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排除侵害

臺灣高等法院民事判決 112年度上字第772號上訴人棉花田社區管理委員會法定代理人王清龍訴訟代理人張致祥律師複代理人王紫倩律師林聖凱律師被上訴人林憶茹訴訟代理人陳郁婷律師複代理人林奇賢律師追加被告吳宗霖上列當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於中華民國112年4月 28日臺灣臺北地方法院111年度訴字第3093號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於113年11月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴及追加之訴均駁回。第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、上訴人於原審先位依民法第962條規定，請求被上訴人將民國112年3月1日民事變更訴之聲明暨爭點整理狀附圖編號5（見原審卷第351頁）A、C所示部分遷空交付予上訴人；上訴後先位追加依民法第767條、第821條、公寓大廈管理條例（下稱管理條例）第9條第4項規定為請求，並追加吳宗霖為被告（見本院卷一第422頁），核其追加被告及請求依據部分，原因事實與原起訴主張之事實均係基於被上訴人、吳宗霖是否無權占有土地及建物衍生之爭執，請求基礎事實同一，且經追加被告同意（見同上卷第295頁），依民事訴訟法第4 46條第1項、第255條第1項第2款規定，應予准許。又本院囑託臺北市政府地政局土地開發總隊至現場實際測量後，上訴人更正先位之訴為被上訴人及追加被告應將附圖編號Al、A2 、Cl、C2所示部分遷空交付上訴人，備位之訴為被上訴人及追加被告應將附圖編號Cl、C2所示部分遷空，供上訴人通行，並允許開設道路，核屬補充事實上之陳述，依民事訴訟法第463條準用第256條規定，應予准許。二、上訴人主張：棉花田社區地下一層包含臺北市○○區○○段0○段 0000○0000○0000○0000○號建物（下稱建物），訴外人即本社區原建商飛翔建設股份有限公司（下稱飛翔公司）曾於地下一層經營飛宏象山國際聯誼中心（下稱象山中心），約定社區區分所有權人得使用象山中心部分設施，嗣象山中心倒閉，伊收回地下一層管理使用。附圖編號C2所示部分位於0000 建號內，0000建物為社區遊憩設施範圍，屬社區區分所有權人共有之公共區域；又附圖編號Al、A2、Cl所示部分為未辦保存登記建物，坐落於臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地），系爭土地為社區建築基地內之法定空地，屬社區區分所有權人所共有，且附圖編號Al、A2、Cl所示部分非追加被告向訴外人臺灣金聯資產管理股份有限公司（下稱金聯公司）購買之範圍，追加被告未取得附圖編號Al、A2 、Cl所示部分之事實上處分權，是被上訴人無權占有附圖編號Al、A2、Cl、C2所示部分，爰先位依民法第962條規定，請求被上訴人將附圖編號Al、A2、Cl、C2所示部分遷空交付予上訴人。倘認被上訴人就附圖編號Cl、C2所示部分有管理權，因本社區行動不便長者及身心障礙人士須藉由該部分通行，爰備位類推適用民法第787條第1項、第788條第1項規定，請求被上訴人將附圖編號Cl、C2所示部分遷空，供上訴人通行，並允許開設道路。原審為上訴人敗訴判決，上訴人不服，提起上訴，除先位追加依民法第767條、第821條、公寓大廈管理條例第9條第4項規定為請求外，並主張追加被告將私人物品堆置於附圖編號Al、A2、Cl、C2所示部分，為直接占有人。上訴及追加聲明：㈠原判決廢棄。㈡先位：被上訴人及追加被告應將附圖編號Al、A2、Cl、C2所示部分遷空交付上訴人。㈢備位：被上訴人及追加被告應將附圖編號Cl、C 2所示部分遷空，供上訴人通行，並允許開設道路。㈣願供擔保請准宣告假執行。三、被上訴人則以：附圖編號C2所示部分位於0000建號內，然00 00建物之主建物為000、000、000、000、000、0000、0000 建物（下合稱000等7建物），追加被告前向訴外人臺灣金聯資產管理股份有限公司（下稱金聯公司）購買000等7建物，同時取得0000建號之所有權，即包含附圖編號C2所示部分，該部分確實非社區區分所有權人所共有，況追加被告雖將00 0等7建物信託登記予被上訴人，然該部分均擺放追加被告所有物品，伊非該部分之占有人；又附圖編號Al、A2、Cl所示部分為地下一層之未辦保存登記建物，係飛翔公司所搭建，由飛翔公司取得事實上處分權，嗣由追加被告取得該部分事實上處分權，該部分並非社區區分所有權人所共有，是上訴人請求伊及追加被告將附圖編號Al、A2、Cl、C2所示部分遷空交付，並無理由。另本社區區分所有權人數10年間未通過附圖編號C1、C2所示部分即可對外通行，本件無類推適用民法第787條第1項、第788條通行權之適用等語，資為抗辯。答辯聲明：㈠上訴及追加之訴均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、追加被告表示同被上訴人所辯。答辯聲明：㈠追加之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　五、經查，飛翔公司於96年6月6日解散，附圖編號C2所示部分在 0000建物範圍，附圖編號Al、A2、C1所示部分係未辦保存登記建物，均坐落於系爭土地等情，有0000建物登記謄本、臺北市松山地政事務所112年2月13日函、商工登記資料、臺北市松山地政事務所113年2月26日函可證（見原審卷第69、32 5頁，本院卷一第16、309頁），且為兩造所不爭（見本院卷二第27-28頁），可信為真。六、上訴人先位主張被上訴人及追加被告無權占有附圖編號Al、 A2、Cl、C2所示部分，應遷空交付予上訴人，備位主張被上訴人及追加被告應將附圖編號Cl、C2所示部分遷空，供上訴人通行，並允許開設道路等語，為被上訴人及追加被告所否認，並以前詞置辯。茲分敘如下：　㈠上訴人不得請求被上訴人及追加被告將附圖編號Al、A2、Cl 、C2所示部分，遷空交付予上訴人：　　⒈查0000建物之主要用途為共有部分，然其主建物為000等7 建物，000、000、000、000、000、0000、0000建物共有0 000建號權利範圍依序為100000分之13515、100000分之20 41、100000分之3164、100000分之3039、100000分之2655 、100000分之29263、100000分之46323（見本院卷一第19 9-211頁之000等7建物謄本，本院卷二第47頁之0000建物謄本），000等7建物合計共有0000建物權利範圍為全部【計算式：（13515＋2041＋3164＋3039＋2655＋29263＋46323）/ 100000＝100000/100000】，是追加被告於108年6月17日向金聯公司買受000等7建物（見本院卷一第225-241頁之不動產買賣契約），取得000等7建物所有權即併有0000建物之所有權，追加被告於110年1月20日將000等7建物信託登記予被上訴人（見同上卷第199-211頁之第一類謄本），被上訴人亦併有0000建物之所有權，0000建物非社區區分所有權人共有之公共區域，附圖編號C2所示部分既位於00 00建物範圍內，即由被上訴人使用管理；又金聯公司拍賣公告記載0000建物係共同使用部分，無約定特定分管標的，故拍定後不點交等語（見本院卷一第257頁），僅係說明0000建物於拍定後不點交，然無法改變0000建物之主建物為000等7建物之事實。是上訴人主張依民法第767條、第821條、第962條、管理條例第9條第4項規定，得請求被上訴人、追加被告遷空交付附圖編號C2所示部分云云，應屬無據。　　⒉按本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地，建築法第11條第1項前段定有明文。次按，公寓大廈係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地；共用部分係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，管理條例第3條第1款、第4款、10條第2項前段規定甚明。查系爭土地上有000-000、000-000、000-0000建物，共計136個建物（見本院卷二第109頁之系爭土地謄本），包含被上訴人所有之000等7建物及0000建物，惟上訴人就除 000等7建物及0000建物外之128個建物【記算式：136－7－1 】，究竟係各建物之所有人所有或社區區分所有權人共有，及系爭土地面積扣除136個建物所占地面面積後是否尚有剩餘土地面積為法定空地等節，均未舉證以實其說，是上訴人主張系爭土地為社區建築基地內之法定空地，屬社區區分所有權人所共有云云，尚難信取。又附圖編號Al、 A2、Cl所示部分係飛翔公司經營之象山中心，非0000建號範圍，亦非屬其他已登記之建號範圍，屬未辦保存登記建物（見原審卷第325頁之臺北市松山地政事務所112年2月1 3日函），應由原始起造人即飛翔公司取得附圖編號Al、A 2、Cl所示部分之事實上處分權，惟上訴人始終不能證明已自飛翔公司受讓附圖編號Al、A2、Cl所示部分之事實上處分權，則上訴人主張依民法第767條、第821條、第962 條、管理條例第9條第4項規定，得請求被上訴人、追加被告遷空交付附圖編號Al、A2、Cl所示部分云云，難認可採。　　⒊上訴人雖主張附圖編號A1、A2、C1所示部分為地下庭園開放空間，附圖編號C2所示部分為社區遊憩設施，並以使用執照所附地下一層開放空間平面圖說為據（見本院卷一第 111-113頁）。然附圖編號C2屬0000建物之範圍，0000建物非社區區分所有權人共有之公共區域，又上訴人未舉證附圖編號A1、A2、C1所示部分為法定空地，是上訴人逕以圖說上之文字標示即為前開主張，亦難認可採。　㈡上訴人不得請求被上訴人及追加被告將附圖編號Cl、C2所示部分遷空，供上訴人通行，並允許開設道路：　　⒈查附圖編號C1、C2所示部分原係地下室整地之擋土牆所違規開啟，屬實質違建，未來辦理使用執照變更時，若建管處要求，應回復原狀（見原審卷第207頁之崔懋森建築師事務所於104年3月13日就臺北市○○區○○段0小段變更使用初步評估報告），是附圖編號C1、C2所示部分原係擋土牆，則社區區分所有權人本即無法自該部分通行。　　⒉又社區區分所有權人可經由管理室旁之小樓梯步行至1樓梯廳搭乘電梯出入，社區臨臺北市○○區000巷處有一行動不便坡道，區分所有權人可開車經由車道進出社區（見本院卷一第151-153、161-162、168-170頁之勘驗程序筆錄、現場照片），且為兩造所不爭執（見本院卷二第27-28頁），亦徵社區區分所有權人就系爭社區對外並無不能為通常通行出入之情形（民法第787條第1項規定參照），是上訴人主張類推適用民法第787條第1項、第788條第1條規定，請求被上訴人將附圖編號Cl、C2所示部分遷空，供上訴人通行，並允許開設道路云云，尚屬無憑。七、綜上所述，上訴人先位依民法第962條規定，請求被上訴人將附圖編號Al、A2、Cl、C2所示部分遷空交付予上訴人，備位類推適用民法第787條第1項、第788條第1項規定，請求被上訴人將附圖編號Cl、C2所示部分遷空，供上訴人通行，並允許開設道路，均為無理由，不應准許。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。又上訴人先位追加依民法第767條、第821條、公寓大廈管理條例第9條第4項規定為請求，並追加被告，先位請求被上訴人及追加被告應將附圖編號Al、A2、Cl、C2所示部分遷空交付予上訴人，備位請求被上訴人及追加被告應將附圖編號Cl、C2所示部分遷空，供上訴人通行，並允許開設道路，亦為無理由，應予駁回。　八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。　　九、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　24　　日　　　　　　　　　民事第二十五庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　潘進柳　　　　　　　　　　　　　　法　官　林祐宸　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊惠如正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張永中

2024-12-24

TPHV-112-上-772-20241224-2

重訴

臺灣橋頭地方法院

分割共有物

臺灣橋頭地方法院民事判決 112年度重訴字第113號原告蕭雅娟訴訟代理人王仁聰律師田崧甫律師被告洪陳靜玉陳增華陳增娥訴訟代理人陳威欽共同訴訟代理人江順雄律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年12月2日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：兩造以如附表一所示應有部分共有坐落高雄市○○ 區○○段○○段000○00000○00000○000地號土地（面積各為2,119 、5、118、591平方公尺，共2,833平方公尺，合稱系爭4筆土地），無分管協議，亦無法協議分割。系爭4筆土地上有兩造共有建物，無法合意拆除，雖因法定空地問題致系爭4 筆土地不能原物分割，然仍可分配予其中一人或變價分割。系爭4筆土地西側即同段000地號及東北側即同段000地號土地所有權人為訴外人陳韋廷，而原告與陳韋廷皆為訴外人四季地產開發股份有限公司（下稱四季地產機構）之股東，如由原告單獨取得土地，以金錢補償被告，可就系爭4筆土地一併開發，符合土地利用及兩造利益。被告前不主張受單獨分配，系爭4筆土地乃經原告聲請本院囑託愷豐不動產估價師事務所鑑定補償金額，並詳敘鑑定意見之理由在案，原告依此主張附表二所示補償方案。被告先主張附表三之方案，後主張原告補償方案金額過低，嗣又改主張受原物分配方法，目的實欲待日後以更高價出售土地，不僅違反禁反言原則，對土地利用亦屬不利，故應採原告主張單獨受分配之方案較為可採。爰依民法第823條第1項、第824條第5項規定，提起本件訴訟等語。並聲明：兩造共有系爭4筆土地應合併分割，分割方法為全部分配予原告，並由原告提出總金額新台幣（下同）385,169,958元，分別補償被告洪陳靜玉118,513 ,833元、補償被告陳增華88,885,375元及補償被告陳增娥17 7,770,750元。二、被告則以：系爭4筆土地上有合法建物及法定空地，應屬不能分割。倘採原物分割，應由原告單獨取得西北側即000地號土地西北部、00000地號土地全部，由被告共同取得東南側即000地號土地東南部、00000地號土地全部、000地號土地全部，原告受分配部分面積雖較持分減少，然臨兩側道路之價值較高。又倘採補償方案，被告亦願意取得土地全部，而以價金補償原告。然愷豐不動產估價師事務所鑑定未依據系爭4筆土地屬第四種商業區土地來鑑定，卻以住宅大樓使用強度作為開發參考，亦未考慮台積電設廠後之效應、鄰近地區土地飆漲，以致於鑑定結果之補償金額過低，應重行鑑定等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。　三、兩造不爭執事項如下（見112年度重訴字第113號卷，下稱重訴卷，重訴卷一第110至111頁）：　㈠系爭4筆土地為兩造共有。　㈡兩造間就系爭4筆土地無不分割之協議，亦無依使用目的不能分割之情事。　㈢系爭4筆土地使用分區為第四種商業區。　㈣系爭4筆土地西側即同段000地號及東北側即同段000地號土地為陳韋廷所有。　㈤原告及陳韋廷皆為四季地產機構之股東，實收資本額9,500萬元，負責人陳韋廷。　㈥兩造與陳韋廷共有之門牌號碼高雄市○○區○○街000號未保存登記建物，領有（93）高市工建築使字第00000號使用執照在案（申請地上2層、地下0層之旅館（B-4），使用執照註記共1戶，稅籍編號：00000000000，占用000、鄰地即000地號土地，前為欣麗華花園汽車旅館，負責人許張金隨，目前歇業中，建築物無人使用。四、本件爭點如下：系爭4筆土地是否得分割？應如何分割？是否需補償及金額？（見重訴卷一第111頁）　　　　五、本院得心證之理由：　㈠查兩造不爭執第三段所述不爭執事項，復有高雄市政府都市發展局112年5月17日高市都發開字第00000000000號函、高雄市政府工務局112年5月24日高市工務建字第00000000000 號函、高雄市政府地政局楠梓地政事務所112年5月25日高市地楠測字第00000000000號函、登記公務用謄本、空照圖、第一類謄本、系爭建物坐落圖、現場照片及本院112年9月13 日勘驗筆錄暨照片可憑（見112年度審重訴字第57號卷，下稱審重訴卷，第73、79至103、153至159頁、重訴卷一第27 至47頁），堪信為真。　㈡按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。又分割共有物之訴，共有人所主張之分割方法，僅供法院參考而已（最高法院97 年度台上字第1593號判決參照）。土地共有人對分割方案提出意見，係正當行使其訴訟權，指摘有違禁反言或誠信原則云云顯有誤會（最高法院112年度台上字第1773號裁定參照）。被告雖先主張受分配西北側1,535平方公尺，以利與陳增娥之女兒管子瑩所有000地號土地合併利用，與原告單獨取得東南部分1,298平方公尺而互不找補之方案，及原對原告提出之補償方案僅爭執補償金額過低之問題等語，有被告之陳述、楠梓地政事務所112年9月25日高市地楠測字第00 00000000號函所附複丈成果圖方案二、113年1月17日高市地楠測字第00000000000號函所附113年1月17日複丈成果圖、被告113年11月21日答辯狀附圖一可考（見重訴卷一第65、9 5、111、133至135、379、321、385頁），嗣後又主張分割不合法、如採原物分割則改主張由被告共同取得東南側即00 0地號土地東南部、00000地號土地全部、000地號土地全部，由原告取得西北側即000地號土地西北部、00000地號土地全部等語（見重訴卷二第53、60、62頁），然僅係就分割方法提出其意見，揆諸前揭說明，不能認被告須受其主張之拘束。原告主張被告違反禁反言原則云云（見重訴卷二第67頁），委無可採。　㈢次按「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地」，「應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之」，為建築法第 11條第1項前段、第3項前段所明定。而「建築基地之法定空地併同建築物之分割，非於分割後合於左列各款規定者不得為之。一、每一建築基地之法定空地與建築物所占地面應相連接，連接部分寬度不得小於2公尺。……三、每一建築基地均應連接建築線並得以單獨申請建築。四、每一建築基地之建築物應具獨立之出入口」、「建築基地空地面積超過依法應保留之法定空地面積者，其超出部分之分割，應以分割後能單獨建築使用或已與其鄰地成立協議調整地形或合併建築使用者為限」、「申請建築基地法定空地分割，應檢附直轄市、縣市主管建築機關准予分割之證明文件。……」，建築基地法定空地分割辦法第3條第1、3、4款、第4條、第5條分別定有明文，上揭規定即屬「法令另有規定」之情形。準此，法定空地原則上不能分割，必須符合該辦法規定情形，即併同建築物分割或建築基地空地面積超過依法應保留之法定空地面積，且取得主管機關准予分割之證明者，始得為之。共有人訴請法院裁判分割具法定空地限制之共有土地，亦應遵守上揭規定。倘因上開法令限制無法分割，法院即不得准許分割，自無定分割方法之餘地；法令規定共有物「不能分割」，包括原物分割與變價分割。共有物因法令限制而不能分割，法院即不得裁判分割，自無從定分割方法（最高法院10 6年度台上字第467號判決、最高法院112年度台上字第387號判決、112年度台上字第875號裁定參照）。蓋建築基地為建築使用時，應保留一定比例面積之法定空地，俾助於防火、救災、日照、採光、通風、景觀視野、預防建築物過度密集等目的達成，以確保建築物使用人之安全、衛生及舒適，具公共利益性質而不得任意分割移轉。基此，法院為共有物之裁判分割時，就法定空地部分，自應符合建築法及其授權訂定之分割辦法規定，不因經受分配共有人之同意而有異。至分割辦法第6條規定，係就確定判決可能未符合該辦法第3條或第4條規定，為避免爭議所設，不得以之推論法院為裁判分割時，毋庸考量上開規定之適用（最高法院111年度台上字第2853號判決要旨參照）。查系爭土地上有領有（93）高市工建築使字第00000號使用執照之門牌號碼高雄市○○區○○ 街000號未保存登記建物，經本院112年9月13日勘驗在案，有勘驗筆錄暨照片可考（見重訴卷一第35至41頁），觀諸系爭建物坐落範圍及其圖示（見審重訴卷第169頁），不論系爭土地如何為原物分割，包括楠梓地政113年1月17日複丈成果圖（見重訴卷一第135頁）、被告提出受分配東南側之新方案（見重訴卷二第53頁），均無法符合前揭建築基地法定空地分割辦法第3條第1、3、4款、第4條、第5條明文法定空地應併同建築物分割之規定，甚至均會形成建物與土地所有權歸屬不一之情形，故依法無法原物分割，為兩造所不爭執（見重訴卷二第61至62頁）。況建物係屬兩造與陳韋廷共有乙情，為兩造所不爭執（見重訴卷一第110頁），自無法單方決定拆除，兩造迄今亦無法順利協商合意處理建物存留之問題（見重訴卷二第61頁），揆諸前揭說明，具有屬法令限制無法分割之情形，本院無從定原物分割或變價分割之方法。原告主張仍可單獨分配予原告一人、分割後就拆除建物云云（見重訴卷一第379頁、重訴卷二第60頁），委無可採。　㈣本件系爭4筆土地不論如何原物分配，均會造成建物與土地所有權不一致之情形。此與最高法院112年度台上字第2009號確定判決結果將土地全部分配予建物所有權人之情形不同，有該判決附卷可考（見重訴卷一第369至373頁），是本件與該判決案例情形尚屬有間，難以援引作為系爭4筆土地應分配予一人之適用。況且原告、被告之應有部分比例各為22/4 8、26/48，比例並非懸殊，不論由何造單獨取得土地，對他造均難謂公平、效率，並損及他造之利益而欠缺正當性。是以，兩造主張欲單獨受分配系爭4筆土地云云（見重訴卷一第380頁、重訴卷二第24頁），均無可採。　㈤從而，原告請求判決分割兩造間共有之系爭土地，為無理由，應予駁回。六、因系爭4筆土地目前無法判決分割，本件事證已臻明確，則兩造其餘關於愷豐不動產估價師事務所鑑定意見（見重訴卷一第187至298頁）、113年8月27日113年愷豐第00000000000 號函之補充說明（見重訴卷一第405至406頁），所提出之主張與攻擊防禦方法暨證據（見重訴卷二第25至51頁），經審酌後認與判決之結果不生影響，爰不逐一論述；被告聲請另行囑託不動產估價師事務所重新鑑定補償金額云云（見重訴卷二第30、64頁），亦已無必要，併此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　 113　　年　　12　　月　　24　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　李俊霖以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃莉君附表一（應有部分比例）：編號共有人應有部分 000地號 00000地號 00000地號 000地號 1 蕭雅娟（即原告） 22/48 22/48 22/48 22/48 2 洪陳靜玉 1/6 1/6 1/6 1/6 3 陳增華 1/8 1/8 1/8 1/8 4 陳增娥 1/4 1/4 1/4 1/4 附表二（原告主張之分割方案暨補償金額，金額依據見重訴卷一第195頁估價報告書）：編號共有人應有部分 000地號 00000地號 00000地號 000地號 1 原告蕭雅娟取得全部土地，分別補償被告洪陳靜玉118,513,833元、補償被告陳增華88,885,375元及補償被告陳增娥177,770,750元 2 被告洪陳靜玉、陳增華、陳增娥不受土地分配附表三（被告之前主張之分割方案，圖示見重訴卷一第135頁）：編號共有人應有部分 000地號 00000地號 00000地號 000地號 1 原告蕭雅娟取得東南側如複丈成果圖編號B即暫編000（0）地號土地，面積1,298平方公尺（000地號全歸原告） 2 被告洪陳靜玉、陳增華、陳增娥取得西北側如複丈成果圖編號A即暫編000地號土地，面積1,535平方公尺附表四（被告於言詞辯論終結前主張之分割方案，圖示見重訴卷二第53頁）：編號共有人應有部分 000地號 00000地號 00000地號 000地號 1 原告蕭雅娟取得西北側即000地號土地西北部、00000地號土地全部 2 被告洪陳靜玉、陳增華、陳增娥取得東南側即000地號土地東南部、00000地號土地全部、000地號土地全部

