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給付服務報酬

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度上易字第293號上訴人陳韋岑訴訟代理人李翰承律師吳羿璋律師被上訴人永原不動產仲介經紀有限公司法定代理人邱黃詩庭訴訟代理人秦睿昀律師李佳穎律師洪珮珊律師上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於中華民國113 年8月20日臺灣橋頭地方法院112年度訴字第861號第一審判決提起上訴，本院於114年2月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決除確定部分外廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一（除確定部分外）、二審訴訟費用由被上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人主張：兩造於民國112年6月16日簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），約定由伊代理銷售上訴人所有坐落高雄市○○區○○段00○00地號土地及其上同段4050建號即門牌號碼高雄市○○區○○路000號建物（下合稱系爭不動產），委託期間自該日起至同年8月7日止，銷售底價為新臺幣（下同）3,000萬元，服務報酬為實際成交價4%，且上訴人於買方出價已達委託價格時，應於伊通知後5日內或依書面所約定日期出面簽訂買賣契約，如因可歸責於上訴人之事由致無法完成簽約，上訴人應按原約定服務報酬之計算方式給付違約金，嗣並簽訂契約變更附表將委託期間延長至同年 8月31日止。惟伊於同年8月20日覓得買家即訴外人陳○明願以3,000萬元購買系爭不動產，並拍攝陳○明所交付之300萬元支票及簽署之「不動產買賣意願書」傳送予上訴人，上訴人卻拒不簽訂買賣契約，伊自得請求上訴人支付成交價4%即 120萬元之違約金，為此爰依系爭契約第10條第2項之約定提起本件訴訟，聲明：㈠上訴人應給付被上訴人120萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、上訴人則以：伊於112年8月20日應被上訴人邀約而至其門市與意向買家商談時，已不同意以3,000萬元出售系爭不動產，又「底價」為可能可以成交之參考價格，非必須成交之價格，伊未與被上訴人約定買方出價達底價，伊即負有簽訂買賣契約之義務，否則系爭契約第10條第2項應約定如買方出價已達「底價」而非「銷售委託價格」時，伊應簽訂買賣契約，且若確係如此，被上訴人斯時亦無須通知伊到場與意向買家協商買賣相關事宜。其次，若認系爭契約第10條第2項之委託價格為3,000萬元，因系爭契約為定型化契約，該條項又已剝奪伊選擇優於底價交易條件或其他交易對象之自由，變相排除民法第568條第1項規定之適用，與居間契約之立法意旨矛盾，且若被上訴人不論磋商結果是否符合伊之較佳利益，即得以委託條件強令伊選擇接受或給付服務費，致伊無取捨權利，被上訴人即無盡善良管理人義務為磋商之必要，難以達成系爭契約目的，該條項約定已違反消費者保護法（下稱消保法）第12條第2項第2、3款而無效。縱認伊應依系爭契約第10條第2項之約定給付違約金，被上訴人於伊委託銷售期間僅帶看1組客戶供伊議價，價格又未達委託銷售價格3,280萬元，其為系爭不動產買賣所付出之成本、勞力非多，又因伊不同意簽訂買賣契約，省卻協助買賣雙方處理簽約、過戶、點交手續等事宜所需付出之人事、勞務費用，被上訴人請求之違約金過高等語，資為抗辯。三、原審判決命上訴人給付被上訴人60萬元本息，並為准免假執行之宣告，駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人就其敗訴部分提起上訴，聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（被上訴人就其敗訴部分，未聲明不服，已確定在案）。四、兩造不爭執事項：　㈠兩造於112年6月16日簽訂系爭契約，約定由被上訴人代理銷售上訴人所有系爭不動產，委託期間自112年6月16日起至同年8月7日止，嗣並簽訂契約變更附表，將委託期間延長至同年8月31日止。　㈡系爭契約第10條第2項約定：若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，甲方（即上訴人）同意授權乙方（即被上訴人）無須再行通知即得全權代理收受定金、通知買方成交並代為暫時保管定金。甲方應於乙方通知後5日內或依書面所約定日期出面簽訂不動產買賣契約書，若乙方有代收定金時，將定金交付甲方後，該定金即為買賣價款之一部分。如因可歸責於甲方之事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付之定金，並願依第5條之約定服務報酬給付乙方作為違約金。　㈢系爭契約第2條約定委託銷售價格為3,280萬元，並於第20條特約條款約定：「一般買賣底價3,000萬元正，服務費4%」。　㈣系爭契約第5條約定服務報酬為實際成交價4%。　㈤被上訴人於112年8月20日覓得買家簽訂不動產買賣意願書，願以3,000萬元購買系爭不動產，並交付面額300萬元之支票支付定金，但被上訴人於同日以LINE通訊軟體告知上訴人後，上訴人並未出面簽訂買賣契約書。五、茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：　　按定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋，消保法第11條第2項定有明文。又解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎。經查：　㈠被上訴人以不動產仲介經紀業為其所營事業，有商工登記公示資料可憑（審訴字卷第29至31頁），則其既以提供房地買賣仲介服務為營業，自為消保法所稱之企業經營者。又上訴人與被上訴人簽訂系爭契約接受房屋買賣仲介服務，目的非在於執行業務或生產使用，顯是以消費為目的而接受服務之消費者，則兩造間就仲介服務所發生之法律關係，自為消費關係，而有消保法之適用。另觀諸系爭契約除少數預留空格及第20條特約條款以手寫填載外，其餘條款均為事前印刷完成，有該契約可稽（審訴字卷第13至18頁），其上載條款顯為被上訴人為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之定型化契約條款，而系爭契約為定型化契約。　㈡被上訴人固主張依系爭契約之總體解釋，系爭契約第10條第2 項所約定之「委託價格」應包含買方出價達底價之情況云云，惟系爭契約第10條第2項為定型化契約條款，且該條款約定買方出價達「委託價格」時，上訴人具有簽立買賣契約之義務，未約明「委託價格」併指第2條之「委託銷售價格」及第20條之「底價」，即難逕認「底價」亦屬第10條第2項所指委託價格，則此疑義依首揭規定，即應為有利於消費者之解釋。又系爭契約第2、10條均為事先印刷完成之條款，僅分別預留空格以供填載金額及上訴人簽名授權代收定金，且通觀系爭契約全文，原印刷內容均未提及「底價」一詞，該詞為兩造於特約條款另以手寫所為約定，有該契約可查，且兩造係於簽約時同時填載委託銷售價格及底價一節，為兩造所不爭執（見本院卷第62、106頁）。則以被上訴人於擬定第10條第2項時，本無從預期簽約時會另特別約定底價，該條項所稱委託價格應係同與該條為預先擬定之第2條所稱委託銷售價格而言，且兩造既有需要於約定委託銷售價格外另約定底價，並於所約定底價後另標示「服務費4%」，足見底價與原所預擬之委託銷售價格意義不同，原適用於委託銷售價格之契約條款在未另行指明之情況下，不當然適用於底價，否則無須在第5條已約明服務報酬為實際成交價4%，復在特約條款約定底價時另予載明以底價售出報酬仍為4%。況依兩者文義及房地交易狀況，委託人當係希望以較高之委託銷售價格售出，不至最後均無法售出時，始會考慮所謂底線之底價，此間之落差，即係受託人當為委任人盡力協商磋合之工作，為其善良管理人義務之範圍，否則豈非有人逕出底價而無須任何磋商即可成交，委任人則無權拒絕且即須為此支付仲介報酬，且又何須於底價外另約定委託銷售價格者，此顯失委任之公允，故就最差條件之底價，非委任人於磋商後同意或其有故為違約情事，應不得認受託人即有代之成交之權利。基此，系爭契約既未載明第10條第2項同適用於買方出價達底價之情況，即不能逕予擴張而為不利於消費者之解釋，是被上訴人上開主張，尚非可採，而上訴人抗辯買方出價僅達底價需徵得其同意方可出售，其無簽訂買賣契約之義務一節，應可採信。　㈢被上訴人雖主張其已覓得陳○明願以3,000萬元購買系爭不動產，上訴人卻拒不簽訂買賣契約，其應得依系爭契約第10條第2項約定請求給付違約金云云。惟如前述，非買方出價達底價之3,000萬元，上訴人即具簽訂買賣契約之義務，被上訴人既未舉證上訴人有何故為違約拒不出面磋商情事，又未得其同意，即不得以上訴人拒不簽立買賣契約為由，依系爭契約第10條第2項約定請求給付違約金，是其上開主張，尚屬無據。六、綜上所述，被上訴人依系爭契約第10條第2項約定，請求上訴人給付60萬元本息，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附，應併予駁回。原審判命上訴人如數給付，自有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第2項所示。又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　民事第二庭　　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官黃宏欽　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官陳宛榆　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官楊淑儀以上正本證明與原本無異。本件不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪以珊

2025-03-12

KSHV-113-上易-293-20250312-1

消債更

臺灣士林地方法院

更生事件

臺灣士林地方法院民事裁定 113年度消債更字第353號債務人林雲霖代理人饒菲律師（法扶律師）上列債務人聲請更生事件，本院裁定如下：　　主　文債務人應於本裁定送達後二十日內，補提如附件所示文件及資料到院。　　理　由一、按債務人不能清償債務或有不能清償之虞者，得依本條例所定更生或清算程序，清理其債務，消費者債務清理條例（下稱本條例）第3條定有明文。又債務人聲請更生時，所提出之財產及收入狀況說明書，應表明下列事項，並提出證明文件：一、財產目錄，並其性質及所在地。二、最近五年是否從事營業活動及平均每月營業額。三、收入及必要支出之數額、原因及種類。四、依法應受債務人扶養之人，此觀諸本條例第43條第6項規定自明。次按，債務人聲請更生或清算不合程式或不備其他要件者，法院應以裁定駁回之，但其情形可以補正者，法院應定期間先命補正，本條例第8條定有明文。且更生之聲請有拒絕提出關係文件或為財產變動狀況之報告者，應駁回之，參諸本條例第46條第3款規定自明。二、查本件債務人具狀聲請更生，漏未提出如附件所示文件及資料到院。爰定期命補正，如逾期未補正，則駁回其聲請，特此裁定。中　　華　　民　　國　　114　年　 3　　月　 12　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　高御庭以上正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中　　華　　民　　國　　114　年　 3　　月　 12　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊宗霈附件 1.債務人最新全戶戶籍謄本（記事勿省略）。 2.財團法人金融徵信中心當事人綜合信用報告（報表編號：PLR1 ）。 3.財團法人金融徵信中心債權銀行報送授信資料明細（報表編號：BA_HISQ）。 4.債務人前曾參與前置協商，應說明當年約定每月應還款金額，並提出協商當時所簽立之協議書及無擔保債務還款計畫書。 5.債務人已就上開協商毀諾，應具體說明債務人毀諾之原因及日期？就債務人所主張不可歸責於己之事由，致履行協商條件有困難之事實提出證據（如非自願離職證明書）。另說明毀諾前三個月之每月收入金額。 6.陳報有無繫屬中之訴訟或強制執行程序（例如扣薪）暨其繫屬法院、股別及案號，並提出完整之執行命令、相關訴訟資料。 7.說明聲請更生前二年間即111年8月至113年8月間有無處分債務人名下財產，並陳報聲請前二年間財產變動狀況。 8.說明債務人是否有繼承他人財產尚未辦理繼承登記或未完成分割之情事？如有，請提出被繼承人之姓名、身分證字號、所繼承遺產之目錄，及國稅局核發之遺產稅核定文件（如完稅或免稅證明）。另如已經完成繼承登記及遺產分割，但繼承是在聲請更生前2年內（含聲請調解或更生起迄今）開始（即被繼承人於聲請前2年內死亡）者，也請陳報上開繼承事項，另請一併陳報繼承所得遺產之去向。 9.債務人名下之土地及建物登記謄本、估價報告（亦可提不動產仲介業者提供之初步估價資料），及說明名下之土地有無因積欠之債務受債權人為強制執行程序，如有請說明執行案號並提出相關資料。 10.陳報債務人名下是否有汽機車？如有，請提出行照及車輛目前之價值及估價報告。如已報廢，應提出相關證明文件。另債務人有無申辦車貸或以車輛申辦抵押借貸？如有，請陳報核貸金融機構或公司之名稱及地址、原始貸款金額及現餘貸款金額，並應提出修正後之債權人清冊，列載該等核貸金融機構為債權人，並應注意列明其債權有無擔保。若為有擔保債權，行使擔保權後不能受滿足之債權數額為何？若有變更，請重新提出債權人清冊。 11.列表記明債務人在郵局及金融機構所開立之全部存款帳戶及各帳戶內之現存餘額，並提出存摺封面及自111年8月起迄今之內頁影本。存摺請先補登至本裁定正本送達日之後，提出之存摺內頁資料須完整清晰，若因資料過多遭銀行彙整，請向銀行另行申請彙整區間之交易明細。並請一併說明該等帳戶自111年8月起迄今各筆金額超過10,000元之收入/支出交易原因（可以直接在所提明細上以正楷手寫標註，或另外整理表格提出）。 12.債務人於臺灣集中保管結算所股份有限公司保管劃撥帳戶往來證券商、股票餘額、異動表等相關資料（請逕向集保公司申請），及自111年8月起迄今所有證券戶存摺、證券交割款匯入匯出之帳戶存摺封面及內頁完整影本（應補登至本裁定送達日）、上開證券戶所屬公司出具之客戶庫存餘額表影本。【縱無投資證券，集保公司亦會出具相關證明文件】 13.以債務人為「要保人」、「被保險人」之「中華民國人壽保險商業同業公會保險業通報作業資訊系統資料查詢結果表」及以債務人為要保人之商業保險契約書（含人壽保單及儲蓄性、投資性保單），並說明投保內容，是否辦理保單質借及金額，並陳報現有保單價值準備金及每月支出保險費用之金額。【縱無投保商業保險，同業公會亦會出具相關證明文件】 14.說明債務人自111年8月迄今是否有投資基金、期貨、ETF等各項金融商品，或其他具有相當價值之財物及權利（包含但不限於虛擬貨幣、NFT）？如有，請陳報該商品、財物及權利之現在價值，並提出相關證明文件。 15.按時間順序，列表說明債務人自111年8月迄今間任職工作之地點、內容及薪資結構（含計算方式、津貼、補助、加班費、年終獎金等），每月工作收入若干元？並提出任職期間之薪資證明文件（若為薪資轉帳資料，並應說明其金額是否為經法院強制執行後之餘額）。如未能提出薪資證明文件，仍應按月記載大約收入金額（含津貼、補助、加班費、業績獎金、年終及三節獎金等） 16.說明債務人及其共同生活之人是否有領取低收入戶補助、租屋津貼、國民年金或其他社會福利津貼、社會救助或補助？若有，說明數額及提出相關資料。 17.債務人之最新勞工保險被保險人投保資料表及其他相關證明文件，並說明聲請前二年內即自111年8月迄今是否曾領取資遣費、退休金、勞保失業給付及金額。是否已向勞工保險局申請領取國民年金、勞保老年給付及其他各項給付，請領之日期、方式、金額及用途？並提出受領各項給付之匯款帳戶存摺，自受領時起迄今之內頁明細（應補登存摺至本裁定送達日）。 18.說明債務人戶籍地與債務人之關係，設籍之原因、戶籍地之房地為何人所有及所有居住成員。 19.陳報債務人有無子女？如有，子女是否每月固定給付扶養費？給付金額為多少？並請提供子女之111年至112年年度綜合所得稅各類所得資料清單及最新財產歸屬資料清單。 20.為避免進行無益之更生程序，債務人應預先提出有履行可能之更生方案，並說明有履行可能之原因及計算式。 21.債務人自陳每月必要生活費用約22,816元，然未說明收入之數額。債務人應說明如何支應逾收入部分之支出？或重新提出財產及收入狀況說明書中聲請前兩年之收入及必要支出內容。 22.債務人於11年度綜合所得稅各類所得資料清單中，有新光金融控股股份有限公司給付之「營利」109元，請說明給付之原因，並提出相關證明文件。

