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拆屋還地等

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第228號上訴人黃國黃來喜洪裕晴洪薇清蕭如霖蕭存義蕭芸榛兼共同訴訟代理人黃美珠複代理人彭傑義律師陳志祥律師被上訴人兆淳開發股份有限公司法定代理人張麗珠訴訟代理人高奕驤律師李怡潔律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國112年8 月15日臺灣基隆地方法院111年度訴字第559號第一審判決提起上訴，本院於114年2月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　被上訴人本於物上請求權，起訴請求上訴人拆除其等共有之地上物返還土地部分，其訴訟標的對於共同訴訟之上訴人各人必須合一確定，上訴人黃國、黃來喜、洪裕晴、洪薇清、黃美珠（下稱黃國等5人）提起上訴，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，其上訴效力及於同造之其他當事人，爰將蕭如霖、蕭存義、蕭芸榛（下稱蕭如霖等3人）併列為上訴人，合先敘明。另關於原判決命上訴人給付不當得利部分，黃國等5人上訴效力不及於蕭如霖等3人，蕭如霖等3人嗣後所為上訴並不合法，應予駁回。貳、實體方面：一、被上訴人主張：伊為坐落基隆市○○區○○段000000地號土地（下稱系爭土地）所有權人，上訴人之被繼承人黃水鑣（民國 72年7月3日死亡）前於系爭土地上如原判決附圖（下稱附圖）編號A所示部分（下稱A部分），興建門牌號碼為基隆市○○ 區○○○路00巷00號之未辦保存登記建物（下稱系爭房屋），黃水鑣死亡後其遺產尚未分割，系爭房屋之事實上處分權為上訴人全體公同共有，迄今仍無權占有A部分土地，並受有相當於租金之不當得利，爰依民法第767條第1項前段、第17 9條規定，求為命上訴人拆除系爭房屋並騰空返還占用之土地及命黃國等5人給付新臺幣（下同）5,619元（計算式：8, 990÷8×5＝5,619，元以下四捨五入，下均同），及自112年7 月5日起至返還土地之日止，按月給付312元（計算式：499÷ 8×5＝312）之判決（被上訴人就原審判決敗訴部分未據聲明不服，不在本院審理範圍，下不贅述）。二、上訴人則以：系爭土地原為○○○○宮所有，黃水鑣前於45年6 月1日向○○宮承租系爭土地興建系爭房屋，於48年7月2日續租，並於同年月15日取得建築執照，系爭房屋為合法建築。嗣黃水鑣於58年12月24日向地主○○建業股份有限公司（下稱 ○○公司，已解散）承租系爭土地，陸續承租，租期至69年12 月31日屆滿後，黃水鑣仍就系爭土地為使用收益，而○○公司未表示反對之意思，且未返還黃水鑣繳納之保證金，依民法第451條規定應成立不定期租賃關係，基於民法第426條之1 之買賣不破租賃原則，伊等為有權占有及無不當得利。系爭土地位在山坡，地處偏僻，多為經濟弱勢者居住，被上訴人為建商，經濟上有絕對優勢，系爭土地短期內難以開發，被上訴人請求拆屋還地，應屬權利濫用。縱認伊等應給付不當得利，以系爭土地申報地價年息5%計算占用利益洵屬過高等語，資為抗辯。三、原審就本院審理範圍判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項：　㈠系爭土地於87年10月29日分割自基隆市○○區○○段000地號（重測前同段17地號），經法院強制執行由被上訴人於111年1月 5日拍定取得所有權，其上建有未辦保存登記之系爭房屋，占用系爭土地A部分（面積44.07平方公尺）。　㈡系爭房屋為黃水鑣所興建，經基隆市政府於48年7月15日核發建築執照，黃水鑣於72年7月3日死亡後，系爭房屋由上訴人繼承而公同共有，現由上訴人黃美珠（下稱其名）居住使用。五、本院之判斷：　㈠被上訴人請求拆屋還地部分：　　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1 項前段、中段定有明文。次按定期租賃契約之出租人，反對租期屆滿後續租之意思表示，不限於租期屆滿後，始得為之。其於訂約之際，若約明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約之方式，以阻止續約之效力者，該租約於租期屆滿時，即當然消滅。除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人單方面之繼續使用原租賃物，仍為無權占有之法律關係（最高法院93年度台上字第986號判決要旨參照）。　　⒉經查，依黃水鑣就系爭房屋坐落系爭土地與○○公司簽訂之最後一次承租契約（下稱系爭租約）第3條約明：「租賃期間：自民國陸拾年陸月陸日起至民國陸玖年拾貳月叁壹日止，期限屆滿，除乙方（即○○公司）同意續租，另訂租約外，租賃關係，即行消滅，甲方（即黃水鑣）應將租賃物返還。」等語（見原審卷第269頁），可見黃水鑣與○○ 公司就系爭土地之租賃契約明訂於69年12月31日期限屆滿，除非另訂租賃契約，否則租賃關係即應歸於消滅。又系爭租約租期至69年12月31日屆滿後，黃水鑣與○○公司未再簽訂租約等情，為上訴人為不爭執（見本院卷第123頁），依上開說明，系爭租約應即消滅。上訴人本於基地租賃關係依民法第426條之1、土地法第103條規定主張有權占有，均不足採，　　⒊上訴人抗辯：69年12月31日租期屆滿後，黃水鑣仍使用收益系爭土地，○○公司未表示反對，且未返還黃水鑣繳納之保證金，可見黃水鑣與○○公司就系爭土地成立不定期租賃契約云云。惟按當事人訂立租賃契約，約定由承租人交付保證金者，其交付保證金之目的僅在擔保承租人支付租金及賠償損害之用，故保證金契約為另一契約，不包括於租賃契約之內。如承租人有欠租情事，自可由出租人主張抵付租金，不得謂出租人有收取保證金者，即係承認延長租期。承租人於租賃關係消滅後，即有交還房屋之義務，其仍賴住不遷，即屬無權占有（最高法院65年度台上字第27 14號、72年度台上字第4885號判決意旨參照）。是以租約保證金係為擔保承租人租賃債務之履行，與租賃契約係不同法律關係，自不得以承租人收取保證金，即謂成立不定期租賃。況於租賃關係終了、租賃物已返還、承租人無債務不履行情事，出租人始負返還租約保證金之義務。查系爭租約已屆期消滅，黃水鑣繼續使用系爭土地，仍屬無權占有，又系爭租約第5條約明：「甲方並應先繳相當二個月租金之保證金，於租賃關係消滅，租賃物返還時，由乙方無息發還。」是於上訴人遷空返還系爭土地時，出租人始負返還保證金之義務，自難以○○公司未返還保證金，即認其同意續租。從而，上訴人前揭所辯，無足可採。　　⒋上訴人又辯以：系爭土地位處山坡，短期內開發不易，且系爭房屋並非自始無權占用土地，為上訴人安身立命之處，本件拆屋還地被上訴人能取得之利益極少，而上訴人所受之損失極大，被上訴人請求拆屋還地係權利濫用云云。按民法第148條係規定行使權利，應依誠實及信用方法，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，倘非以損害他人為主要目的，亦無違反誠實及信用之方法，即難謂係違反誠信原則或權利濫用。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的？應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失極大者，基於權利社會化之基本內涵，雖非不得認為係以損害他人為主要目的；然在自由經濟市場機制下，當事人倘斟酌情況，權衡損益，為追求其經濟效益或其他正當之目的而締結買賣契約，並據以行使其依法取得之權利，除係以損害他人為「主要」之目的，因此造成他人及國家社會極大之損害，而違背權利社會化之基本內涵與社會倫理外，尚難遽指其為權利濫用（最高法院108年度台上字第753號判決意旨參照）。經查，系爭房屋現僅由黃美珠實際居住使用乙情，為上訴人所自承（見本院卷一297 頁），被上訴人係經法院強制執行拍定取得系爭土地之所有權，有土地登記謄本為憑（見本院卷一第233頁），其與坐落系爭土地上其他地上物之事實上處分權人或所有權人積極洽談和解或訴請拆屋還地，刻正依據都市更新條例相關規定進行都市更新程序，有「擬訂基隆市○○區○○段00 0地號75筆土地事業概要案」可佐（見本院卷一第91至139 頁），足見被上訴人對於系爭土地有完整利用、開發之計畫，參酌都市更新條例第1條規定為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境與景觀，增進公共利益制定之意旨，堪認被上訴人權利行使之經濟效益與促成之公共利益，顯然高於黃美珠居住系爭房屋使用系爭土地之私人利益，且有利於國家社會之經濟繁榮與進步發展，更有助於系爭土地利用價值之提昇，是被上訴人訴請上訴人拆屋還地，非以損害上訴人為主要目的，反更有促進公共利益。上訴人辯稱被上訴人濫用權利提起本訴云云，委無可採。　　⒌基上，上訴人就系爭房屋占有系爭土地之正當權源，未能舉證以實其說，自屬無權占有。被上訴人本於所有權人之地位，依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人將系爭土地上A部分之系爭房屋拆除，並將所占用之系爭土地返還被上訴人，即為有據。　　㈡被上訴人請求相當於租金之不當得利部分：　　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念。被上訴人為系爭土地之所有人，上訴人所有之系爭房屋無權占有系爭土地，因此獲有相當於租金之不當得利，並致被上訴人受有損害，被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付相當於租金之不當得利，自應准許。　　⒉復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限；前開規定，於租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。所謂土地之價額，依土地法施行法第25條規定，係依法定地價。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。查系爭房屋坐落於系爭土地之位置，位處半山腰，無可直達之大眾運輸交通工具，當地住民必須自備車輛代步，其往返四鄰尚非便給，及少見「可供當地住民採辦日常所需之店家」之商業發展程度等情，為上訴人所不爭執（見本院卷二第127頁），原審認為以系爭土地申報地價年息5%計算上訴人應返還之相當於租金之不當得利數額，應屬允當。被上訴人於111年1月 5日登記取得系爭土地所有權，該地於111年1月之申報地價為每平方公尺2,720元，有土地登記謄本可稽（見本院卷一第233頁），依系爭房屋占用系爭土地A部分之面積44 .07平方公尺計算，故被上訴人得向上訴人請求自111年1 月5日起至112年7月4日之不當得利為8,990元（計算式:2, 720元/㎡×44.07㎡×5%÷12月×18月＝8,990元），及自112年7 月5日起至返還系爭土地之日止，每月給付499元（計算式 :2,720元/㎡×44.07㎡×5%÷12月＝499元）。上訴人抗辯以年息5%計算不當得利過高云云，為無可採。六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求上訴人應將系爭土地上A部分之系爭房屋拆除，並將占用之土地返還被上訴人，及黃國等5人應給付被上訴人5 ,619元，及自112年7月5日起至返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人312元，為有理由，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並為假執行之裁判，核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為一部不合法，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項本文，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　4 　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　劉又菁　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林伊倫　　　　　　　　　　　　　　　法　官　徐淑芬正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　馮得弟

2025-03-04

TPHV-113-上易-228-20250304-1

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臺灣新北地方法院

拆屋還地

臺灣新北地方法院民事判決 112年度訴字第2631號原告簡寬弘訴訟代理人陳介安律師被告張運淮訴訟代理人簡嘉宏律師被告張庭妹訴訟代理人張運淮上列當事人間請求拆屋還地事件，於民國114年1月16日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　　　文被告張運淮應將坐落在新北市○○區○路段00000地號土地上如附圖所示編號Ａ部分面積273.82平方公尺之建物、編號Ｂ部分面積80.0 4平方公尺之柏油水泥地面（含圍牆）拆除，並將該部分土地返還原告及其他全體共有人。被告張庭妹應自坐落在新北市○○區○路段00000地號土地上如附圖所示編號Ａ部分面積273.82平方公尺之建物遷出。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告張運淮負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣55萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣155萬6984元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：　㈠原告為新北市○○區○路段00000地號土地（下稱系爭土地）之共有人，應有部分比例為1/4。系爭土地上坐落有一未辦保存登記建物（門牌號碼新北市○○區○○路0段00巷0號，下稱系爭房屋）並鋪設柏油水泥路面（含圍牆，下合稱系爭柏油水泥路面），占用位置、面積如附圖即新北市中和地政事務所民國112年12月19日數值複丈字第1319號土地複丈成果圖所示，均無坐落土地之正當權源。　㈡經查系爭房屋乃張欽瑞所建築，張欽瑞業於88年11月29日死亡，系爭房屋之事實上處分權由張欽瑞之繼承人即被告張運淮以及訴外人張寶珠、張桂珠、張美珠、張鳳珠共同繼承。系爭房屋現由被告張運淮、張庭妹所占有使用，張寶珠、張桂珠、張美珠、張鳳珠又於本院112年12月25日言詞辯論期日將系爭房屋之事實上處分權讓與被告張運淮。爰依民法第767條第1項前段、中段、第821條等規定，提起本件訴訟。　㈢聲明：　　⒈如主文第1項所示。　　⒉被告張庭妹應將所占用如附圖編號A所示面積273.82平方公尺之系爭房屋、如附圖編號B所示面積80.04平方公尺之系爭柏油水泥路面，騰空返還原告與其他全體共有人。　　⒊願供擔保，請准宣告假執行。二、被告抗辯：　㈠被告張運淮為張欽瑞之繼承人，並經其他繼承人張寶珠、張桂珠、張美珠、張鳳珠之讓與，繼承並受讓取得系爭房屋、柏油水泥路面之事實上處分權。而被告張庭妹則係經被告張運淮同意，與被告張運淮共同居住在系爭房屋。　㈡張欽瑞與其弟張琳漢曾共同承租耕作簡德旺所有之中和市○○○ 段○路○○○段0000地號等13筆土地（下稱系爭耕地），並於42 年7月間由張琳漢與簡德旺依當時耕地三七五減租條例簽訂耕地租約，張琳漢死亡後，則由張欽瑞繼續承租系爭耕地。嗣於57年間，張欽瑞為就近照顧農作之便，於取得系爭土地地主之同意，在系爭土地上建築系爭房屋，再於62年間申請門牌設立房屋稅籍。系爭房屋存在迄今已逾50年，且簡寬茂（即原告胞兄，亦為系爭土地共有人之一）等人每年均會至系爭房屋向承租人收取系爭耕地之租金。如系爭房屋係未經土地所有人同意興建，應早經原告或其他共有人訴請拆除，然系爭土地共有人從未訴請拆屋還地，原告主張系爭房屋為無權占有系爭土地，顯非合常理。　㈢又系爭耕地之共有人於95年10月間，以系爭耕地已無耕作事實，要求終止耕地租約並返還系爭耕地，經當時臺北縣中和市公所調解後，承租人（由被告張運淮代理）同意返還，然而系爭土地共有人當時並未要求被告張運淮拆除系爭房屋返還土地，反而於96年1月11日由簡嘉鋒以系爭土地共有人之代表人身分，與被告張運淮簽訂土地租賃契約書（下稱96年 1月11日租約），將系爭土地出租被告張運淮作為系爭房屋之基地，租期1年，此後每年均有續約，直至109年1月1日再轉為不定期租賃關係迄今。是以，被告張運淮以系爭房屋、柏油水泥路面占有系爭土地，實有合法占有權源，原告依民法第767條第1項規定，請求被告拆屋還地，實無理由。　㈣簡嘉鋒雖到庭陳稱伊未受系爭土地全體共有人之授權，擅自與被告張運淮簽訂96年1月11日租約云云，然96年1月11日租約係簡嘉鋒委任法律專業人士草擬，且契約上已載明簡嘉鋒係以「土地方代表人」身分簽約，殊難想像簡嘉鋒未獲其他共有人授權。退步言之，縱認簡嘉鋒未獲系爭土地共有人之授權而出租系爭土地予被告張運淮，然系爭土地共有人曾授權簡嘉鋒處理系爭耕地之三七五減租租約終止、土地返還等事宜，調解成立後，簡嘉鋒隨即以系爭土地共有人之代表人身分，與被告張運淮簽訂96年1月11日租約，往後均有續約，迄至原告提起本件訴訟前長達15年以上，實難想像原告不知上情。原告既知悉簡嘉鋒以「土地方代表人」之身分，每年與被告張運淮簽訂土地租賃契約而從未有反對之表示，依民法第169條表見代理之規定，原告對被告張運淮亦應負授權人之責任。　㈤聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、原告為系爭土地之共有人，應有部分比例為1/4；又系爭土地上坐落有系爭房屋並鋪設系爭柏油水泥路面，占用位置、面積如附圖編號A、B所示等情，有系爭土地之登記謄本在卷可參（見本院卷第207頁），並經本院會同新北市中和地政事務所測量員履勘現場查明（見本院卷第135至141、159至1 61頁），應堪認定。四、原告主張被告張運淮、張庭妹無權占用系爭土地，依民法第 767條第1項前段、中段、第821條等規定，請求被告張運淮拆除系爭房屋、柏油水泥路面，並請求被告張運淮、張庭妹騰空返還系爭土地等節，則為被告以前揭情詞置辯。經查：　㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段及第821條分別定有明文。再按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決要旨參照）。原告以無權占有為原因，請求被告返還系爭土地，而被告對於原告為系爭土地之共有人，以及系爭房屋、柏油水泥路面占用系爭土地如附圖編號A、B 所示部分等事實並無爭執，僅抗辯其等占有具有正當權源，依上開說明，自應由被告就其為有權占有乙情負舉證之責。　㈡被告雖辯稱張欽瑞係得系爭土地地主同意始建築系爭房屋、被告張運淮已向系爭土地共有人承租系爭土地，作為系爭房屋之基地等語，並提出96年1月11日租約、房屋租賃契約書（租期：108年至1月1日起至109年1月1日止；立契約人：簡嘉鋒、被告張運淮）等件為證（見本院卷第109、111至119 頁）。然查：　　⒈證人簡嘉鋒業已到庭結證稱：很多年前，系爭耕地的共有人委託我姑姑簡寬蓉代理處理系爭耕地有關三七五減租租約的事情，但簡寬蓉年紀大了，所以又臨時委託我代理處理；當時，我的律師跟我說我們家族另一筆土地（即系爭土地）上有被告張運淮的房子也要處理，還說如果我不急著使用系爭土地，可以先租給被告張運淮、讓他們有時間搬遷，所以我才在96年1月11日跟被告張運淮簽訂了土地租賃契約書（即96年1月11日租約），租金也是一年酌收新臺幣5,000元，之後也有續約幾次，印象中每年都有打合約；不過，我將系爭土地出租、續租給被告張運淮，並未得到其他共有人的授權，簡寬蓉只有授權我處理系爭耕地三七五減租租約事宜，租金也是我自己收起來，因為這對我來說是一件多出來的事情，想說快點處理，而且律師也說我可以出租等語（見本院卷第268至271頁）。　　⒉本院審酌證人簡嘉鋒固同為系爭土地共有人之一，且與原告有親屬關係（見本院卷第207、268頁），然依其證述內容，顯係自負無權出租之責，倘非事實，證人簡嘉鋒更將涉犯偽證罪之刑事重責，是其前開所述應屬可信。被告雖以96年1月11日租約上記載簡嘉鋒為「土地方代表人」乙節，認簡嘉鋒應已得系爭土地其他共有人之授權而出租系爭土地，然此推論並無論理上之必然性或經驗上之高度蓋然性，實難遽採。簡嘉鋒既未經系爭土地其他共有人之授權，擅自出租系爭土地予被告張運淮，基於債之相對性，對於其餘共有人不生效力，被告自無從以被告張運淮與簡嘉鋒間之租賃關係對抗原告及其他共有人。　　⒊被告再辯稱原告應負民法第169條之授權人責任云云，惟按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，固為民法第169條所明定，然所謂由自己之行為表示以代理授與他人，必須本人有具體可徵之積極行為，足以表見其將代理權授與他人之事實，方足當之；所謂知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，則指知他人表示為其代理人而與相對人為法律行為時，原應即為反對之表示，使其代理行為無從成立，以保護善意之第三人，竟因其不為反對之意思表示，致第三人誤認代理人確有代理權而與之成立法律行為而言（最高法院109年度台上字第1929 號判決意旨參照）。被告並未舉證原告本人有何具體可徵之積極行為，足以表見其將代理權授與簡嘉鋒之事實，亦未舉證原告於簡嘉鋒簽訂96年1月11日租約或續約時已知簡嘉鋒表示為其代理人而與被告張運淮為法律行為，卻不為反對之意思表示（被告僅以原告未移居國外，難以想像原告於長達15年以上期間不知簡嘉鋒出租系爭土地等語，為其此部分抗辯之論據，然此尚不足證明原告於簡嘉鋒簽訂96年1月11日租約或續約時已知簡嘉鋒表示為其代理人乙情屬實），自難遽令原告擔負民法第169條之授權人責任。　　⒋另關於被告辯稱張欽瑞已得系爭土地地主同意建築系爭房屋乙節，被告並未指明所稱「地主」係何人，亦未陳明彼等間就系爭土地有何法律關係之合意，更難執此為有利被告之認定。　㈢至被告張庭妹以其得被告張運淮之同意而使用系爭房屋乙情為由，為其占用系爭土地之正當權源。然本院已認定被告張運淮並無占有使用系爭土地之正當權源，是被告張庭妹前開所辯已失所依，不足為據。　㈣綜上所述，被告無法舉證被告張運淮有占用系爭土地之正當權源，被告張運淮以系爭房屋、柏油水泥路面占用系爭土地即屬無權占有，原告依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求被告張運淮拆除系爭房屋、柏油水泥路面並返還所占用之土地，為有理由，應予准許。惟被告張庭妹僅為系爭房屋之占有使用人，於被告張運淮拆除系爭房屋前，無從返還所占用之系爭土地，僅能就自己占用部分遷出，是原告請求被告張庭妹遷出系爭房屋，尚屬有據，逾此範圍之請求則無理由。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。　　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　楊雅萍以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　李淑卿

