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遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度簡上字第223號上訴人陳許月香陳宜美共同訴訟代理人張藏文律師被上訴人李靖訴訟代理人宋立文律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於民國113年2月23日本院112年度簡字第25號第一審判決提起上訴，本院於民國113年 12月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原判決不利於上訴人部分均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。第一、二審訴訟費用，均由被上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人起訴主張：陳許月香邀同陳宜美為連帶保證人，自民國109年11月11日起向被上訴人承租門牌號碼臺北市○○區○ ○街00號3樓房屋（下稱系爭房屋），雙方簽訂房屋租賃契約書，約期一年，嗣雙方再簽訂增補契約書，變更租賃期間為 109年11月11日至111年11月10日止，另於111年11月4日再簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），再度續約半年，租賃期間自111年11月11日起至112年5月10日止，每月租金新臺幣（下同）2萬5,000元，陳許月香應於每月11日前繳納水、電、瓦斯及管理等費用。然被上訴人於112年3月3、4日即以文字訊息通知陳宜美租約到期後要收回系爭房屋不再續租，嗣於同年4月10日、21日至5月11日，雙方討論退租點交事宜，原約定於同年5月11日上午點交租賃房屋，惟當日陳許月香避不見面、拒不點交還屋，經被上訴人多次催告返還系爭房屋，兩造終於112年10月15日完成返還、點交系爭房屋。經結算，陳許月香原積欠112年4月至6月、112年10月1日至1 5日管理費計2,450元、110年11月電費2,468元、112年5月11 日至15日無權占用系爭房屋受有相當於租金之不當得利12萬 9,167元，及依照系爭租約第12條第2項約定，陳許月香應付月租金1倍之懲罰性違約金12萬9,167元，合計26萬3,252元，扣除陳許月香先前匯款8萬3,939元及押金5萬元後，陳許月香尚欠12萬9,313元未給付。而陳宜美為陳許月香系爭租約之連帶保證人，依約應負擔連帶清償責任。為此，依民法第179條規定、系爭租約約定，請求上訴人連帶給付等語。二、上訴人則以：依系爭租約第3條第2項約定，被上訴人並未於租賃期限屆滿1個月前，以書面通知上訴人不續約，故系爭租約到期後，應視為自動續約半年即至112年11月10日，被上訴人提前終止系爭租約並不合法，則上訴人於系爭租約屆滿前有權使用系爭房屋，並未構成不當得利。又被上訴人就系爭房屋內設備諸如冷氣機、門鎖、床架、瓦斯爐、熱水器損壞均推諉不修繕，致房屋功能減損，未合於所約定居住使用，並致上訴人受有損害，是被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利及違約金，均無理由，且系爭契約第12條第2項有關違約金之約定顯失公平，違反民法第74條第1項，應予刪除等語置辯。三、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命上訴人應連帶給付被上訴人12萬9,313元，及自112年11月14日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並分別為假執行及免為假執行之宣告。上訴人就其敗訴部分全部聲明不服提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。四、得心證之理由：　㈠被上訴人主張其與陳許月香於111年11月4日簽訂系爭租約，上載租賃期間自111年11月11日起至112年5月10日止，為期半年，陳許月香已於112年10月15日遷出系爭房屋，兩造辦理點交完成等情，有系爭租約在卷足稽（見北簡卷第19至35 頁），且為上訴人所不爭執，堪信為真實。　㈡被上訴人雖主張系爭租約已於112年5月10日因租賃期間屆滿而消滅。然兩造於系爭租約第3條約定：「一、自民國111年 11月11日起至112年5月10日止，為期半年。二、本約屆滿前一個月，任一方未以書面通知他方不再續約者，視同本約自動續約半年，其後亦同。三、倘若經書面通知雙方不再續約，但乙方未能於約期屆滿時搬離並將房屋返還甲方，則雙方同意本約延續一個月，以為搬遷還屋寬容期。但雙方合意解除契約則不在此限」（見北簡卷第19頁），可知兩造有自動續約半年之條款，如有一方通知他方不再續約，應以「書面」於租約屆滿前「一個月」為之。觀諸系爭租約上第3條第1 項原先約定租賃期間為自111年11月11日起至112年11月10日止，為期一年，嗣經兩造手寫塗改租賃期間為「至112年5月 10日止，為期半年」，同條第2項原先記載自動續約一年之約定，亦一併塗改為「半年」，並有上訴人與陳許月香之在旁用印確認更改契約文字，可見兩造於111年11月4日簽約時，對於系爭契約第3條之約定內容已有實質磋商討論，因而約定租賃期間為半年，自動續約期間亦為半年。　㈢復觀諸陳宜美於111年10月23日以通訊軟體LINE傳訊上訴人：「李小姐第3條以書面通知的部分，能否改以書面通知、電子郵件、line通知，以上三擇一。這樣較方便」、「另外，若我們這方要搬遷，希望可一個月前通知您即可…而且最主要的是，要馬上找到全家都覺得適合的房子，並不容易，因此，希望若是您這方請我們搬遷，能幫忙在三個月前先通知我們」，上訴人於翌(24)日回覆：「陳小姐，簽訂合約是立基於雙方誠信的基礎上，公平的保障雙方的權利義務，解除合約此等重大事件一份合約僅一次而已，實務上還是以正式函文通知較正當重視，更何況，且甲乙雙方也都不常用emai l，而line僅是日常輔助聯繫溝通工具，但不如函件具有效力，無法取而代之」、「妳建議將『不續約聲明』改為合約到期前一個月提出，這我也同意，但這應是甲乙雙方都共同適用的，而不是有失公平的只限制其中一方，寬厚另一方」，陳宜美復於111年10月29日傳訊：「李小姐，你看這樣可以嗎，第三條第二項：本約屆滿前一個月，任一方未以書面通知他方不再續約者，視同本約自動續約一年，其後亦同。另，倘為乙方通知甲方不再續約，但未能及時在一個月完成搬離，得自動續約一個月，不計為違約」，上訴人並修改為：「二、本約屆滿前一個月，任一方未以書面通知他方不再續約者，視同本約自動續約一年，其後亦同。三、倘若經書面通知雙方不再續約，但乙方未能於約期屆滿時搬離，則雙方同意本約延續一個月，以為搬遷還屋寬容期。但雙方合意解除契約則不在此限」（見簡字卷第307至314頁），足見兩造在簽訂系爭租約之前，曾仔細檢視審閱租約內容，針對租期屆滿後是否自動續約，以及不再續約之通知方式，均有實質進行磋商、討論。又兩造於實際簽約時，就系爭租約第3條部分雖合意租約期間變更為半年，而與LINE上初步擬定之文字略有不同，然關於自動續約以及不續約應以書面方式於一個月前通知對方等約定條款，則與先前兩造之協商並無不同，堪認兩造對於系爭租約第3條第2項約定已達成合意，被上訴人如不再續約，依約即應於系爭租約屆滿前一個月以書面通知陳許月香不再續約。　㈣被上訴人雖抗辯當時簽約時間已晚，只有修改系爭租約第3條第1項、第2項將租期改為半年，漏未刪除系爭租約第3條第2 項及第3項，雙方並無受系爭租約第3條第2項及第3項約定拘束之真意等語。惟系爭租約第3條第2項及第3項已明確約定不續約通知以「書面」、「一個月前」通知為要件，並無文義模糊之解釋空間，且業經兩造確認第3條第1項租期改為半年後，就同條第2項約定之自動續約期間亦更改為半年，兩造並蓋印以資確認，且遍觀系爭租約全部條款，兩造僅有就該條內容進行手寫塗改修正，堪認兩造對於系爭租約第3條第2項及第3項之約定內容具有完全認識，自不應逕予忽略上開條款約定。　㈤依上所述，被上訴人主張其已於112年3月3日以LINE訊息向陳宜美表達不再續約（見簡字卷第341至343頁），惟被上訴人並未依系爭租約第3條第2項約定以書面通知上訴人，而LINE 通知顯然不符合兩造約定之通知方式，是被上訴人上開通知，難認已生書面通知之效力。　㈥被上訴人另主張陳宜美於LINE對話中已同意於同年5月10日點交房屋，並請被上訴人結算水電瓦斯，交屋當天同時取回押金，足見雙方已合意於112年5月10日點交，而上訴人於訴訟中主張已自動續約係違反誠信原則等語。然查，陳宜美於11 2年4月10日雖曾同意被上訴人所述於112年5月10日晚上8時點交，然其亦有表示「押金請以現金返還，避免事後麻煩」、「房屋點交時，應該一切都要清楚」等語，嗣經被上訴人表示無法當天結算水電及退還押金，陳宜美則稱：「我還是要求5/10現場退押金，否則退租一事就再研議」等語（見簡字卷第395至402頁），後於112年4月21日，陳宜美再稱「押金應該是當場退現金」等語（見簡字卷第47頁），顯然兩造就此部分並未達成共識，由此尚難認上訴人已與被上訴人達成於112年5月10日點交房屋並終止契約之合意。又兩造於系爭租約第3條第2項已明確約定有自動續約之約定，並特別就不續約之通知方式約定應以書面為之，且此條款係經兩造協商確認後簽署，業如前述，則被上訴人自應受系爭租約第3 條之拘束，是上訴人於訴訟中提出系爭租約已自動續約之主張，尚難認係違反誠信原則，被上訴人此部分抗辯，尚非可採。　㈦準此，系爭租約於112年5月10日租期屆滿後，依系爭租約第3 條第2項約定，已自動續約半年至112年11月10日。嗣兩造於 112年10月15日辦理點交完成，應認此為兩造合意於112年10 月15日終止系爭租約。系爭租約既係於112年10月15日終止，被上訴人請求陳許月香給付自112年5月11日至112年10月1 5日占有使用系爭房屋之相當於租金不當得利，並依系爭租約第12條第2項約定，請求租約屆滿後未即時遷出返還房屋之懲罰性違約金，即屬無據。被上訴人請求陳許月香給付不當得利及違約金，並無理由，則其依連帶保證之法律關係，請求陳月美負連帶清償責任，亦難憑採。　㈧上訴人另主張被上訴人應負物之瑕疵及不完全給付之損害賠償責任，並以此為抵銷之抗辯，惟本院既認被上訴人為無理由，上訴人所為抵銷抗辯即不予審酌，併此敘明。五、綜上所述，被上訴人依不當得利法律關係及系爭租約約定，請求上訴人連帶給付12萬9,313元，及自112年11月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，不應准許。原審判命上訴人如數給付，自有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第三庭　審判長法　官方祥鴻　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳冠中　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　許筑婷以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林政彬

