返還押租金等
臺灣臺中地方法院民事判決
113年度簡上字第376號
上 訴 人 許瑩柔即許月雲
被上訴人 孫筱喬即孫昭芬
訴訟代理人 周平凡律師
複代理人 戴勝偉律師
上列當事人間請求返還押租金事件,上訴人對於中華民國113年4
月16日本院臺中簡易庭113年中簡字第1114號第一審簡易判決提
起上訴,本院於民國113年12月13日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人部分:
㈠原審起訴主張略以:
⒈訴外人張雯芳於民國103年3月31日,承租上訴人所有之臺中
市○○區○○街000號房屋全部範圍(下稱系爭房屋),約定租
賃期間自103年7月1日起至113年6月30日止,租金為每月新
臺幣(下同)47,000元,並由被上訴人擔任張雯芳之連帶保
證人(下稱前約)。被上訴人嗣於103年3月31日匯款押租金
141,000元予上訴人,並遵約定由被上訴人擔任發票人一次
開立兩年24期(張)之遠期支票,逐月兌現。嗣因上訴人希冀
逃漏稅捐,於103年6月24日與張雯芳擔任負責人之懷德文教
有限公司籌備處,就系爭房屋另行簽訂房屋租賃契約書並經
公證(下稱103年6月24日簽訂之契約),惟雙方權利義務仍
係依循前約。後103年6月24日簽訂之契約經張雯芳與上訴人
合意提前於106年10月31日終止,然上訴人斯時並未將押租
金141,000元返還予被上訴人。
⒉前約及103年6月24日簽訂之契約終止後,被上訴人於106年11
月1日起承租系爭房屋並簽訂租賃契約(下稱106年11月1日
簽訂之契約),雙方約定租賃期間自106年11月1日起至113
年6月30日止,契約雖名義上約定租金為30,000元,然實際
租金於106年7月1日至108年6月30日止為47,000元,108年7
月1日至113年6月30日止,每月租金51,000元,租金給付方
式仍舊為被上訴人每2年開立24張支票逐月兌現,並以被上
訴人依據前約所給付之押租金141,000元,充作106年11月1
日簽訂之契約押租金。嗣後被上訴人承租系爭房屋經營補習
班,因COVID-19病毒肆虐,無法繼續營運,遂於110年11月2
2日以存證信函向上訴人言明,自111年1月31日終止106年11
月1日簽訂之契約,上訴人隨即於111年2月1日將系爭房屋轉
租予訴外人彭泰錦使用。
⒊而兩造於106年11月1日簽訂之契約既已於111年1月31日合意
終止,且系爭房屋自111年2月1日起即由彭泰錦承租使用,
上訴人自應返還押租金141,000元,及未到期之預付租金258
,500元,惟經被上訴人多次催討,上訴人均置之不理,被上
訴人爰依民法第179條、第263條、第259條第1款規定提起本
件訴訟。
㈡於本院抗辯略以:
上訴人所提上訴理由,並未就原判決有何認事用法不當之處
提出說明,僅稱被上訴人未經屋主同意擅自改造房屋結構,
且將1樓鋁合金材質落地門拆除改成玻璃門,並將瓷磚改成
塑膠地板云云。惟原審判決理由已就被上訴人改造樓梯部分
係經上訴人同意、拆除塑膠地板之義務係由彭泰錦負擔等情
詳為說明,並認定被上訴人應就1樓鋁合金材質落地門部份
回復原狀。上訴人僅空言泛稱鑑定報告内容偏頗,並未提出
實證推翻,足認上訴人提起本件上訴,顯無理由等語。
二、上訴人部分:
㈠於原審抗辯略以:
關於前約,被上訴人為張雯芳之連帶保證人,惟據張雯芳告
知被上訴人實際上為出資開設補習班之幕後老闆,自始至終
租金全由被上訴人支付,待補習班上軌道後,即契變被上訴
人為負責人,故系爭房屋之真正承租人自始至終為被上訴人
。然被上訴人於承租後,未經上訴人同意,擅自將地板磁磚
改造為塑膠地板,及拆除1樓鋁合金材質大門改成玻璃門,
於租約終止後並未回復原狀,顯違反前約第9條之約定。嗣
因被上訴人違約及提前解除契約,上訴人始依前約第7條、
第11條、第12條、第18條約定沒收押租金及未到期之租金。
㈡上訴意旨略以:
⒈103年6月24日簽訂之契約與106年11月1日簽訂之契約,均係
承租人張雯芳及實際承租人即被上訴人為節稅而簽訂(即目
的係逃稅之脫法行為),實質上兩造迄今均未依系爭二契約
履行,足見係虛偽意思表示而簽立,自屬無效。是以如被上
訴人主張有履行之積極事實,自應由其負舉證責任。且基於
債之相對性,自不能拘束兩造於103年3月31日簽訂之契約效
力,是故兩造間之租賃契約實際上只有103年3月31日簽訂之
契約,被上訴人亦依該契約為履行。
⒉被上訴人辯稱改造樓梯乙事是經上訴人同意云云,然當時係