2025-03-12

SLDV-113-消債更-353-20250312-1

基簡

臺灣基隆地方法院

給付居間報酬

臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決 114年度基簡字第191號原告伯仲不動產仲介經紀有限公司法定代理人高明哲訴訟代理人呂紹群被告黃靜美上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國114年2月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣15萬元，及自民國113年11月15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。訴訟費用新臺幣1,550元由被告負擔，並應自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息。本判決得假執行。但被告如以新臺幣15萬元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序事項　　按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，原告前以被告為債務人，向本院聲請核發支付命令，請求被告清償本件不動產居間仲介報酬（下稱系爭報酬）新臺幣（下同）25萬元，及自支付命令送達翌日起起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷第17頁）。嗣因被告已給付系爭報酬10萬元，原告遂以民事支付命令聲請補正狀變更請求系爭報酬金額為15萬元（見本院卷第47頁）。嗣本院乃依原告之請求核發113年度司促字第5654號支付命令（下稱系爭支付命令），命被告應向原告給付15萬元，及自系爭支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。惟系爭支付命令於民國111年11月14日送達被告後，被告於法定期間內（即113年11月15日）對於系爭支付命令之全部向本院提出異議，依民事訴訟法第519條第1項規定，系爭支付命令失其效力而視為起訴（見本院卷第59-61頁），與首揭規定相符，應予准許。貳、實體事項一、原告主張：　　被告前委託原告居間仲介，欲購買門牌號碼基隆市○○區○○○ 街000號14樓房屋及坐落土地之應有部分（下合稱系爭不動產），嗣經原告媒合居間後，被告與訴外人即系爭不動產之原所有人張淑禎議定以900萬元買賣系爭不動產，並於113年 8月14日簽立系爭不動產之買賣契約（下稱系爭買賣契約）。又兩造為系爭不動產居間仲介事宜，曾簽立「契約內容變更合意書」（下稱系爭合意書）為據。依系爭合意書「肆、特約條款」之約定，若系爭房屋之成交價為900萬元，被告應給付仲介費25萬元，而原告既已居間媒合被告與張淑禎以 900萬元買賣系爭不動產，被告自應依前揭規定交付原告系爭報酬。詎被告迄今僅曾於113年8月11日給付其中10萬元，且以原告居間仲介系爭不動產買賣服務存有瑕疵為由，拒絕給付系爭報酬餘款15萬元。為此，原告爰依兩造間居間仲介契約之法律關係，訴請被告如數清償等語。並聲明：被告應給付原告15萬元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、被告答辯：　㈠原告前於113年8月12日建議被告以「含服務費總價925萬元」之承購條件與張淑禎議價，然原告並未續明其所稱服務費數額究竟為何，卻臨時於113年8月14日被告與張淑禎簽立系爭買賣契約前，要求被告簽署系爭合意書，以特約條款提高其服務報酬，事後才告知被告系爭不動產買賣總價金為900萬元，是原告上開所為不僅有違誠信原則及據實報告之義務，亦屬蓄意提供不實資訊予消費者，進而誤導市場成交行情。而被告與張淑禎簽立系爭買賣契約前，兩造曾於113年8月11 日簽立「不動產買賣斡旋契約書」（下稱系爭斡旋契約）及「買方給付服務報酬承諾書」（下稱系爭承諾書），而系爭承諾書已載明「立承諾書人（即被告）承諾應於買賣契約成立時，給付買賣總價款2％之服務報酬予受託人（即原告）」，是依前揭約定，系爭不動產之買賣價金既為900萬元，原告得請求被告給付之服務報酬僅有18萬元（計算式：900萬元×2％＝18萬元），扣除被告已給付之10萬元後，原告僅得再請求被告給付8萬元。　㈡又伊與原告雖簽立系爭合意書，然伊之真意為系爭不動產之買賣價金至多加價至925萬元。且簽約時原告有2位承辦人在場，一直跟伊講話，造成伊分心而未能仔細閱覽系爭合意書之內容為何。再者，原告就系爭合意書亦未給予伊3日之審閱期，系爭合意書自不生拘束被告之效力。　㈢況且，原告依民法第567條第1項前段、第571條，不動產經紀業管理條例第24之2條、第26條第2項，不動產仲介經紀業倫理規範第10條、第12條、第14條、第22條等規定，應以誠實信用方法處理本件居間仲介事宜。惟原告於本件履約過程中並未據實告知被告系爭不動產有滲漏水之情事，迄至被告於 113年8月24日前往系爭不動產所在社區查看時，才發現系爭不動產外牆有隆起，且導致系爭房屋樓下（即門牌號碼基隆市○○區○○○街000號13樓房屋）外牆出現白華現象。甚者，被告遲至113年10月10日取得鑰匙後，方能再次進入系爭房屋察看，亦發現系爭房屋內部亦有滲漏水情事，然原告在網站上發布之系爭房屋廣告照片，卻以家具遮擋上開漏水處，導致被告於看房決定是否購買系爭房屋時，未能移開家具而知悉上開漏水情事；而系爭買賣契約所附屋況說明書就系爭房屋是否有滲漏水情形一事係勾選「否」，表明無漏水狀況，且原告嗣後亦未協助被告對系爭房屋為必要之檢查，並協助完成系爭房屋之漏水修繕工程，足認原告未以其專業查明系爭不動產瑕疵，甚或以刻意隱瞞、欺罔方式而為有利於張淑禎之行為，已違反上開誠信原則，其居間工作應視為未完成。據上，原告請求被告給付系爭報酬餘款15萬元，實屬無據等語。　㈣基於上述，並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：　　㈠原告主張其受被告委託居間系爭不動產之買賣事宜，其後媒合被告與張淑禎以900萬元買賣系爭不動產，其等乃於113年 8月14日就系爭不動產以價金900萬元簽立系爭買賣契約之事實，業據原告提出系爭買賣契約、系爭斡旋契約、系爭承諾書、系爭合意書（以上均為影本，見本院卷第19-29頁、第3 3頁）等為證，核與其所述相符，且為被告所不爭執，堪信為實在。　㈡按解釋契約，應探求當事人之真意，不能僅拘泥於契約之文字。又契約係雙方當事人以發生債之關係為目的，因此契約內容需有一定債之關係約定，以之作為將來履行債務之依據。同一當事人訂立契約後，本於契約自由原則，固得再成立內容有異之另一契約，惟後契約是否取代原契約，使原契約效力消滅，仍應探求當事人真意，如有爭議，自應綜合審酌原契約與新契約之內容，包括雙方當事人應履行之債務內容，及債務不履行之違約責任等約定，資以判定(最高法院108 年度台上字第539號判決意旨參照)。經查，本件原告以兩造簽訂之系爭合意書為據，請求被告給付系爭報酬餘款15萬元，被告則執前詞置辯。而觀之系爭同意書之內容，其上載明「茲因委託人（以下簡稱甲方，即被告）與伯仲不動產仲介經紀有限公司（以下簡稱乙方，即原告）已簽定委託銷售契約書、不動產買賣斡旋契約書（原契約書編號為：JAB96323 ）；標的物地址：基隆市○○區○○○路000號14樓，經雙方同意變更部分條款如下：買方（即被告）同意若成交價為920萬，給付5萬仲介費，若成交價910萬元，給付15萬仲介費，若成交價900萬元，給付25萬仲介費，另過戶相關費用，買方自行支付」，所記載之簽約日為113年8月14日，並有兩造簽名用印（見本院卷第33頁）為據，且被告對系爭同意書之形式真正均不爭執（見本院卷第96-97頁），由是可認，兩造就系爭報酬之給付金額與條件，已透過上開書面合意變更為「若系爭房屋之成交價為900萬元，被告應給付原告給付25 萬之仲介費」，並取代兩造於113年8月11日所簽署之系爭承諾書中關於系爭報酬金額之約定，至為明確。準此，原告既已完成系爭不動產買賣之居間仲介事宜，且系爭不動產之買賣價金確為900萬元，則其依系爭合意書約定，請求被告給付系爭報酬餘款15萬元，自屬有據。又系爭承諾書關於系爭報酬之約定既已失效，被告徒執上開約定，辯稱系爭報酬總額僅有18萬元，且原告未完成本件居間仲介工作，不得請求報酬云云，即屬無憑，不能採據。　㈢被告固另辯稱：伊簽立系爭合意書之真意為系爭不動產買賣價金至多加價至925萬元，且簽約時原告有2位承辦人在場，其等一直與伊講話，伊因此分心而未仔細看系爭合意書內容為何，且原告亦未給予3日之審閱期云云。然表意人無欲為其意思表示所拘束之意，而為意思表示者，其意思表示不因之而無效，民法第86條定有明文。基上規定，縱被告系爭合意書內容有上開真意保留，系爭合意書亦不因此而失其效力。再者，被告於簽署系爭合意書前，訴外人即原告所屬仲介人員林雅芳曾以通訊軟體LINE傳訊向被告稱：「黃小姐，那我這邊會跟屋主說我們這邊用925萬元再去跟他談看看，但因為我們有預算考量，所以925萬就是含我們的服務費，那我會再去努力的」、「再麻煩黃小姐幫我回覆喔」，被告旋即答覆：「好的，就以925萬含服務費談看看。雅芳謝謝妳們幫忙再談一下價格，真的很感恩」等語明確，有原告提出之LINE對話紀錄截圖可稽（見本院卷第31頁），且為被告所不爭執，足認被告於簽署系爭合意書前，即已明知兩造對話中所稱之925萬元係包含「買賣價金」及「服務費（即系爭報酬）」總額之上限，非專指「買賣價金」本身上限為925 萬元，是被告辯稱其於簽署系爭合意書時，因分心而未仔細閱讀該文件內容云云，洵屬事後卸責之詞，要無足取。又系爭合意書乃兩造就系爭報酬給付條件與金額於簽立系爭斡旋契約後另行商議之約定，核屬個別磋商條款，並非定型化契約條款，自無消費者保護法第11條之1關於合理審閱期間規定之適用，被告尚不得因原告未予其審閱系爭合意書之期間，即主張系爭合意書不構成兩造契約之內容，是被告辯稱原告未就系爭合意書提供其3日之合理審閱期間，亦不足解免其依約給付系爭報酬餘款15萬元之責。　㈣被告復退而抗辯：原告事前未誠實告知被告系爭房屋有滲漏水之瑕疵，且於被告簽立系爭買賣契約後，亦未協助被告修復該房屋之漏水瑕疵，違反其應盡義務而為有利於張淑禎之行為，不得向被告請求系爭報酬餘款15萬元云云。惟按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條定有明文。而居間人有否違反上開忠實義務，應由委託人就此有利之事實負舉證責任（最高法院109年度台上字第1027號判決意旨參照）。卷查，被告雖提出系爭房屋內部滲漏水照片為證（見本院卷第109-113頁），主張系爭房屋有漏水瑕疵，然系爭買賣契約所附房屋現況說明書之「其他事項」欄業已明載「屋主自交屋日起6個月內，負漏水維修責任」，並經被告與張淑禎簽名確認無訛（見本院卷第27頁），足認系爭買賣契約業已明確約定系爭房屋之漏水責任歸屬及處理方式，已足保障被告之權利。至於被告雖提出其與張淑禎為處理系爭房屋漏水事宜而簽立之協議書（見本院卷第119頁），主張原告未履行該協議書第3點、第4點所定之「粉刷系爭房屋主臥室」及補貼「系爭房屋社區1年管理費」之義務。惟該協議書僅載有張淑禎、被告之簽名，另蓋用訴外人講義堂不動產仲介經紀有限公司（下稱講義堂公司，即張淑禎委任之不動產仲介業者）之契約專用章，未見原告有同意受該協議書拘束之意思表示；而被告雖稱訴外人即講義堂公司所屬人員林志維曾轉達原告願於被告給付系爭報酬後繳納上開管理費，並提出其與林志維之通訊軟體LINE對話紀錄為憑（見本院卷第 181頁），然林志維既非原告之受僱人，自不能以此認定原告確有允諾履行上開協議書約定之意思，亦無從以此推論原告有何違反系爭斡旋契約之情事。此外，被告迄本件辯論終結為止，均未能就原告有何違反上開居間義務，並對張淑禎為有利行為之利己事實加以舉證，是其辯稱原告因違反其居間義務而不得向其請求給付系爭報酬餘款云云，要乏所據，不足採信。　㈤準此，被告上開各節所辯，均非可採；原告依系爭合意書之內容，向被告請求給付系爭報酬餘款15萬元，係屬有據，應予准許。四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203 條分別定有明文。是原告就上述得請求之金額，併請求自系爭支付命令送達被告之翌日即自113年11月15日起（見本院卷第57頁送達證書），至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，亦屬有據。五、綜上所述，原告依兩造間居間仲介契約之法律關係，請求被告依系爭合意書之約定給付系爭報酬餘款15萬元，及自113 年11月15日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。六、本件訴訟費用為第一審裁判費1,550元（按：原告先前溢繳之裁判費1,100元，業經本院於114年2月19日言詞辯論期日當庭裁定依民事訴訟法第77條之26第1項、第4項規定返還原告，見本院卷第98頁言詞辯論筆錄），此外別無其他訴訟費用之支出，爰依職權確定本件訴訟費用額為1,550元，並依民事訴訟法第91條第3項之規定加給按法定利率計算之利息，而由敗訴之被告負擔。七、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條第2項、第389條第1項第3款之規定，本院自應依職權宣告假執行；並依同法第436條第2項、第392條第2項規定，依職權酌定相當之擔保金額，併予宣告免為假執行。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據資料，經審酌核與本件判決結果無影響，爰不另予一一論列。又被告於114年2月25日到院之民事陳報狀，係言詞辯論終結後所提出，未經兩造辯論，依法不得作為本件裁判之基礎，均附此敘明。九、據上論結，本件原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第78條規定，判決如主文。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　基隆簡易庭　法　官　張逸群以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　顏培容

