Know99判決書

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聲明異議

臺灣高等法院臺中分院民事裁定 113年度抗字第433號抗告人李晏青（指定送達○○市○○區○○○路0段 00號0樓之0）相對人張惠鈞（送達代收人潘盈璇住○○市○○區 ○○○路0段00號00樓之0）上列當事人間聲請假扣押事件，抗告人對於中華民國113年8月30 日臺灣南投地方法院113年度事聲字第8號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：　　主　文原裁定及原法院司法事務官於民國113年4月26日所為113年度司裁全字第62號裁定均廢棄。相對人在原法院之聲請駁回。聲請、異議及抗告訴訟費用均由相對人負擔。　　理　由一、按關於假扣押聲請之裁定，得為抗告；抗告法院為裁定前，應使債權人及債務人有陳述意見之機會，為民事訴訟法第00 8條第1項、第2項所明定。所謂應使債權人或債務人有陳述意見之機會，包括債權人或債務人以書狀陳述其意見。查相對人聲請假扣押抗告人財產，經原法院司法事務官以113年度司裁全字第62號裁定准：㈠相對人以新台幣（下同）34萬元為抗告人供擔保後，得對於抗告人之財產，在100萬元之範圍內，予以假扣押。㈡抗告人以100萬元為相對人供擔保後，得免為或撤銷假扣押（下稱原處分）。抗告人不服原處分，聲明異議，經原法院於民國113年8月30日以原裁定駁回異議，抗告人於113年9月12日提起本件抗告，業經本院將該書狀送達予相對人並通知應於10日內陳述意見，有送達證書可憑（本院卷第51頁)，相對人迄未提出意見，惟本件裁定前已賦予兩造陳述意見之機會，先予敘明。二、相對人聲請意旨略以：抗告人於婚前、婚後分別向伊借款92 5萬元、580萬元，共計1505萬元，兩造於112年4月26日在臺灣士林地方法院（下稱士林地院）調解成立兩願離婚，抗告人於調解程序中曾同意返還1100萬元予伊，嗣伊向抗告人催討上開欠款時，抗告人不僅虛與委蛇，不欲還款，且將其名下土地及房屋（即○○市○○區○○段○○段000地號土地應有部分及同段0000建號建物，下合稱系爭○○房地）出售予第三人，抗告人顯有故意脫產之故意及行為，有日後不能強制執行或甚難執行之虞，願供擔保以補釋明之不足，請准裁定對抗告人之財產於100萬元之範圍內為假扣押。三、抗告意旨則以：兩造於112年4月26日在士林地院僅就離婚及子女親權之行使及探視調解成立，就金錢給付並未調解成立，且伊未曾向相對人借款，故相對人主張對伊有1100萬元債權云云，自屬無稽。又伊因遷居南投，無保留系爭○○房地之必要，故將系爭○○房地出售，並非脫產。且出售系爭○○房地所得價金除用來清償系爭○○房地之抵押貸款外，亦用於興建伊將來執業之牙醫診所（即門牌號碼○○縣○○鎮○○○街00號，下稱系爭○○房屋），且已113年7月2日辦妥建物保存登記，難認抗告人有脫產或減少資產之行為，自無假扣押之原因。為此提起抗告，請求廢棄原處分及原裁定，駁回相對人於原法院之聲請等語。四、按債權人就金錢請求或得易為金錢請求之請求，欲保全強制執行者，得聲請假扣押。假扣押，非有日後不能強制執行或甚難執行之虞者，不得為之。請求及假扣押之原因，應釋明之。前項釋明如有不足，而債權人陳明願供擔保或法院認為適當者，法院得定相當之擔保，命供擔保後為假扣押。民事訴訟法第002條第1項、第003條第1項、第006條第1項、第2 項分別定有明文。是債權人聲請假扣押，就請求及假扣押之原因，應提出可使法院信其主張為真實並能即時調查之證據，以釋明之，必待釋明有所不足，始得以供擔保補釋明之欠缺准予假扣押之聲請，如債權人未為釋明，縱其陳明願供擔保，仍不得認該擔保已補釋明之欠缺，而准其假扣押之聲請。又所謂假扣押之原因，則指債務人有日後不能強制執行或甚難執行之虞，或應在外國為強制執行之情形。諸如債務人浪費財產、增加負擔，或就其財產為不利益之處分，將達於無資力之狀態；或債務人移住遠地、逃匿無蹤或隱匿財產或經債權人催告後仍斷然拒絕給付，且就債務人之職業、資產、信用等狀況綜合判斷，其現存之既有財產已瀕臨成為無資力或與債權人之債權相差懸殊或財務顯有異常而難以清償債務之情形而言（最高法院100年度台抗字第453號裁定意旨參照）。經查：　㈠關於請求之原因：相對人主張抗告人積欠其借款1505萬元，兩造前於離婚調解時，曾協議由抗告人給付其1100萬元等情，據其提出之華泰商業銀行石牌分行及台新國際商業銀行建北分行存摺封面及內頁、士林地院111年度家調字第849號離婚等事件訊問筆錄（原處分卷第13至31頁)，已有相當之釋明，堪認相對人上開主張並非虛構。抗告人雖否認曾向相對人借款，然此屬兩造實體事項爭執，應待本案訴訟解決，尚非本件假扣押程序所得審究。　㈡關於假扣押之原因：相對人主張抗告人於112年4月26日離婚調解後，隨即於同年11月21日將系爭○○房地以買賣為原因移轉登記予第三人，可見抗告人有脫產之情事，並妨害相對人實現債權，有日後不能強制執行或甚難執行之虞等情，固據提出系爭○○房地之登記謄本及異動索引為憑（原處分卷第35 至41頁)。惟抗告人出售系爭○○房地後，另於其所有○○縣○○ 鎮○段○○○段00地號土地上興建系爭○○房屋，並已於113年7月 2日辦妥建物保存登記，有土地及建物謄本可稽（本院卷第2 3至26頁)，難認抗告人有脫產之意圖。又依內政部不動產交易實價查詢資料，系爭○○房地出售總價為2120萬元（本院卷第47頁)。而系爭○○房屋為三層建物，總面積307.44平方公尺（約93坪），與之坪數相近且地理位置條件相當同鎮○○路 00號房屋（四層建物、總面積93.49坪），於112年12月15日交易總價3388萬元（參本院卷第27頁實價查詢資料)，堪信系爭○○房屋及土地之價值應不低於3388萬元。則抗告人以出售系爭○○房地所得價金用於興建系爭○○房屋，其財產價值顯著增加，亦難認係就其財產為不利益之處分。又抗告人雖以系爭○○房屋及土地為合作金庫商業銀行股份有限公司設定擔保債權2038萬元之最高限額抵押權，惟扣除該擔保債權金額，尚餘1350萬元可供清償相對人之債務(計算式：3388萬元－ 2038萬元＝1350萬元)，故抗告人現存之既有財產，並無不足清償相對人債權之情事。此外，相對人並未提出其他足以釋明抗告人有何浪費財產、增加負擔或就其財產為不利益處分等導致不能強制執行或甚難執行之虞之證據，應認相對人就本件假扣押原因，未盡釋明之責，尚非釋明有所不足。縱相對人陳明願供擔保，仍不得認該擔保已補釋明之欠缺，其假扣押之請求即不應准許。五、綜上所述，相對人聲請對抗告人為假扣押，於法尚有未合，不應准許。原法院司法事務官以原處分准相對人供擔保34萬元後，得對抗告人之財產於100萬元之範圍內為假扣押，及原裁定駁回抗告人之異議，均有未合。抗告意旨指謫原裁定不當，聲明廢棄，為有理由。爰由本院廢棄原裁定及原處分，並裁定如主文第2項所示。　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日　　　　　　　民事第九庭　　審判長法　官　劉長宜　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　郭玄義　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　杭起鶴正本係照原本作成。　　　不得再抗告。　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　邱曉薇　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日