2024-12-24

CTDV-112-重訴-113-20241224-1

彰簡

彰化簡易庭

拆屋還地

臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 113年度彰簡字第288號原告政義建設有限公司法定代理人林政義訴訟代理人曾耀聰律師被告沈崇松上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國113年12月9日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地上如附圖編號甲、乙所示之圍牆（含依附之鐵絲網圍籬）、磚造建物拆除，並將所占用如附圖編號甲、乙所示之土地返還予原告。二、訴訟費用由被告負擔。三、本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣27萬9,200元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：原告為彰化縣○○鄉○○段000地號土地（下稱261土地；且以下同段土地逕以地號簡稱之）之所有人，然被告卻以如附圖編號甲、乙所示之圍牆（含依附之鐵絲網圍籬）、磚造建物（下稱圍牆、磚造建物，並合稱系爭地上物）無權占有使用261土地之面積22.12平方公尺、12.78平方公尺（下稱系爭土地），已妨害原告之使用收益，故原告依民法第 767條第1項前段、中段之規定，請求被告拆除系爭地上物，並返還所占用之系爭土地等語，並聲明：被告應將坐落261 土地上之系爭地上物拆除，並將所占用之系爭土地返還予原告。二、被告抗辯：（一）系爭地上物於興建前均已經過相關機關丈量地界，且數十年來皆無地界紛爭，故被告否認系爭地上物有占用261土地。（二）依地籍測量實施規則第73條之規定，地政機關於測繪時，圖面本身與現實之間會存在誤差，故在誤差範圍內，系爭地上物並無越界建築之情形；又261、256土地間之地界因地震而往東、往南移動，才導致系爭地上物被認定有越界，故內政部國土測繪中心以衛星測量後所製作如附圖所示之測量結果並不準確。（三）縱被告所繼受之系爭地上物有越界建築，因被告之父沈乾坤並非出於故意或重大過失而越界建築，而原告之前手數十年來亦未就越界建築一事提出異議，故原告依民法第79 6條第1項之規定應承受此容忍義務。又原告之法定代理人林政義於民國106年8月30日鑑界時有到場，足認原告對於鑑界結果是知悉的，卻未對於越界建築一事提出異議，則依民法第796條第1項之規定，原告不得請求被告拆除系爭地上物及返還系爭土地。另若將系爭地上物拆除，將導致被告受有重大損害，且須另行建造圍牆或為其他補強工程，故依民法第796條之1第1項之規定，被告應得免為拆除系爭地上物之責任。（四）原告在逾60年後才提起本件訴訟，依民法第148條之規定，已屬權利濫用及違背誠信原則。（五）並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：（一）原告為261土地之所有人，而被告則為256土地之所有人等情，有土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第17、67頁），應屬真實。（二）被告已陳稱：圍牆及磚造建物是其父沈乾坤於58年至62年蓋的，之後都由其一人單獨承受，而鐵絲網圍籬則是其女兒沈玉琦出資設置的，沈玉琦設置完之後就把鐵絲網圍籬給其，現在都是其在管理使用鐵絲網圍籬等語（見本院卷第83、142、212頁），並有房屋稅籍證明書、房屋稅籍登記表、本院勘驗筆錄附卷可參（見本院卷第49至60、99、 179至191頁），足認被告就系爭地上物具事實上處分權或所有權。（三）系爭地上物是否有坐落在原告所有之261土地上？　 1、系爭地上物有逾越261、256土地間之地界而占用到261土地，且占有使用面積為22.12平方公尺、12.78平方公尺一節，業經本院囑託內政部國土測繪中心派員勘測屬實，並製有鑑定書及附圖（見本院卷第195至197頁），可見被告具事實上處分權或所有權之系爭地上物有坐落在原告所有之261土地上，且有占有使用261土地中之系爭土地。　 2、被告雖辯稱：如附圖所示之測量結果，依地籍測量實施規則第73條之規定，存有誤差；又261土地之地界已因地震而往東、往南移動，才導致系爭地上物被認定有越界，故以衛星測量後所製作如附圖所示之測量結果並不準確等語（見本院卷第84、85、211、213頁），惟查：（1）按戶地測量採數值法測繪者，其圖根點至界址點之位置誤差不得超過下列限制：市地：標準誤差2公分，最大誤差6 公分；數值法複丈，其界址點位置誤差之限制準用第73條之規定，地籍測量實施規則第73條第1款、第251條固定有明文，然此僅為抽象規範，無從當然推論如附圖所示之測量結果必然就存有上開誤差，否則豈非本院只要受理拆屋還地訴訟，就應適用前揭規則自行扣除上開誤差範圍之占用面積！顯不合理。（2）如附圖所示之測量結果，是經內政部國土測繪中心人員使用雙頻衛星訊號接收儀，採用虛擬基準站即時動態定位技術，在261、256土地附近布設圖根點，使用精密電子測距經緯儀檢測無誤後，施測導線測量並布設圖根導線點，經檢核閉合後，以各圖根點及圖根導線點為基點，再以精密電子測距經緯儀分别施測261、256土地附近界址點，並計算各點位之坐標值輸入電腦，以自動繪圖儀展繪於鑑測原圖上（同地籍圖比例尺1/1200），然後依據彰化縣彰化地政事務所保管之地籍圖及圖解地籍圖數值化成果等資料, 展繪本案有關土地地籍圖經界線，與前項成果核對檢核後，測定於鑑測原圖上，作成比例尺1/1200鑑定圖，有內政部國土測繪中心鑑定書附卷可參（見本院卷第195、196頁），因此，如附圖所示之測量結果，既屬經被告選定之鑑定機關即內政部國土測繪中心（見本院卷第143頁）本於專業知識及經驗，利用專門儀器進行測量所得之結論，鑑定技術及過程應屬精密，且被告亦未舉證證明內政部國土測繪中心之上開鑑定技術及過程有何瑕疵之處，故尚難遽認如附圖所示之測量結果存有地籍測量實施規則第73條第 1款所規定之誤差。（3）何況，受限於測量儀器等科技設備發展現況，縱使測量存有誤差，亦為法令所容許（參地籍測量實施規則第73條、第251條），故本院認此誤差所產生之利益不應歸於被告享有，否則豈非鼓勵鄰地所有人無庸考慮將房屋退縮至安全距離成法定空地，而心存僥倖、執意在緊鄰土地間之地界興建房屋，導致先蓋先占有更多土地面積之不公情形，及將造成其他出資興建建物者本於佔便宜之心態群起效尤、之後再不斷企圖以地籍測量實施規則第73條所規定之誤差脫免責任，徒增法院之困擾與負擔。　（4）被告雖提出113年4月24日民視新聞網新聞（見本院卷第23 9至247頁），以佐證261土地有因地震往東南方位移，然該民視新聞網新聞並非就261、256土地與其餘鄰近區域土地予以整體重新測量，只是用以說明臺灣本島部分區域有位移之情形而已；再者，經本院搜尋網路新聞後，亦見有標題為「花蓮強震》埔里列位移影響嚴重區南投地政處：不影響土地界址」之113年4月11日自由時報新聞記載：「花蓮日前發生芮氏規模7.2強震，內政部國土測繪中心在地震後測量發現，包含蘇澳南澳、花蓮豐濱及南投高峰和埔里4個地區，係位移影響嚴重區域，引發民眾擔心土地界址是否受影響？是否比照921大地震後進行地籍重測？南投縣政府地政處處長唐仁梂表示，此次地震對埔里地區地表變動不大，不至於影響土地界址，民眾不用擔心。」（見本院卷第249、250頁），且彰化縣於921地震，相較於南投縣，是較不嚴重的，則位於彰化縣內之261、256土地是否確有因歷次地震發生絕對移動，而使界址亦隨之移動，誠有疑問，故本院尚難僅憑該民視新聞網新聞，即遽認261、256土地之界址已移動，因此導致如附圖所示之測量結果有誤。（四）原告依民法第767條第1項前段、中段之規定，請求被告拆除系爭地上物，並返還所占用之系爭土地，有無理由？　 1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1 項前段、中段定有明文。又土地所有權人以無權占有為原因，請求返還土地者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，而應是由占有人就其取得占有是有正當權源之事實證明之。原告為261土地之所有人一節，業經本院認定如上，則揆諸前揭說明，自應由被告就其具事實上處分權或所有權之系爭地上物有占有使用261土地合法權源之事實負舉證責任。　 2、被告雖辯稱：依民法第796條第1項、第796條之1之規定、基於權利濫用禁止原則、誠信原則，原告應有容忍義務，不得請求其拆除系爭地上物等語（見本院卷第85至87頁），然而：（1）按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋；土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更，但土地所有人故意逾越地界者，不適用之，98年1月23日修正公布、99年7月23日施行之民法第796條第1項前段、第796條之1第1項定有明文。又民法第796條、第796條之1第1項規定，依民法物權編施行法第8條之3之規定，於民法物權編修正施行前土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更其房屋時，亦適用之。惟主張鄰地所有人知其越界而不即提出異議者，應就此項事實負舉證之責任（最高法院83年度台上字第605號判決意旨參照）。另鄰地所有人知越界情事而不異議，此項知與不知，並非依客觀情事定之，而係依鄰地所有人個人之情事而定，且於越界建築當時不知其事，而於建築完竣後始知其情事者，仍無本條之適用（最高法院72年度台上字第4734號判決意旨參照）。又民法第79 6條之1之立法理由已載明：對於不符第796條規定者，鄰地所有人得請求移去或變更逾越地界之房屋，然有時難免對社會經濟及當事人之利益造成重大損害。為示公允，宜賦予法院裁量權，爰參酌最高法院67年台上字第800號判例，由法院斟酌公共利益及當事人利益，例如參酌都市計畫法第39條規定，考慮逾越地界與鄰地法定空地之比率、容積率等情形，免為全部或一部之移去或變更，以顧及社會整體經濟利益，並兼顧雙方當事人之權益。故民法第79 6條之1之規定，並非在變更越界建築之本質，所稱「土地所有人建築房屋逾越地界」，其意義與民法第796條第1項規定相同，均指土地所有人所建房屋之整體，有一部分逾越彊界，若予拆除，勢將損及全部建築物之經濟價值者而言，倘土地所有人所建整體房屋之外，越界加建房屋，則鄰地所有人請求拆除，原無礙於所建房屋之整體，即無上開規定之適用（最高法院67年台上字第800號判決意旨參照）。經查：　　①圍牆（含依附之鐵絲網圍籬）為磚造建物以外之地上物（見本院卷第187至191、195、197頁），如將之予以拆除，顯然無損於磚造建物的整體結構、價值及安全性，則依前揭說明，並無依民法第796條第1項前段、第796條之1第1 項前段之規定強令原告負有容忍被告以圍牆（含依附之鐵絲網圍籬）使用261土地之義務。　　　　　②依地籍異動索引所載（見本院卷第71頁），原告是於106年 8月22日始登記為261土地之所有人，且並無證據證明原告之法定代理人林政義於60、62年興建磚造建物時（見本院卷第212頁）為261土地之所有人，而被告復未舉證證明磚造建物於60、62年興建時，斯時261土地之所有人已知磚造建物有越界情事而不異議一事，則自無從認有此事實之存在，因此，依前揭說明，於60、62年之261土地所有人及其後手即原告即均不受民法第796條第1項前段之限制。　　③被告已陳稱：磚造建物是於60、62年興建完成等語（見本院卷第212頁），距今已有51年之久，可見磚造建物之市價已屬低微，此從磚造建物之房屋稅課稅現值即可見一斑（見本院卷第49、53、57頁），且已屬老舊之磚造建物亦非無安全上之疑慮；又依土地登記謄本所示（見本院卷第 17頁），261土地是屬鄉村區之乙種建築用地，而可供作建築基地使用，且現今土地價格高漲，將磚造建物所占用之261土地面積12.78平方公尺與其餘261土地面積整體作為建築利用，應能創造出大於已有51年歷史之磚造建物市價的社會經濟價值，故被告依民法第796條之1第1項前段之規定，請求免除拆除磚造建物之責任，難以採取。　　（2）按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第1項、第2項定有明文。所謂行使權利不得以損害他人為主要目的，是指行使權利，專以損害他人為目的之情形而言，若為自己利益而行使，縱於他人利益不無損害，然既非以損害他人為主要目的，即無該項規定之適用。又所謂行使權利、履行義務，應依誠實及信用方法，是指權利人在相當期間內不行使其權利，如有特別情事，足使義務人正當信任權利人已不欲行使其權利，其嗣後再為主張，即應認有違誠信而權利失效。法院為判斷時，應斟酌權利之性質、法律行為之種類、當事人間之關係、社會經濟狀況及其他一切情事，以為認定之依據（最高法院10 2年度台上字第1932號判決意旨參照）。原告對被告行使物上請求權，攸關其使用系爭土地之財產上利益，核屬正當權利之行使，尚難遽認是以損害被告為主要目的；再者，原告雖於系爭地上物長久坐落在系爭土地上後，始起訴請求拆除系爭地上物，然法律對於物上請求權之行使，並未課予原告或其前手應於一定期限內主張之義務，且原告亦無以何具體積極作為創造使被告信賴其不再對系爭地上物行使物上請求權之外觀，故原告於其前手長期消極不行使物上請求權後更行主張，並無違反權利濫用禁止原則與誠信原則。　　　　　　　　 3、被告並未就其具事實上處分權或所有權之系爭地上物有何占有系爭土地合法權源之事實提出任何證據證明，可見被告具事實上處分權或所有權之系爭地上物並無占有使用系爭土地之法律上權源存在，自屬無權占有，並已妨害原告於261土地所有權之行使，且依前所述，亦無民法第796條第1項前段、第796條之1第1項前段規定之適用及違背權利濫用禁止原則、誠信原則而得排除原告行使物上請求權，故原告依民法第767條第1項前段、中段之規定，請求被告拆除系爭地上物，並將所占用之系爭土地予以返還，核屬有據。　　　四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段之規定，請求被告將坐落261土地上之系爭地上物拆除，並返還所占用之系爭土地，為有理由，應予准許。五、關於假執行之說明：原告勝訴部分，是依民事訴訟法第427 條第1項規定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第436條第2項、第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行；被告就原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當擔保金額宣告之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　23　　日　　　　　　　　　彰化簡易庭　法　官許嘉仁以上正本係照原本作成。如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳火典附圖：內政部國土測繪中心113年6月21日第0000000000號鑑定　　　圖。

