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修繕房屋等

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度重訴字第235號原告廖偉岑訴訟代理人林更穎律師複代理人陳紀雅律師被告羅田安上列當事人間請求修繕房屋等事件，本院於民國114年2月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應容忍原告或原告指派之修繕人員進入被告所有門牌號碼新竹市○區○○路○○○號五樓A、五樓B房屋內，依如附表所示之方式為漏水之修繕。被告應給付原告新臺幣貳佰伍拾陸萬元，及自民國一一三年十二月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之三十五，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣捌拾伍萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣貳佰伍拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：原告為門牌號碼新竹市○○路000號4樓之1、4樓之 2房屋所有人（下合稱系爭4樓房屋）所有人，被告為同棟門牌號碼新竹市○○路000號5樓A、5樓B房屋（下合稱系爭5樓房屋）所有人。訴外人曹瀚文於民國112年2月15日向原告承租系爭4樓房屋，約定每月租金新臺幣（下同）80,000元，租賃期間5年，然因系爭4樓房屋有漏水情形，復約定租賃期間自112年7月1日起算，且原告應於112年6月30日完成漏水修繕。嗣原告於112年5月間，花費300,000元施作「天花板結構高壓防水注射」工程，惟漏水情形未改善。再經原告委請訴外人郭怡良建築師事務所進行勘驗，勘驗結果略以：系爭 5樓房屋未經合法申請擅自將室內空間拆除，裝修及違章外推，而後原場所因不知名原因結束營業後長期無人維修管理，許多窗戶長時未關閉或破損，加上之前未妥善依合法工序施工未適當處理防水，以至於每次下大雨，系爭5樓房屋室內空間便會積水漏水，也因此造成其下系爭4樓房屋頂漏水積水及嚴重壁癌鋼筋外露，須進行防水及抓漏補強等語。另原告委請訴外人雲鼎事業有限公司為如附表所示之完整防水修繕工程，費用經估價為2,260,000元。又原告因此被迫與曹瀚文解除租賃契約，受有未能依約收取租金之損害4,800, 000元（計算式：80,000*12*5=4,800,000）。是原告已支出上開「天花板結構高壓防水注射」工程之修繕費用300,000 元，並須支出上開完整防水修繕工程費用2,260,000元，且受有未能依約收取租金之損害4,800,000元，合計7,360,000 元（計算式：300,000+2,260,000+4,800,000=7,360,000）。而被告為系爭5樓房屋所有人，應依公寓大廈管理條例第1 0條第1項規定注意負管理、維護之責，卻長期未為之，具有過失，爰依民法第184條第1項前段、第191條第1項規定請求被告賠償上開損害7,360,000元，並依公寓大廈管理條例第6 條第1項第2款、第3項規定，請求被告容忍原告或原告指派之修繕人員進入系爭5樓房屋為修繕等語。並聲明：㈠被告應容忍原告或原告指派之修繕人員進入被告所有系爭5樓房屋內，依如附表所示之方式為漏水之修繕。㈡被告應給付原告7 ,360,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。四、得心證之理由：　㈠按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認，民事訴訟法第280條第1項規定甚明。復按當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用同法第28 0條第1項規定，同法第280條第3項前段亦有明文。經查，原告主張其為系爭4樓房屋所有人，被告為系爭5樓房屋所有人；曹瀚文於112年2月15日向原告承租系爭4樓房屋，約定每月租金80,000元，租賃期間5年，自112年7月1日起算，且原告應於112年6月30日完成漏水修繕；系爭4樓房屋有漏水情形；原告於112年5月間，花費300,000元施作「天花板結構高壓防水注射」工程，漏水情形未改善；原告委請雲鼎事業有限公司為如附表所示之修繕工程，費用經估價為2,260,00 0元；被告長期未為系爭5樓房屋之管理、維護等事實，有建物所有權狀、建物登記第二類謄本、房屋租賃契約書、估價單、統一發票、存款憑條、現場照片、建築物現勘鑑定書及所附現況照片、防水修繕估價單、土地建物查詢資料在卷可參（本院卷第21至62頁）。被告已於相當時期受合法通知，而於言詞辯論期日不到場爭執，亦未提出準備書狀爭執，依上開規定，視同自認，堪認原告此部分主張之事實為真實。　㈡郭怡良建築師於113年6月5日實地勘查並簽證出具建築物現勘鑑定書，所載勘驗結果記載：「本建築物經本人現勘鑑定結果：因本棟建築建物老舊（70年建都字第136號），另5樓之 1及之2（按：應指5樓A、5樓B即系爭5樓房屋，下同）之前屋主或使用者未經合法申請擅自將室內空間拆除，裝修及違章外推，而後原場所因不知名原因結束營業後長期無人維修管理，許多窗戶長時未關閉或破損，加上之前未妥善依合法工序施工未適當處理防水，以至於每次下大雨，5樓之1及之 2住戶室內空間便會積水漏水，也因此造成其下4樓頂漏水積水及嚴重壁癌鋼筋外露（詳如附件），須進行防水及抓漏補強，特此證明」等語，有前開建築物現勘鑑定書及所附現況照片附卷可考，且其內容並無明顯不合理之處，應可作為判斷之基礎。是系爭4樓房屋發生漏水情形之結果，與被告長期未為系爭5樓房屋管理、維護之行為間，具有相當因果關係一節，尚堪認定。　㈢原告請求被告容忍進入修繕部分：　　按住戶應遵守下列事項：他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。住戶違反第1項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。公寓大廈管理條例第 6條第1項第2款、第3項分別定有明文。查被告長期未為系爭 5樓房屋管理、維護之行為，致系爭4樓房屋發生漏水情形之結果，已如前述。且被告經本院合法通知不到場，亦未提出準備書狀爭執，尚堪認有經協調仍不履行之情形。則原告依公寓大廈管理條例第6條第1項第2款、第3項規定，請求被告容忍原告或原告指派之修繕人員進入系爭5樓房屋為修繕，應屬有據。　㈣原告請求被告賠償損害部分：　1.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限。民法第184條第1項前段、第191 條第1項分別定有明文。另按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。公寓大廈管理條例第10條第1項亦有明文。查被告為系爭5樓房屋之所有人，依公寓大廈管理條例第10條第1項規定負有管理、維護其專有部分之義務。而被告長期未為系爭5樓房屋管理、維護之事實，已經被告視同自認，前已敘及，據此可認被告具有未注意盡其管理、維護系爭5樓房屋義務之過失。又被告長期未為系爭5樓房屋管理、維護之行為，與系爭4樓房屋發生漏水情形之結果間，具有相當因果關係，且原告支出300,000元施作「天花板結構高壓防水注射」工程，及如附表所示之防水修繕工程費用經估價為2,260,000元等節，均經認定如前。準此，原告因被告前述過失行為受有此部分合計2,560,000元（計算式：300,000+2,260,000=2,560,000）之損害，其依民法第1 84條第1項前段、第191條第1項規定請求被告賠償，應屬有據。　2.按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。民法第216條第1項定有明文。所謂所失利益，即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害，屬消極損害，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非僅指有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性（最高法院112年度台上字第2728號判決意旨參照）。查原告與曹瀚文簽訂之租賃契約第14條約定：「乙方（按：依此段文字之前後文義應係指原告，下同）明確告知甲方（按：應指曹瀚文，下同）確已知悉，本約標的因天花板壁癌、鋼筋外露及滲水，已請廠商評估，進行注射漏水藥劑目前尚在修繕漏水處理中，乙方應於112年6月30 日前，修繕完妥並交付房屋」等語，另於112年7月20日以手寫方式記載：「因漏水情形尚未妥善處理，雙方解約」等語，並經原告、曹瀚文簽名，有房屋租賃契約書在卷可考（本院卷第35頁），可見原告於出租系爭4樓房屋時，即已明知系爭4樓房屋存有漏水情形，並將漏水修繕之結果考量在租賃契約之中，且因未能如期完成修繕而與曹瀚文合意解除契約，顯見原告可否取得4,800,000元之租金，已經約定尚須待漏水修繕之結果如何而定，難認有客觀之確定性，故原告依民法第184條第1項前段、第191條第1項規定請求被告賠償此部分損害4,800,000元，應屬無據。五、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第6條第1項第2款、第3 項，民法第184條第1項前段、第191條第1項規定，請求被告容忍原告或原告指派之修繕人員進入系爭5樓房屋內，依如附表所示之方式為漏水之修繕，及給付原告2,560,000元暨自起訴狀繕本送達翌日即113年12月12日（本院卷第67頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，與民事訴訟法第390 條第2項規定並無不合，茲酌定相當擔保金額，予以准許，並依民事訴訟法第392條第2項規定，職權酌定相當之擔保金額，准被告供擔保後免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應併予駁回。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　楊子龍以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪郁筑附表：　　　　　　　項次項目及說明單位數量單價複價備註 1 測查漏水（地面層水管）5樓A、5樓B 式 1 50,000元 50,000元 2 5樓A、5樓B木作隔間拆除式 1 200,000元 200,000元含清運 3 4樓之1、4樓之2天花板補泥作坪 10 6,000元 60,000元 4 4樓之1、4樓之2天花板油漆批土上漆坪 50 1,500元 75,000元 5 5樓A、5樓B地面剃除式 50 8,000元 400,000元含清運 6 5樓A、5樓B地面整平（自平泥）坪 50 5,000元 250,000元 7 5樓A、5樓B地面防水（環氧樹酯）二層坪 50 8,000元 400,000元 8 5樓A、5樓B地面磁磚鋪貼60*60 坪 50 9,500元 475,000元 9 相通樓梯打除及植鋼筋+混泥土封補式 1 300,000元 300,000元含清運 10 施工時電梯及走道防護式 1 50,000元 50,000元　合計　　　 2,260,000元

