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搜尋結果：不定期租賃關係

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遷讓房屋等

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度簡上字第3號上訴人聯鋼營造工程股份有限公司法定代理人黃源章訴訟代理人張競文律師被上訴人岡駒股份有限公司法定代理人李旻諵訴訟代理人蕭永宏律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國112年1 1月9日本院岡山簡易庭112年度岡簡字第282號第一審簡易判決提起上訴，經本院於民國113年12月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原判決廢棄。被上訴人應將坐落高雄市○○區○○段000地號土地如附圖暫編地號A 部分所示建物遷讓返還予上訴人，及自民國112年4月8日起至遷讓返還上開建物之日止，按月給付上訴人新臺幣24,000元。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序部分　　按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款分別定有明文，且依同法第436之1第3項規定，為簡易訴訟之第二審程序所準用。查本件上訴人於原審原起訴聲明為：被上訴人應將坐落高雄市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）如附圖即高雄市政府地政局岡山地政事務所複丈日期111年2月23日土地複丈成果圖暫編地號A部分所示面積413.06平方公尺建物（下稱系爭建物）遷讓返還上訴人，及自民國112年1月17日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付上訴人新臺幣（下同） 25,000元。嗣於本院審理變更聲明為：被上訴人應自112年4 月8日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付上訴人新臺幣（下同）24,000元（見本院卷第11頁、第163頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，合於上開規定，應予准許。貳、實體部分一、上訴人起訴主張：上訴人前於110年1月29日向訴外人蕭振治等人購買其等共有坐落系爭土地及其上2棟未辦理保存登記建物（含系爭建物），並於112年1月17日辦理系爭土地所有權移轉登記完竣。而系爭建物前由訴外人蔡燕紋出租予被上訴人，蔡燕紋與被上訴人間就系爭建物存有不定期租賃契約，然上訴人既取得系爭土地之所有權及系爭建物之事實上處分權，該未經公證之不定期租賃自無民法第425條第1項規定之適用，蔡燕紋與被上訴人間之租賃契約對上訴人不生繼續存在之效力，故被上訴人無合法占有權源，侵害上訴人之所有權，上訴人自得依民法第767條第1項規定，請求被上訴人將系爭建物遷讓返還予上訴人。另被上訴人無法律上原因占用系爭建物，受有相當於系爭建物租金之不當得利，故以蔡燕紋與被上訴人間就系爭建物約定租金每月25,000元計算，上訴人自得併向被上訴人請求。為此，爰依民法第767條第1 項、第179條等規定提起本件訴訟，並於原審聲明：被上訴人應將系爭土地上之系爭建物遷讓返還上訴人，及自112年1 月17日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付上訴人25,0 00元。二、被上訴人則以：被上訴人與蔡燕紋就系爭建物前自92年3月1 日簽訂租賃契約，由被上訴人承租系爭建物，原租期至95年 3月1日止，租期屆滿後再於95年1月1日簽立租賃契約，並未定有租賃期間，約定每月租金為24,000元（下稱系爭租約），蔡燕紋於108年1月7日以預收現金之方式向被上訴人收取4 2個月租金1,008,000元，租賃期間展延至111年7月，又於10 8年7月11日向被上訴人收取25個月租金600,000元，租賃期間則展延至113年8月，是被上訴人與蔡燕紋就系爭建物，係訂有租賃期限至113年8月之定期租賃契約存在，依民法第42 5條第1項規定，被上訴人占有系爭建物自有合法正當權源，上訴人無權終止租約及請求被上訴人遷讓系爭建物及給付相當於租金之不當得利等語置辯。並聲明：上訴人之訴駁回。三、原審以系爭租約為定期租賃契約，上訴人買受系爭土地及建物，應受該租賃契約之拘束而為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並援引原審主張及陳述，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭建物遷讓返還上訴人，及自1 12年4月8日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付上訴人 24,000元。被上訴人除援引原審主張及陳述外，另補陳：依系爭租約之約定，我不同意對方終止租約，且上訴人買受系爭土地時，已知悉有系爭租約存在，應有買賣不破租賃規定之適用，系爭租約應屬不定期租賃契約等語，並於本院答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執之事項：　㈠上訴人前於110年1月29日向蕭振治等人購買其等共有之系爭土地及其上2棟未保存登記建物（含系爭建物），並於112年 1月17日辦理系爭土地所有權移轉登記完竣。　㈡被上訴人與蔡燕紋就系爭建物簽立系爭租約，蔡燕紋於108年 1月7日以預收現金之方式向被上訴人收取1,008,000元，並於收據記載：「茲收到岡駒股份有限公司提早支付108年2月至111年7月之工廠租金匯款」，又於108年7月11日向被上訴人收取25個月租金600,000元，於收據上記載「茲收到岡駒股份有限公司提早支付111年8月至113年8月之工廠租金匯款」（與108年1月7日之收據合稱系爭收據）。　㈢被上訴人現仍占有使用系爭建物。　五、本件之爭點　㈠系爭租賃契約為定期或不定期租賃？　㈡上訴人可否請求被上訴人自系爭建物遷出返還予上訴人？　㈢上訴人請求自112年4月8日起按月給付24,000元予上訴人，有無理由？六、本院之判斷：　㈠系爭租賃契約為定期或不定期租賃？　1.被上訴人與蔡燕紋間之系爭租約，約定租賃期限自95年1月1 日起，未記載租約終止期限乙情，有房屋租賃契約2份在卷可參（見原審卷第63至77頁），為兩造所不爭執，應認系爭租約係不定期房屋租賃契約，亦為兩造所肯認（見本院卷第 117至118頁）。原審固以前開收據明確記載蔡燕紋收取租金之期間、工廠坐落地址等內容，係表彰系爭租約為租賃期限之約定，而為定期租賃，惟觀諸系爭收據之內容，係記載蔡燕紋收受被上訴人交付租金之期數及總金額，應僅為蔡燕紋收受被上訴人預先支付租金之憑據，難認有約定租約期限至 113年8月之意，是被上訴人於原審主張其與蔡燕紋間為定期租賃契約，非屬有據；又被上訴人於本院審理時辯稱依系爭租約第7條第4項約定，租賃期限屆滿，需得對方之同意始得解約，而其不同意解約等語，惟系爭租約係屬不定期租賃契約，自無租賃期限之約定，是被上訴人此部分所辯，亦非有據。　2.按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條第1項、第2項各定有明文。經查，系爭租約既屬不定期租賃關係，亦未經公證，有前開租賃契約可查，依民法第425條第2項規定，自不適用同條第1 項買賣不破租賃之規定。又上訴人於112年1月17日取得系爭土地所有權及系爭建物之事實上處分權後，業已寄發存證信函通知被上訴人騰空搬離，並經被上訴人於112年3月7日收執乙情，有存證信函及郵件收件回執附卷足參（見原審卷第 245至249頁），亦為被上訴人所不爭執（見本院卷第163頁），是兩造間既無存有租賃契約，縱上訴人於買受系爭建物時知悉系爭租約存在，亦不因此承受系爭租約，被上訴人自不得執系爭租約對抗上訴人，被上訴人抗辯上訴人知悉系爭租約而應承受其與蔡燕紋間之系爭不定期租賃關係，且有民法買賣不破租賃規定之適用，均屬無據。　㈡上訴人可否請求被上訴人自系爭建物遷出返還予上訴人？　　按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。被上訴人不得執系爭不定期租賃關係對被上訴人抗辯為有權占有，故上訴人依前揭規定，請求上訴人遷讓返還系爭建物，為有理由。　㈢上訴人請求自112年4月8日起按月給付24,000元予上訴人，有無理由？　1.按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議決議、110年度台上字第1290號判決意旨參照）。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，而無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決先例意旨參照）。至於算定相當於租金之不當得利，除可斟酌不動產坐落位置、工商業繁榮程度、未來發展潛力及利用不動產之經濟價值、鄰地租金比較等因素外（最高法院102年度台上字第912號判決意旨參照)，並得參酌原租約約定之租金數額，作爲計算標準（最高法院95年度台上字第82號判決意旨參照）。　2.被上訴人於上訴人取得系爭建物之所有權後，已無合法權源，而仍繼續占有使用系爭建物，應屬無法律上原因而受有利益；又被上訴人因上訴人未能騰空返還系爭建物，致使其無法使用支配系爭建物，自屬受有損害，依上說明，上訴人請求被上訴人自112年3月7日收受上開存證信函，並定期於文到31日內即112年4月8日起至遷讓返還系爭建物之日之不當得利，核屬有據。查系爭建物係作為被上訴人經營公司使用，有經濟部商工登記公示資料網頁附卷可參（見原審卷第35 至36頁），足見上訴人係將系爭建物作為商業經營之用，非一般供住宅用之房屋可比，計算相當於租金之不當得利數額，自不受土地法關於法定最高限額租金數額之限制，是參酌系爭租約之租金每月為24,000元，有前揭房屋租賃契約為據，上訴人並以此為計算被上訴人因無權占有系爭建物所受占有利益之價額，應無不當。準此，上訴人請求被上訴人返還於系爭期間之不當得利，並以每月24,000元計算其價額，即屬正當。　　3.至被上訴人於本院言詞辯論期日提出系爭土地上未保存登記建物所涉返還租賃物或遷讓房屋等其他訴訟糾紛，欲證明上訴人購買系爭土地及建物前已知悉系爭租約存在及上訴人所提上訴為濫訴等語（見本院卷第163頁、第165至211頁），惟無論上訴人是否知悉上訴人與蔡燕紋間存有系爭租約，系爭租約均不得對抗上訴人，已說明如前，且上訴人係依法行使其所有權能及訴訟救濟，難謂有濫訴之情形；另被上訴人所指其他案件（即本院111年度訴字第9號、111年度簡上字第194號），該訴訟之當事人之一方或兩造與本件當事人尚非同一，自無從拘束本院所為上開認定，故被上訴人此部分所辯，亦不足採。七、綜上所述，上訴人依民法767條第1項前段、第179條前段規定，請求被上訴人遷讓返還系爭建物，及自112年4月8日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付被上訴人24,000元，為有理由，應予准許。上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應予廢棄改判如主文第2項所示。八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。九、據上論結，上訴人之上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第450條、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日　　　　　　民事第二庭　審判長法　官　張琬如　　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊凱婷　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳芸葶以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　葉憶葇

2025-01-23

CTDV-113-簡上-3-20250123-1

桃原簡

桃園簡易庭

遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度桃原簡字第124號原告邱羽熏被告潘恒裕上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國114年1月16日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路○○○巷○○○弄○○○○○○號二樓房屋騰空遷讓返還予原告。被告應給付原告新臺幣壹萬參仟壹佰柒拾玖元，並自民國一百一十三年七月一日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸仟元。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行。　　事實及理由一、本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，　　核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，　　由其一造辯論而為判決。二、原告主張：被告向原告承租門牌號碼桃園市○○區○○路000巷0 0弄00○0○0號2樓之房屋(下稱系爭房屋)，租賃期間自民國11 2年1月1日起至112年12月31日止，每月租金新臺幣(下同)6, 000元，押租金為12,000元（下稱系爭租約）。租期屆滿後，原告對於被告繼續使用系爭房屋未為反對之意思，並繼續按月向被告收取租金，嗣原告向被告協商續約事宜未獲置理，兩造原約定被告應於113年4月30日搬離系爭房屋，經被告一再延期，然迄今拒不遷讓交還系爭房屋，致原告每月受有相當於租金即每月6,000元之損害，又被告自113年3月份起即未再給付租金，至6月份業積欠租金24,000元，扣除押租金12,000元後，尚欠租金12,000元，及113年1月至4月水費、電費共1,179元，爰依租約及不當得利之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：如主文第1 、2 項所示。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述　　。四、得心證之理由：　㈠原告主張之上開事實，業據提出系爭租約、八德大湳郵局第9 7號、148號、220號、325號存證信函暨回執、台灣電力公司繳費通知、台灣自來水股份有限公司水費通知單、LINE對話記錄附卷為證（見本院卷第9至41頁），而被告受合法通知，未於言詞辯論期日到場，復未提出任何書狀以供本院斟酌，依民事訴訟法第436條第2項規定，適用同法第280條第3項前段準用同條第1項規定，視同自認，本院審閱上開事證，堪信原告主張之事實為真。　㈡按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；未定期限者，各當事人得隨時終止契約；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450條第1至2項、451 條分別定有明文。經查，兩造前就系爭房屋簽訂最後一次租約，租期自112年1月1日起至112年12月31日止，足認兩造間係簽訂定有期限之租賃契約，然被告於租期屆滿後仍繼續使用系爭房屋，原告未反對被告繼續使用系爭房屋並續而收取租金，則揆諸前開說明，兩造於系爭租賃契約屆滿後，已成立不定期租賃關係，嗣原告曾以存證信函通知被告終止租約，故原告主張兩造間之不定期限租賃關係業已終止，洵屬有據。系爭租約既經原告合法終止，原告依上開規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，為有理由。　㈢按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年度台上字第2108號、87年度台上字第1631號判決意旨參照）。查被告自113年3月起至6月即未給付租金，尚積欠原告租金24, 000元、水電費1,179元，業經認定如前，揆諸前揭意旨，應扣除被告前已給付之押租金12,000元，是原告依系爭租約，請求被告給付積欠之租金、水電費共計13,179元【計算式：（24,000元＋1,179元）－12,000元＝13,179元】，應予准許。　㈣按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。經查，系爭租約既已終止，則被告自終止之日起繼續占有系爭房屋，即屬無法律上原因受有利益，致原告受有相當租金之損害，是原告依不當得利之法律關係，主張依系爭租約所約定之租金數額計算，請求被告自113年7月1 日起，至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付相當於租金之不當得利6,000元，及自各期間屆滿翌日起算，按年息5％計算之利息，要屬有據，應予准許。五、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求如主文第1至2項所示，為有理由，應予准許。六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日　　　　　　　　　桃園簡易庭　法　官　汪智陽以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳家蓁

2025-01-23

TYEV-113-桃原簡-124-20250123-1

中簡

臺中簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決 113年度中簡字第3921號原告姚雅華被告陳正玄上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國114年1月3日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應將坐落臺中市○○路000巷00號二樓房屋全部遷讓返還原告，並給付新臺幣2萬5000元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之50，餘由原告負擔。本判決第1項得假執行。　　事實及理由壹、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明：被告應將臺中市○○路000巷00號二樓房屋全部遷讓返還原告，並給付租金新臺幣（下同）5萬元，及自民國113年3月20日起至遷讓之日止按月賠償5萬元。嗣於114年1月3日言詞辯論期日，將聲明減縮為：如後述原告聲明所示（本院卷第81頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，符合上揭規定，應予准許。二、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：原告與被告於112年11月20日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定原告將所有之門牌號碼臺中市○○ 路000巷00號二樓房屋(下稱系爭房屋)出租予被告，租賃期間為112年11月20日起至113年11月19日止，被告應按月給付租金1萬2500元。又被告已積欠租金達4個月，經原告以存證信函催告支付，被告逾期未支付，系爭租約已終止。為此，依民法第455條前段、第767條第1項、系爭租約規定，提起本件訴訟。並聲明：被告應將坐落系爭房屋全部遷讓返還原告，並給付租金5萬元。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、得心證之理由： (一)原告主張之事實，業據提出與其所述相符之系爭租賃契約書、臺中市政府113年房屋稅繳款書為證（本院卷第21-25頁）；而被告經合法通知，既未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述以為爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項前段之規定，視同自認原告主張之事實，是堪信原告上開主張為真實。 (二)租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，第450條第1項、第451條、第4 55條前段分別定有明文。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，亦為民法第 767條第1項所明定。經查，系爭租約第9條規定，被告拖欠租金1個月，經原告催告於期限內繳納仍不支付時，原告得終止租約。而原告於本院114年1月3日言詞辯論期日時表示被告仍占用系爭房屋（本院卷第81頁），顯見被告於113年1 1月19日租期屆滿後仍為租賃物之使用收益，惟原告未提出存證信函相關證明，卷內亦無證據足認原告於租期屆滿後曾向被告為反對續租之意思表示，則系爭租約依民法第451條規定應視為以不定期限繼續契約。然原告既於起訴狀內載明請求被告給付租金及終止系爭租約之意思表示，並經本院將起訴狀繕本送達被告，應認兼有以起訴狀送達為催告給付租金，並為終止系爭租約之意思表示。本件起訴狀繕本於113 年7月26日寄存送達於被告之居所，並於000年0月0日生效，被告既於起訴狀繕本送達後至今仍未為支付積欠租金，則兩造間不定期租賃關係已於113年8月5日發生合法終止之效力。準此，原告依租賃物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋，洵屬有理，應予准許。 (三)又承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。而押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可參）。查依系爭租約第3條約定被告應於每月20日以前給付當月租金1萬2500元，是被告於系爭租約終止前，自有依約定給付租金之義務，然被告共積欠原告4個月租金共5萬元。又系爭租約第5條約定，被告訂約時，已交付原告2萬5000元作為押租保證金。揆諸前開說明，扣除押租金2萬5000元後，被告尚積欠租金2萬5000元（計算式：5萬元－2萬5000元＝2萬5000元），是原告請求被告給付租金2萬5000元，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據。　　四、綜上所述，原告依民法第455條前段、第767條第1項、系爭租約規定，請求命被告遷讓騰空返還系爭房屋，及給付積欠之租金2萬5000元，為有理由，應予准許。逾此範圍，則無理由，應予駁回。五、本判決(原告勝訴部分)係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。　六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　臺灣臺中地方法院臺中簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳學德以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　賴恩慧

