Know99判決書

搜尋結果：土地法第100條

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遷讓房屋等

臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決 113年度基簡字第996號原告徐月玲訴訟代理人林昭君被告陳昇雲上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年1月14日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將門牌號碼基隆市○○區○○路0號3樓之B房房屋遷讓返還原告。被告應給付原告新臺幣32,036元。被告應自民國113年9月27日起至被告遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣8,000元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣960,000元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項得假執行；但被告如以新臺幣32,036元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第三項得假執行；但被告如以各到期金額之全額為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序部分一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。原告起訴時原係聲明：㈠被告應將坐落基隆市○○區○○路0號3樓全部遷讓返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣40,000元。㈢被告應給付原告所代付之水電使用費約8,000元（見本院卷第11 至12頁）；嗣原告於民國114年1月14日言詞辯論時變更聲明為：㈠被告應將門牌號碼基隆市○○區○○路0號3樓B房房屋遷讓返還原告。㈡被告應給付原告48,036元。㈢被告應自113年9月 27日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告8, 000元。核其上開聲明之變更、減縮、擴張，各請求之基礎事實與原請求均係本於上開租賃契約之同一社會事實，且原請求所主張之事證於變更之訴均得加以利用，核與前開規定相符，應予准許，合先敘明。二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依同法第436條第2項、第385 條第1項前段規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分　　一、原告主張：被告於113年5月3日向原告承租門牌號碼基隆市○ ○區○○路0號3樓B房(下稱系爭房屋)，約定每月租金8,000元，租期自113年5月3日起至115年5月2日止，租金應於每月3 日前繳納，押租金16,000元，水電費由被告負擔，兩造並簽有租賃契約(下稱系爭租約)。詎被告自113年5月3日承租系爭房屋後，從未給付租金，原告遂於113年9月23日以LINE、存證信函催告被告於3日內（即113年9月26日）繳清欠租，如逾期未繳，終止契約。惟被告仍未於期限內繳清欠租，且遲付已達2個月以上之租金，系爭租約即因終止而消滅，是被告應遷讓返還系爭房屋予原告。另被告積欠113年5月3日至113年9月26日之房租合計38,400元，且原告已代墊被告應繳納之電費9,636元，以上共計48,036元（算式：38,400元＋ 9,636元＝48,036元），被告應返還上開款項予原告；又系爭租約已於113年9月26日終止，被告自同年9月27日起至遷讓系爭房屋之日止，受有每月8,000元之相當於租金之不當得利，被告亦應返還原告。爰依系爭租約、民法第455條、第7 67條第1項前段、不當得利之法律關係提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將門牌號碼基隆市○○區○○路0號3樓B房房屋遷讓返還原告。㈡被告應給付原告48,036元。㈢被告應自113年9月 27日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,000元。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、本院之判斷　㈠原告主張兩造簽訂系爭租約，約定由被告承租系爭房屋，租期自113年5月3日起至115年5月2日止，被告應於每月3日前給付每月租金8,000元，而被告自113年5月3日起即未依約繳納租金，至同年9月23日止，已積欠4個月以上之租金，原告已於113年9月23日以LINE、存證信函催告被告於3日內繳清欠租，若未繳清，系爭租約即行終止，被告於同年9月23日已讀取上開LINE訊息，惟被告仍未給付欠租，亦未遷讓返還系爭房屋，且原告已代墊被告應繳納之電費9,636元等事實，業據提出與所述相符之系爭租約、113年9月23日基隆港東郵局存證號碼000076號存證信函、原告與被告之LINE對話紀錄截圖、台灣電力公司繳費憑證、台灣電力公司基隆區營業處113年12月18日基隆費核證字第113005444號函等件在卷可證。而被告經合法通知，未到庭爭執，亦未提出書狀表明證據或有利於己之答辯以供審酌，本院綜合上開證據資料，堪信原告主張為真實。　㈡按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文；次按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款亦有明定。又按系爭租約第3條約定：「租金每個月新臺幣8,000元正（收款付據）乙方（即被告）不得藉任何理由拖延或拒繳（電燈費及自來水費另外）」、第4條約定：「租金應於每月3日以前繳納，每次應繳1個月份乙方不得藉詞拖延」、第14條約定：「甲（即原告）乙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責」。經查，被告自113年5月3日起即未再繳付租金，原告於113年 9月23日以LINE通知被告應於3日內（即113年9月26日前）繳納積欠之租金，若屆期未付，租約即行終止，被告於同日已讀上開催告通知，此有兩造之LINE對話紀錄截圖在卷可稽，是以被告屆期仍未繳清上開欠租，合計積欠4個月又24日之租金，經扣抵押租金16,000元後，被告所積欠之租金已逾2 個月租金數額（計算式：8,000元×4+8,000元×24/30－16,000 元=22,400元，已逾2個月之租金數額8,000×2=16,000元），是原告於113年9月26日終止系爭租約，即無不合。從而，原告於兩造租賃關係終止後，依照系爭租約、民法第455條前段、第767條第1項前段，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，為有理由，應予准許。　㈢復按押租金之主要目的，在擔保承租人履行租賃債務及賠償損害之用，是於租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，倘於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87 年度台上字第1631號、77年度台上字第2213號、72年度台上字第4885號判決意旨參照）。經查，被告自113年5月3日起即未依約繳納租金，至原告於113年9月26日終止系爭租約時，共積欠4個月又24日之租金，經抵充押租金16,000元後，被告尚積欠租金22,400元（計算式：8,000元×4+8,000元×24 /30－16,000元=22,400元）；又系爭租約第20條約定：「交付房屋日起，房屋之水電、瓦斯、電話、管理、清潔等費用由乙方（即被告）負擔」，故被告負有繳納電費之義務，而原告為被告代墊113年5月至11月之電費9,636元，此有原告提出之台灣電力公司繳費憑證、台灣電力公司基隆區營業處 113年12月18日基隆費核證字第113005444號函在卷可查，原告自得依照系爭租約第20條之規定，請求被告給付代墊之電費9,636元，是原告依系爭租約請求被告給付積欠之租金22, 400元、電費9,636元，共32,036元（計算式：22,400元+9,6 36元=32,036元），核屬有據，應予准許，逾上開範圍之請求，則不應准許。　㈣按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條著有規定。又租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。經查，系爭租約業於113年9月26日已合法終止，惟被告迄仍繼續占有系爭房屋，並未返還原告，即屬無法律上原因而受有利益，致原告受有相當於租金之損害，自應償還相當於租金之不當得利。本院審酌系爭租約所定租金為每月8,000元，應為市場合理之價額，而被告使用系爭房屋既已有租金之約定，且被告無權占用系爭房屋所受免繳租金之利益，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，所應返還予原告者即為免繳租金之利益，故以系爭租約所約定之租金8,000元，作為本件不當得利損害金額之計算基準，尚屬允當，故原告依不當得利之法律關係，請求被告自113年9月27日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利8,000元，應予准許。四、綜上所述，原告依民法第455條前段、第767條第1項前段、系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付欠租及電費共32,036元(含租金22,400元及電費9 ,636元)，及被告應自113年9月27日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,000元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，應予駁回。五、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。六、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院　　　酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各　　　自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。　　　本院審酌本件原告之訴雖一部勝訴，一部敗訴，惟原告請　　　求被告遷讓返還系爭房屋部分、給付積欠電費全部勝訴，　　　僅請求租金一部敗訴等情，認為本件訴訟之訴訟費用，均　　　由被告負擔，較為允洽，故命由被告一造負擔訴訟費用。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　4 　　日　　　　　　　　　基隆簡易庭　法　官　黃梅淑　　　以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　4 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　謝佩芸

