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給付委任報酬

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度訴字第553號原告晉元開發有限公司法定代理人張榮鑫訴訟代理人趙惠如律師被告御龍宮籌備委員會法定代理人莊錦章訴訟代理人林德昇律師邱靜怡律師上列當事人間請求給付委任報酬事件，本院於民國114年2月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　　事實及理由一、原告起訴主張：（一）原告與被告於民國112年12月16日簽訂「非都市土地申請變更編定為特定目的事業作為宗教寺廟使用合約書」（下稱系爭土地變更委任契約），於第7條約定服務報酬新臺幣（下同）175萬元，且按已處理事務分為四期支付，兩造簽訂系爭土地變更委任契約後，被告確有依約定給付第一期款55萬元，因被告之寺廟所有建物屬違章建築，均坐落嘉義縣○○鄉○○段00地號土地（下稱系爭土地），使用分區為一般農業區、使用類別為養殖用地，故需依法變更為宗教使用之特定目的事業用地後，再由建築師進行補照程序，取得建物使用執照，故原告受任後整備資料，於113 年2月26日擬具興辦事業計畫書，依法向嘉義縣東石鄉公所（下稱東石鄉公所）提出申請，再由東石鄉公所轉呈嘉義縣政府審核，於113年3月7日收到東石鄉公所函通知需補正興辦事業計畫書8份，原告於113年3月29日補正，詎嘉義縣政府尚在審核之際，被告竟於113年4月24日撤回申請，並拒絕給付第二期款55萬元，更於113年6月13日委由律師發函終止系爭土地變更委任契約，嚴重損及原告權益，被告自行撤回申請，再無端終止系爭土地變更委任契約，顯故意使給付服務報酬之條件不成就，依法應視為成就，原告本得依民法第549、101條請求給付全部未付之報酬 120萬元，惟兩造既已無信任感，原告就已付出勞務之已處理部分，依系爭土地變更委任契約及民法第548條第2項規定請求被告給付第二期款55萬元。（二）系爭土地變更委任契約及「非都市土地申請變更編定為特定目的事業作為寺廟登記委任書」（下稱系爭寺廟登記委任契約）之先後順序雖為完成土地變更編定再為寺廟登記之完成，惟為縮短時程，盡速完成受任事務，同時送件並無不可，因縱尚未完成土地變更編定事宜，亦僅為完成土地編定後再補件予寺廟設立登記，二者並不相衝突，均非不得補件之行政程序；依興辦事業計畫書可知，申請變更編定為系爭土地，並無未登錄土地之變更編定申請，且依嘉義縣非都市土地申請變更為宗教使用事業計畫審查及管理要點第6點第㈦項規定，原告係如實為現況說明，係被告想隱匿西南側之階梯坐落於非申請變更土地上，非原告不擇手段要完成編定，況且第一次申請被退件原因係應備齊興辦事業計畫書8份，原告僅備3份，並非送審計畫配置圖超出御龍宮計畫變更編定之範圍外，又因被告要求原告就超出申請範圍之現況無須繪製，原告遂依被告之要求刪除西南側階梯，惟因四周均有階梯，現況圖顯示三邊，僅刪除一邊，過於刻意；又因前開審查及管理要點第4點規定僅須顯示宗教建築物及應留設之法定空地，原告遂於第二次送件時，於現況顯示寺廟主體，並告知被告之聯絡人楊茂長「主建築物為主」，經楊茂長同意後，原告才送件，故被告稱原告送審之計畫配置圖與提供給被告確認之計畫配置圖不同，完全不是事實。（三）再因前開審查及管理要點第17點規定，系爭土地其上建有寺廟本屬違規使用，於核准宗教事業計畫前，應繳交違規使用行為經主管機關依法處罰之罰鍰，原告慮及被告不願顯示所有現況應係希望少繳一點罰鍰，故於被告同意後，於現況圖未顯示四周之階梯，另因寺廟教堂屬公眾使用建築物，廟方亦應取得建築物使用執照且主要用途為寺廟或教堂，故於系爭土地核准變更為特定目的事業用地後，即須就建築物取得使用執照，須由專業建築師為建蔽率及容積率之檢討，若建築物面積太大，亦須拆除部分，方能取得使用執照，本件當盡可能保留寺廟本體，階梯應屬可檢討拆除部分，否則無法取得建築物使用執照，同樣無法完成寺廟設立登記，並非將建物全數顯示即可全數保留，不用拆除。（四）民法第535條規定受任人處理委任事務，應依委任人之指示為之，惟指示之性質可分為命令性、指導性及任意性之指示。命令性之指示，受任人有絕對遵守之義務，不得違背；指導性指示，受任人原則亦遵守，不得有任意裁量之權；任意性指示，受任人則有高度裁量權。本件本即有高度專業性，且原告須負責完成土地編定之變更，方能取得全數之委任報酬，被告並未給予任何命令性或指導性之指示，當係信任原告之專業處理委任事務，原告自有高度之裁量權，縱認原告應依被告之指示為委任事務之處理，惟被告並未給予原告指示，且興辦計畫書之附圖亦非不得補正，被告仍得指示原告補送寺廟四周有階梯之附圖，而非逕予撤回，故被告既未指示，自不足認原告未依委任人之指示處理委任事務，而不得請領委任報酬，且原告均有將送交東石鄉公所轉呈嘉義縣政府之資料以LINE方式交由楊茂長確認，惟楊茂長亦未為任何指示，故被告稱原告故意違背指示，並非事實。另興辦計畫配置圖顯示系爭土地有寺廟坐落符合變更目的，階梯之有無並不影響編訂之變更，況御龍宮鳥瞰照片清楚看到系爭土地所有地上物，亦可看到寺廟主體四周有階梯，若主管機關認附圖與現況地上物不符而須補正，自會發文要求補正，惟主管機關未為補正或准駁，而係被告自行撤回申請，可知被告以附圖未顯示階梯即終止委任，僅係拒付委任報酬之藉詞。原告於送件前均與被告充分溝通並告知相關程序進行，且將檢陳予東石鄉公所轉呈嘉義縣政府之相關資料，均提供予被告確認，且經被告同意，原告已善盡善良管理人之注意義務處理委任事務，係被告無端撤回申請，再無端終止系爭土地變更委任契約，被告所為顯乏誠信。（五）並聲明：　　1.被告應給付原告55萬元整，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起，按年息百分之5計算之利息。　　2.前項請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。　　3.訴訟費用由被告負擔。二、被告則以：（一）兩造於112年12月16日簽訂系爭土地變更委任契約及系爭寺廟登記委任契約，委任原告向嘉義縣政府申請變更編定宗教寺廟及附屬設施使用，並辦理寺廟設立登記，使已興建完成之東石御龍宮主體建物及附屬設施合乎系爭土地之合法使用；原告於簽約時明知御龍宮計畫申請變更編定之範圍僅止於系爭土地，不含系爭土地西側之未登錄土地，但原告為收取第二期款55萬元，未依現況繪製計畫配置圖，即於113年2月26日送東石鄉公所轉呈嘉義縣政府審核，且在未取得建物使用執照，就申請寺廟設立登記，而遭嘉義縣政府於113年3月4日以程序不合法直接退回，被告於1 13年2月27日始悉上情後，至3月1日與原告聯繫至少8次，一再要求原告應依現況繪製計畫配置圖，避免送審之計畫配置圖超出御龍宮申請變更編定之範圍外，將來申請建造執照及使用執照會再產生問題，惟原告均置之不理，不重新繪製正確之計畫配置圖，卻於113年3月2、21日一再向被告索求第二期款55萬元，被告直至113年3月24日仍未見原告重新繪製正確之計畫配置圖，亦未同意原告重新送審，未料，原告竟於113年4月3日突然告知被告已於113年3 月29日重新送東石鄉公所轉呈嘉義縣政府審核，並於113 年4月7日再次向被告索求第二期款55萬元，被告於113年4 月8日再得知原告未徵得被告之同意，在重新送審之計畫配置圖上，逕自刪除神殿四面之階梯共540平方公尺，不僅未依現況繪製正確之計畫配置圖，更使御龍宫將來面臨須拆除四面階梯之窘境。被告於113年4月8、9日指示原告撤回錯誤之計畫配置圖，惟原告均置之不理，被告為避免事態擴大，將來損害難以回復，不得已於113年4月24日自行向東石鄉公所撤回，兩造就此爭議在東石鄉公所調解不成立，信賴關係已然破裂，原告之處理能力已難再獲被告信任，被告遂於113年6月13日以律師函向原告終止系爭土地變更委任契約，又因原告送審之計畫配置圖非依系爭土地變更委任契約本旨提出送審，顯不符合合法提出之條件，故被告無給付原告第二期款55萬元之義務。（二）原告受有報酬，應以善良管理人之注意為被告申請用地變更編定及寺廟設立登記，原告於簽約時已知悉御龍宮僅計畫變更編定系爭土地，不及於周遭未登錄之土地，且神殿四面之階梯均已興建完成，應繪製正確之計畫配置圖，原告第一次送審之計畫配置圖超出御龍宮計畫變更編定之範圍外，且遭嘉義縣政府以程序不合法直接退回，第二次送審則未依現況繪製計畫配置圖，甚有送審之計畫配置圖與提供給被告確認之計畫配置圖不同，欺瞞被告之情事，原告明顯未盡善良管理人之注意義務，且故意繪製與現況事實不符之計畫配置圖，損害被告權益，與民法第535、536 、544條規定相違。（三）系爭土地變更委任契約第7條第（一）項雖記載第二期款「興辦計劃書縣政府投件時，甲方應支付乙方服務費用55 萬元」，但依民法第98條規定，應解釋為「原告以合乎法律程序、合乎合約目的之興辦計劃書送審至嘉義縣政府，被告始須支付服務費用」，不包括明顯違反被告指示或與事實狀況不符之計畫書而遭退回之情形，否則無異於容忍原告以不擇手段之方式為被告送審，被告仍須給付委任報酬，甚不合理，原告第一次送審後，被告以LINE通話明確向原告指示，超出系爭土地之範圍外，無需繪製，原告不聽從被告指示，故意將未登錄土地亦繪入，更因略過諸多程序，直接申請寺廟登記，而遭嘉義縣政府以程序不合法退回，顯見原告係為盡速取得第二期款55萬元，以不合乎法律程序之計畫書為被告送審，致遭退回。原告第二次送審前，被告以LINE通話明確向原告指示，應依現況繪製正確計畫配置圖，原告未徵得被告之同意，竟擅自刪除神殿四面之階梯，以錯誤之計畫配置圖重新送審，再次違反被告指示，被告發現後向原告反映，竟遭原告口頭回應「之後再請人去縣政府講就好」搪塞，顯見原告係為盡速取得第二期款55萬元，以不合乎合約目的之計畫書為被告送審，故遭被告撤回。原告既未依系爭土地變更委任契約本旨為被告送審計畫配置圖，依民法第235條規定，並不生為被告處理委任事務之效力，被告自無依系爭土地變更委任契約第7條第（一）項給付原告委任報酬之義務。（四）兩造既已成立系爭土地變更委任契約，自應本於誠信行使權利、履行義務，原告形式上既不符用地變更編定之送審程序，實質上亦不符被告所屬寺廟興辦事業計劃之本旨，有違誠實信用原則；又違反誠信原則時，不發生行使權利及履行義務之效力。原告非依系爭土地變更委任契約本旨實行提出給付，依民法第235條規定，自不生提出給付之效力，被告亦不生給付委任報酬之義務，故原告主張被告應給付第二期款55萬元為無理由。原告於簽立系爭土地變更委任契約時，明知御龍宮神殿、階梯均已興建完成，為既成建物，應依現況繪製計畫配置圖送審，卻連續兩次未得被告同意，送審錯誤之計畫配置圖，嗣經被告發現、要求撤回申請，原告仍拒不撤回，反向被告索取第二期款55 萬元，其行為顯係為牟取委任報酬，原告為取得報酬，卻不惜以犧牲被告，向嘉義縣政府送審與事實現況不符之計畫配置圖，損害主管機關對於土地管理及寺廟監督之正確性，屬權利之濫用，違反誠信原則，故原告主張被告應給付第二期款55萬元為無理由。