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返還押租金

臺灣宜蘭地方法院民事判決 113年度簡上字第29號上訴人劉正一訴訟代理人劉莉玲被上訴人游貞珮上列當事人間因請求返還押租金事件，上訴人對於民國113年1月 30日本院羅東簡易庭112年度羅簡字第189號第一審判決提起上訴，本院於民國113年10月30日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、兩造聲明及陳述要旨　一、被上訴人於原審起訴意旨略以：（一）被上訴人起訴主張如原審判決事實及理由欄「壹、一」所載。（二）依兩造所簽立之租賃契約書（下稱：「系爭租約」）前言所示，業已載明：「房/店屋租賃契約書立房/店屋租賃契約出租人劉正一（以下簡稱為甲方）承租人游貞珮（以下簡稱為乙方）」，足證系爭租約之當事人為兩造，而上訴人主張以訴外人黃傳新（原名為李傳興）為前租約之契約當事人，並非系爭租約之當事人，一再主張被上訴人並未交付任何押租金予上訴人云云，惟上訴人確實有與被上訴人簽訂系爭租約，且亦有給付押租金予上訴人，至於被上訴人與訴外人黃傳新（即被上訴人之前夫）之内部關係為何，實與兩造之法律關係無涉。第一次簽約的時候，上訴人就知道伊要開飲料店，裝潢的部分，在簽約之前就有說了，伊要承租整棟，第一次、第二次契約根本沒有說到要回復原狀，因為都沒有留存原始照片，原審判決回復原狀費用為新臺幣（下同）43,000元。上訴人當下同意，上訴人上訴後要扯到第一、二次租賃合約的相同及不同，並不合理。承租房屋一樓的部分爭議，上訴人無法提出照片，也無法提出證明，現在上訴人已將房屋承租給他人，所以一樓是否有隔間等，均非上訴人承作，卻提出修繕費。　（三）爰依系爭租約之法律關係、民法第179條請求被告返還押租金；依民法第431條第1項、第176條第1項規定請求返還系爭有益費用；依民法第176條、第430條規定請求返還系爭修繕費用，而求為判決上訴人給付被上訴人325,500元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。　　　二、上訴人於原審之答辯要旨：（一）系爭租約終止後，經兩造點交系爭房屋，上訴人發現租賃房屋有被上訴人未將一樓自行裝設之屏風、隔間、水管、排風管拆除、欠缺二樓外牆結構外之三扇窗戶、欠缺租賃房屋1樓結構的外牆、大門、走道隔間牆和三樓隔間牆與房門、遙控鎖故障、化妝鏡不見、租賃房屋一、二樓磁磚損壞、部分錏管防盜門窗未拆除等情形，經通知被上訴人回復原狀，被上訴人亦不願處理，經上訴人估價後，回復原狀費用達152,300元，經以押租金扣抵後，被上訴人即無須返還押租金。（二）原審以被上人簽訂契約時曾交付81,000元押租金（下稱：「系爭押租金」）給上訴人，認上訴人應返還系爭押租金元予被上訴人，經以被上訴人應賠償回復原狀費用抵銷後，上訴人尚應給付38,000元予被上訴人。惟系爭押租金係 100年4月25日簽約時，由當時之承租人黃傳新所交付。10 5年5月16日續約時，承租人即被上訴人並未交付任何押租金予上訴人。原審既認定黃傳新為前租約之契約當事人，並非本件之兩造，且前開：一樓結構的外牆、大門、走道隔間牆和三樓房間隔間牆及房門有欠缺，一、二樓磁磚損壞，前承租人黃傳新就上開損壞情形，尚應給付上訴人回復原狀之費用89,600元，以其交付之系爭押租金抵銷尚有不足。況黃傳新並非本案之當事人，又被上訴人自始並未交付押租金予上訴人，故被上訴人主張上訴人應返還系爭押租金為無理由，本件被上訴人尚應給付43,000元之回復原狀費用予上訴人。（三）於原審聲明：請求駁回被上訴人之訴。　　貳、原審審理後，認上訴人應給付被上訴人38,000元，及自111 年12月31日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。而駁回被上訴人其餘之訴，並依職權宣告原審判決被上訴人勝訴部分得假執行。被上訴人就其敗訴部分並未提起上訴，已告確定。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，並聲明：原判決不利於上訴人部分廢棄；上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回；被上訴人應給付43,000元予上訴人及自111年12月24日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。被上訴人則聲明：上訴駁回。因此，本案上訴審之審理範圍，係被上訴人應否給付43,000元及其利息予上訴人。參、得心證之理由一、上訴人主張系爭押租金係100年4月25日簽約時（下稱：「前租約」），當時之承租人黃傳新所交付，105年5月16日與被上訴人簽訂系爭租約時，被上訴人並未交付任何押租金予上訴人等語。證人黃傳新於本院結證稱：「（提示原審卷第57 至59頁及本案卷第84至87頁，問：是不是跟劉正一前後訂了二份契約，一份是游貞珮、一份是您的名義為承租人？）是」、「（問：您是不是有交多少押租金給劉正一？）第一次是每月2萬7千元房租，給4個月，其中3個月8萬1千元是押租金，一個月2萬7千元是租金，總共10萬8千元，給在場的上訴人訴訟代理人劉莉玲女士」、「（問：這8萬1千元押租金，您是自己要向出租人劉正一請求，還是把押租金返還債權轉讓給在場的被上訴人游貞珮？）我要轉給在場的被上訴人游貞珮」、「（問：是否確定把全數租約的押租金返還債權 8萬1千元移轉給在場的被上訴人游貞珮）是」等語（見本案卷第114頁），由上述證述可知，證人黃傳新即前租約之承租人已將系爭押租金債權移轉予被上訴人。二、按「按當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束當事人及法院之效力，法院應認其自認之事實為真，以之為裁判之基礎，在未經自認人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事實相反之認定。而自認之撤銷，自認人除應向法院為撤銷其自認之表示外，尚須舉證證明其自認與事實不符，或經他造同意者，始得為之」（最高法院102年度臺上字第1430號民事判決意旨參照）。上訴人於原審所提民事反訴起訴狀第3頁，業已自認︰押金81,000元可扣抵租賃房屋回復原狀費用等語（見原審卷第135頁），除上訴人能證明此與事實不符，或經被上訴人同意外，並不能任意撤銷，而應受其拘束。而本件未經被上訴人同意撤銷前開經上訴人自認之事實，上訴人又未舉證證明其自認與事實不符，故自得以該押租金扣抵租賃房屋回復原狀費用。三、又系爭租約第五條約定：「乙方（即被上訴人）應於訂約時，交於甲方（即上訴人）新台幣捌萬壹仟元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金」（見原審卷第151頁、第153頁）。查被上訴人簽訂系爭租約時，雖未交付81,000元押租金予上訴人，惟前租約之承租人黃傳新既將系爭押租金債權移轉予被上訴人，已如前述，而系爭租約業經終止，並經被上訴人交還租賃房屋，上訴人亦不爭執尚未返還系爭押租金予被上訴人，故依系爭租約第五條約定，上訴人即負有返還被上訴人系爭押租金之義務。　　四、上訴人之訴訟代理人在上訴審準備程序時表明︰「原審判決認為我方提告回復原狀費用43,000元為有理由，這部分我沒有意見」等語（見本案卷第100頁）、上訴之意思是被上訴人只要再給付43,000元及利息（見本案卷第115頁），而該4 3,000元，上訴人既已用於系爭押租金之抵銷，自不得再據以提出反訴，則原審判命上訴人應給付被上訴人38,000元（ 81,000-43,000=38,000）及利息，並無違誤。五、上訴人所提訴外人陳文正之證明書（見本案卷第121頁），記載︰「茲證明100年4月中旬前，本人居住於○○鎮○○路000號三樓及四樓，當時三樓、四樓各有三間房間，房間門、窗戶均完好」、「一樓前面除了有鐵捲門外，也有整面的鋁門」、「當時一、二樓瓷磚並未脫落或破損」等語，然該證明書至多僅能證明100年4月中旬前之情形，然前租約係直至100 年6月15日始起租（見原審卷第281頁），中間相距約兩個月，且黃傳新亦到庭結證稱：其原承租時房況真的很糟糕，房間及牆壁都有毀損等語（見本案卷第115頁），故不能證明黃傳新有何損害情事致應負何回復原狀義務，則上訴人主張黃傳新損害系爭房屋，故已無系爭押租金移轉予被上訴人云云，自無理由。　　　　肆、綜上所述，原審判決命上訴人給付被上訴人38,000元，及自 111年12月31日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，復依職權宣告假執行，並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，並無理由，應予駁回。伍、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證　　據，經審酌後，認均與本件之結論無影響，爰不再逐一論述，併此敘明。陸、據上論結，本件上訴無理由，依民事訴訟法第436條之1第3 項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　20　　日　　　　　　　　　民事庭審判長法　官　伍偉華　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃淑芳　　　　　　　　　　　　　　　法　官　夏媁萍以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　葉瑩庭

