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返還買賣價金等

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度訴字第308號原告黃韻怡訴訟代理人張家榛律師陳又溥律師被告林志遠訴訟代理人方道樞律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國113年12月1 0日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應同意原告向合泰建築經理股份有限公司領取履約保證專戶（銀行別：台新國際商業銀行建北分行，戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，帳號：00000-000000000號）內之新臺幣壹佰零玖萬肆仟肆佰元。二、被告應給付原告壹佰伍拾貳萬元，及其中新臺幣壹佰肆拾柒萬元自民國一一三年三月二十八日起，其中新臺幣伍萬元自民國一一三年八月十七日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。三、被告應給付原告肆拾貳萬伍仟陸佰元，及自民國一一三年八月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。四、原告其餘之訴駁回。五、訴訟費用由被告負擔。六、本判決第二項於原告以新臺幣伍拾萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣壹佰伍拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決第三項於原告以新臺幣拾肆萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣肆拾貳萬伍仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。八、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款至第3款定有明文。原告起訴時聲明：㈠被告應同意原告向合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司）領取履約保證專戶（銀行別：台新國際商業銀行建北分行，戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，帳號：00000-000000000號，下稱系爭履保專戶）內之新臺幣（下同）147萬元，及給付原告自民國112年8 月14日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告應給付原告147萬元，及自113年1月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣變更聲明為：㈠被告應同意原告向合泰公司領取系爭履保專戶內之109萬4,400元，及其中91萬 2,000元自112年8月14日起，其中18萬2,400元自113年7月9 日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告應給付原告152萬元，及自113年1月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應給付原告42萬5,600元，及自民事變更聲明暨調查證據狀送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。核其請求之基礎事實與原起訴同一，且屬擴張及減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許。二、原告主張：兩造於112年8月11日簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約）、價金履約保證申請書（下稱系爭履保申請書），由原告以總價1,520萬元向被告買受門牌號碼新竹市○○路0 00巷0號10樓之5房屋（含車位及坐落土地應有部分，下合稱系爭房地），並約定於112年11月15日交屋，經原告於112年 8月14日匯款147萬元價金、5萬元斡旋金，共計152萬元，至系爭履保專戶。嗣兩造於112年9月21日簽訂協議書，約定將最遲交屋日延至112年12月31日。惟被告於112年12月31日未遵期履行，經原告於113年1月3日寄發臺中向上郵局存證號碼15號存證信函（下稱系爭存證信函），催告被告於7日內辦妥交屋等相關事宜，否則期滿即逕解除系爭買賣契約，不另通知，然被告仍未履行，是系爭買賣契約於113年1月11日經原告解除，爰依系爭履保申請書第4條、第5條第1項約定及民法第259條第1款、第2款規定，請求被告應同意原告向合泰公司領取系爭履保專戶內之金額，並依系爭買賣契約第 12條第3項後段約定，請求被告給付違約金，且依系爭買賣契約第12條第3項後段約定及民法第259條第1款、第2款規定，請求被告返還已受領之價金等語。並聲明：㈠被告應同意原告向合泰公司領取系爭履保專戶內之109萬4,400元，及其中91萬2,000元自112年8月14日起，其中18萬2,400元自113 年7月9日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告應給付原告152萬元，及自113年1月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應給付原告42萬5,600元，及自民事變更聲明暨調查證據狀送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣願供擔保請准宣告假執行。三、被告則以：被告無法利用系爭履保專戶內之款項，故原告請求給付系爭履保專戶內款項之利息部分，並無理由。又由系爭買賣契約第12條第3項及第4項之約定可知違約金之性質為損害賠償總額預定性違約金，而非懲罰性違約金，原告未受有任何損害，且應酌減違約金至總價10%。另被告未實際受領訴外人市大興股份有限公司（下稱市大興公司）自系爭履保專戶內提領之42萬5,600元，亦未同意市大興公司領取等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執之事項（本院卷第339頁）：　㈠兩造於112年8月11日簽訂系爭買賣契約、系爭履保申請書，約定由原告以總價1,520萬元向被告買受系爭房地，原告並已依約於112年8月14日匯款147萬元價金、5萬元斡旋金，共計152萬元，至系爭履保專戶。　㈡兩造於112年9月21日簽訂協議書，約定將最遲交屋日延至112 年12月31日。　㈢原告於113年1月3日寄發系爭存證信函向被告表示解除系爭買賣契約，系爭買賣契約於113年1月11日解除。五、得心證之理由：　　　　㈠系爭履保專戶內之款項部分：　1.系爭履保專戶內現有109萬4,400元一節，有台新國際商業銀行股份有限公司113年9月5日台新總信託字第1130021667號函及所附交易明細附卷可稽（本院卷第313至315頁），且被告對於同意原告領取系爭履保專戶內款項部分並不爭執（本院卷第334至335頁），故原告依系爭履保申請書第4條、第5 條第1項約定及民法第259條第1款、第2款規定，請求被告同意原告向合泰公司領取系爭履保專戶內之109萬4,400元部分，自屬有據。　2.按命為一定之意思表示，無給付金錢計算遲延利息之問題（最高法院112年度台上字第2575號判決意旨參照）。查原告係請求被告同意其領取系爭履保專戶內款項，為命被告為一定之意思表示，無給付金錢計算遲延利息之問題，故原告請求被告給付此部分利息，核屬無據。　㈡違約金部分：　1.按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條第2項定有明文。故當事人間約定之違約金性質究屬何者？應依當事人之意思定之，如無從依當事人之意思認定違約金之種類時，自應依上開規定，視為賠償額預定性違約金。次按約定之違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人若能依約履行時，債權人可得享受之一切利益，以為衡量之標準，倘所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減（最高法院110年度台上字第2984號判決意旨參照）。　2.系爭買賣契約第12條第3項後段約定：「如賣方（按：指被告，下同）毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，買方（按：指原告，下同）除得解除本契約外，賣方應於買方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還買方，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予買方，以為違約損害賠償」等語，有系爭買賣契約在卷可考（本院卷第35頁），既已約明係「違約損害賠償」，且無載明「懲罰」之意，難認為懲罰性違約金之約定，故該違約金應屬損害賠償總額預定性違約金。雖同條第4項約定：「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使」等語，然並無變更同條第3項後段明文以違約金作為損害賠償之意思，尚不得據此即謂同條第3項後段違約金性質為懲罰性違約金。又系爭買賣契約之總價為1,520萬元，有系爭買賣契約在卷可考（本院卷第31頁），且為兩造所不爭執，而經被告自承：請求酌減至總額10%作為相當之金額等語（本院卷第377頁），則原告請求被告給付違約金152萬元即系爭買賣契約之總價1,520萬元（本院卷第31頁）之10%（計算式：1, 520萬元*10%=152萬元），自屬有據。　3.至被告固抗辯：原告未受有損害；應舉證其所受損害為何云云。惟按違約金屬損害賠償額預定性質，一有債務不履行情事發生，債權人不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，依舉證責任分配原則，債務人如抗辯債權人未受有損害，應負舉證責任（最高法院94年度台上字第1002號判決意旨參照）。故被告此部分抗辯，核與前述舉證責任分配原則不符，且被告僅空言否認原告受有損害，未舉證以實其說，其抗辯原告未受有損害云云，自無可採。　4.另按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法229 條第1項、第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。復按所謂無確定期限，指未定期限及雖定有期限而其屆至之時期不確定二種情形。前者稱不定期債務，後者稱不確定期限之債務（最高法院111年度台上字第2518號判決意旨參照）。查系爭買賣契約第12條第3項後段約定：「並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予買方，以為違約損害賠償」等語，而所稱「解約日」於訂定系爭買賣契約時並不確定，應認屬「雖定有期限而其屆至之時期不確定」之情形，乃無確定期限之給付，故原告僅得請求其中147萬元自起訴狀繕本送達之翌日即113年3月28日（本院卷第139頁）起；其中5萬元自113年8月16日言詞辯論期日以言詞陳述民事變更聲明暨聲請調查證據狀所載之聲明而向被告為催告之意思表示（本院卷第223頁；卷內無原告前已送達民事變更聲明暨調查證據狀之證據資料，詳後述）之翌日即113年8月 17日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息；逾此範圍之請求，則屬無據。　㈢42萬5,600元部分：　1.按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259條第1款至第2款規定甚明。又系爭買賣契約第12條第3項後段約定「賣方應於買方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還買方」等語，已如前述。另系爭履保申請書第2條第1項第4款約定：「為確保交易安全，甲乙雙方（按：指兩造，下同）同意買賣價金款項撥付悉由合泰建經依本申請書之約定意旨自履保專戶中，代甲乙雙方支付下列款項，合泰建經僅以書面進行形式審查，對於書面之真偽不負認定之責，且甲乙雙方同意下列各款事項係不可撤銷：㈣乙方（按：指被告，下同）應給付之仲介服務報酬（支付時機：依乙方與申辦店之書面約定）」等語，有系爭履保申請書附卷為憑（本院卷第41頁）。　2.系爭履保專戶於112年9月14日匯款60萬8,000元予市大興公司並註記用途為「賣方服務費-先行領取」，市大興公司又於113年7月9日匯入18萬2,400元至系爭履保專戶等情，有台新國際商業銀行股份有限公司113年9月5日台新總信託字第1 130021667號函及所附交易明細附卷可稽（本院卷第313至31 5頁），堪認市大興公司已自系爭履保專戶內實際領取42萬5 ,600元（計算式：60萬8,000元-18萬2,400元=42萬5,600元）。而被告對於市大興公司為其仲介人員一節並不爭執（本院卷第376頁），則依系爭履保申請書第2條第1項第4款約定，足認該42萬5,600元為被告應給付之仲介服務報酬，並經被告同意由合泰公司代為支付，即應認屬被告所受領之給付。從而，原告依系爭買賣契約第12條第3項後段約定及民法第259條第1款、第2款規定請求被告返還42萬5,600元，核屬有據。被告抗辯：被告未同意市大興公司領取云云，核與系爭履保申請書第2條第1項第4款約定不符，不足採憑。 3.至原告雖請求自民事變更聲明暨調查證據狀送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，然遍觀全卷未見原告提出證據資料佐證其何時送達民事變更聲明暨調查證據狀，僅堪認原告有於113年8月16日言詞辯論期日以言詞為意思表示（本院卷第223頁），從而原告僅得請求自翌日即113 年8月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；逾此部分之請求，尚屬無據。六、綜上所述，原告依系爭履保申請書第4條、第5條第1項約定、系爭買賣契約第12條第3項後段約定、民法第259條第1款至第2款規定，請求被告應同意原告向合泰公司領取系爭履保專戶內之109萬4,400元；並給付原告152萬元，及其中147 萬元自113年3月28日起，其中5萬元自113年8月17日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息；且給付原告42萬5, 600元，及自113年8月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。七、本判決主文第2項至第3項部分，兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；本判決主文第1項部分，係命被告為一定之意思表示，依強制執行法第130條第1 項規定，視為自確定時已為意思表示，自不得宣告假執行，故原告此部分假執行之聲請應予駁回；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。　　九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本院審酌原告敗訴部分甚微，酌定由被告負擔全部訴訟費用。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官（得上訴）

