）44,825,373元出賣第三人；請收件人於函到15日內表示配合領取價款，若主張優先承買權，請準備買賣價金，逾期未回視為放棄優先購買之權利。史迎心、史秀美、史和代（下稱史迎心3人）於109年8月21日對被告表示行使優先購買權，其後向本院對史松雲等5人、原告和祐公司起訴請求訂立系爭土地買賣契約並辦理移轉登記，經本院110年度重訴字第60號判決（下稱另案判決）史迎心等3人勝訴確定在案。史迎心等3人依法提存後，已將系爭土地移轉登記於其等名下。而原告法定代理人施昭佑於原告和昕公司與史益錩等2人簽立甲契約後，向被告表示不須踐行土地法第34條之1之通知義務，被告竟寄送系爭存證信函，且未檢附系爭協議、108年12月4日調漲仲介費用協議及現金領取單據等應認列於優先購買權同一條件之事項，及被告擬定乙契約未將系爭協議、108年12月4日調漲仲介費用及現金領取單據列為附件，被告所為違反地政士法第26條第1項規定，構成民法第184條第2項違反保護他人法律，亦構成民法第544條處理委任義務有過失，應負賠償責任。原告和昕公司受有支出代書費及相關稅費53,945元、贈與登記代書費9, 150元、委由和昕營造公司辦理拆除費用350,000元、拆遷補償費600,000元、前置作業費用698,697元，共計1,711,792 元之損害；原告和祐公司受有支出被告及訴外人陳淑卿仲介費用1,211,046元、暫估系爭土地價格損失2,000,000元，共計3,211,046元之損害。依地政士法第26條第2項、民法第18 4條第2項、第544條規定，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應給付原告和昕公司1,711,792元，及自113年1月2日民事準備㈠暨爭點整理狀繕本送達翌日（即113年1月3日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告應給付原告和祐公司3 ,211,046元，及自113年1月2日民事準備㈠暨爭點整理狀繕本送達翌日（即113年1月3日）起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：甲契約係史益錩等2人出賣其等就系爭土地應有部分予原告和昕公司，乙契約則係系爭土地共有人即史松雲等5人、原告和祐公司依土地法第34條之1第1項規定出賣系爭土地全部予和昕資產公司，兩者為完全不同之契約。被告寄發系爭存證信函係依土地法第34條之1第2項為通知，所需檢附者乃乙契約，系爭協議既為甲契約之附件，自無需於系爭存證信函檢附系爭協議。且系爭協議乃史益錩等2人與原告和昕公司間之密件，本即不讓其他共有人知悉，被告未於系爭存證信函檢附系爭協議，亦係遵守密件約定。原告法定代理人施昭佑不曾向被告表示不須行使土地法第34之1條之情，且乙契約之買受人係和昕資產公司，並非原告。倘原告法定代理人施昭佑有此要求，乃屬違法。108年12月4日調漲仲介費用協議及現金領取單據並無列入系爭存證信函或乙契約作為附件之依據。被告依土地法第34條之1之規定本應通知未出賣之共有人是否優先購買，不論寄發系爭存證信函或共有人優先購買均係合法行為，均無違法致生原告損害之可能。原告和昕公司既非乙契約之當事人，並無損害可言，且共有人中僅史益錩等2人與原告和昕公司簽有系爭協議，其他共有人則無合建分屋約定，故原告和昕公司亦未因被告行為受有損害。原告和祐公司主張仲介費部分，仲介內容既已履行完成，本應依約給付仲介費，況被告與陳淑卿所受領之仲介費僅605,523元。並聲明：如主文第1項所述；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：　㈠系爭土地於109年8月5日之共有人為史益錩、史清河、史松雲、周梅、史依菁、史和代、史秀美、史迎心、史松門、和祐公司。　㈡史益錩等2人於109年2月9日與原告和昕公司簽立甲契約，買賣標的為史益錩等2人就系爭土地應有部分各84分之9。史益錩等2人於同日與原告和昕公司簽立系爭協議，系爭協議為甲契約之附件，如系爭協議雙方無法達成共識，土地買賣契約亦不發生效力。　㈢史松雲等5人、原告和祐公司與和昕資產公司於109年8月5日簽立乙契約，買賣標的為系爭土地之權利範圍全部。　㈣被告於109年8月5日以系爭存證信函檢附乙契約（以史松雲等 5人、原告和祐公司與和昕資產公司為寄件人，史秀美、史迎心、史松門、史和代為收件人）通知系爭土地共有人已逾土地法第34條之1規定之法定人數及面積，同意以44,825,37 3元出賣第三人；請收件人於函到15日內表示配合領取價款，若不願配合領取價款，應得價金將依法提存，若主張優先承買權，請準備買賣價金，逾期未回視為放棄優先購買之權利（補字卷第25-27頁）。　㈤史迎心等3人於109年8月21日對被告為行使優先購買之意思表示。史迎心等3人向本院對史松雲等5人、原告和祐公司起訴請求訂立系爭土地買賣契約並辦理移轉登記，經本院110年度重訴字第60號判決史迎心等3人勝訴確定在案。史迎心等3 人依法提存後，已將系爭土地移轉登記於其等名下。四、兩造爭執事項：　㈠原告主張原告法定代理人施昭佑於原告和昕公司與史益錩等2 人簽立甲契約後，向被告表示不須踐行土地法第34條之1之通知義務，是否可採？　㈡原告主張被告擬定乙契約時，未將系爭協議及108年12月4日調漲仲介費用協議及現金領取單據（本院卷第67-71頁）列為附件，違反地政士法第26條第1項或構成民法第544條處理委任事務有過失，是否有據？　