2024-12-27

TPDV-113-簡上-223-20241227-1

訴

臺灣基隆地方法院

遷讓房屋返還土地

臺灣基隆地方法院民事判決 112年度訴字第589號原告財政部國有財產署北區分署法定代理人郭曉蓉訴訟代理人徐維良律師被告王建忠上列當事人間請求遷讓房屋返還土地事件，本院於民國113年12 月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將如附圖所示之門牌號碼基隆市○○區○○路000號房屋（面積61平方公尺）騰空遷讓返還原告。二、被告應給付原告新臺幣6萬2,815元，及自民國113年2月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。三、被告應自民國112年12月起至騰空遷讓返還第1項房屋之日止，按月於每月底給付原告新臺幣1,280元。四、原告其餘之訴駁回。五、訴訟費用由被告負擔百分之3，餘由原告負擔。六、本判決第1項於原告以新臺幣1萬4,978元為被告預供擔保後，得假執行。七、本判決第2項於原告以新臺幣2萬0,938元為被告預供擔保後，得假執行。八、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序事項：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第256條分別定有明文。查本件原告起訴時原聲明：「㈠被告應將基隆市○○區○○路000號國有房屋（即基隆市○○ 區○○段00○號建物之一部，下稱系爭房屋）暨座落之過港段3 91、392地號（下分別稱系爭391、392地號土地）之國有土地遷空，並將上開房屋暨土地返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）7萬3,712元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢自民國112年12月起至騰空遷讓返還前開房屋及土地時止，按月於每月底給付原告1,489元。㈣第1、2項聲明原告願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷第9頁），嗣依據基隆市地政事務所以113年 4月28日基地所測字第1130201622號函檢送之系爭391、392 地號複丈成果圖（下稱系爭複丈成果圖，即本判決附圖），具狀將上開第1項至第3項聲明變更為「㈠被告應依系爭複丈成果圖標示之系爭建物遷空後，連同座落之系爭391地號土地（編號A，面積60.85平方公尺）、系爭392地號土地（編號B，面積0.15平方公尺）返還予原告。㈡被告應給付原告7 萬2,226元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢被告應自112年12月起至騰空遷讓返還前開房屋及土地時止，按月於每月底給付原告1,466元。」（見本院卷第177頁），經核原告前揭聲明第1項之變更，為依附圖修正其請求被告返還建物土地之具體位置、範圍，屬更正其事實上之陳述；原告前揭訴之聲明第2項、第3項之變更，則係基於原告主張所有土地遭無權占有之同一基礎事實，減縮請求被告給付之相當於租金不當得利數額，均核與首揭規定相符，應予准許。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告起訴主張：　㈠系爭房屋為原告經管之國有房屋，原為訴外人李長永所占有使用，訴外人王文川（即被告之父）嗣於95年間遷入系爭房屋居住，再交由被告使用。惟其等並未取得系爭房屋之合法使用權限，顯屬無權占有，原告得依第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋暨座落之系爭391、392地號土地（系爭房屋座落系爭391地號土地面積為60.85平方公尺、系爭39 2地號土地面積為0.85平方公尺，下合稱系爭房地）騰空遷讓返還予原告。又被告無權占有使用系爭房地，實屬無法律上原因而受有占有使用系爭房地之利益，且致原告受有無法使用系爭房地之損害，原告依民法第179條規定，亦得請求被告給付自108年10月1日起至112年11月30日止，無權占有使用系爭房地之相當於租金不當得利7萬2,226元，並自112 年12月1日起，至返還系爭房地之日止，按月於每月底前給付原告1,466元　㈡基於上述，並聲明：　⒈被告應依系爭複丈成果圖標示之系爭建物遷空後，連同坐落之系爭391地號土地（編號A，面積60.85平方公尺）、系爭3 92地號土地（編號B，面積0.15平方公尺）返還予原告。　⒉被告應給付原告7萬2,226元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。　⒊被告應自112年12月起至騰空遷讓返還前開房屋及土地時止，按月於每月底給付原告1,466元。　⒋第1、2項聲明原告願供擔保，請准宣告假執行。二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦無提出書狀為任何聲明或陳述。三、本院之判斷：　㈠經查，原告主張之上開事實，業據提出與其所述相符之系爭房屋現況調查清冊、系爭房地登記第二類謄本、原告基隆辦事處106年4月27日台財產北基二字第10633012000號函等件影本為證（見本院卷第15-25頁），且經本院履勘系爭房地現況無訛，有本院勘驗筆錄及所附系爭房地現場照片、系爭複丈成果圖附卷可稽（見本院卷第131-149頁、第153頁），而被告已於相當時期受合法通知，就原告上開主張之事實，既未於言詞辯論期日到場，亦無提出書狀為任何爭執，堪信屬實。　㈡關於原告請求被告遷讓返還系爭房地部分：　　按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。又無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。經查，原告主張被告係無權占有系爭房屋，而被告迄本件辯論終結為止，均未就其有合法占有使用系爭房屋之正當權源加以舉證。準此，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋遷空返還予原告，即屬有據，應予准許。至原告固併同請求被告返還系爭391、392地號土地。惟按稱不動產者，謂土地及其定著物，民法第66條第1項定有明文，而占有土地者乃坐落於該土地上之房屋，占有房屋者則為該房屋之所有人或使用人（最高法院106年度台上字第2082 號判決意旨參照）。職此，被告僅係占有使用系爭房屋，而系爭房屋既為國有房屋，並由原告經管，揆諸前揭說明，即不能認定被告亦有占有系爭土地。從而，原告請求被告返還系爭土地，即屬無據，應予駁回。　㈢關於原告請求被告給付相當於租金不當得利部分：　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第 179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695 號判決先例要旨參照），經查，被告無權占有使用系爭房屋，迄未騰空返還原告，自屬無法律上原因而受有占有使用系爭房屋之利益，致原告受有相當於租金之損害，即應償還相當於租金之不當得利。　⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文，而此規定依同法第105條規定，於租用基地建築房屋，亦準用之。再土地法第97條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言。又法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言。再依平均地權條例施行細則第21條規定，公有土地之公告地價即為申報地價。經查，系爭土地位於基隆市暖暖區，自有上開規定之適用。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年度台上字第3071號判決意旨參照）。系爭房屋坐落基隆市暖暖區過港路，位於基隆市過港郵局旁之巷道內，與過港路主幹道距離甚近，交通尚屬方便，惟四鄰除宮廟、教會與郵局外，並無基礎公共設施等情，有前揭勘驗筆錄在卷可參。職是，本院認以系爭房屋坐落土地申報地價及系爭房屋課稅現值之年息5％總額計算被告無權占有使用系爭房屋所受相當於租金之不當得利，較為公允。而系爭房地於原告請求被告給付相當於租金不當得利期間內之課稅現值與申報地價如附表所示，有系爭房地之地價第二類謄本、房屋稅課稅明細表在卷為憑（見本院卷第71-83頁），據此計算結果，被告所受相當於租金之利益為6萬2,815 元，每月受有之相當於租金不當得利數額則為1,280元（計算式詳如附表），是原告請求被告給付6萬2,815元，暨自11 2年12月1日起至將系爭房屋遷讓返還原告之日止，按月給付原告相當租金不當得利1,280元，為有理由，應予准許；逾此部分請求，則屬無據，應予駁回。　⒊末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203 條分別定有明文。本件原告請求被告給付相當於租金不當得利，自屬無確定期限之債，又未約定利率，應以被告受催告時起，始負遲延責任。是原告就上述得請求之相當於租金不當得利6萬2,815元，併請求自起訴狀繕本送達被告之翌日即自113年2月8日起（見本院卷第127頁公示送達證書），至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，亦屬有據。四、綜上所述，原告主張被告無權占有使用系爭房屋，依民法第 767條第1項前段，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋（面積、位置詳如附圖），並給付原告相當於租金不當得利6萬2,815 元，及自113年2月8日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自112年12月1日起至騰空遷讓返還前開房屋及土地時止，按月於每月底給付原告1,280元，均有理由，應予准許；逾此範圍所為之請求，則無理由，應予駁回。五、原告陳明願供擔保，就聲明第1項、第2項聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分，於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。六、本件事證已臻明確，原告其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院斟酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　民事第一庭審判長法　官　周裕暐　　　　　　　　　　　　　　　法　官　高偉文　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張逸群以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　顏培容附表(新臺幣元，小數點以下均四捨五入) 本件標的占有使用期間（民國）課稅現值（元）或申報地價(元/每平方公尺) 占用面積 (平方公尺) 系爭建物（土地）當期課稅現值（申報地價）總額年息率每月相當於租金之不當得利數額左列期間不當得利總額系爭建物 108年10月1日起至 109年6月30日止 168,400 61 168,400×（61/219.1）＝46,885 5％ 46,885×5％÷12＝195 195×9月＝1,755 109年7月1日起至 110年6月30日止 166,000 61 166,000×（61/219.1）＝46,216 5％ 46,216×5％÷12＝193 193×12月＝2,316 110年7月1日起至 111年6月30日止 163,700 61 163,700×（61/219.1）＝45,576 5％ 45,576×5％÷12＝190 190×12月＝2,280 111年7月1日起至 112年11月30日止 161,400 61 161,400×（61/219.1）＝44,936 5％ 44,936×5％÷12＝187 187×17月＝3,179 合計：9,530元；自112年12月1日起每月相當於租金之不當得利數額：187元。（按：系爭建物與基隆市○○路000號、187號、189號房屋為同一稅籍，總面積為219.1平方公尺，爰按比例計算其課稅現值）系爭391地號土地 108年10月1日起至 108年12月31日止 4,000 60.85 4,000×60.85＝243,400 5％ 243,400×5％÷12＝1,014 1,014×3月＝3,042 109年1月1日起至 110年12月31日止 4,100 60.85 4,100×60.85＝249,485 5％ 249,485×5％÷12＝1,040 1,040×24月＝24,960 111年1月1日起至 112年11月30日止 4,300 60.85 4,300×60.85＝261,655 5％ 261,655×5％÷12＝1,090 1,090×23月＝25,070 合計：53,072元（按：原告就此部分計算金額為53,048元）；自112年12月1日起每月相當於租金之不當得利數額：1,090元。系爭392地號土地 107年1月1日起至 108年12月31日止 4,000 0.15 4,000×0.15＝600 5％ 600×5％÷12＝3 3×24月＝72 109年1月1日起至 110年12月31日止 4,100 0.15 4,100×0.15＝615 5％ 615×5％÷12＝3 3×24月＝72 111年1月1日起至 112年11月30日止 4,300 0.15 4,300×0.15＝645 5％ 645×5％÷12＝3 3×23月＝69 合計：213元（按：原告就此部分計算金額為142元）；自112年12月1日起每月相當於租金之不當得利數額：3元（按：原告就此部分計算金額為2元）。總額 62,815元（計算式：9,530＋53,072＋213＝62,815）；自112年12月1日起每月相當於租金之不當得利總額為1,280元【計算式：187＋1,090＋3＝1,280元】）

2024-12-27

KLDV-112-訴-589-20241227-1

新簡補

新市簡易庭

拆屋還地等

臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事裁定 113年度新簡補字第212號原告方英哲訴訟代理人王奐淳律師羅暐智律師湯巧綺律師被告李建賢訴訟代理人李振維被告洪子媞訴訟代理人洪俊明上列當事人間請求拆屋還地等事件，原告起訴未據繳納裁判費，本院裁定如下：　　主　文本件訴訟標的價額核定為新臺幣353萬5,695元。原告應於收受本裁定送達翌日起7日內，補繳第一審裁判費新臺幣3萬6,046元，逾期未繳，即駁回其訴。　　理　由一、按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準。以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之。以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之1第1項、第2項、第77條之2第1項、第2項分別定有明文。又土地所有權人依民法第767條所有物返還請求權，請求土地占有人拆除房屋返還土地，其訴訟標的之價額應以該土地起訴時之交易價額為準。另土地如無實際交易價額者，得以政府機關逐年檢討調整之公告現值為核定訴訟標的價額之參考。二、經查：　㈠原告訴之聲明第一項，請求被告李建賢應將其坐落臺南市○市區○○段00000地號土地（下稱系爭土地）上之建物（門牌號碼：臺南市○市區○○里○○街00巷00號，稅籍編號：000000000 00號）拆除，並將前開占用土地騰空返還原告；訴之聲明第二項，請求被告洪子媞應將其坐落系爭土地上之建物（門牌號碼：臺南市○市區○○里○○街00巷00號，稅籍編號：0000000 0000號）拆除，並將前開占用土地騰空返還原告。經本院電詢原告表示其訴之聲明第一、二項為選擇合併，請求拆除之全部建物占用系爭土地之面積約為80.398平方公尺，同意以此作為裁判費之計算基礎等語，爰依原告預估上開建物占用系爭土地之面積，按原告起訴時系爭土地之公告現值每平方公尺新臺幣（下同）4萬3,900元，作為核定之參考。是原告訴之聲明第一、二項之訴訟標的價額，應核定為352萬9,472 元（計算式：每平方公尺4萬3,900元×80.398平方公尺＝352 萬9,472元，元以下四捨五入）。　㈡原告訴之聲明第三項，請求被告給付原告113年7月30日起至1 13年10月18日止相當於租金之不當得利6,223元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，就附帶請求於起訴前所生之不當得利部分，其數額已可確定，應合併計算其價額；就附帶請求起訴後所生之孳息部分，於起訴時尚無從確定其數額，不予併算其價額。是原告訴之聲明第三項之訴訟標的價額，應核定為6,223元。　㈢原告訴之聲明第四項，請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付原告2,412元，核屬附帶請求起訴後所生相當於租金之不當得利，不併算其價額。　㈣綜上，本件訴訟標的價額應核定為353萬5,695元（計算式：3 52萬9,472元＋6,223元＝353萬5,695元），應徵第一審裁判費 3萬6,046元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書規定，限原告於收受本裁定送達翌日起7日內，向本院如數補繳，逾期未繳，即駁回其訴，特此裁定。中　　華　　民　　國　　113　年　　12　　月　　26　　日　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院新市簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳品謙以上正本係照原本作成。如不服本裁定關於核定訴訟標的價額部分，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元，如對本裁定關於核定訴訟標的價額部分抗告，命補繳裁判費之裁定並受抗告法院之裁判。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃心瑋