2025-02-04

KLDV-113-基簡-996-20250204-2

苗簡

臺灣苗栗地方法院

遷讓房屋等

臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 113年度苗簡字第444號原告吳俊毅訴訟代理人馮彥錡律師被告謝煥文謝崴丞共同訴訟代理人邱華南律師林坤賢律師上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國114年1月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實與理由壹、程序方面：　　按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第256條、第255條第1項第3款分別定有明文。查原告聲明第1項至第3項原為：⑴被告2人應將門牌號碼苗栗縣○○鄉○○村0鄰○○路000號房屋(下稱系爭房屋)騰空遷讓返還原告。⑵被告2人應自起訴狀繕本送達翌日起，均至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣(下同)5,000 元。⑶被告謝煥文應將坐落於苗栗縣○○鄉○○段000地號(以下段別省略)土地上之車棚、盆栽移除、243地號土地上之藤架拆除、桂花樹1棵移除、244地號土地上之鐵皮棚架拆除，並將上開占用之土地返還原告及全體共有人(見本院卷一第15 、17頁)。嗣於民國113年12月18日當庭及具狀更正為：⑴被告2人應將坐落於242、243地號土地上，如苗栗縣銅鑼地政事務所(下稱銅鑼地政)113年8月19日土地複丈成果圖(下稱附圖)所示編號B面積合計86.46平方公尺之現有房屋(即系爭房屋)騰空遷讓返還原告。⑵被告2人應自起訴狀繕本送達翌日起，均至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月各給付原告 2,500元。⑶被告謝煥文應將242地號土地上，如附圖所示編號A面積18.01平方公尺之車棚拆除，並將上開占用之土地返還原告及全體共有人(見本院卷一第343、363、356頁)。第1 項係因本院會同兩造及銅鑼地政人員到場勘測後而為更正；第2項係因不當得利應各別計算，而將請求金額分列，均屬不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加；第3項屬減縮應受判決事項之聲明者，核與前開規定並無不合，應予准許。貳、實體方面：一、原告起訴主張略以：（一）查242、243地號土地為原告與其他吳氏宗親吳阿發、吳廷妹、吳新旺(下稱吳阿發等人)共有，坐落其上之系爭房屋為未辦保存登記之房屋，係由原告之父吳漢初(下稱吳漢初)於64年間出資興建完成，吳漢初並於106年間將系爭房屋之事實上處分權贈與原告。被告謝煥文、謝崴丞(以下均以姓名稱之)為原告之叔叔，因原告之祖父謝瑞禮、祖母吳滿妹(以下均以姓名稱之）結婚時係招贅婚，故長男吳漢初從母姓，被告2人從父姓。（二）系爭房屋建造完成後不久，吳漢初夫妻因工作之故，攜子女全家北上至桃園居住發展，系爭房屋則由謝瑞禮、吳滿妹居住使用，嗣分別於74、90年間過世。系爭房屋因而呈空屋狀態，被告2人先後向吳漢初借住系爭房屋，吳漢初念及兄弟之情乃予同意其等無償使用，未收分文租金迄今。吳漢初嗣於110年1月29日病故，原告欲將母親接回系爭房屋居住，經向被告2人要求返還系爭房屋，惟遭拒絕，被告2人應係基於故意或過失共同不法侵害原告就系爭房屋之事實上處分權，爰依民法第184條第1項、第185條、第179條、第767條第1項規定，請求被告2人將系爭房屋騰空，並返還原告。（三）依據實價登錄查詢苗栗縣銅鑼鄉前2年透天厝租金行情，扣除社會住宅後，系爭房屋附近之透天厝(總面積53.94坪 )於111年5月間之租金每月20,000元。系爭房屋總面積20. 78坪，以面積比例計算租金約為8,000元(20,000÷2.5=8,0 00)。又因系爭房屋較老舊，酌減後認租金以每月5,000元為適當，被告2人分別得利2,500元，爰依民法第179條規定請求被告2人每月相當於租金之不當得利各2,500元。（四）謝煥文另未經同意下，在242地號土地上搭建如附圖所示編號A面積18.01平方公尺之車棚，上開車棚為無權占有，爰依民法第767條第1項、第821條規定，請求謝煥文將該車棚拆除，並將占用之土地返還原告及全體共有人。（五）並聲明：⑴被告2人應將坐落於242、243地號土地上，如附圖所示編號B面積合計86.46平方公尺之系爭房屋騰空遷讓返還原告。⑵被告2人應自起訴狀繕本送達翌日起，均至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月各給付原告2,500元。⑶ 謝煥文應將242地號土地上，如附圖所示編號A面積18.01 平方公尺之車棚拆除，並將上開占用之土地返還原告及全體共有人。⑷原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告答辯略以：　　　（一）系爭房屋原為吳滿妹原始起造，吳滿妹死亡後遺產分割，才由吳漢初因分割繼承取得所有權，然吳漢初於繼承後仍住於桃園市平鎮區，無法兼顧整理系爭房屋。系爭房屋原為1層磚造平房，因起造多年，自然敗壞、毀損嚴重，吳漢初乃與被告2人商議重新整理，經達成協議後由被告2人著手修整，將房屋拆除並重建為現況之房屋。又重建系爭房屋之費用均由被告2人支付，吳漢初並未支出，並與被告2人約定系爭房屋讓被告2人使用到終老，但吳滿妹之地價稅由被告2人繳納。（二）系爭房屋已更換屋頂，並改建為2層建物，屬處分行為，與單純修繕之保存行為不同，吳漢初既同意由被告2人整修系爭房屋，而舊有之房屋已因整修而滅失，被告2人即原始取得新建系爭房屋之所有權。又吳漢初已同意被告2 人使用系爭房屋及坐落土地至終老，並以繳納242地號土地之地價稅為代價，顯已達成租地建屋之協議，且吳漢初於107年8月15日即回到系爭房屋與被告一起居住生活，至 108年6月28日始搬回桃園居住，更足以證明系爭房屋之改建，確有經過吳漢初同意。是原告請求返還系爭房屋，並無理由。（三）原告於到場履勘時已陳明系爭房屋之改建，係經其父吳漢初與被告商討後才拆掉改建等語。且原告主張之系爭建物依稅籍資料所載，面積僅為68.70平方公尺，而經現場堪測後系爭房屋之面積為86.46平方公尺，更足認系爭房屋已非原來之建物。況證人謝采芸已證稱系爭房屋已由被告 2人改建，將瓦片都打掉，窗戶、門都改掉，裡面的樓梯、廚房、浴室、水電都改了，地價稅也是謝煥文在繳納等語。益證系爭房屋為被告等所改建，而非原來之建物。系爭房屋既為被告所興建，而為被告所有，被告等居住使用，即無不當得利可言。（四）證人李香梅證稱：92年左右系爭房屋蓋好，我們搬進去住後，每年11月份會收到2個地號之地價稅單，繳納後即依吳漢初指示交付給原告。我問吳漢初為何要謝煥文繳納，他說使用者付費，既然土地你們在使用，地價稅當然要你們繳納等語。又原證七、八吳阿發繼承人吳春喜、吳新旺使用人吳滿妹之地價稅單，送達地址均為銅鑼鄉福興村中山路170號，亦證證人李香梅之證述為真。足認吳漢初於9 2年間同意被告改建系爭房屋時，係以原有房屋之使用狀態為範圍，而系爭房屋是沿中山路退縮12公尺建築，屋前即為庭院，是依系爭房屋之租約使用範圍至少為242地號土地之全部。況242地號土地上設有地上權，該地上權之設定乃是為系爭房屋之存在而設定，242地號土地上之原有房屋於64年間起造使用，而系爭車棚使用位置也為該地上權使用範圍。且系爭房屋正前方面臨中山路，不論是出入或使用，自始至終均未曾變動過，被告主張租地建屋，除房屋基地外，亦包括前方庭院範圍所使用之全部土地，是系爭車棚自有使用242地號土地之權源。（五）證人廖玉珊雖證稱：改建房屋沒有經過吳漢初的同意，吳漢初只有同意將廁所移到裏面；系爭房屋有繳房屋稅，是原告在繳，地價稅吳漢初在世時由他繳，贈與給原告後由原告繳等語。然與原告在本院到場勘驗時所為陳述不符，且系爭房屋並無房屋稅，足認其證述顯有不實而不可採。（六）原告取得242地號土地及地上權，係由吳漢初所贈與及讓與，而依土地法第100條、第103條規定，必須具備一定要件出租人才可以終止租約，故應適用土地法之規定，且民法第425條即已排除債之相對性原則。（七）並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　　三、得心證之理由：（一）原告主張242、243地號土地為其與吳阿發等人共有，系爭房屋之納稅義務人名義為原告，有苗栗縣政府稅務局房屋稅籍證明書、土地登記第一類謄本等在卷可稽(見本院卷一第39、93至99頁)。並為被告所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。（二）原告主張系爭房屋之事實上處分權為其所有等語。被告則以系爭房屋係其等經吳漢初同意後改建，並以繳納242地號土地之地價稅為租金等語置辯。經查：　１、按房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所有人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明(本院40年台上字第1 26號判例參照)，本件上訴人提出之房屋稅收據上關於系爭房屋之納稅義務人之記載，雖變更為上訴人名義，仍不足據以證明上訴人即為系爭房屋之所有人，最高法院著有 70年台上字第3760號判例。再苗栗縣政府稅務局房屋稅籍證明書備註欄第1點記載「本資料係由房屋稅籍紀錄表移列，僅供參考，不作產權及他項權利證明之用。」(見本院卷一第39頁)。參酌前開判例及證明書所載，足認不能僅以房屋稅籍證明書，即得以證明房屋稅納義務人為房屋所有人。　２、原告於本院會同兩造履勘現場時陳稱：系爭房屋原外觀是水泥瓦，內部也是有2層半拱可以使用，現況2樓前之波浪瓦是之後被告再加建的，會加建是因原房屋有漏水，可能是我父親與被告商討後才拆掉改建，但當時2層木樑並無損壞，原來建物大門前還有2個窗戶，現在已經改建拆除變成沒有窗戶，大門位置及高度也有改變等語，有勘驗筆錄在卷可按(見本院卷一第149至155頁)。顯見系爭房屋改建時，被告與吳漢初確有相互討論過，並經吳漢初之同意始為改建。　３、原系爭房屋為水泥瓦平房，屋外正中有一柱子頂住屋頂，大門設在正面之左側，門兩旁各有1個窗戶，有原系爭房屋之照片在卷可稽(見本院卷一第139頁)。又現有之系爭房屋為2層，第1層為磚造、第2層為鋼架波浪瓦造房屋，屋外正中已無柱子，且大門已改變原來位置，設在正面之最左側，門旁兩側已無窗戶，有勘驗筆錄及現場照片在卷可憑(見本院卷一第149至160頁)。由上開2幀照片觀之，其差異為屋外正中之柱子已拆除、正面中間往左側之牆壁 (包括窗戶)亦拆除改建大門、屋頂水泥瓦拆除改建為2層鋼架波浪瓦。　４、證人魏莉芸證稱：我是原告的母親，住在桃園已至少30年以上了，只有1年1次回老家(即系爭房屋)掃墓，系爭房屋原來是本院卷一第139頁那樣，現在是第159頁那樣，我不記得是何時改建的，也不知道為何會改建，但都有住過。住現有之系爭房屋是因我老公生病，回老家養病，我回來看老公，晚上在那邊，隔天就回去，沒有長期住。卷一第 139頁的房子是我跟我老公蓋的，現有2層鐵皮是他們兄弟去弄的，我不知道怎麼弄出來的，我老公也沒有跟我提改建的錢是誰出的，我都不知道蓋鐵皮屋的事，也不知道誰去繳稅的。原來房屋背面在卷一第164頁照片窗戶右方下面有1個窗戶，現在被封掉了等語(見本院卷一第245至248 頁)。由證人魏莉芸前開證述觀之，系爭房屋背面牆壁亦有將原來窗戶拆除，改建為單純之牆面，且其並不知悉系爭房屋為何要改建，及如何改建、但係由被告改建，是其前開證述，並不能為有利於原告之認定。　５、證人謝采芸證稱：我是被告的姊姊，原告是我外姪，系爭房屋改建前後我都沒有住過，是我弟弟住的，系爭房屋是在94年間改建，因為已經很舊，屋子裡面都壞掉了，都是我媽媽在住，我去幫忙打掃，屋頂也有壞掉才會重建。是謝煥文去改建的，謝崴丞也有幫忙一點，吳漢初沒有參與改建。以前是草屋，後來改建為卷一第139頁的平房，是3 兄弟各出5萬元蓋的，因為我住在銅鑼火車站後站，時常會回娘家看媽媽，才會知道上情。改建是把瓦片都打掉、窗戶、門都改掉，裡面的樓梯、廚房、浴室、水電都改了，前面柱子也改過。門及窗戶以前是木頭的，所以都拆掉改建，只有拆掉左側門、窗，改成現在的門，右側窗戶只是把木造改成鋁窗，位置沒有變，屋頂都拆掉改用鐵架、鐵皮，門及旁邊的窗都拆掉改成比較大的門，牆壁如果是好的就沒有動，1樓原有廚房窗戶改成沒有了。被告改建時有跟吳漢初聯絡，因為我經常回娘家，都會聽到他們在講改建的事，至於改建費用是何人出的，我不知道。我看到系爭房屋的稅金都是謝煥文在繳納，繳了10幾年，就是繳地價稅，房子已經不用繳稅了。我回來都會看到稅單寄過來，都是謝煥文拿去繳，我母親還在時是她在繳，後來就是謝煥文去繳，謝煥文繳完地價稅後，原告就會跟我弟媳要稅單等語(見本院卷一第250至254頁)。由證人謝采芸前開證述觀之，系爭房屋確係因房屋老舊漏水，而由被告 2人所改建，且係內外大幅度的改建，並將屋頂拆除改建，又系爭242地號土地之地價稅亦係由謝煥文所繳納。　６、證人李香梅證稱：我從93年間就住在系爭房屋迄今，卷一第139頁的房屋會改建為第159頁之房屋，是因為屋頂漏水、房屋老舊才改建，系爭房屋並沒有繳交房屋稅。242地號土地的地價稅原來是吳滿妹在繳，我們搬回來後由我們繳，因為吳滿妹過世了。繳完地價稅後將稅單交給原告，因為吳漢初住桃園，他說使用者付費，所以叫我們繳完地價稅稅單拿給原告，所以住在系爭房屋的代價就是要繳24 2地號土地的地價稅。系爭房屋是謝煥文出錢改建的，吳漢初當時說房子漏水，找兄弟來改建，他有同意被告2人改建。未改建前的房子是吳滿妹的，我們繳2張地價稅，都寄到中山路170號，1張700多元、1張400多元，上面的名字1個是吳新旺使用人吳滿妹，另1張我忘了。稅單上的名字都不是被告，因吳漢初說使用者付費，我們住這邊，土地我們在使用，地價稅就要由我們繳。吳漢初在系爭房屋重建後回來，及其後回來療養身體時講過2次使用者付費，繳完稅後，如果沒有將稅單交給原告，原告兒子或其本人會來跟我要，如我送過去時，原告夫妻及其兒子都在場，從搬回來繳到111年，因為112年的稅單原告將稅籍資料地址轉移過去就沒有繳等語(見本院卷一第345至352頁) 。由證人李香梅前開證述觀之，被告2人改建系爭房屋確係經吳漢初同意，且係因原有房屋老舊、屋頂漏水才為改建，而吳漢初以「使用者付費」要求被告2人繳納系爭房屋坐落基地242地號土地之地價稅，亦符合一般常情。　７、按物權以物為客體，客體(標的物)既滅失，權利亦因而消滅，標的物是否滅失，依社會交易觀念定之，倘其已不足以避風雨而達經濟上使用目的，即難謂其仍為獨立之不動產及房屋所有權仍屬存在(最高法院71年度台上字第1557 號民事判決參照)。再所謂建物部分滅失，係指土地或建物部分因天然或人為原因，致標的物部分滅失時所為之消滅登記(含部分拆除、坍沒、焚燬、流失、倒塌、面積變更，登記原因標準用語參照)。基此，構成平房154號建物之屋頂、樑柱、四面等重要部分，已經陸續拆除滅失，使平房154號建物喪失遮蔽風雨之經濟使用目的，新換之2層 154號建物之屋頂、樑柱、四面牆壁及地板，另構成一新的不動產，此不因平房154號建物未辦理滅失登記而有不同，上訴人主張新建之2層樓154號建物所有權應歸屬興建之林００所有，尚非無據(臺灣高等法院109年度上字第26號判決意旨參照)。