Know99判決書

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確認租賃關係存在

臺灣彰化地方法院民事判決 112年度訴字第1116號原告林秀川訴訟代理人蘇文俊律師複代理人吳奕賢律師被告楊翠娥訴訟代理人陳世煌律師李冠穎律師被告洪湟淥即洪銘成上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，本院於民國113年9月 25日言詞辯論終結，判決如下：主文確認原告與被告楊翠娥間坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地及其上建物即門牌號碼彰化縣○○鄉○○村○○路00000號之租賃關係存在。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告楊翠娥負擔百分之50，餘由原告負擔。事實及理由壹、程序方面一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；又原告之訴，有當事人不適格或欠缺權利保護必要者，法院得不經言詞辯論，逕以判決駁回之。但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正，民事訴訟法第 247條第1項前段、第249條第2項第1款分別規定甚明。本件原告主張其所有門牌號碼彰化縣○○鄉○○路00000號建物（下稱系爭建物）就被告楊翠娥、洪湟淥（以下各稱其名）所有坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）有租賃關係存在，洪湟淥承認原告之主張（本院卷第156頁），原告對洪湟淥之系爭土地之租賃權存否已無不明確之情事，原告之法律地位要無不安定之狀態，其訴請確認此部分之法定租賃權存在，難認有受確認判決之法律上利益，應依民事訴訟法第249條第2項第1款規定，予以駁回。又楊翠娥否認原告之主張，則原告對於楊翠娥之系爭土地有無租賃關係存在，即屬不明確，原告在私法上之地位自有受侵害之危險，且此項危險得以對於楊翠娥之確認判決除去，是原告提起此部分之確認之訴，於法尚無不合。二、洪湟淥經合法通知未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。　　　貳、實體事項一、原告主張：伊與訴外人洪清雄為夫妻，育有洪湟淥及訴外人洪明煌及洪淑玲、洪淑芬（下稱洪湟淥等4人），楊翠娥為洪明煌之配偶。洪清雄為系爭土地之原所有權人，於88年間在地上興建系爭建物，洪清雄於89年1月23日過世後，其繼承人於89年5月10日以遺產分割協議（下稱系爭協議）由洪湟淥、洪明煌取得系爭土地所有權各2分之1，原告則取得系爭房屋之事實上處分權，系爭建物與系爭土地間即有法定租賃關係存在，又系爭協議並無特別約定分得房屋之原告不許使用土地，嗣楊翠娥於95年10月25日受贈洪明煌之土地應有部分25分之12時，及原告自102年5月15日起至112年5月14日止，將系爭房屋出租予統一超商股份有限公司（下稱統一公司），楊翠娥早已知悉且無反對，有默許原告繼續使用系爭土地之意。爰依民法第425條之1規定或類推此規定，提起本件訴訟，並聲明如主文第1項所示。二、被告楊翠娥則以：原告與洪湟淥等4人就系爭土地、建物為系爭協議後，原共有人間之共有關係及分管約定即已終止，原告喪失對系爭土地之共有權，且未舉證其與被告有使用土地之約定，楊翠娥或洪明煌亦未向原告收取任何對價，難謂原告有何權源占用土地，遑論兩造間有法定租賃關係。又系爭建物為88年間興建之鐵皮屋建物，已逾財政部頒布之固定資產耐用年數表所示金屬建造（有披覆處理）之耐用年限20 年，且因鄰近海邊，風力極強，鹽分甚高，應已達不堪使用之程度，縱系爭土地、建物有法定租賃關係存在，亦應歸於消滅，不因原告嗣後改造或更新建物結構而使消滅之租賃關係回復。況系爭建物占用面積之土地價值新臺幣（下同）70 7,720元，該建物之價值則為66,700元，兩者相差懸殊，系爭建物顯不具相當之經濟價值等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷　㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1 項定有明文。查原告主張系爭土地及建物原為洪清雄所留遺產，為原告與洪湟淥等4人於89年1月23日繼承取得土地及建物之所有權，楊翠娥於95年10月25日受贈取得洪明煌之土地應有部分25分之12時，及系爭建物範圍為彰化二林地政事務所102年11月19日二林測字第2161號土地測量成果圖所示編號②部分（本院卷第91頁）等情，此為兩造所不爭執（本院卷第158至159、298頁），堪予採信。又系爭土地、建物原同屬原告與洪湟淥等4人所有，其等同時將建物、土地所有權讓與相異之繼承人原告、洪湟淥及洪明煌，酌以本件遺產分割協議並無約定建物之存續期間，自有使建物繼續占用土地存續之意，則依民法第425條之1之規定，系爭建物對系爭土地有法定租賃權存在，楊翠娥因贈與取得洪明煌就系爭土地之應有部分，應繼受此項法律關係，是原告主張系爭建物、土地有法定租賃關係存在，係屬有據。楊翠娥雖抗辯原告於系爭協議後喪失對土地之共有權，系爭建物為無權占用等語，惟原告之系爭房屋占用土地係依法定租賃關係，自與其是否喪失土地共有權無關，併此敘明。　㈡又按房屋是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之；蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意，反之，房屋經出租人同意而改造時，應以變更後之狀態認定是否達不堪使用。查系爭建物於88年完成建造時為鋼架造一層建物，南、北、西側牆面及屋頂均以鐵皮覆蓋；於92年時，北、東側面改為立柱及加裝玻璃，其餘仍包覆鐵皮，如一般常見之便利超商外觀；於112年時，建物之西側覆蓋綠色鐵皮，屋頂則疊加鐵皮，有照片及使用執照影本等可佐（本院卷第69、219至2 27頁），可見系爭建物現況與興建時，已有不同。又查，原告自92年至112年間將系爭建物出租統一公司期間，為楊翠娥以通盈裕有限公司加盟統一公司之方式，在系爭建物經營超商生意，此為楊翠娥所肯認（本院卷第298頁），楊翠娥亦稱其經營期間，7-11公司告知原告漏水，要求原告裝鐵皮才有外加上綠的鐵皮等情（本院卷第298至299頁），可見系爭建物變更外觀及加裝綠色鐵皮等情，均係配合楊翠娥經營超商之條件，原告主張系爭建物之之加固更新已得楊翠娥之同意，自屬有據，依前開說明，應以系爭建物現狀認定有無不堪使用之情。再查，系爭建物於108年時雖已達財政部頒布之固定資產耐用年數表所示金屬建造（有披覆處理）之耐用年限20年，惟被告自承在建物內經營商業活動至000年0月間止，可見系爭建物之構造尚屬堅固而可繼續使用，亦具有一定經濟價值，並未因鐵皮銹蝕而至不堪用之情況，楊翠娥抗辯已因系爭建物不堪使用而消滅租賃關係等語，自不足採。四、綜上所述，原告依民法第425條之1規定，請求確認系爭房屋以法定租賃關係占有楊翠娥之系爭土地，為有理由，應予准許。原告對洪明湟之請求，則無確認利益，應予駁回。　　五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。六、訴訟費用之負擔：民法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　16　　日民事第二庭法　官　李莉玲以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　16　　日書記官謝儀潔

2024-10-16

CHDV-112-訴-1116-20241016-1

店簡

新店簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事裁定 113年度店簡字第1142號原告臺北市政府都市發展局法定代理人王玉芬訴訟代理人劉啟貞上列原告與被告蔡高碧間請求遷讓房屋等事件，本院裁定如下：一、按訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準。以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額。民事訴訟法第77條之1第1項、第2 項、第77條之2第1項前段、第2項分別定有明文。又按房屋及土地為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，請求遷讓房屋之訴，應以房屋起訴時之交易價額，核定其訴訟標的之價額。所謂交易價額，應以市場交易價格為準。不動產如無實際交易價額，以原告就訴訟標的所有之利益為準。二、查： (一)聲明一部分查原告依民法第455條規定及兩造間臺北市社會住宅租賃契約書（下稱系爭租約）第22 條第1項約定請求被告遷讓返還原告管有而出租被告使用之門牌號碼臺北市○○區○○路○段000 巷00號11樓之11社會住宅（下稱系爭房屋），訴訟標的價額應以系爭房屋之交易價額為準。而以系爭房屋為社會住宅之性質以觀，具公益性，原告為管理機關，則以政府興建系爭房屋至今留存之價值，即參照地價調查估計規則第12條規定計算所得建物現值(以建物重建價格扣除建物累積折舊額，乃依建物構造種類之建物標準單價，並參考建物之樓層高度、層數、材料、用途、設計及建築物設備等酌予增減計算，計算公式為【建物現值＝建物單價×〈1-（年折舊率×經歷年數）〉×建物面積】)，當足以表彰原告對系爭房屋所有之利益，毋庸考量系爭建物坐落區段地價及交易行情。查依系爭房屋之建物登記第一類謄本記載，系爭房屋為鋼筋混凝土造，位於22層之第11層，建物完成日期為民國107年6月14日，主建物面積為51.76平方公尺，陽台面積為7.37平方公尺，共有部分面積為39.46平方公尺（20880.79×189/1000 00，小數點後第3位4捨5入），共計98.59平方公尺，又依新北市地價調查用建築改良物標準單價表顯示總樓層22層鋼筋混凝土造單價上下限為新臺幣（下同）4萬4700元至3萬4400 元間，依新北市政府地價調查用建築改良物耐用年數及每年折舊率表可知，鋼筋混凝土造每年折舊率為1.6%，依上說明，系爭房屋於000 年0月間原告起訴時之建物現值為358萬72 96元【建物單價（44700+34400）÷2（單價上下限平均價額計算）×〈1-（年折舊率1.6%×經歷年數5）〉×建物面積98.59 】（元以下均4捨5入，下同）。雖原告主張上開請求應依民事訴訟法第77 條之9規定以租賃期間租金總額計算訴訟標的價額，惟此一規定所指因租賃權涉訟，乃以租賃權為訴訟標的之訴訟（如確認租賃權存否之訴），然原告係主張兩造間租賃關係終止而請求被告遷讓系爭房屋，並依約給付未付租金及違約金，前者係以租賃物返還請求權為訴訟標的，後二者均係系爭租約所定給付，並非以租賃權為訴訟標的，自無該規定之適用，併此敘明。 (二)聲明二、三部分原告以一訴附帶請求依系爭租約第5條第1項約定，請求被告給付自112年10月1日起積欠租金3萬7200元及按起訴狀附表計算之違約金6324元；暨依系爭租約第23條約定請求自113 年3月9日起至被告騰空返還系爭房屋之日止，被告按月給付原告使用費1 萬8460元，此部分算至起訴前一日（113年7月 31日，共145天）為8萬9223元（18460×145天÷30天）。三、基上，本件訴訟標的價額核定為372 萬43元（0000000＋3720 0＋6324＋89223），應徵第一審裁判費3萬7927元，扣除原告已繳納之5400元，應補繳3萬2527元，原告應於收受本裁定之日起5日內補繳，逾期不繳或繳不完全，則駁回原告之訴中華民國 113 年 10 月 15 日臺灣臺北地方法院新店簡易庭法官李陸華以上正本係照原本作成。如不服本裁定關於核定訴訟標的價額之核定，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1000元；若經合法抗告，命補繳裁判費之裁定，並受抗告法院之裁判。中華民國 113 年 10 月 15 日書記官張肇嘉

2024-10-15

STEV-113-店簡-1142-20241015-1

抗

臺灣高等法院

塗銷不動產所有權移轉登記等

臺灣高等法院民事裁定 113年度抗字第736號抗告人廖云英住○○市○○區○○路0段000號0樓上列抗告人因與相對人高聿軒等間請求塗銷不動產所有權移轉登記等事件，對於中華民國113年5月20日臺灣臺北地方法院112年度補字第2519號裁定提起抗告，本院裁定如下：主文原裁定廢棄。本件訴訟標的價額核定為新臺幣壹仟貳佰伍拾玖萬捌仟伍佰零壹元。抗告訴訟費用由相對人負擔。理由一、按核定訴訟標的價額之抗告法院為裁定前，應使當事人有陳述意見之機會，民事訴訟法第77條之1第4項規定有明文。該條所謂陳述意見之機會，包括以書狀陳述意見之情形在內。查抗告人向原法院提起塗銷不動產所有權移轉登記等事件，經原裁定核定本件訴訟標的價額為新臺幣（下同）3,911萬8 ,882元，應徵第一審裁判費35萬6,256元，抗告人不服提起抗告，並於抗告狀中載明抗告理由，本院於民國113年9月3 日通知相對人於10日內陳述意見，於同月5日已送達於相對人，有本院送達證書在卷為憑（見本院卷第35頁、第37頁），然相對人迄未表示意見，是本院已賦予當事人陳述意見之機會，合先敘明。二、次按訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準。法院因核定訴訟標的之價額，得依職權調查證據。以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之，民事訴訟法第77條之1第1項至第3項、第77條之2第1項定有明文。是訴訟標的價額係依原告主張訴訟標的之法律關係，所得受之客觀利益定之，倘原告合併提起數訴，各訴之訴訟標的雖不相同，惟自訴訟利益觀之，其訴訟目的一致，不超出終局標的範圍，其訴訟標的價額應以其中價額最高者定之（最高法院107年度台抗字第2 59號裁定意旨參照）。所謂起訴時之交易價額係指起訴時之市價而言，且訴訟標的之價額，乃法院應依職權調查核定之事項，不受當事人主張之拘束。又動產或不動產之交易價額常受買賣雙方之需求、主觀好惡、目的及利用價值等之影響，若當事人間就該交易價額有所爭執，尤應調查實際情形以為核定訴訟標的價額之依據。是此所謂之交易價額，應係指客觀之市場交易價額而言（最高法院99年度台抗字第88號裁定意旨參照），而現行不動產之交易價格已採實價登錄制度，故鄰近不動產於一定期間內所登錄之交易價格，趨近於客觀之市場交易價格，自可為核定訴訟標的價額之基準。另因租賃權涉訟，其租賃定有期間者，以權利存續期間之租金總額為準，民事訴訟法第77條之9前段亦定有明文。三、抗告意旨略以：伊遭相對人及訴外人洪瑞祥、薛宇晨詐欺，以協助抗告人降息轉貸為由，於111年6月1日誘騙抗告人一次簽署2份買賣契約，將如原裁定附表所示之不動產（下合稱系爭不動產）先後出售予相對人陳皇志、高聿軒。又於111年8月1日與高聿軒簽立系爭不動產之房屋租賃契約（下稱系爭租約），高聿軒於111年7月21日以買賣原因，取得系爭不動產所有權。然伊係陷於錯誤而為上開行為，依民法第92條規定得撤銷其意思表示，上開法律行為均屬無效，爰依民法第767條第1項中段規定，請求高聿軒塗銷系爭不動產之登記，回復登記為伊所有，或依民法第179條規定，請求高聿軒返還系爭不動產予伊，並聲明：㈠高聿軒應就系爭不動產，於111年7月21日以買賣原因取得所有權之登記應予塗銷，回復登記為抗告人名義；㈡確認高聿軒與抗告人就系爭不動產，於111年6月1日所為之買賣關係不存在、於111年8月1日所為之租賃關係不存在；㈢確認陳皇志與抗告人就系爭不動產，於111年6月1日所為之買賣關係不存在。上開聲明訴訟目的一致，所得受之客觀利益同為系爭不動產起訴時交易價值約1,700萬元至1,511萬元之間，加計系爭租約之租金總額21萬6,000元，應核定為1,532萬6,000元。原裁定認系爭不動產之交易價額為1,945萬1,441元實屬過高，核定本件訴訟標的價額為3,911萬8,882元亦有違誤，爰提起本件抗告，求為廢棄原裁定等語。四、經查：　　　　㈠抗告人訴之聲明第㈠至㈢項除確認租賃關係不存在部分外，各自訴訟標的雖異，然其就本件訴訟標的所受之客觀利益，應以「單一所有權」計算，並非因有數個買賣關係存在，依「數個買賣」分別計算後，再合併其總額計價，自應以系爭不動產起訴時即112年11月16日（見原法院卷第9頁）之交易價額為準。系爭不動產建築完成日期為63年8月15日，為四層樓房之一樓公寓，有系爭不動產建物登記第一類謄本在卷為憑（見原審卷第29頁），參考系爭不動產週邊自112年6月起至000年00月間實價登錄資料，與系爭不動產同位於臺北市○ ○區○○街、屋齡相近，且同為四層樓房之公寓者，交易價格每平方公尺約14萬2,557元，有內政部不動產交易實價登錄查詢服務網查詢結果可參（見本院卷第47、57頁），與本件起訴時點較為接近，且現行不動產之交易價格已採實價登錄制度，故鄰近不動產於一定期間內所登錄之交易價格，趨近於客觀之市場交易價格，自可為核定訴訟標的價額之基準。系爭不動產總面積86.86平方公尺【計算式：層次面積76.06 平方公尺＋平台面積10.80平方公尺】，有前揭建物第一類謄本足按，依此計算系爭不動產於起訴時之交易價額為1,238 萬2,501元【計算式：14萬2,557元×86.86平方公尺＝1,238萬 2,501元，元以下4捨5入】。抗告人雖主張系爭不動產之交易價額約1,700萬元至1,511萬元之間，並提出台灣房屋及59 1網站出售臺北市○○區○○街00巷房地之廣告為證（見本院卷第25、29頁），惟該廣告僅委售價格，與客觀市價並非相當，自不得逕為系爭不動產於本件起訴時之市場交易價格；另抗告人於原法院陳報之內政部不動產交易實價查詢服務網之資料，為門牌號碼○○路000巷00弄00號房地、交易日期為111 年2月19日、交易單價為每坪74萬0,298元（見原法院卷第71 頁），惟該交易日期與抗告人112年11月16日提起本件訴訟，已間隔約2年，已有相當之時間，受市況影響價格因素較大，故應無足為本件系爭不動產起訴時之交易價額之參考。　㈡抗告人訴之聲明第㈡項後段請求確認租賃關係不存在部分，依系爭租約之約定，租賃期限自111年8月1日起至112年1月31 日止，租金每月3萬6,000元，是兩造租賃期間之租金總額為 21萬6,000元【計算式：3萬6,000元×6月＝21萬6,000元】，是此部分訴訟標的價額為21萬6,000元。從而，本件數項標的之訴訟標的價額合併計算為1,259萬8,501元【計算式：1, 238萬2,501元＋21萬6,000元＝1,259萬8,501元】。五、綜上所述，本件訴訟標的價額應為1,259萬8,501元，原裁定核定為3,911萬8,882元，尚有未洽，抗告意旨摘原裁定此部分不當，聲明廢棄，為有理由，爰由本院將原裁定關於核定訴訟標的價額部分廢棄，裁定如主文第2項所示。又原裁定關於核定訴訟標的價額部分既經本院廢棄，則原裁定關於命抗告人補繳第一審裁判費部分即失所附麗，依民事訴訟法第 77條之1第4項後段規定，併予廢棄。六、據上論結，本件抗告為有理由，爰裁定如主文。　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　14　　日民事第六庭審判長法　官　周美雲　　　　　　　　　　　　　法　官古振暉　　　　　　　　　　　　　法　官王　廷正本係照原本作成。本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　14　　日書記官　王詩涵

