返還不當得利
臺灣高雄地方法院民事判決
112年度訴字第1192號
原 告 日安大樓管理委員會
法定代理人 林以昌
訴訟代理人 張素芳律師
被 告 榮盈企業有限公司
法定代理人 藍堅誠
居高雄市○○區○○○路000號00樓 訴訟代理人 李奇芳律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於中華民國113年12
月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣捌拾柒萬壹仟參佰零捌元，及自民國一百
十二年七月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
本判決第一項於原告以新台幣貳拾玖萬元為被告預供擔保後，得
假執行。但被告以新台幣捌拾柒萬壹仟參佰零捌元為原告預供擔
保，得免假執行。
訴訟費用由被告負擔百分之四十九，餘由原告負擔。
原告其餘之訴及假執行之請求均駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
原告起訴時訴之聲明：㈠被告應給付原告1,323,250元，及自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利
息。㈡願供擔保請准宣告假執行。嗣於民國113年1月16日具
狀擴張第㈠項聲明金額：「被告應給付原告1,803,250元…」
；嗣於113年12月3日審理期日，減縮金額為「被告應給付原
告1,768,352元…」，核屬基於同一原因事實，而擴張、減縮
應受判決事項之聲明，被告亦無異議而為辯論（訴卷第363
、365頁），揆諸民事訴訟法第255條第1項第3款規定，自應
予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠坐落高雄市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）之同段1
822建號建物（下稱系爭建物)，門牌號碼為高雄市○○區○○○
路0號之日安大樓（下稱系爭大樓），為全體區分所有權人
所共有。被告為高雄市○○區○○段0000○0000○0000○0000○號之
建物，即門牌號碼苓雅區四維四路5號、5之1號、5號2樓之1
、5號2樓之3等房屋之所有權人。被告自民國70年起無權占
用系爭大樓之公共設施，包括1樓法定空地、化糞池（如附
圖所示A、B部分，面積合計34.26平方公尺）、2樓公共走道
、廁所及小房間（如附圖所示C、D、E部分，面積合計36.52
平方公尺），合計70.78平方公尺。被告將之作為内部空間
使用，並出租獲利，1樓經營餐廳，2樓經營KTV；被告於2樓
電梯間，亦有施作裝潢（如起訴狀附圖F部分）。被告直至1
09年10月1日才向原告承租附圖A、B部分，嗣兩造於112年2
月合意終止租賃契約。
㈡兩造於112年2月終止租賃契約後，被告雖有拆除其私設隔間
、設施，然仍殘留部分施作之木板隔間，未依約回復原狀。
另被告遲至110年12月底，方將其附圖C、D、E、F部分私設
之隔間、設施拆除，然並未回復原狀，且拆除時造成牆面全
部凹凸不平，經原告於112年4月28日寄發信函，催告被告將
其破壞之公共區域回復原狀，然其置之不理，致原告需支付
回復原狀費用，合計新臺幣（下同）880,000元，原告自得
依公寓大廈管理條例第10條第2項但書、民法第196條、第21
3條第1項、第3項規定，請求被告負擔費用。
㈢按無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會
通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。次
按城市地方房屋租金，以不超過土地及建築改良物申報總價
年息10％為限；租用基地，建築房屋，亦準用之，土地法第9
7條第1項、第105條分別定有明文。而土地法第97條所謂土
地價額指法定地價。土地所有權人依土地法所申報之地價，
為法定地價，分別為土地法施行法第25條、土地法第148條
、平均地權條例施行細則第21條所明定。被告無權占用系爭
大樓之土地及共用部分面積74.76平方公尺，致系爭大樓全
體區分所有權人無法使用收益，依社會通常觀念，被告獲有
相當於租金之不當得利，原告自得本於民法第179條不當得
利之法律關係，請求被告返還相當於租金之不當得利予系爭
大樓全體區分所有權人，並以系爭土地申報總價額及系爭建
物課稅現值之年息10％計算。被告無權占用附圖A、B部分，
面積合計34.26平方公尺，占用附圖C、D、E部分，面積合計
36.52平方公尺，其占用之基地為系爭土地，107年至110年