2024-12-26

SSEV-113-新簡補-212-20241226-1

士簡

士林簡易庭

拆屋還地

臺灣士林地方法院民事簡易判決 113年度士簡字第333號原告陳勉如潘正吉共同訴訟代理人易定芳律師複代理人張錦春被告許木益訴訟代理人許麗紅律師複代理人邱瓊儀律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國113年11月28日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將其所有門牌號碼新北市○○區○○○○號建物及水泥鋪面占用新北市○○區○○段○○○○地號土地部分（即如附圖之編號B及編號C所示部分）拆除，並將該部分土地返還予原告陳勉如。被告應將其所有門牌號碼為新北市○○區○○○○號建物及水泥鋪面占用新北市○○區○○段○○○○地號土地部分（即如附圖之編號A及編號D 所示部分）拆除，並將該部分土地返還予原告潘正吉及其全體共有人。訴訟費用新臺幣捌仟參佰柒拾元由被告負擔，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣陸拾貳萬柒仟參佰陸拾捌元為原告供擔保後，得免為假執行。本判決第二項得假執行，但被告如以新臺幣壹拾參萬伍仟零壹拾陸元為原告供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；而不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項但書第3款、第256條分別定有明文。又前開規定於簡易訴訟程序仍適用之，民事訴訟法定有明文；經查，原告起訴時訴之聲明為：「1.被告應將門牌號碼為新北市○○區○○00號（下稱系爭建物）占用新北市○○ 區○○段0000地號土地（下稱系爭1076號土地）部分，拆除並返還予原告陳勉如；2.被告應將系爭建物占用新北市○○區○○ 段0000地號土地（下稱系爭1077號土地）部分，拆除並返還予原告潘正吉及其全體共有人；3.原告願供擔保請准宣告假執行」；嗣於訴訟進行中，原告變更訴之聲明為：「1.被告應將系爭建物及水泥鋪面占用系爭1076號土地部分，即如附圖之新北市淡水地政事務所土地複丈成果圖（下稱系爭成果圖）編號B及編號C所示部分，拆除並返還予原告陳勉如；2. 被告應將系爭建物占用系爭1077號土地部分，即如附圖之系爭成果圖編號A及編號D所示部分，拆除並返還予原告潘正吉及其全體共有人；3.原告願供擔保請准宣告假執行」，是原告關於請求拆除水泥鋪面部分，核屬擴張訴之聲明外，其餘變更部分，核屬更正事實上之陳述，依照民事訴訟法第256 條之規定，應非訴之變更或追加，至於擴張聲明部分，依前揭規定，應予准許。二、再按不合於簡易訴訟程序之訴訟，法院適用簡易程序，當事人不抗辯而為本案之言詞辯論者，視為已有前項之合意，民事訴訟法第427條第4項定有明文。查本件原告更正後之訴訟標的金額已逾50萬元，原應適用通常程序，然兩造均不抗辯而為本案之言詞辯論，視為已合意適用簡易訴訟程序，故依前揭規定，本件仍依簡易訴訟程序審理，併予敘明。　三、原告起訴主張：　　系爭建物及水泥鋪面為被告所有，而系爭建物及水泥鋪面依系爭成果圖所示，其中編號B及編號C部分占用原告陳勉如所有之系爭1076號土地，其中編號A及編號D部分占用原告潘正吉與訴外人高敏賢所共有之系爭1077號土地，而系爭成果圖所示之編號A、B、C、D部分（以下合稱系爭地上物）均為被告所建及使用，被告擁有事實上處分權；然兩造間並無任何分管協議存在，被告所建之系爭地上物實為無權占有系爭10 76號土地、系爭1077號土地，侵害原告之所有權完整，爰依民法第767條、第821條等法律關係提起本件訴訟，並聲明： 1.被告應將系爭建物及水泥鋪面占用系爭1076號土地部分，即如附圖之系爭成果圖編號B及編號C所示部分，拆除並返還予原告陳勉如；2.被告應將系爭建物占用系爭1077號土地部分，即如附圖之系爭成果圖編號A及編號D所示部分，拆除並返還予原告潘正吉及其全體共有人；3.原告願供擔保請准宣告假執行。四、被告則以：（一）系爭建物原為訴外人許允棟所有，後由被告繼承系爭建物之事實上處分權，而於系爭建物建築之時，所在之基地尚未分割，嗣後因該基地分割，方有系爭1076號土地及系爭 1077號土地，原告之後才成為前揭土地之所有權人；後又因民國108年10月間新北市淡水地政事務所實施地籍圖重測，地界發生偏移，系爭地上物方占有系爭1076號土地及系爭1077號土地。（二）又系爭建物於建築之時，與坐落基地之其他共有人係有分管協議存在，嗣後雖因共有物分割，而有系爭1076號土地及系爭1077號土地，然其之所有權人亦應承繼分管協議，受分管協議之拘束，且原告購入系爭1076號土地及系爭10 77號土地時，明知系爭建物存在，亦無提出異議，因此原告應受該分管協議之拘束，被告並非無權占有。（三）縱認被告有無權占有之情事，然系爭建物並非故意越界建築，又原告請求拆除系爭地上物與原告所得取回部分相較，對系爭建物之傷害較為巨大，應得適用民法第796條之1 規定，免為拆除。（四）聲明：1.請求駁回原告之訴；2.如受不利判決，被告願供擔保請准免為假執行。五、本院得心證之理由：　　原告主張被告所有並使用之系爭地上物無權占用系爭1076號土地、系爭1077號土地，故被告應拆除系爭地上物並返還前開土地遭占用部分，為被告所否認，並以前詞置辯，經查：（一）原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告拆除系爭地上物占用系爭1076號土地、系爭1077號土地部分，並返還該土地予原告及全體共有人，有無理由？　　　　　1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文；又按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院106年度台上字第2511號判決意旨參照）。查原告主張被告所有並使用之系爭地上物有占用系爭1076號土地、系爭1077號土地之情事，業據提出與其所述相符之地籍圖騰本、土地登記第一類謄本、土地登記第二類謄本、現場照片等件為證（見本院113年度士簡字第333號卷【下稱本院卷】第17至27頁），且經本院會同兩造於113年5月27日上午10時至現場履勘及囑託新北市淡水地政事務所派員測量，製有勘驗筆錄、系爭成果圖在卷可稽（見本院卷第115至119、137頁），復被告亦不爭執系爭地上物有占有系爭1076號土地、系爭 1077號土地之情，自堪認原告此部分之主張屬實，益證被告為系爭地上物之事實上處分權人，被告就系爭地上物有拆除之權能。　　2.本件被告抗辯系爭地上物非無權占有系爭1076號土地及系爭1077號土地，自應由被告負舉證責任。經查：　　⑴被告雖辯稱本件係因108年10月間新北市淡水地政事務所對系爭1076號土地及系爭1077號土地辦理地籍圖重測，重測後造成地界偏移，致使系爭地上物有占用系爭1076號土地及系爭1076號土地等語。然查，經本院函詢新北市淡水地政事務所本件是否因地籍圖重測而致地界偏移，該所回覆略以：「地籍圖重測係重測單位依據土地所有權人指界再據以施測並製作成果，且經本所確認其地籍圖重測測量結果亦與上開地籍調查表及補正表所載土地經界相符，且經調閱歷年複丈紀錄，旨揭地號土地於地籍圖重測前亦未曾申請鑑界，自無有地界動之情事」等語，有該所113年6月 6日新北淡地測字第1136098170號函在卷可參（見本院卷第129頁），由此可知，系爭1076號土地及系爭1077號土地之土地經界線，並未因地籍圖重測而有所偏移。是以，應認被告此部分之所辯，無足憑採。　　⑵被告雖又辯稱系爭建物於建築之時，與基地之其他共有人係有分管協議存在，後雖因共有物分割，而有系爭1076號土地及系爭1077號土地，然原告購入系爭1076號土地及系爭1077號土地時，明知系爭建物存在，亦無提出異議，自應受分管協議拘束等語，然查：　　①按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第820條第1 項規定，應由共有人依協議訂定之（98年1月23日修正前需全體同意；修正後採多數決）。次按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。又「知悉」並不等同於「同意」，某人知悉某項事實而不為反對之表示，能否視為同意或默示同意，仍須以該人是否有某項舉動，足以推知其有同意之意思者，始足當之，縱房屋已建築多年，倘未能積極證明土地所有人同意建築，不能因建築多年即認為土地所有人已同意使用（最高法院29年上字第762號判決、95年度台上字第2952號判決、69年度台上字第462號判決意旨參照）。　　②被告雖主張有分管協議存在，但被告亦自承該分管協議並無書面（見本院卷第159頁），則該分管協議是否存在，已屬有疑；再者，證人潘文於本院言詞辯論程序時證稱：系爭建物係被告父親所蓋，不過系爭建物坐落的地號我不知道，蓋之前有跟坐落土地之共有人協調好，不過怎麼蓋跟怎麼協調我也不清楚，也不知道當時坐落土地之所有權人後續有沒有變，及原告是否知悉前開協調內容等語（見本院卷第196至199頁）；證人潘煌於本院言詞辯論程序時則證稱：系爭建物係被告父親所蓋，不過系爭建物坐落的地號我不知道，但應該係蓋在被告父親的地上，沒有蓋到其他人的，但事實上究竟有無蓋到其他人的地上並不清楚等語（見本院卷第201至202頁），則依據上開證人所述，就系爭建物所坐落之土地範圍具體為何，及所提及曾有協調知詳細內容及方案，均未能清楚說明，且其等均非親自參與協調之人，具為事後聽聞轉述得知，則是否遽此可認系爭建物與系爭1076號土地、系爭1077號土地之前所有人間確有分管協議存在，實屬有疑，因此被告此部分之抗辯，舉證不足，自難為對被告有利之認定。　　③又被告雖辯稱原告購入系爭1076號土地及系爭1077號土地時，明知系爭建物存在，亦無提出異議，自應受分管協議拘束等語，然原告縱未於購入之初未行使權利，或係未經測量未知有無權占有情事、甚或基於權利之消極不行使，然權利之不行使原因多端，單純不行使權利，尚不足以證明原告此舉即屬默示分管協議之存在，原告當不受該分管協議之拘束，故被告此部分之抗辯亦無理由。　　3.綜此，原告主張被告無權占有使用系爭1076號土地及系爭 1077號土地，依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告拆除系爭地上物，將所占用土地返還原告及全體共有人，即屬有據。　　（二）再按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更，民法第796條之1第1項前段定有明文。且依民法物權編施行法第8條之3規定，上開規定於民法98年物權編修正施行前土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更其房屋時，亦適用之。揆其立法意旨，在於：對不符合第796條規定，鄰地所有人得請求移去或變更逾越地界之房屋，有時對社會經濟及當事人之利益造成重大損害，乃賦予法院裁量權，斟酌社會整體經濟利益及雙方當事人之利益，免為全部或一部之移去或變更。然此乃基於相鄰關係而受限制，係所有權內容所受之法律上限制，並非受限制者之相對人因而取得獨立的限制物權，是土地所有人免除移去越界房屋返還土地，要係法院衡酌公共利益及土地、鄰地所有人利益之結果，始要求鄰地所有人容忍不予拆除請求返還越界之土地，尚非謂土地所有人就越界之土地取得占用之正當權源（最高法院 107年度台上字第1801號判決參照）。是本件被告得否依民法第796條之1規定，主張免為全部或一部之移去或變更，自應考量其無權占用土地之面積大小、位置、是否牽涉公共利益，以及雙方因房屋拆除可獲得之利益與損害等因素，而為綜合判斷。查被告並未提出相關證據，證明若拆除系爭地上物，對系爭建物結構安全之影響程度如何，是否將導致系爭建物不堪使用抑或傾倒，均無從知悉，又系爭建物是否不能以先補強建物結構再行拆除之方式，保留系爭建物未越界部分，亦非無疑義；再者，依系爭成果圖所示，系爭地上物所占用系爭1076號土地及系爭1077號土地之面積非小，此舉將使原告無從正常使用前開土地，有損原告對前開土地所有權之完整，對原告造成之損害難謂非大，如仍免為移去或變更，難謂公平。從而，本院斟酌公共利益，及兩造因如系爭地上物拆除可獲得之利益與損害，認被告主張民法第796條之1規定，抗辯免為拆除系爭地上物，洵不足採。（三）從而，原告依上開法律關係，請求被告應將無權占有之系爭地上物拆除後，返還占用之系爭1076號土地予原告陳勉如，及返還占用之系爭1077號土地予原告潘正吉及其全體共有人，為有理由，應予准許，爰判決如主文第1至2項所示。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁。七、本件係就民事訴訟法第427條第4項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，原告假執行之聲請不另准駁，並依同法第39 2條第2項規定，依被告聲請，宣告被告就如主文第4至5項所示之金額各預供擔保後，得免為假執行。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第436條第2項。依職權確定訴訟費用額為8,370元（第一審裁判費），應由被告負擔，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。中　　華　　民　　國　 113　　年　　12　　月　　26　　日　　　　　　　　　士林簡易庭　法　官　葛名翔以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　 113　　年　　12　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　詹禾翊附圖：新北市淡水地政事務所土地複丈成果圖