（五）原告主張被告於113年4月2日向東石鄉公所申請撤回送審，顯係故意使給付服務報酬之條件不成就，依法應視為成就，就其已付出勞務之處理部分，被告應給付第二期款55 萬元云云。惟原告未依被告之指示及善良管理人之注意繪製計畫配置圖送審，違反民法規定在先，且為索取第二期款55萬元，竟不惜以被告權益作為犧牲，擅自變更被告之指示，以不擇手段方式送審，損及主管機關監管之正確性，亦有違誠實信用原則，原告不撤回錯誤之計畫配置圖，被告為避免事態擴大，將來需拆除現有設施，才向東石鄉公所撤回，屬正當必要之保全措施，無民法第101條第1項規定適用。此外，原告恣意違反被告指示送審，非依系爭土地變更委任契約本旨提出給付，不生為被告處理委任事務之效力，非屬民法第548條第2項「已處理之部分」，不得依法請求報酬，如原告依被告之事實現況繪製計畫配置圖提出申請，被告自不可能故意申請撤回，反而希望主管機關盡速核准，故原告主張無理由。（六）系爭土地變更委任契約第3條規定委託工作書圖製作內容（二）、「基地規劃確認、建物配置定稿」，此即被告委託原告之主要目的所要涵蓋的範圍，即當然要包括已經建築完成之建物，畢竟被告已經花費相當經費建築完成，不可能任意拆除，而「建物配置定稿」，即表示被告重視建物將來的合法性，如今原告未經被告之確認就逕為送件，而送件內容又不符合被告之要求，則原告之送件已違背委任人之指示，且原告受委任後，曾到現場測量，明知被告之建物四面均有樓梯，且該樓梯非附屬建物，而係與主殿結合為一體，樓梯之下層有相當大空間之房間、倉庫、廚房、浴廁，此重要之建物連同樓梯，花費不少建築經費，且依原告所陳述內容，顯見原告送件之配置圖若不包括樓梯，將來申請使用執照時，是需要再修改配置圖，此不是有重覆浪費人力、物力，因此被告才撤回送件。原告未能遵照系爭土地變更委任契約目的，也未經被告確認同意之送件行為，根本不符合系爭土地變更委任契約之付款條件。（七）綜上，原告係為牟取系爭土地變更委任契約第7條第（一）項所訂第二期款55萬元，故意違反被告之指示，以不合法規、不合合約目的，徒具形式送審，形式上既不符用地變更編定之送審程序，實質上亦不符被告所屬寺廟興辦事業計劃之本旨，非依系爭土地變更委任契約本旨提出給付，且違反權利濫用及誠信原則，故原告主張依民法第101 條第1項及第548條第2項規定，請求被告給付第二期款55 萬元，為無理由。（八）並聲明：　　1.原告之訴駁回。　　2.訴訟費用由原告負擔。　　3.如為被告不利益判決，願供擔保免為假執行。三、兩造不爭執事項：（一）兩造於112年12月16日簽訂系爭土地變更委任契約，被告委任原告將御龍宮坐落之嘉義縣○○鄉○○段00號土地申請變更為宗教寺廟使用。（二）系爭土地變更委任契約第七條約定服務報酬175萬元，且按已處理事務分為四期支付，「第一期：雙方簽約完成同時，甲方（即本案被告）應支付乙方（即本案原告）服務費用55萬元、第二期：興辦計劃書縣政府投件時，甲方應支付乙方服務費用55萬元、第三期：取得興辦事業計劃核准籌設函時，甲方應支付乙方服務費用45萬元、第四期：土地變更編定完成時，甲方應支付乙方服務費用20萬元」，於訂約後，被告業已支付第一期55萬元之款項。（三）原告前於113年2月26日提出宗教事業興辦計畫書三份（申請計畫配置圖如附圖一）送嘉義縣東石鄉公所轉呈嘉義縣政府審核，經嘉義縣○○鄉○○000○0○0○○○鄉○○○0000000000 號函以須補正計畫書八份為由退件（見本院卷第25、133 、166、167頁）。（四）原告再於113年3月29日提出宗教事業興辦計畫書八份（申請計畫配置圖如附圖二）送嘉義縣東石鄉公所轉呈嘉義縣政府審核，並於113年4月3日以通訊軟體LINE傳送訊息與被告副主委楊茂長已於113年3月29日送件。（五）被告於113年4月24日自行向嘉義縣東石鄉公所撤回原告於 113年3月29日之申請（見本院卷第27、29、139、170、17 1 頁）。（六）被告於113年6月13日委請林德昇律師事務所以113年嘉德律字第0030號函知原告終止系爭土地變更委任契約及系爭寺廟登記委任契約（見本院卷第31至33頁）。四、本院之判斷　　稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約；受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為，同法第528條、第535條分別定有明文。本件原告於113年3月29日提出宗教事業興辦計畫書八份送東石鄉公所轉呈嘉義縣政府審核，然被告嗣於113年4月24日自行向東石鄉公所撤回原告上開申請等情，為兩造所不爭執。是以，本件爭點在於被告抗辯原告於113年3月29日所提出之宗教事業興辦計畫書中之附圖二申請計畫配置圖並未依照被告之指示製作，拒絕依系爭土地變更委任契約第7條之約定給付第二期款項55萬元有無理由，本院之認定如下：（一）本件經證人楊茂長到庭證稱略以：我是擔任被告副主委，被告有授權我跟原告法定代理人聯繫，原告跟我們說可以變更土地編定，再取得建照，後來才是辦理寺廟登記；附圖一有畫階梯的申請計畫配置圖是委任原告之後，原告自己找人去現場畫的；原告2月20幾日被退件這份，原告都沒有先給我們看過，是被退件的時候，原告以LINE傳圖給我看，才知道樓梯逾越土地的範圍；在2月28日LINE對話中我就有說這樣申請建築執照會有問題，3月1日我一直打給原告法定代理人，照主建物去畫，按照廟的主體去畫，廟的主體是有樓梯的，因為樓梯不是小小的，是四面都很大，建物有兩層，樓梯下方還有廁所、房間，是有面積的；當時有討論階梯凸出去坐落土地範圍，我有問原告能不能調整，旁邊的土地不是我們的，不要呈現出來，原告法定代理人說好他會調整，但後來原告做出來的圖就是把階梯刪掉，原告並沒有先送給我看，後來都還沒有談好，原告就又送件了；我們是要申請自己的，不希望別人的土地也畫進來，所以我建議原告其他人的土地不要呈現在這個圖面上，就是除了附圖一STPQR圍住的地方以外的土地全部都空白，原告最後再傳的圖就是附圖二，但是我說這樣不行，樓梯不見了，還是要改，原告就通知我們說都送出去了，我說不行要趕快抽件，面積都跑掉了，這牽涉我們以後要辦理寺廟登記的時候，必須要重新做一本計畫書，不然樓梯就要敲掉；我一直跟原告法定代理人說要當面談，原告法定代理人就說他沒有時間，後來就說已經送件，先匯錢再談；廟主體超過土地容積跟建築時，要重新畫圖修改計畫書，不然就是要打掉階梯，與計畫書的圖面相符等語（見本院卷第197至209頁）。（二）參酌原告法定代理人張榮鑫與證人楊茂長間以通訊軟體LI NE之對話，原告法定代理人於2月27日以LINE告知證人楊茂長已於昨天即2月26日送土地變更興辦事業計畫書，並於翌日即2月28日傳送如附圖一所示之申請計畫配置圖面給證人楊茂長，當天證人楊茂長即詢問「這樣以後要申請建築執照有問題嗎？」，原告法定代理人則回應「主建築物為主」等語，其後原告法定代理人在3月13日收到東石鄉公所113年3月7日退件之資料後，迄至3月24日均有與證人楊茂長約見面、語音通話等聯繫（見本院卷第107至115 頁）。而原告法定代理人於113年3月24日傳送檔案名稱00 00000配置圖.pdf之檔案，與附圖一相符，畫有四面階梯，於113年3月26日傳送檔案名稱0000000配置圖.pdf之檔案，則與附圖二相符，已刪去四面階梯，然原告法定代理人與證人楊茂長於113年3月26日至113年4月3日間無其他對話或語音通話等情，經本院當庭勘驗證人楊茂長手機並製作勘驗筆錄在卷可證（見本院卷第209頁）。再參以原告法定代理人張榮鑫到庭自承，113年2月26日送件的圖面是用附圖一的圖面，後來嘉義縣政府叫我補8份，被告也要求我調整，我才修改為附圖二圖面，因為被告叫我用主建物；113年3月26日至同年4月3日中間確實都沒有聯絡證人楊茂長。（三）是以，證人楊茂長於113年2月28日收到原告在同年月26日送件之申請計畫配置圖時，即不斷向原告法定代理人確認並聯繫關於階梯坐落至系爭土地以外部分應如何調整圖面，而原告法定代理人於113年3月24日傳送之圖面仍係如附圖一所示畫有四面階梯，證人楊茂長收到圖面後即與原告有2分40秒之語音通話，其後原告法定代理人於113年3月2 6日傳送如附圖二之修改後申請計畫配置圖，而將四面階梯刪除，迄至同年4月3日原告法定代理人通知證人楊茂長已於113年3月29日送件期間，雙方並無任何訊息或語音通話，堪認原告法定代理人於113年3月26日將附圖一之四面階梯刪除後，並未事前與證人楊茂長確認附圖二之修改後申請計畫配置圖是否符合被告之要求，即逕自在113年3月 29日以附圖二作為申請計畫配置圖，提出宗教事業興辦計畫書八份送東石鄉公所轉呈嘉義縣政府審核，原告主張附圖二刪去四面階梯係經被告同意云云，並非可採。此外，證人楊茂長於113年4月8日、9日均有以訊息或語音通話表示要與原告法定代理人當面討論，堪認原告在113年3月29 日向東石鄉公所送件後，被告積極要求原告法定代理人修改所提出如附圖二之申請計畫配置圖時，亦未獲原告法定代理人積極回應等情，應堪認定。（四）參諸系爭土地變更委任契約第3條約定：「委託工作書圖製作內容......（二）基地規劃確認、建物配置定稿。.. ....」第5條約定：「甲方（即被告）應配合提供...... （二）土地規劃配置之構想圖。......」，足認系爭土地變更委任契約對於土地規劃確認及建物配置是需要由兩造共同確認被告之構想後定稿，且在原告法定代理人與證人楊茂長在113年2月27日至113年3月24日於通訊軟體LINE之溝通過程中（見本院卷第107至112頁），亦可得知被告對於御龍宮目前坐落位置除系爭土地外，尚有部分階梯坐落至其他毗鄰土地應如何呈現於圖面上均積極與原告討論，而有具體之指示要求以主建築物為準，顯然並非完全委由原告自行裁量決定。準此，原告雖於113年3月29日提出宗教事業興辦計畫書八份送東石鄉公所轉呈嘉義縣政府審核，然其中之附圖二申請計畫配置圖並非被告所構想之土地規劃配置圖，且送件前未經被告確認定稿，而屬未依委任人之指示製作，是以，原告於113年3月29日送件係屬未依債之本旨提出之給付，不生給付之效力，原告依系爭土地變更委任契約第7條請求被告給付第二期款項55萬元，即屬無據，不應准許。五、從而，原告依系爭土地變更委任契約，請求被告給付55萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，毋庸一一論駁，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官陳寶貴以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林秀惠

