Know99判決書

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土地徵收

最高行政法院裁定 112年度上字第578號上訴人李玉枝訴訟代理人孫明煌（具律師資格）被上訴人內政部代表人劉世芳參加人交通部鐵道局代表人楊正君訴訟代理人林家祺律師上列當事人間土地徵收事件，上訴人對於中華民國112年6月21日高雄高等行政法院111年度訴字第163號判決，提起上訴，本院裁定如下：　　主文一、上訴駁回。二、上訴審訴訟費用由上訴人負擔。　　理由一、查孫明煌為上訴人之子並具備律師資格，業據其提出律師證書及身分證明文件為憑，並有本院電話紀錄可次資對照，爰准其為上訴人之訴訟代理人。　　二、對於高等行政法院判決之上訴，非以其違背法令為理由，不得為之，行政訴訟法第242條定有明文。依同法第243條第1 項規定，判決不適用法規或適用不當者，為違背法令；而判決有同法條第2項所列各款情形之一者，為當然違背法令。是當事人對於高等行政法院判決上訴，如依行政訴訟法第24 3條第1項規定，以高等行政法院判決有不適用法規或適用不當為理由時，其上訴狀或理由書應有具體之指摘，並揭示該法規之條項或其內容；若係成文法以外之法則，應揭示該法則之旨趣；倘為司法院大法官解釋或憲法法庭之裁判，則應揭示該解釋或該裁判之字號或其內容。如以行政訴訟法第24 3條第2項所列各款情形為理由時，其上訴狀或理由書，應揭示合於該條項各款之事實。上訴狀或理由書如未依此項方法表明，或其所表明者與上開法條規定不合時，即難認為已對高等行政法院判決之違背法令有具體之指摘，其上訴自難認為合法。三、參加人辦理○○巿區鐵路高架化計畫（○○市區路段）工程（下稱系爭工程），需用○○市○○段000地號內等47筆土地，面積0 .976847公頃，檢附徵收土地計畫書及圖等有關資料，由交通部報經被上訴人民國110年11月3日台內地字第1100266435 號函（下稱原處分）核准徵收，並一併徵收土地改良物，交由○○市政府於110年11月12日以府地用字第1101620958號公告，並於110年11月15日以府地用字第110621025號函知所有權人。上訴人所有○○市○○段0000、0000、0000-0、0000-0地號等4筆土地（下合稱系爭土地）位於上述徵收範圍內，其不服原處分，循序向原審提起行政訴訟，聲明：訴願決定及原處分均撤銷。經原判決駁回。四、上訴人對原判決提起上訴，雖以該判決違背法令為由，主張略以：㈠依上訴人於原審言詞辯論中提出之「中華民國不動產估價師公會全國聯合會第十號公報－土地徵收前協議價購估價指引」（下稱系爭指引原則），其中已指明土地徵收前協議價購指引之參原則，並於肆之注意事項指出協議價購日期與協議價購估價報告書之價格日期以不超過6個月為原則，若遇有市場重大變動時應重新查估之。本件協議價購期間已逾半年以上，被上訴人仍以6個月前的價格與上訴人協議，原判決理由中未論及是否違反系爭指引原則，且未說明有無從高計算。㈡本件係鐵路高架化，部分土地穿越私有土地之上空，被上訴人未依司法院釋字第747號解釋意旨，於1年內修正土地徵收條例，人民向被上訴人主張申請徵收地上權自然有據，至於地上權期限、內容本可協商，況車站站體既可以委託民間經營停車場、商店，並非不可交還給地主經營，原判決逕以高架下方已無空間可歸還地主使用及鐵路機關顯然無從執行其維護等由拒絕人民依該號解釋請求之權利；又本件徵收前，挖掘高架化所需土地，有發現重大文化遺址，當初雖尚無登錄為文化遺址，但非無文化遺址，應先檢討文化遺址如何保留、工程路線其他替代性等，再決定是否徵收，惟徵收理由中提到，工程範圍內已無登錄文化遺址，顯與事實不符，不能事後補正，且徵收係對人民財產權之剝奪，自應嚴守程序，原判決就上述各節均不備理由等語。五、惟查，原判決已敘明：㈠參加人於申請徵收系爭土地前，已依土地徵收條例第10條第1、2項、第11條及同條例施行細則第10條等規定提出興辦事業計畫、舉辦公聽會及進行協議價購程序，而踐行保障上訴人於取得協議價購合意前有充分陳述意見之機會。又參加人提出之協議價購價格，係委託不動產估價師依據不動產估價技術規則查估之市價，因系爭工程用地屬都市計畫所劃設之鐵路用地及鐵路用地兼供道路使用之土地即公共設施保留地，不動產估價師事務所乃依不動產估價技術規則第97條規定以比較法估價為原則，經比較勘估標的與毗鄰土地使用分區，及斟酌毗鄰土地市價等項目，進行比較、分析與調整，綜合評估系爭工程用地之合理市價，而其查估之市價較徵收時查估之市價為高，係因地價評議委員會依土地徵收補償市價查估辦法第27條、第30條另計算市價變動幅度，因而提高系爭土地徵收補償之單價，且系爭工程需用私有土地中，高達70.50％完成協議價購程序，可徵價購金額應屬合理市價，尚無上訴人指稱參加人委託查估之市價偏低情事。上訴人不同意該價格或基於其他理由無意願協議價購致雙方協議未成，卻於徵收補償價格核定後，又以徵收補償價額反指協議價購金額過低，指摘參加人未進行實質協議價購程序，與事實不符。㈡系爭土地位在○○車站站區範圍供作鐵路永久設施使用，需以取得土地所有權之方式辦理，不宜以租用或設定地上權方式取得。又高架化完工後，下方騰空土地空間仍提供車站站體、機電機房、旅客出入及逃生梯等營運所必須附屬設施等延伸至地面上之建築使用，高架下方土地並非完全騰空；考量日後部分高架及地面設施仍需配合鐵路營運必須之新（改）建等建築行為，高架下方土地已無空間可歸還地主繼續使用，且需供鐵路高架化後如遇火災、事故時安全疏散人潮之用，如將高架化下方土地發還土地所有權人，鐵路主管機關顯然無從執行鐵路法第56條之 1第1項規定所課予維護鐵路範圍內（含高架化下方土地）之安全、維護等相關緊急事務。司法院釋字第747號解釋案例與系爭土地之徵收情況不同，不得比附援引。㈢原處分作成之際，有關○○坑疑似遺址僅係○○市政府文化局依文化資產保存法第43條規定列冊追蹤之處所，系爭工程範圍內並無存在依文化資產保存法第46條規定已登錄之考古遺址；而參加人擬具之徵收計畫書雖表明徵收範圍無考古遺址，被上訴人並於訴願程序答辯時補正此部分說明，表明○○市政府文化局已同意備查參加人所提○○坑遺址文化資產維護計畫。參加人一發見疑似考古遺址，已立即通知當地主管機關，並於經當地主管機關核備後即委請專業考古機構執行遺址之保存計畫，則無論是被上訴人之核准徵收處分抑或參加人對系爭工程之實施，均無悖於文化資產保存法第58條第2項規定之情事；當地主管機關亦決議開挖範圍不會超過基樁邊界。不論該地將來是否會經當地主管機關指定為考古遺址，只要不影響基樁之設置，系爭工程亦尚無變更施工路線之必要；又該疑似遺址係坐落於鐵路永久軌高架化路段且屬協議價購取得系爭工程用地之範疇，亦與原處分以徵收方式取得上訴人所有系爭土地之決定，並無干涉等語甚詳。上訴意旨無非重述其在原審提出而為原審所不採之主張，復執陳詞為爭議，而就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘其為不當，泛言原判決違背法令，而非具體表明原判決究竟有如何合於不適用法規或適用不當，或有行政訴訟法第243條第2項所列各款之情形，難認其已合法表明上訴理由。依前揭說明，應認其上訴為不合法。六、據上論結，本件上訴為不合法。依行政訴訟法第249條第1項前段、第104條、民事訴訟法第95條第1項、第78條，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日最高行政法院第二庭審判長法官陳　國　成　法官　高愈杰法官　蔡　如　琪法官　林麗真法官　簡　慧　娟以上正本證明與原本無異中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蕭　君　卉