2025-01-10

SCDV-113-訴-308-20250110-1

易

臺灣屏東地方法院

背信

臺灣屏東地方法院刑事判決 113年度易字第142號公訴人臺灣屏東地方檢察署檢察官被告楊勝傑上列被告因背信案件，經檢察官提起公訴（112年度偵字第9772 號），本院判決如下：　　主　文楊勝傑無罪。　　理　由一、公訴意旨略以：被告楊勝傑於民國105年9月至107年8月期間，受聘於告訴人富田房屋有限公司（下稱富田公司）擔任經理之職務，負責不動產仲介業務，明知依據告訴人富田公司內部規定不得私自接案，所仲介之不動產交易案件均應回報富田公司，於106年下半年某日時許，意圖為自己不法所有，基於背信之犯意，以告訴人富田公司經理之身分，在未告知告訴人之情形下，私下接受告訴人原客戶李坤宗、李坤得之委託，謊稱得為其等代購屏東縣○○鄉○○段0000地號土地（下稱1163地號土地）；復於106年下半年某日時許，未經告訴人之同意，私下接受梁秀碧之委託，謊稱得以代為處理購買屏東縣○○鄉○○段 000○000地號2筆土地（下合稱783、784地號土地）事宜，嗣李坤宗、李坤得、梁秀碧等人知悉受騙後，以楊勝傑及告訴人為被告向臺灣屏東地方法院提起告訴，並經臺灣高等法院高雄分院以111年度重上字第1號民事判決，判決楊勝傑及告訴人應連帶給付李坤宗、李坤得、梁秀碧等人所受之財產上損害，致損害告訴人之財產。因認被告涉犯刑法第342條第1項背信罪嫌等語。二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154 條第2項、第301條第1項分別定有明文。申言之，犯罪事實之認定應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，作為裁判基礎（最高法院40 年台上字第86號判例意旨參照）；且認定犯罪事實所憑之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，然而無論直接證據或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據為有罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理之懷疑存在而無從使事實審法院得有罪之確信時，即應由法院為諭知被告無罪之判決（最高法院76年台上字第4986號判例意旨參照）。再者，檢察官對於起訴之犯罪事實，仍應負提出證據及說服之實質舉證責任。倘其所提出之證據，不足為被告有罪之積極證明，或其指出證明之方法，無從說服法院以形成被告有罪之心證，基於無罪推定之原則，自應為被告無罪判決之諭知（最高法院92年台上字第128號判例意旨參照）。　　三、公訴意旨認被告涉犯上開罪嫌，無非係以被告楊勝傑於偵查中之供述、告訴人富田公司差勤及守則、傳閱單、臺灣高等法院高雄分院109年度上訴字第1417號刑事判決、臺灣高等法院高雄分院111年度重上字第1號民事判決等件為其主要論據。訊據被告固然坦承全部信犯行，然供述：伊先前已因代購11 63地號土地及783、784地號土地二案，經本院以108年度訴字第629號判決伊犯行使變造公文書罪有罪，告訴人沒有授權伊向李坤宗、李坤得、梁秀碧等人謊稱可以代購土地，告訴人授權伊處理的事務，是在買賣雙方都有意交易的時候處理仲介的事情，告訴人內部規定不得私自接案、要回報公司，是指有單獨的賣方就要回報公司，如果只有單獨的買方，因為還未成案就不用回報公司，公司應是為了不造成仲介費用 6%的損失等語（本院卷第60、107至110頁）。是本案爭點厥為：⒈本案與本院108年度訴字第629號刑事案件是否具有同一性？⒉被告以公訴意旨所指之不實的不動產買賣交易，詐欺李坤宗、李坤得、梁秀碧等人，有無得到告訴人之授權？是否係為告訴人處理事務？有無意圖使告訴人受損害？⒊被告未得告訴人同意私自接案為起訴書所載之委託行為，是否符合背信罪之構成要件？經查：　㈠被告於105年9月至107年8月期間，受聘於告訴人富田公司擔任經理之職務，負責不動產仲介業務，而於106年下半年某日時許，以告訴人富田公司經理之身分，在未告知告訴人之情形下，私下接受告訴人原客戶李坤宗、李坤得之委託，謊稱得為其等代購1163地號土地；復於106年下半年某日時許，未經告訴人之同意，私下接受梁秀碧之委託，謊稱得以代為處理購買783 、784地號土地事宜等情，為被告於審理時所自承（本院卷第106至107頁），核與告訴人提出之刑事告訴狀之指述大致相符（他941卷第1至13頁），並有員工差勤守則、傳閱單（他941卷第15至19頁）在卷可查，堪信此部分之事實應為真實。　㈡又被告私下接受告訴人原客戶李坤宗、李坤得之委託，謊稱得為其等代購1163地號土地，李坤宗、李坤得因而陷於錯誤，委託告訴人代為辦理該地買賣事宜。被告遂於106年8月28日、同年9 月初及同年9月底接續收受李坤宗、李坤得交付之價金新臺幣（下同）30萬元、98萬元、80萬元現金。於107 年2月間某時許，在屏東市○○街000巷0○0號之住處內，冒用富田房屋及利明棠之名義，在如附表一編號1所示之不動產買賣契約書上盜蓋「利明棠」之印文5枚、「富田房屋有限公司統一發票專用章」、「富田房屋有限公司」印文各1 枚，而偽造表彰利明棠同意以608萬元出售屏東縣○○鄉○○段○00 00地號土地予被告之不動產買賣契約書，並於107年2月9日某時許，在高雄市某工地將上開不動產買賣契約書交付予李坤宗、李坤得而行使之。李坤宗、李坤得遂於107年6月間及同年8月間，在不詳地點，再接續交付價金160萬元現金、12 0萬元支票予被告（合計李坤宗、李坤得共交付價金488萬元予楊勝傑，計算式：30萬元＋98萬元＋80萬元＋160萬元＋120萬元＝488萬元）。被告於收受上開價金後數日內某時許，在屏東市○○街000巷0○0號之住處及屏東縣○○市○○路000號之辦公室內，以非本案、真正之土地登記第一類謄本作為基底，再以電腦修改文字、內容之方式，冒用屏東縣潮州地政事務所之名義，變造如附表一編號2所示之土地登記第一類謄本影本，而表示李坤宗、李坤得已取得上開土地所有權，並於變造如附表一編號2所示之土地登記第一類謄本影本後數日內某時許，交付予李坤宗、李坤得而行使之；又被告私下接受梁秀碧之委託，謊稱得以代為處理購買783、784地號土地事宜，梁秀碧因而陷於錯誤，委託被告代為辦理該地買賣事宜。而於106年12月19日某時許，與被告在高雄市三民區鼎瑞街6 9巷之統一超商內簽訂不動產購買意願書，梁秀碧當場交付價金50萬元現金予被告，再於107年1月29日某時許在上開統一超商內交付價金50萬元現金予被告，復於107年2月23日某時許，以李坤宗名義分別匯款15萬3171元、159萬0243元、6 4萬4692元至被告指定，王正浩所申設之玉山商業銀行帳號0 000000000000號、帳號0000000000000 號、帳號0000000000 000號帳戶。被告嗣於107年1月至3月間，在屏東市某處，先委託不知情之刻印業者偽刻「李銘芳」、「李惠雯」、「李湘君」之印章各1枚，然後在屏東市○○街000巷0○0號之住處或屏東縣○○市○○路000號之辦公室內，冒用富田房屋、李銘芳、李惠雯、李湘君之名義，在如附表一編號3所示之不動產買賣契約書上盜蓋「富田房屋有限公司統一發票專用章」、「富田房屋有限公司」印文各1枚及偽蓋李銘芳、李惠雯、李湘君印文各4枚，而偽造表彰李銘芳、李惠雯、李湘君同意以1000萬元出售屏東縣○○鄉○○段○000地號及第784地號土地予梁秀碧之不動產買賣契約書，並於107年3月17日交付上開不動產買賣契約書予梁秀碧而行使之，梁秀碧遂再分別於107年3月27日、同年5月16日匯款200萬元、190萬元至被告指定，楊建祥申設之中國信託銀行帳號000000000000號帳戶，並於同年4月10日以李坤宗名義匯款250萬元至前開帳戶，又於107年4月21日、同年7月30日，在不詳地點，分別交付價金21萬2027元及9萬5000元現金予被告（合計梁秀碧共交付價金1009萬5133元予被告，計算式：50萬元＋50萬元＋15 萬3171元＋159萬0243元＋64萬4692元＋200萬元＋190萬元＋250 萬元＋21萬2027元＋9萬5000元＝1009萬5133元）。被告於收受上開價金後數日內某時許，在屏東市○○街000巷0○0號之住處內，以非本案、真正之土地之土地所有權狀作為基底，再以電腦修改文字、內容之方式，冒用屏東縣潮州地政事務所之名義，變造如附表一編號4、5所示之屏東縣潮州地政事務所土地所有權狀影本2紙表示梁秀碧已取得上開土地之所有權，並於107年9月間某時許，在梁秀碧位於高雄市○○區○○街00 巷00號住處停車場內交付予梁秀碧而行使之等事實，業經本院以108年度訴字第629號判決被告犯行使變造公文書罪，處有期徒刑1年2月；又犯行使變造公文書罪，處有期徒刑1年4 月，應執行有期徒刑2年，上開案件上訴後經臺灣高等法院高雄分院後，經該院以109年度上訴字第1417號撤銷前開判決，並判決被告犯行使變造公文書罪，處有期徒刑2年6月；又犯行使變造公文書罪，處有期徒刑4年，應執行有期徒刑6 年，嗣經最高法院以110年度台上字第5195號判決上訴駁回確定等情，有本院108年度訴字第629號判決書、臺灣高等法院高雄分院109年度上訴字第1417號判決書、最高法院110年度台上字第5195號判決書各1份及被告之臺灣高等法院被告前案紀錄表1份在卷可查（他941卷第35至54頁、本院卷第15 至24頁），並核與卷內事證相符，是上開事實亦堪認定。　㈢本案與本院108年度訴字第629號、臺灣高等法院高雄分院109 年度上訴字第1417號判決書、最高法院110年度台上字第519 5號判決刑事案件（以下稱前案）不具有同一性：　⒈由前案判決書所載犯罪事實可知，前案判決認定被告之犯罪事實為被告未得告訴人、被偽造文書人利明棠、李銘芳、李惠雯、李湘君等人之同意或授權，分別基於行使偽造私文書、行使變造公文書及詐欺取財之犯意，對李坤宗、李坤得及梁秀碧為行使偽造私文書、行使變造公文書及詐欺取財等行為。被告係利用受聘於告訴人富田公司擔任經理之職務，負責不動產仲介業務之便，未得告訴人及被偽造文書人利明棠、李銘芳、李惠雯、李湘君等人之同意，擅自偽刻上開人等印章，簽訂不實之不動產買賣契約書後交付李坤宗、李坤得及梁秀碧而行使之，因而令李坤宗、李坤得及梁秀碧等人誤信不動產買賣契約已成立而陷於錯誤，交付金錢與支票給被告而詐欺取財得逞。由上開虛偽之不動產交易過程可知，被告於犯罪之初即已達詐欺之犯罪程度，而偽造告訴人及虛偽出賣人同意所製作之不動產買賣契約書後，向買受人收取不動產買賣價金，亦係一般人均可知之犯罪行為，明顯超出告訴人授權被告處理不動產仲介事務之範圍。故告訴人之員工差勤守則雖記載公司全體員工如走私件場外交易抓到一律開除等語（他941卷第19頁），惟縱使被告有通報告訴人，殊難想像告訴人會同意仲介此種偽造出賣人名義的不動產交易行為。則公訴意旨指稱被告是為告訴人處理事務時，為違背其擔任經理職務之背信行為，與前案被告為詐欺取財之犯罪手段，明顯有別。再者，前案之被害人係李坤宗、李坤得及梁秀碧等因交付財物而直接受害之人，然公訴意旨認定本案之被害人係經臺灣高等法院高雄分院以111年度重上字第1號民事判決，判決應與被告連帶給付李坤宗、李坤得、梁秀碧等人所受之財產上損害之告訴人，與前案亦有不同，是本案與前案堪認非同一事件。　⒉再按刑法上之背信罪為一般的違背任務之犯罪，若為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使他人交付財物者，應成立詐欺罪，不能論以背信罪。(最高法院63 年度台上字第292號判決意旨參照)。是本案被告偽造不實之不動產買賣契約書並藉此詐欺李坤宗、李坤得及梁秀碧財物，揆諸上開判決要旨，被告客觀上固然因未通報告訴人而可能違反告訴人之員工差勤守則，然既已達詐欺取財之程度，即與背信罪之犯罪手段有間，故不得再論以背信罪。由此亦可知被告檢察官起訴被告涉犯背信罪嫌，實與其前案詐欺犯行之犯罪難認係同一事件。　⒊綜上，本院認為本案與前案不具有同一性。　㈣被告以公訴意旨所指之不實的不動產買賣交易，詐欺李坤宗、李坤得、梁秀碧等人，未得告訴人之授權，亦非係為告訴人處理事務，且亦無使告訴人受損害之意圖，不符合背信罪之構成要件：　⒈承前所述，前案判決認被告未得告訴人之同意或授權，而為詐欺取財行為，而此等詐欺取財行為既已明顯超出告訴人之授權範圍，即不能認為被告是為告訴人處理事務。何況被告受告訴人委託之職務內容為仲介買賣不動產，藉此賺取仲介服務報酬，足認被告受富田公司委託之事務，係以仲介或完成交易為前提，但被告既自始無意仲介或完成交易，而係為了對李坤宗、李坤得、梁秀碧等人詐欺取財，業經本院說明如上。又被告於審理時復供述告訴人授權被告處理的事務，是在買賣雙方都有意交易的時候處理仲介的事情，告訴人內部規定不得私自接案、要回報公司，是指有單獨的賣方就要回報公司，如果只有單獨的買方，因為還未成案就不用回報公司，公司應是為了不造成仲介費用6%的損失等語，與告訴人於另案民事案件審理中自陳被告所仲介之1163地號土地及78 3、784地號土地兩岸土地交易非屬被告之執行職務行為等語互核相符，有臺灣高等法院高雄分院111年度重上字第1號民事判決1份在卷可憑（他941卷第96頁）。則被告本件所為自始不在告訴人授權範圍內，自難認被告是得告訴人授權而為告訴人處理事務。且被告上開詐欺取財行為之目的無非係在騙取李坤宗、李坤得、梁秀碧等人之金錢，並非在私自收取仲介費用，亦難認被告主觀上有使告訴人受損害之直接意圖。　⒉民事上的雇用人連帶損害賠償責任，與刑事上的為他人執行職務要件，有不同的保護法益（雇用人連帶責任是保護被侵權人，背信罪則是保護雇用人、委任人）及要件，不必然同時構成或同時不構成。又為免背信損失判斷的不確定性，僅需考慮行為人違背任務直接帶來的財產減少與獲利，判定已產生不利的整體財產損失，不包含不具直接關聯性的其他損失。惟第三人的連帶損害賠償請求，乃其得以自由選擇決定，故即使以此造成告訴人受損害，亦不具有直接關聯性，不構成背信罪的損害。　　⒊至於被告利用職務上之機會而為不法行為，雖具有執行職務之外觀，但實質上為詐術之實施而非為告訴人處理事務之意思，甚至因被告之行為自始即係任何人均無法容忍之犯罪行為，故難認係逾越授權範圍或濫用權限之為他人處理事務行為。是本案被告之行為，與背信罪之主、客觀構成要件均有未合。　⒋綜上，本院認為，被告以公訴意旨所指之不實的不動產買賣交易，詐欺李坤宗、李坤得、梁秀碧等人，自始未得告訴人之授權，亦非係為告訴人處理事務，且亦無使告訴人受損害之意圖，不符合背信罪之構成要件。四、綜上所述，檢察官所舉事證，尚無從說服本院形成被告涉犯背信犯行之心證，復無其他積極事證足以證明被告有檢察官所指之犯行，揆諸前揭說明，自應為被告無罪之諭知。據上論斷，應依刑事訴訟法第301條第1項前段，判決如主文。本案經檢察官郭書鳴、吳盼盼起訴，檢察官周亞蒨到庭執行職務。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日　　　　　　　　　刑事第六庭　審判長法　官　李宗濡　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳莉妮　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李松諺以上正本證明與原本無異。如不服本判決應於收受判決後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林孟蓁　　　　　　　　　　　　　　　　　　附表一：編號文書偽蓋或盜蓋之印文及數量 1 不動產買賣契約書（屏東縣○○鄉○○段○0000地號土地）盜蓋之「利明棠」印文5 枚、「富田房屋有限公司統一發票專用章」之印文1 枚、「富田房屋有限公司」之印文1 枚 2 土地登記第一類謄本影本（屏東縣○○鄉○○段○0000地號土地） 3 不動產買賣契約書（屏東縣○○鄉○○段○000 地號、第784地號土地）偽蓋之「李銘芳」、「李惠雯」、「李湘君」之印文各4 枚、盜蓋之「富田房屋有限公司統一發票專用章」印文1 枚、「富田房屋有限公司」印文1 枚 4 屏東縣潮州地政事務所土地所有權狀影本（屏東縣○○鄉○○段○000 地號土地） 5 屏東縣潮州地政事務所土地所有權狀影本（屏東縣○○鄉○○段○000 地號土地）附表二：編號應沒收之物 1 偽造之「李銘芳」、「李惠雯」、「李湘君」之印章各1 枚 2 偽造之「李銘芳」、「李惠雯」、「李湘君」之印文各4 枚　　卷別對照表卷宗名稱簡稱臺灣屏東地方檢察署107年度他字第368號卷他368卷臺灣屏東地方檢察署107年度發查字第893號卷發查卷臺灣屏東地方檢察署108年度偵字第368號卷偵368卷臺灣屏東地方法院108年度訴字第629號卷一本院訴629卷一臺灣屏東地方法院108年度訴字第629號卷二本院訴629卷二臺灣屏東地方檢察署109年度請上字第82號卷請上卷臺灣高等法院高雄分院109年度上訴字第1417號卷高高分院卷最高法院110年度台上字第5195號卷最高法院卷臺灣屏東地方檢察署110年度執字第4392號卷執4392卷臺灣屏東地方檢察署111年度執緝字第195號卷執緝卷臺灣屏東地方檢察署111年度執聲字第747號卷執聲卷臺灣屏東地方法院111年度聲字第358號卷本院聲358卷臺灣屏東地方法院111年度聲字第1167號卷本院聲1167卷臺灣屏東地方檢察署112年度他字第941號卷他941卷臺灣屏東地方檢察署112年度偵字第9772號卷偵9772卷臺灣屏東地方法院113年度易字第142號卷本院卷

2025-01-09

PTDM-113-易-142-20250109-1

聲

臺灣高等法院臺南分院

返還擔保金

臺灣高等法院臺南分院民事裁定 114年度聲字第1號聲請人和典不動產企業社法定代理人方智賢相對人洪何美蓮何美雀何美柑何宥溱何玉玲上列聲請人與相對人間請求仲介服務報酬事件，聲請人聲請發還擔保金，本院裁定如下：　　主　文臺灣臺南地方法院 113 年度存字第 207 號提存事件，聲請人所提存之擔保金新臺幣陸拾萬元（含孳息），准予發還。　　理　由一、按供擔保人證明受擔保利益人同意返還者，法院應依供擔保　　人之聲請，以裁定命返還其提存物，民事訴訟法第 104 條　　第 1 項第 2 款定有明文。二、本件聲請意旨略以：伊與相對人間請求仲介服務報酬事件，　　伊前遵本院 112 年度上字第 63 號民事判決主文第四項，　　為擔保假執行，曾提供新臺幣（下同） 60 萬元擔保金，並　　以臺灣臺南地方法院 113 年度存字第 207 號提存事件提存　　在案，因相對人已同意返還上開擔保金，爰依法聲請返還提　　存物等情。三、經查，聲請人主張之上開事實，有聲請人所提出提存書一份　　、相對人同意書一份、相對人印鑑證明五份、相對人身分證　　影本五份可證，揆諸首揭規定，本件聲請人聲請發還擔保金　　，核無不合，應予准許。四、爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　2 　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　審判長法　官　王金龍　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　洪挺梧　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　曾鴻文上為正本係照原本作成。如對本裁定抗告，須於本裁定送達後10日內向本院提出抗告狀（須附繕本），並應繳納抗告費新臺幣1千元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　2 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王雪招