㈢原告主張被告寄發系爭存證信函，未將系爭協議及108年12月 4日調漲仲介費用協議及現金領取單據（本院卷第67-71頁）列為乙契約之附件，違反地政士法第26條第1項或構成民法第544條處理委任事務有過失，是否有據？　㈣原告依地政士法第26條第2項、民法第184條第2項、民法第54 4條之規定，請求被告各給付原告和昕公司1,711,792元及遲延利息、原告和祐公司3,211,046元及遲延利息，是否有據？五、得心證之理由：　㈠按地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務；地政士違反前項規定，致委託人或其他利害關係人受有損害時，應負賠償責任；違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任；但能證明其行為無過失者，不在此限；受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，地政士法第 26條、民法第184條第2項、第544條固分別定有明文。另共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算；共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之，土地法第34條之1第1、2項定有明文。　㈡經查：　⒈史益錩等2人於109年2月9日與原告和昕公司簽立甲契約，買賣標的為史益錩等2人就系爭土地應有部分各84分之9，史益錩等2人於同日與原告和昕公司簽立系爭協議，系爭協議為甲契約之附件，如系爭協議雙方無法達成共識，土地買賣契約（即甲契約）亦不發生效力；系爭土地之部分共有人即史松雲等5人、原告和祐公司與買受人即和昕資產公司於109年 8月5日簽立乙契約，買賣標的為系爭土地之權利範圍全部；被告於109年8月5日以系爭存證信函檢附乙契約（以史秀美、史迎心、史松門、史和代為收件人）通知系爭土地共有人已逾土地法第34條之1規定之法定人數及面積，同意以44,82 5,373元出賣第三人；請收件人於函到15日內表示配合領取價款，若不願配合領取價款，應得價金將依法提存，若主張優先承買權，請準備買賣價金，逾期未回視為放棄優先購買之權利等情，已如前述。　⒉觀諸乙契約第三條第3項明確約定「尾款即『扣除』本條第1.2 項負擔、辦理土地法第34條之1對他共有人提存法院之價款及全體所有權人負擔之規費、代辦費用外……」；註1約定「本約出賣之土地所有權人依土地法第34條之1辦理，對於未會同之『他共有人』，依法通知有『優先購買權』或同意受領價金或領取法院提存買賣價金之權利。」；註3約定「出賣之土地所有權人如有於辦理期間死亡，應先行通知合法繼承人，依土地法第34條之1執行要點第9點第三項規定辦理」。參酌乙契約註5記載辦理買賣登記之時間由地政士通之；登記地政士為被告等節，足見乙契約登記相關事宜由被告處理，乙契約之出賣人為系爭土地之部分共有人即史松雲等5人、原告和祐公司，買受人為和昕資產公司，買賣標的為系爭土地之全部，依土地法第34條之1規定，自應書面通知其他共有人是否行使優先購買權，且乙契約已載明對於「未會同之他共有人」（即未簽約之共有人），依法應通知有優先購買權，則被告依法及乙契約之約定以系爭存證信函通知系爭土地之其他共有人是否行使優先購買權，並無違反地政士法第 26條第1項、民法第544條規定，亦不構成民法第184條第2項之侵權行為。　⒊被告以系爭存證信函通知系爭土地之其他共有人是否行使優先購買權，乃依土地法規定及依乙契約之約定所為，已如前述，原告主張原告法定代理人施昭佑於原告和昕公司與史益錩等2人簽立甲契約後，欲以分割共有物方式取得系爭土地，向被告表示不須踐行土地法第34條之1之通知義務等等，原告並非乙契約之契約當事人，難認有權要求被告不須通知系爭土地其他共有人是否行使優先購買權，且分割共有物訴訟歷時非短，裁判分割結果亦未可知，復參酌原告於另案訴訟未見主張欲以分割共有物訴訟處理土地之情，經本院調取另案卷宗核閱無訛，原告就其上開主張亦未提出證據以實其說，是原告此部分主張實不可採。　⒋史益錩等2人於109年2月9日與原告和昕公司簽立甲契約，買賣標的為史益錩等2人就系爭土地應有部分各84分之9，史益錩等2人於同日與原告和昕公司簽立系爭協議，系爭協議為甲契約之附件，而系爭土地之部分共有人即史松雲等5人、原告和祐公司與買受人即和昕資產公司於109年8月5日簽立乙契約，買賣標的為系爭土地之權利範圍全部，已如前述，可知甲契約與乙契約之契約當事人即出賣人、買受人均不同，買賣標的亦不同，甲契約與乙契約乃不同之契約甚明。甲契約與乙契約既為完全不同之契約，系爭協議係甲契約之附件，並非乙契約之附件，被告擬定乙契約時自無將系爭協議列入附件之理。系爭協議記載略以（補字卷第21-23頁）：甲方（史益錩等2人）願意同乙方（和昕公司）以售地購屋方式處理，甲、乙雙方售地及購屋之間互不補償價金，甲方承買乙方二年後完工位於臺南市仁德區太子三街所新建之透天房屋各乙戶，且甲契約有約定土地買賣價金，足見原告和昕公司就甲契約係買受史益錩等2人就系爭土地之應有部分，除須給付買賣價金外，尚須交付新建透天房屋各乙戶予史益錩等2人，原告和昕公司就系爭協議提供史益錩等2人較乙契約之買受人較優之條件，被告抗辯系爭協議乃原告和昕公司與史益錩等2人間之密約，不願讓其他共有人知悉，被告更無於寄發系爭存證信函時附系爭協議之理等語，有所憑據。　