遷讓房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決
113年度雄簡字第1175號
原 告 楊博賢
訴訟代理人 黃呈祿律師
被 告 黃亞萍
上列當事人間請求遷讓房屋等事件,本院於民國113年12月18日
言詞辯論終結,判決如下:
主 文
一、被告應給付原告新臺幣85,000元。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔2分之1,餘由原告負擔。
四、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣85,000元為原告
預供擔保,得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張:被告於民國111年10月26日承租伊所有門牌號碼
高雄市○○區○○路000巷0號房屋(下稱系爭房屋),租期自11
1年11月1日起至116年2月28日止,每月租金為新臺幣(下同
)9,500元,應於每月14日前繳付(下稱系爭租約)。惟被
告未遵期繳納111年11月及112年7、8、10月租金,前經伊以
起訴狀繕本、民事準備書二狀及民事陳述意見等狀終止系爭
租約,故兩造間已無租賃關係存在,伊自得依民法第179條
、第455條規定請求被告遷讓返還系爭房屋及返還系爭租約
終止後繼續占用房屋所受相當於租金之不當得利。又被告於
111年10月承租系爭房屋前,該屋原由其前配偶蘇世弘承租
,惟其承租期間尚欠租124,000元未還,前經被告承諾於系
爭契約期間償還,迄今尚餘85,000元,伊亦得依系爭租約第
14條約定請求被告如數償還。爰依民法第179條、第455條及
系爭租約第14條約定起訴,聲明:㈠被告應將系爭房屋遷讓
返還伊;㈡被告應自113年9月14日起至遷讓返還系爭房屋之
日止,按月給付伊9,500元;㈢被告應給付伊85,000元。
二、被告則以:伊承租迄今均有按時繳付租金,且系爭房屋於11
2年7、8月間因漏電故障需費18,500元維修,該維修費已由
伊墊付。嗣兩造曾協議112年7、8月租金以維修費抵扣,伊
亦已將不足租金3,500元匯款至原告收取租金帳戶(下稱系
爭帳戶),故原告以伊未繳付租金而提前終止契約,並非合
法。再蘇世弘已於109年11月9日死亡,伊已於109年12月11
日向臺灣臺東地方法院(下稱臺東地院)聲請拋棄繼承,並
經該院於110年1月30日以109年度繼字第319號拋棄繼承事件
准予備查在案,故蘇世弘先前欠租部分依法亦無庸由伊承擔
等語置辯,聲明:原告之訴駁回。
三、不爭執事項(卷第430至431頁)
㈠兩造於111年10月26日簽訂系爭租約。
㈡原告有收取押租金8,500元。
㈢原告為系爭房屋所有人。
㈣系爭租約第5條約定:「租用期間內房屋一切修理費用……概歸
承租人負擔」。
㈤系爭租約第13條約定:「乙方(即被告)……遲付租金1個月以
上……甲方(即原告)得不待催告逕行終止契約」。
㈥系爭租約第14條特約事項第2項記載:「積欠租金124,000元
」,被告並於其後簽名。
㈦原告曾以起訴狀、民事準備書二狀及民事陳述意見繕本送達
作為終止系爭租約之意思表示(惟是否合法終止兩造仍有爭
執)。
㈧被告承租系爭房屋期間,租金均係匯款或無摺存款至系爭帳
戶。
㈨被告承租系爭房屋前,系爭房屋曾由蘇世弘承租;租金自103
年1月1日至同年12月31日為每月8,500元;自107年3月1日起
至同年10月31日、109年11月1日起至110年10月31日均為每
月9,000元。
㈩蘇世弘於109年11月9日死亡,被告斯時為蘇世弘配偶,惟被
告已於110年1月30日經臺東地院以109年度繼字第319號拋棄
繼承事件准予備查在案。
四、爭點
㈠原告以被告未繳付租金而以起訴狀、民事準備書二狀及民事
陳述意見等狀終止系爭租約,並依民法第455條規定請求被
告遷讓返還系爭房屋,有無理由?