之申報地價均為每平方公尺38,480元，系爭建號為系爭大樓
之1樓及2樓共有部分，其價值應與系爭大樓主建物相同，而
系爭大樓其他樓層之建物面積為35.3平方公尺，112年課稅
現值為141,000元，故每平方公尺之價值為3,994元。準此，
被告於107年6月12日至109年9月30日無權占用附圖A、B部分
，應返還之利益為336,142元【計算式：（38,480元×38.814
+3,994元×38.814）×l0％×（2+112/365）=336,142元，元以
下4捨5入】。被告於107年6月12日至110年12月31日，無權
占用附圖C、D、E部分，應返還之利益為552,210元【計算式
：（38,480元×36.52+3,994元×36.52）×10％×（3+203/365）
=552,210元】，合計888,352元（計算式：336,142+552,210
=888,352)。
㈣如附圖A、B部分，因被告後來在109年10月1日向原告承租，
所以僅請求到109年9月30日。而附圖C、D、E部分，被告在1
10年12月底拆除，原告請求到110年12月31日。附圖F及F1、
B1、B2原告主張要回復原狀，所以請求金額是在修繕費用內
。是原告得請求被告給付修繕費及返還相當於租金之不當得
利，合計1,768,352元（計算式：880,000+888,352=1,768,3
52）。爰依上開規定起訴，並聲明：㈠被告應給付原告1,768
,352元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利
率5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：對於坐落系爭土地之系爭建物，為門牌號碼苓雅
區四維四路5號系爭大樓全體區分所有權人所共有，原告就
此部分有管理權限，於本件訴訟有訴訟實施權；以及②被告
為高雄市○○區○○段0000○0000○0000○0000○號建物，即門牌號
碼苓雅區四維四路5號、5之1號、5號2樓之1、5號2樓之3等
房屋之所有權人等情，並不爭執，然附圖A、B部分天花板及
管線非其所有、黑色門框、牆面及廢棄管路非其所有、非被
告施作，而不負回復原狀責任。至附圖C、D、E部分是在房
子裡面，不得用申報地價來算等語，並聲明：㈠原告之訴駁
回。㈡願供擔保請准宣告免假執行。
三、兩造不爭執事項：（訴卷第233、234、364頁）
㈠坐落系爭土地之系爭建物，為系爭大樓全體區分所有權人共
有，系爭大樓係於70年6月25日建造完成，並於同年9月15日
完成所有權第一次登記，原告有管理權限，於本件訴訟有訴
訟實施權。
㈡被告為高雄市○○區○○段0000○0000○0000○0000○號建物，即門
牌號碼高雄市○○區○○○路0號、5之1號、5號2樓之1、5號2樓
之3等房屋之所有權人。
㈢高雄市政府地政局新興地政事務所113年10月17日高市新測字
第11370790800號函送系爭複丈成果圖（下稱附圖）。
四、兩造爭點：
㈠被告是否無權占用系爭大樓如附圖A、B部分及C、D、E部分？
若有，自何時起占用？占用面積若干？
㈡被告有無在原告主張之占用部分私設隔間、設施等？原告依
民法第196條、第213條第1項、第3項規定、公寓大廈管理條
例第10條第2項但書規定，請求被告負擔回復原狀費用880,0
00元，有無理由？
㈢原告依民法第179條規定，請求被告返還占用附圖A、B部分及
C、D、E部分，自107年6月12日至109年9月30日之不當得利
，共計888,352元，有無理由？
五、本院得心證之理由：
㈠被告是否無權占用系爭大樓如附圖A、B部分及C、D、E部分？
有無在原告主張之占用部分私設隔間、設施等？若有，自何
時起占用？占用面積若干？
⒈按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有
權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所
有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應
就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院112年
度台上字第1669號判決意旨參照）。本件原告主張：被告無
權占用系爭大樓之公共設施，包括1樓法定空地、化糞池（
如附圖A、B部分）、2樓公共走道、廁所及小房間（如附圖C
、D、E部分），被告將之作為内部空間使用，並出租獲利，
1樓經營餐廳，2樓經營KTV；被告於2樓電梯間亦有施作裝潢
（附圖F部分）等情，二造並不爭執。就1樓如附圖綠色區塊
