Know99判決書

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不動產所有權移轉登記

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事裁定 114年度板簡字第593號原告陳清松訴訟代理人黃柏嘉律師王秉信律師被告蔡詩瑄訴訟代理人翁瑞麟律師涂鳳涓律師複代理人廖展毅上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院裁定如下：　　主　文一、本件訴訟標的價額核定為新臺幣9,550,000元。二、原告應於本裁定送達後5日內，補繳第一審裁判費新臺幣107 ,445元，逾期未補正，即駁回其訴。　　理　由一、按核定訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準。民事訴訟法第77條之1第1項、第2項定有明文。　二、經查，本件原告起訴訴之聲明請求：被告應將如附表所示之土地及建物（下稱系爭房地）所有權移轉登記予原告。故訴訟標的價額即為原告主張應移轉登記之系爭房地之交易價額。本院參酌該社區（西華心中市）之實價登錄資料，知悉該社區同大小標的（含土地及建物，另建物面積將陽台3.21平方公尺、共有部分15.0000000平方公尺計入後共57.0000000 平方公尺）之中和區中正路683號某戶於112年11月間之交易價格為新臺幣（下同）9,550,000元，有內政部不動產交易實價登錄服務網資料可證，故本件訴訟標的價額核定為9,55 0,000元，應徵第一審裁判費113,235元，扣除已繳納之5,79 0元，尚應補繳裁判費107,445元。茲依民事訴訟法第436條第2項、第249條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達5日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　　法　官　時瑋辰以上正本係照原本作成。本件訴訟標的價額核定部分得抗告，餘不得抗告。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日　　　　　　　　　　　　書記官　詹昕容附表：土地新北市○○區○○段000地號（權利範圍100,000分之63）房屋新北市○○區○○段0000○號，門牌號碼新北市○○區○○路000號5樓之3

2025-03-28

PCEV-114-板簡-593-20250328-1

訴

臺灣新北地方法院

損害賠償

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1866號原告焦建堯訴訟代理人鄧湘全律師（辯論終結後解除委任）潘紀寧律師（辯論終結後解除委任）被告佳承開發建設股份有限公司法定代理人郭春利訴訟代理人姚文勝律師趙子澄律師上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國114年2月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告起訴主張：　㈠兩造於民國110年3月28日就被告銷售之「站前美學」第A11棟第8樓房屋及坐落基地（不含車位，下稱系爭建案）簽立房地預定買賣合約書（下稱系爭契約），約定買賣總價金為新臺幣（下同）626萬元（土地價款376萬元、房屋價款250萬元），並約定貸款金額500萬元。原告已依系爭契約附件七、付款明細表給付至第5期共計115萬元，然系爭建案刻正興建中，尚未取得使用執照。因系爭契約第16條約定「非經乙方同意，甲方同意不將本買賣標的轉讓與第三者或更換他人」、「甲方如擬將本契約轉讓他人時，必須事先以書面徵得乙方同意，並繳清已屆期之各期應繳款項及相關稅費、代辦費等後始得轉讓」、「甲方需於辦理轉讓手續同時支付本契約總價款千分之一之轉讓手續費予乙方」，系爭建案之代銷公司五十甲廣告股份有限公司（下稱五十甲公司）亦有告知系爭契約可轉讓他人。原告於113年1月21日至同年6月30日間委託信義房屋出售系爭建案，並於同年4月間獲悉有買方即第三人甘國華下斡旋金表示願以買賣總金額907萬元向原告購買，並於斡旋書記載「上述承購金額，如於5/1前尚未確認可換約，則無條件解約」，故原告於同年4月17日函請被告同意轉讓，卻遭被告表示「112年7月1日施行之平均地權條例第47條之4第1項規定不適用於112年6月30日以前所簽訂之預售屋買賣契約，固無疑問，惟台端於簽約時既已同意系爭契約第十六條約定，後續履約即應受其拘束，而非恣意要求本公司必須同意配合台端將本契約轉讓予第三人」等語而拒絕，致原告受有轉售系爭建案之價差損害。　㈡系爭契約第16條約定與內政部109年12月25日台內地字第1090 147669號公告修正（000年0月0日生效）之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」應記載事項（下稱「預售屋買賣定型化契約應記載事項」）第20條「房地轉讓條件」第㈠項規定：「買方繳清已屆滿之各期應繳款項者，於本契約房地所有權移轉登記完成前，如欲將本契約轉讓他人時，必須事先以書面徵求賣方同意，賣方非有正當理由不得拒絕。」不盡相同，依消費者保護法（下稱消保法）第17條第5 項規定「中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容」，故「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第20條房地轉讓條件第㈠項規定仍構成兩造契約內容，原告自得據以請求被告同意將系爭契約轉讓予第三人，且原告均按期程繳清各期應繳款項，原告既已事先以書面請求被告同意，被告無正當理由不得拒絕或預示拒絕履行。系爭建案行情近來水漲船高，被告拒絕同意之違約行為，顯係無理由重大限制原告財產處分自由，為不完全給付之違約行為，致原告受有重大損害。又原告係以626萬元購得系爭建案，甘國華願以907萬元向原告購入，價差為281萬元，扣除4%仲介費36萬2,800元、35%房地合一稅85萬6,520元等支出後，原告客觀上確定可取得之轉售價差所失利益損害為 159萬680元，爰依民法第227條第1項準用給付遲延之法律關係即民法第229條第2項、第231條第1項、第233條第1項、第 216條規定請求被告賠償等語。　㈢並聲明：⒈被告應給付原告159萬680元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠依112年2月8日修正公布之平均地權條例第47條之4第1項規定「預售屋或新建成屋買賣契約之買受人，於簽訂買賣契約後，不得讓與或轉售買賣契約與第三人，並不得自行或委託刊登讓與或轉售廣告」等內容及其立法理由，可知為避免預售屋之買受人透過轉讓購屋預約單、預售屋買賣契約等方式炒作房價或賺取價差牟利而為修正，原告係於110年3月28日簽訂系爭契約，竟於系爭建案仍在興建中之113年1月21日即委託仲介銷售，顯見原告購入系爭建案之目的並非自住，而係為炒作房價、投資套利，原告之行為已與上開立法目的背道而馳。又系爭契約第16條第2項約定係參考「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第20條，及平均地權條例而為約定，而系爭契約第16條第2項已明文約定房地轉讓條件，原告主張雙方未約定故「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第20 條構成系爭契約內容云云，實屬無理。另系爭契約第16條第 1項約定並無違反「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第2 0條規定，且被告係參考立法政策、防止有心人士透過轉讓預售屋買賣契約方式炒作房價或賺取價差牟利，為合法有效之條款，兩造應受其拘束。而原告既已同意系爭契約第16條約定成為系爭建案產權登記名義人，並同意不得任意將所購買之系爭建案或系爭契約轉讓他人，後續履約即應受拘束，自原告所提「斡旋/要約契約」記載「上述承購條件，如於5 /1前尚未確認可換約，則無條件解約」，更可證原告對於系爭契約第16條第1項、第2項約定知之甚詳，方會為前開約定以避免違約責任，原告若擬將系爭契約轉讓予第三人，依系爭契約第16條第1項、民法第301條規定應獲被告同意，始生效力。是以，系爭契約並未約定被告應無條件配合原告辦理系爭契約轉讓予第三人之義務，則系爭契約目前仍由兩造持續履行，遑論被告有何債務不履行問題，原告依民法第227 條第1項規定請求被告賠償價差損害159萬680元，至屬無理等語，資為抗辯。　㈡並聲明：⒈如主文第1項所示。⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行。三、本院之判斷：　　原告主張其以626萬元與被告就系爭建案簽訂系爭契約，嗣後原告委託仲介出售系爭建案，甘國華並下斡旋金願以907 萬元購買，然被告竟無理由拒絕同意系爭契約轉讓，而有不完全給付之違約情事，原告依民法第227條第1項準用給付遲延規定請求被告賠償所失利益159萬680元等語，被告固未否認其拒絕同意原告將系爭契約轉讓予甘國華之事實，然就其有無不完全給付情事，則以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執所在厥為：㈠「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第20條是否構成兩造契約內容？㈡被告拒絕同意原告轉讓系爭契約是否構成不完全給付？㈢原告得否請求被告賠償？經查：　㈠「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第20條並未構成兩造契約內容：　⒈按中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之；中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容，消保法第17條第1項、第5項定有明文。又109年1 2月25日公布、000年0月0日生效之「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第20條房地轉讓條件規定：「㈠買方繳清已屆滿之各期應繳款項者，於本契約房地所有權移轉登記完成前，如欲將本契約轉讓他人時，必須事先以書面徵求賣方同意，賣方非有正當理由不得拒絕。㈡前款之轉讓，除配偶、直系血親間之轉讓免手續費外，賣方得向買方收取本契約房地總價款千分之＿（最高以千分之一為限）之手續費。」，可知預售屋買賣定型化契約應就契約轉售條件予以約定，若無約定，則「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第20條依消保法第17條第5項規定亦構成契約內容，而得拘束預售屋買賣契約雙方，反面觀之，倘若買賣雙方就預售屋契約轉讓條件已有約定，依契約自治原則，即應適用買賣雙方簽訂契約內容，而無以「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第20條規定予以補充之空間。　⒉原告固主張「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第20條約定，依消保法第17條第5項規定應構成兩造契約內容云云，然觀諸系爭契約16條契約轉讓約定：「一、自簽訂本契約日起，甲方（即原告）即為本買賣標的物之產權登記名義人，非經乙方（即被告）同意，甲方同意不將本買賣標的轉讓與第三者或更換他人，否則其轉讓或更換行為對乙方不生效力，且因此發生糾紛或致使乙方遭受損失時，甲方應負違約及賠償責任。」、「二、自簽訂本契約日起至乙方通知辦理銀行貸款對保期限日止，甲方如擬將本契約轉讓他人時，必須事先以書面徵得乙方同意，並繳清已屆期之各期應繳款項及相關稅規費、代辦費等後始得轉讓，讓渡手續需由甲方親自至本公司辦理，並以壹次為限（本轉讓手續為以簽立讓渡書方式辦理，本契約書不再更名簽訂）。」、「三、前項之轉讓，除配偶、直系血親間之轉讓免收手續費外，甲方需於辦理轉讓手續同時支付本契約總價款千分之一轉讓手續費予乙方。」等內容，有系爭契約在卷可參（見本院卷第61頁），可知兩造就系爭建案或系爭契約之轉讓業於系爭契約內約定明確，包括得否轉讓、轉讓手續、轉讓手續費等事項均有記載，應無消保法第17條第5項規定所指「預售屋買賣定型化契約應記載事項」未記載於定型化契約，仍構成契約內容之情形，故原告主張「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第 20條規定，依消保法第17條第5項規定構成兩造契約內容云云，應非可採。　　　⒊原告雖稱系爭契約第16條約定與「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第20條第㈠項規定不盡相符，應有消保法第17條第5項規定適用云云。然細譯兩者差異乃系爭契約第16條約定並無如「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第20條第㈠項規定設有「賣方非有正當理由不得拒絕」之限制，然此限制並無違反禁止或強行規定，本可由買賣雙方自由約定，且考諸112年6月19日修正、同年0月0日生效之「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第20條業已修正為：「二十、房地讓與或轉售條件㈠買方於簽約後，不得將本契約讓與或轉售與第三人。但配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之讓與或轉售；或其他中央主管機關公告得讓與或轉售之情形並經直轄市、縣（市）主管機關核准者，不在此限。㈡符合前款但書規定之買方，應繳清已屆滿之各期應繳款項，並以書面通知賣方，賣方除有法令依據外，不得拒絕配合辦理。㈢前款情形，除第一款但書之受讓人為買方之配偶、直系血親或二親等內旁系血親，免手續費外，賣方得向買方收取本契約房地總價款萬分之＿（最高以萬分之五為限）之手續費。」（見本院卷第363頁），可知立法者亦肯認預售屋契約轉讓應朝原則上禁止之方向修正，自難認定系爭契約第16條約定有以109年12月25日公布、000年0月0日生效之「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第20條規定補充兩造契約內容之必要，原告前開主張，仍無可採。　㈡被告拒絕同意原告轉讓系爭契約並未構成不完全給付：　⒈原告主張其委託仲介出售系爭建案，甘國華並下斡旋金願以9 07萬元向原告購買系爭建案，經原告以書面請求被告同意轉讓，卻遭被告拒絕，被告無正當理由拒絕同意構成不完全給付之違約行為云云，雖提出委託書、「斡旋/要約契約」、兩造寄發之存證信函等件為佐（見本院卷第241頁至第265頁）。惟依兩造簽訂系爭契約第16條第1項、第2項約定，原告欲將系爭建案及系爭契約轉讓予甘國華，均應經被告同意方得為之，而被告寄發予原告之存證信函內亦表示原告不得恣意要求被告必須配合契約轉讓予第三人，並考量未來履約爭議恐使法律關係趨於複雜，故而無法同意原告所提將系爭契約轉讓予第三人之申請等情（見本院卷第261頁至第263頁），僅再次重申系爭契約第16條約定內容，並說明其無欲使法律關係複雜產生履約糾紛故而拒絕同意轉讓，則縱認109年1 2月25日公布、000年0月0日生效之「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第20條規定應作為兩造契約內容，亦難認被告之拒絕係無正當理由而有不完全給付之情事。　⒉至於原告主張其信賴系爭建案之代銷公司五十甲公司告知系爭契約可轉讓他人，方以畢生積蓄購買系爭建案，且原告係因工作有出國計畫方將系爭建案轉售，並非為賺取價差牟利，據原告所知，因房價上漲很快，部分預售屋買受人無法承擔頭期款壓力而將預售屋原價轉回建商，亦有部分建商寧願違約不交屋，要以較高價格轉售等語，並提出系爭建案群組 LINE對話紀錄為佐（見本院卷第239頁）。惟112年2月8日修正、同年7月1日施行之平均地權條例第47之4條第1項固規定：「預售屋或新建成屋買賣契約之買受人，於簽訂買賣契約後，不得讓與或轉售買賣契約與第三人，並不得自行或委託刊登讓與或轉售廣告。但配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之讓與或轉售；或其他中央主管機關公告得讓與或轉售之情形並經直轄市、縣（市）主管機關核准者，不在此限。」，而前開規定於施行前已簽訂預售屋買賣契約之買受人，於施行後可換約1次，有內政部113年10月29日台內地字第11 30044500號函文在卷可參（見本院卷第461頁至第462頁），即兩造於110年3月28日簽訂之系爭契約，原告於112年7月1 日後仍可將系爭契約轉讓他人1次，然系爭契約第16條第1項、第2項約定均無絕對禁止（即縱使被告同意亦無法轉讓之情形）原告將系爭契約轉讓與第三人，故五十甲公司向原告說明系爭契約可轉讓他人，與系爭契約第16條約定及內政部前開函文說明並無不符，原告於簽立系爭契約前已審閱系爭契約第16條約定，就其轉讓系爭契約應經被告同意亦已知悉，原告仍同意簽立系爭契約，自應承擔被告日後不同意原告將系爭契約轉讓之風險，故原告前開所述即令為真，亦難為有利於原告之認定。　㈢原告不得請求被告賠償：　　被告拒絕同意原告將系爭契約轉讓予甘國華，與系爭契約第 16條約定並無不符，被告並無不完全給付情事，故原告主張依民法第227條第1項準用給付遲延之法律關係即同法第229 條第2項、第231條第1項、第233條第1項規定，請求被告賠償所失利益159萬680元，為屬無據。又原告聲請向恆顧建設股份有限公司、馥勝開發股份有限公司、和發建設股份有限公司函詢是否有於112年7月1日後同意112年7月1日前已簽訂預售屋買賣契約之買受人將契約轉讓予第三人之案件，以及聲請傳喚證人即仲介公司業務邱思璇，以證明其公司仍有受託銷售112年7月1日前之預售屋買賣契約並換約成功之案件等節，因各建設公司與買受人簽訂買賣契約內容不盡相同，被告亦不受該等契約之拘束，故難認有函詢及傳喚證人到庭調查之必要。四、綜上所述，「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第20條並未構成兩造契約內容，被告拒絕同意原告轉讓系爭契約並不構成不完全給付。從而，原告依民法第227條第1項規定請求被告賠償損害159萬680元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　莊佩頴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王顥儒

