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修繕房屋等

臺灣新竹地方法院民事判決 112年度訴字第1022號原告陳庭輝易莛芮共同訴訟代理人李文傑律師李家豪律師江明軒律師被告蔡永來訴訟代理人任秀妍律師複代理人莊惠雅上列當事人間修繕房屋等事件，本院於民國114年1月13日辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應給付原告陳庭輝新臺幣326,400元，及自民國112年9 月21日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。二、被告應給付原告易莛芮新臺幣150,000元，及自民國112年9 月21日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。三、原告其餘之訴駁回。四、訴訟費用由被告負擔百分之62，餘由原告負擔。五、本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣326,400元為原告陳庭輝預供擔保後，得免為假執行。六、本判決第二項得假執行；但被告如以新臺幣150,000元為原告易莛芮預供擔保後，得免為假執行。七、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序部分：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文。本件原告起訴聲明原為：「㈠、被告應將原告陳庭輝所有門牌號碼新竹市○○區○○街000巷0弄00號房屋修復至不漏水狀態為止，修繕費用均由被告負擔。㈡、被告應給付原告陳庭輝新臺幣（下同）70萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢、被告應給付原告易莛芮30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈣、原告願供擔保，請宣告准為假執行。」。嗣經本院囑託台灣營建防水技術協進會與兩造兩度至現場勘測並出具本件鑑定報告後，原告於113年6月21日具狀就前開1、2項聲明變更聲明如下：「㈠、被告應依台灣營建防水技術協進會民國113年5月10日新竹市○○區○○街000巷0 弄00號房屋鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）第7頁項次5 所示之方式，將原告陳庭輝所有上開房屋修復至不漏水狀態，修繕費用均由被告負擔。㈡、被告應給付原告陳庭輝476,4 00元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」。經核原告就上開第1項變更，係依系爭鑑定報告書之勘查結果變更所請，乃更正事實上之陳述，非屬訴之變更或追加。就上開第2項變更部分，則為減縮應受判決事項之聲明，核符上開規定，而應准許。二、次按民事訴訟法上所謂一事不再理之原則，乃指同一事件已有確定之終局判決即不得再行起訴主張。而所謂同一事件，必同一當事人，就同一訴訟標的而為訴之同一聲明，若此之者有一不同，即不得謂為同一事件（最高法院109年度台上字第2296號判決要旨參照）。兩造為新竹市○○區○○街000巷0 弄00號及16號（下稱系爭14號、16號房屋）連棟相鄰透天厝之鄰居，為兩造所不爭執，原告主張被告所有系爭16號房屋水管破裂，導致原告所有系爭14號房屋長期漏水致損失慘重，被告則辯稱本件漏水事實（下稱本次漏水事實）與原告陳庭輝於本院112年度訴字第38號（下稱系爭前案）所主張之漏水事實（下稱前次漏水事實）幾近相同，縱兩次漏水時點不同，惟此次漏水應為前次漏水原因之延續，雙方既已於系爭前案成立本院112年度移調字第15號調解（下稱系爭調解）了結雙方間之權利義務，原告以與系爭前案相同之理由再行向被告起訴請求漏水之修復費用，當即違反一事不再理原則云云。然經本院依職權調閱系爭前案卷確認，原告陳庭輝前於系爭前案主張之事實，乃係系爭14號房屋長期因系爭16 號房屋漏水致屋內壁癌嚴重，雖經雙方於111年8月間協議抓漏並同意以水管灌注膠的方式修復並分攤上開支出之水管修復費用，惟被告仍應給付因漏水所致系爭14號房屋之壁癌根治工程費用598,500元。按此，雙方嗣於系爭前案以8萬元所達成之調解，當係僅就賠償上開壁癌根治工程費用金額達成合意至明。而查本件原告所主張之事實，乃係於上開水管修復近1年之後，系爭16號房屋於112年7月間再度漏水，致系爭14號房屋因此再度受有損害，原告始再度起訴請求被告以系爭鑑定報告書建議之方式修復，並賠償本次漏水所致生之損害。是原告顯係就系爭調解成立後發生之事實另為起訴，兩者顯非基於同一原因事實，訴之聲明亦顯不相同，當事人亦不盡相同，當非同一事件，是被告抗辯原告提起本件訴訟違反一事不再理原則云云，自非可採，合先陳明。貳、實體部分：一、原告主張：原告二人為夫妻，同住系爭14號房屋內，與被告均為「觀日大地」社區相鄰住戶，因被告所有系爭16號房屋水管破裂，導致系爭14號房屋（包含地下室、1至3樓及樓梯間）之牆壁與天花板，持續嚴重滲漏水，造成嚴重壁癌及壁內鋼筋鏽蝕而有影響建物安全之風險，原告二人除居住不得安寧外，更擔心房屋結構產生問題，實已造成原告財產上損失及精神上之重大痛苦，爰依民法第184條第1項前段、第19 1條前段、第195條第1項前段、第213條、第767條之規定，提起本件訴訟，並聲明：如前開變更後訴之聲明所示。二、被告辯以：系爭14、16號房屋為同一建商於85年興建之連棟透天厝，伊斯時係花費相當長的時間整修系爭16號房屋後方得入住，可知該批建築品質甚為不佳，且系爭14號房屋於興建後空置多年均無人居住，若有漏水應係自身瑕疵所致，與系爭16號房屋無涉。且原告本件所述事實與系爭前案內容相近、漏水點相同，兩造既已於該案成立和解，原告當不得就同一事件再行起訴。況原告本得就系爭14號房屋之漏水瑕疵向其前手屋主、或向修繕漏水之承包商勝海國際有限公司（下稱勝海公司）、或壁癌根治工程之承包商卓越方舟有限公司（下稱卓越公司）請求保固與後續賠償，原告卻因被告一再配合檢測與修繕，致原告認定被告老實，始不斷欲將系爭 14號房屋之修繕費用轉嫁由被告承擔。又本件原告並無身體或自由之損害，且原告所指漏水位置為樓梯間，並非臥房，縱有影響其等之居住安寧，亦非情節重大，是原告二人各請求30萬元之精神慰撫金即屬無據等語。並聲明：㈠、駁回原告之訴及假執行之聲請。㈡、如受不利判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：　　　㈠、原告主張系爭16號房屋為被告所有，系爭14號房屋為原告陳庭輝所有，上開二建物為於85年興建之相鄰連棟透天厝等情，已據原告提出系爭14、16號房屋之建物登記謄本在卷可憑（見本院卷第17、59頁），且為被告所不否認，堪信為真實。原告另主張因被告所有系爭16號房屋漏水，致相鄰之系爭 14號房屋滲水嚴重，經原告前後多次通知被告修繕後，惟被告均避不見面、消極處置，致原告財損一再擴大、居住安寧損害情節重大等節，並提出系爭14號房屋照片、雙方於前次漏水事件所簽立之抓漏協意書影本為證（見本院卷第19-45 、113、163-167、179-185頁），惟經被告以前詞置辯。故本件兩造間有爭執應予審究者，在於:⒈系爭16號房屋是否有漏水並導致系爭14號房屋有漏水之情形?原告請求被告依系爭鑑定報告書第7頁項次5所示之方式進行修復至不漏水狀態，修繕費用由被告自行負擔，有無理由?⒉原告請求被告賠償原告陳庭輝系爭14號房屋修繕費用176,400元及原告兩人各精神慰撫金30萬元，有無理由?爰予以論述如下。㈡、系爭16號房屋是否有漏水並導致系爭14號房屋有漏水之情形? 原告請求被告依系爭鑑定報告書第7頁項次5所示之方式進行修復至不漏水狀態，修繕費用由被告自行負擔，有無理由? 　⒈查經兩造及鑑定人員兩度至現場履勘及鑑定後，鑑定機關鑑定結果認定，系爭14號房屋自身內部設備並無漏水情形，惟就系爭16號房屋乃認:「…本案研判16號房屋冷水管線有老化、破損，致使16號房屋冷水管線長期用水時，水份會沿冷水管線老化、破損處往下流滲至14號房屋3樓渗入而造成内部含水量增加，致使水份沿3樓露台樓板流滲至2樓樓梯天花板、牆面、地坪再流滲至1樓樓梯天花板、牆面，…所致損害有 1樓樓梯天花板、牆面潮濕、色斑、壁癌、天花板滲水，2樓樓梯天花板、地坪有滴水、牆面潮濕、壁癌、牆面滲水，3 樓露台隅角有滲水等滲漏水現象…」，有鑑定機關函送到院之系爭鑑定報告書及所附之系爭14、16號房屋相關位置之檢測前後相片跟卷可參，而兩造對上開鑑定結果及內容亦表示無意見（見本院卷第251頁），且鑑定機關之鑑定人員係本於其專業而為上開之鑑定，則上開鑑定之結果自屬可採。按此，系爭16號房屋確有漏水並導致系爭14號房屋有漏水致生損害之情形。　⒉至被告辯稱本次漏水為前次漏水原因之延續，原告自得向前次漏水修繕之勝海公司，或處理壁癌之卓越公司請求保固與後續賠償即可，況本次漏水致生之損害應為系爭調解書所生既判力範圍含括，原告不得再行主張云云。然被告既為系爭 16號房屋之所有權人，對其所有建物內部之設備如水電配置管線等，依法當負有維護修繕之義務，此與個別廠商依據契約或其他關係所負保固責任純屬二事，要不因個別廠商對此負有保固責任與否，而得以免除或減輕被告所應負之法定修繕義務至明。況查，前次漏水係經被告拒絕以明管處理而擇定以水管灌注膠之方式進行修繕，該工程保固期僅有一年，有兩造就前次漏水所簽立之修復漏水協議書及勝海公司於11 1年8月6日所出具之保固單附卷可按（見本院卷第183-185頁），可知原告已因逾上開保固期間，而無從再向勝海公司請求後續維修。復按卓越公司所出具之責任保固書所載，因其他設施毀損致施工部份滲漏者，並非其保固責任範圍內（見本院卷第155頁），查本件滲漏水係因系爭16號房屋內部設備冷水管線老化破損所致，業經系爭鑑定報告書認定如前，按此自非卓越公司保固之範圍，原告即難據其間之契約向卓越公司求償至明。又本次漏水所致生之損害，顯係於前次漏水修繕近一年後新生之損害，此經對照卓越公司之責任保固書內檢附之施工後相片（見本院卷第153-155頁），及原告起訴狀檢附之系爭14號房屋漏水現況相片（見本院卷第19-4 5頁），即足得證。是縱致兩次漏水處相近乙節為真，亦係原水管線嗣再為破損所致，當非系爭調解書效力所得含括，亦已如前述，是被告上開辯詞，均礙難採認。　⒊又被告於本件審理期間，業據系爭鑑定報告書第7頁所列建議方式，自費將所涉系爭16號房屋冷水管更換為明管，此有被告所提上開明管工程之修繕估價單、收據、及完工後屋內相片在卷可稽（見本院卷第245-247、263-267頁）。復經本件鑑定機關函覆本院確認被告所為上開明管工程已符合系爭鑑定報告建議之修復方式，此有台灣營建防水技術協進會113 年8月20日台(113)防協會字第223號函在卷可稽（見本院卷第309頁）。本院復審酌原告已具狀並當庭表示系爭14號房屋現已無漏水情形（見本院卷第272、325頁），足認原告請求被告應另依系爭鑑定報告書第7頁項次5所示之方式進行修復（應指以打墻、重新置換冷水管後再填土復原之方式），顯非必要，復衡被告以明管方式顯更易於爾後兩造共用墻面內部水管之維護，就其間因相鄰關係致生之爭端防止自能更有效益，是原告此部份之請求，即應予駁回。㈢、原告請求被告賠償原告陳庭輝系爭14號房屋修繕費用176,400 元及原告兩人各精神慰撫金30萬元，有無理由? 　⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。民法第184條第1項前段第191條第1項本文、第21 3條第1、3項分別定有明文。而建築物內部之設備如天花板、樓梯、水電配置管線設備等，為建築物之一部，自包括在上開規定之建築物內。因被告為系爭16號房屋之所有權人，對其所有建築物自負有維護修繕之義務，而被告未盡其維護修繕之義務，導致所有建物內冷水管破損漏水，並進而造成原告陳庭輝所有系爭14號房屋受有損害，兩者間自有相當因果關係，則原告陳庭輝依上開之規定，訴請被告依系爭鑑定報告書所載，給付系爭14號房屋因本次漏水所致損害之回復費用176,400元，即屬有據，而應予准許。　⒉次按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195條第1 項前段固亦定有明文。而「居住安寧」雖非身體或自由法益，惟仍屬於人格法益之一環，惟被害人主張其居住安全之人格法益受侵害，自應須達情節重大之程度，方得請求精神慰撫金。而慰撫金之多寡，應斟酌雙方之身分、地位、資力與加害程度，及其他各種情形核定相當之數額，該金額是否相當，自應依實際加害情形與被害人所受之痛苦及雙方之身分、地位、經濟狀況等關係決定之。經查，系爭14號房屋因長期漏水致1樓樓梯天花板、牆面潮濕、色斑、壁癌、天花板滲水，2樓樓梯天花板、地坪有滴水、牆面潮濕、壁癌、牆面滲水，3樓露台隅角有滲水等滲漏水現象，面積為1樓樓梯面積約15平方公尺、2樓樓梯面積約16平方公尺、3樓露台面積約l平方公尺等情，有系爭鑑定報告書鑑定結果及所附相片可按，原告受有上述損害已近2年的時間，堪認足以影響原告身體健康及生活居住品質，超越一般人於社會生活中所能容忍之程度，造成原告精神上之痛苦，侵害原告身體健康、居住權與居住安寧之人格法益，且情節重大，原告自得依侵權行為法律關係請求非財產上之損害賠償。本院斟酌兩造為連棟相鄰住戶關係，併參酌滲漏水情形、漏水持續期間及致家中霉味、對家人身體、健康之影響，原告精神上所受痛苦程度、被告之侵權行為態樣，認原告等請求被告各賠償15 萬元之非財產上損害，尚屬適當，原告此部分請求，應予准許。逾此部份，即無所據，應予駁回。㈣、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件屬侵權行為損害賠償之債，為給付無確定期限者；又係以支付金錢為標的，則依上揭法律規定，原告就被告應給付金額部分，併請求自起訴狀繕本送達之翌日即112年9月20日（見本院卷第55頁）起至清償日止，按法定利率即週年利率5%計算之利息，於法並無不合，併准許之。四、綜上所述，原告依民法第184條第1項前段、第191條第1項前段、第213條第3項、第767條之規定，請求被告給付原告陳庭輝326,400元（計算式:176,400+150,000=326,400），給付原告易莛芮新臺幣15萬元，均自112年9月21日起至清償日止，按法定利率即週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。五、本判決所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第38 9條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。被告就前開原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失其依據，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日　　　　　　　　　民事第一庭法　　　官　黃致毅以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　魏翊洳

2025-02-14

SCDV-112-訴-1022-20250214-1

北小

臺北簡易庭

損害賠償

臺灣臺北地方法院小額民事判決 113年度北小字第5071號原告林秀霞被告康寧大廈管理委員會法定代理人陳鵬飛上列當事人間損害賠償事件，本院於民國114年1月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣1,000元由原告負擔。　　理由要領一、依民事訴訟法第436條之18規定，本判決僅就當事人有爭執事項，加記理由要領。二、原告主張：伊居住○○市○○區○○路000號11樓之1（下稱系爭房屋），因系爭房屋頂樓自民國103年起發生漏水情形，造成系爭房屋產生壁癌、屋內鋼琴、電視等因而受損害，被告無意修繕，經19個月協調、陳情無果，伊乃自費修繕，並請求被告補貼修繕費用，嗣取得本院107年度北小字第3701號勝訴判決，並聲請本院執行處以107年度司執字第119953號強制執行，始於107年12月13日7元成立民事訴訟案件和解書( 下稱系爭和解書)。近幾年系爭房屋北邊客廳的地方漏水，伊自費處理後向被告申請修繕補貼款，被告則以系爭和解書已載「乙方(即原告)提供頂樓其修繕部分七年防漏保證，自負漏水損失責任。」為由拒絕，惟系爭和解書修復之處與此次漏水為不同之處，伊於111年11月17日另找師傅來做漏水處理，施作面積40坪費用88,000元(見本院卷第15頁)，爰提起本件訴訟，並聲明：請求被告給付80,000及其自113年10 月1日起按年息5%計算之利息。二、被告則以：原告前已因屋頂漏水問題得到被告補貼70,000元整，被告並已按雙方協議付款予原告，且原告於領得補貼款時更向被告保證在7年內自負漏水修繕損失，系爭和解書之期日為107年12月13日，原告主張其找師傅維修的時間為109 年4月25日、111年11月17日，顯然尚在原告承諾自負漏水修繕之7年期限內，原告請求被告對其應負自行修繕義務所為之費用給予補貼，自屬無理。且原告所謂漏水情事，肇因於其未經全體區分所有權人同意擅自裝置冷卻水塔於系爭房屋頂樓，實已侵犯被告區分所有權人之權益，被告補償修繕費用70,000元以平訟爭，事後原告不但未拆除自己私設之冷卻水塔，唯今再度發生漏水情事，顯係原告前未依約完成修繕責任。又原告並未舉證證明此次漏水有可責於被告之事由，僅持修繕憑據自無法證明兩者間之因果關係，以此要求補貼更屬無據等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：　㈠按稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約；和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力，民法第736條、第737 條分別定有明文。次按和解原由兩造互相讓步而成立，和解之後任何一方所受之不利益均屬其讓步之結果，不能據為撤銷之理由。和解契約合法成立，兩造當事人即均應受該契約之拘束，縱使一造因而受不利益之結果，亦不得事後翻異，更就和解前之法律關係再行主張。換言之，和解成立以後，其發生之法律上效力，在消極方面，使當事人所拋棄之權利消滅，在積極方面，則使當事人取得和解契約所訂明之權利（最高法院87年度台上字第312號判決參照）。　㈡經查，本件原告主張系爭房屋有漏水情事並自費修繕等情，固據提出111年11月12日屋頂漏水處理估價單(見本院卷第15 頁)為證，惟查，本件兩造前於107年12月13日就系爭房屋頂樓漏水修繕補貼問題成立系爭和解書，並載明附加條款：「乙方(即原告)提供頂樓其修繕部分7年防漏保證，自負漏水損失責任。」等語（見本院卷第25-27頁、61-63頁同），此為兩造所不爭執，應可信實。又，兩造既本於自由意志簽立系爭和解書，並載明附加條款，且系爭和解書並無效或得撤銷之事由，是被告抗辯兩造應受系爭和解書拘束，原告自10 7年12月13日簽立系爭和解書起，於7年內應自負漏水責任等語，即屬有據，依前開說明，原告於113年10月9日提起本訴（見本院卷第9頁）要求被告補貼修繕款項及及其法定遲延利息云云，即屬無據，礙難憑取。四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果，不生影響，爰不一一論列，併此敘明。　　五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，依職權確定訴訟費用額為1,000元（第一審裁判費），由原告負擔。中華民國114年2 月14 日　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官　林振芳上列正本係照原本作成。如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡凱如附錄：一、民事訴訟法第436條之24第2項：　　對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。二、民事訴訟法第436條之25：　　上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：　㈠原判決所違背之法令及其具體內容。　㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。

