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臺灣臺南地方法院民事判決 113年度訴字第1580號原告鑫東亞不動產仲介經紀有限公司法定代理人張雅斐訴訟代理人郭俊銘律師被告林展榮訴訟代理人陳佩琪律師鍾旺良律師上列當事人間請求給付服務費等事件，本院於民國113年12月19 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：　(一)被告將其所有門牌號碼臺南市○○區○○○街000巷00號房屋及其基地（下稱系爭房地）委託原告銷售，並於112年8月20 日與原告簽立系爭房地專任委託銷售契約書（下稱系爭委銷契約）、委託銷售契約內容變更同意書，約定系爭房地委託銷售總價為新臺幣（下同）1,580萬元，專任委託銷售期間自112年8月20日起至113年8月30日止，如經原告介紹之買方出價達底價者，買賣視為成交，原告並指派專業不動產經紀人員王雪兒（本名王雅慧）負責系爭房地銷售事宜。嗣囿於買方出價、系爭房地之地理位置及車輛出入通行動線不便之故，難覓得合適之買家，為此兩造遂於11 2年12月5日再合意簽訂委託銷售契約內容變更同意書，變更系爭房地委託銷售底價為1,300萬元，故自此被告委託原告銷售系爭房地得成交之價格即為1,300萬元至1,580萬元區間。自112年8月起至113年7月止，原告與王雪兒均致力於以各種管道銷售系爭房地，並不間斷有客戶聯繫原告公司或經同業仲介經紀人員介紹而前往看屋，嗣於113年7 月10日，經由住商不動產台南國平加盟店經理林榮業之聯繫並帶看，有客戶鄭雅尹欲以1,300萬元購買系爭房地，並於同月13日簽立買賣議價委託書、下斡旋金10萬元，王雪兒因此於同月14日通知被告系爭房地業已達兩造前所委託銷售底價而成交出售。　(二)詎被告竟無端於委託銷售期間未到期前之113年7月12日，傳訊予王雪兒稱：「本人林榮展確定不銷售本標的物，與貴公司中信房屋湖美加盟店即日起終止買賣委託合約，並且下架所有相關本標的物廣告及帶看事宜」等語，單方面向原告為終止系爭委銷契約之意思表示；卻復於同月13至 15日期間向王雪兒陳稱：「如果你們堅持要我賣，那我開價就是底價，我就是要賣1,580萬元」、「我要繼續賣，但底價改為1,580萬」等語，單方面調整系爭房地委託銷售價至1,580萬元，惟未經原告同意及簽立書面資料。而系爭銷售契約第壹部分「銷售條件」第2條第2項後段約定：「本契約書約定之銷售總價，非經甲、乙雙方書面同意，任一方不得片面調整售價」，故被告雖於113年7月13日單方面更改銷售底價為1,580萬元，然原告並未同意，兩造未達成變更銷售底價之合意，更遑論書面之同意，自不生變更銷售底價之效力，是訴外人鄭雅尹既於113年7月13 日出價1,300萬元，已達底價，系爭房地之買賣視為成交，被告負出面偕同簽訂系爭房地不動產買賣契約之義務，然原告數次聯繫催告被告，請求伊出面偕同鄭雅尹辦理系爭房地買賣契約簽約事宜，被告均未置理，亦拒絕履行，實已違反契約義務，原告自得依系爭委銷售契約第貳部分「甲、乙雙方之權利義務」第6條第1項、同條第5項第4款、第7條第2項約定，先位請求被告給付以系爭房地委託銷售底價1,300萬元4%計算之服務報酬52萬元，暨6%之違約金78萬元，合計130萬元。若認被告已於113年7月12日終止系爭委銷契約，因原告暨王雪兒於受託銷售系爭房地後，均盡心盡力以各種管道、方式銷售，未敢懈怠，被告無端於銷售期間未到期前即終止系爭委銷契約，顯非可歸責於原告之事由，枉費原告多月來付出之心血、勞力及成本，爰備位依系爭委銷契約第貳部分第6條第1項、同條第5 項第1款、第7條第1項之約定，請求被告給付以系爭房地委託銷售底價1,300萬元4%計算之服務報酬52萬元，暨4% 之違約金52萬元，合計104萬元。　(三)對被告抗辯之陳述：　　　系爭房地之銷售事宜，始於112年7月16日被告之父林正華、母薛燕玲與王雪兒接洽，原告當日即將專任委託銷售契約書交付林正華、薛燕玲及被告審閱，已予其等3日之契約審閱期，薛燕玲復於112年7月20日與王雪兒簽立專任委託契約。嗣林正華為規劃財產，授權被告於112年8月20日重新簽立與前契約相同之系爭委銷契約，且被告於簽署系爭委銷契約時，對契約內容並無提出任何異議，足認承接前份契約，亦已給予被告3日之審閱期。又前契約及系爭委銷契約第貳部分第6條、第7條之約定內容乃關於原告服務報酬之數額及出賣人如有該等約定所列違約情形，仍應給付服務報酬、違約金之相關事項，難認對被告顯非公平；且該等約定之文字、用語，均與法律或房地買賣專業無涉，縱被告不具法律專業知識，亦應可清楚理解該等約定之內容，另該等約定前特別標示星號提醒簽約人注意，並以手寫方式填寫服務報酬之數額為實際成交價之百分之「四」，112年8月20日簽約時林正華、薛燕玲及被告均在場，其等既於112年7月16日時已知悉前份契約，衡諸常情理應知悉於簽立任何文件前應詳閱內容始為簽名，更於簽立系爭委銷契約後攜回而有詳細審閱之機會，然被告及薛燕玲自112年7月20日簽約時起至被告於113年7月12日以LINE 表示終止契約前，均未曾表示異議，於銷售系爭房地期間，仍持續與原告所屬人員討論帶看及契約相關事宜，應認其等對系爭委銷契約重要之點均有明確認識，縱認系爭委銷契約未予被告3日契約審閱期，仍已因期間之經過而治癒，被告不得事後再任意爭執原告未提供合理審閱期間，始符公允。又原告已依約提出簽約前近3個月的實價登錄價格，系爭房地與被告提出之湖美一街其他3筆房地成交資訊之現況條件並不相同，無法以該3筆房地作為系爭房地之比較標的，且系爭房地之出售價格係被告自主決定，仲介人員無法代其決定。　(四)聲明：　　1.先位聲明：　　　⑴被告應給付原告130萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。　　　⑵願供擔保請准宣告假執行。　　2.備位聲明：　　　⑴被告應給付原告104萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。　　　⑵願供擔保請准宣告假執行。　　　　　二、被告則以：　　　　　　　　(一)系爭房地原為被告父親林正華所有，因林正華肝癌末期加上被告之母身體狀況不佳，需出賣系爭房地以籌措醫藥費，原先由林正華委託原告出售，嗣林正華於112年9月4日離世，之後由繼承人間協議由被告單獨繼承系爭房地，並於112年12月22日登記為所有人。　(二)仲介王雪兒於112年7月16日到被告家中，提出原證9專任委託銷售契約書請林正華簽名，除簽名外，其餘手寫文字均由王雪兒書寫，簽約過程相當短暫，未詳細說明契約條款內容或事前提供契約書審閱，而林正華當時已癌末病痛纏身，難以逐條理解契約內容及穩定簽名。而被告當時在屋內其他空間，並未在簽約現場，且系爭房地當時是林正華名下財產，被告雖為子女，但並無義務與權利詳閱該份契約。嗣因林正華病情惡化，王雪兒擔心其不久於人世影響後續委賣，故向被告之母表示須由被告重新簽立1份委託銷售契約書，並於112年8月20日將系爭委銷契約拿到被告家中請被告簽名；被告雖112年8月20日於系爭銷售契約第1頁上方所記載：「本定型化契約及其附件於中華民國1 12年8月20日經委託人攜回審閱三天（不得少於三日）…… 」等文字右側簽名（然日期非被告填寫，系爭委銷契約上僅簽名與年籍資料為被告親簽），但原告未依約給予被告 3日之契約審閱期，且該契約為原告預擬，王雪兒於簽約前並未向被告詳細說明「專任委託銷售契約書」之契約條款內容與法律效果，亦未告知「專任委託」與「一般委託」之差異，致被告無磋商變更之餘地，業已違反消費者保護法（下稱消保法）第11條之1第1項規定，依同條第3項規定，被告主張系爭委銷契約第壹部分第2條第2項、第貳部分第6條第5項、第7條之定型化契約條款均不構成契約之內容。此外，系爭委銷契約第貳部分第6條第5項、第7 條之約定，壓縮被告是否與原告報告之訂約對象締約之自由，剝奪被告選擇優於委託條件或交易對象之自由，而喪失居間契約謀由委託人利益之立法意旨，排除民法第568 條第1項契約成立始得請求報酬之規定，與居間契約之立法意旨矛盾，違反消保法第12條第2項第2、3款規定，顯失公平而無效。原告依前開條款所為之請求，並無所據。　(三)原告之代理人或使用人王雪兒於112年8月20日持系爭委銷契約至被告家中簽約時，並未依系爭委銷售契約第貳部分第2條第2項約定，據實提供3個月內之成交行情與實價登錄資料予被告參考，即要求被告於系爭委銷契約上寫上銷售總價為1,580萬元，同時在契約變更同意書寫上底價為1 ,350萬元，嗣於112年12月5日還以會比較好賣為由，要求被告簽立契約變更同意書降低底價至1,300萬元。事後經被告查詢實價登錄資訊，該地段相似條件但面積較小之其他不動產成交價格竟已高達1,820萬元，倘按原告誘導被告同意變更之底價出售，被告將蒙受鉅大損失，是原告違反系爭委銷契約第貳部分第2條第2項所定義務，被告得悉遭原告誆騙以低價出售時後，未與原告所稱之買方簽署買賣契約，實係可歸責於原告之事由所致，被告並無債務不履行情事，非可歸責於被告。　(四)被告雖於113年7月12日以LINE傳訊予王雪兒表示即日起終止系爭委銷契約等語，然被告嗣於113年7月13日傳訊予王雪兒稱「我開價就是底價，我就是要賣1580萬」、「如果妳們堅持要我賣，那我開價就是底價我就是要賣1580萬」等語時，王雪兒僅回復「你現在要改成開價1580萬元，就是底價這個要改合約金額需你簽名」等語，足見原告已同意得變更底價，原告復未舉證證明欲變更委託銷售條件需以書面為之，則其主張上開底價之變更不拘束原告，即無可採。且被告為未收受買賣議價委託之正本及議價保證金 10萬元，該書面是否存在？形式上是否真正？均非無疑，被告在未收受斡旋單正本且底價未符合1,580萬元之情形下，拒絕以此條件與買方締約，並無違約之情事。且依原告所提出之買賣議價委託書，記載買方鄭雅尹已於113年7 月19日撤回議價之要約，應視為自始未為要約，即無所謂原告媒介之買方已達銷售條件之情。又自王雪兒上開LINE 訊息內容，及原告於113年7月14日仍以居間人身份接受買方議價委託並收受斡旋金，足見兩造共識應均認系爭委銷契約並未終止；況縱認被告已於113年7月12日單方面終止契約，亦係因原告未履行其提供成交行情與實價登錄資料之義務，隱瞞附近實際成交行情，及王雪兒要求被告低於底價出售，又不說明是否確有買方出現及出價多少，亦為調查買方之履行能力、訂約能力，致被告無法信任原告之故，是被告終止契約之原因顯可歸責於原告。則原告以被告單方終止契約為據，依系爭委銷契約第貳部分第6條第5 項第1款、第7條第1款，向原告請求4%服務報酬及4%違約金，亦無理由。　(五)聲明：　　1.原告之訴駁回。　　　　2.如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免假執行。三、兩造不爭執事項如下（本院卷第329、330頁）　(一)被告於112年8月20日簽訂本院卷第195至211頁之系爭委銷契約及委託銷售契約內容變更同意書（下稱第一份同意書），將系爭房地（原為被告之父林正華所有，林正華於11 2年9月4日過世後，被告於112年12月22日以分割繼承為原因登記為系爭房地所有人）委託原告居間仲介銷售，委託銷售價格為1,350萬元【系爭委銷契約所載委託銷售價格（底價）為1,580萬元，然同時簽訂之第一份同意書約定將委託銷售價格變更為1,350萬元】。嗣被告於112年12月 5日，另行簽訂本院卷第213頁之第二份委託銷售契約內容變更同意書，將委託銷售價格變更為1,300萬元。負責此房地銷售案之原告公司經紀營業員為王雅慧（王雪兒）。　(二)系爭委銷契約係原告為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。　(三)被告於113年7月12日以LINE傳訊予王雅慧，表示其確定不銷售系爭房地，即日起終止系爭委銷契約（本院卷第121 、221頁）。四、得心證之理由：　(一)按定型化契約條款，係指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用所提出預先擬定之契約條款。定型化契約，係指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂定之契約。消保法第2條第7款、第 9款定有明文。次按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反第1項規定者，其條款不構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。則為同法第11條之1第1項、第3項前段、第4項所明定。而行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，公告不動產委託銷售定型化契約審閱期間不得少於3日。該審閱期間規定之立法理由在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，且為確保消費者之契約審閱權，明定企業經營者未提供合理「審閱期間」之法律效果。又按企業經營者與消費者訂立定型化契約，主張符合消保法第11條之1第1項規定之事實者，就其事實負舉證責任，此觀諸消保法第17條之1規定自明。　(二)本件原告為不動產仲介經紀業者，並以提供不動產買賣仲介服務為業，自屬消保法所規範之企業經營者；而系爭委銷契約係原告為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款，核屬消保法所稱之定型化契約。是兩造間就系爭委銷契約所發生之法律關係，自屬消保法所稱之消費關係，應有前揭消保法規定之適用。查系爭委銷契約文首雖記載「本定型化契約及其附件於中華民國112 年8月20日經委託人攜回審閱三天」等語，然該契約文末所記載之簽約日期同為112年8月20日，兩造亦不爭執原告之不動產經紀人員王雅慧係於112年8月20日將系爭委銷契約交予被告，並經被告於同日簽署，足認原告與被告訂立系爭委銷契約前，並未給予被告前開「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」所定之3日合理審閱期間。　(三)原告雖以其於112年7月16日即將與系爭委銷契約相同之專任委託銷售契約書交付被告審閱為由，主張應認為其已給予被告3日契約審閱期，然為被告所否認；而依原告所提出之本院卷第291至296頁專任委託銷售契約書，僅能認定被告之父林正華曾於112年7月16日，因委託原告銷售系爭房地，而與原告訂立內容與系爭委銷契約相同之上開專任委託銷售契約書；然簽立此契約者為林正華，並非被告，自不能據此即認被告曾閱覽過林正華所簽立之契約，更遑論能充分瞭解契約之內容。此外，原告復未能舉出其他證據證明與被告訂立系爭委銷契約前，確曾給與被告合理審閱期間，供被告審閱全部條款內容，其前開主張自無足採。　(四)原告雖另主張被告簽立系爭委銷契約後將該契約攜回而有詳細審閱之機會，系爭委銷契約未予被告3日契約審閱期之瑕疵因期間之經過而治癒，被告不得事後再爭執原告未提供合理審閱期間云云。然消保法第11條之1規定，係為保護消費者「締約前」知的權利所設；現今司法實務上，固有認在消費者於訂約時對契約條款內容業已明瞭，並自願選擇放棄審閱期間之權利，而同意與企業經營者成立契約關係之情形下，消費者即不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，排除契約條款適用之見解；然此等案例，必然是在消保法第11條之1之保護目的已達之前提下，方得本於誠實信用原則及衡平原則，例外對消費者適用消保法第11條之1第3項之範圍為限制（臺灣高等法院103年度上字第435號、105年度上字第430號判決理由就此見解之闡述，均可資參照）。倘消費者於締約前並無充分瞭解契約條款之機會，僅因其未於締約後相當期間內主張契約審閱期遭剝奪，即不得於事後再以契約條款違反審閱期間而排除排除契約條款適用，顯與消保法第11條之1之立法目的全然相悖，使該條規定形同具文，並為企業經營者開闢規避契約審閱期間之坦途，是本院認此種對消保法第11條之1第3項適用範圍之限制，尤應從嚴認定。本件原告並未於締約前，給予被告3日之合理審閱期間，業經本院認定如前，而原告復未能舉證證明被告於締約時業已明瞭系爭委銷契約之條款內容，並自願選擇放棄審閱期間而與原告成立契約關係，則依上開說明，本院自無限制被告行使消保法第11條之1第3項權利之理，原告此部分之主張，亦無可採。　(五)從而，原告於與被告訂立系爭委銷契約前，既未給予被告合理之審閱期間，則被告抗辯系爭委銷契約第貳部分第6 條第5項「如有下列各款情形之一者，視為乙方已完成仲介之義務，甲方仍應支付第一項約定之服務報酬予乙方：㈠非因可歸責於乙方之事由，甲方於委託期間內片面終止本契約者。……㈣甲方同意出售或乙方所媒介之買方之承購條件已達甲方之銷售條件，甲方拒絕與買方簽定買賣契約書……」、第7條「前條第五項第㈠款情形，甲方應另支付乙方按本契約書約定之銷售總價百分之四計算之違約金。前條第五項第㈢至㈥款情形，甲方應另支付乙方按本契約書約定之銷售總價百分之六計算之違約金。」等定型化契約條款，不構成兩造間所訂契約之內容，自屬有據。　　　上開條款既不構成兩造間契約之內容，原告據該等條款請求被告給付服務報酬及違約金之先、備位請求，即欠缺法律上之依據，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核　　與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。六、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，　　判決如主文。　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　張玉萱以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林容淑