2024-12-26

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桃簡

桃園簡易庭

遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度桃簡字第1260號原告黃忠信被告環濃企業有限公司法定代理人汪炳輝上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月16日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、被告應給付原告新臺幣468,000元，及其中新臺幣117,000元，自民國113年5月3日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔10分之1，餘由原告負擔。四、本判決第一項得假執行。　　　　　　事實及理由一、原告主張：　㈠原告將址設桃園市○○區○○○路0巷00號廠房（下稱系爭房屋）出租予被告，最後一次簽約之租期係自民國109年1月20日起至111年1月20日止，租金為每月新臺幣（下同）52,000元，兩造並簽立租賃契約（下稱系爭租約）為憑。詎上開租期屆滿後，被告竟拒不簽立書面租約，且繼續使用系爭房屋，更將租金片面減至39,000元，其間原告屢次要求被告簽立書面租約，並將短少租金補足，惟被告均置之不理，自111年2月 20日起至12月19日止，共23個月短少租金299,000元。另被告自113年1月20日起113年3月19日止，亦未給付每月租金52 ,000元，3個月共156,000元。以上被告共積欠原告租金455, 000元，迄未給付。　㈡因被告長期短付租金，且自113年1月20日起全未給付租金，累計已達2個月以上，爰依本件起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示，及依租賃契約之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：⑴被告應給付原告455,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；⑵ 被告應自113年4月20日起，至返還系爭房屋之日止，按月給付原告52,000元；⑶被告應將系爭房屋返還原告。二、被告則以：被告法定代理人（下稱被告法代）亦為系爭房屋座落土地之共有人，於取得該土地應有部分後，曾向原告提出調降租金為每月39,000元之請求，原告並未反對，且被告自111年2月起每月給付原告租金39,000元，亦經原告持續收受，應認原告已默示同意租金調降為39,000元等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：　㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院19 年上字第2345號判例意旨參照）。而認定事實所憑之證據，固不以直接證據為限，惟採用間接證據時，必其所成立之證據，在直接關係上，雖僅足以證明他項事實，但由此他項事實，本於推理之作用足以證明待證事實者而後可，不能以臆測為根據，而就待證事實為推定之判斷（最高法院106年度台上字第1672號裁判意旨參照）。再所謂默示同意，除表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沈默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（最高法院112年度台上字第656號裁判意旨參照）。　㈡經查，系爭租約於111年1月20日租期屆滿後，被告仍為系爭房屋之使用收益，而原告亦仍繼續收取租金至112年12月止，未為反對之意思表示，依民法第451條之規定，視為兩造以不定期限繼續系爭租約，此亦為兩造於本院審理中未予爭執，首堪認定無訛。又兩造於系爭租約租期屆滿後，究有無如被告所述因被告法代取得系爭房屋座落土地應有部分，故兩造協議將租金由52,000元調降為39,000元乙情，業據證人即被告公司會計尹慧婷於本院審理中結證稱：系爭租約租期屆滿後，被告法代取得座落土地應有部分，故與原告商談希望減少租金金額，原告後來拿空白租約要伊寫後續租約，沒有提到租金金額如何填寫，伊填寫租金金額為39,000元，是被告法代叫伊寫的金額，伊也有向原告告知以其與被告法代講好的39,000元填寫，原告表示伊要拿回去簽名蓋章，但後來就沒有拿回來，伊有詢問原告為何未拿回租約，原告都含糊其詞；伊認為原告應有同意租金降為39,000元，因為後續原告收了每月39,000元的租金近2年，來收錢的時候只有表示你們老闆就是這樣，就把錢收走了，沒有特別表示被告有積欠租金未繳納；原告都是主動來拿租金，會問伊票開好了沒，就直接來將租金支票拿走，但自103年1月起，伊將票開好了，原告都沒有來領等語明確（見本院卷第57、58頁），並有被告提出之給付租金證明在卷可稽（見本院卷第48至51 頁），足見原告確有同意系爭房屋之租金調降為39,000元，或至少為此等默示同意，否則原告何以長達2年時間持續領取被告僅給付39,000元之租金，而未有任何反對之意思表示，且亦無為任何其僅係暫時收取部分租金之意思保留，是兩造於系爭租約租期屆滿後，已合意將系爭房屋之每月租金調降為39,000元等情，應可認定。　㈢基上，兩造自112年1月20日起已調整系爭房屋之每月租金為3 9,000元，則被告於本院審理中既自承自113年1月20日起至本件言詞辯論終結前之113年12月20日止，共468,000元（計算式：每月39,000元×12個月＝468,000元）之租金迄未支付，是原告請求被告給付積欠租金468,000元，為有理由，應予准許；至逾此範圍之租金請求（含尚未到期租金部分），則屬無據，應予駁回。又按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第440條第1項定有明文。查被告給付租金雖有遲延逾2期以上之情，已如前述，惟原告並未舉證證明其已定相當期限，催告被告支付租金，且即逕以本件起訴狀之送達為終止租約之意思表示，與前揭得終止租約之法定要件顯有未符，是本件租約既未經原告合法終止，則原告請求被告應將系爭房屋返還原告，為無理由，亦應予駁回。　㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第 203條分別定有明文。是本件原告對被告之起訴前已到期租金債權117,000元部分，併請求自民事起訴狀繕本送達被告之翌日即113年5月3日起（見本院卷第28頁），至清償日止，按週年利率5％計算之利息，洵屬有據，亦應予准許。四、綜上所述，原告依租賃之法律關係，請求被告給付原告468, 000元，及其中117,000元自113年5月3日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍，為無理由，應予駁回。又本件原告勝訴部分係依簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　 26　　日　　　　　　　　　桃園簡易庭　法　官　陳振嘉以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　潘昱臻

2024-12-26

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重訴

臺灣臺北地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度重訴字第1030號原告趙佩芳訴訟代理人楊智綸律師被告李慧正上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○○巷○號一樓之房屋（含一樓庭院、二樓陽台、車庫）騰空遷讓返還予原告。被告應給付原告新臺幣肆萬伍仟元，及自民國一百十三年十一月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並應自民國一百十三年五月一日起至遷讓返還上揭房屋之日止，按日給付原告新臺幣壹仟伍佰元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決第一、二項部分，於原告以新臺幣參佰零肆萬元供擔保後得假執行；但被告如以新臺幣玖佰壹拾壹萬玖仟陸佰陸拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序部分：　　本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分：一、原告起訴主張：　㈠兩造前於民國112年12月5日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由被告承租原告所有門牌號碼臺北市○○區○○路00巷 0號1樓之房屋（含1樓庭院、2樓陽台、車庫，下稱系爭房屋），雙方約定租賃期間係自112年12月5日起至114年12月4日止，被告應按月於每月1日前給付原告租金新臺幣（下同）4 萬5,000元，並提供押租保證金13萬5,000元。詎被告僅給付首月租金，之後每逢原告催討租金時，被告即藉詞如屋內物品須更換等諸多要求扣抵租金云云，迄今已積欠租金達2個月以上未付，雖原告考量被告經濟狀況，曾委請律師以113 年3月14日113年中理字第03004號律師函催告被告應於113年 4月1日前給付積欠租金並依約按時給付租金，否則原告將終止租約、收回自住，詎被告仍置之不理，迄今仍未給付任何租金，原告遂以113年4月2日113年中理字第04001號律師函通知被告系爭租約自113年4月30日起終止，被告除應依給付積欠租金外，並應於113年5月1日遷離，詎被告猶拒絕遷離而繼續無權占有於該房屋，乃再以本件民事起訴狀繕本之送達對被告為終止系爭租約之意思表示。是兩造間之租賃契約關係經合法終止後，被告自無繼續占有系爭房屋之正當權源，原告依民法第767條第1項前段之規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並應給付自113年1月1日起至同年4月30日止所積欠4個月租金共計18萬元（計算公式：每月租金4萬5,000 元×4個月＝18萬元）。再者，系爭租約於113年4月30日終止後，被告無繼續占有系爭房屋之正當權源，然被告迄今仍繼續占有該屋，係屬無法律上原因而受占有系爭房屋之利益，致使原告受有損害，原告另得依民法第179條之規定請求被告自系爭租約終止後（即自113年5月1日起）至其騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告相當於租金之不當得利 1,500元（計算公式：每月租金4萬5,000元÷30日＝1,500元）。為此，原告爰依民法第455條有關承租人於租賃關係終止後應返還租賃物之義務、第767條第1項前段所有物返還請求權、第179條不當得利返還請求權等規定以及系爭租約之法律關係提起本訴等語。　㈡為此聲明：　　⒈被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路00巷0號1樓之房屋（含一樓庭院、二樓陽台、車庫）騰空返還予原告。　　⒉被告應給付原告18萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。　　⒊被告應自113年5月1日起至騰空遷讓上揭房屋返還予原告之日止，按日給付1,500元予原告。　　⒋願供擔保請准宣告假執行。二、被告未於最後言詞辯論期日到場，據其先前以書狀抗辯略以：　㈠系爭房屋現況老舊破損，多處待修繕，原告於兩造簽約前曾承諾被告入住後將進行修繕，詎料原告迄今仍遲未依約完成房屋修繕義務，乃由被告自行墊付費用進行修繕，從而被告依「租賃住宅市場發展及管理條例」第8條暨民法相關規定得予以租金進行抵扣，被告自無構成遲延給付租金情事，原告恣意終止系爭租約，並不合法，系爭租約仍屬合法有效，被告係合法占有使用系爭房屋，原告不得請求被告遷讓返還系爭租約及返還不當得利等語置辯。　㈡為此聲明：　　　⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。　　⒉如受不利益之判決，願供擔保，請准予宣告免為假執行。三、茲論述本件之爭點及本院得心證之理由如下　㈠經查，原告主張原告為門牌號碼臺北市○○區○○路00巷0 號1 樓房屋含一樓庭院、二樓陽台、車庫，即系爭房屋) 暨坐落土地持分所有權人，原告於112 年12月5 日與被告簽訂系爭租約，約定由原告將其所有系爭房屋出租予被告，約定租賃期間2 年，每月租金為4 萬5,000 元，每期應給付1 個月租金，於每月1 日前支付，被告僅交付第1期租金4萬5,000元，被告有收到原告委託律師所寄發原證2、3之113年中理字第03004號中理法律事務所律師函、113年中理字第04001號中理法律事務所律師函，系爭房屋現仍為被告占有使用中等情，業據其提出與其所述相符之系爭租約（見本院卷第15至 18頁）、原證2、3律師函暨普通掛號函件執據（見本院卷第 19至22頁）及現場照片（見本院卷第95頁）等資料附卷足憑，且被告所提出民事答辯狀並就上揭事實，予以爭執，應堪採信為真實。　㈡按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約」、「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」、「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之」，民法第440條第1、2項、第455條前段、第767條第1項前段定有明文。經查：　　⒈兩造於112年12月5日簽訂系爭租約後，被告僅給付第1期租金4萬5,000元，自113年1月間起即未依約於每月1日給付當月租金每月租金4萬5,000元，迄113年4月1日起以遲付4 期租金，經原告以原證2律師函催告被告給付遲延租金，被告仍拒絕給付，已如前述，則原告以原告3律師函向被告為終止系爭租約之意思表示通知，自屬適法。　　⒉被告雖抗辯原告遲未依約完成房屋修繕義務，被告遂墊付費用進行修繕，被告依「租賃住宅市場發展及管理條例」第8條暨民法相關規定得以租金進行抵扣，被告自無構成遲付租金云云，然遭原告否認上情，主張系爭房屋並無被告所稱瑕疵存在，原告並無進行修繕義務，被告亦無墊付任何費用進行修繕等語。經查，被告就其所抗辯上情，雖提出被證2聊天紀錄（見本院卷第113至122頁）及被證3修繕明細暨相關單據（見本院卷第123至142頁）為憑，然按「文書之證據力，有形式上證據力與實質上證據力之分。前者係指真正之文書即文書係由名義人作成而言；後者則為文書所記載之內容，有證明應證事實之價值，足供法院作為判斷而言。必有形式上證據力之文書，始有證據價值可言。文書之實質上證據力，固由法院根據經驗法則，依自由心證判斷之。但形式上之證據力，其為私文書者，則應依民事訴訟法第三百五十七條規定決定之，即私文書之真正，如他造當事人有爭執者，應由舉證人證其真正」，有最高法院91年度台上字第1645號民事裁判可資參照，卷附被證2聊天紀錄及被證3修繕明細暨相關單據業經原告否認其形式上真正，被告復未舉證證明上揭文書具有形式上證據力，依前揭說明，上揭文書即不能採為本件認定事實之依據，準此應認被告就其抗辯事項，並未提出證據以為證據，被告所為上揭抗辯，自無足採。　　⒊承上，系爭租約業經原告於113年4月30日終止，被告迄今仍繼續占有使用系爭房屋，自屬無權占有，是以原告依民法第767條第1項前段所有物返還請求權，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，自屬有據。　㈢承前所述，自113年1月間起即未依約於每月1日給付當月租金每月租金4萬5,000元，迄原告於113年4月30日終止系爭租約時止，積欠4個月租金共計18萬元（計算公式：每月租金4萬 5,000元×4個月＝18萬元），然原告自承尚未返還被告租押金 13萬5,000元（見本院卷第149頁），經扣抵上揭租押金13萬 5,000元後，被告積欠租金為4萬5,000元（計算公式：18萬－ 13萬5,000元＝4萬5,000元），從而，原告依終止前之系爭租約關係，請求被告給付4萬5,000元，及自113年11月1日起至清償之日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此數額之請求，要屬無據。　㈣再按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」，民法第179條著有規定；又按「租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通常之觀念」，有最高法院61年台上字第1695號民事裁判可資參照）。承上，系爭租約於113年4月30日終止後，被告即無占有使用系爭房屋之正當權源，然被告迄今仍繼續占有使用該屋，自屬無法律上原因而受占有系爭房屋之利益，致使原告受有損害，原告依民法第179條之不當得利法律關係，請求被告自113年5月1日起至其騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告相當於租金之不當得利1,500元（計算公式：每月租金4萬5,000元÷30日＝1,500元），要屬有據，應予准許。　四、綜上所述，原告依所有物返還請求權、系爭租約及不當得利法律關係，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，給付原告4萬5,000元，及自113年11月1日起至清償之日止，按年息 5％計算之利息，並自113年5月1日起至其騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告1,500元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。五、原告陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行，經核其勝訴部份，與法律規定相符，爰酌定相當之擔保金額，予以准許；至其餘假執行之聲請，因該部份訴之駁回而失所附麗，不應准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項、第39 2條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　李家慧以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鍾雯芳

