Know99判決書

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確認界址

臺灣士林地方法院民事裁定 112年度湖簡字第1502號反訴原告即被告黃福來鄭東海鄭景文共同訴訟代理人朱政勳律師反訴被告即原告劉國卿劉國鎮共同訴訟代理人曾子興律師上列當事人間請求確認界址事件，反訴原告提起反訴，本院裁定如下：　　主　文一、反訴原告之訴駁回。二、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。　　理　由一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴，非與本訴得行同種訴訟程序者，不得提起，民事訴訟法第259條、第2 60條第2項分別定有明文。次按關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在新臺幣五十萬元以下者，適用本章所定之簡易程序，民事訴訟法第427條第1項定有明文。二、本件反訴原告於民國112年12月12日答辯狀提起反訴，請求㈠反訴被告劉國卿、劉國鎮應將坐落於新北市○○區○○段000000 ○000000地號土地上門牌號碼為新北市○○區○○街00巷0號之部分建物拆除，並將占用土地騰空返還予反訴原告；㈡反訴被告劉國鎮應將坐落於新北市○○區○○段000000○000000地號土地上門牌號碼為新北市○○區○○街00巷0號之部分建物拆除，並將占用土地騰空返還予反訴原告；㈢反訴被告劉國卿、劉國鎮應分別給付反訴原告無權占有聲明㈠之土地期間相當於租金之不當得利新臺幣（下同）7萬4,400元；㈣反訴被告劉國鎮應給付反訴原告無權占有聲明㈡土地期間相當於租金之不當得利14萬8,800元；㈤反訴被告劉國卿、劉國鎮應自反訴狀繕本送達翌日起至返還聲明㈠所示土地之日止，按月分別給付反訴原告1,240元；㈥反訴被告劉國鎮應自反訴狀繕本送達翌日起至返還聲明㈡所示土地之日止，按月分別給付反訴原告2,480元。三、惟查，依內政部國土測繪中心鑑定書所示，聲明㈠㈡建物占用土地面積為83.94平方公尺（計算式：46.44＋37.5＝83.94），聲明㈠㈡號土地公告現值均為每平方公尺4萬8,700元，故聲明㈠㈡之訴訟標的價額為408萬7,878元（計算式：4萬8,700元 ╳83.94平方公尺＝408萬7,878元）；另聲明㈢㈣㈤㈥請求相當於租金之不當得利部分，依民事訴訟法第77條之2規定，均不併算其價額。經核反訴原告所提反訴之訴訟標的價額超過50 萬元，不符民事訴第427條第1項應行簡易訴訟規定，亦非屬民事訴訟法第427條第1項應適用簡易程序之事件，而應適用通常訴訟程序之規定，而本訴係行簡易訴訟程序，故反訴原告提起反訴，不能與本訴行同種之訴訟程序，顯違民事訴訟法第260條第2項之規定。從而，本件反訴原告提起之反訴，並不合法且不能補正，應裁定駁回其反訴。四、依民事訴訟法第249條第1項第6款、第95條、第78條，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11 　月　　26　　日　　　　　　　　　內湖簡易庭　法　官　徐文瑞本件為正本係照原本作成。　　　　　　　　　　如對本裁定抗告，應於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　邱明慧

2024-11-26

NHEV-112-湖簡-1502-20241126-2

金訴

臺灣新北地方法院

洗錢防制法等

臺灣新北地方法院刑事裁定 112年度金訴字第1579號公訴人臺灣新北地方檢察署檢察官被告劉三源選任辯護人朱政勳律師上列被告因違反洗錢防制法等案件，經檢察官提起公訴（111年度偵字第60158號、112年度偵字第1584、8185、17517、17970、 24544、26128、26132、30118、31438、31439、31652、31919、 33454、35278、37281、38413、38423、38424、38425、38706、 38707、38710、38711、38931、39526、39838、39839、40462、 42598、42627、43712、43713號），本院裁定如下：　　主　文本件再開辯論，並定於民國一百一十三年十二月五日上午九時四十分在本院刑事第二十法庭審理。　　理　由一、按辯論終結後，遇有必要情形，法院得命再開辯論，刑事訴訟法第291條定有明文。經查，本案被告違反洗錢防制法等案件，於辯論終結後，尚有應調查之處，爰命再開辯論，並定庭期如主文所示，特此裁定。二、依刑事訴訟法第291條，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　5 　　日　　　　　　　　　刑事第十八庭　審判長法　官　詹蕙嘉　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　施函妤　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　施元明不得抗告。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林君憶中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　5 　　日