為1787建號之範圍；附圖灰色區塊（含B、B1、B2部分）為
圍牆噴漆之範圍，屬系爭大樓建築時退縮法定空地；就2樓
附圖粉色區塊為1788建號之範圍，橘色區塊為3832建號之範
圍；藍色區塊為3834建號之範圍，均屬被告使用占用範圍，
並有區分所有權人名冊、區分所有權人會議名冊及附圖在卷
可佐（訴卷第20、23、42、47、349頁）。
⒉關於附圖A、B部分：
被告自109年10月1日向原告承租一樓如附圖A、B部分，一樓
經營餐廳，兩造於112年2月才合意終止租約等情，被告亦無
爭執。且附圖紫色A部分為通道之範圍，受1787建號三面包
圍直通南側巷道，附圖灰色部分（含B、B1、B2部分）為圍
牆噴漆之範圍，屬系爭大樓建築時退縮法定空地，有112年6
月起訴時照片、土地租賃契約書2份在卷可佐（審訴卷第49
至57頁），可見，由被告承租後殘跡之現狀照片觀之，附圖
A、B部分原本均為被告原承租範圍。再對比系爭大樓66年建
築平面圖綠色（空地）區域、現場照片景觀，顯示被告承租
後，將綠色區塊（1787建號）往南經紫色A部分通道、B部分
法定空地，連接南側巷道出入，且將B（法定空地走道）、B
1（黃色電箱）、B2（綠色電箱）部分以鋁板圈圍（審訴卷
第49頁，訴卷第191、193頁，卷末建築平面圖）。然其終止
租約後，並未將終止租約後之租賃物天花板裝潢、被開通壁
門、管線、地板等修整回復原狀等情，堪以認定。從而，原
告主張被告無權占用系爭大樓如附圖A、B部分，堪以採信。
被告係自109年10月1日向原告承租如附圖A、B部分，並於11
2年2月合意終止租約，是被告係自當時起無權占用。而其占
用面積如附圖紫色部分，A部分面積14.78平方公尺；灰色部
分含B、B1、B2部分，面積19.48平方公尺，合計34.62平方
公尺。
⒊關於附圖C、D、E部分：
原告主張被告無權占用公共區域，將2樓公共走道、公共男
廁所及小房間（如附圖C、D、E部分），破壞並裝潢，作為
内部空間使用，並於2樓經營KTV，且於2樓電梯間，亦有施
作裝潢（如附圖F、F1部分）等情，有112年6月起訴時照片
、其他樓層相對位置照片在卷可佐（審訴卷第59至69頁），
並有高雄市○○○○○000○00○00○○○○○○路0號2樓住戶（即被告）
於公共走道加裝木門並上鎖，違反公寓大廈管理條例第16條
第2項規定，並限期改善等情（訴卷第125頁）；以及110年1
1月13日、19日高雄市建築物防火避難設施與設備安全檢查
表，列有2樓通道走廊推積雜物、防火門栓拆除等項缺失、
原告110年11月15日、19日、3月3日公告請被告回復原狀，
區分所有權人111年4月29日區權人會議紀錄，催請被告將2
樓公共區域回復原狀；並以112年4月28日以信函催稱：被告
私自占用公共區域，包括公共走道、公共男廁所及小房間，
破壞並裝潢後租予第三人營業得利，被告於111年12月底拆
除2樓所有裝潢，原告於111年3月2日公告，並於111年4月29
日區權人會議紀錄中催告等情可稽（審訴卷第71頁，訴卷第
125至149頁），被告對於上開信函之指訴及催告，並無舉出
有何異議。對照二樓附圖C（走道）、D（男廁）、E（小房
間）等部分照片影像，走道之窗戶拆除後未補牆面、廢棄管
線掉落、牆面僅灰泥粉光、門框、天花板、樓板均原始水泥
模板拆後毛坯牆面、男廁馬桶未有蓋板、管線位置牆壁挖破
未回復，並參照其他樓層公共走道、電梯間照片（訴卷第19
5至219頁），可見，原告主張被告占用後，私設隔間，後來
拆除後並未回復原狀等情，亦堪採信。又被告占用二樓面積
，如附圖黃色，走道C部分面積為22.24平方公尺；男廁D部
分面積為10.06平方公尺，小房間E部分面積4.22平方公尺；
管線F部分面積為0.01平方公尺，電梯間及通道F1部分，面
積為18.64平方公尺（訴卷第349頁），從而，C、D、E部分
面積36.52平方公尺，亦屬明確。被告將如其他樓層之通道
及公共空間C、D、E、F及F1部分占用並裝潢，拆除後並未回
復原狀，雖辯稱天花板及管線、黑色門框、牆面及廢棄管路
非其所有，而不負回復原狀責任云云，然與上開積極證據有
悖，尚屬無由，應無足採。
㈡被告原告依民法第196條、第213條第1項、第3項規定、公寓
大廈管理條例第10條第2項但書規定，請求被告負擔回復原
狀費用880,000元，有無理由？
⒈按按不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損所
減少之價額。因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損
害賠償責任。負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另