2024-12-31

TNDV-113-訴-1580-20241231-1

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臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度重訴字第686號原告江汶洲訴訟代理人梁繼澤律師訴訟代理人陳為勳律師被告江欣儒訴訟代理人蔡憶鈴律師被告江彩雲訴訟代理人湯明亮律師上列當事人間請求請求給付加班費等事件，經本院於民國113年1 2月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告起訴主張：原告為坐落於新北市○○區○○段○0000○號建物，即門牌號碼新北市○○區○○路○段00○00號22樓(下稱系爭房屋)之所有權人，因為照顧先母江馮水妹，將系爭房屋無償借貸於被告江欣儒、江彩雲、江柏宣居住，因江馮水妹於民國（下同）112年2月18日過世，原告於同年5月30日以LINE 通訊軟體向被告為終止系爭使用借貸契約之意思表示，並通知於同年6月30日前遷出系爭房屋，詎被告卻置若罔聞，爰依民法第470條第1項後段、第472條第1款、第179條、第184 條第1項前段、第185條第1項前段、第767條第1項前段之規定，提起本訴，並聲明：被告江欣儒、江彩雲、江柏宣應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並應自112年7月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付新台幣（下同）2萬9 000元，並願供擔保請准宣告假執行。二、被告江欣儒則以： (一)系爭房屋及編號229號車位，係被告江欣儒於93年8月10日向第三人陳榮堯以1460萬元購買，移轉登記為被告江欣儒所有，並向第一銀行申辦貸款繳納房屋尾款，因系爭房屋係為接兩造母親同住而購買，且原告及被告江彩雲亦共同住，故原告及被告江彩雲於被告江欣儒取得系爭房屋所有權後，以給付現金及繳納房屋貸款，故系爭房屋之出資人由被告江欣儒一人變更為三人共同出資，為家屬間週知，原告並於94年間及戶籍遷入居住迄今，母親亦曾搬來同住。因被告江欣儒前夫前於74年間曾以原告名義申領支票使用，導致被告江欣儒負有債務，以為事隔近20年後，債務均已清償，因此購買系爭房屋，孰料，於94年5月間卻又遭債務人查封扣押系爭房屋，被告江欣儒於94年7月1日清償債務塗銷查封後，旋於同年月11日以買賣為原因辦理移轉登記為原告名義，然被告江欣儒仍繼續居住其內，所有權狀仍由被告江欣儒保管，房屋相關之使用費用均由被告江欣儒之付，包括管理費每月4,56 0元、房屋稅等，系爭房屋之車位亦由被告江欣儒出租予第三人，是被告江欣儒為系爭房屋實際出資人之一，對於系爭房屋自有合法使用占有權源。 (二)聲明:原告之訴駁回，如受不利判決，請准供擔保免為假執行。　三、被告江彩雲則以： (一)系爭房屋係原告與被告江欣儒、江彩雲三人合資購買，先借名登記予被告江欣儒，後再借名登記予原告，被告江彩雲於 93年8月10日先出資110萬元繳納買賣價金，並繳納契稅11萬 9298元，於93年9月17日又出資110萬元繳納買賣價金，嗣後於95年1月4日，被告江彩雲贖回基金，金額為890萬630元，匯入被告江彩雲第一商業銀行，並於同年月日轉匯出清償系爭房屋之銀行貸款，系爭房屋之房屋稅及地價稅，被告江彩雲從93年開始繳納至101年。從而原告與被告江欣儒、江彩雲均為系爭房屋之所有權人，又兩造間並無借貸關係存在，而係借名登記關係，且原告與被告江欣儒、江彩雲合意由被告三人居住在系爭房屋，並非無權占有，至於被告江柏宣已於113年3月26日搬出系爭房屋，附此敘明。 (二)聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，請准供擔保免為假執行。四、兩造不爭執之事項（見113年12月17日筆錄，本院卷第99至1 00頁）： (一)被告江欣儒於93年8月10日向訴外人陳榮堯買受其所有坐落於新北市○○區○○段000地號及其上建物即門牌號碼為新北市○ ○區○○○0段00000號22樓房屋（以下簡稱系爭房地），買賣價金為1460萬元，並於93年8月30日移轉登記為被告江欣儒所有，由被告江欣儒向第一商業銀行設定抵押權，有被告提出被證1之不動產買賣契約及新北市地籍異動索引可按（見本院卷第57-74、77頁）。　2.系爭房地於94年5月13日遭查封，於94年7月1日塗銷查封，於94年7月11日以買賣為原因移轉登記為原告所有，並向第一商業銀行設定義務人更名為原告，原告於102年1月5日向台中商業銀行設定最高限額抵押權480萬元，並於112年3月1 7日辦理補發系爭房地之所有權狀，於107年2月7日又設定抵押權240萬元，有被告提出之被證3之土地及建物所有權狀、新北市地籍異動索引、被證6之系爭房地登記謄本可按可按（見本院卷第77-78、89-91頁）。　3.系爭房地所屬停車位由被告江欣儒代理原告出租於訴外人，並匯入原告存摺，有被告提出被證4之租賃契約書、被證5之存摺影本可按（見本院卷第83-87頁）。　4.系爭房地目前由被告江欣儒、被告江彩雲共同占有使用。五、本件爭點為:（一）原告是否為系爭房地之所有權人?(二)如是，原告依據民法第470條第1項後段、第472條、第179條、第184條第1項前段、第185條第1項前段、第767條第1項前段、請求被告遷讓房屋，並請求相當於租金之不當得利，是否有理由?茲分述如下: (一）原告是否為系爭房地之所有權人? 　　原告主張其為系爭房地之所有權人，然為被告所否認，並以前詞置辯，經查: 　 1.按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。證明借名登記契約成立之證據資料，不以直接證據為限，倘綜合其他情狀，證明由一方出資取得財產登記為他方名義後，仍持續行使該財產之所有權能者，且登記名義人任令他人無償用益該財產，並就該他人持有財產證明文件等異於常態之事實，未能提出合理可信之說明，非不得憑此等間接事實，推理證明彼等間存有借名登記契約。次按借用人本於使用借貸契約而占有借用物，則其占有該借用物，對貸與人即有正當權源，而非無權占有。　　　　2.被告抗辯以被告江欣儒為名義於93年8月10日向訴外人陳榮堯買受系爭房地，買賣價金為1460萬元，並於93年8月30日移轉登記為被告江欣儒所有，由被告江欣儒向第一商業銀行設定抵押權，有被告提出被證1之不動產買賣契約及新北市地籍異動索引可按（見本院卷第57-74、77頁），因購入係為原告及被告、母親等共同居住，而由原告及被告江欣儒、江彩雲三人共同出資繳納房屋貸款，被告江欣儒、江彩雲長期居住於系爭房屋，系爭房地之所有權狀為被告江欣儒保管，每月管理費、水電費、房屋稅、地價稅均為被告江欣儒、江彩雲繳納，並保管系爭房地之所有權狀，由江欣儒將系爭房地之車位出租於第三人等情，核與被告江彩雲陳述情節相符，堪信為真實。　3.參以原告於新北地方檢察署檢察官偵查時指稱：一開始是被告江欣儒去看系爭房地，她去看去買有付訂金，系爭房地的各種使用費用就是被告3人要出，因為我人不在北部，系爭房地的車位出租是被告江欣儒在處理，我有借被告江欣儒我台中銀行帳號000000000000號帳戶存摺與印章收取出租車位費用，我記不起來為何被告江欣儒將系爭房地改登記在我名下，當時就是被告江欣儒要求我幫忙接下的等語，被告江彩雲亦於偵查中供稱：系爭房地是被告江欣儒去繳價金，賣家是被告江欣儒接洽的，被告江欣儒的前夫開了很多她的票，所以被告江欣儒借名登記在原告名下等語，互相勾稽上開事證，可見系爭房地確實係由被告江欣儒出面向陳榮堯購買，雖系爭房地於94年7月1日塗銷查封後，隨於同年月11日移轉登記予原告，然系爭房地均係由被告江欣儒在管理，且被告江欣儒之戶籍亦於95年4月7日遷入本案房屋，有被告江欣儒個人資料查詢單1紙附卷可稽，是堪認被告江欣儒、江彩雲辯稱其等係將本案房屋借名登記在原告乙節，尚非無據，並有新北地方檢察署檢察官1 13年度偵字第37820號不起訴處分書可按（見本院卷第73-7 6頁）。　 4.系爭房地原登記為被告江欣儒所有，嗣因債務原因，於94 年7月11日以買賣為原因移轉登記為原告所有，原告並未舉證當時出資向被告江欣儒、江彩雲購買系爭房地之證據，自難認原告為系爭房地之唯一所有權人。　　 (二)如是，原告依據民法第470條第1項後段、第472條、第179條、第184條第1項前段、第185條第1項前段、第767條第1項前段、請求被告遷讓房屋，並請求相當於租金之不當得利，是否有理由? 　1.按共有物之分管契約，不論明示或默示，係共有人間就共有物使用、收益或管理方法所訂立之契約；倘經全體共有人訂立未定期限之分管契約，則該分管契約之終止，須經全體共有人同意始得為之（最高法院112年度台上字第472號判決、 111年度台上字第898號判決意旨參照）。系爭房地於93年8 月10日購買後，均由被告江欣儒、江彩雲、及兩造母親共同居住使用，為兩造所不爭，益證系爭房地由被告被告江欣儒、被告江彩雲、兩造之母親居住使用無訛，應就系爭房屋成立未定期限之分管契約，原告亦未提出分管契約業經全體共有人即兩造均同意終止之證據資料，被告以迄未終止之分管契約，而占有系爭不動產，應屬有據。被告江欣儒、被告江彩雲既依分管契約而取得單獨占有系爭房地而使用之權利，該分管契約在未經合法終止前仍對兩造具拘束力，被告即非無權占有系爭不動產，而屬有法律上原因，是原告主張依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求被告應將系爭房屋騰空並遷讓返還，及給付相當於租金之不當得利予詹棣惠，即屬無據，不應准許。　2.原告主張兩造成立使用借貸契約云云，然為被告所否認，原告復未就其有利於己之事實舉證以實其說，自難為有利於原告之認定。　3.被告基於分管契約而占有系爭房地，已如前述，自無侵權行為可言，原告依據侵權行為之規定，請求被告遷讓房屋，應屬無據。　五、綜上所述，原告依據民法第470條第1項後段、第472條、第1 79條、第184條第1項前段、第185條第1項前段、第767條第1 項前段之規定，請求被告將系爭房屋騰空並遷讓返還原告，並應自112年7月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付2萬9000元，均無理由，不應准許。六、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其餘爭點，核與判決結果無涉，爰不一一論述。　　　　八、結論：原告之訴為無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　徐玉玲以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王思穎

