減少價金等
臺灣新北地方法院民事判決
111年度訴字第1852號
原 告 王冠崴
訴訟代理人 吳俊達 律師
複 代理 人 王亭涵律師
陳禮文律師
被 告 建帝不動產經紀有限公司
法定代理人 王柔驊
被 告 王裕仁
上二人共同
訴訟代理人 蔣美龍律師
被 告 吳長仁
訴訟代理人 蔡菘萍 律師
複 代理 人 林芫煜律師
上列當事人間請求減少價金等事件,本院於民國113年7月17日言
詞辯論終結,判決如下:
主 文
一、被告吳長仁應給付原告新臺幣1,352,342元,及自民國111年
8月20日起至清償日止,按年利率5%計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告吳長仁負擔50%,餘由原告負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣450,780元為被告吳長仁供擔
保後,得假執行;但被告吳長仁如以新臺幣1,352,342元為
原告供擔保後,得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項
按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但請求之
基礎事實同一者,不在此限,此觀民事訴訟法第255條第1項
第2款規定甚明。查原告起訴對被告吳長仁部分就漏水部分
請求新臺幣(下同)458,750元原以民法第359條、第179條
為訴訟標的,嗣追加民法第360條規定為訴訟標的(見本院
卷二第75頁、第79至81頁),經核與前揭法條規定相符,應
予准許。
貳、實體事項
一、原告主張:
㈠原告與配偶於民國108年9月間有購屋之計畫,乃透過被告建
帝不動產經紀有限公司(下稱建帝公司)之仲介人員即被告
王裕仁之介紹,向被告吳長仁購買其所有之新北市○○區○○○
路00巷0號4樓之房屋(下稱系爭房屋)及坐落之新北市○○區
○○○段○000號土地(權利範圍10分之1,以下與系爭房屋合稱
系爭不動產)。於簽約前被告吳長仁、王裕仁均屢次聲稱系
爭房屋屋況良好,更出具被告吳長仁於110年2月6日填載之
「標的現況說明書」,擔保系爭房屋並無傾斜、滲漏水等交
易上重大瑕疵,並同意上開「標的現況說明書」作為買賣契
約之内容。原告因信賴被告吳長仁、王裕仁之上開保證,遂
於110年2月24日與被告吳長仁簽定不動產買賣契約(下稱系
爭買賣契約),約定總價款為新臺幣(下同)13,250,000元
。又原告已於110年5月間付清上揭買賣價金,並已辦妥系爭
房屋交付及所有權移轉登記。
㈡詎料,交屋後原告偶然自同棟大樓鄰居處得知,系爭房屋存
有嚴重傾斜情事,且大樓全體住戶對此傾斜之情形亦皆有所
耳聞,一樓之住戶即訴外人蔡東昇更為此邀集該大樓全體住
戶商討房屋傾斜及改建事宜,更接洽訴外人晉騏建築股份有
限公司多次前來舉行危老重建說明會。原告始驚覺被告於系
爭契約簽定之前,並未誠實告知系爭房屋之實際屋況,被告
聯合隱匿該等瑕疵並取得原告之信任,以利抬高售價,促成
交易之謊言。而原告得知系爭房屋有傾斜之情形後,為精確
測量大樓傾斜之程度,特委請財團法人桃園市土木技師公會
(下稱桃園土木技師公會)就系爭房屋之傾斜情況進行鑑定
並作成鑑定結論:「經水準測量及垂直測量成果可知,該標
的物室内與外觀傾斜方向一致(向西側傾斜)且室内角變量
與室外傾斜率皆明顯略大,其值亦一致相近介於1/170〜1/95
間,故本案標的物東西向明顯有傾斜之情事,南北向則無明
顯傾斜現象」等語。是系爭房屋確有1/170、1/121、1/95左
傾(向西側傾斜)之情事。尤以,依專業結構技師之意見:
「…台北市政府就有相關的鑑定手冊,依照安全鑑定規定,
傾斜率零是正常,少於1/200還在安全範圍内,但要修復比
較安全,如傾斜率在1/40到1/200就依程度不同,必須有不
同程度的修復及補強,同時也有求償程度不同的問題,如果
房子超過1/40的傾斜率,要拆掉重建比較安全。」,並進一
步參酌「新北市建築物工程施工損壞鄰房鑑定手冊」可知:
系爭房屋傾斜之情事,已達對建築物結構安全造成影響之程
度,必須進行修復補強,顯為減少系爭房屋通常效用及價值
之瑕疵。
㈢依桃園土木技師公會110年6月18日測量之結果,系爭房屋之
最大傾斜率為T3點之1/95。嗣於本件訴訟程序中,原告另聲