2024-11-20

ILDV-113-簡上-29-20241120-1

上易

臺灣高等法院

妨害自由

臺灣高等法院刑事判決 113年度上易字第1552號上訴人即被告吳靉蓉上列上訴人即被告因妨害自由案件，不服臺灣基隆地方法院113 年度易字第136號，中華民國113年6月12日第一審判決（起訴案號：臺灣基隆地方檢察署112年度偵字第10360號），提起上訴，本院判決如下：　　主　文上訴駁回。　　犯罪事實一、吳靉蓉前擔任保證人，以其子吳宙蒲名義與游學良簽訂房屋租賃契約書，向游達、游學信承租基隆市○○區○○路000○0號2 樓房屋（下稱系爭房屋），因有疑慮，擬終止租約，吳靉蓉遂於民國112年7月12日14時30分許前往上址與游學良辦理退租事宜，然因押租金相關問題有所齟齬，竟基於強制之犯意，徒手將游學良所有、放置在桌上之鑰匙10餘枝（含系爭房屋各樓層備用鑰匙、個人住處鑰匙、機車鑰匙）及鐵捲門遙控器1個取走，以此方式妨害游學良行使權利。二、案經游學良訴由基隆市警察局第二分局報請臺灣基隆地方檢察署檢察官偵查起訴。　　理　由壹、證據能力：　　本件認定犯罪事實所引用之證據，皆無證據證明係公務員違背法定程序所取得，又檢察官、被告吳靉蓉於本院準備程序及審理時均同意作為證據（本院卷第127至129、155至156頁），復經審酌該等證據製作時之情況，尚無顯不可信與不得作為證據之情形，亦無違法不當之瑕疵，且與待證事實具有關聯性，認為以之作為證據應屬適當，依刑事訴訟法第158 條之4反面解釋及第159條之5規定，認均有證據能力。　貳、實體部分：一、認定犯罪事實之證據及理由：　　　　訊據被告矢口否認有何強制犯行，辯稱：我前往系爭房屋辦理退租，當場出示系爭房屋鑰匙（承租人用）、合約書、收據放在桌上，準備換回押租金，不料告訴人游學良拒絕返還押租金，反而拿取上開物品轉身離去，還鎖上房屋大門，我的鑰匙、合約書被拿走，恐遭囚困屋內，日後亦無法證明租賃關係，立即追出，見告訴人將上開物品放在鞋架上，正蹲在地上穿鞋，為防衛自己權利，一把搶回，事後檢視始悉多拿告訴人之鑰匙，並無強制故意云云。經查：　㈠被告前擔任保證人，以其子吳宙蒲名義與告訴人簽訂房屋租賃契約書，向游達、游學信承租系爭房屋，而於112年7月12 日14時30分許，前往系爭房屋辦理退租，過程中取走告訴人所有之鑰匙之事實，業據被告於警詢、偵查、原審及本院審理時供述在卷（臺灣基隆地方檢察署112年度偵字第10360號偵查卷宗【下稱偵卷】第7至10、45至46頁、原審113年度易字第136號刑事卷宗【下稱原審卷】第95至97頁、本院卷第1 29頁），此部分核與證人即告訴人於警詢、偵查及原審審理時具結證述之情節大致相符（偵卷第11至13、41、42、67頁、原審卷第71至85頁），且有房屋租賃契約書附卷可資佐證（偵卷第49至59頁），此情首堪認定。　㈡被告雖否認有何強制犯行，而以前揭情詞置辯。然查：　⒈證人即告訴人於警詢、偵查及原審審理時具結證稱：吳宙蒲承租系爭房屋，被告是保證人，因被告要求解除租約，我們相約於112年7月12日14時30分許在系爭房屋辦理退租，因為對方是提前解約，須由押租金扣除新臺幣（下同）4000元損害賠償，我有攜帶2萬6000元準備退還，我到現場的時候2樓的門已經打開，被告在屋內，我當時帶著自己的鑰匙、鐵捲門遙控器，一進門就先放在桌上，以便辦理退租，我請被告將系爭房屋鑰匙2副（承租人用）、合約書還給我，並開立退還押租金的收據，等我拿回這些東西就會退還押租金，但是被告當場情緒不穩，一把將我放在桌上的物品全部拿走，然後就自己打電話叫警察，我覺得被告情緒控管不好，無法溝通，就先行離開，退租程序因而未能完成；被告拿走的鑰匙有10幾枝，包括系爭房屋1至4樓的備份鑰匙、我住處的鑰匙、我的機車鑰匙，還有1個鐵捲門遙控器，之後我只能使用其他備份鑰匙或換鎖等語（偵卷第11至13、41、42、67頁、原審卷第71至85頁），所為陳述前後一致，並無明顯瑕疵可指。　⒉次以，被告於偵查中提出其「當日在現場取走鑰匙3串」經拍照附卷，其數量、特徵詳如附表所示（偵卷第46、47頁、本院卷第133、135頁）。而證人吳宙蒲於原審審理時具結證稱：簽約時告訴人交付2副鑰匙給我們，各有大門、信箱及內外兩道門的鑰匙各1枝等語（原審卷第86、87頁），與被告於原審審理時供稱：簽約時告訴人給我和吳宙蒲2副鑰匙，每副都有4枝等語（原審卷第96頁），並無二致，足認被告、吳宙蒲承租系爭房屋所取得之鑰匙應為2副各4枝，且彼此相同，與卷附前開被告自承自現場取走之鑰匙照片相互對照（偵卷第47頁），其中並無「2副」、「各4枝」、「彼此相同」之鑰匙。復經證人即告訴人於原審審理時當庭出示隨身攜帶之機車備份鑰匙（原審卷第101頁），與丙鑰匙①、②對照，二者形狀、間距、溝槽、長度等特徵相符。佐以證人朱德望於原審審理時具結證稱：我於案發時任職基隆市警察局第二分局信六路派出所所長，我們接獲告訴人報案立即趕往系爭房屋，抵達時告訴人並不在場，當時被告情緒激動一直講、一直講，有提到妨害性自主部分，我們就將被告送到婦幼隊專責處理，我在現場有打電話請告訴人回來，告訴人回到現場表示被告把他的鑰匙拿走了等語（原審卷第88至92頁），可知告訴人確於第一時間向警方反應其鑰匙遭被告取走之事實。　⒊由以上事證相互勾稽，俱足補強證人即告訴人前開證詞為真，被告在系爭房屋辦理退租時，將告訴人攜至現場、放置在桌上之鑰匙10餘枝（含系爭房屋各樓層備用鑰匙、告訴人住處鑰匙、機車鑰匙）及鐵捲門遙控器1個取走，以此方式，妨害告訴人行使權利之事實，足堪認定。　㈢被告其他辯解不予採認之理由：　⒈被告雖以前揭情詞置辯，然所述情節與證人即告訴人於原審審理時證稱：被告是在系爭房屋內將我放在桌上的鑰匙、鐵捲門遙控器一把拿走，她當時情緒激動，我認為談不下去就先離開，我沒有拿走被告持有的系爭房屋鑰匙（承租人用）、合約書，我就是人離開而已，也沒有將被告關在屋內，我關她幹嘛，所以不是像被告說的我先把她的鑰匙、合約書拿走，走到屋外穿鞋時，她才從鞋架上搶回去，被告拿走的全部都是我的鑰匙，簽約時交給承租人的鑰匙被告當天並沒有拿出來等語（原審卷第71至85頁），全然不合。觀諸被告主張：「當你被一個人強暴了，他又要囚禁你，他要離開的時候，我必須要在1秒鐘裡面搶回、拿回這個鑰匙，他把鑰匙放在鞋架上……但是在匆忙中，我們同樣是女人，哪還有時間去分辨是不是你的鑰匙，我就一手抓了這一堆鑰匙，但是我不知道裡面有他的鑰匙」等情節（原審卷第96頁），不僅與一般房屋無法由外部「反鎖」之常理不符，亦即告訴人實不可能在離開系爭房屋時關上屋門將被告囚禁在內，否則被告何得如其所述自行開門、從屋外鞋架上取回鑰匙、合約書等物品，且依被告前開陳述，其誤取告訴人之鑰匙係因遭被告妨害性自主而有「我們同樣是女人，哪還有時間去分辨是不是你的鑰匙」之急迫情狀，此與被告前稱係取回鑰匙後始遭告訴人妨害性自主之情狀完全相反（偵卷第9頁），其說詞矛盾，已難信實。　⒉再者，被告於偵查中供稱：我在案發現場拿走的鑰匙3串（如附表所示）都是我的，因為我是系爭房屋承租人云云（偵卷第46頁），與證人吳宙蒲前開證述：告訴人出租系爭房屋只有交付鑰匙2副、各4枝等語（原審卷第86、87頁），明顯扞格，嗣即改稱：告訴人簽約時確實交付2副鑰匙各4枝等語無訛（原審卷第96頁），而被告於本院審理時指出告訴人簽約時交付之鑰匙為甲鑰匙①、③、⑤及②、④、⑥編為2副（本院卷第129、133頁），果如被告所辯其先將持有之系爭房屋鑰匙（承租人用）取出，準備返還告訴人，衡情應不至僅出示其中1副、刻意保留1副或部分鑰匙，被告亦未作此主張，則被告「當場取回」之鑰匙理應有2副各4枝，縱經合串，亦應為 1副8枝，然則被告自承「當日在現場取走鑰匙3串」（如附表）實無任何一致者，益徵證人即告訴人所述被告在系爭房屋內將其所有之鑰匙（包含系爭房屋備用鑰匙）取走，而非被告先出示其持有之系爭房屋鑰匙（承租人用），因告訴人將之取走而由被告搶回之情，方為真實。被告辯稱：我是為了防衛自己權利，搶回我承租系爭房屋持有的鑰匙，誤將告訴人的鑰匙一併取走云云，並非事實。至告訴人事後於對話群組雖僅提及「你請將租約鎖匙還我即可」（本院卷第77頁），然其前後密接時間內均僅與吳宙蒲對話，而非取走其鑰匙之被告，告訴人未對之有所主張，無悖常理，遑論被告亦坦承拿取告訴人機車鑰匙之事實，前開對話紀錄實不足為何有利被告之認定。　㈣綜上，本案事證明確，被告犯行堪予認定，應依法論科。　二、論罪：　　　　　　刑法第304條之強暴、脅迫，祇以所用之強脅手段足以妨害他人行使權利，或足使他人行無義務之事為已足，並非以被害人之自由完全受其壓制為必要。而所稱強暴，乃以實力不法加諸他人之謂，惟不以直接施諸於他人為必要，即間接施之於物體而影響於他人者亦屬之（最高法院112年度台上字第28號判決意旨參照）。被告將告訴人所有之鑰匙、鐵捲門遙控器取走，拒不返還，足以妨害告訴人使用各該物品之權利。是核被告所為，係犯刑法第304條第1項之強制罪。三、維持原判決之理由：　　原審以被告犯強制罪，事證明確，予以論罪科刑，以行為人之責任為基礎，審酌被告與告訴人雙方因終止租約之糾紛，致生本件之動機、起因，及被告擅自為上述行為，足以妨害告訴人行使權利，所為實有可議，然念及其犯罪手段、目的、方法，及與告訴人間本有租約解約、押租金返還方式之嫌隙，考量其於原審審理時自述碩士畢業之智識程度，家庭經濟、生活狀況，暨被告否認犯行之態度等一切情狀，量處拘役30日，並諭知易科罰金之折算標準。併敘明理由，就被告取走之鑰匙、遙控器不予宣告沒收、追徵。經核其認事用法均無違誤，量刑亦屬妥適，應予維持。被告上訴猶執前詞否認犯罪，所為辯解均經指駁如前，洵非有據。從而，本件被告上訴為無理由，應予駁回。據上論斷，應依刑事訴訟法第368條，判決如主文。本案經檢察官李國瑋提起公訴，檢察官侯靜雯到庭執行職務。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　19　　日　　　　　　　　　刑事第三庭　　審判長法　官　張惠立　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊仲農　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　廖怡貞以上正本證明與原本無異。不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉芷含中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　22　　日附錄本案論罪科刑法條全文：中華民國刑法第304條以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者，處3年以下有期徒刑、拘役或9千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。附表：編號鑰匙串鑰匙枝數特徵備註 1 甲鑰匙 6枝 ①藍色鑰匙頭、上有「MINSHING」壓印鑰匙1枝 ②藍色鑰匙頭、上有「MINSHING」壓印鑰匙1枝 ③尖頭平面鑰匙1枝 ④尖頭平面鑰匙1枝　　 ⑤平頭平面鑰匙1枝 ⑥花形平面鑰匙1枝　　附綠色標牌，偵卷第47頁照片上方、本院卷第133頁 2 乙鑰匙 4枝 ①藍色鑰匙頭、上有「PAT.I341895」壓印鑰匙1枝 ②黑色鑰匙頭鑰匙1枝 ③圓形平面鑰匙1枝 ④平面鑰匙1枝　　　附藍色標牌，偵卷第47頁照片右方 3 丙鑰匙 4枝 ①黑色鑰匙頭（大）鑰匙1枝 ②黑色鑰匙頭（小）鑰匙1枝 ③花形平面鑰匙1枝 ④尖頭平面鑰匙1枝　　偵卷第47頁照片下方、本院卷第135頁

2024-11-19

TPHM-113-上易-1552-20241119-1

北簡

臺北簡易庭

返還押租金

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 113年度北簡字第6742號原告奇威行有限公司法定代理人何博文訴訟代理人張永煌被告戚慧心訴訟代理人劉昀武上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國113年10月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣258,000元，及自民國113年5月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息。訴訟費用新臺幣2,760元由被告負擔，並應自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按年息5%計算之利息。本判決得假執行，但被告如以新臺幣258,000元為原告預供擔保，則得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：原告於民國110年4月5日起向被告承租門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00○0號1樓房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間至113年4月4日止，每月租金為新臺幣（下同）1 1萬元（下稱系爭租約），原告並交付押租金69萬元予被告。嗣於111年10月2日，原告依系爭租約第14條之約定，提前 2個月通知被告將於112年10月4日終止系爭租約，然原告已將系爭房屋騰空返還予被告，被告卻僅返還押租金432,000 元，尚欠其餘258,000元拒不返還。爰依押租金契約之法律關係提起本訴，聲明：如主文第1項所示。二、被告則以：原告承租系爭房屋時因遭逢新冠肺炎疫情，曾經商請被告降低租金30%，期間共計6個月。嗣原告表示提前終止租約，但未經被告同意，自應追繳前開減免之租金差額共計198,000元（計算式：110,000×30%×6＝198,000）。本件押租金扣除上開金額後，餘額均已返還原告，原告無從再為請求等語，以資答辯。聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷： (一)關於系爭租約之終止：　1.按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知，民法第450條第1項、第453條定有明文。由此可知，定期租賃之法律關係原則上係於約定之租期屆滿時消滅，但在此之外，當事人仍得依約授予一方或雙方經遵期通知後，提前終止租約之權利。此終止權之性質屬於約定之形成權，一經權利人行使且合於要件者，即可發生終止之效力，無待他方同意與否。另前項終止契約，應依習慣先期通知，為民法第450條第3項所規定。此所謂「習慣」既非具體確定，如契約就此先期通知之期間已有特別約定，自應以當事人之約定為準。　2.經查，本件兩造於110年3月30日訂定系爭租約，由原告以月租11萬元向被告承租系爭房屋，租賃期間為110年4月5日起至113年4月4日止，並於其中第14條定有「租賃期間內乙方（即原告）若擬提前遷離他處時，應於2個月前提出。」之條文，有契約書附卷可參，且為兩造所不爭執（司促卷第11 -15頁、北簡卷第56-57頁）。被告固辯稱原告依前開約定提出終止契約後，尚須其同意始能生效等語，然當事人得以合意訂定契約，亦得以合意終止契約，為契約自由原則下當然之理，本無須贅言。系爭租約既特別訂定前開第14條之明文，應認該條文係授予原告於租賃期限屆滿前，先期2個月通知，以終止系爭租約之權，較為合理。原告於111年10月2日以通訊軟體傳訊予被告，通知其擬於112年1月4日終止系爭租約，經被告收受並知悉一節，為被告所不爭執（北簡卷第 57頁），且合乎2個月前先期通知之約定期間，依前開說明，系爭租約即應於112年1月4日發生終止之效力。 (二)關於押租金之處理：　1.按所謂押租金，係指租賃契約成立時，為擔保承租人之租金或損害賠償債務，而由承租人交付出租人之金錢或其他替代物，其性質屬於物之擔保，為獨立於租賃契約外之別一契約，且為租賃契約之從契約。租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金發生當然抵充之效力，於抵充後如有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決見解可資參照)。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文；具體而言，主張權利存在者，應就權利發生之要件事實負舉證責任，主張權利不存在或消滅者，則應就權利障礙、消滅、排除等要件事實負舉證責任，此為舉證責任分配之一般原則。故出租人於租賃契約消滅後，認其對承租人有租金或損害賠償等請求權，而主張以押租金抵充者，自應由出租人就該等請求權之存在負舉證之責。　2.經查，本件原告前就系爭租約交付押租金69萬元予被告，惟被告於系爭租約終止後僅返還其中432,000元之事實，為被告所不爭執（北簡卷第57頁）。其辯稱因原告提前終止系爭租約，應追繳先前6個月間減免之30%租金共計198,000元，並以押租金抵扣等語，然無任何證據顯示兩造於約定減免租金時有附加此等條件。除此之外，復經被告自陳無其他抵扣押租金之事由（北簡卷第57頁）。依前開說明，被告既不能證明其有得以押租金抵充之請求權存在，原告依押租金契約之法律關係，請求被告給付尚未返還之押租金餘額258,000 元，即屬有理。 (三)又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，為民法第 229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別明定。本件原告對被告之押租金返還請求權屬未定給付期限之金錢債權，故其就上開258,000元，請求被告給付自支付命令送達翌日即113年5月24日（司促卷第39、41頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，即屬有據。四、綜上所述，原告依押租金契約之法律關係，請求被告給付如主文第1項所示，為有理由，應予准許。五、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。並依同法第436條第2項、第392條第2項規定，依職權宣告被告如為原告預供擔保，則得免為假執行。六、本件結論已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌均不至影響判決結果，故不逐一論述。　　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依後附計算書確定如主文所示金額。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　31　　日　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官　陳逸倫以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　馬正道計　算　書項　　　　目　　　　　　　金　額（新臺幣）　　　備註第一審裁判費　　　　　　　2,760元合　　　　計　　　　　　　2,760元

