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請求給付報酬等

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度勞簡上字第2號上訴人群鑫不動產有限公司法定代理人楊健群訴訟代理人郭家駿律師被上訴人周新燿上列當事人間請求給付報酬等事件，上訴人對於民國113年2月27 日本院勞動法庭112年度勞簡字第13號第一審判決提起上訴，本院於114年3月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原判決關於命上訴人給付逾新臺幣208,810元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（確定部分除外）之負擔廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。其餘上訴駁回。第一（確定部分除外）、二審訴訟費用由上訴人負擔十分之九，餘由被上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人主張：伊於民國111年4月5日起於上訴人公司任職，擔任不動產仲介銷售人員，負責不動產銷售等業務，兩造約定業績獎金計算方式如下：不動產買賣採按件計酬，上訴人可向買賣雙方收取之服務費，其中45%作為上訴人之營運費用，另外55%則屬銷售人員（負責買方）及開發人員（負責賣方）之業績獎金（下稱系爭契約）。嗣於111年5月間，伊就坐落高雄市○○區○○段000地號土地及其上同段1040建號建物（門牌號碼為高雄市○○區○○○路000號，下稱系爭高坪房地），仲介買方即訴外人翁○瑩與賣方即訴外人蔡○芳以總價新臺幣（下同）1,670萬元成立買賣契約。上訴人因伊居間成立系爭房地買賣，已分別向買方收取334,000 元、向賣方收取597,697 元之報酬，系爭高坪房地既由伊居間成交，上訴人並因此向買賣雙方收取共931,697 元之報酬，即應依系爭契約約定，給付伊其中55%即512,433 元作為業績獎金。詎上訴人僅給付伊93,285元，而短少給付419,148元，故伊依系爭契約之約定向上訴人請求419,148 元之業績獎金。再者，上訴人與訴外人即蔡○芳之介紹人詹○欣約定，於系爭房地成交後，上訴人應給付詹○欣6萬元之介紹費，並由伊先為代墊，惟上訴人卻拒不返還伊前開代墊介紹費，伊自得依民法第176 條第1 項或第179 條前段規定，請求擇一有理由命上訴人給付介紹費6 萬元等語。於原審聲明：上訴人應給付被上訴人479,148 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、上訴人則以：伊於111年4月初籌備成立，於同年5月20日正式開幕，被上訴人亦參與伊之公司籌備工作，且於111年4月 5日與伊正式成立承攬契約關係，擔任伊之不動產仲介銷售人員，嗣兩造於111年6月20日合意終止承攬合約。伊於成立時即制定有「工作公約-規章」（下稱系爭公約），被上訴人亦參與系爭公約之擬定過程，且系爭公約之內容亦構成兩造間承攬契約之一部分。系爭公約第8條第3項已就獎金計算方式為約定，而「個人支出費用」即包含系爭公約第7條之廣告費每月1,000元及值班費2,000元。而同條第4、5項另約定「全店人員不得謊掛案件，嚴禁店內踩線，如經發現確實，則該員需補足獎金。」、「嚴禁使用公司內部契據在外接案成交，若經查獲公司有權全數追回報酬，並且不列入給付薪獎計算，同時公司將保留法律追訴權。」。又被上訴人於承攬期間內所成交之系爭高坪房地，伊雖已向買賣雙方收取服務費931,697 元，惟系爭高坪房地上架銷售後，本由訴外人即伊之法定代理人楊健群於111 年4 月27日向訴外人即買方翁○瑩之父親翁○宗收取斡旋金10萬元（斯時其出價為1,65 0萬元）。詎被上訴人為達到由其成交之目的，竟以話術使翁○宗另找其親戚即訴外人蔣○玲提高出價為1,670萬元下斡旋金，被上訴人再代賣方收受斡旋金使該案成交，造成係被上訴人銷售之結果。而被上訴人上開「店內踩線」之行為，依系爭公約第8 條第4 項約定，應補足店內第一斡人員之獎金，亦即被上訴人不得領取買方給付服務報酬之獎金。是以，依系爭公約第8 條第3 項約定，被上訴人成交系爭高坪房地應領獎金為240,785 元。另被上訴人向訴外人即伊公司股東鮑○玉借支65,000元，鮑○玉已將前開債權讓與伊，伊自得就被上訴人本件報酬請求權為抵銷抗辯。被上訴人復於111 年5 月8 日與訴外人即伊公司客戶黃○君就門牌號碼高雄市○ ○區○○路000 號7 樓之10房地（下稱系爭壽昌路房地）簽訂專任委託銷售契約書，但私下在外成交並收取所約定3% 之服務報酬即79,500元，依系爭公約第8 條第5 項約定，伊得全數追回報酬，故被上訴人應領之報酬僅為96,285元，伊已全數匯入被上訴人帳戶；另伊誤代被上訴人扣除二代健保費 6,936 元，亦已全數返還，是被上訴人已無報酬請求權。至於被上訴人主張上訴人應給付介紹費6 萬元部分，因伊從未答應被上訴人要支付介紹費，且系爭公約第9 條已約定：「若買賣雙方中有中人之存在所造成的費用，一律由業務自行吸收」等語，故被上訴人請求伊給付該6 萬元介紹費，亦非可採。綜上，本件被上訴人請求為無理由等語置辯。並於原審聲明：㈠被上訴人之訴駁回。㈡如受不利益判決，被告願供擔保請准免為假執行。三、原審判決被上訴人一部勝訴、一部敗訴，上訴人不服，就其　　敗訴部分提起上訴（被上訴人就其敗訴部分未上訴，該部分已告確定）。上訴人上訴意旨，除引用原審之書狀及答辯外，於本院補陳：㈠證人鮑○玉及戴○儀於原審中均以證人身分證述指出，渠等或曾看過、或曾提出系爭公約等語，雖比對渠等之證述內容後，就系爭公約之規範或許有新、舊版本之內容不同，惟不可否認系爭公約確實存在於上訴人內部，且具有拘束力，則被上訴人自應受系爭公約之拘束。㈡其次，參照證人翁○宗於原審之證述，關於系爭高坪房地案件，被上訴人有「店內踩線」之行為至為明確，上訴人依系爭公約，自得不發給買方系爭高坪房地之銷售獎金。惟退步言之，縱認被上訴人並無踩線行為，惟因為上訴人認為系爭高坪房地案件為踩線，因此獎金應歸原接案之人即楊健群，但吳○○ 足到上訴人營業處所來要求中人費時，楊健群在無奈之下，以已銷售業務人員之立場，給付吳○○足46,000元之中人費，故即使認為系爭高坪房地案件之獎金應歸被上訴人，亦應扣除上開46,000元之中人費。㈢再者，系爭壽昌路房地原本係上訴人所開發之物件，如果後來由訴外人一二三不動產仲介有限公司（下稱一二三公司）銷售，屬2 間公司聯賣，依約定服務費應由上訴人與一二三公司依比例分配。被上訴人與戴○儀係共同承攬業務，戴○儀之獎金均併入被上訴人之獎金計算，由被上訴人領取，可知最終不論由渠二人何人取領，均為渠等共同之獎金。查系爭壽昌路房地案件成交後，被上訴人並未向上訴人之會計回報金額或要求開立發票，反而要求一二三公司將應給付上訴人之服務費匯入戴○儀帳戶，顯然該服務費係由被上訴人與戴○儀共同取得，原審認為該服務費係戴○儀單獨取得，與被上訴人無關，其事實認定與卷內證據即一二三公司之回函相左，有認定事實與卷內證據矛盾之違誤。又上訴人依成交價計算，應給付上訴人之服務費為79,500元，惟一二三公司扣除稅費後，僅給付戴○儀64,40 0元，故至少該64,400元應自被上訴人應領獎金中扣除。即認被上訴人仍得領取壽昌路房地賣方服務費之55%業績獎金，因一二三公司已代繳5%營業稅，故被上訴人得領取服務費 64,400元的55%獎金亦應扣除10%執行業務所得及2%公積金，被上訴人僅得請求30,590元。如不能扣除壽昌路全部64,400 元服務費，亦得扣除33,810元等語。於本院聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人於原審之訴駁回。被上訴人除援引原審之主張及陳述外，於本院補陳：系爭公約是後製的，不是伊在職時討論的等語。於本院聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項　㈠被上訴人自111年4月5日起在上訴人公司任職，擔任不動產仲介銷售人員，負責不動產銷售等業務，兩造間為承攬契約，於111年6月20日合意終止承攬契約。　㈡訴外人即買方翁○瑩及賣方蔡○芳於111年5月5日就坐落高雄市 ○○區○○段000地號土地及其上同段1040建號建物（門牌號碼為高雄市○○區○○○路000號，下稱高坪房地）以總價1670萬元成立買賣契約（高坪房地買賣契約），系爭買賣契約係被上訴人在承攬期間內所成交。　㈢上訴人因系爭房地買賣，已分別向買方翁○瑩收取334,000元、向賣方蔡○芳收597,697 元之報酬，共計931,697 元。上訴人並已分別繳納5%即16,700元、29,885元之營業稅。　㈣高坪房地上架銷售後，原由上訴人之法定代理人楊健群於111 年4月27日向出價1650萬元之訴外人翁○宗（即買方翁○瑩之父親）收取斡旋金10萬元。嗣翁○宗另找訴外人即翁○宗之親戚蔣○玲提高出價為1670萬元下斡，被上訴人於111年5月4日與蔣○玲簽立不動產買賣意願書。被上訴人則代賣方蔡○芳收受斡旋金使該案成交，達成係被上訴人銷售之結果。　㈤被上訴人於111年6月21日匯款6萬元至訴外人即高坪房地賣方介紹人詹○欣郵局帳戶。　㈥上訴人於111年12月3日給付吳○○足高坪房地中人費46,000元。　㈦上訴人已給付被上訴人93,285元。　㈧被上訴人於111年5月8日與訴外人即上訴人公司之客戶黃珮　　君就壽昌路房地簽訂專任委託銷售契約書。　㈨黃○君所有之壽昌路房地，嗣於111年5月11日以265萬元出　　售與訴外人即買方楊○環（原審卷第396頁）。　㈩上訴人於112 年5 月11日、112 年12月6 日、113 年7 月3 　　日匯款3,000元、6,936 元、15,100元與被上訴人。　被上訴人積欠訴外人鮑○玉65,000元，鮑○玉已將前開債權　　讓與上訴人。　兩造提出LINE對話內容形式真正不爭執。五、本件爭點　㈠被上訴人就系爭高坪房地部分有無店內踩線之行為、壽昌路　　房屋部分有無私下成交之行為，而違反上訴人公司規約不得　　領取報酬？　㈡被上訴人主張可領取金額225,421 元，有無理由？六、被上訴人就系爭高坪房地部分有無店內踩線之行為、壽昌路　　房屋部分有無私下成交之行為，而違反上訴人公司規約不得　　領取報酬？　　　㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。上訴人主張被上訴人之行為，有違反上訴人公司系爭規約之情事而不得領取報酬等語，為被上訴人所否認，辯稱：系爭公約並非兩造合意約定，且該公約未蓋上訴人公司印章，亦未載明修訂日期，上訴人亦無法提出訂立系爭公約時之書面會議紀錄或筆記，應係上訴人臨訟製作之證物，否認系爭公約之形式上真正。況該公約並未載明「店內踩線」之定義，伊亦無店內踩線之行為，此部分自應由上訴人舉證以實其說等語，並提出被上訴人自行保留之公司規約草稿為佐（原審卷第365至372頁）。上訴人即應就該有利於上訴人之事實負舉證責任。　㈡被上訴人就系爭高坪房地部分並無店內踩線之行為：　⑴證人即上訴人公司股東鮑○玉於原審審理時固證稱：上訴人公司是台慶房屋加盟體系，參照台慶房屋的工作公約並自己做修改而制定有系爭公約，都是依照系爭公約來工作，當時雖未將系爭公約發給每一位員工，但有公布在一樓樓梯口的公佈欄，沒有要求大家要簽名，但大家都是依照系爭公約來工作的，也沒有口頭上的約定；於該公約第8條第4項「嚴禁店內踩線」部分，是每間房仲公司都有這個限制，我們只是再把它寫清楚，我們是將台慶公司的工作公約再作修正，但不確定台慶房屋的版本有無此規定；當初我們在訂定系爭公約收費項目時，被上訴人有參與討論，所以被上訴人對於系爭公約內容完全知情；上訴人公司開立的時間沒有很長，從11 1年3、4月間上訴人公司在籌備時，就已經開始修訂系爭公約，被上訴人有參與系爭公約的討論，伊不清楚公司開會時有無會議紀錄，至少4月初就有最終的版本，於111年4月初就已經公布在公佈欄上；系爭公約第8條第4項，沒有詳細記載何為「踩線」的定義，但這是不道德的職業行為，如果是一般房仲的從業人員，應該都會知道這是什麼意思，意思就是破壞別人的好事獲得好處等語（原審卷第304至313頁）。然核與證人即上訴人公司前副總涂○珍於本院證稱：伊原來在明誠四路的台慶不動產工作，與楊健群、鮑○玉一起在台慶不動產任職主管，後來楊健群與鮑○玉先離開，籌劃成立上訴人公司不久後，再找伊帶伊之屬員過去上訴人公司，伊職務是主管，工作是帶屬員、協助早會、教育訓練、陪同自己的屬員發、行銷、簽約等。上訴人公司有擬一個公約，是伊、楊健群、鮑○玉主管間開會，因為剛草創，所以會提出來，有需要修改就再修改，有書面但伊沒有保留，被上訴人也是主管，開會時有時也會在。伊沒有印象在什麼階段有討論到店內踩線的規範，但後來知道被上訴人與鮑○玉之間有所謂店內採線的爭執。公司的公約，沒有書面發給大家，也沒有說要轉達，因當時草創期都還在討論，沒有每個人都發，好像只有主管有，印象中最後一次有貼，是伊提醒公司有修改公約就要公告，但貼那時被上訴人已經離職了等語已有不符（本院卷第90至95頁）。而觀諸上訴人提出之系爭公約（原審卷第73至第77頁），與上訴人提出戴靜怡與鮑○玉間之LINE對話內容所示戴靜怡提出之規約照片所示規約（原審卷第299頁），與上訴人提出之規約內容並不相同，戴靜怡提出之規約內容，則與被上訴人提出之規約內容相同（本院卷第115至121頁）。再考量系爭公約未記載制定日期、歷次修訂日期、施行日期等，且自始至終均未提及被告公司名稱，復未有任何上訴人公司之用印，已與一般公司行號制定之工作規則有異，且上訴人公司就制定系爭公約之過程未能提出任何會議紀錄或書面憑證，證人鮑○玉前開證詞即無資料可以勾稽核對，且與證人涂○珍所述有所出入，自難僅憑其前開片面之詞即逕認系爭公約為上訴人公司於剛成立時期正式版本，而得以拘束被上訴人。　⑵關於上訴人主張被上訴人有「店內踩線」行為乙情，上訴人固提出翁○宗、蔣○玲簽章之不動產買賣意願書、鮑○玉手機簡訊擷圖為證（原審卷第85至87頁、第289頁）；然被上訴人所否認，並稱：翁○宗係訴外人方○足於111年4月間介紹予伊，翁○宗欲購買系爭房地，而透過方○足介紹，由伊居間翁 ○宗為購買，翁○宗自始即為伊之客戶，詎楊健群卻擅自於11 1年4月27日向翁○宗收斡旋金，嗣因翁○宗並不信任楊健群，遂向上訴人公司退斡旋金，故伊並無任何店內踩線之行為等語，復提出伊與方妺足於111年4月27日之LINE對話紀錄為憑（原審卷第337頁）。查：證人翁○宗於原審審理時證稱：翁 ○瑩是伊女兒，伊姪女方○足在111年4月底告知伊系爭房屋要賣，約伊一起去看，當天方○足與被上訴人約下午1點看房，伊沒空沒有一起去，下午伊路過系爭房屋，看到聯絡電話，就打電話給被上訴人公司，應係由鮑○玉接聽，伊告知鮑○玉下午有約看房，請當日下午負責帶看房之人到伊住家談。下午3點多，楊健群與鮑○玉到伊住處談後，伊就簽斡旋書。隔天伊覺得伊尚未看房，就簽斡旋書，似乎太衝動，就取消斡旋將斡旋金取回。隔了2、3天，方○足打電話給伊，告知要看系爭房地，伊與方○足一起去，方○足介紹伊認識被上訴人，伊發現被上訴人與楊健群等人係不同人，被上訴人帶告知楊健群等人係公司主管，伊經被上訴人帶看系爭房地2次，看了幾天之後，就簽立斡旋書，並繼續進行買賣、議價、簽約及交屋，中間要服務的細節都找被上訴人等語（原審卷第 261至266頁）。證人即被上訴人女友戴○儀於原審亦結證稱：本件系爭高坪房地的買賣是由被上訴人與伊帶看的，我們總共帶看了2次，後續買方簽約等手續是由被上訴人處理等語（原審卷第315至316頁）。審酌證人翁○宗與本件並無利害關係，且有實際參與系爭房地買賣過程，對於與被上訴人、楊健群或鮑○玉等人實際接觸、洽談情形知悉甚詳，其證言亦無明顯不合理或違反常情之處，是證人翁○宗上開證言，堪以採信。而證人戴○儀雖為被上訴人女友，然其前開所述與證人翁○宗證詞相符，亦堪採信。證人翁○宗於一開始雖於111年4月27日與楊健群接洽並下斡旋，然翌日即因擔心自己太衝動即取消斡旋並取回斡旋金。