2025-02-14

TPEV-113-北小-5071-20250214-1

雄小

高雄簡易庭

請求返還押金等

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度雄小字第1827號原告李泱寰被告楊沛瑩上列當事人間請求返還押租金等事件，本院於民國114年1月16日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　文一、被告應給付原告新臺幣11,396元，及自民國113年6月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔新臺幣340元，並應於裁判確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率5%計算之利息，餘由原告負擔。四、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣11,396元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：原告自民國107年5月7日起向被告承租其所有之門牌號碼高雄市○○區○○路000巷00號5樓之2房屋（下稱系爭房屋），約定每月租金為新臺幣（下同）13,000元，租期至 113年5月31日止，原告並交付被告26,000元作為押金（下稱系爭租約）。於租期屆滿後，被告依約應返還押金，詎被告以系爭房屋未達於清潔標準且尚有原告需承擔之修繕處為由，拒不返還。又系爭房屋因浴室馬桶右下方進水閥漏水導致鄰損（下稱系爭漏水事件），原告因而於113年3月13日為被告代墊修繕鄰損之費用10,500元，該費用既屬被告疏未修繕系爭房屋所生費用，自應由被告負擔。是扣除原告尚積欠租賃期間之水、電、瓦斯費用3,004元後，被告尚應返還原告3 3,496元，迭經催告，未獲置理。為此，爰依系爭租約第4條、民法第179條提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告33,496元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告則以：系爭漏水事件致系爭房屋浴室外周圍牆面產生壁癌、掉漆，經詢問原告，原告自陳該情形已經持續3、4年，是系爭漏水事件係因原告未通知被告修繕系爭房屋所造成，且原告亦承認係其疏失而表示願意負擔鄰損修繕費用，自不應要求被告返還。復依系爭租約約定，原告於系爭租約屆期返還系爭房屋時，應將系爭房屋打掃乾淨並回復原狀，並應由原告負擔承租期間所生之水、電、瓦斯費用。原告返還系爭房屋時，屋內仍有多處未清潔之髒污、灰塵，烘碗機下方接水盤長青苔、抽油煙機、瓦斯爐等留有油漬，被告因而支出清潔費6,000元；系爭漏水事件致系爭房屋浴室外周圍牆面產生壁癌，既係因原告疏未通知被告修繕所致，且原告自行以硅藻土泥處理造成牆面凹凸不平、存有色差，被告因而支出壁癌粉刷處理費5,000元；原告未清潔冷氣室內、外機而沉積灰塵，被告因此支出冷氣清洗費5,800元；原告未將其自行裝設之RO水龍頭拆除，被告須支出600元之拆除費；系爭房屋浴室內採乾溼分離設計，然浴室門因原告不當使用而致門板下方遺留皂垢水漬無法清除，被告須更換門板而受有10,300元損害；系爭房屋客廳、主臥、次臥等處之牆壁因原告使用釘牆掛勾而未拆除，拆除後須重新粉刷，致被告支出2,000元費用，上述費用皆應自原告給付之押金中扣抵，是原告請求返還押金，自無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由　㈠原告主張其自107年5月7日起就系爭房屋與被告訂立系爭租約，約定每月租金為13,000元，租期至113年5月31日止，原告並交付被告26,000元作為押金等事實（見本院卷第154頁），為被告所不爭執（見本院卷第154頁），並有系爭租約租賃契約書、系爭房屋建物謄本在卷可佐（見本院卷第21至36 、89至91頁），是此部分之事實，首堪認定。　㈡原告請求返還鄰損修繕費用10,500元部分：　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文設有規定。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判決意旨參照）。　⒉原告主張依民法第429條規定，被告負有修繕系爭房屋之義務，系爭漏水事件既係因系爭房屋浴室馬桶右下方進水閥漏水所致，自應由被告負擔因系爭漏水事件所生之鄰損修繕費用 10,500元等語（見本院卷第11至13、153頁），並提出代墊上開費用之收據為證（見本院卷第37頁），被告雖不爭執系爭漏水事件導致鄰損（見本院卷第377頁），惟否認應由其負擔修繕費用，而以前詞置辯。觀諸被告提出兩造間之LINE 對話紀錄（見本院卷第435頁）所示，原告於113年1月29日向被告表示「房東您好，有關於樓下天花板的維修後續，當初協議修繕費用9,000元由我負擔，但維修後因為4樓屋主考慮風水問題，因此多增加1,000元，我個人認為這個問題並不在當初協議的範圍內，因此這1,000元我不認為應該由我們負擔」等語，顯見原告前已與被告達成協議由原告負擔鄰損修繕費用9,000元部分。復參原告於本院審理時陳稱：我跟鄰居協調漏水的報價費用，起初鄰損報價為9,000元，後來修完之後，水電師傅再追加1,500元，但我只同意支付原本的9,000元，所以後來我跟被告及鄰居在管理室召開協調會，最後我同意支出該1,500元，所以我總共支出10,500元等語（見本院卷第156頁），益徵關於系爭漏水事件所致鄰損，經由兩造與鄰居間協調後，原告已承諾由其負擔全部修繕費用10,500元。是被告固然負有修繕系爭房屋之義務，惟原告既已經與被告協議並同意負擔系爭漏水事件所生鄰損修繕費用共10,500元，自無從再執上揭規定要求被告返還該筆費用。　⒊至原告雖稱其係受被告以若不處理，系爭租約屆期後將不再續租為由脅迫，始同意支付鄰損修繕費用等語（見本院卷第 317頁）。惟被告為系爭房屋之所有人，得本於其所有權能使用、收益，包含於系爭租約期限屆至後，決定是否出租系爭房屋、與何人就系爭房屋締結租賃契約等，尚不能僅以被告於系爭租約屆期後決定不再出租予原告，即謂對於原告構成脅迫之情，況系爭租約已載明租賃期限至113年5月31日止（見本院卷第21頁），是原告應能預見系爭租約於屆期後本有不能再行承租使用系爭房屋之可能，原告復未提出其他證據足使本院認定其有受脅迫之情形，則原告所為上開主張，即屬無據而難認可採。　㈢原告請求返還押金26,000元部分：　⒈按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台上字第2108號判例、87年度台上字第1631號判決意旨可資參照）。次按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之；承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第438條第1項、第432條第1項前段、第455條前段分別定有明文。又系爭租約第11條、第14 條約定「承租人應以善良管理人之注意，保管、使用租賃住宅；承租人違反前項義務，致租賃住宅毀損或滅失者，應負損害賠償責任。但依約定之方法或依租賃住宅之性質使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限；前項承租人應賠償之金額，得由押金中抵充」、「承租人搬出租賃住宅，請將屋內打掃乾淨，或由押金扣清潔費」（見本院卷第25頁），是依前揭規定與約定，堪認被告向原告承租系爭房屋，應以善良管理人之注意使用之，如系爭房屋內之租賃物於被告承租期間因被告違背上開注意義務致毀損者，被告即應負損害賠償之責。又按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213條第1項、第3項亦有明文。又所謂回復原狀，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施，本即有折舊及自然耗損等問題，強求出租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。況在租約消滅請求返還租賃物時，出租人不論係自住或繼續出租他人使用，恆少有不必重新裝潢或整修者。承租人於租賃期間正常使用房屋下之自然折舊及減損，不應要求承租人回復至未使用房屋之狀態。　⒉原告主張系爭租約租期屆至，被告應返還押金26,000元等語（見本院卷第11頁），被告則以前揭情詞抗辯，茲就被告所辯各抵扣項目，有無理由，分述如下：　⑴水、電、瓦斯費用3,004元　　按租賃期間，使用租賃住宅所生之水費、電費、瓦斯費用，由承租人負擔，為系爭租約第5條所明定（見本院卷第23頁）。被告抗辯原告尚積欠租賃期間所生之之水、電、瓦斯費共3,004元等語（見本院卷第99頁），有台灣電力公司繳費憑證、天然氣公司繳款明細、台灣自來水公司繳費憑證在卷為佐（見本院卷第233、235頁），此為原告所不爭（見本院卷第157頁），並同意自押金中扣除。是被告稱此部分費用應自押金中扣除，自屬有據。　⑵清潔費用6,000元　　被告辯稱原告返還系爭房屋時，依系爭租約前揭約定，應將屋內打掃乾淨，惟經被告檢視，系爭房屋客廳桌面遺留髒汙，廁所紗窗灰塵密布、地板亦有髒汙，窗簾清洗後未掛回原處，臥室窗戶有髒汙，衣櫃上方布滿灰塵，大門門縫亦有灰塵，烘碗機下方接水盤長青苔，抽油煙機、瓦斯爐留有油漬，流理台有刮痕，另燈具、椅子、冷氣管線、後陽台有灰塵，電燈開關按鈕亦有髒汙等情（見本院卷第573至579頁），並提出系爭房屋出租前後上開傢俱狀況之照片、清潔費收據為佐（見本院卷第573至579、137頁）。原告雖不爭執返還系爭房屋時有前揭情形（見本院卷第376頁），並自承後陽台、桌面桌巾、浴室地板髒汙、椅子、大門門縫、電燈開關按鈕、烘碗機下方接水盤等處之灰塵為其退租清潔時所遺漏而同意由被告僱工清潔（見本院卷第15、491頁），惟主張其餘部分則屬正常使用痕跡，不應要求原告負擔清潔費（見本院卷第489至491頁）。觀諸被告提出系爭房屋現況照片，雖可見抽油煙機、瓦斯爐確存有黃色斑點狀之油漬，流理臺有水痕，窗戶、燈具上方、管線處佈有灰塵，然被告所提系爭房屋出租前照片等證據，均未見該等設備於出租前之品質為何，則以原告承租6年期間以觀，尚難排除屋內設備於一般使用情形下產生自然耗損及灰塵沉積，且衡諸各人對於清潔程度及細節處之要求本屬有異，系爭租約雖約定承租人搬離系爭房屋應將屋內「打掃乾淨」，然未特別約定清潔程度為何，參以原告提出交屋時之屋內照片（見本院卷第501至5 13頁），堪認已完成基本之清潔責任，自難苛求原告需將系爭房屋之窗戶、廚具、燈具上方、管線等房屋設備回復至出租前「原有」且一塵不染之狀態。又被告稱原告將窗簾洗好後未將之掛回，僅逕將窗簾整包交到管理室予被告等情（見本院卷第575頁），惟原告既已將窗簾清洗完成並歸還被告，應認已盡其依約所負清潔義務，且原告業已將系爭房屋返還被告，自亦難要求原告尚須將窗簾掛回系爭房屋內。是對於原告同意由被告僱工清潔部分，被告請求自押金中扣除清潔費用，洵屬有據，爰依民事訴訟法第222條第2項，審酌系爭房屋尚須清潔處及污損程度等一切情況，認被告請求原告賠償系爭房屋清潔費用於3,000元之範圍內為可採，逾此範圍，則難認有理。　⑶浴室周圍壁癌粉刷處理費用5,000元　①按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之；承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，民法第429條第1項、第 430條、第432條第1項前段、第2項前段分別定有明文。　②被告抗辯系爭漏水事件造成系爭房屋浴室外周圍牆面產生壁癌，既係導因於原告放任此情達3、4年而未通知被告修繕所致，且原告自行以硅藻土泥處理造成牆面凹凸不平、存有色差，應由原告賠償壁癌粉刷處理費5,000元，並以之與原告之請求抵銷等語（見本院卷第561、581頁），亦有系爭房屋照片、收據在卷可稽（見本院卷第137、581頁）。而系爭漏水事件之漏水原因為系爭房屋浴室馬桶右下方進水閥漏水，進而造成浴室外周圍牆壁產生壁癌乙節，為兩造所不爭（見本院卷第377頁），被告為系爭房屋出租人，固應就系爭房屋之損壞負修繕責任。惟系爭房屋於原告租賃期間，直接占有人為原告，倘非經原告告知系爭房屋屋內損壞情形，被告尚難主動發見損壞並即時修繕，此觀前揭法條規定承租人得定相當期限催告出租人為修繕之意旨亦明。參酌系爭房屋照片，浴室內進水閥漏水致生之壁癌已蔓延至浴室外周圍之牆面，可徵該漏水情形應已持續一段時間，是被告稱原告事後曾向其稱該漏水狀況已長達3、4年等情，應非子虛。則被告固應就系爭房屋進水閥損壞乙事負修繕義務，惟原告疏未將系爭房屋內部損壞及早通知、催告被告修繕，致浴室外牆周圍因長期漏水產生壁癌等情，應認屬原告未盡其保管義務所致損害，並應由原告負損害賠償之責。承此，被告就壁癌粉刷處理費5,000元請求原告賠償，而抗辯應自押金中扣除，應認有據。　⑷冷氣清洗費用5,800元　　被告抗辯原告應賠償冷氣清洗費用5,800元等語（見本院卷第97頁），並提出系爭房屋冷氣清潔前後照片、費用單據在卷為證（見本院卷第139、583至585頁）。系爭房屋內3台冷氣均為原告於107年5月間承租時，由被告所裝設，且迄至原告於113年5月間退租時均未更換過，為兩造自陳在卷（見本院卷第376頁），則依一般通常使用6年下，冷氣縱有髒汙、積塵，應屬自然耗損，況兩造於系爭租約中亦未就此部分特別約定應於交還房屋前為清洗冷氣室內、外機臺之程序，實難認上開事項屬一般社會生活中認定承租房屋後，應為「回復原狀」之範圍，是被告此部分請求，難認有據。　⑸RO水龍頭拆除費用600元　　被告抗辯原告退租後未將其於系爭房屋內自行裝設之RO水龍頭拆除，致被告須支出拆除費600元等情（見本院卷第561頁），業據提出系爭房屋出租前後之照片、估價單據為證（見本院卷第567、587頁），且為原告所不爭，並同意自押金中扣除（見本院卷第493頁），是被告上開抗辯，洵屬有據。　⑹浴室門置換費10,300元　　被告稱系爭房屋浴室採乾溼分離設計，然浴室門因原告不當使用而致門板下方遺留皂垢水漬無法清除，被告須更換門板而受有10,300元損害等情（見本院卷第589頁），並有系爭房屋出租前後照片、報價單為佐（見本院卷第589、149頁）。對比系爭房屋出租前後照片，可見浴室門板下方確於原告退租後留有白色污漬之情，固有影響美觀，惟難認有影響門板正常使用至需更換門板，且原告雖提出報價單，然未提出原始購買憑證供本院參酌，本院無從確定原告實際受損金額，爰審酌上開物品確有因汙漬受損，及房屋交付使用後本有自然折舊，又被告自陳該門板自93年使用迄今（見本院卷第 377頁）等情形，依民事訴訟法第222條第2項之規定，認被告請求1,000元之範圍內，尚屬適當。　⑺室內粉刷（含掛勾拆除）費用20,000元　　被告抗辯系爭房屋於出租前，牆壁上並無使用掛勾，惟原告退租後客廳、主臥、次臥、大門與廚房間之牆壁均留有掛勾未拆除，且掛勾拆除後致牆面上存有凹洞，另次臥牆壁有一小片焦黑脫漆，致被告支出室內粉刷（含掛勾拆除）費用20 ,000元等語（見本院卷第591頁），並提出系爭房屋出租前後照片、粉刷費用單據為證（見本院卷第591、567頁）。參諸前揭照片所示，原告確有於租賃期間在系爭房屋牆面上使用掛勾，此亦為原告於審理時自陳：我有使用3M黏貼式掛勾等語在卷（見本院卷第596頁）。又原告雖否認有使用釘牆式掛勾，惟依前揭照片可徵，掛勾仍致牆面上留有使用痕跡，且為被告出租系爭房屋前所無，自難認屬自然使用所生耗損，是被告請求原告賠償拆除掛勾及粉刷費用，應認可採。然被告請求回復原狀費用，應以必要範圍為限，考量原告於系爭房屋牆面使用掛勾之數量及範圍甚小，且被告未能舉證證明次臥牆壁上之焦黑脫漆係原告租賃使用所致，爰依民事訴訟法第222條第2項之規定，認被告僅於請求2,000元範圍內令由原告賠償，始為合理，逾此部分，即難認有據。　⒊從而，被告得向原告請求自押金中扣抵之回復原狀費用應為1 4,604元（計算式：3,004＋3,000＋5,000＋600＋1,000＋2,000＝1 4,604）。　㈣綜上，原告得請求被告返還11,396元（計算式：26,000－14,6 04＝11,396）四、綜上所述，原告依系爭租約第4條，請求被告給付11,396元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即113年6月20日（見本院卷第45頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍，則應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。六、本件原告勝訴部分，係依民事訴訟法第436條之8規定適用小額訴訟程序所為被告敗訴判決，依同法第436條之20規定，職權宣告假執行。併依同法第436條之23準用第436條第2項，適用同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第91條第3項。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日　　　　　　　　　高雄簡易庭　法　　　官　游芯瑜以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實之上訴理由。（均須按他造當事人之人數附繕本）。民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法令為理由，不得為之。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　林勁丞