2024-12-19

TCHV-113-抗-433-20241219-1

上

臺灣高等法院

履行契約等

臺灣高等法院民事判決 113年度上字第403號上訴人陳美竹被上訴人林廷芝訴訟代理人朱駿宏律師上列當事人間請求履行契約等事件，上訴人對於中華民國112年1 1月9日臺灣桃園地方法院112年度訴字第468號第一審判決提起上訴，本院於113年11月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人主張：㈠、兩造於民國108年9月16日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），上訴人以新臺幣（下同）545萬元買受伊所有坐落桃園市○○區○○段000地號土地及其上同段000建號即門牌同區 ○○路000巷000號2樓房屋（下稱系爭房屋，與坐落基地合稱系爭房地），分別於同月16日、18日支付簽約款10萬元、40 萬元，同年10月23日支付完稅款55萬元、部分尾款40萬元至訴外人合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司）設於台新國際商業銀行建北分行之履約保證專戶（下稱系爭專戶），尚餘尾款400萬元（下稱系爭尾款）未付。雙方因系爭契約之履約糾紛，經本院110年度上字第615號判決認定兩造合意系爭尾款之給付期限展延至108年12月31日，伊於108年12 月10日解除契約不合法，確認系爭契約存在，並經最高法院 111年度台上字第2005號裁定駁回伊之上訴而告確定（下稱本院615號前案），惟上訴人於該案判決確定後仍未支付尾款，經伊於111年9月20日、同年11月14日、23日催告其給付未果，而以同年12月19日存證信函向上訴人為解約意思表示，上訴人於112年1月3日收受送達，故伊得依約請求上訴人給付自前案判決確定翌日即111年8月5日起至系爭契約解除之112年1月3日止，按買賣總價款每日千分之0.5計算之違約金41萬1475元，並沒收上訴人已給付並匯至系爭專戶之買賣價金145萬元。爰依系爭契約第12條第2項前段、後段約定、民法第250條規定，求為命上訴人給付41萬1475元，並同意伊向合泰公司領取系爭專戶內之145萬元（未繫屬本院者，不予贅述）。㈡、就上訴人之反訴，抗辯略以：伊依約本無配合銀行貸款現場鑑價之配合義務，然前以111年11月14日存證信函向上訴人表示願於同月22日下午3時至3時30分，允諾貸款銀行鑑價人員在伊陪同下，進入系爭房屋進行貸款鑑價程序，故無故意阻撓上訴人申辦貸款或刁難情事，無違反系爭契約第8條第2 項約定，上訴人依系爭契約第12條第3項、第4項約定請求伊賠償，均無理由；另上訴人未支付系爭尾款，伊自無交付系爭房地予上訴人義務，故不負權利瑕疵擔保及給付遲延責任，亦無違反系爭契約第9條第1項約定等語。㈢、原審就前開本訴部分，為被上訴人勝訴之判決，並駁回上訴人之反訴，上訴人不服，提起上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人抗辯略以：㈠、伊前以111年8月9日備忘錄透過房屋仲介公司，及以同年9月1 2日等4封存證信函，通知被上訴人協助申辦貸款之現場鑑價作業遭拒，故伊未能貸得款項給付系爭尾款，係可歸責於被上訴人；另被上訴人使第三人占用系爭房屋，無法於伊給付系爭尾款時交付系爭房地，伊自得拒絕給付系爭尾款等語。㈡、於原審反訴主張：被上訴人拒絕配合伊貸款銀行之現場鑑價作業，違反系爭契約第8條第2項約定，應依同約第12條第3 項、第4項約定賠償自112年2月21日至同年7月3日止，按買賣總價款每日千分之0.5計算之違約金36萬2425元，及此期間自備款155萬9000元按年息5％計算之利息損失2萬8403元。至被上訴人使第三人占用系爭房地，致伊支出額外租屋費用自112年3月19日至同年6月19日止之租金4萬4000元，另被上訴人擅自向星展銀行貸款、阻撓伊之尾款申貸、允許第三人占用系爭房地，致伊須另租屋居住於狹小、潮濕、擁擠處所，應賠償伊精神損害136萬2250元，合計179萬7078元。爰依系爭契約第8條第2項、第9條第1項、第12條第3項、第4項約定、民法第213條、第226條、第231條、第250條規定，求為命被上訴人給付179萬7078元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決。㈢、上訴聲明：　　本訴：㈠、原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。　　反訴：㈠、原判決關於駁回下列第㈡項之訴部分廢棄。㈡、被上訴人應給付上訴人179萬7078元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢、願供擔保，請准宣告假執行。三、兩造不爭執事項（見本院卷第193至194、295頁，另由本院依卷證為部分文字修正）：㈠、兩造於108年9月16日簽立系爭契約，由上訴人以545萬元向被上訴人購買系爭房地，雙方簽立價金履約保證申請書，委由合泰公司辦理履約保證事宜。㈡、上訴人於108年9月16日、18日分別給付現金10萬元、匯款40 萬元之簽約款合計50萬元，及於同年10月23日匯款105萬900 0元（包含完稅款55萬元、部分尾款40萬元，另有10萬9000 元服務費）至系爭專戶，其中145萬元為買賣價金、10萬900 0元為服務費。　㈢、系爭尾款之給付期限，依系爭契約第4條第1項記載為「交屋日期訂於108年11月5日，甲方(即上訴人)應依約付清尾款」。㈣、上訴人前對被上訴人訴請履行契約等事件，經前案即本院110 年度上字第615號民事判決、最高法院111年度台上字第2005 號民事裁定，認定兩造合意展延系爭尾款給付期限至108年1 2月31日，系爭契約仍有效存在，被上訴人應於上訴人將系爭尾款匯入系爭專戶之同時，將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，本院615號前案於111年8月4日判決確定。㈤、上訴人於111年5月6日寄發存證信函，限被上訴人於文到7日內，將系爭房屋清空及回復原狀；於同年9月12日寄發存證信函，限被上訴人於文到7日內依約清空房屋、交付鑰匙並配合買方進行貸款流程。㈥、被上訴人於111年9月20日、同年11月14日、23日寄發存證信函，限上訴人於文到7日內將系爭尾款匯入系爭專戶。上訴人於111年9月27日、同年11月25日、同年12月9日收受。㈦、被上訴人於111年12月19日寄發存證信函，以上訴人系爭尾款未付為由，依系爭契約第12條第1項約定解除系爭契約。上訴人於112年1月3日收受該存證信函。四、本院之判斷：甲、本訴部分：㈠、學說上所謂爭點效，係指法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論結果所為判斷，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷或原確定判決之判斷顯失公平之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷而言。㈡、本院615號前案判決認定兩造締結系爭契約，約定上訴人以54 5萬元向被上訴人購買系爭房地，上訴人已將155萬9000元匯入約定之系爭專戶。另被上訴人同意於108年11月1日起至同年12月31日止，以上訴人1次繳納2個月租金3萬元之條件，出租系爭房地（下稱系爭租約），並將系爭尾款清償期限展延至同年12月31日，被上訴人於同年月10日解除系爭契約不合法，於該案言詞辯論終結時點（111年3月9日）確認系爭契約仍有效存在，被上訴人應於上訴人將系爭尾款匯入系爭專戶之同時，將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，該案於 111年8月4日經最高法院駁回被上訴人就該案之上訴而告確定，有本院615號前案判決及最高法院裁定影本各1份在卷可查（見本院卷第127至149頁、原審卷第123至127頁），並為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈣），首堪認定。㈢、上訴人另以被上訴人提前終止系爭租約，致伊於108年11月20 日搬離系爭房地為由，請求本院113年度上字第223號判決（下稱本院223號前案）附表一（即附表一）所示損害，經本院223號前案判決認定兩造買賣糾紛，已因本院615號前案判決認定被上訴人於上訴人給付尾款之同時，始有點交系爭房地及移轉所有權之義務，雙方未約定違約金，亦未簽訂書面租約，上訴人無從請求附表一編號1違約金，至編號2至4之搬家費、購置熱水器、瓦斯桶及窗簾桿、傢俱訂金等項，未舉證受有損害，且上訴人不能證明被上訴人於110年8月12日將系爭房地出租他人，或有遲延交付證件、拒絕配合貸款銀行鑑價、拖延交屋、增加借款或其他擴張信用等行為，故認上訴人不得拒付尾款，惟上訴人於本院615號前案判決確定後，經被上訴人屢次催告限期給付系爭尾款而不履行，被上訴人於112年1月3日解除系爭契約，係可歸責於上訴人之事由所致；況上訴人依約有給付自備款、尾款義務，自難認其受有本院223號前案判決附表二（即附表二）所示租金、利息、貸款時間成本及精神賠償等損害，上訴人不服本院223 號前案判決，提起上訴，經最高法院以113年度台上字第152 7號民事裁定駁回上訴而告確定，有本院223號前案判決及最高法院裁定影本各1份在卷可查（見本院卷第255至275、409 至413頁），亦堪認定。而本件與本院223號前案之當事人完全一致，雙方既就系爭契約是否經被上訴人合法解除乙節，於本院223號前案已列為重要爭點並行充分攻防舉證（見本院卷第367頁），且經法院實質審理，上訴人復未提出新訴訟資料或原確定判決有何顯然違背法令及顯失公平情形，則此部分爭點即上訴人經催告後，未依限給付系爭尾款，系爭契約已經被上訴人於112年1月3日合法解除之認定，於同一當事人間，應存在爭點效，兩造不得再為相反之主張，本院亦不得作相異之判斷。㈣、被上訴人請求沒收已給付價款、違約金請求，均有理由：　⒈違約金有賠償總額預定性質及懲罰性質之分，前者作為債務不履行所生損害之賠償總額，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者作為強制債務履行、確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。又約定之違約金額是否過高，前者目的在於填補債權人因債權不能實現所受之損害，並不具懲罰色彩，法院除衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，尤應以債權人實際所受之積極損害及消極損害為主要審定標準；後者則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之。　　　⒉甲方（上訴人）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方（被上訴人）自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方。本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使。系爭契約第12條第2項、第4項分別有明文約定（見原審卷第39頁），顯見上開違約金約定，係屬懲罰性違約金。　⒊本院615號前案判決認定尾款展延期限至108年12月31日，上訴人於該案判決確定後，仍不給付系爭尾款，經被上訴人催告仍不履行，系爭契約經被上訴人於112年1月3日為解約意思表示而合法解除，係可歸責於上訴人，已認定如上，被上訴人依前開約定，以上訴人違約為由，於解除契約後沒收上訴人已給付全部款項，作為違約金（即已匯付系爭專戶之買賣價金部分145萬元），應有理由，上開款項已依約匯入系爭專戶，則被上訴人請求上訴人應同意其向合泰公司領取系爭專戶內之145萬元，應認有據。　⒋原審認定解約前違約金數額之起迄時間，應以本院615號前案判決確定翌日之111年8月5日至系爭契約解除日112年1月3日計算為41萬1475元（見本院卷第192至193頁），並未逾上開違約金約定範圍。審以本院615號前案判決已認定系爭契約尾款給付期限自108年11月5日延長至108年12月31日，上訴人自承伊早自109年1月7日已準備好尾款400萬元，存放帳戶長達8個月（見本院卷第217、294頁），逕執意改以申請貸款為由，辯稱被上訴人有另外轉貸、使第三人居住系爭房地、未配合伊之貸款銀行現場鑑價等事由，拒絕給付系爭尾款，嗣經最高法院裁定駁回被上訴人上訴而告確定後，上訴人仍執意不履行給付系爭尾款義務，致系爭契約履約未果終至解除，違約情節非輕，應認本件約定之懲罰性違約金並無過高情形。至上訴人主張被上訴人因轉貸而向地政事務所申請權狀補發另涉有使公務員登載不實之事，與兩造履約糾紛無涉（詳後述），上訴人復無提出主張或舉證違約金有過高情形，應認此部分違約金，無再行酌減必要，故被上訴人請求自本院615號前案判決確定翌日之111年8月5日至系爭契約解除日112年1月3日止，依前開約定計算151日之違約金，即41 萬1475元（計算式：買賣總價545萬×千分之0.5×151日=411, 475），應有理由。　⒌上訴人抗辯下開事由，均無理由：　⑴上訴人抗辯被上訴人自110年8月12日擅自允許第三人入住系爭房地，違反系爭契約第9條第1項約定；被上訴人於110年1 0月20日將系爭房地貸款銀行由新光銀行變更為星展銀行，亦違反同條第2項約定，或違反誠信原則云云。然查，此部分已經本院223號前案確定判決認定被上訴人於上訴人支付買賣尾款前，不負有點交房地義務，縱其在點交前，將系爭房地出租他人，並未違反系爭契約第9條第1項約定，而被上訴人簽立系爭契約後，雖將貸款銀行變更為星展銀行，但係將原擔保金額519萬元，減少擔保債權金額為478萬元，亦無違反系爭契約第9條第2項不得向銀行增加借款金額或其他擴張信用行為約定，有該案判決在卷可查（見該案判決第8至9 頁，本院卷第369至371頁），上開爭點既經雙方於前案充分攻防，並經法院實質審理，並無違背法令情形，應認於兩造相同當事人間存在爭點效，上訴人不得再事爭執，而前開情形並無違反系爭契約，自無違反誠信原則可言，上訴人此部分抗辯，亦無可取。　⑵上訴人抗辯被上訴人未協助伊申辦貸款之現場鑑價作業，未容忍、配合上訴人之貸款銀行進入系爭房地進行現場鑑價，致伊未能貸得款項支付尾款，應可歸責於被上訴人，而系爭契約第8條第2項、第9條第1項、第2項即係系爭契約約定被上訴人負有前開義務云云。然查，被上訴人否認其負有前開協助上訴人貸款銀行現場鑑價作業義務（見本院卷第191、2 93頁），系爭契約第8條第2項「乙方（被上訴人）應隨時提供辦理過戶所需證件至甲方（上訴人）順利取得完整無瑕疵之產權時為止，不得有刁難或藉故推諉遲延之情事：否則願負違約及因此所造成甲方損害之賠償責任。」、第9條第1項「乙方擔保本買賣標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地或其他糾葛等情事，如有上述任何情事，除本契約內另有約定外，應由乙方於甲方支付完稅款以前清理完畢，否則視為違約；若甲方因此受有損害，乙方應負完全賠償責任。」、同條第2項「本買賣標的物於簽約時，如有他項權利之負擔、設定或存在法定抵押權時，除本契約內另有約定外，應由乙方於甲方付清尾款以前清理完畢，否則即為違約，其所負之違約責任與本條第一項同。乙方並保證自簽約日起不得再以標的物向設定之銀行增加借款金額或其他擴張信用之行為。」等內容，係規範系爭契約買賣產權移轉時，賣方即被上訴人應負有提供過戶相關證件、且應擔保無一物數賣或遭他人占用、設有其他物上負擔，或向銀行增加借款金額或其他擴張信用行為等節，實無上訴人所主張被上訴人應容忍、配合上訴人申貸之貸款銀行進入鑑價作業，或應使上訴人申請貸款順利通過等內容，上訴人抗辯被上訴人依前開約定負有協力義務云云，自無可取，另綜核系爭契約全文，亦難認賣方有何應配合買方貸款銀行進行現場鑑價，或賣方有使買方貸款順利通過義務之約定，衡以常情，買方可否獲得銀行貸款，端視買方自身信用額度、信用狀況、房屋現況、鑑價金額與買賣價金數額，或銀行放貸管制作業寬嚴與否等節而定，無從一概而論，自無可能存在賣方必然擔保買方可以順利取得房貸之約定情形，益徵上訴人之抗辯諉無可取。乙、反訴部分：　　　　上訴人提起附表三所示損害之反訴，均無理由：　⒈上訴人主張被上訴人拒絕配合伊之貸款銀行現場鑑價作業，違反系爭契約第8條第2項約定，應賠償違約金36萬2425元、自備款155萬9000元按年息5％計算之利息損失2萬8403元（即附表三編號⒈⒉）云云。但查，被上訴人並無前開協力義務，已認定如上，上訴人反訴請求被上訴人依系爭契約第12條第 3項、第4項約定賠償違約金、自備款計算之利息損失，均無理由。　⒉上訴人另以被上訴人使第三人占用系爭房地，致伊額外支出租屋費用自112年3月19日至同年6月19日止之租金4萬4000元部分（即附表三編號⒊）。被上訴人於上訴人給付尾款之同時，始有點交系爭房地及移轉所有權之義務，已如上認定，上訴人始終未給付系爭尾款，被上訴人自無點交及使上訴人占用系爭房地義務，則上訴人支出前開租屋費用，與被上訴人無涉，上訴人以系爭契約第8條第2項、第9條第1項、第12 條第3項、第4項約定、民法第213條、第226條、第231條、第250條規定，請求被上訴人給付伊租屋費用，為無理由。　⒊至上訴人主張被上訴人擅自向星展銀行貸款、阻撓伊之尾款申貸、允許第三人占用系爭房屋，致伊另租屋居於狹小、潮濕、擁擠處所，請求被上訴人給付精神損害136萬2250元（即附表三編號⒋）云云。然而，被上訴人之另行轉貸或尚未點交系爭房地，均無違反系爭契約，上訴人係可歸責於己之事由，拒絕履約，致被上訴人解除系爭契約，已經上揭認定，被上訴人自無侵害上訴人致非財產上損害可言，上訴人以前開約定或民法規定，請求被上訴人給付136萬2250元，亦無理由。五、綜上，被上訴人無配合上訴人之貸款銀行進行現場鑑價作業，或使上訴人貸得銀行貸款之義務，上訴人因遲延交付系爭尾款之違約情事，經被上訴人催告，逾期仍不給付而經合法解除契約，被上訴人依系爭契約第12條第2項約定沒收系爭專戶內已付價金145萬元，上訴人應同意其向合泰公司領取，並請求上訴人給付違約金41萬1475元，均有理由，應予准許。上訴人反訴請求被上訴人依系爭契約第8條第2項、第9 條第1項、第12條第3項、第4項約定、民法第213條、第226 條、第231條、第250條規定給付如附表三所示損害，共計17 9萬7078元本息，為無理由，應予駁回。原審就上開本訴部分及上訴人反訴請求，均為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日　　　　　　　　　民事第十六庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　朱耀平　　　　　　　　　　　　　　法　官　王唯怡　　　　　　　　　　　　　　法　官　湯千慧正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳奕伃　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　附表一：○○路租約部分(搬遷至○○街之損害) 編號損害項目金額（新臺幣）請求權基礎 1 ○○路租約違約金 1萬5000元民法第213條、第226條、第250條、○○路租約第12條第1項、第2項。 2 搬家費 8000元 3 購置熱水器、瓦斯桶、窗簾桿合計 1萬6316元 4 傢俱訂金 5000元合計 4萬4316元附表二：系爭契約違約之損害賠償部分編號上訴人本院113年度上字第223號判決主張之損害金額（新臺幣）請求權基礎 1 房屋租金（①○○街房租，自108年11月20日起至111年12月19日，每期6000元×37個月，共22萬2000元。②○○○街房租，每期1萬1000元×3個月，共3萬3000元) 25萬5000元民法第213條、第231條、第348條、第353條及系爭契約第9、12條，追加系爭契約第5條第1項、第13條第6款及民法第148條。 2 拒絕履行系爭契約賠償金（自110年8月12日起至112年2月20日，共558天，545萬元×5/10000×558） 152萬0550元 3 自備款155萬9000元之利息損害（自109年1月1日起至112年2月20日，按年息5％計算） 24萬1645元 4 貸款400萬元之利息損害（109年1月7日起至109年8月31日止，按年息5％計算） 12萬9863元 5 房貸時間成本損害〈（3萬2440-2萬6715元）×14×12月〉 96萬1800元 6 冗長訴訟之精神賠償 100萬元合計 410萬8858元附表三：上訴人反訴請求內容編號上訴人主張之損害金額（新臺幣）請求權基礎 1 被上訴人拒絕配合上訴人貸款銀行現場鑑價作業之違約金（自112年2月21日起至112年7月3日，共133天，545萬元×0.5‰×133） 36萬2425元系爭契約第8條第2項、第9條第1項、第12條第3項、第4項約定、民法第213條、第226條、第231條、第250條。 2 自備款155萬9000元按年息5％計算之利息損害（自112年2月21日起至112年7月3日，155萬9000元×133/365×5％） 2萬8403元 3 被上訴人使第三人占用系爭房屋，致上訴人須另行租屋居住之租金（自112年3月19日起至112年6月19日止） 4萬4000元 4 被上訴人阻擾系爭尾款申貸流程、擅自變更系爭房地貸款銀行、允許第三人占用系爭房屋，致上訴人另行租屋居住之精神損失 136萬2250元合計 179萬7078元

