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搜尋結果：租賃契約終止

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給付租金等

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度訴字第831號原告陳昕妤訴訟代理人林德昇律師邱靜怡律師被告余凱揚訴訟代理人呂維凱律師複代理人劉明霞律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國114年3月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣376,000元，及自民國113年11月27日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。原告其餘之訴駁回。本判決第1項得為假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣376,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。訴訟費用由被告負擔66%，餘由原告負擔。　　事實及理由壹、原告主張：一、兩造原為男女朋友，被告於民國109年8月月向原告表示有意承租原告所有嘉義市○○段000○號房屋2樓、門牌號碼為嘉義市○區○○街00巷00號（原證1、2，土地登記第一類謄本　　、建物登記第一類謄本，本院卷第17至20頁）作為經營社群軟體「抖音」直播室及歌仔戲曲樂團練習室使用（原證3、4 　　，照片，本院卷第21至30頁)，原告徵得父母同意後即與被告口頭約定自109年9月起至不續租之日止，被告應按月給付原告租金新臺幣（下同）8,000元，租賃期間電費由被告負擔、水費由原告負擔，原告並同意被告在系爭房屋施作防振隔音等設施，然不續租時被告應無條件回復使用前原狀。二、被告承租系爭房屋後，每月僅將當期電費如數交給原告，原告多次催告被告給付租金，被告均以「收入不足」、「之後再付」等理由拖延，嗣兩造於113年7月終止系爭租賃契約，被告自109年9月起至113年7月止共積欠47期租金即376,000 元迄未給付。三、另自系爭租賃契約終止後，原告迄未依約將系爭房屋回復使用前原狀，被告所施作之防振隔音設施迄今仍未拆除（見原證3、4)，原告為將系爭房屋出租他人，須先請室內設計裝璜先行拆除，經估價回復原狀所需費用為198,600元（原證7 　　，凱勝室內設計裝璜行估價單，本院卷第37頁），被告迄不依約回復原狀，被告自屬無法律上原因受有免拆除裝璜之利益，倘被告不願回復原狀，則應給付拆除裝璜費198,600元　　。四、嗣原告於113年7月22日以存證信函及113年9月3日以律師函催告被告給付前開積欠租金376,000元及提出回復原狀計畫( 原證5、6，嘉義彌陀郵局第00094號存證信函、林德昇律師事務所函，本院卷第31至36頁)，惟均未獲置理，爰依民法第439條前段、第455條前段、第179條規定，請求被告給付前開合計574,600元及其法定遲延利息。五、對被告抗辯之陳述與各項證據之意見：（一）對被告所抗辯兩造為男女朋友關係之事實不爭執。然兩造　　　並非一起居住於系爭房屋內，而係居住於隔壁房屋即嘉義　　　市○區○○街00巷00號房屋內。另否認被告所抗辯被告自　　　112年7月起即未居住於系爭房屋內之事實。（二）對證人陳木東、李錦雀、侯凱智等於本院之證詞無意見。六、並聲明：（一）被告應給付原告574,600元，及自民事起訴狀繕本送達翌日即113年11月27日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）請准供擔保宣告假執行。（三）訴訟費用由被告負擔。貳、被告則以：　　一、兩造間並無系爭租賃關係，因當時兩造為男女朋友同居關係而一起居住於系爭房屋內，被告自112年7月起即未居住於系爭房屋內。原告對「有何租賃法律行為」、「租賃事實、起迄時間、約定權利義務內容為何」、「如何出租及收取租金　　」等事實均未舉證證明。二、租賃相關請求權亦罹於消滅時效期間，原告請求無理由。三、對原告所提照片、嘉義彌陀郵局第94號存證信函、估價單、林德昇律師事務所函、估價單等文書(本院卷第21至37頁)之製作名義人真正不爭執，但其中原證3、4照片看不出與本件待證事實關聯性為何，另否認原證5至7之存證信函、律師事務所函、估價單等文書內容之真正。另否認證人所證稱被告曾向原告承租系爭房屋之事實等語，資為抗辯。四、並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）訴訟費用由原告負擔　　。（三）如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。參、本院之判斷一、按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條著有規定　　。次按主張法律關係成立、存在或消滅之人，應就法律關係成立、存在或消滅之有利於己之要件事實，負舉證之責任。　　第按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。當事人於自認有所附加或限制者，應否視有自認，由法院審酌情形斷定之，民事訴訟法第279條第1、2項另有規定。且依前開規定　　，當事人主張之事實經他造自認者，依法不負舉證責任；法院亦不得就他造自認之事實調查證據，另為與其自認事實相反之判斷，並應以其自認為認定事實及裁判之基礎（最高法院97年度台上字第2570號裁判要旨同此見解）。查：（一）原告所主張兩造間存在系爭租賃契約關係，被告自109年9 月起至113年7月止共積欠47期租金376,000元迄未給付等事實；業為被告所否認，則依前開說明，自應由原告就前開租賃關係成立、存在之要件事實負舉證之責任。（二）證人陳木東即原告之父於本院結證稱原告與被告交往時曾　　　告知伊將系爭房屋出租被告，何時開始出租，伊不清楚正　　　確時間，租賃期間原告則未告知伊。不知被告係何時搬離　　　系爭房屋，因伊並未居住在該處或隔壁房屋。被告租賃系　　　爭房屋租金為若干，伊不清楚，聽原告提及租金均未繳納　　　。伊有至系爭房屋內看過，被告所施作之隔音等裝潢均未　　　拆除，被告目前確未居住系爭房屋內，且未遺留其他物品　　　，僅係裝潢未拆除等語。證人李錦雀即原告之母於本院亦　　　結證稱原告曾將系爭房屋出租原告之男友即被告，兩造均　　　曾告知過伊有出租情事，出租期間則無印象。被告何時搬　　　離系爭房屋，伊不清楚。聽原告提及被告一直推遲，好像　　　未繳過租金；原告一直催繳，被告一直推託說有困難。被　　　告目前並未居住於系爭房屋內，僅裝潢未拆除，並未遺留　　　其他物品。兩造同時告知伊系爭房屋出租事，告知時，證　　　人陳木東不在場等語明確（見本院卷第69至73頁）。則自　　　前開證人證詞，可知兩造間確存在系爭租賃關係，另參酌　　　原告所主張其於113年7月22日以存證信函、113年9月3日　　　以律師函，催告被告給付前開租金376,000元之事實，亦　　　有原告所提嘉義彌陀郵局第00094號存證信函、林德昇律　　　師事務所函等在卷可證（見本院卷第31至36頁)，被告所　　　施作之防振隔音設施迄今仍未拆除，亦有原告所提照片在　　　卷可憑（見本院卷第21至30頁)；更參酌當前社會經濟環　　　境衡量系爭租金，堪認原告前開主張應屬可採。（三）至前開證人縱為原告之父、母，若無證據可證明其等證詞　　　不實，其等證詞亦非不可採，向為實務見解所是認，而被　　　告迄未提出反證證明其等證詞不實在，本院自無從以懷疑　　　或臆測即認其等前開證詞不可採，附此敘明。（四）是原告依系爭租賃契約請求被告給付租金376,000元，及自民事起訴狀繕本送達翌日即113年11月27日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，自屬有據。（五）至被告雖為前開消滅時效之抗辯，然原告係請求被告給付自109年9月起至113年7月止共376,000元之租金，而原告係113年11月8日提起本件訴訟，亦有民事起訴狀之本院收文章可憑，則依民法第126條規定，租金請求權消滅時效期間為5年，是系爭租金請求權尚未罹於前開5年之消滅時效期間，被告前開抗辯自不可取。二、另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條亦有規定。然依不當得利法律關係請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件　　，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。查原告主張其同意被告在系爭房屋施作防振隔音等設施，然不續租時被告應無條件回復使用前原狀，則原告前開主張若屬真正，原告本得基於租賃契約請求回復原狀，被告並未免去其拆除前開設施之義務；且被告亦非無法律上之原因而受利益，況依前開說明，自無從以原告須支付拆除費用之損害即認被告受有該利益，是原告依民法第179條所規定不當得利返還請求權，請求被告給付系爭拆除裝璜費198,600元及其法定遲延利息，應屬無據。三、綜上所述，原告請求被告給付租金376,000元，及自113年11 月27日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由應予准許。原告其餘請求則為無理由，應予駁回。四、復按所命給付之金額或價額未逾50萬元之判決，法院應依職權宣告假執行；又法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行，民事訴訟法第389 條第1項第5款、第392條第2項分別著有規定。查本院前開命被告給付原告之判決，所命給付之金額未逾50萬元，依前開規定，本院自應依職權宣告假執行；而被告聲請預供擔保而免為假執行，經核亦無不合，爰併酌定相當擔保金額宣告之　　。至原告前開敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。五、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。各當　　事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形　　，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支　　出之訴訟費用，民事訴訟法第87條第1項、第79條分別定有明文。查本院既為兩造前開一部勝訴、一部敗訴之終局判決　　，本院因認本件訴訟費用依前開規定應命由被告負擔66%，餘由原告負擔。六、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張，陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日　　　　　　　　　民事第三庭法　官　陳卿和以上正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳慶昀