2024-12-19

TPAA-112-上-578-20241219-1

訴

臺灣橋頭地方法院

分割共有物

臺灣橋頭地方法院民事判決 106年度訴字第748號原告梁文漢被告林享南林榮康林榮訓林榮祖上一人訴訟代理人陳雪蓮被告林嶸汎上一人訴訟代理人孫紹浩律師被告林榮幹訴訟代理人劉美滿被告林榮烋（即林黃明春之承受訴訟人）訴訟代理人蘇盈伃律師被告林榮政（即林黃明春之承受訴訟人）訴訟代理人劉玉珍被告林榮泰（即林黃明春之承受訴訟人）林享吉上一人訴訟代理人林新凱（原名林榮業) 被告林享火林榮標林傅金妹兼上一人訴訟代理人林享賜（即林振貴之承受訴訟人）被告林榮賢林家樂上二人訴訟代理人林陳妙珠被告林日洋林榮章林榮裕林秋香梁鴻漢劉瑞芳林古松英（即林木貴之承受訴訟人）林榮偉（即林享水之承受訴訟人）林明慧（即林享水之承受訴訟人）林明玉（即林享水之承受訴訟人）上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年11月14日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文附表一所示共有人共有坐落高雄市○○區○○段○○○地號土地（面積四八點三七平方公尺）應予變賣分割，所得價金由附表一所示上開土地之共有人依「應有部分比例」欄所示比例分配。附表一所示共有人共有坐落高雄市○○區○○段○○○○○地號土地（面積五一五點○七平方公尺）之分割方法如附圖二及附表四之乙案所示，並依附表四之二所示互為補償。附表二所示共有人共有坐落高雄市○○區○○段○○○地號土地（面積八一二點五一平方公尺）之分割方法如附圖三及附表五之乙案所示，並依附表五之二所示互為補償。附表二所示共有人共有坐落高雄市○○區○○段○○○地號土地（面積一六一八點六七平方公尺）之分割方法如附圖四及附表六之乙案所示，並依附表六之二所示互為補償。附表二所示共有人共有坐落高雄市○○區○○段○○○地號土地（面積一三一點二○平方公尺）之分割方法如附圖四及附表七所示，並依附表七之一所示互為補償。附表二所示共有人共有坐落高雄市○○區○○段○○○地號土地（面積一九四二點八四平方公尺）之分割方法如附圖四及附表八之乙案所示，並依附表八之二所示互為補償。本院囑託社團法人高雄市不動產估價師公會估價之鑑定費用及高雄市政府地政局美濃地政事務所製作分割方案之繪圖及測量費用由附表九所示土地之共有人依附表九所示比例負擔，其餘訴訟費用(包含高雄市政府地政局美濃地政事務所收件日期文號民國一○ 六年十二月二十六日美法土字第九二一號土地複丈成果圖之複丈及測量費用)由兩造按附表十所示之比例負擔。　　　事實及理由壹、程序部分：一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟　　法第168條、第175條分別有明文。經查：　　㈠被告林黃明春於民國108年1月24日死亡，其法定繼承人為林榮泰、林榮烋、林榮耀、林榮政及蔡林榮茗，林黃明春留有遺囑將本件土地應有部分由林榮泰、林榮烋、林榮政各分配1/36，且已於108年2月20日辦妥繼承登記等情，有繼承人戶籍謄本、繼承系統表、遺囑及土地登記第一類謄本等件可稽(本院卷三第15至75頁)，林榮泰、林榮烋、林榮政具狀聲明承受訴訟，應予准許。　　㈡被告林木貴於110年7月23日死亡，其法定繼承人為配偶林古松英及子女林享進、林享駿、林儷珈共4人，上開繼承人均未聲明拋棄繼承等情，有除戶謄本、繼承人戶籍謄本、繼承系統表及司法院網站家事事件（繼承事件）公告查詢結果等件可稽(本院卷五第191至205頁)，原告具狀聲明由上開林古松英等4人承受訴訟，亦應准許。嗣因林古松英等4人協議將林木貴所遺坐落高雄市○○區○○段000○00000 地號土地應有部分分歸由林古松英取得，有上開二土地之土地建物查詢資料及異動索引可參(本院卷九第21至111頁 )，林享進、林享駿及林儷珈等3人並未分得上開二土地之應有部分，而非共有人，是原告對林享進、林享駿及林儷珈等3人撤回訴訟，附此敘明。　　㈢被告林享水於111年5月24日死亡，其法定繼承人為子女林榮偉、林榮桐、林明慧、林明秀及林明玉等5人，林榮桐及林明秀聲明拋棄繼承等情，有除戶謄本、繼承人戶籍謄本、繼承系統表及司法院網站家事事件（繼承事件）公告查詢結果及公告3則等件可稽(本院卷六第113、115、116 至118、135、307至311頁)，原告具狀聲明由林榮偉、林明慧及林明玉等3人承受訴訟，應予准許。　　㈣被告林振貴於112年7月25日死亡，其所遺本件土地之應有部分經全體繼承人協議由其子林享賜繼受及辦妥繼承登記，有林享賜提出之林振貴除戶謄本、土地所有權狀及遺產分割繼承協議書為證(本院卷七第125至133頁)，林享賜具狀聲明承受訴訟，應予准許。二、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響，民事訴訟法第254條第1項前段定有明文。本件原告訴請分割坐落高雄市○○區○○段000○00000○000○000○000○ 000地號土地（下合稱系爭土地，如單指其一，則逕以地號稱之），被告林榮偉就系爭土地應有部分之所有權於訴訟進行中即112年8月31日以贈與為原因(原因發生日期：同年月1 7日)移轉登記予同為被告之林明慧，依民事訴訟法第254條第1項前段所定當事人恆定原則，於訴訟並無影響，就該部分由林榮偉移轉登記予林明慧之系爭土地應有部分仍應以林榮偉為被告，按原共有狀態為裁判。三、除被告林榮訓、林榮祖、林嶸汎、林榮幹、林榮烋、林榮政、林傅金妹、林榮賢、林家樂、林榮偉、林享賜到庭外，其餘被告經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分：一、原告主張：兩造共有系爭土地，應有部分比例如附表一及二所示。322地號土地之使用分區為商業區，327-1、612、626 、630地號土地之使用分區均為住宅區，636地號土地之使用分區為農業區，兩造就系爭土地並無不分割之約定，亦無因物之使用目的不能分割之情形，惟因共有人間無法成立共有物分割協議，爰依民法第823條、第824條規定提起本件訴訟。322地號土地面積僅48.37平方公尺，且為袋地，倘以原物分配於各共有人，無法積極利用土地，爰請求將322地號土地變賣，將其價金按應有部分比例分配於共有人。關於327- 1、612、626、630、636地號土地之分割方法，被告林家樂提出之甲案已衡平全體共有人受原物分配之利益，避免單一共有人溢受原物分配致負擔高額金錢補償之責，故應採甲案為當，並以高雄市不動產估價師公會指派張又升估價師作成之不動產估價報告（下稱系爭估價報告）之鑑定意見作為金錢補償之依據等語。二、被告之答辯：　　㈠被告林家樂、林享南、林榮康、林榮訓、林榮祖、林傅金妹、林榮賢、林享賜、林古松英、林榮偉則以：對322地號土地同意變賣分割，對於其餘土地之分割方法採甲案等語。林榮訓、林榮祖、林傅金妹、林享賜、林家樂、林榮偉並稱：同意以系爭估價報告之鑑定結果作為金錢補償依據等語。林榮賢稱：若626地號土地採甲案之分割方法，依系爭估價報告之鑑定結果，伊需補償其他共有人新臺幣（下同）3,331,381元，換算為每平方公尺74,096元，系爭估價報告之鑑定結果並不合理等語(按：梁鴻漢、劉瑞芳前曾於108年10月8日具狀表示同意原告所提方案等語（本院卷三第239頁），其二人為上開陳述時尚無林家樂後來提出之甲案，當時原告就327-1地號土地採取本院卷三第179頁之方案，就612、626、630地號土地同意採取乙案，就636地號土地則同意不分得土地，附此敘明)。　　㈡被告林嶸汎則以：伊同意322地號土地變價分割。就327-1 地號土地之分割方法採乙案，方能保留伊位於該土地上之房屋。就612、626、630、636地號土地，因共有人大致相同，希望合併分割，使土地筆數減少，每個人取得較大面積之土地，以提高土地利用價值，且伊於626、636地號土地上耕作，626地號土地有設置貨櫃儲物，626、636地號土地上有埋設10公尺之地下涵管，分割方法應採乙案為適當。系爭估價報告未考量327-1地號土地如附圖所示編號A 部分有約3坪係既成巷道，分配到該部分之共有人實際無法使用，系爭估價報告就A部分土地估價過高等語。　　㈢被告林榮幹則以：伊同意將322地號土地變價分割及將612 、626地號土地合併分割。先前承辦法官與共有人經多次協商研擬依乙案分割，林家樂其後才提出甲案，應不可採。伊對於327-1地號土地之應有部分比例為1/24，換算約2 1.46平方公尺，甲案由伊與林嶸汎取得附圖一所示A1部分土地，並維持共有，不符合該土地占用現況及分割精神。伊同意以系爭估價報告之鑑價結果作為金錢補償依據等語。　　㈣被告林榮烋、林榮政則以：伊等無意願取得甲案即附圖一中所示612地號土地之編號B部分土地。327-1、612、626 、630、636地號土地之分割應採乙案。伊等同意以系爭估價報告之鑑價結果作為金錢補償依據等語。另林榮泰、林榮烋、林榮政之被繼承人林黃明春生前到庭陳稱：伊同意 322地號土地變價分割；對於327-1地號土地同意不分得任何土地，由其他共有人以金錢補償；同意612、626地號土地合併分割等語。　　㈤被告林享吉則以：對於322地號土地採變價分割，無意見。對於327-1地號土地希望採乙案為分割，由林享吉、林享水、林享火、林榮賢於分割後維持共有。另就612、626地號土地，同意採乙案為分割方法，並按伊之應有部分換算之面積為分割。就630地號土地希望採甲案為分割等語。　　㈥被告林享火則以：希望327-1地號土地採乙案為分割，由林享吉、林享水、林享火及林榮賢於分割後維持共有等語。　　㈦被告林榮標則以：對於322地號土地採變價分割，無意見。對327-1地號土地之分割方法無意見，同意不分得土地，由其他共有人對伊補償金錢；對於612、626、630、636地號土地，如分得土地面積過小，同意變價分割等語。　　㈧被告林榮章、林榮裕、林秋香則以：同意將相鄰且同使用分區之土地合併分割，並由林榮章、林榮裕、林秋香維持共有等語。　　㈨被告林明慧、林明玉均未曾於言詞辯論期日到場，亦未曾提出書狀作何聲明或陳述，其等之被繼承人林享水生前於 107年12月26日勘驗期日到場陳稱：對於327-1地號土地，希望採乙案為分割方法，由林享吉、林享水、林享火、林榮賢維持共有等語。　　㈩被告林日洋未於言詞辯論期日到場，亦未曾提出書狀作何聲明或陳述。三、得心證之理由：　　㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。查系爭土地分別為如附表一及二所示之共有人共有，並無不能分割之情形，兩造亦未訂有不分割之期限，兩造無法達成分割方法之協議一致，是原告訴請判決分割系爭土地，自屬有據。　　　㈡次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人，或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第1至4項分別定有明文。又定共有物分割之方法，由法院自由裁量，不受共有人主張之拘束，需衡酌共有物之性質、價格、經濟效益，各共有人之意願、利害關係，共有人分得各部分之經濟效益與其應有部分之比值是否相當，俾兼顧共有人之利益及實質公平，始為適當公平（最高法院109年度台上字第926號判決意旨參照）。經查：　　　⒈322地號土地面積48.37平方公尺，其共有人及應有部分比例如附表一所示，位於商業區，其地形約為不規則之四方形，其上原有訴外人林夫榮、林良榮之如附圖所示 D建物(即門牌號碼高雄市○○區○○路00號房屋。按：原告及113年11月14日言詞辯論期日到庭之被告陳稱：上開房屋已拆除)等情，有土地建物查詢資料及高雄市土地使用分區查詢結果可參(本院卷九第45至57頁、卷七第2 37頁)，並據本院到場勘驗屬實，且有勘驗筆錄、現場照片即土地複丈成果圖即附圖可稽(本院卷一第110、11 5、136頁）。審酌322地號土地之共有人共27人，共有人中持有應有部分最多者為1/12，換算面積約4.03平方公尺，則其他應有部分比例更小之共有人換算得出之土地面積更小，是322地號土地若採原物分配予各共有人，各共有人所分得之土地面積極小，無法為有效之利用，又上開土地之共有人均未表示有意願分得土地，是就 322地號土地採原物分割，將土地分配於各共有人單獨所有之方式，實非妥適之分割方法。是本院斟酌原告、林家樂、林享南、林榮康、林榮訓、林榮祖、林傅金妹、林榮賢、林享賜、梁鴻漢、劉瑞芳、林古松英、林榮偉、林嶸汎、林榮幹及林榮泰、林榮烋、林榮政等3人之被繼承人林黃明春均同意變賣分割，其餘被告均未就原告主張之變賣分割方式加以爭執，且防止土地細分影響土地經濟效益，認322地號土地宜採變賣分割之方法，將該土地變賣所得價金，按322地號土地共有人各別之應有部分比例分配，得兼顧共有人間利益之公平，且能發揮該土地之經濟價值，有利該土地之整體利用，並符合公平分配之原則及全體共有人之利益。　　　⒉630地號土地部分：　　　　查630地號土地面積131.20平方公尺，其共有人及應有部分比例如附表二所示，位於住宅區，占用現況如附圖及附表三等情，有上開土地之土地建物查詢資料、高雄市土地使用分區查詢結果、本院勘驗筆錄、現場照片及土地複丈成果圖在卷可稽(本院卷九第193至203頁、卷七第245頁、卷一第111至112、126、136頁)。審酌630 地號土地之共有人人數計21人，其中持有應有部分最多者為1/12，最少者為1/108，依各共有人應有部分比例換算面積在1.21至10.93平方公尺之間(如附表七持分面積欄所載)，是630地號土地若採原物分配予各共有人，各共有人所分得之土地面積極小，無法為有效之利用。而林榮訓有意願分得630地號土地，並同意按系爭估價報告之鑑定意見對未分得土地之630地號土地共有人補償金錢，是本院認630地號土地分歸由林榮訓單獨取得，其並按附表七之一所示金額補償該土地之其他共有人。　　　⒊327-1、612、626、636地號土地之分割方案以甲案或乙案為適當？　　　　⑴327-1地號土地面積515.07平方公尺，612地號土地面積812.51平方公尺，626地號土地面積1,618.67平方公尺，上開3筆土地均位於住宅區。另636地號土地面積1,942.84平方公尺，位於農業區。上開4筆土地之共有人及應有部分分別如附表一及二所示，占用現況如附圖及附表三等情，有上開4筆土地之土地建物查詢資料、高雄市土地使用分區查詢結果、本院勘驗筆錄、現場照片及土地複丈成果圖在卷可稽(本院卷九第85至97、113至123、153至163、231至241頁、卷七第239至243、247頁、卷一第110至113、116至131、1 36頁)。　　　　⑵327-1、612、626、636地號土地之分割方案以甲案或乙案為適當？　　　　　①本院就327-1、612、626、636地號等4筆土地之分割方案綜合考量共有人對於各該土地之應有部分比例多寡，由應有部分較高者(指單獨一人應有部分比例較高，或多人於分割後維持共有，其於分割前累計應有部分比例較高者)、該等土地之使用現況、共有人對於分割後土地是否願意維持共有及溢分土地原物或土地價值之共有人有無資力對他共有人補償金錢等因素，而認原則上採採取乙案較為適當。其中就327-1地號土地，併考量林享賜、林傅金妹、林古松英及林榮賢表示同意甲案(其4人於甲案未受分配327-1地號土地)，亦即其4人不欲分得327-1 地號土地之原物，故本院將乙案中原擬分配予林享賜、林傅金妹及林古松英等3人之附圖二所示C2、C 4及C3部分土地，改分配由原告、劉瑞芳及梁鴻漢3 人取得，並維持共有(按：本院將附圖二所示C2、C 4及C3等3部分各42.92平方公尺，合計128.76平方公尺之土地簡化整合為單1筆之土地，編號列為「Ｃ 6」。)；另林榮賢不受分配327-1地號土地，故原先之乙案中原擬分配由林榮賢與他人共有之如附圖二所示C1部分土地僅分配予林享吉、林享火、林明慧、林明玉及林榮偉取得，並維持共有。至於林家樂雖主張採取甲案將附圖一所示327-1地號土地上之C2部分面積121.21平方公尺之土地分歸其取得，惟林家樂對於327-1地號土地之應有部分為1/18，按該土地總面積計算，林家樂原可受分配土地之面積僅28.62平方公尺，若許其得依甲案受分配C2部分面積121.21平方公尺之土地，已多受分配土地達 92.59平方公尺，罔顧其他共有人即林享吉、林享火亦有受分配327-1地號土地原物之意願，且林家樂於327-1地號土地上之門牌號碼高雄市○○區○○路0 000○0000○0000號房屋，乃一層樓之鐵皮屋，有現場照片可稽(本院卷一第119至122頁)，該等鐵皮屋經濟價值甚低，並無保存之必要；另林嶸汎及林榮幹表示同意採取乙案，且於分割後無欲維持共有，而甲案將其2人分得之土地維持共有，自無足採。據上說明，本院認應以本院調整後之如附表四所示乙案為適當之分割方法。　　　　　②又查，612地號土地上之現況為樹木，626地號土地上有貨櫃屋、果樹、香蕉及雜木，636地號土地上有果樹，占有人如附表三所示，該等土地上並無建物，有本院勘驗筆錄、現場照片及系爭估價報告所附現場照片可稽。兼衡若採取甲案，612地號土地之共有人應付補償金額分別為7,111,837元、16,83 4,638元，626地號土地共有人應付補償金額分別在 73,336元至3,771,719元之間，636地號土地共有人應付補償金額分別在3,147元至386,437元之間，則林榮政若依甲案受分配612地號土地如附圖一所示B 部分土地，須補償其他共有人共16,834,638元，姑不論林榮政早已表明其無欲採取甲案，且其亦無足夠資力給付該等補償金額，故如採甲案，受分配土地之共有人亦未必有資力以金錢補償其他共有人，恐徒生共有人間之紛爭。反之，若採取乙案，612 地號土地共有人應付補償金額分別在1,928,236元至7,048,556元之間，626地號土地共有人應付補償金額分別在71,096元至3,416,793元之間，636地號土地共有人應付補償金額分別在19,395元至435,04 1元之間，並無使單一或部分共有人因溢受土地之分配而需補償極端高額補償金額之情形，是本院參酌612、626、636地號土地上之現況、受分配土地之共有人有無資力為金錢補償及共有人之意願等因素，認採取乙案為分割方法，較為適當。　　　㈢按以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。而所謂不能按其應有部分受分配者，指受分配部分較其應有部分計算為少，或按應有部分比例分配原物，其價格不相當，有害經濟上之利用價值者，是以，法院自非不得命以金錢為補償之。本院囑託社團法人高雄市不動產估價師公會就327-1、612、626、630及636地號土地為鑑價，該會指派其會員張又升不動產估價師鑑價，經該估價師針對標的進行一般因素、不動產市場概況、區域因素、土地個別因素分析、最有效使用分析，勘估標的土地增值稅預估，就住宅區土地採用比較法及土地開發分析法等二種估價方法，就農業區土地以比較法、直接資本化法為估價方法，以此評估分割後各筆土地之價值，再據以計算各共有人間應付應受補償金額，有系爭估價報告可參，系爭估價報告並無違反技術法規或與經驗法則相違背之情事，自屬可採。林嶸汎抗辯：系爭估價報告未考量327-1地號土地如附圖所示編號A部分有約3坪係既成巷道，分配到該部分之共有人實際無法使用，系爭估價報告就A部分土地估價過高等語，經核系爭估價報告已說明327-1地號土地為住宅區，土地所有權人於申請建築或變更使用執照時，應捐贈基地面積 30％之公共設施用地，並以繳納代金或捐贈本計畫區內公共設施保留地之方式辦理，該代金係以繳納當期公告現值加四成計算等語（系爭估價報告第96頁），是分得 327-1地號土地之共有人均同受有需將其中30％作為公共設施保留地之不利益，故林嶸汎上開抗辯不可採。另原告、林榮訓、林榮祖、林傅金妹、林享賜、林家樂、林榮偉、林榮幹、林榮烋、林榮政均同意依系爭估價報告之鑑價結果作為金錢補償之計算依據，且除林嶸汎外之其餘被告亦未就系爭估價報告就乙案所為鑑價結果表示爭執，是本院認以系爭估價報告之鑑定結果作為計算本件金錢補償之金額，自屬適當，本院並將乙案中之327- 1地號土地如附圖二所示C6部分土地(即原先C2、C3及C4 等3部分土地合併後之土地)改由原告、梁鴻漢及劉瑞芳取得及維持共有，林榮賢、林享賜、林傅金妹及林古松英則不受327-1地號土地原物分配之分割方法，依此計算327-1、612、626、630及636地號土地之共有人彼此應付及應受補償之金額依序如附表四之二、五之二、六之二、七之一及八之二所示。四、綜上所述，本院斟酌系爭土地之使用現狀、各共有人之意願、利害關係、共有人分得各部分之經濟效益與其應有部分之比值是否相當及共有人有無足夠資力為金錢補償等因素，認系爭土地之分割方法應如主文第1項至第6項所示，及由溢受分配之共有人對於未受足額分配之共有人為金錢補償。五、末按本件共有物分割事件，各共有人之主張及所提之分割方案均為權利之行使，若由一造負擔全部費用，顯失公平。因 322地號土地依變賣分割方式分割土地，無庸進行鑑價及繪製分割圖，故該土地之共有人無須分擔上開兩類訴訟費用，應由其餘5筆土地之共有人依該5筆土地各自之價值於該5筆土地之訴訟標的價額所占如附表九所示之比例，再按其等就該5筆土地如附表九所示之應有部分比例分擔此部分訴訟費用；其餘訴訟費用(包含美濃地政事務所收件日期文號106年 12月26日美法土字第921號土地複丈成果圖之複丈及測量費用)則由兩造依各土地之價值於系爭土地之訴訟標的價額所占如附表十所示之比例，並按各共有人就各土地如附表十所示應有部分比例分擔訴訟費用，始為公允。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後認均於判決之結果不生影響，爰不逐一論敘。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第80條之1，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日　　　　　　　　　民事第二庭法　官　許慧如附表一：322、327-1地號土地之共有人及應有部分比例。附表二：612、626、630、636地號土地之共有人及應有部分比例。附表三：系爭土地占用、使用現況一覽表。附表四：327-1地號土地共有人、原應有部分比例及分配明細。附表四之一：327-1地號土地之甲案補償金額明細。附表四之二：327-1地號土地之乙案補償金額明細。附表五：612地號土地共有人、原應有部分比例及分配明細。附表五之一：612地號土地之甲案補償金額明細。附表五之二：612地號土地之乙案補償金額明細。附表六：626地號土地共有人、原應有部分比例及分配明細。附表六之一：626地號土地之甲案補償金額明細。附表六之二：626地號土地之乙案補償金額明細。附表七：630地號土地共有人、原應有部分比例及分配明細。附表七之一：630地號土地之補償金額明細。附表八：636地號土地共有人、原應有部分比例及分配明細。附表八之一：636地號土地甲案補償金額明細。附表八之二：636地號土地乙案補償金額明細。附圖：美濃地政事務所複丈日期107年1月31日(收件日期文號106 年12月26日　　　美法土字第921號)土地複丈成果圖乙份。附圖一：美濃地政事務所複丈日期112年6月2日(收件日期文號11 2年2月3日美　　　　法土字第50號)土地複丈成果圖乙份。附圖二：美濃地政事務所複丈日期107年12月26日(收件日期文號 107年11月30 　　　　日美法土字第921號)土地複丈成果圖乙份。(按：本院將附圖二所示C2、C4及C3等3部分各42.92平方公尺，合計128.76平方公尺之土地簡化整合為單1筆之土地，編號列為「Ｃ6」。) 附圖三：美濃地政事務所複丈日期109年1月13日(收件日期文號1 08年1月17日　　　　美法土字第65號)土地複丈成果圖乙份。附圖四：美濃地政事務所複丈日期109年5月1日(收件日期文號10 8年1月17日　　　　美法土字第921號)土地複丈成果圖乙份。以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　林榮志