2024-12-18

TPHV-113-上-403-20241218-1

重上

臺灣高等法院臺中分院

返還價金等

臺灣高等法院臺中分院民事判決 112年度重上字第206號上訴人吳宣芃訴訟代理人張以彤律師被上訴人包希靜訴訟代理人王世宗律師上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國112年8 月11日臺灣臺中地方法院110年度重訴字第607號第一審判決提起上訴，並為訴之減縮，本院於民國113年12月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原判決（除減縮部分外）關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。被上訴人應給付上訴人新臺幣45萬6,800元，及其中新臺幣45萬2 ,720元自民國111年1月8日起，其中新臺幣4,080元自民國111年5 月6日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用（除減縮部分外）由被上訴人負擔百分之七，餘由上訴人負擔。　　事實及理由一、上訴人起訴原請求被上訴人應給付新臺幣（下同）622萬6,8 00元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣於本院變更聲明為：上訴人應給付622萬6,800 元，及其中621萬0,270元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，其中1萬6,530元自民國111年5月5日陳報狀送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷二第180 頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，合於民事訴訟法第44 6條第1項、第255條第1項第3款規定，自應准許。二、上訴人主張：伊於110年7月7日以1,000萬元向被上訴人購買如附表一所示之不動產（下合稱系爭不動產）。兩造於次⑻ 日訂立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），伊已依約給付第1、2期款。詎被上訴人未依約提供系爭不動產權狀正本（下稱系爭權狀）予地政士，反於同年8月2日以伊未全額給付第2期款為由解除系爭契約。伊遂於同年8月27日催告被上訴人應於文到7日內履行系爭契約，如逾期不履行，將解除系爭契約，不另通知。嗣伊依約委由訴外人第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經）催告被上訴人提供系爭權狀未果，系爭契約即告解除，故依系爭契約第8條第1項、民法第25 9條規定，請求被上訴人返還已付第2期價金285萬元（第1期未據被上訴人請求返還）、遲延違約金2萬6,800元及解約違約金335萬元等語。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人622萬6,800元，及其中621萬0,270元，自起訴狀繕本送達翌日起，其中1萬6,530元自111年5月5日陳報狀送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。三、被上訴人則以：上訴人違約未全額給付第2期款項，伊已於1 10年8月2日解除契約。況伊未違約，上訴人不得解約並請求伊返還價金、給付違約金，且上訴人主張之違約金金額亦屬過高等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。四、本院的判斷：　㈠上訴人於110年7月7日以1,000萬元向被上訴人購買系爭不動產，並透過胞弟吳宣宏給付13萬元給被上訴人。兩造於次⑻ 日訂立系爭契約，約定第1期簽約款50萬元、第2期用印款28 5萬元、交屋給付尾款665萬元。嗣被上訴人於同年8月2日以存證信函（下稱甲信函）通知上訴人僅收受13萬元，並未收到第2期其餘款項，故限上訴人於5日內將系爭不動產權狀及印鑑寄回，另解除買賣契約，甲信函經上訴人收受。上訴人則於同年8月16日以存證信函（下稱乙信函）通知被上訴人已給付285萬元，請被上訴人依約履行，否則將依系爭契約第8條約定請求違約金及解除契約，乙信函於同年8月20日經被上訴人收受等情，為兩造所不爭執（見本院卷一第89至90 頁之不爭執事項⒈、⒊、⒋），堪信為真正。　㈡上訴人就第2期價金285萬元僅給付35萬元現金給被上訴人：　　⒈證人吳宣宏於本院證稱：伊自102年起即從事房仲業，透過訴外人魏開洪認識被上訴人，被上訴人同意以1,000萬元出售系爭不動產，上訴人出具委託書由伊代理簽約，伊將 35萬元交給被上訴人，被上訴人將部分款項交給魏開洪等語（見本院卷一第457至458頁）。魏開洪於另案偵查中證稱：被上訴人跟伊說要賣系爭不動產，成交後有給伊22萬元現金當紅包，當時她身上還有一疊錢等語（見臺灣臺中地方檢察署110年度偵字第30246號卷【下稱偵30246卷】第156頁）。又被上訴人曾於110年7月24日至吳宣宏辦公室協商，吳宣宏詢問被上訴人是否將35萬元還給上訴人而無償解約，被上訴人亦表示「22加13還給他們，無償解約，就好啦」等語，對吳宣宏表示「35萬你還給買方很合理嘛」，被上訴人亦表示「很合理，我願意」等情，有到場處理之警員林郁志提供之密錄器譯文及勘驗筆錄可佐（見偵30246卷第215至227、246頁）。佐以被上訴人於本院自承：伊當日有收到13萬元，另22萬元是伊於過戶完成後應給付給房仲之報酬等語（見本院卷一第88頁），足認上訴人確有交付35萬元給被上訴人。　　⒉私文書經依民事訴訟法第358條第1項規定推定為真正，僅有形式上之證據力，更須其內容與待證事實有關，且屬可信者，始有實質上之證據力，倘當事人就私文書內容之真正為爭執，事實審法院即應為必要之調查，再根據辯論之結果，本於經驗法則，依自由心證判斷（最高法院112年度台上字第1496號判決同此見解）。兩造固約定第2期款285萬元不存入附表二所示之履保帳戶（下稱履保專戶），由上訴人直接給付予被上訴人。被上訴人並於系爭契約特約事項「賣方因個人資金急用需求，雙方合意本案其中價金285萬，由賣方現金簽收，不入履保帳戶。」等文字後方以手寫載明「簽收：包希靜」（見本院卷一第89頁之不爭執事項⒉）。惟證人即承辦系爭契約之地政士嚴翊方於原審證稱：伊係按買賣雙方告知之內容記載上開特約事項文字，伊確未看到上訴人交付現金給被上訴人等語（見原審卷第332至334頁）。又遍觀前開密錄器譯文及勘驗筆錄，代理上訴人訂約之吳宣宏僅要求被上訴人返還收受之35萬元，且面對被上訴人再三表示並未收受285萬元，願意退還35萬元，將合約上的285萬元全部撕毀，吳宣宏亦一再承諾被上訴人返還35萬元及代書費用就無償解約，同意全部撕毀等情。衡情吳宣宏既為上訴人之弟，復為專業之房仲人員並代理上訴人簽訂系爭契約，若上訴人確有交付250萬元，吳宣宏豈有允諾被上訴人於退還35萬元及代書費用即得無償解約之理。況吳宣宏於本院證稱：伊有將250萬元交給被上訴人，當初協調是要求被上訴人退還285萬元，就不追究違約金云云（見本院卷一第458至459頁），不惟與上開譯文、勘驗筆錄內容不符，亦與其於另案警詢時陳稱：係上訴人將現金250萬元交給被上訴人云云（見臺灣臺中地方檢察署110年度偵字第39639號卷【下稱偵39639卷】第44至45頁）有所出入，更難認其所述為真，故本院已難認上訴人確有交付250萬元給被上訴人。　　⒊證人嚴翊方於另案偵查中起初證稱：伊有看到上訴人他們於7月7日簽約時給35萬元，被上訴人有當場清點，次日重新簽約時再給被上訴人250萬元現金等語（見偵30246卷第 59頁），嗣改稱：第1次簽約上訴人有給現金，第2次印象中沒有拿現金給被上訴人。上次開庭因為緊張，事後回家思考後，確認第2次應該沒有拿錢等語（見偵30246卷第91 頁），是本院無從以其最初之陳述，即認定上訴人確有交付250萬元給被上訴人。上訴人雖質疑嚴翊方翻異其證詞或係遭人威脅云云，但未就此舉證以實其說，本院無從為有利於上訴人之認定。　　⒋上訴人雖提出其與配偶即訴外人吳庭萱合作金庫銀行東埔里分行交易明細（見原審卷第95至101頁），主張其於6月 30日先提領100萬元，另自其經營之公司調取現金150萬元，事後再於7月9日提領100萬元填補金額，惟上訴人未證明確有自公司取得150萬元，並連同6月30日提領之100萬元交付給被上訴人。遑論，上訴人若果真調取公司資金15 0萬元，何以僅需填還100萬元？故本院亦無從憑上開交易明細認其主張為真。　　⒌準此，本院綜合上開事證，認為上訴人僅給付35萬元給被上訴人，故被上訴人辯稱未依系爭契約第3條第2款約定足額給付第2期款285萬元，即屬有據。　㈢被上訴人以甲信函解除系爭契約不生效力：　　⒈依系爭契約第8條第4項約定：「除本契約有特別約定外，買賣雙方之任一方如發生不依約履行義務之違約情事，經他方定7日期限催告仍未履行，雙方同意由第一建經進行最終催告，逾期仍未履行且未向法院提起民事訴訟者，經未違約之一方以書面通知違約方解除契約完成，本契約即生解除之效力，並由第一建經將履保專戶之價金撥付予未違約之一方。若買方對違約金數額有爭議時，應依法向法院提起民事訴訟，請求酌減違約金對象為賣方，不得向第一建經主張。」（下稱系爭約定）據此，買賣任一方違反系爭契約義務時，須由他方訂7日期限催告而仍未履行，再由第一建經對該違約方進行最後催告而仍未履行且未向法院提起民事訴訟時，始能解除系爭契約。此應屬兩造就買賣雙方在一造有違約情事，他造欲解除契約時，應為之解約程序及其例外之特約，本於契約嚴守原則，兩造自均受其拘束。至系爭契約第8條第1項、第2項前段固約定：「賣方如違反本契約之義務時，每逾1日按買方已付價款萬分之二計算違約金予買方（自逾期之次日起至完成給付日止），經買方定7日期限催告逾期仍不履行，買方得解除契約。如因可歸責於賣方之事由致本契約解除時，除應返還買方已給付之價金，並同意按買方已支付價金總額之同等額作為違約金另行給付買方外，且應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用。」「買方如違反本契約之義務時，每逾1日按買方已付價款萬分之二計算違約金予賣方（自逾期之次日起至完成給付日止），經賣方定7日期限催告逾期仍不履行，賣方得解除契約。如因可歸責於買方之事由致本契約解除時，除同意買方得沒收已付全部價款作為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用…」惟上開約定與第4項均係針對買賣雙方違反契約義務所為約定，倘認系爭契約第8條第1、2項屬系爭約定所指特別規定，使買賣雙方得逕依上開規定解除契約，勢必將造成兩造依系爭約定合意所定解約程序及其例外之特約遭架空，自有違契約有效解釋原則。另依第一建經函覆本院略以：系爭契約乃該公司提供予買賣方訂約使用之範本，基於契約自由原則，雙方得自行另訂不動產買賣契約，或於系爭制式條款以外另行特約權利義務事項，系爭約定（按：應係指「除本契約有特別約定外」）即為此意等情（見本院卷一第421頁），佐以兩造於本院均主張曾委託第一建經為催告（見本院卷一第92、159頁、本院卷二第50頁），本院認兩造不論依系爭約定或系爭契約第8條第1、2項解除契約，均須由一造定期催告履行未果，再經第一建經進行最終催告而他造仍不履行時，始得解除契約（最高法院107年度台上字第1033號判決意旨相同）。　　⒉經查，上訴人未依約於110年7月8日如數給付285萬元給被上訴人，業如前述，惟被上訴人於110年8月2日以甲信函逕行解除契約，未經第一建經進行最終催告，其解除契約自不合法。被上訴人辯稱系爭約定造成法律履行上之困難，屬訓示、多餘規定云云，均不可採。　　⒊被上訴人未由第一建經進行最終催告，其解除契約並不合法，已如前述。況契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條定有明文。