遷讓房屋
臺灣高等法院臺中分院民事判決
112年度上易字第400號
上 訴 人 張錦賢
訴訟代理人 謝尚修律師
複 代理人 卓容安律師
被 上訴人 凱郁實業有限公司
法定代理人 林張富美
訴訟代理人 林伸全律師
上列當事人間遷讓房屋事件,上訴人對於民國112年5月10日臺灣
南投地方法院110年度訴字第86號第一審判決提起上訴,本院於
民國113年12月3日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張:坐落南投縣○○鎮○○段000地號土地(下稱系
爭土地)上如原判決附圖即南投縣竹山地政事務所(下稱竹
山地政)複丈日期民國111年7月4日複丈成果圖(下稱附圖
)編號甲A、面積147.59平方公尺之「二層樓加強磚造搭建
一層鐵皮建物」(下稱甲建物)、編號乙A1、面積72.54平
方公尺所示之「建物A之附屬鐵皮建物(外部使用空間)」
、編號乙A2、面積110.19平方公尺所示之「建物A之附屬鐵
皮建物(內部使用空間)」(下稱甲建物外部及內部空間,
並與甲建物合稱系爭建物),均為伊所有。上訴人未經伊同
意,無權占有系爭建物,作為居住及堆置物品使用,且自10
5年2月1日起,就占用甲建物,每月受有新臺幣(下同)6,2
47元之相當於租金不當得利。爰依民法第767條第1項所有物
返還請求權、第179條不當得利之法律關係,求為命上訴人
遷讓返還系爭建物,及給付37萬4,820元本息(自105年2月1
日起至110年1月31日止之不當得利),暨自110年2月1日起
至遷讓返還甲建物之日止按月給付6,247元之判決(原審就
此部分為上訴人敗訴之判決,上訴人聲明不服,提起上訴。
至於原審判命臺灣冠軍茶王茶業股份有限公司【下稱冠軍茶
王公司】遷讓返還建物及返還不當得利部分,該公司提起上
訴後,已撤回上訴【本院卷一第349頁】;以及駁回被上訴
人其餘請求部分,未據被上訴人聲明不服;均不在本院審理
範圍,不予贅述)。並答辯聲明:上訴駁回。
二、上訴人辯以:
㈠被上訴人為伊與伊兄弟姊妹及其等配偶共同成立之家族事業
,伊自64年起,即為被上訴人股東或負責人,受被上訴人委
任處理公司業務,及負責管理、維護系爭土地及其上包含系
爭建物在內之廠房,並合意以提供系爭建物供伊使用,作為
委任報酬。伊迄今仍持續為被上訴人管理、維護系爭土地及
廠房,自得繼續占有使用系爭建物。
㈡甲建物外部及內部空間係出租予冠軍茶王公司,由冠軍茶王
公司占有使用,且伊已將個人物品自甲建物外部及內部空間
清除,並未占有使用甲建物外部及內部空間。
㈢伊既有權占有甲建物,即未受有不當得利。縱認伊為無權占
有,然伊以居住為目的而占有甲建物,依土地法第97條第1
項規定,其租金應以不超過土地及其建築物申報總價10%為
限,被上訴人請求相當於租金之不當得利,應以每月2,093.
26元為限。
㈣上訴聲明:
⒈原判決不利於上訴人部分廢棄。
⒉上開廢棄部分,被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁
回。
三、兩造不爭執事項(本院卷一第253、254頁):
㈠被上訴人法定代理人與上訴人為姊弟,上訴人為張峻源、張
恒瑞、張新芳即張家鳳(下稱張峻源等3人)之父。
㈡系爭土地為被上訴人所有。
㈢系爭建物及系爭土地上如附圖所示編號乙A、面積489.01平方
公尺之一層樓鐵皮建物(下稱乙A建物)、編號乙B、面積74
5.74平方公尺之一層樓鐵皮建物(下稱乙B建物),均為被
上訴人起造及所有,門牌號碼為南投縣○○鎮○○○路0號。
㈣被上訴人與冠軍茶王公司於106年12月18日簽訂房屋租賃契約
,約定租賃範圍為門牌號碼南投縣○○鎮○○○路0號廠房(不含
3層樓辦公室樓房),即乙A建物、乙B建物、甲建物外部及
內部空間,租賃期間自107年1月1日起至109年12月31日止,
每月租金為6萬元(下稱系爭租賃契約)。
㈤上訴人於105年2月1日以前,即占用甲建物,迄今仍持續占用
。
㈥張峻源等3人現均未設籍在南投縣○○鎮○○○路0號。
㈦系爭土地之109年1月、111年1月申報地價均為1,360元。
㈧系爭建物及乙A建物、乙B建物之課稅現值為53萬5,200元。
㈨被上訴人於111年8月22日以民事準備二狀向上訴人為終止委