2024-10-31

TPEV-113-北簡-6742-20241031-2

上

臺灣高等法院

減少租金

臺灣高等法院民事判決 111年度上字第4號上訴人福康事業有限公司兼法定代理人趙克毅共同訴訟代理人李佳玲律師鄭勵堅律師上一人複代理人張乃其律師被上訴人康明仁康明義共同訴訟代理人翁瑞麟律師上列當事人間請求減少租金事件，上訴人對於中華民國110年10 月26日臺灣桃園地方法院108年度訴字第2384號第一審判決本訴及反訴部分均提起上訴，兩造並為訴之追加（追加請求權基礎），本院於113年10月9日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決（除反訴之確定部分外）關於命上訴人連帶給付逾新臺幣 106萬元本息及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判（除反訴之確定部分外）均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。上訴人其餘上訴及追加之訴均駁回。被上訴人追加之訴駁回。第一（除反訴之確定部分外）、二審訴訟費用，關於本訴部分（含追加之訴）由福康公司負擔；反訴部分（含追加之訴）由上訴人連帶負擔百分之60，餘由被上訴人負擔。上訴人追加之訴假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面：　　按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。本件上訴人福康事業有限公司（下稱福康公司）於原審依民法第423條、第435條、第43 6條、第441條反面解釋及第179條規定，請求被上訴人康明仁、康明義應各給付新臺幣（下同）90萬元本息。嗣福康公司提起上訴，於本院審理中追加民法第347條、第349條、第 353條準用第227條第1項、第226條第1、2項規定為請求權基礎（見本院卷二第308頁）。又被上訴人於原審依福康公司與被上訴人於民國103年10月7日訂立之房屋租賃契約書（下稱系爭租約)第6條、第13條、第18條約定，反訴請求福康公司、上訴人趙克毅連帶給付關於拆除天花板、牆壁裝潢回復原狀費用24萬6,500元（見原審卷三第60至62頁、第64頁），嗣於本院本於同一原因事實，追加民法第179條為請求權基礎（見本院卷二第240、309頁）。上開訴之追加，經核與原請求之原因事實，均係基於同一契約所衍生之糾紛，二者間請求之基礎事實相同，訴訟資料可相互為用，基於紛糾一次解決性原則，係符合上開規定，應予准許。貳、實體方面：一、本訴部分：　㈠福康公司主張：伊係經營不動產租賃等項為業，自95年11月1 日起向被上訴人承租其等所共有之門牌號碼為桃園市○○區○○ 路00號房屋（下稱系爭房屋），租期屆滿後再行續約，而再於103年10月7日簽訂系爭租約，約定租期自103年11月1日起至107年10月31日止，每月租金30萬元，並由伊預先按月開立支票，於簽約時一次交付予被上訴人。又伊經被上訴人同意將系爭房屋轉租予訴外人英屬維爾京群島商莎莎國際股份有限公司台北分公司（下稱莎莎公司）經營商場，並於103 年10月9日與莎莎公司第3度簽定房屋租賃契約書（下稱系爭轉租契約），約定租期至109年10月31日止。詎系爭房屋後方增建物（下稱系爭增建物）有占用訴外人張秀婷所有坐落桃園市○○區○○段○○○段00000地號土地（下稱45-32地號土地）之權利瑕疵，並經張秀婷向臺灣桃園地方法院（下稱桃園地院）提起106年度訴字第1153號排除侵害訴訟（下稱另案訴訟），因被上訴人怠於排除上開權利瑕疵，致系爭房屋全部不能為約定之使用、收益方式，莎莎公司因而提前於107 年4月30日終止系爭轉租契約，足見被上訴人未於兩造租賃關係存續中保持租賃物合於約定使用、收益方式，致伊無法再轉租，伊得請求減少107年5月至10月之全部租金，或依民法第441條規定之反面解釋，得免除支付107年5月至10月租金之義務。惟被上訴人已兌領107年5月至10月之租金支票合計180萬元，伊並得依不當得利法則請求返還之。另因可歸責於被上訴人之原因，致伊承租系爭房屋而轉租獲利之目的無法達成，伊亦得向被上訴人請求債務不履行之損害賠償。爰依民法第423條、第435條、第436條、第441條反面解釋、第179條規定；或依第347條、第349條、第353條準用第227 條第1項、第226條第1、2項規定，擇一求為命：被上訴人應各給付伊90萬元本息之判決（原審判決駁回福康公司之訴，福康公司不服，提起上訴）。並上訴聲明：⒈原判決廢棄。⒉ 康明仁應給付福康公司90萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。⒊康明義應給付福康公司9 0萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算利息之判決。⒋願供擔保，請准宣告假執行。㈡被上訴人則以：系爭增建物並未在兩造約定之租賃範圍內，係福康公司於96年間承租系爭房屋後，未經伊同意所擅自增建，系爭增建物是否有占用45-32地號土地與系爭租約無涉。縱認租賃範圍包含系爭增建物，然系爭增建物係在系爭租約之租期屆滿後始拆除，於租賃期間並未發生租賃物全部或一部不能為約定之使用、收益之情事，上訴人自不得請求減少或免除租金。況莎莎公司提早終止系爭轉租契約，係因其公司經營模式改變所致，與系爭增建物是否占用45-32地號土地無涉，福康公司並未因而受有損害，伊亦無庸負債務不履行之損害賠償。且福康公司於提起本件訴訟前，未曾向伊為減少或免除租金之意思表示，伊仍有權受領全部租金，並無不當得利等語置辯。並答辯聲明：上訴駁回。二、反訴部分：　㈠被上訴人主張：福康公司依系爭租約第9條約定，應負擔租賃所得稅及二代健保補充保費之費用，惟福康公司自107年5月至10月，並未依約負擔上開費用共18萬元，伊自得請求福康公司如數給付。又福康公司於107年10月31日租期屆滿後，拒不返還而持續占有系爭房屋，遲至108年1月7日經法院強制執行點交始返還，依系爭租約第11條約定，福康公司應依約定租額2倍即1個月為60萬元，給付伊自107年11月1日至10 8年1月7日之損害金合計133萬5,484元。再者，福康公司遷讓系爭房屋時，依系爭租約第6、13條約定，應將系爭房屋之改裝施作回復原狀，倘有遺留廢棄物，則由押金內逕行抵扣清潔費，倘將留存物無償贈送給伊，亦須經伊同意，惟福康公司點交房屋後仍留有其改裝施作之裝潢，伊已自行僱工拆除裝潢，共支出拆除裝潢工程費用24萬6,500元，得依追加之民法第179條規定請求福康公司返還。另因上訴人趙克毅為福康公司之連帶保證人，依系爭租約第18條約定，亦應與福康公司負連帶給付責任。爰依系爭租約第6條、第9條、第11條、第13條及第18條約定，及依民法第179條規定，求為命：上訴人應連帶給付伊176萬1,984元，及自民事綜合辯論意旨暨追加反訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算利息之判決。並陳明願供擔保，請准宣告假執行（被上訴人反訴請求上訴人連帶給付176萬1,984元本息、拆除增建物之費用及租金損失共計44萬2,935元本息，經原審判決命上訴人應連帶給付被上訴人176萬1,984元本息，並為准、免假執行之宣告，另駁回被上訴人其餘請求。被上訴人就其敗訴部分並未聲明不服，即非本院審理範圍，不予贅述）。並答辯聲明：上訴駁回。　㈡上訴人則以：系爭房屋自107年5月起即有不合約定使用收益情事，福康公司自得為同時履行抗辯，拒絕給付租金，則被上訴人於107年5月至10月間應無租賃所得或租金收入，而系爭租約第9條約定係以被上訴人有租賃所得或租金收入為前提，故福康公司自無庸負擔上開期間之租賃所得稅或健保補充保費。又系爭房屋點交程序延至108年1月7日始完成，係因被上訴人受領遲延所致，福康公司並無違約情事，被上訴人自不得依系爭租約第11條約定請求伊連帶支付損害金133 萬5,484元。另縱認被上訴人得請求伊給付損害金，本院108 年度抗字第611號民事裁定已認定系爭租約第11條約定之違約金應為定額60萬元，被上訴人不得為超額之請求，且違約金金額過高，應予酌減。再者，系爭租約終止時之裝潢，與訂立系爭租約當時之原狀並無二致，亦未約定日後租約終止時，福康公司需將屋內裝潢全數拆除，福康公司自無庸回復原狀而負擔拆除裝潢之費用等語置辯。並上訴聲明：⒈原判決不利於福康公司部分廢棄。⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之反訴及假執行之聲請均駁回。三、兩造不爭執事項：（見本院卷二第420至421頁、第575頁）㈠康明仁、康明義為系爭房屋之共有人，權利範圍各為2分之1 。㈡福康公司自95年11月1日起向被上訴人承租系爭房屋，兩造於 103年10月7日第三度簽訂房屋租賃契約（即系爭租約），約定租賃期間自103年11月1日起至107年10月31日止，為期4年，每月租金為30萬元（不含10％租賃所得稅、2％二代健保費），由福康公司預先按月分別開立支票予被上訴人各面額15 萬元，4年48張，被上訴人共96張，在簽約時一次交付給被上訴人。㈢福康公司自95年11月1日起，經被上訴人同意將系爭房屋轉租予莎莎公司，福康公司與莎莎公司並於103年10月9日第3度簽訂系爭轉租契約約定租賃期間為103年11月1日至109年10 月31日。　㈣張秀婷於106年5月18日以系爭增建物非法佔用其所有45-32地號土地為由，向桃園地院提起另案訴訟，依該案卷附内政部國土測繪中心補充鑑定圖，系爭增建物確有占用45-32地號土地，使用面積為16平方公尺。㈤莎莎公司於107年4月30日與福康公司終止系爭轉租契約，系爭房屋即閒置至107年10月31日系爭租約租期屆滿，未再由福康公司轉租予他人。　㈥福康公司於107年7月25日發函通知被上訴人，因另案訴訟，福康公司租賃權利已遭受嚴重限制，請求在該訴訟進行期間暫不給付租金，請被上訴人勿再提示尚未屆期之租金支票，並請被上訴人將已兌現之租金返還予福康公司；另於同年8 月29日委請律師發函，請求被上訴人返還自107年5月起已提示兌現之租金，以及尚未提示兌現之租金支票。㈦被上訴人已將福康公司事先開立並交付之107年5至10月租金支票全數兌領完畢，合計共180萬元。㈧系爭房屋是由桃園地院民事執行處（下稱執行法院）107年度司執字第89229號強制執行事件（下稱系爭執行事件）於108 年1月7日執行點交返還予被上訴人。㈨福康公司將系爭房屋點交返還予被上訴人時，附著於天花板及牆壁之裝潢，及屋後大型水冷式冷氣2台及水塔均留存於系爭房屋内。㈩被上訴人已於000年0月間拆除系爭增建物。 依系爭租約第11條約定：「租約終止之翌日起至遷讓房屋之日止，乙方（即福康公司）應按約定租額2倍給付損害金與甲方。」此一「損害金」係作為債務人於債務不履行時之損害賠償預定或推定之總額，屬賠償總額預定性質之違約金。　莎莎公司於107年5月4日廢止登記。　四、經本院協同兩造爭點整理及協議簡化爭點（見本院卷二第42 2至423頁），本院判斷如下：　　㈠本訴部分： ⒈系爭增建物在兩造約定之租賃範圍内：上訴人主張：系爭增建物為系爭房屋之一部分，系爭租約之標的自包含系爭增建物等語，為被上訴人所否認，並辯稱：系爭增建物係福康公司承租後所自行興建，並非兩造約定之租賃範圍云云。經查： ⑴觀諸系爭房屋之照片（見原審桃司調字卷第161至165頁），可見系爭房屋與系爭增建物間內部相通，系爭增建物無獨立出入口，在構造上及使用上均無獨立性，與系爭房屋亦無任何可資區別之標誌存在，自屬系爭房屋之一部分。而兩造自 95年間起簽訂租約，並於租約期滿後續行簽立新租約，各該租約第1條均約定：「租賃房屋：桃園市○○路00號二層樓房屋壹棟全部」，有兩造95年10月5日所簽立房屋租賃契約書暨公證書（見原審桃司調字卷第61至69頁）、99年9月29日所簽立房屋租賃契約書暨公證書（見原審桃司調字卷第71至 79頁）及系爭租約暨公證書（見原審桃司調字卷第81至89頁）在卷可證。是以各該租約內容就租賃標的之記載，均係系爭房屋全部，而系爭增建物又屬系爭房屋之一部份，既未特別排除，自包含於租賃範圍內。再另案訴訟案卷中之内政部國土測繪中心測量之系爭增建物範圍，其二樓平台處放置有水塔等情，有内政部國土測繪中心107年11月5日測籍字第10 78430803號函（見原審桃司調字卷第167至171頁）、現場照片2張（見原審卷一第353至355頁）在卷足憑，可見系爭增建物上方放置有水塔。佐以福康公司自95年11月1日起，經被上訴人同意將系爭房屋轉租予莎莎公司，福康公司與莎莎公司並於103年10月9日簽立系爭轉租契約，約定租賃期間為 103年11月1日至109年10月31日；莎莎公司於107年4月30日與福康公司終止系轉租契約，系爭房屋即閒置至107年10月3 1日系爭租約租期屆滿，未再由上訴人轉租予他人；福康公司將系爭房屋點交返還予被上訴人時，將附著於天花板及牆壁之裝潢，及屋後大型水冷式冷氣2台及水塔留存於系爭房屋内等情，為兩造所不爭執（不爭執事項㈢、㈤、㈨參照），莎莎公司於向福康公司承租系爭房屋使用期間應有使用系爭增建物範圍無訛。且莎莎公司於另案訴訟中表示，該公司向福康公司承租系爭房屋之使用範圍是依福康公司交屋時提供的使用範圍，莎莎公司從未增建等語，有莎莎公司106年9月 29日函文（見原審卷一第163頁），及證人林定基於原審證稱：伊曾自88年11月份起向被上訴人承租系爭房屋，承租時由於房屋老舊，當初協議先用鋼骨強化，再用細部裝潢內部，由屋主找人規劃施工，伊只負責出錢，先把兩邊的鋼骨做起來，地板用水泥弄起來，一、二樓先用樓層板，當時系爭房屋最後方的空間就是如卷附照片所示的鋼架結構，該部分一、二樓四周已有牆壁和天花板，一樓到二樓後半段是挑空的，後面沒有施做，開始做生意之前的鋼骨是房東請人弄的，伊自己沒有再施工第二次，在承租期問內屋主未曾告知系爭房屋有占用到他人土地，伊95年底退租時，屋主沒有提出拆除或恢復原狀的要求，退租隔天就由福康公司接手承租等語（見原審卷一第244至247頁）；證人賴仁福於原審證稱：伊95年為莎莎公司進行店面裝潢時，一樓廁所後面還有一塊空間，當時已有牆壁及屋頂，一半是磚牆，一小部分是用鐵皮屋封起來，鐵皮屋的高度是二樓，大概有兩米多是磚牆，一米多是鐵皮屋，當時裝潢施做的範圍是一樓跟二樓，按照新加坡設計師畫的圖施工，一樓有櫃臺還有賣場，廁所後面的空間當作倉庫、擺垃圾桶及一些貨品使用，二樓作賣場跟一間美容室，後面是店長室跟員工休息室，當時沒有變更房屋的結構，該有的鐵皮屋都有了，只有進行室內的裝潢，上述一樓廁所後面當作倉庫的空間，是在伊們裝修前就有的，拿到圖去做估價時就已經有了，伊們沒有去動一樓後方的空間，連廁所都沒有改，只有裝燈等語（見原審院卷二第83至 86頁）可參。則莎莎公司既未曾變更所承租之系爭房屋使用範圍，亦確有使用系爭增建物之範圍，自堪認系爭增建物即為系爭房屋之一部份，且為系爭租約之租賃範圍。 ⑵被上訴人固以前詞置辯，並以證人呂傳圳、張譯中於原審之證述、87年至108年間之空照圖21張為證。然以證人呂傳圳於原審證稱：伊在88年間就系爭房屋進行結構加強整修工程時，房屋後面有一個簡單的鐵架，此外還有空地，鐵架下方可以看到天空等語（見原審卷第一第310至312頁）；證人張譯中於原審證稱：伊92年到門牌號碼：桃園市○○區○○路00號房屋（下稱30號房屋）任職後，有從30號房屋2樓後院往下看到系爭房屋後方有一空地，但後來被30號房屋及系爭房屋中間一道水泥牆遮擋起來等語（見原審卷二第5至6頁），尚無從認定證人呂傳圳、張譯中所稱之「房屋後面」，是否係未興建系爭增建物時之系爭房屋後方，或為系爭增建物興建後之系爭增建物後方，自無從據以認定系爭增建物為福康公司承租後所自行興建。