遷讓房屋等
臺灣桃園地方法院民事簡易判決
111年度桃簡字第1060號
原 告
即反訴被告 林儷汶
訴訟代理人 王奕淵律師
被 告
即反訴原告 陳佑誠
訴訟代理人 高靖棠律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件,本院於民國113年8月29日言
詞辯論終結,判決如下:
主 文
一、被告應給付原告新臺幣138,743元,及自民國111年6月14日
起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔40%,餘由原告負擔。
四、本判決第1項得假執行。但被告如以新臺幣138,743元為原告
預供擔保後,得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
六、反訴原告之訴駁回。
七、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、按簡易訴訟之被告於言詞辯論終結前,得在本訴繫屬之法院
,對於原告提起反訴;反訴之標的,如專屬他法院管轄,或
與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者,不得提起,民事訴
訟法第436條第2項、第259條、第260條第1項分別定有明文
。查本件原告起訴主張伊為門牌號碼桃園市○○區○○○街00號2
樓房屋(應有部分全部,下稱系爭房屋)及其坐落基地(即
桃園市○○區○○段000地號土地,應有部分10000分之118,下
稱系爭基地,與系爭房屋合稱系爭房地)之所有權人,請求
被告自系爭房屋遷出及給付相當於租金之不當得利、管理費
、水、電、瓦斯費、房屋稅等費用。被告提起反訴,主張伊
為系爭房屋之共有人,請求反訴被告塗銷系爭房地之所有權
移轉登記,並將系爭房地返還全體繼承人,核與本訴之標的
及其防禦方法相牽連,應予准許。
貳、本訴部分:
一、原告主張:伊為系爭房地之所有權人,被告並無合法使用權
源,竟自民國108年6月20日起無權占有系爭房屋至今,自應
將系爭房屋騰空遷讓返還予伊。又被告於無權占有系爭房屋
期間,受有相當於租金之不當得利每月新臺幣(下同)12,0
00元),且系爭房地之管理費15,600元、水費2,069元、電
費1,174元、瓦斯費1,092元、房屋稅3,832元(共計23,767
元)皆由伊繳納,被告受有免於繳納上開費用之利益,致伊
受有損害,自應返還不當得利。為此爰依民法第767條第1項
前段、第179條規定,提起本件訴訟等語,並聲明:㈠被告應
將系爭房屋騰空及遷出,並將系爭房屋返還原告。㈡被告應
給付原告23,767元,及自民事訴之追加暨擴張聲明狀(下稱
民事追加狀)繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計
算之利息;㈢被告應自108年6月20日起至將系爭房屋騰空遷
讓返還予原告之日止,按月給付原告12,000元。㈣願供擔保
,請准宣告假執行。
二、被告則以:伊為訴外人陳坤發與訴外人林秋桂之子,嗣林秋
桂於88年1月28日死亡,陳坤發於105年3月30日與原告再婚
,後陳坤發於110年7月15日死亡。系爭房地原為陳坤發所有
,於陳坤發過世後,伊發現系爭房地於108年6月20日遭以夫
妻間贈與為原因辦理所有權移轉登記予原告,原因發生日期
為同年6月11日。上開所有權移轉登記為原告盜用陳坤發之
印鑑及偽簽陳坤發之簽名所為,其移轉系爭房地之債權、物
權行為應屬無效,原告自非系爭房地之所有權人,無從以所
有權人身分請求伊遷出系爭房屋。縱認原告為所有權人,伊
業已於110年12月31日遷出系爭房屋,並無再訴請伊遷離之
必要。又管理費、水、電、瓦斯費均非伊使用所生,自無不
當得利;另依房屋稅第4條第1項之規定,原告本負有繳納房
屋稅之義務,伊並非納稅義務人,並未受有毋庸繳納房屋稅
之利益等語,資為抗辯,並聲明:㈠原告之訴駁回。㈡如受不
利判決,願供擔保,請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項(見桃簡卷二第74頁背面):
㈠被告為陳坤發與林秋桂之子,嗣林秋桂於88年1月28日死亡,
陳坤發於105年3月30日與原告再婚,後陳坤發於110年7月15
日死亡。
㈡系爭房地原登記為陳坤發所有,於108年6月20日以夫妻間贈
與為原因辦理所有權移轉登記予原告,原因發生日期為108
年6月11日。
四、本院之判斷:
原告主張被告應騰空遷讓返還系爭房屋,並給付不當得利等
節,則為被告所否認,並以前詞置辯。是本院所應審究者即
為:㈠系爭房地於108年6月20日所為移轉登記,是否有效?㈡
