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註銷國有非公用不動產承租事件

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度雄簡字第2383號原告光隆瀝青股份有限公司法定代理人陳炎通訴訟代理人陳魁元律師蘇伯維律師被告財政部國有財產署南區分署法定代理人黃莉莉訴訟代理人吳榮昌律師複代理人劉士睿律師楊定融律師上列當事人間註銷國有非公用不動產承租事件，本院民國（下同）114年2月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、原告之訴駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：原告自109年7月1日起至116年12月31日止，以每月新台幣（下同）5,272元之租金代價，向被告承租坐落○○ 市○○區○○段000地號面積1,380平方公尺及同段000地號面積5 8平方公尺之國有非公用土地（下稱系爭土地），詎料被告於113年7月3日，突以原告承租系爭土地因不符法令規定之出租要件，註銷該申租案，而原告係將系爭土地係作為廠區內通道、出入通道使用，並無被告所指國有非公用不動產租賃作業注意事項（下稱系爭租賃注意事項）第2條第1項規定之作「土石堆置、儲運及加工等興辦事業使用」之違規情況，訴請確認兩造間就系爭土地之租賃關係仍存在。並聲明：確認兩造間就系爭土地自109年7月1日起至116年12月31日止之租賃關係存在。二、被告抗辯：原告於109年6月29日向被告租用系爭土地，作為 ○○市○○區○○路000號光隆瀝青廠區之通道、大門出入通道、機械設備擺放等使用（下稱系爭租約），嗣原告因廠區空間不足，欲承租使用周邊被告所管理○○市○○區○○段000地號錄號0、000號地號錄號0及000地號錄號0土地，故於112年9月1 4日向被告申請再承租前開土地，經被告於113年5月2日派員現場勘查始發現，原告在系爭土地作鋼構混凝土預拌設施、堆置砂石等興辦事業使用情事，被告遂依系爭租賃注意事項第2點第1項等規定，駁回新的承租申請案，又因原告作興辦事業使用廠區與系爭土地承租範圍為相同廠區，且參酌原告變更登記表，所營事業確有土石採取業，其承租系爭土地係作為興辦事業使用甚為明確，故撤銷系爭土地之承租，原告所訴並無理由。並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：　㈠確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所稱即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言。而兩造不爭執原告向被告於109年7月1日起至116年12月31日90個月期間承租系爭土地，亦不爭執被告以原告承租系爭土地因不符法令規定之出租要件，撤銷系爭租約（見本院卷第59至60頁國有基地租賃契約書、第73至74頁撤銷函），原告主張其並無被告所指將系爭土地「土石堆置、儲運及加工等興辦事業使用」之違規使用情況，而被告辯稱原告確有上開違規使用情形而應撤銷系爭租約，因原告有無違規使用，將導致被告之撤銷系爭租約之效力，此嚴重影響原告之法律上地位，而此不安狀態，得經由確認判決除去，揆諸前揭說明，原告提起本件確認之訴，有受確認判決之法律上利益，自應准許。　㈡承租人申請承租，附繳之證件有虛偽不實時，出租機關應撤銷或終止租約，所繳租金及歷年使用補償金不予退還；本注意事項104年1月20日修正生效以後，國有非公用不動產除符合第2項規定外，不得依國有財產法第42條規定出租作土石堆置、儲運及加工等興辦事業使用，國有非公用不動產出租管理辦法第45條、系爭租賃注意事項第2條第1項分別定有明文。又承租人對租賃基地使用限制如下：1.不得作為違背法令規定或約定用途之使用；承租人於申請承租所附繳之證件或切結事項有虛偽不實時，出租機關應撤銷或終止租約，承租人除應負法律責任及交還基地外，所繳租金及歷年使用補償金不予退還；租賃基地有下列情形之一時，出租機關得終止租約，承租人不得向出租機關要求任何補償：6.承租人違背本租約約定時；本租約如有未盡事宜，悉依民法、土壤及地下水污染整治法、廢棄物清理法、水土保持法、國有財產法及其施行細則、國有非公用不動產出租管理辦法、國有非公用不動產租賃作業程序、系爭租賃注意事項等相關規定辦理，前開法令規定有修正變更者，適用修正變更後之法令規定，此亦為兩造間就系爭土地簽訂之國有基地租賃契約書（下稱系爭租賃契約書）第5點第7款第1目、第15款、第18款第6目、第23款所約定明確，有系爭租賃契約書附卷可稽（見本院卷第59至60頁）。　㈢原告向被告申請租用系爭土地時，即表明及切結申租之系爭土地係作為「機械設備、棚架、廠區內通道及○○路000號主體建物基地使用」，嗣後竟將系爭土地作「鋼構混凝土預拌設施、堆置砂石等興辦事業使用」，有併同主體建築物改良物居住使用切結書、勘查（會勘）紀錄表、土地勘查表、使用現況略圖及現場照片附卷可稽（見本院卷第45頁、第61至 72頁），原告所為明顯違反上開系爭租賃注意事項之規定及系爭租約之約定，依上開國有非公用不動產出租管理辦法之規定及系爭租約之約定，被告當可將系爭租約予以撤銷（已撤銷，見本院卷第73至74頁撤銷函）。　㈣原告雖主張⑴上開被告勘查時所拍前4張現況照片中之煙囪零件放置（見本院卷第69頁），目前煙囪已安裝於新廠區，故其未違規使用系爭土地等語，然本件所謂之違規使用，所指為將系爭土地作「鋼構混凝土預拌設施、堆置砂石等興辦事業使用」，並非單純有無置放煙囪零件之問題，是原告上開主張自無可採。⑵又主張上開勘查時所拍第5至8張照片（見本院卷第70頁），左上側土地非屬系爭土地，而屬同段000 號土地，右上側之刨除砂石料則已移除清空，另下側2照片之建築物為其他公司之辦公室及宿舍云云，然不論左上側是否屬系爭土地，下側建物是否原告所有，但以右上側照片所顯現之景象，砂石應是整理好整齊待售之砂石，並非如原告所稱整理土地表面時所產生之刨除廢土，且後方尚有砂石場經營時常見之高架建物，則由上開照片可知，系爭土地於勘查當時確有堆置及興辦砂石業之違規事實，故原告此部分主張亦無可採。⑶另主張上開勘查時所拍第9至12張照片（見本院卷第71頁），並未顯示系爭土地有違規使用情形，第13至 16張照片（見本院卷第72頁），所拍攝之建物為其他公司所有等語，然無論原告上開主張是否與事實相符，但依前所說明之照片情形，既已顯示系爭土地有堆置及興辦砂石業之違規事實，則依上開規定及系爭租約之約定，被告已可撤銷系爭租約，故原告此部分主張無論與事實是否相符，不影響被告可撤銷系爭租約之認定。⑷再主張本件即使有違規使用，但被告逕行撤銷系爭租約，未事先阻止違規使用，違反民法第438條規定，另原告至多僅違法使用系爭土地中000地號土地，並未違法使用000地號土地，撤銷之效力不應及於000號土地，且原告股東及其兄長業已提出000地號土地之申購，是被告於此時撤銷系爭租約，亦違反民法第148條規定，被告之撤銷應屬無效等語。然依上開國有非公用不動產出租管理辦法、系爭租賃注意事項之規定，業已明文規定系爭土地不可違規使用，且系爭租約訂約前，被告亦已要求原告為相關之切結，並於系爭租約中再次約明不可違規使用，並註記違規使用可撤銷租約之處罰約定，是可認被告於系爭租約訂定過程中，即已竭力阻止原告之違規使用系爭土地，故本件撤銷系爭租約尚難認有民法第438條之違反。再者，兩造係就000地號、000地號土地一起簽訂系爭租約，上開2筆土地同為系爭租約之租賃客體，僅需其中一部份土地有違規使用情形，即可認為違反系爭租約之約定，故被告當可撤銷系爭租約之全部，而非僅得撤銷000地號土地，更何況，000地號土地既然違規為「鋼構混凝土預拌設施、堆置砂石等興辦事業使用」，鄰近之000號地號土地焉有可能非一併違規使用，原告此部分主張自無可採。至原告股東即使已提出000地號土地之申購，亦不影響被告公務機關依法執行公務之正當性，原告主張被告有民法第148條權利濫用規定之違反，同無可採。四、綜上所述，原告訴請確認兩造間就系爭土地自109年7月1日起至116年12月31日止之租賃關係存在，於法無據，不應准許。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。　五、據上論結，原告之訴為無理由，判決如主文（訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條）。　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　高雄簡易庭　法　　　官鄭峻明以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　武凱葳

