分割共有物
臺灣高雄地方法院民事判決
112年度重訴字第203號
原 告 蔡士偉
訴訟代理人 陳俊偉律師
被 告 蔡明霖
訴訟代理人 蔡長佑律師
上列當事人間請求分割共有物事件,本院於民國113年10月24日
言詞辯論終結,判決如下:
主 文
兩造共有坐落高雄市○○區○○○段○○○○地號、面積一七一八點六五
平方公尺之土地,應分割如附圖所示:編號七八三部分,面積八
五九點三二平方公尺,分歸被告取得;編號七八三(一)部分,
面積八五九點三三平方公尺,分歸原告取得。
被告應補償原告新臺幣壹佰壹拾壹萬陸仟捌佰陸拾陸元。
訴訟費用由被告負擔二分之一,餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張:坐落高雄市○○區○○○段000地號、面積1718.65㎡之
土地(下稱系爭土地)為兩造所共有,兩造應有部分各為1/
2,系爭土地並無因法令或使用目的不能分割之情形,且兩
造間亦未訂有不分割之契約,惟無法達成分割協議,爰依民
法第823條第1項前段、第824條規定,請求分割如附圖所示
:編號783⑴部分(面積859.33㎡)分歸原告取得;編號783部
分(面積859.32㎡)分歸被告取得,又被告所分得部分價值
較高,應依鑑價報告由被告補償原告,或減少分得土地面積
;倘被告不願補償原告或減少分得土地面積,則請求編號78
3⑴部分(面積859.33㎡)分歸被告取得;編號783部分(面積
859.32㎡)分歸原告取得,並由原告補償被告等語。
二、被告則以:伊所居住使用之三合院未保存登記建物(門牌號
碼高雄市○○區○○路000號,下稱系爭建物)坐落系爭土地如
附圖所示編號783部分,伊同意分得該部分土地,又兩造分
得土地之面積相同,且均單面臨無名巷,伊所分得部分與○○
路間尚有同段781、781-1、782地號土地相隔,其上並有第
三人所有之建物,伊所分得部分並非雙面臨路,價值並無較
高,伊不同意補償原告或減少分得土地面積等語。
三、兩造不爭執事項(見本院卷第129頁):
㈠系爭土地為兩造共有,兩造應有部分各為1/2。
㈡系爭建物坐落系爭土地上如附圖所示編號783部分,系爭建物
為被告居住使用,且具有事實上處分權。
㈢系爭土地北側同段783-1地號土地為8米計劃道路亦為既成巷
道,系爭土地東側同段781地號土地為國有土地,目前為○○
路,同段781-1地號土地為國有土地,其上有第三人建物,
同段782地號土地為被告所有。
四、本院之判斷:
㈠按各共有人,除法令另有規定外,得隨時請求分割共有物,
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者,不
在此限,民法第823條第1項定有明文。查原告主張系爭土地
為兩造所共有,應有部分各為1/2等情,業據其提出系爭土
地登記謄本為證(見調解卷第11頁),且為被告所不否認,
並有高雄市政府地政局大寮地政事務所民國112年7月4日函
文檢附之系爭土地登記謄本、地籍圖謄本、異動索引等附卷
可稽(見調解卷第33至39-2頁),堪信為真實。又系爭土地
兩造並無不能分割之協議,亦無使用目的不能分割之情事,
惟兩造就分割方法無法達成協議,是原告請求裁判分割系爭
土地,即屬有據。
㈡次按分割之方法不能協議決定,或於協議決定後因消滅時效
完成經共有人拒絕履行者,法院得因任何共有人之請求,命
以原物分配於各共有人,民法第824條。又法院就共有物之
分割方法本有自由裁量之權限,惟應斟酌當事人之聲明,各
共有人之利害關係,及共有物之性質、價格、利用價值、使
用現況及分割後之經濟效益等情事,而為適當之分配,且以
維持全體共有人之公平為其判斷基準。經查,系爭土地之使
用現況,目前僅有系爭建物坐落系爭土地如附圖所示編號78
3部分,由被告居住使用,其餘為空地,又系爭土地北側面
臨同段783-1地號土地,為計畫道路,亦為既成巷道,兩造
目前均由該既成巷道出入等情,此為兩造所不爭執(見兩造
不爭執事項㈡、㈢),且有兩造書狀所附現場相片在卷可參(
見調解卷第65至69、75至79頁),並經本院會同地政人員現
場勘驗屬實,亦有勘驗筆錄、現場照片、高雄市政府地政局
大寮地政事務所113年4月10日函文檢附之分割測量成果圖等
附卷足憑(見本院卷第39至65頁),本院審酌各共有人使用
系爭土地之現況,並斟酌兩造意願之方案,應以原物分割為
妥適,又依原告所提分割方案,如附圖所示編號783⑴部分(
面積859.33㎡)分歸原告取得,編號783部分(面積859.32㎡
)分歸被告取得,則兩造所分得之土地均得面臨北側既成巷
道而有聯外道路,且系爭建物坐落基地由被告取得,系爭建
物可繼續由被告居住使用而無需拆除,亦能兼顧經濟效益,