2025-01-02

TNHV-114-聲-1-20250102-1

店簡

新店簡易庭

請求出具價款返還同意書等

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 113年度店簡字第418號原告廖正良廖正明廖韻萍廖韻芩共同訴訟代理人陳佳函律師徐立晟律師被告蔡姉蓉訴訟代理人劉宗源律師上列當事人間請求請求出具價款返還同意書等事件，本院於民國 113年12月3日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應出具如附件二所示價款返還同意書予原告，並應於該價款返還同意書上簽蓋如附件一所留印鑑章。二、訴訟費用由被告負擔。三、本判決得假執行。但被告如以新臺幣200,000元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。經查，原告起訴時聲明：「被告應出具『原證2 （如附件一）』所示之價款返還同意書，並簽蓋如附件一所示之印鑑予原告。」嗣於民國113年5月29日變更聲明：「被告應出具如『原證7（如附件二）』所示價款返還同意書予原告，其中應記載之內容即如附件二所示者，被告並應於該價款返還同意書上簽蓋如附件一所留印鑑章。」（本院卷第13 至14頁），核其訴訟資料均可援用，請求之基礎事實應屬同一，參諸前揭規定，應予准許。二、原告主張：　㈠原告廖正良、原告廖正明、原告廖韻萍、原告廖韻芩（下稱原告者，即意指上開4人）於111年11月15日將共有之門牌號碼新北市○○區○○路0段00巷00號1樓房屋（下稱系爭房屋）及其坐落土地之應有部分出售予被告，約定價金為新臺幣（下同）9,800,000元（含簽約款980,000元、完稅款2,940,000 元、尾款5,880,000元），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）、不動產買賣價金履約保證申請書（下稱系爭履保契約）。因系爭房屋之浴室有滲漏水之情形，此為被告於購屋前所知悉，兩造便於112年2月15日交屋時另行簽訂增補契約（下稱系爭增補契約），約定：「買賣雙方於民國 112年2月15日交屋，雙方就浴室滲漏水部分協議如下：⒈賣方同意保留980,000元至履約保證專戶（下稱履保專戶）。⒉ 買方同意修繕完成後返還賣方780,000元整。雙方並同意另2 00,000元保留至112年8月15日。⒊屆期時由買賣雙方簽立價款返還同意書後，交由僑馥建經匯至賣方指定帳戶。⒋前第2 點之修繕完成日應於112年2月21日前完成。⒌雙方同意交屋後半年內如買方已完成裝修，則賣方即解除物之瑕疵擔保責任，未裝修則賣方責任至112年8月15日。」原告已於112年2 月20日將系爭房屋之浴室滲漏水修繕完成，並已受領保留款 780,000元。　㈡兩造約定將200,000元保留至112年8月15日之目的，係給予被告一段時間檢查系爭房屋之浴室是否仍有發生滲漏水情況，而系爭房屋之浴室於原告完成修繕後，未再發生滲漏水狀況，然被告於112年8月15日屆至後拒絕出具價款返還同意書予原告，致原告無法向訴外人即僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥建經公司）領取保留款200,000元，經原告催告後，被告仍置之不理等語，爰依民法第367條之規定、系爭增補契約第3條之約定提起本件訴訟。　㈢並聲明：被告應出具如附件二所示價款返還同意書予原告，其中應記載之內容即如附件二所示者，被告並應於該價款返還同意書上簽蓋如附件一所留印鑑章。三、被告則以：　㈠兩造簽訂系爭買賣契約時已知系爭房屋有滲漏水之瑕疵，並約定應由原告修繕，因原告於112年2月15日交屋時稱滲漏水之原因乃系爭房屋樓上2樓房屋（下稱系爭2樓房屋）之浴廁，兩造因此另行協議保留980,000元於履保專戶，待系爭2樓房屋修繕完畢後，再由原告領取780,000元，原告於112年2 月21日通知系爭2樓房屋已修繕完成，兩造同意自履保專戶出款780,000元，並簽立保留款出款協議書（下稱系爭出款協議書），而因原告是否確實將系爭房屋之漏水瑕疵修繕，仍待被告整修系爭房屋時始能確定，故兩造約定保留200,00 0元至6個月之瑕疵擔保期間屆滿即112年8月15日。被告嗣於 112年6月間整修系爭房屋時，發現系爭房屋除浴廁管線有漏水外，雨遮部分亦有漏水，且有部分牆面磁磚剝落而有鋼筋外露（下合稱系爭瑕疵），經被告提出報價單，並透過仲介人員轉知原告後，原告即未再回應修繕事宜。　㈡系爭增補契約及系爭出款協議書均約定200,000元待兩造另行指示再行出款，其目的即為擔保原告履行系爭房屋之瑕疵修繕責任，系爭房屋仍有系爭瑕疵須進行修繕，原告未修繕且未給付修繕費用，原告請求被告出具附件二所示價款返還同意書應無理由。被告嗣已僱工修繕系爭瑕疵，並支出修繕費用合計116,550元，此部分費用應自履保專戶扣除並給付被告等語，資為抗辯。　㈢並聲明：原告之訴駁回。四、兩造不爭執及爭執事項（本院卷第173至174頁）：　㈠不爭執事項：　⒈兩造於111年11月15日簽訂系爭買賣契約，其中標的物現況第 35項載明：「現況是否有滲漏水之情形？是，其位置：壁癌。」（本院112年度補字第2319號卷【下稱補字卷】第25至1 07頁）。　⒉兩造於112年2月15日簽訂系爭增補契約，載明：「買賣雙方於民國112年2月15日交屋，雙方就浴室滲漏水部分協議如下：⒈賣方同意保留新台幣980,000元至履約保證專戶。⒉買方同意修繕完成後返還賣方780,000元整，雙方並同意另200,0 00元保留至112年8月15日。⒊屆期時由買賣雙方簽立價款返還同意書後交由僑馥建經匯至賣方指定帳戶。⒋前第2點之修繕完成日應於112年2月21日前完成。⒌雙方同意交屋後半年內如買方已完成裝修，則賣方即解除物之瑕疵擔保責任，未裝修則賣方責任至112年8月15日。」（補字卷第109頁）。　⒊兩造於112年2月21日簽立系爭出款協議書，載明：「出款總金額為780,000元，仍保留200,000元於專戶內，待雙方另行指示再行出款。」（補字卷第111頁）。　㈡爭執事項：　　原告請求被告出具如附件二所示價款返還同意書，並於其上簽蓋如附件一所示印鑑章，有無理由？五、得心證之理由　㈠系爭增補契約約定保留款980,000元之目的係擔保原告修繕系爭房屋「浴室滲漏水」之責任：　⒈按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第98條定有明文。如契約之文字已表示當事人之真意，無需別事探求者，自不得捨契約文字而為曲解。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之（最高法院88年度台上字第1671號判決意旨參照）。　⒉兩造於系爭增補契約約定保留980,000元至履保專戶之目的，觀諸系爭增補契約之文義載明：「雙方就浴室滲漏水部分協議如下」，可見其文義已將該保留款980,000元之協議範圍限定於「浴室滲漏水」之問題，並將保留款980,000元區別為780,000元、200,000元，只要原告在112年2月21日前完成修繕，即可先行自履保專戶領取780,000元，剩餘200,000元則依被告是否於半年內完成裝修而定，如已裝修則原告即解除物之瑕疵擔保責任，如未裝修則保留至112年8月15日。系爭增補協議之文字已表示當事人之真意，本院自不得捨其文字而為曲解。系爭出款協議書雖記載：「出款總金額為780, 000元，仍保留200,000元於專戶內，待雙方另行指示再行出款。」因200,000元本須依被告是否於半年內完成裝修而定其是否出款，故系爭出款協議書上開記載並未變更系爭增補契約約定內容之意思。　⒊證人即系爭買賣契約之買方仲介人員許勝昱證稱：「（問：約定『另20萬元保留至112年8月15日』之目的是什麼？）後來發現漏水是2樓的問題，買方要求處理好半年後沒有發生漏水就將保留款給賣方。（問：第4點約定『前第2點之修繕完成日應於112年2月21日前完成』，雙方就此部分約定的漏水修繕範圍是否如你剛才所述的2樓部分？）是。（問：是否當時買方要求雖然2樓漏水修繕完成，但1樓內是否有漏水必須等拆開裝潢進行裝修時才能確認，並且擬定一個半年的期限買方必須進行裝修作為賣方修繕完成的條件？）就我的認知，交屋的時候發現漏水的牆是2樓引起，而2樓後來修繕完成，有請買方再去看該牆面，沒有漏了就撥78萬元，剩下保留款20萬元，就等半年後2樓的修繕沒有再漏了，再撥給賣方。」等語（本院卷第216至217頁），證人許勝昱為系爭增補契約之見證人，此觀系爭增補契約即明，證人許勝昱雖自陳系爭增補契約係由代書草擬，其未參與系爭增補契約之討論過程（本院卷第215頁），然證人許勝昱為被告方之仲介人員，在被告裝修後發現系爭瑕疵而通知證人許勝昱後，證人許勝昱亦有協助處理後續與原告聯繫修繕之事宜，有LI NE對話紀錄可憑（本院卷第129至131頁），故證人許勝昱對於系爭增補契約約定之當事人真意所為證詞，亦係證稱保留款200,000元待半年後系爭2樓房屋未再漏水即可出款予原告，應堪採憑。　⒌準此，依系爭增補契約之文義解釋，系爭增補契約約定保留款980,000元之目的係擔保原告修繕系爭房屋「浴室滲漏水」之責任，系爭房屋「浴室滲漏水」以外之瑕疵，均非系爭增補契約約定之範圍。　㈡原告請求被告出具如附件二所示價款返還同意書，並於其上簽蓋如附件一所示印鑑章，應屬有據：　⒈按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。民法第367條定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條亦有明定。被告辯稱原告依系爭增補契約應就系爭瑕疵負修繕責任，意即系爭瑕疵與系爭增補契約約定系爭房屋之「浴室滲漏水」有關聯，自屬有利於被告之事實，應由被告負舉證責任。　⒉被告辯稱系爭房屋於其112年6月間裝修後，發現系爭瑕疵，其已支出修繕費用合計116,550元，並提出照片、萊盛國際有限公司（下稱萊盛公司）報價單（下稱系爭報價單）、統一發票、系爭房屋平面圖為佐（本院卷第125至127、133、1 37至139、209頁）。觀諸系爭報價單82,425元部分之修繕項目，分別為：「雨排水管拆、接管」、「糞管拆、接管」、「雨排水管打鑿、補水泥復原」、「糞管牆面打鑿、疊磚鋪水泥復原」、「清運費用」，其餘34,125元部分之統一發票則僅有記載「房屋修繕」，未見其具體修繕項目。再佐以被告提出之照片，雖可見其所稱糞管有補丁、貼膠帶之情況，牆面有露出部分鋼筋，然此僅可知被告裝修系爭房屋時，系爭房屋之屋況為照片所示情形，仍難逕認系爭瑕疵與系爭房屋浴室滲漏水之問題有直接關聯。　⒊證人即系爭房屋修繕人員林佳宏證稱：⑴系爭房屋進入門口左手邊梁柱左下角的雨排水管斷裂，下雨就會流水出來，後後陽台有一個管道間裡面有一支糞管也斷裂，樓上沖水就會漏水，位置如鈞院卷第209頁之圖。我用打鑿的機器把梁柱打開，用切割機將壞掉的零件裁斷，並更換兩吋半的排水管及其零件，再去屋頂放水，試水後沒有問題就用水泥復原。管道間糞管也是用打鑿的機器把管道打開，用切割機裁掉壞掉的部分，並更換三吋半的排水管及其零件，樓上用水就知道是否還有漏水。⑵如果粗工打開時有傷到管子會有新的破洞，我去看的時候管子是舊的修補痕跡，所以應該不是粗工打開時傷到的，我猜膠帶應該是粗工打開時看到有裂縫所以纏上去，因為膠帶是新的，樓上沖水後會漏水，因為那根糞管是整棟大樓的主幹管，漏水原因是管子裂掉，裂掉的原因可能是地震，因為在管道間只有這個可能，無法判斷漏水持續多久等語（本院卷第219至220頁）。依證人林佳宏上開證詞，其係負責雨排水管與糞管之修繕，此與系爭增補契約所約定擔保原告修繕系爭房屋「浴室滲漏水」之責任有何關聯，未見被告提出其他證據以實其說，縱然被告辯稱系爭瑕疵存在、且依系爭買賣契約應由原告負瑕疵擔保責任，亦為被告應另向原告依系爭買賣契約之瑕疵擔保相關約定主張之另事，與系爭增補契約約定之保留款無涉，自不得逕以系爭增補契約約定擔保原告修繕系爭房屋「浴室滲漏水」之保留款，作為系爭房屋其他瑕疵之擔保責任。　⒋承此，依系爭買賣契約第4條第3項約定：「本約各期買賣價金應依約存匯入以下帳戶…」（補字卷第27頁）、第5條第4 項約定：「除系代繳稅款、支付仲介服務報酬、代清償乙方債務及經甲乙雙方書面同意（甲方同意乙方動支之款項不在僑馥建經保證範圍內）以外，乙方不得要求自專戶內支配任何款項。」（補字卷第29頁）系爭履保契約第1條第2項約定：「簽約時買方所給付之價金存匯入本申請書第四條之專戶。」（補字卷第41頁）、第4條約定：「甲方依買賣契約應給付之各期價金，除經僑馥建經核准外應全數存匯入以下帳戶…」（補字卷第43頁）、第5條第5項約定：「除本條約定應由專戶撥付之款項及經甲乙雙方書面同意（甲方同意乙方動支之款項不在僑馥建經保證範圍內）外，甲乙雙方不得要求自專戶內支配任何款項。」（補字卷第43頁）被告已將系爭房屋買賣價金存匯入履保專戶內，依上開約定，自已為買賣價金之給付，而其中保留款200,000元依系爭增補契約既已符合出款之條件，被告自無不同意原告自履保專戶受領該保留款之理，故原告請求被告出具如附件二所示價款返還同意書，並於其上簽蓋如附件一所示印鑑章，應屬有據。六、綜上所述，原告依民法第367條之規定、系爭增補契約第3條之約定，請求被告出具如附件二所示價款返還同意書予原告，並應於該價款返還同意書上簽蓋如附件一所留印鑑章，為有理由，應予准許。至原告聲明另包含「其中應記載之內容即如附件二所示者」部分，應屬贅語，爰不併於主文諭知。七、本件係適用簡易程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第38 9條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行；並依同法第3 92條第2項依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核於判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院新店簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林易勳以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃品瑄附件一（即原證2，補字卷第2319頁）。附件二（即原證7，本院卷第27至29頁）。

2024-12-27

STEV-113-店簡-418-20241227-1

司聲

臺灣臺南地方法院

返還擔保金

臺灣臺南地方法院民事裁定 113年度司聲字第526號聲請人何美柑相對人和典不動產企業社法定代理人方智賢上列當事人間請求發還擔保金事件，本院裁定如下：　　主　文本件移送臺灣高等法院臺南分院。　　理　由一、按訴訟之全部或一部，法院認無管轄權者，依原告聲請或依職權以裁定移送於其管轄法院，民事訴訟法第28條第1項定有明文。次按有民事訴訟法第104條各款情形，法院應依供擔保人之聲請，以裁定命返還其提存物，此項規定於其他依法令供訴訟上之擔保者準用之，同法第104條第1項、第106 條亦定有明文。又供擔保人依據民事訴訟法第104條第1項規定聲請返還提存物或保證書者，應向命供擔保之法院為之（最高法院86年度台抗字第55號裁定意旨參照），與當事人實際上提存之法院無涉（臺灣高等法院暨所屬法院96年法律座談會民事類提案第19號研討結果參照）。準此，此處之法院應係指命供擔保之法院，則向非命供擔保之法院為返還擔保金之聲請時，受聲請之法院就該聲請事件即無管轄權，應依上開說明，將該事件裁定移送有管轄權之命供擔保之法院。二、本件聲請意旨略以：聲請人與相對人間請求給付仲介服務報酬事件，聲請人前依臺灣高等法院臺南分院112年度上字第6 3號民事判決主文第四項後段准予免為假執行之宣告，提供新台幣1,800,000元反擔保金而免為假執行，經鈞院113年度存字第737號辦理提存在案。茲因聲請人已取得相對人即受擔保利益人同意領回上開擔保金，爰提出本件聲請等語。三、經查，聲請人與相對人間請求給付仲介服務報酬假執行事件，聲請人依臺灣高等法院臺南分院112年度上字第63號民事判決主文第四項後段提供反擔保金後而免為假執行，此有聲請人提出之提存書影本在卷可稽，並經本院依職權調閱本院 113年度司執字第36496號執行卷、113年度存字第737號擔保提存卷等卷宗查核無訛。則依上揭說明，聲請人聲請返還本件擔保金，即應向命供擔保之法院即臺灣高等法院臺南分院為之，本院僅為提存法院並非管轄法院，爰依職權裁定將本件移送於有管轄權之臺灣高等法院臺南分院。四、依前揭法條裁定如主文。五、如不服本裁定，應於裁定送達後10日內，以書狀向司法事務官提出異議，並繳納裁判費新臺幣1,000元。。　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　民事庭　　司法事務官　孫慈英

2024-12-27

TNDV-113-司聲-526-20241227-1

岡簡

岡山簡易庭

給付服務報酬

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度岡簡字第500號原告世界廠房物業有限公司法定代理人邱士原訴訟代理人楊志凱律師蔡尚琪律師謝承霖律師被告家豪生物科技股份有限公司法定代理人蔡梓文上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國113年11月28 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣陸萬參仟元，及自民國一一三年八月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。本判決關於原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣陸萬參仟元為原告供擔保，免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：被告前委請原告找尋租賃廠房處所，兩造並於民國113年2月6日簽立承租意向確認書(下稱系爭契約)，約定服務費以半個月租金計算。嗣經原告向被告報告租賃資訊，被告欲向訴外人國生工業股份有限公司(下稱國生公司)承租其所有門牌號碼高雄市○○區○○路000巷0號廠房(下稱系爭廠房)，被告、國生公司於113年2月22日簽立廠房租賃契約書，約定每月租金為新臺幣(下同)63萬元，依系爭契約約定，被告自應給付原告居間仲介服務報酬315,000元，詎被告於1 13年4月4日與國生公司終止租賃契約，經原告於113年5月7 日寄發存證信函請求被告給付服務報酬，被告均置之不理。為此依系爭契約、民法第568條規定提起本件訴訟。聲明：被告應給付原告315,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。　　　　　　　二、被告則以：系爭契約沒有記載土地地號，原告之給付並非完全，當初被告很急想承租，地主也想出租，我覺得簽的是意向同意書，原告應該要給被告一些時間向公司報告，後來公司沒有通過，我覺得原告請求金額太高，依民法第572條規定請求酌減報酬等語，資為抗辯。聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：（一）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565 條、第568條第1項分別定有明文。經查，兩造簽立系爭契約，約定由被告委任原告與國生公司協議承租金額、租期，可見系爭契約性質，乃以斡旋於委託人(即被告)與第三人(即國生公司)雙方間，折衷協調、說合，促成雙方當事人訂立契約之媒介居間，是系爭契約自應適用民法有關居間之規定，應足認定，先予敘明。　　　（二）被告雖抗辯系爭契約並未記載土地地號，認原告給付不完全等情，然土地、建物本為個別獨立之不動產，均得各自作為租賃之標的，由系爭契約以觀，被告既係欲租賃廠房使用，並由原告居間斡旋，嗣後被告與國生公司亦確就系爭廠房簽立租賃契約，實難認系爭契約未載土地地號有何不完全給付情事，被告此部分抗辯難認可採。　　　（三）末按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第572條前段定有明文。原告請求被告依系爭契約約定給付半個月租金計算之報酬，被告則依上開規定請求酌減報酬。本院審酌系爭契約之委託協議期間僅為113年2月6日起至113年3月10日止，被告與國生公司於113年2月22日即簽立租賃契約，歷時僅約17日。原告復表明本件提供之勞務為將所知租賃機會報告給被告，系爭廠房本為原告待租物件，期間僅由1位業務接洽等情(見本院卷第52頁)。並斟酌系爭契約履約程度、原告提供勞務狀況、所受損害等一切情狀，本院認原告所得請求之報酬數額，應以被告、國生公司約定租金之1成計算即63,000元為適當(計算式： 630,000×10%=63,000)，原告逾此金額之請求，顯為數過鉅而失公平，不應准許。四、綜上所述，原告請求被告給付63,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年8月17日起(見本院卷第37頁送達證書)至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。五、本件原告勝訴部分係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。並依職權酌定相當之金額，宣告被告預供擔保後，免為假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。　　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日　　　　　　　　　岡山簡易庭法　官薛博仁以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　曾小玲