請由社團法人新北市土木技師公會(下稱新北土木技師公會
)進行鑑定並於113年l月24日作成之鑑定報告(下稱系爭鑑
定報告)所示,系爭房屋之最大傾斜率為T2點之1/121。再
依據中華民國建築師公會出版之2019年鑑定案例索編對於房
屋傾斜率劃分之級距「傾斜率1/75~1/99房屋交易減損價值
比例為15%」,是系爭房屋因傾斜瑕疵造成市場客觀交易價
值減損之金額應為1,987,500元(計算式:買賣價金13,250,
000元×l5%)。退步言之,縱認新北市土木技師公會測量之
傾斜率數值可採,然其鑑定時未遵循「以最大傾斜值為價值
減損依據」之通常估價邏輯,因系爭不動產傾斜率最大處為
1/121,參考《2019年鑑定案例彙編》之建議,傾斜率1/121落
於1/100~1/124之級距,房屋交易價值減損比例為14%,故系
爭房屋之交易價值減損之金額至少應為1,855,000元(計算
式:買賣價金13,250,000元×l4%)。
㈣又經原告於交屋後檢視後,發現系爭房屋更存有頂樓公共區
域牆面、主臥室、前後陽台等處,均有滲漏水之瑕疵。經原
告委請專業廠商進行修繕評估,系爭房屋之滲漏之瑕疵已嚴
重影響系爭房屋之通常效用,若需修繕處理,至少約需花費
458,750元。原告於發現系爭房屋存有上述傾斜、漏水之瑕
疵後,已於110年6月25日寄發存證信函予被告建帝公司、吳
長仁,向被告吳長仁主張減少價金,並前來協商滲漏水瑕疵
之修繕事宜,而被告吳長仁固回函稱願意修繕滲漏水並稱願
意進行後續協商,然經原告多次透過被告王裕仁聯繫,再無
具體回應,原告甚至於110年7月12日與被告吳長仁電話聯繫
時,被告吳長仁更直接向原告表示不認為系爭房屋有瑕疵云
云,拒絕與原告進行任何協商。
㈤原告及被告吳長仁均係委任被告建帝公司進行系爭不動產買
賣之居間仲介,並由建帝公司之職員被告王裕仁擔任經紀人
。依不動產經紀業管理條例第24條之2規定,被告王裕仁於
辦理仲介之業務時,自負有調查、說明義務,及善良管理人
之注意義務,被告王裕仁既擔任本件仲介業務經紀人員且從
事不動產委託銷售標的現況說明書之製作、說明,其對於該
文書内容之真正,本負有將依其仲介專業應查知事項告知原
告之善良管理人注意義務,且理應對於系爭房屋存有傾斜、
漏水瑕疵之現況當屬知悉,然其對於標的現況說明書内第21
、23點關於有無漏水、結構損害乙節,竟未告知原告或協助
原告為進一步之必要檢查,任憑被告吳長仁在不動產現況說
明書上勾選「否」。尤以,系爭房屋具有傾斜瑕疵一事,曾
有住戶邀請建商前來舉行危老重建說明會,乃為整楝住戶所
知悉,衡情具有房地買賣之專業知識之被告王裕仁,自無法
就系爭房屋存有傾斜瑕疵乙事諉為不知。準此,被告王裕仁
顯有達背上開善良管理人注意義務,甚或和被告王裕仁聯合
隱匿該等瑕疵,故意隱瞒系爭房屋存有嚴重傾斜、漏水瑕疵
之必要資訊,違反不動產經紀業管理條例第24條之2規定之
調查、說明義務,及善良管理人之注意義務灼然。被告王裕
仁違反不動產經紀業管理條例第24條之2規定之調查、說明
義務,及善良管理人之注意義務,致原告再未獲充分、必要
及真實資訊之情形下買受系爭房屋,因而受有前揭房屋價值
減損之損害共計2,446,250元,依不動產經紀業管理條例第2
6條第2項規定,就此2,446,250元之損害,被告建帝公司與
被告王裕仁應對原告負擔連帶損害賠償責任。
㈥本件中原告已給付被告建帝公司仲介費260,000元,然被告建
帝公司之職員被告王裕仁於處理原告委託之不動產買賣居間
事務時,違反其所負之調查、說明、及善良管理人之注意義
務,使被告吳長仁得以用遠高於市場合理價格將系爭房屋出
售予原告。核其行為,該當民法第571條規定居間人違反其
對於委託人之義務,而為利於委託人之相對人之行為,故依
民法第571條規定,被告建帝公司不得向原告收取仲介費報
酬。準此,被告建帝公司受領上開260,000元仲介費已無法
律上原因,原告自得依民法第179條規定請求被告建帝公司
返還仲介費260,000元。
㈦爰就對被告吳長仁之請求:①傾斜瑕疵部分,依民法第359條
、第179條規定,請求減少價金後返還不當得利1,987,500元
;或依民法第360條規定,請求瑕疵損害賠償1,987,500元(
擇一關係)。②漏水瑕疵部分:依民法第359條、第179條規
定,請求減少價金後返還不當得利458,750元;或依民法第3