2025-01-17

TCEV-113-中簡-3921-20250117-1

簡上

臺灣臺中地方法院

給付租金

臺灣臺中地方法院民事判決　 113年度簡上字第81號上訴人李坤旺訴訟代理人簡靖軒律師被上訴人顏睿宏訴訟代理人顏瑞成律師複代理人宗孝珩律師上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國112年12 月13日本院臺中111年度中簡字第3450號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國113年12月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用( 除確定部分外)之裁判均廢棄。二、上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人新臺幣392萬9,802 元，及自民國111年9月17日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。三、上訴人其餘上訴駁回。四、第一審(除確定部分外)及第二審訴訟費用，由被上訴人負擔 69％，餘由上訴人負擔。五、本判決第二項上訴人勝訴部分，得假執行；但被上訴人如以新臺幣392萬9,802元為上訴人預供擔保，得免為假執行。六、上訴人其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、上訴人主張：上訴人與訴外人沈勝煌、王萬鐘、林蓁（下分稱姓名，合稱沈勝煌等3人，與上訴人合稱上訴人等4人）為門牌號碼臺中市○區○○街000號地下2樓至8樓房屋（下稱系爭房屋）之共有人，其等於民國105年9月24日與被上訴人簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），將系爭房屋出租予被上訴人，約定租賃期間自105年10月1日起至108年12月31日止，租金每月新臺幣（下同）100萬元，上訴人應分得之租金為每月應收租金之30％即30萬元，上開租賃期間屆滿後，被上訴人仍繼續使用系爭房屋，不定期租賃期間自109年1月1 日起至110年3月24日止。詎被上訴人僅實際給付如附表一被上訴人每月實際給付之租金欄所示金額，共計1,041萬9,746 元，尚積欠上訴人租金585萬8,818元。爰依系爭租約法律關係，請求被上訴人給付570萬5,818元本息等語。二、被上訴人則以：　㈠上訴人等4人原為薇米精品商旅股份有限公司（下稱薇米商旅）股東，持股比例為王萬鐘10％，其餘3人各30％，被上訴人則為林蓁之配偶。上訴人等4人於105年9月24日與被上訴人簽訂系爭租約，於105年10月1日起將系爭房屋出租予被上訴人，並將薇米商旅交付予被上訴人經營管理。系爭租約屆滿前，上訴人等4人決議將系爭房屋及坐落土地出售予被上訴人，並同意被上訴人於等待過戶期間得繼續使用系爭房屋，於109年1月1日起至109年3月31日止，被上訴人僅需繳納系爭房屋之貸款利息，於109年4月1日起至110年3月31日止，被上訴人可無償使用系爭房屋，故系爭租約屆滿後，兩造未成立不定期租賃關係。　㈡上訴人於111年8月30日始提起本件訴訟，依民法第126條規定，就105年10月至106年8月之租金請求權已罹於時效而消滅，被上訴人拒絕給付。又被上訴人於106年9月1日起至108年 12月31日止，墊付上訴人應分擔之系爭房屋貸款本息30％即6 26萬5,657元，及於106年9月至107年11月間，匯款105萬3,2 45元至上訴人開設於新北市蘆洲區農會帳戶，故被上訴人已給付上訴人租金731萬8,902元，尚積欠上訴人租金108萬1,0 98元。　㈢另被上訴人為薇米商旅全體股東墊付如附表二被上訴人墊付金額欄所示款項，上訴人應負擔其中30％，即如附表二上訴人應負擔金額所示金額，共計239萬9,400元，被上訴人得以上開債權對上訴人主張抵銷等語，資為抗辯。三、本件上訴人原起訴聲明請求被上訴人應給付570萬5,818元，及自109年1月1日起算之法定遲延利息。原審法院審理後，判決被上訴人應給付上訴人6,418元，及自111年9月17日起算之法定遲延利息，並駁回上訴人其餘請求。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人569萬 9,400元，及自111年9月17日起算之法定遲延利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行；被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。（兩造未上訴部分，已告確定，不在本院審理範圍）。四、得心證之理由：　㈠經查，上訴人等4人為系爭房屋之共有人，共同將系爭房屋出租予被上訴人作為飯店營業使用，於105年9月24日與被上訴人簽訂系爭租約，約定租期為105年10月1日至108年12月31 日，每月租金100萬元，而上訴人於共有人間持分為30％，則上訴人每月得向被上訴人收取之租金即為30萬元，且系爭租約到期後，被上訴人仍繼續使用系爭房屋等情，有系爭租約契約書附卷可查（見原審卷第25-27頁），亦未為兩造所爭執（見本院卷第82-83頁），堪信為真實。　㈡上訴人得向被上訴人請求給付105年10月1日至110年3月24日租金：　⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，為民法第 450條第1項、第451條所明定。所謂以不定期限繼續租賃，乃租賃雙方依原來租賃條件不定期限繼續租賃。故出租人於訂約之際，苟未訂明「期滿後絕不續租或續租應另訂契約」或其他相類之情形者，於「不即表示反對之意思」條件成就時，租賃契約當然更新為不定期限租賃關係，無待於契約當事人重為要約或承諾。又租賃契約依上開規定更新為不定期限租賃關係後，未經合法終止契約，租賃關係自仍存續。　⒉查系爭租約之租期為105年10月1日至108年12月31日，且上訴人仍繼續使用系爭房屋至110年3月24日等情，為兩造所不爭，復經原審傳喚沈勝煌等3人到庭作證，亦無上訴人等4人當時有為反對被上訴人繼續使用系爭房屋之意思顯現，依前開說明，足認被上訴人仍依系爭租約相同之條件不定期限繼續承租系爭房屋甚明，被上訴人於109年1月1日至其於110年3 月24日間，仍負有每月給付100萬元租金予上訴人等4人之契約上義務。　⒊被上訴人固抗辯上訴人等4人同意被上訴人於109年1月1日起至109年3月31日間，僅需繳納系爭房屋之貸款利息，於109 年4月1日起至110年3月31日止，被上訴人可無償使用系爭房屋等語，並提出上訴人委託書為證（見原審卷第121、157頁），惟查，王萬鐘於原審證稱：系爭租約期滿後，上訴人有簽立委託書，寫明同意被上訴人不用繳本息貸款，並委託我前往討論，後來是約定被上訴人於系爭房屋買賣期間負擔系爭房屋之貸款利息，沒有討論要不要付房租等語（見原審卷第210-213頁），佐以上訴人所簽立之委託書亦僅載明委由王萬鐘處理系爭房屋買賣案，與王萬鐘上開證稱未談及系爭房屋之房租等語相符，足認上訴人同意被上訴人不用繳納系爭房屋貸款本息之意思，與被上訴人應負擔之租金給付義務無關。另參以被上訴人提出之LINE文字訊息（見原審卷第14 1-145頁），可知被上訴人計算給付租金之計算，均以租金1 00萬元扣除系爭房屋貸款後計算，且租金與貸款本息金額並非相當，故尚不能解釋上訴人同意免除被上訴人代付系爭房屋貸款本息，即謂上訴人同意免除被上訴人給付租金之義務。　⒋基上，上訴人請求被上訴人給付105年10月1日至110年3月24 日間每月租金30萬元為有理由，至上訴人雖主張扣除上開期間被上訴人每月代償貸款本息及給付部分租金後被上訴人應給付585萬8,818元如附表一上訴人主張所示，惟經本院比對放款帳戶交易明細（見原審卷第401-438頁），認定被上訴人實際給付租金總額後，被上訴人尚欠租金應為571萬3,361 元如附表一本院認定欄所示。　㈢時效抗辯部分：　　按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅；消滅時效，自請求權可行使時起算；時效完成後，債務人得拒絕給付，民法第126條、第128條前段及同法第144 條第1項分別定有明文。查，上訴人遲至111年8月30日始提起本訴，有起訴狀收狀戳章可證（見原審卷第15頁），則被上訴人抗辯105年10月至106年8月之租金請求權罹於2年消滅時效為有理由。至上訴人主張被上訴人有權利濫用，不得抗辯時效消滅等語，然上訴人既有短收租金之情事，自應於權利受損之初即據以行使權利，積極確認被上訴人有無繳納系爭房屋之貸款、其他稅費，況被上訴人每月給付金錢如附表一所示差距甚大，上訴人自應逐一清算每月應收受之租金為何，而非僅推稱信任被上訴人之話語，任由權利睡著，否則難顯時效規定之立法意旨，是被上訴人縱有向上訴人陳稱已如數繳納租金等語，尚非權利濫用甚明。故如附表一本院認定105年10月至106年8月之尚欠租金共109萬6,201元（計算式：2萬9,554－4萬7,834＋8萬1,975＋30萬＋17萬2,693＋4萬5,7 13＋30萬＋4萬6,186＋12萬2,212＋1萬9,793＋2萬5,909＝109萬6, 201），上訴人不得請求，應予扣除。　㈣抵銷抗辯部分：　⒈被上訴人抗辯上訴人應負擔薇米商旅於沈勝煌經營期間之虧損68萬0,940元等語，經查，被上訴人提出之LINE對話訊息、總資金缺口概算表分別載明有資金缺口，各股東應墊補及上訴人應負擔68萬0,940元（97萬2,767元*0.7）等文字（見原審卷第137、139頁）。而沈勝煌於原審證稱略為：系爭房屋出租予被上訴人前，薇米商旅由我管理，缺損這些錢，都是我先墊付的，之後由股東商議要如何彌補，協議結果由我墊付的總金額打7折，大家依股份分配，且總資金缺口概算表的內容，股東們包括上訴人在內都有看過且同意等語(見原審卷第198-202頁)；王萬鐘於原審證稱略以：總資金缺口概算表是被上訴人寫的，上面是寫各股東的負擔，乘以0.7 就是打七折的意思，我有看過，上訴人也有看過，都沒意見等語（見原審卷第208-209頁）；林蓁於原審證稱略以：總資金缺口之手寫概算表是被上訴人跟其他股東討論完後拿給我看的，該概算表上，右邊「分項」部分寫到「沈董負擔97 2,767、坤旺負擔972,767、王董負擔552,700、富哥負擔164 ,666、睿宏負擔808,100」就是之前沈勝煌營運虧損300多萬，由股東照比例要負擔的金額，至於有無打折，我都是交給被上訴人去洽談，所以不清楚等語(見原審卷第274-277頁) 。衡以上開證人之證述與被上訴人提出之LINE對話訊息、總資金缺口概算表大致相符，堪認薇米商旅於前期由沈勝煌經營時虧損達356萬1,600元，嗣經全體股東協議後，同意由全體股東自得領取之租金扣抵分擔，上訴人原應負擔97萬2,76 7元，經全體股東打折決議以7成分擔，故上訴人應分擔損失 68萬0,940元甚明，是被上訴人抗辯上訴人應分擔部分沈勝煌經營虧損金額並主張抵銷，即有所據，應為可採。　⒉被上訴人抗辯其墊付上訴人應分擔之系爭房屋109年1月1日起至109年3月31日貸款本金43萬5,060元，及109年4月1日起至 110年3月31日貸款利息54萬元等語，並提出存摺影本、合作金庫銀行放款帳務資料查詢單為證（見原審卷第313-325頁），亦傳喚證人沈勝煌等3人到庭證述（見原審卷第198-214 、274-282頁），沈勝煌等3人均證稱自109年1月1日起系爭房屋貸款均由被上訴人繳納（見原審卷第203-204、210、27 9頁），惟依合作金庫銀行放款帳務資料查詢單所示，被上訴人於109年1月7日、109年1月31日、109年2月5日繳納系爭房屋貸款本金12萬元、50萬元、27萬2,557元（見原審卷第4 11、425頁），上訴人應負擔金額為26萬7,767元【計算式：（12萬＋50萬＋27萬2,557）×30％＝26萬7,767，小數點以下四捨五入】，另於109年4月1日起至110年3月31日繳納系爭房屋貸款利息合計166萬6,119元（見原審卷第411-413、425-4 27頁），上訴人應負擔金額為49萬9,836元【計算式：166萬 6,119×30％＝49萬9,836，小數點以下四捨五入】，然本院既已論斷被上訴人仍應給付109年1月1日至110年3月24日之租金如前，則上開金額已於上訴人請求之租金中扣除，則被上訴人再就此部分房屋貸款抗辯抵銷，有重複得利之虞，自屬無據。　⒊被上訴人抗辯於承租期間墊付臺中市政府觀光旅遊局（下稱觀光局）裁罰18萬元、消防設備改善費用11萬元，上訴人應分擔8萬7,000元等語，並提出觀光局106年10月19日中市觀管字第1060017050號函及函附行政裁處書、行政罰鍰繳費單、107年11月21日中市觀管字第1070020643號函及函附行政裁處書、行政罰鍰繳費單、110年6月8日中市觀管字第11000 08427號函、110年5月27日中市觀管字第1100005658號行政罰鍰催繳通知、統一發票為證（見原審卷第327-351頁），亦傳喚證人沈勝煌等3人到庭證述（見原審卷第198-214、27 4-282頁），沈勝煌證稱：被上訴人有為上訴人等4人墊付遭觀光局裁罰的罰單、消防整改費用，會從分配給我們的租金直接扣掉，上訴人等4人都同意等語（見原審卷第204頁），王萬鐘證稱：被上訴人為上訴人等4人代墊違規罰金、消防整改費用，上訴人等4人都有看過，只是沒有簽字而已等語（見原審卷第211頁），林蓁證稱：被上訴人為上訴人等4人墊付觀光局的罰單及消防改善費用，被上訴人有告知上訴人等4人要照比例分擔等語（見原審卷第280頁），然系爭租約第7條約定「系爭房屋之七、八樓為違章使用之樓層，日後若有因此部分違規營業導致產生罰單或損失，其相關罰單或是損失金額由上訴人等4人負擔40％、被上訴人負擔60％」（見原審卷第27頁），惟觀光局係因宏耀投資開發股份有限公司（下稱宏耀公司）擅自擴大營業客房及市招與原登記名稱不同，對宏耀公司裁罰共計18萬元，該遭裁罰之事由顯然與該約定內容不符，且裁罰對象為宏耀公司，並非薇米商旅，消防設備改善費用之發票買受人欄亦記載為宏耀公司，縱宏耀公司曾繳納上開費用，並將債權轉讓與被上訴人，惟被上訴人未具體陳明宏耀公司基於何法律關係因此對上訴人有何債權，如何得向上訴人為請求，故本院尚無法判斷得據以為抵銷之請求權為何，是被上訴人此部分抵銷抗辯無理由。　⒋被上訴人抗辯其為上訴人墊付上訴人應分擔之租賃所得稅、二代健保補充費、營業稅共計52萬3,800元等語，並提出上訴人之各類所得扣繳暨免扣繳憑單、各類所得扣繳補充保險費證明單、薇米商旅總分類帳為證（見原審卷第357、363、 371-373頁），亦傳喚證人沈勝煌等3人到庭證述（見原審卷第198-214、274-282頁），惟上訴人之各類所得扣繳暨免扣繳憑單、各類所得扣繳補充保險費證明單，其上記載之所得所屬年月為105年1月至105年9月，並非被上訴人承租系爭房屋的時間，薇米商旅總分類帳僅記載薇米商旅於105年1月1 日起至106年12月31日止租金收入金額，無法證明上訴人應負擔之稅額為何。至沈勝煌等3人雖均證稱：被上訴人承租期間之租金，會先扣除租賃所得稅10％及二代健保補充保費2 ％、營業稅5％後，將餘額支付給沈勝煌等3人（見原審卷第20 4-205、211、280-281頁），惟此僅能證明上訴人等4人出租系爭房屋與被上訴人當時確有該約定，且倘若被上訴人確有代上訴人繳納租賃所得稅、二代健保補充費、營業稅等費用，被上訴人自得向相關政府機關查詢相關單據，詎被上訴人未提出任何證明或請求本院調查，自難審認被上訴人確有代上訴人繳納上開費用，該部分抵銷抗辯並非可採。　⒌被上訴人抗辯其為上訴人等4人墊付薇米商旅委任會計師事務所處理帳務費用44萬2,000元，上訴人應分擔13萬2,600元，並提出銓興聯合會計師事務所及台証記帳士事務所之各類所得扣繳暨免扣繳憑單、收據為證（見原審卷第375-397頁），亦傳喚證人沈勝煌等3人到庭證述（見原審卷第198-214、 274-282頁），惟上開各類所得扣繳暨免扣繳憑單、收據僅能證明銓興聯合會計師事務所及台証記帳士事務所有來自薇米商旅之執行業務所得，無法證明該費用係由被上訴人繳納。王萬鐘雖證稱：被上訴人承租期間，關於系爭房屋及薇米商旅經營所衍生的稅費及記帳事宜，委託臺北的事務所處理，相關委任報酬實際上是被上訴人支付，上訴人等4人都同意從租金中扣除之等語（見原審卷第212頁），惟沈勝煌證稱：被上訴人承租期間，關於系爭房屋及薇米商旅經營所衍生的稅費及記帳事宜，係委託台証記帳士事務所處理，相關委任報酬每一年度索取10幾20萬左右，由公司先支付，再分配等語（見原審卷第205頁），已與王萬鐘上開證述有所矛盾，審酌沈勝煌為薇米商旅實際上之代表人，對於薇米商旅如何作帳應較知之甚詳，故此部分沈勝煌之證述應較為可信，足認薇米商旅委任會計師事務所處理帳務之費用應由薇米商旅自行支出，可認被上訴人抗辯係由其支出即屬無據。縱使薇米商旅嗣後陳報債權已讓與被上訴人（見本院卷第171- 173頁），然薇米商旅如何得向股東請求該帳務請求之費用顯屬有疑，蓋前開彌補虧損部分，係股東間已清算營收不足支出成本後所為之決定，而薇米商旅嗣後由被上訴人經營，於未結清每月營利與成本之情形下，如何能要求股東逕行每月均支出該筆費用，足認該部分抵銷抗辯之請求權基礎未明，顯為被上訴人臨訟置辯，尚難採信。　