返還租賃物
臺灣高雄地方法院民事判決
112年度雄簡字第2063號
原 告 黃碧蘭
訴訟代理人 吳晉賢律師
被 告 吳昆懋
訴訟代理人 洪鐶珍律師
上列當事人間請求返還租賃物事件,本院於民國113年11月21日
言詞辯論終結,判決如下:
主 文
一、被告應將門牌號碼高雄市○鎮區○○○路000號6樓之8房屋遷讓
返還原告。
二、被告應自民國112年6月21日起至遷讓返還前項房屋之日止,
按月給付原告新臺幣10,000元。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣1,900,000元為
原告預供擔保,得免為假執行。
五、本判決第二項得假執行。但被告如按月以新臺幣10,000元為
原告預供擔保,得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張:被告於民國109年5月1日承租伊所有門牌號碼高
雄市○鎮區○○○路000號6樓之8房屋(下稱系爭房屋),約定
租期自109年5月1日起至111年4月30日止,每月租金為新臺
幣(下同)8,000元,原告並有收取押租金16,000元(下稱
系爭租約)。伊已於系爭租約屆滿前表明不願續租,惟被告
於租約屆滿後仍繼續占有系爭房屋拒不返還,伊自得依民法
第455條第1項前段規定,請求被告遷讓返還系爭房屋。又經
扣抵被告於租期屆滿後已給付120,570元及16,000元押租金
,伊尚得自112年6月21日起,請求被告按月返還10,000元相
當於租金之不當得利。爰依民法第455條第1項前段、第179
條等規定起訴,聲明:如主文第1、2項所示。
二、被告則以:原告雖曾於111年2月24日向伊表示「租約4月底
到期」,然伊已向原告表示願繼續承租系爭房屋,並獲原告
允諾,且隨即將租金8,000元及管理費1,170元匯付至原告收
租帳戶,實係原告嗣後欲向伊調漲租金,經兩造協調租金之
際,原告始表明不願續租而興訴,並將其收租帳戶辦理結清
,伊方無法繼續匯付租金,故兩造間早已發生不定期租賃效
力,原告不得請求伊遷讓返還系爭房屋。又原告以每月1萬
元請求相當於租金之不當得利,數額要屬過高等語置辯,聲
明:原告之訴駁回。
三、不爭執事項(卷第241至242頁)
㈠兩造於109年5月1日成立租賃契約。
㈡原告為系爭房屋所有人;被告目前仍占有系爭房屋。
㈢原告曾於111年2月24日以通訊軟體LINE向被告稱「抱歉了,
我們租約四月底到期,請提早安排其他居所。感謝您三年來
的照顧」。
㈣被告於系爭租約屆滿後,有於111年5月起至112年4月30日給
付原告120,570元。
㈤原告目前尚未返還押租金。
㈥系爭房屋於111年5月時,每月相當於租金不當得利數額經送
請現代地政不動產估價師聯合事務所鑑定結果為每月10,000
元。
㈦如認原告主張系爭租約已屆期終止,且以每月1萬元請求返還
相當於租金不當得利為有理由,則經抵扣被告已繳付數額及
押租金後,應自112年6月21日起算不當得利。
四、爭點(卷第242頁)
㈠系爭租約於111年4月30日屆滿後,是否有發生不定期租賃效
力?
㈡如兩造間未發生不定期租賃效力,則原告依民法第455條第1
項前段規定請求被告返還系爭房屋,有無理由?
㈢如兩造間未發生不定期租賃效力,則原告依民法第179條規定
,得請求被告返還相當於租金之不當得利數額若干?