任關係之意思表示,經上訴人於111年8月23日收受該書狀。
㈩甲建物1樓為客廳、廁所、浴室、房間、廚房,2樓為5間房間
、1間浴室,3樓為神明廳及對外陽臺。
四、本院之判斷:
㈠關於依民法第767條第1項前段所有物返還請求權之法律關係
,請求上訴人自系爭建物遷出並騰空返還部分:
被上訴人主張:系爭建物為其所有,上訴人未經其同意,無
權占有系爭建物等語,上訴人對於系爭建物為被上訴人所有
,甲建物現由其占有之事實,固不爭執,然否認現仍占用甲
建物外部及內部空間,並以前詞置辯。經查:
⒈系爭建物為被上訴人所有,甲建物現由上訴人占有,有建物
登記謄本(原審卷一第89頁)為證,復經原審會同兩造、竹
山地政人員現場勘驗明確,有勘驗測量筆錄、照片(原審卷
一第255至299、343至373頁)、附圖(原審卷一第523頁)
可佐,且為兩造所不爭執,堪認屬實。
⒉被上訴人係上訴人及其家族成員共同設立,由上訴人自64年
起,擔任負責人,嗣於100年10月間,改由上訴人之女張家
鳳擔任負責人;其間均由上訴人實際執行被上訴人業務,被
上訴人其餘股東賴秀娟、張峻銘、林張富美、林殿尚等人則
未執行公司業務等情,有被上訴人之公司變更登記表(原審
卷一第95至97頁,臺灣南投地方檢察署106年度偵字第3379
號卷【下稱偵卷】第20至22頁)、變更登記事項卡(原審卷
一第209頁)為證,且據賴秀娟、張峻銘、林張富美、林殿
尚對上訴人及張峻源提起背信刑事告訴時,陳述明確(偵卷
第6頁)。然此至多僅能證明上訴人曾為被上訴人負責人,
並負責執行被上訴人業務之事實,尚無法據此推論被上訴人
有同意提供系爭建物予上訴人使用,作為上訴人處理被上訴
人業務之委任報酬之事實。
⒊上訴人雖主張:其當時為被上訴人董事,於所有股東同意下
,有代表被上訴人提供系爭建物予自己居住之權限云云(本
院卷一第389頁),然為被上訴人所否認。而證人即上訴人
之子兼被上訴人之股東張峻源、張恆瑞於本院審理時固證稱
:被上訴人其他股東均知悉上訴人及其家人居住系爭建物等
語(本院卷一第247、251頁);然亦同時證稱:因為伊祖父
母、曾祖母都是由伊等家人在照顧,讓伊等家人住在系爭建
物算是給伊等家人之福利;被上訴人未曾召開股東會;被上
訴人股東間於8、9年前即伊祖母過世後1、2年,開始討論要
求伊等搬離系爭建物之事等語(本院卷一第246、247、251
頁)。可見被上訴人全體股東未曾召開股東會討論提供系爭
建物予上訴人居住使用之事,且被上訴人之其餘股東先前係
因家族長輩仍與上訴人及其家人同住系爭建物內,而未要求
上訴人及其家人搬離,尚難僅憑被上訴人其餘股東知悉上訴
人及其家人居住系爭建物,據以推論其等業已同意。且按代
表公司之股東,如為自己或他人與公司為買賣、借貸或其他
法律行為時,不得同時為公司之代表。但向公司清償債務時
,不在此限;前項規定,於有限公司代表公司之董事準用之
,此觀公司法第59條、第108條第4項規定自明。公司法上開
規定,係為防範代表公司之董事,為自己或他人之利益,致
損害公司,兼顧公司債權人之權益而設,係屬民法第106條
之特別規定,自應優先適用(最高法院111年度台上字第220
0號判決意旨參照)。如違反此項禁止規定,其法律行為應
屬無效(最高法院80年度台上字第180號判決意旨參照)。
是上訴人擔任被上訴人董事時,縱曾代表被上訴人與自己就
系爭建物成立使用借貸或作為委任報酬之法律行為,亦違反
公司法第108條第4項準用同法第59條之禁止規定,依民法第
71條規定,應屬無效。
⒋上訴人另辯稱:甲建物外部及內部空間係由冠軍茶王公司占
有使用,且其已將個人物品清除完畢,未占有使用甲建物外
部及內部空間云云。惟證人即冠軍茶王公司經理柯媛齡於原
審證稱:甲建物外部及內部空間雖為系爭租賃契約約定範圍
,但冠軍茶王公司有跟上訴人說如果要用的時候,再請他清
空,因為到目前為止均不需使用,所以仍係上訴人放置其所
有之物品,其內至多僅有冷氣設備為冠軍茶王公司所有,其
餘物品均為上訴人所有等語(原審卷二第191至193頁);而
上訴人於原審亦自認:原審卷一第295、297頁照片所示空間
(即甲建物外部及內部空間)為系爭租賃契約約定之出租範
圍,其有跟冠軍茶王公司約定,該公司要使用時,就要清空