被上訴人保證日後不續約時,定會負回復原狀之責,上訴人
始答應之,並註記於103年3月31日簽訂之契約第9條。另因
被上訴人嚴重毀損系爭房屋1樓大門(甚至廢棄該大門),
及擅自將1至4樓地板為改裝(以上均為毀損罪),且未經上
訴人同意即擅自將系爭房屋租約頂讓予彭泰錦,顯違反前約
第8條之約定,故上訴人依前約第13條約定,沒收押金,應
屬有據。
⒊原審所憑臺中市建築師公會就關於1樓鋁合金材質落地門價格
與樓梯回復原狀之價格之鑑定,均與市價差距甚大,蓋依優
美鋁門窗行估價單,鋁合金材質落地門價格為80,500元;關
於樓梯部分,依豪嘉工程行估價單為253,050元,而本工程
施工天數約45日,每月租金80,000元,為進行施工,上訴人
期間之損失為120,000元(80,000÷30日×45日=120,000元),
以上合計為453,550元。
三、本件經原審審理後,判決㈠上訴人應給付被上訴人328,642元
,及自111年5月20日起至清償日止,按週年利率5%計算之利
息;㈡被上訴人其餘之訴駁回;㈢訴訟費用由上訴人負擔82%
,餘由被上訴人負擔;㈣本判決被上訴人勝訴部分得假執行
;但上訴人如以328,642元為被上訴人預供擔保後,得免為
假執行。上訴人不服,上訴聲明:㈠原判決不利於上訴人部
分廢棄;㈡上開廢棄部分,被上訴人於原審之訴駁回;㈢第一
、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人聲明:㈠上訴駁
回;㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、本院之判斷:
㈠上訴人主張於103年3月31日將系爭房屋出租予張雯方,實則
供被上訴人作經營補習班之用,被上訴人並於同日匯款押租
保證金141,000元予上訴人。雙方因節稅需求,先於103年6
月24日由上訴人與張雯芳擔任負責人之懷德文教有限公司籌
備處,就系爭房屋另行簽訂房屋租賃契約書並經公證,106
年11月6日復以兩造名義,簽訂房屋租賃契約。自103年7月1
日起至108年6月30日止,每月租金47,000元,108年7月1日
至113年6月30日止,每月租金51,000元,租金給付方式為被
上訴人每2年開立24張支票逐月兌現,後兩造106年11月1日
簽訂之契約提前111年1月31日終止,尚有附表所示編號1至5
由被上訴人預先簽立之支票5紙(票面金額共255,000元)未兌
現,嗣上訴人另與訴外人彭泰錦就系爭房屋另行簽立房屋租
賃契約書,上訴人卻仍兌現附表所示之支票之事實,業據被
上訴人提出前約、103年6月24日簽訂之契約、106年11月1日
簽訂之契約及上訴人與彭泰錦簽立之房屋租賃契約書(見原
審卷第27至39頁、第45至55頁、第69至77頁)為證,上訴人
對此亦不爭執,則被上訴人此部分之主張,自堪信為真實。
㈡按「除別有規定外,確定之終局判決就經裁判之訴訟標的,
有既判力」,民事訴訟法第400條第1項定有明文,所謂既判
力之作用,包含禁止反覆之消極作用與禁止矛盾之積極作用
,所稱既判力之客觀範圍,不僅關於其言詞辯論終結前所提
出之攻擊防禦方法有之,即其當時得提出而未提出之攻擊防
禦方法亦有之。是為訴訟標的之法律關係,於確定之終局判
決中經裁判者,當事人之一造以該確定判決之結果為基礎,
於新訴訟用作攻擊防禦方法時,他造應受其既判力之拘束,
不得以該確定判決言詞辯論終結前,所提出或得提出而未提
出之其他攻擊防禦方法為與該確定判決意旨相反之主張,法
院亦不得為反於確定判決意旨之認定,亦即當事人於既判力
基準時點前得提出而未提出之其他攻擊防禦方法,因該既判
力之遮斷效(失權效或排除效)而不得再為與確定判決意旨
相反之主張,此乃法院應以「既判事項為基礎處理新訴」及
「禁止矛盾」之既判力積極的作用,以杜當事人就法院據以
為判斷訴訟標的權利或法律關係存否之基礎資料,再次要求
法院另行確定或重新評價,俾免該既判力因而失其意義(最
高法院96年度台上字第1629號民事判決要旨參照)。查:⒈
上訴人前於本院對被上訴人提出損害賠償訴訟,經本院於11
3年1月24日言詞辯論終結,並於113年2月27日判決駁回上訴
人之訴及假執行之聲請(111年度訴字第3164號,下稱另案確
定判決),嗣上訴人雖提出上訴,卻未繳納裁判費,經本院
於113年4月19日駁回上訴而確定。⒉前開案件之當事人與本
件之當事人相反(該案之原告為本件之被告即上訴人),列
爭點認定「依系爭租約請求被告連帶給付地板及樓梯工程費
