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損害賠償

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第2005號原告晶澈科技股份有限公司法定代理人童子賢訴訟代理人初泓陞律師李筱萱律師被告易栗有限公司法定代理人李永之訴訟代理人楊珮如律師被告李永行訴訟代理人林伯劭律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年1月14日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告易栗有限公司應給付原告新臺幣68萬8965元及自民國113年7 月23日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告易栗有限公司負擔百分之30，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣22萬9655元為被告易栗有限公司供擔保後，得假執行。但被告易栗有限公司如以新臺幣68 萬8965元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：被告易栗有限公司（下稱易栗公司）負責人李永之與被告李永行(下稱李永行）為兄弟關係，伊於民國110年 1月31日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約）向易栗公司承租臺中市○區○○路0段000號（下稱系爭建物）A處（店面）、 B處（騎樓地），作為營運一中商圈之門市使用，租賃期限自110年2月1日起至113年7月31日止，租金每月新臺幣（下同）18萬元，易栗公司承諾將系爭建物地下室1樓之一部專供伊貨品存放空間、洗手間及裝設電錶與電路迴路等使用，並由伊自行保管鑰匙並管理該地下室空間。又伊承租時，本係由易栗公司向所有權人陳大鈞承租後轉租給伊，然李永之兄弟間因不明原因，先後於111年1月14日、111年1月18日簽訂房屋租賃契約，改為訴外人宇宙開發有限公司（下稱宇宙公司）向陳大鈞承租後，再由易栗公司向宇宙公司承租，然此形式上租賃結構轉換不影響伊與易栗公司間租約。嗣李永之兄弟間於111年底因故鬧翻，李永行以宇宙公司名義終止與易栗公司間之租約，又於112年10月18日另以訴外人永德開發有限公司（下稱永德公司）名義向陳大鈞承租系爭建物，致出現一屋二租之情形，李永行不斷要求伊改向永德公司簽訂租約、給付租金，甚至於113年2月2日、113年2月7日二度擅闖伊管理使用之地下室區域，違法拆除伊門市電錶、更換門鎖，致伊無電可用陷於無法營業之狀態，易栗公司消極未能排除或防止，且要求伊自行報案。伊承租租賃物供營業使用之租賃目的已不能達成，伊已依民法第423條、第435條、第436條之規定，及系爭租約第7條第5項約定向易栗公司終止租約，並於113年2月28日將租賃物點交返還予易栗公司。易栗公司未依債之本旨交付可供使用之租賃物，伊依民法第423條、第441條反面解釋、第227條第1項準用第226條第1 項規定、第436條準用第435條第1項規定，請求擇一判決易栗公司按113年2月無法營業日數共24天比例減少、賠償或返還伊已付之租金共14萬8965元。伊另依民法第261條準用第2 59條第1款及系爭租約第7條第5項約定，請求易栗公司返還保證金54萬元。又伊原可營業至113年7月31日止，因易栗公司未能確保系爭建物正常管理使用狀態，致伊113年2月間實際只營業5日，計算至租賃期間屆滿日，無法營業日數共計1 77日，以113年1月營業淨利率即26.61%為計算基準，伊受有營業損失155萬241元。另伊將騎樓地分租予訴外人林妤臻，約定租金每月1萬5000元，租期至113年7月31日，伊就113年 2月至7月份租金未能依約收取，所受租金損失9萬元。伊依民法第347條、第353條準用同法第226條、民法第423條、第 227條以及系爭租約第7條第5項約定，請求擇一判決易栗公司賠償伊所受損害共164萬241元。又李永行以不同法人名義為形式租賃結構之調整，故意妨害伊之承租暨營業權益之行為，構成權利濫用及違反誠信原則，其逕行毀損地下室門鎖及破壞門市用電之行為，亦具有侵權行為之不法性，伊依民法第184條規定請求李永行賠償伊所受損害共164萬241元等語。並聲明：1.易栗公司應給付原告68萬8965元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.易栗公司應給付原告164萬241元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。3.李永行應給付原告164萬2 41元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。4.第2、3項之給付，如其中任一被告已履行給付義務，另一被告就該被告履行範圍內免除給付義務。5.願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：（一）易栗公司部分：系爭租約之承租範圍為系爭建物A處、B處，另伊同意地下室供原告無償使用，則就地下室應成立使用借貸契約。伊前與陳大鈞簽訂租約，約定租賃範圍包含地下室，租期自103年8月1日起至108年7月31日止，租期屆滿後，原合約展延至113年7月31日，嗣於111年1月14日陳大鈞改與宇宙公司簽訂租約，則原告於110年1月31日與伊簽訂租約及伊同意地下室供原告無償使用時，伊為合法權利人，李永行於113年2月2日晚間偕鎖匠破壞門鎖進入原告管理使用之地下室區域，破壞用電並更換門鎖，伊收到通知後即於113年2月3日雇工修復，然李永行於113年2 月7日再次闖入，將地下室門鎖更換為電子鎖，並再次切斷供電迴路，李永行之不法行為，伊於締約時既無從預見，難認伊有何故意不告知瑕疵之情事，又伊與原告就地下室成立使用借貸關係，應無權利瑕疵擔保規定之適用，況李永行破壞之物為原告在地下室裝設之門鎖及電錶、電線迴路，所有權歸屬原告，並非使用借貸之物，前開設備若有損壞，應由原告自行修繕，或由李永行負回復原狀或損害賠償責任，伊不負任何法律責任，原告請求伊負賠償責任，並無理由。此外，原告無法營業既為李永行所造成，難認伊具有可歸責之事由，原告主張依系爭租約第7條第5 項約定終止租約，應無理由。而原告係於113年2月16日通知提前終止租約，則依系爭租約第7條第3項約定，終止租約之意思表示應於113年4月16日始生效力，租賃關係於11 3年4月16日終止，伊以保證金扣抵113年3月1日至113年4 月16日之租金，並依系爭租約第7條第3項約定沒收2個月租金數額的保證金，已無餘額，原告請求返還保證金54萬元，並無理由。又原告提前終止租約並於113年2月28日自行撤離門市，則原告請求賠償計算至113年7月31日之營業損失，顯無理由，且原告以自行製作之報表計算銷售額及營業損失，並不可採等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。（二）李永行則以：陳大鈞已與宇宙公司合意解約，並自112年1 0月18日起將系爭建物出租予永德公司，易栗公司已無合法出租權利，原告更無法因而主張占有連鎖，原告對永德公司負責人即伊而言為無權占有人，自不得主張權利。此外，原告並未承租地下室，原告亦是無權占有，原告前對伊提出刑事告訴後，經臺灣臺中地方檢察署為不起訴處分，該不起訴處分書亦肯認原告承租範圍不包括地下室，基於永德公司之承租權，伊更換門鎖係合法保障權利，並無不法侵害原告利益，原告主張伊應負侵權行為損害賠償責任，並無理由。又伊之行為僅有停止他人使用自己的電，並無強行終止原告之占有，原告亦非不得另循合法途徑申請用電，原告出於自己意思與易栗公司終止租約、與林妤臻終止租約，並非伊行為直接造成之損害，二者欠缺因果關係，原告請求租約期滿之營業損失，並無理由，且原告以自行製作之單據主張營業淨利率為26.61%，並無可信度等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：　　　　　（一）原告主張宇宙公司向陳大鈞承租系爭建物1樓及地下室全部，再將系爭建物A處（店面）、B處（騎樓地），轉租給易栗公司，易栗公司再轉租給原告，原告於110年1月31日與易栗公司簽定系爭租約，租賃期限自110年2月1日至113 年7月31日止，每月租金18萬元，保證金54萬元，嗣112年 10月18日李永行代表宇宙公司與陳大鈞合意終止租約，改由永德公司向陳大鈞承租系爭建物1樓及地下室全部，租賃期限自112年11月1日至117年10月31日止。李永行為永德公司負責人，於113年2月2日晚上、113年2月7日某時有進入系爭建物地下室拆除原告所裝設之電錶、門鎖等情，業據其提出房屋租賃契約書、LINE對話紀錄、照片等為證（見本院卷第35-48頁、第57-63頁），並為被告所不爭執，堪認為真正。（二）原告主張：因宇宙公司與陳大鈞合意終止租約，且永德公司向陳大鈞承租系爭建物後向原告主張權利，嗣生李永行拆除電錶、更換門鎖之情事，因易栗公司無法排除，原告已於113年2月16日發函終止租約等語。為被告否認，經查：　　　　　1.按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之。民法第423條、第435條、第436條分別定有明文。惟承租人按民法第436條規定終止租約，以因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益之情形為限。故出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依約定使用、收益租賃物之積極義務。倘承租人之使用、收益租賃物受有妨害或妨害之虞時，不問其係基於可歸責於出租人之事由或第三人之行為而生，亦不問其為事實上之侵害或權利之侵害，出租人均負有以適當方法除去及防止之義務(最高法院86年度台上字第3490號民事裁判意旨參照)。　　2.於原告承租期間，宇宙公司主張與易栗公司間之租約已提前終止，且宇宙公司與陳大鈞提前終止租約後，改由永德公司向陳大鈞承租系爭建物，永德公司主張易栗公司已無出租權限，要求原告應向永德公司重新締約及繳納租金等情，嗣李永行於113年2月間拆除電錶、更換門鎖，致原告無電可用陷於無法營業之狀態，易栗公司無力排除等情，此有存證信函、照片、臺中市政府警察局第二分局育才派出所受(處)理案件證明單、原告於113年1月11日寄予易栗公司之函文、LINE對話紀錄等附卷可稽（見本院卷第53-6 5頁、第111-113頁、第129-130頁），易栗公司對此亦無爭執。堪認自113年2月間起，於系爭租約租賃關係存續中，因第三人即永德公司就系爭建物主張權利，且客觀上系爭建物不具備可供原告營業所需電力之狀態，易栗公司應負有積極排除之義務而未能排除，易栗公司已不能提供合於約定使用、收益之租賃標的物予原告，雙方間系爭租約之租賃目的已陷於不能達到之狀態，係屬可歸責於易栗公司之事由，堪以認定。　　3.又原告已於113年2月16日發函易栗公司，主張依民法第42 3條、第435條、第436條規定及系爭租約第7條第5項約定終止系爭租約（見本院卷第67-70頁），並為易栗公司所不爭執（見本院卷第103頁），則系爭租約已經原告於113 年2月16日合法終止。原告援引民法第436條準用第435條規定終止系爭租約，洵屬有據，則原告依系爭租約第7條第5項約定終止租約部分，本院自毋庸再為論究，附此敘明。（三）原告主張：原告已終止租約，並於113年2月28日將系爭建物點交返還予易栗公司，易栗公司應返還保證金54萬元等語。為易栗公司所否認，並以前詞置辯。經查：　　　1.按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人固不負返還之責。如租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年度台上字第 2108號民事裁判意旨參照）。準此，在租賃關係消滅後，承租人如無債務不履行之情事發生，出租人即負有押租金返還之義務。觀系爭租約第8條應受強制執行之事項：「承租人應於租賃期滿或終止時交還租賃物，按期給付租金或違約時給付違約金，如不履行時均應逕受強制執行。出租人如於承租人結清應付款項、履行本租賃契約所規定之事項並交還租賃物後應返還保證金，如不履行時應逕受強制執行。」（見本院卷第36頁），原告既已終止租約，且於113月2月28日將一中門市撤離完成，提供照片予易栗公司點交，有LINE對話紀錄附卷可參（見本院卷第71頁），是原告請求易栗公司返還保證金54萬元，自屬有據。　　2.易栗公司主張：原告未提前2個月通知，原告為終止租約之意思表示，應於113年4月16日始生效力等語。惟原告依民法第436條規定準用第435條規定於113年2月16日發函合法終止系爭租約，於送達易栗公司發生終止效力，是本件易栗公司應依系爭契約第8條後段約定，返還原告保證金，易栗公司主張應扣抵113年3月至113年4月16日止之租金、沒收2個月租金數額之保證金等語，均屬無據。（四）原告主張：易栗公司應按113年2月間無法營業日數共24天比例減少、賠償或返還原告已付之租金共14萬8965元等語。為易栗公司所否認，並以前詞置辯。經查：　　1.按出租人未盡民法第423條規定義務時，依民法第441條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務（最高法院92年度台上字第2640號民事裁判意旨參照）。　　　2.查李永行於113年2月2日晚上、113年2月7日某時有進入系爭建物地下室拆除原告所裝設之電錶、門鎖，為兩造所不爭執，是原告主張其僅營業113年2月1日、2日、4日、5日、6日，即113年2月份有24日不能營業，應認屬實，依前述說明，原告應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務。而原告已交付113年2月份租金18萬元，為113 年2月1日至113年2月29日期間之對價，因易栗公司共有24 日未提供合於約定使用、收益之租賃物予原告正常使用，原告自得免除此期間租金之給付，易栗公司就此期間向原告收受租金，已無法律上之原因，致原告受有損害，原告本得請求易栗公司返還，此部分原告所受之不當得利損害數額為14萬8966元【計算式：（180000元÷29日）×24日＝1 48965元，元以下4捨5入】，原告請求易栗公司退還14萬8 965元，洵屬有據，應予准許。（五）原告主張：易栗公司未能確保系爭建物正常管理使用狀態，計算至租賃期間屆滿日，無法營業日數共計177日，以營業淨利率26.61%為計算基準，原告受有營業損失共155 萬241元，請求易栗公司賠償等語。為易栗公司所否認，並以前詞置辯。經查：　　　1.按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。民法第216條定有明文。又民法第216條規定，損害賠償除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害（積極損害）及所失利益（消極損害）為限。既存利益減少所受之積極損害，須與責任原因事實具有相當因果關係，始足當之。又依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。該所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性（最高法院95年度台上字第2895號民事裁判意旨參照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段亦有明文。若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。　　2.原告主張受有營業損失155萬241元，雖提出營業人銷售額與稅額申報書及其自行製作之113年1月份報表、銷貨成本細項、營業費用細項為證（見本院卷第73、75、251、253 頁），惟上開表格是原告自行製作，且就銷貨收入達94萬 1601元部分，原告並未提出原始憑證資料，以供本院核對，自難遽認原告主張113年1月份之營業淨利率高達26.61% ，係屬真正，原告主張應依此計算賠償金額，自難採信。且考量商業經營之盈虧，與經營方式、景氣良窳、市場條件等因素習習相關，若僅以原告於113年1月之獲利情形逕予推估其於原訂剩餘租期之預期營業利益損失，未免失之過偏。經本院多次請原告提出相關資料，但原告迄至本件言詞辯論終結前並未提出任何積極證據證明上揭主張與事實相符。此外，原告自承已於一中商圈另覓營業處所，則原告既已另覓他處營業，自無營業損失。雖原告主張該營業處是其在臺中商圈另行拓點之既定經營計劃，然未舉證證明，是本件依原告所提之證據資料，不足以證明原告受有營業損失，則原告請求易栗公司負損害賠償之責任，即無可採。（六）原告主張：原告將騎樓地分租予林妤臻，約定租金每月1 萬5000元，租期至113年7月31日，原告就113年2月至7月份租金未能依約收取，所受租金損失9萬元，請求易栗公司賠償等語。為易栗公司所否認，並以前詞置辯。經查：　　1.按基於同一原因事實受有損害並受有利益者，其請求之賠償金額，應扣除所受之利益。民法第216條之1定有明文。　　2.經查，原告與林妤臻簽有租賃契約（見本院卷第77頁），則原告已具有取得租金之客觀確定性，因可歸責於易栗公司之事由致給付不能，原告於113年2月16日發函終止租約，無法再繼續取得租金，即為其所失之利益。原告固主張所失可得預期之利益為9萬元（即113年2月至7月份共6個月租金），惟原告自113年2月起即未再繳納租金（原告得請求易栗公司返還2月份租金14萬8965元，已如前述），故就113年2月起至113年7月31日止共計6個月之租金108萬元，原告既免再支出，依上揭說明，自亦應扣除之。經扣除後，原告並無利益損失，是原告請求易栗公司賠償，自屬無據。（七）原告主張：李永行以不同法人名義為形式租賃結構之調整，故意妨害原告之承租暨營業權益之行徑構成權利濫用及違反誠信原則，其逕行毀損地下室門鎖及破壞門市用電之行為，亦具有侵權行為之不法性，原告依民法第184條規定請求李永行賠償原告所受損害164萬241元等語。為李永行所否認，並以前詞置辯。經查：　　1.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。民法第184條定有明文。而依民法第184條第1項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任。就歸責事由而言，無論行為人因作為或不作為而生之侵權責任，均以行為人負有注意義務為前提，在當事人間無一定之特殊關係(如當事人間為不相識之陌生人)之情形下，行為人對於他人並不負一般防範損害之注意義務。又就違法性而論，倘行為人所從事者為社會上一般正常之交易行為或經濟活動，除被害人能證明其具有不法性外，亦難概認為侵害行為，以維護侵權行為制度在於兼顧「權益保護」與「行為自由」之旨意(最高法院100年度台上字第328號民事裁判意旨參照) 。　　　2.原告主張依民法第184條規定請求李永行賠償所受損害，無非係以李永行以不同法人名義為形式租賃結構之調整、妨害原告之承租權為其依據。然宇宙公司欲與陳大鈞提前終止租約，改由永德公司向陳大鈞承租，乃屬宇宙公司就租約終止權之正當行使，自毋需事先徵求原告之同意，難認客觀上有何不法之情事，自無從認定李永行之行為應成立侵權行為，是原告主張構成權利濫用及違反誠信原則，亦不足採信。至於原告主張李永行破壞門鎖、用電乙事，固然屬實，然因原告並未提出積極證據資料證明其因提前終止租約而受有損害，已如上述，也未提出因果關係之證據，原告既不能證明此部分之事實，則其主張因此受有損害，請求李永行賠償164萬241元，即無理由。四、綜上所述，原告請求易栗公司返還保證金54萬元、返還租金 14萬8965元，合計68萬8965元，及自起訴狀繕本送達翌日即 113年7月23日（見本院卷第97頁）起，至清償日止，按年息 5%計算之利息為理由，應予准許；惟原告逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。五、原告、易栗公司均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，核無不合，爰均酌定相當之擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依據，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造所提其他攻擊防禦方法，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。　　　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　中　　華　　民　　國　　114　　年　　2　　月　　11　　日　　　　　　　　　民事第六庭　　法　官　　謝慧敏正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114　　年　　2　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張隆成