2024-12-31

PCDV-113-重訴-686-20241231-1

上易

臺灣高等法院

損害賠償

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第826號上訴人李乾宗李乾銓共同訴訟代理人吳威廷律師洪清躬律師被上訴人陳嘉慧訴訟代理人李明哲律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國113年3月 12日臺灣桃園地方法院112年度訴字第1097號第一審判決提起上訴，本院於113年12月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　　　事實及理由壹、程序方面：　　按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件被上訴人就其請求返還減少買賣價金一節，固於本院始主張依民法第179條規定為請求，惟被上訴人於原審即主張依民法第359條規定請求減少價金，並請求返還該減少之價金，其於本院援引民法第179條規定（見本院卷第100頁），係為說明其於減少價金後得請求返還該應減少價金之依據，而補充其法律上之陳述，並未變更訴訟標的，揆諸前揭規定，自非為訴之變更或追加。貳、實體方面：一、被上訴人主張：伊於民國111年7月31日以總價新臺幣（下同）818萬元向上訴人購買位在巨鼎麗園社區（下稱巨鼎社區）如附表1、2所示房地（下稱系爭房地），包含地下1層坡道平面車位，並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。詎系爭房地於同年9月30日點交後，伊向巨鼎社區管理室詢問車位抽籤事宜，經管理員告知縱參與抽籤，亦未必有車位使用，此與上訴人保證必有停車空間可供伊停車使用不符，顯已欠缺所保證之品質，應認系爭房地有價值、效用、品質上之瑕疵，且系爭房地如有停車位約定專用權與無約定專用權，價差為120萬元，故本件買賣價金應減少120萬元。爰依民法第359條、第179條規定，求為命上訴人分別給付60萬元，及自民事起訴狀繕本送達翌日即112年6月25日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息之判決（原審為被上訴人勝訴判決，上訴人不服提起上訴）。並於本院答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：上訴人李乾銓於簽約時有向被上訴人告知車位每年需輪抽，不一定抽的到等語，確定被上訴人可以接受始簽約。又被上訴人依公寓大廈管理條例第24條規定得閱覽巨鼎社區汽車停車位管理規則（下稱停車位規則），即可知悉停車位數少於住戶戶數，被上訴人未依通常程序從速檢查上情，依民法第356條規定視為承認其所受領之物即系爭房地，被上訴人自不得請求伊等負瑕疵擔保之責等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、兩造不爭執事項：（本院卷第102-103頁）　㈠被上訴人於111年7月31日簽立系爭契約以總價818萬元之價格，向上訴人購買系爭房地，被上訴人已如數給付買賣價金，上訴人亦於111年9月30日交屋完畢。　㈡依巨鼎社區公共管理費收繳辦法，汽車位清潔費每月800元，於每年12月接受登記並重新抽籤1次，抽中車位者，於當月 31日（含）前將1年份車位清潔費1次繳清；有欠繳管理費或清潔費者不予受理參與抽籤。　㈢依停車位規則，地下室汽車停車位有27位，住戶48戶，固定每年12月底先收回車位使用者之搖控器，重新抽籤1次；抽車位者限制：⒈限本社區住戶。⒉年度管理費必須繳清。⒊兩戶可共用一車位。⒋若有以下情事者，不得再抽車位：⑴棄權者或未繳清管理費者。⑵車位高價轉租給別住戶或轉租給非本社區住戶者。⒌未抽到車位之住戶請自行洽詢附近停車場辦理停車。　㈣系爭房地若有停車位約定專用權，與無停車位約定專用權，二者於不動產成交價格，其價差為120萬元。四、本院之判斷：　㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第354條、第359條本文、第179條本文分別定有明文。　㈡經查，被上訴人主張上訴人於訂立系爭契約時，買賣標的係約定包含地下1層坡道平面車位，僅位置需定期抽籤等語，業據其提出系爭契約、永慶不動產銷售系爭房地資訊等件為證（見原審卷第19-37頁），參以系爭契約買賣標的物記載包括：「地下第1層車位（平面式）」、「車道（坡道式）」、「產權登記：有建物產權持分」、「使用狀況：需定期抽籤、約定專用」、「車位編號：有車位編號，目前車位編號：B1-13號」（見原審卷第23頁），及系爭契約所附標的物現況說明書（下稱系爭說明書），於項次14「是否有停車位併同出售」，勾選「是」。車位編號勾選：「有車位編號」，並記載：「在第B1層，現場編號第13號車位」（見原審卷第39頁），核與被上訴人前揭主張相符，且上訴人均有於系爭說明書簽名確認乙情，亦為其等所自陳（見本院卷第14 1頁），足認兩造訂立系爭契約約定停車位屬約定專用，係併同系爭房地出售甚明。　㈢上訴人雖抗辯伊等於訂立系爭契約有告知被上訴人停車位需每年輪抽，不一定抽的到云云，惟查，上訴人於原審業已自認伊等有說一定有車位，只需輪抽等語（見原審卷第396頁），且證人即辦理系爭房地買賣過戶地政士吳明志於本院結證稱：伊於兩造簽立系爭契約時在場，買方即被上訴人有針對停車位詢問賣方即上訴人，上訴人其中一位回答車位都有，只是要輪抽，上訴人並沒有說明，車位抽選結果可能會沒有停車位，系爭房地係由伊辦理不動產實價登錄，系爭房地交易係申報有停車位等語（見本院卷第138-140頁），證人即被上訴人買受系爭房地委任之仲介林峻良於本院結證稱：伊任職於永慶不動產寶慶喆禮加盟店，被上訴人有詢問系爭房地是否有停車位，賣方翁姓仲介說有停車位，但要輪抽位置，本件請銀行估價係以有車位去估價，兩造簽約時有於系爭說明書蓋章確認內容，系爭說明書有車位標示，車位編號為B1層13號停車位，若停車位需輪抽，且不一定有停車位，則系爭說明書應會於停車位欄位勾選否，代表沒車位，然系爭說明書記載內容，看不出來係需定期輪抽，且不一定抽中車位，上訴人於簽約時未向被上訴人提出巨鼎社區規約內容，也沒有告知車位每年需輪抽，不一定抽的到等語（見本院卷第132、134-137頁），顯見上訴人於簽約時，係告知有停車位，僅需輪抽，而並未告知「不一定抽的到」，其等抗辯簽約時有告知不一定抽的到停車位云云，難認可採。　㈣又系爭說明書項次3「是否有住戶規約」勾選「是」，「但未檢附之原因」欄位為空白；項次14「有停車位之使用權約定或管委會、住戶約定證明文件，應一併檢附證明文件供承辦人簽收」無勾選，有系爭說明書可稽（見原審卷第39頁），上訴人執此抗辯被上訴人於簽立系爭契約時已知悉停車位沒有使用權約定，並知悉停車位規則內容等語，惟查，證人吳明志已明確證述：簽立系爭契約時，沒有人在現場提及規約及內容等語（見本院卷第140頁），且系爭契約業將價金履約保證申請書、系爭說明書、被上訴人簽立本票列為附件（見原審卷第35-41頁），倘上訴人於簽約時有提出社區規約及停車位規則，衡情應有列為系爭契約之附件，然系爭契約未見附有規約及停車位規則，上訴人亦未舉證證明其於訂立系爭契約時有提出上開文件，則系爭說明書項次3「是否有住戶規約」勾選「是」，僅能認定巨鼎社區有住戶規約之事實，尚不足以認定上訴人有提出規約及停車位規則。至項次 14「有停車位之使用權約定或管委會、住戶約定證明文件，應一併檢附證明文件供承辦人簽收」一欄未勾選，亦僅能說明上訴人於簽立系爭契約時，未提供停車位使用權約定之證明文件，尚無從遽論被上訴人知悉停車位沒有使用權約定，亦無從影響本院就其等於系爭契約約定停車位屬約定專用，係併同爭房地出售之認定，上訴人抗辯被上訴人於簽約時知悉停車位規則及沒有使用權約定等語，亦不足採。　㈤上訴人於訂立買賣契約時向被上訴人說明一定有停車位，並於系爭契約訂明「車位編號：有車位編號，目前車位編號： B1-13號」、「使用狀況：需定期抽籤、約定專用」等節，均經認定如前，堪認上訴人於系爭契約保證被上訴人購買之系爭房地係附有約定專用之停車位得以使用。然依停車位規則，地下室汽車停車位有27位，住戶48戶，固定每年12月底先收回車位使用者之搖控器，重新抽籤1次（見不爭執事項㈢），足認被上訴人於購買系爭房地後，可能因抽籤而未必有停車位得以使用，而欠缺上訴人所保證之品質。又系爭房地若有停車位約定專用權，與無停車位約定專用權，二者於不動產成交價格，其價差為120萬元一節，有廣福不動產估價師事務所112年12月28日函檢附估價報告書為憑（見原審卷第197-353頁），且為兩造所不爭執（見不爭執事項㈣），是被上訴人依民法第359條本文規定，主張上訴人出售系爭房地之停車位非如其等所保證一定有車位之品質，請求減少價金120萬元，核屬有據；又上訴人原共有系爭房地之應有部分為各1/2，為其等所自陳在卷（見本院卷第100頁），被上訴人依同法第179條規定請求上訴人各返還60萬元（計算式：0000000×1/2＝600000），及自起訴狀繕本送達翌日即112 年6月25日（送達證書見原審卷第79、81頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由。　㈥上訴人又抗辯被上訴人於系爭房地點交後，即得依公寓大廈管理條例第24條規定向巨鼎社區管理委員會閱覽規約及停車位規則等相關文件，卻未立即閱覽，且於交屋後於巨鼎社區大門入口及電梯等處均可查知，依民法第356條規定視為承認其所受領之物等語，並提出巨鼎社區管理委員會113年12 月6日（113）麗園管函字第113012001號函為憑（見本院卷第189頁），惟按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。民法第 356條第1、2項固定有明文，而前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之。亦為同法第357條所明定。查上訴人於出售系爭房地，就買賣標的停車位係保證被上訴人一定有約定專用之停車位得以使用，業經認定如前，上訴人故意隱瞞停車位規則，未據實告知停車位於每年輪抽後可能未能抽得，符合民法第357條所定故意不告知瑕疵之情事，而排除同法第356條規定適用，是上訴人抗辯被上訴人未能向管理委員會從速檢查社區規約及停車位規則，依民法第356條規定視為承認所受領之物等語，即屬無據。五、從而，被上訴人依民法179條規定，請求上訴人各給付60萬元，及自112年6月25日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並為准、免假執行之宣告，核無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。　　七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項本文，判決如主文。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第十四庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　李媛媛　　　　　　　　　　　　　　　法　官　周珮琦　　　　　　　　　　　　　　　法　官　蔡子琪　　　　　　　　　　　　　　　附表1（土地部分）：土地坐落面積權利範圍縣市鄉鎮市區段地號平方公尺桃園市蘆竹區五福段 792 1232.27 被告李乾宗（1075/100000）被告李乾銓（1075/100000）附表2（建物部分）：編號建號基地坐落建物面積權利範圍 1 桃園市○○區○○段0000○號(即門牌號碼桃園市○○區○○路0段00巷0號3樓) 桃園市○○區○○段000地號土地層次：3層總面積：81.11平方公尺被告李乾宗（1/2）被告李乾銓（1/2） 1.附屬建物：陽台（面積9.50平方公尺）、花台（面積0.42平方公尺） 2.共有部分即同段2412建號(面積1780.90平方公尺，權利範圍為215/10000) 正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　馬佳瑩

