遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決
113年度簡上字第75號
上 訴 人 楊泰雄
訴訟代理人 王啟安律師
被 上訴人 李強
訴訟代理人 蔡育霖律師
戴竹吟律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件,上訴人對於民國112年11
月30日本院臺北簡易庭112年度北簡字第10195號第一審判決提起
上訴,本院於民國113年9月25日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張:伊自民國97年7月1日起即將門牌號碼臺北市○○
區○○○路0段00號2樓、5樓房屋(下合稱系爭房屋)出租予被
上訴人作為分租套房使用,每2年更新租約,最後一次係於1
07年6月30日簽定租賃契約書(下稱系爭租約),約定租期
為107年7月1日至109年6月30日止,每月租金新臺幣(下同
)34,000元,嗣租期屆滿後即未另訂書面,經被上訴人向本
院提起確認兩造間租賃關係存在訴訟(案列:111年度訴字
第4014號,下稱前案訴訟),兩造因而於111年10月6日在前
案訴訟中簽立調解筆錄(下稱系爭調解筆錄),而約定「系
爭房屋之維護修繕費用應由被上訴人負擔,但應於修繕施工
5日前通知上訴人;如屬緊急維修事件,應於修繕施工1日前
通知上訴人;同時允許上訴人本人或派人進入查看現況。修
繕維護行為如有危害租賃物之虞,經上訴人要求終止時,被
上訴人應立即終止維護修繕行為」(下稱系爭調解內容)。
詎料,被上訴人竟:①於112年3月1日及8日僱工進行房屋樓
頂施作並鋪設防水層及調整屋頂平台頂蓋;②於同年月23日
起進行天花板拆除及施作;③於同年月28日進行室內壁癌之
修補及粉刷;④於同年4月4日僱工進入系爭房屋遷移5樓儲熱
式熱水器之位置;⑤於同年月12日起至13日進行5樓修補凹折
變形之輕鋼架骨架條(下合稱系爭行為,如單指其一,各以
號次標注),已屬系爭調解筆錄所載之「修繕維護行為」,
然未依約通知伊到場,構成債務不履行之不完全給付,且性
質上無從補正而準用給付不能規定,兼違反民法第438條之
規定,故上訴人已以起訴狀繕本之送達,擇一依民法第227
條第1項準用第226條而依第256條規定解除契約,或依民法
第438條第2項規定終止契約,被上訴人應返還系爭房屋及按
月給付相當於租金之不當得利,爰依民法第179條、第455條
規定提起本件訴訟等語,並聲明如後三之上訴聲明㈡、㈢。
二、被上訴人則以:系爭調解內容僅將本應由出租人即上訴人所
負之租賃物修繕義務,特約改由承租人即伊負擔,而非就使
用收益租賃物方法為約定,自無民法第438條之適用,且縱
違反通知義務,亦僅能要求伊立即終止維護修繕行為,而無
非終止或解除租約權利。系爭行為中:①事前已有通知過上
訴人將要修繕,而自111年10月間起即持續溝通,亦告知施
作時間僅視天候狀況而定而獲認可;②已於112年3月21日提
前通知;③油刷工程因僅為室內刷油漆,不生噪音亦不影響
結構,非系爭調解內容之「修繕」而毋庸通知;④僅為調整
原有儲熱水器裝設位置,該熱水器早於同年月20日裝設,裝
設前亦於同年月16日提前通知,而已為先前通知之效力所及
,且內容亦非系爭調解內容之「修繕」,故毋庸再為通知;
⑤僅為檢視並修補凹折變形之輕鋼架骨架條,並將先前取下
天花板片裝回,不影響房屋結構,而非系爭調解內容之「修
繕」故未通知;況系爭行為均非針對租賃物,而係針對伊所
有之物品進行維護,自非調解筆錄所載之維護行為;況伊所
為油漆、調整熱水器裝設位置、汰換已損壞之天花板、電器
及施作防水工程等行為,係對既存現狀所為必要修繕,而無
危害系爭房屋之虞,故上訴人終止或解除契約即不合法而不
得請求返還系爭房屋及給付不當得利等語,資為抗辯。
三、原審駁回上訴人之請求,上訴人不服提起上訴,其上訴聲明
:㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭房屋遷讓返還予上訴人
。㈢被上訴人應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還前項房
屋之日止,按月給付上訴人34,000元。被上訴人則答辯聲明
:上訴駁回。
四、不爭執事項(見本院卷第63至64、128頁,並依本判決用語
修正或刪減文句):
(一)被上訴人自97年7月1日起向上訴人承租系爭房屋,兩造於10
7年6月30日最後簽定書面租約,約定租期為107年7月1日至1
09年6月30日,每月租金34,000元,並於上開租期屆滿後即
未簽訂書面契約。
(二)被上訴人於111年7月間向本院提起前案訴訟,兩造並於111
年10月6日簽立系爭調解筆錄,調解成立內容為:⒈確認兩造
間就系爭房屋不定期租賃存在。⒉被上訴人應於111年10月5
日前給付上訴人當月份租金17,000元,並自111年11月起於
每月1日給付租金34,000元。⒊系爭調解內容。
(三)上訴人於111年3月14日以第6368號函(下稱系爭函文)告知
被上訴人如再有違反調解內容之行為,將解除兩造間租賃關
係,被上訴人於同年月15日收受該函。
(四)被上訴人有為系爭行為。
五、上訴人另主張兩造間租賃契約已解除或終止,依民法第179
條、第455條之規定,被上訴人應返還系爭房屋及按月給付
相當於租金之不當得利乙節,則為被上訴人所否認,並以前
詞置辯,茲就本件爭點及本院之判斷,析述如下:
(一)上訴人主張因被上訴人有系爭行為,故得以起訴狀繕本之送
達依民法第227條第1項準用第226條規定,併依第256條規定
解除契約,有無理由?