2025-02-11

TCDV-113-訴-2005-20250211-1

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臺中簡易庭

損害賠償

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決 113年度中簡字第2636號原告施靖容被告黃彥甄時繼欣上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年1月14日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應連帶給付原告新臺幣216,398元，及自民國113年5月22日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。訴訟費用由被告連帶負擔。本判決得假執行。但被告如以新臺幣216,398元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查原告原起訴請求被告應給付原告新臺幣（下同）220,898元，其中整修費136,200元，包含垃圾及廚餘處理費4,500元（見本院卷第21、69、155頁），嗣於本院審理中，就垃圾處理費4,500元部分不請求（見本院卷第213頁），經核原告所為之變更屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，並無不合，應予准許。二、被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：被告黃彥甄前邀同被告時繼欣為連帶保證人，於民國112年8月5日向原告承租門牌號碼臺中市○○區○○路0段00 0號1、2樓房屋（下稱系爭房屋），並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間112年9月1日起至113年8 月31日止，1樓租金每月15,000元、2樓租金每月為24,000元，系爭房屋每月租金合計為39,000元，押金為78,000元，並於系爭租約第8條第3項約定：「乙方應以善良管理人注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，如因乙方或其寵物之故意或過失致租賃物有毀損滅失，應由乙方負責修繕或損害賠償，決不異議。」、第14條第3項約定：「租賃期間乙方遲付租金之總額達2個月之租金額，經甲方定相當期限催告，仍不為支付者，甲方得提前終止租約，且乙方不得要求任何賠償。」、第16條約定：「租賃關係消滅，依第15 條完成點交或視為完成點交之手續後，如乙方有遺留傢俱或任何雜物等不搬離者，經甲方定相當期限催告搬離仍不搬離時，視同乙方放棄所有權，任憑甲方處理；若未將租賃物回復為遷入時之原狀者，甲方處理所需之清除、清潔費用，將自乙方繳納之押金先行扣抵，如有不足，乙方應以現金交予甲方補足之」。然黃彥甄自112年12月起未依約完全繳款，當時尚欠29,000元，原告以存證信函催告後，黃彥甄自113 年1月起即未再繳付租金，積欠租金已2個月以上，又於系爭房屋引發火災，原告以113年3月1日存證信函終止租賃契約，黃彥甄迄至113年4月7日始搬離系爭房屋，尚積欠房屋租金達150,100元，且被告搬離系爭房屋時並未通知原告點交房屋，俟黃彥甄搬離後原告發現系爭房屋內髒亂不堪、廢棄垃圾囤積、牆面污損、鋁窗、紗窗破損、鐵捲門損壞及欠繳水電費，致原告因此支出房屋整修費用131,700元、繳清被告所積欠水電費12,598元，故黃彥甄依系爭租約應賠償原告 216,398元及利息，時繼欣既為系爭租約之連帶保證人，自應就黃彥甄依系爭租約所負債務負連帶清償責任，爰依系爭租約之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：如主文第1項所示。二、被告未於最後言詞辯論期日到庭，其先前到庭並未提出答辯理由，亦未提出書狀作何陳述。並答辯聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：　㈠原告主張之上揭事實，業據其提出與所述相符之房屋租賃契約書、存證信函、五金商行免用統一發票收據、鋁門窗公司統一發票、電動捲門統一發票、清潔公司免用統一發票收據、修繕工程統一發票、工程報價明細表、油漆行統一發票、電力公司繳費憑證、水費繳費憑證、系爭房屋現場照片等件為證（見本院卷第27至66頁、第73至95頁、第156至173頁、第177至193頁），被告雖到庭請求駁回原告之訴，然未提出答辯理由，且已於相當時期受合法通知，未於最後言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀爭執，自堪信原告上開主張為真實。　㈡按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。承租人應依約定日期，支付租金，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，民法第432條第1 項前段、第2項本文、第439條前段、第440條第1項前段分別定有明文。復據系爭租約第7條第2項關於雜費負擔：乙方（即黃彥甄）應負擔水費、電費、瓦斯費（見本院卷第28、34 頁），是依上開規定及系爭租約之約定，原告請求黃彥甄應給付欠繳之租金150,100元、系爭房屋整修費用131,700元、欠繳水電費12,598元，扣除黃彥甄已繳交予原告之押金78,0 00元，黃彥甄尚應給付原告216,398元（計算式為：150,100 元＋131,700元＋12,598元－78,000元＝216,398元），及自113 年5月22日起至清償日止按年息5％計算之利息（送達證書見本院卷第99、101頁），核屬有據，而時繼欣既為連帶保證人，自應負連帶給付之責。　㈢是以，原告依系爭租約之法律關係起訴請求被告應連帶給付原告如主文第1項所示之金額為有理由，應予准許。　　四、本件係就民事訴訟法第427條第1項所定應適用簡易程序訴訟事件所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，自應依職權宣告假執行。併依職權為被告供擔保免為假執行之宣告。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第436條第2項、第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　臺灣臺中地方法院臺中簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林秀菊以上為正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳靖騰