2025-02-27

PCDV-112-訴-2631-20250227-1

上易

臺灣高等法院臺南分院

調整租金

臺灣高等法院臺南分院民事判決 113年度上易字第343號上訴人余錦堂黃志維張賢榮陳裕仁邱靖媛黃薇林枝生上一人訴訟代理人郭櫻月被上訴人天德寶宮法定代理人邱兆宗訴訟代理人劉烱意律師上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國113年9月 19日臺灣嘉義地方法院第一審判決（113年度訴字第474號）提起上訴，被上訴人並為訴之擴張，本院於114年2月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文原判決附表二就編號2-4、6、8-10所示上訴人承租被上訴人坐落嘉義縣○○鎮○○段0○0地號土地，自民國114年1月1日起，調整每年租金分別逾附表二之一編號1-4、5之2、6、7「本院認定調整後租金」欄所示金額之部分，暨該部分訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。上訴人邱靖媛如附表二之一編號5之1所示建物，承租被上訴人所有坐落嘉義縣○○鎮○○段0○0地號土地，自民國114年1月1日起，調整每年租金如附表二之一編號5之1「本院認定調整後租金」欄所示之金額。其餘上訴及擴張之訴均駁回。廢棄部分第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔，駁回上訴之第二審訴訟費用由上訴人按附表二之一「駁回上訴之第二審訴訟費用之負擔比例」欄所示比例負擔。擴張之訴訴訟費用由被上訴人負擔三分之一，餘由上訴人邱靖媛負擔。　　事實及理由壹、程序方面：一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，　　但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，此觀民事　　訴訟法第446條第l項但書、第255條第l項第3款規定即明。查被上訴人就上訴人邱靖媛之起訴聲明原係請求法院調整每年租金為新臺幣（下同）17,472元，嗣因原審認定如附表二之一編號5之1所示建物業已轉讓交付邱靖媛，而駁回被上訴人對原審被告李俊傑之請求，被上訴人乃於本院審理中對邱靖媛就附表二之一編號5之1建物擴張聲明請求自民國114年1 月1日起調整該部分每年租金為12,916元（本院卷第339-340 頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，合於上開規定，應予准許；又被上訴人就邱靖媛部分僅係擴張聲明，而邱靖媛於原審審理時即已參與本件訴訟程序，且邱靖媛就擴張聲明即附表二之一編號5之1建物部分所為之抗辯，與原起訴部分（即附表二之一編號5之2建物）均為相同，並未影響其應訴及答辯之權利。是邱靖媛辯稱被上訴人擴張聲明違反其審級利益云云，尚無可採，合先敘明。二、次按所謂當事人適格，係指當事人就特定訴訟標的有實施訴　　訟之權能而言。此項權能之有無，應依當事人與特定訴訟標　　的之關係定之。換言之，就特定訴訟得以自己名義為原告或　　被告之資格，因而得受本案判決者，始謂之當事人適格，或　　稱為正當當事人。至於何人對於訴訟標的之法律關係有實施　　訴訟之權能，則應視當事人與特定訴訟標的之關係如何而定　　。而私法上之形成權，法律規定須經起訴始能達行使之目的　　者，方得提起形成之訴，故在形成之訴，原告之適格，必須　　依據法律之規定定之。再按租賃物為不動產者，因其價值之　　昇降，當事人得聲請法院增減其租金；但其租賃定有期限者　　，不在此限，民法第442條定有規定。查本件被上訴人依據民法第442條規定，請求本院調整租金，核屬形成之訴，其是否具備原告之適格，自應以法律規定之資格為判斷依據。兩造均不爭執被上訴人為租約之出租人，則被上訴人依民法　　第442條規定，提起本件調整租金之訴，其為適格原告，即無疑義；上訴人余錦堂辯稱坐落嘉義縣○○鎮○○段0、0地　　號土地（下合稱系爭土地）在日據明治時期38年就登記為天　　德堂，主祀神明為觀音菩薩，國民政府來台時登記仍為天德　　堂，被上訴人在58年登記變更為妙修堂，後來發現系爭土地　　已登記為天德堂，62年才去改名為天德堂，但主祀神明為關　　聖帝君，可見被上訴人提起本件訴訟之當事人為不適格云云　　，為無可採。　　貳、實體方面：　一、被上訴人主張：伊所有之系爭土地前出租予上訴人及李俊傑　　分別建有如附表二之一所示建物，租金按每年每坪87元計算　　，兩造間成立有不定期租賃關係。系爭土地公告現值於76年　　間原為每平方公尺2,000元，至112年間調昇為每平方公尺13 　　,000元，漲幅高達6.5倍，然兩造間之租金卻迄未調整，顯有失公平。為此依據民法第442條規定，請求依系爭土地113 年申報地價每平方公尺2,400元按年息百分之6調整兩造間租　　金如附表二之一「一審判決調整後租金」欄所示。原審為伊　　勝訴之判決，並無違誤。並答辯聲明：上訴駁回（原判決駁　　回被上訴人就本件上訴人之其餘請求，及對李俊傑請求之部　　分，未據被上訴人聲明不服，以及於本院成立調解之賴淑娟　　、賴榮宏部分，均不在本院審理範圍）。又附表二之一編號 5之1建物已移轉為邱靖媛所有，爰依上述標準，擴張聲明併請求就邱靖媛所有附表二之一編號5之1建物承租系爭土地之租金自114年1月1日起調整每年為12,916元（計算式：89.7 平方公尺×2,400元×6％＝12,916元，元以下捨去）。二、上訴人則以：　㈠黃志維、張賢榮、陳裕仁、林枝生、黃薇均以：被上訴人主　　張調整租金係屬寺廟不動產收益處分，依道教宮廟組織管理　　章程規定，應經信徒大會決議通過，並報請主管機關同意備　　查，然被上訴人未經信徒大會決議通過，且未試行協商或調　　解、調處等程序以解決爭議，即逕行起訴，於法不合；況系　　爭土地位在大林鎮鹿谷溝邊，依數百年來之傳言，係惡鬼出　　沒之地，迄今仍在本地承租之居民，大多屬經濟弱勢，且地　　上老屋屋齡均已超過一甲子以上，加以毗鄰之大林糖廠廢棄　　，數百戶員工離開後，該社區更日漸蕭條，故被上訴人主張　　要調漲租金，有違誠實信用原則，應不予採納。土地價值是　　否有所升降，是否有繁榮因素等，皆應依據有權機關之專業　　認定，方得公平信賴。再者，被上訴人對土地價值升降部分　　之計算請求，僅屬債權債務關係之請求，自應於租金請求權　　時效5年之期限內提出。又系爭土地自109年至113年近五年之申報地價均為每平方公尺2,400元，並無價值升降，顯無調整必要；若法院認仍應要調整，應調整如附表二之一「上　　訴人抗辯調整後租金」欄所示之金額，始符合原租約協議及　　民法第442條之意旨。原審為伊等敗訴之判決，尚有未洽等語，資為抗辯。並上訴聲明：原判決不利於上訴人部分廢棄　　；上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。　㈡余錦堂除引用上開答辯聲明及陳述外，另以：依最高法院83 年度台上字第319號裁判意旨，連不敷納稅都不是可以增租的原因，所以租金率及租金額都應是由雙方協議的結果，被　　上訴人卻主張太低，不符客觀市場，其主張與上開裁判意旨　　不符；另最高法院88年度台上字第287號裁判意旨：「未定期限之不動產租賃，如契約當事人約定租金係按租賃標的不　　動產之固定比率計算者，則所約定之租金係隨不動產價值之　　昇降而機動調整，契約當事人即無再依民法第442條規定聲請法院調整租金之必要」，請法院判決時併予參考。　㈢邱靖媛除引用上開答辯聲明及陳述外，另以：原租金係由雙　　方協議訂之，雙方應均本於誠信原則及契約精神遵守，不應　　單方藉故反悔致生爭議事端，被上訴人單方請求調整租金無　　理由。另依民法第442條立法意旨，其得主張租金調整之要件依據僅有「因其價值之升降，當事人得聲請法院增減其租　　金」，故被上訴人主張原租金過低而為調整租金之事由，並　　不符該條要件。況地政機關對同一地價區段的申報地價為繁　　榮因素之加計調整，亦僅只在一成至最多三成的調整。原審　　判決依申報地價百分之6調整，顯已逾越合理比例原則。系爭土地所在地區早期因為戰爭死了很多人，當地居民為了安　　撫亡魂，在被上訴人成立前已建有阿彌陀公廟，所以系爭地　　區很陰，到了晚上更是漆黑一片，連一間店都沒有，外地人　　也不敢來，並無被上訴人所稱有繁榮景象而得調漲租金之事　　由等語，資為抗辯。並對被上訴人擴張之訴答辯聲明：擴張　　之訴駁回。三、兩造不爭執事項為：　㈠系爭土地為被上訴人所有，上訴人均為系爭土地之承租人，　　承租面積及基地坐落建物之門牌號碼分別如附表二之一所示　　。兩造間之租賃關係為不定期租賃，原租金為每年按每坪87 　　元計算，所繳納金額如附表二之一「現租金」欄所示。　㈡系爭土地公告現值於113年1月為每平方公尺13,000元；申報　　地價於109至113年均為每平方公尺2,400元。　㈢系爭土地東南側係大林鎮衛生所，距離台一線路口約150公　　尺，上訴人如附表二之一所示門牌號碼建物之200公尺周圍附近，有親水公園、大林國中、大林糖廠、大林鎮衛生所　　、中華電信、7-11便利商店。四、得心證之理由：　　　㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442 條有明文規定。次按建築房屋之基地租金，依土地法第105 條準用同法第97條第1項規定，以不超過該土地申報價額年息百分之10為限。而該條之土地價額，依土地法施行法第25 　　條規定，係指法定地價而言。又法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其　　申報地價。平均地權條例第16條前段亦有明文。故土地法第　　97條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。又土地　　法第105條準用同法第97條規定，建築基地之租金，按申報價額年息百分之10為限，乃指基地租金之最高限額而言，並　　非必須照申報地價額年息百分之10計算；基地租金之數額，　　除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業　　繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院46年台上字第85 5號、68年台上字第3071號判決意旨參照）。　　㈡被上訴人主張系爭土地為其所有，上訴人均為系爭土地之承　　租人，承租面積及基地坐落建物之門牌號碼分別如附表二之　　一所示。兩造間之租賃關係為不定期租賃，原租金為每年按　　每坪87元計算，所繳納金額如附表二之一「現租金」欄所示　　等語，業據提出土地登記第一類謄本、嘉義縣寺廟登記證、　　○○段113年全年期地租收入明細、天德寶宮管理委員會租金徵地底冊、國土測繪圖資在卷可稽（原審卷第13-23頁）　　，且為兩造所不爭執（不爭執事項㈠），此部分自堪信實。　㈢次查，系爭土地公告現值於113年1月為每平方公尺13,000元　　；申報地價於109至113年均為每平方公尺2,400元，有系爭土地歷年公告現值查詢資料及地價第二類謄本在卷可憑（原　　審卷第25-28頁、第95-97頁），且為兩造所不爭執（不爭執　　事項㈡），亦可認定。再觀諸系爭土地歷年公告現值查詢資　　料，系爭土地每平方公尺之公告現值，在78年7月僅為2,000 　　元，到102年1月則已達10,000元，迄113年1月更為13,000元　　，由上開資料觀之，堪認系爭土地之價值有逐年調昇之情形　　，是被上訴人主張系爭土地價值逐年調昇，而兩造間之租金　　卻迄未調整，依法請求調整等語，核屬有據，應予准許。　㈣上訴人固抗辯依道教宮廟組織管理章程規定，被上訴人要調　　整租金應經信徒大會決議通過，並報請主管機關同意備查，　　然被上訴人未經信徒大會決議通過，即逕行起訴，於法不合　　等語；惟查，被上訴人是否經何種決議程序或有無報請主管　　機關備查，均僅係被上訴人之內部事項，而被上訴人既已依　　法提起本件調整租金訴訟，法院自應依法審酌實體上是否符　　合調整租金之要件，至於被上訴人內部事項則非本院審查之　　範疇，上訴人此部分辯詞，尚無可採。　㈤上訴人另抗辯迄今仍在本地承租之居民，大多屬經濟弱勢，　　地上老屋屋齡均已超過一甲子以上，加以毗鄰之大林糖廠廢　　棄，數百戶員工離開後，該社區更日漸蕭條，故被上訴人要　　調漲租金，有違誠實信用原則等語；惟系爭土地為被上訴人　　所有，而系爭土地租金多年未為調整，與系爭土地漲升之趨　　勢悖離，被上訴人請求調整租金，係依民法第442條規定所賦與之權利，且符合土地走升趨勢，難認有何違反誠實信用　　原則之情形。又被上訴人提起本件調整租金訴訟，其性質上為形成訴訟，而非請求上訴人給付租金之給付訴訟，要無租金請求權時效5年規定之適用。是上訴人抗辯被上訴人對土地價值升降部分之計算請求，僅屬債權債務關係，應於租金請求權時效5年之期限內提出等語，乃有誤認，附此敘明。　㈥余錦堂復抗辯依最高法院83年度台上字第319號裁判意旨，連不敷納稅都不是可以增租的原因，所以租金率及租金額都　　應該是雙方協議的結果，被上訴人卻主張太低，不符客觀市　　場，其主張與上開裁判意旨不符；並請求本院判決時併予參　　考最高法院88年度台上字第287號裁判意旨等語；惟按最高法院83年度台上字第319號裁判意旨為：「民法第442條固規　　定『租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法　　院增減其租金』，惟租金不敷納稅，非法定增租原因」；最　　高法院88年度台上字第287號裁判意旨為：「按未定期限之不動產租賃，如契約當事人約定租金係按租賃標的不動產之固定比率計算者，則所約定之租金係隨不動產價值之昇降而機動調整，契約當事人即無再依民法第442條規定聲請法院調整租金之必要，不得請求法院增減其租金」。經核上開最　　高法院裁判審理之事實，均與本事件之事實不相同，無法比　　附援引，應予敘明。　㈦邱靖媛另抗辯租金係由雙方協議訂之，雙方應本於誠信原則　　及契約精神遵守，不應單方藉故反悔致生爭議事端等語；惟　　查，民法第442條規定租約當事人於租賃物價值有昇降時，得聲請法院增減其租金，因此，租約之雙方當事人無法自行　　就租金增減達成協議時，本均得依上開規定向法院聲請增減　　其租金。邱靖媛辯稱被上訴人應遵守原約定租金額而不得起　　訴請求調整租金等語，要無可採。　㈧再按法院於依民法第442條規定調整不動產租賃之租金時，　　除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形　　，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之　　經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最　　高法院81年度台上字第3062號裁判意旨參照）。查系爭土地　　公告現值於113年1月為每平方公尺13,000元；申報地價於10 　　9至113年均為每平方公尺2,400元等情，均經認定如上；又系爭土地東南側係大林鎮衛生所，距離台一線路口約150公尺，上訴人如附表二之一所示門牌號碼建物之200公尺周圍附近，有親水公園、大林國中、大林糖廠、大林鎮衛生所　　、中華電信、7-11便利商店等情，亦為兩造所不爭執（不爭　　執事項㈢），自堪採為認定之依據。至上訴人另抗辯系爭土　　地位在大林鎮鹿谷溝邊，依數百年來之傳言，係惡鬼出沒之　　地，迄今仍在本地承租之居民，大多屬經濟弱勢，且地上老　　屋屋齡均已超過一甲子以上，加以毗鄰之大林糖廠廢棄，數　　百戶員工離開後，該社區更日漸蕭條；該地區早期因為戰爭　　死了很多人，當地居民為了安撫亡魂，在被上訴人成立之前　　已建有阿彌陀公廟，所以系爭地區很陰，而且到晚上是漆黑　　一片，連一間店都沒有，外地人也不敢來等語，經核均屬主　　觀之意見，尚難偏採，仍宜依上開具體之經濟發展狀況來認定調整租金之基準。本院綜合審酌系爭土地之價值、所處位　　置及其四周工商業繁榮情形，與承租人即上訴人利用該租賃　　物之經濟價值與所得之利益，認應以系爭土地申報地價年息　　百分之4計算為適當。上訴人固辯稱縱認被上訴人得依法聲請調整租金，金額亦僅能調整如附表二之一「上訴人抗辯調　　整後租金」欄所示之金額，惟此業據被上訴人表示不同意，　　且上訴人抗辯之金額，經核與能表彰系爭土地現在價值之公　　告現值逐年調昇之幅度亦不相符合，而無可採。基此，上訴　　人承租系爭土地之每年租金，自114年1月1日起，應分別調整為如附表二之一「本院認定調整後租金」欄所示之金額；　　至被上訴人其餘之請求，則無理由。五、綜上所述，被上訴人依民法第442條規定，請求自114年1月1 　　日起，就上訴人所有如附表二之一編號1-4、5之2、6、7所示建物承租系爭土地之每年租金，分別調整為如附表二之一　　編號1-4、5之2、6、7「本院認定調整後租金」欄所示金額之部分，為有理由，應予准許；逾上開金額部分之請求，為　　無理由，不應准許。從而，原審核定調整之租金金額就超過　　上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴　　意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰　　由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，　　原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指　　摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其　　上訴。又被上訴人於本院擴張請求就邱靖媛所有附表二之一　　編號5之1建物承租系爭土地之每年租金自114年1月1日起調整為如附表二之一編號5之1「本院認定調整後租金」欄所示　　之金額即8,611元範圍內為有理由，應予准許，逾上開金額之請求，為無理由，應予駁回。六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方　　法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決　　之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴及擴張之訴均為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條、第79 條、第85條第1項後段，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　審判長法　官　黃瑪玲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃聖涵　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張家瑛上為正本係照原本作成。　　　不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊宗倫附表二之一：編號原判決附表二之編號姓　名建物門牌號碼承租面積現租金（新臺幣）一審判決調整後租金（新臺幣）上訴人抗辯調整後租金（新臺幣）本院認定調整後租金（新臺幣）駁回上訴之第二審訴訟費用之負擔比例　坪平方公尺 1 2 余錦堂嘉義縣○○鎮○○ 路000號 49.36 162.8 4,294元 23,443元 6,441元 15,629元 188/1000 2 3 黃志維嘉義縣○○鎮○○ 路000號 14.74 48.6 1,282元 6,998元 1,923元 4,666元 56/1000 3 4 張賢榮嘉義縣○○鎮○○ 路000號 44.66 147.3 3,885元 21,211元 5,828元 14,141元 151/1000 嘉義縣○○鎮○○ 路000巷0號 4 6 陳裕仁嘉義縣○○鎮○○ 路000號 41.45 136.7 3,606元 19,685元 5,409元 13,123元 158/1000 5之1 （無）邱靖媛嘉義縣○○鎮○○ 路00000號（原李俊傑部分） 27.2 89.7 2,366元 (原判決以當事人不適格駁回） 3,549元 8,611元 - 5之2 8 嘉義縣○○鎮○○ 路00000號 31.53 104 2,743元 14,976元 4,115元 9,984元 120/1000 6 9 林枝生嘉義縣○○鎮○○ 路000巷0號 64.74 213.6 5,632元 30,758元 8,448元 20,506元 220/1000 7 10 黃薇嘉義縣○○鎮○○ 路000號 28.12 92.7 2,447元 13,349元 3,671元 8,899元 107/1000 備註：㈠上述租金金額，均四捨五入。㈡被上訴人於一審原主張以系爭土地申報價額7％計算調整後租金，經原審判決以6％計算調整後租金，被上訴人對原審判決駁回部分並未提起上訴。㈢邱靖媛承租之二部分（即編號5之1、5之2），租金合計為18,595元（8,611元+9,984元＝18,595元）。

