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給付居間報酬

臺灣新竹地方法院民事簡易判決 113年度竹簡字第401號原告家樂發房地產開發有限公司法定代理人范喬雅訴訟代理人陳佳鴻律師被告范春梅上列當事人間給付居間報酬事件，本院於民國114年1月21日辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣44萬8000元，及自民國113年1月26日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行。但被告如以新臺幣44萬8000元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查原告起訴時原聲明：㈠被告應給付原告新臺幣(下同)44萬8000元，及自民國112年1月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准予假執行。嗣於言詞辯論程序中將聲明㈠利息起算日更正為自113年1月26日起算，原告所為核屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，自應准許。貳、實體方面：一、原告起訴主張：　㈠緣原告為房屋仲介公司，以居間仲介買賣房屋為業，於112年 11月17日受被告委託，就坐落新竹市○○段0000地號土地(權利範圍711/10000)，同地段3030號建物(權利範圍全部)，建物門牌號碼為新竹市○○路000號2樓之房屋暨共同使用部分建號3041號建物(權利範圍906/10000，下合稱系爭房地)簽訂專任委託銷售契約書(下稱系爭委託銷售契約)，為房屋居間仲介銷售服務，期間自112年11月17日起至113年2月18日止，且約定原告之服務報酬為系爭房地成交價額之百分之4。　㈡嗣後原告協助被告於112年12月22日與訴外人蔡絲涵以1120萬元之價額簽訂系爭房地之不動產買賣契約(下稱系爭買賣契約)，並約定被告應於113年3月5日完成交屋。詎被告簽約後始猶豫出賣系爭房地，且於113年1月25日寄發存證信函，向原告及蔡絲涵等人表明不欲出賣系爭房地並拒絕履行系爭買賣契約。惟依兩造所簽訂系爭委託銷售契約書第8條第3項第 4款規定，被告簽訂系爭買賣契約後拒絕履行，為因可歸責於被告之事由而解除契約，並視為原告已完成居間仲介之義務，被告應依系爭委託銷售契約第5條第⑴項約定給付服務報酬，即支付原告成交價額之百分之4，共44萬8000元(計算式：1120萬元×4%)，並自被告拒絕履行系爭買賣契約即113年1 月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算利息。　㈢被告雖抗辯系爭委託銷售契約及系爭授權書之形式真正，然鈞院113年度重訴字第31號(下爭系爭前案)已對此論述明確，且系爭委託銷售契約記載委託建物為683號「3樓」僅為筆誤，因被告所擁有者為2樓建物；另被告於簽立系爭委託銷售契約時原本委託價格為1380萬元，嗣於簽立系爭買賣契約書前，買方與被告磋商後，雙方議定金額則為1120萬元，故成交價與委託契約書記載之價格不符，且本件原告請求的報酬金額也非以1380萬元計算。　　㈣綜上，並聲明：⒈被告應給付原告44萬8000元，及自113年1月 26日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒉願供擔保，請准予假執行。　　　二、被告則以：　㈠緣被告之子魏凡凱、媳婦江淑賢多次要求被告將系爭房地出售並搬去與其等同住，但被告並未同意。被告嗣後發現仲介諶寶蓮帶人到系爭房地看房，即向江淑賢表示不可以把委託書給諶寶蓮，因被告僅欲了解系爭房地現值，並無出售之意。但嗣後發現江淑賢未經被告同意，即於112年11月17日與原告簽下系爭委託銷售契約書，並於112年12月22日跟訴外人蔡絲涵簽署系爭買賣契約。被告從未取得上開契約文件或交易訂金，也沒有任何人曾經跟被告表示有買家出價，被告對系爭房地遭他人出售並不知情，也無買賣合意。　㈡原告與買方蔡絲涵通知被告於113年1月6日到地政士牛太華事務所協商系爭房地買賣事宜時，買方蔡絲涵、仲介與地政士連成一氣，針對系爭房地買賣事宜要求被告簽下協議書(下稱系爭協議書)，稱如不簽署就要被告立即搬家等語。而牛太華知悉被告年紀老邁、視力不好，僅口述念系爭協議書第 1條延長猶豫期間之文字即騙取被告簽名，卻未告知被告拒絕履行系爭買賣契約之效果。被告擔心無家可歸，被迫於11 3年1月6日簽下系爭協議書，系爭協議書顯然是買方趁被告急迫、輕率、無經驗且受人脅迫下所為，應予撤銷，不得作為被告事先同意出售系爭房地之依據。　㈢買方蔡絲涵又透過地政士牛太華要求被告履約，被告無出售系爭房地之意，故數次表示未同意出賣系爭房地，且未取得系爭買賣契約等文件。而買方與原告收到上開通知後，方提供相關文件影本給被告，但該等文件被告並未簽章，應為第三人擅自所為，故系爭買賣契約應為無效或得撤銷。　㈣再查，地政士牛太華為仲介諶寶蓮的配偶，其等均有被告的聯絡方式，可直接跟被告查證是否同意系爭買賣契約的内容；且被告一直以為江淑賢介紹牛太華是要辦理信託房屋，牛太華及諶寶蓮於簽約前均未跟被告查證是否要出售系爭房地，顯違反常情而有重大弊端。　㈤又被告前與他人發生車禍，江淑賢以替被告代辦車禍保險業務、調解為由，濫用被告之眼疾及對江淑賢之信賴，而有騙取被告簽名或偽造委託書之嫌。被告從未於112年11月間授權江淑賢委託銷售系爭房地，系爭前案勘驗過程已證明江淑賢持有的兩張委託書有偽造、變造之嫌，應均無效。江淑賢從未就系爭房地出售事宜取得代理權，故系爭銷售契約亦應屬無效。縱然被告曾於112年11月29日簽署委託江淑賢代辦系爭房地出售事宜之授權書(下稱系爭授權書)，該意思表示也已於112年12月2日撤銷，並再以此答辯狀繕本送達原告作為撤銷之意思表示，原告持有之系爭授權書已經失效，依據民法第74條第1項、第92條第1項、第107條、第170條第1項規定，無從作為江淑賢得代表被告簽署系爭買賣契約之授權依據。　㈥又系爭授權書上的建物標示門牌號碼「二樓」等文字經過塗改，授權人與代理人亦未填寫出生年月日、地址等資訊，無從特定授權人或代理人之年籍資料。江淑賢利用被告的信任與視力不佳、輕率、急迫、無經驗等情，騙取被告在系爭授權書簽名。且由日期觀之，112年11月17日江淑賢跟原告簽署系爭委託銷售契約書時，112年11月29日之系爭授權書並不存在，原告明知江淑賢沒有獲得被告授權，因此系爭委託銷售契約書不得拘束被告，且系爭委託銷售契約書記載標的地址為新竹市○區○○路000號「三樓」，顯與被告無關，所有權人簽名欄也有塗改痕跡，可見系爭委託銷售契約書及系爭授權書，形式均不真正。　㈦退萬步言，縱然系爭委託銷售契約書成立，但雙方約定委託銷售價格為1380萬元，系爭房地出售價格卻僅有1120萬元，原告違反系爭委託銷售契約書規定，自不得請求被告給付居間報酬。　㈧綜上，由於原告有諸多違反地政士法第18條、第22條第1項、第27條、地政士及不動產經紀業防制洗錢及打擊資恐辨法第 8條第1、2項之違法行為，亦未查證江淑賢是否有授權，未查證被告是否同意出售系爭房地或價金條件為何，且依照不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項，契約審閱期間不得少於3日，原告未讓江淑賢帶回系爭委託銷售契約，江淑賢也沒有讓被告在系爭委託銷售契約上簽名，違反消費者保護法第11條之1、民法第71條、第113條之規定。又原告身為不動產仲介公司，明知被告名下只有系爭房地，出售後無處可住，無履約能力，卻未提供周遭物件的價格，更強迫被告履約以便收取高額居間報酬，違反民法第567條與不動產經紀業管理條例第24條之2等規定，復有銷售地址記載錯誤等重大錯誤，更違反誠實信用方法，被告得主張依照民法第571條規定，拒絕給付居間報酬。縱然被告有給付居間報酬義務，原告請求給付全部報酬的百分之4，顯然過高，請求鈞院依照民法第572條之規定酌減。　㈨並聲明：⒈駁回原告之訴。⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行。三、本院之判斷：　㈠原告主張被告委託原告銷售系爭房地，約定以銷售金額百分之4作為服務報酬，由訴外人江淑賢代理被告於112年11月17 日簽立系爭委託銷售契約，於112年12月22日與訴外人簽立系爭買賣契約，以1120萬元出售系爭房地；而被告於113年1 月25日通知拒絕履行系爭買賣契約等事實，業據提出系爭委託銷售契約書、被告與江淑賢之LINE對話截圖、被告與諶寶蓮之LINE對話截圖、系爭買賣契約書及存證信函等件為證( 見本院卷第17-56頁)，並據以請求被告給付居間報酬44萬80 00元。被告故坦承客觀上有簽約等事實，惟以前詞置辯。　㈡被告有授權江淑賢委託出售系爭房地：　　⒈按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第103條第1項定有明文。次按在買賣不動產之情形，若所受委任之事務，僅為不動產買賣之債權行為，非為移轉或設定負擔之物權行為，縱受任人以自己名義為委任人買受不動產後，依委任之內容，須將該買受之不動產物權辦理移轉登記與委任人，仍無委任須以文字(書面)為之限制，兩者應加區別(最高法院96年度台上字第1150號判決意旨參照)。據此，可知不動產買賣若無涉移轉或設定負擔之物權行為，即非屬要式契約，僅需原告有授權之意思表示，代理即可成立。　　⒉被告雖辯稱其並無出售系爭房地之意，也從未授權江淑賢委託銷售系爭房地等語。然依原告提出之被告與江淑賢間 112年11月間之LINE對話紀錄，可知彼時被告經江淑賢告知新竹南大路房價上漲，很多人想看房等語，被告即回覆：可與仲介聯繫、可看房、選擇客戶等語，並提出相關房屋介紹說詞；嗣後江淑賢將其與仲介諶寶蓮間之對話截圖傳給被告，讓被告了解處理進度，被告並明確詢問房屋市場行情若干，並指示江淑賢排定時間帶看、若太低價就不用看等語(見本院卷第21-35頁)。又依原告提出被告與仲介諶寶蓮112年11月至12月間之LINE對話紀錄，亦均為諶寶蓮向被告表示帶客看房資訊等語(見本院卷第37-44頁) ，可見被告確有出售系爭房地之意願，並於11月間即授權江淑賢代為處理出售房地、聯繫仲介等事宜。足認被告確有出售系爭房地之真意，並有授權江淑賢委託銷售系爭房地。　　⒊被告雖辯稱系爭授權書經過塗改或係由他人填載，且江淑賢簽署系爭委託銷售契約書後未交給被告審閱，故系爭授權書及系爭委託銷售契約書均無效等語。然如前所述，不動產買賣若無涉移轉或設定負擔之物權行為，非屬要式契約，僅需被告有授權之意思表示，代理即可成立。而依上開對話紀錄，已足證被告有出售系爭房地之真意，並授權江淑賢委託銷售系爭房地，即足認江淑賢已獲被告授與代理權而為有權代理。故其後江淑賢為代理被告出賣系爭房地，而由其填載授權書內容、與原告簽訂系爭委託銷售契約，及於112年12月22日與訴外人蔡絲涵簽訂系爭買賣契約等行為，均未逾越被告所授權之範圍，依民法第103條第1項規定，其所為自直接對被告發生效力，難謂無效。被告上開所辯，洵非可採。　㈢被告辯稱其得撤銷授權江淑賢委託出售系爭房地之意思表示等語，並無理由：　　⒈按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示；法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付，民法第92條第1項本文第74條第1項分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。　　⒉被告雖主張江淑賢以替被告出面處理車禍調解事宜及辦理車禍保險業務為由，騙取被告在授權書上簽名，爰依民法第74條第1項、第92條第1項規定主張撤銷授權之意思表示等語。惟查：被告前所述車禍事宜，業經系爭前案依職權向臺灣新竹地方檢察署函調該刑事案件偵查卷宗全卷，核閱查明上開車禍案件和解過程係由被告本人親自洽談處理，並無委託江淑賢處理情事，嗣復因雙方達成和解，亦無再處理申請保險理賠車禍事宜，被告並在和解書上親自簽名、註記，此經本院調取系爭前案卷證查核無誤，是被告所執上詞，亦無足取。　　⒊被告復主張買方蔡絲涵、仲介與地政士聯手欺騙被告，迫使被告簽立系爭協議書，系爭協議書應予撤銷，不得作為被告同意賣出系爭房地之依據等語。惟被告既坦承係由其親自在系爭協議書簽名，復未舉證證明買方蔡絲涵、仲介與牛太華有何脅迫、詐欺行為而令被告簽訂系爭協議書之情事，再參以系爭協議書載明該協議書一式三份等文字( 見本院卷第121頁)，可見被告亦執有一份協議書，而得自由審閱，顯見被告上開所辯遭詐欺或因自身急迫、輕率、無經驗之情形下方簽署，得撤銷簽署系爭協議書之法律行為等語，均無足採。　　㈣被告又辯稱原告違反定型化契約審閱期間之規定等語。然依上論述，可知本件委託出售系爭房地事宜，是由被告授權江淑賢處理，並由江淑賢與原告接洽、簽約，被告既未出面簽約，自不得以原告未將契約交予被告為由，而認原告違反審閱期間之約定；至於訴外人江淑賢有無將契約交給被告過目，則為被告與江淑賢間之問題，與原告及契約之效力無涉，併予敘明。　㈤再按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項分別定有明文。次按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響(最高法院49年台上字第1646號判決意旨參照)。經查，系爭買賣契約係以1120萬元成交，且有效存在等節，已如前述，縱使被告不履行系爭買賣契約，然兩造於111年11 月17日即已成立系爭委託銷售契約，並約定居間報酬為成交價的百分之4，依上開說明，原告仍得請求居間報酬44萬800 0元，是原告主張，應屬有據。　㈥被告雖辯稱約定之報酬過高，應依民法第572條規定酌減等語。按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之；但報酬已給付者，不得請求返還，民法第572條定有明文，其立法理由為居間人每乘委託人之無知識經驗，約取不當高額之報酬，本條規定之意旨，即以居間人報酬之數額，雖得由契約當事人自由約定，然居間人所受之報酬額，必須與其所任勞務之價值相當，方為公允。若報酬數額過鉅，顯失公平者，法院得因委託人之請求酌減之。又按不動產經紀業管理條例第 19條第1項規定：「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。」。而主管機關內政部於 89年公（函）告訂定之不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條規定：「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之6或1個半月之租金。」。系爭委託銷售契約既為被告授權訴外人江淑賢代理，並經自由意志與原告議定報酬，本於契約自由原則，倘簽約時並無發生何種足以剝奪雙方磋商協議契約內容之情形，自不能於履約時任意以給付過高為辯。況且依不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條之規定，本件約定之服務報酬並無過鉅而有失公平之處，實難認被告此部分之抗辯可採。　　　㈦末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1 項、第2項分別定有明文。又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦分別明定。查系爭委託銷售契約第5條第1 項前段、第8條第3項第4款約定：服務報酬為成交價額之百分之4；有下列情形之一者，均視乙方(即原告)已完成居間仲介之義務，除第2款給付原約定服務報酬之半數外，甲方( 即被告)仍應支付第5條第1項約定之服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方：⑷簽立書面買賣契約後，因可歸責於甲方之事由而解除契約者(見本院卷第17、18頁)。本件被告與訴外人蔡絲涵已於112年12月22日簽立系爭買賣契約，而被告於113年1月25日寄發存證信函通知原告拒絕履行系爭買賣契約(見本院卷第51-56頁)，則依上開約定，被告應於拒絕履行契約之日即113年1月25日將報酬支付予原告，則原告請求被告給付自113年1月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，核無不合，應予准許。　四、從而，原告依兩造間委託銷售契約之法律關係，請求被告給付44萬8000元，及自113年1月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，即屬有據，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法，核與判決之結果不生影響，無庸逐一論究，併此敘明六、本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。另被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行部分，核無不合，爰酌定如主文第3項但書所示之相當擔保金額准許之。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　中　　華　　民　　國　 114　　年　　2　　月　　25　日　　　　　　　　　新竹簡易庭　法　官　黃世誠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114　　年　　2　　月　　25　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊霽

2025-02-25

SCDV-113-竹簡-401-20250225-1

南小

臺南簡易庭

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臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事裁定 114年度南小字第74號原告王道國際理財顧問有限公司法定代理人林御存被告林韡 上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院裁定如下：　　主　　文原告之訴駁回。（原訂114年2月27日上午10時言詞辯論期日取消）訴訟費用由原告負擔。　　理　　由一、按提起民事訴訟，應依民事訴訟法第77條之13規定繳納裁判費，此為必備之程式；又原告之訴，有民事訴訟法第249條第1項所列各款情形之一，依其情形可以補正，經審判長定期間命其補正而不補正者，法院應以裁定駁回之，亦為同法條第1項所明文。二、原告原聲請對被告核發支付命令，經被告聲明異議依法視為起訴，經查原告未繳納足額裁判費，經本院於民國114年1月 14日裁定限原告於收受裁定後5日內補繳裁判費新台幣500元，該裁定已於同年月16日送達於原告，有送達證書附卷可憑。原告逾期迄未補正，其起訴不合法，應予駁回。三、依民事訴訟法第436條第2項、第249條第1項第6款、第95條、第78條，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　24　　日　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院臺南簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　蔡雅惠以上正本係照原本作成。如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新臺幣1,500元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳尚鈺

2025-02-24

TNEV-114-南小-74-20250224-2

訴

臺灣臺北地方法院

給付承攬報酬

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第3315號原告財團法人中國生產力中心法定代理人許勝雄訴訟代理人許育誠律師舒瑞金律師上一人複代理人張天民律師被告大有國際不動產估價師聯合事務所法定代理人王璽仲訴訟代理人蘇琬婷律師上列當事人間請求給付承攬報酬事件，本院於民國114年1月3日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應給付原告新臺幣(下同)290萬元，及自民國113年5月7 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔83％，餘由原告負擔。　　四、本判決第一項於原告以97萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以290萬元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：　㈠被告參與「新北市政府新北市新、泰塭仔圳市地重劃案(第一區)委託地上物查估、測量、地籍整理及土地分配專業服務」採購案（下稱系爭服務案），將系爭服務案之部分工作內容分包予原告，兩造於104年1月7日間簽訂「新北市政府新北市新、泰塭仔圳市地重劃案(第一區)用地地上工廠機器設備搬遷查估技術委託合約書」（下稱系爭合約），並約定報酬總額為580萬元。原告依約完成查估作業，並將查估報告於105年間交付被告，已完成系爭合約應完成之工作。被告並已給付原告第1期款58萬元及第2階段第1期款174萬元，餘第2階段第2期款174 萬元、第3階段116萬元及尾款58萬元，共348萬元未給付。　　㈡嗣經雙方商議，被告以107年3月26日函通知原告：「…二、有關合約第二階段第第一期款174萬元，其中145萬元支票將於本(107)年3月31日前寄送貴中心(即原告)，該支票將於同年 4月15日兌現，剩餘29萬元將於同年12月31日前撥付貴中心。三、旨揭合約第二階段第二期及後續服務費用，將附隨本所(即被告)與新北市政府契約第七條：契約價金之給付條件，按期如數給付予貴中心」等語，並經原告以107年4月9日函同意。嗣被告再以108年9月26日函通知原告：「因新北市政府政策因素，目前全面暫緩執行，俟本案再次啟動，本所將依上述協議按期如數給付予貴中心」等語。　㈢而新北市政府已重啟系爭服務案，且於106年9月30日、111年 4月17日給付被告第一期款，於112年12月21日給付被告第二期款，則原告自得依系爭合約第4條、被證5函及原證2函之兩造協議（下稱系爭付款協議），請求被告給付剩餘報酬34 8萬元。　㈣另系爭服務案既係因新北市政府政策停擺無法繼續進行，直至今日未有任何進展，原告亦得依系爭合約第7條第1款規定，以起訴狀送達作為終止系爭合約之通知，並依該條規定向被告請求應付之報酬348萬元。　㈤為此，爰依系爭合約第4條、系爭付款協議及系爭合約第7條第1款約定，請求法院擇一為有利之判決等語。並聲明：⒈被告應給付原告348萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。　　二、被告則答辯：　㈠被告、得盈公司及鴻興開發顧問有限公司（下稱鴻興公司）就系爭服務案與新北市政府地政局（下稱新北地政局）簽訂「新北市新、泰塭仔圳市地重劃案(第一區) 委託地上物查估、測量、地籍整理及土地分配專業服務契約書」(下稱甲契約)，被告於簽訂甲契約後再與原告簽訂系爭合約，將甲契約中「工廠設備之查估」、「營業損失查估」暨其補估、複估等作業委由原告辦理。惟後續因新北市政府工程進度延宕未完成查估成果驗收，經兩造協商後，達成系爭付款協議，再因新北市政府暫緩本案執行，被告於108年9月26日函告知原告，新北市政府因政策因素目前全面暫緩執行，俟本案再次啟動將依107年3月26日函給付後續費用。　㈡嗣本案於108年10月重啟，原告依系爭合約本應進行後續之補估、複估作業，並由被告承辦人通知原告，然原告不願依約繼續辦理。惟後續補估、複估本為原告依系爭合約所負義務，且兩造既已有系爭付款協議，又甲契約第7條第2期之付款條件需完成補估、複估方可請領，則兩造間就系爭合約第2 階段第2期款、第3階段及尾款，均以需進行補複、複估為條件，原告並未完成補複估，自不得請求剩餘348萬元款項。　㈢縱認原告得請求剩餘款項：　⒈本件係因新北市政府辦理進度延宕，以致於後續補估、複估作業須由被告完成，原告既未履行系爭合約中之補估、複估作業，則由原告請求全部剩餘款項亦顯失公平，被告亦得依民法第227條之2規定，請求減少價金。　⒉如認原告之工作於105年7月26日全數完成，則原告依系爭合約第4條第4款可行使之餘款項請求權，於106年7月26日即可行使，則原告於113年3月26日提起本件訴訟已罹於民法第12 7條規定之2年時效。　⒊抵銷抗辯部分：　①依系爭合約第3條第2款第1目約定，原告應於被告委託函訂定之現場查估日起算200日曆天內完成查估作業，而被告於104 年1月26日通知原告應於同年2月2日開始查估，至原告以104 年10月6日函檢送東側第四批查估報告予新北市政府經濟發展局預審止，共為247日，已有遲延47日，應依系爭合約第5 條給付違約金272,600元（計算式：合約總價580萬元0.001 47=272,600元），然原告遲未給付。　②本案於108年10月重啟後，原告亦未辦理後續補估及複估，原告遲延至少1741日（期間計算暫以108年10月1日至113年7月 7日止），合計超過系爭合約第5條計罰上限遲延日數200日，原告亦應給付被告違約金116萬元（計算式：580萬元×20％＝116萬元）。　③被告以上開對原告之違約金債權主張抵銷。　㈣原告另依系爭合約第7條約定「甲方(即被告)應付之款項，其計算基準以平均工作日計算之」主張被告給付餘款，惟原告亦未敘明應給付服務費之平均工作日數及數額，且原告既主張其於105年完成工作，更顯見就系爭合約所定之補估、複估等工作均未予進行，原告請求並無理由等語。　㈤並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免於假執行。三、兩造不爭執之事項（本院卷第233至235頁）：　㈠新北市政府就「新北市新、泰仔圳市地重劃案(第一區)」於1 03年8月21日與鴻興公司、得盈公司及被告簽訂「新北市新、泰塭仔圳市地重劃案(第一區) 委託地上物查估、測量、地籍整理及土地分配專業服務契約書」（本院卷第175至210 頁，即「甲契約」）。　㈡被告於104年1月7日與原告簽訂系爭合約，將上開甲契約第4 條第1款第6目之「工廠設備查估作業」及第7目之「營業損失查估作業」暨其補估、複估等作業委託原告辦理，約定報酬總額為580萬元（原證1）。　㈢被告於104年1月15日依系爭合約第4條第1款約定，於簽約後7 日檢送第1期服務費58萬元，後續因該案新北市政府工程進度延宕，尚未完成查估成果驗收，被告於105年12月13日函覆原告，俟新北市政府完成地上物查估成果驗收並給付被告第1期契約價金後，被告再辦理後續費用撥付(被證2)。　㈣被告於105年間以105年4月8日(105) 大有徵字第069號函(原證4)，函知原告檢送用印完成如主旨所示文件。　㈤兩造於107年2月就系爭合約第2階段第1期服務費協商後，被告於107年3月26日發函原告，有關系争合約第2期174萬元之給付方式：其中145萬元於107年4月15日兌現支票、其餘29 萬元於同年12月31日撥付；系爭合約第2階段第2期及後續服務費用，附隨被告與新北市政府契約第7條：契約之給付條件，按期如數給付等語(被證4)，經原告於107年4月9日函覆同意(原證2)。兩造就第2階段第2期及後續服務費用之給付方法及條件達成上開共識（即系爭付款協議）。　㈥兩造達成上開協議後，新北市政府因政策因素暫緩本案執行，被告於108年9月26日發函告知原告，因新北市政府因政策因素目前全面暫緩執行，俟本案再次啟動，將依107年3月26 日(107)大有微字第063號函所達成協議按期如數給付原告。　㈦新北市政府與鴻興公司、得盈公司及被告嗣後分別於106年8 月22日簽訂「契約補充協議書」（本院卷第211至212頁）、 109年3月19日簽訂「第三次契約變更補充協議書」（本院卷第213至216頁，下稱乙契約）、110年4月14日簽訂「第四次契約變更補充協議書」（本院卷第217至220頁）。　㈧被告於109年5月進行第二次新北市政府新北市新、泰塭仔圳市地重劃案(第一區)委託地上物查估、測量、地籍整理及土地分配專業服務查估作業。　㈨原告已向被告請領第1期款58萬元及第2階段第1期款174萬元，剩餘第2階段後段之第2期款174萬元、第3階段116萬元及尾款58萬元，合計共348萬元被告未給付。　　㈩兩造不爭執以下證物形式真正：　⒈被告107年3月26日(107)大有微字第063號函(被證4)、108年9 月26日(108)大有行字第140號函(被證5)、111年2月16日(11 1) 大有行字第018號函形式上真正。　⒉原告107年4月9日中技字第1070001805號函(原證2)。　四、得心證之理由：　㈠原告請求被告給付剩餘報酬348萬元部分：　⒈系爭合約第4條：付款方式，約定：「本合約之服務費用，依下列時間與金額由乙方(即原告)開立請款發票向甲方(即被告)請領，甲方應開立即期支票撥付乙方。一、第一階段服務費用之給付於簽約完成後7日給付，應給付乙方合約總金額10％共計58萬元(含稅)。二、第二階段服務費用之給付，依約乙方完成現場查估作業，並將查估報告書送交甲方起15 日內提送新北市政府權責機管審認後30日，甲方應給付乙方合約總金額30％共計174萬元(含稅)。經新北市政府支付第一期契約價金後，甲方應立即給付乙方合約總金額30％共計174 萬元(含稅)；惟如有漏估或錯誤須補複估者，乙方仍應配合新北市政府要求期限辦理。三、第三階段服務費用之給付，於查估補償費公告無異議後，給付乙方合約總金額20％共計1 16萬元(含稅)，惟如有漏估或錯誤需補複估者，乙方仍應配合新北市政府要求期限辦理。乙方剩餘合約總金額10％之服務費用58萬元(含稅)，甲方以京城商業銀行開立之『預付款還款保證書』予以提供擔保。待新北市政府支付第5期契約價金給付甲方立即完成給付」（本院卷第25頁），總共分為5 次給付。　⒉經查，原告主張其於105年已將系爭合約約定之查估報告書全數交付被告乙節，業據提出被告所發出之105年2月23日、10 5年4月6日、105年4月8日函為證（本院卷第40、41、249頁），而被告並未爭執原告有提出查估報告書，堪認原告主張其已將系爭合約約定之查估報告交付被告為實。又系爭合約第2條約定：「第二階段服務費用之給付，依約乙方完成現場查估作業，並將查估報告書送交甲方起15日內提送新北市政府權責機管審認後30日，甲方應給付乙方合約總金額30％共計174萬元(含稅)」，而被告已給付原告第2階段第1期款1 74萬元（見不爭執事項㈨），更證原告已提交查估報告書予被告，被告始為給付上開款項。則原告既已完成現場查估作業，並繳交查估報告書，應認原告已完成系爭合約所約定工作內容，而得請求給付報酬。　⒊就系爭合約之服務費用，原告已向被告請領第1期款58萬元及第2階段第1期款174萬元。而系爭合約第2階段第2期及後續服務費用（即剩餘第2階段第2期款174萬元、第3階段116 萬元及尾款58萬元，合計共348萬元），係附隨被告與新北市政府契約第7條：契約價金之給付條件，按期如數給付原告（見不爭執事項㈤㈨）。是原告本件請求被告給付服務費用，應受上開系爭付款協議之拘束，即原告請求被告給付服務報酬，應同時符合系爭合約第4條及受系爭付款協議之拘束。又付款期程既係改為配合新北市政府契約（甲契約）第7條，則系爭合約第4條第4款所約定之「非歸屬原告業務之過失，原告於繳交查估報告書且經被告審查12個月，得向被告辦理餘款請領」，自不再適用。　⒋而就兩造所約定之系爭付款協議，究竟系爭合約之服務費用應如何附隨新北市政府契約第7條給付，兩造間並未詳予約定，然依兩造間之系爭合約，係將甲契約第4條第1款第6目之「工廠設備查估作業」及第7目之「營業損失查估作業」暨其補估、複估等作業委託原告辦理（見不爭執事項㈡），是於解釋上自應為甲契約第7條給付條件中，與兩造系爭合約有關之部分始能夠附隨之；至甲契約第7條與兩造之系爭合約工作無關之部分，實無附隨之可能性，自不待言。　