嗣再由方○足引薦被上訴人予翁○宗，再由被上訴人帶看系爭高坪房地至111年5月5 日成交之事實，即可認定。而取消斡旋之情形，並非罕見，且依證人鮑○玉證稱：伊知道系爭高坪房地在高雄市小港區的大坪頂，當初是翁○宗的配偶打電話進來，是伊接到的，翁太太告訴伊，看到伊公司的廣告電話才打電話來公司，伊接到電話後，翁太太請伊過去拜訪，翁太太說想要買該房，伊當下有傳簡訊給翁太太。伊和楊健群下午2時許見到翁○宗及翁太太，當下楊健群有遞上名片，翁○宗就知道楊健群是老闆，在整個過程中，我們聊得很融洽，伊有帶內政部的實價登錄資料讓他們做參考，之後有建議翁○宗以1650萬元來下斡旋，翁○宗有接受，所以渠等就收到1650萬元的斡旋金，翁○宗說很久之前就看過系爭房地，印象中是樣品屋；渠等收了斡旋後就離開，過程中都很正常，但隔天翁○宗說要退斡旋，也是翁太太打電話給伊的，但翁太太沒有說明原因；在退斡旋之後沒幾天，系爭高坪房地就由被上訴人成交，被上訴人是收了蔣○玲的斡旋，交屋時伊發現來的人是翁○瑩即翁○宗的女兒，因為處理交屋事宜的時間比較久，翁○宗及翁太太都在公司店外那邊看，伊問翁○宗他們為何會來，翁○ 宗都沒有講話，翁○宗說翁○瑩是他的女兒，渠等才知道被上訴人踩線成交渠等的客戶等語（原審卷第306至307頁），足見證人鮑○玉與楊健群並未實際帶翁○宗看系爭高坪房地。則翁○宗證稱其因擔心衝動而取消斡旋等語，即與常情相符，難認不可採。是依上開時序，即難逕以翁○宗取消斡旋後，再由被上訴人嗣後與翁○宗成交，遽認係被上訴人利用話術令翁○宗取消原來向楊健群下斡旋之事實。是本院尚難僅憑鮑○玉前開證詞，即認被上訴人確有店內踩線之行為。從而，上訴人以此為由拒絕給付被上訴人系爭高坪房地買方業績獎金，即非有據。　⑶綜上，依上訴人所舉證據，本院尚難認定系爭公約為真而得拘束被上訴人，且上訴人並未就被上訴人就系爭高坪房地確有「店內踩線」之行為舉證以實其說，上訴人以此為由拒絕給付被上訴人系爭高坪房地買方業績獎金，即非可採。　㈢被上訴人就壽昌路房屋部分並無私下成交之行為：　⑴上訴人辯稱被上訴人就系爭壽昌路房地有私下在外成交並收取約定之3%服務報酬7萬9,500元，上訴人自得全數追回報酬等語，並提出系爭壽昌路房地專任委託銷售契約書、不動產買賣契約書為證（原審卷第93至111頁），然為被上訴人所否認。經查：　①系爭壽昌路房地係訴外人一二三不動產仲介有限公司（下稱一二三公司）與台慶不動產（即被告公司）聯賣合作成交的，承辦業務專員為被上訴人及戴玲（即證人戴○儀），係於1 11年5月11日在一二三公司簽訂不動產買賣契約，再於111年 6月12日買賣過戶完成時至一二三公司結案交屋，賣方黃○君要求支付的仲介費用7萬元需開立發票給她，以備日後政府機關報稅用，但被上訴人打電話回上訴人公司要求開立發票給賣方時，上訴人公司不願開立發票給予賣方，導致案件不能順利結案交屋，嗣經業務專員溝通，請求一二三公司開立發票予賣方，以期完成結案交屋，再將仲介費用扣除5％發票稅及補貼3％公司營業稅後，匯款至承辦業務專員戴玲提供之中國信託帳戶內，轉帳金額為6萬4,400元，讓其轉交予台慶不動產公司等節，有一二三公司112年5月17日陳報狀及所附統一發票、國內匯款申請書、不動產買賣契約書及履約保證申請書各1份附卷可考（原審卷第187至205頁）。參以證人戴○儀證稱：系爭壽昌路房地係由上訴人公司與一二三公司聯賣，一二三公司是代表買方，算是行銷的部分，此件聯賣案鮑○玉、楊健群也都知情，他們是一開始簽約前就已經知道此案，楊健群也有在代書群組內；一二三公司有將系爭壽昌路房地仲介費匯給伊，本來這筆7萬元要給上訴人公司的，但鮑○玉及上訴人公司已經將該7萬元自系爭高坪房地的服務費中扣除，所以就不用再給上訴人公司了等語（原審卷第 315至317頁）。再觀上訴人提出之「5/11壽昌路」代書群組，系爭壽昌路房地之承辦代書確有於111年5月11日將楊健群拉入該群組，代書並持續於該群組內回報系爭壽昌路房地案進度，嗣於111年6月1日稱：「壽昌路6/1權狀過戶完成雙方約定6月2號12點到仲介公司辦理交屋…」等語，而楊健群遲至同年6月3日始退出該群組等情，有通訊軟體LINE群組對話紀錄附卷可稽（原審卷第339至347頁）。是以，綜觀一二三公司前開回函、證人戴○儀證詞及前揭對話紀錄，可見系爭壽昌路房地係業界常見的聯賣案件，亦即一間公司負責買方，另一間公司則代表賣方，雙方合作促成買賣共享服務費，上訴人公司自始至終均知悉系爭壽昌路房地買賣事宜，其復未能舉證證明系爭公約為真，則上訴人辯稱此為被上訴人私下成交，依系爭公約第8條第5項約定，上訴人公司得全數追回報酬等語，實屬無據。　②上訴人復辯稱：系爭壽昌路房地之仲介服務報酬，依上訴人公司之專任委託銷售契約書約定為成交價額之3%，本件成交價額為265萬元，仲介服務報酬應為7萬9,500元，一二三公司前揭回函表示仲介費用7萬元，所減少之9,500元，可能是被上訴人自行減免，但被上訴人之減免不能拘束上訴人，故上訴人仍得請求被上訴人繳回約定服務報酬之全數即7萬9,5 00元，並與被上訴人所請求之本件服務報酬為抵銷等語。然為被上訴人所否認，並主張：被上訴人與戴○儀並無共同領款之情事，系爭壽昌路房地之仲介費亦未匯入被上訴人帳戶，上訴人自不得將其對他人之債權隨意加計至被上訴人身上並主張抵銷等語。經查，依一二三公司前開陳報狀、證人戴 ○儀證詞參互以觀，系爭壽昌路房地賣方仲介費用7萬元本應由上訴人公司開立發票予黃○君，但上訴人公司不願開立發票，乃由一二三公司代為開立發票予黃○君，並經扣除發票稅5%、營業稅3%後，一二三公司將賣方仲介費用6萬4,400元匯入戴○儀提供之中國信託帳戶內；證人戴○儀亦自陳「一二三公司有將系爭壽昌路房地仲介費匯給伊，本來這筆7萬元要給上訴人公司的，但鮑○玉及上訴人公司已經將該7萬元自系爭房地的服務費中扣除，所以就不用再給上訴人公司了」等語，可見此筆金額本應歸上訴人公司所有，現卻由證人戴 ○儀保管中，但本件並無證據資料顯示被上訴人與戴○儀有共用前開中國信託帳戶之情事，或戴○儀已將前開款項交付上訴人，則戴○儀縱有將前開款項返還上訴人公司之義務，亦與被上訴人無關，上訴人辯稱將系爭壽昌路房地仲介服務費與被上訴人之本件報酬請求為抵銷，難認有據，礙難准許。　㈣從而，上訴人並未證明被上訴人就高坪七路房地部分有店內踩線之行為、壽昌路房屋部分有私下成交之行為，故被上訴人並無違反上訴人公司規約而無不得領取報酬之情，洵堪認定。七、被上訴人主張可領取金額225,421 元，有無理由？　　　㈠被上訴人主張：其應領獎金為被上訴人向系爭房地買賣雙方所收取之報酬共93萬1,697元之55%即51萬2,433元，詎上訴人僅給付被上訴人9萬3,285元，而短少給付41萬9,148元等語，並提出服務費確認單為據（原審卷第23頁）。然為上訴人所否認，並辯以前詞，且稱：系爭公約第8條第3項已就獎金計算方式為約定，被上訴人得領取之服務費尚須扣除營業稅5%、公積金2%、執行業務所得扣繳10%、健保補充保費2.1 1%、秘書獎金、值班費、帆布廣告等語。　㈡經查：　⑴系爭公約第8條第3項固約定：「獎金計算方式（個人業績－發票5％） ×個人獎金趴數％－執行業務所得％（依行政單位發布為準）－二代健保％（依行政單位發布為準）－公積金2％－秘書獎金1,000元－個人支出費用＝實領獎金」等語（原審卷第77 頁），然上訴人迄未能舉證證明系爭公約為真，業經本院認定如前，本院自難憑此認定被上訴人之獎金計算方式。　⑵上訴人再辯稱：被上訴人稱其與楊健群有以口頭約定被上訴人不用負擔稅金及費用等語，均非事實，縱為上訴人公司負責人楊健群或鮑○玉自己接的案件，都要依照系爭公約，由自己支付公積金、秘書獎金、值班費及廣告費等費用，且戴 ○儀前代被上訴人向鮑○玉要求給付薪資時，曾提出系爭規約之照片（下稱系爭照片）提醒上訴人要求按規約所規定的發獎金日期給付被上訴人薪資，益徵系爭公約已公告周知等語，並提出楊健群、鮑○玉之薪獎計算表、鮑○玉與戴○儀於111 年7月4日之LINE對話紀錄擷圖為憑（原審卷第297至299頁、第383至385頁）。然查該LINE對話紀錄中，戴○儀所傳送之系爭照片雖有記載「獎金計算方式（個人業績－發票5%）公積金×個人獎金趴數%－執行業務所得10%－二代健保1.9…」等語（原審卷第299頁）。然細觀其所用文句，與系爭公約並不完全一致，且無「嚴禁店內踩線」等字，條號亦不相符，實難以該照片逕認為上訴人公司已將系爭公約公告周知之證明。復依鮑○玉與戴○儀之該次對話前後文內容觀之，戴○儀傳送系爭照片，並在該照片上「次月5日發獎金（薪酬）」等語劃上底線，鮑○玉則於111年7月4日回稱：今天是4號，明天5號是領薪日；再於同年月5日回覆：麻煩今天要匯款給薪資，還有匯完款項請通知一下等語，充其量僅得證明證人戴○儀係在向鮑○玉催討被上訴人之服務報酬，鮑○玉則回應明天才是領薪日，自難憑此認定系爭公約為真。另被上訴人已否認楊健群、鮑○玉薪獎計算表之形式上真正，上訴人迄未舉證以實其說，且衡情每位業務人員與不動產仲介公司約定之薪酬內容未必完全相符，每時期公司有無公約、或有公約內容未必相同，本院尚難僅憑上訴人公司自行製作之楊健群、鮑○玉薪獎計算表即遽認被上訴人與上訴人公司之薪酬計算方式亦屬相同。　⑶至於證人戴○儀雖證稱：知道被上訴人與上訴人公司間約定的獎金計算方式，因為鮑○玉有約伊在上訴人公司旁邊的路易莎咖啡店講獎金計算的方式，但伊沒有看過系爭公約，鮑○ 玉都只是以口頭講而已，當時在場的有伊、被上訴人、鮑○ 玉與楊健群，但楊健群很快就離開了；當時伊與被上訴人都在場，鮑○玉說被上訴人可以實拿55%，不扣任何稅金，至於其他業務人員的趴數是多少，伊不清楚；伊與被上訴人本來都在別家店工作，是在上訴人公司有講好工作條件之後，渠等才從別家公司轉來上訴人公司，被上訴人在與上訴人公司談條件時，伊有聽到，鮑○玉就是說被上訴人可以實拿55%等語（原審卷第314頁）。然觀其於111年7月4日傳送給鮑○玉之系爭照片，確可見有「獎金計算方式（個人業績－發票5％）公積金×個人獎金趴數％－執行業務所得10％－二代健保1.9… 」之約定，證人戴○儀並憑此照片向鮑○玉催討被上訴人服務費用，應可認該照片內所載之獎金計算方式即為兩造之約定內容無誤，且該照片所示公約，亦由被上訴人嗣後在本院提出內容相符之公約草稿（本院卷第115至121頁），是證人戴 ○儀前開關於「鮑○玉曾應允被上訴人之獎金計算方式係實領 55%，不扣任何稅金」之證詞，難認可信。　⑷上訴人稱即認被上訴人仍得領取壽昌路房地賣方服務費之55% 業績獎金，因一二三公司已代繳5%營業稅，故被上訴人得領取服務費64,400元的55%獎金亦應扣除10%執行業務所得及2% 公積金，被上訴人僅得請求30,590元。如不能扣除壽昌路全部64,400元服務費，亦得扣除33,810元等語。兩造間就被上訴人並無領得64,400元部分，業經認定如前，則此部分上訴人自無10%執行業務所得可得扣除，又上訴人原以79,500元扣除，另已匯款15,100元予被上訴人，就15,100元部分，被上訴人即不得再請求，此部分亦為被上訴人所不爭執（本院卷第173頁），是此部分上訴人得扣15,100元，堪以認定。　⑸從而，本件被上訴人獎金計算方式應依證人戴○儀前開傳送之系爭照片內容，惟其上「公積金」前後並無任何加減乘除符號，語意不明，該時應有尚未討論完備之情形。是以本院認應將「公積金」3字逕予剔除而以「（個人業績－發票5%）× 個人獎金趴數%－執行業務所得10%－二代健保1.9%」作為被上訴人獎金計算方式。又上訴人並未替被上訴人投保勞健保，被上訴人係自行於高雄市不動產仲介職業工會投保，此有被上訴人自行繳納勞健保費用之單據可證（原審卷第373至375 頁），且為上訴人所不爭執（原審卷第381頁、第401頁），故被上訴人所得請領之服務報酬自無庸扣除二代健保費，上訴人誤代被上訴人扣除二代健保費6,936元，並已將其中6,9 06元匯還被上訴人，另當庭返還被上訴人現金30元等情，有國內匯款申請書、被上訴人訴訟代理人簽收30元證明可佐（原審卷第405頁、第426頁），此部分應自被上訴人請求金額中扣除。又上訴人原誤以為被上訴人積欠鮑○玉6萬8,000元，嗣經查明為6萬5,000元，故於112年5月11日匯款3,000元予被上訴人（原審卷第185頁），此部分金額亦應予扣除。至上訴人稱秘書獎金、值班費、帆布廣告亦應予扣除等語，然迄今上訴人並未證明其所提出之公約為兩造間是用之公約，依被上訴人提出之公約則為記載獎金需扣除廣告費、秘書費、公積金，縱被上訴人提出之公約第9條有記載廣告費每月1000元，帆布需登公司電話（有搭鷹架者由人員自行負擔；PC版、A4、A3白色紙…等由公司支出。）等語。依上開文義，應視廣告內容為何，以決定由何人支出費用，且上訴人並未證明所主張之廣告費每月1000元係被上訴人應自行支出之成本，是上訴人此部分主張，難認有據。　⑹按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段定有明文。查上訴人辯稱被上訴人曾向上訴人公司股東鮑○玉借支6萬5,000元，此部分業經鮑○玉將債權轉讓予上訴人，並以民事答辯㈡狀之送達作為債權讓與意思表示之通知，故上訴人對被上訴人既有上開借款債權，自得對於被上訴人之本件請求給付報酬債權主張抵銷等情，業經上訴人提出被上訴人與鮑○玉之LINE對話紀錄、鮑○玉債權讓與契約書為據（原審卷第91頁、第155至157頁、第291至295頁），且為被上訴人所不爭執（原審卷第409頁），則上訴人前開抵銷抗辯為有理由。　⑺綜上，以系爭照片所載「（個人業績－發票5%）×個人獎金趴數%－執行業務所得10%」作為被上訴人獎金計算方式，被上訴人就系爭房地得請求之服務報酬應為486,812元【計算式：（買賣雙方服務費931,697元－發票5%即46,585元）×被上訴人個人獎金趴數55%＝486,812－執行業務所得10%即48,681 元＝438,131元，小數點以下四捨五入】。再經上訴人就被上訴人個人借支部分為抵銷，另扣除上訴人業已給付之93,285 元、3,000元、6,936元、上訴人代付中人費46,000元（被上訴人自承如系爭高坪房地業務認定為被上訴人之業績即同意支付此部分費用等語，本院卷第158頁）、壽昌路匯款15,10 0元後，被上訴人本件得請求之金額為208,810元（計算式： 438,131－93,285－65,000－3,000－6,936－46,000－15,100＝208, 810）。是以，被上訴人請求上訴人給付系爭房地服務報酬2 08,810元，為有理由；其逾此範圍之請求，則屬無據。八、綜上所述，被上訴人依兩造間契約約定，請求上訴人給付系爭高坪房地服務報酬208,810元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年1月14日起（送達證書原審卷第57頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；其逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。原審准許被上訴人上開應給付金額部分請求，自有未當，上訴意旨指摘原判決此部分不當求予廢棄改判，為有理由，自應由本院將原判決此部分廢棄駁回被上訴人此部分訴訟。至原審准予被上訴人其餘請求部分部分並無不當，上訴人此部分上訴為無理由，應予駁回。九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果均無影響，爰不一一論列，併此敘明。十、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日　　　　　　　　　勞動法庭　　審判長法　官　謝文嵐　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳淑卿　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳保任本件不得上訴。以上正本係照原本作成。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　曾秀鳳