㈡原告依系爭租約第14條約定,請求被告給付積欠房租85,000
元,有無理由?
㈢原告依民法第179條規定,請求被告自113年9月14日返還系爭
租約終止後繼續占用系爭房屋所受相當於租金之不當得利,
有無理由?
五、本院判斷
㈠原告以被告未繳付租金而以起訴狀、民事準備書二狀及民事陳述意見等狀終止系爭租約,並依民法第455條規定請求被告遷讓返還系爭房屋,均無理由:
⒈按承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承
租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終
止租約;租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達2個月之
租額,不得依前項之規定,終止租約。其租金約定於每期開
始時支付者,並應於遲延給付逾2個月時,始得終止契約,
民法第440條第1、2項定有明文。又出租人非因承租人積欠
租金額,除擔保金抵償外,達2個月以上,不得收回房屋,
土地法第100條第3款亦有明定。土地法第100條第3款關於擔
保抵償租金規定,雖僅就未定有期限租賃而設,然在有期限
之租賃實具有同一之法律理由,自應類推適用,有最高法院
44年台上字第516號判決先例要旨參照,而上開關於擔保金
抵償租金規定,係法律上為保護經濟上弱者即承租人而設,
以調和出租人與承租人間權利義務衡平,並貫徹保護承租人
之立法政策,核其性質應屬民法第71條所稱強制規定,且應
類推適用於定期租賃關係,且土地法為民法之特別法,則就
積欠租金額是否已達2個月以上認定,自應以經扣抵押租金
後所積欠租金額為據。復觀諸106年12月27日公布、107年6
月27日施行之租賃住宅市場發展及管理條例(下稱租賃管理
條例)第10條第1項第2款雖規定:「租賃期間發生下列情形
之一者,出租人得提前終止租賃契約,且承租人不得要求任
何賠償:……二、承租人遲付租金或費用,達2個月之租額,
經催告仍拒繳」,該條立法理由㈡已明載:「參照民法第440
條規定,當承租人未履行繳納租金和費用義務,賦予出租人
有終止租賃契約權利,爰訂定第2款規定」,並未排除土地
法第100條適用。遑論住宅租賃如解釋上優先適用租賃管理
條例第10條第1項第2款規定而無須先扣除擔保金抵償;相較
營業用租賃仍有土地法第100條第3款適用,須先以擔保金抵
償始能終止租約,顯然對於住宅租賃保護遠不及營業用租賃
保護,要與保障經濟弱勢之立法意旨相悖,亦難認租賃管理
條例當然排除土地法第100條第3款規定適用。而查系爭租約
第13條雖約定:乙方(即被告)……遲付租金1個月以上……甲
方(即原告)得不待催告逕行終止契約云云(卷第15頁),
然與土地法第100條第3款強制規定牴觸,依民法第71條規定
,此部分約定應屬無效,是就原告得否合法終止租約,自應
參酌土地法第100條第3款及租賃管理條例第10條第1項第2款
規定以為適用。
⒉查原告主張被告未繳付111年11月及112年7、8、10月租金,
雖經被告抗辯112年7、8月租金曾經兩造協議以故障維修費1
8,500元抵扣,且其已繳付不足額云云(卷第133、218頁)
,並提出兩造間通訊軟體LINE紀錄為證(卷第223至229頁)
。惟參諸被告所提內容,僅見被告於113年7月27及28日分別
在記事本內自述「……電熱爐壞掉了,我換新的工資+機台165
00。您要抵扣租金嗎?謝謝您……還有電力公司有要來查電表
,有換室內電線工資料18500元,跟您報告,您該負責的就
要支付,謝謝您」、「房東:支付室內電電費18500元,電
熱爐不支付」等語(卷第225、227頁),可知該等內容均為
被告片面提出請求,顯非原告曾於通訊軟體內承諾抵扣,且
系爭租約第5條已約定:「租用期間內房屋一切修理費用……
概歸承租人負擔」(卷第15頁),復經原告明確否認曾與被
告達成以維修費抵扣租金協議(卷第134、417至419頁),
則該等通訊軟體LINE紀錄內容,不足採為被告有利認定。是