債務人縱已負遲延責任，債權人如未依上開規定，定相當期限，催告債務人履行，並因債務人於期限內不履行，尚非得解除契約（最高法院102年度台上字第2166號判決、100年度台上字第2199號判決、90年度台上字第1586號判決同此意旨）。觀諸甲信函之內容，被上訴人未曾定期催告上訴人履約，而直接表明解除系爭契約並要求上訴人於5日內返還權狀，其解除契約亦與系爭契約第8條第1項、民法第254條規定不符，更難認其已合法解除系爭契約。　㈣上訴人以被上訴人違約而解除系爭契約，為有理由：　　⒈依系爭契約第3條第2項規定，被上訴人於上訴人給付第1期款（簽約款）之同時應交付系爭權狀予特約地政士收執保管（見原審卷第24頁）。被上訴人自承係交付發狀日期為106年9月18日之權狀予地政士嚴翊方（見本院卷第213至217、288頁），然被上訴人曾於110年4月30日因補發取得如附表一編號1所示土地之權狀等情，有臺中市中正地政事務所113年2月26日函暨所附異動索引、登記收件清冊（見本院卷一第235、251、261頁）及土地權狀影本（見偵30246卷第290頁）可稽，而依土地登記規則第155條規定，被上訴人交付106年發給之土地所有權狀已遭註銷而無法持以辦理所有權移轉登記，難謂被上訴人已依約履行。被上訴人亦自承嚴翊方有要求其補權狀（見本院卷一第96頁），故上訴人主張被上訴人違約未交付系爭權狀，自屬有據。又依吳宣宏於警詢所述，上訴人已將50萬元匯入履保專戶（見偵39639卷第51頁），核與上訴人合作金庫存款存摺封面、封底影本相符（見原審卷第157頁），而被上訴人僅以甲信函否認收取第2期款，未曾否認收受第1期款（見原審卷第39頁），堪認上訴人業已於110年7月9日將第1期款50萬元匯入履保專戶，被上訴人即有交付系爭權狀之義務，是其以上訴人未給付剩餘款項為由，行使同時履行抗辯權，即無可採。　　⒉契約當事人之一方因他方遲延給付而催告其履行時，倘同時表明如於期限內不履行即解除契約，即係於催告之同時，表示附有停止條件之解除契約之意思表示，倘他方當事人未依限履行，則停止條件成就，解除契約之意思表示發生效力，毋須另為解除契約之意思表示（最高法院102年度台簡上字第14號裁定同此看法）。上訴人前以乙信函通知被上訴人因提供之權狀為舊版本，要求被上訴人配合嚴翊方請領最新版本，否則即屬違約（見原審卷第47頁），嗣於110年8月27日以存證信函通知被上訴人應於文到7日內履行，否則將依系爭契約第8條約定解除契約，不另行通知，並依系爭契約第8條後段請求被上訴人返還已給付價金335萬元及同額之違約金，該信函於同年9月3日經被上訴人收受，亦為兩造所不爭（見本院卷一第90頁之不爭執事項⒌），堪信屬實。又上訴人於同年10月4日以被上訴人並未交付系爭權狀為由，依存證信函請求第一建經定期催告被上訴人履行契約，第一建經則於同年10月7日以存證信函通知被上訴人於文到7日內履行，被上訴人於次⑻日收受（見本院卷一第423至429頁），堪認上訴人業已依系爭契約第8條約定定期催告被上訴人履行，復由第一建經為最終催告，然被上訴人仍未履行，應認系爭契約經上訴人於催告期滿之翌日即同年10月16日合法解除。　㈤上訴人得依民法第259條請求被上訴人返還35萬元本息：　　⒈契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，如受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2款定有明文。　　⒉經查，上訴人於108年7月7日給付35萬元給被上訴人後，系爭契約經上訴人解除等情，業經本院認定如前。故上訴人請求被上訴人返還已付價金35萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年1月8日起（見原審卷第73頁）至清償日止，按年息5%計算之利息，即屬有據。　㈥上訴人依系爭契約第8條第1項請求被上訴人按已付買賣價款給付遲延違約金2萬6,800元及解約違約金335萬元部分：　　⒈上訴人已給付第1期款50萬元及第2期款35萬元，然被上訴人未於110年7月9日交付系爭權狀，系爭契約經上訴人於同年10月16日合法解除，均如前述，故上訴人得自被上訴人違約之次日起，依系爭契約第8條第1項前段約定請求遲延違約金。是上訴人主張被上訴人應自同年8月2日起至9月10日止共40日，按日給付已付價金（85萬元）萬分之二計算之違約金共計6,800元（計算式：850,000元×2/10,000×40），及依同條項後段請求被上訴人給付上訴人已付價金總額即85萬元作為違約金。又兩造就遲延違約金部分已協議簡化爭點為「⒎上訴人依系爭契約第8條第1項請求被上訴人給付遲延違約金2萬6,800元」本息（見本院卷一第201頁），上訴人於協議後始變更主張應按上訴人給付款項之日起至113年4月15日止按已付價金萬分之二計算遲延違約金共計46萬4,668元（見本院卷二第52至53頁），既與系爭協議簡化之爭點有違，主張計付之期間復與系爭契約第8條第1項前段約定不符，要無可取。　　⒉違約金有損害賠償性質及懲罰性質，當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀民法第250條之規定及其修正理由自明。經查，上訴人主張系爭契約第8條第1項前、後段所定其得請求之違約金分為損害賠償總額預定性違約金、懲罰性違約金，被上訴人則辯稱均為懲罰性違約金（見本院卷二第50頁、本院卷一第199頁）。惟綜觀系爭契約，未見當事人就違約金之性質另有特別約定。而依系爭契約第 8條第1項前段約定，乃違約金額之計算方式，且明定為遲延之賠償，尚難認具懲罰之性質。又系爭契約第8條第1項後段約定，係以因可歸責於被上訴人之事由經上訴人解除契約為前提，上訴人除得請求按其已支付之價金總額2倍之違約金外，尚得請求被上訴人給付其「因此所衍生之全部稅捐及相關費用」，上開約定雖將違約金與稅捐、費用並列，然後者既與上訴人本得主張之履行利益損害賠償不同，而係就解除契約所生之稅捐、費用另為約定，尚無從僅因系爭契約第8條第1項後段約定將兩者並列，即將此違約金解釋為懲罰性違約金。況上訴人須以解除契約方能請求系爭違約金，顯見該違約金之目的非在強制債務履行。準此，本院認為上開違約金約定均係損害賠償總額預定性之違約金。　　⒊約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條定有明文，而約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，且法院酌減違約金至相當之數額，關於是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，此不問違約金作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用。惟法院對於損害賠償額預定性之違約金，除應審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害（所失利益），作為主要之考量因素，以酌定其所約定之違約金是否過高（最高法院106年度台上字第2453號、108年度台上字第569號判決看法同此）。又違約金之約定，雖不因契約解除而隨同消滅，惟依民法第260條規定意旨推之，其因契約解除後所生之損害，非履行利益損害範圍，不在賠償之列，自非違約金核減之斟酌事項（最高法院85年度台上字第2532號、110年度台上字第881號判決同此見解）。　　⒋上訴人主張因被上訴人違約而無法使用系爭不動產，遂另行賃屋而支出租金、管理費共計213萬8,924元之損害，惟兩造於110年7月8日另行簽訂協議書，上訴人同意以每月1 萬8,000元將系爭不動產回租給被上訴人（見偵30246卷第 67頁），顯見上訴人本即無以系爭不動產供其居住之計畫，故上訴人主張受有前開損害部分，實屬無據。上訴人又主張受有自110年8月起無法出租系爭房屋之損失每月2萬6 ,956元、共計90萬4,264元云云，惟上訴人既已同意以每月1萬8,000元之對價出租給被上訴人，參以系爭契約第7 條第7項約定，雙方點交日期最遲不得逾110年7月31日（見原審卷第26頁），應認上訴人係受有未能依原定計畫得自同年8月1日起按月向被上訴人收取1萬8,000元租金之損害。另衡諸上訴人因簽約而支出之勞力、時間、費用，未必均有單據，亦非全部均能以金錢量化，卻因被上訴人違約，使其購買系爭不動產之計畫付之一炬，自應一併作為上訴人所受損害予以判斷。本院審酌上訴人所受上開損害、一般客觀事實、交易當時房地產景氣之社會經濟狀況，認上訴人請求之遲延違約金6,800元並無過高之情形，請求解約違約金35萬元則屬過高，應酌減為10萬元，較為合理，以兼顧兩造利害得失。　　⒌當事人約定之損害賠償總額預定性違約金，倘以支付金錢為標的，於債務人給付遲延時，債權人得依民法第233條第1項本文規定，請求按法定利率計算之遲延利息（最高法院109年度台上字第3234號判決看法同此）。準此，上訴人就前開遲延違約金6,800元請求自如附表三所示之遲延利息，另就解約違約金10萬元請求自111年1月8日起至清償日止，按年息5%計付遲延利息，均無不合。五、結論：　　綜上所述，上訴人依民法第259條規定及系爭契約第8條第1 項約定，請求被上訴人給付45萬6,800元，及其中45萬2,720 元自111年1月8日起，其中4,080元自同年5月6日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。從而，原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨就此部分求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為其敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨就此部分求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、本件上訴人勝訴部分未逾150萬元，被上訴人不得上訴第三審，本院判決後已告確定，原審駁回上訴人此部分假執行聲請，理由固有不同，結論則無二致，仍應維持，上訴人求予廢棄改判，應無理由。至上訴人其餘請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無不合，上訴意旨就此求予廢棄改判，亦無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，對於判決之結果不生影響，故不再逐一論列，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日　　　　　　　民事第二庭　　　審判長法　官　謝說容　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳正禧　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　施懷閔正本係照原本作成。被上訴人不得上訴。上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1 第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪鴻權　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日【附表一】（單位：平方公尺）編號不動產標示面積應有部分１臺中市○區○村段000000地號土地 192 千分之一二七２同段9806建號建物（門牌號碼：同市區○○街00○0號） 144.27 全部【附表二】銀行戶名帳號台新國際商業銀行建北分行台新國際商業銀行受託信託財產專戶 00000-000000000 【附表三】（單位：新臺幣）上訴人主張違約金計算期間違約金額利息計算起訴狀（原審卷第19頁） 110年8月25日至9月9日共16日 2,720元自111年1月8日起至清償日止，按年息5%計算民事陳報狀（原審卷第133、187頁） 110年8月2日至24日、9月10日共24日 4,080元自111年5月6日起至清償日止，按年息5%計算