被告是否仍居住於系爭房屋內?如否,係於何時遷出?㈢原
告請求被告遷讓返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利
,有無理由?㈣原告請求被告給付系爭房地之管理費、房屋
稅、水、電、瓦斯費,有無理由?㈤原告得請求被告給付之
數額為何?茲分述如下:
㈠系爭房地於108年6月20日之所有權移轉登記應為有效:
⒈系爭房地原登記為陳坤發所有,於108年6月20日以夫妻間贈
與為原因辦理所有權移轉登記予原告,原因發生日期為108
年6月11日等節,業經認定如前(見不爭執事項㈡)。被告則
辯稱:上開移轉行為係原告偽造文書,私自以夫妻間贈與為
原因辦理等語。查證人即地政士葉素冠到庭證稱:000年0月
間陳坤發將其所有系爭房地移轉予原告之移轉登記是我辦理
,我是因客戶關係才認識陳坤發,我見到陳坤發是在000年0
0月間,當時他身體外觀及意思表達都是正常的,我們簽任
何文書的時候,一定會核對身分,且要當事人親自簽名,所
以我確認是他本人。107年的時候陳坤發、原告一起來找我
簽贈與契約書,那時候就有約定把所有文件交給我去辦理後
續的過戶手續,後續的文書資料都是原告準備好給我的,費
用也是原告付給我的。移轉的原因就是贈與,契約製作過程
是我在處理,參與的人是陳坤發、原告還有我,當時是到我
的事務所去處理的,贈與契約是每個標的各簽一份正本,我
拿的是影本,我還有留存。桃簡卷一第65頁的贈與契約書時
間太久了,我不記得上面的立契約書人是否為陳坤發所寫,
但是下面的立契約人一定是陳坤發寫的,印章也是陳坤發當
場蓋的,製作的日期就是契約上的日期。107年的時候陳坤
發要贈與不動產,原告於108年6月才連絡我,叫我開始辦理
過戶,至於為何要拖一段時間才辦理,我不知道。我們的工
作守則一定要核對身分,看身分證對人,贈與契約書上有寫
到委託我辦理過戶等語(見桃簡卷一第159至161頁背面)。
證人葉素冠上開證詞,業經具結擔保其憑信性,且其就陳坤
發及原告委任其辦理系爭房地所有權移轉登記之始末及原因
,均能具體陳述,如非親身經歷,當無從為此證述,其證詞
應屬可採。依上開證詞可知,陳坤發、原告於000年00月間
,親自委任證人葉素冠辦理系爭房地所有權移轉登記事宜,
證人葉素冠並核對其等身分無訛,當時陳坤發之身心狀況並
無異常,且於證人葉素冠面前親自簽立贈與契約書等文件,
證人葉素冠嗣於108年6月經原告通知後,開始辦理移轉登記
事宜,足認系爭房地於108年6月20日辦理之所有權移轉登記
,應屬有效無疑。
⒉被告雖辯稱:辦理系爭房地移轉之印鑑證明委任書、贈與契
約書等文件,係原告盜用陳坤發之印章、偽簽陳坤發之姓名
所作成等語。然經本院檢附上開文件及陳坤發生前筆跡文件
10份、原告筆跡2份,囑託法務部調查局進行筆跡鑑定,該
局覆以:依現有資料欠難鑑定等語,有法務部調查局112年1
1月3日調科貳字第11203283970號函文在卷可稽(見桃簡卷
一第212頁暨背面);嗣本院另行囑託內政部警政署刑事警
察局進行鑑定,該局覆以:經檢視送鑑資料,因無足夠陳坤
發於甲類文件相近時期,以相同書寫方式所寫簽名字跡原本
可供比對,故尚無法認定等語,有內政部警政署刑事警察局
113年5月3日刑理字第1136028114號函文在卷可稽(見桃簡
卷二第41頁暨背面)。是依卷存證據,尚難採信被告之抗辯
。又被告雖另聲請由財團法人中華工商研究院、全球鑑定顧
問股份有限公司進行鑑定(見桃簡卷二第50頁),惟本院既
已將可調得之陳坤發筆跡文件悉數送請法務部調查局、內政
部警政署刑事警察局鑑定,均獲無法鑑定之結論,堪認現存
之陳坤發筆跡樣本數量已不足進行鑑定,應無再行送請其他
單位鑑定之必要。
⒊至被告另聲請傳訊陳坤發之兄弟即陳坤坐、陳坤榮、陳坤進
(下稱陳坤坐等3人)到庭,惟其所表明之應證事實為:陳
坤坐等3人與陳坤發前同為雲林縣○○市○○段00000地號土地(
下稱系爭雲林縣土地)之共有人,109年間渠等共同議定出
售系爭雲林縣土地,直至欲辦理所有權移轉登記時方發現陳
坤發之應有部分竟已遭移轉登記至原告名下,陳坤發即質問
原告,原告坦承係盜用陳坤發之印章及名義移轉,嗣經陳坤
發要求才將系爭雲林縣土地移轉登記予陳坤發所有等情,並
據此辯稱系爭房地與系爭雲林縣土地既係同時移轉,應均屬
偽造文書云云。然被告所表明之上開應證事實,僅涉及系爭
雲林縣土地之移轉登記事宜,縱使證明為真,亦無從推認系
爭房地同係遭偽造文書而移轉,是此部分事實,應無調查之
必要。
㈡被告已於110年12月31日遷出系爭房屋:
原告固主張被告持續占用系爭房屋至今等節,惟被告已於11
0年12月31日遷入漢鼎雲詠社區,有該社區住戶資料表在卷