㈤基上，上訴人得向被上訴人請求之租金為571萬3,361元，扣除罹於時效不得請求之租金109萬6,201元、被上訴人墊補虧損而據以抵銷之68萬0,940元、原審已判命被上訴人給付之6 ,418元後，被上訴人應再給付上訴人392萬9,802元（計算式：571萬3,361－109萬6,201－68萬0,940－6,418＝392萬9,802）。至上訴人主張上開墊補虧損之68萬0,940元應溯及到106年 1月至5月間抵銷，然所謂抵銷，係以兩造均存在得互為請求之權利始得為之，本院既已認為上訴人於105年10月至106年 8月間之租金請求權罹於時效，自不得以該時段之債權據為抵銷之標的，併此敘明。五、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第229條第1項定有明文。又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦分別明定。上訴人對被上訴人請求之租金債權，核屬有確定期限之給付，然上訴人以起訴狀繕本送達之翌日即111年9月17日起（見原審卷第81頁）請求按週年利率5％之遲延利息當無不可，依前開說明，應予准許。六、綜上所述，上訴人依系爭租約請求被上訴人給付392萬9,802 元，及自起訴狀繕本送達之翌日即111年9月17日起（原審卷第81頁）至清償日止，按週年利率5％計算之利息部分，為有理由，應予准許，原審就上開部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第1、2項所示。至於上訴人其餘請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，經核並無違誤，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。七、本件係本於租金請求而涉訟，依民事訴訟法第389條第1項第 3款、第427條第2項第8款之規定，應依職權宣告假執行，故就上訴人勝訴部分，依職權宣告假執行，並依職權酌定相當擔保金額，准被上訴人供擔保後，得免為假執行。至上訴人敗訴部分，其假執行之聲請即失其依據，應併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌均於判決結果無影響，爰不予逐一論述，併此敘明。九、據上論結，本件上訴人之上訴，一部為有理由、一部為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450 條、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　民事第二庭　審判長法　官　李悌愷　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李宜娟　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃崧嵐上正本證明與原本無異。如不服本判決，僅得以適用法規顯有錯誤為理由，於本判決正本送達後20日內，向本院提出第三審上訴狀（須按他造當事人人數附繕本及繳納第三審裁判費），同時表明上訴理由，經本院許可後始可上訴第三審；前項許可以所涉及之法律見解具有原則上之重要性者為限。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王峻彬附表一：租賃期間上訴人主張本院認定被上訴人每月實際給付之租金（代付本息係指被上訴人墊付上訴人應分擔之系爭房屋貸款本息30％）被上訴人尚欠租金（計算式：105年10月至110年2月為30萬元-被上訴人每月實際給付之租金，110年3月為24萬-被上訴人每月實際給付之租金）被上訴人每月實際給付之租金（小數點以下四捨五入）被上訴人尚欠租金（計算式：105年10月至110年2月為30萬元-被上訴人每月實際給付之租金，110年3月為24萬-被上訴人每月實際給付之租金） 105年10月代付本息27萬0,437元。 2萬9,563元代付本息27萬0,446元【計算式：（22萬4,885＋7萬6,286＋5,425＋50萬＋8萬8,615＋6,277）×30％】。 2萬9,554元 105年11月代付本息20萬2,634元，匯款至上訴人帳戶14萬5,200元。 -4萬7,834元代付本息20萬2,634元【計算式：（8萬1,381＋25萬＋7萬2,895＋2萬1,172＋25萬）×30％】，匯款至上訴人帳戶14萬5,200元。 -4萬7,834元 105年12月代付本息20萬2,634元，匯款至上訴人帳戶9萬0,600元。 6,766元代付本息12萬7,425元【計算式：（8萬1,381＋9萬3,369＋25萬）×30％】，匯款至上訴人帳戶9萬0,600元。 8萬1,975元 106年1月 0元。 30萬元 0元。 30萬元 106年2月代付本息9萬9,414元。 20萬0,586元代付本息12萬7,307元【計算式：（8萬1,381＋9萬2,975＋25萬）×30％】。 17萬2,693元 106年3月代付本息25萬4,286元。 4萬5,714元代付本息25萬4,287元【計算式：（8萬1,381＋8萬1,381＋1萬4,996＋7萬,649＋25萬＋6,613＋8萬5,603＋25萬）×30％】。 4萬5,713元 106年4月 0元。 30萬元 0元。 30萬元 106年5月代付本息25萬4,286元。 4萬5,714元代付本息25萬3,814元【計算式：（8萬1,381＋8萬1,381＋5,948＋8萬5,872＋25萬＋1萬5,299＋7萬6,167＋25萬）×30％】。 4萬6,186元 106年6月代付本息12萬0,727元，匯款至上訴人帳戶5萬7,060元。 12萬2,213元代付本息12萬0,728元【計算式：（8萬1,381＋8,845＋8萬2,200＋23萬）×30％】，匯款至上訴人帳戶5萬7,060元。 12萬2,212元 106年7月代付本息13萬2,606元，匯款至上訴人帳戶14萬7,600元。 1萬9,794元代付本息13萬2,607元【計算式：（8萬1,381＋2萬＋6,067＋9,064＋7萬5,511＋25萬）×30％】，匯款至上訴人帳戶14萬7,600元。 1萬9,793元 106年8月代付本息12萬6,491元，匯款至上訴人帳戶14萬7,600元。 2萬5,909元代付本息12萬6,491元【計算式：（42萬1,638＋8,769＋8萬1,488＋25萬）×30％】，匯款至上訴人帳戶14萬7,600元。 2萬5,909元 106年9月代付本息12萬6,365元，匯款至上訴人帳戶13萬0,800元。 4萬2,835元代付本息12萬6,366元【計算式：（8萬1,381＋2,910＋8萬6,928＋25萬）×30％】，匯款至上訴人帳戶13萬0,800元。 4萬2,834元 106年10月代付本息9萬8,394元，匯款至上訴人帳戶13萬9,200元。 6萬2,406元代付本息9萬8,394元【計算式：（23萬8,849＋8萬9,131）×30％】，匯款至上訴人帳戶13萬9,200元。 6萬2,406元 106年11月代付本息55萬4,144元，匯款至上訴人帳戶6萬4,200元。 -31萬8,344元代付本息74萬7,067元【計算式：（23萬8,849＋8萬9,131＋8萬1,381＋24萬0,809＋8萬1,381＋23萬7,734＋8萬8,716＋8萬8,306＋25萬＋2,994＋50萬＋9萬4,267＋40萬＋9萬6,655）×30％】，匯款至上訴人帳戶6萬4,200元。 -51萬1,267元 106年12月代付本息17萬5,281元，匯款至上訴人帳戶6萬4,200元。 6萬0,519元代付本息17萬5,281元【計算式：（8萬8,306＋40萬＋9萬5,965）×30％】，匯款至上訴人帳戶6萬4,200元。 6萬0,519元 107年1月代付本息17萬5,074元，匯款至上訴人帳戶1萬2,845元。 11萬2,081元代付本息17萬5,074元【計算式：（8萬8,306＋40萬＋9萬5,275）×30％】，匯款至上訴人帳戶1萬2,845元。 11萬2,081元 107年2月 0元。 30萬元 0元。 30萬元 107年3月代付本息34萬9,527元，匯款至上訴人帳戶12萬8,400元。 -17萬7,927元代付本息34萬9,528元【計算式：（8萬8,306＋8萬8,306＋40萬＋9萬4,585＋40萬＋9萬3,895）×30％】，匯款至上訴人帳戶12萬8,400元（計算式：6萬4,200＋6萬4,200）。 -17萬7,928元 107年4月匯款至上訴人帳戶6萬4,200元。 23萬5,800元匯款至上訴人帳戶6萬4,200元。 23萬5,800元 107年5月代付本息34萬8,699元，匯款至上訴人帳戶6萬4,200元。 -11萬2,899元代付本息34萬8,700元【計算式：（8萬8,306＋8萬8,306＋40萬＋9萬3,205＋40萬＋9萬2,515）×30％】，匯款至上訴人帳戶6萬4,200元。 -11萬2,900元 107年6月匯款至上訴人帳戶6萬4,200元。 23萬5,800元匯款至上訴人帳戶6萬4,200元。 23萬5,800元 107年7月代付本息34萬7,871元，匯款至上訴人帳戶6萬4,200元。 -11萬2,071元代付本息34萬7,872元【計算式：（8萬8,306＋8萬8,306＋40萬＋9萬1,825＋40萬＋9萬1,135）×30％】，匯款至上訴人帳戶6萬4,200元。 -11萬2,072元 107年8月代付本息20萬2,634元。 9萬7,366元代付本息17萬3,625元【計算式：（8萬8,306＋40萬＋9萬0,445）×30％】。 12萬6,375元 107年9月匯款至上訴人帳戶6萬4,200元。 23萬5,800元匯款至上訴人帳戶6萬4,200元。 23萬5,800元 107年10月代付本息34萬6,629元，匯款至上訴人帳戶6萬4,200元。 -11萬0,829元代付本息34萬6,630元【計算式：（8萬8,306＋8萬8,306＋40萬＋8萬9,755＋40萬＋8萬9,065）×30％】，匯款至上訴人帳戶6萬4,200元。 -11萬0,830元 107年11月匯款至上訴人帳戶12萬8,400元。 17萬1,600元匯款至上訴人帳戶12萬8,400元（計算式：6萬4,200＋6萬4,200）。 17萬1,600元 107年12月代付本息28萬0,303元。 1萬9,697元代付本息28萬0,298元【計算式：（25萬7,644＋8萬8,306＋40萬＋8萬8,375＋10萬）×30％】。 1萬9,702元 108年1月代付本息42萬6,886元。 -12萬6,886元代付本息45萬6,055元【計算式：（25萬8,089＋8萬7,861＋3萬5,074＋50萬＋5萬2,508＋50萬＋8萬6,650）×30％】。 -15萬6,055元 108年2月代付本息10萬3,785元。 19萬6,215元代付本息10萬3,785元【計算式：（25萬8,534＋8萬7,416）×30％】。 19萬6,215元 108年3月代付本息41萬3,304元。 -11萬3,304元代付本息41萬3,305元【計算式：（12萬＋8萬6,970＋50萬＋8萬5,788＋50萬＋8萬4,925）×30％】。 -11萬3,305元 108年4月代付本息6萬2,028元。 23萬7,972元代付本息6萬2,029元【計算式：（12萬＋8萬6,763）×30％】。 23萬7,971元 108年5月代付本息41萬2,145元。 -11萬2,145元代付本息41萬2,146元【計算式：（12萬＋8萬6,556＋50萬＋8萬4,063＋50萬＋8萬3,200）×30％】。 -11萬2,146元 108年6月代付本息6萬1,904元。 23萬8,096元代付本息6萬1,905元【計算式：（12萬＋8萬6,349）×30％】。 23萬8,095元 108年7月代付本息41萬0,986元。 -11萬0,986元代付本息41萬0,987元【計算式：（12萬＋8萬6,142＋50萬＋8萬2,338＋50萬＋8萬1,475）×30％】。 -11萬0,987元 108年8月代付本息23萬5,964元。 6萬4,036元代付本息23萬5,964元【計算式：（12萬＋8萬5,935＋50萬＋8萬0,613）×30％】。 6萬4,036元 108年9月代付本息6萬1,718元。 23萬8,282元代付本息6萬1,718元【計算式：（12萬＋8萬5,728）×30％】。 23萬8,282元 108年10月代付本息40萬9,247元。 -10萬9,247元代付本息40萬9,248元【計算式：（12萬＋8萬5,521＋50萬＋7萬9,750＋50萬＋7萬8,888）×30％】。 -10萬9,248元 108年11月代付本息23萬5,001元。 6萬4,999元代付本息23萬5,002元【計算式：（12萬＋8萬5,314＋50萬＋7萬8,025）×30％】。 6萬4,998元 108年12月代付本息23萬4,681元。 6萬5,319元代付本息23萬4,681元【計算式：（12萬＋8萬5,107＋50萬＋7萬7,163）×30％】。 6萬5,319元 109年1月代付本息23萬4,360元。 6萬5,640元代付本息23萬4,360元【計算式：（12萬＋8萬4,900＋50萬＋7萬6,300）×30％】。 6萬5,640元 109年2月代付本息10萬7,034元。 19萬2,966元代付本息10萬7,175元【計算式：（27萬2,557＋8萬4,693）×30％】。 19萬2,825元 109年3月代付本息23萬4,360元。 20萬4,204元代付本息9萬5,797元【計算式：（8萬4,223＋8萬4,223＋7萬5,438＋7萬5,438）×30％】。 20萬4,203元 109年4月代付本息4萬5,472元。 25萬4,528元代付本息4萬5,473元【計算式：（4萬8,904＋3萬1,054＋4萬3,803＋2萬7,814）×30％】。 25萬4,527元 109年5月代付本息4萬2,113元。 25萬7,887元代付本息4萬2,113元【計算式：（7萬4,051＋6萬6,327）×30％】。 25萬7,887元 109年6月代付本息4萬2,113元。 25萬,887元代付本息4萬2,113元【計算式：（7萬4,051＋6萬6,327）×30％】。 25萬7,887元 109年7月代付本息4萬2,113元。 25萬7,887元代付本息4萬2,113元【計算式：（7萬4,051＋6萬6,327）×30％】。 25萬7,887元 109年8月代付本息4萬2,113元。 25萬7,887元代付本息4萬2,113元【計算式：（7萬4,051＋6萬6,327）×30％】。 25萬7,887元 109年9月代付本息4萬2,113元。 25萬7,887元代付本息4萬2,113元【計算式：（7萬4,051＋6萬6,327）×30％】。 25萬7,887元 109年10月代付本息4萬2,113元。 25萬7,887元代付本息4萬2,113元【計算式：（7萬4,051＋6萬6,327）×30％】。 25萬7,887元 109年11月代付本息4萬2,113元。 25萬7,887元代付本息4萬2,113元【計算式：（7萬4,051＋6萬6,327）×30％】。 25萬7,887元 109年12月代付本息4萬2,113元。 25萬7,887元代付本息4萬2,113元【計算式：（7萬4,051＋6萬6,327）×30％】。 25萬7,887元 110年1月代付本息4萬2,113元。 25萬7,887元代付本息4萬2,113元【計算式：（7萬4,051＋6萬6,327）×30％】。 25萬7,887元 110年2月 0元。 30萬元 0元。 30萬元 110年3月代付本息4萬2,113元。 19萬7,887元代付本息4萬2,113元【計算式：（7萬4,051＋6萬6,327）×30％】。 19萬7,887元合計 585萬8,818元 1,042萬6,639元 571萬3,361元附表二：被上訴人墊付金額上訴人應負擔金額薇米商旅於104年7月至109年9月由沈勝煌經營期間之虧損356萬1,600元，經全體股東決議，由股東按股份比例分擔虧損金額之7成 68萬0,940元被上訴人於109年1月1日起至109年3月31日止，墊付系爭房屋貸款本金145萬0,200元，由股東按股份比例分擔 43萬5,060元被上訴人自109年4月1日起至110年3月31日止，墊付系爭房屋貸款利息180萬元，由股東按股份比例分擔 54萬元被上訴人於承租期間墊付觀光局裁罰18萬元、消防設備改善費用11萬元，由股東按股份比例分擔 8萬7,000元系爭房屋每月租金100萬元，其中40萬元係以全體股東個人名義出租、其餘60萬元係以薇米商旅名義出租，以股東個人名義出租部分，需繳納10％租賃所得稅、2％二代健保補充費，以薇米商旅部分，需繳納5％營業稅，被上訴人於承租期間合計代墊174萬6,000元，由股東按股份比例分擔 52萬3,800元薇米商旅委任會計師事務所記帳及簽證費用，需給付委任處理帳務費用44萬2,000元，由股東按股份比例分擔，上開款項經被上訴人墊付後，薇米商旅已將債權讓與上訴人 13萬2,600元