2024-12-12

GSEV-113-岡簡-500-20241212-1

易

臺灣新北地方法院

背信

臺灣新北地方法院刑事判決 113年度易字第95號公訴人臺灣新北地方檢察署檢察官被告林淑萍選任辯護人翁瑞麟律師黃建章律師涂鳳涓律師上列被告因背信案件，經檢察官提起公訴（112年度偵字第72855 號），本院判決如下：　　主　文林淑萍犯背信罪，處有期徒刑肆月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。　　事　實緣台灣房屋仲介股份有限公司（下稱台灣房屋公司）之新莊頭前旗艦特許加盟店鑫典不動產有限公司（址設新北市○○區○○街00巷 00號，下稱鑫典公司）及新莊副都心特許加盟店至善不動產有限公司（址設新北市○○區○○路000號，下稱至善公司）之實際負責人均為鄭文凱，二公司所屬不動產經紀人、營業員對外以台灣房屋鑫典團隊提供不動產買賣仲介服務，對內則共用房屋仲介管理系統，並加入同一通訊軟體LINE群組共享不動產物件資訊。林淑萍自民國110年9月1日至111年9月26日止，在鑫典公司擔任不動產經紀營業員，負責處理不動產買賣仲介之業務，其明知於擔任鑫典公司之不動產經紀營業員期間，不得為自己或其他經紀業執行仲介或代銷業務，且處理不動產買賣仲介事務時，應忠實履行受託義務，以鑫典公司名義仲介買賣雙方完成交易，藉此使鑫典公司賺得仲介服務費後，再與公司拆分報酬，且應遵守公司所訂工作規則，確保業務秘密，不得私自利用公司資訊與資源謀求自己或第三人之利益，亦不得利用職務之便，私下承接案件，竟意圖為第三人佳立建築開發有限公司（址設新北市○○區○○路000號2樓，下稱佳立公司）之負責人吳冠鋐之不法利益及損害鑫典公司之利益，知悉張淑惠就其所有之門牌號碼新北市○○區○○街00號6樓之房屋及其坐落土地（下稱本案房地），已於111年6月28日委託鑫典團隊之至善公司以新臺幣（下同）4,380萬元代為銷售，竟違背應以鑫典公司不動產經紀營業員之身分居間撮合買賣雙方達成交易之任務，於111年7月9日與不知情之吳冠鋐配合，將買方林鳳梅及賣方張淑惠約至佳立公司，以佳立公司專案經理之身分協助雙方議價，居間撮合雙方以3,988萬元成交，並於111年7月1 2日簽訂本案房地之買賣契約書，同日自行委託地政士辦理過戶，嗣於111年9月14日將本案房地所有權移轉登記予買方林鳳梅，致使鑫典公司受有短收仲介服務報酬之損害。　　理　由壹、程序部分一、下列經本判決採為認定犯罪事實之證據，檢察官、被告林淑萍及辯護人於本院準備程序中未爭執其證據能力（見本院易字卷第72-76頁），迄言詞辯論終結前亦未聲明異議，經審酌各該供述證據作成之客觀情狀，並無違法取得或其他不得做為證據之情形，復為證明本案犯罪事實所必要，認為以之作為證據應屬適當，應有證據能力。二、至被告及其辯護人雖爭執錄音譯文及錄音之證據能力，惟本院並未採為認定犯罪事實之依據，就其證據能力之有無，認無贅述之必要，併予敘明。貳、實體部分一、認定犯罪事實所憑之證據及理由　　訊據被告固坦承其為鑫典公司之不動產經紀營業員，有與吳冠鋐及買賣雙方在佳立公司見面，本案房地於該日以3,988 萬元成交等事實，惟矢口否認有何背信犯行，辯稱：吳冠鋐於111年4月底向我表示有人想買本案房地，要我幫忙查詢，因為我不會開發，所以將該案委由李瑋愫去處理，但屋主不願意簽委託，且因雙方價差很大沒有下文。吳冠鋐之後和屋主談好條件後，於同年7月初叫我去佳立公司幫忙看合約，我並沒有參與議價，當時也不知道本案房地於111年6月28日已簽訂不動產一般委託銷售契約書云云。辯護人辯稱：被告與鑫典公司間簽訂承攬契約，非受鑫典公司委任處理事務之人或受僱人，與背信罪之構成要件不合。被告僅是單純幫助友人吳冠鋐，於111年7月9日、12日雖有前往佳立公司，然未參與議價及簽約過程，事後亦未獲得報酬，無不法所有意圖。被告於111年7月12日前不知本案房屋已與至善公司簽訂一般委託銷售契約，屋主亦非簽訂專任委託銷售契約，保有親自或委請他人買賣之權限，況鑫典公司與至善公司為不同法人，鑫典公司未有原可得預期之報酬利益未獲得之情形，並未受有損失云云。經查： (一)被告自110年9月1日至111年9月26日止，在鑫典公司擔任不動產經紀營業員，負責處理不動產買賣仲介之業務。本案房地於111年6月28日由賣方張淑惠委託至善公司以4,380萬元代為銷售。被告於111年7月9日與佳立公司負責人吳冠鋐、買方林鳳梅及賣方張淑惠在佳立公司見面，買賣雙方以3,988 萬元成交，於111年7月12日簽訂本案房地之買賣契約書，並自行委託地政士辦理過戶，嗣於111年9月14日將本案房地所有權移轉登記予買方林鳳梅等事實，為被告所不爭執（見本院易字卷第77-78頁），核與證人鄭文凱、張淑惠、吳冠鋐、李瑋愫於偵查及審理中之證述、證人李芷葳、賴秉庸於審理中之證述情節大致相符（見他字卷第105-107、127-131、 149-157、187-189頁、本院易字卷第158-246頁），並有台灣房屋新莊副都心特許加盟店基本資料表、各類所得扣繳暨免扣繳憑單、員工資料、名片、不動產經紀營業員證明、薪資收據單、不動產委託物件登錄表、建物登記第二類謄本、第一建築經理股份有限公司函文檢附之不動產買賣契約書、價金信託履約保證申請書、賣方動撥買賣價金協議書、履保專戶收支明細表暨點交確認單、房地產權點交書等件在卷可稽（見他字卷第15-17、20-22、49-53、59-62、81-94、193 -211頁），此部分之事實堪以認定。 (二)按刑法第342條第1項之背信罪，係以為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益為成立要件。所稱為他人處理事務者，係基於與他人（即本人）之內部關係，負有忠實履行其受託義務之責任，並應為該他人之利益計算，不得濫用權限或違背受託義務，此與當事人一方僅須履行契約上之義務，無庸為他方利益計算（如買賣契約）之情形不同。申言之，背信罪中受託執行任務者與託付其任務者在對外關係中，通常為利害與共之同向關係，且受託者對於委託者具有從屬性，受託者對外應優先謀求委託者之利益，負有忠實履行受託義務之責任。又所謂為他人處理事務，其原因包括法令規定或當事人間之契約等，而委託者與受託者（此等用語在此非專指委任契約）依契約自由原則，可自由創設、約定成立新的契約種類，亦可混合數個有名契約，縱認屬勞務給付之契約，亦不僅限於僱傭契約，其具有從屬性勞動性質者，雖兼有承攬、委任等契約內容，仍可認屬勞動契約。是就背信罪而言，所應審酌之重點即在於行為人依法令或契約就被訴事實所指之事務，有無為他人（告訴人或被害人）利益計算之義務，而非受限於雙方內部契約在民事法律關係上之定性。又依不動產經紀業管理條例第4條第4款規定，所謂經紀業，指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號；又依同條例第4條第5款之規定，所謂仲介業務，指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務；再依同條例第5條第1項前段規定：經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記，則若未經上開許可完成公司或商業登記，應不得經營不動產經紀業。經查：　1.證人鄭文凱於審理中證稱：我是鑫典公司業主，被告是鑫典公司營業員，公司有印名片給被告，被告對外以鑫典團隊名義提供服務，被告有加入鑫典團隊用來刊登案件之LINE群組　　，也可以登入公司雲端後台系統、特利屋系統。每週五至善、鑫典公司的同事都要參加週會，開會時會就當週新進案件做介紹，群組記事本內也有放每週開會的注意事項、房地產新聞、公司政策宣導。被告的薪資是以業績計算，成交會有一定比例業績，業績再乘以獎金的百分比數，因為是承攬制，所以沒有領取底薪等語（見本院易字卷第159-170頁），並有台灣房屋新莊副都心特許加盟店基本資料表、名片、薪資收據單、特利屋系統擷圖、大雲端e房仲平台擷圖、對話紀錄擷圖、台灣房屋報表系統物件查詢表擷圖、台灣房屋廣告資料可佐（見他字卷第15-17、22、27、43、45、47、57 、73頁、本院易字卷第281、283、285、297頁）。由上可知，被告為鑫典公司之不動產經紀營業員，工作內容係為鑫典公司處理有關仲介之業務，即鑫典公司透過經紀人員尋找不動產買方或賣方，委由鑫典公司居間媒合買賣，而鑫典公司則將其所掌握之不動產產權、現狀等相關資訊，刊登廣告或互相媒合，並委由經紀人員利用本身之行銷業務能力，代表鑫典公司為客戶從中撮合，使買賣雙方在有相當保障、合意之情形下進行不動產之交易活動，以活絡不動產交易活動及其正當秩序，並由買賣雙方各支付鑫典公司服務費報酬，再與經紀人員依比例拆帳，是鑫典公司確係委任被告代為處理居間仲介不動產買賣事務。　2.至證人鄭文凱雖證稱鑫典公司與業務員間為承攬制等語，然被告代理鑫典公司收取客戶傭金，並將之轉交鑫典公司，鑫典公司在每月固定時間結算後，依一定比例給與被告，有薪資收據單可佐（見他字卷第22頁），此與承攬關係由承攬人逕向定作人請求全部承攬對價者已有不同。又被告另於111 年4月間領有7％成交紅包，於同年5月間領有成交、業務津貼 7％，並於111年1月至4月間逐月向鑫典公司回報進案，復因上開期間業績表現而登鑫典團隊榮譽榜，此有4月獎勵紅包名單、5月成交業務津貼名單、榮譽榜名單、111年進案統計表附卷可稽（見本院易字卷第287、289、291頁），依上觀之，被告於任職鑫典公司期間，有向鑫典公司報告新進案件及成交狀況之義務，顯然其工作事項仍受鑫典公司之指揮、監督，再由被告之名片觀之，被告亦係以鑫典團隊、頭前旗艦特許加盟店營業員之名義對外招攬業務（見本院易字卷第 285頁），可徵被告於處理仲介不動產買賣事務時，乃係從屬於鑫典公司甚明。　3.再參以不動產經紀業管理條例第4條第7款、第16條規定：「經紀人員︰指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。」「經紀人員應專任一經紀業，並不得為自己或他經紀業執行仲介或代銷業務。但經所屬經紀業同意為他經紀業執行業務者，不在此限。」；又鑫典公司於公司群組記事本內公告：「嚴格禁止私下成交（買賣及租賃）、竊取公司內部資料、惡意與同事案件競爭、未經同仁同意下翻閱、竊取同仁資料，以上經公司發現後查證屬實，將訴諸法律途徑追究責任」，有記事本擷圖可佐（見他字卷第57頁），可徵被告任職於鑫典公司擔任不動產經紀營業員期間，除經公司同意外，不得私下以自己名義從事不動產仲介業務。又依同條例第26條第2項：「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任」之規定，可知不動產經紀人員因故意或過失造成損害時，其任職之經紀業須向交易當事人負擔連帶賠償責任，為使不動產業者能有效監督其所屬經紀人員執行業務之情形，方有上開競業禁止之規定。是被告於任職於鑫典公司期間，自不得以自己或他經紀業之名義仲介不動產買賣，從而被告於任職期間所處理之不動產買賣仲介業務，均應屬為鑫典公司處理之事務，且因具有從屬性，處理事務時應為鑫典公司之利益計算，具有忠實履行受託義務之責任，堪以認定。至辯護人雖辯稱被告未有底薪、鑫典公司未替其投保勞健保云云，然鑫典公司與不動產經紀營業員間就薪水及獎金之計算及給付方式、如何投保勞健保等事項本可自行約定，若有違反相關勞動法令為鑫典公司應受行政裁罰之問題，尚不能以此即認被告係獨立於鑫典公司執行業務。辯護人所辯不足為採。 (三)證人鄭文凱於審理中證稱：我是鑫典公司和至善公司的實際經營者，兩間公司業務上一起執行，相關教育訓練、開會、銷售、旅遊、聚餐都是一起作業，房仲公司習慣有合作聯賣，我的兩間公司共同以鑫典團隊名義執行業務，被告雖是鑫典公司的員工，但被告的團體保險是至善公司秘書處理，被告面試時也是到至善公司填基本資料。本案業務員是至善公司的李芷葳，所以用至善公司名義和屋主張淑惠簽約，簽約後相關資料放在鑫典公司和至善公司的網站和群組，一般加盟店互相看不到對方的不動產物件資料，但至善公司和鑫典公司間所有的詳細資料都可以看到，可以互相帶看房子、借鑰匙，至善公司簽約的物件，鑫典公司也可以買賣。至善公司、鑫典公司有專門刊登案件的LINE群組，鑫典公司及至善公司的同仁都在同一群組內，業務員接到案件要把相關資料放在群組記事本給其他同事查閱。李芷葳有將本案房屋放到群組的記事本內，可以看到本案房屋已經有人接受委託，被告當時也有在群組內。另外，公司的大雲端後台系統、台灣房屋後台系統、特利屋系統也會上傳員工和買方或賣方簽委託契約的資料，每週五週會時會就當週新進案件做介紹及報告，週會是兩間公司的員工都要參加，報告的目的是要讓承辦人宣導案件相關資料、優缺點，方便其他同事介紹案件給買方等語（見本院易字卷第159-170頁）。證人李瑋愫於審理中證稱：我之前和被告都是鑫典公司的員工，我和被告任職期間有加入員工的LINE群組，該群組內有至善公司和鑫典公司的不動產經紀人員，如果自己有接到案件、有簽委託要在群組內回報並公告，另外也會公告在特利屋、台灣房屋官網，總共三個系統。我和被告都有權限可以看這三個系統。至善公司和鑫典公司實際老闆都是鄭文凱，雖然分成兩間店，但實際上是同一家公司，彼此業務是互通的等語（見本院易字卷第172-190頁）。證人李芷葳於審理中證稱：我當時是至善公司員工，被告是鑫典公司員工。至善公司和鑫典公司兩間業務互通，兩間公司員工也是一起開會。若有新的案件進來，會先公布在公司的案件LINE群組內，公布內容包括住址、開價、坪數、屋況、照片，我和屋主張淑惠簽約後，有將本案房屋資訊張貼在群組的筆記本內，讓同事第一時間知道有此案件，當時被告也有在該群組內。一般同事張貼接案的訊息，我會去查看，這樣才會知道有沒有我的客戶需要的物件。另外也會請公司秘書上傳到特利屋系統，只要是公司的員工都可以進去系統看。我簽到委託後，會在開會時報告，讓其他同事可以知道後介紹給手邊的客戶等語（見本院易字卷第192-207頁）。參諸至善公司及鑫典公司營業員之名片均印有「台灣房屋鑫典團隊」，所屬營業員之資料均上傳在同一特利屋人事系統，營業員均可在台灣房屋物件查詢系統、特利屋物件查詢系統內查詢至善及鑫典公司的不動產物件資料，並加入同一通訊軟體LINE群組，且定期一起開會，有特利屋系統擷圖、名片、台灣房屋報表系統擷圖、月會資料、通訊軟體對話紀錄擷圖可佐（見他字卷第43、55、57 、73、179、181頁、本院易字卷第281-289、297頁），堪認至善公司、鑫典公司所屬不動產經紀人、營業員對外以台灣房屋鑫典團隊提供不動產買賣仲介服務，對內共用房屋仲介管理系統，並加入同一通訊軟體群組共享不動產物件資訊，屬同一經營團隊。 (四)李芷葳於111年6月28日與張淑惠簽立本案房地之委託契約後，於同年7月4日將本案房地資料刊登在鑫典團隊LINE群組之記事本內，本案房地資料亦於同日在特利屋物件查詢系統內建檔，於同年7月7日在台灣房屋加盟物件查詢系統內建檔，被告登入特利屋物件查詢系統，可搜尋到本案房地之資料，有擷圖可稽（見他字卷第55、179、181、297頁），是被告加入鑫典團隊之LINE群組，亦有登入特利屋物件查詢系統、台灣房屋加盟物件查詢系統之權限，對於張淑惠就本案房地已於111年6月28日委託鑫典團隊之至善公司代為銷售一事，實難諉稱不知。衡以被告在鑫典公司未領有底薪，每月薪資係以成交之業績計算，知悉並掌握鑫典團隊新進不動產物件資訊，始能尋覓潛在之買方、賣方進而居間撮合雙方達成交易，藉以賺取報酬，被告對此直接攸關自身薪資之重要資訊，豈有不積極獲悉之理。是被告辯稱未登入特利屋物件查詢系統、台灣房屋加盟物件查詢系統，沒注意到群組內刊登之不動產物件資訊云云，悖於情理，自非可採。 (五)證人張淑惠於偵查中證稱：本案房地買賣談價格和收訂金都是在和台灣房屋簽約以後，當時約在佳立公司簽約、談價格，在場的有被告、李瑋愫、佳立公司老闆，被告有幫忙講價，我們有談定價格是3,988萬元，也收了訂金。被告從頭到尾都沒有表明是台灣房屋的員工。被告和李瑋愫一直說是幫朋友的忙，本案李瑋愫有仲介買方過來，被告於議價時在場並幫忙議價，因被告和李瑋愫，本案房地才能交易成功等語（見他字卷第105-107頁）。其於審理中證稱：李瑋愫先向我表示有買方要買我的房子，我同意李瑋愫可以帶人來看屋，之後由佳立公司的吳冠鋐帶買方來看屋，看屋當天因為我不接受對方提出的價格，之後就沒有下文。111年7月9日我有去佳立公司談價格，當時有被告、吳冠鋐、買家到場，吳冠鋐有先將我和買方分開在不同樓層，吳冠鋐和被告當天都在不同樓層間上上下下，吳冠鋐是主談議價的人，被告有給我1張被告的佳立公司的名片，並幫忙談價格，被告說買方堅持要4,000萬元以下，我表示我堅持要4,000萬元，之後我讓步，談定價格是3,988萬元，當天有收取訂金。於同月12 日我去佳立公司和買方簽買賣契約書，當天被告也有在場。之後交屋時我將12萬元紅包交給代書，請他交給吳冠鋐等語（見本院易字卷第209-227頁），並有其提出之佳立公司名片可佐（見本院易字卷第273頁）。觀諸該名片內容，被告之職稱為佳立公司專案經理，被告亦坦認其於111年7月間在台灣房屋任職，卻在佳立公司交付該公司之名片給張淑惠等情（見本院易字卷第413頁），足認證人張淑惠證稱被告於1 11年7月9日以佳立公司人員之身分，在佳立公司協助買賣雙方議價，最終雙方於當日以3,988萬元成交等語，信而有徵，堪以採信。　　　　 (六)證人吳冠鋐於偵查中證稱：我和被告、買方夫妻是朋友，買方當時透過我找被告去接觸屋主，被告又找李瑋愫幫忙，本案房地議定價格、收取訂金是111年7月初，之後於111年7月 12日簽約，簽約當時我、屋主、被告、買方夫妻、買賣雙方代書都有在場，之後張淑惠有將12萬元透過買方代書賴秉庸交給我，我沒有分給被告等語（見他字卷第188頁）。其於審理中證稱：111年4月到9月間，我是從事土地開發、土地整合，擔任佳立公司負責人，我和被告認識7、8年，我有將佳立公司名片給被告，名片上是被告的名字。我的朋友想要買張淑惠的房子，我想到被告一直在仲介公司上班，業務範圍是在新莊副都心附近，對副都心比較熟，我就將這件事告訴被告，被告問李瑋愫有沒有認識屋主，並將李瑋愫介紹給我認識。於111年5月間，我和買方朋友、李瑋愫、屋主本人有去看本案房地，當天是李瑋愫幫忙聯繫張淑惠，再帶我們上去，但雙方價格有落差，所以有段時間沒有和張淑惠聯繫。於111年5月底、6月間我一直和被告說能否問李瑋愫讓張淑惠直接和我談，正式議價前都是我透過被告，被告再告知李瑋愫，再請李瑋愫和張淑惠溝通。期間我也有將買方的出價告知被告，再請被告透過李瑋愫轉達給張淑惠。若沒有透過被告、李瑋愫，我無法接觸到張淑惠。真正溝通價格、討論細節進行議價是111年7月9日在佳立公司，當天李瑋愫介紹我們認識，我在公司辦公室代表買方出價，從3,800多萬元出到3,900萬元，但屋主不同意，我就讓買方先下樓去大廳等我，我再上來和張淑惠溝通，大約1小時後，最後議定價格是3,988萬元，當下我直接幫我朋友付20萬元訂金給張淑惠，當天已經確定會簽約，於是我們約定之後請代書來我的公司簽約，我付完訂金後下樓向我朋友回覆已經處理好。議價當天被告也有到場，被告有和我、買方坐在辦公室內，大家先認識，我和被告說既然屋主約來了，由我來談價格，你可以在旁邊，我把買賣雙方分開時，他們就沒有談價格，被告有和買方一起下樓。議價原則上是我在講，其他在旁的人可能多少會出一些意見。於111年7月12日簽約當天沒有再議價，被告也有到場一下，我請被告到場是想說合約上有問題可以問被告，但當天我和代書、張淑惠都到了，代書直接解釋合約，我和張淑惠也沒有疑問，所以直接簽買賣契約書。後來我有收到張淑惠交給賴秉庸轉交給我的12萬元紅包，我沒有分給被告。接觸本案房地之過程中，被告沒有向我表示希望能開發案件把這個案件簽回被告所屬的房仲公司等語（見本院易字卷第227-242頁）。證人李瑋愫亦於審理中證稱：被告的朋友在網路上有看到張淑惠要賣本案房地，被告請我看能否找到屋主，因為被告的朋友想要看這間房子，我於111年4月底聯繫張淑惠表示有買家想要看屋，張淑惠表示可以先看屋，如果要買才要簽委託。看屋當日我有在場，但我不認識買方，是由被告的朋友吳冠鋐帶買方去看屋。我和屋主碰面時，屋主有向我表示她想賣的價格，我有將價格透過被告告知吳冠鋐，被告表示她的朋友大概想要以3,800萬元買，我就向被告說價格差太大。隔了一陣子，被告又請我問屋主這間房子是否已經賣掉，屋主表示沒有賣掉，之後吳冠鋐表示他的朋友想跟屋主談，要我幫忙約。111年7月間，被告、我、張淑惠、吳冠鋐及買方有在佳立公司的辦公室見面，是我帶張淑惠到場等語（見本院易字卷第171-190頁）。互核證人吳冠鋐、李瑋愫前揭證述內容可知，吳冠鋐係透過被告聯繫李瑋愫，方能與賣方張淑惠聯繫看屋、相約議價，且被告於111年7月9日在佳立公司進行本案房地議價時在場。又證人吳冠鋐證稱當日主要由其進行議價，然在場之人亦有表示意見，之後有將買賣雙方分開在不同樓層等語，核與證人張淑惠所證議價當日買賣雙方有被分開在不同樓層，被告和吳冠鋐在不同樓層間穿梭，吳冠鋐雖是主要議價之人，然被告有表示買方堅持要以4,000萬元以下購買等語大致相符，益徵被告確有和吳冠鋐配合，將買賣雙方約至佳立公司後，以佳立公司人員之身分協助雙方議價。被告及辯護人辯稱被告沒有參與議價過程云云，委無足取。 (七)又佳立公司之營業項目包含不動產仲介經紀業，有公司資料可佐（見本院易字卷第395頁），與鑫典公司業務相類。被告既然原係鑫典公司之不動產經紀營業員，屬為鑫典公司處理事務之人，更為通過專業訓練而取得資格證明之不動產經紀營業員，且已從該行業6、7年，知悉不動產經紀營業員不得私下接案或買賣，若有開發案源應簽回公司，業據被告供述明確（見本院易字卷第23、412、413頁），其理應遵循契約約定、不動產經紀業管理條例之規定，任職於鑫典公司擔任不動產經紀營業員期間，處理不動產買賣仲介業務應為鑫典公司之利益計算，除經鑫典公司同意外，不得私下以自己名義或以他經紀業名義從事不動產仲介業務，縱使不動產之買方或賣方尚未與鑫典公司簽立委託銷售契約，被告仍不得以自己或他經紀業之名義加以仲介，而應以鑫典公司名義仲介雙方簽約，為鑫典公司收取佣金後，再與公司拆帳分得業績獎金甚明。查被告於111年7月9日在佳立公司知悉買方林鳳梅、賣方張淑惠有意買賣本案房地，但被告未回報鑫典公司，亦未表明其為鑫典公司不動產經紀營業員，反而係以佳立公司專案經理身分居間協助買賣雙方議價，居間撮合雙方達成不動產交易，違背忠實履行受託義務，使佳立公司負責人吳冠鋐得以獲取賣方張淑惠所給付之12萬元，並使鑫典團隊受有短收買、賣雙方仲介服務報酬之損害，主觀上亦有意圖為佳立公司負責人吳冠鋐不法所有及損害鑫典公司利益之背信犯意。至本案報酬之多寡、被告實際上有無分得報酬，僅涉及犯罪所得之認定，與是否該當背信罪之構成要件無涉，被告之辯護人憑此辯稱被告主觀上無不法所有意圖，無足採信。 (八)綜上所述，本案事證明確，被告之犯行堪予認定，應依法論科。　二、論罪科刑 (一)核被告所為，係犯刑法第342條第1項之背信罪。 (二)爰審酌被告身為房屋仲介專業人員，未忠實履行不動產仲介業務，竟私下與鑫典公司業務具有同質性之佳立公司負責人配合，以佳立公司人員之身分協助買賣雙方議價，居間撮合本案房地成交，致使鑫典公司受有短收仲介服務報酬之損害。斟酌被告始終否認犯行，迄今未與告訴人成立和解並賠償告訴人所受損害，兼衡被告於審理中自述之教育程度、家庭生活及經濟狀況（見本院易字卷第421頁），及其素行、犯罪動機、目的、手段、未因本案獲得報酬等一切情狀，量處如主文所示之刑，並諭知易科罰金之折算標準。　三、沒收部分　　查吳冠鋐未將張淑惠給予之12萬元與被告朋分，業據證人吳冠鋐證述如前，卷內亦無證據證明被告因本案背信之犯行獲得任何報酬，被告既無犯罪所得，自無從諭知沒收，併此敘明。據上論斷，應依刑事訴訟法第299條第1項前段，判決如主文。本案經檢察官周欣蓓、陳君彌提起公訴，檢察官高智美、余怡寬、藍巧玲到庭執行職務。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日　　　　　　　　　刑事第四庭　　審判長法　官　連雅婷　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳安信　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃園舒上列正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後20日內敘明上訴理由，向本院提出上訴狀 (應附繕本) ，上訴於臺灣高等法院。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書「切勿逕送上級法院」。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　莊孟凱中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　附錄本案論罪科刑法條全文：中華民國刑法第342條為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金。前項之未遂犯罰之。