2024-11-05

PCDM-112-金訴-1579-20241105-1

台上

最高法院

公共危險

最高法院刑事判決 113年度台上字第4070號上訴人莊嘉咪選任辯護人朱政勳律師上列上訴人因公共危險案件，不服臺灣高等法院中華民國113年5 月30日第二審判決（112年度交上訴字第198號，起訴案號：臺灣士林地方檢察署110年度偵字第7950號），提起上訴，本院判決如下：主文上訴駁回。理由一、按刑事訴訟法第377條規定，上訴於第三審法院，非以判決違背法令為理由，不得為之。是提起第三審上訴，應以原判決違背法令為理由，係屬法定要件。如果上訴理由書狀並未依據卷內訴訟資料，具體指摘原判決不適用何種法則或如何適用不當，或所指摘原判決違法情事，顯與法律規定得為第三審上訴理由之違法情形，不相適合時，均應認其上訴為違背法律上之程式，予以駁回。二、本件原審審理結果，認定上訴人莊嘉咪有原判決犯罪事實欄所載之肇事遺棄犯行明確，因而撤銷第一審該部分科刑之判決，改判論處上訴人犯駕駛動力交通工具發生交通事故致人重傷而逃逸罪刑，已載敘其調查證據之結果及憑以認定犯罪事實之心證理由，所為各論列說明，有卷存資料可資覆按。三、上訴意旨略稱： (一)其自始辯陳於肇事後自以為只是撞到分隔島、分隔柱等，並未認知有撞到人等情，原判決理由既認案發現場存有(塑膠製)交通警示柱，又認該處路段(僅於路面劃設雙黃線)無安全島或其他突出裝置存在，已有理由矛盾；又其倘真正肇事逃逸，必不想讓人知悉，且即時私下將罪證處理或湮滅掉，豈會大反其道而聽從江文彬建議報警，又將嚴重車損情事直接拍照PO在微信上讓所有人(含警政人員)知道該情事，足見其撞擊時確不知肇事有傷到人。 (二)其於原審聲請傳喚證人黃仕憲、江文彬以證明其肇事後發現自己車輛受損，曾以手機撥打110報警處理，並經警員到場查看車損、拍照、酒測及製作筆錄等情，可知其於事故發生時並不知有致人受傷之情事。原審未傳喚2證人，有應調查之證據而未予調查之違法等語。四、事實之認定、證據之取捨及證明力之判斷，俱屬事實審法院之職權，此項職權之行使，倘不違背客觀存在之經驗法則或論理法則，即不違法，觀諸刑事訴訟法第155條第1項規定甚明，自無許當事人任憑主觀妄指為違法，而資為合法之第三審上訴理由。　　原判決認定上訴人上開犯行，係綜合上訴人於第一審之自白、證人即告訴人蔡○(名字詳卷)、謝政宏(下稱告訴人2人)之證詞、上訴人在其個人社群貼文上傳之照片、臺北市政府警察局交通警察大隊道路交通事故初步分析研判表、現場照片、上訴人駕駛之自用小客車(下稱A車)車損照片、車禍現場照片顯示之車輛撞擊散落碎片地點、警方擺設交通錐之位置、警製交通事故現場圖所示行車路線、原審就蔡○騎乘之大型重型機車(下稱C車)行車紀錄器影像之勘驗筆錄等，酌以所列其餘證據資料及案內其他證據調查之結果而為論斷，詳敘憑為判斷上訴人於所載時地，駕駛A車，沿○○市○○區○○○路 0段由南向北行駛，並於行經該路與中正路交岔路口時右轉，由西向東行駛重陽橋下之中正路高架道路引道上行，適謝政宏駕駛自用小客車(下稱B車)、蔡○騎乘C車搭載其女廖○○( 名字年齡詳卷)，沿重陽橋下之中正路高架道路引道由東向西下行；其於右轉後疏未注意車前狀況，並跨越分向限制線，致其所駕駛之A車左前車頭連續撞擊對向之B車、C車之左前車頭，蔡○、廖○○之人車倒地，致謝政宏、蔡○受有輕傷害，廖○○受有嚴重減損一肢機能，達重傷之程度（上揭傷害部分經判處罪刑確定）。其於發生交通事故後，見B車左前車頭、車身因而凹損、蔡○、廖○○因而人車倒地，應可預知B車乘坐之人（謝政宏）、（C車）之蔡○、廖○○極有可能受傷，且其駕駛之A車亦因撞擊而毀損嚴重，明知其駕駛動力交通工具發生交通事故，竟未停留在事故現場，亦未報警處理或留下任何可資聯絡之資料，且未召救護車或對告訴人2人及廖○○施以必要救護措施，基於駕駛動力交通工具發生交通事故致人重傷而逃逸之故意，逕自駕駛A車離開現場，所為已該當刑法第185條之4第1項後段之駕駛動力交通工具發生交通事故致人重傷而逃逸罪構成要件之理由綦詳；復依調查所得，說明上訴人否認發生交通事故時知悉有人致輕重傷而逃逸之供詞及其於事發後曾主動報警並請員警對其酒測之辯詞均如何不足採、其曾於社群網站上傳A車之車損照片之情如何不足為上訴人有利之認定，均依卷內資料記明其論證及取捨判斷之理由。凡此，核屬原審採證認事職權之適法行使，所為各論斷說明，衡諸經驗法則與論理法則皆無違背。五、刑事訴訟法所稱依法應於審判期日調查之證據，係指與待證事實有重要關係，在客觀上顯有調查必要性之證據而言，其範圍並非漫無限制，必其證據與判斷待證事實之有無，具有關聯性，得據以推翻原判決所確認之事實，而為不同之認定，若僅枝節性問題，或所證明之事項已臻明確，或就同一證據再度聲請調查，自均欠缺其調查之必要性，未為無益之調查，無違法可言。原判決敘明上訴人聲請傳喚證人黃仕憲、江文彬到庭以證明其於肇事後曾以手機撥打110報警處理，經警員到場查看車損、拍照、酒測及製作筆錄等情，惟經函詢相關單位後查無上訴人於交通事故發生當天及隔日報警之任何紀錄，且2證人均非交通事故現場之目擊者，江文彬甚至未於上訴人所稱於警察至現場處理時亦到場，顯見2證人關於本案事發經過均係聽聞上訴人所述而得，是此等證據調查之聲請，均無調查之必要等旨，原審以事證明確，未就此部分為無益之調查，無所指調查職責未盡之違法。六、上訴意旨置原判決之論敘於不顧，對原審採證認事之職權行使及原判決已說明論駁之事項再事爭辯，徒以自己說詞，任意指為違法，難謂已符合首揭法定之上訴要件，其之上訴為不合法律上之程式，應予駁回。據上論結，應依刑事訴訟法第395條前段，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日刑事第六庭審判長法　官段景榕法　官汪梅芬法　官許辰舟法　官何俏美法　官洪兆隆本件正本證明與原本無異書記官石于倩中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1 　　日