再房屋所有權之滅失非限於屋頂、牆壁、樑柱等主結構全部不存在始足當之，倘屋頂、牆壁破損已不足以遮風避雨，房屋內部不堪居住使用，致未能達經濟上使用之目的時，即非屬獨立之不動產，房屋所有權亦隨之滅失而不存在，縱他人利用原牆壁樑柱重新整修、加蓋屋頂，亦無從使已滅失之房屋所有權重新回復。若重修後之房屋有別於重修前房屋之另一獨立不動產，即由該他人取得重修後之房屋所有權(臺灣高等法院高雄分院105年度重上字第125號判決意旨參照)。查原告已於本院履勘現場時陳稱系爭房屋可能因漏水，經其父與被告商討後而改建；證人謝采芸到院證稱：系爭房屋因屋子裡面及屋頂都壞掉，由被告2人改建，把瓦片都打掉、窗戶、門都改掉，裡面的樓梯、廚房、浴室、水電都改了，前面柱子也改過；證人李香梅到院證稱：系爭房屋是因為屋頂漏水、房屋老舊才改建等情，已如前述。且系爭房屋改建之部分包括屋外正中之柱子已拆除、正面中間往左側之牆壁(包括窗戶)亦拆除改建大門、屋頂水泥瓦拆除改建為2層鋼架波浪瓦、屋後窗戶拆除改為牆面等情，亦如前述。則參酌上情及判決意旨，原有之系爭房屋確已喪失遮蔽風雨之經濟使用目的，而改建為現有之系爭房屋，已成為另一獨立之不動產，已非原告所有之原建物，而係被告等所有。　８、系爭242地號土地之納稅義務人為吳阿發繼承人吳春喜、吳新旺使用人吳滿妹、吳廷妹、吳俊毅等人，有苗栗縣政府稅務局113年10月14日苗稅土字第1133024612號函及附件在卷可按(見本院卷一第233、235頁)。而原告係依土地稅法第3條第1項、第40條之規定，於109年8月25日因贈與取得系爭242地號土地，無須申請即為該地納稅義務人，亦有苗栗縣政府稅務局113年11月22日苗稅土字第113302770 5號函在卷可稽(見本院卷一第317頁)。然吳新旺使用人吳滿妹於98年至111年度，系爭242地號土地之地價稅繳納證明書均係寄往系爭房屋，而非原告之住所，有苗栗縣政府稅務局98年至111年地價稅繳納證明書及寄件封面在卷可憑(見本院卷一第269至275頁)。堪信被告所辯系爭242地號土地之地價稅由其繳納為可採。　９、又原告於本院履勘現場時陳稱：系爭房屋原外觀是水泥瓦，內部也是有2層半拱可以使用，現況2樓前之波浪瓦是之後被告再加建的，會加建是因原房屋有漏水，可能是我父親與被告商討後才拆掉改建等語，已如前述。顯見被告在改建系爭房屋時，有與吳漢初商討過，則依一般情形，系爭房屋改建後，由被告等使用，吳漢初因而要求被告等繳納系爭房屋坐落基地之地價稅，事屬可能。則被告等繳納系爭242地號土地之地價稅，與改建系爭房屋間，即有對價關係，自已成立租賃關係。　10、證人廖玉珊證稱：我沒有住過系爭房屋，也不知道該屋有改建過，但有見過卷一第139、159頁的房屋，是謝煥文將系爭房屋變成現在這個樣子。謝煥文只問過吳漢初廁所能否移到裡面，吳漢初說就這樣住，不要改建成這樣。系爭房屋有繳稅，是原告在繳，吳漢初在世時由他繳，去世後由原告繳，242地號土地的地價稅應該也是原告在繳，有聽說是謝煥文在繳地價稅，但我看到原告拿2張單子去繳。242地號土地地價稅單剛開始是寄到中山路170號，之後是寄到164之8號，但不記得何時改寄的，也不知道為何會改寄。我有碰過李香梅拿地價稅單來我家，但拿來時是否已繳地價稅我不清楚，有碰過原告再去繳的情形，是何時有這種情況我不知道等語(見本院卷一第353至356頁)。由證人廖玉珊前開證述觀之，其並不清楚系爭房屋如何改建，且與原告前開所述吳漢初有同意被告改建系爭房屋不相符合。又其就242地號土地之地價稅單何以寄到中山路170 號及其後改寄至164之8號，證人李香梅將地價稅單交給原告時，是否已經繳納地價稅、原告何時將李香梅所交之地價稅單拿去繳納等項，均證稱不知道，且系爭房屋並無需繳納房屋稅，卻證稱係由吳漢初繳納，其後再由原告繳納。顯見其證述有避重就輕之情事，認有偏頗原告之情，而不可採。　11、吳阿發繼承人吳春喜、吳新旺使用人吳滿妹自83年至111 間之地價稅單均寄至銅鑼鄉福興村中山路1鄰中山路170號，且於92年地價稅均是92年11月11日在合作金庫繳納、93 年地價稅均是93年11月9日在銅鑼鄉農會繳納、94年地價稅均是94年11月10日在銅鑼鄉農會繳納、95年地價稅均是 95年11月10日在銅鑼鄉農會繳納、96年地價稅均是96年11 月17日在統一超商繳納、97年地價稅均是97年11月3日在統一超商繳納、98年地價稅均是98年11月22日在全家超商繳納、99年地價稅是99年11月22日在全家超商繳納(此部分僅吳新旺使用人吳滿妹之稅單)、100年地價稅均是100 年11月22日在全家超商繳納、101年地價稅均是101年11月 19日在統一超商繳納、102年地價稅均是102年10月27日在全家超商繳納、103年地價稅均是103年11月13日在全家超商繳納、104年地價稅均是104年11月23日在全家超商繳納、105年地價稅均是105年11月27日在統一超商繳納、106 年地價稅均是106年11月20日在全家超商繳納、107年地價稅均是107年11月29日在全家超商繳納、108年地價稅均是 108年11月17日在全家超商繳納、110年地價稅均是110年1 1月10日在全家超商繳納、111年地價稅均是111年11月20 日在全家超商繳納，有地價稅繳款書在卷可按(見本院卷一第391至425、445至483頁)。核與證人李香梅證稱：242 地號土地的地價稅有2張，我們繳2張地價稅，都寄到中山路170號，1張700多元、1張400多元，上面的名字1個是吳新旺使用人吳滿妹，另1張我忘了等語相符(見本院卷一第 346、347頁)。而原告所有中山路164-8號房屋坐落基地，於92年地價是92年11月6日在銅鑼農會繳納、93年地價稅是93年11月9日在銅鑼農會繳納、94年地價稅是94年11月1 5日在在銅鑼農會繳納、95年地價稅是95年11月11日在萊爾富超商繳納、96年地價稅是96年10月30日在銅鑼農會繳納、97年地價稅是97年11月6日新竹銀行繳納、98年地價稅是98年11月9日在銅鑼農會繳納、99年地價稅是99年11 月3日在銅鑼農會繳納、100年地價稅是100年10月30日在統一超商繳納、101年地價稅是101年11月7日在萊爾富超商繳納、102年地價稅是102年11月5日在全家超商繳納、1 03年地價稅是103年11月8日在統一超商繳納、104年地價稅是104年11月9日在統一超商繳納、105年地價稅是105年 11月9日在全家超商繳納、106年地價稅是106年11月5日在統一超商繳納、107年地價稅是107年11月5日在萊爾富超商繳納、108年地價稅是108年11月5日在全家超商繳納、1 09年地價稅是109年11月7日在萊爾富超商繳納、110年地價稅是110年11月4日在萊爾富超商繳納、111年地價稅是1 11年11月5日在萊爾富超商繳納，有地價稅繳款書在卷可按(見本院卷一第527至565頁)。顯見兩造繳納地價稅之時間、地點均不相同，更可認定證人廖玉珊上開證述不實。有關吳阿發繼承人吳春喜、吳新旺使用人吳滿妹就242地號土地之地價稅確係由被告所繳納。　12、綜上，系爭房屋係被告等所改建，且已與原來之建物不同，而成為另一獨立之不動產，已非原告所有之原建物，而係被告等所有，且242地號土地有關吳阿發繼承人吳春喜、吳新旺使用人吳滿妹部分之地價稅確由被告所繳納，並與租地建造系爭房屋有對價關係，而成立租地建屋契約。是原告請求被告等將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並各按月給付相當於租金之不當得利2,500元，並無所據，不應准許。（三）原告主張被告謝煥文應將附圖所示編號A之車棚，面積18. 01平方公尺拆除，並將占用土地返還原告及全體共有人等語。被告謝煥文則以其係有權占有等語置辯。經查：　１、系爭房屋為被告等所有，並係與吳漢初成立租賃242地號土地建屋之關係，已如前述。則原告為吳漢初之受贈人及讓與人，並繼受242地號土地之應有部分，及在240地號土地上設定之地上權，是原告亦因受贈、讓與而繼受為242地號土地之出租人。又242地號土地上原有吳漢初設定地上權，其後讓與原告，有土地登記第一類謄本在卷可按(見本院卷一第93、95頁)。可見吳漢初係因其對242地號土地有地上權，並為共有人之一，始有權將242地號土地租予被告等建屋使用。　２、按租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之(最高法院107年度台上字第 843號判決意旨參照)。查系爭房屋由外觀觀之仍保存良好，內部亦無毀敗之情事，且現仍為被告所居住使用，業經本院會同兩造到場勘驗屬實，有勘驗筆錄、現場照片在卷可按(見本院卷第153至164頁)。顯見系爭房屋現仍由被告居住使用，且保存良好，而無不堪使用之情狀。　３、原告雖主張吳漢初與被告間縱有約定租賃關係存在，惟基於債之相對性，原告並不受其拘束，且係未定期限及未經公證之不動產租賃，依民法第425條第2項規定，無第1項之適用等語。惟查：　　⑴按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力(對人效力之債權相對性)，而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力(對世效力之物權絕對性)。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果，觀之民法第42 5條第1項規定：「出租人於『租賃物交付後，承租人占有中』，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，特揭櫫「租賃物交付後，承租人占有中」等公示作用之文字，並參照司法院釋字第349號解釋文、理由書暨協同意見書、部分不同意書、不同意見書及本院48年台上字第1065號判例意旨自明(最高法院97年度台上字第1729號判決意旨參照)。　　⑵原告就242地號土地對吳漢初取得其應有部分之所有權及地上權，雖係以贈與及讓與方式為之，然其等為父子關係，且原告居住於242地號土地附近，早已知悉系爭房屋坐落在242地號土地上，與一般贈與、讓與非親屬之他人不同。況租地建屋雖僅成立租地之債權契約，然其目的隱含使被告繼續占有土地，並由吳漢初依約交付被告使用，應為原告所明知，則本件租賃關係對受讓之原告應認繼續存在，而有債權物權化之適用。再原告取得吳漢初就242地號土地之應有部分及地上權，係因贈與、讓與而取得，自應繼受吳漢初為出租人，被告自得主張與原告間就242地號土地有租地建屋之契約存在。　　⑶租地建屋應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限(最高法院107年度台上字第843號判決意旨參照)。又民法第425 條係針對一般租約於租賃物所有權讓與，對受讓人是否繼續存在而為規定，此由民法第426條之1、第426條之2就租用基地建築房屋有特別之規定觀之甚明。而本件被告係租用242地號土地建屋使用，已如前述，自無民法第425條第 2項規定之適用。　　⑷再民法第426條之1雖規定租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。而未規定出租人將基地所有權移轉時，其基地租賃契約，對於承租人仍繼續存在。然民法第426條之2第1 項前段規定於出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。而本件係吳漢初將242地號土地及地上權贈與及讓與原告，而非賣予原告，致被告承租之基地所有權及地上權移轉予原告，被告並無從依民法第426條之2第1 項前段規定主張優先承買權，基地出租人將可能以此方式規避民法第426條之2第1項前段規定之適用，顯非事理之平。故解釋上應認被告得就承租基地契約，對原告主張仍繼續存在，始符民法第426條之1、第426條之2第1項增訂之法義。　　⑸又土地法第103條規定：租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。⒈契約年限屆滿時。⒉承租人以基地供違反法令之使用時。⒊承租人轉租基地於他人時。⒋ 承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。⒌承租人違反租賃契約時。由上開條文規定觀之，租地建屋出租人如欲收回出租之土地，僅限於該條各款之事由，而不得任意為之。此乃在保護承租人在土地上建造房屋後，其房屋有一定之經濟價值，如因土地所有人之更迭，即由後手主張債之相對性，而訴請拆屋還地，顯對社會經濟價值予以破壞，對承租人並不公平，故前開規定，應係民法之特別規定，而應優先適用。再原告並未主張及舉證被告有土地法第103條各款事由，而得以收回基地之情事，自無由主張被告應返還基地。　　⑹綜上，原告前揭主張，並無可採。　　４、再所謂建築基地，係指供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地，建築法第11條第1項定有明文。違章建築雖非在建築管理之範圍，然法定空地之留設，係為使建築物配置於基地上合理的位置，以利良好的通風、日照、採光及防火等，增進居住環境之舒適、安全與衛生，以維護公共安全與居住環境之品質，在未經主管機關依法拆除前，與合法建築應無二致，除該建物本身占有部分以外，並應及於所承租為建物安全及居住品質所需留設之空地，俾得完整保障人民之財產權及公共安全(最高法院108年度台上字第2350號判決意旨參照)。查如附圖所示編號B部分為系爭房屋，其前方即為空地，然該空地係在系爭房屋至中山路之間，屬房屋庭院之一部分，為被告及其家屬承租 242地號土地建屋之使用範圍內，有勘驗筆錄及現場照片在卷可按(見本院卷一第149至159頁)。謝煥文在該空地上搭設鐵架車棚，亦屬日常停車之用，而為利用系爭房屋庭院之舉，並未逾租地建屋之使用範圍，依前揭最高法院判決意旨，亦應屬房屋使用範圍內。　５、綜上，謝煥文在242地號土地上搭設，如附圖所示編號A之鐡架車棚，亦屬租地建屋之使用範圍。是原告請求謝煥文將該車棚拆除，並將占用土地返還原告及全體共有人，亦無所據，不應准許。四、從而，原告依民法第184條第1項、第185條、第179條、第76 7條第1項、第821條規定，請求⑴被告2人應將坐落於242、24 3地號土地上，如附圖所示編號B面積合計86.46平方公尺之系爭房屋騰空遷讓返還原告。⑵被告2人應自起訴狀繕本送達翌日起，均至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月各給付原告2,500元。⑶謝煥文應將242地號土地上，如附圖所示編號A 面積18.01平方公尺之車棚拆除，並將上開占用之土地返還原告及全體共有人，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請，亦失所依據，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。　　　　　據上論結，原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　3 　　日　　　　　　　　　苗栗簡易庭　法　官　陳秋錦以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　3 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張智揚

