Know99判決書

搜尋結果：房屋遷讓

共找到 250 筆結果（第 21-30 筆）

返還租賃房屋

臺灣士林地方法院民事裁定　114年度士補字第62號原告謝志成被告林茂榮上列當事人間返還租賃房屋事件，原告於民國113年11月26日起訴未據繳納裁判費，查原告訴之聲明第一項請求被告應將門牌號碼新北市○里區○○路0段000號3樓房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告，而依原告提出系爭房屋之課稅現值應為新臺幣（下同）35 900元；而訴之聲明第二項請求被告給付88000元及自民國113年1 2月31日起至遷讓交屋日止，按月給付880000元，其中請求被告給付88000元部分，非屬返還系爭房屋之附帶請求，而按月給付8 000元部分，則屬一訴附帶請求起訴後相當於租金之不當得利，是本件訴訟標的價額核定為123900元（計算式：35900元＋88000 元=123900元），依民事訴訟法第77條之13規定，應繳第一審裁判費1330元，茲依同法第249條第1 項但書之規定，命原告於收受本裁定送達後5 日內向本庭補繳上開裁判費，逾期不補正，即駁回原告之訴，特此裁定。中華民國 114 年 3 月 25 日士林簡易庭法官黃雅君以上正本證明與原本無異。如不服本裁定關於核定訴訟標的價額部分，應於送達後10日內，向本院提出抗告狀及表明抗告理由（須附繕本），並繳納抗告費新臺幣1500元；本裁定關於命補繳裁判費部分不得抗告。中華民國 114 年 3 月 25 日書記官吳尚文

2025-03-25

SLEV-114-士補-62-20250325-1

雄補

高雄簡易庭

遷讓房屋及損害賠償

臺灣高雄地方法院民事裁定 114年度雄補字第201號原告李振松一、上列原告與被告林雅雯間因遷讓房屋及損害賠償事件，原告起訴未據繳納裁判費，查本件原告係請求被告應將門牌號碼高雄市○○區○○街000號5樓房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還予原告，並給付原告共計新臺幣（下同）65,000元及自民國11 4年1月1日至遷讓房屋止，按月給付原告1萬3,000元。又租金、管理費請求並非遷讓房屋之附帶請求，應併算其價額（最高法院106 年度台抗字第1221號裁定意旨參照），故本件訴訟標的價額應以系爭房屋加計積欠之租金為斷；另聲明請求被告給付起訴後相當於租金之不當得利部分，依民事訴訟法第77條之2 第2 項規定，不併算其價額。故本件訴訟標的價額應以系爭房屋價額加計積欠之租金及起訴前之不當得利等為斷。惟原告未提出系爭房屋於起訴時之市場交易價額之資料，致本院無從核定訴訟標的價額。二、原告應於收受本裁定送達後10日內補正下列事項：㈠提出高雄市○○區○○街000號5樓房屋最新建物登記第一類謄本，及所坐落土地之登記第一類謄本。㈡查報系爭房屋之價額（如鑑價機構之鑑價報告、近期買賣成交價格、實價登錄交易價格等）。㈢原告應提出被告林雅雯最新三、原告如逾期未補正上開事項，即裁定駁回原告之訴，特此裁定。中華民國 114 年 3 月 24 日高雄簡易庭法官周子宸以上正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中華民國 114 年 3 月 24 日書記官羅崔萍

2025-03-24

KSEV-114-雄補-201-20250324-1

雄補

高雄簡易庭

遷讓房屋等

臺灣高雄地方法院民事裁定 114年度雄補字第407號原告陳富子被告邱鳳英上列當事人間請求遷讓房屋等事件，原告起訴未據繳納裁判費。按核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準。以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額。民事訴訟法第77條之1第2項、第77條之2第2項定有明文。又請求遷讓房屋之訴，應以房屋起訴時之交易價額，核定其訴訟標的之價額，而地政機關就不動產交易價格所採實價登錄制度，趨近客觀市場交易價格，房屋起訴時之交易價額自得審酌不動產交易實價登錄之每坪交易單價，按起訴時房屋課稅現值佔房屋暨坐落基地公告現值總價之比例，作為核定原告勝訴可得利益之訴訟標的價額基準（最高法院110年度台抗字第720號民事裁要旨參照）。經查：㈠原告訴之聲明第1項請求被告將高雄市○○區○○街000巷00○0號房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還予原告，是以原告主張其為系爭房屋實際所有權人，其因勝訴可得之利益，應以起訴時系爭房屋之交易價額為準。本院審酌系爭房屋於民國69年8月 15日興建完成（屋齡44年），為鋼筋混凝土造建物，總面積 68.4平方公尺（折合21坪，計算式：68.4×0.3025=20.691，小數點以下四捨五入，下同），有建物登記謄本為憑（見本院卷第43頁），另參考與系爭房屋客觀條件相當之鄰近房地即高雄市○○區○○街000號2樓之1、安寧街338號7樓之2，於112、 113年間之買賣成交總價依序為每坪新臺幣（下同）152,026元、168,926元，平均交易單價為每坪160,476元，有內政部不動產交易實價查詢網頁在卷可稽（見本院卷第55至58頁），據此推算系爭房屋連同基地在內之市場交易價格為3,369,996元（計算式：160,476×21=3,369,996），佐以系爭房屋113年度之課稅現值為147,100元，有房屋稅繳款書為憑（見本院卷第 51頁），而系爭房屋坐落基地即高雄市○○區○○段○○段 000000地號土地（總面積為182平方公尺），原告之權利範圍為12分之1，按公告現值每平方公尺107,339元，核計基地總現值為856,917元（計算式：56,500×182×1/12=856,916.6），可知系爭房屋課稅現值佔房屋暨坐落基地公告現值總價之比例為 14.6%（計算式：147,100÷[147,100+856,917]=0.146），應按前開比例計算系爭房屋起訴時之市場交易價格以492,019元為合理價格（計算式：3,369,996×14.6%=492,019.4），爰核定訴之聲明第1項之標的價額為492,019元。㈡原告訴之聲明第2項請求被告給付3萬元，及自114年2月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告7,500元。其中： ⒈原告請求被告給付30,000元部分，核其性質為金錢給付訴訟，其訴訟標的金額為30,000元。 ⒉原告請求被告自114年2月1日起至起訴前一日即114年2月13日止（共12日），應按月給付7,500元部分，核其性質為金錢給付訴訟，爰按日數比例計算此部分標的價額為3,000元（計算式：7,500×[12/30]=3,000）。 ⒊原告請求被告自本件訴訟繫屬之日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付7,500元，係屬以一訴附帶請求其起訴後之損害賠償，依民事訴訟法第77條之2第2項規定，不併算其價額。從而，訴之聲明第2項之標的價額應併計⒈⒉為33,000元（計算式：30,000+3,000=33,000）。㈢綜上所述，本件訴訟標的價額應併計㈠㈡核定為525,019元（計算式：492,019+33,000=525,019），應徵第一審裁判費7,090元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書規定，命原告於收受本裁定送達後5日內向本院如數繳納，逾期不繳，即駁回原告之訴，特此裁定。中華民國 114 年 3 月 24 日高雄簡易庭法官賴文姍以上正本係照原本做成。本裁定關於核定訴訟標的價額部分，如有不服，得於收受裁定送達後10日內以書狀向本院提出抗告，並應繳納抗告裁判費新臺幣 1,500 元。命補繳裁判費部分不得抗告。中華民國 114 年 3 月 24 日書記官許弘杰