2025-03-18

CYDV-113-訴-831-20250318-1

訴

臺灣臺北地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決 114年度訴字第358號原告京晨科技股份有限公司法定代理人楊文彬訴訟代理人吳家維律師被告李英瑜即德鑫工業社上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國114年2月19日言詞辯論終結，判決如下︰　　主　　　文一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號8樓包廂112室房屋騰空遷讓返還予原告。二、被告應給付原告新臺幣166,000元，及自民國114年2月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息。三、被告應自民國114年2月3日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣18,000元。四、被告應自民國114年2月3日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按日給付原告新臺幣600元。五、訴訟費用由被告負擔。六、本判決第一項於原告以新臺幣720,000元為被告供擔保後，得假執行。七、本判決第二項於原告以新臺幣55,000元為被告供擔保後，得假執行。八、本判決第三項於原告就各到期部分以新臺幣6,000元為被告供擔保後，得假執行。九、本判決第四項於原告就各到期部分以新臺幣6,000元為被告供擔保後，得假執行。　　事實及理由壹、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴聲明：㈣被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還房屋之日止，按日給付原告新臺幣（下同）1,800元之違約金。嗣變更為：㈣被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還房屋之日止，按日給付原告600元之違約金（見卷第89頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依據前揭規定，並無不合，應予准許。　二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：兩造於民國112年3月間簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由被告向伊承租門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段000號8樓包廂112室房屋（下稱系爭房屋），約定租期自民國112年4月10日起至113年4月9日止，每月租金18,000元，系爭租約雖約定擔保金36,000元，但被告自承租以來並未繳納。系爭租約於113年4月9日屆滿後，未另訂租約，被告繼續使用系爭房屋，伊並無反對，視為以不定期期限繼續系爭租約。詎被告自113年5月10日起即未給付租金，符合土地法第100條第3款已逾2個月以上租金未付之規定，伊已於113 年12月10日發函催告被告於7日內給付積欠租金，屆期如未給付，系爭屋租約即告終止，被告於113年10月12日仍未清償租金，系爭租約乃於113年12月18日因停止條件成就而終止，爰依民法第455條規定、系爭租約第7條第2項前段請求遷讓返還系爭房屋；依系爭租約第3條第1項請求給付終止前積欠租金126,000元，依系爭租約第7條第3項請求被告違約造成伊支出之律師費4萬元；依民法第179條規定請求被告返還租約終止後至返還房屋之日所受相當於租金之不當得利；依系爭租約第7條第2項後段請求被告按日給付違約金等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告166,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付18,000元。㈣被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還系爭房屋之日止，按日給付違約金600元。㈤願供擔保請准宣告假執行。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、本院之判斷：　㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告：　　按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。系爭租約第7條第2項前段約定：「乙方（按即被告）於本租賃契約終止或期限屆滿之翌日起，應即將租賃標的物誠心按照原狀遷讓交還甲方（按即原告），...」（見卷第29頁）。原告主張被告向其承租系爭房屋，約定每月租金為18,000元，系爭租約於113年4月9日屆滿後，未另訂租約，被告繼續使用系爭房屋，原告並無反對，惟被告自 113年5月10日起即未給付租金等情，業據提出系爭租約、系爭房屋位置平面圖、兩造間LINE對話紀錄、營業人統一編號查詢結果、113年12月10日中和郵局722、724、725號存證信函等件為證（見卷第29-30、21、37-65頁），堪信為真。系爭租約於113年4月9日租賃期限屆滿，被告仍繼續使用系爭房屋，原告不即表示反對意思，兩造間租賃關係視為以不定期限繼續契約至明。再按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三.承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，土地法第100條第3款定有明文。查被告自113年5 月10日起即未給付租金，且亦未依約給付擔保金，迄至原告 113年12月10日寄送存證信函時已積欠2個月以上租金，則原告以存證信函定期催告被告履行，同時表明於7日期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約意思表示，被告逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力（最高法院87年度台簡上第7號裁定意旨參照），系爭租約於113年12月18日已生合法終止效力，則原告依民法第455條前段規定、系爭租約第7條第2項前段約定請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，應屬有據。　㈡被告應給付原告166,000元，及自114年2月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息：　　　按系爭租約第3條第1項約定：租金每月18,000元整（含稅），並應於每月10日前匯款；第7條第3項約定：違約處罰：㈢甲、乙任一方入有違約情事，至損害他方權益時，願賠償他方之損害及支付因涉及之訴訟費、律師費（稅捐機關核定之最低收費標準）或其他相關費用（見卷第29頁）。原告主張被告迄至終止租約為止，共積欠7個月租金（即113年5月10 日起至113年12月9日），合計為126,000元（＝18,000元×7）。另依稅捐機關核算112年度執行業務者收入標準規定，律師於民事訴訟案件於直轄市收入額標準為4萬元（見卷第67 頁），被告既有未依約繳納租金之違約情事，原告確實委任律師提起本件民事訴訟，有民事委任狀可憑（見卷第19頁），則原告依系爭租約第7條第3項約定請求被告給付律師費40 ,000元，亦屬有據。原告另依民法第229條第2項規定請求上開給付（即積欠租金126,000元、律師費40,000元）加計法定遲延利息即自起訴狀繕本送達翌日即114年2月3日（見卷第83頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬有據。　㈢被告應自114年2月3日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告18,000元：　　按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人不動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念。系爭租約於113年12月18日終止後，被告即無繼續占有使用系爭房屋之法律上原因，其繼續使用系爭房屋，致原告受有無法繼續使用收益系爭房屋之損害，自應給付原告相當於系爭房屋租金之不當得利。又依系爭租約第3條第1項約定系爭房屋月租為18,000元，則原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日即114 年2月3日起，至被告騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利18,000元，應屬有據。　㈣被告應自114年2月3日起至騰空返還系爭房屋之日止，按日給付原告違約金600元：　　依系爭租約第7條第2項後段約定：「...，如不即時遷讓交還租賃標的物時，甲方（按即原告）得向乙方（按即被告）請求按實際逾期日數以每日（採每月租金十分之一）元計算之逾期懲罰性違約金，逾期不滿1日者，以1日計算，乙方決無異議」（見卷第29頁）。原告主張於系爭租約終止後，被告仍繼續占有使用系爭房屋，則原告依系爭租約第7條第2項後段約定，請求被告自起訴狀繕本送達翌日即114年2月3日起，至被告騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付違約金 600元，亦屬有據。四、綜上所述，原告依民法第455條、第179條規定、系爭租約第 7條第2項、第3條第1項、第7條第3項約定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋；請求被告給付166,000元，及自114年2月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息；請求被告自114年2月 3日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付18,000元；請求被告自114年2月3日起至騰空返還系爭房屋之日止，按日給付違約金600元，均有理由，應予准許。五、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日　　　　　　　　　民事第八庭　法　官　張瓊華上列正本係照原本作成。如不服本判決對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　邱美嫆

2025-03-18

TPDV-114-訴-358-20250318-1

竹北簡

竹北簡易庭(含竹東)

遷讓房屋等

臺灣新竹地方法院民事簡易判決 113年度竹北簡字第526號原告林真如訴訟代理人于鳳儀兼任送達代收人于文憲被告吳昭立上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年2月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣204,000元，及自民國113年10月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息。訴訟費用由被告負擔53%，餘由原告負擔。原告其餘之訴駁回。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣204,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由甲、程序方面　　本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，准由其一造辯論而為判決。乙、實體方面　　　　　　壹、原告主張：　　原告前與被告簽訂「房屋租賃契約書」（下稱系爭租約），將門牌號碼台北市○○區○○路0弄0號1樓房屋及地下室（下稱系爭房屋）出租予被告，約定租期1年，即自民國112年6月2 4日起至113年6月23日止，每月租金合計新臺幣（下同）6萬元。而原告自113年3月起，即多次知會被告不再續租，詎被告竟於合約到期後，拒不搬遷返還租賃物，除應給付113年6 月24日起至同年9月30日止，相當於租金之不當得利194,000 元【計算式：（6萬元/30日*7日）+（6萬元*3月）=194,000 元】外，尚應依系爭租約第12條之規定，賠償按租金1倍計算之違約金194,000元。為此，爰依民法租賃契約之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告388,000元，及自追加聲明狀送達被告翌日（即113年10月29日）起至清償日止，按年息5%計算之利息。訴訟費用由被告負擔。貳、被告則以：　　　　被告已向原告承租系爭房屋長達14年，押金為84,000元。嗣因原告擬調漲租金，伊又無法及時找到新租屋處，遂向原告表示租期屆滿後至搬遷止之租金，先以押金扣除，不足者再補交現金，伊最終於113年9月5日搬離，並於當日將鑰匙、遙控器等物交予新租客。為此聲明：原告之訴駁回。參、得心證之理由：一、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。次按，無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，同法第179條亦有明定。又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第 294號判決意旨可資參照）。第按擔保金即押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號民事判決參照）。　二、經查，原告主張兩造前就系爭房屋成立租賃契約，約定租期自112年6月24日起至113年6月23日止，而原告於租期屆滿前即已表明不再續租，惟被告竟未在合約所定期限前遷移，故依租賃契約之法律關係請求被告給付相當於租金之不當得利及賠償違約金等情，業據其提出與所述相符之系爭租約、存證信函等件為證（見卷第15-23頁、41-63頁）；且為被告所不爭執，並自承係遲至113年9月5日始完成搬遷等語明確，核與其提出與新租戶之LINE對話內容相符（見卷第123-133 頁），應堪信屬實。準此，被告在系爭租約終止後，既未依規定搬離以返還租賃物，則其繼續占有系爭房屋即為無法律上之原因，並受有相當於租金之不當得利，原告自得請求被告給付自租約終止起至遷讓系爭房屋之日止，以相當於原租金6萬元計算之損害金。依此計算，原告得請求被告給付113 年6月24日起至同年9月5日止相當於租金之不當得利，即為1 44,000元【計算式：（6萬元/30日*7日）+6萬元+6萬元+（6 萬元/30日*5日）=144,000元】。　三、次查，系爭租約第12條第1、3項約定：「租期屆滿或租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記。承租人未依第一項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍（未足一個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止。」（見卷第47、59頁）。本件兩造之租賃關係已於11 3年6月23日因租期屆滿而終止，被告遲至同年9月5日始遷出系爭房屋，應給付相當於租金之不當得利144,000元等情，業經本院認定如前，則原告依據上開約定，向被告請求遲延返還期間，按相當月租金額一倍計算之違約金144,000元，即屬有據；惟逾此金額之請求，則屬脫逸兩造之約定範圍，不應准許。四、第查，被告於向原告承租系爭房屋之初，曾交付押租金84,0 00元乙情，有系爭合約之記載在卷可稽（見卷第45、57頁），並為兩造所不爭執（見卷第113頁），應屬真實。揆諸首揭說明，該部分押租金即與被告應給付之上揭債務，發生當然抵充之效力。而經抵充後，被告尚應給付予原告之金額，即為204,000元【計算式：144,000元+144,000元-84,000元= 204,000元】。五、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係提起本訴，請求被告給付204,000元，及自追加聲明狀送達被告翌日（即113年10 月29日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為被告一部敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款規定，就原告勝訴部分，依職權宣告假執行。並依職權為被告酌定相當之擔保金額後併宣告得免為假執行。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核於判決結果不生影響，爰不一一予以論駁，併此敘明。八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第436條第2項、第389條第1項第3 款、第392條第2項、第79條，判決如主文。　　　中　　華　　民　　國　　114　年　　3　　月　　13　　日　　　　　　　　　竹北簡易庭　法　官　林南薰以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　中　　華　　民　　國　　114　年　　3　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳麗麗