五、本院判斷
㈠系爭租約於111年4月30日屆滿後,未發生不定期租賃效力
⒈按租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅;租賃
期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即
表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約,民法第450
條第1項、第451條定有明文。又出租人於租期屆滿後須即表
示反對之意思,始生阻止續租之效力,意在防止出租人於租
期屆滿後,明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表
示,過後忽又主張租賃關係消滅,使承租人陷於窘境而設,
並非含有必須於租期屆滿時,始得表示反對之意義存在。故
於訂約之際,訂明期滿後絕不續租,或續租應另訂契約者,
仍難謂不發生阻止續約之效力。而所謂出租人不即表示反對
之意思,係指依一般交易觀念,出租人於可能表示意思時而
不表示者而言,此項意思表示亦不必以明示之方法為之。另
租賃契約以當事人就租賃物及租金互相同意時方為成立,承
租人於租期屆滿後,雖仍為租賃物之使用收益,然既經出租
人對原定租金表示爭執,並未協議一致,自與不即表示反對
之意思者有別,不能適用上開規定視為不定期限繼續契約。
⒉經查,系爭契約第2點已明揭「租賃期限自2020年5月1日起至
2022年4月30日止,為期2年」(卷第19頁);原告亦已於11
1年2月24日以通訊軟體LINE向被告稱「抱歉了,我們租約四
月底到期,請提早安排其他居所。感謝您三年來的照顧」,
其後亦曾於111年6月17日向被告稱「請問吳兄何時可還我房
子」等語,有兩造間對話紀錄可證(卷第21至22頁),可知
系爭租約有明確租賃期限,原告亦已於租約屆滿前向被告稱
「請提早安排其他居所」,顯非僅止於租約原有法律效果重
申,應有阻止續約效力,則兩造就系爭房屋之租賃關係已於
111年4月30日租期屆滿時消滅,堪可確定。又被告雖抗辯其
於系爭租約屆滿後有繼續給付租金及管理費云云(卷第100
、166頁),固據提出遠東國際商業銀行存入憑條、管理費
繳費收據為論據(卷第103至137頁),雖經原告不否認曾收
受,然被告既不爭執其於租約屆滿後繼續占用系爭房屋,且
原告早於租約屆滿前已表示不願續租,則原告受領此部分款
項即無法排除原告係出於收受不當得利之意思而為受領,故
此部分匯款及繳費資料無法採為被告有利認定。
⒊至被告另以原告於112年6月2日曾向其表示「吳先生,很抱歉,租金我太太一直堅持要8,500元。在不得已的情況下,改為第一年8,000元,第二年8,200元,第三年8,400元。這是近幾天我與他討論下的折衷辦法,懇請同意之……」(卷第169頁),抗辯原告已同意續租,兩造間已發生不定期限租賃云云(卷第100、166頁)。然上述對話僅可知兩造就後續租金數額仍在商議中,顯未就租金數額達成共識,且原告已於111年2月24日表明不願續租在前,業如前述,本難認原告有願意續租之意。遑論被告於租約屆滿後,仍舊僅按月給付原告8,000元租金(卷第129、131頁),其後原告甚至將收租帳戶結清,益證兩造非但未就租賃契約必要之點即租金數額表示意思一致,原告復已不願收取被告給付,自無可能發生默示更新效力。
㈡原告依民法第455條第1項前段規定請求被告返還系爭房屋,
為有理由
按承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物,民法第455條
前段定有明文。查兩造就系爭房屋之租賃關係因租期屆滿而
消滅,且被告抗辯兩造間有不定期限租賃關係為無理由,前
已述明,而被告迄今仍占用系爭房屋,殊無占有使用之正當
權源,則原告依民法第455條前段規定,請求被告遷讓返還
系爭房屋,即屬有據。
㈢原告得依民法第179條規定,請求被告按月給付1萬元相當於
租金之不當得利
⒈按承租人應依約定日期,支付租金;無法律上之原因而受利
益,致他人受損害者,應返還其利益,依其利益之性質不能
返還者,應償還其價額,民法第439條前段、第179條、第18
1條但書分別定有明文,而無權占有他人土地,可能獲得相
當於租金之利益為社會通常之觀念(最高法院61年台上字第
1695號判決意旨參照)。
⒉經查,系爭房屋自111年5月1日起每月相當於租金之不當得利
數額,業經本院囑託現代地政不動產估價師事務所為鑑定,
經該事務所綜合考量本件估價目的及價格種類,並已參考同
一地區內類似條件案例,考量系爭房屋區域條件及個別條件
,分別應用比較法及積算法,經計算估定系爭房屋月租金價
額為1萬元,有該事務所提出之不動產鑑定報告書可稽。被
告雖抗辯未考量被告自帶傢俱而質疑鑑定金額偏高云云(卷
第245頁)。然本院考量上述鑑定係鑑定人本於其專業據以
參酌相關數據比重權衡計算產生,其鑑定結果無何違反技術
法規,或與經驗法則相違背情事存在,而被告所辯未考量自
帶傢具優惠,則未提出任何自帶傢具在租賃市場上將有明顯
價格落差之證據資料相佐,其空言抗辯無可憑採,應認此估
價報告書之鑑定結果具客觀公信力,符合市場行情,得作為
本件判斷相當於租金數額依據,是認原告以每月1萬元請求
返還相當於租金不當得利應屬妥適。則經抵扣被告已繳付數
額及押租金後,原告尚得請求被告自112年6月21日起至遷讓
返還系爭房屋之日止,按月給付1萬元。
六、綜上所述,原告依民法第455條第1項前段、第179條等規定
,請求被告遷讓返還系爭房屋,及自112年6月21日起至遷讓
返還系爭房屋之日止,按月給付1萬元,均有理由,應予准
許。
七、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據,核
與判決結果不生影響,爰不逐一論述,併此敘明。
八、本件係依民事訴訟法第427條規定適用簡易訴訟程序所為被
告敗訴判決,爰依同法第389條第1項第3款規定,職權宣告
假執行。併依同法第392條第2項規定,依職權宣告被告如預
供擔保,得免為假執行。
九、訴訟費用負擔依據:民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 12 月 13 日
高雄簡易庭 法 官 鄭宇鈜
以上正本係照原本作成。
如不服本判決,應於送達後20日內,向本院提出上訴狀並表明上
訴理由,如於本判決宣示後送達前提起上訴者,應於判決送達後
20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
中 華 民 國 113 年 12 月 13 日
書記官 林麗文
KSEV-112-雄簡-2063-20241213-1