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履行契約

臺灣高等法院民事判決 111年度上易字第727號上訴人金協昌科技股份有限公司法定代理人劉正雄訴訟代理人周福珊律師複代理人王嘉斌律師被上訴人大潤發流通事業股份有限公司法定代理人林弘斌訴訟代理人石文樵陳怡君律師吳佳樺律師上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國111年4月 29日臺灣臺北地方法院110年度訴字第2131號第一審判決提起上訴，本院於113年11月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序部分　　本件被上訴人之法定代理人由陸晏德變更為林弘斌，有經濟部商業登記公示資料查詢可憑，業據其具狀聲明承受訴訟（見本院卷81-83頁），並續行訴訟，核無不合。貳、實體部分一、上訴人主張： (一)伊自民國93年5月9日起，向訴外人錢隴工業股份有限公司（下稱錢隴公司）承租○○縣○○市（即現○○市○○區，以下同市區，省略）○○路00號（編號00000）之廠房（下稱系爭廠房），租期自93年10月16日起至101年10月15日止（共計8年）；租約到期後，雙方再於101年10月18日續訂廠房租賃契約，租期自101年10月16日起至105年1月31日止；上開租約到期後，雙方再次續約半年，租期延長至105年7月31日止；上開延長租期到期後，再次延長租期自105年8月1日起至106年1 月31日止（下合稱系爭舊租約）。 (二)被上訴人為系爭廠房及所坐落○○段000、000-0、000-0、000 -0、000-0、000-0、000-0、000-0、000及000-0地號土地（下稱系爭土地）之所有權人。被上訴人於106年1月19日向伊發函表示租賃契約業於104年8月21日期滿終止，伊無權占有土地，限期命伊即日搬離。錢隴公司亦於106年1月16日、19 日及20日以郵局存證信函通知伊搬遷。伊收受上開函件後，隨即將系爭廠房逕行點交予被上訴人，並於同年2月7日以郵局存證信函通知錢隴公司伊已將系爭廠房點交予被上訴人。伊於同年1月31日系爭舊租約租期屆滿時，自系爭廠房遷出，並於同年2月1日另向被上訴人承租系爭廠房使用（下稱系爭新租約）。 (三)錢隴公司就上開點交所衍生之租賃爭議，向臺灣新北地方法院（下稱新北地院）以106年度訴字第1457號（下稱新北地院1457號）對伊提起遷讓房屋之訴，伊在同一訴訟提起反訴，向錢隴公司請求返還押租金新臺幣（下同）150萬元，並聲請對被上訴人為訴訟告知，經新北地院1457號判決錢隴公司之訴及假執行之聲請均駁回，錢隴公司應給付伊150萬元加計法定遲延利息。錢隴公司不服提起上訴，經本院107年度重上字第928號審理，兩造與錢隴公司於108年6月27日在本院以108年度上移調字第352號成立調解簽訂調解筆錄（下稱系爭調解筆錄），約定如附件所示。　　 (四)系爭調解筆錄第2項約定：「金協昌公司（即上訴人）對錢隴公司拋棄押租金150萬元本息之請求。就該150萬元押租金本息之找補由參加調解人大潤發流通事業股份有限公司（下稱大潤發公司，即被上訴人）與金協昌公司另行協商解決。」係因簽訂系爭調解筆錄時，伊尚未完成將系爭廠房點交予被上訴人，故約定於完成點交後再行找補，如無未點交情事，即由被上訴人退還該押租金150萬元予伊。兩造就伊對錢隴公司押租金150萬元之請求已另行以系爭調解筆錄第2項約定成立和解契約，約定於伊完成系爭廠房點交時，由被上訴人負返還伊150萬元押租金之義務。伊已將系爭廠房點交予被上訴人，被上訴人自應依系爭調解筆錄第2項約定給付150 萬元予伊。爰依系爭調解筆錄第2項約定求為命被上訴人給付150萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計付利息之判決（原審判決駁回上訴人之請求，上訴人提起上訴）。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人150萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。　　　二、被上訴人則以： (一)系爭舊租約係存在於上訴人與錢隴公司之間，伊並非系爭舊租約之契約當事人，亦未曾依系爭舊租約向上訴人收取150 萬元押租金，系爭舊租約亦無應由伊為該150萬元押租金債務人之約定，依債之相對性，伊非系爭舊租約150萬元押租金之債務人。 (二)兩造間從未成立由伊返還150萬元押租金之債務承擔契約。由系爭調解筆錄第2項之記載，可知上訴人之150萬元押租金債權，已因拋棄而消滅；系爭調解筆錄並未約定應由伊給付上訴人150萬元押租金，且係就「150萬元押租金本息之找補」約定要「另行協商解決」。上訴人於106年1月31日結束與錢隴公司間之租賃關係後，由伊另以優惠租金每月25萬元供上訴人在原地租賃系爭土地及廠房，相較系爭舊租約之租金每月51萬4,500元，上訴人已節省租金290萬9,500元（(514, 500-250,000)×11(月)＝2,909,500），而受有利益，顯較上開押租金150萬元為多。 (三)依證人周福珊律師就系爭調解筆錄作成過程所為證述，可知伊並未承擔150萬元之押租金債務，雙方亦未就找補之具體權利義務內容達成共識，雙方達成合意者，僅有「雙方另行協商解決」，而「雙方另行協商解決」自難解釋為伊有債務承擔之意思。兩造於107年1月10日另行簽署補充協議書（下稱系爭補充協議），就土壤汙染整治有特別約定，與系爭舊租約之150萬元押租金無關。再，自系爭調解筆錄三方之和解條件觀之，上訴人係以放棄150萬元押租金請求換取錢隴公司拋棄對上訴人約617萬元之違約金請求，伊則以拋棄另案對錢隴公司約258萬元之請求促成三方和解，依常理無拋棄債權又同意承擔另一債務之理，況伊本無負擔返還150萬元押租金之義務，自無法推論出伊有承擔150萬元押租金債務之意思等語，資為抗辯。答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，請准供擔保免為假執行。　　三、兩造不爭執事項（見本院卷65-66、156-157頁）： (一)上訴人自93年10月16日起至106年1月31日止，向錢隴公司承租系爭廠房（即系爭舊租約）。 (二)上訴人自106年2月1日起另向被上訴人承租系爭廠房，租期至同年12月31日止（即系爭新租約），嗣兩造另行簽署系爭補充協議，延長租賃期間至107年1月31日止。 (三)上訴人曾在被證2確認書（見原審卷279頁），表示於107年1 月23日拋棄系爭廠房之占有。 (四)兩造與錢隴公司於108年6月27日在本院108年度上移調字第3 52號（即原本院107年度重上字第928號）事件成立調解，簽訂如附件所示內容之系爭調解筆錄。 (五)前開事實，有系爭舊租約、系爭新租約、系爭補充協議、確認書及系爭調解筆錄等為證（見原審卷23-36、57-65、85-8 7、277-279頁）。四、本件上訴人依系爭調解筆錄第2項約定，請求被上訴人給付1 50萬元，有無理由，論述如下： (一)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院110年度台上字第1096號判決意旨參照）。 (二)本件上訴人主張新北地院1457號判決命錢隴公司應返還上訴人押租金150萬元本息（見原審卷67-83頁），兩造與錢隴公司簽訂系爭調解筆錄第2項記載：「金協昌公司對錢隴公司拋棄押租金150萬元本息之請求。就該150萬元押租金本息之找補由參加調解人大潤發公司與金協昌公司另行協商解決」（見原審卷86頁），即上訴人拋棄對原債務人錢隴公司之請求，改由上訴人對被上訴人請求（即找補），堪認兩造與錢隴公司就該150萬元押租金債權成立債務承擔契約關係等情，為被上訴人所否認，並辯稱上訴人所主張之150萬元押租金債權係源於系爭舊租約，伊並非系爭舊租約之當事人，未曾依系爭舊租約自上訴人收取150萬元押租金，伊並非系爭舊租約150萬元押租金本息之債務人等語。 (三)按債務承擔係契約之一種，須當事人互相意思表示一致，始能成立。又解釋意思表示，固須探求當事人之真意，不能拘泥於所用之文字，但所用之文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨所用之文字而更為曲解（最高法院 108年度台上字第562號判決意旨參照）。經查系爭調解筆錄第1項約定：錢隴公司拋棄對於金協昌公司（上訴人）自106 年2月1日起至107年1月31日止之一倍違約金617萬4,000元本息之請求（見原審卷86頁）；此第1項與第2項約定（詳四、 (二)）係緣自新北地院1457號事件（第二審為本院107年重上字第928號），錢隴公司請求上訴人給付違約金617萬4,00 0元，上訴人則反訴請求錢隴公司返還押租金150萬元，被上訴人因係系爭廠房房地之所有權人，受告知參加訴訟（參原審卷67-83頁新北地院1457號判決），嗣成立上開調解內容，系爭調解筆錄第2項既明確約定就150萬元押租金本息之找補由參加調解人大潤發公司（被上訴人）與金協昌公司（上訴人）另行協商解決，明顯並無兩造與錢隴公司就錢隴公司該押租金150萬元之返還成立由被上訴人承擔債務之契約，難認上訴人主張被上訴人承擔錢隴公司返還上訴人押租金15 0萬元之債務為可採。參諸參與作成系爭調解筆錄之上訴人訴訟代理人周福珊律師到場證稱：就當時調解狀況，一開始錢隴公司同意和解，但是不願意退還金協昌公司（上訴人）押租金，金協昌公司押租金在一審已取得勝訴判決，金協昌公司也不願意放棄，同時金協昌公司跟大潤發公司（被上訴人）承租的押租金也尚未退還，金協昌公司要將土地返還給大潤發公司土壤檢測報告也未完成，可能會有相關費用要支付給大潤發公司，所以在調解委員建議及在場人員協調之後，就約定錢隴公司本來應退還的150萬元押租金、大潤發公司應該退還的押租金應該是50萬元，再加上金協昌公司可能要支付給大潤發公司的費用等調解之後，上開費用由大潤發公司跟金協昌公司互相找補，如果金協昌公司要支付給大潤發公司的費用超過2筆押租金的金額，就由金協昌公司扣除2 筆押租金之後支付給大潤發公司，如果金協昌公司沒有要支付給大潤發公司的費用或不到2筆押租金的金額，扣除應支付之金額後由大潤發公司退還金協昌公司押租金。協商解決指的是找補這件事情的協商等語（見本院卷101頁）。再參另名參與作成系爭調解筆錄之被上訴人訴訟代理人蔡東賢律師到場證稱：大潤發公司是地主，錢隴公司是二房東，金協昌公司原先是跟錢隴公司承租，每月租金51萬多元，後來大潤發公司跟錢隴公司終止承租關係後，要求錢隴公司拆遷返還，但是錢隴公司不配合，因此產生很多訴訟案件；金協昌公司擔心錢隴公司沒有出租的權限，因此轉向大潤發公司直接承租，大潤發公司給予優惠的租金，每月25萬元，總共承租11個月，後來金協昌公司搬走，把不動產直接交給大潤發公司，錢隴公司不服氣，就對金協昌公司提起訴訟，金協昌公司也在該訴訟中提起反訴，要求錢隴公司退還150萬元押租金，金協昌公司也聲請對大潤發公司告知訴訟，大潤發公司因此參加訴訟協助金協昌公司；後來進行調解，過程中錢隴公司的和解條件之一就是必須金協昌公司拋棄150萬元押租金請求權，但金協昌公司一直沒有同意，由於該案件中，大潤發公司只是參加人，金協昌公司如果不同意，根本無法和解，而大潤發公司跟錢隴公司又有很多訴訟案件，該案件如果能和解，在其他案件就跟錢隴公司也有談和解的機會，可是大潤發公司也不同意再付錢，因為實際上由大潤發公司給金協昌公司11個月的優惠租金之下，金協昌公司實際獲得利益將近290萬元，已超過150萬元押租金，後來在調解人的調解下，金協昌公司與大潤發公司最後同意金協昌公司拋棄對錢隴公司的150萬元押租金請求權，至於這150萬元押租金，由於雙方都不同意對方的主張，因此只能用比較模糊中立的字眼，記載由金協昌公司與大潤發公司就該150萬元押租金的找補，進行商業上的協商，當初大潤發公司認為既然是找補，就不一定是大潤發公司要給出去，也有可能是金協昌公司要給大潤發公司錢，加上金協昌公司跟大潤發公司都是商業主體，有很多商業機會可以進行合作，解決雙方不同的見解，因此當初就用該等文字簽下調解筆錄，之後雙方律師也儘力協助雙方進行商業協商，但後來都沒有談成功，就這樣把問題留下來等語（見本院卷228-229頁）。觀諸上開證人2人所為證詞，並無被上訴人同意承擔錢隴公司原應返還上訴人押租金150萬元債務之意思表示，而係留待協商解決，從而上訴人主張被上訴人承擔上開150萬元債務，請求被上訴人給付，應屬無據。另成立調解係參與調解人所為之約定，其成立調解之真意為何，應就參與調解人究明之，系爭調解筆錄第2項約定之爭議既經參與系爭調解之訴訟代理人2 人到場證述明確，上訴人聲請就調解委員為函詢，無為調查之必要，附此敘明。 (四)據上，系爭調解筆錄第2項並無被上訴人承擔錢隴公司對上訴人所負150萬元押租金本息債務之文字或文義，即難認有此約定，上訴人依系爭調解筆錄第2項約定請求被上訴人給付押租金150萬元，應屬無據。五、綜上所述，上訴人依系爭調解筆錄第2項約定請求被上訴人給付150萬元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止按年息5 %計算之利息，為無理由，不應准許。原審就上訴人上開請求，為上訴人敗訴之判決及駁回其假執行之聲請，並無不合；上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要。併此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　17　　日　　　　　　　　　民事第二十庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　周祖民　　　　　　　　　　　　　　法　官　馬傲霜　　　　　　　　　　　　　　法　官　鄭威莉正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊璧華　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　附件：系爭調解筆錄一、錢隴公司拋棄對於金協昌公司自106年2月1日起至107年1月31日止之一倍違約金6,174,000元本息之請求。二、金協昌公司對錢隴公司拋棄押租金150萬元本息之請求。就該150萬元押租金本息之找補由參加調解人大潤發公司與金協昌公司另行協商解決。三、大潤發公司於另案台灣高等法院108年度重上字第75號就金協昌公司所占有土地及建物（包括但不限於歷次增建部分)部分對錢隴公司請求自104年8月22日起至106年1月31日止之租金本息拋棄。四、錢隴公司與金協昌公司、大潤發公司間三方之租賃關係所衍生之一切紛爭，錢隴公司爾後不得再向金協昌公司、大潤發公司提起任何民事、刑事（包括但不限於偵查）、行政訴訟及其他解決紛爭機制之一切方法（包括但不限於聲請調解、提付仲裁等），違反者願給付金協昌公司、大潤發公司懲罰性違約金150萬元。五、錢隴公司其餘請求拋棄。六、訴訟費用各自負擔。