2024-12-23

CHEV-113-彰簡-288-20241223-1

訴

臺灣臺中地方法院

拆除地上物等

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度訴字第1250號原告陳秀瓊陳霞黃國周陳明智張淑華陳仲文共同訴訟代理人陳怡成律師複代理人陳泓翰律師被告張春緩陳碧麗訴訟代理人楊博文賴宜孜律師被告顏麗華周百能上列當事人間請求拆除地上物等事件，本院於民國113年11月7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告張春緩應將坐落臺中市○區○○段00000地號土地上如附圖所示符號Ａ部分、面積28平方公尺之地上物拆除，並將該部分占用土地騰空返還原告及其他全體共有人。被告陳碧麗應將坐落臺中市○區○○段00000地號土地上如附圖所示符號Ｂ1部分、面積8平方公尺之地上物拆除，並將該部分占用土地騰空返還原告及其他全體共有人。被告顏麗華應將坐落臺中市○區○○段00000地號土地上如附圖所示符號Ｃ部分、面積4平方公尺之地上物拆除，並將該部分占用土地騰空返還原告及其他全體共有人。被告周百能應將坐落臺中市○區○○段00000地號土地上如附圖所示符號Ｄ部分、面積2平方公尺之地上物拆除，並將該部分占用土地騰空返還原告及其他全體共有人。訴訟費用由被告按附表「訴訟費用負擔比例」欄所示比例負擔。本判決第一項至第四項於原告分別以新臺幣51萬8,000元、14萬8 ,000元、7萬4,000元、3萬7,000元為被告張春緩、陳碧麗、顏麗華、周百能供擔保後，得假執行；但被告張春緩、陳碧麗、顏麗華、周百能如分別以新臺幣155萬2,516元、44萬3,576元、22萬1 ,788元、11萬0,894元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序方面　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文。本件原告起訴時原聲明：㈠被告張春緩應將坐落於臺中市○ 區○○段00000地號土地（下稱系爭土地）上如起訴狀附圖符號Ａ部分土地（面積以實測為準）上之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還原告及其他共有人。㈡被告陳碧麗應將系爭土地上如起訴狀附圖符號Ｂ部分土地（面積以實測為準）上之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還原告及其他共有人。㈢被告顏麗華應將系爭土地上如起訴狀附圖符號Ｃ部分土地（面積以實測為準）上之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還原告及其他共有人。㈣被告周百能應將系爭土地上如起訴狀附圖符號Ｄ部分土地（面積以實測為準）上之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還原告及其他共有人。嗣經本院囑託臺中市中正地政事務所就系爭土地上之占用情形及面積測量並繪製民國113年4月16日土地複丈成果圖（見本院卷第260頁，收件日期文號113年1月29日正土測字第14800號，即本判決附圖，下稱附圖）後，原告於113年9月2日更正聲明為：㈠被告張春緩應將系爭土地上如附圖符號Ａ部分土地（面積28平方公尺）上之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還原告及其他共有人。㈡被告陳碧麗應將系爭土地上如附圖符號Ｂ1部分土地（面積8平方公尺）、Ｂ2部分土地（面積2.5 平方公尺）上之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還原告及其他共有人。㈢被告顏麗華應將系爭土地上如附圖符號Ｃ部分土地（面積4平方公尺）上之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還原告及其他共有人。㈣被告周百能應將系爭土地上如附圖符號Ｄ部分土地（面積2平方公尺）上之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還原告及其他共有人（見本院卷第 398至399頁）。又因如附圖符號Ｂ2部分之地上物業經拆除，原告就訴之聲明第二項部分乃刪除請求被告陳碧麗拆除該部分地上物及返還該土地。經核原告依測量結果變更聲明，乃補充原訴之聲明關於被告等人應返還土地之具體位置及面積，係依被告等人之地上物實際占用系爭土地之情形而為事實上之補充，核非訴之變更或追加。另原告刪除請求被告陳碧麗拆除如附圖符號Ｂ2部分地上物及返還該土地，則屬減縮應受判決事項之聲明，合於前揭規定，應予准許。貳、實體方面一、原告主張：系爭土地為原告與其他共有人共有，惟被告張春緩所有之臺中市○區○○路○段0號房屋（即臺中市○區○○段0000 ○號建物)東側搭蓋之鐵皮雨遮等地上物，占用系爭土地如附圖符號Ａ部分土地。被告陳碧麗所有之臺中市○區○○路○段0巷 0號房屋（即臺中市○區○○段0000○號建物)東側搭蓋之屋簷及階梯等地上物，占用系爭土地如附圖符號Ｂ1部分土地。被告顏麗華所有之臺中市○區○○路○段0巷0號房屋（即臺中市○區○ ○段0000○號建物)北側之大門等地上物為被告顏麗華所有，占用系爭土地如附圖符號Ｃ部分土地；被告顏麗華固為系爭土地共有人之一，但未徵得他共有人全體同意，即設置地上物阻隔系爭土地之一部供其單獨使用。被告周百能所有之臺中市○區○○路○段0號房屋（即臺中市○區○○段0000○號建物)西側搭蓋之招牌等地上物，占用系爭土地如附圖符號Ｄ部分土地；縱招牌、排水管線為全家超商所設置，惟難輕易拆除，動產已因附合而為不動產之重要成分，不動產所有人取得動產所有權，被告周百能有權處分該招牌及管線。上開地上物均非原核准建造範圍，被告等人侵害原告及其他土地共有人之所有權，爰依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，請求被告拆除系爭土地上之地上物，並將該部分土地騰空返還原告及其他共有人等語。並聲明：　⒈被告張春緩應將系爭土地上如附圖符號Ａ部分土地（面積28平方公尺）上之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還原告及其他共有人。　⒉被告陳碧麗應將系爭土地上如附圖符號Ｂ1部分土地（面積8平方公尺）上之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還原告及其他共有人。　⒊被告顏麗華應將系爭土地上如附圖符號Ｃ部分土地（面積4平方公尺）上之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還原告及其他共有人。　⒋被告周百能應將系爭土地上如附圖符號Ｄ部分土地（面積2平方公尺）上之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還原告及其他共有人。　⒌原告願供擔保，請准宣告假執行。　二、被告則以：　㈠張春緩以：伊的房子本身沒有占到系爭土地，雨遮是伊購屋時就有的，伊購買時不知有占用系爭土地。如果應該要拆，就拆除還給原告及共有人，但伊認為鐵皮雨遮對原告沒有影響，且房子很舊，拆除雨遮可能傷到房子等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。　㈡陳碧麗以：系爭土地為法定空地，並註記私設通道，為臺中市○區○○段00000地號土地上臺中市北區北平路二段6巷內10 戶居民之唯一對外通道。如附圖符號Ｂ1部分之地上物是建商蓋的，伊並無任何增建，伊曾於颱風後依建商所蓋牆面範圍，修復改建家中牆面、鐵門及雨遮排水系統，不知為何建商之建築執照圖說構造與現有房屋略有不同，且歷經數十年無人反對及提出異議，原告之請求已罹於時效等語，資為抗辯，並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。　㈢顏麗華以：建商蓋好時，就有蓋大門，伊向地主購屋時圍牆已蓋好，伊自73年搬入該處已居住40年，伊認為地主與建設公司有講好，原告應該去找原地主等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。　㈣周百能以：伊將房屋出租給全家便利商店，全家便利商店的招牌及管線不是伊架設的，租客表示會在113年12月之前拆除等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。三、兩造不爭執事項（見本院卷第430至431頁）：　㈠臺中市○區○○段00000地號土地（即系爭土地）為原告與其他共有人所共有（見本院卷第81至93頁土地登記謄本）。　㈡被告張春緩所有之臺中市○區○○路○段0號房屋（即臺中市○區○ ○段0000○號建物)東側搭蓋之鐵皮雨遮等地上物，占用系爭土地如臺中市中正地政事務所收件日期文號113年1月29日正土測字第014800號之113年4月16日土地複丈成果圖（即附圖）編號Ａ部分土地、面積28平方公尺（見本院卷第95頁建物登記謄本、第240頁勘驗筆錄、第47、244頁照片、第260頁附圖）。　㈢被告陳碧麗所有之臺中市○區○○路○段0巷0號房屋（即臺中市○ 區○○段0000○號建物)東側搭蓋之屋簷及階梯等地上物，占用系爭土地如附圖符號Ｂ1部分土地、面積8平方公尺（見本院卷第97頁建物登記謄本、第240頁勘驗筆錄、第49、51、246 、248頁照片、第260頁附圖）。　㈣被告顏麗華所有之臺中市○區○○路○段0巷0號房屋（即臺中市○ 區○○段0000○號建物)北側之大門等地上物為被告顏麗華所有，占用系爭土地如附圖符號Ｃ部分土地、面積4平方公尺（見本院卷第99至101頁建物登記謄本、第240頁勘驗筆錄、第51 、169至173、250至252頁照片、第260頁附圖）。　㈤被告周百能所有之臺中市○區○○路○段0號房屋（即臺中市○區○ ○段0000○號建物)西側搭蓋之招牌等地上物，占用系爭土地如附圖符號Ｄ部分土地、面積2平方公尺（見本院卷第103至1 05頁建物登記謄本、第240頁勘驗筆錄、第260頁附圖）。四、法院之判斷：　㈠原告主張系爭土地為原告與其他共有人所有；被告張春緩所有房屋東側之鐵皮雨遮等地上物占用系爭土地如附圖符號Ａ部分（面積28平方公尺）、被告陳碧麗所有房屋東側之屋簷及階梯等地上物占用系爭土地如附圖符號Ｂ1部分（面積8平方公尺）、被告顏麗華所有房屋北側之大門等地上物占用系爭土地如附圖符號Ｃ部分（面積4平方公尺）、被告周百能所有房屋西側之招牌等地上物占用系爭土地如附圖符號Ｄ部分（面積2平方公尺）等情，有土地、建物登記謄本（見本院卷第81至93、95至105頁）、現場照片為憑（見本院卷第27 至29、47至51頁)，並經本院於113年6月29日會同兩造及臺中市中正地政事務所人員至現場履勘，有勘驗筆錄、現場照片可稽（見本院卷第236至243、244至256頁），復有臺中市中正地政事務所113年4月16日土地複丈成果圖可憑（見本院卷260頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。　㈡原告得依民法第767條第1項、第821條規定，分別請求被告張春緩、陳碧麗、顏麗華、周百能將系爭土地上如附圖所示符號Ａ、Ｂ1、Ｃ、Ｄ部分之地上物拆除，並將該部分占有之土地返還予原告及其他全體共有人：　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項、第821條分別定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院91年度台上字第 2182號判決意旨參照）。又各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字第18 03號判決意旨參照）。另按民法第811條規定，動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人取得動產所有權。準此，動產附合於不動產後，須已成為不動產之重要成分，始有附合之問題。所謂重要成分，係指兩物結合後，非經毀損或變更其物之性質，不能分離者而言，且此種結合，並以非暫時性為必要（最高法院87年度台上字第722號判決意旨參照）。　　⒉被告陳碧麗、顏麗華雖辯稱如附圖所示符號Ｂ1、Ｃ部分之地上物為建商或地主所蓋，而抗辯係有權占有系爭土地云云，被告顏麗華並提出照片5張為憑（見本院卷第169至173頁）。惟查，被告張春緩、陳碧麗、顏麗華所有之臺中市○區○○路○ 段0號、6巷2號、6巷4號房屋均為同時建造之建物，建造執照字號為71中正建建字第1907號，使用執照字號為73中工建使字第1912號，竣工日期為73年5月20日（下稱系爭建案），有建築執照存根查詢系統為憑（見本院卷第141至149頁），並經本院向臺中市政府都市發展局調取系爭建案建築執照檔案卷宗核閱無訛（影印節本見本院卷第290至314頁）。依系爭建案之建築執照圖說所示（見本院卷第308至314頁），系爭土地係屬建築基地內之私設通路，其上並未設計建造如附圖所示符號Ｂ1、Ｃ部分之地上物，且私設通路乃基地內建築物之主要出入口或共同出入口（共用樓梯出入口）至建築線間之通路，為建築技術規則建築設計施工編第1條第38款所明定，私人自不得在其上建造地上物供己使用。再觀諸系爭建案之建築物竣工照片（見本院卷第214、292、294頁），系爭建案完工時，系爭土地為空地，北平路二段6巷2號房屋東側並無如附圖符號Ｂ1部分之屋簷及階梯等地上物，北平路二段6巷4號房屋北側亦無如附圖符號Ｃ部分之大門等地上物，是被告陳碧麗、顏麗華辯稱如附圖所示符號Ｂ1、Ｃ部分之地上物為建商所興建云云，要難憑採。此外，被告陳碧麗、顏麗華並未提出其他證據證明其等就如附圖所示符號Ｂ1、Ｃ部分之地上物有占有使用系爭土地之正當權源，是原告請求被告陳碧麗、顏麗華將無權占有系爭土地之如附圖所示符號Ｂ1、Ｃ部分之地上物拆除，並將該部分土地返還予原告及其他全體共有人，自屬有據。末按已登記不動產所有人之回復請求權及除去妨害請求權，無民法第125條消滅時效規定之適用，業經司法院大法官會議第107號、第164號先後解釋在案，是被告陳碧麗另抗辯原告之請求權已罹於時效云云，亦無足採。　⒊被告張春緩對其所有如附圖所示符號Ａ部分之鐵皮雨遮等地上物占用系爭土地之事實，並不爭執，且未舉證證明其就該部分地上物有合法占有使用系爭土地之正當權源，是原告主張被告張春緩無權占有系爭土地如附圖所示符號Ａ部分，應堪採信。且被告張春緩無權占用系爭土地之部分僅係房屋側面加設之鐵皮雨遮，並非房屋之主要結構，被告張春緩辯稱拆除該雨遮可能傷害其房屋云云，並未舉證以實其說，無從憑採。是原告請求被告張春緩將無權占有系爭土地之如附圖所示符號Ａ部分之地上物拆除，並將該部分土地返還予原告及其他全體共有人，核屬有據。　⒋被告周百能雖辯稱如附圖所示符號Ｄ部分之招牌為其房屋之承租人所設置云云，惟依現場照片所示（見本院卷第47頁），如附圖所示符號Ｄ部分之招牌業已固著於北平路二段8號房屋建築物之牆面上，附合而為不動產之重要成分，已喪失其所有權，應為該房屋之所有人即被告周百能所有。被告周百能對其房屋西側如附圖所示符號Ｄ部分之招牌等地上物占用系爭土地之事實，並不爭執，且被告周百能並未舉證證明其就該部分地上物有合法占有使用系爭土地之正當權源，是原告請求被告周百能將無權占有系爭土地之如附圖所示符號Ｄ部分之地上物拆除，並將該部分占有之土地返還予原告及其他全體共有人，亦屬有據。五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定請求：⒈被告張春緩應將系爭土地上如附圖所示符號Ａ部分、面積28平方公尺之地上物拆除，並將該部分占用土地騰空返還原告及其他全體共有人。⒉被告陳碧麗應將系爭土地上如附圖所示符號Ｂ1部分、面積8平方公尺之地上物拆除，並將該部分占用土地騰空返還原告及其他全體共有人。⒊被告顏麗華應將系爭土地上如附圖所示符號Ｃ部分、面積4平方公尺之地上物拆除，並將該部分占用土地騰空返還原告及其他全體共有人。⒋被告周百能應將系爭土地上如附圖所示符號Ｄ部分、面積2平方公尺之地上物拆除，並將該部分占用土地騰空返還原告及其他全體共有人，為有理由，應予准許。　六、原告及被告陳碧麗均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額准許之；併依民事訴訟法第392條第2項規定，職權酌定相當擔保金額准被告張春緩、顏麗華、周百能得預供擔保後，免為假執行。　　七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院勘酌後，認與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　23　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　李宜娟正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李噯靜附表：編號被告占用土地面積訴訟費用負擔比例１張春緩 28平方公尺 42分之28 ２陳碧麗 8平方公尺 42分之8 ３顏麗華 4平方公尺 42分之4 ４周百能 2平方公尺 42分之2

2024-12-23

TCDV-112-訴-1250-20241223-1

簡

臺灣宜蘭地方法院

返還不當得利

臺灣宜蘭地方法院民事判決 113年度簡字第6號原告林彥妤被告德達建設有限公司法定代理人林家均訴訟代理人林正欣律師上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國113年11月20 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序事項：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明時，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項但書第3款定有明文。查本件原告聲請支付命令（經異議視為起訴）時，係依民法第359條、第179條規定，請求被告給付新臺幣（下同）60萬元，及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（司促卷第7頁）。嗣具狀追加消費者保護法（下稱消保法）第22條、第51 條及民法第227條規定為請求權基礎，並變更訴之聲明為：被告應給付原告46萬8,250元，及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（本院卷第167頁），經核原告前開變更，係減縮應受判決事項之聲明，依前揭規定，自應准許。二、次按關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在新臺幣50萬元以下者，適用本章所定之簡易程序，民事訴訟法第427條第1項定有明文。又通常訴訟事件因訴之變更或一部撤回，致其訴之全部屬於民事訴訟法第427條第1項或第2項之範圍者，承辦法官應以裁定改用簡易程序，並將該通常訴訟事件報結後改分為簡易事件，由原法官或受命法官依簡易程序繼續審理，同一地方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第4條第1項亦有明文。查本件訴訟標的金額經原告減縮為46 萬8,250元，而屬民事訴訟法第427條第1項規定應適用簡易訴訟程序之範圍，並經本院於民國113年9月6日以112年度訴字第292號裁定改依簡易程序，並由受命法官獨任審理（本院卷第227-228頁），是本件改行簡易程序審判，並由受命法官獨任繼續審理，合先敘明。貳、實體事項：　　一、原告主張：原告於民國109年3月18日與被告就「蘭陽臻美II 」建案（下稱系爭建案）簽訂預定土地及房屋之買賣契約書（下分稱系爭土地買賣契約、系爭房屋買賣契約，合稱系爭買賣契約），約定由原告以總價790萬元向被告買受坐落宜蘭縣○○鎮○○段000000地號土地（所有權應有部分1464/10000 ），及其上同段2231建號即編號B2戶，門牌號碼宜蘭縣○○鎮 ○○路000號2樓之1房屋（權利範圍全部）、汽車停車位編號1 及機車停車位編號8、9（下合稱系爭房地）。原告已給付全數價金完畢，嗣被告於111年1月22日辦理系爭房地所有權移轉登記，並完成點交後，原告始發現：㈠被告之銷售廣告全區配置示意參考圖（下稱全區配置參考圖）、系爭買賣契約之一層平面圖標示退縮地（下稱系爭退縮地）之位置已遭他人設置圍籬致影響社區住戶出入；㈡基地後側三角地（下稱系爭三角地）設計亦明顯錯誤，致該處無法如全區配置參考圖、一層平面圖之標示供停放機車，連帶後方水塔亦無法清洗；㈢被告亦未依銷售廣告與系爭買賣契約之建材設備說明表（下稱系爭設備表）所示搭設約定之門前雨遮（下稱系爭雨遮）等情，顯然被告交付之系爭房地欠缺系爭買賣契約所預定之效用及品質，且被告故意以不實廣告誤導原告，亦有違反公平交易法（下稱公平法）第21條第1項、消保法第22 條規定。爰依民法第359條、第179條規定請求被告返還減少之買賣價金，或依民法第227條規定請求不完全給付之損害賠償，或依消保法第51條規定，請求被告賠償懲罰性賠償金等語。並聲明：如程序事項變更後聲明所示，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：系爭退縮地之所有權人並非被告，其上地上物亦非被告所興建，被告亦否認曾承諾完成系爭房地所有權移轉登記時即會排除系爭退縮地上之障礙物，或會取得該退縮地 60年之使用權並移轉予原告等事實。另原告所主張系爭三角地設計不良致無法停放機車部分，廣告僅是以圖示建議購屋者使用方式，且經住戶反應該處機車無法進入停放後，被告亦積極規劃其餘機車位，每戶現今均有2處機車停車格，故並無廣告不實之情。況原告所指系爭退縮地上障礙物及系爭三角地設計明顯錯誤不良部分之瑕疵，亦均經宜蘭縣建築師公會鑑定認定並無該等瑕疵存在。又被告否認與原告間有搭設系爭雨遮之約定，縱有約定，因搭設之雨遮屬違章建築，顯屬違反建築法規之行為，依民法第71條規定，應為無效等語。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項（本院卷第307-308頁，並依判決格式調整及修正文字內容）：　㈠兩造前於109年3月18日簽訂系爭買賣契約，由原告向被告購買系爭房地，原告已交付全數價金完畢，被告則於111年1月 22日辦理所有權移轉登記，並已完成系爭房地及公共設施之點交。　㈡被告曾提供予原告之廣告內容詳如本院112年度司促字第1223 號支付命令卷（下稱司促卷）第61-63頁之建材設備說明、全區配置參考圖所示。　㈢兩造依系爭房屋買賣契約第4條之約定，被告出售系爭房地之面積，總面積共計107.05平方公尺，包含主建物面積64.56 平方公尺，附屬建物面積即陽台5.55平方公尺，大公之共有部分總面積計21.94平方公尺，機車停車位編號8、9計2車位；小公之共有部分總面積計15平方公尺，汽車停車位編號1 計1車位。　㈣系爭買賣契約附件之系爭設備表就【室外車庫】部分記載：「採用H型鋼搭配強化玻璃採光罩」等語。　㈤原告於111年11月1日曾以系爭房地有「嚴重影響社區出入之退縮地上障礙物」、「後方三角地設計明顯錯誤不良」、「未搭設門前雨遮」等瑕疵，向宜蘭縣政府辦理申訴，兩造於 112年1月10日調解未成立。　㈥原告於112年3月2日再委請馬健繻律師寄發律師函，主張系爭房地有「嚴重影響社區出入之退縮地上障礙物」、「後方三角地設計明顯錯誤不良」、「未搭設門前雨遮」等瑕疵，並對被告請求減少買賣價金60萬元。該函並於翌（3）日送達被告。　㈦系爭退縮地上之障礙物現況範圍如本院113簡字第1號卷（下稱另案卷）附宜蘭縣建築師公會鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）附件5平面配置圖所示。　四、得心證之理由：　原告主張系爭房地欠缺系爭買賣契約所預定之效用及品質，且被告故意以不實廣告誤導原告，故依前述規定，請求被告返還價金或賠償等情，為被告所否認，並以前詞置辯。是就本件兩造爭執之點，分述如下：　㈠系爭退縮地與其上圍籬有無影響系爭建案出入而有瑕疵？原告依民法第359條、第179條或民法第227條規定請求返還價金或賠償，有無理由？　⒈原告主張系爭退縮地現設有鐵網圍籬之障礙物，包含原告在內之系爭建案住戶現無法通行該退縮地乙節，固有另案勘驗筆錄、現場照片（另案卷第129頁、第145頁）可稽，而系爭退縮地係坐落宜蘭縣○○鎮○○段000地號土地（下稱689地號土地），此參一層平面圖標示系爭退縮地為689地號土地（司促卷第43頁、本院第117頁）即明，而689地號土地上現有1 棟建物，領有宜蘭縣政府核發之使用執照，屬107年建管使字第00007號使用執照之建築基地，依規定應自建築線退後3 .64公尺（即364公分）建築，並作為空地即退縮地使用等情，亦有系爭鑑定報告書（鑑定報告第5頁、附件5、6）足憑。惟系爭土地買賣契約第3條、系爭房屋買賣契約第4條均已明確載明本件出售之房地坐落宜蘭縣○○鎮○○段000000地號等 1筆土地，有前開買賣契約（司促卷第47頁、第17頁）在卷可稽，足見系爭退縮地並非系爭買賣契約之標的，此為原告得以知悉。是系爭退縮地既非系爭買賣契約標的，且無證據佐證被告另有應取得系爭退縮地供系爭建案住戶通行之義務，故原告以系爭退縮地無法通行，進而主張被告交付之系爭房地有瑕疵或應負不完全給付之責等語，即屬無據。 ⒉再者，目前系爭建案鄰接維揚路處出入口寬度為4.62公尺，有系爭鑑定報告書附件5可佐。而依一層平面圖所示，其上標示被告原規劃鄰接維揚路之出入口寬度則為4.58公尺（司促卷第43頁、本院卷第117頁），顯見被告就此部分之給付，並未違反系爭買賣契約。另參酌系爭鑑定報告亦認為：系爭房地建案使用執照一層平面圖標記建築基地連接建築線長度為4.62公尺；根據系爭房地建案建築執照，德達建設有限公司已按圖施工完竣，根據系爭房地買賣契約，簽約時雙方均知買賣土地標的為維揚段687-35地號，現況第三人持有之 689地號設置圍籬並未自建築線退縮並保留2公尺供公眾通行，違反都市計畫規定，而距離建築線2公尺以上範圍則無義務供公眾通行，其法律責任之主體尚非德達建設有限公司。因此，鑑定人認為：系爭房地建案本身尚難認定有嚴重影響社區出入之退縮地上障礙物之瑕疵等語，有系爭鑑定報告書可參（鑑定報告第5-6頁）。是兩造簽訂之系爭買賣契約，本未就相鄰之689地號土地為相關約定，且被告已依系爭買賣契約之本旨而為給付，所為給付內容亦無證據足證有影響社區出入之情事。是原告以系爭退縮地遭第三人搭設圍籬，而指摘被告交付之系爭房地有物之瑕疵，或主張被告應負不完全給付之責，並無理由。㈡系爭三角地有無設計、施工不良以致住戶無法使用之瑕疵？原告依民法第359條、第179條或民法第227條規定請求返還價金或賠償，有無理由？　⒈原告不否認所買受之系爭房地關於機車停車位之位置並非位於系爭三角地（本院卷第204頁），故系爭三角地無法停放機車乙事，與兩造間系爭買賣契約無涉，故原告依民法第35 9條、第179條或第227條規定，請求被告返還價金或損害賠償等情，並無理由。　⒉再者，系爭鑑定報告書亦認：系爭房地之建案依法毋須設置機車停車位，使用執照1層平面圖標示建築基地三面設置高度2公尺圍牆，基地西側三角形地為法定空地，並未標示任何設施，本毋須特別檢討標示樓梯間轉角柱至地界線或圍牆的距離尺寸；而系爭買賣契約之附件即1層平面圖基地西側三角形角地劃設編號13、14、15、16共4格機車停車位，並標註建築物樓梯間結構柱轉角點到地界線的垂直距離為95公分；根據系爭房地建案結構圖，前述建築物樓梯間編號C19 柱的結構尺寸為65x65公分，經鑑定人現場勘查系爭房地建案1樓外牆（含柱）以花崗石板包覆裝修，該編號C19柱包覆花崗石板裝修完成後的尺寸為73.5x74公分，高度2公尺鋼筋混凝土圍牆含表面貼磁磚厚度20公分，均屬正常合理的施工尺寸；實際量測現況樓梯間柱轉角點到圍牆之垂直距離為62 公分，尚可供人員通行或牽腳踏車通過，然無法供機車通行，是現場所畫4格車位確實無法供停放機車使用，惟觀諸系爭買賣契約之內容，約定由原告專用之機車停車位編號2、5 號（按指另案，本件為編號8、9）均位在建築物1樓，屬於原告所購買建築物大公共有面積之一部分；系爭房地建案基地西側三角形地則屬於法定空地，所設機車停車位均非建築物「大公」或「小公」共有面積的一部分，且可能係約定由其他住戶專用，縱被告於基地西側三角形法定空地所畫4格車位現況確實因通路寬度不足，無法供停放機車使用，顯有設計錯誤或不良之疏失，可能損害原來約定分配使用該4個機車停車位之購屋者權利，然並未妨礙約定由原告專用之機車停車位，且該三角形法定空地仍可供全體住戶共同做其他諸如停放腳踏車或暫置資源回收物等之使用，是現況樓梯間柱轉角點到圍牆的距離雖過於狹小、無法供機車通行，然人員仍能通行使用基地西側三角形法定空地，尚難認定有「後方三角地設計明顯錯誤不良」之瑕疵等語（鑑定報告第7-8 頁）。是原告主張被告交付之系爭房地有欠缺系爭買賣契約所預定之效用及品質之情事，亦無理由，故原告依上述請求被告返還價金或損害賠償，均無理由。㈢系爭建案未施作系爭雨遮，被告是否有拒不履約情事？原告依民法第359條、第179條或民法第227條規定請求返還價金或賠償，有無理由？　⒈原告主張兩造有搭建系爭雨遮之合意，然為被告否認。查系爭設備表就「室外車庫」部分雖記載：「採用H型鋼及強化玻璃採光罩」等語，然除此之外，系爭買賣契約並無其他有關系爭雨遮之記載，此有系爭買賣契約在卷可稽。依其文義顯然僅表示被告搭設室外車庫時，被告應用H型鋼搭配強化玻璃採光罩作為建材，尚不能以此逕而推論被告有與原告達成應搭設系爭雨遮之約定。此外，原告未再舉證證明兩造就系爭設備表關於室外車庫之記載外，尚有約定被告應於車道出入口之空地等系爭建案門口搭建系爭雨遮之事實，故原告主張被告應依約定搭設系爭雨遮，尚乏依據。　⒉況且，系爭房屋買賣契約第4條已明確標示本件買賣標的之小公之共有部分總面積為15平方公尺，汽車停車位編號1計1車位，此為兩造所不爭執，堪認原告於系爭買賣契約之買賣標的並不包含室外車庫，即一層平面圖編號4、5所示汽車停車位部分，縱系爭建案未於室外車庫搭設系爭雨遮，亦難認屬系爭房地之瑕疵；且鑑定報告亦認系爭房地建案建築物正面搭設雨遮屬違章建築，建築物外牆是否搭設雨遮並不直接影響停車或進出門廳，鑑定人認為未搭設雨遮尚不至於造成標的物價值減損等語（鑑定報告第8頁），故原告主張被告拒不履行搭建雨遮，所為給付欠缺約定效用與品質，而請求被告返還價金，即無理由。　⒊再者，被告自承汽車停車位部分，原本有多規劃兩個停車位即一層平面圖編號4、5所示汽車停車位（司促卷第43頁、本院卷第117頁），這2個停車位會用雨遮方式遮起來，但因為系爭退縮地圍籬之故，住戶認會影響通行，所以沒有蓋室外車庫，也沒有搭設系爭雨遮等語（本院卷第204頁）。復佐以鑑定報告記載：根據112年10月17日會勘當時原告表示，被告德達建設有限公司曾有口頭承諾在系爭房地建案建築物正面搭設雨遮，現況實際並未搭設，違反約定；被告德達建設有限公司表示，建築物正面搭設雨遮屬於違章建築必須二次施工，原本計畫施作，也預留了雨遮柱子的基礎（指認現場不同尺寸磁磚的位置），後來因為鄰地689地號沿地界設置圍籬，如果豎立雨遮柱子將落在車道中央，汽車無法通行，因此取消雨遮等語，此有系爭鑑定報告書（鑑定報告第7 頁）足憑。可見被告原先確實有意規劃於室外車庫搭建系爭雨遮，然因系爭退縮地圍籬之故，嗣後即未規劃室外車庫，然如前所述，原告既未證明兩造有搭建系爭雨遮之合意，且原告並非室外車庫之購買者，或約定專用者，難認系爭雨遮為兩造系爭買賣契約之給付內容，故原告主張被告拒不履行搭建系爭雨遮之義務，並進而請求返還價金或賠償，均非可採。　㈣系爭建案關於系爭退縮地無法通行、系爭三角地無法使用、被告拒不搭建雨遮等節，有無廣告不實而違反消保法第22條、公平法第21條第1項規定？原告依消保法第51條規定請求被告賠償懲罰性違約金，有無理由？　⒈按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容；依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額5倍以下之懲罰性賠償金；但因重大過失所致之損害，得請求3倍以下之懲罰性賠償金，因過失所致之損害，得請求損害額1倍以下之懲罰性賠償金，消保法第22條第1項、第51條固分別定有明文。惟原告所購買之系爭房地，並無其主張之前開瑕疵存在，被告所為給付亦無不完全給付或拒絕履行情事，且系爭建案鄰接維揚路處出入口寬度為4.62公尺，被告已依約提供高於一層平面圖所示之出入口寬度，並依約提供原告所購買之機車停車位編號8、9號及汽車停車位編號1處停放車輛，業經本院認定如前，即難認有何低於廣告內容或造成原告損害之情。而就系爭三角地無法停放機車部分，被告抗辯已跟原本規劃到系爭三角地之其他住戶協調另行繪製4格機車位供其停放使用等情（本院卷第204頁），為原告所未爭執，且原告之機車停車位並未於系爭三角地，其汽車停車位亦非於室外車庫，故有關系爭三角地及系爭雨遮之部分，均與原告無涉，不生原告權益損害之問題，是原告依消保法第22條、第 51條規定，請求被告賠償懲罰性賠償金，尚屬無據。 ⒉次按事業不得在商品或廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於與商品相關而足以影響交易決定之事項，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵；事業違反本法之規定，致侵害他人權益者，應負損害賠償責任，公平法第21條第1項、第30 條雖分別定有明文。然原告並未舉證證明被告有故意於銷售廣告為虛偽不實或引人錯誤之表示，尚無從認定被告有故意為不實廣告之行為，是原告依公平法第21條第1項主張，亦無理由。五、綜上所述，原告依民法第359條、第179條、第227條或消保法第51條規定，請求被告返還價金或賠償損害，均無理由，自應駁回其訴。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，爰併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　 20 　日　　　　　　　　簡易庭　法　官夏媁萍以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　書記官　林琬儒