2024-12-18

CTDV-106-訴-748-20241218-2

訴

臺灣橋頭地方法院

損害賠償等

臺灣橋頭地方法院民事判決 112年度訴字第149號原告莊崑玉訴訟代理人徐仲志律師陳宗賢律師林宏耀律師被告松益發建設有限公司法定代理人蔡秀藝訴訟代理人姜智揚律師複代理人蕭郁寬律師吳哲毅律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國113年11月27日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣捌拾壹萬肆仟玖佰伍拾壹元，及自民國一百一十一年十二月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。本判決關於原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌拾壹萬肆仟玖佰伍拾壹元為原告預供擔保，免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：原告為坐落高雄市○○區○○段000地號土地（下稱Ａ地）及其上1131建號建物（門牌號碼：高雄市○○區○○路000 號，下稱Ａ屋）所有權人，同段645地號土地（下稱Ｂ地）與Ａ地相鄰。被告以其為起造人，以Ｂ地為基地，向高雄市政府工務局（下稱工務局）申請建造執照，經工務局核發（105 ）高市工建築字第01425號建造執照（下稱系爭建照），被告即於106年4月24日在Ｂ地興建地上24層、地下3層之大樓（下稱Ｂ建物）。依民法第794條、建築法第69條、建築技術規則建築構造編（下稱系爭規則）第62條第1項規定，被告在施工時，應對鄰近土地之建築物現狀、基礎、地下構造物或設施等進行調查分析，作為設置防護措施之依據，以避免鄰近建築物、地下構造物或設施等因施工造成傾斜等損壞（下稱系爭注意義務），詎被告於興建Ｂ建物時，疏未注意及此，致Ａ地、Ａ屋有沉陷、傾斜、龜裂之情，被告於107年11月6 日承諾就Ａ屋因此所受損害負全部責任，並同意按月給付原告房租補償費新臺幣（下同）16,000元至Ａ屋修繕回復原狀為止，兩造並簽立切結書（下稱系爭切結書）。被告於109 年9月16日委託高雄市結構工程工業技師公會（下稱結構技師公會）鑑估工程性修復費用，結構技師公會於110年10月2 1日出具（110）高結師鑑字第11044號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告），認為Ａ屋損壞顯著，傾斜量達84分之1，具有明顯之傾斜。因被告於興建Ｂ建物時，違反民法第794條、建築法第69條、系爭規則第62條第1項規定致Ａ屋傾斜，原告因此受有Ａ屋交易價值減損之損害，被告自應對原告負損害賠償責任，且Ａ屋迄尚未修復，被告亦應依系爭切結書之約定，繼續按月給付原告自111年8月19日起至判決確定後6個月止之房租補償費16,000元，爰依民法第184條第2項、系爭切結書約定提起本訴。聲明：（一）被告應給付原告2,700,00 0元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（二）被告應自111年8月19日起至判決確定後6個月止，按月給付原告16,000元。（三）願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：兩造前曾簽署鑑定同意書，同意由結構技師公會鑑定Ａ屋所受損害，此具有證據契約之性質，兩造均應受系爭鑑定報告之拘束，而依系爭鑑定報告鑑定結果，其中非工程性補償已包含Ａ屋之交易價值減損；且本件鄰損事件，經高雄市政府兩次調處不成，被告已依「高雄市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊」（下稱系爭手冊）、高雄市建築工程施工損壞鄰房事件爭議調處辦法（下稱系爭辦法）第6條第1 項規定，於111年7月8日在臺灣高雄地方法院111年度存字第 950號清償提存事件（下稱系爭清償提存事件）中，提存系爭鑑定報告鑑估之修復費用再加二成之金額即2,400,222元（下稱系爭提存款），原告自不得另外再對被告請求Ａ屋之交易價值減損之損害賠償。又系爭切結書第3條係約定「若原租屋房客以工程進行造成房屋損害，致其使用不便及安全堪慮為由，不再續租，本公司願按月給付屋主房租補償費用 16,000元，直至房屋修繕回復原狀為止」，然原告未提出證據證明Ａ屋承租人曾以使用不便及安全堪慮為由不再續租，且被告已提存系爭提存款，原告隨時領取並修復Ａ屋，自不得再向被告請求按月給付房租補償費用等語，資為抗辯。聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、不爭執事項：　　（一）原告為Ａ地、Ａ屋所有權人，Ａ地與Ｂ地相鄰。（二）被告以其為起造人，以Ｂ地為基地，向工務局申請建造執照，經工務局核發系爭建照後，被告即於106年4月24日在Ｂ地興建Ｂ建物。（三）被告於興建Ｂ建物時，疏未盡系爭注意義務，致Ａ地、Ａ屋有沉陷、傾斜、龜裂之情。（四）被告於107年11月6日承諾就Ａ屋因此所受損害負全部責任，並同意按月給付原告房租補償費16,000元至Ａ屋修繕回復原狀為止，並簽立系爭切結書。（五）被告於109年9月16日委託結構技師公會鑑估工程性修復費用，結構技師公會於110年10月21日出具系爭鑑定報告，認為Ａ屋損壞顯著，傾斜量達84分之1，具有明顯之傾斜。（六）本件鄰損事件，經高雄市政府兩次調處不成，被告已依系爭手冊、系爭辦法第6條第1項規定，依系爭鑑定報告於系爭清償提存事件提存系爭提存款。（七）被告自111年8月19日起，即未再給付房租補償費予原告。（八）若原告請求有理由，利息起算日為111年12月6日。　　　（九）本院卷一第19頁附表一證據資料清單所示證據；第61至67 頁鑑定手冊、同意書；第107至277頁系爭鑑定報告；85至 104頁系爭清償提存事件卷證資料，形式上均為真正（本院卷一第318、319、320頁）。（十）Ａ屋所需修復費用為1,178,815元（本院卷二第235頁）。（十一）Ａ屋修復工程工程時間，同意以5個月計算（本院卷二第 236頁）。　　　四、本院得心證理由：（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。是以，民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。次按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任，民法第184條第2項本文亦有明定。是侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，或故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人，或違反保護他人之法律，致生損害於他人，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，因此主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任。又按不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損所減少之價額。負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息。第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害。損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第 196條、第213條、第215條、第216條亦分有明文。因損害賠償制度以填補被害人現實所生損害為目的，是其應回復者，係損害事故發生前之應有狀態，自應將事故發生後之變動狀況悉數考量在內。故於物被毀損時，被害人除得請求修補或賠償修復費用，以填補技術性貶值之損失而回復物之物理性原狀外，就其物因毀損所減少之交易價值，亦得請求賠償，以填補交易性貶值之損失而回復物之價值性原狀（最高法院104年度台上字第2391號判決意旨參照），且損害賠償制度之目的，非在使被害人因此獲取逾損害額之不當得利，故立法者亦以民法第216條規範被害人得請求損害賠償之範圍。再按建築工程施工損壞鄰房者，主管機關應不予核發與該工程有關之使用執照。但有下列情形之一者，不在此限：一、經主管機關調處二次不成，而由起造人或承造人以受損戶名義依鑑定報告提存損壞鄰房鑑估修復費用再加二成之金額予法院。二、取得爭議雙方和解書或調解書。三、起造人或承造人委託鑑定機構鑑定或鑑估，受損戶經鑑定機構通知三次仍拒絕配合辦理且受損房屋未危害公共安全，系爭辦法第9條第1項復有明定。依此規定之文義觀之，應係督促監造人、起造人或承造人在鄰損事件發生時，積極與受損戶協調賠償事宜，否則即不予核發與該工程有關之使用執照，以保障受損戶之權益，避免受損戶求償無門。是系爭辦法第9條第1項第1款所定金額應係在調處不成時，由起造人或承造人先行為受損戶提存之損害賠償金額而已，若雙方均無爭議時，即以該金額為損害賠償總額，若有爭議，受損戶自仍得向法院起訴請求未受填補之損害，惟該提存金額既係為填補受損戶之損害而提存，自應將之認定為損害賠償之一部，並於計算受損戶之損害後將之扣除，以避免受損戶因此規定而獲取逾損害金額之不當得利。（二）被告不爭執其於興建Ｂ建物時，因疏未盡系爭注意義務，致Ａ屋有傾斜84分之1之情，自應依前揭規定，就原告因此所受損害負侵權行為損害賠償責任。原告於起訴時，雖僅請求Ａ屋之交易價值減損、房租損害之損害賠償，並未請求Ａ屋因傾斜而需回復原狀之修復費用，然因被告已依系爭辦法第9條第1項第1款規定提存系爭提存款，依前揭說明，本院自應審認原告因Ａ屋所受全部損害，即包含修復費用、交易價值減損等之總數額後，再扣除系爭提存款，方能定原告得再請求被告賠償之數額，以避免原告獲取逾損害額之不當得利。（三）經查：　　　　１、Ａ屋所需修復費用為1,178,815元，既為兩造不爭執，應認此部分為原告所受損害。　２、Ａ屋之交易價值減損部分：（１）按「舊違章建築在未依規定拆除或整理前，得准予修繕，但不得新建、增建、改建、修建。前項舊違章建築之修繕，得由直轄市、縣 (市) 政府訂定辦法行之。」、「本辦法所稱舊有違章建築，應符合下列條件之一：一、中華民國五十七年十二月三十一日以前經本市普查並列管之違章建築。二、依戶口設籍、房屋稅籍或水電繳費證明文件，足資證明於前款期日以前已存在之違章建築。」，違章建築處理辦法第12條、高雄市舊有違章建築修繕辦法第3條亦分有明定。依前揭規定，除於57年12月31日前業經高雄市普查並列管或依戶口設籍、房屋稅籍或水電繳費證明文件，足資證明在57年12月31日前已存在之違章建築，得依前揭規定申請修繕外，所有權人均不得申請修繕，且應依法將不符合建築法規定之違章建築拆除以回復合法狀態。Ａ屋興建完成日期為70年4月27日，且Ａ屋除已辦保存登記之合法部分外，尚有增建之未辦保存登記部分，有土地建物查詢資料、複丈成果圖可稽（限閱卷，本院卷二第159 頁）。由Ａ屋興建完成之日期觀之，Ａ屋未辦保存登記部分顯非57年12月31日前經高雄市普查並列管之舊有違章建築，依前揭說明，原告除不得修繕外，亦應依法將不符合建築法規定之違章建築拆除以回復合法狀態，原告既應依法將Ａ屋未辦保存登記部分拆除，自無所謂將Ａ屋未辦保存登記部分回復原狀後之交易價值減損之損害，原告向被告請求Ａ屋未辦保存登記部分之交易價值減損之損害，洵屬無據。（２）本院前囑託社團法人高雄市不動產估價師公會鑑定Ａ屋之交易價值減損金額若干，該公會選派昱中不動產估價師事務所（下稱昱中事務所）陳威宏估價師執行鑑定。昱中事務所依成本法、收益法之直接資本化法加權平均後，評估Ａ地、Ａ屋合法登記部分之市價為12,445,895元，因Ａ屋傾斜造成Ａ屋合法登記部分之污化價值減損金額為1,956,358元，有昱中事務所出具之鑑價報告可稽（隨卷外放）。審諸房屋係供人居住使用且價值不斐，為市場上特別注重安全性之商品，如有傾斜，縱經修復至物理上安全無虞，依通常社會觀念，市場價值仍與正常未傾斜之房屋具有顯著差異，因而受有交易價值貶損，昱中事務所出具之鑑價報告已詳載估價條件、估價資料、價格形成之主要因素、依成本法與收益法之直接資本化法估算之過程與價格決定之理由，其鑑定並無何違反技術法規或與經驗法則相違背之情事，兩造就Ａ地、Ａ屋合法登記部分之鑑價結果亦表示無意見（本院卷二第233頁），是前揭鑑價報告應堪憑採。（３）從而，Ａ屋之交易價值減損金額應為1,956,358元。　３、房租補償費用部分：系爭切結書第3條約定「若原租屋房客以工程進行造成房屋損害，致其使用不便及安全堪慮為由，不再續租，本公司願按月給付屋主房租補償費用16,000 元，直至房屋修繕回復原狀為止」，有系爭切結書可查（審訴卷第29頁）。原告主張因系爭房屋傾斜致租客使用不便與安全虞慮，而受有房租損害，業據提出房屋租賃契約、房屋押金收據為據（本院卷二第251至255頁），原告主張受有房租損害，應屬有據。而被告已於111年7月8日提存系爭提存款，原告應得於領取系爭提存款自行修復，若原告拒絕領取系爭提存款致Ａ屋迄未修復，即無將此期間之損害加諸於被告之理，是原告於111年8月19日後所受之房租損害，應以兩造不爭執之修復Ａ屋之工程期5個月為限，準此，原告所受房租損害金額應為80,000元（計算式： 16,000元Ｘ5月＝80,000元）。　４、職是，原告因Ａ屋傾斜而受有修復費用為1,178,815元、交易價值減損1,956,358元、房租損害80,000元，合計3,215 ,173元（計算式：1,178,815元＋1,956,358元＋80,000元＝3 ,215,173元）之損害。（四）原告主張系爭提存款係被告依系爭辦法第9條第1項第1款規定，依系爭鑑定報告鑑定金額加計二成後所提存，而原告並未請求被告賠償Ａ屋所需修復費用，自與系爭提存款無涉，不應將之扣除等語；被告則抗辯稱其已提存系爭提存款，原告應已不得向其求償等語。系爭鑑定報告除鑑定Ａ屋所需修復費用為1,178,815元外，尚列所謂「非工程性補償費用」821,370元，縱觀系爭手冊111年1月修訂版（隨卷外放），未就所謂「非工程性補償費用」為詳細定義。經本院函詢高雄市土木技師公會、財團法人中華民國大地工程技師公會、社團法人高雄市建築師公會，前揭公會分別函覆本院「『非工程性之補償』係指因房屋傾斜造成受損戶使用不便，額外估列之費用；房屋因傾斜造成之價值減損，應另行估列」、「『非工程性之補償』未包含房屋價值減損」、「『非工程性之補償』不含房屋價值減損，但隨著房屋傾斜率的增加，補償金額將趨近於重建市價，對老舊房屋而言，補償金額將超過該房屋市值，因此是否有實質涵蓋，應依個案判定為宜」，有前揭公會函文可憑（本院卷一第371、379、409頁）。惟依前揭說明，系爭辦法第9條第1項第1款所定金額，亦係以填補受損戶之損害為目的，無論「非工程性補償費用」之性質為何，均應認係被告賠償原告之一部或全部，若未採此解釋，被告將獲得系爭提存款、交易價值減損1,956,358元、房租損害80,00 0元之賠償，合計4,356,580元（計算式：2,400,222元＋1, 956,358元＋80,000元＝4,436,580元）之賠償，逾其所得請求之賠償數額3,215,173元，達1,221,407元（計算式：4, 436,580元－3,215,173元＝1,221,407元），顯然違反損害賠償制度以填補被害人現實所生損害，非在使被害人因此獲取逾損害額之不當得利之立法目的。是以，系爭提存款既係被告為填補原告所受損害而提存，自應將系爭提存款列為損害賠償之一部，以避免原告因此獲取逾損害金額之不當得利，依此計算，原告得再請求被告賠償之數額為81 4,951元（計算式：3,215,173元－2,400,222元＝814,951元），逾此範圍，即屬無據。五、綜上所述，原告依民法第184條第2項，請求被告給付814,95 1元，及自111年12月6日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍，為無理由，應予駁回。六、兩造既陳明願供擔保，各聲請准、免假執行之宣告，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　16　　日　　　　　　　　　民事第三庭　審判長法　官朱玲瑤　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官王碩禧　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官呂明龍以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　洪嘉鴻