2025-03-27

PCDV-113-訴-1866-20250327-1

重訴

臺灣彰化地方法院

返還價金等

臺灣彰化地方法院民事判決 112年度重訴字第140號原告宋宜蓁訴訟代理人羅永安律師被告上綺建設股份有限公司法定代理人李佳珍訴訟代理人周仲鼎律師複代理人劉慧如律師廖宜溱律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國114年3月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文確認兩造於民國112年4月17日就坐落彰化縣○○鎮○○段000000地號土地及其上門牌號碼彰化縣○○鎮○○路0段00號建物所為之買賣契約法律關係不存在。被告應給付原告新臺幣347萬5,000元，及自民國112年10月14日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決第二項於原告以新臺幣115萬9,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣347萬5,000元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明：一、先位聲明：㈠兩造於民國112年4月17日就坐落彰化縣○○鎮○○○○○○段0 00000地號土地（下稱系爭土地）暨其地上門牌號碼鹿草路1 段82號建物（下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭房地）所簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約，即附件一）之法律行為應予撤銷。㈡如主文第一項所示。㈢被告應給付原告新臺幣（下同）670萬元，及其中50萬元自112年4月17日起；其中440萬元自112年5月2日起；其中180萬元自112年5月25日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、備位聲明：㈠兩造所為系爭契約之法律行為，應將約定原告所應給付之買賣價金減輕為1,250萬元。㈡確認系爭契約買賣價金債權逾580萬元部分不存在。嗣變更先位聲明㈠、㈡為請求本院擇一為有利判決，並將先位聲明㈢利息起算日統一減縮至起訴狀繕本送達翌日（本院卷一第75-77頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，程序上自應准許。貳、實體方面：一、原告主張：原告於112年4月17日以2,150萬元向被告買受系爭房地，並簽立定型化之系爭契約，原告已給付被告670萬元。然原告嗣發現系爭建物僅一樓為合法建物（即埔崙段53 9建號建物），二、三樓均屬違法增建，被告明知此情，卻慫恿學歷僅小學四年級肄業之原告，在審閱系爭契約僅半日下，乘原告急迫、輕率、無經驗簽立系爭契約，核屬暴利行為，爰依民法第74條第1項規定，撤銷系爭契約。且被告未給予原告足夠審閱期，依消費者保護法（下稱消保法）第11 條之1第1至3項規定，系爭契約對原告不生效力。另被告故意隱匿系爭建物僅一樓為合法建物，詐欺使原告陷於錯誤，原告已於112年6月13日依民法第88條、第92條第1項規定撤銷系爭契約，系爭契約自屬無效。倘認系爭契約仍有效，因系爭房地欠缺一般三層樓建物應有合法層數之使用及交易價值，核屬重大物之瑕疵，且其給付系爭建物二、三層部分係不完全給付，且無法補正，原告依民法第256條、第359條規定以起訴狀繕本送達解除系爭契約。爰先位擇一依民法第74 條第1項規定撤銷系爭契約，或確認系爭契約法律關係不存在，另擇一依民法第179條、第259條規定請求被告返還670 萬元。倘認原告先位之訴無理由，原告仍得依民法第74條第 1項規定請求減輕系爭契約價金或依民法第359條規定減少價金至1,250萬元，故被告請求超過580萬元買賣價金即不存在。爰備位依民法第74條第1項、第359條規定，請求減輕價金至1,250萬元，並訴請確認被告對原告買賣價金債權逾580萬元部分不存在等語。並聲明：㈠如前揭變更後聲明所示。㈡就先位聲明第㈢項，願供擔保，請准宣告假執行二、被告則以：系爭建物為二層樓建物，原告雖已給付670萬元價金，然依系爭契約第3條約定，尾款給付方式為原告應先代被告清償系爭房地上如附表編號1所示抵押權（下稱A抵押權）所擔保之貸款1,440萬元，待塗銷登記完畢後，再付清餘款，而兩造約定於112年5月15日被告將系爭房地所有權移轉登記予原告時，原告即應代償被告對中租迪和股份有限公司（下稱中租迪和公司）之上開抵押貸款。被告依約移轉登記後，原告雖亦向彰化第六信用合作社（下稱彰化六信）貸款1,350萬元，然原告嗣卻反悔而向彰化六信表示不願將1,3 50萬元撥付至履約保證專戶，並拒絕支付餘款130萬元，原告故意違反系爭契約，復經被告合法解除系爭契約，原告並無法律上地位不安定之情形，無提起確認訴訟之必要。另系爭契約乃兩造委請代書一同撰擬，兩造並磋商買賣標的、交屋時間、價金多寡及付款方式，系爭契約並非定型化契約，縱認屬之，因兩造簽約後，歷經原告多次給付價金，並辦理貸款程序，原告更已委請親戚改建系爭建物，原告已有遠超過審閱期之充分期間得再三反覆檢視系爭契約，且系爭契約並非專業領域，亦無任何偏頗或顯失公平之情形，應認未給予審閱期之瑕疵已治癒，始合乎誠信原則。又原告有多年工作經驗，私下更從事放貸，具一定社會經歷，自無草率簽立系爭契約之可能，且原告住所緊鄰系爭房地，且親自到場了解屋況，系爭契約並已載明「未辦保存登記部分一併移轉」，原告更於簽約後著手裝潢，顯見原告對系爭房地知之甚詳，本件並無故意隱匿、錯誤、不完全或瑕疵給付，且原告亦非輕率急迫無經驗。倘認系爭房地有瑕疵，因未辦保存登記部分已為原告所明知，依民法第355條第1項規定，被告亦不負瑕疵擔保責任。另依系爭契約第10條約定，原告因可歸責之事由未給付剩餘價金，被告得沒收已付價金作為懲罰性違約金，被告自無庸返還已收價金670萬元等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項（本院卷一第473-476頁、卷二第47頁）：　㈠兩造於112年4月17日簽立系爭契約，約定原告以2,150萬元向被告買受系爭房地。系爭建物為成屋。　㈡被告係以出售不動產為業，為消保法第2條第2款所規定之企業經營者，原告係以消費為目的而購買系爭房地，乃同條第 1款所規定之消費者。　㈢系爭房地上均有設定2個最高限額抵押權，分別如附表所示。　㈣原告於112年4月17日、112年5月2日、112年5月25日分別匯款 50萬元、440萬元、180萬元予被告，上開金額均屬系爭房地買賣價金。　㈤依照系爭契約第3條約定，尾款之給付方式是由原告先代被告清償A抵押權所擔保之借款，並待塗銷該抵押權登記完畢後，如所清償之借款不足買賣價金餘額，原告再繳付餘額。而原告為代償被告之前開借款，遂向彰化六信貸款1,350萬元，彰化六信於112年5月15日撥付貸款至彰化六信秀水分社保證專戶帳號0000-0-000-0000號帳戶（即本件系爭房地買賣之履約保證專戶）。嗣兩造於112年8月27日簽立切結書同意將上開貸款再撥回至彰化六信秀水分社放款備償專戶帳號00 00-000-00000-0號帳戶。　㈥系爭建物一樓部分為已辦保存登記建物，其餘為違法增建之未辦理保登記建物。系爭建物自內部觀之僅有一、二樓，無三樓。原告已裝潢系爭建物。　㈦被告於112年6月30日委託周仲鼎律師寄發臺中民權路郵局營收股存證號碼001131號存證信函予原告，向原告為解除系爭契約之意思表示，並請求原告偕同被告將系爭房地所有權移轉登記予被告、塗銷設定予彰化六信之最高限額抵押權登記，且沒收原告已給付之定金、價金及履約保證專戶內之價款。原告於112年7月3日收受上開存證信函。　㈧系爭契約第10條約定為違約金之約定。　㈨系爭房地設定之A抵押權之擔保貸款債權，所生利息均由被告繳納，其於112年5月至113年3月間已給付中租迪和公司121 萬7,681元之利息。四、得心證之理由：　㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。查原告先位請求確認系爭契約之法律關係不存在，為被告所否認，此項法律關係存否不明確，致原告在私法上地位有受侵害之危險，而該危險得以本件確認訴訟除去之，是原告提起本件確認訴訟，有即受確認判決之法律上利益。被告雖辯稱：被告已合法解除系爭契約，原告並無確認利益等語，然系爭契約係由何人撤銷、解除，將影響原告是否應負擔違約金等義務（詳後述），故原告先位提起本件確認之訴，仍有確認利益，被告所辯，自非可採。　㈡系爭契約為成屋買賣定型化契約：　⒈按定型化契約條款，指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款；定型化契約，指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂立之契約，消保法第2條第7款前段、第9款定有明文。經查，被告與他人就本建案其他不動產所簽立之不動產買賣契約書，內容如附件二所示，比對系爭契約與該契約內容，除第貳條買賣標的、第參條價金給付方式、附註內容有所不同外，其餘內容幾乎相同。又被告以系爭契約業經其合法解除等為由，向原告請求移轉系爭房地所有權登記，現經本院112年度重訴字第128號所有權移轉登記等事件（下稱另案）審理中。而系爭契約代書即訴外人林蕙靚於另案作證稱：被告在本建案之3戶建物，我經手3戶，用的都是同一個公版的不動產買賣契約書，這個建案是被告找我接洽的，本件是我經辦該建案的第一戶；被告銷售案件並非每一件都找我處理，我每次幫被告處理交易案件時，不動產買賣契約書檔案都是差不多，只是姓名、金額、標的及另外約定條件不一樣，或是有履約保證，會再加註；系爭契約是依雙方談好的條件來定的，條款是兩造講好，我事先擬好才帶去，除了價錢，這件有特別交代什麼時候要交屋。本件並無給予審閱期，簽約當天是我第一次見到原告並與原告對話等語（另案卷第 272-280頁），可知本件建案3戶均是被告委請林蕙靚擔任代書，而林蕙靚所使用之不動產買賣契約書已具有固定格式，僅隨個案而填載姓名、金額、標的及其餘條件，是被告既使用林蕙靚之既定不動產買賣契約書而就本建案與多數消費者訂立契約，復以該預先擬定之契約條款與原告簽立系爭契約，故系爭契約為定型化契約，應堪認定。　⒉被告雖辯稱兩造於簽約前已就買賣標的、交屋時間、價金多寡及付款方式有所協商，故系爭契約並非定型化契約等語，然買賣標的、價金及付款方式、交屋期間，均為成屋買賣當事人常見磋商事項，此觀成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（下稱應記載事項）中，第2、3、4、10條亦將買賣標的、買賣價款、付款約定、交屋日期留空，而由買賣當事人依個案填載乙情自明，故被告上開所辯，自不足採。被告雖又執其先前另出售永福段509-5地號土地暨其上預售屋予他人之買賣契約書為據，辯稱上開契約與系爭契約內容完全不同，故系爭契約並非定型化契約等語，然上開契約（本院卷一第295-308頁）為預售屋買賣契約，與本件為成屋買賣者不同，自無從比附援引。　　　㈢原告不得依消保法第11條之1第3項規定主張系爭契約無效：　⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第一項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消保法第11條之1定有明文。又依內政部公告之應記載事項規定，成屋買賣定型化契約審閱期至少為5日。另消保法第11條之1規定意旨，乃為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，且為確保消費者之契約審閱權，明定企業經營者未提供合理審閱期間之法律效果（最高法院103年度台上字第2038號判決參照）。然為兼顧消費者了解契約條款內容資訊權之保護，以及維護個別消費者希望節省時間、爭取交易機會之需求及利益，且為避免個別消費者因自願放棄契約審閱權後，事後任意反悔而以企業經營者未提供合理審閱期間為由，主張企業經營者以定型化契約條款使其拋棄審閱期間之約定無效，自宜解釋企業經營者如未提供合理審閱期，可由消費者決定是否將條款納入契約內容。又倘若消費者在簽約後，已有相當合理期間可審閱、瞭解、評估契約條款，對契約內容已充分了解，堪認企業經營者未事先給予合理審閱期之缺陷業已治癒，是消費者依上開規定主張契約條款不構成契約內容，解釋上應在合理之一定期間內提出主張，方符民法第148條行使權利應依誠實及信用方法之規定。　⒉經查，系爭契約為定型化契約，業如前述，而系爭契約並未約定審閱期，故依應記載事項規定，其審閱期為5日。然依林蕙靚前揭證詞可知，原告簽約當日始首次看到系爭契約，系爭契約並未給予原告審閱期，固堪認被告確已違反消保法第11條之1規定。惟考量系爭契約簽約日為112年4月17日，而原告於簽約當日、112年5月2日、112年5月25日已給付部分買賣價金，復向彰化六信貸款1,350萬元，又已裝潢系爭建物，再稽以原告於另案中自陳：我小叔有來做幾天裝潢，伊有想過要把二樓改建系爭建物，想要一層樓都有一間浴室；我乾女兒看契約書，要去貸款1,700萬元，利息很高等語（另案卷第323-324頁），可知原告於簽約後已有1個月期間依約給付買賣價金之事實，甚至委請親戚改建不動產，並有第三人協助原告審閱契約，堪認原告已有超過5日之充分時間得以檢視、評估契約內容，足認被告未事先給予審閱期之缺陷業已治癒，惟原告卻於112年7月19日起訴時始主張系爭契約違反審閱期，已逾合理期間，有違誠信原則，故原告依消保法第11條之1第3項規定主張系爭契約無效，並無理由。　㈣原告主張解除或撤銷系爭契約，均無理由：　⒈按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付；因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示；意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；債權人於有第226條之情形時，得解除其契約；物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，民法第74條第1項、第92條第1項前段、第88條、第227條第1項、第226條第1 項、第256條、第354條第1項、第359條前段定有明文。　⒉經查，原告以系爭房地向彰化六信抵押貸款，經彰化六信於1 12年5月4日調查系爭房地市價，結果略為：系爭土地及埔崙段539建號建物時價總值分別為1,603萬1,487元、94萬0,126 元，總計1,697萬1,613元，增值稅477萬2,816元等情，有彰化六信113年12月19日函附抵押權設定資料（本院卷一第523 -530頁）可查，且上開市價尚未包含未辦保存登記建物部分，即已近1,700萬元，再考量稅賦、被告銷售系爭房地所支出之成本費用暨預期利潤，並兼衡兩造談判、磋商能力等一切情事，認系爭建物一樓以上雖為違法增建，然兩造約定之 2,150萬元價金與系爭房地市價並無顯不相當，亦無使用或交易價值欠缺之情形，難認系爭房地有瑕疵或不完全給付，故原告依民法第256條、第359條規定解除系爭契約，即屬無據。又系爭契約已載明未辦保存登記部分一併移轉等文字（本院卷一第28頁），亦難認被告有隱瞞原告致其陷於錯誤，故原告依民法第92條第1項前段、第88條規定撤銷系爭買賣契約，亦無理由。此外，原告於另案中自述：我去看系爭房地只有看樓下，因為兩隻腳腕於112年3月28日動手術，所以沒有辦法爬，但有告訴我有2、3樓；原本要賣我2,280萬元。我有說算便宜一點，後來用2,150萬元。我在買系爭房地前有買永和街那附近房子等語（另案卷第320-322頁），可知原告並非無購屋經驗之人，且購屋前亦有到場確認建物現況，更與賣方殺價，故原告主張自己簽立系爭契約時係出於輕率、急迫、無經驗，依民法第74條第1項規定，得撤銷系爭契約等語，亦非可採。原告雖聲請本院向彰化縣政府函調系爭建物之建築使用執照、結構計算書及圖說，並命被告提出與營造廠就系爭建物之承攬契約、結構計算書及施工圖說，請求本院履勘現場並囑託彰化縣鹿港地政事務所勘測系爭建物，再聲請華聲企業發展鑑定顧問有限公司鑑定系爭建物市價，惟本院前依原告聲請就系爭建物市價囑託臺中市土木技師公會鑑定，嗣經原告以鑑定費用過高為由捨棄鑑定（本院卷一第469頁），且本件依前開事證既已得認系爭契約價金與市價無顯不相當，自無必要再為上開證據調查。　㈤系爭契約已由被告依第10條約定解除，原告訴請確認系爭契約不存在，為有理由：　　⒈依系爭契約第3條約定，系爭契約簽立同時，原告先向被告給付50萬元，再於112年5月5日給付被告300萬元，其餘尾款之給付方式是由原告於被告過戶辦理貸款貸放當日，先代被告清償A抵押權之所擔保之借款，並待塗銷A抵押權登記完畢後，如所清償之借款不足買賣價金餘額，原告再繳付餘額。系爭契約第10條並約定，如原告不履行本契約殘餘價金或因可歸責於原告之事由致不能如期交付殘餘價金時，所交付定金及價款悉被被告沒收，此有系爭契約（本院卷一第25-29頁）可憑。又契約既經解除，即溯及訂約時失其效力，與自始未訂契約同（最高法院69年度台上字第2577號判決參照）。　⒉經查，原告於112年5月25日前，已匯款總計670萬元價金予被告，此為兩造所不爭，而系爭房地所有權於112年5月15日移轉登記至原告名下，復有土地建物查詢資料（本院卷一第69 -72頁）可證，是原告本應於該日代被告清償A抵押權所擔保之借款。原告雖向彰化六信貸款1,350萬元而為代償，且彰化六信亦於112年5月15日撥付貸款至履約保證專戶，惟原告於112年6月中旬左右，至彰化六信表示買賣價格太高有爭議，此有彰化六信113年7月10日函（本院卷一第441頁）可按，嗣兩造則於112年8月27日同意將上開貸款撥回至彰化六信秀水分社放款備償專戶，是本件原告未依約代償抵押貸款，違反系爭契約第3條規定，應堪認定。原告雖主張其已依約向彰化六信辦理貸款，係因彰化六信發現系爭建物有重大瑕疵，不合一般貸款要件，始撥回備償專戶，不可歸責於原告等語，然與前揭彰化六信函所示事證不符，自非可採。　⒊綜上，原告未依約交付尾款，則被告依系爭契約第10條約定解除系爭契約，自屬有據。又被告委託周仲鼎律師寄發存證信函向原告解除系爭契約，原告於112年7月3日收受，系爭契約即於112年7月3日因解除而溯及失其效力，從而，原告先位訴請確認系爭契約之法律關係不存在，自屬有據。原告就先位聲明第㈠㈡項係請求本院擇一為有利判決，原告先位聲明第㈡項請求既有理由，則本院就先位聲明第㈠項請求，即毋庸為准駁諭知，附此敘明。　㈥被告所得沒收已繳價金數額為322萬5,000元：　⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額；解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第250、2 52、260條分別定有明文。依民法第260條法意，契約雖解除，其原依據契約所生之損害賠償請求權，並不失其存在。基於同一理由，在契約解除前所已發生違約罰性質之違約金請求權，亦不因契約解除而失其存在。次按違約金有賠償總額預定性質及懲罰性質之分，前者作為債務不履行所生損害之賠償總額，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者作為強制債務履行、確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。又約定之違約金額是否過高，前者目的在於填補債權人因債權不能實現所受之損害，並不具懲罰色彩，法院除衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，尤應以債權人實際所受之積極損害及消極損害為主要審定標準（最高法院109年度台上字第1013號判決參照）。再按中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容，消保法第17條第1 、5項分別定有明文。又應記載事項第12條第3項規定：「買方逾期達五日仍未付清期款或已付之票據無法兌現時，買方應附加自應給付日起每日按萬分之二單利計算之遲延利息一併支付賣方，如逾期一個月不付期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催告後，自送達之次日起算逾七日仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金；惟所沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之十五為限，賣方不得另行請求損害賠償。......」　⒉經查，系爭契約第10條約定為違約金之約定，為兩造所不爭，審酌上開約定內容並未記載懲罰性違約金等文字，且被告除沒收定金及價款外，並無請求其他損害賠償之權利，堪認上開違約金為賠償總額預定性質，被告辯稱係懲罰性違約金等語，並非可採。　⒊次查，原告違約後，A抵押權所擔保貸款之利息均由被告繳納，其於112年5月至113年3月間已給付中租迪和公司121萬7,6 81元之利息，為兩造所不爭，再依112年度營利事業各業所得額暨同業利潤標準（本院卷二第41頁）所示：住宅營建同業利潤標準，費用率10％、淨利率8％等情，計算損害額為：3 87萬元（計算式：21,500,000×18％＝3,870,000），是被告因原告違約所受損害總額為508萬7,681元（計算式：1,217,68 1元＋3,870,000＝5,087,681）應堪認定，惟系爭契約為定型化契約，業如前述，系爭契約第10條雖為違約金之約定，但未約定違約金數額之上限，然原告已援引應記載事項第12條第3項規定作為契約內容（本院卷一第166-167頁），故被告得沒收已繳價金最多為322萬5,000元（計算式：21,500,000 ×15％＝3,225,000）。從而，本院考量被告所受前揭損害，再審酌應記載事項第12條第3項規定，認原告主張本件違約金應予酌減，最多僅得沒收322萬5,000元等語，核屬可採。被告雖辯稱損害已超過670萬元，毋庸再酌減等語，惟除未能舉證以實其說外，亦已超過322萬5,000元上限，自非可採。　㈦原告請求被告返還347萬5,000元，為有理由：　　按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2款定有明文。經查，原告就系爭契約已給付670萬元價金，而系爭契約於112年7月3 日解除，惟被告僅得沒收322萬5,000元作為違約金，均如前述，是被告應返還已受領之剩餘價金347萬5,000元予原告（計算式：6,700,000－3,225,000＝3,475,000），從而，原告先位依民法第259條第2款規定，請求被告返還347萬5,000元，為有理由，逾此範圍之請求，即屬無據。原告依民法第25 9條第2款請求既有理由，則其另依民法第179條規定為同一請求，本院即無庸審論，附此敘明。五、綜上所述，原告先位訴請確認系爭契約之法律關係不存在，並依民法第259條第2款規定，請求被告給付原告347萬5,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年10月14日（送達證書見本院卷一第51、53頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍請求，為無理由，應予駁回。原告先位之訴確認買賣關係不存在既為有理由，則備位之訴酌減買賣價金並確認部分買賣價金債權不存在，即無庸審論。又原告主張系爭建物業經彰化縣政府命令拆除違建，並經公平交易委員會處分，爰聲請向該二機關調取相關卷宗等語，惟與本件爭點無涉，自無調查必要。六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依據，應予駁回。七、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第一庭　審判長法　官　陳弘仁　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　劉玉媛　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張亦忱以上正本係照原本作成。如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。(須按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃明慧附表編號抵押權內容 1 系爭房地第一順位抵押權收件年期字號：111年鹿登資字第076960號登記日期：111年12月30日權利人：中租迪和股份有限公司債權額比例：1/1 擔保債權總金額：新臺幣14,400,000元擔保債權確定期日：141年12月27日債務人及債務額比例：上綺建設股份有限公司，債務額比例全部、彩懋農業有限公司，債務額比例全部、興業農產行，負責人：李青育，債務額比例全部權利標的：所有權設定權利範圍：1/1 設定義務人：上綺建設股份有限公司共同擔保地號：埔崙段583-33 共同擔保建號：埔崙段593 2 系爭房地第二順位抵押權收件年期字號：112年鹿登資字第023250號登記日期：112年5月15日權利人：有限責任彰化第六信用合作社債權額比例：1/1 擔保債權總金額：新臺幣16,200,000元擔保債權確定期日：142年5月10日債務人及債務額比例：宋宜蓁，債務額比例全部權利標的：所有權設定權利範圍：1/1 設定義務人：宋宜蓁共同擔保地號：埔崙段583-33 共同擔保建號：埔崙段593