2025-02-11

TCEV-113-中簡-2636-20250211-1

訴

臺灣臺中地方法院

侵權行為損害賠償

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第1745號原告易栗有限公司法定代理人李永之訴訟代理人楊珮如律師被告宇宙開發有限公司兼法定代理人李永行共同訴訟代理人林柏劭律師受告知訴訟人晶澈科技股份有限公司法定代理人童子賢上列當事人間侵權行為損害賠償事件，本院於民國113年1月14日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告李永行應給付原告新臺幣2萬1000元，及自民國113年3月19 日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告李永行負擔百分之2，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行，但被告李永行如以新臺幣2萬100 0元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序事項：　一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時聲明原為：被告應連帶給付原告新臺幣(下同）110萬1000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院113 年度中司調字第390號卷第11頁，下稱司調卷）；嗣於民國1 13年12月13日以民事準備(三)狀將聲明更正為：被告應連帶給付原告92萬1000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷第159頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，符合上揭規定，應予准許。貳、實體事項：　　一、原告主張：伊法定代理人李永之與被告宇宙開發有限公司（下稱宇宙公司）法定代理人即被告李永行(下稱李永行)為兄弟關係，伊曾向訴外人陳大鈞承租臺中市○區○○路0段000號（下稱系爭建物）1樓及地下室，租期自103年8月1日至108 年7月31日，租期屆滿後，原租約展延至113年7月31日。111 年1月14日改由宇宙公司與陳大鈞簽訂租約，再由伊與宇宙公司簽訂租約，租期均自111年2月1日至113年7月31日止。伊於110年1月31日與訴外人晶澈科技股份有限公司（下稱晶澈公司）簽訂租約，伊將臺中市○區○○路0段000號A處(店面) 、B處(騎樓地)轉租給晶澈公司，作為門市營業使用，租期自110年2月1日至113年7月31日，每月租金18萬元，伊同意系爭建物地下室專供晶澈公司作為貨品存放空間、洗手間及裝設電錶與電源迴路等使用，並請晶澈公司自行保管鑰匙並管理地下室空間。詎李永行於112年10月18日與陳大鈞合意終止宇宙公司與陳大鈞間租約，改由訴外人永德開發有限公司（下稱永德公司）與陳大鈞簽訂租約，租期自112年11月1 日至117年7月31日，並要求晶澈公司應向永德公司重新締約及繳納租金，因未獲回應，李永行遂於113年2月2日進入系爭建物地下室，拆除晶澈公司裝設之門鎖、分電錶，伊為修復遭李永行損壞之設備及恢復用電，已先支出工程費用2萬1 000元。嗣李永行於113年2月7日再度進入系爭建物地下室，切斷晶澈公司裝設之電源迴路，致晶澈公司自113年2月7日起無法用電而不能營業，晶澈公司遂於113年2月16日發函通知伊終止租約，致伊受有自113年3月1日起至113年7月31日租期屆滿日止，共5個月，合計90萬元之租金損失。伊否認與宇宙公司於112年10月31日合意提前終止租約，且宇宙公司於112年12月間寄發存證信函催告時，伊遲付租金總額未達2個月之租額，宇宙公司終止租約並不合法，不生終止之效力。李永行明知其拆除之電錶、更換之門鎖為晶澈公司所裝設，不論晶澈公司與伊就地下室部分成立租賃或使用借貸關係，晶澈公司係於110年1月31日與伊簽訂租約後，徵得當時合法權利人即伊之同意而在地下室裝設門鎖及電錶，縱使宇宙公司或永德公司嗣後不同意晶澈公司繼續將電錶裝設在地下室，亦應依法處理，李永行執意毀損他人之物，並使晶澈公司無法營業而終止與伊之租約，與伊所受工程費用2萬1 000元、租金損失90萬元之損害間具有因果關係，而李永行明知宇宙公司與伊間租約尚未到期，仍於112年10月18日與陳大鈞合意提前終止租約，損害伊之租賃權，且妨礙伊及晶澈公司行使管理、使用租賃物之權利，自非合於約定使用之租賃物，伊依民法第184條第2項、第429條第1項、第227條第1項、第226條第1項、第28條及公司法第23條第2項規定，請求宇宙公司與李永行應連帶給付伊92萬1000元等語。並聲明：被告應連帶給付原告92萬1000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：原告與宇宙公司間租約業已於112年10月31日合意終止，且原告自112年11月1日起即未給付租金、水電費，經宇宙公司於112年12月間寄發存證信函預先告知遲誤2期即生終止租約效力，仍拒不給付，宇宙公司已依此合法終止租約，是原告已非系爭建物之承租人。系爭建物已由永德公司承租，對其而言，晶澈公司即為無權占有人，是以永德公司要求晶澈公司與其簽約，自屬有據。因陳大鈞出租範圍是系爭建物1樓及地下室全部，而宇宙公司出租予原告、原告出租予晶澈公司之範圍則僅為「臺中市○區○○路0段000號A、B 處」，亦即無論原告或晶澈公司，均未承租地下室，而李永行代表永德公司係更換地下室門鎖、至地下室拆除電錶，以阻止晶澈公司竊電之行為。晶澈公司就前開李永行進入地下室並拔除分電錶之行為，對李永行提出侵入住宅、毀損、加重竊盜、強制等罪，業經檢察官為不起訴處分，該不起訴處分書亦肯認基於永德公司之承租權，李永行更換門鎖是合法保障權利。此外，原告自112年10月31日起已無系爭建物之租賃權，本無權出租予晶澈公司，原告既未給付租金，竟向宇宙公司請求不能轉租之損害，即屬無據等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：　　（一）陳大鈞為臺中市○區○○路0段000號（下稱系爭建物）1樓及地下室之所有權人。（二）110年1月31日原告與晶澈公司簽立原證5之房屋租賃契約，租賃範圍為系爭建物A（店面）、B（騎樓）。（三）111年1月14日陳大鈞與宇宙公司簽立原證3之房屋租賃契約，租賃範圍為系爭建物1樓及地下室全部，並經公證。（四）111年1月18日宇宙公司與原告簽立原證4之房屋租賃契約，租賃範圍為系爭建物A（店面）、B（騎樓）。（五）113年2月2日晚上、113年2月7日某時李永行有進入系爭建物地下室拆除電錶、門鎖，113年2月2日所拆除的電錶、門鎖，原告花費2萬1000元修復。113年2月7日拆除的電錶、門鎖，原告就未再修復。（六）112年10月18日李永行代表宇宙公司與陳大鈞合意終止原證3之房屋租賃契約。（七）112年10月18日永德公司與陳大鈞就系爭建物1樓及地下室全部成立租賃契約。（八）113年2月16日晶澈公司通知原告終止租賃契約。（九）原告自112年11月起即未再給付租金給宇宙公司。（十）宇宙公司在原告未達2期租金未給付之時，就於112年12月 12日寄發臺中英才郵局存證號碼1565號存證信函給原告，要求原告給付租金，逾期將終止租約。四、本院之判斷：　（一）原告主張宇宙公司向陳大鈞承租系爭建物1樓及地下室全部，租賃期間自111年2月1日起至113年7月31日止，宇宙公司將系爭建物A（店面）、B（騎樓）轉租給原告，租賃期間自111年2月1日起至113年7月31日止，原告再將系爭建物A（店面）、B（騎樓）轉租給晶澈公司，租賃期間至 113年7月31日止，嗣宇宙公司與陳大鈞於112年10月18日合意終止租約，改由永德公司向陳大鈞承租系爭建物1樓及地下室全部，租賃期間自112年11月1日起至117年10月3 1日止等情，業據其提出公證書、房屋租賃契約書等為證（見司調卷第27至38頁、本院卷第57至58頁），並為被告所不爭執，堪認為真正。（二）原告主張：於原告承租期間，宇宙公司與陳大鈞於112年1 0月18日合意終止租約，改由永德公司向陳大鈞承租，嗣李永行於113年2月2日、113年2月7日拆除電錶、更換門鎖，使系爭建物無法供營業使用，致晶澈公司於113年2月16 日通知原告終止租約，宇宙公司未提供合於約定使用之租賃物，應負賠償責任等語。則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：　　1.按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。民法第440條第1項、第2項分別定有明文。被告主張：宇宙公司與原告間之租約業已於112年10月31日合意提前終止，惟未提出任何證據供本院審酌，即非可採。被告復主張：原告未給付租金，宇宙公司以存證信函預先告知遲誤2期即生終止租約效力，是提前書面催告並於2 個月屆期時終止，無須再次終止，因原告仍不給付，宇宙公司依此終止租約等語。惟觀諸該存證信函內容「二、另如貴公司主張契約尚未終止，然自112年11月1日起，卻未給付租金，則亦請貴公司於函到2日內付清積欠之租金（或相當於租金之不當得利），逾期本公司亦將逕行終止租約，不另通知。」（見本院卷第53至54頁），與宇宙公司所述是預先告知遲誤2期即生終止租約效力，並不相符，難認可採。因原告係未給付112年11月份租金，則宇宙公司於112年12月12日寄發存證信函催告時，顯未達2個月之租額，為宇宙公司所不爭執，依上開說明，不生終止租約之效力，宇宙公司仍需依約提供租賃物予原告。　　2.按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。民法第226條第1項定有明文。次按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。而民法上所謂「給付不能」，係指依社會觀念其給付已屬不能者而言，亦即債務人所負之債務不能實現，已無從依債務本旨為給付之意。如房屋毀損、滅失或另出租他人並交付使用，無從依租賃契約交付承租人使用；或買賣之物法令禁止交易，而無法交付等是（最高法院94年度台上字第1963號裁判意旨參照）。本件原告向宇宙公司承租系爭建物A（店面）、B（騎樓）之目的乃用以轉租予晶澈公司，宇宙公司依約負有將系爭建物A（店面）、B（騎樓）交付原告用以使用收益之義務，惟宇宙公司於租約尚未屆期，且未合法終止前，即與陳大鈞於 112年10月18日合意中止租約，足見宇宙公司自上開期日起已未能交付符合租約債之本旨之租賃標的物，顯屬可歸責於宇宙公司之給付不能，原告自可請求宇宙公司負債務不履行之損害賠償責任。　　3.又民法第216條規定，損害賠償除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害（積極損害）及所失利益（消極損害）為限。既存利益減少所受之積極損害，須與責任原因事實具有相當因果關係，始足當之。又依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。該所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性（最高法院 95年度台上字第2895號裁判意旨參照）。再依民法第216 條之一規定，基於同一原因事實受有損害並受有利益者，其請求之賠償金額，應扣除所受之利益。　　4.經查，原告與晶澈公司簽有租賃契約，則原告已具有取得租金之客觀確定性，因可歸責於宇宙公司之事由致給付不能，於113年2月16日遭晶澈公司發函通知終止租約，無法再繼續取得租金，依前揭法條及裁判意旨，即為其所失之利益。原告固主張所失可得預期之利益為90萬元（即自11 3年3月1日起至113年7月31日止，每月18萬元，合計90萬元），惟原告自112年11月起即未再繳納租金乙節，為原告所不爭執，故就112年11月起至113年7月31日止共計9個月之租金160萬2000元，原告既免再支出，依上揭說明，自亦應扣除之。經扣除後，原告並無利益損失，是原告請求宇宙公司賠償，自屬無據。（三）原告主張：李永行改以永德公司與陳大鈞另訂租約，又拆除電錶、更換門鎖，應負賠償之責任等語。為被告所否認，並以前詞置辯。經查：　　1.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。民法第184條定有明文。　　2.查李永行於113年2月間有更換地下室門鎖、至地下室拆除電錶之行為，為兩造所不爭執，姑不論兩造就租賃範圍是否有包含地下室之默示合意，系爭建物本供營業使用，如無電力即無從為正常之營業使用，李永行之行為確實造成系爭租賃物未合於約定使用、收益之狀態。惟原告實際上並無受有損害，已如前述，則原告請求李永行賠償，亦屬無據。　　3.至於原告為使租賃物合於約定使用、收益之狀態，自行修復遭李永行損壞之設備及恢復用電支出工程費用2萬1000 元，提出統一發票、估價單為證（見司調卷第43頁），此部分請求，即屬有據。（四）原告主張：宇宙公司應依民法第28條、公司法第23條第2 項規定與李永行負連帶賠償責任等語。經查：　　1.按法人對於其董事或其他有代表權之人因執行職務所加於他人之損害，與該行為人連帶負賠償之責任。民法第28條定有明文。次按公司負責人對於公司業務之執行，如有違反法令致他人受有損害時，對他人應與公司負連帶賠償之責，公司法第23條第2項定有明文。再按系爭規定（即公司法第23條第2項）之公司負責人責任，係以公司負責人「對於公司業務之執行」、「違反法令」等構成要件該當行為，為其成立要件之一部，該法令則指一般人相互間之行為規範。　　2.李永行固為宇宙公司或永德公司之代表人，然李永行縱有以其名義要求陳大鈞終止與宇宙公司之租約，改以永德公司名義另與陳大鈞簽約，亦難認有何違反法令之行為，而李永行縱有拆除電錶、更換門鎖之行為，尚難認屬執行職務或對於公司業務之執行，且原告實際上並無受有損害，故原告主張宇宙公司應依民法第28條、公司法第23條第2 項規定負連帶賠償責任，亦無憑據。五、綜上所述，原告請求李永行賠償2萬1000元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年3月19日（見司調卷第53頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。六、原告、李永行均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款職權宣告假執行，李永行聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造所提其他攻擊防禦方法及舉證，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。　　　八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　中　　華　　民　　國　　114　　年　　2　　月　　11　　日　　　　　　　　　民事第六庭　　法　官　謝慧敏正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114　　年　　2　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張隆成