2025-03-12

KLDV-114-基簡-191-20250312-1

上易

臺灣高等法院

返還不當得利等

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第116號上訴人沈君玲訴訟代理人沈明達律師被上訴人陽豐億不動產仲介經紀有限公司法定代理人黃詩婷被上訴人潘世傑共同訴訟代理人黃怡潔律師複代理人許澤永律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國11 2年7月31日臺灣基隆地方法院112年度訴字第126號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於114年2月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴及追加之訴均駁回。第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件上訴人主張伊經被上訴人居間而與訴外人郭建廷訂立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），購買郭建廷所有之門牌號碼新北市○○區○○路00號房屋（下稱系爭房屋）及其基地新北市○○區○○○○段○○○段000000、00000 0地號土地（下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭房地），因被上訴人未盡訂約事項之調查義務，系爭土地界址仍不明確，伊與郭建廷經臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）於民國111年6月27日以111年度北司調字第546號調解成立（下稱系爭調解），系爭買賣契約不成立，就其支出相關費用新臺幣（下同）65萬4,793元之損害部分，於原審依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被上訴人應連帶賠償（見原審卷第15至20頁）。嗣於本院審理時，就該部分追加依民法第184條第1項前段、第2項、第185條為請求權基礎（見本院卷第442、464、468至469頁）。經核其所為，係本於被上訴人未盡訂約事項調查義務之同一基礎事實所為訴之追加，合於上揭規定，被上訴人雖不同意追加，然審酌追加之法律關係仍援用原訴之訴訟資料及證據，依訴訟經濟原則，自宜利用同一訴訟程序審理，藉以一次解決本件紛爭，揆諸上開規定，上訴人所為訴之追加，應予准許。又上訴人於原審就請求被上訴人連帶賠償65萬4,793元損害之遲延利息部分，係分別主張被上訴人陽豐億不動產仲介經紀有限公司（下稱陽豐億公司）自支付命令送達翌日、被上訴人潘世傑自原審準備書狀送達翌日起算，嗣於本院審理時，減縮為均自原審第1次言詞辯論程序之翌日即112年4月20日起算（見本院卷第504頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，合於上揭規定，亦應予准許。　　貳、實體方面：一、上訴人主張：陽豐億公司之受僱人潘世傑向伊推銷郭建廷所有之系爭房地。伊為避免系爭房屋與鄰屋即新北市○○區○○路 00號房屋（下稱00號房屋）將來有確認界址之糾紛，於110 年9月17日與陽豐億公司書立買賣議價委託書與要約書（下稱系爭議價委託書）時，即特別約定：「賣方（即郭建廷）應申請鑑界確認與00號之界限（地界線）。如誤差在賣方所指的界限（亦即00號建築物外牆）20公分內本契約成立，如誤差超過50公分，本契約不成立。誤差值在其間，買方得再考慮是否訂約」，經潘世傑送交郭建廷得其同意後，雙方始於110年10月9日訂立系爭買賣契約，伊並給付買賣價金1,22 0萬元予郭建廷。嗣新北市汐止地政事務所（下稱汐止地政）於111年6月1日發函告知，郭建廷前於110年9月22日申請土地鑑界複丈已撤回，並無改為指界案件，伊方知系爭土地之界址迄今未指界明確，依系爭議價委託書之約定，系爭買賣契約不成立，後伊與郭建廷達成系爭調解，系爭房地現已回復登記予郭建廷。被上訴人未盡訂約事項之調查義務，使伊誤信系爭土地已指界，而為系爭房屋回復水電等修繕，共計支出119萬8,000元，另給付系爭房地登記費3萬6,148元及向淡水第一信用合作社金山分社繳納貸款利息7萬5,438元，總計受有損失130萬9,586元（計算式：119萬8,000元＋3萬6, 148元＋7萬5,438元＝130萬9,586元），因伊已與郭建廷達成系爭調解，故就上開損失僅請求2分之1即65萬4,793元，爰依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定、民法第184條第 1項前段、第2項、第185條規定，擇一請求被上訴人應連帶賠償。又系爭買賣契約不成立，陽豐億公司收受伊給付10萬元、郭建廷給付20萬元之代理仲介服務報酬，已無法律上之原因，郭建廷並將其對陽豐億公司得請求返還20萬元仲介服務報酬債權移轉予伊，伊得依不當得利及債權讓與之法律關係請求陽豐億公司應返還30萬元等語。求為命：㈠被上訴人應連帶給付伊65萬4,793元，及自原審第1次言詞辯論程序之翌日即112年4月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡陽豐億公司應給付伊30萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算利息之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。二、被上訴人則以：系爭議價委託書約定賣方郭建廷應申請鑑界確認界址，經郭建廷同意並提出鑑界申請，汐止地政排定11 0年10月4日現場鑑界，上訴人亦到場參與，鑑界當日經地政人員現場以儀器測量後告知無法鑑界，但可以改以指界，上訴人及郭建廷表示同意，因而於系爭買賣契約第12條特約事項載明「賣方已於10/4經汐止地政事務所指界，買方也知悉，並依現況交屋」等語，並有上訴人及郭建廷簽名、用印，其2人已同意以指界代替系爭議價委託書中所約定之鑑界，上訴人自不得再依系爭議價委託書主張系爭買賣契約不成立等語，資為抗辯。三、原審為上訴人敗訴之判決。上訴人不服，提起上訴，並為訴之追加。上訴及追加聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應連帶給付上訴人65萬4,793元，及自原審第1次言詞辯論程序之翌日即112年4月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢陽豐億公司應給付上訴人30萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人答辯聲明：上訴及追加之訴駁回。四、兩造不爭執事項：（本院卷第160至161頁）　㈠上訴人於110年9月17日與陽豐億公司簽署系爭議價委託書（內容記載：「請注意，買方得就『買賣議價委託書』或『要約書』任選一種」，並在其下「『買賣議價委託書』之主要內容為：…」之記載前打勾）委託陽豐億公司（由潘世傑為承辦人）就系爭房地以1,220萬元之總價向郭建廷為買賣議價之委託（見原審卷第25頁）。　㈡系爭議價委託書記載：「賣方應申請鑑界來確認與00號之界限，如誤差在賣方所指的界限（亦即00號建築物外牆）20公分內本契約成立，如誤差超過50公分本契約不成立，誤差值在其間買方得再予考慮是否訂約」（見原審卷第26頁）。　㈢上訴人與郭建廷於110年10月9日簽立系爭買賣契約，約定上訴人以1,220萬元向郭建廷購買系爭房地，系爭買賣契約書第12條「特約事項」記載：「一、賣方已於10/4日經地政事務所指界買方知悉並依現狀交屋。…」（見原審卷第28至33 頁）。　㈣上訴人交付仲介服務報酬10萬元予陽豐億公司，郭建廷交付仲介服務報酬20萬元予陽豐億公司。　㈤上訴人與郭建廷因系爭買賣契約爭議，經臺北地院於111年6 月27日成立系爭調解，調解成立內容為：「一、本買賣契約不成立，相對人（即郭建廷）願於111年7月30日以前給付聲請人（即上訴人）壹仟壹佰捌拾萬元…。二、聲請人願於111 年7月30日以前同時將新北市○○區○○○○段○○○段000000、0000 00地號之土地，及其上建號同段000建號門牌號碼新北市○○ 區○○路00號房屋以買賣為原因之所有權移轉登記塗銷。…四、相對人所給付之仲介費用貳拾萬元退款，相對人同意由聲請人以相對人之名義代向陽豐億不動產仲介經理有限公司請求返還，相對人收到退款後應於兩日內（例假日除外）給付予聲請人。…」（見原審卷第39至40頁）。五、得心證之理由：　　上訴人依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定、民法第1 84條第1項前段、第2項、第185條規定，擇一請求被上訴人連帶賠償伊65萬4,793元，及依民法第179條規定，請求陽豐億公司返還仲介報酬30萬元等情，為被上訴人所否認，並以上開情詞置辯，茲就兩造之爭點及本院之判斷，析述如下：　㈠系爭買賣契約業經上訴人與郭建廷合意成立：　　⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。次按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條亦有明定。又所謂契約成立之互相表示意思一致，非衹限於當事人間直接為之。其由第三人為媒介而將各方互為之意思表示從中傳達，以獲致意思表示之一致者，仍不得謂契約未成立（最高法院86年度台上字第899號判決意旨參照）。　⒉上訴人與郭建廷於110年10月9日簽立系爭買賣契約，約定上訴人以1,220萬元向郭建廷購買系爭房地等情，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈢），該情應堪認定。是上訴人既已與郭建廷約定由郭建廷移轉系爭房地於上訴人，上訴人支付價金1,220萬元，則上訴人與郭建廷顯已就標的物及其價金互相同意，依上揭規定，系爭買賣契約即為成立。上訴人與郭建廷並已依約履行給付價金及移轉系爭房地所有權登記之契約義務，亦徵系爭買賣契約業已成立生效。　⒊上訴人雖主張：系爭買賣契約以賣方申請鑑界，其相鄰之00 號房屋外牆20公分内為地界為契約成立之條件，本件賣方向汐止地政申請鑑界後，撤回申請，未依約定鑑界，系爭買賣契約之條件不成就，買賣不成立等。然查：　⑴系爭議價委託書記載：「賣方應申請鑑界來確認與00號之界限，如誤差在賣方所指的界限（亦即00號建築物外牆）20公分內本契約成立，如誤差超過50公分本契約不成立，誤差值在其間，買方得再予考慮是否訂約」，有該委託書在卷可佐（見原審卷第26頁），且為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈡）。而系爭議價委託書係由上訴人簽立委託被上訴人與郭建廷斡旋，郭建廷知悉並同意該記載之內容，業經郭建廷於本院證述明確（見本院卷第353至354頁），依上揭說明，此部分之記載應屬系爭買賣契約之一部分，被上訴人抗辯此部分記載之效力僅存在於兩造間而與郭建廷無涉，非系爭買賣契約之條件，尚不足採。另上開約定並記載如誤差超過50 公分契約不成立，誤差值在其間，買方得再予考慮是否訂約，而非不成立，上訴人稱地界誤差值在20公分内為契約成立要件，與上開文字內容不符。　　　⑵有關郭建廷申請鑑界一事，汐止地政於111年6月1日以新北汐地測字第1116116334號函回復上訴人，略以：旨揭2筆土地（即系爭土地）原所有權人郭君（即郭建廷）前於110年9月 22日向本所申請土地鑑界複丈（案號：110年土複字第05210 0號），該案已由申請人撤回，並無改為指界案件，為避免鑑界案件關係人經通知後於原定測量時間到場會同，本所是日仍派員至現場說明案件辦理情形等語（見本院卷第279頁）；又於113年7月9日以新北汐地測字第1136120002號函回復本院，略以：該區域（即系爭土地所在區域）尚未辦理地籍圖重測，其地籍圖已使用百餘年，早有破損、圖紙伸縮等問題，並經多次分割合併造成其地籍圖與土地現況易有不合，造成實務上辦理鑑測困難，故承辦人依辦理圖解法土地界址鑑定作業注意事項規定進行查對資料（例如地籍圖、土地登記薄、面積計算表、圖根點等）等鑑界準備作業，惟因本案辦理鑑界仍需擴大施測範圍後套圖分析，方可進行界址測釘作業，耗時較長，且承辦人員考量該區已規劃113年度辦理地籍圖重測作業，依重測作業程序更能有效辦理大範圍土地檢核套繪，爰向申請人說明前開情形後，復經申請人表示了解並撤回案件等語（見本院卷第281至282頁）。另佐以證人即汐止地政人員柯志宏證稱：伊等有先行去現場測量附近的地形地貌，以套合地籍之位置，發現套合有困難，可能在當天無法確定界址位置。當天在現場有補測，因為測量不會只有1次，當發現如果有哪些地方需要補強，還會需要補測；因當下資料無法確認界址位置，補測之後仍然無法確認界址位置，無法實行鑑界，所以有大致說明土地的範圍，這種界址無法確定之案件，會約略跟申請人說明大略之土地範圍，看是否符合申請需求，因為沒有界定任何界址，一般來說都會讓申請人撤案，伊等僅說明土地範圍，因為只是說明，不是處理指界的案件，指界是一個案件，並沒有申請指界的案件等語（見本院卷第355至358頁）。是汐止地政人員認為 110年10月4日因事實上無法確認界址位置，並未進行完整鑑界，僅向申請人說明系爭土地之範圍，鑑界案件並經申請人撤回，亦無指界案件。經證人郭建廷於本院證稱：伊有申請鑑界，110年10月4日地政人員到場時，伊有一同在場，當日地政人員有測量，並指出大致地界位置，伊要求地政人員打界樁，但地政人員說因為地界在牆上，所以無法打界樁，指界就可以了，可以退費，但要本人到地政事務所，伊退費是在10月4日以後才退費，地政人員丈量完說明結果時，上訴人也在，當天地政人員沒有鑑界，改為指界，伊與上訴人都有同意，至於潘世傑是否在場伊不確定，印象中有很多人，鑑界改為指界是地政人員跟伊講的，與潘世傑無關等語（見本院卷第348至354頁）。而潘世傑經本院行當事人訊問具結稱：當時上訴人有提出鑑界要求，伊等有請郭建廷申請鑑界，郭建廷就以網路向地政機關申請，電話告訴伊時間，伊有通知上訴人一起去，到現場時，相關人員包括郭建廷、上訴人、隔壁鄰居葉先生都到了，在那裡應該待了1個小時以上，因測量人員提早到，已經用儀器開始測量，測量好後把全部相關人員找過來，說明界址就是到牆壁那邊，後面有講到以後可能會地籍重測，如果不要打界樁、界釘的話，就不用發鑑界成果圖，就可以退還費用，簽名即可退費，地政人員就說已經指界完成，無論是郭建廷、上訴人都已經清楚界址到哪裡等語（見本院卷第343至344頁）。又上訴人亦經本院行當事人訊問具結稱：鑑界時間是在10月4日，伊忘了是誰通知伊去現場，到場時地政人員、郭建廷、潘世傑、00號房屋鄰居在場，由於該地很荒廢，所以伊避免弄髒腳，就離的比較遠，讓他們進去裡面勘查、測量，伊站在大概距離10公尺以外等；後來伊忘了是郭建廷或潘世傑叫伊過去，說地界是在00號房屋外牆，沒辦法釘界樁，地政人員有跟伊說明後院雜草叢生，沒有辦法走進去，所以無從測量；郭建廷說請地政人員告知伊地界在哪裡，是不是在建築物外牆，地政人員就用手指了一個建築物外牆的位置，郭建廷說已經改成指界，確實地界就是在他說的位置，伊問潘世傑說這樣在交易常情裡是否可以接受，潘世傑說地政人員改成指界，應該沒問題，所以伊當時就跟郭建廷說地界是不是確定是在這個位置，地政人員告知伊今天沒有辦法釘界樁，而且未來兩年後也可能整體重新再測量，所以他們當天要撤離，伊有問重新再測量地界有可能變更嗎，他們告知伊誤差不會超過20公分等語（見本院卷第337至338頁）。核郭建廷、潘世傑及上訴人上開所述內容大致相符，堪認郭建廷確有申請鑑界，地政人員於110年10月4日到場測量時，上訴人、郭建廷及潘世傑均有到場，地政人員經測量後表示因為地界在00號房屋外牆上，無法打界樁，未來可能整體重測，如果不要打界樁、界釘，就不用發鑑界成果圖，可以退還費用，郭建廷及上訴人就不必鑑界並未表示反對，接受地政人員所指界址即在00號房屋外牆上，且認地政人員所為即屬指界，郭建廷嗣並撤回鑑界之申請。　⑶系爭買賣契約第12條特約事項記載「一、賣方已於10/4日經地政事務所指界，買方也知悉，並依現狀交屋。…」，而就簽約過程，證人即代書曹秋娟於原審證稱：此經買賣雙方確認，伊知道經過屋主申請鑑界，伊沒有到現場，但簽約當天他們有在講地政人員有跟他們說，以後土地會重測，屋主可以不用申請鑑界，可以撤銷掉（應是撤回之意，下同），直接用指界的，雙方包括潘世傑都有在現場，他們都同意撤銷鑑界，用指界的方式，所以簽約當時賣方怕本來是申請鑑界改為指界會有問題，所以要求伊在契約書裡面加註變成指界，因指界無法定界樁，亦無法核發土地複丈成果圖，只能講大概範圍，大家都同意把這個條件附記上去，依現狀點交，他們請伊加註上去等語（見原審卷第268頁）。證人郭建廷則於本院證稱：系爭買賣契約特約事項一記載之「賣方已於 10月4日經地政事務所指界，買方也知悉，並依現況交屋」等文字，是伊於簽約當日要求代書曹秋娟所加註，因為系爭議價委託書上有記載20公分、50公分這些特約條款，所以伊在買賣合約上就要求要註明這些文字。大家日後不要有爭議，保護伊自己，當時雙方有同意以10月4日地政指的界址作為買賣的依據等語（見本院卷第349頁）。上訴人於本院行當事人訊問時稱：簽約是在潘世傑的仲介公司請一位地政士來撰寫，有詢問特約事項如何記載，當時郭建廷說「賣方已於10/4日經汐止地政事務所指界」，強調要寫指界這句話，並且說「沈小姐，地政指的界線跟我當初說的一樣吧，我就說我說的才對，00號說的根本不對」，並且他要伊同意買方也知悉，伊也同意，伊有知悉地政事務所指界這件事，他並要求要記載「依現狀交屋」，因為他說伊不可以跟他要求房屋瑕疵擔保，他賣給伊的就是現狀，伊也同意他說現狀指的是該房屋不負瑕疵擔保責任（見本院卷第339至340頁）。潘世傑於本院行當事人訊問時稱：簽約時，代書跟上訴人及郭建廷說因為雙方已經至現場鑑界測量過，鑑界完後沒有實際鑑界證明書，但已經都知道界址在哪邊，所以就說以現場指界為準，大家都認同，代書要了解是否都到現場鑑界測量過了，確定有的情況下，代書才會簽這個合約，因為買賣雙方有特別要求要註明這條，表示他們有到現場測量過，才把這個約簽好等語（見本院卷第349頁）。核證人曹秋娟、郭建廷、上訴人及潘世傑就簽約過程之陳述亦大致相符，堪認系爭買賣契約於特約事項一之記載，係郭建廷於簽約時，要求代書曹秋娟加註，曹秋娟向上訴人及郭建廷確認及經同意後始為之。　⑷據上，系爭買賣契約原要求賣方申請鑑界，郭建廷確實有申請鑑界，並與上訴人到場聽取地政人員說明後，就事實上無法鑑界而改為指界一事，均已同意，並接受地政人員所指界址即在00號房屋外牆上，嗣於簽約時，亦同意特約事項一之記載，即同意依地政人員110年10月4日所指地界而簽約，顯已變更上開約定由賣方申請鑑界之條件，上訴人主張本件未依約定鑑界，系爭買賣契約不成立，尚不足採。　　⒋上訴人雖提出其與郭建廷111年6月27日之調解筆錄及系爭房地登記第一類謄本（見原審卷第39至46頁），調解成立內容載有「本買賣契約不成立」，登記謄本記載登記原因為「調解回復所有權」。然系爭買賣契約係經上訴人與郭建廷合意成立，業經本院認定如上，而上訴人與郭建廷雖於契約成立並依約履行後成立調解，然被上訴人並非調解當事人，該調解筆錄之記載並不拘束被上訴人，核其性質應屬上訴人與郭建廷事後合意解除系爭買賣契約，自無從僅憑系爭調解之調解筆錄記載：「本買賣契約不成立」，遽認系爭買賣契約不成立。上訴人據此主張系爭買賣契約不成立，並非可採。　⒌至上訴人另稱：地界的確認是因賣方告知伊已經指界云云，核與上訴人於110年10月4日地政人員測量時亦有在場並聽取地政人員之說明一情有違，尚不足採。另汐止地政上開111 年6月1日之函文記載：本件並無改為指界案件等語，核汐止地政本件之所為，雖使上訴人及郭建廷誤認本件有經指界，而不無可議之處，然上訴人既已接受汐止地政人員之說法，而與郭建廷達成買賣系爭房地之合意，其主張系爭賣賣契約不成立，亦不足採。　　㈡上訴人請求被上訴人連帶賠償其所受損害，並無理由：　　上訴人雖主張：潘世傑執行仲介業務有過失，且陽豐億公司就訂約事項怠於調查，致伊受有恢復水電費6萬8,000元、設計費15萬元、房屋修繕費92萬元、水電管路修繕6萬元、房地產登記費用3萬6,148元及繳納貸款利息7萬5,438元，共計 130萬9,586元之損害，伊僅請求被上訴人連帶賠償2分之1損失即65萬4,793元等語。然本件郭建廷確有申請鑑界，並與上訴人到場聽取地政人員說明後，就不必鑑界並未反對，接受地政人員所指界址即在00號房屋外牆上，嗣於簽約時，亦同意特約事項一之記載，即同意依地政人員110年10月4日所指地界而簽約，系爭買賣契約係屬成立各情，均業如前述，即難認陽豐億公司就「以賣方申請鑑界，其相鄰之00號房屋外牆20公分内為地界」之訂約事項，有何怠於盡調查及報告之義務。而上訴人既同意依地政人員所指地界而簽約，並依系爭買賣契約履行買方義務後支付上開費用，亦難認係潘世傑之過失或陽豐億公司未盡訂約事項之調查、報告義務所致，或被上訴人有何違反不動產經紀業管理條例第26條第2項規定之保護他人法律可言，且上訴人支付相關費用充其量屬純粹經濟上損失，亦非屬民法第184條第1項前段規定受侵害之權利。是上訴人依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第184條第1項前段、第2項、第185條規定請求被上訴人應連帶賠償65萬4,793元本息，均無理由。　㈢上訴人請求陽豐億公司返還仲介報酬，亦無理由：　　按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第5 68條第1項分別定有明文。又按契約因居間人之媒介而成立者，苟非無效或經撤銷者，居間人即得請求報酬（參看民法第568條之立法理由）。因媒介居間而成立之契約其後雖經終止或因故解除，與居間契約之有效與否核係二事，居間人本於居間契約取得之報酬，並無法律上之原因其後已不存在之情事，委託人不得請求返還（最高法院107年度台上字第1 592號判決意旨參照）。本件系爭買賣契約業經上訴人與郭建廷合意成立生效，業如前述，依上揭規定及說明，陽豐億公司本得請求報酬，其受領仲介報酬，即有法律上之原因，縱然事後上訴人與郭建廷因故達成解除契約之合意，參照前開說明，亦不得請求返還，上訴人主張陽豐億公司受領仲介報酬構成不當得利，依不當得利及債權讓與之法律關係，請求返還伊所給付10萬元及郭建廷給付20萬元之仲介報酬，無從准許。六、綜上所述，上訴人於原審依不動產經紀業管理條例第26條第 2項規定，請求被上訴人連帶賠償65萬4,793元及自原審第1 次言詞辯論程序之翌日即112年4月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，及依不當得利及債權讓與之法律關係，請求陽豐億公司返還仲介報酬30萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。上訴人於本院追加依民法第184條第1項前段、第2項、第185條規定，請求被上訴人連帶賠償65萬4,793元本息，亦無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　紀文惠　　　　　　　　　　　　　　　法　官　王育珍　　　　　　　　　　　　　　法　官　賴武志　正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡明潔