2025-01-17

TCDV-113-簡上-81-20250117-1

重上

臺灣高等法院臺中分院

返還土地

臺灣高等法院臺中分院民事判決 113年度重上字第204號上訴人曾進財訴訟代理人楊淑琍律師被上訴人吳昌榮上列當事人間請求返還土地事件，上訴人對於民國113年6月21日臺灣臺中地方法院111年度訴字第633號第一審判決提起上訴，本院於113年12月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、原判決關於命上訴人給付逾新臺幣38萬7,708元及自民國111 年10月22日起清償日止按年息5%計算之利息，及該部分假執行宣告，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判，均廢棄。二、上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均　　　駁回。三、其餘上訴駁回。四、第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：　　一、被上訴人主張：　　被上訴人於民國72年2月27日因分割繼承取得臺中市○○區○○ 段00地號土地（下稱系爭土地）所有權，上訴人所有地上物無權占用系爭土地如附表一所示，依民法第767條第1項規定請求上訴人移除地上物將占用土地返還被上訴人。另依民法第179條規定請求上訴人給付自起訴日回推5年（即106年9月 16日至111年9月15日）占用系爭土地所受相當於租金之利益 79萬4,720元（以年息7%計算，計算式如附表二所示），及自111年10月22日起清償日止按年息5%計算之利息。原審判命上訴人如數給付，上訴人不服提起上訴，答辯聲明：上訴駁回（被上訴人就其敗訴部分未上訴而告確定，非本院審理範圍，茲不贅述）。二、上訴人抗辯：　　系爭土地原為被上訴人祖父〇〇〇所有，上訴人父親〇〇〇與〇〇〇簽訂私有耕地租約，被上訴人繼承系爭土地之所有權及租賃關係，且〇〇〇配偶〇〇〇長期給付租金予被上訴人，兩造間就系爭土地有租賃關係存在；又上訴人實際占用面積為387.32㎡，原審以系爭土地面積790㎡計算不當得利，有所違誤等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、兩造不爭執事項（見本院卷第140至143頁）：　㈠被上訴人於72年2月27日因分割繼承取得系爭土地，於79年6 月22日爲所有權移轉登記（見原審卷第21頁之登記謄本）。　㈡系爭土地於99年11月8日地籍圖重測登記，登記面積爲790㎡，重測前地號爲〇〇路段000-00地號土地（見原審卷第21頁之登記謄本）。　　　　　㈢系爭土地之111年度申報地價爲每㎡2640元；109年度申報地價爲每㎡2640元；107年度申報地價爲每㎡3,120元（見原審卷第 25頁之地價謄本）。　㈣臺中縣政府42年6月發文之耕地租賃契約更正通知書上記載承租耕地如附表三所示，並記載承租人爲〇〇〇、〇〇〇（見原審卷第154頁）。　　　㈤〇〇〇於84年12月18日以上坪林郵局第70號存證信函通知被上訴人「84年度稻穀田租以換爲現金6,000元整寄到府上」（見原審卷第156頁）。　㈥〇〇〇於86年3月6日以台中十三支郵局第6號存證信函通知被上訴人「85年度稻穀田租以換爲現金6,000元整寄到府上」（見原審卷第158頁）。　　㈦〇〇〇於86年12月20日以台中十三支郵局第78號存證信函通知被上訴人「86年度所有稻穀田租，地號000-0、-00、-00以換現金6,000元及85年度租金共計12,000元」（見原審卷第160 頁）。　㈧被上訴人於86年12月30日以霧峰民生路郵局第115號存證信函回覆〇〇〇「台端第78號函中有關中縣〇〇市〇〇路段000-00與000 -00二筆土地事項答覆如下：本人及本人兄弟與台端就上述二筆土地無任何租賃關係，請勿侵佔使用」，並退回租金（見原審卷第258至260頁）。　　㈨〇〇〇於89年1月13日以太平坪林郵局第2號存證信函通知被上訴人「向你們承租農地坐落太平〇〇路段000-0、000-00、000-0 0等三筆地租，每年爲稻谷480台斤，自85年至88年地租共19 40台斤之稻谷，業已於89年1月11日寄放在順光碾米廠，自即日起該稻谷請自行處理」（見原審卷第162頁）。　㈩被上訴人於89年2月21日以太平郵局第138號存證信函回覆〇〇〇「貴我双方於000-00農地沒有任何租賃關係，特此再次說明。000-00土地非本人所有，故本人無權收租金。000-0土地及建物（太平市○○路000號）之租金，台中高院雖於88年12 月有所判決，但其意爲『不得變更租金給付之種類』，故本人將另案申辦調整『稻谷租金』。租金之給付方式待新案判決後，您再給付即可」（見原審卷第262頁）。　〇〇〇於94年11月28日以太平坪林郵局第123號存證信函通知被上訴人「向你們承租農地坐落太平○○路段000-0、000-00、0 00-00等三筆地租，每年爲稻谷480台斤，自89年至94年地租共2880台斤之稻谷，業已於94年11月27日寄於順光碾米廠，自即日起該稻谷自行處理……上開土地每年租金你父親（〇〇〇）都是親自來收，本人都有準備，但你未來收，從明年起請自來取」（見原審卷第164頁）。　被上訴人於94年12月14日以霧峰郵局第360號存證信函回覆〇〇〇「您隨附於太平坪林郵局存證信函第123號由順光碾米工廠開立提貨單2880台斤稻谷之租金已收到。總結自75年至94年止，租金尚差欠我方計38356台斤，請於94年12月25日前一次付清，逾期未付清，我方將依法辦理並中止租賃關係。另 000-00、-00二筆土地與您沒有租賃關係，請勿侵占使用。有關租賃範圍爲土地000-0及○○路000號，年租金依法院判決爲稻谷3989台斤」（見原審卷第268頁）。　被上訴人以〇〇〇與〇〇〇於41年間就000-0地號土地（面積561㎡）成立不定期租賃租約，向〇〇〇、上訴人提起調整租金訴訟，經臺中地院以89年度訴字第333號判決000-0地號土地之租金自89年4月1日起每年調整為稻穀3989公斤確定（見原審卷第 220至234頁）。　被上訴人向上訴人請求給付承租000-0地號土地（面積561㎡）自75年1月1日起積欠之38,356台斤即23,041公斤，經臺中地院以96年度簡上字第77號判決被上訴人勝訴確定；上訴人於該案抗辯承租範圍含000-00、000-00地號土地，爲該案承審法官所不採（見原審卷第236至242頁）。　臺中市○○區○○000○00○00○○區○○○○0000000000號函文說明系爭土地無訂立三七五租約（見原審卷第298頁）。　　　附表一所示地上物爲上訴人所有（見本院卷第101頁）四、兩造爭點：　㈠上訴人抗辯〇〇〇（被上訴人祖父）與〇〇〇（上訴人父親）訂立耕地租約，上訴人係有權占有，有無理由？　　　㈡被上訴人請求上訴人給付106年9月16日至111年9月15日之不當得利爲79萬4,720元，有無理由？五、本院判斷：　　　㈠被上訴人請求上訴人移拆除地上物返還占有土地部分：　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。　⒉本件被上訴人主張其為系爭土地所有權人，系爭土地遭上訴人所有地上物占用如附表一所示，為上訴人所不爭執（見不爭執事項)，堪信為真實。上訴人則抗辯其父親〇〇〇與被上訴人祖父〇〇〇就系爭土地訂立耕地租約云云，並提出臺中縣政府為私有耕地租賃契約更正通知書及〇〇〇、被上訴人間存證信函為證。經查：　⑴觀之臺中縣政府為私有耕地租賃契約更正通知書係通知承租人〇〇〇、〇〇〇就耕地租約應變更為附表三所示土地，此有臺中縣政府為私有耕地租賃契約更正通知書附卷可稽（見原審卷第154頁）。其中坐落太平鎮〇〇路段000-00地號土地重測後為臺中市○○區○○段00地號土地即系爭土地，惟依該更正通知書之記載，〇〇〇、〇〇〇同為承租人地位，而非〇〇〇出租予〇〇〇，上訴人對此亦表示不予爭執（見本院卷第170頁），故上訴人以該更正通知書證明〇〇〇、〇〇〇間就系爭土地成立耕地租約關係，自無可採。　⑵上訴人母親〇〇〇（〇〇〇配偶）於86年12月20日以台中十三支郵局第78號存證信函通知被上訴人「86年度所有稻穀田租，地號000-0、-00、-00以換現金6,000元及85年度租金共計12,0 00元」（見原審卷第160頁）；被上訴人於86年12月30日以霧峰民生路郵局第115號存證信函回覆〇〇〇「台端第78號函中有關中縣太平市○○路段000-00與000-00二筆土地事項答覆如下：本人及本人兄弟與台端就上述二筆土地無任何租賃關係，請勿侵佔使用」，並退回租金（見原審卷第258至260頁）。由上可知，被上訴人於86年12月30日即以存證信函告知〇〇〇，兩造間僅就太平鎮〇〇路段000-0地號土地成立租賃關係，就太平鎮〇〇路段000-00地號土地（即系爭土地）並無租賃關係存在，故上訴人以86年12月20日台中十三支郵局第78號存證信函證明兩造間就系爭土地成立耕地租約關係，自無可採。　⑶〇〇〇再於89年1月13日以太平坪林郵局第2號存證信函通知被上訴人「向你們承租農地坐落太平○○路段000-0、000-00、000 -00等三筆地租，每年爲稻谷480台斤，自85年至88年地租共 1940台斤之稻谷，業已於89年1月11日寄放在順光碾米廠，自即日起該稻谷請自行處理」（見原審卷第162頁）；被上訴人於89年2月21日以太平郵局第138號存證信函回覆〇〇〇「貴我双方於000-00農地沒有任何租賃關係，特此再次說明…… …」（見原審卷第262頁）。由上可知，被上訴人於89年2月2 1日即以存證信函告知〇〇〇，兩造間就太平鎮○○路段000-00地號土地（即系爭土地）並無租賃關係存在，故上訴人以89年 1月13日太平坪林郵局第2號存證信函證明兩造間就系爭土地成立耕地租約關係，自無可採。　⑷〇〇〇再於94年11月28日以太平坪林郵局第123號存證信函通知被上訴人「向你們承租農地坐落太平○○路段000-0、000-00 、000-00等三筆地租，每年爲稻谷480台斤，自89年至94年地租共2880台斤之稻谷，業已於94年11月27日寄於順光碾米廠，自即日起該稻谷自行處理……上開土地每年租金你父親（〇〇〇）都是親自來收，本人都有準備，但你未來收，從明年起請自來取」（見原審卷第164頁）；被上訴人於94年12月1 4日以霧峰郵局第360號存證信函回覆〇〇〇「您隨附於太平坪林郵局存證信函第123號由順光碾米工廠開立提貨單2880台斤稻谷之租金已收到。……。另000-00、-35二筆土地與您沒有租賃關係，請勿侵占使用………」（見原審卷第268頁）。由上可知，被上訴人於94年12月14日即以存證信函告知〇〇〇，兩造間僅就太平鎮〇〇路段000-0地號土地成立租賃關係，就太平鎮〇〇路段000-00地號土地（即系爭土地）並無租賃關係存在，故上訴人以94年11月28日太平坪林郵局第123號存證信函證明兩造間就系爭土地成立耕地租約關係，自無可採。　⑸上訴人再以被上訴人簽收田租之文件為證，觀之該文件雖記載「72年度第一期田租收完170斤」、「72年度第二期田租收完170斤」、「73年度第一期田租收完166台斤」、「73年度第二期田租、74年度第一、二期田租實收507台斤」等語（見原審卷第282至284頁），惟未記載承租之田地係系爭土地，故上訴人以該文件證明兩造間就系爭土地成立耕地租約關係，亦無可採。　⑹原審至系爭土地現場勘驗結果，系爭土地現況為貨櫃、鐵皮圍籬、門、雨遮水塔、廁所、蓄水池、藍色貨櫃、水泥道路所占用，此有勘驗筆錄及現場照片在卷可憑（見原審卷第11 4至122頁），上訴人亦自認並未在系爭土地耕作（見本院卷第165頁）；參以臺中市○○區○○000○00○00○○區○○○○00000000 00號函文亦說明系爭土地無訂立三七五租約（見不爭執事項 ），益徵上訴人並未與被上訴人就系爭土地成立耕地租約關係。　⑺上訴人另以訴外人〇〇〇對〇〇〇、上訴人提起返還土地訴訟（即臺灣臺中地方法院110年度訴字第2441號返還土地事件），該事件判決理由記載：「重測前之臺中縣○○市○○段00000地號土地（整編後為臺中市○○區○○段00○00○0000○0000○00地號土地），原係訴外人〇〇〇、吳昌榮之祖父〇〇〇所有，於41年間出租予被告曾〇〇〇、曾進財之先祖〇〇〇，成立不定期租賃關係 ……」（見本院卷第55頁），以此抗辯〇〇〇與〇〇〇就系爭土地成立不定期租賃關係云云。惟經臺中市太平地政事務所以113 年10月16日平地一字第1130007925號函覆本院：「太平區〇〇段00地號重測前為太平市○○路段00000地號，又00地號於107 年12月14日因判決分割增加同段00-0、00-0地號。另太平區〇〇段00、00地號重測前分別為〇〇路段000-00地號、000-00地號，且〇〇路段000-00地號係於50年9月5日由〇〇路段000-00地號分割而來」等語（見本院卷第107頁）。故〇〇〇、〇〇〇成立不定期租賃關係之土地，係臺中縣○○市○○段00000地號土地（即重測後之太平區〇〇段00地號土地），亦與系爭土地無關。　⑻基上，上訴人無法舉證證明其占有系爭土地具有正當權源，從而，被上訴人依民法第767條第1項規定請求上訴人應將系爭土地如附圖一所示地上物移除，並將上開占用部分之土地返還原告，為有理由，應予准許。　㈡被上訴人請求相當於租金之不當得利部分：　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是占有土地所得之利益，應相當於法定最高限額租金之數額（最高法院61年台上字第16 95號判決先例意旨參照）。　⒉本件上訴人無權占有系爭土地如附圖一編號C、D、E及附圖二編號G、H、I、J部分，面積合計為387.32㎡（計算式：89.18 ㎡＋60.91㎡＋43.09㎡＋49.58㎡＋10.88㎡＋30.13㎡＋103.55㎡＝387.32㎡），依社會通常之觀念，可獲得免於支付租金之利益，致被上訴人受有損害，被上訴人自得依系爭土地所有權人之地位請求相當於租金之損害。原審未以上訴人實際占用面積計算被上訴人所受損害，而以系爭土地面積計算被上訴人所受損害，自有違誤。　⒊按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而消滅，民法第126條定有明文。又民法第126條所謂之租金債權係指承租人使用租賃物之代價，出租人應定期按時收取租金之債權而言，故租金請求權因5年不行使而消滅，係就出租人對於承租人之租金請求權而言（最高法院94年度台上字第1198號判決意旨參照）。被上訴人起訴狀繕本係於111年1 0月11日寄存送達上訴人（見原審卷第33頁送達證書），寄存日不算入，自111年10月12日計算10日期間，至111年10月 21日午後12時發生送達效力，因此被上訴人請求自111年10 月21日起回溯5年之租金，應屬有據。　⒋按諸城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，該條項所謂土地申報總價，土地價額依法定地價，土地法施行法第25條亦有明定。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之80%為其申報地價，平均地權條例第16條亦有規定。另按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判決先例意旨參照）。經查，系爭土地位處臺中市太平區中心地段，鄰近精武車站，土地周邊為多為住家用地，交通及生活機能尚屬便利，並有原審查詢GOOGLE地圖附卷可稽（見原審卷第362至365頁），本院審酌系爭土地之經濟繁榮程度認以系爭土地申報總價年息7%計算相當於租金之不當得利為適宜，此為上訴人所不爭執（見本院卷第170頁）。依系爭土地106至111年度之申報地價計算，被上訴人得請求上訴人給付自111年10月21日起回溯5年相當於不當得利之損害金計為38萬7,708元（詳如附表四所示）。　㈢按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率百分之5計算之遲延利息，民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。被上訴人起訴狀繕本係於111年10月11日寄存送達上訴人（見原審卷第33頁送達證書），寄存日不算入，自11 1年10月12日計算10日期間，至111年10月21日午後12時發生送達效力，應自111年10月22日零時起算遲延利息，因此被上訴人請求自111年10月22日起算法定遲延利息，尚無不合。六、綜上所述，被上訴人主張依民法第767條第1項、第179條規定請求上訴人應將如附表一所示地上物移除，將土地返還被上訴人，並給付相當於租金之不當得利38萬7,708元及自111 年10月22日起清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。至被上訴人請求相當於租金之不當得利逾38萬7,70 8元本息部分，則無理由，應予駁回。上開被上訴人請求有理由部分，上訴人上訴意旨仍執陳詞上訴，為無理由，應予駁回。被上訴人請求無理由部分，上訴人上訴意旨為有理由，應將原審判決關於此部分廢棄，並駁回被上訴人之訴及假執行之聲請。七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。八、據上論結，上訴人上訴部分有理由，部分無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　15　　日　　　　　　民事庭第四庭　審判長法　官　楊熾光　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　郭妙俐　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　廖穗蓁正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃美珍中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　15　　日【附表一】編號位置範圍　面積　　地上物占有情形 1 附圖一編號C部分　89.18㎡貨櫃、鐵皮圍籬、門、雨遮 2 附圖一編號D部分　60.91㎡水塔、廁所、蓄水池、藍色貨櫃 3 附圖一編號E部分　43.09㎡水泥道路 4 附圖二編號G部分　49.58㎡香蕉樹、樟樹、楊桃樹 5 附圖二編號H部分　10.88㎡蓮霧樹 6 附圖二編號I部分　30.13㎡小葉欖仁 7 附圖二編號J部分 103.55㎡竹筍合計 387.32㎡【附表二】編號年度申報地價計算期間面積年息不當得利 1 111 2,640元 111.01.01至111.09.15 　790㎡ 7% 103,194元 2 110 2,640元 110.01.01至110.12.31 　790㎡ 7% 145,992元 3 109 2,640元 109.01.01至109.12.31 　790㎡ 7% 145,992元 4 108 3,120元 108.01.01至108.12.31 　790㎡ 7% 172,536元 5 107 3,120元 107.01.01至107.12.31 　790㎡ 7% 172,536元 6 106 3,360元 106.09.16至106.12.31 　790㎡ 7% 54,470元合計 794,720元【附表三】編號土地坐落面積產物種類收穫總量租率 1 太平鎮〇〇路段000-00地號 1276㎡　谷1123台斤 375台斤 2 太平鎮〇〇路段000-0地號 3875㎡　谷2895台斤 375台斤 3 太平鎮〇〇路段000-00地號 1101㎡　谷2056台斤 375台斤【附表四】編號年度申報地價計算期間面積年息不當得利 1 111 2,640元 111.01.01至111.10.21 387.32㎡ 7% 57,654元 2 110 2,640元 110.01.01至110.12.31 387.32㎡ 7% 71,577元 3 109 2,640元 109.01.01至109.12.31 387.32㎡ 7% 71,577元 4 108 3,120元 108.01.01至108.12.31 387.32㎡ 7% 84,590元 5 107 3,120元 107.01.01至107.12.31 387.32㎡ 7% 84,590元 6 106 3,360元 106.10.22至106.12.31 387.32㎡ 7% 17,720元合計 387,708元

2025-01-15

TCHV-113-重上-204-20250115-1

抗更一

臺灣高等法院臺南分院

停止執行

臺灣高等法院臺南分院民事裁定 113年度抗更一字第1號抗告人張秀上列抗告人因與相對人福隆尖端科技股份有限公司等2人間聲請停止執行事件，對於中華民國113年2月29日臺灣臺南地方法院所為裁定（113年度聲字第30號）提起抗告，有關擔保金額部分，經最高法院發回，本院更為裁定如下：　　主　文本院民國113年12月2日裁定關於相對人福隆尖端科技股份有限公司、亞德利塑膠工廠股份有限公司應供擔保金額部分，應變更為新臺幣2,300萬元。　　理　由一、按原法院或審判長認抗告為有理由者，應撤銷或變更原裁定，民事訴訟法第490條第1項定有明文。二、本件抗告人係執臺灣高雄地方法院民國110年2月25日110年度雄院民公士字第299號公證書（含廠房租賃契約書，下稱系爭公證書）為執行名義（下稱系爭執行名義），向臺灣臺南地方法院（下稱臺南地院）聲請強制執行（112年度司執字第62145號事件，下稱系爭執行程序），命相對人等遷讓並返還系爭建物予全體共有人。嗣相對人等主張兩造間就系爭建物仍有不定期租賃關係存在，請求確認兩造間之不定期租賃關係存在，並向臺南地院提起債務人異議之訴（臺南地院113年度補字第171號，已改分為113年度訴字第537號，見本院前案卷第67頁，下稱系爭債務人異議之訴），爰依強制執行法第18條第2項規定，陳明願供擔保聲請停止系爭執行程序。臺南地院裁准相對人等供擔保462萬3,524元後，於系爭訴訟終結前，停止系爭執行程序。抗告人不服，提起抗告等情，業據本院調閱系爭執行卷宗及債務人異議之訴卷核閱屬實。三、經查：系爭建物前均出租他人收取租金，則本件抗告人因停止執行未能及時取回系爭建物，可能遭受之損害，應為相對人所提系爭訴訟確定前，抗告人不能使用或另行出租系爭建物每月所受相當於租金之損害。依抗告人所提系爭契約書所載，抗告人出租系爭建物每月租金為新臺幣（下同）50萬元（見本院前案卷第18頁），應足認抗告人因停止執行可能遭受之損害每月至少為50萬元。四、又按核定訴訟標的價額之裁定確定時，法院及當事人應受拘束，民事訴訟法第77條之1第5項定有明文。系爭債務人異議之訴，經原法院核定訴訟標的價額為100萬元，此有原法院1 13年度補字第171號裁定存卷可參，則系爭債務人異議之訴，應為不得上訴第三審事件。再依113年4月24日修正各級法院辦案期限實施要點，一審辦案期限為1年8月、二審為2年2 月，合計為3年10月（即46個月）。則依此計算，抗告人因停止執行可能遭受之損害為2,300萬元（50萬×46=2,300萬），爰認本件相對人所應供之擔保金以2,300萬元為適當。本院113年12月2日裁定關於相對人等應供擔保金額部分，應予變更。五、據上論結，爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　14　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　審判長法　官　王金龍　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　曾鴻文　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　洪挺梧上為正本係照原本作成。不得再抗告。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡曉卿