2024-10-30

TPSM-113-台上-4070-20241030-1

訴

臺灣新北地方法院

給付報酬

臺灣新北地方法院民事判決 112年度訴字第2858號原告大安不動產投資顧問有限公司法定代理人陳彥汝訴訟代理人朱政勳律師被告魏漢雄訴訟代理人江百易律師上列當事人間請求給付報酬事件，經本院於民國113年9月10日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告起訴聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）368萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。及願供擔保請准宣告假執行。並主張略以：　㈠被告前於民國111年8月10日，就名下門牌號碼新北市○○區○○路000巷00號(即新北市○○區○○段0000號建物)含其坐落基地即同區○○段000地號土地(下稱系爭不動產)，與原告簽訂委託銷售契約書，約定於111年8月10日起至112年2月28日為止，期間內專任委由原告進行銷售系爭不動產，委賣價格為106,660,000元（下稱系爭委託銷售契約書）。賣方承辦仲介為陳育凱。嗣後，雙方於111年10月17日簽署契約書內容更改附表，更改委賣價格為89,000,000元，委託期間仍至112年2月28日為止。雙方又於112年2月22日再次簽署契約書內容更改附表，更改委賣價格為88,880,000元，同時延長委託期間至112年8月31日為止。　㈡原告於上開專任委託銷售期間，多方努力從事廣告、帶看及尋覓潛在之買方，詎被告突然於112年4月26日以通訊軟體line告知原告(即承辦陳育凱)以：「育凱，廠房已出租了，所有廣告麻煩撤下。感恩。」、「不用賣了。」等語，因過於突然，原告感到錯愕。事後，原告因心生疑惑，遂特別查詢內政部不動產實價登錄查詢網及系爭不動產最新之登記謄本等資料，始驚悉被告前已於112年4月18日(即仍在委託有效期間內)，將系爭不動產出賣予他人即日日鑫貿易有限公司（下稱日日鑫公司），出賣價格為92,000,000元，已完成過戶移轉之登記，上開事實俱有政府相關公開資料及謄本可稽。被告竟隱匿此一重大違約情事，欺騙原告廠房已經出租不用賣，要將所有廣告撤下來云云，其違約情事至為明確。　㈢原告依系爭委託銷售契約書、二次簽署之契約書內容更改附表之契約法上法律關係，請求被告給付4％之服務報酬如聲明所示。請求權基礎有三，請鈞院擇一為原告有利之判決，爰臚列如下：　　⒈被告簽署於111年8月10日之系爭委託銷售契約書，其第4條第2項第1款約定：「有下列情形之一者，委託人應依約定支付受託人實際成交價的4%服務報酬：1、委託期間內，委託人自行將本契約之不動產標的出售或另行委託第三者居間仲介。」　　⒉被告簽署於111年10月17日之契約書內容更改附表，其第5 條約定：「委託期間內，甲方自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三人居間仲介者，甲方仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬。」　　⒊被告簽署於112年2月22日之契約書內容更改附表，其第5條約定：「委託期間內，甲方自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三人居間仲介者，甲方仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬。」　　　㈣被告辯稱：原告提供之系爭委託銷售契約書為一般委託之文件外型，卻暗藏專任委託之內容，詐欺被告，故被告要撤銷委託之意思表示云云，顯非事實，原告否認之。原告之業務員有誠實告知被告系爭委託銷售契約書係專任委託，且被告為有相當社會經驗的公司老闆，對於契約白紙黑字自不容諉稱不知。況且，系爭委託銷售契約書符合內政部頒訂的定型化契約範本，自無所謂詐欺之情。況且，除了系爭委託銷售契約書之外，被告後續還簽了二份契約書內容更改附表，均有專任銷售的約條文，被告簽了三份還稱遭原告詐欺，顯屬無理。　㈤至被告辯稱原告未給予契約審閱期3日云云，原告否認之。本件原告之業務員有告知被告可審閱契約3日，被告稱不需要，原告的業務員才會倒填審閱日期，這是經過被告同意的。況且，被告簽完系爭委託銷售契約書過了好幾個月，中間還簽了兩份契約書內容更改附表，從未表示未給予其3日審閱期要撤銷委託，今於違約後再主張未給予審閱期云云，自非可採等語。二、被告聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決願供擔保請准免為宣告假執行。並略以下列情詞置辯：　㈠被告原為系爭不動產之所有權人，被告有與原告簽訂系爭委託銷售約書及兩份契約書內容更改附表。被告有於112年4月 18日將系爭房地出售予訴外人日日鑫貿易有限公司並辦理不動產所有權移轉登記。惟本件原告對被告之請求實屬無理。　㈡兩造簽署系爭委託銷售契約書時，原告並沒有給被告審閱期間，系爭委託銷售契約書第一頁上方所載之委託人審閱期間 3日，與事實不符。該審閱期間之部分為原告員工陳育凱所書立。按消費者保護法第11-1條規定：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第一項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。」，原告所提供系爭委託銷售契約之簽約過程，違反上開審閱期之規定，被告為消費者，得主張關於「四、服務報酬：」之條款不構成契約內容。　㈢原告與被告簽署系爭委託銷售契約書時，明知被告尚有委託其他二間仲介公司進行銷售。原告係透過被告所委託之其他仲介廣告訊息，直接到系爭不動產處，請求被告再委託其進行銷售，被告當時已委託儀辰不動產經紀有限公司(有巢氏房屋)、王牌不動產仲介股份有限公司(中信房屋新莊副都心加盟店)進行銷售，均係簽立一般銷售契約，委託期間均至1 12年7月。原告公司員工陳育凱前二次來找被告時，被告均清楚告知已委託二家仲介進行銷售，沒必要再委託第三家，然陳育凱一再以「多委託幾家比較好賣」為說詞，勸說被告進行委託，被告始於111年8月10日當日同意簽下系爭委託書。陳育凱清楚知悉被告於簽署系爭委託銷售契約書前已有委託其他至少二間仲介進行「一般委託」銷售。　㈣原告提供形式上為「一般委託銷售契約」之外型，卻以實質上「專任委託契約」之內容，讓被告簽下委託銷售契約，被告主張撤銷，被告受有誤導，請求撤銷委託契約。被告與其他仲介公司簽的委託書，都有記載一般委託或專任委託的名稱，但系爭委託銷售契約書卻沒有在約頭記載「專任委託銷售契約書」，而以「委託銷售契約」之形式，隱藏有違約金條款。在原告一再勸說「多委託幾家比較好賣」之情況下，被告又未在契約頭看到「專任」之字眼，自係認為簽下的是一般委託銷售契約，後續二份更改，亦僅係應原告要求降低委託銷售金額而已，直至112年8月原告要求被告賠付違約金時，被告始驚覺遭到原告詐欺簽下專任委託。被告就此部分主張民法第92條前段撤銷簽約的意思表示。　㈤系爭不動產於000年0月00日出賣後，被告對於所有委託銷售之仲介均係以「房屋已出租」之說法通知撤下廣告，有以電話通知者，亦有如通知原告之方式以LINE通知者。被告統一對外之說法均係已有客戶承租，以較軟性之方式通知各仲介而已，且該廠房之售價近億，為避免不必要之麻煩，始以此種方式處理，並非明知本件為專任委託卻要逃避責任。原告指被告故意欺瞞顯屬違約云云，並不可採等語。三、兩造不爭執之事實：　㈠兩造於111年8月10日簽署系爭委託銷售契約書，由被告委託原告出售系爭不動產，期間自111年8月10日起至112年2月28 日止，委賣價格為106,660,000元。其第4條第2項第1款約定：「有下列情形之一者，委託人應依約定支付受託人實際成交價的4%服務報酬：1、委託期間內，委託人自行將本契約之不動產標的出售或另行委託第三者居間仲介。」　㈡兩造於簽署前項系爭委託銷售契約書時，原告係由業務陳育凱代表簽約。系爭委託銷售契約書上記載「本契約自111年8 月7日給予被告審閱3日完畢」一節，並非事實。　㈢兩造於111年10月17日簽署契約書內容更改附表，更改委賣價格為89,000,000元，委託期間仍至112年2月28日為止。