2025-03-26

CTDV-113-勞簡上-2-20250326-1

簡上

臺灣橋頭地方法院

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臺灣橋頭地方法院民事判決 114年度簡上字第8號上訴人世界廠房物業有限公司法定代理人邱士原訴訟代理人蔡騰毅被上訴人家豪生物科技股份有限公司法定代理人蔡梓文上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於民國113年12 月12日本院113年度岡簡字第500號第一審簡易判決不服，提起上訴，本院於民國114年3月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、上訴人主張：被上訴人委請上訴人找尋租賃廠房，於民國11 3年2月6日簽立承租意向確認書(下稱系爭契約)，約定服務費以半個月租金計算。經上訴人報告租賃資訊，被上訴人向訴外人國生工業股份有限公司(下稱國生公司)承租其所有門牌號碼高雄市○○區○○路000巷0號廠房(下稱系爭廠房)，於11 3年2月22日簽立廠房租賃契約書，約定每月租金新台幣(下同)63萬元。被上訴人雖於113年4月4日與國生公司終止租賃契約，然仍應給付居間仲介服務報酬315,000元給上訴人。爰依系爭契約、民法第568條規定，提起本件訴訟等語。於原審聲明：被上訴人應給付上訴人315,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。　　　二、被上訴人以：系爭契約無記載地號，上訴人之給付不完全。當初被上訴人急於承租，地主也想出租，上訴人請求金額太高等語置辯。於原審聲明：上訴人之訴駁回。三、原審經審理結果，判決上訴人得請求之報酬酌減為被上訴人與國生公司間原訂租金之一成即63,000元及法定遲延利息，併依職權宣告得為假執行、供擔保免為假執行，而駁回上訴人其餘請求。四、上訴人就敗訴部分提起上訴，除引用於原審陳述外，於本院補述：被上訴人公司之資本額達3,000多萬元，其法定代理人明知兩造間為居間委任，亦承諾會給月租金一半作為報酬，而國生公司前於112年底，委請上訴人找承租人，欲以每月租金75萬元出租，上訴人就儘速幫被上訴人媒合租約，並談妥月租含稅63萬元（60萬元×1.05%＝63萬元），被上訴人不應因為後來沒有拿到統一企業股份有限公司新市廠（下稱統一公司）之標案就終止租約，亦不應以上訴人迅速協助其處理租約而要求酌減報酬，被上訴人公司從事食物再利用業務，欲承租新廠房，上訴人盡力為促成其簽約承租，經被上訴人法定代理人親自承諾給付半個月租金之服務費，不應事後違約反悔等語。於本院聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人252,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。　　五、被上訴人亦引用於原審之陳述，並補述：被上訴人之員工看到該塊地及仲介廣告後，主動與上訴人之業務即訴訟代理人蔡騰毅聯絡，雙方見面不到3次就簽約，因為蔡騰毅很會講話，一直催說地主要趕快租人，上訴人公司又一天來電20通催促簽約，被上訴人才會於統一公司還沒開標前就簽約，由於後來被上訴人沒有得標，一個月經費短少甚多，被上訴人無法承租，也獲得國生公司同意終止租約，被上訴人事後要和解或拿紅包給蔡騰毅，都遭到拒絕，然上訴人已受國生公司有償委任出租廠房，被上訴人不租後，上訴人又順利仲介出租他人，可見上訴人並無損害，原審判決金額已屬適當等語置辯。於本院聲明：上訴駁回。六、兩造不爭執事項（見114年度簡上字第8號卷，下稱簡上卷，第42頁）：　㈠被上訴人（實收資本額3,000萬元）委請上訴人找尋租賃廠房，於113年2月6日簽立系爭契約，約定服務費以半個月租金計算。　㈡系爭契約之性質為居間契約。　㈢被上訴人、國生公司於113年2月22日簽立廠房租賃契約書，約定承租系爭廠房，每月租金63萬元。　㈣系爭契約未記載上開廠房坐落土地之地號。　㈤被上訴人於113年4月4日與國生公司終止租賃契約。　㈥上訴人於113年5月7日寄發存證信函請求給付服務報酬未獲置理。七、本件爭點（見簡上卷第43頁）：　㈠被上訴人是否得依民法第572條請求酌減報酬？　㈡上訴人依民法第568條第1項規定，向被上訴人請求再給付252 ,000元報酬（上訴人於第一審請求315,000元－原審判決准許 63,000元＝252,000元）有無理由？金額以若干元為正當？　　八、本院得心證之理由：　㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬；約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第565條、第568條第1項、第572條前段分別定有明文。其立法理由明載因居間人每乘委託人之無知識經驗，約取不當高額之報酬，本條規定之意旨，即以居間人報酬之數額，雖得由契約當事人自由約定，然居間人所受之報酬額，必須與其所任勞務之價值相當，方為公允。若報酬數額過鉅，顯失公平者，法院得因委託人之請求酌減之（最高法院109年度台上字第1780號判決參照）。　㈡查上訴人於112年底即受出租人即國生公司有償委任尋覓承租人，適被上訴人員工見到上訴人之出租廣告後，有意承租廠房作為日後得標統一公司標案後之生產場所，乃主動與上訴人聯繫，兩造旋於113年2月6日簽立系爭契約，並由被上訴人接續與國生公司於113年2月22日簽立廠房租賃契約書等情，為兩造到場陳述一致，足見上訴人係受國生公司委任在先，爾後經被上訴人主動聯繫承租事宜，故兩造於簽立系爭契約時，上訴人實際上早已受任仲介出租系爭廠房，方能迅速促成被上訴人與國生公司簽訂租賃契約。是以，上訴人所任居間仲介之勞務，即尋覓廠房、促成訂約等事項，就尋覓廠房部分，屬兩造間簽訂系爭契約時之既成事項，毋待上訴人再行支出勞力，就促成訂約部分，亦因上訴人本為出租人國生公司委任之仲介而得以順利促成簽約。再者，上訴人受國生公司委任在先，其租金多寡攸關國生公司之利益，嗣後再受被上訴人委任，並約定以被上訴人承租租金之半數作為報酬，則不免使上訴人本身與被上訴人之利益存有衝突。是以，本院審酌系爭契約約定以租金半數作為報酬，相較上訴人所付出尋覓廠房、促成訂約等勞務之價值，堪認屬為數過鉅失其公平者。被上訴人請求酌減報酬等語，應屬可採。爰斟酌系爭契約履約程度、上訴人提供勞務狀況、所受損害等一切情狀，認酌減為租金之一成即原訂報酬之二成即63,000元，應屬適當(630,000元×10%=63,000元)。九、從而，上訴人得請求被上訴人給付之報酬為63,000元及法定遲延利息。原審判決准許此金額而駁回逾此部分其餘之請求，並無不當。上訴意旨指摘原審判決駁回之部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。十、本件事證已臻明確，上訴人其餘攻防方法及所提證據，經本院審酌後，認均不足影響判決之結果，爰不逐一論敘。十一、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1 第3項、第449條第1項、第450條、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　 114　　年　　3　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第三庭　審判長法　官　朱玲瑤　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　王碩禧　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李俊霖以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官陳儀庭

2025-03-26

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臺灣臺中地方法院簡易民事判決 113年度中簡更一字第3號原告富浩盛不動產經紀有限公司法定代理人柯林心慧訴訟代理人陳怡婷律師王雪雅律師被告楊季璋上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國114年3月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：被告於民國112年5月15日委託原告居間仲介購買坐落臺中市○○區○○段00000地號土地及其上門牌號碼為臺中市○○區○○街0號5樓建物（下稱系爭房屋，與上開土地合稱系爭房地）以承購價金新臺幣(下同)956萬元以下，包含服務費則為970萬元以下為條件下斡旋金，兩造簽訂附停止條件定金(斡旋金)委託書(下稱系爭委託書)。經原告媒合下，被告與系爭房地之出賣人即訴外人張瑋哲，於112年5月16日就系爭房地，以價金948萬元簽訂買賣契約(下稱系爭買賣契約 )，符合被告承購總價之下斡旋金條件，被告並於同日簽訂給付原告18萬元之服務報酬給付同意書(下稱系爭同意書)，承購總價與服務報酬合計為966萬元，完全符合被告買受系爭房地之條件。系爭房地賣方於112年6月29日辦理所有權移轉登記予被告，並於112年8月12日辦理點交。原告服務被告買受系爭房地已順利成交，原告自得向被告請求18萬元之服務費，爰依居間之法律關係、系爭同意書之約定請求被告給付18萬元之服務報酬等語。並聲明：被告應給付原告18萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：原告就系爭房屋製作不動產現況說明書(下稱系爭現況說明書)中，就系爭房屋否有滲漏水之選項，原勾選為「無」，嗣後再經修改為「是，浴室外面牆有些許壁癌」。而依照被告對「壁癌」之認知，係指因牆面受潮而導致油漆剝落，又因系爭現況說明書記載系爭房屋壁癌之位置於浴室外面牆面，推想應係長期遭受水氣侵蝕所致，非房屋有重大之滲漏水問題，故被告仍同意買受系爭房地，而於5月16 日簽訂系爭買賣契約。嗣被告於112年8月1日進行房屋檢驗，被告發現系房屋除有系爭現況說明書中所記載之「浴室外面牆有些許壁癌」外，肉眼可見另有「客用衛浴天花板滲水」、「主臥衛板、門檻滲水」、地板空心」及「對講機無法使用」等，其後並發現客房衛浴地板竟會漏水至樓下，買賣雙方就瑕疵及修繕問題而起紛爭。原告事前未善盡調查及報告義務即係蓄意隱瞞被告，誘使被告於未獲完整資訊之情形下簽訂系爭買賣契約。又被告發現系爭房屋具有前開瑕疵後本不欲繼續進行系爭買賣契約。然原告稱可協助被告要求張瑋哲修繕或減少買賣價金，被告因而未解除系爭買賣契約。然原告於協調過程中並未積極溝通，以致拖延至預定點交之112年8月11日時，買賣雙方仍無共識。被告原本要求順延點交日至房屋修繕完成，然原告與張瑋哲均表示契約已明訂點交日，若被告不配合視同違約，須負違約責任，被告方勉為其難配合點交。若原告係蓄意隱瞞，當屬於違反誠實及信用方法，而讓張瑋哲得以獲得出賣瑕疵房屋之利益，致使被告受有損害，若原告係怠於檢查而致疏於揭露，屬違反勤勉、誠實之債務人應盡之善良管理人之注意，亦當認有過失，而有違反被告委託之義務，同有讓張瑋哲得以獲得出賣瑕疵房屋之利益，致使被告受有損害，原告未盡據實報告、調查之善良管理人注意義務甚明，原告自不得請求報酬等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，請准宣告供擔保免為假執行。三、得心證之理由：　㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬；居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人，對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務；居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第565條、第568條第1項、第567條、第571條分別定有明文。　㈡查被告112年5月15日與原告簽訂系爭委託書，委由原告代為居間、承購系爭房地，後以承購價金與服務報酬合計為966 萬元購買系爭房地，並於112年5月16日簽訂系爭買賣契約，系爭房地賣方於112年6月29日辦理所有權移轉登記予被告，並於112年8月12日辦理點交，惟被告迄未給付服務報酬18萬元等情，業據提出與其所述相符之系爭委託書、系爭買賣賣契約、系爭同意書、系爭房地之土地及建物謄本、系爭房地點交書在卷可稽（見本院中簡卷第21-39頁），堪信原告上開主張為真。　㈢另按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人，對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條定有明文。復按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人為交易之相對人解說，不動產經紀業管理條例第23條第1項亦有規定。又不動產仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜，而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之善良管理人注意義務（最高法院84年度台上字第1064號、102年度台上字第481號判決意旨參照）。另善良管理人注意義務，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意者而言（最高法院42年台上字第865號判決意旨參照），故如已施予必要注意，即難認有未盡善良管理人注意義務而生過失甚或故意之情形。而居間人有否違反上開忠實義務，應由委託人就此有利之事實負舉證責任（最高法院109年度台上字第1027號判決意旨參照）。本件被告以原告未善盡其調查義務及據實告知義務，致被告不知系爭房屋有漏水而仍買受系爭房地，原告不得再請求居間報酬等語，依前揭說明，自應由被告就此有利之事實負舉證之責。　㈠經查，原告於系爭現況說明書之「是否有滲漏水情形？」欄位一開始勾選「否」，後改為「是，位置為浴室外面牆有些許壁癌」，此有被告所提標的物現況說明書附卷可憑，可認原告並未將衛浴天花板有壁癌一事記載於標的物現況說明書中。參以證人鄭惠芬於本院審理時具結證稱：被告請我8月1 日陪他去驗屋，去之前被告有跟我說系爭房屋的對講機是不能使用的，驗屋的時候，在主臥室梳妝檯旁邊有漏水，牆面粗糙不均，當天被告有將衛浴天花板打開，是被告去驗的，天花板有白白的，客衛的天花板及梳妝台現場屋況肉眼就看得出來等語（見本院卷第112-115頁）。而證人楊玉章亦於本院審理時具結證稱：8月12日去驗屋之前，被告有跟我說前次驗屋有滲漏問題，所以要找有相關知識之人前往確認，主臥窗下牆與廁所銜接之隔間牆部分在原本屋況就有陳述，至於廁所滲漏問題是在天花板白華部分，壁癌的專業術語是白華，也就是有白色沉積物產生，當天有請房仲到現場，也有請前屋主跟被告確認後，再請房仲爬梯子上去確認，有看到痕跡部分，就如本院卷第29頁的情況，該瑕疵一般民眾即可做初步判斷，並不需要專業儀器檢驗，當天我們確認完畢後就驅車前往房仲的公司，針對屋況內容瑕疵有進行雙方確認，主要就針對維修方式及善後處理經過一系列討論，包含金額也有討論等語（見本院卷第87-89頁）。本院審酌鄭惠芬、楊玉章均係以證人身分具結作證，以刑事責任擔保其證言之真實性，衡情實無甘冒偽證重責蓄意虛捏事實之動機及必要，應可採信。由上開證人所述，天花板白華部分應屬肉眼可見，對於專門從事房屋買賣之仲介而言，既向消費者收取高額之佣金，理應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之善良管理人注意義務，而對於系爭房屋有無壁癌滲漏水等情詳加調查並確實紀載，惟原告不僅於系爭現況說明之「是否有滲漏水情形？」欄位一開始勾選「否」，後改為「是，位置為浴室外面牆有些許壁癌」，簽訂系爭買賣契約後交屋前又經被告發現衛浴有白華現象，作為經常處理房屋買賣之居間人，原告對於系爭房屋是否漏水，應詳加調查，而如實記載於現況說明書並告知被告，原告顯然未善盡善良管理人之注意義務，未據實將系爭房屋壁癌白華之狀況告知被告，使被告於未獲取系爭房屋完整資訊下簽訂系爭買賣契約。是被告抗辯原告未盡善良管理人之調查義務而利於出賣人張瑋哲之行為，不得向被告請求報酬18萬元等語，為有理由，應予准許。四、綜上所述，原告依居間之法律關係、系爭同意書之約定，請求被告給付18萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　　臺灣臺中地方法院臺中簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　法　官　雷鈞崴以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　錢　燕