2024-12-17

TPHV-111-上易-727-20241217-1

竹小

臺灣新竹地方法院

返還押租金

臺灣新竹地方法院民事小額判決 113年度竹小字第591號原告蔡心瑜被告張造麟上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國113年12月5日辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣33,000元，及自民國113年10月26日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔新臺幣760元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。被告如以新臺幣33,000為原告預供擔保後，得免為假執行原告其餘假執行之聲請駁回。　　理由要領一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張兩造於民國112年5月1日簽訂租賃契約（下稱系爭契約），約定原告向被告承租門牌號碼新竹市○區○○路000巷 0弄0號3樓（下稱系爭房屋），租期為1年，並約定每約租金為新臺幣（下同）23,000元，押金為46,000元，原告已繳納押金給被告，並於113年5月4日原告返還系爭房屋並委由訴外人陳曉薇與被告點交，被告當時已返還押金3,000元，被告亦不爭執，堪信為真實，又觀兩造系爭契約記載「退租金 46000 電費2900 清潔費 1000 打鑰匙 200 5/4退 9300 5/ 5 退33000」且有原告所委任陳曉薇及被告簽名，顯然當時兩造扣除上開費用已約定好被告應退押金33,000元給原告，又原告主張被告於5月4日僅退3,000元與契約記載不符，又未舉證以實其說，自不足採。另被告抗辨原告把垃圾堆在公共空間，並把浴室弄得非常噁心，須收取額外費用，然原告否認，查被告不僅沒有證明清潔費用為多少，且觀兩造對話，被告已說明浴室清潔費用會幫原告支出，自不得再向原告主張；另被告雖提出照片證明垃圾曾堆在公共空間，然原告到庭陳述垃圾後來已清走，被告未到庭答辯，視同自認，自亦不得主張扣除此部分費用。又被告抗辯原告使用造成樓下漏水，惟被告並未舉證原告有何違反善良管理人之注意義務，自難抗辯扣除此部分金額。另被告又抗辯原告多住一禮拜要扣，惟觀兩造約定對話，顯然兩造是約定113年5月4日點交房屋，是被告自難多請求此部分租金。綜上，而原告請求被告返還押金33,000元部分，有理由，逾此範圍，則無理由。三、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　新竹簡易庭　法　　官　吳宗育以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本院提出上訴（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林一心附錄：一、民事訴訟法第436條之18第1項：　　（小額訴訟程序）判決書得僅記載主文，就當事人有爭執事　　項，於必要時得加記理由要領。二、民事訴訟法第436條之24第2項：　　對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為　　理由，不得為之。三、民事訴訟法第436條之25：　　上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：　　㈠原判決所違背之法令及其具體內容。　　㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。

