返還費用等
臺灣新北地方法院民事判決
113年度重訴字第5號
原 告 希望城市社區管理委員會
法定代理人 曾垂馨
訴訟代理人 林淑娟律師
被 告 捷運都會建築股份有限公司
法定代理人 吳樹泳
訴訟代理人 侯傑中律師
游文愷律師
上列當事人間請求返還費用等事件,經本院於民國113年12月30
日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
被告應給付原告新臺幣肆拾捌萬肆仟伍佰伍拾柒元,及自民國一
百一十二年十二月二十日起至清償日止,按年息百分之五計算之
利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三,餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行;但被告如以新臺幣肆拾捌萬肆仟伍佰伍
拾柒元為原告預供擔保後,得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張:
㈠緣被告為「希望城市社區」(下稱系爭社區)之起造人,與
住戶簽訂房屋預定買賣契約書(下稱系爭契約),而依系爭
契約第8條第5項第2款約定,買方所預繳之12個月管理費,
為被告代管期間支用於公用水、公用電、管理服務、清潔及
其他相關必要費用,目的在於系爭社區公共設施之管理及維
護,其性質應屬公寓大廈管理條例(下稱系爭條例)第18條
第1項第4款規定之「其他收入」。且觀諸系爭條例第20條第
1項規定及新北市政府工務局新北工寓字第1120736114號函
文內容,可知系爭條例第20條第1項之規定為強制規定,倘
系爭契約第8條第5項第2款之約定違反前開規定,依民法第7
1條之規定應屬無效,原告自得向被告請求代管期之餘額應
移交之費用。
㈡原告得請求被告移交之項目及金額,詳述如下:
⒈預收管理費餘額:
被告於代管期時每戶皆應繳12個月之預收管理費,收費標準
為每坪新臺幣(下同)70元、車位每格500元,代管期應收
管理費為4,390萬7,796元【計算式:總坪數44,656.9坪×70
元×12月)+(車位1,066格×500元×12月)=43,907,796元】
,而2年代管期之總支出為2,969萬3,297元,故代管期之餘
額為1,421萬4,499元應移交原告進行維護管理。
⒉107年10月份管理費餘額:
被告收受代管期之費用為105年10月至107年10月,惟被告於
移交給新管委會之會議舉辦時所有費用僅結算至107年9月,
是被告尚未移交107年10月收受之管理費用193萬9,130元,
扣除被告已代付之保全費用及其他費用145萬4,573元後,尚
餘48萬4,557元亦應移交予原告。
⒊短少支出費用:
被告於代管期所提出之總支出為2,969萬3,297元,然支出憑
證明細總計金額共計為2,547萬0,818元(即105年之支出為1
8萬5,440元、106年之支出為1,010萬6,637元、107年之支出
為1,517萬8,741元),是被告所報核之總支出與實際有憑證
之金額,兩者金額差距為422萬2,479元,而針對此短少憑證
之金額,被告無法提出憑證可供報銷,亦無任何單據證明該
費用之支出,此部分差額亦需移交予原告。
⒋準此,以上金額共計為1,892萬1,535元(計算式:14,214,49
9元+484,557元+4,222,479元=18,921,535元)。
㈢又被告辯稱其僅收取264戶預繳之管理費,且已依系爭社區第
1屆管理委員會於108年2月15日召開之108年2月份管理委員
會例會決議,退款予預繳之住戶云云,惟依系爭條例第28條
之規定,應由第1次「住戶大會」來「選出管委會主委及相
關委員」及成立社區正式規約。管理委員會主要工作係協助
社區居民管理及解決社區事務,包括社區管理費收支、公共
設施管理、解決居民間之糾紛、組織社區活動等。而住戶依
系爭契約第8條第5項第2款約定所預繳之12個月管理費,係
屬系爭條例第18條第1項第4款所稱「其他收入」,已如前述
,則被告所收取之管理費確係為管理系爭社區而收取之費用
,該公共基金之發回竟於一般之管理委員會會議之例會作成
決議發還並未依區分所有權人會議表決,其程序顯未合法。
是以,被告未經區分所有權人會議之決議而擅自以管理委員
會例會之決議,發回代管期時收取之管理費,係屬違法,故
被告仍應依系爭條例第20條規定,移交代管期之餘額予新的
管理委員會,始為適法。
