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拆除地上物返還土地

臺灣屏東地方法院民事判決 113年度潮簡字第813號原告曾瑞豊被告曾瑞錦上列當事人間請求拆除地上物返還土地事件，本院於民國113年1 2月10日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將坐落屏東縣○○鄉○○段0000地號土地上如附圖編號1062-A （面積6.59平方公尺）、編號1062-B（面積74.38平方公尺）所示之地上物拆除，並將上開土地返還原告。訴訟費用新臺幣（下同）1,000元由被告負擔，並加給自判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。本判決第一項得假執行。但被告於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以59,918元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：坐落屏東縣○○鄉○○段0000地號（重測前為四溝水段899地號，下稱1062土地）原為兩造之父曾震永所有，伊於88年8月6日以繼承為登記原因取得所有權，而同段1060地號(重測前為四溝水段896地號，下稱1060地號土地)則為被告於61年7月31日以買賣為登記原因取得權利範圍1/3之所有權。兩造於89年2月1日簽訂農地租賃契約書（下稱系爭租約），伊將1062土地中82.65平方公尺出租予被告（下稱系爭土地）為車輛通路以連接對外道路，雖系爭租約就租賃期間記載永久租用，惟依民法第449條第1項規定，系爭租約已因 20年期限屆至而消滅，惟租期屆滿後被告仍繼續使用系爭土地，視為不定期限繼續契約，然被告未給付新租約之租金，原告乃於113年5月10日以存證信函催告被告於7日內給付5萬元，倘逾期不為給付即終止租約。被告於113年5月13日收函後未給付租金，系爭租約業於113年5月20日終止。被告無權占有系爭土地，爰起訴請求拆除地上物並返還土地等語。並聲明：被告應將坐落1062土地如附圖編號A部分(面積6.59平方公尺)、編號B部分(面積74.38平方公尺)合計80.97平方公尺土地上之地上物拆除，將土地返還原告。　　　二、被告則以：曾震永於83年1月14日自書遺囑，其中記載1062 土地需留路寬3公尺予1060地號土地通行，兩造訂有系爭租約作為袋地通行之目的，契約既載明「永久租用」，租金只要付一次，被告曾於113年7月2日在萬巒鄉調解委員會調解時拿出5萬元，要求原告簽收袋地通行契約書，但原告拒絕簽收，且原告未依系爭租約於處分1062土地前通知被告設定地役權，故不得任意終止系爭租約等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、兩造為兄弟，原告為1062土地之所有人，被告係於61年7月3 1日依買賣之登記原因辦理所有權移轉登記，而為1060地號即相鄰土地之共有人（權利範圍1/3)。1062土地原由兩造之父曾震永所有，因分割繼承之登記原因，於88年8月6日移轉登記原告所有。曾震永於83年1月14日之遺囑記載1062土地需留路寬3公尺，予1060地號土地通行，並將1060地號土地權利範圍1/3由被告繼承。嗣曾震永於84年7月18日以贈與之登記原因，將1060地號土地權利範圍1/3所有權移轉登記予被告之妻林秀香。兩造曾於89年2月1日簽訂系爭租約，約定原告將1062土地82.65平方公尺租予被告做車輛通路連接道路，第二條租賃期間記載：從本契約訂立日起永久租用；第三條約定租金新臺幣（下同）5萬元，被告已依約於當日給付原告5萬元，有系爭租約在卷可稽（本院卷第17頁）。106 2土地上現有被告所築如附圖編號1062-A之擋土牆（面積6.5 9平方公尺），編號1062-B之鐵皮棚架、水泥路面及鐵門（面積74.38平方公尺）等地上物，有105年8月2日潮州地政事務所土地複丈成果圖在卷可參（本院卷第15頁）。原告曾兩度訴請被告拆除上開地上物及返還占用土地，分別經本院判決駁回原告之訴確定，嗣於113年5月10日以存證信函催告被告於7日內給付5萬元，倘逾期不為給付即終止租約。被告於 113年5月13日收函等情，業經兩造提出農地租賃契約書、存證信函及回執影本、複丈成果圖、現場照片、系爭土地登記謄本、調解不成立證明書、自書遺囑等件為證，亦有105年度潮簡字第368號（下稱甲案）、111年度潮簡字第508號及1 11年度簡上字第160號（下稱乙案）民事判決在卷可參（本院卷第81-97頁），並經本院依職權調取甲案、乙案卷宗核閱無誤，堪信為真實。四、本院之判斷㈠、按學說上所謂之「爭點效」，係指法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷而言，其乃源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理而來。是「爭點效」之適用，除理由之判斷具備「於同一當事人間」、「非顯然違背法令」及「當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷」等條件外，必須該重要爭點，在前訴訟程序已列為足以影響判決結果之主要爭點，經兩造各為充分之舉證，一如訴訟標的極盡其攻擊、防禦之能事，並使當事人適當而完全之辯論，由法院為實質上之審理判斷，前後兩訴之標的利益大致相同者，始應由當事人就該事實之最終判斷，對與該重要爭點有關之他訴訟負結果責任，以符民事訴訟上之誠信原則（最高法院96年度台上字第307號民事判決意旨參照）。經查，原告先前對被告提起之拆除地上物返還土地訴訟，甲案中原告主張被告擅將通行區域據為己有並搭建地上物，經法院審理後認定系爭租約為真，被告於通行區域搭建系爭地上物，尚未逾越合理使用範圍，駁回原告之訴。原告嗣再於111年對被告提起乙案，主張系爭租約期限已滿，被告應返還土地。經法院審理後認兩造間系爭租約有民法第449、451條適用，租賃期間應縮短為20年，租期至109年1月31日屆滿；惟屆滿後轉為不定期限租賃契約，因認原告訴請被告拆除地上物返還土地，為無理由而駁回其訴，有前開民事判決附卷可參。是兩造間就系爭租約之存在、系爭租約之期限是否應縮短為20年、期滿後是否轉為不定期限租約等爭點，均已於甲案、乙案中進行充分攻擊防禦，並經法院確定判決做出判斷，依前揭說明，自有爭點效之適用。㈡、又解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院19年上字第453號判例亦可資參照。租賃契約本得就租賃物之使用方式、使用目的為約定，則兩造就特定範圍內土地，約定由原告有償提供作為被告通行使用（系爭租約第1條、第3條），與前開說明並無不合，是本件「農地租賃契約書」確為土地租賃契約書，應可認定。被告雖於本院抗辯系爭租約實際上係向被告購買通行範圍土地，因無法分割才寫永久租賃云云，惟被告亦不否認系爭租約係以付費方式向原告換取土地之使用權，系爭租約既未表明買賣之意旨，自不能僅因被告內心之動機即認契約性質屬於買賣契約。系爭租約為土地租賃契約，業如前述，則本件應審酌者，應為原告所為終止租賃契約是否合法？㈢、承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之。租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。民法第439條、第450條第2項分別定有明文。經查，兩造於89年2月1日簽訂之系爭租約，約定租金5萬元，並限於89年2月1日（即簽約同日）前給付（本院卷第17頁），堪認依照系爭租約之約定，租金係於租賃開始時支付。系爭租約之租賃期間依法縮短為20年，已於109年1月31日屆滿，被告本應按照原租約之契約條件，於不定期限租約開始時支付20年期之租金5萬元，惟並未為之，迄至原告於113年5月10日以存證信函催告被告應於收函後7日內給付，逾期即終止租約，被告仍未於113 年5月13日收受該存證信函後7日（即113年5月20日）內給付租金。縱依被告主張，曾於113年7月2日在調解時提出5萬元，並提出調解不成立證明書為證（本院卷第77頁），惟上開日期已經逾越存證信函催告之期限，應認系爭租約已經終止。且該調解不成立證明書之說明欄記載，被告於調解時表示「系爭土地非20年租約，5萬元亦非租金，上開土地為袋地通行權，需依據民法第787條及83年1月14日認字第88號認證書及延續89年2月1日契約書辦理，請原告辦理設定永久地役權，若原告同意則願給付5萬元」等語（本院卷第77頁），難認被告於調解時所提出之5萬元係為履行前開不定期限租賃之租金給付義務，被告抗辯係原告拒絕簽收云云，難認有據。㈣、至被告另抗辯兩造之父留有自書遺囑，並於備註記載1062土地需留路寬3公尺予1060土地通過等語（本院卷第115頁），主張有權占有系爭土地。惟遺囑為被繼承人之單獨法律行為，原告亦否認有簽名認證，上開遺囑所指示之供通行義務，並未提及原告若違反有何法律效果，亦不必然使被告取得占有使用系爭土地之法律上權利，被告就此並未舉證以實其說，本院自難為有利於被告之認定。㈤、另按所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉；不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第765條、第758條第1項定有明文。是「處分」在民法上最廣義之定義包含事實上之處分（如改造、毀損）及法律上之處分（包含債權行為及物權行為）。被告抗辯原告違反系爭租約，未通知被告設定地役權云云，惟系爭租約第4條所約定「甲方需將標的物處分時，應先書面通知乙方，為確保乙方權利，甲方同意提出印鑑證明等有關登記證件，設定地役權，作為永久道路使用」等語。被告雖以前詞置辯，惟二造並未就原告違反前開約定之效力為約定，被告亦未訴請原告履行設定地役權；迄至本件言詞辯論終結前，系爭土地均仍屬原告所有，則前開設定地役權之條件是否已經該當，仍屬不明，縱然已經該當，因被告之地役權未經登記，依前揭規定尚不生效力，被告自難以此作為占有使用系爭土地之合法權利。㈥、綜上，被告未依租約、亦未在催告期限內支付租金，原告業已合法終止系爭土地之不定期限租賃契約。被告無權占用系爭土地，原告請求被告拆除系爭地上物並返還土地，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核於結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應職權宣告假執行，並依同法第392條第2項、第3項規定，依職權宣告被告如預供相當之擔保，得免為假執行。又本件訴訟費用確定為1,000元，命由敗訴之被告負擔，並自判決確定翌日起，加給按法定利率計算之利息，附此敘明。七、據上論結，原告之訴為有理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日　　　　　　　　潮州簡易庭　　　法　官　　麥元馨以上正本係照原本作成。如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　　林語柔

