遷讓房屋等
臺灣桃園地方法院民事判決
113年度訴字第813號
原 告 林挺文
陳冠銘
共 同
訴訟代理人 蔡譯智律師
被 告 全家便利商店股份有限公司
法定代理人 葉榮廷
訴訟代理人 陳嘉萱
吳稚平
上列當事人間請求遷讓房屋等事件,本院於民國114年2月17日辯
論終結,判決如下:
主 文
被告應將坐落桃園市○鎮區○○段○○○○○號(即門牌號碼桃園市○鎮
區○○路○段○○○巷○號)建物騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國一百一十三年三月二十八日起至返還前項建物之日
止,按月給付原告新臺幣肆萬柒仟貳佰伍拾元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰壹拾玖萬元為被告供擔保後,
得假執行。但如被告以新臺幣參佰伍拾陸萬柒仟柒佰壹拾伍元為
原告預供擔保後,得免為假執行。
本判決第二項所命各期給付到期部分,於原告每期以新臺幣壹萬
陸仟元為被告供擔保後,得為假執行。但被告如每期以新臺幣肆
萬柒仟貳佰伍拾元為原告預供擔保後,得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張:
㈠被告前向訴外人陳秀美承租時為該訴外人所有之坐落於桃園
市○鎮區○○段0000○號(即門牌號碼桃園市○鎮區○○路○段000
巷0號)建物(下稱系爭房屋)作為超商經營所用,租期為1
04年6月1日起至114年5月31日止,共計10年,110年6月1日
起至114年5月31日止之租金為每月新臺幣(下同)4萬7,250
元(下稱系爭租約),並已預立114年6月1日起至124年5月3
1日止之租約(下稱預立租約)。嗣訴外人陳秀美將系爭房
屋出售予原告,並於113年3月22日完成所有權移轉登記,則
本件原告為系爭房屋所有人,系爭租約為前手即訴外人陳秀
美與被告所締結,租期長達10年,且未經公證,是並不生民
法第425條買賣不破租賃原則規定之適用,自不因原告受讓
系爭房屋而對原告發生租賃關係之效力,被告現仍占有而拒
未返還系爭房屋,對原告為無權占有,原告自得依民法第76
7條第1項前段及中段規定請求被告遷讓騰空返還系爭房屋。
㈡又被告無權繼續占用系爭房屋,受有相當於租金之不當得利
,原告做為系爭房屋所有人,該等利益本應歸屬原告,是原
告自得依民法179條規定,請求被告自113年3月28日起至返
還系爭房屋之日止,按月給付原告相當於租金之不當得利金
額4萬7,250元。為此,爰依民法第179條、第767條第1項前
段及中段規定,提起本件訴訟等語。並聲明:⒈如主文第1項
所示。2.如主文第2項所示。⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以:原告與訴外人陳秀美買賣系爭房屋時,原告已知
悉系爭租約存在,且系爭租約第5條、第9條有約定出租人應
在系爭房屋過戶予後手前15日以書面通知承租人,且出租人
應保證系爭房屋新所有權人應以該契約相同條件與出租人簽
訂新約;出租人保證於租賃關係存續中第三人不得因該租賃
物向承租人主張任何權利等節,是原告猶仍於受讓系爭房屋
後,主張不受民法第425條適用而提起本件訴訟,已屬權利
濫用,其要求騰空遷讓返還系爭房屋之請求,自不應准許。
又本件系爭租約仍存續,是被告占用系爭房屋並非不當得利
,且被告已將113年3月至8月共6期之租金,共24萬9,168元
為提存等語,資為抗辯。並聲明:⒈原告之訴及其假執行之
聲請均駁回。⒉如受不利判決,願供擔保請准宣告假執行。
三、本院之判斷及得心證之理由
㈠原告上開主張訴外人陳秀美與被告締結系爭租約及預立租約
,系爭租約110年6月1日起至114年5月31日止之每月租金為4
萬7,250元,而將系爭房屋出租予被告,嗣原告買受系爭房
屋而於113年3月22日完成所有權移轉登記,原告現為系爭房
屋所有人,而該房屋仍遭被告占用迄今等節,為被告所不爭
執,且業據原告提出系爭房屋建物登記第一類謄本影本、系
爭租約影本及預立租約影本(見本院卷第25頁至第27頁及第
37頁至第57頁)為證,是此部分事實首堪認定。至本件原告
上開請求被告遷讓系爭房屋、返還相當於租金之不當得利,
則為被告以上開情詞置辯,本件即應就原告上開請求是否有
理由為審認,茲分別敘述如後。
㈡原告得請求被告騰空遷讓返還系爭房屋:
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。
對於妨害其所有權者,得請求除去之,民法第767條第1項前
段及中段定有明文。次按出租人於租賃物交付後,承租人占
有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人
仍繼續存在。前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其