2024-12-16

CTDV-112-訴-149-20241216-1

重訴

臺灣臺北地方法院

返還買賣價金等

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度重訴字第142號原告陳森潭訴訟代理人林聖鈞律師複代理人洪云柔律師被告魏楓娟訴訟代理人蘇家宏律師林正椈律師彭彥勳律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經臺灣士林地方法院移送前來（112 年度重訴字第1 號），本院於民國113 年9 月16日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或　　減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，此觀民事訴訟法第　　255 條第1 項第3 款自明。本件原告原請求：被告應給付原　　告新臺幣（下同）5,000 萬元（見臺灣士林地方法院111 年　　度司促字第10790 號卷，下稱士院司促卷第7 頁），嗣變更　　其請求為：㈠被告應給付原告5,000 萬元，及自支付命令送　　達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保，　　請准宣告假執行（見本院卷二第253 頁），新增請求法定遲　　延利息，核屬擴張應受判決事項之聲明，被告於程序上亦未　　予爭執，揆之首開規定，自應准許。　　貳、實體方面一、原告主張：　㈠原告前欲購屋，於民國110 年12月25日至同年月31日間經訴　　外人永慶房屋股份有限公司（下稱永慶房屋）仲介高柏原介　　紹被告所有之臺北市○○區0 ○段000 地號土地及坐落其上　　179 建號即門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段00巷0 號1 　　至4 層建物（下稱系爭建物，與前開土地合稱系爭不動產）　　，並透過高柏原多次向被告表明須比照周圍商圈經營服飾、　　餐飲與美容等項目之店面始願購買之意願。高柏原於110 年　　12月25日建立含原告、訴外人即其配偶鍾鸞鳳、高柏原，及　　永慶房屋仲介高宏德在內之LINE群組，於其看屋後陸續傳送　　被告提供之系爭不動產1 至4 樓餐廳照片，高宏德翌（26）　　日復告知系爭不動產所在南西商圈之店面一位難求。綜觀系　　爭不動產1 至4 樓格局均為開放式空間、屋內菜梯也未拆除　　、正面外觀全為玻璃牆且位處南西商圈，顯係為展示店內裝　　潢、擺設以吸引顧客消費，原告始於110 年12月29日透過高　　柏原與被告洽談並要求攜帶營業使用之證明文件以供評估。　　俟被告於110 年12月31日簽約日提供室內裝修竣工照片、標　　有餐廳之房屋平面圖，及標有櫃台、玻璃牆、展示區、用途　　：G －3 一般零售業甲組字樣之室內裝修文件，並主動提及　　過去曾出租訴外人台灣阿迪達斯股份有限公司（下稱愛迪達　　公司）販賣服飾多年，也曾自己開過餐廳，保證系爭不動產　　1 至4 樓可分層營業使用，致原告以為購入後得具有與被告　　持有期間相同之功能與效用而陷於錯誤，遂加價4,000 萬元　　使系爭不動產以2 億4,000 萬元價金成立買賣契約（下稱系　　爭契約），嗣也辦畢所有權移轉登記及於111 年2 月25日進　　行交屋事宜。　㈡原告本考量系爭不動產鄰近南西商圈、光點台北，地段良好　　欲購入出租予服飾業、餐飲業等使用，詎張貼系爭不動產出　　租公告後，方經訴外人傑盟國際顧問有限公司（下稱傑盟公　　司）員工丁慶華告知系爭不動產受有特定營業種類登記限制　　，無法分層作為營業使用；其更於後續預查確認土地使用分　　區、建築管理規定之際，始知被告早於110 年10月22日委由　　傑盟公司處理系爭不動產出租事宜時，即藉由訴外人即傑盟　　公司南京西路辦公室執行長王奕維代為申請預查而悉上情。　　系爭不動產不得作為餐館業、服飾品零售業、家具、寢具、　　廚房器具、裝設品零售業、美容美髮服務業、飲酒店業、按　　摩業、寵物美容服務業等營業使用，僅1 樓得經營假髮、髮　　飾、裝飾品零售業等特定行業，2 至4 樓完全無法行營業登　　記而受有特定營業種類登記限制，與被告在簽約交易過程中　　所述有重大落差，實欠缺系爭契約預定效用及被告保證之品　　質而具物之瑕疵，也不符原告當初購買系爭不動產之目的。　　又被告簽訂系爭契約前已知悉系爭不動產受有特定營業種類　　登記限制，然觀系爭契約第17條第6 項、增補契約第4 條，　　以及系爭不動產說明書內容，高柏原提供之成交行情表乃一　　般店面成交行情並經兩造審閱後簽名確認，堪謂係以店面作　　為系爭契約交易標的，被告卻在標的物現況說明書項次52其　　他重要事項欄勾選「否」，自屬故意不告知瑕疵之情。　㈢系爭不動產因有上述瑕疵，原告現僅能先在1 樓經營假髮業　　以為停損，2 至4 樓則閒置至今，亦因樓梯狹窄並無電梯而　　難以作為倉庫使用。系爭不動產既欠缺契約預定效用之瑕疵　　，無論被告締約前是否知悉均應負瑕疵擔保責任，況伊係明　　知系爭不動產受有特定營業種類登記限制卻未告知，並保證　　具營業目的之功能與效用而出售予原告，所為給付不合債之　　本旨，亦應負債務不履行責任，原告當得請求減少系爭契約　　價金，並因溢付價金乃被告無法律上原因受有利益而應返還　　，抑或被告應就該等不完全給付負損害賠償責任。依臺北市　　不動產估價師公會之不動產鑑價報告書，系爭不動產整棟均　　得為店面使用之預估市價為8,425 萬5,585 元，每建坪約99 　　萬5,750 元，如僅1 樓得為特定行業使用、2 至4 樓均不得　　行營業登記之預估市價為8,241 萬5,205 元，每建坪約97萬　　4,000 元等文，系爭不動產之成交價竟高達2 億4,000 萬元　　、每坪單價283 萬6,370 元，成交價實不合理；復參實務關　　於價值減損比例之相關見解，考量個案價值減損嚴重程度之　　差異，以買賣價金2 億4,000 萬元20% 即5,000 萬元為系爭　　不動產價值減損金額請求被告賠償，應屬妥適。爰依民法第　　354 條第1 項與第2 項、第359 條、第179 條、第360 條、　　第227 條第1 項、第226 條第1 項等規定，併予主張而為選　　擇合併，請求擇一為勝訴判決等語。並聲明：⒈被告應給付　　原告5,000 萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止按年　　息5%計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠被告於97年3 月12日購入系爭不動產作為工作室使用、自10 　　1 年起出租予愛迪達公司，嗣愛迪達公司受疫情影響於110 　　年8 月退租，被告方於同年10月委由江萬杰處理系爭建物招　　租事宜。俟同年12月24日訴外人永慶房屋銷售員范揚儒致電　　詢問出售意願，雖經江萬杰表示無出售打算，且時為空租狀　　態、不願遭殺價影響賣價，然高柏原旋來電稱積極投資全臺　　各地房產之大客戶有購買意願，復對系爭不動產所在商圈研　　究多時且欲購入作為自用，現空租狀態更符合其需求等事由　　勸說，江萬杰便同意高柏原攜同原告與其配偶於翌（25）下　　午2 時許看屋，於開門後依高柏原要求至屋外等候。待原告　　及其配偶下午3 時許離去，高柏原表示將磋商買價而請江萬　　杰簽署委託銷售契約書授權以3 億3,688 萬元為開價金額，　　未久復於同日交付原告開立之2,000 萬元即期支票作為斡旋　　金且表示有出價2 億元以上之強烈購買意願，於110 年12月　　27日至同年月30日間不斷透過高柏原斡旋交易價格後，兩造　　、江萬杰方於同年月31日簽約日與原告在永慶房屋簽約中心　　初次見面更分開議價，短短8 日即以相對低價之2 億4,000 　　萬元成交，再於111 年2 月22日將系爭不動產移轉登記予訴　　外人即原告之子陳正旗、陳正榮與陳瑩哲，原告現亦在系爭　　建物經營C .Y .S 假髮、接髮之營業。　㈡被告簽訂系爭契約前對原告背景全然未知，僅自高柏原處得　　知原告欲承購自用，交易過程中也未表明預計經營之項目，　　非以比照周圍商圈能經營服飾、餐飲、美容行業等營業項目　　為購買前提，被告實難知悉原告購買後之用途並保證具營業　　目的之功能與效用可能性可言。至室內裝修合格證明、建築　　平面圖等文件，首係兩造110 年12月31日簽署系爭契約等待　　行政手續期間閒聊之際，高柏原提及為原告查詢相關資料得　　知有違建部分，被告方首次出示該等文件作為說明增建、滲　　漏水位置與範圍之輔助資料後收回，嗣係原告於交屋前多次　　藉由永慶房屋表達欲拿取該等文件以供裝潢使用，伊方於11 　　1 年2 月25日交屋日交予原告作為室內設計參考使用，則該　　等文件既係簽約後方予提供，對原告購屋決策不生影響，難　　認原告主張伊曾保證系爭不動產具營業目的之功用與效能、　　其因此陷於錯誤誤認系爭不動產之功能與效用可採；況該等　　文件非系爭不動產使用分區證明文件，建築平面圖更祇是第　　一手屋主向臺北市政府申請登記之手繪文件，圖面甚有臥室　　、客廳等字樣，全不足證明原告主張屬實。　㈢其次，依一般交易習慣，不動產買賣會以不動產使用分區、　　權狀記載、產權調查及商業司查詢結果作為判斷不動產使用　　用途之依歸，倘買賣雙方有特別約定或保證事項，則會記載　　在增補協議之上。系爭不動產使用分區及產權調查結果同為　　住宅，系爭契約及增補協議全乏系爭不動產品質之保證約定　　，反自不動產說明書一般注意事項第4 條可知倘原告欲供營　　業用途應自行確認是否符合法規、應審查事項及相關法令，　　要非被告之責，更難徒以標的物現況說明書及成交行情表作　　為解釋系爭契約預定效用之依歸。再系爭建物營業登記項目　　有無限制應屬臺北市政府商業處、建築管理工程處或都市發　　展局等職權範圍，伊實無保證可能，原告又係C .Y .S 假髮　　負責人，名下房地產眾多，若有置產以供營業之用，於購買　　系爭不動產前應知可預先查詢營業登記項目以確保系爭不動　　產符合使用目的，現卻稱未曾預先查詢或瞭解，實與經驗法　　則相違，應具有重大過失，被告不負民法第355 條物之瑕疵　　擔保責任；至愛迪達公司承租系爭不動產僅係事實表彰，與　　被告保證或促使原告相信系爭不動產無營業登記使用限制要　　屬二事，原告也在系爭不動產經營自身商業C .Y .S 假髮、　　接髮，與周遭商圈1 樓開設店面、其上另作他用之使用狀況　　一致，更於111 年9 月將其公司遷至系爭不動產，足謂系爭　　不動產無不得作為營業使用之瑕疵，亦與原告購屋需求相合　　。承此，原告在系爭不動產買賣交易前既未確定購買後之使　　用規劃，也未透漏其購買用途予被告，更以重視隱私為由，　　要求永慶房屋對其個人資訊多加保密，使被告無從知悉上情　　，亦不知系爭不動產預查結果，自無從保證系爭不動產具營　　業目的之功用及效用，抑或與原告就系爭契約係以店面為預　　定效用達成意思表示合致，尚不待言。　㈣復臺北市不動產估價師公會不動產鑑價報告書之估價結果係　　以鈞院函詢內容為限，未將都市更新或危老重建等系爭不動　　產之最大價值納入考量，難謂可採。退步言之，如依該鑑價　　報告書鑑定結果，系爭不動產僅1 樓得為特定行業登記使用　　、其餘2 至4 樓均不得行營業登記之預估市價為8,241 萬5, 　　205 元，如1 至4 樓均得作為特定行業登記使用之預估市價　　為8,425 萬5,585 元，所生價值減損約為系爭不動產總價2. 　　184%，原告依此減損比例至多僅得主張524 萬1,600 元價值　　減損等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲　　請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行　　。三、兩造不爭執事實（見本院卷一第417 頁至第419 頁，並依判　　決格式修正或刪減文句）　㈠系爭不動產依51年營字第39號營造執照所載，主要用途為住　　宅。又依110 年10月22日營業場所土地使用分區管制與建築　　管制規定查詢案件明細表所載，系爭土地使用分區不得作為　　餐館業、衣著等服飾零售業、鐘錶零售業、眼鏡零售業、酒　　吧業、傢俱寢具等零售業、美容美髮服務業、飲酒店業、按　　摩業、寵物美容服務業等營業使用。　㈡被告於97年3 月12日購買系爭不動產，並於97年4 月10日以　　買賣為登記原因登記為所有人。　㈢系爭建物曾自101 年至110 年8 月期間由被告出租予愛迪達　　公司經營服飾業。　㈣被告於110 年10月起委託伊配偶（未登記）江萬杰處理系爭　　建物招租事宜。　㈤王奕維曾於110 年10月22日申請系爭建物之營業場所預查登　　記。　㈥被告委由江萬杰於110 年12月25日簽署標的物現況說明書。　㈦原告曾於110 年12月25日由永慶房屋店長高柏原帶至系爭建　　物看屋，並開立2,000 萬元即期支票作為斡旋金；被告原開　　價3 億3,688 萬元，原告原出價2 億元。　㈧兩造、江萬杰於110 年12月31日首次見面並斡旋後，就系爭　　不動產以買賣價金2 億4,000 萬元簽訂系爭契約，原告之子　　陳正旗、陳正榮與陳瑩哲則任連帶保證與登記名義人。　㈨系爭不動產於111 年2 月22日以同年1 月14日買賣為登記原　　因，移轉登記予陳正旗、陳正榮與陳瑩哲所有，應有部分各　　1/3 ；並於同年月25日交屋。　㈩系爭建物現作為原告經營之C .Y .S 假髮、接髮中山南西門　　市。　被告曾提供系爭建物之建築平面圖、室內裝修設計圖、愛迪　　達公司室內裝修竣工照片予原告（但兩造就提供、交付之時　　點有所爭執）。四、原告另主張系爭不動產不具系爭契約預定效用及被告保證之　　品質而具物之瑕疵，應減少價金、負損害賠償責任而給付原　　告5,000 萬元與法定遲延利息等情，則為被告所否認，並以　　前詞置辯。是以，本件爭點厥為：㈠原告購買系爭不動產前　　，有無向被告表示系爭不動產須比照周圍商圈經營服飾、餐　　飲與美容等項目之店面始願購買？㈡被告於締約時有無保證　　系爭不動產具上述營業目的之功能與效用，抑或有無欠缺契　　約預定效用之瑕疵，即無營業登記使用上限制之情形？㈢如　　不爭執事實所示文件係於何時交付予原告？㈣原告依民法　　第354 條第1 項、第2 項、第359 條、第179 條，或民法第　　360 條、第227 條第1 項與第226 條第1 項規定，請求被告　　給付減少價金之5,000 萬元，有無理由？（見本院卷一第41 　　8 頁，且依論述先後、妥適性及全辯論意旨調整順序內容）　　茲分述如下：　㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，　　民事訴訟法第277 條前段亦有明文，是主張權利存在之人就　　權利發生事實負舉證責任，主張權利不存在之人就權利障礙　　事實、權利消滅事實與權利排除事實負有舉證責任。若上述　　應負舉證責任之一方先未能舉證證實自己主張、抗辯事實為　　真實，則他方就渠抗辯、主張事實縱不能舉證或所舉證據尚　　有疵累，仍無從認定負舉證責任之一方所言可採。再稱買賣　　者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之　　契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為　　成立，民法第345 條固有明文。惟當事人互相表示意思一致　　者，無論其為明示或默示，契約即為成立；當事人對於必要　　之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推　　定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時　　，法院應依其事件之性質定之，民法第153 條同有明定。是　　依上述，買賣契約之主給付義務當係標的物與價金事項，倘　　欲主張尚有其餘義務具對價關係、乃系爭契約重要之點，當　　應由主張之人負舉證責任，合先敘明。再所謂物之瑕疵係指　　存在於物之缺點而言，包括物之交換價值、使用價值（通常　　效用與預定效用）及所保證品質之瑕疵；凡依通常交易觀念　　，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而　　不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最　　高法院103 年度台上字第196 號判決要旨參照）。　㈡原告固以前詞主張，但依現有卷內證據資料，難認系爭契約　　預定效用係為購得整棟均得為商業營業登記之不動產，也不　　足認被告保證系爭不動產具有前開所謂預定效用之品質：　⒈系爭不動產雖位於南西商圈，然參系爭不動產最初建築平面　　圖所呈現室內住宅之格局、營造執照記載「住宅」之主要用　　途（見本院卷一第195 頁至第196 頁），已知系爭不動產主　　要用途係供住宅為使用目的，亦在不動產說明書中揭示在卷　　。復據目前現場照片、GOOGLE地圖查詢結果以觀（見本院卷　　一第172 頁至第174 頁、第76頁至第78頁、第294 頁、第30 　　6 頁至第316 頁），系爭不動產周遭看似住商混雜，附近建　　築外觀要非整棟全屬經商使用，甚多有2 樓以上維持毫無整　　修而僅為住宅使用之樣貌，難謂在該商圈購得之透天厝均應　　整棟得供商業使用，系爭契約中所附附近行情趨勢報告書亦　　未見實際說明各間店面狀態更有不同屋齡、樓層之區別（見　　本院卷一第202 頁），猶不足認原告主張具有該等預定效用　　之品質，自不待言。　⒉紬繹不動產買賣契約書、增補契約（見士林司促卷第11頁至　　第17頁；本院卷一第160 頁至第171 頁），被告僅於第9 條　　為系爭不動產產權清楚，無一屋數賣、遭他人占用或占用他　　人土地或有其他糾葛之情事，抑或有物之瑕疵（如滲漏水、　　海砂屋、輻射屋等或其他影響結構安全之瑕疵），另於第17 　　條需再特別具體繕打、記載之約定事項中，祇明確載有「乙　　方保證無私人二胎設定、限制登記等其他影響甲方權益之情　　事」等字樣，乏何系爭建物使用目的、營業保證等保證品質　　之具體約定；至增建部分與範圍，據第2 條增建或占用部分　　確勾選有「一樓空地」、「上下樓層內梯」、「一樓增建沿　　著加蓋」與「鐵皮屋頂增建」等項目並就公告與通知拆除時　　點前後為風險承擔之約定，第11條第2 項也就點交時增建部　　分方式予以約定，更在增補契約書上明確記載於110 年12月　　31日增訂確認部分曾遭報拆之增建範圍與處理情況、系爭不　　動產斯時設有營利事業登記而無法就相關稅費適用自用稅率　　之優惠條件甚明。互核系爭不動產110 年12月31日不動產說　　明書所載介紹內容（見本院卷一第176 頁至第210 頁），「　　產權調查表」建物標示記載主要用途為「住宅（資料來源　　：依成果圖為依據）」，重要注意事項載有增建部分大致　　範圍與查報狀況、一般注意事項第4 點、第6 點亦載若買　　方承購欲供營業用途時，需自行確認是否符合各該法規與應　　審查事項，即便有承租情事也不保證承租方既有營業項目符　　合相關法規屬合法營業並依法向主管機關辦理相關登記等文　　，則前開文件資料要無具體記載被告保證系爭不動產毫無營　　業登記限制之事實，應堪認定。　⒊證人高宏德於本院中證稱：依渠擔任房仲14年經驗，經驗上　　現況使用說明書記載使用方式係業務產調時據現場狀況勾選　　使用（此僅係現況之闡述），不動產產權調查表用途則係依　　成果圖或謄本記載為主，若買賣雙方另有特別約定或保證時　　會另外書寫不動產買賣契約增補協議。渠先前曾為原告服務　　洽購位於臺北市大安區之透天厝（1 樓店面、樓上住家），　　原告嗣於110 年12月中旬電洽中山北路2 段20巷店面得否帶　　看，表示此處商圈熱鬧、有興趣找尋有無適合為店面之物件　　，當時原告就是喜歡此商圈，並覺得店面或住家均可，尚有　　諸多想法而未確定，故僅先找尋此商圈透天厝，20巷該屋也　　係1 至2 樓為店面、樓上為住家，然看屋後原告感覺面寬過　　窄、出入不便難為店面而繼續尋找，渠與店長高柏原討論，　　高柏原即想到系爭不動產正出租、內部評估為透天厝（通常　　1 樓為店面、樓上或為倉庫，再樓上或為住家）而主動聯繫　　江萬杰。110 年12月25日看屋當日兩造並未接觸，渠與高柏　　原帶原告看屋，當時原告僅詢問先前用途也未提及有何不滿　　，高柏原詢問江萬杰後回答曾租給愛迪達公司、更早係自行　　開餐廳，看屋結束陪同原告徒步返家之際，原告對系爭不動　　產頗為滿意，遂開價2 億更開立斡旋金支票，高柏原與渠亦　　立即至淡水找江萬杰但未果，此後至同年月31日止均再為議　　價，原告期間曾提及1 樓或1 至2 樓做店面（即其假髮業）　　、樓上供小孩居住，抑或全部出租等想法然未討論營業限制　　等問題，且因當時雙方價差甚大仍持續討論如何令雙方價格　　聚焦（被告資訊多係藉由高柏原轉述），待110 年12月31日　　兩造約出講價，就作店面使用方向之討論較多，簽約前也曾　　透過高柏原要求被告攜帶建築平面圖、室內裝修設計圖、愛　　迪達公司裝修竣工照片等文件以確認被告先前增建與裝潢設　　計之情形，原告最終表示系爭不動產土地每坪不應逾800 萬　　元，方算出2 億4,000 萬元並以此金額成交，渠也向兩造拿　　取身分證供代書擬定合約書、現況說明書等內容，因江萬杰　　攜有裝潢設計書，也持該設計書勾選現況、增建內容，但當　　時設計圖並未附在系爭契約書內，係於行交屋前原告請渠詢　　問被告得否提供1 份文件，渠並未多問原因而係直接詢問被　　告，被告也同意而於交屋時提供。交屋後原告曾張貼廣告招　　租，但未覓得理想之承租方改為己用，此時即有些不滿，因　　無法整棟送營業登記等語（見本院卷二第33頁至第47頁）。　⒋證人江萬杰於本院中證之：伊與被告為男女朋友兼事業伙伴　　20餘年，彼此投資理財均互相代理與決定。系爭不動產原係　　為自己公司江捷有限公司（下稱江捷公司）之辦公室使用而　　約於97年間購買，當時為空屋及廢墟，故整理約1 至2 年後　　進駐，1 至2 樓類似呈現設計作品生活風，3 至4 樓則為辦　　公使用，直至100 年初因愛迪達公司欲透過仲介出租開店面　　，江捷公司也有大陸生意往來，故將系爭建物出租予愛迪達　　公司約8 至9 年左右，迨110 年8 月愛迪達公司退租後，由　　伊負責對外招租事宜，故如有租賃仲介主動詢問時就會簡單　　互加LINE，未必會知悉仲介實際姓名，也曾有遇過租客透過　　仲介詢問伊竣工資訊等資料，當時並無出售意願。嗣110 年　　12月間伊接獲永慶房屋仲介范揚儒（按：即賣方仲介）聯繫　　表示有位買方（按：即原告）指定欲購買16巷或20巷透天厝　　但先前未成交，詢問伊有無出售意願，伊當時拒絕並表示斯　　時疫情因素或許賣相不佳，未久高柏原又來電表示原告資金　　實力雄厚、經營甚久，一直投資各地房地產，更強調原告購　　屋為自用、系爭不動產是時為未出租之空屋恰符合期待，然　　未說明自用用途，又稱原告非常重視隱私故不要過問太多、　　買賣流程也盡量低調等內容，伊與被告商量後即同意隔日帶　　看屋，該日僅伊一人先開門帶高柏原導覽，並因高柏原要求　　未與買方接觸，俟其等離開後高柏原表示買方欲立即出價購　　買而簽立出價3 億3,000 萬餘元之委賣契約（本院卷一第20 　　0 頁至第201 頁標的物現況說明書即簽署時回答之部分），　　更於伊返家未久即攜帶原告提供之2,000 萬元支票斡旋金代　　表誠意，稱若願開價2 億元即可立刻收下，然因價差差距過　　大故伊未收受，此後數日高柏原均提及價錢事宜而毫無屋況　　、鄰居或使用情形之討論。伊至簽約日110 年12月31日方首　　次見到原告並得知係經營假髮生意，兩造被帶至不同房間談　　價，最終於2 億4,000 萬元時方見到面，因原告輩份長於伊　　故伊未詢問購買原因或主動詢問職業，最後確認價金後即由　　永慶房屋代書開始為兩造落款簽名，另分別由范揚儒、高宏　　德對兩造說明不動產現況說明書，直至簽約後半段，高宏德　　表示在臺北市政府查詢到違建紀錄欲確認位置，被告提醒伊　　有份標示位置之圖片，伊遂首次取出室內裝修竣工照片、平　　面圖等文件說明1 、2 分後收回，且在標的物現況說明書下　　手寫修改，並將所有疑義均載於增補協議放至系爭契約內，　　更因江捷公司斯時仍登記在該處故先行扣除10萬元，此段期　　間原告始終未提到購屋用途。上述文件係范揚儒約於111 年　　2 月25日交屋前幾天告知原告要求除點交鑰匙外尚須簽約時　　所見一切文件以利設計師繪圖，伊方於交屋當日帶予范揚儒　　處理，當日原告亦祇稱欲暫時做烘焙使用。直至111 年5 月　　間范揚儒或高柏原始電聯告知原告稱伊詐騙因無法營業使用　　，伊覺得很冤枉，因為從頭到尾接收到之訊息僅有原告欲自　　用，高柏原、高宏德也未與伊討論過2 至4 樓得否營業登記　　、營業項目限制等語（見本院卷二第22頁至第32頁）。　⒌據上開證人所為證詞，足知一般中古屋交易實務，若買賣雙　　方有特別保證、約定情事者會另以增補協議呈現，且原告於　　簽約前並未特定其購得系爭不動產後之用途，至多僅有位於　　南西商圈、1 樓為店面之透天厝明確需求，於上揭增補協議　　中全無任何營業登記限制之保證；雖證人高宏德提及兩造11 　　0 年12月31日談價時閒聊系爭不動產先前之用途，然以閒聊　　內容遽謂被告業已保證整棟均得作為商業登記使用，要屬率　　斷。原告固主張向被告取得建築物室內裝修竣工照片、房屋　　平面圖，及102 裝修（使）第2763號建築物室內裝修合格證　　明（存根）（見本院卷一第226 頁至第240 頁）。然暫不問　　房屋平面圖僅係建造執照或使用執照之平面圖，此自上有「　　臥室」、「浴廁」、「小客廳」及「廚房」等註記即足明瞭　　，室內裝修合格證明平面簡圖及竣工照片上更有違建範圍與　　面積註記、以及在建築物室內裝修概要欄備註處記載：「⒈ 　　本證明所載之『用途』，僅係供作檢討建築技術規則有關內　　部裝修材料、分間牆構造等規定之依據，至若與使用執照（　　或變更使用執照）所載用途不符者，當得視實際需要另案辦　　理變更使用執照，且不得作為申請本府各機關營業證照之證　　明文件。⒉室內裝修圖說範圍如涉有違建，仍應依現行違建　　處理原則辦理。」等內容，並未敘明得為整棟營業登記之情　　事；衡酌永慶房屋112 年9 月26日永慶總112 字第301 號函　　覆：原告最初於110 年12月中旬洽詢斯時委賣中之臺北市○ 　　○區○○○路0 段00巷○號不動產，並經渠人員介紹、帶看　　後惜未成交，故原告即口頭告知欲購買捷運中山站附近之房　　屋作為自行開店使用；嗣永慶房屋人員介紹系爭不動產，原　　告於看屋後有購買意願而簽署不動產買賣意願書請渠代為斡　　旋，最終促成兩造於110 年12月31日達成買賣合意簽署系爭　　契約。至建築平面圖、室內裝修設計圖、愛迪達公司室內裝　　修竣工照片，曾於110 年12月31日由被告提出進一步說明系　　爭不動產之滲漏水與增建位置，並據此載明在增補契約及標　　的物現況說明書，由兩造簽名確認；後續交屋錢因原告詢問　　可否提供該等文件正本，被告同意而於交屋時交付等節（見　　本院卷一第558 頁），與前揭證人證述相合，是該等室內裝　　修竣工照片、房屋平面圖與室內裝修合格證明等文件於110 　　年12月31日簽約日僅係作為確認滲漏水、違建位置與範圍使　　用，更係交屋日方提供予原告持有，是全不足為原告有利之　　積極證明。　⒍原告另提出營業場所土地分區管制與建築管理規定查詢表營　　業場所預先查詢查詢結果（見本院卷一第242 頁至第248 頁　　），欲證明被告於110 年10月22日即於查詢後得知系爭不動　　產營業項目限制，然姑不論據臺北市商業處112 年5 月17日　　北市商二字第1126016510號函暨系爭不動產營業場所土地使　　用分區管制與建築管理規定預先查詢結果（含申請人姓名）　　資料（見本院卷一第270 頁至第277 頁），已揭示任何人均　　得自行上線申請營業場所土地使用分區管制與建築管理規定　　預先查詢，毋庸具公司負責人資格要件或經授權等情，況是　　否為被告直接或間接託人申請查詢得知，也與兩造間有無保　　證該等品質無涉；至原告之LINE群組對話紀錄擷圖（見本院　　卷一第298 頁至第302 頁、第476 頁至第503 頁），該等新　　聞網頁連結既經原告自陳乃高柏原（按：實應為高宏德）張　　貼，究否係永慶房屋為居間促成兩造成立買賣契約而傳送，　　要屬未知，系爭建物內部照片亦難逕認與契約預定效用、被　　告保證品質品質相當。徵以被告所提與高柏原間之對話錄音　　譯文（見本院卷一第388 頁至第401 頁），高柏原至多僅表　　示因原告欲自行開店經營假髮曾協助查詢確認可為該營業項　　目、並未承諾整棟均可商業登記，又稱室內裝修文件為交屋　　時交付予原告等內容，實與原告上揭主張不合，然詢問兩造　　後均不願聲請傳喚證人高柏原到庭作證（見本院卷一第420 　　頁；原告前曾聲請傳喚後撤回《見本院卷一第291 頁、第34 　　5 頁》），則在現未能知悉高柏原對兩造簽線居間告知之實　　際內容下，礙難認被告有何明示或默示保證品質之意思表示　　，而應負減少價金或損害賠償責任，洵堪認定。　㈢本院既無從認定系爭不動產整棟均毫無營業登記限制內容為　　系爭契約之預定效用，也未見有何被告保證系爭不動產具該　　等品質之情事，難謂被告應負物之瑕疵擔保責任，本院自不　　就系爭不動產應減少價值或被告應負損害賠償範圍予以論述　　，末予指明。五、從而，原告依民法第354 條第1 項與第2 項、第359 條、第　　179 條、第360 條、第227 條第1 項、第226 條第1 項等規　　定，請求：被告應給付5,000 萬元，及自起訴狀繕本送達翌　　日起至清償日止按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回　　。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，爰併駁　　回之。六、本件事證已臻明確，原告雖聲請傳喚王奕維、丁慶華欲證明　　於110 年10月22日預查得知系爭不動產特定營業種類登記限　　制後告知被告，被告於締約前已知此情（見本院卷一第291 　　頁、第349 頁至第351 頁、第411 頁至第412 頁），並聲請　　傳喚鍾鸞鳳欲證明江萬杰於簽約前保證系爭不動產全得為營　　業使用，並將室內裝修證明等文件交予原告之事實（見本欲　　卷一第512 頁至第513 頁），然無論被告是否透過王奕維得　　知系爭不動產營業種類登記限制，原告既未能舉證使本院得　　出被告曾保證系爭不動產整棟均可為營業使用品質事實之心　　證，再觀原告原先書狀始終表示自行決定，又已傳喚其聲請　　之高宏德作證如前，證人鍾鸞鳳部分當與高宏德待證事實重　　複，均無調查之必要；暨兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資　　料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不一　　一論列，併此敘明。七、本件訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　 113　　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　黃鈺純以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李心怡