2024-12-13

SCDV-113-竹小-591-20241213-1

雄簡

高雄簡易庭

返還租賃物

臺灣高雄地方法院民事判決 112年度雄簡字第2063號原告黃碧蘭訴訟代理人吳晉賢律師被告吳昆懋訴訟代理人洪鐶珍律師上列當事人間請求返還租賃物事件，本院於民國113年11月21日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將門牌號碼高雄市○鎮區○○○路000號6樓之8房屋遷讓返還原告。二、被告應自民國112年6月21日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣10,000元。　三、訴訟費用由被告負擔。四、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣1,900,000元為原告預供擔保，得免為假執行。五、本判決第二項得假執行。但被告如按月以新臺幣10,000元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：被告於民國109年5月1日承租伊所有門牌號碼高雄市○鎮區○○○路000號6樓之8房屋（下稱系爭房屋），約定租期自109年5月1日起至111年4月30日止，每月租金為新臺幣（下同）8,000元，原告並有收取押租金16,000元（下稱系爭租約）。伊已於系爭租約屆滿前表明不願續租，惟被告於租約屆滿後仍繼續占有系爭房屋拒不返還，伊自得依民法第455條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋。又經扣抵被告於租期屆滿後已給付120,570元及16,000元押租金，伊尚得自112年6月21日起，請求被告按月返還10,000元相當於租金之不當得利。爰依民法第455條第1項前段、第179 條等規定起訴，聲明：如主文第1、2項所示。二、被告則以：原告雖曾於111年2月24日向伊表示「租約4月底到期」，然伊已向原告表示願繼續承租系爭房屋，並獲原告允諾，且隨即將租金8,000元及管理費1,170元匯付至原告收租帳戶，實係原告嗣後欲向伊調漲租金，經兩造協調租金之際，原告始表明不願續租而興訴，並將其收租帳戶辦理結清，伊方無法繼續匯付租金，故兩造間早已發生不定期租賃效力，原告不得請求伊遷讓返還系爭房屋。又原告以每月1萬元請求相當於租金之不當得利，數額要屬過高等語置辯，聲明：原告之訴駁回。三、不爭執事項（卷第241至242頁）　㈠兩造於109年5月1日成立租賃契約。　㈡原告為系爭房屋所有人；被告目前仍占有系爭房屋。　㈢原告曾於111年2月24日以通訊軟體LINE向被告稱「抱歉了，我們租約四月底到期，請提早安排其他居所。感謝您三年來的照顧」。　㈣被告於系爭租約屆滿後，有於111年5月起至112年4月30日給付原告120,570元。　㈤原告目前尚未返還押租金。　㈥系爭房屋於111年5月時，每月相當於租金不當得利數額經送請現代地政不動產估價師聯合事務所鑑定結果為每月10,000 元。　㈦如認原告主張系爭租約已屆期終止，且以每月1萬元請求返還相當於租金不當得利為有理由，則經抵扣被告已繳付數額及押租金後，應自112年6月21日起算不當得利。四、爭點（卷第242頁）　㈠系爭租約於111年4月30日屆滿後，是否有發生不定期租賃效力？　　㈡如兩造間未發生不定期租賃效力，則原告依民法第455條第1 項前段規定請求被告返還系爭房屋，有無理由？　　㈢如兩造間未發生不定期租賃效力，則原告依民法第179條規定，得請求被告返還相當於租金之不當得利數額若干？五、本院判斷　㈠系爭租約於111年4月30日屆滿後，未發生不定期租賃效力　⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450 條第1項、第451條定有明文。又出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力。而所謂出租人不即表示反對之意思，係指依一般交易觀念，出租人於可能表示意思時而不表示者而言，此項意思表示亦不必以明示之方法為之。另租賃契約以當事人就租賃物及租金互相同意時方為成立，承租人於租期屆滿後，雖仍為租賃物之使用收益，然既經出租人對原定租金表示爭執，並未協議一致，自與不即表示反對之意思者有別，不能適用上開規定視為不定期限繼續契約。　⒉經查，系爭契約第2點已明揭「租賃期限自2020年5月1日起至 2022年4月30日止，為期2年」（卷第19頁）；原告亦已於11 1年2月24日以通訊軟體LINE向被告稱「抱歉了，我們租約四月底到期，請提早安排其他居所。感謝您三年來的照顧」，其後亦曾於111年6月17日向被告稱「請問吳兄何時可還我房子」等語，有兩造間對話紀錄可證（卷第21至22頁），可知系爭租約有明確租賃期限，原告亦已於租約屆滿前向被告稱「請提早安排其他居所」，顯非僅止於租約原有法律效果重申，應有阻止續約效力，則兩造就系爭房屋之租賃關係已於 111年4月30日租期屆滿時消滅，堪可確定。又被告雖抗辯其於系爭租約屆滿後有繼續給付租金及管理費云云（卷第100 、166頁），固據提出遠東國際商業銀行存入憑條、管理費繳費收據為論據（卷第103至137頁），雖經原告不否認曾收受，然被告既不爭執其於租約屆滿後繼續占用系爭房屋，且原告早於租約屆滿前已表示不願續租，則原告受領此部分款項即無法排除原告係出於收受不當得利之意思而為受領，故此部分匯款及繳費資料無法採為被告有利認定。　⒊至被告另以原告於112年6月2日曾向其表示「吳先生，很抱歉，租金我太太一直堅持要8,500元。在不得已的情況下，改為第一年8,000元，第二年8,200元，第三年8,400元。這是近幾天我與他討論下的折衷辦法，懇請同意之……」（卷第169頁），抗辯原告已同意續租，兩造間已發生不定期限租賃云云（卷第100、166頁）。然上述對話僅可知兩造就後續租金數額仍在商議中，顯未就租金數額達成共識，且原告已於111年2月24日表明不願續租在前，業如前述，本難認原告有願意續租之意。遑論被告於租約屆滿後，仍舊僅按月給付原告8,000元租金（卷第129、131頁），其後原告甚至將收租帳戶結清，益證兩造非但未就租賃契約必要之點即租金數額表示意思一致，原告復已不願收取被告給付，自無可能發生默示更新效力。　㈡原告依民法第455條第1項前段規定請求被告返還系爭房屋，為有理由　　按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。查兩造就系爭房屋之租賃關係因租期屆滿而消滅，且被告抗辯兩造間有不定期限租賃關係為無理由，前已述明，而被告迄今仍占用系爭房屋，殊無占有使用之正當權源，則原告依民法第455條前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬有據。　　㈢原告得依民法第179條規定，請求被告按月給付1萬元相當於租金之不當得利　　⒈按承租人應依約定日期，支付租金；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第439條前段、第179條、第18 1條但書分別定有明文，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第 1695號判決意旨參照）。　⒉經查，系爭房屋自111年5月1日起每月相當於租金之不當得利數額，業經本院囑託現代地政不動產估價師事務所為鑑定，經該事務所綜合考量本件估價目的及價格種類，並已參考同一地區內類似條件案例，考量系爭房屋區域條件及個別條件，分別應用比較法及積算法，經計算估定系爭房屋月租金價額為1萬元，有該事務所提出之不動產鑑定報告書可稽。被告雖抗辯未考量被告自帶傢俱而質疑鑑定金額偏高云云（卷第245頁）。然本院考量上述鑑定係鑑定人本於其專業據以參酌相關數據比重權衡計算產生，其鑑定結果無何違反技術法規，或與經驗法則相違背情事存在，而被告所辯未考量自帶傢具優惠，則未提出任何自帶傢具在租賃市場上將有明顯價格落差之證據資料相佐，其空言抗辯無可憑採，應認此估價報告書之鑑定結果具客觀公信力，符合市場行情，得作為本件判斷相當於租金數額依據，是認原告以每月1萬元請求返還相當於租金不當得利應屬妥適。則經抵扣被告已繳付數額及押租金後，原告尚得請求被告自112年6月21日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付1萬元。六、綜上所述，原告依民法第455條第1項前段、第179條等規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，及自112年6月21日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付1萬元，均有理由，應予准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、本件係依民事訴訟法第427條規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，職權宣告假執行。併依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。九、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　高雄簡易庭　法　官鄭宇鈜以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林麗文