2025-03-24

KSEV-114-雄補-407-20250324-1

店原簡

新店簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 113年度店原簡字第22號原告臺北市政府都市發展局法定代理人簡瑟芳訴訟代理人程嘉蓮被告黃鴻辰上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年3月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將坐落門牌號碼臺北市○○區○○街00巷00號1樓之房屋遷讓返還予原告。　　二、被告應給付原告新臺幣82,587元，及違約金新臺幣13,735元。三、被告應給付原告新臺幣19,777元，及自民國113年10月1日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣21 ,190元。四、原告其餘之訴駁回。　　　　五、訴訟費用新臺幣34,957元，其中新臺幣34,624元及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，由被告負擔，餘由原告負擔。六、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣3,259,666元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣96,322元為原告預供擔保，得免為假執行。八、本判決第三項得假執行。但被告如以新臺幣19,777元，並就各期到期部分分別以新臺幣21,190元為原告預供擔保，得免為假執行。　　　　事實及理由一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。二、原告主張：被告向原告承租門牌號碼臺北市○○區○○街00巷00 號1樓之房屋（下稱系爭房屋），租賃期間為民國113年2月1 日起至115年1月31日止，每月租金新臺幣（下同）16,300元，約定按月於每月20日前給付，並簽訂臺北市國民住宅租賃契約書（下稱系爭租約）。詎被告未按期繳納租金及違約金，經原告於113年7月29日以北市都服字第1133057533號函（下稱系爭催繳函）催告被告繳納欠費未果，原告復於113年8 月29日以北市都服字第1133066576號函（下稱系爭終止函）通知被告終止系爭租約。系爭租約已於系爭終止函第一次投遞日即113年9月2日終止，原告得依系爭租約第17條之約定，請求被告自系爭房屋遷出並返還予原告；次查，系爭房屋每月租金16,300元，而被告已積欠如附表所示之租金115,18 7元及違約金13,735元，原告自得依系爭租約請求被告給付；復依系爭租約第14條第2項、第17條第2項之約定，被告於租賃關係終止後，應自終止租約之翌日起至返還系爭房屋之日止，按月依租金之1.3倍給付占用期間之使用費，系爭租約業已於113年9月2日合法終止，是被告應自租約終止翌日起即113年9月3日起至113年9月30日止，給付原告使用費19, 777元，並自113年10月1日起至系爭房屋騰空返還予原告之日止，按月給付原告21,190元，爰依系爭租約之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空返還予原告。㈡被告應給付原告115,187元，及依附表計算之違約金。㈢被告應給付原告19,777元，及自113年10月1日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告21,190元。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何答辯。　　四、本院之判斷：　　　㈠原告以系爭終止函為終止系爭租約之意思表示，乃為適法。　1.按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約」，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。又按「出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋」，土地法第100條第3款亦有明定。前開規定雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判決參照）。次按「乙方（即被告）或其同居人或其允許為國宅使用之第三人有下列情形之一者，甲方（即原告）得隨時終止契約收回國宅，回復原狀所需費用概由乙方負擔，乙方絕無異議：二、積欠租金達二個月，經催告仍不清償者」、「甲方依國宅地址所為之送達，即發生送達之效力」、「甲方依國宅地址所為之送達，乙方拒收或無人收受而致退回時，乙方同意以郵局或甲方人員第一次投遞日為送達生效日」，系爭租約第14條第1項第2款、第19條第2 項前段及第3項亦有明文。　2.經查，原告主張兩造訂有系爭租約，租賃期間為113年2月1 日起至115年1月31日止之事實，業據提出臺北市國民住宅租賃契約書（即系爭租約）、113年度北院民公華字第000200 號公證書為憑（見本院卷第15頁至第22頁）；而原告主張被告自113年2月起即積欠租金，積欠租金已超過2個月，經原告發函催繳仍未繳納，原告復發函通知終止租約等情，則有系爭催繳函、系爭終止函可憑（見本院卷第23頁、第27頁）。而系爭催繳函、系爭終止函雖因招領逾期退回，惟依系爭租約第19條第3項之約定，兩造依約定以首次投遞日即分別1 13年7月31日（見本院卷第25頁）、113年9月2日（見本院卷第29頁）為送達生效日，是系爭終止函之送達生效日即為11 3年9月2日，是原告主張系爭租約已於113年9月2日生終止之效力，即屬可採。　　㈡原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，應有理由。　1.按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人」，民法第455 條定有明文；次按「本租約終止或期滿時，乙方（即被告）應將租金、水、電、瓦斯費及停車場租金等欠款繳清，並於即日（租期屆至日或租約終止日）將國宅騰空點交甲方（即原告）接管並遷出戶籍」，系爭租約第17條第1項前段定有明文。　2.系爭租約已於000年0月0日生終止效力乙節，業經認定如前，而被告戶籍現仍設於系爭房屋，有戶籍資料在卷可查（見本院個資卷）。被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項之規定，視同自認，故堪認原告主張被告自系爭租約終止日起即無權占用系爭房屋，應可採憑，則原告依上開規定請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。　　　㈢原告請求被告給付82,587元及違約金13,735元，為有理由；逾此範圍之請求，為無理由。　1.按「租金每月16,300元（含管理維護費1,200元）；乙方（即被告）應於每月二十日前依前條規定繳納一個月租金，逾期不繳者，應依下列規定加收懲罰性違約金，絕無異議：一、逾期繳納未滿1個月者，照該期欠額加收2%；二、逾期繳納在1個月以上(含)未滿2個月者，照該期欠額加收4%；三、逾期繳納在2個月以上(含)未滿3個月者，照該期欠額加收6% ；四、逾期繳納在3個月以上(含)未滿4個月者，照該期欠額加收8%，餘此類推，最高以追繳20%之為限。」，系爭租約第5條第1項定有明文。　2.經查，被告自113年2月至同年9月2日即系爭租約終止日止積欠租金未繳，則原告請求被告給付如附表所示之積欠租金11 5,187元及違約金13,735元（計算式如附表所示），自屬有據。　3.惟「乙方（即被告）應於甲方（即原告）指定之簽訂契約日至甲方所指定之金融機構繳交保證金（二個月之租金）」、「保證金於乙方交還房屋後無息返還，但乙方有欠繳租金、 …（略）…、或其他乙方違反本契約所生之損害或違約金、… （略）…，應由保證金扣除，其不足金額，乙方仍應給付」，為系爭租約第6條第1項、第4項所明定，且押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院104年度台上字第1569號判決意旨參照）。本件原告有收受相當於2個月租金之保證金32, 600元（計算式：每月租金16,300元×2個月=32,600元），為原告所自陳（見本院卷第62頁），故於租賃關係消滅後，即生當然抵充之效力。是將原告請求被告給付積欠租金115,18 7元部分，以上開保證金抵充後，尚餘82,587元（計算式：1 15,187元-32,600元=82,587元）。從而，原告僅得請求被告給付82,587元及違約金13,735元，堪以認定。　　　　㈣原告請求被告給付19,777元，及自民國113年10月1日起至遷讓之日止，按月給付21,190元，為有理由。　1.按「乙方（即被告）未依約將國宅騰空返還甲方（即原告），應負損害賠償責任，並按月依租金之1.3倍給付占用期間之使用費（損害賠償金）」，系爭租約第17條第2項定有明文。　2.查系爭租約於113年9月2日終止，已如前述，被告自已失去使用收益系爭房屋之權利，卻仍消極不將系爭房屋返還並繼續使用系爭房屋，即屬無法律上之原因而受利益，則原告依上開約定，請求自租約終止日翌日即113年9月3日起至113年 9月30日止之使用費19,777元（計算式：16,300×1.3×28÷30≒ 19,777元，小數點以下四捨五入），及自113年10月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月依約定租金之1.3倍計算使用費21,190元，亦洵屬有據。　　　　　　　五、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空返還予原告、給付原告82,587元及違約金13,735元，並給付使用費19,777元，及自113年10月1日起至騰空返還第一項之房屋予原告之日止，按月給付原告21,190元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、本件原告勝訴部分係適用簡易程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行；依同法第392條第2項規定，依職權就該部分為被告供擔保後得免為假執行之宣告。　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依職權確定本件訴訟費用額為34,957元（即第一審裁判費）如主文第5項所示。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　24　　日　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院新店簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　許容慈以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃亮瑄　　　附表：（金額單位均為新臺幣）期別欠扣繳比例租金違約金使用費計算式（小數點以下四捨五入）備註逾期月數比例 113年10月逾期未滿1個月 2% 21,190 使用費16,300×1.3=21,190 每月約定租金16,300元，租約已於113年9月2日終止。 113年9月逾期未滿2個月 4% 1,087 43 19,777 租金（113年9月1日至9月2日）：16,300×2÷30≒1,087 違約金：1,087×0.04≒43 使用費（113年9月3日至9月30日）：16,300×1.3×28÷30≒19,777 113年8月逾期未滿3個月 6% 16,300 978 16,300×0.06=978 113年7月逾期未滿4個月 8% 16,300 1,304 16,300×0.08=1,304 113年6月逾期未滿5個月 10% 16,300 1,630 16,300×0.1=1,630 113年5月逾期未滿6個月 12% 16,300 1,956 16,300×0.12=1,956 113年4月逾期未滿7個月 14% 16,300 2,282 16,300×0.14=2,282 113年3月逾期未滿8個月 16% 16,300 2,608 16,300×0.16=2,608 113年2月逾期未滿9個月 18% 16,300 2,934 16,300×0.18=2,934 合計 115,187 13,735