2025-03-06

KSEV-113-雄簡-2383-20250306-1

重上

臺灣高等法院

確認優先承買權等

臺灣高等法院民事判決 113年度重上字第400號上訴人莊靜芬訴訟代理人尤英夫律師王雅雯律師張素華被上訴人陳美壽訴訟代理人蕭嘉甫律師上列當事人間確認優先承買權事件，上訴人對於中華民國112年7 月24日臺灣士林地方法院第一審判決（111年度重訴字第418號）提起上訴，本院於114年2月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、上訴人主張：伊祖父莊阿炎將臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地）借名登記於其女即伊母親莊淑旂名下，於民國35年以前，由莊阿炎之子莊添慶、莊益善（下稱莊添慶2人）處理出租系爭土地予訴外人鄒開明或鄒登旺，經其以田收與看管田地之勞務一次付清租金，並在該地興建未辦保存登記之門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷1號房屋、同巷2號房屋（下分稱1號房屋、2號房屋，合稱系爭房屋）。鄒登旺死亡後，系爭房屋事實上處分權由訴外人鄒龍進、鄒龍發繼承，上開租賃契約於莊阿炎、莊淑旂死亡後，由莊淑旂之繼承人繼承。莊淑旂之子莊國治於民國92年間以新臺幣（下同）100萬元買受系爭房屋及系爭土地之租賃權，莊國治於110年11月8日死亡後，上開房屋及租賃權由其繼承人即伊與黃金華共同繼承。莊淑旂因積欠稅務，經法務部行政執行署士林分署（下稱士林分署）以104年度贈稅執特專字第28518號執行案件（下稱系爭執行事件）查封拍賣系爭土地，經被上訴人拍定。伊為系爭土地承租人，且為系爭房屋事實上處分權人，依土地法第104條第1項規定對系爭土地有優先購買權，於111年7月11日向士林分署表示行使優先購買權，為被上訴人所否認，求為確認伊於系爭執行事件對系爭土地有優先承買權之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴）。上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡確認上訴人於系爭執行事件對系爭土地有優先承買權存在。二、被上訴人則以：上訴人於系爭執行事件自承系爭房屋係莊阿炎興建，足見鄒登旺未承租系爭土地興建系爭房屋，鄒龍進、鄒龍發未取得系爭房屋事實上處分權，莊國治無從買受該屋及系爭土地之租賃權。況莊國治於91年間因精神障礙無意思表示能力，無法成立買賣契約。系爭房屋已毀壞不存在，亦無從主張優先承買權。上訴人為莊淑旂之繼承人，即系爭執行事件債務人，依強制執行法第70條第6項、第113條及行政執行法第26條規定，不得應買及行使優先承買權等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴駁回。三、本院之判斷：　㈠查，莊淑旂於104年2月4日死亡，其繼承人為莊安繡（歿，繼承人張濱英、張幼蓉、張亞華、張智為）、章莊壽美（歿，繼承人為章炳凱、章卉如）、上訴人、莊國治、陳君毅、陳翠華、陳君和、陳君平。莊國治於110年11月8日死亡，其繼承人為上訴人及黃金華。上訴人為莊淑旂之女，其祖父為莊阿炎等情，有戶籍謄本、戶籍資料在卷可稽（原審卷一第58 、60、240至243頁、卷二第68、80至88頁），並為兩造所不爭執（本院卷一第187、188頁、卷二第20頁），首堪認定。　㈡上訴人無法證明租賃關係存在：　⒈按土地法第104條第1項規定，租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有依同樣條件優先購買之權。上開規定之優先購買權，其權利之有無，應依行使權利時之狀態認定之。上開優先承買權基於法律規定而生，其範圍及合法行使與否，悉依法律規定之要件判斷，無從以當事人之意思創設或取代（最高法院111年度台上字第111、2832號判決意旨參照）。是主張優先承買權之承租人，須證明於基地出賣時，租賃關係仍存續，始得行使該權利。查，因莊淑旂積欠稅務，士林分署以系爭執行事件查封系爭土地進行拍賣程序，經被上訴人於111年7月5日以1,511萬元拍定；上訴人於同年月11日以言詞於系爭執行事件表示行使優先承買權，主張系爭土地上有未辦保存登記之系爭房屋，其為該屋事實上處分權人，就該土地存有租賃關係等情，有士林分署公告可查（原審卷一第22頁），並經調閱系爭執行事件卷宗核閱無誤，且為兩造所不爭（本院卷一第187頁）。依上說明，應由上訴人證明該基地租賃關係存在。　⒉次查，系爭土地於75年8月12日地籍圖重測登記，重測前為○○ 段○○○小段0000之0地號，有土地登記簿可參（原審卷一第21 0、215頁）。上訴人雖提出77年1月15日不動產共有協議書，主張其上記載系爭土地為莊阿炎以莊淑旂名義登記（本院卷一第251頁），可認雙方存有借名登記契約云云。惟查，於日治時期台帳資料即登記系爭土地屬莊淑旂所有（原審卷二第254頁），且自36年7月1日總登記起至105年8月7日間，該地登記之所有權人均為莊淑旂，於其死亡後，其繼承人因繼承而公同共有系爭土地，有異動索引查詢資料、土地建物查詢資料、土地登記簿附卷為憑（原審卷一第92至111、211 至218頁），且為兩造不爭（本院卷一第187頁）。佐以莊添慶2人於日治時期之昭和16年5月2日已因繼承而登記為○○○00 00番地所有權人（原審卷二第218、228頁），足見其二人並無無法登記為土地所有權人之情事，則上訴人主張因莊添慶 2人年幼而借名登記系爭土地於莊淑旂名下乙節，已難採信。再者，於上開不動產共有協議書作成後，系爭土地仍為莊淑旂所有，並未依該協議書為移轉登記，上訴人對此自承：因莊淑旂表示想留一塊地給長子莊國治，因此系爭土地仍留在莊淑旂名下等語（本院卷一第238頁），亦見莊添慶2人就系爭土地登記為莊淑旂所有，並無爭議。從而，系爭土地自日治時期以來均登記於莊淑旂名下，確屬莊淑旂所有，上訴人所舉證據尚不足證明該地乃莊阿炎借名登記於莊淑旂名下，縱有借名登記關係，亦僅借名人與出名人內部債之關係，於莊淑旂返還系爭土地予莊阿炎全體繼承人前，該土地仍屬莊淑旂所有。　⒊上訴人無法證明其主張之租賃契約存在：　　⑴查，1號房屋稅籍登記之納稅義務人為鄒開明，2號房屋無稅籍資料，有臺北市稅捐稽徵處士林分處函、房屋稅課稅明細表可參（原審卷二第162至167頁）。依證人鄒文亮、鄒龍發、黃金華證述，1號房屋為鄒登旺興建，2號房屋為鄒開明及鄒友土興建，嗣莊淑旂出面洽購系爭房屋（本院卷一第216 至217、220至221、223至224頁），核與上訴人主張莊淑旂向鄒登旺、鄒友土之子購得系爭房屋乙節相符（本院卷二第 70至71、88頁）。依戶籍資料，鄒開明及其子鄒登旺、鄒友土等家人於35年10月間即設籍系爭房屋之舊門牌號碼臺北市 ○○區○○里00號，鄒登旺、鄒友土依序出生於17年、23年間（見原審卷一第245頁、卷二第140頁戶籍登記簿），堪認該屋興建於民國23年以後、35年10月間之前，參酌證人鄒文亮證稱1號房屋為鄒登旺興建，則該屋建成時鄒登旺應已長成而有一定智識經驗及經濟能力，而鄒登旺於35年間之年齡約18 歲，衡酌其年齡及鄒家設籍該址之時間，堪認1號房屋確於3 5年間興建完成。次查，系爭房屋用電戶名於92年10月2日過戶為莊國治，有台灣電力股份有限公司台北北區營業處函可證（原審卷二第168頁），莊國治、陳君平於92年3月6日將戶籍遷入系爭房屋（原審卷二第152、160頁），鄒龍發、鄒萬益、鄒文亮依序於88年2月22日、92年3月27日、87年8月1 7日將戶籍遷出系爭房屋（原審卷二第160頁、本院卷一第32 5至334頁、卷二第20頁），可認鄒登旺、鄒萬益等人係於92 年間出售系爭房屋予莊淑旂。另依證人黃金華之證述，莊淑旂原欲在該地上興建教會予莊國治居住使用，嗣因故作罷（本院卷一第216至217頁）。　⑵上訴人雖主張鄒開明、鄒登旺、鄒友土為莊阿炎所僱佃農，基於租賃關係而於系爭土地上興建系爭房屋云云。然查：　①證人鄒文亮稱鄒登旺之工作與莊淑旂家無關（本院卷一第220 至221頁），且證人鄒龍發、鄒文亮均不知鄒家基於何等法律關係得在系爭土地上興建系爭房屋（本院卷一第225頁），足見鄒登旺並非莊淑旂或其家人所僱之佃農，且由鄒開明居住該地之後代子孫均不知使用土地之法律關係乙節，可推論鄒家後人未曾給付任何租金予莊淑旂或其家人，是上開證人證言無法證明上訴人主張租地建屋契約及以田收或看管田地之勞務為租金等節屬實，難認鄒開明等人以給付租金為對價而使用系爭土地。　②上訴人雖稱鄒開明以田收與看管田地之勞務一次付清租金云云，惟其111年7月21日陳報狀又稱：「000號土地，為三房（似指莊益善）田佃兄弟鄒根旺、鄒有土所蓋……他們很窮收不到什麼田租，常拿到收成物竹筍充抵，哪有可能替他們蓋房子」等語（原審卷一第176頁），意指鄒登旺、鄒友土等人經濟狀況不佳，無法給付田租，或僅能以作物充作田租，則其更無可能以田收一次付清系爭土地之租金。　③再者，上訴人未能證明鄒開明、鄒友土為莊淑旂或其家人所僱佃農，並稱未為佃農登記，已無法證明因存有租佃關係而提供系爭土地予鄒開明、鄒友土等人使用。另參諸莊淑旂為民國9年生（見原審卷一第60頁戶籍謄本），上訴人陳稱莊阿炎於28年死亡，莊淑旂之夫陳右樂於34年死亡，莊淑旂於 45年赴日，赴日期間即45年至77年間將系爭土地交由弟弟管業（本院卷一第237至238頁、卷二第79頁），依此時序，佐以前述鄒開明等人係35年間興建系爭房屋完成，可知莊淑旂赴日前，系爭土地上已建有房屋，並非莊淑旂交系爭土地予莊添慶2人管業時所建，難認係莊添慶2人出租該地予鄒開明等人使用。　④再觀上訴人所提「莊淑旂回憶錄」，莊淑旂口述提及：「父親在內雙溪買了山坡地，請二十幾個長工，開墾山林、起厝，養豬、種柑橘、養蜂，開銷很大」、「父親過世時，他遺下的財產只有藥店廣和堂和內雙溪的山，而且負債很多」、「戰爭結束時，我的境況非常困窘，可以說是到了家徒四壁的地步……其時，弟弟們都已經結婚，仍然是在雙溪養蜂，而在廣和堂後面租屋居住。我自己帶小孩成一家，又懷著丈夫的遺腹子，連吃飯都有問題……我連向人借貸都有困難。我拿了廣和堂的所有權狀作為抵押，向保正『義合』的李藤樹借錢」等情節（見外放證物袋）。則莊阿炎係僱用長工開墾山林，而非佃農，該回憶錄未提及內雙溪山坡地出租予佃農建屋，且鄒開明等人於35年間在系爭土地上興建系爭房屋居住時，應為莊淑旂甫喪父、喪夫，經濟至為困窘之際，其弟莊添慶2人皆須賃屋而居，莊淑旂甚欲以「廣和堂」抵押借款，需款孔急，殊無可能以「以田收與看管田地之勞務一次付清租金」之條件出租系爭土地予經濟狀況不佳、無法給付田租之鄒開明等人。　⑤況且，關於系爭土地之租賃關係，其承租人為鄒開明或鄒登旺兄弟，出租人為莊阿炎、莊淑旂或莊添慶2人，上訴人前後所述不一，最終稱係鄒登旺向莊阿炎承租（見本院卷二第 67頁），惟莊阿炎死亡時，鄒登旺年僅11歲，尚未成年，難認有與莊阿炎締結租賃契約之可能。上訴人所述莊阿炎、莊淑旂或莊添慶2人出租系爭土地之情節，均有上述與事證不符之情事，復無法提出證據證明其主張租賃契約之當事人、成立方式與契約內容，實難採信。　⑥從而，上訴人所舉證據僅足證明系爭房屋為鄒登旺、鄒開明、鄒友土興建，無法證明其基於租地建屋之法律關係使用系爭土地，上訴人主張受讓鄒開明等人對系爭土地之租賃契約乙節，洵屬無據。　⑶綜合上情，上訴人無法證明鄒開明等人承租系爭土地，況該地屬莊淑旂所有，莊淑旂向鄒登旺、鄒友土之子購得系爭房屋後，該屋及坐落土地皆屬其所有，縱曾有基地租賃契約，亦已歸於消滅，復無證據證明莊淑旂與莊國治間有轉讓及受讓系爭土地租賃權之合意，難認莊國治受讓取得系爭土地租賃權。上訴人主張其為莊國治繼承人，因繼承該租賃契約而得主張優先購買權云云，自難憑採。　㈢再按土地法第104條第1項關於地上權人及承租權人之優先承買權規定，既係為維護土地上建築物之存在而設，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟之效用，則基地承租人行使優先承買權者，自須基地上有房屋之建築，始足當之。所謂房屋係指建築程度足避風雨，具經濟上使用目的，不易移動其所在之物。若房屋已達不堪使用之程度，或無相當之經濟價值者，自不得主張優先承買權。本件經原審現場勘驗，1號房屋大部分牆垣及屋頂均已倒塌，2號房屋為土石造，四周有土石牆垣，鄰山坡處之牆垣已倒塌，原土石造屋頂已滅失，現場屋頂係另以鐵皮及鋼架搭建。後方未相連之土石造房屋為廚房及浴室。於路口處前方有一土石造隔間，外觀另以鐵皮、鐵門及塑膠瓦片補強（原審卷二第90至92 頁）。再觀現場照片（原審卷二第102至104、108、111至11 4、204、205頁），1號房屋顯已倒塌，2號房屋現存之牆垣已裂開，門窗均不復存在，其房屋本體、浴室及廚房之牆垣頂端與另外搭建之鐵皮屋頂間均存有相當大之空隙，前方土石造隔間之牆壁亦因石頭缺損而有大空隙。綜上，1號房屋建物已不存在，僅殘留部分牆垣，2號房屋本體、浴室、廚房及前方土石造隔間亦難蔽風雨，不堪使用，使系爭土地與該屋同歸一人，並無促進土地資源最佳使用之經濟效益，依上說明，上訴人亦不得主張優先承買權。上訴人以2號房屋尚有一房間完好，主張其於系爭土地上有建築物云云，尚無可採。四、綜上所述，上訴人依土地法第104條規定，請求確認其於系爭執行事件對系爭土地有優先承買權存在，為無理由，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，所持理由雖與本院略有不同，惟結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。五、本件事證已臻明確，上訴人聲請調查證人莊惠敏，欲證明莊阿炎購買並出租系爭土地之始末，然系爭土地於日治時期即登記於莊淑旂名下，上訴人主張一次付清租金之基地租賃關係成立於35年以前，且自承莊惠敏現年70餘歲，則購置系爭土地、該租賃關係成立及給付租金時，莊惠敏應尚未出生或仍為襁褓幼兒，難認其親見親聞並得記憶其情事始末。又系爭房屋於拍賣時之狀況有系爭執行事件卷宗可參、於112年間之狀況則經原審勘驗在卷，原審及本院均未囑託建築師李建達鑑定系爭房屋，上訴人聲請傳訊建築師李建達作證或由該建築師鑑定、勘驗證明系爭房屋仍可使用且為民法所定之定著物等節，核均無調查之必要。上訴人另聲請調查士林分署111年7月21日電話錄音，欲證明鍾代書遊走於兩造之間云云，惟該待證事實與本件待證事實及本院之認定均無關，自無調查之必要。兩造其餘攻擊防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認均不足影響本判決結果，爰不逐一論列，附此敘明。六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日　　　　　　　　　民事第二十三庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　張松鈞　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳孟竹　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊舒嵐正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　常淑慧