2024-10-14

TPHV-113-抗-736-20241014-1

重訴

臺灣臺中地方法院

拆屋還地等

臺灣臺中地方法院民事判決 110年度重訴字第470號原告廖小妹訴訟代理人游琦俊律師複代理人賴幸榆律師被告賴張麗霞上一人訴訟代理人賴子琴被告張國祥上一人訴訟代理人楊志航律師複代理人雅蔀恩‧伊勇律師被告張欽皇葉石福張音雅張欽治邱清林林玟淩陳文通上開當事人間拆屋還地等事件，本院於民國113年9月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文核定被告賴張麗霞、張國祥及張欽皇占用臺中市○○區○○○段00地號如附圖A所示（面積40.18平方公尺）及同段000地號如附圖C、 D、E所示（面積合計為79.98平方公尺）之土地租金為每年按各地號該年度之公告現值百分之3。被告賴張麗霞、張國祥及張欽皇應自民國110年11月6日起至返還臺中市○○區○○○段00地號如附圖A所示土地之日止，給付原告每年按各該地號該年度之公告現值百分之3之租金。被告賴張麗霞、張國祥及張欽皇應給付原告新臺幣7萬1821元，及自民國110年11月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。被告賴張麗霞、張國祥、張欽皇、張音雅及張欽治應自民國112 年5月6日起至返還臺中市○○區○○○段000地號如附圖C、D、E所示土地之日止，給付原告每年按各該地號該年度之公告現值百分之 3之租金。被告賴張麗霞、張國祥、張欽皇、張音雅及張欽治應給付原告新臺幣35萬2785元，及自民國112年5月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告賴張麗霞、張國祥、張欽皇負擔8分之1；由被告賴張麗霞、張國祥、張欽皇、張音雅、張欽治負擔4分之1，餘由原告負擔。本判決主文第二項至第三項所命給付及訴訟費用部分於原告以新臺幣5萬元為被告賴張麗霞、張國祥及張欽皇供擔保後得假執行；本判決主文第三項及第四項所命給付及訴訟費用部分於原告以新臺幣16萬元為被告賴張麗霞、張國祥、張欽皇、張音雅及張欽治供擔保後得假執行，但被告賴張麗霞、張國祥、張欽皇及被告賴張麗霞、張國祥、張欽皇、張音雅、張欽治分別以新臺幣13萬 9101元、47萬6471元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請均駁回。　　事實及理由壹、程序方面：一、本件被告葉石福、張音雅、張欽治、邱清林、林玟淩及陳文通均經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告起訴時僅對被告賴張麗霞請求：㈠應將就坐落臺中市○○ 區○○○段00○000○000地號土地如附圖所示全部之地上物拆除，並將土地返還予原告；㈡應給付原告新臺幣（下同）22萬6 299元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至返還上開土地之日止，按週年利率百分之5計算利息，㈢應自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止，按年給付原告6萬6813元，其後變更為如附表一及附表二所示先、備位聲明之請求，核其變更分別屬請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明，及就該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人等情形，與民事訴訟法第255條第1項但書第2、3及5款之規定相符，其所為之變更及追加，均應予准許。貳、實體方面　　　一、原告主張：伊於民國107年7月19日向本院拍得坐落臺中市○○ 區○○○段00○000○000地號土地（下稱系爭三筆土地），於同年7月30日登記取得所有權。如臺中市豐原地政事務所113年 1月9日土地複丈成果圖（以下均簡稱附圖）所示A部分（面積40.18平方公尺）、C部分（面積33.90平方公尺）、D部分（面積34.45平方公尺）及E部分（面積10.63平方公尺）土地上建造之磚造鐵皮屋頂建物乃張相玉所建造，如附圖所示 A部分外，其餘均由被告賴張麗霞、張國祥、張欽皇、張音雅、張欽治等五人（下稱賴張麗霞等五人）所繼承，附圖所示A部分，則因張欽皇、張欽治、張音雅（下稱張欽皇等三人）分割遺產協議由張欽皇繼承該部分，是此部分應由賴張麗霞、張國祥、張欽皇公同共有；附圖所示B1(面積71.39平方公尺）、B2部分（面積66.34平方公尺）、F部分（面積40 .08平方公尺）及G部分（面積15.79平方公尺）土地上建造之磚造鐵皮屋頂建物乃張國玲所建造，除B1部分已由張欽皇等三人為遺產分割協議由張欽皇繼承，此部分應由張欽皇單獨所有外，其餘部分則由張欽皇等三人所繼承。被告等人分別無權占用系爭三筆土地，故依據民法第767條第1項前段分別請求被告拆除後，並將土地返還予伊。另因前揭B2部分土地上之建物（門牌為臺中市○○區○○路000巷00號）、前揭C部分土地上之建物（門牌為臺中市○○區○○路000巷00號）、前揭D部分土地上之建物（門牌為臺中市○○區○○路000巷00號）、前揭F部分土地上之建物（門牌為臺中市區○○路000巷00號），分別由張欽皇等人出租與被告林玟淩、陳文通、邱清林及葉石福占有使用中。賴張麗霞等五人或張欽皇等三人無權占用系爭三筆土地，而林玟淩、陳文通、邱清林及葉石福承租土地上之建物為使用，同屬無權占用原告之土地，故伊得先依據民法第767條之規定對房屋使用人先請求遷讓房屋後，再請求房屋繼承人拆屋還地。另張欽皇無權占用00地號B1 部分、張欽皇等三人無權占用00地號B2部分、000地號F、G 部分之土地，賴張麗霞等五人則無權占用前揭A、C、D及E部分之土地，其上房屋均出租予他人使用，非供自己居住、使用，應依市場行情計算（照公告現值以土地總值百分之7估算）土地損害金（詳如附表三所示)，並分別請求訴狀送達最後被告翌日起，按年連帶給付相當不當得利之損害金，及之前已到期之相當不當得利之損害金（含法定遲延利息)等語。先位聲明求為判決：如附表一所示。上開主張除張欽皇自認無權占用系爭土地部分（即附圖B1、B2、F及G部分），仍延續先位聲明之主張外，其餘部分，若認為被告取得法定租賃權或法定地上權而有權占用00地號及000地號，則伊亦得請求法院核定租金數額，伊主張法院應核定之金額同上所述，並按核定之租金數額，分別請求自訴狀送達最後被告翌日起，按年給付核定之租金，另請求自原告取得所有權之日起分別至訴狀送達被告之日止已到期之租金（含法定遲延利息）。備位聲明求為判決：如附表二所示。二、被告方面：　㈠被告張國祥則以：原告於拍賣系爭三筆土地時，拍賣公告已載有建物存在，原告既然明知於此，仍買受土地，事後提起本件拆屋還地訴訟，自有違反民法第148條規定之誠信原則與權利濫用之情形。附圖A、B1、C、D、E部分建物與00地號及000地號土地曾同屬張相玉一人所有，即有民法第425條之 1之適用或類推適用，且被告間有協議分割，並非裁判分割，並無排除適用上開規定之情形。原告決定拍定之時，應已同意被告得繼續使用系爭土地，至少亦屬默許範疇。另本件亦應有民法第876條及第838條之1之適用或類推適用。原告請求酌定租金數額以公告現值計算為不合理，出租金額較高係因實際出租房屋大於占用面積所致等語置辯。答辯聲明求為判決：1.駁回原告之訴及假執行之聲請。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　㈡被告張賴麗霞抗辯：系爭土地上之建物均為伊父親張相玉所興建，張相玉死亡時，基於當時認為嫁出去的女兒無繼承權（但未確認有辦理拋棄繼承），故先由張國玲、張國祥及張國興三人辦理稅籍繼承登記，其後張國興死亡無後嗣，其他二人感念伊姐代母職，又使伊替代張國興位置於稅籍上登記為繼承人。83年繼承時，並未辦理繼承分割，直到110年才辦理土地分割，原告主張之房屋坐落於張國玲分得之土地上，有民法第425條之1之適用。縱使因繼承取得土地上之房屋所有權，然伊並未使用土地上之房屋，實際使用人為張欽皇，故原告請求給付租金，應向實際使用人為之等語。答辯聲明求為判決：1.駁回原告之訴及假執行之聲請。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　㈢被告張欽皇抗辯：系爭三筆土地並未申報地價，應以公告地價百分之8計算，且土地法97條規定按申報地價百分之10計算乃為上限，但非必以百分之10為計算。系爭土地為被告父親張國玲所有，房屋亦為張國玲所有，伊因繼承取得系爭房屋仍有民法第425條之1之適用等語，答辯聲明求為判決：駁回原告之訴。　㈣被告張欽治抗辯：伊與張音雅有將張國玲所興建如圖所示B1 、B2、F、G部分事實上處分權讓與張欽皇，另關於如附圖A 、C、D、E部分建物為張相玉所興建部分，引用張國祥之抗辯等語。答辯聲明求為判決：駁回原告之訴。　㈤被告邱清林抗辯：伊與張欽皇有簽立租約，一家三口，其中二人需長期就醫，尚未找到新租處，希望能繼續居住於承租處等語，答辯聲明求為判決：駁回原告之訴。　㈥被告葉石福、張音雅、陳文通及林玟淩未於言詞辯論期日到場陳述，亦未提出任何書狀以供本院審酌。三、法官就到場之兩造所為本件爭執及不爭執之事項之整理：　㈠兩造不爭執之事項：　1.原告於107年7月19日依本院106年度司執字第128332號拍賣抵押物強制執行程序拍定取得系爭三筆土地之所有權全部，原告於同年7月30日取得不動產權利移轉證明書，而正式取得系爭土地所有權。系爭三筆土地拍賣前之原所有權人為張相玉，張相玉於64年8月7日死亡後，經繼承人張國祥、張國玲（原名張國令）及張國興三人繼承取得，事後張國興於83 年間死亡後，由賴張麗霞於83年5月20日取得張國興之應有部分，事後於100年11月28日協議分割由張國玲單獨取得三筆土地所有權全部。　2.附圖所示A部分（面積40.18平方公尺，即門牌號碼：臺中市 ○○區○○路000巷00號）、C部分（面積33.90平方公尺，即門牌號碼：臺中市○○區○○路000 巷00號建物）、D部分（面積3 4.45平方公尺，即門牌號碼：臺中市○○區○○路000巷00號) 係張相玉所興建，E部分（面積10.63平方公尺，門牌號碼為：臺中市○○區○○路000巷00號）係由張國玲協助出資興建，均由張相玉原始取得所有權，張相玉死亡後，由被告張國祥、張國玲及張國興三人繼承。此部分建物均未經分割協議，實際上均由張國玲使用，張國玲死亡後由張欽皇在管理使用。　　　3.如附圖所示F部分（面積40.08平方公尺，門牌號碼為：臺中市○○區○○路000巷00號）、G部分（面積15.79平方公尺，門牌號碼：臺中市○○區○○路000巷00號）係由張國玲所興建取得所有權，張國玲死亡後，就此部分遺產並未協議分割遺產。　4.張國玲於109年1月31日死亡，其繼承人包含張欽皇、張欽治及張音雅三人。　5.00地號及000地號土地於拍賣前曾於104年12月9日設定地上權予訴外人徐慶全及劉宜蓁（權利範圍各二分之一），設立目的為建屋使用，期間自104年12月7日起至105年5月6日為止。　6.如附圖A（面積40.18平方公尺）部分，張欽皇、張音雅及張欽治三人就繼承人張國玲之部分有協議分割，由張欽皇單獨取得；如附圖B1（面積71.39平方公尺）部分，張欽皇、張音雅及張欽治三人就繼承人張國玲部分有協議分割，由張欽皇單獨取得；附圖B2部分（面積66.34平方公尺，門牌號碼臺中市○○區○○路000巷00號）由張國玲出資興建，此部分並未協議分割遺產。　7.如附圖A、B1部分由張欽皇出租予綽號阿瑞之人使用中，如附圖B2由張欽皇出租予林玟淩使用中，如附圖C部分由張欽皇出租予陳文通使用中，如附圖D部分由張欽皇出租予邱清林使用中，如附圖E及F部分部分由張欽皇出租予葉石福使用中。　8.如附圖所示A、B1、B2、C、D、E、F、G等部分之建物，於原告拍賣取得前已興建完成。　㈡兩造爭執之事項：　1.如附圖B1部分（面積71.39平方公尺）於原告拍賣取得前，係由何人興建？何人取得所有權？（張相玉或張國玲?) 　2.如附圖所示A、B1、C、D、E部分被告是否無權占用系爭土地？系爭土地是否均有民法第425條之1之適用？（系爭土地上房屋於興建時，是否即與系爭土地所有權人為同屬一人之情形？）或民法第876條法定地上權之適用？　3.原告就前項範圍提起本件拆屋還地訴訟，是否有違反誠實信用原則或權利濫用之情形？　4.原告主張附圖所示B2、C、D、E、F現占有人（承租人）是否亦應一併遷出？　5.如原告先位之訴有理由，其得請求相當租金之不當得利數額為何？　6.如原告先位之訴無理由，原告得請求核定租金之合理之租金為何？得否請求之前所積欠之租金？四、得心證之理由：　㈠附圖B1與B2部分應由張國玲所興建，亦由張國玲取得原始所有權，並非張相玉之遺產所及：　1.按所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。此類附屬建物依民法第811條之規定，固應由原建築所有人取得增建建物之所有權，原建築所有權範圍因而擴張。但於構造上及使用上已具獨立性而依附於原建築之增建建物（如可獨立出入之頂樓加蓋房屋），或未依附於原建築而興建之獨立建物，則均非附屬建物，原建築所有權範圍並不擴張及於該等建物。是以判斷其是否為獨立建物或附屬建物，除斟酌上開構造上及使用上是否具獨立性外，端在該建物與原建築間是否具有物理上之依附關係以為斷，最高法院100年度台上字第4號著有裁判意旨可參。　2.經查，如附圖所示B2部分，與附圖所示A部分雖共同使用臺中市○○區○○里○○路000巷00號為稅籍，而經調取該地址建物申請設籍及變更資料，該址稅籍原設有編號00000000000及0 0000000000，原始納稅義務人皆為張相玉，於61年1月及63 年1月起課徵房屋稅，因設立稅籍資料均已逾保存年限，無法調取。嗣後經臺中市地方政務稅務局依照臺中市豐原地政事務所建物測量成果圖（106年2月3日建測字第002660號）據以釐正，並核定增建一樓鋼鐵造面積49.89平方公尺（函文誤列雨遮部分面積44.87平方公尺），該部分稅籍仍使用編號：00000000000，自106年4月起課徵房屋稅，因無相關申請資料可提供，但有房屋稅籍紀錄表原平面圖籍變更後課稅平面圖計四紙可供參考，參酌61年起課部分，該建物係於 60年12月建築完成，共分二部分，石方與木造部分，石方部分長為5.25公尺，寬為6.794公尺，計算面積為35.67平方公尺，木造部分長為7.2公尺，寬為3.5公尺(註記已拆除)，關於石方部分之構造主體之梁柱為木造，屋面為水泥瓦，門窗使用中材，外牆、內牆及地板均為水泥材質，天花板則部分採流麗板。而於63年1月起課部分，該建物係於62年12月建築完成並開始使用，亦分二部分，上半部長為7.4公尺，寬為8.7公尺，下半部長為4.9公尺，寬為2.6公尺，主樑採八寸磚，室內牆壁則為4寸磚，屋架採用竹類建材，外牆、內牆及地板均採用水泥，屋頂使用屋瓦，門窗則採用木門及水泥窗。前後建物面積之長寬均有變化，且材質亦有不同，足見63年1月起課之建物已有翻修不同以往。而106年4月起課房屋稅部分，其則為第一層及雨遮部分，分為東西兩側，並接連在一起，雨遮部分些往北微凸0.7公尺。而東側第一層部分長為3.4公尺，寬為6.723公尺，北側靠雨遮1.85公尺部分微凸0.7公尺，與雨遮突出部分銜接（計算面積為49.89平方公尺），南側之雨遮分二段，上段雨遮則分上下二段。西側雨遮北側主體長為3.4公尺，東西側寬分別為9.548公尺及 9.647公尺（計算面積為44.87平方公尺），南側亦接連雨遮，以上可參酌臺中市政府地方稅務局豐原分局113年4月12日中市稅豐字第11328067761號函及所附之房屋平面圖二紙為證（見本院卷四第185頁至193頁）。足見同為同巷20號房屋，其前後建物面積之長寬均有變化，且材質亦有不同，可見 61年1月起課之建物，至63年1月起課之建物及106年起課之建物，其構造及面積均有所不同，難認就先前建物所為之翻修。另參酌61年1月及63年1月起課之建物，當時均為張相玉，則張相玉64年8月7日死亡後，於106年4月份起課之房屋，經本院至現場履勘時，如附圖所示A及B1之房屋，均屬鐵皮加蓋一層樓之房屋，北側A部分之房屋較為老舊，張欽皇稱：此部分為祖傳留下來之房屋，而南側部分為為張國玲所蓋（見見本院卷一第191頁），兩造復就如附圖A部分不爭執為張相玉所興建，可信為真。