2025-01-14

TNHV-113-抗更一-1-20250114-2

簡上

臺灣臺南地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度簡上字第106號上訴人郭秀美訴訟代理人陳樹村律師彭敏律師被上訴人葉楦雯葉姿卉共同訴訟代理人杜月英上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國113年2月7 日臺灣臺南地方法院臺南簡易庭112年度南簡字第1260號第一審判決提起上訴，本院於民國113年12月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、原判決主文第二項關於命上訴人應給付被上訴人超過「自民國112年8月22日起至返還第一項房屋之日止，按月給付被上訴人新臺幣17,000元。」，及該部分假執行之宣告均廢棄。二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。三、其餘上訴駁回。　　四、第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人即原告方面：　㈠被上訴人於原審起訴主張及於本院陳述略以：　1.上訴人於民國103年間向被上訴人之母杜月英表示其有資金缺口，經上訴人與杜月英商議後約定由上訴人之女詹娉涵簽立借據，向杜月英之女即被上訴人葉楦雯借得新臺幣(下同) 300萬元，並以詹娉涵所有門牌號碼臺南市○區○○路000巷0號房屋(下稱系爭房屋)及其坐落土地（與系爭房屋下合稱系爭房地）設定次順位抵押權予被上訴人葉楦雯，惟其後詹娉涵未依約繳付利息，經被上訴人葉楦雯催討，再由詹娉涵簽發面額50萬元本票作為清償利息之擔保。嗣於105年、106年間，詹娉涵遭多家銀行聲請強制執行，系爭房地第一順位抵押權人渣打銀行於105年7月間聲請拍賣系爭房地，被上訴人葉楦雯恐債權無法擔保，亦向法院聲請拍賣系爭房地，經本院以106年度司拍字第281號裁定准許在案，經詹娉涵繳息後，渣打銀行已撤回拍賣。上訴人以其婆婆居住在系爭房屋，希望被上訴人葉楦雯不要拍賣系爭房地，上訴人與杜月英協議後，約定由被上訴人與詹娉涵於106年10月31日簽訂系爭房地買賣契約書，約定買賣價金670萬元，其中370萬元係被上訴人代詹娉涵清償積欠銀行債務，其餘300萬元用以抵充詹娉涵積欠被上訴人葉楦雯300萬元借款，然系爭房地經聯邦銀行及仲介估算當時價值僅約590萬元，買賣價金差額80萬元，由詹娉涵每月繳納8,000元利息給被上訴人葉楦雯。系爭房地已於106年11月15日辦理所有權移轉登記完畢，因上訴人希望買回系爭房地，由杜月英與上訴人口頭協議，約定 3年內上訴人得以710萬元買回。　2.上訴人為免其婆婆發現系爭房地業已出賣，乃向被上訴人承租系爭房屋續住，並簽訂房屋租賃契約書，約定租期自106 年11月16日起至107年11月15日止，每月租金17,000元，應於每月16日前繳納，水電瓦斯費、房屋稅及地價稅均由上訴人負擔，因朋友情誼，被上訴人未收取押租保證金17,000元，其後租期屆至，上訴人仍繼續繳納租金，兩造間之租賃關係變更為不定期租賃(下稱系爭不定期租約)。上訴人遲至11 2年4月間始向杜月英討論買回事宜，杜月英表示已逾買回期限，上訴人拒不接受且不承認系爭不定期租約存在，並對被上訴人及杜月英提出背信、圖利、侵占、詐欺等刑事告訴。上訴人未繳納112年4月以前積欠之租金及112年5月、6月租金，積欠租金總額已達2個月，被上訴人於112年6月16日寄發存證信函，限上訴人於函到後5日內繳清積欠租金並搬遷，系爭不定期租約於112年6月21日已合法終止，如鈞院認11 2年6月21日尚未合法終止租約，112年7月3日起訴時及112年 10月12日開庭時，被上訴人一再向上訴人表明終止租約，迄至112年11月9日開庭時，上訴人已欠繳租金達6月以上，亦可認原告已合法終止租約。爰依民法第767條第1項規定，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋。上訴人於系爭不定期租約終止後，迄今仍占用系爭房屋，屬無權占用，上訴人受有相當於系爭房屋租金之利益，致被上訴人受有相當於租金之損害，爰依民法第179條規定，請求自112年7月1日起至交還系爭房屋之日止，按每月租金17,000元給付相當於租金之不當得利等語。並聲明：⑴上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人。⑵上訴人應自112年7月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人17,000元。　3.上訴人於112年4月30日向被上訴人主張借名登記關係，並未向被上訴人主張買回系爭房地，縱上訴人有向被上訴人提及買回，自106年11月15日買賣起迄111年11月14日，已逾5年買回期限，上訴人已無買回權存在。上訴人於一審先主張借名登記，後又主張有買回權，於二審始主張受催告時尚未欠繳房租逾2月，實屬前後矛盾。　㈡答辯聲明：1.駁回上訴。2.上訴費用由上訴人負擔。二、上訴人即被告方面：　　　　㈠上訴人於原審抗辯及於本院陳述略以：　　　1.上訴人於103年6月間委請杜月英向金主借貸300萬元，每月支付金主利息6萬元，杜月英向上訴人佯稱其位於臺南市○○ 區○○○街00巷00號房屋因此被金主設定，額外向上訴人按月收取2萬元徵審費用，截至104年6月止，計收取利息及徵審費用合計104萬元。杜月英於104年7月前以1,300萬元出售上開永華一街房屋，自此上訴人每月原支付予金主之利息6萬元及徵審費用2萬元合計8萬元，由杜月英收取，截至106年1 0月止共計27個月，扣除上訴人未繳納6個月利息及徵審費用，杜月英已收取168萬元。杜月英於106年間向上訴人催繳不成，聲請強制執行系爭房地，上訴人知悉後暫停繳納銀行貸款，銀行向法院聲請強制執行，杜月英擔心拍賣估價不高損及其權益，於106年10月間與上訴人口頭協議，約定由上訴人就未繳付利息及徵審費，簽發面額50萬元本票(杜月英表示以40萬元計即可)以為清償，另就系爭房地以買賣為登記原因移轉所有權至杜月英女兒名下，杜月英提議並指定買賣價金為590萬元，但言明系爭房地所有權人仍為上訴人，僅以租賃方式由上訴人每月繳付17,000元及差額利息8,000元( 即上訴人欠款300萬元＋銀行貸款370萬元－雙方約定買賣契約上記載成交價590萬元＝80萬元，以每月利息1分計算為8,000 元)，上訴人日後需以710萬元買回(即買賣價金590萬元＋差額80萬元＋本票40萬元＝710萬元)，但未約定買回期限。　2.上訴人雖知杜月英占盡便宜，因系爭房地所有權仍屬己有，接受此不公平待遇，而簽訂買賣契約及租賃契約，並自106 年10月起每月繳付25,000元予杜月英，並未積欠被上訴人租金，甚至還多匯31,000元。杜月英於111年11月18日前未通知上訴人行使買回權，且每月繼續收取租金17,000元及差額利息8,000元，上訴人與杜月英於111年11月18日商議系爭房地事宜時，杜月英竟稱買回期限僅有3年等語，上訴人才拒絕繳納租金，並為同時履行抗辯。杜月英身為地政士，故意未製作買賣契約書一式兩份供上訴人查閱，利用職權之便，明知系爭房屋買賣價金590萬元，向地政機關及內政部不實登載買賣價金670萬元，背於公共秩序或善良風俗，違反誠信原則，依民法第73條、第111條及第148條第2項等規定，系爭房地之買賣契約推定為無效，上訴人已對杜月英提出背信、侵占、詐欺等刑事告訴。被上訴人違反系爭口頭協議、誠信，應將系爭房地所有權回復為原所有權人即詹娉涵所有，始符合公平正義。　3.依兩造於106年11月16日簽立系爭房屋租賃契約書第3條、第 4條分別約定，「租賃期間自106年11月16日起至107年11月1 5日止。」、「承租人月租金為17,000元整，每期應繳納1個月租金，並於每月16日前支付，…」，核屬租金約定於每期開始時支付之情形。被上訴人應於上訴人遲延給付逾二個月時，始得終止系爭不定期租約。然被上訴人於上訴人積欠11 2年5月、6月租金時，尚未達於遲延給付逾2個月，即提前於 112年6月17日對上訴人為催告，此提前催告與民法第440第1 項、第2項規定不符，不生催告效力。被上訴人之催告既不生效力，系爭不定期租約未經合法終止，是上訴人自得本於前開租賃契約，有權占有系爭房屋。　4.106年10月31日簽立買賣契約時，曾約定詹娉涵日後買回系爭房地之事，被上訴人於111年12月間透過杜月英，詢問詹娉涵是否願意買回系爭房屋，被上訴人葉楦雯於112年4月28 日以LINE通訊軟體詢問上訴人及詹娉涵是否買回系爭房地，兩造與杜月英、詹娉涵於112年4月30日於杜月英家中會面，商談系爭房地買回事宜，被上訴人明知買回權已於111年10 月31日時效完成，仍於時效完成後詢問詹娉涵有無買回之意願，並於詹娉涵表示願意買回後，於112年4月30日就買回系爭房屋之事進行細部磋商、洽談買回價金等，顯見被上訴人有拋棄時效之意思表示，甚或成立新買回契約。被上訴人既拋棄時效利益，詹娉涵自得本於其與被上訴人間之買回契約，主張買回系爭房地等語。　㈡原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服提起上訴，並聲明：1.原判決廢棄。2.被上訴人於第一審之訴駁回。3.第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。三、兩造爭執事項：　㈠系爭不定期租約是否合法終止？如是，於何時終止？　㈡被上訴人得否請求上訴人遷讓房屋與返還不當得利？四、本院之判斷　㈠系爭不定期租約於112年8月17日終止。　1.按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。又按租賃契約依民法第451條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更(最高法院64年台上字第1579號判決意旨參照。)。經查，兩造於106年11月16日簽立系爭房屋租賃契約書，依該契約第3條、第4條原約定租賃期間自106年11月16日起至107年11月15日止，應於每月16日前給付租金17,000元等情，此有被上訴人提出房屋租賃契約書在卷可參(見112年度南司簡調字第15-25頁；下稱調字卷)。嗣租期屆滿後，兩造未再更新租約，被上訴人仍繼續將系爭房屋出租予上訴人居住使用，依開規定及說明，兩造間之租賃關係變更為不定期租賃關係，且除租賃期限產生變更效果外，其餘租賃條件仍與原租賃契約相同，未隨同變更。　2.次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；民法第440條第1、2項及第455條分別定有明文。所謂房屋出租人定期催告承租人支付租金或為終止租約之意思表示方式未有一定，亦非限於訴訟外為之，苟於訴訟上已有書狀或言詞，向他造表示意思者，即應認為已有催告或終止。　⑴經查，上訴人自承自112年5月起迄今即未給付租金等語(見原審卷第280頁)，而依系爭不定期租約，上訴人應於每月16日前給付被上訴人租金17,000元，惟上訴人未依前開約定期限給付，經被上訴人於112年6月16日寄發台南新南郵局存證號碼000259號存證信函，通知上訴人於函到後5日內搬遷交還系爭房屋，並催請上訴人給付積欠租金等語(見調字卷第27- 29頁)，上訴人於112年6月17日收受前開存證信函，自斯時起，自生定期催告上訴人給付租金之效力。　⑵次查，被上訴人於前開存證信函中，亦對上訴人為終止租約之意思表示，惟該時上訴人未依約定給付之租金總額雖已達 2個月之租額(即應於112年5月16日及同年6月16日給付之共計2個月之租金)，然需迨於112年7月17日起遲延給付期限始逾2個月，則被上訴人以前開存證信函對上訴人所為終止租約之意思表示，自不生終止租約之效力。再查，被上訴人復主張以起訴狀繕本送達上訴人時點及原審審理期間歷次言詞陳述，作為終止系爭不定期租約之意思表示等語。審酌被上訴人起訴狀請求上訴人遷讓房屋等內容，其真意已包含終止系爭不定期租約之意思表示，而承前所述，系爭不定期租約於112年7月17日始符合民法第440條第2項規定之遲延給付逾 2個月及遲付租金總額達2個月之要件，方得合法終止租約。是以本件起訴狀繕本送達上訴人時即112年7月10日(見調字卷第57頁之送達證書)時，尚未達得由被上訴人終止系爭不定期租約之情狀存在，然被上訴人於112年8月21日調解期日，仍向上訴人表示應依起訴狀所載給付等語(見調字卷第111 頁)，即有為終止系爭不定期租約之意思，是認系爭不定期租約係於112年8月21日發生合法終止之效力，堪以認定。　3.復按所謂買回，係指出賣人於買賣契約保留買回之權利，以返還其所受領之價金而買回其標的物，此為民法第379條第1 項所明定，且依同法第380條規定，買回之期限，不得超過5 年，如約定之期限較長者，縮短為5年。是買回契約效力之發生，以出賣人即買回人於買回期限內，提出買回價金，向買受人表示買回為要件，如出賣人僅於買回期限內，向買受人表示買回其原出賣之標的物，並未將約定之買回價金提出，則買回契約尚未發生效力；且買回權僅得於約定之期限內行使，不得超過5年，期限自買賣成立時起算，逾期買回權即歸消滅。　⑴經查，被上訴人與詹娉涵於106年10月31日簽訂系爭房地買賣契約書時，另有由詹娉涵以710萬元買回系爭房地之買回契約約定，然自系爭房地買賣契約訂立時即106年11月15日起，算至111年11月15日止，已屆滿5年，而兩造並不爭執詹娉涵迄未提出710萬元價金以買回系爭房地之事實，是依前開規定，詹娉涵之買回權業已消滅。　⑵上訴人雖以111年12月、112年4月間，被上訴人曾透過杜月英詢問詹娉涵是否願意買回系爭房地，兩造與杜月英、詹娉涵亦於112年4月30日會面磋商買回乙事，而主張上訴人有拋棄前開買回時效之意思云云，為被上訴人否認。查，依證人詹娉涵證述：「我們去談房子是我們的，我們要用當初約定的金額買回，但是杜月英不同意金額，所以在爭執這件事情，不過後來不了了之。」等語(見本院卷第134、135頁)，由此可知，被上訴人就上訴人表示欲以原約定價額買回乙事，業已明確表示不同意，更遑論被上訴人已明知上訴人買回權已罹於時效，猶承諾履行買回契約債務之可能。上訴人上開抗辯，自屬無據，並無可採。　㈡上訴人應騰空遷讓返還系爭房屋，及給付不當得利。　1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段分別定有明文。查，系爭不定期租約已於112年8月 21日經被上訴人合法終止，業經認定如上，上訴人占有系爭房屋已無正當權源，應認上訴人係無權占用系爭房屋。從而，被上訴人依前開規定，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。　2.再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第 179條、第181條但書分別定有明文，而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院10 9年度台上字第2350號裁定意旨參照）。系爭租約已於112年 8月21日經被上訴人合法終止，上訴人就系爭房屋於租賃關係消滅後，即無再行占有使用之合法權源，上訴人迄今仍未搬遷，係無法律上之原因受有使用系爭房屋之利益，並致被上訴人受有無法使用系爭房屋之損害，被上訴人自得依民法第179條前段之規定，請求上訴人返還無權占用系爭房屋所受利益。本院審酌系爭房屋於106年11月16日起至107年11月 15日止租賃期間，每月租金為17,000元，可見該金額應符合該區域之租金行情，上訴人無權占用系爭房屋，顯然可獲此相當於每月17,000元之租金利益，從而，被上訴人依前開規定，請求上訴人自租約終止後之112年8月22日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金17,000元之不當得利，自屬有據，應予准許，逾此所為請求，為無理由，應予駁回。。五、綜上所述，兩造間就系爭房屋之系爭不定期租約已於112年8 月21日終止，上訴人依民法第767條第1項規定請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，及依民法第179條規定請求上訴人給付自112年8月22日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利17,000元，為有理由，應予准許，逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，核無違誤，上訴人求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述與判決結果無礙，爰不予審酌。　　七、據上論結，本件上訴之上訴，為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院民事第二庭　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官張玉萱　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　丁婉容　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　田幸艷　以上正本證明與原本無異。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林幸萱