2025-03-12

CYDV-113-訴-553-20250312-1

訴

臺灣高雄地方法院

給付服務報酬等

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度訴字第945號原告允瀚不動產經紀有限公司法定代理人董國良原告陳約武共同訴訟代理人張清雄律師曾本懿律師陳宥廷律師被告林秋柳輔佐人吳正忠上列當事人間請求給付服務報酬等事件，本院於民國114年2月18 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應分別給付原告允瀚不動產經紀有限公司新臺幣471,000元、原告陳約武新臺幣300,000元，及均自民國113年4月23日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之72，餘由原告負擔。本判決第1項得假執行。但若被告分別以新臺幣471,000元、新臺幣300,000元預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查共同原告陳約武起訴聲明原求為：被告應給付原告陳約武新臺幣(下同)60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息(見審訴卷第10頁)。嗣於本院審理中，具狀減縮聲明為：被告應給付原告陳約武30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息(見本院卷第140頁)，核與首開規定相符，應予准許。　二、原告起訴主張：被告於民國112年12月14日就其所有坐落高雄市○○區○○段0○段00000○00000地號土地及其上同段000建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○○路0000巷00號，下合稱糸爭房地），與原告允瀚不動產經紀有限公司（下稱允瀚公司）訂立專任委託銷售契約書（下稱系爭委售契約），委託銷售總價額1720萬元，委託期間自112年12月14日起至113年5月1 5日止，約定服務報酬為成交價額3％，雙方於同日再簽立委託事項變更契約書（下稱系爭變更契約），將銷售總價額變更為1570萬元。原告允瀚公司嗣後覓得買方即原告陳約武願以1570萬元價格承買系爭房地，原告陳約武於112年12月31 日簽立不動產買賣意願書（下稱系爭買賣意願書）並交付面額共30萬元之支票2紙（下稱系爭支票）為定金，被告於同日亦在系爭買賣意願書上簽名，同意以所訂條件出售，並確認已收訖原告陳約武支付之定金無誤，而依系爭買賣意願書第3條第1項前段約定，足認被告與原告陳約武間就系爭房地之買賣契約已於112年12月31日成立。惟被告迄今拒絕出面辦理系爭房地後續之買賣及過戶事宜，應認屬可歸責於被告之事由而不履行債務而違反契約，為此原告二人得主張下列權利：　1.原告允瀚公司得請求被告給付78萬5000元：　　原告允瀚公司得依系爭委售契約第8條第3項第3款，請求被告給付成交價額3%之服務報酬；又原告允瀚公司原可依原告陳約武所簽立之買方給付服務費承諾書向其請求成交價額2％之服務報酬，然因被告拒絕與原告陳約武就系爭房地簽訂買賣契約，致原告允瀚公司無從向原告陳約武請求前開服務報酬，此為原告允瀚公司得預期之利益即為所失利益，亦得依民法第226條第1項、第549條第2項規定向被告請求，依上所述，原告允瀚公司共計得向被告請求成交價額5％之服務報酬即78萬5000元（計算式：00000000元×5％＝785000元）。　2.原告陳約武得請求被告給付定金一倍之金額30萬元：　　被告與原告陳約武於斡旋階段雖未直接與對方簽立任何契約，然依系爭委售契約及系爭買賣意願書之約定，原告允瀚公司有代理兩造與對方斡旋、締約之權，而觀諸系爭委售契約第6條第6項與系爭買賣意願書第4條後段均約定可歸責於賣方(即被告)之事由而未能簽立不動產買賣契約書時，賣方應加倍返還定金予買方，可認被告與原告陳約武於斡旋階段均有意願共同遵守此等約定，該約定對被告與原告陳約武自有拘束力，而原告陳約武所交付之定金即系爭支票於被告收受後，現歸由原告允瀚公司配合之代書保管中，惟原告陳約武仍得依民法第249條第3款規定或系爭買賣意願書第4條後段約定，擇一請求被告給付所支付定金一倍即30萬元之金額等語。　3.並聲明：⑴被告應給付原告允瀚公司78萬5000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⑵被告應給付原告陳約武30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⑶均願供擔保，請准宣告假執行。三、被告則以：　㈠原告允瀚公司請求給付78萬5000元無理由：　1.原告允瀚公司所屬仲介人員即訴外人陳勝利與被告於112年1 2月14日就系爭房地簽立系爭委售契約、系爭變更契約前，未全盤告知系爭委售契約所有相關罰則，只提及不得自售或委託其他房仲代售系爭房地，已違反系爭委售契約第7條第1 項約定之善良管理人注意義務。又被告於112年12月11日至1 3日期間，偕友到墾丁出遊，並無系爭委售契約首頁第一欄所載被告已攜回審閱3日，並充分閱讀本契約書及其附件之內容無誤之情事，另於簽約當日，被告無暇細看條文，僅在陳勝利的指示下逐一簽名而已，陳勝利便宜行事，有違消費者保護法（下稱消保法）第11條之1第1、2項之規定。又陳勝利利用被告之信任，以話術套出被告底價後，要求被告再簽訂系爭變更契約將底價變更為1570萬元，惟保證會盡力以 1720萬元出售，惟其根本未依承諾行事，逕以變更後底價居間仲介，短時間內表示有買家願以1570萬元承買，與底價完全吻合，應有洩露底價情形，其復以系爭買賣意願書脅迫被告簽名，違反誠信原則及善良管理人注意義務，而買方即原告陳約武斡旋金支票面額30萬元，明顯高於上開系爭意願書 10萬元上限，支票上復未記載禁止背書轉讓，顯然原告允瀚公司與原告陳約武關係匪淺，利用資訊優勢坑殺複告，綜上所述，系爭委售契約第8條第3項、第9條及系爭變更契約關於變更底價之約款，均不構成契約內容，可認原告允瀚公司未完成仲介業務，無請求報酬之權利。　2.又陳勝利於112年12月31日要求被告簽立系爭買賣意願書時，其明知未經被告依系爭委售契約第6條第2項約定授權代收定金，當場也未提出系爭支票，竟要被告簽名確認已收訖買方之定金無誤，嚴重違反事實，有違消保法第12條第1項規定。　3.此外，依系爭委售契約第8條第3項約定，被告在委託期間內終止委託，只需給付原約定服務報酬3％之半數約23萬元，被告曾表示願付40萬元和解，但原告允瀚公司堅持索求5％即78 萬5000元，已超越系爭委售契約之約定，依消保法第11條第 2項規定，應為有利於被告之解釋。　4.又系爭委售契約第8條第3項約定屬「損害賠償總額預定性違約金」之約定，原告允瀚公司縱得向被告請求給付，但其仲介期間僅17天，實際帶看2組買家，並未付出與約定服務費相當之時間、金錢、人力，故違約金亦屬過高，應依民法第 252條予以酌減。　5.又原告允瀚公司請求損害賠償總額之違約金，則不得再依民法第226條第1項、第549條第2項規定請求被告賠償原告陳約武應給付之服務費所失利益。　6.原告陳約武之配偶於112年12月28日首次看屋，12月30夫妻一同前來，不可能於112年12月27日攜回系爭買賣意願書審閱三日，及於同月31日簽名之事實，原告允瀚公司便宜行事，與被告簽約時手法如出一轍。　7.按所失利益屬消極損害，需有客觀確定性，房地產買賣諸多環節，變收不少，未正式簽約買賣尚未成立，原告允瀚公司未必確得買方2％之報酬，其主張預期利益，僅是主觀認定，非具有客觀確定性，原告陳約武是其熟客，有購屋需求，原告允瀚公司可再為其尋找合意標的物，買方報酬指日可待，原告允瀚公司不必然有所失利益。　8.被告簽署系爭買賣意願書，僅成立預約，須雙方正式簽立本約即買賣契約書，買賣契約始成立，而於簽立本約前，雙方尚有再議之空間，故原告允瀚公司未完成仲介業務，不得請求報酬。　㈡原告陳約武請求無理由：　1.陳勝利於112年12月31日晚上至被告家中要求被告簽系爭買賣意願書，當晚被告因不捨住了36年之起家厝被賣而心情低落，陳勝利稱被告若不簽需給付1570萬元2％之違約金，被告只好在陳勝利的指示處簽名，而無心力細看內容及簽名處的細小文字說明，至於系爭買賣意願書有何效力，陳勝利未做任何說明，被告也完全不知。又被告未曾依系爭委售契約第 6條第2項約定授權陳勝利代收定金，陳勝利當晚亦未提出系爭支票，被告事後在原告允瀚公司寄來的存證信函中，才首次見到系爭支票影本。再依系爭買賣意願書第3條第1項約定，被告因未同意授權陳勝利可代為收受原告陳約武支付之定金，陳勝利自無權代理原告陳約武將斡旋金交與被告，況陳勝利也未將系爭支票交予被告。是原告陳約武明知系爭支票只是交付給陳勝利的斡旋金，卻以被告已收定金之名，要求被告付出賠償金，與事實不符等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准予免為假執行。四、兩造經本院整理下列不爭執事項並協議簡化爭點，不爭執事項如下：　㈠被告夫妻於112年8月24日間委託原告允翰公司買受高雄市美術館附近房屋，原告允翰公司指派仲介人員陳勝利辦理該案件，嗣買賣成交，被告並與出賣人於112年8月26日簽訂買賣契約書。　㈡被告再就名下系爭房地之出售事宜，前於112年12月14日與原告允翰公司簽訂系爭委售契約，銷售底價1720萬元，同日簽訂系爭變更契約書，銷售底價變更為1570萬元，委託期間11 2年12月14日至113年3月15日，服務報酬為成交價格3%，被告並有在上開書面之契約審閱欄的委託人簽名欄位親自簽名。　㈢原告允翰公司指派陳勝利承辦該銷售案件，嗣原告陳約武有意以1570萬元承買，有簽署系爭買賣意願書，並以支票2紙金額共30萬元作為斡旋金，另簽訂買方給付服務費承諾書，約定買賣契約成立時，給付成交價格2%之服務報酬。　㈣陳勝利於112年12月31日與被告見面告知有人願承買之情，被告則有在系爭買賣意願書之賣方簽章欄親自簽名。　㈤上開支票2紙現均由與原告允翰公司配合之代書負責保管。　㈥被告因對系爭房地懷有情感因素不欲變賣，故迄未與原告陳約武訂立買賣契約。五、本件爭點為：　㈠系爭委售契約、系爭變更契約之契約條款是否因未給被告審閱期而無效？　㈡系爭買賣意願書是否預約性質？有無影響原告二人之主張與請求？　㈢系爭委售契約第8條第3項第3款約定之性質是否為損害賠償總額預定違約金性質？若是，是否影響原告允瀚公司如下列第㈣項之請求？　㈣原告允瀚公司依系爭委售契約第5條第1項前段、第8條第3項第3款之約定，請求被告給付服務報酬47萬1000元，及依民法第226條第1項、第549條第2項規定，請求被告給付本得向原告陳約武請求給付之服務報酬31萬4000元，共計78萬5000 元，有無理由？　㈤原告陳約武依民法第249條第3款規定、系爭買賣意願書第4條後段之約定，請求被告給付定金一倍之金額30萬元，有無理由？六、本院之判斷：　㈠系爭委售契約、系爭變更契約均有效成立：　1.按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容；但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法第11條之1第1項、第2項固定有明文。惟上開條文之立法目的，係在使消費者能充分瞭解契約之內容，避免消費者匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂定顯失公平之契約而受有損害，僅於消費者因未於合理期間審閱某條款，始得主張該條款不構成契約之內容，非謂任何定型化契約均應給消費者30天之審閱期間，亦非違反上開規定之契約即屬無效。消費者於簽約前之審閱期間雖未依前開規定，惟如企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者亦有充分了解契約條款之機會，則消費者基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，要僅係消費者自行放棄權利，在現代私法自治及契約自由原則下，並無不可。　2.本件原告允瀚公司與被告簽訂系爭委售契約、系爭變更契約，契約書面首列欄位均係關於審閱期之說明及告知，內容記載：「*依內政部公告，委託人簽訂契約前，有三天以上的契約審閱權，委託人可要求攜回本契約影本審閱。違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。委託人業已於中華民國112年12月11日攜回審閱3日，並已充分瞭解本契約書及其附件之內容無誤。委託人簽名：林秋柳」等語，且上開委託人簽名欄均由被告本人親自簽名。又被告及其配偶吳正忠甫於112年8月24日即曾委託原告允瀚公司買受高雄市美術館附近房屋，當時原告允瀚公司即指派仲介人員陳勝利承辦該委買案件，嗣買賣有順利成交，被告與出賣人於112年8月26日簽訂買賣契約書等情，為兩造所不爭執，並有系爭委售契約、系爭變更契約、被告夫妻與陳勝利間就委買案件之相關LINE對話紀錄、買賣契約書、不動產買賣意願書、買方給付服務費承諾書在卷可佐（見審訴卷第21、23、73頁，本院卷第101至105、203至204 頁），可信真實。　3.雖被告抗辯：112年12月11日起在墾丁旅遊，不可能將契約攜回審閱。112年12月10日則有LINE通知陳勝利，請他12月1 4日來家中查看新居馬桶漏水問題，陳勝利當日來我家首次談及買賣專約，隨即進行簽約等語，並提出LINE對話為證( 見審訴卷第71頁，本院卷第107至109、111至117頁)，惟就此節經陳勝利證稱：我不是受僱於原告允瀚公司，比較像合作關係，我開發○○○○路大樓物件，被告來看此物件而認識，看了之後有喜歡，現場跟我說要回去考慮出價，且說考慮將系爭房地委託我銷售，後來新大樓也談成，被告就委託我賣系爭房地。我不是112年12月14日提供系爭委售契約、系爭變更契約給被告，是更早之前，被告至少放在她那邊一個多禮拜，被告夫妻比較審慎，講完後，被告覺得要多考慮是否要賣，等她確定要賣再跟我告知。我提供時契約文件不是空白，有將物件標的、地址、開價先寫上去，只有將被告需填寫處的地方打勾，如果被告確實要委託我，她自己再簽名，底價有先寫1550萬元，但後來被告決定委託我時，又提高到 1570萬元，就直接在契約上做修改，被告在修改處也有簽名，簽約日期是112年12月14日，系爭委售契約在一個禮拜前有向被告逐條說明，當下被告臨時又考慮有點不想賣，被告先生勸其賣掉，被告還是有點猶豫。審閱期限的日期，因為簽約當天是12月14日，我就回推3天填寫等語(見本院卷第12 2至124頁)，而參照系爭變更契約之記載，委售底價確實將原手寫記載「壹仟伍佰伍拾萬」中拾萬位之「伍」字劃除，修改為「柒」字，被告也在劃刪修改處簽名，此與證人陳勝利證述相符，再由被告與陳勝利間112年12月10日LINE對話紀錄觀之，是被告夫妻於112年12月10日主動邀約陳勝利12 月14日到其新家「聊聊，順便要談談新家馬桶與地板接合處有漏水問題」(見本院卷第109頁)，顯然當天主要談論事項為所謂「聊聊」一事，並非新屋馬桶修繕問題，而被告夫妻或陳勝利也未於對話中表明或提及關於系爭委售契約簽約等情事，倘若被告是12月14日當天才首次告知要委託陳勝利銷售系爭房地一事，陳勝利對此亦毫無所悉，豈會事先攜帶系爭委售契約、系爭變更契約之書面文件到場？