2024-12-20

ILDV-113-簡-6-20241220-1

簡上

臺灣臺中地方法院

拆屋還地

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度簡上字第226號上訴人李琮億被上訴人詹宗誌林素珠共同訴訟代理人張慶宗律師複代理人彭佳元律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國113年2月 29日本院豐原簡易庭111年度豐簡字第755號第一審簡易判決提起上訴，本院於113年11月22日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、上訴人起訴主張：　㈠上訴人、被上訴人詹宗誌及其他訴外人共有臺中市○○區○○○段 00000地號土地(下稱系爭土地)，被上訴人林素珠向訴外人買受未辦理保存登記房屋(門牌號碼：臺中市○○區○○○路○○巷 00000號，下稱系爭房屋)，係未經系爭土地全體共有人同意，即於系爭土地上建造之房屋，被上訴人林素珠買受系爭房屋後，便由被上訴人詹宗誌居住使用，系爭房屋無權占用系爭土地如臺中市豐原地政事務所（下稱豐原地政事務所）複丈日期民國111年12月22日之土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A部分（面積77平方公尺），致上訴人及其他全體共有人之所有權行使受有損害，爰依民法第767條第1項前段、中段及第821條規定，提起本件訴訟，請求被上訴人將系爭房屋無權占用系爭土地之部分拆除，並將占用土地返還予上訴人及其他全體共有人等語。並聲明：被上訴人應將系爭土地上如附圖所示編號A部分（面積77平方公尺）之地上物拆除，並將上開土地返還予上訴人及其他全體共有人。　㈡對被上訴人抗辯之陳述　⒈依臺中縣市合併前之土地登記簿所載，訴外人游禮仲係於84 年9月20日將系爭土地之權利範圍514/5796過戶予被上訴人詹宗誌，原因發生日期為84年9月5日，顯與被上訴人林素珠與訴外人張永林簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約）之簽約日84年8月30日不符，此可證明張永林僅有將系爭房屋出售予被上訴人林素珠，從未出售系爭土地之權利範圍予被上訴人林素珠及詹宗誌。另上訴人所有之門牌號碼臺中市 ○○區○○○路○○巷00000號房屋（下稱19-46號房屋），前為訴外人李應銀所有，19-46號房屋於84年7月22日被國稅局禁止處分，直至85年7月23日始塗銷查封，並過戶予保證責任臺中市第一信用合作社（下稱臺中一信），上訴人則於85年12 月間向臺中一信購買19-46號房屋，是被上訴人自84年7月22 日至85年12月間根本無法取得該戶之土地同意書，此亦可證被上訴林素珠向張永林購買系爭房屋時並未含系爭土地之權利範圍。　⒉系爭買賣契約內所載之支票號碼「025663」，與本院112年度豐簡字第569號判決中，被上訴林素珠向訴外人張永林購買臺中市○○區○○○段00000地號土地及編號B3房屋之合約內所附支票號碼相同，而該支票之發票人為被上訴人上訴人林素珠之配偶詹宗聖，故被上訴人林素珠應為系爭房屋之最原始所有權人。又被上訴人詹宗誌自承已20多年未居住於系爭房屋，顯係為本件訴訟始申請復電，況電表使用人可隨時變更為任何人，是被上訴人所提電費單無法證明被上訴人詹宗誌為系爭房屋之事實上處分權人。縱認系爭房屋為上訴人告詹宗誌所有，被上訴人詹宗誌並未連同系爭房屋坐落之土地一併購買，顯不符常情，且其對於向誰購買系爭土地之權利範圍亦不知悉，更未簽訂土地購買合約書，是其所述顯屬虛偽不實。　⒊又「元鼎山莊全區圖社區住戶位置」（下稱系爭住戶位置圖）所標示之G區土地及其他區域之道路共計有14筆地號土地，並未在元鼎山莊管理委員會成立申報之6筆土地內，被上訴人所提出之元鼎山莊86年度第一次委員會會議紀錄，亦未提及系爭住戶位置圖之議題，可證系爭住戶位置圖僅為方便守衛室警衛告知訪客探訪住戶之位置而已，並無默示分管契約之存在。　⒋被上訴人詹宗誌雖提出其委託訴外人張泰榮代辦取回建物執照之同意書（參被證七），惟該同意書並非系爭土地全體共有人之土地同意書，且上訴人係於88年1月11日登記為19-46 號房屋之所有權人，被上訴人詹宗誌及張泰榮於93年間亦未曾找過上訴人簽署任何土地同意書。被上訴人詹宗誌復提出土地使用同意書（參被證八），惟其中門牌號碼臺中市○○區 ○○路○○巷0○○000000號、19-19號、19-26號、19-51號之房屋所有權人並無系爭土地之所有權；19-49號、19-50號、19-5 3號房屋之所有權人亦僅有系爭土地權利範圍合計約54.31平方公尺，其等簽署上開同意書顯違反誠信原則及民法第820 條之立法精神，亦有違土地法第34條之1之立法意旨，而屬權利濫用。　⒌依臺中市政府之元鼎山莊社區土地套繪圖顯示，系爭房屋占用上訴人房屋之法定空地，已屬於違章建築，被上訴人之系爭房屋無權占用系爭土地。二、被上訴人則以：　㈠系爭房屋雖係由被上訴人林素珠於84年8月30日與訴外人張永林簽訂系爭買賣契約，以新臺幣（下同）300萬元所購買，惟該300萬元均由被上訴人詹宗誌所出資，依系爭買賣契約第8條約定，登記名義人由被上訴人林素珠自由指定，並登記於被上訴人詹宗誌名下，系爭房屋於購買時之社區編號為 C18，復由元鼎山莊管理委員會自編作為收信地址，即臺中市○○區○○路○○巷00000號。是系爭房地自始即係被上訴人詹宗誌所支配使用，地價稅、水電費均係被上訴人詹宗誌所支付，被上訴人林素珠從未居住於系爭房屋，非系爭房屋之事實上處分權人。　㈡參酌臺中市政府發展局84工建建字第821號卷宗之內容，可知 19-46號建物於興建時，業經系爭土地之全體共有人同意後始興建，此與訴外人張永林及陳長江於本院106年度中簡字第304號拆屋還地事件中之證述內容相符。且由85年6月27日臺中縣政府工務局簡便行文表（見本院卷第442頁之被證四）之內容係勾選「申請書件不符」、「建築設計不符」，而非勾選「權利證件不符（土地使用權同意書）」，亦可知悉系爭房屋坐落於系爭土地業已取得系爭土地之共有人全體同意，自有合法之占有權源。另被上訴人詹宗誌於93年11月12 日委託訴外人張泰榮代辦系爭房屋之建築執照時，亦第二次取得系爭土地之共有人全體同意；於112年8月1日再次取得系爭土地之共有人過半數及應有部分合計過半數之同意。　㈢再依元鼎山莊社區住戶管理規約第1條之記載及該規約後附之系爭住戶位置圖，可知系爭房屋所坐落之持分土地早已有分管契約，且由元鼎山莊86年度第一次委員會會議紀錄之內容，亦可知系爭住戶位置圖於86年間已存在，並於87年間放置於元鼎山莊之管理室牆壁上，應具有公示力，上訴人於99年 9月2日登記為系爭土地之共有人，關於系爭土地之使用實況之情形已知悉甚久，應足以拘束上訴人，是上訴人主張被上訴人無權占有系爭土地，顯屬無據。況上訴人已自陳係於88 年1月11日登記為19-46號房屋之所有權人，卻於相隔20年之久始提起本件訴訟，顯係權利濫用，有違誠信原則等語，資為抗辯。　㈣系爭房屋若占用法定空地，應斟酌是否有阻礙系爭土地之通行、影響逃生或影響住戶生命財產安全等情形判斷是否有拆除之必要，而非一有占用事實即有拆除必要。三、原審斟酌兩造之攻擊防禦方法後，為上訴人敗訴之判決。上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭土地上如附圖所示編號A部分（面積77平方公尺）之地上物拆除，並將上開土地返還予上訴人及其他全體共有人。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。四、得心證之理由　㈠上訴人主張其與被上訴人詹宗誌均為系爭土地之共有人，系爭房屋坐落系爭土地如附圖編號A部分面積77平方公尺等事實，業據上訴人提出系爭土地之第一類謄本為證（見本院11 1年度豐簡字第755號卷【下稱原審卷】第59至74頁），並經原審勘驗現場及囑託豐原地政事務所測量屬實，有勘驗筆錄、照片、豐原地政事務所出具之附圖在卷可佐（見原審卷第 141至149頁、第238頁）。此部分且為被上訴人所不爭執，堪信為真實。　　　㈡就被上訴人林素珠部分，因系爭房屋為未經保存登記之建物，事實上處分權人為被上訴人詹宗誌，而非被上訴人林素珠，則上訴人此部分請求無理由：　⒈按土地所有人以其土地上未經所有權第一次登記之建物係無權占有土地為由，請求拆屋還地者，對於其所起訴之對象即被上訴人，就該建物享有所有權或事實上處分權之事實，應負舉證之責任（最高法院91年度台上字第1909號判決意旨參照）。房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限。而房屋戶口設籍之人或占有人，非必為房屋所有人或有事實上處分權。故不能僅憑戶籍設於系爭房屋，或占有該房屋，即認該人有事實上處分權，而命其拆屋還地（最高法院97年度台上字第1101號判決意旨參照）；又未辦保存登記之建物雖無法辦理所有權移轉登記，惟仍得讓與事實上處分權，該處分權能係以物為對象，對物為占有、使用、收益及事實上處分，讓與人讓與該事實上處分權，係屬處分行為，以當事人間之讓與合意及讓與人將該未辦保存登記之建物交付，受讓人因受領交付而取得事實上處分權（最高法院102年度台上字第1472號民事判決意旨參照），亦即不動產所有權之讓與本經登記始生效力，但未辦保存登記之建築物無法登記，因此，事實上處分權的讓與係以交付為其要件，而無須經登記。簡言之，事實上處分權之讓與係以交付作為其公示要件。　⒉經查，系爭房屋未經保存登記，而被上訴人林素珠與訴外人就系爭房屋於84年8月30日簽立買賣契約，由被上訴人林素珠為系爭房屋之買受人，然契約明訂登記名義人由被上訴人林素珠指定，有不動產買賣契約書、元鼎山莊(社區)區分所有權人門牌、房屋、土地地號狀況資料各1份在卷可稽(見原審卷第49、258至262頁)，亦即，系爭房屋屬於未經保存登記之建物，雖買受人為被上訴人林素珠，但事實上處分權可由被上訴人林素珠指定，並不可逕以買受人為被上訴人林素珠即認定其享有事實上處分權。　⒊次查，觀諸於被上訴人詹宗誌93年11月12日出具予訴外人張泰榮之同意書，載明「辦理詹宗誌土地坐落於豐原市○○○段0 0000000000000地號，先前由建商買賣取得建物，而無建照一案」，又元鼎山莊委員通訊錄、元鼎山莊（社區）區分所有權人門牌、房屋、土地地號狀況表所載，系爭房屋（即社區編號C18之建物）之屋主姓名均記載被上訴人詹宗誌，佐以系爭房屋電力係由被上訴人詹宗誌申請及繳納費用，此有臺灣電力公司繳費通知單、同意書、元鼎山莊委員通訊錄、元鼎山莊（社區）區分所有權人門牌、房屋、土地地號狀況表各1份在卷可稽(見原審卷第47至49頁、第553、555頁)，可知系爭房屋確由被上訴人詹宗誌支配使用甚明，被上訴人主張系爭房屋係由被上訴人詹宗誌出資、被上訴人林素珠出面購買等語則非無稽。　⒋綜上所述，系爭房屋係由被上訴人詹宗誌出資，被上訴人林素珠出面擔任買受人，又買賣契約既賦予被上訴人林素珠指定事實上處分權人之權利，且系爭房屋實際使用之人為被上訴人詹宗誌，有如前述，則系爭房屋之事實上處分權人為被上訴人詹宗誌，而非被上訴人林素珠，揆諸前開最高法院判決，被上訴人非事實上處分權人，則無從為拆除之事實上行為，故就此部分上訴人之請求應屬無理由。　㈢就被上訴人詹宗誌部分，系爭房屋並非無權占有系爭土地，且雖有占用上訴人房屋之法定空地，但未達阻礙系爭土地之通行、影響逃生或影響住戶生命財產安全，則上訴人此部分請求無理由：　⒈系爭房屋並非無權占有系爭土地：　⑴按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、中段第821條分別定有明文。又按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果；（最高法院97年度台上字第1729號民事判決意旨參照）；按債權契約具相對性，除法律另有規定或其他特別情形外，固僅對當事人發生效力，惟以使用土地為標的之繼續性債權契約目的，倘在便利社區發展、促進社會經濟或公共利益，且該社區團體成員已長期使用該土地，縱該債權關係未經以登記為公示方法，如第三人於受讓該土地所有權時，明知或可得而知該債權契約存在及土地使用實況，且令其受該拘束無致其財產權受不測損害之虞者，不妨產生「債權物權化」之法律效果，以維法律秩序之安定（最高法院110年度台上字第1 714號民事判決意旨可參）。　⑵證人張永林於另案即本院106年度中簡字第304號案件中到庭具結證述略以：元鼎山莊當時是我蓋的，元鼎山莊B2的房子有保存登記，而B3沒有，是因為法律受限，早期買的時候有，後來法律規定不能蓋，當時雖然是同一批蓋的，但是B3先蓋好但還沒有賣掉，後來法律規定不能登記。當時84年蓋B3 的時候，751-8地號土地的所有人都有同意，B2、B3是同時蓋的，當時的地主都有同意蓋房子，但是因為B3賣的時候法律於85年底變更，無法登記了，...這些地主都有同意蓋B3 ，當時地是我一塊一塊弄的...最早地主是張珀惠、謝智妙，張珀惠是我姐姐，謝智妙是我前妻，他們都有同意蓋房子。地是登記他們的名字，我用他們名字買的，實際上地都是我在弄...（B2、B3）是同一批規劃，整地也是同時整地，確定跟我買的我就先蓋...B3是84年底蓋好的等語（見原審卷第424至428頁）。雖證人張永林上開證言係針對元鼎山莊 B2、B3房屋，但仍可得知張永林為元鼎山莊之開發建商，土地部分可能係用張珀惠、謝智妙名義登記，其整地後陸續興建房屋出售，但因法令變更導致部分房屋無法取得使用執照等情。　⑶證人賴清華於原審審理時到庭具結證稱：當初還沒有成立管委會之前，就是由建商管理，後來我們成立住戶委員會，建商把社區住戶位置圖再交給住戶管理委員會，之後這社區住戶位置圖就一直掛在管理室裡面，以這個方式公告給大家看等語（見原審卷第700頁）；證人陳長江於另案即本院106年度中簡字第304號案件及原審審理時亦到庭結證稱：我認識張永林，因為（元鼎山莊）的房子都是他蓋的，我是第一手買的，我當時應該有同意興建（元鼎山莊B2、B3的房子）.. .我當主委時，有的住戶有權狀，有的沒有，沒有權狀的人也是我們住戶，我當主委時沒有發生過有權狀的人認為沒有權狀的人不能住在這裡的情形...住戶位置圖是從112年開始放在社區規約裡，但在此之前，住戶位置圖就一直公告在守衛室，應該是有管委會時就有，87年之前就有將住戶位置圖公告在守衛室，而且建商興建房屋之前，就已經有提供房屋位置示意圖給每位購買房屋的人看，目前社區房屋位置圖大致就依照建商提供給我們的房屋位置示意圖來繪製等語（見原審卷第430、702至703頁），證人陳長江且提出建商提供之房屋位置示意圖在卷可佐（見原審卷第713頁），其編號及位置與放在社區守衛室的住戶位置圖（見原審卷第27頁）大致相符，且其上均已標註系爭房屋即編號C18建物。　⑷查系爭房屋列在元鼎山莊房屋位置示意圖及住戶位置圖內，係被上訴人向張永林購買，已如前述。且系爭土地一開始登記在謝智妙名下，亦有系爭土地人工登記簿謄本附卷可按( 見原審卷第161頁)。足見確為張永林開發之元鼎山莊內的一棟建物。而張永林已證稱當初係整體規劃，一起整地，再看出售狀況興建房屋等語，參以土地一開始均登記在張永林親人名下，興建時地主當然會同意房屋使用該位置。此後雖因陸續出售土地建物，致土地之共有人增加，但證人陳長江證稱在銷售時張永林會提供房屋位置示意圖等語，且被上訴人林素珠與張永林簽訂之不動產買賣契約書上亦記載買賣標的為「編號C18房地」（見原審卷第262頁），衡情買賣時應有提供房屋位置示意圖，否則如何能特定C18之位置及面積？與陳長江前揭證詞互核相符。則新購買之住戶既然已經看過房屋位置示意圖並選定自己要購買的戶別，自已知悉元鼎山莊所含土地範圍內會有如房屋位置示意圖所示的建物，依一般社會通念，應認購買之住戶已經透過與建商間之契約同意其他住戶使用各自房屋坐落的位置，否則任何分期開發的建案，先購買的住戶均可對後落成的住戶請求拆屋還地，顯然違反社會交易的認知，是被上訴人抗辯系爭房屋建造時，系爭土地共有人（含建商及先購買的住戶）同意系爭房屋使用坐落位置乙節，符合社會常情。且依原審調取臺中市政府都市發展局調取建築執照檔案卷宗所示，在系爭房屋隔壁即上訴人之19-46號房屋於申請建造執照、雜項執照等時，確有檢附系爭土地共有人之土地使用權同意書，有建造執照申請書、雜項執照申請書、系爭土地之土地使用權同意書存卷可考（見原審卷第490至504頁），可見當時土地共有人對於建商持續興建房屋均有同意。參以系爭房屋建造執照之申請，雖經臺中縣政府（改制後為臺中市政府）公務局審查後，認為申請尚有不符事項而要求補正，然該局認定申請未符合規定之內容為「申請書件不符」、「建築設計不符」，而非「權利證件不符（土地使用權同意書）」等情，有臺中縣政府（改制後為臺中市政府）公務局簡便行文表附卷可證（見原審卷第442頁）。堪認系爭房屋申請建造執照時應有提出土地共有人同意書，係因欠缺其他文件導致無法取得建造執照。足證被上訴人詹宗誌所辯：系爭房屋於建造時，確有取得系爭土地共有人全體同意後始興建等語，堪予採信。　⑸上訴人雖主張申請建造執照需要經過很多單位審查，可能有其他單位的文件認為欠缺土地使用權同意書，被上訴人只提出對自己有利的文件云云。惟臺中市都市發展局表示並未存檔未核准之建築許可資料（見原審卷第462頁），故現已無法調閱當初系爭房屋申請建築執照之資料。上訴人上開主張並無依據，且本院綜合證人證詞及卷內相關證據顯示元鼎山莊開發之過程，認為系爭房屋興建時應有取得土地共有人同意，亦非僅以前揭簡便行文表為據，上訴人此部分主張，自無足採。　⒉上訴人應受其前手同意系爭房屋使用系爭土地之拘束：　　⑴上訴人之房屋、其就系爭土地所有權之應有部分，原所有人為訴外人李應銀，於84年7月22日經財政部國稅局禁止處分，後於85年7月23日移轉台中一信，上訴人於87年12月向台中一信取得，業據上訴人之民事答辯狀-拆屋還地(二)載明( 見原審卷第519至525頁)，核與臺中市豐原地政事務所111年 12月30日豐地資字第1110013561號函暨人工登記簿謄本及地籍異動索引相符(見原審卷第157至235頁)。　⑵上訴人於87年12月向台中一信購買系爭土地，而系爭房屋於斯時早已存在，復觀諸上訴人之起訴狀，載明「近日得知社區部分違建木屋是因未取得同意書以致無法申請建照」等語，可知上訴人於購買系爭土地時應已知悉系爭土地上建有其他木屋。而元鼎山莊社區之房屋坐落位置、編號等，早於建商興建房屋前即已提供予房屋買受者參考，嗣後該社區亦依據建商提供之房屋位置示意圖繪製系爭住戶位置圖，且公告於該社區之守衛室，而系爭房屋即編號C18之建物本即標示在系爭住戶位置圖上，已如前述，堪認已具備使第三人知悉該狀態之公示作用甚明。上訴人雖非第一手買受者，但其買受前必然會到現場看屋，亦當知悉系爭房屋屬於元鼎山莊之一部分。況系爭建物興建以來，迄上訴人於111年8月29日提起本件訴訟前，已歷經26餘年，此期間被上訴人詹宗誌雖未實際居住系爭房屋，然上訴人與系爭房屋比鄰而居，且有前開元鼎山莊委員通訊錄、元鼎山莊（社區）區分所有權人門牌、房屋、土地地號狀況表可得知系爭房屋為被上訴人詹宗誌所有，對系爭房屋使用之狀況，應知之甚詳，卻於26年間均未向被上訴人詹宗誌提起請求拆屋還地之訴訟，反而容任被上訴人詹宗誌繼續使用系爭土地，系爭房屋應有債權物權化之適用，上訴人應受前手同意之拘束，自無從請求系爭房屋之事實上處分權人被上訴人詹宗誌拆除系爭房屋占用系爭土地之部分。　⒊系爭房屋雖可能使用上訴人房屋之法定空地，但上訴人不因此得依民法第767條第1項前段、中段及第821條規定請求拆除：　⑴按約定專用部分，依同條例第9條規定，除另有約定外，應依其設置目的及通常使用方法為之；而另有約定之事項，不得違反該條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定，若有違反，依同條第4項規定，僅生管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求主管機關或訴請法院為必要之處置，如有損害並得請求損害賠償之問題，非屬效力之規定。是公寓大廈之法定空地，如經區分所有權人同意由特定區分所有權人專用，尚非無效，該特定區分所有權人須依約定方法使用，若有違反，其他區分所有權人得請求其除去違反約定使用之結果，及請求返還逾越約定範圍之法定空地（最高法院108年度台上字第761、2040號民事判決參照）。上訴人雖主張上開判決為公寓大廈之規定，與本件事實不同云云。然元鼎山莊為共同開發之社區，並有警衛室、共用道路等，應屬「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」，依公寓大廈管理條例第53條規定，應準用該條例之規定。　⑵經本院函詢臺中市政府都市發展局，函復結果為「因本局尚無19之47號(門牌)建物相關圖資，倘該建築物坐落上南坑段 751-6地號上，則佔用上開建築執照法定空地」，此有臺中市政府都市發展局113年6月4日中市都建字第1130121493號函在卷可稽(見本院卷第135至136頁)，可知系爭房屋固有可能使用上訴人房屋之法定空地。但民法第767條第1項前段、中段及第821條之規範意旨，係在維護民事法上所有權之完整性，排除他人無權使用之侵害，而系爭房屋興建時既經系爭土地共有人同意，依前揭最高法院判決意旨，其同意並非無效，本件亦無證據證明被上訴人詹宗誌有增建、改建等情事，即無逾越原本同意使用範圍或目的之情事，且上訴人受前手同意系爭房屋使用土地拘束，已如前述，則被上訴人詹宗誌有權使用系爭房屋坐落土地，上訴人之所有權並未受到無權使用之侵害，即便系爭房屋使用法定空地，上訴人仍不得依民法第767條第1項前段、中段及第821條規定，請求被上訴人詹宗誌拆除。至於上訴人主張系爭房屋違反建築法令佔用法定空地，且腐朽損壞，可能造成火災或其他危險部分，為建築法令行政管制之問題，應由主管機關依法處理，非民事法院所能審究。五、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項前段、中段及第821 條規定，請求被上訴人應將系爭土地上如附圖所示編號A部分（面積77平方公尺）之地上物拆除，並將上開土地返還予上訴人及其他全體共有人，為無理由，應予駁回。原判決因而駁回上訴人之全部請求，核無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論斷。另被上訴人聲請向臺中市政府都市發展局函詢系爭土地之建蔽率及法定空地面積等事項，以釐清系爭房屋是否使用法定空地，然此部分於本件結論無影響，業經本院敘明如前，自無調查必要，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436之1條第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113　　年　　12　　月　　20　日　　　　　　　　　民事第五庭審判長法　官　陳文爵　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳僑舫　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　王奕勛以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　　　　　　　　　本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張祐誠