2025-03-24

STEV-113-店原簡-22-20250324-2

訴

臺灣臺北地方法院

損害賠償等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第6712號原告曹鼎被告簡維能訴訟代理人楊昀芯律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國114年2月14日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣15萬元，及自民國113年10月18日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之8，餘由原告負擔。本判決得假執行。但被告得以新臺幣15萬元為原告供擔保後，得免為假執行。　　原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張略以：　　原告前自民國111年4月起，透過訴外人即美樂房屋仲介蕭名宏，向被告承租其所有臺北市○○區○○街000號5樓房屋(下稱系爭房屋)，約定租賃期間2年(下稱系爭租約)。詎被告於11 1年8月8日，未通知原告強行更換系爭房屋門鎖，於翌日(9 日)擅自處分原告留置於系爭房屋內之財物，被告應給付原告所受下列損失。 1、被告應返還溢收之租金新臺幣(下同)5萬元：　　兩造約定承租系爭房屋之租金為每月5萬元，被告已於111年 8月1日繳交租金，卻於111年8月8日即遭驅趕離開系爭房屋，私人財物亦被搬出系爭房屋或丟棄，無法繼續對系爭房屋使用收益，被告未依約提供系爭房屋供原告居住，則就其已經受領之租金屬不當得利，應返還予原告。再被告實際上係於111年4月6日點交並遷出系爭房屋(原證2)，翌（7)日交付系爭房屋予原告使用，就111年4月1日至6日原告無法使用系爭房屋之損害，被告應一併返還原告相當於一個月租金之不當得利，共計5萬元。 2、被告應返還押金10萬元:　　　原告遭被告驅離系爭房屋，且原告承租系爭房屋期間，並無何押金應抵充之事由，被告自應於兩造契約終止後，將相當兩個月租金之押金共10萬元返還之。 3、被告應給付違約金5萬元：　　被告未提前終止系爭租約，驟然於111年8月8日清晨，將原告驅離系爭房屋後，不再讓原告進入系爭房屋，並擅自終止契約，應賠償原告相當於1個月租金之違約金5萬元。 4、被告應給付原告財物損失13萬1,769元：　　被告將原告驅離系爭房屋，擅自將原告留置於系爭房屋內之部分財物移至景美景福公園，經原告清點被告移置之物品，發現被告搬動運送原告所有如附表二所示之財物(下稱系爭受損財物)時，未予適當保護措施，致原告需另行花費22,54 4元將樂器交由樂器行進行基礎保養或修繕；並有如附表三所示多項物品不知去向(下稱系爭佚失財物，與系爭受損財物，合稱系爭財物)，造成被告損失109,225元，共計131,76 9元(下稱系爭財物損害)。 5、被告應給付原告網路申裝違約金11,300元：　　兩造簽定租賃契約後，原告即依系爭租約之租賃期間，向電信業者申裝網路服務，服務期間與租賃契約期間同為2年，被告強行將原告驅離於系爭房屋外，造成原告無法對與電信業者申裝之網路服務使用收益，僅得向電信公司提出終止之要求，被告故意違約租賃契約之行為，造成被告需負擔提前終止網路服務契約之違約金，經台灣大哥大服務處試算，共 11,300元，被告自應賠償原告之損害。 6、被告應給付原告住宅補貼損失18,000元：　　兩造簽定租賃契約後，原告本具備內政部住宅補貼申請資格，因被告將原告驅離系爭房屋後未及時返還租賃契約，致使原告無法於住宅補貼申請期限內補正申請資料。依實際居住期間5個月，及原告符合單身青年之補助級距（3,000元乘以 1.2倍）計算，共損失18,000元住宅補貼。 7、被告應給付原告無故增加之搬遷費用共7,000元：　　被告強行將原告所有之部分財物運送至景美景福公園棄置，原告因而需委請搬家公司將部分物品運送至友人之店面寄放，搬家公司共派2趟次，每趟次花費3,500元，造成被告搬遷費用之損失共計為7,000元。 8、被告應給付原告無故增加生活支出共35,750元：　　被告強行將原告所有之部分財物運送至景美景福公園棄置，致原告曾居無定所，最長達連續55週，期間無法取用原告所有之洗衣機、個人電腦等生活必需設備，因而無故增加之洗衣費用（略以每週一次，每次150元計算）相當於8,250元，網咖租金（略以每週5日，每日100元計算）27,500元，共計 35,750元。 9、被告故意危害原告居住安全及人身自由，應給付原告健康損失共147萬9,032元：　　被告於顯未窮盡合法手段之前提下仍執意拒行告知義務，強制將原告限制於系爭房屋並故意不返還押金之外，並於原告身無分文或任何生活物資之際仍拒絕原告親自返回系爭房屋取用留置於原住家之重要物品，使原告生活陷入困難，無故蒙受下列健康損失：因經濟困難而長期居無定所，最常達連續13個月。(1)因露宿而引發之武漢肺炎、不明熱症狀及解離性身分疾患，已支出之醫療費用5,000元。預估將來12個月每月250元之精神診所掛號費需支出3,000元。(2)因作息失常且工作用電腦佚失，被迫中斷兩項進行中之就業媒合程序，並自此案發後兩年間除未有能力回歸電腦軟體產業就業之外，經常不得不從事酒家業、酒吧業等八大特種行業。原告所損失之勞動力，相當於案發前之平均每月勞動所得60,0 00元，扣除應納所得稅3,933元,再扣除案發後平均所得（因長期收入不穩定，擬以臺北市之公告每人每月最低生活標準計算）19,649元，等於每月損失36,418元，未能穩定就業期間擬以24個月計算，共計損失工作能力874,032元。(3)因解離性身分疾患等精神疾病併發之性格改變、記憶力衰退、作息及衛生習慣惡化、人際關係疏離、社會參與度大幅降低，乃至政治立場改變等損害，請求給付精神慰撫金60萬元。故被告應賠償原告之損害共1,479,032元等語。爰依附表一所示請求權基礎，請求如上所示項目及金額，並聲明如附件所示。二、被告辯解略以： 1、兩造於111年3月23日就系爭房屋簽立房屋租賃契約書（系爭租約，被證1)，約定租賃期間自111年4月1日起至113年3月3 1日止，租金每月5萬元。惟原告於承租系爭房屋後，數次於系爭房屋内欲鬧自殺，多次經人報警（被證2)，而後兩造於 111年8月8日合意終止系爭租約（被證1)，因此原告稱被告擅自終止租約、將其驅離房屋云云，均與事實不符，其請求賠償5萬元違約金，亦屬無據。且原告對於其所受具體損害為何？被告有何歸責性、違法性？等侵權行為之要件事實均未舉證證明，空言向被告請求財物損失、網路服務違約金、住宅補貼損失、搬遷費用、生活支出、健康損失等逾百萬元，實屬荒謬，自無理由。 2、原告空言其已繳交租金而無法使用系爭房屋云云，然而，原告承租系爭房屋期間，實際上所有費用均係由共同承租人楊欣慈給付，且兩造合意終止租約後，並已結算所有押租金，且其中扣除因原告損壞家具設備之修繕費用、造成被告無法出租房屋等損失後，尚有不足，並經訴外人楊欣慈另外提領款項賠償被告，被告未受有任何利益，因此原告對於被告有何無法律上原因及受有何利益？原告受有何損害？等事實，未舉證以實其說等語。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准予宣告免為假執行。三、得心證之理由: 　　原告主張伊自111年4月起向被告承租系爭房屋，約定租賃期間2年，詎被告擅自終止租約，於111年8月8日強行更換系爭房屋門鎖，並於同年月9日擅自處分伊系爭財物，使伊無法使用系爭房屋，原告得依系爭租約、不當得利法律關係，請求被告返還溢收之111年8月份租金，併111年4月1日至6日伊無法實際使用系爭房屋如附表一請求項目欄①租金5萬元、③ 違約金10萬元;得依侵權行為法律關係，請求被告賠償附表一請求項目欄④系爭財物損害13萬1,769元、⑤至⑧被迫搬遷所受損失、⑨身體健康損失;並得依系爭租約、不當得利法律關係，請求被告返還②押金10萬元等情，為被告所否認，並以上詞置辯，茲就本件爭點及本院之判斷，析述如下: (一)原告依侵權行為法律關係，請求被告賠償附表一請求項目欄 ④系爭財物損害13萬1,769元、⑤至⑧被迫搬遷所受損失、⑨身體健康損失部分: 1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有相當因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任。查原告主張被告擅自終止租約，於111年8月8日強行更換系爭房屋門鎖，並於同年月9日擅自處分伊系爭財物，使伊無法使用系爭房屋，伊得依侵權行為法律關係，請求被告賠償附表一請求項目欄④至⑨之損失等情，為被告所否認，則揆諸首揭規定及說明，自應由原告就上揭有利於己之事實，負舉證之責。 2、復按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之。民法第103條第1、2項定有明文。又意定代理，乃代理權基於本人之意思表示而發生者。代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之，民法第167條定有明文。又代理權之範圍，因法定代理或意定代理而不同。法定代理權之範圍，依法律之規定；意定代理權之範圍，則依本人之授權行為定之（最高法院96年度台上字第1630號民事判決要旨參照）。是意定代理權之範圍，取決於本人之授權行為，並應依意思表示解釋之一般原則，視其授權行為之相對人（代理人或代理人對之為代理行為之第三人）客觀上對意思表示瞭解之內容而定。查兩造於111年3月23日就系爭房屋簽立系爭租約，約定租賃期間自111年4月1日起至113 年3月31日止，租金每月5萬元乙節，有系爭租約在卷可稽( 見本院卷一第51頁)，復為兩造所未爭執，堪認為真實。又兩造簽立系爭租約時，於立契約人(甲方)欄載明:簡維能、代理人:李惠玉;立契約人(乙方)曹鼎、代理人:楊欣慈;且其等於立契約書人最後確認簽章欄均署名於上並載身分證字號，足證出租人簡維能及代理人李惠玉、承租人曹鼎及代理人楊欣慈，均有參與締結系爭租約。復觀諸系爭租約序言:出租方:簡維能、李惠玉，承租方:曹鼎、楊欣慈因「房屋租賃事宜」，訂立本契約，雙方同意下列條款並共同遵行;第四條第4項:乙方(按指原告，下同)於租賃期滿或「租約終止時」，應即將房屋遷讓交還，並與甲方(按指被告，下同)完成屋況及設備點交，如…遺留傢俱雜物不搬者，視同放棄任由甲方處理，搬運費、清潔費由乙方負擔等語，可知本件租賃事宜所涉，已明文包含租約終止事項;復參同條第6項:乙方於「終止租約」或租賃期滿…，自「終止租約」…之翌日起，乙方每日應支付房屋日租金二倍的違約金…;第五條第2項、第七條第2項，均可見行使意定終止權之相關約定，客觀上自屬其等簽訂租約時已明瞭之內容，且細繹系爭租約全文，復未見兩造對其等代理人之代理權有何終止租約事宜之相關限制約定，自應認系爭租約之終止事宜，係屬兩造依系爭租約授與共同簽署之代理人楊欣慈及李惠玉之授權範圍事項。再查，楊欣慈既於111年8月8日以原告代理人之名義，與被告達成自即日起終止系爭租約之意思表示合致，有系爭租約所載: 「雙方合意即日起終止本租約」等詞，並經其等簽名其下，由形式上觀之，堪認原告係與被告達成終止系爭契約之意思表示合致，即楊欣慈以原告之代理人名義對外為法律行為，使終止系爭租約之法律效果對本人即原告發生效力，兩造間租賃關係於111年8月8日起即因終止而失效。原告固以楊欣慈行使代理權，違反民法第148條規定云云，所謂誠信原則，係在具體之權利義務關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體個案妥善運用之方法。又當事人行使權利，本足使他人喪失利益。…除係以損害他人為主要之目的，因此造成他人或國家社會極大之損害，而違背權利社會化之基本內涵與社會倫理外，尚難認其為權利濫用或違反誠信原則。(最高法院110年度台上字第1842號民事判決意旨參照)。查，被告所辯原告於承租系爭房屋後，數次於系爭房屋内欲鬧自殺，多次經人報警，始合意終止契約乙節，此有原告不否認形式上真正之警察及消防隊員攜帶裝備於系爭房屋內執行勤務及警員向原告詢問、蒐證之照片在卷可稽（見本院卷一第53至59頁)，則被告上開所辯，應非全屬虛妄，參以原告亦自承楊欣慈乃伊承租系爭房屋時之同居人(見本院卷一第64頁)，則被告、楊欣慈為防止系爭房屋及鄰戶居民之居住安寧與安全，而終止系爭租約，自難謂係以損害他人為主要之目的，且為維護自己或他人、社會之住安寧與安全，自難認其為權利濫用或違反誠信原則。至原告又提出原證B3、B4以證明，楊欣慈行使代理權時，伊已撤回代理權、楊欣慈代理權自始不存在云云，然觀之原證B3原告與蕭名宏及原證B4原告與楊慈之對話紀錄，均未見有何原告已撤回代理權或楊欣慈代理權自始不存在之內容，此有上開對話紀錄在卷足憑(見本院卷一第163至165頁)，是亦難僅憑此，遽信原告上開主張為真。又原告以被告未提前1個月終止租約，違反內政部頒布之住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項，關於租賃之一方得終止租約時，應於終止前一個月通知他方之規定，故其終止租約不合法云云，然被告既因上揭經人報警處理情事而與原告代理人楊欣慈，於111年8月 8日達成合意終止系爭租約，即非被告單方為終止權之行使，本無上開規定之適用範疇，況且内政部所公布之房屋租賃契約範本，也僅係供參考使用而已，並非任何房屋租賃均應受該範本之拘束，是難憑此逕認其等終止租約不合法。 3、又依系爭租約第四條第4項:乙方於…租約終止時，應即將房屋遷讓交還，並與甲方完成屋況及設備點交，如…遺留傢俱雜物不搬者，視同放棄任由甲方處理，搬運費、清潔費由乙方負擔等詞，依上所述，系爭租約自111年8月8日起已因兩造合意終止而失效，則縱認原告主張系爭財物遭被告處分而有佚失、受損為真，然依上開約定，被告既得就租約終止時原告所遺留之財物，視同放棄任其處理，且相關搬運費、清潔費由原告負擔，則原告請求附表一請求項目欄④系爭財物損失、⑦搬遷費用即屬無據。且系爭租約既經兩造合法終止，縱認被告有於租約終止後有更換門鎖、處理系爭財物行為，依上約定亦難認係屬被告之不法侵權行為，則原告請求被告給付因其侵權行為所受之附表一請求項目欄⑤網路申裝違約金、⑥住宅補貼損失、⑧無故增加生活支出及⑨健康損失(含醫療費、將來掛號支出、事發前平均月勞動所得扣除所得稅，再扣除事發後月平均所得-以臺北市每人每月最低生活費計算之工作能力損失、因疾病所生損害之精神慰撫金)，洵無理由。　 (二)原告依系爭租賃契約、民法第179條第1項前段規定，請求被告給付附表一請求項目欄①溢收租金、②押金、③違約金部分: 　 1、原告固以被告未提前終止租約，強行更換門鎖、擅自終止租約，應賠償違約金云云。然如上所陳，系爭租約業於111年8 月8日合法終止而向後失效，被告於租約終止後縱有更換門鎖、依約處理系爭財產行為，並無何契約責任，亦非屬不法侵權行為，均如上所述，則原告依系爭租賃契約法律關係請求違約金，即非有據。至原告請求標的即為違約金，即非屬兩造間有何財貨移動，是伊依不當得利法律關係請求附表一請求項目欄③違約金，難謂有據。 2、原告主張系爭租約終止後，並無押金應抵充情事，被告未返還溢收之111年8月份租金，併111年4月1日至6日伊無法實際使用系爭房屋如附表一請求項目欄①租金5萬元及②押金10萬元，而請求被告返還上開款項。被告固以原告承租系爭房屋期間，實際上所有費用均係由楊欣慈給付，且兩造合意終止租約後，並已結算所有押租金，其中扣除因原告損壞家具設備之修繕費用、造成被告無法出租房屋等損失後，尚有不足，並經楊欣慈另外提領款項賠償被告，被告未受有任何利益等語為辯，惟查楊欣慈既為原告授權處理系爭租約相關租賃事宜之代理人，則相關租賃費用縱由楊欣慈給付予出租人，依上說明，亦直接對原告發生效力，且被告就其所辯終止租約後已結算押租金，並扣除修繕費及被告無法出租之損失後尚有不足等情，迄本件言詞辯論終結時均未就此有利於己之事實，提出何事證以實其說，自難僅憑其空言泛稱上詞，逕信為真，且被告就原告主張伊於111年4月1日至6日無法實際使用系爭房屋乙節復未爭執。基此，被告既已收受上開租金、押金，兩造間合意終止租約後其受領持有前開款項，即無法律上原因，故原告依系爭租約、不當得利法律關係，請求被告給付如附表一請求項目欄①租金5萬元及②押金10萬元等，即屬有據。四、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責　　任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經　　其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權　　人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他　　相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、　　第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債　　權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者　　，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦　　無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、　　第203條亦定有明文。本件原告依兩造間系爭租約、不當得利法律關係請求被告給付如附表一請求項目欄①租金5萬元及 ②押金10萬元，係未約定給付期限及利率之金錢之債，依上說明，原告請求自民事起訴狀繕本送達被告翌日即113年10 月18日（見本院卷一第17頁）起至清償日止，按年息5%計算利息，亦應准許。五、綜上所述，原告依兩造間系爭租約、不當得利法律關係，請求被告給付如附表一請求項目欄①租金5萬元及②押金10萬元，暨自113年10月18日起至清償日止，按年息5%計算利息，為有理由，應予准許，逾此部分，為無理由，應予駁回。六、本件判決所命被告給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行，並依被告之聲請准供擔保免假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失去依據，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　蒲心智中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　24　　日以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　戴　寧　　　　　　　　　附件訴之聲明一、被告應給付原告新臺幣1,882,851元，及自民事起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、原告願供擔保請准宣告假執行。三、訴訟費用由被告負擔。附表一(本院卷一第167頁) 編號請求項目(項目編號同起訴狀編號、單位:新臺幣) 請求權基礎一 ①溢收租金5萬元 ②押金10萬元 ③違約金5萬元 1、兩造間租賃契約 2、民法第179條第1項前段二 ④系爭財物損失 ⑤至⑧被迫搬遷所受損失民法第184條第1項前段三 ⑨身體健康損失民法第184條第1項前段、第193條第1項、第195條第1項附表二(北簡卷第13、14頁)　　附表三(北簡卷第14、15頁)