60條規定,請求瑕疵損害賠償458,750元(擇一關係)(①及
②共計2,446,250元)。對被告建帝公司、被告王裕仁之請求
:①依不動產經紀業管理條例第24 條之2第1款、第3款、第4
款、第5款、同法第26條第2項規定,請求建帝公司與被告王
裕仁連帶損害賠償2,446,250元。②關於仲介費用部分依民法
第571條、第179條規定,請求建帝公司返還仲介費260,000
元。而提起本件訴訟等情。並聲明:㈠被告吳長仁應給付原
告2,446,250元,及自起訴狀繕本送達之翌日超至清償日止
,按年利率5%計算之利息。㈡被告建帝公司、被告王裕仁應
連帶給付原告2,446,250元,及自起訴狀繕本送達之翌日超
至清償日止,按年利率5%計算之利息。㈢前二項聲明所命給
付部分,如任一被告已履行給付,他被告於給付範圍內同免
給付責任。㈣被告建帝不動產經紀有限公司應給付原告260,0
00元,及自起訴狀繕本送達之翌日超至清償日止,按年利率
5%計算之利息。㈤原告願供擔保,請准宣告假執行。
二、被告均聲明:㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回;㈡如受不利
之判決,願供擔保請准宣告免為假執行。並答辯如下:
㈠被告吳長仁部分:①就系爭房屋傾斜狀況,依據系爭鑑定報告
中十、鑑定結果及分析第2點略以:對於鑑定事項(一)原
告所有門牌號碼新北市○○區○○○路00巷0號4樓房屋即系爭房
屋發生斜率時間是否早於110年5月,鑑定報告僅泛泛陳稱因
系爭房屋完工使用四十年以上,經歷隔壁建物新建施工與92
1、331大地震,因此斜率應發生應早於110年5月等情。惟房
屋傾斜原因可能為地震、地質、鄰房施工、不均勻沉陷、施
工品質、施工材料、材料老化、荷重不均、使用不當或其他
因素等等原因不一而足,鑑定報告並未鑑定系爭房屋傾斜為
何原因造成,逕以地震等原因早於110年5月,認定傾斜發生
早於110年5月,似嫌倉促。況系爭鑑定報告中十、鑑定結果
及分析第5點表示:系爭房屋南北向傾斜不明顯,東西向傾
斜介於1/120-1/140間,系爭房屋的市場客觀交易價值減損
金額,介於6.5%-13%之間,又本件系爭房屋南北向並未傾斜
等語。且原告入住實際上對於傾斜亦未有感覺,需實際測量
或自鄰居口中才得知,是系爭房屋交易價值減損金額應以6.
5%為限,即861,250元。②原告主張系爭房屋有漏水之情事云
云,惟經檢視原告所提出之照片雖有部分牆面油漆剝落情形
,然該油漆剝落究是起因於漏水或漆面因長期老化剝落尚不
得而知,且無法證明漏水發生於移轉系爭房屋登記之前。縱
系爭房屋有原告所稱之漏水情形,然原告亦未舉證證明漏水
時間係發生於110年5月移轉系爭房屋登記之前,然原告竟遲
至111年1、3月方請工人進行修繕,又系爭鑑定報告中之十
、鑑定結果及分析第3點僅泛稱系爭房屋之漏水於110年5月
前已發生,並未詳加說明,且系爭鑑定報告所述漏水原因為
水管堵塞,使連接管出現裂縫,以及五樓以下住戶窗戶下方
之花台排水管路效用不良與花台施工品質不良所致,而這些
原因皆有可能係於110年5月後發生,且被告吳長仁居住於系
爭房屋時均無任何漏水現象,顯見該滲漏水之瑕疵,並非於
110年5月前即已存在,既非被告吳長仁造成,且存在於買賣
交易時點以及危險移轉之後,被告吳長仁自毋庸負擔修繕費
用之損害賠償之責。再者,縱認系爭房屋有滲漏水現象且發
生於移轉系爭房屋登記之前(被告否認之),然漏水範圍亦
應僅有主臥室邊牆與前方窗戶花台之牆面轉角處,其餘部分
原告並未舉證是否漏水及有修繕之必要,且依系爭鑑定報告
意見附件十:修復數量及費用計算一欄表,亦僅提及主臥室
部分,是系爭房屋縱有漏水且發生於移轉系爭房屋登記之前
,亦應僅有主臥室邊牆與前方窗戶花台的牆面轉角處,其餘
修繕部分原告並未舉證修繕處是否確有漏水及必要性,原告
應善盡舉證之責。又系爭鑑定報告既已針對系爭房屋是否滲
漏水、原因為何、是否於110年5月前、是否造成市場交易價
值減損、修繕方法、修繕後是否仍有市場交易價值減損等事
項進行鑑定並出具意見,則系爭鑑定報告是針對系爭房屋自
110年5月起整體漏水修繕之修復數量及費用做計算,共計97
,342元,而逾越部分應非屬必要費用,原告請求自無理由等
語。
㈡被告建帝公司、王裕仁部分:①關於傾斜部分,依據不動產經
紀業管理條例第22條第3項所頒佈的不動產說明書應記載事