2025-03-13

CPEV-113-竹北簡-526-20250313-1

桃小

桃園簡易庭

返還押租金

臺灣桃園地方法院小額民事判決 113年度桃小字第2455號原告鄭硯馨被告顏仲立上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國114年2月3日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應給付原告新臺幣21,475元，及自民國113年11月19日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用額確定為新臺幣1,000元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，由被告負擔57％，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。　　理由要領一、本件原告主張伊於民國111年1月10日與被告顏仲立就門牌號碼桃園市○○區○○路00號15樓之15之房屋（下稱系爭房屋）簽訂租賃契約（下稱系爭契約)，租期2年，約定每月租金新臺幣（下同)9,000元，並已繳納18,000元之押租金與被告。雙方於租期屆滿後，未另立租賃契約，由原告繼續承租系爭房屋並繳納租金。嗣被告於113年10月17日委由訴外人許英美通知原告終止租約，並請原告於同年11月7日前遷出，違反系爭契約第13條之約定等情，業據原告提出系爭契約為證（見本院卷第8頁至第11頁），並有被告提出之通訊軟體LINE 對話記錄在卷可稽（見本院卷第30頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。二、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第451條定有明文。查兩造於租期屆滿後，仍由原告承租系爭房屋並繳納租金一情，業經認定如前，則系爭租約視為以不定期限繼續之。是兩造間權利義務關係，仍應以系爭契約為斷。三、原告得請求被告給付21,475元，分敘如下：　㈠押租金部分：　⒈觀諸系爭契約第4條之約定：「押金由租賃雙方約定為2個月租金，金額為18,000元整（最高不得超過2個月租金之總額）。承租人應於簽訂本契約之同時給付出租人。前項押金，除有第11條第4項、第13條第3項、第14條第4項及第18條第2 項得抵充之情形外，出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人返還租賃住宅時，返還押金或抵充本契約所生債務後之賸餘押金。」（見本院卷第8頁）查本件原告已繳納18,00 0元之押租金，且迄今尚未返還原告乙情，業經認定如前，則系爭契約終止時，被告自負有返還押租金之義務。　⒉觀諸系爭契約第11條第2項、第3項、第4項之約定：「承租人應以善良管理人之注意，保管、使用租賃住宅。」、「承租人違反前項義務，致租賃住宅毀損或滅失者，應負損害賠償責任。但依約定之方法或依租賃住宅之性質使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」、「前項承租人應賠償之金額，得由第4條第1項規定之押金中抵充，如有不足，並得向承租人請求給付不足之金額。」（見本院卷第9頁）查本件被告固以原告返還系爭房屋時未予清潔，且床墊污損、馬桶損壞，因而支出粉刷費用13,000元、清潔費6,000元、馬桶維修費1,800元、床墊價金3,800元，應以押租金抵充為由置辯，並提出系爭房屋照片、收據、估價單、報價單為證（見本院卷第32頁至第37頁），惟檢視上開照片，縱屋內空間非乾淨無暇、床墊有污損或馬桶有部分零件需更換等情，應係長久使用所致，尚難認原告有何未依約定方法或依租賃住宅之性質使用、收益，致有變更或毀損之情形，是被告所辯，洵無可採。　⒊觀諸系爭契約第14條第4項之約定：「前項金額與承租人未繳清之租金及第5條約定之相關費用，出租人得由第4條第1項規定之押金中抵充，如有不足，並得向承租人請求給付不足之金額或費用。」（見本院卷第9頁）查原告返還系爭房屋後，仍有電費2,228元、水費1,297元，共計3,525元未結清，業據被告提出繳費憑證為證（見本院卷第38頁至第39頁），是被告依上開約定，請求自押租金中抵充3,525元，應屬有據。從而，扣除上開費用後，原告尚得請求被告返還押租金14,475元（計算式：18,000元-3,525元）。　㈡違約金部分：　⒈觀諸系爭契約第13條第2項約定：「依前項約定得終止租約者，租賃之一方應至少於終止前1個月通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方最高不得超過1個月租金之違約金。」（見本院卷第9頁）查被告於113年10月17 日通知原告終止租約，並請原告於同年11月7日前遷出，未於終止前1個月通知原告等情，業經認定如前，是被告未依上開約定於終止前1個月通知原告，原告自得請求被告給付違約金。　⒉按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，此為民法第252條所定。至是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人若能依約履行時，債權人可得享受之一切利益，以為衡量之標準，倘所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。本院審酌系爭契約所定違約金數額最高為9,000元，然被告提前19日終止契約並請求原告返還系爭房屋，非無預留一定期間，且原告於11 3年10月20日前後即覓得新租屋處，難謂受有嚴重損害，爰依前揭規定，酌減違約金至7,000元。從而，原告得請求被告給付之違約金數額為7,000元，逾此範圍之請求則無理由，不應准許。　㈢提前解約所生之仲介費、搬家費部分：　　按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。民法第216條第1項定有明文。惟損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。查原告固主張因被告提前終止租約，致其支出仲介費用6,000元及搬家費用5,000元，並提出仲介費之統一發票為證（見本院卷第52 頁至第53頁），然系爭契約本非無終止之可能，而上開費用則係租約終止後，原告另覓新居並搬遷所當然發生之費用，是上開費用與被告提前終止租約之行為間，欠缺相當因果關係，原告請求被告給付仲介費、搬家費即屬無據。　㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第 203條分別定有明文。經查，本件原告之押租金返還請求權及違約金請求權，係屬未定給付期限之金錢債權，且未約定利率，則被告自受催告時起，負遲延責任。是原告請求自起訴狀繕本送達翌日（即113年11月19日，見本院卷第16頁）起按週年利率5％計算之利息，即屬有據。四、原告依系爭契約請求被告給付21,475元（計算式：14,475元 +7,000元），及加計起訴狀繕本送達翌日即113年11月19日起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 3　　月　　 7　　日　　　　　　　　　桃園簡易庭　法　官　郭宇傑以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　 3　　月　　 7　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃怡瑄附錄：一、民事訴訟法第436條之24第2項：　　對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為　　理由，不得為之。二、民事訴訟法第436條之25：　　上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：　　㈠原判決所違背之法令及其具體內容。　　㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。三、民事訴訟法第471條第1項：（依同法第436條之32第2項規定　　於小額事件之上訴程序準用之）　　上訴狀內未表明上訴理由者，上訴人應於提起上訴後20日內　　，提出理由書於原第二審法院；未提出者，毌庸命其補正，　　由原第二審法院以裁定駁回之。