2024-12-18

CCEV-113-潮簡-813-20241218-2

訴

臺灣臺中地方法院

債務人異議之訴

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度訴字第3418號原告碳基科技股份有限公司法定代理人林振義訴訟代理人朱坤茂律師被告旭進塑膠股份有限公司法定代理人張鐘玲珠訴訟代理人簡士袲律師上列當事人間債務人異議之訴事件，本院於中華民國113年11月6 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文本院112年度司執字第130062號清償債務強制執行事件，於超過新臺幣80萬6,250元部分之強制執行程序，應予撤銷。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之三十，餘由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：　㈠原告與被告於民國112年4月26日簽定房屋租賃契約書（下稱系爭契約），租賃標的物為「臺中市○○區○○區00路00號房屋」（下稱系爭廠房），約定租賃期限為112年8月10日至118 年8月9日，每月租金為新臺幣（下同）32萬2,500元。原告為製造無人機之公司，租用系爭廠房乃供營業使用，為確保收訊良好，以測試無人機，原告須將系爭廠房前側屋頂約超過一半改為透明玻璃纖維，屋頂必須墊高約3公尺，而依系爭契約第7條第4項第8款、第9款、第10款，原告就系爭租賃標的物應進行屋頂翻新、廠區前方台階鋪設，及得將辦公室二樓至四樓之隔間拆除等工項（下稱系爭工項），故原告與被告洽租完成後，委由枝達室內裝修工程有限公司（下稱枝達公司）承攬設計，並製作模型，該模型置放於被告公司，並徵得屋（地）主張順淵之同意，原告據以設計及申請建造執照，惟因系爭工項涉及結構變更，依臺中市建築管理自治條例第5條第1項，建築法第9條、第25條第1項前段、第28條之規定，原告進行系爭工項須由被告提供土地使用權同意書，足見提出土地使用權同意書乃被告之從給付義務。詎被告卻無正當理由拒絕提供，經原告多次主動協商，被告仍不願配合提出，原告因於112年9月20日寄發台北光華郵局532號存證信函，催告被告於函到5日內提供土地使用權同意書，否則即以該函為終止系爭契約之意思表示，於112年9月27日終止系爭契約。　㈡詎被告竟於112年10月11日以台中工業區郵局208號存證信函，稱原告自112年8月10日起，已積欠達2個月以上之租金，因以112年10月12日即該函送達原告之日終止系爭契約，並以經公證之系爭契約，向鈞院聲請執行原告積欠2個月租金6 4萬5,000元、1.5個月租金額之違約金48萬3,750元。惟系爭契約係因可歸責於被告之給付遲延，致使系爭契約第7條之約定無法完成，契約目的不能達成，依民法第229、254、25 5、256條之規定，原告本無須催告，即得解除契約，然原告踐行多次催告，仍屢經被告拒絕提供土地使用權同意書後，方於112年9月27日終止契約。而出具土地使用權同意書既為被告之從給付義務，該從給付義務即為達成契約目的所必要，與原告所負給付租金之主給付義務，係立於互為對待給付之關係，原告自得依民法第264條行使同時履行抗辯權，無先為租金給付之義務；縱認提供土地使用權同意書，並非被告履行系爭契約之從給付義務，原告於112年3月25日兩造簽署租賃意向書時，已給付保證金32萬2,500元予被告，而系爭契約既經原告於112年9月27日終止，被告自應將該保證金返還原告，被告對此亦不爭執，原告當得於此範圍內與被告之債權互為抵銷。再者，依系爭契約第7條第4項第8款之「再支付1.5個月租金額」之約定，屬損害賠償總額預定性違約金性質，惟原告就系爭契約之終止並無可歸責事由，已如前述，被告亦未舉證證明其有何損害，足認債務人即原告實存有消滅或妨礙債權人即被告請求之事由，是被告以系爭契約向鈞院聲請執行依系爭契約第3條第1項、第7條第4項第8 款原告積欠兩個月份租金(即112年8月10日至同年9月9日、1 12年9月10日至同年10月9日)，共計64萬5,000元，及原告未於裝修期內將屋頂翻新，應給付1.5個月租金額之違約金共4 8萬3,750元，自無理由。為此，原告爰依強制執行法第14條第2項提起本件債務人異議之訴。　㈢並聲明：臺灣臺中地方法院112年度司執字第130062號原告與被告間清償强制執行事件之强制執行程序應予撤銷。二、被告則以：　㈠被告出租與原告之系爭廠房，其屋頂以鋼架支撐，石棉瓦覆蓋其上，兩造依系爭契約第7條第4項第8、9、10款約定之屋頂翻新，自系爭廠房移交日至112年8月9日，為原告之裝修期間，不計算租金，僅由原告負擔屋頂之翻新費用；而原告僅需拆除石棉瓦後，再以烤漆板重新覆蓋其上即可，台階鋪設及隔間拆除，亦均無需更動鋼梁、結構，原告所提事證為辦公室大樓重新設計及規劃，已逸脫系爭契約約定之內容；且被告於112年10月11日寄發台中工業區郵局208號存證信函終止系爭契約，並於112年10月16日收回系爭廠房後，於112 年11月9日間自行將系爭廠房屋頂翻新工程委由廠商承攬施作，並於數天內完工，所支付之承攬報酬為89萬7,620元，與系爭契約之3個月租金96萬7,500元（32萬2,500×3＝96萬7, 500元）金額相近，均足見系爭廠房之屋頂翻新並非依建築法、臺中市建築管理自治條例之規定，需申請建築執照後，才可進行施作。又，系爭契約亦無被告須提供土地使用權同意書之約定，反而是原告從未履行租金給付義務，故原告臚列各類申請及同意書要求被告提出，主張係因可歸責於被告致無法進行系爭廠房之屋頂翻新，顯無可採。縱始屋頂翻新需申請建築執照後方得施作，惟系爭租賃標的物與坐落之土地均為被告所有，亦應由被告擔任起造人，或由建物所有權人提供建物使用權同意書即足，是原告主張被告未提供土地使用權同意書，違反系爭契約及附隨義務，而於112年9月27 日終止系爭契約，顯無理由，應以原告於112年10月12日收受被告寄發之台中工業區郵局208號存證信函，為系爭契約之終止日等語，資為抗辯。　㈡並聲明：原告之訴駁回。三、不爭執事項（本院卷第443頁）：　㈠兩造於112年4月26日簽訂系爭契約，約定：　⒈租賃期間自112年8月10日起至118年8月9日止。租賃標的物辦公室依現況於簽約日移交原告使用，廠房依現況於112年5月 10日移交原告使用，自移交日至112年8月9日為裝修期，不計算租金。　⒉每月租金為32萬2,500元，原告應於每月10日電匯租金至被告帳戶。　⒊原告於112年3月25日電匯保證金32萬2,500元予被告。　⒋系爭廠房屋頂由原告於裝修期內完成翻新並負擔費用，若原告未將屋頂翻新，須於起租日再支付1.5月租金額予被告，兩造不爭執此項約定為損害賠償總額性質之違約金。　⒌廠區前方之台階由原告鋪設並負擔費用。　⒍被告同意原告將辦公室二樓至四樓之隔間拆除，租賃期滿或終止租約交還租賃標的物時，無須回復原狀。　㈡被告不同意提供土地使用權同意書。　㈢原告未於裝修期內翻修系爭廠房屋頂。　㈣被告以原告未依系爭契約約定，於112年8月10日給付租金32 萬2,500元及在裝修期間未履行將屋頂翻新，於112年8月18 日寄送被證1之存證信函予原告，原告於112年8月19日收受；原告於同年9月20日寄送原證2之律師函予被告，被告於同年月21日收受；被告於同年9月25日寄送被證2之律師函予原告，原告於同年月26日收受；同年10月11日，被告寄送原證 3 之存證信函予原告表示終止系爭契約，原告於同年月12日收受。　㈤兩造於112年10月16日辦理租賃標的物返還作業完畢。被告同意返還原告保證金32萬2,500元。　　四、爭執事項（本院卷第444頁）：　㈠原告履行系爭契約第7條第4項第⒏⒐⒑款之約定，被告有無提供土地使用權同意書予原告之義務？　㈡系爭契約之終止日為何時？　㈢被告向本院執行處，依原證1經公證之系爭契約，以原告積欠 2個月租金64萬5,000元及1.5月租金額之違約金48萬3,750元，聲請強制執行，有無理由？　㈣原告提起本件債務人異議之訴，有無理由？五、本院之判斷：　㈠執行名義成立後，如有消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴，強制執行法第14條第1項前段定有明文，依上開規定，提起債務人異議之訴須於強制執行程序終結前為之。經查，被告以經公證之系爭契約為執行名義向本院聲請就原告之財產為強制執行，經本院以112年度司執字第130062號清償債務強制行事件（下稱系爭執行事件）受理，系爭執行事件之強執行程序尚未終結，業據本院調卷查明，故原告提起本件債務人異議之訴，程序上為合法，合先敘明。　　㈡被告有無提供土地使用權同意書之義務？被告是否未依約履行從給付義務？　⒈當事人間債之關係，建立在給付義務，除主給付義務外，尚有從給付義務及附隨義務。所謂從給付義務之發生原因可能係基於法律明文，或當事人約定，或基於誠信原則及補充之契約解釋，目的在準備、確定、支持及履行主給付義務，具有補助主給付義務之功能，其意義在於確保債權人之給付利益獲得最大可能之滿足；附隨義務，則係隨債之關係發展過程，基於期待可能性，以誠信原則為發展依據，依個別情況促使債權人之給付利益獲得最大可能滿足（輔助功能），或為維護他方當事人生命或財產上利益（保護功能）之義務。於債務人不履行時，債權人得否解除契約，應視該從給付義務、附隨義務對契約目的之達成是否必要、不可或缺而定（最高法院111年度台上字第719號、109年度台上字第3148號裁判見解參照）。　　　 ⒉當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文，原告主張被告拒絕交付土地使用權同意書予原告，係違反系爭契約之從給付義務乙情，為被告所否認，依前揭規定，即應由原告就被告依系爭契約除應負主給付義務外，尚應負之從給付義務之具體內容及其範圍為何？暨被告未依約履行其從給付義務之事實均負舉證責任：　⑴兩造簽訂系爭契約，依系爭契約第1條約定租賃標的物為系爭廠房；第7條第3項約定：甲方（即被告，以下同）將房屋交乙方（即原告，以下同）使用時其現有之水電、消防設備須為堪用狀態…第7條第4項約定：1.本租賃標的物之辦公室依現況於簽約日移交乙方使用，廠房依現況於112年5月10日移交乙方使用…3.交廠前甲方須與基台廠商終止合約，並於112 年6月30日前撤出有基地台設備。…12.租賃標的物內之監視系統，甲方將全部拆除，拆除費用由甲方負擔…等語，有系爭契約在卷可憑（本院卷第21-27頁）。依上開約定內容，被告依系爭契約所應負之主給付義務為將租賃標的物之系爭廠房以現況移交予原告使用，且移交時之水電、消防設備須為堪用狀態、基地台設備應於112年6月30日前撤出、監視系統應拆除，而被告已將系爭廠房以現況移交原告使用，為兩造所不爭執，且原告於本訴中並未主張系爭廠房移交時有何缺失或被告應盡之義務未履行，則被告依系爭契約約定之主給付義務業已履行，應先認定。　⑵原告主張依系爭契約第7條第4項第8.9.10.款約定，由原告負擔費用於裝修期內翻新系爭廠房屋頂、鋪設廠區前方台階及被告同意原告拆除辦公室二樓至四樓隔間，原告進行系爭工項須依法申請建造執照，故被告自負有提供土地使用權同意書予原告之從給付義務乙節，為被告所否認，經查：　①原告依系爭契約第7條第4頁第8.9.10.款約定所須進行之系爭工項，其中屋頂翻新部分係全部翻新，為被告自承在卷（本院卷第272頁），其翻新數量過半，屬建築法第9條規定之修建，應委託開業建築師向臺中市政府都市發展局（下稱都發局）申請建造執照；辦公室隔間拆除涉及分間牆變動事項，應委託開業建築師向都發局申請室內裝修許可，有都發局11 3年3月15日中市都建字第1130047507號函在卷可稽（本院卷第185-186頁），準此，原告依上開約定進行系爭工項，應委請建築師向都發局申請建造執照及室內裝修許可，合先認定，被告辯稱屋頂翻新部分無須申請建造執照云云，核無可採。　②原告主張依臺中市建築管理自治條例第5條第1項第3款規定申請建造執照應檢附土地使用權同意書，系爭廠房坐落之土地為被告所有，被告自負有提供土地使用權同意書予原告之從給付義務，被告則以依上開規定，土地為起造人自有者，不需提出土地使用權同意書為辯。按系爭廠房及所坐落之土地均登記為被告所有，有被告提出之土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本為憑（本院卷第347-352頁），而兩造主要之爭執乃在於原告進行系爭工項之屋頂翻新工程，應由何造擔任起造人向都發局申請建造執照，如由原告擔任起造人申請建造執照，因土地非起造人自有，申請建造執照自當檢附土地所有人出具之土地使用權同意書；如由被告擔任起造人申請建造執照，則無庸提出土地使用權同意書。關於此項爭執，系爭契約僅約定由原告負擔費用，並未明文約定應由何造擔任屋頂翻新工程之起造人或約定被告應提出土地使用權同意書予原告，準此，本院認為就屋頂翻新工程，由兩造任一造擔任起造人向都發局申請建造執照均能符合兩造締約時之本意，被告就此應負有配合申請建造執照之從給付義務，即本件如由原告擔任起造人時，被告應配合提出土地使用權同意書；如由被告自任起造人時，被告則應配合同意以被告名義提出申請，被告如無正當理由而無故拒絕配合時，即應認為有未依系爭契約履行從給付義務之情事。　③本件被告固不同意提供土地使用權同意書予原告（不爭執事項㈡），惟本院審酌依原告提出其與枝達公司簽訂之「碳基科技新設廠房規畫設計及監造技術服務案」所示（本院卷第 211-259頁），原告委託枝達公司規畫設計之內容包含立面設計、室內設計及增建，卻未見列有屋頂翻新工程，難認與原告應施作屋預翻新工程相關；又依系爭契約第4條第4項約定：房屋有改裝、隔間、裝潢之必要時，乙方應告知甲方經甲方同意後，得自行裝設，但不得損害原有建築結構或違反建築相關法令（本院卷第22頁），依此約定原告於有必要時，雖得就系爭廠房為改裝、隔間及裝潢，但並未約定原告除改裝、隔間、裝潢外，尚得自行增建，而依原告委託枝達公司規畫設計之增建部分，系爭廠房之一至三樓均有增建，增建面積達252.96平方公尺，明顯逸脫系爭契約明定之改裝、隔間及裝潢之範籌，亦非屬原告為履行系爭契約第7條第4項第8.9.10.款約定所應施作之工程。本院認為原告以不符合系爭契約約定內容之增（改）建事項要求被告出具土地使用權同意書，被告不同意提供核屬有正當理由，原告於理中並自承除要求被告應提供土地使用權同意書供原告以原告為起造人名義申請建造執照外，並未請被告提供其他何項協助（本院卷第419頁），則被告不同意提供土地使用權同意書，自無從遽予評價為未履行其從給付義務。　㈢系爭契約所訂之單方終止權，約定於系爭契約第7條第6項及第8項，分別為：原告於租賃期限未滿擬終止租約時，應於3 個月前函告被告；原告積欠租金達2個月以上，或違反使用租賃物之各款限制時，被告得終止租約，收回租賃物（本院卷第25頁）。被告並無未依約履行其從給付義務之情事，業經本院認定如前，準此，原告以被告未履行從給付義務以11 2年9月20日存證信函，定期催告被告提供土地使用權同意書，逾期即以該函為終止系爭契約之意思表示，不符系爭契約約定原告單方終止權之行使要件，亦無法類推適用民法第22 9條、第254-256條規定行使契約終止權，自不生單方終止系爭契約之效力；而原告未依系爭契之約定給付租金，經被告於112年8月18日寄送存證信函催告原告給付，原告於112年8 月19日收受仍未給付，被告於同年10月11日存證信函以原告欠租逾2個月為由向原告表示終止系爭契約，符合系爭契約第7條第8項約定，原告於同年月12日收受存證信函（不爭執事項㈣），被告終止系爭契約之意思表示到達原告，兩造所訂爭契約於同日終止。　㈣按終止契約，僅使契約自終止之時起向將來消滅，並無溯及效力，當事人原已依約行使、履行之權利義務不受影響（最高法院99年度台上字第818號裁判見解參照）。系爭契約經被告以意思表示終止，終止前兩造之權利義務關係不受影響，而原告未依約給付112年8月、9月之租金，亦未於裝修期內翻修系爭廠房屋頂（不爭執事項㈢），依系爭契約第7條第 4項第8款約定，原告須於起租日再支付1.5月租金額予被告，此項約定為損害賠償總額性質之違約金，亦為兩造所不爭執（不爭執事項㈠⒋）。原告雖主張被告未履行從給付義務，就租金部分主張同時履行抗辯暨以違約非可歸責於原告，被告不得請求給付違約金云云，惟本院業已認定被告並無未依約履行其從給付義務情事，原告據此就租金給付主張同時履行抗辯，並無可採；至原告未於裝修期內翻新屋頂乙事，係因原告未以符合系爭契約約定之屋頂翻新內容請求被告提供土地使用權同意書，而無法取得被告同意提供土地使用權同意書，原告主張非可歸責於原告，亦不足採。從而，被告向本院執行處，依經公證之系爭契約，以原告積欠2個月租金6 4萬5,000元及1.5月租金額之違約金48萬3,750元，聲請強制執行，核屬有據。　㈤強制執行法第14條第1項所謂消滅債權人請求之事由，係指足以使執行名義之請求權及執行力消滅之原因事實，例如清償、提存、抵銷、免除、混同、債權讓與、債務承擔、更改、消滅時效完成、解除條件成就、契約解除或撤銷、另訂和解契約，或其他類此之情形，始足當之。至所稱妨礙債權人請求之事由，則係指依執行名義所命之給付，罹於不能行使之障礙而言，例如債權人同意延期清償、債務人行使同時履行抗辯權等（最高法院94年度台上字第671號、98年度台上字第1899號判決意旨參照）。原告就租金部分主張同時履行抗辯為不可採，業如前述，原告以有妨礙債權人請求之事由提起異議之訴，並無理由；另原告主張以保證金抵銷部分，經被告當庭自認保證金返還條件已經成就，且無須扣除損害賠償，被告同意返還保證金32萬2,500元（本院卷第418頁，不爭執事項㈤），則按原告主張抵銷之數額，兩造間債之關係消滅，原告就此以有消滅債權人請求之事由提起異議之訴，為有理由。六、綜上所述，被告請求執行之債權額為2個月租金64萬5,000元及1.5月租金額之違約金48萬3,750元，合計為112萬8,750元，扣除原告主張抵銷之數額32萬2,500元，被告之債權餘額為80萬6,250元，被告以經公證之系爭契約為執行名義對原告聲請強制執行，於超過上開金額部分，不得對原告為強制執行。從而，原告依強制執行法第14條第1項規定，請求撤銷系爭執行事件超過80萬6,250元部分之強制執行程序，為有理由，應予准許，原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。七、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核均與判決之結果無影響，爰不逐一論駁，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　陳文爵正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳建分