2025-03-21

TPDV-113-訴-6712-20250321-1

雄簡

高雄簡易庭

遷讓房屋及損害賠償

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度雄簡字第2602號原告劉佳旺被告黃貴美上列當事人間請求遷讓房屋及損害賠償事件，本院於民國114年2 月27日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路○○○巷○○號九樓之一房屋遷讓返還原告。被告應自民國一一二年十二月一日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬壹仟伍佰元。訴訟費用由被告負擔，並應於裁判確定之翌日起至清償日止加給按週年利率百分之五計算之利息。本判決第一項、第二項已到期部分得假執行。但被告如分別以新臺幣貳佰捌拾陸萬柒仟貳佰零伍元、已到期部分按月以新臺幣壹萬壹仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：被告向伊承租門牌號碼高雄市○○區○○路00巷00號 9樓之1房屋（下稱系爭房屋），租期自民國106年12月1日起至108年11月30日止，後經兩造合意延長至112年11月30日止，每月租金新臺幣（下同）11,500元（下稱系爭租約），被告並給付押租金20,000元予伊。詎被告自112年5月起即未給付租金，迄今僅支付48,489元，且於112年11月30日租約屆期後，仍繼續占有使用系爭房屋，爰依系爭租約、民法第17 9條、第455條之規定起訴。聲明：如主文第1、2項所示。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。四、得心證之理由　㈠原告請求返還系爭房屋部分：　　按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第450條第1項、第 455條分別定有明文。查原告主張被告向伊承租系爭房屋，租期自民國106年12月1日起至108年11月30日止，後經兩造合意延長至112年11月30日止，每月租金11,500元。詎被告自112年5月起即未給付租金，迄今僅支付48,489元，且於11 2年11月30日租約屆期後，仍占有系爭房屋等情，業據提出系爭租約、存證信函、現場照片、對話紀錄截圖系爭房屋建物謄本、甲存證信函暨回執、系爭房屋現場照片為憑（見本院卷第11-21、109頁），被告已於相當時期受合法通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第436條第2項、第280條第3項前段準用同條第1項前段之規定，視同自認，堪認原告上開主張之事實為真實。系爭租約既已於112年11月30日屆期終止，被告復未舉證證明有何繼續占有系爭房屋之合法權源，原告依系爭租約及民法第 455條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，自屬有據。　㈡原告請求相當於租金之不當得利部分：　　按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條分別定有明文。而無權占有他人之房屋及土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。查，系爭租約已於112 年11月30日終止，而被告於系爭租約終止後仍繼續占有系爭房屋，係無法律上原因而受有相當租金之利益，併觀兩造原約定系爭房屋之租金每月11,500元，自應以該數額作為計算不當利益之基準。而原告主張被告自112年6月起即未給付租金，被告自系爭租約屆期後迄今僅支付48,489元，及被告前已給付之押租金20,000元，上開金額共68,489元（計算式： 48,489+20,000=68,489），仍不足抵充被告自112年6月欠租時起至系爭租約屆期之112年11月止，積欠共6個月之租金69 ,000元（計算式：11,500×6=69,000），是被告上開給付之6 8,489元已無得再用以抵充系爭租約屆期後被告積欠相當於租金之不當得利，故原告依民法不當得利之規定，請求被告給付自112年12月1日起至系爭房屋騰空遷讓返還予原告為止，按月給付以11,500元相當於租金之不當得利，亦屬有據。五、綜上所述，原告依系爭租約、民法第455條、第179條之規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並自112年12 月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告11,500 元，為有理由，應予准許。六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，就原告勝訴部分依職權宣告假執行。並由本院依同法第436條第2項準用第392條第2項之規定，依職權宣告被告為原告預供擔保，得免為假執行。　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第91條第3項。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　高雄簡易庭　法　　　官林　容以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　冒佩妤

2025-03-21

KSEV-113-雄簡-2602-20250321-1

新簡

新市簡易庭

遷讓房屋

臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　　114年度新簡字第43號原告葉文山訴訟代理人郭俊廷律師被告陳金梨上列當事人間遷讓房屋事件，經本院於中華民國114年2月27日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　　　文被告應將門牌號碼臺南市○○區○○里00號房屋遷讓返還原告。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔，並自本判決確定翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之五計算之利息。本判決得假執行。　　事實及理由一、本件原告起訴除請求被告遷讓返還房屋外，並於訴之聲明第 2項請求被告自民國113年10月1日起至遷讓返還房屋日止，按月給付原告新臺幣(下同)3,000元。嗣因原告於言詞辯論期日當庭撤回上開聲明第2項相當於租金不當得利之請求（參見114年2月27日言詞辯論筆錄），是上開請求，不在本件審理之範圍。二、原告起訴主張：　㈠原告於民國110年間，經訴外人即鄰居葉月琴介紹，而將上開原告因繼承祖父葉石和所建門牌號碼：「臺南市○○區○○里00 號」之木石磚造平房乙棟(下稱系爭房屋)出租被告為期二年，自110年7月1日至112年7月31日止。但期滿後被告未依所簽訂之房屋租賃契約書搬離所承租房屋，原告曾於112年6月寄出存證信函，催告被告依約遷讓承租房屋返還原告，但被告藉口找不到房子，並親手寫下切結書，將於西元2024年9 月30日將房屋淨空交還。嗣原告於113年4月22日再次寄出存證信函催告，唯被告卻於113年9月初回覆要交給法院處理，而未依切結書所寫日期搬遷承租房屋返還原告，已侵害原告之房屋所有權。爰依民法第767條第1項規定，請求被告遷讓返還原告上開房屋。再依租賃契約第4條即明示「租賃關係消滅時，承租人應將租賃住宅返還出租人，並遷出戶籍」，競合請求被告履行契約。　㈡聲明：如主文所示。　三、被告答辯略以：　　本件租約確實已屆滿，但因被告年紀很大了，也只有一個人獨居，房子很難找，才未遷讓返還房屋。四、得心證事由：　㈠按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，則有同法第767條第1項前段可參照。　㈡本件原告主張被告承租系爭房屋約定租期至112年7月31日止，屆期經原告以存證信函明示不願續租，被告未依約返還房屋僅另立切結書同意延至113年9月30日遷讓返還房屋，為被告迄今仍占用系爭房屋未返還等情，業據其提出房屋租賃契約書、存證信函、切結書等件為證。而被告於言詞辯論期日到場對於原告主張事實不為爭執，但稱因年紀大、獨居，房子難找才未搬遷為辯，惟被告上開辯詞非得拒絕返還系爭房屋合法理由。本院綜合上開事證調查結果，堪信原告主張為真實。　㈢查系爭租約租期至112年7月31日，而原告於租期屆滿前即以存證信函通知被告不再續租，兩造間之租賃關係於租期屆滿之日即112年7月31日即終止，自租約終止時起，被告即負遷讓返還系爭房屋義務，原告依民法第455條前段規定，請求被告遷讓交還系爭房屋，自屬有據。　五、從而，原告依據租賃法律關係、租賃物返還請求權等法律關係，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，為有理由，應予准許。　　六、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第 1項分別定有明文。本件僅原告支出第一審裁判費1,000元，被告則無費用支出，是訴訟費用應由被告負擔，併確定費用額為1,000元。及本判決係就民事訴訟法第427條規定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條第2項準用第38 9條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第78條、第91條第3項、第87條第1項、第389條第1項第3款，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院新市簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　許蕙蘭上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　柯于婷