兩造間並未達成以維修費18,500元抵扣租金協議,而被告未
繳足該等月份租金之事實,應堪確定。又系爭租約既約定每
月租金交付期限為每月14日(卷第15頁),性質上屬有確定
期限債務,則依民法第322條第1款規定,自應就已屆清償期
者,儘先抵充,故以原告主張被告已付租金數額依序抵充結
果如附表所示。
⒊再起訴狀繕本送達被告時間為113年5月4日,有本院送達證書
在卷可稽(卷第91頁),且為兩造所不爭,而斯時被告已繳
付租金(附表編號1至15)抵充結果為3月尚欠7,000元及4月
尚欠9,500元未繳(計算如附表)。如經以押租金8,500元抵
償,可據此計算被告已繳清3月租金(計算式:8,500-7,000
=1,500)、4月剩餘8,000元未繳(計算式:9,500-1,500=8,
000),則原告於113年5月4日終止租約時,顯未達遲付租金
2個月以上,故原告以起訴狀繕本送達終止契約,並不合法
(此時終止契約不合法,故押租金暫不列入抵償之列)。
⒋另原告於113年8月28日復以民事準備書二狀、民事陳述意見等狀終止租約(卷第165至168、175至177頁),該等書狀送達日期均為113年9月4日(卷第169-1、169-2、175頁),經以該時被告已繳付租金(附表編號1至18),抵充結果為7月尚欠2,500元及8月尚欠9,500元未繳(計算如附表)。如再以押租金8,500元抵償,可據此計算被告於113年9月4日終止租約時,被告已繳清7月欠租(計算式:8,500-2,500=6,000),僅欠繳8月租金3,500元(計算式:9,500-6,000=3,500),亦未達遲付租金2個月以上,原告斯時以民事準備書二狀、民事陳述意見等狀終止契約,亦非有理。
⒌從而,原告以起訴狀、民事準備書二狀及民事陳述意見等狀
終止系爭租約,於法均有不合,殊難憑採。是原告並未合法
終止租約,則兩造間租約仍屬存在,原告自不得引民法第45
5條規定請求被告遷讓返還系爭房屋。
㈡原告依系爭租約第14條約定,請求被告給付積欠房租85,000
元,為有理由:
⒈按第三人與債務人訂立契約承擔其債務者,非經債權人承認
,對於債權人不生效力,民法第301條定有明文。
⒉查系爭租約第14條特約事項第2項記載:「積欠租金124,000
元」,被告並於其後簽名確定,有系爭租約影本可憑(卷第
15頁),亦經兩造不爭執(不爭執事項㈥);佐以被告於審
理時自陳:伊曾與原告討論以5年時間幫蘇世弘清償租金債
務,每個月清償1,500元,但伊答應前提是原告要先修好系
爭房屋部分,伊才在租約上簽名等語(卷第173頁),且曾
於112年1月9日繳付12,500元至系爭帳戶而溢付其當時應付
租金數額等情(卷第396頁),可徵被告於111年11月1日簽
定系爭租約時應有以契約承擔方式,將蘇世弘先前租約所發
生債務一併承擔之意思甚明。至被告前揭所述其係以原告允
諾維修為前提始簽名於其上云云(卷第173頁),未經約定
於系爭租約,且被告亦未舉證以實其說,故其此部分抗辯,
並非可採。
⒊又被告另辯稱其已聲請拋棄繼承經准予備查而無庸負擔蘇世
弘負債云云(卷第133頁),然承前所述,被告同意給付先
前欠租124,000元,乃係基於系爭租約以新契約承擔他人債
務而來,與拋棄繼承無必然關聯,故其所辯已經拋棄繼承,
無法採為有利被告認定。
⒋是以,被告既於111年10月26日以契約承擔124,000元債務,
扣除其以先前給付3,000元(即附表編號2部分),尚餘121,
000元未還,則原告僅請求其中85,000元,自屬有憑。
㈢原告依民法第179條規定,請求被告返還占用系爭房屋所受相
當於租金之不當得利,為無理由:
查系爭租約未經原告合法終止,前已述明,則兩造間租約仍
屬存在,被告繼續占有系爭房屋即非無法律上原因,自無構
成不當得利可言,故原告猶依民法第179條規定,請求返還
相當於租金之不當得利即非正當。
六、綜上所述,原告依系爭租約第14條約定,請求被告給付85,0
00元,為有理由,應予准許。逾此範圍則屬無據,應予駁回