2024-12-11

TCDV-112-訴-3418-20241211-2

簡

臺灣臺中地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度簡字第25號原告即反訴被告朱芳成訴訟代理人魏光玄律師被告即反訴原告穎宸實業有限公司法定代理人黃豪瑋訴訟代理人楊惠雯律師複代理人洪健茗律師上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國113年10月28日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。反訴原告之訴駁回。反訴訴訟費用由反訴原告負擔。　　事實及理由甲、程序部分：壹、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告自撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條定有明文。又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款亦有明定。查原告原起訴聲明係：㈠被告應將門牌號碼為臺中市○○區○○路000巷00弄0 號之廠房全部(下稱系爭房屋)，騰空並遷讓返還予原告；㈡被告應給付原告新臺幣(下同)31萬9840元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈢被告應自本起訴狀繕本送達翌日起，至遷讓系爭房屋完畢之日止，按月給付原告7萬5000元；㈣願供擔保，請准宣告假執行等語（見本院卷第11頁）。嗣原告於民國113年6月25日以書狀撤回原聲明第1項關於請求被告遷讓返還系爭房屋之訴部分，被告則於113年7月1日言詞辯論程序對於原告上開撤回表示同意（見本院卷第267-269、281頁）；原告又於113年7月 11日以書狀撤回原聲明第2項中關於請求被告返還水電費1萬 6090元、返還公證費3750元等訴部分，被告於113年8月28日表示已收受上開撤回書狀，但未於10日內表示異議（見本院卷第303-307、340頁），則上開原告訴之一部撤回，均發生效力。又，原告於113年7月11日以書狀就原聲明第3項請求被告給付不當得利部分，變更為僅請求被告給付自112年12 月1日起至同年月25日止之不當得利6萬484元，核此部分屬減縮應受判決事項之聲明，與前揭民事訴訟法規定相符，應予准許。貳、另按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起；當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之。民事訴訟法第259條、第260條分別定有明文。經查，被告於本訴中抗辯原告並未履行契約附隨義務，而就給付租金義務為同時履行抗辯，被告即反訴原告提起反訴則主張反訴被告未履行附隨義務，反訴原告解除契約，並請求損害賠償責任等語，是可認反訴與本訴之防禦方法相牽連，是反訴原告提起反訴，並無不合，應予准許。參、按通常訴訟事件因訴之變更或一部撤回，致其訴之全部屬於民事訴訟法第427條第1項或第2項之範圍者，承辦法官應以裁定改用簡易程序，並將該通常訴訟事件報結後改分為簡易事件，由原法官或受命法官依簡易程序繼續審理。同一地方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第4條第1項定有明文。原告為前開訴之撤回及減縮後，本件本訴及反訴之訴訟標的金額均在50萬元以下，依民事訴訟法第427條第1項規定應適用簡易訴訟程序，爰依前開規定改依簡易訴訟程序審理。乙、實體部分：壹、本訴部分：一、原告主張：　㈠兩造於112年8月20日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭契約），由被告向原告承租系爭房屋，作為工廠營業使用，每月租金為7萬5000元，租期自112年8月21日起至117年9月30日止，被告並於簽約時給付112年8月21日至112年9月30日止之租金10萬元及保證金15萬元予原告。　㈡詎被告自112年10月起未再給付任何租金，亦未繳納水電費用，經原告多次催繳，仍不給付，原告遂於被告積欠之租金已達兩個月金額後，於112年11月23日委由律師寄發存證信函限期催告被告繳納租金，否則原告將依法終止系爭契約。惟被告於期限過後仍拒絕支付，亦未主動與原告協商、討論租約之事宜，足見被告惡意違反系爭契約，爰依民法第440條第1項、第2項之規定及系爭契約第7條2項第1款之約定終止系爭契約，並依系爭契約第3條，請求被告給付積欠之112年 10月份、11月份之2個月租金15萬元。　㈢因被告經原告催告後仍怠於履行給付義務，原告自得依系爭契約第6條第1項前段約定，請求被告給付懲罰性違約金15萬元。又系爭契約既經原告合法終止，被告於系爭契約終止後，迄112年12月25日返還系爭房屋之日止，被告仍繼續使用系爭房屋，自屬無權占有，因而獲得相當於租金之利益，並原告受有無法使用系爭房屋之損害，爰依民法第179條規定向被告請求給付自112年12月1日起，至112年12月25日即返還系爭建物之日止，共25天，相當於租金之不當得利，總計 6萬484元【計算式：7萬5000元×(25/31)＝6萬484元，元以下四捨五入】。是原告共請求被告給付36萬484元（計算式：1 5萬元＋15萬元＋6萬484元＝36萬484元）。　㈣並聲明：1.被告應給付原告36萬484元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；2.願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠系爭契約第4條第1項約定：「本房屋供廠房營業之使用，非經甲方(即原告)書面同意不得變更用途。廠房可供廠工登記之設立。乙方(即被告)如須供員工宿舍用而須增加消防設備，由乙方自行負擔費用」，足見被告公司承租系爭房屋之目的在於以廠房為營業使用，而有設立工廠登記之必要，原告自應使系爭房屋於可供設立工廠登記之狀態，又因系爭房屋之竣工圖乃申請工廠登記之必要文件，應認交付竣工圖屬於原告依系爭契約應履行之附隨義務。惟被告公司為就系爭房屋申請工廠登記，先後委請「和謙會計事務所」、原告熟識之「昶鑫工程顧問」協辦相關事務，卻均經承辦人員告知因系爭房屋目前之使用執照為「倉庫」，無法登記為「廠房」所使用，如欲申請工廠登記，應提出變更後之竣工圖等相關資料始能辦理等語。被告遂請原告提供系爭房屋之竣工圖，然原告多次拒絕交付竣工圖，或所提出之圖面亦無從辦理工廠登記，原告亦不願配合辦理建物用途變更，致被告始終無法辦理工廠登記，使系爭房屋無法合於約定之使用收益狀態，應認原告有未履行契約附隨義務之情事。系爭房屋既因可歸責原告之事由，致無法合於約定之使用收益狀態，被告自得依民法第264條第1項前段之規定，行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金，被告既無給付租金之義務，原告不得主張被告給付遲延而終止租約。　㈡退步言，系爭契約第3條第3項約定「…租賃期間內保證金不得抵扣租金。」，惟該約定違反民法第440條第2項、土地法第 100條等強制規定，依民法第71條，該約定應屬無效，原告於計算遲付租金時，應先扣除被告所給付之保證金。是被告已給付之15萬元保證金既得抵償112年10月、11月份之租金，被告需於113年1月10日始會積欠租金額達2個月以上，且於113年3月10日始遲延給付逾2個月，是以，原告以起訴前之律師函或存證信函主張已催告被告給付租金，並因此得終止契約云云，均不生合法終止系爭契約之效力，原告請求被告給付積欠租金15萬元、懲罰性違約金15萬元、相當於租金之不當得利6萬484元，均無理由等語資為抗辯。　㈢並聲明：1.原告之訴駁回；2.如受不利判決，願供擔保請准免宣告假執行。貳、反訴部分：一、反訴原告主張：　㈠反訴被告依系爭契約第4條第1項之約定，應使系爭房屋處於可供工廠登記之設立之狀態，又竣工圖既為申請工廠登記之必要文件，應認交付竣工圖屬於反訴被告依系爭契約應履行之附隨義務。詎反訴被告多次拒絕交付竣工圖，亦不願配合辦理建物用途變更，反訴原告因於112年11月3日以台中中正路郵局362號存證信函催告反訴被告，若於5日內仍未交付竣工圖，則依民法第254條、第258條第1項規定以該函送達解除系爭契約，然反訴被告迄未履行其契約義務。是系爭契約已因反訴原告合法解除而消滅，反訴原告自得依民法第259 條第1、2款規定，請求反訴被告返還其自反訴原告受領之租金10萬元及保證金15萬元，及依民法第260條、第213條、第 216條等規定，請求反訴被告賠償：反訴原告因簽訂系爭契約所支出之仲介費3萬7500元、為辦理申請工廠登記事宜所向臺中市政府支出之規費480元、支付予和謙會計事務所之事務費（變更前後使用執照2500元、竣工圖3000元）、支付予昶鑫工程顧問之事務費（一般工廠登記代辦費-簽約款1萬 500元、使用執照相關資料檢核調卷2100元），是反訴被告共應給付反訴原告30萬6080元等語。　㈡並聲明：反訴被告應給付反訴原告30萬6080元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。二、反訴被告則以：　㈠反訴被告始終積極提供各項資料，協助被告處理並回答相關疑問，甚將前租客就系爭房屋向主管機關辦理並取得合法工廠登記之證明文書等文件提供予反訴原告。而反訴被告於反訴原告表示欲辦理設立工廠登記時，即明確告知反訴原告如欲申請外籍移工，需自行繪製廠房之配置圖。且依反訴被告以律師函所檢附予反訴原告之「臺中縣政府建設局變更使用執照」，亦可明確知悉系爭房屋先前曾將原有用途自「廠房、倉庫、辦公室」變更為「廠房、辦公室」，非如反訴原告所述系爭房屋之使用執照為「倉庫」。反訴原告雖一再堅稱系爭房屋無法辦理工廠登記，然迄未舉證以實其說，縱被告辦理工廠登記確實需要竣工圖，亦屬於得補正之文件內容，反訴原告應先向主管機關提出登記申請，如經通知補件，兩造再行討論如何取得相關文件，方符我國社會交易習慣及事理常情。然反訴原告根本未為申請，亦未提出向主管機關辦理工廠登記遭退件或不予登記之相關文件，即以無法登記為由拒絕給付租金，顯違誠實信用原則。　㈡又反訴被告之給付義務係交付系爭房屋供反訴原告使用收益，至於反訴原告是否相主管機關辦理工廠登記，乃屬反訴原告應自行處理及承擔費用。