項、成屋、中並未要求調查是否有傾斜的問題,即令係原告
所主張的版本即108年修正之版本,亦仍未要求調查系爭房
屋是否有傾斜的問題。而原告與被告建帝公司間並未約定被
告建帝公司對系爭房屋負有查證系爭房屋是否傾斜之義務,
自難認被告建帝公司就系爭房屋是傾斜,負有查證判斷之義
務,況且原告係居住於系爭房屋數個月後經鄰居告知始聽聞
發現有傾斜之情形,顯見傾斜並非可肉眼目測判斷,需藉由
精密儀器在專業人士操作之下始得如以檢測確認,被告建帝
公司之不動產經紀人員即被告王裕仁亦無從依目測即可發現
系爭房屋傾斜之情形。且系爭房屋傾斜應非火災或其他天然
災客所導致(未被新北市政府列管為紅單或黃單建物)且無
進行修繕之情形。訴外人晉騏建築股份有限公司(下稱晉騏
公司)所提出的興建說明,亦無提及系爭房屋存在傾斜的情
形,難認被告建帝公司、王裕仁未盡善良管理人注意義務,
自無違反不動產經紀業管理條例第24條之2,而構成同條例
第26條第2項所定的賠償責任。②關於漏水部分,被告建帝公
司於110年2月6日受被告吳長仁委託鎖售系爭房屋,被告吳
長仁填寫標的現況說明書時對於項次第31「是否有滲漏水情
形」勾選「否」,由於系爭房屋出售當時並未見有滲漏水的
現象,而原告於購屋前的看屋過程中亦未發現存在滲漏水的
情形,故其始於現況說明書上簽字,而交屋時亦未發現系爭
房屋有滲漏水的情形,故原告與被告吳長仁始順利完成交屋
,故原告所主張的漏水瑕疵於交屋前並未發現,被告建帝公
司、王裕仁對此亦毫不知情。而自原告所拍攝之照片所顯示
有潮溼等現象的位置均有裝潢(或天花板)遮蓋,如不將裝
潢拆除根本無從發現,被告建帝公司、王裕仁更無拆除裝潢
之權利,故被告建帝公司、王裕仁實已善盡調查之責。③至
於仲介費用,原告並未舉證證明被告建帝公司究竟係為何種
有利於賣方之行為,或違反誠實及信用方法,而賣方收受利
益之情形,故原告請求被告建帝公司返還仲介報酬,要無理
由等語。
三、本院之判斷:
㈠原告及被告吳長仁均係委託被告建帝公司進行系爭不動產買
賣之居間仲介,並由建帝公司職員被告王裕仁擔任經紀人。
原告與被告吳長仁於110年2月24日簽定系爭買賣契約,向被
告吳長仁購買其所有之系爭不動產,雙方約定總價款為13,2
50,000元。原告已於110年5月間,付清上揭買賣價金,並辦
妥系爭不動產交付及所有權移轉登記及點交。又系爭買賣契
約附有被告吳長仁於110年2月6日填寫之「標的現況說明書
」,其中第21點:「是否有滲漏水情形?」、第23點:「房
屋是否曾經發生火災及其他天然災害或人為破壞,造成建築
物損害及修繕情形」二欄位,被告吳長仁均勾選「否」等情
,為兩造所不爭執(見本院卷三第315至318頁),並有系爭
買賣契約、被告建帝公司登記資料、被告王裕仁名片、仲介
費明細在卷可參(見本院卷一第75至103頁、第249頁),該
部分事實應堪認定。
㈡按當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任,
民事訴訟法第277條前段定有明文。如係由原告主張權利者
,應先由原告負舉證之責,若原告先不能舉證,以證實自己
主張之事實為真實,則被告就其抗辯事實即令不能舉證,或
其所舉證據尚有疵累,亦應駁回原告之請求。而原告對於自
己主張之事實已盡證明之責後,被告對其主張,如抗辯其不
實並提出反對之主張者,則被告對其反對之主張,亦應負證
明之責,此為舉證責任分擔之原則(最高法院99年度台上字
第483號判決意旨參照)。
㈢對被告吳長仁請求部分:
⒈按物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減
少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關
重要者,不得視為瑕疵;出賣人並應擔保其物於危險移轉時
,具有其所保證之品質;買賣標的物之利益及危險,自交付
時起,均由買受人承受負擔,但契約另有訂定者,不在此限
;買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之
責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,
解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金;買賣之物