2025-03-21

SSEV-114-新簡-43-20250321-1

補

臺灣苗栗地方法院

遷讓房屋等

臺灣苗栗地方法院民事裁定 114年度補字第174號原告羅清勇訴訟代理人李隆文律師被告羅瑞美上列當事人間請求遷讓房屋等事件，原告應於本裁定送達翌日起 14日內，依民事訴訟法第249條第1項但書規定，補正下列事項，逾期不補，即駁回其訴，特此裁定。應補正事項：一、原告起訴未繳納裁判費。按以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之；以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之2第1 項前段、第2項分別定有明文。查原告請求被告應將門牌號碼苗栗縣○○市○○路000巷0號1樓房屋遷讓返還予原告及全體共有人，此部分訴訟標的價額依房屋稅籍證明書核定為新臺幣（下同）232,600元；另請求被告給付起訴前相當於租金之不當得利88,000元，應併算其價額。故本件訴訟標的價額核定為320,600元（計算式：232,600＋88,000元＝320,600元），應徵第一審裁判費4,490元。二、被告羅瑞美之最新戶籍謄本正本（記事欄請勿省略）。中華民國 114 年 3 月 20 日民事第一庭法官顏苾涵以上正本係照原本作成。如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元。中華民國 114 年 3 月 21 日書記官趙千淳