況以87年至108年間之空照圖21張觀之（見原審卷二第24至40頁、第46至68頁），因45-32地號土地於空照圖上顯示之面積太小，又遭後方大樓陰影遮蔽，難以辨別照片上是否確有系爭增建物存在；復經原審委託行政院農業委員會林務局農林航空測量所進行判讀，雖據該所以96年7月18日及106年9月21日航空照片，比對鄰近建物及所欲判讀物品之相對位置，查找歷年航空照片，經由航空照片中物體呈現之色調、形狀、紋理及陰影等特徵，對上方未被遮蔽之物體判讀其相對高度及外觀樣態，並說明：97年7 月18日航空照片中，系爭增建物概略範圍內有4個柱狀物體；95年10月20日航空照片中，系爭增建物概略範圍內則未見柱狀物體，有該所110年5月17日農測調字第1109110775號函檢附之判讀說明可證（見原審卷二第232頁、第246至247頁），亦因系爭增建物之範圍影像模糊而無法確切認定該範圍之物體，更遑論是否有遭放置水塔，自無從進而認定系爭增建物當時是否存在。 ⑶故而，系爭增建物既為系爭房屋之一部份，且為福康公司轉租予莎莎公司實際使用之範圍，自為兩造約定之系爭租約租賃範圍。被上訴人辯稱：系爭增建物係康福公司承租後自行興建，並非兩造約定之租賃範圍云云，不予採之。 ⒉福康公司主張系爭房屋遭提起另案訴訟，致其「全部」不能為約定之使用、收益，得依民法第435條、第436條規定減少全部租金，並得依民法第179條規定請求被上訴人返還已兌領之租金各90萬元，為無理由：　⑴按租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約；前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之，民法第435、436條分別定有明文。福康公司既主張：系爭增建物因占用45-32地號土地而致系爭房屋有權利瑕疵，被上訴人怠於排除該權利瑕疵，且遲不與張秀婷和解，致張秀婷提起另案訴訟，莎莎公司乃提前於107年4月終止轉租契約，福康公司並因而不能再轉租系爭房屋，系爭房屋已「全部」不能為約定之使用、收益，得依民法第436條準用第435條規定減少租金云云，自應就其因張秀婷對系爭房屋主張權利，致不能為約定之使用、收益之有利事實為舉證。　⑵被上訴人為系爭房屋全體共有人；福康公司自95年11月1日起向被上訴人承租系爭房屋，兩造於103年10月7日簽訂系爭租約，約定租賃期間自103年11月1日起至107年10月31日止，為期4年，每月租金為30萬元（未稅）；福康公司自95年11 月1日起，經被上訴人同意將系爭房屋轉租予莎莎公司，上訴人福康公司與莎莎公司並於103年10月9日簽訂系爭轉租契約，約定租賃期間為103年11月1日至109年10月31日等情，為兩造所不爭執（不爭執事項㈠、㈡、㈢參照），堪信為真。佐以系爭租約第5條約定：「除SaSa外，乙方（即康福公司，下同）非經甲方（即被上訴人，下同）書面同意，不得將房屋之全部或一部轉租、出借、頂讓或無償借與他人或以其他變相方法由他人使用房屋，房屋不得作非法營業之用。如有違反，乙方應賠償懲罰性違約金新台幣壹拾伍萬元整及甲方一切損害。甲方亦得逕行終止租約，如經甲方終止租約，乙方應立即交還房屋，若第三人不配合者，均由乙方負責處理，絕無異議。」（見原審桃司調字卷第85頁）。可見系爭租約就租賃物（即系爭房屋）約定之使用收益方式，即係將系爭房屋交屋後得轉租予莎莎公司占有並合法作為營業使用。而福康公司於簽立系爭租約並將系爭房屋轉租予莎莎公司後，亦由莎莎公司占有系爭房屋作為營業使用，是系爭租約約定之系爭房屋使用收益目的應為已達。　⑶系爭房屋雖經張秀婷以系爭增建物非法佔用其土地為由提起另案訴訟（不爭執事項㈣參照），惟系爭租約第2條約定之租賃期間係自103年11月1日至107年10月31日止（見原審桃司調字卷第85頁），福康公司於系爭租約期滿後之108年1月7 日經執行法院強制執行，始將系爭房屋返還給被上訴人，被上訴人始與張秀婷協商，於108年1月31日由被上訴人將系爭增建物拆除，108年3月13日達成和解而終結另案訴訟等情，有張秀婷出具之民事陳報狀、另案訴訟之108年3月18日和解筆錄在卷可稽（見原審卷一第31至34頁），顯見系爭房屋係於系爭租約租期屆滿後，始由康福公司返還系爭房屋，而由被上訴人拆除系爭增建物，對於系爭房屋轉租予莎莎公司占有使用，並不生影響，而無福康公司所稱系爭房屋有全部或一部不能為約定之使用、收益之情事。縱張秀婷於系爭租約租賃期間內對於系爭增建物有無非法占用其土地有所爭執，並提起另案訴訟，對康福公司或就莎莎公司占有使用系爭房屋不生影響。　⑷況福康公司與莎莎公司簽立之系爭轉租契約，約定租賃期間為103年11月1日至109年10月31日，而莎莎公司於期滿前之1 07年4月30日即與福康公司合意終止系爭轉租契約，並因而支付福康公司違約金94萬5,000元，及於107年5月4日辦理廢止登記等情，有本院依職權調閱英屬維爾京群島商莎莎國際股份有限公司之公司登記資料（見本院卷二第557至570頁）、福康公司與莎莎公司簽立之房屋租賃契約提前終止協議書（見本院卷二第347至348頁），並為兩造所不爭執（不爭執事項㈢、㈤、參照，見本院卷二第575頁）。並參照107年4月 3日東森新聞網頁記載內容：「莎莎SaSa掰掰！已申請廢止登記，全台剩5家營運到4月底…因為連續6年虧損…將關閉台灣的所有門市」（見原審卷一第35至36頁）。可見莎莎公司係基於不再繼續經營退出臺灣市場，而願意支付違約金，與福康公司提前終止系爭轉租契約，並隨即辦理公司廢止登記。則莎莎公司提前終止系爭轉租契約，自非因張秀婷提起另案訴訟所致。　⑸福康公司雖又主張：系爭增建物因占用張秀婷土地而有權利瑕疵，被上訴人怠於排除該權利瑕疵，且遲不與張秀婷和解，莎莎公司乃提前於107年4月終止系爭轉租契約，且因系爭房屋不能為之約定使用、收益方式，致福康公司後續不能再轉租他人牟利，而得依法請求減少租金或免除支付租金云云，並提出另案訴訟之起訴狀（見原審桃司調字卷第153至159 頁）、訴外人康文彬經張秀婷授權於106年3月6日通知莎莎公司違法占用土地之桃園民生路存證號碼37號存證信函（見原審桃司調字卷第147至151頁）、莎莎公司106年3月8日通知康文彬，莎莎公司並未侵占土地，有關土地鑑界問題，應與福康公司協商之函文（見本院卷一第83頁）、莎莎公司10 6年9月8日通知福康公司，另案訴訟與莎莎公司無涉，有關土地鑑界問題請福康公司出面解決協商之函文（見原審卷一第161頁）、莎莎公司106年9月29日通知福康公司，另案訴訟，莎莎公司並未就租賃使用範圍外增建，且就該案有關費用支出，均會對福康公司請求之函文（見原審卷一第163頁）、張秀婷與福康公司於107年8月31日簽立協議書，約定福康公司以每月2萬5,000元之租金承租張秀婷所有之45-32地號土地，且租賃期間内得暫不拆除系爭增建物（見本院卷一第81頁）為證。然莎莎公司縱於系爭轉租契約之租賃期間內遭張秀婷通知系爭增建物有非法占用其土地之情，並經張秀婷提起另案訴訟，莎莎公司亦係堅詞否認有違法情事，並函知福康公司出面處理，嗣因莎莎公司經營政策之考量，始提前終止系爭轉租契約，已如前述。而福康公司與被上訴人所簽立之系爭租約第5條已約明除莎莎公司外，未經被上訴人同意，不得轉租他人使用，亦如前述，則福康公司於莎莎公司提前終止系爭轉租契約後，縱未將系爭房屋轉租他人使用，仍得自行使用系爭房屋。至證人鄭順元雖於本院證稱：伊為福康公司之員工，據伊了解，很多廠商因為有拆屋還地的訴訟就不願意承租，比如康是美這種比較大的連鎖公司因為這樣的糾紛比較不願意承租等語（見本院卷一第358頁），然其之證述內容係其餘個案，與本案並無相關，更未就系爭租約第5條特別約定之轉租限制為說明，自難為有利福康公司之認定。 ⑹至福康公司另主張：訂立系爭租約而交付租金支票予被上訴人時，並不能預見系爭房屋遭他人主張權利而無法為約定之使用收益，且此顯不可歸責於福康公司，惟福康公司已多次向被上訴人提出「暫勿提示租金支票」之請求，被上訴人竟仍兌領，則不許福康公司請求減少租金並依不當得利之規定請求返還，不但顯失公平，更有違民法第435、436條規定之立法意旨云云，並提出107年7月25日福康公司通知信（見原審卷三第184頁）、107年7月25日紙條（見原審卷一第37頁）、浩理法律事務所107年8月29日107浩率字第1070801號函（見原審卷一第45至55頁）為證。然系爭房屋於租約期滿前並未因張秀婷主張系爭增建物違法占用45-32地號土地而無法為約定之使用收益，已如前述，應無民法第435條規定之租賃物一部滅失之情形，福康公司自應依約按期給付租金，被上訴人依系爭租約約定收取各期租金，難認有何不當得利之情，更無福康公司所稱顯失公平，有違民法第435、436條規定之立法意旨之可能。福康公司此部分主張，要無可採。　⑺從而，福康公司主張依民法第435條、第436條規定請求減少全部租金，及依民法第179條規定請求被上訴人返還已兌領之租金各90萬元，自無理由。 ⒊福康公司主張因被上訴人未於租賃關係存續中保持租賃物合於約定使用、收益之狀態，依民法第441條之反面解釋，承租人得免除支付租金之義務，被上訴人應依民法第179條不當得利之規定返還已兌領之租金各90萬元，為無理由：　⑴按承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免其支付租金之義務，民法第441條已有明定。次按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。 ⑵福康公司雖主張：被上訴人未於租賃關係存續中保持租賃物（即系爭房屋）合於約定使用、收益之狀態，依民法第441 條之反面解釋，伊得免除支付租金之義務云云。然系爭房屋於系爭租約之租賃期間，均交由福康公司所占有，福康公司再轉交付莎莎公司占有，並經莎莎公司合法作為營業使用，於莎莎公司提前終止系爭轉租契約後，系爭房屋亦未經拆除，而可繼續供人居住或營業使用等情，已如前述。則系爭房屋於租賃期間內均合於約定之使用收益狀態，未曾改變，難認被上訴人有何違反民法第423條規定之情。縱張秀婷以系爭增建物非法占用45-32地號土地而提起另案訴訟，亦不影響系爭房屋可供人占有使用之狀態。即便證人鄭順元於本院證稱：伊為福康公司之員工，據伊了解，很多廠商因為有拆屋還地的訴訟就不願意承租，比如康是美這種比較大的連鎖公司因為這樣的糾紛比較不願意承租等語（見本院卷一第35 8頁），亦僅為一般企業之商業考量，與系爭房屋是否合於租約之約定使用收益狀態，要屬二事。福康公司此部分主張，要無可採。 ⑶福康公司既未舉證證明被上訴人就系爭房屋於租賃期間有未保持租賃物合於約定使用、收益狀態之情，其依民法第441 條之反面解釋主張免除支付租金之義務，依民法第179條規定請求被上訴人返還已兌領之租金各90萬元，自屬無據。 ⒋福康公司主張依民法第347條租賃契約準用買賣契約之規定，於租賃關係存續中，應擔保第三人就租賃之標的物，對於承租人不得主張足以妨害其使用收益之權利瑕疵擔保責任，依同法第349、353條之規定，福康公司得依同法第227條第1項、第226條第1、2項債務不履行之給付不能規定，請求被上訴人分別給付90萬元之損害賠償，為無理由： ⑴按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利；出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利；本節規定，於買賣契約以外之有償契約準用之。但為其契約性質所不許者，不在此限；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償，民法第349條、第353條、第347條、第227條第1項、第226條第1、2項分別定有明文。次按民法第349條規定：出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。所謂不得主張任何權利，例如不得主張不動產所有權上之地役權、地上權、典權、抵押權，動產所有權上之質權、留置權等是（最高法院90年度台上字第2093號判決意旨參照）。又按租賃為債之契約，出租人不以租賃物所有人為限，以他人之物出租，其租約並非無效。如出租人交付之租賃物，合於所約定之使用收益目的，並於租賃存續期間，保持其合於用益之狀態，已依債之本旨為給付，即不負不完全給付之債務不履行責任（最高法院97年度台上字第979號判決意旨參照）。　⑵福康公司雖主張：系爭房屋位於熱門開店地點，因被上訴人消極不排除張秀婷對系爭房屋主張權利，導致莎莎公司退租後，系爭房屋剩餘6個月租期無法順利轉租，福康公司承租系爭房屋轉租獲利目的無法達成，顯係基於可歸責於被上訴人之原因所致，伊自得依債務不履行之規定請求被上訴人賠償損失云云。然上訴人自承康福公司自95年起轉租予莎莎公司開設商場營業使用，歷時近12年未曾中斷等情（見本院卷二第501頁），可見系爭增建物是否占用他人土地，並不影響使用收益，亦無不完全給付之情事，而康福公司與莎莎公司之系爭轉租契約原訂於109年10月31日始屆滿，係康福公司與莎莎公司合意提前終止租約，始有6個月未轉租之情事，難認係可歸責於被上訴人致無法轉租使用。張秀婷以系爭增建物非法占用45-32地號土地提起另案訴訟，係基於保全4 5-32地號土地權利所為，並未對系爭房屋行使任何權利。況福康公司承租系爭房屋雖係為求轉租獲利，但被上訴人依系爭租約交付之系爭房屋已合於約定之使用收益目的，已如前述，尋找轉租之承租人及自始保持轉租狀態並非被上訴人之契約義務，自難認福康公司無法順利轉租與被上訴人有何關連。　⑶福康公司另主張：張秀婷原並未堅持「拆屋還地」，伊甚至主動提議，願與莎莎公司簽立租約，以維持系爭增建物及45 -32地號土地之使用現狀，並於000年0月間與張秀婷簽立協議書（見本院卷一第81頁），由伊與張秀婷另訂租約約定在租期內不拆除系爭增建物，可惜最後仍因被上訴人不同意上開方案而功虧一簣。是倘被上訴人能及早調整訴訟策略，儘快與張秀婷達成和解，另案訴訟應可及早落幕，系爭房屋之權利瑕疵獲得排除，伊可在剩餘之租期內將系爭房屋再轉租云云。然福康公司本即無從基於權利瑕疵對被上訴人主張債務不履行之損害賠償，已如前述，與被上訴人是否盡早與張秀婷和解，或使另案訴訟及早落幕，即屬無涉。福康公司此部分主張，實無可採。　⑷至福康公司另主張損害賠償額之計算，及被上訴人就損益相抵之抗辯，因福康公司主張之事由並不存在，自無損害賠償請求權存在，而無庸再行審究，併予敘明。　⑸從而，福康公司既未舉證證明系爭房屋於107年5月至10月間因可歸責於被上訴人之事由致債務不履行，其主張依民法第 347條準用第349、353條及依第227條第1項、第226條第1、2 項規定，請求被上訴人分別給付90萬元之損害賠償，即無理由。㈡反訴部分：　⒈被上訴人依系爭租約第9、18條約定請求上訴人連帶給付107 年6月至10月之租賃所得稅及健保補充保費共18萬元，為有理由；被上訴人另請求上訴人連帶給付107年5月之租賃所得稅及健保補充保費，即無理由：　　被上訴人主張：福康公司依系爭租約第9條之約定，應負擔租賃所得稅及二代健保補充保費費用，但福康公司自107年5 月至同年10月止，未依約替被上訴人負擔租賃所得稅百分之 10及二代健保補充保費百分之2費用，金額合計為18萬元，趙克毅為系爭契約之連帶保證人，則上訴人自應連帶給付被上訴人租賃所得稅及健保補充保費共18萬元等語。為上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：　⑴按系爭租約第9條約定：「租賃所得扣稅百分之十及二代健保補充保費百分之二部分由乙方負擔代繳。」、第18條約定：「乙方如覓有連帶保證人時，保證人對於本契約所生之一切給付應與被保證人負連帶責任，保證人並放棄先訴抗辯權。」