2025-03-11

SCDV-113-重訴-235-20250311-1

訴

臺灣橋頭地方法院

減少價金

臺灣橋頭地方法院民事判決 110年度訴字第403號原告陳雅芳訴訟代理人曾嘉雯律師複代理人陳亮妤律師訴訟代理人葉凱禎律師被告廖子嫻訴訟代理人陳惠媖律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國114年2月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：原告於民國107年1月8日以新臺幣（下同）6,000 ,000元之價格，向被告購買如附表一所示之不動產（下稱系爭房地，編號2建物稱系爭房屋），兩造並書立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），系爭房地於同年3月1日辦畢所有權移轉登記，並於同年6月1日交屋。原告於107年6月17日第一次發現系爭房屋一樓大門外牆附近（邊牆、窗台）有漏水情形，原告即於同年月18日通知被告，109年8月4日發現第二次漏水時，亦於同日通知被告；另系爭房屋一樓後方，如附圖紅線範圍所示部分（面積約0.22平方公尺，下稱系爭占用部分），無權占有高雄市市有坐落高雄市○○區○○段000○0 地號土地（下稱525之5土地，管理機關為高雄市政府工務局，下稱工務局），日後有遭工務局訴請拆除之虞，原告於10 9年8月5日發現時，即於同日通知被告。系爭房屋既有前揭瑕疵，被告自應對原告負民法第354、359條之瑕疵擔保責任，原告並得依民法第227條第1項規定，依關於給付不能即民法第226條第1項規定，請求被告負債務不履行之損害賠償責任。經鑑定後，系爭房屋漏水部分需支出修復費用158,204 元，拆除系爭占用部分並回復原狀則需支出如附表二所示修復費用292,950元，爰依前揭規定提起本訴，請求被告賠償之。又系爭房屋因有前揭瑕疵，而有房屋價值減損百分之30 （漏水減損百分之15、占用鄰地減損百分之15）即1,800,00 0元（計算式：買賣價金6,000,000元Ｘ百分之30＝1,800,000 元）之情，原告亦得依民法第359條規定請求減少價金或依民法第179條規定，請求被告返還溢領之價金1,800,000元，爰依前揭規定提起本訴，請求本院擇一為原告勝訴判決。聲明：（一）被告應給付原告2,251,154元，及110年5月3日民事起訴（二）狀繕本送達翌日即同年月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：由原告提出之實價登錄資料，可知與系爭房屋相同，位於清平街、屋齡25年、建物移轉面積為62.19坪的4層樓透天厝，107年4月間的交易價格為7,600,000元，而系爭房屋面積為68.81坪，若非被告於出售系爭房地時，已告知原告系爭房屋有漏水情形，當無以低於市價1,600,000元之6 ,000,000元之價格，將系爭房地出售予原告之理。原告於10 7年6月告知被告系爭房屋有漏水情形時，被告隨即請統軍工程企業有限公司（下稱統軍公司）進行修繕，統軍公司第一次修繕完畢後，原告於同年8月24日通知被告仍有漏水情形，因當時被告婆婆過世，無暇處理此事，被告即將統軍公司之聯絡方式告知原告，請原告自行聯絡處理，事後原告即未再向被告為任何通知；況依原告提出之帳戶明細、照片可知，原告於107年11月9日曾購買木地板鋪設客廳，若系爭房屋仍有漏水情形，原告豈會如此為之，由此應可推知，統軍公司應已完成修繕，統軍公司既已完成修繕，系爭房屋109年8 月4日漏水，即與被告無涉，是原告請求被告賠償漏水修復費用158,204並無理由。又系爭房屋係由建商興建，被告自9 7年間購得系爭房地後，未曾增建或擴建，亦未曾申請鑑界或丈量或相關拆除通知，工務局亦不曾要求被告拆除系爭占用部分，被告就系爭房屋是否有占用525之5土地乙節並不知情，否認有故意不將此情告知原告之情，況系爭占用部分為社區與外界之界線，為社區外部景觀，並非系爭房屋之一部，否認系爭占用部分在系爭契約買賣範圍內，原告請求被告賠償拆除系爭占用部分並回復原狀之修復費用292,950元，亦無理由。系爭房屋既無前揭瑕疵，原告請求減少價金1,80 0,000元或返還溢領價金1,800,000元，亦無理由等語，資為抗辯。聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、不爭執事項：（一）被告於107年1月8日以6,000,000元之價格，將系爭房地出售予原告（含土地價金4,500,000元、系爭房屋價金1,500 ,000元），並書立書面不動產買賣契約，系爭房地於同年 3月1日辦畢所有權移轉登記，並於107年6月1日交屋。（二）兩造於107年6月1日交屋時，原告查看系爭房屋，未發現漏水情形。（三）原告於107年6月5日動工整修系爭房屋，拆掉如審訴卷第3 1至33頁證三照片所示木櫃時，發現櫃腳腐朽及牆面修補痕跡；於107年6月17日時，系爭房屋一樓自上開客廳木櫃下方漏水至客廳地面。原告於107年6月18日通知被告，被告於107年7月初委請統軍公司施作漏水修復工程。（四）系爭房屋客廳木櫃下方於107年7月16日、8月25日、8月28 日，因雨再度漏水，且進入大門右側牆面、前門門框、門軸舊天地栓處、前門地板縫亦發生漏水情形。原告於107 年8月24日以通訊軟體LINE（下稱LINE）告知被告，被告表示因婆婆過世，請原告自行聯絡統軍公司處理。（五）109年8月4日、8月26日原告發現系爭房屋前門門框、前門地板縫漏水，原告於109年8月4日以LINE告知被告前揭情事。（六）系爭房屋為82年5月31日建築完成。（七）被告於110年5月6日收到民事起訴狀（二）繕本。（八）原告不再就系爭契約主張有解除權，也不再請求被告返還價金、賠償稅費及裝潢費用、給付違約金，系爭契約現仍有效存在。四、本院得心證理由：　　　　按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。是以，民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第354條、第359條本文、第365條、第227 條第1項、第226條第1項、第179條亦分有明文。經查：（一）房屋漏水本為中古屋買賣常見之糾紛，而房屋隨著屋齡增加，因地震、風力、溫度變化熱脹冷縮等自然因素，造成材料老化、劣化，結構體防水功能降低、失效，導致漏水之情形，亦屬常見，買賣中古屋時，尤其是屋齡逾20、30 年以上之房屋時，縱該房屋原未發生漏水情形，亦無法期待該房屋日後不會發生漏水情形，此應為購買中古屋之買家所週知之事。而系爭房屋係於82年5月31日興建完成，迄兩造簽立系爭契約時，屋齡已約25年，自無可期待完全無漏水情形發生。觀諸系爭契約（審訴卷第19至25頁），兩造並未載明系爭房屋漏水情形，證人即地政士謝淑美到院作證時，雖證稱被告於簽約時有表示系爭房屋沒有漏水情形，然同時亦證述原告也表示看過房子，兩造均表示毋庸在特約條款載明漏水情形等語（本院卷一第288頁）。若被告確有向原告保證系爭房屋並無漏水之情，或原告有不知老屋本易有漏水問題之情，原告應無表示毋庸在特約條款載明漏水情形之理，顯見，兩造就老屋本易有漏水問題乙事均有所預見，故未要求於系爭契約記載，被告保證系爭房屋有「無漏水情形」之品質，亦未記載漏水情形。原告於107年6月17日發現系爭房屋一樓有漏水情形並通知被告後，被告隨即於107年7月初，委請統軍公司施作漏水修復工程；107年8月24日以LINE告知被告仍有漏水情形，被告雖因婆婆過世而無法聯繫，仍將統軍公司之聯絡資料告知原告，請原告自行聯絡統軍公司處理，顯見被告就此情，亦無推諉不願負責修繕之情。又依原告提出之交易明細、照片（審訴卷第175、177頁）可知，原告於107年11 月9日購買木地板鋪設客廳，若統軍公司未完成修繕，原告應無購買木地板鋪設客廳之理，且原告第二次發現漏水時，已為近2年後之109年8月4日，該次漏水是否為系爭房屋交屋時原有之漏水瑕疵，即非無疑。本院前囑託高雄市土木技師公會（下稱土木技師公會）鑑定系爭房屋漏水情形，鑑定結果認為，系爭房屋屋齡迄今已逾30年，歷經地震、風力及溫度變化熱脹冷縮等自然因素，造成材料老化劣化致建物結構體防水功能降低、失效（標的物進行試（漏）水試驗時，同一時期興建之隔壁鄰房一樓前院及室內亦發現有滲水情形可證），據此研判標的物一樓大門外牆附近漏水主要原因為材料老化劣化、防水功能失效所致，有鑑定報告足稽（鑑定報告第7頁），是土木技師公會未認系爭房屋109年8月4日之漏水，係因統軍公司未將漏水修繕完畢所致。本院前於112年11月2日準備程序時，詢問原告有何證據可證明兩次漏水成因相同，原告表示請求送土木技師公會為補充鑑定；本院隨即於同年月3日發函囑託土木技師公會鑑定兩次漏水成因是否相同、107年6月發生之漏水是否業經統軍公司修復；原告於113年1月11日具狀表示此部分毋庸鑑定；本院再於同年月16日發函告知原告，此部分應由原告負舉證責任，基於處分權主義，原告可選擇不為此部分鑑定，惟此部分舉證責任之不利益，應由原告負擔；原告仍於同年月25日具狀表示依現有證據應已盡其舉證責任，毋庸為此部分鑑定；本院再於113年2月 1日行調查程序，再次對原告闡明前揭事項，原告仍表示確定不請求此部分鑑定；本院於同日發函請被告就此表示意見，被告於113年2月16日具狀表示無意見；本院於同年月20日函請土木技師公會毋庸為此部分鑑定，有準備程序筆錄、囑託鑑定函、民事陳報狀、本院通知、調查筆錄、民事陳述意見（三）狀、變更囑託事項函可佐（本院卷二第94、101、139、140、145、147、155、156、161、173 、177頁）。原告固主張兩次漏水位置相同，可證明兩次漏水成因相同，惟水係流動之液體，只要一有縫隙就會沿著縫隙流動，縱漏水處均相同，水之來源亦非必定相同，況若非統軍公司已完成107年6月間漏水之修繕，原告當無於107年11月9日購買木地板鋪設客廳之理，而第二次漏水發生時即109年8月4日，距統軍公司完成修繕已近2年，亦無證據可證明兩次漏水成因確實相同，仍應由專業鑑定機構鑑定，方能確認，原告以此主張兩次漏水成因相同，理由難認充足。經本院對原告闡明舉證責任之分配與效果後，原告仍表示毋庸鑑定，難認原告已就兩次漏水成因相同盡其舉證責任，原告既未盡其舉證責任，其主張被告就系爭房屋109年8月4日發生之漏水，仍應負物之瑕疵擔保責任，洵屬無據。（二）由系爭房屋外觀觀之，並無增建情形，社區各戶臨清平街 52巷處均有花台，花台瓷磚與房屋樣式相同，雖與各戶後方相連，惟無後門可直接到達花台，而需由各戶大門繞過社區中庭後，由社區中庭進入清平街52巷，方得到達各戶後方花台，有本院履勘筆錄、照片可稽（本院卷一第321 至365頁）；依工務局檢送之系爭房屋壹層平面圖（本院卷一第179頁）記載，系爭房屋所在社區之房屋均無花台之設計；本院於113年9月19日函詢工務局，系爭占用部分是否為系爭房屋建造執照或使用執照之一部，工務局亦函覆本院稱系爭占用部分並非系爭房屋之建造執照或使用執照之一部，有相關函文可憑（本院卷二第227、241頁）。依前揭情事綜合觀之，被告抗辯系爭占用部分係建商興建，被告未曾增建、擴建，應屬可採；系爭占用部分既非系爭房屋建造執照或使用執照之一部，亦無法由系爭房屋、系爭占有部分之位置、用途，認定系爭占用部分究係系爭房屋之一部或為系爭房屋之從物，及系爭占用部分究屬各住戶單獨所有，抑或屬社區住戶共有供管理委員會管理使用或約定由各戶各自管理使用不明；系爭契約固於備註欄記載買賣標的「含未辦保存登記之建物在內」（審訴卷第 19頁），惟所謂未辦保存登記之建物係指何部分，是否包含系爭占用部分亦屬不明，原告復未提出其他證據以證明之，原告主張系爭占用部分為系爭契約之買賣標的，進而主張系爭占用部分占用525之5土地，請求被告賠償拆除系爭占用部分後回復原狀之費用，亦屬無據。（三）原告主張系爭房屋有漏水、占用鄰地之瑕疵，均屬無據，業據本院認定如前，原告主張系爭房屋因有前揭瑕疵，進而主張系爭房屋有價值減損百分之30，並請求被告返還溢領之價金1,800,000元，亦難認有理。再者，系爭契約之買賣價金，包含土地價金4,500,000元、系爭房屋價金1,5 00,000元，為原告不爭執，縱認系爭房屋有漏水情形，當不致土地價值減損，系爭占用部分係坐落鄰地，亦不致影響土地價值，原告明知系爭房屋價金僅1,500,000元，仍請求減少逾系爭房屋價金之1,800,000元或請求被告返還1 ,800,000元，其主張顯亦欠缺合理依據，併予敘明。五、綜上所述，原告依民法第354條、第359條本文、第365條、第227條第1項、第226條第1項、第179條規定，請求如訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第三庭法　官　　呂明龍以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　　　曾啓聞　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　附圖：高雄市政府地政局楠梓地政事務所民國110年11月1日楠法土字第207號複丈成果圖。附表一編號種類坐落權利範圍備註１土地高雄市○○區○○段000地號 432/10000 ２建物高雄市○○區○○段0000○號 1/1 門牌號碼：高雄市○○區○○街00巷00弄00號；含共有部分：同段1403建號（權利範圍：458/10000）附表二（幣別：新臺幣／元）編號施工內容數量單位單價金額１白鐵防盜窗拆除及回復（不含天花板） 1 式 12,000 12,000 ２後牆打除濾 1 式 18,000 18,000 ３新砌上磚 1 式 21,000 21,000 ４後牆、地坪貼磁磚施工 11 坪 7,000 77,000 ５塑鋼浴室門、含門框（更新、含廢棄清運） 1 樘 8,000 8,000 ６廁所內部磁磚全面打除及磁磚回復 1 式 25,000 25,000 ７廁所整間防水施工（加強型防水、共5道） 1 式 15,000 15,000 ８和成馬桶安裝、糞管改移（拆裝、工帶料） 1 座 18,000 18,000 ９各式泥作、防水材料費 1 式 85,000 85,000 合計 279,000 含稅 292,950

2025-03-10

CTDV-110-訴-403-20250310-3

北補

臺北簡易庭

修復漏水等

臺灣臺北地方法院民事裁定　　　　　　　　　　　　　　　　　114年度北補字第320號原告陳永順陳美慧陳勇安共同訴訟代理人陳慧珊被告吳彩霞新寶信義大樓管理委員會法定代理人李建興訴訟代理人陳鈞偉上列原告與被告間修復漏水等事件，本院裁定如下：　　主　文原告應於本裁定送達後十日內，補繳裁判費新臺幣貳萬貳仟陸佰柒拾柒元，逾期未繳足，即駁回原告之訴。　　理　由一、按因財產權而起訴，應繳納裁判費，此為法定必備之程式，民事訴訟法第77條之13定有明文。次按訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準；訴訟標的之價額不能核定者，以第466條所定不得上訴第三審之最高利益額數加10分之1定之；以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之，民事訴訟法第77條之1第1項、第2項、第7 7條之12、第77條之2第1項前段分別定有明文。再按原告之訴，如起訴不合程式，法院應定期間先命補正，逾期未補正，應以裁定駁回之，民事訴訟法第249條第1項第6款亦有明文。二、查原告起訴主張原告臺北市○○區○○路0段000號7樓之3房屋（下稱原告房屋）天花板發生漏水情事，被告吳彩霞臺北市○○ 區○○路0段000號8樓之4房屋（下稱被告房屋）內飲水機所使用之1.5吋排水管漏水，被告吳彩霞即稱已將飲水機排水管改為明管，引他處排放廢水，如原漏水處仍繼續漏水，即屬同樓層他戶或（及）以上樓層他戶排放廢水使用該排水管，漏水修繕非其單獨負責，被告新寶信義大樓管理委員會明知漏水之排水管，同樓層戶及以上樓層他戶使用，因此該漏水之排放廢水排水管，並非僅事涉原告與被告吳彩霞兩造之間，而被告管委會竟以管委會不干涉專有部份兩造修繕等詞為覆，卸責並置不理，請求囑託鑑定漏水之原因，及修復至不漏水，並請求給付原告房屋損害修復費用新臺幣15萬8000元等情，經本院民國114年2月11日裁定應於收到裁定5日內補正請求被告吳彩霞修復被告房屋漏水所需費用及相關資料，原告114年2月18日具狀到院，僅補正原告房屋修復費用15萬 8000元之報價單，仍未依期補正被告房屋處漏水處修復費用相關單據，致本院無法核定訴訟標的價額，揆諸揭規定，該部分訟標的價額核定為165萬元。是本件訴訟標的價額核定為180萬8000元（計算式：15萬8000元＋165萬元＝180萬8000 元），應徵第一審裁判費2萬2677元，茲依民事訴訟法第249 條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達後10日內向本院補繳上開裁判費，逾期不繳，即駁回原告之訴，特此裁定。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　 6　　日　　　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官　趙子榮以上正本係照原本作成。如不服本裁定關於核定訴訟標的金額部分，應於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1500元；其餘關於命補繳裁判費部分，不得抗告。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　 6　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳怡安

