確認優先承買權不存在等
臺灣士林地方法院民事判決
113年度重訴字第222號
原 告 王建璋
劉謝美
蔡寶珠
林佳蓉
劉順元
施焜郎
楊惠美
涂琍玲
曾若琦
曾若瑋
林茂全
林昌基
林瑞仁
共 同
訴訟代理人 黃晶雯律師
被 告 胡仁煌
林正菁
吳麗玉
上列當事人間請求確認優先承買權不存在等事件,本院於民國11
3年11月19日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
確認被告就坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○○○地號土地之優先購
買權不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基
礎事實同一者,不在此限,民事訴訟法第255條第1項第2款
定有明文。原告起訴聲明:(一)先位聲明:確認被告就坐
落於臺北市○○區○○段0○段000○000地號土地(下合稱系爭土
地,若只單一逕以地號稱之)之共有人優先承買權不存在;
(二)備位部分:確認兩造就系爭土地之買賣關係不存在(
見本院卷第13頁);嗣變更備位聲明:1.確認被告就551地
號土地與王建璋、劉謝美、蔡寶珠、林佳蓉、劉順元、施焜
郎、楊惠美、涂琍玲、曾若琦、曾若瑋、林茂全、林昌基、
林瑞仁土地之買賣關係不存在;2.確認被告就553地號土地
與王建璋、劉謝美、蔡寶珠、林佳蓉、劉順元、楊惠美、林
茂全、林昌基、林瑞仁土地之買賣關係不存在(見本院卷第
356頁)。就原告變更聲明部分,係屬基礎事實同一,其變
更程序自無不合,應予准許。
二、被告吳麗玉經本院合法通知,未於言詞辯論期日到場,核無
民事訴訟法第386條所列各款事由,爰依原告之聲請,由其
一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告起訴主張:伊與被告及訴外人陳妍君、林清城、劉晏綵
為系爭土地之共有人,原告涂琍玲於民國112年8月1日以共
有人過半數及其應有部分合計過半數同意之方式,將系爭土
地全部以新臺幣1,507萬4,432元出售予訴外人李永照,並簽
訂不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約書)。伊於112年8
月2日以臺北雙連郵局第000675號存證信函,通知被告及陳
妍君、林清城、劉晏綵有優先承買權,被告表示將行使優先
承買權,但反對伊僅以今年度公告現值30%收購系爭土地,
並將簽約時間改以112年9月15日下午5時30分。伊又於112年
9月12日以臺北雙連郵局第001206號存證信函通知被告,請
求被告如欲行使優先承買權,須於簽約日依系爭買賣契約書
之約定,支付第一期款並出具土地永久使用同意書,如未於
簽約當天履行,視為放棄優先承買權。然於簽約日僅有被告
胡仁煌出席表示不願購買系爭土地。伊再於112年9月23日以
臺北雙連郵局第001232號存證信函通知被告,系爭土地將由
李永照購買等語。惟伊與李永照於112年12月向臺北市士林
地政事務所申請系爭土地所有權移轉登記時,地政事務所以
被告林正菁提出異議書為由,駁回伊就系爭土地移轉所有權
之申請,爰先位依確認之訴之法律關係,請求確認被告就系
爭土地之共有人優先承買權不存在。又若認被告合法行使優
先承買權,兩造成立系爭土地買賣契約,然伊於113年3月1
日及同年月26日以臺北雙連郵局第000149號、第000208號存
證信函,通知被告應支付第一期款並出具土地永久使用同意
書,被告仍置之不理,則備位依民法第229條、第254條規定
,請求解除系爭土地買賣契約等語。並聲明:(一)先位聲
明:確認被告就系爭土地之共有人優先承買權不存在;(二
)備位部分:1.確認被告就551地號土地與王建璋、劉謝美
、蔡寶珠、林佳蓉、劉順元、施焜郎、楊惠美、涂琍玲、曾
若琦、曾若瑋、林茂全、林昌基、林瑞仁土地之買賣關係不
存在;2.確認被告就553地號土地與王建璋、劉謝美、蔡寶
珠、林佳蓉、劉順元、楊惠美、林茂全、林昌基、林瑞仁土
地之買賣關係不存在。
二、被告之抗辯:
(一)被告胡仁煌辯稱:當時原告要出售系爭土地時,購買人也在
場。原告通知優先承買人時,伊第一次就已經表示不要購買
了,認為原告沒有起訴的必要等語。並聲明:原告之訴駁回
。
(二)被告林正菁辯稱:伊也早就放棄優先購買權了等語。並聲明
:原告之訴駁回。
(三)被告吳麗玉未於言詞辯論期日到場,亦未提出書狀作何聲明
或陳述。