2025-02-27

TNHV-113-上易-343-20250227-1

訴

臺灣新竹地方法院

拆屋還地等

臺灣新竹地方法院民事判決 112年度訴字第915號原告祭祀公業法人新竹縣林同興法定代理人林榮國訴訟代理人洪坤宏律師被告曾鐘川訴訟代理人曾松笙被告曾文港被告曾文池被告曾文祿被告曾楹雯被告曾楊秀蘭被告曾文模被告曾詠達被告曾麗珠被告曾碧玲被告曾滿玉上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國114年1月16日辯論終結，判決如下：　　主　文被告地○○、庚○○、己○○、辛○○、午○○、巳○○○、壬○○、卯○○、天○ ○、申○○、未○○應將坐落於新竹市○○段00000地號土地上，如附圖編號A面積53.07平方公尺之一層地上物、編號B面積61.05平方公尺之第一層地上物、編號C1面積74.57平方公尺之一層地上物、編號D面積0.77平方公尺之化糞池全部拆除騰空，並將上開土地返還原告及全體共有人。被告地○○應將坐落新竹市○○段00000地號土地上，如附圖編號B面積61.05平方公尺之第二層地上物全部拆除騰空，並將上開土地返還原告及全體共有人。被告地○○、庚○○、己○○、辛○○、午○○、巳○○○、壬○○、卯○○、天○ ○、申○○、未○○應自民國113年1月24日起至返還主文第一項、第二項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣2,425元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用除關於丙○○○、戊○○、丁○○、乙○○部分外，由被告地○○ 、庚○○、己○○、辛○○、午○○、巳○○○、壬○○、卯○○、天○○、申○○ 、未○○負擔。本判決第一項、第二項於原告以新臺幣21萬元為被告地○○、庚○○ 、己○○、辛○○、午○○、巳○○○、壬○○、卯○○、天○○、申○○、未○○ 供擔保後，得假執行。但被告地○○、庚○○、己○○、辛○○、午○○、巳○○○、壬○○、卯○○、天○○、申○○、未○○如以新臺幣606,272元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第三項原告就已到期部分，按期分別以每月新臺幣449元為被告地○○、庚○○、己○○、辛○○、午○○、巳○○○、壬○○、卯○○、天○○、申○○、未○○供擔保後，得為假執行。但被告地○○、庚○○、己○○、辛○○、午○○、巳○○○、壬○○、卯○○、天○○、申○○、未○○就已到期部分，如按期分別以每月新臺幣2,425元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回。民事訴訟法第255 條第1項但書第2款、第3款、第5款、第256條、第262條定有明文。所謂「請求之基礎事實同一」，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭，用符訴訟經濟者即屬之（最高法院96年台上第471號民事判決意旨參照）。原告起訴後變更、追加、更正聲明如附表所示，合於前開規定，應予准許。又關於丙○○○、戊○○、丁○○、乙○○已與原告成立和解，有和解筆錄在卷可稽，附此敘明。　　二、被告庚○○、己○○、辛○○、午○○、巳○○○、壬○○、卯○○經合法通知未於言詞辯論期日到場，核均無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：㈠、坐落新竹市○○段000○00000地號土地原告應有部分比例2/3，國有財產署應有部分比例1/3，分別遭被告丙○○○及地○○無權占有，在其上搭蓋房屋，拒不返還土地予原告。縱地○○之祖父曾爐城前在系爭土地上搭建門牌號碼新竹市○○路○段00巷0 0號房屋居住，惟僅憑此居住之事實，尚難認定與原告前手之間有租賃關係存在，遑論被告地○○雖稱有以白米、現金繳納租金予原告之前手，然並未提出如租賃契約或收據等證物以實其說，僅憑現金、稻殼錢之繳納，尚難逕認定即為租金。依證人甲○○之證述，系爭房屋並非原地主黃林彩芳叔叔透過證人所召集搭建，為何曾爐城在系爭土地上搭建房屋，證人尚無所從知。系爭土地在88年間經登記為國有，經國有財產署對被告等人課徵土地使用補償金後，被告等人即拒絕再繳納稻穀錢給黃林彩芳，而黃林彩芳當時因配偶及女兒病重需照顧，家裏發生重大變故，無瑕分身，且在此之前均是由證人甲○○通知後前往收取，亦因證人未再通知，故原告之前手即黃林彩芳並未催告繳納亦未前往收取，另被告係在與原告溝通返還土地之過程中，突然主張有不定期租賃關係存在，並向法院辦理提存，此為被告嗣後為阻撓原告收回土地臨訟主張。依系爭房屋之稅籍登記資料，系爭房屋為木石磚造（磚石造）起課年月為39年7月，折舊年數為73年，或土竹造（純土造）起課年月為45年7月，折舊年數為67年，依據「新竹市地價調查用建築改良物耐用年數及折舊率表」所載，木石磚造（磚石造）建築物耐用年數為46年，土竹造（純土造）建築物耐用年數為18年，系爭房屋自興建迄今至少已 74年以上，超過耐用年數至少27年或49年以上，除非經過維修及改建，否則實難以繼續維持其結構之安全，早已達不堪使用之程度，參酌新竹市建築師公會鑑定結果，系爭房屋早已不堪使用。縱認兩造間有不定期限之租賃關係存在，亦已屆契約之年限。除被告等人事後擴建之部分外，系爭之房屋確亦已崩塌傾倒達不堪居住使用，被告以鐵皮補強，始勉於維持。黃林彩芳從未與被告等人有過任何之接觸，自難以知悉並同意被告在系爭土地上改建並擴建房屋，縱系爭房屋因改建或擴建而造成現仍堪居住使用之狀態，然應依改建前之狀態認定房屋是否仍堪使用。被告之無權占用行為已妨害原告對於系爭土地之圓滿使用，侵害原告之所有權，原告依民法第767條、第821條規定，請求被告將坐落系爭土地上之地上物拆除，並將系爭土地騰空返還予原告及全體共有人。被告無權占用原告所有之系爭土地，受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，原告另依民法第179條規定，請求被告應自原告於111年8月18日取得系爭土地後，至返還系爭土地予原告之日止，給付相當於租金之不當得利13萬8,937元及起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告1萬2,630元。　　㈡、訴之聲明：　⒈如附表一（本院卷㈠第407頁）所載之被告應將坐落新竹市○○ 段000地號土地上，如新竹地政事務所112年12月8日土地複丈成果圖編號E 面積56.39平方公尺之一層地上物、編號F面積68.28平方公尺之一、二層地上物、編號G面積8.78平方公尺之洗衣間、編號H面積1.77平方公尺之化糞池、編號C2面積0.82公尺之一層地上物拆除騰空、並將土地返還原告及全體共有人。(此項聲明已和解)。　⒉如附表二（本院卷㈠第407頁）所載之被告應將坐落新竹市○○ 段00000地號土地上，如新竹地政事務所112年12月8 日土地複丈果圖編號A 面積53.07平方公尺之一層地上物、編號B面積61.05平方公尺之一層地上物、編號C1面積74.57平方公尺之一層地上物、編號D面積0.77平方公尺之化糞池拆除騰空，並將土地返還原告及全體共有人。　⒊被告地○○應將坐落新竹市○○段00000地號土地上，如新竹地政事務所112年12月8日土地複丈成果圖編號B面積61.05平方公尺之二層地上物拆除騰空，並將土地返還原告及全體共有人。　⒋如附表一所載之被告應連帶給付原告新臺幣（以下同）9萬97 63元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告9,069元（實際金額待鑑定後補正）。(此項聲明已和解)。　⒌如附表二所載之被告應連帶給付原告新臺幣（以下同）13萬8 ,937元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之 5計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告1萬2,630元（實際金額待鑑定後補正）。　⒍訴訟費用由被告負擔。　⒎請准原告供擔保宣告假執行。　　二、被告答辯：　　㈠、被告地○○：　⒈新竹市○○段00000地號土地上建物門牌為新竹市○○路○ 段00巷 00號（右側），占用人為地○○。日據時期（即民國34年前），被告地○○之祖父曾爐城家產置於（現新竹空軍基地中），為當時統治的日本所徵收為機場使用。曾爐城與系爭土地之原地主林姓家族，為長工、佃農關係，林姓家族見曾爐城之土地、房屋被徵收居無定所，為酬謝曾爐城長期為林姓家族務農及做工，乃將系爭土地租用給曾爐成建築房屋居住，繼續為林姓家族務農及做工，約定租金以白米為計算，後隨經濟環境改變改由以現金計算支付，每年農曆9月 4日林姓家族派人統一收訖租金。直至96年尚有林姓家族成員黃林彩芳出面收取租金，故雙方一直存有不定期之租賃關係，被告地 ○○乃因繼承之關係存續系爭土地不定期之租賃關係。系爭土地原告與國有財產署所分別共有（原告權利範圍3分之2、國有財產署權利範圍3分之1），而國有財產署係88年12月15日以扣抵稅款之原因取得該土地3分之1，原有負擔並不消滅。被告已向國有財產署請求回復租賃關係。倘被告為無權占有須給付相當於租金之不當得利，系爭土地鄰近機場，為機場跑道之起端，被戲稱為機場噪音之搖滚區。原告請相當於租金之不當得利過高，當有受土地法第97條及105條不得逾申報地價年息百分之十之限制。庚○○等10人係原告依系爭房屋之房屋稅納稅義務人所衍生追加之，然系爭房屋實際所有權人為地○○，被告等雖非「房屋不堪使用後自行增建或修繕」而係於「房屋仍於使用中自行增建或修繕」且出租人不即表示反對之意思應同適用，雙方當事人以不定期限繼續契約。雙方間就系爭土地存有不定期之租賃關係，土地法100條「出租人非因左列情形之一，不得收回」乃指房屋租賃，與本件租賃土地建築房屋顯不適用。社團法人新竹市建築師公會 113年11月5日鑑定過程極為草率，宛如走馬看花，鑑定人員僅於現場目視、繪圖，拍照，完全無任何專業器具及方法等測量鑑定。系爭房屋前廳舍屋頂由紅瓦改成鐵皮屋頂，為房屋必要之修繕，並非改建。承租人於原有房屋不堪使用而改建，繼續為租賃土地之使用收益，出租人不即為反對之表示。前開房屋（即系爭房屋）若經改建或維修（鐵皮屋頂、加強之鋼構樑柱），系爭房屋即符合安全標準且具遮風避雨之基本功能，不會有傾頹或倒塌之可能，亦即無不堪使用之情事。　　　　　⒉答辯聲明：　⑴原告之訴駁回。　⑵訴訟費用由原告負擔。㈡、被告己○○、辛○○、午○○、被告巳○○○、壬○○、卯○○、天○○、申 ○○、未○○：　⒈編號01A00000000納稅義務人曾仁協，起課年份是民國41年，折舊年限已71年，編號01A00000000納稅義務人曾仁在，起課年份是民國45年，折舊年限已67年，○○段地號000土地上的曽家房子，以前是有房間就住，不是很固定，左邊這邊的房屋，第一間是曾月娥住，她結婚後就搬出去，之後曾仁在夫妻搬來住，天○○(曽仁在的年紀最大小孩)很小時也住一起，曾仁在夫妻與天○○48年就搬走了，大約住7年，而曾仁協跟子○○○)住第二間，其餘小朋友住第三間（稱為後面間，再後面還有廚房)，78年曾仁協跟子○○○一家人搬離○○段000地號土地上的房屋。曾仁協於100年去世，繼承人為子○○○。被告也沒分配到○○段000地號土地上房屋。曾家這四張稅籍資料(曾仁福、曾仁協、曾仁在、曾月娥)是很久前設定的，為何這樣設定並不清楚，此與如上居住事實不同，若我等有○○ 段000地號土地上的任何一部分房屋的處分權，同意原告將此部分房屋拆除，相互不支付費用，亦即免土地使用補償金，免拆除騰空費用，免搬遷補償金。　　　⒉答辯聲明：　⑴原告之訴駁回。　⑵訴訟費用由原告負擔。　　㈢、被告庚○○：　⒈我養母(曾月娥)從小就住在○○里○○路77巷爺爺曾爐城的房子，於民國61年，我與養母曾月娥搬離這裡。曾月娥已於民國 96年往生，我從不知道我養母擁有○○段000號土地上的房屋，稅籍編號01A00000000納稅義務人為曾月娥(我養母)，構造別為木石磚造(磚石），起課年份是民國39年，折舊年限已73年，所以看似我養母曾月娥有房屋財產或是此房屋的繼承，我不知道這房屋是哪裡或是哪一部分，我沒分配到或繼承到此土地上房屋，若我等有○○段000地號土地上的任何一部分房屋的處分權，同意原告將此部分的房屋拆除，人相互不支付費用，亦即免土地使用補償金，免拆除騰空費用，免搬遷補償金。　⒉答辯聲明：　⑴原告之訴駁回。　⑵訴訟費用由原告負擔。　　　三、本院之判斷：㈠、原告主張於111年11月18日經黃林彩芳贈與登記取得系爭新竹市○○段000○00000地號土地，權利範圍2/3，土地上有新竹市 ○○路○段00巷00號之房屋，均未辦理保存登記，稅籍登記名義人為曾月娥、曾仁福、曾仁協（已過世）、曾仁在、林金德（已過世），上揭門牌登記稅籍編號並無特定坐落位置之事實，提出土地登記謄本等為證，被告不爭執。原告主張被告無權占有系爭土地，被告否認，辯稱有不定期租賃契約關係存在等語，是以本件爭點為：就系爭土地有無不定期租賃契約關係存在？被告請求收回占有系爭土地，有無理由？　　㈡、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第421條第1項、第422條亦有明文。次按因使用租賃物而支付之對價，即為租金，其約定之名稱如何，原非所問（最高法院46年台上字第519號判決意旨參照）。使用借貸為無償契約，而租賃則為有償契約。當事人之一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金，以為對價，不問其名稱為何，皆為租賃。又租賃契約之成立，祇須當事人意思表示一致，無論其為明示或默示，其契約即為成立，並不以訂立書面為必要（最高法院80年度台上字第78號民事判決意旨參照）。又按土地租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為目的者，非有相當期限不能達其目的，故當事人雖未明定租期，依契約之目的，探求當事人之真意，應解為定有租賃至房屋不堪使用時為止之期限（最高法院108年度台上字第2529 號民事判決意旨參照）。㈢、經查，證人甲○○於本院審理中證稱：黃林彩芳的叔叔以前在當醫生，我父親身體不好，常常去給他看病，看到熟識之後，又是同村莊的人，黃林彩芳的叔叔才說這邊機場要擴大，要拆房子，我那邊就給你蓋房子，你召集幾個人來蓋房子。我們那邊都是收1100斤的，1100斤就是我們負責幫他收的，後來他就請我們順便幫他收被告這幾戶的。我們後面這幾戶是以前黃林彩芳的叔叔叫我們來蓋的，前面另外幾戶我不知道，這是後來他叫我們順便幫他收的，後面買去的這些都是我們收的。我收一收之後，黃林彩芳會來我們家拿，以前黃林彩芳的叔叔是我們要送到他家去，黃林彩芳是自己來我家拿，黃林彩芳住在臺北，她就來我們家收，一年收一次。當時如果要說是租金，也是可以這樣說，但以前黃林彩芳的叔叔是說用稻穀錢下去算，以前也沒有說是租金，只有說一年多少稻穀給他。這個要說是租金也可以，因為以前是說稻穀、稻穀錢，繳稻穀錢要算租金也說得過去，這個很難說，要說租金也可以等語（本院卷㈠第166-170頁）。我最早去收租的時候，不是租金，以前是機場擴建，我們沒有地方可以住，當時我們要搬來的時候，他有一些種菜、種番薯的土地給我們蓋房子，他只有跟我們說一年要繳多少稻穀錢，是用10 0斤稻穀多少錢下去算的（黃林彩芳的叔叔有無說何時要歸還土地？），當時是給我們蓋而已，也沒有說多久。（黃林彩芳的叔叔有無來跟你們說應該要歸還土地了？）沒有，當時我們要跟他買，黃林彩芳的叔叔說祖業沒有在賣的，是後來黃林彩芳的叔叔死掉，黃林彩芳才賣的，我們後面這些人就開始跟她買，當時買的時候也是我去跟他說的等語（本院卷㈠第458-468頁）。是以系爭土地因原告之前手黃林彩芳的叔叔同意曾爐城在系爭土地建屋，並繳納稻穀錢為使用系爭土地之對代價，其間有租賃契約，租賃契約法律關係嗣分別由黃林彩芳、曾爐城之繼承人繼承。㈣、按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，88年4月21日修正前民法第425條定有明文。修正後同條第2項雖規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」惟基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425條第2項規定之餘地(最高法院98年度第2 次民事庭會議決議意旨參照)。查本件被告本於繼承及系爭租約之租賃關係占用系爭房屋坐落之基地即系爭土地，系爭租約成立在民法第425條修正前，自無修正後該條第2項規定之適用。原告於111年11月18日以贈與原因取得應有部分3之 2，有土地登記謄本可參（本院卷㈠第19、21頁），則依上開規定，原告自應繼受系爭租約之租賃關係。被告抗辯其與原告間就系爭土地有租賃關係存在一節，尚屬有據。　㈤、按租用建築房屋之基地，承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時，出租人得收回基地；又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定，土地法第103條第4款及民法第440條第1、3項分別定有明文。故出租人以承租人積欠租金額達二年以上為由收回基地時，須依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付積欠租金，承租人於期限內不為支付者，始得終止租賃契約，不得未經催告支付租金即逕行主張終止租約 (最高法院71年度台上字第3519號民事判決意旨參照) 。又定期催告承租人支付租金之方式，得於訴訟上或訴訟外為之，雖不拘泥於形式，但應明白、確實，以使受催告人能明白知悉催告之內容，而得為履行，始得謂為合法之催告，若出租人之催告內容模糊曖昧不明，使承租人無法明確知悉，而無從依催告內容為履行時，即不得認為已有合法之催告。再者，租金之給付，為租約履行之要件，則就承租人未依約給付之租金額為若干，應於若干期限內以何方式為履行給付，均涉及承租人履行給付內容之權義，自應於催告中為明確之說明，使承租人知悉其應為給付之內容，而斟酌判斷是否履行。尚難認認有催告，尚不得據此終止租約。原告未舉證曾定期催告被告繳納租金，尚不得以被告欠租為由終止租約。　　㈥、按「土地之租賃契約，不論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，均係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。所謂不堪使用之原因，除因房屋本身材質與結構，在長時間正常使用中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括因不可抗力所造成之自然毀壞，至不能為通常之使用之情形；否則，在未明定租賃期限之租地建屋契約，一旦房屋遭受不可抗力之天災受損，出租人將永無收回之期，顯違雙方當事人租地建屋之原始目的而有失情理之平」( 最高法院95年度台上字第388號、87年度台上字第2475號民事判決意旨參照)。系爭租約未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。　㈦、按土地法第103條第1款規定租用建築房屋之基地，非因契約年限屆滿，出租人不得收回。此所謂「契約年限屆滿」，不僅指契約明定租賃之期限屆滿而言，即契約雖未明定年限，然依租賃契約目的，如可認已達訂約目的之年限者，亦應包括在內，否則將造成土地所有與使用永遠分離之局面，當非立法本意。