2025-02-11

TCDV-113-訴-1745-20250211-1

簡

臺灣臺北地方法院

毀棄損壞

臺灣臺北地方法院刑事簡易判決 114年度簡字第185號公訴人臺灣臺北地方檢察署檢察官被告孫玉勤上列被告因毀棄損壞案件，經檢察官聲請以簡易判決處刑（113 年度調偵字第955號），本院前認不宜以簡易判決處刑（113年度簡字第3551號），改依通常程序審理（113年度易字第1520號），嗣被告於本院審理程序中自白犯罪，本院復裁定改以簡易判決處刑，判決如下：　　主　　　文孫玉勤犯毀損文書罪，處拘役拾日，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。　　事實及理由一、本件犯罪事實、證據，除補充被告孫玉勤於本院審理程序時之自白（見易卷第32頁）為證據外，其餘均引用聲請簡易判決處刑書（如附件）所載。二、論罪科刑：㈠、核被告孫玉勤所為，係犯刑法第352條之毀損文書罪。㈡、爰以行為人之責任為基礎，審酌被告恣意毀損告訴人王雅萱所持有之房屋租賃契約，致使告訴人如日後與被告就租賃契約履行有糾紛時而須解釋契約條款時，無法順利提出告訴人留存之租賃契約與被告收執之版本核對進而確立契約條款之內容，實有礙於雙方間爭執之解決，足以生損害於告訴人，所為實不可取，且被告迄今未與告訴人達成和解，而無填補告訴人因犯罪所受之損害；惟被告於本院審理時坦承犯行，堪認被告犯罪後態度尚稱良好（見易卷第32頁），兼衡被告自陳高中畢業之智識程度，及無業、無收入、已婚、子女均已成年之家庭、生活、經濟狀況（見易卷33至34頁）等一切情狀，量處如主文所示之刑，並諭知易科罰金之折算標準。三、據上論斷，應依刑事訴訟法第449條第1項前段、第3項、第4 54條第2項，逕以簡易判決處刑如主文。四、如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並檢附繕本1份。本案經檢察官黃逸帆聲請以簡易判決處刑，檢察官楊淑芬到庭執行職務。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 2　　月　　 8　　日　　　　　　　　　刑事第十一庭　法　官　林承歆上正本證明與原本無異。如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。告訴人或被害人如對於本判決不服者，應具備理由請求檢察官上訴，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正本之日期為準。　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林雅婷中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　8 　　日附錄本案論罪科刑法條：中華民國刑法第352條毀棄、損壞他人文書或致令不堪用，足以生損害於公眾或他人者，處3年以下有期徒刑、拘役或3萬元以下罰金。附件：臺灣臺北地方檢察署檢察官聲請簡易判決處刑書　　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度調偵字第955號　　被　　　告　孫玉勤　女　66歲（民國00年0月0日生）　　　　　　　　　　　　住○○市○○區○○路000號3樓之2 　　　　　　　　　　　　國民身分證統一編號：Z000000000號上列被告因毀棄損壞案件，業經偵查終結，認宜聲請以簡易判決處刑，茲將犯罪事實及證據並所犯法條分敘如下：　　　　犯罪事實一、孫玉勤於民國113年3月1日起，出租臺北市○○區○○街000巷00 弄00號5樓房屋予王雅萱，雙方並簽有租約。嗣因噪音問題，雙方協議提前終止租約，並於113年4月25日晚間8時30分許，約在臺北市○○區○○街000巷00弄0號結清水電費用，詎孫玉勤心生不滿，基於毀損他人文書之犯意，當場徒手將王雅萱之租約撕毀，足以生損害於王雅萱。二、案經王雅萱訴由臺北市政府警察局信義分局報告偵辦。　　　　證據並所犯法條一、上揭犯罪事實，業據被告孫玉勤坦承不諱，核與告訴人王雅萱指述情節大致相符，並有查證相片在卷可稽，足認被告之自白與事實相符，其犯嫌堪予認定。二、核被告所為，係犯刑法第352條毀損文書罪嫌。三、依刑事訴訟法第451條第1項聲請逕以簡易判決處刑。　　此　致臺灣臺北地方法院中　　華　　民　　國　 113　　年　　9 　　月　　3 　　日　　　　　　　　　　　　　　　檢　察　官　黃逸帆本件正本證明與原本無異　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　 113　　年　　9 　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　張千芸附錄本案所犯法條全文中華民國刑法第352條毀棄、損壞他人文書或致令不堪用，足以生損害於公眾或他人者，處 3 年以下有期徒刑、拘役或 3 萬元以下罰金。本件係依刑事訴訟法簡易程序辦理，法院簡易庭得不傳喚被告、輔佐人、告訴人、告發人等出庭即以簡易判決處刑；被告、被害人、告訴人等對告訴乃論案件如已達成民事和解而要撤回告訴或對非告訴乃論案件認有受傳喚到庭陳述意見之必要時，請即另以書狀向簡易法庭陳述或請求傳訊。

2025-02-08

TPDM-114-簡-185-20250208-1

雄小

高雄簡易庭

返還押金事件

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度雄小字第2978號原告盧音潔被告丁姵慈上列當事人間返還押金事件，本院民國(下同)114年1月16日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應給付原告新台幣(下同)2萬2,000元。二、訴訟費用1,000元由被告負擔，並加給自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。三、本判決所命給付得假執行，但被告如以2萬2,000元為原告預供擔保，得免為假執行。　　理由要領兩造不爭執其等間簽訂之房屋租賃契約之效力業已終止，出租人之被告尚有押金2萬2,000元未返還房客原告，原告主張契約提早終止係經兩造同意，押金應全數返還，被告辯稱依房屋租賃契約書第14條第2項約定，租客提早終止租約，應賠屋主1個月違約金，可於押金中扣除。然依上開租賃契約之約定，係租賃期間內租客擬提前終止租約遷離他處，始有被告所稱自押金中扣除違約金之可言（見本院卷第61頁），而本件係因颱風造成之滲水問題，兩造對於滲水之原因看法不同，被告認為原告很不爽，故提議提早解約（見本院卷第17頁），此核屬兩造合意終止租賃契約，非屬原告單方發動終止租約，且兩造均未提及終止租約時有違約金之約定，是認被告不得依上開租約之約定，扣留應返還之押金不返還原告。　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　4 　　日　　　　　　　　　高雄簡易庭　法　　　官鄭峻明以上正本係照原本作成。民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法令為理由，不得為之。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2　　月　　4 　　日　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　武凱葳