⒌再依系爭合約第4條第2款，原告完成現場查估作業，將查估報告送交被告後，被告即給付第2階段第1期款（被告亦已給付完畢），而後續服務費之付款時程為：①經「新北市政府支付第一期契約價金」後，被告應立即給付原告合約總金額 30％共計174萬元(含稅)；惟如有漏估或錯誤須補複估者，原告仍應配合新北市政府要求期限辦理。②第3階段服務費用之給付，「於查估補償費公告無異議後」，給付原告合約總金額20％共計116萬元(含稅)，惟如有漏估或錯誤需補複估者，原告仍應配合新北市政府要求期限辦理。③原告剩餘合約總金額10％之服務費用58萬元(含稅)，「待新北市政府支付第5 期契約價金給付時」甲方立即完成給付（本院卷第25頁）。據上開約定，可知原告完成現場查估作業，將查估報告送交被告，實則工作已完成(僅是如有發生漏估或錯誤需補複估者，原告仍應辦理)，而後面期數之款項所約定之給付時點，即：新北市政府支付第一期契約價金、於查估補償費公告無異議後、待新北市政府支付第5期契約價金等，均與原告之行為無關，而為配合甲契約之付款期限（清償期），先予說明。　⒍兩造達成系爭付款協議後，新北市政府因政策因素暫緩本案執行，被告於108年9月26日發函告知原告，因新北市政府因政策因素目前全面暫緩執行，俟本案再次啟動，將依107年3 月26日函所達成協議按期如數給付原告（見不爭執事項㈥）。嗣新北市政府已重啟本案，且新北地政局於106年9月30日及111年4月17日給付甲契約第一期價金款項完竣，於112年1 2月21日給付甲契約第二期款完畢，有新北市政府地政局113 年10月1日、113年11月20日函在卷可按(本院卷第297至299 、343至345頁)，被告亦未爭執上情。　⒎原告請求2階段第2期款174萬元部分：　　本院認原告已完成工作內容，已如前述，又新北地政局在兩造間系爭付款協議當時，尚未給付被告第1期款完畢，於111 年4月17日將第1期價金給付完畢，則新北地政局既已給付被告第1期款，可認已符合兩造間系爭付款協議及系爭合約第4 條第2款所約定之付款期限（經「新北市政府支付第一期契約價金」後，被告應立即給付原告合約總金額30％共計174萬元），則原告請求被告給付依系爭合約第2階段第2期款174 萬元，為有理由。　⒏原告請求被告給付第3階段款項116萬元部分：　①系爭合約第4條第3款約定：「於查估補償費公告無異議後，給付原告合約總金額20％共計116萬元」，而與原告所為系爭合約之工作（即甲契約第4條第1款第6目之「工廠設備查估作業」及第7目之「營業損失查估作業」暨其補估、複估等作業，見不爭執事項㈡），係屬於甲契約第7條第1款第1目第一期款之範圍內（第一期：乙方完成契約第四條第一款第㈠至㈨及……），依上開說明，應附隨新北市地政局第一期款之給付，而第一期款已全部給付完畢，已如上述，另被告亦陳明查估補償費已經公告等語（本院卷第366頁），則應認已符合兩造間系爭付款協議及系爭合約第4條第3款所約定之付款期限，則原告請求被告給付第3階段款項116萬元部分，亦為有理由。　②另被告雖抗辯查估補償費公告之結果，實為依據被告後來與新北地政局所簽訂之乙契約，即被告已重行進行查估作業，而與原告無關等語（本院卷第366頁）。然新北地政局就查估補償費為公告一事，為一客觀之事實（已公告或尚未公告），而此與查估報告究為何人所製作並無關聯，兩造間上開約定為付款之期限。是新北地政局既已就查估補償費公告，上開116萬元款項之期限即已屆至而應給付原告，被告上開抗辯，並無理由。　⒐尾款58萬元部分：　　系爭合約第4條第3款約定：原告剩餘合約總金額10％之服務費用58萬元，待新北市政府支付第5期契約價金給付時被告立即完成給付。而新北地政局尚未給付被告甲契約第7條第1 款第5目之第5期契約價金。則依上開約定及系爭付款協議，給付期限尚未屆至，原告尚不得請求被告給付剩餘尾款58萬元。　⒑系爭合約第7條第1項約定：「本合約委託工作因情事變更或不可抗力之因素而無法進行時，雙方得隨時通知另一方終止合約，甲方應付的款項，其計算基準以平均工作日計算」( 本院卷第25頁)。查原告另依系爭合約第7條為請求權基礎，主張系爭服務案因新北市政府政策停擺無法繼續進行，直至今日未有任何進展，故原告以起訴狀送達作為終止系爭合約，請求被告給付餘款348萬元等語。而就尾款58萬元以外之原告請求部分，已經本院認定原告請求為有理由，茲不再贅論。就尾款58萬元之部分，兩造間嗣以系爭付款協議合意附隨新北市政府之付款時程，其給付期限為新北地政局支付被告第5期契約價金時，已經本院認定如前，且被告與新北地政局間之系爭服務案已經重啟，並無原告所主張停擺無法進行之情形，故依兩造間系爭付款協議尾款即應為新北地政局支付被告第5期款時，原告始得請求，原告再以系爭合約第7 條為據請求此部分款項，為無理由。　㈡被告雖抗辯就本案重啟後之補估、複估仍為原告依系爭合約應負擔之義務，且系爭合約中第2階段第2期款、第3階段款及尾款均以進行補估、複估為條件，而本件重啟後之補估、複估均係由被告自行派員完成，原告自不得依系合約第4條約定或系爭付款協議請求餘款等語。惟查：　⒈系爭合約第4條第2款、第3款之後段，僅係約定「惟如有漏估或錯誤需補複估者，原告仍應配合新北市政府要求期限辦理」（本院卷第25頁），並非約定於補複估後，原告始得請求被告給付系爭合約之服務費，被告上開抗辯，已有誤會。再者，被告亦未舉證證明原告所提出之查估報告有漏估或錯誤，且被告或新北市政府有要求原告補複估，而原告不配合辦理之情形，被告上開約定拒絕給付原告餘餘，已全無理由。　⒉實則，新北市政府於重啟系爭服務案後，與被告、得盈公司、鴻興公司另於109年3月19日簽訂乙契約，該契約增列甲契約第4條第1款第17目「辦理第二次合法建築物及其他(違章) 建築物查估、『工廠設備查估、營業損失查估』及農林作改良物、畜產及水產養殖物、農林機具查估作業」為工作項目，且須就甲契約第4條第1款第1目至第10目規定之工作項目「全部重新辦理」（即第1款、第2款），新北地政局並就另行支付價金3,520萬元(下稱B價金)，有乙契約在卷可按(本院卷第213頁)。顯見，被告依乙契約約定，就包含甲契約第4 條第1款第6目（工廠設備查估）、第7目（營業損失查估）( 即轉包予原告之部分)在內之工作項目全部重新辦理。可知新北地政局再次重啟後，應考量距第一次查估時間已隔相當時間，故就原來甲契約之部分合約項目（包含系爭合約原告工作項目）以乙契約重新委託被告辦理，被告又重新辦理第二次查估作業，被告亦不爭執其後來係依乙契約上開約定，由被告自己重新進行查估作業（本院卷第366頁）。是以，於本件新北地政局重啟後，因就系爭合約原告之工作項目，被告已自行重新進行查估作業，並非使用原告原來之查估報告交付新北地政局，是根本不會有就原告105年間所提出之查估報告再請原告為補估、複估之可能。則被告稱原告於重啟後未為補估、複估作業，有違系爭合約之義務，而不得請求餘款等語，自不足採。　㈢被告復辯稱系爭服務案因新北市政府政策變更而暫停，非兩造締結系爭合約當時所得預料，原告因此未進行後續之補估、複估作業，依民法第227條之2規定，應酌減被告應給付之數額等語。查：　⒈原告係於105年間送交被告查估報告，再依被告陳明：兩造先達成系爭付款協議之後，新北市政府因政策因素暫緩本案執行，被告於108年9月26日函(本院卷第101頁)知原告系爭服務案全面暫緩執行，並俟本案再次啟動，被告將依前開協議按期如數給付原告，其後於108年10月新北市政府告知被告本案續行等語（本院卷第83至84頁）。則被告知悉新北市政府因政策因素暫緩本案執行後，就何時會執行本陷於不確定之狀態，108年9月仍發函原告表示之後願意如數給付系爭合約價金，且當時距原告105年提出報告約已3年許，則被告應已為評估而願意為之。而108年10月本件即重新啟動，距108 年9月26日函亦僅相差一個月而已。是以，當時被告應並不認為新北市政府暫緩執行屬「有情事變更，非契約當時所得預料」之情形，否則豈會願意給付款項。是被告現再以新北市政府暫緩執行、辦理進度延宕，認有民法第227條之2情事變更原則之適用，已難採憑。　⒉再者，系爭合約第4條第4款約定：「四、被告委託者辦理市地重劃作業，非歸屬原告業務之過失，原告於繳交查估報告書且經被告審查12個月，得向被告辦理餘款請領，領款後，原告仍應對先前交付之查估成果資料負確認及錯誤修正之責，但因查估基準日變更導致查估報告修正，致原告額外支出人力及物力成本時，被告需另行支付之」，即有針對查估基準日變更導致查估報告修正，原告需額外支出人物力時，應如何處理。是即已有預先設想在原告交付查估報告予被告後，已經過相當時日，查估基準日可能變更而導致查估報告必須更改之情形，且處理方式為被告需另行支付原告費用。是被告現以新北市政府暫停系爭服務案（即造成查估基準日變更），認此為締結系爭合約當時所無法預料，難認可採，且其以此請求減少費用，顯然亦違反上開合約約定之意旨。　⒊再者，本件原告實際上已完成其依系爭合約所約定之工作(僅若有漏估或錯誤需補複估)，被告尚未取得之服務費用，實僅為給付期限尚未屆至，而非尚有工作未完成，已如前述。則原告既已完成其工作內容，則本應獲得全部之服務費用，尚難認為有顯失公平之情形，自不符合民法第227條之2之要件。況且，新北地政局於重啟系爭服務案後，與被告、得盈公司、鴻興公司另於109年3月19日簽訂乙契約，就甲契約第 4條第1款第1目至第10目規定之工作項目「全部重新辦理」（包含原告工作內容即第6、7目），並另行支付價金3,520 萬元，已如前述，則被告自己重新辦理第二次查估作業，已另自新北地政局取得報酬；至被告所為重新查估之後續補估、複估作業（甲契約第第4條第1款第14至16目），縱然不在乙契約即B價金範圍內（本院卷第213頁）而係甲契約之工作內容，然因被告已重新辦理第二次查估，而非使用原告之查估報告交付新北地政局，是之後之補複估本針對被告重新辦理之查估結果，僅可能由被告處理，原告根本無從再辦理其查估報告之補複估作業；且補複估之前提為有漏估或錯誤，亦非依約必定有補複估作業，是被告以原告未履行系爭合約中之補估、複估作業，認原告請求全部剩餘款項顯失公平，請求依民法第227條之2規定減少價金，難認可採。　⒋據上，被告抗辯依民法第227條之2規定，應酌減被告應給付之報酬數額等語，並無理由。　㈣被告抗辯原告報酬請求權已罹於時效部分：　　被告辯稱：如認原告之工作於105年7月26日全數完成，則原告依系爭合約第4條第4款可行使之餘款項請求權，於106年7 月26日即可行使，原告於113年3月26日提起本件訴訟已罹於民法第127條規定之2年時效等語。查原告就被告未給付之餘款，給付時程依系爭合約及系爭付款協議，原告就第2階段第1期款之174萬元，係於新北市政府支付第1期契約價金予被告後，原告始得請求，且新北地政局係於111年4月17日給付被告第1期款完畢，均已如前述，則原告就上開174萬元係自111年4月17日始得請求，原告於113年3月26日起訴，並未未罹於2年時效。至原告第3階段服務費116萬元，原告可請求之時點為自查估補償費公告無異議後，而被告並未就此時點舉證原告起訴時已罹於時效，附此敘明。　㈤被告主張以違約金為抵銷抗辯部分：　⒈按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第279條第1、3項定有明文。　⒉經查，就被告主張其對原告有272,600元違約金債權為抵銷抗辯乙節，經原告於113年8月19日本院言詞辯論時當庭表示：「不爭執，同意抵銷」等語(本院卷第162頁)，即為承認被告有272,600元違約金債權存在，並同意抵銷之表示，依上開規定，於原告承認之範圍內，應屬自認無訛。嗣原告對於已經承認違約金債務為否認之表示，核屬自認之撤銷，且為被告所反對，自應由原告證明與事實不符，始得為之。　⒊就272,600元之違約金債權，被告抗辯：依系爭合約第3條約定「二、工作項目(一)依甲方委託函訂定之現場查估日起算 200個日歷天，完成新北市新、泰塭仔圳市地重劃案(第一區 )用地範圍内工廠機器設備標的之搬遷查估作業」，原告應於200個日曆天內完成查估。而原告以104年1月26日函通知擬於104年2月2日開始進行查估，至以104年10月6日函檢送東側第四批查估報告予新北市政府經濟發展局預審止，為24 7日，遲延47日，依系爭契約第5條應繳納違約金272,600元等語，原告則主張：系爭合約並未就查估報告書之交付約定期限，原告所負交付查估報告之義務，為不定期義務，而被告未定期限催告原告履行，原告亦無受被告定期催告而未履行情形，自不能認定原告有逾期交付查估報告，被告逕以系爭合約第3條第2款第1目所約定之於被告委託函訂定現場查估日起算200個日曆天內，完成「搬遷查估作業」，作為原告「交付查估報告」之期限，與事實不符，故而撤銷前開自認等語。經查，系爭合約第3條第2款第1目、第6目分別約定：「㈠以甲方委託函定之現場查估日起算200個日曆天，完成新北市新、泰塭仔圳市地重劃案(第一區) 用地範圍內工廠機器設備標的之搬遷查估作業」、「㈥查估報告書之撰寫：1 .以書面及相片等方式呈現。……」等語(本院卷第24頁)，顯見進行「搬遷查估作業」與「撰寫查估報告」為不同工作內容，被告逕以查估作業期限之200個日曆天，作為原告交付查估報告之期限，並稱原告遲延交付查估報告47日，而負有共計272,600元違約金債務等語，顯與系爭合約約定內容不符。是原告主張其並無272,600元違約金債務之存在，勘為採憑，原告已證明其自認與事實不符，自得撤銷自認。又被告對原告無上述違約金債權存在，其為抵銷抗辯，自屬無據。　⒋被告另稱於本案重啟後，原告拒絕續行補估、複估作業，有違約情形，應負擔違約金116萬元等語，然被告並未舉證證明原告之查估報告有漏估或錯誤而需補複估，而經要求原告辦理，原告有不辦理之情形，業如前述，是被告主張原告有違約情形，並應給付違約金116萬元等節，並無可採。則被告以116萬元違約金債權為抵銷，為無理由。五、綜上所述，原告依系爭合約第4條及系爭付款協議，請求被告給付290萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年5月7日( 本院卷第59頁)起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。六、本判決原告勝訴部分，兩造陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請則失所依據，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列。八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文所示。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第七庭　　法　官　黃愛真以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林姿儀