2024-12-31

TPHV-113-上易-826-20241231-1

上易

臺灣高等法院

損害賠償

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第857號上訴人廖儷娟訴訟代理人黃世芳律師李宗霖律師被上訴人信義房屋股份有限公司法定代理人周耕宇訴訟代理人楊政達律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國113年3月 29日臺灣臺北地方法院112年度訴字第3924號第一審判決提起上訴，，本院於113年12月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分暨訴訟費用之裁判均廢棄。被上訴人應給付上訴人新臺幣參拾萬元，及自民國一百一十二年七月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔十分之三，餘由上訴人負擔。　　事實及理由一、本件上訴人主張：伊於民國107年間簽訂信義房屋買賣仲介專任委託書（下稱系爭仲介契約）委託被上訴人仲介銷售伊所有臺北市○○區○○段0○段0000○號建物（門牌號碼臺北市○○ 區○○路000○0號1樓，下稱1樓建物）及地下室（面積79.88平方公尺，下稱系爭地下室，與1樓建物合稱系爭房屋），暨坐落之同段20地號土地（權利範圍500/10000，與系爭房屋合稱系爭房地），並於108年4月28日出售系爭房地與訴外人宸鑫國際有限公司（下稱宸鑫公司）。惟被上訴人未盡民法第567條據實報告及調查之義務與同法第535條善良管理人之注意義務，而未將系爭地下室存在隔間牆、使用面積短少約 10坪及設置外梯有被檢舉之風險等情告知宸鑫公司，宸鑫公司即於109年1月間向伊起訴請求減少價金等，嗣經本院111 年度上易字第236號判決(下稱另案確定判決)伊應給付宸鑫公司72萬5,120元本息，經協商後伊於112年6月20日給付100 萬元（含上開本息及訴訟費用）予宸鑫公司。被上訴人因處理委任事務有過失，致伊受有前開100萬元之損害，爰依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第544條、第227條第1項準用同法第226條第1項規定，擇一請求被上訴人給付1 00萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息等語。　　二、被上訴人則以：不動產經紀業管理條例第24條之2第3至5款係針對不動產買受人所為之規定，伊毋庸對上訴人即系爭房地出賣人負擔此義務。上訴人既為系爭房屋屋主，更明知系爭地下室設有隔間牆隔出部分供其他區分所有權人共同使用，卻於簽署系爭仲介契約時未告知此情，亦就標的現況說明書之「系爭建物有無被占用之情形」勾選「否」，未明確揭露屋況，難期被上訴人查知地下室遭占用乙事，上訴人應就遭宸鑫公司以系爭房地存有瑕疵求償之事自負其責。被上訴人已就所知事項據實報告予各當事人，並無違反民法第567 條之義務。另上訴人與宸鑫公司係於另案確定判決後另以和解協議取代另案確定判決而給付100萬元，該100萬元非上訴人所受損害，更與伊之行為無關等語，資為抗辯。三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息。被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執之事項（見本院卷第114至115頁）：　㈠兩造就原為上訴人所有之系爭房地成立媒介居間契約。　㈡被上訴人自上訴人收取132萬元居間報酬。　五、本院之判斷：　　上訴人主張被上訴人違反據實報告、調查及不動產經紀業管理條例第24條之2第3至5款等善良管理人應盡之義務，致上訴人受有100萬元損害，應依民法第544條、第227條第1項準用第226條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定負賠償責任，為被上訴人否認，並以前詞置辯，經查：　㈠按居間人對於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條第1、2項分別定有明文。次按經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：.. 提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查；亦為不動產經紀業管理條例第24條之2第1項第3至5款所明文。再按民法第544條規定「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。」。又按受任人處理委任事務，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之，為民法第535 條所明定。所謂盡善良管理人之注意，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人所具有之注意。而房地仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，此所以一般消費者願委由仲介業者處理買賣事宜之原因。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之酬金，即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，始能就其所知，依民法第567條第1項之規定，據實報告於當事人（最高法院110年度台上字第717號判決意旨參照）。　　　㈡查上訴人出售系爭房地與宸鑫公司，而系爭地下室當中面積1 7.69平方公尺（即5.35坪，計算式：17.69平方公尺×0.3025 坪/平方公尺＝5.35坪，小數點後三位四捨五入，下同）屬約定共用部分，上訴人應依民法第349條、第353條及第227條第1項準用給付不能之規定，給付宸鑫公司72萬5,120元本息，有另案確定判決在卷可參（見原審卷第49至63頁）。　㈢次查，被上訴人就系爭房地買賣同時接受買賣雙方即宸鑫公司與上訴人之委託，故被上訴人應依不動產經紀業管理條例第24條之2第1項第3至5款規定辦理系爭房地買賣。又被上訴人不爭執兩造就系爭房地成立媒介居間契約（見本院卷第11 4至115頁），則被上訴人應負民法第567條第1、2項之據實報告及調查義務。再查，證人即處理上訴人委託之銷售及帶看事務之被上訴人業務員蔡伊鈞於另案證述：上訴人曾提及系爭地下室原有外梯可以進出，有其他考量所以封起來，帶看現場所見系爭地下室之隔間牆為水泥實牆，帶看現場時沒有發現水泥實牆後面還有空間，也沒有看到系爭地下室有外梯出入，系爭房屋現況是由內梯到系爭地下室，無法從外梯到內梯等語（見原審卷第210至216頁），則證人蔡伊鈞於帶看現場之前已知系爭地下室原有外梯並因故封閉，其帶看現場由1樓建物室內梯至系爭地下室，並未看到有外梯出入之過程，以其從事房仲業之專業，應對於系爭地下室外梯之封閉緣由有所警覺。又系爭地下室面積為79.88平方公尺（即2 4.16坪，計算式：79.88平方公尺×0.3025坪/平方公尺＝24.1 6坪），系爭地下室約定共用坪數為5.35坪，面積不小，逾系爭地下室面積1/5，此短少不能使用之約定共用部分，被上訴人應進行必要之調查，並與上訴人確認及查證，再就查證所知事項告知買受人，而盡被上訴人之善良管理人注意義務，惟被上訴人業務員未為任何確認或查證、更未報告宸鑫公司，上訴人主張被上訴人未盡善良管理人之據實報告及調查義務，應為足採。　　㈣被上訴人雖抗辯：上訴人並未據實告知系爭地下室部分面積約定共用，宸鑫公司法定代理人兩度至現場也無法察覺，顯見無法以肉眼查知現場帶看之地下室面積與登記面積之落差云云，惟被上訴人業務員因從事房仲業而具備之建物現場檢視能力本應優於宸鑫公司法定代理人，更具有宸鑫公司法定代理人不知之系爭地下室曾有外梯而後因故封閉之認知，自不得因一般人肉眼無法即時查知系爭地下室現況使用面積與登記面積之落差，即解免被上訴人有前開調查、查證義務。又上訴人是否據實告知系爭地下室部分面積約定共用乙事，屬就損害之發生是否與有過失之範疇（詳見下述），不得因此免除被上訴人應負之義務，故被上訴人前開抗辯，尚不可取。　㈤又宸鑫公司倘與上訴人簽立系爭房地買賣契約時，經被上訴人盡調查告知義務而知悉系爭地下室部分面積約定共用之事，應不至有另案確定判決上訴人給付宸鑫公司72萬5,120元本息及負擔一定比例之訴訟費用，惟被上訴人未為應為之查證或報告，卻收取高買賣價金比例之居間報酬，宸鑫公司因此不知系爭地下室部分面積約定共用之事，另案確定判決上訴人應賠償宸鑫公司之本息及應負擔之訴訟費用，應屬被上訴人收取居間報酬未盡善良管理人之責所致，被上訴人非無過失，亦與上訴人所受損害有因果關係。　㈥再查，另案確定判決判命上訴人給付72萬5,120元，及自109 年1月18日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨負擔百分之99之第一、二審訴訟費用，並於112年5月24日確定，有另案確定判決在卷可參（見原審卷第49至63頁）。而前開上訴人應負擔之72萬5,120元本息及訴訟費用，核算至112 年6月6日之總數為106萬5,733元（計算式見附表），上訴人與宸鑫公司就前開本息及訴訟費用於112年6月7日達成以100 萬元為清償之合意，而於112年6月20日如數給付，有電子郵件存卷為憑（見原審卷第203至207頁），因100萬元未逾前開總數，可見上訴人主張其因被上訴人之過失所受損害為10 0萬元，即屬可取，被上訴人抗辯上訴人另與宸鑫公司協議給付100萬元，故該100萬元非屬上訴人之損害、與被上訴人違反義務之行為不具因果關係云云，尚不可取。　㈦按民法第217條第1項規定，損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額或免除之。此項規定之適用，原不以侵權行為之法定損害賠償請求權為限，即契約所定之損害賠償，除有反對之特約外，於計算賠償金額時亦難謂無其適用（最高法院103年度台上字第2238號判決意旨參照）。查上訴人於另案審理時自承於80年間購入系爭房地時，系爭地下室即有水泥實心隔間牆存在（見另案確定判決第7頁，原審卷第55頁），卻未於系爭仲介契約載明此事，僅將系爭地下室曾有外梯而後因故封閉之事告知證人蔡伊鈞，顯見上訴人對其遭宸鑫公司主張應負瑕疵擔保責任而遭求償一事之發生與有過失，本院得減輕被上訴人應負擔之賠償金額。茲經斟酌被上訴人於業界享有盛名，具有不動產仲介專業，本應交互核對仲介過程所獲資訊，尤其老舊公寓在公寓大廈管理條例實施前，常有約定共用情事，在仲介此等公寓時，更應進行現場查訪或再與上訴人確認等作為，詎於帶看不動產現況過程全然未覺有異，更未為上開處置，而上訴人身為系爭房地所有權人，未明確告知此情，更無登載於系爭仲介契約，以致發生上訴人遭宸鑫公司求償而受有100萬元之損害，足見雙方就此等損害之發生，均有過失不當之處，並經考量兩造就損害發生之原因力強弱及過失輕重程度等各項情節，認應酌予減輕被上訴人70％之賠償責任，較為妥適。　㈧從而，上訴人依民法第544條規定請求被上訴人給付30萬元，及自起訴狀繕本送達（即112年7月21日，見原審卷第73頁）翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，堪認有據，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，不應准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示；上開不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。另本院既已准許上訴人得依民法第544條規定，請求被上訴人賠償30萬元本息，自無庸審酌上訴人以同法第227條第1項準用第226條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定為選擇競合之主張，附此敘明。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第二十庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　周祖民　　　　　　　　　　　　　　法　官　鄭威莉　　　　　　　　　　　　　　法　官　何若薇　　　　　　　　　　　　　　附表：編號項目數額（新臺幣，元以下四捨五入） 1 本金 72萬5,120元 2 利息 72萬5,120元×5％×（3+141/365）＝12萬2,774元（109年1月18日至112年6月6日） 3 訴訟費用一審：裁判費：2萬3,770元（宸鑫公司繳付）證人李鎮方日旅費：530元（宸鑫公司繳付）證人譚菁菁日旅費：530元（宸鑫公司繳付）地政測量費：1萬2,760元（宸鑫公司繳付）估價鑑定費：17萬元（宸鑫公司繳付）證人蔡伊鈞日旅費：530元（上訴人繳付）二審：裁判費：1萬1,895元（宸鑫公司繳付）證人王耀駿日旅費：560元（宸鑫公司繳付）上訴人應負擔數額：（2萬3,770元+530元+530元+1萬2,760元+17萬元）×99％－530元×1％＋（1萬1,895元＋560元）×99％＝21萬7,839元總計 106萬5,733元（計算式：72萬5,120元+12萬2,774元+21萬7,839元＝106萬5,733元）正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄭淑昀