2025-03-12

TPHV-113-上易-116-20250312-1

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臺灣臺中地方法院

返還擔保金

臺灣臺中地方法院民事裁定 113年度司聲字第1534號聲請人葉文萍相對人亞太國際地產股份有限公司安全國際不動產仲介有限公司上二人共同法定代理人秦啟松相對人三安企業管理顧問有限公司法定代理人黃純萍上列當事人間聲請返還擔保金事件，本院裁定如下：　　主　　文臺灣臺北地方法院108年度存字第1332號擔保提存事件，聲請人所提存之擔保金新臺幣850,000元，關於相對人亞太國際地產股份有限公司、安全國際不動產仲介有限公司、三安企業管理顧問有限公司部分准予返還。聲請人其餘聲請駁回。　　理　　由一、按訴訟終結後，供擔保人證明已定20日以上之期間，催告受擔保利益人行使權利而不行使者，法院應依供擔保人之聲請，以裁定命返還其提存物，民事訴訟法第104條第1項第3款前段定有明文。上開規定，於其他依法令供訴訟上之擔保者準用之，並為同法第106條所規定。次按其他依法令供訴訟上之擔保者，依同法第106條準用第104條第1項第3款之規定，應指受擔保利益人因該供擔保之原因所受損害已得確定，且其對供擔保之提存物行使權利並無障礙而言。故債權人於提供擔保，對債務人財產實施假扣押或執行假處分後，嗣撤銷假扣押或假處分裁定（同法第530條第3項、第533條前段、第538條之4），復撤回假扣押或假處分之執行，債務人因假扣押或假處分執行所受之損害已往後確定不再發生，損害可得確定，並得據以行使權利請求賠償時，債權人即得依上開規定，以「訴訟終結」為由，定期催告受擔保利益人行使權利而未行使後，聲請法院裁定返還提存物，不以該假扣押或假處分之本案訴訟終結為必要（最高法院102年度台抗字第652號裁定意旨參照）。二、本件聲請意旨略以：兩造間假扣押事件，聲請人前遵本院10 8年度司裁全字第756號民事裁定，提供如主文所示之擔保金，以臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）108年度存字第133 2號提存後，遂以臺北地院108年度司執全字第370號對相對人亞太國際地產股份有限公司、安全國際不動產仲介有限公司、三安企業管理顧問有限公司（下合稱相對人，分別則以姓名稱之），及第三人秦啟松、黃純萍（下合稱第三人，分別則以姓名稱之）之責任財產假扣押強制執行，嗣聲請人撤回前開假扣押執行程序，復以本院112年度司裁全聲字第146 號撤銷前開假扣押裁定在案，是該假扣押程序關於相對人及第三人部分業已終結，聲請人並已向本院聲請定21日以上期間催告受擔保利益人即相對人及第三人行使權利而未行使，爰聲請返還擔保金等語。三、聲請人上開主張之事實，業據其提出臺北地院108年度存字第1332號提存書、臺北地院108年度司執全字第370號執行命令、本院112年度司裁全聲字第146號裁定及其確定證明書等件為證，復經本院依職權調閱前開相關案卷核實無訛，本件聲請人確已撤回假扣押執行程序，且本院108年度司裁全字第756號假扣押裁定復經撤銷確定在案，足認訴訟業已終結。又訴訟終結後，聲請人復向本院聲請催告受擔保利益人即相對人於21日內行使權利，惟相對人經受上開催告通知後，迄今未對聲請人聲請調解、核發支付命令或起訴請求損害賠償等與起訴有相同效果之訴訟行為，此有本院113年度司聲字第1052號非訟卷宗可稽，亦有臺灣新北地方法院民事庭查詢表附卷可憑。從而，聲請人聲請返還如主文所示之擔保金，依前開規定，應予准許。至本院108年度司裁全字第756號民事裁定所列之其他債務人即第三人部分，因聲請人並未催告第三人行使權利，且經本院觀諸本院113年度司聲字字105 2號非訟卷宗，受通知行使權利者亦不包括第三人，是聲請人就第三人為本件聲請，尚於法未合，應予駁回。四、依民事訴訟法第106條前段、第104條第1項第3款規定，裁定如主文。五、如不服本裁定，應於裁定送達後10日內，以書狀向本院司法事務官提出異議，並繳納裁判費1,000元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 3 　月　　 11　　日　　　　　　　　　民事庭司法事務官張世鵬