2025-02-03

MLDV-113-苗簡-444-20250203-1

訴

臺灣高雄地方法院

遷讓房屋等

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度訴字第1567號原告蕭以淩被告李玥彤上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年1月10日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路○○○○號七樓房屋騰空遷讓返還原告。被告應給付原告新臺幣參萬陸仟捌佰元。被告應自民國一一三年四月四日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬捌仟肆佰元。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣參拾參萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣玖拾玖萬玖仟柒佰伍拾玖元為原告預供擔保後，得免為假執行。本判決第二項於原告以新臺幣壹萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣參萬陸仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第三項已到期部分，於原告按月以新臺幣陸仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如按月以新臺幣壹萬捌仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序事項：　　一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項但書第3款及第256條分別定有明文。查，本件原告起訴時聲明第2項原為：被告應給付原告新臺幣( 下同)36,800元，及自民國113年4月6日起至遷讓之日止按月賠償20,000元（本院審訴卷第7頁），嗣於本院審理時，原告將此部分聲明變更如主文第2至3項所示（本院卷第91頁），經核均與前揭規定相符，自應准許。二、本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。　　貳、實體部分：一、原告主張：兩造於112年11月20日就原告所有門牌號碼高雄市○○區○○路0000號7樓房屋（下稱系爭房屋）簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自112年11月20日起至1 13年11月19日止，每月租金為18,400元，無約定押租金。惟被告自113年1月20日起，即未繳納113年1月20日至113年3月 19日合計2個月之租金36,800元，原告於113年3月26日以存證信函催告被告於收受存證信函之7日內繳清，屆期未繳清，系爭租約即行終止，不另通知。該存證信函於113年3月27 日送達被告，然被告於期限屆至時即113年4月3日仍未繳清，故兩造租約應於期限屆至即終止，原告自得請求被告遷讓返還系爭房屋及給付積欠之2個月租金。又被告於租約終止後繼續無權占有系爭房屋，每月可獲得相當於租金之不當得利，致原告每月受有相當於租金之損害，爰依不當得利之法律關係，請求被告按月賠償原告相當於租金之不當得利18,4 00元至被告騰空遷讓返還系爭房屋之日止，爰依民法第440 條第1項、第2項前段、第455條前段、第179條規定及系爭租約之約定提起本訴，並聲明：如主文第1至3項所示及願供擔保，請准宣告假執行。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、本院之判斷：　㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋。民法第440條第1項、第 2項、土地法第100條第3款分別定有明文。次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第455條前段亦定有明文。又出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7號裁定意旨參照）。　㈡經查，原告主張之前開事實，業據其提出高雄大社郵局存證號碼000065號存證信函及回執、系爭租約、兩造間LINE及簡訊通話紀錄截圖及水電瓦斯繳款單據等件為憑（本院審訴卷第11至19頁、本院卷第37至49、83頁），而被告迄至本院言詞辯論終結時止並無提出答辯予以爭執，應可信為真實。故被告於收受原告以前開存證信函催告給付積欠之租金後，迄今仍未給付自113年1月20日至113年3月19日所積欠之2個月租金，合計36,800元，故原告自得依系爭租約之約定請求被告給付36,800元。又原告以該存證信函同時表明，如被告逾期未繳清前開租金，系爭租約即行終止，不另通知，而該存證信函並於113年3月27日送達被告，而被告於定期催告期限 7日屆滿即113年4月3日（依民法第120條第2項規定始日不算入）後，仍未支付欠繳之租金，停止條件成就，即發生終止系爭租約之效力，堪認系爭租約已於113年4月3日經原告合法終止，故依民法第455條前段規定，原告請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，亦屬有據，應予准許。　㈢復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號民事判決意旨參照）。再所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定租金額之限制。查，系爭租約既於113年4月3日終止，已如前述，則被告自113年4月4日起繼續占有系爭房屋，即屬無法律上原因而受有利益，致原告受有相當租金之損害，自應償還相當於租金之不當得利。本院審酌系爭租約約定租金為每月18,400元，應為市場合理之價額，被告使用系爭房屋既已有租金之約定，且被告無權占用系爭房屋所受免繳租金之利益，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，所應返還予原告者即為免繳租金之利益，故以系爭租約所約定之租金18,400元，作為本件不當得利損害金額之計算基準，尚屬允當。故原告依民法第179條規定，請求被告自113年4月4 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利18,400元，即屬有據。　　　　　　　四、綜上所述，本件原告依民法第455條前段、第179條及系爭租約之法律關係，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；並應給付原告36,800元；及自113年4月4日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利18 ,400元，均有理由，應予准許。五、按關於財產權之將來給付訴訟之判決，可於債務清償期屆至前，宣告附條件之假執行，即於主文宣告於判決確定前如清償期已屆至，債權人預供擔保若干金額後得假執行（臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會民事類提案第37號研討結果參照）。是本判決主文第3項有關財產權之將來給付訴訟之判決，揆諸上開說明，於判決確定前清償期已屆至部分，本院自得依原告之聲請命其供擔保後，准許假執行。查，本件原告已陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核與法尚無不合，應准許之，另依民事訴訟法第392條第2項之規定，依職權宣告被告如為原告供相當擔保後，得免為假執行，爰分別酌定兩造准免假執行之擔保金額如主文第5項至第7項所示。六、本件原告之訴為有理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日　　　　　　　　民事第一庭　審判長法　官　楊儭華　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　韓靜宜　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　趙　彬以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪王俞萍