2024-12-31

TPHV-113-上易-857-20241231-1

消上

臺灣高等法院

履行契約

臺灣高等法院民事判決 113年度消上字第11號上訴人劉文海被上訴人利鑫建設開發有限公司法定代理人葉滄洲訴訟代理人曾增銘律師參加人黃炳榮兼上列1人之訴訟代理人張盛文上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國112年12 月25日臺灣桃園地方法院112年度消字第10號判決提起上訴，本院於113年12月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、本件上訴人主張：伊於民國106年5月12日與被上訴人簽訂房地買賣契約書，以新臺幣（下同）141萬元向被上訴人購買其擔任起造人之「逸品院」（包含A、B、C、D、E、F、G、H 棟建物，下合稱系爭建物）其中B棟建物即門牌號碼桃園市○ ○區○○路000巷00號及坐落桃園市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地，與系爭建物合稱系爭房地）應有部分100000分之9612（與B棟建物下合稱B棟房地），伊已於簽約時給付14 1萬元予被上訴人，約定被上訴人應於106年11月10日前將B 棟房地所有權移轉登記予伊並交付伊管理使用（下稱系爭買賣契約）。被上訴人為系爭建物之出資興建人，系爭建物已完工，被上訴人原始取得事實上處分權，詎被上訴人遲未申請使用執照並辦理保存登記，迄未依約將B棟房地過戶並交付予伊。又被上訴人雖將（102）桃縣工建執照字第00581號建造執照（下稱系爭建照）所示起造權利、興建中或完工後建物信託予訴外人陽信建築經理股份有限公司（下稱陽信公司），然伊已代位被上訴人依信託法第36條第2項、第3項規定，聲請解任受託人並選任新受託人，經臺灣新北地方法院（下稱新北地院）109年度聲字第337號裁定陽信公司應予解任，並選任伊為新受託人（下稱系爭裁定），系爭建照已失效，伊得重新申請建築執照及使用執照，有確認被上訴人為 B棟、C棟即同巷24號建物、D棟即同巷26號建物之所有權人之確認利益。爰依系爭裁定之信託受託人權利，請求確認被上訴人為B棟、C棟、D棟建物之所有權人，並依系爭買賣契約第16條約定，請求被上訴人將B棟建物交付予伊、將B棟建物之事實上處分權讓與伊等語。　二、被上訴人則以：系爭建物尚未取得使用執照，伊未取得所有權或事實上處分權。且依伊與系爭土地所有人即參加人黃炳榮、訴外人張瀚簽訂之合建契約書（下稱系爭合建契約）及雙方與陽信公司簽訂之不動產信託契約書（下稱系爭信託契約）約定，系爭建物之起造權利、興建中或完工後之建築物權利均已移轉於陽信公司，伊非系爭建物之所有權人或事實上處分權人。伊開工後連續停工超過6個月，參加人黃炳榮及張瀚之受讓人即參加人張盛文依系爭合建契約第6條第1項約定，請求伊將信託予陽信公司之系爭建物信託受益權歸屬於參加人，經臺灣臺北地方法院（下稱北院）107年度重訴字第641號判決參加人勝訴確定（下稱甲判決），嗣參加人以起訴狀繕本送達為終止系爭信託契約之意思表示，請求陽信公司將系爭建照之起造人名義變更為參加人，亦經北院10 8年度重訴字第1073號判決參加人勝訴確定（下稱乙判決），系爭建物權利已移轉於參加人，伊並未實際占有系爭建物。上訴人另案請求確認伊就系爭建物之信託受益權存在，亦經本院108年度上易字第109號判決上訴人敗訴，經最高法院裁定駁回其上訴確定（下稱丙判決）等語，資為抗辯。三、參加人則以：甲判決認定陽信公司應將系爭建物之起造權利、興建中或完工後建物之信託受益權歸屬於伊等，乙判決認定伊等已合法終止信託契約，命陽信公司將系爭建照之起造人名義變更為伊等，被上訴人就系爭建物並無所有權、事實上處分權、信託受益權，亦未實際占有系爭建物。新北地院為系爭裁定前，未詢問伊等意見，亦不知甲、乙判決結果，系爭信託契約已經合法終止，系爭裁定選任新受託人不生效力等語，資為抗辯。四、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄；㈡確認被上訴人為B棟、C棟、D棟建物之所有權人；㈢被上訴人應將B棟建物交付予上訴人，並將B棟建物之事實上處分權讓與上訴人；㈣願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人與參加人則答辯聲明：上訴駁回。五、兩造不爭執下列事實（見本院卷第57-59、108、168-171頁），堪認此部分事實為真實：　㈠被上訴人與黃炳榮、張瀚於103年4月9日簽訂系爭合建契約，黃炳榮、張瀚提供其等所有系爭土地作為合建基地，由被上訴人在系爭土地上興建透天住宅即系爭建物，黃炳榮、張瀚依建照圖面分得F、G、H棟、被上訴人分得A、B、C、D、E棟。　㈡被上訴人、黃炳榮、張瀚於103年12月25日與陽信公司簽訂系爭信託契約，被上訴人為信託契約起造權利、興建中或完工後建物之委託人，黃炳榮、張瀚為信託契約土地之委託人，三人共同委託陽信公司依信託法等法令規定及本契約約定管理運用信託財產，於信託關係終止時依本契約約定返還信託財產予被上訴人、黃炳榮、張瀚，三人均為信託受益人。　㈢被上訴人取得系爭建照，於103年1月27日開工，嗣經桃園市政府建築管理處（下稱建管處）准予竣工展期至104年12月2 7日，迄今已逾建築期限。　㈣上訴人於106年5月12日與被上訴人簽訂系爭買賣契約，約定上訴人以141萬元買受B棟房地，上訴人於簽約時交付141萬元予被上訴人，被上訴人最遲應於106年11月10日將B棟房地過戶予上訴人，並將B棟房屋點交予上訴人使用管理。若被上訴人於106年11月10日前仍未將141萬元返還或期間有違約金不繳之情形，上訴人得逕行通知陽信公司將B棟房地過戶予上訴人（見原審卷第35-41頁）。上訴人於同日另與被上訴人簽訂借款契約書並經公證（下稱公證借款契約），約定上開同1筆141萬元為上訴人貸與被上訴人，借貸期限至106 年8月10日止，倘被上訴人屆期未能返還，應按每月每百萬元支付3萬元之比率計算違約金，於每月12日給付上訴人。上訴人因被上訴人未於106年8月10日返還141萬元，於106年 10月16日執公證借款契約為執行名義，請求被上訴人給付14 1萬元及依上開約定計算之違約金，並聲請強制執行被上訴人之財產，嗣因全未執行受償，經北院於106年11月3日核發債權憑證。　㈤甲判決確認被上訴人信託予陽信公司之系爭建照所示起造權利、興建中或完工後之建築物之信託受益權歸屬於參加人，於108年2月21日確定。　㈥乙判決命陽信公司將系爭土地所有權移轉登記予參加人、將系爭建照所示起造人名義變更為參加人，於109年7月10日確定。　㈦上訴人依強制執行法第120條第2項規定，起訴請求確認被上訴人依系爭信託契約對陽信公司之信託受益權債權，在141 萬元及違約金、執行費用範圍內之債權存在（如上㈣所述金錢債權之執行程序），經丙判決認定被上訴人信託予陽信公司系爭建物相關權利之信託受益權已確定歸屬於參加人（如上㈤所述），被上訴人就系爭建物已無信託受益權存在，且陽信公司已將信託專戶結清，被上訴人亦無從請求陽信公司分配收益，上訴人之請求為無理由，於109年12月29日確定。　　㈧上訴人代位被上訴人依信託法第36條第2項、第3項規定，聲請解任系爭信託契約之受託人並選任新受託人，系爭裁定陽信公司應予解任，選任上訴人為新受託人，於110年4月29日確定。　㈨參加人持乙判決、上訴人持系爭裁定，分別向桃園市楊梅地政事務所（下稱楊梅地政）申請辦理系爭土地所有權移轉登記、受託人變更，經楊梅地政認二者內容不一致產生權屬不明，函詢臺北地院，臺北地院函覆請地政事務所本於業務執掌及土地登記專業辦理；楊梅地政將系爭土地應有部分1000 00分之40388、100000分之37741變更受託人為上訴人。　㈩系爭建照起造人原為歐璞建設公司、負責人為張盛文，嗣依序變更起造人為被上訴人、陽信公司，迄未變更起造人為參加人（見108年度重訴字第1073號卷第103-121頁），陽信公司曾於104年12月24日申請竣工，經建管處函復備查，請起造人與建管處承辦人確認竣工事宜，迄未申請使用執照。　被上訴人因自行停業6個月以上，經桃園市政府於110年7月30 日依公司法第10條第2款規定予以命令解散，於110年9月17 日廢止登記，以公司負責人葉滄洲為法定清算人。　　　六、上訴人主張依系爭買賣契約及公證借款契約，得擇一行使借款返還請求權或B棟房地移轉請求權（見本院卷第109頁，詳如不爭執事項㈣所載），因上訴人前請求被上訴人給付141萬元及違約金，經強制執行全未受償（詳如不爭執事項㈣、㈦所載），乃提起本訴依系爭裁定之信託受託人權利，請求確認被上訴人為B棟、C棟、D棟建物之所有權人，並依系爭買賣契約第16條約定，請求被上訴人將B棟建物交付予伊、將B棟建物之事實上處分權讓與伊等語，惟為被上訴人及參加人所否認，並以前詞置辯。經查：　㈠上訴人請求確認被上訴人為B棟、C棟、D棟建物之所有權人部分，為無理由：　　⒈按未辦理建物所有權第一次登記之建物，由出資建造人原始取得所有權，雖因不能移轉登記致不能為不動產所有權之讓與，但並非不得為交易、讓與之標的。在該建物之受讓人與讓與人間，如無相反之約定，應認讓與人已將該建物之事實上處分權讓與受讓人，該法律行為於契約生效時即已發生效力（最高法院103年度台上字第609號判決意旨參照）。被上訴人固不爭執其為系爭建物之出資興建人（見本院卷第171 頁），惟依系爭信託契約第3第3項約定信託財產包含：「乙方（即被上訴人）對於本工程案地上建物之起造權利、興建中尚未完工之建物、及順利興建完工後之建物」，又受託人因信託行為取得信託財產之財產權，信託法第9條第1項亦有明文，系爭建照已於104年1月27日變更起造人名義為陽信公司（詳如不爭執事項㈩所載），則依上開說明，被上訴人依系爭信託契約之約定，已將系爭建照之起造權利及將來興建中、興建完工之系爭建物之事實上處分權讓與信託受託人陽信公司。　⒉又依系爭信託契約第1條、第2條約定，黃炳榮、張瀚為系爭土地之受託人、被上訴人為系爭建物之起造權利、興建中尚未完工之建物、及順利興建完工後之建物之受託人，3人均為系爭信託契約之受益人，就信託財產之受益權益依系爭合建契約約定之內容定之（見原審卷第175頁）。而黃炳榮、張瀚與被上訴人、陽信公司於105年3月17日簽訂不動產信託增補契約書，同意每一受益人得將其受益權個別轉讓第三人，受益權之受讓人應承繼受益權轉讓人基於本契約及合建契約之權利及義務，張瀚於翌日依此增補約定，將系爭信託契約之受益人權益轉讓予張盛文後，參加人依系爭合建契約第 6條第2項約定：「乙方逾期或連續停工超過3個月經甲方（即黃炳榮、張瀚）通知而不動工，甲方得有權沒收乙方之保證金，連續停工達6個月時，其該地上已完成之建物由甲方沒收，乙方並應無條件將建築執照變更為甲方所有……」（見原審卷第45頁），向被上訴人為沒收系爭建物之意思表示，並以被上訴人、陽信公司為被告，請求確認被上訴人信託予陽信公司有關系爭建照所示之起造權利、興建中或完工後建築物之信託受益權全部歸屬於參加人，經甲判決勝訴（經本院調取北院107年度重訴字第641號卷核閱明確）。上訴人另訴請求確認被上訴人對陽信公司就系爭建物有信託受益權存在，亦經丙判決駁回（即不爭執事項㈦）。甲判決對於系爭信託契約之委託人即被上訴人、參加人及受託人陽信公司均生既判力，信託利益已確定全部歸屬於參加人，參加人依信託法第63條第1項規定，得隨時終止信託。參加人再以起訴狀繕本送達陽信公司為終止信託契約之意思表示，又依系爭信託契約第14條第1項約定：「本信託關係消滅時，丙方應… …將剩餘信託財產歸還受益人，其歸還比例依甲、乙雙方簽訂之合建契約為之」（見原審卷第189頁），陽信公司於信託契約終止後，應將系爭建物相關權利歸還於參加人，亦經乙判決認定明確（經本院調取北院108年度重訴字第1073號卷核閱明確）。　　⒊綜上，被上訴人並無系爭建物之所有權，甲、乙判決均認定系爭建物之起造權利、興建中或完工後建築物之信託受益權歸屬於參加人，非歸屬於被上訴人。則上訴人主張被上訴人為B棟、C棟、D棟建物之所有權人云云，難認有據。　㈡上訴人請求被上訴人讓與B棟建物之事實上處分權，並交付B 棟房屋部分，為無理由：　　　被上訴人依系爭買賣契約第7條第1項約定，應於使用執照核發後2個月內將房屋所有權移轉登記予上訴人，依契約第8條約定，應於領得使用執照6個月內通知上訴人進行交屋，又依契約第16條第2項約定，固應於106年11月10日前將B棟房屋所有權移轉登記予上訴人，並點交予上訴人使用管理（見原審卷第41頁）。惟系爭建物相關權利依信託契約約定全部歸屬於參加人，被上訴人無從取得，被上訴人抗辯伊依系爭買賣契約約定之B棟建物所有權移轉登記及交付義務，陷於給付不能等語，洵為可取。上訴人僅能請求債務不履行之金錢賠償，其請求移轉B棟建物所有權及交付建物，亦非有據。　七、綜上所述，上訴人依系爭裁定之信託受託人權利，請求確認被上訴人為B棟、C棟、D棟建物之所有權人，並依系爭買賣契約第16條約定，請求被上訴人將B棟建物交付予上訴人、將B棟建物之事實上處分權讓與上訴人，均非有據，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　石有爲　　　　　　　　　　　　　　法　官　曾明玉　　　　　　　　　　　　　　法　官　林晏如正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　簡維萍