2025-03-25

TCEV-113-中簡更一-3-20250325-1

重簡

三重簡易庭

給付違約金

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事簡易判決　　　　　　　　　　　　　　　　　 113年度重簡字第2250號原告榮閤開發有限公司法定代理人周律廷訴訟代理人林彥廷律師被告葉怡君上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國114年3月7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣壹拾萬元，及自民國一百一十三年八月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之二十七，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：　㈠被告前於民國113年7月8日就門牌號碼為新北市○○區○○路00號 2樓之房地(下稱系爭房地)與原告簽立不動產一般委託銷售契約書（下稱系爭委託契約），被告起先委託出售系爭房地之價格為新臺幣（下同）1,480萬元，嗣兩造又於113年7月1 4日簽立契約變更附表（下稱系爭變更附表），將系爭房地之委託銷售價格變更為1,406萬元，但買方出價達1,350萬元時，被告同意出售，並於系爭變更附表之補充事項欄位中記載：「以上底價內含仲介服務費4%，土地增值稅和買賣交易相關稅費，賣方部分賣方負擔，以下空白。」、「屋主實拿 1,350萬元，房地合一稅由屋主自行申報繳納，以及水電瓦斯費於交屋時結清外，屋主不再支付任何費用。」亦即保障被告於出售系爭房地時，扣除應支付予原告之仲介服務費後，最少可以取得之1,350萬元之買賣價金。　㈡嗣經原告尋得買方即訴外人林惠君出價1,360萬元，並交付斡旋金10萬元予原告，高於被告同意出售之價格1,350萬元，視為買賣成立，原告已完成委任事務，經原告通知被告於五日內出面簽立不動產買賣契約，被告仍未出面，依系爭委託契約第五條之約定，原告得請求之服務報酬應為成交價1,36 0萬元之4%，即544,000元，然系爭變更附表約定被告最少可以取得之1,350萬元之買賣價金，故本件原告依系爭委任契約第9條第2項約定可請求之違約金即委任報酬1,360萬元與1 ,350萬元之差額，即10萬元，爰依系爭委託契約及變更附表之居間契約關係，請求被告給付10萬元。又依原告與林惠君間所簽立之不動產開發意願書及權益確認書第3條第1項約定，原告得向買方請求成交價1,360萬元之百分之二服務報酬即272,000元，然因被告未依系爭委託契約第2項約定出面與林惠君簽訂買賣契約，致原告無法向林惠君請求服務報酬，屬因可歸責於被告之事由，致給付不能，依民法第226條第1 項規定，原告自得請求被告賠償喪失之服務報酬272,000元。　㈢聲明：⑴被告應給付原告372,000元，及自支付命令狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，⑵願供擔保，請准宣告假執行。二、被告答辯：　㈠系爭委託契約第9條第2項係屬原告為與不特定多數消費者訂立同類契約所預先擬定之契約條款，被告只能選擇「接受」或「不接受」，無法修改商量，顯屬消保法第2條第7款之定型化契約條款約定；細繹系爭委託契約第9條第2項約定：「 ….如可歸責於甲方之事由，至無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付之定金，並願依第5條之約定服務報酬給付乙方做為違約金」之內容可知，倘原告於委託期間內，覓得符合底價之買方時，被告應配合簽立買賣契約等相關契約，若委託人違反前開配合義務，即需給付第5條約定之服務報酬，此等約定顯然壓縮被告是否與原告報告之訂約對象締約之自由，剝奪被告選擇優於委託條件或交易對象之自由，而喪失居間契約謀由委託人利益之立法意旨，排除民法568條第1 項之規定（契約成立始得請求報酬），與居間契約之立法意旨矛盾，違反消保法第12條第2項第2款規定，至為明顯，原告實難執系爭委託契約第9條第2項約定限制委託人締約自由。另審酌被告簽訂系爭委託契約之目的，乃透過原告報告訂約機會或為訂約媒介，以取得較有利條件始決定是否出售系爭不動產，原告可不論磋商結果是否符合委託人即被告之較佳利益，即得以符合底價之條件強令被告選擇接受或給付服務費，致被告無取捨權利，原告即無盡善良管理人義務為磋商之必要，要難達成系爭委託契約之目的，亦與消保法第12 條第2項第3款規定有悖，應認定其顯失公平，違反誠信原則之定型化契約條款，而為無效。況且，原告之業務人員林采葳與被告簽定系爭委託契約時，並未給被告時間審閱契約內容，總稱「我們是朋友，絕對不會害妳」，並自行替被告在審閱期上填寫「了解內容提前簽約」，更是針對系爭委託契約第9條第2項作錯誤的解釋，誆騙被告必須簽名，原告的人員才可以收受斡旋金，誘使被告陷於錯誤的認知而簽名。　㈡又系爭委託契約第9條第2項係無效之契約條款，被告並未收受定金且未簽署不動產買賣意願書，被告當得拒絕與原告依約洽妥之買方簽立買賣契約，原告主張被告應為給付服務報酬顯無理由。再者，原告未因本件居間而投入相關費用，依民法第572條前段，亦請求鈞院酌減居間報酬至0元。　㈢被告因經濟陷入窘境，非常急迫且需要動用到買方部份購屋金，跟林采葳提起需要買方同意被告的出售條件以及付款條件（即需動用買方存入履約保證帳戶之購屋金 210萬元，簽約款需為總價款的2成，因房地合一稅的稅率有時間差，買方需要同意指定日期後才能過戶），才可以進行後續事宜，林采葳聲稱沒問題後，事後卻未告知買方是否同意，只要求被告必須去簽約，但是在出售條件以及付款條件上沒有達成共識的情形下，買方如何購買房子？賣方如何出售房子，且　　被告在簽系爭委託契約時，已經明確告知要經過叔叔同意才可簽買賣意願書等語，並聲明：原告之訴駁回。三、法院之判斷：　㈠原告主張兩造於113年7月8日簽訂系爭委託契約，由被告委託原告以1,480萬元銷售系爭房地，並於同年7月14日簽立系爭變更附表，合意將原委託售價格變更為1,406萬元，但買方出價達1,350萬元，被告同意出售，並實拿1,350萬元等事實，業據提出不動一般委託銷售契約書及契約變附表為證，　　且為被告不爭執，洵堪採信。　㈡又原告主張嗣後其尋得買方林惠君出價1,360萬元，並交付斡旋金10萬元予原告，高於被告同意出售之價格1,350萬元，視為買賣成立，原告已完成委任事務，經原告通知被告於五日內出面簽立不動產買賣契約，被告仍未出面，依系爭委託契約第9條第2項被告應給付系爭委託契約第5條所約定服務報酬10萬元之違約金等語，亦據提出不動產買賣意願書及權益確認書為證，被告固不爭執有買方林惠君出價1,360萬元及交付斡金10萬元之事實，惟以前詞置辯，查：　　⑴按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內　　　之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定　　　者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍　　　構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定　　　型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事　　　項，公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條之 1 固定有明文。此立法目的在於使消費者充分了解契約內容，避免消費者於匆忙間不及了解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害。且依消保法第11條之1 第2 項之規定，違反審閱期間契約之效果，僅生由企業經營者單方所預先擬定之定型化契約條款，不構成契約之內容，非謂當事人間之契約關係不成立或無效。如消費者事實上於簽約前經企業經營者解說、告知或因其他事由，已完全了解契約之權利及應負義務，而逕行簽約，基於誠實信用原則，消費者事後自不得再行主張未給予相當審閱期間而主張定型化契約條款，不構成契約之內容。查，系爭委託契約首頁關於審閱期部分，業經以書寫方式記載：「了解內容提前簽約。」，並由被告於後方簽名欄親自簽名，此有系爭委任契約附卷可稽，且為被告未爭執其簽名之真正，則被告為具備相當智識及社會經驗之人，當可明瞭上開記載之文義，而決定簽名其上，並與原告簽立系爭委託契約，應可認定被告於簽立系爭委託契約當時對契約內容已明確知悉；復觀諸系爭委託契約亦未限制被告決定與原告簽約之時間，亦足認被告係於理解系爭委託契約之內容後，始決定簽約；至被告抗辯其係因林采葳就系爭委託契約第9條第2項作錯誤的解釋而受誆騙簽名云云，則未舉證以實其說；是被告就原告未給予時間審閱契約之抗辯，要無可採。　　⑵又系爭委託契約第9條第2項之約定：「若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，甲方同意授權乙方無須再行通知即得全權代理收受定金...甲方應於乙方通知後五日內或依書面所約定日期出面簽訂不動買賣契約書，.. .如因可歸責於甲方之事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付之定金，並願依第五條之約定服務報酬給付乙方作為違約金。」，固屬原告預定用於同類契約之定型化契約條款，惟被告係委託原告代理銷售系爭房地，此有系爭委託契約在卷可稽，性質上乃屬於居間及委任之混合契約，故原告並非僅居間買賣，尚具有代理被告出售系爭房地之權利，則被告與原告簽立系爭委託契約前，本即有選擇是否委託原告代理銷售及指定委託銷售價格之自由，原告於被告簽立系爭委託契約後於被告授權範圍內代為尋找符合被告要求價格之買主，被告仍得決定是否與該買主簽立不動產買賣契約，僅於被告對原告有債務不履行之情事時，應就原告所受損害負違約金之賠償責任，並無剝奪被告議約權或締約對象之自由，致契約目的難以達成之情事，是被告抗辯系爭委託契約第9條第2項約定違反消保法第12條第2項第2、3款規定而屬無效，要無可採。　　⑶至被告抗辯其於簽立系爭委託契約時有跟林采葳提起需要買方同意被告的出售條件以及付款條件（即需動用買方存入履約保證帳戶之購屋金210萬元，簽約款需為總價款的2 成，因房地合一稅的稅率有時間差，買方需要同意指定日期後才能過戶），及經過其叔叔同意，才可以進行後續事宜云云，為原告所否認，被告就此利己事實並未能舉證以實其說，自無可採。　　⑷綜上，原告於委託期間覓得林惠君願以1,360萬元購買系爭房地，已達於被告同意出售之1,350萬元，惟被告仍拒絕簽立不動產買賣契約，依系爭委託契約第9條第2項約定，原告請求被告給付依系爭委託契約第5條所約定服務報酬之違約金，洵屬有據；則依系爭委託約第5條約定：「買賣成交時，乙方得向甲方收取服務報酬，其數額為實際成交價百分之4%」，並參以系爭變更契約第4條補充事項所約定原告實拿1,350萬元，原告請求被告給付所約定服務報酬之違約金10萬元（約定服務報酬1,360萬元×0.04＝54.4萬元，惟被告可實拿1,350萬元，故原告得收取之務報酬僅為10萬元），自屬有據。　㈢原告另主張被告未與林惠君簽訂不動產買賣契約，致其喪失向林惠君請求成交價款1,360萬元之百分之二之服務報酬272 ,000元，依民法第226條第1項規定，請求被告賠償其損害云云，查：　　⑴按民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約金擇一請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求原來之給付。而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為以預定債務不履行之損害賠償為目的，此觀民法第250條第2項之規定自明（最高法院86年度台上字第3397號判決意旨參照）；又賠償總額預定性之違約金，乃以該違約金作為債務人於債務不履行時之損害賠償總額之預定（或推定）。當事人有損害賠償總額預定性違約金之約定時，如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，債權人除得請求債務人履行原債務及支付違約金外，不得再請求債務人支付或賠償因債務不履行而生之其他債務，此觀民法第250條第2項之規定甚明（最高法院 102年度台上字第889號民事裁判要旨亦可參照）。　　⑵觀以系爭委託契約第9條第2項所約定，如因可歸責於被告之事由，致無法完成簽約者，被告願依第5條之約定服務報酬給付原告作為違約金，乃係針對被告不與原告所覓得符合出售價格之買家簽立不動產買賣契約之債務不履行情形而設，既未約定為懲罰性質之違約金，自屬損害賠償額預定性質之違約金，應視為原告就被告不履行簽立不動產買賣契約所生之損害，業已依契約預定其損害賠償總額，揆諸前開說明，原告除請求被告給付違約金外，其不得再請求被告賠償其他損害。是原告請求被告賠償其未能自林惠君取得之服務報酬272,000元損害，要屬無據。　㈣從而，原告依兩造間系爭委託契約、系爭變更附表之約定，請求被告給付10萬元及自支付命令狀繕本送達翌日即113年8 月23日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分之其餘請求，則無理由，應予駁回。　㈤本件判決事證基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認與判決結果已無影響，爰不再一一論述，併予敘明。　㈥本判決原告勝訴部分件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回之。四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 3　　月　　21　　日　　　　　　　　臺灣新北地方法院三重簡易庭　　　　　　　　　　法　　　官葉靜芳以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 3　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　書　記　官楊荏諭