2025-02-21

TPDV-113-訴-3315-20250221-1

訴

臺灣臺中地方法院

給付服務報酬等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第2656號原告駿通地產有限公司法定代理人蘇妙穎訴訟代理人陳偉展律師被告何云妟上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國114年1月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、被告何云妟經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告起訴主張：　㈠原告前於民國113年1月11日受訴外人廖志明委託，銷售其所有臺中市○○區○○段000地號土地及同段106建號建物（門牌：臺中市○○區○○○路000號，下稱系爭房地)，期間自113年1月1 1日起至113年7月31日止，如買方出價達新臺幣（下同）200 0萬元，即同意出售，簽立不動產委託銷售契約書（下稱系爭銷售契約書）及契約變更附表（原證2)。嗣被告經原告之仲介為欲買之意思表示，並於113年4月25日10時簽立不動產買賣意願書（原證3)及權益確認書（原證4)，委託原告以20 80萬元總價款代為斡旋，有效期間至113年5 月1日24時止，並支付5萬元斡旋金，後廖志明於113年4月25日14時同意依前述不動產買賣意願書之條件出售；廖志明與被告間之買賣關係已成立，由被告以總價2080萬向廖志明購買系爭房地。被告受原告通知系爭房地買賣成立後，遲不出面簽立不動產買賣契約，經原告以臺中英才郵局第1097號存證信函（原證 5)催告，亦遭置之不理。　㈡原告依約促成被告與廖志明成立買賣契約，依民法第565條及第568條第1項，得請求被告及廖志明各給付居間報酬。被告於買賣契約成立後，應按系爭權益確認書第3條第1項，給付原告成交總價款百分之貳之服務報酬41萬6000元（00000000 x2%=416000）。　㈢原告依委託銷售契約書第5條，得請求廖志明給付實際成交價百分之肆之服務報酬83萬2000元（00000000x4%=832000），系爭房地買賣契約之解除或無法履行，係可歸責於被告，廖志明無可歸責性，被告以遲不出面簽立不動產買賣契約等不正當之方法阻止成就，違反不動產仲介經紀業報酬計收標準第1項等保護原告之法律，並致生損害於原告，依民法第1 84條第2項前段向被告請求83萬2000元。　㈣聲明：⒈被告應給付原告124萬8000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。　三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。四、本院之判斷：　㈠原告請求被告給付服務報酬41萬6000元，無理由：　⒈原告主張受訴外人廖志明委託，銷售系爭房地，嗣被告經原告之仲介為應買之意思表示，與原告於113年4月25日簽立不動產買賣意願書及權益確認書，委託原告以2080萬元總價款代為斡旋，有效期間至113年5月1日24時止，並支付5萬元斡旋金，後廖志明於113年4月25日14時同意依前述不動產買賣意願書之條件出售。被告受原告通知系爭房地買賣成立後，遲不出面簽立不動產買賣契約，經原告以臺中英才郵局第10 97號存證信函催告等情，業據原告提出不動產一般委託銷售契約書、契約變更附表、不動產買賣意願書、權益確認書、存證信函及回執等件等為證（見本院卷第25至39、55、57頁），又被告已於相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用同法第1項規定，視同自認，應認原告上開主張為真實。　⒉按稱買賣者，為當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第27 7條前段定有明文。再按解釋意思表示，固須探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，但所用之辭句業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨所用之辭句而更為曲解。最高法院86年度台上字第3042號判決意旨參照。　⒊查系爭不動產買賣意願書第3條第1項約定：「買方(即被告) 承諾應於買賣契約成立時，給付成交總價款百分之二之服務報酬予本公司(即原告)」、第4條第1項約定：「賣方(即廖志明)於期間內接受買方之承購總價款及付款條件時，買賣契約即成立生效」（見本院卷第35頁），是被告於買賣契約成立時，即廖志明接受其所提出之承購總價及付款條件，方有給付服務報酬之義務。觀之系爭不動產買賣意願書，被告提出承購總價2080萬元，付款條件依代書作業等條件，復參廖志明簽屬之委託銷售契約書，委託銷售價格為2228萬元，價款支付方式為簽約款、用印款、完稅款均為10%，尾款70% ，買方辦理貸款時，賣方同意配合以銀行核准可貸之最高金額為尾款（見本院卷第25頁），另以契約變更附表變更委託銷售價格為2228萬元，買方出價達2000萬元時同意出售（見本院卷第31頁），其後雖經廖志明於系爭不動產買賣意願書之賣方欄簽章表示同意，然本件就買賣價金如何支付、貸款等條件均未經過買賣雙方磋商，是原告主張買賣契約已成立，委無足採。原告請求居間報酬云云，自無所據。　　　㈡原告依民法第184條第2項前段請求83萬2000元，無理由：　⒈本件買賣雙方就付款條件，尚未磋商而達成意思表示合致，而未能成立系爭房地買賣契約，業據前述，則原告即無由要求被告應簽立買賣契約，難認被告有何違約或債務不履行之情，原告亦無從依委託銷售契約書第5條，請求廖志明給付實際成交價百分之肆之服務報酬。是原告主張被告以遲不出面簽立不動產買賣契約等不正當之方法阻止成就，違反不動產仲介經紀業報酬計收標準第1項等保護原告之法律，並致生損害於原告云云，並不可採。　⒉原告未舉證證明被告有何違反保護他人之法律之侵權行為，原告亦未受有何損害，則原告主張依民法第184條第2項規定請求被告賠償83萬2000元，並非有據，應予駁回。　五、綜上所述，原告依居間契約及侵權行為之法律關係，向被告請求給付41萬6000元居間報酬及賠償損害83萬2000元，暨法定遲延利息，均無理由，應予駁回。六、原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所依附，一併駁回之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，對於判決之結果不生影響，故不再逐一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　陳僑舫正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃俞婷

2025-02-21

TCDV-113-訴-2656-20250221-1

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臺灣臺中地方法院

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臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第1297號原告喬揚執行顧問有限公司法定代理人蔡明玲被告簡逸勤訴訟代理人陳俐均律師上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國114年1月21日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應給付原告新臺幣55,000元，及自113年3月7日起至清償日止，按年息5％計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之10，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，得假執行；但被告如以新臺幣55,000元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：被告前於民國110年6月2日發生交通事故，而有左下肢無力痠麻之情形，其不知是否構成強制汽車責任保險之失能標準，且與三商人壽、美商安達人壽存有紛爭，遂於 113年3月16日簽訂委任契約書（下稱系爭委任契約），委任被告處理上開保險理賠事務。原告之負責經理吳天民遂於11 2年3月23日，陪同被告至卓立復健科看診並開立診斷證明書、同年6月1日協助申請強制汽車責任保險失能給付、6月16 日陪同被告商店接受國泰世紀產物保險股份有限公司（下稱國泰產險）人員訪視、同年11月3日寄發存證信函通知國泰產險催辦等，國泰產險嗣於112年11月21日給付強制失能理賠金新臺幣（下同）100,000元及遲延利息2,822元予被告。詎被告收受上開理賠後，未依約給付服務報酬50,000元，且有違約之情形，另應給付違約金50萬元。爰依民法第548條第2項、549條第2項、系爭委任契約第7條約定，提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告55萬元，及自民事聲請支付命令陳報狀送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。二、被告則以：原告之經理吳天民接洽時表示可協助針對神經損傷後遺症部分申請給付，然此部分尚待醫療院所鑑定方可釐清，故被告當時僅於系爭委任契約委任人欄部分書寫姓名，並未勾選委任項目，亦未填寫日期，故系爭契約上勾選之委託項目均未經雙方之合意，雙方間委任契約尚未成立。縱認系爭委任契約成立，該定型化契約所約定之服務報酬過高，且違約金部分亦顯失公平，依民法第247條之1規定應屬無效。再者，被告於112年3月23日前往卓立復健科確認傷情後，已明確告知吳天民毋庸協助申請強制險，吳天民嗣後亦回復：我其他的也會等你強制的判決出來才會動作等語，顯見雙方已合意暫緩所有理賠申請，被告復於112年4月21日以存證信函通知國泰產險，被告無委託任何代辦申請強制險給付等語，並於112年6月12日再次向吳天民表示無須協助申請強制險理賠，則原告違反被告意思向國泰產險申請之理賠，被告無須給付服務報酬。另原告未通知被告應限期提供文件或配合作業，亦無系爭委任契約第7條之違約行為等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項（見本院卷第236頁）： (一)被告於110年6月2日因機車事故導致受身體及四肢多處擦挫傷及左側第五腰椎、第一薦椎間盤突出之傷害。 (二)被告針對前項傷害分別向本院提起111年度中簡字第3192號及112年度勞訴字第183號請求醫療費用、財產損失、勞動能力減損及職業災害給付等。 (三)被告因前項事故自行提出理賠申請並分別自第三人三商美邦人壽獲得30,000元、自第三人安達人壽獲得30,000元、自第三人國泰人壽獲得90,000元之醫療保險理賠金。 (四)被告曾於112年4月21日以臺中國光路郵局第73號存證信函通知國泰產險並聲明不會委託任何代辦申請強制險給付。 (五)原告於112年6月1日代理被告向國泰產險申請強制汽車責任保險失能給付。 (六)被告與吳天民有於112年6月12日透過通訊軟體為對話，內容如對話紀錄截圖所示（見本院卷第151至203頁）。 (七)被告於112年11月21日自國泰產險獲得強制失能理賠金100,0 00元。四、得心證之理由：　　本件兩造爭執之事項為：（一）兩造間就112年3月16日之委託契約書是否就委任事項及契約條款內容已達成一致之意思表示合意？系爭委任契約是否有效成立？（二）若系爭委任契約有效成立，被告後向原告表示暫緩辦理申請理賠，原告是否仍有權利代理被告向國泰產險辦理強制險理賠申請？（三）若系爭委任契約有效成立，原告請求被告給付50,000元之服務報酬是否有據？該服務報酬是否過高？（四）原告是否有因被告拒絕或拖延提供資料或配合作業，並再經原告通知期限辦理而未辦理情形？被告是否有違反系爭委任契約第 7條之約定？（五）原告僅代理被告向國泰產險申請強制險理賠，卻向被告請求500,000元之違約金是否有據？該違約金之請求是否過高？茲分述如下： (一)系爭委任契約有效成立，兩造就委任事項已達成合意　1.按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正，民事訴訟法第358條第1項定有明文，則經當事人簽名之契約書，應推定該契約書為真正，當事人若主張契約書之內容有偽造、變造等情事者，應負舉證責任。查系爭委任契約書上，第一行之委任人以及頁末之委任人欄均有被告之簽名及用印，委任之事項欄位有勾選勞保、強制保險、商業保單、雇主補償保險等情，有系爭委任契約書影本在卷可稽（見司促卷第9頁），被告自承有於契約書之委任人部分簽名，惟抗辯稱其並未勾選委任項目、亦未填寫日期，而係遭原告任意勾選云云，並未提出證據以實其說，且兩造確實自112年3月16日起開始聯繫就醫回診事宜一節，有兩造之對話紀錄在卷可參(見本院卷第135頁、第 151頁），揆諸前開說明，應認系爭委任契約書為真正。　2.被告固辯稱：被告已明確告知並未投保勞保；涉及強制保險給付內容已起訴請求賠償，針對雇主得請求之職業災害給付部分，亦已起訴請求賠償，故被告不可能委託原告協助上開項目之請求，勾選之項目未經雙方之合意云云。然查，系爭委任契約書之委任事項除勾選外，並有於強制保險、商業保單、雇主補償保險之選項後方圈選「失能」，有系爭委任契約書影本可證（見司促卷第9頁）。又原告之經理吳天民與被告於112年3月23日，一同至卓立復健科診所看診、開立診斷證明書，並討論腳趾喪失機能之失能理賠事項等情，有被告提出之通訊軟體LINE對話紀錄附卷可查（見本院卷第155 至171頁），可知被告於系爭委任契約簽訂後，確實有依照原告之指示赴診所開立診斷證明書，並向原告詢問、討論有關腳趾失能之認定與理賠相關事項；另參以原告於112年11 月27日以通訊軟體LINE傳送系爭委任契約書之照片予被告時，被告僅回覆「這跟詐欺有什麼關係」、「在你還沒寫這份契約前你就知道我在車禍訴訟了，如果你要提告我尊重你」等語，未見被告否認系爭契約書上所勾選委任項目非其所為。綜上，足認兩造就系爭委任契約勾選委任事項之失能部分，確有達成委任之合意。是被告上開所辯，難認有據，應非可採。 (二)被告曾向原告表示暫緩辦理申請強制責任險之理賠，惟事後　　仍繼續配合原告辦理相關作業　1.被告於112年4月21日以臺中國光路郵局第73號存證信函通知國泰產險，聲明不會委託任何代辦申請強制險給付等情，為兩造所不爭執；原告於112年6月12日向被告表示「上星期一（112/06/05）有去電給你，有提因為住院訪視時間延後，現在病情得以緩解出院了嗎？如果是，我要回覆國泰產險承辦」，被告回覆「目前我還需要回診，先不用承辦吧，您上次要求律師這邊寫上失能部分有幫我申請鑑定，也有說要等官司這邊有結果才走申請流程」，上開對話內容為兩造所不爭執，是以，被告曾向原告表示於訴訟結束前，先暫緩辦理申請強制責任險之理賠等情，應堪認定。　2.惟被告嗣於112年6月16日與原告一同到大里萊爾富便利商店，接受國泰產險之理賠訪視作業等情，有理賠專業知識告知書、通軟體LINE對話紀錄截圖附卷可佐（見本院卷第55、18 1至183頁）；原告另於112年7月3日告知被告國泰產險通知需補件病歷，被告回覆「讓他們自己去調病歷」，原告則表示「理賠112/06/16有發簡訊」、「請截圖」，被告遂提供理賠人員傳送之簡訊之截圖予原告，原告表示「國泰產險理賠經溝通以後願意自行調閱病歷，國泰產險會將調閱病歷同意書表格寄給你，你收到以後再簽名拍照回寄給理賠或喬揚」，被告回覆「好」等情，亦有通訊軟體LINE對話紀錄截圖附卷可稽（見本院卷第105頁）。可見兩造曾就國泰產險理賠所需調閱之病歷進行討論，被告表示應由國泰產險自行調閱，原告與國泰產險溝通後，由被告將調閱病歷同意書簽名後，拍照回寄給國泰產險或原告進行調閱，故被告顯已知悉原告正為其辦理國泰產險之理賠，並配合調閱病歷之程序等情，堪予認定。而後原告於112年7月11日轉傳國泰產險之簡訊予被告，表示需由被告自行申請病歷，被告則回覆「申請病歷的費用保險公司會給嗎」，原告表示「額外支出病歷費用，喬揚將來可由代辦費中扣除1/2」，被告回覆「知道了」，112年7月27日原告表示被告病歷已寄出給國泰產險，11 2年10月13日原告告知「理賠通知已核准失能」，被告回覆「有核准的文件嗎？會寄給我嗎」，原告表示「可以去刷本子看看」、「要等總公司的審核流程」、「腳趾失能變數很大」，被告回覆「了解」，112年11月8日原告表示「總公司醫師再次審查」、「等級有改變」、「現在認13級」、「實際以入帳為準」，被告亦回覆「了解」等情，有通訊軟體LI NE對話紀錄截圖在卷可查（見本院卷第191至197頁），益徵被告配合理賠程序，自行申請病歷後寄送，亦知悉此部分之理賠申請原告有代辦費，原告於申請核准後亦持續與被告更新理賠狀況等情，堪予認定。　3.從而，被告雖於112年4月21日以臺中國光路郵局第73號存證信函通知國泰產險，聲明不會委託任何代辦申請強制險給付、112年6月12日向被告表示暫緩辦理申請強制責任險之理賠，惟其之後仍配合進行相關訪視作業、提供病歷，且知悉國泰產險後續仍與原告經理吳天民聯繫，原告代辦之流程與進度，並持續與原告溝通申請理賠事宜，對於原告申請理賠之行為、代辦費等並未表示反對，應認被告顯已同意原告續行辦理強制責任險之理賠，故原告有權利代理被告向國泰產險辦理強制險理賠申請，亦足認定。　4.被告固辯稱：因不嫻熟法令，擔心若不配合將會衍生其他法律糾紛，故才會配合接受訪視並提供資料；被告以為保險公司可單純評估傷勢，誤以為其僅在協助被告處理後續訴訟程序有利之醫療資料提出云云，然綜觀兩造上開對話紀錄，被告除配合提供病歷外，亦知悉原告將收取申請理賠之代辦費用以及失能險之理賠狀況，112年11月21日獲得理賠後，亦於112年11月25日告知原告有收到匯款，有通訊軟體LINE對話紀錄截圖可證（見本院卷第199頁），若被告誤以為保險公司僅係單純為其評估傷勢，何需寄送病歷予國泰產險，並收受國泰產險之理賠，是被告應已知悉原告為其申請強制險之理賠，被告上開抗辯，要無可採。 (三)系爭委任契約之服務報酬約定有效　　按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，於他方當事人有重大不利益之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效，民法第247條之1定有明文。被告雖辯稱：系爭委任契約約定之服務報酬為依撥付理賠金額之50％給付，該定型化契約內容對被告有重大不利益，而顯失公平云云。惟查，系爭委任契約書之契約條款共9條，篇幅1頁，契約書上除勾選、圈選外，並有手寫附註「三商」、「美商安達」，系爭委任契約書第4條約定：「……委任人應按上開核撥支付理賠金額之50％（支付）費用，受認人作為處理本委任事務之服務報酬……」，其中「理賠金額之50％」特別以線條框選，並於「50％」處再另行圈選等情，有系爭委任契約書可稽（見司促卷第9頁）。是以，系爭委任契約書條文字數篇幅非多且非難以理解，原告亦於服務報酬處特別圈選，另依系爭委任契約第6條規定，被告有7天之審閱期間，足認被告已得充分了解服務報酬以及契約內容，難認有顯失公平之情事，尚不構成民法第247條之1規定，則依契約自由原則，系爭委任契約之服務報酬約定應屬有效；被告所受領之理賠金額為102,822元，惟其中失能給付為100,000元,282為延滯息等情，有理賠給付明細可稽（見本院卷第59頁），故被告應給付原告之服務報酬為50,000元（計算式：100,000x50％）。 (四)強制保險部分，原告依系爭委任契約第7條之約定請求被告給付違約金為有理由，惟違約金之金額過高，應予酌減。　1.按系爭委任契約第7條約定：「如需要委任人提供資料或配合作業，委任人拒絕或拖延，經受任人通知限期辦理而仍不辦理者，視同違約，受任人得解除契約，委任人應支付受任人違約項之違約金……強制保險均應支付新台幣壹拾萬元整」查被告收受國泰產險匯款後，於112年11月27日向原告表示「匯款部分要等我判決確定肇責比例，確認我實際能拿到的金額才匯喔」，原告回覆「這跟契約內容不符」、「幫你辦完理賠就照契約給付」、「你今天沒有匯款，我就報給公司法務」，此有通訊軟體LINE對話紀錄截圖可稽（見本院卷第 201頁），可見被告於收受國泰產險理賠後，經原告限期給付報酬仍拒絕給付，違反系爭委任契約第4條應於理賠機關撥付後當日支付報酬之約定，致使原告無法進行下一階段其他保險理賠之辦理，故就強制保險部分，原告依系爭委任契約第7條之約定請求被告給付違約金為有理由。惟就商業保險部分，被告係自行向三商美邦人壽、安達人壽、國泰人壽提出理賠申請，並獲得醫療保險理賠金，已如前述述，原告亦僅代理被告辦理國泰產險失能之申請，是以原告僅得請求此部分之違約金。　3.按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252條定有明文。次按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益等情形予以酌減。（最高法院110年度台上字第2810號判決意旨參照）。查兩造爭執違約金之請求是否顯然過高，本院自得審酌違約金是否有過高之情事，並酌減至相當之數額，系爭委任契約就強制保險之違約金約定，未就被告違約之情狀、嚴重程度、原告因此所受之損害等情加以考量，而一律約定為100,000元，顯有過高之情事，本院審酌本件被告因強制保險所得之理賠為100,000元，且被告於原告申請理賠時曾配合保險公司訪視、提供病歷等情，認原告依系爭委任契約第7條得請求之違約金，應依民法第2 52條規定，酌減至5,000元，方屬適當。五、綜上所述，原告依民法第548條第2項請求被告給付50,000元，為有理由；依爭委任契約第7條約定請求被告給付5,000元部分為有理由，逾此範圍之請求尚屬無據，應予駁回。故原告請求被告給付55,000元，及自113年3月7日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。六、判決主文第一項所命被告給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件　　判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　李婉玉以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　童淑芬