2025-03-27

CHDV-112-重訴-140-20250327-2

重再

臺灣高等法院

不動產所有權移轉登記再審之訴

臺灣高等法院民事裁定 114年度重再字第9號再審原告郭鈴鴻上列再審原告因與再審被告郭美鴻間不動產所有權移轉登記事件，對於中華民國113年7月31日本院111年度重上字第229號確定判決，提起再審之訴，本院裁定如下：　　主　文再審原告應於收受本裁定正本之日起七日內，補繳再審裁判費新臺幣壹拾壹萬伍仟肆佰肆拾柒元，逾期不補正，即裁定駁回其再審之訴。　　理　由一、按提起再審之訴，應依民事訴訟法第77之17條規定，繳納裁判費，此乃必須具備之程式。次按再審之訴，形式上雖為訴之一種，實質上則為前訴訟之再開或續行，故關於訴訟標的之價額，在提起再審之訴時縱有增漲，仍應以前訴訟程序起訴時之價額為準（最高法院32年抗字第117號判例參照）。二、經查，再審原告聲明請求：㈠本院111年度重上字第229號確定判決廢棄。㈡再審被告應將坐落新北市○○區○○段0000地號土地（權利範圍4分之1）及其上同段2314建號建物（權利範圍全部，門牌號碼新北市○○區○○街000巷00號2樓，下合稱系爭房地）所有權移轉登記予再審原告（本院卷第3頁）。因再審原告於前訴訟程序准予訴訟救助，未核定訴訟標的價額，則本件再審訴訟標的價額應為前訴訟程序於民國110年起訴時之系爭房地交易價額，而非依再審原告提出兩造於95年簽訂買賣契約為斷。查系爭房地屋齡、面積、位置等條件相近之不動產交易實價登錄市價約每坪新臺幣（下同）34萬元，有再審原告提出查詢資料可參（本院卷第70頁），則本件訴訟標的價額依上開交易價額估算系爭房地18.95坪（62.64 平方公尺）於起訴時市價約為644萬3000元（計算式：340,0 00×18.95＝6,443,000），應徵再審裁判費11萬5447元。限再審原告於收受本裁定正本之日起7日內，向本院補繳再審裁判費11萬5447元，逾期即駁回其再審之訴，特此裁定。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 3　　月　　27 　日　　　　　　　　　　民事第四庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　傅中樂　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃欣怡　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳彥君正本係照原本作成。核定訴訟標的價額部分，如不服裁定得於收受送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1500元（若經合法抗告，命補繳裁判費之裁定，並受抗告法院之裁判）。其餘部分不得抗告。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳冠璇