又若被告於當日是首次與陳勝利談及委託出售系爭房地之事，衡情自是向陳勝利詢問、確認委售細節，縱於當日嗣後簽約，被告自對於契約內容有相當認識，何來無暇細看之情？又若陳勝利當日才將契約書面文件攜給被告觀覽，被告感覺時間倉促，自可留下契約詳為審閱，於疑惑盡解後再行簽約，且就是否出售系爭房地及是否委託原告允瀚公司代售，被告本握有決定權與主動權，有何必要及急迫性非要當日簽署不可？何況被告自簽約後，歷經陳勝利為其尋覓買家及帶看房屋、報告買方意願、攜帶系爭買賣意願供簽署、被告悔約不賣，期間長約3週，卻對所辯上情未置一詞，此參被告與陳勝利於此期間LINE對話紀錄可明(見本院卷第31、33、109、147至161、 187至188頁)，直到涉訟時方見以上開言詞抗辯，亦不合常理。是被告辯詞，有諸多與情理不符之處，反見陳勝利所證述內容較符實情而可採信。　4.又若陳勝利確實未提供足夠審閱期，然則被告為00年0月生，並自承：是大學國文系畢業等語(見系爭委售契約個人資料欄所載、本院卷第83頁)，顯然為高等學歷、智識正常、有相當社會經驗之成年人，並於不久前與其配偶吳正忠有委託原告允瀚公司代為居間承買房屋之締約經驗，對於委託仲介業者買賣不動產之流程及相關權利義務不致於一無所悉，且契約審閱期、契約條款欄內之記載文字亦非艱澀，縱有不明瞭處亦得即時提問，被告通曉其意並無困難，尚不致於對於契約條款毫無所悉即願貿然簽署。且系爭委售契約、系爭變更契約乃一式兩份，簽約後被告亦自行持有一份契約(見審訴卷第67至68頁)，得以再次詳閱，倘其對於契約內容有何不解、疑義，仍得於委託銷售期間要求陳勝利詳為說明解釋，有何不利、不公平之處亦能請求修改調整，惟通觀全部過程，全未見被告有如上積極作為，則被告於明知其有權請求給予審閱期之情形下，猶捨此未為請求，堪認其係基於自身考量而選擇放棄契約審閱期間，且其亦未舉證原告允瀚公司或陳勝利有任何妨礙、誤導、隱暱、脅詐行為，而被告仍簽立系爭委售契約、系爭變更契約，其於事後始以前詞置辯，自非可採。　㈡系爭買賣意願書之性質應為買賣預約，且因被告收受原告陳約武定金而有效成立：　1.按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約，旨在使預約當事人負有成立本約之義務。預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行。而不動產買賣為求慎重，契約當事人通常均就買賣標的、價金、價款繳納方法、不動產移轉登記及交付期限等事項加以約定。是買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立(最高法院61年台上字第964號、102年度台上字第69號、104年度台上字第1410號判決意旨參照)。經查，系爭買賣意願書第3條第1項前段約定：「自簽立本意願書至113年元月15日止為斡旋有效期間，於此期間內若賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效，若賣方有同意授權受託人可代為收受買方支付之定金時，受託人得全權代理買方將斡旋金視同定金交予賣方，此據即自動視為定金收據，買方絕無異議，買方與賣方應於轉定之日起五日內簽訂不動產買賣契約書。」、第4條約定：「斡旋金轉為定金後因可歸責於買方之事由致無法簽訂買賣契約時，定金由賣方沒收，若係因可歸責於賣方之事由致無法簽訂買賣契約時，賣方應加倍返還已收全部之定金」等語，而系爭買賣意願書下方供賣方確認簽名之欄位內，則記載：「賣方同意依本意願書上之條件出售，並確認已收訖買方支付之定金無誤。」等文字，被告並於其下「賣方簽章」欄簽名、「簽章時間」欄簽押時間(見審訴卷第25頁)，由上可見本件買賣雙方均明知日後尚待簽訂正式買賣契約，以詳定雙方權利義務關係，則前開意願書所稱「買賣契約已成立生效」等語，應係指買賣雙方已成立預約，雙方均負有訂立買賣本約（即所稱不動產買賣契約書）之義務，原告二人主張被告收受定金後，買賣契約即已有效成立，應有誤會。　2.至被告辯稱：原告陳約武就系爭買賣意願書無足夠審閱期云云，惟系爭買賣意願書亦為原告二人所簽立之契約，審閱期相關權利在原告陳約武，被告無從代為主張，被告此部分之抗辯亦無理由。　3.按定金之性質，因其作用之不同，通常可分為：㈠證約定金，即為證明契約之成立所交付之定金。㈡成約定金，即以交付定金為契約成立之要件。㈢違約定金，即以定金為契約不履行之損害賠償擔保。㈣解約定金，即為保留解除權而交付之定金，亦即以定金為保留解除權之代價。㈤立約定金，亦名猶豫定金，即在契約成立前交付之定金，用以擔保契約之成立等數種。上述各種定金，非必各不相涉，互相排斥，交付一種定金，而兼具他種作用者，事恆有之，應依契約之文字及當事人之真意決定之(最高法院91年度台上字第635號、 101年度台上字第1692號判決意旨參照)。本件原告陳約武交付陳勝利系爭支票為斡旋金，若經被告收受，應成立買賣預約，斡旋金即轉為定金，為系爭買賣意願書第3條所明定。是就原告陳約武、被告所成立買賣預約而言，前開定金應具有證約定金、成約定金之性質；又買賣預約成立後，其二人各自負有與對方簽訂買賣本約之義務，而依系爭買賣意願書第4條約定，若因可歸責於原告陳約武之事由致無法簽約時，定金由被告沒收，若因可歸責於被告之事由致無法簽約時，被告應加倍返還已收全部之定金，故就買賣本約而言，該定金係於買賣本約成立前所交付，用以擔保本約成立之立約定金性質，先此敘明。　4.被告辯稱：陳勝利未受伊授權故無代收斡旋金權利，陳勝利持系爭買賣意願書前來時，也未攜帶系爭支票，伊並無接受定金等語。惟據陳勝利證稱：系爭支票現在原告允瀚公司保管中。我一收到系爭支票後，就先傳LINE給被告配偶吳正忠告知買方出價已經從1500萬元提高到1570萬元，已達到當初約定底價，我也有在電話中大約敘述，並約當面講，我親自到被告家，當時約112年12月31日下午5時35分左右，我也攜帶系爭買賣意願書及系爭支票正本到場，當時被告夫妻都在場，吳正忠是較開心的，因為有依照他的計畫在走，被告比較不開心，因為系爭房地是起家厝，經過他們夫妻討論後，被告就同意出售，被告簽意願書之前，還跟我要求砍服務費，經我同意後，被告才願意簽名，依系爭委售契約書是約定 3％，大約是47.1萬元，被告砍價到45萬元，當時我的想法是被告之前買房子也是透過我，我算是回饋就同意。因為考量買方出價價格到了，要早點安排，系爭支票就先拿給我，我帶回公司，到簽約當天就可拿出交給代書存入履保帳戶，這是一般行業慣例等語(見本院卷第125至127頁)，而被告亦在系爭買賣意願書上親自簽名，以示同意出賣，並表明確認已收訖定金意旨，並如上述，足見陳勝利收受原告陳約武所交付系爭支票，但並未有為被告代收之意思，而是持往被告家中供其確認、簽收後，再依行業慣例將系爭支票攜回公司保管，被告雖以前詞置辯，惟被告早於數月前欲購買房屋時，有交付陳勝利10萬元斡旋金供其向屋主居間出價，並知屋主同意出售、接受該筆斡旋金會轉為定金，此參卷附陳勝利與被告夫妻之LINE對話紀錄、不動產買賣意願書、買方給付服務費承諾書即明(見本院卷第177、203至204頁)，亦即被告對於類似契約關係中，買方相關權利義務及仲介人員作業流程，有相當程度認識，並非全然無知，若陳勝利未依系爭買賣意願書之記載，攜帶系爭支票到被告家中，被告當下應會追問討要，豈有置之不問而逕自簽名表示已為收受之意？故被告應確有收受定金即系爭支票，當可認定。又系爭買賣意願書各欄位內容所使用文字大小、字體大致相同，而賣方簽名欄關於「賣方同意依本意願書上之條件出售，並確認已收訖買方支付之定金無誤」之文字，適正在被告簽名處之正上方，亦無刻意縮小、暱跡情形，為常人所得立即發覺、注意文字之存在，是被告辯稱：上開文字過小致未能注意云云，並無可採。　5.綜上所述，被告業已收受原告陳約武交付之定金，雙方成立買賣預約，均負有訂立買賣本約之義務，而前開定金亦具有作為本約成立擔保之立約定金性質，應堪認定。　㈢被告因可歸責於己事由而違約，應對原告二人負損害賠償責任：　1.被告收受原告陳約武定金後，雙方應於收受之日起5日內簽訂不動產買賣契約書(即買賣本約)；而買賣本約成立後，原告允瀚公司即得向被告請求給付成交價格3％之服務報酬。惟若被告因有可歸責事由致未能簽訂買賣本約者，需將已收受定金加倍返還原告陳約武，對原告允瀚公司則需給付前開約定之全額服務報酬，此分別參照系爭買賣意願書第3條第1項、第4條、系爭委售契約第4條第1項、第8條第3項第3款之約定可明。查原告陳約武與被告間有關於立約定金之約定，已如上述；而觀系爭委售契約第8條第3項其內容為區別被告違約型態而為相應違約罰則之約定，即被告對原告允瀚公司應負債務不履行責任之行為態樣及預定其賠償金額，核屬損害賠償總額預定性違約金性質，首先敘明。　2.次查被告於買賣預約成立後，因感於系爭房地為第一間買受房屋且為起家之所，心懷不捨而翻悔不賣，故未與原告陳約武簽訂不動產買賣契約書面等，為兩造所不爭執事實，且有 LINE對話紀錄在卷足參(見本院卷第31、155至161頁)，足認被告係基於個人情感因素動機，明知而有意違反訂立買賣本約義務，自屬可歸責之事由致債務不履行，對原告二人因此所受損害應負賠償責任。則：　⑴原告陳約武因被告違反買賣預約，不履行契約義務，依系爭買賣意願書第4條約定，得請求被告加倍返還其已付定金，原告陳約武以系爭支票已在原告允瀚公司之配合代書持有保管中，被告無返還必要，而只請求給付定金一倍金額即30萬元，合法有據，應予准許。　⑵原告允瀚公司主張：因被告違反買賣預約，不履行契約義務，依系爭委售契約第8條第3項第3款約定，請求被告賠償按成交價3％計算之服務報酬損害即47萬1000元(計算式：00000 000×3％=471000)；另若買賣契約成立，原告允瀚公司本可向原告陳約武請求給付成交價2％之服務報酬即31萬4000元(計算式：00000000×2％=314000)，但因被告明示拒絕訂約，致原告允瀚公司未能享受此預期利益，故得依民法第226條第1 項、第549條第2項規定，請求賠償前開所失利益等語，被告則以上詞置辯。經查：　①按違約金之作用，乃為節省債權人於債務人不履行債務或不為適當之履行時，對債務人請求損害賠償之舉證成本，以期縮短訴訟之時程，並督促債務人依約履行債務。基於契約自由原則，當事人對於其所約定之違約金數額，應受其拘束，以貫徹私法自治之精神。又關於損害賠償之範圍，民法係採完全賠償主義，除法律另有規定或契約別有約定外，應以填補債權人所受損害及所失利益（民法第216條第1項參照），故法院對於損害賠償總額預定性之違約金，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害（所失利益），作為主要之考量因素，以酌定其所約定之違約金是否過高(最高法院112年度台上字第2262號判決意旨參照)，準此，契約當事人約定損害賠償總額預定性質違約金者，所稱損害總額自當包括積極損害及消極損害在內。查原告允瀚公司因被告違約，固得請求給付所約定違約金外，然其再請求被告給付所失利益，即所未能獲取原告陳約武的服務報酬，依上說明，即屬無據。　②又原告允瀚公司得請求被告給付違約金，業如上述，惟被告另辯以：原告允瀚公司短時間內只帶看2組客戶，並未付出與約定服務費相當之時間、金錢、人力，故違約金過高應予酌減云云。惟查，不動產仲介業者向委託人收取居間服務報酬，依其行業慣例多以成交價之成數或固定價額計算，此觀內政部編訂之不動產委託銷售契約書範本第5條、不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項第5條亦為類似規範，即足證之，故不動產仲介業者並非以實際付出之人力、物力、財力向委託人核銷請款至明，此蓋因不動產居間契約係以受託人「提供居間服務」為契約核心內容，委託人之最大利益即能依心理價位迅速成交，因此仲介業者居間、媒合所耗費時日越短、效率越高，所獲評價越佳、口碑越好，但相對的，若以其所耗費時間、資源作為評算委託人應支付服務報酬之基準，顯然不符仲介業者之最大利益之故，因此，原告允瀚公司既已積極尋覓買方，原告陳約武也有意承買，被告也同意出售，則依通常情形，原告允瀚公司有極大概率能獲取服務報酬，卻因被告故意違約以致不能獲致，則以該未能獲得之服務報酬作為違約所受損害，並無不合，故原告允瀚公司以此為違約金之數額，尚無過高問題，是被告抗辯原告允瀚公司付出之時間、金錢、人力不成比例，違約金過高云云，自無足採。　③被告復抗辯：我拒絕正式簽約，因我身體出現狀況，系爭委售契約及不動產銷售契約範本中提到終止委託關係要罰報酬二分之一，我在正式簽約之前，已經片面終止委託關係等語 (見本院卷第132頁)。查被告上開抗辯所憑依據應為系爭委售契約第8條第3項第2款之約定，然該條約定適用前提在於原告允瀚公司尚在尋覓買家階段時，被告始可提前終止委託關係，並只賠償服務報酬二分之一，而本件原告允瀚公司已找到原告陳約武承買，自無適用該條約定之餘地，況據本件被告補充稱：我先生有拜託陳勝利去跟買方及店長講講看，能否寬貸先暫時停止，等我身體好了再來談，但陳勝利不同意，說我去找買方太突然，我先有用LINE傳訊息跟陳勝利說決定不賣了等語(見本院卷第132頁)，依被告所述，顯然是在說明要片面解除(或終止)與原告陳約武間之買賣預約，而非與原告允瀚公司之系爭委售契約，契約當事人及內容條款本有不同，是被告抗辯核不足採。　⑶綜上所述，本件原告允瀚公司請求被告給付違約金47萬1000 元、原告陳約武請求被告給付定金一倍金額30萬元，併分別依法定利率計算之利息，均為有理由，得予准許，惟原告允瀚公司逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。　　⑷至被告關於陳勝利曾保證高價代售、洩露底價、脅迫被告簽署系爭買賣意願書及原告二人關係匪淺坑殺被告等之抗辯，全未有任何舉證，或僅為主觀猜測，故其空言指摘，亦不足採。七、據上所述，本件原告允瀚公司基於居間契約關係，請求被告給付47萬1000元、被告陳約武基於買賣預約及定金契約關係，請求被告給付30萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日(即113 年4月23日)起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，原告允瀚公司逾此範圍之請求，為無理由，則予駁回。又原告二人勝訴部分，所命給付均未逾50萬元，本院爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定職權宣告假執行，而被告陳明願供擔保請准免為宣告假執行，尚無不合，爰酌定相當金額併宣告之。至原告允瀚公司敗訴部分，其假執行聲請失所附麗，一併駁回。八、本件事證已臻明確，其餘之攻擊防禦方法，經審酌後，認與判決基礎之事實及結果並無影響，爰不一一贅述，併此敘明。　九、結論：原告允瀚公司之訴為一部有理由、一部無理由，原告陳約武之訴為有理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　民事第五庭　法　　官　楊境碩以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳鈺甯

