給付租金等
臺灣臺南地方法院民事判決
113年度簡上字第215號
上 訴 人 許水聖
訴訟代理人 吳炳輝律師
被上訴人 吳俊憲
上列當事人間請求給付租金等事件,上訴人對於民國113年5月14
日本院簡易庭113年度南簡字第105號第一審簡易判決提起上訴,
經本院於民國113年11月27日言詞辯論終結,本院判決如下:
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣9,915元由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面:
被上訴人經合法通知,未於言詞辯論期日到場,核無民事訴
訟法第386條所列各款情形,爰依上訴人之聲請,准由其一
造辯論而為判決。
貳、實體方面:
一、上訴人於原審起訴主張及於本院陳述略以:
(一)上訴人於民國98年8月17日與被上訴人簽訂房屋租賃契約,
約定被上訴人向上訴人承租門牌號碼為臺南市○○區○○路000
號1樓房屋(下稱系爭租處)(契約書誤載為被上訴人地址),
租金為每月新臺幣(下同)20,000元(105年調整為22,000元,
嗣復調整為21,800元),並應於每月25日前給付,押金為30,
000元,由被上訴人以轉帳郵局帳戶支付予上訴人。被上訴
人應自111年5月1日起至111年10月2日止,按月給付上訴人
租金21,800元,並依約給付上訴人房屋復原費用。上訴人於
111年5月25日向被上訴人當面告知系爭租處欲收回自用,然
被上訴人置之不理。詎料被上訴人自111年5月1日起即未給
付租金,所積欠之租金已達5個月以上,上訴人於111年5月
底至同年10月2日均有向被上訴人當面催繳,惟被上訴人仍
置之不理。故此,上訴人爰依系爭租約及不當得利之法律關
係,請求被上訴人給付下列費用:①111年5月至111年10月2
日(共5個月2日)租金共111,419元。②110年至111年度房屋及
地價稅增額5,608元。③房屋還原費用245,000元。④占用廚房
14年租金181,116元。⑤廚房流理台桌面毀損維修費用16,000
元。⑥房屋復原違約金110,000元。⑦上開費用利息損失9,086
元。⑧出席調解/檢察庭工作請假損失6,000元,共計684,230
元等語。【原審判決被上訴人應給付上訴人80,406元,駁回
上訴人其餘之訴。上訴人對此不服,提起本件上訴,上訴人
提起上訴後,減縮就其中602,810元提起上訴】。
(二)上訴聲明:
1、原判決不利於上訴人部分廢棄。
2、上開廢棄部分,被上訴人應再給付上訴人602,810元,及自
上訴狀繕本送達翌日即113年8月24日起至清償日止,按年息
百分之5計算之利息。
二、被上訴人雖未於言詞辯論期日到場,惟於二審準備程序及原
審抗辯略以:就上訴人全部請求均爭執。上訴人臨時通知不
要出租予伊,然伊就系爭租處已有裝修,另於租賃期間因系
爭租處門口有汙水處理工程,而被上訴人係經營汽車美容,
客戶之汽車因此無法駛入店面,致伊有2個月無法營業,要
求上訴人就此補償,其均未回應。於承租期間,上訴人趁伊
不在店裡面,偷使用被上訴人之生財工具。就上訴人於111
年5月25日口頭通知被上訴人於同年7月底搬離一事不爭執,
伊與上訴人商議,以押金30,000元抵扣最後3個月房租,上
訴人尚須賠償伊營業損失,被上訴人即將其物品留置於系爭
租處給上訴人使用,互相抵扣,上訴人亦有點頭,故伊即不
拆除被上訴人於系爭租處內之裝潢。又於111年9月30日之前
被上訴人已答應要搬離,於111年9月30日向上訴人表示會再
慢1、2天,最晚於111年10月2日搬離,嗣後確實於111年10
月2日搬遷完畢,此部分亦為上訴人同意等語資為抗辯。並
聲明:請求駁回上訴。
三、得心證之理由:
(一)按租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅。民法
第450條第1項定有明文。又押租金(俗稱押金)之主要目的
在於擔保承租人履行租賃債務,故租賃關係消滅後,承租人
如有欠租或其他債務不履行時,其所交付之押租金,發生當
然抵充之效力,此於定期及不定期之租賃關係均有適用。
(二)經查,本件上訴人主張被上訴人向其承租系爭租處,租期自
98年8月17日起至99年8月17日止,每月租金20,000元,被上
訴人交付上訴人押租金30,000元予上訴人,上開租期屆至後
,上訴人仍以相同條件續租予被上訴人,並未約定期限,直
至111年5月間,上訴人向被上訴人表示因系爭租處要收回,
被上訴人找到租處再搬離,被上訴人於111年10月2日搬離系
爭租處等情,此有上訴人提出之房屋租賃契約為證(見原審
卷一第21-26頁),並為兩造所不爭執,自堪信為真實。茲將
兩造爭執事項分述如下:
1、押租金30,000元是否可抵扣111年5月至111年10月2日租金11
1,419元部分?