然查，如附圖B1所示之房屋該部分稅籍仍使用編號：00000000000，已如前述，該部分係106 年4月起課之房屋，其時間已在張國玲於100年11月28日與其他繼承人協議分割單獨取得系爭三筆土地所有權全部之後，顯見張欽皇於履勘現場所稱該部分係由張國玲所興建乙節互核相符，參酌該部分之建材構造為磚造屋頂，均明顯與61年 1月及63年1月起課之建物建材構造不同，足見附圖所B1所示部分之建物，應係張國玲取得土地後所興建無誤。　3.復查，附圖所示B1部分，與同巷23號房屋僅以共同壁相隔，均為水泥磚造房屋，北側即附圖A部分，為原有建築保留至今，西側設置遮雨棚，業經本院再度至現場勘驗屬實（見本院卷四第55頁勘驗筆錄），而從現場拍攝照片觀之，附圖A 部分之建物，與附圖B1部分之建物雖已結合為一體，而共用出入門戶，出入口分為於附圖B1部分之西側遮雨棚下方外牆之西北側及南側各設一出入口（見本院卷四第75頁及第79頁照片），參酌兩造亦不爭執B2部分為張國玲所興建，可見附圖B1及附圖B2之建物既均為張國玲所興建，僅以一共同壁相隔，而參酌附圖B1部分之建物設有二處獨立之出入口，其構造上及使用上均具有獨立性，反觀，附圖A部分之原有建物，與附圖B1之新建建物結合後，反而無獨立之出入口，而需藉由附圖B1部分之建物為出入（見本院卷一第199頁下方照片及本院卷第四第75頁），是尚難以附圖B1之建物興建於後，且與附圖A部分共用對外出入口，即推認附圖B1之建物屬附圖A建物之附屬建物。是附圖B1所示之房屋該部分稅籍仍使用編號：00000000000雖沿用舊有之稅籍編號，然該部分之面積、建材、構造均與先前所有不同，難認係同一建物之延續，應認為依其構造上及使用上均具有獨立性而非附屬建物，是縱使附圖A部分雖為原有建築所遺留，但其所有權範圍並不擴張及於事後所興建之附圖B1或B2等建物。是被告張國祥以附圖B1之稅籍資料納稅義務人尚列為張國祥及張賴麗霞為納稅義務人，應認該部分為張相玉遺產範圍所及云云，尚非可採。　㈡附圖A、B1、B2、C、D、E、F、G等建物占用系爭三筆土地均有法定租賃關係，故該部分建物之處分權人及現占用人均非無權占用：　1.次查，系爭三筆土地，其中00地號重測前為ＯＯＯ段000-00地號（其後變更為重測後ＯＯ段00地號）、000地號重測前為ＯＯＯ段000-00地號（其後變更為重測後ＯＯ段00地號），二者均自重測前ＯＯＯ段000-00地號分割而出，而此一土地即分割自ＯＯＯ段000地號土地。另000地號重測前為ＯＯＯ段000-00地號（其後變更為重測後ＯＯ段00地號），係自ＯＯＯ段000地號分割而出。張相玉於50年8月24日取得ＯＯＯ段000地號土地之所有權，其死亡後（死亡時間為64年8月7日，見本院卷一第299頁所附舊式戶籍謄本）由張國玲、張國祥及張國興三人於65年5 月6日辦理繼承登記。系爭三筆土地於73年3月26日辦理分割，由張國玲、張國祥、張國興各取得應有部分3分之1，而張國興於82年7月18日死亡後，其應有部分3分之1則由賴張麗霞於83年5月20日以繼承為原因辦理登記取得（見本院卷二第241頁至第287頁），00地號土地於100年11月14日辦理合併事宜，000地號土地於同年15日辦理分割事宜，系爭三筆土地則於同年月28日辦理共有物分割，將系爭三筆土地全部歸予張國玲一人所有，業經本院向臺中市豐原地政事務所調取系爭三筆土地之異動索引查核無誤（見本院卷二第179頁至第237頁），均可信為真。　2.另查，張欽皇等三人有就如附圖A及B1建物（即門牌號碼為：臺中市○○區○○路000巷00號）繼承張國玲遺產部分，於109 年2月24日為遺產分割協議，並協議由張欽皇一人繼承張國玲該部分之遺產權利，此有本院向臺中市政府地方稅務局豐原分局調閱該址變更納稅義務人相關資料所檢附之遺產分割協議書附卷可參（見本院卷一第315頁），可信為真。此外，張欽治抗辯張國玲所興建之其他部分（含如附圖B2、F及G 部分之房屋），亦協議由張欽皇單獨取得乙節，復未能具體舉證以實其說，此部分所辯，自難採信。　　3.按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受民法第449條第1項規定之限制，同法第425條之1 定有明文。茲就系爭三筆土地之建物占用情形分述如下：　⑴關於附圖A、C、D、E所示建物部分：　　系爭三筆土地拍賣前之原所有權人為張相玉，張相玉於64年 8月7日死亡後，其繼承人共有賴張麗霞、張國祥、張國玲及張國興四人（見本院卷一第135頁），經以四角號碼查詢本院民事訴訟暨非訟事件索引卡舊案，查無張相玉之繼承人拋棄繼承之相關案件（見本院卷四第363頁），是原告主張賴張麗霞係拋棄繼承云云，應非有據。系爭三筆土地雖由張國祥、張國玲及張國興三人辦理繼承登記，然嗣後張國興於82 年7月18日死亡後，因無後嗣，且父母均已亡故，故該部分應由其兄弟姊妹繼承，即賴張麗霞、張國祥、張國玲共同繼承（見本院卷第一第137頁），而由張國祥及張國玲辦理拋棄對張國興遺產之繼承，由賴張麗霞單獨取得張國興應有部分三分之一部分，期間雖有張國祥及張國玲拋棄張國興應有部分之繼承之情形，然考量當初因舊有習俗漏未將賴張麗霞列為土地繼承人，事後於張國興死亡時，透過張國祥及張國玲拋棄繼承方式，使賴張麗霞單獨取張國興應有部分，實質上乃回歸賴張麗霞原有之應繼分，然衡量前後變化，均屬張相玉繼承人間之變更，最後變更之結果更與原繼承之比例相同，則此項變更過程縱有不同，仍應認為與張國祥、張國玲及賴張麗霞三人繼承張相玉之結果相同。嗣於100年11月28 日再經張國祥、張國玲及賴張麗霞三人合併其他遺產（包含同段00地號及00地號）為共有物分割協議，而由張國玲單獨取得系爭三筆土地所有權全部等情，亦有被告張國祥提出之共有土地合併分割後分配略圖（見本院卷三第341頁）、舊式土地登記謄本（見本院卷三第117頁至120頁、第125頁至1 43頁）在卷可參，並經調閱本院106年度司執字第128332號拍賣抵押物強制執卷宗查核無誤。又附圖所示A、C、D之未保存登記建物分別坐落系爭三筆土地之同段00地號及000地號上，均為張相玉所興建，其死亡後，該建物之事實上處分權由其繼承人賴張麗霞、張國祥、張國玲及張國興繼承而公同共有，其後張國興死亡，剩餘賴張麗霞、張國祥、張國玲三人繼承公同共有，另張國玲於109年1月31日死亡，其繼承人包含張欽皇、張欽治及張音雅三人，就附圖A部分，張欽皇等三人就張國玲所繼承部分協議分割，由張欽皇單獨取得，已如前述。是附圖A之建物現應由賴張麗霞、張國祥及張欽皇三人公同共有。另附圖E部分之建物雖為事後張國玲所興建，然該部分不具獨立性，且附隨搭建於附圖D部分，故應認為仍屬張相玉所有之附圖D建物之一部，於張相玉死亡後，該部分與附圖C及D部分之事實上處分權應為賴張麗霞等五人公同共有，以上事實亦為到場兩造所不爭執，其餘未到庭之被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，均可視為真正。則本件系爭三筆土地及附圖A、C、D、E之建物均可認為同屬張相玉所有建物範圍，張相玉死亡後，因繼承、協議分割遺產或共有物分割之結果，而造成所有權人不相一致，但仍維持由張相玉之繼承人所有之情形，並無特別約定不許土地上之房屋所有人繼續使用土地。而房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基者，為一般普遍之常情，故房屋所有人自得類推適用民法第425條之1第1項規定，推定在房屋得使用期限內，與土地所有人間有租賃關係存在。原告為拍定人，明知房屋占用土地部分不點交，卻仍出價購買，自應繼受土地所有人與房屋所有人間之租賃關係。　⑵關於附圖B1、B2所示建物部分：　　附圖B1部分建物為張國玲所興建，已如前述，而附圖B2部分建物亦為張國玲所興建，亦為到場之兩造所不爭執，其餘未到庭之被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，均可視為真。雖此部分並無稅籍申請資料可資參照，然參酌該部分之建物與附圖B1部分建物使用共同牆壁，應屬同時興建，並由張國玲原始取得建物所有權，而參照附圖B1未保存建物之起造時間為106年2 月23日測量之前不久，張國玲於100年11月28日因與其他遺產協議分割，由張國玲單獨取得三筆土地所有權全部，可認為附圖B1及B2之建物於興建完成之初，土地及建物均同屬張國玲一人所有，至為明顯。而原告明知房屋占用土地部分不點交，仍於107年7月19日參加投標，於同年月30日取得系爭三筆土地所有權，造成土地及房屋之所有權人不相一致，並無特別約定不許土地上之房屋所有人繼續使用土地。且按房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基者，為一般普遍之常情，故房屋所有人自得直接適用民法第425條之1第1項規定，推定在房屋得使用期限內，與土地所有人間有租賃關係存在。其後附圖B1、B2 之建物，於張國玲死亡後，由張欽皇等三人繼承，附圖B1之建物雖經張欽皇等三人就該部分協議分割，由張欽皇單獨取得；附圖B2部分仍由張欽皇等三人繼承，渠等依據繼承之法律關係，仍非不得主張法定租賃權。原告為拍定人明知房屋占用土地部分不點交，卻仍出價購買，自應就土地所有人與房屋所有人間房屋得使用期間所生之法定租賃關係受其拘束。　⑶關於附圖F、G所示建物部分：　　　附圖F、G之建物均為張國玲所興建，為到場之兩造所不爭執，其餘未到庭之被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，均可視為真。是該部分未保存登記之建物，既然由張國玲出資興建，自應由張國玲取得原始所有權，且張國玲又於100年11月18日取得系爭三筆土地所有權，建物及土地均同屬張國玲一人所有，而原告為拍定人明知房屋占用土地部分不點交，仍於107年7 月19日參加投標，於同年月30日取得系爭三筆土地所有權，造成土地及房屋之所有權人不相一致，並無特別約定不許土地上之房屋所有人繼續使用土地。且按房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基者，為一般普遍之常情，故房屋所有人自得直接適用民法第 425條之1第1項規定，推定在房屋得使用期限內，與土地所有人間有租賃關係存在。其後附圖F、G之建物，於張國玲死亡後，由張欽皇等三人繼承該部分之事實上處分權，渠等仍非不得依據繼承之法律關係，主張法定租賃權。原告明知房屋占用土地部分不點交，卻仍出價購買，自應就土地所有人與房屋所有人間房屋得使用期所生之法定租賃關係受其拘束。　4.又查，00地號及000地號土地於拍賣前曾於104年12月9日設定地上權予訴外人徐慶全及劉宜蓁（權利範圍各二分之一），設立目的為建屋使用，期間自104年12月7日起至105年5月 6日為止，然於105年1月9日又均設定抵押權予徐慶全，擔保張國玲對渠等所簽發之104年12月7日所簽發之本票，後嗣徐慶全再將上開二筆土地之抵押權於同年11月11日讓與訴外人陳彥廷，再由陳彥廷，徐慶全二人具狀聲請拍賣抵押物，以上業經調閱本院106年度司執字第128332號執行卷宗查核卷附之土地登記謄本無誤。而按地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權，民法第832條定有明文。故設定地上權，自以具有該法條所示之目的而使用土地之意思而設定，始為真正之地上權，而查，張國玲於104年12月9日設定地上權予徐慶全及劉宜蓁，期間為自104年12月7日起至105年5月6日為止，然此段期間，如附圖所示A、B1、B2、C、D及E之建物，仍延續存在，而上開設定地上權期間，更無由徐慶全及劉宜蓁在該土地上有建築物、工作物或竹木為目的而使用系爭土地之情形發生，參酌地上權設定後，隨後又設定抵押權擔保張國玲104年12月7日所簽發之本票債權，可認為其設定係加強擔保本票債權，其竟設定地上權，顯屬通謀虛偽之意思表示，是尚難以此二筆土地有地上權設定，影響前揭已成立之租賃關係。原告主張上開地上權之設定已不存在推定法定租賃關係云云，自非可採。　5.張欽皇就附圖B1、B2、F及G部分之建物占用系爭三筆土地曾為自認無權占用乙節，對其他被告不生效力：　　訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力，民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。經查，張欽皇曾於112年3月22日本院偕同兩造整理不爭執事項時，就原附圖B（其後區分為附圖B1及B2二部分）、F、G部分承認其無占用（見本院二第299頁），原告則據此主張張欽皇就B部分自應受其自認之拘束，惟查，原附圖B部分之建物，其中附圖B1部分，雖經張欽皇等三人於遺產分割時協議由張欽皇獨自取得；其餘附圖B2部分及附圖 F、G部分，尚應由張欽皇、張欽治及張音雅三人共同繼承，而就附圖B1及B2部分（即原附圖B部分）而言，當時原告尚對被告蔣耀銘起訴主張其承租該部分建物，依據原告當時之主張，張欽皇之房屋無權占用原告之土地，同時亦造成蔣耀銘所承租之房屋亦無權占用原告之土地，故聲明請求蔣耀銘應就原附圖B所示房屋（即附圖所示B1及B2部分之房屋）騰空，而就張欽皇該部分之房屋是否無權占用土地乙節，對於張欽皇及被告蔣耀銘而言，仍有合一確定之必要，不容許法院對之為歧異之判決，是見張欽皇關於附圖B1及B2建物部分無權占用土地所為之自認，就形式上觀察之，當時所為之自認顯不利於當時共同訴訟人，依上開說明，其所為之自認，對全體不生效力。雖原告事後於112年5月18日撤回對蔣耀銘之起訴，亦難使已失效之訴訟行為再生拘束力。至於附圖B2 、F及G建物部分，其共有人尚包含張欽治及張音雅二人，其後更經原告追加其二人為被告，關於附圖B1、F、G部分，是否無權占用，對張欽皇等三人亦有合一確定之必要，則張欽皇個人先前所為之自認，亦不利於其他共同訴訟人，同上說明，此部分所為之自認，亦對全體不生效力。是原告援引先前張欽皇之自認，主張應以該自認為認定事實之基礎云云，要無可採。　㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項定有明文，是占有土地之人若有權占用土地，所有權人仍不得僅憑其為所有權人，即對占用土地之人請求除去妨害所有權或返還土地。如上所述，附圖A、B1、B2、C、D、E、F及G之建物之所有權人，雖因繼承、協議分割遺產及原告僅拍得土地等因素，導致其所有權人不一致，然對該等建物有事實上處權之人對現有土地所有權人之間均存有法定租賃關係，則其分別占用系爭三筆土地，自非無權占用，是原告依據民法第767條第1項之規定，先位分別請求因承租該建物而直接占用之人遷出，及就該等建物有事實上處分權人請求拆屋還地，自非有據，其依據不當得利之法律關係，請求其取得所有權後相當租金之不當得利損害金，亦非有據，從而，原告先位之請求，均無理由，自應予駁回。其假執行之聲請，亦失所依附，應併予駁回之。則原告先位聲明之請求既經認為無理由而予以駁回，本院自應就原告備位聲明之請求部分繼續為審理。　㈣關於原告備位就附圖A、C、D、E部分之建物請求本院核定租金為有理由：　1.如上所述，附圖A、C、D、E部分之建物，既經認定有法定租賃關係，兩造就租金數額復無法協議，是原告依據民法第42 5條之1第2項之規定請求就附圖A、C、D、E部分房屋占用土地部分，由法院定其租金數額，為屬有據。　2.又土地所有人依民法第425條之1第2項規定請求法院所定租金數額，得請求自「租賃關係成立時」起算之租金，非僅限於其請求法院定租金數額之意思表示到達房屋所有人之日以後之租金，業經最高法院經徵詢程序統一見解（參照最高法院院110年度台上字第3013號判決意旨），是張國祥引用同院109年度台上字第3068號判決意旨主張原告請求之租金，屬形成之訴，僅得請求核定意思表示時起算之租金，不得請求承租人給付該意思表示前之租金云云（見卷四第208頁），即非可採。　3.土地法第105條準用同法第97條所定，建築基地之租金，按申報價額年息百分之10為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額年息百分之10計算。基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額，最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071號分別著有判決意旨固可資參照。惟土地法第 97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨。房屋所用之「基地」，土地地價亦直接影響房屋之租金成本，是依照土地法第105條準用同法第97條時，非不得併予考量之。