2025-03-11

KSDV-113-訴-945-20250311-1

重訴

臺灣臺北地方法院

給付服務報酬

臺灣臺北地方法院民事裁定 112年度重訴字第794號上訴人即原告大華佳都市更新股份有限公司法定代理人鄧永平被上訴人即被告基寶建設股份有限公司法定代理人游浤鑫上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於民國114年1月 21日本院第一審判決提起上訴，本院裁定如下：　　主　文上訴人應於本裁定送達翌日起五日內，繳納第二審裁判費新臺幣壹拾柒萬柒仟柒佰伍拾元，逾期未繳，即駁回其上訴。　　理　由一、按提起第二審上訴，應依民事訴訟法第77條之16第1項規定繳納裁判費，此為必須具備之程式；次按以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之；以一訴附帶請求其起訴後之孳息者，不併算其價額；上訴不合程式或有其他不合法情形而可以補正者，原第一審法院應定期間命其補正，如不於期間內補正，應以裁定駁回之，同法第77條之2第1項、第2項、第4 42條第2項亦有明文。二、經查，上訴人就其第一審敗訴部分提起上訴，惟未繳納第二審裁判費。上訴人起訴聲明：被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）1,000萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。本院判決上訴人之訴及假執行聲請均駁回，上訴人不服，就敗訴部分提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人1,000萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。是本件上訴利益為1,000萬元，請求之利息為附帶請求，不併算其價額，應徵第二審裁判費17萬7,750元。茲依民事訴訟法第442條第2項規定，限上訴人於本裁定送達翌日起 5日內如數向本院繳納，逾期未繳，即駁回其上訴。三、爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　陳冠中以上正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉則顯

2025-03-10

TPDV-112-重訴-794-20250310-2

雄補

高雄簡易庭

給付服務報酬

臺灣高雄地方法院民事裁定 114年度雄補字第93號原告永鈊國際行銷有限公司法定代理人許毓庭上列原告因請求給付服務報酬事件，曾聲請對債務人柯泳江發支付命令，惟債務人已於法定期間內對支付命令提出異議，依民事訴訟法第519條第1項之規定，應以支付命令之聲請視為起訴。查本件訴訟標的金額為新臺幣（下同）72,500元，應徵第一審裁判費1,000元，扣除前繳支付命令聲請費500元外，尚應補繳500元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，命原告於收受本裁定送達翌日起7日內補繳，如逾期未補繳，即駁回原告之訴，特此裁定。中華民國 114 年 3 月 7 日高雄簡易庭法官林容以上正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中華民國 114 年 3 月 7 日書記官冒佩妤