2025-03-05

TPHV-113-重上-400-20250305-1

上易

臺灣高等法院

拆屋還地等

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第228號上訴人黃國黃來喜洪裕晴洪薇清蕭如霖蕭存義蕭芸榛兼共同訴訟代理人黃美珠複代理人彭傑義律師陳志祥律師被上訴人兆淳開發股份有限公司法定代理人張麗珠訴訟代理人高奕驤律師李怡潔律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國112年8 月15日臺灣基隆地方法院111年度訴字第559號第一審判決提起上訴，本院於114年2月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　被上訴人本於物上請求權，起訴請求上訴人拆除其等共有之地上物返還土地部分，其訴訟標的對於共同訴訟之上訴人各人必須合一確定，上訴人黃國、黃來喜、洪裕晴、洪薇清、黃美珠（下稱黃國等5人）提起上訴，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，其上訴效力及於同造之其他當事人，爰將蕭如霖、蕭存義、蕭芸榛（下稱蕭如霖等3人）併列為上訴人，合先敘明。另關於原判決命上訴人給付不當得利部分，黃國等5人上訴效力不及於蕭如霖等3人，蕭如霖等3人嗣後所為上訴並不合法，應予駁回。貳、實體方面：一、被上訴人主張：伊為坐落基隆市○○區○○段000000地號土地（下稱系爭土地）所有權人，上訴人之被繼承人黃水鑣（民國 72年7月3日死亡）前於系爭土地上如原判決附圖（下稱附圖）編號A所示部分（下稱A部分），興建門牌號碼為基隆市○○ 區○○○路00巷00號之未辦保存登記建物（下稱系爭房屋），黃水鑣死亡後其遺產尚未分割，系爭房屋之事實上處分權為上訴人全體公同共有，迄今仍無權占有A部分土地，並受有相當於租金之不當得利，爰依民法第767條第1項前段、第17 9條規定，求為命上訴人拆除系爭房屋並騰空返還占用之土地及命黃國等5人給付新臺幣（下同）5,619元（計算式：8, 990÷8×5＝5,619，元以下四捨五入，下均同），及自112年7 月5日起至返還土地之日止，按月給付312元（計算式：499÷ 8×5＝312）之判決（被上訴人就原審判決敗訴部分未據聲明不服，不在本院審理範圍，下不贅述）。二、上訴人則以：系爭土地原為○○○○宮所有，黃水鑣前於45年6 月1日向○○宮承租系爭土地興建系爭房屋，於48年7月2日續租，並於同年月15日取得建築執照，系爭房屋為合法建築。嗣黃水鑣於58年12月24日向地主○○建業股份有限公司（下稱 ○○公司，已解散）承租系爭土地，陸續承租，租期至69年12 月31日屆滿後，黃水鑣仍就系爭土地為使用收益，而○○公司未表示反對之意思，且未返還黃水鑣繳納之保證金，依民法第451條規定應成立不定期租賃關係，基於民法第426條之1 之買賣不破租賃原則，伊等為有權占有及無不當得利。系爭土地位在山坡，地處偏僻，多為經濟弱勢者居住，被上訴人為建商，經濟上有絕對優勢，系爭土地短期內難以開發，被上訴人請求拆屋還地，應屬權利濫用。縱認伊等應給付不當得利，以系爭土地申報地價年息5%計算占用利益洵屬過高等語，資為抗辯。三、原審就本院審理範圍判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項：　㈠系爭土地於87年10月29日分割自基隆市○○區○○段000地號（重測前同段17地號），經法院強制執行由被上訴人於111年1月 5日拍定取得所有權，其上建有未辦保存登記之系爭房屋，占用系爭土地A部分（面積44.07平方公尺）。　㈡系爭房屋為黃水鑣所興建，經基隆市政府於48年7月15日核發建築執照，黃水鑣於72年7月3日死亡後，系爭房屋由上訴人繼承而公同共有，現由上訴人黃美珠（下稱其名）居住使用。五、本院之判斷：　㈠被上訴人請求拆屋還地部分：　　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1 項前段、中段定有明文。次按定期租賃契約之出租人，反對租期屆滿後續租之意思表示，不限於租期屆滿後，始得為之。其於訂約之際，若約明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約之方式，以阻止續約之效力者，該租約於租期屆滿時，即當然消滅。除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人單方面之繼續使用原租賃物，仍為無權占有之法律關係（最高法院93年度台上字第986號判決要旨參照）。　　⒉經查，依黃水鑣就系爭房屋坐落系爭土地與○○公司簽訂之最後一次承租契約（下稱系爭租約）第3條約明：「租賃期間：自民國陸拾年陸月陸日起至民國陸玖年拾貳月叁壹日止，期限屆滿，除乙方（即○○公司）同意續租，另訂租約外，租賃關係，即行消滅，甲方（即黃水鑣）應將租賃物返還。」等語（見原審卷第269頁），可見黃水鑣與○○ 公司就系爭土地之租賃契約明訂於69年12月31日期限屆滿，除非另訂租賃契約，否則租賃關係即應歸於消滅。又系爭租約租期至69年12月31日屆滿後，黃水鑣與○○公司未再簽訂租約等情，為上訴人為不爭執（見本院卷第123頁），依上開說明，系爭租約應即消滅。上訴人本於基地租賃關係依民法第426條之1、土地法第103條規定主張有權占有，均不足採，　　⒊上訴人抗辯：69年12月31日租期屆滿後，黃水鑣仍使用收益系爭土地，○○公司未表示反對，且未返還黃水鑣繳納之保證金，可見黃水鑣與○○公司就系爭土地成立不定期租賃契約云云。惟按當事人訂立租賃契約，約定由承租人交付保證金者，其交付保證金之目的僅在擔保承租人支付租金及賠償損害之用，故保證金契約為另一契約，不包括於租賃契約之內。如承租人有欠租情事，自可由出租人主張抵付租金，不得謂出租人有收取保證金者，即係承認延長租期。承租人於租賃關係消滅後，即有交還房屋之義務，其仍賴住不遷，即屬無權占有（最高法院65年度台上字第27 14號、72年度台上字第4885號判決意旨參照）。是以租約保證金係為擔保承租人租賃債務之履行，與租賃契約係不同法律關係，自不得以承租人收取保證金，即謂成立不定期租賃。況於租賃關係終了、租賃物已返還、承租人無債務不履行情事，出租人始負返還租約保證金之義務。查系爭租約已屆期消滅，黃水鑣繼續使用系爭土地，仍屬無權占有，又系爭租約第5條約明：「甲方並應先繳相當二個月租金之保證金，於租賃關係消滅，租賃物返還時，由乙方無息發還。」是於上訴人遷空返還系爭土地時，出租人始負返還保證金之義務，自難以○○公司未返還保證金，即認其同意續租。從而，上訴人前揭所辯，無足可採。　　⒋上訴人又辯以：系爭土地位處山坡，短期內開發不易，且系爭房屋並非自始無權占用土地，為上訴人安身立命之處，本件拆屋還地被上訴人能取得之利益極少，而上訴人所受之損失極大，被上訴人請求拆屋還地係權利濫用云云。按民法第148條係規定行使權利，應依誠實及信用方法，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，倘非以損害他人為主要目的，亦無違反誠實及信用之方法，即難謂係違反誠信原則或權利濫用。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的？應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失極大者，基於權利社會化之基本內涵，雖非不得認為係以損害他人為主要目的；然在自由經濟市場機制下，當事人倘斟酌情況，權衡損益，為追求其經濟效益或其他正當之目的而締結買賣契約，並據以行使其依法取得之權利，除係以損害他人為「主要」之目的，因此造成他人及國家社會極大之損害，而違背權利社會化之基本內涵與社會倫理外，尚難遽指其為權利濫用（最高法院108年度台上字第753號判決意旨參照）。經查，系爭房屋現僅由黃美珠實際居住使用乙情，為上訴人所自承（見本院卷一297 頁），被上訴人係經法院強制執行拍定取得系爭土地之所有權，有土地登記謄本為憑（見本院卷一第233頁），其與坐落系爭土地上其他地上物之事實上處分權人或所有權人積極洽談和解或訴請拆屋還地，刻正依據都市更新條例相關規定進行都市更新程序，有「擬訂基隆市○○區○○段00 0地號75筆土地事業概要案」可佐（見本院卷一第91至139 頁），足見被上訴人對於系爭土地有完整利用、開發之計畫，參酌都市更新條例第1條規定為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境與景觀，增進公共利益制定之意旨，堪認被上訴人權利行使之經濟效益與促成之公共利益，顯然高於黃美珠居住系爭房屋使用系爭土地之私人利益，且有利於國家社會之經濟繁榮與進步發展，更有助於系爭土地利用價值之提昇，是被上訴人訴請上訴人拆屋還地，非以損害上訴人為主要目的，反更有促進公共利益。上訴人辯稱被上訴人濫用權利提起本訴云云，委無可採。　　⒌基上，上訴人就系爭房屋占有系爭土地之正當權源，未能舉證以實其說，自屬無權占有。被上訴人本於所有權人之地位，依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人將系爭土地上A部分之系爭房屋拆除，並將所占用之系爭土地返還被上訴人，即為有據。　　㈡被上訴人請求相當於租金之不當得利部分：　　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念。被上訴人為系爭土地之所有人，上訴人所有之系爭房屋無權占有系爭土地，因此獲有相當於租金之不當得利，並致被上訴人受有損害，被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付相當於租金之不當得利，自應准許。　　⒉復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限；前開規定，於租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。所謂土地之價額，依土地法施行法第25條規定，係依法定地價。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。查系爭房屋坐落於系爭土地之位置，位處半山腰，無可直達之大眾運輸交通工具，當地住民必須自備車輛代步，其往返四鄰尚非便給，及少見「可供當地住民採辦日常所需之店家」之商業發展程度等情，為上訴人所不爭執（見本院卷二第127頁），原審認為以系爭土地申報地價年息5%計算上訴人應返還之相當於租金之不當得利數額，應屬允當。被上訴人於111年1月 5日登記取得系爭土地所有權，該地於111年1月之申報地價為每平方公尺2,720元，有土地登記謄本可稽（見本院卷一第233頁），依系爭房屋占用系爭土地A部分之面積44 .07平方公尺計算，故被上訴人得向上訴人請求自111年1 月5日起至112年7月4日之不當得利為8,990元（計算式:2, 720元/㎡×44.07㎡×5%÷12月×18月＝8,990元），及自112年7 月5日起至返還系爭土地之日止，每月給付499元（計算式 :2,720元/㎡×44.07㎡×5%÷12月＝499元）。上訴人抗辯以年息5%計算不當得利過高云云，為無可採。六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求上訴人應將系爭土地上A部分之系爭房屋拆除，並將占用之土地返還被上訴人，及黃國等5人應給付被上訴人5 ,619元，及自112年7月5日起至返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人312元，為有理由，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並為假執行之裁判，核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為一部不合法，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項本文，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　4 　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　劉又菁　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林伊倫　　　　　　　　　　　　　　　法　官　徐淑芬正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　馮得弟