2025-01-24

KSDV-113-訴-1567-20250124-1

訴

臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第3141號原告陳阿蕊訴訟代理人謝國貞被告許明國訴訟代理人林瑩萱上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年1月9日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣玖仟元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣玖仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：兩造於民國103年4月25日訂立房屋租賃契約，約定被告自103年6月1日起向原告承租原告所有之門牌號碼新北市○○區○○街00巷0號1樓及同號地下層地下一樓房屋（下稱系爭房屋），原定租賃期限至106年5月31日止，每月租金新臺幣（下同）21,500元，押金43,000元，原定租賃期間屆滿後，被告仍為系爭房屋之使用收益，原告未表示反對之意思，視為以不定期限繼續租賃契約（下稱系爭租約），嗣原告之女訴外人謝如茵記帳士考試及格並領有記帳士證書，原告擬依土地法第100條第1款規定將系爭房屋收回供謝如茵開業使用，乃於113年5月14日以新莊幸福郵局存證號碼162號存證信函（下稱系爭信函）通知被告自113年7月1日終止系爭租約，並以113年11月27日補正狀、113年12月11日準備書狀（下合稱系爭書狀）繕本送達通知被告併依民法第450條第2 項規定終止系爭租約，系爭租約既已終止，被告繼續占有系爭房屋即無法律上之原因，受有相當原租金額之不當得利，爰依民法第455條前段、第767條第1項前段、第179條規定及系爭租約，請求被告遷讓返還系爭房屋全部，及給付110年6 月欠租9,000元，並自113年7月1日起按月給付不當得利21,5 00元等語。並聲明：被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，及給付9,000元，並自113年7月1日起至遷讓之日止，按月給付21,500元。二、被告則以：110年6月間被告並未給付租金，嗣兩造於113年1 月合意109年7月至109年9月、110年6月至110年8月、111年6 月至111年9月每月租金各減少3,000元，則110年6月原租金額21,500元扣除當月減租3,000元以及109年7月至109年9月3 個月每月減租3,000元共9,000元後，被告僅需支付9,500元，已於113年1月18日如數匯付，並無欠租，又原告終止系爭租約不合法，被告拒絕遷讓返還，且仍按月支付租金，未有遲付拖欠等語資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　　三、原告主張兩造於103年4月25日訂立房屋租賃契約，約定被告自103年6月1日起向原告承租原告所有之系爭房屋，原定租賃期限至106年5月31日止，每月租金21,500元，押金43,000 元，原定租賃期間屆滿後，被告仍為系爭房屋之使用收益，原告未表示反對之意思，視為以不定期限繼續系爭租約，嗣原告於113年5月14日以系爭信函通知被告自113年7月1日終止系爭租約，經被告於113年5月15日收受該函，原告並以系爭書狀繕本送達通知被告除依土地法第100條第1款終止系爭租約外併依民法第450條第2項規定系爭租約，被告於113年1 2月10日、113年12月24日收受系爭書狀繕本等事實，有系爭房屋謄本、房屋租賃契約、系爭信函暨郵件收件回執、系爭書狀暨本院送達證書可稽（見重簡卷第51頁第53頁、第13頁至第24頁、本院卷第39頁至第51頁、第61頁至第85頁），且為被告所不爭執（見本院卷第96頁），堪信為真實。四、本院之判斷：　㈠原告請求欠租9,000元有無理由？　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又請求履行債務之訴，若被告自認原告所主張債權發生原因之事實，但主張該債權已因清償、債務減免等事由而消滅，則就該債權消滅之事由，應由被告負舉證之責任。而承租人應依約定日期，支付租金，為民法第439條前段所明定。　⒉兩造均不爭執110年6月原租金額為21,500元，嗣因新冠疫情，經原告同意減租3,000元後，110年6月租金減為18,500元，被告於113年1月18日匯付之9,500元，仍欠9,000元租金未付，被告雖另以原告於113年間同意109年7月至109年9月每月租金各減租3,000元共9,000元，經扣抵該9,000元後，110 年6月已無欠租云云置辯，則為原告所否認，被告亦未舉證以實其說，自難採憑，從而，原告依系爭租約，請求被告給付欠租9,000元，洵屬有據。　㈡原告依土地法第100條第1款規定終止系爭租約有無理由？　⒈按土地法第100條第1款所謂收回自住，係指客觀上有收回自住之正當理由及必要，並能為相當之證明者為限，不以主觀情事發生為已足（最高法院111年度台上字第1754號判決參照）。且不定期之房屋租賃，出租人有收回自住之必要者，依土地法第100條第1款規定，得終止租賃契約，收回自住。而所謂收回自住，非僅限於收回供自己居住之用，並包含收回以供自己營業之使用者在內。且不限於收回以供出租人本人自住，兼包括收回供共同生活之家屬自住者在內（最高法院83年度台上字第1942號判決參照）。而稱家者，謂以永久共同生活為目的而同居之親屬團體。同家之人，除家長外，均為家屬。雖非親屬，而以永久共同生活為目的同居一家者，視為家屬，民法第1122條、第1123條第2、3項亦有明定。　⒉系爭租約為不定期限之房屋租賃，原告依土地法第100條第1 款規定終止系爭租約，自應就客觀上有收回自住之正當理由及必要為相當之證明。　⒊原告與配偶現共同居住於新北市新莊區中正路，有可供居住之處所，而謝如茵並未與之共同居住，係另居住於新北市新莊區榮華路，為原告所自承（見本院卷第63頁），謝如茵顯非與原告共同生活並同居之家屬，則原告收回系爭房屋為供謝如茵營業使用，與土地法第100條第1款規定不符，其依土地法第100條第1款規定終止系爭租約，自非適法。　㈢原告依民法第450條第2項規定終止系爭租約有無理由？　⒈按民法第450條第2項固規定未定期限之租賃，各當事人得隨時終止契約，然此係就一般之租賃而言；在不定期限之房屋租賃，依土地法第100條之特別規定，及司法院36年院解字第3849號解釋意旨，非有土地法第100條所定各款情形之一者，出租人不得收回房屋，排除民法第450條第2項之適用（最高法院88年度台再字第71號判決參照）。又租賃契約依民法第451條規定更新為不定期限租賃關係後，未經合法終止契約，租賃關係自仍存續。而不定期限之房屋租賃，非有土地法第100條所定各款情形之一者，出租人不得終止租賃契約，收回房屋（最高法院109年度台上字第109號判決參照）。　⒉系爭租約為不定期限之房屋租賃，非有土地法第100條所定各款情形之一者，出租人不得終止租賃契約，排除民法第450 條第2項之適用，自不容原告依民法第450條第2項規定終止系爭租約。　㈣原告請求遷讓返還系爭房屋並給付不當得利有無理由？　　原告依土地法第100條第1款、民法第450條第2項終止系爭租約既非適法，系爭租約未經合法終止，兩造間就系爭房屋之不定期租賃關係依仍存續，被告占有系爭房屋即非無權占有，而有系爭租約之法律上之原因，從而，原告依民法第455 條前段、第767條第1項前段、第179條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋全部，並自113年7月1日起按月給付不當得利2 1,500元，非屬正當。五、綜上所述，原告依系爭租約，請求被告給付9,000元，為有理由，其另依民法第455條前段、第767條第1項前段、第179 條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋全部，並自113年7月1 日起至遷讓之日止，按月給付21,500元，為無理由，應予駁回。六、本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，被告就原告勝訴部分陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當擔保金額宣告之。　　　　七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後與判決之結果不生影響，爰不一一論列。　　據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日　　　　　　　　　民事第四庭　法　官　陳佳君以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林正薇

2025-01-24

PCDV-113-訴-3141-20250124-2

訴

臺灣臺北地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第4748號原告林玉華鍾舜生訴訟代理人顏詩庭被告周榆庭上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街000號8樓房屋騰空遷讓返還原告林玉華。二、被告應給付原告鍾舜生新臺幣(下同)852,600元。三、被告應自民國113年12月6日起至騰空遷讓返還第一項所示房屋予原告林玉華之日止，按月給付原告林玉華23,400元。四、原告林玉華其餘之訴駁回　　　　五、訴訟費用由被告負擔。　　　　六、本判決第一項於原告林玉華以203萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以6,090,695元為原告林玉華預供擔保，得免為假執行。七、本判決第二項於原告鍾舜生以28萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以852,600元為原告鍾舜生預供擔保，得免為假執行。八、本判決第三項於原告林玉華按月以7,800元供擔保後，得假執行。但被告如按月以23,400元為原告林玉華預供擔保，得免為假執行。九、原告林玉華其餘假執行之聲請駁回。　　　　事實及理由壹、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。查原告本件起訴時以林玉華為原告，並聲明：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街000號8樓房屋(下稱系爭房屋)騰空遷讓返還。㈡被告應給付原告834,200元，及自113 年8月26日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告24,000 元。㈢願供擔保請准宣告假執行(本院卷第11頁)。嗣鍾舜生追加為原告，並變更聲明如下原告聲明欄所示(本院卷第91 、153至154頁)，核原告訴之變更請求之基礎事實同一，與前揭規定相符，自應准許。二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：原告鍾舜生（即原告林玉華配偶）及被告前簽訂租賃契約，將原告林玉華所有系爭房屋出租予被告使用，約定租期自105年12月6日至107年12月5日，每月租金為22,000 元（管理費由被告負擔），被告並應於每月6日前繳納。嗣自107年12月6日起，變更為不定期租賃，租金最終調整為23 ,400元(含管理費)，其他條件未變。然自109年10月26日後，被告即未正常繳納租金，計算至113年11月1日止，於扣除押金44,000元後，被告仍積欠852,600元之租金，即以本件民事補正狀催告被告應於收受書狀後7日內清償，未清償即租約終止，而被告均未置理。為此，爰依租賃契約之法律關係，請求被告給付原告鍾舜生所積欠租金共852,600元。又租賃契約經終止後，被告即為無權占用系爭房屋，系爭房屋所有權人原告林玉華自得依民法第767條第1項規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還，並請求被告自租約終止後（即 113年12月6日）起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利3萬元等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告林玉華。㈡被告應給付852,600元予原告鍾舜生。㈢被告應自113年12月6日起至騰空遷讓返還系爭房屋予原告林玉華之日止，按月給付3萬元予原告林玉華。㈣願供擔保請准宣告假執行。二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、得心證之理由：　㈠原告主張系爭房屋為原告林玉華所有，由原告鍾舜生與被告就系爭房屋簽訂租約（105年12月6日至107年12月5日），約定每月租金為22,000元，並應於每月6日前支付，押金為44, 000元。被告於租期到期後持續給付租金並使用系爭房屋，原告鍾舜生與被告間就系爭房屋有不定期之租賃契約存在，又租金嗣已調整為23,400元，被告至113年10月止扣除押金4 4,000元後，共積欠租金852,600元未付(109年1月至113年10 月共計58個月，應付租金23,400元×58個月即1,357,200元- 被告已付460,600元-押金44,000元＝852,600元)等情，據原告提出系爭房屋所有權狀、房屋租賃契約書、存摺內頁影本為證(本院卷第21至23、31至49、71、99至133頁)。且被告經於相當時期受合法之通知，均未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀作何有利於己之聲明或陳述，以供本院審酌，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項規定，視同自認，堪認原告前開之主張事實為實。是以，原告鍾舜生依雙方間租賃契約之法律關係請求被告給付積欠租金共852,600元，自屬有據。　㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。次按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。查本件被告至 113年10月間所積欠之租金於扣除押金44,000元後，尚欠852 ,600元，已如前述，所積欠數額顯已遠逾2個月租金46,800 元，並已遲延給付租金逾2個月以上。復經原告鍾舜生以本件113年11月1日之民事補正狀，催告被告於收受後7日內給付，如未清償租約即終止，該書狀並於113年11月28日送達被告乙情，有民事補正狀、送達回執在卷可證（見本院卷第 89至93、149頁），而被告並未於7日即113年12月5日內清償，則雙方間之租約已經原告鍾舜生終止。　㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段亦有規範。被告與原告鍾舜生間之租約既已終止，被告於契約終止後無合法權源繼續占有使用系爭房屋，即屬無權占用。則系爭房屋之所有人原告林玉華依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，洵屬有據，應予准許。　㈣按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。被告自租約終止後已無占有使用系爭房屋之正當權源，致原告林玉華受有無法使用系爭房屋之損害，且依社會通常觀念，被告因無權占有系爭房屋可能獲得相當於租金之利益，故原告林玉華請求被告給付相當於租金之不當得利，為有理由。又就租金數額部分，原告林玉華雖主張系爭房屋租金行情現達每月3萬元，然就此並未能舉證以實其說（本院卷第1 54頁），自無從逕為被告不利之認定，故本院僅能認定原告林玉華請求系爭房屋之前出租租金每月23,400元之部分為有理由，逾此部分則屬無據。揆諸上開說明，原告林玉華依民法第179條規定，請求被告自113年12月6日（即113年12月5 日後租約終止）起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告林玉華23,400元，為有理由。四、綜上所述，原告鍾舜生依租賃契約之法律關係請求被告給付 852,600元；以及原告林玉華依民法第767條第1項前段及不當得利法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還，及自 113年12月6日起至被告將系爭房屋騰空遷讓返還之日止，按月給付23,400元，為有理由，應予准許。逾上開部分之訴，則屬無據，應予駁回。五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額，准予宣告假執行。並依職權酌定相當擔保金額，宣告准被告得預供擔保而免為假執行。至原告林玉華其餘假執行之聲請，因該部份訴之駁回而失所附麗，不應准許，應予駁回。六、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文所示。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日　　　　　　　　　民事第七庭　　法　官　黃愛真以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林姿儀