2025-03-27

TPHV-114-重再-9-20250327-1

訴

臺灣嘉義地方法院

返還價金等

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度訴字第361號原告即反訴被告李政儒訴訟代理人洪家駿律師複代理人李智維律師吳俊儒律師蔡宜珊律師蕭凡森律師謝孟高律師林家駿律師被告即反訴原告呂昆昇訴訟代理人邱皇錡律師丁詠純律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國114年3月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。本訴訴訟費用由原告負擔。反訴被告應同意反訴原告向僑馥建築經理股份有限公司領取履約保證專戶（第一商業銀行股份有限公司安和分行，戶名：第一商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶-僑馥價金履約保證，帳號：00000-00000000-0）內之款項新臺幣765,000元，並給付反訴原告就上開款項自民國113年10月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。反訴原告其餘之訴駁回。反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之30，餘由反訴原告負擔。　　事實及理由甲、程序方面壹、本訴部分：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。民事訴訟法第255條第1項第2款、第2項、第256條及第262條第 1項、第2項分別定有明文。查：一、本件原告起訴訴之聲明第1、2項分別為：「㈠被告同意原告向僑馥建築經紀股份有限公司領取履約保證專戶（戶名：第一商業銀行受託信託財產專戶-僑馥價金履約保證，帳號：0 0000-00-000000-0）（下稱系爭履保專戶）內款項新臺幣（下同）2,550,000元暨其所衍生之利息，並給付原告就上開款項自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡被告應給付原告61,200元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。」。二、嗣於民國113年8月15日，原告具狀更正訴之聲明第2項為：「被告應給付原告61,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。」，並追加訴之聲明列為第3項：「被告應自113年5月21日起至清償日止，按日給付原告1,700元之違約金。」（見本院卷一第129頁）。三、於113年9月19日，原告具狀將訴之聲明第2項變更為：「被告應給付原告61,200元」，並撤回訴之聲明第3項（見本院卷一第149頁）。四、於114年3月11日，原告當庭以言詞將訴之聲明第1項之「僑馥建築經紀股份有限公司」更正為「僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）」，並撤回訴之聲明第4項其中關於第1項聲明假執行部分之聲請（見本院卷二第58頁）。五、經核原告上開所為，更正訴之聲明部分，係更正其法律上之陳述；追加訴之聲明第3項部分，與其起訴請求之基礎事實同一；變更訴之聲明第2項及撤回訴之聲明第3項部分，業據被告當庭表示無意見（見本院卷一第145頁）；撤回訴之聲明第4項其中關於第1項聲明假執行部分之聲請，被告於本件言詞辯論終結前並未異議。依照首揭規定，並無不合，應予准許。貳、反訴部分：　　一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。民事訴訟法第259條、第260條第1項、第2項分別定有明文。又所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言，即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院91年度台上字第262號判決意旨參照）。查本件反訴原告即被告（下稱反訴原告）於113年10月1 4日具狀提起反訴，請求反訴被告即原告（下稱反訴被告）應同意反訴原告向僑馥公司領取系爭履保專戶內之款項2,55 0,000元暨其所衍生之利息，並給付反訴原告上開款項自本反訴起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息（見本院卷一第171至172頁），經核兩造所主張之權利，係由同一法律關係發生，與本訴之標的及其防禦方法相牽連，則反訴原告提起之反訴，應屬合法。二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。民事訴訟法第255條第1項第3 款、第262條第1項、第2項分別定有明文。查反訴原告於113 年12月3日當庭以言詞變更其訴之聲明（見本院卷一第198頁），核屬減縮應受判決事項之聲明；又反訴原告於114年3月 11日當庭以言詞撤回訴之聲明第3項假執行之聲請（見本院卷二第58頁），反訴被告於本件言詞辯論終結前並未異議。依前揭規定，並無不合，應予准許。乙、實體方面壹、本訴部分：　一、原告主張：　㈠緣原告向被告購買坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號土地及其上同段369建號建物（門牌號碼為嘉義縣○○鄉○○村○○○○000號）（下合稱系爭房地），兩造於113年2月1日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約書），約定買賣價金為8,500,000元，第1、2期款部分，原告分別於113年2月1日、2日、5日匯款共2,550,000元至兩造約定之系爭履保專戶內。至於尾款5,9 50,000元部分，則依系爭契約書第5條第2項關於第4期款說明欄位之「⑵若甲方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應於產權過戶完成後三個工作天內，將核貸之款項轉存匯入專戶（若有需代清償乙方之債務者，就代清償金額撥款亦同；代清償後之餘額於乙方抵押權塗銷後撥付）。」（下稱尾款約定⑵）、「⑶甲方未完成前款⑵至⑷之義務，或本款⑴所約定之尾款或差額未依約存匯入專戶，雙方同意特約地政士不辦理繳稅及產權移轉登記手續」（下稱尾款約定⑶ ），以及系爭契約書第9條第6項約定：「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾民國113年4月14日）同時甲方應履行全部價金之給付（包括貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存入乙方指定之帳戶）。如屆最後期限乙方仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾1日按買賣總價金萬分之2計付違約金賠償甲方，如逾15日乙方仍不能點交，再經甲方定期間催告仍不履行時，甲方有權解除本約。」處理，亦即兩造約定於產權過戶完成後3個工作天內要將核貸金額匯入系爭履保專戶，以此推算，被告至遲應於113年4月11日前完成過戶手續，以利原告後續申請貸款。　㈡依系爭契約書第9條第6項約定，以及第10條第3項約定：「本約簽訂後，乙方若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額及開立本票或支票之面額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。（本項及前項所稱本票於產權尚未過戶前不包括尾款擔保本票）」，被告未於113年4月14日之前完成點交作業，將系爭房地交付予原告，甚至未辦理所有權移轉登記，依民法第229條規定，被告自113年4月15日起即負遲延責任，經原告於113年4月16日寄發台中法院郵局79 8號存證信函，向被告限期催告履行未果，復於113年4月30 日寄發臺中英才郵局1105號存證信函，向被告表示解除契約，再於113年5月15日寄發台中法院郵局1034號存證信函，向被告為解除契約之意思表示。嗣經原告提起本件訴訟，並以起訴狀繕本送達被告為解除契約之意思表示，堪認兩造間就系爭房地之買賣法律關係業已解除，原告自得依系爭契約書第10條第3項約定以及民法第254條、第255條、第259條、第 179條規定，主張兩造間買賣契約已解除，請求被告應同意原告取回系爭履保專戶內之2,550,000元，或被告應返還買賣價金。　㈢系爭契約書後附之不動產說明書現況調查表（下稱現況調查表）中，被告就有無違建或禁建情事欄位僅載明3樓有約20 坪之違建或禁建情事，然未揭露1樓廚房、臥室有違法增建之狀況，原告曾分別於113年2月16日以台中民權路郵局287 號存證信函、於113年3月22日以台中民權路郵局805號存證信函，通知被告應予改善，然被告均未理會，前揭違建或禁建情事如此重大之交易資訊，被告卻刻意隱瞞，顯係以詐欺手段使原告陷於錯誤而購買系爭房屋，原告自得依民法第92 條規定，撤銷原告之意思表示，爰以起訴狀繕本送達被告為撤銷之意思表示，並依民法第179條規定，請求被告返還買賣價金。被告雖以涂淑貞代書有向原告之代理人黃美玲陳稱「那是屬於增建，增建部分並不在使用執照範圍內，與使用執照之面積無關」、「我們不可以以我們現在看到的狀況去想他，因為我們的那個謄本上面就是只有這個部分而已，所以他講的是這一塊跟這一塊」、「阿我們不合法增建的部分，因為他，就是增建的這個部分我們不可以這樣子加上去」等語，然對於法律工作人士之原告及代理人即難以消化理解，遑論不具任何地政專業背景之人，被告藉以涂淑貞代書上述語意不清、晦澀難解之解釋，脫免未盡告知義務之責，原告難當折服。　㈣系爭房地是否存有違建之情事，皆屬影響消費者是否購買系爭房地之交易重要事項，此為原告自始不知（非相關專業人士），也無從知悉，倘事前得知系爭房地上有違法增建情事，原告即不可能購買系爭房地，此應屬物之性質之重大錯誤，原告自得依民法第88條第2項規定，撤銷原告之意思表示，被告應返還買賣價金。　㈤是以，原告得依前述契約解除之法律關係或撤銷意思表示後不當得利返還之法律關係，擇一請求被告應同意原告自系爭履保專戶領取或被告應返還買賣價金2,550,000元及所衍生之利息。又被告本應於113年4月14日前交付系爭房地予原告，然被告迄今仍不願為之，已然違反交付義務，依系爭契約書第9條第6項約定，每逾1日按買賣總價金萬分之2計付違約金，則被告應給付自113年4月15日起至113年5月20日計36日之違約金61,200元（計算式：8,500,000×2/10000×36＝61,20 0）予原告。　㈥並聲明：　　⒈被告同意原告向僑馥公司領取系爭履保專戶內款項2,550,0 00元暨其所衍生之利息，並給付原告就上開款項自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。　　⒉被告應給付原告61,200元。　　⒊訴訟費用由被告負擔。　　⒋就聲明第⒉項，原告願供擔保，請准予宣告假執行。二、被告答辯略以：　㈠兩造於113年2月1日簽訂系爭契約書，約定由原告買受被告所有系爭房地，價金8,500,000元，由原告依約分3期給付，匯款至系爭履保專戶，原告並陸續給付第1、2期款共2,550,00 0元。依尾款約定⑶之約定，以及系爭契約第9條第6項前段約定「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾民國113年4月14日）同時甲方應履行全部價金之給付（包括貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存入乙方指定之帳戶）。」，可知兩造簽約當時依照預期流程，點交日暫定為113年4月14日之前，亦即預期原告於該日之前能將第4期款595萬元匯入系爭履保專戶內，被告亦得該日完成所有權移轉登記並進行點交，此有如附表編號15所示之錄音譯文可佐，故系爭契約書就所有權移轉登記之時點並未具體特定為某一日，原告就給付價金部分應有先給付義務；至於113年4月14日之後，則應依系爭契約書第5條第2項關於第4期款（尾款）說明欄位之約定，原告給付尾款與系爭房地所有權移轉登記間互為對待給付之關係，換言之，只有在原告給付第4期款595萬元時（不論原告是否需要申請貸款，或部分貸款部分自有資金），被告始應將系爭房地所有權移轉登記與原告。然原告自承僅給付第1、2期款，迄今仍未給付尾款，經被告於113年5月8日寄發嘉義中山路郵局156號存證信函，催告原告於7日內履約，原告仍置之未理，本於對待給付尚未滿足，被告乃拒絕先行移轉登記並交付系爭房地，乃同時履行抗辯之正當行使，本件並非可歸責於被告而拒絕給付或給付遲延，且無任何債務不履行之情形。從而，原告主張得解除契約，請求被告應同意原告自系爭履保專戶領取2,550,000元及所衍生之利息云云，殊屬無據；另本件並無向金融機構核貸之情形，原告主張本件有尾款約定⑵之適用云云，係無理由。　㈡原告曾數度來函被告，稱現況調查表未說明1樓有違法增建，要求被告改善，逾期不改善則主張解除契約等語，經被告向房屋仲介公司詢問後得知，簽約當日原告到場前，係由房仲人員與涂淑貞代書向原告之代理人黃美玲解說買賣契約之內容與條件，確實有向黃美玲告知系爭房地1樓有增建，並有錄影存證，且經被告提出錄影檔案及錄音譯文為證，房仲人員亦曾親自帶黃美玲前往系爭房地看屋，當場告知及指出1 樓有增建之情形，黃美玲既為原告之代理人，原告自不得於事後以現況調查表未載明有增建而主張其對增建一事不知情，況原告於本件審理中對於錄音譯文表示無意見，原告就增建部分所為之爭執，顯係無據。又原告主張對於本件買賣標的物有發生錯誤等語，然經過房仲人員與代書詳細說明，縱使有發生錯誤，也是因原告自己之過失所致，而不得主張撤銷。　㈢並聲明：　　⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。　　⒉訴訟費用由原告負擔。　　⒊如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。貳、反訴部分：一、反訴原告主張：　㈠依系爭契約書第5條第2項約定，反訴被告分3期給付款項（其中第3期款完稅款欄位係空白），然反訴被告僅給付第1、2 期款，即未依約給付尾款。反訴原告於113年4月22日寄發嘉義忠孝郵局56號存證信函，催告反訴被告應於5日內履約。反訴原告復於113年5月8日寄發嘉義中山路郵局156號存證信函給反訴被告及其代理人黃美玲，催告反訴被告應於7日內履約，反訴被告雖係於113年5月24日收受該信函，然黃美玲已於113年5月9日收受該信函，依民法第103條第2項規定，可認反訴被告係於113年5月9日受催告而發生效力。反訴原告再於113年5月20日寄發嘉義中山路郵局167號存證信函，向反訴被告表示解除契約，已符合系爭契約書第10條第1項約定之催告履行期間，且經反訴被告收受該信函，則反訴原告於113年5月24日將系爭房地出賣給第三人，並於113年7月 22日完成所有權移轉登記，確係於合法解除契約後所為，反訴被告辯稱反訴原告自始即無履約意思云云，顯然昧於事實，自不足採；縱認反訴原告之113年5月20日解約信函因反訴被告113年5月24日始接獲反訴原告之履約催告信函而不生效力（假設句，反訴原告否認），因反訴被告自113年5月24日接獲履約催告信函迄今仍未履約，反訴原告亦以本件反訴起訴狀解除兩造間之買賣契約。又依反訴原告提出如附表所示之錄音譯文觀之，黃美玲經房仲人員與代書之告知，於簽約前早已明知增建之事實，更遑論反訴被告訴訟代理人於113 年8月20日當庭自認反訴被告知道這是增建，但不知道其違反建築法規等情，則反訴被告辯稱其不知系爭房地有增建、遭受詐欺簽約、反訴原告未盡告知義務云云，均非可採。依系爭契約書第10條第2項約定：「本約簽訂後，甲方若有違約情事經乙方合法解除本約，甲方對乙方負損害賠償責任，甲方已支付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金」，反訴原告既合法解除兩造間之買賣契約，自得依該約定沒收反訴被告已給付之買賣價金2,550,000元，另該價金因辦理不動產買賣價金履約保證之約定而匯入系爭履保專戶，反訴原告爰依系爭契約書第10條第2項約定及民法第229條、第233 條第1項規定，請求如反訴訴之聲明所示。　㈡並聲明：　　⒈反訴被告應同意反訴原告向僑馥公司領取系爭履保專戶內之款項2,550,000元，並給付反訴原告上開款項自本反訴起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。　　⒉反訴訴訟費用由反訴被告負擔。二、反訴被告答辯略以：　㈠依系爭契約書第9條第6項約定，反訴原告應於113年4月14日前點交系爭房地予反訴被告，然現況調查表中，反訴原告就有無違建或禁建情事欄位僅載明3樓有約20坪之違建或禁建情事，並未揭露1樓廚房、臥室有違法增建之狀況等情，反訴被告曾分別於113年2月16日以台中民權路郵局287號存證信函、於113年3月22日以台中民權路郵局805號存證信函，通知反訴原告應予改善，然反訴原告均未理會。經反訴被告於113年4月16日寄發台中法院郵局798號存證信函，向反訴原告限期催告履行未果，復於113年4月30日寄發臺中英才郵局1105號存證信函，向反訴原告表示解除契約，再於113年5 月15日寄發台中法院郵局1034號存證信函，向反訴原告為解除契約之意思表示。因反訴原告對系爭房地有前述可歸責事由且遲不改善至合法狀態，致無法將系爭房地交予反訴被告。再者，反訴原告雖以涂淑貞代書有向反訴被告之代理人黃美玲陳稱「那是屬於增建，增建部分並不在使用執照範圍內，與使用執照之面積無關」、「我們不可以以我們現在看到的狀況去想他，因為我們的那個謄本上面就是只有這個部分而已，所以他講的是這一塊跟這一塊」、「阿我們不合法增建的部分，因為他，就是增建的這個部分我們不可以這樣子加上去」等語，然對於法律工作人士之反訴被告及代理人即難以消化理解，遑論不具任何地政專業背景之人，反訴原告藉以涂淑貞代書上述語意不清、晦澀難解之解釋，脫免未盡告知義務之責，反訴被告難當折服。此外，現況調查表既有清楚載明3樓存有約為20坪之違建，為何不一併揭露1樓亦存有違建之情？當可合理懷疑反訴原告便是藉此方式詐欺反訴被告簽訂契約，具有投機取巧之嫌。若反訴原告真有意願告知反訴被告1樓存有違建之事實，應當直接了當，開門見山，大方以白話之方式說明1樓增建部分即屬違建，或在現況調査表清楚載明，不應以模糊不清之話語，蒙混過關，再反咬反訴被告應當知悉，此非謂合於誠實信用原則。職是之故，反訴原告對於1樓存有違建之事實，未盡其告知義務，致反訴被告於簽約之初難以得知上情，其後反訴被告陸續寄發存證信函皆未獲反訴原告置理，況反訴原告所稱反訴被告經催告後仍拒絕履約云云，實與事實迥然相異，難認反訴原告所為之反訴有理由。　㈡設若認為反訴被告經催告後仍拒絕付款，而應沒收已給付之價金2,550,000元（僅為假設，此部分為反訴被告否認），然觀諸本件事實，反訴原告既已依約給付前二期款項，且係對於增建情況有疑慮，深怕標的物不如預期，而拒絕給付後續款項，至始至終皆懷抱著履行契約圓滿完成交易之期待，請求反訴原告改善建物狀況，然經反訴被告查詢內政部不動產交易實價查詢服務網後，反訴原告早於113年5月24日即將系爭房地出售予第三人，反訴原告實際上沒有履約之誠意。再者，自113年5月8日反訴原告寄發存證信函通知反訴被告給付款項起至反訴被告提起本件訴訟，僅僅不到2個星期的時間，對於反訴原告所生不能使用房屋之影響輕微至極，實則未造成任何不利益，依民法第252條規定。請准予酌減違約金至10分之1即255,000元，以平衡雙方之利益。　㈢並聲明：　　⒈反訴駁回。　　⒉訴訟費用由反訴原告負擔。叁、本院之判斷：一、本訴部分：　㈠原告向被告購買系爭房地，兩造於113年2月1日簽訂系爭契約書，約定買賣價金為8,500,000元，原告先後給付第1、2期款，共2,550,000元，匯入兩造約定之系爭履保專戶內之事實，有系爭契約書、郵政跨行匯款申請書附卷可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真實。　㈡原告主張：依現況調查表中，被告就有無違建或禁建情事欄位僅載明3樓有約20坪之違建或禁建情事，然未揭露1樓廚房、臥室有違法增建之狀況，原告曾分別於113年2月16日以台中民權路郵局287號存證信函、於113年3月22日以台中民權路郵局805號存證信函，通知被告應予改善，然被告均未理會，前揭違建或禁建情事如此重大之交易資訊，被告卻刻意隱瞞，顯係以詐欺手段使原告陷於錯誤而購買系爭房地，原告自得依民法第92條規定，撤銷原告之意思表示。且系爭房地是否存有違建之情事，皆屬影響消費者是否購買系爭房地之交易重要事項，此為原告自始不知（非相關專業人士），也無從知悉，倘事前得知系爭房地上有違法增建情事，原告即不可能購買系爭房地，此應屬物之性質之重大錯誤，原告自得依民法第88條第2項規定，撤銷原告之意思表示云云，然為被告所否認。經查，依附表所示二樓錄影畫面逐字譯文，可見簽約當日原告到場前，係由房仲人員與涂淑貞代書向原告之代理人黃美玲解說買賣契約之內容與條件，且依附表編號12、13、14所示「白色背心仲介人員稱：阿我們不合法增建的部分，因為他，就是增建的這個部分我們不可以這樣子加上去。」、「涂淑貞代書稱：增建就是，我們想要擴大利用空間加值而去做的這樣子。」、「涂淑貞代書稱：中山新邨464號，那這個土地很大喔，84.34平方公尺，數目字的部分是這個房子有登記的建坪數，其他姐姐看到的都是增建，那我們權利範圍是全部就登記給兒子，沒有共有部分，沒有特別標註停車空間，這個都沒有標註，通常都是公寓的地下室停車位，有增建依照現況交屋給您。」等內容觀之，房仲人員與涂淑貞代書確實有向黃美玲告知系爭房地1樓有增建，已盡告知義務，黃美玲既為原告之代理人，原告自不得於事後以現況調查表未載明有增建而主張其對增建一事不知情，況原告於本件審理中對於錄音譯文表示無意見，而增建即屬違建，則被告對原告並無施用詐術行為，被告亦無被詐欺或對於買賣標的物有發生錯誤情形。準此，原告雖對被告表示撤銷契約，然不生撤銷契約之效力，則原告主張其得撤銷契約，並請求被告返還2,550,000元及利息云云，自屬無據。　㈢原告主張：系爭房地有違建情事，原告曾多次通知被告應予改善，然被告均未理會，依系爭契約書第9條第6項約定：「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾民國113年4月14日）同時甲方應履行全部價金之給付（包括貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存入乙方指定之帳戶）。」被告竟未於期限內完成點交作業，將系爭房地交付予原告，甚至未辦理所有權移轉登記，依民法第229條規定，被告應自113年4月15日起負遲延責任，經原告於113年4月16日寄發台中法院郵局798號存證信函，向被告限期催告履行未果，復於113年4月30日寄發臺中英才郵局 1105號存證信函，向被告表示解除契約，再於113年5月15日寄發台中法院郵局1034號存證信函，向被告為解除契約之意思表示。嗣經原告提起本件訴訟，並以起訴狀繕本送達被告為解除契約之意思表示，堪認兩造間系爭房地之買賣法律關係業已解除云云，然為被告所否認。經查，原告於訂立系爭契約時已知悉系爭房地有違法增建情形，已如上述。且依尾款約定⑶載明「甲方（即原告，下同）未完成本款⑴所約定之尾款或差額未依約存匯入專戶，雙方同意特約地政士不辦理繳稅及產權移轉登記手續。」，且依附表編號15所示，原告沒有要辦理貸款，可見原告應先將尾款匯入系爭履保專戶，被告方會辦理系爭房地產權移轉登記手續，然原告僅將第1 、2期款匯入系爭履保專戶，並未將尾款匯入系爭履保專戶。嗣於113年4月14日最後履約日後，經被告於113年5月8日寄發嘉義中山路郵局156號存證信函，催告原告於7日內履約，有存證信函及掛號郵件收件回執附卷可稽（見本院卷一第 167至170頁），然原告仍未將尾款匯入系爭履保專戶，被告拒絕辦理移轉登記手續並交付系爭房地，並無可歸責於被告之事由。且依原告所寄發113年2月16日台中民權路郵局287 號存證信函、113年3月22日台中民權路郵局805號存證信函、113年4月16日台中法院郵局798號存證信函、113年4月30 日臺中英才郵局1105號存證信函、113年5月15日台中法院郵局1034號存證信函內容觀之，或係要求被告改善1樓廚房、臥室之違法增建，或係要求被告改善完成1樓廚房、臥室之違法增建並交屋完畢，附以改善完成1樓廚房、臥室之違法增建條件，然原告於訂立系爭契約時已知悉系爭房地有違法增建情形，已如上述，是原告催告被告改善1樓廚房、臥室之違法增建，或附以改善完成1樓廚房、臥室之違法增建之條件後方辦理交屋，自不生合法催告效力。準此，原告雖對被告表示解除契約，然未經合法催告，不生解除契約之效力，則原告主張其得解除契約，並請求被告應同意原告自系爭履保專戶領取2,550,000元及所衍生之利息云云，亦屬無據。　㈣綜上所述，原告依據契約解除之法律關係、撤銷意思表示後不當得利返還之法律關係，請求被告應同意原告向僑馥公司領取系爭履保專戶內款項2,550,000元暨其所衍生之利息，並給付原告就上開款項自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；被告應給付原告61,200 元，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所依附，應併予駁回。二、反訴部分：　㈠系爭契約書第10條第1項約定：「除本約有特別約定外，甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定七日期間催告仍未履行，他方有權主張解除契約。」反訴被告辯稱：其不知系爭房地有違法增建、遭受詐欺簽約、反訴原告未盡告知義務，使反訴被告陷於錯誤簽約云云，均非可採，已如上述。且反訴被告僅將第1、2期款匯入系爭履保專戶，並未將尾款匯入系爭履保專戶，於113年4月14日最後履約日後，經反訴原告於113年5月8日寄發嘉義中山路郵局156號存證信函，催告反訴被告於7日內履約，有存證信函及掛號郵件收件回執附卷可稽（見本院卷一第167至170頁），反訴被告代理人黃美玲於113年5月9日收受該信函，依照民法第103條第2項規定，可認反訴被告已於113年5月9日受催告之意思表示，然反訴被告並未依期履約。反訴原告再於113年5月20日寄發嘉義中山路郵局167號存證信函，向反訴被告表示解除契約，反訴被告之代理人黃美玲、反訴被告分別於113年5月 21日、同年月22日收受該信函，有存證信函及掛號郵件收件回執附卷可稽（見本院卷一第181至184頁），則兩造間系爭契約已於113年5月21日經反訴原告合法解除而消滅。　㈡依系爭契約書第10條第2項約定：「本約簽訂後，甲方若有違約情事經乙方合法解除本約，甲方對乙方負損害賠償責任，甲方已支付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金。」系爭契約業經反訴原告合法解除而消滅，已如上述，反訴原告依據上開約定請求反訴被告給付違約金，固屬有據，惟反訴被告主張違約金數額過高，請求依民法第252條規定酌減違約金等語。經查：　　⒈按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條定有明文。次按違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第909號判決要旨參照)。再按違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院87年度台上字第2563號判決要旨參照）。　　⒉依系爭契約書第10條第2項約定：「本約簽訂後，甲方若有違約情事經乙方合法解除本約，甲方對乙方負損害賠償責任，甲方已支付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金。」之內容觀之，該違約金之約定係屬懲罰性違約金無訛。又系爭房地坐落於嘉義縣中埔鄉，買賣總價金計8,500, 000元，有系爭契約書附卷可稽，反訴被告已給付2,550,0 00元，並匯入系爭履保專戶，將已給付價款及總價金相比，其違約金約為系爭買賣契約總價金百分之30。又兩造就系爭契約係於113年2月1日訂立，反訴原告於113年5月21 日合法解除系爭契約時，系爭房地均尚未移轉所有權及交付給反訴被告，仍繼續由反訴原告保有所有權。且反訴原告於113年5月21日合法解除系爭契約後不久，旋即於113 年5月24日以總價金計8,500,000元將系爭房地出售與第三人，並於113年7月22日辦竣所有權移轉登記，有買賣契約書及系爭土地登記謄本附卷可稽（見本院卷二第15至23頁）。再參酌社會整體經濟狀況，反訴被告未能依約履行之原因等實際情形，本院認為本件違約金應依上開規定酌減至765,000元，以符兩造利益之平衡。　㈢綜上所述，本件反訴原告依系爭契約書第10條第2項約定，請求反訴被告應同意反訴原告向僑馥公司領取系爭履保專戶內之款項765,000元，並給付反訴原告就上開款項自反訴起訴狀送達之翌日即113年10月19日（見本院卷一第187頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息部分，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審核結果，均不足以影響判決結果，爰不一一論述，附此敘明。伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　民二庭法　官　黃茂宏以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　　　　　　　　　如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由狀，並依上訴利益繳交第二審裁判費，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王嘉祺附表：被告提出之二樓錄影畫面逐字譯文（見本院卷一第115至116頁）編號起始時間（分秒）對話者對話內容 1 00：40-00：43 涂淑貞代書法定空地的部分你有跟客戶講嗎？ 2 00：43-00：50 白色背心仲介人員有，我有跟她說，可是，因為這塊地是84平方公尺，然後這裡法定就佔了40... 3 00：50-00：51 涂淑貞代書阿這前後阿，嘿，前後阿 4 00：52-00：54 買方代理人黃美玲前後嗎？阿可是他是增建到滿 5 00：54-00：58 涂淑貞代書跟增建沒有關係，法定空地跟增建沒有關係中略（與本案無關） 6 01：34-00：20 買方代理人黃美玲後面是不是…（不清楚），蓋到夠了（台語），根本沒有路耶 7 01：40-02：08 涂淑貞代書使用執照跟增建，沒有什麼直接關係，沒有關係，那是屬於增建，蓋到...(不清楚），那是增建，一塊土地他有他的法定的容積建蔽率，超過法定容積建蔽率那就是增建，那增建跟，增建的部分他不屬於使用執照的範圍内，所以跟使用執照核發的面積無關，他這裡就是有法空的狀況（02 : 08）法定空地就是空地比啦，就是容積建蔽率這樣 8 02：18 買方代理人黃美玲有聽沒有懂，不是很了解捏 9 02：23-02：40 涂淑貞代書反正本件這塊土地它使用執照登記的就是這個斜線部分，那沒有帶到的就是法定空地。所以跟我們土地的面積、價錢都沒有直接傷害，房子是坐落在斜線的部分，這樣子 10 02：41-02：50 白色背心仲介人員我們不可以以我們現在看到的狀況去想他，因為我們的那個謄本上面就是只有這個部份而已，所以他講的是這一塊跟這一塊。 11 02：51-02：55 涂淑貞代書合法，合法的興建的部分，那我們土地跟房子都會增建到嘛！ 12 02：56-03：02 白色背心仲介人員阿我們不合法增建的部分，因為他，就是增建的這個部分我們不可以這樣子加上去 13 03：03-03：11 涂淑貞代書增建就是，我們想要擴大利用空間加值而去做的這樣子。中略（與本案無關） 14 26：50-27：16 涂淑貞代書中山新邨464號，那這個土地很大喔，84.34平方公尺，數目字的部分是這個房子有登記的建坪數，其他姐姐看到的都是增建，那我們權利範圍是全部就登記給兒子，沒有共有部分，沒有特別標註停車空間，這個都沒有標註，通常都是公寓的地下室停車位，有增建依照現況交屋給您中略（與本案無關） 15 30：14-30：42 涂淑貞代書標的物的點交，我們暫定在113的4月14號之前整個案件完成，通常到這個時間點房子已經過戶在兒子名下，相對所有價金都進來履約保證了，因為李先生她都沒有貸款，所以我們要等到850萬元都到位我們才會約結案交屋。好，通常到這個時間點房子已經過戶在你名下，相對所有價金已經交付信託，我們一樣又回來中信福德店這邊做結案點交。