2025-02-14

KSEV-113-雄小-1827-20250214-1

北簡

臺北簡易庭

返還押租金等

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　　　　　　　　　　　　　　　 113年度北簡字第6560號原告即反訴被告悠旅生活事業股份有限公司法定代理人黃瑞典訴訟代理人龔宸熹黃耀德楊家誠被告即反訴原告宗遠建築開發股份有限公司法定代理人陳政治訴訟代理人廖克明律師複代理人李怡馨律師上列當事人間請求返還押租金等事件，本院於民國114年1月21日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用新臺幣肆萬伍仟玖佰肆拾陸元由原告負擔。反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。反訴訴訟費用新臺幣參仟肆佰貳拾元由反訴原告負擔。　　事實及理由要領一、本判決依民事訴訟法第434條第1項規定，合併記載事實及理由要領，其中兩造主張之事實及聲明均引用兩造之書狀及本件歷次言詞辯論筆錄。二、得心證之理由：　㈠經查，兩造於民國109年3月間簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告向被告承租被告所有臺北市○○區○○○ 路0段000號1樓及2樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自10 9年3月12日起至115年11月11日止，自109年3月12日起至111 年11月11日止每月租金新臺幣（下同）31萬8,000元，自111 年11月12日起至113年11月11日止每月租金32萬7,540元，自 113年11月12日起至115年11月11日止每月租金33萬7,366元，押金108萬元；兩造於111年11月30日簽訂租賃契約增補協議書，約定變更系爭租約部分約定之事實，有原告提出之房屋租賃契約書、建物登記謄本、租賃契約增補協議書附卷可稽（見本院卷第17至22頁、第25至26頁），並為兩造所不爭執，堪信為真實。　㈡本訴為無理由：　1.原告終止系爭租約或主張解除系爭租約為不合法，不生終止或解除契約之效力：　⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，為民事訴訟法第277條前段所明定。又按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第254條、第430條分別定有明文，而民法第43 0條為民法第254條之特別規定，故承租人發現租賃物有需由出租人修繕之瑕疵時，需先定相當期間催告出租人修繕，而出租人不修繕後，承租人始取得法定之終止契約權，若承租人未為前揭催告而逕為終止契約之意思表示，或是出租人已經在催告期限內為修繕，承租人終止契約之意思表示應不生終止契約之效力。本件原告主張因可歸責於被告之原因，原告行使法定終止權，已於112年12月31日終止系爭租約，被告否認原告有法定之終止契約權，依前開規定及說明，自應由原告就此有利於己之事實負舉證之責。　⑵查原告主張：系爭房屋漏水，經原告多次催告仍無法改善，原告乃於112年12月19日、同年12月25日、同年12月29日以存證信函通知被告系爭租約於同年12月31日終止等語（見本院卷第11頁），原告又稱：原告已於112年12月19日以存證信函定期催告被告修繕，於同年12月25日、同年12月29日以存證信函對被告為終止系爭租約之意思表示等語（見本院卷第14頁），被告辯稱：被告積極表示願意修繕，並委請廠商查看漏水原因及報價修繕，施工師傅欲進入系爭房屋修繕時原告不允許進入，原告從未限期催告修繕，不得依民法第43 0條終止契約等語，依原告提出之兩造間Line對話紀錄、照片、存證信函所附照片，及被告提出之兩造間Line對話紀錄所示（見本院卷第39至43頁、第45頁、第57至64頁、第66至 70頁、第213至217頁），雖可認定原告有通知被告系爭房屋出現漏水之情事，然被告有委請廠商檢測漏水原因及報價欲施工，尚難認被告有可歸責之事由，而遍觀兩造間Line對話紀錄，顯示原告未曾定相當期間催告被告修繕（見本院卷第 39至43頁、第57至70頁、第213至217頁），且原告於112年1 2月19日寄出之存證信函亦無定相當期限催告被告修繕，而係直接為終止系爭租約之意思表示（見本院卷第71至74頁），可知原告並未定相當期間催告出租人即被告修繕，即　　逕於112年12月19日以存證信函通知被告，依系爭租約第8條第3項於112年12月31日提前終止租約（見本院卷第71至74頁），依上開規定及說明，承租人即原告此第1次終止契約之意思表示，應不生終止契約之效力。本件原告雖又於112年1 2月25日以存證信函通知被告系爭房屋漏水，依民法第226條、第256條於112年12月31日終止租約（見本院卷第77至79頁），但被告早已依約於109年間起將系爭房屋交付原告使用收益，縱若出現漏水之情事，亦屬可修繕，並無民法第226 條所定給付不能之情形，自無民法第226條、第256條之適用，原告未先定相當期間催告被告修繕，即逕為終止契約之意思表示，依上開規定及說明，原告此第2次終止契約之意思表示，亦不生終止契約之效力。本件原告固再於112年12月2 9日以存證信函通知被告因系爭房屋已不能修繕，依民法第2 26條、第256條、第263條於112年12月31日終止租約（見本院卷第83至86頁），惟被告否認系爭房屋不能修繕，原告就其主張系爭房屋不能修繕云云之有利於己事實復未舉證證明，顯非可取，應認本件並無原告所主張給付不能之情形，應無民法第225條、第226條、第256條之適用，原告未先定相當期間催告被告修繕，即逕為終止契約之意思表示，依上開規定及說明，原告此第3次終止契約之意思表示，自亦應不生終止契約之效力。原告起訴主張：系爭房屋漏水已不能修繕，原告依民法第225條、第256條、第263條終止租約云云（見本院卷第11頁），或主張：原告依民法第227條準用給付遲延相關規定終止租約，依法定終止權終止系爭租約云云（見本院卷第14頁），或主張：漏水已達完全無法修繕之程度，依民法第227條第1項適用給付不能之規定而得依民法第 226條、第256條之規定請求損害賠償或解除契約；原告依民法第227條第1項適用給付遲延之規定，依民法第254條之規定向被告解除契約；原告依民法不完全給付之規定行使解除權，系爭租約合法解除云云（見本院卷第195頁、第199條），均非可採。另原告主張：原告亦可引用民法第435條第2項主張終止租約云云（見本院卷第197頁），惟本件系爭房屋並無民法第435條所定租賃物一部滅失之情形，自無該條之適用。是原告所為上述終止或解除系爭租約之意思表示，應不生終止或解除系爭租約之效力。　2.本件原告未先定相當期間催告被告修繕，即於112年12月19 日、同年12月25日、同年12月29日以存證信函逕為同年12月 31日終止契約之意思表示，原告終止系爭租約或於訴訟中主張其已解除或終止系爭租約，均為不合法，不生終止或解除契約之效力，且本件並無原告所主張給付不能或系爭房屋漏水不能修繕之情形，被告並無可歸責之事由，本件應無民法第225條、第226條、第256條、第435條等規定之適用，已詳如前述。則本件原告以因可歸責於被告之事由，原告已於11 2年12月31日終止系爭租約為由，依民法第259條之規定，請求被告附加利息返還113年1月6日起至113年1月11日止租金6 3,395元及押金108萬元，並依系爭租約第3條第3項「…押金壹佰零捌萬元整，租約終止或屆期…如拖延返還…，每日賠償乙方（即原告）按押金總額百分之一計算之違約金」之約定請求被告按日給付違約金10,800元，及依系爭租約第6條第2 項被告違約致原告受損害應負損害賠償責任、系爭租約第8 條第3項等約定、依民法第227條第1項適用民法第226條等規定，請求被告賠償111年5月25日起至113年1月5日止之營業損失194萬9,200元，均屬無據，不應准許。　3.末查，原告主張：原告代墊滲漏水水電叫修及裝潢維修費用共計69,384元之事實，原告固提出估價單翻拍照片等件為證（見本院卷第95至103頁），但為被告所否認（見本院卷第1 60頁），而原告自行製作之表格及估價單翻拍照片尚不足以證明被告有支出共計69,384元之費用，亦不足以證明該69,3 84元屬於因被告應負修繕義務事務所支出之費用，原告又未另行確切舉證證明以實其說，尚無足憑取。是原告請求被告返還代墊之滲漏水水電叫修及裝潢維修費用共計69,384元，亦屬無據，不應准許。　⒋綜上所述，原告請求被告返還原告租金63,395元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；暨原告請求被告返還押金108萬元，及自113年1月5日起至清償日止按年息5%計算之利息，並自113年1月5日起至清償日止按日給付原告違約金10,800元（見本院卷第165頁）；暨原告請求被告給付原告滲漏水水電叫修及裝潢維修費用69,384元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；暨原告請求被告給付原告營業損失194萬9,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，均為無理由，應予駁回。　㈢反訴為無理由：　　1.按租賃契約經合法成立，並已交付租賃物而開始履行者，得以合意終止或行使終止權方式，使之消滅。契約之合意終止與終止權之行使性質不同，效果亦異。前者為契約行為，即以第二次契約終止第一次契約；後者為單獨行為，其發生效力與否，端視有無法定或約定終止原因之存在，既無待他方當事人之承諾，更不因他方當事人之不反對而成為合意終止。又所謂保留終止權之約定，仍屬由一方行使終止權之約定，自與雙方合意終止契約之概念互不相容（最高法院105年度台上字第639號判決意旨參照）。當事人行使約定或法定之終止權終止契約，前者須符合保留終止權之約定要件，後者應具備各該法律所規定之要件，兩者並不相同。　2.查兩造間系爭租約第6條第4項固約定：「租賃期限未滿，乙方擬終止租約時，乙方得於四個月前以書面通知甲方（即反訴原告）或其代理人，通知後四個月到期即為合意終止租約，雙方並同意以租約終止日當時壹個月租金作為損害賠償總額，於租約終止日前支付甲方，絕無異議。」（見本院卷第 17頁），又兩造間租賃契約增補協議書第2條約定：「變更租賃契約第六條第四項約定，乙方不得於民國112年10月11 日前提前終止租約，民國112年10月12日起，租賃期間未滿前，乙方擬終止租約時，乙方得於四個月前以書面通知甲方或其代理人，通知後四個月到期即為合意終止租約，雙方並同意以租約終止日當時壹個月租金作為損害賠償總額，於租約終止日前支付甲方，絕無異議。」（見本院卷第25頁）。然本件反訴原告主張：反訴被告片面向反訴原告為終止系爭租約之意思表示，依系爭租約第6條第4項、租賃契約增補協議書第2條約定，反訴被告應負損害賠償責任，應賠償反訴原告1個月租金32萬7,540元云云，為反訴被告所否認，且觀諸反訴被告於112年12月19日、同年12月25日、同年12月29 日以存證信函為同年12月31日終止契約之意思表示時，係主張依民法第226條、第256條、第263條等規定終止系爭租約，並未主張依系爭租約第6條第4項或租賃契約增補協議書第 2條之約定終止系爭租約（見本院卷第71至86頁），反訴被告起訴時並言明其係依民法第227條準用給付遲延相關規定，依法定終止權終止系爭租約，非依系爭租約第6條第4項約定終止權終止系爭租約（見本院卷第14至15頁），又反訴被告於其準備書狀中表明其係依民法不完全給付之規定行使解除權，非依租賃契約增補協議書第2條約定行使終止權，更非所謂合意終止之情形等語（見本院卷第199頁），故本件原告即反訴被告係行使法定之終止權或解除權，雖因無法定終止或解除原因存在而不生終止或解除系爭租約之效力，但反訴被告既主張其非行使系爭租約第6條第4項或租賃契約增補協議書第2條約定之終止權，則本件應無系爭租約第6條第 4項或租賃契約增補協議書第2條之適用，反訴原告主張依系爭租約第6條第4項、租賃契約增補協議書第2條之約定，反訴被告應賠償反訴原告1個月租金32萬7,540元，尚非有據。是反訴原告依系爭租約第6條第4項、租賃契約增補協議書第 2條之約定，請求反訴被告給付反訴原告31萬7,504元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。三、從而，原告請求被告返還租金63,395元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，暨原告請求被告返還押金108萬元及自113年1月5日起至清償日止按年息5%計算之利息，並自113年1月5日起至清償日止按日給付違約金10, 800元，暨原告請求被告給付滲漏水水電叫修、裝潢維修費用69,384元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5% 計算之利息，暨原告請求被告給付原告營業損失194萬9,200 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，均為無理由，應予駁回。反訴原告請求反訴被告給付反訴原告31萬7504元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，亦為無理由，應予駁回。四、原告之訴及反訴原告之訴既經駁回，原告及反訴原告假執行之聲請已失所附麗，均應併予駁回。五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證　　據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，　　附此敘明。六、結論：本件原告之訴為無理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第2項、第4項所示金額。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　13　　日　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院民事庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官羅富美正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0 段000巷0號）提出上訴狀 (須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳鳳瀴　　　　　　　　　　　　　　　　計　算　書：㈠本訴部分：項　　　　目　　　　　　金　額（新臺幣）　備　　註第一審本訴裁判費　　　　　45,946元　　　　　原告繳納合　　　　計　　　　　　　45,946元㈡反訴部分：第一審反訴裁判費　　　　　3,420元　　　　　反訴原告繳納合　　　　計　　　　　　　3,420元