2025-03-07

TYEV-113-桃小-2455-20250307-1

訴

臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第3566號原告新北市住宅及都市更新中心法定代理人陳純敬訴訟代理人林慶皇律師被告馬淑眞上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年2月21日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○○號八樓房屋暨編號一零九號停車位遷讓返還原告。二、被告應給付原告新臺幣伍萬柒仟貳佰伍拾肆元，及其中新臺幣伍萬肆仟元自民國一百一十四年一月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。三、被告應自民國一百一十三年八月一日起至返還第一項所示房屋及停車位之日止，按月給付原告新臺幣伍萬壹仟貳佰元。四、原告其餘之訴駁回。五、訴訟費用由被告負擔。六、本判決第一至三項於原告以新臺幣貳佰陸拾壹萬捌仟元為被告供擔保，得為假執行。但被告如以新臺幣柒佰捌拾伍萬參仟陸佰玖拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。七、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序事項：　　本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分：一、原告主張：　㈠緣門牌號碼新北市○○區○○街000號8樓房屋（下稱系爭房屋）為土城員和青年社會住宅，原告為該社會住宅管理單位。被告前向原告承租系爭房屋，約定租期自民國111年11月l日起至114年10月31日，租金每月新臺幣(下同)22,800元，押金4 5,600元，雙方並簽訂土城員和青年社會住宅租賃契約書（下稱系爭契約一）；被告另向原告承租系爭房屋之汽車停車位乙個（編號：109，下稱系爭停車位），租期自112年11月 l日超至113年10月31日，租金每月2,800元，押金2,800元，另簽訂土城員和青年社會住宅汽車停車位租賃契約書為據（下稱系爭契約二）。　㈡詎料，被告自113年4月起即開始積欠系爭房屋及停車位之租金，經原告屢次催討未果，前於113年6月14日寄發存證信函催告，惟被告仍置之不理，原告遂依民法第440條規定、系爭契約一第12條第1項、系爭契約二第9條第1項約定，於113 年6月28日以存證信函終止系爭契約一、二，並於113年7月3 1日發生終止效力。又被告於前開租賃關係消滅後仍繼續占有系爭房屋及停車位，已屬無權占有，原告自得依民法第45 5條及第767條第1項前、中段之規定，及系爭契約一第10條第1項、系爭契約二第9條第4項、第8條第1項之約定，請求被告遷讓返還系爭房屋及停車位。　㈢另被告自113年4月起即開始積欠系爭房屋及停車位租金，扣除房屋押金45,600元及停車位押金2,800元後，至契約終止時，尚積欠54,000元，原告自得依系爭契約一、二第3條第1 、2項約定、民法第439條規定，請求被告按法定利息返還積欠租金，並給付連同113年3月起至租賃契約終止時之滯納金 4,608元。　㈣又至系爭房屋及停車位之租賃契約終止後，被告仍持續占用系爭房屋及停車位，導致原告受有減少相當於租金收入之損害，每月為25,600元（房屋22,800元、停車位2,800元），爰依民法第179條請求賠償，並依系爭契約一第10條第3項、系爭契約二第9條第4項之規定加計相當月租金額一倍之違約金，合計每月51,200元。　㈤並聲明：⒈被告應將系爭房屋及停車位遷讓返還原告。⒉被告應給付原告58,608元，及其中54,000元，自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊被告應自113 年8月1日起至返還第一項房屋及停車位之日止，按月給付原告51,200元。⒋願供擔保，請准宣告假執行。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、得心證之理由：　㈠本件原告主張之事實，業據其提出新北市○○區○○段0000○號建物登記第一類謄本、土城員和青年社會住宅租賃契約書影本、土城員和青年社會住○○○○○位○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○路○ ○○○號碼140號存證信函、郵件投遞查詢結果、新店檳榔路郵局存證號碼157號存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執、新北市政府稅籍資料為證（見本院卷第19至79頁），核屬相符，而被告已於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到場，復未提出任何書狀以供本院審酌，依民事訴訟法第280 條第3項前段準用第1項前段規定，視同自認，堪信原告之主張為真實。　㈡原告請求返還系爭房屋及系爭停車位部分：　　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第767條第1項前段、中段、第455條前段分別定有明文。又依系爭契約一第12條第1 項約定：「乙方或其同居人或其允許為房屋使用之第三人有本項下列情事之一，甲方得隨時終止租約，並得沒收押金及乙方已繳之租金，乙方不得異議…：一、積欠租金之總額達2個月之金額，經甲方定相當期限催告，仍不清償者。」，系爭契約二第9條第1項約定：「乙方遲付租金之總額達1個月之租額，經甲方定期催告，仍不為支付者，甲方得提前終止本契約…。」，有前開約款在卷可稽（見本院卷第25、47頁）。　　⒉經查，被告自113年4月1日起積欠系爭房屋及停車位租金未繳納，至113年6月1日已積欠租金達2個月，經原告於113 年6月14日以新店檳榔路存證號碼140號存證信函催告被告履行，該存證信函於113年6月17日投遞成功，被告仍未清償，原告復於113年6月28日以新店檳榔路郵局存證號碼15 7號存證信函催告並通知「自本函送達之日起算30日，前開租賃契約均為終止」等語，該存證信函於113年7月1日送達被告等情，有前開存證信函、郵件投遞查詢結果及中華郵政掛號郵件收件回執附卷可稽（見本院卷第57至78頁），仍未見被告就積欠之租金為清償，故兩造間就系爭房屋及停車位之租賃契約業於113年7月31日屆期而生終止效力，被告再無占有系爭房屋及停車位之法律上權源，而屬無權占有。是以，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋及停車位，自屬有據。　㈢原告請求被告給付積欠租金54,000元本息及滯納金4,608元部分：　　⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。又依系爭契約一第3條第1項、系爭契約二第3條第1 項約定，系爭房屋每月租金22,800元、系爭停車位每月租金2,800元，除簽約時繳納首期租金，其餘各期應於每月1 0日繳納，有前開約款可稽（見本院卷第23、45頁）。查，被告積欠自113年4月1日起之租金未繳納，已如前述，則計算至兩造租賃契約終止日即113年7月31日為止，被告積欠系爭房屋及停車位4個月租金共102,400元（計算式： 22,800×4+2,800×4＝102,400），扣除被告已繳納系爭房屋押金45,600元、系爭停車位押金2,800元，尚餘54,000元（計算式：102,400-45,600-2,800＝54,000）。是原告請求被告給付租金54,000元，核屬有據。　　⒉另按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第2 33條第1項、第229條第1項及第203條分別定有明文。查被告前開租金已屆期遲延，且無約定利率，故原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即114年1月18日（見本院卷第 105頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，即屬有據，併應准許。　　⒊又依系爭契約一第3條第2項、系爭契約二第3條第2項約定：「乙方逾期不繳者，應依下列約定加收逾期違約金，絕無異議：1、逾期繳納未滿1個月者，照該期欠額加收百分之2。2、逾期繳納在1個月以上者，照該期欠額加收百分之4。」，有前開約款在卷可查（見本院卷第23、45頁）。查被告自113年4月1日起至113年7月31日止共積欠4個月租金未繳納，如前所述，則原告請求被告給付逾期違約金，核屬有據。另依系爭契約一第3條第1項及系爭契約二第 3條第1項約定，系爭房屋及停車位之租金繳納日期除首期以外應於每月10日前繳付（見本院卷第23、45頁），故被告應自113年4月11日起負遲延責任，則自113年4月11日至 113年7月31日止（共3月21日），原告自得依約請求被告給付系爭房屋逾期違約金2,898元（計算式：22,800×2%+2 2,800×4%×2+22,800×4%×21/31＝2,898）、系爭停車位逾期違約金356元（計算式：2,800×2%+2,800×4%×2+2,800×4%× 21/31＝356），共3,254元。逾此範圍之逾期違約金請求，則屬無據。　　⒋從而，原告得依約請求被告給付租金及逾期違約金57,254 元（即租金54,000元加計逾期違約金3,254元之總和），及其中租金54,000元自114年1月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息。　　㈣原告請求被告自113年8月1日起至返還系爭房屋及停車位為止，按月給付51,200元部分：　　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文，而無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。經查，兩造租賃關係終止後，被告即無繼續占有使用系爭房屋及停車位之法律上原因，被告繼續使用系爭房屋及停車位，享有每月相當於系爭房屋及停車位租金之不當得利，並使原告受有同額損害。是原告請求被告按月給付相當於租金之不當得利，應屬有理。又依系爭契約一、二第 3條第1項約定，系爭房屋及停車位之租金分別為每月22,8 00元、2,800元（見本院卷第23、45頁），合計每月25,60 0元，是原告依民法第179條規定，請求被告按月給付不當得利25,600元，堪認可採。　　⒉復按承租人如未依約將房屋返還出租人，出租人除得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額1倍計算（未足1個月者，以日租金計算）之違約金至返還為止；如不即時騰空遷讓交還本契約標的時，出租人除按日向承租人請求未返還本契約標的期間之相當月租金額外（即不當得利金或使用費），並得請求相當月租金額計算之違約金（未足一個月者，以日租金折算）至返還為止，為系爭契約一第10條第3項、系爭契約二第9條第4項所約定（見本院卷第25、47頁），是原告依約請求被告給付自契約終止翌日即113年8月1日起至返還系爭房屋及停車位之日止，按月給付25,600元，亦屬有據。　　⒊是原告依民法第179條規定、系爭契約一第10條第3項、系爭契約二第9條第4項約定，得請求被告自113年8月1日起至返還系爭房屋及停車位之日止，按月給付51,200元。四、綜上，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告將系爭房屋及停車位遷讓返還原告；及依民法第439條規定、系爭契約一第3條第1、2項、系爭契約二第3條第1、2項約定，請求被告給付57,254元，及其中54,000元自114年1月18 日起至清償日止，按年息5%計算之利息；暨依民法第179條、系爭契約一第10條第3項、系爭契約二第9條第4項約定，請求被告給付自113年8月1日起至返還系爭房屋及停車位之日止，按月給付51,200元，為有理由，應予准許。本院既已依上開規定為原告有利之判決，則原告其餘請求權基礎所為相同請求，不再審酌。至原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。五、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。並依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　陳怡親以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　游舜傑