2025-03-07

KSEV-114-雄補-93-20250307-1

南簡

臺南簡易庭

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臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南簡字第878號原告辜玉婷即弘群工程行法定代理人辜玉婷訴訟代理人陳宣至律師被告穎昌工程企業有限公司法定代理人唐錦泰訴訟代理人洪國欽律師張志堅律師盧芳男被告初遠工程有限公司法定代理人顏義軒訴訟代理人楊志凱律師蔡尚琪律師謝承霖律師上列當事人間請求給付勞務報酬事件，經本院於民國114年2月13 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告先位、備位之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告起訴主張：　㈠原告係以人力派遣為主要營業項目之商業組織，被告二人則為建築工程、營造為業之公司或商業組織。被告穎昌工程企業有限公司(下稱被告穎昌公司)係被告初遠工程有限公司( 下稱被告初遠公司)及訴外人陳勇全即百義工程行之上包公司，陳勇全即百義工程行為被告初遠公司之員工，被告二人多次、不定期向原告請求派工至工地服勞務。被告二人於民國111年2月至同年9月間陸續向原告請求派發工人至指定地點施工，原告每次派遣人力到場施工均有被告穎昌公司或被告初遠公司之員工或負責人簽章確認，派遣服務報酬共新臺幣(下同)1,516,275元，其中被告穎昌公司部分為417,800元，被告初遠公司部分為1,098,475元，原告已收取1,202,425 元，被告二人尚欠313,850元未給付原告。為此，提起本件訴訟，依人力派遣服務契約及不當得利之規定請求被告給付 313,850元等語。　㈡並聲明：　先位聲明：　　1.被告穎昌工程企業有限公司應給付原告313,850元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。　　2.原告願供擔保，請准宣告假執行。　　3.訴訟費用由被告負擔。　備位聲明：　　1.被告初遠工程有限公司應給付原告313,850元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。　　2.原告願供擔保，請准宣告假執行。　　3.訴訟費用由被告負擔。二、被告抗辯：　㈠被告穎昌公司部分：　1.被告穎昌公司與被告初遠公司就板模工程簽訂工程契約，由被告初遠公司派工至被告穎昌公司系爭工程工地即「和發」進行工作，被告穎昌公司已給付111年2月21日至111年12月1 7日之人力派遣費用計2,725,450元予被告初遠公司。被告穎昌公司僅有收受原告111年1月13日之發票乙紙，並於收受時給付102,000元予原告，之後原告未再開立發票向被告穎昌公司請款，本件人力派遣服務契約非成立於原告與被告穎昌公司之間。被告穎昌公司受領被告初遠公司點工勞務，係基於被告穎昌公司與被告初遠公司間之契約關係，被告穎昌公司已給付111年2月21日至111年12月17日之人力派遣費用計2 ,725,450元予被告初遠公司，非無法律上原因而受有利益等語。　2.並聲明：　　⑴原告之訴及假執行聲請均駁回。　　⑵訴訟費用由原告負擔。　　⑶如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　㈡被告初遠公司部分：　1.陳勇全是被告初遠公司之下包廠商，派遣工人衣服上也有陳勇全自行經營之工程行「百義」字樣，因陳勇全未開設公司，被告初遠公司才接受陳勇全持原告之發票請款，且已給付陳勇全勞務報酬完畢。被告初遠公司從未與原告聯繫，雙方未成立派遣人力之約定，本件由陳勇全即百義工程行自行受領派遣工人，與被告初遠公司無涉。陳勇全有無借用車牌號碼000-0000號自小客車或遭開罰單，與本件爭點之判斷無涉等語。　2.並聲明：　　⑴原告之訴及假執行聲請均駁回。　　⑵訴訟費用由原告負擔。　　⑶如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事項：　㈠原告係以人力派遣為主要營業項目之商業組織，被告2人分別係建築工程、營造為業之公司，陳勇全承攬被告初遠公司關於粗工之工作，負責派工施作例如打石、牆壁粉光等雜工。　㈡被告穎昌公司為辦理明安國際企業股份有限公司廠房新建工程，與被告初遠公司就板模工程簽訂工程契約，由被告初遠公司派工至被告穎昌公司系爭工程工地即「和發」進行工作，被告穎昌公司已給付111年2月21日至111年12月17日之人力派遣費用計2,725,450元予被告初遠公司。　㈢被告穎昌公司僅有收受原告111年1月13日之發票乙紙，並於收受時給付102,000元予原告，原告之後並無再開立其他發票向被告穎昌公司請款，被告穎昌公司亦無給付其他款項予原告。　㈣原告於111年7月14日開立發票向被告初遠公司請款105,000元。　㈤原告曾開立本院調字卷第57至351頁之點工單，經廠商簽收。　㈥原告於112年6月30日以高雄地方法院郵局814號存證信函、11 2年5月8日屏東永安郵局135號存證信函請求被告給付派遣粗工人力服務報酬。四、得心證之理由　　　原告主張其為人力派遣為主要營業項目之商業組織，於111 年2月至同年9月期間，派發工人至被告指定地點施工，被告應依人力派遣服務契約給付派遣服務報酬313,850元。如認兩造間無上開人力派遣服務契約存在，被告實際受有原告派遣人力服務之利益，致原告受有損害，亦應依不當得利，返還所受之利益等語，並提出派遣點工單、存證信函、統一發票等件為證，被告固不爭執，原告有派遣工人至被告穎昌公司承攬之和發廠案場施作工程之事實，惟否認兩造間有人力派遣服務契約存在，亦否認受有不當得利，並以前揭情詞置辯。　㈠原告依人力派遣服務契約請求被告給付服務報酬部分：　1.經查，被告穎昌公司將承攬和發廠工程其中模板工程轉包給被告初遠公司施作，約定由被告初遠公司安排人力、材料、機具，以配合被告穎昌公司規劃進度施作，被告穎昌公司並依到場施作之粗工、打石工人數，按日核算人力費用予被告初遠公司，並由被告初遠公司開立品名為人力薪資之統一發票予被告穎昌公司等情，此有被告穎昌公司提出訂購協議書、人力費用明細表、統一發票為證(見本院卷第243-287頁) ，可見被告穎昌公司受領派遣至和發廠施作之粗工、打石工之勞務，係基於被告穎昌公司與被告初遠公司間上開協議契約關係。　2.按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。原告雖主張附表所載勞務受領人為被告穎昌公司部分，為被告穎昌公司所屬員工叫工云云。惟原告就被告穎昌公司所屬員工何人，以何方式，向原告叫工乙事，均未舉證以實其說。參酌原告提出其與陳勇全間LINE對話截圖資料，原告於催收系爭人力派遣服務報酬時，曾對陳勇全表示「當時我出工給你，現在帳有問題，你們那該怎麼處理都沒有人回應。」等語，足證系爭人力派遣乙事係由陳勇全與原告接洽，故原告主張附表所載勞務受領人為被告穎昌公司部分，為被告穎昌公司所屬員工叫工云云，實屬無據，並無可採。至於，原告提出其開立予被告穎昌公司之統一發票(見本院卷第227頁)，依其上記載於111年1月13日所為人力工資交易，非屬原告請求附表所示(即自111年2月28日起至同年9月27日止)人力報酬範圍，自難為有利原告之認定。　3.次查，被告穎昌公司交由被告初遠公司承攬施作模板工程之和發廠，其案場係位於高雄市大寮區，然依原告派遣點工單顯示，原告應陳勇全調派人力，而派遣工人出工之範圍包含鳥松區、大樹區、大社區、鳳山區及和發廠等案場，此有人力派遣請款明細、派遣點工單、訂購協議書在卷可參(見本院卷第71-216、243頁)。由此可知，陳勇全係為數個區域工程缺工需求，而向原告調派工人，並非僅限於系爭被告承攬之和發廠工程，足證人力派遣服務契約應係在原告與陳勇全之間。　4.原告另主張陳勇全為被告初遠公司之員工，派遣於案場之工人亦穿著印有初遠公司字樣之背心，且陳勇全名片顯示其為被告初遠公司經理，嗣原告催討系爭人力派遣服務報酬無著，表示欲寄存證信函時，陳勇全以LINE向原告表示，可將存證信函寄予被告初遠公司等語，並提出背心照片、名片、LI NE對話截圖(見本院卷第67、69、321頁)為證。然查，陳勇全為獨資設立百義工程行之負責人，並非被告初遠公司之經理，此有經濟部商工登記公示公司基本資料、商業登記基本資料在卷可參(見113年度南司簡調字第311號卷第49-51頁) 。又原告指稱派遣工人於案場工作所穿著之背心，同時亦印有百義工程之字樣，而陳勇全向原告調派人力出工之範圍，並非僅限於系爭被告承攬之和發廠工程，且依原告附表所示，該附表前段派遣人力之勞務受領人為陳勇全，而非被告初遠公司。綜合上開客觀事實，系爭人力派遣服務契約實際既由陳勇全與原告接洽，陳勇全為百義工程行之負責人，並非被告初遠公司之經理，而原告應陳勇全調派人力出工之範圍，擴及被告承攬之和發廠工程以外之案場，益徵人力派遣服務契約應係在原告與陳勇全之間，而非被告。至於，原告提出111年7月14日開立予被告初遠公司之統一發票，與原告提出之派遣請款明細、派遣點工單，及附表所示點工人數、金額，並不吻合，自難為有利原告之認定。　5.次按債權為對於特定人之權利，債權人只能向債務人請求給付，而不能向債務人以外之人請求給付。又債務人之義務與債權人之權利，乃同一給付關係的兩面，僅特定債權人得向特定債務人請求給付之法律關係，此即債之相對性原則。承前所述，原告所提出之證據，並不足證明其與被告穎昌公司、初遠公司間有人力派遣服務契約存在，且原告與陳勇全成立之人力派遣服務契約，亦無擴張及於被告之效力，依前開說明，基於債之相對性原則，原告依人力派遣服務契約請求 ⑴先位被告穎昌公司、⑵備位被告初遠公司給付服務報酬313, 850元及利息，均無理由，應予駁回。　㈡原告依不當得利法律關係請求被告返還所受利益部分：　1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又按於指示給付關係中，被指示人係為履行其與指示人間之約定，始向領取人(第三人)給付，被指示人對於領取人原無給付之目的存在。苟被指示人與指示人間之法律關係不存在(或不成立、無效或被撤銷、解除)，被指示人應僅得向指示人請求返還其無法律上原因所受之利益。至領取人所受之利益，原係本於指示人而非被指示人之給付，即被指示人與第三人間尚無給付關係存在，自無從成立不當得利之法律關係(最高法院102 年度台上字第482號判決意旨參照)。　2.經查，原告派遣人力至被告穎昌公司承攬之和發廠施作工程，係基於其與陳勇全間之人力派遣服務契約，經陳勇全指示而派遣人力前往服勞務，業經認定如上，而原告依陳勇全指示派遣人力前往服勞務之行為，是屬「給付型不當得利」之類型，給付關係僅存在於陳勇全(即指示人)與原告(即被指示人)間，原告(即被指示人)與被告穎昌公司、初遠公司(即受領人)間並無給付關係存在，縱原告與陳勇全間之人力派遣服務契約有解除等事由，基於債之相對性，仍應對受領給付之陳勇全請求返還利益，而不得向被告請求之。是認原告依不當得利法律關係，請求被告穎昌公司、初遠公司返還所受利益(即派遣人力勞務報酬)，亦無理由，應予駁回。五、綜上所述，原告依人力派遣服務契約及不當得利之法律關係　　，先位請求⑴被告穎昌公司給付313,850元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；備位請求⑵被告初遠公司給付313,850元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均無理由，應予駁回。又原告先位及備位之訴訴業經駁回，則其假執行之聲請失所附麗，亦應併予駁回。六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，無一一審究之必要，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7　　日　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院臺南簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　法　官田幸艷　　　　　　　　以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　　書記官　林幸萱

2025-03-07

TNEV-113-南簡-878-20250307-1

補

臺灣臺北地方法院

給付服務報酬

臺灣臺北地方法院民事裁定 114年度補字第562號原告彥豪不動產仲介經紀有限公司法定代理人魏詩梅訴訟代理人朱政勳律師梁均合律師被告江佳穎訴訟代理人柯漢廷上列當事人間給付服務報酬事件，原告起訴未據繳納裁判費，查本件訴訟標的價額核定為新臺幣（下同）58萬3,600元，應徵第一審裁判費6,390元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達後5日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 114 年 3 月 3 日民事第一庭法官范智達以上正本係照原本作成。如不服本裁定，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元。中華民國 114 年 3 月 3 日書記官鄭玉佩

2025-03-03

TPDV-114-補-562-20250303-1

中簡

臺中簡易庭

給付報酬

臺灣臺中地方法院民事裁定 114年度中簡字第653號原告眾城開發有限公司法定代理人鄭光喆訴訟代理人鄭謙瀚律師被告劉才詮上列當事人間請求給付報酬事件，被告聲請移轉管轄，本院裁定如下：　　主　　文聲請駁回。　　理　　由一、聲請意旨以：被告設籍在澎湖，現居住在新北市鶯歌區，在新北市新莊區工作非屬本院轄區，且被告非法人或商人，為便於被告應訴，以保護被告利益，爰依民事訴訟法第1條第1 項前段、第28條第2項之規定，聲請裁定移轉管轄至被告居所地之法院即臺灣新北地方法院等語。　二、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄。其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄。民事訴訟法第10條定有明文。所謂「其他因不動產涉訟」，係指因不動產之物權或其分割或經界以外，與不動產有關之一切事項涉訟者而言，申言之，凡與不動產有關之一切事項涉訟，均得由不動產所在地之法院管轄（最高法院98年度台抗字第155號、86年度台抗字第79號裁定意旨參照）。又按訴訟之全部或一部，法院認為無管轄權者，依原告聲請或依職權以裁定移送於其管轄法院，同法第28條第1 項亦有明文，是法院依職權以裁定將訴訟移送他法院管轄者，須對於所移送之民事訴訟無管轄權，始足當之。三、經查，細譯原告起訴狀所載事實、理由及所附證據資料，可徵原告係以其受被告委託銷售坐落臺中市○○區鎮○段00地號土地及其地上建物（下稱系爭不動產），而請求被告給付服務報酬，依上開說明，本件核屬民事訴訟法第10條第2項所定其他因不動產涉訟者無訛。又系爭不動產所在地位在臺中市清水區，為本院轄區，是本院為本件有管轄權之法院。至於民事訴訟法第28條第2項之規定，係指兩造間依契約條款合意管轄之約定起訴而言，惟本件原告另主張依不動產所在地向本院起訴，是原告向有管轄權之本院提起訴訟，並無違誤，自無該條之適用，被告聲請移轉管轄，於法無據。四、綜上，被告聲請將本件移送至臺灣新北地方法院，惟依上開規定，原告向本院提起本件訴訟，在管轄權上並無錯誤，聲請人以本院無管轄權而聲請移送至臺灣新北地方法院，並無理由，應予駁回。爰裁定如主文。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　臺灣臺中地方法院臺中簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林秀菊以上為正本係照原本作成。如不服本裁定，應於送達後10日內，向本院提出抗告狀並表明抗告理由（須附繕本），並繳納抗告費新臺幣1,500元。。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳靖騰

2025-02-27

TCEV-114-中簡-653-20250227-1

彰簡

彰化簡易庭

給付報酬

臺灣彰化地方法院民事裁定 113年度彰簡字第98號原告信達房屋仲介有限公司法定代理人葉友恭被告陳柏彰即陳慶章訴訟代理人劉嘉堯律師上列當事人間給付報酬事件，本院裁定如下：　　主　文本件於本院112年度訴字第1223號給付違約金等事件民事訴訟終結確定前，停止訴訟程序。　　事實及理由一、按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結前，以裁定停止訴訟程序，民事訴訟法第182條第1項定有明文。又訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，係指他訴訟之法律關係是否成立，為本件訴訟先決問題者而言（最高法院101年度台抗字第224號裁定意旨參照）。二、查本件原告主張與被告於民國112年6月27日簽訂不動產買賣斡旋契約書（下稱系爭斡旋契約），委託原告居間仲介被告承買坐落彰化縣鹿港鎮永福段573-2、573-4、574、574-14 、575-15、602地號土地，並簽訂買方給付服務報酬承諾書（下稱系爭報酬承諾書）。嗣訴外人吳瑞雲將其所有之坐落彰化縣○○鎮○○段00000○00000地號土地委託原告銷售，經原告仲介媒合，被告與吳瑞雲於112年7月11日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），故依系爭報酬承諾書，被告應給付原告新臺幣（下同）38萬9,700元之報酬等語。然吳瑞雲因被告主張解除系爭買賣契約為無理由，被告未依約履行，遂向本院起訴請求被告給付違約金，現由本院112年度訴字第1223號案件審理中，此有本院電話紀錄在卷可稽。而本件原告對被告請求給付報酬乙節，係以原告完成系爭買賣契約之居間仲介，被告始應依約給付仲介報酬，則被告與吳瑞雲之系爭買賣契約是否存在，被告為本件原告對於被告請求有無理由之先決問題。是該案尚未終結，本件訴訟之裁判須以該訴訟之法律關係存否為據，為避免法院裁判有所歧異，本院認有停止本件民事訴訟程序之必要。三、爰民事訴訟法第182條第1項，裁定如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　彰化簡易庭　法　官　黃佩穎以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　如不服本裁定，應於送達後10日內，向本院提出抗告狀並表明抗告理由，如於本裁定宣示後送達前提起抗告者，應於裁定送達後 10日內補提抗告理由書（須附繕本），並繳納抗告費新臺幣1,50 0元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　3 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林嘉賢