2025-03-06

TPEV-114-北補-320-20250306-3

北簡

臺北簡易庭

修復漏水等

臺灣臺北地方法院民事裁定 114年度北簡字第1705號原告羅興華訴訟代理人金學坪律師陳觀民律師被告王慧敏上列當事人間請求修復漏水等事件，本院裁定如下：　　主　文原告應於本裁定送達後七日內，具狀查報修繕所需費用及提出相關資料（如鑑定報告或估價單等）；如未查報上開事項，則以新臺幣壹佰陸拾伍萬元計算，再加計其請求精神慰撫金新臺幣壹拾萬元，並按民事訴訟法第七十七條之十三所定費率計算，扣除已繳裁判費新臺幣壹仟伍佰元，補繳本件裁判費新臺幣貳萬零肆佰柒拾伍元。逾期不補正（繳），即駁回原告之訴訟。另請檢附門牌號碼為臺北市○○區○○街○○○號四樓、五樓之建物登記第一類謄本到院。　　理　　由一、按因財產權而起訴，應繳納裁判費，此為法定必備之程式，民事訴訟法第77條之13定有明文。次按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準；以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之，但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之，民事訴訟法第77條之1第1、2項、第77條之2第1項分別定有明文。又按原告之訴，有民事訴訟法第249條第1項所列各款情形之一，依其情形可以補正，審判長應定期間命其補正，逾期未補正，應以裁定駁回之，民事訴訟法第249條第1項但書亦有明文。二、經查，原告起訴請求㈠被告應容忍原告及施工人員進入臺北市○○區○○街00號5樓房屋（下稱系爭5樓房屋）進行漏水修繕工程致不漏水之程度，修繕費用由被告負擔；㈡被告應將原告所有臺北市○○區○○街00號4樓房屋（下稱系爭4樓房屋）之漏水處天花板、牆壁回復原狀，修繕費用由被告負擔；㈢被告應給付原告新臺幣（下同）10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息等語，並繳納裁判費1,500元。惟原告未陳報系爭4、5樓房屋修繕所需費用，致本院無法計算本件訴訟標的價額，是原告之起訴顯不合程式。茲命原告應於收受本裁定送達7日內具狀查報上開修繕所需費用，並提出相關修繕資料（如鑑定報告或估價單等）；如未查報上開修繕所需費用，爰參酌民事訴訟法第77條之12規定，以不得上訴第三審之最高利益額數即165萬元核定之，再加計其請求精神慰撫金10萬元，並依民事訴訟法第77條之13所定費率計算裁判費，應徵第一審裁判費21,975元，扣除原告已繳裁判費1,500元，尚應補繳本件裁判費20,475元。逾期未補正（繳）者，即駁回原告之訴。原告另應檢附系爭4、5樓房屋之建物登記第一類謄本，附此敘明。三、依民事訴訟法第249條第1項但書，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官陳仁傑以上正本係照原本作成。如不服本裁定關於核定訴訟標的價額部分，應於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元；其餘關於命補繳裁判費部分，不得抗告。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃進傑

2025-03-05

TPEV-114-北簡-1705-20250305-1

訴

臺灣新北地方法院

修復漏水等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第2300號原告蕭預銘訴訟代理人葉慶人律師被告陳愷崎訴訟代理人鄭安恬律師何皓元律師上列當事人間請求修復漏水等事件，本院於民國113年12月27日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。民事訴訟法第262條第1項、第2項定有明文。查原告起訴聲明為：一、被告應容忍原告進入被告所有門牌號碼為新北市○○區○○○道0段00號7 樓房屋內，進行漏水修繕工程。二、被告應給付原告新臺幣 60萬元整，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。三、如受有利之判決，原告願供擔保請准宣告假執行。(見本院卷第11頁)；嗣於民國 113年12月27日言詞辯論期日撤回聲明第一項，聲明第二項則減縮為30萬元(見本院卷第117頁），經核原告上開所為訴之追加變更，合於前揭法律規定，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：　㈠緣原告所有之新北市○○區○○○道0段00號6樓房屋，於108年10 月4日發現主臥室衛浴天花板漏水，經訴外人即建商遠雄建設公司人員至原告所有之房屋內現場會勘後，確認是被告所有之新北市○○區○○○道0段00號7樓房屋主臥室衛浴地坪漏水所致，但斯時建商遠雄公司與被告交涉後，被告表示不願配合維修，並稱原告所有之房屋內的主臥室衛浴天花板漏水與其無關云云。因被告當時不願配合修繕，遠雄公司只能先從原告所有之房屋主臥室衛浴天花板平頂漏水處施以藥劑灌注處理（自109年51月6日開始施作，至109年9月22日施作完成），處理後之漏水情形雖有改善，然仍未能完全解決，至11 2年8月又再度漏水。　㈡原告所有房屋之主臥室衛浴係因被告房屋之主臥室衛浴之防水結構存有瑕疵，且不願意配合修繕，致其主臥室衛浴發生滲漏水嚴重，導致原告房屋主臥室衛浴多處漏水、油漆及粉塵脫落、壁癌發生，有多張照片可稽，原告所有之系爭房屋受被告房屋漏水不願修繕所生之影響，導致原告自108年10 月至本件起訴時已長達5 年期間不能正常使用主臥室衛浴，期間並因此患有憂鬱症持續服藥，足證原告因被告之不法侵害行為而受有莫大之精神及心理上痛苦，是原告依民法第18 4條第1項、第195條第1項之規定請求被告應賠償精神慰撫金 30萬元。　㈢並聲明：1.被告應給付原告30萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。2 .如受有利之判決，原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告則抗辯：　㈠被告為新北市○○區○○○道0段00號7樓之所有權人，該建物之原始起造人暨出賣人為遠雄人壽保險事業股份有限公司(下稱遠雄公司)，原告於108年10月向被告表示兩造共用地板有漏水情形，被告推由被告之配偶即訴外人許財順為代理人與原告交涉，原告並於112年8月22日將被證1之遠雄現場勘查資料結果透過社區管理中心轉知被告，兩造及遠雄公司　　於112年9月7日協議解決共同樓地板漏水情形，作成如被證2 之協議(下稱系爭協議)。依照該協議，兩造雙方同意待被告宜蘭礁溪225建號建屋(下稱宜蘭新屋)交屋、裝潢後，讓遠雄公司進駐系爭建物7樓修繕共同樓地板。遠雄公司並已於1 13年11月27日派員於系爭建物7樓及6樓共同樓地板浴室防水地坪進行修繕，並於同年12月6日進行漏水測試，經原告自伊6樓側確認共同樓地板無漏水並簽立切結書。　㈡查，原告於112年8月22日將遠雄公司所製作之報告，及遠雄公司之衛浴地坪防水改善工程施工方案交付予被告。該份報告係遠雄公司就原告向伊表示爭建物6樓浴室滲水所作之鑑定結果，其中就滲水之原因載以「依報修紀錄A02F06戶最早於108年10月14日反應主浴天花板有水痕，本公司現勘後發現主浴平頂樓板雖有水痕並有白華現象，樓板白華處有細微裂痕。查本公司該案排水管為明管施作並未埋於樓板內，故可排除水管滲水之可能。又給水管平時有水壓為持壓狀態，樓板裂痕雖有白華狀況，但無持續性滴水，且自樓上A02F07 戶現勘並無滲水異狀，故可初判非給水管滲水。判斷應為樓板乾縮裂防水層失效所致。」有被證1可憑。而地坪防水層一般使用年限多為15年，系爭建物使用執照取得日期為103 年8月26日，距原告所稱滲水時點（108年10月14日）甫5年又2月，於正常使用衛浴設備下，防水地坪原不致於一般使用年限內失效。再巴黎公園社區其他住戶亦有浴室滲水情形，經他戶向遠雄公司反應後，遠雄公司亦協助改善，勘認系爭建物浴室地坪滲水非單一個案，為遠雄公司於施作時所致系爭建物浴室有此瑕疵始積極介入修繕。是被告於一般防水地坪年限下正常使用衛浴情形尚非可歸責於被告。本件如有原告所指之非財產上損害應由原告證明身體權受侵害事實外，並應就行為人故意或過失，責任成立因果關係及責任範圍因果關係負舉證之責任。　㈢原告並主張因被告致其五年間不能正常使用主臥室衛浴，期間並因此患有憂鬱症持續服藥，受有莫大精神、心理上痛苦云云。然原告所提出之原證5就醫紀錄充其量僅能證明110年 9月13日當下有持續性憂鬱症並有酒精使用、酒精導致之情感疾患，並有持續就醫及服用藥物等節，惟無法證明其身體權受損就醫係與房屋漏水有關。再浴室漏水是否達持續常態性而已超越一般社會生活所能容忍之程度情節重大，容有疑問，是原告除應證明被告有故意或過失之侵權行為事實外，於證明其所指身體權侵害與侵權行為間有責任成立因果關係前，原告之請求無理由。　　㈣況原告、被告代理人及遠雄公司簡宜堂副理已於112年9月7日達成如被證二之協議，協議內容結論係以被告宜蘭新屋交屋、裝潢完成為始期，再由遠雄公司進入系爭建物七樓修繕浴室地坪防水層為履約內容，即以第三人遠雄公司進駐改善浴室地坪防水層，代替兩造對互相之修繕請求之法律關係。系爭協議係單純無因性之債務約束，原告即應受系爭協議內容之拘束，不得再就本件共同樓地板漏水原公寓大廈區分所有權人法律關係或侵權行為相關法律觀關係有所請求，是其再依民法第184條第1項、第195條第1項之規定請求損害賠償，應無理由。　㈤並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：　㈠按民事訴訟法第277 條前段規定當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院 106 年台上字第298 號民事判決意旨參照）。再者，因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。其名譽被侵害者，並得請求回復名譽之適當處分。民法第184 條第1 項前段、第195 條第1項定有明文。依民法第184 條第1 項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院100 年度台上字第328 號民事判決要旨參照）。原告主張被告系爭7樓房屋主臥室衛浴地坪漏水，致系爭6樓主臥室衛浴發生滲漏水嚴重、油漆及粉塵脫落及壁癌，請求被告賠償精神慰撫金 30萬元等情，並提出照片及病歷紀錄單等件為證（見本院卷第25至39頁），然為被告所否認，並以前詞置辯，依上述說明，自應由原告就被告有侵權行為之事實負舉證責任。　㈡查原告主張被告系爭7樓房屋主臥室衛浴地坪漏水，致系爭6 樓主臥室衛浴發生滲漏水嚴重、油漆及粉塵脫落及壁癌等情，固據提出照片及病歷紀錄單為證，惟被告否認其有故意或過失之侵權行為事實。而觀諸被告所提出之巴黎公園A02F06 戶浴室滲水說明，滲水原因探討載以「依報修紀錄A02F06戶最早於108年10月14日反應主浴天花板有水痕，本公司現勘後發現主浴平頂樓板雖有水痕並有白華現象，樓板白華處有細微裂痕。查本公司該案排水管為明管施作並未埋於樓板內，故可排除水管滲水之可能。又給水管平時有水壓為持壓狀態，樓板裂痕雖有白華狀況，但無持續性滴水，且自樓上A0 2F07戶現勘並無滲水異狀，故可初判非給水管滲水。判斷應為樓板乾縮裂縫防水層失效所致。」等語，然巴黎公園A02F 06戶浴室滲水說明僅判斷應為板乾縮裂縫防水層失效所致，並未證明系爭系爭6樓主臥室衛浴發生滲漏水之情形係由系爭7樓所致，原告亦未提出其他證據證明被告有侵權行為之事實，自難認被告有何侵權行為。況原告提出之病歷紀錄單，亦謹記載持續性憂鬱症、酒精使用，伴有酒精導致之情感疾患，與系爭漏水情節無關聯性，原告亦未舉證證明有何身體，或其他人格法益受不法侵害而情節重大，原告之主張與上開得請求非財產上損害之規定要件不符，原告請求被告賠償精神慰撫金30萬元部分，亦屬無據，不予准許。四、綜上所述，本件原告並未舉證證明被告有何侵權行為，則原告依民法第184條第1項、第195條第1項等規定，請求被告賠償30萬元，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。六、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　傅紫玲以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　羅婉燕