其第 5條約定：「委託期間內，甲方自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三人居間仲介者，甲方仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬。」　㈣兩造於112年2月22日再次簽署契約書內容更改附表，更改委賣價格為88,880,000元，同時延長委託期間至112年8月31日為止。其第5條約定：「委託期間內，甲方自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三人居間仲介者，甲方仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬。」　㈤嗣被告並未經由原告仲介，而係交由欣勝不動產股份有限公司居間成交，於112年4月18日將系爭不動產出賣予其他人，出賣價格為92,000,000元，並已完成過戶移轉之登記。四、本件爭點及本院得心證之理由：　㈠本件原告主張兩造間所簽署之系爭委託銷售契約書乃專任委託銷售之契約，被告則辯稱其本人係受原告所欺瞞，兩造間應係成立一般委託銷售之契約。則就兩造間所簽訂之系爭委託銷售契約書及後續兩次契約書內容更改附表，究係何種性質之契約，允為本案首要之爭點，本院判斷如下：　　⒈按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院98年台上字第1925號、96年台上字第286號判決意旨參照）。　　⒉次按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第103條第1項定有明文。即民法所謂代理，係指本人以代理權授與代理人，由代理人以本人名義為意思表示，或受意思表示，而直接對本人發生效力而言。申言之，其本人因此而與為法律行為之他造當事人間，直接發生權利義務關係。經查，本件兩造均不爭執陳育凱為原告公司之業務員，負責系爭委託銷售契約書之簽署，核其情狀，自屬原告公司之代理人。是以，陳育凱於本件締約過程中所為或所受之意思表示，依法均對原告本人發生效力，當無疑義。　　⒊查證人陳育凱於本院審理中證述略以：系爭委託銷售契約書是我辦理的，上面是我簽名，簽署時是我跟被告二人在場，我有說明合約的內容，金額也確定了，因我們這邊有需要三天審閱期間，如有需要，契約就放在被告那邊，三天後我再去拿，被告說不需要，就直接簽了。當天簽約當天就拿到了。簽的當下我有說明是專任委託書，就是指這段期間內只能由我們大安負責銷售。我是在591房仲網上面看到系爭不動產要出售，知道被告也有委託其他的不動產公司在賣系爭不動產，當時有跟被告報告，說他委託其他家的價格比較低，我們可賣比較高，所以可以簽專任委託，也可以跟其他不動產公司合作。我有跟被告說如其他仲介有找到客戶，可用合作的方式來共同銷售，這要看仲介行規怎麼拆算。我也有說如別間仲介有找到客戶，請他找我，我也可以做把關的工作，還有留我名片在被告公司。我大致上就是這樣說明。我有跟被告說這是專任委託，如同行有客人，要來跟我們簽配案單完成合作。被告沒有把廠房的鑰匙交給我讓我直接帶看，是帶看前我會通知被告，看可以的時間，鑰匙並沒有在我這裡等語（見本院卷第217-224頁）。又本件兩造對於證人陳育凱前揭證述內容之真實性，並未為爭執，自堪信其所述情節為真。　　⒋又按，除有法律規定外，契約之成立，以當事人雙方之意思表示有合致為已足，不以形諸文字為必要。本件系爭委託銷售契約書契約關係之成立，係由陳育凱代理原告公司與被告本人雙方當面磋商而達成意思表示合致，故陳育凱與被告間所為之口頭約定，縱未形諸於文字，明文記載在委託銷售契約書上，仍應生契約之效力，而有拘束兩造之效果。本院查，依證人陳育凱前述證詞，可知陳育凱是在 591房仲網上面看到系爭不動產要出售，明知被告已經委託其他仲介公司出售系爭不動產，仍向被告表示：被告委託其他家仲介之價格較低，原告公司可以高價賣出，所以可以簽專任委託，原告也可以跟其他不動產公司合作，如其他仲介有找到客戶，可用合作的方式來共同銷售，依仲介行規拆算，如別間仲介有找到客戶，原告也可以為被告做把關的工作，如果同行有找到客人，要來跟我們簽配案單完成合作等語。核其所述之內容，既係於締約當下對被告所為之意思表示，並經被告同意而簽署系爭委託銷售契約書，則該等內容雖未記載於系爭委託銷售契約書上，仍應構成系爭委託銷售契約關係之一部分。　　⒌復按定型化契約條款如有疑義，應為有利於消費者之解釋，且企業經營者對其提供之商品，應提供消費者充分正確之資訊，並應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，為消費者保護法第11條第2項、第4條及第22條所明定。經查，陳育凱代理原告與被告所成立前點所示口頭約定之契約內容，核其性質顯然並非仲介行業中所稱之「專任委託」，與系爭委託銷售契約書第 4條約定：「有下列情形之一者，委託人應依約定支付受託人實際成交價的4%服務報酬：1、委託期間內，委託人自行將本契約之不動產標的出售或另行委託第三者居間仲介。」之內容顯然互相矛盾。而本件原告為不動產業務之企業經營者，被告為消費者，系爭委託銷售契約書為定型化契約，故本件兩造間契約上有關口頭約定與書面約定相扞挌之疑義，本院自應為有利於消費者即被告之解釋。且衡諸上情，亦可認本件原告公司之代理人陳育凱於簽署系爭委託銷售契約書時，對被告所為契約內容之解說，顯然沒有提供消費者即被告關於系爭委託銷售契約書第5條約定內容充分且正確之資訊，故於契約解釋上，本院認兩造間關於被告可否於不違約的狀態下，委託他人仲介出售系爭不動產一事，應以陳育凱之口頭說明為準。申言之，系爭委託銷售契約書第4條關於專任委託之約定，已經兩造以口頭之特約加以排除適用。　　⒍綜上說明，本件原告主張依系爭委託銷售契約書第5條之約定，請求被告給付仲介服務報酬，即屬無據。　㈡本件原告主張其請求權基礎有三，除前項所論之系爭委託銷售契約書第4條之約定外，尚有111年10月17日、112年2月22 日分別簽署之契約書內容更改附表第5條之約定云云。惟本院查：　　⒈兩造於111年10月17日簽署之契約書內容更改附表，所約定之銷售期間至112年2月28日為止，而被告將系爭不動產出賣予他人之時間為112年4月18日，已在上開契約書內容更改附表所約定之委託時間之後。是本件原告爰引此部分約定作為請求被告給付仲介費之請求權基礎，顯非可採。　　⒉兩造於112年2月22日簽署之契約書內容更改附表，約定之銷售期間延長至112年8月31日為止。其第5條固有約定：「委託期間內，甲方自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三人居間仲介者，甲方仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬。」等情，惟上開「契約書內容更改附表」僅係對原契約即系爭委託銷售契約書中關於委託金額及期限之更改及補充，關於上開第5條之約定內容，與系爭銷售委託契約書第4條所約定：「有下列情形之一者，委託人應依約定支付受託人實際成交價的4%服務報酬：1、委託期間內，委託人自行將本契約之不動產標的出售或另行委託第三者居間仲介。」並無二致。可見兩造於簽署上開契約書內容更改附表時，並無就本件契約係屬專任委託或一般委託有變更之意思表示合致存在。是以，前揭原告公司代理人陳育凱與被告以口頭成立之契約內容，於兩造簽署112年2月22日契約書內容更改附表後，應屬仍未變更，故仍應作同一解釋，難認原告可憑112年2月22日簽署之契約書內容更改附表第5條為依據，請求被告給付仲介報酬。五、綜上所述，本件告爰引系爭委託銷售契約書第4條、111年10 月17日、112年2月22日分別簽署之契約書內容更改附表第5 條之約定，請求被告應給付其仲介報酬368萬元部分，均為無理由，應予駁回。其訴既經駁回，假執行之聲請亦失其依附，應併予駁回。　六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經核於本院認定之事實不生影響，爰不予一一論駁，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　24　　日民事第六庭法　官　許映鈞以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　24　　日書記官　陳逸軒