上訴人主張被上訴人積欠111年5月至111年10月2日租金,然
因系爭租處尚未點交驗收,而不得抵扣押金云云,為被上訴
人否認。惟依上開說明,被上訴人交付予上訴人之押租金30
,000元,本即可於租賃契約消滅時發生當然抵充之效力。依
此,系爭租約租金之金額嗣後經調整為21,800元,此為兩造
所不爭執(見原審卷四第24頁),亦可由上訴人提出存摺內
頁交易明得知,被上訴人自109年9月起每月給付上訴人21,8
00元,此有上訴人銀行存摺交易明細1紙附卷可查(原審卷四
第31-47頁),是被上訴人積欠111年5月至111年10月2日租金
部分,自應以每月21,800元為計算。前已述及,被上訴人交
付押租金30,000元,本可抵扣積欠租金。故此,被上訴人押
租金3,000元可抵充111年5月份租金21,800元,餘8,200元則
可抵充同年6月,依此計算,被上訴人積欠111年6月租金13,
600元、同年7月至9月65,400元(21,800×3)、10月1至2日租
金1,406元(21,800×2/31;元以下四捨五入),共計80,406元
。是以,上訴人主張押租金不得抵扣被上訴人積欠之租金,
即屬無據。
2、110年至111年度房屋及地價稅增額5,608元部分:
上訴人依系爭租約第16條請求110年至111年度房屋及地價稅
增額5,608元,亦為被上訴人所否認。經查:依系爭租約第1
6條之約定,本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等,若較出租
前之稅額增加時,其增加部分,應由乙方(即被上訴人)負責
補貼,被上訴人決不異議,此有系爭租約在卷可參(原審卷
一第23頁),可知被上訴人依約應負擔增加稅額部分。上訴
人固提出110、112年房屋稅繳款書為證(原審卷一第37頁),
系爭房屋110年的房屋稅額為9,054元,該112年房屋稅為6,9
60元,其稅額並未增加反而減少。且上訴人未舉證證明其98
年8月間出租前及其後增加之稅額為何,故上訴人此部分舉
證顯有不足,不足為有利於上訴人之認定。故上訴人請求被
上訴人給付110年至111年度房屋及地價稅增額5,608元,即
屬無據,應予駁回。
3、房屋還原費用(拆除作業及氣密窗作業)245,000元部分:
①又查:依系爭租約第6、9、11之約定,被上訴人於租期屆滿
時,除經上訴人同意繼續出租外,應即日將租賃房屋誠心按
照原狀遷空返還上訴人,不得藉詞推諉或主張任何權利,如
不及時遷讓交還房屋時,上訴人每月得向被上訴人請求按照
租金5倍之違約金至遷讓完了之日止;房店屋有改良設施之
必要時,被上訴人取得上訴人之同意後得自行裝設,但不得
損害原有建築,被上訴人於交還房店屋自應負責回復原狀;
被上訴人應以善良管理人之注意使用房店屋,除因天災地變
等不可抗拒之情形外,因被上訴人之過失至房店屋毀損,應
負損害賠償之責。房店屋因自然之損壞有修繕之必要時,由
上訴人負責修繕,此有系爭租賃契約1紙附卷可查(原審卷一
第23-24),自堪信為真實。
②上訴人依系爭租約第6、9、11之約定,請求被上訴人給付拆
除作業、氣密窗作業費用,雖提出完美家室內裝潢設計施工
項目明細表、系爭租處照片、招牌及天花板照片數紙(原審
卷一第33頁;原審卷四第57-83頁;本院卷第65-77頁),惟
查,上開施工項目明細表,其上並未有任何廠商或店家之店
章或用印,上訴人就此文書之形式上真正舉證容有不足。次
查,上訴人於原審所提出之照片(原審卷四第57-83頁),乃
係被上訴人搬離系爭租處後所拍攝之照片,此為上訴人自陳
在卷(原審卷四第55頁),實無從執以判斷上訴人之主張信實
與否。並參上訴人另提出之招牌及天花板照片(本院卷第65-
77頁),然觀諸上開照片,僅為拍攝招牌、天花板,難以辨
別究否確為系爭租處之現況。況系爭租處係於91年12月間建
築完成,依一般社會通念,房屋使用本即有時間經過及正常
使用所致之自然耗損情形,是上訴人所指稱系爭租處毀損,
究竟如何造成?單以上訴人所提施工項目明細表及照片,其
尚不足以證明係被上訴人之行為所造成。復系爭租約第6、9
條均屬於原狀遷空、回復原狀之行為義務約定,上訴人必先
要證明何謂系爭租屋原狀?但上訴人所提照片無法證明系爭
租屋原狀,如何要求被上訴人要回復何種狀態之原狀?上訴
人此部分舉證並不充足。是以,上訴人請求被上訴人給付房
屋還原費用(拆除作業及氣密窗作業)245,000元,為無理由
,不應准許。
4、占用廚房14年相當於租金之不當得利181,116元部分:
上訴人依不當得利之法律關係,請求被上訴人給付占用系爭