查附圖A、C、D、E部分之建物系分別坐落於同段00地號及000地號土地上，目前並非被告張賴麗霞等五人居住使用，分別出租予陳文通、邱清林及葉石福等人居住使用，足見該等部分之房屋係供營業使用，並非房屋處分權人自行居住使用，依上開說明，該部分不受土地法第97條所規定申報地價百分之10之限制，茲審酌系爭土地坐落位置，工商繁榮程度，交通由ＯＯ路000巷，東側可通ＯＯ路000巷（臨ＯＯ旁道路），西側可通達ＯＯＯＯＯＯ之交通便利程度（見本院卷四第339頁至344頁所附Google地圖），及張欽皇自己或為扶養母親林素蘭之目的，分別將門牌號碼臺中市○○區○○路000巷00號(即含占用附圖A、B1及同段000地號土地部分)出租予綽號「阿瑞」收取每月1萬5000元之租金；同巷00號（即占用附圖C及同段000地號土地部分)出租予陳文通收取每月5000元之租金；同巷36號（即占用附圖D及同段000地號土地部分)出租予邱清林收取每月8000元之租金；同巷00號（即占用附圖E、F及同段000、000地號土地部分) 出租予葉石福收取每月8000元之租金等獲利情形（見本院卷三第29頁至99頁），其收取租金之成本除占用系爭土地外，尚包含提供房屋構造供承租人使用，且承租房屋之範圍亦超出占用系爭三筆土地之範圍等因素，認為原告被占用土地與被告間法定租賃關係之租金，應以每年按各該年度之土地公告地價百分之3計算，較為妥適，原告逾此請求，為屬過高，尚非有據。　4.基此，⑴原告就附圖A部分請求該部分之處分權人即賴張麗霞、張國祥、張欽皇自原告110年10月14日民事追加起訴狀暨變更訴之聲明狀送達最後被告翌日即110年11月6日（即張欽皇110年10月26日寄存送達滿10日之翌日，見卷一第149頁，原告列為110年10月27日顯漏未計算10日之寄存生效時間）至返還土地之日止，按公告現值百分3計算之租金，為屬有據，逾此請求為屬無據【以109年為例，原告所得請求按給付租金為2萬1818元（即40.18X18100X1X0.03=21818），元以下四捨五入，超過部分為屬無據】。原告請求自其取得所有權之日(107年7月30日)起至110年10月26日為止之已屆期之核定租金，亦屬有據，至於同年月27日起至同年11月5日部分，雖因原告漏計寄存生效時間而產生誤差，然基於處分權主義之精神，此部分仍屬原告起訴聲明請求之範圍，本院自得在原告請求之範圍內為判決，則原告此段期間所得請求之金額應為7萬1821元（計算式詳附表四編號1.所示），逾此請求，則非有據。⑵原告就附圖C、D、E部分請求該部分之處分權人即賴張麗霞等五人自112年4月19日民事變更聲明暨追加訴訟狀繕本送達最後被告翌日即112年5月6日（即賴張賴霞、張音雅及張欽治於112年4月25日寄存送達滿10日之翌日，見本院卷二第103、111、113頁，原告列為同年4月26日亦漏未計算計算寄存送達生效時間），至返還土地之日止，按公告現值百分之3計算之租金，亦屬有據，逾此請求亦屬無據。原告請求自107年7月30日起112年4月25日為止，已屆期之租金，亦屬有據，至於112年4月26日起至同年5月5日部分，雖因原告漏計寄存生效時間而產生誤差，然基於處分權主義之精神，此部分仍屬原告起訴聲明請求之範圍，本院自得在原告請求範圍為判決，則原告此段期間所得請求之金額應為35萬2785元（計算式詳附表四編號2.所示），逾此請求，則非有據。　5.按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，又繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負連帶責任，民法第272條、第1153條第1項分別定有明文。則連帶債務之成立，既以法律明定或約定為限，故繼承人僅對於被繼承人生前已負債務，如不當得利債務，依民法第1153條第1項規定負連帶清償責任，至於本件被告賴張麗霞等五人繼承被繼承人房屋之事實上處分權後，因繼承人張國玲積欠債務遭法院拍賣，由原告取得土地，造成土地與房屋所有權不一之情形，而衍生法定租賃關係，則就核定租金後所生之請求權，乃就繼承人繼承後所產生之債務，非被繼承人生前已負債務，自非負連帶責任之範圍。（臺灣高等法院暨所屬法院109年法律座談會民事類提案第6號研討結果參照）。原告就附圖所示A、C、D、E部分，分別請求該部分之處分權人即被告賴張麗霞、張國祥、張欽皇三人及賴張麗霞等五人，分別自前揭訴狀繕本送達最後被告翌日起至返還土地之日止連帶給付租金部分，乃被告等人繼承土地後茲生法定租賃事由所致，非被繼承人張相玉生前已負之債務，依上開意旨，原告請求被告連帶給付，自非有據。　㈤原告備位請求部分，乃繼續就附圖B1、B2、F及G部分，主張被告無權占用，請求承租房屋之人遷出及房屋占用土地之被告拆屋還地，及請求相當不當得利之租金，亦無理由：　　附圖B1、B2、F及G部分之房屋占用系爭土地，既有法定租賃關係，是原告備位繼續聲明之請求第1項至第6項部分，均係以被告無權占用為其主張依據，此部分之理由，與先位之訴之理由相同，援引用之。被告對此部分既非無權占用，原告依據民法第767條第1項之規定，請求備位聲明第一項及第四項，及依據不當得利之法律關係請求相當租金之不當得利等，亦屬無據。　㈥復按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。本件原告請求被告給付已屆期之租金，係以支付金錢為標的，被告對原告所負之上開給付義務，未經兩造特約而無確定清償期限或特定利率，是原告分別自訴狀繕本送達最後被告翌日起算之法定遲延利息，即7萬1 821元部分自110年11月6日起；35萬2785元部分自112年5月6 日，均至清償日止，按年息5%計算之利息，為屬有據。　㈦綜上所述，原告備位聲請依據民法第425條之1第2項之規定請求核定附圖A、C、D、E部分之建物占用土地之租金數額，為屬有據，茲核定之租金之數額為每年各該地號按該年度之公告現值百分之3，又原告分別請求從其取得土地所有權之日起至訴訟送達最後被告之已屆期之租金，即如附圖A部分7萬 1821元、如附圖C、D、E部分35萬2785元，及訴狀送達最後被告翌日（分別為110年11月6日及112年5月6日）起按年息5 %計算之利息，暨分別請求自該日起至返還土地為止之按年計算之租金，均有理由，應予准許，爰判決如主文第一項至第五項所示，至於原告其餘之請求，則非有據，應予駁回。五、兩造就判決主文第二項至第五項原告勝訴部分，分別陳明願供擔保以代釋明，聲請為准、免假執行之宣告，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額宣告之，至於判決主文第一項乃核定租金之判決，其性質不宜宣告假執行，原告聲請供擔保請准宣告假執行，應非有據；另原告其餘敗訴部分，其假執行之聲請已失其依據，均應予駁回。六、本件事證已經明確，兩造其餘主張舉證及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，故不一一論述。　　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第1項、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　09　　日　　　　　　　　民事第一庭　法　官許石慶右正本證明與原本無異。如不服本判決，應於送達後二十日內向本院提出上訴狀 (須附繕本)。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官孫立文　　　　　　　　　　　附表一(先位聲明)：項次應受判決事項之聲明(金額均為新臺幣) 備　　註　 被告張國祥、賴張麗霞、張欽皇應將坐落臺中市○○區○○○段00地號土地上如附圖所示A部分面積40.18平方公尺之地上物（即門牌號碼臺中市○○區○○路000巷00號房屋之一部）拆除，並將上開土地騰空返還原告。　 被告張國祥、賴張麗霞、張欽皇應自原告110年10月14日民事追加起訴暨變更聲明狀繕本送達最後一位被告之翌日起至返還前項土地之日止，按年連帶給付原告4萬9783元。　 被告張國祥、賴張麗霞、張欽皇應連帶給付原告16萬1795元及自原告110年10月14日民事追加起訴暨變更聲明狀繕本送達最後一位被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。　 被告張欽皇應將坐落臺中市○○區○○○段00地號土地上如附圖所示B1部分面積71.39平方公尺之地上物（即門牌號碼臺中市○○區○○路000巷00號房屋之一部）拆除，並將上開土地騰空返還原告。　 被告張欽皇應自原告110年10月14日民事追加起訴暨變更聲明狀繕本送達之翌日起至返還前項土地之日止，按年給付原告8萬8452元。　 被告張欽皇應給付原告28萬7469元及自原告110年10月14日民事追加起訴暨變更聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。　 被告林玟淩應將坐落臺中市○○區○○○段00地號土地上如附圖所示B2部分面積66.34平方公尺之地上物（即門牌號碼臺中市○○區○○路000巷00號房屋）騰空遷讓、被告葉石福應將坐落臺中市○○區○○○段000地號土地上如附圖所示F部分面積40.08平方公尺之地上物（即門牌號碼臺中市○○區○○路000巷00號房屋之一部）騰空遷讓後，被告張欽皇、張音雅、張欽治應將如附圖所示B2、F、G部分面積15.79平方公尺之地上物（即門牌號碼臺中市ＯＯ區ＯＯ路000巷00後房屋之一部）拆除，並將上開土地騰空返還原告。　 被告張欽皇、張音雅、張欽治應自原告112年4月19日民事變更聲明暨追加訴訟狀繕本送達最後一位被告之翌日起至返還前項土地之日止，按年連帶給付原告20萬2650元。　 被告張欽皇、張音雅、張欽治應連帶給付原告96萬0561元及自原告112年4月19日民事變更聲明暨追加訴訟狀繕本送達最後一位被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。　 被告陳文通應將坐落臺中市○○區○○○段000地號土地上如附圖所示C部分面積33.9平方公尺之地上物（即門牌號碼臺中市○○區○○路000巷00號房屋）騰空遷讓、被告邱清林應將坐落臺中市○○區○○○段000地號土地上如附圖所示D部分面積34.45平方公尺之地上物（即門牌號碼臺中市○○區○○路000巷00號房屋）騰空遷讓、被告葉石福應將坐落臺中市○○區○○○段000地號土地上如附圖所示E部分面積10.63平方公尺之地上物（即門牌號碼臺中市○○區○○路000巷00號房屋之一部）騰空遷讓後，被告張國祥、賴張麗霞、張欽皇、張音雅、張欽治應將上開地上物拆除，並將上開土地騰空返還原告。　 被告張國祥、賴張麗霞、張欽皇、張音雅、張欽治應自原告112年4月19日民事變更聲明暨追加訴訟狀繕本送達最後一位被告之翌日起至返還前項土地之日止，按年連帶給付原告17萬0280元。　 被告張國祥、賴張麗霞、張欽皇、張音雅、張欽治應連帶給付原告80萬7127元及自原告112年4月19日民事變更聲明暨追加訴訟狀繕本送達最後一位被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。　 原告願供擔保，請准宣告假執行。　　　　　　　　　　　附表二(備位聲明)：項次應受判決事項之聲明(金額均為新臺幣) 備　　註　 被告張欽皇應將坐落臺中市○○區○○○段00地號土地上如附圖所示B1部分面積71.39平方公尺之地上物（即門牌號碼臺中市○○區○○路000巷00號房屋之一部）拆除，並將上開土地騰空返還原告。　 被告張欽皇應自原告110年10月14日民事追加起訴暨變更聲明狀繕本送達之翌日起至返還前項土地之日止，按年給付原告8萬8452元。　 被告張欽皇應給付原告28萬7469元及自原告110年10月14日民事追加起訴暨變更聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。　 被告林玟淩應將坐落臺中市○○區○○○段00地號土地上如附圖所示B2部分面積66.34平方公尺之地上物（即門牌號碼臺中市○○區○○路000巷00號房屋）騰空遷讓、被告葉石福應將坐落臺中市○○區○○○段000地號土地上如附圖所示F部分面積40.08平方公尺之地上物（即門牌號碼臺中市○○區○○路000巷00號房屋之一部）騰空遷讓後，被告張欽皇、張音雅、張欽治應將如附圖所示B2、F、G部分面積15.79平方公尺之地上物（即門牌號碼臺中市ＯＯ區ＯＯ路000巷00後房屋之一部）拆除，並將上開土地騰空返還原告。　 被告張欽皇、張音雅、張欽治應自原告112年4月19日民事變更聲明暨追加訴訟狀繕本送達最後一位被告之翌日起至返還前項土地之日止，按年連帶給付原告20萬2650元。　 被告張欽皇、張音雅、張欽治應連帶給付原告96萬0561元及自原告112年4月19日民事變更聲明暨追加訴訟狀繕本送達最後一位被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。　 核定被告張國祥、賴張麗霞、張欽皇、張音雅、張欽治使用原告所有臺中市○○區○○○段00○000地號土地如附圖所示編號A、C、D、E部分自107年7月30日起之租金如附表所示。　 被告張國祥、賴張麗霞、張欽皇應自原告110年10月14日民事追加起訴暨變更聲明狀繕本送達最後一位被告之翌日起至返還臺中市○○區○○○段00地號土地之日止，按年連帶給付原告4萬9783元。　 被告張國祥、賴張麗霞、張欽皇應連帶給付原告16萬1795元及自原告110年10月14日民事追加起訴暨變更聲明狀繕本送達最後一位被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。　 被告張國祥、賴張麗霞、張欽皇、張音雅、張欽治應自原告112年4月19日民事變更聲明暨追加訴訟狀繕本送達最後一位被告之翌日起至返還臺中市○○區○○○段000地號土地之日止，按年連帶給付原告17萬0280元。　 被告張國祥、賴張麗霞、張欽皇、張音雅、張欽治應連帶給付原告80萬7127元及自原告112年4月19日民事變更聲明暨追加訴訟狀繕本送達最後一位被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。　 原告願供擔保，請准宣告假執行。　　　　　　　　　　附表三：　　　　附圖編號坐落地號(臺中市ＯＯ區ＯＯＯ段) 面積（㎡）公告現值 (每平方公尺) 核定按年應給付之租金(元以下四捨五入) A 68 40.18 1萬7700元 4萬9783元 B1 68 71.39 1萬7700元 8萬8452元 B2 68 66.34 1萬7700元 8萬2195元 C 238 33.90 3萬0800元 7萬3088元 D 238 34.45 3萬0800元 7萬4274元 E 238 10.63 3萬0800元 2萬2918元 F 239 40.08 3萬0800元 8萬6412元 G 239 15.79 3萬0800元 3萬4043元　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　附表四：(坐落地段為臺中市豐原區新東陽段)　　　　　　　編號建物占用標示位置坐　落地　號占　用面　積（㎡）年度公告現值　期　　間按公告現值百分之3核定之租金金額（元以下四捨五入）　1. 附圖A部分 00地號 40.18 107-108 1萬8600元 107.07.30.至108.12.31. 3萬1941元 109 1萬8100元 109.01.01.至109.12.31. 2萬1818元 110 1萬7700元 110.01.01.至 110.11.05. 1萬8062元　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　合計：7萬1821元　2. 附圖C部分 000地號 79.98 (99.9+34.45+10.63=79.98) 107-108 3萬0800元 107.07.30.至108.12.31. 10萬5284元附圖D部分 109 3萬0600元 109.01.01.至109.12.31. 7萬3422元附圖E部分 110 3萬0800元 110.01.01.至110.12.31. 7萬3902元 111-112 3萬1100元 111.01.01.至 112.05.05. 10萬0177元　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　合計：35萬2785元