2025-03-11

TCDV-113-司聲-1534-20250311-1

訴

臺灣新北地方法院

損害賠償等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第520號原告林益民訴訟代理人洪振庭律師複代理人林君達律師被告林宜南訴訟代理人楊延壽律師被告宏喜不動產仲介有限公司兼上法定代理人許立宏上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國114年2月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告林宜南應給付原告新臺幣玖拾玖萬柒仟陸佰元及自民國一百一十三年三月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告宏喜不動產仲介有限公司、許立宏應連帶給付原告新臺幣玖拾玖萬柒仟陸佰元及自民國一百一十三年三月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。前二項任一被告為一部或全部給付者，其餘被告於已給付之範圍內，免其給付責任。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之二十五，餘由原告負擔。　　事實及理由一、原告起訴主張：其於民國（下同）109年6月間，經被告宏喜不動產仲介有限公司(下稱宏喜公司)介紹，得知被告林宜南欲出售其所有之新北市○○區○○段0000○號、3建號(門牌號碼為新北市○○區○○街00號2樓、25號2樓)建物及座落之新北市○ ○區○○段00○00地號土地(權利範圍各4分之1)，並於109年8月 6日簽訂不動產買賣契約(下稱系爭不動產買賣契約)，價格各為新臺幣（下同）665萬元。原告於113年1月19日委託訴外人信義房屋中正店銷售系爭房地，並由業務人員嚴盟鈞為本案銷售之承辦人員。豈料，並由信義房屋總公司進行屋況調查後，竟發現新北市○○區○○街00號2樓(下稱系爭房屋)，於109年8月6日當日有租客於屋內上吊自縊之情事，然觀系爭不動產買賣契約所附之房地產標的現況說明書所載之房屋現況，對於持有期間是否曾發生非自然死亡情形，或本標的是否經曾發生非自然死亡情形(即俗稱凶宅)均隻字未提，於簽約後至繳清尾款、完稅，甚至辦妥移轉登記交屋前，被告亦均未就此一情形如實說明，顯然刻意隱瞞。原告若知悉此重大瑕疵，絕無意願購買系爭房屋。觀諸上開等情，被告林宜南自應負民法物之瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任甚明，原告自得請求被告返還減少之價金99萬7600元 (減損程度以百分之十五計算)，次按原告依據民法第567條、不動產經紀業管理條例第24條第2之2第3款、第5款、第26 條第2項之規定，被告許立宏為居間之經紀人員，自未盡據實報告及調查之義務，蓄意造成房客未死亡、未搬走之假象，未將凶宅之事實告知原告，自難認已盡其受委託之義務，被告許立宏、宏喜公司應連帶賠償原告99萬7600元，且被告宏喜公司依據消費者保護法（下稱消保法）第51條之規定，顯有故意或重大過失，以致原告因而受有價值貶損之損害，得依該規定請求宏喜公司給付三被懲罰性賠償金299萬2800 元。綜上，爰依民法第179條、第184條第2項、第567條、不動產經紀業管理條例第24條第2之2第3款、第5款、第26條第 2項、消保法第51條之規定，提起本訴，並聲明：被告林宜南應給付原告99萬7600元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告宏喜公司、許立宏應連帶給付原告99萬7600元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。前二項任一被告為一部或全部給付者，其餘被告於已給付之範圍內，免其給付責任。被告被告宏喜公司應給付原告299萬2800元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、被告林宜南則以： (一)兩造簽約後被告旋致電聯繫租客，與租客配偶聯絡始知租客剛去世，因租客配偶未告知死因，且遭逢喪偶之痛，僅允諾會如期搬遷，被告基於人情義理自然不變深究，而依約給付賠償金、搬遷費(若被告知悉租客係於系爭房屋內殺身亡，豈可能還給付提前終止租約之賠償金與搬遷費?)，嗣租客配偶亦如期搬遷騰空，被告即按約點交房屋予原告。參照台灣高等法院台中分院108年度上字第581號判決意旨，被告出售系爭房屋時，完全不知有原告所稱租客上吊自縊之事；退萬步言，縱有原告所述之事，惟系爭於交屋後，原告正常使用系爭房屋經營安親班、補習班已近四年之久，期間一切如常，並無物之瑕疵，亦未影響通常效用，接獲起訴狀後詢問系爭房屋左鄰右舍亦無人知曉或聽聞，上網查詢各式凶宅網亦一無所獲，且詢問當地派出所亦以事涉個資而遭拒絕回覆，足徵本件縱有原告所主張之自殺情事，顯然甚為隱密且無法經由通常管道查證，則對市場價格之影響應屬有限，當與民法354條所指滅失、減少價值或通常效用之瑕疵不符。 (二)聲明：原告之訴駁回。　　三、被告宏喜公司、許立宏則以： (一)原告稱被告製造假象云云，然係原告當時要開補習班，說要盡快請建築師丈量好，送新北市政府審核，所以才會催促屋主，屋主也允諾租客清空點交於以補貼一個月租金。原告於六月到七月份看屋多次，至8月6日與前屋主見面議價敲定成交價格，被告直到113年3月文到才知道此事，由此可知，原告並未說明當時之事實，並斷章取義，指控被告知情是凶宅，並未向原告告知事實，並非事實。被告於113年3月15日收到法院通知文時，並再次詢問轄區警察局，系爭房屋有無非自然死亡之情事發生，因被告非當時之所有權人無權查詢、同日晚上詢問里長有無上吊情事，里長亦無聽說；同棟住20 幾年鄰居亦未聽說凶宅等情，被告至地政機關、新北市政府、上各網站查詢均無如原告陳述有上吊凶宅情事。按民事訴訟法第277條之規定，應由原告負舉證之責，證明系爭房屋為凶宅之主張為真。 (二)聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，請准供擔保免為假執行。四、兩造不爭執之事項（見113年5月14日筆錄，本院第199至202 頁）： (一)原告於109年6月間經由被告宏喜公司居間，以665萬元，買受被告林宜男所有系爭房屋、25號2樓房屋，並於109年8月6 日簽訂如原證2之買賣契約(以下簡稱系爭契約，見本院卷第 32-72頁)。 (二)原證4之line為被告許立宏與原告間之對話真正。 (三)系爭房屋於109年8月6日晚上10時38分有發生自殺死亡事件，現場勘查時間為同日晚上11時25分，有新北市政府警察局新莊分局函文可按（見本院卷第135-137頁）。 (四)原證3之信義房屋仲介一般委託書、原證5信義房屋買賣委託書內容更改/更新契約之形式真正不爭執。（見本院卷第73 、149頁）五、本件爭點如下： (一)原告依據民法第179條、第359條、第227條請求被告林宜南減少價金99萬7600元（系爭房地價格15%），是否有理由? 　1.所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年臺上字第1173號判決參照）。另有非自然身故情事之房屋即一般所稱之凶宅，雖無法律上之定義，然依一般不動產買賣之交易慣例，係指曾發生凶殺或自殺致死之情事之房屋，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接物理性之損傷，惟就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對居住於其內之住戶而言，除對居住品質會發生疑慮外，在心理層面止亦會造成相當大之負面影響，因此，在房地產交易市場及實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋，會嚴重影響購買意願及購買價格，亦造成該等房屋之市場接受程度及價格之低落情事，同時該等房屋從市場接受度而言，亦非一般適於居住之標的，且有明顯異於週遭環境情形，即與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵。 2.再者，物之價值瑕疵（即交換價值）與效用瑕疵（即使用價值）之認定，應不限於存在於或出於物之本身而言，物是否存有瑕疵，應先依當事人主觀之瑕疵概念，凡可影響物之價值或效用一切關係者，都足夠構成物之瑕疵，至於宗教信仰因素、時間經過等因素，僅屬價值減損程度之考量，參考德國民法第434條第1項，指出判斷買賣標的物有無瑕疵，有三階段之思考順序:⑴優先審查是否符合當事人約定之物之性質（主觀瑕疵標準）⑵如當事人未明白約定時，則依契約所預定之效用而定，意及雙方當事人想像該物可使用之情形（半主觀瑕疵標準），⑶最後則依物是否合乎通常的可使用性或當事人依該契約通常可期待之性質而定其有無瑕疵（客觀標準），依照理性平均買受人之期待水平作為標準，解釋上包括外在於標的物之狀況在內，不以瑕疵之定著點於物之本體為限，亦即明示品質保證之情形，故無爭議，然於默示品質保證時，則與「預定承擔物具有一定效用或價值」，難以區分，學者認此情形，不應一概適用品質保證或一般適用預定效用或價直欠缺之瑕疵，而應於個案中考量買受人是否有特別保護之必要性，例如:出賣人基於特別或專業性之地位而為表示，締約時當事人有特別強調使用之目的或依照交易習慣或商業慣例而生者等（參見吳從周著，凶宅與物之瑕疵擔保，月旦法學教室，99期，2011年1月），準此以解，物之瑕疵之判斷標準，應包括買受人之主觀瑕疵及半主觀瑕疵判斷及客觀瑕疵判斷標準而定，附此敘明。 3.經查，按系爭不動產買賣契約第五條第七款之規定:「賣方保證本買賣標的物之專有部分在賣方產權持有期間確無兇殺或自殺致死之情事發生，買方確已知悉，惟嗣後若發現賣方所言不實，賣方仍須負法律上之責任」及信義房屋買賣仲介一般委託書之標的物現況說明書中，第24項次:「本標的物專有部分、約定專用部分、增(違)建部分內，是否曾有自然人發生兇殺、自殺、墜樓、意外病致死之情事」，並經被告勾選「否」（見本院卷第40、第78頁）。原告主張兩造於訂約時有合意系爭房屋須未曾發生兇殺或自殺等非自然身故事件，即未發生非自然身故事件乃系爭房屋應具備之重要品質之一，自屬可取。被告抗辯其不知情云云，要非可取。系爭房屋於109年8月6日發生租客上吊自縊之情形，有新北市政府警察局新莊分局函文可稽（見本院卷第131~134頁），足見系爭房屋曾於109年8月6日發生租客上吊自縊(以下簡稱系爭事故)曾為凶宅之事實，應可認定。 4.次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第179條、第359條有明文，經本院委託仟暉不動產估價師事務所賴承諺估價師估價結果，於109年8月6日時，系爭房地之勘估正常市價為671萬6500元，然因發生系爭事故，價格減為515萬 9615元，因系爭事故所減損之價格比例為23.18％即155萬688 5元等情，有113年6月3日（出件日期）不動產估價報告書（另放卷外，函文於本院卷第233-235頁）在卷可佐，是原告僅請求減少99萬7600元價金，為有理由，應予准許。 (二)原告依據民法第567條、不動產經紀業管理條例第24條第2之 2第3款至第5款、第26條第2項之規定，請求被告宏喜公司、許立宏連帶給付99萬7600元，是否有理由?　　　1.按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項，有調查之義務，民法第567條定有明文。次按仲介業務，係指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務；經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第4條第5款、第24條之2條第3款、第4款、第26 條第2項分別定有明文。又仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。以仲介房屋買賣為業，其於仲介中自應審酌所有權狀及相關文件之真偽，如未盡此注意義務致使被上訴人蒙受損失，即應負過失侵權行為之責（最高法院84年台上字第1064號裁判意旨參照）。被告許立宏、宏喜公司對於買賣系爭房地之必要資訊負有調查及誠實告知買受人即原告之義務。　⒉經查，系爭房屋於109年8月6日發生租客上吊自縊之情形，已如前述，系爭房屋於109年9月25日始交屋，被告許立宏、宏喜公司自應有據實查證之義務，被告許立宏收受報酬，自應有詳實查證之義務，卻疏於查證，自難以不知情為由，被告許立宏自有違反據實告知之義務，違反民法第567條居間人應據實告知及調查義務，並違反不動產經紀業管理條例第 24之2條第3款提供買受人必要之資訊，自係違反保護他人之法律，原告依據民法第184條第2項規定，請求被告許立宏應負損害賠償責任；依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求許立宏、宏喜公司應負連帶損害賠償責任，應屬有據。　3.按不真正連帶債務之發生，係因相關之法律關係偶然競合所致，多數債務人之各債務具有客觀之同一目的，而債務人各負有全部之責任，債務人中之一人或數人向債權人為給付者，他債務人亦同免其責任（最高法院100年度台上字第848號判裁判意旨參照）。被告林宜南、許立宏、宏喜公司分別基於請求減少價金、違反居間義務之原因，就原告買受凶宅之損害各負全部給付義務，性質上屬不真正連帶債務，則被告林宜南及許立宏、宏喜公司，如任一人為給付者，另一人於該給付範圍內免給付之責。　 (三)原告依據消保法第51條之規定，請求被告宏喜公司給付三倍懲罰性違約金299萬2800元，是否有理由? 　　按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時專業水準可合理期待之安全性。商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法。企業經營者違反前兩項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任；企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容；另依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額3 倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額1 倍以下之懲罰性賠償金，消費者保護法第7 條、第22條、第51條分別定有明文。又按消費者保護法對於商品或服務既未加以定義，倘企業經營者提供之商品或服務攸關消費者健康與安全之確保，為促進國民消費生活安全及其品質，即應有該法之適用。而本件原告與宏喜公司間因簽立居間契約，委託宏喜公司就系爭房屋為原告報告訂約之機會，並為訂約之媒介，所涉及者為宏喜公司於履約過程中有無故意、過失而未告知系爭房屋相關事項及有無盡調查、說明義務，此與服務符合本業水準可合理期待之安全性與健康無關。換言之，本件宏喜公司縱造成原告之損害，依民法有關規定保護即可，其與健康與安全性無關，並非消保法第7條第1項之規範範圍，自無同法第51條之適用。從而，原告主張依消費者保護法之規定，請求宏喜公司給付三倍懲罰性違約金，應屬無據。 (四)按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其　　催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人　　起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相　　類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金　　錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民　　法第229條第2項、第233條第1項前段分別定有明文。又應付　　利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率　　為5%，亦為同法第203條所明定。被告林宜南、許立宏、宏喜公司均於113年3月13日收受起訴狀繕本，有卷附之送達證書可按(見本院卷第113、117頁)，因此，原告請求被告應自 113年3月14日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，應屬有據。八、綜上述，原告依據民法第179條、第359條、第227條、第567 條、不動產經紀業管理條例第24條第2之2第3款、第5款、第 26條第2項之規定，請求如主文所示，為有理由，逾此部分，應予駁回。九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。　　十、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　民事第三法庭　　法　官　徐玉玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林昱嘉