㈣再者,原告前已催告被告移交前揭款項,惟被告均置之不理
,系爭社區亦已於112年5月27日召開之第6屆第1次區分所有
權人會議,作成將本件管理費餘額爭議授權原告辦理之決議
(同意246票,占出席人數61.19%,比例13,555.01坪,占出
席區分所有權之比例60.49%,合於社區規約第7條第4項之規
定),原告現再以本件起訴狀繕本送達為催告之通知,惟被
告迄今仍未移交前揭款項。爰依系爭條例第20條規定提起本
件訴訟,並求為判決:被告應給付原告1,892萬1,535元,及
自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息百分之5計算
之利息。並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以:
㈠系爭條例第18條第1項第1至3款所指之公共基金來源,均係於
第1次區分所有權人會議召開並成立管理委員會後才產生,
因此第4款所稱之「其他收入」,亦應係於第1次區分所有權
人會議召開並成立管理委員會後才會發生之收入。且對照第
2款之規定,「其他收入」應係指社區除了區分所有權人繳
納之金額以外之社區收入,例如停車租金收入、使用設施之
收入、罰款收入等等。系爭社區在未召開第1次區分所有權
人會議並訂定規約之前,區分所有權人固然無從依規約或區
分所有權人會議決議繳納管理費,但此期間,區分所有權人
依據民法第799條之1規定,仍須按應有部分分擔相關之費用
,對此被告乃於系爭契約中約定,在第1次區分所有權人會
議之前,先向區分所有權人預收應由區分所有權人應分擔之
費用,並於系爭契約第6條約定多退少補,再於系爭契約第8
條詳為約定,因此剩餘之款項並不屬於系爭條例第18條第1
項第4款所稱之「其他收入」。至於每坪為70元,係被告依
據過去之經驗,預估第1次區分所有權人會議前產生之管理
清潔維護等經常性支出而收取之暫收款,係以收支平衡為基
礎,並非係買方終局確定應繳納之金額,因此才會於系爭契
約中約定扣除期間支出費用後,再將餘額退還給買方,此屬
於買賣雙方意思表示合致之結果,而與所謂「其他收入」無
關。至於住戶應繳納多少管理費,應於第1次區分所有權人
會議,由全體區分所有權人以決議行之,始能拘束全體區分
所有權人。
㈡關於原告請求被告移交之項目及金額,表示意見如下:
⒈預收管理費餘額部分:
⑴系爭社區係由被告與臺北市政府為聯合開發,被告約分得百
分之55,臺北市政府約分得百分之45,臺北市政府分得部分
並未與被告簽訂系爭契約,故未依系爭契約收取管理費。又
被告銷售期間,僅有264客戶與被告簽訂系爭契約並預繳1年
之管理費予被告,被告並未收取全部44,656.9坪,共計4,39
0萬7,796元之預繳管理費。又原告於108年2月份管理委員會
會例會決議,要求被告依照系爭契約之約定退款予各住戶,
被告之後乃依照系爭契約之約定並遵照原告之決議,通知有
預繳1年管理費之住戶辦理退款,除未辦理退款之7名客戶之
外,退款戶已達257戶,金額共計436萬2,905元。而該部分
住戶既已向被告領回管理費餘額,對於被告即無權利可言,
何能授權原告行使權利,且倘若原告可以向被告請求給付管
理費餘額,因被告僅有一次之給付義務,則前已領取管理費
餘額之住戶,即應將領取之退款返還予被告。況縱被告所預
收之費用確屬系爭條例第18條第1項第4款所謂之其他收入(
假設語氣,非自認),原告本有保管、運用公共基金之權責
,原告在決議後通知被告給付予原告指定之人(即原繳費之
客戶),被告亦已完成移交之義務,原告重複請求,並無理
由。
⑵又原告雖主張其於108年2月15日所為之決議無效,並稱出席
委員多為被告公司人員云云,惟該次會議共有10名委員出席
,其中被告僅佔4席,故無被告主導會議決議一事,且此決
議並無減輕或免除被告之責任,被告亦已按決議完成退款,
其後歷次之區分所有權人會議亦未對此一決議有任何爭議,
故該決議自為有效。
⒉107年10月份管理費餘額部分:
被告代收107年10月份之管理費193萬9,130元,已用以代原
告支付保全費用予捷昌國際物業公司,以及代付系爭社區其
他款項,金額共計145萬4,573元。惟因此部分係屬被告與買
方簽訂買賣契約之內容,並不適用於全體區分所有權人,故
依照買賣契約約定及管理委員會決議亦應退還予買方,而非
退還予原告。
⒊短少支出費用部分:
原告固主張代管期間共支出2,969萬3,297元,支出明細僅有