2025-03-21

SJEV-113-重簡-2250-20250321-2

補

臺灣橋頭地方法院

給付服務報酬等

臺灣橋頭地方法院民事裁定 114年度補字第224號原告開騵不動產仲介經紀有限公司法定代理人邱士原被告佑盈實業有限公司法定代理人李珮鳳上列當事人間給付服務報酬等事件，原告起訴未據繳納裁判費。按以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之2第2項定有明文。查原告訴之聲明請求被告應給付原告新臺幣（下同）16,000,000元，及自民國113年12月23日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，則自113年12月23日起至本件起訴日（114年3月12日）前一日止之利息金額為173,151元（計算式：16,000,000元×79/365×5 %＝173,151元，元以下四捨五入），至起訴後之利息，依上開規定則不併算其價額，是本件訴訟標的價額核定為16,173,151元（計算式：16,000,000元＋173,151元＝16,173,151元），應徵第一審裁判費172,884元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達7日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 114 年 3 月 17 日民事審查庭法官朱玲瑤正本係照原本作成。如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納裁判費新臺幣1,500元。中華民國 114 年 3 月 17 日書記官陳瑩萍

2025-03-17

CTDV-114-補-224-20250317-1

訴

臺灣臺中地方法院

給付服務報酬等

臺灣臺中地方法院民事裁定 113年度訴字第3435號原告展寅廣告有限公司法定代理人盧穎毅訴訟代理人周念暉律師（民國113年3月7日解除委任）複代理人陳暉寰律師（民國113年3月7日解除委任）被告精鉅富建設股份有限公司法定代理人余朝忠上列當事人間請求給付服務報酬等事件，本院裁定如下：　　主　　文本件移送臺灣桃園地方法院。　　理　　由一、按對於私法人之訴訟，由其主事務所或主營業所所在地之法院管轄；又當事人就一定法律關係而生之訴訟，得以文書合意定第一審管轄法院，民事訴訟法第2條第2項、第24條分別定有明文。次按訴訟之全部或一部，法院認為無管轄權者，依原告聲請或依職權以裁定移送於其管轄法院，同法第28條第1項亦有明定。二、本件原告起訴請求被告應給付其服務報酬新臺幣183萬5,100 元及法定遲延利息，並主張依兩造間訂立之行銷企劃代理合約書（下稱系爭合約書）第15條約定，因系爭合約書所生爭議涉訟時，以本院為第一審管轄法院等語，固提出系爭合約書為證（見本院卷第25頁），惟系爭合約書僅有原告與其法定代理人之簽名及用印，未有被告之任何用印(見本院卷第2 6頁)，形式上觀之無從認定兩造就該合意管轄條款達成意思表示合致，且原告於本院民國114年3月4日準備程序期日，亦自陳無法提出被告就系爭合約書回簽或合意由本院管轄之其他證據，有該日筆錄附卷可憑(見本院卷第67頁)，故原告以前詞主張本院為有管轄權之法院，核與前揭民事訴訟法第 24條規定不符，自非可採。又被告主事務所位於桃園市桃園區，此有經濟部商工登記公示資料查詢服務在卷可稽(見本院卷第19頁)，依民事訴訟法第2條第2項之規定，本件訴訟自應由臺灣桃園地方法院管轄。從而，原告向無管轄權之本院起訴，顯係違誤，爰依職權將本件移送於該管轄法院。三、依民事訴訟法第28條第1項，裁定如主文。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　17　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　簡佩珺以上正本係照原本作成。如不服本裁定，應於送達後10日內，向本院提出抗告狀（須附繕本），並繳納抗告裁判費新臺幣1,500元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　郭盈呈

2025-03-17

TCDV-113-訴-3435-20250317-1

板小

板橋簡易庭

給付服務報酬

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事裁定 113年度板小字第4369號原告王道國際理財顧問有限公司法定代理人林御存被告羅文翔上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院裁定如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　理　由一、提起民事訴訟，應繳納裁判費，此為法定必備之程式。又起訴不合程式者，法院應以裁定駁回之，民事訴訟法第249條第1項第6款定有明文。二、本件原告聲請對被告發支付命令（本院113年度司促字第201 10號），經被告於法定期間內提出異議，應以原告支付命令之聲請視為起訴，惟原告未據繳足第一審裁判費，經本院於民國114年2月19日裁定命原告於收受裁定後5日內補繳裁判費新臺幣500元，並諭知逾期未補正，即駁回原告之訴。該裁定已於114年2月24日送達原告送達代收人，有送達證書在卷可稽，惟原告逾期迄今仍未繳納補正，有本院板橋簡易庭詢問簡答表、本院答詢表、多元化案件繳費狀況查詢清單、收狀收文資料查詢清單等件在卷可稽，是原告之訴，顯難認為合法，應予駁回。三、爰裁定如主文。中華民國114年3月17日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　　法　官　江俊傑以上正本證明與原本無異如不服本裁定，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元。中華民國114年3月17日　　　　　　　　　　　　書記官　蔡儀樺

2025-03-17

PCEV-113-板小-4369-20250317-2

橋補

橋頭簡易庭

給付服務報酬

臺灣橋頭地方法院民事裁定 114年度橋補字第5號原告美鼎不動產有限公司法定代理人劉美芳原告因請求給付服務報酬事件，曾聲請對被告吳美玉發支付命令，惟被告已於法定期間內對支付命令提出異議，應以支付命令之聲請視為起訴。查本件訴訟標的金額為新臺幣（下同）141,084 元，應繳裁判費1,550 元，扣除前繳支付命令裁判費500元外，尚應補繳1,050元。茲限原告於收受本裁定後5日內如數補繳，逾期未繳，即駁回其訴。原告並應提出準備書狀及按對造人數提出繕本。中華民國 114 年 3 月 13 日橋頭簡易庭法官呂維翰以上正本與原本相符。本裁定不得抗告。中華民國 114 年 3 月 13 日書記官陳勁綸