⒈按繼續性之契約已開始履行者,為免徒增法律關係之複雜,
如無因嗣後之債務不履行情事,使契約關係溯及消滅之必要
,原則上雖應以終止之方法消滅其契約關係,惟究不得因此
即謂已履行之繼續性契約,當事人均不得行使解除權。於繼
續性質之租賃契約,民法債編「租賃」,就承租人之終止權
,固已有特別規定,但在出租人依約交付合於債之本旨之租
賃物與承租人前,承租人要非不得依法行使解除權,以解除
租賃契約(最高法院112年度台上字第1088號判決理由參照
)。經查,上訴人依系爭租約交付租賃物即系爭房屋,並按
月收取租金,堪認兩造均已開始履行系爭租約,該繼續性契
約業已持續履行相當時間,則揆諸上開意旨,除嗣後發生債
務不履行情事,有使契約關係溯及消滅之必要,否則即不得
任意解除系爭契約。
⒉又按解釋意思表示,應探求當事人之真意,不得拘泥於所用
之辭句,此觀民法第98條規定自明。所謂探求當事人之真意
,應從其意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會
之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生
之法律效果而為探求,並將誠信原則涵攝在內,藉以檢視其
解釋結果,對兩造之權利義務是否符合公平正義(最高法院
112年度台上字第2467號判決意旨參照)。經查,循本案訟
爭脈絡及兩造簽立系爭調解筆錄目的,實係被上訴人向上訴
人承租系爭房屋作為分租套房轉租使用,然上訴人因系爭房
屋老舊,恐將來發生災害而不願繼續出租等情,業據兩造供
述在卷(見原審卷第127至128頁、本院卷第174頁),又細
繹系爭調解內容之前後文義,可知兩造係約定系爭房屋之維
護修繕費用由被上訴人負擔,但應及早通知上訴人使其可進
入查看,以利其判斷修繕維護行為是否有危害租賃物之虞,
並得進而要求被上訴人終止維護修繕行為。是以,兩造約定
被上訴人負有通知義務之真意,應係為了避免危害租賃物存
續目的,始賦與上訴人有要求終止維護修繕之權,從而,縱
使被上訴人違反系爭調解內容之通知義務,仍應該當民法第
227條第1項之不完全給付要件,即須出於可歸責債務人即被
上訴人之事由,不能依約履行所負給付義務或無利益時,始
能準用民法第226條給付不能規定及依同法第256條規定解除
系爭租約。
⒊又查:
⑴就①於112年3月1日及8日僱工進行房屋樓頂施作並鋪設防水層
及調整屋頂平台頂蓋之行為部分:依被上訴人配偶與上訴人
配偶之LINE通訊軟體(下稱兩造間LINE)訊息紀錄(見原審
卷第75至91頁)內容可見,被上訴人於111年10月24日即向
上訴人告知將施作頂樓防水工程,並於同年11月6日、同年1
2月24日告知施作工法及施工安排,且告以實際施作日需視
天候因素而定,上訴人僅於同年12月26日覆稱:不得破壞建
築結構,造成屋損由被上訴人負責,工作1天前需通知上訴
人及不得經過60號等語,故被上訴人縱未於實際施工前1日
再行通知,惟事實上已提早履行通知義務使上訴人知悉,亦
未限制其進入查看現況,堪認上訴人事前知情,亦有充分時
間行使終止維護修繕之權,惟仍僅表示被上訴人不得破壞建
築結構下自負其責,並無明示反對修繕計畫之意思,無以認
定被上訴人違反通知義務該當給付不能之要件,上訴人即自
不得據此解除契約。
⑵就②於112年3月23日起進行天花板拆除及施作之行為部分:被
上訴人業於同年3月21日告知將於同年月3月23日朽壞天花板
之拆除重作等情,有兩造間LINE訊息紀錄(見原審卷第99頁
)可憑,衡以天花板之損壞具有相當危險性,而屬緊急維修
,故被上訴人已於施工1日前通知,亦難認有違反系爭調解
內容。
⑶就④於同年4月4日僱工進入系爭房屋遷移5樓儲熱式熱水器之
位置部分:被上訴人前已於112年3月16日告知上訴人需改為
儲熱式熱水器等情,有兩造間LINE訊息紀錄(見原審卷第97
頁)可稽,且據證人侯彥輝到庭證稱:伊於112年3月22日安
裝熱水器後,因被上訴人表示放置該處不好看,故於112年4
月4日再行移位等語(見本院卷第126至128頁),足見僅屬
先前通知安裝儲熱式熱水器工程之續行,故被上訴人並無違
反系爭調解內容之情事。
⑷就③於同年3月28日進行室內壁癌之修補及粉刷、⑤於同年4月1