；趙克毅為系爭租約之連帶保證人（見原審桃司調字卷第 87至89頁）。且系爭租約約定每月租金為30萬元（不含10％租賃所得稅、2％二代健保費）乙節，為兩造所不爭執（不爭執事項⒉參照）。是以，系爭租約之租金除福康公司每月給付被上訴人30萬元外，另包含康福公司應負擔代繳之租賃所得稅10％及二代健保補充保費2％之費用。而福康公司已為被上訴人申報5個月（107年1月至5月）之租賃所得，107年6月起至10月止共5個月之期間，因福康公司爭執系爭房屋不能為約定之使用、收益，已請求被上訴人勿提示租金支票，故福康公司未再依約替被上訴人為前揭費用申報扣繳稅額並繳納等情，為兩造所不爭執（見本院卷二第473頁、第505頁），並有被上訴人107年度綜合所得稅申報紀錄在卷足憑（見本院卷二第247至251頁）。則以福康公司每月給付被上訴人現金30萬元再加計107年租賃所得扣繳稅率10％、健保補充保費稅率1.91％回推計算，其每月給付各被上訴人之含稅租金總額應為17萬280元【計算式：15萬元×（1＋10％＋1.91％）＝17 萬280元】，此為兩造所不爭執（見本院卷二第475頁、第50 5頁）。福康公司於107年1月至10月應支付含稅租金總額為3 40萬5,600元（計算式：17萬280元×2人×10月＝340萬5,600元），而福康公司僅給付及申報107年1月至5月之租賃所得及每人扣繳稅額8萬5,140元，合計170萬2,800元【計算式：30 萬元×5月＋（85,140元＋85,140元）＝170萬2,800元】，扣除被上訴人已兌現支票收取之租金合計150萬元，福康公司就1 07年6月至10月之租賃所得稅及健保補充保費之稅額尚應給付20萬2,800元（計算式：170萬2,800元－150萬元＝20萬2,80 0元）。又趙克毅為福康公司之連帶保證人，依系爭租約第1 8條約定，應與福康公司負連帶給付責任。故被上訴人依系爭租約第9、18條約定，請求上訴人連帶給付107年6月至10 月租賃所得稅及健保補充保費共18萬元，自屬有據。至被上訴人另請求上訴人連帶給付107年5月之租賃所得稅及健保補充保費，因福康公司已經給付，被上訴人此部分請求自無理由。　⑵上訴人雖辯以：系爭房屋於107年4月30日即經莎莎公司退租，而不符合約定之使用收益狀態，致全部不能為約定之使用收益方式，經福康公司為同時履行抗辯，被上訴人自107年5 月起即無收受租金之權源，僅因當月份之租金支票已在5月1 日兌現，故福康公司之會計人員即按往例辦理扣繳手續，不代表同意依約負擔107年5月之租賃所得稅及健保補充保費云云。而莎莎公司於107年4月30日與福康公司終止轉租契約，系爭房屋即閒置至107年10月31日系爭租約租期屆滿乙節，雖為兩造所不爭執（不爭執事項⒌參照），然系爭房屋並無上訴人所稱不符合約定之使用收益狀態，致全部不能為約定之使用收益方式等情，業如前述，福康公司自無從為同時履行抗辯。福康公司既仍有給付租金之義務，即應依約負擔租賃所得稅及健保補充保費。上訴人此部分所辯，要無可採。　⑶上訴人又辯稱：系爭租約第9條約定之性質為代繳，需被上訴人確有該費用支出，福康公司始有繳納義務，故縱認福康公司應依系爭租約第9條為被上訴人負擔租賃所得稅及健保補充保費，然扣除福康公司已為被上訴人申報之107年度租賃所得各85萬1,400元，其餘被上訴人當年度申報之租賃所得分別多出64萬8,600元、75萬元，但均未另行申報健保補充保費，被上訴人既未申報，福康公司自無需為被上訴人代繳，被上訴人此部分健保補充保費之請求，即無理由云云。惟按全民健康保險法第31條第1項第6款規定：「第1類至第4類及第6類保險對象有下列各類所得，應依規定之補充保險費率計收補充保險費，由扣費義務人於給付時扣取，並於給付日之次月底前向保險人繳納。……。六、租金收入。」、第33 條規定：「第31條之補充保險費率，……，以百分之2計算；自第2年起，應依本保險保險費率之成長率調整，其調整後之比率，由主管機關逐年公告。」是依上開規定，租金收入本即應繳納健保補充保費，被上訴人既自福康公司受有租金收入，本即應依法繳付健保補充保費，此法定費用既已約定於系爭契約第9條約定由福康公司代繳，福康公司之負擔義務自不因被上訴人是否實際申報而有別。上訴人此部分所辯，要無可採。　⑷從而，被上訴人依系爭租約第9、18條約定請求上訴人連帶給付107年6月至10月之租賃所得稅及健保補充保費共18萬元，為有理由；被上訴人另請求上訴人連帶給付107年5月之租賃所得稅及健保補充保費，即無理由。 ⒉被上訴人主張福康公司於系爭租約租期屆滿後仍無權占有系爭房屋，依系爭租約第11、18條約定，請求上訴人連帶給付自107年11月1日起至108年1月7日止損害金133萬5,484元，　　於88萬元內為有理由，逾此部分請求即無理由：　　被上訴人主張：兩造間就系爭房屋之租賃關係，已於107年1 0月31日屆滿，福康公司自租賃期限屆滿之翌日（即107年11 月1日）起，即無占有系爭房屋之正當權源，應依約將系爭房屋返還給被上訴人，惟福康公司仍能持續占有系爭房屋至 108年1月7日經執行法院強制執行點交始返還被上訴人，上訴人應連帶賠償無權占有系爭房屋期間致被上訴人所受之損害等語。為上訴人所否認，並以前詞置辯。經查： ⑴依系爭租約第11條約定：「租約終止之翌日起至遷讓房屋之日止，乙方應按約定租額2倍給付損害金與甲方。」。而系爭租約約定租賃期間為103年11月1日起至107年10月31日；系爭房屋是由系爭執行事件於108年1月7日執行點交返還予被上訴人等情，為兩造所不爭執（不爭執事項㈡、㈧參照）。則福康公司於系爭租約期滿後確有遲延返還系爭房屋，堪以認定。趙克毅既為系爭租約之連帶保證人，對於福康公司因系爭租約所應負之賠償責任，自應依系爭租約第18條約定負連帶責任。　⑵然福康公司於107年10月25日寄發存證信函通知被上訴人於10 7年10月31日點交系爭房屋，經被上訴人以函文通知福康公司會另委託謝信惠、莊劍郎律師於107年11月1日辦理點交，因謝信惠、莊劍郎律師於107年11月1日到場未攜帶委託書，故無法完成點交，被上訴人另於000年00月0日出具委任翁瑞麟律師辦理系爭房屋點收之委任書，又因該委任書上之被上訴人印文與系爭契約上之印文不符，福康公司有所疑慮，而未完成點交，被上訴人並持系爭契約及公證書聲請強制執行，經系爭強制執行事件受理後，被上訴人於107年11月13日提出民事委任狀，始於執行程序中之108年1月7日點交系爭房屋完畢等情，有大溪僑愛郵局第87號存證信函（見原審卷三第144至145頁）、瑞麟地政法律事務所107年10月26日107 瑞律字第01071026號函（見原審卷三第146至148頁）、107 年11月2日之委任書（見原審卷三第176頁）、107年11月13 日之民事委任狀（見本院卷一第93至95頁）在卷可參。可見福康公司於系爭租約期滿前確有通知被上訴人按期點交，然被上訴人並未親自出面辦理點交，而係委託律師代行，但受託律師並未出具委託書，或出具之委託書上印文與系爭契約印文不符，造成福康公司有所疑義而無法完成點交，此部分自屬可歸責被上訴人之事由所致受領遲延。則被上訴人於10 7年11月1日至107年11月13日既有受領遲延之情，福康公司於被上訴人受領遲延期間，自不生債務不履行之違約責任。　⑶福康公司於系爭契約期滿後未返還系爭房屋已有違約，自應依系爭租約第11條約定計算違約金，而扣除被上訴人受領遲延之期間，福康公司違約期間應為107年11月14日至108年1 月7日，以該期間計算之違約金，總計為108萬元【計算式： 60萬元×（1＋24/30）＝108萬元】。　⑷福康公司雖辯稱：伊於簽立系爭租約時有給付被上訴人100萬元押租金，系爭租約期滿，被上訴人自應返還該押租金，且伊有寄發存證信函予被上訴人，並於信函中表示「完成租賃房屋點交當日，台端應依約同時退還本公司新台幣100萬元租賃保證金」，該押租金之返還義務與租賃物之返還義務間，因伊寄發上開信函，而可類推適用民法第264條規定之同時履行抗辯，在被上訴人未返還100萬元押租金前，伊就系爭房屋並無遲延返還之責任云云，並提出大溪僑愛郵局第87 號存證信函為證（見原審卷三第144至145頁）。惟按交付押租金之目的意在擔保，性質上本為另一契約，不包括於民法第421條所定租賃契約之內，是押租金返還請求權與租賃關係即無不可分之關係（最高法院72年度台上字第4885號判決意旨參照）。易言之，租賃物之返還與押租金之返還並非立於同一契約給付與對待給付之關係，自不得主張同時履行抗辯。況系爭租約第4條雖約定：「押租保證金：新台幣壹佰萬元整，於乙方將房屋遷讓交還與甲方並繳清水電及稅款同時，由甲方無息退予乙方。租賃期間，乙方不得主張以押租保證金抵扣租金。」（見原審桃司調字卷第85頁），然系爭租約第10條亦約定：「租賃屆滿絕不再續租，乙方應即無條件自動他遷；如欲續租，須另立書面契約始生續租之效力。」（見原審桃司調字卷第87頁），可見系爭租約第4條係約定被上訴人退還押租金之條件，非謂康福公司得因押租金未返還，即不負交還房屋之義務，否則無另立第10條之必要。則福康公司以前揭理由，主張其在被上訴人返還100萬元押租保證金之前，並無返還系爭房屋之義務云云，即無可採。 ⑸上訴人又辯稱：系爭租約第11條之損害金金額業據本院108年度抗字第611號裁定認定為60萬元定額，被上訴人縱可依該約定請求，亦僅得請求60萬元云云，並提出該裁定為證（見本院卷一第185至188頁）。然查，被上訴人持系爭租約及公證書為執行名義聲請系爭執行事件，雖載請求執行債權為60 萬元損害金，然係因系爭租約11條約定按月以租金2倍計算損害金，而系爭租約約定之每月租金為30萬元，斯時福康公司逾期1月未交還系爭房屋，故被上訴人以60萬元（計算式：30萬元×2月＝60萬元）作為執行債權，並非代表兩造間就系爭租約之違約金已約定定額60萬元。況上訴人亦不否認系爭房屋係於系爭執行事件中之108年1月7日始為點交（不爭執事項㈧參照），則違約金自應計算至實際完成點交日，而非被上訴人聲請強制執行日。上訴人此部分所辯，要無可採。　⑹上訴人復辯稱：縱認福康公司有違約事由存在，該違約金金額過高，應予酌減等語。而按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。次按法院對於損害賠償總額預定性之違約金，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害，作為主要之考量因素，以酌定其所約定之違約金是否過高（最高法院112年度台上字第1295號判決意旨參照）。依系爭租約第11條約定：「租約終止之翌日起至遷讓房屋之日止，乙方應按約定租額2倍給付損害金與甲方」，此一「損害金」係作為債務人於債務不履行時之損害賠償預定或推定之總額，屬賠償總額預定性質之違約金乙節，為兩造所不爭執（不爭執事項參照）。是以違反系爭租約第11條所生之損害金，應屬因福康公司違反系爭租約而生損害賠償總額預定性質之違約金。又以福康公司與被上訴人間就系爭房屋已三度簽立租約，該三次租約條款均有約定該違約金條款，就此條款內容從未變更，且系爭租約為103年10月7日簽立，約定租賃期間至107年10月31 日，福康公司於107年10月25日即發函通知被上訴人辦理點交系爭房屋事宜，益見福康公司對此契約義務當已明確知悉且願意遵守，參以福康公司確有租賃期滿延遲返還房屋、系爭房屋於108年1月7日點交時尚遺留附著於天花板及牆壁之裝潢、屋後大型水冷式冷氣未回復原狀，而致被上訴人另行僱工施作而支出支出「配電及電表更改材料，20噸冷氣拆除馬達更改工資和清除」9萬6,000元、「室內裝潢兩側拆除及清除」10萬2,500元、「後面牆壁封清板復原和泥作」4萬8, 000元之工程費用，合計為24萬6,500元（計算式：9萬6,000 元＋10萬2,500元＋4萬8,000元＝24萬6,500元，見原審卷一第2 81至291頁）等違約情事，被上訴人就此除受有實際費用支出，亦因福康公司未如期履約返還系爭房屋，而受有無法取回系爭房屋全部使用收益，及拆除工程期間無法使用收益之損失，且被上訴人所因而支出之費用，亦受有相當利息損失，復斟酌一般客觀之事實、社會經濟狀況、被上訴人實際上所受損害及福康公司如能如期遷讓房屋時，被上訴人可享受之一切利益為衡量後，認該損害金之約定尚屬過高，應酌減為88萬元，較為適當。　⑺從而，被上訴人依系爭契約第11、18條約定，請求上訴人連帶給付違約金88萬元，為有理由；逾此部分之請求，即無理由。 ⒊被上訴人依系爭租約第6、13、18條約定及民法第179條，請求上訴人連帶給付拆除裝潢工程費用24萬6,500元，為無理由：　　被上訴人雖主張：依系爭租約第6、13條約定，福康公司期滿返還系爭房屋時，應將系爭房屋回復原狀，倘將留存物無償奉送給伊，亦須經伊同意。然系爭房屋於108年1月7日點交時尚遺留附著於天花板及牆壁之裝潢、屋後大型水冷式冷氣，伊已要求拆除而不同意保留，但福康公司並未拆除清空，也未將福康公司自行改設於水力、電力及水塔等設備之位置回復原狀，致伊另行僱工而支出「配電及電表更改材料， 20噸冷氣拆除馬達更改工資和清除」9萬6,000元、「室內裝潢兩側拆除及清除」10萬2,500元、「後面牆壁封清板復原和泥作」4萬8,000元之工程款，合計為24萬6,500元，又因福康公司已於桃園地院108年度司執字第2773號執行事件中取回押租金，致無法依約從押租金內逕抵扣清潔費，就該因福康公司違反系爭租約第6、13條約定所生之費用，請求上訴人連帶給付云云。然系爭租約第11條約定之損害金，其性質為債務不履行賠償總額預定性質之違約金，已如前述，而被上訴人此部分以福康公司違反系爭租約第6、13條約定為由，請求上訴人連帶給付之費用，亦為損害賠償性質，應包含於系爭租約第11條約定之違約金總額中，被上訴人自不得再行請求。被上訴人另依民法第179條規定請求，亦係主張其所支出工程費用為其所受之損害，自亦包含於系爭租約第 11條約定之違約金總額中，不得再行請求。被上訴人此部分主張，即屬無據。五、綜上所述，本訴部分福康公司依民法第423條、第435條、第 436條、第411條反面解釋、第179條規定，請求被上訴人各給付90萬元本息，均無理由，應予駁回；反訴部分被上訴人依系爭租約第9、11、18條約定，請求上訴人連帶給付106萬元（計算式：18萬元＋88萬元＝106萬元），及福康公司自110 年9月14日起、趙克毅自110年9月15日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。從而原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並依兩造之聲請，為供擔保後准、免為假執行之宣告，核無不合，上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。福康公司於本院審理中，追加依民法第347條準用第349條、第353條、第2 27條第1項、第226條第1、2項，請求被上訴人各給付90萬元本息，為無理由，應予駁回。另被上訴人追加依民法第179 條規定，請求24萬6,500元亦為無理由，併予駁回。又福康公司追加之訴敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，兩造追加之訴均無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　23　　日民事第二庭審判長法官紀文惠　　法官賴武志　　法官楊珮瑛正本係照原本作成。被上訴人不得上訴。上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之 1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　書記官李昱蓁