2024-10-09

TCDV-110-重訴-470-20241009-6

重訴

臺灣桃園地方法院

確認租賃關係存在等

臺灣桃園地方法院民事裁定 112年度重訴字第432號上訴人即原告飛齊有限公司法定代理人廖弘偉被上訴人即被告蕭待聖上列當事人間確認租賃關係存在等事件，上訴人提起上訴到院，又按因租賃權涉訟，其租賃定有期間者，以權利存續期間之租金總額為準，民事訴訟法第77條之第1項前段定有明文。查本件上訴利益即確認定期租賃關係繼續存在，依上開規定，應以權利存續期間之租金總額為準，而為新臺幣（下同）600萬元（計算式：每月10萬元×12月×5年＝600萬元），應徵第二審裁判費9萬0,60 0元，未據上訴人繳納，茲依民事訴訟法第442條第2項規定，限上訴人於收受本裁定後5日內如數向本院繳納，毋得延誤，逾期即駁回其上訴，特此裁定。中華民國 113 年 10 月 9 日民事第二庭法官劉哲嘉上列正本證明與原本無異如不服本裁定關於訴訟標的價額之核定，得於收受裁定正本後10 日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告裁判費新臺幣1,000元整。中華民國 113 年 10 月 9 日書記官李毓茹

2024-10-09

TYDV-112-重訴-432-20241009-2

簡抗

臺灣臺北地方法院

給付租金等

臺灣臺北地方法院民事裁定 113年度簡抗字第40號抗告人美兆生活事業股份有限公司法定代理人李景山訴訟代理人李文中律師陳禹翔律師相對人朱大維即美兆診所上列當事人間請求給付租金等事件，抗告人對於民國113年5月6 日本院臺北簡易庭113年度北簡字第95號裁定提起抗告，本院裁定如下：主文抗告駁回。抗告費用由抗告人負擔。理由一、按訴訟標的之價額由法院核定；核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準，無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準，民事訴訟法第77條之1第1、2項定有明文。又按所謂因租賃權涉訟，係指以租賃權為訴訟標的之訴訟而言，其以租賃關係已經終止為原因，請求返還土地或遷讓房屋之訴，係以租賃物返還求權為訴訟標的，非以租賃權為訴訟標的，其訴訟標的之價額，應以起訴時之土地或房屋之交易價額為準（最高法院107年度台抗字第117號裁定、29年渝上字第935號判決、32年抗字第765號裁定意旨參照）。二、抗告意旨略以：相對人向伊承租伊所有之門牌號碼臺北市○○ 區○○○路0段00號44、45樓房屋（下合稱系爭建物，如單指其一，則各以樓層稱之），詎相對人未依約如期給付租金，欠租已逾2個月租金數額，故依民法第440條第1項規定終止租賃契約，請求相對人應給付未繳納之租金、管理費，並返還租賃物及遷讓返還系爭建物予伊，而訴之聲明第4項係依民法第455條、租賃契約第9條請求相對人遷讓返還系爭建物，屬因租賃權涉訟，且伊非系爭建物之所有權人，無權對系爭建物保有永久占有使用權限，依最高法院106年度台上字第2 174號裁定意旨，該項聲明應以租賃權之價額即系爭建物2期租金核定訴訟標的價額，本院113年度北簡字第95號裁定（下稱原裁定）竟以系爭建物之交易價額為核定顯有違誤，爰提起抗告，求為廢棄原裁定云云。三、經查，本件抗告人之訴之聲明第4項，係以相對人欠繳租金及管理費，租賃關係經抗告人終止，而依民法第455條之規定及租賃契約第9條之約定訴請相對人遷讓返還系爭建物，揆諸前開說明，該項聲明係以租賃物返還求權為訴訟標的，其價額自應以系爭建物起訴時之交易價額為核定。又查，系爭建物於民國82年12月21日建造完成，主要建材為鋼骨鋼筋混凝土造，為50層建物中第44、45層乙節，有建物登記第二類謄本在卷可稽（見北簡卷第143頁、第145頁），又經本院於113年6月13日命抗告人於20日內提出系爭建物之鑑價報告，然抗告人迄未補提，則原裁定於無其他資料足供推算系爭建物之交易價額時，依「臺北市地價調查用建築改良物標準單價表」及「臺北市地價調查用建築改良物耐用年數及每年折舊率表」所列鋼骨鋼筋混凝土造之每年折舊率1.4％，參以系爭建物於本件112年12月起訴時之屋齡約為29年11月，及本件請求返還之44樓建物面積為1,764.62平方公尺【計算式：層次面積1,132.33㎡+共有部分面積632.29㎡（即46,836.27 ㎡×135/10000）=1,764.62㎡，】、45樓建物面積為1,738.21 平方公尺【計算式：層次面積1,119.97㎡+共有部分面積618. 24㎡（即46,836.27㎡×132/10000）=1,738.21㎡】，而認系爭建物於本件起訴時之交易價額為117,959,956元【計算式：4 4樓建物單價57,950元/㎡ ×（1－(年折舊率1.4％×經歷年數29. 92))×建物面積1,764.6㎡＋45樓建物單價57,950元/㎡ ×（1－( 年折舊率1.4％×經歷年數29.92))×建物面積1,738.2㎡＝117,95 9,956元】，並以之為該項聲明之訴訟標的價額，而與訴之聲明第1至3項之訴訟標的金額、價額合併計算，而核定本件訴訟標的價額為1億40,66萬9,491元，經核於法並無違背。四、抗告人雖另主張：系爭建物為訴外人新光人壽保險股份有限公司所有，其僅為一時占有使用，而負有返還新光人壽保險股份有限公司之義務，故非永久占有使用，依最高法院106 年度台上字第2174號裁定、73年度台抗字第297號裁定之意旨，本件訴訟標的應以租賃權之價額計算云云。經查： (一)按最高法院106年度台上字第2174號裁定意旨略以：「租賃權涉訟，係指以租賃權為訴訟標的之訴訟而言，承租人對出租人請求確認租賃關係存在，或請求交付租賃物，均係主張對租賃標的物有一時的占有使用為標的，此際其訴訟標的價額，應以租賃權之價額為準，依上述標準核定訴訟標的價額。出租人主張原來租賃關係已合法終止，因承租人仍為租賃關係存在之主張，而對承租人請求確認兩造間租賃關係不存在，乃就原有租賃關係是否繼續存在為爭執，仍屬因原來租賃權涉訟，應依上述標準計算訴訟標的價額。」，又按最高法院73年度台抗字第297號裁定意旨略以：「出租人對於承租人之租賃物返還請求權，係以該物永久的占有之回復為標的，以此項請求權為訴訟標的時，其價額固應以該物之價額為準，若承租人對於出租人之租賃物交付請求權，則以該物一時的占有使用為標的，以此項請求權為訴訟標的時，其價額應以租賃權之價額為準…」。 (二)細譯前揭裁定意旨，係以「兩造間」請求對造返還或交付租賃物之期間而有別，亦即承租人之交付租賃物請求權，僅能於租賃期間向出租人請求交付占有，故以租賃權為訴訟標的，租賃物返還請求權則係出租人向承租人請求為永久之占有回復，自非以兩造間之已終止之租賃權為訴訟標的。抗告人主張：其非系爭建物所有權人，不可能永遠占有使用云云，即與前揭裁定所指兩造間所為一時或永久之占有之請求有別。 (三)再者，抗告人於本件主張之租賃物返還請求權係屬債權之請求權，依債之相對性，應以兩造間之法律關係為斷，故抗告人縱泛稱：系爭建物不可能永久占有使用，需返還所有權人云云，然租賃物返還請求權本不以抗告人係所有權人為要件，自無礙抗告人於本件中係以出租人地位向承租人請求永久之占有回復，抗告人以其與第三人間之法律關係為主張，自屬無據。故抗告人主張原裁定之核定與前揭最高法院裁定有違，即不足採。五、綜上所述，原裁定所為本件訴訟標的價額之核定，從而，抗告人執上開理由指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。六、據上論結，本件抗告為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第78條，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　 9　　日民事第六庭審判長法　官　林瑋桓法官余沛潔法官劉宇霖以上正本係照原本作成。本裁定僅得以適用法規顯有錯誤為理由提起再抗告。如提起再抗告，應於裁定送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀及同時表明再抗告理由，並繳納再抗告費新臺幣1,000元，否則本院得不命補正逕行駁回再抗告。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　9　　日書記官　洪仕萱