2025-02-13

TPEV-113-北簡-6560-20250213-2

訴

臺灣臺中地方法院

損害賠償等

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度訴字第1268號原告盧永宏陳靜妮楊慧蘭張志維謝宗翰賴秋鳳簡銘宏趙承之上 8人共同訴訟代理人張淳軒律師被告鼎義開發建設有限公司法定代理人林松駿被告冠聖營造股份有限公司法定代理人蔡俊銘上 2人共同訴訟代理人郭美絹律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國113年11月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條定有明文。經查，何岡諺、陳淑玲原對被告起訴請求遲延通知交屋之違約金，嗣何岡諺於民國112 年7月12日具狀撤回起訴，經被告於本院113年1月10日言詞辯論期日表示同意，有何岡諺出具之民事撤回起訴狀、本院 113年1月10日言詞辯論筆錄各1份在卷可稽（本院卷二第39 、261頁）；而陳淑玲於113年7月29日具狀撤回起訴，經本院依職權通知被告，被告於收受本院通知函後未於10日內表示異議，視為同意撤回，有陳淑玲出具之民事撤回起訴狀、本院113年8月23日中院平民順112訴1268字第113001268號函暨送達證書各1份在卷可參（本院卷二第351至352、599、60 1頁），揆諸首揭規定，均無不合，應予准許，而原告撤回對何岡諺、陳淑玲之訴，則使何岡諺、陳淑玲均脫離本件訴訟繫屬，合先敘明。貳、實體方面：一、原告主張：原告前親自或經前手與被告鼎義開發建設有限公司（下稱鼎義公司）、訴外人廖婉君分別簽立房屋預定買賣契約書（下稱系爭契約）、土地預定買賣契約書，購買坐落臺中市大雅區上楓段1336-48、1333-50～65、1336-2、1336- 9、1336-56～67地號等31筆土地之「樹與墅3」（下稱本建案）房屋（以下合稱系爭房屋)及坐落土地，買受標的及交易經過如附表一所示，而依系爭契約第12條第1項第2、4款、第3項約定：「賣方應於領得使用執照6個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各項義務：…(二)賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。…( 四)賣方如未於領得使用執照6個月內通知買方進行交屋，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方」、「買方應於收到交屋通知日起七日內配合辦理交屋手續，賣方不負保管責任。但可歸責於賣方時，不在此限。」，可知本建案之通知交屋標準，乃限於賣方就房屋瑕疵或未盡事宜完成修繕而達7日內可完成交屋之狀態，賣方始能通知交屋，倘賣方單方通知交屋，卻仍有可歸責於賣方之事由而不能於交屋前完成修繕者，賣方即非依約通知交屋，買方自得依約請求遲延利息。被告鼎義公司經臺中市政府都市發展局111年3月10日111中都使字第00354號核准，於111年3月14 日取得本建案房屋使用執照，應於111年9月14日前履行通知交屋義務，詎被告鼎義公司雖於111年9月5日前通知原告交屋，惟原告至上開本建案現場查知系爭房屋均尚在興建中、四處堆滿施工器材、砂石、水泥、房屋樓梯扶手欄杆均未安裝、多處與隔壁房屋連結牆面未封閉、多處地板未鋪設等情，顯然未達完工狀態，況且被告鼎義公司另於111年10月間又再次通知交屋，可見被告鼎義公司111年9月間所為之交屋通知並不符合系爭契約約定；又被告鼎義公司於111年10月間所為之通知實際上應為驗屋通知，並非交屋通知，被告鼎義公司分別遲至附表二所示實際交屋日始交付本建案房屋予原告，原告自得依系爭契約第12條第4款約定請求如附表二所示之遲延利息。又依系爭契約第7條約定：「本預售屋應辦理履約擔保，履約擔保依同業連帶擔保辦理：本公司（即被告鼎義公司）與依公司章程規定得對外保證之冠聖營造股份有限公司（下稱被告冠聖公司）等相互連帶擔保，賣方未依約定完工或交屋者，買方可持本契約向上列公司請求完成本建案後交屋。」爰依系爭契約第12條第1項第4款、第7條約定、民法第272條第1項、第273條第1項規定，請求被告鼎義公司、冠聖公司就上開遲延利息負連帶給付之責。並聲明：㈠被告應連帶給付原告如附表二「請求金額」欄所示之金額，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：被告鼎義公司對於系爭房屋之交屋及驗屋是同一道程序，開始先交驗屋通知，被告認為沒有問題後，雙方合意的情況下就可以進行實際的交屋，而被告鼎義公司於111 年9月5日通知交屋進行初驗後，於111年10月15日至31日陸續再次通知交屋及驗屋，是被告鼎義公司已合法完成交屋通知。有關系爭契約第12條約定之交屋標準，依系爭契約第13 條第1項所訂：「賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續」之約定，可知被告鼎義公司履行該約定後即可通知交屋，原告即有驗收並配合交屋之義務，不得因其主觀上認為房屋不夠完美而拖延或拒絕交屋，而本建案系爭房屋之主建物、附屬建物之設備均已於111年9月5日前完成，詳細情形如附表三所示，則原告經被告鼎義公司通知交屋初驗後，以尚有未盡事項為由拒絕交屋，顯然違反系爭契約第13條之約定，自不得依系爭契約第12條請求遲延利息；何況被告取得本建案房屋使用執照後，適逢新冠肺炎疫情大爆發，因居家隔離與檢疫政策，被告難有工人配合進行施工，此由臺中市政府都市發展局因此公告展延109年1月23日至111年12月31日期間領得建造、雜項執照之建築期限即可得知，被告鼎義公司並因此追加上千萬之工程款，故縱認被告鼎義公司有遲延通知交屋，亦屬不可抗力而非可歸責於被告鼎義公司之事由所致等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：　㈠有關被告鼎義公司於111年3月14日取得本建案房屋使用執照，應於111年9月14日前履行通知交屋義務，而被告鼎義公司於111年9月5日前通知原告交屋等情，為兩造所不爭執（見本院卷二第65、162、204、259頁)。惟原告主張：被告鼎義公司於111年9月5日前通知原告交屋時，原告所買受之本建案房屋均在興建中，完全未達完工狀態，且參照系爭契約第 12條第2、3項所訂「賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。」、「買方應於收到交屋通知日起七日內配合辦理交屋手續，賣方不負保管責任。但可歸責於賣方時，不在此限。」之約定，可知該條約定所稱「通知交屋」限於本建案房屋已達7日內可得完成交屋之狀態，即被告應就本建案房屋瑕疵或未盡事宜，於交屋前完成修繕，否則此通知交屋不能認合於系爭契約第12條所定之「通知交屋」；被告鼎義公司於進行驗收手續後，應將查驗之房屋瑕疵或未盡事宜修繕完畢，方可通知交屋等語（本院卷二第65頁），則為被告否認。　㈡經查，依系爭契約第12條各項及各款約定內容（見本院卷一第44至45頁）以觀，兩造約定「收到交屋通知日起7日內負有相關義務者」係買方即本件原告，亦即原告應於收到交屋通知日起7日內配合辦理交屋手續，至針對該條第1項第2款所訂賣方即被告鼎義公司之完成修繕義務，僅訂定賣方應於「交屋前」完成修繕，而未如該條他項或他款訂有「領得使用執照六個月內」或「收到交屋通知日起7日內」等具體履行期限，實難認系爭契約限定被告鼎義公司須於通知交屋後 7日內完成修繕；而依系爭契約第12條第3項但書約定，如被告鼎義公司有可歸責事由，例如未於交屋前就系爭契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜完成修繕，縱使原告於收到交屋通知日起7日內未配合辦理交屋手續，被告鼎義公司對於系爭房屋仍有保管責任，並未失衡平。再查，依系爭契約第12條第 1項至第3項約定，被告鼎義公司「通知原告進行交屋」後，原告尚有「應繳清所有之應付未付款（含交屋款)及完成一切交屋手續」、「收到交屋通知日起7日內配合辦理交屋手續」等義務，而被告鼎義公司則有「應就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜於交屋前完成修繕」、「於原告辦妥交屋手續後，將土地及建物所有權狀、房屋保固服務紀錄卡、使用維護手冊、規約草約、使用執照或使用執照影本及賣方代繳稅費之收據交付買方，並發放遷入證明書，俾憑換取鑰匙」等義務，待兩造均完成上述義務後，始完成「交屋」，顯見「通知交屋」非等同於「交屋」，而通知交屋後何時完成交屋，端視兩造是否履行相關義務而定，則原告主張以被告鼎義公司「實際交屋日」作為系爭契約第12條所訂「通知交屋」違約日數之計算標準，顯屬可議。另由系爭契約之體系以觀，兩造就系爭房屋之「通知交屋期限」、「驗收」分別於系爭契約第12條、第13條各有明文（見本院卷一第44至45頁），係屬不同之程序，但並未約定二者之先後關係，亦未約定不得同時進行「驗收」及「交屋」手續；又依系爭契約第13 條第1、2項約定：「賣方（即被告鼎義公司)依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方（即原告 )進行驗收手續。」、「雙方驗收時，買方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕，買方並有權於自備款部分保留新臺幣（下同)10萬元作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。」（見本院卷一第45頁），均無與「通知交屋」有關之內容；參以預售屋驗收合格與否涉及原因多端，如謂預售屋出賣人應於建案房屋驗收合格後始能通知交屋，非必然符合買方或賣方之利益，亦將造成買賣雙方均承擔無法預期之風險，足徵無論系爭房屋有無瑕疵，均屬驗收時或被告鼎義公司通知交屋後，原告得否依約請求限期完成修繕、保留部分交屋款等問題，惟與被告鼎義公司可否通知原告進行交屋乙事顯無關聯，更難認必待系爭房屋驗收合格後始能通知交屋。從而，原告主張被告鼎義公司應於通知交屋後7日內完成修繕義務，已屬無憑，原告進而以如被告鼎義公司未於通知交屋後7 日內完成修繕，反推被告鼎義公司所為之通知交屋不符合系爭契約第12條所訂標準，抑或主張須待系爭房屋驗收合格後始能通知交屋，均屬無據。　㈢按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院 100年度台上字第415號判決要旨參照）。查，原告於本件起訴主張依系爭契約第12條第1項第4款約定，請求被告連帶給付遲延通知交屋之違約金，則原告對此權利要件事實應負舉證責任。原告固然主張被告鼎義公司於111年9月5日前通知原告交屋時，原告所買受之本建案房屋均在興建中，完全未達完工狀態，故被告鼎義公司該通知交屋不符系爭契約第12 條之標準而應依該條約定給付違約金等語，惟綜觀系爭契約全部條款，均未載明被告鼎義公司必須本建案房屋處於何狀態下始能通知交屋，則原告所謂被告鼎義公司通知交屋時本建案房屋須已完工之標準為何，顯有疑義。而查，原告固有提出111年9月5日至同年月7日原告盧永宏所購A3房屋、原告陳靜妮所購B1房屋、原告楊慧蘭及張志維所購B6房屋、原告簡銘宏所購C6房屋、原告趙承之所購C1房屋、111年10月2日至同年月23日原告謝宗翰及賴秋鳳所購B7房屋之其中部分處所外觀及內裝照片，由該等照片可見有部分處所堆放施工器材、砂石、水泥等各項材料及工地辦公設備、鋼筋外露、樓梯扶手欄杆未安裝、與隔壁房屋連結牆面未封閉、地板未鋪設、電插座或開關未安裝、電線外露、門窗未安裝等情（本院卷一第73、121至130、173至180、225至230、405至410頁、卷二第89至149頁），然而亦可見該等房屋之主要結構、樓地板、隔間牆壁、多數門窗等主要設備均已施作完成，尚難僅憑原告所提出之前揭部分房屋外觀及內裝照片，逕認被告鼎義公司未依約就本建案系爭房屋施作完工。　㈣原告固然提出前揭現場照片、系爭契約之廣告圖說及建材設備表（見本院卷三第83至91、143至149頁），據此主張原告鼎義公司於111年9月5日前通知交屋時，尚未完成廣告圖說及建材設備表所示之門窗設備、內牆、地坪、樓梯及扶手、廚房設備等物。惟查，系爭契約第12條並未就被告鼎義公司通知交屋設有全部設備均須完成之前提，業如前述，如僅以所通知交屋之該房屋內其中少數設備未施作完畢，遽認被告鼎義公司不得通知交屋，而於通知交屋前每日須按買方已繳房地價款萬分之五單利計算遲延利息，實有失衡平，本院認除有該房屋主建物或附屬建物本身尚未完工，或者其主要或多數設備均未施作或安裝等情形，否則難謂被告鼎義公司不得通知交屋。經查，綜觀原告所提出之現場照片，難認系爭房屋主建物或附屬建物本身尚未完工，亦無法具體特定未完全施作之設備項目、位置及數量，而依證人楊鎮豪於本院審理中證稱：我是被告鼎義公司工務部的主管，本建案於111 年9月份第一週現場狀況已達可以驗交屋的情況，所以我就通知客服部同事即證人劉芷涵，請她通知住戶進行驗交屋，當時主建物及設備都完成了；雜物我們有在一兩天內清除掉，電線外露是收尾的問題，另扶手、木門扇未安裝、油漆未收邊、木地板未鋪設等是因為很多住戶已經約好後面他們自己的裝修工班，等驗交屋完成後就會進場，而這些都是屬於比較容易刮傷的建材，我們想說等住戶東西進來後，我們一併收尾，比較不會造成住戶後面還要請我們處理一次，隔戶牆未封閉是因為要把剩下的建材運出去，旁邊的磚塊就是要把這個洞封起來，我們會把建材集中到某一戶直接運下去，有動線安排的問題，當時應該是隔沒幾天就封掉了，收尾其實也很快，工地是瞬息萬變的，這週跟下週來看樣貌就差很多等語（本院卷三第99至101頁)，核與證人劉芷涵於本院審理中證稱：我第一次於111年9月7日至同年月13日有寄發通知單給本建案客戶，通知他們做驗屋及交屋，後續有持續跟客戶用電話連繫，客戶有反應一些缺失，我們持續有改善，第二次通知多數是在111年10月3日至同年月17日之間，C區的客戶有一些改善的工程，所以是於111年10月底至同年11 月5日之間再次聯繫，我是接獲公司確定可以發通知告訴客戶現場可以先來驗屋，如果不滿意後續我們會進行修繕，我也會用電話跟LINE再聯繫本建案房屋買方客戶等語（本院卷三第115至116頁）相符；又依原告盧永宏、陳靜妮、簡銘宏、趙承之委託驗屋公司於111年10月30日、111年10月22日、 111年11月14日、111年11月11日對A3、B1、C6、C1房屋驗屋之報告（本院卷一第533、535、543、547頁、本院卷二第27 7至323、357至593頁），固然均可見該等原告所購本建案各房屋記載門窗、地磚或牆面有刮傷、填縫、補土、上漆不全、髒污、電箱內蓋缺螺絲與標示不清、插座無漏電斷路裝置、櫥櫃開關不順、髒污、木地板未收邊、洩水坡度不足、地排落水片與水管錯位、異物殘留、外蓋鏽蝕、落水頭未安裝等瑕疵，但除此之外並無主要或多數設備未施作或未安裝之情形，核與證人楊鎮豪證述已於111年9月初通知交屋後數天內，對於前揭照片中所示之雜物堆置、電線外露、樓梯扶手及木門扇未安裝、油漆未收邊、木地板未鋪設、隔戶牆未封閉等問題均有改善之證詞相符，可徵前揭照片所示未完全施作之設備項目、位置及數量均非鉅，否則尚難於一個月左右之時間即原告盧永宏、陳靜妮、簡銘宏、趙承之委託驗屋公司於111年10月至11月間驗屋時完成施作。至該等設備於被告鼎義公司完成施作後有無瑕疵，係屬驗收時或被告鼎義公司通知交屋後，原告得否依約請求限期完成修繕、保留部分交屋款等問題，核與被告鼎義公司可否通知原告進行交屋，究屬二事。　㈤另原告楊慧蘭及張志維、謝宗翰及賴秋鳳均未委託驗屋公司驗屋。惟查，就原告謝宗翰及賴秋鳳所購B7房屋部分，被告業已提出111年9月11日及同年月13日狗洞砌磚及打底粉光、 111年10月16日及同年月17日抿石子施作、111年10月21日細清之收據或出工單（見本院卷二第183至187頁），可徵就B7 房屋於原告謝宗翰及賴秋鳳所提出前揭照片中所示之缺失，被告鼎義公司於111年10月21日以前已補施作。而有關原告楊慧蘭及張志維所購B6房屋部分，證人楊鎮豪證稱：當時原告張志維有要求變更工程項目，亦即B6一樓後方與C3戶本來有做一道190公分的百歲磚砌磚牆，原告張志維說這部分希望可升級，把它整個封起來，完全隔絕，上面沒有相通的部分，並要求砌紅磚、泥作打底，再貼上外牆磚，跟其他戶的隔戶牆都不一樣，但我們尊重客戶的修改要求，還是同意這樣做，另外就送水機管線部分，其實我們都做好了，但原告張志維覺得不滿意，我們覺得是審美觀的問題，功能性沒有問題，但原告張志維希望調整成他想要的樣式就直接跟我們的水電師傅講，水電師傅改完後就跟我們買單了等語（本院卷三第103至104頁)，核與被告所提出被告鼎義公司人員與原告張志維於111年11月21日之通訊軟體對話內容，僅見原告張志維表示：「這次我的有放最後用最高標準用嗎」，而未見原告張志維有催促被告鼎義公司人員儘速將B6房屋完工等情相符。參以原告楊慧蘭、張志維、謝宗翰、賴秋鳳除前揭照片以外，並未提出任何足以佐證其等所購B6、B7房屋於 111年9月5日被告鼎義公司通知交屋時，房屋主建物、附屬建物本身未完工，抑或其主要或多數設備未施作安裝等情，尚難認被告鼎義公司不得於111年9月5日對原告楊慧蘭、張志維、謝宗翰、賴秋鳳通知交屋。　㈥至原告簡銘宏、趙承之固然均主張：其等於111年9月5日至同年月8日至現場查看時，尚有梁柱結構問題須待技師會勘評估處理方式及有無安全性疑慮，可見被告鼎義公司當時無法交屋等語（本院卷二第71頁），並提出原告簡銘宏於111年9 月9日致被告鼎義公司之信函、現場照片、被告鼎義公司回覆原告簡銘宏之函文（本院卷一第273頁、卷二第143、145 至146頁）。惟查，上開信函中固然載有原告簡銘宏向被告鼎義公司表示C6房屋一樓至二樓之樓梯垂直淨空距離實測僅 160公分不符合建築法規而要求被告鼎義公司改善等內容（見本院卷一第273頁)，然而此情縱然屬實，亦僅為原告簡銘宏、趙承之所購房屋有無瑕疵之問題，核與有無完工並無關聯。況且，系爭房屋由上揭原告簡銘宏所提供之現場照片或被告鼎義公司回函，僅見有樓梯照片及被告鼎義公司建議可如何切除樑面後補強結構等內容，但缺乏確認上開樓梯垂直淨空距離如何違反建築法規之量測等資料，而證人楊鎮豪於本院審理中證稱：C6、C1住戶即原告簡銘宏、趙承之於111 年9月間至現場表示一樓上二樓的樓梯視野有壓迫感，請我們再問結構技師，原設計單位的結構技師經我們詢問後依照住戶意見有給修改方案，住戶也同意並請我們出具結構技師的安全證明後，我們就出具證明進行修改，這個變更是比較耗時間的等語（本院卷三第99、109頁)，自難單憑原告簡銘宏、趙承之所提供之上揭資料，逕認上開樓梯變更設計之原因係原設計違反建築法規。　　㈦從而，本院認被告鼎義公司於111年9月5日前已對原告通知交屋，係於被告鼎義公司111年3月14日領得使用執照後6個月內為之，並未違反系爭契約第12條第1項之通知義務，則原告主張被告違反該項約定而依該項第4款請求給付違約金，自屬無據。四、綜上所述，原告依系爭契約第12條第1項第4款、第7條約定、民法第272條第1項、第273條第1項規定，請求被告鼎義公司、冠聖公司連帶給付原告如附表二「請求金額」欄所示之金額，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，均無理由，應予駁回；其假執行之聲請，亦失所依據，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，經審酌後，均與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。　六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　12　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　林秉賢以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張雅慧附表一：編號原告買受本建案標的及交易經過 1 盧永宏訴外人潘惠裕於110年9月19日與被告鼎義公司、訴外人廖婉君分別簽立房屋預定買賣契約書（即系爭契約)、土地預定買賣契約書，購買本建案編號A3房屋（門牌號碼為臺中市○○區○○街00巷0號，下稱A3房屋）及坐落土地，嗣於111年5月4日與原告盧永宏簽訂不動產預定買賣權利讓渡書，將A3房地權利讓與原告盧永宏。 2 陳靜妮訴外人鄭俊庭與原告陳靜妮於110年9月7日與被告鼎義公司、訴外人廖婉君分別簽立系爭房屋預定買賣契約書（即系爭契約)、土地預定買賣契約書，購買本建案編號B1房屋（門牌號碼為臺中市○○區○○街00巷00弄00號，下稱B1房屋）及坐落土地，鄭俊庭嗣於111年4月27日與原告陳靜妮簽訂不動產預定買賣權利讓渡書，將B1房地權利讓與原告陳靜妮。 3、4 楊慧蘭、張志維原告於109年9月6日與被告鼎義公司、訴外人廖婉君分別簽立系爭房屋預定買賣契約書（即系爭契約)、土地預定買賣契約書，購買本建案編號B6房屋（門牌號碼為臺中市○○區○○街00巷00弄0號，下稱B6房屋）及坐落土地。 5、6 謝宗翰、賴秋鳳原告於110年7月5日與被告鼎義公司、訴外人廖婉君分別簽立系爭房屋預定買賣契約書（即系爭契約)、土地預定買賣契約書，購買本建案編號B7房屋（門牌號碼為臺中市○○區○○街00巷00弄0號，下稱B7房屋）及坐落土地。 7 簡銘宏原告於110年1月16日與被告鼎義公司、訴外人廖婉君分別簽立房屋預定買賣契約書（即系爭契約)、土地預定買賣契約書，購買本建案編號C6房屋（門牌號碼為臺中市○○區○○街00巷00弄00號，下稱C6房屋）及坐落土地。 8 趙承之原告於109年9月17日與被告鼎義公司、訴外人廖婉君分別簽立房屋預定買賣契約書（即系爭契約)、土地預定買賣契約書，購買本建案編號C1房屋（門牌號碼為臺中市○○區○○街00巷00弄00號，下稱C1房屋）及坐落土地。附表二：編號原告通知交屋日實際交屋日違約日數（自預定交屋日111年9月14日翌日起至實際交屋日）交屋前已繳房地價款請求金額（計算式：已繳房地價款×萬分之5×違約日數，元以下四捨五入） 1 盧永宏 111年9月5日前 111年12月7日 84日 1,890萬元 79萬3,800元 2 陳靜妮 111年9月5日前 111年12月4日 81日 1758萬元 71萬1,990元 3、4 楊慧蘭、張志維 111年9月5日前 112年1月4日 112日(940萬元部分)；30日（700萬元部分) 1,640萬元 63萬1,400元 5、6 謝宗翰、賴秋鳳 111年9月5日前 111年12月13日 90日 1,510萬元 67萬9,500元 7 簡銘宏 111年9月5日前 111年12月17日 94日 1,558萬元 73萬2,260元 8 趙承之 111年9月5日前 111年12月15日 92日 1,520萬元 69萬9,200元附表三：編號原告本建案各戶之主建物、附屬建物之設備均已於111年9月5日前完成，各戶驗屋後情形說明 1 盧永宏原告於初驗後僅於111年9月24日回覆未盡事項為建材堆放尚未清潔、電線未埋、電視牆位置移位、水泥地板未平整、木地板有高低差等問題，均非瑕疵或與交屋標準無關，此由被告於111年10月12日再次通知原告交屋，原告委託驗屋公司於111年10月30日A3驗屋之報告及照片亦可得知，可證A3房屋當時已達系爭契約第13條第1項所約定之交屋標準。 2 陳靜妮原告於初驗後回覆未盡事項，被告鼎義公司完成細部工項後，於111年10月15日再次通知交屋，原告委託驗屋公司於111年10月22日驗屋之報告所載B1房屋缺失僅有髒汙、標示不清等，則至遲於111年10月15日再次通知交屋前，B1房屋已達系爭契約第13條第1項所約定之交屋標準。 3、4 楊慧蘭、張志維原告於初驗後回覆未盡事項，惟原告多次要求變更工程，並要求提升設備或產品規格，嗣被告鼎義公司於111年11月4日再次通知交屋，原告於111年11月13日驗屋，可證B6房屋當時已達系爭契約第13條第1項所約定之交屋標準。又依系爭契約第10條所訂「因買方房屋變更工程，以致本戶房屋進度落後時，買方應以本戶賣方通知交屋日為準，不得以變更部分未完成拒絕交屋或要求賣方任何補償」之約定，原告不得向被告鼎義公司主張系爭契約第12條之違約金。 5、6 謝宗翰、賴秋鳳原告於初驗後回覆未盡事項僅材料堆放、未清潔、施工門未封閉等，均非不能居住使用B7房屋之點，且被告鼎義公司業於111年9月11、13日施工封閉施工門、於111年10月17日將抿石子施作完畢、於111年10月21日清潔完畢，而再次於111年10月15日通知原告驗屋及交屋，而原告於111年10月31日親自驗屋，可證B7房屋當時已達系爭契約第13條第1項所約定之交屋標準。 7 簡銘宏原告於初驗後回覆未盡事項，爾後兩造同意變更工程項目，修改1樓至2樓之樓梯高度，依系爭契約第10條約定，已不受原期限之拘束，而被告鼎義公司施作完畢後，於111年11月3日再次通知交屋，原告委託驗屋公司於111年11月14日驗屋，可證C6房屋當時已達系爭契約第13條第1項所約定之交屋標準。 8 趙承之原告於初驗後回覆未盡事項，惟該等事項均非不能居住使用之點，亦即原證8-4上方照片所示僅係材料堆放，業於111年10月25日完成清潔；原證8-4下方照片所示後院部分，業於111年9月26日澆灌水泥並粉光、111年10月4日貼磚；原證8-4背面上方照片所示一樓車庫於111年10月4日施工完畢；原證8-4背面下方照片所示客廳扶手於111年9月29日完工；原證8-4第3頁以後照片所示施工廢棄垃圾洞於111年10月3日封閉、牆壁施工洞（狗洞）於111年9月12日封閉、木地板於111年9月28日施工完畢、廚具於111年9月12日完工；被告鼎義公司於111年11月3日再次通知原告交屋，原告並於111年11月11日驗屋，可證C1房屋當時已達系爭契約第13條第1項所約定之交屋標準。

