給付違約金等
臺灣桃園地方法院民事判決
113年度訴字第2046號
原 告 呂玟靜
訴訟代理人 陳俊翔律師
被 告 馬張志成
上列當事人間請求給付違約金等事件,本院於民國114年1月16日
言詞辯論終結,判決如下:
主 文
一、被告應給付原告新臺幣85萬3,504元,及自民國113年10月9
日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔64%,餘由原告負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣28萬4,501元為被告供擔保後
,得假執行;但被告如以新臺幣85萬3,504元為原告預供擔
保,得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張:
㈠兩造於民國113年3月4日簽訂不動產買賣契約書,約定由被告
以總價金新臺幣(下同)1,168萬元向原告購買門牌號碼桃園
市○○區○○街00號建物及其土地(下稱系爭房地、系爭買賣契
約),並由合泰建築經理股份有限公司代辦價金履約保證作
業,原告為此支付地政士潤筆費1,000元、實價登錄費1,500
元、履約保證費3,504元,被告於簽約時已將簽約款85萬元
匯入履約保證專戶。於113年4月底時,被告透過仲介稱因貸
款條件不符,要求推遲付款或換約,雙方協商未果,原告依
系爭買賣契約第7條第3項之約定,要求被告應以現金一次付
清尾款,後被告仍未於系爭買賣契約約定之113年5月14日付
款,原告於113年5月16日以存證信函催告被告應於8日內給
付尾款,被告仍未給付。
㈡被告未依系爭買賣契約於113年5月14日給付系爭房地之尾款,已屬違約,原告得依系爭買賣契約第12條第1、2項之規定,以起訴狀解除買賣契約,並請求被告自113年5月15日起至起訴狀繕本送達日止,按日給付原告5,840元之違約金,及其法定遲延利息。原告亦得沒收被告已繳納至履約保證專戶之85萬元,並請求原告因此給付之相關稅費共計6,004元,爰依系爭買賣契約、民法第254條提起本件訴訟等語,並聲明:1.被告應給付原告85萬6,004元,及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。2.被告應自113年5月15日起至起訴狀送達之日止,每日給付原告5,840元,及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。3.願供擔保,請准宣告假執行。
二、被告則以:買賣過程中因政策變更導致房屋貸款審核更加嚴
格,影響被告貸款,被告無法給付價金應屬不可歸責,且被
告願意買系爭房地,只是必須換約,原告應與被告協商,原
告拒絕協商並沒收頭款,違反誠信原則,且仲介提供不實資
訊誤導被告,使被告受詐欺而簽訂系爭買賣契約,系爭買賣
契約應屬無效等語置辯,並聲明:㈠原告之訴駁回。㈡如受不
利益判決,願供擔保請准宣告免為假執行
三、本院之判斷:
㈠原告請求被告給付85萬元之違約金,是否有理由?
⒈按系爭買賣契約第4、7條分別約定:「交屋日期訂於113年5月
14日,買方應依約付清尾款」、「...如買方貸款條件不符
或貸款金額不足時,屆期除經賣方同意外,買方仍應以現金
一次付清尾款,並同時辦理交屋」等語。被告未於113年5月
14日給付尾款等情,為被告所不爭執,被告違約之事實堪以
認定。至被告辯稱其未支付尾款係因銀行貸款不利,屬不可
歸責云云,然依上開約定,縱貸款不足,被告仍應以現金一
次付清尾款,是被告所辯,不足採信。
⒉次按系爭買賣契約第12條約定:「一、買賣雙方其中一方如未
按本契約規定履行,即為違約,經他方定七日以上期間催告
後仍不履行時,他方得逕行解除本契約,解除契約後,除雙
方另有約定外,應由違約之一方負擔所有稅費。二、買方若
有遲延給付之情形,如遲延交付證件、給付購屋款、繳納稅
費等,應賠償賣方自應付之翌日起,按買賣總價款千分之零
點五計算之違約金,至買方完全給付時為止(按:此為前段
)。如買方毀約不買或有其他違約情事時,賣方於解除本契
約後,得沒收買方已給付之全部款項,惟已過戶於買方名下
之產權及移交使用之不動產,買方應即無條件歸還賣方。(
按:此為後段)...四、本條所規定之違約金,並不妨害損
害賠償請求權之行使。」等語。
⒊系爭買賣契約第12條第2項後段關於買方違約時,賣方於解除
契約後得沒收買方已付款項不予返還之約定,乃具有督促履
約功能,可認係當事人約定賣方於一定違約情事發生時,即
應為一定金錢給付之違約金約定,再依同條第4項之約定,
並不排除契約當事人另請求其他債務不履行損害賠償,則系
爭買賣契約第12條之違約金應屬懲罰性違約金性質。查被告
已依系爭買賣契約將簽約款85萬元匯入履約保證專戶,被告
未依約於113年5月14日支付尾款,經原告催告被告於函到8
日內履行,被告仍不履行,並稱要換約等語,顯然被告已不
願繼續履行系爭買賣契約,屬毀約不買,從而原告自得依系
爭買賣契約第12條第1項約定解除系爭買賣契約,系爭買賣
契約解除後,原告得依同條第2項後段約定沒收被告已給付
至履約保證專戶之85萬元,然被告既未同意原告領取上開金
額,原告自得請求被告給付85萬元之違約金,原告此部分請
求自屬有據。
⒋另本院審酌原告因被告遲未履約致其需不斷與房屋仲介人員
、被告溝通協調,其已造成額外之支出費用及耗費大量時間
,更無法如期取得買賣價金,且被告如能如期履約,原告能
於113年5月間取得足額價金,而能就該價金為相關之資金使
用,堪認原告確實受有此部分之利益損失,本院審酌社會經
濟狀況等一切情狀,認原告請求被告給付85萬元作為懲罰性
違約金,尚屬允當,並無過高而顯失公平之情形,亦無違反
誠信原則可言,毋庸酌減,併此敘明。
⒌至被告辯稱係遭仲介詐欺始簽立系爭買賣契約云云,惟被告
就此未提出任何證據供本院審酌,難認為真,被告所辯,不
足採信。
㈡原告請求被告給付6,004元之相關稅費,是否有理由?