,缺少出賣人所保證之品質者,買受人得不解除契約或請求
減少價金,而請求不履行之損害賠償,出賣人故意不告知物
之瑕疵者亦同,民法第354條、第373條、第359條、第360條
規定甚明。又按第354條所規定之物的瑕疵擔保責任,為一
種法定的無過失責任,凡買賣標的物於依同法第373條之規
定危險移轉於買受人時,有瑕疵存在或發生,不問出賣人對
於該瑕疵之存在或發生,是否有過失,出賣人均須負其責任
。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易
觀念,或依當事人之決定,認為物應具備之價值、效用或品
質而不具備者,即為物有瑕疵,且不以物質上應具備者為限
。若出賣之特定物所含數量缺少,足使物之價值、效用或品
質有欠缺者,亦屬之(最高法院100年度台上字第1188號判
決、102年度台上字第2161號判決參照)。再按買受人依民
法第359條規定所得主張之價金減少請求權,一經買受人以
意思表示行使,出賣人所得請求之價金,即於應減少之範圍
內縮減之。換言之,出賣人於其減少之範圍內,即無該價金
之請求權存在(最高法院87年台簡上字第10號判決意旨參照
)。復按無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返
還其利益。雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同,
民法第179條定有明文。
⒉系爭房屋傾斜部分:
⑴就系爭房屋傾斜部分,經本院囑託社團法人新北市土木技師
公會(下稱新北土木技師公會)鑑定,鑑定結果略以:鑑定
標的物是一棟五層樓的建築物,於76年底取得使用執照,目
前屋項有三分之二的面積存在疑似既存違建的構造物在使用
中,三分之一的屋項建構遮雨棚在其餘的部分,二樓以上建
築物目前為住宅用途使用中。鑑定標的物於110年買賣交易
後,由所有權人自行裝修完成居住使用中;如附件五水準測
量的結果,鑑定標的物室內在經過裝修施工後,室內地板函
禹度的差值紀錄約在7.4至8.7公分左右,經校正歸零後實際
室內地板面高度的差值約在1公分左右,顯示室內地板函的
傾斜率極小;附件五室外垂直測量的結果,鑑定標的物建築
朝福德南路24巷巷道的傾斜率為1/528;鑑定標的物建築朝
福德南路24巷6-1號建築物的傾斜率為1/121至1/137間。因
為鑑定標的物建築完工使用超過四十年以上,歷經福德南路
24巷6-1號隔壁建築物新建施工與921、331兩次大地震,前
述傾斜率發生之時間應早於110年5月前。因建築物傾斜而致
市場客觀交易價值減損之金額,參考中華民國全國建築師公
會出版2019鑑定手冊及鑑定案例索編之建議金額最高約為13
%,但是建築物的南北向傾斜度不明顯且低於l/200,而束西
向的傾斜率介於1/120至1/140間。是以鑑定標的物的市場客
概交易價值減損之金額可以介於6.5%~13%間,本案鑑定標的
物的市場客觀交易價值減損之金額建議約9~10%左右。依照
買賣契約總價1325萬元計算,鑑定標的物的市場客觀交易價
值減損之金額建議約119萬元~132萬元間等語,有系爭鑑定
報告在卷可稽,而新北土木技師公會為本院囑託之鑑定人,
具相當之專業知識、技能及經驗,其公正性亦能確保,衡以
系爭房屋確實屋齡甚長,則新北土木技師公會運用其專業知
識、技能及經驗,衡量市場情況所為之系爭鑑定報告之鑑定
意見應為可採。
⑵系爭房屋傾斜之情形發生早於110年5月前(即系爭房屋點交
前),且系爭房屋傾斜確實會造成市場客觀交易價值減損,
應已減少其通常效用無疑,則依上開說明,被告吳長仁就此
應負民法第354條之物之瑕疵擔保責任,原告就系爭買賣契
約依民法第359條對被告吳長仁請求減少價金後,並依第179
條規定對被告吳長仁返還不當得利,應屬有據。又系爭鑑定
報告既認系爭房屋傾斜所致之市場客觀交易價值減損之金額
建議約119萬元~132萬元間,從而,本院取其平均認定該價
值減損應約為1,255,000元(計算式:1,190,000+1,320,000=
1,255,000),則原告就系爭買賣契約依民法第359條對被告
吳長仁請求減少價金後並依第179條規定對被告吳長仁請求
返還不當得利1,255,000元,應屬有據。又無論原告依民法
第359條及第179條規定請求返還不當得利,抑或依民法第36