至系爭契約第4條僅約定反訴被告提供之系爭房屋，需屬於可合法供申請工廠登記之建物。故反訴原告以反訴被告未提供系爭竣工圖，未盡出租人之義務，並據此解除系爭契約，顯屬無據。況竣工圖本得由反訴原告自行委任建築師事務所等單位進行繪製，非必須由反訴被告為之或經反訴被告同意始能取得，實非屬出租人之附隨義務。是反訴原告主張反訴被告違反出租人義務，構成給付遲延，據以解除系爭契約，顯無理由。況系爭契約係因可歸責於反訴原告未依約給付租金，方由反訴被告以起訴狀終止系爭契約，反訴原告自不得請求反訴被告返還租金及保證金，及賠償其因系爭契約解除所受之損害等語資為抗辯。　㈢並聲明：反訴原告之訴駁回。參、不爭執事項（見本院卷第340-342頁，因本訴、反訴事實共通，本段就兩造名稱僅記載本訴原告、本訴被告）：一、兩造於112年8月20日簽訂系爭契約，由被告向原告系爭房屋，以做為工廠營業使用，租賃期限為自112年8月21日起至11 7年9月30日止，每月租金為7萬5000元，被告已於簽約時交付112年8月21日起至112年9月30日之租金10萬元及保證金15 萬元予原告(見本院卷第38-40頁) 二、原告為系爭房屋所有人；系爭房屋有辦理建物第一次所有權登記，建號為臺中市○○區○○段000○號(見本院卷第41頁)。三、被告於112年11月3日委任楊惠雯律師寄發台中中正路郵局36 2號存證信函及盛惠國際法律事務所112盛字第000000000號律師函予原告，經原告於翌日收受送達(見本院卷第43-47頁 )。四、原告於112年11月7日委任魏光玄律師以112年11月7日普晟字第1121107001號律師函函覆前項被告函文(見本院卷第49-51 頁) 五、原告於112年11月23日委任魏光玄律師寄發民權路郵局營收股2276號存證信函予被告，經被告於翌日收受送達(見本院卷第53-57、91頁) 六、被告已於112年12月25日將系爭房屋交還原告，並同時給付就系爭房屋於租賃期間截至112年12月25日為止之電費2萬53 76元、水費42元及就系爭契約辦理公證之費用3750元予原告 (見本院卷第173頁)。　肆、本院之判斷（以下就本訴、反訴合併論述，並均記載姓名當事人）：一、穎宸實業有限公司（下稱穎宸公司）稱朱芳成未履行系爭契約附隨義務，構成債務不履行，而就自身租金給付義務為同時履行抗辯，及依民法第254條、第258條第1項等規定解除系爭契約等語，均無理由：　㈠查契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益。倘債務人未盡此項義務，應負民法第227條第1項不完全給付債務不履行之責任（最高法院100 年度台上字第2號判決意旨參照）。　㈡查，系爭契約第4條第1項約定：「本房屋供廠房營業之使用，非經甲方(即朱芳成)書面同意不得變更用途。廠房可供廠工登記之設立。乙方(按穎宸公司)如須供員工宿舍用而須增加消防設備，由乙方自行負擔費用。」（見本院卷第38頁），又兩造亦不爭執，穎宸公司承租系爭房屋之目的係作為工廠營業使用（見不爭執事項一），則應可認如穎宸公司後續欲就系爭房屋向主管機關即臺中市政府申請辦理工廠登記事宜，朱芳成就穎宸公司申請辦理工廠登記流程所需之相關必要證明文件應有協助提供之義務（附隨義務），方能使穎宸公司之契約目的達成。　㈢穎宸公司雖主張朱芳成並未提供系爭房屋之竣工圖以供其辦理工廠設立登記程序云云。惟，朱芳成表示其以有以通訊軟體LINE方式傳送使用執照、竣工圖等文件給穎宸公司，並提出相關通訊軟體LINE對話截圖為證（見本院卷第199-209頁）。而對朱芳成之上開抗辯，穎宸公司表示無意見，僅表示該圖面無法辦理廠房登記（見本院卷第285頁）。又就朱芳成所提出之上開竣工圖，經函詢臺中市政府經濟發展局結果，該局於113年8月27日以中市經登字第1130051010號函，函覆表示該圖面經與該府都市發展局所查詢之該局檔案數位影像管理系統之建造執照核准圖面相符等語（見本院卷第348 頁）。是可認朱芳成確實有應穎宸公司要求提出系爭房屋之竣工圖，以供穎宸公司申請辦理工廠登記之程序。則難認朱芳成有何未履行契約附隨義務之情形。　㈣雖穎宸公司另主張系爭房屋無法辦理工廠登記之原因有二，一為欠缺變更後之竣工圖，另一是現有狀況與登記記載不符，必須辦理變更使用目的，而此應由朱芳成辦理云云（見本院卷第285頁）。惟臺中市政府經濟發展局113年8月27日中市經登字第1130051010號函，函覆本院表示：該局受理申請工廠登記案，經審查申請書未齊全或不符規定者，倘可補正則通知補正，若無法補正則退件處理；系爭建物曾於69年1 月29日經核准辦理工廠登記，該廠於110年9月10日因歇業而註銷工廠登記等語（見本院卷第347、348頁）。則依該函可知，是否准許辦理工廠登記之權責為臺中市政府經濟發展局，就工廠登記之申請案，於申請後，如該局認為可補正者會通知補正，待補正後可准許辦理登記，且系爭房屋先前曾有以該建物辦理工廠登記之情形。則穎宸公司應先自行向臺中市政府經濟發展局申請辦理工廠登記，視該局審查並命補正之文件內容，再依該內容請求朱芳成協助提供必要之證明文件。惟，穎宸公司自承迄今均未向臺中市政府就系爭房屋申請辦理工廠登記一事為送件（見本院卷第284頁），則自無從知悉臺中市政府經濟發展局之審查結果、命補正內容，自無從要求朱芳成依補正內容協助提供必要之文件。是穎宸公司所述屬自行假設及推論，實不可採。　㈤既朱芳成並無違反契約附隨義務之情事，則穎宸公司就本訴為同時履行抗辯，並不可採。另，穎宸公司就反訴部分，主張依民法第254條規定解除系爭契約，再依民法第259條第1 款、第2款規定請求朱芳成返還所租金10萬元及保證金15萬元，並依民法第260條、第213條、第216條等規定賠償因簽訂系爭契約所支出之仲介費3萬7500元、為辦理申請工廠登記事宜所向臺中市政府支出之規費480元、支付予和謙會計事務所之事務費（變更前後使用執照2500元、竣工圖3000元）、支付予昶鑫工程顧問之事務費（一般工廠登記代辦費- 簽約款1萬500元、使用執照相關資料檢核調卷2100元）等語，亦均不可採。二、就穎宸公司所積欠朱芳成之112年10月份及11月份租金債務，應以朱芳成所收取之保證金15萬元抵扣，經抵扣後，穎宸公司於112年11月間並無積欠租金達欠租2月以上之情形，朱芳成自不得依民法第440條第1項、第2項規定及系爭契約第7 條第2項第1款約定終止系爭契約：　㈠按土地法第100條第3款規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。」。民法第440條第1、2項規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。(第1項)租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。(第2項)」。　㈡次按土地法為民法之特別法，就積欠租金額是否已達2個月以上之認定，應依土地法第100條第3款所定以經扣抵擔保金後所積欠之租金額為要件。且關於擔保抵償，該條款規定雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用；土地法第100條第3款規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規定，當事人不得以特約排除（最高法院111年度台簡上字第44號判決意旨參照）。　㈢查，系爭契約第7條第2項第1款雖約定：「乙方（按穎宸公司）有下列情形之一者，甲方（按朱芳成）得終止租約：遲延給付租金之總額達二個月以上之租額，或其租金約定於每期開始時支付，而遲延給付逾二個月時，經甲方定相當期限書面催告而乙方仍不支付者。」（見本院卷第39頁），惟依上開說明可知，就穎宸公司遲付租金總額是否達2個月金額之認定，仍應參酌土地法第100條第3款規定，以經扣抵擔保金後所積欠之租金額為據。　㈣就朱芳成於簽約時已收受穎宸公司給付之保證金15萬元一事，為兩造所不爭執（見不爭執事項一），堪認為真。則就穎宸公司所積欠朱芳成之112年10月份、11月份租金共15萬元，自應扣抵朱芳成已收受之保證金15萬元，扣抵後穎宸公司之上開租金債務已消滅，則於112年11月間自無穎宸公司積欠朱芳成之租金債務達2個月金額之情形，朱芳成自不得依民法第440條第1項、第2項規定及系爭契約第7條第2項第1款約定終止系爭契約。　㈤因朱芳成並未合法終止契約，則朱芳成主張依系爭契約第6條第1項關於「乙方於租期屆滿或終止契約時，不依約交還房屋，經甲方催告後仍不履行者，甲方得請求乙方賠償所致之損失外，並得請求乙方給付懲罰性違約金新台幣壹拾伍萬元」約定，請求穎宸公司給付違約金15萬元，自無理由。　㈥又因穎宸公司積欠朱芳成之112年10月份、11月份租金債務已因以保證金抵扣而消滅，則朱芳成依系爭契約第3條請求穎宸公司給付租金15萬元，亦無理由。　㈦再因朱芳成並未合法終止契約，則穎宸公司於112年12月25日返還系爭房屋予朱芳成以前，占有系爭房屋屬有權占有，朱芳成依民法第179條規定請求穎宸公司給付自112年12月1日起至112年12月25日止相當於租金之不當得利6萬484元等語，亦無理由。伍、綜上所述，㈠就本訴部分，原告依系爭契約第3條、第6條第1 項前段約定及民法第179條規定，聲明請求被告應給付原告3 6萬484元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回；原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。㈡就反訴部分，反訴原告依民法第259條第1、2款、第260條、第213條、第216條等規定，聲明請求反訴被告應給付反訴原告30萬6 080元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，亦無理由，應予駁回。陸、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。柒、訴訟費用負擔之依據：本訴、反訴均為民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日　　　　　　　　　民事第五庭　法　官潘怡學以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　2 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡秋明