2025-01-08

TNDV-113-簡上-106-20250108-1

重訴

臺灣苗栗地方法院

遷讓房屋等

臺灣苗栗地方法院民事判決 111年度重訴字第6號本訴原告即主參加被告王富源訴訟代理人蔡岳龍律師郭桓甫律師本訴被告即主參加被告張定雄張吳絨張國棟(即邱細金之繼承人) 共同訴訟代理人謝英吉律師吳登安本訴被告即主參加被告周張秀綿(即邱細金之繼承人) 張秀寶(即邱細金之繼承人) 邱張阿鴦(即邱細金之繼承人) 吳張彩雲(即邱細金之繼承人) 張淑芬(即邱細金之繼承人) 沈易帆(即邱細金之再轉繼承人) 沈逸華(即邱細金之再轉繼承人) 沈逸涵(即邱細金之再轉繼承人) 主參加原告陳博聖上列本訴當事人間請求遷讓房屋等事件訴訟中，陳博聖提起主參加訴訟，經本院合併辯論，於民國113年12月5日言詞辯論終結，合併判決如下：　　主　文本訴原告之訴駁回。本訴訴訟費用由本訴原告負擔。主參加原告之訴駁回。主參加訴訟費用由主參加原告負擔。　　事實及理由甲、程序部分：一、按就他人間之訴訟標的全部或一部，為自己有所請求，或主張因其訴訟之結果，自己之權利將被侵害者，得於本訴訟繫屬中，以其當事人兩造為共同被告，向本訴訟繫屬之法院起訴，民事訴訟法第54條第1項定有明文；次按，民事訴訟法第54條所定之訴訟，應與本訴訟合併辯論及裁判之，民事訴訟法第205條第3項前段定有明文。查本訴原告王富源提起本訴訴訟，主張其為如附表所示房地（下稱系爭房屋、土地）之所有權人，惟該等房地現遭本訴被告張定雄、張吳絨、張國棟、周張秀綿、張秀寶、邱張阿鴦、吳張彩雲、張淑芬、沈易帆、沈逸華、沈逸涵等11人(下稱張定雄等人)無權占用，並據此請求返還系爭房地及給付相當於租金之不當得利。主參加原告陳博聖則主張其與訴外人謝春芬始為系爭房地之真正共有權利人，系爭房地係遭謝春芬擅自借名登記於王富源名下，並據此提起主參加訴訟，請求張定雄等人返還系爭房地及給付相當於租金之不當得利予全體共有人。是陳博聖就本訴當事人間訴訟標的之一部，為自己有所請求，揆諸首揭規定，其以本訴兩造為共同被告提起主參加訴訟，核前揭規定相符，應予准許，並應與本訴合併辯論、裁判。二、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：…二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。…五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。…七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。」民事訴訟法第255條第1項第2、3、5、7款分別定有明文。經查，　　王富源提起本訴時，以包含系爭房地在內等不動產共計16筆，均遭張定雄、張吳絨及訴外人邱細金等3人共同無權占用為由，依據民法第767條第1項規定，訴請張定雄、張吳絨及邱細金等3人應騰空返還該等房地；嗣因王富源認遭占用之標的，未及於系爭房地以外之其餘不動產，故減縮上開請求返還標的為系爭房地(見院一卷第118之2至118之3頁)；復以邱細金業於起訴前死亡為由，而變更其繼承人(含代位繼承) 即張國棟、周張秀綿、張秀寶、邱張阿鴦、吳張彩雲、張淑芬、沈易帆、沈逸華、沈逸涵等人為共同被告(見院一卷第1 77至179頁)；再以系爭房地遭占用，占用人應返還相當於租金之不當得利為由，另依據民法第179條規定，請求張定雄等人應給付相當於租金之不當得利(見院一卷第421至428頁，院二卷第7至12頁)；又以若本院認系爭房地非屬王富源單獨所有，則王富源亦得依民法第821條、第767條第1項前段及第179條等規定，請求張定雄等人將系爭房地遷讓返還及給付相當於租金之不當得利予全體共有人為由，追加提起備位訴訟(見院二卷第261至266頁)。本院審酌王富源上開訴訟行為之性質，關於限縮標的於系爭房地部分，應屬減縮應受判決事項之聲明；關於變更邱細金之繼承人為共同被告部分，則係基於訴訟標的對於數人必須合一確定之必要所為；關於追加不當得利請求及備位訴訟部分，則均仍係基於系爭房地遭無權占用之同一基礎事實，且上開訴之變更、追加，亦均不甚礙被告之防禦及訴訟終結，自應予准許。三、本訴暨主參加被告周張秀綿、張秀寶、邱張阿鴦、吳張彩雲、張淑芬、沈易帆、沈逸華、沈逸涵等8人，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依本訴原告及主參加原告之聲請，由其一造辯論而為判決。乙、實體部分：　壹、本訴部分：一、本訴原告王富源主張：㈠、先位訴訟部分：　⒈系爭房地原由本訴被告張定雄、張吳絨及邱細金（業於民國1 07年12月20日死亡，並由本訴被告周張秀綿、張秀寶、邱張阿鴦、吳張彩雲、張淑芬、沈易帆、沈逸華、沈逸涵、張國棟等9人共同或代位繼承）等3人，共同向訴外人即系爭房地所有權人毛逸倫承租，約定租期為90年1月30日至95年1月29 日止(下稱系爭租約)，惟於租期屆滿後，渠等仍無權占用而未返還系爭房地。　⒉嗣謝春芬於103年10月30日向毛逸倫購入系爭房地後，復於11 0年4月26日出售系爭房地予王富源，並於同年110年5月31日完成所有權移轉登記。然系爭房地迄今仍由張定雄等人無權占用，故王富源自得依民法第767條第1項規定，請求張定雄等人遷讓返還系爭房地；另縱認系爭租約於95年1月29日租期屆滿後，因默示更新而視為不定期租約，然該不定期租約既未經公證，自無民法第425條第1項買賣不破租賃規定之適用，張定雄等人仍不得執上開租約作為占用權源。　⒊此外，系爭土地上現存如苗栗地政事務所111年5月17日土地複丈成果圖(下稱附圖)所示A1、A2、B、C、D等地上物(下稱系爭地上物)，僅係張定雄、張吳絨及邱細金等人就系爭房屋所為改建，並未因此變更所有權歸屬狀態，故王富源仍為該等地上物之所有權人。　⒋另張定雄等人無權占有系爭房地，致王富源無法使用收益，參酌財政部賦稅署公布之「109年度房屋及土地之當地一般租金標準」，以系爭房地之房屋評定現值之15％、土地申報地價之5％核算後，張定雄等人應給付自系爭房地登記至王富源名下之日即110年5月31日起至112年5月10日止，相當於租金之不當得利共計新臺幣(下同)281,332元，並應自追加書狀送達翌日起，至返還系爭房地之日止，按年給付相當於租金之不當得利145,654元。　⒌為此，爰依民法第767條第1項、第179條等規定，訴請張定雄等人遷讓返還系爭房地及給付相當於租金之不當得利，並先位聲明如下：　⑴張定雄等人應將系爭房地全部騰空返還王富源。　⑵張定雄等人應給付王富源281,332元，及自113年6月7日民事訴之追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自上開追加狀繕本送達翌日起至騰空返還系爭不動產之日止，按年連帶給付王富源145,654元。㈡、備位訴訟部分：　⒈若本院審理後認系爭房地為王富源與陳博聖共有，則王富源仍得依民法第821條、第767條第1項前段及第179條規定，請求張定雄等人將系爭房地遷讓返還予全體共有人，及給付相當於租金之不當得利。　⒉備位聲明: 　⑴張定雄等人應將系爭房地全部騰空返還王富源及其他全體共有人。　⑵張定雄等人應給付王富源及其他全體共有人281,332元，及自 113年6月7日民事訴之追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自上開追加狀繕本送達翌日起至騰空返還系爭不動產之日止，按年連帶給付王富源及其他全體共有人145,654元。　二、本訴被告則以：㈠、張定雄、張吳絨、張國棟部分: 　⒈王富源並非系爭房地之所有權人: 　　系爭房屋業早已因風災而滅失，現存之系爭地上物為張定雄、張吳絨及邱細金等人經當時地主同意後，將系爭房屋全部拆除後重建，其中如附圖A1、A2所示地上物為張吳絨所有， B、D所示地上物為張定雄所有，C所示地上物為張國棟所有，並由張定雄繳納房屋稅，故王富源請求遷讓返還系爭房屋，應屬無據；況且，本院另案112年度訴字第5號判決業已認定王富源與謝春芬間就系爭房地所為買賣行為及所有權移轉登記，係屬借名登記而不發生所有權移轉之效力，則王富源基於系爭房地所有權人之地位提起本件訴訟為上開請求，自屬無據且欠缺權利保護必要。　⒉兩造間存在不定期之基地租賃關係，張定雄等人並非無權占用系爭房地: 　⑴坐落在系爭土地上之系爭地上物，既為張定雄、張吳絨及邱細金等人所興建，自應成立基地租賃關係，依民法第449條第3項規定，租期應至地上物不堪使用為止，於未具備土地法第103條各款規定情形下，自不得提前終止租約收回系爭土地。　⑵又縱認系爭房屋非張定雄等人所有，然訴外人即張定雄等人等人之先祖張阿生，於日治時期即向訴外人即毛黃麗雪之先祖黃陳氏玉承租系爭房地作為耕地使用，並延續至87年2月1 日再次與毛黃麗雪續租。嗣於毛黃麗雪死亡後，由毛逸倫繼承取得系爭房地所有權，張定雄、張吳絨及邱細金等3人復與毛逸倫簽約續租系爭房地，約定每年租金15,000元，租期自91年1月30日起至95年1月29日為止。而上開租期屆滿後，毛逸倫仍續收租金，故就系爭房地應成立不定期租賃契約。嗣系爭房地所有權雖先後輾轉登記於訴外人陳聖耀、王富源名下，然依民法第425條第1項規定，系爭房地不定期租賃契約應繼續存在，且張定雄等人仍依約支付租金，故張定雄等人應係基於上開不定期租賃契約關係而有權占用系爭房地。至上開不定期租賃契約雖未辦理公證，然張定雄等人長年居住及占有使用系爭房地，王富源理應明知或可得而知此等占有使用狀態，基於債權物權化之法理，王富源仍應受上開不定期租賃關係之拘束。　⒊兩造間存在耕地三七五租約關係，張定雄等人並非無權占用系爭房地:　　　張定雄等人早期即以耕地三七五減租條例之佃農身分承租系爭房地，系爭房地所有權先後輾轉登記至陳聖耀、王富源名下，均未通知張定雄等人行使優先承買權，故系爭房地之所有權移轉行為，對於張定雄等人自不生效力，王富源不得基於所有權人之地位請求返還土地及給付相當於租金之不當得利。　⒋並聲明:本訴原告之訴駁回。㈡、本訴被告周張秀綿、張秀寶、邱張阿鴦、吳張彩雲、張淑芬、沈易帆、沈逸華、沈逸涵等8人，均未於言詞辯論期日到場，亦均未提出準備書狀做任何聲明或陳述。三、本院得心證理由：㈠、先位訴訟部分：　⒈關於系爭房地之所有權人為何人部分: 　⑴系爭房地之真正權利人應為謝春芬、陳博聖等2人共有: 　　王富源主張:謝春芬於103年10月30日向毛逸倫購入系爭房地後，謝春芬復於110年4月26日出售系爭房地予王富源，並於同年110年5月31日完成所有權移轉登記，故其為系爭房地之所有權人云云，固據提出系爭房地之第一類登記謄本為憑( 見院一卷第45至47、83至85、111至113頁)。惟陳博聖前以: 陳博聖與謝春芬合資向毛逸倫購入包含系爭房地在內之不動產數筆而分別共有，並借名登記於陳聖耀名下，嗣因陳聖耀擅將上開土地設定抵押借款，謝春芬遂逕以自己名義，單獨另案訴請陳聖耀應將上開土地所有權轉登記至謝春芬或其指定之登記名義人，並於獲勝訴判決確定後，未經陳博聖同意，即擅自以買賣為登記原因，將系爭房地之全部所有權均借名登記至王富源名下，陳博聖始為系爭房地之真正權利人為由，依據民法第767條第1項規定，訴請謝春芬、王富源等2 人應將系爭房地之應有部分權利移轉登記至陳博聖名下，經本院審理後認定上情屬實，並以112年度訴字第5號判決(下稱前案判決)判令王富源應將系爭房地之應有部分權利，移轉登記予真正共有人陳博聖等情，業據本院調取上開相關卷宗到院核閱無誤，是此部分事實，應可認定。至前案判決經王富源提起上訴後，雖經臺灣高等法院臺中分院以113年度上字第341號判決廢棄，同時駁回陳博聖之訴確定，然細繹該二審判決意旨，僅係以陳博聖形式上未經登記為系爭房地之共有人，無從逕自行使民法第767條第1項物上請求權為由，據此駁回陳博聖之訴，實則未針對陳博聖為系爭房地之真正權利人、王富源為借名登記人等各項事實另為判斷，復參酌於本件訴訟過程中，陳博聖再度執其為系爭房地真正權利人之同一事由，以王富源、張定雄等人為被告而提起主參加訴訟，並就本件訴訟標的權利有所主張，則基於主參加之訴與本訴性質上亦屬共同訴訟型態之一，且經合併辯論，為避免與前案判決產生矛盾，本院自當與前案判決為同一判斷。職是，應認系爭房地所有權之真正權利人為謝春芬、陳博聖等2人共有，合先敘明。　⑵其次，系爭房地之真正權利人謝春芬既未經陳博聖同意，擅將系爭房地之所有權全部借名登記於王富源名下，則基於債之相對性效力，該等借名登記契約於謝春芬、王富源等二人間雖仍發生效力，然其效力仍應不及於陳博聖，自不影響陳博聖仍為系爭房地之真正權利人之事實。　⒉關於系爭房屋是否因遭風災毀損而達所有權滅失程度部分: 　⑴經本院會同兩造、地政人員前往系爭土地進行勘驗結果，系爭土地上現僅存如附圖所示A1、A2、B、C、D等系爭地上物，均為一層樓瓦頂平房結構，房身牆面構造部分為土造、部分磚造，整體外觀上大致呈現合為三合院型態，並共用門牌號碼「通霄鎮城南里城南94號」等情，有卷附勘驗筆錄、現場照片及附圖可參(見院一卷第323至334之7、339頁，院二卷第207至210頁)。　⑵其次，張定雄等人固稱:系爭房屋業早已因風災而滅失，現存之系爭地上物為張定雄、張吳絨及邱細金等人經當時地主同意後，將系爭房屋全部拆除後重建，而由張定雄等人取得系爭地上物所有權云云，並提出系爭房地之原所有權人毛逸倫於106年12月23日出具之聲明書乙紙為憑(見院一卷第361頁) 。觀諸該聲明書記載:「本人毛逸倫於88年10月13日繼承苗栗縣○○鎮○○段000地號及建號26號房屋(土骨造)有提到佃農張定雄住的土骨造(土角厝)因颱風毀損不堪使用居住，有經過外婆/母親同意改建磚造房子，並於77年收房地租時陪同外婆/母親去看房屋改建後的樣子，確實無誤也願意證明磚造房屋確實是佃農張定雄自己蓋的房屋」等內容，固可認定於77年間以前，系爭房屋確曾因風災受損，並經當時地主即毛逸倫之外婆或母親同意後，由佃農張定雄自行改建之情，惟系爭房屋客觀上是否因該次風災毀損而達完全滅失致所有權消滅之程度，以及地主、承租人張定雄等人主觀上是否均有使承租人為自己利益進行改建而原始取得改建後房屋所有權之意思，僅憑上開聲明書，實無從獲悉，故張定雄等人上開所辯，是否可採，本待商榷；況且，參諸證人毛逸倫於本院審理時證述:系爭房地從我外婆黃陳玉花開始就存在租賃關係，我聽我母親毛黃麗雪說佃農有重新翻修或整修系爭房屋，至於如何翻修或整修，我並不清楚，也沒印象，印象中我有聽到我母親跟佃農通電話，通話內容有提到土角厝不能住，想要整修，我母親有同意，我並未聽我母親提到同意改建後的房屋所有權歸佃農，改建後的房屋仍屬我繼承範圍，印象中我於103年賣房子給陳博聖等人之前，房屋稅均為我繳納等語(見院二卷第157至160頁)，再佐以毛逸倫與張定雄、邱細金、張吳絨等3人，於90年1月30日續簽之書面租賃契約書所載出租標的內容，除系爭土地外，尚包括系爭房屋在內，當可推認渠等對於系爭房屋經改建後之所有權歸屬仍屬於出租人所有，而非由承租人張定雄等人取得所有權之事實，理應有所認識，否則當無將該屋同時列為出租標的之必要。基此，應可認定系爭房屋雖歷經風災毀損而經改建為系爭地上物，然該毀損、改建理應未達到事實上滅失而喪失同一性之程度，且系爭房屋之所有權亦始終歸屬於出租人所有之事實，故張定雄等人前揭所辯，自不足採。　⒊關於王富源基於系爭房地所有權人之地位，以張定雄等人無權占用系爭房地為由，請求返還系爭房地及相當於租金之不當得利部分: 　⑴按土地法第43條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」，係為保護第三人起見，將登記事項賦予絕對真實之公信力，並非於保護交易安全之必要限度以外，剝奪真正權利人之權利，另參照司法院院字第1919號解釋，在第三者信賴登記而取得土地權利之前，真正權利人既仍得對登記名義人主張登記原因之無效或撤銷，提起塗銷登記之訴，自不能據以除斥真正之權利（最高法院39年臺上字第1109號、96年度臺上字第2871號判決意旨參照）；又按所謂借名登記契約，乃當事人約定，一方（借名者）經他方（出名者）同意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人，該出名者僅為名義上之所有權人，實質上仍由借名者享有該財產之使用、收益及處分權，並負擔因此所生之義務(參照最高法院104年度台上字第1570號判決意旨) 。準此，王富源既僅為謝春芬就系爭房地之應有部分權利之出名人，就系爭房地無管理、使用或處分之權責，且未經陳博聖同意，則其逕自提起本件訴訟請求張定雄等人將系爭房地全部，暨請求將占用系爭房地所生相當於租金之全部不當得利返還予己，是否有據，本待商榷。　⑵況按兩造訂立租賃土地契約是否以耕作為目的，倘以耕作為目的，即有耕地三七五減租條例之適用(參見最高法院70年度臺上字第3122號判決意旨)；另「耕地三七五減租條例第6 條第1項載：『本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記』云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效。」、「末按耕地三七五減租條例第6條第1項規定耕地租約應一律以書面為之，出租人依此規定，即負有與承租人訂立書面租約之義務，如不履行其義務時，承租人自得對之為訂立書面租約之請求。」（最高法院51年臺上字第2629號、70年臺上字第1217號、79年臺上字第619號、85年臺上字第2926號、9 5年度臺上字第528號、96年臺上字第308號等裁判要旨可資參照）。從而耕地租賃關係之內容，例如出租人、承租人、租賃耕地範圍等事項，並非專以鄉鎮市區公所之租約登記內容為憑據，而應以實質之權利義務關係而定；又「耕地租約期滿時，有左列情形之一者，出租人不得收回自耕：一、出租人不能自任耕作者。二、出租人所有收益足以維持一家生活者。三、出租人因收回耕地，致承租人失其家庭生活依據者。」、「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約」、「在耕地租期屆滿前，出租人縱將其所有權讓典與第三人，其租佃契約對於受讓受典人仍繼續有效，受讓受典人應會同原承租人申請為租約變更之登記」，耕地三七五減租條例第19條第1 項、第20條及第25條分別定有明文；「未定期限之耕作地租賃，出租人除收回自耕外，僅於有前條各款之情形或承租人違反第432條或第462條第2項之規定時，得終止契約」，民法第459條亦定有明文。查，系爭土地未經依耕地三七五減租條例辦理租約登記一節，固據苗栗縣○○鎮○○○000○0○00○○ 鎮○○○0000000000號函覆在案(見院二卷第369頁)，然系爭土地自日治時期(昭和17年10月15日)起，即出租予張定雄等人之先祖即張阿生，嗣先後迭經地主毛黃麗雪、毛逸倫等人分別於87年2月1日、90年1月30日將系爭房地續租予張定雄、邱細金、張吳絨等3人等情，有卷附相關租約可參(見院一卷第239至259頁)，復佐以證人毛逸倫證述:從我外婆黃陳玉花開始就存在上開租賃關係，早期是以稻穀作為租金給付方式，後來我父親開始改成以租金給付，其餘租賃內容則大致相同，我母親毛黃麗雪於90年往生後，我才開始簽立書面租賃契約，租期改為5年，但租期到期後就沒有再寫書面租賃契約而繼續出租，也沒有特別約定租期等情(見院二卷第157頁 )，足徵上開租賃係以耕作為目的，而將系爭房地同時出租之事實，故縱未經辦理租約登記，揆諸上開說明，仍應有上開耕地三七五減租條例、民法耕地租賃等相關規定之適用。準此，縱令系爭房地之所有權移轉予第三人，該等耕地租賃關係自仍對受讓人繼續存在。職是，張定雄等人辯稱:係基於上開租賃關係而有權占用系爭房地一節，自屬有據。　⒋綜上，王富源既僅為系爭房地所有權之借名登記人，且未經真正權利人陳博聖同意，即逕以自己名義提起本件訴訟，而張定雄等人復均基於耕地租賃關係而有權占用系爭房地，則王富源依民法第767條第1項、第179條等規定，訴請張定雄等人遷讓返還系爭房地及給付相當於租金之不當得利，自均屬無據。㈡、備位訴訟部分: 　　王富源固另以:縱系爭房地非屬王富源單獨所有，而為其與陳博聖共有，其仍得依民法第821條、第767條第1項前段及第179條規定，請求張定雄等人將系爭房地遷讓返還予全體共有人，及給付相當於租金之不當得利云云。然張定雄等人均基於耕地租賃關係而有權占用系爭房地一節，既經本院認定如前，則此部分請求，亦屬無據。四、綜上所述，王富源先位訴訟依據民法第767條第1項、第179 條等規定，請求:⑴張定雄等人應將系爭房地全部騰空返還王富源；⑵張定雄等人應給付王富源281,332元，及自113年6月 7日民事訴之追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自上開追加狀繕本送達翌日起至騰空返還系爭房地之日止，按年連帶給付王富源145,654元，及備位訴訟依民法第821條、第767條第1項前段及第179條規定，請求:⑴張定雄等人應將系爭房地全部騰空返還王富源及其他全體共有人；⑵張定雄等人應給付王富源及其他全體共有人281,332元，及自113年6月7日民事訴之追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自上開追加狀繕本送達翌日起至騰空返還系爭房地之日止，按年連帶給付王富源及其他全體共有人145,654元，均為無理由，應予駁回。　貳、主參加訴訟部分：一、主參加原告陳博聖主張：㈠、陳博聖為系爭房地之共有人(應有部分權利範圍均各為二分之一)，該房地不動產僅係借名登記於王富源名下，並業經陳博聖於前案訴請返還應有部分登記權利，故王富源逕自訴請將系爭房地遷讓返還及給付不當得利予其個人，自非適法。㈡、另張定雄等人無權占用系爭房地，自應依民法第821條、第76 7條第1項前段及第179條規定，應將系爭房地遷讓返還予全體共有人，及給付相當於租金之不當得利。㈢、並聲明: 　⒈張定雄等人應將系爭房地及建物附屬物全部騰空返還陳博聖及其他共有人全體。　⒉張定雄等人應給付陳博聖及其他共有人全體281,332元，及自 113年7月3日民事陳報狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自上開民事陳報狀繕本送達翌日起至騰空返還上開房地之日止，按年連帶給付陳博聖及其他共有人145,654元。二、主參加被告則以: ㈠、王富源部分:伊為系爭房地之所有權人，其餘則均引用本訴陳述內容等語。㈡、張定雄等人部分:張定雄等人均為有權占用系爭房地，其餘則均引用本訴陳述內容等語。㈢、周張秀綿、張秀寶、邱張阿鴦、吳張彩雲、張淑芬、沈易帆、沈逸華、沈逸涵等8人，均未於言詞辯論期日到場，亦均未提出準備書狀做任何聲明或陳述。三、本院得心證理由: 　　陳博聖固為系爭房地之真正權利人，然張定雄等人係屬基於耕地租賃關係而有權占用系爭房地等情，俱經本院認定如前。基此，陳博聖以張定雄等人無權占用系爭房地為由，依據民法第821條、第767條第1項前段及第179條規定，請求:⒈張定雄等人應將系爭房地及建物附屬物全部騰空返還陳博聖及其他共有人全體；⒉張定雄等人應給付陳博聖及其他共有人全體281,332元，及自113年7月3日民事陳報狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自上開民事陳報狀繕本送達翌日起至騰空返還上開房地之日止，按年連帶給付陳博聖及其他共有人145,654元，均為無理由，應予駁回。　　　　　　　　叁、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。肆、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條、第86條第1項前段，判決如主文。中　　華　　民　　國　 114　　年　　1　　月　　3 　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　　　官　鄭子文以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。　中　　華　　民　　國　 114　　年　　1　　月　　3 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　周煒婷附表: 編號不動產標示 (苗栗縣通霄鎮土城段) ⒈ 336地號土地 ⒉ 340地號土地 ⒊ 26建號建物（門牌號碼：苗栗縣○○鎮○○里0鄰○○00號）及建物附屬物