2024-12-26

TPDV-113-重訴-1030-20241226-2

重抗

臺灣高等法院高雄分院

返還土地等

臺灣高等法院高雄分院民事裁定 113年度重抗字第53號抗告人陳明相對人台灣糖業股份有限公司法定代理人楊明州上列抗告人因與台灣糖業股份有限公司間返還土地等事件，對於中華民國113年11月26日臺灣高雄地方法院113年度審重訴字第24 3號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：　　主　文抗告駁回。抗告費用由抗告人負擔。　　理　由一、抗告意旨略以：伊不是故意不繳裁判費，是伊尚未有能力可以繳納，況與相對人並無任何糾紛，前係相對人偽造公文書及證據，並於伊繳納測量費用再來套改、串證、滅證及創造證據。伊每次要求相對人提出證據，相對人均不提出等語。二、按提起民事訴訟，應依民事訴訟法第1編第3章第1、2節之相　　關規定繳納裁判費，此為必須具備之程式。又起訴不合程式　　者，法院應以裁定駁回之，民事訴訟法第249條第1項第6款定有明文。三、經查：本件抗告人起訴，請求相對人應將坐落高雄市○○區○○ ○段0000地號、會社段10、11、11-1地號及其他門牌號碼高雄市○○區○○○路000巷000號房屋返還予抗告人。經核上開訴訟標的價額為新臺幣（下同）72,971,508元，應繳納裁判費 654,224元，惟未據抗告人繳納。經原審於民國113年5月20 日以112年度補字第1370號裁定命抗告人於收受裁定送達15 日內補繳，抗告人不服提起抗告，經本院於113年7月3日以1 13年度重抗字第22號抗告駁回確定。抗告人雖於113年7月17 日再聲請訴訟救助，惟業經原審以該院113年度救字第76號裁定、本院113年度抗字第264號裁定，於113年9月20日駁回其訴訟救助之聲請確定。原審爰再於113年10月23日通知抗告人文到15日內補繳，抗告人逾期迄未補繳，有原審送達證書、查詢簡答表、答詢表、多元化案件繳費狀況查詢清單在卷可稽，並經調取訴訟救助事件卷宗核閱無誤，其訴難認合法，應予駁回。是原審以抗告人未依限繳納裁判費，所提訴訟因欠缺必備程式，以原裁定駁回抗告人所提之訴，核無不合，抗告人提起本件抗告，自為無理由，應予駁回。四、據上論結，本件抗告為理由，爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　民事第六庭　　　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　郭宜芳　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　徐彩芳　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李怡諄以上正本證明與原本無異。如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出再抗告狀（須按他造當事人之人數附繕本），並繳納再抗告費新臺幣1,000元。再為抗告僅得以適用法規顯有錯誤為理由，並應委任律師為代理人。如委任律師提起再抗告者，應一併繳納再抗告費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳憲修附註：再抗告人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或再抗告人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審代理人。

2024-12-25

KSHV-113-重抗-53-20241225-1

簡上

臺灣橋頭地方法院

遷讓房屋等

臺灣橋頭地方法院民事判決 112年度簡上字第235號上訴人韓國英訴訟代理人陳樹村律師陳慶合律師被上訴人韓國雄韓宏騰共同訴訟代理人任進福律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國112年9月28 日本院橋頭簡易庭111年度橋簡字第1132號第一審判決提起上訴，本院於113年11月27日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、上訴人起訴主張：坐落高雄市○○區○○段00○號建物（下稱系爭房屋）原為兩造母親即訴外人施淑蘭所有，施淑蘭過世後，為兩造公同共有，兩造前曾就系爭房屋成立調解約定登記為公同共有（本院111年度移調字第20號，下稱另案移調事件），但被上訴人2人於施淑蘭民國109年2月19日過世後，未經上訴人同意即占用系爭房屋，上訴人自得依民法第767 條第1項前段、第828條第2項準用第821條規定請求被上訴人將系爭房屋騰空返還上訴人及全體共有人；又橋頭區與系爭房屋條件類似之69坪房屋之租金行情約為新臺幣（下同）38 ,000元，換算每坪約551元，以系爭房屋約30坪，除以上訴人潛在應繼分比例1/3計算，每月約5,510元（551×30/3=5,5 10），上訴人得請求被上訴人連帶給付相當於租金之不當得利159,790元（自109年2月15日至111年7月14日，共29個月，5,510×29=159,790）及自起訴狀繕本送達日起至清償日止按週年利率5％計算之利息、自111年7月15日起按月連帶給付上訴人5,510元。又因被上訴人主張係基於2/3共有人同意借用系爭房屋，侵害上訴人權益，上訴人另得依民法第820條第4項請求被上訴人賠償上開金額等語。並聲明：㈠被上訴人應自系爭房屋遷出，將系爭房屋返還上訴人及全體共有人。㈡被上訴人應連帶給付上訴人159,790元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息，暨自111年7月15日起至遷讓返還上開房屋日止，按月連帶給付上訴人5,510元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被上訴人則以：被上訴人2人於訴外人施淑蘭生前就與施淑蘭共同居住在系爭房屋迄今，施淑蘭生前將系爭房屋無償提供被上訴人及家人共同居住，成立使用借貸關係，且使用目的尚未完成，兩造繼承而公同共有系爭房屋，上訴人自仍應受該使用借貸關係之拘束；又被上訴人2人於系爭房屋之應繼分（潛在應有部分）合計為2/3，被上訴人2人依民法第82 8條第2項準用第821條規定，同意將被上訴人2人如附表所示部分出借被上訴人使用，另被上訴人同意上訴人得使用系爭房屋其餘部分（如附表所示），被上訴人使用範圍合計未超過2/3，並無不當得利或侵害上訴人權利之情形；另若法院認定被上訴人應給付上訴人款項，被上訴人韓國雄得以對上訴人之所有權移轉登記相關費用債權6,085元主張抵銷等語，資為抗辯。並聲明：上訴人之訴駁回。三、原審審理結果，認上訴人之請求無理由，上訴人不服，提起上訴，並於本院聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還予上訴人及全體共有人。㈢被上訴人應連帶給付上訴人159,790元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息，暨自111年7月15日起至騰空返還上開房屋日止，按月連帶給付上訴人5,510元。被上訴人則聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執之事項：　㈠系爭房屋原為兩造之母親施淑蘭所有，施淑蘭死亡後，系爭房屋為兩造繼承而為公同共有。　㈡系爭房屋為4層樓建物（3樓＋頂樓加蓋）現由被上訴人2人使用，使用情形如附表所示。五、本件之爭點：　㈠被上訴人對於系爭房屋是否無權占有？若有權源，占有權源為何？　㈡若被上訴人為無權占有，則上訴人請求遷讓房屋及返還相當於租金之不當得利，有無理由？其金額應為若干？六、本件得心證之理由：　㈠按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分逾2/3者，其人數不予計算。上開規定於公同共有準用之。民法第82 0條第1項、第828 條第2項定有明文。經查：　⒈系爭房屋原為兩造之母施淑蘭所有，施淑蘭於109年2月19日死亡後，兩造繼承施淑蘭而公同共有系爭房屋（應繼分每人各1/3），而系爭房屋為4層樓建物（3樓+頂樓加蓋）現由被告2人使用，使用情形如附表所示，為兩造所不爭執，並經原審會同地政到場履勘確認，有履勘筆錄、照片及複丈成果圖可稽（見原審卷第131至149頁、161頁），上情堪可認定。　⒉所謂共有物之管理，專指保存行為及改良、利用等行為而言。經查，系爭房屋為兩造公同共有，潛在應有部分各1/3，而被上訴人韓國雄為48年生，韓宏騰為59年生，兩人早已成年並成家，而韓國雄與配偶、子女仍居住在系爭房屋，其顯然係於成年後仍選擇與施淑蘭同住，而非基於施淑蘭占用輔助人之意思而受施淑蘭之指示使用系爭房屋，合先敘明。依被上訴人辯稱：上訴人自71年間即與施淑蘭關係決裂，而被施淑蘭自系爭房屋趕出，之後一直未使用過系爭房屋，上訴人自從與施淑蘭決裂後，就沒有來往聯絡，直至施淑蘭臨終前，始因被上訴人通知來看最後一面，上訴人從來沒有請求要使用系爭房屋，提出訴訟後，雙方協議分管，我們也同意上訴人來使用，是他自己不要等語（見本院卷第79頁），上訴人亦不否認上情，僅辯稱：上訴人現在居住在外面，被上訴人說可以過來使用，但對我們來講實益不大，最好的管理方式是租出去等語，足見兩造於原審中已就系爭房屋管理方式為協議，惟無法達成共識一節，堪可認定。　⒊參諸被上訴人2人之人數及應有部分均已過半數，其等合意將系爭房屋供作己用，而非出租，其已過共有人之半數及應有部分半數，其已符民法第820條第1項規定，而為共有人應遵守之管理方式。上訴人雖稱此為顯失公平之管理方式，惟被上訴人決定上開管理方式時，曾合法通知上訴人使其表示意見，且上訴人於71年離開系爭房屋時，係系爭房屋原所有權人施淑蘭所決定，並非被上訴人有驅逐或妨礙上訴人使用系爭房屋之行為，施淑蘭死亡後，被上訴人亦表示上訴人可回來使用系爭房屋，要未見有任何阻止上訴人使用系爭房屋之情，是上訴人自己認為「其已住在外面，使用系爭房屋對其實益不大」而選擇不使用系爭房屋，其主張：被上訴人只著重自己利益云云，要未見所據，要難謂此有何致上訴人無法妥善使用、收益系爭房屋之損害可言。又依附表所示之使用現況所示，被上訴人使用範圍並未超過潛在應有部分3分之2 ，上訴人得使用範圍仍大於其潛在應有部分3分之1，是本件管理方式，並未見有何上訴人所主張之顯失公平之處，其主張已難逕採。依上訴人所辯，其唯一認可之方式僅有將系爭房屋出租一途，而其欲出租之理由僅為其已久未居住系爭房屋，其另有房屋，居住系爭房屋對其實益不大云云，惟其主張之管理方法既無法達到民法第820條第1項之人數及應有比例，自難採為適法之管理方式，而被上訴人決議之管理方法又未見有何同條第2、3、4項之情形，被上訴人使用系爭房屋即非無法律上原因，故上訴人主張被上訴人所為係無權占用系爭房屋，應將之遷讓返還，及應負返還不當得利之責，即非有據。　㈡按共有人依第1項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任，民法第820條第4項定有明文。上訴人雖主張被上訴人應對其負賠償之責，惟被上訴人使用系爭房屋係依民法第820條第1項規定，要屬有據，已如前述，要無從認被上訴人不採上訴人本件主張之方式利用系爭房屋，有故意或重大過失可言，上訴人復未就被上訴人之管理方式有何故意或重大過失，或上訴人因此受有何具體損害等情節提出明確主張，其請求當非有據。上訴人亦未說明被上訴人有何不法侵害行為，並其行為有損上訴人之權利，是上訴人主張民法第184條第1項前段、第185條規定，請求被上訴人賠償其所受之損害云云，亦無理由，不應准許。七、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、179條、第1 84條第1項前段、第185條第1項、第820條第4項規定，請求被上訴人應自系爭房屋遷出，將系爭房屋返還上訴人及全體共有人，並連帶給付上訴人159,790元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息，暨自111年7月15日起至遷讓返還上開房屋日止，按月連帶給付上訴人5,510元，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨猶執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　　民事第二庭審判長法　官　張琬如　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　許慧如　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林昶燁以上正本係照原本作成。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　簡鴻雅　　　　　　　　　　　　　　　　　　附表樓層面積(m2) 使用現況說明一樓保存登記46.99 未保存登記19.81 合計66.8 韓國雄使用 1.系爭房屋總面積含陽台共267.2平方公尺，按2造3人潛在應繼分計算，每人89.06平方公尺。 2.目前韓國雄有使用之面積包括系爭房屋1、3樓，共130平方公尺。又系爭房屋2樓外側房間之面積雖未測量，但由現場照片可知明顯不到該樓層一半(原審卷第140至141頁)，故韓宏騰使用面積少於31.6平方公尺。 3.以系爭房屋不含陽台總面積260公尺，扣除上述130及31.6平方公尺後為98.4平方公尺。被上訴人2人同意將系爭房屋目前無人使用部分無償提供上訴人使用(原審卷第174頁)，故上訴人至少可使用98.4平方公尺之面積，此面積已大於上述89.06平方公尺。二樓保存登記50.8 未保存登記12.4 合計63.2 外側(臨路)房間目前放置韓宏騰物品，其餘空間(包括2樓樓梯間、樓梯間與後側房間中間之空間、後側房間)無人使用。三樓未保存登記63.2 韓國雄使用。四樓(頂樓加蓋) 未保存登記66.8 無人使用。附屬建物(陽台) 未保存登記7.2 合計保存登記97.79 總面積260 總面積含附屬建物267.2