2024-12-12

PCDM-113-易-95-20241212-1

上易

臺灣高等法院高雄分院

履行債務等

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度上易字第136號上訴人久禾不動產仲介有限公司法定代理人黃志雄訴訟代理人林清堯律師被上訴人李日恭李育靜李鎮輝李瑩潔李麗實李志群李秋鳳共同訴訟代理人陳樹村律師黃斐瑄律師上列當事人間請求履行債務等事件，上訴人對於中華民國113年2 月22日臺灣橋頭地方法院111年度訴字第602號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於113年10月8日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴及追加之訴均駁回。第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限，民事訴訟法第446條第 1項定有明文。上訴人於原審主張被上訴人李日恭、李育靜、李瑩潔、李鎮輝、李日春（李育靜以下4人，下稱李育靜等4人，又李日春於民國107年6月15日死亡，由被上訴人李麗實、李志群、李秋鳳繼承，下稱李麗實等3人）（合稱被上訴人）及訴外人李政鍵委託上訴人居間仲介高雄市○○區○○ 段○○段0000地號、1132-3地號、1132-4地號土地（合稱系爭土地）買賣事宜，簽有土地專任委託銷售契約。上訴人居間李日恭、李育靜等4人、李政鍵與訴外人鄭翠玲以總價金新台幣（下同）4330萬元買賣前開土地，李日恭出面簽署買賣契約(下稱系爭買賣契約)，該買賣契約後經原法院107年度重訴字第163號民事判決(下稱另案)認定李日恭無權代理李政鍵簽立，因李政鍵拒絕承認而無效，惟就李育靜等4人部分則屬有效，被上訴人應依委託銷售契約第5條第3項約定，給付如原審判決附表（下稱附表）「聲明」欄所示金額之仲介報酬予上訴人。上訴人嗣於本院追加主張依買賣契約第17 條特別約定事項第4點約定，請求李日恭給付附表編號1「聲明」欄所示70萬5327元本息；另主張倘認買賣契約全部無效，上訴人因李日恭偽造文書及詐欺行為受有損害，追加依民法第184條第1項規定及第110條規定，請求李日恭給付上開數額（下稱系爭追加）。被上訴人同意上訴人此該追加（本院卷第157頁），應予准許。二、上訴人主張：李日恭、李育靜等4人及李政鍵委託上訴人居間仲介系爭土地買賣事宜，並簽立土地專任委託銷售契約。上訴人居間李日恭、李育靜等4人、李政鍵與鄭翠玲成立買賣契約；另案認定李日恭無權代理李政鍵簽立買賣契約，李政鍵拒絕承認而無效，惟李育靜等4人部分則屬有效，依委託銷售契約第5條第3項約定，聲明求為命被上訴人依附表「聲明」欄所示金額給付上訴人；並願供擔保，請准宣告假執行之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並為系爭追加，如前所述）。上訴及追加聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應依附表「聲明」欄所示金額給付上訴人。三、被上訴人則以：系爭土地約定買賣總價為4330萬元，未載明各筆土地賣價，鄭翠玲與被上訴人間另案訴訟經由本院109 年度上移調字第135號損害賠償事件成立調解。鄭翠玲及李日恭於調解程序均陳述，雙方係將土地全部出售及移轉所有權為目的，該買賣契約為不可分契約，李政鍵部分因拒絕承認李日恭無權代理而無效，依民法第111條規定，買賣契約全部歸於無效，上訴人不得依委託銷售契約第5條第3項約定，請求居間報酬。又上訴人非買賣契約之當事人，不得依契約第17條特約事項第4點約定，請求李日恭給付報酬。李日恭與鄭翠玲簽立買賣契約時，上訴人法定代理人黃志雄、仲介廖碧鈺及地政士莊中岳均在場，其等明知李日恭未提出共有人授權書，應可預見李日恭未獲其他共有人授權，而為無權代理，非民法第110條規定「善意之相對人」；李日恭因偽造李育靜、李瑩潔、李振輝及李政鍵授權書之犯行，經臺灣高雄地方法院（下稱高雄地院）109年簡字第4210號刑事判決有罪確定（下稱系爭刑案），上訴人於113年5月31日始依民法第184條第1項規定請求損害賠償，已罹於時效等語。答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。四、兩造不爭執之事項：㈠1132地號土地為李日恭、李育靜等4人及李政鍵共有，李日恭、李日春應有部分各1/4，李育靜、李瑩潔、李鎮輝、李政鍵應有部分各1/8；李日春於107年6月15日死亡，由李麗實等3人繼承。1132-3地號土地為李日恭單獨所有。1132-4地號土地為李育靜及李政鍵共有，應有部分各為1/2。㈡上訴人於106年1月2日與李日恭、李育靜等4人及李政鍵成立居間契約，由李日恭代理其餘委託人簽立土地專任委託銷售契約書，約定系爭土地委託銷售價額為6200萬元，仲介服務費為成交價4%。㈢經上訴人居間仲介，鄭翠玲於106年12月24日以總價金4330萬元向李日恭、李育靜等4人及李政鍵買受系爭土地，並由被上訴人李日恭代理其餘出賣人，於簽約時李日恭未提出李育靜等4人及李政鍵之授權書，李日恭無權代理李政鍵簽立買賣契約，李政鍵拒絕承認，此部分買賣契約無效。㈣李日恭因偽造李育靜、李瑩潔、李鎮輝及李政鍵之授權書，涉犯偽造文書罪嫌，經系爭刑事判決判處有徒刑4月、緩刑2 年確定。㈤鄭翠玲與被上訴人因系爭土地買賣糾紛請求損害賠償事件，鄭翠玲以另案起訴狀表示解除買賣契約，另案判決後，兩造於本院109年度上移調字第135號損害賠償事件成立調解。調解內容如下： ⒈李日恭願於109年12月18日前給付鄭翠玲90萬元整，匯入鄭翠玲指定之高雄市高雄地區農會新興分部，戶名：鄭翠玲，帳號：00000-00-000000-0號帳戶。 ⒉鄭翠玲願撤回對李育靜、李瑩潔、李鎮輝、李麗實等3人之上訴。 ⒊被上訴人同意鄭翠玲領回兆豐國際商業銀行中和分行帳號000 000-00000000 號履約保證專戶內之860萬元。 ⒋鄭翠玲其餘請求均拋棄。五、本件爭點：　　㈠系爭買賣契約就各筆土地之給付係可分或不可分之債？李政鍵所有土地部分之買賣無效，是否致買賣契約全部無效？　㈡上訴人依委託銷售契約書第5條約定，請求被上訴人給付如附表「聲明」欄所示居間報酬，有無理由？㈢上訴人追加依買賣契約第17條特別約定事項第4點約定，請求李日恭給付如附表編號1「聲明」欄所示70萬5327元本息，是否有據？　㈣上訴人追加依民法第184條第1項規定，請求李日恭給付如附表編號1「聲明」欄所示70萬5327元本息，是否有據？李日恭為時效抗辯，是否可採？　㈤上訴人追加依民法第110條規定，請求李日恭給付如附表編號 1「聲明」欄所示70萬5327元本息，應否准許？　六、本院論斷：　　㈠系爭買賣契約就各筆土地之給付係可分或不可分之債？李政鍵所有土地部分之買賣無效，是否致買賣契約全部無效？　⒈按民法第111條規定，法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效。該條但書規定之適用，非謂凡遇給付可分之場合，均有其適用。尚須綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣、其他具體情事，並本於誠信原則予以斟酌後，認為使其他部分發生效力，並不違反雙方當事人之目的者，始足當之（最高法院75年台上字第1261號、91年度台上字第82 1號判決意旨參照）。又按共有人得自由處分其應有部分；共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，為民法第819條第1項及土地法第34之1條第1 項所明文。　⒉兩造對於李日恭於106年1月2日代理李育靜等4人、李政鍵與上訴人簽立委託銷售契約書，委託上訴人銷售其等單獨所有或共有之系爭土地，嗣經上訴人居間仲介，李日恭於106年1 2月24日代理李育靜等4人、李政鍵與鄭翠玲簽定買賣契約時，並未提出李育靜等4人及李政鍵之授權書，就無權代理李政鍵部分，李政鍵已為拒絕承認，李政鍵為出賣人之買賣契約部分為無效等情，均不爭執，並有土地登記謄本、異動索引表、委託銷售契約書及買賣契約書可稽（原審卷第49至57 頁、第97至109頁），可信為真實。　⒊1132-3地號土地為李日恭單獨所有；1132地號土地為李日恭、李育靜等4人及李政鍵共有，李日恭、李日春應有部分各1 /4，李育靜、李瑩潔、李鎮輝、李政鍵應有部分各1/8；另1 132-4地號土地為李育靜及李政鍵共有，應有部分各為1/2（不爭執事項㈠所載）。系爭買賣契約就出售李政鍵就1132地號土地、1132-4地號土地之應有部分，因李政鍵拒絕承認李日恭之無權代理行為而不生效力，扣除李政鍵就1132地號、 1132-4地號應有部分，僅其中1132地號土地若當事人之本意係依土地法第34條之1第1項規定，出售及移轉該1132地號土地全部所有權，及包括李日恭所出售其單獨所有之1132-3地號土地，並不及於1132-4地號土地。　⒋買賣契約第1條約定出賣標的為1132、1132-3、1132-4等地號土地，形式上雖屬獨立可分，然依第2條買賣總價約定為433 0萬元，未就各筆土地區分價金數額。系爭土地彼此相鄰，有地籍圖可參（審訴卷第93頁），交易目的顯然在土地合併買賣之情況，考量數筆相鄰土地合併開發利用之效益更高，而得以較高價額出售或願以較高價額承買，此依鄭翠玲於另案起訴狀記載：「訴外人久禾公司之負責人張瑞梅及店長黃志雄明知『被告李日恭未事先取得訴外人李政鍵之同意出售. ...』乙情，勢將導致被告李日恭、李育靜、李鎮輝、李瑩潔及訴外人李日春無法將上開3筆土地全部辦理所有權移轉登記並點交予原告乙節，竟於...」（原審卷第144至145頁），及鄭翠玲後於本院前開調解程序再度陳明：我當初是以一次購買系爭三筆土地全部不可分，三筆之總價為4330萬元，無法區分各筆的單價，也無個別土地之單獨售價，現在卻無法一次購得系爭三筆完整土地，變成有部分要與他人共有，無法做整體利用，與當初約定的買賣標的物及價金與買賣條件不符，所以認為買賣契約不成立；李日恭亦稱：對此部分不爭執，確實當初是三筆土地一起談（審訴卷第95頁），足徵鄭翠玲訂約目的，係要求上開3筆土地合一給付始符契約本旨，倘有其中任1筆無法取得，即無交易實益可言，與買賣條件不符，此情亦為李日恭所知悉，是前開3筆土地性質上為給付不可分，應依不可分之債之規定處理，無從為一部履行，始符契約本旨及預定效用，更遑論李日恭亦無依土地法第34條第1、2項規定為處分之意及行舉，要無該規定之適用，故如出賣人無法將土地全部所有權移轉，其將無法整合土地為整體利用，即無交易之實益，與系爭買賣契約之買賣條件不符，買賣契約為不成立。　⒌基此，系爭買賣契約就出售李政鍵就1132-4地號土地之應有部分，因李政鍵拒絕承認李日恭之無權代理行為，買賣契約效力不及於李政鍵，即與鄭翠玲間不成立契約關係，致鄭翠玲無法一併取得全部土地，系爭土地之給付既解為係屬不可分之債，無民法第111條但書規定之適用，或類推適用，無從僅就其餘1132、1132-3等地號土地成立買賣契約。㈡上訴人依委託銷售契約書第5條約定，請求被上訴人給付如附表「聲明」欄所示居間報酬，有無理由？　　 ⒈依委託銷售契約第5條第1款固約定仲介服務報酬為成交價額之4%，然同條第3款關於仲介服務報酬之給付時機則為「契約成立時給付」，即被上訴人是否負有給付仲介服務報酬之義務，乃以買賣契約成立為前提。 ⒉買賣契約既尚未成立而生效，自無契約成立可言，即系爭土地之買賣並未因上訴人居間仲介而成立，上訴人請求被上訴人給付居間報酬之條件並未成就。則上訴人依委託銷售契約第5條約定，請求被上訴人給付居間報酬，亦無可取。㈢上訴人追加依買賣契約第17條特別約定事項第4點約定，請求李日恭給付如附表編號1「聲明」欄所示70萬5327元本息，是否有據？ ⒈按所謂債之相對性原則，係債權契約為特定之當事人間約定權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，非契約當事人之第三人並無請求債務人給付之權利。兩造對於上訴人僅以仲介身分於買賣契約簽名，買賣契約之當事人為鄭翠玲及被上訴人，故關於買賣契約就買受人、出賣人之權益義務之約定均與上訴人無涉。依買賣契約第17條特別約定事項第4 點所約定：「賣方代理人（李日恭）保證有合法代理權來簽訂本買賣契約，如有不實，願負一切法律責任。」，該約定所稱一切法律責任仍為買賣契約所約定出賣人責任等情，均不爭執（本院卷第140至141頁）。　⒉從而，上訴人依買賣契約第17條特約事項第4點約定，請求李日恭給付附表編號1「聲明」欄所示70萬5327元本息云云，洵屬無據。　㈣上訴人追加依民法第184條第1項規定，請求李日恭給付附表編號1「聲明」欄所示70萬5327元本息，是否有據？李日恭為時效抗辯，是否可採？　⒈按關於侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，2年間不行使而消滅，自有侵權行為時起，逾10年者亦同，民法第197條第1項定有明文。又時效完成後，債務人得拒絕給付，民法第144條第1項亦規定明確。而民法第197條所謂知有損害，即知悉受有何項損害而言，至對於損害額則無認識之必要；另關於侵權行為損害賠償請求權之消滅時效，應以請求權人實際知悉損害及賠償義務人時起算，非以知悉賠償義務人因侵權行為所構成之犯罪行為經檢察官起訴，或法院判決有罪為準（最高法院49年台上字第2652號、97年台上字第1720號等判決意旨參照）。　⒉兩造對於李日恭於106年12月24日明知未獲得李育靜、李瑩潔、李鎮輝及李政鍵之授權或同意，在永慶不動產中正民族加盟店內，自以其他共有人即李育靜等4人及李政鍵之代理人身分，在系爭刑事判決附表二編號1至3所示「不動產買賣契約書」及所附「價金履約保證申請書」偽造其他共有人簽名後交給鄭翠玲，表示該土地全部共有人同意以4330萬元出售土地予鄭翠玲；又接續同一犯意，於106年12月29日某時許，在高雄市○○區○○○街00號，在上開刑事判決附表二編號4所示之「授權書」上授權人欄偽簽「李政腱（應係「李政鍵」之誤寫）」名字，以表示自己取得李政鍵之授權，涉犯刑法第216條、第210條之行使偽造私文書罪，並經高雄地院於10 9年12月18日以系爭刑事判決判處有期徒刑4月、緩刑2年確定，均不爭執，且有刑事判決可稽（本院卷第103至107頁）。而上訴人於本院審理時就何時知悉李日恭前開侵權行為，明確主張其於107年間即知悉李日恭前開侵權行為等語（本院卷第142頁）。　⒊上訴人係113年5月31日方以民事準備暨追加聲明狀追加主張依民法第184條第1項規定，請求李日恭賠償（本院卷第49頁收文戳印），已逾民法第197條第1項所定2年請求權時效，上訴人復未能舉證證明其於時效開始進行後，有何中斷時效之行為，則李日恭抗辯本件侵權行為損害賠償請求權之消滅時效業已完成，得拒絕給付，要屬有據。據此，上訴人依民法第184條第1項規定，請求李日恭給付如附表編號1「聲明」欄所示70萬5327元本息云云，不應准許。　㈤上訴人追加依民法第110條規定，請求李日恭給付附表編號1 「聲明」欄所示70萬5327元本息，應否准許？　⒈按無代理權人，以他人之代理人名義所為之法律行為，對於善意之相對人，負損害賠償之責，民法第110條定有明文。是無權代理之賠償責任，須以他人之代理人名義為法律行為，且相對人因善意不知該代理人為無權代理為要件，如未具備代理外觀，或相對人非屬善意，即無依民法第110條規定求償之餘地。　⒉系爭買賣契約為李日恭及鄭翠玲所簽訂，簽約當日賣方僅李日恭到場，李日恭並無權代理李政鍵與鄭翠玲簽訂買賣契約，李政鍵嗣後拒絕承認，該買賣契約不成立生效等情，詳如前述。又簽約當時，上訴人法定代理人黃志雄、賣方仲介廖碧鈺及所委任地政士莊中岳亦均在場，廖碧鈺並就李日恭可否代表其他出賣人簽約一事，詢問買方仲介廖建程，雖經廖建程告知有書面授權，且係在上訴人處云云，惟實際並無，因而遂再由莊中岳在買賣契約第17條第4項記載「賣方代理人保證有合法代理權來簽訂本買賣契約，如有不實，願負一切法律責任」外，另加註「且於7日內補足書面資料」等情（原審卷第83頁），分據廖碧鈺、莊中岳於系爭刑案偵訊中供述明確（臺灣高雄地方檢察署107年度他字第6369號偵查卷第105至106頁、第228頁），顯見前開在場之人於簽約過程均未見李日恭提出其他人授權書。　⒊上訴人係從事不動產仲介業務，依其專業，當知仲介私人間買賣不動產時，因不動產價值甚鉅，且涉及辦理所有權移轉登記事項等書面文書，若非當事人本人親自委託銷售、買賣，而係由他人表明代理人身分代理委託銷售等事宜，為符合法律規定之書面授權（參民法第531條規定意旨）及避免日後因代理權有無，引發之不必要糾紛，自應確認當事人之代理人是否確實受有委任，並取得書面委託書，此復依上訴人所印製之，並經李日恭所簽立之委託銷售契約第8條第2項就委託人義務明確記載：「由代理人出面代理委託人簽立委託契約書者，應檢附所有權人之身分證正反面影本、授權書及印鑑證明交付由受託人（即上訴人）驗證收執，以利作業。」（原審卷第99頁）等語即明，足認上訴人身為不動產買賣仲介，如屬代理人代委託銷售者，本諸專業，理當確認李日恭是否確實受有委任，並取得本人即李政鍵之書面委託或授權書，以避免日後衍生不必要法律爭議。　⒋上訴人與李日恭於106年1月2日簽訂委託銷售契約時，上訴人未依其專業及委託銷售契約書記載，要求李日恭提出李政鍵之書面授權書或委託書，甚至106年12月24日即李日恭以李政鍵代理人身分出面與鄭翠玲簽立買賣契約時，上訴人於上開期間，均未要求李日恭依約提出相關授權資料，反由莊中岳於買賣契約為上開加註，將原應由仲介業應負擔查證義務轉由李日恭負擔，可見上訴人於斯時當可預見李政鍵應不同意授權李日恭委託銷售系爭土地，詎仍由李日恭以李政鍵代理人身分，無權代理而簽署買賣契約，容認此無權代理將未獲李政鍵承認而致該買賣契約無效之危險，自不得主張其屬於善意，而請求李日恭賠償損害。 ⒌是此，李日恭無權代理李政鍵簽訂買賣契約一事，雖可認定，然上訴人非屬善意之相對人，其主張李日恭應依民法第11 0條規定給付，於法不合，不應准許。七、綜上所述，上訴人依委託銷售契約第5條第3項約定，請求被上訴人應依附表「聲明」欄所示金額給付，不應准許。原審為上訴人敗訴判決，並駁回其假執行之聲請，並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。上訴人於本院追加依買賣契約第17條特別約定事項第4 點約定、民法第184條第1項、第110條規定，請求李日恭給付附表編號1「聲明」欄所示70萬5327元本息，亦無理由，併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，本件上訴及追加之訴均無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　5 　　日民事第三庭審判長法官許明進法官蔣志宗法官張維君以上正本證明與原本無異。本件不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　5 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官黃璽儒