2024-10-09

TPDV-113-簡抗-40-20241009-1

訴

臺灣臺北地方法院

返還不當得利

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第1353號原告黃耀申（原名黃鍾松）黃鍾山上二人共同訴訟代理人陳豐年律師複代理人張英磊律師被告農業部林業及自然保育署宜蘭分署法定代理人蕭崇仁被告財政部國有財產署北區分署法定代理人郭曉蓉上二人共同訴訟代理人曾智群律師劉亭妤律師上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國113年9月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：一、按對於公法人之訴訟，由其公務所所在地之法院管轄；其以中央或地方機關為被告時，由該機關所在地之法院管轄；又共同訴訟之被告數人，其住所不在一法院管轄區域內者，各該住所地之法院俱有管轄權；民事訴訟法第2條第1項、第20 條前段定有明文。經查，本件共同被告財政部國有財產署北區分署（下稱財產署北區分署）址設本院轄區，是本院就本件訴訟自有管轄權。二、按應受判決事項之聲明，於請求金錢賠償損害之訴，原告得在原因事實範圍內，僅表明其全部請求之最低金額，而於第一審言詞辯論終結前補充其聲明；訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第244條第4項前段、第255條第1項第2款分別定有明文。經查，原告起訴聲明請求：「㈠被告農業部林業及自然保育署宜蘭分署（下稱農業部宜蘭分署）、財產署北區分署至少應給付原告新臺幣（下同）106萬2,630元，及自民事起訴狀繕本送達之翌日起，按年息百分之5計算之利息。㈡上開聲明之給付，如其中任一被告為給付，其他被告就該給付範圍內，免除給付責任。」嗣於民國113年9月12日言詞辯論終結前表示無其他補充聲明，並變更聲明為：「先位聲明：被告農業部宜蘭分署應給付原告106萬2,630元及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之5計算之利息。備位聲明：被告財產署北區分署應給付原告106萬2,630元及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」（見本院卷第299至301頁），核其變更係本於原起訴同一基礎事實，合於前揭規定，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張： (一)原告於95年11月15日與行政院農業委員會林務局（即現今農業部林業及自然保育署，下稱農業部）就新北市○○區○○○段○ ○○○段000地號林地（下稱系爭林地）成立國有林地出租造林契約（下稱系爭造林租約），約定租賃期間為98年1月1日至 106年12月31日。且事實上至少自77年間起，原告對於系爭林地即依約造林與維護，迄今已有45年。嗣系爭林地於105 年9月1日變更由財政部國有財產署接管。而於106年12月31 日系爭造林租約期間屆滿前2個月，原告親自到臺北市潮州路林務局申請續租，然遲未獲回應。原告又於109年3月17日發函催促，詎料財產署北區分署竟於110年3月22日發函原告稱：「......依核本案未符出租相關法令規定，爰依國有非公用不動產出租管理辦法第25條第3款得予註銷申租案之規定。......」等語（下稱系爭函文）。惟簽訂系爭造林租約之出租人為農業部，財政部國有財產署並非當事機關，所為「註銷」自不發生契約法上效力。又系爭林地之管理機關無論係農業部或財政部國有財產署，所代表之公法人皆為中華民國，系爭造林租約之效力不因系爭林地主管機關變更有受有影響。 (二)倘財政部國有財產署所發系爭函文構成系爭造林租約不繼續租約之意思表示，則依據系爭造林租約第12條之約定：「承租人如需繼續租用該林地，應於租期屆滿前二個月向出租機關申請續租，逾期未辦理者，得由出租機關終止租約並收回林地。」應認為此同屬於「終止租約」之情形，因此農業部宜蘭分署應依據系爭造林租約第11條之約定：「政府因政策需要收回本契約之林地時，出租機關得終止租約，承租人不得異議，所造林地得依約分收或予以補償。」而關於分收或予以補償之標準，則依據農業部頒布「國有林出租造林地補償收回作業要點」（下稱補償收回作業要點）第5點第2項之規定，若承租人放棄辦理林木調查者，應按租約面積依租地林況以最低補償標準每公頃30萬元之定額補償金核計。是以系爭林地面積3.5421公頃核計，原告依照系爭造林租約得向被告農業部宜蘭分署請求之最低金額補償金為106萬2,630元（計算式：3.5421公頃×30萬元/每公頃=106萬2,630元）。 (三)退萬步言，縱認系爭造林契約不續約，且亦無系爭造林租約第11條之適用。則原告自77年以來即在系爭林地造林，依森林法第4條之規定：「以所有竹、木為目的，於他人之土地有地上權、租賃權或其他使用或收益權者，於本法適用上視為森林所有人。」取得森林林木之所有權。又依臺灣森林經營管理方案第8點之規定：「自87年度至90年度4年間，每年度伐木量，以不超過20萬立方公尺為原則，每一伐區皆伐面積不得超過5公頃。全面禁伐天然林、水庫集水區保安林、生態保護區、自然保留區、國家公園、及無法復舊造林地區。實驗林或試驗林，非因研究或造林撫育之需要，不得砍伐。」系爭林地因位處飲用水水源保護區範圍內，屬於不得砍伐之地區，是原告雖依森林法第4條之規定取得森林林木之所有權，然因自79年起即不得砍伐，因此有民法第811條「動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權。」添附規定之適用，原告得依同法第816條「因前五條之規定而受損害者，得依關於不當得利之規定，請求償還價額。」之規定，向被告財產署北區分署請求不當得利之返還。又由於不當得利之數額確定須調查林木種類或材積，有其困難，依據民事訴訟法第222條第2項之規定：「當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。」原告願意同依補償收回作業要點第5點之規定，以最低補償標準每公頃30萬元計算原告所造林木價額為106萬2,630元（計算式：3.5421公頃×30萬元/每公頃=106萬2,630元），並請求被告財產署北區分署返還此部分不當得利。 (四)為此，爰先位依系爭造林租約第11條之約定、補償收回作業要點第5點第2項之規定，請求被告農業部宜蘭分署給付106 萬2,630元。備位則依民法第816條之規定，請求被告財產署北區分署給付106萬2,630元等語，並先位聲明：㈠被告農業部宜蘭分署應給付原告106萬2,630元及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。備位聲明：㈠被告財產署北區分署應給付原告1 06萬2,630元及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以： (一)依據系爭造林租約第12條之約定：「承租人如需繼續租用該林地，應於租期屆滿前二個月向出租機關申請續租，逾期未辦理者，得由出租機關終止租約並收回林地。」承租人如需繼續租用林地，應於租期屆滿前兩個月向出租機關申請續租，惟原告於109年4月29日始向被告財產署北區分署提出承租國有非公用不動產之申請書，距系爭造林租約期滿即106年1 2月31日已逾租期屆滿前2個月，是系爭造林租約已於租約期滿時合法終止。被告財產署北區分署因系爭林地為處飲用水水源水質保護區，為避免污染水源而註銷申租案，所為「註銷」之客體，乃原告於109年4月29日向被告財產署北區分署提出承租國有非公用不動產之申請書，並非註銷系爭造林契約，原告之主張顯有誤會。 (二)至原告雖宣稱有其系爭林地租約期滿前2個月向林業署提出續租申請，然並未提出相關證據為佐，卷附「國有林地租地營造保安林續租申請書」上林業署蓋印之收發專用章上日期為107年8月15日，亦已逾申請續租之時點，系爭造林租約已於租約期滿時合法終止，兩造間已無租賃關係，自無適用系爭林地租約第11條及第12條之餘地。且縱認原告有於系爭造林租約屆滿前2個月內向林業署提出續租申請，然被告就續租與否仍有審核之權，被告並未同意續租，兩造就系爭林地即未成立租賃關係，而無適用系爭林地租約第11條及第12條之餘地。 (三)細究系爭造林租約第11條之規範目的，係因政府之政策需要，於租約未屆滿前即由出租機關片面終止租約，屬承租人無法預見之因素，出租機關於此情況下為給予出租人相當之補償，方於系爭造林租約約定若遇上情，出租機關得依約分收或予以補償。然系爭造林租約第12條則為承租人因自身未於期限內辦理續租事宜所致，承租人本應可預期租約屆滿後，租約即告終止，故並未如系爭造林租約第11條約定補償辦法。兩者規範目的顯然不同，無法加以援用。本件係依系爭造林租約第12條之規定而終止，並非系爭造林租約第11條之情況，與系爭造林租約第11條、補償收回作業要點第3點規定「政府因政策需要收回本契約之林地時，機關得終止租約」之情形不同，自無從適用系爭造林租約第11條請求補償，亦不得適用或類推適用補償收回作業要點之規定，作為本件補償金之核計基準。 (四)又契約如經合法終止，僅使原契約向將來失其效力，對於原已依約行使、履行之權利、義務，不生影響。是原告於承租系爭林地期間，為履行系爭造林租約之契約義務，而為造林費用之支出，在系爭造林租約合法終止後，對於被告依系爭造林租約所取得相關權利義務並不生影響，是被告受領原告履行系爭造林租約之利益，非無法律上原因，自無成立不當得利之餘地。退步言之，依據森林法第4條之規定，系爭林地早於79年起，最晚遲至100年2月22日烈為飲用水水源水質保護地後，即不得再為砍伐，亦無繼續造林之需求，原告卻仍持續於系爭林地上從事造林活動，顯然已違背被告之意思，屬於實務及學說上「強迫得利」之情形，原告自不得向被告請求不當得利之返還等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：　　原告有於95年11月15日與被告農業部宜蘭分署就系爭林地成立系爭造林租約，約定租賃期間為98年1月1日至106年12月3 1日之事實，有系爭造林租約在卷可稽（見本院卷第37至42 頁），堪以認定。至原告先位依系爭造林租約第11條之約定、補償收回作業要點第5點第2項之規定，請求被告農業部宜蘭分署給付106萬2,630元；備位依民法第816條之規定，請求被告財產署北區分署給付106萬2,630元等節，則為被告否認，並以前詞置辯，茲就兩造爭執之點分述如下： (一)原告先位依系爭造林租約第11條之約定、補償收回作業要點第5點第2項之規定，請求被告農業部宜蘭分署給付106萬2,6 30元，為無理由： 1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；民事訴訟法第277條前段定有明文。次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院106年度台上字第298號判決意旨參照）。經查，依據系爭造林租約第12條約定：「承租人如需繼續租用該林地，應於租期屆滿前二個月向出租機關申請續租，逾期未辦理者，得由出租機關終止租約並收回林地。」（見本院卷第41 頁）。原告雖主張其有於106年12月31日系爭造林租約期間屆滿前2個月，親自到臺北市潮州路林務局申請續租，然其所提出之109年3月17日「黃耀申函」，其上雖載有「承租人多次親自至貴處辦理，經承辦人員告知因人手不足故所延滯，惟今已逾3年尚未接獲新租約.....」等語（見本院卷第55 頁），然此既為原告黃耀申發函農業部羅東林區管理處之函文，其上內容亦僅為原告單方面陳述之詞，自不足以此作為原告確有於106年12月31日系爭造林租約期間屆滿前2個月申請續租之證據。而依卷附被告所提出之原告出具之國有林地租地續租申請書（見本院卷第261頁），其上羅東林區管理處收發章顯示之日期為107年8月15日，故依卷內現有事證，亦僅足認定原告最早係於107年8月15日有就系爭林地提出申請續租之意思表示，斯時已逾越系爭造林租約第12條所約定得申請續租期間；原告既未於期限內合法申請續租獲准，系爭造林租約即已於106年12月31日租期屆滿之時合法終止。 2、次按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院110年度台上字第2844號判決意旨參照）。經查，系爭造林租約第11 條約定：「政府因政策需要收回本契約之林地時，出租機關得終止租約，承租人不得異議，所造林地得依約分收或予以補償。」（見本院卷第41條），既已明定係於政府因政策需要收回林地而由出租機關終止租約時，方有該條所定「依約分收或予以補償」之義務發生，則於本件係因原告未於期限內合法申請續租獲准，系爭造林租約始因租期屆滿而合法終止之情況下，自無該條所定「依約分收或予以補償」之義務可言，系爭造林租約之文字既已明確表示當事人真意，自不得反捨契約文字而為更為曲解。原告僅因系爭造林租約第12 條之約定亦有「終止租約」等詞，即指本件之情況同有系爭造林租約第11條約定之適用，顯有誤會。又本件既非係因政府因政策需要收回系爭林地，而由出租機關終止系爭造林租約之情形，自亦無適用系爭補償收回作業要點之餘地。 3、綜上所述，系爭造林租約因原告未於期限內合法申請續租獲准，已於106年12月31日租期屆滿之時合法終止，且既係因租期屆滿而合法終止，與系爭造林租約第11條「政府因政策需要收回本契約之林地時，出租機關得終止租約」之要件不符，自無系爭租約第11條之適用。從而，原告先位依系爭造林租約第11條之約定、補償收回作業要點第5點第2項之規定，請求被告農業部宜蘭分署給付106萬2,630元，為無理由。　 (二)原告備位依民法第816條之規定，請求被告財產署北區分署給付106萬2,630元，為無理由： 1、按民法第816條係一闡釋性之條文，旨在揭櫫依同法第811條至第815條規定因添附喪失權利而受損害者，仍得依不當得利之法則向受利益者請求償金，故該條所謂「依不當得利之規定，請求償金」，係指法律構成要件之準用，非僅指法律效果而言。易言之，此項償金請求權之成立，除因添附而受利益致他人受損害外，尚須具備不當得利之一般構成要件始有其適用，即須當事人一方受有利益，致他方受有損害，且受益與受損間係無法律上之原因，始足當之（最高法院104 年度台上字第1356號判決意旨參照）。次按契約如經合法終止，僅使原契約向將來失其效力，對於原已依約行使、履行之權利、義務，不生影響（最高法院91年度台上字第1215號判決意旨參照）。 2、經查，依據系爭造林租約第4條、第5條之約定規定：「本租約承租林地限於造林使用。」、「承租地造林木經准採伐後，承租人應於一年內依照造林計劃完成造林，並應善盡『國有林事業區出租造林地管理要點』第四點規定之義務」（見本院卷第39頁），而依國有林事業區出租造林地管理要點第 4點之規定，租地造林人之義務包含：㈠植樹、插條或播種造林。㈡補植。㈢除草撫育。㈣預防及撲滅森林火災。㈤預防及驅除有害動物及病蟲害。㈥防止誤伐、盜伐或濫墾，並報請協助取締。㈦設置及保存境界標誌並負擔鑑界費用。㈧依契約保管林務局指定具有野生物種源保育必要之林木。㈨其他有關造林應辦事項。準此，原告作為系爭造林租約之承租人，為履行系爭造林租約之契約義務，本應於契約存續期間內，依據系爭造林租約之本旨及相關規定進行造林作業。又系爭林地係於100年2月22日經公告為飲用水水源水質保護區後全面禁止砍伐，此有公告網頁在卷可稽（見本院卷第207頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第264、290頁），堪以認定。原告僅主張其有於106年12月31日系爭造林租約到期前在系爭林地造林之事實（見本院卷第272、294、300頁），然並未主張或舉證證明其係於系爭林地全面禁伐前或後進行造林，無從判斷其造林時點是否合乎系爭造林租約之規範，惟衡諸一般社會常情，既無證據證明原告造林時點不合乎系爭造林租約之規範，自應認原告係於合乎系爭造林租約規範之時點內進行造林。準此，原告在契約存續期間內，本於系爭造林租約之約定而為造林義務之履行，其所造林木因附合於系爭林地而為其重要成分，而由被告農業部宜蘭分署依照民法第811條之規定取得所有權，即係原告履行系爭造林租約義務之當然結果。原告本於系爭造林租約之約定履行其契約義務，既無受損害可言，被告農業部宜蘭分署本於系爭造林租約之約定，取得原告所造林木之所有權，亦非無法律上原因。而系爭造林租約嗣後雖因原告未於期限內合法申請續租獲准而於106年12月31日租期屆滿時合法終止，業如前述，然契約終止僅向將來失其效力，對於原告及被告農業部宜蘭分署業已履行之義務及已取得之權利均不生影響，是被告農業部宜蘭分署本於系爭造林租約所取得原告所造林木之所有權，自不因系爭造林租約之終止而受影響。又系爭林地因接管前占用不符移交接管原則，經被告農業部宜蘭分署於98年6 月6日以羅政字第0981210828號函，將系爭林地移還管理予被告財產署北區分署，並於105年9月1日辦竣登記，有財政部國有財產局經管國有林地移交林務機關接管計畫、行政院農業委員會林務局羅東林區管理處98年6月6日羅政字第0981 210828號函、新北市汐止地政事務所105年9月2日新北汐地登字第1053802499號函在卷可稽（見本院卷第155至169頁），堪以認定。則被告財產署北區分署於105年9月1日登記為系爭林地之所有權人時，併同取得原已由被告農業部宜蘭分署所取得之林木所有權，所受利益自屬有法律上之原因，且未造成原告之損害，不生不當得利之問題。至105年9月1日後至106年12月31日系爭造林租約租期屆滿前，原告是否有在系爭林地上另為造林，原告並未舉證證明，已屬有疑。又縱認於此期間內原告尚有在系爭林地另為造林，亦係原告本於系爭造林租約之約定履行其契約義務，對原告而言並無受損害可言。且系爭造林租約既約定以系爭林地為原告履行造林義務之地點，則於系爭林地之所有權人變更為被告財產署北區分署後，即類似民法第269條所定「以契約訂定向第三人為給付」之情況，原告在系爭林地繼續造林，仍係履行其依系爭造林租約所負擔之契約義務，而被告財產署北區分署因承受系爭林地所有權人之地位，依民法第811條之規定取得該部分林木之所有權，同係本於系爭造林租約之約定意旨，自屬具有法律上之原因。準此，原告無由主張因民法第81 1條之規定受有損害，而依同法不當得利之規定，請求被告財產署北區分署償還系爭林地林木之價額。 3、綜上所述，原告備位依民法第816條之規定，請求被告財產署北區分署給付106萬2,630元，為無理由。四、綜上所述，原告先位依系爭造林租約第11條之約定、補償收回作業要點第5點第2項之規定，請求被告農業部宜蘭分署給付106萬2,630元；備位依民法第816條之規定，請求被告財產署北區分署給付106萬2,630元，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　9 　　日民事第九庭法　官　呂俐雯以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　9 　　日書記官　吳芳玉