2024-12-25

CTDV-112-簡上-235-20241225-1

訴

臺灣新北地方法院

返還不當得利

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1061號原告台灣卡多摩嬰童館股份有限公司法定代理人黃瑞桐訴訟代理人林光彥律師黃靖軒律師被告久旭實業有限公司兼法定代理人曾武雄上列當事人間請求返還不當得利事件，經本院於民國113年12月1 1日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告久旭實業有限公司應給付原告新臺幣1,626,000元，及自民國113年5月7日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告久旭實業有限公司負擔百分之99，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣542,000元為被告久旭實業有限公司供擔保，得假執行；但被告久旭實業有限公司如以新臺幣1,62 6,000元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行聲請駁回。　　事實及理由壹、程序事項：　㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款及第3款分別定有明文。查，本件原告訴之聲明於起訴時原為：㈠被告久旭實業有限公司（下稱久旭公司）及曾武雄（下合稱被告）應連帶給付原告新臺幣（下同）1,650,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣於民國113年7月31日言詞辯論期日變更聲明為：「一、先位聲明:㈠被告應連帶給付原告1,650, 600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。二、備位聲明:㈠被告久旭公司應給付原告1,626,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。」，復於113年9月19日以民事準備書(一)狀減縮聲明為：㈠被告應連帶給付原告1,650,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。核被告所為聲明之變更係屬基於同一基礎事實之追加、減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，核無不合，應予准許。貳、實體事項：一、原告主張：兩造於108年7月22日就訴外人曾國松（下逕稱曾國松）所有之門牌號碼新北市○○區○○路00號1、2樓房屋（下稱系爭房屋）簽訂租賃契約（下稱系爭租賃契約），租期自 108年8月1日至113年7月31日止，被告並出具其與曾國松於9 8年1月5日簽訂之不動產委託書(承諾書)（下稱系爭委託書），向原告表示曾國松已授予被告出租系爭房屋之權限。詎料，曾國松於兩造簽訂系爭租約前，寄發三峽中山郵局107 年8月23日第157號存證信函予被告，為終止被告出租系爭房屋之權限。被告於收受上開存證信函後仍基於故意或過失之侵權行為，即出具系爭委託書使原告相信被告確有受曾國松委託出租系爭房屋，而簽訂系爭租賃契約，致原告遭曾國松以無權占有系爭房屋為由，訴請返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利，經臺灣高等法院109年度上字第457號判決原告應給付曾國松自108年8月1日至109年9月3日止，無權占有系爭房屋所受相當於租金之不當得利共計1,650,600元，並經最高法院111年度台上字第2147號裁定駁回原告上訴而確定，原告因而受有無法繼續使用收益系爭房屋及1,650,60 0元之損害。被告既無法提供系爭房屋予原告為合於系爭租約之使用收益，租賃物之全部不能為約定之使用收益，乃未依債之本旨提出給付，應構成給付不能；如認不構成給付不能，則因被告提出之系爭房屋具有權利瑕疵，應構成不完全給付，且均顯屬可歸責於被告事由所致。被告曾武雄為被告久旭公司之法定代理人，應與被告久旭公司同負連帶賠償責任。爰依民法第184條第1項前段及同法第28條、公司法第23 條第2項規定，及民法第347條、第226條第1項、第227條規定提起本訴，並聲明：㈠被告應連帶給付原告1,650,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告久旭公司、曾武雄（以下2人合稱被告）則以：系爭租賃契約係由原告提出，當時曾國松有寄存證信函予原告，原告要求被告繼續租屋直至新店面處理好再搬遷，兩造於簽訂系爭租賃契約之際曾合意系爭契約終止時，雙方互相不得請求損害賠償。原告有請被告勿將109年6月1日、109年7月1日 2張未到期支票存入銀行兌現，被告依照原告指示將未到期支票2張抽出、作廢並傳真給原告。原告所主張之金額包含被告代原告墊付之社區管理費及營所稅，被告實收金額非1, 626,000元，且被告僅收受截至109年5月1日之租金。今原告因故提前終止系爭租約，卻未依系爭租約第6條第3項約定，提前一個月通知被告並賠償一個月租金，亦未返還系爭房屋予被告，且原告應付款項亦未與被告結清。再者，根據系爭租約第9條約定，甲方(即被告)不得向乙方(即原告)主張任何權利，則基於權利義務公平性，原告亦不得要求被告負責。又系爭委託書為雙方金融價金之標的物，非單方得片面作廢，且兩造簽訂系爭租約之初，原告即可預知可能結果，何以系爭委託書於108年前為合法，108年以後為無效之說，是原告之主張顯不可採。另本件事實內容與最高法院111年度台上字第2186號民事裁定所述相符，請鈞院參酌此裁定即臻明瞭等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、本院得心證之理由：　㈠原告依民法第184條第1項前段及同法第28條、公司法第23條第2項規定，請求被告久旭公司與被告曾武雄為負連帶賠償責任，賠償原告1,650,600元及遲延利息，為無理由：　⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。公司負責人對於公司業務之執行，如有違反法令致他人受有損害時，對他人應與公司負連帶賠償之責。法人對於其董事或其他有代表權之人因執行職務所加於他人之損害，與該行為人連帶負賠償之責任。民法第184條第1項前段、第28條、公司法第23條第2項均定有明文。次按民法第184條關於侵權行為所保護之法益，除有同條第1項後段及第2項之情形外，原則上限於既存法律體系所明認之權利，而不及於權利以外之利益，特別是學說上所稱之純粹經濟上損失或純粹財產上損害，以維護民事責任體系上應有之分際，並達成立法上合理分配及限制損害賠償責任，適當填補被害人所受損害之目的。所謂純粹經濟上損失或純粹財產上損害，係指其經濟上之損失為「純粹」的，而未與其他有體損害如人身損害或財產損害相結合者而言；除係契約責任（包括不完全給付）及同法第184條第1項後段及第2項所保護之客體外，並不涵攝在民法第184條第1項前段侵權責任（以權利保護為中心）所保護之範圍。查：曾國松因未同意原告向被告租用系爭房屋，以其為系爭房屋所有權人起訴主張原告台灣卡多摩嬰童館股份有限公司占用系爭房屋為無權占有，應將系爭房屋返還曾國松及給付曾國松相當於租金之不當得利計165萬0,600 元，經臺灣高等法院109年上字第457號判決命本件原告台灣卡多摩嬰童館股份有限公司給付曾國松自108年8月1日起至1 09年9月3日止，合計165萬0,600元，並經最高法院111年台上字第2147號裁定確定之事實，有臺灣高等法院109年上字第457號民事判決、最高法院111年台上字第2147號裁定（以下合稱前案）附卷可稽（見本院卷第27至51頁），則被告久旭公司以自己為出租人將系爭房屋出租於原告之行為，並非直接侵害原告對於系爭165萬0,600元之權利，原告所受遭曾國松求償系爭165萬0,600元之損失，乃純粹經濟上損失或純粹財產上損害，原告自不得依民法第184條第1項前段規定，請求被告久旭公司、曾武雄負損害賠償責任，且與民法28條、公司法第23條第2項之規定不合，自亦不得請求被告久旭公司與被告曾武雄依民法28條、公司法第23條第2項之規定負連帶賠償責任。　　⒉基上，原告依民法第184條第1項前段、民法第28條、公司法第23條第2項規定之侵權行為法律關係，請求被告2人連帶賠償部分，並無理由。　　㈡原告依民法第226條第1項、第227條、第347條規定請求被告曾武雄與被告久旭公司負連帶賠償責任，有無理由？　　⒈按租賃為債之契約，出租人不以租賃物所有人為限，以他人之物出租，其租約並非無效（最高法院107年度台上字第34 0號判決意指參照）。次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第421條第1項、423條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符(最高法院98年度台上字第222號判決意旨參照)。復按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第 227條亦有明定。末按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條亦有明文。則原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判；當事人於其利己事實之主張，除事實於法院已顯著，或為其職權上已認知者外，應負立證之責；原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則；各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證。　⒉本件原告主張原告遭曾國松以無權占有系爭房屋為由，訴請原告返還系爭房屋並給付相當於租金之不當得利計1,650,60 0元，受有無法繼續使用收益系爭房屋及1,650,600元之損害。被告無法提供系爭房屋予原告為合於系爭租約之使用收益，被告提出之系爭房屋具有權利瑕疵，被告未依債之本旨提出給付，應構成不完全給付，且屬可歸責於被告事由所致等語。　⒊經查：　　　　⑴曾國松曾寄送三峽中山郵局107年8月23日第157號存證信函予被告，為終止被告出租系爭房屋之權限，有原告提出之存證信函附卷可稽（見本院卷第25至26頁），曾國松以其為系爭房屋所有權人，未同意原告向被告租用房屋，起訴主張被告為無權占有，應返還曾國松系爭房屋及相當於租金之不當得利，業經臺灣高等法院109年上字第457號民事判決命本件原告臺灣卡多摩嬰童館股份有限公司給付曾國松165萬0,600元（自108年8月1日起至109年9月3日止，按每月以126,000元計算相當於租金之不當得利），並經最高法院111年台上字第2147號裁定確定之事實，有臺灣高等法院109年上字第457 號民事判決、最高法院111年台上字第2147號民事裁定（以下合稱前案）附卷可稽（見本院卷第27至51頁），原告主張因被告交付之系爭房屋有權利瑕疵，致原告對曾國松負返還占用系爭租賃物獲得相當於租金之不當得利共計165萬0,600 元，屬被告不完全給付致原告所受之損害，揆諸前開法律規定，洵屬有據。　