2024-10-23

TPHV-111-上-4-20241023-2

訴

臺灣新北地方法院

返還不當得利

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第487號原告湯發深湯秀瓊湯瑞雲前三人共同訴訟代理人王韋鈞律師魏雯祈律師陳永來律師被告湯發源訴訟代理人林柏男律師複代理人簡辰曄律師上列當事人間請求返還不當得利事件，經本院於民國113年9月12 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：　１坐落新北市○○區○○段0000○號即門牌號碼新北市○○區○○路000 號房屋與基地，原為兩造之父親即訴外人湯進來所有，因湯進來於民國109年3月12日過世，永貞路房地由原告湯發深、湯秀瓊、湯瑞雲及被告湯發源4人於109年5月22日登記為繼承取得而公同共有，此有土地、建物登記第一類謄本可證。訴外人湯進來已於109年3月5日自行書寫遺囑載明：「土地：永和區水源段731地號，房屋：新北市○○區○○路000號，以上土地房屋全部由長子湯發源、長女湯秀瓊、次男湯發深三人平均繼承，其他人不得異議」，此有湯進來之自書遺囑及全程錄影影片可證。又兩造就上開訴外人湯進來之遺產已提起遺產分割訴訟，並經本院110年度重家繼訴字第39號民事判決（下稱前案）認定永貞路房地於辦理不動產分割登記前，其應繼分比例分別由原告湯發深、湯秀瓊、被告湯發源各取得10分之3，原告湯瑞雲則取得10分之1。又訴外人湯進來生前曾於106年11月15日與承租人吳威豪訂立永貞路房地租約，並載明：「承租人：吳威豪（以下簡稱乙方）乙方連帶保證人：吳俊杰…第一條：甲方房屋所在地及使用範圍：新北市○○區○○路000號。第二條：租賃期限經甲乙雙方洽訂為5 年0個月即自民國106年11月16日起至民國111年11月15日止。第三條：租金每個月新臺幣伍萬貳千元正（含地價稅及房屋稅）…」此有房屋租賃契約書可證。然被告自湯進來過世後，即自109年4月起自行收取永貞路房地之租金，且未交付於其他繼承人，此有被告於前案之民事陳報狀表示：「被告湯發源有收取系爭房屋租金，惟此乃基於善意而為管理，系爭租金並未擅自動支。被繼承人湯進來於109年3月12日過世之後，即無人收取房租，承租人自行按月將房租匯入其私人帳戶」等語可證。嗣後，被告更於110年3月起，未經其他繼承人同意擅自占有永貞路房地並出租予他人，此有被告與訴外人吳威豪於110年3月15日簽立之房屋租賃契約書，以及被告於110年12月13日終止前開契約另與訴外人宏易創新國際股份有限公司簽立之房屋租賃契約書及換約同意書可證。是以，被告自109年4月起至110年2月止，自行收取永貞路房地之租金每月新臺幣（下同）52000元，並於110年3月起至112 年11月止，無權占有永貞路房地並出租予他人。被告於上開期間，獲取永貞路房地逾越其應繼分之利益，應屬不當得利。　２永貞路房地雖為兩造經由繼承取得，而為公同共有財產，然就永貞路房地之權利行使、分擔，仍應以應繼分比例為計算基準，亦即由原告湯發深、湯秀瓊及被告湯發源各取得其應有部分10分之3，原告湯瑞雲取得其應有部分10分之1。然被告竟於109年4月至112年11月間，獲取應屬於原告湯發深、湯秀瓊二人之永貞路房地應繼分各10分之3及原告湯瑞雲之永貞路房地應繼分10分之1權益，原告3人自得請求被告返還不當得利。又永貞路房地於訴外人湯進來生前出租予他人之租金為每月52000元，則被告無權占有永貞路房地所獲得相當於租金之利益以每月52000元計之，應屬合理。是以，被告自109年4月起至110年2月（共計11個月）收取之永貞路房地租金，及自110年3月起至112年11月止（共計33個月）無權占有永貞路房地所獲相當於租金之不當得利，均為每月52 000元。故原告湯發深、湯秀瓊得依民法第179條規定，分別向被告請求返還不當得利各為68萬6400元（計算式：52000 元×44個月×3/10＝68萬6400元）；原告湯瑞雲得向被告請求返還不當得利為22萬8800元（計算式：52000元×44個月×1/1 0＝22萬8800元）。　３被告雖主張：「湯進來於109年3月7日所立之口授遺囑，雖與法定要件不合而非有效。然原告湯發深及原告湯秀瓊均明確表明同意遵循該口授遺囑，探究其等之真意即係同意遵循湯進來當日口述內容分配永貞路房地」云云，然訴外人湯進來於109年3月5日即自行書立自書遺囑，指定永貞路房地由原告湯發深、湯秀瓊及被告三人平均繼承。被告因不滿此分配結果，故於109年3月7日強行要求訴外人湯進來另立口授遺囑，欲將永貞路房地改由其單獨繼承。惟口授遺囑已經前案認定不生效力，並表示：「另被繼承人湯進來於109年3月7 日之口頭表示，並不符合前揭『口授遺囑』或『公證遺囑』之法定方式，非屬有效之法律上之遺囑，自不發生前後遺囑相互牴觸，前遺囑牴觸部分視為撤回等情。」（見原證3第10頁）。是以，被告所稱之「口授遺囑」自始即不存在，故其主張原告湯發深、湯秀瓊同意依「口授遺囑」分配永貞路房地，不得請求返還收益云云，並無理由。又觀被證1之同意書記載：「本人同意遵照父親3/7的口授遺囑及尊重媽媽最終之遺願，會和哥哥及姐姐共同繼續協商，共同辦理遺產繼承之事宜。」、和解協議書記載：「1.雙方同意依造爸爸臨終之口授遺囑，協議遺產分割細節。」顯見上開同意書及和解協議書均係就被繼承人湯進來之「遺產分割方式」表達意見。惟本件原告請求之標的為被繼承人湯進來過世後永貞路房地之租金利益，並非屬於遺產範圍，故縱然被告提出上開同意書及和解協議書，亦與本件並無關聯。另實際上被證1之「同意書」及「和解協議書」並非出於原告湯發深、湯秀瓊之自由意志所做成。被告於109年9月間，曾對於湯發深為父親辦理遺產稅乙事，向湯發深提起刑事侵占罪告訴，並向湯秀瓊提起民事自書遺囑無效之訴，企圖迫使原告湯發深、湯秀瓊同意依109年3月7日被繼承人口頭陳述之內容辦理遺產分割，甚至威脅原告湯發深、湯秀瓊必須立即支付10萬元和解金，否則被告不會撤回訴訟，由於當時原告湯發深、湯秀瓊不諳法律，迫於被告之威脅而簽署。惟對於因脅迫而簽署之同意書及和解契約書，原告湯發深、湯秀瓊均已於前案具狀依民法第92條第1項為撤銷之意思表示（見原證8、原證9 ），故被證1之同意書及和解契約書均為無效。是以，被告提出之同意書及和解協議書，均係原告湯發深、湯秀瓊受被告脅迫下所做成，目的是為迫使原告湯發深、湯秀瓊同意依被告之主張為遺產分割。然被繼承人湯進來之遺產已於前案分割確定，本件兩造所爭執者，為被繼承人湯進來過世後永貞路房地之租金及使用收益，此部分並非被繼承人之遺產範圍，則被告以原告湯發深、湯秀瓊就遺產分割方案簽立之同意書及和解書，主張原告不得請求本件不當得利，並無理由。是以，本件原告向被告請求返還之不當得利，仍應以前案所認定各共有人之應有部分範圍，判斷被告是否獲得逾越其應有部分之利益，始為適當。　４被告雖主張：「被告收取之租金總額為0000000元，扣除永貞路房地之漏水修繕費用10萬元及原承租人吳威豪之押金10萬元後，被告目前持有之租金總額為0000000元。原告主張被告所受之利益顯與事實不符」云云，對於被告有支出10萬元漏水修繕費及退押金10萬元予承租人乙節，原告不爭執，惟漏水是在公共管線，公共管線漏水本非由兩造承擔，承租人未經出租人同意自行修繕，被告亦未經全體共有人同意下自行答應承租人負擔修繕費用，此費用是否應由兩造負擔，難謂無疑。就被告自109年4月起至110年2月止收取永貞路房地租金共572000元（52000元×11個月=572000元），兩造並未爭執。然就被告自110年7月起至同年10月間止，被告與承租人吳威豪協議調降租金為每月32000元，及於110年12月起至 112年11月止，承租人變成宏易創新國際股份有限公司，每月租金改為46582元乙節，因被告所提出之台新銀行存摺影本，有多處資料遮隱不全，且重影部分疑似為雙重資料，難以辨認被告主張收取之租金金額是否屬實（見被證3）。退步言之，縱認被告主張之租金金額屬實，然本件原告所請求者，為被告自110年3月至112年11月間無權占有永貞路房地逾其應有部分相當於租金之不當得利，此占有利益應以每月可收取租金52000元計算，與被告是否提供承租人租金優惠並無關聯。是以，被告主張其並未獲得原告所請求之不當得利金額，並無理由。原告得向被告請求逾越其應繼分比例相當於租金之不當得利，且就此部分被告不得以其另行支出之押金、修繕費用為由主張抵銷。　５並聲明：　⑴被告應給付原告湯發深68萬6400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。　⑵被告應給付原告湯秀瓊68萬6400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。　⑶被告應給付原告湯瑞雲22萬8800元，及自民事追加訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。　⑷原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　１訴外人湯進來曾於109年3月7日口授遺囑，口述表明永貞路房地由被告單獨繼承之意思，有當日錄影之譯文可稽（見被證 4），惟兩造均未將湯進來之口授意旨記成書面。而原告湯發深於109年9月28日簽立同意書表明「本人同意遵照父親3/ 7的口授遺囑」（見被證1第1頁）；原告湯秀瓊於109年9月2 7日簽立切結同意書表明「今當遵從父親於3月7日臨終前之口授遺囑內容」、「本人同意該口授遺囑有效」（見被證1 第2頁）；原告湯發深、湯發瓊及被告於109年10月7日簽立和解協議書，於和解協議書第1條明確約定「雙方同意依照爸爸臨終之口授遺囑，協議遺產分割細節。」（見被證1第3 頁），則原告湯發深及湯秀瓊均曾同意遵循湯進來109年3月 7日口授遺囑之意旨。湯進來於109年3月7日所立之口授遺囑　　，雖與法定要件不合而非有效。然原告湯發深及原告湯秀瓊均明確表明同意遵循該口授遺囑，探究其等之真意即係同意遵循湯進來當日口述內容分配永貞路房地。準此，原告湯發深及原告湯秀瓊均不能向被告主張永貞路房地之收益。原告湯發深及湯秀瓊稱其等遭被告脅迫始簽下和解書及協議書云云，被告否認之，應由原告湯發深及湯秀瓊舉證以實其說。退步言，被告固有對原告湯發深及湯秀瓊提起刑事告訴，然係因其等有違法行為在先，並非捏造子虛烏有之事進行提告，而係為維護自身權利所為之正當舉措，自無所謂的脅迫可言。況且同意書及和解書內容係依原告等人意見而書寫（見被證5），被告顯無脅迫原告等人之情事。　２被告收取之租金總額為0000000元，扣除被告給付永貞路房地之漏水修繕費用10萬元予承租人及返還原承租人吳威豪之押金10萬元後，被告目前持有之租金總額為0000000元，原告主張被告所受之利益，顯與事實不符。就被告收取之租金、支出之費用整理如被證2附表1所示，並簡要說明如下：被告與承租人吳威豪協議，永貞路房屋109年4月起至110年2月止之租金共572000元，於110年2月一次給付。被告於110年3月與承租人吳威豪換約，約定租金為每月52000元，嗣於110年 7月至10月間同意承租人吳威豪降租之請求，調整租金為每月32000元。從110年12月起，承租人從吳威豪變更為宏易創新國際股份有限公司，每月實收租金變為46582元，並持續收取至112年11月。被告曾於110年3月19日支付永貞路房屋之漏水修繕費用10萬元予承租人吳威豪，並於111年1月7日將押金10萬元(分成兩筆各5萬元)退還承租人吳威豪，有被告之台新銀行交易紀錄可稽（見被證6)。應予強調者:吳威豪之押金10萬元係由被繼承人湯進來所收取，要退還押金理應由兩造共同負擔。被告依被證2第5頁之約定給付承租人吳威豪漏水修繕費用10萬元之事實，有被告之台新銀行交易紀錄可稽（見被證6），並有修繕漏水之照片為證。上開退還押金10萬元及支出漏水修繕費用10萬元，自應從被告所受之利益中扣除，如認不能扣除，則依無因管理或不當得利之法律關係向原告主張抵銷等語置辯。　３被告於110年7月至同年10月間僅向承租人收取128000元（每月32000元×4個月）之租金，則被告此段期間所受之利益即以此為限，原告主張被告於110年7月至同年10月所收取之租金為208000元（每月52000元×4個月），自應舉證以實其說。並聲明：原告之訴均駁回。如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。三、兩造不爭之事實　１兩造之被繼承人湯進來於106年11月15日與承租人吳威豪訂立永貞路房屋租約，並載明：「承租人：吳威豪（以下簡稱乙方）乙方連帶保證人：吳俊杰…第一條：甲方房屋所在地及使用範圍：新北市○○區○○路000號。第二條：租賃期限經甲乙雙方洽訂為5年0個月即自民國106年11月16日起至民國111 年11月15日止。第三條：租金每個月新臺幣伍萬貳千元正（含地價稅及房屋稅）…第五條：乙方應於訂約時，交於甲方新台幣壹拾萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金」，此有房屋租賃契約書可證（見卷第51至55頁）。　２湯進來於109年3月12日過世，自109年4月起，被告自行收取永貞路房屋租金，且未將租金交付於其他繼承人。　３系爭永貞路房地由原告湯發深、湯秀瓊、湯瑞雲及被告湯發源4人於109年5月22日登記為繼承取得而公同共有，嗣經本院110年度重家繼訴字第39號民事判決分割遺產，就永貞路房地判決原告湯發深取得所有權應有部分10分之3、原告湯秀瓊取得所有權應有部分10分之3、原告湯瑞雲取得所有權應有部分10分之1，被告取得所有權應有部分10分之3，於11 2年10月11日確定，並於113年2月5日登記完畢。　４被告與承租人吳威豪協議，永貞路房屋自109年4月起至110年 2月止之租金共572000元，於110年2月一次給付。被告於110 年3月以自己為出租人與承租人吳威豪換約，約定租金為每月52000元，租期至111年11月15日止，嗣於110年7月至10月間，被告同意承租人吳威豪降租之請求，調整租金為每月32 000元。110年11月份租金回復到52000元，從110年12月起，承租人從吳威豪變更為宏易創新國際股份有限公司，每月實收租金變為46582元，並持續收取至112年11月。依被證2之表格(卷第91頁)，被告自109年4月至112年11月單獨收取租金0000000元。　５被告曾於110年3月19日支付永貞路房屋之漏水修繕費用10萬元予承租人吳威豪，並於111年1月7日將押金10萬元(分成兩筆各5萬元)退還承租人吳威豪。四、按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。民法第820條第1項定有明文。第820條於公同共有準用之，民法第828條第2項亦有規定。本件兩造之被繼承人湯進來於106年11月15日與訴外人吳威豪就系爭永貞路房屋成立房屋租賃契約，原先預訂月租5200 0元、押金10萬元，租期到111年11月15日止，嗣湯進來於10 9年3月12日死亡後，依民法第1148條規定，出租人地位由全體繼承人概括承受，關於被繼承人死亡後租金之取得，本應由全體繼承人公同共有。被告雖於110年3月15日擅以自己名義與訴外人吳威豪重新簽約，又於110年12月擅與宏易創新國際股份有限公司簽約，然被告上開簽約行為，未依民法第 820條第1項辦理，對於其他全體共有人不生效力，被告自10 9年4月起至112年11月止，單獨收取租金共0000000元，仍應歸兩造公同共有。系爭永貞路房地由原告湯發深、湯秀瓊、湯瑞雲及被告湯發源4人於109年5月22日登記為繼承取得而公同共有，嗣經本院110年度重家繼訴字第39號民事判決分割遺產，就永貞路房地判決原告湯發深取得所有權應有部分 10分之3、原告湯秀瓊取得所有權應有部分10分之3、原告湯瑞雲取得所有權應有部分10分之1，被告取得所有權應有部分10分之3，於112年10月11日確定，並於113年2月5日登記完畢。前揭分割遺產判決，認為被繼承人湯進來死亡後，發生之租金債權，不在湯進來之遺產範圍內(見卷第41頁)，故 109年3月13日以後發生之租金債權，至今仍為兩造公同共有，兩造亦未就公同共有租金債權，為終止公同共有關係之意思表示，兩造既然就租金債權仍保持公同共有，原告自不能為自己而請求，而係應請求被告將租金返還於全體共有人，則原告湯發深請求被告給付686400元、原告湯秀瓊請求被告給付686400元、原告湯瑞雲請求被告給付22萬8800元，及均自民事追加訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。五、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　17　　日　　　　　　　　　民事第七庭　　法　官　陳映如以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃頌棻