0條規定請求損害賠償,原告所得請求之數額逾1,255,000元
,均屬無據。
⑶至原告另提出之社團法人桃園市土木技師公會(下稱桃園土
木技師公會)鑑定報告、李朝順土木技師傾斜測量結果(見
本院卷一第113至153頁、本院卷三第201至205頁)爭執系爭
鑑定報告所認系爭房屋傾斜所致之市場客觀交易價值減損之
金額過低,應為1,987,500元,或至少應為1,855,000元,系
爭鑑定報告並未遵循以最大傾斜值為價值減損依據之通常估
價邏輯云云。惟桃園土木技師公會鑑定報告、李朝順土木技
師傾斜測量結果,均非本院囑託鑑定而係原告自行為之,憑
信性顯不如系爭鑑定報告,自當以系爭鑑定報告較為可採,
又衡以市場狀況時有變化,不同案件間之原因事實未盡相同
,鑑定人之專業知識、技能及經驗各有不同,《2019年鑑定
案例彙編》或其他鑑定案件亦僅為供鑑定人參考之資料,參
酌卷內事證,尚難謂系爭鑑定報告有何違反通常估價邏輯而
不可採,是原告該部分主張尚難憑採。
⑷至被告吳長仁爭執系爭鑑定報告所認系爭房屋傾斜發生時間
及系爭鑑定報告所認系爭房屋傾斜所致之市場客觀交易價值
減損之金額過高,應為861,250元云云。然並未提出足夠證
據以實其說,其該部分所辯尚非可採。
⑸綜上所述,就系爭房屋傾斜瑕疵,原告就系爭買賣契約依民
法第359條對被告吳長仁請求減少價金後並依第179條規定對
被告吳長仁請求返還不當得利1,255,000元,核屬有據,逾
此範圍之請求,則屬無據。
⒊系爭房屋漏水部分
⑴就系爭房屋傾斜部分,經本院囑託社團法人新北市土木技師
公會(下稱土木技師公會)鑑定,鑑定結果略以:鑑定標的
物靠近福德南路24巷巷道的牆面有三個窗窗戶,窗戶下緣各
有一個突出牆面的花台,目前以鋁門窗框包覆,但是三樓與
五樓的三個花台仍屬於自然外露的型態;鑑定標的物依所有
權人陳述目前仍有兩處室內牆面有潮濕滲漏的跡象,一處位
於前陽台旁邊的房間與中間臥室連接的牆面角偶處,另一處
位於主臥室邊牆與前方窗戶花台的牆面的轉角處。主臥室的
潮濕滲漏處比較明顯,須經常使用除濕機,另一處的潮濕滲
漏情況較輕微;鑑定標的物主臥室西南側角偶滲漏水現象,
雖經裝修施工處理仍有明顯潮濕水漬跡象,顯示裝修施工未
解決主臥室角偶滲漏水的損害。經檢視房屋內部現況與所有
權人的陳述,房屋確實有滲漏水瑕疵。由管路設施設置情況
與施工前主臥室的照片判斷,有兩種排水路徑的管路堵塞或
詧路連接管端出現裂縫滲漏水所造成,一個是屋項面降雨排
水到角偶柱子內部的落水管因管路堵塞積水滲漏或管路連接
管端出現裂缝滲漏水的功能失效,另一個可能是五樓窗戶下
方的花台排水管路效用不良與花台施工材料品質不良造成滲
漏水竄出。另一處房間內部牆面輕微持續潮濕的原因比較簡
單,純粹是五樓窗戶下方的花台排水管路效用不良與花台施
工材料品質不良造成滲漏水竄出造成。房屋因滲漏水致市場
上客観交易價值減損之金額約為修復房屋滲漏水瑕疵施工費
用的l至3倍價額,為修復效果不佳的再次修復施工做預備。
前述房屋滲漏水瑕疵於110年5月前即已發生;屋遮雨棚的排
水管路借道五樓前方的花台進行排水,是造成四樓前陽台房
間牆面輕微潮濕的可能,應以專用管路明管排水的方式,直
接將屋頂遮雨棚的排水排放到l樓排水溝。為排除主臥室角
偶牆面持續累積的潮濕滲漏水現象,應排除排水管堵塞的問
題,並封閉屋頂此落水孔的使用,重新設置新的明管專用排
水路直接將排水排放到l樓排水溝,四樓房屋滲漏水瑕疵修
繕費用共計97,342元整;若將滲漏水修繕完成後,原有的滲
漏水現象會完全排除,且可能會導致滲漏水的因素完全排除
,市場上客觀,交易價值就無減損的理由,其減損的金額為
零等語,有系爭鑑定報告在卷可稽。新北土木技師公會為本
院囑託之鑑定人,具相當之專業知識、技能及經驗,其公正
性亦能確保,衡以系爭房屋確實屋齡甚長,則新北土木技師
公會運用其專業知識、技能及經驗,衡量市場情況所為之系
爭鑑定報告之鑑定意見應為可採。
⑵系爭房屋漏水之情形發生早於110年5月前(即系爭房屋點交
前),且系爭房屋傾斜確實會造成市場客觀交易價值減損,
應已減少其通常效用無疑,且依系爭鑑定報告指明漏水修繕
完成即無交易價值減損,則依上開說明,被告吳長仁就此應
負民法第354條之物之瑕疵擔保責任,原告就系爭買賣契約
依民法第359條對被告吳長仁請求減少價金後,並依第179條
規定對被告吳長仁返還不當得利,應屬有據。又系爭鑑定報