⒌審諸108年12月4日調漲仲介費用協議及現金領取單據所載（本院卷第67-71頁），108年12月4日調漲仲介費協議乃原告和祐公司與被告、陳淑卿所立，其內容分別為被告、陳淑卿仲介原告和祐公司與周梅、史依菁及張添增就系爭土地買賣事宜調整仲介費用，另108年12月4日現金領取單據為被告就訴外人施林射榴、施柏全、施翔仁、張添增、周梅、史依菁部分領取仲介費用之單據，惟108年12月4日調漲仲介費用協議及現金領取單據均為被告與原告和祐公司間之事宜，核與乙契約即系爭土地之部分共有人即史松雲等5人、原告和祐公司將系爭土地出賣予和昕資產公司無涉，被告擬定乙契約時，並無將108年12月4日調漲仲介費用協議及現金領取單據列為附件之理。若乙契約之當事人認108年12月4日調漲仲介費用協議及現金領取單據為乙契約之必要之點，理應會要求將此部分於契約中載明及列為乙契約之附件，然乙契約就此部分毫無約定，亦未見乙契約之當事人有此要求，即難認被告未將108年12月4日調漲仲介費用協議及現金領取單據列為乙契約之附件，有何違反地政士法第26條第1項、民法第544 條規定之處。　⒍系爭協議係甲契約之附件，並非乙契約之附件，已如前述，則被告以系爭存證信函通知未簽立乙契約之系爭土地其他共有人是否行使優先購買權，自無需檢附非乙契約附件之系爭協議作為附件。被告係依法及乙契約之約定以系爭存證信函通知系爭土地之其他共有人是否行使優先購買權，而108年1 2月4日調漲仲介費用協議及現金領取單據內容已如前述，10 8年12月4日調漲仲介費用協議及現金領取單據均為被告與原告和祐公司間之事宜，核與乙契約無涉，亦與乙契約之買賣條件無關，即與通知其他共有人是否行使優先購買權無關，被告無需於系爭存證信函檢附108年12月4日調漲仲介費用協議及現金領取單據，而原告主張此部分應認列於優先購買權同一條件之事項，並未舉證以實其說，是原告此部分主張無從憑採。至原告所提臺灣高等法院107年度上易字第867號判決，該判決之原因事實與本件不同，對本件亦無拘束力，無從為有利於原告之認定。　⒎基上，原告主張被告擬定乙契約未將系爭協議及108年12月4 日調漲仲介費用協議及現金領取單據列為附件、被告寄發系爭存證信函未將系爭協議及108年12月4日調漲仲介費用協議及現金領取單據列為乙契約之附件，違反地政士法第26條第 1項、民法第544條處理委任事務有過失，均不可採，是原告依地政士法第26條第2項、民法第184條第2項、民法第544條之規定，請求被告各給付原告和昕公司1,711,792元及遲延利息、原告和祐公司3,211,046元及遲延利息，均屬無據。六、綜上所述，原告依地政士法第26條第2項、民法第184條第2 項、民法第544條之規定，請求被告給付原告和昕公司1,711 ,792元，及自113年1月2日民事準備㈠暨爭點整理狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；被告應給付原告和祐公司3,211,046元，及自113年1月2日民事準備㈠暨爭點整理狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，均應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。七、按當事人聲明之證據，法院應為調查；但就其聲明之證據中認為不必要者，不在此限，民事訴訟法第286條定有明文。民事訴訟法第286條但書所謂不必要之證據，係指當事人聲明之證據，與應證事實無關，或不影響裁判基礎，或毫無證據價值，或法院已得強固之心證而言（最高法院97年度台上字第1712號判決意旨參照）。原告聲請傳訊史鎰昌等2人、和昕資產公司法定代理人施雅晨，待證事實分別為原告和昕公司簽立系爭協議後，原告法定代理人施昭佑有無表示不欲讓系爭土地其他共有人及未會同出賣人知悉系爭協議、原告和昕公司與和昕資產公司之關係及有無系爭協議之約定等等。惟本院就本件爭點之認定業如前述，原告上開聲明調查之證據不足影響本院心證裁判基礎，本院認核無調查之必要；另本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，均併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項本文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　楊亞臻以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳雅婷

2025-02-27

TNDV-112-訴-2028-20250227-1

訴

臺灣桃園地方法院

履行契約