2,547萬0,818元,中間差距為422萬2,479元,惟相關單據均
按各年度之支出已收歸倉庫,因此單據分散十分嚴重,被告
又無法將已包含在2,547萬0,818元內之單據跟未包含在2,54
7萬0,818元內之單據予以區隔、分類,但因當時之承辦人員
已離職,故無法予以查明。況此部分亦為被告依買賣契約與
各住戶間之權利義務關係,且亦已將款項退給簽訂系爭契約
之客戶,原告自無權利再代客戶為請求。
㈢答辯聲明:原告之訴駁回。並陳明如受不利判決,願供擔保
請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項:
㈠被告為系爭社區之起造人。
㈡被告有與住戶簽訂系爭契約,依系爭契約第8條第5項第2款之
規定向買受人收取「基於管理運作之需要,應預繳交交屋日
後12個月之管理費。」。
㈢107年10月收受之管理費金額為193萬9,130元,扣除被告已代
付之保全費用及其他費用145萬4,573元後,尚餘48萬4,557
元。
㈣原告前已針對107年10月所收取之管理費用、預收管理費之餘
額及被告無憑證對應之短少支出費用向新北市公寓大廈管理
委員會申請調處,於112年8月2日開會時,該會議紀錄載明
:「雙方同意於3周內,由對造人將代管期應收款項、實際
支出帳目,以及退款費用明細等作成帳冊提供管理委員會查
核。另外,請對造人補充代管期400多萬缺漏之支出憑證,
以利帳目之釐清。有關代收107年10月份管理費移交部分,
請對造人提出交接期代收代墊之明細,與管理委員會互相查
核後找補。」。
㈤被證1之退款明細表、被證3之交屋結算明細表之形式上均屬
真正。
㈥被告退費257戶之總金額共計為436萬2,905元。
四、得心證之理由:
㈠原告請求被告給付預收管理費餘額1,421萬4,499元,是否有
據?
⒈按起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管
理委員會或推選管理負責人前,為公寓大廈之管理負責人,
公寓大廈管理條例第28條第3項定有明文。又共用部分、約
定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員
會為之,其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其應有
部分比例分擔之,亦為同條例第10條第2項所明定。復按同
條例第18條第1項規定:「公寓大廈應設置公共基金,其來
源如下:一、起造人起造人就公寓大廈領得使用執照一年內
之管理維護事項,應按工程造價一定比例或金額提列。二、
區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之
孳息。四、其他收入。」、第3項規定:「公共基金應設專
戶儲存,並由管理負責人或管理委員會負責管理。」;第20
條第1項規定:「管理負責人或管理委員會應定期將公共基
金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、
保管及運用情形公告,並於解職、離職或管理委員會改組時
,將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、
印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。」。準此,
起造人於召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理
負責人前,為公寓大廈之管理負責人,應負責共用部分、約
定共用部分之修繕、管理、維護,該等費用應由公共基金支
付或由區分所有權人按其應有部分比例分擔之,且須待召開
區分所有權人會議後,經區分所有權人會議決議,全體區分
所有權人始有依區分所有權人會議決議繳納管理費之義務可
言。
⒉查兩造對於被告於銷售系爭社區期間與買受人簽訂之系爭契
約第8條第5項第2款約定:「基於管理運作之需要,甲方(
即買受人)應預交交屋日後十二個月之管理費,預估每月應
繳:房屋每坪新臺幣柒拾元整,汽車停車位每位新臺幣五佰
元整。惟乙方(即被告)擔任本社區共用部分管理人時,自
第壹戶應為交屋日起,基於社區管理人必要之管理委員會開
辦費用及公共管理、公共水電、清潔維護及其他一切委外執
行或經常性之支出,由乙方統籌處理,俟管理委員會成立或