2025-03-04

TPHV-113-上易-228-20250304-1

訴

臺灣嘉義地方法院

租佃爭議

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度訴字第379號原告鄧金成訴訟代理人黃文力律師被告財政部國有財產署南區分署法定代理人黃莉莉訴訟代理人李玉敏蔡文健律師楊家瑋律師複代理人王又真律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國114年2月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。本件兩造間耕地租佃爭議，業經嘉義縣番路鄉公所、嘉義縣政府耕地租佃委員會依法調解、調處，因調處不成立，而由嘉義縣政府移送本院（卷第7 至8頁）。是原告提起本訴，程序自無不合。貳、實體方面：一、原告起訴主張：　㈠嘉義縣○○鄉○○段000地號土地，面積6,431平方公尺，權利範圍全部，為被告經管之國有土地(下稱系爭土地)。原告向被告承租系爭土地，並訂有耕地三七五租約(租約字號：(86) 國耕租字第GZ000000000號)，租賃期間自103年1月1日起至1 12年12月31日止(下稱系爭租約)，並依耕地三七五減租條例第20條規定，原告亦有續訂系爭租約之意願。　㈡惟被告於上開耕地三七五租約存續期間即112年8月30日，向原告發函通知：「台端承租嘉義縣○○鄉○○段000地號國有耕地，經查承租土地部分已私下轉讓並作住宅使用，違反耕地三七五減租條例第16條第1項應自任耕作規定，爰依同條第2 項規定原訂國有耕地租賃契約無效，請查照。」，然原告實際上未將系爭土地私下轉讓並作住宅使用之情形，系爭土地現況如本院卷第287至291頁所示，除原告申請建築之儲藏室即(原告另稱倉庫、工寮，以下均稱系爭儲藏室，即原告所稱坐落系爭土地之嘉義縣○○鄉○○村0鄰○○0000號之建物)外，尚有種植孟宗竹、果樹以及季節性蔬菜。　㈢嘉義縣○○鄉○○段000地號土地(下稱655土地)係被告另外出租予訴外人鄧濬欣(持分138/387)、林清良(持分248/387)，按（91)國基租字第00192號國有基地租賃契約書所載：「龍頭 19-4號，烤漆板鐵架平房二棟，餘庭院」，可知嘉義縣○○鄉 ○○村0鄰○○0000號之門牌號碼(下稱門牌號碼19-4號)尚有坐落655土地上之建物使用，並非僅有原告建於系爭土地之系爭儲藏室單獨使用。　㈣因山區常有數建物共用一個門牌號碼之情形，被告誤將655土地上門牌號碼19-4號之建物，誤認為坐落系爭土地之門牌號碼19-4號之建物(即系爭儲藏室)，實際上，原告無被告所稱未自任耕作之情，被告主張系爭租約無效並無理由。　㈤並聲明：確認兩造間就嘉義縣○○鄉○○段000地號，面積6,431 平方公尺土地之耕地三七五租約(租約字號：(86)國耕租字第GZ000000000號)存在。二、被告則以：　㈠依番路鄉公所（97)嘉番鄉建使字第006號使用執照所載：「起造人：鄧金城，建築地址：嘉義縣○○鄉○○村0鄰○○0000號，基地概要地號：嘉義縣○○鄉○○段000地號」(卷109至112頁 )。依上開使用執照記載，該門牌號碼19-4號建物確實坐落於系爭土地，而非655土地。　㈡門牌號碼19-4號建物面積為97平方公尺，此與訴外人蔡芸樺( 原名蔡淑如，下稱蔡芸樺)所有門牌號碼19-4號建物(稅籍編號00000000000)面積相同，此有嘉義縣財政稅務局105年3月 8日稅籍證明書(卷第113頁，下稱系爭稅籍證明書)可證。由此可知，系爭稅籍證明書所載建物即為系爭儲藏室，蔡芸樺亦稱系爭儲藏室為其所有。　㈢依系爭稅籍證明書記載，門牌號碼19-4號建物確已部分移轉予蔡芸樺，足證原告確實有將系爭土地部分範圍讓與他人使用，原告之行為核屬耕地三七五減租條例第16條第1項所定未自任耕作之情形。再者，依嘉義縣政府耕地租佃委員會11 3年6月6日調處程序筆錄所載，原告亦稱：「承租人並未將6 57土地地上物轉讓，係將倉庫借予友人存放器具使用。」( 卷第120頁)，惟原告上開行為亦與未自任耕作之情形相符。是以，被告主張原告於租賃期間有耕地三七五減租條例第16 條第1項所定未自任耕作之情形，並依同法第16條第2項之規定主張系爭租約無效。　㈣並答辯聲明：原告之訴駁回。　三、兩造不爭執事項：　㈠系爭土地為被告經管之國有土地，原告承租系爭土地，租期自民國103年1月1日起至112年12月31日止(租約字號：（86) 國耕租字第GZ0000000000號）。（卷第29頁）　㈡被告所屬嘉義辦事處112年8月3日以台財產南嘉三字第112310 26060號函向原告為終止系爭租約之意思表示，函文記載「台端承租嘉義縣○○鄉○○段000地號國有耕地，經查承租土地部分已私下轉讓並作住宅使用，違反耕地三七五減租條例第 16條第1項應自任耕作規定，爰依同條第2項規定原訂國有耕地租賃契約無效，請查照。」(卷第33頁) 　㈢系爭土地現況有鋼骨造2層樓建物一棟，其餘種植孟宗竹、蔬菜。　㈣番路鄉公所（97)嘉番鄉建使字第006號使用執照記載：「起造人：鄧金成、建築地址：嘉義縣○○鄉○○村0鄰○○0000號、地號：嘉義縣○○鄉○○段000號、建築面積：97平方公尺」（卷第35、36頁）。　㈤嘉義縣財政稅務局房屋稅主檔查詢記載：「稅籍編號：00000 000000、姓名：蔡芸樺、房屋坐落：嘉義縣○○鄉○○村0鄰○○0 000號、總面積：97、坐落基地：公田段657地號」(卷第169 頁）。　㈥嘉義縣財政稅務局103年7月7日嘉縣財稅房字第1031200597號函記載：「經本局於103年4月24日派員現場勘查結果，坐落番路鄉公田段657地號上房屋，為領有合法使用執照建物（嘉義縣番路鄉公所（97)嘉番鄉建使字第006號使用執照），依該使用執照所載，該建物建築地址為嘉義縣○○鄉○○村0鄰○ ○0000號。…至林君、鄧君等2人向貴處承租坐落公田段655地號土地，其地上建物屬未編門牌之違章房屋…該655地號土地上未編門牌房屋，林君、鄧君等2人嗣後於103年5月28日向本局申報房屋現值及使用情形，經本局於103年5月30日嘉縣財稅房字弟0000000000號函核定房屋稅藉，經編定房屋稅藉編號00000000000號」（卷第193、194頁）　㈦原告、嘉義○○○○○○○○○○○○○○○○○○、嘉義縣番路鄉公所、財政部國有財產署南區分署嘉義辦事處於103年8月4日至系爭土地共同會勘，會勘紀錄記載：「番路鄉公田村2鄰龍頭19-4 號門牌正確位置在公田段657地號上農業相關設施，該門牌初編日期為民國97年5月28日。公田段655地號內基地承租範圍上建物二棟在戶政機關並未登記門牌。」(卷第197、198 頁）四、本件爭點厥為門牌號碼19-4號建物是否坐落系爭土地上？原告承租系爭土地期間，有無違反耕地三七五減租條例第16條第1項之情形，被告依同條第2項之規定終止系爭租約是否合法？兩造各執一詞，經查：　㈠按民事訴訟法第247條確認訴訟所謂即受確認判決之法律上　　利益，係指因法律關係存否不明確，致原告在私法上之地位　　有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決予以　　除去之者而言（最高法院42年度臺上字第1031號判例參照）　　。被告主張兩造間就系爭土地之耕地三七五租約無效，原告爭執，則上開法律關係之不明確，自足使原告私法上地位有　　受侵害之危險，此項不安狀態尚得以確認判決除去之，原告　　提起本件訴訟即有受確認判決之法律上利益。　㈡次按耕地三七五減租條例第16條規定：「承租人應自任耕作　　，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規　　定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租　　。承租人因服兵役致耕作勞力減少而將承租耕地全部或一部　　託人代耕者，不視為轉租」。復按耕地三七五減租條例第16 條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因。（最高法院70年台上字第4637號判例意旨參照）。　㈢查，原告於系爭土地上建築門牌號碼19-4號，面積為97平方公尺，此與嘉義縣財政稅務局105年3月8日稅籍證明書所載建築面積相符等情，有番路鄉公所（97)嘉番鄉建使字第006 號使用執照影本及嘉義縣財政稅務局105年3月8日稅籍證明書影本各一份在卷可參(卷第109至113頁)，堪信為真實。又查「嘉義縣○○鄉○○村0鄰○○0000號之門牌號碼房屋前於105年間因該屋納稅義務人蔡芸樺（持分139/387)及林清良（持分 248/387)所適用房屋稅稅率不同故辦理原（母）稅籍000000 00000(面積97平方公尺）分管作業，就蔡淑如即蔡芸樺所有權利範圍（139/387，面積34.84平方公尺）由原（母）稅籍 00000000000分管編訂子稅籍編號00000000000(按自住用稅率核課房屋稅），林清良所有權利範圍248/387，面積62.16 平方公尺）由原（母）稅籍00000000000分管編訂子稅籍編號00000000000號（按非自住用稅率核課房屋稅），嗣於106 年因蔡芸樺取得旨揭房屋全部持分已無稅籍分管需要，故於 107年註銷前揭2個子稅籍，恢復以原（母)稅籍00000000000 核課房屋稅，綜上，上開3個房屋稅籍編號係為同一建物（即旨揭房屋）；另查調本局房屋稅籍紀錄表，除旨揭房屋外並無其他坐落番路鄉公田村龍頭19-4號之房屋。」，此有嘉義縣財政稅務局113年7月29日嘉縣財稅房字第1130119079號函及所附房屋稅主檔查詢、平面圖在卷可按(卷第167至171 頁)。足證，門牌號碼19-4號於106年因蔡芸樺取得房屋全部持分已無稅籍分管需要，故於107年註銷前揭2個子稅籍，恢復以原稅籍00000000000核課房屋稅之稅籍，故107年起門牌號碼19-4號之房屋稅籍編號確實為00000000000無誤，原告主張嘉義縣○○鄉○○村0鄰○○0000號之門牌號碼尚有坐落655土地上云云，容有誤會。　㈣又查「嘉義縣○○鄉○○段000地號國有土地，前經本辦事處與鄧濬欣（承租持分139/387)及林清良（承租持分248/387)2人訂有國有基地租賃契約，出租面積約：387平方公尺，租期自100年3月16日起至108年12月31日止。嗣依據嘉義縣財政稅務局103年7月7日嘉縣財稅房字第1031200597號函，請釐清建物（懸掛門牌：龍頭19-4號）究係坐落於番路鄉公田段 655或657地號土地一事。茲經本辦事處103年8月4日會同相關當事人現地會勘結果，確認龍頭19-4號之建物正確位置係坐落在公田段657地號上，門牌初編日期為民國97年5月28日，及公田段655地號內基地承租範圍之建物並無門牌。爰本辦事處以103年9月17日台財產南嘉三字第1030506855號函檢送會勘紀錄1份，並請基地承租人鄧君2人限期提出澄清，然鄧君2人因地上門牌拆掛且無法檢附足資證明地上建物係民國82年7月21日前即已實際使用之時間證明文件，本辦事處乃以104年3月9日台財產南嘉三字第10431007480號函撤銷租賃關係。」，此亦有財政部國有財產署南區分署嘉義辦事處 113年8月5日台財產南嘉三字第11331026710號函及所附655 地號租賃契約書、空照圖、會勘紀錄、嘉義縣番路鄉公所簡便行文表、使用執照申請書、本院104年嘉簡字第640號民事判決、105年度簡上字第30號判決書影本等各一份在卷可稽( 卷第189至233頁)。益證，被告所屬之嘉義辦事處曾於103年 8月4日會同655土地之承租人鄧濬欣及林清良現地會勘，確認門牌號碼19-4號之建物正確位置係坐落在公田段657地號上，且門牌號碼19-4號為97年5月28日初編門牌日期，而655 土地內並無門牌號碼19-4號建物，門牌號碼19-4號確係坐落在系爭土地上，並未坐落於655土地上等情無訛。原告主張6 55地號土地係被告另外出租予訴外人鄧濬欣、林清良，門牌號碼19-4號尚有坐落655土地上之建物使用，並非僅有原告建於系爭土地之系爭儲藏室單獨使用云云，均不可採。　㈤證人蔡芸樺到庭證稱：「（系爭嘉義縣○○鄉○○村○○00○0號房屋，是你購買的？）是我先生買的，我先生已經過世了。」、「（登記在你名下？）105年登記我的名字，我先生是在9 5年的時候買的。」、「（提示本院卷第159 、179 頁照片上是你買的房子？有何意見？）（提示並告以要旨）是我買的，左上角照片有停一台車那是我的車。」、「（你買的第 179頁嘉義縣○○鄉○○村○○00○0 號房屋，用途？）是我先生買的，當初我先生有山貓、貨車要放，也有種植茶樹，所以買來要放山貓和貨車。」、「（你先生當初跟何人購買？）鄧金成。」、「（你先生購買的現況？）不是179 頁的照片，鄧金成向被告申請要蓋，然後我先生依照鄧金成的意思去蓋。」、「（既然是你先生蓋的，為何要跟鄧金成買？）因為是鄧金成申請的，他說之後會過戶到我先生的名下，鄧金成說他有申請，但沒有錢可以蓋。」、「（你先生跟鄧金成購買多少？）是買土地得部分130萬。」、「（蓋房子的錢都是你先生支付的？）是，鄧金成沒有支付。」、「（提示本院卷第167至183 頁）對於卷附嘉義縣財政稅務局113年8 月5日函，有何意見？（提示並告以要旨）我不是跟林清良買的，我先生是跟鄧金成買的，我今天有帶買賣契約書。（庭呈買賣契約書等相關資料，影印附卷，原本發還）鄧金成都沒有過戶給我先生，我先生過世後，我就去聲請調解。」、「（何時興建的？）民國96年，有延展一年，何時蓋好時間很久忘記了，興建地基花比較長時間，其他的部分就是搭蓋鐵皮。我先生103 年過世，我先生在世就蓋好了，鄧金成一直沒有辦法過戶，我先生有要他處理。」、「（提示本院卷第35至37 頁）對於卷附使用執照，有何意見？）這張使用執照原本在我那裡，因為沒有辦法過戶所以鄧金成是起造人，104年雙方協議時，鄧金成給我的。」、「（你先生是江志忠？）是。」（見本院113 年10月15日言詞辯筆錄)。再核證人蔡芸樺提出之讓渡書，其上載明「一、甲方(即原告)願將向國有財產局承租坐落嘉義縣○○鄉○○村○○○○段000地號地目農牧用地內部分位往潮洲湖路邊與公田段656地號臨界如附圖面積40平內包含國有財(產)局申請準儲藏室築建30 平在內案及所須之補辦申請手續等在內。二、乙方(即江志忠)必須照圖施工及相關規定建造完畢後驗收才可增建過戶。三、總計款共40平新台幣壹佰參拾萬元正」(卷第303頁) ；而協議書亦載明「一、鄧金成願無條件將上開建物(門牌公田村2鄰龍19之4號)移轉過戶給蔡淑如。二、土地承租權( 農地約40坪)若法令允許過戶，鄧金成願無條件配合辦理過戶。」（卷第305頁）。足證，證人蔡芸樺之配偶江志忠於9 5年1月26日，以130萬元向原告購買系爭土地內面積40坪，由江志忠出資興建系爭儲藏室，嗣江志忠於103年去世後，原告與證人蔡芸樺又於104年11月2日另立協議書，由原告將門牌號碼19-4號移轉給證人蔡芸樺之事實無誤。益證，原告確實曾於系爭租約存續期間，將門牌號碼19-4號坐落於系爭土地之位置出賣予訴外人江志忠興建系爭儲藏室，原告於該部分承租土地構成未自任耕作之情形。　㈥綜上，原告確實將系爭土地部分範圍即門牌號碼19-4號坐落位置出賣訴外人江志忠興建系爭儲藏室，原告之行為核屬耕地三七五減租條例第16條第1項所定未自任耕作之情形，被告依同條例第16條第2項之規定終止系爭租約，自屬適法有據。原告請求確認兩造間就嘉義縣○○鄉○○段000地號，面積6 ,431平方公尺土地之耕地三七五租約(租約字號：(86)國耕租字第GZ000000000號)存在，顯無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。　　六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　4 　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　柯月美　以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　4 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蘇春榕