2025-02-27

CHEV-113-彰簡-98-20250227-1

員簡

員林簡易庭

給付服務報酬

臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決 114年度員簡字第11號原告江秋輝（即金世代房屋仲介經紀企業社）訴訟代理人何桂妹被告李玉蓮上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國114年2月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告新臺幣15萬2,000元，及自民國113年12月18 日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、訴訟費用由被告負擔。　　三、本判決得假執行；但被告如以新臺幣15萬2,000元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：被告欲購買訴外人許國楨、許世賢、許展毓（下稱許國楨等3人）所共有之彰化縣○○市○○段000地號土地（下稱711土地）、同段711-9地號土地之應有部分（下稱711-9 土地）及同段240建號建物（即門牌號碼彰化縣○○市○○街000 巷0號；下稱系爭房屋，並與711、711-9土地合稱系爭房地），遂於民國112年5月16日與原告簽立不動產購買意願書，委由原告居間仲介，並約定若成立買賣契約，被告應支付買賣價金之2%作為原告之服務報酬；嗣許國楨等3人同意以新臺幣（下同）760萬元之價格出售系爭房地予被告，並於112 年5月27日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱買賣契約書），而兩造亦於同日簽訂金世代房屋服務費確認單（下稱確認單），約定服務報酬為成交價760萬元之2%即15萬2,000元，但被告迄今仍拒絕給付服務報酬15萬2,000元，故原告依確認單之約定，請求被告給付服務報酬15萬2,000元等語，並聲明：被告應給付原告15萬2,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、被告抗辯：原告於110年12月前即已開始仲介出售系爭房地，並將廣告布條懸掛在訴外人中華電信股份有限公司彰化營運處（下稱中華電信公司）於771土地上所設置之電信手孔（含鐵蓋及管線）前方，可見電信手孔之瑕疵為肉眼可辨，應可推斷原告早已知悉此瑕疵，但原告卻隱瞞被告，亦未在點交前將電信手孔全部移除，故原告有未盡調查與誠實告知之義務，已違反民法第571條之規定、買賣契約書第8條之約定、不動產經紀業管理條例第24條之2、第26條第1項、第2 項之規定，導致原告受有貸款利息9萬3,331元、律師諮詢費 5,000元、律師函1萬5,000元等共計11萬3,331元之損害；又被告是於112年7月18日委由鐵工至系爭房地施做立體花園鐵架時，才發現711土地上有電信手孔坐落，被告隨即聯繫原告請求協助處理，然原告均藉故推拖，不願積極處理，且中華電信公司於112年7月24日至711土地勘查時亦表示：「移除管線相當麻煩，最多只能將電信手孔鐵蓋封閉，並不會維修，且嚴禁被告開挖，如挖斷管線，則會向被告求償」，之後也未全部移除電信手孔，故被告拒絕給付服務報酬15萬2, 000元等語，並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：（一）原告主張之上開事實，業經其提出其與被告所簽訂之不動產購買意願書與確認單、被告與許國楨等3人所簽訂之買賣契約書、土地登記謄本、建物登記謄本、地籍異動索引為證（見本院卷第13、14、21、43至89頁），故原告依確認單之約定，請求被告給付兩造所約定之服務報酬15萬2, 000元，核屬有據。（二）被告固以前詞置辯（見本院卷第103至107頁），惟查：　 1、按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條定有明文。而該條文之立法理由是認居間人有上開情形者，已屬違背忠實義務，為一方保護委託人之利益，一方示予居間人之制裁，故明定不許居間人向委託人請求報酬；因此，該條文既是為制裁居間人，完全剝奪先前已耗費人事、廣告、企劃或招攬等行銷費用與成本之居間人的報酬給付請求權，則該條文所謂「違反對於委託人之義務而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者」，應以居間人之「故意行為」為限。經查：（1）依被告所提出之GOOGLE街景照片所示（見本院卷第129頁）及原告所述（見本院卷第210頁），原告固曾於受被告委任前，在電信手孔附近之系爭房屋上設置廣告布條，然被告已陳稱：其於112年7月10日進行711土地鑑界時有至7 11土地現場，但其並無注意到711土地上之電信手孔，而是只注意到711土地之4個界址點等語（見本院卷第210頁），且依GOOGLE街景照片、現場照片所示（見本院卷第17 、18、129頁），電信手孔鐵蓋之顏色亦確與柏油路面顏色甚為接近，因此，既然連已於112年5月27日簽訂買賣契約書（見本院卷第84頁）之被告自身嗣在鑑界現場都未能注意到位於711土地東邊2個界址點間之電信手孔（見本院卷第133頁），且電信手孔鐵蓋之顏色復與柏油路面顏色接近而彷彿與柏油路面成為一體，則原告主張：雖電信手孔是坐落在711土地，但其於受被告委任前、後均未注意、發現到711土地上有電信手孔，是直到要點交系爭房屋時，經被告告知，其才知道等語（見本院卷第210、211頁），實非屬無據，而被告對此亦未再提出其他具體證據證明原告在被告反應前即已知悉電信手孔有坐落在711土地上一節，故尚難遽認原告於受被告委任前至原告反應前之期間早已知悉711土地上存有電信手孔一事，而選擇故意違背對被告之義務不告知被告此事，以使許國楨等3人受益。（2）原告並無故意違背對被告之義務而刻意不告知被告關於71 1土地上存有電信手孔一事，以使許國楨等3人受益之情，業經本院認定如上，則依前揭說明，核與民法第571條之要件不符，故被告辯稱：依民法第571條之規定，其得拒絕給付服務報酬給原告等語（見本院卷第107頁），並非可採。　 2、買賣契約書第8條是約定：「賣方擔保本約買賣標的…並無 …被他人占用…如有賣方應於尾款交付前負責清理完畢」（見本院卷第81頁），可見就711土地負有物之瑕疵擔保責任者為賣方許國楨等3人，而非原告，則被告自無從據此拒絕給付服務報酬。　 3、不動產經紀業管理條例第26條第1項是規定：「因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。」，然原告並無「不能履行委託契約」，而是已履行，故被告以此拒絕給付服務報酬，同屬無據。　 4、依前所述，已於112年5月27日簽訂買賣契約書之被告自身嗣在鑑界現場都未能注意到位於711土地東邊2個界址點間、與柏油路面顏色接近而彷彿與柏油路面成為一體之電信手孔，且許國楨等3人於標的物現況確認書亦填載711土地無被他人占用（見本院卷第88頁），則原告是否確有違反不動產經紀業管理條例第24條之2、第26條第2項之善良管理居間人的履行義務，容有疑義；何況，經被告反應後，原告亦已委由其員工彭育柔（見本院卷第212頁）於112年 7月21日向中華電信公司申請移除電信手孔，嗣電信手孔即經中華電信公司填土掩埋及鋪設柏油，日後將不再開啟之情，有申請書、中華電信公司114年1月22日函附卷可憑（見本院卷第15、189至197頁），可見中華電信公司已拋棄以電信手孔對711土地部分面積之占有，則被告自不應再以711土地有被中華電信公司以電信手孔占用為由，拒絕給付服務報酬。　 5、依本院公務電話紀錄所載（見本院卷第215頁），雖中華電信公司於填土掩埋電信手孔前未將電信手孔內之管線移除，而是就地掩埋，然被告已陳稱：原告於112年5月16日簽訂不動產購買意願書當日，在原告之營業處，一直跟其強調「711土地面寬有8公尺，系爭房屋只有蓋4公尺，還有4公尺是空地」；而原告雖無說711土地有被作為道路使用，但原告有向其表示「系爭房地旁之彰化縣員林市三條街道路以後會拓寬，屆時拓寬有用到711土地，就會被徵收，如果沒有徵收，被占用之711土地政府會歸還給你」，之後其有上網查詢，才知道彰化縣員林市三條街之東邊土地是屬於公設保留地，之後可能會作為道路使用等語（見本院卷第209、210頁），可見被告於112年5月16日即已知悉電信手孔所坐落之711土地面寬4公尺空地（見本院卷第133頁）日後可能經行政機關徵收作為道路而具權利瑕疵存在；但已知悉電信手孔所坐落之711土地面寬4公尺空地存有權利瑕疵之原告既嗣後仍願向許國楨等3人購買711 土地，則堪認與此權利瑕疵具相似性與面積重疊性之中華電信公司依電信法第32條第1項規定在711土地面寬4公尺空地上設置電信手孔的物之瑕疵對原告已無關重要，依民法第354條第1項但書之規定，不得再視為瑕疵。故尚難僅因中華電信公司未將不再使用之管線從電信手孔移除而就地掩埋，即認管線仍屬具重要性之瑕疵，而使被告得拒絕給付服務報酬。　 6、依被告所提出之其與貸與人第一商業銀行行員間之LINE紀錄所示（見本院卷第127頁），第一商業銀行行員雖表示系爭房地之鑑價金額為665萬元，但不動產之價值本就因人而異，可能因賣方是否急於出售、買方個人需求、鄰近區域現在或未來之發展、社會整體經濟環境、銀行放款狀況、行政管制…等因素影響，而最終仍是以買賣契約當事人所合意之價金為準，此由甚少有買賣契約當事人會於簽約前先送請不動產估價師鑑價即可見一斑；何況，第一商業銀行自行判斷之系爭房地價值665萬元是否確有考量電信手孔坐落在711土地之因素，亦誠有疑問，故尚難僅因第一商業銀行就系爭房地之鑑價金額為665萬元，即遽認與系爭房地價金760萬元間之差額95萬元（即：760萬元－6 65萬元＝95萬元）就是電信手孔坐落在771土地之原因所造成。　　四、綜上所述，原告依確認單之約定，請求被告給付15萬2,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年12月18日（見本院卷第37頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。五、關於假執行之說明：原告勝訴部分，是依民事訴訟法第427 條第1項規定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第436條第2項、第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行；並依民事訴訟法第436條第2項、第392條第2項之規定，依職權酌定相當擔保金額，宣告被告預供擔保，得免為假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　員林簡易庭　法　官許嘉仁以上正本係照原本作成。如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　 5　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張清秀