2025-03-07

PCDV-113-訴-3566-20250307-2

重小

三重簡易庭

返還押金

臺灣新北地方法院三重簡易庭小額民事判決 113年度重小字第3369號原告黃祈皓被告洪晟泰上列當事人間請求返還押金事件，本院於民國114年1月23日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告新臺幣（下同）1萬8,000元。二、原告其餘之訴駁回。　　三、訴訟費用1,000元由被告負擔300元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按年息5％計算之利息，餘由原告負擔。四、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以1萬8,000元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由要領一、原告主張：　㈠原告向被告承租其所出售之門牌號碼新北市○○區○○路00巷0號 10樓房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自民國113年5月 1日起至同年9月30日止，每月租金為新臺幣（下同）3萬元（下稱系爭租約），原告並交付押租金6萬元予被告。嗣原告屆期將系爭房屋騰空遷讓返還予被告，被告卻以原告擅自拆走IH調理爐（下稱系爭爐具）為由拒不返還6萬元押租金。為此，爰依系爭租約之法律關係提起本訴。　㈡對被告答辯之陳述：如附表所示。　㈢聲明：被告應給付原告6萬元。二、被告則以：　㈠被告提供交屋時、點交時照片，以及買賣契約書，證明系爭房屋原有附贈物品有哪些、原告拆走哪些部分及環境髒亂程度，證明被告所言非虛，其餘答辯詳如附表所示。　㈡聲明：　⒈原告之訴駁回。　⒉如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：　㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證。　㈡兩造先前成立之買賣契約所附贈調理台當之包含系爭爐具：　⒈按依民法第98條規定解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為判斷之基礎（最高法院113年度台上字第409號判決意旨參照）。倘當事人所訂立之契約真意發生疑義，法院應為闡明性解釋（單純性解釋），即以契約文義為基準、通觀契約全文、斟酌立約當時情形及其他一切資料、考量契約之目的及經濟價值，並參酌交易習慣與衡量誠信原則，以檢視其解釋結果是否符合兩造間權利義務之公平正義（最高法院113年度台上字第163號判決意旨參照）。　⒉原告雖主張系爭爐具非當時買賣契約成立時所附贈之設備項目等語，惟觀諸附贈之設備係註明「以簽約現況為主」，此觀買賣契約書自明（本院卷第31頁），又依被告所提出交屋時之照片，系爭爐具係鑲在廚房平台上方左側，此有照片乙張附卷可憑（本院卷第154頁），堪認買賣契約當時之現況，系爭爐具即在廚房平台上。復從原屋主即本件原告附贈項目整體觀之，關於廚房部分除可移動之冰箱外，其餘如抽油煙機、吊廚、洗濯台、洗碗機等定著於廚房無法分離之設備既皆為原告所附贈，應可推認原告簽約附贈之調理台當然包含其平台上方之系爭爐具，方符兩造地約之真意，則原告主張附贈項目不包含系爭爐具，自屬無理。　㈢被告應退還部分押金：　⒈原告主張之前開事實，業據提出與所述相符之系爭租約為證（本院卷第43至57頁），被告則以前揭情詞置辯。經查，系爭租約第4條約定：「押金為新台幣陸萬元整（最高不得超過二個月租金之總額）。乙方應於簽訂本契約之同時全數給付甲方。前項押金，除有第十一條第三項、第十二條第四項及第十六條第二項之情形外，甲方應於租期屆滿或租賃契約終止，乙方返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充本契約所生債務後之賸餘押金」（本院卷第46 頁），而系爭租約業於113年9月30日屆滿，原告已將系爭房屋返還被告之事實，為兩造所不爭執，則原告依前開約定請求被告返還系爭租約之押租保證金，即非無據。　⒉而被告就其所辯，業據提出系爭房屋照片為證（本院卷第91 至109頁、第153至154頁），原告雖爭執其有更換新品予被告，然所辯內容亦同時自認其確有拆除系爭房屋出租時所附如附表⒈至⒊所示項目，而系爭租約第12條第1項約定「租期屆滿或租賃契約終止時，甲方應結算乙方依第五條約定應負擔之相關費用，乙方返還租賃住宅時，除已依第七條第五項就裝修部分為如何返還之約定外，應即將租賃住宅回復原狀」。觀諸上開照片及原告自認內容，可知系爭房屋內系爭爐具、洗碗機遭拆除，洗方機下方櫃體受損、排水孔處及部分環境髒汙之情形，確與原告出租交付系爭房屋時之狀態不同，顯非通常使用下所形成之自然耗損，堪認原告確有未將系爭房屋按其應有狀態回復原狀，且原告於本院言詞辯論中自認其確有拆除附表⒈至⒊所示項目，則本院認被告請求原告回復附表編號⒈之差價2萬元、修理編號⒉之費用2,000元、編號 ⒊之費用1萬5,000元、編號⒋之費用5,000元，洵屬可採。　⒊再按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台上字第2108號判例、87年度台上字第1631號判決意旨可資參照）。查被告收受原告繳付之押租金6萬元，揆諸前開說明，該押租金應發生當然抵充損害賠償債務之效力，而被告另得請求原告賠償上開費用4萬2,000元（計算式：2萬元＋2,00 0元＋1萬5,000元＋5,000元），亦經認定於前，則經抵充押租金6萬元後，原告得請求被告返還押租金18,000元。四、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付如主文第1項所示，為有理由，應予准許，逾此所為請求，為無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。另被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，經核於法並無不合，茲酌定相當金額予以准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果無影響，爰不逐一論述。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第436條之19第1 項規定，確定訴訟費用之負擔如主文第3項所示。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　三重簡易庭　法　官　王凱俐以上為正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：（一）原判決所違背之法令及其具體內容。（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林品慈附表：爭執項目原告主張及被告辯稱 ⒈洗碗機 ⑴原告主張： ①洗碗機並沒有特定品牌，且我有換新的給被告。 ⑵被告辯稱： ①原品牌Miele，價值7萬元，遭更換23,000元之櫻花牌。 ②附贈物即有：依固定物：洗碗機之記載，原告無權帶走。 ⒉洗碗機下方櫃體 ⑴原告主張： ①洗碗機櫃體下方本來就是可拆式的，有用矽利康固定起來，再換洗碗機時我確實忘了把它黏回去。 ⑵被告辯稱： ①遭原告破壞。被告並無同意原告拆除任何設備。 ⒊IH調理爐 ⑴原告主張： ①系爭爐具買賣契約上有勾調理台，並不是IH爐。 ⑵被告辯稱： ①國際牌，價值3萬9,500元。 ②附贈物「調理台」就是IH爐又叫IH調理爐。原告無權帶走。 ⒋環境髒亂 ⑴原告主張： ①打掃部分被告有提出髒污的照片，水槽容易髒污，但正常使用。清潔部分，被告應舉證原狀為何，因為系爭房屋是中古的。 ⑵被告辯稱： ①點交時，系爭房屋髒亂、家中狗毛、人髮散佈屋中，致被告及家人冒颱風天外出購買清潔用品整理。