2025-01-03

MLDV-111-重訴-6-20250103-4

重訴

臺灣臺南地方法院

拆屋還地

臺灣臺南地方法院民事判決 112年度重訴字第54號原告臺南市政府教育局法定代理人鄭新輝訴訟代理人葉張基律師林韋甫律師被告社團法人台南市流浪動物愛護協會法定代理人林煒宬訴訟代理人郭順雄毛小玲被告陳美照特別代理人毛小玲訴訟代理人邱文男律師（已解除委任）複代理人張琳婕律師（已解除委任）被告陳文一訴訟代理人邱文男律師複代理人張琳婕律師被告宋寶珍陳瑪玲蔡榮仁吳韋儒沈秀雲黃郭金鶯鄭鳳英上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國113年12月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告陳美照應㈠將坐落臺南市○區○○段○○○地號土地內如附圖一所示編號E3部分，面積二百四十點九五平方公尺之地上物、如附圖二所示編號A、B、C、C1、D部分，面積六百八十一點五平方公尺之地上物拆除，並將上開土地騰空返還原告；及㈡自民國一百一十二年一月一日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣壹萬柒仟陸佰捌拾元。被告沈秀雲應㈠將坐落臺南市○區○○段○○○地號土地內如附圖一所示編號E1部分，面積六十九點零二平方公尺之地上物拆除，並將上開土地騰空返還原告；及㈡自民國一百一十二年一月一日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣壹仟叁佰貳拾叁元。被告黃郭金鶯、鄭鳳英應㈠將坐落臺南市○區○○段○○○地號土地內如附圖一所示編號E2部分，面積四十四點八七平方公尺之地上物拆除，並將上開土地騰空返還原告；及㈡自民國一百一十二年一月一日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣捌佰陸拾元。　　　　被告社團法人台南市流浪動物愛護協會應自坐落臺南市○區○○段○ ○○地號土地內如附圖二所示編號E部分，面積三百五十四點八四平方公尺之土地遷出。被告陳文一應自坐落臺南市○區○○段○○○地號土地內如附圖二所示編號A、C、C1、D部分，面積五百一十點九八平方公尺之地上物遷出。被告宋寶珍應自坐落臺南市○區○○段○○○地號土地內如附圖二所示編號A部分，面積一百零八點六二平方公尺之地上物遷出。被告陳瑪玲應自坐落臺南市○區○○段○○○地號土地內如附圖二所示編號B部分，面積一百七十點五二平方公尺之地上物遷出。被告蔡榮仁應自坐落臺南市○區○○段○○○地號土地內如附圖二所示編號C、C1部分，面積一百七十八點九九平方公尺之地上物遷出。　　被告吳韋儒應自坐落臺南市○區○○段○○○地號土地內如附圖二所示編號C1、D部分，面積三百零一點八八平方公尺之地上物遷出。　　訴訟費用由被告負擔。　　本判決於兩造分別以如附表四所示金額供擔保及預供擔保後，得假執行及免為假執行。　　事實及理由壹、程序方面：一、按公有財產撥給各國家機關使用，不論其名義為國有或地方自治團體所有，實際上均由使用機關行使所有人之權利，實務上向准由管領機關起訴，代國家或地方自治團體主張所有權人之權利（最高法院96年度台上字第1040號判決意旨參照）。查坐落臺南市○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）之所有權人為臺南市，管理機關為臺南市政府教育局，有系爭土地之土地登記第二類謄本1紙在卷可憑（見本院卷一第37 頁）。是被告臺南市政府教育局自得代臺南市主張所有權人之權利起訴或應訴，而有當事人能力，合先敘明。二、按對於無訴訟能力人為訴訟行為，因其無法定代理人或其法定代理人不能行代理權，恐致久延而受損害者，得聲請受訴法院之審判長，選任特別代理人，民事訴訟法第51條第1項定有明文。查被告陳美照前於民國112年8月18日因急性心冠症引起急性呼吸衰竭及腦缺氧住院治療，經治療後智能記憶減退，無語言表達能力，無法自理生活等情，有台灣基督長老教會新樓醫療財團法人台南新樓醫院（下稱台南新樓醫院）112年9月20日診斷證明書、112年10月27日新樓醫字第112 2086號函、112年11月14日診斷證明書各1份在卷可稽（見本院卷一第401頁、第407頁、第415頁），可認被告陳美照確已無訴訟能力，嗣原告已依民事訴訟法第51條第1項規定向法院聲請選任特別代理人，經本院於112年12月26日裁定選任毛小玲即相對人陳美照次女於本件訴訟擔任被告陳美照之特別代理人，揆之前開說明，即應由毛小玲代理被告陳美照進行訴訟。三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第256條分別定有明文。次按請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理時予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院99年度台抗字第818號裁定意旨參照）。四、查本件原告起訴時第1項、第2項聲明原為：㈠被告社團法人台南市流浪動物愛護協會（下稱台南市流浪動物協會）應將坐落系爭土地內如起訴狀附圖標號A部分所示面積200平方公尺之地上物拆除，並將上開土地騰空返還原告；及自112年1 月1日起至返還土地之止，按月給付原告新臺幣（下同）3,8 33元；被告陳美照、陳文一應將坐落系爭土地內如起訴狀附圖標號B部分所示面積708平方公尺之地上物拆除，並將上開土地騰空返還原告；及自112年1月1日起至返還土地之止，按月給付原告13,570元。嗣訴狀送達後，經本院於112年5月 22日、113年5月31日到場履勘並囑託臺南市東南地政事務所地政人員繪製複丈圖，並查得如起訴狀附圖所示之地上物分別為如附表一所示之人設置、占有及使用（詳如後述），復歷經原告數次訴之變更追加，末於113年10月15日具狀變更聲明如附表二第1項至第11項所示（見本院卷二第363頁至第 364頁）。經核原告追加原非當事人之人即宋寶珍、陳瑪玲、蔡榮仁、吳韋儒、沈秀雲、黃郭金鶯、鄭鳳英為被告，與原訴之主要爭點具有共同性，原請求之訴訟及證據資料於審理繼續進行時亦得予以援用，可認前後請求之基礎事實同一；另對被告陳美照不當得利請求金額之變更，則屬減縮應受判決事項之聲明；又關於地上物占用面積之特定，核屬補充及更正事實上之陳述，非為訴之變更、追加，揆之前開法律規定，並無不合，均應准許。五、被告陳美照、陳瑪玲、蔡榮仁、吳韋儒均未於最後言詞辯論期日到場，被告宋寶珍未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：　　一、原告主張：　㈠系爭土地為臺南市所有，係原告管理之公有土地。緣原告於1 07年1月間清查土地占用情形，發現系爭土地部分遭人占用收容流浪犬，經臺南市動物防疫保護處協調後，由被告台南市流浪動物協會向原告申請認養該部分土地，雙方於107年7 月23日簽訂臺南市空地認養維護管理契約書（下稱系爭認養契約），約定認養土地面積為200平方公尺，作收容流浪犬使用，認養期間自107年7月1日起至110年6月30日止為期3年。被告台南市流浪動物協會認養土地後，再將土地無償出借被告陳美照、沈秀雲、黃郭金鶯、鄭鳳英（下稱陳美照等4 人）在其等設置，以鐵網柵欄圍起之流浪犬收容設施即如臺南市東南地政事務所113年4月29日法囑土地字第9700號收件之土地複丈成果圖（下稱附圖一）所示編號E3、E1、E2部分，面積354.84平方公尺【計算式：240.95＋69.02＋44.87＝354 .84】之地上物（下稱系爭設施；編號E1、E2、E3合計即為編號E）使用迄今。系爭認養契約之認養期間已於110年6月3 0日屆期，被告陳美照等4人均已無任何合法權源，原告自得依民法第767條第1項規定請求被告陳美照等4人將系爭設施拆除，並將上開部分土地騰空返還原告，及依系爭認養契約第3條約定，請求被告台南市流浪動物協會自上開土地遷出。　㈡又系爭土地內如臺南市東南地政事務所112年4月26日法囑土地字第12800號收件之土地複丈成果圖（下稱附圖二）所示編號A、B、C、C1、D部分，面積681.5平方公尺【計算式：1 08.62＋170.52＋100.48＋78.51＋223.37＝681.5】建有門牌號碼臺南市○區○○路000巷00號之鐵皮建物（下稱系爭房屋），被告陳美照為處分權人，亦無任何合法權源。被告陳美照將其中編號B部分無償出借被告陳瑪玲使用，其中編號A、C、C1 、D部分，面積510.98平方公尺【計算式：108.62＋100.48＋7 8.51＋223.37＝510.98】無償出借被告陳文一，復由被告陳文一再將分別出租被告宋寶珍、蔡榮仁、吳韋儒。原告自得依民法第767條第1項規定請求被告陳美照將系爭房屋拆除，並將上開部分土地騰空返還原告，及請求被告陳文一、宋寶珍、陳瑪玲、蔡榮仁、吳韋儒各自其占用之部分遷出。　㈢被告陳美照等4人無權占有使用系爭土地，即受有相當於租金之利益，使原告受有相當於租金之損害，原告自得依民法第 179條規定，請求被告返還相當於租金之利益。爰參考系爭土地111年1月之申報地價為每平方公尺2,300元，以年息之百分之10計算相當租金之不當得利，請求被告陳美照等4人分別自112年1月1日起至返還系爭土地所占用部分之日止，按月給付如附表三所示之不當得利（計算式參見本院卷一第 270頁，本院卷二第203頁至第204頁）。　㈣並聲明：　⒈如附表二第1項至第11項所示。　⒉願供擔保，請准宣告假執行。二、被告方面：　㈠被告台南市流浪動物協會辯稱：不爭執有使用系爭土地，依法原告可以請求拆除，當初以協會名義出面幫被告陳美照認養，希望可以繼續認養，系爭設施均非協會設置等語。　㈡被告陳美照等4人辯稱：系爭設施為被告陳美照等4人設置，被告台南市流浪動物協會之前和原告認養土地，交給被告陳美照等4人管理使用。被告陳美照等4人已在日前和原告達成協議，對方同意繼續認養；系爭房屋是被告陳美照大概10多年前取得，應該有所有權，是被告陳美照出借被告陳文一使用等語。　㈢被告陳文一辯稱：被告陳文一與被告陳美照為照顧流浪動物之友人，系爭房屋係被告陳美照和他人盤讓取得，被告陳美照出借被告陳文一使用，被告陳文一再出租被告宋寶珍、蔡榮仁、吳韋儒，為有權處分。系爭房屋有辦理房屋稅籍登記，必須經土地所有權人同意始得完成稅籍登記，原告曾於會勘時派員到場，足徵原告曾同意系爭房屋使用坐落基地，且被告陳美照每年均按期繳納租金，與原告間有不定期租賃關係存在。被告陳文一為系爭房屋之事實上處分權人，出租取得之租金均作為照顧流浪動物之經費，並未獲得任何利潤，被告陳美照從22年前使用系爭土地，以行使地上權之意思，和平、公然、繼續使用達20年以上，依民法第772條準用同法第769條規定已成為地上權人。況系爭土地上另有諸多出租第三人經營汽修廠、殯葬業之營利行為，原告卻漠視上開營利行為未進行處理，對為被告台南市流浪動物協會籌措經費之被告陳文一、陳美照提起本件訴訟請求拆屋還地，顯為權利濫用等語置辯。並聲明：原告之訴駁回（漏未對原告假執行之聲請聲明駁回）。　㈣被告陳瑪玲未於最後言詞辯論期日到場，惟依其先前到庭及書狀之陳述略以：同意原告請求遷出，伊只是和友人被告陳美照借用房屋，已於113年8月1日搬遷完成等語。　㈤被告蔡榮仁、吳韋儒未於最後言詞辯論期日到場，惟依其先前到庭之陳述略以：不同意原告請求遷出，其等與被告陳文一間仍有租賃關係存在等語。　㈥被告宋寶珍經合法送達，未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述。　　　　三、得心證之理由：　　　㈠按建物之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第1次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限。該建物如為共有者，其拆除，依民法第819條第2項規定，應得共有人全體同意。土地所有權人請求拆除占用其地之建物，該建物如為共有者，須以建物全體共有人為被告，其當事人之適格始無欠缺；就未辦理保存登記之建築物為讓與時，雖因未辦理保存登記致不能辦理所有權移轉登記，該建築物之所有權不能發生讓與之效力，但受讓人與讓與人間非不得約定將該建築物之事實上處分權讓與於受讓人（最高法院107年度台上字第313號、74年度台上字第1317號判決意旨參照）。　㈡經查，原告主張系爭土地係原告管理之公有土地，坐落系爭土地內如附圖一所示編號E、如附圖二所示編號A、B、C、C1 、D部分分別為系爭設施及系爭房屋占用，其中編號E3部分為被告陳美照設置、編號E1部分為被告沈秀雲設置、編號E2 部分為被告黃郭金鶯、鄭鳳英（下稱黃郭金鶯等2人）設置，原告前曾於107年7月23日與被告台南市流浪動物協會簽訂系爭認養契約供收容流浪犬使用，認養期間自107年7月1日起至110年6月30日止；系爭房屋之事實上處分權人為被告陳美照，其中如附圖二所示編號B部分無償出借被告陳瑪玲使用，編號A、C、C1、D部分無償出借被告陳文一，復由被告陳文一出租被告宋寶珍、蔡榮仁、吳韋儒使用等情，業據原告提出系爭土地之土地登記第二類謄本、地籍圖謄本各1份、臺南市空地認養維護管理契約書影本1份、臺南市政府教育局110年8月13日南市教秘字第1100981758C號函、現場照片18張、臺南市政府財政稅務局房屋稅主檔查詢列印影本1 紙、房屋租賃契約翻拍照片影本9張為證（見本院卷一第37 頁至第39頁、第41頁至第43頁、第49頁、第57頁、第61頁、第63頁、第65頁、第73頁至第75頁、第77頁至第79頁、第81 頁至第83頁），復經本院會同臺南市東南地政事務所地政人員前往履勘並囑託地政人員測量屬實，有本院勘驗筆錄2份、照片14張、空照圖1張、臺南市東南地政事務所112年6月2 1日東南地所測字第1120057676號函檢附之附圖二、113年6 月13日東南地所測字第1130053137號函檢附之附圖一各1份附卷可考（見本院卷一第221頁至第223頁、第225頁至第235 頁、第237頁、第251頁，本院卷二第149頁至第150頁、第15 3頁、第159頁），且為到庭之被告所不爭執（見本院卷二第 315頁至第316頁、第449頁至第450頁、第28頁至第29頁，本院卷一第153頁至第154頁、第161頁、第325頁）。即如附圖一所示編號E3、E1部分之地上物分別為被告陳美照、沈秀雲所有，編號E2部分為被告黃郭金鶯等2人共有，又被告陳美照於盤得系爭房屋時（見本院卷一第388頁，本院卷二第28 頁），雖不能發生所有權讓與之效力，惟依前開說明，仍能取得系爭房屋之事實上處分權，就前開地上物均各有拆除之權限。此部分事實，均堪認定。　㈢次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。查系爭土地內如附圖一所示編號E、如附圖二所示編號A、B、C、C1、D部分有被告陳美照等4人為所有人或事實上處分權人之地上物，業如前述，揆之前開說明，自應由前開被告就其是否有使用土地之正當權源，各負有舉證責任。經查：　⒈系爭設施係被告台南市流浪動物協會向原告認養土地後，無償交付被告陳美照等4人管理使用。惟系爭認養契約已於110 年6月30日屆期（見本院卷一第41頁至第43頁），此亦為被告台南市流浪動物協會所不爭執（見本院卷二第316頁），被告陳美照等4人雖於審理時辯稱：已與原告達成協議，經對方口頭同意，且已提出認養申請書等語（見本院卷二第31 6頁、第450頁），惟至本件言詞辯論終結之日止，均未提出其申請已經核准之證據供本院調查，則在系爭認養契約期滿後，被告台南市流浪動物協會即無再行占有使用之合法權源，被告陳美照等4人亦無從因對被告台南市流浪動物協會有何占有權利而形成占有連鎖，自難認有何使用系爭土地之合法權源。　⒉系爭房屋雖於109年間申報稅籍登記經主管機關核准設立，惟被告陳美照申報設立時並未提出土地使用同意書，係依臺南市政府財政稅務局未申請建築許可房屋申報設立稅籍作業原則（下稱系爭原則）第3點㈠、㈡、㈢、㈤規定出具使用補償金收入繳款書及切結承諾書後辦理，有臺南市政府財政稅務局臺南分局113年10月7日南市財南字第1133229282號函檢附之稅籍登記資料影本1份、113年10月16日南市財南字第113323 0031號函、113年10月29日南市財南字第1133231162號函各1 份足憑（見本院卷二第333頁至第351頁、第381頁至第383頁、第399頁）。被告陳文一雖以原告曾於會勘程序派員到場，可認原告派人協助及默示同意被告陳美照使用土地之意（見本院卷二第450頁），然細繹卷附之會勘紀錄表上僅有承辦人員簽名，別無其餘同意申報人使用土地或任何意思表示之記載（見本院卷二第347頁），並不能間接推知其有同意之意思，充其量為單純之沉默，況倘被告陳美照當時已經原告同意使用土地，大可向原告取得系爭原則第3點㈣所定之土地使用同意書，而非依系爭原則第3點㈤規定，於其「無法出具同意書」時以檢附承諾書之方式申設；復觀無論被告陳美照申報稅籍、被告陳文一答辯狀或原告起訴狀檢附之土地租金及使用補償金違約金利息收入繳款書（見本院卷二第337 頁，本院卷一第181頁、第67頁至第68頁），繳款書有「租金」及「使用補償金」並列之欄位，惟收款金額均係記載於「使用補償金」而非「租金」乙欄，從上可知，被告陳文一抗辯原告同意被告陳美照使用系爭房屋坐落基地、繳納租金，與原告間存有基地租賃關係云云，均與卷內客觀事證不符。此外，被告陳文一辯稱其為系爭房屋之事實上處分權人（見本院卷二第33頁），與其抗辯被告陳美照稱房屋是他的，將系爭房屋交由被告陳文一使用等語已有所矛盾（見本院卷一第161頁、第387頁至第388頁，本院卷二第29頁），其另稱被告陳美照時效取得地上權等語，亦僅為其片面之陳述，並未就時效取得之要件提出任何證據，縱其抗辯屬實，亦不過有此請求權而已，在未依法登記為地上權人以前，仍不得據以對抗土地所有人而認其並非無權占有（最高法院69年度第5次民事庭會議決議意旨參照）。原告本於所有權人之地位，請求被告陳美照將系爭房屋占用系爭土地之部分拆除，本為其所有權能之展現，係正當權利之行使，至系爭土地上是否有他人之其他營利行為，與被告陳美照占有權源之認定無涉，亦非被告陳美照可主張之不法平等，尚難認原告有何權利濫用或違反誠信原則之情事。是被告陳文一上開所辯，均屬乏據。　⒊綜上被告情詞，均無足為其有利之認定。原告主張系爭設施、系爭房屋占用系爭土地內如附圖一所示編號E、如附圖二所示編號A、B、C、C1、D部分之土地為無權占有，應屬可採。從而，原告本於民法第767條第1項規定，請求被告陳美照將坐落系爭土地內如附圖一所示編號E3部分，面積240.95平方公尺、如附圖二所示編號A、B、C、C1、D部分，面積681. 5平方公尺之地上物拆除，被告沈秀雲將坐落系爭土地內如附圖一所示編號E1部分，面積69.02平方公尺之地上物拆除，被告黃郭金鶯等2人，將坐落系爭土地內如附圖一所示編號E2部分，面積44.87平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還原告，應屬有據。　㈣再按，土地所有人訴請地上房屋所有人拆屋還地，於獲得勝訴之判決時，固許其本於土地所有權之作用，對於占有房屋之第三人一併請求其自房屋遷出，以便地上房屋所有人拆除房屋，而遂土地所有人收回土地之目的（最高法院82年度台上字第1388號判決意旨參照）；復按土地及坐落其上之房屋為各別獨立之不動產（民法第66條第1項參照），房屋仍不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故占有土地者為房屋所有人，占有房屋者則為房屋之所有人或使用人；而遷出行為旨在解除房屋現占有人之占有，以利進行拆屋還地，係拆屋還地之階段行為，僅為完成目的之手段，拆屋還地始為其目的，遷出之手段行為之請求，應否允許，須視房屋使用人有無法律上遷出之義務而定，苟土地所有權人尚不得請求房屋所有權人拆屋還地時，自無權禁止房屋所有權人使用其所有房屋及請求其自該房屋遷出（最高法院102年度台上字第232號、104年度台上字第1939號判決意旨參照）。查系爭設施坐落基地係被告台南市流浪動物協會認養土地後交付被告陳美照等4人使用，系爭房屋其中如附圖二所示編號B部分係被告陳美照出借被告陳瑪玲使用，編號A、C、C1、D部分為被告陳美照無償出借被告陳文一，復由被告陳文一出租被告宋寶珍、蔡榮仁、吳韋儒使用等情，均如前述，依民法第941條規定，被告陳美照等4人為如附圖一所示編號E部分土地之直接占有人，被告台南市流浪動物協會為土地之間接占有人，被告陳美照為如附圖二所示編號 A、B、C、C1、D部分土地之直接占有人，被告宋寶珍、陳瑪玲、蔡榮仁、吳韋儒為系爭房屋之直接占有人，被告陳美照就其出借即編號A、B、C、C1、D部分、陳文一就其出租即編號A、C、C1、D部分均為間接占有人。被告陳瑪玲雖於113年 11月6日狀稱其已經搬遷完成，惟觀其提出之照片屋內尚有堆放物品（見本院卷二第409頁），且原告亦稱曾派員去現場勘查，惟因大門深鎖無法入內確認，自難憑採。而系爭設施、系爭房屋占用系爭土地，均無正當權源，本院已敘明如前，縱被告宋寶珍、陳瑪玲、蔡榮仁、吳韋儒與被告陳文一、陳美照抑或被告陳文一與被告陳美照間有何約定使用之債權契約存在，均不得執以對抗土地所有人，原告本於民法第 767條第1項所有物之物上請求權，請求被告宋寶珍、陳瑪玲、蔡榮仁、吳韋儒、陳文一分別自系爭房屋遷出（即附表二第6項至第11項），當屬原告遂其收回土地之目的，進行拆屋還地之階段行為。另依系爭認養契約第3條約定，被告台南市流浪動物協會依契約於認養期限屆滿即負有辦理點交返還之義務，是被告台南市流浪動物協會亦無占有系爭土地之權源，原告請求被告台南市流浪動物協會自坐落系爭土地內如附圖二所示編號E部分（按：與附圖一所示編號E部分同），面積354.84平方公尺之土地遷出（即附表二第4項），亦屬有據。　㈤第按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。被告陳美照等4人設置之系爭設施、被告陳美照事實上處分之系爭房屋無權占用坐落系爭土地內如附圖一所示編號E3、E1、E2部分土地，如附圖二所示編號A、B、C、C1、D部分土地，均如前述，依前開說明，可認被告陳美照等4人均無法律上原因而受有利益，致原告受有損害，且所受利益係相當於租金之利益。復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價年息百分之 10為限，土地法第97條第1項定有明文，且依土地法第105條規定，於租用基地建築房屋之情形準用之。再按所謂年息百分之10為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必需依照申報價額年息百分之10計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會情感等情事，以為決定。另土地法第97條第1項規定所謂之土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言。而土地法第148條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條所謂土地申報價額，係指該土地之申報地價。本件原告請求被告陳美照等4人給付不當得利，雙方並無租賃關係，本無土地法之適用，惟其等占有土地使用地上物，性質上確較似於土地法第105條之基地租賃，本院自非不得參酌前開規定，以申報地價之年息比例定其相當於租金不當得利之上限。爰審酌系爭土地位處臺南市南區市區，四周商業活動頻繁，業經本院赴現場勘驗查明，並有網路地圖1紙在卷可參（見本院卷一第87頁），認原告請求被告陳美照等4人給付依系爭土地申報地價年息百分之10計算每月相當租金之不當得利，尚屬合理。而系爭土地於111年1月之申報地價為每平方公尺2,300元，有系爭土地土地登記第二類謄本1份在卷可稽（見本院卷一第37 頁），準此，原告請求被告自112年1月1日起至返還占用部分土地之日止，按月給付原告如附表三第五欄所示之不當得利，均屬有據。四、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告陳美照將坐落系爭土地內如附圖一所示編號E3部分，面積240.95平方公尺、如附圖二所示編號A、B、C、C1、D部分，面積681. 5平方公尺之地上物拆除，被告沈秀雲將坐落系爭土地內如附圖一所示編號E1部分，面積69.02平方公尺之地上物拆除，被告黃郭金鶯等2人，將坐落系爭土地內如附圖一所示編號E2部分，面積44.87平方公尺之地上物拆除，並將上開土地騰空返還原告；被告台南市流浪動物協會自坐落系爭土地內如附圖二所示編號E部分，面積354.84平方公尺之土地遷出；被告陳文一應自如附圖二所示編號A、C、C1、D部分，面積510.98平方公尺之地上物遷出；被告宋寶珍應自如附圖二所示編號A部分，面積108.62平方公尺之地上物遷出、被告陳瑪玲應自如附圖二所示編號B部分，面積170.52平方公尺之地上物遷出、被告蔡榮仁應自如附圖二所示編號C、C1 部分，面積178.99平方公尺【計算式：100.48＋78.51＝178.9 9】之地上物遷出、被告吳韋儒應自如附圖二所示編號C1、D 部分，面積301.88平方公尺【計算式：78.51＋223.37＝301.8 8】之地上物遷出；暨依同法第179條前段規定，請求被告陳美照自112年1月1日起至返還系爭土地占用部分之日止，按月給付原告17,680元【計算式：4,618元＋13,062元＝17,680 元】、被告沈秀雲自112年1月1日起至返還系爭土地占用部分之日止，按月給付原告1,323元、被告黃郭金鶯等2人自11 2年1月1日起至返還系爭土地占用部分之日止，按月給付原告860元，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果均無影響，爰不另一一論述。　　六、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金宣告之，併依職權命被告為原告預供一定之擔保金後（占用面積×系爭土地於112年1月公告現值每平方公尺10,300元），各得免為假執行如主文第11項即附表四所示。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條第1項、第390條第2項、第392 條第2項，判決如主文。　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　徐安傑以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　2 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　顏珊姍附表一（面積、位置均如臺南市東南地政事務所113年4月29日法囑土地字第9700號收件之土地複丈成果圖即附圖一、112年4月26 日法囑土地字第12800號收件之土地複丈成果圖即附圖二所示；參見本院卷二第159頁，本院卷一第251頁）：附圖編號占用面積（平方公尺）所有權人或事實上處分權人地上物使用人出借人或出租人附圖一E3部分 240.95 被告陳美照被告陳美照被告台南市流浪動物協會附圖一E1部分 69.02 被告沈秀雲被告沈秀雲被告台南市流浪動物協會附圖一E2部分 44.87 被告黃郭金鶯等2人被告黃郭金鶯等2人被告台南市流浪動物協會附圖二A部分 108.62 被告陳美照被告宋寶珍被告陳美照、陳文一附圖二B部分 170.52 被告陳美照被告陳瑪玲被告陳美照附圖二C部分 100.48 被告陳美照被告蔡榮仁被告陳美照、陳文一附圖二C1部分 78.51 被告陳美照 1樓為被告吳韋儒、2樓為被告蔡榮仁被告陳美照、陳文一附圖二D部分 223.37 被告陳美照被告吳韋儒被告陳美照、陳文一附表二（參見本院卷二第363頁至第364頁）：項次聲明 ⒈ 被告陳美照應將坐落系爭土地內如附圖一編號E3部分所示面積240.95平方公尺之地上物拆除，並將上開土地騰空返還原告；及自112年1月1日起至返還上開土地之日止，按月給付原告4,618元 ⒉ 被告沈秀雲應將坐落系爭土地內如附圖一編號E1部分所示面積69.02平方公尺之地上物拆除，並將上開土地騰空返還原告；及自112年1月1日起至返還上開土地之日止，按月給付原告1,323元 ⒊ 被告鄭鳳英、黃郭金鶯應將坐落系爭土地內如附圖一編號E2部分所示面積44.87平方公尺之地上物拆除，並將上開土地騰空返還原告；及自112年1月1日起至返還上開土地之日止，按月給付原告860元 ⒋ 被告台南市流浪動物協會應自坐落系爭土地內如附圖二編號E部分所示面積354.84平方公尺之土地遷出 ⒌ 被告陳美照應將坐落系爭土地內如附圖二編號A、B、C、C1、D部分所示面積合計681.5平方公尺之地上物拆除，並將上開土地騰空返還原告；及自112年1月1日起至返還上開土地之日止，按月給付原告13,062元 ⒍ 被告陳文一應自坐落系爭土地內如附圖二編號A、C、C1、D部分所示面積合計510.98平方公尺之地上物遷出 ⒎ 被告宋寶珍應自坐落系爭土地內如附圖二編號A部分所示面積108.62平方公尺之地上物遷出 ⒏ 被告陳瑪玲應自坐落系爭土地內如附圖二編號B部分所示面積170.52平方公尺之地上物遷出 ⒐ 被告蔡榮仁應自坐落系爭土地內如附圖二編號C部分所示面積100.48平方公尺之地上物遷出 ⒑ 被告吳韋儒應自坐落系爭土地內如附圖二編號D部分所示面積223.37平方公尺之地上物遷出 ⒒ 被告蔡榮仁、吳韋儒應自坐落系爭土地內如附圖二編號C1部分所示面積78.51平方公尺之地上物遷出附表三：附圖編號請求對象占用面積（平方公尺）原告主張被告應給付之不當得利（以申報地價年息百分之10計算）被告應給付原告之不當得利（以申報地價年息百分之10計算，小數點以下四捨五入）附圖一E3部分被告陳美照 240.95 每月4,618元每月4,618元【計算式：240.95×2,300×10％／12≒4,618元】附圖一E1部分被告沈秀雲 69.02 每月1,323元每月1,323元【計算式：69.02×2,300×10％／12≒1,323元】附圖一E2部分被告黃郭金鶯等2人 44.87 每月860元每月860元【計算式：44.87×2,300×10％／12≒860元】附圖二A、B、C、C1、D部分被告陳美照 681.5 每月13,062元每月13,062元【計算式：681.5×2,300×10％／12≒13,062元】（原告計算式參見本院卷一第270頁，本院卷二第203頁至第204頁）附表四（假執行及免為假執行之宣告）：項次供擔保准為假執行金額供擔保免為假執行金額第1項㈠本判決第1項㈠於原告以3,167,078元供擔保後，得假執行。但被告陳美照如以9,501,235元為原告預供擔保，得免為假執行。第1項㈡本判決第1項㈡於原告每月以5,894元供擔保後，得假執行。但被告陳美照如每月以17,680元為原告預供擔保，得免為假執行。第2項㈠本判決第2項㈠於原告以236,969元供擔保後，得假執行。但被告沈秀雲如以710,906元為原告預供擔保，得免為假執行。第2項㈡本判決第2項㈡於原告每月以441元供擔保後，得假執行。但被告沈秀雲如每月以1,323元為原告預供擔保，得免為假執行。第3項㈠本判決第2項㈠於原告以154,054元供擔保後，得假執行。但被告黃郭金鶯等2人如以462,161元為原告預供擔保，得免為假執行。第3項㈡本判決第3項㈡於原告每月以287元供擔保後，得假執行。但被告黃郭金鶯等2人如每月以860元為原告預供擔保，得免為假執行。第4項本判決第4項於原告以1,218,284元供擔保後，得假執行。但被告台南市流浪動物協會如以3,654,852元為原告預供擔保，得免為假執行。第5項本判決第5項於原告以1,754,365元供擔保後，得假執行。但被告陳文一如以5,263,094元為原告預供擔保，得免為假執行。第6項本判決第6項於原告以372,929元供擔保後，得假執行。但被告宋寶珍如以1,118,786元為原告預供擔保，得免為假執行。第7項本判決第7項於原告以585,452元供擔保後，得假執行。但被告陳瑪玲如以1,756,356元為原告預供擔保，得免為假執行。第8項本判決第8項於原告以614,532元供擔保後，得假執行。但被告蔡榮仁如以1,843,597元為原告預供擔保，得免為假執行。第9項本判決第9項於原告以1,036,455元供擔保後，得假執行。但被告吳韋儒如以3,109,364元為原告預供擔保，得免為假執行。