2024-12-13

KSEV-112-雄簡-2063-20241213-1

桃小

桃園簡易庭

清償欠款

臺灣桃園地方法院小額民事判決 112年度桃小字第2286號原告蕭宏至訴訟代理人謝依宸吳若源王生瑞鄭盛忠李飛杰被告許復凱樓韋摑上列當事人間請求清償欠款事件，本院於民國113年11月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣1,000元由原告負擔。　　事實及理由壹、程序部分：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一；擴張或減縮應受判決事項之聲明者；不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款、第256條分別定有明文。查原告起訴時請求被告許復凱給付原告租賃期間之物品損失維修費用與清潔費等，並聲明：「被告應給付原告新臺幣（下同）44,410元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息」（本院卷第3頁），又於民國112年10月23日追加兩造間租賃契約之連帶保證人樓韋摑為被告，並變更聲明為：「㈠被告應連帶給付原告新臺幣（下同）44,410元；㈡願供擔保，請准宣告假執行」（本院卷第17頁），又於113年11月12日變更請求之本金為44,11 0元（本院卷第109頁反面）。經核原告所為訴之變更，核屬減縮應受判決事項之聲明，追加被告部分仍係基於相同之基礎事實，而就同一證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，追加聲請假執行之部分則屬法律上之補充，依首揭規定，均應予准許。二、本件被告經合法通知無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分一、原告主張：原告與被告許復凱前曾簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由許復凱向原告承租坐落門牌號碼桃園市○○ 區○○○路0段000號3樓之4房屋（下稱系爭房屋），供被告二人居住使用，並由被告樓韋摑在系爭租約擔任許復凱之連帶保證人，約定每月租金32,700元，押租金65,700元，租賃期間自111年1月10日起至112年1月9日止，被告租約期滿後將系爭房屋返還原告，惟原告於112年1月9日點交房屋時，發現鑰匙與冷氣遙控器遺失、主臥房窗簾損壞與床墊髒污、燈具不亮、原木茶几（下稱系爭茶几）遭被告貼皮、冷氣與牆面髒污、小房間木地板髒污有裂痕、臉盆落水頭損壞等情形，且有必要將系爭房屋重新清潔，故如附表編號1至12所示之損壞應係被告所為，加計被告尚未給付之水費1,150元、電費6,098元與瓦斯費2,962元，扣抵押租金65,700元後，被告尚應給付原告44,110元，爰依系爭租約第3條第5項、第4 條、第6條第4項、第16條第7項等規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應連帶給付原告44,110元；㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠對於原告主張之如附表編號1至4、編號11至12之請求無意見，同意給付；　㈡附表編號5、9：均為清潔費，已重複請求；　㈢附表編號6：原告在甫與被告簽訂系爭租約且將系爭房屋點交給被告時，系爭房屋內有許多燈具本即有損壞情況，縱然系爭房屋有燈具須修繕，亦非因被告承租期間所致生損壞，被告毋庸負擔損害賠償責任；　㈣附表編號7：原告並未實際維修原木茶几（下稱系爭茶几），系爭茶几是被告自費維修，原告請求修繕費用自屬無據；　㈤附表編號8：被告將系爭房屋點交給原告前已有清潔過冷氣，原告應舉證有再支出清潔費清洗冷氣必要之證據；　㈥附表編號10：兩造點交時原告並未提及小房間木地板有損壞，否認此部分毀損與被告有關等語，資為抗辯；　㈦並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：　㈠原告主張許復凱前向原告承租系爭房屋，樓韋摑擔任許復凱之連帶保證人，供被告提供居住使用，租賃期間自111年1月 10日起至112年1月9日止，約定每月租金32,700元，押租金6 5,700元，雙方並訂有系爭租約，被告於112年1月9日將系爭房屋返還原告等情，業據其提出房屋租賃契約書為證（本院卷第4頁反面至6頁），並為被告所不爭執，是原告上開主張，堪信為真實。　㈡又「...水費、電費、瓦斯費：由承租人負擔...」、「承租人應以善良管理人之注意保管與使用房屋或附屬設備，如因故意或過失致房屋或附屬設備變質、毀損或滅失者，應負損害賠償責任，但依約定之方法或房屋附屬設備之性質使用、收益，致房屋或附屬設備有毀損或滅失者，不在此限」、「承租人如有違反本租賃契約各條款或損害房屋等情事時，其連帶保證人應連帶負損害賠償責任」，系爭租約第3條第2項、第6條第4項、第16條第7項訂有明文（本院卷第5至6頁），經查，原告主張被告依系爭租約尚應給付水費1,150元、電費6,098元與瓦斯費2,962元，另於使用系爭房屋過程中有毀損如附表編號1至4、11至12所示物品，故應負擔如附表編號1至4、11至12所示費用，並提出房屋租賃契約書、111年1 月8日點收單、112年1月9日點收單、系爭房屋出租前後屋況照片、費用收據、估價單等件為證（本院卷第4頁反面至第8 頁、第33至38頁、第52至54頁、第73至79頁、第98頁），且為被告所不爭執（第30頁反面、第43頁反面），此部分之事實，應堪認定。　㈢至原告主張其取回系爭房屋後，發覺屋內有多處如附表編號5 至10所示遭毀壞或需進行維修之處乙情，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：原告請求被告給付系爭房屋如附表編號5至10所示回復原狀所需費用，有無理由？茲分別論述如下：　⒈按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限，民法第43 8條第1項、第432條分別定有明文。可知承租人應依約定方法為租賃物之使用收益，如當事人未有明確之約定時，即應依租賃物之性質而定之方法為之，此時除應依不同租賃物之特性，分別判定其適當之用益方法外，並應斟酌當事人租賃之目的及交易之習慣，以為決定。而承租人訂立租約之目的，既在於使用、收益租賃物，出租人即有容忍承租人以合於契約目的之方法，使用、收益租賃物。又依國內房屋租賃之實務，固習慣於租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務，然所謂回復「原狀」，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施，本即有折舊及自然耗損等問題，若強求承租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。承租人對租賃期間因其使用需求而就系爭房屋有所改裝之部分，應回復至出租前未改裝之狀態，但於租賃期間系爭房屋在正常使用下之自然折舊及減損，不應要求承租人回復至未使用系爭房屋之狀態，蓋如此不僅不合於租賃契約中承租人本就享有租賃物之使用收益之本質，且要求承租人負此程度之回復義務亦屬過苛。次按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院100年度台上字第415號判決要旨參照）。　⒉經查：　⑴編號5、9所示費用：附表編號5、9所示之清潔費與牆面粉刷費，係經廠商估價時以不同工作項目與單價分列，此見卷附估價單甚明（本院卷第33頁），又查原告所提出之系爭房屋內屋況照片，牆面粉刷前確有存在牆面髒汙，系爭房屋內亦有多處有污垢，此見系爭房屋屋況照片甚明（本院卷第83頁反面至84頁反面、第87頁），堪認編號5、9項目為不同工作項目，且均有髒污而需回復原狀之必要，原告此部分請求，應均有理由。　⑵編號6所示費用：查原告所提出之系爭房屋111年1月8日點交單上記載「餐廳2個投射燈不亮、主臥4個投射燈不亮、次臥 1有1支燈管不亮、次臥3有1支燈管不亮、次臥4有1支燈管不亮」，112年1月9日點交單上則記載「次臥1有1支燈管不亮、餐廳2個投射燈不亮、次臥3有1支燈管不亮、主臥4個投射燈不亮、次臥4有1支燈管不亮」，此有不動產物業點交單2 紙在卷可查（本院卷第64頁、第98頁），是比對111年1月8 日系爭房屋點交與被告時、以及112年1月9日被告將系爭房屋返還原告時，系爭房屋內各房間登記損壞數量可知，系爭房屋內各房間燈管縱有損壞，然毀損狀態與數量在被告使用前、後並無二致，此外，原告並未提出其他證據證明系爭房屋內燈管有因被告租用致燈管損壞之情，難認原告主張系爭房屋燈管損壞狀況與被告租用系爭房屋有因果關係，原告據此請求被告負擔此部分回復原狀之損害賠償責任，應屬無據。　⑶附表編號7：查被告辯稱原告並未實際維修系爭茶几，系爭茶几是被告自費維修一節，為原告於本院審理中所不爭執（本院卷第93頁反面），並自陳因系爭茶几遭被告貼木紋貼皮，致系爭茶几受有價值減損，故請求被告賠償8,000元等語（本院卷第93頁反面），然原告始終就其何以得主張系爭茶几因被告貼木紋貼皮而受有8,000元價值減損一節，並未提出證據以實其說，自無可採。　⑷附表編號9：原告就主張因被告租用致有支出冷氣清洗費必要一節，經本院當庭諭知應提出請求依據後（本卷第46頁反面、第68頁反面），均未能提出證據以實其說（本院卷第79頁、第93頁反面），是原告此部分請求，難認有據。　⑸附表編號10：原告雖主張系爭房屋有因被告使用致小房間木地板受有損壞等語，並提出現狀照片為證（本院卷第87頁反面），然為被告所否認，辯稱兩造於112年1月9日被告將系爭房屋點交返還原告時，原告並未指出小房間木地板有損壞情形，難認小房間木地板有損壞，縱確有損壞，亦與被告無關等語。經查，兩造於112年1月9日點交系爭房屋時，並未指出小房間木地板有損壞情形，是原告嗣後始發現一節，為原告於本院審理中所自陳（本院卷第68頁反面），則小房間木地板損壞情形是否為被告租用系爭房屋所生損害，已屬有疑，且原告經本院當庭諭知後（本院卷第68頁反面），仍未能就如附表編號10所示小房間木地板損壞為被告所致一節舉證以實其說（第93頁反面），則原告主張被告應負此部分損害賠償責任云云，應非可採。　⒊綜上，原告依系爭租約第3條第5項、第6條第4項、第16條第7 項約定，請求被告給付如附表編號1（500元）、2（3,000元）、3（12,000元）、4（250元）、5（18,000元）、9（20, 000元）、11（1,500元）、12（650元）之費用，合計55,90 0元（計算式：500元＋3,000元＋12,000元＋250元＋18,000元＋2 0,000元＋1,500元＋650元=55,900元），均屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，不應准許。　㈣末按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。系爭租約第4條第7項亦就押租金之抵充有明文約定（本院卷第5頁），則被告對於原告所負上開債務，依前揭說明，被告所交付之押租金發生當然抵充之效力，而系爭租約雖記載押租金金額為65,400元（本院卷第5頁），然實際押租金為65,700元乙節，為原告於本院審理中陳述明確（本院卷第109頁反面），被告就此於本院審理中亦不爭執，堪信系爭租約所約定之押租金即為65,７00 元，從而原告可得向被告請求之金額55,900元尚低於被告所繳付之押租金65,700元，是扣除押租金後，原告已無可得請求被告給付之金額。四、綜上所述，原告依系爭租約第3條第5項、第4條、第6條第4 項、第16條第7項，請求被告連帶給付原告44,110元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依同法第436 條之19第1項，確定訴訟費用額如主文第2項所示。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　桃園簡易庭　法　官　陳愷璘以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳宏明附表：編號原告主張之毀損物品/費用原告主張金額（新臺幣） 1 鑰匙複製費 500元 2 主臥房窗簾維修費 3,000元 3 主臥房床墊購買費 12,000元 4 冷氣遙控器更換費 250元 5 清潔費 18,000元 6 燈具維修費 10,700元 7 原木茶几修繕費 8,000元 8 冷氣清洗費 12,500元 9 牆面粉刷費 20,000元 10 小房間木地板修繕費 12,500元 11 大門門鎖更換費 1,500元 12 臉盆落水頭修繕費 650元