2024-10-09

TPDV-113-訴-1353-20241009-1

重上

臺灣高等法院臺中分院

土地所有權移轉登記

臺灣高等法院臺中分院民事判決 111年度重上字第277號上訴人社團法人中華民國三學佛學院法定代理人蔡宇宸訴訟代理人謝文哲律師陳明茹被上訴人富家興建設有限公司法定代理人林茗杏被上訴人龍寶興業股份有限公司法定代理人邵明斌訴訟代理人王和屏律師朱雯彥律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國111年9月30日臺灣南投地方法院110年度重訴字第48號第一審判決提起上訴，本院於民國113年9月25日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由壹、程序方面一、被上訴人富家興建設有限公司（下稱富家興公司）未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，故依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。二、被上訴人龍寶興業股份有限公司（下稱龍寶公司）之法定代理人原為陳紀彜，嗣變更為邵明斌，其聲明承受訴訟，核無不合（見原審卷三第101至111頁）。貳、實體方面　　一、上訴人主張：伊於民國100年10月17日向被上訴人富家興公司承租其所有如附表編號1所示土地（下稱系爭土地），興建如附圖編號A、B所示之未辦保存登記之講堂、辦公室、宿舍等未辦保存登記建物（下合稱系爭校舍建物），租期自即日起至140年10月16日止，雙方並簽訂土地租賃契約（下稱系爭契約）。嗣系爭土地經強制執行後，與坐落系爭土地上、富家興公司所有如附表編號2、3所示建物（分稱編號2、3 建物，合稱附表建物，與系爭土地合稱系爭不動產）合併拍賣，經龍寶公司以總價新臺幣（下同）3億0,110萬元拍定（各別拍定價金如附表所示）。伊承租系爭土地興建系爭校舍建物，本得依民法第426條之2第1項、土地法第104條規定優先承購系爭土地，詎法務部行政執行署彰化分署（下稱彰化分署）未依法通知伊行使優先承買權，則被上訴人間就系爭土地之買賣契約及所有權移轉行為均不得對抗伊，伊得請求龍寶公司將系爭土地於105年3月29日以拍賣為原因所為所有權移轉登記予以塗銷，並請求富家興公司以同樣條件將系爭土地出售予伊。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡龍寶公司應將系爭土地於 105年3月29日以拍賣為原因所為所有權移轉登記予以塗銷，回復為富家興公司所有。㈢富家興公司應將系爭土地，按買賣價金2,693萬元及彰化分署105年1月20日彰執丙103年房稅執專字第9號函所示特別拍賣程序後公開拍賣公告之相同條件與上訴人簽立買賣契約，於上訴人給付買賣價金2,693萬元後，將系爭土地移轉登記所有權予上訴人。二、被上訴人則以：上訴人非系爭土地承租人，系爭校舍建物亦非其所有，自不得主張優先承買權。縱認上訴人為承租人，該租約違反強行規定而無效，系爭校舍建物無法取得合法之建築執照或使用執照，非優先承買權欲保護之對象。況上訴人於拍賣前已知情，因價格過高而決定不參加法拍，待伊拍定系爭土地後，上訴人亦僅提案討論與伊合作，顯見其已拋棄優先承買權。另上訴人遲於拍賣後5年始行使優先承買權，其行使亦違反誠信原則，構成權利濫用。縱上訴人得行使優先承買權，其標的應為系爭不動產全部，不能僅就系爭土地行使等語，資為抗辯，並答辯聲明：上訴駁回。三、本件依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，協議兩造簡化爭點為辯論範圍如下（見本院卷二第88頁，並由本院依相關卷證為部分文字修正）：㈠系爭契約是否真正？㈡如系爭契約為真正，性質為何？㈢系爭校舍建物是否為上訴人出資興建？㈣上訴人得否依民法第426條之2、土地法第104條主張優先購買權？彰化分署於龍寶公司拍定系爭不動產後，有無依民法第 426條之2、土地法第104條規定通知上訴人？龍寶公司抗辯上訴人已放棄上開優先購買權，有無理由？上訴人遲於拍賣 5年後始行使優先購買權，有無權利濫用或違反誠信原則？㈤如上訴人得行使前開優先購買權，是否可以價購系爭土地全部？抑或承租部分？抑或應併同附表建物承購？㈥兩造不再提出其他爭點。四、本院的判斷：㈠系爭土地及附表編號2所示建物原均為訴外人金鼎山開發建設股份有限公司所有，嗣富家興公司於100年11月15日以同年1 1月2日之買賣為原因而登記取得所有權。附表編號3所示建物於103年3月5日為第一次保存登記，所有權人為富家興公司。富家興公司因房屋稅條例等事件，經訴外人南投縣政府稅務局移送彰化分署為行政執行，由該署以103年度房稅執專字第9號強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理，嗣於1 05年2月17日就系爭不動產進行特別變賣程序後之公開拍賣，並於同年1月20日通知包括上訴人在內之關係人，通知內載明依法有優先權人如欲以同一價格優先承購者，得於拍賣期日到場並於拍定時聲明，或於接獲該署優先承買之通知後，於期限內提出書面聲明之。龍寶公司於105年2月17日以附表所示之金額拍定系爭不動產，彰化分署於同年3月2日發給權利移轉證書，龍寶公司於同年3月29日登記為系爭不動產之所有權人等情，為兩造所不爭執（見本院卷二第87至88頁之不爭執事項⒉至⒋、⒍），自堪信為真正。㈡租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權；基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，民法第426條之2第1項前段、土地法第104條第1項前段分別定有明文。此等關於承租人之優先承買權，須以有租賃關係存在為其前提要件，故主張行使此項優先承買權之人，應先證明租賃關係存在，始有買賣契約訂立請求權可言。上訴人主張租用系爭土地興建系爭宿舍建物，為龍寶公司所否認，應由上訴人舉證以實其說。㈢上訴人未能證明與富家興公司間成立系爭契約：　　⒈私文書應提出其原本，並應由舉證人證其真正，民事訴訟法第352條第2項、第357條分別定有明文。又私文書之真正，如他造當事人有爭執者，則舉證人應負證其真正之責。必以私文書真正而無瑕疵，始有訴訟法之形式的證據力，此形式的證據力具備後，法院就其中之記載調查其是否與系爭事項有關，始有實質的證據力之可言（最高法院41年台上字第971號、47年台上字第1784號判決先例同此意旨）。如以該文書內容為證明方法者，自應提出原本，不得僅以繕本或影本為證。在舉證人提出原本前，無從認該繕本或影本有何形式之證據力。　　⒉上訴人雖提出系爭契約影本，惟並未提出原本，龍寶公司否認其形式上真正，經本院曉諭後，上訴人仍無法提出原本（見本院卷二第121頁），根據上開說明，系爭契約影本既不具形式證據力，自不足為有利上訴人之認定。至上訴人主張富家興公司未爭執系爭契約之真正云云，查富家興公司僅於原審111年8月9日言詞辯論期日到場，除聲明駁回上訴人之訴，其答辯理由則與龍寶公司相同，引用歷次書狀及開庭陳述，並未肯認系爭契約之真正性（見原審卷三第93至96頁）。況富家興公司法定代理人林茗杏於系爭執行事件向彰化分署陳稱：伊未與上訴人簽訂系爭契約，伊根本不知道上訴人為何人、何機構（見原審卷二第69 頁），本院更難認系爭契約為真正。至卷附拍賣公告固載明上訴人為系爭土地承租人、系爭校舍建物為其所有，不在拍賣標的範圍等情，然上開內容係基於上訴人交付給彰化分署之契約而為記載（見原審卷一第33、41頁），上訴人既未能證明系爭契約為真正，本院自無從據該公告上開記載認其主張為真。　　⒊此外，富家興公司係於100年11月15日始以同月2日之買賣契約為原因取得系爭土地所有權，業如前述，豈能取得系爭土地前之同年10月17日即將之出租給上訴人，亦有可疑。上訴人僅泛稱富家興公司於訂立系爭契約時已確定購買系爭土地，僅因不動產磋商時間較久之故云云。惟富家興公司若在未取得系爭土地前即與上訴人簽約，倘最終未能取得系爭土地，勢將陷自身於給付不能之債務不履行責任，對其實屬不利。上訴人就此部分之主張既未舉證以實其說，復與常情有違，本院無從認其主張為真。　　⒋遑論，上訴人之法定代理人於103年12月8日於系爭執行事件中原僅向彰化分署提出其向富家興公司承租包括編號2 建物等標的之房屋租賃契約，未曾提出系爭契約，且彰化分署執行員詢問：「對於富家興表示租約不成立，要求遷出有何陳述？」上訴人非但未為反對之表示，反表明僅係義務提供法會等活動，同意配合遷出等情（見原審卷二第 59至60頁），若上訴人果真與富家興公司成立系爭契約，豈有不一併提出之理，本院更難認系爭契約為真正。　　⒌準此，上訴人既未提出系爭契約原本並證明其具有形式上證據力，復未能證明其與富家興公司間確有成立系爭契約，其主張即無可採。㈣系爭契約之性質並非租賃：　　⒈租賃契約為當事人約定一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，故租賃契約為雙務有償契約。租金為使用他人租賃物之對價。故主張租賃關係存在者，應就其使用租賃物而支付之對價即租金負舉證責任（最高法院82年度台上字第2474號判決意旨同此）。又就當事人所訂定契約之定性（契約性質之決定或辨別），法院應依當事人所陳述之原因事實，並綜觀契約之內容及特徵，將契約約定之事項或待決之法律關係，置入典型契約之法規範，比對其是否與法規範構成要件之連結對象相符，以確定其實質上究屬何類型之契約（有名契約、無名契約、混合契約，或契約之聯立），選擇適用適當之法規，此屬法院之職權，不應拘泥於契約記載之文字或當事人口頭使用之語言，俾解決當事人之糾紛。　　⒉上訴人既未能證明系爭契約為真，已如前述。雖系爭契約之名稱已載明「土地租賃契約」，且系爭契約第5條「其他特約事項」約定上訴人師生應協助富家興公司經營之極樂淨土（納骨塔）早晚課誦，並負責於清明節、中元節協助辦理祭祀超度法會，乃其依約給付之對價云云。惟觀諸系爭契約第3條約定載明：「乙方（即上訴人）基於宗教目的之需求經甲方（即富家興公司）同意自行建設。甲方同意無償供乙方使用，不要求給付租金。」已言明上訴人乃無償使用，不要求上訴人給付租金。若認上訴人依系爭契約第5條所應履行之義務即為對價，理應將之明定於系爭契約第3條，足徵系爭契約第5條所定內容實非上訴人使用系爭土地之對價，至多僅屬附負擔之使用借貸關係，更難認上訴人對系爭土地有租賃權存在。此佐以上訴人原法定代理人於103年12月8日於彰化分署亦自承：伊本來就只是基於佛教團體之角色無償義務進行法會等活動等語（見原審卷二第60頁），益足證之。㈤準此，上訴人未能證明向富家興公司承租系爭土地興建系爭校舍建物，則其主張得依民法第426條第1項、土地法第104 條規定，就系爭土地得行使優先承（購）買權，即屬無據。五、結論：　　綜上所述，上訴人依民法第426條、土地法第104條規定，請求龍寶公司塗銷系爭土地於105年3月29日以拍賣為原因所為所有權移轉登記，回復為富家興公司所有。另富家興公司應將系爭土地按買賣價金2,693萬元及彰化分署105年1月20日彰執丙103年房稅執專字第9號函所示特別拍賣程序後公開拍賣公告之相同條件與其簽立買賣契約，於其給付買賣價金2, 693萬元後，移轉登記系爭土地所有權，為無理由，應予駁回。原審判決駁回上訴人之訴，理由雖略有不同，惟結果並無二致，仍應予以維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，對於判決之結果不生影響，故不再逐一論列，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　9 　　日　　民事第二庭審判長法　官謝說容　　　　　　　　　　　　　　法　官陳正禧　　　　　　　　　　　　　　　法　官施懷閔正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 (均須按他造當事人之人數附繕本)。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。書記官洪鴻權中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　9 　　日【附表】（單位：新臺幣）編號土地建物標示拍定價金１南投縣○○市○○○○段000地號土地 2,693萬元２南投縣○○市○○○○段00○號建物 2億7,390萬元３南投縣○○市○○○○段0000○號建物（未辦保存登記） 27萬元