2024-11-05

KSHV-113-上易-136-20241105-1

易

臺灣高雄地方法院

詐欺

臺灣高雄地方法院刑事判決 113年度易字第6號公訴人臺灣高雄地方檢察署檢察官被告劉芝羚選任辯護人張宗琦律師上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（112年度偵字第19484 號），本院判決如下：　　主　文劉芝羚犯詐欺取財未遂罪，處有期徒刑陸月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。　　事　實一、劉芝羚係鴻麗正禾不動產仲介股份有限公司（下稱鴻麗公司）房屋仲介人員，毛慶耀、毛慶璋、林麗玉、毛彥達、毛志維、鐘春蓮等6人原為坐落高雄市○○區○○○段0○0地號土地（下稱系爭土地）之共有人，毛慶耀等6人前於民國110年12月 31日與鴻麗公司簽立土地一般委託銷售契約書，委託銷售系爭土地，約定銷售價格為新臺幣（下同）3億4,632萬2,000 元，即每坪57萬元，仲介服務報酬為成交價格1％，委託期間自111年1月1日起至111年3月31日止。詎劉芝羚為賺取仲介費，明知永信建設開發股份有限公司（下稱永信公司）購買系爭土地之前提係連同鄰近土地之平均單坪價格不得高於60 萬元，並無副總要求紅包之事，竟於111年2月22日某時，在毛慶耀位於高雄市○○區○○路00號住處，向毛慶耀、毛慶璋佯稱某建設公司副總要求300萬元紅包，作為遊說該公司董事以每坪至少57萬元之價格購買系爭土地，致毛慶耀、毛慶璋陷於錯誤，當場簽署同意書予劉芝羚，同意系爭土地若買價達57萬元，則地主須另外支付中人費300萬元之條件。嗣於1 11年2月24日，由毛慶耀、毛慶璋代表與永信公司簽約，永信公司同意以每坪57萬元，總價共3億4,632萬2,000元購買系爭土地，劉芝羚即將先前約定支付之300萬元，直接與服務費一併計算，即服務費由原先346萬3,320元提高至646萬元，並要求毛慶耀、毛慶璋簽署服務費確認單，然毛慶耀之女毛玟琪為免劉芝羚嗣後又持上開同意書請款，當場要求劉芝羚返還上開同意書，劉芝羚不得已，將上開同意書撕毀後交付毛玟琪，嗣經毛慶耀等人探詢永信公司，始悉受騙，因而拒絕支付646萬元服務費予鴻麗公司。二、案經毛慶耀、毛慶璋、林麗玉、毛彥達、毛志維、鐘春蓮訴由高雄市政府警察局前鎮分局報告臺灣高雄地方檢察署檢察官偵查起訴。　　理　由一、證據能力部分：　　被告以外之人於審判外之陳述，雖不符刑事訴訟法第159 條　　之1至之4之規定，然經當事人於審判程序同意作為證據，法　　院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為適當者，　　亦得為證據。刑事訴訟法第159 條之5 第1 項定有明文。本　　案其餘所引用之被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，業經本院審理時予以提示並告以要旨，且各經檢察官、被告劉芝羚及辯護人表示意見，當事人已知上述證據乃屬傳聞證據，且明示同意作為本案之證據使用（見本院卷第102頁），復本院審酌上開證據作成時之情況，並無違法取證或其他瑕疵，認為以之作為證據為適當，而具有證據能力。二、訊據被告固坦承有於上揭時、地，仲介告訴人等6人出售系爭土地等事實，惟矢口否認有何詐欺取財之犯行，辯稱：系爭土地買賣需中人協助始能成交，該筆費用係支付中人費用，被告並未向告訴人毛慶耀稱係建設公司副總之紅包云云，辯護人為其辯稱：系爭土地主要係由被告與告訴人毛慶耀洽談，其餘告訴人均係自告訴人毛慶耀處得知訊息，難期不以告訴人毛慶耀之意見為首，被告從未提過副總、股東等人，更未提及額外收取紅包之事，同意書上亦係記載中人、中人費，是本件若非告訴人毛慶耀因重聽而誤會、誤解土地仲介實務而張冠李戴，並轉述、影響其餘告訴人，則係告訴人等 6人杜撰用以使被告擔負刑責，並免除自己須給付服務報酬之義務，又系爭土地買賣本存在張金財、林宇哲提供中人服務，被告並未虛構人物，自無詐欺故意及犯行存在，況且事後被告及鴻麗公司店長尚有至告訴人毛慶耀家中表明若認每坪57萬元價格過低，可協助向永信公司協調，在不給付違約金之前提下解除契約，自無庸給付中人費，然告訴人等6人實則對成交結果甚為滿意，自不願解除契約，更可證明被告並無詐欺犯行等語。經查：　㈠被告係鴻麗公司房屋仲介人員，告訴人等6人原為系爭土地之共有人，告訴人等6人前於110年12月31日與鴻麗公司簽立土地一般委託銷售契約書，委託銷售系爭土地，約定銷售價格為3億4,632萬2,000元，即每坪57萬元，仲介服務報酬為成交價格1％，委託期間自111年1月1日起至111年3月31日止。被告於111年2月22日某時，在告訴人毛慶耀位於高雄市○○區 ○○路00號住處，向告訴人毛慶耀、毛慶璋稱需支付300萬元，告訴人毛慶耀、毛慶璋當場簽署同意書予被告，同意系爭土地若買價達57萬元，則地主須另外支付中人費300萬元之條件。嗣於111年2月24日，由告訴人毛慶耀、毛慶璋代表與永信公司簽約，永信公司同意以每坪57萬元，總價共3億4,6 32萬2,000元購買系爭土地，被告即將先前約定支付之300萬元，直接與服務費一併計算，即服務費由原先346萬3,320元提高至646萬元，並要求告訴人毛慶耀、毛慶璋簽署服務費確認單，然告訴人毛慶耀之女毛玟琪為免被告嗣後又持上開同意書請款，當場要求被告返還上開同意書，被告將上開同意書撕毀後交付毛玟琪，嗣告訴人毛慶耀等人拒絕支付646 萬元服務費予鴻麗公司，且並無副總要求紅包之事等情，為被告坦承在案(見他卷第80頁、審易卷第75頁)，復有證人毛慶耀、毛慶璋、鍾春蓮、毛玟琪於偵查及本院審理時之證述附卷可佐(見他卷第104-106頁；本院卷第103-124、196-229 頁)，並有土地一般委託銷售契約書、同意書、土地買賣契約書、錄音對話譯文、服務費確認單、永信公司112年1月9 日、112年4月24日函文、鴻麗公司系爭土地出售資訊表格、本院113年7月5日勘驗筆錄、LINE對話截圖等在卷可稽(見他卷第29-63、89-91、97、133-135、155-159、193、207-209 頁；審易卷第101-103頁；本院卷第196-198、231頁)，此部分事實堪以認定。　㈡被告雖否認有詐欺取財犯行，並為前揭辯稱，茲分述如下：　⒈參以證人毛慶耀於本院審理時證稱：被告在22號中午來找我，跟我說建設公司的副總兼股東把價錢談到一坪56萬元，我當時說不要，我要跟弟弟商量，當天晚上6點多被告又說建設公司副總說可以在明天開會時討論用一坪57萬元跟我買，但要跟我拿1%的紅包加回扣，不然他不要跟我買，要去買另一塊土地，我才會把1%即346萬元的紅包加回扣殺價到300萬元，而同意書上56萬元劃掉改成57萬元，1%改成300萬元，都是被告當天晚上改的，改好之後我才簽了這張300萬元的同意書給被告，後來在當天晚上10點多我有傳LINE給被告，跟被告說這張同意書沒有壓日期，因為被告說建設公司明天要開會，我給被告2天時間，若無結果，同意書就要拿回來還我，被告也有同意，在24號的時候，被告就打電話跟我說建設公司的副總兼股東同意跟我買，後來被告把300萬元加到仲介服務費中，被告有將同意書撕毀，事後才發現根本沒有被告說的副總兼股東這個人等語(見本院卷第105、108、1 13頁)；證人毛慶璋於本院審理時證稱：系爭土地買賣事宜主要是我大哥毛慶耀和被告洽談，後來被告打電話跟毛慶耀說要簽合約，毛慶耀才找我在場，2月22日晚上被告過來說建設公司副總提議要開會用一坪57萬元買土地，但要拿1%的紅包，後來毛慶耀把1%殺價到300萬元，被告有拿同意書給我簽名等語(見本院卷第116-119頁)；證人鍾春蓮於偵查及本院審理時均證稱：當天被告來過2次，第1次被告說公司副總透過公司開會將收購價提高，但要付1%紅包，毛慶耀當時未同意，第2次被告就說已將單價提高到57萬元，建設公司要開會討論，建議用57萬元跟我們買，但要付1%紅包，不付紅包的話，建設公司就要去買別處土地等語(見他卷第105頁、本院卷第201、197頁)，就被告有向告訴人毛慶耀、毛慶璋表示建設公司副總要求300萬元紅包乙事，證人毛慶耀、毛慶璋、鍾春蓮證述一致，且具體明確，應可採信。又由被告之LINE對話截圖可見，被告稱「毛大哥，買方以同意買我們這塊地，約今天晚上8:00在本公司簽約，但有但書1.約進來簽約前中人要看到回扣金的同意書，才簽57萬，若沒有同意書，他們只同意簽55萬…」等語(見本院卷第231頁)，其中雖有提及「中人」，然亦有提及「回扣金」等用語，倘如被告所述，因系爭土地買賣透過中人從中協調始能成立，被告自始至終均係對告訴人毛慶耀、毛慶璋稱300萬元係支付中人之費用，則既中人之存在無可或缺，且中人類似於居間之角色，亦非買方內部人員，被告為何使用「回扣金」之用語，而非一般常見之仲介費、介紹費等用語？實與社會一般通念不符，實則此部分被告所稱「回扣金」反而與證人毛慶耀、毛慶璋、鍾春蓮上開證述被告係稱建設公司副總要拿紅包才要在公司會議上提議購買系爭土地等情節更為相符，益徵證人毛慶耀、毛慶璋、鍾春蓮證述被告有向告訴人毛慶耀、毛慶璋表示建設公司副總要求300萬元紅包等語，應非虛言。　　⒉再者，證人毛玟琪於偵查及本院審理時均證稱：我父親毛慶耀有跟我說關於建設公司副總要拿300萬元紅包的事，後來在跟永信建設公司簽約當天，被告在他們公司先讓我們簽服務費確認單，上面金額記載為646萬元，但他沒有說要把給建設公司副總的300萬元加到服務費裡面，我就問被告，毛慶耀是否有簽要給副總紅包的同意書、如果事後副總拿同意書跟我們要錢怎麼辦，被告說同意書在他那邊，我就說既然已經把要給副總的300萬元加到服務費裡面，應該把同意書還給我們，被告才拿出同意書，當我們的面將同意書撕掉等語(見他卷第106頁、本院卷第208-209頁)，對照告訴人毛慶耀、毛慶璋、毛玟琪與被告於111年2月24日之錄音譯文，與證人毛玟琪證述可以勾稽，且由該錄音譯文可見毛玟琪確有與被告提及「我爸不是有跟你們簽另外給股東300的那個單子」、「給股東300萬的那張就可以直接還我們了吧」等語，而被告均未對此予以反駁或否認，亦未針對毛玟琪提及「股東」之用語釐清為「中人」或其他用語，反而接續毛玟琪之話語與之對話等情(見他卷第59-63頁)，顯見被告明知毛玟琪所述之事為何，益徵被告先前與告訴人毛慶耀、毛慶璋洽談系爭土地買賣事宜時，確係使用「副總、股東」等用語，被告與辯護人徒以係毛玟琪單方面使用「股東」之用語，被告自始均未提及「副總、股東」等語，辯稱被告從未告知告訴人300萬元係給「副總、股東」，實屬卸責之詞。　⒊至被告以同意書上係記載「中人」、「中人費」，而辯稱其自始至終均係向告訴人毛慶耀、毛慶璋表示300萬元係給付予中人之費用，並未提及「副總、股東」云云，然被告既係以建設公司副總要求收受紅包為其說詞，且「回扣金」本即非以正當手段取得之款項，理當不會堂而皇之書寫於契約之上，而「中人」二字依其字面上意思僅得知係居於買賣雙方中間之人，告訴人毛慶耀、毛慶璋既非不動產相關專業之人，難認其等會就同意書上「中人」二字有所質疑，況被告佯稱建設公司副總要求紅包部分已經本院認定如前，此部分仍無礙於本院前開認定。　⒋又證人林宇哲於本院審理時證稱：我只是告訴被告建商就是要求三塊土地全部金額不能超過他們可以接受的單坪60萬元價格，你如果做得出來就成交，如果做不出來我們就會放棄等語(見本院卷第333-334頁)，被告亦稱永信公司中人表示願以每坪均價59.5萬元購買三筆土地等語(見偵卷第21頁)，與證人林宇哲上開證述可以勾稽，應可採信。是足認被告明知永信公司購買系爭土地之前提係連同鄰近土地之平均單坪價格不得高於60萬元，並無副總要求紅包之事，卻仍向告訴人毛慶耀、毛慶璋佯稱建設公司副總要求紅包300萬元，自屬施用詐術無訛，告訴人因此陷於錯誤同意支付300萬元，因嗣後尚未支付300萬元而未達既遂。　㈢綜上所述，被告上開詐欺取財未遂犯行，堪予認定，自應依法論罪科刑。三、論罪科刑：　　　　㈠被告所為，係犯刑法第339條第3項、第1項之詐欺取財未遂罪。又被告著手於詐欺犯罪行為之實行而不遂，為未遂犯，爰依刑法第25條第2項規定減輕其刑。　　㈡爰審酌被告不思以正當途徑獲取財物，竟為賺取仲介費，便以前述方式施用詐術，犯罪之動機、目的與手段俱非可取。又被告犯後始終否認犯行，未見悔意，幸因告訴人未實際交付財物而未遂。兼衡被告自陳之教育程度、家庭經濟及生活狀況（見本院卷第352頁），及被告如臺灣高等法院被告前案紀錄表所示之前科素行等一切情狀，量處如主文所示之刑，並諭知如主文所示之易科罰金折算標準。據上論斷，依刑事訴訟法第299 條第1 項前段，判決如主文。本案經檢察官李賜隆提起公訴，檢察官朱婉綺到庭執行職務。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1　　日 (本件原定於113年10月31日宣判，惟該日因颱風停止上班，順延於開始上班後首日宣判）　　　　　　　　　刑事第十庭　　法　官　陳芷萱以上正本證明與原本無異。如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；如未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　4 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林怡秀　　　　　　　　　　　　　　　　　附錄本案論罪科刑法條：刑法第339條　　　　　意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。前二項之未遂犯罰之。