可稽(見桃簡卷二第67頁),且原告復未提出其他證據證明
被告確無權占有系爭房屋至今,足見被告至遲於110年12月3
1日,即未再占有系爭房屋,是原告此部分主張,自難憑採
。
㈢原告請求被告遷讓返還系爭房屋,為無理由,惟得請求相當
於租金之不當得利134,408元:
⒈被告已於110年12月31日遷出系爭房屋,業經認定如前,是原
告請求被告遷讓返還系爭房屋,為無理由。
⒉按無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利
益,民法第179條前段定有明文。而無權占有他人之土地,
可能獲得相當於租金之利益,為社會通常之觀念,故如無權
占有他人之房屋,所應返還之不當得利之範圍,為相當於租
金之利益(最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照)
。被告既占用系爭房屋至110年12月31日止,原告自得請求
其給付自108年6月20日起至110年12月31日止之相當於租金
之不當得利。
⒊原告固主張系爭房地之市場租金行情為每月12,000元,故被
告應按月給付12,000元云云,惟僅提出其自行於租屋網站列
印之其他房屋刊登資料為其論據(見補字卷第51頁)。查上
開網頁所示房屋條件未必與系爭房地相同,且僅為出租人片
面刊登,並非最終承租價格,尚無從採為認定系爭房地租金
行情之基礎。是原告此部分主張,難認有據。再按城市地方
房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為
限。此項規定於租用基地建築房屋,準用之,土地法第97條
第1項、第105條分別定有明文。前開規定,於計算相當於不
當得利之租金時,亦得類推適用。又依土地法施行法第25條
規定:「土地法第97條所謂土地及建築物之總價額,土地價
額依法定地價,建築物價額依該管直轄市或縣市地政機關估
定之價額」,另計算「土地申報總價額」之基準,依土地法
第148條、平均地權條例第16條等規定,係以土地所有權人
依法所申報之地價為其法定地價,如土地所有權人未於公告
期間申報地價者,以公告地價80%為其申報地價。是土地法
第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言
。再基地租金之數額,除以基地申報地價為基礎外,尚須斟
酌基地之位置,工商業繁榮之程度,承租人利用基地之經濟
價值及所受利益等項,並與鄰地租金相比較,以為決定,並
非必達申報總地價年息10%最高額(最高法院68年台上字第3
071號判決意旨參照)。本院審酌系爭房地係於88年間完工
之公寓大廈,位處桃園市桃園區,屬直轄市工商業核心地段
,有建物登記第二類謄本在卷可考(見補字卷第9頁暨背面
),認原告得請求之不當得利數額,應以年息8%計算之。又
系爭房屋之課稅現值、系爭基地之申報地價、面積及應有部
分比例,均如附表相關欄位所示,是原告得請求之不當得利
數額,應為134,408元【計算方式詳如附表】。逾此部分之
請求,為無理由,應予駁回。
㈣原告請求被告給付系爭房地之管理費、房屋稅,為無理由;
惟得請求給付水、電、瓦斯費共4,335元:
⒈按公寓大廈之管理費係公共基金來源之一部,由區分所有權
人依區分所有權人會議決議繳納,此觀公寓大廈管理條例第
18條規定自明。次按房屋稅向房屋所有人徵收之,房屋稅條
例第4條第1項前段亦有明定。揆諸前揭規定意旨,無論被告
是否居住於系爭房屋中,系爭房屋之管理費、房屋稅皆應由
所有權人即原告繳納,被告並未受有無需繳納管理費及房屋
稅之利益,原告亦未因此受有損害。是原告依民法第179條
前段之規定,請求被告給付管理費15,600元、房屋稅3,832
元,均無理由。
⒉原告另主張被告應給付水、電、瓦斯費用共4,335元等節,業
據提出台灣自來水公司、台灣電力公司、欣桃天然氣股份有
限公司繳費憑證在卷可憑(見補字卷第39至45頁)。經核其
所提單據之計費、欠費日期,均在被告遷出系爭房屋(即11
0年12月31日)以前,自應由當時實際使用系爭房屋之被告
繳納。是原告此部分之請求,為有理由,應予准許。
㈤從而,原告得請求被告給付之數額,應為138,743元【計算式
:134,408+4,335=138,743】
五、按給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時,經其
催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任。其經債權人
起訴而送達訴狀,或依督促程序送達支付命令,或為其他相
類之行為者,與催告有同一之效力。又遲延之債務,以支付