2024-12-31

TNDV-112-重訴-54-20241231-4

雄簡

高雄簡易庭

確認不定期租賃關係存在

臺灣高雄地方法院民事判決 112年度雄簡字第1708號原告許芳瑞訴訟代理人洪昭明洪千琪律師蔡玉燕律師被告庭維有限公司法定代理人李垣志訴訟代理人林石猛律師訴訟代理人黃淯暄律師上列當事人間請求確認不定期租賃關係存在事件，本院於民國11 3年11月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序部分　　按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，確認證書真偽或為法律關係之基礎事實存否之訴，亦同；前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限，民事訴訟法第247條定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明，而有不安之狀態存在，且此種狀態能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判決意旨參照）。本件原告主張與被告間就如附件高雄市政府前鎮地政事務所複丈成果圖（下稱系爭成果圖）所示面積1733平方公尺之斜線部分土地（下稱系爭土地）之租賃關係存在，為被告否認，是兩造間關於系爭土地租賃法律關係即有不明之處，且造成原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，而此種不安之狀態，確能以確認判決將之除去，故原告提起本件訴訟具確認利益甚明。貳、實體部分一、原告主張：原告於民國110年3月間向被告承租系爭土地作為經營停車場使用，約定租賃期間自110年3月25日至117年6月 14日，每月租金新臺幣（下同）6萬元(下稱系爭租約）。詎被告竟於112年5月間於系爭土地張貼公告，對外聲稱系爭土地即將施工，請勿停車，逕行終止系爭租約，然被告並無合法終止系爭租約之事由，兩造間系爭租約關係仍然存續。因此，被告將系爭土地擅自圍起，並設置電子閘門收費系統自行收費，已妨礙原告占有、使用、收益系爭土地之權利，被告自應將系爭土地交付予原告使用、收益。為此，爰依民事訴訟法第247條、民法第423條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠確認兩造間就如系爭成果圖所示斜線部分土地（即系爭土地），自110年3月25日起至117年6月14日止之租賃關係存在。㈡被告應將系爭土地交付原告使用收益。二、被告則以：被告於107年6月15日起向訴外人台灣糖業股份有限公司（下稱台糖公司）承租高雄市○鎮區○○段00000地號、 192地號、194-17地號等3筆土地，租賃期限至112年6月14日，被告復於112年6月15日向台糖公司續租上揭土地，租期至 117年6月14日止，並經規劃作為停車場使用。系爭土地為上揭土地之一部，經原告於110年3月間向被告表示得協助延攬遊覽車司機將車輛停放於系爭土地，並代為收受停車費，故兩造遂成立委任契約，由被告委由原告代為收受系爭土地上之停車費用。嗣於112年4至5月間，被告決定於系爭土地採用電子閘門收費系統以代人工收費，爰告知原告上情，終止兩造間之委任契約。是兩造間未曾就系爭土地成立租賃契約。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項　㈠被告自107年6月15日起至117年6月14日，向台糖公司承租高雄市○鎮區○○段00000地號、192地號、194-17地號等3筆土地。　㈡原告自110年3月25日至112年6月13日，均有按月給付款項予被告，被告並委由訴外人即被告之會計張芮涵開立收據予原告收執。　㈢就不爭執事項㈡之收入，張芮涵均於工作傳票上之會計科目欄記載「租金收入」，摘要欄記載「停車場收入（遊覽車）」、「遊覽車租金」或「遊覽車」。　㈣原告每月繳交予被告之款項，被告並未核對是否與遊覽車停放在系爭土地上之實際停車費用相符。　㈤被告從未給付原告任何酬勞。　㈥原告於系爭土地上收受之遊覽車停車費用，均係由原告自行招攬而來停放之遊覽車公司。　㈦原告於112年7月起即未使用系爭土地，亦未收取停車費用，亦無給付被告任何款項。　㈧110年3月25日將系爭土地交由原告收受遊覽車停車費用時，係由被告授權訴外人即被告之職員蘇俊吉管理系爭土地。四、得心證之理由：　　原告主張兩造間就系爭土地存在系爭租約關係，租賃期限至 117年6月14日等節，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件所應審究者為：㈠兩造間就系爭土地有無定期租賃之系爭租約關係存在？㈡原告得否請求被告將系爭土地交付原告使用、收益？　㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文設有規定。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17 年上字第917號判決意旨參照）。本件原告主張兩造間就系爭土地有成立系爭租約關係，且約定租期自110年3月25日至 117年6月14日止，每月租金為6萬元，則原告就此等有利於己之事實，即應負舉證之責任。　㈡經查，系爭土地於110年3月25日時，係由被告授權由蘇俊吉管理系爭土地，為兩造所不爭（兩造不爭執事項㈧），則蘇俊吉就系爭土地如何管理、使用或出租予何人，於斯時自應具有決斷之權限。原告雖主張於110年3月25日起向被告承租系爭土地，並自該日起收受系爭土地上之停車費用等情（見本院卷第503頁），然經證人蘇俊吉於本院審理時證稱：系爭土地現場管理者是我。原告未曾表示承租系爭土地，只有跟我提說可以幫忙招攬遊覽車來停車，增加被告公司停車場之收入，並代收停車費用，就我跟原告講好，原告就開始幫忙代收費用，這件事我有跟張芮涵講，當時沒有談到要原告幫忙收多久，原告1個月1次拿現金交給我，我再將錢交給張芮涵，到後來我不在現場管理後，就叫原告把錢交給張芮涵等語（見本院卷第402至403頁）。衡以原告既不爭執其受交付使用系爭土地時，係由證人蘇俊吉負責管理系爭土地，堪認證人蘇俊吉就系爭土地如何管理、與原告間如何交涉等事項所為之證述，應足採信。則依前揭證言，僅得證明原告有為被告代收系爭土地上之停車費用，尚無從認定被告有將系爭土地出租予原告使用、收益。　㈢原告固以證人曾繼輝到庭證述所稱：110年3、4月間蘇俊吉及訴外人蘇士銘表示被告的停車場經營不是很好，原告表示有承租意願，我考慮已經配合很久了，又可以減少租金壓力，所以我表示同意等語（見本院卷第398頁），主張系爭租約存在（見本院卷第293頁）。然證人曾繼輝亦證稱：系爭土地後來有出租，但沒有簽約，是原告跟蘇俊吉及蘇士銘口頭講好的（見本院卷第399頁），可知系爭土地交付原告收受停車費之緣由，最終乃由蘇俊吉與原告間協議而成，尚與曾繼輝無涉，且被告亦否認曾繼輝有參與兩造間訂約之過程（見本院卷第503至504頁），則於欠缺證據證明曾繼輝有經授權出租系爭土地或實際參與締約經過下，僅以證人曾繼輝之證述，並不足認定兩造間有租賃關係之合意存在。　㈣另原告主張訴外人劉坤松曾任被告公司之副總經理，對本件系爭租約知之甚詳（見本院卷第445頁），並提出曾繼輝與訴外人劉坤松之LINE語音對話紀錄為證（見本院卷第447至4 61頁），核其內容略為：曾繼輝稱「來啦。那天8月16開庭，我強調的，跳蚤人家瑞仔（即原告）有租啦，洗車場人家瑞仔也有租啦，停車場瑞仔也有租，你每項都要凹別人，對不對?我問他啦，花這麼多錢，難道不是就是依照跳蚤這個模式，台糖租多久，我們跟人簽約，租多久就算租多久，難道不是這樣嗎」，劉坤松接續稱「『對啦』，反正我就說這個輝哥你的權益甚麼東西，我松仔絕對把持住，我說這些就算不要說幾百，給我幾千萬幾億，我也不可能會做這種事」。惟觀之上開對話紀錄全文及前後脈絡，除上開文句外，均與本件系爭租約是否存在乙事無關，則訴外人劉坤松所稱「對啦」一詞究何所指，實難逕認其意，更無從即為判斷系爭土地之出租情形，且該2人有無實際參與系爭土地締約之過程，亦未能證明，已如前述，是原告於此所為主張，亦難為憑採。　㈤再按租賃關係之成立，除雙方對租賃標的物具有租賃之合意外，關於租金之約定，亦屬租賃契約必要之點。原告主張兩造間就系爭租約有約定每月租金為6萬元，承租前3個月都是交現金6萬元給被告公司的員工張芮涵，第4個月開始，3萬元現金交給張芮涵，另外的3萬元現金交給蘇俊吉，一直到1 11年5月1日又改成原告將34,000元現金交給張芮涵，另交26 ,000元現金給蘇俊吉，111年6月、7月將36,000元現金交給張芮涵，另交24,000元現金給蘇俊吉，111年8月5日及同月3 1日、9月30日、10月30日及12月3日、12月31日是把38,000 元現金交給張芮涵，另交22,000元現金給蘇俊吉，112年1月至同年4月是現金42,000元交給張芮涵，另交18,000元現金給蘇俊吉，112年5、6月是用郵局匯款給被告公司42,000元，另交18,000元現金給訴外人劉奕佑，並提出租金繳款收據及匯款紀錄在卷為證（見本院卷第17至39頁）。此情則為被告所否認，並稱原告僅係繳交予被告其代收之停車費用，每月交付費用均不固定等語（見本院卷第142頁）。查，依上開繳款收據所示，固均記載張芮涵有收到原告繳交之各月停車場「租金」，再參被告提出張芮涵於工作上製作之現金收入傳票（見本院卷第181至208頁）所示，亦將原告每月繳交予被告關於系爭土地之費用，於會計科目欄記載「租金收入」，摘要欄記載「停車場收入（遊覽車）」、「遊覽車租金」或「遊覽車」（兩造不爭執事項㈢），然該收入傳票除110 年3月至5月為6萬元外，其餘均非為6萬元，且關於上開收入傳票之記載，只要係張芮涵向原告收取之款項，一律經填寫為「租金收入」，業據證人張芮涵於本院審理時證述明確（見本院卷第407、409頁），則原告繳交予被告之款項是否為系爭租約之租金，及兩造間有無約定系爭土地租金為6萬元，已屬有疑，且原告對於其所主張有將部分租金交給張芮涵以外之人等節，亦未能提出相關證據以實其說。復查，原告雖提出其與蘇士銘於112年3月18日之對話紀錄（見本院卷第 313頁），以佐證其有受蘇士銘之指示，將111年5月之租金，除交給張芮涵34,000元以外，另交付26,000元予蘇俊吉。然觀該對話紀錄所示，僅見原告單方面告知蘇士銘「銘哥～遊覽車部分昨日繳給公司會計34,000。讓您知道，如老大有問，您就知道了」等語，並不能證明原告確有受何人指示或有交付26,000元予蘇俊吉等情。再觀原告提出其與劉奕佑於 113年5月28日之對話紀錄（見本院卷第373頁），據以主張其有依蘇俊吉及蘇士銘指示，將112年5、6月之部分租金交付予被告公司前任登記負責人即劉奕佑等語（見本院卷第36 9頁），惟劉奕佑亦僅回覆一貼圖，並未明確表示肯否，亦未能證明兩造間確有約定以6萬元承租系爭土地乙情。承此，原告主張系爭租約存在，且約定每月租金6萬元等節，並無證據足資證立其主張為實。　㈥又原告主張系爭租約係定期租賃，租期至117年6月14日屆至（見本院卷第503頁）。惟原告於起訴至本院112年11月2日言詞辯論期日時，均主張系爭租約係一未定期限之租賃關係，嗣始改稱為定期租賃至117年6月14屆至，是原告自應就兩造間確實就系爭土地有上開租期之約定提出相關證據。對此，原告主張以被告與台糖公司之租賃契約（見本院卷第221 頁）及前所揭曾繼輝與劉坤松之LINE對話紀錄可證（見本院卷第503頁）。然該對話紀錄尚無以證明兩造間就系爭土地之締約情形，業經本院析之如前，且觀之被告與台糖公司租賃契約，亦均與原告無涉，自不足為系爭租約及其租期之證據。　㈦從而，原告主張兩造就系爭土地存在系爭租約關係乙節，依前所述，尚乏相當證據足以佐證其說，是原告請求確認系爭租約存在，被告並應將系爭土地交予原告使用、收益，自屬無據。五、綜上所述，原告依民事訴訟法第247條、民法第423條規定，請求確認兩造間就如系爭成果圖所示斜線部分土地（即系爭土地），自110年3月25日起至117年6月14日止之租賃關係存在，及被告應將系爭土地交付原告使用收益，應無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　高雄簡易庭　法　　　官　游芯瑜以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　林勁丞

2024-12-30

KSEV-112-雄簡-1708-20241230-2