用100萬9050元、施工期間租金損失25萬3333元、落地門工
程費用5萬2500元及律師費10萬5000元」,並於得心證理由
中認定被上訴人已於110年11月22日寄發台中軍功郵局存證
號碼473號存證信函予上訴人,表示因新冠肺炎,補習班經
營發生困難,自111年1月31日終止雙方租賃關係,嗣上訴人
與彭泰錦簽立房屋租賃契約,由彭泰錦承租系爭房屋,租期
自111年1月1日至121年1月31日,租金每月51,700元,自113
年7月1日起,租金調漲為每月80,000元,且該契約第4條第4
項約定「房屋有改裝設施之必要者,應取得甲方(即上訴人
,下同)書面同意,但不得損害原有建築物;租賃關係消滅
後,乙方(即彭泰錦,下同)於交還房屋時,應回復至乙方前
手承租時之原狀,並清潔整理後返還(地板、裝潢、廣告看
板均應拆除,並將一樓大門回復原狀),但經甲方書面同意
,無須回復之部分不在此限」;復參酌上揭契約租期自111
年2月1日至121年1月31日,長達10年,顯見上訴人應有為免
除被上訴人之回復原狀責任之意思,蓋彭泰錦租期至121年
,若被上訴人於111年2月1日後仍有依前約負有回復原狀之
義務及權利,則上訴人如何確保彭泰錦得於承租期間使用承
租時系爭房屋之裝潢,顯見上訴人及彭泰錦雙方之真意,即
為該段期間均為彭泰錦使用系爭租房屋內之設備及裝潢,至
租期屆滿後,由彭泰錦將系爭房屋內之設施拆除,而非由被
上訴人按照前約負有拆除義務,蓋若被上訴人於121年前拆
除裝潢,回復原狀,反而將損害彭泰錦使用系爭房屋設施之
權益,無法達到上訴人及彭泰錦簽立之丙契約第4條第4項之
安排,顯然雙方之真意並非如此,是依上揭契約之條款及締
約過程,應認雙方之真意為上訴人於111年2月14日將系爭房
屋現況承租予彭泰錦,租期為111年2月1日至121年1月31日
,待租期屆滿後,彭泰錦應依據上述契約第4條第4款之規定
回復原狀,上訴人已免除被上訴回復原狀之義務,且此約定
亦經上訴人、被上訴人及彭泰錦三方同意,是上訴人不得依
前約第7、9、12條請求被上訴人將系爭房屋回復原狀。⒊上
訴人於本件再行主張前約終止後被上訴人並未回復原狀,顯
違反前約第9條之約定,故上訴人依前約第13條約定,沒收
押金及未到期之租金等語,其所執理由無非係就上訴人於另
案確定判決中已主張及該審已論斷之事實及證據內容再為爭
執,惟另案判決既已確定,上訴人應受系爭確定判決判斷結
果之拘束,不得再次要求法院重新評價。
㈢綜上所述,本件上訴人抗辯前約於租賃關係終止後,被上訴
人應依前約第9條將系爭房屋1樓大門、1至4樓地板及樓梯負
回復原狀義務卻未為之,故其得沒收押金及未到期之租金等
情,為不足採,上訴人執此主張,被上訴人應給付一樓鋁合
金材質落地門80,500元、給付253,050元將樓梯回復原狀及
因施工導致45天之租金損失120,000元云云,自屬無據。從
而,被上訴人主張本於民法第179條、第263條、第259條第1
款規定,請求上訴人應給付被上訴人328,642元【計算式:
上訴人應返還之押租金141,000元+應返還之預付未到期之租
金258,500元-被上訴人提前解約,應賠償一個月租金51,700
元-原審鑑價之大門修復費用19,158元=328,642元】,及自1
11年5月20日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息,為
有理由,應予准許。是以,上訴人之上訴理由,均不足採,
原審駁回上訴人之訴,核無不合,上訴意旨指摘原判決不當
,求予廢棄改判,為無理由,應予駁回。
四、據上論結,本件上訴為無理由,依民事訴訟法第436條之1第
3項、第449條第1項、第78條,判決如主文。
中 華 民 國 114 年 1 月 17 日
民事第六庭 審判長法 官 巫淑芳
法 官 蔡汎沂
法 官 莊毓宸
上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 114 年 1 月 17 日
書記官 丁文宏
附表:
編號 發票人 發票日期 發票金額 支票號碼 1. 孫筱喬 111年2月1日 51,700元 PB0000000 2. 孫筱喬 111年3月1日 51,700元 PB0000000 3. 孫筱喬 111年4月1日 51,700元 PB0000000 4. 孫筱喬 111年5月1日 51,700元 PB0000000 5. 孫筱喬 111年6月1日 51,700元 PB0000000
TCDV-113-簡上-376-20250117-1