2025-01-24

TPDV-113-訴-4748-20250124-2

訴

臺灣桃園地方法院

遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第2030號原告三鶴建設有限公司法定代理人張怡萱訴訟代理人黃敬寓律師被告黃雲鑑上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國114年1月3日辯論終結，本院判決如下：　　主　文一、被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○路○○○號五樓之一房屋騰空遷讓返還予原告。二、被告應給付原告新臺幣壹佰柒拾捌萬柒仟零玖拾柒元，其中新臺幣壹佰柒拾捌萬元自民國一○八年八月九日起，其餘新臺幣柒仟零玖拾柒元自民國一○八年八月十六日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。三、被告應自民國一○八年八月十二日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按日給付原告新臺幣陸佰伍拾捌元。四、被告應給付原告新臺幣壹萬壹仟柒佰陸拾伍元，及自民國一一三年十一月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。五、原告其餘之訴駁回。六、訴訟費用由被告負擔百分之九十九，餘由原告負擔。七、本判決第一項於原告以新臺幣壹拾貳萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣參拾肆萬壹仟柒佰元為原告預供擔保，得免為假執行。八、本判決第二項於原告以新臺幣陸拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰柒拾捌萬柒仟零玖拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。九、本判決第四項於原告以新臺幣肆仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹萬壹仟柒佰陸拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。十、原告其餘假執行之聲請駁回。　　　　事實及理由壹、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查原告原起訴聲明為：㈠被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○路00號5樓之1房屋（下稱系爭房屋）全部騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）178萬7,333元，暨其中182萬5,333元自民國108年8月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應自108年 8月12日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告667元。㈣被告應給付原告1萬1,765元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈤第一、二、四項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣於114年1月3 日言詞辯論期日減縮前開第2項計算利息之本金金額，而將上開聲明變更為如後所示，核屬減縮應受判決之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。　貳、實體方面：一、原告主張：㈠原告為系爭房屋之所有權人，兩造於98年2月1 日就系爭房屋成立租賃契約（下稱系爭租約），約定租期自 98年2月1日起至100年1月31日止，被告應按月於每月15日前繳納租金2萬元，被告並於簽約時一次支付7個月租金14萬元 (即98年2月至同年8月之租金)予原告。詎被告自98年9月份起即未按期繳納租金，經原告多次催繳，被告始於附表編號 1、2所示之日期清償部分租金。於100年1月31日租期屆滿時，被告未依約搬遷，經兩造口頭協商後，原告同意被告於清償積欠租金後續租，惟被告遲至附表3、4所示日期方又支付部分租金，自103年8月19日後即不曾再繳納租金（僅繳清至 100年12月31日止之租金）。對於被告遲付租金之情形，原告自103年9月起便委由原告負責租賃事宜之人員張正良向被告催繳，惟被告一而再、再而三藉詞拖延不處理，原告遂於 108年5月29日以傳簡訊之方式催告被告於一週內繳清租金，而在被告與原告約好時間商議後，被告又藉詞未依約出面處理，原告再於108年8月7日傳簡訊催告被告於同年月8日前出面處理，惟被告對上開訊息仍不回應，原告遂於108年8月12 日傳送訊息通知被告終止系爭租約。系爭租約既經原告合法終止，被告即無繼續占用系爭房屋之法律上權源，爰依民法第767條第1項前段、第455條前段規定，請求擇一判命被告將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告。㈡被告積欠自101年1 月起至終止租約之前一日即108年8月11日止之租金未繳納，共計182萬7,333元，扣除被告於訂約之初給付之押租保證金 4萬元，尚欠178萬7,333元，爰依民法第439條前段及系爭租約之法律關係，請求被告給付租金178萬7,333元。㈢兩造間之租賃關係已於108年8月12日終止，被告自108年8月12日起即屬無權占有系爭房屋，足認被告受有相當於租金之利益，並致原告受有損害；又依系爭租約之約定，被告承租系爭房屋即應自行負擔水、電費用，然系爭房屋107年2月至113年2 月之水費合計4,684元，109年1月至113年1月之電費合計7,0 81元，均係由原告代為繳納，被告因此無端受有免繳納水、電費之利益，爰依不當得利之法律關係，請求被告自108年8 月12日起至將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告之日止，按日給付原告相當於租金之不當得利667元，並返還原告所代墊之水、電費用總計1萬1,765元等語。㈣並聲明：⒈被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○路00號5樓之1房屋全部騰空遷讓返還予原告。⒉被告應給付原告178萬7,333元，及自108年8月9 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊被告應自108 年8月12日起至遷讓返還第1項所示房屋之日止，按日給付原告667元。⒋被告應給付原告1萬1,765元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒌第一、二、四項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、本院之判斷：　㈠兩造間租賃關係已因原告終止租約而消滅，原告得依民法第4 55條規定，請求被告遷讓並返還系爭房屋：　⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。又承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明文，基此，房屋租賃，如承租人積欠租金經以押租金抵償後已達2個月，經定期催告而未於期限內支付，出租人即得終止租約。　⒉經查，原告為系爭房屋之所有權人，兩造就系爭房屋訂有租賃契約，約定租賃期間自98年2月1日起至100年1月31日止，每月租金2萬元，被告應於每月15日以前繳納租金，每次應繳1個月份租金等情，有系爭租約在卷可稽（見本院113年度壢簡字第570卷【下稱壢簡字卷】第22至26頁），應堪憑採。　⒊原告主張100年1月31日系爭租約期滿後，被告未依約搬遷，原告同意被告於清償積欠租金後續租，惟被告僅繳付至100 年12月之租金，此後期間之租金均未繳納，嗣原告於108年5 月29日以簡訊催告被告於一週內支付租金，然未獲置理，原告遂於108年8月12日以簡訊對被告為終止租約之意思表示等情，業據其提出簡訊紀錄截圖為證（見壢簡字卷第27至34頁），且被告已於相當時期受合法通知而未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項規定，視同自認，堪信原告主張系爭租約已於108年8月12日經原告合法終止而消滅乙節，應為真實。 ⒋按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。系爭租約既於108年8月12日業已終止，被告即應將系爭房屋返還予原告，然被告迄今仍占有使用系爭房屋中，原告自得訴請被告遷讓返還之，是原告依民法第455條前段規定，請求被告將系爭房屋騰空返還予原告等語，即屬有據。　㈡原告得依民法第439條前段規定及系爭租約第3條約定，請求被告給付租金：　　按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。又系爭租約第3條、第4條約定：「租金每個月新臺幣貳萬元正（收款付據）乙方（即被告）不得藉任何理由拖延或拒納（電燈費及自來水費另計）含管理費及附一個機械車位。」、「租金應於每月15日以前繳納，每次應繳壹個月份乙方不得藉詞拖延。」，有系爭租約可憑。查被告於上開租賃期間僅給付至100年12月31日止之租金，迄今尚欠101年1 月1日起至108年8月11日止之租金未給付，業如前述，而上開期間租金合計182萬7,097元【計算式：每月租金20,000元 ×（91＋11/31）月＝1,827,097元，元以下四捨五入】，於扣除被告於訂約時繳納之押租金4萬元後，尚欠178萬7,097元，是原告依民法第439條前段規定、系爭租約第3條約定，請求被告給付租金178萬7,097元，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據。　㈢原告得依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利：　　按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。查系爭租約已於108年8月12 日經原告終止而消滅，被告自斯時起即無占有系爭房屋之法律上權源，而屬無權占有，惟被告迄今仍占有使用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，故原告依民法第179條規定，請求被告給付自108年8月12日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付相當於租金之不當得利658 元（計算式：每月租金20,000元×12個月÷365日＝658元），核屬有據；逾此範圍之請求，則非可採。　㈣原告得依民法第179條規定，請求被告返還代墊之水、電費：　　查系爭租約第15條約定：「印花稅各自負責，房屋之捐稅由甲方（即原告）負擔，乙方水電費及營業上必須繳納之捐稅自行負擔」，有系爭租約可佐。依此，系爭房屋之水、電費應由被告負責繳納。原告主張其自107年2月13日起至113年2 月15日止，計為被告代墊水費4,684元，另自109年1月17日起至113年1月29日止，為被告代墊電費7,081元之事實，業據其提出與其陳述相符之臺灣自來水股份有限公司水費繳費憑證、台灣電力公司繳費通知單（繳費憑證）為證（見壢簡字卷第35至92頁），堪認原告主張被告受有上開代墊水、電費用合計1萬1,765元之不當得利等語，亦堪採信。　㈤遲延利息之認定：　　按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第 2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，亦為民法第233條第1項前段、第203條所明定。經查：⒈系爭租約約定被告應按月於每月15日前給付租金，是本件租金給付具有確定期限，而原告請求被告給付之租金，除其中108年8 月1日起至108年8月11日止之租金7,097元，於108年8月15日始屆清償期外，其餘租金178萬元於原告請求之利息起算日即108年8月9日均已屆清償期，是原告請求被告給付178萬元租金自108年8月9日起，其餘租金7,097元自108年8月16日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，應予准許；逾此範圍之請求，則非可採。⒉另原告請求被告返還代墊水、電費之不當得利1萬1,765元部分，係給付無確定期限者，則原告就此部分請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即113年1 1月16日（見本院卷第23、24頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，洵屬有據。四、綜上所述，原告依民法第455條前段規定，請求被告騰空並遷讓返還系爭房屋；依民法第439條、系爭租約第3條約定，請求被告給付租金178萬7,097元，及其中178萬元自108年8 月9日起，其餘7,097元自108年8月16日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息；暨依民法第179條規定，請求被告自108年8月12日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付相當於租金之不當得利658元，另返還其所代墊水、電費1萬 1,765元及自113年11月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部份，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之，並依職權酌定相當擔保金額，宣告被告得預供擔保而免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所依據，應併予駁回。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　劉佩宜以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃忠文附表：編號日期支付租金（新臺幣）備註 1 99年10月21日 10萬元清償98年9月至99年2月租金 2 99年12月8日 2萬元 3 102年4月23日 24萬元清償99年3月至100年2月租金 4 103年8月19日 20萬元清償100年3月至100年12月租金