三、得心證之理由:
(一)按確認法律關係之訴,非原告有即受確認判決之法律上利益
者,不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文;
又所謂即受確認判決法律上利益,係指因法律關係之存否不
明確,致原告在私法上之地位有受侵害之危險,而此項危險
得以對於被告之確認判決除去之者而言(最高法院42年台上
字第1031號判決意旨參照)。查本件原告起訴請求確認被告
就系爭土地之優先購買權不存在,而被告前於存證信函中均
稱:本人將行使優先購買,但本人反對出售之金額等語(見
本院卷第86頁、第90至93頁);被告林正菁復向臺北市士林
地政事務所出具異議書,表示其已合法行使土地法第34條之
1第4項之優先購買權等語(見本院卷第168至169頁),則被
告究係欲以相同價格之條件購買系爭土地,抑或是對於系爭
土地之價格有疑義,而無行使優先購買權之意,已有未明。
是被告就系爭土地優先購買權之存否即屬不明確,致原告在
私法上之地位受侵害之危險,而此項危險得以確認判決除去
,故原告主張其就本件確認訴訟有請求確認之法律上利益,
自屬有據。
(二)按共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或
單獨優先購買。土地法第34條之1第4項固有明定。而土地法
第34條之1執行要點第10點⑵規定:徵求他共有人是否優先購
買之手續,準用土地法第104條第2項規定,即他共有人於接
到出賣通知後10日內不表示者,其優先購買權視為放棄。其
目的在徵求他共有人是否優先購買,性質上乃促請他共有人
行使優先購買之「意思通知」,他共有人如未於限期內行使
優先購買權,即生失權之效果(最高法院78年度台上字第18
96號判決意旨參照)。否則共有人若長期不行使,不僅有悖
於法之安定性,嗣後如土地價格飆漲,若仍許其行使優先購
買權,即難謂與法律規定依同一價格購買之本旨相當。故按
土地法第34條之1第4項有關「共有人出賣其應有部分時,他
共有人得以同一價格共同或單獨承購」之規定,參照同法第
104條第2項之規定,應解為共有人於接到出賣通知後10日內
不表示者,即視為放棄(最高法院96年度台上字第2530號判
決意旨參照)。又按稱買賣者,謂當事人約定一方移轉財產
權於他方,他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金
互相同意時,買賣契約即為成立。民法第345條定有明文。
故於買賣之場合,買賣標的物及價金為契約必要之點,若共
有人欲將買賣條件通知他共有人,告知買賣之標的物及價金
,即足他共有人決定是否依相同條件承買共有物,該買賣條
件之告知已屬明確。
(三)經查,原告主張之事實,業據其提出系爭土地登記謄本、系
爭土地之不動產買賣契約書、寄予被告之存證信函暨回執、
被告回覆之存證信函、被告為提存物受領權人之提存書、被
告林正菁之異議書等證據為憑。又被告林正菁已於相當時期
受合法通知,無正當理由不到場,復未提出準備書狀為爭執
,依民事訴訟法第280條3項規定,準用同條第1項之規定,
對原告前開主張之事實,應視同自認;被告胡仁煌於本院審
理中自承:當時原告要出售系爭土地時,有通知優先承買人
,我第一次就已經表示我不要購買了等語;被告林正菁則於
本院審理中自承:我也早就放棄優先購買權了等語(見本院
卷第420頁),可認被告胡仁煌、林正菁均已對原告先位主張
之事實為自認,意即其等於收受原告所寄發載有系爭買賣契
約書內容之存證信函後,均未行使優先購買權之意,則原告
請求確認被告就系爭土地之優先購買權不存在,洵屬有據。
原告先位之訴既有理由,則毋庸審酌備位之訴有無理由,附
此敘明。
四、從而,原告依照民事訴訟法第247條規定,請求確認被告就
系爭土地之優先購買權不存在,為有理由,應予准許。
五、據上論結,本件原告之訴為有理由,爰判決如主文。
中 華 民 國 113 年 11 月 29 日
民事第三庭 法 官 林哲安
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀,若
委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費,否則本院得不
命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 113 年 12 月 2 日
書記官 洪忠改
SLDV-113-重訴-222-20241129-1