2024-11-29

TCDV-113-簡-25-20241129-1

訴

臺灣臺北地方法院

履行協議

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第3361號原告陞昇投資顧問股份有限公司法定代理人曾儀庭訴訟代理人陳鎮律師宋豐浚律師被告桂田文創娛樂股份有限公司（原名：昇華娛樂傳播股份有限公司）法定代理人吳怡青訴訟代理人鄭佾昕律師林文凱律師上列當事人間請求履行協議事件，經臺灣士林地方法院裁定移送前來，本院於民國113年11月1日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣壹佰伍拾捌萬伍仟貳佰參拾柒元，及其中如附表「本院准許之金額」欄所示之金額，分別自如附表「本院准許之利息起算日」欄所示之日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之四十七，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣伍拾貳萬玖仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣壹佰伍拾捌萬伍仟貳佰參拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，此觀民事訴訟法第255條第1項但書第2款規定自明。原告起訴時主張依兩造間民國110年3 月19日合作協議書（下稱系爭協議書一）第2條第2項、兩造間111年7月14日合作協議書（下稱系爭協議書二）第2條第2 之2項約定，被告應給付原告自110年4月起至112年9月止之管理費新臺幣（下同）91萬7,850元；依系爭協議書一第2條第3項約定，被告應給付原告自110年7月1日起至111年4月14 日止之租金78萬元；依系爭協議書二第2條第2之3項約定，被告應給付原告自111年10月起至112年9月止之房地使用償金120萬元，共計請求被告給付原告289萬7,850元及其利息。嗣追加及變更主張依系爭協議書一第2條第2項、系爭協議書二第2條第2之2項約定及民法第179條前段規定，請求被告給付原告自110年7月起至113年5月止仍積欠之管理費及受有管理服務之不當得利共59萬1,187元；依系爭協議書一第2條第3項約定，被告應給付原告自110年7月1日起至111年4月14 日止之租金78萬元；依系爭協議書二第2條第2之3項約定及民法第179條前段規定，請求被告給付自111年10月起至113 年5月止之房地使用償金及相當於租金之不當得利共200萬元，總計請求被告給付337萬1,187元及其利息（見本院卷第20 1至203頁），經核原告追加之請求均係本於被告占有使用原告所有臺北市○○區○○街0段00號地下2層房屋（下稱系爭房屋）之同一基礎事實，依上開規定，應予准許。貳、實體方面一、原告主張：兩造於110年3月19日簽立系爭協議書一，約定原告提供系爭房屋予被告進行商業規劃暨運營事宜，後兩造於 111年7月14日簽立系爭協議書二，取代系爭協議書一之約定。嗣兩造於112年12月間終止系爭協議書二，然被告迄至113 年5月31日始將系爭房屋返還原告。被告迄今仍積欠原告下列款項未清償：　㈠管理費及受有管理服務之不當得利部分：依系爭協議書一第2 條第2項、系爭協議書二第2條第2之2項約定，系爭房屋之管理費自110年7月1日起均由被告負擔，且被告於系爭協議書二終止後仍持續占有系爭房屋至113年5月31日，受有系爭房屋管理服務之不當得利每月3萬6,925元，則被告自110年7月起至113年5月止，仍積欠原告管理費及受有管理服務之不當得利共59萬1,187元。　㈡租金部分：依系爭協議書一第2條第3項約定，被告應自110年 7月1日起，每月給付原告租金6萬元，被告現仍積欠自110年 7月1日起至111年7月14日止之租金共78萬元。　㈢房地使用償金及相當於租金之不當得利部分：依系爭協議書二第2條第2之3項約定，被告應自111年10月起，於每月10日支付原告10萬元之房地使用償金，且被告於系爭協議書二終止後，仍未返還系爭房屋，因而受有相當於租金之不當得利每月10萬元，則被告現仍積欠自111年10月起至113年5月止之房地使用償金及相當於租金之不當得利共200萬元。　㈣以上被告積欠原告共計337萬1,187元（計算式：59萬1,187+7 8萬+200萬=337萬1,187元）之款項未給付。爰依系爭協議書一第2條第2項、第2條第3項、系爭協議書二第2條第2之2項、第2之3項約定及民法第179條前段規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告337萬1,187元，及其中如附表「原告請求金額」欄所示之金額，分別自如附表「原告請求利息起算日」欄所示之日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：系爭協議書二已完全取代系爭協議書一，原告即不得再以系爭協議書一向被告請求相關約定內容，則原告依系爭協議書一請求之部分均無理由。縱認原告仍得依系爭協議書一請求，原告之請求仍因下述而無理由：　㈠管理費部分：依系爭協議書二第2條第2之2項約定，僅於原告實際代被告繳納管理費予敦南100大廈管理委員會（下稱系爭管委會）時，被告始負有補償管理費予原告之義務，而原告並未實際向系爭管委會繳納管理費，自不得向被告請求；系爭房屋110年7月至111年4月之管理費應為每月1萬5,825元，111年5月起始調整為每月3萬6,925元，原告自111年起即以每月3萬6,925元計算，實有不當。　㈡租金部分：依系爭協議書一第2條第3項約定，被告須實際完成系爭房屋之裝修與場地建構後始須支付租金，而兩造簽立系爭協議書二即係因被告不能如預期完成裝修工程所致，故系爭協議書一所約定之給付租金條件並未成就，被告自無須支付租金。　㈢房地使用償金部分：依系爭協議書二第2條第2之3項約定，須被告實際以系爭房屋經營事業，被告始有給付每月10萬元之房地使用償金義務，原告並未舉證被告已實際開始經營，被告自無給付房地使用償金之義務。　㈣受有管理服務及相當於租金之不當得利部分：被告於112年11 月28日終止系爭協議書二後，被告即無占有系爭房屋，自無受有管理服務及相當於租金之不當得利可言；又原告自112 年8月7日起即非系爭房屋之所有權人，自無受有損害，而不得請求被告返還不當得利等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、經查，兩造於110年3月19日簽立系爭協議書一，嗣於111年7 月14日簽訂系爭協議書二，系爭房屋之管理費110年至111年 4月為每月1萬5,825元，111年5月起始調整為每月3萬6,925 元等情，為兩造所不爭執（見本院卷第260頁），並有系爭協議書一、二、管理費繳款通知單、系爭管委會向原告起訴之書狀等件【見臺灣士林地方法院112年度司促字第11930號卷（下稱司促卷）第13至17頁、第59至61頁、本院卷第149 至152頁】可證，堪信為真實。四、原告主張依系爭協議書一、二之約定，被告應給付原告管理費、租金、房地使用償金等款項，且自系爭協議書二終止後，被告迄至113年5月31日始返還系爭房屋，被告亦受有管理服務及相當於租金之不當得利，總計被告共積欠337萬1,187 元之款項未清償等情，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：　㈠按解釋契約，須探求當事人立約時之真意，除契約文字已表示當事人真意，無須別事探求外，應通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎。　㈡原告主張依系爭協議書一第2條第2項、系爭協議書二第2條第 2之2項約定，系爭房屋之管理費自110年7月1日起均由被告負擔等語。查：　　⒈系爭協議書一第2條第2項約定：「本合作所需不動產（即包含系爭房屋）管理費之繳納由甲方（即被告）負責。」系爭協議書二第2條第2之2項約定：「前項大樓（即包含系爭房屋）管理費及滯納費用，溯及至甲（即被告）乙（即原告）雙方舊合作契約之起始日，即民國（下同）110 年7月1日起，由甲方負責繳納或補償支付給乙方」（見司促卷第13至17頁），復參酌系爭協議書二第3條約定：「本協議書於簽署當日生效，有效期限自111年8月1日起至1 18年7月31日止。本協議生效之日即取代各方就本項目原先所為任何書面或口頭之協議、承諾或聲明。本協議書任何變更改動必須以書面及雙方簽屬（按：應為署）方為有效」（見司促卷第15至17頁），及兩造均不爭執系爭協議書一、二均係就原告以系爭房屋供被告經營事業使用（見本院卷第147至148頁、第154至155頁）乙節，堪認系爭協議書二第2條第2之2項約定已取代系爭協議書一第2條第2 項約定，並改約定被告應自110年7月1日起負擔系爭房屋之管理費。是原告主張依系爭協議書二第2條第2之2項約定，系爭房屋之管理費自110年7月1日起均由被告負擔，應屬有據。　　⒉被告雖抗辯：依系爭協議書二第2條第2之2項約定，僅於原告實際代被告繳納管理費予系爭管委會時，被告始負有補償管理費予原告之義務，且系爭管委會亦會向被告寄發系爭房屋之管理費繳款單要求被告直接繳納，倘原告未實際繳納仍得向被告請求管理費，被告恐受重複繳納之不利益等語。然查，觀諸上開系爭協議書第2條第2之2項約定，尚難認原告須實際繳納管理費後始得向被告請求，且依原告所提出系爭管委會所寄發之繳款通知單（見司促卷第59 至61頁），其所載之戶號為系爭房屋之戶號，繳款人姓名為原告，再參諸原告所提出系爭管委會請求原告給付管理費之起訴狀（見本院卷第149至152頁），足認原告始為系爭管委會請求給付系爭房屋管理費之對象，縱系爭管委會為求便宜而逕向被告寄發繳款通知單，被告亦非不能給付原告管理費後，再由原告向系爭管委會繳納，且被告當能知悉自己是否已繳納系爭房屋之管理費且向何人繳納，殊無以恐重複繳納為由，而拒絕依系爭協議書二之約定負擔系爭房屋管理費之理，是被告上開所辯即非可採。　㈢原告主張依系爭協議書一第2條第3項約定，被告應自110年7 月1日起，每月給付原告租金6萬元，被告現仍積欠自110年7 月1日起至111年7月14日止之租金共78萬元等語。然查，依系爭協議書一第2條第3項約定：「本協議書確認甲乙雙方之權利義務訂列如下：三、甲方於經營初期於每月支付乙方新台幣六萬元作為租金，惟所需場地建構期間無須支付；暫訂於民國110年7月1日起算」（見司促卷第13頁）。而原告自陳：兩造簽立系爭協議書一後，因被告遲未進場裝修而未實際營運，遂經兩造協商而簽立系爭協議書二等語（見本院卷第147頁），復參諸系爭協議書二第2條第2之3項約定：「甲方於經營初期，於每月十日支付乙方新台幣壹拾萬元整（… ）作為前揭房地（即包含系爭房屋）使用償金。但自本協議書簽訂之翌日起算三個月為裝修建置期間，甲方無須支付乙方償金」（見司促卷第13至17頁），足見被告於簽立系爭協議書一後迄至系爭協議書二簽立時，均未裝修系爭房屋，復經兩造協商後改簽立系爭協議書二，明確約定僅免除被告於裝修期間3個月之使用償金（租金）給付義務，而未如系爭協議書一所載「場地建構期間無須支付」，由此可知，系爭協議書一所載「場地建構期間無須支付」之真意當係指被告於裝修系爭房屋之期間，均無須支付所約定之租金，且兩造均不爭執於系爭協議書一存續期間，被告並未裝修系爭房屋、完成場地建構，則被告抗辯依系爭協議書一第2條第3項約定，被告無須支付租金，應為可取。是原告據此請求被告給付自110年7月1日起至111年7月14日止之租金共78萬元，即屬無據。　㈣原告主張依系爭協議書二第2條第2之3項約定，被告應自111 年10月起，每月支付原告10萬元之房地使用償金等語。經查：　　⒈依前揭系爭協議書二第2條第2之3項約定：「甲方於經營初期，於每月十日支付乙方新台幣壹拾萬元整（…）作為前揭房地（即包含系爭房屋）使用償金。但自本協議書簽訂之翌日起算三個月為裝修建置期間，甲方無須支付乙方償金」，足認原告主張被告應自系爭協議書二簽訂之翌日即 111年7月15日起算3個月即111年10月15日起，於每月10日支付原告房地使用償金10萬元，洵屬有據。　　⒉被告雖辯稱：須被告實際以系爭房屋經營事業，被告始有給付每月10萬元之房地使用償金義務，原告並未舉證被告已實際開始經營，被告自無給付房地使用償金之義務等語。然觀諸系爭協議書二第2條第2之4項約定：「開始運營後，除上開償金外，甲方同意每月將本合作案扣除行政、人事及稅金等成本後之甲方淨獲利的20%支付乙方，作為運營利潤分配」（見司促卷第15頁），足見系爭協議書二第2條第2之3項所載「經營初期」當與第2條第2之4項所載「開始運營」不同，否則應無須為不同文字之記載。再觀諸系爭協議書二第2條第2之4項所載之被告義務，係與原告分配運營之利潤，足認「開始運營」係指被告實際有運營並有獲利可能之情形。復參諸系爭協議書二第2條第2之 3項約定所載之被告義務，係給付使用系爭房屋之償金，而與被告是否有獲利可能無涉，且明確僅免除3個月裝修期間之給付義務，則由上可知，系爭協議書二第2條第2之 3項所載「經營初期」即非指被告實際有運營之時，而僅為泛指被告以系爭房屋經營事業之初期，被告前揭所辯，要難採認。　㈤原告主張系爭協議書二經原告於112年12月8日終止後，被告仍持續占有系爭房屋至113年5月31日，因而受有系爭房屋管理服務及相當於租金之不當得利等語。然查：　　⒈按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利；所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第759條之1第1 項、第765條、第179條前段分別定有明文。　　⒉被告抗辯系爭協議書二業經被告於112年11月28日向原告發函終止，並經原告於112年11月29日收受，系爭協議書二已於112年11月29日終止等語，原告未予爭執（見本院卷第202頁、第249頁），堪認系爭協議書二已於112年11月2 9日終止。然原告早於112年8月7日將系爭房屋所有權移轉登記予第三人，此有系爭房屋建物謄本（見本院卷第245 頁）可考，則原告於系爭協議書二終止後，並無因被告占有系爭房屋而受有損害，自不得請求被告返還不當得利。　　⒊原告雖主張系爭房屋僅係原告信託予第三人，原告仍受有損害等語，然依前揭規定，系爭房屋之所有權人於112年8 月7日後既為第三人，則應係第三人始有使用收益系爭房屋之權利，原告復未提出其可使用收益系爭房屋之任何事證，僅空言依信託關係原告仍受有損害，其主張要無可採。　㈥依上開所述，被告應依系爭協議書二第2條第2之2項約定，負擔系爭房屋自110年7月1日起至系爭協議書二終止日即112年 11月29日止之管理費，及應依系爭協議書二第2條第2之3項約定，自111年10月15日起至系爭協議書二終止日即112年11 月29日止，於每月10日支付原告使用償金。就被告各應給付之數額分述如下：　　⒈管理費部分：　　　⑴系爭房屋110年7月至111年4月之管理費為每月1萬5,825 元，111年5月起調整為每月3萬6,925元等情，為兩造所不爭執（見本院卷第260頁），並有系爭房屋管理費繳款通知單、系爭管委會向原告起訴之書狀（見司促卷第 59至61頁、本院卷第149至152頁），堪以認定。　　　⑵被告抗辯：被告已直接向系爭管委會繳納系爭房屋111年 11月至112年2月、112年9月至同年10月之管理費共22萬 1,550元。另被告有於111年8月11日給付35萬3,038元予原告，用以抵充110年7月至111年8月之管理費共30萬5, 950元，並有溢付4萬7,088元等語（見本院卷第217頁、第231頁），為原告所不爭執（見本院卷第248頁），而被告未敘明溢付之4萬7,088元抵充何期間之管理費，依民法第322條第2款規定，應以先到期之債務即111年9、 10月之管理費共7萬3,850元（計算式：3萬6,925×2=7萬 3,850元）儘先抵充，則被告就111年10月之管理費尚餘 2萬6,762元（計算式：7萬3,850-4萬7,088=2萬6,762元）未給付。　　　⑶是被告應給付原告111年10月所餘管理費及自112年3月起至同年8月止、112年11月之管理費，共計28萬5,237元（計算式：2萬6,762+3萬6,925×6+3萬6,925=28萬5,237 元）。　　⒉房地使用償金部分：依系爭協議書二第2條第2之3項約定及前開所述，被告應自111年10月15日起至112年11月29日止，於每月10日支付原告房地使用償金10萬元，則被告應給付之房地使用償金總額為130萬元（計算式：10萬×13=130 萬元）。原告雖主張房地使用償金應自111年10月起算，然依系爭協議書二第2條第2之3項約定，被告係自111年10 月15日起，於每月10日支付房地使用償金，則被告最初應給付之日為111年11月10日，自無從自111年10月起算應給付之數額，併予敘明。　　⒊綜上，原告請求被告給付管理費、房地使用償金共158萬5, 237元（計算式：28萬5,237+130萬=158萬5,237元）部分，洵屬有據。　㈦末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第1、2項、第233條第1項本文分別定有明文。查管理費部分，原告係以113年9月27日民事變更聲明狀向被告催告清償，而被告自陳於113年9月27日收受上開書狀（見本院卷第260頁），則就28萬5,237元管理費部分，被告即應自113年9月28日起負遲延責任並給付法定遲延利息。次查，房地使用償金部分，系爭協議書二既已約定被告應於每月10 日為給付，屬給付有確定期限，則原告主張如附表「本院准許之金額」欄編號3至5所示之金額，被告應分別自如附表「原告請求利息起算日」欄編號3至5所示之日（113年9月27日民事變更聲明狀送達翌日為113年9月28日）起負遲延責任並給付法定遲延利息，均屬有據。五、綜上所述，原告依系爭協議書二第2條第2之2項、第2之3項約定，請求被告給付158萬5,237元，及其中如附表「本院准許之金額」欄所示之金額，分別自如附表「本院准許之利息起算日」欄所示之日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法、所用證據及聲請調查證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響判決結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　28　　日　　　　　　　　　民事第五庭　審判長法　官　匡　偉　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　賴淑萍　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張庭嘉以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　8 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡庭復附表：（民國／新臺幣）編號原告請求項目原告請求期間原告請求金額原告請求利息起算日本院准許之金額本院准許之利息起算日 1 管理費及受有管理服務之不當得利自110年7月起至113年5月止 59萬1,187元原告113年9月27日民事變更聲明狀送達翌日 28萬5,237元 113年9月28日 2 租金自110年7月1日起至111年7月14日止 78萬元 112年7月25日不准許不准許 3 房地使用償金自111年10月起至112年7月止 100萬元 112年7月25日 90萬元 112年7月25日 4 房地使用償金自112年7月起至同年9月止 20萬元 112年11月7日 20萬元 112年11月7日 5 房地使用償金及相當於租金之不當得利自112年10月起至113年5月止 80萬元原告113年9月27日民事變更聲明狀送達翌日 20萬元 113年9月28日