2025-02-27

OLEV-114-員簡-11-20250227-1

訴

臺灣桃園地方法院

損害賠償

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第1691號原告品洲開發有限公司法定代理人郭蔡吉被告蔡榮駿訴訟代理人黃一鳴律師蔡孟遑律師張峻豪律師上列當事人間請求損害賠償事件，於民國114年1月8日辯論終結，本院判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣147,000元，及自民國113年7月24日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔25％，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣147,000元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：㈠、被告與原告於民國112年11月20日簽立不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），委託原告仲介銷售被告所有桃園市 ○○區○○段○○○段0000地號土地（下稱系爭土地），委託銷售價格為新臺幣（下同）980萬元，委託期間自112年11月20日至同年11月30日止。兩造嗣於113年3月24日簽訂委託銷售契約內容變更同意書（下稱系爭變更同意書），將委託銷售期間延長至113年4月14日止。嗣原告於委託銷售期間覓得買方即訴外人劉昌錦，劉昌錦同意出價980萬元購買系爭土地，並簽訂承購意願書（下稱系爭意願書）及簽發面額100萬元之本票（發票日為113年4月8日、下稱系爭本票）。詎被告藉詞拒絕出售系爭土地，然買方嗣已同意被告不負保人等條件，且系爭契約第5條第5項已約定被告同意原告可以透過同品牌或跨品牌同業聯賣機制配對買方成交，故被告拒不履約仍應給付以成交價6%計算之服務報酬及違約金588,000元與原告，爰依系爭契約之法律關係提起本訴等語。㈡、聲明：被告應給付原告588,000元及自113年4月14日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告則以：㈠、系爭契約為定型化契約，而其第6條第5項、第10條第1項第4 款約定，僅須買方表示欲以委託價額承購，系爭契約即片面擬制買賣契約成立生效，被告不得拒絕出售，否則仍應給付服務報酬及違約金與原告，然被告僅因簽訂系爭契約而喪失是否成立買賣契約之締約自由，使買賣雙方議約交涉重視之條件窄化為僅有價格之高低，忽視其他如付款條件、時間、方式等契約必要之點，顯與居間契約之立法意旨不符，亦與民法第153條第2項之要件不同，故系爭契約第6條第5項、第 10條第1項第4款約定，顯與居間契約之立法意旨矛盾，而違反消費者保護法（下稱消保法）第12條第2項第2款規定。且徒憑買方書面承購價格已達被告之最低委託出售價格，即強令被告選擇接受或給付服務費，致被告無取捨之權利，亦有悖於居間法律規範就當事人權利義務之分配，要難達成系爭契約目的，有違誠實信用原則，與消保法第12條第2項第3款規定有悖。另參系爭意願書第3條第1款約定亦知，被告就買賣契約仍保有最終之議約權，故上開剝奪被告自由決定買賣契約成立與否之約定，有悖於消保法第12條第1項之規定，對消費者顯失公平，應屬無效。㈡、劉昌錦為訴外人睦立群土地開發有限公司（下稱睦立群公司）之仲介人員，並非本件之買方，原告實際上未覓得買方，且被告曾向原告員工即訴外人羅智謙要求真實買方簽立之本票原本，然羅智謙非但未告知被告買方究為何人，亦拒絕提供買方簽發之本票與被告，被告自無法同意系爭土地之買賣。又系爭意願書係被告未曾接觸之睦立群公司所製作，其上就定型化契約審閱期欄為空白，被告對買方是否已行使或放棄定型化契約之審約權，完全不知情，且土地標示欄、付款方式欄、斡旋金支付欄亦為空白，買方要如何付款、買方能否滿足被告要求一次給付頭款五成之條件等節，均付之闕如，且其中特約條款亦不符合被告於系爭契約明載不負保證人之要求，更增加被告未曾同意之提供繼承人知悉之條件，系爭本票上劉刘昌錦之簽名亦與系爭意願書上之劉昌錦簽名不同，一般人見此情形，根本不敢簽約。本件原告於委託期間屆至前，商請同業仲介劉昌錦佯裝為買家欲購買系爭土地，然實際上未有真實買方存在，原告既未能完成居間義務，自不得請求被告給付服務報酬及違約金等語，資為抗辯。㈢、聲明：原告之訴駁回。若受不利益判決，願供擔保請求免為　　假執行。三、經查：兩造於112年11月20日簽訂系爭契約，約定由原告仲介銷售被告所有系爭土地，委託銷售價格為980萬元，委託期間自112年11月20日至同年11月30日止。兩造嗣於113年3 月24日簽訂變更同意書，將委託銷售期間延長至113年4月14 日止等情，有系爭契約、系爭變更同意書、桃園市地籍異動索引等件在卷可稽（見本院卷第43頁、第49頁、第77頁至第 78頁、第83頁至第87頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。四、本件原告主張其於委託銷售期間覓得買受人劉昌錦同意以98 0萬元購買系爭土地，並簽具系爭意願書及本票，被告拒絕出售系爭土地，依系爭契約第10條第1項之規定，請求被告給付成交價6%計算之服務報酬及違約金共588,000元等情為被告否認，並以前揭情詞為辯解，茲就原告請求被告請求前開給付有無理由，判斷如下：㈠、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。民法第565條定有明文。又消保法所謂企業經營者，指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者；所謂消費者，係指依消費目的而為交易、使用商品或接受服務之人。消保法第2條第2款、第1款可參。準此，所謂消費，應指直接使用商品或接受服務為其最終目的之交易行為。經查，被告為系爭房地之所有權人，其委由原告居間出售系爭房地，約定底價為98 0萬元，並簽訂系爭契約等事，既為兩造所不爭執，自堪認兩造係約定原告為被告報告訂約機會或為訂約媒介，被告則應給付報酬，是前開契約性質屬居間契約無誤。又原告係依公司法成立之不動產仲介經紀有限公司，從事不動產仲介經紀、不動產買賣之事業一節，同為兩造所不爭執，則本件原告提供被告居間仲介出售系爭房地之服務，揆諸前揭說明，原告應屬消保法所定之企業經營者，兩造簽訂系爭契約原告提供被告不動產居間仲介服務，被告則直接接受原告所提供前開服務，且被告亦無從轉售他人營利，顯係以直接受此服務為最終目的，而應成立消費關係，被告則屬消保法所定消費者，先予敘明。㈡、次按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬。但媒介居間人倘已媒介就緒，而委託人故意拒絕訂約，依誠信原則，仍應支付報酬（最高法院84年度台上字第29 25號判決要旨參照）。次按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：二條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。消費者保護法第12條第1項、第2項第2款、第3款分別定有明文。而該法施行細則第13條規定：「定型化契約條款是否違反誠信原則，對消費者顯失公平，應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之」。是以，定型化契約條款是否對消費者明顯不利或違反誠信原則，仍須就個案為具體審查，尚難逕以雙方所定契約為定型化契約即認其不利消費者或違反誠信之契約。　　㈢、查兩造於系爭契約第4條約定：「一、受託人於買賣成立時，得向委託人收取服務費報酬，其數額為時繼承交價額之百分之四，於成交時以現金一次付清。二、因不可歸責於受託人事由，而有買賣契約無效、被撤銷或解除時，委託人不得拒絕報酬之給付義務。三、若委託期間未能成交，受託人所支出之一切費用，不得向委託人做任何請求」；第8條約定：「受託人依本契約仲介完成者，委託人應與受託人所仲介成交之買方另行簽定『不動產買賣契約書』並由委託人及買方共同或協商指定地政士辦理所有權移轉登記及相關手續，如未約明者，由委託人指定品洲開發有限公司特約地政士辦理」；第10條關於違約之處罰則於第1項約定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應一次支付委託銷售價格百分之四服務報酬及以委託銷售價格百分之二計算之違約金予受託人。.....4、買方書面承購價格已達委託人之最低委託出售價格，而委託人卻拒絕簽署確認者；或委託人簽署確認後卻不履行簽署買賣契約之義務」。足見系爭契約規範受託人覓得買方時，委託人即被告有議定買賣契約之義務，並規範違反此義務之法律效果。考其意旨在於受託人為完成尋找買受人、媒介買賣雙方締約機會、促成買賣交易成立之契約義務，當須支出相當之行銷費用與成本，支出市場調查、廣告企畫、買賣交涉、諮商服務及差旅出勤等費用，此對照系爭契約第6條第10項之約定即明。如任令被告得任意拒絕簽訂買賣契約，而有系爭契約第10條第1項第4款所約定之違約情事，自將使原告已付出之成本流於徒然，反對原告有失公平。是上開約款一方面可避免仲介業者投入之心力付諸流水，另一方面則藉以避免委託人圖免給付仲介費而拒絕訂約，合理分配雙方所應負之責任，並無顯失公平或不當限制消費者權益之處。被告雖辯稱系爭契約前開約定壓縮被告簽約之意願，故違反消保法前開約定，然本件原告要求被告簽署之書面係「買賣意願書」及「要約書」，而非買賣契約書，此觀諸被告所提相片自明（見本院卷 135頁），是被告辯稱原告迫其簽具買賣契約書而壓縮其締約自由，顯有誤會，又系爭契約既已於第5條第5款約定原告得以透過同業聯賣機制配對買方成交，則被告徒以原告所交付之買賣意願書及要約書上載有睦立群公司之字樣而拒絕續行議定買賣契約，亦難認有理由。是以，被告拒絕簽署前開書面，無異於拒絕與買方進行議定契約之程序，顯然已片面阻止系爭契約之履行而有違前開契約條款。㈣、本件兩造簽訂系爭契約原告受委託銷售系爭土地後，已覓得買家即證人劉昌錦，堪信原告確為媒介系爭房地買賣締約機會，被告對此亦知之甚明，被告雖質疑劉昌錦是否確有購買系爭土地之意願，然據證人劉昌錦所稱：「在4月11日在被告家有見過被告，是因為原告公司的人告訴我，因為我開本票給仲介公司有交給公司，公司告訴我說被告好像不太相信，說要看到買家本人，我當時有要買這個標的，我想對方既然有疑慮，我就去他他們看一下」、「是被告的母親幫我開門，我想說要上去看一下，我就問到底要不要賣給我，具體的言語內容我不記得，我只是去取得被告的信任，我去被告家當天，羅智謙應該是有帶本票，但我忘記有否拿給被告看，我沒有這個印象，當時我認為已經確認要賣給我，只是被告要看我這個人，因為羅智謙說被告會擔心是不是仲介找一個假的買方。我到場之後，被告有問我說要怎麼簽約及付款，我說要去公證人那邊做公證，簽約的意思，付四成還是五成我忘了，請他不用擔心，被告考慮了一下，被告就說不想賣給我，我覺得我被羞辱，我就說我們法庭上見，我就走了」、「（證人去現場時，被告有否要求頭款要五成，不用提供保證人？）時我有答應這個條件，但我有點忘記是之前還是當場要求的，但我說沒有關係」、「（證人如何知道被告要系爭土地要出售的事情？）羅智謙跟我說的。（羅智謙何時及如何跟你說的？）四月多，詳細日期我不記得。經我查閱手機是四月八日，我提出當時的對話紀錄，與我聯繫的是原告公司的仲介林家豐。（前開對話紀錄，經拍照後，印出附卷）（與你聯繫的是林家豐還是羅智謙？）11日我聯繫的人是羅智謙。羅智謙是開發」、「（證人為了要買被告的系爭土地，有否跟原告簽立什麼約定？）我忘記了。通常簽立斡旋要約，本票上有記載想要購買的地號。（證人方稱斡旋是指意願書嗎？）是。正常是同一張，一邊是斡旋的意願書，一邊是要約書，如果確定要的話，就會加上本票。（證人是否有在這三個文件上簽名？）有，我記得有簽名」、「（證人方稱有答應頭款五成，不要提供保證人的條件，證人是何時答應？）在現場就答應，因為被告說擔心我是假的，我確定我當場有答應，但是之前有否，並轉達給被告，我忘記」等語（見本院卷第147至150頁），顯見原告確實已覓得劉昌錦為系爭土地之買家，尚難徒以劉昌錦個人之職業為仲介人員而認原告所仲介之買家並無買賣之真意，被告無正當理由拒絕與劉昌錦議定買賣契約，有系爭契約第10條第1項第4 款所約定之違約情事，應視為受託人已完成仲介之義務，堪予認定。原告依系爭契約第10條第1項之約定請求被告給付違約金，應屬有據。㈤、按當事人所約定之違約金，如屬損害總額預定性質者，該違約金即係作為債務人於債務不履行時之預定損害賠償總額，其目的旨在填補債權人因其債權不能實現而受之損害，並不具有懲罰之色彩，法院於衡量當事人所約定之違約金是否過高時，自應以債務人所應賠償債權人之金額作為主要之準據。而約定之違約金是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減至相當之數額。㈥、原告雖主張被告應支付按銷售總額980萬元之6％計算之違約金即58.8萬元，然查，兩造於系爭契約之第10條第1項有關違約金之約定屬損害賠償額預定性質之違約金，從而於審酌約定之違約金是否相當時，即應考量按銷售總額980萬元之6％計算所得違約金數額與實際損害額間是否相差懸殊。原告主張其為履行系爭契約而尋覓符合出售條件之買家劉昌錦之事實，除有卷附系爭意願書及系爭本票可憑（本院卷第51、53 頁），並據證人劉昌錦證述屬實，嗣因被告拒絕與劉昌錦議定買賣契約而使原告未能完成仲介買賣雙方締約事宜，可見原告為履行系爭契約，確實已經付出一定之勞力、時間、費用而受有損害。參照系爭契約約定，倘若順利履約時，原告可向被告收取之服務報酬係按成交價額之4％計算，而現今既未繼續履約，原告因此尚減省協助辦理簽定買賣契約、過戶、貸款、交屋之時間及勞費等支出，衡以一般客觀事實、社會經濟狀況等情狀，認本件原告依系爭契約第10條第1項約定請求被告給付系爭不動產銷售總額之6％計算之違約金，尚嫌過高，應核減為按銷售總額980萬元之1.5％計算給付金額較為妥適，故認原告得請求之違約金酌減至147,000元為合理適當，逾此範圍之請求，則難認有理由。五、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第2項定有明文。又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率即週年利率百分之5計算之遲延利息，民法第2 33條第1項本文、第203條亦有明文。本件原告對於被告之前述請求，核屬無確定期限之給付，經原告以起訴狀繕本代替催告通知被告，並於113年7月23日送達，故原告聲明請求被告自113年7月24日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，洵屬有據。　　　　六、綜上所述，原告依系爭契約第10條第1項之約定，請求被告給付147,000元及自113年7月24日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，應予准許，逾此範圍，難認有據，應予駁回。又原告勝訴部分，因所命給付金額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行，另被告陳明願供擔保聲請免為假執行之宣告，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額併予宣告之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊方法及舉證，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　卓立婷以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李芝菁

2025-02-26

TYDV-113-訴-1691-20250226-1