2024-12-20

TCDV-113-簡上-226-20241220-2

訴

臺灣彰化地方法院

拆屋還地等

臺灣彰化地方法院民事判決 112年度訴字第524號原告林任烈訴訟代理人楊錫楨律師被告陳文川訴訟代理人林世祿律師被告曹家豪上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國113年12月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文壹、被告陳文川應將坐落於彰化縣○○市○○○段000000000地號土地上如附圖即彰化縣員林地政事務所土地複丈成果圖112年 7月18日員土測字第1112號標示編號A水泥建物（6.48平方公尺）、編號B鐵皮建物（60.39平方公尺）均拆除，並將土地返還原告。貳、被告曹家豪應給付原告新臺幣7,557元。參、被告陳文川應自民國112年9月1日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告新臺幣840元。肆、訴訟費用由被告陳文川負擔千分之991，被告曹家豪負擔千分之9。伍、本件原告以新台幣29萬5,186元為被告供擔保後得假執行，但被告如以新台幣88萬5,559元為原告預供擔保後得免為假執行。　　事實及理由壹、程序部分：　　按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決；民事訴訟法第385條第1項前段定有明文。本件被告曹家豪經合法通知且無正當理由，未於最後言詞辯論期日到場，本院核無民事訴訟法第386條所列各款之情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、原告起訴主張：　一、坐落於彰化縣○○市○○○段00000地號土地（下稱系爭325-2 地號土地）為原告所有（原證1），民國（下同）111年10 月原告因分割繼承辦理登記時申請鑑界後，發現鄰地即同段333地號土地（下稱系爭333地號土地）之前所有人即被告曹家豪所有之同段46建號建物（下稱系爭建物；原證2 ），其後方之違建及南邊之車庫（下稱系爭地上物），現況如彰化縣員林地政事務所土地複丈成果圖112年7月18日員土測字第1112號（下稱土地複丈成果圖；卷第95頁）標示編號A、B之部分，占用原告所有之系爭325-2地號土地，惟系爭地上物並無法律上之合法權源，屬無權占有，爰依民法第767條第1項前段、中段規定，起訴請求拆屋還地。　二、被告曹家豪於112年8月31日本件訴訟繫屬中，將系爭建物及系爭333地號土地之所有權，以買賣為原因，移轉登記予被告陳文川，此有土地及建物之登記謄本可參（卷第67 頁），故系爭建物及系爭333地號土地之所有人現為被告陳文川。　三、被告曹家豪、陳文川無權占有系爭325-2地號土地而受有利益，致原告受損害，原告依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利。本件系爭325-2地號土地係交通便利之地，依平均地權條例第16條規定，以公告地價80％為申報地價，再依土地法第105條準用同法第97條規定，故原告以申報總價年息8％作為計算基礎，則原告再為下列之請求：　四、原告聲明：　　㈠被告陳文川應將坐落於彰化縣○○市○○○段000000000地號土地上如附圖即彰化縣員林地政事務所土地複丈成果圖112 年7月18日員土測字第1112號標示編號A水泥建物（6.48平方公尺）、編號B鐵皮建物（60.39平方公尺）均拆除，並將土地返還原告。　　㈡被告曹家豪應給付原告新臺幣7,557元。　　㈢被告陳文川應自民國112年9月1日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告新臺幣840元。　　㈣訴訟費用由被告負擔。　　㈤原告願供擔保，請准宣告假執行。參、原告對於被告答辯內容之陳述：　一、原告或原告之父母親並未曾與被告曹家豪之父親討論合建事宜，亦無口頭同意渠等使用原告所有之系爭325-2地號土地，此節事實應由被告負舉證責任。而原告或前手即原告父親，亦不知被告越界建築，方無從為異議，又系爭地上物均為違章建築，面積合計達66.87平方公尺，顯然係被告曹家豪故意越界所致，況系爭地上物之所有人現為被告陳文川，並非起造人，因此本件無民法第796條第1項規定之適用。　二、系爭地上物之所有人為被告陳文川，並非起造人，因此本件亦無民法第796條之1第1項規定之適用餘地。又土地複丈成果圖編號A水泥建物占用面積為6.48平方公尺，拆除不僅未影響其他違建之結構安全，亦無礙被告之日常生活起居，對其影響甚小，反之若未拆除，將造成原告所有之系爭325之2地號土地北側形成三角的缺角，破壞土地之完整性，亦因系爭325之2地號土地之形狀本為方正，若不拆除編號A水泥建物，將導致日後原告若在系爭325之2地號土地北面興建房屋時，壓縮新建建物之位置及面積，而有嚴重影響，故不拆除編號A水泥建物，對原告影響甚鉅。肆、被告答辯：　一、被告曾家豪：　　　彰化縣○○市○○○段000000000○號建物（門牌：彰化縣○○市○ ○路○段000號；下稱系爭建物）前於民國（下同）80年間，由前所有權人即被告曾家豪之父親所起造，並登記於被告曾家豪之母親名下，嗣由曾家豪之母親移轉所有權予曾家豪。當時被告曾家豪之父親曾與鄰地所有人討論合建契約，經口頭同意使用系爭建物所座落之同段325-2地號土地（下稱系爭325-2地號土地），故非無權占有。　二、被告陳文川：　　㈠彰化縣○○市○○○段000000000○號建物（門牌：彰化縣○○市○○ 路○段000號；下稱系爭建物）前於民國（下同）80年間，由前所有權人即被告曾家豪之父親所起造，並登記於被告曾家豪之母親名下，嗣由曾家豪之母親移轉所有權予曾家豪。當時被告曾家豪之父親曾與鄰地所有人討論合建契約，經口頭同意使用系爭建物所座落之同段325-2地號土地（下稱系爭325-2地號土地），故非無權占有。　　㈡現況圖即彰化縣員林地政事務所土地複丈成果圖112年7月1 8日員土測字第1112號（下稱土地複丈成果圖；卷第95頁）標示編號A部分之水泥建物並非故意越界，而編號B部分之鐵皮建物乃多年後始興建，此由編號A、B部分之材質不同可得知，故編號A興建為樓房，編號B興建為車庫。況原告早已知悉被告有越界建築之情形，而不即提出異議，則原告不得依民法第796條第1項規定請求除去越界範圍。　　㈢土地複丈成果圖標示編號B部分之鐵皮建物，被告已進行拆除，惟編號A部分之水泥建物若進行拆除，須拆掉一根梁柱，之後將會嚴重影響房屋安全，又土地所有人應包含繼受人，不限於原始起造人，故被告依民法第796條之1第1 項規定請求免為全部或一部之移去或變更。　　㈣土地複丈成果圖編號A部分之面積僅6.48平方公尺不足二坪，公告現值僅新臺幣（下同）85,814元，尚不及原告原先開價之一坪十萬元，惟依鑑定報告結論，系爭地上物之拆除費472,500元、修復補強費414,460元，方能回復結構安全，費用合計886,960元，已大幅逾越該土地之價值；況被告願向原告購買土地，惟原告嗣後反悔不願出售，堅持被告拆屋還地；如此原告顯有權利濫用。　三、被告均聲明：　　㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。　　㈡訴訟費用由原告負擔。　　㈢如受不利判決，願供擔保，請准免假執行。伍、兩造不爭執事項：　一、坐落於彰化縣○○市○○○段00000地號土地為原告所有。　二、坐落於彰化縣○○市○○○段000地號土地及其上之同段46建號建物原為被告曹家豪所有，系爭建物有部分占用系爭325- 2地號土地。　三、被告曹家豪於112年8月31日本件訴訟繫屬中，將系爭建物及系爭333地號土地之所有權，以買賣為原因，移轉登記予被告陳文川。陸、兩造爭執事項：　一、系爭建物是否因故意或重大過失逾越地界？　二、系爭325-2地號土地之歷任所有人對於系爭建物逾越地界是否知情且不即提出異議？　三、系爭建物是否得以公共利益及當事人利益為由，免為全部或一部之移去或變更。　四、系爭建物占用系爭325-2地號土地是否合法？柒、本院之判斷：　一、原告主張如附圖所示編號A部分之水泥房屋及編號B部分之鐵皮建物，無權占有系爭土地，被告受有相當於租金之不當得利等節，為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠被告是否無權占有系爭土地？㈡原告得否請求被告給付相當於租金之不當得利，及其得請求之金額為何？茲分述如下：　㈠系爭房屋無權占有系爭土地：　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段分別定有明文。又按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院97年度台上字第1101號判決意旨參照）。查系爭房屋及鐵皮房屋分別占有系爭土地如附圖所示編號 A部分面積6.48平方公尺及編號B部分60.39平方公尺一節，經本院於112年9月1日會同兩造及彰化縣員林地政事務所勘驗系爭325-2地號土地，北邊有以鐵皮搭建之車庫，車庫旁之建物後方有水泥牆壁及以鐵皮搭建之建物，使用現況如彰化縣員林地政事務所土地複丈成果圖112年7月18日員土測字第1112號標示（本院卷第95頁），原告主張被告曹家豪、陳文川無權占用之事實即堪認定。　⒉被告則以：㈠前於民國80年間，由前所有權人即被告曾家豪之父親所起造，並登記於被告曾家豪之母親名下，嗣由曾家豪之母親移轉所有權予曾家豪。當時被告曾家豪之父親曾與鄰地所有人討論合建契約，經口頭同意使用系爭建物所座落之同段325-2地號土地（下稱系爭325-2地號土地），故非無權占有。㈡現況圖即如土地複丈成果圖示編號A部分之水泥建物並非故意越界，而編號B部分之鐵皮建物乃多年後始興建，此由編號A、B部分之材質不同可得知，故編號A興建為樓房，編號B興建為車庫。況原告早已知悉被告有越界建築之情形，而不即提出異議，則原告不得依民法第796條第1項規定請求除去越界範圍。㈢土地複丈成果圖標示編號B部分之鐵皮建物，被告已進行拆除，惟編號A部分之水泥建物若進行拆除，須拆掉一根梁柱，之後將會嚴重影響房屋安全，又土地所有人應包含繼受人，不限於原始起造人，故被告依民法第 796條之1第1項規定請求免為全部或一部之移去或變更。㈣土地複丈成果圖編號A部分之面積僅6.48平方公尺不足二坪，公告現值僅85,814元，尚不及原告原先開價之一坪十萬元，惟依鑑定報告結論，系爭地上物之拆除費472,500元、修復補強費414,460元，方能回復結構安全，費用合計886,960元，已大幅逾越該土地之價值；況被告願向原告購買土地，惟原告嗣後反悔不願出售，堅持被告拆屋還地；如此原告顯有權利濫用等語置辯。　⒊按最高法院67年度台上字第800號判決：「民法第七百九十六條所定鄰地所有人之忍受義務，係為土地所有人所建房屋之整體，有一部分逾越疆界，若予拆除，勢將損及全部建築物之經濟價值而設。倘土地所有人所建房屋整體之外，越界加建房屋，則鄰地所有人請求拆除，原無礙於所建房屋之整體，即無該條規定之適用。」，這個判決說明得很清楚，民法第796條的立法目的，是保障不小心越界的建物所有人，通常這種情形越界的範圍不大，但如果拆除越界部分，可能影響建物的結構而影響安全性，使整個建物喪失使用價值、損失甚鉅，所以才有這個衡平規定。但二次增建的部分單獨拆除，並不會有礙原本合法建物的整體性和安全性，所以就不能再要求鄰地所有權人容忍，必須拆除。另參以民法第796 條之1之立法理由「對於不符合第七百九十六條規定者，鄰地所有人得請求移去或變更逾越地界之房屋。然有時難免對社會經濟及當事人之利益造成重大損害。為示平允，宜賦予法院裁量權，爰參酌最高法院六十七年台上字第八○○號判例，由法院斟酌公共利益及當事人之利益，例如參酌都市計畫法第三十九條規定，考慮逾越地界與鄰地法定空地之比率、容積率等情形，免為全部或一部之移去或變更，以顧及社會整體經濟利益，並兼顧雙方當事人之權益。但土地所有人故意逾越地界者，不適用上開規定，始為公平，爰增訂第一項。」等語，基於相同事件為同一處理，法諺Parium eadem e st ratio,idem jus.即相等之事，理由相同，(適用)法律亦相同，故796條之1對二次增建建物之情形亦不應適用，以維護法律體系正義，系爭編號A及B建物均屬二次增建建物，故無民法第796條及796條之1之適用。又被告主張越界建物得原告同意，原告否認，被告就此無法舉證，其抗辯即不足採信。　⒋基上，被告既未能舉證證明有合法占有之權源，原告依民法第767條第1項前段、中段規定請求被告將坐落系爭土地上如附圖所示編號A、B部分面積分別為6.48及60.39平方公尺之系爭房屋拆除，並將該部分土地返還原告，即屬有據。　㈡原告得請求被告給付相當於租金之不當得利及其金額：　1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號原判例要旨參照）。次按不當得利發生之債，並無共同不當得利之觀念，亦無共同不當得利應連帶負責之規定。同時有多數利得人時，應各按其利得數額負責，並非須負連帶返還責任（最高法院89年度台上字第75號判決意旨參照）。　2.按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額（最高法院68年台上字第3071號原判例要旨參照）。經查，系爭土地位於交通便利之通衢大道，附近商店林立，屬員林市區中商業繁榮、交通便利之地點，有本院勘驗筆錄及相關照片在卷可參。是本院參酌系爭土地坐落位置、經濟用途、周遭工商繁榮程度、交通便利性、生活機能完善度及利用狀況等因素，認原告所主張被告應給付相當於租金之不當得利，以申報地價年息8%計算為適當。又系爭土地自111年1月起之申報地價為每平方公尺1,883.6元，有土地第一類登記謄本可稽。從而，原告請求⑴被告曹家豪部分：111年12月1日（原告取得系爭325-2地號土地所有權翌日）起至112年8月31日（被告曹家豪移轉系爭建物之日）止，合計九個月之不當得利新臺幣（下同）7,557元（計算式：66.87平方公尺1,883.6元（申報地價8％年息）9/12＝7, 557元）。⑵被告陳文川部分：因系爭建物於112年8月31日由被告曹家豪移轉予被告陳文川，則自翌日即112年9月1日起至返還土地之日止，應由被告陳文川按月給付原告840元（計算式：66.87平方公尺1,883.6元（申報地價8％年息）1 2月＝840元），核屬有據，應予准許。二、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除系爭房屋及返還系爭土地如主文第1項所示，及依民法第179條規定，請求被告給付如主文第2項至第3項所示之金額，為有理由，應予准許；三、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。　　五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　李言孫以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖涵萱