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第1911號原告楊勝閎訴訟代理人簡大鈞律師被告楊聰榮訴訟代理人蕭仁杰律師游泗淵律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國114年1月16日辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張略以：兩造為兄弟關係，前於民國112年間約定出售兩造共有之「光埔101坪」土地（下稱系爭土地），買賣價金則由兩造平分，並於其餘手足之見證下，簽訂共同協議書（下稱系爭協議書）。詎被告取得系爭土地之買賣價金後，拒絕依協議內容比例分配，爰依系爭協議書約定，請求被告返還其侵吞之土地價金。並聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）509萬5531元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、被告答辯略以：系爭土地於102年間即經家族共同討論並辦理所有權登記，應有部分比例為原告1/40、被告2/40，故買賣價金比例即應以原告1/3、被告2/3分配。又系爭協議書僅約定系爭土地分配予兩造，上載之「款項於113年2月20日之前結清」、「均分」等字樣均為原告自行加註，非屬兩造合意，被告亦未曾與原告約定或給付原告任何款項等語。並聲明：原告之訴駁回。三、按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」，民事訴訟法第277條前段定有明文。是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（參最高法院17年上字第917號民事裁判）。四、本院之判斷：　㈠原告主張兩造為兄弟關係，前於112年間出售兩造共有之系爭土地，應有部分為比例為原告1/40、被告2/40等情，業據提出系爭土地拆款表為據（本院桃園簡易庭113年度桃司調字第72號卷第9頁，下稱桃司調卷），並為被告所不爭執，固足信屬實。惟原告另主張：經兩造與其餘手足共同協議，出售系爭土地之價款非依其等應有部分比例分配，而應予均分等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。是核諸前開說明，即應由原告就「兩造約定均分系爭土地出售之價金」一節，先負舉證責任。　㈡原告就上開主張，固據提出系爭協議書1紙為憑（桃司調卷第 11頁），惟經本院於當庭勘驗該協議書原本，除下方簽名之部分以外，其內容文字之筆跡墨水顏色，關於「款項於113. 2.20之前結清」、「均分」等文字，與系爭協議書上其餘內容之墨水顏色不同（本院卷第112、133頁）。從而，足認上開註記與「新竹光埔101坪土地給楊勝閎、楊聰榮二人」之文字，應非於同一時間所書寫，則就上開關於系爭土地出售款項給付時間及「均分」之約定，是否究係經兩造之合意，已非無疑。　㈢至原告另稱：被告前已同意償還系爭土地價金差額並匯款予原告等語，並提出LINE對話紀錄截圖數紙（桃司調卷第13-1 7頁、本院卷第127-131頁），業據被告否認。觀諸上開對話紀錄截圖所載，內容僅提及被告準備匯款240萬元予原告，而衡諸上情，親人間匯款原因多端，對話間亦有提及兩造兄弟姊妹彼此之間設有公積金制度，是本院認尚無從僅憑客觀金流往來，即認該款項為系爭土地買賣價金之差額，況上開金額與原告計算後而請求之509萬5531元亦不相符，此外，原告未提出其他證據足以佐證其主張為真，是其主張尚難逕予憑採。　五、綜上所述，本院認依相關事證，並無具體證據足證兩造間就系爭土地出售之價金達成均分之合意。是原告主張依系爭協議書，請求被告應給付原告509萬5531元及遲延利息，為無理由，應予駁回。　　六、本件事證已明，兩造其餘陳述及提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響判決結果，爰不另逐一論列。七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　周玉羣以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蕭尹吟

2025-02-27

TYDV-113-訴-1911-20250227-1

重訴

臺灣臺中地方法院

解除買賣契約等

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度重訴字第70號原告張惠玲訴訟代理人葉耀中律師複代理人林俊甫律師張翊宸律師被告楊秀玉訴訟代理人陳建勛律師上列當事人間請求解除買賣契約等事件，本院於民國114年1月8 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序部分　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴聲明第1項為被告應給付原告新臺幣（下同）885萬3280元，及自民國111年12月 21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。嗣於1 12年4月24日以民事擴張聲明暨準備二狀變更聲明為如後述原告聲明所示（見本院卷第107頁），原告擴張金額部分，核屬擴張應受判決事項之聲明，與法無違，應予准許。貳、實體部分一、原告主張：　㈠原告於111年10月9日向被告購買臺中市○○區○○○段○○○○○段000 000地號土地（下稱系爭土地）及坐落於上之臺中市○○區○○ 街000○0號未保存登記之房屋（下稱系爭房屋，統稱系爭不動產），雙方簽立系爭不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定價金865萬元，系爭土地於111年12月6日移轉登記予原告，系爭房屋於111年12月16日交付被告，原告亦於111 年12月21日給付865萬元予被告，原告亦支付仲介費17萬300 0元、代書費及稅費3萬280元。　