2024-10-24

PCDV-112-訴-2858-20241024-1

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臺灣臺北地方法院簡易民事判決 113年度店簡字第289號原告非凡不動產有限公司法定代理人榮翠華訴訟代理人朱政勳律師被告陳建興陳碧珠黃世輝陳世南上一人訴訟代理人井亞芬陳世華上一人訴訟代理人陳靜慧上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國113年9月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主文被告陳建興應給付原告新臺幣捌萬元，及自民國一百一十三年二月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告黃世輝應給付原告新臺幣拾萬元，及其中新臺幣玖萬陸仟元自民國一百一十三年二月六日起至清償日止，其中新臺幣肆仟元自民國一百一十三年六月二十八起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告陳碧珠應給付原告新臺幣拾萬元，及其中新臺幣玖萬陸仟元自民國一百一十三年二月六日起至清償日止，其中新臺幣肆仟元自民國一百一十三年七月十五起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣伍仟壹佰捌拾元，由被告陳建興負擔新臺幣捌佰陸拾參元，被告黃世輝負擔新臺幣壹仟零柒拾玖元，被告陳碧珠負擔新臺幣壹仟零柒拾玖元，並均加計自本判決確定之翌日起至清償日止給按週年利率百分之五計算之利息，餘由原告負擔。本判決得原告勝訴部分假執行。但被告陳建興如以新臺幣捌萬元為原告預供擔保；被告黃世輝、陳碧珠如各以新臺幣拾萬元為原告預供擔保，得各免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由要領一、陳建興、陳碧珠（本判決提及單一被告，均省略被告之稱謂）經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文，上開規定依同法第436條第2項，於簡易程序適用之。本件原告起訴時第1項聲明：「被告應給付原告新臺幣（下同）48萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息」，嗣變更為「陳建興應給付原告8萬元；陳世南、黃世輝、陳世華、陳碧珠應各給付原告10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息%計算之利息」（見本院卷第174頁），其變更係針對同一契約糾紛所為請求，相關資料均可繼續援用，其變更後之訴與原聲明之基礎事實同一，依前揭規定，原告所為變更及追加部分，應予准許。三、原告起訴主張：原告為經營不動產仲介經紀業之公司，被告為胞兄弟姊妹，於民國112年6月26日由陳碧珠、黃世輝、陳世南、陳世華共同委託陳建興，就名下門牌號碼臺北市○○區 ○○街00巷0弄0號房屋（含其坐落基地即臺北市○○區○○街○段0 00號地號土地，下稱系爭不動產）與原告簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約書），約定於112年6 月26日至113年6月25日之期間內專任委由原告進行系爭不動產之銷售，原告努力從事廣告、帶看、尋覓買方後，終尋得訴外人游秀芝為買方，經原告居間，雙方於112年8月17日簽署不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定系爭不動產總價金為800萬元，兩造並於同日簽署給付服務費承諾書（下稱系爭承諾書），約定賣方（即被告）應給付服務費 32萬元予原告，並約定倘若嗣後賣方違約或反悔不賣致買賣契約不成立或解除時，賣方同意依成交價6%賠償原告。詎被告於給付簽約款後，拒絕繼續支付完稅款、提供過戶所需之證件資料，恣意違約不履行，原告自得依系爭承諾書之約定，請求被告賠償成交價額之6％即48萬元，到庭被告雖辯稱未授權陳建興，然從錄音譯文可知到庭被告確實有共同委託陳建興，並概括授權成交金額，爰依法提起本訴等語，並聲明：㈠陳建興應給付原告8萬元；陳世南、黃世輝、陳世華、陳碧珠應各給付原告10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息%計算之利息、㈡願意供擔保請准宣告假執行。四、陳世南答辯意旨略以：我並未授權出售系爭不動產，是陳建興通知要去全國不動產（按：原告為全國不動產之加盟店）開會、系爭不動產遭以800萬元賣掉，我始知悉此事，並趕快通知陳世華，合約書是陳建興偽造簽名，完全沒有跟共有人商量，合約應不生效，永慶房屋鑑定系爭不動產價值最少 1,000萬元已上，後來去全國不動產討論，我帶永慶房屋的人前往，永慶房屋的人說給他1星期賣，果然2天便找到買家願意以1,000萬元購買系爭不動產，但陳建興卻拒絕，堅持要讓原告賣800萬元，有違常理，懷疑陳建興與原告有私下協議等語，聲明：原告之訴駁回。五、陳世華答辯意旨略以：我們完全不知道要賣系爭不動產的事，是一直到成交了，才經陳世南通知而知悉，我們並未授權陳建興出售系爭不動產，因成交價低於市場行情，陳建興請我們出面跟原告協調，看可不可以跟仲介說把價錢拉高，我們分別於112年9月24日及10月24日協調2次，協調時，我們都跟原告的人講我們未授權陳建興出售系爭不動產，112年9 月24日那天原告的員工叫我們簽授權書，我們也拒絕，該次因為對方有種要威脅我們的感覺，所以我們到一半有趕快錄音，錄音中可見我們確實一再強調沒有授權出售系爭不動產，已經提告陳建興偽造文書，原告的房仲也知道沒有授權，難道沒有責任嗎？