2025-02-04

KSEV-113-雄小-2978-20250204-1

訴

臺灣臺中地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第1922號原告詹瓊華被告曾適鑾兼訴訟代理人何文吉共同訴訟代理人賴銘耀律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告何文吉應將門牌號碼臺中市○○區○○○路0段000號房屋騰空遷讓返還原告，暨將房屋後門鑰匙1支返還原告。二、被告曾適鑾應將鉑新機車行之營業登記自第一項房屋辦理遷出登記。三、被告何文吉應自民國113年11月1日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣3萬4000元，及各期應為給付之日之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。四、原告其餘之訴駁回。五、訴訟費用由被告何文吉負擔。六、本判決第一項於原告以新臺幣140萬元為被告何文吉供擔保後，得假執行；但被告何文吉如以新臺幣420萬元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決第三項於原告於每月履行期屆至後以新臺幣1萬1333 元為被告何文吉供擔保後，得假執行；但被告何文吉如按月以新臺幣3萬4000元為原告預供擔保，得免為假執行。八、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序事項：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦定有明文。本件原告起訴時，原以何文吉、鉑新機車行（代表人曾適鑾）為被告，聲明㈠至㈣分別為：㈠被告何文吉應遷讓房屋、移除一樓室內之變電箱、移除擺放在人行道之機油回收箱、拆除一樓後方所增設的天花板、移除從二樓轉供電源至一樓之所有電線、將房屋損毀處及所有因放置機車器具與輪胎導致室內地板及牆壁所造成之汙漬回復原狀及返還房屋所有鑰匙。㈡被告何文吉、鉑新機車行代表人曾適鑾應將營業登記遷出。㈢被告何文吉從民國113年7月1日應給付原告相當於租金之不當得利，並依住宅租賃契約按日計算給付相當於租金之一倍違約金，直到搬遷還屋為止，並按週年利率5%計算至清償日止（違約金1日金額為新臺幣〈下同〉34000元/30日＝1333元）。㈣被告何文吉應返還修繕抽水機8900元費用。嗣原告更正被告鉑新機車行為被告曾適鑾，於審理中迭經變更聲明，最後變更聲明如下述原告聲明所示（見本院卷二第3、273、303 、324頁）。經核原告所為上開變更訴之聲明，均係基於所主張被告無權占有房屋之同一基礎事實，僅係補充事實上、法律上之陳述；又原告變更請求按月不當得利之起算日、撤回聲明第㈣項部分，僅為減縮聲明，揆諸上開規定，並無不合，應予准許。貳、實體事項：一、原告主張：伊於112年8月間行使優先承買權向訴外人詹國良、詹江節惠、詹麗姝（下稱詹國良等人）購買坐落臺中市○○ 區○○○段00000地號土地及其上同段291建號建物即門牌號碼臺中市○○區○○○路0段000號（下稱系爭房屋），並於113年4 月2日登記為系爭房屋及其坐落基地之所有權人。何文吉自1 02年5月1日起向詹國良承租系爭房屋，為不定期租賃契約，何文吉明知系爭房屋已生產權糾紛並遭查封，卻與詹國良於 112年12月1日重新簽訂5年住宅租賃契約（下稱系爭租約），租期至117年11月30日止，故意侵害伊之權利，依據強制執行法第51條第2項規定，系爭租約對伊不生效力，伊於113 年4月3日以存證信函通知何文吉若要續租，應重新簽訂租約，租金每月為4萬5000元，否則須於113年4月底前搬離，何文吉則回函表示將依其與詹國良之系爭租約繼續執行至117 年11月30日，要求伊承受系爭租約，並自行將113年4月份租金3萬4000元扣除抽水馬達費用8900元及2個月押金6萬8000 元匯款予伊，而拒絕搬遷。本件縱認伊需承受系爭租約，惟何文吉將系爭房屋作為營業及倉庫使用，與租約約定係供居住使用不合，且其違法私設電線，用電狀況影響公共安全，經伊通知何文吉須將違規電線拆除，仍不予理會，未盡善良管理人注意義務，伊已於113年5月29日以存證信函通知提前於113年6月30日終止租約。終止租約後，何文吉即無權占用系爭房屋，伊依民法第767條第1項、第454條、第213條等規定，請求何文吉遷讓房屋，並移除違法使用的電線及相關設備，及將系爭房屋損毀處及汙漬回復原狀及返還系爭房屋後門鑰匙。又何文吉無權占有系爭房屋，受有相當於租金之利益，致伊受有每月租金3萬4000元之損害，且何文吉自113年 9月1日起未再給付租金，伊依不當得利法律關係為請求，並請求自113年7月1日起按租金計算之違約金，直到搬遷為止等語。並聲明：㈠被告何文吉應遷讓房屋、移除一樓室內之油式變壓器、無熔絲電源啟動器（電源開關）及所有私自設置之電線、移除擺放在人行道之機油回收箱、拆除一樓後方所增設的天花板、移除房屋外牆上所有廣告及招牌、移除從二樓轉供電源至一樓之所有電線、將房屋損毀處及所有因放置機車器具與輪胎導致室內地板及牆壁所造成之汙漬回復原狀及返還房屋後門鑰匙1支。㈡鉑新機車行代表人被告曾適鑾應將營業登記遷出。㈢被告何文吉從113年9月1日應給付原告相當於租金之不當得利，並從同年7月1日起給付相當於租金金額之1倍違約金，直到搬遷還屋為止，並按週年利率5%計算至清償日止（違約金1個月金額34000元，換算1日為1333 元）。㈣願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：詹國良等人為系爭房屋共有人，均同意與何文吉簽訂系爭租約，系爭租約自屬合法有效。嗣原告於113年4月 2日取得系爭房地所有權，依民法第425條規定，系爭租約對於原告仍繼續存在，且原告既主張終止系爭租約即表示已經同意系爭租約的存在。雖原告主張系爭房屋業於112年9月15 日經法院裁定假處分，惟詹國良於112年12月1日與何文吉重新簽訂租約（換約），係為調漲原租約之租金，並未違反假處分之效力。又何文吉自102年5月起即承租系爭房屋，作為開設機車行之營業地址，此經出租人詹國良同意，嗣於112 年12月1日續約時因購買制式之住宅租賃契約書，而未注意修改，然詹國良亦同意何文吉繼續經營機車行，且何文吉對於系爭房屋所為裝修，均經詹國良同意，何文吉已將延長電線移除，並無違法使用租賃房屋之情事，原告並無終止系爭租約之事由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：（一）原告主張：系爭房屋原為原告、詹國良等人分別共有，權利範圍各4分之1，原告於112年8月間行使優先承買權未果後提起訴訟，請求所有權移轉登記，並聲請假處分，經本院於112年9月15日以112年度全字第95號裁定原告供擔保後，詹國良等人對於系爭房屋及其坐落基地不得為移轉、設定負擔及其他一切處分行為。嗣本院於113年1月5日以1 12年度重訴字第548號判決認定原告與詹國良等人之買賣契約已於112年8月18日成立，詹國良等人應於原告各給付 350萬元之同時，將系爭房屋應有部分各4分之1，移轉登記予原告，原告即於113年4月2日以判決移轉為登記原因取得系爭房屋及其坐落基地之所有權。何文吉與詹國良前訂有房屋租賃契約書，租期自102年5月1日起至103年4月3 0日止，期滿未再續訂租約，而視為不定期租賃契約等情，業據原告提出土地登記謄本、建物登記謄本、本院112 年度全字第95號民事裁定、本院執行命令、本院執行處函、本院112年度重訴字第548號民事判決、確定證明書、不動產買賣契約書、房屋租賃契約書等為證（見本院卷一第 49至111頁、第123頁），並為被告所不爭執，堪信原告上開主張為真實。（二）原告主張：何文吉與詹國良於系爭房屋實施查封後，重新簽訂系爭租約，依據強制執行法第51條第2項規定，系爭租約對原告不生效力。縱認原告需承受系爭租約，惟因何文吉將系爭房屋作為營業及倉庫使用，與租約約定係供居住使用不合，且違法私設電線及相關設備，未盡善良管理人注意義務，原告已於113年6月30日終止系爭租約，於終止租約後，何文吉係無權占有系爭房屋等語，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：　　1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文；次按已登記之不動產，執行法院並應先通知登記機關為查封登記，其通知於第 1項執行行為實施前到達登記機關時，亦發生查封之效力，強制執行法第76條第3項定有明文；又實施查封後債務人就查封物所為移轉，設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，強制執行法第51條第2項定有明文。所謂「其他有礙執行效果之行為」，係指處分行為以外，其他足以影響查封效力之行為，例如將查封物出租、出借等是，所謂債權人，應兼指聲請執行之債權人及拍定人而言，上訴人就系爭房屋之租賃契約訂立於查封之後，執行法院不知情而未予排除，被上訴人之拍定系爭房屋，係按無租賃條件支付價金，上訴人竟執不定期且可轉租之租賃契約主張權利，當然影響被上訴人對拍賣價額之估計，對於執行效果，大有妨礙，依據前開說明，係爭房屋之租賃契約，對於被上訴人既不生效力，上訴人殊無依民法第425條規主張其租賃契約對系爭房屋之承受人或買受人繼續存在之餘地（最高法院71年度台上字第3636號民事判決意旨參照）。依前說明，可知強制執行程序旨在滿足債權，故對於實現此目的有所妨礙之行為均應予排除，始足以貫徹強制執行之效果。　　2.系爭房屋前經本院於112年9月27日實施查封，經地政機關辦理查封登記，有土地登記謄本、建物登記謄本、本院執行命令、本院公告、本院民事執行處函文附卷可稽（見本院卷一第49至55頁、第63至67頁），即已生查封效力，因此自此時起系爭房屋之原所有權人即執行債務人詹國良等人即應受查封效力之拘束，不得再任意出租系爭房屋，此參本院公告之公告事項第二項記載「嗣後債務人（即詹國良等人）對於查封不動產，所為移轉，設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人（即原告）不生效力。」即明（見本院卷一第65頁）。而本件依何文吉所述及所舉之租賃契約書所載（見本院卷一第327至339頁、第343至3 59頁），何文吉與詹國良間之租約早於103年4月30日即屆滿，渠等係於系爭房屋經查封後，私下更新租期即自112 年12月1日至117年11月30日止，且將原租約租金3萬元重新約定為3萬4000元，自屬重新簽訂租約，其二人私下任意訂定新租約，既係於查封之後，而為執行法院所不知情致未予排除，依上開說明，此項任意更新之租賃契約，屬妨礙查封效力，不論系爭租約於何文吉與詹國良間之效力如何，對於債權人即原告自不生效力，何文吉殊無依民法第425條規定主張租賃契約對原告繼續存在之餘地，何文吉辯稱上開更新後之租賃契約對於原告繼續存在，自屬無據。至何文吉辯稱系爭租約係為調漲原租約租金之換約，並未違反假處分之效力等語，委無可採。　　3.被告又辯以：原告於113年5月27日傳簡訊終止系爭租約，應認已同意系爭租約的存在等語。查：本件依原告113年4 月3日存證信函記載「...台端若要繼續租賃此屋，台端必須與本人簽約....」、113年4月24日存證信函記載「... 台端與債務人詹國良於民國112年12月1日簽訂每月3.4萬租金長達5年之租約，對我（債權人）不生效力...」，並參酌原告與何文吉於113年5月13日LINE對話內容「何先生，我是房屋所有權人詹瓊華，我想請問你找到房子了嗎？你何時會搬走？」、113年5月19日LINE對話內容「...我再次重申這間房子我不續租...」、113年5月27日LINE對話內容「...我已告訴你我無法續約，...4/16我寄的存證信函我已再次說明原本的不定期租約不續約，但我答應你延到6月底搬遷，...另外，縱使我必須承受你和詹國良的租約，但你也已經違約了，所以本人通知你終止你和詹國良簽的住宅租賃契約...」，原告並於113年5月29日以存證信函通知被告「...本人決不續約...縱使本人需承受台端與詹國良所簽訂的住宅租賃契約...本人並於5月27日以 Line及此信函通知台端提前終止租約...」（見本院卷一第118、143、183、185、187、189、190頁），足見原告並無承認系爭租約之意思表示，係因何文吉拒不搬遷，原告始退而主張租約亦有終止事由存在，惟尚難以此即認原告已同意系爭租約對其繼續存在。　　4.綜上，原告為系爭房屋之所有權人，何文吉自113年4月2 日（即原告登記為所有權人之日）起至今仍占有、使用系爭房屋之事實，為兩造所不爭執，而何文吉未能證明其具有合法占有權源，原告請求何文吉遷讓返還房屋及返還房屋後門鑰匙1支，為有理由，應予准許。　　5.本院既已依民法第767條第1項前段規定認定原告此部分請求有理由，則就原告依民法第455條、其他法律規定等請求部分，即不予贅論，附此敘明。（三）原告主張：何文吉應將違法使用的電線及相關設備移除，及將房屋損毀處及汙漬回復原狀等語。經查：　　1.詹國良等人與訴外人蔡品娟係於112年8月9日簽定不動產買賣契約書，原告於112年8月18日以存證信函向詹國良等人表示願以同一條件行使優先承買權，而認詹國良等人於 112年8月18日收受存證信函時，原告就詹國良等人出賣之應有部分，已依土地法第34條之1第4項規定，以同一條件與詹國良等人成立買賣契約，無須再另行締約。而依買賣契約第1條第4項第5款「本買賣標的：有出租情形：租期至「不定期」；租金3萬元/月；點交前賣方應協助辦理更換租約。」、第7條第4項「買賣雙方辦理點交時，除有特別約定應以簽約之現況為準。...」（見本院卷一第86、8 8頁），原告既以同一條件與詹國良等人成立買賣契約，故應認原告同意以現況為交付，且買賣契約亦無約定系爭房屋需再為如何之維修、補正、拆除等，是詹國良等人依照該房屋之現況為交付，即依債之本旨為給付之情事，先予敘明。　　2.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。查何文吉自102年5 月1日起即承租系爭房屋作為開設機車行使用，迄112年8 月18日原告與詹國良等人成立買賣契約，已逾10年，本會有自然耗損、折舊等，而原告就其主張何文吉違法使用之電線、相關設備、房屋損毀處及汙漬等，雖提出照片等為證（見本院卷一第223至231頁、第279、281頁、第399至4 03頁、卷二第177、181、183頁），惟原告並未證明何文吉係於112年8月18日後始增設電線、相關設備或造成房屋損毀等，難認現況已非屬買賣契約簽約時之現況，原告自無由請求何文吉於遷讓返還房屋時回復至102年5月初租賃時之狀態。　　3.從而，原告既同意以現況為交付，且無法舉證證明112年8 月18日之現況係與102年5月間屋況相同，則原告請求何文吉移除一樓室內之油式變壓器、無熔絲電源啟動器（電源開關）及所有私自設置之電線、移除擺放在人行道之機油回收箱、拆除一樓後方所增設的天花板、移除房屋外牆上所有廣告及招牌、移除從二樓轉供電源至一樓之所有電線、將房屋損毀處及所有因放置機車器具與輪胎導致室內地板及牆壁所造成之汙漬回復原狀，即非有據。此外，系爭租約對於原告不生效力，已如前述，則原告依系爭租約請求何文吉負賠償責任、將房屋回復原狀，亦屬無據。（四）原告另主張：鉑新機車行代表人曾適鑾應將營業登記自系爭房屋遷出等語，為曾適鑾否認，並以前詞置辯。按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1 項中段定有明文。此所謂妨害者，係指以占有以外方法，客觀上不法侵害所有權或阻礙所有人之圓滿行使其所有權之行為或事實而言。而所謂「不法」，僅須所有人對於行為人之妨害，於法令上並無容忍之義務為已足。查，何文吉既無使用系爭房屋之正當權源，卻仍將鉑新機車行之營業稅籍登記地址設在系爭房屋，並以曾適鑾為代表人，客觀上不法侵害原告圓滿行使其對系爭房屋所有權之行為，即屬妨害原告對系爭房屋之所有權，原告依民法第767條第1項中段，請求曾適鑾應將鉑新機車行之營業稅籍登記遷出系爭房屋，自屬有據。（五）原告主張：何文吉迄今未將系爭房屋騰空返還原告，且其繼續占有系爭房屋為無法律上之原因，而受有相當租金之不當得利，請求何文吉從113年9月1日起至搬遷還屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利，並從同年7月1日起至搬遷還屋之日止，按月給付相當於租金金額之1倍違約金等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：　　　1.按無法律上原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。次按無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。本件原告為系爭房屋之所有權人，何文吉又無合法權源占有使用系爭房屋，致原告受有無從使用系爭房屋之損害，是原告依民法第179條規定，請求何文吉返還因占用系爭房屋所受之不當得利，即屬有據。　　2.又何文吉與詹國良間原約定系爭房屋之租金為每月3萬400 0元，則原告以此金額作為計算何文吉無權占有系爭房屋所受相當於租金利益之標準，應屬適當。何文吉自113年9 月起即未再繳納租金，且前有給付原告2個月押金6萬8000 元，為原告所不爭執，則扣除押金後，原告請求何文吉自 113年11月起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，給付相當於每月租金3萬4000元之不當得利，核屬有據，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。　　3.至於原告另請求何文吉自113年7月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金1倍之違約金部分。經核，系爭租約第14條第2項固有得請求違約金之約定，惟系爭租約對於原告不生效力，已如前述，原告據此請求違約金，並無理由，應予駁回。四、末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第233條第1項前段、第203條分別定有明文。何文吉應按月給付相當於租金不當得利，於各期應為給付之日翌日仍未給付時即陷於給付遲延，故原告請求於各期應為給付之日翌日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，亦屬有據。　　五、綜上所述，原告為系爭房屋所有權人，何文吉與詹國良簽立之系爭租約有礙查封之效力，原告依強執執行法第51條第2 項規定主張系爭租約對其不生效力，自屬有據。又何文吉並無占有系爭房屋之正當權源，原告請求何文吉應騰空遷讓返還系爭房屋暨將房屋後門鑰匙1支返還原告，及自113年11月 1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利3萬4000元，及各期應為給付之日之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨請求曾適鑾將「鉑新機車行」營業稅籍登記地址自系爭房屋辦理遷出登記，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、就原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保為假執行及免為假執行之宣告，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額後准許之。又遷出登記部分為意思表示，依強制執行法第130條規定，須待判決確定始能為之，不合假執行之宣告條件，是原告此部分假執行之聲請，應予駁回。至原告敗訴部分既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。　　七、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。　　八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日　　　　　　　　　民事第六庭　　法　官　謝慧敏正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24 　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張隆成