2025-03-20

MLDV-114-補-174-20250320-1

簡上

臺灣臺北地方法院

返還押租金等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度簡上字第419號上訴人許祖云即若荷蔬食時尚館訴訟代理人黃浩然林明葳律師蔡宗隆律師複代理人傅羿綺律師被上訴人杜月娥訴訟代理人吳存富律師陳庭琪律師上列當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於中華民國113 年4月19日本院臺北簡易庭112年度北簡字第5905號第一審判決提起上訴，本院於民國114年2月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、上訴人主張：兩造於民國108年6月26日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭契約），約定由上訴人向被上訴人承租門牌號碼為臺北市○○區○○○路0段000巷00號房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自108年7月5日起至111年9月4日止，每月租金新臺幣（下同）18萬元（除108年9月5日起至109年9月4日止為16 萬元、109年9月5日起至110年9月4日止為17萬元），上訴人並已交付押金100萬元。兩造訂立系爭契約後，因適逢新冠肺炎疫情期間，故被上訴人同意自109年9月5日起至111年9 月4日之月租金調降為16萬元，復同意將110年6月至111年2 月之月租金調整為10萬元。兩造於系爭契約租期屆滿前協議續租條件，兩造原已談妥將來改由新成立之公司繼續承租系爭房屋經營餐廳，詎被上訴人於111年9月4日向上訴人表示欲變更續租條件，兩造為此持續協商續租條件，直至111年1 1月11日上訴人確定不續租後，被上訴人竟要求上訴人於短時間內遷出，上訴人無法如期返還系爭房屋，實係可歸責於被上訴人。又上訴人與訴外人即被上訴人之女陳茵琪、訴外人即被上訴人之子陳宏森於111年11月16日合意雙方各自分頭找尋新承租人，暫時先不拆遷，上訴人將部分廚房設備、裝潢留置於現場，係經兩造同意而成，兩造間即成立無償使用借貸契約，上訴人並無違約情事，且因上訴人早於111年1 1月28日將系爭房屋之鑰匙返還予被上訴人，至遲應認斯時已返還系爭房屋予被上訴人，則上訴人自得依系爭租約第4 條約定，請求被上訴人返還押金100萬元。縱認上訴人有違約情事，被上訴人既已依系爭租約第11條約定請求賠償性違約金，其請求權目的已達，被上訴人之不當得利請求權即行消滅，爰依系爭契約法律關係請求返還押租金等語。並於原審聲明：被上訴人應給付上訴人100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、被上訴人則以：被上訴人從未同意調降租金，依系爭租約第 3、4條約定，上訴人迄今仍積欠租金共94萬元未清償，被上訴人自得以押租金抵扣。系爭租約租期已於111年9月4日屆滿，被上訴人於111年10月22日、同年12月17日發函催告上訴人交還房屋，上訴人遲至111年11月28日始返還鑰匙，112 年7月6日始拆除古董窗花、冷氣等設備，無權占用305天，依民法第179條約定，上訴人應給付相當於租金之不當得利1 83萬元（計算式：18萬÷30×305＝183萬），暨依系爭租約第1 1條約定，上訴人應另給付按房租日租金1倍計算之違約金18 3萬元，故上訴人所交付之押金100萬元，於抵充被上訴人應給付之租金、違約金、相當於租金之不當得利後，已無剩餘押金可退還等語，資為抗辯。三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起本件上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。被上訴人則聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項（見本院卷第184、185頁）：　㈠兩造於108年6月26日簽立系爭租約，約定由上訴人向被上訴人承租系爭房屋，租賃期間自108年7月5日起至111年9月4日止，每月租金除108年9月5日起至109年9月4日止為16萬元、 109年9月5日起至110年9月4日止為17萬元外，其餘每月租金為18萬元，上訴人並交付押租金100萬元（見原審卷一第37 至41頁）　㈡系爭租約於111年9月4日終止（見本院卷第81頁）。　㈢上訴人於附表三「上訴人給付租金日期」欄所示日期給付如「上訴人給付金額」欄所示之款項。另被上訴人於收受110 年6月份租金16萬元後，陳茵琪有匯款6萬元予上訴人（見本院卷第175、183、184頁）。　㈣被上訴人所收受之押租金100萬元，尚未返還予上訴人。　㈤上訴人於111年11月28日將系爭房屋之鑰匙返還予被上訴人，此係由陳宏森代為收受（見原審卷一第161頁）。　㈥上訴人於111年11月28日返還鑰匙時，尚未將系爭房屋內全部裝潢、設備拆除，係於112年7月6日將附表一、二等遺留於系爭房屋內之裝潢設備拆遷完畢（見原審卷一第527頁）。五、本院得心證之理由：　㈠被上訴人得否以上訴人積欠租金扣抵押租金：　⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。次按意思表示之效果，原則上採表示主義，即以表示上之效果意思為標準，必要時始設若干例外（如民法第86條、第88條及第89條等），以保護交易安全及表意人之利益，使當事人實現或維持合理之協同關係，並維持國家社會經濟生活秩序（最高法院112 年度台上字第1228號判決意旨參照）。　⒉上訴人主張：兩造訂立系爭契約後，因適逢新冠肺炎疫情期間，故兩造有協議降租之情事等語，業據提出兩造對話紀錄截圖、帳戶交易明細等件為佐（見原審卷一第43至160、539 至544頁，原審卷二第35至54、113至116頁），觀上開對話紀錄，被上訴人於109年9月12日對上訴人稱：我已經將2萬元交給妳女兒了，等下個月房租進我戶頭，領到錢後，我再拿2萬回給妳等語（見原審卷二第113頁），復於同年12月8 日對上訴人稱：經過一天考慮與思後，我表示我最高的誠意，房租如之前疫情時的補貼，你開16萬元支票給我銀行進帳，之後我再私下還給妳2萬，以1年為期，到明年9月再回復每月16萬等語，上訴人則回覆：感謝您願意降租減壓等語（見原審卷二第115頁），嗣被上訴人於110年6月9日對上訴人稱：疫情困擾期間，我將託我女兒匯6萬元給妳，但每個月還是幫我進帳16萬元，讓我銀行過關，希望我們一起共度難關等語，上訴人則回：謝謝您等語（見原審卷一第539頁），上訴人又於同年月30日傳送訊息予被上訴人女兒陳茵琪稱：我們要繳租稅，這個月可以用10萬元的租稅去繳嗎，還是要用16萬元的金額去繳稅等語，陳茵琪則回：用10萬元等語（見原審卷一第543頁），就兩造及上訴人與陳茵琪之對話紀錄前後脈絡觀察，可見被上訴人於109年12月8日明確向上訴人表示先由上訴人按月給付16萬元，再由被上訴人匯還2 萬之方式處理租金之給付，亦即已合意將109年12月起之月租金調整為14萬元，為期1年，嗣因疫情加劇，被上訴人遂於110年6月9日同意再次調整月租金，給付方式係先由上訴人按月給付16萬元，再由陳茵琪匯還6萬元，故月租金為10 萬元，此情亦與上訴人與陳茵琪之對話紀錄互核相符，並有銀行交易明細、匯款單、銀行轉帳傳票在卷可佐（見原審卷二第35至46頁），堪信上訴人主張兩造將自109年12月起至1 10年4月止之月租金調整為14萬元、自110年6月起再度調降為10萬元等節為真實，另就110年5月份之租金，雖堪認兩造有降租至14萬元之合意，然上訴人主張此部分租金僅調降為 16萬元，則應認此部分租金為16萬元，以符辯論主義。　⒊至於調降租金之期間於何時結束部分，依兩造於111年9月8日之對話紀錄，被上訴人稱：跟你有了感情，也相信你們夫妻，在疫情期間也和你們一起渡過難關，三級警戒結束又再加 6個月，讓你們回復元氣等語（見原審卷一第281頁），陳茵琪亦於110年6月26日對上訴人稱：三級結（應為「解」）封後，從那個月開始起算6個月都給上訴人這種租金，謝謝上訴人在我們困難的時候，一起努力度過等語（見原審卷一第 541頁），就上開對話紀錄互核可知，被上訴人同意降低租金之期間，應係至疫情三級警戒結束後6個月為止，又中央流行疫情指揮中心係於110年7月27日起將全國疫情警戒調降為二級，此有衛生福利部疾病管制署新聞列印資料在卷可查（見本院卷第197、199頁），應認被上訴人同意前開將月租金調降為10萬元之期間至多僅至111年1月止，則自111年2月起，上訴人仍應依系爭契約約定之租金數額繳納租金。　⒋被上訴人雖辯稱：兩造並未合意降低租金，被上訴人或陳茵琪對上訴人所為之匯款或現金交付，僅是好意施惠行為等語，惟查，依兩造前開對話紀錄，被上訴人談及租金匯還事宜時係稱：「房租如之前疫情時的補貼」等語（見原審卷二第 115頁），則顯見被上訴人或陳茵琪對上訴人所為之匯款或現金交付，係與租金數額有直接關聯，揆諸首揭判決意旨，以客觀角度觀察被上訴人所為上開意思表示所欲生之法律效果，應係合意降低租金，並非僅屬單純之贈與或好意施惠，被上訴人所辯，自不足採。　⒌從而，兩造確有合意將自109年12月起至110年4月止之租金調降為14萬元、110年5月之租金為16萬元、自110年6月起至11 1年1月之租金調降為10萬元，被上訴人主張兩造無降租之合意，不足為採。至於111年2月起至約定租賃期間屆滿之日止，月租金即回復為系爭契約所約定之18萬元（見兩造不爭執事項㈠），另就109年9月起至同年11月止之租金，難認兩造有降租之合意，應以系爭契約約定之17萬元作為給付標準，上訴人主張此部分亦有降租之合意，不足為採。又上訴人就各月已給付之租金如附表三所示，被上訴人亦不爭執收受此部分租金（見兩造不爭執事項㈢），以此核算後，上訴人尚欠如附表三所示之租金23萬元（詳如附表三「是否積欠租金」欄所示），是被上訴人由上訴人給付之押租金100萬元中先行抵充所欠之租金23萬元，應屬有據。　㈡被上訴人得否以上訴人遲未返還系爭房屋所生之違約金扣抵押租金：　⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院113年度台上字第170號判決意旨參照）。　⒉系爭契約第8條第2項約定：「於交還租賃房屋時，乙方（即上訴人，下同）應將房屋打掃乾淨、清空，不得有任何違法增建物，乙方之生財器具、垃圾、雜物應清除，按裝潢現狀房屋保持天、地、壁、空間完整以及基本照明設備交還甲方（即被上訴人，下同），不得任意破壞。」