2025-02-27

PCDV-113-訴-2300-20250227-1

簡上

臺灣桃園地方法院

損害賠償

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度簡上字第161號上訴人龍和園社區管理委員會法定代理人李義雄訴訟代理人王奕淵律師被上訴人吳亞諭訴訟代理人吳東嶸林子真上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國113年1月12日本院桃園簡易庭112年度桃簡字第1144號第一審判決提起上訴，本院合議庭於民國114年2月18日辯論終結，判決如下：　　主　文一、上訴駁回。二、第二審訴訟費用（除減縮部分外）由上訴人負擔。三、原判決主文第一項之本金金額，減縮為新臺幣16萬5千元。　　事實及理由一、被上訴人起訴主張略以：　　被上訴人為門牌號碼「桃園市○○區○○街0巷00號」建物　　(下稱系爭建物)5樓(下稱系爭5樓)之所有權人，系爭5樓屬　　上訴人社區內之一戶，且為系爭建物之頂樓，而系爭建物之　　頂樓平台則屬公寓大廈之共用部分。查系爭建物之頂樓平台　　因欠缺良好維護而漏水，造成系爭5樓客廳、廚房、浴室及3 　　處房間之天花板漏水、發霉。被上訴人前於民國108年4月間　　自行僱工進行系爭建物頂樓平台漏水修繕及系爭5樓室內防　　水工程，因而支出新臺幣(下同)20萬元。上訴人社區規約雖　　有約定每5年僅補助頂樓住戶漏水修繕費用1萬元，但此約定　　應屬權利濫用而無效。爰依侵權行為、公寓大廈管理條例等　　法律關係，提起本件訴訟。並聲明：上訴人應給付被上訴人　　20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利　　率5%計算之利息。　【被上訴人於一審原另有請求精神慰撫金10萬元，然該部分經　　原審判決駁回後未據上訴而告確定，即非本案審理範圍，故　　本判決就該部分爰不予贅載，附此敘明】二、上訴人抗辯及提起上訴補充略以：　　上訴人社區前於101年5月18日召開臨時區分所有權人會議，會中就該社區頂樓平台漏水問題作成「依本社區經濟能力，住戶屋頂平台漏水修繕工程，管理委會僅能最高補助新臺幣壹萬元(壹萬元以內者核實補助)期限同縣政府規定，以5年一次為限」之決議(下稱系爭決議)，系爭決議隨後已納入為上訴人社區規約之第3條第5項。系爭決議在上訴人社區已行之有年，且多數5樓(頂樓)之區分所有權人亦依上開決議向上訴人申領補助款，被上訴人亦曾依此規定於108年3月29日領取1萬元之補助，顯已同意上開決議及規約，自不得在領取補助款後再向上訴人求償。且社區經費有限，被上訴人向上訴人請求本件賠償，對其他區分所有權人並不公平。又被上訴人提出之漏水維修估價單，係由「鴻銀裝潢公司」(下稱鴻銀公司)所開立，然其申請補助時卻係以「景凱工程有限公司」(下稱景凱公司)開具之發票請款，則被上訴人向鴻銀公司所為之給付，難認與頂樓平台漏水有因果關係。又上訴人未曾阻止被上訴人修繕漏水，故縱令被上訴人確實受有損害，亦屬與有過失，應減輕上訴人之責任等語。並聲明：請求駁回被上訴人之訴。三、原審為被上訴人部分勝訴之判決，即判命上訴人應給付被上　　訴人175,000元，及自112年5月20日起至清償日止按年息5% 計算之利息，而駁回被上訴人其餘之訴，並就被上訴人勝訴部分依職權宣告准為假執行、及諭知被上訴人如供擔保得免為假執行。上訴人就其敗訴部分全部不服，提起上訴並聲明：1.原判決不利於上訴人部分廢棄。2.上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。　　【被上訴人嗣於本院114.2.18言辯期日，陳明其請求金額願減縮其前曾向管委會申請領得之屋頂平台補助款1萬元(本院卷第50頁)，即所請求之本金減縮為165,000元，經核尚無不合，應予准許，併此敘明】。四、本院得心證之理由：　㈠按判決書內應記載之事實，得引用第一審判決。又判決書內　　應記載之理由，如第二審關於攻擊或防禦方法之意見及法律　　上之意見，與第一審判決相同者，得引用之，民事訴訟法第　　454條第1項前段、第2項前段分別定有明文。此一規定，依　　同法第436條之1第3項，於簡易程序之第二審亦有準用。本　　件被上訴人依侵權行為等之法律關係，訴請上訴人管委會賠償其系爭建物頂樓平台漏水所受之損害計175,000元(即：頂樓平台維修費用15萬元＋系爭5樓客廳及3間房間之維修費用2 5,000元)，為有理由等節，本院認定之事實與所採見解均與原審相同，爰依民事訴訟法第454條第2項規定，均援用原審之判決理由，不再贅述。　㈡至上訴人另稱：被上訴人前曾向訴外人(屋頂防漏及裝修廠商郭銘豐)提告求償勝訴而獲得賠償在案，其不得再向上訴人求償，否則即屬重複受償、不當得利等語，惟查，觀諸上訴人所指另案即本院109年度桃簡字第2126號民事簡易判決內容，可知係關於：被上訴人前於108年間以20萬元委託訴外人修繕屋頂平台及系爭5樓之漏水問題，然因該廠商施工缺失導致施工完畢後仍持續漏水，致被上訴人需委請他人重行施工而再行支出修繕費17萬1千元，並受有精神上損害，因而對該訴外人廠商提訴請賠償，該案經審理之結果，係判命該廠商需賠償被上訴人修繕費17萬1千元及慰撫金15萬元確定在案(另案判決詳參本院卷第100-104頁)。則依前案判決內容，可知被上訴人因修繕系爭建物屋頂平台及系爭5樓之漏水問題，先後曾支出20萬元、17萬1千元，而前案僅針對1 7萬1千元部分判賠，至慰撫金部分本案之一審判決並未准許，是應認本案並無重複受償、不當得利之情，是上訴人前揭所辯容有誤解，併此敘明。五、綜上所述，依民法侵權行為、公寓大廈管理條例等法律關係，被上訴人請求上訴人給付175,000元（嗣於二審程序經減縮為16萬5千元，已如前述，本院爰予准許並諭知原審所判准之金額應減縮如本判決主文第三項所示）及相關遲延利息，為有理由，應予准許。原審就此部分據以准許而為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨仍指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件事證已明，兩造其餘陳述及提出之證據，經本院斟酌後　　認均不足以影響判決之結果，爰不另逐一論述。　七、據上論結，本件上訴為無理由，爰依法判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2　　月　　 27　　日　　　　　　　　　　民事第二庭　審判長法　官　黃漢權　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　劉哲嘉　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　周玉羣上列正本證明與原本無異不得上訴中　　華　　民　　國　　114 　年　　2　　月　　 27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蕭尹吟