2024-11-28

TPDV-113-訴-3361-20241128-1

彰簡

彰化簡易庭

遷讓房屋等

臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 113年度彰簡字第616號原告池錦達訴訟代理人趙惠如律師被告林昌哲上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年10月28日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告新臺幣13萬1,812元，及自民國113年10月28 日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用（減縮部分除外）由被告負擔。四、本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣13萬1,812元為原告預供擔保，得免為假執行。　　　　事實及理由一、原告主張：兩造於民國113年2月13日簽訂房屋租賃契約書（下稱租賃契約），約定由原告將所有之門牌號碼彰化縣○○市 ○○街000號房屋1樓（下稱系爭房屋）出租予被告，且租期為 113年2月13日起至114年2月13日止，每月租金為新臺幣（下同）2萬8,000元，並應於每月5日前給付，而水費、電費亦由被告負擔。詎被告於113年4月起即未依約給付租金，及尚有應由被告負擔之水費151元與電費994元未繳清，原告遂於 113年6月7日以郵局存證信函催告被告給付積欠之113年4月至113年6月租金及水費、電費，然被告並未清償，故原告以起訴狀繕本之送達終止兩造間之租賃關係；又被告於租賃關係終止後仍繼續占有使用系爭房屋，遲至113年10月3日才將系爭房屋遷讓交還給原告。因此，原告依民法第439條前段、第179條之規定，請求被告給付自113年4月1日起至113年1 0月3日止所積欠之租金與相當於租金之不當得利17萬800元、代墊之水費151元、電費994元等共計17萬1,945元等語，並聲明：被告應給付原告17萬1,945元，及自113年10月28日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、被告抗辯：被告承租系爭房屋是為販售衣物、鞋子等商品，而非自住，並已陸續給付113年2月13日至113年5月12日之3 個月租金8萬4,000元給原告，然系爭房屋之廁所裡老鼠、蟑螂、螞蟻一堆，導致女性顧客在廁所更衣時遭老鼠驚嚇而跑出，而雖租賃契約有記載得由被告修繕廁所再從租金扣抵修繕費，但經被告委請工程行至系爭房屋估價後，工程行即表示「須挖管線、更改管線、會動到系爭房屋結構」，被告在無經工程行報價下乃認為非被告能力所能處理，故被告遂向原告多次反應，但原告卻仍未改善廁所，都只叫被告自行處理，所以被告在113年4月底就已無在系爭房屋營業，並於11 3年5月24日清空搬離系爭房屋，並委請賣玉米者將系爭房屋之遙控器於翌日上午轉交給賣烤鴨、受原告委託的「松仔」，但「松仔」嗣卻告知被告「原告拒收遙控器」，足見兩造間之租賃關係已因原告未改善廁所而經被告於113年5月24日合法終止，且113年5月13日至113年6月12日之1個月租金2萬 8,000元已以被告所交付之押金2萬8,000元抵扣等語。三、得心證之理由：（一）兩造於113年2月13日簽訂租賃契約，約定由原告將所有之系爭房屋出租予被告，且租期為113年2月13日起至114年2 月13日止，每月租金為2萬8,000元，並應於每月5日前支付；嗣被告即依租賃契約第3條第1項前段、第4條之約定，交付相當於1個月租金之押金2萬8,000元及113年2月13 日至113年4月12日之2個月租金5萬6,000元給原告，且已於113年10月3日點交系爭房屋予原告等事實，已為兩造所自認（見本院卷第11、121、128、131、137至141頁），並有租賃契約、建物登記謄本在卷可稽（見本院卷第17至 28、67頁），應屬真實。（二）被告於原告終止租賃關係前有無積欠租金？　 1、按承租人每月租金為2萬8,000元整，每期應繳納1個月租金，並於每月5日前支付，不得藉任何理由拖延或拒絕，租賃契約第3條第1項前段定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦有明定。　 2、被告固抗辯：其還有給付113年4月13日至113年5月12日之 1個月租金2萬8,000元給原告，並再以押金2萬8,000元扣抵113年5月13日至113年6月12日之1個月租金等語（見本院卷第131頁），然已為原告所否認（見本院卷第11、131 頁），則依民事訴訟法第277條前段之規定，被告自應就此已給付租金之有利於己事實負舉證責任。經查：（1）被告雖辯稱：其還有給付113年4月13日至113年5月12日之 1個月租金2萬8,000元給原告等語（見本院卷第131頁），但其並未提出任何證據以實其說，而是僅空言抗辯（見本院卷第133至155頁），自非可信。　　　（2）被告曾給付押金2萬8,000元予原告一節，業如前述，然依租賃契約第4條第2項之約定，押金是為擔保被告租賃債務之履行，於租賃關係終了，租賃物已返還時，再依被告是否有債務不履行之情事而決定押金是否發生抵充欠租或損害賠償之效力，因此，被告於原告在113年7月11日終止兩造間之租賃關係時（理由詳如下述）既尚未將系爭房屋交還給原告，而是於113年10月3日始點交系爭房屋予原告，則兩造於113年10月3日前自尚無從結算被告所應負之最終債務不履行損害賠償責任，倘於此時逕自被告所積欠之租金中扣除押金2萬8,000元，除無法確保被告會遷離系爭房屋及以原狀騰空返還系爭房屋外，亦將使原告於被告發生應負損害賠償責任時無法直接從押金2萬8,000元獲得保障，故本院認於113年10月3日前尚不應將押金2萬8,000元用以扣抵被告所積欠之113年5月13日至113年6月12日之1個月租金2萬8,000元。　 3、綜上，被告既未證明其確曾給付113年4月13日起之租金給原告，且於113年10月3日點交系爭房屋予原告前亦尚不得以押金2萬8,000元扣抵所積欠之租金，則堪認被告於原告在113年7月11日終止兩造間之租賃關係時尚積欠原告自11 3年4月13日至113年7月10日之租金。　　　（三）兩造間之租賃關係是否已經原告終止？　 1、按遲付租金之總額達2個月之金額，並經出租人定相當期限催告，承租人仍不為支付，出租人得終止租約，租賃契約第14條第1款定有明文。　 2、被告於原告在113年7月11日終止兩造間之租賃關係時尚積欠原告自113年4月13日至113年7月10日之租金一節，業如前述，且依租賃契約第3條第1項前段之規定，被告本應於 113年4月5日前給付113年4月13日至113年5月12日之租金2 萬8,000元、113年5月5日前給付113年5月13日至113年6月 12日之租金2萬8,000元、113年6月5日前給付113年6月13 日至113年7月12日之租金2萬8,000元，可見積欠113年4月 13日至113年7月10日租金之被告並未依約依序於113年4月 5日前、113年5月5日前、113年6月5日前給付租金，而已遲付達3個月之租金共計8萬4,000元。　 3、被告於113年6月5日已遲付3個月租金8萬4,000元之情，業經本院說明如上；又依郵局存證信函、掛號收件回執、營業人登記資料所示（見本院卷第29、31、73、75頁），原告嗣於113年6月7日有以郵局存證信函催告被告於該信函送達後3日內給付積欠之113年4月至113年6月共計3個月租金8萬4,000元，而該信函已於113年6月11日送達至被告於租賃契約所留存之臺中市○○區○○街000號戶籍地（見本院卷第28、43頁），則被告自應於收受該信函後3日內給付積欠之租金8萬4,000元予原告，然被告卻仍未於113年6月 14日催告期滿前給付租金8萬4,000元給原告，而猶積欠原告租金達3個月未給付，嗣原告乃以起訴狀繕本表示終止與被告間之租賃關係（見本院卷第11頁），並於113年7月 11日送達至被告（見本院卷第49頁），核與租賃契約第14 條第1款之約定相符，故兩造間之租賃關係已因原告於113 年7月11日合法終止而歸於消滅。　　　 4、被告固辯稱：系爭房屋之廁所裡老鼠、蟑螂、螞蟻一堆，導致其無法營業，且經其多次反應後，原告亦拒絕修繕廁所，所以其乃於113年5月24日搬離系爭房屋，並委請賣玉米者將系爭房屋之遙控器於翌日上午轉交給受原告委託之「松仔」，但「松仔」嗣告知其「原告拒收遙控器」，足見兩造間之租賃關係已因原告未改善廁所而經其於113年5 月24日合法終止等語（見本院卷第128、129、135至155頁），然已經原告所否認（見本院卷第128、130頁）。經查：（1）按房屋損害而有修繕之必要時，其應由出租人負責修繕者，經承租人定相當期限催告，仍未修繕完畢，承租人得終止租約，租賃契約第15條第1款定有明文。足見房屋損害而有由出租人修繕之必要時，須經承租人定相當期限催告出租人履行，出租人於期限內仍不履行時，承租人始得終止契約；而承租人所為之催告如未定期限，難謂與前揭約定要件相符，自不得依前揭約定終止契約。又終止權之行使，依民法第263條準用同法第258條規定，應向他方當事人以意思表示為之（最高法院101年度台上字第1294號判決意旨參照）。（2）被告就系爭房屋之廁所有修繕必要一節，並無提出任何證據以實其說，而是僅空言抗辯，已難遽信；再者，被告所辯：廁所裡老鼠、蟑螂、螞蟻一堆等語，亦非無可能是承租使用系爭房屋之被告怠於清潔所造成，而與原告無關；何況，被告已陳稱：其承租系爭房屋是用來販賣商品，非自住，且系爭房屋之前廳空間深度是可以停2台汽車的等語（見本院卷第129、130頁），則縱使廁所因髒亂而難以使用，被告亦可在可停2台汽車之前廳空間1角搭設以布幕拉簾做成之換衣間供客人試換衣服，故尚難遽認廁所髒亂與被告經營不善間必存有因果關係。（3）被告並未提出證據證明其確有定相當期限催告原告修繕系爭房屋之廁所，則依前揭說明，自無從認被告已依租賃契約第15條第1款之約定合法終止兩造間之租賃關係。（4）就「松仔」為原告之代理人一節，已經原告所否認（見本院卷第128頁），且被告亦無提出任何證據證明此節，則自無從認「松仔」為原告之代理人。因此，被告將系爭房屋之遙控器委請賣玉米者轉交給非屬原告代理人之「松仔」，實無從認已對原告行使終止權而得使租賃關係發生終止效力。（5）綜上，被告上開所辯，並非可採，尚難認兩造間之租賃關係已經被告於113年5月24日合法終止，故被告仍負有給付 113年4月13日至113年7月10日租金之義務，且原告亦得以被告未履行租金給付義務而合法終止兩造間之租賃關係。（四）原告請求被告給付自113年4月1日至113年10月3日之租金與不當得利共計17萬800元，有無理由？　　　　　　　　 1、被告已給付113年2月13日至113年4月12日之共2個月租金5 萬6,000元給原告，且被告於原告在113年7月11日終止兩造間之租賃關係時尚積欠原告自113年4月13日至113年7月 10日之租金等情，業如前述，可見被告在原告於113年7月 11日終止兩造間之租賃關係時只積欠113年4月13日至113 年7月10日之租金。故原告依民法第439條前段之規定，僅得請求被告給付自113年4月13日起至113年7月10日止，按月租金2萬8,000元計算之租金。　 2、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書定有明文。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號、97年度台上字第294號判決意旨參照）。依前所述，兩造間之租賃關係已經原告於113 年7月11日合法終止而消滅，則被告自113年7月11日起即已無占有使用系爭房屋之法律上原因，並致原告受有無法使用系爭房屋之損害，且依社會通常觀念，被告因無權占有系爭房屋而獲得相當於租金之利益；又被告既依租賃契約承租系爭房屋之每月租金為2萬8,000元，則原告依民法第179條之規定，請求被告自113年7月11日起至113年10月 3日點交系爭房屋止，按月給付相當於租金之不當得利2萬 8,000元，應屬有據。　 3、按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。依前所述，兩造間之租賃關係已經原告於113年7月11日合法終止而歸於消滅，且被告亦已於113年10月3日交還系爭房屋給原告，則依前揭意旨，自應將被告所交付給原告之押金2萬8,000元用以抵充被告所積欠之1個月租金2萬8,000元。　 4、從而，經以每月2萬8,000元之金額計算及扣除押金2萬8,0 00元後，原告依民法第439條前段、第179條之規定，僅得請求被告給付自113年4月13日起至113年10月3日止之租金與相當於租金之不當得利共計13萬667元【即：2萬8,000 元×（5月＋20日/30日）－2萬8,000元＝13萬667元，小數點以下四捨五入】。　　　　　　　（五）原告請求被告返還代墊之水費151元與電費994元，有無理由？　　　被告依租賃契約第5條之約定，應負擔113年2月13日至114 年2月13日之租賃期間使用系爭房屋之水費與電費，而被告於113年7月11日租賃關係消滅前所應負擔之113年2月至 113年5月之水費151元（即：70元＋81元＝151元）、113年2 月16日至113年4月14日之電費994元等共計1,145元，已由原告代為繳納一節，有租賃契約、台灣自來水公司繳費證明、台灣電力公司113年4月繳費憑證存卷可憑（見本院卷第19、21、35、37頁），而被告亦已自認積欠原告水費與電費1,145元（見本院卷第145頁），則原告為被告代墊本應由被告負擔之水費與電費1,145元，已使被告無法律上原因而受有水費與電費1,145元債務受清償之利益，並致原告受有金錢上之損害，故原告依民法第179條之規定，請求被告返還代墊之水費與電費1,145元，核屬有據。四、綜上所述，原告依民法第439條前段、第179條之規定，請求被告給付13萬1,812元（即：租金與相當於租金之不當得利1 3萬667元＋水費與電費1,145元＝13萬1,812元），及自113年1 0月28日（見本院卷第127頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。五、關於假執行之說明：原告勝訴部分，是依民事訴訟法第427 條第2項規定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第436條第2項、第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行；並依民事訴訟法第436條第2項、第392條第2項之規定，依職權酌定相當擔保金額，宣告被告預供擔保，得免為假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　15　　日　　　　　　　　　彰化簡易庭　法　官許嘉仁以上正本係照原本作成。如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　15　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳火典