陳世華4年前生病，生病之前曾經跟陳建興非正式聊過賣房子這件事，但這樣應該不算有授權陳建興等語，聲明：原告之訴駁回。六、黃世輝答辯意旨略以：當初陳建興稱朋友在全國不動產做房仲，我保管家中所有人的土地房屋權狀，我有將權狀交給陳建興，後來房屋仲介稱系爭不動產附近時價登錄只有810萬元，但沒有拿時價登錄憑據給我看，我有簽給授權書給陳建興，但是原告在本案中拿出的授權書不是我簽的，我簽的那張原告沒有提出，我有說賣950萬元才可能，但陳建興竟冒充全部人簽名私自跟買方簽合約，沒有跟全部人商量，我們完全不知陳建興與買方簽約800萬元的事，契約應為無效，我問其他代書，他們說如果是委託就應該要錄音，合約書上有說如果沒有委託，陳建興要負擔法律責任，陳碧珠有跟我說她欠陳建興錢，所以全權委託陳建興處理房子等語，聲明：原告之訴駁回。七、陳建興、陳碧珠未到庭陳述，亦未提出書狀。八、本院得心證之理由：　㈠被告為系爭不動產之所有權人，陳建興應有部分為6分之1、陳世南、黃世輝、陳世華、陳碧珠應有部分均為24分之5，有建物第一類謄本在卷可查（見本院限閱卷）。又陳建興出面於112年6月26日填寫系爭委託銷售契約書，委託原告出售系爭不動產，嗣原告覓得買家游秀芝願意以800萬元購買系爭不動產後，即由陳建興代理全體共有人與買方簽署系爭買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書，約定全體共有人出售系爭不動產予游秀芝，有系爭委託銷售契約書、系爭買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書在卷可考（見本院卷第21-36頁），系爭不動產既為被告共有，系爭買賣契約書之內容，即係約定各共有人將其應有部分出售予賣方；又陳建興於同日復代理全體共有人簽書系爭承諾書，約定原告仲介報酬為32萬元、並載若違約或反悔不賣應賠償成交價6%予原告，有系爭承諾書在卷可查（見本院卷第37頁），再系爭不動產迄今仍登記於被告名下，有建物第一類謄本在卷可查（見本院限閱卷），可徵系爭買賣契約書之賣方確未履約將系爭不動產出售予買方，上情應堪認定。　㈡又依原告提出其他共有人授權陳建興之授權書（見本院卷第1 09-115頁），固載陳世南、黃世輝、陳世華、陳碧珠授權陳建興就系爭不動產買賣之一切事宜，然以肉眼觀察上載陳世南、黃世輝、陳世華、陳碧珠之簽名，均與陳建興簽名之字跡完全相同，則陳世南、黃世輝、陳世華均辯稱該等授權書並非其等所簽等詞，並非無據，自難憑上述授權書為不利被告之認定，則本件重點應在於系爭不動產共有人實際上有無授權陳建興簽訂買賣及仲介報酬契約，若共有人根本未授權陳建興，於經未授權之共有人承認前，難謂該共有人與買方及原告有何買賣契約或仲介報酬契約存在。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第27 7條前段定有明文，現原告主張陳世南、黃世輝、陳世華、陳碧珠均授權陳建興出售系爭不動產，然為陳世南、黃世輝、陳世華所否認，此部分自應由原告負舉證之責。又所謂授權出售系爭不動產，除授權與原告、賣方洽談外，並應包含買賣價金之授權，倘僅有授權洽談，然對後續成交價格並未授權或承認，仍應認未授權之共有人與他人不構成上述契約關係。　㈢陳建興、陳碧珠、黃世輝部分：　1.查不論係系爭委託銷售契約書、系爭買賣契約書抑或系爭承諾書，均係記載陳建興代理陳世南、黃世輝、陳世華、陳碧珠簽訂，另兩造曾於112年9月24日與在原告公司會議室內協商，與會人員有原告員工葉俊男、陳建學、姚樂民等人，系爭不動產共有人則有陳建興、陳靜慧、陳智豪（陳靜慧、陳智豪為陳世華子女，當天代表陳世華出席）、黃世輝、陳世南出席，並會同一名永慶房屋人員，該日對話經陳靜慧就部分對話錄音，並製作譯文陳報本院，其中陳建興在譯文中多次提到「當初你們說要賣房子的事，我就去（被打斷）」、「不然怎麼辦，我當初簽的時候，有跟你們講，你們都不（被打斷）」、「當初你們不是都說好我才會（被打斷）」、「但是你們要賣的時候，大家都問好了，我才（被打斷）」、「他們講好，我都好，我都代簽，代理人去簽名（被打斷）」、「是他們大家要賣房子」等詞，有錄音譯文在卷可查（見本院卷第231-251頁），姑不論陳建興稱「大家都問好了」等詞是否屬實，然可徵陳建興於訴訟外自承系爭委託銷售契約書、系爭買賣契約書及系爭承諾書均係其代理其他共有人所為，陳建興就其所有系爭不動產應有部分，自與賣方成立買賣關係，並與原告間成立給付仲介報酬之契約。　2.又黃世輝於本院行當事人訊問程序時證稱：（問：你之前陳述「賣房子的事情我知道，我有跟陳建興講要不要把房子賣掉，陳建興說他朋友在賣房子，可以給朋友賣，因為全部權狀是我一人保管的，我就把權狀交給陳建興，但我委託賣95 0萬元，但陳建興竟然以800萬元成交，簽合約也沒跟我們說，而是陳建興代所有人簽名」，是否無誤？）權狀不算是我在保管，是因為放在我那裡，他們也沒有跟我要，其他正確。（問：你之前陳述「因為陳碧珠有欠陳建興錢，所以她全權委託陳建興處理房子，所以她覺得不關她的事」、「我講的是陳碧珠親口跟我說的」，是否無誤？）無誤，但陳碧珠跟我講的時間我忘了等語（見本院卷第205-209頁），依黃世輝所述，雖陳碧珠之授權書亦為陳建興所簽，然陳碧珠於訴訟外自承因積欠陳建興債務，故已將系爭買賣契約書出售事宜全權委託（即包含討論、簽約、價金之決定）陳建興，則陳建興就陳碧珠出售系爭不動產應有部分，亦屬有權代理，再者陳碧珠經合法通知無正當理由未到場，亦未提出任何具體的聲明及陳述，依民事訴訟法第280條第3項規定，當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用民事訴訟法第280條第1項之規定，即視為自認，則原告主張陳碧珠確有委託陳建興，並概括授權成交金額等情，並非無據。　3.