2024-12-18

TCHV-112-重上-206-20241218-1

訴

臺灣臺東地方法院

履約保證金

臺灣臺東地方法院民事判決 113年度訴字第47號原告張勝嘉訴訟代理人凌進源律師被告古朝鋒訴訟代理人廖偉成律師複代理人林聰豪律師上列當事人間請求履約保證金等事件，本院於民國113年11月26 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應同意原告向合泰建築經理股份有限公司領取履約保證專戶（台新國際商業銀行建北分行，戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，帳號：00000-000000000號）內之新臺幣2,000,000 元。被告應給付原告自民國113年2月8日起至本判決確定之日止，依本金新臺幣2,000,000元按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之58，餘由原告負擔。本判決主文第2項於原告以已到期金額三分之一為被告供擔保後，得假執行。但被告如以已到期金額全額為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面：　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款分別定有明文。經查，原告起訴時原第三項聲明為：被告應給付原告新臺幣(下同)338,171元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息( 見本院卷第9頁)。嗣於民國113年11月26日言詞辯論期日減縮聲明如後揭貳、一、㈢⒊所示(見本院卷第275至276頁)。核其所為，係減縮應受判決事項之聲明，依前開規定，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：　㈠兩造於112年4月29日簽定買賣契約(下稱系爭買賣契約)，約定由原告將坐落臺東縣○○鄉000○000地號(以下逕稱地號)土地出售予被告，買賣總價為16,000,000元，其中定金為200, 000元、簽約款為1,800,000元、備證用印款為1,600,000元、完稅款為1,200,000元、尾款為11,200,000元，原告並應將556地號土地辦理分割後(分割出556-1地號土地，以下與5 55、556地號土地合稱系爭土地)，向臺東縣東河鄉公所申請就系爭土地核發農業用地作農業使用證明書(下稱農證)。兩造並與合泰建築經理股份有限公司(下稱合泰公司)簽訂價金履約保證申請書(下稱系爭履保申請書)，約定除上述定金外，被告應將上開各期買賣價金存入履約保證專戶(台新國際商業銀行建北分行，戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，帳號：00000-000000000號，下稱系爭履保專戶)。被告已於112年4月29日以現金給付原告定金200,000元，並分別於同年5月2日、同年10月31日將簽約款1,800,000元、備證用印款1,600,000元共3,400,000元存放於系爭履保專戶。而系爭買賣契約第2條約定被告應於稅捐機關核發稅單後3日內給付完稅款1,200,000元並存入系爭履保專戶，然原告於1 12年11月9日辦理完稅後，被告卻遲未給付完稅款。經原告分別於112年11月17日寄發存證信函予被告，催告其應於同年月23日前給付完稅款，並於同年月20日送達被告；又於11 2年11月27日寄發存證信函予被告，催告其應於文到7日內給付完稅款，並於同年月28日送達被告。然被告仍未給付完稅款，原告遂於112年12月11日對被告寄發存證信函為解除系爭買賣契約之意思表示，並於同年月12日送達被告，是系爭買賣契約已於同年月12日經原告合法解除。　㈡系爭買賣契約既係因被告未依約給付完稅款而經原告合法解除，依系爭買賣契約第10條第1項、第2項約定，原告自得沒收被告已存放於系爭履保專戶內之3,400,000元買賣價金，被告應同意原告向合泰公司領取該等款項。原告並得請求被告給付以上開3,400,000元買賣價金為基礎計算之法定遲延利息、被告自其原應給付完稅款之日翌日即112年11月13日起至系爭買賣契約解除之日即同年12月12日止之逾期違約金 240,000元暨法定遲延利息，以及因系爭買賣契約所生之全部稅捐及相關費用共42,171元暨法定遲延利息。系爭買賣契約第10條第1項、第2項約定，為懲罰性違約金之約定。原告因被告未依約履行，受有未能如期取得價金、實現銷售利潤、喪失依約收取價金所能獲取之孳息收入，且須另覓買家而另生成本，最終出售予他人之成交價格亦將低於系爭買賣契約之總價等損失，是原告上開違約金之請求，不應酌減等語。　㈢爰依系爭買賣契約第10條第1項、第2項約定，提起本件訴訟等語。並聲明：⒈被告應同意原告向合泰公司領取系爭履保專戶內之3,400,000元。⒉被告應給付原告自起訴狀繕本送達之翌日起至本判決確定之日止，依本金3,400,000元計算，按週年利率5%計算之利息。⒊被告應給付原告282,171 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒋願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：系爭買賣契約第2條約定被告應於112年7月11日給付完稅款，兩造亦約定原告應於同日以前辦畢農證，然原告卻遲延至同年9月11日始辦畢農證，又遲至同年11月間始完成稅務申報，導致被告無法於同年7月11日給付完稅款，原告已遲延在先。且原告又於被告給付用印款1,600,000元後，增加系爭買賣契約原所無之限制，要求被告以現金給付餘款。是被告未能於系爭買賣契約原定日期給付完稅款，並不可歸責於被告，原告並無解除系爭買賣契約之權。縱認原告有解除權，其行使解除權亦有違誠信原則。又如原告得解除系爭買賣契約，其依系爭買賣契約第10條第1項、第2項約定所為請求，均係損害賠償預定性質之違約金。而原告解除契約之時間距締約時間僅數月，且其於解除契約後即可繼續對系爭土地為使用收益，未來亦可再計畫出售或出租，難認原告因此受有何損害，是原告請求被告給付違約金，金額過高，依法應予酌減等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項：　㈠兩造於112年4月29日簽訂系爭買賣契約，約定由被告向原告購買555、556地號土地，買賣總價為16,000,000元，分別為簽約款2,000,000元、備證用印款1,600,000元、完稅款1,20 0,000元、尾款11,200,000元。並約定原告應將556地號土地辦理分割。　㈡系爭買賣契約第2條「備證用印款」欄位記載：「民國112 年 7月11日，新臺幣：農證、分割、鑑界，壹佰陸拾萬元整」；同條「完稅款」欄位記載：「稅捐機關核發稅單後3 日內，新臺幣：112.7.11付壹佰貳拾萬元整」。　㈢系爭買賣契約第10條第1項記載：「甲乙雙方其中一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費。」；同條第2項記載：「甲方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付買賣價款或繳納稅費等，應賠償乙方自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之土地，甲方即應無條件歸還乙方」；同條第4項記載：「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使。」。系爭買賣契約第10條第1 項後段、第2項約定，均為違約金之約定。　㈣被告於112年4月29日給付原告200,000元定金(即簽約款)，並由原告直接收受現金；被告於112年5月2日給付原告簽約款1 ,800,000元，並存放於系爭履保專戶；被告於112年10月31 日給付原告備證用印款1,600,000元，並存放於系爭履保專戶。被告迄今未給付完稅款1,200,000元及尾款11,200,000 元。　㈤原告分別於112年11月17日、同年月27日寄發存證信函予被告，定期催告被告履行給付完稅款1,200,000元，並分別於同年月20日、同年月28日送達被告。原告復於112年12月11日對被告寄發存證信函為解除契約之意思表示，並於同年月12 日送達被告。　㈥因履行系爭買賣契約所生之總稅捐、規費及費用支出，共42, 171元。　㈦原告於112年7月7日就系爭土地向臺東縣東河鄉公所申請核發農業用地作農業使用證明書，經臺東縣東河鄉公所於同年9 月11日核發該證明書。　㈧因履行系爭買賣契約所生之總稅捐、規費及費用，目前均由原告支出及代被告支出。四、本件爭點：　㈠系爭買賣契約是否業經原告合法解除？　㈡系爭買賣契約第10條第1項後段、第2項之約定，性質上為懲罰性違約金或損害賠償預定性違約金？　㈢原告請求被告應同意原告領取系爭履保專戶內之3,400,000元，並請求被告給付依本金3,400,000元計算之法定遲延利息、逾期違約金240,000元暨法定遲延利息、稅費42,171元暨法定遲延利息，有無理由？五、得心證之理由：　㈠系爭買賣契約業經原告合法解除。　⒈按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第 367條、第254條分別定有明文。復參系爭買賣契約第2條、第10條第1項前段，就系爭買賣契約價款中「完稅款」之給付時間及違約責任分別約定：「稅捐機關核發稅單後3 日內，新臺幣：112.7.11付壹佰貳拾萬元整」、「甲乙雙方其中一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。」等語明確，如前揭三、㈡㈢所述。而系爭買賣契約第2條就完稅款之給付期限，雖同時定有「稅捐機關核發稅單後3日內」及「112年7月11日」二期限，惟其中「稅捐機關核發稅單」既係一不確定之日期，繫於稅捐機關辦理期間長短而定，非兩造所能控制，亦可能晚於112年7月11日，故堪認兩造之真意應係約定俟「稅捐機關核發稅單」後，被告方有給付完稅款之義務。　⒉又所謂「稅捐機關核發稅單」，係指土地增值稅不課徵證明書乙節，為兩造所不爭執(見本院卷第116、198頁)，而該土地增值稅不課徵證明書係於112年11月9日核發(見本院卷第1 05、107頁)，則依系爭買賣契約第2條約定，被告應於同年1 1月12日前給付完稅款，然被告未為給付。經原告分別於112 年11月17日、同年月27日寄發存證信函予被告，催告被告給付完稅款，並分別於同年月20日、同年月28日送達被告，惟被告仍未給付。原告復於112年12月11日對被告寄發存證信函為解除契約之意思表示，並於同年月12日送達被告等情，如上揭三、㈤所述，且其中同年11月28日送達被告之存證信函並有記載：請於文到7日內支付價金款等語(見本院卷第47 頁)，堪認因被告逾期未給付完稅款，經原告依系爭買賣契約第10條第1項前段定期催告其給付後，其仍未給付，原告依上揭⒈之規定及系爭買賣契約第10條第1項前段約定解除系爭買賣契約，自屬有據，系爭買賣契約並於同年12月12日合法解除。　⒊至於被告固辯稱因原告辦理農證有所遲延，致被告無法於112 年7月11日給付完稅款，係不可歸責於被告等語，惟原告於同年11月間陸續催告被告給付完稅款，該時距同年7月11日已有時日，被告卻無正當理由遲未給付完稅款，其遲延給付自具有可歸責之事由，自應負遲延責任。至被告稱原告增加系爭買賣契約原所無之限制，要求被告以現金給付餘款等情，未提出任何證據以實其說，自難採信。　㈡系爭買賣契約第10條第1項後段、第2項之約定，性質上均為懲罰性違約金。　⒈按違約金有賠償總額預定性質及懲罰性質之分，前者作為債務不履行所生損害之賠償總額，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者作為強制債務履行、確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。又約定之違約金額是否過高，前者目的在於填補債權人因債權不能實現所受之損害，並不具懲罰色彩，法院除衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，尤應以債權人實際所受之積極損害及消極損害為主要審定標準；後者則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之。是損害賠償預定性違約金及懲罰性違約金，二者效力及酌減之標準各自不同，法院於衡酌當事人約定之違約金額是否過高時，自應先就該違約金之約定予以定性，作為是否酌減及其數額若干之判斷。而當事人於契約中將違約金與其他之損害賠償（廣義，凡具有損害賠償之性質者均屬之）併列者，原則上應認該違約金之性質為懲罰性違約金(最高法院109年度台上字第1013號判決意旨參照 )。　⒉查兩造不爭執系爭買賣契約第10條第1項後段、第2項約定，均為違約金之約定及該等約定之內容，如前揭三、㈢所述，此等約定既已將違約金與損害賠償併列，依上揭⒈之說明，堪認該等違約金之約定，性質上均為懲罰性違約金。　㈢原告請求被告應同意原告領取系爭履保專戶內之2,000,000元，並請求被告給付依本金2,000,000元按週年利率5%計算之法定遲延利息，為有理由。　⒈系爭買賣契約因被告未依約給付完稅款價金予原告，經原告依法解除後，原告固得依系爭買賣契約第10條第1項後段、第2項後段約定，請求被告給付如前揭三、㈥所示因履行系爭買賣契約所生之總稅捐、規費及費用共42,171元，並沒收被告已給付並存放於系爭履保專戶內之款項共3,400,000元。且被告應於112年11月12日前給付完稅款，亦經認定如前揭㈠ ⒉所示，其卻遲未給付，則原告依系爭買賣契約第10條第2項前段約定，請求被告給付自應給付之日後即同年11月13日起至系爭買賣契約解除之日即同年12月12日止，按買賣總價16 ,000,000元以每日千分之0.5計算之逾期違約金共240,000元 (計算式：16,000,000×0.05%×30日＝240,000)。　⒉原告固得依系爭買賣契約請求如前揭⒈所示之懲罰性違約金共 3,682,171元(計算式：3,400,000＋240,000＋42,171＝3,682,1 71)。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。是約定之懲罰性違約金是否過高，法院除衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之，非以債權人所受損害為唯一審定標準。　⒊查原告於解除系爭買賣契約後得依約請求被告給付懲罰性違約金，業如前述。被告辯稱系爭買賣契約解除之時間距締約之時間僅數月，且原告可謀求未來出售、出租系爭土地以取得利益，原告並未證明因系爭買賣契約未能履行實際受損害金額等語，雖未提出相關證據以實其說，惟審酌原告自陳因被告未履行系爭買賣契約所受損害為：⑴原告以系爭土地作為擔保，向臺東縣成功鎮農會借款5,000,000元，因被告遲延未依約給付完稅款及尾款價金，致原告須持續支付借款利息共304,000元；⑵原告因系爭買賣契約之解除，喪失如依約收取價金所能獲取之孳息收入共1,266,667元；⑶系爭買賣契約因可歸責於被告之事由而解除，須付出另覓買家之成本，且最終成交價格將低於系爭買賣契約總價等語(見本院卷第3 01頁)，並斟酌客觀社會經濟環境、兩造締約時係基於自由意識及平等地位自主決定違約金約款、被告遲延給付完稅款之違約情節、當事人所受損害等一切情狀，認原告請求懲罰性違約金共3,682,171元，仍屬過高，應酌減至2,000,000元為適當。　⒋按系爭履保申請書第4條、第5條約定：履保專戶內款項之撥付或系爭買賣契約爭議之認定，均以合泰建經公司認定之結果為準；兩造對於系爭買賣契約之履行有爭議且已提出訴訟，合泰建經公司應暫停款項之撥付，並俟確定判決或與確定判決有同一效力之文書等結果，作為款項撥付及系爭履保專戶結算之依據（見本院卷第31頁）。則原告請求被告應為同意原告領取系爭履保專戶內款項之意思表示，符合系爭履保申請書之約定（最高法院103年度台再字第14號判決意旨參照）。從而，原告請求被告同意原告領取系爭履保專戶內之 2,000,000元，自屬有據。　⒌再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查本件兩造為管控履約風險，雖共同委託合泰公司為不動產買賣價金之受託人，負責管理不動產買賣價金之收付事宜，惟合泰公司僅係立於代收代付之受託人地位，並不影響兩造間基於系爭買賣契約關係所生違約金債權本屬金錢債權之性質。又本院既已認定被告有違約情事，原告據以提起本件訴訟請求給付違約金，係本於債權人及信託人兼受益人之地位，請求被告應同意受託人合泰公司將其保管之買賣價金交付原告，以現實履行被告之上開金錢給付義務，被告經原告起訴請求仍拒不同意合泰公司將其保管之價金交付原告，自屬遲延履行以支付金錢為標的之上開債務，則原告依前揭規定，併請求被告應就其遲延給付上開債務，自起訴狀繕本送達翌日即113年2月8日起（見本院卷第65頁送達證書），至依上揭⒋之說明視為被告為同意原告領取系爭履保專戶內金額之意思表示之日即本判決確定之日止，依本金2,000,000元按週年利率5%計算之法定遲延利息，亦屬有據。　⒍又原告請求被告給付之違約金共3,682,171元，僅其中2,000, 000元經本院認定為有理由，尚在前揭一、㈢⒈所示原告聲明被告應同意原告向合泰公司領取系爭履保專戶內3,400,000 元之範圍內，故原告就違約金之請求(不含法定遲延利息部分)，僅須於本判決確定時(即被告已為同意之意思表示，自系爭履保專戶內領取，毋庸另行請求被告為給付，附此敘明。六、綜上所述，原告依系爭買賣契約第10條第1項後段、第2項之約定，請求被告應同意原告向合泰公司領取系爭履保專戶內其中之2,000,000元，被告並應給付自113年2月8日起至本判決確定之日止，依本金2,000,000元按週年利率5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。　　七、末按債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示，強制執行法第130條第1項定有明文。準此，命債務人為一定意思表示之判決，須於判決確定時，始視為債務人已為意思表示，且無須經強制執行程序，是此類事件，性質上不適於強制執行，自無須於判決確定前宣告假執行。查本判決主文第2項命被告依本金2,000,000元按週年利率5%計算之法定遲延利息部分，原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核與民事訴訟法第390條第2項規定並無不合，茲酌定相當擔保金額，予以准許，併依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供相當之擔保，得免為假執行。至本判決主文第1項命被告應同意原告向系爭履保專戶領取款項部分，為命被告為一定之意思表示之判決，性質上不宜為假執行，是原告就此部分聲請為假執行之宣告，不能准許，應予駁回。而原告其餘之訴既經駁回，此部分假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經核均與本件判決結果無影響，爰不逐一論駁。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　17　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　張鼎正以上為正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　戴嘉宏