2024-12-31

TPHV-113-消上-11-20241231-1

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臺灣高等法院

返還借名登記物再審之訴

臺灣高等法院民事判決 113年度重再字第39號再審原告楊陳麗虹訴訟代理人曾威凱律師再審被告邵治平訴訟代理人蔡文斌律師邱維琳律師李明峯律師許慈恬律師吳毓容律師上列當事人間請求返還借名登記物再審之訴事件，再審原告對於中華民國113年6月18日本院112年度重上字第721號確定判決提起再審之訴，本院於113年12月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文再審之訴駁回。再審訴訟費用由再審原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按再審之訴，應於30日之不變期間內提起。前項期間，自判決確定時起算，判決於送達前確定者，自送達時起算。其再審之理由發生或知悉在後者，均自知悉時起算，民事訴訟法第500條第1項、第2項前段及中段定有明文。查再審原告於前訴訟程序起訴請求返還借名登記物事件，經臺灣桃園地方法院112年度重訴字第145號判決駁回再審原告之訴、再經本院112年度重上字第721號判決駁回再審原告之上訴及追加之訴（下稱原確定判決），復經最高法院於民國113年9月5日以113年度台上字第1732號裁定駁回再審原告之上訴而確定，該裁定於113年9月24日送達再審原告，有前揭裁判書、送達證書可稽（見本院卷第9至27、35頁），再審原告於同年1 0月21日提起本件再審之訴（見本院卷第3頁），未逾上開30 日不變期間，合先敘明。貳、實體方面：一、再審原告主張：伊前主張伊及胞弟陳寶興於97年底，向合輝建設開發股份有限公司（下稱合輝公司）以新臺幣(下同)3, 500萬元買受桃園市○○區○○段0地號土地（權利範圍10000分之154）及其上同段00建號建物（即門牌號碼桃園市○○區○○ 路0段000號13樓，下稱系爭房地），並借名登記再審被告名下，伊為系爭房地實質所有權人。惟再審被告擅於105年12 月27日更換門鎖、阻擋伊入內、拒絕返還伊所購買而置於屋內之物品(下稱系爭房地內物品)，並否認借名登記關係存在，爰依民法第179條、第541條第2項規定，請求再審被告應將系爭房地所有權移轉登記予伊，並於前訴訟程序第二審追加請求再審被告應自起訴狀繕本送達翌日起至其返還系爭房地所有權之日止，按月於每月10日給付8萬7,290元本息；備位追加請求再審被告給付3,500萬元本息。原確定判決為伊全部敗訴之判決，但前訴訟程序未依伊提出之證據認定伊與再審被告就系爭房地存在借名登記契約，違反經驗法則，屬民事訴訟法第496條第1項第1款之再審事由；又本院110年度上字第506號判決認定系爭房地內物品為伊所有，原確定判決卻未說明如伊非實質所有權人，為何購置系爭房地內物品之理由，屬民事訴訟法第496條第1項第2款之再審事由；另前訴訟程序未審酌98年8月20日房屋款350萬元副聯發票、收執聯發票、瓦斯外線發票(下分稱房屋款副聯發票、收執聯發票、瓦斯線發票)、發票人為再審被告之98年1月1日支票( 下稱再審被告支票)、臺灣臺北地方檢察署(下稱臺北地檢署 )113年6月20日訊問筆錄、又未依伊聲請傳喚證人林政修、曾信龍，屬民事訴訟法第496條第1項第13款之再審事由等語，提起本件再審之訴，並聲明：㈠原確定判決廢棄。㈡再審被告應將系爭房地所有權移轉登記予再審原告。㈢再審被告應自前訴訟程序起訴狀繕本送達翌日起至其返還系爭房地所有權之日止，按月於每月10日給付8萬7,290元，及按週年利率 5%計算利息。二、再審被告則以：再審原告顯係就原確定判決認定事實、取捨證據之職權行使問題為指摘，原確定判決並無適用法規錯誤或判決理由與主文矛盾。又原確定判決並無就足影響於判決之重要證物漏未斟酌之情形，臺北地檢署亦已對再審被告為不起訴處分等語，資為抗辯。並答辯聲明：再審之訴駁回。三、再審原告主張原確定判決有民事訴訟法第496條第1項第1款、第2款、第13款之再審事由，為再審被告所否認，並以前詞置辯。茲查：　　㈠關於民事訴訟法第496條第1項第1、2款再審事由部分　　⒈按民事訴訟法第496條第1項第1款所謂適用法規顯有錯誤，係指確定判決所適用之法規，顯然不合於法律規定，或與司法院現尚有效及大法官會議之解釋、憲法法庭裁判違反，或消極的不適用法規，顯然影響判決者而言，不包括判決理由矛盾、理由不備、取捨證據失當、調查證據欠週、漏未斟酌證據、認定事實錯誤及在學說上諸說併存致發生法律上見解歧異等情形；又同條項第2款所謂判決理由與主文顯有矛盾者，係指判決依據當事人主張之事實，認定其請求或對造抗辯為有理由或無理由，而於主文為相反之諭示，且其矛盾為顯然者而言（最高法院111年度台再字第4號、92年度台上字第 1771號民事判決意旨參照）。　⒉原確定判決以系爭房地於98年8月14日因買賣而登記所有權人為再審被告，依民法第759條之1第1項規定，不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，再審原告主張系爭房地係借名登記在再審被告名下，再審原告應就借名登記之相關事實負舉證責任。而再審原告主張係因再審被告要送小孩出國及要競選牙醫公會理事需要財力證明，故提供系爭房地頭期款給再審被告，及考慮再審被告為醫師身分，可取得較佳貸款方案，故將系爭房地登記在再審被告名下云云，然再審被告之子女早於93、96年已至加拿大留學，並無於98年間提供財力證明之必要，財團法人台南市牙醫師公會出具之證明書亦表示競選牙醫師公會理事不須財力證明，則再審原告所主張之借名登記原因均與客觀情形不符，其所主張可取得較佳貸款方案云云，亦無任何舉證；且再審原告就兩造約定借名登記之時間、地點前後陳述不一，又不知返還系爭房地之條件，與一般人購買高價值之不動產均再三考慮、慎重其事，對於購屋過程應印象深刻之常情有違；又再審原告所提出之其繳納貸款證明，為再審被告之銀行帳戶往來明細資料，再審原告所提出其於98年1月匯款給再審被告200萬元、 150萬元之彰化銀行匯款回條聯，與系爭房地買賣時間為98 年7月29日不合，且前開200萬元、150萬元應為再審原告於9 8年1月1日向再審被告借票350萬元之還款；另再審原告亦未擔任再審被告以系爭房地設定最高限額抵押權向臺灣土地銀行貸款之連帶保證人，難認再審原告與系爭房地有何利害關係；至於再審原告所提出支付室內裝潢、管理費、房屋稅、水電費之單據，僅能證明其使用系爭房地有支付費用，無從認與借名登記有關，且再審被告所持有系爭房地保固卡、火災及地震保險單正本、合輝公司售後服務卡、購買房地所需繳納之頭期款、契稅、印花稅、持有系爭房地所需繳納之地價稅、房屋稅、產險、水電費等收據，與證明擁有系爭房地所有權關係更密切等情，認定再審原告不能證明系爭房地係借名登記在再審被告名下，再審原告請求再審被告移轉登記系爭房地，為無理由，再審原告追加請求再審被告給付占有系爭房地期間相當於租金之不當得利，亦無理由。又再審原告主張由臺南地方法院檢察署106年度偵字第3832號不起訴處分書可知其於85年2月1日至104年1月5日共匯款5,922萬5, 979元給再審被告，可見其有給付系爭房地款項云云，然再審原告於該案稱上開款項為借款，再審被告則於該案稱上開款項是再審原告向再審被告借票後將票款匯入、或還款給再審被告，則上開款項往來係因兩造間借貸關係而生，與系爭房地無涉，再審原告請求返還購屋款本息，亦未能舉證以實其說，而無理由，故駁回再審原告之上訴及追加之訴，有原確定判決可稽(見本院卷第17至26頁)。原確定判決依相關證據及綜合全辯論意旨，就再審原告不能證明其所主張之借名登記事實已詳述取捨證據、認定事實之理由，核無違背經驗法則，再審原告所陳實係就原確定判決認定事實及取捨證據當否為指摘，揆諸前開說明，非屬適用法規顯有錯誤之範疇，是再審原告主張本件有民事訴訟法第496條第1項第1款所定之再審理由云云，並非有憑。　⒊原確定判決於理由項下，認定再審原告不能證明系爭房地為其所有而借名登記在再審被告名下，再審原告依民法第541 條第2項、第179條規定，請求再審被告將系爭房地所有權移轉登記予再審原告，為無理由，故前訴訟程序第一審所為再審原告敗訴之判決，並無不合，而於主文諭示駁回再審原告之上訴；又原確定判決於理由項下，認定再審原告依民法第 179條規定，於前訴訟程序第二審追加請求被上訴人給付自起訴狀繕本送達翌日起至被上訴人返還系爭房地所有權之日止，占有系爭房地期間相當於租金之不當得利8萬7,290元本息，暨追加備位聲明，請求再審被告給付購屋款3,500萬元本息，均無理由，而於主文諭知駁回再審原告追加之訴，自無判決理由與主文顯有矛盾之情形。再審原告主張本院110 年度上字第506號判決認定系爭房地內物品為其所有，原確定判決卻未說明如其非實質所有權人，為何購置系爭房地內物品之理由云云，實屬針對原確定判決認定事實之結果為爭執，顯與民事訴訟法第496條第1項第2款所定之再審事由不合，自屬無理由。　㈡關於民事訴訟法第496條第1項第13款再審事由部分　　按當事人發現未經斟酌之證物或得使用該證物者。但以如經斟酌可受較有利益之裁判者為限，得提起再審之訴，民事訴訟法第496條第1項第13款固有明文。所謂「當事人發現未經斟酌之證物或得使用該證物者」，係指前訴訟程序事實審之言詞辯論終結前已存在之證物，因當事人不知有此致未經斟酌，現始知之，或雖知有此而不能使用，現始得使用者而言；若在前訴訟程序事實審言詞辯論終結前尚未存在之證物，即無所謂發現或得使用新證物可言（最高法院103年度台上字第614號、77年度台上字第776號判決意旨參照）。所謂「當事人發見未經斟酌之證物」，專指物證而言，不包含人證在內(最高法院103年度台上字第614號判決、113年度台簡抗字第36號裁定意旨參照)。查再審原告所提出房屋款副聯發票、收執聯發票、瓦斯線發票、再審被告支票，均已於前訴訟程序中提出(見原確定判決卷第77、415、361至363頁)，臺北地檢署113年6月20日訊問筆錄顯於前訴訟程序事實審11 3年5月21日言詞辯論終結前未存在，均與民事訴訟法第496 條第1項第13款規定「發現未經斟酌證物」之要件不符；又再審原告主張前訴訟程序未傳喚證人林政修、曾信龍，未斟酌使其受較有利判決證物之情形云云，惟民事訴訟法第496 條第1項第13款所謂證物，不包含人證在內。是再審原告主張原確定判決有民事訴訟法第496條第1項第13款之再審事由云云，亦非可採。四、綜上所述，再審原告依民事訴訟法第496條第1項第1款、第2 款、第13款之規定，提起本件再審事由，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及立論之證據資料，經本院審酌後，認為對判決結果不生影響，無逐一論述之必要；又本件再審之訴，既經本院認為無理由，前訴訟程序即無從再開或續行，兩造就前訴訟程序之攻擊或防禦方法及所用之證據，本院均無庸予以審酌，併予敘明。六、據上論結，本件再審之訴為無理由，判決如主文。　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第十二庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　沈佳宜　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳筱蓉　　　　　　　　　　　　　　法　官　翁儀齡正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　張淑芳

2024-12-31

TPHV-113-重再-39-20241231-1

重訴

臺灣士林地方法院

返還不當得利

臺灣士林地方法院民事判決 112年度重訴字第354號原告謝紘一被告謝杰志上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國113年11月2 5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。本件原告起訴時依民法第179條規定，聲明請求：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）1,060萬元及自登記原因：買賣，原因發生日期：民國111年12月13日起至清償日止按年息10％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。（本院112年度士司補字第119號卷【下稱士司補卷】第6頁）。嗣於本院審理中，原告變更訴之聲明為：㈠被告應給付原告1,060萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5 ％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行（本院112年度重訴字第354號卷【下稱本院卷】第34頁），並增加信託法第65條、第23條規定為請求權基礎，請求與民法第179條規定擇一為判決（本院卷第220、297、329頁）。經核原告就前揭訴之聲明所為之訴之變更，於變更前後所主張均係基於相同基礎事實，訴訟資料均可相互援用，於法並無不合，在程序上應予准許，合先敘明。貳、實體方面：一、原告主張：兩造與訴外人謝欣玲為臺北市○○區○○段○○段0000 0○號建物（門牌號碼：臺北市○○區○○路○段000號3樓，下稱系爭建物）及其座落土地即士林區至善段六小段4地號土地、同段11地號土地、同段30地號土地（下稱系爭土地，若個別指稱即以地號代稱）之共有人之一。原告於109年12月10 日將其所有系爭建物應有部分1/3、系爭4地號土地應有部分 253/300000、系爭11地號土地應有部分94/100000、系爭30 地號土地應有部分94/100000（以上房地應有部分合稱系爭信託財產）自益信託予被告（下稱系爭信託契約），並於10 9年12月22日完成登記。詎被告於111年12月13日將原告所委託之信託財產權利範圍2/3以1,060萬元出售予訴外人謝書勳（下稱系爭買賣契約)，並於112年1月13日辦畢應有部分所有權移轉登記後，迄今拒不將該買賣價金1,060萬元交付原告，原告依信託法第65條、民法第179條規定，自得請求被告給付1,060萬元。又縱若法院於審理後認為被告未收受買賣價金，因被告於111年12月13日將系爭信託財產應有部分2 /3辦理移轉登記予謝書勳後，迄今未催告謝書勳給付價款或解除買賣契約，被告顯有因故意或重大過失違反其善良管理人注意義務，致原告蒙受重大損失即出售價金1,060萬元之損失之情事，是原告亦得依信託法第23條規定，請求被告賠償原告所受損害。為此，爰擇一依信託法第65條、第23條或民法第179條規定，請求被告給付原告1,060萬元，並聲明：㈠被告應給付原告1,060萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告執行。二、被告則以：被告固與謝書勳就系爭信託財產進行買賣交易，惟因系爭房地淹水致價值有減損，且原告尚住在系爭建物內，未能交屋，目前尚在議價階段，謝書勳尚未給付買賣價金，被告尚未受有信託利益，亦無受有不當得利等語，資為置辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　　三、經查，原告主張於109年12月10日將系爭信託財產自益信託予被告，並於109年12月22日完成登記；嗣被告於111年12月 13日與謝書勳簽立買賣契約，約定將原告所委託之信託財產權利範圍2/3出售予謝書勳，並已於112年1月13日辦畢應有部分所有權移轉登記，且於內政部不動產交易實價查詢服務網登錄交易總價為1,060萬元等節，業據原告提出臺北市士林地政事務所109年度士信字第4040號信託登記資料暨兩造間之系爭信託契約（本院卷第266至276頁）、臺北市松山地政事務所111年松士字第11650號房地買賣登記案件資料暨被告與謝書勳之系爭買賣契約（本院卷第104至118頁）、系爭建物108年間所有權狀（本院卷190頁）、系爭建物查詢資料及異動索引（本院卷第48至56頁）、系爭土地查詢資料及異動索引（本院卷第58至70、72至84、90至98頁），及系爭房地111年12月出售之實價登錄紀錄（本院卷第176頁）等件為證，且為兩造所不爭執，堪信為真實。四、得心證之理由：㈠、原告依信託法第65條第1款、民法第179條規定，請求被告給付1,060萬元，為無理由　 ⒈按信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係，受益人並因信託之成立而享有信託利益，信託法第1條、第17條第1項定有明文。再者，信託關係，因信託行為所定事由發生，或因信託目的已完成或不能完成而消滅；又信託關係消滅時，信託財產之歸屬，除信託行為另有訂定外，依下列順序定之：1.享有全部信託利益之受益人。2.委託人或其繼承人，信託法第62條、第6 5條亦各定有明文。再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條亦有明定。又民法第179條規定之不當得利，須當事人間財產損益變動，即一方所受財產上之利益，與他方財產上所生之損害，係由於無法律上之原因所致者，始能成立；倘受益人基於債權或物權或其他權源取得利益，即屬有法律上之原因受利益，自不成立不當得利（最高法院108年台上字第568號判決意旨參照）。另按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。是以民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。　 ⒉原告主張系爭信託契約之部分信託目的已完成，部分系爭信託關係業已消滅，被告應將信託利益1,060萬元交付予原告等節，為被告所否認，並以前詞置辯，則原告自應就其主張有利於己之事項負舉證之責。　 ⒊參諸系爭登記信託契約第1條、第4條、第5條、第6條、第8 條分別約定：「信託目的：信託管理財產及處分信託財產」、「信託期間：自109年11月24日起至159年11月24日止」、「信託關係消滅事由：合意終止或信託目的已完成」、「信託財產之管理或處分方法：受託人依約管理處分信託物所有權（包括預告登記、抵押權設定、移轉所有權）」、「其他約定事項：未經雙方同意，不得由單方逕行終止消滅信託關係（包括塗銷、撤銷、撤回或變更信託關係）」等內容（本院卷第269頁），可知系爭登記信託契約應存續至信託期間屆至、該信託目的完成，或經由契約雙方合意終止該法律關係為止。準此，本件被告於111年12月13 日與謝書勳簽立系爭買賣契約，約定將原告所委託之信託財產權利範圍2/3出售，並於112年1月13日辦畢應有部分所有權移轉登記，固有系爭建物及土地查詢資料及異動索引、買賣登記案件資料暨被告與謝書勳之系爭買賣契約等件為憑（本院卷第48至56、58至70、72至84、90至98、104至 118頁），然被告僅出售系爭信託財產之2/3，尚未完成將系爭信託財產全部出售之目的，則信託目的是否已完成則非無疑。此外原告亦未提出任何證據證明系爭信託契約所載之信託目的已完成，或已依雙方合意終止等系爭信託契約業已消滅之情事，原告自不得依信託法第65條信託關係消滅時信託財產歸屬之規定，請求被告交付信託財產。而本件原告與被告間之系爭信託契約既未消滅，亦未經終止，被告依據系爭信託契約受託保管信託財產，應非無法律上原因，原告自無得對被告請求依民法第179條返還不當得利之債權存在。　 ⒋再者，原告主張被告受有信託利益乙節，亦為被告所否認，而觀諸原告所提出被告與謝書勳之上揭系爭買賣契約、系爭信託財產之查詢資料及異動索引，及系爭房地111年12月出售之實價登錄紀錄（本院卷第48至56、58至70、72至84 、90至96、104至118、176頁）等件，僅能證明被告與謝書勳間訂有買賣契約，並約定買賣價金為1,060萬元，尚難證明謝書勳確實已將買賣價金給付給被告，此外原告亦無提出任何證據證明被告確實受領買賣價金1,060萬元之事實，則其主張被告受有信託利益應予返還等情，即屬無稽；且因原告未能證明被告受有利益，自亦無依不當得利規定請求返還利益之餘地。㈡、原告依信託法第23條規定，請求被告給付1,060萬元，為無理由　　　　 ⒈原告以被告未於辦理系爭信託財產所有權移轉登記後，即時要求謝書勳給付買賣價金為由，主張被告背於信託本旨，未以善良管理人之注意，處理信託事務，應依信託法第23 條規定應賠償原告等節，為被告所否認，自應由原告負舉證責任。　 ⒉被告抗辯其之所以尚未向謝書勳收取價金，係因系爭建物淹水致價值減損，目前尚在與謝書勳議價等語（本院卷第297 頁），原告就系爭建物確實有淹水情形並不爭執（本院卷第329頁），僅係表示目前淹水狀況已排除云云，足徵被告前開抗辯尚非無稽。原告未能舉證證明被告有何未依信託本旨不當管理信託財產或處分信託財產之情事，僅係空言表示被告未即時收款云云，尚難認原告就被告未盡注意義務處理信託事務乙節，已盡舉證責任。據此，原告依信託法第23條請求被告賠償損害，洵屬無據，難認有理。五、綜上所述，原告依信託法第65條、第23條、民法第179條等規定，擇一請求被告應給付1,060萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。　六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及提出之證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　 12　　月　　31 　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　黃瀞儀以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　宋姿萱