2025-02-12

TCDV-112-訴-1268-20250212-1

投簡

南投簡易庭(含埔里)

返還不動產等

臺灣南投地方法院民事簡易判決 113年度投簡字第480號原告詹展諭法定代理人詹欣亞訴訟代理人藍明浩律師被告劉典招上列當事人間請求返還不動產等事件，本院於民國114年1月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將門牌號碼南投縣○○市○○路000巷00號(南投市○○段000○號 )房屋全部按原狀遷空後返還於原告。被告應給付原告新臺幣6萬元，並自民國113年7月1日起至原狀遷空返還上開房屋之日止，按月給付新臺幣6,000元。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行。　　事實及理由壹、程序部分：一、本件原告起訴時訴之聲明為：如附表一「起訴時訴之聲明」欄所示。嗣聲明歷經減縮，原告最後訴之聲明為：如附表一「最後訴之聲明」欄所示。原告上開訴之變更，係減縮應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255條第1項第3款規定，應予准許。　二、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止。第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第170條、第175條第1項、第2項定有明文。本件原告起訴後，原告經本院以113年度監宣字第26號民事裁定宣告為受監護宣告之人，並選任詹欣亞擔任監護人，有上開民事裁定在卷可參。原告詹展諭無行為能力，應由原告之監護人即法定代理人詹欣亞代為並代受訴訟行為，復經詹欣亞於民國113年7月11日具狀承受訴訟，揆諸上開說明，應予准許。貳、實體部分：一、原告主張：　㈠門牌號碼南投縣○○市○○路000巷00號房屋(下稱系爭房屋)原為原告父親所有，其於民國97年3月15日與被告就系爭房屋簽立租賃契約(下稱系爭租約)，租期至99年3月15日止，前期約定每月租金新臺幣(下同)7,500元，嗣後約定每月租金6,0 00元，上開租賃契約屆至後，兩造並未再簽立新約，致使系爭租約性質變更為不定期租約。然原告父親於112年3月7日過世後，系爭房屋由原告單獨繼承取得，被告自112年9月起至本訴訟提出時，皆未再給付租金。雖經原告多次催討、郵寄存證信函請被告遷讓交還系爭房屋，被告均置之不理。　㈡系爭租約為不定期租賃契約，原告本得依民法第450條第2項規定終止系爭租約，且原告收回系爭房屋係供自住，況原告已於113年4月25日以存證信函終止系爭租約。再者，被告已積欠租金達2個月以上，原告亦得依民法第440條第2項規定終止租約。倘鈞院認原告未合法終止系爭租約，原告亦依民事起訴狀繕本送達為終止契約之意思表示。　㈢另外，被告雖主張簽立系爭租約時，原告之父親已收2萬元押金，為原告所否認，就押租金契約之存在及收受，應由被告負舉證責任。　㈣目前被告仍住在系爭房屋內，原告已合法解除契約，被告仍不遷讓返還系爭房屋予原告，以致於原告喪失對系爭房屋之實質管理之使用權。又被告無權占有系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，是被告無權占有系爭房屋每月所受相當租金之不當得利應以6,000元計算。爰依民法第767條第1項、占有法律關係、民法第179條之規定，請求被告應自系爭房屋遷出，將系爭房屋騰空交還原告，併請求被告給付積欠之租金6萬元，及自113年7月1日起至返還系爭房屋止，按月給付原告6,000元之相當租金之不當得利等語。並聲明：如附表一「最後訴之聲明」欄所示。　　二、被告則以：被告否認未給付房租，自租屋以來皆是被告親自送達房租，而於112年9月14日時，前往原告住處欲繳交9月至10月之房租，惟原告以欲漲房租為由拒收。再者，押金2 萬元，為原告父親親自收款，有租賃契約書為證。原告欲以租賃契約到期不續租，顯然無道理，再者，系爭房屋老舊，原告皆未盡出租修繕義務等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。　　三、得心證之理由：　㈠原告主張系爭房屋為其所有，被告承租系爭房屋，每月租金6 ,000元，被告尚積欠租金未給付等情，業據其提出遺產分割協議書、建物登記第一類謄本、郵局存證信函(見本院卷第2 7-30、33-37頁)為證，本院綜合上開證據調查結果，堪信原告之前開主張為真實。　㈡按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。查系爭租約原租期已於99年3月15日屆至，而系爭租約租期屆滿後，被告繼續使用系爭房屋，並給付租金，原告父親及原告亦收受未為反對表示，依前揭規定，兩造間就系爭房屋所訂之系爭租約已默示更新為不定期限繼續契約。　㈢次按租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾 2個月時，始得終止契約；所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第450條第2項、第440條第1 項、第2項、第767條第1項前段分別定有明文。又出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明文。查被告自11 2年9月起未按期給付租金，迄至原告起訴時即113年6月14日止，被告尚積欠10個月租金未付，有上開租賃契約在卷可憑（見本院卷第189頁），且為被告所不爭執(見本院卷第223 頁)，被告遲付之租金總額已達2個月以上。此外，原告曾於 113年3月間發存證信函催告被告給付租金及113年4月發存證信函向被告終止系爭租約，有上開存證信函及被告收受掛號郵件回執在卷可憑（見本院卷第33-37頁），觀上開存證信函及被告於113年5月6日之掛號郵件收受回執可知，原告為催告及終止租約之意思表示時，被告遲付之租金總額已達2 個月，且已將終止之意思表示送達於被告，並於113年5月6 日發生送達效力，是原告終止系爭契約應屬合法。被告既於 113年5月6日至今仍未給付積欠之租金，依前揭規定，系爭租約應於113年5月6日終止。系爭租約終止後，被告已無占有系爭房屋之權源，是原告本於所有權人之地位請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，核屬有據。　㈣被告固抗辯，其並非不給付租金，而是原告拒收等語，惟查，係觀兩造之租賃契約，雖於明細欄中有「9.14拒收租金」文字，然被告自陳係其自行書寫等語(見本院卷第279頁)，原告亦否認有拒收之情事，被告並未提出任何證據以實其說，再者，縱使原告於112年9月拒收租金，被告嗣後亦未再給付租金，是被告上開所辯，不可採信。　㈤再按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號民事判決意旨參照）。本件系爭租約約定，被告應於每月15日前給付租金(見本院卷第147頁）。被告自112年9月起至113年6月30日止，共計積欠10個月之租金，即6萬元(計算式6,000X10=60,000)。查被告至今仍未遷讓返還系爭房屋，自屬無權占有，且獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，被告自應返還相當於每月租金6,000元之不當利益。是原告請求被告自即113年7月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利6,000元，應予准許。　㈥另押租金契約乃獨立於租賃契約之別一契約，為要物契約，以金錢之交付為其成立要件，押租金債權之移轉，自亦須交付金錢，始生效力，而被告抗辯兩造間具有押金2萬元，並提出系爭契約為證，為原告所否認，是被告應負舉證責任。觀之系爭契約雖提及2萬元之押金，系爭契約中亦有原告父親之契約署名，惟原告父親卻未於明細欄中簽收金額，且被告亦未提出其他證據佐證，僅以上開契約，難認為被告有利之證據，是被告所述，難以採信。　　四、綜上所述，原告依據所有物返還請求權、系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並給付租金6萬元，及自113年7月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利6,000元，為有理由，應予准許。五、本件係依民事訴訟法第427條第1項第規定適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，就原告勝訴部分應依職權宣告假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　10　　日　　　　　　　　　南投簡易庭　法　官　蔡孟芳　以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）；並向本院繳足上訴裁判費。中　　華　　民　　國　114　　年　　 2　　月　 10 　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官蘇鈺雯　　　　　　　　　附表一：起訴時訴之聲明最後訴之聲明一、被告應將門牌號碼南投縣○○市○○路000巷00號(南投市○○段000○號)房屋全部按原狀遷空後返還於原告。二、被告應給付原告6萬6,000元，並自113年7月1日起至原狀遷空返還上開房屋之日止，按月給付以6,000元計算之違約金。三、願供擔保請准宣告假執行。一、被告應將門牌號碼南投縣○○市○○路000巷00號(南投市○○段000○號)房屋全部按原狀遷空後返還於原告。二、被告應給付原告6萬元，並自113年7月1日起至原狀遷空返還上開房屋之日止，按月給付以6,000元計算之違約金。

2025-02-10

NTEV-113-投簡-480-20250210-1

雄小

高雄簡易庭

返還租金等

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度雄小字第2283號原告偉恩能源科技股份有限公司法定代理人陳志偉訴訟代理人陳正佑律師被告謝月英訴訟代理人蔡鴻杰律師李亭萱律師洪翊菁律師上列當事人間返還租金等事件，本院於民國114年1月3日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用新臺幣1,000元由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：原告承租被告所有位於高雄市○○區○○路00巷00號建物左段（下稱系爭40號建物）作為辦公室使用，租金每月新臺幣（下同）4萬2,000元，租賃期間為民國111年8月1日至113年7月31日止，並簽訂租賃契約（下稱系爭租約），然系爭40號建物於113年1月23日遭火災燒燬而不堪使用，翌日被告以高雄市○○區00巷00號鐵皮建築（下稱系爭28號建物）供原告暫用，嗣原告認有安全疑慮且不適合使用，故於113 年3月2日通知被告終止租約，原告遂於同年月29日搬離系爭 28號建物。自發生火災迄至原告搬離系爭28號建物，被告均要求給付租金，原告迫於無奈遂依其請求給付自113年1月23 日至同年3月29日之租金合計9萬4,500元，惟系爭40號建物既遭火災毀損，原告已於113年1月23日自系爭40號建物搬遷至系爭28號建物，且被告亦無償供系爭28號建物予原告使用，原告當無給付租金之必要等語。為此，爰依民法第179條、第266條及第435條規定提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告9萬4,500元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、被告則以：113年1月23日因鄰近之廠房發生火災延燒至系爭 40號建物，被告通知原告有關租賃物提供及租金給付之替代方案，經原告同意後，被告交付系爭28號建物供原告使用，直至原告通知被告於113年3月31日終止租賃契約，原告始返還系爭28號建物與被告，原告同意履行系爭租賃契約，租賃物以系爭28號建物替代，故被告受領原告給付之租金，並無不當得利情形等語，以資答辯，並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項（本院卷第80頁）：　㈠兩造簽訂系爭租約，由原告向被告承租系爭40號建物。　㈡系爭40號建物於113年1月23日發生火災遭鄰屋延燒。　㈢被告於113年1月23日火災後，提供系爭28號建物供原告使用至113年3月29日。　㈣原告於113年3月29日搬離系爭28號建物，兩造於113年3月31 日終止系爭租約。　㈤原告於113年1月23日發生火災迄至113年3月29日搬離系爭28 號建物，均按系爭租約繳納租金。　㈥兩造於113年4月2日簽署協議書。四、本院得心證之理由：　㈠按租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約，民法第435條定有明文。次按租賃物尚能修繕者，依民法第225條第1項、第266條第1項規定，在修繕完畢以前，出租人免其以該物租與承租人使用收益之義務，承租人亦免其支付租金之義務，惟其租賃關係依民法第430條規定並不當然消滅，必承租人定相當期限催告負擔修繕義務之出租人修繕，而出租人於其期限內不為修繕者，承租人始得終止契約，更須承租人為終止契約之意思表示，其租賃關係始歸消滅（最高法院30年上字第345號原判例意旨參照）。準此，僅因不可歸責於雙方當事人之事由致租賃物全部滅失時，租賃關係始於滅失時當然消滅，若租賃物因不可歸責於承租人事由而部分滅失時，則承租人僅得按滅失之部分請求減少租金，或認不能達租賃目的而終止契約，於承租人終止契約前，雙方租賃關係並不當然消滅。　㈡系爭40號建物固於113年1月23日遭鄰屋延燒而毀損，惟系爭4 0號建物因火災所致毀損情形，僅有原告置放之物品、辦公桌、系爭40號建物鐵皮隔牆、地板及電路管線有燒燬情形（本院卷第97至99頁），然系爭40號建物之主體仍存在，客觀上並非滅失，且經被告修繕系爭40號建物後，系爭40號建物之樑柱、地面狀態良好，堪認仍可達租賃使用之目的（本院卷第115頁）。揆諸前揭說明，系爭40號建物既無全部滅失，系爭租約並未因火災之發生而生當然消滅之效力，至多僅承租人即原告取得按滅失之部分，向出租人即被告請求減少租金，亦或認其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約之權利。　㈢再觀諸兩造間之LINE對話紀錄可知，系爭租約係原告於113年 3月2日通知被告於113年3月31日終止，原告此時始表明不再續租等語（本院卷第71頁），是兩造間系爭租約未合法終止前，原告仍有給付租金之義務，被告亦有提供租賃物供原告使用、收益之義務。惟查，系爭40號建物於113年1月23日火災後，被告隨即提供系爭28號建物供原告搬遷、使用，且經原告搬遷至系爭28號建物使用至113年3月29日，為兩造所不爭執，足認被告確有提供系爭28號建物為系爭租約之替代租賃物，而被告於113年1月27日以LINE發送訊息向原告表示：系爭40號建物無法使用並非被告造成，依照合約原告必須繼續按月繳交房租等語（本院卷第73頁），未見原告有何反對之意思表示，或為終止系爭租約之意思表示，反觀原告仍持續使用系爭28號建物，並依系爭租約持續給付租金與被告，亦為兩造所不爭執，足證兩造就系爭租約所約定之租賃物已由系爭40號建物更易為系爭28號建物。至於兩造於原告終止系爭租約後，另於113年4月2日簽立協議書，應係因被告業已受領系爭租約約定之租金，自無重複再向原告請求使用系爭28號建物之代價，原告以此遽論毋庸給付租金云云，顯係將時序倒置，倒果為因，自不可採。　㈣準此，系爭租約既於113年3月2日經原告向被告通知終止之意思表示，並於113年3月31日始合法終止，被告亦於火災後提供具相當替代性之系爭28號建物與原告使用，迄至原告於11 3年3月29日遷離，被告依系爭租約約定受領113年1月23日至 113年3月29日租金9萬4,500元，當屬有據。從而，原告請求被告返還不當得利9萬4,500元，為無理由，應予駁回。五、綜上所述，原告依民法第179條、第266條及第435條規定，請求被告給付9萬4,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所依附，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。七、本件係小額訴訟事件，應依民事訴訟法第78條、第436條之1 9第1項之規定，確定本件訴訟費用額為1,000元由原告負擔。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　7　　日　　　　　　　　　高雄簡易庭　法　　　官　張浩銘以上正本係照原本作成。民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法令為理由，不得為之。如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實之上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　林家瑜