2025-03-27

CYDV-113-訴-361-20250327-2

訴

臺灣臺中地方法院

移轉房屋及土地所有權

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第3604號原告彭傳興訴訟代理人莊慶洲律師複代理人董怡辰律師被告林魏金柳上列當事人間請求移轉房屋及土地所有權事件，經本院於民國11 4年3月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將如附表所示之不動產所有權移轉登記予原告。訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由壹、程序方面一、不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。經查，原告起訴聲明原請求被告將如附表所示土地之權利範圍「全部」移轉登記予原告。嗣就該土地之權利範圍更正為「10 000分之300」，僅係特定該土地權利之範圍，核屬更正事實上之陳述，依上開說明，應予准許。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面一、原告主張：伊於民國95年間因債信問題，將如附表所示之不動產（下稱系爭房地）借名登記於被告名下（下稱系爭借名契約），被告並提供其所申設臺中市第二信用合作社帳號00 000000000000號帳戶（下稱系爭帳戶）之存摺、印章予伊使用，並約定待債信問題處理完畢再移轉登記系爭房地予伊。嗣伊之債務問題處理完畢，兩造為避免系爭房地移轉登記將課徵贈與稅，乃於113年10月8日形式上簽訂買賣契約，且伊自110年9月2日至113年6月4日期間，即陸續匯入新臺幣（下同）30萬元、11萬元、25萬元、26萬元、18萬元至系爭帳戶，製作給付買賣價金之資金流程，故在該買賣契約註明「已於簽約前透過銀行現金匯款」等語。系爭借名契約實已於兩造簽立上開買賣契約時合意終止，然被告迄今未辦理移轉登記事宜，爰以本件起訴狀繕本之送達，再次終止系爭借名契約之意思表示，並依借名登記及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：如主文第1項所示。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。參、得心證之理由：　　一、按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，其契約性質應與委任契約同視。倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，當賦予無名契約之法律上效力，並適用民法委任之相關規定（最高法院108年度台上字第2161 號判決意旨參照）。次按受任人因處理委任事務，所收取之金錢、物品及孳息，應交付於委任人。受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人。當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，民法第541條第1項、第2項及第5 49條第1項分別定有明文。復按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認；當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用第1項之規定，民事訴訟法第280條第1項、第3項分別定有明文。二、經查，原告前開主張之事實，業據其提出與所述相符之系爭房地所有權狀、系爭房屋之管理費、清潔費及水電費單據、土地房屋買賣契約書、系爭房地第一類登記謄本、系爭帳戶存摺封面、內頁明細及被告之印章為證，並經本院核閱原本屬實（見本院卷第19頁至第39頁、第70頁、第85頁至第101 頁、第125頁至第129頁）。而被告已於相當期間受合法之通知後，仍未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述，依前揭規定，視同自認，堪認原告之主張為真。本件原告既已以起訴狀向被告表示終止借名登記之法律關係，則其本於借名登記之法律關係，類推適用民法第541條第2項規定及依民法第179條之規定，訴請被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，即屬有據。肆、綜上所述，原告訴請被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。伍、本件事證已臻明確，兩造其餘提出之攻擊防禦方法及證據，經審酌後核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。　　陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　劉承翰以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　許宏谷附表：編號土　　　地　　　坐　　　落縣　市鄉鎮市區　段地　號面積（㎡）權利範圍 1 臺中市北區文正段 28-9 162 10000分之300 編號建號基地坐落建物門牌權利範圍 1 3876 臺中市○區○○段0000地號臺中市○區○○路000號3樓之1 1分之1 共有部分：臺中市○區○○段0000○號建物，面積241.36㎡，權利範圍：10000分之390