。
七、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據,核
與判決結果不生影響,爰不逐一論述,併此敘明。
八、本件係依民事訴訟法第427條規定適用簡易訴訟程序所為被
告敗訴判決,爰依同法第389條第1項第3款規定,職權宣告
假執行。併依同法第392條第2項規定,依職權宣告被告如預
供擔保,得免為假執行。
九、據上論結,原告之訴一部有理由、一部無理由,判決如主文
。
中 華 民 國 114 年 1 月 10 日
高雄簡易庭 法 官 鄭宇鈜
以上正本係照原本作成。
如不服本判決,應於送達後20日內,向本院提出上訴狀並表明上
訴理由,如於本判決宣示後送達前提起上訴者,應於判決送達後
20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
中 華 民 國 114 年 1 月 10 日
書記官 林麗文
附表 編號 匯款時間 匯款金額 抵充結果 證據出處 1 111年12月12日 9,500元 全數抵充11月租金。 卷第395頁 2 112年1月9日 12,500元 抵充12月租金9,500元及先前欠租3,000元。 卷第396頁 3 112年2月21日 11,000元 抵充1月租金9,500元及2月租金1,500元(2月未繳清)。 卷第397頁 4 112年3月28日 11,000元 抵充2月租金8,000元及3月租金3,000元(3月未繳清)。 卷第398頁 5 112年5月3日 11,000元 抵充3月租金6,500元及4月租金4,500元(4月未繳清)。 卷第399頁 6 112年6月8日 11,000元 抵充4月租金5,000元及5月租金6,000元(5月未繳清)。 卷第399頁 7 112年6月24日 11,000元 抵充5月租金3,500元及6月租金7,500元(6月未繳清)。 卷第400頁 8 112年8月4日 3,500元 抵充6月租金2,000元及7月租金1,500元(7月未繳清)。 卷第401頁 9 112年9月28日 11,000元 抵充7月租金8,000元及8月租金3,000元(8月未繳清)。 卷第402頁 10 112年11月9日 11,000元 抵充8月租金6,500元及9月租金4,500元(9月未繳清)。 卷第403頁 11 112年12月4日 11,000元 抵充9月租金5,000元及10月租金6,000元(10月未繳清)。 卷第403頁 12 113年1月9日 11,000元 抵充10月租金3,500元及11月租金7,500元(11月未繳清)。 卷第404頁 13 113年2月16日 11,000元 抵充11月租金2,000元及12月租金9,000元(12月未繳清)。 卷第404頁 14 113年3月24日 11,000元 抵充12月租金500元、1月租金9,500元及2月租金1,000元(2月未繳清)。 卷第405頁 15 113年4月16日 11,000元 抵充2月租金8,500元及3月租金2,500元(3月未繳清)。 卷第406頁 16 113年5月17日 11,000元 抵充3月租金7,000元及4月租金4,000元(4月未繳清)。 卷第406頁 17 113年7月16日 22,000元 抵扣4月租金5,500元、5月租金9,500元及6月租金7,000元(6月未繳清)。 卷第407頁 18 113年9月3日 9,500元 抵扣6月2,500元及7月租金7,000元(7月未繳清)。 卷第417頁 19 113年10月4日 9,500元 抵扣7月2,500元及8月租金7,000元(8月未繳清)。 卷第417頁 20 113年10月23日 9,500元 抵扣8月2,500元及9月租金7,000元(9月未繳清)。 卷第417頁 21 113年12月18日 11,000元 抵扣9月2,500元及10月租金8,500元(10月未繳清)。 卷第430頁
KSEV-113-雄簡-1175-20250110-1