㈡然系爭土地與同段326-23地號土地（下稱系爭鄰地）交界成鋸齒狀，而系爭鄰地所有人張金豐因此占用系爭土地部分種植果樹，且系爭房屋亦有占用系爭鄰地之情形，被告明知上開相互占用之情況，仍於111年3月24日填寫標的物現況使用說明書中，在「本土地是否有被他人占用情形？」、「土地是否有出借他人之情形？」、「目前與鄰地是否有界址糾紛」等三欄位中均勾選「否」，復於111年11月2日簽約後兩造鑑界系爭土地時，被告及仲介均佯稱可以藉由交換土地使用同意書解決，然至今被告仍未提供系爭鄰地所有人之使用同意書。又於111年10月8日，仲介曾帶原告前往系爭房屋檢查供水，仲介在現場致電被告詢問水源，被告告知為山泉水，嗣於111年12月17日，原告再次檢查時，竟發現並無供水，與當初之約定不符。是被告故意不告知系爭不動產存有須拆屋還地、欠缺被告擔保供給山泉水之品質之重大瑕疵，其給付系爭不動產，顯不符債務之本旨，且可歸責於被告，違反系爭買賣契約之約定，原告得主張解除系爭買賣契約，請求被告返還價金865萬元、給付損害賠償額預定違約金865萬元，並賠償仲介費、代書費及稅費20萬3280元。　㈢又被告上開詐欺行為，致原告陷於錯誤而簽立系爭買賣契約，爰依民法第92條規定撤銷意思表示，並依同法第114條準用第113條規定，請求被告返還865萬元。退步言，倘認原告解除契約或撤銷意思表示為無理由，原告得請求減少價金及請求賠償865萬元之損害。　㈣爰擇一依民法第92條、第114條準用第113條、民法第353條、第359條、第256條、第259條、第260條、第227條、第226條、第360條、系爭契約第7條第1項、第10條第3項之規定，請求被告給付865萬元、違約金865萬元；及擇一依系爭契約第 7條、民法第227條之規定，請求被告給付仲介費、代書費及稅費20萬3280元。並聲明：被告應給付原告1730萬元，及其中865萬元自111年12月21日起，另865萬元自本書狀繕本送達翌日起均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠兩造於111年10月9日簽立系爭買賣契約，依該契約第1條、第 15條之約定，可知兩造買賣標的僅系爭土地，不含系爭房屋及農作物，且被告係於111年11月2日複丈當日始知悉系爭土地與鄰地相互占用之情事，當下原告與張金豐均口頭表示雙方交換使用即可，兩造遂依約完成不動產移轉及點交，被告並未向原告表示可取得土地使用同意書，亦未故意於系爭買賣契約上為不實之勾選，原告不得主張受詐欺而撤銷意思表示，請求被告返還及賠償價金865萬元。　㈡又系爭土地與鄰地互有越界使用之面積小，對系爭土地之交易價值影響不大，原告對於系爭土地可使用範圍並無誤認之虞，可見就互有占用部分，對於系爭土地價值減少之程度，即無關重要，不得視為瑕疵。退步言，縱屬瑕疵，系爭土地與鄰地相互占用之面積低於總面積之1/100，則原告主張解除契約顯失公平，再者，被告並未保證系爭土地之山泉水供水穩定，復於系爭買賣契約現況說明書，對目前是否有自來水供應勾選否，原告不得據此主張解除契約或減少價金。且系爭買賣契約約定給付之標的為特定物，縱使具有原告指稱之瑕疵，亦是於契約成立前即已存在，被告以簽約時之現狀交付，亦不構成不完全給付，原告不得請求解除契約、返還 865萬元及賠償仲介費、代書費及稅費20萬3280元。　㈢另倘認系爭買賣契約未合法解除，被告是在鑑界後始知悉系爭土地與鄰地相互占用之情形，原告於交付系爭土地時，亦明知上情而未要求被告排除，則被告即無故意不告知原告瑕疵之情事，原告亦不得向被告請求賠償865萬元。　㈣並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執及爭執之事項　㈠不爭執之事項　⒈兩造於111年10月9日簽定系爭買賣契約，價金865萬元，土地標示為系爭土地即臺中市○○區○○○段○○○○○段000000地號土地。　⒉系爭土地上有系爭房屋即臺中市○○區○○街000○0號未保存登記之房屋。　⒊系爭土地於111年12月6日移轉登記予原告，系爭房屋於111 年12月16日已交付並移轉稅籍，原告已給付865萬元，原告於111年12月18日請仲介暫停撥款865萬元，並於111年12月2 1日撥款，並支出仲介費用17萬3000元、代書及稅費合計3 萬280元。　⒋兩造偕同地政機關於111年11月2日至系爭土地鑑界（見本院卷第45頁），兩造知悉系爭土地與系爭鄰地有相互占用之情況。　⒌被告在標的物現況說明書上「本土地是否有被他人占用情形？」、「土地是否有出借他人之情形？」、「目前與鄰地是否有界址糾紛」等三欄位中均勾選「否」。　⒍原證一最後一頁項次編號二，標的物現況說明書載明目前是否有自來水供應之情形，「是」、「否」均有打勾，但「是」的部分上有蓋楊秀玉的章。　⒎前地主張茂中於96年曾申請鑑界，然於實地複丈時申請撤回測量（見本院卷第26頁）。　㈡爭執事項　　⒈被告於出買系爭土地前，有無知悉系爭土地與系爭鄰地有相互占用之情況？　⒉被告有無表示將取得系爭鄰地所有人交換土地同意書？　⒊系爭買賣契約之價金，是否包括系爭土地及系爭建物，亦或僅有系爭土地？　⒋被告有無對被告保證系爭土地上有天然泉水可使用？　