管理負責人產生後,乙方扣除前開管理期間支出費用後,應
即結算摯據,餘額無息移交予區分所有權人。」等內容(見
本院卷第79頁),並不爭執。而被告既為系爭社區之起造人
,在管理委員會成立前,乃為公寓大廈之管理負責人,應負
責共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,且該等費
用應由公共基金支付或由區分所有權人按其應有部分比例分
擔之,是被告在管理委員會成立前,僅向已交屋之區分所有
權人預收管理費以支付上開必要費用,自屬有據。
⒊另原告固主張被告系爭社區總坪數44,656.9坪、車位1,066格
,依系爭契約第8條第5項第2款約定,被告預收管理費應為4
,390萬7,796元云云。被告則以前揭情詞置辯。經查,被告
就其抗辯於系爭社區管理委員會成立前,銷售簽約戶數僅26
4戶,依系爭契約僅向該264戶收取管理費等情,業據提出收
退費明細、交屋結算明細表等件為證(見本院卷第173至179
頁、第403至626頁);且就其對於管理委員會成立後之銷售
簽約戶數,並未預收管理費等情,亦據提出此部分之交屋結
算明細表為佐(見本院卷第629至802頁)。經核上開收退費
明細與管理委員會成立前銷售戶數之交屋結算明細表上所載
戶號、客戶名稱及預收管理費金額等項之記載均屬相符,堪
認屬實。而觀諸上開收退費明細之記載,被告在管理委員會
成立前之銷售戶數確實為264戶(其中編號50、120、147,
各有2戶),銷售車位數則為193個,所預收管理費共計893萬
9,908元(計算式:19,719,417-10,779,509=8,939,908);
另有關臺北市政府受分配部分,分得面積共計19888.5坪,
交屋日期為106年6月14日,經臺北市政府預納管理費1,077
萬9,509元予被告,亦與被告所提出臺北市政府所交付臺北
市公庫支票面額1,077萬9,509元,用途為支付106年6月至12
月管理費之記載內容相符(見本院卷第627頁)。而該等預收
管理費,既屬被告在系爭社區管理委員會成立前,依系爭契
約向買受人所收取,而非屬管理委員會成立後經區分所有權
人會議決議應繳納之管理費,尚難認被告就其在管理委員會
成立前之未銷售戶數部分,亦有依系爭契約自行繳納管理費
之義務。況參諸上開收退費明細之記載,足見被告亦有依未
銷售戶數所占比例分擔共用部分、約定共用部分之修繕、管
理、維護費用,則被告就未銷售戶數未預付管理費,自無不
當之處。從而,堪認被告僅預收管理費1,971萬9,417元,對
於逾上開數額部分,並未有代收之事實,且亦無自行繳納之
義務,則原告主張被告預收管理費應為4,390萬7,796元,扣
除已支出2,969萬3,297元部分,尚有餘額1,421萬4,499元,
被告應移交予原告云云,洵屬無據,不應准許。
㈡原告請求被告給付107年10月份管理費餘額48萬4,557元,是
否有據?
查兩造對於被告於107年10月代收之管理費為193萬9,130元
,扣除被告已代付之保全費用及其他費用145萬4,573元後,
尚餘48萬4,557元等事實,並不爭執,復有原告提出之收款
報表代傳票及被告提出之原告簽呈、請款單及被告付款發票
等件在卷可稽(見本院卷第29至65頁、第161至169頁),堪
認為真正。被告固抗辯:此部分係屬被告與買方簽訂系爭契
約之內容,並不適用於全體區分所有權人,故依照系爭契約
約定及管理委員會決議亦應退還予買方,而非退還予原告云
云。然查,觀諸被告所提出上開收退費明細及原告所提出收
款報表代傳票之記載,足見被告依系爭契約預收管理費及運
用部分,僅結算至107年9月份,有關被告所代收107年10月
管理費193萬9,130元,乃屬各區分所有權人依區分所有權人
會議依每月每坪45元管理費所繳納,核與系爭契約無涉,自
無所謂應依照系爭契約約定及管理委員會決議將餘額退還予
買方可言,故被告前開抗辯,委不足採。又被告既不爭執就
107年10月份管理費代收代付部分,尚有代收差額48萬4,557
元,復未能舉證證明就該差額部分,亦已用於支出系爭社區
共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護之費用。從而
,原告依據公寓大廈管理條例第20條第1項規定,請求被告
給付107年10月份管理費餘額48萬4,557元,洵屬有據,應予
准許。
㈢原告請求被告給付代管期間預收管理費支出差額422萬2,479
元,是否有據?