2024-12-13

TYEV-112-桃小-2286-20241213-2

屏小

屏東簡易庭

返還押租金

臺灣屏東地方法院民事判決 113年度屏小字第370號原告即反訴被告阮碧水被告即反訴原告徐三燕上列當事人間返還押租金事件，本院於民國113年11月28日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣28,425元，及自民國113年5月16日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣1,000元，由被告負擔816元，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣28,425元為原告預供擔保後得免為假執行。反訴原告之訴駁回。反訴訴訟費用新臺幣1,000元由反訴原告負擔。　　事實及理由甲、程序方面　　按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；當事人為訴之變更、追加或提起反訴，除當事人合意繼續適用小額程序並經法院認為適當者外，僅得於第 436條之8第1項之範圍內為之，民事訴訟法第259條、第260 條、第436條之15分別定有明文。經查，本件原告係以其向被告承租門牌號碼屏東縣里○鄉○○路000號4樓之2房屋（下稱系爭房屋），因被告未於租賃關係終止後返還押租金為由，起訴請求被告給付押租金新臺幣（下同）34,845元。而本件被告於言詞辯論終結前即民國113年7月27日具狀，以租賃關係終止後，原告應給付積欠之租金、水電費，並賠償系爭房屋之損害額暨清潔費用，上開給付及賠償數額與押租金抵銷後，原告尚應給付被告23,046元為由提起反訴，核其反訴與本訴之標的均係基於同一租賃關係所生，即有相牽連之關係，且尚不致延滯訴訟終結，又非專屬他法院管轄，並得行同種訴訟程序，揆諸前揭規定，被告所提反訴於法有據，應予准許，合先敘明。乙、實體方面壹、本訴部分一、原告主張：原告於112年2月17日起向被告承租系爭房屋，兩造並簽訂有房屋租賃契約書1份，約定租期自112年2月17日起至112年8月17日止、租金每月18,000元、押租金36,000元（下稱系爭租賃關係、系爭租賃契約），又原告於締約當日即交付押租金36,000元。租期屆滿後兩造尚繼續系爭租賃關係至113年2月26日止，原告並於113年2月26日晚上將系爭房屋鑰匙交還被告。嗣原告請求被告返還押租金36,000元，被告置之不理，原告復於113年3月6日寄發存證信函請被告返還押租金扣除水、電、管理費等費用後之餘額，被告於113 年12日回函表示原告應給付2月份之租金、113年1、2月份水、電費及毀損系爭房屋之賠償，原告就押租金應扣除113年1 月份電費1,155元部分不爭執，惟其餘部分有爭執而認不應扣除，是被告仍應返還押租金34,845元，爰依系爭租賃契約之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告 34,845元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、被告則以：不爭執原告於締結系爭租賃契約時即交付押租金 36,000元，惟系爭租賃關係於113年2月26日終止後，原告尚有113年2月18日至同年月26日之租金18,000元未繳納（不滿一個月租金應以一個月計算之依據為系爭租賃契約第13條）；電費部分除原告不爭執之1月電費1,155元（計費期間：11 2年11月6日起至113年1月8日止）外，尚有3月電費1,291元（計費期間：113年1月9日起至113年3月10日止）未繳納；另系爭租賃關係終止當日原告雖有以通訊軟體LINE傳送系爭房屋照片宣稱已將系爭房屋打掃乾淨，惟被告當日未實際至系爭房屋進行點交，而於隔日即113年2月27日至系爭房屋勘查時，發現屋內設備有客廳沙發布套遭菸頭燒灼、屋內牆壁汙損、床墊沾有血跡、廚房系統櫃零件毀壞、冰箱製冰盒毀壞且惡臭不堪、浴室系統櫃嚴重鏽蝕等損害，因而受有並支出如附表所示之損害暨清潔費用共計38,600元，經以押租金扣抵後，被告即無須返還押租金等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、經查，兩造前於112年2月17日簽訂系爭租賃契約，約定由原告向被告承租系爭房屋，每月租金為18,000元，押租金為36 ,000元，租賃期間自112年2月17日起至112年8月17日，原告並於簽訂系爭租賃契約當日即交付押租金36,000元予被告；原告於租期屆至後仍持續交付租金且被告亦未違反對之意思表示，嗣兩造合意於113年2月26日終止系爭租賃關係；原告自112年2月17日起至113年2月17日止均有按月給付被告18,0 00元，原告尚未繳納113年2月18日起至113年2月26日止之租金；系爭房屋1月電費共計1,155元（計費期間：112年11月6 日起至113年1月8日止），3月電費共計1,291元（計費期間：113年1月9日起至113年3月10日止）等情，有房屋租賃契約書、兩造之LINE對話紀錄截圖、台灣電力公司113年1月及 3月繳費通知單（繳費憑證）等件在卷可稽（見本院卷第13 至17、71、95、97頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第12 1至124、213至215頁），是此部分之事實首堪認定。四、得心證之理由　㈠按本件房屋押租金36,000元，應於租賃關係終了，租金、水電費、瓦斯費等結清後無息返還；乙方（即原告）應以善良管理人之注意使用房屋及使用甲方（即被告）所供備之物品，除因天災地變等不可抗力之情形外，因乙方之過失致房屋或物品毀損外，因乙方之過失致房屋或物品毀損，應負賠償損害之責；除地價稅、房屋稅由甲方負擔外，凡因居住使用房屋所必需支付之水電費、清潔費、管理費及其他因居住使用所必需支付之雜項費用，概由乙方自行負擔，為兩造所訂系爭租賃契約第4條、第8條前段、第9條所明文。　㈡經查，原告已交付押租金36,000元予被告；系爭租賃關係已於113年2月26日終止；原告未繳納113年2月18日起至113年2 月26日之房租、1月及3月電費等情，為兩造所不爭執，業如前述，而依系爭租賃契約第4條規定，被告應於結清包含租金、電費在內之費用後，返還押租金之餘額與原告，是本件應釐清者為原告積欠原告之租金及電費數額為何。首先，就租金部分，兩造雖就原告尚未繳納租金之期間不爭執，然就租金數額有爭執，原告主張該段期間應依天數計算租金等語，被告則抗辯依據系爭租賃契約第13條約定應以1個月之租金計算之等語，查系爭租賃契約第13條約定：「乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，乙方除應支付未交還期間相當月租之金額外，並須支付房租一倍計算之違約金（未滿一個月者以一個月計算），並逕受強制執行。」，觀諸上開約定就原告應給付相當月租之金額係以終止租約或租賃期滿不交還房屋等情為前提，而系爭租賃關係於113年2月26日終止，如前所述，而原告未繳納租金之期間為113年2月18日起至11 3年2月26日，屬系爭租賃關係終止前之期間，自非上開約定之範疇。復觀系爭租賃契約未就系爭租賃關係或系爭租賃契約終止前所積欠之租金計算方式為約定，審酌租金計算之公平性，積欠租金期間未達1個月者，應以承租人實際積欠租金之日數按日計算租金為適宜，而本件兩造就如本件按日計算原告尚未繳納系爭房屋之租金，每日租金以600元計算等情不爭執（見本院卷第214頁），則原告應給付被告之租金應為5,400元（計算式：600元/日×9日=5,400元）。再者，就電費部分，原告同意1月電費共計1,155元自押租金中扣除等情，承如前述，而就3月電費共計1,291元（計費期間：11 3年1月9日起至113年3月10日止），因系爭租賃關係於113年 2月26日即終止，則原告應負擔之部分自應以113年1月9日起至113年2月26日止之電費為限，就此兩造於言詞辯論期日均同意上開期間之電費以1,020元計算（計算式：1,291元÷62 天×49天=1,020元，元以下四捨五入，見本院卷第215頁），是原告應給付被告之電費應為2,175元（計算式：1,155元+1 ,020元=2,175元）。基此，原告依系爭租賃契約第4條之約定，請求被告返還押租金28,425元（計算式：36,000元-5,4 00元-2,175元=28,425元）要屬有據，應予准許，餘此部分之請求則無理由，應予駁回。　㈢至被告辯稱系爭房屋出租予原告後始生前揭損害，致其受有並支出如附表所示之損害暨清潔費用共計38,600元，此等費用得與原告請求返還之押租金為抵銷等語，據其提出自陳11 3年2月28日（即系爭租賃關係終止兩天後）所拍攝之系爭房屋現場照片、客廳沙發布套購買時之電子發票、微淨間環保科技報價單暨收據、被告與微淨間環保科技人員之LINE通話紀錄暨記事本儲存照片之截圖畫面（包含清潔前後之對照圖）等件為證（見本院卷第75至93、139至163、179至207頁）。查就附表編號⒈之沙發布套，被告稱由所附系爭房屋承租予原告前後之照片（分別見本院卷第181頁左下方照片；第8 3頁右上及下方照片）可知沙發布套遭原告毀損等語，原告則稱客廳沙發布套確實有遭菸頭燙破，但我搬進去時就已存在等語，觀諸本院卷第83頁之照片客廳沙發布套確有二點狀破洞情形，惟第181頁照片為沙發之遠拍照片，實難核對該沙發布套承租時之情形，況被告自陳系爭房屋承租予原告前，有其他客戶承租等語，自難逕認客廳沙發布套上開毀損係原告所致，是被告此部分之主張無理由。復查被告就微淨間環保科技人員於系爭房屋所為如附表編號⒉⑴至⑸服務項目，一共支付33,810元之清潔費用等情，有前揭報價單暨收據在卷可稽，堪以認定，惟就如附表編號⒉⑴至⑷服務項目，觀諸被告所提微淨間環保科技人員所拍攝清潔前後之照片（見本院卷第189至207頁），固可知系爭房屋清潔前於牆壁、冰箱、浴廁設備、窗戶、地板、床墊等地確有汙垢、發霉、繡蝕等情形，惟此等情形衡情實為物品因老化、長期使用磨損、自然耗損可能發生之情況，且該等物品尚無不堪使用之情形，況系爭租賃契約未特別約定原告返還系爭房屋時應清潔之程度，難以前揭情形遽認原告違反系爭租賃契約第8條前段之義務即以善良管理人之注意使用系爭房屋而得請求損害賠償；至如附表編號編號⒉⑸之廚房系統櫃零組件800元，被告稱此費用係因廚房系統櫃之桿子有鬆脫等語（見本院卷第19 7頁右上方照片），原告則稱我承租時即有該情形等語，而由被告提出前述出租系爭房屋時之照片並無該部分之照片可供比對，且縱上揭桿子確係於原告承租期間所鬆脫，亦難排除係出於零件自然老化所致，是被告此部分之主張亦屬無據。基此，原告主張客廳沙發布套毀損暨系爭房屋之清潔費用合計38,600元，可與返還押租金之金額為抵銷，應無理由。　㈣從而，原告依系爭租賃契約第5條約定，請求被告返還押租金 28,425元為有理由。且按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第233條第1項前段、第203 條、第229條第2項分別定有明文。查原告請求被告給付前開金額，並未定有給付期限，被告應自售催告時起，始負遲延責任，而本件起訴狀繕本於113年5月15日送達被告（見本院卷第53頁），是原告請求被告自起訴狀繕本送達被告翌日即 113年5月16日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。五、綜上所述，原告依系爭租賃契約第5條約定，請求被告給付2 8,425元，及自113年5月16日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息範圍內為有理由，自應准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第436條之8適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。並依同法第436條之23準用第436條第2項，適用同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如供擔保，得免為假執行。七、本件本訴事證已臻明確，原告其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。另原告聲請微淨兼環保科技企業社之負責人，以資證明前揭微淨間環保科技報收據為真正等情（見本院卷第171頁），因原告嗣已不爭執上開收據形式上真正（見本院卷第215頁），核無調查之必要，爰不予訊問，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用為裁判費1,000元，確定如主文第3項所示之金額。貳、反訴部分一、反訴原告主張：系爭租賃關係終止後，反訴被告尚積欠113 年2月18日至同年月26日之租金、1月和3月電費，且系爭房屋未回復原狀，反訴原告因而受有並支出如附表所示之損害暨清潔費（詳見乙、壹、本訴部分二、），上開金額經與押租金36,000元抵銷後，反訴被告尚應給付反訴原告23,046元，爰依系爭租賃契約第9條、第13條；民法第203條、第229 條第2項、第233條第1項、第432條第2項規定，提起本件反訴等語，並聲明：反訴被告應給付反訴原告23,046元，及自民事答辯狀暨反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、反訴被告則以：113年2月18日起至113年2月26日之房租應按日計算；1月及3月電費於承租系爭房屋期間所生之費用同意自押租金中扣抵；反訴原告主張受有並支出如附表所示之損害暨清潔費部分，該等毀損或不清潔情形非均為反訴被告所致，且縱該等情形為反訴被告承租系爭房屋期間所生，亦屬自然耗損所附帶產生，另系爭租賃契約亦未約定反訴被告於返還系爭房屋時應將全部租賃物清潔乾淨，是反訴原告上述請求無理由等語，資為抗辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。三、經查，反訴原告請求反訴被告給付上開費用暨賠償，於7,57 5元（租金5,400元；電費2,175元）之範圍內，為有理由，並已與反訴被告於本訴請求之押租金為扣抵，業如前述（詳見乙、壹、本訴部分四、㈡），其餘部分均無理由，業經本院認定如前（詳見乙、壹、本訴部分四、㈡㈢）。從而，反訴原告並無其餘得向反訴被告請求之金額。四、綜上所述，反訴原告依系爭租賃契約第9條、第13條；民法第203條、第229條第2項、第233條第1項、第432條第2項規定，請求反訴被告給付23,046元，及自民事答辯狀暨反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。五、本件反訴事證已臻明確，原告其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用為裁判費1,000元，確定如主文第6項所示。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日　　　　　　　　屏東簡易庭　法　官廖鈞霖　正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪甄廷附表：編號項目金額（新臺幣） ⒈ 沙發布套 6,400元 ⒉ 服務項目 ⑴環境清潔 ⑵環境消毒 ⑶局部油漆修補 ⑷床墊清洗 ⑸廚房系統櫃零組件 ⑴23,000元 ⑵2,800元 ⑶2,000元 ⑷1,800元 ⑸800元合計：33,810元