期限逾五年或未定期限者,不適用之,民法第425條第1、2
項亦分別定有明文。則查,本件被告占用系爭房屋之權源原
係出自其與訴外人陳秀美所締結之系爭租約,然基於債之相
對性,除有法定債之承擔事由外,被告本不得以其與第三人
間債之關係對抗原告。又本件系爭租約租期長達十年,已顯
逾民法第425條第2項規定之五年,且被告對於系爭租約並未
經公證一節亦不爭執,是揆諸上開規定,系爭租約並未能適
用民法第425條第1項規定,縱原告於租期內自訴外人陳秀美
處受讓系爭房屋,自不對原告發生法定債之承擔效力。準此
,本件兩造間就系爭房屋並無任何租賃等契約關係,被告就
系爭房屋之占用對原告並無合法權源,原告為系爭房屋所有
人,依民法第767條第1項前段及中段規定請求被告騰空遷讓
返還系爭房屋,即為有理由。
2.至被告雖辯稱:原告於向訴外人陳秀美購買系爭房屋時,已
知悉系爭租約及相關條款存在,仍於取得系爭房屋後對被告
請求騰空遷讓返還系爭房屋,為權利濫用云云,惟民法第42
5條第2項規定將未經公證而租期逾五年之租賃契約,排除於
適用同條第1項規定之外,其立法理由已明謂「長期或未定
期限之租賃契約,其於當事人之權義關係影響甚鉅,宜付公
證,以求其權利義務內容合法明確,且可防免實務上常見之
弊端,即債務人於受強制執行時,與第三人虛偽訂立長期或
不定期限之租賃契約,以妨礙債權人之強制執行」,顯係立
法者對於調節租賃物受讓人與承租人權益間為衡平考量所設
,不問租賃物受讓人對於原租賃契約內容是否有認識而有異
,自不得以本件原告於買受系爭房屋時對於系爭租約有所知
悉,即認其對被告行使基於所有權之相關請求為權利濫用。
何況,系爭租約於訴外人陳秀美與被告為締結時亦未見原告
有所參與,而迄原告於113年3月22日取得系爭房屋時,租期
已經過8年餘近9年,所剩租期僅剩1年餘,是兩相比照下,
難認被告利益有明顯優越於原告,並無法認為有顯失公平之
情,是被告辯稱:原告本件騰空遷讓系爭房屋之請求為權利
濫用云云,並不可採,附此敘明。
㈢本件原告得請求被告自113年3月28日起至返還系爭房屋之日
止,返還不當得利而按月給付原告4萬7,250元:
1.按無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利
益,民法第179條前段定有明文,則本件原告自113年3月22
日取得系爭房屋所有權,又系爭租約並未對原告發生法定債
之承擔,被告自該日起即屬無權占有系爭房屋迄今等節事實
,既已認定如前。而系爭房屋於被告無權占用前,原每月租
金已達4萬7,250元(見本院卷第45頁),且被告承租系爭房
屋係供商業使用,復參酌本件預立租約影本(見本院卷第49
頁至第57頁),顯示若原租賃關係在訴外人陳秀美與被告間
繼續延續,自114年6月1日起,每月租金更是向上調漲(見
本院卷第57頁),是原告主張被告於無權占有系爭房屋期間
,其不當得利數額,以每月4萬7,250元計,即屬可採,故原
告自得請求被告自113年3月28日起至返還系爭房屋之日止,
按月給付4萬7,250元,以為被告無權占有系爭房屋之不當得
利返還,原告此部分不當得利返還請求,即屬有據,而有理
由。
2.至被告雖辯稱:被告有將113年3月至8月間之租金共24萬9,1
68元為提存等語,並提出相關本院提存書影本(見本院卷第
125頁至第133頁)為證,然稽諸該等提存書影本,顯示被告
提存之對象為訴外人陳秀美,並非原告,則自不生對原告清
償之效力,原告上開不當得利返還之得請求金額,並不因此
而受影響,附予敘明。
四、綜上所述,原告依民法第179條、第767條第1項前段及中段
規定,請求被告給付原告如主文第1項至第2項所示內容,為
有理由,應予准許。
五、又原告勝訴部分,應合併計算所命被告給付之金額或價額,
而已超過50萬元,尚無本院依職權宣告假執行之餘地。然原
告既陳明願供擔保,聲請宣告假執行,被告亦陳明如受不利
判決,願供擔保請准宣告得免為假執行,本院爰依民事訴訟
法第390條第2項及第392條第2項之規定,就原告該等勝訴部
分分別酌定原告各供擔保之相當金額及被告為原告各預供擔
保之相當金額,宣告得為假執行及得免為假執行。
六、本案事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據,於
判決結果不生影響,爰不一一論列,併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 2 月 26 日
民事第二庭 法 官 陳炫谷
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴,須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 3 月 4 日
書記官 盧佳莉
TYDV-113-訴-813-20250226-1