2025-03-13

CDEV-114-橋補-5-20250313-1

訴

臺灣嘉義地方法院

給付委任報酬

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度訴字第553號原告晉元開發有限公司法定代理人張榮鑫訴訟代理人趙惠如律師被告御龍宮籌備委員會法定代理人莊錦章訴訟代理人林德昇律師邱靜怡律師上列當事人間請求給付委任報酬事件，本院於民國114年2月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　　事實及理由一、原告起訴主張：（一）原告與被告於民國112年12月16日簽訂「非都市土地申請變更編定為特定目的事業作為宗教寺廟使用合約書」（下稱系爭土地變更委任契約），於第7條約定服務報酬新臺幣（下同）175萬元，且按已處理事務分為四期支付，兩造簽訂系爭土地變更委任契約後，被告確有依約定給付第一期款55萬元，因被告之寺廟所有建物屬違章建築，均坐落嘉義縣○○鄉○○段00地號土地（下稱系爭土地），使用分區為一般農業區、使用類別為養殖用地，故需依法變更為宗教使用之特定目的事業用地後，再由建築師進行補照程序，取得建物使用執照，故原告受任後整備資料，於113 年2月26日擬具興辦事業計畫書，依法向嘉義縣東石鄉公所（下稱東石鄉公所）提出申請，再由東石鄉公所轉呈嘉義縣政府審核，於113年3月7日收到東石鄉公所函通知需補正興辦事業計畫書8份，原告於113年3月29日補正，詎嘉義縣政府尚在審核之際，被告竟於113年4月24日撤回申請，並拒絕給付第二期款55萬元，更於113年6月13日委由律師發函終止系爭土地變更委任契約，嚴重損及原告權益，被告自行撤回申請，再無端終止系爭土地變更委任契約，顯故意使給付服務報酬之條件不成就，依法應視為成就，原告本得依民法第549、101條請求給付全部未付之報酬 120萬元，惟兩造既已無信任感，原告就已付出勞務之已處理部分，依系爭土地變更委任契約及民法第548條第2項規定請求被告給付第二期款55萬元。（二）系爭土地變更委任契約及「非都市土地申請變更編定為特定目的事業作為寺廟登記委任書」（下稱系爭寺廟登記委任契約）之先後順序雖為完成土地變更編定再為寺廟登記之完成，惟為縮短時程，盡速完成受任事務，同時送件並無不可，因縱尚未完成土地變更編定事宜，亦僅為完成土地編定後再補件予寺廟設立登記，二者並不相衝突，均非不得補件之行政程序；依興辦事業計畫書可知，申請變更編定為系爭土地，並無未登錄土地之變更編定申請，且依嘉義縣非都市土地申請變更為宗教使用事業計畫審查及管理要點第6點第㈦項規定，原告係如實為現況說明，係被告想隱匿西南側之階梯坐落於非申請變更土地上，非原告不擇手段要完成編定，況且第一次申請被退件原因係應備齊興辦事業計畫書8份，原告僅備3份，並非送審計畫配置圖超出御龍宮計畫變更編定之範圍外，又因被告要求原告就超出申請範圍之現況無須繪製，原告遂依被告之要求刪除西南側階梯，惟因四周均有階梯，現況圖顯示三邊，僅刪除一邊，過於刻意；又因前開審查及管理要點第4點規定僅須顯示宗教建築物及應留設之法定空地，原告遂於第二次送件時，於現況顯示寺廟主體，並告知被告之聯絡人楊茂長「主建築物為主」，經楊茂長同意後，原告才送件，故被告稱原告送審之計畫配置圖與提供給被告確認之計畫配置圖不同，完全不是事實。（三）再因前開審查及管理要點第17點規定，系爭土地其上建有寺廟本屬違規使用，於核准宗教事業計畫前，應繳交違規使用行為經主管機關依法處罰之罰鍰，原告慮及被告不願顯示所有現況應係希望少繳一點罰鍰，故於被告同意後，於現況圖未顯示四周之階梯，另因寺廟教堂屬公眾使用建築物，廟方亦應取得建築物使用執照且主要用途為寺廟或教堂，故於系爭土地核准變更為特定目的事業用地後，即須就建築物取得使用執照，須由專業建築師為建蔽率及容積率之檢討，若建築物面積太大，亦須拆除部分，方能取得使用執照，本件當盡可能保留寺廟本體，階梯應屬可檢討拆除部分，否則無法取得建築物使用執照，同樣無法完成寺廟設立登記，並非將建物全數顯示即可全數保留，不用拆除。（四）民法第535條規定受任人處理委任事務，應依委任人之指示為之，惟指示之性質可分為命令性、指導性及任意性之指示。命令性之指示，受任人有絕對遵守之義務，不得違背；指導性指示，受任人原則亦遵守，不得有任意裁量之權；任意性指示，受任人則有高度裁量權。本件本即有高度專業性，且原告須負責完成土地編定之變更，方能取得全數之委任報酬，被告並未給予任何命令性或指導性之指示，當係信任原告之專業處理委任事務，原告自有高度之裁量權，縱認原告應依被告之指示為委任事務之處理，惟被告並未給予原告指示，且興辦計畫書之附圖亦非不得補正，被告仍得指示原告補送寺廟四周有階梯之附圖，而非逕予撤回，故被告既未指示，自不足認原告未依委任人之指示處理委任事務，而不得請領委任報酬，且原告均有將送交東石鄉公所轉呈嘉義縣政府之資料以LINE方式交由楊茂長確認，惟楊茂長亦未為任何指示，故被告稱原告故意違背指示，並非事實。另興辦計畫配置圖顯示系爭土地有寺廟坐落符合變更目的，階梯之有無並不影響編訂之變更，況御龍宮鳥瞰照片清楚看到系爭土地所有地上物，亦可看到寺廟主體四周有階梯，若主管機關認附圖與現況地上物不符而須補正，自會發文要求補正，惟主管機關未為補正或准駁，而係被告自行撤回申請，可知被告以附圖未顯示階梯即終止委任，僅係拒付委任報酬之藉詞。原告於送件前均與被告充分溝通並告知相關程序進行，且將檢陳予東石鄉公所轉呈嘉義縣政府之相關資料，均提供予被告確認，且經被告同意，原告已善盡善良管理人之注意義務處理委任事務，係被告無端撤回申請，再無端終止系爭土地變更委任契約，被告所為顯乏誠信。（五）並聲明：　　1.被告應給付原告55萬元整，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起，按年息百分之5計算之利息。　　2.前項請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。　　3.訴訟費用由被告負擔。二、被告則以：（一）兩造於112年12月16日簽訂系爭土地變更委任契約及系爭寺廟登記委任契約，委任原告向嘉義縣政府申請變更編定宗教寺廟及附屬設施使用，並辦理寺廟設立登記，使已興建完成之東石御龍宮主體建物及附屬設施合乎系爭土地之合法使用；原告於簽約時明知御龍宮計畫申請變更編定之範圍僅止於系爭土地，不含系爭土地西側之未登錄土地，但原告為收取第二期款55萬元，未依現況繪製計畫配置圖，即於113年2月26日送東石鄉公所轉呈嘉義縣政府審核，且在未取得建物使用執照，就申請寺廟設立登記，而遭嘉義縣政府於113年3月4日以程序不合法直接退回，被告於1 13年2月27日始悉上情後，至3月1日與原告聯繫至少8次，一再要求原告應依現況繪製計畫配置圖，避免送審之計畫配置圖超出御龍宮申請變更編定之範圍外，將來申請建造執照及使用執照會再產生問題，惟原告均置之不理，不重新繪製正確之計畫配置圖，卻於113年3月2、21日一再向被告索求第二期款55萬元，被告直至113年3月24日仍未見原告重新繪製正確之計畫配置圖，亦未同意原告重新送審，未料，原告竟於113年4月3日突然告知被告已於113年3 月29日重新送東石鄉公所轉呈嘉義縣政府審核，並於113 年4月7日再次向被告索求第二期款55萬元，被告於113年4 月8日再得知原告未徵得被告之同意，在重新送審之計畫配置圖上，逕自刪除神殿四面之階梯共540平方公尺，不僅未依現況繪製正確之計畫配置圖，更使御龍宫將來面臨須拆除四面階梯之窘境。被告於113年4月8、9日指示原告撤回錯誤之計畫配置圖，惟原告均置之不理，被告為避免事態擴大，將來損害難以回復，不得已於113年4月24日自行向東石鄉公所撤回，兩造就此爭議在東石鄉公所調解不成立，信賴關係已然破裂，原告之處理能力已難再獲被告信任，被告遂於113年6月13日以律師函向原告終止系爭土地變更委任契約，又因原告送審之計畫配置圖非依系爭土地變更委任契約本旨提出送審，顯不符合合法提出之條件，故被告無給付原告第二期款55萬元之義務。（二）原告受有報酬，應以善良管理人之注意為被告申請用地變更編定及寺廟設立登記，原告於簽約時已知悉御龍宮僅計畫變更編定系爭土地，不及於周遭未登錄之土地，且神殿四面之階梯均已興建完成，應繪製正確之計畫配置圖，原告第一次送審之計畫配置圖超出御龍宮計畫變更編定之範圍外，且遭嘉義縣政府以程序不合法直接退回，第二次送審則未依現況繪製計畫配置圖，甚有送審之計畫配置圖與提供給被告確認之計畫配置圖不同，欺瞞被告之情事，原告明顯未盡善良管理人之注意義務，且故意繪製與現況事實不符之計畫配置圖，損害被告權益，與民法第535、536 、544條規定相違。（三）系爭土地變更委任契約第7條第（一）項雖記載第二期款「興辦計劃書縣政府投件時，甲方應支付乙方服務費用55 萬元」，但依民法第98條規定，應解釋為「原告以合乎法律程序、合乎合約目的之興辦計劃書送審至嘉義縣政府，被告始須支付服務費用」，不包括明顯違反被告指示或與事實狀況不符之計畫書而遭退回之情形，否則無異於容忍原告以不擇手段之方式為被告送審，被告仍須給付委任報酬，甚不合理，原告第一次送審後，被告以LINE通話明確向原告指示，超出系爭土地之範圍外，無需繪製，原告不聽從被告指示，故意將未登錄土地亦繪入，更因略過諸多程序，直接申請寺廟登記，而遭嘉義縣政府以程序不合法退回，顯見原告係為盡速取得第二期款55萬元，以不合乎法律程序之計畫書為被告送審，致遭退回。原告第二次送審前，被告以LINE通話明確向原告指示，應依現況繪製正確計畫配置圖，原告未徵得被告之同意，竟擅自刪除神殿四面之階梯，以錯誤之計畫配置圖重新送審，再次違反被告指示，被告發現後向原告反映，竟遭原告口頭回應「之後再請人去縣政府講就好」搪塞，顯見原告係為盡速取得第二期款55萬元，以不合乎合約目的之計畫書為被告送審，故遭被告撤回。原告既未依系爭土地變更委任契約本旨為被告送審計畫配置圖，依民法第235條規定，並不生為被告處理委任事務之效力，被告自無依系爭土地變更委任契約第7條第（一）項給付原告委任報酬之義務。（四）兩造既已成立系爭土地變更委任契約，自應本於誠信行使權利、履行義務，原告形式上既不符用地變更編定之送審程序，實質上亦不符被告所屬寺廟興辦事業計劃之本旨，有違誠實信用原則；又違反誠信原則時，不發生行使權利及履行義務之效力。原告非依系爭土地變更委任契約本旨實行提出給付，依民法第235條規定，自不生提出給付之效力，被告亦不生給付委任報酬之義務，故原告主張被告應給付第二期款55萬元為無理由。原告於簽立系爭土地變更委任契約時，明知御龍宮神殿、階梯均已興建完成，為既成建物，應依現況繪製計畫配置圖送審，卻連續兩次未得被告同意，送審錯誤之計畫配置圖，嗣經被告發現、要求撤回申請，原告仍拒不撤回，反向被告索取第二期款55 萬元，其行為顯係為牟取委任報酬，原告為取得報酬，卻不惜以犧牲被告，向嘉義縣政府送審與事實現況不符之計畫配置圖，損害主管機關對於土地管理及寺廟監督之正確性，屬權利之濫用，違反誠信原則，故原告主張被告應給付第二期款55萬元為無理由。