⒌原告可否以系爭土地及系爭鄰地相互占用為由主張解除契約？　⒍原告可否以系爭土地未有天然泉水可使用為由主張解除契約？　⒎原告請求被告給付已給付之價金865萬、違約金865萬、支出仲介費用17萬3000元、代書及稅費合計3萬280元，有無理由？四、本院得心證之理由：原告主張遭被告詐欺及買受之系爭不動產有物具有瑕疵，主張撤銷或解除契約，請求被告返還已經給付之款項，然經被告否認，是本件應探討者即為，被告是否有詐欺之行為及是否得依給付不能或物之瑕疵擔保解除契約？分述如下：　㈠被告有無詐欺之行為　⒈按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1項固定有明文。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年度上字第917號民事裁判意旨參照）。　⒉原告主張遭被告詐欺，係認被告曾於96年申請過鑑界，是明知系爭土地遭系爭鄰地所有人占用，仍於111年3月24日填寫系爭買賣契約書之標的物現況說明書時，在「本土地是否有被他人占用情形？」「土地是否有出借他人之情形？」「目前與鄰地是否有界址糾紛？」等三欄位勾選否，顯然有積極詐欺之行為等語，然此經被告否認，辯稱被告取得土地後，並未有與鄰地有經界糾紛，兩造於111年10月9日簽約，兩造依約定申請複丈，地政事務所於111年11月2日前往該地複丈時，方知悉系爭建物有占到系爭鄰地15平方公尺，系爭鄰地占到系爭土地33平方公尺等語。經查，原告雖認被告先前曾向地政機關申請過測量，然經本院函詢臺中市東勢地政事務所，回復於96年間曾有訴外人張茂宗及范玉嬌申請測量，然申請人於實地複丈時當場撤回申請，此有臺中市東勢區地政事務所113年1月26日中東地二字第1130001077號函暨所附資料（見本院卷第265-272頁）在卷可佐，可知96年申請者並非被告，且亦當場撤回申請，是原告主張被告曾申請鑑界，與事實不符。原告雖稱於111年12月13日原告配偶許献洲撥打電話予被告及其配偶，被告表示：「要再看耶，這種東西要再看耶，這我先生啦，之前說有佔到的部分是都有去鑑界，之前有去鑑界阿」，許獻洲回應：「之前你們買的時候有去鑑界過嗎？」，被告表示：「我們之前有鑑界，這次買賣也有鑑界阿」，許献洲稱：「喔，所以們之前就知道有被占用了嘛」，被告配偶表示「我們買的時候是十幾年前的事情了」（見本院卷第117頁），雖然被告曾表示有鑑界，然事實上系爭土地並未鑑界過，此已有上開地政事務所回函可證，難以此片斷對話，即遽認被告曾經鑑界過，並因此知悉有與系爭鄰地相互占用土地，被告存在詐欺之故意，是原告上開主張，自無理由。　⒊原告又主張雙方於111年11月2日鑑界時，原告發現系爭土地遭系爭鄰地占用，被告佯稱可向鄰地所有人張金豐取得土地使用同意書，然事後並未取得，顯然有詐欺之舉等語。然查，依系爭買賣契約第11條約定「土地鑑界。一、甲乙雙方約定簽定本土地買賣契約書後，乙方應向地政機關申請土地複丈手續，並應於過戶前完成鑑界。鑑界結果如有第三占用土地者，乙方應負責於點交土地前排除」及第15條約定「雙方申請鑑界其費用由賣方負擔，面積依地政機關測量為準，面積如有增減依實際面積相互找補並依現況點交」（見本院卷第26-27頁），顯見雙方於簽約時約定，被告於簽約後應向地政機關申請土地複丈，並完成鑑界，鑑界結果若有第三人占用土地，被告應負擔排除義務，堪認兩造於鑑界前並對於是否有第三人占用土地，均無法肯定，方有此約定之必要，益徵被告並未有明知有第三人越界，而故意不告知原告之行為，況原告亦未要求應於簽約前鑑界，反而先簽約，並約定日後鑑界，若有第三人占用土地，則被告負責於點交前排除即可，可見原告主觀上亦知悉此種山坡地買賣，因地形變化複雜，又種植果樹，可能會有部分界址不清之情形，但仍願意購買，約定被告負除去義務已足，是被告日後縱未能取得系爭鄰地所有人使用同意書，然此僅為被告是否盡其契約責任之問題，自不得以被告未事後取得系爭鄰地所有權人之土地使用同意書，反推被告有詐欺之行為，是原告此部分之主張，並無理由。　⒋原告又稱於111年10月8日出售系爭不動產前一日，仲介偕同原告前往系爭不動產檢查供水，當時仲介當場電詢被告水源，被告表示其為穩定之山泉水，然在111年12月7日簽約後，再次檢查供水時竟無供水，被告後改稱系爭房屋並無供水已久，需自行申請等語。惟按，民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之；民法第92第1項前段規定，因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，其所欲保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」，且所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，為虛構、變更或隱匿之行為，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，是項規定所欲保護之法益，為表意人意思表示形成過程之自由，至不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷（最高法院100年度臺上字第858號民事裁判參照），而系爭買賣契約所購買者為系爭不動產，且一般社會交易不動產之常情，水源之來源，並非契約之要素，況證人即里長鄭文章於審判中證稱：我們里有人自己裝山泉水，有人申請簡易自來水，系爭土地可以申請簡易自來水，我們這邊很寬鬆，來跟我申請，我就會接上水表，申請人自己找水電來接管子就可以等情（見本院卷第364-365頁），顯見系爭土地仍可裝設簡易自來水，用水無虞，是該水源來自山泉水或簡易自來水，難認屬於重要而有影響系爭買賣契約意思表示形成，是原告主張被告因而構成詐欺，亦屬無據。　