2025-02-21

TCDV-113-訴-1297-20250221-1

板小

板橋簡易庭

給付服務報酬

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事裁定 113年度板小字第4369號原告王道國際理財顧問有限公司法定代理人林御存上列原告與被告羅文翔間請求給付服務報酬事件，曾聲請對被告發支付命令，惟被告已於法定期間內對支付命令提出異議，應以支付命令之聲請視為起訴。茲限原告於收受本裁定後5日內補正下列事項，如逾期未補正，即駁回原告之訴：一、本件訴訟標的之金額為新臺幣（下同）2萬元，應徵收第一審裁判費1,000元，扣除前繳支付命令裁判費500元外，尚應補繳500元。二、應提出準備書狀1件（須表明當事人及其法定代理人、訴訟標的及其原因事實、應受判決事項之聲明）及繕本1份。中華民國114年2月19日臺灣新北地方法院板橋簡易庭法官江俊傑以上正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中華民國114年2月20日書記官蔡儀樺

2025-02-19

PCEV-113-板小-4369-20250219-1

訴

臺灣臺中地方法院

給付違約金

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第251號原告葳鑫不動產土地開發有限公司法定代理人郭芊葳送達地址：臺中市○○區○○路0段000號00樓之0 訴訟代理人蘇文俊律師複代理人陳昀妤律師被告柯清佰訴訟代理人趙惠如律師上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國113年12月25 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣參佰陸拾柒萬捌仟伍佰零肆元，及自民國一一二年十月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應自民國一一二年十月二十八日起至前項本金新臺幣參佰陸拾柒萬捌仟伍佰零肆元清償完畢之日止，按日給付原告違約金新臺幣參萬陸仟柒佰捌拾伍元。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項，於原告以新臺幣壹佰貳拾貳萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣參佰陸拾柒萬捌仟伍佰零肆元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項，於判決確定前清償期已屆至部分，於原告按日以新臺幣壹萬貳仟參佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如按日以新臺幣參萬陸仟柒佰捌拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：(一)兩造於民國112年5月30日簽訂「不動產一般委託銷售契約書」(下稱系爭契約)，約定被告委託原告居間仲介並代理銷售坐落彰化縣○○鄉○○段000○0000○0000地號土地（下稱系爭土地），且依系爭契約第1條記載被告委託銷售之價額為每坪新臺幣(下同)160,000元，委託銷售期限自1 12年5月30日起至113年12月1日止，及依系爭契約第2條記載被告同意買賣契約成立後，即按買賣成交總價格百分之2支付服務報酬。（二）訴外人林珅賢於112年9月5日簽署「購買意願書」（下稱系爭意願書），委託原告居間仲介購買系爭土地，並承諾以每坪150,000元承購系爭土地，及於同日簽發面額1,000,000元、支票號碼KA0000000號、票載發票日 112年10月31日支票1紙(下稱系爭支票）交予原告作為議價金，之後原告積極斡旋，訴外人林珅賢並於同年10月19日簽署「委託事項變更契約書」，同意將承購價格變更為每坪16 0,000元，故買賣契約已於同年10月19日成立。（三）買賣契約於112年10月19日成立後，依系爭契約第7條約定，被告應於5日內即於同年月24日與訴外人林坤賢簽署買賣契約書，詎被告反悔不願簽署買賣契約書，並於112年10月23日以伸港郵局存證號碼000076號存證信函（下稱系爭存證信函）向原告表示終止委託，不予出售系爭土地，已構成系爭契約第7條第1款、第3款、第4款之違約事由。且依系爭契約第7 條約定，被告應自112年10月25日起算3日即於同年月27日給付原告服務報酬1,226,168元(計算式：711.1775坪-30坪-29 8坪＝383.1775坪，160000元×383.1775坪×2%=0000000元)，及違約金2,452,336元(計算式：160000元×383.1775坪×4%=0 000000元)，合計3,678,504元（下稱系爭款項），且因被告迄未給付之，故被告應依系爭契約第7條約定，自112年10月 28日起至系爭款項清償完畢之日止，按日給付依系爭款項百分之1計算之違約金36,785元（計算式：0000000×1%＝36785. 04，小數點以下四捨五入）等語。並聲明：（一）被告應給付原告3,678,504元，及自112年10月28日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（二）被告應自112年10月28 日起至前項本金3,678,504元清償完畢之止，按日給付原告違約金36,785元。（三）願供擔保，請准宣告假執行。　　二、被告則以：(一)系爭契約係原告所提出定型化契約，並未事先交予被告審閱，且因系爭1115、1122地號土地係登記於訴外人即被告之子柯秉豪、柯宗昇名下，渠等不同意出售系爭土地，亦未簽署系爭契約，故兩造間並未成立居間契約，及依消費者保護法第11條之1規定，系爭契約第2條及第7條均不構成兩造間契約內容。（二）因系爭意願書記載委託條件與系爭契約之特別約定事項不符，亦未經系爭土地之所有權人承諾，故買賣契約並未成立。且被告於112年10月23日以系爭存證信函向原告表示終止系爭契約，原告已於同年月27 日收受系爭存證信函，並未將系爭支票交付被告。（三）系爭契約第7條違約罰則，具有消費者保護法第12條第2項第1 款規定「違反平等互惠原則」及民法第247條之1第2款規定「加重他方當事人之責任者。」之情事，故依消費者保護法第12條第1項及民法第247條之1規定應屬無效。且因民法第5 65條至第575條關於居間契約並無違約金之規定，故原告請求違約金，於法無據。退步言之，系爭契約第7條之違約金過高，應依民法第252條規定予以酌減等語資為抗辯。並聲明：(一)原告之訴駁回。(二)如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：（一）原告主張：兩造於112年5月30日簽訂「不動產一般委託銷售契約書」(即系爭契約），約定被告委託原告居間仲介並代理銷售坐落彰化縣○○鄉○○段000○0000○0000地號土地（即系爭土地），且依系爭契約第1條記載被告委託銷售之價額為每坪160,000元，委託銷售期限自112年5月30日起至113年12月1日止等語，及依系爭契約第2條記載被告同意買賣契約成立後，即按買賣成交總價格百分之2支付服務報酬等情，業據其提出與所述相符之「不動產一般委託銷售契約書」影本為證（見本院卷一第27至29頁），參以，被告自承其曾於112年5月30日與原告簽訂系爭契約乙節（見本院卷一第111、243頁），是以，原告主張前情，應堪信為真實。（二）被告固辯稱：系爭契約係原告所提出定型化契約，並未事先交予被告審閱，且因系爭1115、1122地號土地係登記於訴外人即被告之子柯秉豪、柯宗昇名下，渠等不同意出售系爭土地，亦未簽署系爭契約，故兩造間並未成立居間契約，及依消費者保護法第11條之1規定，系爭契約第2條及第7條均不構成兩造間契約內容等語，惟查：　　1.按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明文。次按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項亦有明定。　　　2.復按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第1項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條之1定有明文，及依同法第2條第7款規定：「定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條款不限於書面，其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者，亦屬之。」。　　3.另按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。又按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，前者係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額；後者則係以強制債務之履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。二者性質及效力各自不同，請求權時效自應視其法律性質而分別適用（最高法院100年度臺上字第532號判決意旨參照）。　　4.依系爭契約記載「立書人柯清佰（以下簡稱委託人）茲為下列不動產買賣事宜，特委託葳鑫不動產土地開發有限公司（以下簡稱受託人）之居間仲介、代理銷售，雙方同意基於誠實互惠原則訂立本契約，共同遵守：…」等語，及第1條記載：「第一條委託銷售總價款、委任銷售期限：委託人（指被告）委託銷售之價款為每坪壹拾陸萬元整， …。委託銷售期限：自民國112年5月30日起至民國113年12 月1日止。」等語，及第2條記載：「第二條服務報酬：1. 委託人承諾買方之要約條件或買方提出之購買總價、付款方式及購買條件以符合本契約之委託條件者，買賣契約即為成立。2.委託人同意買賣契約成立後，即按買賣成交總價格之2%支付受託人作為服務報酬。…」等語，及第5條記載：「第五條授權代理收受議價金、定金及買方違約金： 1.委託人同意授權受託人（指原告）無須再通知委託人，即得全權代理收受買方支付之購買不動產之議價金、定金，並同意議價金及定金暫由受託人保管，於簽訂書面買賣契約時作為簽約款之一部份。…」等語（見本院卷一第27 、29頁），足見系爭契約已載明被告委託原告居間仲介並代理銷售系爭土地，及系爭契約第1條僅記載委託銷售之每坪價額及委託銷售期間，並未記載總價款及付款方式，以及系爭契約第2條、第5條已載明如買方提出購買條件符合委託條件時，買賣契約即為成立，被告並授權原告得代理收受買方支付之議價金及定金，以作為買賣契約之簽約款。　　　5.依系爭契約第7條記載：「委託人如有下列情形之一者，均視為受託人已完成居間仲介之義務，除第二條給付服務報酬外，委託人仍應支付成交總價格百分之四作為違約金，並於該情形發生時三日內全額一次支付予受託人，如有逾期每日以未給付金額之百分之一，逐日計算違約金：1. 委任期限內，因可歸責於委託人事由片面終止委託契約關係者。2.委託人於委託銷售期限內，不得與其他仲介經紀業存在有效之專任委託銷售契約，以利受託人銷售作業有效進行。3.買賣契約成立後，委託人應配合簽認購買意願書或要約書等相關契約，並應於5日內至受託人指定處所與買方簽訂書面買賣契約書(但簽約之日期或處所另有約定外，從其約定)，委託人無正當理由推諉拖延。4.買賣契約成立後，委託人反悔不賣或因可歸責於委託人之事由致無法簽訂書面買賣契約者。5.簽訂書面買賣契約後，因可歸責於委託人之事由而解除買賣契約或無法繼續履行契約者。6.委託人如在委託期間屆滿後三個月內，或委託契約關係因故終止後三個月內，逕與受託人帶看之客戶或其配偶、二等親內之親屬成交者。7.委任期限內，委託人未透過受託人與受託人帶看之客戶或其配偶、二等親內之親屬成交者。」等語（見本院一第29頁），係以強制被告可於買賣契約成立後確實配合與買方簽訂買賣契約為目的，應屬懲罰性質之違約金甚明。　　6.觀諸系爭契約第1條之委託銷售價額及委託銷售期限，係經人手寫金額及日期，及系爭契約第2條之服務報酬亦係經人手寫「2%」等字樣（見本院卷一第27頁），核與原告所提於112年5月30日對話錄音光碟及譯文顯示：（1）原告公司法定代理人郭芊葳陳稱：「阿董欸，你的意願是一坪要賣多少來完成？平均的話？」等語，被告回答：「從頭到尾就16萬元就好」等語；（2）原告公司代理人郭芊葳陳稱：「董欸，我們現在開價是每坪16萬元」等語，被告回答：「嗯」等語，及原告公司代理人郭芊葳陳稱：「你坐這邊」等語，被告回答：「阿現在叫我簽哪裡？這裡嗎？」等語；（3）原告公司人員即系爭契約記載委託營業員夏御鑫陳稱：「這裡16萬元，總價我就沒寫，因為坪數還不確定，從今天開始到12月」等語，被告回答：「OK 」並詢問「這裡要簽嗎？」等語，原告公司代理人郭芊葳回答：「對，也是要簽」等語，及原告公司人員夏御鑫陳稱：「還有這邊，寫這邊是確認這邊內容是這樣，簽兩份是一份好留給你，一份我們拿回去，…」等語；（4）原告公司代理人郭芊葳陳稱：「那個%數的部分我就照我們仲介來簽。」等語，被告詢問：「多少？」等語，原告公司代理人郭芊葳陳回答：「4%啦」等語，被告陳稱：「沒有啦2%或1%啦」等語；（5）原告公司代理人郭芊葳陳稱：「阿他們這就是買賣，因為我們是正統合法合格的公司，我們會照政府規定的方法去做啦，對阿，所以我們都會寫白紙黑字都寫得很清楚。」等語，被告回答：「你寫一寫我看一下，看有照規定嗎，若沒有我也不要賣了喔」等語（見本院卷一第157頁及證物袋，及本院卷一第354、357 、361、363、365頁），大致相符，參以，被告訴訟代理人於113年9月2日本院言詞辯論期日陳稱對前揭譯文沒有意見（見本院卷二第11、12頁），足見系爭契約之條款內容係經兩造討論並由原告公司人員依被告所述意見當場填載後，再交由被告簽名確認，揆諸前揭說明，兩造間應成立居間契約之法律關係，且因系爭契約並非定型化契約，故不適用消費者保護法第11條之1規定。　　　7.從而，被告所辯前詞，尚非可採。（三）原告主張：訴外人林珅賢於112年9月5日簽署「購買意願書」（即系爭意願書），委託原告居間仲介購買系爭土地，並承諾以每坪150,000元承購系爭土地，及於同日簽發面額1,000,000元、支票號碼KA0000000號、票載發票日11 2年10月31日支票1紙(即系爭支票）交予原告作為議價金，之後原告積極斡旋，訴外人林珅賢並於同年10月19日簽署「委託事項變更契約書」，同意將承購價格變更為每坪 160,000元，故買賣契約已於同年10月19日成立等情，被告則辯稱：因系爭意願書記載委託條件與系爭契約之特別約定事項不符，亦未經系爭土地之所有權人承諾，故買賣契約並未成立。且被告於112年10月23日以系爭存證信函向原告表示終止系爭契約，原告已於同年月27日收受系爭存證信函，並未將系爭支票交付被告等語，經查：　　　　1.依系爭契約記載系爭425、1115、1122地號土地面積合計2 351平方公尺（計算式：226＋693＋1423＝2351），換算約71 1.1775坪（計算式：2351×0.3025＝711.1775）。　　2.系爭425地號土地之西側與坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭445地號土地）相鄰，及系爭445地號土地之西側與同段1114、1115地號土地（下稱系爭1114、1115地號土地）相鄰，及系爭1114、1115地號土地之南北側相鄰，及系爭1114、1115地號土地之東側與系爭445地號土地之界址線係1條直線，及系爭1114地號土地上有建築物，系爭1115地號土地上則僅有綠色植物；以及系爭1122地號土地之南、北側分別與坐落彰化縣○○鄉○○段0000○0000地號土地（下稱系爭1120、1123地號土地）相鄰，及系爭11 20、1122、1123地號土地之東側界址線係1條直線，及系爭1120地號土地上有建築物，系爭1122、1123地號土地上則均僅有綠色植物等情，有原告所提航照圖、地籍圖等影本在卷可稽（見本院卷一第35、285、289頁），自堪信為真實。　　　3.原告主張：訴外人林珅賢於112年9月5日簽署「購買意願書」（即系爭意願書），委託原告居間仲介購買系爭土地，並承諾以每坪150,000元承購系爭土地，及於同日簽發面額1,000,000元、支票號碼KA0000000號、票載發票日11 2年10月31日支票1紙(即系爭支票）交予原告作為議價金，之後原告積極斡旋，訴外人林珅賢並於同年10月19日簽署「委託事項變更契約書」，同意將承購價格變更為每坪 160,000元等情，業據其提出與所述相符之「購買意願書」「委託事項變更契約書」、支票等影本為證（見本院卷一第43至47頁、第53頁），自堪信為真實。　　　　　　4.觀諸系爭意願書之「其他條件」欄記載：「425地號，以切齊1114與1115地號牆壁為準（以鑑界為準）」、「1122 地號，以切齊1123地號為準（以鑑界為準）」等語（見本院卷一第43頁），核與系爭契約之「特別約定事項」欄記載：「425地號須分割約30坪留做停車場用，以切齊1114 地號牆壁」、「1122地號須分割約298坪留做倉儲用，以切齊1120地號界線並以鑑界為準」等語（見本院卷一第29 頁），大致相符，參以，系爭契約已載明被告委託原告居間仲介並代理銷售系爭土地，及系爭契約第1條僅記載委託銷售之每坪價額為160,000元，並未記載總價款及付款方式，以及系爭契約第2條、第5條已載明如買方提出購買條件符合委託條件時，買賣契約即為成立，被告並授權原告得代理收受買方支付之議價金及定金，以作為買賣契約之簽約款等情已如前述，足認訴外人林珅賢於112年10月1 9日提出購買條件，已符合系爭契約之委託條件，買賣契約即已成立，則被告所辯前詞，尚非可採。（四）原告主張：買賣契約於112年10月19日成立後，依系爭契約第7條約定，被告應於5日內即同年月24日與訴外人林坤賢簽署買賣契約書，詎被告反悔不願出面簽署買賣契約，並於112年10月23日以伸港郵局存證號碼000076號存證信函（即系爭存證信函）向原告表示終止委託，不予出售系爭土地，已構成系爭契約第7條第1款、第3款、第4款之違約事由，故依系爭契約第7條約定，被告應自112年10月25 日起算3日即於同年月27日給付原告服務報酬1,226,168元 (計算式：711.1775坪-30坪-298坪＝383.1775坪，160000 元×383.1775坪×2%=0000000元)，及違約金2,452,336元( 計算式：160000元×383.1775坪×4%=0000000元)，合計3,6 78,504元（即系爭款項），且因被告迄未給付之，故依系爭契約第7條約定，被告應自112年10月28日起至系爭款項清償完畢之日止，按日給付依系爭款項百分之1計算之違約金36,785元（計算式：0000000×1%＝36785.04，小數點以下四捨五入）等情，被告則辯稱：系爭契約第7條違約罰則，具有消費者保護法第12條第2項第1款規定「違反平等互惠原則」及民法第247條之1第2款規定「加重他方當事人之責任者。」之情事，故依消費者保護法第12條第1 項及民法第247條之1規定應屬無效。且因民法第565條至第575條關於居間契約並無違約金之規定，故原告請求違約金，於法無據。退步言之，系爭契約第7條之違約金過高，應依民法第252條規定予以酌減等語，復查：　　　　　1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任　　　，民事訴訟法第277條前段定有明文。　　2.次按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效，消費者保護法第12條第1項定有明文，及依同條第2項規定：「定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。」以及依民法第247條之1規定：「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。」。　　3.另按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。又按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。故約定違約金過高與否之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨，倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院82年度臺上字第2476號，及92年度臺上字第697號、2747號，以及93 年度臺上字第909號判決意旨參照）。　　4.原告主張：買賣契約於112年10月19日成立後，依系爭契約第7條約定，被告應於5日內即於同年月24日與訴外人林坤賢簽署買賣契約書，詎被告反悔不願出面簽署買賣契約，並於112年10月23日以系爭存證信函向原告表示終止委託，不予出售系爭土地等情，業據其提出所述相符之存證信函影本為證（見本院卷一第67頁），參以，被告自承有向原告寄送系爭存證信函乙節（見本院卷一第243、244頁），是以，原告主張前情，應堪信為真實。綜上以析，買賣契約於112年10月19日成立後，依系爭契約第7條約定，被告應於5日內即於同年月24日與訴外人林坤賢簽署買賣契約書，然被告於112年10月23日以存證信函向原告表示終止兩造間系爭委託關係，迄未與訴外人林坤賢簽署買賣契約書，已構成系爭契約第7條第1款、第3款、第4款之違約事由，故依系爭契約第7條約定，被告應自112年10月25 日起算3日即於同年月27日給付原告服務報酬1,226,168元 (計算式：711.1775坪-30坪-298坪＝383.1775坪，160000 元×383.1775坪×2%=0000000元)，及違約金2,452,336元( 計算式：160000元×383.1775坪×4%=0000000元)，合計3,6 78,504元（即系爭款項）。且因被告迄未給付系爭款項，故依系爭契約第7條約定，被告應自112年10月28日起至系爭款項清償完畢之日止，按日給付依系爭款項百分之1計算之違約金。　　5.查系爭契約之條款內容係經兩造討論並由原告公司人員依被告所述意見當場填載後，再交由被告簽名確認，且系爭契約第7條之違約罰則，係以強制被告可於買賣契約成立後確實配合與買方簽訂買賣契約為目的，應屬懲罰性質之違約金等情已如前述，尚難認有何違反平等互惠原則或加重被告責任之情形，自無適用消費者保護法第12條第1項及民法第247條之1規定之餘地，且揆諸前揭說明，兩造應同受系爭契約第7條違約金約定之拘束。則被告辯稱：系爭契約第7條違約罰則，已有消費者保護法第12條第2項第 1款「違反平等互惠原則」及民法第247條之1第2款「加重他方當事人之責任者。」之情事，依消費者保護法第12條第1項及民法第247條之1規定應屬無效。且因民法第565條至第575條對於居間契約並無規定違約金，故原告請求違約金，於法無據等語，自非可採。　　6.至被告抗辯系爭契約第7條之違約金過高乙節，係屬有利於己之事實，依民事訴訟法第277條前段規定，應就此節負舉證責任，然被告迄未提出任何證據用以證明上開約定之違約金額過高而顯失公平，自應受上開違約金約定之拘束。　（五）再按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第22 9條第1項、第2項分別定有明文。又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦分別明定。查兩造約定被告應於112年10月月27日給付系爭款項，而被告迄未給付，應負遲延責任，故原告請求自112年10月28日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。（六）綜上所述，原告主張依系爭契約第7條約定，請求被告應　　　應給付原告3,678,504元，及自112年10月28日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，以及被告應自112年 10月28日起至前揭本金3,678,504元清償完畢之止，按日給付原告違約金36,785元，均為有理由，應予准許。（七）本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。　　四、關於假執行及免為假執行部分：（一）關於本判決主文第1項部分，兩造均陳明願供擔保聲請假執行及免為假執行，核無不合，爰各酌定相當之擔保金准許之。　　（二）末按有關財產權之將來給付訴訟之判決，可於債務清償期屆至前，宣告附條件之假執行，即於主文宣告於判決確定前如清償期已屆至，債權人預供擔保若干金額後得假執行（臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會民事類提案第 37號研討結果參照）。查本判決主文第2項係有關財產權之將來給付訴訟之判決，兩造均陳明願供擔保聲請假執行及免為假執行，核無不合，爰於主文第5項宣告於判決確定前清償期已屆至部分，原告預供擔保後得假執行，及被告預供擔保後得免為假執行。　　　五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條規定。　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　19　　日　　　　　　　　　民事第六庭　法　官賴秀雯以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官楊思賢