2024-12-11

PTEV-113-屏小-370-20241211-1

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沙鹿簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度沙簡字第839號原告即反訴被告李治諺住○○市○○區○○○路○段00 巷00號訴訟代理人曾慶崇律師複代理人王德凱律師被告即反訴原告施振瑞訴訟代理人蔡其龍律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年11月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。本訴訴訟費用由原告負擔。反訴被告應給付反訴原告新臺幣6萬元，及自民國113年1月18日起至清償日止，按年息5％計算之利息。反訴訴訟費用由反訴被告負擔。反訴判決得假執行，但反訴被告如以新臺幣6萬元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由甲、程序事項：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1項第2、3、4款定有明文。查原告起訴時請求：被告應將門牌號碼台中市○○區○○○路○段00巷00號房屋（下稱系爭房屋)遷讓返還原告；及被告應給付原告新台幣(下同)16 萬元及自112年11月1日起至騰空遷讓前開房屋之日止，按月給付原告二萬元。嗣被告將系爭房屋全部遷讓返還原告，原告乃撤回第1項關於遷讓房屋之聲明，就請求金額部分，迭次變更後，確認聲明為：被告應給付原告50萬元，核與前揭規定相符，應予准許。二、按「被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。」、「反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。」民事訴訟法第259條、第260條第1 項分別定有明文。又該條項所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第44 0號民事裁定要旨參照）。經查，本件被告即反訴原告所提之反訴，主張因原告即反訴被告應返還其押租金6萬元，則反訴原告提起反訴請求之原因事實，與原告提起本件遷讓房屋之事實，均係基於同一事實所發生之債權，卷證資料亦有牽連性，故被告基於同一基礎事實提起本件反訴，與本訴之標的及其防禦方法相牽連，應得提起反訴。　　乙、實體部分：壹、本訴部分：一、原告主張： (一)被告於106年7月1日起與原告就系爭房屋訂立房屋租賃契約，租期至107年7月1日，其後每年續訂租賃，最後一次租約為111年1月1日起至111年12月31日止，每月租金為2萬元，應於每月一日支付予原告。嗣租期屆至時，被告仍繼續租賃系爭房屋，兩造於112年7月31日合意終止租約；惟被告於終止契約後未立刻將房屋點交予原告，亦未將系爭房屋之鑰匙返還原告。迨113年1月17日開庭時得被告訴訟代理人當庭同意，原告方於113年1月24日請鎖匠開鎖進入系爭房屋並更換大門鑰匙。 (二)被告原以每月20,000元承租系爭房屋，則原告主張以每月20 ,000元計算被告占有系爭房屋之不當得利數額，自112年8月計算至113年1月24日原告更換大門鑰匙重新占有使用系爭房屋前，被告仍無權占用系爭房屋，原告就此得依民法第179 不當得利之法律關係請求被告給付相當於租金之不當得利11 5,726元（計算式：20000×12×176/365=115726）；又原告自得依系爭租約第10條約定，請求被告給付自112年8月1日起至113年1月24日止，共計176天按房租五倍計算之違約金578 ,630元（計算式：20000×12×176/365×5=578630)。 (三)另依系爭房屋租約約定，被告有改裝設施之必要，須先取得原告同意且不得損害原有建築，並於交還房屋時應回復原狀。被告於承租期間被告未經原告同意，竟擅自改裝隔間、拆除部分物件、牆壁鑽洞、更改電路等，且系爭房屋嚴重污損、殘破不堪，被告雖於112年9月間曾進行部分修補，然系爭房屋二、三樓原有之窗型冷氣機遭拆除、一樓原有之沙發遭被告移除、一樓廚房原設有功能正常之林內牌吸油煙機、瓦斯爐乙組，據悉該吸油煙機、瓦斯爐因被告員工用火不慎已遭燒毀，被告擅自更換為他牌之吸油煙機、瓦斯爐，且瓦斯爐經測試有故障，無法正常使用，廚房流理台之排水管亦有破損；另一樓百頁窗髒污、損壞；另一樓後陽台遭被告擅自鑽洞、更改電路，二樓後陽台亦擅自鑽洞、施置冷氣管、電線、電表、開關；二樓遭被告擅自改裝隔間，且可能為配合房間格局變動，將原本實木門拆除，於他處另裝設一廉價木門；二樓房間原本之美術燈遭被告拆除，擅自更換為廉價之日光燈；一、二樓房間原本設有白色塑膠拉門遭被告擅自拆除；二樓房間之木桌遭被告擅自拆除，雖經被告員工找到拆下的組件，但尚未裝回，亦不確定是否可裝回；且房間原本之「黃色」牆壁遭污損，被告擅自改漆為很突兀的「綠色」；二樓房間之木質拉門破損；二樓浴廁髒污損壞；二、三樓遭被告擅自拉電線、打洞；被告未經原告同意擅自使用系爭房屋四樓未出租部分，並於四樓擅自隔間，裝設冷氣管、電線；原本放在系爭房屋二樓主臥室內的全新木櫃（高低櫃）遭被告擅自搬到四樓，並有嚴重毀損、配件遺失情形；系爭房屋全屋天花板多處破損，且因被告員工長年在室內抽煙，天花板有明顯髒污；三樓原有之2組床組遭移除，下落不明。原告委請廠商就部分毀損之修復或重製進行估價，縱不計算實木地板等木作更換及修復之暫估費用101,00元，其他已估價物件（電視櫃、床頭櫃、窗型冷氣、拉門、捲簾、瓦斯爐等）之修復或重製費用合計至少138,607元，原告自得依前揭法律規定向被告請求賠償此部分之損害。 (四)綜上原告得向被告請求給付違約金578,630元、相當於租金之不當得利115,726元及租賃物遭毀損之損害賠償至少138,6 07元，以上金額合計832,963元（計算式：578630＋115726＋1 38607＝832963）。然因前揭違約金是否過高尚有疑義，且其他租賃物遭毀損部分之修復或重製費用尚未取得估價資料，原告暫以50萬元為前揭更正後聲明之請求金額等語。並聲明：被告應給付原告50萬元，及自本書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、被告抗辯：　　被告於112年7月時即與原告終止租約，並早已將鑰匙交付與原告；實不知原告主張應給付違約金及相當於租金之依據理由為何。至屋內物品或使用自然耗損之部分，原告本無權利要求，被告亦無回復義務，然被告已依原告要求盡力回復；　　又租賃物之修繕，應由出租人即原告負擔，被告基於承租多年情誼，指派員工將原告要求之部分加以修繕及打掃，未再向原告另行要求扣除租金；被告更無原告所稱有毀損之情事，雙方簽約時，契約中並未有原告所稱提供予被告使用之物品，實不知原告主張依據為何；另原告所主張之冷氣部分係被告所購買，原告主張被告有侵占更非事實等語。並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷： (一)兩造間自106年7月1日起就系爭房屋訂有租賃契約，其後每年續訂租賃，最後一次租約為111年1月1日起至111年12月31 日止，每月租金為2萬元；因租期屆至時，被告仍繼續租賃系爭房屋，兩造於112年7月31日合意終止租約，上情為兩造所不爭執（見本院卷第111頁言詞辯論筆錄)，並有租賃契約附卷足憑（見本院卷第23-27頁)。依租賃契約之第6條約定，承租人於租賃期滿應即將房屋遷讓交還，且依第10條約定，承租人於終止租約或租期屆滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，承租人應支付按房租伍倍計算之違約金。 (二)另依民法第455條第1項前段定，承租人於租賃關係終止後，亦負有返還租賃物。又所謂返還租賃物，係指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有(最高法院73年度台上字第4363 號判決意旨可資參照)。又占有之讓與指事實管領力之移轉；至有無事實上管領力，應於具體個案中，依一般社會觀念，視一定之物是否已具有屬於其人實力支配下之客觀關係決定之，非必以對物置放之場所有支配權，或以持續相當時間為必要。尤以物之交付方式，涉及雙方當事人間之意思表示者，應探求當事人之真意，由該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內（最高法院110年度台上字第2343號民事判決意旨參照）。而不動產之現實交付，如依雙方合意，表明已將之移轉占有者，亦可認係完成不動產之現實交付(臺灣高等法院臺中分院112年度上更一字第24號民事判決同此見解)。綜上說明，本件被告於租約終止後，固應移轉房屋之事實上管領力予原告，如被告已不再使用房屋，而原告業取得房屋之可支配，則依誠信原則、一般社會通念判斷，不論係被告將房屋鑰匙交付予原告，或被告以言詞向原告表明即刻返還，倘原告已可進入房屋，皆屬被告返還房屋之方法。再按，債務人之給付需債權人之協力者，縱未約定債權人為協力行為之期限，然依一般社會觀念，債權人仍應於合理之期間內完成其協力行為，倘因債權人不於合理期間完成協力行為，致債務人遲延給付者，尚難謂係因可歸責於債務人之事由致未為給付，債務人自不負遲延責任(最高法院106年度台上字第 1305號判決意旨可資參照)。倘被告騰空房屋並向原告表達交還之意，且原告可以進入房屋行使管理支配，應認已交還；又被告交還鑰匙需原告配合收受，如原告不配合收取鑰匙，則被告不交還鑰匙屬不可歸責，原告應不能指責被告遲延交還房屋。　 (三)再者，本件被告向原告承租系爭房屋，除被告自住外，亦供被告之員工充作宿舍使用，即符合「租賃住宅市場發展及管理條例」(下稱「租賃住宅管理條例」)第3條第1項第1款所定「以出租供居住使用之建築物」之「租賃住宅」定義，故本件應有租賃住宅管理條例之適用。就住宅租賃而言，租賃住宅管理條例應為民法及土地法之特別法，是關於兩造間系爭租約之相關事項，自應優先適用租賃住宅管理條例之規定 (高等法院109年度上易字第248號判決同此見解)，該條例未規定時，始回歸適用民法租賃之規定。按「租賃契約消滅時，租賃住宅之返還，應由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備之點交。