原審本於取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，合法認定系爭契約為交換使用土地，性質屬互為租賃關係之租地建屋契約，依契約目的探求當事人真意，應解釋為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，系爭建物經補強、改造、增建為現狀，使用逾60年，原始建築因通常使用自然耗損有結構安全之疑慮，達不堪使用之程度，系爭契約年限已屆滿，被上訴人得依土地法第103條第1款規定收回系爭土地(最高法院109年度台上字第347號民事判決意旨參照)。租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之；蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意(最高法院105年度台上字第1200號民事判決意旨參照)。㈧、經查，本件系爭房屋經社團法人新竹市建築師公會鑑定結果：新竹市○○路○段00巷00號（A戶000地號）房屋為地上1層磚石造（前側、即靠馬路側）及地上1層加強磚造、地上2層加蓋鐵皮屋（後側），建築物用途為住宅，現況為住宅使用中。新竹市○○路○段00巷00號（B戶224地號）房屋為地上1層磚石造（前側、即靠馬路側）及地上1層加強磚造、地上2層加蓋鐵皮屋（後側），建築物用途為住宅，現況為住宅使用中。依現場會勘結果（詳鑑定報告附件5照片1-2、附件6 照片 1、13)，顯示新竹市○○段000○00000地號土地上之房屋有兩戶，但卻只有一個門牌號碼（即新竹市○○路○段00巷00號），為了區別起見，鑑定建築師將標的物分別命名為新竹市○○ 路○段00巷00號（A戶000地號）房屋（以下簡稱標的物A) 及新竹市○○路○段00巷00號（B戶224地號）房屋（以下簡稱標的物B)。標的物A及B皆為地上1層磚石造（前側，即靠馬路側）及地上1層加強磚造且其上第2層加蓋鐵皮屋（後側）等 2種不同構造方式所組成之建物，現場並未發現有任何土竹造（純土造）構造物或建物存在。由現況與稅籍登記資料記載之原始建材及結構之木石磚造（磚石造）、土竹造（純土造）比對後，可認定標的物A及B前側（即靠馬路側）仍維持原有地上1層磚石造之牆面，但屋頂已修改為烤漆鋼板材質（即鋼浪板），至於後側則為不同於原有建材及結構之地上 1層加強磚造且其上第2層加蓋鐵皮屋，應屬重建或改建建物。經鑑定建築師現場詳細測量並將成果繪製成平面示意圖、立面示意圖、剖面示意圖等，最後確認出標的物A及B現仍為原始建材及結構之磚石造之區域範圍為標的物A及B前側（即靠馬路側），並標示於圖面上，而土竹造（純土造）構造物或建物已不復存在。另後側地上1層加強磚造且其上第2層加蓋鐵皮屋之建物即為非原始建材及結構之木石磚造及土竹造外之區域範圍，並標示於圖面上。從現場目視檢測標的物A 及B前側地上1層磚石造之屋頂構造僅由原有老舊杉木（有局部已更換為C型鋼鐵）固定於磚牆上作支撐，杉木上面直接鋪設烤漆鋼板（即鋼浪板），而非屋架構造，且部分杉木尚使用鐵件搭接而非整支完整杉木構材，此構造方式因強度及剛性較弱，所以無法將水平力傳達至樑柱構架或牆體，亦無法安全承受風力所引起之上昇載重。另從稅籍資料（起課年月03907) 可確認該磚石造建物屋齡至少有74年以上，再参考新竹市地價調查用建築改良物耐用年數及折舊率表，可研判標的物A及B前側地上1層磚石造之建物已超越耐用年數46 年達28年之久，應屬危老建築。從前述標的物A及B前側地上 1層磚石造之屋頂構造方式及屋齡，可研判前開房屋若維持原始建材及結構未經改建或維修，則房屋原始建材及構造並無法達到安全之要求，也因此前開房屋若將增建或改建之鐵皮屋頂、加強之鋼構樑柱等除去，即不具有遮風避雨之基本功能且結構上亦不能達到安全之要求，是有傾頹或倒塌可能。依據上述各項，作以下之鑑定結論：　　鑑定事項鑑定結果 1.新竹市○○段000○00000地號土地上之房屋（參見附圖及稅籍資料）是否與稅籍登記資料記載原始建材及結構之木石磚造（磚石造）、土竹造（純土造）相符？依其原始建材及結構是否有重建或改建之情？ 1.部分不相符。依其原始建材及結構是有重建或改建之情事。 2.前開房屋現仍為原始建材及結構之木石磚造及土竹造之區域範圍為何（請詳細說明）？非原始建材及結構之木石磚造及土竹造外之區域範圍為何(請詳細說明）？ 2.標的物A及B (即前開房屋）現仍為原始建材及結構之磚石造之區域範圍為標的物A 及B前側（即靠馬路側）（詳鑑定報告附件4)，而土竹造（純土造）構造物或建物已不復存在。另後側地上1層加強磚造且其上第2層加蓋鐵皮屋之建物即為非原始建材及結構之木石磚造及土竹造外之區域範圍（詳附件4)。 3.前開房屋若維持原始建材及結構未經改建或維修，則房屋原始建材及構造是否可達到安全之要求？前開房屋若將增建或改建之鐵皮屋頂、加強之鋼構樑柱等除去，是否仍有遮風避雨之基本功能？結構上是否可達到安全之要求？是否有傾頹或倒塌可能？ 3.從標的物A及B前側地上1層磚石造之屋頂構造方式及屋齡，可研判前開房屋若維持原始建材及結構未經改建或維修，則房屋原始建材及構造並無法達到安全之要求，也因此前開房屋若將増建或改建之鐵皮屋頂、加強之鋼構樑柱等除去，即不具有遮風避雨之基本功能，且結構上亦不能達到安全之要求，是有傾頹或倒塌可能。　　　　是以系爭房屋已因通常使用自然耗損有結構安全之疑慮，已達不堪使用之程度，系爭租賃契約年限已屆滿，原告得依土地法第103條第1款規定收回系爭土地。㈨、證人甲○○於本院審理中證稱：(提示本院卷第25頁照片，被告以前蓋的房子是否如照片所示前面這兩間？)是，我以前看到的是前面這兩間沒錯，後來我就不知道了。我住在附近，但我們住在厝前面，被告他們住在厝後面，我要走到後面去才有辦法看到，他們有無擴建我不了解。我沒有注意那邊，因為當時我還是6、7歲的小孩子而已，而且被告他們那邊算是後面，我在前面，我不會走到後面去。10、20年前我們蓋房子的時候是平房，只有1樓。被告他們前面那邊我不知道，以前被告他們蓋房子的時候，只有蓋瓦屋而已。我們是依土地多大下去蓋的，隨便我們蓋的。是黃林彩芳的叔叔跟我們說的，至於被告他們到底怎麼樣我不知道，我們自己去找人來蓋房子的部分我知道，但被告他們前面的部分不是我們找的我不知道。比如我這塊田給你們蓋，你們去找人來蓋，多少、幾戶下去分。以前在收我是不太記得了，他們三戶應該是500斤稻穀，他們蓋三戶，都是蓋平房瓦屋。他們的事情我不知道，我們沒有再多蓋，我們一次就蓋好了，後來沒有再多蓋，也沒有地方可以再多蓋。他以前說這塊田給你蓋，照現在來算，我們500斤大約是蓋200、300坪左右。他們是後面一排、中間一排，中間一排也是一樣三戶500斤。(後來被告他們再增建二樓及後面一直增建的事情，你知道嗎？ )我不知道，我們在前面，他們在後面，當時我沒有走到他們那邊去，所以我不知道，我要出入不用經過他們那邊，我們比較靠近大路這邊，沒有靠近機場，他們比較靠近機場。後來我們買起來，被告他們沒有買起來。(黃林彩芳的叔叔當醫生，他有來過你們現場看過房屋興建的情形嗎？)我不知道，當時我還是6、7歲的小孩子。以前我只有拿我們後面的1100斤，前面被告他們的錢我沒有拿，以前這1100斤我們是每年收一收拿去給黃林彩芳的叔叔，他就是跟我們說今年稻穀錢100斤要算多少，我們收一收拿去給他。(黃林彩芳也是一樣來你家收的嗎？)對，來我家收的，黃林彩芳的叔叔過世後，黃林彩芳住在臺北，所以她如果要收稻穀錢的時候，她會先打電話給我，說什麼時候、1100斤要多少，我再去跟其他人聯絡，我收一收之後再打電話跟她說收好了，她再來我家拿。黃林彩芳的叔叔在世的時候是我拿去他家給他，後來黃林彩芳是來我家拿。當時是我們長輩叫我收的，那三戶是這樣子我才知道的，不然我不知道，我是後來才收的，初期不是我收的。黃林彩芳跟我說今年稻穀多少錢，我再跟被告聯絡，收到之後，我再打電話叫她來拿，然後黃林彩芳再來我們家拿。(你在幫黃林彩芳收的時候，我們前面的房子是不是蓋好了，當時是不是就是目前的樣子？)照現在的情形，當時我收的時候就是這樣子，照現在的狀況就對了，黃林彩芳拜託我收的時候就是這樣子。(黃林彩芳有來看過這些房子嗎？)我不知道，她每年快過年來收錢的時候就有來，但她有沒有去看我就不知道了。黃林彩芳有來我家跟我拿錢，從以前她叔叔過世之後，她就有來拿錢了，至少有10 多年黃林彩芳都是差不多快過年的時候來跟我收錢，確實有多少年我不知道，也許不止10多年，因為我們從90幾年跟他買起來到現在，還有之前黃林彩芳也是每年都有來收稻穀錢。黃林彩芳的叔叔過世後，黃林彩芳是繼承人，黃林彩芳代表來收的。他們有無增建我不知道，以前我們後面這邊有重蓋過，方向不同，本來是拼接厝，比如三間蓋起來、五間蓋起來，現在大家都翻成樓房，打掉重蓋，因為以前的房子是用磚塊，現在是用鋼筋混凝土，比較不同，哪一年打掉重蓋的我忘記了，我們也買10、20年了，買之前就有打掉了。( 黃林彩芳來的時候，有問說為何你們房子要再重蓋嗎？)沒有，當時他給我們蓋就是隨便我們蓋，當時我們那邊蓋房子不用申請，他的意思是這一區給我們用，就是這一區都隨便我們蓋的意思。(你有曾經去被告那邊看過被告這三戶的樣子？)有，現在的樣子就是照片中的樣子，黃林彩芳的叔叔就是同意被告蓋這個範圍，沒有變，就是在這一區裡面蓋的，被告三戶是連在一起的。他有沒有同意我不知道，那時候我沒有管他們前面的事情，是我們後面的事情我才有在管。我收稻穀錢是在前面收的，不是在後面收的，所以我不知道後面是不是被告家的房子，我不用走到被告家後面去，那邊也不能走。以前黃林彩芳的叔叔給被告蓋的是前面的紅磚瓦建築，後面的水泥建築我當時不知道是被告蓋的，那邊也沒有路可以走，我們是走這條巷子，但從這條巷子也看不到那邊，因為被房子擋住了等語（本院卷㈠第458-468頁）。由上以觀，尚難認原告之前手曾同意被告於系爭土地上增建房屋。㈩、系爭房屋原始建築因通常使用自然耗損有結構安全之疑慮，達不堪使用之程度，系爭契約年限已屆滿，原告得依土地法第103條第1款規定收回系爭土地。原告於112年12月25日具狀追加被告，訴狀繕本於113年1月13日寄存送達，依民事訴訟法第138條第2項規定，寄存送達，自寄存之日起，經十日發生效力，於000年0月00日生送達效力。被告庚○○、己○○、辛○○、午○○、巳○○○、壬○○、卯○○已陳述同意拆除。按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。經查，被告為坐落系爭土地上所示地上物（下稱系爭地上物）之事實上處分權人，兩造間就系爭土地之不定期租賃契約關係已因系爭房屋不堪使用，期期限屆至而消滅，被告自無占有使用系爭土地之權源，則原告請求被告拆除系爭地上物並返還該地，自屬有據。又新竹市政府稅務局函附之之稅稅籍資料以觀，新竹市○○里○○路○段00巷00號有5個房屋稅籍，稅籍登記名義人分別為曾月娥、曾仁福、曾仁協、曾仁在、林金德，依稅籍所附房屋平面圖，與如附圖之房屋現況複丈成果圖核對以觀，尚難認定各自房屋之特定坐落位置，又系爭房屋曾在81年間經蔡淑貞（曾仁協長子己○○之配偶）移轉60平方公尺予林金德，依被告地○○訴訟代理人癸 ○○陳稱：全部1樓是我出生前就有了，2樓是我出生後加蓋的，曾仁福是我阿公、地○○是我父親、曾爐城的太太、曾仁協、曾月娥是我出生前住這邊，出嫁後就搬走了，看得到的1 層樓是曾爐域跟曾仁福蓋的，2樓是地○○、曾黃雲妹蓋的等語。丁○○則稱，1樓是曾爐城蓋的，後方的1樓是曾仁協蓋的等語（本院卷㈠第241-245頁）。是以系爭000地號土地上之地上物可認除附圖B第2層處分權人為地○○外，其餘A、B第1 層、C1、D處分權人為被告地○○、庚○○、己○○、辛○○、午○○ 、巳○○○、壬○○、卯○○、天○○、申○○、未○○。　 、被告地○○、庚○○、己○○、辛○○、午○○、巳○○○、壬○○、卯○○、天○○、申○○、未○○為系爭地上物之事實上處分權人，因該等地上物無權占用系爭土地而受有利益，且致原告無法管領使用該地而受有損害，自應給付相當於租金之不當得利。按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第 1695號原判例要旨參照）。次按不當得利發生之債，並無共同不當得利之觀念，亦無共同不當得利應連帶負責之規定。同時有多數利得人時，應各按其利得數額負責，並非須負連帶返還責任（最高法院89年度台上字第75號判決意旨參照）。查被告被告地○○、庚○○、己○○、辛○○、午○○、巳○○○、壬○ ○、卯○○、天○○、申○○、未○○之系爭房屋無權占有系爭土地，已如前述，自受有相當於租金之利益。又原告就系爭000 地號土地應有部分為2/3，是原告僅得按應有部分比例計算所受相當於租金之不當得利。 、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額（最高法院68年台上字第3071號原判例要旨參照）。經查，系爭土地位在新竹空軍基地旁，附近多為住宅，飛機起飛時聲音非常大，連說話都聽不清楚等情，有勘驗筆錄、現場照片在卷可憑（本院卷㈠第243頁）；財政部國有財產署中區分署新竹辦事處對於地○○占有系爭土地為65 .61平方尺，112年1月至6月收取之使用補償金為5,586元。有財政部國有財產署中區分署新竹辦事處函附占有及使用補償金資料附卷可稽(本院卷㈠第419-433頁)。本院參酌系爭土地坐落位置、經濟用途、周遭工商繁榮程度、交通便利性、生活機能完善度及利用狀況等因素，認原告所主張被告應給付相當於租金之不當得利，以申報地價年息9%計算為適當。系爭土地自107年1月迄今之公告地價均為每平方公尺3,200 元，以公告地價80%為申報地價，申報地價為2,560元，又被告占有系爭土地面積合計189.46平方公尺，每年相當於租金之不當得利為24,251元（計算式：189.46×2,560×9%＝43,652 ，元以下四捨五入，下同），每月為3,638元，原告應有部分3分之2，原告得請求被告被告地○○、庚○○、己○○、辛○○、午○○、巳○○○、壬○○、卯○○、天○○、申○○、未○○，自收回系爭房屋意思表示送達全部被告之翌日即113年1月24日起至返還土地止按月返還不當得利數額為每月為2,425元(3,638×2/ 3＝2,425元)；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。 、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求如主文第1項至第3項所示，自屬正當，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。四、本判決主文第一項至第三項原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行之金額。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。五、本件判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。六、本件原告僅就不當得利部分請求部分敗訴，然此尚不影響訴訟標的價額，第一審訴訟費用仍應由被告被告地○○、庚○○、己○○、辛○○、午○○、巳○○○、壬○○、卯○○、天○○、申○○、未○ ○負擔，併此敘明。　　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第一庭法　　　官　林麗玉以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　4　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　高嘉彤　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　原告起訴訴之聲明（本院卷㈠第11-12頁）：一、被告丙○○○應將坐落新竹市○○段000地號土地上，面積200平方公尺（實際面積以地政機關測量結果為準）之地上物拆除騰空、並將土地返還原告及全體共有人。二、被告地○○應將坐落新竹市○○段00000地號土地上，面積150平方公尺（實際面積以地政機關測量結果為準）之地上物拆除騰空、並將土地返還原告及全體共有人。三、被告丙○○○應給付原告新臺幣（以下同）14萬6,667元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項土地之日止，按月原告1萬3,333元（實際金額待鑑定後補正）。四、被告地○○應給付原告11萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告1萬元（實際金額待鑑定後補正）。五、訴訟費用由被告負擔。六、請准原告供擔保宣告假執行。　　　　原告於112年12月23日補正訴之聲明（本院卷㈠第249-253頁）：系爭新竹市○○里○○路○段00巷00號有5個房屋稅籍編號，其稅籍登記名義人分別為曾月娥、曾仁福、被繼承人曾仁協、曾仁在、林金德(已和解)，被繼承人曾月娥、曾仁福、曾仁協、曾仁在、林金德等人就系爭房屋有事實之處分權，然前揭稅籍登記名義人均已過世，故追加其繼承人為被告，並補正訴之聲明。一、如附表一（本院卷㈠第254頁）所載之被告應將坐落新竹市○○段000地號土地上，面積200平方公尺（實際面積及位置以地政機關測量結果為準）之地上物拆除騰空、並將土地返還原告及全體共有人。二、如附表二（本院卷㈠第254頁）所載之被告應將坐落新竹市○○段00000地號土地上，面積150平方公尺（實際面積及位置以地政機關測量結果為準）之地上物拆除騰空、並將土地返還原告及全體共有人。三、如附表一所載之被告應連帶給付原告新臺幣（以下同）14萬6,667元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項土地之日止，按月原告1萬3,333元（實際金額待鑑定後補正）。四、如附表二所載之被告應連帶應給付原告11萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告1萬元（實際金額待鑑定後補正）。五、訴訟費用由被告負擔。六、請准原告供擔保宣告假執行。　　原告於113年2月5日訴之聲明（本院卷㈠第374頁）：一、依追加被告戌○等人檢附之被繼承人曾仁福之遺產分割協議書，於曾仁福過世之後，其繼承人已協議由地○○繼承系爭房屋，另寅○○○業於100年8 月14日世，爰撤回對寅○○○、丑○○、辰○○、宇○○、曾銀：酉○○、亥○○之訴訟。二、另子○○○業於112年12月間過世，併亦撤回對曾月裡之訴訟。原告於113年2月22日補正訴之聲明（本院卷㈠第403-405頁）：一、如附表一（本院卷㈠第407頁）所載之被告應將坐落新竹市○○段000地號土地上，如新竹地政事務所112年12月8日土地複丈成果圖編號E 面積56.39平方公尺之一層地上物、編號F面積68.28平方公尺之一、二層地上物、編號G面積8.78平方公尺之洗衣間、編號H面積1.77平方公尺之化糞池、編號C2面積0.82公尺之一層地上物拆除騰空、並將土地返還原告及全體共有人。二、如附表二（本院卷㈠第407頁）所載之被告應將坐落新竹市○○段00000地號土地上，如新竹地政事務所112年12月8 日土地複丈果圖編號A面積53.07平方公尺之一層地上物、編號B面積61.05平方公尺之一層地上物、編號C1面積74.57平方公尺之一層地上物、編號D面積0.77平方公尺之化糞池拆除騰空，並將土地返還原告及全體共有人。三、被告地○○應將坐落新竹市○○段00000地號土地上，如新竹地政事務所112年12月8日土地複丈成果圖編號B面積61.05平方公尺之二層地上物拆除騰空，並將土地返還原告及全體共有人。四、如附表一所載之被告應連帶給付原告新臺幣（以下同）9 萬9763元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告9,069元（實際金額待鑑定後補正）。五、如附表二所載之被告應連帶給付原告新臺幣（以下同）13萬8,937元及自起訴狀錯本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告1萬2,630元（實際金額待鑑定後補正）。六、訴訟費用由被告負擔。七、請准原告供擔保宣告假執行。