2025-02-19

TCDV-113-訴-251-20250219-1

訴

臺灣臺南地方法院

請求居間報酬

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度訴字第1244號原告富住通不動產仲介經紀股份有限公司法定代理人莊明昇訴訟代理人陳樹村律師龔暐翔律師被告陳炎崑陳炎輝陳炎章陳炎順王月春共同訴訟代理人謝凱傑律師楊聖文律師洪弼欣律師被告陳宏恩訴訟代理人洪梅芬律師涂欣成律師李政儒律師王紹雲律師上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國114年1月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：原告與被告陳炎崑、陳炎輝、陳炎章、陳炎順、王月春（下稱陳炎崑等5人）及訴外人陳進條於民國111年10 月12日成立不動產一般委託銷售契約（下稱系爭委託契約），將陳炎崑等5人所有坐落臺南市○○區○○段000（權利範圍3 分之1，下稱系爭000號土地）、000-1（權利範圍全部，下稱系爭000-1號土地）、000-2地號土地（權利範圍全部，下稱系爭000-2號土地）（下合稱系爭土地）及陳進條所有系爭000號土地(權利範圍3分之1)、同段000-3地號土地（權利範圍全部，下稱系爭000-3號土地），委託原告以新臺幣(下同)5億3350萬元居間銷售，委託期間自111年10月12日至112 年4月30日止，約定服務報酬為成交總價之1.5％，惟因開價過高，無人願意承買。原告與陳炎崑等5人繼而就系爭土地於111年11月1日簽訂原證4所示契約內容變更書，約定每坪價格變更為29萬8000元；復於112年3月13日再簽訂如原證5 所示之契約內容變更書，委託銷售價格變更為每坪26萬8000 元，委託期間延長至112年6月30日；再於112年5月29日簽訂如原證6所示之契約內容變更書，委託銷售價格仍為每坪26 萬8000元，委託期間延長至112年8月31日止；末於112年9月 21日簽訂如原證7所示之契約內容變更書，委託銷售價格變更為每坪23萬元，委託期間自112年9月21日至112年12月31 日，最後被告陳炎崑等5人同意願以最低每坪21萬5000元出售。嗣原告尋得買家即被告陳宏恩，並曾約買賣雙方即本件被告於112年10月22日在原告之營業處所進行土地買賣磋商，原告居中多次與買賣雙方商討系爭土地之價格等事宜，被告陳宏恩亦曾於112年10月23日表示堅持以每坪20萬1000元價格承買，詎被告為規避系爭委託契約約定報酬，竟於112 年11月30日私下以1億7173萬元(每坪20萬6000元)成立系爭土地之買賣契約，經原告查閱內政部實價登錄查詢資料而知悉。被告係以不正當行為，故意阻止系爭委託契約條件成就，刻意規避應支付原告居間報酬之義務，爰依系爭委託契約第4條請求被告陳炎崑等5人給付257萬5950元(計算式:1億71 73萬元×1.5％＝257萬5950元)、依民法第568條第1項規定請求被告陳宏恩按仲介實務交易習慣給付171萬7300元(計算式:1 億7173萬元×1％＝171萬7300元)等語。並聲明：㈠被告陳炎崑等5人應給付原告257萬5950元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡被告陳宏恩應給付原告171萬7300元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠被告陳炎崑等5人：系爭委託契約係消費者保護法（下稱消保法）所指定型化契約，系爭委託契約第5條以定型化契約條款使陳炎崑等5人拋棄契約審閱期間，且與內政部公告之不動產委託銷售契約書範本規定相違，應屬無效。系爭委託契約為一般委託銷售之定型化契約(被告當時同時委託7家仲介銷售)，系爭委託契約第4條後段約定經由原告帶看之買方，若在日後與賣方成交者，賣方亦應按第4條前段約定給付原告服務報酬，此顯與民法居間契約之性質、締約目的不符，而有違反誠信原則，對消費者即陳炎崑等5人顯失公平，系爭委託契約第4條後段應屬無效。被告係經證人程坤安居間協調始成立系爭土地買賣契約(程坤安係地政士，被告陳炎崑等5人家族土地事宜向由程坤安處理)，於109年農曆過年後，程坤安即已詢問陳炎崑等5人及陳進條有無意願出售土地，惟因分割前之系爭000號、000號、000號土地分割共有物訴訟(本院108年度重訴字第35號)仍繫屬中，故陳炎崑等5 人及陳進條口頭上同意委託程坤安代為銷售系爭000、000、 000號土地，待該分割共有物訴訟判決確定，陳炎崑等5人及陳進條於111年10月間與程坤安正式成立不動產一般委託銷售契約，約定服務報酬為成交總價百分之0.5，委託銷售價格為每坪32萬元；112年5月間陳進條決定不出售土地，陳炎崑等5人遂於112年7月間與程坤安重新成立不動產委託銷售契約，委託銷售價格為每坪25萬元；嗣因系爭土地仍無法售出，陳炎崑等5人於113年1月初將委託銷售價格變更為每坪2 1萬5000元，113年1月間程坤安分別與陳炎崑等5人及訴外人南允工業股份有限公司（下稱南允公司）法定代理人即被告陳宏恩磋商系爭土地之買賣價格，經程坤安勸說，陳炎崑等 5人同意將出售價格降低為每坪20萬6000元，而陳宏恩原堅持以每坪20萬1000元之價格買受系爭土地，亦經程坤安居中協商，表示陳宏恩毋庸向程坤安給付居間報酬，遂同意以每坪20萬6000元、總價1億7173萬元之價格買受，並於113年1 月18日簽訂土地買賣契約書及信託契約書（下稱系爭土地買賣契約），再於113年4月2日移轉系爭土地所有權予南允公司，陳炎崑等5人另於113年4月10日、11日匯款給付服務報酬共85萬元予程坤安。原告雖於112年間向陳炎崑等5人媒介南允公司，惟陳炎崑等5人與南允公司最終係經由程坤安居間協調始達成買賣合意，原告顯未完成居間仲介之任務，自不得向陳炎崑等5人請求服務報酬；再者，系爭委託契約並非專任委託銷售契約，委託期間僅至112年12月31日止，則陳炎崑等5人其後經由程坤安居間協調與南允公司成立系爭土地買賣契約，尚難認陳炎崑等5人有何以不正當行為阻止條件成就之情事，原告之請求自屬無據等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　㈡被告陳宏恩：買受系爭土地者為南允公司，原告向陳宏恩請求居間報酬顯無理由；陳宏恩未曾與原告約定於土地買賣成交時給付居間報酬，縱認兩造間成立居間契約，然原告112 年10月23日所傳達出售價格每坪21萬5000元，與陳宏恩彼時所能接受之價格每坪20萬1000元並未合致；系爭土地之買賣係因程坤安之媒介，由南允公司與陳炎崑等5人以每坪20萬6 000元達成買賣合意，並非因原告報告或媒介而成立，原告不得請求居間報酬等語，資為抗辯，並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項: 　㈠原告與陳炎崑等5人及陳進條於111年10月12日簽訂系爭委託契約（見補字卷第27至28頁），將陳炎崑等5人所有系爭土地及陳進條所有系爭000號土地應有部分3分之1、系爭000-3 號土地（權利範圍全部），委託原告以5億3350萬元居間銷售，委託期間自111年10月12日至112年4月30日止，約定服務報酬為成交總價之1.5％。　㈡原告與陳炎崑等5人於111年11月1日簽訂如原證4所示之契約內容變更書（見補字卷第31至32頁），委託銷售價格變更為每坪29萬8000元。　㈢原告與陳炎崑等5人於112年3月13日簽訂如原證5所示之契約內容變更書（見補字卷第33至34頁），委託銷售總金額變更為4億4680萬元，每坪價格更改為26萬8000元，委託期間變更為112年3月13日至112年6月30日止。　㈣原告與陳炎崑等5人於112年5月29日簽訂如原證6所示之契約內容變更書（見補字卷第35至36頁），委託銷售價格更改為每坪26萬8000元，委託期間更改為112年5月29日至112年8月 31日止。　㈤原告與陳炎崑等5人於112年9月21日簽訂如原證7所示之契約內容變更書（見補字卷第37至38頁），委託銷售價格更改為每坪23萬元，委託期間為112年9月21日至112年12月31日止。　㈥原告與陳炎崑等5人最後約定以每坪最低21萬5000元，委託原告銷售系爭土地。　㈦被告陳炎輝、陳炎章、陳炎順、王月春授權被告陳炎崑處理委託原告銷售系爭土地之事宜。　㈧被告陳宏恩為南允公司之法定代理人。　㈨陳炎崑等5人與南允公司於113年1月18日就系爭土地，以每坪 20萬6000元、總價1億7173萬元簽訂如被證2所示土地買賣契約書（見本院卷第169至174頁）。　㈩系爭土地已於113年4月2日移轉登記為南允公司所有。四、得心證之理由: 　㈠系爭委託契約是否違反消保法第11條之1第1項而屬無效？　⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第1項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。消保法第11條之1規定意旨，乃為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，且為確保消費者之契約審閱權，明定企業經營者未提供合理審閱期間之法律效果（最高法院103年度台上字第2038號判決意旨參照）。然為兼顧消費者了解契約條款內容資訊權之保護，以及維護個別消費者希望節省時間、爭取交易機會之需求及利益，且為避免個別消費者因自願放棄契約審閱權後，事後任意反悔而以企業經營者未提供合理審閱期間為由，主張企業經營者以定型化契約條款使其拋棄審閱期間之約定無效，自宜解釋企業經營者如未提供合理審閱期，可由消費者決定是否將條款納入契約內容。惟若消費者在簽約後，已有相當合理期間可審閱、瞭解、評估契約條款，對契約內容已充分了解，堪認企業經營者未事先給予合理審閱期之缺陷業已治癒，是消費者依上開規定主張契約條款不構成契約內容，解釋上應在合理之一定期間內提出主張，方符誠信原則。　⒉經查，系爭委託契約除委託銷售標的、委託銷售價格、委託期間、服務報酬等係由委託人、受託人個案議定外，其餘條款均為受託人即原告預先擬定，以供不特定多數人委託銷售不動產之用，核屬定型化契約，自有上揭消保法規定之適用。系爭委託契約第5條約定：「委託人應審閱本契約書3日以上；因委託人為節省時間、爭取交易機會或其他因素，同意提早簽訂本契約書時，則視同委託人放棄本合約之審閱權利，日後不得異議。」等語，雖與上開消保法規定明顯不符，惟陳炎崑等5人於111年10月12日簽訂系爭委託契約後，嗣於 111年11月1日簽訂第1次契約內容變更書，後續簽立契約內容變更書之時點，均已逾消保法11條之1所規定之30日審閱期間，而陳炎崑等5人在進行契約內容變更時，均未對上開條款提出異議或表示意見，為兩造不爭執之事實，足認原告於簽訂系爭契約時雖未給予陳炎崑等5人契約審閱期間，惟陳炎崑等5人於簽立契約內容變更書時，已有相當合理期間可審閱、瞭解、評估系爭委託契約條款，決定是否沿用系爭委託契約內容，或與原告磋商為債之變更，惟並無任何異議，直至本件訴訟時方提出前開抗辯，揆諸上開說明，堪認原告未事先給予合理契約審閱期間之缺陷業已治癒，被告應不得據此抗辯系爭委託契約條款無效。　　㈡系爭委託契約第4條後段是否違反消保法第12條第1項而屬無效？　⒈按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款違反平等互惠原則者，推定其顯失公平。消保法第12條第1項、第2項第1款定有明文。而關於無效認定之考量事項，消保法施行細則第13條並規定，定型化契約條款是否違反誠信原則，對消費者顯失公平，應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之。同細則第14條則明定，定型化契約條款，有下列情事之一者，為違反平等互惠原則：一、當事人間之給付與對待給付顯不相當者。