2025-02-07

KSEV-113-雄小-2283-20250207-1

板簡

板橋簡易庭

損害賠償

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決 113年度板簡字第440號原告黃媚慈被告蔡佩伶訴訟代理人宋重和律師複代理人王顥鈞律師盧德聲律師林泓律師上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國113年12月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣壹拾玖萬壹仟零陸拾壹元，及自民國一百一十三年一月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之二十九，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：原告於民國111年8月26日將其名下位於新北市○○ 區○○路○段000號10樓之20房屋（下稱系爭房屋）與被告簽立租賃期間為同年9月1日至112年2月28日、約定租金為每月新臺幣（下同）28,900元（含管理費）之租賃契約（下稱系爭租約），另與被告約定若同意配合房仲帶看系爭房屋，則租金降為25,900元（含管理費），並於系爭租約第18條約定「若無法遵守開門帶看就要恢復原租金28,900元（不含管理費）」。詎被告於承租後，未能依系爭租約履行，並致原告受有下列損害：　㈠附表編號1、2所示租金部分：　　被告於承租後，自111年9月24日起即多次未能配合房屋仲介帶看，違反系爭租約帶看約定，且未能善盡維護屋況、系爭房屋雜亂，故原告於111年10月1日遂依系爭租約第18條約定，通知被告恢復原租金28,900元（含管理費），惟被告自11 1年10月至112年1月，每月仍僅給付租金25,900元，而積欠如附表編號1所示差額之租金未繳；另被告112年2月之租金亦未給付。　㈡附表編號3至5所示損害部分：　　被告入住系爭房屋後未能妥善使用廚餘絞碎機，導致廚房排水管堵塞漏水，原告已告知被告於修繕完成前不要再使用廚房用水，被告仍於111年12月22日上午使用廚房水槽旁之洗衣機洗衣服導致漏水，被告明知已漏水仍未關閉洗衣機外出工作，亦未通知原告，致使系爭房屋因前開漏水長時間積水而使系爭房屋內之木地板及木製傢俱毀損，原告為此修復木地板及購置新傢俱，因而受有如附表編號3至5所示損害。　㈢附表編號6至8所示損害：　　被告於租約未到期即搬走而未出面點交，被告破壞系爭房屋內之邊桌未賠償，且亦有如附表編號7、8所示水電費用未給付。　㈣附表編號9所示損害：　　又系爭房屋因被告前開毀損行為，導致原告長達14個月未能將房屋出租，被告自應賠償原告如附表編號9所示不能出租之損失。　㈤為此，依系爭租約及侵權行為之法律關係提起本件訴訟，並聲明：⒈被告應給付原告新臺幣（下同）652,848元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：被告於系爭租約期間始終配合房仲帶看房屋，故原告要求恢復原租金價額並無理由，另系爭房屋發生漏水係因屋齡老舊導致水管變形，且現場排通後僅發現毛髮而無食物殘渣或油漬物，阻塞原因並非被告造成，故因淹水所生房屋修繕費用及相關傢俱清潔費、搬運費及損害賠償費用，被告自毋庸給付；又原告主張被告毀損邊桌部分未提出事證證明；另因原告未盡房屋保持義務導致系爭房屋淹水無法居住，原告未履行修繕義務更要求被告給付賠償費用，被告自得主張同時履行抗辯權，拒絕給付剩餘之房租、水電費用，縱未能主張同時履行抗辯，亦應從被告給付之押金中扣除；另就原告主張14個月未能出租系爭房屋之損害，係因系爭房屋本身有瑕疵未修繕，原告有維持系爭房屋保持合用狀態之義務，不能歸責於被告等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：　㈠原告主張兩造間就系爭房屋有於前開時間簽立如上開租金之系爭租約，並於系爭租約第18條另有約定「若無法遵守開門帶看就要恢復原租金28,900元（不含管理費）」，嗣於被告承租期間於111年12月21日系爭租屋內之洗手台有漏水警示，於翌日即22日系爭租屋內廚房流理臺下發生漏水問題等情，業經原告提出系爭租約1件、兩造間LINE對話紀錄1份在卷可憑（見本院卷㈠第27、281至283頁），且為被告所不爭執，是就此部分事實，首堪認定。　㈡被告有無違反兩造間約定被告應配合帶看系爭房屋，而應依系爭租約第18條恢復原租金28,900元？　⒈原告主張被告於租賃期間未依系爭租約約定配合仲介帶看系爭房屋等語，而經被告以前詞為辯。然查：　⑴證人即被告委託居間仲介租屋之仲介丙○○於本院言詞辯論時證稱系爭租約第18條約定簽立時其有親自見聞，該約定是我與被告簽約前就講好有這個特約，被告同意才簽的，帶看房屋本來就是看房屋全部，簽約時被告亦有表示若被告當時在系爭房屋夾層休息，仲介可以直接上二樓夾層帶看沒關係，當時未講到配合帶看次數、頻率，被告只有表示若要前往帶看，要通知被告等語（見本院卷㈠第488至491頁），核與證人即原告委託居間仲介出租房屋之仲介乙○○證述系爭租約簽立時兩造、被告之仲介丙○○及其均有在場，簽約時丙○○都有跟被告說是系爭房屋1、2樓可以帶看才要租，被告有同意，才會用手寫系爭租約第18條特約事項，沒有特別約定配合帶看次數、頻率，但有講好整個房屋包含1、2樓及夾層都要配合帶看等詞相符（見本院卷㈠第493至496頁），足認兩造原就系爭房屋約定房仲帶看範圍原即係系爭房屋全部（包含二樓夾層臥室），並未有何限定系爭房屋帶看區域等事實，堪以認定；何況，被告於簽立系爭租約時係因同意配合帶看，原告故願將租金調降3,000元，原告既係因系爭房屋要出售，方須被告配合仲介帶看，兩造同意仲介帶看範圍自係該欲出售之系爭房屋之全部，始與一般常理無違，是倘被告嗣未能配合房仲帶看系爭房屋全部，自係違反系爭租約第18條之約定至明。　⑵而查，證人乙○○證述原告有仲介其出售系爭房屋，其與其他同事帶看系爭房屋至少4次，其至少有帶看1次，有1次其跟被告約帶看，有被被告拒絕，該次拒絕情形就如本院卷㈠第2 91頁所示對話紀錄，若被告不在家整個房屋都可以帶看，若被告在家，2樓夾層臥室有時候被告不給看，沒有說明原因等語（見本院卷㈠第493至496頁），核與原告與證人乙○○間L INE對話紀錄所示，於111年9月24日14時6分至同日16時18分許確有因被告拒絕帶看，證人乙○○遂與原告溝通相關事宜等節相符（見本院卷㈠第287至291、297至301頁）；又證人即中信房屋仲介甲○○證以111年9月起伊有帶看系爭房屋約5至1 0次，這幾次帶看有半數被告有在，半數不在，被告在時，看系爭房屋1樓都可以，夾層臥室偶爾可以讓伊帶看，偶爾被告不讓伊看，是被告說她男友在夾層臥室休息，叫伊不要帶人看夾層臥室等詞（見本院卷㈠第499至501頁），是被告於前開系爭租約租賃期間確有未配合帶看系爭房屋之情，實堪認定。　⑶被告雖另辯稱系爭租約第18條並未約定被告應配合帶看之次數及頻率，亦未約定被告休息時是否需配合帶看等詞，惟觀諸原告所提出之其與仲介乙○○、林甄茹、甲○○間之LINE對話紀錄（見本院卷㈠第287至291、293至295、239頁），仲介帶看系爭房屋時間並未有何不合理之情（即係在下午或晚上九點前），被告亦未提出其餘事證證明被告所須配合帶看之次數、頻率及時間有何悖於常情之情狀，被告徒以前詞為辯，本院自無從為有利於被告之認定。　⒉是原告主張被告未依兩造間約定被告應配合帶看系爭房屋，而應依系爭租約第18條恢復原租金28,900元，是被告應給付原告如附表編號1所示欠繳差額之租金等詞，為有理由，應予准許。　㈢系爭房屋流理臺下方水管漏水致原告受有如附表編號3、5所受損害，是否可歸責於被告？　⒈按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，民法第432條第1項前段、第2項前段均定有明文，且經兩造於系爭租約第6條第2項約定在卷（見本院卷㈠第33頁）。又善良管理人之注意義務，乃指有一般具有相當知識經驗且勤勉負責之人，在相同之情況下是否能預見並避免或防止損害結果之發生為準，如行為人不為謹慎理性之人在相同情況下，所應為之行為，即構成注意義務之違反而有過失。　⒉原告主張被告於租賃期間未盡注意義務致流理臺下方水管漏水後淹水導致其受有如附表編號3、5所示損害等詞，而經被告以前詞為辯。經查：　　⑴被告於111年12月21日23時許有向原告反應系爭房屋流理臺開水後有造成感應器聲響，而經原告回覆該流理台漏水應該是水管堵塞，並請被告將水龍頭關掉，將漏水處擦乾，且已知水管塞住會漏水，廚房水龍頭暫時先不要開，需要洗東西先去廁所洗，明日會聯絡師傅去修繕等情，業據原告提出兩造間之對話紀錄1份在卷可憑（見本院卷㈠第91至93頁），然於翌日被告仍有使用位於該流理臺下方之洗衣機洗衣等情，亦經被告自認在卷（見本院卷㈠第148頁），而依證人即水電師傅丁○○證述伊從事疏通水管行業，伊有至系爭房屋通水管，當天是在流理台地方處理，系爭房屋其他地方地面是濕濕的，系爭房屋流理台水管有堵塞情形，因該處設計流理台與洗衣機是接同一支排水、是同一個排水系統，如流理台水管堵塞情形下同時使用洗衣機，水會從不通之流理台地面水管冒出會造成淹水等詞（見本卷第484至487頁），足見系爭流理臺下方水管因與洗衣機接同一排水管線，致使原流理臺水管阻塞部分，因被告嗣後仍使用洗衣機而造成漏水等情，堪以認定。　⑵被告雖辯稱其不知悉流理臺下方水管與洗衣機是接同一排水管線等詞。然查，依原告所提出被告於111年12月21日23時許被告向原告反應流理臺下方感應器鳴聲反應，被告當時係將其打開流理臺下方櫃體而有露出該處相關水管管線之影片傳送予原告等情（見本院卷㈠第91頁），是被告尚非不能透過下方管線位置辨別流理臺下方水管與洗衣機是接同一排水管線，何況，原告亦回覆被告請被告若需洗東西均去廁所洗滌，被告仍於隔日繼續使用洗衣機，以致發生漏淹水情形，實難認被告已盡善良管理人之注意義務。　⑶再依證人乙○○證稱111年12月22日系爭房屋漏水時我跟原告一起到場，被告最後才到，我到場時系爭房屋1樓整個範圍都淹水，客廳沙發底下也都是水，高度還沒淹到腳踝，確切高度我無法形容，淹水量滿大的，也有看到洗衣機旁走道上有鋪大浴巾在吸水，被告到場後有說大浴巾是她鋪的，被告到場後有說她出門上班前洗衣機那邊就已經淹水，被告還說她有舀水到洗衣機旁之浴室，但水量太多，所以出門前她才會鋪大浴巾，被告當時有承認出門前就已經發生淹漏水（見本院卷㈠第496至497頁），及證人甲○○證以111年12月22日系爭房屋淹水漏水時我有到場，被告最後才到，當時看到系爭房屋1樓整個範圍都淹水淹到快門外，流理台跟洗衣機也在客廳範圍內，地面都在淹水，淹多高我不記得，但可以舀水起來，被告到場後有說原告前一天跟她說流理台漏水叫被告不要用流理台的水，被告說早上出門時用洗衣機，並表示因為用洗衣機洗衣服造成淹漏水等詞（見本院卷㈠第501至503頁），佐以被告於當日到場時亦向原告自承其使用洗衣機後發現有漏水、淹水情形但還是得趕去工作，其有用浴巾墊付在淹水處，亦有把廚房地上積水舀浴室去，其還沒蓋浴巾之前有滑倒等情，有原告提出之對話錄音譯文在卷可稽（見本院卷㈡第37至40、51頁），堪認被告於使用洗衣機後業已發現已有漏水及積水情形，其仍未及時通知原告、暫停使用洗衣機避免損害繼續擴大等情，依前開說明，被告有違反承租人之善良管理人注意義務至為甚明。至被告另抗辯前開水管堵塞原因並非被告造成等詞，實無礙於認定被告於上開水館堵水、漏水乃至淹水時因未盡善良管理人注意義務而有抽象輕過失之事實。　⒊原告主張其因前開流理臺下方水管漏水、淹水一事致使其受有如附表編號3、5所示損害，業據其提出板橋MINA小姐室內裝修工程報價單1紙、薰衣草洗衣坊收據1張為證（見本院卷㈠第21、82頁），本院審酌上開報價單上所載項目分別為木作拆除搬運（矮櫃／地板）共16,000元、垃圾清除共14,000 元、地板（海島行防刮實木地板）共33,000元、歐式立體櫃（含泡棉雕花及造型柱）共172,200元、油漆（１樓）共30,0 00元及卷附系爭房屋屋況照片（見本院卷㈡第319至320頁），佐以原告前開主張、證人乙○○、甲○○之證詞及被告所述之淹水程度、範圍及情狀，足認原告前開主張其所受如前開所示損害為真實，而被告既已違反承租人之善良管理人注意義務，前開損害之結果自屬可歸責於被告，被告自應依系爭第 6條第2項負損害賠償責任。　⒋又物被毀損時，被害人固得請求加害人賠償物被毀損所減少之價額，並以修復費用為估定之標準，然應以必要者為限( 如修理材料以新品換舊品，應予折舊)。是以，損害賠償既係在填補被害人所受之損害，使其回復物被毀損前之應有狀態，自不應使被害人額外受利，故被害人修理材料以新品換舊品者，應予折舊。是計算被告此部分應負擔損害賠償數額時，自應扣除上開材料折舊部分，始屬合理。經查，原告主張系爭房屋係原告於108年7月間購入，於108年10月9日交屋後於108年10月中裝修至同年月12月底完工等情，而觀諸原告所提出之系爭房屋建物登記第一類謄本所示原告係於108 年10月2日取得系爭房屋所有權（見本院卷㈡第373頁），是衡酌其取得系爭房屋實際時間及裝修所需時間，原告主張其於同年12月左右裝修完工等情，應堪採信。　⒌而依行政院所頒固定資產耐用年數表及固定資產折舊率表，木材加工設備之耐用年數為7年，依平均法計算其折舊結果（即以固定資產成本減除殘價後之餘額，按固定資產耐用年數表規定之耐用年數平均分攤，計算折舊額），每年折舊率為7分之1，並參酌營利事業所得稅查核準則第95條第6項規定「固定資產提列折舊採用定率遞減法者，以1年為計算單位，其使用期間未滿1年者，按實際使用之月數相當於全年之比例計算之，不滿1月者，以1月計」，上開地板（海島行防刮實木地板）、歐式立體櫃（含泡棉雕花及造型柱）自系爭房屋裝修完工日108年12月，迄系爭房屋前開淹水情事發生時即111年12月22日，已使用3年1月，則上開木材設備價格合計205,200元，扣除折舊後之修復費用估定為126,112元【計算方式：1.殘價＝取得成本÷(耐用年數＋1)即205,200÷(7 +1)≒25,650（小數點以下四捨五入）；2.折舊額＝(取得成本－殘價)×1/（耐用年數）×（使用年數）即(205,200－25,650) ×1/7×（3+1/12）≒79,088（小數點以下四捨五入）；3.扣除折舊後價值＝（新品取得成本－折舊額）即205,200－79,088＝1 26,112】。從而，原告所得請求之回復原狀費用，為系爭房屋木地板、歐式立體櫃扣除折舊後之費用126,112元，加計不用折舊之垃圾清除14,000元、油漆30,000元，再加計附表編號5清洗地毯之費用，合計為171,612元，原告於此範圍內之請求為有理由，應予准許，逾此範圍則為無理由，應予駁回。　⒍至原告主張其因翻修須將室內家具全搬出，有詢問超省前搬家公司，搬運家具一車為3,000元（行情價）等詞，則未提出證據以實其說，是此部分之請求，難認有理由，應予駁回。　㈣被告可否主張同時履行抗辯而拒絕給付如附表編號2、7、8所示租金及水電費用？　⒈原告主張被告如附表編號2、7、8所示租金及水電費用均未給付等詞，為被告所不爭執（見本院卷㈠第149至151頁），為抗辯因系爭房屋屋齡老舊及水管變形導致廚房水管漏水，進而造成系爭房屋淹水、木質地板及家具陸續出現毀損情形，原告未盡修繕事宜，被告自得主張同時履行抗辯權，拒絕給付附表編號2、7、8費用等詞。　⒉然按，出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。該所稱合於約定使用、收益之狀態，係以當事人於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準（最高法院103年度台上字第2122號判決要旨參照）。如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付（最高法院98年度台上字第222號民事判決意旨參照）。又按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第 430條定有明文。　⒊經查，被告固以前詞辯稱原告未履行修繕義務。經查，依本院前開認定，系爭房屋淹水係因被告未盡善良管理人注意義務所致，且原告亦於與被告間之對話中表示將請師傅至系爭租屋修繕等情，已難認原告有何不欲修繕之情；再被告於系爭房屋淹水後，係向原告表示若清潔人員至現場打掃可回復原貌，我不管他本質上問題，或者我現在退租，目前狀況我現在就走，我不會管等詞，有原告提出之錄音譯文1份在卷可憑（見本院卷㈡第43頁），被告亦未提出其餘事證證明就上開淹水事宜定期催告原告修繕，且就被告抗辯其餘系爭房屋之瑕疵，亦未提出證據以實其說，是揆諸前開說明，系爭房屋既非未合於約定使用、收益狀態，而被告亦未於催告出租人修繕後仍不履行修繕義務時，就系爭房屋之上開損害自行修繕，自無從行使同時履行抗辯權對抗原告，據此拒絕給付附表編號2、7、8所示費用。是以，被告此部分抗辯，委無可採。　⒋綜上，原告依系爭租約請求被告給付附表編號2、7、8費用為有理由，應予准許。　㈤原告另主張被告毀損系爭房屋內之邊桌，被告應賠償如附表編號6所示費用等詞，雖據原告提出蝦皮網站可移動床邊桌截圖1張為憑（見本院卷㈠第83頁），然此未提出其餘事證證明該床邊桌有何確遭被告毀損而不堪使用之事實，是就此部分之請求為無理由，應予駁回。　㈥原告請求附表編號9所示因修繕而不能出租系爭房屋之租金損失部分：　　查依原告所提出之板橋MINA小姐室內裝修工程報價單所示其所需完工日期為貨到開工30天（見本院卷㈠第81頁），是原告主張系爭房屋因可歸責於被告而須修繕如前開所述部分，致未能出租之損失應為1個月等節，堪以認定，原告復未提出其餘事證證明有何逾1個月之修繕必要，是依兩造間原租金為28,900元計算，原告請求28,900元之範圍內為有理由，應予准許。　㈦原告如附表「本院認定金額」欄所示得請求之金額應扣除押租金51,800元：　　按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台上字第2108號判例、87年度台上字第1631號判決意旨可資參照）。查被告於承租時已繳納押金51,800元等情，有系爭租約 1份在卷可憑（見本院卷㈠第31頁），而原告並未退還押金等節，亦為兩造所不爭執，是原告請求被告如附表所示之損害，經本院認定於242,861元範圍內為有理由，依前開說明，自應再扣除押金51,800元，而經扣除後，原告請求被告給付於191,061元範圍內，為有理由，逾此範圍之請求，則屬無據。四、從而，原告依系爭租約之法律關係，請求被告應給付190,88 1元及自起訴狀繕本送達翌日即113年1月24日（見本院卷㈠第 57頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之其餘請求，則為無理由，應予駁回。五、本判決原告勝訴部分，係依簡易程序而為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。原告聲請供擔保准予宣告假執行，僅係促使法院職權之發動，附此說明。至原告其餘敗訴部分既經駁回，該部分所為假執行之聲請亦失所依據，自應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 1　　月　　24　　日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　　　法　官　白承育以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 2　　月　　3　　日　　　　　　　　　　　　　書記官　羅尹茜附表（金額均為新臺幣）：編號原告請求項目原告請求金額本院認定金額 1 111年10月至112年1月共計4月，每月尚欠繳3,000元。 12,000元。 12,000元。 2 112年2月房租。 28,900元。 28,900元。 3 淹水修繕費用。 265,200元。 170,112元。 4 搬運家具費用。 3,000元。無理由。 5 地毯送洗費用。 1,500元。 1,500元。 6 邊桌毀損。 599元。無理由。 7 未繳納水費。 160元。 160元。 8 未繳納電費。 1,289元。 1,289元。 9 因修繕系爭房屋14個月不能出租每月租金28,000元之損失。 392,000元。 28,900元。合計 704,648元 242,861元。