2025-03-11

PCDV-113-訴-520-20250311-1

訴

臺灣臺南地方法院

給付違約金

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度訴字第1110號原告家溫馨不動產仲介有限公司法定代理人李家宏訴訟代理人蘇建榮律師被告邱素霞訴訟代理人郭俊銘律師上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國114年2月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行聲請均駁回。訴訟費用新臺幣17,079元由原告負擔。　　事實及理由一、原告起訴主張：　㈠緣被告將其所有門牌號碼為臺南市○區○○○街000號之房地（下稱系爭房地）委託原告銷售，兩造並簽訂「專任委託銷售契約書」、「委託銷售/出租契約內容變更同意書」（下稱系爭契約書、內容變更同意書）。原告依約定之出賣底價新臺幣（下同）2,550萬元為被告覓得願以2,550萬元購買系爭房地之買方後，被告竟拒絕履約並來函單方面變更底價為2,60 0萬元，為此原告又再尋得願以2,605萬元購買系爭房地之買方，詎被告仍拒絕履約，違反系爭契約書第6條配合簽認議價委託書之義務，爰依系爭契約書第10條之約定，請求被告給付違約金1,563,000元。　㈡並聲明：　⒈被告應給付原告1,563,000元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。　⒉訴訟費用由被告負擔。　⒊願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：　　　㈠兩造於民國113年1月25日簽訂系爭契約書，約定委託銷售期間自訂約日起至同年7月31日止、委託銷售價格原定為2,850 萬元，同日簽訂內容變更同意書，銷售底價改為2,550萬元。嗣經兩造合意於同年1月28日簽訂內容變更同意書，將委託銷售價格變更為2,650萬元，同年3月7日兩造簽訂內容變更同意書，縮短委託銷售期間至同年4月30日。同年3月27日被告再以LINE向原告公司仲介銷售人員彭文輝表示欲變更銷售底價為2,600萬元，彭文輝並回覆「收到」、「非常感謝」等語，故系爭房地之銷售底價業於同年3月27日經兩造合意變更為2,600萬元。同年4月2日彭文輝以LINE告知已覓得符合底價之買方，被告隔日到場欲簽約時發現買方僅願以2, 520萬元購買，原告竟要求被告同意該買賣價額，被告當場拒絕，並表示調升銷售底價為2,630萬元，原告公司渠時亦未為反對之表示，顯見兩造當場已合意將銷售底價變更為2, 630萬元。被告旋於隔日以LINE通知彭文輝前來簽訂內容變更同意書，惟未獲置理，原告後於同年月18日以臺南西華郵局000120號存證信函（下稱系爭存證信函）要求被告以2,55 0萬元配合簽訂不動產買賣契約。　㈡同年月30日(即委託銷售期間最後一天)下午3時12分，彭文輝突然通告被告稱有買方欲以2,605萬元購買系爭房地，並支付5萬元斡旋金。然因原告突然通知該買方出價即要求被告配合簽約，被告根本無與買方當面洽談磋商系爭房地之最終買賣價額及其他買賣條件之機會，依系爭契約書第6條第9項約定，被告於接獲原告通知後本有5日之猶豫期間，然原告竟於系爭契約書之約定委託銷售期間最後一日之下午3時12 分始突然通知被告，並要求被告配合買方出價出售系爭房地，惟因該出價仍低於兩造合意變更後之底價2,630萬元，被告自無配合簽約之義務，更無違反系爭契約書之約定，故原告請求被告給付違約金1,563,000元為無理由。　㈢並聲明：　⒈原告之訴駁回。　⒉訴訟費用由原告負擔。　⒊如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　三、本件經協商並簡化爭點後，確認兩造不爭執及爭執事項如下：　㈠不爭執事項：　　　⒈兩造於113年1月25日簽訂系爭契約書，約定委託銷售價格為2 ,850萬元，專任委託銷售期間自訂約日起至同年7月31日止。其中契約第6條第9項約定：「委託期間內，若受託人已覓得符合底價及相關條件之買方時，委託人應於通知後五日內，配合簽認要約書、議價委託書、或買賣契約書等相關契約」。第9條前段委託人終止契約之責任約定：「本契約非經雙方同意，不得單方任意變更契約…」。第10條違約之處罰第2項第㈠款約定：「委託人違反第6條第9項之約定，視為受託人已完成仲介義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之6計算之違約金，應全額一次付予受託人」。　⒉兩造於同日簽訂內容變更同意書，約定仲介服務費改為百分之3；並約定委託銷售價格改為2,550萬元。　⒊兩造於113年3月7日合意簽訂內容變更同意書，約定專任委託銷售期間縮短至113年4月30日止。　⒋被告於113年3月27日以LINE訊息：「目前到2024年4/30為止：2600萬（以下不賣）」通知彭文輝，經彭文輝以「收到」、「非常感謝」貼圖回復被告。　⒌彭文輝於113年4月2日以LINE訊息：「買方約週六的時間、若可以給他們一個時間」通知被告，並於隔日以LINE訊息：「老闆娘晚間七點公園南路63號見、請您攜帶身分證、土地、建物所有權狀、印章麻煩您了、謝謝您」通知被告。被告則以LINE訊息：「你.認為百分之百成交嗎？」回覆彭文輝，彭文輝續以LINE訊息：「妳最重要、一定可以」回覆被告。　⒍訴外人黃金泉（即被告配偶）於113年4月3日到場時表示願以 2,650萬元減20萬元(即2,630萬元)出售系爭房地予買方。　⒎彭文輝於113年4月14日以LINE訊息：「老闆娘好：跟您回報、今天有業務收我們這間裕信三街的斡旋，原本收2500萬，盡全力溝通後，有拉價拉到2550萬、已達到您的底價、恭喜您成交了！」通知被告。　⒏原告於113年4月18日以系爭存證信函要求被告以2,550萬元依約配合簽訂買賣議價委託書暨不動產買賣契約。　⒐被告於113年4月25日寄發仁德太子郵局000032號存證信函記載：「…況本人於3月27日已用LINE軟體告知底價變更為2600 萬，並經貴公司人員同意，…」予原告。　⒑被告於113年5月5日將系爭房地（約定屋主實拿2,570萬，一般買賣；服務報酬：為成交價額之百分之零）委託幸福家不動產出售，並於113年5月15日以2,570萬元出賣予訴外人楊凱芸。　㈡爭執事項：　　⒈系爭房地委託銷售價格2,550萬元是否再經兩造合意變更？如是，變更後之委託銷售底價為何？　⒉原告請求被告給付違約金1,563,000元及遲延利息，有無理由？四、本院得心證之理由：　　　㈠兩造於113年1月25日就系爭房地簽訂系爭契約書，約定委託銷售金額為2,850萬元，並約定委託銷售期間為訂約日起至同年7月31日止。該契約書第6條第9項約定：「委託期間內，若受託人已覓得符合底價及相關條件之買方時，委託人應於通知後五日內，配合簽認要約書、議價委託書、或買賣契約書等相關契約」、第9條前段：「本契約非經雙方同意，不得單方任意變更契約…」、第10條第2項第㈠款並如列：「委託人違反第6條第9項之約定，視為受託人已完成仲介義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之6計算之違約金，應全額一次付予受託人」之違約金條款。兩造於訂約同日另簽訂內容變更同意書，約定仲介服務費為百分之3、銷售底價為2,550萬元。另於同年1月28日簽訂內容變更同意書，約定仲介服務費為百分之3、銷售底價為2,650萬元；同年3月7日兩造簽訂內容變更同意書，縮短委託銷售期間至同年4月30日止。被告於同年3月27日以LINE告知彭文輝：「目前到2024年4/30為止：2600萬（以下不賣）以上：2％」，彭文輝回以「收到」、「非常感謝」之貼圖。彭文輝另於同年 4月2日以LINE通知被告：「買方約週六的時間、若可以給他們一個時間」，隔日再傳送：「老闆娘晚間七點公園南路63 號見、請您攜帶身分證、土地、建物所有權狀、印章麻煩您了、謝謝您」之訊息，被告回覆：「你.認為百分之百成交嗎？」，彭文輝則回以：「妳最重要、一定可以」。同年4 月3日訴外人即被告配偶黃金泉到場時表示願以2,650萬元減 20萬元將系爭房地賣予買方，隔日被告以LINE文字訊息通知彭文輝修改議價。同年月14日，彭文輝以LINE訊息通知：「老闆娘好：跟您回報、今天有業務收我們這間裕信三街的斡旋，原本收2500萬，盡全力溝通後，有拉價拉到2550萬、已達到您的底價、恭喜您成交了！」，經被告拒絕，原告公司於同年月18日以系爭存證信函要求被告以2,550萬元配合簽訂買賣議價委託書暨不動產買賣契約，被告於同年月25日則以存證信函表示：「…況本人於3月27日已用LINE軟體告知底價變更為2600萬，並經貴公司人員同意，…」。同年月30日下午3時12分，彭文輝以LINE傳送證人詹暻昀簽署之買賣議價委託書照片，並向被告表示：「這是2605萬元的斡旋單，已超出你們原本的底價2550萬元，再超出後來存證信函的26 00萬元，現在2605萬元希望邱小姐可以履行合約精神」。被告後於同年5月5日將系爭房地委託幸福家不動產出售，並於同年月15日以2,570萬元出賣予訴外人楊凱芸等情，有專任委託銷售契約書、買賣議價委託書、仁德太子郵局000032號存證信函、委託銷售/出租契約內容變更同意書、被告與彭文輝之LINE對話紀錄、系爭存證信函、東區裕信三街107號成交明細、幸福不動產一般委託銷售契約、不動產買賣契約、土地、建物所有權狀（補字卷第19-33頁；本院卷第29-55 、69-105、113、126-127、137-148頁）在卷可稽，且上情為兩造所不爭執，首堪認定。　㈡系爭房地委託銷售價格2,550萬元是否經兩造合意變更？如是，變更後之委託銷售底價為何？　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。又當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153條第1項、第 2項亦有明定。兩造於113年1月25日就系爭房地簽訂系爭契約書，約定委託銷售金額為2,850萬元，同日另簽訂內容變更同意書，約定銷售底價為2,550萬元；另於同年1月28日簽訂內容變更同意書，約定銷售底價為2,650萬元乙情，為兩造所不爭執，堪以認定。被告另主張已於3月27日以LINE軟體告知原告委託銷售底價變更為2,600萬元，並經原告公司人員彭文輝同意，另於同年4月3日預定簽約日時，當場再經雙方合意變更銷售底價為2,630萬元等節，則為原告所否認，依舉證責任法則，被告自應就銷售底價兩造已於3月27日合意變更銷售底價為2,600萬元，及於同年4月3日再合意變更為2,630萬元之有利於己事項負舉證責任。　⒉原告雖否認兩造曾於113年3月27日就系爭房地委託銷售底價合意變更為2,600萬元乙節。惟查，被告曾於113年3月27日以LINE傳送：「目前到2024年4/30為止：2600萬（以下不賣）以上：2％」之訊息內容予原告公司負責與被告接洽之仲介銷售人員彭文輝，彭文輝並以「收到」、「非常感謝」之貼圖回覆被告（本院卷第31頁），上開貼圖雖未明確表達允諾、肯定之語，但已清楚表示收到該訊息，且無任何反對之意思。且依證人詹暻昀於本院具結證稱：「我總共有簽2份，第一份我是以2,550萬元付5萬元斡旋單，『後來房仲說底價是2,600萬元，房仲說要超過2,600萬元』，後來就簽第二份用2,605萬元，所以原證4是第2份，是我簽名的」、「第2份買賣議價委託書簽約時間應該是4月28日」等語（本院卷第1 94、196頁），顯見原告公司與買方接洽之仲介人員在證人詹暻昀4月28日簽下第2份買賣議價委託書(即委託議價金額為2,605萬元)當時亦清楚告知買方，賣方當時之委託銷售底價至少為2,600萬元，衡情倘兩造當時未就委託銷售底價調整為2,600萬元乙節達成合意，原告公司負責與買方接洽之仲介人員為何可以明確告知買方即證人詹暻昀系爭房地最低需以2,600萬元出價？是兩造雖未就上開2,600萬元委託銷售底價之變更另簽訂內容變更同意書，然依上開事證，足認兩造於3月27日已合意變更委託銷售底價為2,600萬元。　⒊被告另主張彭文輝通知其於113年4月3日至現場簽約時，當場表示調升銷售底價為2,630萬元，並經原告公司人員及彭文輝以「好、好（閩南語）」附和同意，兩造已再次合意變更委託銷售底價為2,630萬元云云。經查：被告主張113年4月3 日簽約當日有當場表示變更委託銷售底價為2,630萬元，且經原告公司人員及彭文輝以「好、好（閩南語）」等語出言附和，並提出當日之錄音譯文（本院卷第183-189頁），然經本院詳閱被告所提出之錄音譯文內容，並無被告所主張原告公司人員在場有就變更委託銷售底價為2,630萬元時有任何附和、應允之語，故被告上開主張是否屬實，尚非無疑。再者，從被告提出其與彭文輝之LINE對話紀錄顯示，被告雖於113年4月4日傳送：「時間上方便請過來改議價」、「明天時間上可以過來改契約書再連絡麻煩你了」等訊息，彭文輝隨後曾以語音與被告通話6分28秒(本院卷第40頁)，然具體對話內容為何無從知悉。直至同年月14日彭文輝始再以LI NE與被告語音通話(內容不詳)，隨後並以文字訊息表示：「老闆娘好：跟您回報、今天有業務收我們這間裕信三街的斡旋，原本收2500萬，盡全力溝通後，有拉價拉到2550萬、已達到您的底價、恭喜您成交了！」(本院卷第41頁)，被告則回復以：「彭先生，你處裡（理）2550元(漏『萬』字，下同) 的事情已經結束了。我叫你來議價修改價錢為2980元，聯絡 2次你都沒來處理，現在還在威脅我2550元賣，你真是亂來」(本院卷第42頁)，復參酌上開委託銷售價格變更時，兩造會以書面簽訂內容變更同意書或以LINE通知具體更改委託銷售底價之金額，作為委託銷售底價變更之佐證。惟就被告主張委託銷售底價於113年4月3日當場經兩造同意變更為2,630 萬元之部分，被告並未提出內容變更同意書或以LINE通知具體更改委託銷售底價為2,630萬元之內容以實其說，是被告主張兩造就委託銷售底價已於4月3日合意變更為2,630萬元云云，並無證據以實其說，自難遽以採信。　⒋綜上可知，兩造就系爭房地之委託銷售底價歷經多次變更，從113年1月25日簽訂系爭契約書，原本約定委託銷售底價本為2,850萬元，同日另簽訂內容變更同意書，將委託銷售底價改為2,550萬元；另於同年1月28日簽訂內容變更同意書，約定銷售底價為2,650萬元；嗣被告於同年3月27日以LINE軟體通知原告將委託銷售底價調整為2,600萬元，並經原告公司負責與被告接洽之人員彭文輝同意在案，足見兩造最終合意變更之委託銷售底價為2,600萬元，應堪認定。　　㈢原告請求被告給付違約金1,563,000元及遲延利息，有無理由？　⒈按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效；定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者，消費者保護法第12條定有明文。定型化契約條款是否違反誠信原則，對消費者顯失公平，應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之，消費者保護法施行細則第13條亦有規定。原告主張證人詹暻昀願以2,60 5萬元購買系爭房地，已達被告所要求之委託底價，並依系爭契約書第6條第9項之約定要求被告配合辦理簽約，然該條款並未給與被告選擇訂約對象之締約自由，顯有違反消保法第12條第2項第2款規定之情事，且倘若原告可不論磋商結果是否為符合被告之較佳利益，皆得以委託條件強令被告選擇接受，致被告無取捨權利，原告亦係未盡善良管理人義務為磋商之必要，要難達成系爭契約目的，而與消保法第12條第 2項第3款規定有悖，自屬有顯失公平之事由而為無效約定。　⒉另依系爭契約書第7條第5項之約定，原告需於買方簽立要約書之24小時內將要約書轉交給被告，而證人詹暻昀於本院具結證稱：第2份買賣議價委託書簽約日期應該是4月28日（本院卷第196頁），然原告卻遲至113年4月30日(按兩造委託銷售期間最後日)下午3時12分始通知被告，明顯違反原告應於「買方簽立要約書之24小時內將要約書」轉交委託人之義務。此外，依系爭契約書第6條第9項之規定：「委託期間內，若受託人已覓得符合底價及相關條件之買方時，委託人應於通知後五日內，配合簽認要約書、議價委託書、或買賣契約書等相關契約。」可知，委託人即被告於接獲受託人即原告覓得符合委託銷售底價及相關條件之買方通知後，應有5日之猶豫、準備、審閱之期間，然原告於委託銷售期間最後終止日下午3時12分始通知被告已尋得買方，將使被告無法享有系爭契約書所保障之5日猶豫、準備、審閱期間，以瞭解、評估締約對象之履約能力，並充分理解契約內容及各項履約條件(包含付款、交屋時間、保固、瑕疵擔保及各項稅費負擔等)。況買賣不動產需考量之事項繁雜，更難期望被告於突獲原告通知後數小時內即可做出系爭房地鉅額交易之正確決斷，故原告於覓得買家之2日後始在委託期限屆滿前數小時突然通知被告，尚難認原告處理系爭房地之仲介事務時已盡善良管理人之注意義務。　⒊故原告未依系爭契約書第7條第5項之約定，將買方簽立之要約書於24小時內轉交給被告審閱，並給予被告5日之充分理解契約內容及審酌各項履約條件之期間，即強行要求被告配合辦理簽約，也未給與被告選擇訂約對象之締約自由，欲以委託條件強令被告選擇接受，致被告無取捨權利，顯與消保法第12條第2項第2款、第3款規定有悖，則原告主張被告有違反系爭契約書第10條第2項第㈠款之約定，請求被告給付1, 563,000元之違約金及其利息，自屬無據。五、綜上所述，原告依系爭契約書第6條第9項及第10條第2項第㈠款之約定，請求被告給付1,563,000元之違約金及遲延利息，為無理由，應予駁回。　六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造所提出其餘攻擊及防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。七、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第1 項分別定有明文。經核本件訴訟費用為17,079元（即第一審裁判費16,543元、證人旅費536元），應由敗訴之原告負擔，爰確定如主文第2項所示。八、結論：本件原告之訴為無理由。爰依民事訴訟法第78條、第 87條第1項，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　曾仁勇以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 3　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃稜鈞