2024-10-17

PCDV-113-訴-487-20241017-2

中小

臺中簡易庭

返還押金

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決 113年度中小字第3435號原告黃聖昌被告賴周麗蘭上列當事人間請求返還押金事件，本院於民國113年9月26日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。理由要領ㄧ、原告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：其向被告承租門牌號碼為臺中市○○區○○○街00號之房屋(下稱系爭房屋)，租期自民國104年1月1日起至109年 12月31日，除按月給付房租外，另給付被告新臺幣(下同)16 ,500元為押金(下稱系爭租約)，又原告於112年3月23日已終止系爭房屋租約，且原告已將系爭房屋返還予被告，但被告迄今仍拒不返還上開押金，原告無奈，爰依租賃契約之法律關係，請求被告返還上開押金等語。並聲明：被告應給付原告16,500元及自支付命令聲請狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息。　三、被告則以：原告於系爭租約屆期後拒不搬遷，經被告催告後仍置之不理，被告遂對原告提起請求遷讓房屋及給付違約金之訴，經鈞院以110年度中簡字第1690號判決原告應遷讓返還系爭房屋且應給付違約金22,500元及法定遲延利息予被告 (下稱原第一審)，嗣經原告不服提起上訴，亦經鈞院以110 年度簡上字第423號判決駁回原告上訴而告確定。而原告於原第一審時提出請求上開押租金返還之抗辯，經原第一審採為證據而業已全部抵充原告應給付被告之部分違約金，並無原告主張被告仍積欠原告押金未還之事實等語，以為置辯。並聲明：原告之訴駁回。四、本院之判斷：㈠原告上開主張，業據其提出系爭租約等件以為證，原告承租系爭房屋時，曾給付被告押金16,500元，為被告所不爭執，應堪信系爭房屋押金為16,500元之事實為真；惟被告辯稱：押金業經原第一審抵充原告應給付之部分違約金完畢等語，並提出本院110年度中簡字第1690號民事確定判決為證。㈡按確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷之事項為限，判決理由並無既判力。但法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，其對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該重要爭點所提起之訴訟中，法院及當事人就該已經法院判斷之重要爭點法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，始符民事訴訟法上之誠信原則(最高法院87年度台上字第1029號判決意旨足參)。　㈢經查：被告上開所辯事實，經本院調取110年中簡字第1690號判決、本院110年度簡上字第423號民事判決附卷，原第一審之判決為上訴審維持，認原告於系爭租約屆期後，仍不搬遷，因此產生遷讓返還系爭房屋之義務及依系爭租約第6條約定應給付被告違約金之義務，而違約金之判定，原第一審得心證之理由欄第㈢點內容載明：「…被告自110年1月1日起至1 10年3 月31日應給付原告之違約金共計3萬9000元（13000元 ×3＝39000元），扣除押租金1萬6500元，被告應給付原告2萬 2500元（39000元－16500元＝22500元）。另自110年4月1日起至遷讓房屋之日止，被告應按月給付原告違約金1萬3000元。」等語。足證原第一審將原告承租系爭房屋時給付被告押金16,500元，在精算原告應給付被告違約金時業已抵充扣除。經扣除後，原告尚應給付被告22,500元違約金。依上揭最高法院判決意旨，本院應受原第一審判決理由判斷認定結論之拘束，以避免判決歧異，造成矛盾之結果。是原告上開主張，委無足採。　五、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係，請求被告返還原告押金16,500元及自支付命令聲請狀繕本送達翌日起至清償日之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。本件訴訟費用，應由原告負擔。　　六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌與判決結果不生影響，爰不逐一論述。　　　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　8 　　日臺中簡易庭法　官丁兆嘉以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明：一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如未表明上訴理由者，應於上訴後20 日內向本院提出上訴理由書。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　8 　　日書記官　許靜茹