2024-11-01

KSDM-113-易-6-20241101-1

上易

臺灣高等法院

損害賠償等

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第14號上訴人陳稚柔訴訟代理人梁育玟律師周志一律師被上訴人非凡不動產有限公司法定代理人榮翠華訴訟代理人羅一順律師複代理人趙筠律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國112年6 月30日臺灣新北地方法院111年度訴字第2909號第一審判決提起一部上訴，並為訴之變更及聲明之減縮，本院於113年10月9日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。被上訴人應同意上訴人向僑馥建築經理股份有限公司領取履約保證專戶（中國信託商業銀行營業部、戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶，帳號00000-00000-0000號）內之新臺幣拾參萬伍仟元。其餘變更之訴駁回。第二審（除撤回及減縮部分外）之訴訟費用，由上訴人負擔；變更之訴訴訟費用，由被上訴人負擔二分之一，餘由上訴人負擔。事實及理由壹、程序方面：按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張、減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款定有明文。又在第二審為訴之變更合法者，原訴可認為已因而視為撤回時，第一審就原訴所為判決，自當然失其效力；第二審法院應專就新訴為裁判，無須更就該判決之上訴為裁判（最高法院71年台上字第3746號判例參照）。本件上訴人原依民法第179條等規定請求被上訴人給付新臺幣（下同）81萬元及自民國111 年3月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息；嗣上訴人不服，提起本件上訴，上訴聲明為：㈠原判決關於駁回上訴人下開第二項請求之部分廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人81萬元，及自111年3月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息（見本院卷㈠第249頁），復於本院準備程序中，具狀主張其中27萬元，尚在訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）履約保證專戶（中國信託商業銀行營業部、戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶，帳號00 000-00000-0000號，下稱系爭履保專戶）內，未經被上訴人領取，依履保專戶申請書規定及買賣契約（下詳述）等約定，請求被上訴人應同意上訴人向僑馥公司領取系爭履保專戶內之27萬元，並變更及減縮上開部分聲明為：㈠被上訴人應給付上訴人54萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息、㈡被上訴人應同意上訴人向僑馥公司領取系爭履保專戶內之27萬元，經被上訴人到庭表示同意（見本院卷第297、298、435頁），又前開上訴聲明㈠請求被上訴人應給付54萬元之利息起算日變更為自起訴狀繕本送達翌日起算，屬減縮應受判決事項之聲明，均核與上開規定相符，應准其為訴之變更，至於上訴人原聲明請求被上訴人給付 27萬元本息部分之訴，因其上開訴之變更合法，已非屬本件繫屬範圍，合先敘明。貳、實體方面：一、上訴人主張：伊於110年11月6日，經被上訴人居間仲介，以總價1,350萬元，購買訴外人陶瑞華門牌號碼新北市○○區○○ 路000巷0號0樓房地（下稱系爭房地），與陶瑞華簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），另簽立給付服務費承諾書（下稱系爭買方服務費承諾書）予被上訴人，同意給付被上訴人服務費27萬元，並由系爭履保專戶撥付。惟伊於簽立系爭買賣契約時，已明確告知伊無業、貸款條件不佳，故於系爭買賣契約特別約定，倘伊日後如因無資力等情，得以無條件解除系爭買賣契約，嗣因上開解約條款之條件成就，伊乃據此無條件解除系爭買賣契約，並於111年2月21日與陶瑞華簽訂和解書（下稱系爭和解書）合意解除系爭買賣契約，系爭買賣契約既經解除而無效，系爭買方服務費承諾書即失所附麗，被上訴人自不得據以請求伊給付服務費。又被上訴人於伊締結系爭買賣契約時，多次向伊施以詐術，誆稱陶瑞華出售底價為1,400萬元，會協助伊議價，致伊誤信而以1 ,350萬元議價成功後簽立系爭買賣契約，而同意將給付被上訴人買方服務費用自總價1%提高為2%，嗣伊於111年3月21日即以消費爭議申訴表，主張有民法第92條事由，撤銷系爭買方服務費承諾書之意思表示，復於同年5月3日，於新北市政府消費者保護官（下稱消保官）調解時，主張同上事由，為撤銷系爭買賣契約之意思表示，被上訴人自不得據以上開契約之約定請求伊給付服務費。況且被上訴人以上開詐騙方式，致伊陷於錯誤簽立系爭買賣契約，且故意曲解伊之本意，使用模糊、矛盾用語，記載於系爭買賣契約特約條款第6款關於買賣方無條件解除契約內容，違背居間之義務，為有利陶瑞華之行為，依民法第571條規定，對伊喪失居間報酬請求權。再者，被上訴人前自伊匯入系爭履保專戶簽約款領取「賣方仲介費」54萬元，然兩造並無約定賣方服務費應由伊支付，故被上訴人領走上開54萬元款項，自屬不當得利；另系爭履保專戶內尚有27萬元款項，因兩造居間服務費爭議，致伊無法取回，然伊對被上訴人無給付居間報酬義務，已如上述，被上訴人應同意上訴人取回；退步言之，倘鈞院認被上訴人得向伊請求服務費，伊依民法第572條請求酌減等語，爰依民法第179條、履保專戶申請書第3條第2項及第4項、第5條第8項、第10條第1項、系爭買賣契約第12條第4項等約定，請求如上開壹、程序事項所載之變更聲明所示（未繫屬本院部分，不予贅述）。二、被上訴人則以：上訴人於110年11月6日透過伊居間與陶瑞華簽訂系爭買賣契約，由原審被告即地政士謝亭玉協助辦理相關程序，上訴人、陶瑞華並於同日各簽立系爭買方服務費承諾書、賣方服務費承諾書（下稱系爭賣方服務費承諾書）予伊，分別允諾給付伊居間服務費27萬元、54萬元，並均同意由系爭履保專戶中撥付，伊乃於系爭買賣契約成立後，依約於110年12月22日，向僑馥公司請款陶瑞華服務費54萬元，而自系爭履保專戶撥付取得之。至系爭買賣契約成立後，上訴人與陶瑞華雖合意解除系爭買賣契約，然基於債權相對性，並不拘束伊，伊已履行對上訴人與陶瑞華居間契約之義務，依民法第568條第1項及系爭買方、賣方給付服務費承諾書，仍得向上訴人與陶瑞華收取上開居間報酬。又系爭買賣契約之特約條款並非被上訴人所擬、所寫，係上訴人與陶瑞華委託地政士謝亭玉所繕寫，亦經二人現場確認無誤後始簽名，伊無經手該特約條款之磋商，亦非系爭買賣契約當事人，難認伊就該特約條款之擬定內容有可歸責事由。另陶瑞華委託伊出售系爭房地時，係表示其要實拿至少1,300萬元，故伊估算系爭房地扣除相關仲介費用、買賣稅賦、代書費等必要費用後，告知上訴人關於陶瑞華出售系爭房地價金落在1, 400萬元上下，並無以不實在底價誆騙上訴人簽約，無違背上訴人委託義務之行為，上訴人依民法第571條抗辯無給付服務費義務，自非可採。況查陶瑞華其後將系爭房地出售予上訴人配偶之妹妹（即上訴人原本覓得之貸款保證人），且係上訴人配偶主動聯繫陶瑞華商談買賣事宜，可認上訴人與陶瑞華有規避給付被上訴人服務費之嫌等語，資為抗辯。三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起一部上訴（嗣於本院撤回對原審被告謝亭玉部分之上訴，見本院卷第249頁），並於本院，就訴之一部變更訴之聲明如上開壹、程序事項所載，其上訴聲明：　㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。　㈡被上訴人應給付上訴人54萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。　㈢被上訴人應同意上訴人向僑馥公司領取系爭履保專戶內之27 萬元。　　　　　被上訴人答辯聲明：上訴及變更之訴均駁回。　四、兩造不爭執事項（見本院卷第231-232、298頁，並依判決格式修正或刪減文句）：㈠上訴人於110年11月6日透過被上訴人居間與陶瑞華簽訂系爭買賣契約(見原審卷第17-24頁)，並由地政士謝亭玉協助辦理相關程序。㈡上訴人於110年11月6日日簽立系爭買方服務費承諾書(見原審卷第61頁)，載明願給付被上訴人非凡公司27萬元（即為系爭買賣契約總價2%）服務費，其上並記載倘因上訴人違約或反悔不買（不賣）致買賣契約最终不成立或解除，同意依成交價6%賠償被上訴人等內容。㈢上訴人嗣後於111年1月18日告知被上訴人仲介人員，因原找保證人即其配偶之妹妹不願意作保，致銀行無法核貸(見原審卷第153頁)。㈣上訴人於111年2月21日與陶瑞華簽立系爭和解書，記載解約原因依系爭買賣契約特約條款第6款，合意解除系爭買賣契約(見原審卷第25、30頁)。㈤被上訴人於111年3月1日發函通知上訴人及僑馥公司，因上訴人違約不買，導致契約解除，依約要賠償被上訴人成交價百分之六即81萬元，故請僑馥公司自履約專戶中扣除應給付予被上訴人之81萬元不得返還予上訴人(見原審卷第29、26頁) ，惟被上訴人於本院確認上開函文所稱81萬元扣款係買賣雙方各自之服務費，上開函文誤載為對上訴人之懲罰性違約金（見本院卷第239-240頁）。㈥被上訴人於110年12月22日向僑馥公司請款，已自系爭履保專戶撥付取得陶瑞華服務費54萬元，目前系爭履保專戶中尚有2 7萬元屬買方即上訴人服務費爭議款，尚未撥付被上訴人(見原審卷第63、69頁)。五、本院得心證之理由：㈠上訴人請求被上訴人給付上訴人54萬元本息部分：　⑴上訴人主張系爭買賣契約解除條件成就，經其與陶瑞華合意解除而無效，或經其撤銷系爭買賣契約之意思表示而不存在等事由，依民法第179條不當得利規定，請求被上訴人返還，然經被上訴人以上情置辯，抗辯其自系爭履保專戶請領取得之54萬元為陶瑞華依約給付之居間報酬，非無法律原因而受利益等語。　⑵按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568條第1項訂有明文。又按「居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響」（最高法院49年度台上字第1646號判決意旨參照）。本件上訴人於110年11月6日，經被上訴人居間仲介，以總價1,350萬元買受陶瑞華系爭房地，並簽立系爭買賣契約，嗣上訴人於111年2月21日與陶瑞華合意解除系爭買賣合約，並簽立系爭和解書等情，為兩造所不爭執（見上揭四、㈠㈣）。又陶瑞華於簽立系爭買賣契約時，另簽立系爭賣方服務費承諾書予被上訴人，記載「……今由本公司（即被上訴人）居間協調，成交總價為1,350萬元整，買賣雙方同意從履約專戶中，撥付服務費54萬元整，並於簽定買賣契約成立時，乙次給付。……」，並於賣方簽名欄親簽，允諾於系爭買賣契約成立時，給付被上訴人賣方服務費54萬元，自系爭履保專戶撥付等情，經陶瑞華到庭證述無誤（見本院卷第30 3頁），並有系爭賣方服務費承諾書可稽（見本院卷第243頁），是以被上訴人係媒介上訴人與陶瑞華二人訂立陶瑞華所有系爭房地之買賣契約，自屬媒介居間。觀諸上訴人與陶瑞華簽立系爭買賣契約（甲方為買方即上訴人、乙方為賣方即陶瑞華）第4條：「辨理不動產買賣價金履約保證：一、雙方就本約不動產買賣共同委任僑馥公司辦理買賣價金履約保證及由僑馥公司將價金信託存放於中國信託商業銀行名下信託專戶之交易管理暨認證事宜。雙方已充分閱覽並於本約簽訂之同時共同簽立『不動產買賣價金履約保證申請書』（下簡稱系爭履保申請書）並收執『不動產買賣價金履約保證證書』（下簡稱保證書）。二、保證生效與否及相關約定，概以本約、系爭履保申請書及保證書內容為依據。三、本約各期買賣價金應依約存匯入系爭履保專戶。四、由僑馥公司認證雙方權利義務履行之結果，並依據雙方所簽署相關契約之約定辦理價金給付或返還之作業。」、第5條：「買賣價金之给付與收受：……二、付款方式如下：第一期款（簽約款）金額135萬元。⑴簽約時甲方應給付第一期款（含定金）⑵本期款項應全數存匯入專戶⑶乙方應交付所有權狀正本。……四、除係代繳稅款、支付仲介服務報酬、代清償乙方債務及經甲乙雙方書面同意以外，乙方不得要求自專戶內支配任何款項。」、第10條：「違約、解除契約暨賠償責任。……四、買賣標的因不可歸責於任一方之天災事故致給付不能、嚴重毀損不堪修復時，雙方同意解除本約，乙方應將已支配（包括受代清償之款項）之價金回補存匯入專戶，經僑馥公司完成價金之返還後，雙方不得向他方請求任何損害賠償或違約金。五、本約簽訂後，若係違約情事致解除本約、或合意解除本約、或終止買賣價金履約保證之委任、或經僑馥公司終止保證關係時，即由僑馥公司依申請書之規定於認證後將專戶價金結算相關費用後之餘額返還甲方或交付乙方沒收。」、第 12條：「特別約定：……十一、甲乙雙方同意委由僑馥公司辦理買賣價金履約保證，並於簽立本買賣契約之同時，簽立不動產買賣價金履約保證申請書，買賣價金履約保證等相關事宜悉依申請書之約定辦理。」（見原審卷第17-22頁），可見依上訴人與陶瑞華簽立系爭買賣契約約定，關於履保專戶款項之處理，除系爭買賣契約外，另依系爭履保專戶申請書之約定，而賣方即陶瑞華除係代繳稅款、支付仲介服務報酬、代清償賣方債務及經買賣雙方書面同意以外，其不得要求自履保專戶內支配任何款項。又參以兩造與陶瑞華簽立系爭履保申請書(甲方為買方即上訴人、乙方為賣方即陶瑞華、丙方為仲介方即被上訴人）約定「茲就甲乙雙方經丙方居間仲介成交買賣本申請書第4條專屬帳號案件（標的物資料以該保證號碼案件之不動產買賣契約書為據），為保障買賣價金暨處理仲介服務報酬等事宜，三方委任僑馥公司辦理買賣價金履約保證暨處理仲介服務報酬等事宜，並由僑馥公司將價金信託存放於中國信託商業銀行名下信託專戶。三方同意於簽立要約斡旋書（議價委託書）、委託銷售契約書、系爭不動產買賣契約之後並簽立本申請書，並願切實遵守下列事項：……第3條：一、甲方雙方若有一方未能依買賣契約履行義務，經他方以書面催告後仍未履行者，他方再以書面通知解除買賣契約、要求返還或沒收已付價金，並以書面通知僑馥公司時，由僑馥公司定七日期限催告違約方起訴，若違約方未能於期限內起訴者，則由僑馥公司將專戶所餘價金扣除依約應給付之地政士費、履約保證服務費、稅賦、仲介服務報酬及相關費用後返還予甲方或沒收予乙方。甲乙雙方並同意放棄對僑馥公司主張任何權利。若違約方於期限內起訴者，則專戶款項暫予保留並以判決結果做為價款撥付之依據（若甲方業已取得所有權或經設定他項權利者，應完成回復產權及塗銷他項權利；若因乙方違約致解約者，乙方必須將自專戶價金內已扣缴之乙方應付仲介服務報酬返還存匯入專戶。二、本約簽訂後，若甲乙雙方合意解除本約、終止買賣價金履約保證之委任，甲乙雙方應以書面議定價金給付或返還之內容，撥款內容需將應給付之地政士費、履約保證服務費、稅賦、丙方之仲介服務報酬之給付釐清，始由僑馥公司執行專戶價金撥付之依據。未釐清部分三方同意於釐清時始由僑馥公司依協議之內容撥付，已釐清部分先由僑馥公司撥付。……四、僑馥公司履行保證責任前，若有關買賣之爭議已進入司法程序，則應以確定判決或調處和解之結果作為履行保證責任之依據。……六、僑馥公司履行保證責任時，甲乙雙方屬於違約金或損害賠償之部分，除經約定由專戶內抵償外，應依法向他方訴追，與僑馥公司之保證責任無涉。」、「第 5條：買賣價金之支付與管理。一、第一期款（簽約款）完成簽約後盡速存匯入專戶並依下列方式作業（一）除簽約時所給付價款交由特約地政士解繳外，其餘自備款應由甲方存匯入專戶，不得假手他人，否則因此所發生價款未能解繳入專戶的誤失，概與僑馥公司無涉。……（三）甲乙雙方同意應給付之仲介服務報酬於買賣契約簽訂成立後，即應由僑馥公司依服務費確認單、委託銷售契約書、委託銷售契約內容變更同意書等相關證明文件之約定金額給付予丙方，除有當事人書面禁止先行撥付之約定，始於結案時由僑馥公司依約給付予丙方。（本項約定非經三方同意時，不得撤回）。」等內容(見原審卷第23-24頁)，堪認上訴人與陶瑞華簽立系爭履保申請書時，均已同意應給付被上訴人之服務費，依上述第5條第1項第3款約定，於買賣契約簽訂成立後，授權由僑馥公司依系爭賣方服務費承諾書、委託銷售契約書等相關證明文件之約定金額，由系爭履保專戶內，撥付予被上訴人，僅於因賣方即陶瑞華違約致解約之情形，陶瑞華必須將自專戶價金內已扣缴之賣方應付服務費返還存匯入專戶（前述第 3條第1項約定參照）。故被上訴人抗辯，其係基於系爭買賣契約、系爭履保申請書之約定及陶瑞華出具系爭賣方服務費承諾書之約定，於上訴人與陶瑞華簽立系爭買賣契約成立後，依約向僑馥公司申請撥付陶瑞華應給付之54萬元服務費等情，即非無據。 ⑶上訴人雖以伊於簽立系爭買賣契約時，已明確告知伊無業、貸款條件不佳，故特別約定倘伊日後如因無資力等情，得以無條件解除系爭買賣契約，嗣因系爭解約條款之條件成就，伊乃據此無條件解除系爭買賣契約，被上訴人無請求給付買、賣方服務費之依據云云，惟為被上訴人否認，自應由上訴人就此有利於己之事由，負舉證責任。經查：　⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。所謂探求契約當事人之真意，應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察，若契約文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例、86年度台上字第3873號判決意旨參照）。 ⒉觀諸系爭買賣契約特約條款第6款記載：「買賣雙方同意協議如買方貸款額度未達1,029萬元整，賣方同意雙方無條件解除本買賣契約，或買方須於貸款核定後5日內決定是否續行合約，但因買方個人因素、財力、信用聯徵等問題而導致貸款未達前述額度，則不在解約條件內，並買方須配合承辦地政士申請至少三家銀行，雙方確認無誤」（見原審卷第21頁），故依上開特約條款前後文，係記載買方貸款額度未達1, 029萬元，作為買賣雙方同意無條件解約之事由，然明文排除貸款未達前述額度原因係上訴人個人因素、財力、信用聯徵等事由，足見上開約定買賣雙方得無條件解除契約事由，應限於買賣標的物本身因素致金融機構無法核貸到預定額度，並排除買方個人因素、財力、信用聯徵等事由致無法核貸之情形甚明。