給該公司使用,因為冠軍茶王公司未要求使用,目前均未清
空,只有冠軍茶王公司冷氣設備在該處等語(原審卷二第22
2、223頁);堪認甲建物外部及內部空間,除上開冷氣設備
外,為上訴人占有使用。且甲建物外部及內部空間現已未見
有冷氣設備,然仍有其他物品堆置其內,此由上訴人於113
年11月6日提出之現場照片(本院卷一第21至33頁)即明。
至於上訴人雖辯稱:該等物品為被上訴人設立時即堆置至今
,非其個人或家人所有,其無權處置云云(本院卷二第15頁
),然為被上訴人所否認(本院卷二第8、11頁),而上訴
人於原審行當事人訊問程序時,既已自認於冠軍茶王公司要
求使用時,其應負責清空,未曾提及該等物品非其個人或家
人所有等情(原審卷二第220至224頁),足認上訴人就上開
空間所置物品具有處分權,且上訴人復未能提出其他證據以
實其說,則其此部分抗辯,不足採信。
⒌按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之,
民法第767條第1項前段定有明文。系爭建物為被上訴人所有
,上訴人欠缺合法權源而占用系爭建物,自屬無權占有。因
此,被上訴人依民法第767條第1項前段所有物返還請求權之
法律關係,請求上訴人自系爭建物遷出並騰空返還,即屬有
據。
㈡關於依民法第179條不當得利之法律關係,請求上訴人返還占
有甲建物之相當於租金不當得利部分:
被上訴人主張:上訴人無權占有甲建物,自105年2月1日起
,按月受有6,247元之相當於租金不當得利等語,為上訴人
所否認,並以前詞置辯。經查:
⒈按無法律上原因而受有利益,致他人受有損害者,應返還其
利益,民法第179條前段定有明文。次按依不當得利之法則
請求返還不當得利,以無法律上之原因而受利益,致他人受
有損害為其要件,故其得請求返還之範圍,應以對方所受之
利益為度;倘利益超過損害,應以損害為返還範圍,非以請
求人所受損害若干為準。而無權占有他人所有物或地上物,
可能獲得之相當於租金之利益,應以客觀上占有人所受之利
益為衡量標準,非以請求人主觀上所受之損害為斷(最高法
院104年度台上字第715號判決意旨參照)。無權占用他人土
地,可能獲得相當於租金之利益,為社會通常之觀念(最高
法院88年度台上字第1894號判決意旨參照)。上訴人於105
年2月1日以前,即占用甲建物,迄今仍持續占用,為兩造所
不爭執,且上訴人欠缺占用之合法權源,亦如前述,上訴人
占用甲建物,即無法律上之原因,其因占用甲建物,而受有
相當於租金之利益,致被上訴人受有相當於租金之損害,兩
者間具有因果關係,被上訴人自得依不當得利之法律關係,
請求上訴人返還自105年2月1日起相當於租金之利益。
⒉被上訴人主張:應按系爭租賃契約之租金數額,與附圖所示
甲建物及出租建物之面積比例,計算上訴人占用甲建物所獲
相當於租金之不當得利金額為每月6,247元等語,上訴人則
以前詞置辯。經查:
⑴按土地法第97條雖明定:城市地方房屋之租金,以不超過土
地及其建築物申報總價年息10%為限。惟該規定係立法者針
對出租人與承租人間就租賃契約所定租金數額所為之規範,
而非針對無權占有他人房屋所受相當於租金利益所為之規範
。況租賃住宅之租金,由出租人與承租人約定,不適用土地
法第97條規定,租賃住宅市場發展及管理條例第6條既有明
文,可見房屋所有人將房屋出租予他人,供他人居住使用,
其租金數額已不受土地法第97條規定之限制,則房屋所有人
之房屋遭他人無權占有,作為居住使用時,該他人因無權占
有房屋所受相當於租金之利益,自無不得超過土地法第97條
所定按土地及其建築物申報總價年息10%計算所得數額之理
,否則無異變相鼓勵承租人於租賃期間屆滿後,無權占有租
賃物,享有以較低金額繼續使用租賃物之利益。上訴人辯稱
:其以居住為目的而占有甲建物,依土地法第97條第1項規
定,其租金應以不超過土地及其建築物申報總價10%為限云
云,自無可採。
⑵又甲建物為2層樓搭建1層樓鐵皮之加強磚造建物,1樓為客廳
、廁所、浴室、房間、廚房,2樓為5間房間、1間浴室,3樓
為神明廳及對外陽臺;乙A建物、乙B建物、甲建物外部及內
部空間均為1層樓鐵皮建物;前揭建物均位在南投縣竹山工
業區內,屬乙種工業區,四週多為工廠、農田,與附近之便