、第11條約定：「本契約租賃期滿後，非經雙方合意另訂新的書面租賃契約，視為不再續租。乙方應於租約期滿、或終止時，將租賃房屋遷讓交還給甲方，不得藉詞任何理由，繼續使用本租賃房屋，亦不得要求任何搬遷費或其他名目之費用，乙方未即時遷出返還房屋時，甲方得向乙方請求自終止租約或租賃期滿之翌日起至遷讓完竣日止，按房租日租金壹倍計算之違約金。」（見原審卷一第40頁）。由上開約定可知，如系爭契約約定租賃期間屆滿，而兩造仍未簽署新的「書面租賃契約」，視為不再續租，且不得以任何理由繼續使用系爭房屋，並應將系爭房屋打掃乾淨、清空，及清除生財器具、垃圾、雜物等，始符合系爭契約所約定「返還」租賃物之意旨，不得反捨契約文字而更為曲解。　⒊上訴人雖主張：兩造本已談妥續租條件，被上訴人卻片面稱要變更條件，兩造持續協商未果，上訴人於111年11月11日確定不續租後，被上訴人便要求上訴人應於同月15日前點交房屋，因時間過於倉促，上訴人無法及時拆遷完畢，不可歸責於上訴人，且兩造已就系爭房屋有使用借貸之合意等語，並提出兩造對話紀錄截圖、上訴人與陳宏森、陳茵琪之對話紀錄截圖為證（見原審卷一第43至160頁），惟上訴人既未提出兩造於系爭契約所定租賃期間屆滿前、後有成立「書面租賃契約」之證據，依系爭契約第11條之約定，視為不再續租，且不得以任何理由繼續使用系爭房屋。又觀兩造間之對話紀錄，被上訴人於111年8月30日向上訴人表示：妳若有要繼續經營，必須在同年9月4日前簽續約等語（見原審卷一第 259頁），於同年8月31日表示：妳若有誠意，必須要回答簽約的時間，但不能超過同年9月4日，若超過就以不續約為主等語，上訴人則回：我知道等語（見原審卷一第259、261頁），嗣上訴人於同年9月15日稱：我們預計同年9月20日遷出並交還系爭房屋，店內之裝潢及設備，提出不保留裝潢與設備給新承租人之方案一，及保留裝潢與設備給新承租人之方案二，給被上訴人參考選擇等語（見原審卷一第287頁），被上訴人則於同年9月16日回：我選擇方案一，不保留裝潢與設備，在同年9月20日清理完畢，拆除所有設備及點交還屋等語（見原審卷一第289頁），顯見兩造並未於系爭契約屆滿日即111年9月4日前後成立新「書面租賃契約」，自無繼續占有系爭房屋之合法權源，況被上訴人已明確表示不同意上訴人將系爭房屋內之裝潢、設備保留，並請求上訴人將系爭房屋清空返還，要難認兩造間有成立使用借貸契約，上訴人主張，自不足採。又上訴人雖另主張：陳宏森、陳茵琪分別向上訴人表示，系爭房屋之裝潢設備須於111年12月31 日前拆除完畢，顯見上訴人將部分廚房設備、裝潢留置於現場，係經兩造同意而成立使用借貸契約等語，並以上開對話紀錄為證，惟觀上開對話紀錄，陳茵琪於111年12月28日向上訴人稱：12月31日前快點搬東西喔，12月31日後當廢棄物處理等語（見原審卷一第141頁），陳宏森亦於111年12月30 日向上訴人稱：明天是12月31日，廚房用品請一次搬完等語（見原審卷一第157頁），此僅是陳宏森、陳茵琪分別催告上訴人於一定時限內搬遷完畢，並非容忍上訴人繼續占用系爭房屋之意，亦難認有成立使用借貸契約，上訴人主張，自不足採。　⒋就上訴人無權占有系爭房屋之期間部分，上訴人雖主張：依系爭租約第12條約定，系爭房屋內部裝潢、設備縱未拆除，亦僅生廢棄物清理、費用分擔問題，而非上訴人仍占用系爭房屋，且上訴人既於111年11月28日將系爭房屋之鑰匙返還予被上訴人，應認至遲於斯時起已遷出系爭房屋等語。惟觀系爭契約第12條約定：「乙方遷出時，如有遺留物品者，視同廢棄物任由甲方處理，其處理所需費用，由保證金先行扣抵，如有不足由乙方補足。」（見原審卷一第41頁），可知該條僅係約定遺留物如何處理，及對處理廢棄物所生費用應如何分擔，並不影響系爭契約約定遷讓、返還租賃物之認定標準。又系爭契約第8條第2項既已約定於交還租賃房屋時，應將房屋打掃乾淨、清空，並將生財器具、垃圾、雜物清除，則只要系爭房屋內尚遺留裝潢、生財工具等，縱使已歸還鑰匙，仍未達系爭契約所約定之遷讓、返還租賃物之標準。是以，上訴人於111年11月28日返還鑰匙時，既尚未將系爭房屋內全部裝潢、設備拆除，直至112年7月6日始將附表一、二等遺留於系爭房屋內之裝潢設備拆遷完畢（見兩造不爭執事項㈥），應認上訴人遲於112年7月6日始將系爭房屋返還予被上訴人，則上訴人自111年9月4日起至112年7月6日止，共無權占有系爭房屋305日。　⒌末按違約金是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及債權人因債務人如能按期履行債務時，可能享受之利益，與因債務人違約所受損害之情形，以為酌定之標準（最高法院 84年度台上自第2172號判決意旨參照）。本院審酌上訴人自 111年11月28日返還系爭房屋之鑰匙後，即無從在系爭房屋內使用收益，兼衡附表二所示裝潢設備占有系爭房屋之情形，及當時受疫情影響之社會經濟狀況、兩造之利益損害等一切情狀，認系爭契約第11條約定之違約金，應酌減至一半即日租金之0.5倍，方屬適當。上訴人占有系爭房屋共305日，業如前述，被上訴人自得依系爭契約第11條之約定向上訴人請求按房租日租金0.5倍計算之違約金91萬5,000元【計算式：（每月租金18萬元/30日）×305日×0.5=91萬5,000元】，則被上訴人由上訴人給付之押租金100萬元中先行抵充之，洵屬有據。　⒍從而，被上訴人得向上訴人請求違約金91萬5,000元，被上訴人由上訴人給付之押租金100萬元中先行抵充之，應屬有據。　㈢綜上，被上訴人以上訴人積欠租金23萬元、違約金91萬5,000 元為由，自上訴人所給付之押租金100萬元扣抵清償後，押租金已無剩餘，則上訴人請求返還押租金，應屬無據。另就被上訴人主張民法第179條不當得利亦應扣抵部分，因被上訴人主張扣抵之順序為：先抵積欠租金，再抵違約金，末抵不當得利（見原審卷二第165頁），既本件押租金於以積欠租金、違約金扣抵後已無剩餘，則不當得利部分，本院即無庸審酌，附此敘明。六、綜上所述，上訴人依系爭契約法律關係，請求被上訴人給付 100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，不予准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決為不當，求予廢棄改判，為無理由，自應予以駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與判決結果不生影響，爰不予一一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第463條、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　民事第四庭　審判長法　官溫祖明　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　劉娟呈　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官廖哲緯以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　何嘉倫附表一：編號物品名稱數量 1 大門骨董窗花 2件 2 櫃台窗花 1件 3 屋內骨董屏風 7件 4 壺座櫃子 2件 5 竹捲簾 1件 6 榻榻米整間 7 天花板字畫 2件 8 牆壁字畫 1件 9 冷氣（分離式） 6台 10 冷氣（水冷式） 1台 11 吊式不鏽鋼層架 1件 12 不鏽鋼層架 2層 13 不鏽鋼淺櫃 1件 14 後防火巷伸縮棚架 1件 15 燈具 1批附表二：編號物品名稱數量 1 大門骨董窗花（老件） 1對 2 櫃台窗花 1件 3 屋內骨董屏風（老件） 5件 4 壺座櫃子 2座 5 竹捲簾 2件 6 新作榻榻米全室 7 天花板字畫（梅） 2件 8 牆壁字畫（竹） 1件 9 冷氣（分離式） 6台 10 冷氣（水冷式） 1台 11 吊式不鏽鋼層架 1件 12 不鏽鋼層架 2件 13 不鏽鋼淺櫃 1件 14 後防火巷伸縮棚架 1件 15 後防火巷熱水器 1台 16 全室LED燈具 1批 17 合室新捲簾 1式 18 茶室對開布幔 1式 19 茶室天花木座格柵 3組 20 洗手間大理石檯面 1式　　　　　　　　　　　　附表三（元：新臺幣／年：民國）編號上訴人給付租金日期上訴人給付金額上訴人主張租金金額被上訴人主張租金金額本院認定應給付金額是否積欠租金 1 109年9月7日 16萬 16萬 17萬 17萬尚欠1萬元 2 109年10月6日 16萬 16萬 17萬 17萬尚欠1萬元 3 109年11月6日 10萬 16萬 17萬 17萬尚欠1萬元 4 109年11月16日 6萬 5 109年12月7日 10萬 14萬 17萬 14萬尚欠1萬元 6 109年12月16日 3萬 7 110年1月6日 10萬 14萬 17萬 14萬尚欠4萬元 8 110年2月9日 19萬 14萬 17萬 14萬溢付5萬元 9 110年3月8日 14萬 14萬 17萬 14萬無積欠 10 110年4月6日 14萬 14萬 17萬 14萬無積欠 11 110年5月6日 16萬 16萬 17萬 16萬無積欠 12 110年6月7日 16萬 10萬 17萬 10萬此部分陳茵琪已匯還6萬元，依本判決伍、㈠之說明，應係因降租而匯還，故此部分租經已清償，無積欠。 13 110年7月6日 10萬 10萬 17萬 10萬無積欠 14 110年8月6日 10萬 10萬 17萬 10萬無積欠 15 110年9月6日 10萬 10萬 18萬 10萬無積欠 16 110年10月6日 10萬 10萬 18萬 10萬無積欠 17 110年11月8日 10萬 10萬 18萬 10萬無積欠 18 110年12月6日 10萬 10萬 18萬 10萬無積欠 19 111年1月6日 10萬 10萬 18萬 10萬無積欠 20 111年2月7日 10萬 10萬 18萬 18萬尚欠8萬元 21 111年3月7日 16萬 16萬 18萬 18萬尚欠2萬元 22 111年4月6日 10萬 16萬 18萬 18萬尚欠2萬元 23 111年4月20日 6萬 24 111年5月6日 16萬 16萬 18萬 18萬尚欠2萬元 25 111年6月17日 10萬 16萬 18萬 18萬尚欠8萬元 26 111年7月12日 10萬 16萬 18萬 18萬尚欠8萬元 27 111年8月16日 10萬 16萬 18萬 18萬尚欠8萬元 28 111年9月6日 18萬回補過去積欠之租金填補積欠費用18萬元共計尚欠23萬元