2024-12-13

TPDV-112-重訴-142-20241213-1

司執

臺灣雲林地方法院

給付票款

臺灣雲林地方法院民事裁定 113年度司執字第44510號債權人裕富數位資融股份有限公司法定代理人闕源龍上列債權人與債務人黃偉哲間給付票款強制執行事件，本院裁定如下：主文債權人就債務人所有如附表所示不動產之強制執行聲請駁回。前項聲請程序費用由債權人負擔。　　理由一、按執行法院命債權人於相當期限內預納必要之執行費用而不預納，致強制執行程序不能進行時，執行法院得以裁定駁回其強制執行之聲請，並於裁定確定後，撤銷已為之執行處分，此觀強制執行法第28條之1第2款規定即明。二、經查，債權人聲請強制執行債務人所有如附表所示之不動產，經本院分別於民國113年11月22日命其應於文到10日內，向台中市不動產估價師公會雲林辦事處洽繳鑑定必要費用，該命令業於113年11月26日送達債權人，有送達證書附卷可稽。惟其逾期未繳納該費用，亦有本院收文資料查詢清單資料在卷可參，致本院無從續行執行程序，依上開規定，應駁回其強制執行之聲請。三、依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第95條、第78條，裁定如主文。四、如不服本裁定，應於裁定送達後10日內，以書狀向本院司法事務官提出異議，並繳納裁判費新臺幣1,000元。中　　華　　民　　國　 113　　年　　12　　月　　12　　日民事執行處司法事務官附表： 113年司執字044510號財產所有人：黃偉哲編號土　　　　地　　　　坐　　　　落面　積權　利範　圍最低拍賣價格 (新臺幣元) 縣　市鄉鎮市區段小段地號平方公尺 1 雲林縣褒忠鄉忠東 997 2858 768分之1 備考重測前：埔姜崙段197-3地號。