⒈地政士潤筆費1,000元、實價登錄費1,500元:
原告固主張其因履行系爭買賣契約而支出上開費用,而受有
損害此部分之損害,然原告並未提出任何證據證明其已支出
上開費用,本院無從為有利原告之認定,原告此部分請求,
應屬無據。
⒉履約保證費3,504元:
按價金履約保證書第二條第一項第㈤款約定:「甲乙雙方應負
擔之價金履約保證手續費。(本件價金履約保證手續費合泰
建經依買賣總價萬分之六計收,本項費用由甲乙雙方平均分
擔或依書面約定分擔方式)。」等語(本院卷第34頁);次按
系爭買賣契約第四條約定,履約保證費買賣雙方各負擔1/2
等語(本院卷第27頁)。經查,本件買賣價金共計1,168萬元
,依價金履約保證書第二條第一項第㈤款計算,本件履約保
證手續費為7,008元(計算式:1,168萬÷1萬×6=7,008元),原
告依系爭買賣契約應負擔3,504元。又系爭買賣契約已因被
告違約而由原告合法解除,則依系爭買賣契約第12條第1項
之約定,3,504元自應由違約之被告負擔,再者,履約保證
費雖尚未給付,但被告就85萬元之違約金,已拒絕給付,堪
認被告並無依系爭買賣契約之約定給付款項之意,被告顯有
不履行之虞,為免原告日後須再行起訴,自有預為請求之法
律上利益,是原告請求被告給付3,504元,應屬有據。
㈢原告請求被告應自113 年5 月15日起至起訴狀送達之日止,
按每日5,840元給付原告,及自民事起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止,按週年利率5 %計算之利息,有無理由?
原告主張依系爭買賣契約第12條第2項前段約定,請求被告
應自113年5月15日起至起訴狀送達之日止,按每日5,840元
給付原告,及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按
週年利率5%計算之利息。觀諸系爭買賣契約第12條第2項,
前段約定有載明「至買方完全給付時為止」,後段約定則載
明「賣方於解除本契約後得沒收」,顯然本條項前段約定係
針對原告仍欲繼續與被告履約,而特別賦予原告對於遲延損
害請求違約金之權利,但如原告已無欲與被告繼續履約,則
依本條項後段約定,原告得於解除契約後主張沒收被告給付
之全部款項,本條項前後段應屬不同之權利主張,而無法併
存。既原告已主張解除系爭契約及請求被告給付存入履約保
證專戶之款項共85萬元,則原告當不得再依系爭契約第12條
第2項前段約定對被告請求,原告此部分之主張為無理由,
應予駁回。
四、末按給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時,經
其催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任,其經債權
人起訴而送達訴狀者,與催告有同一之效力;遲延之債務,
以支付金錢為標的者,債權人得請求依法定利率計算之遲延
利息;應付利息之債務,其利率未經約定,亦無法律可據者
,年息為百分之5,民法第229條第2項、第233條第1項前段
、第203條分別定有明文。本件原告請求被告給付之違約金
及履約保證費均無確定期限,係以支付金錢為標的,且無約
定利率,故原告等併請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即
113年10月9日(本院卷第79頁)起至清償日止,按年息5%計
算之法定利息,應予准許。
五、綜上所述,原告依系爭買賣契約、民法第254條之規定,請
求如主文第一項所示事項,為有理由,應予准許。逾此部分
之請求,則無理由,應予駁回。
六、本件事證已臻明確,兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法,經
審酌後認與判決結果不生影響,爰不逐一論述,併此敘明。
七、又本件原告勝訴部分,兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行
或免為假執行,核無不合,爰分別酌定相當之擔保金額,予
以准許。至原告敗訴部分,其假執行之聲請失所附麗,應予
駁回。
八、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 2 月 26 日
民事第一庭 法 官 江碧珊
正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 2 月 26 日
書記官 林冠諭
TYDV-113-訴-2046-20250226-1