二、消費者應負擔非其所能控制之危險者。三、消費者違約時，應負擔顯不相當之賠償責任者。四、其他顯有不利於消費者之情形者。是以消費性定型化契約是否違反誠信原則，對消費者顯失公平，即應審酌契約之性質、締約目的，及是否為他方所不及知、或無磋商變更之餘地，暨全部條款內容、交易習慣，及當事人間之給付與對待給付是否顯不相當，是否負擔控制範圍外之危險等各項因素，尤其應衡量雙方當事人的利益，本於公平原則就個案具體情事綜合判斷，以調和契約當事人的法律關係（最高法院112年度台上字第333號判決意旨參照）。　⒉經查，系爭委託契約係消保法第2條第7款所稱之定型化契約條款，業如前述。而觀系爭委託契約第4條約定：「服務報酬：為成交總價格百分之壹點五，於簽訂不動產買賣契約時乙次付清。經由受託人帶看之買方，若在日後成交者亦同。」等語，其後段約定經由原告帶看之買方，日後縱非於委託銷售期間與賣方成交，賣方仍須按成交總價1.5％給付服務報酬予原告，核其目的係為避免買賣雙方私下成立交易以規避給付服務報酬，惟該條款未訂有一定期間限制或除外情形，使賣方於締結系爭委託契約後即受該條款永久拘束，明顯過度限制當事人之締約自由，且買賣契約之成立，並非僅以締約相對人存在為已足，如何就契約之必要之點、當事人特約表示之非必要之點形成意思表示合致，亦為居間人從中調和、媒介之重要意義所在，是應認居間報酬之給付與居間人為促成契約成立所付出之勞力、時間、費用具有對價性，如欠缺居間人此部分努力，仍要求委託人給付全部報酬，堪認當事人間之給付與對待給付顯已失衡。再參照內政部公告之「不動產委託銷售契約書範本」第11條係規定「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付第5條約定之服務報酬，並應全額一次付與受託人:...( 三)受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後2個月內，逕與該資料內之客戶成交者。但經其他不動產經紀業仲介成交者，不在此限」，　　故系爭委託契約第4條後段「經由受託人帶看之買方，若在日後成交者亦同」之約定，應認已違反誠信原則，對消費者顯失公平，該部分條款應屬無效。　㈢陳炎崑等5人與南允公司於113年1月18日簽訂系爭土地買賣契約書，是否係原告居間促成？　⒈按民法第565條規定；稱居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。故我國民法所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間，而居間人於雙方當事人因居間人之報告或媒介而成立契約時，得請求報酬。原告與被告陳炎崑等5人約定於簽訂買賣契約時應給付原告成交總價之1.5 ％作為服務報酬，足見系爭委託契約係約定訂約之媒介居間，必須原告使被告簽訂買賣契約始得請求服務報酬。　⒉原告主張其曾安排買賣雙方見面磋商，被告對此雖不爭執，惟均抗辯買賣雙方於112年12月31日前就買賣價格仍無法合意，陳炎崑等5人與南允公司於113年1月18日以每坪20萬600 0元、總價1億7173萬元簽訂系爭土地買賣契約，係經地政士程坤安從中居間協調，促使買賣雙方達成意思表示之合致等語，業據證人程坤安到庭結證稱：從陳炎崑等5人繼承系爭土地時，就想賣系爭土地，我想說系爭土地持分比較不好賣，就介紹他們找律師判決分割，判決分割也拖了3、4年，判決分割的登記也是我去辦理的。在還沒有判決分割完成之前，我就有通知南允公司，我跟南允公司說系爭土地由南允公司購買比較恰當，成綸企業股份有限公司（下稱成綸公司）董事長王志成是我的大客戶，也是好朋友，王志成跟南允公司負責人陳宏恩是很好的朋友，我有請王志成去跟陳宏恩關心一下。一開始我跟陳炎崑等5人說南允公司這邊我也會去接洽，他們跟我說他們都是一般簽，沒有關係，找了很多家仲介公司，每家都是一般簽，也授權讓我去交涉。土地判決分割之後，3年多前，陳炎崑等5人那時開價一坪35、36萬，如果他們有降價，就會來跟我說系爭土地現在要賣多少錢，最後一次陳炎崑告知我，願意降到每坪21、22萬左右，我有去找陳宏恩談，陳宏恩的太太在112年6、7月間跟我說他們願意出價到20萬1000元。去年【即112年】底陳炎崑的客戶透過麻豆的台慶仲介公司仲介要跟陳炎崑等5人簽約，後來因為條件談不攏，取消買賣。這個買方也是我的客戶，我也認識。買方的條件比較苛刻，他們談不攏。我就跟陳炎崑講，機會已經低於21萬，沒有要堅持21萬，113年1月我跟陳炎崑講，我再拜託王志成當說客，再說服南允公司加碼。他們當時說頂多加1,000、2,000，不可能到每坪21萬元。我想這個金額努力一下有空間，隔幾天我請王志成去跟陳宏恩講一下提高金額，陳宏恩思考一陣子才答應以每坪20萬6000元承購系爭土地。南允公司那時候糾結在18萬元，我說那是好幾年前的價格，現在土地價格都有拉高，不要再想18萬元，而且18萬也買不到，買起來對南允公司比較好，王志成也鼓勵陳宏恩買，因為南允公司需要擴廠。陳炎焜等5人以匯款轉帳方式給我80萬元左右，陳宏恩包6000元給我。簽約是1月1 8日，土地登記謄本買賣日期寫113年3月6日是買賣公契的日期，因為作業時間蠻冗長，公契會押113年3月6日是因為等到銀行接近核貸前報稅。(為何113年3月29日申報實價登錄所記載交易日期為112年11月30日?)這是筆誤，麻豆的台慶本來要成交，我有幫忙做系爭000號土地共有人優先購買權的拋棄，這個日期是優先購買權拋棄的日期，我登打實價登錄日期沒有注意到，還是沿用舊的日期。陳宏恩收到起訴狀，有告訴我，我再去永康地政事務所更正等語（見本院卷第 231至244頁）。足見系爭土地買賣雙方係因程坤安之居中協調最終於113年1月18日簽訂買賣契約，被告陳炎崑等5人、陳宏恩亦有給付程坤安服務報酬，被告抗辯系爭土地買賣契約並非因原告之居間所促成，原告不得請求被告陳炎崑等5 人、陳宏恩分別給付服務報酬257萬5950元、171萬7300元，應為可採。　⒊綜上，系爭土地買賣契約係經證人程坤安居間，於113年1月1 8日所成立，既非於系爭委託契約委託期間內作成，亦非由原告所居間促成，則原告依系爭委託契約第4條約定、民法第568條規定，向被告請求給付服務報酬或居間報酬，自屬無據。五、綜上所述，原告分別依系爭委託契約第4條約定請求被告陳炎崑等5人給付原告257萬5950元；依民法第568條規定，請求被告陳宏恩給付原告171萬7300元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，經審酌後認均不足以影響判決結果，不再逐一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　李姝蒓以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張鈞雅

2025-02-17

TNDV-113-訴-1244-20250217-2

抗

臺灣高等法院

聲明異議

臺灣高等法院民事裁定 114年度抗字第158號抗告人陳黃寶春代理人林瑞富律師上列抗告人因與相對人富地不動產仲介經紀有限公司間聲請給付服務報酬強制執行聲明異議事件，對於中華民國113年12月25日臺灣臺北地方法院113年度執事聲字第342號裁定提起抗告，本院裁定如下：　　主　文抗告駁回。抗告程序費用由抗告人負擔。　　理　由 、本件抗告人向原法院民事執行處（下稱執行法院）對相對人聲請強制執行，僅就相對人應負擔之訴訟費用金額債權提出原法院112年度司聲字第622號裁定及其確定證明書為證明文件，並未檢附法定之執行名義以證明其對相對人另有新臺幣（下同）20萬4,000元本息債權（下稱系爭債權）存在。經執行法院通知抗告人應於5日內補正系爭債權之執行名義及其確定證明書，該通知並於民國113年3月25日送達於抗告人之送達代收人即林瑞富律師指定之郵局信箱○○○○○○○）。嗣抗告人雖於同年4月28日具狀檢附原法院109年度訴字第2592 號、本院111年度上易字第1267號判決書及其確定證明書影本（下合稱本案實體判決）到院，惟抗告人係本案實體判決之被告，且該本案實體判決復僅判命抗告人應向相對人給付 30萬元本息（即經本院111年度上易字第1267號部分廢棄改判命抗告人給付相對人30萬元本息），並無相對人應向抗告人為給付之內容，故該本案實體判決無從資為抗告人對相對人有系爭債權存在之證明文件。因抗告人逾期未為補正，執行法院乃於同年5月1日，以抗告人逾期仍未提出得為執行名義之證明文件為由，裁定駁回其就系爭債權部分所為之強制執行聲請（下稱原處分）。抗告人提出異議，原法院以其異議逾期裁定駁回（下稱原裁定）。抗告人不服，對之提起抗告。 、按司法事務官辦理強制執行事件所為處分之救濟程序，依強制執行法第30條之1規定，準用民事訴訟法第240條之4本文規定，當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。又送達之目的，在使訴訟當事人或訴訟關係人有知悉訴訟文書或其他特定事項之內容之機會，當事人如以租用之 ○○○○○○作為送達處所並向法院陳明後，法院自應向該○○○○○○ 為送達，且以應受送達文書到達該○○○○○○時為送達之時，不因受送達人未至○○○○○○○○○實際取出，或未依置於專用信箱內之通知單或通知小牌所示向郵局領取郵件，或事後方至郵局領取郵件而有不同（最高法院108年度台抗字第907號裁判意旨參照）。本件抗告人對原處分聲明異議，查原處分於11 3年5月10日業已送達至抗告人之送達代收人所指定送達之系爭信箱，有卷附送達證書可稽（見司執卷第149頁），聲明異議期間自原處分送達翌日起算，扣除在期間6日，於同年5 月26日即屆滿，抗告人遲至同年6月5日始提出異議（見執事聲卷第15頁），已逾異議之不變期間。原法院因認其聲明異議為不合法，以原裁定駁回之，經核於法並無違誤。 、抗告論旨雖謂：伊已遵期補正本案實體判決以證明系爭債權存在，原裁定率將中華郵政股份有限公司（下稱中華郵政）指為林瑞富律師之送達代收人，復未酌及林瑞富律師並不知悉其系爭信箱內之收文情形，遽以原處分送達至系爭信箱之日起算本件聲明異議之不變期間，顯有違誤。況執行法院事後於113年6月11日命伊應繳納裁判費1,000元，並於同年8月 30日自行撤銷執行命令，尤見伊提出異議為合法且有理由等語。惟查：原裁定係以系爭信箱為送達處所，並未逕認中華郵政具送達代收人之身分，抗告意旨不無誤會。又抗告人既向執行法院陳報指定林瑞富律師為送達代收人（見司執卷第 7頁民事強制執行聲請㈠狀），且自行載明以系爭信箱為林瑞富律師之送達處所，依上說明，原處分於113年5月10日上午 11時送達系爭信箱時，即生合法送達之效力，至林瑞富律師事後雖於同年月28日始領取原處分，於送達之效力並無影響（見司執卷第149頁送達證書、執事聲卷第41頁中華郵政函文）。抗告意旨以此指摘原裁定起算聲明異議之不變期間不當，亦無足取。再按裁判費，為國家應徵收之一種規費。法院應切實核定訴訟標的之價額計徵之，不得任令當事人有漏繳或少繳情事，始符合民事訴訟法所採有償主義之原則，尚非得謂僅因抗告人已繳納本件聲明異議之裁判費（見司執卷第151至152頁），即當然使其所提出之異議全部合法。另遍查全卷，未見執行法院有何因認核發原執行命令不當，而撤銷該執行命令之情形，是抗告人執此主張其本件聲明異議合法且有理由云云，殊非有據。原裁定駁回其異議，核無可議。抗告意旨猶執陳詞，指摘原裁定不當，聲明廢棄，非有理由。 、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　民事第二十五庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官潘進柳　　　　　　　　　　　　　　　法　官楊惠如　　　　　　　　　　　　　　　法　官呂綺珍　　　　　　　　　　　　　　正本係照原本作成。不得再抗告。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官蔡宜蓁