2025-02-27

TYDV-113-簡上-161-20250227-1

訴

臺灣新北地方法院

減少價金等

臺灣新北地方法院民事判決 112年度訴字第1958號原告廖嘉偉訴訟代理人林家慶律師陳思愷律師被告王榮義訴訟代理人邱昱宇律師上列當事人間請求減少價金等事件，經本院於民國114年1月21日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告起訴聲明：被告應給付原告新台幣（下同）340萬元，及其中260萬元自民事起訴狀繕本送達翌日起，其餘80萬元自民國113年12月27日(即113年12月26日言詞辯論期日之翌日)起，均至清償日止，按年息5％計算之利息。暨願供擔保請准宣告假執行。並主張略以：　㈠兩造於110年8月20日簽立不動產買賣契約書，約定由被告將其所有新北市○○區○○段0000地號土地及其上新北市○○區○○段 0000○號即門牌號碼新北市○○區○○街000號0樓建物(下稱系爭房地)出售予原告，買賣總價金為818萬元(下稱系爭買賣契約)。其後，原告依約給付價金，並於110年9月22日辦畢系爭房地所有權移轉登記，原告並依系爭買賣契約第8條第5項約定，指名登記於胞弟廖嘉輝名下。　㈡被告於系爭買賣契約書所附「標的物現況說明書」第49項之其他重要事項(針對屋況、產權、使用權等)勾選「否」。然因系爭房屋屋內本即存在諸多漏水瑕疵問題(詳系爭買賣契約所附增補契約)，故原告於簽立系爭買賣契約前，曾多次要求被告提供系爭房屋之使用執照平面圖，以利原告或胞弟廖嘉輝後續向新北市政府工務局申請室內裝修許可，進行全面性漏水整修及重新裝潢等事宜，然被告卻一再藉故推託而不願協助提供系爭房屋之使用執照平面圖予原告，並要求原告自行向主管機關為申請。原告基於善意相信被告前開保證之情況下，即與被告簽立系爭買賣契約及辦理完畢系爭房地之所有權移轉登記，之後自行於110年11月1日委請訴外人順泰防水工程行向新北市政府工務局代為申請，並於110年11 月9日取得系爭房屋使用執照平面圖，竟察覺系爭房屋之(1) 室內外出入口位置、(2)室內前陽台出入口設置、(3)公寓樓梯上下方向等現況均與使用執照平面圖上所示內容不同。且系爭買賣契約書所附臺北縣板橋地政事務所建築改良物勘測結果圖之測繪結果亦與系爭房屋使用執照平面圖所示室內尺寸不符(使用執照平面圖所示縱向尺寸由上至下分別為100公分、340公分、430公分、100公分；下方橫向尺寸由左至右分別為300公分、320公分；而系爭契約所附臺北縣板橋地政事務所建築改良物勘測結果圖之測繪結果所示縱向尺寸由上至下則分別為0.8公尺、6.1公尺、1.2公尺；橫向尺寸由左至右則分別為3公尺、4.3公尺，甚且二圖間之屋內右下方格局亦有所不同）。堪認系爭房屋前已存有與經主管機關審核通過之使用執照平面圖所示核准規畫設計內容不同之違建重大瑕疵，原告遂於111年5月3日委請胞弟廖嘉輝寄發存證信函向被告為民法物之瑕疵擔保責任及損害賠償責任之主張( 詳原證5號，於同年月4日送達被告，下稱系爭存證信函)，然被告置之不理，原告不得已提起本件訴訟，請求被告於減少價金及損害賠償之基礎下返還或賠償340萬元予原告。　㈢按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」、「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。」、「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」民法第179條、第226條第 1項、第227條第1項、第359條、第360條分別定有明文。再按「買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，自應負不完全給付之債務不履行責任。」、「又物之出賣人就其交付有瑕疵之買賣標的物，而應負瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任者，買受人依前者得主張解除契約或請求減少價金（民法第359 條）、不履行之損害賠償（民法第360 條）或另行交付無瑕疵之物（民法第 364 條）之權利，依後者則得主張解除契約或請求債務不履行之損害賠償。」、「惟系爭封閉空間及設施被新北市政府認定為違建，於民國102年6月間予以拆除變為供公眾使用之頂蓋型開放空間，上訴人不得補辦建築執照致無法補正，其交付具有上開瑕疵之系爭房地予買受人，致買受人受有價值減損之損害，且係可歸責於上訴人，自構成不完全給付，應負債務不履行損害賠償責任。而不完全給付之債務不履行責任與物之瑕疵擔保責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同，買受人得擇一行使上開請求權」最高法院分別著有112年台上字第924號、109年台上字第1289號及110年台上字第3108號裁判意旨可資參照。　㈣經查，系爭房地早自原告向被告購置之際即已存有與經主管機關審核通過之使用執照平面圖所示核准規畫設計內容不同之違建重大瑕疵，被告對此亦不爭執。被告所為給付內容實不符合兩造間買賣之債務本旨而應屬不完全給付。且原告及廖嘉輝曾數度在簽立系爭買賣契約前要求被告應提出使用執照平面圖，被告卻一再推託，顯見被告確有故意或過失不告知瑕疵之情事而存有可歸責於被告之事由，原告爰依民法第 179、359、360條等規定，及依民法第227條第1項、第226條第1項不完全給付之規定，請求被告應返還或賠償340萬元。　㈤本件鑑定人蔡政穎估價師已明確證稱伊與建築師及其他估價師討論後得知系爭房屋樓梯間因存在與使用執照竣工圖不符之瑕疵至少有高達500萬元之價值減損等語，故原告請求被告賠償340萬元，自屬合理。　㈥被告雖辯稱系爭存證信函係由廖嘉輝所為寄發，並非原告所寄發，且該存證信函內容係通知解除契約，而認原告起訴請求減少價金有所違誤，原告再為起訴已逾除斥期間已不能行使權利云云。惟查，廖嘉輝是原告胞弟，也是本件系爭房地的登記名義人，於本件買賣交易中參與各項磋商事宜，其寄發存證信函，乃是基於原告隱名代理人之地位，為原告行使權利，此事應為被告所明知。故系爭存證信函雖係由廖嘉輝作為寄件人，然被告主觀上實已明知該存證信函係廖嘉輝基於為原告本人之意思，而向被告主張系爭房地具有重大瑕疵，為相關買賣瑕疵擔保權利之行使，實無逾越除斥期間之問題。況且，原告及廖嘉輝曾在簽立系爭買賣契約前曾數度要求被告提出使用執照平面圖，被告卻一再推託而不願協助配合向主管機關申請調取，亦顯見被告有故意不告知瑕疵之情事，依民法第365條第2項規定「前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」故被告於本件亦不得主張有除斥期間之適用。且原告、廖嘉輝均非係具有法律專業背景之人，因不諳法律而未能於系爭存證信函中正確引用相關民法條文，向被告為減少價金之主張，但系爭房地具有瑕疵，買受人得請求減少價金、請求返還溢付價金、不當得利等權利，性質上亦近似於瑕疵損害賠償，均涵蓋於物存在瑕疵導致價值降低的請求類型，應可認系爭存證信函寄予被告時，已生原告向被告為減少價金之意思表示，更何況原告亦有以民法第360條之物之瑕疵損害賠償請求權為主張，而關於民法第360條之請求權更未罹15年之消滅時效。　㈦被告又辯稱其本人並非系爭房地之第一手屋主，亦無對之為任何裝修違建，並不知悉系爭房地與使用執照平面圖不符等情事，故被告雖於系爭買賣契約附件標的物現況說明書第四十九項有勾取無其他重要事項等，並非被告保證系爭房地無違建物之品質云云。惟按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，民法第 354條第1項本文、第2項及第360條定有明文。又依建築物室內裝修管理辦法第23條第1項第3款規定：「申請室內裝修審核時，應檢附下列圖說文件：…三、前次核准使用執照平面圖、室內裝修平面圖或申請建築執照之平面圖。」。本件原告前曾多次要求被告提供系爭房屋之使用執照平面圖以利原告確認，後續要向新北市政府工務局申請室內裝修許可，被告卻一再推託等情，已如前述。原告自陳已居住於系爭房屋甚久，而並無裝修過系爭房屋等語，並於系爭買賣契約之「標的物現況說明書」第49項中明確保證無其他重要事項(針對屋況、產權、使用權等)存在，自堪認被告已向原告保證系爭房屋並無與使用執照平面圖之核准規畫設計內容有不相符合之瑕疵。故本件原告在系爭房屋缺少被告所保證品質之情況下，依民法第360條規定向被告為損害賠償之請求，自屬有理由。　　　㈧關於「就建築物尺寸不符及樓梯行向標示錯誤一事，依新北市政府回函表示，如屬竣工圖筆誤或漏列，得依『新北市政府使用執照更正標準作業程序』辦理」部分，原告於112年11 月2日庭期後，即遵鈞院諭示委託林金鋒建築師著手辦理系爭房屋之使用執照平面圖更正程序等相關事宜，而在林金鋒建築師依其建築專業評估下，認此系爭房屋使用執照平面圖更正案因牽涉到所在公寓樓梯上下方向之變動，故須取得該公寓全體所有權人之書面同意，且亦須有相關如系爭房屋在興建當時及過程中之施工照片以作為更正系爭房屋使用執照平面圖之佐證資料，顯非原告能片面決定或依能力得達成者，其後林金鋒建築師前往新北市政府工務局工程科洽詢辦理系爭房屋之使用執照平面圖更正程序時，即經該管人員當面明確告知因系爭房屋之實際整體格局、尺寸及樓梯上下位置均與使用執照平面圖差異過大，且原告除無法提出相關足以佐證系爭房屋興建當時之原貌外，亦無法證明系爭房屋之使用執照平面圖是出於筆誤或漏列，故不予辦理更正等語。除此之外，原告亦委託林金鋒建築師就系爭房屋向新北市建築師公會申請室內裝修許可，然同樣經新北市建築師公會以系爭房屋現況與使用執照平面圖符故不予核發許可，導致原告現實上根本無法就系爭房屋進行漏水修繕工程；原告前亦曾委請裝潢業者沈君益協助確認系爭房屋得否申請室內裝修許可，仍無法辦理。職是，本件系爭房屋所存在之「與經主管機關審核通過之使用執照平面圖所示核准規劃設計內容不同」一事，確屬事實上無法補正之重大瑕疵，被告就此仍應對原告負瑕疵擔保責任。　㈨就原告所受損失之價額部分，對於113年6月27日亞太不動產估價師聯合事務所113估字第108號估價報告書(下稱113年不動產估價報告書)之鑑定結論，實有諸多違誤，不足採信。且按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。民事訴訟法第222條第2項定有明文，本件鑑定人蔡政穎於鈞院已證稱：就系爭房屋現況因存在與使用執照竣工圖不符之瑕疵，評估至少受有500萬元之損害等語，原告爰請求鈞院於該500萬元損害之範圍內，依所得心證定原告得請求減少價金及請求返還溢付不當得利之數額，或得請求瑕疵損害賠償及債務不履行損害賠償之數額，以保障原告之合法權益等語。二、被告聲明：原告之訴暨其假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。並略以下列情詞置辯：　㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅；前項關於6個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之，民法第354條第1項前段及第365條第1項分別定有明文。準此，買受人主張買賣標的物存有瑕疵而行使減少價金請求權者，其除斥期間原則上乃為通知出賣人後6個月內，要無疑義。　㈡再按，選擇之債者於數宗給付中，得選定其一為給付之債是也，至於選擇之債其種類有二，其一為約定選擇之債，即由當事人以契約訂定者；其二為法定選擇之債，即由法律直接規定者是，民法第359條所定減少價金、解除契約即屬於法定選擇之債。又買受人如欲行使法定選擇之債之選擇權，洵應以意思表示向出賣人為之，買受人於選擇後，則已將選擇之債變成單純之債，經選擇後即為特定，選擇為一種形成權，因其行使而使權利發生變動之效果。從而，上開法定選擇之債，本有相互排斥之法效果，此就法理上推論可得至明。　㈢經查，本件如原告起訴狀所載，其係於110年11月9日取得順泰防水工程行所申請調得系爭房屋之使用執照平面圖，嗣因認系爭房屋乃有重大違建瑕疵，乃於111年5月3日寄發存證信函，向被告主張應負民法所定物之瑕疵擔保及損害賠償等責任。然觀該存證信函內容，係由廖嘉輝所為寄發，並非系爭買賣契約之買受人即原告所寄發，廖嘉輝並非系爭買賣契約之當事人，並無主張買賣契約上所生物之瑕疵擔保等權利。復以該存證信函內容係通知表示解除契約，則本件原告再起訴主張減少價金，即有違誤。故依民法第365條第1項規定，原告本件起訴顯為已逾6個月之除斥期間，不得再行使減少價金之權利。至原告主張廖嘉輝係代理其本人寄發系爭存證信函予被告云云，被告爰予否認。　㈣又查，廖嘉輝前向台灣新北地方檢察署提告被告等涉犯刑事詐欺之罪嫌，業經承辦檢察官認定並非事實，而為不起訴之處分確定（台灣新北地方檢察署112年度偵字第41755、1283 1號，下稱系爭不起訴處分），查明被告並非系爭房地之第一手屋主，且被告所有系爭房地期間亦無任何裝修違建，或其他顯能證明被告知情違建有與使用執照平面圖不符等情事。從而，被告雖於系爭買賣契約附件標的物現況說明書第四十九項有所勾取無其他重要事項等，亦不能證明被告已保證系爭房地為無違建物之品質。故原告依民法第359條及第360 條規定起訴而為主張，洵非有理。申言之，原告依民法第17 9條規定主張不當得利返還，亦非有理。　㈤原告就本件另向新北地方檢察署提出刑事告訴部分，檢方曾就本案何以出現使用執照圖面與現況不相符之情形進行調查，又兩造於協議過程中，曾洽議員協助處理，初步得悉此確係當年行政作業產生之問題，與被告無任何關聯，應非可歸責於被告。　㈥且依系爭不起訴處分書所載，檢察官有調查本件系爭房地建案歷年調取使用執照圖資等檔案，無從證明被告前曾有調取系爭房地建案之使用執照圖資，而有明知本件系爭房地內部隔局與使用執照圖資不符之情事。被告於偵查中已說明本身非為第一手買受人，多年所有均未變更系爭房地內部隔局等，不知使用執照等情。是被告自無故意或過失不告知原告瑕疵之情。　㈦又本件系爭不動產經亞太不動產估價師聯合事務所提出本件估價報告書。內容略以：（一）本件不動產經估價：1.估價日期：110年8月20日，正常件約計817萬8700元，瑕疵件減少市價約計40萬47852元。2.估價日期：112年8月10日，正常件約計887萬0100元，瑕疵件減少市價約計42萬8392元。原告另主張債務不履行之損害賠償等，損害賠償應以回復原告起訴時之應有狀態，而非原有狀態，故應將買賣契約簽訂後之變動情形列入。故應以起訴時112年8月10日作為估價基準日。依此，系爭不動產於起訴時112年8月10日正常價格約計887萬0100元，扣除可能減少市價約計42萬8392元，仍有8 44萬1708元市值，對照原告其時買賣價金約計818萬元，亦難認原告受有損害，其請求核無理由。　㈧末查，亞太不動產估價師聯合事務所蔡政穎估價師於鈞院已明確證述，因本件房地十分老舊，且樓梯錯位如要回復不但需其他區分所有權人同意，現今亦無修復必要，況原告當初有口頭陳明目前就是現況居住等待都更，然訴訟時卻強人所難，就所謂技術性貶值無限上綱，殊違誠信原則。且本件經鑑定系爭房地於起訴時正常價格約887萬0100元，扣除可能減少市價約42萬8392元，仍有844萬1708元市值，較原告當時買價818萬元為更高。被告已表示願意原價買回，被告卻悍然拒絕，反獅子大開口主張至少受有500萬元以上損害，請鈞院鑒察上情，賜為符合社會常情及誠信原則之判定等語。三、兩造不爭執之事實：　㈠兩造於110年8月20日簽立系爭不動產買賣契約書，約定由被告系爭房地出售予原告，總價金為818萬元。原告依約給付價金完畢，被告並依原告之指示，於110年9月22日將系爭房地所有權移轉登記於原告之弟廖嘉輝名下。　㈡被告於系爭買賣契約書所附「標的物現況說明書」第49項之其他重要事項(針對屋況、產權、使用權等)勾選「否」。　㈢系爭房地存在現狀與使用執照平面圖不符之情形，其中房屋尺寸與樓梯上下行向、房屋內外出入口位置不符部分，應係房屋興建時即屬如此。　㈣廖嘉輝以寄件人身分於111年5月3日寄發系爭存證信函予被告，被告於同年5月4日收受，內容略為：本人於民國111年10 月2日透過永慶房屋板橋新站直營店（下稱永慶房屋）向台端（即被告）購買系爭房地（中略）而台端將上開房屋點交予本人後，本人竟發現該房屋使造圖與現況不符，以致無法申請室內裝修許可證，致本人無法居住，顯然具有重大瑕疵。台端出售系爭房屋予本人時，未告知上情，期間本人請永慶房屋向台端提出查閱使造圖之需求，為台端所拒，永慶房屋向本人表示台端為一手屋未變更格局，令本人深信房屋現況並無違反建築法之問題。本人認為台端與永慶房屋均刻意隱瞞交易重要資訊，致使本人誤判情事而購屋，台端故意不告知上情，即有構成詐欺罪之可能，按民法第359條、184條等相關規定，本人自可解除與台端間之買賣契約，並請求相關損害賠償。另本人將依民法第197條及消費者保護法第51 條，向未善盡調查義務的永慶房屋請求返還仲介費用及相關賠償。由於本人之前已多次透過永慶房屋與台端連絡，促請出面處理，但台端均置之不理，為此特以此函通知台端，自即日起向台端解除系爭買賣契約，請台端於函到七日內將本人前所給付之價金共818萬元返還本人，並賠償相關損失123 萬元，否則本人將依法提起相關民、刑事訴訟等語。四、本件爭點及本院之判斷：　㈠本件被告抗辯系爭存證信函係由廖嘉輝所寄發，並非原告所寄發，故本件原告請求物之瑕疵擔保，已逾法律規定之除斥期間等語。原告則主張系爭存證信函係其弟弟即登記之所有權人廖嘉輝代理原告所寄發，對原告本人亦生效力，此事為被告所明知，並無所謂逾除斥期間的問題等語。就此爭點，本院認定如下：　　⒈按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院98年台上字第1925號、96年台上字第286號判決意旨參照）。　　⒉本件兩造並不爭執於系爭買賣過程中，原告的弟弟廖嘉輝也多有參與，最後並受原告指定登記為系爭房地之所有權人，其內部關係究係原告借廖嘉輝之名登記，或原告與廖嘉輝之間係基於兄弟信任關係而由一人出名簽約、一人出名登記，固為外界所不知。然廖嘉輝與原告之關係親密，且於本件房地買賣中亦擔任重要角色一節，應為被告所明知，故原告委請廖嘉輝代為寄送存證信函，依常情自有相當之可能性，亦應不在被告意料之外。且依系爭存證信函之內容以觀，已明確記載「本人向台端購買」、「台端出售系爭房屋予本人」、「本人請永慶房屋向台端...」、「致使本人誤判情事而購屋」、「本人自可解除與台端間之買賣契約」等文字，均可判斷此函文之真意係以系爭買賣契約之買受人身分所為之意思表示，當無誤認之可能。故而，本件原告主張系爭存證信函係其本人向被告所為之意思表示，僅係廖嘉輝代理其寄發存證信函予被告，被告應可得而知之等語，核與上述情狀相符，較屬可信。　㈡被告抗辯原告依系爭存證信函，業已為解除契約之意思表示，不得事後再改為起訴請求減少價金等語。原告則主張因其本人與廖嘉輝均為不諳法律之人，系爭存證信函的意思係表示被告應負瑕疵擔保責任，也應包含減少價金的請求在內等語。就此爭點，本院認定如下：　　⒈按民法第365條第1項規定之請求減少價金，實係主張減少價金，不以出賣人承諾為必要，與同條項規定解除契約之性質，同屬形成權，該條項於二者所規定之六個月行使期間，皆為無時效性質之法定期間。次按選擇之債，謂於數宗給付中，得選擇其一以為給付之債。選擇之債，在特定前，數宗給付處於同等地位以待選擇，非予特定，債務人不能為給付，債權人亦不能請求特定之給付。選擇權之行使，以意思表示為之，即生效力。再按所謂選擇之債，係指於數宗給付中，得選定其一宗為給付標的之債。其數宗給付相互間，具有不同內容而有個別的特性，為當事人所重視，故須經選定而後特定。倘已因選擇權人之選擇，而成為單純之債（最高法院73年台上字第4354號、78年台上字第1753號、71年台上字第3204號判決意旨參照）。申言之，選擇之債者於數宗給付中，得選定其一為給付之債是也，至於選擇之債其種類有二，其一為約定選擇之債，即由當事人以契約訂定者；其二為法定選擇之債，即由法律直接規定者是，民法第359條所定減少價金、解除契約即屬於法定選擇之債。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前 5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依其情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；債權人或債務人有選擇權者，應向他方當事人以意思表示為之，民法第359條、第209條第 1項定有明文。故原告主張系爭房屋缺少被告所保證之品質，果若屬實，則原告自得依上開規定請求減少價金、解除買賣契約，兩者間原告有選擇權，此係法定選擇之債。原告欲行使選擇權，應以意思表示向被告為之，原告於選擇後，則已將選擇之債變成單純之債，經選擇後即為特定。由於選擇為一種形成權，一經行使，即有使權利發生變動之效果。另按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，民法第360條前段定有明文，故倘若本件原告不行使上開請求減少價金、解除買賣契約之選擇權，始得根據民法第360條前段規定請求損害賠償，合先敘明。　　⒉經查，本件依原告起訴時所提出之系爭存證信函，其內容已載明「由於本人之前已多次透過永慶房屋與台連絡，促請出面處理，但台端均置之不理，為此特以此函通知台端，自即日起向台端解除系爭買賣契約，請台端於函到七日內將本人前所給付之價金共818萬元返還本人，並賠償相關損失123萬元，否則本人將依法提起相關民、刑事訴訟」等語，依其文義觀之，原告業已將解除契約之意思表示明確的傳達於被告，依據前述說明，自堪認原告已於法定選擇之債的種類中，選擇了解除契約的項目，此一選擇乃屬形成權，於意思表示到達被告時，即生法律效果，而使上述法定選擇之債變為解除契約並請求返還價金的單純之債。原告雖主張其本人與廖嘉輝乃不諳法律之人，故系爭存證信函的意旨應不限於解除契約，亦包含請求減少價金之意思云云。惟本院認為，一般民眾關於權利義務之行使本不以熟諳法律為前提，其意思表示及法律行為如依我國社會一般成年人之理解能力不致誤解時，即應生相應之法律效果，況查系爭存證信函之內容，不但引用相關法條，關於請求內容之用語亦相當精確，其遣詞用字並非一般口語，明顯帶有法律文書的特徵，衡情應為原告諮詢具有法律專業之人後所出具之文書，故依據上情，本院認原告就此主張其意思表示因不諳法律而不明確故應為擴張解釋云云，尚難遽予採認。況且，本件被告於本案訴訟中亦已同意解除契約，並將買賣價金返還予原告，惟為原告所拒絕，是以，原告於行使契約解除權，並於意思表示到達被告而生效後，復行翻悔，自非法之所許。　　⒊綜上所述，本件系爭房地既存在現況與使用執照圖面不符致無法進行合法修繕之嚴重瑕疵，原告向被告行使解除契約之權利，自屬於法有據。而本件原告向被告行使解除契約暨返還價金之請求權，其性質為形成權，因意思表示已到達被告，即已生效，揆諸前揭說明意旨，原告即不得再依民法第359條規定請求依物之瑕疵擔保減少價金。　㈢原告另依民法第360條規定請求被告賠償300萬元，是否有理由？　　本院按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第360條定有明文。由條文意旨可知，買賣之物缺少出賣人所保證之品質時，買受人於選擇「不解除契約」或「不請求減少價金」之前提下，可以選擇請求債務不履行的損害賠償。惟本件原告業已選擇對被告解除契約，業見前述，從而，原告自不得再對被告主張債務不履行之損害賠償，乃屬適用上述法律當然之結果。　㈣原告依民法第179條規定，向被告請求賠償340萬元部分，是否有理由？　　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。　　⒉本件原告解除系爭買賣契約，則被告受領買賣價金有即失其法律上之原因，依不當得利之法理，原告本得請求被告返還買賣價金818萬元。惟依原告起訴之內容，其所請求被告給付之340萬元係指系爭房地一現狀與使用執照圖面不符之價值減損，顯然並非買賣價金之返還。原告雖稱因系爭房屋有上述瑕疵，致其以溢付之價格購買，被告因此而有不當得利云云。惟原告此種說法，即屬物之瑕疵擔保中買受人得請求減少價金之權利。而於本案中本院業已認定原告不得再行使減少價金之權利，苟原告復得以曲解不當得利法律規定之方式請求相同之金額，自非法之所平。故而，本件原告主張依不當得利之規定請求被告返還此34 0萬元，應認其並未能證明被告於此部分有何無法律上之原因而受有利益之情形存在，故於法無據，不能准許。　㈤原告依第227條第1項、第226條第1項規定，向被告請求賠償3 40萬元部分，是否有理由？　　⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。而因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。民法第227條第1項、第226條第1項定有明文。　　⒉經查，原告就系爭買賣契約，已經依物之瑕疵擔保行使契約解除權，依民法第360條之意旨，應已不得再選擇債務不履行之損害賠償，業見前述。　　⒊況按物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。因物之瑕疵而解除契約，與因不完全給付而解除契約，兩者有別。前者無須可歸責於出賣人之事由，買受人即得依民法第359 條規定解除契約；後者則須有可歸責於出賣人之事由始可解除契約，且買受人主張出賣人應負不完全給付之責任時，如其不完全給付可能補正者，惟於買受人定期催告補正而不補正時，始得依民法第254條之規定解除契約，不能補正者，則可不經催告而解除契約（最高法院94年台上字第2352號判決意旨參照）。故本件原告縱主張被告應負不完全給付之債務不履行責任，亦以被告可歸責為前提，且應由原告負舉證責任。　　⒋再按物之出賣人就其交付之買賣標的物，有應負擔保責任之瑕疵，其瑕疵係於契約成立後始發生者，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。亦即出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且應可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院院98年度台上字第1691號、87年台上字第575號判決意旨參照）。經查，本件系爭房地之瑕疵，係其現狀之房屋尺寸、上下樓梯之行向、內外出入口之位置與其原核准使用執照之圖面不符，業見前述，並為兩造所不爭執。本院審酌系爭房屋係屬公寓，其樓梯乃是由地面連接到頂樓，為建築物之重要結構部分，樓梯是走那一邊上下樓，顯然是興建完成即已確定，依一般常情，樓梯興建完成之後，並無再行改造整棟建築物樓梯上下行向之可能性，而房屋內外出入口一定是連接到樓梯間，當樓梯的上下行向不同，房屋的內外出入口位置也一定會跟著改變，不可能樓梯在左而出入口在右，此為事理所不許。由是可知，本件原告所指系爭房地上述瑕疵，應係於興建系爭房地並申請使用執照繳驗圖面時，即已存在。此究係屬未依使用執照施工之瑕疵，或屬實質上已依使用執照興建但繳驗時出現圖面錯誤之瑕疵，因年深日久，已難以確定。惟此一瑕疵並非於系爭買賣契約成立後始發生一事，當可確定無疑，是以，該瑕疵之出現顯非可歸責於出賣人即被告之事由。從而，原告主張其可依民法第227條第1項、第226條第1項之規定，請求被告賠償340萬元云云，即屬無據。　　⒌本件原告雖又主張被告於買賣過程中推拖不願協助申請使用執照平面圖，乃故意不告知瑕疵等語。惟此節為被告所否認，辯稱其買受系爭房地後從未變更格局，亦不知有現狀與使用執照平面圖不符之事等語。本院查，故不論兩造就此部分爭執何者為是，然原告主張「故意不告知瑕疵」一節，乃屬民法第360條之規定，而本件原告不得依上開規定請求被告為債務不履行之損害賠償，本院業已論述如前，併此敘明。五、綜上所述，本件原告主張依物之瑕疵擔保、不當得利或不完全給付之債務不履行等法律關係，請求被告給付或賠償340 萬元，經核均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之請即失其依附，應併予駁回。六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經核於本院認定之事實不生影響，爰不予一一論駁，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第六庭　　法　官　許映鈞以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳逸軒