2024-12-20

CHDV-112-訴-524-20241220-1

雄簡

高雄簡易庭

分割共有物

臺灣高雄地方法院民事判決 112年度雄簡字第1950號原告謝義旭被告許進士陳振生（兼許進福之承當訴訟人）蔡宜君許嘉祥（即許進明之承受訴訟人）上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年11月21日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文兩造共有附表一所示不動產應予變價分割，所得價金由兩造依附表二所示比例分配。訴訟費用由兩造依附表二所示比例負擔。　　事實及理由壹、程序部分一、原列被告許進明於民國113年3月22日訴訟繫屬中死亡，被告許嘉祥為其繼承人，並辦畢分割繼承登記而成為如附表一所示不動產（下合稱系爭房地）共有人等情，有許進明戶役政資訊網站-個人資本資料、親等關聯查詢結果、許進明繼承系統表、戶籍謄本（除戶部分）、系爭土地登記公務用謄本、系爭房屋稅籍證明書為憑（卷一第175至178、307、313頁，卷二第17至19、49至54頁），並據原告具狀聲明承受訴訟（卷二第37至43頁），於法並無不合，應予准許。二、又原列被告許進福已於113年4月3日將系爭房地全部應有部分讓與被告陳振生，經辦畢所有權移轉登記等情，有前揭土地登記謄本及房屋稅籍證明書可考（卷二第17至19、49至54頁），復據陳振生聲請承當訴訟（卷一第359至361頁），亦已徵得原告同意（卷一第381頁），核與民事訴訟法第254條第2項規定相符，是許進福應已脫離訴訟。三、被告許進士未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分一、原告主張：兩造為系爭房地共有人，應有部分如附表二所示，而系爭土地依其使用目的並無不能分割情形，共有人間復無不能分割約定，惟就分割方案無法達成協議，為各共有人利益及促進房地利用，爰依民法第823、824條規定起訴，聲明：如主文第1項所示。　二、被告答辯：　㈠蔡宜君及許嘉祥均同意變價分割。　㈡陳振生則主張原物分割，由其單獨取得系爭房地所有權，並同意以金錢補償其他共有人。惟認本院囑託大有國際不動產估價師聯合事務所所為鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）找補金額過高。若其他共有人皆主張變價分割，亦可以接受。　㈢許進士未於最後言詞辯論期日到場，惟曾到庭主張採原物分割，由其單獨取得系爭房地所有權，並同意以金錢補償其他共有人（卷一第116頁）；嗣具狀改稱願交由房屋仲介以市場價進行買賣再分配價金等語（卷一第171頁）。三、本院判斷　㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約定有不分割之期限者，不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之，分割之方法不能協議者，法院得依任何共有人之聲請，以原物分配於各共有人。但原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項第2款、第3項分別定有明文。　㈡經查，系爭房地為兩造共有，應有部分比例如附表二所示，而系爭土地使用分區及用地類別均為「空白」等情，有系爭土地謄本可稽（卷二第17頁），復為兩造所不爭（卷二第61 至62頁）。又系爭土地無申請建築執照記載，不受建築基地法定空地分割辦法限制，亦經高雄市政府工務局以113年3月 14日高市工務建字第11332157400號函覆在卷（卷一第145頁），且卷內亦無證據顯示系爭土地有不得分割約定情事，則兩造就系爭房地既無法達成分割協議，原告訴請裁判分割系爭房地，洵屬有據。　㈢復按法院裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則（最高法院90年度台上字第1607號判決意旨參照）。法院裁判分割為形成之訴，關於定分割方法，應依職權為公平之裁量，採取最適當之方法為分割，以符合共有人之利益，不受共有人所主張分割方法之拘束，是就系爭房地之最佳分割方法，本院審酌如下：　⒈陳振生雖主張由其單獨取得系爭房地所有權，並同意以金錢補償其他共有人（卷二第61頁），而其系爭鑑定報告經以11 3年7月22日為價格日期，進行產權、一般因素（含政策面、經濟面、不動產景氣）、市場因素（含市場供給、市場需求、市場產品型態、不動產市場價格水準分析）、區域因素（含近鄰地區之土地與建物利用情形、公共設施及服務設施概況、交通運輸概況）、個別因素（含土地及建物個別條件、土地法定使用管制與其他管制事項、土地利用情況、建物使用現況及維護保養管理現況、建物與基地及周遭環境適合性）及勘估標的依最有效使用、預估土地增值稅情況下，以比較法及土地開發分析法評估價格後，估定陳振生應找補金額如附表三所示，雖有系爭鑑定報告在卷足憑（卷一第417頁及外放估價報告書），然陳振生已表明該鑑定金額過高（卷二第61頁），可徵其無欲負擔該等補償金額，如准予其取得系爭房地，並以更低金額准予其單補償其他共有人，將使系爭房地無法發揮其最大經濟效用，難謂妥適；而許進士先前雖曾表示有意以原物分割並同意金錢找補（卷第116頁），惟其後改稱願交由市場機制進行買賣再分配價金（卷一第17 1頁），足見其前後主張分割方案不一，且其未於最後言詞辯論期日到場，復未就金錢找補金額再表示意見，自難認其仍有主張原物分割之意，且原告亦稱兩造無法協調找補金額（卷二第62頁），足徵兩造對於採用此方法分割顯有困難，並違背當事人意願。　⒉又系爭房地經本院履勘結果，系爭房地目前僅2樓由許嘉祥占有使用，其餘層次目前閒置，有本院履勘筆錄及現場照片在卷可考（卷一第331至357頁），且許嘉祥已表示同意採變價分割方案（卷二第61頁），可認就共有物在生活上有密不可分依存關係之共有人亦已無欲採行原物分割，更難認系爭房地採行原物分割方案為妥適。　⒊是本院考量系爭房地臨鼓山二路，房屋面寬約可垂直停放2輛汽車等情，有上述履勘筆錄及照片為憑（卷一第331至357頁），應具相當市場競爭力，如採變價分割方案，兩造尚得盱衡其對系爭房地利用需求程度暨自身資力等因素，以決定是否於變價拍賣程序參與競標，或依民法第824條第7項行使優先承買權利，以單獨取得系爭房地所有權，且陳振生亦已表示可接受變價分割方案（卷二第62頁），足認採用變價分割由兩造依應有部分比例分配價金，一方面可維持良性公平競價結果，發揮共有物最大經濟效益；一方面符合最多數共有人利益，自屬適當、合理及公平之分割方法。四、綜上所述，原告依第823、824條規定，請求變價分割系爭房地，並將所得價金依附表二所示比例分配，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。又分割共有物之訴，兩造本可互換地位，由任一共有人起訴請求分割，均無不可，且性質上並無所謂何造勝訴或敗訴問題，乃由法院斟酌各項情事並兼顧兩造利益，以決定適當之分割方法，故本件訴訟費用負擔，自以參酌如附表二所示比例分擔較為公允，爰依職權酌定如主文第2項所示。七、據上論結，原告之訴有理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　高雄簡易庭　法　官鄭宇鈜以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林麗文附表一（分割不動產）編號不動產內容㈠高雄市○○區○○段○○段000地號土地（上稱系爭土地）㈡及其上門牌號碼高雄市○○區○○○路000號房屋（上稱系爭房屋，坐落於系爭土地，未辦理保存登記建物）附表二（應有部分比例）編號共有人應有部分比例㈠謝益旭 100分之1 ㈡許嘉祥 5分之1 ㈢許進士 5分之1 ㈣陳振生 100分之49 ㈤蔡宜君 10分之1 附表三（幣別：新臺幣），以陳振生為補償義務人。應受補償人謝益旭許嘉祥許進士蔡宜君受補償金額 181,559元 3,631,184元 3,631,184元 1,815,592元

2024-12-20

KSEV-112-雄簡-1950-20241220-1

訴

臺灣臺中地方法院

拆屋還地等

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度訴字第1432號原告陳廣益訴訟代理人楊榮富律師複代理人蔣志明律師訴訟代理人王聖凱律師複代理人吳榮昌律師被告黃千容兼上一人訴訟代理人周國淮上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國113年11月29日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告周國淮應將附圖A部分面積15.44平方公尺之鐵皮棚架拆除，並將所占用土地返還予原告及其他全體共有人。被告黃千容應將附圖A部分面積15.44平方公尺之地板、沙發及桌椅移除，並將所占用土地返還予原告及其他全體共有人。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔88％，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分於原告各以新臺幣436,000元為被告周國淮、黃千容供擔保後，得假執行；但如被告各以新臺幣1,310,130 元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：　㈠臺中市○區○○○段000地號土地（下稱系爭土地）為法定空地且為原告與全體共有人所共有，被告周國淮未經蘇活大街社區其他共有人同意，且蘇活大街社區亦未訂定分管契約由被告獨立使用系爭土地之情況下，被告周國淮竟於109年間於系爭土地上強行擅自搭建鐵皮採光罩（下稱系爭鐵皮建物），並將系爭土地與系爭鐵皮建物一併出租予被告黃千容，供被告黄千容開設店面及堆放生財器具使用。被告黄千容明知系爭土地為法定空地且被告周國淮並無獨立使用系爭土地之權利，而擅自於系爭土地上增設牆板、地板並堆放桌椅等生財器具。被告二人就臺中市中山地政事務所土地複丈成果圖即附圖所示A部分以增設系爭鐵皮建物、鋪設地板並堆放沙發、桌椅；所示B部分放置地上物（石材墩座）；所示C部分施作電箱之方式，分別享有事實上處分權，均係無權占用系爭土地為使用、收益，及違背留設法定空地之目的。而上開B 部分之石材墩座，即令未擋住地下室排風之出風口，但其坐落於法定空地上，屬永久固定建物，仍影響通風、防火等，自違背留設法定空地之目的。　㈡被告二人雖分別提出其與蘇活大街管理委員會主任委員林秋香簽訂之租賃契約書（下稱系爭租約），約定承租系爭土地上建物即大業路25-9號（下稱系爭建物）花圃旁邊之空地，然被告二人占用系爭土地屬於法定空地，被告二人於系爭土地上搭建系爭鐵皮建物，顯然逾越一般社會通念所能接受之使用方式，且有違建築法第25條第1項及公寓大廈管理條例第9條第1至3項規定，系爭租約應屬無效。且依被告所述，系爭租約係依據蘇活大街社區111年區分所有權人會議，議題決議通過事項執行簽訂，惟蘇活大街社區111年區分所有權人會議出席人數未達規約及法律所訂之最低人數，該次會議應屬不成立。故選任林秋香為主任委員之決議及出租系爭建物花圃旁空地之決議均屬無效，被告所提出之系爭租約，應屬林秋香所為無權代理之行為，對於全體區分所有權人不生效力。縱認系爭租約有效（假設語氣，非自認），蘇活大街管理委員會出租予被告黃千容使用之範圍，係系爭建物花圃旁之「空地」，尚不得於該法定空地上增建或添設其他設施，違背留設法定空地之目的。又被告周國淮雖提出房屋稅籍證明書，證明系爭鐵皮建物自86年7月即開始課稅，惟仍不足以證明系爭鐵皮建物係被告二人有權占有系爭土地，因違章建築之房屋，政府仍得對之課徵房屋稅，違章建築不因房屋稅之課徵，變為合法房屋。至於房屋係有權占有抑或無權占有其坐落之土地，與其房屋稅之課徵，則全然無涉。　㈢為此，原告曾以律師函請求蘇活大街管理委員會主任委員林秋香應要求被告二人騰空並返還系爭土地予原告與全體共有人，然被告二人至今仍未騰空並返還系爭土地。爰依所有物物上返還請求權規定，請求被告拆除占用部分之地上物騰空後返還系爭土地予原告與全體共有人。並聲明：⒈被告周國淮應將附圖所示A面積15.44平方公尺之鐵皮棚架及所示B面積1.82平方公尺地上物（石材墩座）均拆除，騰空土地返還原告及其他全體共有人。⒉被告黃千容應將附圖所示A面積15 .44平方公尺之地上物（即地板及沙發、桌椅）及所示C面積 0.13平方公尺電箱均拆除、移除，騰空土地返還原告及其他全體共有人。⒊原告願各為被告周國淮、黃千容供擔保，請准宣告假執行。二、被告方面：　㈠對系爭鐵皮建物坐落於法定空地上，被告沒有意見。然原告主張被告周國淮無權占有系爭土地，被告否認之。被告周國淮所有坐落系爭土地（權利範圍為萬分之67）上之建物為臺中市○區○○○段00000○號，建物門牌為大業路25-9號即系爭建物，係被告周國淮於91年2月6日承買，經調閱稅務資料，亦載明系爭建物於86年7月間即有稅籍並確於當時就已起課稅捐，而系爭鐵皮建物係於被告承買時即已存在。又被告本於蘇活大街社區111年區分所有權人會議，議題決議通過事項執行，與蘇活大街社區訂立系爭租約。系爭租約內容除依據上開111年區分所有權人會議，議題決議通過事項執行外，乃依據111年度8月份委員會議，第四項社區事務研討決議執行，系爭建物即大業路25-9號店家被告黃千容以每月新臺幣（下同）1,000元承租店家旁邊之花圃空地擺放桌椅，亦即指系爭鐵皮建物部分，自屬有權占有系爭土地，非無權占用。況系爭鐵皮建物，為店家大門前為被告單獨使用出入，並不影響全體住户之進出，也不影響巷道或通路情事；而排煙通道，自始自終都在現在位置，並未移動，也無影響社區安全問題。　㈡又共有人對共有物之特定部分佔用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，而系爭土地花圃旁邊之空地，經111年區分所有權人會議係依公寓大廈管理條例第32條規定召集，出席人員全部同意而為決議，表決程序並無瑕疵，故該決議自屬有效，則該次會議所制定之規約當然有效，且已有每月繳納該花圃旁空地之租金1,000元之事實，此有系爭租約及蘇活大街管理委員會租金收費憑單可證，原告所述及引用之法規，顯然昧於事實而屬無理由，被告二人自屬有權佔用。且系爭租約為債權契約，並非物權契約，系爭土地依公寓大廈管理委員會，並無規定不能出租情事。況系爭租約係經過111年區分所有權人會議決議通得以出租，其租約內容載明「大業路25-9號店家黃千容向委員會提出願意以每月1,000元承租店家旁邊的花圃空地擺放桌椅，此議題區權會住戶已投票同意出租通過，因此由主委與住戶簽定出租合約，一年一約制」。是系爭租約既經蘇活大街區分所有權人決議出租，再授權管理委員會訂立出租契約書，應屬合法出租權源，足證被告二人有合法佔用系爭鐵皮建物之權源。　㈢末者，土地複丈成果圖所示B部分之石材墩座，係屬蘇活大街社區地下室公共設施通風口之基座，為整棟大樓建築物不可分割的一部分，並非原告所述之情節，其所述情節，亦與事實完全不符。且被告並非該石材墩座之原始建造人，該石材墩座為全體住戶公同共有，原告請求被告拆除為當事人不適格。另被告黃千容租用系爭建物，九年來從未收到來自政府有關單位有違規使用通知，係直到三年前遭原告向臺中市政府都市發展局等單位檢舉舉發，惟原告所檢舉舉發之事項，被告皆已配合相關機關改善通過，迄今原告所舉發之機關，並未對被告黃千容有任何違規罰款等情事，一切均符合政府法規之規範，亦徵原告之主張均無理由等語，茲為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、得心證之理由　㈠原告主張其為系爭土地共有人之一，據其提出系爭土地登記為證（見本院卷一第15-16頁），復為被告所不爭執，堪信為真。　㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項、第821條定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。且無權占有，並不以故意或過失為要件，茍無正當權源而占用他人之不動產，即負有返還之義務（最高法院72年度台上字第1552號、73年度台上字第29 50號判決意旨參照）。經查，本院依原告聲請至系爭土地現場履勘，並囑託臺中市中山地政事務所測量系爭土地遭占用之範圍及面積，其測量結果：附圖A部分面積15.44平方公尺為鐵皮棚架、B部分面積1.82平方公尺為地上物、C部分0.13 平方公尺為電箱，此有本院勘驗筆錄、現場照片、附圖即臺中市中山地政事務所土地複丈成果圖在卷可憑（見本院卷一第169-183頁、第189頁），足認系爭土地遭占用之情形如附圖所示，茲就原告請求被告拆除占用之地上物有無理由分述如下：　⒈A部分面積15.44平方公尺之鐵皮棚架：　⑴A部分之鐵皮棚架為被告周國淮所有，其內地板、桌椅、沙發則為被告黃千容鋪設及放置，為被告所不爭執。是被告周國淮就附圖A部分鐵皮棚架、被告黃千容就其中之地板、沙發、桌椅等各具有處分權，堪以認定。　⑵按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。區分所有權人會議之決議乃多數區分所有權人基於平行與協同之意思表示相互合致而成立之法律行為，如法律規定其決議必須有一定數額以上區分所有權人及其區分所有權比例出席，此一定數額以上之區分所有權人出席，為該法律行為成立之要件。欠缺此項要件，區分所有權人會議決議即屬不成立，尚非單純之決議方法違法問題。查公寓大廈管理條例第31條明定區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人2/3以上及其區分所有權比例合計2/3以上出席，以出席人數3/4以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權 3/4以上之同意行之。系爭規約第22條亦明訂所有權人會議之決議，就「規約之訂定或變更」，應有所有權人2/3以上及其所有權比例合計2/3以上出席，以出席人數3/4以上及其所有權比例占出席人數所有權3/4以上之同意行之。則系爭會議出席之區分所有權人，不足所有權人2/3以上及其所有權比例合計2/3以上者所為之決議，因欠缺法律行為之成立要件，應不成立（最高法院109年度台上字第502號判決意旨參照）。被告辯稱其使用附圖A部分之空地，係經蘇活大街社區於111年區分所有權人會議同意，並授權管委會出租予被告使用，為有權占有等語，並提出租賃契約書為證（見本院卷一第57頁、第237頁）。次查，證人即蘇活大街社區管委會主任委員林秋香於本院證稱：我自111年4月開始至112年3月止擔任蘇活大街社區管委會主委，本院卷一第57頁及第237頁租賃契約書上「林秋香」之印章是我所蓋，管委會與被告簽訂上開租約，是依據「111年區分所有權人會議議題討論第一案決議，同意出租一樓花圃空地提供住戶使用，出租事宜交由管理委員會全權處理」的授權，該章程記載之「一樓中庭花圃空地」是本院卷一第335頁照片中有鐵皮棚架的部分，出租時已經有鐵皮棚架，管委會只是出租地面而已等語（見本院卷第320-324頁），固然堪認被告確實有向蘇活大街社區管委會承租附圖A部分鐵皮棚架所占用之空地。然蘇活大街大樓組織章程第3條第9項規定：「區分所有權人會議討論事項，除公寓大廈管理條例第30條及第31條規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。」，最末亦有增訂條款記載「依據111年區分所有權人會議議題討論第一案決議通過，同意出租一樓中庭空地提供住戶使用，出租事宜交由管理委員會全權處理。」，此有該組織章程在卷可憑（見本院卷一第157-166頁），而規約第21條記載此規約為86年間通過實施，當時之公寓大廈管理條例第31條係規定：「區分所有權人會議之決議，關於下列各款事項，應有區分所有權人2/3以上及其區分所有權比例合計2/3以上出席，以出席人數3/4以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3/4以上之同意行之：一、規約之訂定或變更。二、公寓大廈之重大修繕或改良。三、公寓大廈有第十三條第二款或第三款情形之一須重建者。四、住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。五、約定專用或約定共用事項。前項區分所有權比例之計算，準用第二十九條第三項及第四項之規定。」，綜上可知，規約之訂定或變更，依上開規約及公寓大廈管理條例規定，應由區分所有權人2/3以上及其區分所有權比例合計2/3以上出席，以出席人數3/4以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3/4以上之同意始得為之，而授權蘇活大街管委會出租系爭土地之依據係規約之增訂條款，為規約之增訂，應依上開出席人數及同意人數始得為之，然依蘇活大街111年區分所有權人大會會議紀錄（見本院卷第153-154頁），該次出席人數占全體區分所有權人數為64.31％，已出席區分所有權比例占全體區分所有權比例為64.27％，顯然未達2/3以上出席，該次會議第一案決議同意出租空地予住戶使用，並增訂於規約中，係未達法定出席人數之決議，依前開最高法院判決意旨，為決議不成立，是蘇活大街社區管委會並未取得區分所有權人之合法授權，與被告簽訂本院卷一第57頁、第237頁之租賃契約，為無權代理，原告既為蘇活大街社區區分所有權人之一，原告於本件訴訟已表明拒絕承認該租賃契約之效力，被告自不得持該租賃契約對抗原告，被告復未主張其他有權使用系爭土地之原因，足認為無權占有。從而，被告各以鐵皮棚架、地板、沙發、桌椅等物無權占有系爭土地如附圖所示A部分面積15.44平方公尺，原告依民法第767條、第821條規定，請求被告周國淮拆除附圖A部分之鐵皮棚架、請求被告黃千容移除附圖A部分之地板、沙發及桌椅，並返還所占用土地予全體共有人，為有理由，應予准許。　⒉B部分面積1.82平方公尺之地上物：　　原告主張被告周國淮以此部分之石材墩座占用系爭土地附圖 B部分面積1.82平方公尺，然被告周國淮提出建築圖說（見本院卷一第311、313頁），主張該石材墩座為大樓興建之初即有之合法建物，本院並依原告聲請，以被告周國淮提出之上開圖說為附件，函詢臺中市政府都市發展局確認此部分之石材墩座是否為合法建築部分，其回函結果略以：查所附附件圖說建物係（83）建1959號建造執照圖說並領有（85）中工建字第1393號使用執照在案，建造執照圖說所示石材墩座位置予使用執照竣工圖內容相符，此有臺中市政府都市發展局113年4月2日中市都建字第1130068000號函暨所附竣工平面圖在卷可憑（見本院卷一第369-373頁），足認該石材墩座係大樓興建之初即存在，為合法建物之一部，應為全體住戶共有，並非被告周國淮另行增建，原告此部分之請求並無理由。　⒊C部分面積0.13平方公尺之電箱：　　原告主張此部分之電箱為被告黃千容設置，係無權占有系爭土地如附圖C部分所示，然被告黃千容辯稱：電箱不是我裝設的，我只有油漆，電箱是我找人來包外面的木箱等語（見本院卷一第170頁），則此部分電箱是否為被告黃千容所設置，自有可疑，原告復未提出其他證據證明之，此部分主張應屬無據。四、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告周國淮將附圖A部分面積15.44平方公尺之鐵皮棚架拆除，並將所占用土地返還予原告及全體共有人；請求被告黃千容將附圖A部分面積15.44平方公尺之地板、沙發及桌椅移除，並將所占用土地返還予原告及全體共有人，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。五、原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論斷，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　民事第五庭　審判長法　官　陳文爵　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　潘怡學　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳昱翔以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決書正本送達翌日起20日內，向本院提出聲明上訴狀，並按他造人數檢附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　許瑞萍