2024-11-15

CHEV-113-彰簡-616-20241115-1

壢簡

中壢簡易庭

給付租金

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度壢簡字第347號原告卓福盛被告張智為呂寶玉上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國113年10月29日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、被告張智為應給付原告新臺幣6,300元，及自民國113年1月2 3日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用新臺幣3,860元，由被告張智為負擔新臺幣68元，餘由原告負擔。四、本判決原告勝訴部分得假執行；但如被告張智為以新臺幣6, 300元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序方面一、按簡易訴訟程序訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第43 6條第2項、第255條第1項前段及但書第2款分別定有明文。二、經查，本件原告起訴時原聲明：(一)被告應連帶給付原告新臺幣（下同）36萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息、(二)願供擔保，請准宣告假執行。嗣於本院民國113年9月5日言詞辯論期日，追加備位聲明為：(一)被告張智為應給付原告36萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息、(二) 請依職權宣告假執行，並將先位聲明第二項變更為：請依職權宣告假執行。核屬原告上開訴之追加、變更，係本於之同一基礎事實所為，與前開規定並無不合，應予准許。貳、實體方面一、原告主張： (一)原告為桃園市○○區○○○路000巷0弄0號房屋(下稱系爭房屋)之共有人，於107年1月1日將系爭房屋出租予被告張智為，租期自107年1月1日起至109年12月31日止，每月租金1萬元(下稱107年租約)，並由被告呂寶玉擔任連帶保證人。而因系爭房屋當時屋況非常差，有須修繕之處，被告張智為亦稱承租後將裝修系爭房屋，兩造遂於107年租約附件特約約定由被告張智為裝修系爭房屋(包含2樓衛浴修繕、全屋插座修繕、全屋補土粉刷上漆、增設4樓之頂樓鋁梯、將3樓至4樓樓梯間增設夾板)，租期屆滿後免除回復原狀，其裝修費用折抵1 07年租約全部租金。107年租約屆滿前，被告張智為向原告續租系爭房屋，約定租期自110年1月1日起至110年12月31日止，每月租金1萬元(下稱110年租約)，惟原告發現被告張智為未依107年租約進行修繕，遂於110年租約與被告張智為約定，被告張智為應於110年12月31日前應履行修繕義務(包含 2樓衛浴修繕、全屋插座修繕、全屋補土粉刷上漆、增設4樓之頂樓鋁梯、將3樓至4樓樓梯間增設夾板)，否則原告得請求約定修繕項目之修復費用。 (二)然110年租約屆滿後，被告張智為未依約定進行修繕，顯然違反107年契約約定，故被告張智為不得以修繕費用抵付107 年租約之租金總額36萬元，被告張智為有給付107年租約租金之義務，而被告呂寶玉為107年租約連帶保證人，應負連帶責任。爰依107年租約提起先位之訴，請求被告連帶給付租金。又被告張智為亦未依110年租約於110年12月31日前履行修繕義務，被告張智為應給付原告修繕費用。爰依110年租約提起備位之訴，請求被告張智為給付修繕費用。 (三)並為先位聲明：被告應給付連帶原告36萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。及備位聲明：被告張智為應給付原告36萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、被告之答辯： (一)被告張智為則以：原告出租時，系爭房屋髒亂、未整理，屬於俗稱之米奇屋，所以107年租約約定由我幫原告整理房屋，以抵付107年租約之租金36萬元，我於107年租約、110年租約期間已經將系爭房屋整理好(2樓衛浴修繕、全屋插座修繕、全屋補土粉刷上漆)，且我支出之整理裝修費用早已超過36萬元。至於110年租約約定之增設4樓至頂樓鋁梯部分，系爭房屋本來的鐵梯在出租前已經壞掉了，我後來有加裝移動式鋁梯，我交屋時鋁梯還在，後來為何不見我就不清楚。而3樓至4樓樓梯間增設夾板部分，因為系爭房屋3、4樓是屬於違建，在原告未申請裝修許可前，我怎麼敢施工。至於原告提出照片主張我未依約定裝修，然原告所提出插座未修繕照片，並非我交還房屋時之情況。衛浴照片，看不出來有何問題，只是有點髒。至於全屋補土粉刷上漆部分，我早已完成，只是系爭房屋本身有漏水問題，即使我完成修繕，還是會有漏水壁癌問題，並不表示我未完成約定修繕工作等語，資為抗辯。 (二)被告呂寶玉則以：被告張智為承租系爭房屋時，屋內堆滿垃圾、抽水馬達損壞，沒有自來水、門窗損壞、房屋漏水、馬桶堵塞。因原告繼承系爭房屋後，無力修繕房屋至可正常使用狀態，故與被告張智為約定以高於當地行情之租金出租系爭房屋，並由被告張智為將系爭房屋修繕至可正常使用狀態抵付全部租金，被告張智為已將系爭房屋修繕至可正常使用狀態，且被告張智為所支出之裝修費用早就超過107年租約租金金額，故無積欠原告107年租約租金，110年租約租金也有支付，現在又要求被告張智為給付租金，並要我負連帶責任，顯然無理由等語，資為抗辯。三、原告主張其為系爭房屋之共有人，與被告張智為簽訂107年租約，並由被告呂寶玉擔任連帶保證人。而因系爭房屋當時屋況非常差，有須修繕之處，兩造於107年租約附件特約約定由被告張智為裝修系爭房屋(包含2樓衛浴修繕、全屋插座修繕、全屋補土粉刷上漆、增設4樓之頂樓鋁梯、將3樓至4 樓樓梯間增設夾板)，租期屆滿後免除回復原狀，其裝修費用折抵107年租約全部租金。嗣107年租約屆滿前，被告張智為向原告續租系爭房屋，並簽訂110年租約，且約定被告張智為應於110年12月31日前應履行修繕義務(包含2樓衛浴修繕、全屋插座修繕、全屋補土粉刷上漆、增設4樓之頂樓鋁梯、將3樓至4樓樓梯間增設夾板)，否則原告得請求約定修繕項目之修復費用等事實，業據其提出系爭房屋所有權狀、 107年租約、110年租約等為證(見本院卷第5至12頁)，且為被告所不爭執，堪信為真實。四、得心證之理由： (一)原告先位依107年租約請求被告連帶給付36萬元租金，有無理由? 　1、按解釋契約，須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院113年度台上字第511號、第374號、第128號判決意旨參照）。又10 7年租約附約第1條約定：「甲方(原告)房屋裝修業已同意乙方(被告張智為)，其裝修於租約到期，免回復原狀。其裝修費用抵租金，其工程費用、明細詳如附件」(見本院卷第9頁反面)由此可知，107年租約附約約定由被告張智為裝修系爭房屋以抵付租金，故107年租約被告張智為之對待給付係裝修系爭房屋，而該附約約定工程費用、明細載於附件，惟原告並未提出107年租約之附件，且原告於本院言詞辯論期日亦自承附件已遺失(見本院卷第110頁)，故無法從 107年租約認定被告張智為實際所需修繕之項目為何。　2、惟參酌被告提出系爭房屋於出租前屋況照片、兩造歷次書狀及陳述，可知107年租約附約之目的在於，原告藉由出租系爭房屋方式達到房屋修繕之利益，被告張智為則以修繕房屋達到免附租金之結果，則107年租約被告張智為之對待給付，解釋上應認係將系爭房屋修繕至可正常使用之狀態已足。而觀諸被告提出之系爭房屋出租前照片(見本院卷第 39至62頁)，系爭房屋出租時各處均堆置滿雜物、垃圾、陽台有樹根、屋況不佳、屋內凌亂不堪，顯然無法為正常使用。而被告提出之系爭房屋整理後之照片(見本院卷第63至 64、112至119頁)，顯示系爭房屋內之雜物、垃圾已清理完畢、並有重新上漆，較出租前之屋況明亮、整潔，已符合一般可正常使用之屋況。故被告張智為已履行107年租約所約定之對待給付義務，其依約自毋庸給付原告租金，則原告先位依107年租約請求被告連帶給付36萬元租金，無理由。 (二)原告備位依110年租約請求被告張智為給付36萬元修繕費用，有無理由? 　1、110年租約其他約定事項約定：「因乙方(被告)106年承租，允若下列屋況修復：⑴2樓衛浴修繕、⑵屋內插座修繕、⑶ 全屋補土粉刷上漆、⑷4樓戶外增設至頂樓鋁梯、⑸3樓至4樓樓梯間增設夾板。因未完成，乙方須於本約期限完成，若未於110年12月31日前完成，乙方須給予甲方(原告)修復現金，不得異議。」可知此與107年租約不同，上開約定係於租金給付義務外，另約定被告張智為應於110年租約屆滿前履行約定之修復義務，如未履行時，原告得請求未履行部分所需之修繕費用，故此部分應審酌被告張智為是否已履行約定項目之修繕義務。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，亦應駁回原告之請求。本件原告主張被告張智為違反110年租約，並請求被告張智為依約給付修繕費用，原告自應對其有利之事實即被告張智為構成違約之事實負舉證責任。　2、2樓衛浴修繕部分：　　原告主張被告張智為未完成2樓衛浴修繕，並提出其113年1 0月拍攝之照片為證(見本院卷第125至126頁)，然為被告所否認，並辯稱已完成修繕等語。經查，原告提出之衛浴照片(黑白)，馬桶及洗手台雖有汙漬，但並無髒亂不堪或無法使用之情形。復參以110年租約係約定110年12月31日前完成修繕，而原告所拍攝之照片為113年10月間，距110年租約屆滿返還房屋已超過2年，該衛浴馬桶及洗手台之汙漬，是否為被告張智為交屋當時之狀況或交屋後正常使用之髒污，無從判斷，原告復未提出其他證據證明被告張智為未依110年租約約定修繕衛浴之證據，自難為有利原告之認定。　　3、屋內插座修繕部分：　　原告主張被告張智為未完成屋內插座修繕，並提出照片為證(見本院卷第14頁反面、15頁反面至16頁、120至121頁) ，然為被所否認，並辯稱並非其交屋時之情況等語。經查，原告提出之照片固顯示電源插座有電線外露、缺少蓋保之情形，然起訴狀所附之照片並無拍攝之時間，無法確認是何時拍攝，被告張智為亦稱該照片是其交還房屋前之照片(見本卷第110頁反面)，而原告113年10月14日所提出之照片，僅有拍攝插座部分，無法判斷是否為系爭房屋之插座及何時拍攝之插座，故依原告所提出之證據，難認被告張智為於110年12月31日時未完成此項約定修繕義務。　4、全屋補土粉刷上漆部分：　　原告主張被告張智為未完成全屋補土粉刷上漆，並提出照片為證(見本院卷第13至15頁反面、122至123頁)，然為被告張智為所否認，並以前詞置辯。經查，原告起訴狀所附之照片，系爭房屋牆面固有剝落、壁癌之情形，惟被告張智為表示為交還房屋前之照片(見本卷第110頁反面)，而參被告張智為所提出裝修後照片(見本院卷第63、112至116頁 )，系爭房屋牆面並無剝落、壁癌之情形。至原告113年10 月14日提出之照片，系爭房屋牆面雖有剝落、壁癌之情形，惟原告自稱該照片為113年10月所拍攝，該拍攝期間距被告張智為返還房屋已超過2年，且原告亦自陳系爭房屋有漏水之問題(見本院卷第130頁反面)，而自兩造歷次書狀及陳述均未提及有約定修復漏水，則被告張智為辯稱其已完成全屋補土粉刷上漆，只是系爭房屋有漏水問題，完成修繕還是會有漏水壁癌問題等語，顯非子虛。又原告復未提出其他證據證明110年12月31日時未完成此項約定修繕義務，自難認原告此部分主張為真實。　5、4樓戶外增設至頂樓鋁梯：　　原告主張被告張智為未於系爭房屋4樓戶外增設至頂樓鋁梯，並提出照片為證(見本院卷第125頁)，然為被告張智為所否認，並以前詞置辯。查，原告自陳所提出之照片系113年 10月間所拍攝(見本院卷第129頁反面)，照片中雖未見有可通往頂樓之移動式鋁梯，然原告拍攝時間距110年租約約定需完成裝設鋁梯之期限即110年12月31日，已相隔超過2年，且原告於112年12月29日始提起本件訴訟(見本院卷第3頁 )，該照片無法佐證被告張智為於110年12月31日，是否未完成裝設移動式鋁梯，原告復未提出被告張智為於110年租約屆滿交屋時，系爭房屋4樓戶外之照片證明被告張智為斯時未履行110年租約約定裝設移動式鋁梯，自難為有利原告之認定。　6、3樓至4樓樓梯間增設夾板：　　原告主張被告張智為未於系爭房屋3樓至4樓樓梯間增設夾板，並提出照片為證(見本院卷第124頁)，且被告張智為所不爭執，堪信原告主張為真實。至被告張智為雖辯稱原告未申請裝修許可前，不敢施工等語。惟被告張智為既於110 年租約同意於系爭房屋3樓至4樓樓梯間增設夾板，自有依約履行之義務，至於倘需要申請裝修許可，被告張智為應向原告要求履行協力義務申請裝修許可，然被告張智為並未向原告請求申請施工許可即自行拒絕給付，而非原告拒絕履行協力義務或遭工務機關駁回裝修許可時，始拒絕履行此部分之義務，則被告張智為違反110年租約之約定甚明，原告自得依110年租約約定，請求被告張智為給付3樓至4 樓樓梯間增設夾板之費用。　7、末查，系爭房屋3樓至4樓樓梯間增設夾板之費用為6,300元 (單價6,000元加5%稅金)，業據原告提出築庭豊室內裝修公司報價單為證(見本院卷第128頁)，堪信為真實。故原告得依110年租約之約定請求被告張智為給付6,300元。 (三)末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第3項、第233條第1項、第203條分別定有明文。經查，本件契約債務，其給付核屬無確定期限，而本件起訴狀繕本係於113年1月22日送達被告張智為，有本院送達證書在卷可查（見本院卷第28頁），是本件原告請求被告張智為負擔自起訴狀繕本送達之翌日即 113年1月23日起至清償日止，按年利率5％計算之利息，應屬有據，自應准許。五、綜上所述，原告先位依107年租約請求被告連帶給付36萬元及法定遲延利息，無理由，應予駁回；原告備位依110年租約，請求被告張智為給付如主文第1項所示，為有理由，應予准許。至逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。六、本件原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告張智為敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告張智如為原告預供擔保，得免為假執行。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法及所提證據均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條，爰依職權諭知如主文第3項所示。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13　　日　　　　　　　　　中壢簡易庭　　　法　官張博鈞以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃建霖