告既認系爭房屋漏水所致之修繕費用為97,342元,從而,本
院認定該價值減損應約為97,342元,則原告就系爭買賣契約
依民法第359條對被告吳長仁請求減少價金後並依第179條規
定對被告吳長仁請求返還不當得利97,342元,應屬有據。又
無論原告依民法第359條及第179條規定請求返還不當得利,
抑或依民法第360條規定請求損害賠償,原告所得請求之數
額逾97,342元,均屬無據。
⑶至原告另提出之報價單、吳永騰111年2月5日出具之滲漏水裝
修工程報價單、郭仁杰110年6月28日出具之外牆修繕工程報
價單、漏水照片、通訊軟體對話、匯款單、轉帳紀錄(見本
院卷一第235至238頁、第155至233頁、本院卷三第35至38頁
、第189至199頁),雖有證人吳永騰、郭仁杰於本院訊問時
之證述可資佐參(見本院卷三第230至239頁),然該等證據
縱能證明原告曾就系爭房屋之漏水情事分別交由證人吳永騰
、郭仁杰進行修繕而分別支出修繕費用600,000元、72,000
元,然其等所見系爭房屋漏水事件與經系爭鑑定報告認定發
生於110年5月前之系爭房屋漏水事件是否相同,已不無疑問
,再者,縱認為同一漏水事件,然其等修繕後仍然漏水,則
其等所為修繕是否俱為必要修繕費用,實容有疑義。是原告
該部分主張,尚難憑採。
⑷至被告吳長仁爭執系爭鑑定報告所認系爭房屋漏水發生時間
云云。然衡以漏水初期可能因裝潢遮蔽不易發覺,自不能僅
以卷附系爭買賣契約所附標的物現況說明書(見本院卷一第
97至99頁)記載無滲漏水情形及點交時目視屋況逕認系爭房
屋漏水發生時間係於點交後,此外,被告吳長仁並未提出足
夠證據以實其說,其該部分所辯尚非可採。
⑸綜上所述,就系爭房屋漏水瑕疵原告就系爭買賣契約依民法
第359條對被告吳長仁請求減少價金後並依第179條規定對被
告吳長仁請求返還不當得利97,342元,核屬有據,逾此範圍
之請求,則屬無據。
㈣對被告建帝公司、被告王裕仁請求部分:
⒈原告依不動產經紀業管理條例第24條之2第1款、第3款、第4
款、第5款、同法第26條第2項規定請求被告建帝公司與被告
王裕仁連帶損害賠償2,446,250元部分。
⑴按經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意,得
同時接受雙方之委託,並依下列規定辦理:一、公平提供雙
方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人
有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不
動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查
知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行
必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當
事人所為之規定;經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之
故意或過失致交易當事人受損害者,該經紀業應與經紀人員
負連帶賠償責任,不動產經紀業管理條例第24條之2、第26
條第2項定有明文。
⑵觀諸卷附系爭買賣契約之標的現況說明書(見本院卷一第97
至99頁),被告吳長仁就系爭房屋是否有滲漏水、是否曾經
發生火災及其他天然災害或人為破壞,造成建築物損害及其
修繕情形,均勾選「否」。原告亦陳稱其於簽署系爭買賣契
約前看過系爭房屋等語在卷(見本院卷三第223頁、第317頁
),應可推認依其看屋情況後當時亦不認為系爭房屋有傾斜
或漏水情形。再系爭房屋經室內裝潢後室內地板面傾斜率極
小,亦有系爭鑑定報告在卷可參,另衡以系爭房屋之傾斜亦
於本案亦係經土木機師公會專業鑑測始能確認,且漏水初期
可能因裝潢遮蔽不易發覺,仲介亦無權自行拆除檢查,是由
卷內事證,堪認於系爭房屋點交時被告王裕仁依其目視所及
、所蒐集之資訊及仲介專業並不認為系爭房屋有傾斜或漏水
之情形。又參酌被告王裕仁、被告建帝公司均僅為不動產仲
介,亦尚無證據足證其等具鑑定房屋傾斜或漏水之專業能力
,亦無法令課責其等需自費請他人為房屋傾斜或漏水之鑑定
,參酌卷內事證,尚難認就系爭房屋之傾斜瑕疵、漏水瑕疵