2025-02-27

SCDV-112-訴-915-20250227-2

北簡

臺北簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院簡易民事判決 113年度北簡字第4297號原告泰聯金屬工業股份有限公司法定代理人許金發原告許守志共同訴訟代理人劉冠廷律師張道鈞律師被告東立出版社有限公司兼法定代理人黃美月共同訴訟代理人吳仲立律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經臺灣新北地方法院以112 年度訴字第3118號民事裁定移送前來，本院於民國114年2月13日言詞辯論終結，判決如下︰　　主　　文被告黃美月應將坐落新北市○○區○○○段○○○地號土地騰空返還予原告許守志。被告黃美月應自民國一百一十二年五月十六日起至騰空返還上開土地之日止，按月給付原告許守志新臺幣貳拾肆萬元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣伍拾肆萬零柒佰零肆元及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，由被告黃美月負擔。本判決第一項得假執行。但被告黃美月如以新臺幣陸仟零柒萬貳仟肆佰元為原告許守志預供擔保後，得免為假執行。本判決第二項於每月屆期後得假執行。但被告黃美月如以新臺幣貳拾肆萬元為原告許守志預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序部分：一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第262條第1項、第255條第1項第2、3 、7款定有明文，依同法第436條第2項規定於簡易程序亦有適用。本件原告起訴聲明原為「㈠被告黃美月、東立出版社有限公司（下稱東立公司）應將坐落新北市○○區000○000○00 0○000地號之土地及其上房屋（如附圖）騰空遷讓交還原告許守志、泰聯金屬工業股份有限公司（下稱泰聯公司）。㈡被告黃美月應自民國112年5月16日起至遷空返還上開房屋之日止，按月給付原告許守志新臺幣（下同）14萬元之違約金。㈢被告東立公司應自112年5月16日起至騰空返還上開房屋之日止，按月給付原告泰聯公司20萬元之違約金」，嗣撤回原告泰聯公司對東立公司之訴，並變更聲明：「㈠被告黃美月應將坐落新北市○○區000○000○000○000地號之土地及其上房屋（如附圖）騰空遷讓交還原告許守志。㈡被告黃美月應自112年5月16日起至遷空返還上開房屋之日止，按月給付原告許守志24萬元之違約金」。原告泰聯公司撤回對被告東立公司之訴部分，係於本案言詞辯論後為之，被告東立公司表示不同意此部分訴之撤回，依民事訴訟法第262條第1項規定，自不得准許；原告變更後聲明第㈡項，則屬擴張訴之聲明，且擴張前後所依據之基礎事實均為同一租賃契約，無礙被告防禦及訴訟終結，故原告許守志所為訴之變更，參酌前揭規定，程序並無不合，應予准許。二、按民事訴訟法第427條第5項固規定第2項之訴訟，案情繁雜或其訴訟標的金額或價額逾第1項所定額數十倍以上者，法院得依當事人聲請，以裁定改用通常訴訟程序並由原法官繼續審理；惟是否依當事人聲請，以裁定改用通常訴訟程序，法院有自由裁量之權，如認無改用通常訴訟程序之必要，而未予改用，尚不得指為違法（最高法院104年度台簡上字第2 4號判決意旨參照）。本件原告泰聯公司、許守志主張基於門牌號碼為新北市○○區○○村○○○000號之廠房其內部分空間（範圍詳附圖，下稱林口廠房）之定期租賃契約，請求被告黃美月、東立公司騰空遷讓返還林口廠房及其基地，屬民事訴訟法第427條第2項第1款所定因建築物或其他工作物定期租賃所生之爭執涉訟者。被告雖具狀答辯本件訴訟標的金額超過民事訴訟法第427條第1項所定額數10倍以上，且租賃標的包含建物及建物坐落土地，非屬單純建築物定期租賃，與民事訴訟法第427條第2項第1款規定有別，請求改用通常訴訟程序等語，惟所謂「建築物或其他工作物租賃」係相對於「基地租賃」、「土地租賃」、「耕地租賃」而言，且使用建築物或其他工作物，卻無庸使用其所坐落土地，實難想像，故「建築物或其他工作物租賃」應包括建築物或其他工作物及其基地之租賃在內，被告所言顯然侷限文義窄化民事訴訟法第427條第2項第1款規定適用範圍，尚難採納，另徒以本件訴訟標的價額甚高亦難使本院認有裁定改用通常訴訟程序之必要，揆諸前開說明，本件由本院適用簡易訴訟程序，於法並無不合，合先敘明。　　貳、實體部分：一、原告起訴主張略以：原告許守志與被告黃美月訂立租賃契約，約定將林口廠房出租與被告黃美月，租賃期間自98年5月1 6日起至105年5月15日止，租金每月新臺幣（下同）24萬元，期間屆滿後，二造以相同條件續訂新約，租賃期間自105 年5月16日起至112年5月15日止，然為節稅計，將租金分拆於2份租賃契約，而於林口廠房租賃契約書上記載每月租金1 4萬元，另以原告泰聯公司為出租人、被告東立公司為承租人，訂立門牌號碼為臺北市○○區○○○路0段00號7樓之房屋（下稱臺北市房屋）之租賃契約2分，租賃期間與2份林口廠房租賃契約均同，每月租金則為10萬元，然臺北市房屋實則由原告泰聯公司另租他人，被告東立公司並無使用收益臺北市房屋之事實。待租期屆滿，原告許守志與被告黃美月無法就重訂林口廠房契約內容一事達成共識，如此被告黃美月即應自林口廠房遷離，詎被告黃美月迄今仍占有林口廠房使用收益，依林口廠房租賃契約第4條第3項約定請求被告黃美月返還租賃物、依第6條第2項約定請求被告黃美月按月給付租期屆滿翌日即112年5月16日起至清償日止，按每月租金24萬元計算之違約金與被告，爰依租賃契約法律關係提起本訴等語。並聲明：㈠被告黃美月、東立公司應將坐落新北市○○區000 ○000○000○000地號之土地及其上房屋（如附圖）騰空遷讓交還原告許守志、泰聯公司。㈡被告黃美月應自112年5月16日起至遷空返還上開房屋之日止，按月給付原告許守志24萬元之違約金。㈢被告東立公司應自112年5月16日起至騰空返還上開房屋之日止，按月給付原告泰聯公司20萬元之違約金。㈣願供擔保，請准宣告假執行。　　　　　　二、被告則以：林口廠房租賃契約與臺北市房屋租賃契約為各自獨立簽訂之契約，簽訂該2份契約之當事人間均無通謀虛偽意思表示之情。而當初磋商租賃契約內容時，原告泰聯公司表示林口廠房及臺北市房屋均為其所有，希望一併出租，又　　林口廠房原由訴外人正裕貿易股份有限公司（下稱正裕公司）承租，租賃期間即將屆至，希望被告黃美月承租，被告黃美月因而延續正裕公司承租條件，取每月租金147,000元之整數即14萬元，故林口廠房之每月租金應為14萬元，而非24 萬元。被告黃美月自105年5月起至112年5月止，已給付林口廠房租金2,016萬元，溢付840萬元，故被告黃美月已預付租金至117年5月，並繼續使用林口廠房，故林口廠房租賃契約期限未至，且為不定期租賃關係，原告許守志自不得請求被告黃美月返還林口廠房及其基地，並請求被告黃美月給付按月以月租金24萬元計算之違約金。縱認被告黃美月應給付違約金，亦應酌減等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　　　　　　　　三、得心證之理由：　　　　原告許守志主張其與被告黃美月就林口廠房訂有租賃契約，被告黃美月迄今仍占有林口廠房使用收益等語，為被告黃美月所不爭執，堪信為真正。原告許守志主張林口廠房租賃契約之租賃期限於112年5月15日屆滿，每月租金24萬元，被告黃美月應依租賃契約第6條第2項約定按月給付相當於租金之 24萬元違約金等語，則為被告黃美月否認，並以上詞抗辯，經查：　㈠原告許守志主張林口廠房每月租金為24萬元，為節稅將租金分拆至2份租賃契約內，1份為林口廠房租賃契約（出租人與承租人為原告許守志及被告黃美月），每月租金14萬元，另 1份為臺北市房屋租賃契約（出租人與承租人分別為原告泰聯公司及被告東立公司），每月租金10萬元，合計24萬元，原告泰聯公司、被告東立公司自始無訂立臺北市房屋租契約之意，被告東立公司亦無使用收益臺北市房屋之行為等語，並提出林口廠房租賃契約書2份（第1份租賃期間自98年5月1 6日起至105年5月15日止，第2份租賃期間自105年5月16日起至112年5月15日止）、臺北市房屋租賃契約書2份（出租人為被告泰聯公司，承租人為被告東立公司，第1份租賃期間自98年5月16日起至105年5月15日止，第2份租賃期間自105 年5月16日起至112年5月15日止）、臺北市房屋租賃合約書1 1份（出租人為被告泰聯公司，承租人為訴外人信實保險經紀人有限公司〈下稱信實保經〉，租賃期間自96年5月1日起11 4年5月31日止）為證（見重簡卷第27至65頁、第67至81頁、北簡卷第53至85頁）。觀諸原告許守志提出之租賃契約可見林口廠房租賃契約每月租金為14萬元，原告泰聯公司與被告東立公司之臺北市房屋租賃契約每月租金為10萬元，就臺北市房屋被告東立公司與信實保經之承租期間重疊等情，既臺北市房屋有一屋二租之情，卻未見被告東立公司、信實保經、原告泰聯公司3者間產生糾紛，甚且信實保經早於被告東立公司承租臺北市房屋前之96年5月間即已與原告泰聯公司訂立臺北市房屋租賃契約，應可推認信實保經、被告東立公司就租賃物並未同時使用收益，故原告許守志主張臺北市房屋由原告泰聯公司出租與信實保經，被告東立公司與原告泰聯公司並無訂立臺北市房屋租賃契約之真意，僅為節稅而簽訂臺北市房屋租賃契約等語，即非無憑，再佐以被告抗辯就林口廠房自105年5月起至112年5月止，已給付租金2,016萬元，溢付840萬元等語，可推知被告就林口廠房每月支付租金24萬元（計算式：2,016萬元÷84個月〈105年5月起至112年 5月止計7年，即84個月〉＝24萬元），其金額恰為林口廠房租賃契約、原告泰聯公司與被告東立公司間臺北市房屋租賃契約二者之每月租金總額，被告雖以溢付一詞交代，然租金為承租人使用收益租賃物之對價，被告按月溢付租金顯與交易常情不符，且溢付總額高達840萬元，更徵異常，故綜觀被告東立公司無使用收益臺北市房屋行為、林口廠房租賃契約與臺北市房屋租賃契約（契約當事人為原告泰聯公司及被告東立公司）之租賃期間完全相同、該2份租賃契約之每月租金總額與被告黃美月因使用收益林口廠房給付與原告許守志之每月租金相同等情，認原告許守志主張林口廠房每月租金為24萬元，原告泰聯公司與被告東立公司並無訂立臺北市房屋租賃契約之意等語，應屬可採。既林口廠房每月租金為24 萬元，則無被告黃美月抗辯林口廠房租賃契約因被告黃美月溢付租金而為不定期租賃契約之情存在，是林口廠房之租賃期間應於112年5月15日期滿。　　　㈡按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。參諸原告提出之112年9月5日存證信函所載（見重簡卷第83至87頁），可見出租人於林口廠房租賃契約期限屆滿前之112年4月間，即欲重擬林口廠房租賃契約內容，然未能與承租人達成共識，於租賃期間屆滿後曾數次要求搬遷等情，故本件林口廠房租賃契約即無出租人於租賃期限屆滿後，不反對承租人繼續使用收益之情，如此林口廠房租賃契約租賃期限即於112年5月15日屆滿，翌日起被告黃美月即不得繼續使用收益林口廠房。　㈢按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段規定甚明；又被告黃美月於本租賃契約期滿應將廠房遷讓交還，不得藉詞推諉或主張任何權利，且不得向原告許守志請求遷移費或任何費用，林口廠房租賃契約第4條第3項約定明確。本件原告許守志固請求被告黃美月將「新北市○○區00 0○000○000○000地號土地及其上房屋（如附圖）」騰空遷讓返還，惟經本院詢問原告租賃標的物範圍時，原告訴訟代理人陳稱略以「契約書上寫新北市○○區○○村○○○000號，然此非戶政編訂門牌，戶政編定門牌應為2-2號，原告自行將2-2號內除自用部分外之空間編為2-3號租給承租人，原來租給正裕公司的地方後來就租給被告黃美月使用」等語（見北簡卷第113頁），參諸原告許守志與訴外人正裕公司之89年2月16 日租賃契約書附圖中，正裕公司承租範圍坐落之土地地號可明顯辨識者為260（見本院訴字卷第42頁、第46頁），又現今林口區太平二段256地號於110年12月11日重測前之地號為 260，亦有土地登記第一類謄本可稽（見本院訴字卷第25頁），另參原告許守志與被告黃美月98年5月19日林口廠房租賃契約書第8條復特別約明本約延續原告許守志與正裕公司原租賃契約而來等語（見重簡卷第37頁），可見依卷內證據得以確定屬被告黃美月承租範圍者為現今256地號土地。至於原告其餘請求之「新北市○○區000○000○000地號之土地及其上房屋（如附圖）」部分，經本院闡明是否聲請測量以明確請求騰空遷讓返還範圍後，原告仍暫不聲請測量（見北簡卷第113頁），從而原告許守志就其訴之聲明之給付範圍並未具體特定，本院自無從判斷其聲明是否可採，故除256地號土地外，原告許守志其餘請求騰空遷讓範圍難以准許。　　㈣末按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額。民法第2 52條定有明文。所謂相當之數額，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。本件林口廠房租賃契約第6條第2項約定被告黃美月於本租賃契約期滿之翌日起，應及將租賃標的物交還原告許守志，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時交還廠房時，原告許守志得向被告黃美月請求按照房租租金之違約金至遷讓之日止等語（見重簡卷第61頁），據此，原告許守志請求被告黃美月給付租賃契約期滿翌日即112年5月16日起至騰空返還林口廠房之日止，按每月租金24萬元計算之違約金，即為有據。又本院審酌上述違約金條款訂立目的，應在促使被告黃美月於租賃契約期滿後儘速遷讓返還租賃物，使原告許守志可繼續使用收益租賃物，衡諸社會經濟狀況及交易常情，認原告許守志向被告黃美月請求按月以每月租金24萬元計算之違約金，並無不當，被告黃美月抗辯違約金數額應予酌減等語，尚難採憑。　㈤原告泰聯公司自陳與被告東立公司之臺北市房屋租賃契約僅係為節稅而簽訂，契約當事人間並無由被告東立公司使用收益臺北市房屋、被告泰聯公司因被告東立公司使用收益臺北市房屋而收取對價之意等語，如此原告泰聯公司與被告東立公司間並無契約關係存在，原告泰聯公司自難據契約對被告東立公司為任何主張，故原告泰聯公司請求被告東立公司返還林口廠房、給付違約金，顯無理由。　　　四、綜上所述，原告許守志本於林口廠房租賃契約法律關係，請求：㈠被告黃美月應將坐落新北市○○區000地號之土地騰空交還原告許守志；㈡被告黃美月應自112年5月16日起至騰空返還上開土地之日止，按月給付原告許守志24萬元之違約金，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回之。　六、本件事證已臻明確，二造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第4項所示之金額。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　臺北簡易庭　　法　官　江宗祐以上正本係照原本作成。如對本判決不服，須於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○ ○路0段000巷0號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　高秋芬訴訟費用計算書：項　　　　目　　　　　　金　額（新臺幣）　　　　備　註第一審裁判費　　　　　　　 540,704元合　　　　計　　　　　　　540,704元