⑵被告抗辯原告單方面解除系爭租賃契約，系爭房屋及房屋鑰匙均未交還被告，原告仍使用系爭房屋，未受有損害，前案判決有違誤不可採云云，並提出本院112年度重訴字第15號民事判決、最高法院111年度台上字第2186號民事裁定為憑（見本院卷第163至171頁、第105至114頁）。而觀之本院11 2年度重訴字第15號民事判決駁回該案原告曾寶慧請求遷讓房屋之訴之理由為：「被告辯稱張博凱即年青壬眼鏡行善意信賴參加人有出租系爭房屋權限之依據，乃原告簽署之系爭承諾書、系爭本票，且張博凱即年青壬眼鏡行依曾武雄之指示，陸續簽發受款人為參加人或曾武雄指定之人之支票以為租金之繳付等語，並提出與所述相符之系爭承諾書、系爭本票、租金支票影本為憑.....，觀諸系爭承諾書紀載略以「原告購買系爭房屋時以股東往來或借貸方式先後向參加人取得現金共1億元，故同意於借貸未清償前，委託參加人就系爭房屋租賃、管理……全權負責處理至借貸全額清償為止」，而原告亦自承其確有在系爭承諾書、系爭本票親自簽名.... ，則被告辯稱此為張博凱即年青壬眼鏡行善意信賴參加人有出租系爭房屋權限之依據，確屬有據。」及「自94年起至10 9年8月16日止，長達約15年之久，曾武雄均代表參加人將系爭房屋出租予年青壬眼鏡行並簽署租約、收取租金，原告未曾表示反對或異議等語，原告並未爭執；遑論原告於另案即本院110年度易字第797號刑事案件中，自承其將系爭房屋出租他人開設年青壬眼鏡行，每月租金即有20萬元左右，除用以支付每期房貸外，尚有餘額可轉為定存並逐步還款；上開房屋租金是交給曾武雄，累積到一定程度，曾武雄會告訴原告要轉多少給原告等語，此有原告於臺灣新北地方檢察署10 9年度偵字第3692號刑事答辯狀、本院110年度易字第797號刑事案件準備程序筆錄可憑....，原告亦自陳「我不是要爭執109年11月租約到期前的問題，而是租約到期後，張博凱與參加人或曾武雄新簽的合約，為何張博凱相信參加人跟曾武雄卻不相信法院」等語....，益徵原告並未否認自94年起至109年8月16日止均授權由曾武雄或參加人久旭實業有限公司將系爭房屋出租予年青壬眼鏡行並簽署租約、收取租金之事實」，認該案原告曾寶慧自94年起至109年8月16日止，確有授予代理權給參加人及曾武雄處理系爭房屋租賃之事實。與前案以「上訴人已於107年8月23日寄發第157號存證信函與參加人、曾武雄，有該存證信函在卷可據......，且經曾武雄證述曾收到第157號存證信函等語....，細繹該存證信函內容：『…久旭公司及曾武雄並無代理本人簽署租約或管理前揭不動產之權限，…未經本人同意，擅將本人前揭不動產出租他人、收取押租金、租金等行為，已侵害本人權益造成損害。…茲催告曾武雄及久旭公司應立即停止侵害本人權益之行為…』等語...，該存證信函既已表明通知參加人、曾武雄應停止出租、收租之行為，....，真意兼寓有解消委任契約意思，揆諸前揭說明，無論上訴人所持曾武雄、久旭公司應停止出租、收租之理由為何及當否，均生終止委任契約之效力。至於系爭1月5日委託書雖同時載有被上訴人向參加人借貸款項，同意借貸未清償前，參加人久旭實業有限公司有全權處理系爭房屋權限內容，上訴人據此抗辯被上訴人不得單方終止云云。然系爭1月5日委託書所載委託事項內容，除租賃外，尚包括「管理、修繕、銀行借貸之代償收支及維護」.......，非全然為參加人之利益計算，況且委任報酬之來源為何本屬當事人契約形成自由之範疇，受任人取得報酬後作何使用亦不影響契約之定性，故縱使依系爭1月5日委託書文義觀之，被上訴人係委任參加人得出租系爭房屋取得租金作為清償債務使用，亦無從否定該委託書核屬委任契約性質，被上訴人仍得隨時終止委任契約，至於被上訴人是否應負清償債務違約責任，則另當別論。準此，被上訴人已經以第157號存證信函合法終止系爭1月5日委託書，又曾武雄亦證述：伊於收到第157號存證信函後仍與上訴人簽訂租賃期限自108年8月1日起之租賃契約等語....」，認該案上訴人台灣卡多摩嬰童館股份有限公司與參加人曾國松於108 年7月22日簽訂租賃期限自108年8月1日起之租賃契約時，被上訴人已合法終止98年1月5日不動產委託書，參加人曾國松已無出租系爭房屋權限，上訴人台灣卡多摩嬰童館股份有限公司自108年8月1日起已無占有系爭房屋之合法權源而為無權占有。顯見二案事實不同，不能比附援引。被告主張前案判決有違誤云云，難認可採。被告另援引最高法院111年度台上字第2186號裁定部分，該案係就坐落新北市○○區○○路00 0巷00號房屋認為久旭公司出資購買而借用曾國松名義登記，與本件房屋標的不同，就本件訴訟亦無既判力或爭點效之適用。且與原告遭曾國松訴請給付不當得利之前案無涉，不能比附援引。　⑶被告復辯以原告未將系爭房屋返還被告，仍使用系爭房屋，原告未受有損害云云，查：原告因前案判決命原告將系爭房屋遷讓返還予曾國松，有前案判決書2份附卷可稽（見本院卷第27至51頁），已如前述，系爭房屋遭所有權人曾國松本於所有權訴請遷讓返還，無法返還被告既不可歸責於原告之事由，被告自不能以系爭房屋未返還被告為抗辯事由，被告此部分抗辯亦不足採。　⑷又按以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第36 6條定有明文，故而權利瑕疵擔保責任固非不能以特約免除。然本件被告雖抗辯依系爭租約第9條約定，甲方(即被告) 不得向乙方(即原告)主張任何權利，則基於權利義務公平性，原告亦不得要求被告負責云云。惟查：兩造於系爭租賃契約既未約定就被告久旭公司不完全給付致損害，原告不得向被告久旭公司請求損害賠償，被告此部分之抗辯亦屬無據，難認可採。又被告就其主張系爭租賃契約簽立時，兩造有合意系爭租賃契約終止後雙方互相不得請求損害賠償之利己事實，舉證以實其說，揆諸前開舉證責任規定說明，被告此部分之抗辯，難認可採。　⑸基上，出租人本不以租賃物所有人為限，惟因系爭租賃契約之簽立，被告久旭公司擔負出租人地位，以確保原告簽訂系爭租賃契約目的之達成。被告久旭公司雖已將系爭房屋交付原告使用，惟原告使用系爭房屋經法院確定判決應給付曾國松自108年8月1日起至109年9月3日止，合計165萬0,600元，自屬被告久旭公司不完全給付所受損害，原告依民法第227 條規定請求被告久旭公司負損害賠償責任，核屬有據，為有理由。　㈢被告復抗辯系爭租賃契約是由原告提出要求簽立，契約簽立時有合意系爭租賃契約終止後，雙方互相不得請求損害賠償，因為曾國松有寄存證信函給原告，係原告要求讓他們繼續使用系爭房屋，直到新的店面處理好再搬遷。伊有把未到期的支票，即到期日期是109年6月1日、109年7月1日之2張支票沒有存入銀行，並寫了作廢傳真給原告，原告未受有損害云云，經查：　⒈按損害賠償之債，以實際受有損害為成立要件，是否受有損害則以被害人財產總額有無減少為斷。所其應回復者，並非原來狀態，而係應有狀態，應將損害事故發生後之變動狀況考慮在內。查：原告交付被告久旭公司作為給付租金之到期日109年6月1日面額126,000元、到期日109年7月1日面額127 ,200元之支票2紙已交還原告。及被告久旭公司收取原告給付之自108年8月1日起至109年5 月31日止租金共計1,260,00 0 元，另加上押金360,000元，共計1,626,000元未返還之事實，為兩造所不爭執（見本院卷第78至79頁、第92頁）。則原告自108年7月1日至109年9月3日止占用系爭房屋遭曾國松訴請給付之相當於租金之不當得利金額，參酌前案係以每月 126,000元計算相當於租金之不當得利，自應與使用系爭房屋所得之利益損害相抵，被告久旭實業有限公司既未於此期間向原告收取租金，原告主張此期間付了2筆租金受有損害，復未舉證以實其說，難認可採。　⒉被告辯稱原告主張被告收取原告給付之自108年8月1日起至10 9年5 月31日止租金共計1,260,000 元，另加上押金360,000 元，共計1,626,000元未返還之事實，該金額包含被告代原告墊付之社區管理費及營所稅，被告實收金額非1,626,000 元，惟被告係為所有權人墊付社區管理費，另營業稅部分被告亦未證明原告未租用系爭房屋受有利益，而有損益相抵之適用，被告此部分抗辯亦屬無據，難認可採。　⒊基上，原告自108年7月1日至109年9月3日止占用系爭房屋遭曾國松訴請給付之相當於租金之不當得利金額，係返還曾國松使用系爭房屋所獲得相當於租金之不當得利，被告於此期間未向原告收取租金，此外，原告復未舉證於此期間付了兩筆租金受有損害，原告此部分之請求，即屬無據。是以，原告主張受有之損害自應以被告收取原告給付之自108年8月1 日起至109年5 月31日止租金共計1,260,000 元，另加上押金360,000元，共計1,626,000元，則原告依民法第227條規定請求被告久旭公司給付原告1,626,000元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。　　㈣末按民法第226條第1項、第227條、第347條準用第353條規定均為租賃契約之債務不履行、瑕疵擔保之規定，而觀之原告提出之108年7月22日租賃契約記載出租人為被告久旭公司，有該租賃契約附卷可稽（見本院卷第21頁），足見被告曾武雄非系爭租賃契約之當事人，系爭租賃契約效力不及於被告曾武雄，被告曾武雄自不負系爭租賃契約債務不履行之損害賠償責任。原告依民法第226條第1項、第227條、第347條規定請求被告曾武雄負連帶賠償責任，亦屬無據，為無理由。　㈤原告依民法第227條規定規定，請求被告久旭公司應給付原告 1,626,000元，為有理由，業經本院認定如上，原告依民法第226條第1項、第347條規定，請求被告久旭公司給付原告1 ,650,600元，為單一聲明之選擇合併，本院即毋庸贅述。　㈥末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條定有明文。原告本件請求為未確定期限之債務，其依法應為催告，被告始負遲延責任，而應給付法定遲延利息。查原告以起訴請求被告給付而送達訴狀，與催告有同一之效力，而起訴狀繕本於113年5月6日送達被告久旭公司，有本院送達證書1紙在卷可按（見本院卷第73頁），揆諸前開規定，是原告請求自起訴狀繕本送達翌日即113年5月7日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，亦屬有據。　　　　　　　四、綜上所述，原告依民法第227條請求被告久旭公司給付原告1 ,626,000元，及自民事起訴狀繕本送達之翌日即113年5月7 日起算，按週年利率5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。。五、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，原告勝訴部分，核於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，並依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供相當之擔保，得免為假執行。原告敗訴部分，則其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　朱慧真以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉芷寧