2024-12-12

ULDV-113-司執-44510-20241212-1

司

臺灣高雄地方法院

裁定收買股份價格

臺灣高雄地方法院民事裁定 112年度司字第27號聲請人陳貴源代理人陳樹村律師黃政廷律師相對人風林小築股份有限公司法定代理人陳玉珍代理人張坤明律師上列當事人間聲請裁定收買股份價格事件，本院裁定如下：　　主　文相對人收買聲請人所有之相對人股份之價格應為每股新臺幣柒拾參點伍元。聲請程序費用新臺幣貳拾萬壹仟元由兩造各負擔二分之一。　　理　由一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，民事訴訟法第262條第1項定有明文。經查，本件聲請人聲請時原聲明：㈠聲請本院裁定相對人收買聲請人股份之價格。㈡相對人並應支付自民國112年5月8日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（本院卷第11頁）。後聲請人於113年11月28日當庭撤回聲明第2項（本院卷第451頁），審諸非訟事件法固無聲請人得於裁定確定前撤回聲請之規定，然其情節與訴訟程序當事人撤回訴訟有其相似性，且聲明第2項之標的本屬聲請人得自行處分之事項，故本於相同事務應為相同處理之原則，自應類推適用民事訴訟法第262條第1項之規定准許之，先予敘明。二、聲請意旨略以：相對人係從事宿舍出租業務，唯一之資產即出租宿舍之土地及建物（如附表一所示，下合稱系爭不動產），系爭不動產更占相對人總資產之99.53%，自屬全部或主要部分之營業或財產。詎料，相對人於112年1月13日寄發股東臨時會開會通知予聲請人，表明欲出售系爭不動產（下稱系爭提案），聲請人旋於同年月31日寄發存證信函表示反對，亦於112年2月6日召開之相對人第一次股東臨時會（下稱系爭會議），當場反對系爭提案並記載於股東會議事錄，聲請人於112年2月23日以存證信函表示請相對人以當時公平之價格收買聲請人所持有之相對人股份140,220股，然相對人自112年2月6日股東臨時會後均未與聲請人協議股份價格，迄今已超過60日，聲請人自得請求本院為股份價格之裁定，爰依公司法第185條第1項第2款、第186條、第187條第1、2 項等規定提起本件聲請等語，並聲明：聲請本院裁定相對人收買聲請人股份之價格。三、相對人則以：相對人係由聲請人與其兄姐即訴外人陳玉幸、陳玉香、陳玉珍（即相對人法定代理人）、陳貴寶、陳貴東等人所成立之公司，聲請人並未有任何現金出資，相對人亦具有高度閉鎖性，故聲請人所持之股份並無對外流通之公平價格，縱相對人同意股份價格之計算方式，得以系爭不動產之價值減去相對人111年12月31日資產負債表（下稱系爭資產負債表）所示之負債總額，作為相對人之現存價值，並據此計算股份價格，惟社團法人高雄市不動產估價師公會（下稱高雄市不動產估價師公會）就系爭不動產之價格作成之鑑定報告（下稱系爭鑑定報告），未考量政府打房政策之影響，及扣除交易與時間成本等因素，估價顯屬過高，是系爭不動產價格應以實際賣出之價格計算，聲請人於110年間亦同意之。又相對人所有之系爭不動產均係向金融機構舉債興建，取得之營收須繳納貸款及利息，若遇有資金不足時，係由相對人股東自行出資繳納，加上近年因少子化相對人宿舍經營業務陷入困境，每年營收根本無法償還股東借款，相對人已入不敷出，無多餘款項再收買聲請人股份。此外，相對人股東於110年1月1日即有結束營業解散之共識，惟因多數股東不熟悉法律，亦慮及若相對人解散公司須先償還銀行貸款，如不予處理，將遭銀行強制執行系爭不動產，反而對股東不利，始未決議解散，權衡後改以先清算相對人之債權債務關係，並就系爭不動產為鑑價處分後，再進行解散事宜，聲請人明知此情卻伺機要求收買股份，罔顧股東間已有解散之共識。又聲請人所要求之價格計算方式，係以公司資產減去公司負債，此與公司清算後計算股東剩餘財產分配之方式相同，顯見聲請人企圖以股份收買請求權，達成優先於其他股東分配剩餘財產之目的，顯已違反權利行使須符合誠實信用原則之旨，而相對人已於112年3月17日第二次股東臨時會決議解散，故聲請人之聲請並無理由。四、經查：　㈠聲請人聲請收買其所持有相對人之股份應屬合法：　⒈按公司讓與全部或主要部分之營業或財產，應有代表已發行股份總數3分之2以上股東出席之股東會，以出席股東表決權過半數之同意行之；股東於股東會為前條決議前，已以書面通知公司反對該項行為之意思表示，並於股東會已為反對者，得請求公司以當時公平價格，收買其所有之股份。但股東會前條第1項第2款之決議，同時決議解散時，不在此限；前條之請求，應自第185條決議日起20日內，提出記載股份種類及數額之書面為之。股東與公司間協議決定股份價格者，公司應自決議日起90日內支付價款，自第185條決議日起60 日內未達協議者，股東應於此期間經過後30日內，聲請法院為價格之裁定，公司法第185條第1項第2款、第186條、第18 7條第1項及第2項分別定有明文。　⒉聲請人為相對人之股東，現持有相對人股份140,220股（下稱系爭股份），相對人現發行股份為1,140,000股，目前係以宿舍出租為所營事業，相對人公司所有之系爭不動產占相對人總資產99.53%等情，業據聲請人提出相對人公司股利分配明細表、經濟部工商登記公示資料、相對人之系爭資產負債表等件為憑（本院卷第17至21頁），而相對人亦自承聲請人目前確為相對人之股東並持有系爭股份，相對人目前係以經營學生宿舍租賃為業（本院卷第85至86頁、107頁），對於系爭資產負債表之上所記載之事項及計算結果亦不爭執（本院卷第452頁），故聲請人主張其為相對人之股東，系爭不動產為相對人之主要部分財產等情應為可採。又相對人確於 112年2月6日召開系爭會議，並於該次會議中決議通過系爭提案，嗣聲請人分別於收受系爭會議開會通知後之112年1月 31日寄發存證信函予相對人表示反對系爭提案，於開會當日亦以言詞反對，後於112年2月23日以存證信函請求相對人收買其所有之股份，相對人於112年2月24日收受，且兩造迄今未達成收買價格之協議等事實，有聲請人提出之相對人112 年1月13日之開會通知、永和中山路存證號碼000020號存證信函及回執、相對人系爭會議簽到表、系爭會議之會議紀錄、永和中山路存證號碼000050號存證信函及回執等資料（本院卷第23至35頁）在卷可參，是聲請人依前開公司法第185 條第1項第2款、第186條、第187條第1項及第2項規定，向本院聲請裁定股份收買價格，自屬有據。　⒊相對人固辯稱：相對人之股東於110年1月1日已有解散公司之共識，聲請人對此亦屬明知，又相對人於112年3月17日召開第二次股東臨時會決議解散相對人，故聲請人之聲請於法不符等語。查，相對人系爭會議之開會通知及議事錄均僅記載討論系爭不動產出售及相關事宜，均未提及解散相對人，足見系爭會議當時並無作成解散相對人之決議，而依前開公司法第186條規定，解散決議須於系爭會議決議時同時作成，始可阻卻聲請人行使股份收買請求權，況於公司解散後行清算程序時，仍有公司法第185條第1項各款規定之適用（最高法院104年度台上字第1306號判決意旨參照），是相對人縱於系爭會議後之112年3月17日另作成正式解散相對人之決議，亦無從阻卻聲請人行使權利。且異議股東之股份收買請求權具有形成權之性質，一經股東行使即已生效，而本件聲請人既已於112年2月23日以存證信函通知相對人其欲行使股份收買請求權，則兩造間之股份買賣契約於相對人112年2月24 日收受該存證信函時（本院卷第35頁）即已成立，縱相對人日後另有正式解散之決議，亦無礙聲請人權利之行使。　⒋相對人復抗辯：聲請人於110年1月時已知相對人財務不佳，股東間有處分系爭不動產解散公司之共識，聲請人於相對人正式作成處分系爭不動產之決議時，卻突然行使股份收買請求權，達成優先於其他股東分配剩餘財產之目的，已有違誠實信用原則等語。惟相對人110年1月1日董監事暨股東聯合會議（下稱110年1月1日會議）臨時動議第二案之決議內容，固提及要清算公司結束營業，並就系爭不動產進行鑑價程序，惟無明確提及欲出讓系爭不動產，此有會議紀錄在卷可參（本院卷第93至94頁），且依公司法第172條第5項規定涉及公司法第185條第1項各款之事由，並不得以臨時動議之方式提出（最高法院104年度台上字第1306號判決意旨參照），故前開110年1月1日會議以臨時動議方式所決議之第2案，自非讓與系爭不動產之決議。復依相對人所提出於上開會議後，聲請人與相對人股東間之LINE對話紀錄，聲請人除提出採取三班制等如何改善相對人經營現況之具體作法，更提及「公司最終是要交棒的，若不符勞基法，年輕下一代誰願意來承接」等語，有前開對話紀錄在卷可稽（本院卷第95頁），可見聲請人於上開會議前後，並無與其他股東間有達成讓與系爭不動產之共識，而相對人未提出其餘聲請人係惡意行使權利之證據，則聲請人依循公司法第185條第1項第2款、第186條、第187條第1項及第2項等規定行使權利，難謂係違反誠實信用原則之行為。至相對人另以營收不佳為由，辯稱無法購買聲請人之股份，然此僅屬本院裁定後，相對人如何履行與聲請人間股份買賣契約之問題，要與聲請人得否行使本件股份收買請求權無涉。　㈡相對人收買聲請人所有之相對人股份之價格應為每股73.5元：　⒈按所謂當時公平價格，收買其股份，如為上市或上櫃股票，得依非訟事件法第182條之規定，斟酌當地證券交易所實際成交價格核定之；倘非上市或上櫃股票，則所謂「當時公平價格」，係指股東會決議之日，該股份之市場價格而言（最高法院71年度台抗字第212號裁定意旨參照）。經查，系爭不動產占相對人總資產之99.53%，業已認定如前述，足見相對人之現存價值當以系爭不動產於市場之客觀價值為主，而兩造後於113年11月28日本院行調查程序時，均已同意以系爭不動產之價格減去系爭資產負債表上之負債總額，作為相對人之現存價值，並據此計算相對人股份之價格（本院卷第 453頁），而依前開說明意旨，相對人股份之「當時公平價格」即應以系爭不動產於系爭會議決議時（即112年2月6日）之客觀價值，減去系爭資產負債表上之負債總額判斷相對人現存價值，並據此核算相對人每一股份之價格。查，系爭不動產於112年2月6日之客觀價值為125,989,317元，有系爭鑑定報告可憑，審諸系爭不動產目前係作為經營學生宿舍出租之用，鄰近屏東科技大學週遭生活機能方便，系爭鑑定報告並係具有專業證照之不動產估價師所為，估價師依估價目的、勘估標的屬性、使用現況，以成本法、收益法之折現現金流量分析法為估價方法，評估系爭不動產於112年2月6日之客觀價值，未偏離一般估價準則，應可作為核定系爭不動產於112年2月6日客觀價值之標準，再減去系爭資產負債表所示之負債總額為42,203,289元，相對人收買聲請人所有之相對人股份之價格應為每股73.5元（計算式：【125,989,31 7元-42,203,289元】÷相對人現發行之股份數1140000股＝73. 5元，元以下4捨5入）。　　⒉相對人固辯稱：系爭不動產之鑑價過高，相對人於111年開始就委託仲介公司開價120,000,000元出賣，但詢價之潛在買家僅願以50,000,000元議價，且未賣出，自無客觀價值可言，又目前政府打房嚴重，系爭鑑定報告並未將出售成本及時間成本納入考量等語。然系爭鑑定報告係參照與系爭不動產相鄰且相似標的之交易實價進行比較（系爭鑑定報告第24至 25頁），並衡以系爭不動產之個別因素（如建物維護保養情形、改建與增建情形、建物管理現況分析、建物與基地及週遭環境適合性分析等因素，系爭鑑定報告第35至38頁）方形成鑑定價格，均係依不動產估價準則而為，非估價師恣意形成，是縱系爭不動產目前均未有實際成交紀錄，亦不妨礙估價師可依不動產估價準則之規定鑑定系爭不動產之客觀價值，相對人復未舉證證明確有潛在買家出價之事實，所辯自不足採。此外，系爭鑑定報告亦將總體景氣面、不動產市場面、不動產綜合指數納入評估範圍（系爭鑑定報告第12至21頁），並兼衡系爭不動產所位區域之市場概況（系爭鑑定報告第22至24頁），再考量整體不動產交易市場之景氣市況，議價空間、成交量高低與個別區域市場之交易條件，方作出鑑定結論，要無相對人所辯未考量政府政策、出售成本及時間成本等情。相對人復辯稱：由於聲請人與相對人之其他股東間已有出售系爭不動產之共識，故應認聲請人已同意系爭不動產之客觀價值應以實際處分之價格為標準等語，惟聲請人與相對人之其他股東並無達成處分系爭不動產之共識，業經本院認定如前述，復參110年1月1日會議臨時動議第二案之決議內容，聲請人並無同意以實際出售價格作為計算系爭不動產之客觀價格，而相對人就此亦未能提出證據證明，自無從認定相對人此部分所辯屬實。　　五、綜上所述，本件收買股份之公平價格為每股73.5元，聲請人聲請相對人以該價格收買聲請人持有相對人之股份，為有理由，應予准許。六、末按公司法所定股東聲請法院為收買股份價格之裁定事件，法院為裁定前，應訊問公司負責人及為聲請之股東；必要時，得選任檢查人就公司財務實況，命為鑑定；第1項檢查人之報酬，經法院核定後，除有第22條之情形外，由為聲請之股東及公司各負擔2分之1，非訟事件法第182條第1項及第3 項定有明文。經查，本件係因兩造無法達成收買價格之協議，聲請人始提出本件聲請，且兩造均同意以系爭不動產之價格減去系爭資產負債表上之負債總額，作為相對人之現存價值，並據此計算相對人股份之價格，是系爭不動產之鑑價費用（如附表二費用計算書）即為進行本件程序所必要，與前開選任檢查人鑑定所生之報酬有其相似性，當可類推適用前開規定，故本件聲請程序所衍生之費用（如附表二費用計算書）應由兩造平均負擔，始符公平，並依非訟事件法第24條規定職權確定本件聲請程序費用為201,000元。七、據上論結，本件聲請人之聲請有理由，爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　民事第一庭法　官　趙　彬以上正本係照原本作成。如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納裁判費新台幣1,000元。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪王俞萍附表一：一、土地標示：屏東縣○○鄉○○段00000○00000○00000○00000地號土地（權利範圍均為全部，所有權人均為相對人）。二、建物標示：屏東縣○○鄉○○段0000○0000○號（權利範圍均為全部，所有權人均為相對人）及如附圖所示之增建部分。三、門牌號碼：屏東縣○○鄉○○巷00號、00號。　　　　附表二（費用計算書）：費用計算書：項目金額（新臺幣/元）預納人備註裁判費 3,000 聲請人收據日期112年7月20日高雄市不動產估價師公會之鑑定費用初勘費用 18,000元同上本院卷第129頁鑑定公費 180,000元　同上本院卷第143頁