2025-03-27

TCDV-113-訴-3604-20250327-1

訴

臺灣桃園地方法院

撤銷贈與行為等

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第1823號原告和潤企業股份有限公司法定代理人劉源森訴訟代理人劉品榕杭家禎蔡政言余成里被告劉宗憲簡麗珍上一人訴訟代理人黃品衞律師上列當事人間請求撤銷贈與行為等事件，本院於民國114年3月26 日辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　事實及理由一、原告主張：原告對於被告劉宗憲有新臺幣（下同）140萬元之本票債權，並取得臺灣臺北地方法院112年度司票字第139 92號本票裁定為執行名義。嗣原告對劉宗憲為強制執行，發現原為劉宗憲所有之桃園市○○區○○段0000地號土地及同段11 83建號建物（門牌號碼：桃園市○○區○○路○段○○巷0弄0○0號，下合稱系爭房地），竟於民國112年3月31日以贈與為原因，於同年4月12日移轉所有權與被告簡麗珍，顯已損害原告債權。為此依民法第244條第1項、第4項規定，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告間就系爭房地所為贈與之債權、物權行為均應予撤銷；㈡簡麗珍應將系爭房地所有權登記予以塗銷，回復登記為劉宗憲所有。二、被告則以：　㈠劉宗憲：系爭房地不是我的，不同意原告之請求。房貸部分我沒有還過，房貸都是媽媽拿錢去還銀行等語為辯。並聲明：原告之訴駁回。　　㈡簡麗珍：伊為劉宗憲之母親，緣系爭房地係簡麗珍於104年間借用長子劉宗憲名義，向訴外人吳瑞欽購得。系爭房地買賣過程均由伊親自與中信房屋仲介公司及該公司特約地政士彭東建接洽辦理，系爭房地在借名登記於劉宗憲名下前，伊於 104年7月14日匯款59萬元、向母親即訴外人簡黃秀雲借款41 萬元後匯款至中信房屋所設中國信託商業銀行永吉分行之房屋交易安全專戶支付第一期款100萬元；另於104年8月7日匯款100萬元支付第二期款及代書費4萬2700元，並繳納土地增值稅9萬3659元；尾款320萬元則聽從地政士彭東建之建議以劉宗憲名義向台灣中小企業銀行八德分行抵押借款320萬元，因伊年紀已大恐因此銀行不願放行貸款，而以劉宗憲名義向銀行申貸，且當時劉宗憲亦有固定收入，是伊提供系爭房地設定擔保債權總金額390萬元之最高限額抵押權。嗣伊陸續於105年11月18日清償100萬元、107年2月26日清償30萬元、104年11月5日起至112年8月10日止匯款90萬2811元至系爭房地房貸扣繳專戶、112年8月25日清償100萬元，匯款總計金額520萬7541元，故本件為有償而非無償行為。另由於系爭房地係伊出面接洽、出資購買，貸款、歷年稅捐及水電瓦斯均由伊繳納，伊為系爭房地實際出資購買之真正權利人，並與劉宗憲間就系爭房地確有借名登記關係存在，而就借名登記關係為預備抗辯，簡麗珍於事後向劉宗憲為終止借名登記契約之意思表示，劉宗憲於112年4月12日將系爭房地所有權移轉登記予簡麗珍，並無違法之處，故原告之請求於法無據等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、不爭執事項：　㈠原告對劉宗憲有140萬元之本票(票載發票日：111年4月4日、到期日：112年5月7日)及利息債權，並取得臺灣臺北地方法院112年度司票字第13992號本票裁定及確定證明書為執行名義，而為劉宗憲之債權人。　㈡系爭房地以買賣為登記取得原因，由劉宗憲於104年8月10日以520萬元自前手吳瑞欽購得，並完成所有權移轉登記。　㈢系爭房地價金520萬元，係簡麗珍於104年7月14日匯款59萬元、向簡黃秀雲借款41萬元後匯款至中信房屋所設中國信託商業銀行永吉分行之房屋交易安全專戶支付系爭房地第一期款 100萬元；另於104年8月7日匯款100萬元支付第二期款；尾款320萬元則以劉宗憲名義向台灣中小企業銀行八德分行抵押借款320萬元，並於104年8月10日提供系爭房地設定擔保債權總金額390萬元之最高限額抵押權與台灣中小企業銀行。　㈣劉宗憲於112年3月31日以贈與為登記取得原因，於112年4月1 2日移轉所有權與簡麗珍。　㈤簡麗珍分別於105年11月18日、107年2月26日、108年2月1日、112年8月25日、於104年9月起至112年8月止，分別以匯款或存入系爭房地房貸扣繳專戶以清償本息，總計清償房貸本息總金額為341萬1996元。　㈥系爭房地設定與台灣中小企業銀行擔保債權總金額390萬元之最高限額抵押權，於112年8月29日以清償為原因塗銷抵押權登記。四、得心證之理由：　　原告主張被告2人就系爭房地贈與之債權行為，及所有權移轉登記之物權行為均屬無償行為，損及原告債權均應予撤銷，並塗銷112年4月12日所為所有權移轉登記等節，則為被告 2人所否認，並以前詞置辯。是本件爭點厥為：被告2人間就系爭房地所為移轉登記是否為無償之詐害債權行為？茲敘述如下：　　⒈按債務人所為之無償行為，有害及債權者，債權人得聲請法院撤銷之。民法第244條第1項定有明文。所謂無償行為，係指無對價之對待給付之行為，其範圍應依債權人撤銷權之目的定之(最高法院110年度台上字第1586號民事判決意旨參照 )。經查，系爭房地於104年7月13日由訴外人吳瑞欽以520萬元售予劉宗憲，雙方成立買賣契約，並於同年8月10日完成所有權移轉登記；又系爭房地價金之頭期款100萬元及第二期款100萬元均由簡麗珍所支付；另尾款320萬元部分，則由劉宗憲於104年8月10日將系爭房地設定最高限額抵押權390 萬元，向台灣中小企業銀行辦理貸款，嗣由簡麗珍自104年9 月起至112年8月止匯款至系爭房地房貸扣繳專戶以清償本息，系爭房地設定與台灣中小企業銀行所擔保債權總金額390 萬元之最高限額抵押權，亦於112年8月29日因清償而塗銷抵押權登記等節，有系爭房地地籍異動索引、不動產買賣契約書、新北市三重區農會匯款申請書、彰化銀行匯款回條聯、郵政跨行匯款申請書、臺灣中小企業銀行放款利息收據、新光銀行國內匯款申請書、系爭房地房貸扣繳專戶交易明細、款項計算表、系爭房地土地登記公務用謄本等件在卷可參（詳見本院卷17-21、51至57、159-181、183-187、207-214、 287-318頁），且原告亦不爭執其真正。足徵簡麗珍確為系爭房地全部價金之支付者，除支付系爭房地之首期及第二期款外(共計200萬元)外，並就尾款320萬元部分，另以存款或匯款方式，清償因購買系爭房地所積欠臺灣中小企業銀行之房貸，堪信簡麗珍上開支付行為，係以相當對價取得系爭房地，自屬有償行為。　⒉次按債務人所為之無償行為，有害及債權者，債權人得聲請法院撤銷之，民法第244條第1項定有明文。又民法第244條第1項所謂「有害及債權」，係指債務人陷於無資力之狀態而言；債務已屆清償期，債務人就既存債務為清償者，固生減少積極財產之結果，但同時亦減少其消極財產，於債務人之資力並無影響，不得指為民法第244條第1項之詐害行為；債務人出賣其財產非必生減少資力之結果，苟出賣之財產已獲得相當之對價，用以清償具有優先受償權之債務，則一方面減少其財產，一方面減少其債務，其對於普通債權人，即難謂為詐害行為（最高法院51年度台上字第302號裁判意旨參照）。查，本件劉宗憲雖於104年8月10日以買賣為原因取得系爭房地所有權，惟亦因系爭房地之故，向台灣中小企業銀行申辦房貸而積欠債務，並於104年8月10日提供系爭房地設定擔保債權總金額390萬元之最高限額抵押權，則劉宗憲移轉系爭房地所有權予簡麗珍之行為，故減少其積極財產，但同時亦減少其對於台灣中小企業銀行之優先受償債務，難認為對於普通債權人即原告之詐害行為。　⒊原告固提出系爭房地於111年4月1日八德區興豐段1183建號謄本(卷第269-271頁)，主張系爭房地於105年7月間，由劉宗憲另設定360萬元之普通抵押權與簡麗珍，可知簡麗珍所支付之首期及第二期款應為父母對子女購屋之贈與，尾款部分係由劉宗憲所自行繳納，簡麗珍係以設定抵押權之行為以擔保借予劉宗憲金錢之返還云云。然查，就簡麗珍支付系爭房地之首期及第二期款共計200萬元，是否出於贈與劉宗憲購屋之意？實難僅依上開謄本即可得悉，自無以據此以認簡麗珍贈與劉宗憲首期及第二期款之事實。再以簡麗珍分別於10 5年11月18日、107年2月26日、108年2月1日、112年8月25日、於104年9月起至112年8月止，分別以匯款或存入系爭房地房貸扣繳專戶以清償本息，總計清償房貸本息總金額為341 萬1996元，為兩造所不爭執，並有系爭房地房貸扣繳專戶交易明細在卷可查，難認系爭房地之房貸尾款320萬元係由劉宗憲自行繳納。且依原告所提出八德區興豐段1183建號謄本 111年4月間之第二類謄本所載，劉宗憲以系爭房地設定與簡麗珍擔保債權金額360萬元之普通抵押權，係為擔保債務人對於抵押權人於「105年7月4日所立借貸契約」所發生之債務(見本院卷第271頁)，然此謄本上登載之「105年7月4日所立借貸契約」究與系爭房地之房貸有何關聯？又是否為簡麗珍貸予劉宗憲以償還前所積欠台灣中小企業銀行房貸所設定之抵押？均無以究明，更乏原告舉證以實其說(見本院卷第2 83頁)，自無以依上開謄本之登載遽認簡麗珍與劉宗憲就系爭房地房貸尾款320萬元，另有成立借貸之合意。故原告上開主張亦乏所憑，不足採信。　⒋茲因被告抗辯本件系爭房地所有權移轉登記係有償行為，已經認定如前，故被告間就系爭房地為借名登記之預備抗辯部分，即不另為論述判斷。五、綜上所述，劉宗憲移轉系爭房地所有權與簡麗珍既為有償行為，而非無償行為，且未詐害原告之債權。故原告主張被告間所為贈與之債權行為及物權行為有害及原告債權云云，實屬無據。是以，原告依民法第244條第1、4項規定，請求撤銷被告間就系爭房地所為贈與之債權行為及物權行為，均無理由，應予駁回。六、本件事證已明，兩造其餘攻擊、防禦方法、證據，經審酌後，核與判決結果無影響，爰不逐予一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　劉哲嘉以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3　　月　　 27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鍾宜君

2025-03-27

TYDV-113-訴-1823-20250327-1

重家上

臺灣高等法院

塗銷繼承登記等

臺灣高等法院民事判決 113年度重家上字第105號上訴人林莎訴訟代理人陳睿智律師鍾李駿律師被上訴人林聖生林嘉生林姍林娜陳葶陳臻陳學寰陳學安陳學豪訴訟代理人郭怡青律師複代理人黃奕儒律師上列當事人間請求塗銷繼承登記等事件，上訴人對於中華民國11 3年5月17日臺灣新北地方法院第一審判決（112年度重家繼訴字第46號）提起上訴，本院於114年3月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面一、按當事人於第二審不得提出新攻擊或防禦方法，但對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項第3款定有明文。本件上訴人於原審主張被繼承人陳金鳳於民國108年7月10日所立代筆遺囑（下稱前遺囑）關於遺贈新北市○○區○○段000地號土地應有部分1萬分之484及其上0000建號房屋（下稱系爭房地）予陳學豪及陳學寰（下稱陳學豪2人）部分，與其111年5月8日代筆遺囑（下稱系爭遺囑）指定上訴人及林聖生繼承系爭房地部分牴觸，視為撤回，陳學豪2人依前遺囑登記為該房地所有人，侵害上訴人及林聖生之繼承權，依民法第1146條第l項、第767 條第l項中段、第821條規定，請求被上訴人塗銷系爭房地所有權移轉登記、繼承登記及遺囑執行人登記。並於本院第二審程序主張：縱系爭遺囑無效，該遺囑亦為陳金鳳與上訴人及林聖生間就系爭房地之死因贈與契約，該行為與前遺囑關於遺贈系爭房地部分牴觸，此部分遺囑仍視為撤回等語（見本院卷第198至200頁）。核其此部分主張係就同一訴訟標的補充事實及法律上陳述，非為訴之變更或追加，且屬就「前遺囑視為撤回」之攻擊方法為補充，合於首揭規定，應予准許。二、被上訴人林聖生、林姍、陳葶、陳臻、陳學寰、陳學安經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面一、上訴人主張：被繼承人陳金鳳於民國111年9月10日死亡，伊及林聖生、林嘉生、林姍、林娜、陳葶、陳臻為其繼承人，陳學豪2人及陳學安為林嘉生之子。陳金鳳以前遺囑遺贈系爭房地予陳學豪2人，指定陳學安為遺囑執行人。嗣於111年 5月8日另為系爭遺囑，改由伊及林聖生各取得系爭房地2分之1，指定林姍為遺囑執行人，前遺囑已依民法第1220條規定視為撤回。縱系爭遺囑不生效力，仍屬陳金鳳與伊及林聖生間就系爭房地之死因贈與契約，前遺囑與之牴觸部分亦視為撤回。陳金鳳死亡後，林嘉生以代理人身分持前遺囑登記系爭房地於陳學豪2人名下，侵害伊及林聖生之所有權及繼承權，擇一依民法第1146條第l項、第767條第l項中段、第8 21條規定，求為命陳學豪2人塗銷系爭房地於112年2月15日以遺贈為原因之所有權移轉登記；林聖生、林嘉生、林姍、林娜、陳葶及陳臻塗銷系爭房地於同日以繼承為原因之所有權移轉登記；陳學安塗銷於同日之遺囑執行人登記之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴）。上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡陳學豪2人應塗銷新北市三重地政事務所112年2月15日以遺贈原因所為之系爭房地應有部分各2 分之l所有權移轉登記；㈢林聖生、林嘉生、林姍、林娜、陳葶及陳臻應塗銷同所同日以繼承原因所為之系爭房地所有權移轉登記；㈣陳學安應塗銷同所同日關於系爭房地之遺囑執行人登記。二、被上訴人則以：　㈠陳學豪、林嘉生：陳金鳳於109年間罹患○○○○○○○，自110年間起○○○○，於110年9月25日診斷為○○○○○○○○○○○○，於同年10月 16日經診斷○○○○○○，且有嚴重重聽，無健全之意思表示能力，於111年5月8日無遺囑能力。系爭遺囑代筆人兼見證人邵華未簽名於其上，係依林聖生傳達之意作成遺囑，再由林姍引導陳金鳳按遺囑文字口述，未經陳金鳳認可，見證人亦未確保陳金鳳真意，不符代筆遺囑之要式。陳金鳳於101年6月 15日、103年4月21日、107年3月6日自書遺囑，於108年7月1 0日為前遺囑，均由其住居所附近之民間公證人林金鳳辦理，系爭遺囑悖於陳金鳳過往習慣，由不熟識之邵華代筆，顯非陳金鳳以自己意思作成，且與上訴人及林聖生間無意思表示合致，該遺囑無從轉換為死因贈與契約等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴駁回。　㈡林娜：陳金鳳於107年3月6日前分次以自書遺囑將名下財產分配妥當。其於98年2月2日、103年8月14日依序經診斷為○○○○ ○○○○、○○○○○，無能力作成前遺囑及系爭遺囑，該等遺囑均法律專業人士影響陳金鳳真意所作成，依民法第75條規定無效，被上訴人依前遺囑所為以遺贈為原因之所有權移轉登記及遺囑執行人登記均應塗銷等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴駁回。　㈢林聖生、林姍、陳葶、陳臻、陳學安、陳學寰未於言詞辯論期日到場，亦未以書狀作何聲明或陳述。三、本院之判斷：　㈠查，被繼承人陳金鳳於111年9月10日死亡，其繼承人為子女林聖生、林嘉生、林姍、林娜、林莎及孫子女陳葶、陳臻。陳學豪2人及陳學安（原名林學安）為林嘉生之子。陳金鳳於108年7月10日立有前遺囑，其中記載遺贈系爭房地予陳學豪2人，指定陳學安為遺囑執行人。嗣陳金鳳於111年5月8日訂立系爭遺囑，載明「一、……③土地座落於新北市○○區○○段0 00地號，門牌號碼為新北市○○區○○○街000號5樓之1（即系爭房地）；……於繼承開始時，由林聖生及林莎二人平均繼承，各取得二分之一，任何人均不得異議……」等語。嗣林嘉生以代理人身分，於112年2月15日持前遺囑為遺囑執行人登記，並將系爭房地以遺贈為原因登記予陳學豪2人名下等節，有戶籍謄本、前遺囑、系爭遺囑、新北市三重地政事務所112 年重登字第16860號、第16870號及第16880號土地登記申請書、新北市地籍異動索引、土地及建物登記謄本在卷可稽（原審卷一第41至107、127、129、155至171、297至362頁、卷二第33至35頁），且為兩造所不爭執（本院卷第170頁），首堪認定。本件上訴人主張前遺囑與系爭遺囑或該遺囑轉換之死因贈與契約牴觸而無效，被上訴人抗辯系爭遺囑無效，上訴人及林聖生與陳金鳳間無死因贈與契約之意思表示合致，林娜則主張前遺囑與系爭遺囑皆無效，茲就兩造爭執部分論述如下。　㈡按遺囑之內容通常均涉及重要事項，利害關係人每易產生爭執，為確保遺囑人之真意，並防止事後之糾紛，民法乃規定遺囑為要式行為，必須依一定方式為之，始生效力（民法第 1189條參照）。關於代筆遺囑同法第1194條更規定應由見證人全體及遺囑人同行簽名，遺囑人不能簽名者，應按指印代之，見證人則特別規定須以簽名為之，排除同法第3條第2項蓋章代簽名、第3項以指印、十字或其他符號代簽名，在文件上經2人簽名證明等方式之使用（最高法院86年度台上字第921號判決意旨參照）。又參照民法第1191條第1194條規定，遺囑人不能簽名應按指印代之，足證遺囑乃要式行為，民法第3條應在排除適用之列（最高法院58年度台上字第219 號判決意旨參照）。從而，依民法第1194條規定，代筆遺囑應依法定方式為之，見證人須同行簽名，且排除民法第3條第2項以蓋章代簽名之方式，若未依法定方式作成，其遺囑依民法第73條前段規定為無效。　　⒈查，系爭遺囑由邵華律師書寫，該遺囑第1至4點之內容為立遺囑人陳金鳳指定其名下不動產之繼承方式，指定林姍為遺囑執行人及遺囑保管人，聲明先前之遺囑作廢，該遺囑第5點並說明「本遺囑確係立遺囑人本人之真意，由立遺囑人口述，邵華律師代筆，並宣讀、講解，經立遺囑人確認後簽名」，文末由立遺囑人陳金鳳簽名、捺指印，見證人蘇乃梓、陳銘隆簽名，該遺囑見證人兼代筆人邵華律師則於「（兼代筆人）見證律師」欄蓋用「邵華律師」之簽名章及律師章，有系爭遺囑為憑（原審卷一第69至71頁、卷二第33至35頁），應認係依民法第1194條規定作成之代筆遺囑。惟系爭遺囑見證人邵華律師未於文末之見證人欄親自簽名，而以蓋章代之，即與代筆遺囑之法定要式不合，依上說明，不生代筆遺囑之效力。　　⒉上訴人雖主張系爭遺囑第5點中「邵華律師」等字為邵華手書，解釋上應已生簽名之效力云云。然依民法第1194條規定，代筆遺囑經遺囑人認可並記明年、月、日及代筆人之姓名後，須由見證人全體及遺囑人同行簽名。系爭遺囑第 5點關於邵華律師之記載，核屬記明代筆人姓名，並非邵華律師簽名確認之意。依上開規定，遺囑人及見證人全體均須於系爭遺囑文末簽名，遺囑人簽名表彰其確認遺囑內容正確，見證人則簽名表彰其親自見聞確認遺囑作成之全部過程，始符民法第1194條之要式，自不能逕以遺囑內容記載之代筆人姓名取代文末之見證人簽名。上訴人此部分主張難認可採。　㈢按因贈與人死亡而生效力之贈與契約，為死因贈與契約。其為贈與之一種，性質上仍屬契約，須有雙方當事人意思表示之合致。　　⒈查，系爭遺囑標題已明示其內容為「代筆遺囑」，陳金鳳於該遺囑內指定上訴人及林聖生繼承其名下包含系爭房地在內之部分不動產，其餘不動產則由全體繼承人平均繼承，並指定遺囑執行人及遺囑保管人（見原審卷一第69至71 頁、卷二第33至35頁）。核其內容為陳金鳳表明各繼承人受分配之遺產，乃遺產分割方法之指定，並以作成遺囑之單方意思表示而為，並無死因贈與系爭房地予上訴人及林聖生之意。　　⒉上訴人主張林聖生於系爭遺囑作成時在場，當場與陳金鳳達成死因贈與之意思表示合致，另稱上訴人於該遺囑作成前即與陳金鳳談過，並於遺囑作成當日透過林聖生轉達意思表示，上訴人默示承諾而達成合意云云。惟證人邵華、蘇乃梓、陳銘隆均證稱111年5月8日係為製作代筆遺囑而至陳金鳳住處，由邵華書立遺囑草稿，陳金鳳確認系爭遺囑內容無誤並口述後簽名，再由見證人簽名蓋章等語（原審卷一第471至479頁），未提及陳金鳳表示因死亡而贈與系爭房地予上訴人及林聖生，亦未見林聖生當場與陳金鳳達成死因贈與契約之意思表示合致，更無從證明林聖生轉達死因贈與之意思表示予上訴人。　　⒊綜上，陳金鳳為指定其遺產之分割方法而作成系爭遺囑，並無死因贈與系爭房地於上訴人及林聖生之意，雙方間無死因贈與契約之意思表示合致，自無從使屬單獨行為而無效之系爭遺囑轉換為死因贈與契約。上訴人主張前遺囑因與陳金鳳作成之死因贈與契約牴觸而無效云云，亦非可採。　㈣至林娜雖主張陳金鳳無遺囑能力，前遺囑亦屬無效云云。然陳金鳳未受監護或輔助宣告，為兩造所不爭（本院卷第169 頁），上訴人對於陳金鳳於作成前遺囑時具遺囑能力，亦無爭執（原審卷一第378頁）。再查，陳金鳳於108年7月10日作成前遺囑前，僅於103年8月14日、106年11月28日依序由○ ○○○○○○○○○○○○○（下稱○○○○○○）○○○○○、○○○診斷評估其為○○○ ○○，短期記憶力較差，判斷力及現實感尚可維持（原審卷一第389頁），即非無意識或精神錯亂。陳金鳳於作成前遺囑後之109年2月12日、同年7月10日始經○○○○○○診斷認罹患○○○ （000：0），於110年11月24日經○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○ ○○○○○診斷認有○○○○○（0000=00/00，000=0）（見原審病歷資料卷），均不足推論陳金鳳於作成前遺囑時無遺囑能力。況依證人邵華、蘇乃梓、陳銘隆證述，陳金鳳於111年5月8 日作成系爭遺囑時意識狀況正常（原審卷一第471至479頁），自難認其於約2年10個月前作成前遺囑時無遺囑能力。本件並無其他證據可認陳金鳳作成前遺囑時無遺囑能力，林娜上開主張亦難憑採。　㈤綜上，系爭遺囑因未依法定方式作成而無效，且無證據證明上訴人、林聖生與陳金鳳間存有死因贈與契約之意思表示合致，上訴人主張前遺囑因與系爭遺囑及死因贈與契約牴觸而無效，即無可採。從而，陳學安依前遺囑登記為遺囑執行人，並就陳金鳳之繼承人林聖生、林嘉生、林姍、林娜、陳葶、陳臻及上訴人為系爭房地繼承登記，陳學豪2人再依前遺囑之遺贈，登記為系爭房地所有人，均未侵害上訴人之繼承權或所有權，上訴人依民法第1146條第l項、第767條第l項中段、第821條規定請求被上訴人塗銷上開登記，洵屬無據。四、綜上所述，上訴人依民法第1146條第l項、第767條第l項中段、第821條規定，請求陳學豪2人塗銷系爭房地於112年2月 15日以遺贈為原因之所有權移轉登記，林聖生、林嘉生、林姍、林娜、陳葶及陳臻塗銷系爭房地於同日以繼承為原因之所有權移轉登記，陳學安塗銷於同日之遺囑執行人登記，均無理由，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認均不足影響本判決結果，爰不逐一論列，附此敘明。六、據上論結，本件上訴為無理由，依家事事件法第51條、民事訴訟法第449條第1項、第78條、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　家事法庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　張松鈞　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳孟竹　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊舒嵐正本係照原本作成。被上訴人不得上訴。上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1 第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　常淑慧