2025-01-24

TCDV-113-訴-1922-20250124-2

北簡

臺北簡易庭

返還押租金

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 113年度北簡字第11766號原告凌霆瑋訴訟代理人凌旭彬被告林育誠訴訟代理人陳山豪黃文怡上列當事人間返還押租金事件，本院於民國114年1月2日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用新臺幣1,110元由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：伊於民國113年6月5日向被告承租門牌號碼臺北市○○區○○街000號4樓之3房屋（下稱系爭房屋）其中1間房間 (下稱系爭房間)，並簽定住宅租賃契約(下稱系爭租約)，約定租期自113年6月15日起至114年6月5日止，每月租金新台幣（下同）12,000元，被告並收取押金24,000元。嗣原告發現被告非系爭房屋之所有權人，並隱暪未經訴外人即屋主吳增峰同意轉租之事實，致伊受騙簽約，是被告違法轉租，無從交付並保持合於系爭租約所約定使用、收益之系爭房間，自屬可責於被告之給付不能，遂於113年8月14日以存證信函向被告為解除契約之意思表示，該函於翌日送達被告，是系爭租約已於113年8月15日解除。為此，依系爭租約、損害賠償及不當得利等法律關係提起本訴，請求被告返還押金24,0 00元及伊因信任系爭租約支出113年6、7月租金24,000元、網路裝配及雜支2,060元、裝潢整修費用19,881元、遷移費用30,000元及誤工費6000元，共計81,941元【計算式：24,0 00＋2,060＋19,881＋30,000＋6000＝81,941】(見本院卷第43至5 1頁)等語。並聲明：㈠被告應給付原告105,941元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡請准宣告假執行。二、被告則以：伊出租予原告已取得屋主同意，並未違法轉租，原告不願續租係因本要與女友一同居住，但因原告女友某日在系爭房屋之客廳公共空間，撞見被告僅穿著內褲於屋內，自此原告女友不願再居住系爭房屋，導致原告要終止系爭租約，另找新租賃物，又認為自己居住時間較少，水電網路費用等公共費用之分擔，應以較少比例計算，始與被告發生本件租屋糾紛；原告主張於113年8月15日解除系爭租約並不合法，系爭租約依舊有效，然因原告未按期繳納租金，被告已發函通知原告盡速繳清積欠之租金及分攤費用，否則依系爭租約第16條約定定期30日終止租約，是系爭租約已經其於同年10月24日合法終止。依照系爭租約第16條第1項約定，因出租人提前終止契約，承租人不得要求任何賠償，故原告請求被告賠償81,881元為無理由，又系爭租約終止後原告尚積欠32,811元(計算式：電費805元＋水費331元＋瓦斯費194元＋房租28,000元＋管理費1,881元＋網路費1,600元=32,811元)，被告以上開原告積欠費用對原告請求之押租金24,000元主張抵銷等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：　㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。所謂舉證係指就爭訟事實提出足供法院對其所主張者為有利認定之證據而言，若所舉證據，不能對其爭訟事實為相當之證明，自無從認定其主張為真正。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判決參照）。次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知，民法第450條第1項、第453條定有明文。由此可知，定期租賃之法律關係原則上係於約定之租期屆滿時消滅，但在此之外，當事人仍得依約授予一方或雙方經遵期通知後，提前終止租約之權利。此終止權之性質屬於約定之形成權，一經權利人行使且合於要件者，即可發生終止之效力，無待他方同意與否。另前項終止契約，應依習慣先期通知，為民法第450條第3項所規定。此所謂「習慣」既非具體確定，如契約就此先期通知之期間已有特別約定，自應以當事人之約定為準。另按不完全給付，係指債務人所為之給付，因可歸責於其之事由，致給付內容不符債務本旨，而造成債權人之損害所應負之債務不履行損害賠償責任（民法第227條規定參照）。而不完全給付責任之成立，以有可歸責於債務人之事由，且其損害發生與給付不完全間有相當因果關係為要件。所謂相當因果關係，係指無此事實，雖不必生此結果，但有此事實，按諸一般情形，通常均可能發生此結果者而言。須無此事實，必不生此結果，有此事實，按諸一般情形亦不生此結果者，始得謂為無相當因果關係（最高法院111年度台上字第568號判決參照）。　㈡經查，兩造於113年6月5日就系爭房間簽定系爭租約，約定租期自113年6月15日起至114年6月5日止，每月租金12,000元，並於系爭租約第13條約定除依16、17條約定外，兩造並不得任意終止租約，被告並收取押金24,000元，此為兩造所不爭執，並有系爭租約可考（見本院卷第35至40頁)，應可信實，是兩造如欲提前終止系爭租約，自需有符合系爭租約16 、17條約定之事由，方屬合法。本件原告雖主張被告並非系爭房屋之屋主，乃違法轉租系爭房間，其被詐騙簽下系爭租約，惟為被告否認，並以前詞置辯。且按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。民法第92條第 1項固有明定。惟當事人主張其意思表示係因被詐欺而為之者，應就其被詐欺之事實，負舉證之責任（最高法院95年度台上字第2948號判決要旨參照）。然觀諸原告所提之租約、被告招租之貼文及113年8月14日台北台塑郵局第696號存證信函等件(見本院卷第29至42頁)，充其量僅足以證明系爭房屋之屋主為訴外人吳增峰及被告係向吳增峰承租之事實，並不足以證明被告將系爭房屋之一部出租未取得屋主吳增峰之同意，且觀之原告所提之被告招租貼文已載明「徵合租室友」等語明確（見本院卷第34頁），且被告抗辯其早已函覆原告轉租已取得屋主同意，並無違法轉租之情事等語，亦據提出存證信函為證（見本院卷第97至98頁），實難遽認被告有何冒充或主張自為屋主、或詐騙原告承租系爭房間之情事可言，況出租房屋只要取得合法權源，本不以房屋所有權人為限，且原告復未陳明並舉證證明被告有何使用詐術騙其簽約之具體情事，是原告主張被詐騙簽下系爭租約云云，洵無可取；另觀諸系爭租約全文內容，亦無第17條約定所載原告得解除或提前終止之事由；此外，原告亦未陳明並舉證證明系爭房屋主吳增峰有否認系爭租約、被告有無從交付系爭房間抑或是原告有無法使用系爭房間之情事，是原告主張被告有可責之事由並致給付不能，原告已解除系爭租契約云云，即屬無據，礙難憑取。承前所述，原告解除契約既屬無據，自不合法；又衡之原告並無符合系爭租約得以請求返還費用或賠償損害之事由，且依照系爭租約第16條第1項約定，因出租人提前終止契約，承租人不得要求任何賠償，是其遽以請求損害賠償，另主張被告不當得利云云，均屬無據，並無可取。　㈢末按所謂押租金，係指租賃契約成立時，為擔保承租人之租金或損害賠償債務，而由承租人交付出租人之金錢或其他替代物，其性質屬於物之擔保，為獨立於租賃契約外之別一契約，且為租賃契約之從契約。租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金發生當然抵充之效力，於抵充後如有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決見解可資參照)。繼查，被告抗辯原告逾兩個月未給付租金，亦未分攤約定的分擔費用　　，尚積欠32,811元(計算式：電費805元＋水費331元＋瓦斯費1 94元＋房租28,000元＋管理費1,881元＋網路費1,600元=32,811 元)，核與系爭租約第5條、第16條約定無違，並有存證信函暨回執（見本院卷第97至98頁、第105-109頁）可考，且為原告所未爭執，是系爭租約業於113年10月24日終止，即堪認定。依前開說明，則被告抗辯應以原告前開積欠費用先扣抵押租金後，已毋庸返還原告押租金等語，即屬有據，信屬可取。從而，原告請求返還押租金，即無理由。四、綜上，原告依系爭租約、損害賠償及不當得利等法律關係提起本訴，請求被告應給付原告105,941元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。五、本件結論已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌均不至影響判決結果，故不逐一論述。　　六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依職權確定如主文第2項所示金額。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官　林振芳上列正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段 000巷0號）提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡凱如