2024-12-06

KSDV-112-司-27-20241206-1

訴

臺灣高雄地方法院

減少價金等

臺灣高雄地方法院民事判決 112年度訴字第870號原告王培容訴訟代理人林怡君律師徐旻律師被告富邦建設股份有限公司法定代理人宋良政訴訟代理人朱怡瑄律師吳任偉律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國113年11月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴暨假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：原告於民國111年3月12日向被告購買坐落在高雄市○○區○○段0地號上之同段1028建號即門牌高雄市○○區○○街0 00號21號房屋（下稱系爭建物）。惟系爭建物建築時設置臥室衛浴熱水管（下稱系爭水管）於隔間牆內時位置偏移，過於靠近牆面（下簡稱管線偏移），且建築工人後續進行隔間牆施工時，又不慎鑿穿系爭水管（下稱水管破損），導致系爭建物嚴重漏水，被告應依民法第354條第1項規定負物之瑕疵擔保責任。嗣被告雖將水管破損及漏水所導致之地板損害修復完成，惟系爭水管位在主結構牆體內，無法重新裝設，故因管線偏移該面牆壁將來無法進行任何裝潢以免再次鑿穿水管，且修復水管破損僅能鑿開牆體以消極晾乾方式處理，縱被告為修復，經原告委請不動產估價師估價，仍受有污名價值減損新臺幣（下同）70萬7,306元（下稱貶損金額），故爰依民法第359條規定請求被告減少貶損金額之價金，並依民法第179條規定請求被告返還。又被告出售具有瑕疵之系爭建物，因給付不合債之本旨，致原告需進行前揭估價而支出費用6萬元（下稱估價費用），此屬被告不完全給付所致損害，爰依民法第227條第2項規定請求被告賠償此部分損害。並聲明：㈠、被告應給付原告76萬7,306元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡、願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：系爭建物雖曾發生系爭水管受釘子釘入而管線破損滲漏之情形，惟原告分別於111年3月24日、4月14日進行初複驗，均未發現漏水之情形，而被告於111年5月25日交屋後至發現漏水之111年6月25日間，原告曾僱用裝修人員進行裝潢，故可能是裝修時釘損系爭水管，並非於交屋時已存在之瑕疵，被告自無庸負瑕疵擔保或不完全給付之責任。又系爭水管所位在之牆面僅有92mm空間，而內部需配置水電管線而需占有相當空間，故系爭水管與牆板接近乃屬正常並非瑕疵，又裝潢時依工程慣例本需確認管路位置，原告現已確認系爭水管位置，不致使將來不能裝修，且水管僅占該牆面極小部分面積，並甚影響該牆面利用。再者，倘系爭建物確有管線破損，被告已將之修復完畢，並再給予修復後之保固10 年，並不會造成交易價值減損之虞，自無再支出估價費用之必要，況兩造曾於原告請求減少交易價值後簽立協議書，故應已就管線破損所造成之所有爭議為和解，原告應無權再向被告為請求。末估價費用為原告起訴前基於證據蒐集需求所為之決定，與系爭建物是否存在瑕疵間並無因果關係，被告無庸負賠償責任等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項：㈠、兩造於111年3月12日就系爭建物簽立買賣契約書、建物現況確認書（內容詳如原證1，卷一第21至32頁）。原告於111年 3月24日初次驗屋，復於111年4月14日複驗，於111年5月16 日辦理所有權登記，於111年5月25日交屋。㈡、原告於111年6月25日發現系爭建物有漏水現象，漏水之原因為系爭水管受釘子釘入損傷滲漏（即水管破損，位置卷一第 40頁圈起處）。㈢、系爭水管線位處之牆體，為輕隔間牆〔輕質灌漿牆（兩側為維斯板，中間兩旁夾骨架，骨架間並以水泥、沙子、保麗龍球混和之材料灌漿），俗稱濕式輕隔間〕，最後再修飾牆面、批土、油漆粉刷。四、得心證之理由㈠、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。是房屋若有滲漏水之情狀，依通常交易觀念，顯已影響房屋之居住功能、作用，自屬該法所稱物之瑕疵。原告主張被告系爭房屋交付時有管線偏移及水管破損致漏水之瑕疵，被告則以管線並無偏移，亦不屬於瑕疵，水管破損非於危險移轉時即存在乙情，資為抗辯。經查： 1、原告主張系爭水管與牆板過度接近，乃屬瑕疵云云。原告固提出臺灣建築學會對於「纖維水泥板輕質灌漿分間牆」（下稱該水泥板分間牆）性能規格平摘要本（下稱系爭要本），以牆線索用之9mm纖維水泥板應以25.4m螺絲固定，故本件牆板雖為6mm亦應以同樣長度螺絲，若將系爭水管置中則不致釘傷該水管，可見系爭水管有所偏移等語。惟查，依系爭要本所載，僅在對於申請人所提出該水泥板隔間牆之文件圖說或測試內容予以審定具有空氣音隔音性能（卷二第558、559 頁），並非針對被告所施工之「輕隔間牆」之施工及牆內管線規範，實難比附援引作為系爭水管裝設位置之標準。且依原告所提出之照片及影片以觀（卷二第52至53頁），皆無從辨認牆體、板材厚度至系爭水管之位置，無法判斷系爭水管是否偏近臥室內牆板；況由該牆內除系爭水管外，另有電線管路位置，此由牆面照片（卷二第55頁）下設有插座即可知悉，則在同時配有水電管路可能通過同一處所時，亦難期管路皆能位在牆面正中之位置。基此，難由原告所提出之證據，認定系爭水管有偏移，且若有偏移乃屬瑕疵，是原告此部分主張，並不可採。 2、原告主張系爭建物另有水管破損之瑕疵，並造成系爭建物漏水，被告雖以危險移轉時此情形並不存在，而非屬瑕疵擔保範圍。然系爭水管業經被告修復，並賠償全室地磚重新施作費用乙情，此有修繕協議書在卷可佐（卷一第37至39頁，下稱協議書），觀之協議書除原告簽名欄位，其餘皆以電腦繕打（包含被告簽名欄位名字），可見為被告所備妥出具予原告簽名；而該協議書於開頭即書明「茲因系爭建物於111年6 月25日發生主浴室熱水管路因隔間施工螺絲釘損傷滲漏... 」（卷一第37頁），是被告前已自承水管破損為系爭建物興建時所造成；且證人即被告公司受僱人陳建華證稱：我是負責系爭建物建案現場副理，負責交屋、客戶的修繕案件，當時星期六接到物業通報漏水，星期一我去現場時主臥室浴室牆面靠地面，原配置之踢腳板已拆除、並刮掉油漆，看到鎖原本設置輕隔間之釘孔，當時該牆面並未有釘上其他板材，只有與該牆面相鄰開窗之窗戶上方有作窗簾盒，後來將牆面板子卸下送水後，水從管內噴出，有一個螺絲釘孔，我在現場看這個釘孔是原本輕隔間的釘孔，後來有與原告達成修繕的部分之共識等語（卷二第126、127、131頁），並提出售服維修單為憑（卷二第137至143頁），而陳建華任職於被告公司，並負責該建案至現場查證漏水發生之原因，其並無偏袒原告之動機及利害關係，又其所證內容與協議書所載水管破損發生原因、同意賠償之部分一致，並與原告所提出照片及影片顯示系爭水管所位屬牆面未有裝潢之情形相合，堪認其所證為真，足證水管破損乃於交付系爭建物時應即存在。被告雖辯稱因在保固期內，故未追究是否屬瑕疵，且原告於初驗、複驗時，不曾提出系爭建物有漏水之情形，並提出客戶房屋驗屋表在卷可佐（卷二第69至73頁），惟房屋保固期，乃謂在非人為之損害下，於一定期間內可修補損害，本件賠償金額甚高近60萬元，被告公司又曾派員會同至現場勘查，豈有在未認定是否為原告人為損害情形下，逕行同意賠償之可能；另雖原告初、複驗未發現漏水，但本件漏水乃因系爭水管受螺絲釘入破損滲漏，故在未拔除釘子時，破洞因釘子阻塞，水僅會從釘子邊緣少量緩慢滲出並往下方流淌，而牆面、地面因滲水而顯現浮起、白華、壁癌或潮濕而顏色改變，除非短時間大量漏水，否則皆須相當時日方得查知，故原告無法於驗屋時立即查知，亦符常理，且被告業已於協議時自認水管破損為瑕疵已如前述，故被告事後抗辯水管破損交付系爭建物時已存在云云，乃事後推諉之詞，難以採認。是水管破損致漏水，應堪認為系爭房屋之瑕疵。㈡、按民法第359條固規定，出賣人依第354條之規定，應負擔保之責者，買受人得減少其價金，惟此以瑕疵而致物之價值有所貶損方得為請求。原告主張因水管破損造成漏水，致系爭建物交易價值有所貶損，為被告所否認，經查：　1.水管破損之瑕疵，業已經被告修復完成，兩造並協議就賠償房屋全室地磚重新施作費用，如前所述。則就系爭建物瑕疵經修復後，是否仍有交易價值貶損之情事，經本院送請社團法人臺南市不動產估價師公會（下稱臺南估價公會）鑑定結果略以『...瑕疵價值減損指不動產受到瑕疵所造成之價值減損總額，包含「修復費用」及「污名價值減損」。「修復費用」指修復瑕疵問題，所必需支付之費用...。「污名價值減損」在概念上類同於「交易性貶值」，指透過現代修復技術進行修復，仍無法排除被毀損物所殘餘之貶值。因此，並非所有瑕疵不動產均具有污名價值減損，應視有無修復可行性及修復內容而定，如經物理修復後無污名效應存在之虞者，其瑕疵減損金額應僅限於修復費用。...依不動產估價師公會全國聯合會第五號估價作業通則「瑕疵不動產污名效果因果關係分析」（下稱作業通則），分析污名效果因果關係時，應採用建立檢驗指標方式，檢視瑕疵問題是否有顯著的污名效果，以確立價值減損與瑕疵問題之間的因果關係... 就各項指標檢驗結果，經本委員會討論後分析如下：1.就修復可能性而言，...勘估標的漏水事件發生之原因係因浴室間施工時螺絲釘損壞熱水管破裂所致...因使其漏水事件之成因為單一局部管線區域因外力原因所致，而依現有技術公法，其修復並非屬於修繕難度甚高之工事，因此難謂該建物因漏水問題存有無法完全修復之虞，故此項指標檢視結果，其污名化效果非顯著。2.就修復完善度而言，修復完善度指修復後是否足以回復至未發生瑕疵問題前之狀態，或是未來瑕疵情況再度發生的可能性。...該熱水管破損部分已由被告修復完成，並承諾保固10年，可推知系爭漏水事件主要成因區域，於修復工程完成後，短期內應無再次發生之虞。又因此系爭漏水事件，所衍生因管線破損滲水所致之溢流範圍，如經適當之處理...於施工品質無虞之前提下，在一定之物理耐用年數期限內，亦理應無反覆發生相同瑕疵之虞... 故此項指標檢視結果，其污名化效果並非顯著。3.就資訊揭露度而言，係指市場上的潛在交易者，是否知悉瑕疵情況相關資訊。...本案漏水事件成因既為外力原因所致，目前現況亦已無漏水現象，依目前法令規範，並未強制於交易時須揭露此項情事，故潛在交易者，可能無法知悉包含漏水事件成因及修復方式等正確相關資訊，故此項指標檢視結果，其污名化效果並非顯著。4.就市場替代性而言，係指對於市場上的潛在交易者而言，以其所知悉之資訊程度，於價格日期之市場供需及景氣變動條件下，是否易於在市場上取得替代產品，本案屬於集合住宅大樓，區域供給量及需求量尚稱穩定，市場替代性持平，惟本案漏水事件成因是...外力原因所致，並已修復完成，且無法定須於交易時強制揭露，是否足以令潛在交易者卻步，需視個案交易之協商情形而定，故本項指標檢視結果，其污名化效果持平，難稱絕對顯著或不顯著。5.就融資困難度而言，係指具有瑕疵情況之不動產，是否會於融資貸款時，面臨較為困難的借貸條件。瑕疵問題在融資時越困難，污名效果越顯著，...難謂該建物因發生漏水問題而有全部無法修復之虞，且屬外力事件所致，目前經修復後亦無漏水情事，已如前述，故研判應不致有融資困難之情事，故本項指標檢視結果，其污名化效果並不顯著。四、綜上所述...本會認為，勘估標的如因系爭漏水事件，從而導致價值減損之情事者，其價值減損範圍應得由物理修復費用所涵蓋，尚難謂存在修復後仍有其他交易價值減損之情事。』，有該會113年7月2日113南市估師國字第0085號函文在卷可佐（卷二第479至485頁），而該鑑定單位乃為經不動產估價師考試及格之不動產估價師所組成之公會，並經其內成員所組成之委員會按作業通則中關於污名效果之各項指標檢驗秉持其專業加以討論，並說明原因，所作出之結論，且其論理過程並未有任何明顯違反倫理或經驗法則之情形，故此鑑定報告應屬可採。　　2.原告雖曾委託博誠不動產估價師聯合事務所（博誠事務所）就系爭建物於瑕疵修復後之交易價值貶損為鑑定，認定系爭建物所受有70萬7,306元之交易價值貶損，理由略以：系爭水管外側牆面太薄，未來恐再造成損害；另室內淹水滲漏至樓地板則有建物結構受損之疑慮。因擔心瑕疵問題復發或建物結構已受損，係屬重大瑕疵，故評估其修復後交易價值減損比例為4.5％，應屬合理，並以鑑估之系爭建物及坐落土地之價額（不含車位）價值1,571萬7,900元計算結果，因管線偏移及水管破損致漏水之瑕疵所造成之交易價值減損為70萬 7,306元（1,571萬7,900元×4.5％＝70萬7,306元，見卷二第21 3至355頁）。惟其並非經法院所委託之鑑定機構，並不負鑑定人之責任，又其受原告委託，本即有偏頗原告之可能，其所為之鑑定已難遽採。又觀以博誠事務所鑑定書前後文，其鑑定認定有重大瑕疵之理由，無非為原告向其聲請鑑價之說明（詳卷二第229、230頁現況勘查及說明及第276頁交易價值減損比例認定），就系爭水管是否屬於工程上之偏移並無任何論據，且亦未依作業通則就污名效果各項指標一一為分析，遽依原告之說明即認定縱修復水管破損仍有重大瑕疵，而認定交易價值減損比例，其所憑之依據、論理尚有不足，不足作為對原告有利之證據。博誠事務所雖於本院委由臺南估價公會鑑定後，再補依作業通則而補提出意見參考（下稱系爭意見參考），並就其中修復完善度以重新施作防水層及重舖地磚，但仍可能存在防水施作之施工品質不完全，或已浸蝕樓板或已損害結構之疑慮，難謂可完全保證修復完善；資訊揭露度以不動產交易金額龐大，因潛在買方可能透過大樓管理員等查知漏水之存在，若未告知則可能因此興訟；市場替代性以系爭建物為富邦建設興建之社區，建商品牌及社區名聲皆屬優質，在個別單位曾經有漏水瑕疵前提下，於潛在買方時，可能轉而購買同社區其他單元，導致市場性風險增加；融資困難度以當市場資金緊縮或融資條件變嚴格時，貸方銀行若在知悉曾經漏水事件時，或許將影響貸款資格、條件或內容（卷二第567至569頁）。惟房屋漏水、滲水乃於建物中常見發生之現象，並非可不究其發生之原因，遽認定皆影響其房屋之價值（如：樓上未關閉水龍頭、浴室防水層失效導致淹水滲漏，或房屋老舊外牆防水層破損下雨滲漏，或公共、私人管線破裂漏水，或窗戶未關導致強降雨屋內淹水），在客觀上認知可完全修復或不易復發者，難認在修復後仍會造成系爭建物污名而影響其交易之價值。而系爭意見參考僅假設漏水後修復防水層、地磚施作品質可能不完全，或已侵害樓板或損害結構，但並未提出任何作為假設之依據，況依證人陳建華證稱：我們一開始是主張我們來修，但原告認為我們的施工品質不符合他的需求，最後才達成協議由原告自己的工班去做，費用項目是原告自己去找人報價的，第2項不是我們原本用的建材等語（卷二第130、131、39頁），就水管破損所造成之漏水修復，原告乃為求能修復完善，在被告願以其建商廠牌名譽為其修繕之情況下，仍選擇變更施工工項由自己修繕，要求被告給付所需修繕之費用，則嗣後卻以系爭建物並未能修復完善，認為交易價值有所貶損，實有所矛盾；復管線破損具有可修復性，且於一般人認知並非會重複發生之情事，難認會影響其交易之價值，則博誠事務所就其餘污名效果指標，皆以系爭建物曾有漏水而皆認符合該等指標，實有所偏，難以憑採。　3.基此，系爭建物既已經修復，且此瑕疵屬可完全修復，而欠缺污名效果，是難認其受有交易價值貶損，而得請求減少價金，並於減少價金後，請求返還該部分價金之不當得利。㈢、原告另主張被告應就其就交易價值貶損委由博誠事務所之鑑定費用，負民法第227條第2項不完全給付之損害賠償責任云云。按鑑定費用應為當事人為證明損害發生及其範圍所必要之費用，方得認屬損害之一部，請求賠償（最高法院92年度台上字第2558號判決意旨之反面解釋），然原告主張其受有交易價值貶損之損害，為不可採，已如前述，是原告既無可請求之損害，當無從認定該鑑定費用為請求損害之必要費用，原告請求被告應予賠償，自屬無據。五、綜上所述，原告依民法第179條規定、第227條第2項請求被告應給付原告76萬7,306元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請應予駁回。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　4 　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　鄭　瑋以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊姿敏