2025-03-26

TPHV-113-重家上-105-20250326-1

易

臺灣新北地方法院

背信

臺灣新北地方法院刑事判決 113年度易字第310號公訴人臺灣新北地方檢察署檢察官被告林淑芬選任辯護人黃品衞律師上列被告因背信案件，經檢察官提起公訴（112年度偵字第70710 號），本院判決如下：　　主　文林淑芬無罪。　　理　由一、公訴意旨略以：被告林淑芬前與告訴人周榆庭約定，由其擔任新北市○○區○○段000地號土地及同段344建號建物（門牌號碼：新北市○○區○○路00號2樓，下稱本案房地）之出名人，本案房地之貸款由告訴人周榆庭繳納，雙方於民國100年5月 1日簽立不動產借名登記契約，將本案房地借名登記在被告名下。詎被告明知其僅係本案房地借名登記之出名人、並非實際所有權人，須本於其房地登記名義所有權人身分，依告訴人指示而為任務，且未經告訴人同意或授權，不得擅自處分本案房地，竟意圖為自己不法之利益，基於背信之犯意，分別於111年4月25日，擅自更換本案房地之大門門鎖，致獲得告訴人授權使用本案房地之告訴人之女陳乙晴無法使用本案房地，復接續於同年10月20日，未經告訴人同意或授權，擅自將本案房地以新臺幣（下同）1120萬元出售予不知情之第三人，並於111年11月22日完成移轉登記，違背被告身為受託人任務之行為，致生損害於告訴人之財產利益。因認被告涉犯刑法第342條第1項之背信等罪嫌等語。二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；又不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第15 4條第2項、第301條第1項分別定有明文。另按認定不利於被告之事實，須依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據，最高法院30年上字第816號判例可資參照。復按刑法第342條第1項背信罪，係以為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益為成立要件。所謂為他人處理事務，其原因固包括法令所規定、當事人之契約或無因管理等，惟以關於財產之事務為限，此觀該法條之立法理由載明：「至於事務之種類，有專關於財產者，有關於財產並財產以外一切事宜者，但本罪之成立惟以財產為限。」要無可疑（最高法院81年度台上字第3015號判決意旨足資參照）。三、公訴意旨認被告涉有上開犯嫌，無非係以被告林淑芬於偵查中之供述、告訴人於偵查中之指訴、本案房地之不動產借名登記契約書、被告元大帳戶之存摺暨交易明細、被告與告訴人之LINE對話紀錄、授權書2份、本案房地之土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本、新北市地籍異動索引、建物登記第一類謄本、土地登記第一類謄本、本案房地實價登錄查詢結果等，為主要論據。訊據被告固坦承前於111年4月25 日更換本案房地之門鎖，並於同年10月20日將本案房地出售予第三人，然堅詞否認有何背信犯行，其與辯護人辯稱略以：被告不懂法律，係遭告訴人訛騙，方於前案偵審中自陳為借名登記中之出名人，後因聽從告訴人指示，遭以涉犯誣告罪判刑確定，本案房地所有權歸屬於被告，被告有權對本案房地為管理處分，請諭知無罪等語。則本案的爭點應係本案房地之所有權登記於100年3月28日由蔡美玲移轉至被告名下，是否屬於告訴人或起訴書所指出資者或實際所有權人係告訴人，只是「借名登記」在被告名下？四、經查：　㈠緣陳國華原為本案房地所有權人，於99年12月2日申請辦理所有權移轉登記予人頭蔡美玲，受任代書為黃淑環，有99年11 月11日土地登記申請書、99年契稅繳款書、99年11月11日建築改良物買賣所有權移轉契約書、陳國華印鑑證明、陳國華與蔡美玲國民身分證影本、土地所有權狀、建物所有權狀（新北地方檢察署102年度偵字第6058號卷〈下稱偵6058號卷〉第170至176頁）；而本案房地於99年12月6日設定第1順位之 1104萬元最高限額抵押權予大眾銀行，又於99年12月13日送件，設定第2順位普通抵押權，擔保債務人陳國華、義務人兼債務人蔡美玲，對債權人黃淑環債權金額200萬元，擔保債權種類及金額為99年12月13日之消費性金錢借款200萬元、99年12月13日簽發之本票及借據債權，有99年12月13日土地登記申請書、土地、建築改良物抵押權設定契約書、黃淑環、蔡美玲、陳國華國民身分證影本、蔡美玲印鑑證明、土地登記第二類謄本等在卷可憑（偵6058號卷第179至181頁、同署102年度偵字第31418號卷〈下稱偵31418號卷〉第4頁）。又本案房地於100年3月28日送件辦理人頭蔡美玲所有權移轉登記予被告林淑芬，及設定最高限額抵押權1181萬元予債權人大眾銀行，此2件申請均委由代書洪鳳蓁辦理，有100年3 月21日土地登記申請書、土地增值稅繳款書、100年3月21日土地所有權買賣移轉契約書、100年契稅繳款書、100年3月2 1日建築改良物所有權買賣移轉契約書、蔡美玲印鑑證明、蔡美玲、被告之國民身分證影本、建物所有權狀、土地所有權狀、100年3月28日土地登記申請書（抵押權設定）、100 年3月28日土地、建築改良物抵押權設定契約書附卷足考（偵31418號卷第6至14頁）。而本案房地於100年4月7日送件，辦理被告設定普通抵押權200萬元予黃淑環，由代書洪鳳蓁、登記助理陳錦麟辦理，有100年4月7日土地登記申請書（抵押權設定）、土地、建築改良物抵押權設定契約書、10 0年4月7日其他約定事項附卷可稽（偵31418號卷第18至21頁）。綜前所述，陳國華於99年12月2日辦理本件房地所有權移轉登記予蔡美玲後，於99年12月13日辦理本件房地設定普通抵押權200萬元予黃淑環。續於100年3月28日辦理本案房地由蔡美玲移轉登記予被告，及設定第1順位大眾銀行1181 萬元最高限額抵押權，再於100年4月7日設定第2順位普通抵押權予黃淑環，上開事實，洵堪認定。　㈡告訴人及被告明知其等確有同意辦理黃淑環之抵押權設定登記，竟共同基於誣告、偽證之犯意聯絡，意圖使洪鳳蓁、黃淑環受刑事處分，由被告具名、而告訴人撰擬刑事告訴狀，以洪鳳蓁、黃淑環虛偽設定抵押權為由，於101年6月4日具狀向臺灣新北地方檢察署，對洪鳳蓁、黃淑環2人提出偽造文書告訴並於偵查及審理中具結後為虛偽陳述，告訴人經臺灣新北地方法院107年度訴字第734號以告訴人共同犯誣告罪，判處有期徒刑1年，經臺灣高等法院108年度上訴字第2428 號、最高法院109年台上字第4569號判決上訴駁回確定(下稱甲案)；被告經臺灣新北地方法院104年度訴字第377號以被告共同犯誣告罪，判處有期徒刑5月，經臺灣高等法院106年度上更㈠字第42號改判處有期徒刑6月，經最高法院107年台上字第3611號上訴駁回確定(下稱乙案)等情，為被告及告訴人於本案偵查及審理中所不否認，並經本院調閱甲案、乙案全案卷宗(含電子檔)核閱無誤。　㈢證人即告訴人於本院審理中雖證稱：本案房地是其向陳國華所購買，因楊富泉(音譯)先生欠伊250萬元，楊先生幫伊付現金140-160萬給陳國華，伊頭期款付100萬元，因伊名下有多間房產不好貸款，因此將本案房地借名登記在被告名下後，由伊繳納貸款900多萬元等語(本院卷一第239、243頁)。然證人陳國華於偵查中證稱：伊為向銀行增貸借款，透過在渣打銀行上班之李建宏介紹認識黃淑環，一開始借100萬元，並有設定抵押權及簽本票，李建宏介紹林文城之配偶蔡美玲辦過戶，伊實際上只拿到40萬元，沒有辦法負擔，於是李建宏又介紹作第2次買賣，此時東森房屋1位周榆庭之配偶楊季林說可以找到薪資條件很好之人來買本案房地，申貸更高成數，後手買主過戶後，伊又拿到了20至30萬元等語（偵31 418號卷第59、60、184頁反面至185頁），已明確否認將本案房地出售予告訴人。至告訴人於偵查中雖復證稱：後來李建宏一直推薦伊買下本案房地，他還願意擔保，伊有配合寫一張形式之買賣合約書讓他們去銀行評估可辦多少貸款，後來陳國華拿這張形式之買賣合約書要伊買本件房地，伊給付了200多萬元，將本案房地借名登記在被告名下云云。惟經檢察官質諸告訴人於購入本案房地前是否清楚本案房地上之抵押權設定狀況?何以所有權移轉登記後，未能取得本案房地之所有權狀正本?告訴人卻推稱：伊不清楚、伊有問被告，被告說代書沒給她，代書騙被告說伊很忙，所以伊沒有去看相關情形云云(偵6058號卷第150至151頁)。惟以告訴人時為熟稔不動產買賣之從業人員，在同意協助陳國華辦理轉貸款事宜後，豈會未調取土地、建物登記謄本，查明本案房地權利義務狀態？本案房地若真係由其出資購買，豈會對此流程漠不關心，任其所委任之出名人(即被告)遭陳國華或代書黃淑環擺布而侵害其自身權益?又經本院質諸告訴人其有何證據可證明曾向陳國華支付本案房地之買賣價款，告訴人僅推稱：伊搬家後已將收據弄不見云云(本院卷一第247頁)，支吾其詞，自無可信。　㈣而本案房地於陳國華之人頭蔡美玲名下移轉登記予被告後，本擬於短期內再移轉登記予陳國華等情，業經證人陳錦麟於乙案審理時證稱：伊是大眾銀行特約代書，伊接洽本案房地所有權移轉、銀行貸款之設定、私人塗銷及設定，後續被告有說所有權人要再過戶給陳國華等語明確（本院104年度訴字第377號卷一第110頁），核與證人楊季林於乙案偵查時證稱：伊與周榆庭是朋友關係，於100年3、4月間在伊設在臺北市○○○路0段000號6樓辦公室內，有位陳姓男子(陳國華)以本件房地拜託周榆庭找人轉貸款，他說2個月內再轉回他自己之名字等語相符（偵6058號卷第153頁）。告訴人於乙案偵查中亦證稱：伊從事補教業、房屋買賣，伊找被告當買受名義登記人，李建宏稱本件房地是陳國華所有，請伊幫忙，伊原本無意購買，只是更換本件房地所有權人名義，讓陳國華辦理貸款等語（偵6058號卷第150至151頁，偵31418號卷第52頁正反面）；被告於乙案偵查中也供稱：伊與周榆庭是朋友，伊將自己之名字借給周榆庭登記本件房地之所有權人，周榆庭並稱3個月後再過戶給別人等語相符（偵31418號卷第78頁反面)。證人陳國華於甲案審理中亦證稱：告訴人有說她有告訴被告設定100萬元、6個月後將房子承購回來等事，伊也有和陳錦麟講好伊6個月後自購回來或再賣出去，伊與被告第一次見面就是在大眾銀行撥款時，伊要被告提錢領出來給伊，伊當天亦有就如何塗銷抵押權、如何再設定抵押權等確認細節，告訴被告，理所當然被告應將錢領出來給伊，但被告之反應讓伊覺得伊上當了，伊認為被告只要拿20萬走、並留6個月繳納房貸之錢在被告帳戶內，但後來都反悔說沒這件事。陳錦麟知本件有被黃淑環設定，他也知道為何伊同意設定等事宜，伊委託陳錦麟辦理借名登記外，還包含其他，被告因為這個借名登記，伊要給被告20萬元等語（本院104年度訴字第377號第212頁反面至第213頁）；被告於本院中亦不否認本案房地所有權移轉，本係3個月後再將所有權移轉獲利，但因3個月後未能賣出，因生波折等語(本院卷二第20至21頁)，足認證人陳國華、陳錦麟所述非虛。　㈤況且，康禾地政士事務所辦理本案房地移轉及設定抵押登記等代墊款項，被告遂於100年3月26日開立面額12萬元本票（票號279596號）予康禾地政士事務所，而陳國華亦簽名為共同發票人，有該本票影本在卷可佐（本院卷一第419頁），被告若非陳國華之人頭(借名登記之出名人)，陳國華何需再於該本票上簽名為共同發票人?且被告於本案房地所有權自陳國華之人頭蔡美玲移轉登記至被告名下後，僅取回土地權狀及建物權狀影本，此亦有文件取回清單在卷可查(本院卷一第419頁)。證人洪鳳蓁、陳錦麟拒絕將權狀正本交付予被告或告訴人，足證被告係受陳國華委任為本案房地借名登記之出名人。甲案確定判決之事實欄亦記載「，陳國華經人介紹，於100年2月間透過周榆庭委請林淑芬為本件房地登記名義人，約定先將本件房地移轉登記至林淑芬名下，待取得銀行貸款後，再將本件房地移轉登記回陳國華名下」，亦同此認定。縱上可知告訴人及告訴代理人於本院中指稱其為本案房地之實際出資人，而借名登記在被告名下云云；或被告及辯護人於本院中辯稱其為本案房地之實際買受人云云，均與事實不符，均不足採信。　㈥告訴人及告訴代理人其餘舉證不足採信之理由　⒈告訴人在本質上雖屬於證人，然與一般證人不同，其與被告常處於對立之立場（即學理上所稱「敵性證人」），其陳述之目的，在使被告受刑事訴追處罰，其證詞之憑信性自較一般無利害關係之證人薄弱。故告訴人縱立於證人地位而為指證及陳述，且其指證或陳述均無瑕疵，亦不得作為有罪判決之唯一依據，仍應調查其他相關證據，以查明其陳述是否與事實相符，亦即仍須有補強證據以擔保其指證及陳述之真實性，而為通常一般人不致有所懷疑者，始得採為論罪科刑之依據。所謂補強證據，係指該陳述本身以外，其他足以證明犯罪事實確具有相當程度真實性之證據，不以證明犯罪構成要件之全部事實為必要，而與告訴人指述具有相當關聯性，且與告訴人之指證相互印證，綜合判斷，已達於使一般之人均不致有所懷疑，得以確信其為真實者，即足當之。　⒉告訴人於本案偵查及審理中雖亦提出不動產借名登記契約書影本(告證1)，然為被告及辯護人否認其真正。而被告及告訴人於甲案、乙案中均未曾提出上開借名登記契約書，告訴人及告訴人代理人於本案偵查審理中均未能提出上開借名登記契約書之原本，無從驗證其真實性或同一性，難認具有證據能力；且上開借名登記契約書上日期記載為「100年5月1 日」，已在本案房地於100年3月28日自人頭蔡美玲名下移轉登記予被告1個月之後，縱真有此借名登記契約書存在，亦不足作為告訴人與被告於本案房地所有權移轉登記前，曾有借名登記合意之認定。　⒊告訴人雖提出被告與告訴人間之LINE對話紀錄(告證4)，然上開對話紀錄之時間為100年11月2日之後(其餘對話紀錄未標註日期)，觀其內容為告訴人要求被告將本案房地過戶予告訴人之女陳乙晴，僅屬被告與告訴人民事債務問題，不足為被告涉犯背信罪之證據。　⒋至告訴人雖提出被告在甲案、乙案偵查審理中，歷次曾自陳為借名登記之偵查筆錄或審理筆錄。惟本案房地係因本人陳國華積欠黃淑環債務，而以假買賣方式登記在人頭蔡美玲名下向銀行貸款，後欲再以假買賣方式，透過告訴人介紹，再為第二次假買賣而登記在被告名下，並約定取得銀行貸款後，將本案房地移轉回陳國華名下，迭經甲案、乙案審理如前。於前揭甲案、乙案偵審筆錄中，被告雖陳明為借名登記契約中之出名人，但均未供稱告訴人為借名登記契約中之本人或委託人。況且，被告與告訴人於甲案、乙案中利害一致，甚而不惜共犯誣告、偽證犯行以牟取利益遭法院判刑確定，自不能無其他證據補強下，遽認其等所述為真實。　⒌至告訴人雖提出其代繳納本案房地之房屋稅、地價稅及火險貸款之資料(告證14、15、21至25)。然上開稅賦或費用之繳納與本案房地所有權之歸屬係屬二事，亦無從推翻本院就陳國華方為與被告間借名登記契約之本人之認定。而告訴人究係基於何種考量或法律關係，就登記在被告名下之本案房地支付上開稅賦、費用或貸款，既始終無法提出其他資料以實其說，自難以告訴人之單一指述，即認其所述屬實。　⒍末按認定犯罪事實應依證據，為刑事訴訟法所明定，故被告否認犯罪事實所持之辯解，縱屬不能成立，仍非有積極證據足以證明其犯罪行為，不能遽為有罪之認定。被告及辯護人於本院中以前揭情詞置辯，雖為本院所不採信。但以本案告訴人及被告因本案房地之所有權歸屬與陳國華涉訟多年，告訴人及被告並因此涉犯誣告罪遭判刑確定，足見雙方均有使對方入罪或為不實陳述之動機。但不得僅以被告所辯不足採信，即反推告訴人之指述為真，或被告即有公訴意旨所指背信犯嫌。五、綜上所述，本案房地之所有權登記於100年3月28日由蔡美玲移轉至被告名下，被告雖為借名登記之出名人，然借名登記契約之本人(委託人)為陳國華，並非告訴人。縱本人陳國華於本案房地移轉登記予被告，未能依原計畫將本案房地買回，而後因本案房地登記名義人為被告，被告、告訴人為避免本案房地遭銀行拍賣抵償，而由告訴人代為支付部分貸款或費用，但遍查卷內除告訴人單一指述外，亦無其他證據可認告訴人與被告間曾另訂借名登記契約，自難認被告就本案房地所為之管理、處分，有何為違背其任務之行為，自難以刑法背信罪刑責相繩，本諸無罪推定原則，被告之犯罪自均屬不能證明，依法應為無罪判決之諭知。至告訴人就本人陳國華借名登記在被告名下之本案房地，曾代為支付貸款、稅賦或火險等費用支出，縱認屬實，亦是陳國華事後無力購回本案房地後，與告訴人或被告重新約定將本案房地賣斷，屬陳國華(本人、委託人)與被告(出名人)、告訴人(出資人)就原借名登記契約之更改，無礙於陳國華方為本案房地借名登記契約之委託人之認定，此僅屬告訴人與被告、陳國華間民事債務糾紛，應尋求民事訴訟途徑救濟，併此說明。據上論斷，應依刑事訴訟法第301條第1項前段，判決如主文。　本案經檢察官王宗雄提起公訴，檢察官詹啟章到庭執行職務。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日　　　　　　　　　刑事第十九庭　審判長法　官　許博然　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　洪韻婷　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　鄭芝宜上列正本證明與原本無異。如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；如未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張如菁中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日