2024-10-09

TCHV-111-重上-277-20241009-1

台上

最高法院

請求不動產所有權移轉登記等

最高法院民事判決 113年度台上字第662號上訴人薛武雄訴訟代理人管高岳律師上訴人陞聯建設開發股份有限公司法定代理人焦經國訴訟代理人柏有為律師吳秉霖律師上列當事人間請求不動產所有權移轉登記等事件，兩造對於中華民國112年10月31日臺灣高等法院第二審更審判決（112年度上更一字第41號），各自提起上訴，本院判決如下：主文原判決關於駁回上訴人薛武雄之上訴，及該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。上訴人薛武雄之其他上訴及上訴人陞聯建設開發股份有限公司之上訴均駁回。第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴及上訴部分，由各該上訴人負擔。理由一、本件上訴人陞聯建設開發股份有限公司（下稱陞聯公司）之法定代理人於民國112年12月7日變更為焦經國，並經其具狀聲明承受訴訟，核無不合，先予敘明。二、對造上訴人薛武雄主張：伊提供訴外人即伊母薛廖春梅、伊弟薛國精共有之新北市○○區○○段000之1地號土地(嗣於107年 7月6日與同段000地號土地合併為同段000地號土地，下分稱 000之1號、000號、000號土地)，參與陞聯公司「幸福家綻」建案(下稱系爭建案)之合建，兩造於103年4月12日簽立承諾書(下稱承諾書)，同年月24日簽訂合建契約書、特約事項、同意書（下分稱合建契約、特約事項，與同意書合稱系爭契約），約定由陞聯公司於000之1號土地上興建獨棟式建築物，於取得使用執照3個月內移轉所有權予伊。系爭建案於1 07年1月30日竣工，陞聯公司取得使用執照後，迄未依約移轉同段00000建號即門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷000號房屋(下稱系爭房屋)所有權予伊等情。爰依合建契約第4條第1項第1款、特約事項第2點、第13點、承諾書第3點約定，請求陞聯公司移轉系爭房屋所有權予伊，並於原審追加依合建契約第4條第1項第1款、特約事項第13點、承諾書第3點、幸福家綻C棟門窗變更追加（下稱C棟門窗變更追加）備註4 之約定，求為命陞聯公司交付系爭房屋（即移轉占有）予伊之判決。對陞聯公司之反訴，則以：系爭契約未約定陞聯公司分得若干土地，陞聯公司逕自移轉000號土地面積13平方公尺予己，不得要求伊負擔土地增值稅。陞聯公司登記為系爭房屋所有人，且占有使用該屋，應自行負擔房屋稅。合建契約乃陞聯公司為補償伊配合拆除舊建物所生損失之單務契約，伊毋庸負擔營業稅。陞聯公司交付及移轉系爭房屋所有權予伊時，伊始願給付鋼骨結構費、門窗變更追加款。依承諾書之約定，瓦斯管線分擔費應由陞聯公司負擔。特約事項第4點、第6點約定系爭房屋應與旁邊之大廈地上、地下完全分開，不分擔大廈內管理物業所產生費用，且伊未使用機車停車位，無須給付社區管理費、預繳6個月社區基金及給付機車管理費。合建契約第11條第9項乃與工程之興建有關之事項，且系爭房屋已完工5年餘，縱認伊受領遲延，亦僅生減輕陞聯公司責任之效果，伊不負給付懲罰性違約金之責等語，資為抗辯。三、陞聯公司則以：薛武雄非000號土地所有權人，其請求伊移轉系爭房屋所有權，違反公寓大廈管理條例第4條第2項、民法第799條第5項規定，屬法律上不能之給付。又特約事項第 13點之交付標的係建物所有權狀，而非房屋，另C棟門窗變更追加備註4屬假設性條件之推估，非具體特定之請求權基礎。再者，薛武雄經伊催告後，仍未繳納相關稅費，伊得為同時履行抗辯等語，資為抗辯。並於原審提起反訴，以：依合建契約第9條第4項、第6項、第8項、第9項、第11條第9項、特約事項第3點、C棟門窗變更追加備註1、2之約定，薛武雄應負擔薛廖春梅移轉383號土地應有部分予伊所生之土地增值稅新臺幣（下同）48萬7,384元、108年至112年之房屋稅6萬3,089元、營業稅17萬8,640元、系爭房屋鋼骨結構費3 0萬元、門窗變更追加款10萬元、瓦斯管線分攤費5萬3,000 元、108年9月至112年7月之社區管理費10萬6,488元、預繳6 個月社區基金1萬2,528元、108年6月至110年3月之機車管理費4,400元，及給付懲罰性違約金800萬元，以上合計930萬5 ,529元，爰求為命薛武雄如數給付，及其中66萬6,024元部分自112年9月12日起，其餘863萬9,505元部分自107年10月1 2日起算法定遲延利息之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。四、原審以：兩造依序於103年4月12日、同年月24日簽立承諾書、系爭契約，約定由薛武雄提供薛廖春梅與薛國精共有之00 0之1號土地（嗣於107年7月6日與000號土地合併為000號土地)，參與系爭建案之合建，該建案於107年1月30日竣工，同年8月27日取得使用執照，系爭房屋為區分所有建物，於同年10月15日辦理所有權第一次登記，陞聯公司迄未交付該屋及移轉所有權予薛武雄，為兩造所不爭執。系爭房屋對應之基地為000號土地權利範圍100萬分之7,666，現登記薛廖春梅名下，系爭房屋所有權之移轉應受公寓大廈管理條例第 4條第2項、民法第799條第5項規定之限制，薛武雄請求陞聯公司移轉系爭房屋所有權予己，為與其基地所有權分離而為移轉，依法不能登記，屬法律上不能之給付。又陞聯公司依合建契約第4條第1項第1款約定，負有提供資金興建房屋交予薛武雄之義務，兩造無交屋期限之約定，薛武雄得請求陞聯公司交付系爭房屋，此與薛武雄是否支付土地增值稅、營業稅、鋼骨結構費、門窗變更追加款及瓦斯管線分擔費，並無互為對待給付之關係，且陞聯公司不得請求薛武雄給付10 8年至112年之房屋稅、108年9月至112年7月之社區管理費、預繳6個月社區基金、108年6月至110年3月之機車管理費及懲罰性違約金（詳後述），陞聯公司為同時履行抗辯，並無理由。再者，合建契約第9條第4項約定土地增值稅由薛武雄負擔，薛廖春梅就合建契約移出12.75平方公尺之土地，保留9平方公尺為系爭房屋對應之基地產權，土地增值稅124萬 4,645元依比例拆分，薛武雄應負擔48萬7,384元。系爭房屋登記面積23.2坪，依每坪交屋時行情38.5萬元，扣除土地價值後之建物價值佔比推估，薛武雄應負擔營業稅17萬8,640 元。另房屋稅非屬合建契約書第9條第6項約定之稅費；特約事項第3點約定：「本棟房屋為鋼結構建造，甲方（即薛武雄）補貼新臺幣三十萬元整，扣除必要費用，於交屋時支付乙方（即陞聯公司）」，Ｃ棟門窗變更追加備註欄記載：「⒈ 陞聯建設同意以10萬元(含稅)作為門窗追加總金額。⒉本款項於交屋時支付予陞聯建設。……」，陞聯公司107年10月2日函註三記載：「提醒台端交屋時應備款項為房屋鋼骨結構款 30萬元、門窗變更追加款10萬4,250元及瓦斯管線費分擔5萬 3千元，……」，則薛武雄給付鋼骨結構費30萬元、門窗變更追加款10萬元、瓦斯管線分攤費5萬3,000元之清償期尚未屆至；合建契約第9條第9項約定薛武雄應負擔自通知交屋日起所發生之系爭房屋及全體住戶分攤之水電費、瓦斯費、管理費等，未約定系爭房屋登記於陞聯公司期間之社區管理費、社區基金及機車管理費由薛武雄負擔，陞聯公司復未證明已通知薛武雄辦理交屋，不得請求薛武雄給付108年9月至112 年7月之社區管理費10萬6,488元、預繳6個月社區基金1萬2, 528元、108年6月至110年3月之機車管理費4,400元；合建契約第11條第9項係約定與工程興建有關之事項，如需薛武雄提供證件或蓋章時之遲延違約金，並非遲延支付土地增值稅、營業稅等費用、提出薛廖春梅印鑑證明及印鑑章之違約金。從而，薛武雄本訴依合建契約第4條第1項第1款、特約事項第2點、第13點、承諾書第3點約定，請求陞聯公司移轉系爭房屋所有權，為無理由，應予駁回；追加之訴依合建契約第4條第1項第1款約定，請求陞聯公司交付系爭房屋，為有理由；陞聯公司依合建契約第9條第4項、第8項約定，反訴請求薛武雄給付土地增值稅及營業稅共計66萬6,024元，及自112年9月11日準備程序翌日即同年月12日起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，不應准許，為其心證之所由得，並說明兩造其餘主張及聲明證據為不足取與無須再予審酌之理由，因而維持第一審就本訴部分所為薛武雄敗訴之判決，駁回其上訴，並就追加之訴部分判命陞聯公司交付系爭房屋（即移轉占有）予薛武雄，就反訴部分判命薛武雄給付上開金額本息，駁回其餘反訴。五、本院之判斷：　㈠廢棄發回（即原判決駁回薛武雄之上訴）部分：　按區分所有建築物之專有部分與其所屬對應之共用部分應有部分及其基地之權利，有不可分離之關係，為避免三者分屬不同主體，將使區分所有權人間之法律關係趨於複雜，不利建築物之管理、存續，84年6月28日制定公布之公寓大廈管理條例第4條第2項乃規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」即將專有部分、共用部分之應有部分與基地所有權或地上權結合為一體。而因建築物坐落基地之權源，不以物權性質之利用權（如所有權、地上權等）為限，尚應包括債權性質之利用權（如租賃權、使用借貸權等），98年1月23日增訂、同年7月23日施行之民法第799條第5項遂規定：「專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。」是建築物區分所有權移轉或設定負擔時，應伴隨基地權利在內，不問基地權利為所有權、地上權或租賃權、使用借貸權等。查薛武雄提供 000之1號土地（嗣與000號土地合併為000號土地)，參與系爭建案之合建，系爭房屋為區分所有建物，於107年10月15 日辦理所有權第一次登記為陞聯公司所有，該屋對應之基地為000號土地權利範圍100萬分之7,666，現登記薛廖春梅名下，陞聯公司依合建契約第4條第1項第1款約定，負有提供資金興建房屋交予薛武雄之義務等情，為原審認定之事實。依合建契約第1條記載：「甲方（薛武雄）提供合建之土地標示為……（因簽訂本約時，所有權人登記為薛廖春梅及薛國精等二人君。但甲方與所有權登記人均同意，由甲方全權處理000之1地號……」，第4條第1項第1款記載：「本契約書全體立約人同意以下列條件由乙方（陞聯公司）興建獨棟建築物交與甲方……」，同條第3項記載：「甲方及乙方分得之房屋面積……實際面積依地政機關登記為準。」特約事項第2點記載：「本棟房屋土地登記所有權人為薛廖春梅，建物登記所有權人為薛武雄……」（分見一審卷35、39、65頁），似見薛武雄基於薛廖春梅及薛國精之授權，得以000之1號土地參與系爭建物之合建，並與陞聯公司約定由薛武雄取得獲分配之房屋。倘若無訛，兩造間上開約定，是否經薛廖春梅及薛國精同意?系爭房屋竣工後，薛武雄就該屋所坐落、由000之 1號土地及000號土地合併之000號土地，是否有利用權源存在？倘其就系爭房屋基地有合法之利用權源，陞聯公司就系爭房屋所有權之移轉是否違反公寓大廈管理條例第4條第2項及民法第799條第5項規定，而有不能給付情形？非無進一步研求之餘地。原審未遑細究，遽以前開理由，就此部分為薛武雄不利之論斷，自有可議。薛武雄上訴論旨，執以指摘原判決此部分不當，求予廢棄，非無理由。　㈡駁回上訴（即原判決准許薛武雄追加之訴，及就陞聯公司反訴部分所為准駁）部分：　　原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以上開理由，認薛武雄追加請求陞聯公司交付系爭房屋，為有理由；陞聯公司反訴請求薛武雄給付66萬6,024元本息，為有理由，逾此範圍之請求，則無理由，經核於法並無違誤。兩造上訴論旨，以原審認定事實、取捨證據及解釋契約之職權行使暨其他贅述而與判決基礎無涉之理由，各自指摘原判決關此部分為不當，求予廢棄，均非有理由。六、據上論結，本件薛武雄之上訴為一部有理由、一部無理由，陞聯公司之上訴為無理由。依民事訴訟法第477條第1項、第 478條第2項、第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國 113 年 10 月 8 日最高法院民事第四庭　　　　審判長法官盧彥如法官周舒雁法官吳美蒼法官陳容正法官蔡和憲本件正本證明與原本無異書　記　官　郭詩璿中　　華　　民　　國 113 年 10 月 14 日

2024-10-08

TPSV-113-台上-662-20241008-1

斗補

北斗簡易庭

返還租賃物

臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事裁定 113年度斗補字第405號原告洪文良被告賴淑真上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院裁定如下：主文原告應於本裁定送達後5日內，補繳第一審裁判費新臺幣2760元，逾期不補正，即駁回原告之訴。理由一、按因財產權提起民事訴訟，應依民事訴訟法第77條之13規定繳納裁判費，此為起訴必備之程式。又原告之訴，有起訴不合程式或不備其他要件者，法院應以裁定駁回之；但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正，民事訴訟法第249 條第1項第6款定有明文，並依同法第436條第2項規定，於簡易訴訟程序亦適用之。二、次按訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準。以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之，但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之。以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之1第1、2項、第77條之2定有明文。而民事訴訟法第77條之2第2項於民國112年11月29日修正公布之立法理由：以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用，其附帶請求於起訴前所生部分，數額已可確定，應合併計算其價額。至於起訴後所生部分，則不併算其價額。而所謂起訴時之交易價額，係指起訴時之市價而言（最高法院10 7年度台抗字第653號裁定意旨參照）。又民事訴訟法第77條之9所謂因租賃權涉訟，係指以租賃權為訴訟標的之訴訟，如確認租賃權存否之訴而言；以租賃關係已經終止為原因，請求返還土地或遷讓房屋之訴，係以租賃物返還請求權為訴訟標的，非以租賃權為訴訟標的，其訴訟標的價額應以起訴時土地或房屋之交易價額為準（最高法院107年度台抗字第1 17號、32年抗字第765號裁定意旨參照）。而租約終止後之租賃物返還請求權，與出租人依約之租金請求權間，二者訴訟標的並不相同，亦非同時存在，自無主從關係，該租金請求非返還房屋之附帶請求，自應併算其價額（最高法院106 年度台抗字第1221號裁定意旨參照）。三、查本件原告起訴未據繳納裁判費，而原告起訴主張其與被告間之房屋租賃契約已終止，乃請求被告返還門牌號碼彰化縣 ○○鎮○○路0段000號房屋（下稱系爭房屋），並給付積欠租金及水電費新臺幣（下同）9037元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，另自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付違約金8000元。依上說明，原告請求遷讓系爭房屋部分，其訴訟標的價額應以原告起訴時系爭房屋之交易價額為準，而參以原告陳報系爭房屋課稅現值為24萬1800元，有原告所提系爭房屋之房屋稅繳款書在卷可稽，則此部分之訴訟標的價額核定為24萬 1800元。又原告請求被告給付積欠租金及水電費部分，訴訟標的金額為9037元，乃以一訴主張數項訴訟標的，依民事訴訟法第77條之2第1項前段規定，其價額應合併計算。至附帶請求起訴後之孳息及違約金部分，依民事訴訟法第77條之2 第2項規定，不併算其價額。四、從而，本件訴訟標的價額核定為25萬837元（計算式：24萬1 800元＋9037元＝25萬837元），應徵第一審裁判費2760元，茲依民事訴訟法第436條第2項、第249條第1項但書之規定，限原告於本裁定送達後5日內補繳，逾期不補正，即駁回原告之訴，特此裁定。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　8　　日北斗簡易庭法官　吳怡嫺以上正本係照原本作成。如不服訴訟標的價額之核定，得於本裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告裁判費新臺幣1000元；至於命補繳裁判費之裁定，依民事訴訟法第77條之1第4項後段規定，並受抗告法院之裁判。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　8 　　日書記官陳昌哲

2024-10-08

PDEV-113-斗補-405-20241008-1