2025-01-24

TYDV-113-訴-2030-20250124-2

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臺灣橋頭地方法院民事簡易判決 113年度橋簡字第725號原告王伍順訴訟代理人陳建誌律師被告蔡姿慧即環宙實業行訴訟代理人黃順天律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國114年1月7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、本件依民事訴訟法第434條第1項合併記載事實及理由要領。二、原告為門牌號碼高雄市○○區○○○路000巷00弄0號房屋（下稱系爭房屋）之登記所有人，該屋係於民國112年6月間向前手訴外人曾順得以新臺幣（下同）1050萬購買（此買賣契約下稱系爭買賣契約）並登記在原告名下，但由被告占有使用並由被告按月繳納貸款，原告於113年3月寄送存證信函（下稱系爭存證信函）向被告表示要收回該屋自用，要求被告遷離等事實，有系爭房屋建物登記謄本、原告之臺灣銀行存摺明細、系爭買賣契約、存證信函可參（本院卷第15、63、93、 23頁），且未據兩造爭執，此部分事實首堪認定。三、原告主張購買系爭房屋後，被告向其租用系爭房屋，並以繳納貸款之方式給付房租，原告業已透過系爭存證信函終止租約，故基於所有權之法律關係請求被告遷讓返還房屋等情，為被告所否認，辯稱兩造就系爭房屋為借名登記關係，又縱認借名登記不存在，原告終止租約亦不合土地法第100條規定等語。經查: (一)按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。又主張有借名委任關係存在事實之當事人，須就此項利己事實為證明。其就上揭利己之待證事實，茍能證明在經驗法則或論理法則上，足以推認該待證事實存在之間接事實，即無不可，非以直接證明該待證事實為必要（民事訴訟法第282條規定參照）。此時原不負舉證責任之對造，即應就與上開事實不能併存之他項事實，為相當於本證（等同於同法第281條所稱之「反證」）之舉證活動而予以推翻（最高法院109年度台上字第3102號判決意旨參照）。 (二)系爭契約是由被告以買方名義簽訂，另於契約上手寫加註被告同意將房屋產權登記為原告名義等語，有系爭契約可參（本院卷第98頁)。至於當時買賣的經過，證人即房仲林慧玲證稱：系爭房屋從看屋到後續洽談都是被告跟一位王大哥（按:即原告父親王建文）出面在處理，他們以夫妻相稱，就我所知要買房子的就是王大哥跟被告，要買的時候本來要登記他們名下，但因為被告名下已有房屋貸款成數會比較少，所以就討論要登記在王大哥兒子名下，王大哥有不只一個兒子，本來有討論要給哪一個，但因為另一個兒子條件不合所以就登記原告名下，成交後是被告到場點交，權狀也是交給被告，我從看屋到點交的過程中都沒有見過原告，因為都是被告跟王大哥在做主，就我的認知是借名登記給原告等語（本院卷第180至187頁）；證人即代書宋淑芬證稱：我記得簽約時是被告來簽約，但後來因為被告已經有房子，為了房貸成數考量，原告的父親王先生說要登記小孩的名字，我說可以並在契約上由買方指定登記名義人，當時王先生說是要放工具跟讓員工居住，我從頭到尾只有在銀行對保的時候見過原告而已等語（本院卷第249至254頁）。故由上述證人之證述，可知原告並未介入或參與購買系爭房屋的過程，且房仲跟代書的印象都是被告跟王建文在主導此事，是因為後來出現房貸成數的考量，才決定登記在原告名下，佐以原告僅出面辦理對保，系爭房屋是由被告去點交、權狀是由被告領取，且房屋是由被告占有使用並由被告繳納房貸等事實，已與通常一般人購買自己房屋之情形有別。再者，原告本件起訴時主張系爭房屋是原告購買、兩造就系爭房屋成立租賃關係（本院卷第7頁）；但原告於系爭存證信函中主張兩造就系爭房屋為借用關係（本院卷第23頁）；原告另於本件訴訟之準備書狀(一)表示當初系爭房屋是王建文說要買一間房屋給原告，因為王建文會處理，所以原告就沒有出面等語（本院卷第143頁），顯示原告先後關於系爭房屋究竟是原告自己要買還是王建文要買給原告、原告究竟是將系爭房屋租或借給被告等情節，所述均有矛盾，且若原告確實將系爭房屋視為己有、曾對系爭房屋之購買、使用有所關心，理應不致如此，以此對照上述證人所述系爭房屋的購買過程，已見被告所辯借名登記之事，並非全然無稽。 (三)原告雖主張系爭房屋的頭期款是由原告叔叔出錢216萬2188 元先後存入原告帳戶，再由原告將之匯入履保帳戶，可見原告有實際出資購買系爭房屋等語（本院卷第144至145頁)。然查原告叔叔即證人王建龍證稱: 當初是王建文跟我說要買一間房子給原告，頭期款要我出，後面貸款他處理，我跟原告很好，所以我願意幫原告出錢，但我後來發現事情不是這樣，竟然是被告在繳貸款的錢，我當初出錢就是因為王建文說要買給原告，如果是被告要房屋我就不會出頭期款，我不知道是否原告父親設局給我跳等語（本院卷第188至193頁），固顯示其當初確實有要幫忙付頭期款買房子給原告之意，然由其證述亦顯示其當初是因為王建文向其表示要買房屋給原告，所以才願意付款。但對照前述房仲、代書的證述，可知王建文與被告與房仲、代書接洽時，以及其在買賣、點交等過程及房屋之後續使用，呈現出的態度及作為均非是要買房子給原告，此與王建文對王建龍的說法有所不同，故雖然王建龍確實有可能是受到王建文的誤導而同意出這筆頭期款，但該筆錢既然不是原告出資，也不是原告要求王建龍為其出資買房，就無法將王建龍所匯的這筆款項解釋成「原告實際上有出錢，所以房子是原告自己要買的」，並以此作為反證推翻前述借名登記的可能性。又依前述證據可知系爭房屋之購買、使用、找王建龍出資之過程中，王建文均居於關鍵地位，然本院依原告聲請通知王建文作證，其歷次庭期均未到庭，原告已捨棄此項聲請（本院卷第255頁），此部分即未再調查，附此敘明。 (四)再者，即使認定兩造之間並無借名登記關係存在，仍無從認定原告得請求被告遷讓返還房屋。按不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達2 個月以上時，依土地法第 100條第3款之規定，出租人得收回房屋，惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440 條第1 項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權存在（最高法院42年台上字第1186號民事判決意旨參照）。本件若依照原告主張，兩造就系爭房屋之租約並無約定期限，且被告是以繳付貸款的方式給付房租（本院卷第9頁），因原告並未主張被告有遲付貸款，即無欠繳租金之情形可言，故原告要收回房屋，與前述法律規定需欠繳租金達2月以上之要件已有未合，且原告寄給被告之系爭存證信函僅要求被告1個月內返還房屋，並未定期催告給付租金（本院卷第23至25頁），亦與前述規定不合，故即使認定原告主張屬實，本件仍無從為有利原告之判斷。四、從而，原告主張被告應將系爭房屋遷讓返還原告，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經本院審酌後認與判決之結果不生影響，爰不再逐一論列，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　中　　華　　民　　國　 114　　年　　1　　月　　23　　日　　　　　　　　　橋頭簡易庭　法　　　官　　呂維翰以上正本與原本相符。　　　　　　　　如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　 114　　年　　1　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　　陳勁綸

2025-01-23

CDEV-113-橋簡-725-20250123-2

壢簡

中壢簡易庭

遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度壢簡字第1820號原告沈盈來訴訟代理人沈朝旗被告陳鼎堯上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應將門牌號碼桃園市○鎮區○○路000號、桃園市○鎮區○○路000 號房屋騰空遷讓返還原告。被告應給付原告新臺幣1萬4,205元，及自民國113年9月10日起至清償日止，按週年利率百分5之計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決主文第1項得假執行，但被告如以新臺幣33萬2,400元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決主文第2項得假執行，但被告如以新臺幣1萬4,205元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：被告前向伊承租桃園市○鎮區○○路000○000號（下稱系爭房屋），而與伊簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），租賃期間自民國113年1月1日起至115年12月31日止，每月租金新臺幣（下同）1萬4,000元，應於每月5日前繳納，原告並收取押金2萬8,000元，另依系爭租約第5條第3項之約定，被告應自行負擔租賃期間之電費。詎被告未按期繳納租金，而積欠伊113年6月至同年11月之租金9,000元，亦遲未繳納租賃期間所生之電費5,205元，共積欠原告1萬4,205元。原告遂於113年8月6日提起本件訴訟，並以起訴狀繕本送達為催告，請求被告於收受翌日起算10日內給付，如逾期仍未繳交，即以該繕本逕為終止租約之意思表示。被告迄未給付，系爭租約已終止，被告即應遷讓返還系爭房屋。爰依系爭租約之契約關係及民法第455條前段之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋全部騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告1萬4,205元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。二、被告答辯：系爭房屋後方有1塊土地，我要使用那塊地才跟原告租屋來放東西，然原告不准我使用該土地，且原告擅自變更租約內容等語，資為抗辯。三、本院之判斷：　㈠原告主張之上開事實，業據原告提出台灣電力公司113年3月及7月繳費憑證及系爭租約（見本院卷第7至24頁）為證，且為被告所未爭執，堪認原告之主張為真實。　㈡原告得否終止系爭租約？　⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第第440條第1、2項及第455條前段分別定有明文。次按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明訂。　⒉經查，原告主張以本件起訴狀繕本送達被告，作為催告被告於收受該起訴狀繕本之翌日起10日內繳納租金，及逾期未繳租金而終止系爭租約之通知等語，而本件起訴狀繕本業於11 3年8月30日寄存送達被告，並於同年0月0日生送達之效力，而兩造約定須於每月5日前繳納租金，自113年6月起至113年 9月9日止，累計4個月租金未繳，應認被告已積欠原告租金共計5萬6,000元（計算式：4×1萬4,000＝5萬6,000），扣除押租金2萬8,000元後，被告尚積欠原告租金2萬8,000元（計算式：5萬6,000－2萬8,000＝2萬8,000），已達2個月之租金未付，則系爭租約應於113年9月10日業已終止。是系爭租約既已終止，原告依上開規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，洵屬有據，應予准許。　㈢原告得請求被告給付之金額為何？　　⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。系爭租約第5條第3項約定：「租賃期間使用房屋所生之相關費用三、電費：由承租人負擔」。又按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。　⒉經查，被告自113年6月起迄至原告提起本件訴訟止，共積欠原告2萬8,000元之租金，已如前述。而被告積欠之電費共3, 385元，有繳費憑證（見本院卷第7至8頁）在卷可參。被告共應給付原告之金額為3萬1,385元（計算式：2萬8,000＋3,3 85＝3萬1,385），而原告僅請求1萬4,205元，未逾上開範圍，其請求應屬有據。　㈣至被告抗辯除承租系爭房屋外另有承租土地及原告擅自變更租約等語（見本院卷第51頁反面），惟被告未提出任何證據資料供本院審認，難認其抗辯有理由。　㈤末按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229 條第1項第233條第1項前段及第203條分別定有明文。經查，本件原告對被告之給付租金請求權，核屬有確定期限之給付，且以支付金錢為標的，然原告以起訴狀繕本送達翌日為遲延利息起算始點，亦無不可，而告起訴狀繕本於113年8月30 日寄存送達被告，並於同年0月0日生送達之效力，已如前述，被告迄未給付，自應負遲延責任。是原告併請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即同年9月10日起，依週年利率5％計算之法定遲延利息，核無不合，亦應准許。四、綜上所述，原告依系爭租約之契約關係及民法第455條前段之法律關係，請求如主文第1、2項之所示，為有理由，應予准許。五、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第436條第2項、第389條第1項第3款之規定，就被告敗訴部分依職權宣告假執行。又法院應依職權宣告假執行者，本無庸原告為聲請，若原告仍聲請願供擔保宣告假執行者，該聲請僅在促使法院職權發動，法院仍係本於職權而宣告，自無庸對該聲請為准駁之裁判。並據同法第392條第2項規定，依職權宣告被告為原告預供擔保，得免為假執行之金額。六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日　　　　　　　　　中壢簡易庭　法　官　黃丞蔚　以上正本證明與原本無異。如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（應按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 1　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳家安