（五）原告主張被告於113年4月2日向東石鄉公所申請撤回送審，顯係故意使給付服務報酬之條件不成就，依法應視為成就，就其已付出勞務之處理部分，被告應給付第二期款55 萬元云云。惟原告未依被告之指示及善良管理人之注意繪製計畫配置圖送審，違反民法規定在先，且為索取第二期款55萬元，竟不惜以被告權益作為犧牲，擅自變更被告之指示，以不擇手段方式送審，損及主管機關監管之正確性，亦有違誠實信用原則，原告不撤回錯誤之計畫配置圖，被告為避免事態擴大，將來需拆除現有設施，才向東石鄉公所撤回，屬正當必要之保全措施，無民法第101條第1項規定適用。此外，原告恣意違反被告指示送審，非依系爭土地變更委任契約本旨提出給付，不生為被告處理委任事務之效力，非屬民法第548條第2項「已處理之部分」，不得依法請求報酬，如原告依被告之事實現況繪製計畫配置圖提出申請，被告自不可能故意申請撤回，反而希望主管機關盡速核准，故原告主張無理由。（六）系爭土地變更委任契約第3條規定委託工作書圖製作內容（二）、「基地規劃確認、建物配置定稿」，此即被告委託原告之主要目的所要涵蓋的範圍，即當然要包括已經建築完成之建物，畢竟被告已經花費相當經費建築完成，不可能任意拆除，而「建物配置定稿」，即表示被告重視建物將來的合法性，如今原告未經被告之確認就逕為送件，而送件內容又不符合被告之要求，則原告之送件已違背委任人之指示，且原告受委任後，曾到現場測量，明知被告之建物四面均有樓梯，且該樓梯非附屬建物，而係與主殿結合為一體，樓梯之下層有相當大空間之房間、倉庫、廚房、浴廁，此重要之建物連同樓梯，花費不少建築經費，且依原告所陳述內容，顯見原告送件之配置圖若不包括樓梯，將來申請使用執照時，是需要再修改配置圖，此不是有重覆浪費人力、物力，因此被告才撤回送件。原告未能遵照系爭土地變更委任契約目的，也未經被告確認同意之送件行為，根本不符合系爭土地變更委任契約之付款條件。（七）綜上，原告係為牟取系爭土地變更委任契約第7條第（一）項所訂第二期款55萬元，故意違反被告之指示，以不合法規、不合合約目的，徒具形式送審，形式上既不符用地變更編定之送審程序，實質上亦不符被告所屬寺廟興辦事業計劃之本旨，非依系爭土地變更委任契約本旨提出給付，且違反權利濫用及誠信原則，故原告主張依民法第101 條第1項及第548條第2項規定，請求被告給付第二期款55 萬元，為無理由。（八）並聲明：　　1.原告之訴駁回。　　2.訴訟費用由原告負擔。　　3.如為被告不利益判決，願供擔保免為假執行。三、兩造不爭執事項：（一）兩造於112年12月16日簽訂系爭土地變更委任契約，被告委任原告將御龍宮坐落之嘉義縣○○鄉○○段00號土地申請變更為宗教寺廟使用。（二）系爭土地變更委任契約第七條約定服務報酬175萬元，且按已處理事務分為四期支付，「第一期：雙方簽約完成同時，甲方（即本案被告）應支付乙方（即本案原告）服務費用55萬元、第二期：興辦計劃書縣政府投件時，甲方應支付乙方服務費用55萬元、第三期：取得興辦事業計劃核准籌設函時，甲方應支付乙方服務費用45萬元、第四期：土地變更編定完成時，甲方應支付乙方服務費用20萬元」，於訂約後，被告業已支付第一期55萬元之款項。（三）原告前於113年2月26日提出宗教事業興辦計畫書三份（申請計畫配置圖如附圖一）送嘉義縣東石鄉公所轉呈嘉義縣政府審核，經嘉義縣○○鄉○○000○0○0○○○鄉○○○0000000000 號函以須補正計畫書八份為由退件（見本院卷第25、133 、166、167頁）。（四）原告再於113年3月29日提出宗教事業興辦計畫書八份（申請計畫配置圖如附圖二）送嘉義縣東石鄉公所轉呈嘉義縣政府審核，並於113年4月3日以通訊軟體LINE傳送訊息與被告副主委楊茂長已於113年3月29日送件。（五）被告於113年4月24日自行向嘉義縣東石鄉公所撤回原告於 113年3月29日之申請（見本院卷第27、29、139、170、17 1 頁）。（六）被告於113年6月13日委請林德昇律師事務所以113年嘉德律字第0030號函知原告終止系爭土地變更委任契約及系爭寺廟登記委任契約（見本院卷第31至33頁）。四、本院之判斷　　稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約；受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為，同法第528條、第535條分別定有明文。本件原告於113年3月29日提出宗教事業興辦計畫書八份送東石鄉公所轉呈嘉義縣政府審核，然被告嗣於113年4月24日自行向東石鄉公所撤回原告上開申請等情，為兩造所不爭執。是以，本件爭點在於被告抗辯原告於113年3月29日所提出之宗教事業興辦計畫書中之附圖二申請計畫配置圖並未依照被告之指示製作，拒絕依系爭土地變更委任契約第7條之約定給付第二期款項55萬元有無理由，本院之認定如下：（一）本件經證人楊茂長到庭證稱略以：我是擔任被告副主委，被告有授權我跟原告法定代理人聯繫，原告跟我們說可以變更土地編定，再取得建照，後來才是辦理寺廟登記；附圖一有畫階梯的申請計畫配置圖是委任原告之後，原告自己找人去現場畫的；原告2月20幾日被退件這份，原告都沒有先給我們看過，是被退件的時候，原告以LINE傳圖給我看，才知道樓梯逾越土地的範圍；在2月28日LINE對話中我就有說這樣申請建築執照會有問題，3月1日我一直打給原告法定代理人，照主建物去畫，按照廟的主體去畫，廟的主體是有樓梯的，因為樓梯不是小小的，是四面都很大，建物有兩層，樓梯下方還有廁所、房間，是有面積的；當時有討論階梯凸出去坐落土地範圍，我有問原告能不能調整，旁邊的土地不是我們的，不要呈現出來，原告法定代理人說好他會調整，但後來原告做出來的圖就是把階梯刪掉，原告並沒有先送給我看，後來都還沒有談好，原告就又送件了；我們是要申請自己的，不希望別人的土地也畫進來，所以我建議原告其他人的土地不要呈現在這個圖面上，就是除了附圖一STPQR圍住的地方以外的土地全部都空白，原告最後再傳的圖就是附圖二，但是我說這樣不行，樓梯不見了，還是要改，原告就通知我們說都送出去了，我說不行要趕快抽件，面積都跑掉了，這牽涉我們以後要辦理寺廟登記的時候，必須要重新做一本計畫書，不然樓梯就要敲掉；我一直跟原告法定代理人說要當面談，原告法定代理人就說他沒有時間，後來就說已經送件，先匯錢再談；廟主體超過土地容積跟建築時，要重新畫圖修改計畫書，不然就是要打掉階梯，與計畫書的圖面相符等語（見本院卷第197至209頁）。（二）參酌原告法定代理人張榮鑫與證人楊茂長間以通訊軟體LI NE之對話，原告法定代理人於2月27日以LINE告知證人楊茂長已於昨天即2月26日送土地變更興辦事業計畫書，並於翌日即2月28日傳送如附圖一所示之申請計畫配置圖面給證人楊茂長，當天證人楊茂長即詢問「這樣以後要申請建築執照有問題嗎？」，原告法定代理人則回應「主建築物為主」等語，其後原告法定代理人在3月13日收到東石鄉公所113年3月7日退件之資料後，迄至3月24日均有與證人楊茂長約見面、語音通話等聯繫（見本院卷第107至115 頁）。而原告法定代理人於113年3月24日傳送檔案名稱00 00000配置圖.pdf之檔案，與附圖一相符，畫有四面階梯，於113年3月26日傳送檔案名稱0000000配置圖.pdf之檔案，則與附圖二相符，已刪去四面階梯，然原告法定代理人與證人楊茂長於113年3月26日至113年4月3日間無其他對話或語音通話等情，經本院當庭勘驗證人楊茂長手機並製作勘驗筆錄在卷可證（見本院卷第209頁）。再參以原告法定代理人張榮鑫到庭自承，113年2月26日送件的圖面是用附圖一的圖面，後來嘉義縣政府叫我補8份，被告也要求我調整，我才修改為附圖二圖面，因為被告叫我用主建物；113年3月26日至同年4月3日中間確實都沒有聯絡證人楊茂長。（三）是以，證人楊茂長於113年2月28日收到原告在同年月26日送件之申請計畫配置圖時，即不斷向原告法定代理人確認並聯繫關於階梯坐落至系爭土地以外部分應如何調整圖面，而原告法定代理人於113年3月24日傳送之圖面仍係如附圖一所示畫有四面階梯，證人楊茂長收到圖面後即與原告有2分40秒之語音通話，其後原告法定代理人於113年3月2 6日傳送如附圖二之修改後申請計畫配置圖，而將四面階梯刪除，迄至同年4月3日原告法定代理人通知證人楊茂長已於113年3月29日送件期間，雙方並無任何訊息或語音通話，堪認原告法定代理人於113年3月26日將附圖一之四面階梯刪除後，並未事前與證人楊茂長確認附圖二之修改後申請計畫配置圖是否符合被告之要求，即逕自在113年3月 29日以附圖二作為申請計畫配置圖，提出宗教事業興辦計畫書八份送東石鄉公所轉呈嘉義縣政府審核，原告主張附圖二刪去四面階梯係經被告同意云云，並非可採。此外，證人楊茂長於113年4月8日、9日均有以訊息或語音通話表示要與原告法定代理人當面討論，堪認原告在113年3月29 日向東石鄉公所送件後，被告積極要求原告法定代理人修改所提出如附圖二之申請計畫配置圖時，亦未獲原告法定代理人積極回應等情，應堪認定。（四）參諸系爭土地變更委任契約第3條約定：「委託工作書圖製作內容......（二）基地規劃確認、建物配置定稿。.. ....」第5條約定：「甲方（即被告）應配合提供...... （二）土地規劃配置之構想圖。......」，足認系爭土地變更委任契約對於土地規劃確認及建物配置是需要由兩造共同確認被告之構想後定稿，且在原告法定代理人與證人楊茂長在113年2月27日至113年3月24日於通訊軟體LINE之溝通過程中（見本院卷第107至112頁），亦可得知被告對於御龍宮目前坐落位置除系爭土地外，尚有部分階梯坐落至其他毗鄰土地應如何呈現於圖面上均積極與原告討論，而有具體之指示要求以主建築物為準，顯然並非完全委由原告自行裁量決定。準此，原告雖於113年3月29日提出宗教事業興辦計畫書八份送東石鄉公所轉呈嘉義縣政府審核，然其中之附圖二申請計畫配置圖並非被告所構想之土地規劃配置圖，且送件前未經被告確認定稿，而屬未依委任人之指示製作，是以，原告於113年3月29日送件係屬未依債之本旨提出之給付，不生給付之效力，原告依系爭土地變更委任契約第7條請求被告給付第二期款項55萬元，即屬無據，不應准許。五、從而，原告依系爭土地變更委任契約，請求被告給付55萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，毋庸一一論駁，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官陳寶貴以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林秀惠