2024-12-17

TTDV-113-訴-47-20241217-1

重訴

臺灣基隆地方法院

不動產移轉登記等

臺灣基隆地方法院民事判決 113年度重訴字第32號原告游凡瑩訴訟代理人許俊明律師被告吳佩軍訴訟代理人胡凱翔律師複代理人武傑凱律師上列當事人間不動產移轉登記等事件，本院於民國113年11月28 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應於原告給付新臺幣878萬元至台新國際商業銀行建北分行之專戶帳號（帳號：00000-000000000）之同時，將附表所示不動產移轉登記並交付予原告。被告應自民國113年4月4日起至履行前項義務之日止，按日給付原告新臺幣2,280元。訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由一、原告起訴主張：原告前於民國113年1月5日，經由尚展不動產仲介有限公司（即群義房屋安樂店）居間仲介，以新臺幣（下同）1,140萬元，向被告購買附表所示之不動產，而與被告簽立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），兩造並共同委任第一建築經理股份有限公司辦理價金信託履約保證及設立履約保證帳戶（專戶帳號為台新國際商業銀行建北分行，00000-000000000，下爭系爭履約保證帳戶），原告於簽約時，已給付簽約款至系爭履約保證帳戶。詎料，被告於系爭買賣113年2月6日辦理完稅、承辦地政士於113年2月7日向基隆市地政事務所申請不動產移轉登記後，逕自變更賣方之印鑑證明及身分證，致無法辦理所有權移轉登記。嗣雖經基隆市地政事務所通知限期補正，然被告亦拒絕補正，且拒絕依系爭買賣契約第4條約定交付印鑑證明、戶籍資料及身分證正反面影本，並補蓋印鑑章等不動產所有權移轉登記所需文件，致附表所示之不動產未能於系爭買賣契約第7條第1項約定之點交日即113年3月1日前，辦妥所有權之移轉登記。又依系爭買賣契約第3條第2項約定，原告應自附表所示不動產所有權移轉登記完成5日內，將核貸款項存匯入履約保證專戶，雙方並同時辦理交屋，原告雖有於113年3月1日前將核貸款項存入系爭履約保證專戶給付尾款之義務，然被告應先辦理不動產所有權移轉登記，且尾款之給付需被告之協力（提供變更後身分證影本並撤銷所有權狀補發程序）方能完成，因被告拒為協力，原告依民法第230條規定不負遲延之責。又依系爭契約第8條第2項約定：「賣方違反契約之義務時，每逾1日按買方已付價款萬分之2計算違約金（自逾期之次日起至完成給付日止），逾第7條第1項及第2項期限仍未完成點交結算，以總價計算每日違約金」。而查本件買賣之買賣價金為1,140萬元，以萬分之2計算每日之違約金為2,28 0元。故依民法第348條、系爭買賣契約第3條第2項尾款付款方式，請求被告履行不動產所有權之移轉登記義務，並於原告給付剩餘尾款878萬元之同時將附表所示不動產交付原告；另依系爭買賣契約第8條第2項約定，請求被告自起訴狀繕本送達被告翌日起至履行移轉附表所示不動產所有權予原告之日止，按日給付原告2,280元之違約金。並聲明如主文第1 、2項所示。二、被告則以：被告係委託原告之兄長即訴外人游沈芳辦理附表所示不動產之買賣事宜，惟游沈芳未經被告同意，無視其與原告係為兄妹之利害關係，即將附表所示不動產出賣予原告；且被告尚發現游沈芳有多次提領被告帳戶之行為，足認游沈芳代理被告與原告簽立系爭買賣契約，係以損害被告為主要目的。再者，系爭買賣契約既已於113年1月5日完成締結，然游沈芳於被告問及房屋現況時，仍以「房屋已經有人在看」云云，向被告傳遞不實資訊，而原告為游沈芳之胞妹，對於前揭事實自不得諉為不知，益徵原告與游沈芳締結系爭買賣契約之行為，確係以損害被告為主要目的，揆諸民法第 148條規定，系爭買賣契約不能認為有效等語，資為抗辯。三、本件原告主張之上開事實，業據原告提出與該等事實相符之系爭買賣契約、第一建經價金信託履約保證申請書、被告授權游沈芳出賣附表所示不動產之授權書、附表所示不動產之土地、建物所有權狀、被告之印鑑證明、土地增值稅繳款書、基隆市地政事務所土地登記案件補正通知書等件為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。四、按民法第348條第1項規定：「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務」；又依系爭買賣契約第3條第2項第四期款（尾款）第2點「如買方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，應……自移轉登記完成5 日內，將核貸款項存匯入專戶，同時雙方完成點交」、系爭買賣契約第4條第2項約定：「賣方應於簽約時交付所有權狀正本、印鑑證明、戶籍資料、稅單等產權移轉文件予特約地政士，雙方按約定日期配合完成用印事宜，如文件需補蓋印鑑章或換發證件等，雙方應無條件配合，不得拖延拒絕或要求任何補償，否則所生之損害概由拖延之一方負擔」、系爭買賣契約第7條第1項約定：「買賣雙方約定最後履行契約義務期限為113年3月1日」等語，可知賣方應於113年3月1日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約地政士收執，以便辦理產權移轉登記作業，故依上開條文及約定，被告自應於將附表所示不動產所有權移轉登記予原告，原告主張其匯入剩餘尾款878萬元時，依約被告應將附表所示不動產移轉登記予原告，自無不合。另依據系爭買賣契約第7 條第1項之約定及第8條第2項之約定：「賣方違反契約之義務時，每逾1日按買方已付價款萬分之2計算違約金（自逾期之次日起至完成給付日止），逾第7條第1項及第2項期限仍未完成點交結算，以總價計算每日違約金」、第7條第2項之約定：「前項期限屆至前完成移轉登記並塗銷他項權利登記，買賣雙方應於5日內完成點交手續，否則依約定事項計算違約金」等語，本件被告既有不提供過戶所需證件資料之違約情事，則原告以起訴狀繕本送達之翌日即113年4月4日起算，依買賣價金總價1,140萬元之萬分之2即2,280元按日計算違約金，亦無不合。五、又按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第 148條固有明文。惟按權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因此所受之損失，比較衡量以定之。至所謂誠實信用之原則，係依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法。而民法第148條權利之行使，不得以損害他人為主要目的之規定，係在限制權利人行使權利，專以損害他人為主要目的。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，苟非以損害他人為主要目的，即不受該條規定之限制。經查，本件被告固以訴外人游沈芳無視其與原告為兄妹之利害關係，未經告知即將附表所示不動產出賣予其胞妹即原告；且游沈芳曾擅自提領被告之存款，並對於被告詢問附表所示不動產買賣之進度，故為不實之陳述，其係以損害被告為主要目的，而抗辯系爭買賣契約為無效云云。惟查，被告係全權委託游沈芳代理被告處理附表所示不動產買賣之事宜，其對於游沈芳之代理權並未加以限制。且不動產買賣之價格，係為買賣雙方磋商之結果，此乃為社會之常情，而被告並未能證明附表所示不動產之買賣價格有偏低、損害被告利益之情事，自難謂游沈芳行使被告授予之代理權，有違反誠實信用原則之情形。又游沈芳與雖為兄妹，然被告亦自承其與游沈芳之情感關係極為密切，衡情游沈芳當無意圖原告之利益，而損害被告之可能。再者，游沈芳縱有違反誠實信用原告而濫用代理權之情事，被告亦未能舉證證明原告知悉此一情事，是原告就系爭買賣契約自係為善意之第三人，系爭買賣契約自不因游沈芳有濫用權利之情事而歸於無效，被告充其量僅能就游沈芳濫用權利之行為，向游沈芳請求損害賠償爾。從而，本件被告抗辯系爭買賣契約因游沈芳之權利濫用，應屬無效云云，殊無足採信。六、綜上所述，原告依上開條文及系爭買賣契約之約定請求被告應於原告給付尾款878萬元之同時，將附表所示不動產所有權移轉登記及交付予原告；並請求被告自起訴狀繕本送達被告翌日即113年4月4日起至履行上開所有權移轉登記義務之日止，按日給付原告2,280元之違約金，均有理由，應該准許。七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日　　　　　　　　　民事第一庭法　官　周裕暐以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　2 　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　郭廷耀附表：土地部分：編號土地坐落面積權利範圍縣　市鄉鎮市區段小段地號平方公尺 1 基隆市中山區德安段 1090 13,050.69 118/100000 建物部分：編號建號建物坐落地號建物門牌主要建築材料及房屋層數建物面積（平方公尺）附屬建物（平方公尺）權利範圍備註 1 3060 基隆市○○區區○○段0000地號基隆市○○區○○路000號12樓之1 鋼筋混凝土造、14層 58.92 陽台： 5.02 1/1 含共有部分：基隆市○○區○○段0000○號建物，面積50255.11平方公尺，權利範圍124/100000（含停車位編號269號，權利範圍54/100000）

2024-12-12

KLDV-113-重訴-32-20241212-1

重訴

臺灣雲林地方法院

返還價金等

臺灣雲林地方法院民事判決 113年度重訴字第15號原告林幸瑤訴訟代理人張敦達律師被告李豊助李秋雄兼上二人訴訟代理人李秋芬上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國113 年11月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序部分：　　按除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力（民事訴訟法第400 條第1 項）。其次，同法之所謂一事不再理之原則，乃指同一事件已有確定之終局判決者。而所謂同一事件，係指同一當事人就同一法律關係而為同一之請求者而言，即當事人、訴訟標的、訴之聲明，此三項訴之要素相同者，為同一事件，若此三者有一不同，即不得謂為同一事件，自不受確定判決之拘束。又法院審判之對象應為具體特定之權利義務關係，並非抽象之法規範，即原告起訴以何種法律關係為訴訟標的，應依原告起訴主張之原因事實定之，若原告前後主張之原因事實不同，其為訴訟標的之法律關係自亦不同，即非同一事件。查，原告前以被告李秋雄隱瞞其所售予伊之座落雲林縣○○鄉○○段000 ○0 地號土地中部分面積為他人占用之事實，伊已依民法第88條第1 　　項規定撤銷雙方間之本件買賣契約，進而依同法第179 條規定，訴請（案號：本院112 年度訴字第44號）被告應將伊所支付之買賣價款新台幣（下同）20萬元返還，及同意伊向訴外人合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰建經公司）領回伊所繳交之買賣價金190 萬元，上開訴訟事件業經本院駁回確定在案，要為兩造所不爭執。嗣原告又以被告明知渠等所出售之本件座落同段331－7 地號土地及其上同段126 建號建物（門牌：雲林縣○○鄉○○路000 ○00號）唯一對外聯絡通路（即同段330 －8 、331 、331 －10地號土地）為屬他人所有乙種建築用地，將來上開建物之通行權可能為他人所排除，竟故意隱瞞上開事實誘使伊與渠等簽訂本件不動產買賣契約，且造成無一金融機構願意承辦本件購屋貸款，致伊受有損害，伊已依同法第92條第1 項前段、第93條規定撤銷兩造間之本件不動產買賣契約，並進而依同法第114 條、第179 條規定請求被告應返還伊所支付之買賣價款20萬元，及同意伊向訴外人合泰建經理公司領回伊所繳交之買賣價金190 萬元。因原告所主張前後兩訴其訴訟標的之發生原因事實並不相同，故其前後二訴主張之訴訟標的法律關係自亦不同。從而，被告辯稱原告所提本件先位訴訟部分，要為他訴（本院11 2 年度訴字第44號）既判力效力所及云云，自無可採，合先敘明。貳、實體部分：一、原告方面：　㈠先位訴訟部分：　　⒈聲明：被告應給付伊200,000 元，及同意伊向合泰建經公　　　　　　司領取所開設在台新國際商業銀行建北分行履約保證專戶（帳號：00000 －000000000 ，下稱履保專戶）內之190 萬元，暨自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，依年利率5%計算之利息；併願供擔保為假執行之宣告。　　⒉陳述略以：　　　民國111 年7 月25日被告李秋芬將其座落雲林縣○○鄉○○段 000 ○0 地號土地及同段126 建號建物（門牌：雲林縣○○ 鄉○○路000 ○00號），被告李秋雄將其座落同段331 －8 地號土地，被告李豊助將其座落同段331 －9 地號土地，合併以850 萬元出售予伊，雙方約明上開款項分3 期支付（即簽約款120 萬元，備證用印款90萬元，尾款640 萬元），並約明應於同年10月31日辦理交屋；伊已依約支付第1 、2 期款，共210 萬元【其中現金20萬元，另190 萬元則存入履保專戶】。之後伊發現上開不動產唯一聯外通路（即座落同段330 －8 、331 、331 －10地號土地）乃為他人之建築用地，顯見本件雙方所交易之上開不動產要無合法之路權，詎被告竟隱匿此一事實，誘使伊向渠等買受上開不動產，伊已依民法第92條第1 項規定（詐欺）撤銷上開買賣契約；爰依同法第179 條規定請求被告應將伊所支付之上開210 萬元價金返還。　㈡備位訴訟部分：　　　　⒈備位聲明：　　　⑴被告應於伊支付完稅款前，將座落雲林縣○○鄉○○段　　　　000 ○0 地號土地中為他人所占用部分予以排除，並自伊支付完稅款日起至排除上開土地為他人占用部分時止　　　　，按日給付伊4,250 元。　　　⑵被告應於伊給付640 萬元（或匯至履保專戶內）時，將未受其他建物越界占用之座落雲林縣崙背鄉東興段000 　　　　－0 、331 －8 、331 －9 地號土地及同段126 建號建物（門牌：雲林縣○○鄉○○路000 ○00號）移轉並點交予伊。　　　⑶伊均願供擔保為假執行之宣告。　　　⒉備位聲明：　　　⑴被告應於伊給付540 萬元（或匯款至履保專戶內）時，將座落雲林縣崙背鄉東興段331 －7 、331 －8 、000 　　　　－0 地號土地及同段126 建號建物（門牌：雲林縣○○鄉○ ○路000 ○00號）所有權移轉並點交予伊。　　　⑵伊願供擔保為假執行之宣告。　　　⒊陳述略以：　　　⑴被告李秋雄之座落同段331 －8 地號土地其中0.93平方公尺為他人所占用（見原證10－西螺地政112年6月26日土地複丈成果圖中編號Ａ部分），依約被告應於伊支付完稅款前將上開情事排除，並對伊所受損害負賠償責任　　　　，且應每日依買賣總價款萬分之5 （即8,500,000 ×5 / 10,000＝4,250元）計付違約金予伊，直至上開情事排除為止。又若伊將尾款640 萬元支付被告後，被告依約應將上開不動產產權移轉並交付予伊，為此提起備位⑴之訴請求判決如其該部分備位聲明所示。　　　⑵其次，上開不動產對外之通路為屬私人土地，且被告李秋雄之座落同段331 －8 地號土地有部分面積為他人無權占用，此等瑕疵均足以影響上開不動產之價值，為此爰依民法354 條、第359 條規定，暫請求減價100 萬元，且被告應於伊支付540 萬元（即減價後之尾款）時　　　　，依約應將上開不動產產權移轉並交付予伊，為此提起備位⑵之訴並求為判決如其該部分備位聲明所示。二、被告方面：　㈠聲明：駁回原告之訴。　㈡陳述：　　⒈先位訴訟部分：　　　此部分爭議，業經鈞院112 年度訴字第44號民事判決確定在案，原告復提起此部訴訟有違一事不再理法則。且系爭建物乃建商所蓋，原告若主張受渠等之詐欺而購買系爭房地云云，則原告就其被詐欺乙節應負舉證之責。　　⒉備位訴訟部分：　　　因原告遲未依約交付尾款，112 年1 月6 日渠等乃先寄發新北市政府郵局7 號存證信函予原告，催告其依約履行，詎原告置之不理，渠等又於同年11月22日以板橋埔墘郵局 431 號存證信函向原告表示解除本件買賣契約。另原告亦於同年12月1 日委由張敦達律師寄發台中台中路郵局293 　　　號存證信函對渠等表示解除本件買賣合約之意，是兩造間之系爭不動產買賣契約已然不存在，故原告之備位訴訟亦無理由。三、得心證之理由：　㈠先位訴訟部分：　　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同（民法第179 條）；且主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立，應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害。其次，因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示（同法第92條第1 項前段）。而民法上所謂詐欺，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言；且主張被詐欺而為意思表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年度台上字第75號民事裁判要旨可參）。　　⒉經查，111 年7 月25日，被告李秋芬將伊所有座落雲林縣○ ○鄉○○段000 ○0 地號土地及其上之同段126 建號建物（門牌：雲林縣○○鄉○○路000 ○00號），被告李秋雄將伊所有座落同段331 －8 地號土地，被告李豊助將伊所有座落同段331 －9 地號土地，合併以850 萬元出售予原告，雙方約明上開款項分3 期支付（即簽約款120 萬元　　　，備證用印款90萬元，尾款640 萬元），並約明應於同年 10月31日辦理交屋；原告已依約支付第1 、2 期款，合計 210 萬元【其中現金20萬元，另190 萬元則存入履保專戶內】等各情，要有原告提出且為被告不爭執之不動產買賣契約書、上揭地號土地及建號建物登記第1 類謄本等（以上均影本）在卷（見卷內第35－45、55－61頁）可稽。　　⒊其次，原告主張：上開建物（門牌：雲林縣○○鄉○○路000 ○ 00號）對外唯一聯外通路（即座落同段330 －8 、331 、3 31 －10地號土地）乃為他人所有之建築用地，顯見本件雙方所交易之前開不動產要無合法之路權，詎被告竟故意隱匿此一事實，誘使伊向渠等買受上開不動產，伊前已依民法第92條第1 項規定，以存證信函對被告為撤銷買受上開不動產之意思表示云云，雖據提出上開道路用地登記第2 類謄本、台中台中路郵局293 號存證信函等（均影本）在卷（見卷內第107 －113 、167 －183 頁）為佐　　　。但為被告所否認，並以前揭情詞為辯。經查：　　　⑴上開建物（門牌：雲林縣○○鄉○○路000 ○00號）領有建造執照，並經編釘有門牌號等各情，此有雲林○○○○○○○○函送之上開建物門牌編釘申請書、門牌證明書及雲林縣政核發之雲營建字第076 號建造執照等（均影本）在卷（見卷內第267 －274 頁）可考。參諸起造人申請建造執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書；且建築基地與建築線應相連接。而縣 (市) 主管建築機關，應指定已經公告道路之境界線為建築線。前項以外之現有巷道，縣 (市) 主管建築機關，認有必要時得另定建築線（建築法第30條、第42條、第48條）。是由前揭情事及規定可知，上開建物（門牌：雲林縣○○鄉○○路000 ○00號）所坐落之基地應與建築線相連接，且應與現有巷道或私設通路有所聯通，是以建築主管機關始會據以發給建造執照，迨無疑義。從而，原告辯稱其所購買之本件不動產要無合法路權云云，已難認可採。　　　⑵其次，本件座落雲林縣○○鄉○○段000 ○0 ○000 ○0 地號土地及同段126 建號建物，乃係被告李秋芬、李秋雄分別於100 年3 月23日經由拍賣程序而取得等各情　　　　，此有上開不動產登記第1 類謄本在卷可稽，嗣被告又將之售予原告，則被告等究有何詐欺原告之行止？原告迄未舉證以實，空言被告故意隱匿上開建物須以私設巷道作為對外通路，因而伊已將兩造間之本件不動產買賣契約予以撤銷云云，即難認可採。　　⒋基上，原告雖主張其為被告所詐欺因而向被告購買上開不動產，伊前已對被告為撤銷買受上開不動產之意思表示云云，既無可採，則原告主張依民法第179 條後段規定，請求被告應將其所交付之第1 、2 期買賣價款，合計210 萬元返還，即無理由，不應准許。　㈡備位訴訟部分：　　　⒈兩造約明：本件不動產買賣價金中之第2 期款項（即備證用印款）90萬元，原告應於111 年9 月1 日支付，另被告於原告給付上揭備證用款時應將本件買賣標的物過戶所需之書狀及證明文件準備齊全並蓋妥印鑑章交由承辧地政士辦理所有權移轉登記手續。本件雙方任何一方如未依本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告後仍不履行時，他方得逕行解除本契約等各情，要有兩造不爭執之上開不動產買賣契約書第4 條第1 款、第3 款，第8 條第1 款，第12條第第1 款及履約期程表（均影本）在卷（見卷內第35－47頁）可參。　　⒉其次，原告已依約將前開備證用印款90萬元存入履保專戶內，但被告迄仍未將本件買賣標的物過戶所需之資料備齊並蓋妥印鑑章交由承辧地政士辦理所有權移轉登記手續，甚且承辧本件過戶手續之地政士去找賣方（即被告）用印拿資料時仍為渠等所拒等各情，業據證人（即承辦本件買賣過戶事宜地政士）陳振德到庭結證在卷。　　⒊又原告前以被告未依約履行本件買賣相關事宜，乃於112 　　　年12月1 日以書面向被告等為解約之表示等各情，此有被告提出之由原告委託律師所寄發之台中台中路郵局293 號存證信函影本在卷（見卷內第167 －183 頁）可稽。而被告對原告之上開解約行止也表認同，此亦有其所提出之板橋埔墘郵局17號存證信函影本在卷（見卷內第197 －202 　　　頁）可參。甚且被告在其所提出之書狀（見卷內第345 頁　　　）中認同原告所為之上開解約行為，並主張兩造間之本件買賣合約已然不存在。　　⒋基上，兩造間之本件買賣合約既經解除而不存在，則原告猶依上開合約內容對被告為備位之請求，即乏所據，不應准許。　　㈢綜上，原告之先、備位訴訟均難認有理由，又其假執行之聲請亦缺乏宣告依據，均應予以駁回。　　　㈣本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘主張、抗辯與舉證，經審酌均核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。　　　四、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官蔣得忠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李欣芸