㈡原告得否主張物之瑕疵擔保責任　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354條第1項定有明文。經查，被告出賣系爭不動產予原告，然經鑑界後，系爭房屋侵占系爭鄰地15平方公尺，系爭鄰地侵占到系爭土地33平方公尺，此有臺中市東勢地政事務所複丈成果圖(112年7月11日東土測字第116700號，見本院卷第191頁)在卷可憑，堪信為真。原告主張系爭不動產有未有山泉水及與系爭鄰地相互占用之瑕疵等語，首先針對山泉水水源之部分，系爭不動產得裝設簡易自來水，手續簡便，毫無困難，已如前所述，且用水之來源對於本件不動產買賣難認為重要，原告所主張本件之水源非來自山泉水，該部分於本件交易無關重要，不得認為瑕疵，此部分原告之主張自於法無據，合先敘明。而與系爭鄰地相互占用部分，依通常交易觀念，如買賣交易之建物占用第三人之土地及買賣之土地遭第三人占用之情形，當影響買受人後續對於買賣標的土地之使用、收益權限，是以，就本件系爭土地遭第三人占用及系爭房屋占用系爭鄰地之情形，應認不具備通常交易所應具備之價值、效用，而構成買賣物之瑕疵之情形；被告雖辯稱系爭買賣契約書只有出賣土地，且系爭房屋為附帶移轉，此可從系爭買賣契約書之名稱為「土地買賣契約書」（見本院卷第23頁）及第15條特別約定事項中約定「本買賣標的物上有未辦保存登記建物門牌新社區中興街190之2號一併移轉，包含現有農作物」（見本院卷第27頁）即可看出。然查，衡酌一般交易常情，買賣之土地上，是否有建物可供使用，不論該建物為合法建物或違章建物，對於買賣雙方均為重要因素，並於買賣價金上予以反應，縱然該建物為可使用違章建築，價格當然低於所有權之建物，然價格通常亦高於完全沒有可使用之建物土地，此為一般社會交易常態，況兩造亦簽署建築改良物所有權買賣移轉契約書（見本院卷第259頁），被告將系爭房屋出賣予原告，價金為24萬7800元（見本院卷第259頁），益徵系爭買賣契約書所買賣之標的及金額，確實有包括系爭房屋之部分，被告上開所辯，並不可採，是系爭不動產與系爭鄰地有相互占用之部分，應認屬於瑕疵。　⒉然被告又抗辯：兩造偕同地政機關與系爭鄰地所有權人張金豐於111年11月2日至系爭土地鑑界，兩造當時已知悉系爭土地與系爭鄰地有相互占用之情況，張金豐於當日已表示願意相互不請求，就照現況使用，在場之人均有聽到，原告亦無意見，原告仍於111年12月6日完成移轉登記，並於111年12 月16日簽署交屋明細表、價金履約專戶明細暨點交證明書、地政事務所服務收費明細表（見本院卷第39-43頁），完成點交程序，原告竟於111年12月18日以電話暫停撥款，依民法第356條第1、2項之規定，應認為原告已經同意按現況點交，承認其所受領之物，不得主張瑕疵擔保請求權等語。原告否認後主張：系爭契約第11條第1項後段約定「鑑定結果如果有第三人占有土地者，乙方(即被告)應負責於點交土地前排除」，兩造於111年11月2日鑑界時，知悉與系爭鄰地有相互占用之情況，因仲介佯稱可以透過土地使用同意書來解決，原告方先同意交付系爭不動產，然之後被告並未能取得系爭鄰地所有權人之同意，不應認原告已承認其所受領之物，且被告亦未履行系爭契約第11條第1項之排除第三人占有之義務等情。按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356條定有明文。首先，兩造對於系爭鄰地土地所有權人張金豐最後並未簽署土地使用書一情，並不爭執，原告雖稱被告及仲介於鑑界時有提到將取得張金豐簽署之土地使用同意書，並以證人許泫茹之證詞（見本院卷第340-341頁）為證，然除法律強制規定，契約得以口頭為之，證人張金豐於審判中具結後之證述：我是系爭鄰地所有權人，111年11月2日鑑界時我有在場，原告及被告也有在場，鑑界時我才知道界標在何處，地政人員當場有告知雙方之土地有占到，我當時就說那就照現在土地現況使用就好，現場的人都沒有意見，大家就回去了，鑑界那天也沒有人提到要我簽使用同意書，之後被告的先生有來找我，請我簽土地使用同意書，但我沒有簽，因為我不想簽永久的，我覺得我的意思是之後如果要買賣時，大家再討論怎麼處理，現在就是照現況使用(問：鑑界時原告有表示你占到他的土地部分，也讓你繼續使用嗎？)沒很明確的講，但我覺得當下大家的意思就是照現狀（見本院卷第336-338頁），證人即仲介詹晏欣於審判中證述：我是公司負責人，個案仲介是蔡媄淇，鑑界時買賣雙方都有到場，我們才發現被占用，賣方也才發現被占用，當時隔壁的地主也在，我們當下就協調了，協調內容雙方都沒有意見，就是大家都是好鄰居，就照現況使用，鑑界時也沒有人提到說要有土地使用同意書，是事後原告又問我要怎麼樣比較有保障，我說可以寫土地使用同意書，我擬好後去找系爭鄰地地主，印象是交地後的七到十天去找了地主三次，但系爭鄰地地主不願意簽名，但地主同意依照現況各自使用各自的占有部分，為什麼地主不簽我也不知道，(問：在111年11月2日鑑界之後到111年12月 16日交地之間原告有無跟被告反應前開占用的問題？)