2025-03-10

TNDV-113-訴-1110-20250310-1

訴

臺灣臺北地方法院

損害賠償等

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度訴字第4303號原告信義房屋股份有限公司法定代理人周耕宇訴訟代理人羅凱正律師黃子盈律師被告好房國際股份有限公司法定代理人林淑貞被告楊欽亮上二人共同訴訟代理人林旭暉律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於114年2月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事　實一、原告主張：　㈠原告經營不動產仲介經紀業、代銷經紀業等事業，被告好房國際股份有限公司（下稱好房公司）營業項目包含仲介服務業，且為永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）負責人孫慶餘與其妻林淑貞所經營之家族公司，與原告公司具有高度競爭關係，而被告楊欽亮則為被告好房公司經營《好房網》網頁之總編輯，亦為後述影片之主持人。被告好房公司於民國110年8月11日，於其經營之《好房網Youtube頻道》刊登標題為「【好房網TV】《買房賣房真相大追擊》信義房屋前員工低買高賣賺差價跟銀行詐貸被判刑！真敢騙」之影片（下稱系爭影片，網址：https://www.youtube.com/watch? v=mU83g7X7LlU），其後又於同年8月31日於其經營之《好房網》網頁刊登標題為「真敢騙！信義房屋前員工低買高賣賺差價向銀行詐貸被判刑」之文章（下稱系爭文章，網址：ht tps://news.housefun.com.tw/news/article/000000000000 .html），而系爭影片及系爭文章報導內容，係引用第三人匯流傳媒有限公司（下稱匯流公司）所經營《匯流新聞網》11 0年6月18日刊登之「信義房屋前員工任職期間買斷賺差價，還做假合約向銀行超額詐貸遭判刑」之網路新聞報導（下稱系爭報導），該匯流報導內容不實，稱訴外人范邦儒於任職原告公司期間具有製作假合約並向銀行超額詐貸之不法情事，致閱覽該篇報導之人直接理解系爭報導係具體說明原告公司之員工於「任職期間」有不法職務行為，實與客觀事實不符，造成原告名譽權之侵害，經原告起訴，業經臺灣高等法院111年度上字第1556號民事判決認定系爭報導未經合理查證具有過失，貶損原告在社會聲望、信譽之評價，侵害原告之名譽權，並認定原告請求匯流公司應刊登勝訴啟事作為回復名譽之方式為適當。　㈡詎匯流公司通知被告2人將系爭影片及文章下架，被告2人置之不理，而系爭影片及文章中多次強調「信義房屋前員工」詐貸被判刑、「惡房仲吃相難看，內控鬆垮垮」云云，企圖將范邦儒離職5年後始為之個人犯罪行為刻意與「信義房屋」掛勾，誤導閱聽大眾以為原告公司內部控管制度不良，未盡監督管理責任，導致底下員工有利用職務上機會圖謀客戶利益之情形，始被原告公司予以解雇，產生原告內部管理不佳之負面印象，影響消費者委託原告辦理不動產仲介業務之意願；系爭影片主持人即被告楊欽亮甚至在影片中表示：「這一則案例已經超越了房仲聯手投機客，已經是自己做起投機客」，向閱聽大眾傳達范邦儒個人犯罪行為係原告公司之違法行為，導致眾多不知情之讀者在系爭影片下方留言對原告公司謾罵，至今已有高達50萬人次觀看系爭影片，顯已貶損原告在社會聲望、信譽之評價，侵害原告之名譽權甚鉅，系爭文章及影片之內容並未合理查證、內容不實、移花接木、文字誤導等方式，誤導視聽大眾誤以為范邦儒之個人犯行與原告公司有關，侵害原告之名譽（商譽）權及姓名權，原告自得依民法第18條第2項、第19條、第184條第1項前段以及第185條第1項前段規定，請求被告2人連帶金錢賠償以填補原告所受財產上損害，另得依民法第184條第1項前段及第 195條第1項後段規定，請求好房公司應以起訴狀附表一所示方式刊登如起訴狀附表二所示勝訴啟事，以填補名譽權（商譽）、姓名權所受之損害。　㈢並聲明：　　⒈被告好房公司應以起訴狀附表一所示方式刊登如起訴狀附表二所示勝訴啟事。　　⒉被告2人應連帶給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。　　⒊願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠原告提起本件訴訟前，業曾於本院起訴主張：本件被告2人及前者之登記負責人，藉由包含本件系爭影片及文章在內計23 則文章及影片之撰製、刊登、推廣等行為，不法侵害其名譽權、信用權致生商譽損害，乃依民法第184條第1項前段、第 185條第1項、第195條第1項後段、第28條、第188條第1項及公司法第23條第2項、民事訴訟法第222條等規定請求連帶賠償600萬元之損害；並依民法第195條第1項後段之規定，請求渠等連帶負擔費用刊登「澄清啟事」，以為回復名譽之適當處分，經本院以111年度重訴字第1065號排除侵害等事件（下稱前案一審）受理，於112年7月19日判准原告之部分請求，嗣經兩造就前案一審判決不利於己部分，均不服提起上訴，現由臺灣高等法院審理中。原告嗣再以本件對被告2人起訴，就系爭文章及影片之製作及刊登，依民法第184條第1 項前段、第195條第1項後段規定，請求被告好房公司刊登勝訴啟事為回復名譽之適當處分，及依民法第18條第2項、第1 9條、民法第184條第1項前段、第185條第1項前段、第195條第1項前段規定，請求被告2人連帶賠償100萬元之損害，係對與前案之相同被告，就所主張同一侵權事實所生法律關係之相同訴訟標的，請求本件訴訟就其損害賠償及回復名譽之相同請求予以裁判，本件訴訟與前案為同一事件，原告起訴自非適法。至於本件原告主張姓名權亦受侵害，然系爭影片及文章所指「信義房屋」即原告，並無冒充或混淆之情，自無侵害姓名權之情事。　㈡況以，系爭影片引述案例所據匯流新聞網報導，業經更正，並無錯誤；復經好房新聞團隊於企劃取材階段，查見該報導而認所述案例涉及操弄房價、具有警示大眾留意之分析探討價值後，仍先自網路判決系統查證該案被告之犯罪手法及其職業背景，認堪確信為真實後，始著手製播該則影音報導，系爭影片將范男稱為「信義房屋前員工」，藉以向閱聽者表明其從業背景及犯罪所憑行業知識之由來，該用語既與事實相符，自難認對原告商譽有何不法侵害。再就系爭文章而言，該文章為系爭影片之宣傳報導，目的在簡介該影片內容，此觀該文章首段開宗明義提及該系列之名稱及影片標題，並其後各段均在敘述主持人於影片中所述內容即明，故該文章內截取系爭影片畫面，作為附圖，難認有何異常，並非出於侵害原告商譽之故意等語。　㈢並答辯聲明：　　⒈原告之訴駁回。　　⒉如受不利之判決，願供擔保請准免予宣告假執行。三、本院之判斷：　㈠原告依據民法第184條第1項前段、第185條第1項前段、第195 條第1項後段、第18條第2項規定，主張名譽權（商譽）受侵害，請求損害賠償及回復名譽部分：　　⒈按當事人不得就已起訴之事件，於訴訟繫屬中，更行起訴；起訴違背上開規定，法院應以裁定駁回之，民事訴訟法第253條、第249 條第1項第7款分別定有明文。次按有無違反更行起訴，應以前後兩訴是否屬同一事件為斷，即依前後兩訴之當事人是否相同，訴訟標的是否相同，訴之聲明是否相同、相反或可代用等因素決定之（最高法院113 年度台抗字第104號民事裁定意旨參照）。　　⒉原告於本件訴訟係以系爭文章及影片之內容並未合理查證、內容不實、移花接木、文字誤導等方式，誤導視聽大眾誤以為范邦儒之個人犯行與原告公司有關，侵害原告之名譽（商譽）權，依據第184條第1項前段以及第185條第1項前段及第195條第1項後段規定，請求本件被告2人應連帶給付原告100萬元，並請求好房公司刊登澄清啟事要回復名譽權（商譽），有民事起訴狀、民事準備（一）狀及本院114年2月12日言詞辯論筆錄可稽（見本院卷㈠第48頁至5 2頁、本院卷㈡第6至7、104頁）。惟以，原告前以包含系爭影片及文章在內合計23則文章及影片之刊登行為，不法侵害其名譽權、信用權、商譽損害之同一事實，曾對被告 2人請求應連帶給付原告600萬元，並請求被告好房公司應刊登澄清啟事，此部分經本院以前案一審判決，為原告部分勝訴之判決，兩造均不服提起上訴，現由臺灣高等法院以113年度重上字第272 號受理中，此有前案一審判決在卷可稽（見本院卷㈠第299至359頁），並經本院依職權調閱該案卷查明。故原告乃再以同一事實，對被告2人提起本件訴訟，其中依第184條第1項前段、第185條第1項前段及第195條第1項後段規定請求部分，與前案係屬同一訴訟標的。至民法第18條第2項規定，原告所為主張仍屬上開名譽權受損害之賠償，且該條規定僅係將人格權受侵害時，須於法律有特別規定時，始得請求損害賠償或慰撫金加以明文，本身並非人格權受侵害時請求損害賠償或慰撫金之請求權基礎，均先敘明。　　⒊原告雖於本件訴訟強調其於前案係指摘被告「大量轉載及刊登負面報導」，導致視聽大眾對原告公司產生極大的厭惡感、負面感，而本件訴訟係主張系爭文章及影片之內容並未合理查證、內容不實、移花接木、文字誤導等方式，內容中故意將與原告公司無關之范邦儒個人犯罪行為，張冠李戴，故意誤導讀者以為原告涉入范邦儒之個人犯罪行為，侵權行為態樣為「報導內容不實」之行為（見本院卷㈡第4至7頁、第104頁），兩者為不同事件云云。但查：本件原告指摘侵害其名譽權之系爭影片、文章乃於前案訴訟已提出，此為原告所不爭執（見本院卷㈡第105頁），被告 2人之侵權行為事實本屬同一，況以原告於前案起訴時就內容完全相同之系爭影片、文章，已曾明確主張其在本件訴訟所指摘之「報導內容不實」情節，此由其於前案起訴狀記載：「所稱『信義房屋前員工』范邦儒，早於100年間即自原告離職，距其105年犯罪時已有5年之久，故其向銀行詐貸等之犯罪事實根本與原告無關（甲證36）。惟被告故意為誤導性的不當連結，誤導閱讀者易以為范邦儒於任職信義房屋房仲時為本件詐騙犯罪行為」等語（見前案一審卷㈠第41頁、第329至334、判決書附表編號2），於前案訴訟中再陳：「侵害名譽權/信用權/營業信譽的判斷流程：行為人言論是否足以貶損他人社會評價？是⇒行為人能否證明其陳述之客觀真實性？否⇒行為人是否基於善意，而於合理查證後，依所取得之資料，客觀上足認有相當理由確信其所述為真實？」（見前案一審卷㈣第491頁）、「好房公司等三人係基於惡意且末盡甚至迴避合理查證義務預設立場、偏執地全盤接受投訴者說法，甚至以偏頗用語及僅揭露不完全資訊刻意誤導，將單純因認知差距造成的消費爭議事件不實誇大、扭曲並渲染成「黑心房仲詐騙消費者」的詐騙事件，再於網路進行病毒式散布，顯已違反比例原則而具民事不法性。關於好房未盡合理查證義務、違反比例原則之詳細事證，因事件與篇幅眾多，未能整理進綜合辯論意旨狀，敬請詳參...」（見前案一審卷㈣第49 8頁）、「未盡甚至迴避合理查證義務(僅例示摘要)-附表編號2...」（見前案一審卷㈣第500頁）等語可稽，足見本件原告起訴主張之名譽權受侵害事由於前案業已主張，與前案乃基於同一事實，且為前案請求之一部。本件訴訟之原告實乃就前案中名譽權受侵害，主張「損害賠償」及「回復名譽」之相同請求重複起訴，原告主張損害之金額及回復名譽之方法記載事項何者適當，當屬各該請求權基礎所為事實上或法律上陳述，原告本可於前案訴訟中為補充之陳述與主張，亦無於本件提起訴訟保護之必要，本件自不因其於本件訴訟所主張之損害金額或回復名譽方法未盡相同，而認非屬同一事件。　　⒋故本件訴訟與前案，核屬同一當事人就同一法律關係而為同一請求之同一事件，原告此部分起訴不合法，依民事訴訟法第249條第1項第7款規定，應予駁回。　㈡原告依據民法第18條第2項、第19條、第184條第1項前段、第 185條第1項前段及第195條第1項後段規定，主張姓名權受侵害，請求損害賠償及回復名譽部分：　　⒈按姓名乃用以區別人己之一種語言標誌，將人個別化，以確定其人之同一性（最高法院101年度台上字第1868號判決意旨參照），又參諸民事訴訟法第19條之立法理由記載「姓名權者，因區別人己而存人格權之一」，是姓名權所欲保護者乃權利人使用其姓名之權利不受他人爭執、否認，不被冒用而發生同一性及歸屬上混淆之利益，為法定人格權之一種，乃一般人格權之具體化。　　⒉本件原告固另主張系爭文章、影片之刊登侵害其姓名權云云，然觀諸所主張原因事實為系爭文章、影片之刊登未合理查證、內容不實、移花接木、文字誤導等方式，誤導視聽大眾誤以為范邦儒之個人犯行與原告公司有關等情，已如前述，換言之，系爭影片、文章中指述之「信義房屋」乃直指原告，故並無原告名稱被冒用而發生同一性及歸屬上混淆之情形，自難認有何侵害姓名權之情事，是原告此部分之主張，並無理由。四、綜上所述，本件原告依據民法第18條第2項、第19條、民法第184條第1項前段、第185條第1項前段、第195條第1項後段規定，請求被告好房公司應以起訴狀附表一所示方式刊登如起訴狀附表二所示勝訴啟事，及被告2人應連帶給付原告100 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，部分為不合法，部分為無理由，均應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。五、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　王雅婷以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃啓銓

2025-03-07

TPDV-112-訴-4303-20250307-1

重簡

三重簡易庭

塗銷抵押權登記

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決 113年度重簡字第2712號原告賴春富訴訟代理人顏火炎律師複代理人顏嘉德律師被告徐志誠上列當事人間請求塗銷抵押權登記事件，本院於民國114年2月25 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應就原告所有如附表所示不動產，經新北市新莊地政事務所原設定收件年期字號：0000000000號、證明書字號：087莊他字第001327號設定本金最高限額新臺幣15萬元之抵押權登記塗銷。訴訟費用新臺幣1550元，及自本案確定之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息由被告負擔。　　事實及理由一、原告主張：原告所有如附表所示不動產（下合稱系爭不動產），前經新北市新莊地政事務所原設定收件年期字號：0000 000000號、證明書字號：087莊他字第001327號設定本金最高限額新臺幣（下同）15萬元、存續期間民國76年7月8日至 78年7月7日、清償日期78年7月7日之抵押權（下稱系爭抵押權）。惟被告或其被繼承人迄今未實行系爭抵押權，系爭抵押權所擔保債務已罹於15年消滅時效，且於消滅時效完成後，系爭抵押權亦逾5年而消滅，而系爭抵押權繼續登記在系爭不動產上已有妨害原告之所有權。為此，爰依民法第767 條第1項中段規定提起本件訴訟，並聲明：如主文第1項所示。二、被告則以：系爭抵押權所擔保債務為被告父親即訴外人徐實欉借款15萬元給系爭不動產原所有人即債務人、訴外人林裕雄所設定，雙方已有約定該債務清償期未定，故消滅時效尚未起算。縱認系爭抵押權擔保債務已罹於消滅時效，原告於起訴前曾委託不動產仲介與被告協商塗銷系爭抵押權事宜，當時原告已有表示願意清償債務，故發生債務人承認債務之法律效果，恢復消滅時效完成前狀態。又原告自林裕雄處繼承取得系爭不動產所有權，應已繼承其債務，從未主動接洽被告清償債務事宜，現享受系爭不動產增值利益而欲出售才想要處理，違反誠信原則等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。　　　三、本院之判斷：　㈠按請求權，因15年間不行使而消滅；消滅時效，自請求權可行使時起算，民法第125條前段、第128條前段分別定有明文。次按以抵押權擔保之請求權雖經時效消滅，債權人仍得就其抵押物取償，固為民法第145條第1項所明定，惟抵押權人於消滅時效完成後，如長期不實行其抵押權，不免將使權利狀態永不確定，有害於抵押人之利益，為維持社會交易秩序，民法第881條之15另規定：「最高限額抵押權所擔保之債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人於消滅時效完成後，5年間不實行其抵押權者，該債權不再屬於最高限額抵押權擔保之範圍。」、民法第880條亦規定：「以抵押權擔保之債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人，於消滅時效完成後，5年間不實行其抵押權者，其抵押權消滅。」，是以抵押權人於抵押不動產所擔保之債權因時效完成後逾 5年仍未就抵押之不動產取償，則該不動產設定之最高限額抵押權已無擔保債權存在，基於抵押權之從屬性，該最高限額抵押權經請求權時效完成及5年期間之經過而歸於消滅。又按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第76 7條第1項中段亦有明文。　㈡系爭抵押權登記存續期間76年7月8日至78年7月7日、清償日期78年7月7日等節，有新北市新莊地政事務所113年10月28 日函檢送土地暨建物登記公務用謄本為憑，堪認原告主張系爭抵押權擔保之債權於78年7月7日屆期，消滅時效已開始起算，至98年7月7日屆滿20年時，抵押權人於消滅時效完成後 5年仍未實行系爭抵押權，該抵押權消滅，依前開規定及說明，應屬可採。而系爭抵押權之登記已妨害系爭不動產所有權之行使，足見原告請求被告塗銷系爭抵押權登記，亦屬有據，應予准許。　㈢被告固以前詞置辯。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條本文定有明文。被告抗辯原債權人與債務人已另約定債務清償期未定一情，未據被告提出或聲請調查此部分待證事實之具體證據，自非可採。至原告實際有無繼承系爭抵押權所擔保債務而於起訴前已有向被告承認該債務等節，亦未據被告舉證以實其說，要非可採。再者，消滅時效制度目的：1.保護債務人，避免因時日久遠，舉證困難，致遭受不利益。2.尊重現存秩序，維護法律平和。3.權利上之睡眠者，不值保護。4.簡化法律關係，減輕法院負擔，降低交易成本（見王澤鑑，民法總則，95年8月出版，第553頁）。準此，消滅時效制度本身具有公益色彩，債權人自有積極行使自身權利之對己義務。而被告或其被繼承人既怠於行使系爭抵押權，原告本於法律規定所為本件請求，本屬有據，實難謂已有違反誠信原則。是被告所辯，均非可採。四、綜上所述，原告主張系爭抵押權因罹於消滅時效及行使之除斥期間而消滅，爰依民法第767條第1項中段規定，請求被告塗銷系爭抵押權，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提或聲請調查證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　三重簡易庭　法　官　王凱平以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊家蓉　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　附表編號不動產設定權利範圍原告權利範圍備註 0 新北市○○區○○段000○號建物（門牌自強街26巷2弄8號3樓）全部全部 0 新北市○○區○○段000地號土地 4分之1 4分之1