2025-03-06

SJEV-113-重小-3369-20250306-1

訴

臺灣士林地方法院

遷讓房屋等

臺灣士林地方法院民事判決 113年度訴字第2152號原告寄居蟹租屋股份有限公司法定代理人林佑任訴訟代理人（兼送達代收人）林筠臻被告張禹婷上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年2月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應給付原告新臺幣捌萬壹佰壹拾柒元，及自民國一一四年三月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔百分之九，餘由原告負擔。四、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣捌萬壹佰壹拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　　　事實及理由壹、程序部分一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款亦有明文。查原告原起訴請求：㈠被告應將新北市○○區○○街0 0號13樓之12房屋（下稱系爭房屋）騰空返還予原告；㈡被告應自民國113年7月22日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）2萬250元，及各期應給付之日翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢願供擔保，請求宣告假執行。嗣因原告已取回系爭房屋，遂撤回聲明㈠，並變更最終聲明為「㈠被告應給付原告11萬7,650元，及自民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息；㈡願供擔保，請求宣告假執行」（本院卷第1 42、148頁），且追加民法第439條前段規定之請求權基礎，而不再依民法第179條規定主張（本院卷第143頁、第148頁）。經核原告撤回起訴聲明㈠部分，因被告並未為本案之言詞辯論，依上開規定，無須得被告同意，故原告撤回一部起訴已生效力；另追加、撤回請求權基礎部分，係本於兩造就系爭房屋之租賃糾紛所生之同一基礎事實，而請求金額之變更，則係減縮應受事項之聲明，揆諸前揭規定，於法均無不合，應予准許。　二、本件被告經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，且核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分　　一、原告主張：被告於112年9月13日與原告簽立社會住宅轉租契約書（下稱系爭租約），向原告承租系爭房屋，租賃期間自 112年9月13日至113年9月12日止，並約定每月租金為9,800 元，且管理費650元應由承租人負擔。查系爭租約已於113年 9月12日屆期而終止，惟被告自113年4月13日起即未繳納每月租金及管理費，迄系爭租約屆期為止，共積欠原告租金及管理費5萬2,250元。又依系爭租約第14條第3項約定「承租人未依第一項規定返還租賃住宅時，包租業應明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足一個月者，以日租金折算）至返還為止」，是原告自得向被告請求自同年月13日起至114年1月22日返還系爭房屋為止之相當月租金額，及以相當月租金額計算之違約金共8萬5,000元【計算式：（1萬9,600元×4個月）+（1萬9,600元/30日×10日）=8 萬5,000元】。從而，被告應給付原告13萬7,250元（計算式：5萬2,250元+8萬5,000元=13萬7,250元），扣除被告給付之押租金1萬9,600元後，被告尚應給付原告11萬7,650元（計算式：13萬7,250元-1萬9,600元=11萬7,650元）。為此，爰依民法第439條前段、系爭租約第3條前段、第5條、第14 條第3項規定提起本訴，請求並聲明：㈠被告應給付原告11萬 7,650元，及自民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔保，請求宣告假執行。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述。三、得心證之理由：　㈠原告主張兩造簽立系爭租約，約定租賃期間自112年9月13日至113年9月12日止，每月租金為9,800元、管理費650元，惟被告自113年4月13日起即未再繳交前開費用，迄租期屆至為止，共積欠原告4萬9,000元租金、3,250元管理費，合計5萬 2,250元等情，業據提出與主張相符之系爭房屋113年度房屋稅繳款書、經公證之社會住宅轉租契約書及附件、社區公告、交易紀錄截圖等件為證（本院卷第14頁、第26-50頁、第1 50-154頁），堪認屬實。是原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付前開租金、管理費共計5萬2,250元，自屬有據。　㈡次查，依系爭租約第14條第1項、第3項之約定：「租期屆滿或租賃契約終止時，包租業應即結算承租人第五條約定之相關費用，並會同承租人共同完成屋況及附屬設備之點交手續，承租人應將租賃住宅返還包租業並遷出戶籍或其他登記」、「承租人未依第一項規定返還租賃住宅時，包租業應明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足一個月者，以日租金折算）至返還為止」（本院卷第38頁），被告於系爭租約屆期時，本應將系爭房屋返還原告，惟原告迄114年1月22日始取回系爭房屋，業據原告陳明在卷（本院卷第143頁），則原告依系爭租約前開約定請求被告給付自113年9月13日至114年1月22日期間（即4月10日）之相當月租金額4萬2,467元（9,800元x4月+9,800元/30日x10日=4 萬2,467元，小數點以下四捨五入），亦屬有據。另原告固同時請求被告給付每月9,800元之違約金，惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文；又違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之數額，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異(最高法院82年度台上字第2529號裁判意旨參照)。本院審酌社會住宅於性質上只租不售，且係為解決青年及弱勢家戶的基本居住需求之政策目的，認原告因被告未依約遷讓返還系爭房屋所受之損害，除租金及租金利息損失外，未見其他高額損害，且原告已請求被告給付遲延返還期間相當月租之金額，業如前述，若再課予被告高額違約金給付義務，殊非公允，故本院認為原告依前開約定所得請求之違約金應酌減至5,000元，始為適當。　㈢據上，原告依系爭租約之法律關係，得請求被告給付5萬2,25 0元租金及管理費、4萬2,467元相當月租金額、5,000元違約金，合計為9萬9,717元，經依系爭租約第4條約定扣除押租金1萬9,600元後，原告所得請求金額為8萬117元，應堪認定。　四、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付8萬1 17元，及自民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日即自114年3月 1日起（本院卷第158-160頁）至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。五、本判決原告勝訴部分所命給付之金額未逾50萬元，不待原告聲請，應依職權宣告假執行，並依職權酌定相當擔保金額，併為被告免為假執行之宣告；至原告敗訴部分，原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，原告其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、據上論結，原告之訴一部有理由，一部無理由，爰依法判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　蘇怡文以上正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃靖芸

2025-03-06

SLDV-113-訴-2152-20250306-1

補

臺灣高雄地方法院

遷讓房屋

臺灣高雄地方法院民事裁定　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度補字第1427號原告金鈺建設股份有限公司法定代理人林靜媛被告黃真谷上列當事人間請求遷讓房屋等事件，原告起訴未繳納裁判費：一、按訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準，民事訴訟法第77條之1第1項及第2項明定。所謂交易價額，應以市價為準，又核定房地之訴訟標的價額時，非不得以該土地當期之公告現值及房屋之課稅現值為其交易價額為核定之標準（最高法院111年度台抗字第696號、111年度台抗字第1033號裁定意旨參照）。再按房屋及土地為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，故房屋所有人對無權占有人請求遷讓交還房屋之訴，應以房屋起訴時之交易價額，核定其訴訟標的之價額，不得併將房屋坐落土地之價額計算在內（最高法院102年度台抗字第429號裁定要旨參照）。復按以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民國112年12月1日施行之民事訴訟法第77條之2第2項明定，亦即請求起訴前之附帶請求部分（計算至起訴前1日）應併算其價額。二、本件原告起訴主張其將門牌號碼高雄市三民區復興一路163 後10樓之3房屋（權利範圍1/1，下稱系爭房屋）以每月租金新臺幣（下同）6,000元出租予被告，因租期於113年8月31 日屆至，被告現仍占用系爭房屋，應為無權占用，爰依民法第767條第1項前段規定，聲明請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，其訴訟標的價額應以系爭房屋於起訴時之價值為斷，查鄰近之不動產，近1年無與系爭房屋之坐落位置、建物型態、建材、屋齡、主要用途等條件相似之不動產交易紀錄可資參考，有內政部不動產交易實價查詢資料附卷可稽，揆諸前揭說明，爰以系爭房屋起訴時之建物課稅現值，核定其交易價額為151,700元，有系爭房屋稅籍證明書在卷可稽；另爰依民法第179條、系爭房屋租賃契約第11條約定，請求被告給付系爭房屋租賃契約終止日迄今之相當於租金之不當得利18,000元及相當租金3倍之違約金54,000元部分，依前開說明，應併算其價額為72,000元（計算式：18,000元＋54,00 0元＝72,000元）。故核定本件訴訟標的價額為223,700元（計算式：151,700元＋72,000元＝223,700元），應徵第一審裁判費2,430元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達7日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 114 年 3 月 3 日民事審查庭法官楊佩蓉正本係照原本作成。如不服本裁定，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元。中華民國 114 年 3 月 3 日書記官邱靜銘