2025-03-04

CYDV-113-訴-379-20250304-1

重訴

臺灣新北地方法院

拆屋還地等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度重訴字第384號原告財產部國有財產署北區分署法定代理人郭曉蓉訴訟代理人張義群律師張庭維律師程光儀律師上一人複代理人林昶邑律師廖志剛律師被告賴奉谷訴訟代理人周于新律師黃勝文律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國114年1月21日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將坐落於新北市○○區○○段000地號土地上，如附圖所示編號000(0)（面積208.11平方公尺）、000(0)（面積718. 47平方公尺）及000(0)（面積233.31平方公尺）之鐵皮建物，編號000(0)（面積42.42平方公尺）、000(0)（面積316.2 5平方公尺）、000(0)（面積110.26平方公尺）、000(0)（面積37.12平方公尺）、000(0)（面積70.82平方公尺）之水泥地及同段000地號土地上編號258(1)（面積227.31平方公尺）鐵皮建物、000(0)（面積22.89平方公尺）、000(0)（面積34.19平方公尺）之水泥地拆除、刨除後，將占用之土地（面積共計2021.15平方公尺）返還予原告。二、被告應給付原告新臺幣（下同）160,010元，及民國自114年 1月22日止，按年息5％計算之利息，另自113年6月1日起至交還前項所示土地之日止，按每月給付原告32,002元。三、原告其餘之訴駁回。四、訴訟費用由被告負擔。五、本判決原告勝訴部分於原告以12,960,960元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以38,882,881元為原告預供擔保，得免為假執行。六、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告訴之聲明：　　⒈被告應將坐落於新北市○○區○○段000地號土地上，如附圖所示編號234(1)（面積208.11平方公尺）、234(4)（面積718.47 平方公尺）及000(0)（面積233.31平方公尺）之鐵皮建物，編號000(0)（面積42.42平方公尺）、000(0)（面積316.25 平方公尺）、000(0)（面積110.26平方公尺）、000(0)（面積37.12平方公尺）、000(0)（面積70.82平方公尺）之水泥地及同段000地號土地上編號258(1)（面積227.31平方公尺）鐵皮建物、000(0)（面積22.89平方公尺）、000(0)（面積34.19平方公尺）之水泥地拆除、刨除後，將該部分面積合計2021.15平方公尺之土地返還予原告。　⒉被告應給付原告679,946元，及自變更聲明(二)狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，另自民國113年6月 1日起至交還前項聲明所示土地之日止，按每月給付原告32, 002元。　⒊願供擔保請准予宣告假執行。　　並主張略以：　　㈠坐落新北市○○區○○段000○000地號土地（下合稱系爭土地）為國有土地，原告財政部國有財產署北區分署為管理機關。被告則以「5間鐵皮廠房（位於新北市○○區○○路○段000巷00弄0 -00、0-00、0-00、0-00、0-00號）、水泥地」（下稱系爭地上物）違法占用系爭土地。被告與原告間未有租賃或其他合法使用關係，被告無權占用系爭土地迄今，未將系爭地上物移除，已嚴重侵害原告所管理系爭土地之所有權，原告為維國家權益，依民法第767條第1項前段及中段之規定，訴請被告騰空系爭地上物，並將所占用之土地返還予原告。　㈡被告無權占用系爭土地，致原告受有無法管理收益系爭土地之損害，依民法第179條規定，被告應給付占用系爭土地所生相當租金之不當得利。關於其不當得利之數額，說明如下：　⒈按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」、「不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額」，民法第179條、第181條定有明文。次按「占用期間使用補償金，按占用情形依附表基準向實際占用人追收。」、「（一）房地或基地：土地每年以當期土地申報地價總額乘以百分之五計收(下略)」，國有非公用不動產被占用處理要點第7點第1項前段及國有非公用不動產使用補償金計收基準表第1項次定有明文。末按「公有土地及依本條例第十六條規定照價收買之土地，以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報。但公有土地已出售尚未完成所有權移轉登記者，公地管理機關應徵詢承購人之意見後，依本條例第十六條規定辦理申報地價」，平均地權條例施行細則第21條定有明文。被告以系爭地上物無權占用系爭土地，原告依國有非公用不動產被占用處理要點第7點第1項前段、國有非公用不動產使用補償金計收基準表第1項規定，以各年度當期之土地申報地價之年息5％計算被告所受相當於租金之利益，應屬合理。　⒉就被告占用系爭土地不當得利之數額，依如附表所示之計算式，自111年1月1日起至113年5月31日止，所受相當於租金之利益為679,946元（計算式：509,377元＋45,670元＋124,89 9元＝679,946元）。　⒊被告無權占用國有土地，並享有使用收益系爭土地之不當得利之事實，於被告返還土地予原告前仍持續存在，是依附表之計算標準，自113年6月1日起至實際交還各系爭土地之日止，被告仍應按月給付原告相當於租金之不當得利32,002元（計算式：18,365元＋9,134元＋4,503元＝32,002元）。　㈢無權利人就權利標的物所為之處分，經有權利人之承認始生效力，民法第118條第1項定有明文。系爭土地於88年9月14 日起，即登記為原告所有，被告對此亦坦承不諱，是以訴外人陳劉樣、陳新棟與被告於94年8月1日所簽訂之讓渡書，自係無權處分原告之權利，屬效力未定。被告自不得持上開讓渡書主張其受讓系爭土地，而有占用系爭土地之合法權源。　㈣被告所繳納之使用補償金，為相當於不當得利之性質，並非租金，故原告與被告間其自無成立默示租賃契約　⒈稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條定有明文。而租賃係特定當事人間所締結之債權契約，租賃物及租金為租賃契約之要素，須物之出租人與承租人對租賃物及租金有具體而確定之意思表示一致，始能成立基地租賃契約，不得僅憑繳納稅款或佔有事實，而逕行認定有租賃關係存在。倘當事人就基地範圍、租金數額及如何支付租金，尚未合意，租賃契約既未訂立，即難認兩造間有基地租賃關係存在（最高法院69年台上字第3405號、71年台上字第68號、84年台上字第2987號、 89年台上字第676號判決意旨參照）。　⒉被告除未按時繳納使用補償金外，且其所繳納之補償金，依國有非公用不動產被占用處理要點第6點，屬國有財產地遭人非法侵占，於返還前得先行依民法有關不當得利之規定請求占用人繳納補償金，核其性質應屬不當得利或損害賠償，與租金有間。況兩造間亦未如同一般租賃契約就給付租金之金額、範圍與期間等事前約定，即有關租賃契約之必要之點尚欠完備，實難謂當事人間成立租賃關係或類似租賃關係。　㈤原告屬國有財產之管理機關，為維護國家對於國有財產之權利，自得依法提起訴訟排除第三人之侵占，是以，原告請求被告將無權占用之系爭土地返還，當屬正當權利行使，難謂有何權利濫用之情形。且原告於起訴前，以110年9月10日台財產北管字第11185044440號函及111年2月17日台財產北管字第11185009550號函通知被告，並於函文中載明，被告無權占用系爭土地，請盡速依照函文中內容，取得使用系爭土地之合法權源，然遲自原告提起本件訴訟前，被告至始未曾向原告提出申請，故原告基於維護國家權利完整性，始提起本訴訟，亦屬正當權利行使，無權利濫用之虞。　㈥被告占用系爭土地，僅其中坐落於新北市○○區○○段000地號第 1錄，有繳納112年1月至12月之使用補償金，其餘地號之土地，至多僅繳納至110年6月止，是被告稱其皆有繳納系爭土地之使用補償金，顯不足採等語。二、被告聲明：原告之訴駁回。若受不利判決，願供擔保請准免予假執行。並略以下列情詞置辯：　㈠被告對系爭土地具有合法之占有權源：　⒈按以無權占有為原因，請求返還房屋者，占有人對房屋所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，房屋所有權人對其房屋被無權占有之事實無舉證責任，占有人固應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，惟受訴法院於具體個案決定是否適用民事訴訟法第277 條但書所揭公平原則，以轉換舉證責任或降低證明度時，應視各該訴訟事件類型之特性及待證事實之性質，審酌兩造舉證之難易、距離證據之遠近、經驗法則所具蓋然性之高低等因素，並依誠信原則，定其舉證責任誰屬或斟酌是否降低證明度。尤以年代已久且人事皆非之遠年舊事，每難查考，舉證甚為困難。苟當事人之一造所提出之相關證據，本於經驗法則及降低後之證明度，可推知與事實相符者，應認已盡舉證之責（最高法院10 4年台上字第2241號判決、臺灣高等法院106年度上易字第63 0號判決參照）。　⒉被告與訴外人陳劉樣、陳新棟等二人於民國94年8月1日訂有讓渡書，約定由被告受讓系爭土地之耕作權、系爭地上物所有權及其周邊空地，故被告具有占用系爭土地之合法權源。退步言之，縱認土地耕作權依法不得讓與，被告自111年1月 1日起至112年12月間均持續依原告要求繳納補償金予原告，亦即，原告於前開期間內自始自終均知悉被告於系爭土地上建有系爭地上物，亦向原告收取補償金作為被告使用收益系成立租賃契約，亦即被告係基於租賃關係占有系爭土地，是被告對系爭土地具有合法之占有權源。　㈡縱鈞院認兩造間就系爭土地並未成立租賃關係，原告請求拆屋還地之主張應有權利濫用之情　⒈按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條定有明文。復「權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋」、「所謂誠信原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法（最高法院 71年台上字第737號、107年台上字第1677號判決參照）。　⒉倘鈞院認兩造間就系爭土地並未成立租賃關係，原告早於88 年9月14日接管系爭土地所有權，原告卻怠於行使權利，顯見原告已容任被告持續使用系爭土地。