2025-02-27

TPEV-113-北簡-4297-20250227-2

訴

臺灣臺中地方法院

遷讓房屋

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度訴字第2997號原告祭祀公業法人台中市廖烈美法定代理人廖財助訴訟代理人陳榮昌律師被告李木塗上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國114年1月14日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應將坐落臺中市○○區○○段0000地號土地上門牌號碼臺中市○○ 區○○街00巷0號建物遷讓返還予原告。訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由壹、程序部分一、本件原告起訴時，原以廖政雄、廖源生、廖財模、李木塗為被告，聲明請求：㈠廖政雄應將坐落臺中市○○區0000地號土地（下稱1917號土地）上即門牌號碼臺中市○○區○○街00巷00 號建物遷讓交還原告。㈡廖源生應將1917號土地及同段1917- 17地號土地上即門牌號碼臺中市○○區○○街00巷00號建物遷讓交還原告。㈢廖財模應將1917號土地上即門牌號碼臺中市○○ 區○○街00巷00號部分建物、臺中市○○區○○路000號部分建物遷讓交還原告。㈣李木塗應將1917號土地上即門牌號碼臺中市○○區○○街00巷0號建物（下稱系爭房屋）遷讓交還原告。嗣於本院審理中，原告與廖政雄之承受訴訟人廖財興、廖淑閨、廖淑宜、廖源生之承受訴訟人廖淳皓、廖晏愉、廖財模調解成立，有本院113年度移調字第87號調解筆錄在卷為憑（見本院卷第261-266頁），是本件僅就李木塗部分為審理，先予敘明。二、本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。　　貳、實體部分一、原告主張：被告向原告承租1917號土地及其上系爭房屋，兩造間有不定期租賃關係，系爭房屋為未辦保存登記建物，租金則依被告承租之土地面積按申報地價年息百分之5計算，原告前曾對被告提起提高租金等之訴。詎被告自106年起至1 10年止共積欠如附表所示之租金新臺幣（下同）180,498元未繳納，所欠付之租金已達2期以上，原告遂向本院聲請核發支付命令，催告被告繳付租金，經本院於民國111年8月16 日以111年度司促字第22446號准予核發支付命令（下稱系爭支付命令），並於111年9月1日送達被告，於111年9月21日2 4時確定，原告復於112年6月16日、112年8月11日執系爭支付命令暨確定證明書向本院聲請強制執行，經本院以112年度司執字第89554、121268號強制執行事件受理後，執行均無結果。被告迄未給付欠租，且繼續持有系爭房屋之鑰匙，占用系爭房屋，兩造間不定期租賃關係依法已終止，爰依租賃之法律關係，請求被告返還系爭房屋等語。並聲明：被告應將系爭房屋遷讓交還原告。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀為任何聲明或陳述。三、本院得心證之理由：　㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。次按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明文。而土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年度台上字第516號判決意旨參照）。又契約之終止權，並非以債權人定相當期限催告為發生要件，而係以債務人於催告期限內不履行為發生要件，故債權人所定催告期限雖不相當，或未定期限催告，但若自催告後經過相當期限債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認債權人已酌留相當期限，以待債務人履行，而難謂不發生該條所定終止契約之效力（最高法院69年度台上字第1590號判決參照）。復按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。　㈡經查，原告主張兩造間就系爭房屋成立不定期租賃契約，且被告積欠原告租金合計180,498元，經原告以系爭支付命令催告被告繳付租金，被告迄未給付租金等情，業據其提出與其所述相符之本院民事執行處112年7月25日中院平112司執松字第89554號函、系爭支付命令暨確定證明書、繼續執行紀錄表、土地登記第一類謄本、臺灣高等法院臺中分院108 年度上字第475號判決（見本院卷第17-24頁、第47頁、第89 -99頁）等件為證，而被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何有利於己之聲明或陳述，以供本院審酌，本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，自堪認原告此部分之主張為真。　㈢又查，原告於聲請系爭支付命令催告被告給付租金時，被告積欠租金共180,498元，已如前述，則被告積欠之租金已逾2 個月以上。原告雖未定期限催告，惟被告於111年9月1日收受送達系爭支付命令後（見本院卷第21頁），經過相當期間仍未履行繳納欠租之義務，依上開說明，應認已生定期催告之效力。從而，原告終止兩造間之租約，本於租賃物返還請求權，請求被告返還系爭房屋，即屬有據。四、綜上所述，原告依租賃物返還請求權，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌均於判決結果無影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　陳冠霖上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃善應附表：(金額：新臺幣) 編號年度 (民國) 申報地價 (每平方公尺) 土地面積 (平方公尺) 年息應繳金額已繳金額未繳金額 1 106 15,496元 73 5% 56,560元 33,072元 23,488元 2 107 13,324元 73 5% 48,633元 48,633元 3 108 13,324元 73 5% 48,633元 48,633元 4 109 8,184元 73 5% 29,872元 29,872元 5 110 8,184元 73 5% 29,872元 29,872元合計 180,498元

2025-02-26

TCDV-112-訴-2997-20250226-1

訴

臺灣臺中地方法院

返還借名登記物

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度訴字第2392號原告即反訴被告郭翰瑋訴訟代理人王緯貞律師被告即反訴原告郭永福上列當事人間請求返還借名登記物事件，本院於中華民國114年1 月15日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應將附表所示不動產所有權移轉登記予原告。訴訟費用由被告負擔。反訴原告之訴及假執行之聲請，均駁回。反訴訴訟費用由反訴原告負擔。　　事實及理由甲、程序事項：壹、被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第259 條定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440號裁定意旨參照）。查：本件本、反訴兩造所主張之權利，均係就如附表所示之不動產（下合稱系爭不動產）之所有權歸屬所生爭執，攻擊防禦方法關係密切，本、反訴言詞辯論之資料亦可相互利用，且無民事訴訟法第260條所定不得提起反訴之情形，揆諸前揭說明，反訴原告提起本件反訴，於法並無不合。貳、又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告原起訴聲明請求：被告應將坐落於臺中市○○區○○段00 00○號建物（即附表所示建物，下稱系爭房屋）暨其配賦基地之不動產所有權均移轉登記予原告（見本院卷㈠第10頁）。嗣於民國113年11月3日、12月12日具狀變更聲明為：被告應將系爭不動產所有權移轉登記予原告（見本院卷㈠第233-2 35頁、第287-289頁）。核原告上開聲明之更正，係屬補充、更正陳述，依前揭說明，並無不合。參、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第1、3款定有明文。本件反訴原告原起訴聲明：反訴被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予反訴原告；反訴被告應給付反訴原告新臺幣（下同）146萬元，至清償日止按年息5%計算之利息並自112年10月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付反訴原告相當租金2萬元（見本院卷㈠第137頁）。訴狀送達後，反訴原告於113年8月2日以民事反訴陳報㈤狀變更其聲明為：先位聲明：反訴被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予反訴原告；反訴被告應自民事答辯㈠暨反訴狀繕本送達翌日起，至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付反訴原告2萬元。備位聲明：反訴被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予反訴原告；反訴被告應給付反訴原告58萬8,000元及自民事反訴陳報㈤狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 %計算之利息；反訴被告應自民事反訴陳報㈤狀繕本送達翌日起，至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付反訴原告 2萬元（本院卷㈡149-151頁），係減縮原訴之聲明之應受判決事項（列為先位聲明），並追加備位聲明。反訴被告就反訴原告追加備位聲明不爭執（本院卷㈡第167頁），則反訴原告所為減縮聲明及追加備位聲明均符合法條規定，應予准許。乙、實體事項：壹、本訴部分一、原告主張：　㈠兩造為兄弟關係，原告於74年底購入坐落臺北市○○區○○段○○ 段0000○號建物（門牌號碼：臺北市○○區○○路000號15樓，下稱256號建物），並借名登記於訴外人即兩造父親郭金友名下。原告於105年間因繼承及稅捐、投資理財上之考量，而與被告、訴外人即被告之女郭逸柔約定透過虛偽買賣方式，將原借名登記在郭金友名下之256號建物改借名登記在郭逸柔名下，由郭逸柔以256號建物向臺灣銀行申辦房屋貸款800 萬元，該貸款一部份逕予抵償被告先前貸予原告之借款，一部份作為原告向被告購買系爭不動產之頭期款，並將系爭不動產借名登記在被告名下，256號建物以郭逸柔名義、系爭不動產以被告名義申辦之貸款均由原告負責清償。　㈡兩造就系爭不動產成立買賣契約，原告將系爭不動產借名登記於被告名下，系爭不動產由原告管理使用、負擔稅費、房貸及裝修費，原告已於109年7月間以LINE通訊軟體向被告表明終止系爭不動產之借名登記關係，復以本件起訴狀繕本送達作為終止借名登記契約之意思表示，爰類推適用民法第54 1條、依民法第179條、第767條第1項規定，擇一請求被告將系爭不動產所有權移轉登記予原告。　㈢聲明：被告應將系爭不動產所有權移轉登記予原告。二、被告則以：　㈠原告於74年時年僅19歲，並無資力購買256號建物，256號建物是兩造父母購置並登記於郭金友名下，郭逸柔於105年間辦理房屋貸款向郭金友購買256號建物，原告與郭金友、郭逸柔間就256號建物並無借名登記關係，原告自105年7月起每月匯款1萬2,000元至郭逸柔所有臺灣銀行帳號000-000000 000000號帳（下稱郭逸柔臺銀帳戶），係原告代郭逸柔管理 256號建物出租事宜所代收之租金。　㈡被告、郭逸柔及訴外人即被告配偶陳瑞娟於102年9月29日出資向總太建設購置4戶房屋，系爭不動產即為其中1戶。嗣10 5年交屋後，被告為使原告能就近照顧母親，將系爭不動產暫借原告居住，而原告需自行裝潢購置傢俱，並支付居住期間之水、電、瓦斯費、稅費及管理費，另於每月需支付1萬2 ,000元予被告補貼系爭不動產之貸款支出，兩造從未達成買賣系爭不動產之合意，亦不存在借名登記關係。　㈢答辯聲明：原告之訴駁回。貳、反訴部分一、反訴原告主張：　㈠反訴原告為系爭不動產之所有權人，為使反訴被告能就近照料母親至終老，兩造約定反訴原告自105年7月起將系爭房屋暫借反訴被告居住，由反訴被告自行添購裝潢傢俱，負擔水、電、瓦斯、稅費、管理費，並每月給付1萬2,000元予反訴原告補貼房貸支出。系爭房屋所在社區租金行情為每2萬元至2萬5,000元，顯見反訴被告係以低於行情之代價使用系爭房屋，顯非相之對價，兩造間是成立附負擔之使用借貸關係。兩造母親於106年12月間過世，兩造原約定之借貸目的已完成，借貸關係本即應隨之消滅，但反訴被告並未遷離，反訴原告係本於親情，將系爭不動產繼續以相同條件借予反訴被告，兩造並未約定借用期限及使用目的。詎反訴被告自10 9年7月起未給付1萬2000元房貸補貼費用，反訴原告以112年 9月8日民事答辯㈠暨反訴狀繕本之送達，終止兩造間之使用借貸關係，反訴被告無權占用系爭房屋，反訴原告依民法第 470條第2項、第767條第1項規定，請求反訴被告將系爭房屋遷讓返還予反訴原告；反訴被告無權占用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，致反訴原告無法管理使用系爭房屋受有損害，反訴原告依民法第179條規定請求反訴被告返還所受利益即相當於租金之利益，依鄰近租屋行情，反訴被告應按月給付反訴原告2萬元。　㈡退步言，倘認反訴被告每月支付1萬2,000元予反訴原告補貼貸款，已支付相當之對價，且兩造母親過世後，反訴原告仍持續收取反訴被告每月支付之1萬2,000元，兩造因而成立不定期租賃關係。反訴被告自109年7月起即未再給付每月1萬2 ,000元予反訴原告，至113年7月止已49個月未給付租金，欠租達58萬8,000元（1萬2,000元×49＝58萬8,000元），反訴原告業於113年3月7日民事答辯暨反訴陳報㈡狀表明終止不定期租賃關係之意思，縱反訴原告未於該書狀中定反訴被告繳納租金之期限，然反訴被告收受書狀後，已逾相當期限，均未見反訴被告繳納積欠之租金，應已生定期催告之效力，反訴原告以民事反訴陳報㈤狀繕本送達，合法終止兩造間就系爭房屋之不定期租賃關係。不定期租賃關係終止後，反訴被告仍占有使用系爭房屋，屬無權占有，反訴原告依民法第455 條前段、767條第1項規定，請求反訴被告將系爭房屋遷讓返還予反訴原告；依不定期租賃之法律關係，請求反訴被告給付欠租58萬8,000元；依民法第179條規定請求反訴被告返還終止後無權占用系爭房屋所受相當租金之利益2萬元。　㈢聲明：　⒈先位聲明：反訴被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予反訴原告；反訴被告應自民事答辯㈠暨反訴狀繕本送達翌日起，至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付反訴原告2萬元；反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。　⒉備位聲明：反訴被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予反訴原告；反訴被告應給付反訴原告58萬8,000元及自民事反訴陳報㈤狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；反訴被告應自民事反訴陳報㈤狀繕本送達翌日起，至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付反訴原告2萬元；反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。二、反訴被告則以：　㈠反訴原告於102年向總太建設購置系爭不動產，反訴被告於10 5年間向反訴原告購買系爭不動產，並借名登記於反訴原告名下，反訴被告為系爭不動產之真正所有權人。又倘認兩造間就系爭房屋成立租賃契約，鄰近租屋之行情並非以每月2 萬元計算。　㈡答辯聲明：反訴原告之訴駁回。參、兩造不爭執及爭執之事項（本院卷㈡第168-170頁，並依訴　　訟資料調整分文句）一、不爭執事項：　㈠被告於102年9月29日與總太建設公司就系爭不動產簽立預售屋買賣契約，房地總價款487萬元，其中自備款122萬元（後實際自備款為195萬元）、擬貸款365萬元。　㈡被告辦理系爭不動產貸款，於104年12月2日攜回土地銀行購屋貸款契約審閱，約定借款金額292萬元，借款期間自105年 4月22日起至135年4月22日止共30年，依年金法按月平均攤本息並採二段計算利息：第1年按土銀公告指數型房貸指標利率1.16%加年利率0.84%，合計年利率2%，機動調整，並自次年起按土銀公告指數型房貸指標利率加年利率0.87%（合計年利率2.3%）；嗣後隨土銀公告指數型房貸指標利率變動而調整；並於104年12月9日經總太售服中心李秋鳳簽核。　㈢原證38永豐銀行104年至105年間「帳戶存入交易憑單」共9紙之現金存款共計266萬8,600元，均係被告匯予原告，其中6 紙169萬4,000元匯款之貸方註記為「金友」，另有30萬元貸方註記「金友」兼以存款人「郭永忠」具名。　㈣系爭不動產於105年6月26日經原告委由廖儷穗承攬裝條工程，花費31萬2,560元，自105年間交屋起即由原告入住使用迄今，由原告保管鑰匙、門禁卡母卡及子卡，並負擔地價稅、房屋稅及管理費及使用配賦之停車位，被告現持有1張系爭不動產門禁子卡，系爭不動產109年後之地價稅、房屋稅係由被告負擔。兩造母親於105年間交屋同時遷入臺中市○○區○ ○路○段0000號9樓之3房屋。　㈤系爭不動產貸款292萬元於105年4月22日撥付，原告於105年7 月21日一次匯入3個月房貸共3萬元至被告土銀帳號00000000 0000帳戶（下稱被告土銀帳戶），之後原告大致於每月18-2 5日間按月匯款至被告土銀帳戶，於105年間每月匯款約1萬1 ,000元，106年起每月匯款1萬2,000元，至109年6月18日止共計59萬2,048元，系爭不動產109年7月後之房屋貸款均由被告負擔。　㈥256號建物貸款800萬元於105年4月6日撥付，原告於105年5月 5日起按月匯款至郭逸柔臺銀帳戶，金額為1萬2,000元，後於108年8月7日起提高為3.1萬餘元，至109年1月6日止共計6 3萬4,230元。　㈦原告於105至106年間匯款至被告土銀帳戶及郭逸柔臺銀帳戶之金共計為122萬3,278元。　㈧256號建物係臺北市國民住宅，於72年12月19日因買賣登記權利人為郭金友，於105年3月28日以1,200萬買賣變更登記權利人為郭逸柔；再於108年12月30日以958 萬元買賣於109 年1月22日變更登記權利人為訴外人。　㈨兩造父親郭金友生於00年0月00日，關於256號房屋之移轉，於104年12月22日完納土地增值稅共計28萬7,241元及向財政部國稅局申報二親等以內親屬買賣並核發非屬贈與財產同意移轉證明書，再於105年3月14日持上證明書向台北市松山地政事務所辦理土地登記申請，申請文件上有被告簽名。　㈩郭逸柔辦理256號建物貸款，於105年3月4日攜回臺灣銀行「放款借據（消費者貸款專用）公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款專用」審閱，約定代借款金額800萬元，借款期間自105年4月6日起至135年4月6日止共30年，撥款後前3年為寬限期按月繳息，前2年按年率1.58%浮動計息，第3年起按年率1.88%浮動計息，第4年起依年金法按月平均攤還本息；該借貸於105年3月11日對保並由被告擔任保證人。　兩造曾有原證11、10、40之Line對話內容，被告並於106年1 　　1月30日以現金386,124元存入原告永豐銀行帳號0000000000 　　0000號帳戶（下稱原告永豐帳戶），兩造母親嗣於106年12 　　月4日病逝。　訴外人陳建豪於107 年10月31日匯款24萬元至原告永豐帳戶　　，作為承租256號建物一年份租金，租賃期間自107年10月31 　　日起至108年10月30日止。　原告於103年3月27日當庭提出系爭不動產建商交屋之完整資　　料，包括土地及建物之權狀正本，經被告確認為真正。被告　　於111年2月22日申請補發系爭不動產之所有權狀，被告申請　　補發前之所有權狀目前由原告持有，被告申請補發後之所有　　權狀由被告持有。　反訴部分，系爭不動產（若有）使用借貸，無約定使用期限　　。兩造對系爭不動產房屋租金行情參考實價登錄資料均無意　　見。二、爭執事項：　㈠兩造間就系爭不動產是否成立買賣契約？若有，分別如何履約？　㈡兩造間就系爭不動產是否存有借名登記關係？原告請求被告返還借名登記物暨請求移轉所有權登記予原告是否有理由？　㈢反訴部分，兩造間就系爭房屋是否存有使用借貸契約或租賃契約？若有使用借貸關係，兩造間就該使用借貸是否有約定使用目的？若有租賃關係，反訴原告主張終止租約是否有　　理由？反訴原告請求反訴被告返還系爭房屋是否有理由？　㈣反訴部分，反訴原告就系爭房屋請求反訴被告給付不當得利是否有理由？肆、法院之判斷：一、本訴部分　㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；法院得依已明瞭之事實，推定應證事實之真偽，民事訴訟法第277條、第282條定有明文。申言之，認定事實所憑之證據，不以能直接證明待證事實之證據（直接證據）為限，倘綜合各種情況及資料能證明一定之間接事實或補助事實，而依此項間接事實或補助事實，根據經驗法則及論理法則之研判與推理作用，得以推論待證事實存在之證據（間接證據或情況證據），亦包括在內。主張法律關係存在之當事人，固應就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，惟此特別要件之具備，茍能證明間接事實，且該間接事實與要件事實間，依經驗法則及論理法則已足推認其因果關係存在者，自無不可，非以直接證明要件事實為必要（最高法院85 年度台上字第856號、86年度台上字第611號、92年度台上字第1971號、101年度台上字第1545號判決判決要旨參照）。而法院以事實上之推定認定待證事實時，仍應依經驗法則，本於已明瞭之間接事實，以推定待證事實之真偽（最高法院 74年度台上字第134號民事裁判要旨參照）。則就應證事實欠缺直接證據者，依法仍得憑藉間接證據先認定間接事實，再依間接事實與經驗法則之結合，而為事實上之推定，以資形成對於該部分事實之心證。末按民事事件之證據法則，係採優勢證據法則，非如刑事案件之採嚴格證明達於無可懷疑之程度，所謂優勢證據，係指證據之證明力，足以使法院對於爭執之事實認定其存在，勝於不存在，即可基於事實之蓋然性，認為符合真實之經驗，而肯定待證事實之存在，此時法院即得信該當事人所主張之事實為真，反之則應認該當事人主張之事實為偽。　㈡原告主張與被告間就系爭不動產存有借名登記之法律關係，為被告所否認，依一般舉證責任分配法則，自應由原告負舉證之責。經查：　⒈原告主張其為256號建物之真正所有權人部分：　⑴原告主張為實際買受人乙事，業據提出購買256號建物之國宅繳款通知單、火災保險單、自用住宅用地申請函等文件（本院卷㈠第341-350頁）為證；又256號建物之稅、費及管理費等，依原告提出且被告不爭執為真正之兩造間LINE對話紀錄亦顯示於兩造間係由原告負擔：107年5月31日被告：「你常用那家銀行卡」、原告：「永豐」、被告：「可以，免手續費，你刷卡繳」「1筆256」、原告：「繳什麼」、被告「房屋稅」「可點進吧，繳完會顯示完成繳費，截圖留著」…「不行，要本人卡，我會先繳，再算」（本院卷㈠第84頁）、1 08年11月4日被告傳送256號建物之管委會存摺封面照片「 6 ~12月請自行處理轉帳」、被告傳送大台北瓦斯股份有限公司繳費通知單照片「到1021欠124瓦斯費」（本院卷㈠第86頁、卷㈡第37頁、第435-443頁」，足見256號建物之購買憑證單據為原告持有，並由原告負擔相關稅、費及管理費支出。　⑵原告自105年5月5日起至109年1月6日期間，每月均匯款1萬2, 000元至郭逸柔臺銀帳戶，其中自108年8月起每月匯款金額提高至3萬餘元，有原告提出之永豐帳戶往來明細為證（本院卷㈠第39-82頁），且為被告所不爭執（不爭執事項㈥），被告雖辯稱該款係郭逸柔委託原告代管256號建物，原告轉交代收之租金云云，惟查：256號建物於107年10月至108年1 0月間係出租予訴外人陳建豪，陳建豪於107年10月31日匯款 24萬元至原告永豐帳戶乙情，為被告所不爭執（不爭執事項 ），如依被告所辯原告係受託代管256號建物及代收租金，衡情，應於代收取陳建豪匯款24萬元後即整筆轉交予郭逸柔，何以竟以按月匯款1萬2,000元之方式轉交代收租金，且其匯款金額亦與租額不符，顯與事理有違。另參酌原告提出之兩造間LINE對話紀錄：108年4月11日被告：「台銀通知256 號15樓0000000起寬限期到期，5月6日起開始要扣30962元」；108年7月9日被告：「提醒，剛台銀電話打來256號房貸還未繳」、原告：「要繳多少」「從幾月開始長」、被告：「 5月」「明天要再問」；108年7月10日被告：「每月6日應繳 30966元帳上有17000」、原告：「所以補差額就好嗎？」、被告：「對」、原告：「好」、被告：「下月起留意每月餘額要有31000」、原告：「嗯」「土銀的對吧」、被告：「錯，是台銀的」、原告：「好」「處理好了」；108年7月19 日被告：「256台銀要加扣1800火險下月5日前要存32800元」；109年2月3日被告：「256號，2月請你不用去繳貸款詳情周五晚上再匯報」等語（本院卷㈠第89、111頁、卷㈡第479 、487、489頁），顯然原告按月匯款至郭逸柔臺銀帳戶之金額係用以清償256號建物由郭逸柔於105年4月6日向台灣銀行申辦之800萬元貸款及火災保險費，並因應貸款初期僅付利息暨寬限期後應繳付本息之金額不同，原告經被告通知後匯款金額自108年8月起提高以確保郭逸柔臺銀戶內餘額足供銀行扣款，足認原告匯款至郭逸柔臺銀帳戶之款項，於兩造間均明確認知係繳納256號建物之貸款，並非被告所辯之代收租金甚明，是原告主張256號建物之房貸由其負擔乙事，亦堪採信。　⑶復依訴外人陳建豪租期屆滿點交256號建物時，兩造間LIN對話：108年10月28日原告：「週三晚上七點256房客交屋」、被告：「好」；108年10月30日被告：「約在樓上？」原告：「嗯」、被告：「有要留意什麼？」原告：「你比我有經驗」（本院卷㈠106頁、卷㈡第471、473頁）；陳建豪租期屆滿後，108年11月10日被告：「256仲介出資下周刷漆」、同年月11日傳送施工照片、原告以貼圖回覆「幾霸昏」（本院卷㈡第475頁）暨前述被告通知原告2月貸款不用繳詳情被告再匯報乙節，可知256號建物點交時係由原告委託被告處理，被告並向原告詢問是否有需注意事項及被告向原告報告25 6號建物由仲介出資油漆工作進行情形暨被告表示要向原告匯報貸款繳款詳情等情節，均核與被告所辯原告係受郭逸柔委託代管256號建物不合，如被告所辯屬實，則有關256號建物之出租、委託仲介租售及貸款繳納等事宜，由原告代管處理時應係由原告向被告或郭逸柔報告始末，若由被告自行處理時，則並無向原告報告之必要，且原告如僅受託代管256 號建號，又何須負擔256號建物之稅、費及管理費，由是觀之，顯見於兩造間均非以原告係受託代管256號建物，且認2 56號建物之權利、義務應歸屬於原告，故由被告處理相關事宜時，始會有被告須向原告報告之情形。　⑷由上述原告持有256號建物購買時文件、256號建物之稅、費、貸款均由原告負擔暨被告處理256號建物事務時需向原告匯報等情綜合判斷，原告主張其為256號建物之真正所有權人乙事，應非虛妄而堪採信。　⒉256號建物之真正所有權人既為原告，則關於256號建物於105 年4月6日由郭逸柔向臺灣銀行辦理貸款經臺灣銀行核撥之80 0萬元款項，即應歸屬原告自行管理運用，方合常情。惟本院依原告聲請向臺灣銀行調取郭逸柔申辦貸款資料、郭逸柔臺銀帳戶之存款歷史交易明細及轉帳交易傳票（本院卷㈠第2 21-232、245-257、299-301、311-313頁）顯示臺灣銀行核撥之800萬元貸款，於105年4月6日13：46：26撥付至郭逸柔臺銀帳戶、同日13：56：03即轉帳800萬元至郭金友國泰世華銀行帳號00000000000號帳戶（下稱郭金友世華帳戶），而郭金友世華帳戶自105年2月2日至106年3月8日有如原告提出之原證43帳戶傳票所示之臨櫃交易紀錄，其中105年3月1 日、年4月8日、5月9日之交易傳票均顯示為被告所為（本院卷㈡第211、213、221、225頁），另依原告提出之郭金友入出國日期證明書、入出境紀錄所示（本院卷㈡第237-241頁）郭金友於105年2月25日至同年3月24日及105年9月25日至106 年3月23日均出境至大陸地區，惟依前述臨櫃交易傳票所示，於郭金友出境之105年3月1日、3月3日、3月7日、13月16 日及106年3月8日郭金友世華帳戶均仍有臨櫃交易紀錄，復依郭金友世華帳戶交易明細所示，於前揭郭金友出境期間亦有105年3月14日、3月17日、9月29日、10月4日、10月12日、10月17日現金支出；105年9月26日、10月3日、10月13日、10月18日、12月20日CD提款紀錄（本院卷㈡第197-205頁），均顯非郭金友本人所為。本院審酌前述於郭金友出境期間之105年3月1日、106年4月8日臨櫃交易為被告所為，郭金友入境後後之5月9日臨櫃交易仍為被告所為；另依原證38之帳戶存入交易憑單所示存款人雖分別記載為兩造或郭金友名義、貸方備註則記載永福、金友（本院卷㈡第87-103頁），惟被告自承原證38之款項都是被告匯給原告（本院卷㈡第80頁），足見被告確有以原告或郭金友名義匯款予原告，交易憑單備註為金友之匯款亦均為被告所為等情，則郭金友世華帳戶於郭金友出境期間，非由郭金友本人所為之多筆交易，容均屬被告所為，甚至郭金友入境後被告仍有就郭金友世華帳戶交易之亍為。準此，原告主張郭金友世華帳戶資金係由被告支配運用乙節，並非毫無依據，尚堪採信。　⒊原告主張為系爭不動產之真正所有權人部分：　⑴系爭不動產自自105年間交屋起即由原告入住使用迄今，由原告保管鑰匙、門禁卡母卡及子卡，並負擔地價稅、房屋稅（ 109年之前）及管理費及使用配賦之停車位；原告持有系爭不動產建商交屋之資料，包括土地及建物之權狀（被告於11 1年2月22日申請補發前之權狀）正本等事實，為被告所不爭執（不爭執事項㈣、），即原告持有系爭不動產交屋時建商交付之完整資料正本並自交屋迄今均有由原告實際居住使用系爭不動產之事實。　⑵系爭不動產向土銀辦理房屋貸292萬元於105年4月22日撥付後，原告自105年7月至109年6月間止，除105年7月匯款3萬元外，餘均按月匯款1萬1,000元或1萬2,000元至被告土銀帳戶，109年7月之前均由原告負責繳納，原告並負擔費用委請訴外人進行系爭不動產之裝修工程等情，均為兩造所不爭執（不爭執事項㈣、㈤），另原告亦負擔系爭不動產自交屋起之水、電、瓦斯、稅費、管理費乙情，亦有兩造間LINE對話為證（本院卷㈠第84-90頁）且為被告所不爭執，即原告就系爭不動產亦有負擔稅、費、管理費及房屋貸款及以自己之費用進行裝修之事實。　⑶被告辯稱因將系爭不動產借或租予原告使用，並約定由原告自行添購裝潢傢俱，負擔水、電、瓦斯、稅費、管理費，並每月給付1萬2,000元予被告，故由原告負擔前述各項費用乙情固亦與經驗法則不相違背，惟本院審酌兩造間就系爭不動產委託仲介出售之相關LINE對話內容：108年9月2日原告：「總太明日我重新簽約了」、被告：「一般約？」、原告：「專任」…被告：「開價？有設底價？」、原告：「624」、被告：「開價？」、原告：「688」「668」「台灣房屋」、被告：「開688，底價668？」、原告：「開668底624」、被告：「624怎算的？」「之前底設650」…被告：「如何計算6 24？」…被告：「現階段有需降開價？降開價就不需設底價縱設底468較好，有出價可再談」「不需說屁話，叫你房仲當我兒子」、原告：「感覺你有點焦躁放輕鬆缺錢的是我又不是你」；108年9月25日被告：「你總太，周六下午1500 點可看？」、原告：「不」、被告：「那給個時間，周日？」、原告：「現在已經專任」「到年底」（本院卷㈠109-110 頁、卷㈡第509-519頁）等語，可知系爭不動產曾由原告自行委託仲介銷售並簽署專任委託銷售契約，且委託銷售之開價及底價均由原告單獨決意，而被告獲悉原告所為開價、底價金額後，雖表態認為不適當及提出建議，惟並無任何質疑或反對原告決定出售系爭不動產之舉措，甚至積極尋找買家聯繫看屋。苟系爭不動產為被告所有而出借或出租予原告使用，關於系爭不動產是否出售、委託何家房仲銷售、簽署委託銷售契約及出售價格之決策權應均在被告，原告如僅為借用人或承租人，何以竟能主動決定出售系爭不動產、與房仲簽約並自行決定出售價格之開價及底價，且依原告於對話中陳述之意旨，顯然係將系爭房屋出售所得之利益歸屬原告本人取得，因而出言勸被告對價格態度放輕鬆，被告就原告之表述亦未見有何反駁之意思並放任原告進行售屋計劃，凡此均明顯與被告辯不合，亦有悖於事理。依上述兩造間之對話內容及被告對原告決定售屋反應以觀，原告係自居為有權處分系爭不動產之地位，並將其售屋計劃通知被告，被告自始均無爭執，顯然兩造間就系爭不動產真正權利人之認知，係與原告之主張相符，即原告方為系爭動產之真正所有權人。　⒋綜上，本件原告之主張雖缺乏直接證據證明之，然本院依原告持有256號建物買受時之文件及系爭不動產建商交屋時交付之全部文件正本、門禁卡、鑰匙；系爭不動產自交屋迄今均由原告實際居住、使用、管理；於兩造發生爭執前，係由原告負擔256號建物及系爭不動產之稅、費、管理費及房屋貸款；另256號建物貸款所得之800萬元係由被告轉匯至郭金友世華帳戶，而被告多次對郭金友世華帳戶內之款項進行提、存、匯款等行為，被告實際運用該帳戶內之資金；並兩造間LINE對話關於256號建物及系爭不動產之表述內容，均顯示兩造間係認知原告為256號建物及系爭不動產之真正所有權人等間接事實推認，已足使本院就原告主張其為256號建物及系爭不動產之真正所有權人，並以256號建物貸款所得資金及負擔系爭不動產貸款之方式向被告購買系爭不動產而仍以被告名義登記等事實之存在形成優勢心證，準此，原告上開主張之事實，均堪信為真正。　㈢原告請求被告將系爭不動產所有權移轉登記予原告，為有理由：　⒈按當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記者，係成立借名登記契約。其法律性質，與委任契約相類，如其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，本於契約自由之原則，即生無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任相關規定（最高法院98年度台上字第990號、99年度台上字第1662 號民事判決意旨參照）。次按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約；受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人；當事人之任何一方得隨時終止委任契約，民法第528條、第541條第2 項、第549條第1項分別定有明文。　⒉系爭不動產雖登記為被告名義，惟真正所有權人為原告，並向由原告自行管理、使用、處分等情，業經本院認定如前，則原告主張兩造間就系爭不動產有借名登記之法律關係，應堪認定，而原告業於109年7月19日以LINE告知被告返還系爭不動產（本院卷㈠第113頁），並再以本件起訴狀繕本送達作為終止借名登記契約之意思表示，原告終止之意思表示已到達被告，兩造間就系爭不動產之借名登記法律關係消滅，從而，原告請求被告將系爭不動產所有權移轉登記予原告，核屬有據。　㈣綜上所述，原告依民法第541條規定，請求被告將系爭不動產所有權登記予原告，為有理由，應予准許。本院既已依前開規定准許原告請求，則其依民法第179條、第767條規定請求部分，無從為原告更有利之判斷，無庸再予論述，附此敘明。貳、反訴部分：　　本院既經認定系爭不動產之真正所有權人為反訴被告及兩造間就系爭不動產有借名登記之法律關係，則反訴被告本於上述法律關係自有權管理使用系爭房屋，反訴原告先、備位之訴分別主張係將系爭房屋出借、出租予反訴被告云云，均無可採。準此，反訴原告先位之訴依民法第470條第2項、第76 7條第1項、第179條規定請求反訴被告遷讓返還系爭房屋及給付不當得利；備位之訴依民法第455條前段、第767條第1 項、不定租賃法律關係及民法第179條規定，請求反訴被告遷讓返還系爭房屋、給付租金及不當得利，均無理由，應予駁回。反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失其依據，應併予駁回。　　　參、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，對於判決之結果不生影響，故不逐一論列，併此敘明。肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　 2　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　陳文爵正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳建分附表：編號　　　土　　　地　　　坐　　　落縣市鄉鎮市區段地號面積 (平方公尺) 權利範圍 1 臺中市北屯區太原 100 13,686.05 100000分之109 編號建號建　物　門　牌基地坐落建築樣式主要建材及房屋層數建物層次面積　(平方公尺) 權利範圍 1 1194 臺中市○○區○○路0段0000號9樓之7 臺中市○○區○○段000地號鋼筋混凝土造 13層 9層 56.78 附屬建物：陽台 4.41 全部共有部分： ①太原段1427建號（共有權利範圍100000分之90）　（含停車位編號529號權利範圍100000分之39） ②太原段1428建號（共有權利範圍100000分之110）