2025-03-03

KSDV-113-補-1427-20250303-1

埔簡

臺灣南投地方法院

妨害自由

臺灣南投地方法院刑事簡易判決 114年度埔簡字第30號公訴人臺灣南投地方檢察署檢察官被告黃巧慧上列被告因妨害自由案件，經檢察官提起公訴（113年度偵字第2 155號），因被告自白犯罪，本院認宜以簡易判決處刑，爰不經通常審判程序，逕以簡易判決處刑如下：　　主　文黃巧慧犯侵入住宅罪，處拘役參拾日，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。　　犯罪事實及理由一、本案犯罪事實及證據，除證據部分補充「被告黃巧慧於本院準備程序中之自白」外，其餘均引用起訴書之記載（如附件）。二、核被告所為，係犯刑法第306條第1項之侵入住宅罪。被告利用不知情之陳嘉閔侵入住宅，應論以間接正犯。三、審酌被告未尊重告訴人胡緯民之居住安寧及安全，未獲許可即闖入告訴人住處，侵害告訴人就其住宅之管領權限，實屬不該，被告嗣於本院審理中坦承犯行，及被告於警詢時自陳高中畢業、從事美髮業、經濟狀況勉持等一切量刑事項，量處如主文所示之刑，並諭知易科罰金之折算標準。　　　　四、依刑事訴訟法第449條第2項、第454條第2項，以簡易判決處刑如主文。五、如不服本件判決，得自收受送達之日起20日內，向本院提起上訴狀（須附繕本），上訴於本院管轄之第二審地方法院合議庭。　　　　　　　　　　本案改行簡易程序前由檢察官劉郁廷提起公訴，檢察官吳宣憲到庭執行職務。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　埔里簡易庭　法　官　顏代容以上正本證明與原本無異。如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。告訴人或被害人如對於本判決不服者，應具備理由請求檢察官上訴，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正本之日期為準。　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李育貞中　　華　　民　　國　　114 　年　　3　　月　　3　　日附錄論罪科刑法條中華民國刑法第306條無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處1年以下有期徒刑、拘役或9千元以下罰金。無故隱匿其內，或受退去之要求而仍留滯者，亦同。附件臺灣南投地方檢察署檢察官起訴書　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113年度偵字第2155號　　被　　　告　黃巧慧　女　31歲（民國00年0月0日生）　　　　　　　　　　　　住○○市○○區○○街00巷0號　　　　　　　　　　　　居南投縣○○鎮○○路000號　　　　　　　　　　　　國民身分證統一編號：Z000000000號上列被告因妨害自由案件，業經偵查終結，認應提起公訴，茲將犯罪事實及證據並所犯法條分敘如下：　　　　犯罪事實一、黃巧慧前於民國107年間，向楊琇婷承租南投縣○○鎮○○路000 0號房屋（下稱本案房屋）使用，嗣楊琇婷於112年9月7日，透過房仲黃文昌將本案房屋出售予胡緯民，被告黃巧慧竟仍基於侵入住宅之犯意，委請陳嘉閔（另為不起訴處分），於 112年11月12日下午3時49分許，未經胡緯民之同意，搬運發電機至本案房屋內。嗣因胡緯民透過監視器察覺該址遭他人侵入而報警，始悉上情。二、案經胡緯民委由黃文昌訴由南投縣政府警察局埔里分局報告偵辦。　　　　證據並所犯法條一、證據清單及待證事實編號證據名稱待證事實 1 被告黃巧慧於警詢及偵查中之供述被告坦承於上揭時間，委由同案被告陳嘉閔進入本案房屋，安裝發電機之事實。 2 證人即同案被告陳嘉閔於警詢時之證述證明係被告黃巧慧委由同案被告陳嘉閔於上揭時間，進入本案房屋安裝發電機之事實。 3 證人楊琇婷於偵查中之具結證述證明證人於112年9月7日將本案房屋出售予告訴人胡緯民前，即已通知被告此情，並不再收取被告轉匯之租金。 4 不動產買賣契約書、協議書各1份等證明本案房屋於112年9月7日已由證人楊琇婷出售與告訴人。 5 被告與仲介黃文昌之對話紀錄擷圖1份證明黃文昌於112年10月18日即告知被告黃巧慧本案房屋已出售予告訴人，且被告亦知情。二、訊據被告黃巧慧固坦承委請同案被告陳嘉閔進入本案房屋之事實，惟矢口否認有何侵入住居犯行，辯稱：伊向楊琇婷承租本案房屋之租約到期後，就沒有再簽新的租賃契約，但伊一直都有持續繳租金給楊琇婷，楊琇婷也有收租金，直到11 2年11月間收到告訴人的通知，伊才知道本案房屋已經賣給別人，但伊認為有買賣不破租賃之適用，且伊在112年10月底就已將次月的房租交給楊琇婷，伊也確實有使用本案房屋經營髮廊，當然要繳租金，所以在楊琇婷將租金退還給伊後才會提存至法院，伊等間之租賃糾紛當時都尚在調解中，伊認為自己尚有本案房屋之使用權，所以有委託同案被告陳嘉閔搬發電機進入本案房屋接電等語。惟查： (一)觀諸被告提出與仲介黃文昌之通訊軟體LINE對話紀錄擷圖，於112年10月18日下午2時21分許，黃文昌傳送：「現在房子賣了，不定期租約未經公證是不受買賣不破租賃的保護的，不可能是妳匯租金給前屋主妳就能繼續使用的道理，所以當然妳沒有跟新屋主之間存在租約關係......」等語，被告亦有回覆該則訊息，是被告應已對於進入本案房屋之違法性有所認識。質諸證人楊琇婷於偵查中具結證稱：伊在與告訴人簽約之前就有跟被告說本案房屋已經賣出去了，被告雖持續匯租金給伊，但伊都已匯還給被告了，此情亦為被告所是認，足徵證人楊琇婷已向被告為終止契約之意思表示，其辯稱於112年11月間才知悉本案房屋出售乙事，非無可議之處。 (二)又被告雖辯稱：伊是不定期限租賃，再伊與楊琇婷之不定期租賃契約終止前，已就本案房屋都有使用權利等語，然按刑法第16條規定：「除有正當理由而無法避免者外，不得因不知而免除刑事責任。但按其情節，得減輕其刑。」此即有關違法性錯誤（或稱禁止錯誤）之規定，係採責任理論，亦即依違法性錯誤之情節，區分為有正當理由而無法避免者，應免除其刑事責任，而阻卻犯罪之成立，至非屬無法避免者，則不能阻卻犯罪成立，僅得按其情節減輕其刑。然法律頒布，人民即有知法守法之義務，因此行為人對於行為是否涉及不法有所懷疑時，負有諮詢之義務，不可擅自判斷，任作主張，必要時尚須向能夠提供專業意見之個人（例如律師）或機構（例如法令之主管機關）查詢，而行為人主張依本條之規定據以免除其刑事責任，自應就此之存在，指出其不知法律有正當理由而無法避免之情形。至於違法性錯誤尚未達於不可避免之程度者，其係低於通常，則僅係得減輕其刑，並非必減。是否，端視其行為之惡性程度及依一般社會通念是否皆信為正當者為斷，最高法院113年度台上字第2369號判決意旨參照。是被告對於進入本案房屋之違法性已有認識已如前述，卻未曾查詢相關法規或諮詢法律專業人士，以求釐清其行為之適法性，即貿然為本案犯行，難認有何正當理由，而無法避免欠缺違法性之認識，或得減輕其刑之情節存在，是以，亦無從適用刑法第16條之規定減免其刑。綜上所述，被告所辯，自屬無稽，其犯嫌堪予認定。　三、核被告所為，係犯刑法第306條第1項之侵入住居罪嫌。被告利用不知情之同案被告陳嘉閔搬運發電機進入本案房屋內，請論以間接正犯。四、依刑事訴訟法第251條第1項提起公訴。　　此　致臺灣南投地方法院中　　華　　民　　國　 113　　年　　12　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　檢　察　官　劉郁廷本件證明與原本無異中　　華　　民　　國　 113　　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　書　記　官　賴影儒附錄本案所犯法條中華民國刑法第306條第1項無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處 1 年以下有期徒刑、拘役或 9 千元以下罰金。無故隱匿其內，或受退去之要求而仍留滯者，亦同。