又系爭土地進出僅能依靠○○路○段000巷00弄此一狹小之巷弄小道出入且為死巷，附近建物均為鐵皮建造之工業廠房且週邊未有住宅及明顯商業活動，生活機能顯非便利，即便原告請求拆屋還地亦不能將系爭土地作任何具有經濟效益之使用。原告卻未選擇其他影響最小之手段（諸如：國有非公用不動產被占用處理要點第5點所定出租、讓售、專案讓售等手段）而請求拆屋還地，影響被告權利甚大，顯屬損人不利己，實有權利濫用之情事。　㈢縱認被告無占有系爭土地之權源（假設語氣），本件原告自1 11年1月1日起至112年12月間，均有依原告請求給付補償金作為使用收益系爭土地之對價，是原告主張被告於111年1月 1日起至112年12月31日間有不當得利之情形，與法容有未合。　㈣倘鈞院認被告無占有系爭土地權源而受有不當利益，原告主張之不當得利之金額顯有過高之虞：　⒈按查無權占用他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非以土地申報地價之多寡為酌定之唯一標準（最高法院68年台上字第3071號、88年度台上字第1894號判決要旨參照）。次按「審酌542、578地號土地係屬綠地，765 地號土地則屬乙種工業區部分道路用地，依法不能出租，其利用價值均遠較工業區內其他公共設施價值為低，倘依系爭流程（按：「工業區公共設施用地出租標準」）就非屬公益使用性質土地所定以公告現值12％之租率為計算標準，當屬過高，應以系爭土地公告現值8％計算其相當租金之不當得利為適當」（最高法院109年台上字第102號判決參照）。據此，行政機關內部規則並不當然適宜作為核算租金利益之標準。　⒉原告主張「被告應自113年6月1日起至實際交還系爭土地之日止，仍應按月給付原告32,002元」，係以「國有非公用不動產被占用處理要點」為據，然該要點僅為「行政規則」，係非直接對外發生法規範效力之一般、抽象之規定，依前揭實務見解，該規定並不當然得作為核算本件被告受有租金利益之標準，仍應具體審酌系爭土地經濟價值而定。復參酌最高法院93年度台上字第2338號民事判決「爰審酌系爭土地位於高雄市第二十九期重劃區內，約略處於子華路、孟子路及孟子路上私有二米巷道附近，距新莊國小不遠，其上種有芒果樹、蔬菜或有雜樹、雜草，於七十九年六月十日前即已依法編定為機關、住宅及道路等用地，但陳上君及己○○等七人占用時整體開發與道路之開闢尚未完全，且渠等係整體利用等情狀，自以按土地申報總價額百分之二計算租金為適當」、嘉義地方法院103年度嘉簡字第18號民事判決「系爭土地位於嘉義市短竹段，離國立嘉義高級工業職業學校、嘉義市消防局各約200、500公尺，臨200公尺有統一超商，附近200公尺內幾為住宅區，距國道三號高速公路中埔交流道約5公里，此有勘驗筆錄在卷足憑，足認系爭土地附近交通狀況、學習環境及生活機能尚稱便利，然非屬商業繁榮之區域，是審酌系爭土地所在位置、使用狀況、繁榮程度、生活機能、被告利用系爭土地之經濟價值與所受利益等一切情狀，原告請求按系爭土地申報地價年息10％為基準，尚嫌過高，應以5％計算為合理」。　⒊系爭土地進出僅能依靠巷弄小道出入且為死巷，附近建物均為鐵皮建造之工業廠房，週邊未有住宅及明顯商業活動，週遭一公里範圍內無超商、學校、醫院，與上開判決案例相較，系爭土地地理位置、生活機能等條件更為不佳，故應以系爭土地申報地價總額年息1％核算被告使用系爭土地所受利益等語。三、本院得心證之理由：　㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。本件原告主張其所管理國有之系爭土地為被告所無權占用，被告固承認有占用之事實，惟否認係屬無權占有，而抗辯其對系爭土地具有合法之占有權源云云。就此爭點，本院判斷如下：　⒈按無權利人就權利標的物所為之處分，經有權利人之承認始生效力，民法第118條第1項定有明文。兩造並不爭執系爭土地自88年9月14日起，即登記為原告所有，被告辯稱訴外人陳劉樣、陳新棟於94年8月1日曾以讓渡書（見本院卷第83至 85頁）轉讓系爭土地之耕作權、系爭地上物及周邊空地予伊，縱認屬實，亦屬無權處分。此一讓渡行為未經權利人即原告承認，該無權處分行為即不生效力。是被告抗辯其因上開讓渡書而具有占用系爭土地之合法權源云云，自屬無據。況且，依上開讓渡書所載，轉讓之權利主要為土地的耕作權，然系爭土地之現況係作為鐵皮工廠、倉儲使用，毫無耕作之事實，益徵被告所辯殊無足採。　⒉再者，原告於起訴前，曾於110年9月10日及111年2月17日發函於被告，並於函文中載明被告與原告間未成立租賃或其他合法使用之法律關係，請依期限繳納補償金，若無申請取得合法使用權源或不符取得使用權之規定，請依旨期限騰空地上物返還土地等情，此有原告110年9月10日台財產北管字第 11185044440號函、111年2月17日台財產北管字第111850095 50號函在卷可稽（見本院卷第133至139頁），足見原告已經明示兩造間並無租賃契約關存在，而被告前所繳納之補償金，僅係其無權占用系爭地號土地之補償，自難認兩造間就該土地有租賃契約之默示合意甚明。是以，被告復抗辯其係基於租賃關係占有系爭土地，乃屬有權占有云云，洵屬無據，不足採信。　⒊按「非公用財產類不動產之出租，得以標租方式辦理。但合於左列各款規定之一者，得逕予出租︰一、原有租賃期限屆滿，未逾六個月者。二、民國八十二年七月二十一日前已實際使用，並願繳清歷年使用補償金者。三、依法得讓售者。非公用財產類之不動產出租，應以書面為之；未以書面為之者，不生效力。非公用財產類之不動產依法已為不定期租賃關係者，承租人應於規定期限內訂定書面契約；未於規定期限內訂定書面契約者，管理機關得終止租賃關係。前項期限及非公用財產類不動產出租管理辦法，由財政部擬定報請行政院核定後發布之」，國有財產法第42條訂有明文。又按租賃，係契約之一種，必須雙方當事人意思表示一致，始得成立。而國有財產其非公用財產類之不動產而合於國有財產法第42條第1項第2款之規定者，其實際使用人固非不得依該條款規定申請租用，惟既未強制國有財產之管理機關必須與之成立租賃，是故上訴人就系爭土地，縱合於上開條款規定得申請租用之條件，但被上人財政部國有財產局仍非無斟酌准駁之權」（最高法院69年台上字第3741號判決意旨參照）。由是可知，上開行政法規雖有國有土地於符合一定條件下，對於願繳清歷年使用補償金之非公用財產類之不動產得予出租等規定，惟此僅係「得」予出租，就算符合前述要件，行政機關對於是否出租土地，仍有行政裁量權。況不論被告日後是否得以承租系爭土地，亦無礙於被告目前無權占有使用系爭土地之事實。是以，被告再辯稱原告有默示同意原告使用系爭土地云云，並不可採。　⒋復查，被告於審理程序中陳稱其本人會向原告申請標租系爭土地以解決本件紛爭等語，惟至114年1月21日言詞辯論終結時止，仍未向本院陳報標租申請准駁與否之結果。原告基於管理國家財產之權責機關立場，對於無權占用國有土地之人請求排除侵害，乃依法行政之行為，被告指摘原告於本案請求其返還土地係，有權利濫用之情形云云，顯非可採。　㈡再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文；又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。本件被告無權占用原告所管理國有之系爭土地，業已認定如前，是原告主張被告因此而享有相當於租金之利益，致原告受有不能使用收益之損害，故向被告請求不當得利等語，於法有據，自屬可採。惟被告抗辯原告所請求不當得利之數額過高，本院認定如下：　⒈查原告所請求之相當於租金之不當得利數額，乃係依國有非公用不動產被占用處理要點第7點第1項前段、國有非公用不動產使用補償金計收基準表第1項之規定，認被告占用系爭土地之情形用作房屋之基地，故以土地每年以當期土地申報地價總額乘以百分之五計收，並計算如附表所示，依該計算結果，每月所收取相當於租金之數額為32,002元。而經本院履勘現場，被告所使用之鐡皮屋占地（不含水泥地）即逾1,00 0平方公尺，實屬大型之鐵皮廠房。且其坐落地點雖非商業區，然如出租作為工廠或倉儲使用，每月租金收入至少有數萬至數十萬元之譜。是以，本件原告所請求相當於土地租金之不當得利數額，每月不到4萬元，依一般常識判斷，可知實乃遠低於市場行情，故其計算方式堪予採認。又本件系爭土地為被告持續無權占用中，因此享有使用收益系爭土地之不當得利，於被告返還土地予原告之日前，仍持續存在，是原告依前附表所示之計算標準，請求被告自113年6月1日起至實際交還系爭土地之日止，應按月給付原告相當於租金之不當得利32,002元（計算式：18,365元＋9,134元＋4,503元＝3 2,002元）部分，自屬可採。　⒉又依被告提出之國有使用補償金繳款通知書（見本院卷87至1 25頁），其上所載占有土地包含坐落於新北市○○區○○段000 地號第1、2、3、6、7錄，占用之期間涵蓋111年1月至112年 12月，是被告抗辯其自111年1月1日起至112年12月止，均有依原告請求給付補償金作為使用收益系爭土地之對價，尚堪採信。故原告於本件再主張被告應給付111年1月1日起至112 年12月31日止相當於租金之利益部分，應屬重複請求，不應准許。惟原告請求被告自113年1月1日起113年5月31日止占用系爭土地所受相當於租金之不當得利共計160,010元（參照附表，計算式：91,825元＋45,670元＋22,515元＝160,010元），自屬有理。　⒊從而，本件原告請求依如附表所示之計算方式，被告應給付原告自113年1月1日起113年5月31日止，占用土地相當於租金之不當得利160,010元暨法定遲延利息。及自113年6月1日起至實際交還各系爭土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利32,002元等情，核屬有據。四、綜上所述，本件原告本於物上請求權，請求被告將如主文第一項所示無權占用之地上物品移除騰空後，將該土地返還予原告；及給付相當於租金之不當得利160,010元及自114年1 月7日變更聲明㈡狀繕本送達翌日（本件原告未提供被告收受繕本之日期，爰以最後言詞辯論期日之翌日即114年1月22日起算）起至清償日止，暨自113年6月1日起至實際交還系爭土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利32,002元部分，均為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免予假執行，於原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失其依附，應併予駁回。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經核於本院認定之事實不生影響，爰不予一一論駁，附此敘明。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第六庭　　法　官　許映鈞以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳逸軒附圖：附表：