2025-01-24

TPEV-113-北簡-11766-20250124-1

雄簡

高雄簡易庭

修繕漏水等

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度雄簡字第2433號原告黃鴻堯訴訟代理人秦睿昀律師李佳穎律師被告郭錦麗訴訟代理人陳柏中律師王韻慈律師朱冠菱律師上列當事人間請求修繕漏水等事件，本院於民國113年12月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：民國109年9間，原告為門牌號碼高雄市○○區○○路 00巷00○0號3樓房屋（下稱3樓房屋）所有權人，被告則為門牌號碼高雄市○○區○○路00巷00○0號4樓房屋（下稱4樓房屋）所有權人。於109年9間，原告發現3樓房屋天花板、牆壁有多處滲漏水，係因被告疏未注意管理，所飼養之貓咪擅自打開水龍頭，致4樓房屋滲水，造成管線損壞，因而使3樓房屋有滲漏水之情形（下稱系爭事件），造成原告屋內裝潢、設備毀損（下稱系爭屋損），須費新臺幣（下同）213,759元始能修復。又原告原於109年9月至111年3月31日將3樓房屋，以每月租金18,000元出租使用，惟因系爭事件致房客與原告於109年12月提前終止租約，原告因此受有預期租金收入損失27萬元。是被告自應賠償原告共483,759元。爰依民法第184條第1項、第191條、第213條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告483,759元，及自民事準備一狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告則以：否認系爭事件係因被告飼養之貓咪打開水龍頭所造成，此應由原告舉證證明。又原告既稱於109年9月間發現 3樓房屋漏水，何以承租人於109年8月31日仍承租有漏水及裝潢尚未完整之房屋，且原告自行拖延至110年9月始重新裝潢3樓房屋，亦應就無法出租之不利益負與有過失之責。並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：　㈠按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限，民法第184條第1項前段、第191 條第1項固定有明文。惟當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文設有規定。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判決意旨參照）。　㈡兩造於109年9月間，分別為3樓、4樓房屋之所有權人，此有3 樓房屋建物登記第一類謄本、4樓房屋地籍異動索引資料在卷為佐（見本院卷第91、119至110頁），且兩造未據爭執。而原告主張被告因疏未注意管理，所飼養之貓咪擅自打開水龍頭，致生系爭事件，原告因而需支出修繕系爭屋損費用及受有預期租金收入之損失乙節（見本院卷第10、132頁），業提出系爭屋損照片、綠格空間設計報價單、房屋租賃契約書、退還押租金收據在卷為證（見本院卷第19、21、57至75 、137至145、207頁），然為被告所否認，並以前詞置辯。經查：　⒈按法院為判決時，應斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依自由心證判斷事實之真偽。但別有規定者，不在此限，民事訴訟法第222條第1項定有明文。當事人以鑑定方式證明其主張為真實者，法院固得就鑑定人依其特別知識觀察事實，加以判斷而陳述之鑑定意見，依自由心證判斷事實之真偽。然就鑑定人之鑑定意見可採與否，則應踐行調查證據之程序而後定其取捨。倘法院不問鑑定意見所由生之理由如何，遽採為裁判之依據，不啻將法院採證認事之職權委諸鑑定人，與鑑定僅為一種調查證據之方法之趣旨，殊有違背（最高法院 79年度台上字第540號判決意旨參照）。　⒉本件經本院囑託社團法人高雄市建築師公會（下稱高雄市建築師公會）鑑定3樓房屋天花板、牆壁滲漏水之原因，經該會鑑定人現場查勘後，於鑑定報告之「鑑定經過及情形」記載：鑑定標的物於第一次現場初勘前即已重新整修完畢，致無法檢視109年9月間貓打開水龍頭事件發生時之原始受損屋況，亦無法據以判斷3樓房屋漏水情形是否可歸責於4樓房屋管線當時是否有所漏水所致，然依109年11月27日、110年2 月1日錄音檔逐字稿登載（即如附表所示）被告表示知道是3 隻貓其中1隻貓打開水龍頭，亦承認貓開水後，水漏出來讓樓下滲水。3樓房屋建築物係66年完工，至109年9月發生貓漏水事件屋齡已近43年之老舊建物，建築物興建時之結構耐震設計規範及施工嚴謹度均未如現今有更進一步之要求，建築物構材易因屋齡增長老化或因地震影響產生裂縫，又被告已多年未居住於4樓房屋，該處僅作為飼養貓咪之處所，當貓咪打開水龍頭時，自來水將因無人居住未能及時發現關水而持續流至地面產生大量積水，再沿著地板向四周廣泛水平延伸流動擴散至遇有樓板裂縫處再尋隙往下滲漏至樓下3樓房屋，進而造成系爭屋損等語；「鑑定結果」則回覆略以： 1.依上述鑑定內容綜合判斷，3樓房屋於109年9月間房屋內多處漏水及損壞應屬4樓房屋貓漏水事件所致。2.3樓房屋於第一次現場鑑定初勘前即已重新整修完畢，無法據以判斷3 樓房屋當時漏水情形是否可歸責於4樓房屋管線因素等情，有高雄市建築師公會113年5月31日113高建師鑑字第1130000 388號鑑定報告附卷可憑（下稱系爭鑑定報告，見本院卷第3 73至375、381至383頁）。觀諸系爭鑑定報告所示，於鑑定經過中，先稱鑑定人於第一次現場初勘前，3樓房屋已重新整修，故無法檢視3樓房屋於109年9月間原始受損屋況，亦無法判斷系爭事件可否歸責於4樓房屋等語，又稱應係被告之貓咪打開水龍頭，使自來水沿樓板裂縫處尋隙往下滲漏造成系爭屋損等情。惟鑑定人既因3樓房屋已重新裝潢而無法判斷該屋原始受損狀況及系爭事件漏水原因，卻僅以如附表所示之錄音檔內容，遽認3樓房屋滲漏水源頭及水流方式為何，然鑑定人並未實際見聞被告之貓咪確有擅開水龍頭之情事，亦未見系爭鑑定報告有就4樓房屋樓板是否確有裂縫、裂縫確切之位置等為任何說明或照片可憑。再觀系爭鑑定報告之鑑定結果，既認為係被告之貓咪開啟水龍頭而導致3樓房屋滲漏水，復同時表示3樓房屋於初勘前即已重新整修，無法判斷3樓房屋當時漏水情形是否可歸責於4樓房屋管線因素等節，益見系爭鑑定報告之鑑定經過及結果，均存有前後矛盾之情形，且該鑑定結果逕將系爭事件歸因於被告之貓咪擅開水龍頭所致，顯非基於鑑定人經現場履勘及科學儀器檢測而為之判斷。承此，系爭鑑定報告固認係被告之貓咪開啟水龍頭造成3樓房屋滲漏水，惟其鑑定過程多所矛盾，僅得證明鑑定人至現場初勘時，3樓房屋已重整裝修而無法判斷漏水原因，其所為之鑑定結論，尚乏實際科學及建築等專業根據，難為信服，自不足採為本件漏水原因之認定依據。　⒊又原告固提出其訴訟代理人與被告於109年11月27日、110年2 月1日之電話錄音光碟及譯文為證（見本院卷第25、81至89 頁），主張被告於本件起訴前即已自承系爭事件係4樓房屋漏水及其所飼養之貓咪打開水龍頭所致（見本院卷第10至12 頁）。被告雖不爭執上開錄音光碟及譯文之形式真正（見本院卷第124頁），然徵諸如附表所示之對話內容，被告固曾向原告表示「我們很有誠意，也知道自己漏水了」、「我自己也把他們家弄成什麼樣我自己很清楚」、「（原告：你說你的貓開水，然後水漏出去讓樓下滲水）對」、「我知道我要負責任」、「這個是我們的錯，我們不知道貓會開」、「真的是因為貓」、「因為那不是漏水，那是貓開的」等語向原告陳稱其所飼養之貓有擅開4樓房屋水龍頭之情。惟訴訟外不利於己之陳述，究未可與民事訴訟法第279條所稱之訴訟上自認同視。被告既於本院審理中否認其飼養之貓咪有於 109年9月間打開4樓房屋內水龍頭乙情（見本院卷第535頁），本院仍應綜合調查證據之結果為判斷。衡以被告於如附表所示之對話過程中，有稱「我們很有誠意把電話留給他，也跟3樓的租客講，我們都同意」、「我們很有誠意，也知道自己漏水了，我們也推不掉責任」、「不就是付點該賠的錢賠一賠，一定要寄存證信函嗎」、「我們大家樓上樓下也犯不著這樣寄存證信函」、「麻煩你再跟黃先生說看多少錢，價錢是我們可以接受的」等語，可徵被告經原告訴訟代理人告知系爭事件後，有意基於維護鄰居關係與原告化解紛爭，以求和平解決，而與原告訴訟代理人協調賠償事宜，是被告辯稱當時原告打電話來，被告認為是鄰居，想要解決這件事情，才會以如附表之內容回覆原告等語（見本院卷第535至5 36頁），尚非子虛。又兩造均未具備水電或建築相關專業，在未經專業鑑定及科學方法判斷下，縱被告為解決鄰居房屋發生之漏水問題，於主觀上有意承認維護疏失而將漏水原因歸咎於己，惟客觀上，斯時3樓、4樓房屋既未曾經勘測或抓漏等方式認定實際漏水原因為何，仍非能逕以被告有意處理即將系爭事件歸責於被告。況系爭鑑定報告已稱3樓房屋、4 樓房屋於現場查視時，均經重新整理屋況，因而無法判斷系爭事件漏水原因可否歸責於被告等節（見本院卷第371、379 頁），是此，仍無從僅憑原告提出之電話錄音光碟及譯文，作為3樓房屋漏水原因之判斷依據，而認被告應就系爭屋損負賠償之責。　⒋除系爭鑑定報告及電話錄音光碟、譯文外，原告復未提出其他證據證明3樓房屋漏水原因確可歸責於被告乙節，且原告於本院審理時自陳並無其餘證據聲請調查（見本院卷第573 、574頁），則依前述說明，尚不足認定被告應就系爭事件負損害賠償責任，是原告請求被告給付系爭屋損修繕費用及賠償租金損失等節，自應認為無據。四、綜上所述，原告依侵權行為法律關係，請求被告應給付483, 759元及利息，應無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日　　　　　　　　　高雄簡易庭　法　　　官　游芯瑜以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　林勁丞得上訴附表一、109年11月27號錄音檔逐字稿發話者內容原告訴訟代理人秦睿昀律師（下稱秦律師）在時間是11月27號下午三點三十五分，剛才打了一通，他接完之後沒有實質的對話，現在再繼續撥…（鈴聲）被告喂？秦律師郭小姐你好，我是秦睿昀律師被告哪裡？秦律師秦睿昀律師。被告等一下…你好。秦律師請問您是郭錦莉小姐嗎？被告是阿。秦律師你家樓下的黃鴻堯先生說你家漏水，他們家的天花板漏水，請我寫一封存證信函給你，他說你都沒有回，想說請我打電話給你詢問一下狀況。被告我們很有誠意把電話留給他，也跟三樓的租客講，我們都同意，怎麼會到請律師呢？秦律師別緊張，因為他兒子是中醫師，我本來就是他們家中醫集團的法律顧問，你不用擔心聽到律師就跳起來，因為他兒子的中醫診所本來就是我的客戶，所以你不要嚇到說聽到律師就很兇什麼的。被告我們很有誠意，也知道自己漏水了，我們也推不掉責任，由你出面最公正。秦律師坦白講，看怎麼處理解決就好了。被告不就是付點該賠的錢賠一賠，一定要寄存證信函嗎？我們也不用跑掉阿秦律師不是，寄存證信函原因是因為要把照片給你們看，被告我們都在現場看過，還把照片給我看。現況我都在現場看好了，我自己也把他們家弄成什麼樣我自己很清楚。如果今天我都避不見面、沒誠意，你再寄存證信函我也接受… 秦律師可能資訊有落差，那有辦法我們雙方約一個時間坐下來談，看是您方便的地點或我們事務所，他兒子的律師是我，我們也不會收費。被告我當然知道，我們住在這邊，你這邊出面，當然尊重他的方便為原則，我們不會派公司過去，我們不是這樣子的人，造成人家的困擾，既然你能夠出面，我們也是一般家庭上班族，生活也是小康，這個房子還是糟糕，品質這麼差住得這麼不好，就一定的程度在那邊，我也不想多說，我就希望在你們要求我們的時候，可以在我們能夠接受的範圍。秦律師這部分我沒辦法說了算，要看雙方怎麼修。被告要賠的人真的要更多，那我們是希望在我們能力能做到的。秦律師我來協調，這是我的電話，再麻煩您留一下，我也跟黃先生那邊通一下。被告你跟黃先生探聽一下大概是要求我們賠多少，跟我們講一下。秦律師好，我把估價單給你們看，這樣也不用存證信函，當面溝通，存證信還只是在民事上一個我有跟你提這封信，其實我們是想跟當事人說看到存證信函不要緊張。被告我們大家樓上樓下也犯不著這樣寄存證信函來，等我們跑了你在寄來也沒關係，麻煩你在跟黃先生說看多少錢，價錢是我們可以接受的，簽一個和解書也可以啊。秦律師好，那我們就簽一個和解書，避免你擔心我們提告…（略）。二、110年2月1號錄音檔逐字稿發話者內容秦律師你說你有跟他兒子黃醫師聯絡到？被告我有跟屋主還有他的兒子談過，我們有碰面秦律師他知道你是郭錦利小姐嗎？被告對，知道，我都有跟他講，如果是這個貓把你們影響到，就是，這是貓，因為秦律師你養的嘛對不對？有三隻對不對？被告黑對，是三隻，其中一隻開的，我知道是哪一隻啦秦律師你說你的貓開水，然後水漏出來去讓樓下滲水被告對，我現在那邊我那個水龍頭我完全不想動他，我想說如果你們估好了，我可以帶你們去看。秦律師可是如果是這樣，按照民法的部分你還是要負責任啊。被告對，我知道我要負責任。我沒有說我不負責任，我從頭到尾我都說，對，因為這個是我們的錯，我們不知道貓會開。秦律師其實我家的貓也會開水，我用鐵罐把他關起來這樣。被告跟你講我們一直都不知道，是第一次碰到，那個，呵呵，那個甚麼品種那個很胖很肥，十公斤。秦律師哪一隻貓？十公斤也太肥了吧！被告真的啊! 秦律師那我確認一下，這樣子我們雙方要用多少錢和解？被告叫他不要跟我拿那麼多錢，我們是平民啦秦律師我知道，我也是平民我也不是官阿被告我很不好意思說，請他同情我一下，我知道這跟你沒有關係，想請他手放軟一點啦！秦律師我只是轉達而已被告你幫我轉達清楚一點，樓下他很清楚，真的是因為貓。十萬以内好不好？最少最少當然是說秦律師跟您報告，站在律師的立場，估價就二十幾萬了，畢竟房子也因為這樣無法出租，真實的損害大概落在三十到五十之間，我是跟他講說因為雙方大家都是鄰居，我們雙方把數字拉近，我才提出三十萬這個數字，我真的不希望我們下次見面是在高雄地方法院，沒辦法，這是我的工作，是幫當事人主張他的權益。被告我是想把事實跟你說清楚，他去我那邊貼，我馬上叫人來裝潢花了四十萬，我花好幾個四十萬了。要你轉達一下，因為我這個人是這樣，錯就是錯，因為那不是漏水，那是貓開的。秦律師我先幫你轉達好不好？我明天回你電話，掰掰。被告我沒接到就是在工作，請他同情同情我啦，掰掰。