2025-01-24

PCEV-113-板簡-440-20250124-3

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臺灣高雄地方法院

返還不當得利等

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度小上字第102號上訴人謝月英訴訟代理人蔡鴻杰律師李亭萱律師洪翊菁律師被上訴人偉恩能源科技股份有限公司法定代理人陳志偉上當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於民國113年9月 30日本院113年度雄小字第1575號第一審判決提起上訴，本院判決如下：　　主　　文一、上訴駁回。二、第二審訴訟費用新臺幣1,500元由上訴人負擔。　　事實及理由一、上訴意旨略以：被上訴人於原審所提之歷次書狀及言詞辯論程序中，均表示其所請求上訴人返還新臺幣（下同）7萬元之清潔費，係屬債務不履行之損害賠償，並未以民法第179 條不當得利之法律關係為之，亦未主張上訴人有何無法律上之原因受有利益，然原審法官逕以「法官知法」、「法律屬於法院專門」之原則，於原審判決中以民法第179條之規定為審究，且於歷次言詞辯論程序中，亦未令兩造就民法第17 9條、兩造租約第6條約定之適用為必要之法律上陳述，顯已違背民事訴訟法第199條第1、2項及最高法院107年度台上字第878號、110年度台上字第621號判決意旨而違背法令。又原審判決依民法第179條為不利上訴人之判決，然被上訴人依租約本應負租賃物回復原狀之義務，故被上訴人所支出之 7萬元清潔費係屬其應自行負擔之費用，原審混淆出租人修繕義務及承租人回復原狀義務，亦有民事訴訟法第468條所定判決不適用法規或適用不當之違背法令，為此依法提起上訴，請求廢棄原審判決，並判決被上訴人於原審之訴駁回等語。二、被上訴人則以：被上訴人起訴狀已明確表示請求權基礎為兩造租約第6條、民法第179條、第227條，經原審判定清潔費應由上訴人負擔，詎上訴人仍以扣留押金為由，強命被上訴人支付，上訴人獲有應支付清潔費卻未支出之消極利益，自屬不當得利而應返還被上訴人，原審所為認定並無超出被上訴人之主張，亦無違反闡明權規範，本件係上訴人誤解租約第13條回復原狀義務之適用情形，並誤解不當得利舉證責任之分配，其上訴並無理由等語。　　三、按對於小額程序之第一審裁判之上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之，民事訴訟法第436條之24第2項定有明文，亦即小額訴訟程序之設計，在使當事人就小額訴訟事件儘速定息紛爭，經二審級終結，而以第一審為事實審，以第二審為法律審。又依同法第436條之32第2項準用同法第46 8 條及第469條第1款至第5款規定，判決不適用法規或適用不當者，為違背法令，判決有同法第469條所列第1款至第5 款事由者，為當然違背法令；至於第469條第6款「判決不備理由或理由矛盾者」則不在準用之列，是於小額事件中所謂違背法令，並不包含認定事實錯誤、取捨證據不當或就當事人提出之事實或證據疏於調查或漏未斟酌之判決不備理由情形。次按小額程序之第二審判決，依上訴意旨足認上訴為無理由者，得不經言詞辯論為之，民事訴訟法第436條之29第2 款，亦有明定。四、本院之判斷：　㈠本件上訴人提起上訴，既已指摘原審判決有前揭違背法令之情形，依形式上審核，應認已符合民事訴訟法第436條之24 第2項之規定，揆之前揭說明，其上訴具備合法要件，合先敘明。　㈡上訴人固以被上訴人於原審歷次書狀及陳述中，就其請求上訴人返還7萬元清潔費部分，均主張係屬債務不履行之損害賠償，並未以不當得利之法律關係請求，原審係逾越辯論主義之範圍，就被上訴人未主張之不當得利進行審判云云，並提出被上訴人之起訴狀、113年5月6日、7月23日、8月19日準備書狀，及113年7月23日、8月20日、9月18日言詞辯論筆錄為證。然觀之被上訴人於起訴狀確已明載其請求權基礎為民法第227條及第179條等語明確（見原審卷第8頁），上訴人謂被上訴人未以民法第179條不當得利之規定請求，顯無可採。又被上訴人於起訴狀中詳細敘明本件原因事實為上訴人依兩造租約第6條之規定，應就非可歸責於被上訴人之意外災害所致損害負責修復，本件租賃標的物（即系爭建物）因受鄰戶火災波及而毀損，致被上訴人無法再使用，自屬上訴人債務不履行之事由，嗣經被上訴人委託訴外人昱運企業社清運現場，並代為支付清潔費7萬元後，上訴人竟拒絕返還該筆費用，被上訴人自得請求上訴人給付7萬元等語在卷（見原審卷第8至10頁），是被上訴人所主張「債務不履行之損害賠償」部分，係針對就系爭建物毀損致承租人即被上訴人於租賃期間無法使用部分，而上訴人本應依系爭租約第 6條之規定回復系爭建物可使用之狀態卻未為之，致被上訴人須自行支付清潔費7萬元而受有損害，上訴人則無法律上之原因獲得免支付清潔費之利益，應認其進一步就本件所為主張及請求權基礎確屬不當得利之法律關係無誤，則原審就此部分，依不當得利法律關係，判決被上訴人之請求為有理由，適用法規並無違誤，上訴人主張原審逾越辯論主義云云，並不足採。　㈢上訴人復以被上訴人中途終止租約時，依兩造租約本應負回復原狀之義務，故清潔費7萬元為被上訴人所應負擔，上訴人並未因此獲有任何利益，與不當得利之要件並未相符，原審所為認定顯有民事訴訟法第468條之判決不適用法規、適用法規不當之違背法令，且逕行創設回復原狀責任之限制云云，然原審業已敘明系爭建物受損原因非可歸責於被上訴人，則依兩造租約第6條之規定，上訴人本應負責修復；又被上訴人既不負失火責任，當無須依兩造租約第4條、第13條負回復原狀之義務，則原審依其調查證據、適用法律之結果，認清潔費7萬元應由上訴人負擔，係屬適法有據。況系爭建物業因不可歸責於被上訴人之事由失火燒燬，而無法供被上訴人繼續承租使用，致被上訴人不得不終止租約，且被上訴人之財物亦因系爭建物燒燬而受損，應屬出租人即上訴人債務不履行情事，此與兩造租約第4條、第13條所定被上訴人於租期屆滿或中途任意終止時之情形迥然不同，並無適用餘地，上訴人主張原審所論違背法令，仍屬無據。　　　㈣上訴人再以被上訴人係於113年4月2日始將系爭建物點交予上訴人，在此之前系爭建物仍由被上訴人占有，故被上訴人於占有期間所產生之水電費567元，自應由被上訴人負擔云云，然原審係認定被上訴人已於113年1月12日搬離系爭建物，故之後之水電費567元不應由被上訴人負擔等情，有判決書在卷可參，是上訴人此部分係針對原審認定事實、取捨證據所為指摘，依前開說明，並構成民事訴訟法第468、469條第 1至5款之違背法令，則上訴人此部分上訴，亦無理由。五、綜上所述，原審判決並無上訴人所指違背法令之情事，上訴人提起本件上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，依上訴意旨足認其上訴顯無理由，爰依民事訴訟法第436條之29第2 款規定，不經言詞辯論，逕以判決駁回，並依職權確定本件訴訟費用新臺幣1,500元由上訴人負擔。六、據上論結，本件上訴顯無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日　　　　　　　民事第三庭審判長法　官　謝雨真　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李怡蓉　　　　　　　　　　　　　　　法　官　王雪君以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林雯琪