2024-12-04

KSDV-112-訴-870-20241204-2

訴

臺灣桃園地方法院

分割共有物

臺灣桃園地方法院民事判決 112年度訴字第1657號原告葉雅緩訴訟代理人蕭琪男律師被告許瀞文林欣翰林柏村兼上一人訴訟代理人林宗穎被告李明珊張輝煌共同訴訟代理人張耕瑋上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年10月14日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文兩造共有坐落桃園市○○區○○段000○000地號土地合併分割，由原告、被告許瀞文、林宗穎、林欣翰、林柏村共同取得分割後桃園市○○區○○段000地號土地，並按附表二「349地號土地分割後權利範圍」欄所示比例分別共有；由被告李明珊、張輝煌共同取得分割後桃園市○○區○○段000地號土地，並按附表二「345地號土地分割後權利範圍」欄所示比例分別共有。但兩造應按附表四所示金額互為找補。訴訟費用由兩造按附表五所示比例分擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　本件被告許瀞文、林欣翰未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：兩造均為桃園市○○區○○段000○000地號土地（下分稱345、349地號土地）之共有人，應有部分如附表一「34 5、349地號土地應有部分」欄所示，上開土地既無因物之使用目的而有不能分割之情形，各共有人間亦未訂有不能分割之特約，然由於兩造就分割方法無法協議，致無法為有效利用土地，且345、349地號土地之共有人均相同，將345、349 地號土地予以合併分割後以原物分配予各共有人，並無困難之處，亦符合各共有人間之利益；另原告與被告許瀞文、林宗穎、林欣翰、林柏村間具親屬關係，被告李明珊、張輝煌間亦具親屬關係，是以，由原告、被告許瀞文、林宗穎、林欣翰、林柏村於合併分割後共同取得349地號土地，並按附表二「349地號土地分割後權利範圍」欄所示比例分別共有；被告李明珊、張輝煌於合併分割後共同取得345地號土地，並按附表二「345地號土地分割後權利範圍」欄所示比例分別共有，自屬適當。又因上開分割方案，致被告李明珊、張輝煌於分割後所取得之土地總價值較分割前高（詳附表三所示），被告李明珊、張輝煌應依附表四所示金額找補，爰依民法第823條第1項、第824條第3、4、5項規定，求為裁判合併分割345、349地號土地之判決等語。並聲明：如主文第 1項所示。二、被告則以：（一）被告許瀞文、林宗穎、林欣翰、林柏村部分：同意原告主張之分割方案等語。（二）被告李明珊、張輝煌：同意原告主張於合併分割後，由被告李明珊、張輝煌分得345地號土地，並按附表二「345地號土地分割後權利範圍」欄所示比例分別共有；惟就補償金額部分，鑑定報告書中就345、349地號土地之估價方法，就345地號土地部分忽略該地周圍之土地開發方式皆以住宅大樓為主，而非透天建物，惟鑑定報告卻以透天建物作為評估開發分析案例，顯然有瑕疵；就349地號土地部分，僅以345地號土地得出之價值，推估349地號土地之價值，顯不合理，被告李明珊、張輝煌抗辯，兩造就345、3 49地號土地按原告主張之分割方案予以合併分割後是否應予找補，均應以349號地號土地價值，即每平方公尺新臺幣（下同）22萬8,860元作為找補金額計算之依據等語。三、本院之判斷：（一）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823 條第1 項定有明文。查原告主張 345、349地號土地為兩造所共有；兩造就345、349地號土地未定有不分割契約，亦無不能分割之限制，惟無法達成分割協議等情，業據其提出345、349地號土地登記謄本、地籍圖謄本、空照圖、調解不成立之調解單為證（見桃司調卷第37-51頁、第122頁）；且為被告所不爭執，堪信為真實。而兩造既就分割方法無法達成協議，則原告依前開規定訴請裁判分割共有物，即屬有據。（二）按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割民法第824條第1項至第5 項分別定有明文。復按分割共有物，以消滅共有關係為目的。法院裁判分割共有土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割，或部分共有人仍願維持其共有關係，得就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有（最高法院84年度台上字第2104號判決意旨參照）。又裁判分割共有物訴訟，為形式之形成訴訟，其事件本質為非訟事件，法院定共有物之分割方法，不受當事人聲明之拘束，然應斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用等情，並符合公平原則，始得謂為適當。經查：　 1、原告主張就345、349地號土地予以合併分割後由原告、被告許瀞文、林宗穎、林欣翰、林柏村共同取得分割後桃園市○○區○○段000地號土地，並按附表二「349地號土地分割後權利範圍」欄所示比例分別共有；由被告李明珊、張輝煌共同取得分割後桃園市○○區○○段000地號土地，並按附表二「345地號土地分割後權利範圍」欄所示比例分別共有等語（下稱本件分割方案）；被告到庭均稱同意原告提出之本件分割方案（見本院卷第62頁、第220-221頁）。審酌345、349地號土地上目前均無建物，此有桃園市蘆竹區公所112年12月13日桃市蘆工字第1120042522號函、桃園市政府建管處112年12月15日桃建照字第1120099509號函及345、349地號土地空照圖可佐（見本院卷第35頁、第 37頁、桃司調卷第51頁），則本件採合併分割後以原物分配予各共有人應屬妥適。又原告本件分割方案除無違共有人之意願外，亦得以維持土地之完整性，避免細分，發揮其經濟效用，核與共有人之全體利益相符。是經本院綜合衡酌後認345、349地號土地依原告主張之本件分割方案，最能兼顧土地之利用情形及兩造間對分割後之使用規劃，屬最符合公平經濟原則之分割方式，是345、349地號土地應按本件分割方案為原物分配。　 2、另本院前囑託桃園市不動產估價師公會就345、349地號土地價格進行鑑定，經桃園市不動產估價師公會委派葉文章不動產估價師事務所進行鑑定，該事務所針對345、349地號土地進行一般因素、不動產市場概況分析、個別因素分析、最有效使用分析，以及估價師專業意見分析後，採用比較法及土地開發分析法作為345、349地號土地價格評估之依據，且因345、349地號土地並未相鄰，因此本件係分為二宗地進行評估，並以345地號土地為比準地，以比較法及土地開發分析法推估比準地價格後，再以宗地個別因素之差異調整求取349地號土地之價格，最終認定345地號土地之價格為每平方公尺235,943元；349地號土地之價格為每平方公尺228,860元，以本件分割方案所示之方式為分割後，各共有人於分割前、後應有之土地總價、應受補償及應補償之金額如附表三所示，此有桃園市不動產估價師公會113年6月24日113桃公會第624號函暨所附葉文章不動產估價師事務所不動產估價報告書（見本院卷第105頁）及葉文章不動產估價師事務所113年8月29日函（見本院卷第147-151頁，下併稱系爭估價報告）可參。　 3、被告李明珊、張輝煌固辯以系爭估價報告對345地號土地採土地開發分析法評估過程有瑕疵；349地號土地價格評估直接以345地號土地之條件類推過於草率云云。然系爭估價報告乃本於鑑定人之專業意見，親自到場勘查現況，並同時參酌桃園市蘆竹地政事務所所核發謄本以確認345 、349地號土地之共有權利狀態，且依土地使用分區證書、分區圖、航照圖等相關資料查證，確認345、349地號土地之個別條件及區域環境內容後，再依鑑定人於345、349 地號土地現場實際訪查周遭土地交易、售價及成本資訊，採比較法及土地開發分析法為價格評估之依據綜合整理而來，則其所為鑑定之結果自有相當程度之可信性。再者，系爭估價報告於分析345、349地號土地價格時，業已兼顧不動產市場發產概況、區域因素分析、及個別因素分析等情形，且評估345、349地號土地現況為空地及雜草，其周圍之土地均已開發使用，故與周圍土地已無合併開發之可能，認為345、349地號土地在合法、實質可能、正當合理、財務可行前提下開發建築為住商用之透天建物或電梯華廈，應屬最有效利用。另在價格評估方面，係同時選定比較法及土地開發分析法作為其估價之方法，顯無偏廢；且就比較法部分，乃蒐集鄰近地區與345地號土地條件相近之成交案例，進行交易情況、區域因素調整、個別因素調整，同時考量345地號土地之條件，應可規劃為5樓層左右之電梯華廈或透天建物，因區域内低樓層之公寓、電梯華厦等產品於近年來並無新成屋之成交案例，因此於本件土地開發分析法決定規劃為透天建物產品；另就349地號土地，因區域環境與345地號土地相同，僅土地個別條件有差異，因此係以345地號土地為比準地，並以比較法及土地開發分析法推估比準地價格後，再以宗地個別因素之差異調整求取349地號土地價格，並同時慮及349地號土地面積較大，規劃上較不受面積侷限之優勢，及因臨接路寬15 公尺之南昌路，依土地使用管制要點，應自計畫道路境界線至少退縮4公尺建築，對地形為近似三角形之349地號土地影響甚大之劣勢，推估349地號土地價格，同屬合理。經核系爭估價報告係比較鄰近之6個標的，且詳載比較標的條件分析、區域因素比較調整分析、個別因素比較調整分析及比較價格推估等作為估價之依據，堪認系爭估價報告所為估價結果自有其專業而值採憑。另針對被告李明珊、張輝煌就系爭估價報告之疑問（見本院卷第119-129頁），葉文章不動產估價師事務所業以113年8月29日函詳述系爭估價報告判斷之依據；此外，被告李明珊、張輝煌復未能舉證證明系爭估價報告究有何不可採憑之情，則其空言否認系爭估價報告之結論，並非可取。　 4、準此，系爭估價報告應堪採為金錢補償之計算標準。被告李明珊、張輝煌應依附表四所示之金額補償原告、被告許瀞文、林宗穎、林欣翰、林柏村。四、綜上所述，345、349地號土地依其使用目的並非不能分割，共有人間亦無不能分割之約定，然迄今未能協議分割，本院審酌共有人之意願、使用現況、發揮土地最大經濟效用及整體利用價值等一切情狀，認345、349地號土地按本件分割方案予以合併分割，並由兩造按附表四所示各該金額相互為金錢之補償，較為合理及公平適當，爰分割345、349地號土地如主文第1項所示。五、分割共有物具有非訟事件性質，兩造就共有物分割方法不能達成協議時，固得起訴請求裁判分割，然兩造各自主張之分割方法，僅供法院參考，法院依民法第824 條命為適當之分配，乃斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造利益以為決定，不受任何共有人主張之拘束，亦不因何造起訴而有不同，縱法院認原告請求分割共有物為有理由，依法決定方法分割，被告應訴並提出不同主張，促使法院就如何為適法分割形成積極心證，均為兩造按當時之訴訟程度為伸張或防衛權利所必要，如僅因法院准許原告分割共有物之請求或採納其分割方案，即命被告負擔全部訴訟費用，顯失公允；本院酌量兩造均可因本件分割共有物而獲得相同之利益，故以兩造共有人應有部分比例負擔訴訟費用方不致失衡，是就本件訴訟費用負擔比例爰判決如主文第2項所示。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　陳俐文正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　藍予伶附表一：345、349地號土地分割前，兩造共有之應有部分、面積及應有土地價值（系爭估價報告第47頁）編號共有人 345地號土地應有部分 345地號各共有人面積（平方公尺） 345地號各共有人土地價值（元） 349地號土地應有部分 349地號各共有人面積（平方公尺） 349地號各共有人土地價值（元）各共有人就345、349地號應有土地總價（元） 1 葉雅緩 30分之1 10.76 253萬8,196 30分之1 18.75 429萬,1201 682萬9,397 2 許瀞文 9分之1 35.86 846萬654 9分之1 62.5 1,430萬4,004 2,276萬4,658 3 林宗穎 9分之1 35.86 846萬654 9分之1 62.5 1,430萬4,004 2,276萬4,658 4 林欣翰 9分之1 35.86 846萬654 9分之1 62.5 1,430萬4,004 2,276萬4,658 5 林柏村 30分之9 35.86 2,284萬3,765 30分之9 168.75 3,862萬812 6,146萬4,577 6 李明珊 6分之1 53.79 1,269萬981 6分之1 93.75 2,145萬6,006 3,414萬6,987 7 張輝煌 6分之1 53.79 1,269萬981 6分之1 93.75 2,145萬6,006 3,414萬6,987 附表二：345、349地號土地分割後，兩造應有部分、面積及應有土地價值（系爭估價報告第47頁）編號共有人 345地號土地分割後權利範圍 345地號各共有人分割後面積（平方公尺） 345地號各共有人分割後土地價值（元） 349地號土地分割後權利範圍 349地號各共有人分割後面積（平方公尺） 349地號各共有人分割後土地價值（元）各共有人就345、349地號分割後應有土地總價（元） 1 葉雅緩 0 0 0 60分之3 28.13 643萬6,802 643萬6,802 2 許瀞文 0 0 0 60分之10 93.75 2,145萬6,006 2,145萬6,006 3 林宗穎 0 0 0 60分之10 93.75 2,145萬6,006 2,145萬6,006 4 林欣翰 0 0 0 60分之10 93.75 2,145萬6,006 2,145萬6,006 5 林柏村 0 0 0 60分之27 253.13 5,793萬1,217 5,793萬1,217 6 李明珊 2分之1 161.37 3,807萬2,942 0 0 0 3,807萬2,942 7 張輝煌 2分之1 161.37 3,807萬2,942 0 0 0 3,807萬2,942 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　附表三：各共有人分割前、後應有土地總價、應補償及受補償金額編號共有人分割前後應有土地總價（元）應補償及受補償金額（元）【（－）短少。（＋）超額】分割前分割後 1 葉雅緩 682萬9,397 643萬6,802 －39萬2,596 2 許瀞文 2,276萬4,658 2,145萬6,006 －130萬8,652 3 林宗穎 2,276萬4,658 2,145萬6,006 －130萬8,652 4 林欣翰 2,276萬4,658 2,145萬6,006 －130萬8,652 5 林柏村 6,146萬4,577 5,793萬1,217 －353萬3,360 6 李明珊 3,414萬6,987 3,807萬2,942 ＋392萬5,955 7 張輝煌 3,414萬6,987 3,807萬2,942 ＋392萬5,955 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　附表四：（系爭估價報告第48頁）應補償人應受補償人及金額（元/新臺幣）葉雅緩許瀞文林宗穎林欣翰林柏村合計李明珊 19萬6,298 65萬4,326 65萬4,326 65萬4,326 176萬6,680 392萬5,955 張輝煌 19萬6,298 65萬4,326 65萬4,326 65萬4,326 176萬6,680 392萬5,955 合計 39萬2,596 130萬8,652 130萬8,652 130萬8,652 353萬3,360 785萬1,910 附表五：編號當事人訴訟費用分擔比例 1 葉雅緩 30分之1 2 許瀞文 9分之1 3 林宗穎 9分之1 4 林欣翰 9分之1 5 林柏村 30分之9 6 李明珊 6分之1 7 張輝煌 6分之1

2024-11-29

TYDV-112-訴-1657-20241129-1

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臺灣橋頭地方法院

分割共有物

臺灣橋頭地方法院民事判決 112年度重訴字第83號原告張琳崴訴訟代理人黃如流律師黃宥維律師被告張柏松張文彬張鶴香上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年11月14日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文兩造共有坐落高雄市○○區○○○段○○地號、面積為一七七八點０一平方公尺土地，應分割如附圖方案甲所示：㈠編號Ａ部分，面積五五九點六一平方公尺，分歸原告張琳崴所有；㈡編號Ｂ部分，面積一二一八點四０平方公尺，分歸被告張柏松、被告張文彬、被告張鶴香按應有部分各六八五二六分之三二０四三、六八五二六分之二七七五五、六八五二六分之八三八六之比例保持共有。原告張琳崴應補償被告張柏松、被告張文彬、被告張鶴香各如附表二所示之金額。訴訟費用由兩造按附表一所示應有部分比例負擔。　　事實及理由一、原告主張：坐落高雄市○○區○○○段00地號、面積1778.01平方公尺之土地(下稱系爭土地)為兩造依附表一所示應有部分比例共有。兩造就系爭土地並無不分割之約定，亦無因使用目的不能分割情事，且無分管協議，惟因無法協議分割，因此依民法第823條第1項前段、第824條第2項第1款前段規定，請求裁判分割系爭土地等語。並聲明：兩造共有系爭土地，應分割如附圖方案甲即主文第1項及主文第2項所示。二、被告則以：同意按附圖所示分割方案甲分割，由原告取得附圖所示Ａ部分，Ｂ部分則由被告等人維持共有，並由原告依囑託鑑定結果以金錢補償被告等語置辯。三、本院之判斷：　㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。又共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第823 條第1項、第824條第1項、第2項第1款、第3、4項分別定有明文。查兩造為系爭土地共有人，有系爭土地登記謄本附卷可稽(審重訴卷第103至105頁)，而系爭土地為第三種住宅區土地，查無申請建築執照之記載，無法令不得分割之情形，亦有高雄市政府都市發展局112年3月24日函、高雄市政府工務局112年3月25日函及高雄市政府地政局楠梓地政事務所( 下稱楠梓地政)112年3月29日函在卷可佐(審重訴卷第83、85 、101至102頁)，兩造亦未就系爭土地有不分割之協議，則兩造就系爭土地之分割方法既無法達成協議，原告請求裁判分割系爭土地，並定分割方法，於法自屬有據。　㈡復按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束(最高法院93 年度台上字第1797號判決要旨參照)。且共有物之分割，不得純以使用現狀為分割之唯一標準，法院為顧及全體共有人之利益認為以不全依使用現狀分割為宜，所決定之分割方法，縱使部分共有人因此而受有損害，仍不得因之指為違法；又共有土地之分管使用，不過定暫時狀態而已，共有人仍就全部共有土地享有權利，得就全部共有土地主張按應有部分為分割；法院裁判分割共有物，除應斟酌共有人之利害關係及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格、經濟效用以及全體共有人之利益等公平決之；換言之，裁判上定共有物之分割方法，法院有審酌共有物各種情形，顧及共有人全體利益而自由裁量之權，不受任何當事人主張之拘束(最高法院1 02年度台上字第483號民事判決參照)。故裁判上分割共有土地時，並非必須完全依分管契約以為分割，而應斟酌土地之經濟上價值，並求各共有人分得土地之價值相當，利於使用，以定分割方法（最高法院96年台上字第977 號判決　　理由參照）。準此，共有物之分割，應審酌共有人之應有部　　分比例，各共有人之意願，各共有人間有無符合公平之原則及整體共有人之經濟利益等因素為通盤之考量，以求得最合理之分割方法，至於各共有人在分割前之使用狀況，固應加以考量，惟法院並不受其拘束。　㈢經查：　1.系爭土地面積1778.01平方公尺，為第三種住宅區建築用地，有如前述。又系爭土地位於大學17街及大學26街交會處，沒有地上建物，亦無定著物，也沒有人在使用等情，業據兩造分別陳明(本院卷第28至29頁)，並有系爭土地現況照片存卷可參(審重訴第93至97頁)。是本院考量系爭土地之性質、使用現狀、臨路條件之公平性、整體利用之經濟效益、各共有人之利益及被告維持共有之意願等情，認系爭土地以兩造經抽籤再協調後合意選定之附圖方案甲即主文第1項所示之分割方法為分割，最為適當。　2.再按以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；民法第824條第3項亦有明文。而所謂不能按其應有部分受分配者，指受分配部分較其應有部分計算為少，或按應有部分比例分配原物時，其價格不相當，有害經濟上之利用價值者，是以，法院自非不得命以金錢為補償之(最高法院57年台上字第2117號、63年台上字第268 0號判決意旨參照)。本件經囑託社團法人高雄市不動產估價師公會鑑定系爭土地按如附圖方案甲即主文第1項所示分割方法分割後，兩造間互為補償之方法，有該會出具之不動產 (估價)報告書附卷可憑(隨卷外放)，系爭估價報告已考量系爭土地產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的最有效使用情況等因素，採用比較法、土地開發分析法之估價方法進行評估，評估過程均已詳載於估價報告內，其鑑定並無何違反技術法規或與經驗法則相違背之情事，堪認系爭估價報告可資憑採，並為兩造所不爭執(本院卷第183至184頁)，故參酌上開鑑定結果，並審酌兩造就系爭土地應有部分及分得土地之價值等情，認兩造應以附表二應付應受補償金額為金錢補償，應屬適當。四、綜上所述，系爭土地應以如附圖方案甲及主文第1項所示分割方法為分割，並依附表二為補償，較為適當可採，因此依民法第823條第1項前段、第824條第2項第1款、第3、4項規定，判決如主文第1、2項所示。五、末按因共有物分割、經界或其他他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。而分割共有物本質上並無訟爭性，由本院斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，兩造均同受其利，不因何造起訴而有不同，實質上並無所謂何造勝訴敗訴之問題，若全由敗訴之當事人負擔訴訟費用，則顯失公平。是故，原告請求分割之訴雖有理由，惟關於訴訟費用負擔，本院認以共有人全體各按其原應有部分比例負擔，方符事理之平，因此依前揭規定，酌定本件訴訟費用應按主文第3項所示比例由兩造分擔。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，故不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之 1，判決如主文。中　　華　　民　　國　 113　　年　　11　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　陳景裕以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　 113　　年　　11　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄭珓銘附表一：兩造共有高雄市○○區○○○段00地號土地應有部分比　　　　例表兩造姓名應有部分比例原告張琳崴 100,000分之31,474 被告張柏松 100,000分之32,403 被告張文彬 100,000分之27,755 被告張鶴香 100,000分之 8,368 附表二：應受應付補償金額表(新臺幣) 應受補償權利人（應受補償金額）補償義務人張琳崴張柏松 1,450,581元張文彬 1,242,504元張鶴香　374,609元合　　　　　計 3,067,694元附圖：高雄市政府地政局楠梓地政事務所112年10月19日楠法土　　　字第215號複丈成果圖方案甲(即分割方案)。

2024-11-25

CTDV-112-重訴-83-20241125-1

司執

臺灣雲林地方法院

給付票款

臺灣雲林地方法院民事裁定 113年度司執字第19947號債權人合迪股份有限公司法定代理人陳鳳龍代理人黃信文上列債權人與債務人許家鎮間給付票款強制執行事件，本院裁定如下：主文債權人就債務人所有如附表所示不動產之強制執行聲請駁回。關於債務人所有如附表所示不動產之聲請程序費用由債權人負擔。　　理由一、按執行法院命債權人於相當期限內預納必要之執行費用而不預納，致強制執行程序不能進行時，執行法院得以裁定駁回其強制執行之聲請，並於裁定確定後，撤銷已為之執行處分，此觀強制執行法第28條之1第2款規定即明。二、經查債權人聲請強制執行債務人所有財產，經本院於民國11 3年10月25日命其應於文到5日內，向鑑定單位洽繳鑑定必要費用，該命令業於同年11月1日送達，惟其逾期未繳納該費用，致本院無從續行執行程序，有送達證書、台中市不動產估價師公會雲林辦事處函附卷可稽。依上開規定，應駁回其強制執行之聲請。三、依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第95條、第78條，裁定如主文。四、如不服本裁定，應於裁定送達後10日內，以書狀向本院司法事務官提出異議，並繳納裁判費新臺幣1,000元。中　　華　　民　　國　 113　　年　　11　　月　　18　　日民事執行處司法事務官附表： 113年司執字019947號財產所有人：許家鎮編號土　　　　地　　　　坐　　　　落面　積權　利範　圍最低拍賣價格 (新臺幣元) 縣　市鄉鎮市區段小段地號平方公尺 1 雲林縣麥寮鄉安西 170-7 131 全部備考乙種建築用地、鄉村區，調113年司執全12號卷。編號建號基地坐落 -------------- 建物門牌建築式樣主要建築材料及房屋層數建物面積（平方公尺）權利範圍最低拍賣價格 (新臺幣元) 樓　　層　　面　　積合　　　　　　　　計附屬建物主要建築材料及用途 1 87 雲林縣○○鄉○○段00000地號 -------------- 雲林縣○○鄉○○村○○○000○0號 2層加強磚造，住宅、梯間第一層: 101.84 第二層: 105.93 屋頂突出物: 8.62 合計: 216.39 全部備考未辦建物所有權第1次登記，調113年司執全12號卷。 2 88 雲林縣○○鄉○○段00000地號 -------------- 雲林縣○○鄉○○村○○○000○0號住宅，加強磚造第一層: 16.74 騎樓: 5.12 合計: 21.86 雨遮(加強磚造)2.45 全部備考未辦建物所有權第1次登記。本建物第一層面積為16.74平方公尺，其中使用鄰地同段171地號面積為2.45平方公尺。

2024-11-18

ULDV-113-司執-19947-20241118-1