有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第1項情形，債
權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。民
法，民法第196 條、第184 條第1項前段、第213條第1項、
第3項分別定有明文。次按被毀損時，被害人除得依民法第1
96條請求賠償外，固不排除民法第213 條至第215 條之適用
。惟修復費用以必要者為限，如係以新品換舊品，應予折舊
（最高法院82年度台上字第892 號判決參照）。又共用部分
、約定共用部分之修繕、管理、維護，其費用由公共基金支
付或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕
費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區
分所有權人或住戶負擔。公寓大廈管理條例第10條第2項但
書亦有明定。次按民法就損害賠償規定，原則上採回復原狀
方式賠償，而民法第196 條既有如上之規定，應認係民法第
213條第1項所稱之法律另有規定。參以實務認民法第196 條
之規定，係為便利被害人請求，而非限制其損害賠償請求權
，即被害人得就上開規定擇一請求。又所稱加害人向被害人
賠償其物因毀損所減少之「價額」，即非請求賠償修理其物
之「修理費」，則毀損他人之物時，如該物價額因而減少，
加害人即須賠償被害人該所減少之價額，至該物有無修理，
實際支出為何，均非所問。本件係因被告無權占用、破壞公
共設施系爭1樓A、B部分，並裝潢使用2樓C、D、E部分殘跡
損害狀態，為因可歸責於被告（區分所有權人）之事由所致
，是原告請求由被告負擔系爭物因毀所減少之價額責任，應
屬有據。
⒉查被告於終止租約後，未將系爭建物附圖A、B部分、以及C、
D、F部分等整修回復原狀，對照其他樓層公共走道、電梯間
照片（訴卷第187至219頁），可見，原告主張電梯門大理石
裝修門面、地坪大理石輔設、廁所整修、馬桶洗具裝設配管
、天花板、消防復原、電力配電復原、樓下遮雨鐵棚等項，
為回復原狀所必要，堪以採信。惟原告提出回復原狀之單據
為88萬元（稅金、馬桶、裝潢不含其內）（訴卷第123頁）
，列有地坪大理石輔設約30坪費用15萬元、電梯門裝修門面
更換15萬元，然依附圖A、B部分面積為34.26平方公尺；C、
D、E 部分面積36.52平方公尺，合計為70.81平方公尺，僅
約21.42坪，是上開大理石裝修費用，以21萬4200元（30000
0×21.42÷30＝214200）為合理，逾此部分，則無必要。從而
，該單據合理費用為79萬4200元（000000－000000＝85800；0
00000－00000＝794200）。另原告系爭建物於70年6月建築完
成（訴卷第151頁、167至171頁），原裝潢至少有10年，依
行政院所頒固定資產耐用年數表及固定資產折舊率表，房屋
附屬設備（其他設備）之耐用年數為10年，參酌所得稅法施
行細則第48條第1 款「本法第51條所定固定資產之折舊方法
，採平均法者，以固定資產成本減除殘值後之餘額，按固定
資產耐用年數表規定之耐用年數平均分攤，計算每期折舊額
」等規定，上開材料費扣除折舊後估定為72,200元【計算式
：1.殘價＝取得成本÷( 耐用年數＋1)即794200÷(10+1)≒72200
；2.折舊額 ＝(取得成本－殘價)×1/（耐用年數）×（使用年
數）即(000000－00000) ×1/10×（10+0/12）≒722000；3.扣
除折舊後價值＝（新品取得成本－折舊額）即000000－000000＝
72200】。
⒊承上，原告因系爭建物請求被告負擔回復原狀，所生必要修
繕費用金額72,200元；原告逾此數額之請求，尚屬無據。
㈢原告依民法第179條規定，請求被告返還占附圖一A、B部分及
C、D、E部分，自107年6月12日至109年9月30日之不當得利
共計888,352元，有無理由？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲
得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。查系爭建物如附
圖A、B部分、附圖C、D、E部分為原告所有，並分配登記系
爭土地之應有部分，被告占用附圖A、B部分、附圖C、D、E
部分，被告未支付土地使用對價，原告自得請求被告給付相
當於租金之使用補償金。是原告請求被告給付相當於租金之
不當得利，自屬有據。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地申報總價額年息百