為被告王裕仁、被告建帝公司依仲介專業應查知而未查知之
不動產瑕疵,自難認其等有違反不動產經紀業管理條例第24
條之2第1款、第3款、第4款、第5款之規定,亦不能認其等
有故意或過失致原告受損害而應依不動產經紀業管理條例第
26條第2項連帶損害賠償責任。
⑶至原告所提晉騏公司之簡報資料節錄(見本院卷一第105至11
2頁),並未提及系爭房屋傾斜或漏水。又另案證人即晉騏
公司總經理游晉恩亦於另案偵訊時證稱:伊有開說明會向10
個區分所有權人說明危老重建的土地開發整合案,若所有住
戶同意,就會開始進行危老重建,大約開了4次說明會,大
部分區分所有權人都有來,伊不認識被告吳長仁,但印象中
被告吳長仁兒子開會時會來聽,把資料帶回去,伊不會在公
開說明會講房屋傾斜之事,但有很多住戶私底下來問說傾斜
狀況會不會對結構造成危險,伊私底下回置說會,但伊沒有
印象是哪些住戶私底下來問,被告吳長仁其子應該都是公開
場合遇到,比較沒有私底下講等語,有臺灣新北地方檢察署
不起訴處分書在卷可參(見本院卷三第213頁),足見縱有
所謂建商前來舉行說明會,亦難認於說明會公開提及房屋傾
斜之事,而被告王裕仁僅係仲介並非住戶,未能參與上開說
明會,更難以知悉住戶間及住戶與建商間私下討論房屋傾斜
之事甚明。至原告所提修正之不動產說明書應記載及不得記
載事項(見本院卷三第73至86頁),雖於「壹、應記載事項
、「二、成屋」、「6.建物瑕疵情形:」下有「(2)是否有
滲漏水情形,若有,應敘明位置。」、「(4)是否曾經發生
火災及其他天然災害或人為破壞,造成建築物損害及其修繕
情形。」,然該等規定僅說明不動產說明書就建物瑕疵應記
載事項,至仲介對該等資訊之查證義務,仍應以不動產經紀
業管理條例第24條之2為準,亦即瑕疵查知義務仍應以仲介
專業為限,業如前述。
⑷綜上所述,原告依不動產經紀業管理條例第24 條之2第1款、
第3款、第4款、第5款、同法第26條第2項規定請求建帝公司
與被告王裕仁連帶損害賠償2,446,250元,核屬無據。
⒉原告依民法第571條、第179條規定請求被告建帝公司返還仲
介費260,000元部分:
⑴按居間人違反其對於委託人之義務,而為利於委託人之相對
人之行為,或違反誠實及信用方法,由相對人收受利益者,
不得向委託人請求報酬及償還費用,民法第571條規定甚明
。
⑵本件已難認被告建帝公司、被告王裕仁有違反不動產經紀業
管理條例第24條之2第1款、第3款、第4款、第5款之規定,
亦不能認其等有故意或過失致原告受損害而應依不動產經紀
業管理條例第26條第2項連帶損害賠償責任,業如前述。遑
論本件亦無足夠事證足認被告建帝公司、被告王裕仁有違反
其對於委託人之義務,而為利於委託人之相對人之行為,或
違反誠實及信用方法,原告該部分主張,顯難憑採。
⑶綜上所述,原告依民法第571條、第179條規定請求建帝公司
返還仲介費260,000元部分,核屬無據。
四、綜上所述,原告依民法第359條、第179條、民法第360條規
定,請求被告吳長仁給付1,352,342元,及自111年8月20日
起至清償日止,按年利率5%計算之利息,為有理由,應予准
許。逾此範圍之請求,則屬無據,應予駁回。又原告勝訴部
分,原告陳明願供擔保,請准宣告假執行,經核於法要無不
合,爰酌定相當之擔保金額,予以准許,並依被告吳長仁聲
請酌定相當之擔保金額,宣告被告得供擔保免為假執行。至
原告敗訴部分,其假執行之聲請失所附麗,應併予駁回之。
五、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊、防禦及舉證,經本院審
酌後,認與判決結論均無影響,爰不一一論列,附此敘明。
六、據上論結,本件原告之訴為一部有理由,一部無理由,依民
事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項,判決如主
文。
中 華 民 國 113 年 11 月 15 日
民事第四庭 法 官 胡修辰
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日之不變期間內,向本院提
出上訴狀。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 11 月 18 日
書記官 蘇莞珍
PCDV-111-訴-1852-20241115-1