2025-02-27

PCDV-112-訴-1958-20250227-2

北簡

臺北簡易庭

修復漏水等

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 113年度北簡字第10002號原告許銘桂訴訟代理人王振屹律師被告張繁訴訟代理人張俊浩上列當事人間請求修復漏水等事件，本院於民國114年2月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣397,700元，及自民國113年7月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被告應容忍並不妨礙原告偕同修繕人員進入門牌號碼臺北市○○區 ○○路000巷00號6樓之3房屋，依如附件所示工法實施修繕至不漏水之狀態。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行。但被告如以新臺幣397,700元為原告預供擔保，則得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：原告門牌號碼臺北市○○區○○路000巷00號5樓之3 房屋（下稱5樓之3房屋）所有權人，被告則為上方直接相鄰之同號6樓之3房屋（下稱6樓之3房屋）所有權人。因被告對 6樓房屋後陽台地坪防水構造及廚房排水管之維護有欠缺，導致滲漏水至5樓之3房屋，5樓之3房屋廚房上方混凝土天花板因而產生壁癌、油漆剝落之現象。原告因上開情事，於起訴前與被告合意由駿瑩實業股份有限公司（下稱駿瑩公司）實施漏水原因及修繕方法鑑定，因而支出初勘費用新臺幣（下同）800元、鑑定費用102,900元，且經鑑定，預估之漏水修繕費用為294,000元，依證據契約及民法第191條第1項前段規定，應由被告負賠償之責。又因此等損害係6樓之3房屋之構造欠缺所致，原告須進入6樓之3房屋始能實施漏水修繕，被告依公寓大廈管理條例第6條第1項第2款規定有容忍並不妨礙之義務。爰依上開契約及法律規定提起本件訴訟，聲明：如主文第1、2項所示。二、被告則以：兩造於本件起訴前雖有合意由駿瑩公司實施鑑定，但鑑定費用之報價應先讓被告知悉，而非逕行實施後直接要求被告負擔。且合意鑑定之範圍應僅限於漏水之原因，不及於修繕方法之鑑定，亦不得逕依駿瑩公司預估之修繕費用要求被告賠償。又駿瑩公司未進行開挖檢查，無法完全確定漏水原因，僅是依其檢測方法，推測漏水「應該」是6樓之3 房屋所致，故5樓之3房屋之漏水仍難認與6樓之3房屋有關關。另經被告僱工檢測，5樓之3房屋現已無漏水現象，應無再行修繕之必要等語，以資答辯。聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷： (一)按土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任；但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限；負損害賠償責任者，應回復他方損害發生前之原狀；債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，民法第191條第1項、第213條第1項、第3項分別定有明文。他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，住戶不得拒絕，則為公寓大廈管理條例第6條第1項第2款所明定。又鑑定為調查證據方法之一種，當事人因裁判上確定事實所需之證據資料而行鑑定時，參照民事訴訟法第376條之1第1 項、第326條第2項前段、第270條之1第1項第3款、第3項規定，得於起訴前或訴訟進行中，就鑑定人、鑑定範圍、鑑定方法等事項加以合意；此種調查證據方法所定之證據契約，兼有程序法與實體法之雙重效力，具紛爭自主解決之特性及簡化紛爭處理程序之功能。倘其內容無礙於公益，且非屬法院依職權應調查之事項，及不侵害法官對證據評價之自由心證下，並在當事人原有自由處分之權限內，基於私法上契約自由及訴訟法上辯論主義與處分權主義之原則，自應承認其效力（最高法院102年度台上字第246號判決見解可資參照）。 (二)本件原告及被告分別為5樓之3、6樓之3房屋所有權人，為兩造所不爭執。其等會同同號6樓之2房屋所有權人之代理人白佳靜，於民國113年2月22日共同簽立同意書，就5樓之3房屋之疑似滲漏水現象同意委任駿瑩公司進行會勘鑑定，並約定費用由可歸責之一方全額負擔，如非可歸責於被告或白佳靜者，則由原告全額負擔，有同意書附卷可參（本院卷第75頁），兩造於起訴前定有此等證據契約，就5樓之3房屋漏水之責任歸屬合意選任鑑定人，及約定鑑定費用之負擔方式，應堪認定。而經駿瑩公司針對6樓之2、6樓之3房屋之冷、熱水管、後陽台地坪與排水管、廚房排水管，以紅外線熱顯像儀、混凝土水分計、水壓計等儀器實施測試，結果顯示6樓之3 後陽台地坪與廚房排水管經測試均有水分擴散現象，認與5 樓之3廚房上方混凝土頂板漏水有關聯，有鑑定報告書可憑（本院卷第17-46頁）。被告固辯稱駿瑩公司未為開挖、僅是依其檢測而為推論等語，但未舉證說明駿瑩公司所採鑑定方法有何違背常規、有何開挖之必要；且鑑定人依其觀測、蒐集所得資料，本於特殊之知識經驗而為推理，本就是此種證據方法之本質，其因鑑定人之推論作用而否認鑑定之可信性，亦有誤會，均不足採。從而，5樓之3房屋之滲漏水係6 樓房屋之管理維護欠缺所致，堪以認定。被告自應就因此所生之損害負賠償之責，並依上開證據契約負擔鑑定費用。 (三)駿瑩公司受任實施上開勘查鑑定，產生勘查費用800元、鑑定費用102,900元，而由原告先行墊付完畢，有現況履勘、檢測鑑定報價單、統一發票附卷可參（本院卷第54-61、77 頁）。5樓之3房屋之滲漏水係被告所有之6樓之3房屋所致，既經認定如前，則依上開證據契約第3條關於鑑定費用負擔之約定，此等費用即應由被告負擔。被告固辯稱鑑定費用之報價未先予其知悉等語，但縱覽上開同意書，並無先行通知鑑定報價之相關約定；且原告於實施鑑定前已將上開報價單傳送予被告及白佳靜，其等亦未表示意見，有通訊軟體對話紀錄可參（本院卷第181-185頁）。從而，原告請求被告給付其已墊付之勘查鑑定費用共計103,700元，應屬有理。 (四)關於5樓之3房屋漏水修繕方法，經駿瑩公司現場勘查鑑定，建議應由漏水源進行開挖止漏，再就5樓之3混凝土天花板進行壁癌處理，預估工程費用為294,000元，有上開鑑定報告所附報價單可參（本院卷第47-53頁，即本判決附件）。核其內容，已就修繕工程之具體項目、計價之考量基準、施工之注意事項等情事為詳細說明；被告則僅提出寥寥數行之自製簡略紀錄（本院卷第209、211頁），辯稱經其另行勘查，現在已無漏水，故無修繕必要等語，而未提出其他替代之具體修繕方法，自應以駿瑩公司提出之上開報價單較為可信。從而，原告請求被告給付上開漏水修繕費用294,000元，應屬有理。 (五)又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，為民法第 229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別明定。本件原告對被告之鑑定費返還請求權、損害賠償請求權均屬未定給付期限之金錢債權，故其就上述397,700元（計算式：103 ,700＋294,000＝397,700），請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即113年7月18日（本院卷第89頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，即屬有據。 (六)承上述，5樓之3房屋之漏水係源於6樓之3房屋之後陽台地坪及廚房排水管，為修復漏水源，必須進入6樓之3房屋施工，有上開報價單可參（本院卷第50頁）。依公寓大廈管理條例第6條第1項第2款規定，被告即有容忍之義務。原告請求被告應容忍且不妨礙其偕同施工人員進入6樓之3房屋進行修繕，應屬可採。四、綜上所述，原告依民法第191條第1項前段、公寓大廈管理條例第6條第1項第2款規定、契約之法律關係，請求判決如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許。五、本判決係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。並依同法第436條第2項、第392條第2項規定，宣告被告如為原告預供擔保，則得免為假執行。六、本件結論已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌均不至影響判決結果，故不逐一論述。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官　陳逸倫以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　馬正道