2024-12-31

SLDV-112-重訴-354-20241231-1

南簡

臺南簡易庭

返還停車位

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南簡字第1002號原告陳宇軒被告林秀娟上列當事人間請求返還停車位事件，本院於民國113年12月2日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣5,400元由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：兩造均為文觀名廈社區住戶，原告於民國113年1 月4日向訴外人盧采琳（原名：盧盈如）購買坐落臺南市○區 ○○○段0000○0000地號土地（權利範圍均10000分之372）及其上同段18255建號即門牌號碼臺南市○區○○○路0段000巷00號4 樓之1房屋（下合稱系爭房地）。依系爭房地買賣契約書第1 條第3項記載買賣標的包括地下一層機械式上層編號01停車位（下稱系爭1號車位）等語；又依原告提出之文觀名廈社區管理組織章程與管理規則（下稱系爭A規約）亦可見證人即系爭房地第一手買受人王琇娥（現名：王儀雯，下稱王琇娥）依分管協議分得系爭1號車位，原告輾轉買受系爭房地，自得承受系爭1號車位之使用權；且系爭房地前所有權人盧采琳使用系爭1號車位近6年之久，皆正常繳交系爭1號車位維護管理費，被告則是長期使用編號03車位（下稱系爭3 號車位）數年之久，並未提出任何異議。足見系爭1號車位之所有權人、使用權人均為原告，惟原告於113年3月12日發現系爭1號車位遭被告無權占用。為此，原告爰依民法第767 條、759條之1規定及分管協議，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應返還原告系爭1號車位。二、被告則以：訴外人即被告配偶歐陽乾龍於84年6月間向訴外人即文觀名廈之建商宇盛建設股份有限公司（下稱宇盛公司）購買坐落臺南市○區○○○段0000○0000地號土地（權利範圍均10000分之372）及其上同段18261建號即門牌號碼臺南市○ 區○○○路0段000巷00號6樓之2房屋（編號6A，下稱被告房地）。依被告提出之原始文觀名廈社區管理規章（下稱系爭B 規約）可見被告房地所附車位為系爭1號車位，而王琇娥之車位為系爭3號車位。嗣歐陽乾龍於102年2月8日將被告房地贈與被告，被告依系爭B規約之約定，自有權使用系爭1號車位，又原告提出之系爭A規約並非原始規約，明顯遭塗改，且塗改處無任何簽名，被告於文觀名廈社區居住多年並未聽聞系爭A規約，且車位之變更亦未經過被告同意，無證據證明修改版本是經全體住戶協議後或有權修改之人所為，系爭 A規約合法性存疑，不足以證明系爭1號車位是分配給原告使用；另被告原先一直是使用系爭1號車位，嗣突然經文觀名廈社區管理人員簡鼎原之母親告知被告車位應為系爭3號車位，被告未經查證改停於系爭3號車位，迄至111年3月始發現購屋時所附停車位是系爭1號車位，遂改停回系爭1號車位等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：　㈠查兩造均為文觀名廈社區住戶；文觀名廈社區為宇盛公司建造；系爭房地第一手買受人為王琇娥，王琇娥於85年8月9日將系爭房地買賣讓與訴外人李玉珍，李玉珍於105年8月23日將系爭房地買賣讓與盧采琳，原告於113年1月4日向盧采琳購得系爭房地，為系爭房地現所有權人；歐陽乾龍於84年6 月間向宇盛公司購買被告房地（編號6A），嗣於102年2月8 日將被告房地贈與被告，有公證書、買賣所有權移轉契約書、土地、建物地籍謄本、異動索引在卷可憑（本院卷第23-2 6頁、第59-65頁），且為兩造所不爭執，此部分之事實，自堪信為真。　㈡按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。本件原告主張其為系爭1號車位之所有權人、使用權人乙節，為被告所否認，並以前詞置辯，則原告自應舉證證明其就系爭1號車位具有所有權、使用權。對此，原告固提出房仲提供之建物銷售資料表、系爭房地買賣契約書、系爭A規約等件為證。惟查：　⒈依原告自陳「系爭1號車位沒有權狀，應該是分管協議」等語（本院卷第56頁），甫以系爭A規約、系爭B規約、不動產買賣契約書、買賣仲介專任委任書、建物登記第一類謄本、臺南市臺南地政事務所113年11月7日函檢附文觀名廈社區建築改良登記簿及區分所有建物共同使用部分之相關文件記載內容（調字卷第20、59頁、第95頁；本院卷第41頁、第59-62 頁、第197-219頁），可知系爭1號車位並無獨立編列建號，而係以公共設施面積登記於共有部分臺南市○區○○○段00000○ 號。是系爭1號車位並無獨立之所有權，原告自無從依民法第759-1條善意取得規定，取得系爭1號車位之所有權。從而，原告基於所有權人地位，依第767條、759條之1規定，請求被告返還系爭1號車位，洵屬無據，不應准許。　⒉又原告主張依系爭A規約停車位分配表，王琇娥分得之停車位為系爭1號車位，被告之停車位為系爭3號車位；被告則抗辯依系爭B規約停車位分配表，王琇娥分得之停車位為系爭3號車位，被告之停車位為系爭1號車位。經本院當庭勘驗結果，系爭A規約、系爭B規約條文內容均相同（比對調字卷第45 -61頁與本院卷第27-43頁），於停車位分配表中的文字記載、用印位置亦一致，惟系爭A規約之停車位分配表中多出了住戶「邵明芳」、「辛佩蓉」、「劉鈴惠」、「吳榮彬」之簽名，以及住戶「張忠良」的印章，且系爭A規約之停車位分配表中王琇娥的車位從「3」改成「1」，被告房地（編號 6A）分配之車位則由「1」改成「3」（比對調字卷第63頁與本院卷第44頁），足見系爭A規約為系爭B規約增、刪、修改後之版本，即系爭B規約為系爭A規約之原始版，此為兩造所不爭執（本院卷第73頁）。然系爭A規約之停車位分配表中關於上開車位變動的修改並未經用印或簽章，無從判斷是何人修改，自難斷定此修改是否合法產生新分管協議之效力，且原告亦自陳「管委會那邊也是有2份資料，一份是我提出的（即系爭A規約），一份是被告提出的（即系爭B規約），他們也不確定哪份是正確的」等語（本院卷第129頁）；況系爭房地之第一手所有權人王琇娥到庭證稱：「我不曉得系爭房地有無附停車位，時間太久的，印象中是沒有停車位，也不知道是哪個編號，我賣給李玉珍的時候也沒有包含停車位」等語（本院卷第165-166頁）。此外，依臺南市政府工務局113年11月18日函檢附之文觀名廈社區最新備查規約，亦無從得知該社區對於停車位分配之相關資訊，是原告或其前手是否有向建商宇盛公司買受系爭1號車位，又王琇娥依分管協議取得之車位究為系爭1號車位或系爭3號車位均仍屬有疑，本院尚難依系爭A規約遽以認定原告有系爭1號車位之專屬使用權。　⒊另原告提出之建物銷售資料表、系爭房地買賣契約書，僅能證明原告之前手盧采琳、前前手李玉珍均將系爭1號車位作為系爭房地之附屬車位，並為買賣標的之一部出售，然買賣契約書僅對契約之當事人發生效力，並不能以此拘束非契約之當事人即被告；又觀原告與盧采琳之買賣契約書雖記載車位編號01，但不動產標的物現況說明書關於是否有車位之分管協議及圖說卻勾選「否」（調自卷第20、33頁）；另觀盧采琳與李玉珍之買賣契約，雖記載含停車位1個位於地下一層編號01號車位，但車位憑證僅有「遙控器」（調字卷第67 頁）。是系爭房地之買賣契約書亦不能證明原告或其前手確實有依分管協議取得系爭1號車位之專屬使用權。　⒋至原告雖主張盧采琳長期使用系爭1號車位，被告長期使用系爭3號車位，均無異議，可見依分管協議系爭房地分配之車位為系爭1號車位等語。然被告抗辯伊原先是使用系爭1號車位，嗣經他人告知伊之車位為系爭3號車位，伊未經查證改停放系爭3號車位，後發現系爭B規約記載被告房地分配之車位為系爭1號車位，即停回系爭1號車位；顯見被告並非無異議，亦無承認伊之車位為系爭3號車位的意思，且無證據證明上開車位的更改有經被告或其他有權更改者之同意，自難以被告消極未查證，而將車輛停放於系爭3號車位一段時間，即認被告默示承認伊之車位為系爭3號車位。　⒌此外，原告並未提出其他足資證明其對系爭1號車位具有所有權或專屬使用權之證據，本院自難為對原告有利之認定。四、綜上所述，原告並未舉證原告或其前手曾向建商宇盛公司買受系爭1號車位且系爭1號車位並無獨立之所有權，亦未能證明原告或其前手依分管協議曾分得系爭1號車位。從而，原告依第767條、759條之1規定及分管協議，請求被告應返還系爭1號車位，均為無理由，應予駁回。另本件言詞辯論終結後，文觀名廈社區之現任主任委員張秀君具狀陳稱，該社區管理委員會僅成立2年多，交接時僅有系爭B規約，並無系爭A規約，且其不清楚該社區停車位分配之來龍去脈，亦不清楚系爭B規約是否有修改過之版本（本院卷第79-81頁、第 123頁）。足徵被告抗辯系爭A規約之合法性存疑，無從證明文觀名廈社區之住戶有成立此新分管協議等語，非全然無稽，且此部分之證據亦難為原告有利之認定，均併予敘明。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院臺南簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳永佳以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳玉芬