2025-02-27

NTDM-114-埔簡-30-20250227-1

上易

臺灣高等法院

給付款項

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第1091號上訴人何雪珠訴訟代理人蔡宜蓁律師複代理人黃偉雄律師被上訴人魏啟豪上列當事人間請求給付款項事件，上訴人對於中華民國113年6月 7日臺灣臺北地方法院111年度訴字第4199號第一審判決提起上訴，上訴人並為訴之追加，本院於114年2月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴及追加之訴均駁回。第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項但書第3款定有明文。查上訴人在原審就違約金部分，係請求被上訴人給付自民國11 0年8月20日即兩造租約（下稱系爭租約）屆滿翌日起至同年 11月19日即返還租賃物之日止未回復原狀之違約金新臺幣（下同）60萬元（見原審支付命令卷第15頁）；嗣於本院審理時，追加請求被上訴人另給付自110年6月9日即返還租賃物翌日起至同年8月19日止之違約金21萬7,133元，核屬擴張應受判決事項之聲明，依上說明，應予准許，先予敘明。　　貳、實體部分：　　一、上訴人主張：被上訴人於106年間向伊承租臺北市○○區○○○路 00巷0號5樓房屋（下稱系爭房屋），雙方於106年7月5日簽訂系爭租約，約定起租日為同年8月20日，自簽約日至起租日則由被上訴人借屋裝修，因其要求展期，雙方另簽訂借屋裝修協議、展期同意書，租賃期限自106年8月20日起至110 年8月19日止。然被上訴人逕於110年6月8日搬離系爭房屋，尚積欠伊如附表A欄所示之租金、管理費、水費、電費、瓦斯費，且未回復原狀，應給付伊違約金，共計83萬3,115元，原審僅判命被上訴人給付1萬9,588元，爰依系爭租約第6 條第2項、第7條第5項約定，請求被上訴人再給付如附表C欄所示81萬3,527元本息等語（未繫屬本院者，不予贅述）。二、被上訴人則以：伊自110年1月20日起即向上訴人表示欲提前終止系爭租約，上訴人知悉後亦開始積極安排進屋看房，雙方並於110年6月8日完成點交，系爭租約已於該日終止，上訴人請求伊再給付110年6月9日至同年8月19日之系爭費用，及另給付於110年6月8日未回復原狀之違約金21萬7,133元，均無理由等語，資為抗辯。三、原審就附表所示項目判命被上訴人給付上訴人如附表B欄所示1萬9,588元本息，上訴人不服，提起上訴（被上訴人就敗訴部分，未聲明不服），並於本院提起追加之訴，上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄，㈡被上訴人應再給付上訴人81萬3,527元，及自111年6月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息；追加之訴聲明：被上訴人應另給付上訴人21萬7,133元，及自114年2月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。　四、兩造不爭執事項（見本院卷第94頁）：　㈠兩造於106年7月5日就系爭房屋分別簽訂借屋裝修協議、系爭租約，約定起租日為同年8月20日，自簽約日至起租日前由被上訴人借屋裝修。被上訴人於106年7月5日繳付自106年8 月20日至107年8月19日1年份租金100萬元及20萬元押租金。　㈡兩造另於109年7月15日簽訂展期同意書，約定將租期屆至日由110年2月19日延長至同年8月19日。被上訴人於109年7月1 5日繳付自109年8月20日至110年8月19日1年份之租金100萬元。　㈢被上訴人曾於110年1月20日以Line通訊軟體向上訴人之女　　Linda傳送終止系爭租約之訊息。　㈣被上訴人與上訴人代理人邱淑惠於110年6月8日進行點交系爭房屋，被上訴人並歸還大門外門鑰匙予上訴人。五、本件爭執要點為：上訴人得否請求被上訴人再給付如附表C 欄所示81萬3,527元，及另給付如附表D欄所示違約金21萬7, 133元?茲就本件爭點及本院得心證理由分述如下：　㈠系爭租約是否已於110年6月8日終止? 　⒈按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。而主張當事人之真意與契約文義不符者，就另有真意一節，除應具體主張外，當應提出足供法院為探求真意之證據資料。　⒉上訴人主張：系爭租約依兩造簽訂之展期同意書，係於110年 8月19日終止等語；被上訴人則抗辯：系爭租約已於110年6 月8日經兩造合意提前終止等語。經查：　⑴觀之兩造簽訂之展期同意書，固約定租賃期限為110年8月19 日（見原審支付命令卷第27頁），然被上訴人於110年1月20 日以Line通訊軟體向上訴人之女兒Linda表示：「因為我們開始為孩子學區的原因…要提早找房，請問如果過年後有找到，提早搬遷，請問可解約嗎」、「因為我們也只加簽一年，當初有提早跟妳說，孩子上課會有搬遷的變動」等語，Li nda於同日回覆：「下午我來看一下合約，跟您說」，復於同年2月4日表示：「主管房東說目前依合約（上註明不能提前解約）」、「我再盡力爭取看看」等語，被上訴人則回覆表示：「要麻煩妳了，因為我有在簽約前告知，因為我們一年付現金為主，我合約簽了，沒附註是我忘了，但有口頭跟妳們告知，因為我也不知道找房子的日程，所以多幫我爭取，畢竟我們也沒拖欠過，我也盡可能請仲介幫忙，謝謝」等語（見原審卷一第93、94、96、97頁），可知被上訴人已於 110年1月20日向上訴人之代理人Linda通知將提前解約，Lin da亦表會代向上訴人爭取看看等語。嗣被上訴人於110年2月 19日向Linda表示：「我們大概4月底會搬，因為3月新的地方要裝修，到時再跟妳們確認，謝謝」（見原審卷一第99頁），Linda未為任何表示，然自110年2月19日起至同年5月間止，則陸續詢問被上訴人是否可以安排新房客至系爭房屋看房（見原審卷一第98-106頁）。若上訴人並無提前終止系爭租約之意，應無於系爭租約原訂租期屆滿前，即陸續密集安排新房客看房之理。足見被上訴人抗辯上訴人已同意其提前終止系爭租約，應值採信。　⑵又參以被上訴人與上訴人代理人邱淑惠之Line對話紀錄，被上訴人於110年6月3日上午9時45分向邱淑惠表示：「大約下周可交」，邱淑惠於同日上午10時03分回覆：「請你提前跟我確認交屋日期時間」，被上訴人於同日上午10時29分至30 分表示於110年6月8日下午2點交屋，邱淑惠於同日上午10時 30分確認後回覆，再於同日上午10時44分表示同意，並於同日上午11時16分回覆還要點交確認結清系爭房屋水電瓦斯度數等語（見原審卷一第117-118頁）；嗣被上訴人與邱淑惠於110年6月8日點交系爭房屋，由被上訴人歸還大門外門鑰匙，雙方並簽立點交單，有點交單在卷可參（見原審卷一第 107頁）。是上訴人同意被上訴人提前終止系爭租約，被上訴人於110年6月8日交還系爭房屋，同時結清水電瓦斯度數及交還系爭房屋大門外門鑰匙，已無居住使用系爭房屋之事實。則據此足證系爭租約業經兩造於110年6月3日默示合意於同年月8日終止。　⒊上訴人雖主張：依系爭租約第7條第1項約定，兩造不得提前終止系爭契約云云。惟系爭租約第7條第1項固約定：「租賃期限未滿前雙方不得提前解約，任何一方擬提前解約時，須賠償守約方2個月之租金作為違約金，雙方不得異議」等語（見原審支付命令卷第23-24頁），兩造展期同意書亦有上開約定（見原審支付命令卷第27頁），然系爭租約業經兩造另達成於110年6月8日終止之默示合意，被上訴人並已結清水電瓦斯度數及交還系爭房屋大門外門鑰匙，有如前述，本件既非被上訴人單方提前解約，自無系爭租約第7條第1項約定之適用。故上訴人前開主張，並不可採。　　㈡上訴人得否請求被上訴人再給付如附表C欄所示81萬3,527元，及另給付如附表D欄所示違約金21萬7,133元? 　⒈上訴人主張：系爭租約係於110年8月19日終止，請求被上訴人再給付自110年6月9日至同年8月19日之系爭費用81萬3,52 7元；又若認系爭契約於110年6月8日終止，請求被上訴人另給付於該日未回復原狀如附表D欄所示之違約金21萬7,133元等語。惟被上訴人則予否認，並以前詞置辯。　⒉經查：　⑴關於如附表C欄所示編號1-4、6之大樓管理費、水費、電費、瓦斯費、租金部分，上訴人主張為自110年6月9日至同年8月 19日之費用、租金（見本院卷第94頁）；然系爭契約業經兩造合意於110年6月8日終止，有如前述，是上訴人請求被上訴人再給付其如附表C欄編號1-4、6所示，自110年6月9日至同年8月19日之上開費用及租金，即屬無據。　⑵關於違約金部分：　①系爭租約第7條第5項約定：「乙方（被上訴人）於本租賃契約終止或期限屆滿之翌日起，應即將租賃標的物騰空遷讓恢復原狀交還甲方（上訴人），不得藉詞推諉或主張任何權利，如不及時騰空遷讓恢復原狀交還房屋時，甲方得向乙方請求按照原房租加1倍之違約金至遷讓之日止（未滿1個月以比例計算之，超過1個月則按月計算）」等語（見原審支付命令卷第23-24頁），並未具體載明屬於懲罰性違約金之意旨，是依民法第250條第2項規定，應屬損害賠償總額預定性質之違約金。經查兩造業於110年6月3日默示合意於同年月8日終止系爭租約，已如前述，則被上訴人依約即應於110年6月 8日將系爭房屋騰空遷讓回復原狀交還上訴人。次查，被上訴人與上訴人代理人邱淑惠於110年6月8日點交時，備註欄記載「承租戶自行裝修部分待屋主確認是否須復原，並將現場照片帶回由屋主確認後回覆」等語（見原審卷一第107頁），嗣上訴人傳送110年6月8日今日尊苑交屋各項缺失說明、110年6月9日回覆魏啟豪夫人公若家LINE，請被上訴人於1 10年6月15日前回復原狀（見原審卷一第109-112頁），被上訴人並同意依上訴人上開缺失說明進行動工（見原審卷一第 145頁），足見被上訴人雖於110年6月8日將系爭房屋遷讓返還上訴人，但並無騰空回復原狀，上訴人為此始另行雇工施作回復原狀，於110年11月19日完工驗收並付款完畢，有工程預算書、收據、存款憑條影本可稽（見原審支付命令卷第 43-50頁），是據此足證系爭房屋於110年11月19日始告回復原狀。則上訴人主張：被上訴人應自110年6月9日起至同年1 1月19日止，依上開約定計算並給付違約金予上訴人等語，固屬有據。　　　②按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第250條第1項、第252條分別定有明文。次按違約金之約定是否過高，應依違約金屬於懲罰之性質或損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損害為標準，酌予核減。經查系爭租約第7條第5項約定屬於損害賠償總額約定性質之違約金，已如前述，則依上說明，應依上訴人實際所受損害為準，審酌該項違約金是否過高。次查兩造因被上訴人違約而發生爭執，上訴人主張被上訴人未依約於110年6月8日返還系爭房屋之日回復原狀，致上訴人尚須另行僱工施作以回復原狀，因此受有損害，尚與常情相符。惟被上訴人違約未回復原狀，自110年6月9 日即返還系爭房屋翌日起至同年11月19日回復原狀驗收日止共164日，違約金合計89萬8,630元（計算式：[年租金100萬元÷12月]×[164日÷365日]×2倍違約金＝89萬8,630元，元以下四捨五入）。惟上訴人僱工回復原狀所給付第一期工程款為 53萬4,050元（見原審支付命令卷第43-44、47-50頁），第二期工程款為12萬7,800元（見原審支付命令卷第45頁），合計僅為66萬1,850元，則上開違約金89萬8,630元實屬過高，應予酌減。爰審酌上訴人已另行僱工就系爭房屋施作完畢回復原狀，所受損害非鉅等一切情狀，認應酌減被上訴人給付上訴人之違約金為66萬1,850元，始為適當。　⒊從而上訴人請求被上訴人給付違約金如附表編號5所示，僅就其中66萬1,850元部分為有理由；其餘請求被上訴人增加給付大樓管理費、水費、電費、瓦斯費，並給付自110年6月9 日起至110年8月19日止之租金（如附表編號1至4、6所示），為無理由。原審就66萬1,850元請求部分雖為上訴人勝訴之判決，並以系爭租約第7條第5項關於違約金之約定為其依據，但其理由則稱之為「回復原狀之費用」，顯有誤會。此外原審駁回上訴人關於違約金60萬元之請求，其理由則為：被上訴人業於110年6月8日返還系爭房屋，並無違約；至於系爭租約第7條第5項僅就未遵期返還系爭房屋之違約責任加以約定，並無就未回復原狀之違約責任加以約定等情，亦有誤會。惟原判決既已准許上訴人關於違約金66萬1,850元部分之請求，其理由雖有不當，結論並無二致，仍應予維持，併予敘明。　六、綜上，上訴人依系爭租約第6條第2項、第7條第5項約定，請求被上訴人再給付其81萬3,527元，及自111年6月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息，非屬正當，不應准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決及駁回其假執行之聲請，理由雖有不同，結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又上訴人追加之訴，請求被上訴人另給付違約金21萬7,13 3元，亦非正當，併予駁回。七、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，判決如主文。　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第十庭　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　邱　琦　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張文毓　　　　　　　　　　　　　　　法　官　邱靜琪正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張淨卿　附表：　　編號請求項目　 A 起訴金額　 B 原審判准　C 上訴金額　　D 追加金額 1 大樓管理費 21,677 　7,600 14,077 2 水費　1,987 　1,648 　　339 3 電費　9,829 　9,554 　　275 4 瓦斯費　2,362 　　786 　1,576 5 違約金 600,000 　　　0 600,000 217,133 6 租金（110年6月9日至同年8月19日） 197,260 　　　0 197,260 合計　 833,115 19,588 813,527 217,133

2025-02-25

TPHV-113-上易-1091-20250225-1