⒈按管理委員會之職務包括:收益、公共基金及其他經費之收
支、保管及運用,公寓大廈管理條例第36條第7款定有明文
。又按管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所
有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用
情形公告;又管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、
規約或區分所有權人會議決議;管理委員會應向區分所有權
人會議負責,並向其報告會務,同法第20條第1項前段、第3
7條、第39條亦有明定。是管理委員會依上開規定,負責管
理公共基金,並應公告其收支、保管及運用情形,且應向區
分所有權人會議負責,並向其報告會務。
⒉經查,共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護之費用
,除由公共基金支付外,亦得由區分所有權人按其應有部分
比例分擔之,此觀同法第10條第2項規定自明。查系爭社區
戶數共1,033戶(見本院卷第207頁),被告雖依系爭契約第8
條第5項第2款約定向系爭社區管理委員會成立前之買受人共
264戶預收管理費,惟被告本身就未銷售戶數部分,依公寓
大廈管理條例或系爭契約之約定,並無自行預納管理費之義
務,且其在代管期間僅有分擔共用部分、約定共用部分修繕
、管理、維護之費用,已如前述,再參諸被告另向聯合開發
之臺北市政府受分配戶數預收管理費之期數僅有6期,則被
告對於管理委員會成立前預收之管理費,既僅對於一部區分
所有權人收取,且收取標準不一,則渠等因需按交屋期間及
應有部分比例分擔修繕、管理、維護費用,而預納費用予被
告以為支付,倘認定係屬公共基金而不得返還餘額予預納者
,豈非僅由部分區分所有權人繳納超逾應分擔之修繕、管理
、維護費用以外之管理費且數額並非同一,且數額並非同一
,是被告預收之管理費能否認定係屬公共基金,尚非無疑。
況縱認該等預收管理費屬公共基金,惟原告第一屆管理委員
會於108年2月15日召開之108年2月份例行管理委員會議,業
於臨時會議題三代管期間支出費用協商討論案決議:因支出
部分雙方無法形成共識,為顧及所有住戶權益由建商依買賣
合約精神就代管期間收支核算後逕行退款予住戶等情,有該
次會議記錄在卷可稽(見本院卷第203至219頁),而系爭社
區公共基金之管理及運用,本屬管理委員會之職權行使範圍
,原告既未舉證證明第一屆管理委員會就當年度公共基金之
收支、保管及運用執行情形,於區分所有權人會議為會務報
告時,經區分所有權人會議為反對決議,自對全體區分所有
權人發生拘束力,則被告依據原告於108年2月15日所為決議
,將預收管理費之收支餘額,發還予預納者(見本院卷第12
3至135頁),於法尚無不合。準此,縱認被告向原告陳報代
管期間總支出為2,969萬3,297元,經原告核對支出憑證明細
僅為2,547萬0,818元,尚有差額422萬2,479元,惟揆諸前揭
說明,預收管理費之收支餘額既已經原告於108年12月15日
決議應發還予預繳之區分所有權人,原告自已非權利人,則
縱有支出差額,原告亦不得再向被告請求。從而,原告請求
被告應給付代管期間預收管理費支出差額422萬2,479元,應
屬無據,不應准許。
五、綜上所述,原告依據公寓大廈管理條例第20條第1項規定,
請求被告給付48萬4,557元,及自起訴狀繕本送達翌日即112
年12月20日起至清償日止,按年息百分之5計算之利息,為
有理由,應予准許;逾此部分之請求,為無理由,應予駁回
。
六、又本判決命被告給付金額未逾50萬元,依民事訴訟法第389
條第1項第5款規定,應依職權宣告假執行,並依被告聲請酌
定相當之擔保金額准許被告供擔保後免為假執行。至原告敗
訴部分,其假執行之聲請失所依據,應併予駁回
七、本件事證已臻明確,兩造其餘主張、攻擊或防禦方法及所提
之證據,經本院審酌後,認均核與本案判決結果不生影響,
爰毋庸逐一再加論述。
八、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 2 月 17 日
民事第三庭 法 官 王士珮
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 2 月 17 日
書記官 李依芳