2025-02-26

TCDV-112-訴-2392-20250226-3

台上

最高法院

請求確認優先購買權存在等

最高法院民事判決 113年度台上字第2310號上訴人林佳霖訴訟代理人蔡將葳律師上訴人張錦綿被上訴人梁牧養訴訟代理人顏子涵律師上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於中華民國113年9月11日臺灣高等法院高雄分院第二審更審判決（112 年度重上更一字第22號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決廢棄，發回臺灣高等法院高雄分院。理由一、本件被上訴人以上訴人林佳霖與原審共同被上訴人張錦綿為被告，以先位之訴，請求確認其就如原判決附表（下稱附表）編號4、5所示坐落屏東縣○○鄉○○段（下稱同段）262、265 地號土地（下稱系爭土地）各應有部分378,234分之346,344 （下稱系爭應有部分）有優先購買權存在，及林佳霖塗銷登記暨張錦綿與被上訴人補訂契約、移轉土地，其訴訟標的對於林佳霖與張錦綿應合一確定。林佳霖提起第三審上訴，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，其效力及於未提起上訴之張錦綿，爰將之併列為上訴人，先予敘明。二、被上訴人主張：伊自民國93年間起先後與張錦綿之配偶及張錦綿約定由伊承租系爭土地及同段223地號土地全部，及同段225、259地號土地內之一條6米道路（下合稱223地號等土地），並為飼養、銷售馬匹所需，於系爭土地上興建馬房、員工宿舍等建物；嗣於102年5月16日與張錦綿再續訂租約，約定租期至107年12月31日止（下稱系爭租約），該租約兼有耕地租用及基地租賃性質。嗣張錦綿於105年1月6日將系爭應有部分出賣予林佳霖，並於同年3月30日完成所有權移轉登記（下稱系爭移轉登記），伊得主張優先購買。又林佳霖於買受系爭土地後，已承受系爭租約之出租人地位，系爭租約屆期後，伊仍持續使用土地、繳交租金，應視為以不定期限繼續租約等情，先位之訴，依土地法第104條、第107條規定，求為確認伊就系爭應有部分有優先購買權存在，及命林佳霖將系爭應有部分之系爭移轉登記塗銷，暨張錦綿就如附表編號4、5所示系爭應有部分、面積及價金與伊補訂書面買賣契約，並於伊給付價金之同時，將系爭應有部分辦理所有權移轉登記予伊；備位之訴，求為確認伊就系爭土地與林佳霖間存有不定期租賃關係之判決（被上訴人逾上開請求部分，經第一審判決駁回，未據聲明不服，不予贅敘）。三、上訴人則以：被上訴人承租223地號等土地經營馬術渡假村，僅屬一般土地租賃性質，無從依土地法第104條、第107條規定主張優先購買。張錦綿出賣系爭應有部分時曾詢問被上訴人是否購買，被上訴人僅願以低於市價之價格買受，且仍持續向林佳霖繳交租金，迄林佳霖於106年12月17日向被上訴人通知屆期不續租後，始主張優先購買，有違誠信。林佳霖與被上訴人間亦無不定期租賃關係存在等語，資為抗辯。四、原審廢棄第一審就上開部分所為被上訴人敗訴之判決，改判如其先位聲明，係以：張錦綿於102年5月16日與被上訴人就包括系爭應有部分在內之223地號等土地訂有系爭租約，約定租期自102年1月1日至107年12月31日；嗣於105年1月6日就系爭應有部分，及其所有如附表編號1至3所示土地應有部分，以及同段269、273、289地號土地應有部分依序1,134,7 02分之325,086、3分之1、1,134,702分之306,838，與林佳霖訂立買賣契約，約定價金共計新臺幣（下同）5,454萬9,0 00元，並於105年3月30日將上開土地移轉登記予林佳霖，為兩造所不爭執。次查被上訴人於223地號等土地上經營馬術渡假村，且於93年間即在系爭土地及同段260地號土地上興建咖啡餐飲、客房、馬房、宿舍各1棟，現況265地號土地上仍有馬廄3間，262地號土地上有木造屋、餐廳、接待中心、廁所等建物。足認被上訴人係以系爭租約租用基地建築房屋，屬土地法第104條第1項規定之基地租賃契約。被上訴人使用系爭土地縱違反土地使用分區之管制規定，該租約亦非無效。被上訴人得依土地法第104條第1項規定，於張錦綿出賣系爭應有部分時，主張依同樣條件優先購買。張錦綿於105 年1月6日出售系爭應有部分予林佳霖時，並未通知被上訴人行使優先購買權，亦從未將買賣條件通知被上訴人，被上訴人雖知悉出賣事實而未表示購買，不能認已放棄優先購買權。被上訴人於林佳霖購買系爭土地後，雖繼續繳納租金，惟仍與林佳霖持續協商於租期屆滿後繼續使用系爭土地，其行使優先購買權未違誠信，無權利失效可言。故被上訴人依土地法第104條規定，以先位之訴，請求確認對於系爭應有部分有優先購買權存在，及林佳霖將系爭應有部分之系爭移轉登記塗銷，暨張錦綿就系爭應有部分與被上訴人補訂書面買賣契約，並於被上訴人給付價金之同時，將系爭應有部分辦理所有權移轉登記予被上訴人，為有理由，應予准許；其另依土地法第107條主張優先承買及其備位之訴，均毋庸審究等詞，為其判斷之基礎。五、本院廢棄發回之理由：　　　㈠按認定事實、適用法律，係法院之職權。又審判長應向當事人發問或曉諭，令其為事實上及法律上陳述、聲明證據或為其他必要之聲明及陳述；其所聲明或陳述有不明瞭或不完足者，應令其敘明或補充之，民事訴訟法第199條第2項定有明文，此為審判長因定訴訟關係之闡明權，同時並為其義務，故審判長如未盡此項必要之處置違背闡明之義務，其訴訟程序即有重大瑕疵，基此所為之判決，亦屬違背法令。查張錦綿於105年3月30日以買賣為原因將系爭應有部分移轉登記予林佳霖後，其中應有部分各378,234分之100已於108年7月24 日以贈與為原因移轉登記予訴外人施定遠，林佳霖所餘應有部分僅各378,234分之346,244，有系爭土地謄本及異動索引附卷可稽（見第一審卷㈠第367頁、第373頁、第467頁、第49 1頁），攸關被上訴人得主張優先購買權之範圍及買賣條件。原審未闡明令被上訴人就該登記資料為事實上及法律上之陳述，逕命林佳霖塗銷該應有部分移轉登記暨張錦綿補訂契約及移轉土地，於法已有未合。　㈡次按租用基地建築房屋之承租人於出租人出賣基地時行使優先購買權，對於出賣之出租人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，均須接受，倘有部分不接受，或擅自變更買賣條件，即非合法行使優先購買權。原審係認張錦綿於105年1月 6日以總價5,454萬9,000元，就系爭應有部分，及其所有如附表編號1至3所示土地應有部分，以及同段269、273、289 地號土地應有部分依序1,134,702分之325,086、3分之1、1, 134,702分之306,838，與林佳霖訂立買賣契約時，被上訴人得依土地法第104條第1項規定，就系爭應有部分主張優先購買權。果爾，被上訴人於主張優先購買時，僅表示應由其與張錦綿就如附表編號4、5所示系爭應有部分、面積及買賣價金訂立書面契約並據以履行，能否謂已按張錦綿與林佳霖所簽訂買賣契約內容買受，得符合土地法第104條第1項以同樣條件優先購買之規範意旨而生優先購買之效力，即滋疑義。原審未詳查審究，遽認被上訴人已合法行使優先購買權，進而為上訴人敗訴之判決，並有未合。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。末查被上訴人先位之訴業經廢棄，其備位之訴尚未審理，案經發回，宜注意及之。又本件所涉法律爭議不具原則上重要性，無行法律審言詞辯論之必要，附此敘明。六、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日最高法院民事第三庭　　　　審判長法官魏大喨法官林玉珮法官胡宏文法官周群翔法官李瑜娟本件正本證明與原本無異書　記　官　李佳芬中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　4 　　日