2025-02-27

PCDV-113-重訴-384-20250227-2

北簡

臺北簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院簡易民事判決 113年度北簡字第4297號原告泰聯金屬工業股份有限公司法定代理人許金發原告許守志共同訴訟代理人劉冠廷律師張道鈞律師被告東立出版社有限公司兼法定代理人黃美月共同訴訟代理人吳仲立律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經臺灣新北地方法院以112 年度訴字第3118號民事裁定移送前來，本院於民國114年2月13日言詞辯論終結，判決如下︰　　主　　文被告黃美月應將坐落新北市○○區○○○段○○○地號土地騰空返還予原告許守志。被告黃美月應自民國一百一十二年五月十六日起至騰空返還上開土地之日止，按月給付原告許守志新臺幣貳拾肆萬元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣伍拾肆萬零柒佰零肆元及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，由被告黃美月負擔。本判決第一項得假執行。但被告黃美月如以新臺幣陸仟零柒萬貳仟肆佰元為原告許守志預供擔保後，得免為假執行。本判決第二項於每月屆期後得假執行。但被告黃美月如以新臺幣貳拾肆萬元為原告許守志預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序部分：一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第262條第1項、第255條第1項第2、3 、7款定有明文，依同法第436條第2項規定於簡易程序亦有適用。本件原告起訴聲明原為「㈠被告黃美月、東立出版社有限公司（下稱東立公司）應將坐落新北市○○區000○000○00 0○000地號之土地及其上房屋（如附圖）騰空遷讓交還原告許守志、泰聯金屬工業股份有限公司（下稱泰聯公司）。㈡被告黃美月應自民國112年5月16日起至遷空返還上開房屋之日止，按月給付原告許守志新臺幣（下同）14萬元之違約金。㈢被告東立公司應自112年5月16日起至騰空返還上開房屋之日止，按月給付原告泰聯公司20萬元之違約金」，嗣撤回原告泰聯公司對東立公司之訴，並變更聲明：「㈠被告黃美月應將坐落新北市○○區000○000○000○000地號之土地及其上房屋（如附圖）騰空遷讓交還原告許守志。㈡被告黃美月應自112年5月16日起至遷空返還上開房屋之日止，按月給付原告許守志24萬元之違約金」。原告泰聯公司撤回對被告東立公司之訴部分，係於本案言詞辯論後為之，被告東立公司表示不同意此部分訴之撤回，依民事訴訟法第262條第1項規定，自不得准許；原告變更後聲明第㈡項，則屬擴張訴之聲明，且擴張前後所依據之基礎事實均為同一租賃契約，無礙被告防禦及訴訟終結，故原告許守志所為訴之變更，參酌前揭規定，程序並無不合，應予准許。二、按民事訴訟法第427條第5項固規定第2項之訴訟，案情繁雜或其訴訟標的金額或價額逾第1項所定額數十倍以上者，法院得依當事人聲請，以裁定改用通常訴訟程序並由原法官繼續審理；惟是否依當事人聲請，以裁定改用通常訴訟程序，法院有自由裁量之權，如認無改用通常訴訟程序之必要，而未予改用，尚不得指為違法（最高法院104年度台簡上字第2 4號判決意旨參照）。本件原告泰聯公司、許守志主張基於門牌號碼為新北市○○區○○村○○○000號之廠房其內部分空間（範圍詳附圖，下稱林口廠房）之定期租賃契約，請求被告黃美月、東立公司騰空遷讓返還林口廠房及其基地，屬民事訴訟法第427條第2項第1款所定因建築物或其他工作物定期租賃所生之爭執涉訟者。被告雖具狀答辯本件訴訟標的金額超過民事訴訟法第427條第1項所定額數10倍以上，且租賃標的包含建物及建物坐落土地，非屬單純建築物定期租賃，與民事訴訟法第427條第2項第1款規定有別，請求改用通常訴訟程序等語，惟所謂「建築物或其他工作物租賃」係相對於「基地租賃」、「土地租賃」、「耕地租賃」而言，且使用建築物或其他工作物，卻無庸使用其所坐落土地，實難想像，故「建築物或其他工作物租賃」應包括建築物或其他工作物及其基地之租賃在內，被告所言顯然侷限文義窄化民事訴訟法第427條第2項第1款規定適用範圍，尚難採納，另徒以本件訴訟標的價額甚高亦難使本院認有裁定改用通常訴訟程序之必要，揆諸前開說明，本件由本院適用簡易訴訟程序，於法並無不合，合先敘明。　　貳、實體部分：一、原告起訴主張略以：原告許守志與被告黃美月訂立租賃契約，約定將林口廠房出租與被告黃美月，租賃期間自98年5月1 6日起至105年5月15日止，租金每月新臺幣（下同）24萬元，期間屆滿後，二造以相同條件續訂新約，租賃期間自105 年5月16日起至112年5月15日止，然為節稅計，將租金分拆於2份租賃契約，而於林口廠房租賃契約書上記載每月租金1 4萬元，另以原告泰聯公司為出租人、被告東立公司為承租人，訂立門牌號碼為臺北市○○區○○○路0段00號7樓之房屋（下稱臺北市房屋）之租賃契約2分，租賃期間與2份林口廠房租賃契約均同，每月租金則為10萬元，然臺北市房屋實則由原告泰聯公司另租他人，被告東立公司並無使用收益臺北市房屋之事實。待租期屆滿，原告許守志與被告黃美月無法就重訂林口廠房契約內容一事達成共識，如此被告黃美月即應自林口廠房遷離，詎被告黃美月迄今仍占有林口廠房使用收益，依林口廠房租賃契約第4條第3項約定請求被告黃美月返還租賃物、依第6條第2項約定請求被告黃美月按月給付租期屆滿翌日即112年5月16日起至清償日止，按每月租金24萬元計算之違約金與被告，爰依租賃契約法律關係提起本訴等語。並聲明：㈠被告黃美月、東立公司應將坐落新北市○○區000 ○000○000○000地號之土地及其上房屋（如附圖）騰空遷讓交還原告許守志、泰聯公司。㈡被告黃美月應自112年5月16日起至遷空返還上開房屋之日止，按月給付原告許守志24萬元之違約金。㈢被告東立公司應自112年5月16日起至騰空返還上開房屋之日止，按月給付原告泰聯公司20萬元之違約金。㈣願供擔保，請准宣告假執行。　　　　　　二、被告則以：林口廠房租賃契約與臺北市房屋租賃契約為各自獨立簽訂之契約，簽訂該2份契約之當事人間均無通謀虛偽意思表示之情。而當初磋商租賃契約內容時，原告泰聯公司表示林口廠房及臺北市房屋均為其所有，希望一併出租，又　　林口廠房原由訴外人正裕貿易股份有限公司（下稱正裕公司）承租，租賃期間即將屆至，希望被告黃美月承租，被告黃美月因而延續正裕公司承租條件，取每月租金147,000元之整數即14萬元，故林口廠房之每月租金應為14萬元，而非24 萬元。被告黃美月自105年5月起至112年5月止，已給付林口廠房租金2,016萬元，溢付840萬元，故被告黃美月已預付租金至117年5月，並繼續使用林口廠房，故林口廠房租賃契約期限未至，且為不定期租賃關係，原告許守志自不得請求被告黃美月返還林口廠房及其基地，並請求被告黃美月給付按月以月租金24萬元計算之違約金。縱認被告黃美月應給付違約金，亦應酌減等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　　　　　　　　三、得心證之理由：　　　　原告許守志主張其與被告黃美月就林口廠房訂有租賃契約，被告黃美月迄今仍占有林口廠房使用收益等語，為被告黃美月所不爭執，堪信為真正。原告許守志主張林口廠房租賃契約之租賃期限於112年5月15日屆滿，每月租金24萬元，被告黃美月應依租賃契約第6條第2項約定按月給付相當於租金之 24萬元違約金等語，則為被告黃美月否認，並以上詞抗辯，經查：　㈠原告許守志主張林口廠房每月租金為24萬元，為節稅將租金分拆至2份租賃契約內，1份為林口廠房租賃契約（出租人與承租人為原告許守志及被告黃美月），每月租金14萬元，另 1份為臺北市房屋租賃契約（出租人與承租人分別為原告泰聯公司及被告東立公司），每月租金10萬元，合計24萬元，原告泰聯公司、被告東立公司自始無訂立臺北市房屋租契約之意，被告東立公司亦無使用收益臺北市房屋之行為等語，並提出林口廠房租賃契約書2份（第1份租賃期間自98年5月1 6日起至105年5月15日止，第2份租賃期間自105年5月16日起至112年5月15日止）、臺北市房屋租賃契約書2份（出租人為被告泰聯公司，承租人為被告東立公司，第1份租賃期間自98年5月16日起至105年5月15日止，第2份租賃期間自105 年5月16日起至112年5月15日止）、臺北市房屋租賃合約書1 1份（出租人為被告泰聯公司，承租人為訴外人信實保險經紀人有限公司〈下稱信實保經〉，租賃期間自96年5月1日起11 4年5月31日止）為證（見重簡卷第27至65頁、第67至81頁、北簡卷第53至85頁）。觀諸原告許守志提出之租賃契約可見林口廠房租賃契約每月租金為14萬元，原告泰聯公司與被告東立公司之臺北市房屋租賃契約每月租金為10萬元，就臺北市房屋被告東立公司與信實保經之承租期間重疊等情，既臺北市房屋有一屋二租之情，卻未見被告東立公司、信實保經、原告泰聯公司3者間產生糾紛，甚且信實保經早於被告東立公司承租臺北市房屋前之96年5月間即已與原告泰聯公司訂立臺北市房屋租賃契約，應可推認信實保經、被告東立公司就租賃物並未同時使用收益，故原告許守志主張臺北市房屋由原告泰聯公司出租與信實保經，被告東立公司與原告泰聯公司並無訂立臺北市房屋租賃契約之真意，僅為節稅而簽訂臺北市房屋租賃契約等語，即非無憑，再佐以被告抗辯就林口廠房自105年5月起至112年5月止，已給付租金2,016萬元，溢付840萬元等語，可推知被告就林口廠房每月支付租金24萬元（計算式：2,016萬元÷84個月〈105年5月起至112年 5月止計7年，即84個月〉＝24萬元），其金額恰為林口廠房租賃契約、原告泰聯公司與被告東立公司間臺北市房屋租賃契約二者之每月租金總額，被告雖以溢付一詞交代，然租金為承租人使用收益租賃物之對價，被告按月溢付租金顯與交易常情不符，且溢付總額高達840萬元，更徵異常，故綜觀被告東立公司無使用收益臺北市房屋行為、林口廠房租賃契約與臺北市房屋租賃契約（契約當事人為原告泰聯公司及被告東立公司）之租賃期間完全相同、該2份租賃契約之每月租金總額與被告黃美月因使用收益林口廠房給付與原告許守志之每月租金相同等情，認原告許守志主張林口廠房每月租金為24萬元，原告泰聯公司與被告東立公司並無訂立臺北市房屋租賃契約之意等語，應屬可採。既林口廠房每月租金為24 萬元，則無被告黃美月抗辯林口廠房租賃契約因被告黃美月溢付租金而為不定期租賃契約之情存在，是林口廠房之租賃期間應於112年5月15日期滿。　　　㈡按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。參諸原告提出之112年9月5日存證信函所載（見重簡卷第83至87頁），可見出租人於林口廠房租賃契約期限屆滿前之112年4月間，即欲重擬林口廠房租賃契約內容，然未能與承租人達成共識，於租賃期間屆滿後曾數次要求搬遷等情，故本件林口廠房租賃契約即無出租人於租賃期限屆滿後，不反對承租人繼續使用收益之情，如此林口廠房租賃契約租賃期限即於112年5月15日屆滿，翌日起被告黃美月即不得繼續使用收益林口廠房。　㈢按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段規定甚明；又被告黃美月於本租賃契約期滿應將廠房遷讓交還，不得藉詞推諉或主張任何權利，且不得向原告許守志請求遷移費或任何費用，林口廠房租賃契約第4條第3項約定明確。本件原告許守志固請求被告黃美月將「新北市○○區00 0○000○000○000地號土地及其上房屋（如附圖）」騰空遷讓返還，惟經本院詢問原告租賃標的物範圍時，原告訴訟代理人陳稱略以「契約書上寫新北市○○區○○村○○○000號，然此非戶政編訂門牌，戶政編定門牌應為2-2號，原告自行將2-2號內除自用部分外之空間編為2-3號租給承租人，原來租給正裕公司的地方後來就租給被告黃美月使用」等語（見北簡卷第113頁），參諸原告許守志與訴外人正裕公司之89年2月16 日租賃契約書附圖中，正裕公司承租範圍坐落之土地地號可明顯辨識者為260（見本院訴字卷第42頁、第46頁），又現今林口區太平二段256地號於110年12月11日重測前之地號為 260，亦有土地登記第一類謄本可稽（見本院訴字卷第25頁），另參原告許守志與被告黃美月98年5月19日林口廠房租賃契約書第8條復特別約明本約延續原告許守志與正裕公司原租賃契約而來等語（見重簡卷第37頁），可見依卷內證據得以確定屬被告黃美月承租範圍者為現今256地號土地。至於原告其餘請求之「新北市○○區000○000○000地號之土地及其上房屋（如附圖）」部分，經本院闡明是否聲請測量以明確請求騰空遷讓返還範圍後，原告仍暫不聲請測量（見北簡卷第113頁），從而原告許守志就其訴之聲明之給付範圍並未具體特定，本院自無從判斷其聲明是否可採，故除256地號土地外，原告許守志其餘請求騰空遷讓範圍難以准許。　　㈣末按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額。民法第2 52條定有明文。所謂相當之數額，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。本件林口廠房租賃契約第6條第2項約定被告黃美月於本租賃契約期滿之翌日起，應及將租賃標的物交還原告許守志，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時交還廠房時，原告許守志得向被告黃美月請求按照房租租金之違約金至遷讓之日止等語（見重簡卷第61頁），據此，原告許守志請求被告黃美月給付租賃契約期滿翌日即112年5月16日起至騰空返還林口廠房之日止，按每月租金24萬元計算之違約金，即為有據。又本院審酌上述違約金條款訂立目的，應在促使被告黃美月於租賃契約期滿後儘速遷讓返還租賃物，使原告許守志可繼續使用收益租賃物，衡諸社會經濟狀況及交易常情，認原告許守志向被告黃美月請求按月以每月租金24萬元計算之違約金，並無不當，被告黃美月抗辯違約金數額應予酌減等語，尚難採憑。　㈤原告泰聯公司自陳與被告東立公司之臺北市房屋租賃契約僅係為節稅而簽訂，契約當事人間並無由被告東立公司使用收益臺北市房屋、被告泰聯公司因被告東立公司使用收益臺北市房屋而收取對價之意等語，如此原告泰聯公司與被告東立公司間並無契約關係存在，原告泰聯公司自難據契約對被告東立公司為任何主張，故原告泰聯公司請求被告東立公司返還林口廠房、給付違約金，顯無理由。　　　四、綜上所述，原告許守志本於林口廠房租賃契約法律關係，請求：㈠被告黃美月應將坐落新北市○○區000地號之土地騰空交還原告許守志；㈡被告黃美月應自112年5月16日起至騰空返還上開土地之日止，按月給付原告許守志24萬元之違約金，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回之。　六、本件事證已臻明確，二造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第4項所示之金額。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　臺北簡易庭　　法　官　江宗祐以上正本係照原本作成。如對本判決不服，須於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○ ○路0段000巷0號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　高秋芬訴訟費用計算書：項　　　　目　　　　　　金　額（新臺幣）　　　　備　註第一審裁判費　　　　　　　 540,704元合　　　　計　　　　　　　540,704元

2025-02-27

TPEV-113-北簡-4297-20250227-2

訴

臺灣高雄地方法院

確認事實上處分權存在等

臺灣高雄地方法院民事判決　 113年度訴字第1141號原告蔡日清被告陳珮甄柯英秀上列當事人間請求確認事實上處分權存在等事件，經本院於民國 114年2月19日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　文確認門牌號碼高雄市○○區○○里○○○街00號房屋（稅籍編號：Z0000 0000000）之事實上處分權為原告所有。被告陳珮甄應協同被告柯英秀將門牌號碼高雄市○○區○○里○○○街0 0號房屋之納稅義務人稅籍登記移轉予柯英秀，再由被告柯英秀協同原告移轉納稅義務人稅籍登記予原告。訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由壹、程序部分：本件被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：坐落在高雄市○○區○○○段0000000地號、282地號、282-48地號國有土地上，門牌號碼為高雄市○○區○○里○○○ 街00號（整編前為高雄市○○區○○○巷00○0號）之未保存登記建物（下稱系爭建物）為被告陳珮甄之祖父即訴外人陳三哲興建而原始取得；嗣陳三哲於民國96年11月11日出售系爭建物予柯英秀，柯秀英因而取得系爭建物之事實上處分權；柯英秀復於108年8月26日讓渡系爭建物予原告，原告因而取得系爭建物之事實上處分權。惟陳三哲於103年8月30日過世後，陳珮甄竟將系爭建物之房屋稅納稅義務人自陳三哲變更為陳珮甄，並否認原告為系爭建物之事實上處分權人，而對原告提起確認系爭建物為陳珮甄所有之訴訟，由本院以110年度鳳簡字第718號案件審理（下稱另案），嗣因陳珮甄均未到庭，依法視為陳珮甄撤回另案而終結，爰依民事訴訟法第 247條、契稅條例第16條第1項、房屋稅條例第7條第1項、民法第242條規定提起本件訴訟，並聲明：㈠確認系爭建物之事實上處分權為原告所有。㈡陳珮甄應協同柯英秀將系爭建物之納稅義務人稅籍登記移轉予柯英秀，再由柯英秀協同原告移轉納稅義務人稅籍登記予原告。二、被告受合法通知，均無正當理由未於言詞辯論期日到場，陳珮甄亦未提出任何書狀作何聲明或陳述，柯英秀則係於準備程序中對於原告之請求均不爭執並願意配合為之等語。三、得心證之理由　㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言。經查，系爭建物之房屋稅納稅義務人仍登記為陳珮甄（見審訴卷第25頁），原告主張其為系爭建物之事實上處分權人，堪認原告私法上地位確有危殆，且此危殆可以本院之確認判決除去之，應認原告有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。　㈡經查，原告主張之上開事實，業據原告提出本院所屬民間公證人王振華徐婉寧聯合事務所96年度雄院民認華字第004818號認證書（見鳳補卷第33至35頁）、房屋分期付款買賣契約書（見鳳補卷第37至39頁）、讓渡承諾書（見鳳補卷第41頁）、國有基地租賃契約書（見鳳補卷第43至47、63至65頁）、國有非公用不動產過戶/承租人名義變更換約申請書（見鳳補卷第49頁）、國有土地仍作建築基地使用切結書（見鳳補卷第51頁）、財政部國有財產署南區分署函文（見鳳補卷第55至61頁）、系爭房屋之房屋稅繳款書（見鳳補卷第73至75頁）為證，並經本院核閱另案卷證無訛，且柯英秀對於原告之請求均不爭執並願意配合為之（見訴卷第56至58頁），陳珮甄經本院合法通知後，既未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出任何書狀答辯以供本院斟酌，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項規定，視同自認原告主張之事實，而堪認原告主張為真實。是原告請求確認系爭建物之事實上處分權為原告所有，陳珮甄應協同柯英秀將系爭建物之納稅義務人稅籍登記移轉予柯英秀，再由柯英秀協同原告移轉納稅義務人稅籍登記予原告，均有理由。四、綜上所述，原告依民事訴訟法第247條、契稅條例第16條第1 項、房屋稅條例第7條第1項、民法第242條規定，請求確認系爭建物之事實上處分權為原告所有，陳珮甄應協同柯英秀將系爭建物之納稅義務人稅籍登記移轉予柯英秀，再由柯英秀協同原告移轉納稅義務人稅籍登記予原告，即屬正當，應予准許。五、據上論結，原告之訴有理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 2　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第三庭　審判長法　官　謝雨真　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林綉君　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　王雪君以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　梁瑜玲