2024-12-10

ULDV-113-重訴-15-20241210-2

補

臺灣高雄地方法院

給付違約金

臺灣高雄地方法院民事裁定 113年度補字第1424號原告余淑萍被告蔡品寧上列當事人間請求給付違約金事件，原告起訴未據繳納裁判費：一、按因財產權而起訴，應依民事訴訟法第77條之13規定繳納裁判費，此為起訴必須具備之程式。次按以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之，但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之；以一訴附帶請求起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之2第1項、第2項分別定有明文。又起訴不合程式而可以補正者，法院應定期間命其補正，如不於期間內補正，應以裁定駁回之，民事訴訟法第 249條第1項第6款亦有明文。二、原告先位聲明請求被告應給付新臺幣（下同）1,280,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；備位聲明請求被告應同意原告向合泰建築經理股份有限公司領取履約保證專戶（銀行別：台新國際商業銀行建北分行，戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，帳號00 000-000000000號）內之50,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；被告應給付原告1, 230,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。本件先、備位之訴訴訟標的金額均為1,28 0,000元，因具競合關係，不合併計算，是本件訴訟標的金額為1,280,000元，應徵第一審裁判費13,672元，茲依民事訴訟法第249條第1項但書規定，限原告於收受本裁定送達7 日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 113 年 12 月 10 日民事審查庭法官楊佩蓉正本係照原本作成。如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納裁判費新台幣1,000元。中華民國 113 年 12 月 10 日書記官卓榮杰

2024-12-10

KSDV-113-補-1424-20241210-1

訴

臺灣臺中地方法院

返還不當得利

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　　 112年度訴字第3250號原告即反訴被告林品言訴訟代理人吳承祐律師被告即反訴原告郭修誠訴訟代理人郭祐舜律師被告即反訴原告郭祐舜上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國113年11月2 5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、本訴部分：　㈠被告應同意原告向合泰建築經理股份有限公司領取於台新國際商業銀行建北分行開立之帳號00000-000000000號、戶名台新國際商業銀行受託信託財產專戶內之新臺幣77萬6000元暨其衍生之利息。　㈡原告其餘之訴駁回。　　㈢訴訟費用由被告負擔5分之2，餘由原告負擔。二、反訴部分：　㈠反訴被告應同意反訴原告向合泰建築經理股份有限公司領取履約保證專戶「銀行：台新國際商業銀行建北分行、戶名台新國際商業銀行受託信託財產專戶、帳號00000-000000000 」內款項新臺幣116萬4000元暨其所衍生之利息。　㈡反訴原告其餘反訴駁回。　　㈢反訴訴訟費用由反訴被告負擔4分之3，餘由反訴原告負擔。　　事實及理由壹、程序事項：　一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第 255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴原聲明求為：「㈠被告應連帶給付原告新臺幣（下同）194萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡原告願供擔保請准宣告假執行。」之判決。嗣更正其聲明求為：「被告應同意原告向合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰建經公司）領取於台新國際商業銀行建北分行開立之帳號00000-000000000號、戶名台新國際商業銀行受託信託財產專戶（下稱系爭履保專戶）內之 194萬元暨衍生利息。」之判決，核屬減縮應受判決事項之聲明，於上開規定無違，合先敘明。　二、次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。民事訴訟法第259條定有明文。原告提起本件訴訟後，被告於言詞辯論終結前提起反訴，且被告所提反訴並無同法第260條規定不得提起反訴或意圖延滯訴訟之情事，是應許被告提起反訴，併此敘明。貳、兩造主張要旨及聲明：　一、本訴部分：　　㈠原告主張：兩造於民國112年6月5日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定原告以總價970萬元向被告購買坐落臺中市○○區○○段000○000地號土地暨其上同段158 建號建物（門牌號碼：臺中市○○區○○路○段000巷00弄0號，下合稱系爭房地），兩造並於系爭買賣契約第17條「特別約定事項」（下簡稱特約事項）第5項約定如原告貸款不足成交價之70%得無條件解除系爭買賣契約，原告於兩造簽訂系爭買賣契約後業已給付被告買賣價金合計194萬元。原告於簽訂系爭買賣契約後，雖央請代書協助積極找銀行申辦貸款，惟因被告從事寵物美容師工作，無固定收入，致銀行同意核貸之金額均未達系爭買賣契約約定價金之70%，原告無奈遂於112年9月18日以存證信函對被告為解除系爭買賣契約之意思表示，爰依民法第259條第2款規定，請求被告將已收受之買賣價金返還原告。如鈞院認原告解約不合法，請求依民法第252條規定酌減違約金，並依不當得利請求被告返還超收之違約金等語。並聲明：被告應同意原告向合泰建經公司領取系爭履保專戶內之194 萬元暨衍生利息。　　㈡被告抗辯：兩造於特約事項第5項除約定如原告貸款不足成交價之70%得無條件解除系爭買賣契約外，並約明原告須配合地政士提供貸款所需資料，不得刻意規避並保證無債信問題，若解約衍生費用由原告負擔。詎兩造簽約後，原告提供於承辦地政士之資料，三信商業銀行及富邦銀行承辦人員均表示系爭房地條件可貸款成交價之70%，惟因原告在台新銀行曾有債信不良紀錄，致無法順利核貸，依特約事項第5項之約定，原告不得無條件解除系爭買賣契約，並應依系爭買賣契約第4條之約定履行給付買賣價金之義務，然原告拒不履行，經被告於112年8月22日以存證信函定期催告履行後，原告逾期未為履行，被告遂於112年9 月6日以存證信函對原告為解除系爭買賣契約之意思表示，該解除契約之意思表示已於112年9月7日到達原告，被告得依系爭買賣契約第12條第2項之約定，沒收原告已付價金，原告之請求無理由等語。並聲明：原告之訴回。　二、反訴部分：　　　　　㈠反訴原告主張：反訴被告並無得解除系爭買賣契約之事由存在，系爭買賣契約係因反訴被告未依約給付買賣價金，經反訴原告定期催告仍未為給付，而經反訴原告於112年9 月6日以存證信函對原告為解除系爭買賣契約之意思表示，並於000年0月0日生解除之效力，已如本訴所述，反訴原告自得沒收反訴被告已付價金，爰依系爭買賣契約第12 條第2項之約定，請求反訴被告同意反訴原告領取存入系爭履保專戶之買賣價金194萬元扣除4%仲介報酬38萬8000 元、地政士費用2萬元後之餘額153萬2000元等語。並聲明：反訴被告應同意反訴原告向合泰建經公司領取系爭履保專戶內款項153萬2000元暨其所衍生之利息。　　㈡反訴被告抗辯：兩造簽立系爭買賣契約後，反訴被告因無法順利向銀行貸款至系爭房地總價之70%，故依特約事項第5項之約定，對反訴原告為解除契約之意思表示，系爭買賣契約既經反訴被告合法解除，反訴原告應返還已受領之價金。縱認系爭買賣契約係由反訴原告合法解除，基於反訴被告於締約後即積極奔走嘗試取得貸款，並非蓄意違約，亦應依民法第252條規定酌減違約金等語。並聲明：反訴原告之反訴駁回。肆、本件經兩造整理並簡化爭點，結果如下：（卷第91頁）　一、兩造不爭執之事項：　　㈠兩造於112年6月5日簽訂系爭買賣契約，約定原告以總價97 0萬元向被告購買系爭房地。原告於112年6月15日止已依系爭買賣契約之約定將買賣價金194萬元匯入系爭履保專戶。　　㈡兩造於系爭買賣契約特約事項第5項約定：「雙方協議若買方貸款不足成交價七成，則買方得主張無條件解除契約，惟買方須配合地政士提供貸款所需資料，不得刻意規避，並保證無債信問題，若解約衍生費用由買方負擔。」　　㈢被告於112年8月22日以螢橋郵局第146號存證信函定期10日催告原告給付買賣價金。原告於112年8月23日收受上揭存證信函。　　㈣被告於112年9月6日以台北法院郵局第376號存證信函對原告為解除系爭買賣契約之意思表示。原告已於112年9月7 日收受上揭存證信函。　　㈤原告於112年9月18日以台中雙十路郵局第275號存證信函對被告為解除系爭買賣契約之意思表示。被告於112年9 月1 9日收受上揭存證信函。　二、兩造爭執之焦點：　　㈠本訴部分：原告主張系爭買賣契約業經原告依特約事項第5 項約定解除，而依民法第259條第2款規定請求被告返還已付價金194萬元，有無理由？系爭買賣契約所約定之違約金是否過高，原告請求酌減有無理由？　　㈡反訴部分：反訴原告主張系爭買賣契約經其以反訴被告遲延給付買賣價金為由而解除，而依系爭買賣契約第12條第 2項之約定，請求反訴被告同意反訴原告領取系爭履保專戶內之價金153萬2000元，有無理由？伍、得心證之理由：　一、本訴部分：　　㈠兩造於系爭買賣契約特約事項第5項約定：雙方協議若買方貸款不足成交價七成，則買方得主張無條件解除契約，惟買方須配合地政士提供貸款所需資料，不得刻意規避，並保證無債信問題，若解約衍生費用由買方負擔等語，為兩造不爭執之事實（見不爭執事項㈡），並有系爭買賣契約書在卷可按。基此，原告依上揭約定所得主張之約定解除權，僅於原告配合地政士提供貸款所需資料且無債信問題之情形下，仍無法以系爭房地為擔保向金融業者貸得達系爭房地買賣總價金70%金額之貸款時，方得行使之。原告雖以其僅有國中學歷，主張其不解上揭約定所稱「債信問題」之意涵云云。然查，兩造於特約事項為上揭約定之經過，業經證人即系爭買賣契約承辦代書林進恩結證：伊是系爭房地仲介公司配合的代書，系爭房地由伊到場負責擬定契約及簽約，系爭房地簽約時有特別約定事項，約定買方有貸款但書的要件，要件內容伊有點忘記，印象中是貸款金額不到價金的七成時，買方有權利無條件解除契約，但當下賣方有提出異議，認為這樣的條件對於賣方不公平，所以有要求貸款不到七成的原因不可以因為是原告的債信問題所致，故而買賣契約特約事項上也有載明原告需要無債信瑕疵等語甚詳（見卷第273頁），足見系爭買賣契約特約事項第5項之約定經過，乃係由原告先提出系爭房地可貸款最低成數之要求後，因被告認原告單方面之要求不公，才提出貸款成數未達要求，需非出於原告債信問題之限制，以求兩造權益之平衡，堪認該特約事項乃經兩造協商後才簽立，如原告不解「債信問題」之涵義，當無可能於系爭買賣契約為如上之特約事項約定，復衡以原告自承從事寵物美容業，為營商之人，以其生活、工作經驗，斷無不知「債信」所指為何之理，是原告主張不知「債信」之涵義，洵無可採。　　㈡經查，兩造簽立系爭買賣契約後，原告曾以系爭房地為擔保，向台北富邦商業銀行股份有限公司（下稱富邦銀行）申請購屋貸款776萬元及消費性融資貸款18萬元，經富邦銀行審核後認系爭房地總時價與鑑價值均為970萬元、核定放款值為824萬5000元，惟因原告聯徵中心有逾催呆紀錄，故富邦銀行婉拒貸款結案，有富邦銀行消金作業服務部113年4月29日集中字第1130000458號函暨所檢送之房貸授信案件審核結果彙總表在卷可稽（見卷第193-225頁），足證以系爭房地為擔保向富邦銀行申請貸款，如申請貸款人之信用無瑕疵，其可獲富邦銀行放貸之金額上限為82 4萬5000元，顯逾系爭買賣契約約定總價金之70%（即679 萬元，計算式：970萬元×70%＝679萬元），富邦銀行係因原告有信用瑕疵，故而拒絕原告貸款之申請，此與林進恩結證：原告貸款的銀行是伊介紹的，伊介紹富邦銀行和三信銀行，三信銀行只有前階段聯繫而已；原告向富邦銀行申請貸款後，審核期間結束，銀行承辦人員通知伊和原告，因原告聯徵上有瑕疵的問題，所以富邦銀行婉拒原告申貸等語（見卷第273-274頁）相符。從而，原告主張因銀行同意核貸之金額均未達系爭買賣契約約定買賣總價金之 70%，原告得依特約事項第5項之約定，無條件解除系爭買賣契約等語，即無可採，則原告主張系爭買賣契約經其於 112年9月18日以台中雙十路郵局第275號存證信函為解除之意思表示、並於000年0月00日生解除之效力等語，洵無足取。　　㈢承前所述，原告並無特約事項第5項約定得無條件解除系爭買賣契約之情事，原告自應依系爭買賣契約第4條第1項：系爭房地交屋日期訂於112年7月26日，買方（即原告）應依約付清尾款776萬元，辦理交屋之約定履約，原告逾期未付清尾款，被告乃依系爭買賣契約第12條第1項「買賣雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費。」之約定，於112年8月22日以螢橋郵局第146號存證信函定期10日催告原告給付買賣價金，原告業於112年8月23日收受上揭存證信函（見不爭執事項㈢），原告逾期未為給付，被告遂於112年9月6日以台北法院郵局第376號存證信函對原告為解除系爭買賣契約之意思表示，原告已於112年9月7日收受該存證信函（見不爭執事項㈣），則兩造間系爭買賣契約自因被告所為解除之意思表示到達原告而生解除契約之效力，是兩造間系爭買賣契約於112年9月7日因被告解除而失其效力。　　㈣兩造間系爭買賣契約業於112年9月7日經被告合法解除，則被告依系爭買賣契約第12條第2項「買方若有遲延給付之情形，如…應賠償賣方自應付之翌日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至買方完全給付時止。如買方毀約不買或有其他違約情事時，賣方於解除本契約後得沒收買方已給付之全部款項，惟已過戶…」之約定，主張沒收原告已付之買賣價金，固屬有據。惟系爭買賣契約第 12條第2項之上開約定，性質上屬違約金之約定，既經原告主張違約金過高而請求酌減，本院自應審酌本件違約金是否有過高之情事。按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定。本院衡酌原告就系爭房地已付之買賣價金為194萬元，達系爭買賣契約約定買賣總價970萬元之20%，而自兩造簽訂系爭買賣契約後迄今，不動產交易市場並無明顯衰退、大幅跌價之情事，是被告因解除系爭買賣契約所可能蒙受之損害，為延宕取得買賣價金期間之利息、將系爭房地再行出售所增加之勞費等損失，並參酌內政部於112年所頒成屋買賣契約書範本第11條揭示：賣方因買方未依約付款而解除買賣契約時，得沒收買方已付價款充作違約金，但所沒收之已付價款以不超過房地總價款15%為限，賣方不得另行請求損害賠償等情，認本件被告沒收原告已付價款194萬元誠屬過高，應酌減為系爭房地買賣總價12%即116萬4000元（計算式：9,700,000元×12%＝1,164,000元），方屬允洽。從而，被告沒收之價款超過116萬4000元部分（即77萬6000元，計算式：1,940,000元－1,164,000元＝776,000元），即屬無法律上原因而受有利益，致原告受有損害，構成不當得利，而上開款項現存放於系爭履保專戶內，則原告依民法第179條規定，請求被告同意原告領取系爭履保專戶內之7 7萬6000元暨其衍生之利息，於法即屬有據。至被告抗辯系爭履保專戶內之款項應先扣除仲介報酬、地政士費用部分，被告並未舉證有各該費用之支出，是被告此部分所辯，委難逕採。　　㈤綜上所述，原告依民法第179條規定，訴請被告同意原告領取系爭履保專戶內之77萬6000元暨其衍生之利息，為有理由，應予准許。至原告逾上開範圍之請求，則屬無據，應予駁回。　二、反訴部分：　　㈠反訴原告主張反訴被告未依約給付系爭房地買賣尾款，經反訴原告依系爭買賣契約第12條第1項之約定，定期催告反訴被告給付後，仍未給付，系爭買賣契約業經反訴原告於112年9月7日合法解除等語，均堪採取，已詳如本訴部分所述，惟反訴原告主張依系爭買賣契約第12條第2項之約定，沒收反訴被告已付之價金194萬元為過高，應予核減為116萬4000元等情，亦詳如前述，則反訴原告請求反訴被告同意反訴原告領取系爭履保專戶內之116萬4000元暨其衍生之利息，即屬有據。　　㈡據上，反訴原告依系爭買賣契約第12條第2項之約定，訴請反訴被告同意反訴原告領取系爭履保專戶內之116萬4000 元暨其衍生之利息，為有理由，應予准許。至反訴原告逾上開範圍之請求，則屬無據，應予駁回。　三、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌均於判決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。　四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項　　　前段。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　5 　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　呂麗玉以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　顏偉林