2024-12-20

TCDV-112-訴-1432-20241220-1

訴

臺中高等行政法院

土地更正編定

臺中高等行政法院判決高等行政訴訟庭第二庭 113年度訴字第132號民國113年11月28日辯論終結原告廖清錦訴訟代理人洪塗生律師複代理人劉怡萱律師被告臺中市政府代表人盧秀燕訴訟代理人劉桂娟林以晴上列當事人間因土地更正編定事件，原告不服內政部中華民國11 3年3月28日台內法字第1130007432號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下︰　　主文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。事實及理由 事實概要：　緣原告就其所有坐落○○市○○區（下同）十三張段（下同）588 地號土地（重測前為四塊厝段209-4地號，原面積為564.17平方公尺，下稱系爭土地），委託代理人傅時興於民國112年4月 19日提出非都市土地更正編定申請書，檢附坐落系爭土地用電地址為改制前○○縣○○鄉○○路00號建物（下稱系爭建物）之60年 5月裝表供電證明及門牌證明書、身分證明文件、土地登記簿謄本、地籍圖及62年11月13日航照圖等資料，經臺中市豐原地政事務所（下稱豐原地政）向被告申請將系爭土地由特定農業區農牧用地更正編定為同區甲種建築用地（下稱系爭申請案）。經豐原地政邀集相關單位於112年5月31日辦理實地會勘後，認系爭土地上有合法建物存在，惟面積以實際測量為準，豐原地政遂以112年6月21日豐地四字第0000000000號函請原告向該所辦理合法建物位置測量及土地預為分割複丈。原告於112年7 月4日向豐原地政申請辦理土地預為分割複丈，豐原地政於112 年7月18日辦理土地複丈，預為分割合法建物位置及核定面積為93.70平方公尺，得更正編定為甲種建築用地部分土地之面積為156.17平方公尺，暫編為588-1地號，並經原告於該土地複丈圖所有權人認定蓋章欄用印，豐原地政復以112年9月25日豐地四字第0000000000號函報請臺中市政府地政局（下稱地政局）審核。嗣經被告審認系爭土地於土地編定公告前已存在合法建築物，並依112年5月31日會勘結果及112年7月18日現場複丈實測結果，認定舊有合法建築物面積為93.70平方公尺，加計應留設法定空地後合計為156.17平方公尺，遂以112年11月2 日府授地編字第0000000000號函（下稱原處分）復豐原地政系爭土地內部分土地（暫編為588-1地號，面積為156.17平方公尺）准予更正編定為特定農業區甲種建築用地，豐原地政乃以 112年11月7日豐地四字第0000000000號函請原告於文到10日內向該所申請土地分割複丈，俾憑續辦更正編定異動作業。原告於112年11月8日檢附112年7月18日預為分割成果圖等相關資料向豐原地政申請系爭土地分割登記，經豐原地政於112年11月2 9日辦竣系爭土地分割登記，並將588-1地號土地更正編定為甲種建築用地，另以112年11月30日豐地四字第0000000000號函（下稱112年11月30日函）檢送原處分影本通知原告系爭土地分割新增588-1地號土地、面積156.17平方公尺，並於112年11 月29日更正編定異動登記為特定農業區甲種建築用地。原告不服原處分除前揭588-1地號土地外，其他否准系爭土地更正編定部分，提起訴願，訴願決定駁回，原告不服，遂提起本件行政訴訟。 原告主張及聲明：　㈠主張要旨：　　⒈系爭土地在實施建管前確實已有合法建物存在，系爭土地得以更正編定為一般建築用地，然於面積之認定上，於更正編定前雖未載有面積，惟於82年6月原告辦理系爭土地之地目變更時，系爭土地面積564平方公尺已變更為建地，且系爭土地已於86年開始課徵建地稅金至今，原告實已有信賴基礎系爭土地為建地，至112年始發現地目與使用類別不一，因而委託代書去辦理土地更正編定，實無法想像地目已為「建」而編定使用類別卻係「特定農業區農牧用地」之不合理現象，此部分應為行政疏失。且建地之認定為「土地」，並非「建物」，系爭土地共564平方公尺之地目已於82年6月變更為建，且有載明面積，何以於112 年辨理土地更正編定需實地測量建物面積而推翻86年原告辨理地目變更時所認定之建地面積？被告以不同之法規規定去推翻既有之認定，如此對人民之權利毫無保障可言，且原告已從86年即被課徵一般土地之建地稅金，若土地為特定農業區農牧用地為何還需要課徵一般土地稅？　　⒉又原告於112年辦理土地更正編定時所附之資料內有用電證明、門牌證明書、航照圖及82年土地登記簿（地目已變更為建地之面積資料），除土地登記簿、土地所有權狀上皆有標示地目建地面積外，航照圖部分之建物面積為116.2 平方公尺，亦較被告實地勘查後所認定之建物面積93.7平方公尺要多，若同樣以甲種建築用地之建蔽率60％計算（1 16.2平方公尺/0.6=193.666667）亦較被告之認定156.17 平方公尺較多，被告無論依地目變更建地面積資料或參考 62年11月13日之航照圖，面積皆較被告認定之156.17平方公尺多，被告之認定顯有違誤。　　⒊縱認被告所為之法規依據認定有據，惟本件有信賴保護原則之適用。系爭土地於82年6月申請地目變更，經相關單位會勘後分割出同段209-4地號面積564平方公尺（即現58 8地號），地目由「田」變更為「建」，為原告之信賴基礎。又從斯時原告系爭土地亦自86年起課徵建地地價稅至今，整整27年，為信賴表現，且信賴並無不值得保護之情形。被告認定系爭土地面積之原則除未考量建築物以外原告所設置之庭院等設施、62年11月13日之航照圖、82年原告聲請地目變更之臺中縣土地登記簿，更未考量原告之信賴利益，既得權之保障，違反行政程序法第8條、第9條規定、憲法對於人民財產權之保障及司法院釋字第525、589 號解釋等強調人民之信賴利益應予保障，使原告受有財產上之不利益。　㈡聲明：　　⒈原處分及訴願決定除認定得更正編定為特定農業區甲種建築用地（156.17平方公尺）以外部分，均應撤銷。　　⒉上開撤銷部分，被告應依原告112年4月19日申請，就原告所有系爭土地作成准予更正編定為特定農業區甲種建築用地之行政處分。 被告答辯及聲明：　㈠答辯要旨：　　⒈系爭土地於69年9月24日登記編定為「特定農業區、農牧用地」，屬田地目、六等則，原告以112年4月19日申請書檢附60年5月裝表供電用電證明、門牌證明書、土地登記簿謄本、地籍圖、航照圖等資料，申請將系爭土地更正編定為同區甲種建築用地。原告檢附60年5月裝表供電用電證明及工業技術研究院航照圖申請更正編定，案經豐原地政會同各機關確認系爭土地於62年12月24日實施建築管制前即有建物存在，依製定非都市土地使用分區圖及編定各種使用地作業須知（下稱作業須知）及內政部107年1月23日內授中辦地字第0000000000號函（下稱內政部107年1月23 日函），其檢附之證明文件未載有面積或面積無法認定者，得依實地會勘認定並經地政機關之測量單位測量之建物面積辦理，系爭建物經實際測量面積為93.70平方公尺，並依非都市土地使用管制規則第9條第1項第1款規定，系爭土地依甲種建築用地60％建蔽率留設法定空地反推，分割出建築用地面積為156.17平方公尺，原處分依法並無違誤。　　⒉地目等則制度係日據時期為課徵土地稅賦，依據當時土地使用現況實施土地調查，作為地目登記之標準，登記為「建」地目僅表示地目調查當時土地上有建物。非都市土地於63年1月31日配合區域計畫法公布施行及65年訂頒之非都市土地使用管制規則等法令依據，劃定各種使用分區及各使用地編定，依合理用途分配，達實質管制目的，規定已完成使用編定之非都市土地，均應按其編定使用地類別作為利用及管制依據，此為內政部89年8月2日台內地字第 8973288號函業已明釋。系爭土地於69年6月1日公告編定，69年9月24日登記為「特定農業區、農牧用地」，其土地管制之法定用途已臻明確，原告縱使於82年辦理地目變更為「建」，依內政部101年5月16日內授中辦地字第0000 000000號函、104年10月23日內授中辦地字第0000000000 號函意旨，非都市土地已奉准變更為「建」地目之土地，辦理更正編定為一般建築用地，雖不受「實地需有合法建物存在」之限制，惟仍應檢附編定公告前已為合法房屋之證明文件，故系爭土地須依內政部107年1月23日函規定辦理更正編定。又豐原地政為辦理系爭土地更正編定作業，於112年6月21日以豐地四字第0000000000號函通知原告辦理系爭土地預為分割事宜，嗣經原告於112年7月4日向豐原地政申請更正編定之建物測量，112年9月21日豐原地政製作土地複丈圖且經原告認定蓋章完竣，豐原地政遂依測量成果陳報被告審查更正編定申請，被告依據原告認章確定之複丈成果圖及所檢附相關文件核准系爭土地之更正編定坐落位置，並無違誤。　　⒊系爭土地縱於82年申辦地目變更，仍須依作業須知第9點第 2款第2目規定辦理，始符合建築用地使用管制。且地目係早期農業社會政府課徵田賦之依據，於土地使用管制已失其作用，是內政部89年8月2日台內地字第8973288號函明定，自89年9月1日停止辦理地目變更登記及銓定作業，與已完成使用編定之非都市土地，按其編定使用地類別作為使用管制之依據，兩者規定不同，不宜比附援引。　㈡聲明：　　原告之訴駁回。 爭點：　被告駁回原告系爭土地除認定得更正編定為特定農業區甲種建築用地（156.17平方公尺）以外之更正編定申請，是否適法？ 本院的判斷：　㈠事實概要記載之事實，有系爭土地土地登記簿資料（見本院卷第37頁）、系爭土地土地建物查詢資料（見本院卷第91頁）、588-1地號土地建物查詢資料（見本院卷第92頁）、原告112年4月19日非都市土地更正編定申請書（見本院卷第79 頁）、台灣電力公司台中區營業處82年2月5日中區費核證字第820183號書函（見本院卷第82頁）、系爭建物門牌證明書（見本院卷第83頁）、系爭土地之工業技術研究院62年航照套疊地籍線圖及歷史航照影像加值成果說明（見訴願卷第13 1-132頁）、系爭土地（分割前）地籍圖謄本（見本院卷第8 5頁）、豐原地政112年5月22日豐地四字第0000000000號會勘通知單（見訴願卷第67頁）、豐原地政112年5月31日受理更正編定會勘紀錄表（見訴願卷第168-174頁）、豐原地政1 12年6月6日豐地四字第0000000000號函（見訴願卷第167頁）、豐原地政112年6月21日豐地四字第0000000000號函（見訴願卷第36頁）、原告112年7月4日土地複丈及標示變更登記申請書（見訴願卷第30頁）、豐原地政112年8月29日複丈處理結果清冊【收件年字號：112年豐土測字第131200號（假分割案件000731）】（見訴願卷第37頁）、豐原地政112 年7月4日豐土測字第131200號預為分割成果圖及土地複丈圖（複丈日期：112年7月18日）（見訴願卷第38-39頁）、豐原地政112年9月25日豐地四字第0000000000號函（見訴願卷第74-76頁）、豐原地政112年10月23日豐地四字第00000000 00號函（見訴願卷第70-73頁）、豐原地政112年11月7日豐地四字第0000000000號函（見訴願卷第33頁）、原處分（見本院卷第89-90頁）、原告112年11月8日申請書（見訴願卷第34-35頁）、豐原地政112年11月30日函（見訴願卷第123 頁）、訴願決定（見本院卷第23-31頁）等證據可以證明。　㈡被告駁回原告系爭土地除認定得更正編定為特定農業區甲種建築用地（156.17平方公尺）以外之更正編定申請，為適法：　　⒈應適用的法令：　　　⑴區域計畫法第15條第1項規定：「區域計畫公告實施後，不屬第11條之非都市土地，應由有關直轄市或縣（市）政府，按照○○市○○○區使用計畫，製定非都市土地使用分區圖，並編定各種使用地，報經上級主管機關核備後，實施管制。變更之程序亦同。其管制規則，由中央主管機關定之。」　　　⑵區域計畫法施行細則第14條規定：「（第1項）依本法第 15條及第15條之1第1項第1款製定非都市土地使用分區圖、編定各種使用地與辦理非都市土地使用分區及使用地編定檢討之作業方式及程序，由中央主管機關定之。（第2項）前項使用分區具有下列情形之一者，得委辦直轄市、縣（市）主管機關核定：一、使用分區之更正。二、為加強資源保育辦理使用分區之劃定或檢討變更。三、面積未達1公頃使用分區之劃定。」　　　⑶（111年9月12日修正）作業須知第8點第1款、第5款規定：「非都市土地各種使用地及其性質：依區域計畫法施行細則第13條規定，各種使用地之分類及其性質如下：（一）甲種建築用地：供山坡地範圍外之農業區內建築使用者。……（五）農牧用地：供農牧生產及其設施使用者。」第9點第2款第2目、第3目規定：「非都市土地各種使用地之編定原則：國家公園區內土地不辦理使用地之編定，其餘土地依下列原則辦理：……㈡現已為某種使用之土地，依下表及說明規定，按宗分別編定之：……說明：……2.合於下列情形之一土地，在山坡地範圍外之農業區或特定專用區編為甲種建築用地；在山坡地保育區、森林區、風景區及山坡地範圍之農業區編為丙種建築用地：（1）於使用編定結果公告前屬『建』地目。（2）於使用編定結果公告前已奉准變更為『建』地目。（3）於使用編定結果公告前實際已全部（宗）作建築使用或已依法完成基礎工程者。但原依土地法規定編定為農業用地之土地，非法變更作建築使用以及依實施都市計畫以外地區建築物管理辦法申請建築農舍之土地，仍編為農牧用地。3.特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區、風景區及特定專用區內之一宗土地，於使用編定結果公告前，部分已作建築使用、已依法完成基礎工程者或已領有使用執照者，應於土地使用現況調查清冊或卡片內註記，並以各該區之主要用地編定，俟土地所有權人申請分割後再予更正編定。其有第2目之3但書情形者，不得更正編定為各種建築用地。」第23點規定：「經編定使用之土地，如土地所有權人檢具確於公告編定前或公告編定期間已變更使用之合法證明文件，依照第9點第2款編定原則表及說明辦理更正編定。」第24 點規定：「非都市土地更正編定、山坡地補註用地及註銷編定等案件，由直轄市、縣（市）主管機關核定。」　　　⑷實施都市計畫以外地區建築物管理辦法第3條規定：「實施都市計畫以外地區，1至8等則田地目土地，除土地所有權人興建自用農舍外，一律不准建築；9至26等則田地目土地及依土地法編為農業使用之土地，除興建自用農舍、發展交通、設立學校、建築工廠及興辦其他公共設施之建築外，一律不准建築。」　　　⑸非都市土地使用管制規則第9條第1項第1款規定：「下列非都市土地建蔽率及容積率不得超過下列規定。但直轄市或縣（市）政府得視實際需要酌予調降，並報請中央主管機關備查︰一、甲種建築用地︰建蔽率百分之60。容積率百分之240。」　　⒉按區域計畫法係為促進土地及天然資源之保育利用，人口及產業活動之合理分布，以加速並健全經濟發展，改善生活環境，增進公共福利而制定（同法第1條立法目的參照）。為貫徹非都市土地之使用管制與生態環境保育之公共政策，同法第15條第1項並規定，非都市土地，須按照○○ 市○○○區使用計畫，製定非都市土地使用分區圖，並編定各種使用地，實施管制。而內政部依區域計畫法施行細則第14條第1項規定，就製定非都市土地使用分區圖及編定各種使用地之作業方式及程序等細節性、技術性事項訂定作業須知。　　⒊次按土地使用編定之更正係指土地經前揭使用編定公告後，發覺原土地使用編定有錯誤或遺漏等情事而辦理更正編定而言。依上開規定可知，為保障土地所有權人原有合法權益，編定作業須知第9點第2款第2目之3前段規定，位在山坡地範圍外之農業區土地，於使用編定結果公告前，實際已全部作建築使用者，編定為甲種建築用地；同款第3 目復規定，特定農業區內一宗土地，於使用編定結果公告前，部分已作建築使用者，雖於使用編定結果公告時，就該部分土地未能依使用現況編定為建築用地，惟賦予土地所有權人嗣後得檢具足資證明符合上開規定要件之證明文件，將該部分土地申請分割後再予更正編定為甲種建築用地（最高行政法院110年度上字第796號判決意旨參照）。又內政部107年1月23日函意旨略以：「……二、依本部歷來相關函釋意旨，辦理更正編定為一般建築用地案件應具備二項要件，即（一）編定前已為合法房屋之證明文件【如水電證明、稅捐、設籍或房屋謄本、建築執照或建物登記證明、未實施建築管理地區建物完工證明書及其他證明文件經縣（市）政府採認足以明確證明者】；（二）實地勘查確有合法建築物存在（除天災毀損或『建』地目土地外）。至實地建物於編定後難免毀損、坍塌或修（改、新）建等情形，否准其更正編定，未盡合理；考量更正編定係審認該等土地於實施管制前，已有合法房屋存在之事實，其准駁關鍵應為『是否於實施建管前或編定公告前即有合法建物存在，而有編定錯誤之情形』，前經本部105年8月8日內授中辦地字第0000000000號函釋有案。惟該函釋易生實地無需有建物存在之誤解，及如何認定編定前合法建物面積等疑義，案經補充解釋如下：（一）按非都市土地得更正編定之前提為1、編定錯誤；或2、編定公告前，已符合製定非都市土地使用分區圖及編定各種使用地作業須知規定之使用地編定原則及說明，於編定公告後提出合法證明文件，申請更正為正確之編定。（二）編定公告前，部分已合法作建築使用，以各該使用分區之主要用地別編定，於編定公告後，依上開作業須知第23點規定檢具供居住使用之合法房屋證明文件，申請更正編定為一般建築用地者，主要係審認編定當時確有合法建物存在之事實，並非以會勘當時實地存在建物之現況或用途予以認定。（三）因更正編定涉及實施建築管理前合法建物面積之認定，不宜僅依建設（工務）單位意見為準據。爰參酌土地登記規則第79條第4項規定辦理建物所有權第一次登記組成專案小組認定面積方式，以下列處理原則辦理更正編定案件：1. 在原限制建地擴展執行辦法、實施都市計畫以外地區建築管理辦法及非都市土地使用編定前已有合法建物之土地，申辦分割及更正編定時，由地政機關會同主管建築、農業、稅務、戶政及鄉（鎮、市、區）公所等單位共同會勘，依申請人提出編定當時已為合法房屋之證明文件，就共同會勘當時實地存在建物之位置並參考航照圖確定編定當時確有合法建物存在。2.該文件已足勘認定為合法建物且載有面積者，依其文件所載面積辦理；其檢附之證明文件未載有面積或面積無法認定者，得依實地會勘認定並經地政機關之測量單位測量之建物面積，或參考航照圖判識其面積辦理。