2025-02-27

TPEV-113-北簡-10002-20250227-1

訴

臺灣臺中地方法院

修復漏水等

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度訴字第3436號原告嘉慶國際開發股份有限公司法定代理人張家豪訴訟代理人王慧凱律師被告鼎天商務大樓管理委員會法定代理人馬文隆訴訟代理人張恩鴻律師上列當事人間請求修復漏水等事件，本院於民國114年2月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號27樓共用平台如附圖所示位置，依附件所示修復方法，將原告所有門牌號碼臺中市○○ 區○○路0段000號26樓之1號房屋回復至無滲漏水之狀態。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔7％，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣13萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面一、被告法定代理人於本院審理時變更為馬文隆，業據其聲明承受訴訟(本院卷二第169頁)，核無不合，先予敘明。二、原告起訴聲明第二項請求被告給付新臺幣(下同)112萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息(本院卷一第9頁)。嗣於訴訟進行中，擴張上開應受判決事項之聲明如下貳、原告聲明欄所示(本院卷二第163至 164頁)，核與民事訴訟法第255條第1項但書第3款規定相符，應予准許。貳、實體方面一、原告主張：伊為門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號26樓之1 、26樓之2號房屋（下分以門牌號碼稱之，合稱系爭房屋）所有人，即鼎天商務大樓（下稱系爭大樓）之區分所有權人。因系爭大樓27樓屋頂共用平台（下稱系爭共用平台）擺設中央空調機，致頂樓樓地板常有積水及滲漏水，亦造成位處下方之系爭房屋多處滲漏水（下稱系爭漏水）。伊於民國11 1年12月19日起至112年6月8日止，數次發函促請被告修繕系爭共用平台，均未獲置理。另訴外人蒂雅事業股份有限公司（下稱蒂雅公司）於112年1月1日向伊承租系爭房屋作為醫美診所使用，預計自同日起至同年4月30日止進行裝修，卻因系爭漏水造成裝潢毀損及工程延宕，迄今無法營業，而拒絕支付伊自同年5月至114年1月份之租金。被告怠於履行公寓大廈管理條例第10條第2項前段規定之修繕義務，具有過失，不法侵害系爭房屋之所有權，致伊受有不能使用收益系爭房屋之損害189萬元。爰依公寓大廈管理條例第10條第2項、民法第184條第1項前段之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應就系爭114年1月22日民事辯論意旨狀附圖二所示漏水位置，依附表一所示修復方法，將26樓之1號房屋修復至不漏水之狀態。㈡被告應給付原告189萬元，及其中112 萬元自起訴狀繕本送達翌日起、其餘77萬元自民事辯論意旨狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率之5％計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：系爭大樓區分所有權人會議前於108年決議施作系爭大樓25樓、27樓、28、29樓全部露臺地坪、頂樓周邊鋁製圍牆及26樓玻璃帷幕之防水修漏工程，嗣經臺中市建築師公會鑑定達到防漏作用。原告於112年4月20日向伊反應系爭房屋右側牆面滲漏水後，伊尋找廠商於同年7月11日完成系爭共用平台之防水工程。原告復於同年8月26日反應左側牆面漏水，伊亦於同年9月14日召開管委會會議討論，並無置之不理。嗣於同年12月21日管委會例會決議同意由伊邀請各家廠商說明工法，施作估價並採分項多期付款方式，以完成頂樓漏水修繕工程，並於113年2月15日委由訴外人力廣工程行施作系爭共用平台修繕工程，伊已善盡修繕及維護之責，未怠於履行修繕義務，亦無故意或過失，不構成侵權行為。又原告未證明蒂雅公司承租系爭房屋為醫美診所，且約定每月租金14萬元，而蒂亞公司拒絕給付租金與系爭漏水有因果關係，自不得請求189萬元之損害等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：　㈠被告應依附件所示修復方法將26樓之1號房屋修復至無滲漏水之狀態。　⒈公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之；管理委員會之職務包括：共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良與公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項，公寓大廈管理條例第10條第 2項前段、第36條第2款、第3款分別定有明文。　⒉原告為系爭大樓之區分所有權人。系爭共用平台為系爭大樓共用部分，系爭房屋位於系爭共用平台下方乙節，為兩造所不爭執(本院卷一第469頁)，首堪認定為真正。經本院囑託臺中市建築師公會鑑定系爭房屋有無滲漏水情形，該滲漏水位置與範圍、成因，及應以何種方式修補，據其覆稱：經鑑定機關指定之建築師會同兩造進行72小時屋頂防水檢測，除 26樓之1號房屋上方暗架天花板兩處有漏水現象外，系爭房屋其餘地方皆無漏水現象。上開漏水情形應係上方屋頂版樓板有縫隙(包含女兒牆與樓地板交接處有縫隙)造成，得以施作附件所示方法修補等情，有該公會113年12月12日中市建師鑑字第1130900242號函附鑑定報告書(下稱系爭報告書)可考(外放系爭報告書第17至18頁)；系爭報告書認定之漏水位置屬於系爭大樓共用部分，亦為被告所不爭執(本院卷二第1 65頁)，是揆諸上開規定，被告應負責修繕系爭共用平台上開漏水情形，使原告所有26樓之1號房屋回復至無滲漏水之狀態。　㈡被告就系爭原告依民法第184條第1項規定，請求被告給付189 萬元之本息並無可採。　⒈因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。又侵權行為損害賠償責任，須以故意或過失不法侵害他人之權利為要件，而過失之有無，應以是否怠於注意義務為斷，倘無怠於此種注意，即不得謂之有過失。又公寓大廈管理委員會職務包含其所管理社區之共有及共用部分之維護、修繕及一般改良等事項，其於執行職務有無過失，應以是否未盡上開事項之注意義務為斷。末以當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文亦有規定。是本件應由原告就被告維護系爭共用平台具有過失乙節，盡其舉證責任。　⒉原告雖主張其於111年12月19日曾發函被告修繕系爭共用平台，惟被告否認有修繕必要，待其於112年4月20日、同年5月2 4日、同年7月29日、同年8月26日、113年4月9日及26日持續反應漏水問題，被告才陸續進行部分修繕，未於接獲之初對系爭共用平台進行全面放水測試，拖延至今仍有漏水現象，未善盡修繕、維護義務，而有過失等語。然查：　⑴考諸系爭大樓歷有年所，因天氣、風雨、地震等環境因素當將產生自然減損，原先建材之功效亦隨時間經過遞減，被告職責應在於定期檢視、維護，發現不足部分及時進行修繕，以確保共有及共用部分能維持一定之狀態。兼衡漏水生成原因諸多，無論是原有結構體老舊產生龜裂、建築物防水層失效、牆壁或樓板內管線破裂、窗框接角處填縫缺陷、地震應力造成裂縫等情形，均可能導致漏水現象，漏水點與呈現漏水位置亦非當然對應。且自發生漏水情形後，尚待測驗找出漏水成因，方能對症下藥杜絕再次發生。是被告應盡之注意義務，除定期維護外，乃於區分所有權人反應共用部分問題時，能在合理期間內尋找專業廠商進行修繕。　⑵被告於108年間經區分所有權人會議決議委由訴外人廣又工程股份有限公司施作系爭大樓25樓、27樓、28、29樓全部露臺地坪、頂樓周邊鋁製圍牆及26樓玻璃帷幕之防水修漏工程，嗣因履約糾紛，於仲裁過程送臺中市建築師公會進行鑑定，經該公會於111年2月17日提出鑑定報告，認為28樓、29樓之屋頂平台地坪具有防水作用；頂樓周邊鋁製圍牆及26樓玻璃帷幕外牆有達到防漏作用，27樓防水工程經兩次試水作業仍有疑慮，尚無法做出明確之判斷乙節，業據被告提出臺中市建築師公會111年2月17日函文及後附報告書為憑(本院卷一第189至191頁)；原告亦自承知悉被告於108年初依照系爭大樓區分所有權人會議決議，將頂樓漏水修繕工程發包施作，亦有原告111年12月19日存證信函可參(本院卷一第79至85頁 )，可見被告對於系爭大樓樓頂防水作業，已依照區分所有權人會議決議委請廠商全面施作更換防水材料，且大部分防水工程亦經鑑定機關專業檢視具有防水功效，已盡檢視系爭大樓共用部分防水功能，並確保功效之義務。　⑶原告於112年4月18日至同年月20日再次向被告反映系爭房屋有滲漏水情形，被告於同年5月11日例會，經被告決議找廠商承攬施作，以完成原告於同年4月21日反應頂樓漏水問題；被告管理中心經理於同年5月26日、29日記錄進行27樓屋頂漏水及女兒牆修繕、26樓頂樓漏水工程；於同年6月15日例會討論，廠商施工前發現水塔滲水，須先解決滲水問題，才能保證屋頂防水工程，故同意廠商施工。故26樓女兒牆牆面、水塔腳均進行防水工程，嗣於同年7月10日完工且完成驗收，有3年保固等情，有被告上開例會會議紀錄、管理中心經理工作日誌可憑(本院卷一第205至257、213頁)。　⑷另原告於112年7月29日反應26樓之2號房屋內漏水，經被告管理中心經理記載於工作日誌；嗣於同年8月26日再經原告反應頂樓漏水事情，被告管理中心經理通知廠商到場維修，經廠商判斷該管路屬於糞管滲水，另左側牆面照片所示漏水與先前同年4月20日反應之右側牆面區域不同，需要區分所有權人決議通過樓頂防水工程費用依上開過程。於112年11月1 6日系爭大樓區分所有權人會議，決議26樓與27樓頂樓全面性防水工程經費上限140萬元，交付管委會徵選廠商辦理；漏水工程經原告反應仍有漏水情形；被告於同年12月例會決議，漏水維護保養由被告以小額修繕工程分項提案進行維修，並列為管理室重點待辦事項；於113年1月11日例會，亦針對系爭房屋樓頂帷幕女兒牆雙面斷水整修工程同意原告試水 7日完成驗收，並由原告於同年2月份例會表達意見後再決議進行工程修繕；同年2月份例會決議依照原告提供的漏水點相關公共區域先行修繕；頂樓水塔腳樁漏水與帷幕牆漏水修繕工程於113年4月11日試水驗收，原告於同年月9日反應之漏水，與原先指示的漏水點位置不同，需要在樓頂鐵皮屋接角縫進行工程；嗣於113年5月決議委託廠商原告上開鐵皮屋角接縫處漏水情形進行修繕等節，亦有被告例行會議紀錄與管理中心經理工作日誌可參(本院卷一第259、261、268、27 2、275、329、492至493、500頁)。　⑸由上述各情，可見被告就原告通知漏水情形，均有列於管理委員會例會討論，並決議尋覓廠商進行修繕作業，並未棄之不為處置。尚難認有何怠於執行共用部分維護、修繕事務之情。況原告所指漏水位置(本院卷一第479頁)，經系爭報告書認定無漏水現象，而係其他非原告原本主張位置產生漏水情形(外放系爭報告書第6至7頁)，益徵原告所主張之漏水情形，已經被告進行前揭修繕事務為適當處置。自難認被告有何過失而怠於修繕、管理及維護之情，尚不負侵權行為之責。　⒊此外，原告復未提出其他事證以證明被告有何過失侵害其權利之事實，其依民法第184條第1項前段規定請求被告損害賠償，於法即屬無據。又原告請求被告負損害賠償責任既無理由，則關於原告得請求賠償金額即無庸再予審酌，附此敘明。四、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，請求被告應依附件所示修復方法將26樓之1號房屋修復至無滲漏水之狀態部分，為有理由，應予准許；逾該範圍之請求，則無理由，應予駁回。五、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，所命給付之價額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款職權宣告假執行，被告聲請宣告免為假執行，核無不合，爰依同法第392條第2項規定，酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　鍾宇嫣以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林錦源