2025-02-26

TPSV-113-台上-2310-20250226-1

南簡

臺南簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南簡字第2003號原告葉釋禧訴訟代理人陳美華被告黃銀桂上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年1月23日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：被告前向訴外人張文華承租門牌號碼臺南市○區○ ○路000○0號4樓房屋（下稱系爭房屋），約定每月租金新臺幣（下同）5千元（下稱系爭租賃契約），嗣張文華將系爭房屋出賣予原告，並於民國113年9月3日辦畢移轉登記，因原告欲收回系爭房屋自住，遂於113年9月18日寄發存證信函予被告為終止租約之意思表示，並要求被告於113年12月9日前遷讓返還系爭房屋，惟被告卻置之不理，致原告需另行租屋居住，且要繳納系爭房屋之房貸，每月花費大概1萬6、7 千元，原告受有損害，爰依民法所有物返還請求權、侵權行為損害賠償請求權提起本件訴訟等語。並聲明：被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，並自113年12月9日起至遷讓之日止，按月給付1萬5千元予原告，及自起訴狀繕本送達翌日起，按週年利率百分之5計算之利息（見補字卷第13頁，簡字卷第19、30頁）。二、被告則以：伊於30多年前與張文華承租系爭房屋，一開始有簽書面租約，後來就沒有簽書面租約，租金為每月5千元，每個月都有付房租等語置辯。並聲明：原告之訴駁回（見簡字卷第31頁）三、本院得心證之理由：　㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。　㈡經查：被告向前屋主承租系爭房屋，每月租金5千元，未簽立書面租約；原告價購系爭房屋後，曾於113年9月18日寄發存證信函予被告為終止租約之意思表示，要求被告於113年12 月9日前遷讓返還系爭房屋；被告於原告價購系爭房屋後，改將租金給付予原告，租金給付至114年1月19日等節，為兩造所不爭執（見簡字卷第32、33頁），則原告登記為系爭房屋所有權人後，仍按月收取被告給付之租金，並讓被告使用系爭房屋，堪認兩造間就系爭房屋成立不定期租賃契約，而原告雖主張以113年9月18日存證信函為終止系爭房屋租約之意思表示，然原告持續收取租金至114年1月19日，顯見兩造於原告發函終止租約後，復又成立新的不定期租賃契約，是原告請求被告遷讓返還系爭房屋，即無理由。另兩造間既存在系爭房屋不定期租賃契約，則被告自非屬無權占有系爭房屋，原告依侵權行為損害賠償之法律關係，請求被告每月賠償1萬5千元，亦屬無據。　　四、綜上所述，兩造間就系爭房屋仍存有不定期租賃關係，原告請求被告遷讓返還系爭房屋，及自113年12月9日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付1萬5千元及法定利息，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決　　結果已不生影響，爰不一一詳為論述，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　21　　日　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院臺南簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　法　　官　王淑惠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪凌婷

2025-02-21

TNEV-113-南簡-2003-20250221-1

上更三

臺灣高等法院花蓮分院

租賃糾紛損害賠償等

臺灣高等法院花蓮分院民事判決 113年度上更三字第2號上訴人黃惠暄訴訟代理人張照堂律師李文平律師被上訴人吳昌鴻吳振宏吳明儀共同訴訟代理人邱一偉律師上列當事人間請求租賃糾紛損害賠償等事件，上訴人對於民國10 5年9月14日臺灣花蓮地方法院104年度訴字第367號第一審判決提起上訴，經最高法院第三次發回更審，上訴人為訴之變更、追加，本院於114年1月23日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決關於上訴人調整租金之訴暨該部訴訟費用之裁判，均廢棄。被上訴人承租花蓮縣○○鄉○○段000地號土地租金金額應變更調整如附表一所示。被上訴人吳昌鴻、被上訴人吳明儀於繼承被繼承人吳連智遺產範圍內、被上訴人吳振宏於繼承被繼承人柯珠蘭遺產範圍內，應給付上訴人新臺幣貳拾捌萬捌仟肆佰貳拾伍元，及自本判決確定日之翌年起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被上訴人吳昌鴻、被上訴人吳明儀、被上訴人吳振宏於繼承被繼承人柯珠蘭遺產範圍內，應給付上訴人新臺幣貳拾貳萬參仟捌佰貳拾伍元，及自本判決確定日之翌年起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被上訴人應給付上訴人新臺幣捌拾陸萬伍仟玖佰參拾肆元，及自本判決確定日之翌年起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被上訴人應自民國113年12月15日起按年於每年12月16日給付上訴人新臺幣貳拾陸萬壹仟貳佰伍拾肆元。上訴人其餘變更、追加之訴駁回。第一、二審、發回前第三審及變更、追加之訴訴訟費用（除確定部分外），由被上訴人負擔二分之一，餘由上訴人負擔。　　事實及理由一、上訴人主張：吳昌鴻、柯珠蘭及吳連智向伊承租花蓮縣○○鄉 ○○段000地號土地（下稱系爭土地）作為房屋基地使用，雙方間存有不定期租賃契約（下稱系爭租約），吳連智、柯珠蘭依序於民國107年4月30日、108年10月22日死亡，分別由吳明儀、吳振宏繼承系爭租約權利義務。因原約定租金為每年100台斤租穀，換算後年租金僅新臺幣（下同）1,080元。維持原租金顯失公平，依民法第227條之2第1項、第442條、第421條第1項、第439條、民事訴訟法第246條等規定及繼承法律關係，請求自本件起訴日即104年12月15日起調整租金如附表二所示、及給付該日後欠繳之租金，並求為：被上訴人承租系爭土地租金金額應變更調整如附表二所示。被上訴人應給付上訴人如附表三所示金額，及均自本判決確定日之翌年起至清償日止，按年息5%計算之利息；被上訴人應自11 3年12月15日起按年於每年12月16日給付上訴人52萬1,427元（上訴人請求確認系爭租約期限屆至及給付不當得利敗訴部分，已確定，不贅述）。二、被上訴人則以：僅同意依土地法第97條、第105條規定以系爭土地104年申報地價10%算定租金調整為每年2萬5,293元。三、上訴人於原審主張請求系爭租約租金自起訴狀繕本送達翌日起調整為每年24萬元，原審判決系爭租約租金自即日起調整為每年2萬5,293元，並駁回上訴人其餘之訴，上訴人不服提起上訴並為訴之變更（租金金額調整部分為訴之一部擴張及減縮）、追加（給付租金之訴部分），最終聲明為：原判決廢棄並判如上開一、聲明所示，被上訴人就上訴人訴之變更、追加程序表示同意，答辯聲明：上訴及變更、追加之訴均駁回。四、兩造不爭執事項（見本院卷二第93至94頁，並為文字之適當修正）：　㈠兩造之前手「林阿邁」、「吳志英」就系爭土地自41年間起有不定期租地建屋性質之系爭租約存在，嗣由「上訴人」、「吳昌鴻、吳連智（107年4月30日死亡，由吳明儀繼承）、柯珠蘭（108年10月22日死亡，由吳振宏繼承）」分別繼承出租人及承租人地位，兩造就系爭土地仍繼續存有不定期租賃關係。系爭租約原約定租金為每年100台斤穀物，嗣由上訴人及被上訴人吳昌鴻、吳連智、柯珠蘭於100年間合意改以現金給付，並以每台斤10.8元折算成現金計算，折算後租金為每年1,080元（尚未調整租金前）。被上訴人自104年12 月15日（即上訴人本件起訴日) 起因上訴人拒收，故就系爭土地之租金並未給付上訴人。　㈡被上訴人吳振宏、吳昌鴻、吳明儀分別依序為花蓮縣○○鄉○○0 00○000○0○000○0號房屋之所有權人，並分別以該等房屋占用系爭土地，該等房屋分別為吳振宏之母柯珠蘭、吳昌鴻、吳明儀之父吳連智出資興建。　㈢系爭土地之使用分區為特定農業區、使用地類別為甲種建築用地，且非屬都市計畫內土地。　㈣系爭土地申報地價資料為104年度為352元/平方公尺、105、1 06年度均為528元/平方公尺、107年度迄今均為472元/平方公尺。　　　五、本院之判斷：　㈠按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。民法第227條之2第1項、第442條本文定有明文。又基地租金數額之調整，除以基地申報為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項（最高法院90年度台上字第482號判決意旨參照）。　㈡上訴人主張系爭租約為不定期租賃，原約定租金金額過低（見不爭執事項㈠），依民法第227條之2第1項、第442條本文規定請求法院調整增加租金如附表二所示，被上訴人同意調整但認租金金額應為每年2萬5,293元（見本院卷二第106頁），兩造無法合意調整，是上訴人依上開規定請求調整系爭租約租金，為有理由。　㈢就租金金額調整部分，查系爭土地面積為718.57平方公尺（見本院卷一第83頁土地登記謄本），屬非都市計畫內之甲種建築用地（見不爭執事項㈢），依主管機關即內政部113年9 月2日台內地字第1130037355號函明示：非坐落於已依法公布實施都市計畫地方之租用基地建築房屋之土地，其租金約定無土地法第97條及第105條之適用（見本院卷二第33頁），是系爭土地租金金額應如何調整，經本院送請王明朝不動產估價師事務所鑑估，結果為：①方案：若採新訂租約方式（即不動產估價技術規則第132條）鑑估租金，金額應調整為如附表二所示。②方案：若採續訂租約方式（即不動產估價技術規則第133條）鑑估租金，金額應調整為如附表一所示（見本院卷二第83頁、上開事務所113年花法估字第0090 號不動產估價報告書第3至4頁）。由上開報告書所載鑑估作成之經過及方法觀之，係由不動產估價師至現場勘估系爭土地，分析土地之面積、地形、地價、使用狀況（作為被上訴人上開房屋基地使用）、地理位置、附近公共設施及交通、工商發展活動等因素，參酌實價登錄資料所示附近土地交易價格，依不動產估價技術規則第132條、第14條規定採取積算法方式計估於新訂租約時之租金（正常租金）為如附表二所示；另依同規則第133條第4項規定採取差額分配法方式並考量原租金條件等計估於續訂租約時之租金（限定租金）為如附表一所示。本院審酌上開報告書之內容並無不合理或悖於經驗法則之處，且已依據不動產估價技術規則之規定進行估價，是其鑑估結果應屬可採。據此，上訴人請求就不定期之系爭租約調整租金，屬延續原本租賃標的之請求，參照不動產估價技術規則第131條規定應屬續訂租約之情況，以上開報告書鑑估之②方案即如附表一所示調整後租金金額為合理。是上訴人依上開規定，得請求調整租金金額如附表一所示。　㈣承上，被上訴人自104年12月15日起並未實際給付本案租金予上訴人（如不爭執事項㈠所示），吳連智、柯珠蘭先後於107 年4月30日、108年10月22日死亡，依序由吳明儀、吳振宏各單獨繼承其租金債務及本件租賃權利（見本院卷二第104頁、不爭執事項㈠），且被上訴人承租系爭土地租金分擔比例相同（見本院卷二第104頁），是上訴人依民法第421條第1 項、第439條等規定及繼承法律關係，得請求給付104年12月 15日起按上開調整後之租金金額，即得請求：⑴104年12月15 日至107年4月29日期間部分：吳昌鴻、吳明儀於繼承吳連智遺產範圍內、吳振宏於繼承柯珠蘭遺產範圍內應給付上訴人 28萬8,425元《計算式：9萬9,066元＋13萬7,339元＋13萬9,613 元×（136/365）》；⑵107年4月30日至108年10月21日期間部分：吳昌鴻、吳明儀、吳振宏於繼承柯珠蘭遺產範圍內給付上訴人22萬3,825元《計算式：13萬9,613元×（229/365）＋15 萬9,886元×（311/365）》；⑶108年10月22日至112年12月14 日期間部分：被上訴人應給付上訴人86萬5,934元《計算式： 15萬9,886元×（54/365）＋18萬160元＋20萬433元＋22萬707元＋24萬980元》。又被上訴人僅同意按年給付租金2萬5,293元，上訴人依民事訴訟法第246條規定，預為請求被上訴人應自113年12月15日起按年於每年12月16日給付上訴人26萬1,2 54元（即第1期113年12月16日給付已到期之112年12月15日至113年12月14日期間租金，依續類推給付，民法第439條「租金給付期限無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之」規定參照），為有理由，應予准許。上訴人請求金額逾此範圍部分，則無理由。　㈤按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%。民法第229條第1項、第23 3條第1項前段及第203條定有明文。上訴人請求本件調整租金為形成之訴，自法院判決確定日始發生調整租金之效力，兩造原給付租金方式為按年給付（見不爭執事項㈠），給付日未約定，依民法第439條規定於每期（年）期滿時給付，是系爭租約於104年12月15日至112年12月14日期間之租金金額於「本判決確定日」已為確定，被上訴人就於該日即應給付，自翌日起則須負遲延之責，故上訴人得請求此期間租金金額自本判決確定日之翌年起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息。六、綜上所述，上訴人依上開規定，請求：被上訴人承租系爭土地租金金額應變更調整如附表一所示之範圍部分，為有理由，應予准許。原審就此判決「被上訴人承租上訴人所有系爭土地之租金，『自即日起」調整為每年新臺幣貳萬伍仟貳佰玖拾參元」，有未臻明確、難以執行之情形（最高法院108 年度台上字第554號判決書第4頁論述參照），且調整租金數額亦有未洽，上訴意旨就此指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第1、2項所示。另上訴人追加請求：㈠①吳昌鴻、吳明儀於繼承吳連智遺產範圍內、吳振宏於繼承柯珠蘭遺產範圍內，應給付上訴人28萬8,42 5元、②吳昌鴻、吳明儀、吳振宏於繼承柯珠蘭遺產範圍內，應給付上訴人22萬3,825元、③被上訴人應給付上訴人86萬5, 934元，及均自本判決確定日之翌年起至清償日止，按年息5 %計算之利息；㈡被上訴人應自113年12月15日起按年於每年1 2月16日給付上訴人26萬1,254元等範圍部分，為有理由，應予准許。至上訴人其餘變更、追加之訴請求部分，則無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，　　均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併　　此敘明。八、據上論結，本件上訴為有理由，變更、追加之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　21　　日　　　　　　　民事第一庭審判長法　官　劉雪惠　　　　　　　　　　　　　　　法　官　廖曉萍　　　　　　　　　　　　　　　法　官　鍾志雄以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第l項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔣若芸附表一編號租金調整起(迄)日調整金額（按年） 1 104年12月15日至105年12月14日 9萬9,066元 2 105年12月15日至106年12月14日 13萬7,339元 3 106年12月15日至107年12月14日 13萬9,613元 4 107年12月15日至108年12月14日 15萬9,886元 5 108年12月15日至109年12月14日 18萬160元 6 109年12月15日至110年12月14日 20萬433元 7 110年12月15日至111年12月14日 22萬707元 8 111年12月15日至112年12月14日 24萬980元 9 112年12月15日起 26萬1,254元附表二編號租金調整起(迄)日調整金額（按年） 1 104年12月15日至105年12月14日 19萬7,051元 2 105年12月15日至106年12月14日 23萬7,598元 3 106年12月15日至107年12月14日 27萬8,145元 4 107年12月15日至108年12月14日 31萬8,692元 5 108年12月15日至109年12月14日 35萬9,239元 6 109年12月15日至110年12月14日 39萬9,786元 7 110年12月15日至111年12月14日 44萬333元 8 111年12月15日至112年12月14日 48萬880元 9 112年12月15日起 52萬1,427元附表三編號請求給付範圍及金額請求給付期間備註 1 吳昌鴻、吳振宏於繼承柯珠蘭遺產範圍內、吳明儀於繼承吳連智遺產範圍內，應給付上訴人64萬3,258元 104年12月15日至107年4月29日本件起訴日算至吳連智於107年4月30日死亡前一日 2 吳昌鴻、吳振宏於繼承柯珠蘭遺產範圍內、吳明儀，應給付上訴人34萬424元 107年4月30日至 108年10月21日編號1末日之翌日算至柯珠蘭於108年10月22日死亡前一日 3 吳昌鴻、吳振宏、吳明儀應給付上訴人172萬8,042元 108年10月22日至112年12月14日編號2末日之翌日算至已到期之112年12月14日附　註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

2025-02-21

HLHV-113-上更三-2-20250221-1