2025-03-07

SJEV-113-重簡-2712-20250307-1

重訴

臺灣新竹地方法院

給付違約金

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度重訴字第200號原告連渭銘訴訟代理人張馨月律師被告唐維玲訴訟代理人林夏陞律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國114年2月13日辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　事實及理由壹、程序事項：　　按「原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意」；「訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回」；「訴經撤回者，視同未起訴」，此為民事訴訟法第262條第1項、第4項、第263條第1項前段分別定有明文。次按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，亦為民事訴訟法第255條第1項第3款所明定。經查，本件原告起訴時原聲明請求：被告應給付原告新台幣(下同)4,000萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，主張依據兩造間簽訂系爭坐落新竹縣○○鎮○○○段000○00000地號土地（下稱：系爭土地）買賣契約書(下稱：系爭契約書)第10條之2約定，請求被告給付原告2,000萬元之違約金，及依據系爭契約書之其他約定事項二記載：「但倘若賣方(註：指被告)因欲出售更高價格而惡意不履約，則以違約論，需賠償買方(註：指原告)貳仟萬元整。買方不履約，亦同。」，被告應賠償原告2,000萬元之違約金，嗣原告具狀撤回依據系爭契約書其他約定事項二記載之請求，並變更聲明為請求被告給付原告 2,000萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息(詳本院卷第111頁)，依前揭規定，應認為原告業已撤回此部分訴訟，而生撤回效力，本院自無需就該部分之訴再為審酌，合先敘明。貳、實體事項：一、原告主張：　(一)原告於民國113年4月27日透過第三人文明不動產開發有限公司（下稱：文明公司）居間，向被告以9,800萬元之價格購買系爭土地，兩造並簽署系爭契約書，約定第一期款（簽約款）2,000萬元、第四期款（尾款）7,800萬元。又依據系爭契約書之其他約定事項：「一、買賣双方同意，仲介方將協助賣方與他仲介公司專任委託解除問題。如無法處理完成，則本案無條件解約，最遲於113年5月31日確認是否履約。二、但倘若賣方因欲出售更高價格而惡意不履約，則以違約論，需賠償買方貳仟萬元整。買方不履約，亦同。」，是依上述其他約定事項一所載，文明公司需協助被告與他仲介公司之專任委託解除乙事，另需由原告於113年5月31日確認系爭土地買賣契約之履約事宜。嗣經文明公司積極協助被告處理上述事宜，然遭被告藉詞拖延推諉，嗣後並更置之不理，致文明公司全然無法提供協助，是被告顯然無意處理與他仲介公司之專任委託解除乙事，並刻意不履行系爭土地買賣契約，依民法第101條第2項之規定、最高法院105年度台上字第683號民事判決之見解，應視為被告與他仲介公司之專任委託已完成解約，系爭契約書仍屬有效。參以被告與原買方以賠償售價百分之1. 5違約金達成協議，被告一方面藉口委託律師與訴外人「理想園不動產仲介經紀有限公司即台慶不動產新竹好市多加盟店」（下稱：理想園公司）協商解除契約事宜，並屢次拒絕文明公司之協助，卻又一方面賠付理想園公司原仲介之買方違約金，並與理想園公司重新簽立變更契約調高售價，是被告之消極不作為，依社會通念及誠信原則，顯與不正當之積極行為等同，依民法第101條第2項之規定，應視為被告與理想園公司之專任委託已完成解約。原告乃依約於113年6月7日將第一期款（簽約款)2,000萬元匯入第一建經公司之信託財產專戶内。原告嗣於113年6月27日以律師函通知被告，請被告於文到7日内履行契約，並將土地所有權狀、印鑑證明等辦理土地所有權移轉登記之相關文件交付承辦地政士保管，併請第一建經公司亦催告被告依約履行，嗣第一建經公司以台北體育場郵局存證號碼 000809、000817號存證信函通知被告履約事宜。孰料被告卻以新竹武昌街郵局存證號碼000292存證信函回覆略以：「本人與連先生間之合約已自動解除，恕無法配合辦理簽約。」云云，惟遍觀系爭契約書内容，兩造並未約定契約自動解除乙事，且被告顯然無意處理專任委託解除，並有刻意不履行契約之行為，已如前述，況且經原告及第一建經公司催告其履約，仍無結果，是依上情，被告有違約情形甚明，原告自得依據系爭契約書第十條之二約定：「…… 經買方與第一建經定七日期限催告仍未履行，買方得解除契約。因可歸責於賣方之事由致契約解除時，除應返還買方已給付之價金外，並同意按買方已支付之價金總額之同額作為違約金賠償買方……。」，請求被告賠償原告2,000 萬元之違約金。　(二)並聲明：　１、被告給付原告2,000萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。　２、原告願供擔保，請准予宣告假執行。二、被告則以：　(一)被告於112年間曾就系爭土地以專任委託之方式委請訴外人理想園公司代為銷售事宜，於113年4月21日被告獲悉有買方願意以每坪10萬元斡旋出價，被告彼時尚不清楚「變更竹東鎮(工研院暨附近地區)特定區主要計畫案」（即竹科第三期計畫案）初審已經決議通過之訊息，故在對市價行情資訊不充足之情形下同意該買方之要約書，後被告知悉竹科第三期計畫案初審已通過之資訊，認為理想園公司未充分告知系爭土地實價行情而有出售價格偏低之疑慮，於是透過朋友介紹之不動產仲介協助，經介紹認識第三人文明公司，文明公司建議由其認識的買方（即原告）以每坪12萬元之價格向其購買系爭土地，另由於被告已同意理想園公司買方之斡旋條件，且被告與理想園公司間之銷售合約屬於專任委託，故被告如要與該理想園公司之買方解約時，需負擔被告與理想園公司之違約金以及被告與該斡旋書買方之違約金，被告於文明公司簽立系爭契約時有表明最擔心的是違約金過高無力負擔，文明公司仲介人員表示其會為被告協商減少違約金至被告可以負擔的金額範圍内再履行買賣合約，被告聽聞後遂同意授權文明公司仲介向理想園公司協商減少違約金，並與原告於113年4月27日簽立系爭土地買賣契約書，兩造並於系爭契約書其他約定事項記載：「一、買賣双方同意，仲介方將協助賣方與他仲介公司（注：此即指理想園公司）專任委託解除問題，如無法處理完成，則本案無條件解約，最遲於113年5月31 日確認是否履約」等情。而兩造簽約後，被告曾向理想園公司仲介告知擬解約之情事，理想園公司知悉被告擬違約出售給原告後，遂要求被告須支付違約金，被告於113年5 月6日接獲理想園公司仲介人員訊息稱：「…買方表示如果賣方您這邊能支付當時出價金額的3%加上買方的損失…若您這邊暫時不想出售並希望能解除專任委託書，要麻煩您支付我們仲介原定成交價的6%作為服務費...」等語，被告並無原告所稱拖延推諉情形。迨至113年5月22日，因為理想園公司仍不同意降低違約金，遂請文明公司仲介人員代被告向理想園公司談減少解約違約金，被告預期倘若文明公司能協助將違約金減少至200萬元以内，便願意支付該違約金，惟經文明公司要求被告須授權500萬元之違約金額度，始願意協助代被告向理想園公司協商，然被告認為此筆500萬元違約金金額過高而無力負擔，故被告未同意此條件，應認被告就系爭土地買賣契約書之不履行，並無可歸責之事由。嗣於113年5月31日後，由於文明公司仲介未協助被告向理想園公司商談解除專任委託契約，且原告並未向被告確認是否要繼續履約，依照系爭契約書其他約定事項「最遲於113年5月31日確認是否履約」，被告認為原告也無意願要繼續履約，因此被告於113年6月3日傳訊息給文明公司仲介說「…我們想說先暫時不繼續依照合約走了，因為目前台慶那邊沒表態說是否要解約…」等語，豈料，原告得知該訊息後卻於113年6月7日始給付2000 萬元之價金入第一建經履保帳戶内，並委請律師發函要求被告給付違約金，惟本件兩造簽約之時點是113年4月27日，此時原告尚未給付2,000萬元價金，113年5月31日是兩造確認是否履約之時點，此時原告亦尚未給付2,000萬元價金，113年6月3日是被告表示不願意繼續履約之時點，此時原告仍尚未給付2,000萬元價金，原告卻於6月3日後四天即113年6月7日始給付2,000萬元之價金，則是否可以推論原告給付2,000萬元價金之目的係為了向被告請求同額之2,000萬元違約金，尚值商榷。蓋違約金制度之目的係作為損害賠償之預定額，則原告既然於113年5月31日前未曾給付2,000萬元價金，則於該時點前原告並未有任何損害，則既然未有損害，何來損害賠償違約金之請求等語，資為抗辯。　(二)並聲明：　１、原告之訴駁回。　２、如受不利之判決，被告願供擔保，請准予宣告免為假執行。　　三、本件不爭執之事項： (一)原告於113年4月27日透過訴外人文明公司居間，向被告以9 ,800萬元之價格購買系爭土地，兩造並簽署系爭土地買賣契約書，約定第一期款（簽約款)2,000萬元、第四期款(尾款）7,800萬元，並立有其他約定事項。 (二)被告於112年間曾就系爭土地以專任委託之方式委請訴外人理想園不動產仲介經紀有限公司即台慶不動產新竹好市多加盟店代為銷售，並經理想園公司覓得符合被告底價之買方，嗣被告於113年6月1日與該買方協議要約視為不成立。 (三)原告於113年6月7日將本件第一期款2,000萬元匯入第三人第一建築經理股份有限公司之信託財產專戶內。 (四)原告於113年7月19日以苗栗南苗郵局第111號存證信函通知被告解除本件買賣契約。四、本件爭點：　　原告依據系爭土地買賣契約書第10條第2項約定，請求被告給付2,000萬元之違約金，有無理由？五、本院之判斷：　　　(一)被告與原告於113年4月27日就系爭土地簽訂土地買賣契約書以前，被告於112年間即就系爭土地以專任委託之方式委請訴外人理想園公司即台慶不動產新竹好市多加盟店代為銷售，並經理想園公司覓得符合被告底價之買方等情，　　　業據本院依原告聲請向理想園公司調閱被告委託銷售系爭土地之相關資料附卷可稽(詳本院卷第159頁至第179頁)，　　　觀之被告與理想園公司訂立土地專任委任銷售契約書第八條約定：有下列情形之一者，均視為乙方(註：指理想園公司)已完成居間仲介之義務，除第二款給付原約定服務報酬之半數外，甲方(註：指被告)仍應支第五條第⑴項約定之服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。①委託期間內，甲方自行將本契約土地出售或另行委託第三人居間仲介者。．．．等情(詳本院卷第159頁)，及被告與理想園公司於113年4月21日訂立委託事項變更契約書記載：買賣價款12178.6萬元整，含所有交易費、土增稅及服務費4%乙節(詳本院卷第163頁)，足見被告辯稱其與理想園公司間之銷售合約屬於專任委託，故被告如要與理想園公司覓得之買方解約時，需負擔被告與理想園公司之服務報酬以及理想園公司覓得買方之違約金額並非區區小數，乃想藉助與理想園公司同屬仲介行業之文明公司協助被告洽談減免須支付理想園公司及其覓得買方之違約金，應與實情相近，堪予採信。　(二)又原告於113年4月27日與被告在文明公司就系爭土地簽訂系爭土地買賣契約書時，亦知被告有與其他仲介公司簽訂專任委託銷售契約，兩造始會在系爭契約書其他約定事項特別記載：「一、買賣双方同意，仲介方將協助賣方與他仲介公司專任委託解除問題。如無法處理完成，則本案無條件解約，最遲於113年5月31日確認是否履約。」等情，　　　原告復未依系爭契約書記載在簽約時，即給付第一期買賣價款2,000萬元匯入專戶內，應認原告亦係視被告與其他仲介公司之專任委託銷售契約書得否於113年5月31日前處理解約完成，才決定是否要履行系爭契約，如無法處理完成，則兩造間訂立之系爭土地買賣契約，即無條件解約，洵堪認定。　(三)再者，被告於113年4月27日與原告訂立系爭土地買賣契約書後，即聯繫理想園公司商洽與該公司覓得之買方解約事宜，並經理想園公司仲介人員杜維哲於113年5月3日以Lin e傳送訊息如下：　　　　　　，亦經本院依原告聲請向理想園公司查詢明確(詳本院卷第229頁)，經被告將理想園公司所傳送上開訊息轉發予文明公司後，被告認須將跟理想園公司覓得買方談妥解約事宜，否則會被提告，文明公司則表示想幫忙被告協商，希望被告夫妻前來文明公司共同討論，惟被告認與理想園公司解約事宜未談妥前，與文明公司討論也沒用，嗣文明公司於113年5月21日提及希望被告授權500萬元與對方談和解，看被告可否同意，惟被告認500萬元不是小數目，要問過律師，被告並於113年5月22日回覆文明公司如下內容：　　　　　　　　　，後文明公司於113年5月25日至113年6月3日每日早上傳送早安訊息予被告，被告於113年6月3日12時35分表示下列訊息：　　　　　　亦有原告提出被告與文明公司洽談Line對話紀錄內容附卷可佐(詳本院卷第39頁至第59頁)，即難認被告拒絕文明公司所提由被告支付500萬元作為解除理想園公司仲介銷售土地之違約金，係以不正當行為阻止解除被告與理想園公司間之專任委任銷售契約。故原告主張被告無意處理與理想園公司間之專任委任銷售契約解除事宜，有以不正當行為促其條件成就，應視為該專任委任銷售契約已完成解約云云，尚屬無據，難予採信。　(四)另被告於113年5月30日雖與理想園公司將原先委託銷售之系爭土地連同另一筆土地，共計三筆土地之買賣價款變更為18268萬元(單坪15萬元)，惟變更委託期間自113年6月1 日起至113年12月31日止，此有理想園公司提出之委託事項變更契約書一紙附卷可稽(詳本院卷第165頁)，然此與文明公司於113年5月31日前如協助被告與理想園公司談成違約金減免及解約事宜，被告即負有履行系爭土地買賣契約之義務分屬二事，即難執此認被告有可歸責致使系爭契約解除之事由存在。　六、綜上所述，被告於113年5月31日前既未能在文明公司協助下解除與理想園公司覓得買方之專任委託銷售契約，原告復未於113年5月31日前與被告確認履約事宜，依兩造間訂立系爭契約其他特定事項一記載，應認兩造間訂立之系爭土地買賣契約已無條件解約，則原告於113年6月7日將本件第一期款2,000萬元匯入第三人第一建築經理股份有限公司之信託財產專戶內，並認本件有可歸責於被告之事由，致系爭契約解除，被告依系爭契約書第10條第2項規定應賠償原告已支付價金總額同額之違約金2,000萬元，即屬無據，難予准許。從而，原告請求被告賠償2,000萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，即屬無據，難予准許，應予駁回。又原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核與本判決結果不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　民事第二庭法　　　官　王佳惠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　黃伊婕

2025-03-07

SCDV-113-重訴-200-20250307-1