再黃世輝確有將系爭不動產權狀交付陳建興，並填寫出售系爭不動產之授權書予陳建興等情，為黃世輝自承在卷（見本院卷第150、260頁），足認黃世輝確有授權陳建興處理出售事宜，黃世輝雖辯稱其告知陳建興總價賣950萬元才可賣、不知陳建興與買方簽約800萬元云云，然黃世輝於112年9月2 4日協商中陳稱「當初我跟他（按：指陳建興）講的是950，看能不能賣950，結果他就一直被殺阿！」、「他是說實價登錄是810啊」、「950是我跟大阿伯（按：指陳建興）講的，看能不能賣950，然後他（按：指陳建興）一直跟我聯絡，說有人出價多少、有人出價多少，不然就是有人看一看就走掉了，他就跟我報告，誰是他朋友，他後來說有一個有意思的，就講給我，本來說是750，他講750，我就跟他講太低了」、「後來我跟他說750太少了，後來他又一直加，加到，我說最低不能超過800，因為他跟我講810，我說那個、那個什麼時價登錄是810，我說780也太少，我說最少不要超10 萬元，後來講800萬，他想很久了好不好」、「但是我後來，我、我有給他注意，我覺得啦，這樣判斷，剛開始有懷疑，後來我就沒有懷疑了，因為後來他有一直跟我講，價錢一直跟我談，他就是跟我講的」等語，有錄音譯文及本院113 年9月18日勘驗筆錄在卷可考（見本院卷第250、252-253頁），依黃世輝於協商時之陳述，系爭不動產買賣過程中，賣方不斷加價，陳建興即與黃世輝聯絡報價，黃世輝考量時價登錄資料房價為810萬元，故向陳建興稱「最少不要超10萬元」、「最低不能超過800」等詞，而後陳建興與買方簽訂系爭買賣契約書成交價額為800萬元，並未逾黃世輝授權成交之價格範圍，衡以黃世輝於協調過程中，係陳稱當初遭他人告以實價登錄系爭不動產僅價值810萬元，對此亦產生疑慮，顯見黃世輝於協調時亦宣稱800萬元價格過低，然仍為上述不利於己之陳述，本院認黃世輝於協調時所述前詞應屬可採，則陳建興簽署價金800萬元之系爭買賣契約書，並未逾越黃世輝口頭授權範圍，自難認陳建興出售黃世輝應有部分為無權代理，黃世輝雖辯稱其未講上述言語云云（見本院卷第260頁），然經本院勘驗錄音檔無誤後，黃世輝改稱：我是被詐欺的，我沒有同意800萬元，永慶房屋說行情最少超過1,000萬元以上，我才知道被騙云云（見本院卷第261頁），可徵黃世輝係成交後，聽聞他人告知800萬元出售價格過低，因認遭詐欺而反悔不賣，應屬違約，至於所謂遭詐欺云云，並未見黃世輝表示撤銷意思表示，況現今資訊發達，任何人均可上網查詢時價登錄資料，再綜合一切因素決定是否以及以何種價格出售，並無聽聞一人說法即盡信、對網路上豐富資料充耳不聞之理，自無所謂遭詐欺可言，黃世輝上開辯解難認可採。　4.按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，土地法第34條之1第1項前段定有明文，查系爭買賣契約書共有人共有5人，前述陳建興、陳碧珠及黃世輝就系爭不動產應有部分合計為24分之14（計算式：1/6+5/24+5/24=14/24），不論人數、應有部分均已過半，於法律上處分系爭不動產並無窒礙難行之處，竟與賣方訂立系爭買賣契約書，並與原告簽訂系爭承諾書後拒絕履約，其違約行為難認不可歸責，是原告依系爭承諾書請求陳建興、陳碧珠及黃世輝給復違約金，為有理由，應予准許。　5.系爭承諾書記載若違約或反悔不賣應賠償成交價6%予原告，已如前述，雖陳建興簽署系爭承諾書時，未必將此違約金之內容告知陳碧珠、黃世輝，然出賣房屋後反悔不賣，通常應負擔違約金，此應為一般人可預期，應認系爭承諾書亦為陳碧珠、黃世輝授權陳建興簽署之範圍內，查成交價6%為48萬元，而原告仲介本件買賣，原係向買方收取16萬元、賣方收取32萬元之服務報酬，因此所謂成交價6%之違約金，即原告本可收取服務費之總額，本院考量原告本可收取此等服務費，卻因陳建興、陳碧珠及黃世輝違約而無法取得，此即為原告之確實損失，應無酌減必要，又該等違約金並未約定賣方連帶給付，又屬可分之債，考量系爭買賣契約書即係共有人將其應有部分出售賣方，應認該等違約金亦應依應有部分比例折算，則原告請求陳建興給付違約金8萬元（計算式：480 ,000×1/6=80,000），請求陳碧珠、黃世輝各給付10萬元（計算式：480,000×5/24=100,000），為有理由，應予准許。　6.按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告請求陳建興、陳碧珠、黃世輝給付違約金，屬於未定期限債務，然原告原係請求被告共同給付 48萬元（即各被告給付9萬6,000元），嗣113年6月27日始變更聲明如前（見本院卷第173-174頁），就陳建學部分係減縮聲明（9萬6,000元減縮為8萬元）；就陳碧珠、黃世輝則屬擴張聲明（9萬6,000元擴張為10萬元，即增加4,000元），而陳建興、陳碧珠、黃世輝之起訴狀均係於113年2月5日發生送達效力（見本院卷第57、67頁）；黃世輝擴張聲明部分，黃世輝係於113年6月27日當場聽聞（見本院卷第173-17 4頁），應於當日發生催告效力，陳碧珠擴張聲明部分本院已送達113年6月27日言詞辯論筆錄，而於113年7月14日發生催告效力（見本院卷第185頁），則原告請求陳建興給付8萬元，及自113年2月6日起算至清償日止按年息5%計算之利息、請求黃世輝給付10萬元，其中9萬6,000元自113年2月6日起算；其中4,000元自113年6月28日起算至清償日止按年息5 %計算之利息、請求陳碧珠給付10萬元，其中9萬6,000元自1 13年2月6日起算；其中4,000元自113年7月15日起算至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。　㈣陳世南、陳世華部分：　1.