分之10為限，土地法第97條第1項定有明文，此依同法第105
條規定，於租用基地建築房屋準用之。所謂土地總價額，
係以法定地價為準，即土地所有權人依土地法所申報之地價
，土地法施行法第25條、土地法第148條亦分別定有明文。
而所謂以土地申報總價年息百分之10為限，乃指基地租金之
最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之10計算之，
尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經
濟價值、所受利益等事項，以為決定（最高法院68年台上字
第3071號裁判意旨參照）。查系爭土地之申報地價為每平方
公尺38,480元，有土地登記謄本在卷足稽（審訴卷第47頁）
。
本院審酌上開情狀，因認被告無權占用系爭土地所受相當於
租金之不當得利，其金額依土地法第105條準用同法第97條
第1項規定，衡酌系爭土地地段交通發達，大樓坐落於南北
向中山二路、中華四路間之四維四路上（40米寬、兩側有安
全島），生活機能便利，本院審酌被告利用系爭土地之經濟
價值高、使用利益頗豐等情狀，並參照周邊有銀行、公園、
國小、綜合醫院、市場，並鄰近捷運站、屋齡中古等，有GO
OGLE及現場照片可佐（訴卷第173頁）。是原告以按申報地
價及房屋課稅現值年息百分之9，回溯5年計算為適當。
⑴就1樓A、B部分，原告自承因被告後來於109年10月1日向原
告承租，所以僅請求至109年9月30日。從而，就A、B 部
分面積34.26平方公尺×(申報地價38480元、房屋課稅現值
3994元) ，請求年息百分之9，扣除承租期間，計算期間1
07年6月12日至109年9月30日，金額為30萬2119元《（38,4
80×34.26）+（3,994×34.26）×9％×（2+112/365）=302,11
9元，元以下4捨5入，下同》。
⑵就2樓C、D、E部分，原告自承被告於110 年12月底拆除，
所以僅請求至110年12月31日。從而，就C、D、E 部分面
積36.52平方公尺×(申報地價38480、房屋價值課稅現值39
94元) 以年息百分之9，計算期間107年6月12日至110年12
月31日（＝3年6月20日），金額是49萬6989元《（38,480×3
6.52）+（3,994×36.52）×9％×（3+203/365）=496,989元》
。另被告雖辯稱：C、D、E部分是在房子內，不得用申報
地價計算云云，然被告雖占用2樓建物面積，2樓建物仍依
附基地，有分配相應之基地持分面積，不得僅以占用建物
面積計算不當得利，是其所辯，即無可採。
⒊從而，被告占用期間相當租金之不當得利，就附圖A 、B 部
分（107年6月12日至109年9月30日）金額為30萬2119元；及
就附圖C、D、E部分（107年6月12日至110年12月31日）金額
為49萬6989元，合計79萬9108元。從而，原告就此部分請求
被告給付占用期間相當租金之不當得利，為有理由；逾此範
圍之請求，則屬無據。
㈣承上，原告得請求被告賠償之必要修繕費用金額7萬2200元，
及相當於租金不當得利（含附圖A、B部分，及C、D、E部分
）79萬9108元，合計87萬1308元。
六、綜上所述，原告依依公寓大廈管理條例第10條第2項但書、
民法第196條、第213條第1項、第3項規定法律關係，請求被
告原告得請求被告給付修繕費及返還相當於租金之不當得利
，合計87萬1308元，及自起訴狀繕本送達之翌日即112年8月
11日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予
准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。原告聲請願
供擔保請假執行，爰酌定相當擔保金額准許之，並依被告聲
請宣告被告預供擔保，得免為假執行。至原告本訴請求無理
由部分，其假執行之請求亦失所附麗，併應駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與本件判決結
果無影響，爰不再予斟酌，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第79條，判決
如主文。
中 華 民 國 113 年 12 月 26 日
民事第三庭 法 官 李昆南
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 12 月 26 日
書記官 吳綵蓁
附圖：高雄市新興地政事務所113年10月17日系爭複丈成果圖1件
KSDV-112-訴-1192-20241226-1