金錢為標的者,債權人得請求依法定利率計算之遲延利息;
而應付利息之債務,其利率未經約定,亦無法律可據者,週
年利率為5%,民法第229條第2項、第233條第1項前段、第20
3條分別定有明文。本件原告對被告之不當得利債權,未定
給付期限、以支付金錢為標的,又未約定利息,則被告自受
催告時起,負遲延責任。查原告係於111年4月20日向本院提
出民事追加狀為不當得利之請求,有民事追加狀暨其上本院
收文戳章可稽(見補字卷第31頁)。惟本院嗣後之送達證書
僅記載於111年5月12日送達起訴狀繕本1件(見桃簡卷一第1
0頁),尚無從認定民事追加狀已連同起訴狀繕本一併送達
被告,而僅得以兩造嗣後到庭調解之日即111年6月13日認定
民事追加狀之送達日。從而,原告就上開得請求之金額,併
請求自民事追加狀送達翌日即111年6月14日起至清償日止,
按週年利率5%計算之利息,應屬有據。
六、綜上所述,原告依民法第179條前段規定,請求被告給付如
主文第1項所示,為有理由,應予准許。逾此部分之請求,
則屬無據,應予駁回。
七、本件原告勝訴部分,係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易
程序所為被告敗訴之判決,依同法第389條第1項第3款之規
定,應依職權宣告假執行,並依同法第436條第2項適用第39
2條第2項規定,依聲請宣告被告供擔保免為假執行之金額。
另原告敗訴部分,其假執行之聲請失所附麗,併予駁回。
八、本件事證已臻明確,兩造其餘主張、陳述及所提之證據,經
審酌判決結果並無影響,爰不逐一論述,附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。
參、反訴部分:
一、反訴原告主張:系爭房地為反訴被告盜用陳坤發之印章私自
辦理所有權移轉登記,其移轉系爭房地之債權及物權行為均
屬無效,系爭房地應仍為陳坤發之全體繼承人公同共有,為
此爰依民法第184、113、767條之規定,提起反訴等語,並
聲明:㈠反訴被告應將系爭房地於108年6月11日以贈與為登
記原因,向地政事務所辦理之所有權移轉登記予以塗銷,並
回復登記為陳坤發之繼承人全體公同共有。㈡反訴被告應將
系爭房地交還陳坤發之全體繼承人。
二、反訴被告則以:系爭房地於108年6月11日所為之所有權移轉
登記為陳坤發委任證人葉素冠辦理,並親自簽立相關文件,
自屬有效等語,資為抗辯,並聲明:反訴原告之訴駁回。
三、本院之判斷:
查陳坤發、反訴被告於000年00月間委任證人葉素冠辦理系
爭房地所有權移轉登記事宜,陳坤發並於證人葉素冠面前親
自簽立贈與契約書等文件,證人葉素冠嗣於108年6月20日辦
理系爭房地之所有權移轉登記事宜,上開移轉登記應屬有效
等節,業經本院認定如前。反訴原告主張反訴被告盜用陳坤
發之印章辦理系爭房地之所有權移轉登記云云,自難採信。
是其請求反訴被告應塗銷所有權移轉登記、回復登記為陳坤
發之繼承人全體公同共有,及將系爭房地交還陳坤發之全體
繼承人,即無理由,不能准許。
四、綜上所述,反訴原告依民法第184、113、767條之規定,請
求判決如反訴訴之聲明第1、2項所示,均無理由,應予駁回
。
五、本件事證已臻明確,兩造其餘主張、陳述及所提之證據,經
審酌判決結果並無影響,爰不逐一論述,附此敘明。
六、反訴訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 10 月 4 日
桃園簡易庭 法 官 林宇凡
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決,應於送達後20日內,向本院提出上訴狀並表明上
訴理由,如於本判決宣示後送達前提起上訴者,應於判決送達後
20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 10 月 4 日
書記官 楊上毅
附表:
占用時間 (民國) 【A】 系爭房屋課稅現值 (見桃簡卷一第8頁) 【B】 系爭基地申報地價 (即公告地價之80%) 【C】 系爭基地面積 【D】 系爭基地應有部分比例 【E】 年息 【F】 相當於租金之不當得利 【G=(CxDxE+B)xAxF】 108.06.20-108.12.31 (計0年6月11日) 346,600元 11,680元 2,282.96㎡ 118/10000 8% 28,262元 109.01.01-109.12.31 (計1年0月0日) 11,760元 53,073元 110.01.01-110.12.31 (計1年0月0日) 11,760元 53,073元 總計 134,408元
TYEV-111-桃簡-1060-20241004-1