租處廚房14年之不當得利,提出照片為證(原審卷一第53頁)
,被上訴人否認有不當得利情事,並稱其110年放東西於廚
房,上訴人表示如果有需要烹煮食物可以使用等語,就此,
上訴人亦稱曾說放一些東西沒關係,但不要全部佔滿等語(
原審卷四第27頁),足見被上訴人雖有使用廚房之事實,惟
上訴人曾有表示同意之意思,則被上訴人是否有無權占用情
形,即有可議。上訴人雖稱被上訴人不可占滿廚房,然並未
具體指明及證明被上訴人如何使用廚房?是否有全部占滿之
情形?究在何範圍內屬於無權占用之情形,是上訴人空言主
張,自無足採。是上訴人請求被上訴人給付占用廚房14年相
當於租金之不當得利181,116元,亦屬無據,應予駁回。
5、廚房流理台桌面毀損維修費用16,000元部分:
上訴人依系爭租約第6、11之約定,請求被上訴人賠償廚房
流理台費用,並提出照片為證(原審卷一第55頁),為被上訴
人所否認。惟依上訴人所提之上開照片,難可認係被上訴人
毀損所造成,其舉證顯有不足,故此,上訴人欲以上開修復
費用支出之損失,請求被上訴人給付16,000元,亦不可採。
6、房屋復原違約金110,000元部分:
①依系爭租約第6條之約定,被上訴人於租期屆滿時,除經甲方
(即上訴人)同意繼續出租外,應即日將租賃房屋誠心按照原
狀遷空返還上訴人,不得藉詞推諉或主張任何權利,如不及
時遷讓交還房屋時,上訴人每月得向被上訴人請求按照租金
五倍之違約金至遷讓完了之日止。
②上訴人依系爭租約第6條請求被告給付違約金,為被上訴人所
否認。經查,兩造於98年8月簽訂書面租約後,於99年8月屆
滿時,上訴人仍繼續以相同條件續租予被上訴人,並未約定
期限,直至111年5月間,上訴人向被上訴人表示因該房屋要
收回,被上訴人找到房子後再搬離,被上訴人於111年10月2
日搬離系爭租處等情,為兩造所不爭執,此有言詞辯論筆錄
附卷可查(見原審卷四第55頁)。依此,兩造租約狀態是由
定期轉為不定期,再由兩造商議被上訴人遷出之時間,因此
,被上訴人於111年10月2日搬離租賃物,是經上訴人同意,
難認被上訴人有該租約第6條所稱的違約情事。則上訴人依
系爭租約第6條請求被上訴人給付違約金,並無依據,不應
准許。
7、上開費用利息損失9,086元部分:
上訴人雖請求被上訴人給付其訴之聲明金額之利息(按郵局
二年期定存固定利率1.625%),惟並未表明其請求權基礎為
何?(原審卷二第27頁),經原審法院闡明後,其僅說明其計
算方式是請求金額加總後乘以百分之1.625而得出等語,仍
未具體表明其此部分請求之法律上依據(原審卷四第26頁)。
是上訴人所稱利息,究為法定利息或約定利息?何以用百分
之1.625計算?均乏具體明確之依據,其此部分請求,顯無理
由,自難准許。
8、出席調解/刑事偵查庭工作請假損失6,000元部分:
上訴人請求被上訴人出席調解/刑事偵查庭工作請假損失6,0
00元(每日工資1,500元;警察/法院調解2天、偵查庭1天、
新市簡易庭調解1天),然查,上訴人就此部分,亦未表明其
請求權基礎,經原審法院闡明後,上訴人於原審僅說明其請
假一天扣1,500元,共請假4天等語,仍未具體表明其此部分
請求之法律上依據(原審卷四第26頁),本院無從憑以認定其
主張是否有理,是其此部分請求,顯無理由,亦難准許。
四、綜上所述,原審認上訴人依系爭租賃契約及不當得利之法律
關係,請求被上訴人給付80,406元為有理由,逾該部分之請
求均無理由,核無違誤。上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當
,求予廢棄改判,為無理由,應予駁回。
五、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料,經
本院斟酌後,認均不足以影響本判決結果,爰不予逐一論述
,併此敘明。
六、末按法院為終局判決時,應依職權為訴訟費用之裁判;又訴
訟費用,由敗訴之當事人負擔,民事訴訟法第87條第1項、
第78條分別定有明文。本件上訴人上訴為無理由,本院依職
權裁判本件第二審訴訟費用9,915元由上訴人負擔如主文第2
項所示。
七、據上論結,本件上訴為無理由,判決如主文。
中 華 民 國 113 年 12 月 11 日
民事第四庭 審判長法 官 羅郁棣
法 官 柯雅惠
法 官 田玉芬
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 113 年 12 月 11 日
書記官黃紹齊
TNDV-113-簡上-215-20241211-1