利商店、超市、學校,相距約450公尺至1公里,交通及生活
機能尚稱便利;有土地使用分區查詢(原審卷一第483頁)
、原審勘驗測量筆錄(原審卷一第255至262頁)、附圖(原
審卷一第523頁)、GOOGLE地圖、照片(原審卷一第263至33
1、343至373頁,本院卷一第129至133、139頁)為證;且乙
A建物、乙B建物、甲建物外部及內部空間出租予冠軍茶王公
司之月租金為6萬元,有系爭租賃契約(原審卷一第25至27
頁)為證;復均為兩造所不爭執,應堪認定。甲建物與乙A
建物、乙B建物、甲建物外部及內部空間,既均位在系爭土
地上,彼此相連,各建物相同樓地板面積之使用利益,自應
相當;而甲建物有3層樓,其他建物僅為1層樓,甲建物實際
可使用之樓地板面積約為占用系爭土地面積之2至3倍,其他
建物實際可使用之樓地板面積則與占用系爭土地之面積相當
,倘依附圖所示各建物占用系爭土地之面積計算,上訴人因
占用甲建物可能獲得之利益,應高於其他建物,併參酌甲建
物所在位置及工商繁榮程度,堪認被上訴人主張:按系爭租
賃契約之租金數額,與附圖所示甲建物與出租建物之面積比
例,計算上訴人占用甲建物所獲相當於租金之不當得利金額
為每月6,247元(60,000元×147.59平方公尺【甲建物占用土
地面積】÷1,417.48平方公尺【489.01+745.74+72.54+110.1
9;即乙A、乙B、乙A1、乙A2建物占用土地面積合計】=6,24
7元,元以下四捨五入),未逾上訴人占用甲建物可能獲得
相當於租金之利益,應為可採。
⒊因此,被上訴人依民法第179條不當得利之法律關係,請求上
訴人給付自105年2月1日起至110年1月31日止之不當得利37
萬4,820元(6,247元×12月×5年=374,820元),及自110年2
月1日起至遷讓返還甲建物之日止,按月給付6,247元之相當
於租金不當得利,應屬有據。
㈢按給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時,經其
催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任。其經債權人
起訴而送達訴狀,或依督促程序送達支付命令,或為其他相
類之行為者,與催告有同一之效力。民法第229條第2項定有
明文。又遲延之債務,以支付金錢為標的者,債權人得請求
依法定利率計算之遲延利息。但約定利息較高者,仍從其約
定利率。應付利息之債務,其利率未經約定,亦無法律可據
者,週年利率為百分之5。民法第233條第1項、第203條亦有
明文。被上訴人對上訴人之不當得利債權,核屬無確定期限
之給付,既經被上訴人提起本件訴訟,且起訴狀繕本已於11
0年3月3日送達上訴人,有原審通知函、送達證書(原審卷
一第55、57頁)可參,上訴人迄未給付,自應負遲延責任。
是被上訴人請求上訴人給付自110年3月4日起至清償日止,
按週年利率5%計算之法定遲延利息,自屬有據。
五、綜上所述,被上訴人依民法第767條第1項所有物返還請求權
之法律關係,請求上訴人遷讓返還系爭建物;依民法第179
條不當得利之法律關係,請求上訴人給付37萬4,820元,及
自110年3月4日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息,
暨自110年2月1日起至遷讓返還甲建物之日止,按月給付6,2
47元;為有理由,應予准許。原審為上訴人敗訴之判決,核
無不合,上訴意旨指摘原判決不當,求予廢棄改判,為無理
由,應予駁回。
六、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各
項證據資料,經審酌後,均與判決結果不生影響,爰不逐一
論述。
七、據上論結,本件上訴為無理由,爰判決如主文。
中 華 民 國 113 年 12 月 24 日
民事第一庭 審判長法 官 張瑞蘭
法 官 林孟和
法 官 鄭舜元
正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 賴淵瀛
中 華 民 國 113 年 12 月 24 日
TCHV-112-上易-400-20241224-1