至上訴人與陶瑞華於111年2月21日簽立系爭和解書（甲方為上訴人、乙方為陶瑞華）合意解除系爭買賣契約，記載「第1條解約原因：原買賣標的契約案件因為不可歸責於甲方（買方）之原因，致無法成交；經乙方（賣方）理解後，雙方同意依買賣契約特約條款第6條解除本標的買賣契約。第2條理由事實：本標的買賣契約於末頁特別約定事項第6款載明：買賣雙方同意協議如買方貸款額度未達1,0 29萬元整，則賣方同意雙方無條件解除本買賣之契約。第3 條免責告知：本買賣契約於簽訂時，甲方已當場告知乙方、仲介方、簽約地政士，甲方為無工作、無資力證明人士，於核貸時可能有困難；故特要求簽訂此特約條款。第4條人保免責說明：另甲方亦已積極尋覓保人，但保人並不受甲方之意志約束，其決定是否擔保之自由，甲方無從強力干涉；故覓保人不遂之結果，亦難可歸責於甲方。第5條因解除條件成就而解約：故雙方同意甲方係因解除條件成就（甲方受核貸不足，陷於無資力，構成契約特約所載之解除條件）；爰依民法第99條2款『附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力』之規定，本買賣契約失其效力，乙方並理解同意，甲方實無可歸責。……」等內容（見原審卷第25頁），其中第3條免責告知、第4條人保免責說明等內容及對系爭買賣契約特約條款第6款約定之解釋，係包含買方無資力或無法覓得保證人之個人因素致金融機構無法核貸，與上述系爭買賣契約特約條款第6款所載買賣雙方得無條件解除之事由，排除因買方個人因素等事由，顯有未合。陶瑞華雖於本院到庭證稱：系爭和解書內容，為上訴人一方擬具後，經其同意所簽，其認系爭和解書第3條內容，與系爭買賣契約特約條款第6款內容用意相同，故上訴人據以此條款向其主張解約，應屬不可歸責上訴人等語（見本院卷第300-301頁），惟系爭和解書為上訴人與陶瑞華簽立，被上訴人並非當事人，亦未參與上開合意解約之和解事宜，基於契約之相對效力，系爭和解書上於事後所擬關於系爭買賣契約特約條款第6款之解釋，以及其中第5條論述，關於該特約條款性質為系爭買賣契約附解除條件，系爭買賣契約因解除條件生效而失其效力等內容，自無拘束被上訴人或僑馥公司之效力，系爭買賣契約特約條款第6款之約定內容及條款性質，自應回歸被上訴人媒介兩造簽立系爭買賣契約所約定之內容為依據，而系爭買賣契約文字，已明示將因買方個人因素等事由致無法核貸之情況，排除於雙方得無條件解除事由之範圍，揆諸前揭說明，自不得憑以陶瑞華所為證述而曲解契約文義之解釋。　⒊按附解除條件之法律行為，於條件成就時，當然失其效力，不待當事人另以意思表示為之，此與約定解除權之行使，須以意思表示為之者，有所不同（最高法院104年度台上字第9 45號、108年度台上字第1948號民事判決意旨參照），觀諸系爭買賣契約特約條款第6款之文意，並非以買方貸款額度未達1,029萬元額度之條件，系爭買賣契約即當然失其效力，而仍賦與買方有選擇權，雙方仍須為是否合意解除契約之意思表示（僅於買方選擇解約時，限縮賣方不同意解約權利之行使），與附解除條件之法律行為，於條件成就時，即當然失其效力之性質顯有不同，難認該特約條款性質為系爭買賣契約附解除條件，故上訴人以系爭買賣契約構成系爭買賣契約特約條款第6款所載之解除條件當然無效云云，自非可採。又查，上訴人係於簽立系爭買賣契約後，經謝亭玉替上訴人尋覓貸款銀行期間，第一商業銀行汐止分行（下稱第一銀行）於110年12月22日答覆上訴人准予核貸金額1,050萬元，並經上訴人告知該銀行承辦員待保人即上訴人配偶妹妹（老師）放寒假上台北對保，嗣上訴人於111年1月18日告知被上訴人仲介人員即訴外人黃筠筑，因原保證人即其配偶之妹妹不願意作保，致銀行無法核貸等情，為兩造所不爭執（見上開四、㈢），並有被上訴人提出第一銀行核貸資料、上訴人與黃筠筑間之對話紀錄可稽(見原審卷第153頁)，可知上訴人於系爭買賣契約簽立成立後，已經第一銀行同意就系爭房地核貸金額為1,050萬元，並覓得上訴人配偶妹妹願意擔任貸款保證人，然因上訴人事後以原覓得之保證人不願意作保，致第一銀行未予核貸，足見上開第一銀行未予核貸之原因並非出於系爭買賣標的物因素，而係上訴人個人財力不足無法覓得保證人之原因所致，依上開說明，並未符合系爭買賣契約特約條款第6款無條件解約之事由。又系爭買賣契約業已合法成立，已如上述，嗣上訴人與陶瑞華雖另簽立系爭和解書而合意解除系爭買賣契約，揆諸首開說明，對被上訴人依居間之法律關係所得請求仲介報酬權利自不受影響，是以上訴人以系爭買賣契約因解除條件成就或合意解除而無效，主張被上訴人無收取賣方服務費權利云云，自非可採。 ⑷至上訴人以系爭買賣契約為其遭被上訴人仲介詐欺所為之意思表示，其於111年5月3日於消保官調解時，撤銷系爭買賣契約之意思表示，系爭買賣契約不存在，被上訴人無請求居間報酬權利云云，雖提出111年5月3日消保官調解會議錄音檔及譯文（見原審卷第187頁），惟經被上訴人否認，自應由上訴人就其遭詐騙而締約以及依法撤銷系爭買賣契約一事負舉證責任。再按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第 1項、第2項固有明文，然依該條被詐欺而為意思表示之表意人所為撤銷意思表示之對象，應係法律關係之相對人，故依上訴人主張，其依上開規定，所為撤銷系爭買賣契約意思表示之對象應係系爭買賣契約賣方當事人陶瑞華。觀諸上開錄音檔譯文，係訴外人即上訴人配偶汪肇祥與黃筠筑及消保官間之三方對話，內容為「（汪肇祥）：回覆消保官，買賣中間過程，其實契約部分，如果上法院，我會想要打詐欺把他解除掉，那我問過我沒有反悔及違約不買，我最多可能只要付2%就是27萬，那27萬其中有詐欺的成分，我原本簽的是1% 的給付承諾書，但不知為什麼他們就用詐欺手段最後提高到 2%就是27萬，那理論上，我最多就是給13萬5千元。（消保官）：一開始談的是1%。（黃筠筑）：那原本談的是1%，但就是在居中的過程中，有替他們講價格，後來就是跟他們溝通……」等語，並非上訴人與陶瑞華本人間所為對話之意思表示，至汪肇祥於上開對談中提及，倘將來至法院訴訟，其想主張被詐欺解約云云，僅為其對消保官表達個人想法，自無從據以為上訴人向陶瑞華為撤銷系爭買賣契約之意思表示通知。此外，上訴人未能證明其已合法向陶瑞華為撤銷系爭買賣契約之意思表示（見本院卷第459頁），是以上訴人主張系爭買賣契約經其依民法第92條第1項規定撤銷意思表示而不存在，被上訴人無收取賣方仲介服務費之權利，顯非可採。　⑸綜上，被上訴人依系爭買賣契約、系爭履保申請書之約定及陶瑞華出具系爭賣方服務費承諾書之約定，於上訴人與陶瑞華簽立系爭買賣契約成立後，尚未合意解除系爭買賣契約前，依約向僑馥公司申請撥付取得陶瑞華應給付之54萬元賣方服務費，並非無法律原因受有利益，故上訴人依民法第179 條規定請求被上訴人返還，並無理由。又上訴人與陶瑞華簽立系爭和解書合意解除系爭買賣契約後，就其原依系爭買賣契約給付第一期價金，已代償陶瑞華給付被上訴人賣方服務費，陶瑞華因此受有免為給付被上訴人之利益部分，係其與陶瑞華間因系爭買賣契約合意解除後所生之債權債務關係，非本件審理範圍，附此敘明。　　㈡上訴人請求被上訴人應同意上訴人向僑馥公司領取系爭履保專戶內之27萬元部分：　⑴上訴人主張系爭履保專戶內之27萬元為其依系爭買賣契約匯入之買賣價金一部，因被上訴人向僑馥公司申請撥付給付買方仲介服務費，致僑馥公司列為爭議款不予返還，惟系爭買賣契約解除條件成就而失效，其亦與陶瑞華簽立系爭和解書合意解除，亦經其依民法第92條而為撤銷系爭買賣契約、系爭買方服務費承諾書之意思表示，被上訴人已無請求給付仲介服務費之依據，另被上訴人違背其買方委託居間之義務，有利於賣方，對其喪失居間報酬請求權，其得依履保專戶申請書第3條第2項及第4項、第5條第8項、第10條第1項、系爭買賣契約第12條第4項、民法第571條規定而為上開請求云云，然經被上訴人否認，抗辯系爭履保專戶內27萬元款項係其依約向僑馥公司請求撥付之上訴人買方居間服務費，不同意上訴人領取等語。　⑵經查，系爭履保專戶中尚有27萬元屬買方即上訴人居間服務費爭議款性質，尚未經僑馥公司撥付予被上訴人等情，為兩造所不爭執（見上開四、㈥）。又查，上訴人係經被上訴人居間仲介，以1,350萬元買受陶瑞華系爭房地，並簽立系爭買賣契約，被上訴人係媒介上訴人與陶瑞華二人訂立陶瑞華所有系爭房地之買賣契約，自屬媒介居間，已述如前。而上訴人於簽立系爭買賣契約時，另簽立系爭買方服務費承諾書予被上訴人，記載「……今由本公司（即被上訴人）居間協調，成交總價為1,350萬元整，買賣雙方同意從履約專戶中，撥付服務費27萬元整，並於簽定買賣契約成立時，乙次給付。……」，並於買方簽名欄親簽，允諾於系爭買賣契約成立時，給付被上訴人買方服務費27萬元，自系爭履保專戶撥付等情，有系爭買方服務費承諾書可稽（見原審卷第61頁），復依系爭買賣契約第4條、第10條及第12條等約定（內容詳見上開五、㈠⑵），上訴人就系爭買賣契約之履行，與陶瑞華共同委任僑馥公司辦理買賣價金履約保證，由僑馥公司將價金信託存放系爭履保專戶，並由僑馥公司認證雙方權利義務履行之結果，並依據雙方所簽署相關契約之約定辦理價金給付或返還之作業，倘本約簽訂後，若有合意解除本約時，即由僑馥公司依系爭履保申請書之規定於認證後將專戶價金結算相關費用後之餘額返還買方或交付賣方沒收等情，可見依上訴人與陶瑞華簽立系爭買賣契約約定，關於系爭履保專戶款項之處理，除系爭買賣契約外，另依系爭履保專戶申請書之約定。又參以兩造與陶瑞華簽立系爭履保申請書第3條、第5 條上開約定內容，本約簽訂後，若買賣雙方合意解除本約，應以書面議定價金給付或返還之內容，撥款內容需將應給付之地政士費、履約保證服務費、稅賦、丙方之仲介服務報酬之給付釐清，始由僑馥公司執行專戶價金撥付之依據。未釐清部分三方同意於釐清時始由僑馥建經依協議之內容撥付，已釐清部分先由僑馥公司撥付，若有關買賣之爭議已進入司法程序，則應以確定判決或調處和解之結果作為履行保證責任之依據，以及買賣雙方同意除有當事人書面禁止先行撥付之約定外，就應給付之仲介服務報酬於買賣契約簽訂成立後，即應由僑馥公司依服務費確認單等相關證明文件之約定金額給付予仲介公司等情（內容詳見上開五、㈠⑵)，堪認上訴人簽立系爭履保申請書時，已同意應給付被上訴人之仲介服務費，於買賣契約簽訂成立後，授權由僑馥公司依系爭賣方服務費承諾書等相關證明文件之約定金額，由系爭履保專戶內，撥付予被上訴人。故被上訴人抗辯，其係基於系爭買賣契約、系爭履保申請書之約定及上訴人出具系爭買方服務費承諾書之約定，於上訴人與陶瑞華簽立系爭買賣契約成立後，其得向僑馥公司申請自系爭履保專戶撥付27萬元買方服務費之權利等情，自非無據。 ⑶上訴人雖以同上揭五、㈠⑶所述系爭買賣契約特約條款第6款約定之解除條件成就，系爭買賣契約無效，主張被上訴人無請求其給付買方仲介服務費權利云云，委無可採，理由同上揭五、㈠⑶，茲不贅述。又系爭買賣契約業已合法成立，已如上述，嗣上訴人與陶瑞華以系爭和解書合意解除系爭買賣契約，對被上訴人仲介報酬權利自不受影響，是以上訴人以系爭買賣契約經其與陶瑞華合意解除，然不影響被上訴人依居間之法律關係所得請求上訴人給付仲介報酬之權利。另上訴人以系爭買賣契約為其遭被上訴人仲介詐欺所為之意思表示，經其於111年5月3日撤銷系爭買賣契約之意思表示，系爭買賣契約不存在之事由，主張被上訴人無請求居間報酬權利云云，並未證明其有向陶瑞華為撤銷系爭買賣契約意思表示通知之行為，即無可採，理由同上揭五、㈠⑷，此不贅述。　⑷至上訴人主張被上訴人於締約時，誆稱陶瑞華出售底價為1,4 00萬元，會協助伊再議價，致伊誤信而同意以1,350萬元簽訂系爭買賣契約，並同意提高被上訴人服務費為總價2%，業經其於111年3月21日以消費爭議申訴表，撤銷與被上訴人系爭買方服務費承諾書之意思表示，主張系爭買方服務費承諾書不存在云云，固提出消費爭議申訴表為據（見原審卷第81 -82頁），然被上訴人否認，自應由上訴人就遭詐騙簽立系爭買方服務費承諾書一事負舉證責任。經查，陶瑞華於本院證稱：伊委託被上訴人出售系爭房地時，係跟訴外人即仲介歐偉峰告知，伊實拿金額至少1,300萬元以上，亦即取得款項係扣除相關其應支付之服務費、應負擔之稅賦、代書費等過戶費用等語（見本院卷第302、305頁），據以估算加計陶瑞華應支付被上訴人賣方服務費（總價4%）後之出售價格至少1,352萬元以上（未包含其他陶瑞華應負擔過戶、稅賦等費用），故被上訴人辯稱，其係預估上述陶瑞華於買賣過程所需負擔費用及應給付賣方服務費報酬（總價之4%），保留雙方議價空間，以利雙方成交，而告知上訴人關於陶瑞華出售價額約為1,400萬元，並與買賣雙方進行議價後，由上訴人與陶瑞華以1,350萬元之價格成交等情，應屬實在，上訴人主張被上訴人有故意提供高於賣方出價金額詐騙上訴人買受系爭房地，難認可採，況參以上訴人前以上開遭詐騙簽立系爭買賣契約，以及謝亭玉為其處理系爭買賣契約簽約時，於特約條款第6款擅自增加排除買方個人因素導致貸款未達額度之解約條件，違背其受託之義務，而對被上訴人仲介業務人員黃筑筠等人及謝亭玉提出詐欺、背信等刑事告訴，均經新北地方檢察署檢察官偵查後，認無積極證據證明其等有詐欺或背信之犯行，而以112年度偵字第620號、112年度偵續字第376號等案件為不起訴處分確定，此有上開不起訴處分書及臺灣高等檢察署112年度上聲議字第6087號處分書可稽（見本院卷第149-154、155-157、439-444頁）。是以上訴人以上開事由，主張其遭被上訴人詐欺陷於錯誤而簽立系爭買方服務費承諾書，允諾給予被上訴人總價2%之服務費報酬等情，難認有據，則上訴人執以系爭買方服務費承諾書業經其依民法第92條第1項規定向被上訴人為撤銷之意思表示而不存在，被上訴人無收取買方仲介服務費之權利，自非可採。　⑸另上訴人主張被上訴人誆騙其賣方底價為1,400萬元，其等有幫上訴人議價，致上訴人陷於錯誤而簽立系爭買賣契約，以及被上訴人故意曲解上訴人之本意，於系爭買賣契約特約條款第6款，使用模糊、矛盾之用語，利於賣方陶瑞華，違反其買方委託居間之義務，對其喪失居間報酬請求云云。按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條定有明文。而居間人有否違反上開忠實義務，應由委託人就此有利之事實負舉證責任。又按「居間人不告知屋主委託賣價乃房屋仲介市場之常態，要不能以居間人隱瞞委託人實際委託出售之價額，而以較高之價額向上訴人為要約，即認被上訴人有何施用詐術之行為。縱被上訴人未告知委託人賣價，亦與侵權行為有間」（最高法院88年度台上字第2655號判決意旨參照）。經查，被上訴人並未故意提供與賣方出價金額不符之資訊，誘騙上訴人與陶瑞華以1,350萬元之價格簽立系爭買賣契約等情，已如上述，上訴人執以同一事由，認被上訴人詐騙上訴人締結系爭買賣契約，而為有利於陶瑞華一方行為等情，自非可採。又查，系爭買賣契約特約條款第6款內容之擬訂，為地政士謝亭玉協助代理上訴人與陶瑞華所撰寫，此經陶瑞華證稱：「（問：【提示原審卷第21頁】螢光筆部分第 6點第3行但書以下內容，證人就文字解讀為何？如果是因為買方個人財力問題而導致無法貸款，是否在解約條件中？）當時簽這條時，我沒有很認真在看。因為我覺得這條有點怪，仲介公司明明知道買方沒有工作，這條就是要讓買方去貸款看看，我認知這條是對我不利對他有利。」、「（問：上開部分是誰要求要寫在上面的？）叫我簽的時候都已經寫好了，那是代書在我們面前寫的。」、「（問：證人是否有確認過內容後再簽名？）簽名是我的」等語明確（見本院卷第 302-303頁），可知系爭買賣契約特約條款第6款之記載內容，係由謝亭玉於上訴人與陶瑞華簽立系爭買賣契約之過程中，代理及協助買、賣雙方擬妥合意之內容，交付上訴人與陶瑞華確認無誤後而簽名，故上訴人以上開特約條款係被上訴人故意曲解其真意，而利於陶瑞華一方所為，違反其委託居間之義務，亦難認有據。綜上，上訴人以前開事由，主張被上訴人違反其委託居間之義務，依民法第571 條之規定不得請求居間報酬，均非可採。　⑹上訴人依民法第572條之規定請求酌減對被上訴人仲介報酬部分：按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第 572條第1項本文規定甚明。經查，上訴人於110年10月25日委由被上訴人居間向系爭房地所有人即陶瑞華議價，經被上訴人居間協調後，經上訴人與陶瑞華於同年11月6日以總價1 ,350萬元合意成立系爭買賣契約，此有上訴人提出不動產買賣意願書及系爭買賣契約書可參（見原審卷第181、17-22頁），依被上訴人受上訴人委託媒介迄成立系爭買賣契約之期間僅10多天，所付出之勞力、金錢非鉅，衡以一般房仲市場上買方仲介服務費約定收取成立不動產買賣價金總價2％，惟本件因上訴人與陶瑞華於系爭買賣契約成立後，合意解除，被上訴人即無提供後續之服務，是上訴人辯以系爭買方服務費承諾書約定給付被上訴人服務費27萬元（即總價2%）過高，有失公平，請求酌減，尚非無據，本院審酌被上訴人受上訴人委託居間媒介所耗費之勞力、金錢等情狀，認應酌減被上訴人服務費為系爭買賣契約總價1%即13萬5,000元（即135 0萬×1%=13.5萬），較屬公允。 ⑺綜上，被上訴人依系爭買賣契約、系爭履保申請書之約定及上訴人出具系爭買方服務費承諾書之約定，得請求上訴人給付買方服務費，經本院依民法第572條之規定酌減為13萬5,0 00元，是以上訴人請求被上訴人應同意上訴人向僑馥公司領取系爭履保專戶內之13萬5,000元，應屬有理，逾此金額部分，難認有據，應予駁回。　　　　　　六、從而，上訴人依民法第179條之規定，請求被上訴人給付54 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，非屬正當，不應准許。是以原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合，從而上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。另上訴人於本院變更之聲明，請求被上訴人應同意上訴人向僑馥公司領取系爭履保專戶內之13萬5,000元，為有理由，應予准許，爰判決如主文第二項所示，逾此部分之請求，為無理由，應駁回其餘變更之訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴無理由，變更之訴一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日民事第二十二庭審判長法官　范明達法官　黃珮禎法官　張嘉芬正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　余姿慧

2024-10-30

TPHV-113-上易-14-20241030-1