2025-03-19

TPDV-113-簡上-419-20250319-1

上易

臺灣高等法院高雄分院

遷讓房屋

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度上易字第186號上訴人陳青蓉（兼陳黃素玉、陳炳漢之承受訴訟人）陳莉鈞（即陳黃素玉、陳炳漢之承受訴訟人）共同訴訟代理人石繼志律師江采綸律師上訴人陳青年（即陳黃素玉、陳炳漢之承受訴訟人）被上訴人李亮瑜訴訟代理人陳樹村律師楊佳琪律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國113年5月 8日臺灣橋頭地方法院112年度訴字第546號第一審判決提起上訴，本院於114年3月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決關於命陳炳漢、陳黃素玉遷讓返還門牌號碼高雄市○○區○○ 路○○○巷○○弄○○號房屋部分，並該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。原判決主文第二項更正為：上訴人應在繼承被繼承人陳黃素玉、陳炳漢遺產範圍內連帶給付被上訴人新台幣玖仟柒佰陸拾捌元、新台幣壹萬壹仟玖佰陸拾元。上訴人陳青蓉應自民國一一二年十一月十六日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付被上訴人新台幣壹仟壹佰玖拾陸元。　　事實及理由壹、程序事項：　　一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第168條、第175條分別定有明文。本件上訴人陳黃素玉於民國113年7月20日死亡，應由其繼承人陳炳漢、陳青蓉、陳莉鈞、陳青年承受訴訟；嗣陳炳漢於同年9月15日死亡，應由繼承人陳青蓉、陳莉鈞、陳青年承受訴訟，此有死亡證明書、戶籍謄本等件在卷可憑（見本院卷第79至81頁、第157 至159頁），茲據陳炳漢、陳青蓉、陳莉鈞聲明承受訴訟，暨由被上訴人聲明陳青年承受訴訟（見本院卷第75至76頁、第155至156頁、第193頁、第203至204頁），經核於法並無不合，應予准許。二、本件上訴人陳青年經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。　貳、實體事項：一、被上訴人主張：被上訴人於111年11月12日以總價新台幣（下同）600萬元向上訴人陳青年購買其所有、坐落左營區左北段510地號土地及其上同段1857建號建物（門牌號碼：高雄市○○區○○路000巷00弄00號，下稱系爭房屋，與前揭土地合稱系爭房地），並於112年1月7日登記為系爭房地所有權人。詎陳青年之父母陳炳漢、陳黃素玉，及胞妹陳青蓉（前三人下稱陳炳漢3人）居住占有系爭房屋，被上訴人已於同年月9日寄發存證信函催告其等遷出，惟迄未遷出，爰請求陳炳漢3人遷讓返還系爭房屋，並給付自112年1月7日起至同年3月31日提起本件訴訟止，按高雄市政府評定系爭房屋周圍建物租金每月1萬3,334元計算，相當於租金之不當得利共 3萬7,421元，暨應自112年4月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付1萬3,334元。爰依民法第767條第1項前段、第17 9條前段規定提起本訴，並聲明：㈠陳炳漢3人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人。㈡陳炳漢3人應給付3萬7,421元予被上訴人，及自民事變更訴之聲明暨準備狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢陳炳漢3人應自112 年4月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1萬3 ,334元。㈣願供擔保，請准宣告假執行（原審判決駁回被上訴人請求陳青年返還系爭房屋部分，未據上訴，不予贅載）。二、上訴人部分：　㈠陳青蓉、陳莉鈞則以：依被上訴人與陳青年簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）約定，系爭房地價金應分別於111 年11月12日、同年12月22日、112年1月9日各給付簽約款60 萬元、完稅款60萬元、尾款480萬元完畢，惟被上訴人遲至1 11年11月28日、112年1月4日始各匯款60萬元、240萬元（前開兩筆匯款，下合稱系爭匯款）至僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）設於中國信託商業銀行之信託專戶（帳號：00000000000000，下稱系爭專戶），陳青年對被上訴人遲延付款亦未依系爭契約第5條第3項約定要求被上訴人給付違約金，由此足見，系爭匯款記錄應僅為被上訴人、陳青年事後製作之虛偽金流。又依系爭契約第9條第1、2項約定，陳青年負有點交系爭房地之義務，並待系爭房地完成產權移轉登記暨點交手續後，僑馥公司始得將買賣價金餘款結算後匯入陳青年指定之帳戶，然陳青年並未點交系爭房地，被上訴人亦未催告、解約，反而同意僑馥公司於112年1月18日以點交完成而給付尾款，顯不合常情，由此履約經過可知被上訴人與陳青年間關於系爭房地之買賣為通謀虛偽，目的僅為惡意使陳炳漢3人搬遷。再參以系爭房地交易實際出資買方為但以理不動產股份有限公司（下稱但以理公司）及其負責人施峯東，被上訴人僅為購屋人頭，陳青年在完成系爭房地交易後，以給付仲介費、工程款等名義，匯款仲介費服務費 14萬7,875元予訴外人東都不動產仲介公司（下稱東都公司）施順雄，及匯款工程款130萬元予訴外人施甫勳，而達將買賣價金回流金主但以理公司及施峯東之目的，益見系爭房地之買賣為虛偽。據上，系爭契約及不動產移轉既因通謀虛偽而無效，被上訴人自始未取得系爭房地所有權，不得依民法第767條第1項前段規定請求陳炳漢3人遷讓房屋。況系爭房地為陳黃素玉與陳青年共同出資而共有，陳青年對陳炳漢 3人無所有物返還請求權存在，被上訴人自無從受讓陳青年之所有物返還請求權，而請求陳炳漢3人遷讓，是被上訴人請求陳炳漢3人遷讓返還系爭房地暨給付占有期間相當於租金之不當得利，均屬無據等語置辯。　㈡陳青年未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。　三、原審判命陳炳漢3人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人，及自112年11月16日起至返還系爭房屋之日止按月給付被上訴人3,587元，並駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人不服提起上訴，聲明：㈠原判決命上訴人遷讓及給付部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（被上訴人就敗訴部分，未聲明不服）。四、協商整理兩造不爭執事項：　㈠陳炳漢、陳黃素玉為夫妻關係，育有陳青年、陳莉鈞、陳青蓉。　㈡陳青年於111年11月12日將系爭房地出售被上訴人，雙方簽訂系爭契約，約定買賣價金600萬元，由被上訴人匯款至系爭專戶以為給付。　㈢被上訴人於111年11月28日、112年1月4日各匯款60萬元、240 萬元至系爭專戶。　㈣陳青年於112年1月7日將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人。　㈤陳青年迄未將系爭房屋騰空交付被上訴人，系爭房屋原由陳炳漢3人占用，現由陳青蓉繼續占用。　㈥被上訴人於112年1月9日寄發存證信函催告陳青蓉，限期30日內遷出系爭房屋，陳炳漢、陳黃素玉於同年2月17日以存證信函向被上訴人表示拒絕遷讓。五、本院之判斷：　㈠被上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求陳炳漢3人返還系爭房屋，是否有據？　1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。又按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示，其意思表示無效，民法第87條第1項前段亦有明文。惟第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責。本件上訴人主張被上訴人與陳青年間系爭房地買賣及移轉登記行為均係通謀而為虛偽意思表示，應屬無效，被上訴人並未取得系爭房地之所有權，不得請求其等遷讓房屋云云，為被上訴人所否認，依首揭說明，即應由上訴人就其主張通謀虛偽之事實，負舉證之責。經查：　　⑴上訴人固以被上訴人、陳青年均未依系爭契約約定日期付款暨點交系爭房地，且被上訴人給付之買賣價金，有合計 144萬7,875元（14萬7,875元＋130萬元）回流被上訴人之出資者但以理公司及負責人施峯東等情，抗辯系爭房地之買賣暨所有權移轉均屬虛偽云云。惟參酌不動產買賣價高，買賣雙方多約定由買方提出自備款後受不動產所有權之移轉登記，再由買方將不動產設定抵押予金融機構以貸款取得自備款外不足款項，一次清償賣方，此為現今不動產交易之常態，參照被上訴人給付系爭房地買賣價金600萬元之付款方式，係由被上訴人於111年11月28日、112年1 月4日匯款60萬元、240萬元，共計300萬元至系爭專戶後，由陳青年於112年1月7日將系爭房地移轉登記為被上訴人所有，被上訴人旋於同日將系爭房地設定最高限額抵押權予高雄市路竹區農會，並於同年月12日向農會申貸300 萬元，繼之於同年月18日將含買賣尾款共322萬1,513元匯入系爭帳戶，以給付買賣價金之尾款，此有僑馥公司112 年8月14日僑馥（112）字第459號函檢附系爭帳戶收支明細表、系爭房地所有權狀及公務用謄本、貸款明細查詢等件在卷可憑（見原審審訴卷第23頁、第51頁；原審卷一第 29頁、第71頁），堪認與一般不動產買賣交易之時序、經過流程相符，並無悖於情理之處。是依被上訴人給付價金及陳青年移轉系爭房地所有權之履約過程，堪認買賣雙方均有履行系爭契約之真意。上訴人僅以被上訴人給付買賣價款有所遲誤，逕謂系爭契約為虛偽云云，尚難採信。　　⑵又系爭契約第9條固有關於買賣標的點交之約定，堪認陳青年依約負有點交系爭房地之義務，惟依契約第9條第2項約定：「...乙方（按：即陳青年）應將買賣標的騰空（雙方另有約定者除外）現場點交與甲方（按：即被上訴人） ...」（見原審卷一第296頁），足見買賣雙方就系爭房地是否點交、如何點交，均非不得另行協議，參以被上訴人於112年1月7日取得系爭房地所有權後，於同年月9日以存證信函催告陳青蓉，限期30日內遷出系爭房屋，陳炳漢、陳黃素玉於同年2月17日復以存證信函向被上訴人表示拒絕遷讓，此為兩造所不爭執，並有存證信函附卷可考（見原審審訴卷第27至37頁），可知被上訴人於112年1月18日同意僑馥公司自系爭帳戶撥付買賣尾款予陳青年時，尚不知陳炳漢3人拒絕自系爭房屋遷出乙事，是被上訴人主張：陳青年在簽訂系爭契約時，告知其家人尚居住在系爭房屋內，待辦理過戶完畢後，家人就會遷離，其因信賴陳青年所述，故在取得系爭房地所有權後，於112年1月9日以存證信函通知陳青年之家人限期搬離，即於同年月18日簽署點交確認書同意撥付尾款，直至收受陳炳漢、陳黃素玉於同年2月17日寄發之存證信函，始知陳青年與家人有所齟齬等語，尚堪採信。據上，被上訴人在不知陳炳漢3人拒絕搬遷之情形下，同意予陳青年家人搬遷時間，並在未點交之情形下撥付尾款，而另與陳青年達成合意，此乃交易雙方契約自由之範圍，上訴人以陳青年未履行契約約定之點交義務，且被上訴人在陳青年未完成點交前同意僑馥公司撥付尾款，顯不合常情為由，抗辯系爭買賣契約應屬虛偽云云，亦非可採。　　⑶再者，被上訴人於取得系爭房屋所有權後，已將系爭房屋供但以理公司登記為所在地，有建物所有權人同意書附卷可查（見原審卷一第257頁）；陳青年亦在被上訴人同意撥付尾款後，指示僑馥公司將系爭專戶中14萬7,875元匯予東都公司給付仲介服務費，及匯款130萬元予施甫勳給付工程款，有僑馥公司112年9月13日僑馥（112）字第527 號函在卷足憑（見原審卷一第139頁），足見被上訴人、陳青年均已對取得之不動產及買賣價金進行使用及處分，其等終局因本件買賣取得系爭房地所有權及買賣價金，應可認定，由此，益難認系爭房地之買賣為虛偽。上訴人雖抗辯：被上訴人實際上僅為但以理公司及負責人施峯東之人頭，但以理公司、施峯東始為購買系爭房地之實際出資者；施甫勳為施峯東之子，前開僑馥公司14萬7,875元、1 30萬元兩筆匯款，即為系爭房地買賣價金之回流云云，惟查，上訴人就被上訴人僅為本件買賣之名義買受人，實際出資者為但以理公司、施峯東乙情，未舉證以實其說，已難採信，且形式觀之前揭兩筆匯款之給付對象為東都公司、施甫勳，亦非但以理公司或施峯東，遑論兩筆匯款金額共144萬7,875元，亦與被上訴人支付買賣價金600萬元有明顯差距，實難認前揭兩筆匯款為買賣價金之回流，是上訴人前揭所辯，亦不足採。　2.據上，上訴人抗辯被上訴人與陳青年就系爭房地之買賣及所有權移轉登記為通謀虛偽云云，並非可採，被上訴人為系爭房地之所有權人，應可認定。又陳炳漢3人對被上訴人無占有之本權存在，惟陳黃素玉、陳炳漢相繼於113年7月20日、同年9月15日死亡，系爭房屋現由陳青蓉1人繼續占用，此為兩造所不爭執，從而，被上訴人依民法第767條第1項前段請求陳青蓉遷讓返還系爭房屋，即屬有據，逾此部分之請求，則屬無據，不應准許。　㈡被上訴人依民法第179條前段規定，請求上訴人給付相當於租金之不當得利，是否有據？　1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。次按民法第373條本文規定買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔。是以不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，應以標的物已否交付為斷，所有權雖已移轉，而標的物未交付者，買受人仍無收益權；另所謂交付即為移轉占有，依民法第 946條第2項準用第761條規定，除現實交付及簡易交付外，尚得以占有改定及指示交付代替，故如買賣標的物現由第三人占有時，出賣人得以對於第三人之返還請求權讓與於買受人以代交付（最高法院111年度台上字第2928號、87年度台上字第2629號裁判意旨參照）。經查：　　⑴陳青年於112年11月1日出具聲明書表示以讓與占有返還請求權方式，交付系爭房地予被上訴人，復經原審法院於11 2年11月15日辯論程序提示前揭聲明書予陳炳漢3人（見原審卷一第214頁），而使所有物返還請求權之讓與對陳炳漢3人發生效力，參之首揭說明，應認被上訴人已取得系爭房地之收益權，惟陳炳漢3人於得悉前揭請求權讓與之事實後仍繼續占有系爭房地，是被上訴人請求陳炳漢3人自112年11月16日起給付占有系爭房地相當於租金之不當得利，自屬有據。　　⑵至上訴人雖辯稱系爭房地為陳黃素玉與陳青年共同出資購買，對系爭房地為共有關係，陳青年對陳炳漢3人無所有物返還請求權存在，被上訴人亦無從受讓陳青年之上揭權利而請求陳炳漢3人遷讓云云，惟上訴人對陳黃素玉出資購買系爭房屋乙事，未提出證據為憑，況陳黃素玉縱有出資之事實，亦難逕認與陳青年達成共有系爭房地之協議，而得對陳青年主張有權占有系爭房屋，是上訴人前揭所辯，自無從為其等有利之認定。　2.次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。再按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院68年台上字第3071號判決要旨參照）。經查，系爭房屋112年度課稅現值22萬2,400元，系爭土地111、113年度申報地價則為每平方公尺6,560元，有高雄市政府地政局楠梓地政事務所113年1月22日高市地楠價字第11370071600號函、高雄市稅捐稽徵處左營分處112年4月11日高市稽左房字第1128053428號函所附112年課稅明細表在卷可參（見原審卷一第333頁；原審審訴卷第45至47頁），是被上訴人所有系爭土地價值為20萬8,008元（6,560元×1562平方公尺×被上訴人應有部分203/10000＝20萬8,008元《元以下四捨五入》），加計系爭房屋現值後，申報總價共計43萬0,408元（20萬8 ,008元＋22萬2,400元＝43萬0,408元），參酌系爭房地位置鄰近捷運站、附近商家林立，交通、生活機能便利等情，認原審以系爭房地申報總價額年息10％計算陳炳漢3人占用期間所受相當於租金之不當利益為每月3,587元（《43萬0,408元×10 ％》÷12個月＝3,587元），尚屬適當。上訴人抗辯應以申報總價額年息5％計算云云，尚不足採。　3.又陳黃素玉、陳炳漢相繼於113年7月20日、同年9月15日死亡，現僅餘陳青蓉繼續占用系爭房屋，已如前述，準此，被上訴人依民法第179條前段規定，請求上訴人應在繼承被繼承人陳黃素玉、陳炳漢遺產範圍內連帶給付被上訴人9,768 元【計算期間：112年11月16日至113年7月20日共8個月又5 日（《3587÷3×8個月》＋《3587÷3÷30×5日》＝9768）】、1萬1,96 0元【計算期間：112年11月16日至113年9月15日共10個月（ 3587÷3×10個月＝1萬1960）】；及請求陳青蓉應自112年11月 16日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付被上訴人1,196元（3587÷3＝1196），堪認有據，應予准許。六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、第179條前段規定，請求陳青蓉將系爭房屋遷讓返還被上訴人，及上訴人應在繼承被繼承人陳黃素玉、陳炳漢遺產範圍內連帶給付被上訴人9,768元、1萬1,960元，暨陳青蓉應自112年11月16 日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付被上訴人1,196元（3 587÷3＝1196），為有理由，應予准許。原審就遷讓房屋部分超過上開應准許部分之請求，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2 項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴，惟陳黃素玉、陳炳漢已相繼於113 年7月20日、同年9月15日死亡，其所負不當得利債務應至死亡之日止，且由繼承人連帶負擔，爰更正為如主文第5項所示。此外，兩造其餘攻防暨訴訟資料，經審酌後，認不影響判決結果，爰不逐一論述，附此敘明。七、據上論結，本件上訴一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　民事第五庭　　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　邱泰錄　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　高瑞聰　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　王　琁以上正本證明與原本無異。本件不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳璧娟

2025-03-19

KSHV-113-上易-186-20250319-1