2025-02-27

TCDV-112-訴-3436-20250227-1

訴

臺灣臺中地方法院

修繕漏水等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第971號原告黃建鴻被告周書緯訴訟代理人陳怡婷律師王雪雅律師被告何佳凌上列當事人間請求修繕漏水事件，本院於民國114年1月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序部分一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）1,966,906元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，依週利率百分之5計算利息。嗣於民國113 年9月24日以民事追加被告狀追加何佳凌為被告，並更正聲明為：被告應連帶給付原告1,966,906元。經核原告所為上開訴之追加，係本於臺中市○○區○○路00巷00弄0○0號3樓房屋（下稱系爭建物3樓）修繕漏水事件之同一基礎事實，又被告所為上開請求利息之變更，則屬減縮應受判決事項之聲明，依前揭規定，應予准許。　二、被告何佳凌經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分　　一、原告主張：被告周書緯於購入系爭建物3樓後，於111年11月開始室內裝修，因施工不慎導致廁所污水管漏水至原告位於臺中市○○區○○路00巷00弄0號2樓租屋處（下稱系爭建物2樓）長達數月之久，造成原告之損害有：家電損壞97,600元、天花板3分之1面積裝潢損壞97,550元、漏水處下方空間無法使用之損失128,000元。又原告已告知施工工人轉告被告周書緯上開漏水情形，惟被告周書緯消極不面對，系爭建物2 樓因而於112年9月8日開始整排區域漏水，導致原告於112年 10月1日半夜起身喝水，在漏水處跌倒而腰背挫傷，且因此罹患急性壓力反應合併恐懼、焦慮狀態、失眠症，目前明顯焦慮不安、注意力難以集中等症狀，持續追蹤治療之休養期間不能工作，造成原告之損害有：請人代工代班費550,000 元、收入減少525,000元（每日12,500元、共6週、每周7日）、就醫及復健護具68,756元、精神慰撫金500,000元。因被告何佳凌與被告周書緯就系爭建物3樓為合夥共同持有關係，為此請求被告二人連帶賠償1,966,906元（計算式：97, 600元+97,550元+128,000元+128,000元+550,000元+525,000 元+68,756元+500,000=1,643,756元），爰依民法第184條第 1項前段、第195條第1項，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應連帶給付原告1,966,906元；㈡原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告周書緯則以：被告周書緯否認系爭建物3樓有漏水情形，亦否認系爭建物2樓天花板、家電損壞、原告受傷、精神症狀與系爭建物3樓漏水有因果關係，此部分應由原告負舉證責任，又被告周書緯於111年5月17日向前手屋主蔡麗茶買受系爭建物3樓，原告於同年月即以系爭建物3樓漏水至系爭建物2樓，導致原告自行雇工修繕、原告之配偶跌倒為由，透過仲介向蔡麗茶取得賠償50,000元，並同意就漏水修繕自行負責，故合理懷疑原告於本件提出之漏水照片均為向蔡麗茶求償當時所拍攝等語資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，請准供擔保免為假執行。三、被告何佳凌經合法通知未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作任何聲明或陳述。　　四、本院之判斷　　㈠按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第184條第1項前段、第185條第1項前段、第195條第1項前段分別定有明文。次按共同侵權行為，須各行為人之行為皆成立侵權行為為要件，而侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任(最高法院109年度台上字第912號判決意旨參照)。　㈡被告周書緯於111年5月17日向蔡麗茶買受系爭建物3樓，蔡麗茶於111年7月20日將系爭建物3樓所有權移轉登記予被告周書緯，原告則為系爭建物2樓之承租人，此有房屋租賃契約書、不動產買賣契約書、建物登記第一類謄本在卷可稽（見本院卷第83、195至197、211至216、407至409頁），堪信為真正。　㈢按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認。當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用第1項之規定，民事訴訟法第280條第1項前段、第3 項前段定有明文。原告主張被告何佳凌與被告周書緯就系爭建物3樓為合夥共同持有關係，而被告何佳凌已於相當時期受合法通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述，依前揭規定，視同自認，堪認原告主張被告何佳凌與被告周書緯就系爭建物3樓為合夥共同持有關係之事實為真正，惟原告主張被告二人應連帶負侵權行為之損害賠償責任，仍須由原告就侵權行為之成立要件負舉證責任，詳後述。　㈣原告主張被告於111年11月間進行系爭建物3樓施工，不慎導致系爭建物3樓廁所污水管漏水至系爭建物2樓，造成原告所有之家電、天花板損壞、漏水處下方空間無法使用之損失，另造成原告於112年10月1日在漏水處跌倒而腰背挫傷，且因此罹患精神症狀，於休養期間無法工作而收入減少、支出請人代工代班費、就醫復健、護具費用等語，此為被告周書緯所否認，並抗辯原告於111年5月間以系爭建物3樓漏水至系爭建物2樓為由，已向被告周書緯之前手屋主蔡麗茶取得賠償50,000元，並同意就漏水修繕自行負責，故合理懷疑原告於本件提出之漏水照片為先前求償時所拍攝等語。則本件即應由原告就被告周書緯於111年11月間進行系爭建物3樓之施工不慎導致漏水至系爭建物2樓，及系爭建物2樓之天花板、家電損壞、漏水空間無法使用之損失、原告腰背挫傷、罹患精神症狀等與上開漏水事件具有相當因果關係，負舉證責任。　㈤經查：　⑴原告主張被告周書緯於111年11月間進行系爭建物3樓之施工，不慎導致系爭建物3樓廁所污水管漏水至系爭建物2樓等情，固提出系爭建物2樓、3樓之房屋內部、樓梯間、污水管照片、原告與被告周書緯會同水電人員勘查照片為證（見本院卷第31至73、251至267、311至313、317至337頁）。然觀之上開照片所示，雖可見系爭建物2樓之樓梯間梯面有積水、牆壁有油漆剝落及房間天花板、牆壁有水痕、油漆剝落，且系爭建物3樓廁所曾有重新裝修，及原告曾與被告周書緯會同水電人員勘查系爭建物2樓天花板上污水管線等情，然尚無法憑此逕認系爭建物2樓上述積水、水痕、油漆剝落等情，係因系爭建物3樓之廁所污水管漏水所致，則系爭建物3樓之廁所污水管有無漏水至系爭建物2樓之情，非委請專業機構鑑定實難以查明。又本院於113年5月30日言詞辯論時，已將系爭建物3樓有無漏水至系爭建物2樓列為本件爭點，並曉諭原告就此部分應負舉證責任，原告當庭表示欲聲請鑑定，惟僅稱欲由被告周書緯先前會同勘查之水電人員為鑑定（見本院卷第243至247頁），並未提出聲請鑑定之專業機構，嗣原告於114年1月6日言詞辯論時即改稱捨棄聲請鑑定（見本院卷第375頁），顯見原告無意透過專業機構鑑定之方式查明系爭建物3樓之廁所污水管有無漏水至系爭建物2樓，則原告就其主張被告周書緯進行系爭建物3樓施工，不慎導致系爭建物3樓廁所污水管漏水至系爭建物2樓之事實，顯未盡其舉證責任。　⑵又被告抗辯原告於111年5月間以系爭建物3樓漏水至系爭建物 2樓為由，已向被告周書緯之前手屋主蔡麗茶取得賠償50,00 0元，並同意就漏水修繕自行負責等情，業據被告提出原告與蔡麗茶委任之仲介人員林敏惠LINE對話紀錄、原告111年6 月30日簽收款項之收據、111年9月14日書面聲明為證（見本院卷第217至233頁）。而觀之上開對話記錄所示（見本院卷第217至219、223至231頁），林敏惠稱「請問大嫂今天看醫生如何」。111年5月18日原告稱「林小姐您好，給骨科照X 光報告出來，還好沒傷到骨頭，但是肌腱有受傷，醫生幫我們排復健開藥，並建議我們要貼藥布一個月（健保不給付）自行去西藥房買...」。111年6月22日原告稱「掛號費3次澄清，2次復健科約2,000，醫生建議貼酸痛藥布要貼3個月，每片80×90天，共7,200，還有持續復健看一次先付200，可做6次，每次付50，共500，到現在做了2個循環共1,000，算 10,000整數，如果你們乾脆一點，後面的費用我們自己承擔，感恩」，林敏惠稱「我傳給屋主」。111年6月28日林敏惠稱「您好，星期四中午我拿屋主費用過去給您」。111年6月 30日原告稱「今天收到醫藥費10,000（這是因為漏水導致受傷），另外漏水還導致2樓部分木作及裝潢毀損，處理方式是你們3樓地板補做防水，及2樓天花板及下方做油漆修護，我這邊因為不知道何時才會動工，已自行請木工及油漆工估價，如果7月底前沒有任何動作回應，將自己請人施工，費用將由現在的實際屋主負擔...」，林敏惠稱「二樓油漆我到時請這邊防水自己施...二樓當初木工你在這之前應該要跟前屋主請求，而不是現在一再要求我們新屋主負責，前屋主說你之前都沒反應過」，原告稱「木工部分只有門旁邊這片啦，它連油漆都沒辦法油，只能換一片，其他天花板部分就油漆就好沒關係，至於前屋主不講也罷，你們這次最離譜，水用噴的，排不出去，都直接排到樓下，我們看醫生也沒辦法做生意，營業損失也沒講，一塊美耐板連工帶料頂多2- 3,000元，我一天沒做就少8,000到10,000，大家好好相處，我也損失蠻大的，幫我轉達就好」，林敏惠稱「我只能轉達看看了，我也跟前屋主轉達這部分屬於前屋主的，我盡量協助」。111年9月7日原告稱「漏水修繕的費用，房東打算怎麼處理呢」。111年9月8日林敏惠稱「大哥早，昨天跟屋主轉達後，屋主這邊是說大家講一個整數（40,000）我極力爭取了，她覺得師傅估太高，你想一下看如何，我跟屋主回報」，原告稱「好啦」。111年9月14日林敏惠傳送轉帳明細（轉帳金額40,000）。復觀之原告111年6月30日簽收款項之收據所示（見本院卷第221頁），原告已於111年6月30日收訖蔡麗茶給付之10,000元，另觀之111年9月14日書面聲明所示（見本院卷第233頁），其上記載「臺中市○○區○○路00巷00 弄0號3樓，5/15漏水導致2樓天花板滴水，承租方（黃建鴻先生）自行找木工、由油漆師傅處理，金額由3樓（蔡麗茶小姐）負擔，雙方同意40,000修繕費用達成共識，偶後如一樓房東對修繕有意見，則由承租方（黃建鴻先生）負責」。　⑶由上開證據可知，原告於111年5月間即以系爭建物3樓漏水至系爭建物2樓為由，就導致原告之配偶受傷部分，於111年6 月30日向被告周書緯之前手屋主蔡麗茶取得賠償10,000元，另就導致系爭建物2樓天花板滴水部分，於111年9月14日與蔡麗茶達成共識，由蔡麗茶支付修繕費用40,000元予原告，並由原告自行找木工、油漆師傅處理等情，足見原告就111 年5月間系爭建物3樓漏水衍生之系爭建物2樓修繕事宜，已與被告周書緯之前手屋主蔡麗茶以40,000元修繕費用達成和解，原告即應自行完成系爭建物2樓修繕事宜。惟觀之原告於本件所提出系爭建物2樓之房屋內部照片所示（見本院卷第35至43、47至55、65至69頁），其天花板、牆壁之表面、水痕等外觀均陳舊斑駁，未見有何重新木作裝潢、油漆之情形，則原告主張其所受家電、天花板損壞、漏水處下方空間無法使用之損失等，究係上開111年5月間之漏水事件所致，抑或原告本件所主張被告周書緯於111年11月間進行系爭建物3樓施工不慎所致，非無疑義。　⑷另原告主張其於112年10月1日在漏水處跌倒而腰背挫傷，且因此罹患精神症狀，並提出陳文喬骨科診所、澄清綜合醫院中港分院診斷證明書為證（見本院卷第75至79頁），而觀之上開診斷證明書所載，原告固於112年10月2日經診斷腰背挫傷，於112年10月11日經診斷急性壓力反應合併恐懼、焦慮狀態、失眠症，目前明顯焦慮不安、注意力難以集中等症狀，又依陳文喬骨科診所113年4月19日喬骨字第6號函之記載（見本院卷第191頁），原告於112年10月2日就診主訴跌倒後背痛等情，然上開證據均無從證明原告之腰背挫傷及罹患精神症狀，係因系爭建物3樓漏水至系爭建物2樓所致。又原告就前揭腰背挫傷之傷勢曾向被告周書緯提出刑事過失傷害告訴，業經臺灣臺中地方檢察署檢察官以難認定原告所受腰背挫傷與系爭建物3樓漏水有因果關係為由，而以113年度偵字第40000號為不起訴處分，此有前開不起訴處分書在卷可稽（見本院卷第387至391頁）；另據澄清綜合醫院中港分院 113年4月29日澄高字第1130002283號函所示（見本院卷第19 9頁），原告之急性壓力反應係根據個案陳述及症狀所為之診斷...人們面臨急性壓力可能有不同症狀及不等嚴重程度，恐懼、焦慮尚屬常見症狀等語，實難僅憑原告所提診斷證明書，即認原告係因系爭建物3樓漏水至系爭建物2樓，導致其腰背挫傷及罹患精神症狀之結果。　⑸從而，原告未能舉證證明被告周書緯於111年11月間進行系爭建物3樓之施工不慎導致漏水至系爭建物2樓，及系爭建物2 樓之天花板、家電損壞、漏水空間無法使用之損失、原告腰背挫傷、罹患精神症狀等與上開漏水事件具有相當因果關係，自難認被告二人應連帶負侵權行為之損害賠償責任，則原告依民法第184條第1項前段、第195條第1項規定，請求被告二人連帶賠償財產上之損害及精神慰撫金，即屬無據。五、綜上所述，原告依民法第184條第1項前段、第195條第1項規定，請求被告二人連帶給付1,966,906元，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。　　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　林依蓉以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳韻聆

2025-02-26

TCDV-113-訴-971-20250226-2