2024-10-08

TCEV-113-中小-3435-20241008-1

桃小

桃園簡易庭

損害賠償

臺灣桃園地方法院小額民事判決 113年度桃小字第881號原告王士豪被告陳燕蕎寄桃園市○○區○○路000號1樓上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國113年9月10日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣1,000元由原告負擔。理由要領一、本件被告經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依民事訴訟法第433條之3規定，依職權由原告一造辯論而為判決。二、原告主張：伊於民國111年8月20日向被告承租門牌號碼桃園市○○區○○路000號1樓之房屋（下稱系爭房屋），兩造簽立住宅租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自111年9月1日至112年8月31日止，租金為每月新臺幣（下同）1萬元，伊並交付被告2個月租金共計2萬元作為押租金。嗣因被告不斷以電費相關事項干擾，且不願意修繕冷氣致伊無法使用系爭房屋，伊遂於111年11月30日依系爭租約第17條第1項約定終止系爭租約，然被告迄今仍未返還前開押租金，爰依系爭租約之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明被告應給付原告2 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息。三、被告雖未於最後言詞辯論期日到場，然依其先前所提書狀及 113年7月30日開庭所述，則以：兩造於系爭租約第13條第1 項已約定兩造於期限屆滿前不得任意終止租約，伊有權不接受原告提前終止租約之要求，並要求原告居住至系爭租約期滿，況原告未按系爭租約第9條第3項約定，將系爭房屋回復原狀，致伊因拆除招牌而支出5,000元費用，是伊有權利沒收押租金等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。四、原告主張兩造於111年8月20日簽訂系爭租約，約定由原告向被告承租系爭房屋，租賃期間自111年9月1日至112年8月31 日止，租金為每月1萬元，原告並交付2個月租金共計2萬元予被告作為押租金，被告迄今仍未返還押租金2萬元之事實，業據其提出與所述相符之系爭租約在卷為證（見本院卷第 5至10頁），且為被告所不爭執（見本院卷第43頁反面），堪信為真實。五、原告主張被告應返還押租金2萬元等節，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：　㈠系爭租約第13條第1項、第17條第1項第1款分別約定：「本契約於期限屆滿前，除依第16條及第17條規定得提前終止租約外，甲乙雙方不得任意終止租約」、「租賃期間有租賃住宅未合於所約定居住使用，並有修繕之必要，經乙方（即承租人）定相當期限催告，仍不於期限內修繕，致難以繼續居住者，乙方得提前終止租約，甲方（即出租人）不得要求任何賠償」乙節，有系爭租約附卷可查（見本院卷第5至10頁），堪認兩造間已約定除符合系爭租約第16條、第17條所載特定情形外，兩造均不得於系爭租約期限屆滿前，任意終止系爭租約。　㈡原告固主張其係因請求被告修繕冷氣未果，而依系爭租約第1 7條第1項約定終止系爭租約等語，惟觀諸原告所提供之兩造間通訊軟體LINE對話紀錄截圖（見本院卷第60至74頁反面），皆係關於兩造間因電費及系爭房屋使用所生爭執，核非系爭租約第17條所約定得提前終止租約之事由，且綜觀該對話紀錄全文，均未見原告有何催告被告修繕冷氣之舉，原告復對於該冷氣有何修繕之必要、不予修繕是否即使系爭房屋未合於所約定居住使用並致難以繼續居住等情，未能具體說明或舉證以實其說，則其主張得依系爭租約第17條第1項約定提前終止系爭租約，自不可採。況依前開LINE對話紀錄所示，原告雖似曾於111年11月27日有欲提前解約之相關表示，惟被告於同年12月1日則仍傳送「記得繳租金」、「一切照合約來」、「匯款完記得通知」等訊息予原告，原告復自承被告曾要求原告續租、後續要求原告繼續付租金等語（見本院卷第60頁），顯見被告並未同意原告提前終止租約，而兩造既對於系爭租約提前終止並未達成合意，則原告自不得於系爭租約租期屆滿前即片面以前開事由主張終止該租約，故原告所為兩造已於111年11月30日終止系爭租約之主張，並不足採。　㈢末按押租金乃租賃契約成立時，以擔保承租人之租金債務為目的，由承租人交付於出租人之金錢，故於租賃契約終了時，倘承租人有欠租或負有損害賠償債務者，其所交付之押租金當然抵充；所謂當然抵充，即無須當事人之意思表示，亦不問當事人之意思如何，當然抵充而結算其差額；又抵充乃出租人之權利而非義務，租賃關係存續中出租人亦得以押租金抵充欠租，於此情形等於出租人拋棄押租金返還期限之期限利益，承租人無反對之權利。經查，本件系爭租約既未於所約定租期屆滿前提前終止，已如前述，則原告即有繼續繳付租金之義務，而自兩造間之LINE對話紀錄觀之，原告於11 1年12月1日傳送內容為「既然你要多收這個月租金…（略）」等語之訊息予被告（見本院卷第60頁），可認原告所給付被告之租金至多僅繳至111年12月份，則至系爭租約期限屆滿即112年8月31日前，原告尚積欠被告112年1月至8月之租金未付，而揆諸前揭說明，出租人本有以押租金抵充欠租之權利。從而，被告前揭所辯，尚非無據，本件原告請求被告返還押租金，應無理由。　㈣又本件被告既得以押租金抵充欠租，而無庸返還押租金2萬元予原告乙節，已如前述，則關於被告抗辯其因原告未將系爭房屋回復原狀而支出5,000元費用，故有權沒收押租金云云，本院即無庸審酌，併此敘明。六、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告返還押租金2萬元及遲延利息，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依同法第436 條之19第1項規定，確定訴訟費用負擔如主文第2項所示。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　4 　　日桃園簡易庭法官高廷瑋以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　4 　　日書記官王帆芝附錄：一、民事訴訟法第436條之24第2項：　　對於小額程序第一審裁判上訴或抗告，非違背法令為理由，不得為之。二、民事訴訟法第436條之25：　上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：　㈠原判決所違背之法令及其具體內容。　㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。三、民事訴訟法第471條第1項：（依同法第436條之32第2項規定於小額事件之上訴程序準用之）上訴狀內未表明上訴理由者，上訴人應於提起上訴後20日內提出理由書於原第二審法院；未提出者，毌庸命其補正，由原第二審法院以裁定駁回之。

2024-10-04

TYEV-113-桃小-881-20241004-1

簡上

臺灣新北地方法院

返還租賃房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度簡上字第289號上訴人蔡涵聿被上訴人陳紹宗上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於民國113年3 月22日本院板橋簡易庭112年度板簡字第2702號第一審判決提起上訴，本院於民國113年8月14日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、原判決關於命上訴人給付超過新臺幣（下同）123,790元，及該部份假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。三、其餘上訴駁回。四、第一、二審訴訟費用由上訴人負擔五分之四，餘由被上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人起訴主張：　　兩造於民國111年10月13日訂立住宅租賃契約（下稱系爭租約），約定上訴人向被上訴人承租其所有之新北市○○區○○街 00巷0弄0號後半部房屋（下稱系爭房屋），租期自111年10 月15日起至113年10月14日止，每月租金新臺幣（下同）17, 500元，押金35,000元，惟上訴人自112年3月15日起即未支付租金，經被上訴人以112年12月12日以陳報狀定5日期限催告上訴人支付欠租，逾期不支付，則同時以該書狀終止系爭租約，上訴人逾期仍未支付欠租，系爭租約已終止，爰本於所有權、系爭租約、租賃及不當得利之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：㈠上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人122,500元。㈢上訴人應自112 年12月15日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月於每月 15日前給付被上訴人17,500元。二、上訴人於原審答辯則以：　　上訴人自112年3月15日起不支付租金，係因被上訴人表示地目有問題，希望上訴人提前搬走等語資為抗辯。並聲明：被上訴人之訴駁回。三、原審為被上訴人一部勝訴(即112年3月15日至113年1月3間共計133,790元部分之租金與不當得利部分)，一部敗訴(即遷讓返還系爭房屋及逾133,790元之不當得利部分)之判決，即命上訴人給付被上訴人133,790元，及職權為假執行之宣告暨訴訟費用負擔之諭知，並駁回被上訴人其餘之訴。被上訴人就其敗訴部分並未上訴，已告確定。上訴人就其敗訴部分聲明不服，而就事實之陳述及所用證據，除與原判決記載者相同，予以引用外，上訴人並補充：上訴人係因被上訴人提前終止租約，故要求被上訴人必須給付違約金及搬遷費，然被上訴人始終敷衍以對，上訴人始決定暫時不將系爭房屋內之物品搬離，而被上訴人於112年12月間兩造尚未點交系爭房屋前，即自行進屋並將上訴人物品丟棄（包含文具、衣物、棉被、電子產品等物品），則被上訴人自行進屋侵犯上訴人之隱私權，擅自丟棄上訴人物品則侵害上訴人財產權，被上訴人自應分別依民法第195條第1項賠償上訴人隱私權之損害15萬元、依民法第184條賠償上訴人財產損害5萬元。是縱認上訴人應支付被上訴人租金，則上訴人即依民法第334條規定主張以前揭賠償金共20萬元予以抵銷。並上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，駁回被上訴人之訴。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。四、被上訴人主張兩造於111年10月13日訂立系爭租約，約定由上訴人向被上訴人承租之系爭房屋，租期自111年10月15日起至113年10月14日止，每月租金17,500元，押金35,000元；上訴人自112年3月15日起未給付租金；被上訴人於112年5 月19日以存證信函向上訴人為終止租約之意思表示，上訴人於5月23日收受上開終止租約之意思表示之事實，業據其提出系爭租約、存證信函及收件回執、系爭房屋建物謄本可稽（見112年度板簡字第2702號【下稱原審卷】第13至22頁、第37頁），此部分事實，堪信為真實。　五、被上訴人主張上訴人應給付112年3月15日至113年1月3日間之租金及不當得利等情，為上訴人所否認，並以前開情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠被上訴人請求上開期間之租金及不當得利，有無理由？㈡上訴人以被上訴人於未點交前自行進屋並將上訴人物品丟棄，致上訴人隱私權、財產權受損害共計20萬元，以此主張抵銷，有無理由? 　㈠被上訴人請求上開期間之租金及不當得利，有無理由？　⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；民法第440條第1、2項分別定有明文。次按土地法第100條第 3款規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：…三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時。」，上開規定在有期限之租賃具有同一之法律理由，自應類推適用（參照最高法院44年台上字第516號判例意旨）。關於擔保金抵償租金之規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規定（參照最高法院72年度台上字第283號裁判意旨），且應類推適用於定期之租賃關係，此為最高法院現在所持見解（參照最高法院102年度台上字第833號、95年度台簡上字第2號、95年度台上字第206號、91年度台簡上字第16 號裁判意旨）。又土地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2個月以上之認定，自應以經扣抵擔保金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達2個月即得終止之規定，其理自明。經查，系爭租約之租期自111年10月15日起至113年10月14日止，每月租金17,500 元，押金35,000元，已如前開認定，是上訴人負有依系爭租約條件按月給付原告租金17,500元之義務，而上訴人自112 年3月15日起未給付租金乙情，亦為兩造所不爭執，然斯時迄至同年5月19日被上訴人寄發上開存證信函與上訴人時，上訴人積欠之租金扣除押租保證金，其積欠之數額尚未達二個月以上，依前開說明，被上訴人不得於此時單方解除契約，是被上訴人以前開存證信函之寄發對上訴人為終止租約之意思表示，自不生合法終止之效力。　⒉惟按出租人終止租約，依民法第263條準用第258條規定，應向他方當事人以意思表示為之，業如前述。又所謂調解、起訴，均有催告通知終止契約之效力，係指調解聲請書或起訴書有催告或終止契約之意思表示者，於調解聲請書或起訴書之繕本送達對方時，有催告或止約之效力而言（參照最高法院56年台上字第2009號判例意旨）。查，上訴人自112年3月 15日迄至本件起訴即112年9月8日止，扣除押租保證金後，積欠之租金已達二個月以上，而被上訴人既已寄發前開存證信函催請上訴人給付積欠之租金，並於起訴狀中表明因上訴人積欠逾2個月以上租金而終止租約之意旨，則參照前開說明，被上訴人此部分所為終止契約之意思表示，應屬合法有效。足見兩造之系爭租約業於起訴狀繕本送達上訴人之日即 112年9月28日（見板簡卷第45頁送達回證）已發生終止之效力。　⒊再上訴人自112年3月15日起即未依約交付租金，而系爭租約已於112年9月28日終止，已如前述，則被上訴人自得請求上訴人自112年3月15日起至112年9月28日止所積欠之租金。另按無法律上原因，而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。查，兩造已於113年1月3日點交乙情，有點交具結書為證(見板簡卷第137頁)，且為上訴人所不爭執，是上訴人係自113 年1 月3日以後並無繼續占有使用系爭房屋。故被上訴人主張上訴人自112年9月28 日終止租約起至返還房屋之日即113年1月3日止，屬無權占有系爭房屋，上訴人因此受有相當於租金之利益，致被上訴人受有損害，故而被上訴人請求上訴人自112年9月29日起至 113年1月3日止，應給付相當於租金之不當得利，自屬有理。基此，被上訴人請求自112年3月15日起至113年1月3日止之租金及不當得利共計133,790元（計算式：17,500元7＋17 ,500元20/31＝122,500元＋11,290元，元以下四捨五入），自屬有據，應予准許。　㈡上訴人以被上訴人於未點交前自行進屋並將上訴人物品丟棄，致上訴人隱私權、財產權受損害共計20萬元，以此主張抵銷，有無理由? 　⒈按2人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條定有明文。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277條亦有明定，又同法第400條第2項對經裁判之抵銷數額，復明定有既判力，則主張抵銷之當事人就其主張抵銷之債權及數額確實存在之事實自負有舉證責任（最高法院88年度台上字第3398號判決意旨參照）。準此，上訴人自應先就其所主張抵銷之債權及數額確實存在之事實，負舉證責任。　⒉隱私權部分：　⑴按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任　　；不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非　　財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額；又數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。民法第184 條第 1 項及第195 條第1 項前段、第185條第1項分別定有明文。又不法侵害他人居住安寧之人格利益，如其情節重大，被害人非不得依民法第195 條第1 項規定請求賠償相當之金額（最高法院92年度台上字第164號判決意旨參照）。又占有乃對於物有事實上管領力之一種狀態，如對於物已有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實上之管領力( 最高法院95年台上字第1124 號判決意旨參照) 。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所謂返還租賃物，係指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有，承租人移轉占有後，即喪失其對於物之事實上管理力而消滅占有，此觀民法第455 條前段、第946 條第1 項規定即明。查，上訴人於上訴理由稱：因可歸責於被上訴人事由而提前終止租約，被上訴人應給付搬遷費卻遲未給付，故尚未搬遷等語，可知兩造就系爭租約終止與否、搬遷時點，顯有歧見，被上訴人倘欲收回房屋，自應循訴訟途徑解決，則被上訴人於未經法院判決確認系爭租約是否有合法終止之事由時，自行進入系爭房屋，即有未洽。退而言之，縱認系爭租約業經合法終止，上訴人固有依期限搬離系爭房屋之義務，然於上訴人自行離去或經法院強制執行解除承租人占有以前，系爭房屋仍為上訴人占有狀況，除經上訴人同意，被上訴人不得擅自進入，而被上訴人未經上訴人許可擅自進入系爭房屋，核已不法侵害上訴人之隱私，造成上訴人對隱私期待喪失，已對上訴人之住宅隱私造成破壞且情節重大，上訴人自得依上開規定，請求被上訴人賠償相當之金額。　⑵次按慰藉金之多寡，應斟酌雙方之身分、地位、資力與加害之程度及其他各種情形核定相當之數額；其金額是否相當，自應依實際加害情形與被害人所受之痛苦及雙方之身分、地位、經濟狀況等關係決定之（最高法院85年度台上字第460 號判決意旨參照）。本院考量本件係因上訴人屢次積欠租金，經出租人催討多次，均未主動與出租人聯繫溝通欠費及返還房屋事宜所致，及上訴人自承：我於112年6、7月便將系爭房屋內大多數東西均清空，僅剩餘大型家具、做生意之用具等語(見板簡卷第135頁)，其因系爭房屋之隱私受影響程度並非甚鉅等一切情狀，認上訴人請求被上訴人賠償精神慰撫金以10,000元為適當，逾此部分之請求，尚屬無據。　⒊財產損害部分：　　上訴人主張其受有財物損害5萬元等情，未據提出任何具體事證以資證明確有前開損害及金額，準此，尚難認上訴人就此部分之主張已善盡舉證之責，故上訴人主張被上訴人應給付5萬元損害賠償，即無理由，不應准許。　⒋基此，上訴人對於被上訴人所負之租金返還債務133,790元，與被上訴人對上訴人應負之賠償金10,000元債務，均已屆清償期，且給付種類相同，並無不適於抵銷情狀，準此，上訴人主張以其損害賠償債權，與前述被上訴人經准許之租金債權133,790元抵銷，於抵銷範圍內，被上訴人得請求金額餘1 23,790元，可以認定。　六、從而，本件被上訴人請求上訴人給付123,790元，於法有據，應予准許；逾此部分之請求，於法無據，不應准許。原審判命上訴人給付逾上開應准許部分，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人其餘上訴部分，原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經核於本院認定之事實不生影響，爰不予一一論駁，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　4　　日　　　　　　　　　民事第六庭　審判長法　官　許瑞東　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　許映鈞　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳幽蘭以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李淑卿

2024-10-04

PCDV-113-簡上-289-20241004-1