2024-11-13

CLEV-113-壢簡-347-20241113-2

潮簡

潮州簡易庭

給付租金

臺灣屏東地方法院民事判決　 113年度潮簡字第203號原告蔡乾耀訴訟代理人陳樹村律師陳明瑾律師上一人複代理人匡載禾律師被告吳逸偉上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國113年10月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、核定被告所有屏東縣○○鎮○○段000○號建物，占用原告所有屏東縣○○鎮○○段000地號權利範圍6分之2之土地，每月應給付原告之租金為新臺幣3,549元。二、被告應給付原告新臺幣68,246元，及自民國113年3月22日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。三、被告應自民國113年2月1日起至法定租賃關係終止日止，按月於每月終日給付原告新臺幣3,549元。四、訴訟費用由原告負擔。五、本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣68,246元為原告預供擔保後，得免為假執行。六、本判決第三項就各期到期部分，得假執行。但被告就到期部分如各期以新臺幣3,549元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序事項：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文，又依同法第436條第2項之規定，於簡易訴訟程序亦適用之。查，原告起訴請求：「㈠核定被告吳逸偉所有坐落於屏東縣○○鎮○○段000地號土地（下稱系爭土地）上之屏東縣○○鎮○○段000○號建物（下稱系爭建物），占有原告所有系爭土地（面積約80.67平方公尺，以實測為準）部分，每月應給付原告之租金為新臺幣（下同）3,657 元。㈡被告應給付原告71,902元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自民國113年2月 1日起至法定租賃關係終止日止，按月於每月終日給付原告3 ,657元。」等語（本院卷第9頁），嗣變更為：「㈠核定被告所有坐落於系爭土地上之系爭建物，占有原告所有坐落於系爭土地（面積約80.67平方公尺）部分，每月應給付原告之租金為3,549元。㈡被告應給付原告68,246元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自11 3年2月1日起至法定租賃關係終止日止，按月於每月終日給付原告3,549元。」等語（本院卷第379頁），核其所為，係屬縮減應受判決事項，依上開規定，於法有據，應予准許。二、被告於最後言詞辯論程序委任訴外人吳松榮為訴訟代理人，惟未具委任狀，且就被告前次不爭執事項復為爭執且與事實不符，難信得適當防衛被告本人之權利，認不適當為被告之訴訟代理人，經本院當庭裁定禁止代理（本院卷第380、381 頁），又吳松榮於最後言詞辯論為被告答辯均引用被告歷次答辯，縱經禁止代理，亦無損被告訴訟權，先予敘明。三、被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條　　各款所列情形，爰依原告聲請（本院卷第381頁），由其一造辯論而為判決。貳、實體事項：一、原告主張：系爭土地原為訴外人賴明得所有，賴明得於51年間出資興建門牌號碼屏東縣○○鎮○○路00號之系爭建物，並登記為所有權人。嗣於66年間，賴明得僅將系爭建物移轉登記予訴外人賴憲平所有，後於103年10月15日由被告拍定取得，是系爭建物與系爭土地間，於系爭建物得使用期限內，依民法第425條之1之規定，應推定具有租賃關係。而原告於11 1年3月22日及同年9月1日各取得系爭土地6分之1之權利範圍，兩造間應有推定租賃之關係，因其租金數額兩造無法協議，爰依民法第425條之1第2項之規定及兩造法定租賃關係，依牛津學堂不動產估價師事務所之鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）所鑑定之系爭土地合理租金，請求法院核定租金，及給付原告自111年3月22日及同年9月1日各取得系爭土地6分之1權利範圍時起，至起訴日前1日即113年1月31日止之租金，暨至同年2月1日起至法定租賃關係中止日止之每月租金等語，並聲明：如前開變更後訴之聲明所示。二、被告則以：伊可以給原告租金，但伊自112年10月15日起，方以每月租金3,000元出租系爭建物，每年還要繳13,000多元稅金，出租之前均閒置中，仍要請求租金並不合理，原告稱伊租用原告土地，原告係與系爭土地其他共有人共有，原告土地在哪裡？況系爭土地上亦仍有門牌號碼屏東縣○○鎮○○ 路00號之建物（下稱63號建物），原告請求租金不能只向伊請求，應該是伊與63號建物所有權人平分等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、經查，原告主張系爭土地於36年5月6日登記為賴明得所有，輾轉轉讓後，原告於111年3月22日、同年9月1日分別取得應有部分1/6，為現共有人；系爭建物為賴明得於51年登記為所有權人，於66年移轉所有權予訴外人賴憲平，於103年10 月15日由被告經拍賣取得所有權，系爭土地與系爭建物原同屬賴明得所有，嗣分別轉讓予他人，有民法第425條之1之適用等情，業據其提出系爭土地與系爭建物人工登記簿謄本、登記第一類謄本及異動索引、系爭建物照片等件為證（本院卷第21-34、45、67-76頁），核與本院調取之系爭土地與系爭建物公務用謄本及異動索引、電子處理前舊簿謄本相符（本院卷第79-141頁），且為被告所不爭執（本院卷第178、1 98頁），堪信為真實。四、得心證之理由：　　被告固不爭執原告主張兩造存有民法第425條之1之法定租賃關係，惟爭執租金數額，並以前詞置辯。是本件應審酌者厥為：㈠原告請求被告所有之系爭建物坐落於系爭土地上部分之租金，有無理由？㈡如有理由，依原告就系爭土地之應有部分比例計算，其適當之租金數額為若干？分述如下：　㈠原告得請求自其取得系爭土地時起之租金：　⒈按民法第425條之1第1項規定之法定租賃關係，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1第2項定有明文。又按承租人自租賃關係成立時起，即有給付租金之義務，此於民法第425條之1第1項所定推定租賃關係亦然。依該規定，土地及其土地上房屋同屬一人所有，其後因移轉而異其所有人時，即推定於不同之房、地所有人間，成立土地租賃關係，自斯時起，承租人（房屋所有人）即有給付租金予出租人（土地所有人）之義務，僅因兩造間於此推定租賃關係成立時未有意思表示，事後復未能協議定租金數額，始按同法條第2項規定，由法院以判決定之，替代當事人成立契約時應互相一致之意思表示。租賃關係既非於當事人請求核定租金數額時方成立，租金給付義務亦非於斯時始發生，法院判決主文，自得於「推定租賃關係成立後」，當事人聲明之期間範圍內，宣示其租金數額，並命房屋所有人給付該期間之租金，尚不以自起訴狀（載明請求核定租金數額之旨）繕本送達房屋所有人後之期間為限（最高法院110年台上字第3013號判決意旨參照）。　⒉兩造間確有民法第425條之1第1項規定之法定租賃關係存在，既為兩造所不爭，則依上開說明，原告請求自「推定租賃關係成立後」，即原告為系爭土地共有人時起之租金，自無不合。　⒊被告雖以前詞為辯，然原告既為系爭土地之共有人，自推定租賃關係成立時起，本得於其權利範圍就系爭建物向被告請求租金，被告所辯，與法不合，自難採信。　㈡本件合理之租金數額：　⒈經查，系爭建物均坐落於系爭土地，登記為二層鋼筋混凝土造建物，其一層加計騎樓面積等同二層面積，為80.67平方公尺乙節，有前開系爭建物謄本及建物測量成果圖在卷可佐（本院卷第113、335頁），且為被告所不爭執（本院卷第19 8頁），是系爭建物占用系爭土地之80.67平方公尺之面積，自屬兩造間租賃關係存續之範圍。　⒉再查，系爭土地每月每平方公尺之合理租金金額為132元乙情，有系爭鑑定報告存卷可考（本院卷第217-340頁），而系爭鑑定報告係經不動產估價師本於其鑑價專業作成，並詳盡說明其鑑定方式及依據，於論述上亦未見有何顯然違背經驗法則、論理法則之處，且鑑定人與兩造並無何特別利害關係，應無為虛偽不實鑑價報告之理，是系爭鑑定報告洵堪採信。　⒊被告雖辯稱鑑價結果過高，高於被告出租系爭建物之每月租金等語，然被告並未提出充分證據可證系爭鑑定報告之鑑價結果有何不實之處，況被告與他人之租金約定乃其雙方自為商議之價格，並不等同系爭土地之合理租金，無法反映系爭建物坐落於系爭土地之土地租金，自無得做為參考。　⒋是依原告之權利範圍，請求核定每月租金及被告應自113年2 月1日起按月給付租金3,549元（計算式：132元/平方公尺8 0.67平方公尺2/6≒3,549元，元以下四捨五入），要屬有據。　⒌又系爭土地於111年及112年之合理租金分別為每平方公尺127 元、130元等情，有系爭鑑定報告在卷可參（本院卷第221頁），又原告自111年3月22日、同年9月1日分別取得應有部分 1/6乙節，已如前述，是原告自取得系爭土地應有部分時起，至113年1月31日計算之租金共計為68,662元（計算式如附件），原告請求68,246元，未逾上揭金額，則原告之請求，自屬有據。　⒍基此，原告請求核定租金為每月3,549元，暨請求自起訴日後每月給付原告3,549元之租金，及截至起訴前1日之租金68,2 46元，為有理由。　㈢末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203 條分別定有明文。查，原告就68,246元，併請求自起訴狀繕本送達被告之翌日起，即自113年3月22日起（本院卷第147- 149頁），至清償日止，按週年利率5％計算之利息，依上開說明，同為有據。五、綜上所述，原告依民法第425條之1第2項之規定及兩造法定租賃關係，請求如主文第1至3項，為有理由，應予准許。六、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，惟第1項為形成之訴，不宜為假執行宣告，是就主文第2至3項部分，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。另依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，雖為民事訴訟法第78條所明定。然勝訴人之行為，非為伸張或防衛權利所必要者；敗訴人之行為，按當時之訴訟程度，為伸張或防衛權利所必要者，法院仍得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其全部或一部，同法第81條亦有明文。查被告不否認兩造存有法定租賃關係，亦曾表明願意給付租金等語（本院卷第177頁），僅爭執租金數額過高，核與原告起訴請求被告給付之租金金額高於系爭鑑定報告所鑑定之合理租金一節相符，是被告爭執租金過高乙節，尚非全屬無據，被告所為之抗辯尚屬為伸張或防衛權利所必要，又倘因原告於最後言詞辯論期日前減縮聲明，致獲全部勝訴判決，本院以減縮後之聲明命被告需負擔全部敗訴訴訟費用，當屬有失公允，是本院斟酌兩造攻擊、防禦之情形，命勝訴之原告負擔全部訴訟費用。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　7 　　日　　　　　　　　　潮州簡易庭　法　官吳建緯以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20 日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　薛雅云附件： ⒈111年度之租金：　111年3月22日至111年12月31日計285日（始末日均計入），又 111年9月1日至111年12月31日計122日（始末日均計入），則租金為：285日127元/平方公尺3080.67平方公尺1/6＋122 日127元/平方公尺3080.67平方公尺1/6≒23,165元，元以下四捨五入。 ⒉112年度租金：　12月130元/平方公尺80.67平方公尺2/6≒41,948元，元以下四捨五入。 ⒊113年度已確定租金：　113年1月1日至113年1月31日計1月，則租金為：1月132元/平方公尺80.67平方公尺2/6≒3,549元，元以下四捨五入。 ⒋加總111年至113年已確定之租金為23,165元＋41,948元＋3,549元＝68,662元。

2024-11-07

CCEV-113-潮簡-203-20241107-1

投小

南投簡易庭(含埔里)

給付租金

臺灣南投地方法院民事小額判決 113年度投小字第566號原告藍浤芫被告吳品瑜上列當事人間請求給付租金事件，本院判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣1,000元由原告負擔。事實及理由一、原告主張：被告於民國113年1月5日，向原告承租門牌號碼南投縣○○市○○路000號旁右側鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋），雙方簽立房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約），約定租期5 年，每月10日給付租金，每月租金新臺幣(下同)3萬3,000元。詎被告自113年3月起即未支付租金，至同年5月止共計積欠原告租金6萬8,159元，屢經催討，被告置之不理，爰依系爭租賃契約提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告6 萬8,159元。二、原告之訴，依其所訴之事實，在法律上顯無理由者，法院得不經言詞辯論，逕以判決駁回之（民事訴訟法第249條第2項第2款）。所謂原告之訴，依其所訴之事實，在法律上顯無理由者，係指依原告於訴狀內記載之事實觀之，在法律上顯然不能獲得勝訴之判決者而言。申言之，依據原告所訴之事實不經調查，可認其訴在法律上顯無理由而應受敗訴之判決者，即足當之（最高法院96年度台上字第2510號判決意旨參照）。又債權債務之主體，以締結契約之當事人為準，契約成立生效後，因契約所生之債權債務關係即存在於該締約之當事人間（最高法院109年度台上字第2638號判決意旨參照）；苟非締結契約之債務人，該契約債權人即不得基於契約對之請求履行債務（最高法院109年度台上字第2190號判決意旨參照）。三、查原告提起本件給付租金之訴，求為被告給付租金6萬8,159 元，惟觀諸卷附系爭租賃契約內容，「品信禮贈品有限公司」為立契約人、而「莊喬宇」則為「品信禮贈品有限公司」代表人，有經濟部商工登記公示資料資料查詢頁面附卷可憑，顯見被告並非系爭租賃契約之當事人，故本件原告以非立合約書人吳品瑜為被告，縱原告主張事實為真，被告亦非系爭租賃契約之租金給付義務人，則原告提起本件訴訟求為被告給付租金，為顯無理由，爰依民事訴訟法第249條第2項第 2款之規定，不經言詞辯論，應以判決駁回原告之訴。四、依民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第249條第2項第2款、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　24　　日南投簡易庭法官　陳怡伶以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後二十日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴；並向本院繳足上訴裁判費。　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪妍汝

2024-10-24

NTEV-113-投小-566-20241024-1

橋簡

橋頭簡易庭

給付租金

臺灣橋頭地方法院民事簡易判決　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度橋簡字第802號原告蔡幸娟訴訟代理人陳宏哲律師被告黎展宏上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國113年9月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣貳拾參萬壹仟元，及自民國一百一十三年四月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行；但被告如以新臺幣貳拾參萬壹仟元為原告供擔保，免為假執行。　　事實及理由一、被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：被告前向原告之父訴外人蔡有盛承租高雄市○○區 ○○路00巷00號建物（下稱系爭建物），每月租金新臺幣（下同）8000元，應於每月1日以前繳納（下稱系爭租約），蔡有盛及原告之母均過世後，由原告繼承為系爭租約之出租人，依約被告本應按月給付原告上開金額，但被告自民國108 年2月起即未如數給付租金，至112年11月為止合計尚積欠23 1,000元，爰依租賃之法律關係提起本訴訟。聲明：被告應給付原告231,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日按週年利率5%計算之利息。三、被告未於言詞辯論期日到場，然具狀以：原告禁止被告將戶籍遷入系爭建物，且不讓被告申請租屋補助，造成被告受有每月租屋補貼4000元之損失，應自租金中扣除，且被告沒錢可以給付租金等語，資為抗辯。聲明：原告之訴駁回。四、經查，原告主張之上揭事實，已據其提出系爭租約、戶籍謄本、除戶謄本、存證信函為證，且被告對原告主張兩造間存在系爭租約、被告並未給付上述租金等事實並未爭執，原告基於租賃之法律關係請求被告給付前述款項，自非無據。至被告雖以前詞為辯，但租屋補助僅係政府提供符合特定要件之承租人，得申請補貼一定金額，以達體恤並減輕社會弱勢之財務負擔能力，非謂承租人得完全免其租金給付義務，亦非謂承租人只要提出申請必然能獲得該項補助，故即使被告所辯原告不讓其遷戶籍、申請補助之事屬實，對原告得請求被告給付租金之結論仍不影響，無從為有利被告之判斷。五、綜上所述，原告主張被告應給付原告231,000元及自起訴狀繕本送達翌日即113年4月17日起至清償日按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，免為假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　11　　日　　　　　　　　　橋頭簡易庭　法　　　官　呂維翰以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　陳勁綸

2024-10-11

CDEV-113-橋簡-802-20241011-1