2025-01-23

CLEV-113-壢簡-1820-20250123-1

上易

臺灣高等法院臺中分院

遷讓房屋等

臺灣高等法院臺中分院民事判決 113年度上易字第289號上訴人陳柏希被上訴人彭俊彰上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國113年4 月15日臺灣苗栗地方法院112年度訴字第583號第一審判決，提起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於114年1月8日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決關於命上訴人返還房屋、金錢給付部分，及該部分假執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人追加之訴駁回。第一審（除確定部分外）、第二審（含追加之訴）訴訟費用，由被上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序事項　　被上訴人於原審以其已合法終止租約，得收回出租予上訴人之門牌號碼苗栗縣〇〇鎮〇〇路0段000號12樓房屋（下稱系爭房屋）為由，求為命上訴人騰空遷讓返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利之判決（見原審卷第13頁）。嗣於本院審理中，因上訴人同有承租同大樓地下2樓平面車位（下稱系爭車位），乃追加聲明求為命上訴人返還系爭車位（見本院卷第140頁），核與民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2款規定相符，應予准許。貳、實體事項一、被上訴人主張：兩造於民國103年6月1日簽立租賃契約，約定伊出租所有之系爭房屋及系爭車位予上訴人，每月租金新臺幣（下同）1萬5,000元，租期至105年5月31日止，嗣上訴人於租期屆滿未另立租約而持續承租，兩造成立不定期限租賃契約（下稱系爭租約）。伊因有收回系爭房屋供自己及家人自住之必要及需求，於112年7月31日以存證信函通知上訴人終止系爭租約，及上訴人應於同年9月30日前騰空返還系爭房屋。上訴人於租約終止後，自同年10月1日起仍繼續占有使用系爭房屋及系爭車位，妨害伊所有權之行使，且無法律上原因而受利益，致伊受有損害，應按月給付相當於租金之不當得利1萬5,000元等情。爰依民法第767條第1項、第45 5條、第179條規定，求為命上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，及自113年4月1日起至返還系爭房屋日止，按月給付1萬5,00 0元之判決（原審就此部分為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。至被上訴人逾上開部分之請求，業經原審判決駁回，未據聲明不服，非屬本院審理範圍），並於本院追加求為命上訴人返還系爭車位之判決。答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：被上訴人於112年6月19日、同年月20日、同年 7月4日均向伊稱欲調漲租金，倘伊不從，始考慮是否將系爭房屋收回自住、出售或另租他人等備案，故被上訴人並無收回自住之正當理由及必要，其依土地法第100條第1款規定終止租約為不合法，伊得依系爭租約繼續使用系爭房屋，亦無不當得利可言等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。　三、兩造不爭執之事實（見本院卷第101至102頁）：　㈠兩造於103年6月1日簽立租賃契約，約定被上訴人出租其所有系爭房屋及系爭車位予上訴人，每月租金1萬5,000元（含管理費，其中2,000元為車位租金），租期至105年5月31日止。嗣上訴人於租期屆滿未另立租約而持續承租，兩造成立不定期限租賃契約（即系爭租約）。　㈡被上訴人於112年7月31日寄送臺北中崙郵局存證號碼2001號存證信函（下稱系爭存證信函）予上訴人，以其欲將系爭房屋收回自住為由終止系爭租約，請上訴人於同年9月30日前騰空遷讓返還系爭房屋。上訴人於同年8月1日收受系爭存證信函。四、本院之判斷：　㈠按土地法第100條第1款所謂收回自住，係指客觀上有收回自住之正當理由及必要，並能為相當之證明者為限，不以主觀情事發生為已足（最高法院111年度台上字第1754號判決意旨參照）。且出租人基於該條款前段所列之情形收回房屋，應就此負舉證責任（最高法院43年台上字第1199號裁判先例意旨參照）。　㈡被上訴人雖主張：伊有收回系爭房屋供自己及家人自住之必要及需求，得依土地法第100條第1款規定終止系爭租約云云，惟為上訴人否認，並以前詞置辯。查：　⒈系爭房屋登記面積（含陽台）約40坪，為4房。而被上訴人現與其配偶、3名子女同住在其配偶所有門牌號碼苗栗縣○○市○ ○○路000○0號房屋（下稱○○○路房屋），該屋面積約30坪且僅有3房，分別由被上訴人夫妻、2名女兒、1名兒子分住1房，被上訴人之2名女兒現成年，兒子已上高中等情，雖為兩造陳述明確（見原審卷第13、113、129、145至146頁），並經證人即被上訴人之次女〇〇〇於原審證述在案（見原審卷第148 頁），且有全國財產稅總歸戶財產查詢清單、戶籍謄本、建物登記謄本、〇〇〇路房屋照片可稽（見原審卷第25至29、97 、131至137頁）。〇〇〇於原審固亦證稱：伊一直都有向爸媽表達想要自己的房間，且伊與姐姐每次見面均會因同住一房生活習慣不同吵架，如果吵架，就需要有人去睡客廳；姐姐很希望與伊各自有獨立房間。伊與姐姐都長大了，彼此需要獨立空間。大約在去年（即112年）過年時，伊曾與家人討論到這個話題，爸媽有認真考慮要搬去系爭房屋，當時全家人都在，並達成共識要搬去系爭房屋居住云云（見原審卷第 148至150頁）。　⒉惟徵之被上訴人於112年6月19日，仍以LINE通訊軟體（下稱L INE）傳訊予上訴人表明欲調漲租金；於同年月20日與上訴人電話聯繫時，亦稱「如果你還打算長期要繼續租的話，我覺得金額的部分我可以減少給你」、「你覺得調漲的金額如果沒辦法配合的話，我們是想說我們要自己住」、「如果那個金額你能夠接受的金額，然後你跟我說你還會打算會租多久」、「你先跟我講你覺得你還能夠租多久？然後多少金額你可以繼續承租到多久，…那我的計劃，我可以暫緩」、「（上訴人：你是真的希望我不要繼續租就對了？）…如果你打算再繼續5年10年的話，我就不增加這麼多」、「我現在並不是急著說打算不出租了，我其實沒有，我們的想法就是如果沒人租的話我們自己用」、「我也沒有打算說不租了，但是我還是要租給人家，如果你們要繼續承租，我覺得我很樂意你們繼續承租，但是價格說真的一定會調漲」。嗣被上訴人於同年7月4日與上訴人電話聯繫時，猶稱「如果你還打算長期要租的話，勢必房租我還是會增加啦」、「如果你打算要繼續租的話，3到5年之內還會繼續租的話，那我是覺得說金額的部分還是會增加，但是我希望是增加在18,000塊」，有LINE對話紀錄（見原審卷第87頁），兩造同年6月20日、同年7月4日對話錄音檔（存於隨身碟與光碟，置於本院卷第69、169頁證物袋）及譯文（見本院卷第71至91、161至16 7頁）可憑；被上訴人亦不爭執上開錄音檔內容與譯文相符（見本院卷第103、176頁）。由被上訴人於112年6、7月間，迭表明願長期出租系爭房屋予上訴人、僅租金須調漲，且其並非打算不再出租，苟確無人承租再自用等節，可見縱令被上訴人之女主觀上有獨立空間之需求，且被上訴人全家前於同年農曆期間曾討論欲搬至系爭房屋居住，惟被上訴人嗣經考量〇〇〇路房屋空間大小與家人客觀需求程度後，仍認非必須自用系爭房屋，更有繼續長期出租該屋之打算，自難遽謂被上訴人確有收回系爭房屋供自己與家人自住之必要。　⒊被上訴人固又主張：伊雖有自住需求，惟慮及系爭房屋已出租予上訴人近10年，為免突然終止租約造成上訴人困擾，又因自出租起從未調整租金，方表示欲調整租金及重新約定租期，以使雙方對返還房屋有所準備。且伊確有自住之選項，僅出租部分也可進行。惟因與上訴人洽談租金後，認已無法出租，故選擇要自住云云（見本院卷第109至111、176頁）。惟果若被上訴人客觀上確有立即收回系爭房屋自住之必要，當無可能表示倘上訴人願繼續承租5至10年，得減少租金調漲幅度。被上訴人所陳前詞，殊難為其有利之認定。　⒋基上，依被上訴人所為舉證，不足證明其客觀上有收回系爭房屋自住之必要，則被上訴人自不得依土地法第100條第1款規定終止系爭租約。　㈢據此，被上訴人以欲收回系爭房屋自住為由，於112年7月31 日寄發系爭存證信函終止系爭租約，不生合法終止之效力，兩造間仍有租賃關係存在，上訴人占有系爭房屋及系爭車位，亦有正當權源。是被上訴人依民法第767條第1項、第455 條、第179條規定，請求上訴人返還系爭房屋、系爭車位及按月給付自113年4月1日起相當於租金之不當得利，即屬無據。至被上訴人倘認因系爭房屋價值攀升，原約定租金額過低而有調整必要，是否依法另訴請求法院增加租金，乃別一問題，附此敘明。五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項、第455條、第179 條規定，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，及自113年4月 1日起至返還系爭房屋日止，按月給付1萬5,000元，為無理由，不應准許。原審未及審酌上訴人所提錄音檔及譯文，而為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰廢棄改判如主文第2項所示。又被上訴人以系爭租約業經終止為由，追加請求上訴人返還系爭車位，亦無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁贅述。七、據上論結，本件上訴為有理由，追加之訴為無理由，爰判決如主文。　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　22　　日　　　　　民事第四庭　　審判長法　官　楊熾光　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　廖穗蓁　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李佳芳正本係照原本作成。不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　卓佳儀　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　22　　日

2025-01-22

TCHV-113-上易-289-20250122-3

桃簡

桃園簡易庭

遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度桃簡字第1592號原告尤宗寬被告廖定騫上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路0000巷00號房屋騰空遷讓返還予原告。被告應給付原告新臺幣24,000元，及自民國113年6月15日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。被告應自民國113年12月10日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣12,000元。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項至第三項得假執行，但被告如就第一項以新臺幣11 0,100元、第二項以新臺幣24,000元、第三項以已屆期金額之全額為原告預供擔保，則各得免為假執行。　　事實及理由壹、程序部分：　　本件被告經合法通知無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分一、原告主張：被告於民國111年7月3日向原告承租門牌號碼桃園市○○區○○路0000巷00號房屋（下稱系爭房屋），並簽立租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自111年7月16日起至116年7月15日止，被告應按月於每月15日前繳納租金新臺幣（下同）12,000元，押租金約定為24,000元，詎被告自 113年2月起即未依約給付租金，自113年2月起至113年12月1 0日止，扣除押租金後，被告積欠租金已逾2月以上，經原告存證信函送達催告被告應於5日內給付租金，及如逾期未給付即以113年11月21日言詞辯論筆錄送達作為終止租約之意思表示，然被告迄今仍未給付，則系爭租約業已終止，被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並扣除押租金後，尚積欠原告兩個月租金24,000元；另被告於租賃關係終止後仍繼續無權占有使用系爭房屋，獲有相當於每月租金12,000元之利益，並使原告受有該租金之損害，故併依民法第179條之規定，請求被告自租約終止翌日起至返還系爭房屋之日止按月給付相當於租金之不當得利12,000元。爰依系爭租約及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告；㈡被告應給付原告24, 000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢被告應自系爭租約終止翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告12,000元；㈣願供擔保，請准宣告假執行。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出答辯書狀為任何聲明或陳述。三、得心證之理由：　㈠經查，原告主張之上開事實，有存證信函暨回執、系爭租約等件在卷可稽（本院卷第4至14頁），經核與其所述相符。至被告已於相當時期受合法通知，而未於言詞辯論期日到場，復未提出書狀以為爭執，依民事訴訟法第436條第2項、第 280條第3項前段準用同條第1項之規定，應視同自認，是本院綜合本件調查證據之結果及全辯論意旨，堪信原告之主張為真實。　㈡遷讓房屋部分：　　按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租金，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；又出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：...三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2 個月以上時，民法第440條第1項及第2項前段、第455條、土地法第100條第3款分別定有明文。經查，原告主張兩造訂有系爭租約，業據提出系爭租約附卷為憑（本院卷第7至14頁），堪信為真實。依卷附系爭租約及存證信函，被告至113 年5月間時，積欠之租金已達2個月以上，並限期應於於5日內給付積欠之113年2至5月租金48,000元，逾期未給付則將終止系爭租約，後又經原告以113年11月21日言詞辯論筆錄送達為終止系爭租約之意思表示，惟被告迄未依限繳付租金，則系爭租約於113年12月9日（本院卷第44頁）起即經原告合法終止，從而，系爭租約業已終止，是原告本於所有權人之地位請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，核屬有據。　㈢租金部分：　⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院104年度台上字第1569號判決意旨參照）。　⒉經查，被告依系爭租約應按月於每月15日前給付租金12,000 元，原告主張被告自113年2月起即積欠租金至113年12月9日系爭契約終止時積欠租金，扣除前付之押租金24,000元後，已逾2個月以上，惟原告僅請求被告給付2個月租金24,000元（本院卷第47頁），故原告請求被告給付積欠之租金24,000 元，即為有憑。　㈣不當得利部分：　　按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。經查，系爭租約已於113年12月9日終止，被告自113年12 月10日起已喪失繼續占有系爭房屋之正當權源，則其占有系爭房屋即屬無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，自應返還原告相當租金之不當得利。是原告自得請求被告自11 3年12月10日起按月給付相當於租金之不當得利12,000元。　四、從而，原告依系爭租約及不當得利法律關係，聲明請求如主文第1項至第3項所示，為有理由，應予准許。五、本判決係就民事訴訟法第427條第2項第1款訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行；並依同法第436條第2項、第392條第2項規定，依職權宣告被告得為原告預供擔保而免為假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　桃園簡易庭　法　官　陳愷璘以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　徐于婷

2025-01-17

TYEV-113-桃簡-1592-20250117-1