2025-01-24

KSEV-113-雄簡-2433-20250124-2

港簡

北港簡易庭

遷讓房屋等

臺灣雲林地方法院民事簡易判決 113年度港簡字第238號原告張思瑀訴訟代理人唐敏宸被告劉承鳳兼訴訟代理人阮清淵上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年1月9日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將雲林縣○○鄉○○段000○號即門牌號碼雲林縣○○鄉○○路00巷 00號建物遷讓返還予原告。被告劉承鳳應自民國114年1月1日起至遷讓返還第1項建物之日止，按月給付原告新臺幣3,000元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決第1、2項得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文，依同法第436條第2項規定，亦為簡易訴訟程序所適用。本件原告起訴時，訴之聲明第2項請求被告劉承鳳自民國113年8月23日起至遷讓返還雲林縣○○鄉○○ 段000○號即門牌號碼雲林縣○○鄉○○路00巷00號建物（下稱系爭建物）之日止，按月給付原告新臺幣（下同）3,000元，嗣於114年1月9日當庭減縮本件訴之聲明第2項為請求被告劉承鳳自113年9月14日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付原告3,000元（見本院卷第102頁），經核合乎前揭規定，應予准許。二、被告經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面一、原告主張：原告於113年7月31日經本院112年度司執字第426 15號強制執行程序拍定取得原為被告阮清淵所有之系爭建物，原告並於113年8月23日辦理所有權移轉登記，惟被告阮清淵及承租人即被告劉承鳳均尚未自系爭建物中遷出，且被告劉承鳳之租約業經原告於113年9月13日終止，被告劉承鳳應給付原告相當於租金之不當得利，就被告阮清淵部分依民法第348條第1項規定，被告劉承鳳部分依同法第767條第1項、第179條規定，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠如主文第1項所示。㈡被告劉承鳳應自113年9月14日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付原告3,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：願意遷讓返還系爭建物，但是僅願意自114年1月起按月給付原告3,000元，本件有買賣不破租賃之適用，原告與被告劉承鳳間之租賃契約仍存在等語，資為抗辯。三、得心證之理由　㈠被告應將系爭建物遷讓返還予原告，被告劉承鳳並應自114年 1月1日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付原告3,000 元：　　原告此部分請求，均為被告所同意（見本院卷第88頁），是此部分應予准許。　㈡原告請求被告劉承鳳自113年9月14日起至同年12月31日止，按月給付原告3,000元，為無理由：　　⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第42 5條第1項、第450條第1項分別定有明文。查本件被告間就系爭建物之二樓訂有租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期限為109年7月1日至114年6月30日，有租賃契約影本及本院113年7月10日112年度司執字第42615號公告為證（見本院卷第21、29至33頁），是系爭租約之期限未逾5年，且有書面契約存在，屬於定期之租賃契約，且原告於投標前亦明知有系爭租約存在，原告既透過拍賣程序取得被告阮清淵所有之系爭建物，依上開規定，系爭租約應繼續存在於原告及被告劉承鳳間。　　⒉原告雖主張已對被告劉承鳳寄發終止租賃契約通知書（下稱系爭通知），系爭通知並於113年9月13日送達被告劉承鳳，故系爭租約已經終止，惟查系爭租約為定期之租賃契約，其契約效力應於期限屆滿即114年6月30日時方消滅。原告於終止租賃契約之通知中雖稱「因不可歸責於承租人之事由，查113年7月31日系爭房屋所有權全部已法拍出去，且其存餘部分不能達租賃之目的，以及本人收回系爭房屋重新建築之自住需要，符合終止租約之要件」等語（見本院卷第39頁），然依兩造提出之系爭租約影本，均未見有何關於提前終止租約之約定，是原告單方面對被告劉承鳳寄發之系爭通知並不生終止系爭租約之效力，是原告與被告劉承鳳間之系爭租約仍繼續存在。被告劉承鳳係基於系爭租約占有使用系爭建物二樓及其餘部分（如樓梯等），並非無法律上之原因而受利益，故原告依民法第179條規定請求被告劉承鳳自113年9月14日起至同年12月31日止，按月給付原告3,000元，為無理由。四、綜上所述，原告請求如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，應予駁回，並依民事訴訟法第436 條第2項、第389條第1項第3款規定，就原告勝訴部分依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，則假執行之聲請亦失所依從，應併予駁回，附此敘明。五、本件事證已臻明確，當事人其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。中華民國114年1月23日　　　　　　　　　北港簡易庭　　　法　官　尤光卉以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院北港簡易庭提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　伍幸怡

2025-01-23

PKEV-113-港簡-238-20250123-1

訴

臺灣臺北地方法院

返還房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度訴字第3045號原告張家豪訴訟代理人凌見臣律師複代理人高啓航律師被告李昕穎訴訟代理人楊永芳律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國113年12月2 4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將坐落門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號15樓之1之頂樓加蓋房屋騰空遷讓返還予原告。被告自民國113年4月6日起至騰空遷讓返還本判決第一項所示房屋之日止，應按月給付原告新臺幣50,000元。原告其餘之訴駁回。本判決第1項如原告以1,000,000元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣3,000,000元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第2項各到期部分，如原告以每期新臺幣16,667元為被告供擔保後，得假執行；但被告就各到期部分如以每期新臺幣55,0 00元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　訴訟費用由被告負擔十分之九，其餘部分由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張略以：　㈠緣兩造前於民國111年11月24日簽立租賃契約（下稱系爭租約），約定由被告承租原告所有坐落門牌號碼臺北市○○區○○○ 路0段000號15樓之1之頂樓加蓋房屋（下稱系爭房屋　　）使用，租賃期間約定為自111年12月5日起至118年3月4日止，租金則約定為每月25,000元。　㈡詎被告自112年5月起，即有於Airbnb網站上將系爭房屋出租予不特定他人之情事，應已違反系爭租約之相關約定，是以，原告應已於112年5月23日，以臺北法院郵局000202號存證信函終止兩造間之系爭租約。因被告於系爭租約終止後，仍拒絕返還系爭房屋予原告，從而，原告爰依民法第455條之規定，請求被告返還系爭房屋，並依系爭租約之約定，請求被告自112年6月24日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當租金之不當得利及違約金予原告，金額合計為每月50,000元等語。　㈢並聲明：　⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。　⒉被告自112年6月24日起至騰空遷讓返還系爭房屋日止，應按月給付原告50,000元。　⒊願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠原告就被告應有以違反系爭租約之方式轉租系爭房屋之主張　　，並未舉證以實其說，自不足據以為有利原告之認定。　㈡又縱使本院認定被告有違反兩造間之約定而以日租之方式轉租系爭房屋之情事，惟系爭租約第8條有關被告不得以日租之方式轉租系爭房屋之約定，並未經兩造約定為提前終止租約之事由，是以，原告據以終止兩造間之系爭租約，並無理由。　㈢另兩造於原告終止系爭租約後之112年6月間，曾經由仲介協商本件爭議，並就原告巡視系爭房屋之頻率達成共識，是兩造間就系爭租約之繼續履行應已達成合意等語，資為抗辯。　㈣並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。三、本院得心證之理由：　㈠按承租人應經出租人同意使得將本租賃住宅之全部或一部份轉租、出借或以其他方式供他人使用，或將租賃權轉讓於他人；租賃期間承租人違反第7條第3項規定，擅自將租賃住宅轉租或轉讓租賃權予他人者，出租人得提前終止租約。系爭租約第7條第3項、第16條第1巷第6款分別定有明文。次按基於私法自治及契約自由原則，當事人得自行決定契約之種類及內容，以形成其所欲發生之權利義務關係，如未違反強制或禁止規定，法院自應尊重，則該契約內容不僅係當事人間之行為規範，在訴訟中亦為法院之裁判規範，此有最高法院 110年度台上字第3187號判決意旨可資參照。　㈡查被告於系爭房屋之租賃期間，應確轉租系爭房屋之情事，此為被告所不爭執，應無疑義。被告雖抗辯原告並未舉證證明伊係以日租之方式轉租系爭房屋等語，惟查，依據系爭租約附件二出租人同意轉租範圍、租賃期間及終止租約事由確認書之約定（見本院卷第43頁），原告雖有同意被告得將系爭房屋進行轉租，惟被告應有於轉租契約簽立後30日內將轉租範圍、期間、次承租人之姓名及通訊地址等相關資料告知原告之義務。因被告並未依前開約定履行於轉租契約簽立後 30日內將轉租範圍、期間、次承租人之姓名及通訊地址等相關資料告知原告之義務，已致使原告無從查驗承租人之身分、轉租範圍、租賃期間等必要資訊，自難認原告同意被告轉租系爭房屋之條件業已成就，是以，被告有關伊並未以日租之方式轉租系爭房屋之主張，縱為真實，仍無從據以認定被告係合法轉租系爭房屋予他人，從而，原告於112年5月23日，以被告違反系爭租約第7條第3項之約定為由，依系爭租約第16條第1巷第6款之約定終止兩造間之系爭租約，應認定係有理由。惟查，兩造於原告以存證信函終止系爭租約後之11 2年6月間，曾有經仲介協調後，就系爭房屋之日後使用方法達成協議之情事，此有被告所提出之LINE對話紀錄在卷可證（見本院卷第191頁），應無疑義，應足認兩造間仍有繼續履行系爭租約之意思，是以，系爭租約於112年6月後仍有效存立於兩造之間，從而，原告以兩造間之系爭租約已於112 年6月24日終止為由，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並依系爭租約第14條第3項之約定，請求被告應自112年5月23 日按月給付相當租金之不當得利及違約金，金額為每月50,0 00元，並無理由。　㈢次查，系爭租約於112年6月後雖仍有效存立於兩造之間，惟被告於兩造達成繼續履行系爭租約之協議後，仍有陸續轉租系爭房屋予他人之情事，此有原告所提出之監視器照片在卷可證（見本院卷第253頁至第336頁），堪信為真實；又被告就前開轉租行為，仍未依爭租約附件二出租人同意轉租範圍　　、租賃期間及終止租約事由確認書之約定，於轉租契約簽立後30日內將轉租範圍、期間、次承租人之姓名及通訊地址等相關資料告知原告，自難認被告所為之前開轉租行為係原告所同意轉租之範疇，從而，原告以被告違反系爭租約第7條第3項之約定為由，於113年3月6日，以民事準備書㈡狀之送達終止兩造間之系爭租約（見本院卷第241頁至第252頁），於法自屬有據。因兩造間之系爭租約已於113年4月5日合法終止，是以，原告依民法第455條之規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並依系爭租約第14條第3項之約定，請求被告自113年4月6日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，應按月給付相當租金之不當得利及違約金予原告，金額為每月50 ,000元，為有理由，應予准許。四、原告依民法第455條之規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋　　，並依系爭租約第14條第3項之約定，請求被告自113年4月6 日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，應按月給付原告50,0 00元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。另原告陳明願供擔保請准宣告假執行，於原告勝訴部分核無不合，爰酌定相當之擔保金額予以准許，並依職權宣告被告預供擔保得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響判決之結果，爰不一一論駁，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　陳雅瑩以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳薇晴

2025-01-23

TPDV-112-訴-3045-20250123-1