2024-12-05

TCDV-112-訴-3250-20241205-1

重訴

臺灣臺中地方法院

給付價金

臺灣臺中地方法院民事裁定 113年度重訴字第647號被告即反訴原告林慶森訴訟代理人謝秉錡律師原告即反訴被告祭祀公業法人臺中市陳大鼻法定代理人陳忠明訴訟代理人陳凱翔律師上列當事人間請求給付價金事件，反訴原告提起反訴未據繳納反訴裁判費。按核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準；以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之，民事訴訟法第77條之1第2項及第77條之2第1項分別定有明文。查：反訴原告主張兩造於民國113年3月30日就臺中市○○區○街段000○0 0000○00000地號土地簽立之買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）自始無效，反訴聲明第1項請求確認系爭買賣契約書關係不存在；第2項請求反訴被告應返還反訴原告於合泰建築經理股份有限公司履約保證專戶（銀行：台新國際商業銀行建北分行，戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，帳號：00000-000000000 ）內之新臺幣（下同）2349萬元，及自民事答辯暨聲請反訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息。經核上開反訴聲明乃以一訴主張數項標的，均為系爭買賣契約書不存在而得受之利益，其經濟目的同一，應僅計為同一訴訟標的價額，而依系爭買賣契約書約定買賣總價為2349萬元，是本件反訴訴訟標的價額核定為2349萬元，應徵第一審裁判費218,712元。茲依民事訴訟法第2 49條第1項但書之規定，限反訴原告於收受本裁定送達5日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 113 年 12 月 3 日民事第六庭法官蔡汎沂正本係照原本作成。如不服本裁定關於核定訴訟標的價額部分，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元；其餘關於命補繳裁判費部分，不得抗告。中華民國 113 年 12 月 3 日書記官許家齡

2024-12-03

TCDV-113-重訴-647-20241203-1

重訴

臺灣嘉義地方法院

土地所有權移轉登記

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度重訴字第55號原告郭晉睿訴訟代理人吳啟勳律師被告馮黃初枝訴訟代理人馮建勝上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國113年1 0月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應於原告將新臺幣970萬元匯入附件所示之履約保證信託專戶之同時，將坐落嘉義縣○路鄉○○○段000地號土地（權利範圍全部、面積3,240.1平方公尺）之所有權移轉登記予原告。訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由一、原告起訴主張：原告於民國113年1月23日與被告簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），由原告購買被告所有坐落嘉義縣○路鄉○○○段000地號土地（權利範圍全部、面積3,240.1平方公尺，下稱系爭土地），約定買賣總價新臺幣（下同）1, 470萬元，且依系爭契約第2條、第6條第1項約定，原告應於 113年2月20日前給付備證用印款300萬元，而被告於原告給付上開款項後，應將買賣土地過戶所需之書狀及證明文件準備齊全並蓋妥印鑑章，交由承辦地政士辦理所有權移轉登記手續。嗣原告依約於113年2月20日前將備證用印款300萬元匯入至附件所示之履約保證信託專戶（下稱本件履保專戶）後，被告竟藉詞主張原告在系爭土地上違法傾倒廢棄物，致被告無法申請土地農用證明，而拒將相關文件交由承辦地政士辦理所有權移轉登記手續。爰依兩造間之買賣契約關係及民法第348條第1項之規定，提起本訴。並聲明：㈠被告應將系爭土地移轉登記予原告。㈡訴訟費用由被告負擔。二、被告則以：　㈠被告於出賣系爭土地前，為節省買賣相關賦稅，因而須申請土地農用證明，且亦有告知原告上情，惟原告仍指使訴外人林清根在系爭土地上傾倒廢棄土方，使被告無法申請土地農用證明，致被告陷於給付不能（即不能交付農地），經被告多次函知改善，原告皆置之不理，係可歸責於原告之給付不能，嗣經被告依民法第256條、系爭契約第10條第1項約定通知解除契約，故被告自無須移轉系爭土地之所有權予原告。　㈡縱認原告主張有理由，惟被告主張同時履行抗辯權，原告應依據系爭契約將尾款970萬元匯入本件履保專戶後，被告始須負擔移轉登記系爭土地之義務。　㈢並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。三、本院之判斷：　㈠兩造於113年1月23日簽訂系爭契約，約定由原告以總價1,470 萬元購買被告所有之系爭土地，嗣原告依系爭契約第2條約定，於113年2月20日前之同年月17日將備證用印款匯入本件履保專戶內等情，有卷附之系爭契約（含價金履約保證申請書、買賣增補條款等）、系爭土地之土地登記第一類謄本、中埔鄉農會匯款申請書各1份在卷可憑（本院卷13至25頁、3 1頁），且為被告所不爭執（本院卷120頁），應堪信為真實。　㈡系爭契約仍有效存在：　⒈被告抗辯因原告指示訴外人林清根在系爭土地傾倒廢棄物，使被告無法申請農業使用證明書，而認係可歸責於原告之原因，致被告陷於給付不能，故已依民法第256條規定、系爭契約第10條第1項約定解除契約云云。　⒉惟查，系爭契約所附之「買賣增補條款」第3條第1項係約定：「賣方委託正和地政士代為申請土地農用證明書，以申請不課徵土地增值稅，倘無法取得前述農用證書者，賣方知悉依法應納相關稅賦，所需相關規費、代書費由賣方負擔。」從此約定可知，系爭土地是否得以取得農業使用證明書，兩造在簽訂買賣契約之前並無法確認，顯見此非本件土地買賣契約之必要之點，僅涉及得否免稅之問題。亦即，兩造既係基於買賣系爭土地而簽訂系爭契約，則身為賣方之被告，主給付義務就是將系爭土地移轉予原告，而目前被告既仍為系爭土地之所有權人，且嘉義縣環境保護局也未將系爭土地列為污染場址而禁止異動，此有該局113年9月19日嘉環稽字第 1130032023號函附卷可考（本院卷137頁），顯然被告並無不能給付之情事。被告辯稱其給付不能云云，自難憑採。　⒊況且，系爭土地目前無法申請農業使用證明，並非如被告所稱係因遭傾倒廢棄物之故，反而係因系爭土地因存在非農業設施性質之道路，經嘉義縣番路鄉公所審認有應補正事項，但被告未辦理補正，始未核發農業使用證明乙節，有嘉義縣 ○路鄉○○000○0○0○○○鄉○○○0000000000號函在卷可稽（本院卷 135頁）。加以，嘉義縣環境保護局於113年3月20日前至系爭土地稽查時，發現2處堆置土石，並未見參雜有廢棄物情形（見前述該局之函文，本院卷137頁）。是以，被告辯稱因原告違約在系爭土地傾倒廢棄物，致其無法申請農業使用證明云云，自屬虛妄。　⒋被告既無法證明原告有前揭所述違反契約履行之行為，且被告也無給付不能之情事，則被告主張依民法第256條規定、系爭契約第10條第1項約定，已解除系爭契約云云，自無理由。系爭契約既未經被告合法解除，自仍有效存在，兩造自應繼續履行系爭契約所約定之契約上義務。　　㈢系爭契約第6條第1項約定：「賣方應將本買賣土地過戶所需之書狀及證明文件準備齊全並蓋妥印鑑章，於買方給付備證用印款時交由承辦地政士辦理所有權移轉登記手續。」而系爭土地之所有權狀自屬該條所稱證明文件。因此，依上開約定，被告自負有將系爭土地所有權狀交由承辦地政士辦理所有權移轉登記手續之契約上義務。然而，被告到庭自承因認原告非法在系爭土地上傾倒廢棄物，且遲未回復原狀，遂向承辦地政士取回系爭土地所有權狀等語（本院卷191頁、193 頁），並提出113年4月2日對正和代書事務所所為之聲明書影本1份為證（本院卷203頁），而被告亦坦認若將系爭土地所有權狀交回給地政士，地政士就可以辦理過戶之相關程序（本院卷191頁），故原告主張因被告未依系爭契約第6條第 1項約定履行，致無法續行系爭土地之所有權移轉登記程序，而請求被告應將系爭土地移轉登記予原告等語，自有理由。　㈣被告抗辯原告尚未將尾款970萬元匯入本件履保專戶內，而主張同時履行抗辯等語。本院審酌買賣契約為雙務契約，被告即有移轉系爭土地所有權給原告之義務，但因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，原告既不否認迄今未給付970萬元尾款給被告，且綜觀系爭契約第5條第2項暨所附之價金履約保證申請書第1條第3項、第 4項約定，亦具有同時互為履行之精神，加以原告亦到庭表示對於被告之上開主張沒有意見等語（本院卷192頁），故被告主張同時履行抗辯，亦有理由。四、綜上所述，原告既已依約給付300萬元備證用印款，而依系爭契約之法律關係，請求被告將系爭土地所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。但被告就原告尚未給付買賣價金970萬元，為同時履行抗辯，亦有所憑，爰依法為對待給付判決如主文第1項所示。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　14　　日　　　　　　　　　民事第一庭法　官　張佐榕　以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　張宇安附件：銀行別：台新國際商業銀行建北分行戶　　名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶信託帳號：00000-000000000

2024-11-14

CYDV-113-重訴-55-20241114-1