2025-01-23

KSDV-113-小上-102-20250123-1

訴

臺灣臺北地方法院

修復漏水等

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度訴字第1314號原告夏雷訴訟代理人林秋蘭楊恭瑋律師被告陳冠宇訴訟代理人呂靜玟律師複代理人高敏翔律師訴訟代理人鄭宇容律師陳履洋律師上列當事人間請求修復漏水等事件，本院於民國113年12月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應給付原告新臺幣壹佰參拾肆萬玖仟伍佰元，及如附表一所示之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。四、本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣肆拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣壹佰參拾肆萬玖仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。本件原告起訴時聲明「一、被告應自行修繕其區分所有坐落門牌號碼臺北市○○區○○路000巷0號4樓房屋（下稱4樓房屋）之漏水使其不會漏水至同址直下層3樓（下稱 3樓房屋）；二、被告應給付原告新臺幣（下同）40萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計付之利息；三、被告應負責修繕原告房屋如兩造間協議書（見附表三，下稱系爭協議書）上所載第1條及第2條事項」；嗣撤回修復漏水及修繕房屋之聲明，並變更聲明為「被告應給付原告245萬5,000元，及如附表二所示之利息」，核其請求之基礎事實與原起訴事實同一，依上開規定，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：原告為3樓房屋所有人，自民國107年間起，發現被告所有之同址4樓房屋因遭被告之前手違法隔為5間套房出租，導致下層之3樓房屋內正對大門之牆壁及天花板漏水，並逐漸延伸至全屋範圍（下稱本件漏水），經原告多次反應並向臺北市政府舉報成案後，被告方於111年10月26日與原告協商如附表三系爭協議書所示內容，並於同日在系爭協議書後方接續約定該協議書第3條之損害賠償金額應調整為25萬元，且被告應於同年10月27日進行調解後，先給付10萬元（見附表四，下稱系爭意向書，與系爭協議書合稱系爭協議書、意向書）及加蓋騎縫章；然雙方於翌（27）日協商時，被告竟反悔、拒絕簽名，並旋於同年11月6日將4樓房屋出賣予訴外人高淑怡，於112年1月6日為所有權移轉登記。本件漏水最終係由高淑怡依與原告間之協議，於113年9月間修繕完畢。被告迄今仍拒絕給付依系爭協議書、意向書約定之損害賠償及違約金。爰㈠擇一依系爭協議書第3條及系爭意向書約定、民法第184條第1項前段、第2項、第191條第1項前段規定，及㈡依系爭協議書第1、2條之約定，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告245萬5,000元，及如附表二所示之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以： (一)兩造未就系爭協議書之內容達成協議，且雙方僅在該協議書之騎縫處及系爭意向書最後簽名，目的只是確認契約格式等外觀形式，與實質內容無關，兩造並未在該協議書最後簽章，亦未依約至萬華調解委員會（下稱調解委員會）作成調解筆錄，該文件自不生效力；又系爭意向書載明「應將賠償金額降至25萬元，並須待調解成立後履行」，雙方始有磋商之可能，故縱該協議書成立生效，亦僅係無拘束力之要約。 (二)本件漏水問題始於20餘年前，原告先於100年間訴請當時4樓房屋屋主即訴外人李月美修繕，經本院以100年度北簡字第2 700號判決李月美應給付原告23萬6,300元確定；又於105年間再次請求被告之前手即訴外人李珈慶修繕漏水；待被告於 108年6月間取得4樓房屋所有權後，其內之裝潢、隔間均係繼受自李珈慶，被告未再更動或施工，難認本件漏水原因係被告造成；且被告已數次委由不同之抓漏人員至現場勘查漏水原因，但原告卻拒絕配合調查、放任本件漏水問題存續，則被告已盡房屋保管義務，並無違反何注意義務。又因本件漏水問題應係可歸責於原告拒絕配合調查及修繕，如認被告負違約責任，本件違約金亦應酌減至零。 (三)被告業將4樓房屋出售並移轉登記予高淑怡，且依被告與高淑怡間之協議書約定，本件漏水應負之鄰損責任應由高淑怡負擔（下稱陳高協議）；故原告起訴時被告已非4樓房屋之所有人，自無何修繕義務。而原告明知被告無權修繕本件漏水，卻執意對被告請求損害賠償，其意圖僅在侵害被告之財產權，毫無公益可言，顯有權利濫用之嫌等語，資為抗辯。 (四)並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事項（本院卷第342頁，並依判決論述方式略為文字修正）： (一)原告為3樓房屋之所有權人。 (二)被告為4樓房屋於108年5月29日至112年1月5日間之所有權人；嗣被告於112年1月6日將4樓房屋出賣並移轉所有權登記予高淑怡。 (三)原告於100年間與4樓房屋當時之所有權人李月美曾就3樓房屋漏水問題爭訟，並經本院以100年度北簡字第2700號判決李月美應給付原告23萬6,300元確定。 (四)4樓房屋現在之所有權人高淑怡已於113年9月間將3樓房屋修繕至不漏水狀態。 (五)系爭協議書、意向書2者間騎縫處及系爭意向書末端被告之簽名均為真正。四、得心證之理由：　　原告主張被告應付25萬元之損害賠償及依系爭協議書約定之違約金220萬5,000元等節，為被告所否認，並以前詞置辯。故本件爭點厥為：㈠系爭協議書、意向書是否業於111年10月 26日成立生效？㈡原告依系爭協議書、意向書請求損害賠償，是否以被告就本件漏水成因有故意或過失為前提？㈢原告請求給付違約金有無理由？是否過高而應予酌減？㈣原告本件請求是否為權利濫用？茲分述如下： (一)系爭意向書為系爭協議書之一部，系爭協議書、意向書已於 111年10月26日因兩造意思表示合致而成立生效：　⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153條定有明文。經查，系爭協議書之前言已載明其締約背景係被告為賠償原告因本件漏水所受損害，而該協議書第1條、第2條係就房屋之修繕義務、方式及進度暨違約金為約定，第3條及系爭意向書則係就被告應負之損害賠償責任、方法為約定，堪認就契約必要之點均已具體約定。　⒉再者，原告主張其傳送系爭協議書予被告後，被告因認尚有需協商之處，故於111年10月26日見面會談後做成系爭意向書乙情，有兩造間通訊軟體LINE對話紀錄可憑（本院卷第105、215頁）。又系爭協議書第4條約定增加新頁數時應在原協議書及新增頁面間加蓋其縫章，而被告就系爭協議書、意向書之形式真正性、並不爭執（本院卷第343頁），兩造對於系爭協議書、意向書2者間騎縫處之被告簽名真正性亦不爭執，業經認定如前；衡情騎縫處簽章之目的在於證明契約內容之連續，並防止他人事後加減頁面，以保持文件之完整性；則系爭意向書於形式上既係緊接於系爭協議書之後，2者間並有原告之騎縫章及被告簽名，於內容上又係補充並調整系爭協議書第3條所訂之損害賠償金額、給付方式，足見系爭意向書為兩造於111年10月26日會面商談後，針對系爭協議書第3條所為修正性約定，並依該協議書第4條約定，以在騎縫處簽章表彰系爭協議書、意向書為首尾接續之同一份契約，兩造復於該契約之最後（即系爭意向書末尾）簽名，以確認雙方意思表示之合致，應屬明確。　⒊反之，倘若被告所辯：兩造未就系爭協議書之內容達成合意、兩造均不願受系爭協議書拘束云云（本院卷第364頁）屬實，審以被告自承亦在協商過程中提出自己版本之漏水修繕協議予原告（本院卷第101頁），並於審理中出具該份協議文本（本院卷第105頁），則被告為智識正常之成年人，如不同意原告擬訂之約款，理應將原告提出之系爭協議書廢棄，並拒絕在其上簽章或為任何表示，豈可能為遷就契約之外觀形式，而將系爭協議書、意向書以騎縫章相連接，徒生爭議？又豈會無端在製作騎縫章後於系爭意向書末端簽名？凡此各情，均堪認系爭意向書非僅如被告辯稱係「兩造間就漏水一事協商過程之文件」（本院卷第364頁），而應作為系爭協議書內容之一部視之，兩造既已就整份契約之必要之點意思表示合致，系爭協議書、意向書應均成立生效甚明。　⒋又被告固辯稱系爭意向書應於兩造至調解委員會簽名後方成立生效（本院卷第364頁）；惟觀以該意向書約定內容已載明「雙方達成協議，被告房屋漏水造成原告損失，賠償原告 25萬元作為傢俱設備、精神慰撫金及房屋整修時之外宿相關費用」，可見兩造已就系爭協議書第3條約定之損害賠償內容為確定；而「於調解委員會協商簽字」則係就被告給付10 萬元之清償期為約定，故被告前開所辯，應無理由。至被告以前引LINE對話紀錄辯稱原告於111年10月26日晚間尚有撥打電話予被告，可認兩造於當日並無任何協議云云（本院卷第366頁）；然自該對話紀錄僅能得知原告曾於同日晚上8時至10時間3次撥打電話予被告均未接通，並於同日晚上10時1 4分許與被告有8分30秒之對話乙情（本院卷第215頁），要難憑此揣測原告撥打電話之動機、率以解為兩造有重新協商之意思，則被告此揭辯解亦不可採，併予敘明。　⒌另按預約係約定將來訂立一定契約 (本約) 之契約；倘將來係依所訂之契約履行而無須另訂本約者，縱名為預約，仍非預約。本件系爭意向書已就被告應負損害賠償責任之項目、金額及給付方式明確記載，兩造亦親筆簽名，顯見就賠償協議必要之點已達成合致，甚至將漏水修繕範圍、違約賠償方式等細節明訂於系爭協議書中，並以騎縫章表示連續記載，則兩造已可依既有之系爭協議書、意向書為履行，要無再另訂本約之必要。故被告辯稱系爭意向書僅係一無拘束力之預約云云，亦屬無理。 (二)原告依系爭協議書、意向書約定請求損害賠償，為有理由，且不以被告就本件漏水成因有故意或過失為必要：　　經查，兩造於111年10月26日訂定之系爭協議書、意向書已成立生效乙節，業經敘明如前；徵以附表三所示系爭協議書前言及第3條已載明被告於雙方協商後應就本件漏水造成原告之損失，負損害賠償責任乙事，而附表四所示系爭意向書又進一步確認被告應賠償之範圍為「傢俱設備、精神慰撫金及房屋整修時之外宿相關費用」、賠償金額共25萬元；且被告亦自陳：系爭協議書所謂「4樓房屋漏水造成原告損失」僅為和解契約中記載被告讓步之部分（本院卷第364頁），足見系爭協議書、意向書之簽署目的，係兩造協商後合意確認關於本件漏水之損害賠償責任歸屬及賠償範圍，以取代將來訴訟程序之判斷，俾節省釐清責任成立與範圍之勞費損失，而具有認定性和解之性質，應無庸再審酌被告就本件漏水是否有故意或過失、可否歸責；又系爭協議書、意向書既非被告遭詐欺、強暴、脅迫後所製作，被告亦未抗辯彼時其意思表示有何欠缺，則被告依系爭協議書第3條及系爭意向書之約定，就本件漏水對原告造成之損害，負有賠償原告25萬元之債務並均已屆期乙節，應堪認定。 (三)本件違約金之請求為有理由，然應予以酌減：　⒈復按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其性質及作用各自不同。前者係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額之預定，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者則係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償，此時該違約金具有懲罰之性質，而非僅為賠償總額之預定，債務人於違約時除應支付違約金外，其餘因契約之約定或其他債之關係應負之一切賠償責任，均不受影響。再者，約定違約金額是否過高？在前者係以債權人所受之損害為主要準據，後者則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之，二者所參酌之因素並不相同。而當事人約定之違約金究屬何者？應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，應綜合契約之內容及一切事實定之，倘於契約中將違約金與其他之損害賠償（廣義，凡具有損害賠償之性質者均屬之）併列者，即應認該違約金之性質為懲罰性違約金。俾債權人於債務人違約時，除約定之違約金外，並得請求其他的損害賠償，庶符合當事人訂約之真義。　⒉觀之系爭協議書第1條、第2條均係規範被告就3樓與4樓房屋於一定期日前之漏水修繕義務、對水塔與水電配件等搬遷義務及將廁所及雜物拆除移除之義務，並約定違約時按日計算之違約金，而該協議書第3條及系爭意向書則為損害賠償責任成立與範圍之確定，故依上述說明，系爭協議書第1條第3 項、第2條所訂之違約金既與損害賠償之事項並列，該等違約金之性質於契約文義及體系上均應解為懲罰性違約金。　⒊本件被告始終否認就系爭漏水問題有修繕義務，且系爭漏水問題遲於113年9月間方經高淑怡修繕完畢乙情亦為兩造所不爭執，已經認定如上，故被告未於系爭協議書第1條第1、2 項所訂日期前完成本件漏水之修繕，而有違約情事，堪以認定；因該條第2項明定被告應於111年12月21日前將3樓房屋漏水及壁癌等損害清除，故原告得請求自111年12月22日起至112年12月2日止共346日之違約金，其誤將修繕期間末日即111年12月21日計入，應有未洽。又原告主張被告未於111 年11月10日前，依系爭協議書第2條約定，履行遷移水塔及相關水電配件、拆除違建廁所等義務乙節，業據提出相關照片可考（北簡字卷第21頁），且被告迄言詞辯論終結前，均未就原告主張之此一違約事實積極爭執，依民事訴訟法第28 0條第3項規定，應視同自認，堪認原告此揭主張為真實；而因被告依約定應於111年11月10日前履行，故原告得請求自1 11年11月11日起至112年12月2日止共387日之違約金，其未將履行期間末日即111年11月10日扣除，亦非妥適。　⒋本院審酌被告明知兩造就本件漏水問題已達成協議，猶仍拒絕修繕並將4樓房屋所有權移轉予高淑怡，致有逾300日之前述違約情形，雖值非難；但考量3樓及4樓房屋均老舊、戶戶相鄰、結構管道相互牽連，本件漏水原因或有多端，且自10 0年間起即迭有漏水紛爭，沉痾已久而非可全然歸責於被告拒絕修繕乙事，及衡量兩造間經濟狀況等主、客觀因素，認本件懲罰性違約金如以每日3,000元計算，於具體情節下確屬過高而有失公允，故應予酌減為每日1,500元，較為適當，原告逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。準此，原告依系爭協議書第1條第3項、第2條得請求被告給付之違約金共109萬9,500元（1,500﹝346＋387﹞＝1,099,500）。　⒌至被告雖辯稱其依陳高協議已無就本件漏水之修繕義務云云（北簡字卷第63頁）；然陳高協議固約定本件漏水之修繕費用等均由高淑怡概括承受（北簡字卷第95頁），但該協議僅在被告與高淑怡間發生相對之效力，並無礙原告執系爭協議書之約款為請求，故被告此一辯解亦無理由，礙難憑採。 (四)原告本件請求無權利濫用之情：　　再按民法第148條係規定行使權利，應依誠實及信用方法，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，倘非以損害他人為主要目的，亦無違反誠實及信用之方法，即難謂係違反誠信原則或權利濫用。查本件原告係以兩造簽署之系爭協議書、意向書為依據，本於債權人之地位請求被告給付損害賠償及違約金，核屬適法之權利行使，除有相當之佐證足認其所為係構成權利濫用外，自難僅以原告請求履行之結果，將使被告財產受有損害，逕認原告有以損害被告為主要目的之情形可言。況被告於系爭協議書、意向書簽訂後，為規避修繕及賠償責任，竟於明知本件漏水狀況持續存在之情形下，將4樓房屋所有權移轉予高淑怡，更以此為由拒絕修繕，此有陳高協議、不動產買賣價金履約保證申請書及所附不動產標的現況說明書可證（北簡字卷第83至95頁），被告此等作為，反而才是刻意損害原告權益、有違誠信。是原告為維護自身權益而行使權利，縱於被告之利益不無損害，然既非以損害他人為主要目的，即無何濫用權利之虞，是被告此揭所辯，應屬無稽。 (五)末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項本文分別定有明文。本件原告依系爭協議書、意向書請求之損害賠償及違約金，分別屬有確定期限及無確定期限之債務，是以原告請求依附表一「說明」欄所示之方式，分別計算其遲延利息，均有理由，亦應允准。五、綜上所述，原告依系爭協議書第1至3條及系爭意向書之約定，請求被告給付134萬9,500元，及如附表一所示之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。另本院既已依系爭協議書、意向書之約定准許原告上開請求，則其併依民法第184條第1項前段、第2項、第191條第1 項前段請求損害賠償部分，即無庸再予論斷，附此敘明。六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　陳冠中以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉則顯附表一：本院認定內容（民國／新臺幣）編號計息本金利息計算期間利率說明 1 11萬元 112年1月28日起至清償日止週年利率5％ ⑴系爭意向書約定應先給付之損害賠償10萬元，及111年12月1日第一期之1萬元； ⑵遲延利息自起訴狀繕本送達翌日起算； ⑶上開書狀繕本於112年1月17日寄存送達於被告住居所，有送達證書可參（北簡字卷第39、41頁） 2 121萬9,500元 112年12月20日起至清償日止 ⑴系爭意向書約定之第二至十三期損害賠償共12萬元，及系爭協議書第1條第3項、第2條之違約金共109萬9,500元； ⑵遲延利息自112年12月11日民事聲明變更暨補充理由狀送達翌日起算； ⑶被告自陳於112年12月19日收受上開書狀繕本（本院卷第202頁） 3 1萬元 113年1月2日起至清償日止系爭意向書約定之第十四期損害賠償1萬元；於113年1月1日屆期 4 1萬元 113年2月2日起至清償日止系爭意向書約定之第十五期損害賠償1萬元；於113年2月1日屆期合計 134萬9,500元附表二：原告起訴請求內容（民國／新臺幣）編號計息本金利息計算期間利率 1 11萬元起訴狀繕本送達翌日起至清償日止週年利率5％ 2 232萬5,000元 112年12月11日民事聲明變更暨補充理由狀送達翌日起至清償日止 3 1萬元 113年1月2日起至清償日止 4 1萬元 113年2月2日起至清償日止合計 245萬5,000元附表三：系爭協議書內容項次內容前言乙方（被告）因4樓房屋漏水造成甲方（原告）3樓房屋嚴重受損，經雙方協商後，乙方應賠償甲方房屋受損之修繕，並另賠償傢倶設備、精神撫慰金及房屋整修期間產生之外宿相關費用。第1條房屋修繕工程 (一)乙方應於111/10/30前完成房屋修繕評估，最晚於111/10/31開工，且限期於111/11/10前完成4樓漏水修繕工程，並於施工中找到漏水原因時及完工時，通知甲方到場。 (二)4樓漏水修繕工程完工日起一個月（111/11/11〜111/12/11)，為3樓漏水狀況是否完全排除之觀察期，自111/12/12起開始施作3樓房屋修繕工程，並需於111/12/21前完成壁癌清除、泥作及重舖地板工程，油漆工程待水泥乾燥完成後再行施作。 (三)以上工程進度若有任何變動，乙方需徵得甲方同意後方能變更，否則視同違約，每延遲完工壹日，乙方需按日賠償甲方新台幣參仟圓整，直至完工為止。 (四)4樓漏水修繕及3樓房屋修繕工程之所有施作費用，含完工後3樓房屋室内清潔費，皆由乙方全額負擔，另考量施工後之保固，甲方同意由乙方負責尋找施工廠商，為確保甲方房屋之修繕品質，3樓之施工方式及相關使用材料，由甲方和乙方委任之施工廠商討論，並需徵得甲方認可。第2條建物其他應改善事項乙方應於111/11/10前，將四樓頂層之甲方所屬水塔及相關水電配件，移至4樓屋頂甲方指定之位置。另將4樓頂層兩間違建廁所拆除，並將床架、床墊等雜物移除，且配置一副通往4樓鐵門之鑰匙給甲方，以保障甲方逃生及水塔清洗維修等之需求。若違反本條，乙方需按日賠償甲方新台幣參仟圓整，直至改善完成為止。第3條其他賠償事項乙方房屋漏水造成甲方損失，另需賠償傢倶設備、精神撫慰金及房屋整修時之外宿相關費用，共計新臺幣參拾陸萬圓整，且乙方需於111/10/31前匯至甲方指定之銀行帳戶内，若有拖延，乙方需按日賠償甲方新台幣參仟圓整，直至完成匯款手續為止。第4條其他特約事項及附則本協議為雙方之全部合意，並取代之前任何口頭或書面之承諾或協商，其增減及修改應經雙方同意，並於修改處加蓋本協議之印章，若有增加頁數，應在原協議書及新增加頁之間加蓋騎缝章。（上開內文、底線及粗體字之標註，均依系爭協議書內容記載）附表四：系爭意向書依協議書內容：第三條：其他賠償事項中，雙方達成協議，乙方（被告）房屋漏水造成甲方（原告）損失，賠償甲方新台幣貳拾伍萬圓整做為傢俱設備、精神慰撫金及房屋整修時之外宿相關費用。乙方需於111年10月27日上午在萬華區調解委員會協商簽字後，先行交付甲方新台幣壹拾萬圓整，其餘新台幣壹拾伍萬圓，分為15期，約定自111年12月1日為第1期，以後每月1日滙至甲方之指定戶頭，於113年2月1日為最後壹期。立意向書人（兩造簽名、身分證字號、地址略）中華民國111年10月26日（上開內文均依系爭意向書內容記載）

2025-01-23

TPDV-112-訴-1314-20250123-1