2日起至13日進行5樓修補凹折變形之輕鋼架骨架條部分:衡
以該等工作內容,僅係對牆面進行油漆及另就天花板裝潢之
輕鋼架凹折變形處為補強,屬保持其原有堪用狀態之有益處
分行為,上訴人固稱:修補工法及選用材料恐對建物造成影
響云云(見原審卷第130頁),然就該修繕如何危害系爭房
屋乙節並未提出事證以實其說,亦未再表明應終止維護修繕
及其具體理由,實難認其恐危害租賃物而有終止維護修繕之
意,故參照兩造系爭調解內容之真意,被上訴人尚無所謂可
受歸責之給付不能事由。
⑸上訴人雖另主張:①、②行為部分,被上訴人未於約定之1日前
或5日前告知,實際施工範圍逾越通知之C室範圍等情,惟被
上訴人此部分行為並未違反通知義務,亦無阻礙上訴人現場
查看行為,均如前述,上訴人於進行修繕時既未到場查看或
另有指示終止修繕行為,另就②3月23日增加施作範圍如何致
使租賃物危害之虞,亦未見其舉證證明,即無以推認被上訴
人依約所負之給付義務不能履行或無利益,不能認定有給付
不能情事。
⒋綜上,上訴人所指系爭行為均非屬可歸責被上訴人事由致給
付義務不能履行或履行無利益之情形,亦未造成上訴人依系
爭調解內容終止維護修繕權行使上之障礙,故其主張依民法
第227條第1項準用同法第226條規定,並依同法第256條規定
解除契約,即無理由。
(二)上訴人依第438條第2項規定終止契約有無理由?
⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租人,
並應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態
;承租人應依約定方法,為租賃物之使用、收益;無約定方
法者,應以依租賃物之性質而定之方法為之,承租人違反前
項之規定為租賃物之使用、收益,經出租人阻止而仍繼續為
之者,出租人得終止契約,民法第423條、第438條定有明文
。故承租人應依約定方法為使用、收益,出租人亦有容忍承
租人以合於契約目的之方法,使用、收益租賃物之義務。
⒉經查,兩造間固以系爭調解內容約定被上訴人於修繕時負有
通知義務及上訴人具終止維護修繕之權利,然此僅係於系爭
租約中增加被上訴人事前告知修繕及依上訴人指示終止修繕
維護行為等義務,兩造並非約定禁止修繕系爭房屋,尚非對
租賃物使用、收益方法另為約定。是以,上訴人主張被上訴
人未依系爭調解內容為通知,即非屬對租賃物使用、收益約
定方法之違反,故上訴人主張得依民法第438條第2項終止契
約,即無理由。
(三)上訴人擇一依民法第179條、第455條規定請求被告返還系爭
房屋及請求被上訴人按月給付34,000元,有無理由?
上訴人主張依上開規定解除或終止契約均不合法,業如前述
,則依系爭調解筆錄第1項條款,兩造就系爭房屋為不定期
租賃關係(見補字卷第19頁),其系爭租約關係仍在存續中
,故上訴人依民法第179條、第455條規定請求被告在租賃契
約終止後,應返還系爭房屋及請求按月給付相當於租金之不
當得利,均屬無據。
六、綜上所述,上訴人依民法第227條第1項準用同法第226條並
依第256條規定解除契約、依民法第438條第2項規定終止契
約,均屬無據。從而,其依民法第179條、第455條請求,請
求被上訴人應將系爭房屋遷讓返還予上訴人及應自起訴狀繕
本送達翌日起至遷讓返還前項房屋之日止,按月給付上訴人
34,000元,於法無據,均不應准許。原審為上訴人敗訴之判
決,並無不合。上訴意旨指摘原判決不當,求予廢棄改判,
為無理由,應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及證據,核與判
決之結果不生影響,爰不一一論列,併此敘明。
八、據上論結,本件上訴為無理由,依民事訴訟法第436條之1第
3項、第449條第1項、第78條,判決如主文。
中 華 民 國 113 年 10 月 23 日
民事第六庭 審判長法 官 林瑋桓
法 官 余沛潔
法 官 劉宇霖
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 113 年 10 月 23 日
書記官 洪仕萱
TPDV-113-簡上-75-20241023-1