2024-12-30

TNEV-113-南簡-1002-20241230-2

訴

臺灣基隆地方法院

確認買賣關係不存在等

臺灣基隆地方法院民事判決 113年度訴字第182號原告馮秋城訴訟代理人鄭仁哲律師被告紀紫薰（原名紀秀玲）紀有騰上列當事人間請求確認買賣關係不存在等事件，本院於民國113 年12月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序事項一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄。民事訴訟法第10條第1項定有明文。查本件原告以其與被告紀紫薰間就門牌號碼新北市○里區○○街0號2 樓房屋（新北市○里區○○段0000○號建物，應有部分全部）及坐落土地（新北市○里區○○段000地號土地，應有部分為4分之1；上開房屋及土地合稱為系爭房地）成立借名登記契約（下稱系爭借名登記契約），且被告2人就系爭房地所為買賣契約乃通謀虛偽意思表示而屬無效為由，提起本件訴訟，並請求被告紀有騰塗銷系爭房地之所有權移轉登記、被告紀紫薰移轉系爭房地之所有權登記予原告，足認兩造係就不動產物權涉訟，而系爭房地之所在地係位於新北市萬里區，屬本院所管轄之區域內，本院就本件訴訟自有管轄權。二、被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，亦核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項一、原告主張：　㈠原告與被告紀紫薰原為男女朋友關係，原告於民國95年7月1 日與訴外人曾朝明就系爭房地成立買賣契約，約定買賣總價金為新臺幣（下同）130萬元，且系爭房地暫借名登記於被告紀紫薰名下，並由原告負責繳納系爭房地之貸款。詎被告紀紫薰明知系爭房地為原告借名登記，仍與被告紀有騰基於通謀虛偽意思表示，於98年9月14日為買賣系爭房地之債權行為，復於98年10月7日就系爭房地為所有權移轉登記之物權行為，是被告2人間上開法律行為，依民法第87條第1項規定均屬無效。　㈡又原告與被告紀紫薰間既成立系爭借名登記契約，原告得依民法第549條第1項規定隨時終止之。為此，原告以本件起訴狀繕本之送達作為終止系爭借名登記契約意思表示之方式，並於合法終止系爭借名登記契約後，依民法第179條、第767 條或第541條第2項規定，請求被告紀紫薰將系爭房地返還登記為原告所有。又被告2人間就系爭房地之所有權移轉登記行為既屬無效，系爭房地仍屬被告紀紫薰所有，其本得依民法第767條第1項中段規定，請求被告紀有騰塗銷上開不實之所有權登記。惟被告紀紫薰怠為行使上開權利，致原告請求其移轉系爭房地所有權之債權有不能受償之虞。是原告為保全前揭債權，得依民法第242條規定，代位被告紀紫薰請求被告紀有騰塗銷系爭房地之所有權移轉登記，並於系爭房地回復登記為被告紀紫薰所有後，請求被告紀紫薰將系爭房地移轉登記為原告所有等語。　㈢基於上述，並為聲明：⒈確認被告紀紫薰、紀有騰就系爭房地於98年9月14日所為買賣之債權行為及於98年10月7日以買賣為原因所為所有權移轉登記之物權行為均不存在。⒉被告紀有騰應將系爭房地於98年10月7日以買賣為原因，向新北市汐止地政事務所辦理之所有權移轉登記予以塗銷。⒊被告紀紫薰應將系爭房地之所有權移轉登記予原告。二、被告答辯：　㈠被告紀紫薰經合法通知，未於言詞辯論期日到場，然據其於準備程序所為陳述略以：系爭房地買賣契約為其所簽定，所有權也是登記在伊名下，且系爭房地貸款均為伊所繳納。伊係因積欠被告紀有騰債務，所以將系爭房地賣給被告紀有騰，原告起訴並無理由等語。並聲明：原告之訴駁回。　㈡被告紀有騰經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。三、本院之判斷：　㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。次按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，及出名者與該登記有關之勞務給付，具有不屬於法律上所定其他契約種類之勞務給付契約性質，應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，當賦予無名契約之法律上效力，並依民法第529條規定，適用民法委任之相關規定（最高法院99年度台上字第1662號判決意旨參照）。又主張有借名委任關係存在事實之原告，於被告未自認下，須就此項利己事實證明至使法院就其存在達到確信之程度，始可謂已盡其依民事訴訟法第277條前段規定之舉證行為責任（最高法院103年度台上字第1637號判決意旨參照）。準此，原告既主張其就系爭房地與被告紀紫薰間成立系爭借名登記契約，惟為被告紀紫薰所否認，揆諸前揭說明，自應由原告就此有利於己之事實，負舉證責任。　㈡經查，原告主張其與被告紀紫薰就系爭房地確有成立借名登記之法律關係，固提出其與曾朝明就系爭房地於95年7月1日簽定之買賣契約為證，並主張前揭契約載有「加註條文：本契約標地（按：應為「的」字之誤繕）物土地及建物，同意暫由登記馮秋城先生同居人紀秀玲小姐名下，其各項稅務皆由產權購買人馮邱城先生繳納」（見本院卷第21-23頁），足以證明系爭借名登記契約存在云云。惟被告紀紫薰辯稱伊未看過前揭契約，原告亦自陳被告紀紫薰並未參與該契約之簽定（見本院卷182-183頁）。此外，原告亦未提出其他證據資以證明上開與曾朝明所簽定契約之真正，自尚無從據以認定系爭借名登記契約確屬存在。況被告紀紫薰與曾朝明已於同日另行就系爭房地簽定不動產買賣契約，有該契約影本附卷可參（見本院卷第25頁）。衡情，倘原告與被告紀紫薰間確有成立系爭借名登記契約，原告大可請求被告紀紫薰與曾朝明在其等簽定之買賣契約中加註借名登記之約款，以杜絕日後爭議。然原告捨此不為，反大費周章另與曾朝明就系爭房地簽定買賣契約，再於被告紀紫薰不知情之前提下，在該契約加註系爭房地為借名登記之約款，實與常理相違，益徵原告主張系爭借名登記契約存在云云，難以遽信。　㈢原告雖又主張系爭房地之貸款為其所繳納，並提出臺北縣萬里區漁會放款繳款通知單12紙為憑（收款期間為96年12月至 98年1月，見本院卷第33-37頁）。惟前揭單據僅得證明系爭房地貸款係以現金方式繳納，尚無從推認該筆貸款確由原告所繳納。且系爭房地之貸款若全為原告所繳納，何以原告僅能提出前揭約2年期間之繳費單據，顯非合理。況原告自陳其與被告紀紫薰前為男女朋友關係，關係應曾屬親密，其因此持有系爭房地之若干貸款繳款單據或相關文件，亦符常情，要難以此推論其與被告紀紫薰間就系爭房地確有成立系爭借名登記契約。　㈣從而，原告無法證明舉證證明系爭借名登記契約存在，被告紀紫薰既本於其與曾朝明之買賣契約而取得系爭房地之所有權，其本於系爭房地所有人之地位再將系爭房地出售予被告紀有騰，並移轉系爭房地之所有權登記，自屬適法有據。原告固爭執依被告2人辦理系爭房地移轉登記資料（見本院卷第123-150頁）所示，倘其等就系爭房地提出已支付價款之確實證明，將取得稅捐機關核發之「非屬贈與移轉同意證明書」，然其等提出用以辦理系爭房地移轉登記之證明文件係財政部臺灣省北區國稅局核發之贈與稅免稅證明書（見本院卷第143頁），足以證明被告2人間並無交付系爭買賣價金之事實，因此系爭房地之買賣關係為通謀虛偽意思表示，自屬無效云云。惟按遺產及贈與稅法第5條第6款規定，二親等以內親屬間財產之買賣，應以贈與論；從而，二親等以內親屬間財產之買賣，仍應填寫贈與稅申報書辦理贈與稅申報，僅於當事人能出具支付價款之確實證明，且所支付價款非由出賣人借給買受人或是由出賣人提供擔保向他人借得之情形，可獲主管機關認定為買賣屬實而免課贈與稅。否則，即應按規定課徵贈與稅。本件被告2人為姊弟關係，有其等戶籍資料附於個資卷可參，是其等於辦理系爭房地之所有權移轉登記時，倘未一併出具支付價款之證明，本即應依法辦理「贈與稅申報」。原告前揭主張，純屬對法律規定之誤解，核無足採。五、綜上所述，原告未能舉證證明系爭借名登記契約存在之事實，亦未證明被告2人就系爭房地所為買賣契約係通謀虛偽意思表示，原告請求確認被告2人就系爭房地所為買賣之債權行為、以買賣為原因移轉系爭房地之物權行為均不存在，及請求被告紀有騰塗銷系爭房地之所有權移轉登記，並主張因借名登記契約之法律關係而得請求被告紀紫薰移轉登記系爭房地之所有權登記等節，均屬無據，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法與未經援用之證據，核與判決結果不生影響，爰毋庸一一論述，併此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　民事第一庭審判長法　官　周裕暐　　　　　　　　　　　　　　　法　官　高偉文　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張逸群以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　顏培容

2024-12-27

KLDV-113-訴-182-20241227-1

訴

臺灣新北地方法院

給付違約金

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第2607號原告張權彬訴訟代理人簡嘉宏律師（兼送達代收人）被告許富喬訴訟代理人李進建律師上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國113年12月13 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應給付新臺幣貳佰萬元，及自民國一百一十三年十月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、訴訟費用由被告負擔。三、本判決第一項於原告以新臺幣陸拾陸萬陸仟柒佰元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣貳佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：　㈠緣原告於民國106年4月20日與被告簽訂不動產買賣契約，約定被告以總價金新臺幣（下同）1100萬元向原告買受其所有新北市○○區○○段0000○號（門牌號碼：新北市○○區○○路000巷 0弄0號5樓）建物（含頂樓增建物）及所坐落同地段185地號土地（權利範圍：101/10000，下合稱系爭房地），原告於1 06年6月28日依約將系爭房地所有權移轉登記予被告。兩造除簽訂上開不動產買賣契約外，於106年4月20日同時簽訂「特別約定事項」，而其中第二條、第四條分別約定「雙方約定於公元2O22年1月1日至2O27年12月31日，甲方向乙方購回上述房地（即系爭房地），買賣價格是新台幣1020萬元，甲乙雙方均無權拒絕此交易。」、「雙方均須履行此約定，如果甲方不買或乙方不賣，均須賠償對方違約金新台幣貳佰萬元整。」約定原告得於111年1月l日至116年12月31日以1020 萬元向被告買回系爭房地，被告不得拒絶。　㈡詎原告於111年6月23日向被告表示即將買回系爭房地，被告卻不願配合，表示會再思考如何處理即未再回覆原告，原告於113年8月17日再度向被告表示欲買回系爭房地，被告卻於113年8月25日回覆原告表示因家庭有困難，不願出售系爭房地予原告，只願賠償65萬元。且查，被告為規避「特別約定事項」第二條出售系爭房地予原告之契約義務，早已於113年8月6日以買賣方式將系爭房地所有權移轉登記予第三人，顯已違反「特別約定事項」第二條約定，原告爰依「特別約定事項」第四條約定請求被告賠償違約金200萬元。並聲明：⒈被告應給付原告200萬元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒉原告願供擔保請准宣告假執行。　㈢對被告抗辯之陳述：原告因被告違約所受損害包含租金收益損失、房價損失。系爭房地包含5樓及6樓增建物，出售當時5樓隔間為4間雅房，每房每月租金5,500元，6樓增建物部分則為6間套房，每房每月租金6,500元，系爭房地於106年每月租金可收61,000元，原告將系爭房地交屋與被告時，均已將租賃契約交付被告，縱未考慮近年物價上漲租金調漲，被告至113年6月時已收取之租金至少為5,124,000元；原告如依約買回系爭房地，本可繼續收取租金，衡情至少得再出租10年，以每月租金可收61,000元計算，原告所受租金收益減少損失至少732萬元。又系爭房地於113年6月21日由被告出售予許富昱之售價為1100萬元，然因被告有脫產之嫌且為二親等親屬間買賣，該售價不足為市場行情之依據。而查系爭房地同棟6號2樓依內政部實價登錄網站之記載，於113年2月2日以1281萬元出售，該房屋與系爭房地5樓部分房屋面積相同，可作為市場行情之參考依據，本件系爭房地於113年6月21日之市場行情約為1581萬元（6樓增建物為6間套房，市場行情以300萬元計算），則原告因被告違約未能以1020萬元買回系爭房地，所受房屋價值損失約為560萬元。綜上所述，原告因被告違約所受租金及房屋價值損害，實已遠逾兩造所約定之違約金200萬元，實無違約金過高問題。二、被告則以：對於被告違反特別約定事項沒有意見，請求酌減違約金。且被告購買系爭房地後為家人共住，並無出租，頂樓加蓋為買受時原告之舊租客承租，後即無出租，且因原告之檢舉而內部全數拆除供主管機關查驗，完全未作為出租，原告臆測被告出租收取多少、若干金額，顯屬幻想，房屋是否漲價亦屬臆測，本件原告並無損害等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利益判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：　㈠原告主張之事實，業據提出系爭房地不動產買賣契約書、新北市地籍異動索引、特別約定事項、兩造對話紀錄截圖、建物及土地登記第一類謄本及地即異動索引為證，被告對於兩造就系爭房地定有前開不動產買賣契約，並約定原告得於11 1年1月1日至116年12月31日期間，以1020萬元向被告買回，兩造均無權拒絕此交易，且被告嗣後違反兩造間特別約定事項第二條約定，將系爭房地以1100萬元出售予訴外人許富昱等情均不爭執，惟抗辯原告並無損害等語。　㈡按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第2項、第252條分別定有明文。次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定。而約定之違約金是否過高，需依一般客觀事實、社會經濟狀況及就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。而此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。準此，就約定違約金過高之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任（最高法院49年台上字第807號判決、92年度台上字第2747號判決意旨參照) 。　㈢經查，兩造於特別約定事項第二條、第四條分別約定「雙方約定於公元2O22年1月1日至2O27年12月31日，甲方向乙方購回上述房地（即系爭房地），買賣價格是新台幣1020萬元，甲乙雙方均無權拒絕此交易。」、「雙方均須履行此約定，如果甲方不買或乙方不賣，均須賠償對方違約金新台幣貳佰萬元整。」，有特別約定事項附卷可稽（見本院卷第33頁），堪認兩造間就前開約定之違約金性質為被告於債務不履行時之預定損害賠償總額。　㈣又系爭房地於原告出售前經原告分隔為4間雅房、6間套房出租中，經原告提出過期租賃契約、系爭房地5樓及6樓之室內格局示意圖在卷可考（見本院卷第123至145頁），則原告因被告違約致無法繼續獲取租金收益，足堪認定。再者，系爭房地原包含5樓及6樓增建物部分，為兩造所不爭執，其中與 5樓面積相同之同號2樓房屋於113年2月2日之交易總價為128 1萬元，有內政部不動產交易實價查詢網頁列印資料在卷可參（見本院卷第147頁），與兩造就系爭房地所約定之買回價格1020萬元，相差261萬元。是原告主張其因被告違約未賣回，受有房價損失，亦有所據。從而，兩造就系爭房地所約定之違約金，並未逾越上開房屋租金收入及房價損失之數額，被告亦未就違約金過高一事提出證明，故原告依特別約定事項第四條約定，請求被告給付違約金200萬元，核屬有據，且無過高情形，應予准許。　㈤末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第229條第2項及第203條分別定有明文。本件原告請求被告給付之違約金，係以支付金錢為標的，且無確定期限，故原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即113年10月1日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，併應准許。四、綜上所述，原告依特別約定事項第四條約定請求如主文第1 項所示，為有理由，應予准許。又原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。並依聲請宣告被告得為原告預供擔保而免為假執行。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　陳怡親以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　游舜傑

2024-12-27

PCDV-113-訴-2607-20241227-1