一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。前項點交後尚有遺留物，除租賃當事人另有約定外，經出租人定相當期限催告仍不取回時，視為拋棄其所有權，其所需處理費用，得由押金扣除，不足者，出租人得請求承租人給付」，租賃住宅管理條例第12條第1 項定有明文。該條文之立法說明為「一、為避免租賃契約屆期或終止承租人卻先行搬離租屋處或不願配合交還房屋，出租人無法辦理點交及進行整理，迭生爭議，爰參考現行房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第13點爰訂定第1項規定。二、租賃契約屆期或終止後，承租人租賃住宅內之遺留物，出租人應先以催告程序通知取回遺留物，如承租人仍未取回者，授權出租人得處置其遺留物之權限，以保障租賃關係之處理，故參考現行房屋租賃定型化契約範本第16條爰訂定第2項規定。」依此，第12條在解決租賃契約屆期或終止後承租人先行搬離租屋處或不願配合交還房屋等「承租人未繼續居住於租賃處」之情形，為了避免出租人無法進入租賃處或進入後可能延伸而出的刑法侵入住居罪、毀損罪、竊盜罪等疑慮及保管責任及風險的移轉事宜，故制訂該條規範。從而，在承租人已搬離之情況下，出租人透過定相當期限之催告後，即可視為完成點交程序，使出租人得入內完成點交、進行整理，不會有相關刑事責任。 (四)原告主張，被告於終止契約後，未立刻將房屋點交予原告，亦未將系爭房屋之鑰匙交還，迨113年1月17日開庭時得被告訴訟代理人當庭同意，方於113年1月24日請鎖匠開鎖進入系爭房屋並更換大門鑰匙；惟被告否認上情，抗辯早已請員工將鑰匙交還原告。經查，證人即被告的離職員工王福明到庭結證稱，伊受被告指示於112年8月11日左右前往整理系爭房屋，被告有要伊將鑰匙交還屋主，屋主說須將其所列清單的項目處理完畢才能交屋，但伊無法全部處理完成，所以屋主不收鑰匙等語（見本院卷第445-448頁筆錄)。另證人施秉澤到庭結證稱，伊受被告指示於112年7、8月間前往整理系爭房屋，原告有到現場指示乳膠漆的顏色等語（見本院卷第45 1-453頁筆錄)。被告既搬離該處，自然希望將房屋鑰匙交還原告，以避免後續保管責任，而原告不滿意房屋交還時屋況暫拒收受鑰匙，以表明不承認完成點交、將續追究被告責任之態度，均合於經驗常情，故上開證述內容，並非難信。故由該證述可知：(1)被告主張於兩造租約終止後，其有將鑰匙交還原告，且配合原告指示派員於系爭房屋內為修繕、打掃等語，有與證人所述情節相符；又(2)證人等既能入屋整修，則被告於租約終止後應已搬離該處；另(3)原告有進入屋指示如何整修，對於被告已搬離之事實應知之甚詳。(4) 再依證人王福明證述，確有受被告之託要將鑰匙交還原告，惟原告認為回復原狀工作未完成而不收鑰匙。準此，被告已搬離房屋並表達交還之意，及被告交還鑰匙遭原告拒收，原告不能指責被告未履行、或遲延履行交還房屋。從而，原告主張被告自112年8月計算至113年1月24日原告更換大門鑰匙重新占有使用系爭房屋前，被告均屬無權占用系爭房屋一節，應難遽採。 (五)況且，依上述租賃住宅管理條例第12條第1項之規定，倘原告認被告應行點交房屋而不行點交，原告僅須定相當期限催告後即視為完成點交，可輕易取得系爭房屋之占有管領，不會有相關刑責，本無須一再被動等待被告前來點交，惟原告捨此不為，任使雙方對於是否已完成點交之爭議延續，進而主張本件被告應給付繼續使用房屋之不當得利、違約金，此尚悖於租賃住宅管理條例保護住宅承租弱勢族群、兼顧平衡出租人權利之立法意旨，有權利濫用之虞。從而，原告主張被告給付其多達176天相當於租金之不當得利，及176天按房租五倍計算之違約金，本院認無法採取。綜上，原告主張被告應給付違約金578,630元、相當於租金之不當得利115,726 元，均無理由，不應准許。 (六)另按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。當事人於其利己事實之主張，除事實於法院已顯著，或為其職權上已認知者外，應負立證之責。負舉證責任之當事人，須證明至使法院就該待證事實獲得確實之心證，始盡其證明責任。故原告主張被告未經原告同意竟擅自改裝隔間、拆除部分物件、牆壁鑽洞、更改電路、系爭房屋嚴重污損殘破、原有之屋內冷氣機、床組等諸多物品遭移除下落不明，既為被告所否認，故該情事應由原告舉證證明。　　 (七)原告主張被告交還系爭房屋，該屋況不符合「返還應有之狀態」，則原告首應證明經雙方約定之「返還應有之狀態」為何?經查，原告固提出系爭房屋出租前之屋主家人日常生活照片(見本院卷第137、139、155、171頁)，以證明出租前之內部屋況；然該照片所呈現者是出租前曾有的狀態，非必為出租當時之狀態，亦非經雙方約定之「返還應有之狀態」。再查，兩造於簽訂租約當時，原告並無留存完整呈現屋內隔間、陳設、物件、家具、管路配置等狀況之照片或錄影，亦無經兩造確認屋內移交使用之家具、物品之明細、數量資料；原告於本件訴訟審理中，提出往日生活照片為證據，惟本院對於簽訂租約當時屋內之真實狀態或約定之「返還應有之狀態」，仍難獲致確切心證；再者，窗型冷氣機礙於功能外型、安裝尺寸，不同廠牌間之窗型冷氣機，藉由遠觀不易明顯區辨，又或是同一廠牌之窗型冷氣機間，更難區辨是同一台冷氣機，或是二台不同之冷氣機，由原告提供之GOOGLE街景照片，雖可見系爭房屋外觀前後不同時期裝設窗型冷氣機之有無（見本院卷第527-533頁照片)，然本院仍無法明確區辨其狀態，難逕認原告交付房屋予被告使用當時有冷氣機，事後確遭被告拆除，故認原告之舉證已有未逮。另查，證人王福明證陳:伊去的時候床舖已經不在、原本的窗型冷氣已沒看見等語，是承租當時是否確存在原告所稱之床舖，或窗型冷氣是否為被告自有而搬離，尚屬不明，另王福明未證述，被告有擅自隔間而不予回復；是依該證述不足認被告有將原告之床舖、窗型冷氣搬離或更改隔間不回復。又證人簡威竹證稱有至系爭房屋拆除、搬離窗型冷氣，及將一樓沙發搬走，彈簧床墊用吊車吊下樓後讓人載走等語，但同無法認定窗型冷氣、沙發、床墊是原告的、還是被告的。另證人施秉澤甚且證稱，搬走的冷氣機是被告的等語。至其餘原告所述電視櫃、床頭櫃、拉門、捲簾、瓦斯爐等物品，同無法舉證原告有於出租當時交予被告使用之事實，被告搬走之物品亦難認係原告所有。另原告所指被告擅自改裝隔間、拆除部分物件、牆壁鑽洞、更改電路等，未有出租當時之確實狀態可供比對，已如前述，自無法僅據原告之主張即為被告不利之認定。又原告再指稱系爭房屋嚴重污損、殘破不堪，惟依吾人一般生活經驗，房屋經多年使用發生些許汙損應屬難免，雙方自應於簽訂租賃契約當時，對出租當時之狀態、回復義務之程度等為約定，惟原告無提出此部分事證，徒提出不甚相關之出租前、後拍攝照片，但仍無法就上述事項完成舉證，自亦難為被告不利之認定。從而，原告所稱被告擅自搬走原告之家具物品、改裝隔間、拆除部分物件、牆壁鑽洞、更改電路、系爭房屋嚴重污損殘破，核屬不能認定，其主張被告應賠付修復、重製費用，難認可採，應無理由。四、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係，請求被告給付違約金、相當於租金之不當得利及租賃物遭毀損之損害賠償，合計暫定50萬元，及自本書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均無理由，應予駁回。其假執行之聲請失所附麗，亦應併予駁回。貳、反訴部分：一、反訴原告主張：　　反訴原告於訂立租約時有給付押金6萬元予反訴被告，而兩造既已終止租賃契約，則依據系爭租賃契約第4條之約定，反訴被告應將押金6萬元返還予反訴原告等語。並聲明：反訴被告應給付反訴原告6萬元，並自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。二、反訴被告抗辯：依系爭租約第4條之約定，反訴原告須將房屋恢復原貌後，反訴被告始有向反訴原告返還押租金6萬元之義務，而反訴原告既然未履行回復原狀義務，則自不得請求伊返還押租金等語。並聲明：反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。三、得心證之理由： (一)按契約，乃當事人本其自主意思所為之法律行為，基於私法自治及契約自由原則，不僅為當事人紛爭之行為規範，亦係法院於訴訟之裁判規範。依系爭租約第4條約定略以：「本約房屋租賃保證金需押三個月…，應於結束租賃關係並將房屋恢復原貌後，無息返還。」（見本院卷第23頁)，是反訴被告主張，其待反訴原告履行回復原狀義務後，始有返還押租金6萬元之義務一節，固屬無誤。 (二)經查，兩造於112年7月31日合意終止租約，為兩造所不爭，且反訴原告已搬離房屋並表達交還之意，及雖交還鑰匙遭反訴被告拒收，仍可認定反訴原告已交還房屋。另反訴被告拒絕返還押租金所持「反訴原告未履行回復原狀義務」之事由，業經本院認定該事實反訴被告不能舉證證明，有如上述，則反訴被告可以拒絕返還押租金之事由尚難認存在，其主張不必向反訴原告返還押租金6萬元云云，難認可採。因此，反訴原告依兩造租賃契約之約定，請求反訴被告退還押租保證金6萬元，應有理由。四、綜上，反訴原告依租賃契約之法律關係，請求反訴原告給付 6萬元，及自反訴起訴狀繕本於113年1月17日當庭交予反訴被告收受之次日（即113年1月18日）起至清償日止，按年息 5％計算之利息，為有理由。參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，　　核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。肆、本件反訴原告勝訴部分係適用簡易訴訟程序所為反訴被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行，又反訴被告陳明願供擔保，請求免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。伍、據上論結，本訴部分，原告之訴為無理由；反訴部分，反訴原告之訴為有理由。依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日　　　　　　　　　沙鹿簡易庭　法　官　吳俊螢以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　柳寶倫