原告主張陳世南、陳世華亦共同委託陳建興出售系爭不動產，並概括授權成交金額乙節，原係以協調過程中，陳世南、陳世華均未曾提及未授權陳建興，僅稱成交價格不符期待、低於行情，並提出通訊軟體Line對話紀錄為論據（見本院卷第167、143-145頁），然使用通訊軟體需繕打文字，非如口語對話如此簡便，若撰寫文字速度不快，縱有此主張亦未必會在通訊軟體內陳述，再者兩造第一次見面協商即為112年9 月24日，此為兩造所不爭（見本院卷第261頁），後經陳世南訴訟代理人陳靜慧提出該日錄音及譯文，可見陳靜慧於該次協商稱「我們沒有同意賣這個價錢，就算你們兩個人說好，是你們兩個人認定的一個價格，可是我們這一家沒有認定這個價格，請問要怎麼辦？」、「那這一筆錢就請大阿伯（按：指陳建興）去賠吧，因為不是我們簽的」等語；陳智豪稱「你成交我們還沒簽同意，價錢我們都不知道，我們事後才知道」等語；葉俊男稱「最後是因為授權書有缺，建學（按：指陳建學）陪著阿伯，一個個所有權人再跑一次在解釋一次」等語，有錄音譯文存卷可考（見本院卷第187-188頁），是於首次見面協商時，陳世南之代理人即強調成交價未經其同意，原告主張陳世南、陳世華均未曾提及未授權陳建興云云，與事實不符。　2.後原告雖亦就112年9月24日對話錄音有利於己部分製作譯文，其中陳建興在譯文中多次提到「當初你們說要賣房子的事，我就去（被打斷）」、「不然怎麼辦，我當初簽的時候，有跟你們講，你們都不（被打斷）」、「當初你們不是都說好我才會（被打斷）」、「但是你們要賣的時候，大家都問好了，我才（被打斷）」、「他們講好，我都好，我都代簽，代理人去簽名（被打斷）」、「是他們大家要賣房子」等詞，而葉俊男則稱「因為現在主要是阿伯（按：指陳建興）當時在賣這個房子的時候，他有跟其他兄弟姊討論過、討論過，那最後才做，我們還有跟阿伯在確認過，最後才敢作簽約的動作」等詞，以此相互核對，可徵陳建興可能曾向原告員工宣稱已獲全體共有人全權委託，然等此說法均來自陳建興單方面說法，審酌陳建興自行簽屬全體共有人授權書之時間為112年6月28日（見本院卷第109-115頁），而與買方、原告簽署系爭買賣契約書及系爭承諾書時間為112年8月17日（見本院卷第36-37頁），中間相隔1個月有餘，陳建興何以不補正有陳世南、陳世華簽名之授權書？實啟人疑竇，況協調時陳智豪、陳靜慧均指摘成交價錢未經陳世華同意，陳建興見狀為脫免無權代理之指控，故為上述言語，亦屬人之常情，所述可信度實令人懷疑。再者陳建興所稱「不然怎麼辦，我當初簽的時候，有跟你們講」、「是他們大家要賣房子」等詞，語意不清，所稱「簽」是指簽署何種文件？「大家要賣房子」究竟有無委託？如有委託，是否包含連同成交價格一並可由陳建興決定？均不清楚，本院於調解期日113年2 月5日、審理期日113年4月18日、113年5月29日、113年6月2 7日、113年8月1日、113年9月18日合計共6次通知陳建興到庭，陳建興均無正當理由未到場，上開疑義亦無法獲得解答，尚難僅憑陳建興、葉俊男於調解時之陳述逕認陳世南、陳世華業已全權委託（包含決定成交價）陳建興出售系爭不動產。　3.原告復提出陳智豪、陳靜慧協商過程中以下言語，擬用以證明陳世南、陳世華已全權委託陳建興，有對話譯文在卷可按（見本院卷第232-244頁）：　　上述對話，固可證共有人均有出售系爭不動產意願，且於過去不詳時間，曾有人口頭提及出售之事，然口頭表示有出售意願與委託出售差異甚達，仍無從證明陳世南、陳世華曾授權陳建興處理出售事宜，更遑論授權陳建興決定成交價格，雖陳建興係持有系爭不動產所有權狀與原告洽商，致原告認定陳建興係有權處理，然該權狀共有人平日係放於黃世輝處，後由黃世輝交予陳建興（如前述），並非陳世南、陳世華交付陳建興，而單純將權狀放於親人處，係基於親友間信賴，亦無法評價為陳世南、陳世華有使人他誤信之表見行為，而命其等負授權人責任，依現有證據，應認原告舉證尚有不足。 4.綜合上述，本件陳世南、陳世華就已全權委託陳建興部分，僅有陳建興單方面於訴訟外之說法，授權書亦非陳世南、陳世華所簽，此等證據尚無從使本院產生陳世南、陳世華已全權授權（包含決定成交價格）陳建興出售系爭不動產之確信，自難認陳世南、陳世華與買方或原告有何契約關係存在，則原告依系爭承諾書所載之約定請求陳世南、陳世華給付違約金，難認為有理由，應予駁回。九、綜上所述，原告依系爭承諾書，請求陳建興給付8萬元，及自113年2月6日起算至清償日止按年息5%計算之利息、請求黃世輝給付10萬元，其中9萬6,000元自113年2月6日起算；其中4,000元自113年6月28日起算至清償日止按年息5%計算之利息、請求陳碧珠給付10萬元，其中9萬6,000元自113年2 月6日起算；其中4,000元自113年7月15日起算至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍為無理由，應予駁回。十、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，原告聲請假執行部分不另准駁，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行，至於敗訴部分，其假執行聲請失所附麗，併予駁回。十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第91條第3項。依職權確定訴訟費用額為5,180元（第一審裁判費），由陳建興負擔863元、陳碧珠及黃世輝各負擔1,079元，餘由原告負擔。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　4 　　日臺灣臺北地方法院新店簡易庭法官陳紹瑜（原宣判日因颱風順延2日）　　　　　　　　　　　　　　　以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　4 　　日書記官凃寰宇

2024-10-04

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