2025-03-26

PCDM-113-易-310-20250326-1

重訴

臺灣臺中地方法院

撤銷贈與

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度重訴字第478號原告徐承志訴訟代理人林浩傑律師被告廖虹雅訴訟代理人盧兆民律師當事人間撤銷贈與事件，本院於民國114年2月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、兩造陳述及聲明：一、原告主張：　　兩造於99年9月9日結婚後，雙方合意原告贈與被告房屋一棟，原告於100年4月間以被告名義購買坐落臺中市○○區○○段00 0地號土地權利範圍10000分之42、同段662-1地號土地權利範圍10000分之42、同段1558號建號建物權利範圍3663分之2 0、同段1560建號建物權利範圍10000分之158 、同段1762號建號建物權利範圍10000分之1554、同段1685建號建物權利範圍1分之1 、同段1762建號建物權利範圍10000分之36、同段1702建號建物權利範圍201分之1房屋及土地（下稱系爭房地或系爭房屋），並將所有權登記被告名下。然因1.被告於113年6月28日未經原告允許領原告台灣銀行帳戶內現金新台幣（下同）14萬元，涉犯刑法第339條之2詐欺罪。2.原告因工作租屋在嘉義縣民雄鄉，於星期五、六、日會回到址設臺中市○○區○○路0段000○00號15樓之3之系爭房屋共同生活，因原告無房屋鑰匙，需由被告開門始得進入，被告於於113 年7月19日、20日、21日連續3天不理會原告事先發送之訊息，拒絕開門或不理會原告，讓原告無法入內行使居住之權利、與子女互動之親權、使用原告物品之權利，被告所為涉犯刑法第304條強制罪。3.於113年10月5日中午12時30分許，在系爭房屋內，故意持吸塵器圓形金屬硬管打中原告右側大腿成傷，涉犯刑法第277條第1項傷害罪。原告依民法第416 條第1項第1款之規定，撤銷系爭贈與，並依同法第419條、第179條規定請求被告返還系爭房地。並聲明：1.被告應將系爭房地所有權移轉登記予原告。2.訴訟費用由被告負擔。二、被告抗辯：　㈠不爭執系爭房地是原告贈與被告之事實。但否認被告有對原告為故意侵害之行為：1.兩造婚後約定原告將台灣銀行帳戶作為家用開銷之帳戶，原告將金錢匯入台銀帳戶，由被告保管使用提款卡、密碼及存摺，藉以提領金錢支付家庭生活開銷。原告所稱遭被告盜領之14萬元，係用在支付被告與2名子女113年7月、8月之家庭生活費，被告並無故意侵害原告之行為。2.系爭房屋有3副鑰匙，兩造及大女兒徐00（就讀國中）各保管1副，被告不知原告沒有鑰匙，且已事先告知原告113年7月19日至21日被告與2名子女不在家，被告無故意妨害原告進入系爭房屋之權利。3.113年10月5日當天，被告打掃家裡，以吸塵器吸地板，期間原告故意靠近被告，妨礙被告以吸塵器吸地板行為，被告曾告知原告離遠一點，因吸塵器聲響，被告未注意原告又靠近被告左後方，當被告以左右移動方式操作吸塵器時，吸管不小心碰到原告右大腿，當時被告看原告右大腿未有任何傷害，原告主張被告故意傷害，顯非事實，原告縱有受傷，被告亦僅係過失傷害，非屬故意傷害原告之行為。原告主張撤銷系爭房地之贈與，並無理由。並聲明：1.原告之訴駁回。2.訴訟費用由原告負擔。貳、本院判斷：一、原告主張兩造為夫妻關係，原告贈與系爭房地給被告，被告已取得系爭房地所有權等事實，已為被告所不爭執，並有系爭房地登記第一類謄本可據（見本院卷213至237頁），自足採憑。就原告主張被告有對原告為故意侵害之行為，原告可依民法第416條第1項第1款之規定撤銷系爭房地之贈與乙節，被告則否認之，並抗辯如上。二、受贈人對於贈與人、其配偶、直系血親、三親等內旁系血親或二親等內姻親，有故意侵害之行為，依刑法有處罰之明文者，贈與人得撤銷其贈與，民法第416條第1項第1款定有明文。而贈與人依民法第416條第1項第1款規定得撤銷其贈與者，以受贈人對於贈與人或其最近親屬，有故意侵害之行為，依刑法有處罰之明文者為限。並不包括受贈人單純對於贈與人之財產，有故意之侵害行為在內。是受贈人對於贈與人之財產有侵害之行為，如其侵害行為尚不涉及對於贈與人人格權之侵害，要難認贈與人得撤銷其贈與（最高法院91年度台上字第1928號判決意旨參照）。再者，當事人主張有利於己之事實者，除法律別有規定或依其情形顯失公平者外，就其事實負擔舉證責任，民事訴訟法第277條定有明文。故原告主張有利於己之積極事實，如為被告所否認，原告就此有利於己之事實，自應由其負舉證說明之責。經查：　㈠刑法第339條之2詐欺罪部分：　　原告固主張被告擅自提領原告台銀帳戶內之14萬元，有犯刑法第339條之2詐欺罪等語，該故意犯詐欺罪之事實，已為被告所否認，然無論如何，因該罪屬單純侵害原告財產權之犯罪，並無侵害原告人格權之情事，依上開說明，原告自不得主張撤銷系爭房地之贈與。　㈡刑法第304條強制罪部分：　　按刑法第304條第1項規定：「以強暴、脅迫使人行無義務之　　事或妨害人行使權利者，處3年以下有期徒刑、拘役或9千元　　以下罰金。」則客觀上行為人自須有「強暴、脅迫」之行為　　始足當之。如行為人並未對被害人實施強暴脅迫行為，而僅　　消極不作為，自無構成刑法強制罪可言。本件依原告所述縱　　使為真，被告僅係對於原告返家時，未依原告之請求在家開　　啟門鎖，並無積極之強暴或脅迫行為存在，故就此部分，尚　　難認被告有犯刑法強制罪，原告自不得主張撤銷系爭房地之　　贈與。　㈢刑法第277條第1項傷害罪部分：　1.原告主張被告於113年10月5日有對原告為故意傷害之行為等　　情，則為被告所否認，依法原告就被告有故意傷害行為之事　　實，自應負舉證責任。　2.被告對於已自認其有於前揭時地以吸塵器吸地時，吸塵器金屬吸管有碰到原告身體之事實，而本件原告就其傷勢，於當日13時50分至醫院驗傷並提出113年10月5日澄清綜合醫院中港分院驗傷診斷書為證（見本院卷243、244頁），可認定原告確實受有傷害，被告抗辯原告未受傷云云，並不可採。　3.有爭執者，係被告是否是故意為該傷害行為？就此爭執，原告有其母親高碧華到庭證稱：被告吸地板，嘴巴一直講話，原告站著靠過去問被告甚麼事，就看到被告吸塵器拿起來，打原告右腳一下，被告雙手拿吸塵器的鐵管打原告，打得很大聲等語（見本院卷273頁），藉以證明被告係故意為之。而兩造就讀國中之女兒徐00則到庭證稱：媽媽吸地板，爸爸站在她旁邊講話，我看到是我媽媽拿吸塵器要吸另一邊時不小心揮到我爸爸的小腿等語（見本院卷271頁）。則本件兩造各執一詞，現場證人所見聞雖可證明被告持吸塵器吸地板時，確有以吸塵器鐵管揮中原告，然當時被告顯然係吸塵器吸地之行為作動中，吸地時吸管會左右前後作動係正常合理之行為，而原告則站在被告旁邊，則被告吸地時吸塵器金屬管揮中原告身體，主觀上係故意為之，或係過失所為，實無從判斷，而本件依上開驗傷診斷書所載，原告所受傷害係「右側大腿挫傷」（紅腫挫傷），該傷害並非嚴重且僅一處，亦難以傷勢狀況認定被告主觀犯意為故意或過失。是綜核上揭證據，依罪疑唯輕原則，本件僅可認定被告過失傷害行為，並非故意傷害行為。從而，被告所為亦與民法第416條第1 項第1款規定之要件相符，原告尚不得據以主張撤銷系爭房地之贈與。三、綜上所述，原告主張撤銷贈與，依民法第419條第2項、第17 9條之規定，請求被告應將系爭房地所有權移轉登記予原告，為無理由，不應准許。四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證　　據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不　　逐一論列，附此敘明。叁、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　 3　　月　　 26　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　李悌愷正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決正本送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳克雯

2025-03-26

TCDV-113-重訴-478-20250326-1