2024-12-11

SDEV-112-沙簡-839-20241211-1

沙聲再

沙鹿簡易庭

聲請再審

臺灣臺中地方法院民事裁定 113年度沙聲再字第6號再審原告林美娜上列受裁定人即再審原告與再審被告陳美姿間請求返還押租金事件，再審原告對於本院113年度沙小字第107號民事判決提起再審之訴。惟原告提起本件再審之訴未據繳納裁判費，查本件訴訟標的金額為新臺幣（下同）30,000元，依民事訴訟法第77條之17第 1項、第77條之13規定，應徵第一審裁判費1,000元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達五日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴。中華民國 113 年 12 月 11 日沙鹿簡易庭法官何世全正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中華民國 113 年 12 月 11 日書記官許采婕

2024-12-11

SDEV-113-沙聲再-6-20241211-1

北小

臺北簡易庭

返還押租金

臺灣臺北地方法院小額民事判決 113年度北小字第3766號原告鄭琬融被告王辰祐上列當事人間請求返還押租金事件，經本院於中華民國113年11 月27日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣壹萬肆仟零伍拾伍元。訴訟費用新臺幣壹仟元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，由被告負擔。本判決得假執行。但被告如以新臺幣壹萬肆仟零伍拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、本件被告王辰祐經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。二、原告主張略以：原告於民國111年8月3日與被告簽定租賃契約，約定向被告承租位於臺北市○○區○○路000號9樓E室房屋（下稱系爭房屋），租期自111年8月10日起至112年8月9日止，每月租金為新臺幣（下同）14,500元，押金為29,000元（即兩個月租金），兩造復於112年7月25日續約1年，租期延長至113年8月9日。嗣原告於113年6月30日提前退租，兩造遂協議扣除1個月押金14,500元，被告應於退租後返還剩餘押金14,500元，又原告已返還系爭房屋予被告，扣除原告尚未繳納之最後1個月水費、電費共計445元，被告尚應返還 14,055元（計算式：00000-000＝14055），經以LINE通訊軟體聯絡被告請求返還剩餘押金14,055元，但被告拒絕返還，爰依兩造間租賃契約關係起訴請求返還押租金等語。並聲明：被告應給付原告14,055元。三、被告則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明陳述。四、經查，原告主張之事實，業據提出與其所述相符之系爭租約、Line通訊紀錄等為憑（見本院卷第15-19頁）。而被告對於原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項規定，視同自認，本院審酌原告所提證據，堪認其主張為真實。從而，原告據以提起本訴請求被告應給付14,055元，即無不合，應予准許。五、本件係就民事訴訟法第436條之8適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條之20規定，應依職權宣告假執行，並依同法第436條之23準用第436條第2項，適用同法第3 92條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。按適用小額訴訟程序事件法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費用額，民事訴訟法第436條之19定有明文，爰依後附計算書確定本件訴訟費用額如主文第2項所示。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官　陳仁傑以上正本證明與原本無異。如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○○路0 段000 巷0 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃進傑　計　算　書項　　　　目　　　　　　　　金　　額（新臺幣）　　備　註第一審裁判費　　　　　　　　 1,000元合　　　　計　　　　　　　　 1,000元附錄：一、民事訴訟法第436條之24第2項：　　對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。二、民事訴訟法第436條之25：　　上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：　　㈠原判決所違背之法令及其具體內容。　　㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。

2024-12-11

TPEV-113-北小-3766-20241211-1

北小

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返還押租金

臺灣臺北地方法院民事裁定 113年度北小字第5154號原告林涵薇上列原告與被告林怡利間請求返還押租金事件，本院裁定如下：　　主　文原告應於收受本裁定送達後5日內，具狀補正被告甲○○之年籍、身份證字號、正確送達住址，或提出其他可資辨識或追溯其人別之證據資料。如逾期未為補正，即駁回原告之訴。　　理　由一、按當事人書狀，應記載當事人姓名及住所或居所；書狀內宜記載當事人、法定代理人或訴訟代理人之性別、出生年月日、職業、國民身份證號碼、營利事業統一編號、電話號碼及其他足資辨別之特徵，民事訴訟法第116條第1項第1款、第2 項定有明文。起訴，應以訴狀表明當事人及法定代理人，提出於法院為之，為同法第244條第1項第1款所規定。又原告之訴，有原告或被告無訴訟能力，未由法定代理人合法代理，或有起訴不合程式或不備其他要件情形，法院應以裁定駁回之。但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正，民事訴訟法第249條第1項第4款、第6款分別定有明文，且依同法第436條之23、第436條第2項之規定，於小額訴訟程序準用之。二、上列原告與被告間請求返還押租金事件，原告於起訴狀上陳報被告姓名及住所地址為「甲○○」、「臺北市○○區○○街000 巷00號2樓」。然經本院以此條件於戶役政電子閘門系統查詢，未查得相符之戶籍資料；且依起訴狀所陳，上開門牌號碼為原告向甲○○承租之房屋地址，無證據顯示為甲○○所居住；經本院向該址寄發調解通知書，結果無人收受而寄存送達，調解當日甲○○亦未出席，以致無法特定該等被告之人別，及確認當事人能力或訴訟能力之有無，起訴要件尚有欠缺。爰依前開規定，限期命原告陳報甲○○之年籍、身份證字號、正確送達住址，或提出可資辨識或追溯其等人別之其他證據資料，如逾期未為補正，即駁回起訴三、依民事訴訟法第249條第1項但書，裁定如主文。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官　陳逸倫以上為正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　馬正道

2024-12-10

TPEV-113-北小-5154-20241210-1

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返還押租金

臺灣臺北地方法院民事裁定 113年度北小字第5255號原告蘭廷極緻鍋物股份有限公司法定代理人李昭明被告李冠儀上列當事人間請求返還押租金事件，本院裁定如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　理　　由一、按提起民事訴訟，應依民事訴訟法第77條之13條規定繳納裁判費，此為必備之程式；又原告之訴，有民事訴訟法第249 條第1項所列各款情形之一，依其情形可以補正，經審判長定期間命其補正而不補正者，法院應以裁定駁回之，亦為同法條第1項所明文；而上開規定依同法第436條第2項規定，適用於簡易訴訟程序；復依同法第436條23規定，於小額訴訟程序準用之。二、本件原告起訴未繳納裁判費，業經本院於民國113年11月5日裁定限原告於收受裁定後5日內補繳裁判費新臺幣（下同）1 ,000元，逾期未補繳即駁回原告之訴，此有該裁定可稽，而該裁定已於同年月24日發生合法送達原告之效力，有送達證書（見本院卷第45頁）可憑。惟原告逾期迄未補正，亦有本院多元化案件繳費狀況查詢清單及繳費資料明細、收費答詢表等件可考，是其訴應認為不合法，應予駁回。三、爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官林振芳以上正本證明與原本無異。如不服本裁定，應於裁定送達後10日內向本庭（臺北市○○○路 0段000巷0號）提出抗告狀，並繳納裁判費新臺幣1,000元。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡凱如

2024-12-10

TPEV-113-北小-5255-20241210-1