沒有聽說，有爭議就不會交地了，(問：原告知悉與鄰地有互相越界後，是否跟鄰地地主約定按現況繼續使用？)是，當初鑑界是這樣約定沒有錯，(問：在複丈後，到交地前，原告有無要求被告要排除互相越界的情形？)沒有等情。（見本院卷第291-298頁），證人即仲介蔡媄淇於審判中具結後證稱：我是買賣雙方的仲介，詹晏欣也是雙方的仲介，後來是買方在現場看到帆布廣告，打電話給我接洽，111年11月2日鑑界發現有互相占用，當下原告跟系爭鄰地地主都知道了都有占用到對方的土地，大家都說沒有要拆，就是以現狀作使用，(問：針對鄰地占用的部分，原告在鑑界之後有無再跟你們反應？)她沒有跟我反應，(問：去找鄰地地主的時間點是在鑑界之後？交地之前？或是交地之後？)是交地之後等語（見本院卷第299-304頁），證人即代書楊吉人於審判中具結證述：我是本件的代書，111年11月2日鑑界時我有場，鑑界時地政人員當下就有表示與系爭鄰地有相互占到，原告、被告及張金豐也有聽到，但當下渠等沒有說什麼，沒有說要拆除或返還，大家就離開，之後原告也沒有表示過要張金豐簽立土地使用同意書才願意履約，原告還是繼續履約，錢也有進來，最後也是於111年12月16日點交不動產並移轉所有權，交屋明細表、價金履約專戶明細暨點交證明書、地政事務所服務收費明細表都是原告所簽名，也是我處理的，這在我們實務上就是已經按現況點交，並且結案，原告嗣於11 1年12月18日點交後才打電來說要暫停撥款等語（見本院卷第366-369頁），是依證人上開證述可知，張金豐及原告於1 11年11月2日鑑界時，張金豐同意不對原告主張拆屋還地，原告亦表示對系爭鄰地占用系爭土地之部分，同意由張金豐使用，是雙方就照現況使用已有合意，雙方之意思表示達成合致，契約已成立，雙方應受到契約拘束，且該契約之效力，不因張金豐日後未簽立書面而有影響，換言之，被告及房仲縱事後欲取得張金豐之同意書之承諾，然該同意書亦僅為取得書面證據之目的，不影響原告與張金豐已於111年11月2 日成立之契約效力，是原告主張被告未取得張金豐之書面同意，被告未履行系爭買賣契約第11條之義務，自無依據，蓋該契約成立後，原告所有之系爭房屋已無遭拆除之風險，難認被告未盡排除之義務。再者，依上開所述，111年11月2日所成立之契約內容，雙方均同意對方照現況使用，是原告亦同意讓張金豐使用占用系爭土地之部分，既然原告對於張金豐占用系爭土地部分有已有認識，且當下已經表達同意讓張金豐繼續使用，顯難謂對於該瑕疵未知悉並承認之；再參系爭土地於111年12月6日移轉登記予原告，系爭房屋於111年1 2月16日已交付並移轉稅籍一情，此乃雙方所不爭執，而原告於111年11月2日鑑界時，已經知悉與系爭鄰地相互占用之情事，而系爭鄰地所有權人張金豐當場表達大家就照現況使用，原告知悉相互占用事實後至111年12月16日點交日間，均未曾主張被告須提出張金豐簽立之土地使用書才願意點交之同時履行抗辯，或請求被告減價，遑論主張解約回復原狀，反而於111年12月6日協同辦理移轉登記，並且於111年12 月16日點交系爭不動產，依該交易過程，衡酌一般交易常情，若原告已知悉有相互侵占之事實，若確實不願意受領，豈可能長達20多天內，並無任何對被告主張任何權利(例如主張系爭買賣契約第15條之相互找補、減價、同時履行抗辯權、解除契約)，反而於111年12月16日同意被告點交，是原告對於該瑕疵已經知悉，且同意以與張金豐雙方均現況使用之方式作為修補方式，並同意以此現況點交一情，應堪可信，綜上，被告主張原告對於系爭不動產之瑕疵已經知悉，亦同意以此狀況點交一情，於法有據，原告主張被告應負擔瑕疵擔保責任，自無理由。　㈢原告主張给付不能　⒈第227條，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。經查，系爭不動產位於山坡地，因地勢及自然環境之原因，經界之範圍未能如都市不動產一般明確，此亦可從系爭買賣契約第11條約定「土地鑑界。一、甲乙雙方約定簽定本土地買賣契約書後，乙方應向地政機關申請土地複丈手續，並應於完成鑑界。鑑界結果如有第三人占用用土地者，乙方應負責於點交土地前排除」及第15條約定「雙方申請鑑界其費用由賣方負擔，面積依地政機關測量為準，面積如有增減依實際面積相互找補並依現況點交」可知，雙方在簽約時，對於系爭不動產之實際經界並無法確定，才有上開約定簽約後申請鑑界，若有面積增減，依實際面積找補，且排除第三人占用之必要，是該與系爭鄰地相互占用之給復不能，實難認可歸責於被告；再者，原告於知悉該情事後，仍點交受領系爭不動產，應認接受以與張金豐相互現況使用，相互不請求之方式作為補正方式，已如上所述，是系爭買賣契約已無給付不完全之情形，原告主張被告應構成給付不能，自無理由。五、綜上所述，原告主張被告有詐欺之情，並主張被告應負擔物之瑕疵擔保及給付不能，被告應給付原告上開金額，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不予一一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　陳冠霖上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃善應

2025-02-26

TCDV-112-重訴-70-20250226-3