2024-12-25

PCDV-113-訴-1061-20241225-2

店簡

新店簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 113年度店簡字第985號原告臺北市住宅及都市更新中心法定代理人李四川訴訟代理人湯官翰被告王盛弘上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月9日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將坐落門牌號碼臺北市○○區○○路0段0巷00號7樓之房屋遷讓返還予原告。二、被告應給付原告新臺幣59,226元，及違約金新臺幣13,123元。三、被告應自民國113年7月29日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣11,700元。　　四、原告其餘之訴駁回。　　　　五、訴訟費用新臺幣33,967元，其中新臺幣33,550元及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，由被告負擔，餘由原告負擔。六、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣3,208,618元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣72,349元為原告預供擔保，得免為假執行。八、本判決第三項就各期到期部分，得假執行。但被告如分別以新臺幣11,700元為原告預供擔保，得免為假執行。　　　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。原告起訴時訴之聲明為：「㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路0段0巷00號7樓之房屋（下稱系爭房屋）騰空返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）19,127 元，及依附表一計算之違約金。㈢被告應給付原告11,310元，及自民國113年5月1日起至騰空返還第一項之房屋予原告之日止，按月給付原告11,700元。」（見本院卷第7頁至第8 頁），嗣於113年11月13日具狀變更其訴之聲明為：「㈠先位聲明：1.被告應將系爭房屋騰空返還予原告。2.被告應給付原告45,300元，及依附表一計算之違約金。3.被告應自113 年4月2日起至騰空返還第一項之房屋予原告之日止，按月給付原告18,460元。㈡備位聲明：1.被告應將系爭房屋騰空返還予原告。2.被告應給付原告77,226元，及依附表二計算之違約金。3.被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還第一項之房屋予原告之日止，按月給付原告18,460元。」（見本院卷第81至82頁），核其所為之變更，與起訴原因事實之基礎事實同一，合於上開規定，應予准許。又被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，均合先敘明。二、原告主張：　㈠被告向原告承租門牌號碼臺北市○○區○○路0段0巷00號7樓之房屋（即系爭房屋），租賃期間為112年7月1日起至114年2月2 8日止，每月租金14,200元，約定按月於每月20日前給付，並簽訂臺北市社會住宅租賃契約書（下稱系爭租約）。詎被告未按期繳納租金及違約金，經原告於113年1月15日以臺北住都住服字第11300002828號函、113年2月21日以臺北住都帳管字第11300008055號函催告被告繳納欠費未果，原告復於113年3月18日以臺北住都帳管字第11300012687號函（下稱系爭催繳函）發函通知被告，如未繳清即於113年4月1日終止租約，上開通知函文已合法送達被告，然被告迄未清償，亦未將系爭房屋騰空點交原告接管，系爭租約已於113年4 月1日終止，原告得依系爭租約第22條第1項約定，請求被告自系爭房屋遷出並返還予原告；次查，系爭房屋每月租金14 ,200元，因被告符合系爭租約第5條之1之租金補貼條件，每月補助5,200元，故被告每月實付租金為9,000元，而被告已積欠如附表一所示之租金45,300元，原告自得請求被告給付；又依系爭租約第5條第1項、第2項約定，被告逾期繳交租金，應依逾期未滿1個月按欠額加收2％，逾期1個月以上未滿 2個月按欠額加收4％，逾期2個月以上未滿3個月按欠額加收6 ％，逾期3個月以上未滿4個月按欠額加收之8％，餘依此類推，最高按欠額加收20％之違約金，且違約金以實付租金計算，故原告亦得請求被告給付依上開約定計算如附表一所示之違約金，共計8,868元；復依系爭租約第23條約定，被告於租賃關係終止後，應自終止租約之翌日起至返還系爭房屋之日止，按月依租金之1.3倍給付占用期間之使用費，系爭租約業已於113年4月1日合法終止，然被告尚占用系爭房屋，故其應自租約終止翌日起即113年4月2日起至將系爭房屋騰空返還予原告之日止，按月給付原告18,460元。　㈡若法院認系爭租約並未於113年4月1日合法終止，則備位以起訴狀繕本送達被告之日為終止租約之意思表示到達被告之時點，請求如附表二所示之租金77,226元及違約金13,123元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至將系爭房屋騰空返還予原告之日止，按月給付原告18,460元，爰依系爭租約之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：如上開變更後之聲明所載。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何答辯。四、本院之判斷：　　　㈠原告先位以系爭催繳函終止系爭租約，應非合法；原告備位以其訴狀繕本到達被告為終止系爭租約之意思表示，則為合法：　1.按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約」，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。又按「出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋」，土地法第100條第3款亦有明定。前開規定雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判決參照）。次按「乙方（即被告）或其同居人或其允許為房屋使用之第三人有下列情事之一，甲方（即原告）得隨時終止本契約，乙方不得異議：三、積欠租金達二個月，經催告仍不清償者」，系爭租約第12條第1項第3款亦有明文。　2.經查，原告主張兩造訂有系爭租約，租賃期間為112年7月1 日至114年2月28日之事實，業據提出臺北市社會住宅租賃契約書（即系爭租約）、112年度北院民公瑜字第230283號公證書為憑（見本院卷第17頁至第26頁）；而原告主張被告自 112年11月起即未繳租金，積欠租金達2個月，經原告多次催繳均未繳納等情，則有原告113年1月15日臺北住都住服字第 11300002828號函、113年2月21日臺北住都帳管字第1130000 8055號函、113年3月18日臺北住都帳管字第11300012687號函及上開函文掛號收件回執可憑（見本院卷第29頁至第36頁），是此部分事實，首堪認定。　3.原告先位雖主張其已以系爭催繳函對被告為終止租約之意思表示，故系爭租約已於113年4月1日終止云云。然觀諸系爭催繳函之內容（見本院卷第33頁），其主旨乃記載：「臺端承租本市興隆D1區社會住宅1戶，查有積欠租金及違約金累計逾4個月，請於文到7日內繳清，逾期未繳，本中心『將』於 113年4月1日終止租約」，尚難認有明確為終止系爭租約之意思表示；此外，原告並未提出其他其有於113年4月1日對被告為終止租約之意思表示之相關證據，自難認系爭租約已於113年4月1日終止。　4.原告復備位主張以起訴狀繕本送達被告時點作為終止系爭租約之意思表示，審酌原告起訴狀之內容真意已包含終止系爭租約之意思表示，而起訴狀繕本已於113年7月18日寄存於臺北市政府警察局文山第一分局木柵派出所，於000年0月00日生送達效力，有送達證書附卷可參（見本院卷第43頁），是原告備位主張系爭租約已於起訴狀繕本送達被告之日即000 年0月00日生終止之效力，乃屬可採。　㈡原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，應有理由：　1.按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人」，民法第455 條定有明文；次按「本契約終止或屆滿時，乙方（即被告）應將租金、水、電、瓦斯費及停車場租金繳清，除第九條第三項、四項所附傢俱及設備外，將房屋於租期屆滿翌日或租約終止日騰空並恢復原狀」，系爭租約第22條第1項定有明文。　2.系爭租約已於000年0月00日生終止效力乙節，業經認定如前，而被告戶籍現仍設於系爭房屋，有戶籍資料在卷可查（見本院個資卷）。足認系爭房屋現仍由被告無權占用中，則原告依上開規定請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。　㈢原告請求被告給付59,226元及違約金13,123元，為有理由，逾此範圍之請求，為無理由。　1.按「租金每月9,000元；乙方（即被告）應於每月二十日前依前條規定繳款，逾期不繳者，應依下列規定加收懲罰性違約金，絕無異議：一、逾期繳納未滿1個月者，照該期欠額加收2%；二、逾期繳納在1個月以上未滿2個月者，照該期欠額加收4%；三、逾期繳納在2個月以上未滿3個月者，照該期欠額加收6%；四、逾期繳納在3個月以上未滿4個月者，照該期欠額加收8%。餘此類推，最高以追繳20%之為限。」、「前項違約金計收標準以乙方依第5條之1第1項應給付之實付租金計算之」，系爭租約第5條第1項、第2項分別定有明文。　2.依原告所提之「興隆D1區社宅所得分級標準表」及「社宅租金分級表」（見本院卷第27頁），二房型、坪數（含公設） 24坪社會住宅不補貼之定價租金為14,200元，倘承租人家庭年所得未達最低生活費收入標準1倍，屬分級標準第一階，承租上開住宅之實付租金為9,000元（即補貼5,200元），是系爭租約第5條第1項所載之每月租金9,000元即為實付租金，堪以認定。而原告主張被告自111年11月起之租金均迄未給付，故原告請求被告給付如附表二所示至113年7月18日止之積欠租金77,226元及違約金13,123元（計算式如附表二所示），並未超過其所得主張之範圍，自屬有據。　3.惟「乙方（即被告）應於簽訂本契約時至甲方（即原告）指定之金融機構繳交保證金（二個月之租金）」、「乙方符合第五條之一第一項租金分期補貼資格者，得依補貼後之差額（即實付租金）計算前項應繳保證金」、「保證金於乙方交還房屋後無息返還，但乙方有欠繳租金、…（略）…、或其他乙方違反本契約所生之損害或違約金、…（略）…，應由保證金扣除，其不足金額，乙方仍應給付」，為系爭租約第6條第1項至第3項所明定，且押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院104年度台上字第1569號判決意旨參照）。本件原告有收受相當於兩個月實付租金之保證金18,000元（計算式：每月實付租金9,000元×2個月=18,000元），為原告所自陳（見本院卷第75頁），故於租賃關係消滅後，即生當然抵充之效力。是將原告請求被告給付積欠租金77,226元部分，以上開保證金抵充後，尚餘59,226元（計算式：77,226元-18, 000元=59,226元）。從而，原告僅得請求被告給付59,226元及違約金13,123元，堪以認定。　㈣原告請求被告自民國113年7月29日起至遷讓之日止，按月給付11,700元，為有理由。逾此範圍之請求，為無理由。　1.按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」，民法第179條定有明文。又承租人於租賃關係終止後，繼續占用租賃標的物，乃無法律上原因獲得相當於租金之利益，致出租人受有不能使用收益租賃物之損害，應返還其所得利益（最高法院95年度台上字第2244號判決意旨參照）。次按「乙方（即被告）未依前條規定將房屋返還甲方( 即原告)，應負損害賠償責任，並自租期屆滿翌日或租約終止翌日起按月依第五條約定之租金之一點三倍給付占用期間之使用費（損害賠償金）」，系爭租約第23條亦有明文。是被告未依約返還系爭房屋之使用費，應以系爭租約第5條第1 項所載之每月租金而定，堪以認定。　2.查系爭租約於113年7月28日終止，已如前述，被告自已失去使用收益系爭房屋之權利，卻仍消極不將系爭房屋返還並繼續使用系爭房屋，即屬無法律上之原因而受利益，則原告依上開約定得請求之使用費為按月依系爭租約第5條約定租金之1.3倍即11,700元（計算式：9,000元×1.3=11,700元)，是原告得請求被告自起訴狀繕本送達之翌日即113年7月29日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告使用費11,700元，堪以認定。　3.原告雖主張系爭租約第5條記載之租金金額雖為「9,000元」，惟該部分乃為「14,200元」之誤載，應依補貼前租金「14 ,200元」計算使用費云云。惟查，系爭租約第23條就使用費之計算方式既係明白約定「按月依第5條約定之租金之1.3倍」計算，而系爭租約第5條所記載之租金金額即為「9,000元」，自應依文字所約定之「9,000元」作為計算基準，原告並未舉證證明被告於簽約時之真意有同意以「14,200元」作為使用費計算基準之意思，自難認原告上開主張為可採。　　　五、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空返還予原告、給付原告59,226元及違約金13,123元，及自113年7月29日起至騰空返還第一項之房屋予原告之日止，按月給付原告11,700元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、本件原告勝訴部分係適用簡易程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行；依同法第392條第2項規定，依職權就該部分為被告供擔保後得免為假執行之宣告。　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依職權確定本件訴訟費用額為33,967元（即第一審裁判費）如主文第5項所示。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　23　　日　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院新店簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　許容慈　　　　（得上訴）以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　周怡伶　　　附表一：（金額單位均為新臺幣）　　　　　　　　　　　　　期別欠扣繳比例租金違約金計算式（小數點以下四捨五入）備註逾期月數比例 000年4月1日逾期未滿8個月 (113年4月21日至113年12月9日) 16% 000 48 1日租金：9,000÷30=300 違約金：300×0.16=48 每月約定租金14,200元，租金補助5,200元，實付租金每月9,000元。 000年3月逾期未滿9個月 (113年3月21日至113年12月9日) 18% 9,000 1,620 9,000×0.18=1,620 000年2月逾期未滿10個月 (113年2月21日至113年12月9日) 20% 9,000 1,800 9,000×0.2=1,800 000年1月逾期滿10個月 (113年1月21日至113年11月20日) 20% 9,000 1,800 9,000×0.2=1,800 000年12月逾期滿10個月 (113年12月21日至113年10月20日) 20% 9,000 1,800 9,000×0.2=1,800 000年11月逾期滿10個月 (112年11月21日至113年9月20日) 20% 9,000 1,800 9,000×0.2=1,800 合計 45,300 8,868 附表二：（金額單位均為新臺幣）　期別欠扣繳比例租金違約金計算式（小數點以下四捨五入）備註逾期月數比例 000年7月1日至113年7月18日逾期未滿5個月 (113年7月21日至113年12月9日) 10% 5,226 000 租金：9,000÷31×18≒5,226 違約金：5,226×0.1≒523 每月約定租金14,200元，租金補助5,200元，實付租金每月9,000元。 000年6月逾期未滿6個月 (113年6月21日至113年12月9日) 12% 9,000 1,080 9,000×0.12=1,080 000年5月逾期未滿7個月 (113年5月21日至113年12月9日) 14% 9,000 1,260 9,000×0.14=1,260 000年4月逾期未滿8個月 (113年4月21日至113年12月9日) 16% 9,000 1,440 9,000×0.16=1,440 000年3月逾期未滿9個月 (113年3月21日至113年12月9日) 18% 9,000 1,620 9,000×0.18=1,620 000年2月逾期未滿10個月 (113年2月21日至113年12月9日) 20% 9,000 1,800 9,000×0.2=1,800 000年1月逾期滿10個月 (113年1月21日至113年11月20日) 20% 9,000 1,800 9,000×0.2=1,800 000年12月逾期滿10個月 (112年12月21日至113年10月20日) 20% 9,000 1,800 9,000×0.2=1,800 000年11月逾期滿10個月 (112年11月21日至113年9月20日) 20% 9,000 1,800 9,000×0.2=1,800 合計 77,226 13,123

2024-12-23

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