2025-02-13

TPHV-114-抗-158-20250213-1

訴

臺灣臺南地方法院

請求損害賠償

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度訴字第1474號原告陳淑靖全勝宰共同訴訟代理人陳淑閔裘佩恩律師戴龍律師唐世韜律師吳祈緯律師被告東篁房地產開發有限公司法定代理人馬仕憲訴訟代理人李育禹律師曾靖雯律師訴訟參加人安新建築經理股份有限公司法定代理人高志尚訴訟代理人謝宗興上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年1月22日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用新臺幣12,880元由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：原告陳淑靖於民國112年9月15日與被告簽訂一般委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約），將原告名下共有坐落臺南市○○區○○段000地號土地（應有部分456/200000 ）及其上同段3497建號建物即門牌號碼臺南市○○區○○路○段0 00號14樓之3房屋（下稱系爭房地）委託被告銷售，約定委託銷售期間為112年9月15日至113年3月31日止，嗣於113年4 月1日再合意延長委託期間至113年9月30日止，並約定服務報酬為成交總價4％。又原告陳淑靖與被告於113年6月6日簽訂「委託銷售/出租契約內容變更同意書」（下稱系爭變更同意書），將服務報酬變更約定為新臺幣（下同）60萬元。嗣被告居間媒介，成功覓得買方即訴外人陳冠碩，原告遂與陳冠碩於113年6月18日就系爭房地簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為2,950萬元。被告收取原告高額之服務報酬，應負有為委託人即原告善盡預見危險及調查之義務，又依系爭委託銷售契約第7條第1項、第3 項約定及民法第567條第1項規定，被告應有提供「重購退稅」相關規定諮詢、調查並告知原告之義務，參以被告為住商不動產之臺南崇善加盟店，而住商不動產網頁中之「賣屋指南」部分，多次提及賣屋將產生土地增值稅、房屋稅、地價稅等稅賦，賣方得以透過「重購退稅」之方式進行節稅；又於「大功告成篇」部分提及住商不動產有「重購退稅的提醒」之售後服務，足見「重購退稅」為不動產買賣常見之諮詢事項亦是買賣之重要考量因素。然被告之員工（開發人員）即訴外人許紓寧、宮能靜及不動產經紀人鐘明煒，明知原告多次請求宮能靜計算本件買賣房地合一稅之數額，有適用財政部「重購退稅」政策之需求，亦明知原告於簽立系爭買賣契約時並未設籍於系爭房地，不符「重購退稅」規定，於長達9個月之委託銷售期間内，竟均未曾告知原告有此權利即完成簽訂系爭買賣契約，致原告喪失向財政部申請「重購退稅」之資格，而須支出約250萬元之房地合一稅。是被告未以善良管理人之注意，對原告善盡其調查及告知「重購退稅」相關法規之義務，依民法第571條規定，自不得向原告請求給付服務報酬。為此，爰依民法第567條第1項前段、第2 項、第571條、第179條及不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應同意原告向訴訟參加人領取履約保證專戶（台新國際商業銀行，戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，履保專戶帳號：0000 0-00-000000-0號）內之60萬元，並給付原告自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，以60萬元按週年利率5％計算之利息。㈡原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：被告並無任何違反其對於委託人之義務而為利於委託人之相對人之行為，亦無任何違反誠實及信用方法而由相對人收受利益之行為，是原告主張依民法第571條規定，被告不得請求給付服務報酬等語，於法不合。又「重購退稅」規定相當複雜，實非一般民眾及非稅務專業人士能清楚瞭解，更逾越仲介人員之專業範圍，原告如有稅務疑慮，應自行向稅務專業人士（例如：會計師、稅務士、稅法律師等）尋求專業建議；參以系爭委託銷售契約全文意旨及民法第56 7條規定，均未見被告有提供「重購退稅」規定諮詢、調查或告知義務之約定或規定，且不動產委託銷售標的現況說明書，亦無有關重購退稅之欄位；況被告受原告委託範圍，係系爭房地交易之居間，及為達成交易之相關事務處理，原告於系爭買賣契約成立之後是否要申請重購退稅，與系爭房地之居間買賣實無關聯，契約所載諮詢服務係指關於房地交易居間之相關問題，並不包含專業稅務處理；至總公司網站登載內容僅屬資訊分享性質，是被告及其員工並無調查及告知「重購退稅」規定之法律上義務，被告亦無違反善良管理人注意義務。又原告既已自承於簽立系爭買賣契約時並未設籍於系爭房地，不符「重購退稅」之規定，其未能申請「重購退稅」乃因本身資格不符，與被告有無調查或告知「重購退稅」規定均無因果關係。況原告於委託被告銷售系爭房地之過程中，完全未提及有申請「重購退稅」之需求，亦未曾提及有要重購房屋，更未提出「重購退稅」之相關詢問，反而告知被告要舉家遷回韓國，小孩已在韓國申請入學，被告不知原告有「重購退稅」之需求。且本件試算買賣房地合一稅乃於系爭買賣契約成立之前，原告知悉稅金數額後仍同意成交及簽訂系爭買賣契約，並未談到重購房屋或相關事宜，足見能否重購退稅並非其考慮買賣與否之重大交易事項等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事項（本院卷第237-238）：　㈠原告陳淑靖於112年9月15日與被告簽訂系爭委託銷售契約，將原告共有之系爭房地委託被告銷售，約定委託銷售期間為 112年9月15日至113年3月31日止，嗣於113年4月1日再合意延長委託期間至113年9月30日止，並約定服務報酬為成交總價4％。　㈡原告陳淑靖於113年6月6日簽訂系爭變更同意書，將服務報酬變更約定為60萬元。　㈢經被告居間媒介，成功覓得買方陳冠碩，原告遂與陳冠碩於1 13年6月18日就系爭房地簽訂系爭買賣契約，約定買賣價金為2,950萬元。　㈣原告因出售系爭房地，分別於113年9月11日繳納1,227,039元，合計2,454,078元之房地合一稅。四、得心證之理由：　㈠被告並無主動調查、告知「重購退稅」相關規定之義務，被告無違善良管理人注意義務之情事：　⒈按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條第1項前段、第 2項定有明文。復按不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。原告依上開法條請求受有報酬之被告負損害賠償責任，自應就被告違反善良管理人之注意義務而過失致原告受有損害乙節負舉證責任。　⒉參不動產經紀業管理條例第24條之2規定：「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：㈠公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。㈡公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。㈢提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。㈣告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。㈤協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。㈥其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。」可知不動產經紀業者之調查及據實報告事項，除契約另有規定外，原則上應係針對買賣標的物產權、品質、鄰近交易行情等有關買賣標的物條件或買賣雙方條件而影響交易之重要相關資訊，尚難認不動產仲介經紀業者對於不動產交易之賣方有需主動查詢所適用之稅率為何，以及有對賣方主動告知節稅方式之義務。　⒊又依系爭委託銷售契約第7條約定（本院卷第120頁）可知受託人即被告之義務為：㈠受託人受託處理仲介事務應以善良管理人之注意為之。㈡受託人於簽約前，應據實提供該公司（或商號）近三個月之成交行情，供委託人訂定售價之參考；如有隱匿不實，應負賠償責任。㈢受託人受託仲介銷售所做市場調查、廣告企劃、買賣交涉、諮詢服務、差旅出勤等活動與支出，除有委託人與受託人雙方同意終止及委託人終止契約外，均由受託人負責，受託人不得以任何理由請求委託人補貼。㈣受託人製作之不動產說明書，應指派不動產經紀人簽章，並經委託人簽認後，將副本交委託人留存；經紀人員並負有誠實告知買方之義務，如有隱瞞不實，受託人與其經紀人員應連帶負一切法律責任；其因而生損害於委託人者，受託人應負賠償責任。㈤如買方簽立「要約書」，受託人應於二十四小時內將該要約書轉交委託人，不得隱瞞或扣留。但如因委託人之事由致無法送達者，不在此限。㈥受託人應隨時依委託人之查詢，向委託人報告銷售狀況。㈦受託人應於收受定金後二十四小時內送交委託人。但如因委託人之事由致無法送達或委託人同意由受託人保管者，不在此限。㈧有前項但書情形者，受託人應於二日內寄出書面通知，表明收受定金及無法送交之事實通知委託人。㈨受託人於仲介買賣成交時，為維護交易安全，得協助辦理有關過戶及貸款手續。㈩受託人應委託人之請求，有提供相關廣告文案資料予委託人參考之義務。足見被告受原告委託範圍，係系爭房地交易之居間，及為達成交易之相關事務之處理，並未明文約定被告應對原告負有主動調查、告知「重購退稅」相關規定之義務，亦難認主動為賣方節稅，為系爭委託銷售契約之附隨義務。　⒋至原告雖主張依系爭委託銷售契約第7條第3項規定，被告應提供「重購退稅」相關規定之諮詢服務等語，惟該項約定之內容係關於被告仲介銷售系爭房地相關費用負擔之約定，是否可以據此推斷被告應提供稅務相關之諮詢服務已屬有疑。又該項內容之「諮詢服務」，觀諸前後文亦應指仲介銷售系爭房地之交易相關諮詢服務，「重購退稅」與否則屬於交易後之個人稅賦節稅事項，非屬訂約事項，亦非每位出售房地之人均有申請需求，是無從由該條項約定推得被告負有「重購退稅」相關規定諮詢事宜之義務；況本件原告僅要求被告替其計算房地合一稅，並未舉證其曾於系爭房地買賣過程中主動詢問被告有關「重購退稅」相關規定，自難認被告有何違反前開諮詢服務之情。　⒌另原告主張住商不動產網頁中多次提及賣方得以透過「重購退稅」之方式進行節稅，且表示住商不動產有提供「重購退稅的提醒」之售後服務，足見「重購退稅」為不動產買賣常見之諮詢事項亦是買賣之重要考量因素等語。然依原告所提之網頁資料，賣屋指南契約與稅務篇記載：「賣房子會產生哪些稅費？我可以怎樣節稅？答：包括土地增值稅、交屋日前的房屋稅與地價稅、交屋日前的水、電、瓦斯、管理費與銀行抵押權塗銷代書費等，都是過程中會產生的稅費，而其中節稅部分以土地增值稅、重購退稅與財產交易所得稅為主。」；另大功告成篇記載「三、重購退稅的提醒：只要您留下電子郵件信箱，住商不動產都在重購退稅的適用期限到期前提醒您善用這項節稅政策」等語（本院卷第55頁、第60頁）。依前開說明，被告僅係除委託仲介買賣房屋外，另行提供稅務指南供賣方參考，促使賣方自行注意出售不動產可能產生之稅費以及有何節稅管道，並非指被告有主動替買賣雙方計算稅賦或應主動提供較優惠稅賦之調查、報告義務；況退稅重購的提醒既記載於大功告成篇，則顧名思義是被告於不動產買賣交易完成後，另外提供符合「重購退稅」規定之賣方提醒服務，係避免賣方因超過適用期限未申報，導致無法節稅，應屬售後服務的一種，且需賣方有主動提供電子信箱始有此提醒服務，並非指被告於仲介或交易過程中，應主動告知賣方有何節稅方式，或替賣方思考如何節稅（如：是否要在不動產出賣前先設戶籍）。是亦難以住商不動產網頁內容推論被告有主動調查、告知「重購退稅」相關規定之義務；另系爭房地於成交前，被告已為原告試算房地合一稅之數額（此數額並未考量「重購退稅」），然原告經試算後仍同意出售系爭房地，足見是否可以「重購退稅」，亦非原告考慮買賣與否的重要交易事項。　⒍綜上，被告並無主動告知、調查「重購退稅」相關規定之義務，則本件被告於系爭買賣契約成立前未主動告知、提醒原告「重購退稅」相關規定，並無違反善良管理人注意義務；況依原告提出之價金履約保證通知卡後所附相關文件，可見被告推薦之承辦地政士即訴外人陳櫻桃（正大地政事務所）所提供「不要讓自己的權益睡著了ㄛ！」文件內容關於售屋人之注意事項已然提及「重購退稅」相關規定（本院卷第51 頁）；又原告自承於系爭買賣契約成立前未設籍於系爭房地，則原告無法適用「重購退稅」之優惠，是否可歸責於被告顯然有疑，另縱被告於系爭買賣契約成立前即主動告知原告「重購退稅」相關規定，原告亦未必能適用「重購退稅」之優惠，是難認被告未主動告知原告「重購退稅」相關規定，致原告受有損害，更遑論損害額之多寡。是原告依民法第56 7條第1項前段、第2項及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告應同意原告向訴訟參加人領取履約保證專戶內之60萬元並給付利息，洵不足採。　㈡原告主張依民法第571條規定，被告不得請求給付服務報酬等語，洵屬無據：　　按民法第571條規定，居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。查本件被告無違反對於委託人即原告之義務，已如上述，又「重購退稅」僅與原告節稅有關，並非利於原告之相對人即買方陳冠碩之行為；此外，本件原告亦未主張、舉證被告有何違反誠實及信用方法，由相對人即買方陳冠碩處收受利益，是原告主張依民法第571條規定，被告不得請求給付服務報酬等語，洵屬無據。　㈢被告收受服務報酬60萬元於法有據，原告依第179條規定，請求被告應同意原告向訴訟參加人領取履約保證專戶內之60萬元並給付利息，為無理由：　　按民法第179條規定，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。查本件被告收取服務報酬60萬元係依據系爭委託銷售契約及系爭變更同意書，非無法律上原因而受有利益；且依上述，被告並無不能向原告請求服務報酬之情事，則被告收取服務報酬60萬元於法有據，原告依第179條規定，請求被告應同意原告向訴訟參加人領取履約保證專戶內之60 萬元並給付利息，為無理由。五、綜上所述，被告並無違善良管理人之注意義務致原告受有損害，被告依系爭委託銷售契約及系爭變更同意書取得服務報酬60萬元，於法有據；原告依民法第567條第1項前段、第2 項、第571條、第179條及不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求被告應同意原告向訴訟參加人領取履約保證專戶內之60萬元並給付利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　12　　日　　　　　　　　　民事第四庭　審判長法　官　羅郁棣　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　羅蕙玲　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳永佳以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳玉芬

2025-02-12

TNDV-113-訴-1474-20250212-1