在土地利用及價值上應能發揮較大效能,並為被告所同意,
堪認系爭土地依原告分割方案,應屬適當。
㈢另按以原物為分配時,如共有人中有未受分配,或不能按其
應有部分受分配者,得以金錢補償之,民法第824條第3項定
有明文。其立法意旨謂:以原物分配於部分共有人,未受分
配之共有人得以金錢補償之,始為平允;至於按其應有部分
受分配者,如依原物之數量按其應有部分之比例分配,價值
顯不相當者,自應依其價值按其應有部分比例分配。又法院
裁判分割共有物,除應斟酌各共有人之利害關係,及共有物
之性質外,尚應斟酌共有物之價格,倘共有人中有不能按其
應有部分受分配,或所受分配之不動產,其價格不相當時,
法院非不得命以金錢補償之(最高法院57年台上字第2117號
民事判決先例參照)。經查,原告主張系爭土地按其方案分
割結果,因兩造分得土地之臨路情形、經濟效益、發展力等
各不相同,致兩造所分得土地之價值有所差別等情,此雖為
被告所否認,然經本院囑託誠富不動產估價師事務所鑑定兩
造分得土地價值及找補金額,鑑定結果認應由被告補償原告
新臺幣(下同)1,116,866元,有不動產估價報告書(下稱
系爭報告書)可參。本院審酌前開估價係綜合考量產權、一
般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的
依最有效使用情況下,及估價師專業意見分析後,採用比較
法及土地開發分析法等估價方法進行評估,決定分割後各宗
土地價格,如附圖所示編號783部分為45,200,232元,編號7
83⑴部分為42,966,500元,價值相差2,233,732元,應由被告
補償原告1,116,866元,系爭報告書已就其價格評估依據、
估價運用方法、估算過程及價格決定理由詳細說明,其鑑定
結果,具有客觀公信力,符合市場行情,而得作為本件判斷
金錢補償金額之參考,認被告應補償原告1,116,866元。被
告對於系爭報告書之評估價值結論雖有爭執,並辯稱:系爭
報告書認被告分得土地係雙面臨路,理由係可向國有財產署
讓售,然並未考慮同段781-1地號土地另有地上物,是否可
以讓售無法確定,應以現況為準,兩造分得土地均屬單面臨
路,並無價值高低云云,然經本院以被告所爭執之勘估標的
與○○路間有同段781、781-1及782地號土地,且其上有第三
人所有未保存登記建物,是否可認勘估標的係臨○○路及無名
巷之雙面臨路土地乙節,再次函詢誠富不動產估價師事務所
(見本院卷第107至109頁),經該所以113年9月24日函文覆
稱:「本次評估係以最有效使用原則進行估價,編號783地
號分配予蔡明霖,則毗鄰地782地號(推定為其關係人)自
可排除地上物使用;781-1地號為畸零地,可依據國有財產
法第49條第3項規定申請讓售;781地號為道路用地,雖現況
尚未開闢且有地上物,惟依據建築法第48條第1項規定,即
表示公告道路(都市計畫地區之道路用地)即可指定建築線
,不以是否開闢為判斷基準」、「綜上所述,勘估標的與○○
路間之土地781、781-1、782地號在合法、實質可能、正當
合理、財務可行前提下,可使勘估標的為雙面臨路使用」等
語(見本院卷第113至115頁),已充分說明被告所分得部分
確實具有較高價值,被告此部分所辯,洵無足採。
五、綜上所述,原告依民法第823條第1項、第824條規定訴請分
割系爭土地,為有理由,爰審酌系爭土地之使用現況、土地
利用之經濟效益、共有人之意願,認以附圖所示之方式分割
為可採,編號783⑴部分(面積859.33㎡)分歸原告取得;編
號783部分(面積859.32㎡)分歸被告取得,再由被告補償原
告為適當,爰判決如主文第1、2項所示。
六、按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟,由敗
訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者,法院得酌量情形,命勝
訴之當事人負擔其一部,民事訴訟法第80條之1定有明文。
查分割共有物事件乃具有非訟事件性質,系爭土地既因兩造
無法達成分割協議,致原告提起本件訴訟,由法院命為適當
之分配,縱法院認原告請求分割共有物為有理由,因兩造均
因系爭土地之分割互蒙其利,依上開說明,本院認本件訴訟
費用應由兩造按應有部分比例負擔始為公平,爰判決如主文
第3項所示。
七、結論:本件原告之訴為有理由,依民事訴訟法第80條之1,
判決如主文。
中 華 民 國 113 年 11 月 22 日
民事第四庭法 官 秦慧君
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 11 月 22 日
書記官 賴怡靜
KSDV-112-重訴-203-20241122-1