2025-02-27

KSDV-113-訴-1141-20250227-1

台上

最高法院

請求確認優先承買權存在

最高法院民事裁定 114年度台上字第211號上訴人王齊顯訴訟代理人張道周律師被上訴人蕭宇凱蕭閔中蔡如雅上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對於中華民國113年10月15日臺灣高等法院臺南分院第二審判決（112年度上字第319號），提起上訴，本院裁定如下：主文上訴駁回。第三審訴訟費用由上訴人負擔。理由按上訴第三審法院，非以原判決違背法令為理由，不得為之；又判決不適用法規或適用不當者，為違背法令；且提起上訴，上訴狀內應記載上訴理由，表明原判決所違背之法令及其具體內容，暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，其依民事訴訟法第46 9條之1規定提起上訴者，並應具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由；另第三審法院應於上訴聲明之範圍內，依上訴理由調查之。同法第467條、第468條、第470條第2項、第475條本文各有明定。是當事人提起上訴，如依同法第469條規定，以原判決有所列各款情形之當然違背法令為理由時，其上訴狀或理由書應表明該判決有合於各該條款規定情形之具體內容，及係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實；如依同法第469條之1規定，以原判決有前條以外其他不適用法規或適用不當為理由時，其上訴狀或理由書應表明該判決所違背之法令條項，或有關司法院大法官解釋或憲法法庭裁判字號，或成文法以外之習慣或法理、法則等及其具體內容，暨係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實，並具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由。上訴狀或理由書如未依上述方法表明，或其所表明者與上開法條規定不合時，即難認為已合法表明上訴理由，其上訴自非合法。另第三審法院就未經表明於上訴狀或理由書之事項，除有民事訴訟法第475條但書情形外，亦不調查審認。本件上訴人對原判決提起上訴，雖以該判決違背法令為由，惟核其上訴理由狀所載內容，係就原審取捨證據、認定事實之職權行使所論斷：訴外人許林欸為坐落○○市○○段0小段00-00地號土地(下稱系爭土地)之所有權人，坐落其上之門牌號○○市○區○○ 街000號房屋(下稱系爭房屋)非其所有，系爭房屋及其坐落之系爭土地，非同屬許林欸1人所有。上訴人之被繼承人曾月霞(民國 112年6月5日死亡，由上訴人承受訴訟)於64年間向第三人買受取得系爭房屋之事實上處分權後，無從適用民法第425條之1規定，推定曾月霞與許林欸間就系爭土地有租賃關係。被上訴人於111 年間得標買受財政部國有財產署南區分署委託標賣之系爭土地，曾月霞對之並無土地法第104條所定優先承買權。上訴人請求確認對系爭土地之優先承買權存在，為無理由，不應准許等情，指摘其為不當，並就原審所為論斷，泛言未論斷或論斷矛盾、違法，違反經驗法則、論理法則，而非表明該判決所違背之法令及其具體內容，暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，並具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由，難認其已合法表明上訴理由。依首揭說明，應認其上訴為不合法。末查上訴人主張曾月霞係向訴外人李理民、林金鑾同時買受系爭房屋及系爭土地(尚未依約移轉土地所有權)，與民法第425條之1第1項所定僅出賣、讓與房屋所有權，而未同時出賣基地，推定房、地所有人間有成立基地租賃契約合意之情形，尚屬有間，併此指明。據上論結，本件上訴為不合法。依民事訴訟法第481條、第444條第1項、第95條第1項、第78條，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日最高法院民事第二庭審判長法官袁靜文法官張競文法官王怡雯法官周群翔法官王本源本件正本證明與原本無異書　記　官　戚季淳中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日

2025-02-27

TPSV-114-台上-211-20250227-1

台上

最高法院

請求確認優先購買權存在等

最高法院民事判決 113年度台上字第2310號上訴人林佳霖訴訟代理人蔡將葳律師上訴人張錦綿被上訴人梁牧養訴訟代理人顏子涵律師上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於中華民國113年9月11日臺灣高等法院高雄分院第二審更審判決（112 年度重上更一字第22號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決廢棄，發回臺灣高等法院高雄分院。理由一、本件被上訴人以上訴人林佳霖與原審共同被上訴人張錦綿為被告，以先位之訴，請求確認其就如原判決附表（下稱附表）編號4、5所示坐落屏東縣○○鄉○○段（下稱同段）262、265 地號土地（下稱系爭土地）各應有部分378,234分之346,344 （下稱系爭應有部分）有優先購買權存在，及林佳霖塗銷登記暨張錦綿與被上訴人補訂契約、移轉土地，其訴訟標的對於林佳霖與張錦綿應合一確定。林佳霖提起第三審上訴，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，其效力及於未提起上訴之張錦綿，爰將之併列為上訴人，先予敘明。二、被上訴人主張：伊自民國93年間起先後與張錦綿之配偶及張錦綿約定由伊承租系爭土地及同段223地號土地全部，及同段225、259地號土地內之一條6米道路（下合稱223地號等土地），並為飼養、銷售馬匹所需，於系爭土地上興建馬房、員工宿舍等建物；嗣於102年5月16日與張錦綿再續訂租約，約定租期至107年12月31日止（下稱系爭租約），該租約兼有耕地租用及基地租賃性質。嗣張錦綿於105年1月6日將系爭應有部分出賣予林佳霖，並於同年3月30日完成所有權移轉登記（下稱系爭移轉登記），伊得主張優先購買。又林佳霖於買受系爭土地後，已承受系爭租約之出租人地位，系爭租約屆期後，伊仍持續使用土地、繳交租金，應視為以不定期限繼續租約等情，先位之訴，依土地法第104條、第107條規定，求為確認伊就系爭應有部分有優先購買權存在，及命林佳霖將系爭應有部分之系爭移轉登記塗銷，暨張錦綿就如附表編號4、5所示系爭應有部分、面積及價金與伊補訂書面買賣契約，並於伊給付價金之同時，將系爭應有部分辦理所有權移轉登記予伊；備位之訴，求為確認伊就系爭土地與林佳霖間存有不定期租賃關係之判決（被上訴人逾上開請求部分，經第一審判決駁回，未據聲明不服，不予贅敘）。三、上訴人則以：被上訴人承租223地號等土地經營馬術渡假村，僅屬一般土地租賃性質，無從依土地法第104條、第107條規定主張優先購買。張錦綿出賣系爭應有部分時曾詢問被上訴人是否購買，被上訴人僅願以低於市價之價格買受，且仍持續向林佳霖繳交租金，迄林佳霖於106年12月17日向被上訴人通知屆期不續租後，始主張優先購買，有違誠信。林佳霖與被上訴人間亦無不定期租賃關係存在等語，資為抗辯。四、原審廢棄第一審就上開部分所為被上訴人敗訴之判決，改判如其先位聲明，係以：張錦綿於102年5月16日與被上訴人就包括系爭應有部分在內之223地號等土地訂有系爭租約，約定租期自102年1月1日至107年12月31日；嗣於105年1月6日就系爭應有部分，及其所有如附表編號1至3所示土地應有部分，以及同段269、273、289地號土地應有部分依序1,134,7 02分之325,086、3分之1、1,134,702分之306,838，與林佳霖訂立買賣契約，約定價金共計新臺幣（下同）5,454萬9,0 00元，並於105年3月30日將上開土地移轉登記予林佳霖，為兩造所不爭執。次查被上訴人於223地號等土地上經營馬術渡假村，且於93年間即在系爭土地及同段260地號土地上興建咖啡餐飲、客房、馬房、宿舍各1棟，現況265地號土地上仍有馬廄3間，262地號土地上有木造屋、餐廳、接待中心、廁所等建物。足認被上訴人係以系爭租約租用基地建築房屋，屬土地法第104條第1項規定之基地租賃契約。被上訴人使用系爭土地縱違反土地使用分區之管制規定，該租約亦非無效。被上訴人得依土地法第104條第1項規定，於張錦綿出賣系爭應有部分時，主張依同樣條件優先購買。張錦綿於105 年1月6日出售系爭應有部分予林佳霖時，並未通知被上訴人行使優先購買權，亦從未將買賣條件通知被上訴人，被上訴人雖知悉出賣事實而未表示購買，不能認已放棄優先購買權。被上訴人於林佳霖購買系爭土地後，雖繼續繳納租金，惟仍與林佳霖持續協商於租期屆滿後繼續使用系爭土地，其行使優先購買權未違誠信，無權利失效可言。故被上訴人依土地法第104條規定，以先位之訴，請求確認對於系爭應有部分有優先購買權存在，及林佳霖將系爭應有部分之系爭移轉登記塗銷，暨張錦綿就系爭應有部分與被上訴人補訂書面買賣契約，並於被上訴人給付價金之同時，將系爭應有部分辦理所有權移轉登記予被上訴人，為有理由，應予准許；其另依土地法第107條主張優先承買及其備位之訴，均毋庸審究等詞，為其判斷之基礎。五、本院廢棄發回之理由：　　　㈠按認定事實、適用法律，係法院之職權。又審判長應向當事人發問或曉諭，令其為事實上及法律上陳述、聲明證據或為其他必要之聲明及陳述；其所聲明或陳述有不明瞭或不完足者，應令其敘明或補充之，民事訴訟法第199條第2項定有明文，此為審判長因定訴訟關係之闡明權，同時並為其義務，故審判長如未盡此項必要之處置違背闡明之義務，其訴訟程序即有重大瑕疵，基此所為之判決，亦屬違背法令。查張錦綿於105年3月30日以買賣為原因將系爭應有部分移轉登記予林佳霖後，其中應有部分各378,234分之100已於108年7月24 日以贈與為原因移轉登記予訴外人施定遠，林佳霖所餘應有部分僅各378,234分之346,244，有系爭土地謄本及異動索引附卷可稽（見第一審卷㈠第367頁、第373頁、第467頁、第49 1頁），攸關被上訴人得主張優先購買權之範圍及買賣條件。原審未闡明令被上訴人就該登記資料為事實上及法律上之陳述，逕命林佳霖塗銷該應有部分移轉登記暨張錦綿補訂契約及移轉土地，於法已有未合。　㈡次按租用基地建築房屋之承租人於出租人出賣基地時行使優先購買權，對於出賣之出租人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，均須接受，倘有部分不接受，或擅自變更買賣條件，即非合法行使優先購買權。原審係認張錦綿於105年1月 6日以總價5,454萬9,000元，就系爭應有部分，及其所有如附表編號1至3所示土地應有部分，以及同段269、273、289 地號土地應有部分依序1,134,702分之325,086、3分之1、1, 134,702分之306,838，與林佳霖訂立買賣契約時，被上訴人得依土地法第104條第1項規定，就系爭應有部分主張優先購買權。果爾，被上訴人於主張優先購買時，僅表示應由其與張錦綿就如附表編號4、5所示系爭應有部分、面積及買賣價金訂立書面契約並據以履行，能否謂已按張錦綿與林佳霖所簽訂買賣契約內容買受，得符合土地法第104條第1項以同樣條件優先購買之規範意旨而生優先購買之效力，即滋疑義。原審未詳查審究，遽認被上訴人已合法行使優先購買權，進而為上訴人敗訴之判決，並有未合。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。末查被上訴人先位之訴業經廢棄，其備位之訴尚未審理，案經發回，宜注意及之。又本件所涉法律爭議不具原則上重要性，無行法律審言詞辯論之必要，附此敘明。六、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日最高法院民事第三庭　　　　審判長法官魏大喨法官林玉珮法官胡宏文法官周群翔法官李瑜娟本件正本證明與原本無異書　記　官　李佳芬中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　4 　　日

2025-02-26

TPSV-113-台上-2310-20250226-1

重訴

臺灣屏東地方法院

返還擔保物等

臺灣屏東地方法院民事裁定 111年度重訴字第98號上訴人即原告吳美蓉被上訴人即被告吳宏懋周子隆鄭智仁上列當事人間請求返還擔保物等事件，上訴人對於本院於民國11 4年1月9日所為第一審判決提起上訴，惟未據上訴人繳納裁判費。按以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之。因租賃權涉訟，其租賃定有期間者，以權利存續期間之租金總額為準。民事訴訟法第77條之2第1項、第77條之9前段分別定有明文。次按預備合併之訴，係以先位之訴無理由時，請求法院就備位之訴為判決所合併提起之訴訟，自係以一訴主張數項標的而應為選擇情形，其訴訟標的應以其中價額最高者定之（最高法院103年度台抗字第223號裁定意旨參照）。本件先位聲明第1項，請求被上訴人周子隆協同上訴人，向財政部國有財產署南區分署就坐落屏東縣○○市○○○段00000000地號（重測後為同市○○段000地號）內約2,750平方公尺及同段0000-000地號（重測後為同市○○段000地號）土地，於108年1月28日所簽訂國有基地租賃契約書之承租人名義，變更為上訴人；先位聲明第2項，請求被上訴人周子隆將門牌號碼屏東縣○○市○○路000號房屋之納稅義務人，變更為上訴人；備位聲明則請求被上訴人吳宏懋、鄭智仁連帶給付上訴人新臺幣（下同）564萬8,000元。經查，上開租約之租金為每月3,533元，租期自108年2月1日起至116年12月31 日止，其權利存續期間之租金總額為37萬8,031元【計算式：353 3×11+3533×12×8＝378031】，而上開房屋之課稅現值為152萬9,40 0元，有國有基地租賃契約書及屏東縣政府財稅局111、112年房屋稅繳款書在卷可考。則先位之訴部分，其上訴利益應為190萬7 ,431元（計算式：378031+0000000＝0000000）；備位之訴部分，其上訴利益則為564萬8,000元，揆諸前揭說明，應依其中價額最高者即先位之訴部分定之，故本件上訴人之上訴利益即為564萬8 ,000元，依民事訴訟法第77條之13及第77條之16第1項規定，應徵第二審裁判費10萬1,407元。茲依民事訴訟法第442條第2項前段規定，限上訴人於收受本裁定送達後10日內逕向本院補繳，逾期不繳，即駁回其上訴，特此裁定。中華民國 114 年 2 月 25 日民事第二庭審判長法官凃春生法官薛全晉法官彭聖芳正本係照原本作成。如不服本裁定關於核定訴訟標的價額部分，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告裁判費新臺幣1,500元；命補繳裁判費部分，不得抗告。中華民國 114 年 2 月 25 日書記官潘豐益

2025-02-25

PTDV-111-重訴-98-20250225-2