2025-03-12

CYDV-113-訴-553-20250312-1

上易

臺灣高等法院高雄分院

給付服務報酬

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度上易字第293號上訴人陳韋岑訴訟代理人李翰承律師吳羿璋律師被上訴人永原不動產仲介經紀有限公司法定代理人邱黃詩庭訴訟代理人秦睿昀律師李佳穎律師洪珮珊律師上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於中華民國113 年8月20日臺灣橋頭地方法院112年度訴字第861號第一審判決提起上訴，本院於114年2月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決除確定部分外廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一（除確定部分外）、二審訴訟費用由被上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人主張：兩造於民國112年6月16日簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），約定由伊代理銷售上訴人所有坐落高雄市○○區○○段00○00地號土地及其上同段4050建號即門牌號碼高雄市○○區○○路000號建物（下合稱系爭不動產），委託期間自該日起至同年8月7日止，銷售底價為新臺幣（下同）3,000萬元，服務報酬為實際成交價4%，且上訴人於買方出價已達委託價格時，應於伊通知後5日內或依書面所約定日期出面簽訂買賣契約，如因可歸責於上訴人之事由致無法完成簽約，上訴人應按原約定服務報酬之計算方式給付違約金，嗣並簽訂契約變更附表將委託期間延長至同年 8月31日止。惟伊於同年8月20日覓得買家即訴外人陳○明願以3,000萬元購買系爭不動產，並拍攝陳○明所交付之300萬元支票及簽署之「不動產買賣意願書」傳送予上訴人，上訴人卻拒不簽訂買賣契約，伊自得請求上訴人支付成交價4%即 120萬元之違約金，為此爰依系爭契約第10條第2項之約定提起本件訴訟，聲明：㈠上訴人應給付被上訴人120萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、上訴人則以：伊於112年8月20日應被上訴人邀約而至其門市與意向買家商談時，已不同意以3,000萬元出售系爭不動產，又「底價」為可能可以成交之參考價格，非必須成交之價格，伊未與被上訴人約定買方出價達底價，伊即負有簽訂買賣契約之義務，否則系爭契約第10條第2項應約定如買方出價已達「底價」而非「銷售委託價格」時，伊應簽訂買賣契約，且若確係如此，被上訴人斯時亦無須通知伊到場與意向買家協商買賣相關事宜。其次，若認系爭契約第10條第2項之委託價格為3,000萬元，因系爭契約為定型化契約，該條項又已剝奪伊選擇優於底價交易條件或其他交易對象之自由，變相排除民法第568條第1項規定之適用，與居間契約之立法意旨矛盾，且若被上訴人不論磋商結果是否符合伊之較佳利益，即得以委託條件強令伊選擇接受或給付服務費，致伊無取捨權利，被上訴人即無盡善良管理人義務為磋商之必要，難以達成系爭契約目的，該條項約定已違反消費者保護法（下稱消保法）第12條第2項第2、3款而無效。縱認伊應依系爭契約第10條第2項之約定給付違約金，被上訴人於伊委託銷售期間僅帶看1組客戶供伊議價，價格又未達委託銷售價格3,280萬元，其為系爭不動產買賣所付出之成本、勞力非多，又因伊不同意簽訂買賣契約，省卻協助買賣雙方處理簽約、過戶、點交手續等事宜所需付出之人事、勞務費用，被上訴人請求之違約金過高等語，資為抗辯。三、原審判決命上訴人給付被上訴人60萬元本息，並為准免假執行之宣告，駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人就其敗訴部分提起上訴，聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（被上訴人就其敗訴部分，未聲明不服，已確定在案）。四、兩造不爭執事項：　㈠兩造於112年6月16日簽訂系爭契約，約定由被上訴人代理銷售上訴人所有系爭不動產，委託期間自112年6月16日起至同年8月7日止，嗣並簽訂契約變更附表，將委託期間延長至同年8月31日止。　㈡系爭契約第10條第2項約定：若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，甲方（即上訴人）同意授權乙方（即被上訴人）無須再行通知即得全權代理收受定金、通知買方成交並代為暫時保管定金。甲方應於乙方通知後5日內或依書面所約定日期出面簽訂不動產買賣契約書，若乙方有代收定金時，將定金交付甲方後，該定金即為買賣價款之一部分。如因可歸責於甲方之事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付之定金，並願依第5條之約定服務報酬給付乙方作為違約金。　㈢系爭契約第2條約定委託銷售價格為3,280萬元，並於第20條特約條款約定：「一般買賣底價3,000萬元正，服務費4%」。　㈣系爭契約第5條約定服務報酬為實際成交價4%。　㈤被上訴人於112年8月20日覓得買家簽訂不動產買賣意願書，願以3,000萬元購買系爭不動產，並交付面額300萬元之支票支付定金，但被上訴人於同日以LINE通訊軟體告知上訴人後，上訴人並未出面簽訂買賣契約書。五、茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：　　按定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋，消保法第11條第2項定有明文。又解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎。經查：　㈠被上訴人以不動產仲介經紀業為其所營事業，有商工登記公示資料可憑（審訴字卷第29至31頁），則其既以提供房地買賣仲介服務為營業，自為消保法所稱之企業經營者。又上訴人與被上訴人簽訂系爭契約接受房屋買賣仲介服務，目的非在於執行業務或生產使用，顯是以消費為目的而接受服務之消費者，則兩造間就仲介服務所發生之法律關係，自為消費關係，而有消保法之適用。另觀諸系爭契約除少數預留空格及第20條特約條款以手寫填載外，其餘條款均為事前印刷完成，有該契約可稽（審訴字卷第13至18頁），其上載條款顯為被上訴人為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之定型化契約條款，而系爭契約為定型化契約。　㈡被上訴人固主張依系爭契約之總體解釋，系爭契約第10條第2 項所約定之「委託價格」應包含買方出價達底價之情況云云，惟系爭契約第10條第2項為定型化契約條款，且該條款約定買方出價達「委託價格」時，上訴人具有簽立買賣契約之義務，未約明「委託價格」併指第2條之「委託銷售價格」及第20條之「底價」，即難逕認「底價」亦屬第10條第2項所指委託價格，則此疑義依首揭規定，即應為有利於消費者之解釋。又系爭契約第2、10條均為事先印刷完成之條款，僅分別預留空格以供填載金額及上訴人簽名授權代收定金，且通觀系爭契約全文，原印刷內容均未提及「底價」一詞，該詞為兩造於特約條款另以手寫所為約定，有該契約可查，且兩造係於簽約時同時填載委託銷售價格及底價一節，為兩造所不爭執（見本院卷第62、106頁）。則以被上訴人於擬定第10條第2項時，本無從預期簽約時會另特別約定底價，該條項所稱委託價格應係同與該條為預先擬定之第2條所稱委託銷售價格而言，且兩造既有需要於約定委託銷售價格外另約定底價，並於所約定底價後另標示「服務費4%」，足見底價與原所預擬之委託銷售價格意義不同，原適用於委託銷售價格之契約條款在未另行指明之情況下，不當然適用於底價，否則無須在第5條已約明服務報酬為實際成交價4%，復在特約條款約定底價時另予載明以底價售出報酬仍為4%。況依兩者文義及房地交易狀況，委託人當係希望以較高之委託銷售價格售出，不至最後均無法售出時，始會考慮所謂底線之底價，此間之落差，即係受託人當為委任人盡力協商磋合之工作，為其善良管理人義務之範圍，否則豈非有人逕出底價而無須任何磋商即可成交，委任人則無權拒絕且即須為此支付仲介報酬，且又何須於底價外另約定委託銷售價格者，此顯失委任之公允，故就最差條件之底價，非委任人於磋商後同意或其有故為違約情事，應不得認受託人即有代之成交之權利。基此，系爭契約既未載明第10條第2項同適用於買方出價達底價之情況，即不能逕予擴張而為不利於消費者之解釋，是被上訴人上開主張，尚非可採，而上訴人抗辯買方出價僅達底價需徵得其同意方可出售，其無簽訂買賣契約之義務一節，應可採信。　㈢被上訴人雖主張其已覓得陳○明願以3,000萬元購買系爭不動產，上訴人卻拒不簽訂買賣契約，其應得依系爭契約第10條第2項約定請求給付違約金云云。惟如前述，非買方出價達底價之3,000萬元，上訴人即具簽訂買賣契約之義務，被上訴人既未舉證上訴人有何故為違約拒不出面磋商情事，又未得其同意，即不得以上訴人拒不簽立買賣契約為由，依系爭契約第10條第2項約定請求給付違約金，是其上開主張，尚屬無據。六、綜上所述，被上訴人依系爭契約第10條第2項約定，請求上訴人給付60萬元本息，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附，應併予駁回。原審判命上訴人如數給付，自有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第2項所示。又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　民事第二庭　　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官黃宏欽　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官陳宛榆　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官楊淑儀以上正本證明與原本無異。本件不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪以珊

2025-03-12

KSHV-113-上易-293-20250312-1