3.至辦理更正編定之範圍，以申請時該使用地編定之建蔽率標準，按建物實際面積反推其應留設之法定空地，據以辦理分割及更正編定。但該等土地扣除合法更正編定範圍所餘面積在50平方公尺以內者，得併同辦理更正編定免再辦理分割。……」經核上開內政部函釋與區域計畫法及作業須知第23點規定意旨尚無牴觸，被告自得援為辦理土地使用編定更正案件之依據。　　⒋被告駁回原告系爭土地除認定得更正編定為特定農業區甲種建築用地（156.17平方公尺）以外之更正編定申請，為適法：　　　⑴按臺灣省政府66年3月22日府建四字第8233號函釋略以：「主旨：建築法修正公布前合法房屋接水、接電或申請營業登記，如何認定其房屋為合法，……說明：……二、『建築法』適用地區，依該法第3條規定為『實施都市計畫地區』、『實施區域計畫地區』、『經內政部指定地區』及『上列地區外之供公眾使用及公有建築物』。凡『建築法』適用地區，所有建築之建造，均應依法申領建造執照；依同法第73條規定，非經領得使用執照不准接水、接電或申請營業登記。至建築法於民國60年12月22日修正公布前之合法房屋依內政部63.3.8臺內營字第57150號函第2項規定4種文件（（1）房屋謄本、建築執照或建物登記證明（2）戶口遷入證明（3）完納稅捐證明（4）繳納自來水或電費證明）之一，申請接水、接電或申請營業登記者，應依『建築法』適用時間認定其房屋是否合法，並依左列規定辦理：……（三）內政部指定地區：經內政部指定實施『建築法』而於62年12月24日訂頒『實施都市計畫以外地區建築物管理辦法』實施管理之地區，計有：1.62年12月24日指定1至12等則『田』地目之土地，……」（見本院卷第113-115頁）經查，系爭土地原為6 2年12月24日指定1至12等則「田」地目之土地，為經內政部指定實施「建築法」而於62年12月24日訂頒「實施都市計畫以外地區建築物管理辦法」實施管理之地區，又依實施都市計畫以外地區建築物管理辦法第3條規定，實施都市計畫以外地區，1至8等則田地目土地，除土地所有權人興建自用農舍外，一律不准建築。系爭土地係自重測前四塊厝段209地號分割出之同段209-4地號土地，改制前臺中縣政府於69年辦理非都市土地使用編定公告，分割前之重測前四塊厝段209地號土地為都市計畫外土地，於69年9月24日編定為特定農業區農牧用地，復於82年6月8日分割出系爭土地，編定使用種類亦為特定農業區農牧用地，同日系爭土地地目自「田」地目、六等則變更為「建」地目（見本院卷第35-37頁）。此有重測前四塊厝段209地號、系爭土地土地登記簿資料（見本院卷第35-37頁）在卷可稽。是以，因系爭土地於82年6月始自系爭土地（重測前四塊厝段209地號）分割出之同段209-4地號土地分割出，地目並自「田」地目、六等則變更為「建」地目，依實施都市計畫以外地區建築物管理辦法第3條規定，若地上建物係於62年1 2月24日後始興建，除自用農舍外之建物，即非屬合法建物，先予敘明。　　　⑵經查，系爭建物用電電號為00-00-0000-00，依原告提出之台灣電力公司台中區營業處82年2月5日中區費核證字第820183號書函，系爭建物於60年5月已裝表供電（見本院卷第82頁）。且由航照圖可知，系爭土地至遲於62 年11月13日前已有建築物顯影（見訴願卷第131-132頁），故系爭土地於62年12月24日實施建築管理前已存在合法建築物。原告於本院113年11月28日言詞辯論程序亦表示知悉土地登記規則及作業須知關於建物須在更正編定前已存在，對此部分亦無爭執（見本院卷第284-28 5頁）。此有台灣電力公司台中區營業處82年2月5日中區費核證字第820183號書函（見本院卷第82頁）、被告 112年5月31日受理更正編定會勘紀錄表所附現況照片（見訴願卷第170-174頁）、系爭土地之工業技術研究院6 2年航照套疊地籍線圖及歷史航照影像加值成果說明（見訴願卷第131-132頁）、本院113年11月28日言詞辯論筆錄（見本院卷第281-287頁）在卷可稽，應堪認定。　　　⑶次查，因原告提出系爭申請案，豐原地政邀集相關單位於112年5月31日辦理實地會勘，被告都市發展局會勘意見為：「依所附工研院航照圖62.11.13所示有一建物，及房屋稅籍紀錄表所示61年1月起課屬實施建築管理前合法房屋證明文件之一，至面積測量請貴管本權責辦理。」被告地方稅務局豐原分局會勘意見：「前以111年3 月21日中市稅豐分字第0000000000號函提供房屋稅籍紀錄表及平面圖在案。（至面積無法認定者，請依內政部 107年1月23日內授中辦地字第0000000000號函辦理。）」○○○○○○○○○○○會勘意見：「原為三重路39號，102年整編為三重三路373號。」申請人或代理人會勘意見：「請參照工研院之面積（因儀器精密）予以核發。」地政局會勘意見：「現況有建物。」會勘結果：「申請人提供60年5月裝表供電之電力公司證明，並參考工研院62. 11.13航照套疊地籍圖判識，經會勘認定現場有建物存在，面積以實地測量為準。（詳後附示意圖）」（見訴願卷第168-174頁）因豐原地政認分割前系爭土地僅部分可辦理更正，遂以112年6月21日豐地四字第00000000 00號函請原告向該所辦理合法建物位置測量及土地預為分割複丈（見訴願卷第36頁）。原告於112年7月4日向豐原地政申請辦理土地預為分割複丈（見訴願卷第30頁），豐原地政於112年7月18日辦理土地複丈，複丈結果：「本案系爭建物面積為93.70平方公尺，使用分區為『特定農業區、農牧用地』，以甲種建築用地建蔽率60％反推算，可更正建築用地面積為156.17平方公尺」並預為分割，分割位置暫編588（1）地號，土地複丈圖並經原告於該土地複丈圖所有權人認定蓋章欄用印（見訴願卷第31-32頁）。豐原地政復以112年9月25日豐地四字第0 000000000號函報請地政局審核（見訴願卷第74頁）。此亦有原告112年4月19日非都市土地更正編定申請書（見本院卷第79頁）、豐原地政112年5月22日豐地四字第 0000000000號會勘通知單（見訴願卷第67頁）、豐原地政112年5月31日受理更正編定會勘紀錄表（見訴願卷第 168-174頁）、豐原地政112年6月6日豐地四字第000000 0000號函（見訴願卷第167頁）、豐原地政112年6月21 日豐地四字第0000000000號函（見訴願卷第36頁）、原告112年7月4日土地複丈及標示變更登記申請書（見訴願卷第30頁）、豐原地政112年8月29日複丈處理結果清冊【收件年字號：112年豐土測字第131200號（假分割案件000731）】（見訴願卷第37頁）、豐原地政112年7 月4日豐土測字第131200號預為分割成果圖及土地複丈圖（複丈日期：112年7月18日）（見訴願卷第31-32頁）、豐原地政112年9月25日豐地四字第0000000000號函（見訴願卷第74-76頁）在卷可稽，亦可認定。　　　⑷嗣經被告審認系爭土地於土地編定公告前已存在合法建築物，並依112年5月31日會勘結果及112年7月18日現場複丈實測結果，認定舊有合法建築物面積為93.70平方公尺，加計應留設法定空地後合計為156.17平方公尺，以原處分函復豐原地政系爭土地內部分土地（暫編為58 8-1地號，面積為156.17平方公尺）准予更正編定為特定農業區甲種建築用地（見本院卷第89-90頁），豐原地政乃以112年11月7日豐地四字第0000000000號函請原告於文到10日內向該所申請土地分割複丈，俾憑續辦更正編定異動作業（見訴願卷第33頁）。原告遂於112年1 1月8日檢附112年7月18日預為分割成果圖等相關資料向豐原地政申請系爭土地分割登記（見訴願卷第34-35頁），經豐原地政於112年11月29日辦竣系爭土地分割登記（分割後系爭土地現為408平方公尺），並將588-1地號土地更正編定為甲種建築用地（見本院卷第91-92頁），另以112年11月30日函檢送原處分影本函知原告系爭土地分割新增588-1地號土地、面積156.17平方公尺，並於112年11月29日更正編定異動登記為特定農業區甲種建築用地（見訴願卷第123-124頁）。此有豐原地政112年10月23日豐地四字第0000000000號函（見訴願卷第70-73頁）、豐原地政112年11月7日豐地四字第000 0000000號函（見訴願卷第33頁）、原處分（見本院卷第89-90頁）、原告112年11月8日申請書（見訴願卷第3 4-35頁）、豐原地政112年11月30日函（見訴願卷第123 頁）、系爭土地及588-1地號土地建物查詢資料（見本院卷第91-92頁）在卷可稽，均堪認定。　　　⑸是以，綜合本件全部事證資料，被告認定系爭土地上舊有合法建築物面積為93.70平方公尺，加計應留設法定空地後合計為156.17平方公尺，自系爭土地分割出588 之1地號，並僅核准該588之1地號土地由特定農業區農牧用地更正編定為同區甲種建築用地，經核應屬有據，是原處分經核並無違誤。　　⒌雖原告主張系爭土地於82年6月5日曾將地目自「田」變更為「建」，並自82年起課徵地價稅至111年底，有信賴保護原則之適用云云。然查：　　　⑴按行政程序法第117條規定：「違法行政處分於法定救濟期間經過後，原處分機關得依職權為全部或一部之撤銷；其上級機關，亦得為之。但有下列各款情形之一者，不得撤銷︰一、撤銷對公益有重大危害者。二、受益人無第119條所列信賴不值得保護之情形，而信賴授予利益之行政處分，其信賴利益顯然大於撤銷所欲維護之公益者。」第119條規定：「受益人有下列各款情形之一者，其信賴不值得保護︰一、以詐欺、脅迫或賄賂方法，使行政機關作成行政處分者。二、對重要事項提供不正確資料或為不完全陳述，致使行政機關依該資料或陳述而作成行政處分者。三、明知行政處分違法或因重大過失而不知者。」依實務及學界通說見解，信賴保護原則的適用，須具備信賴基礎、信賴表現及信賴值得保護 3項要件。所謂信賴基礎，是指行政機關執行職務表現於外的特定行為，例如行政處分或解釋函令等。信賴表現則指，當事人因相信信賴基礎的繼續存在，而有進一步的具體行為，例如將授益處分給予的給付耗用殆盡，或進一步作成難以回復的財產處置或生活安排等。又司法院釋字第525號解釋文表示：「……純屬願望、期待而未有表現其已生信賴之事實者，則欠缺信賴要件，不在保護範圍……對構成信賴要件之事實，有客觀上具體表現之行為，始受信賴之保護……。」可資參照。所謂信賴值得保護，就行政處分而言，行政程序法第117條第2款及第119條規定是以排除法的方式認定。凡受益人沒有行政程序法第119條所列各款情形，其信賴即被評價為值得保護。　　　⑵惟按內政部88年3月3日（88）台內地字第8888644號函：「主旨：為廢除地目等則制度乙案，請查照辦理。說明：地目等則係日據時期為課徵土地稅賦，依土地使用現況所詮定，惟沿襲至今，地目等則之記載與土地使用現況已有失實，有關其存廢問題，前經本部邀集有關機關開會研商獲致廢除地目等則制度之決議，並分別以87年 9月25日台八七內地字第8790533號函及同年11月3日台八七內地字第8790704號函送會議紀錄在案。惟因目前仍有法律以地目作為管制手段，為免驟然廢除地目影響民眾權益，爰採逐步漸進方式，處理原則如下：（一）自民國88年3月16日起，除與民眾權利義務較有關之『田』、『旱』、『建』、『道』等四種地目之變更及其他地目土地變更為上述四種地目之登記仍受理外，其餘與上開地目無關之地目變更登記及地目詮定不再辦理。（二）土地登記簿上所載之地目原則上仍予保留，惟日後除『田』、『旱』、『建』、『道』地目外，其餘地目將不再辦理釐正。至現有地籍圖上已記載之地目則不予刪除，惟將來一律不再辦理釐正。又如核發的地籍圖謄本上有地目之記載者，應註明地目僅供參考字樣。（三）請有關機關儘速檢討並研究以實地勘查及以使用分區或使用編定來替代以地目作為土地使用現況或土地法定用途認定標準之作法，並請於88年12月底前將涉有地目之法規修正完畢，俾利全面廢除地目。」（見本院卷第163頁）內政部1 05年10月27日台內地字第0000000000號函：「主旨：地目等則制度自106年1月1日正式廢除，請查照並轉知所屬。說明：……二、按地目等則制度係日據時期依土地使用現況所銓定，沿襲以來，其於土地登記簿之記載與現況已不相符。目前都市土地使用管制係以都市計畫及其相關法令規定辦理；非都市土地則以使用地類別管制，均非以地目作為利用及管制之依據。本部於78年即報奉行政院原則同意地目等則制度應予廢除，嗣以88年3月3 日台內地字第8888644號函釋逐步廢除地目等則制度之處理原則，並請有關機關儘速研擬替代措施並修正涉有地目等則之法規，持續推動迄今，各相關機關均已妥為因應，經本部召開會議研商獲致可全面廢除該制度之共識後，業已報奉行政院核復同意照辦，爰自106年1月1 日起正式廢除地目等則制度，並停止辦理地目變更登記。三、為因應地目等則制度之廢除，本部刻正增修相關系統功能，故自106年1月1日起，土地登記及地價資料謄本及權利書狀，將不再有地目等則之欄位。倘民眾或行政機關有以原有或歷史地目等則資料作為參考之需者，仍得依下列方式查詢，惟該等資料僅供參考：……」（見本院卷第165-166頁）是以，自106年1月1日起已正式廢除地目等則制度，並停止辦理地目變更登記，地籍圖謄本上地目之記載亦僅供參考之用。　　　⑶以前開要件檢視本件情形。首先，就信賴基礎而言，內政部已自88年起逐步廢除地目等則制度，並於106年1月 1日起正式廢除，自該日起，土地登記及地價資料謄本及權利書狀，不再有地目等則之欄位，且原告所主張之信賴基礎為系爭土地之土地登記簿，於原告所提出豐原地政核發列印之系爭土地土地登記簿即載明「本第一類謄本係依照人工作業登記簿列印，僅供參考，其權利仍應以現土地登記簿記載為準。」（見本院卷第37頁），於系爭土地分割前之土地登記第一類謄本已載明「使用分區：特定農業區。使用地類別：農牧用地。」（見訴願卷第108頁）。況系爭土地於82年辦理地目變更登記所適用的法令依據及處理、認定方式，與更正編定係屬二事，地目係早期農業社會政府課徵田賦之依據，權責機關為地政事務所，惟現非都市土地係以作業須知等規定為土地使用管制規範，權責機關為被告，地目於土地使用管制已失其作用，兩者規定不同，自不得作為信賴基礎。是以，原告前揭主張信賴保護原則之云云，於本件並無信賴基礎存在，自無值得保護之信賴行為。再者，縱使本件存有原告得主張之信賴基礎，原告並未提出因對構成信賴要件之事實有客觀上具體表現行為之相關證據，經查，系爭建物業經認定係自土地編定公告前已存在合法建築物，並非於地目變更為「建」字後所增建，且如前所述，系爭土地依實施都市計畫以外地區建築物管理辦法第3條規定，地上建物係於62年12月24日後始興建，除自用農舍外之建物，均非屬合法建物，亦無從計入得更正編定面積之計算，是以，原告對於構成信賴要件之事實，並無客觀上具體表現之行為，無信賴表現得為主張。另原告主張其自82年起課徵地價稅至111 年底云云，惟查，依原告所提出111年地價稅繳款書所載自用住宅用地面積為98.97平方公尺，核與被告實測建物面積93.7平方公尺相近，地價稅課徵自用住宅用地面積以系爭建物面積計算，並無違誤，且系爭土地自土地編定公告前已存在合法建築物，土地使用即非作為農業使用，縱未變更地目為「建」，惟系爭土地本為特定農業區農牧用地，於農業使用情形下應課徵田賦，因系爭土地上有合法建物，為農業用地作非農業使用部分，即應就此部分課徵地價稅，是原告無從因繳納前揭地價稅而主張信賴表現。故因前開二信賴保護原則要件原告均不具備，雖原告無信賴不值得保護之情事，仍無從主張信賴保護原則之適用。故原告前揭主張，依諸前揭規定及說明，均無理由，應予駁回。　　⒍綜上所述，原處分並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合。原告起訴意旨請求原處分及訴願決定除認定得更正編定為特定農業區甲種建築用地（156.17平方公尺）以外部分，均應撤銷，及上開撤銷部分，被告應依原告112年4月 19日申請，就原告所有系爭土地作成准予更正編定為特定農業區甲種建築用地之行政處分，為無理由，應予駁回。　㈢本件的判決基礎已經明確，兩造其餘的攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，均與判決結果不生影響，而無一一論述的必要，併予說明。 結論：本件原告之訴為無理由。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日審判長法官劉錫賢法官郭書豪法官林靜雯以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書，但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人：得不委任律師為訴訟代理人之情形所需要件㈠符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人。　 1.當事人或其代表人、管理人、法定代理人具備法官、檢察官、律師資格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授。 2.稅務行政事件，當事人或其代表人、管理人、法定代理人具備會計師資格。 3.專利行政事件，當事人或其代表人、管理人、法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人。㈡非律師具有右列情形之一，經本案之行政法院認為適當者，亦得為訴訟代理人。 1.當事人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。 2.稅務行政事件，具備會計師資格者。 3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 4.當事人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，當事人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈠、㈡所示關係之釋明文書影本及委任書。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日書記官　許騰云

2024-12-19

TCBA-113-訴-132-20241219-1