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搜尋結果：租賃契約終止

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遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度簡字第11號原告桃園市社會住宅服務中心法定代理人王明鉅訴訟代理人程光儀律師複代理人林泓均律師訴訟代理人張義群律師張庭維律師被告呂妤葵上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國114年1月8日辯論終結，本院判決如下：　　主　文一、被告應給付原告新臺幣玖萬柒仟伍佰零參元，及自民國一一三年十月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔百分之六十七，餘由原告負擔。四、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣玖萬柒仟伍佰零參元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序方面：一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。原告起訴時原聲明：㈠被告應自門牌號碼桃園市○ ○區○○○路○段00○0號6樓房屋（下稱系爭房屋）遷出，並將該房屋騰空返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）7萬 5,577元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 %計算之利息。㈢被告應自民國112年12月16日起至騰空返還第一項房屋之日止，按月給付原告1萬2,600元，及自各期應給付之翌日（每月16日）起至清償日止，按年息5%計算之利息；嗣因被告於113年3月31日遷出系爭房屋，原告遂撤回原聲明第1項遷讓房屋之請求，並變更聲明為被告應給付原告1 4萬6,002元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（本院訴字卷第87頁）。核原告上開撤回聲明第1項部分，因被告就此部分未為言詞辯論，依上開規定，無須得被告同意，故原告撤回一部起訴已生效力；至上開聲明之變更，係減縮應受事項之聲明，且其請求之基礎事實同一，揆諸前揭規定，並無不合，應予准許。　二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：㈠兩造於111年8月11日簽立「中壢一號社會住宅租賃契約書」（下稱系爭租約），並經本院公證處公證在案（公認證字號：111年度桃院公字第0000000號）。依系爭租約之約定，系爭房屋租賃期間自111年11月1日起至114年10 月31日止，被告應按月給付租金6,300元，如逾期繳納租金，應按系爭租約第3條第3款約定給付違約金，又如積欠租金達2個月，原告得終止系爭租約；倘被告未依約返還房屋，原告除得請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求按租金一倍計算之違約金。被告自112年5月起即未繳納房屋租金，故原告於同年7月5日寄送存證信函催告被告於函到14 日內清償積欠租金，並表示逾期不繳將終止系爭租約，然未獲置理，原告遂以桃園永安郵局存證號碼399號存證信函向被告為終止系爭租約，及請被告將系爭房屋回復原狀點交返還原告之意思表示，該存證信函已於112年8月10日送達被告，惟被告迄至113年3月31日始自系爭房屋遷出，是被告應給付原告自112年5月1日起至112年8月10日止之租金2萬932元、逾期繳納租金之違約金1,131元，暨自112年8月11日起至1 13年3月31日止相當於租金之不當得利4萬8,368元，及逾期遷讓房屋之違約金4萬8,368元。㈡系爭租約之公證費用3,000 元原由兩造平均負擔，惟被告承租期間未滿一年即遭終止租約，依系爭租約第5條第3款約定，公證費用改由被告全額負擔，是被告應給付原告另二分之一公證費用1,500元。㈢再被告於返還系爭房屋時，未依系爭租約第11條約定，依原況及設備移交原告，致原告需額外派工修繕房屋設備，支出修復費用3萬5,700元，被告復未繳清所積欠之水、電、瓦斯費用共計2,003元、磁扣費用600元，於扣除保證金1萬2,600元後，被告尚須給付原告2萬5,703元。為此，爰依系爭租約及不當得利之規定，提起本件訴訟等語。㈢並聲明：被告應給付原告14萬6,002元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述　　。　　三、原告主張被告於111年8月11日向原告承租系爭房屋，並簽立系爭租約，租賃期間自111年11月1日起至114年10月31日止，每月租金6,300元，而被告自112年5月起即未繳納租金，原告於同年7月5日寄送桃園永安郵局312號存證信函催告被告於函到後14日內給付積欠之租金，該存證信函於同年月6 日送達被告，惟被告逾期仍未給付，原告遂於同年8月10日以桃園永安郵局399號存證信函向被告為終止契約之意思表示，系爭租約業於112年8月10日終止等情，業據其提出系爭房屋土地建物查詢資料、稅籍證明書、系爭租約、本院公證書、存證信函暨回執等件為證（見壢簡字卷第9頁、第14至2 4頁），又被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日未到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3 項、第1項規定，應視同自認原告之主張，是原告上開主張，堪信為真實。　四、本院之判斷：　㈠查原告主張被告自112年5月起即未繳納租金，迄至112年8月1 0日系爭租約終止時，計積欠租金2萬932元【計算式：6,300 ×(3+10/31）＝20,932，元以下四捨五入】之事實，業據其提出系爭租約及上開存證信函為憑，並為被告所不爭執，堪認原告之主張為真實，是原告請求被告給付租金2萬932元，應屬可採。　㈡按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294 號判決參照）。查系爭租約業於112 年8月10日終止，此後被告即已喪失繼續占有系爭房屋之正當權源，其繼續占有系爭房屋自屬無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，而應返還原告相當於租金之不當得利。依此，原告請求被告按月租金額即每月6,300元，給付自系爭租約終止翌日即112年8月11日起，至原告遷出系爭房屋之日即113年3月31日止，相當於租金之不當得利4萬8,368元【計算式：6,300×（7＋×21/31）＝ 48,368】，亦屬有據。　㈢按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條定有明文。又違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之數額，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異(最高法院8 2年度台上字第2529號裁判意旨參照)。原告另依系爭租約第 3條第3項：「乙方（即被告）應依前款約定之繳款方式如期繳交租金，不得以任何理由拖延或拒絕。逾期未繳上開費用者，甲方（即原告）得依下列基準加收違約金：㈠逾期繳納未滿一個月者，照欠額加收千分之五。但逾期五日以內繳納者，免予加收違約金。㈡逾期繳納一個月以上，未滿二個月者，照欠額加收千分之十。㈢逾期繳納二個月以上，未滿三個月者，照欠額加收千分之十五。㈣依此類推，每逾一個月，加收千分之五，最高以欠額之百分之三十為限。」，請求被告給付逾期繳納租金之違約金1,131元；暨依系爭租約第1 1條第3項：「乙方未依約返還房屋時，甲方除得向乙方請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求前開月租金額一倍之違約金。」，請求被告給付逾期遷讓房屋之違約金4 萬8,368元。本院審酌社會住宅於性質上只租不售，且係為解決青年及弱勢家戶的基本居住需求之政策目的，認原告因被告未依約繳納租金及遷讓房屋所受之損害，除租金及租金利息損失外，尚難認有其他高額損害，且原告已請求被告給付租金及相當於租金之不當得利，業如前述，若再課予被告高額違約金給付義務，殊非公允，故本院認為原告所得請求之上開違約金全部，應酌減至1,000元，始為適當。　㈣再系爭租約第5條第3款約定「房屋租賃公證費用由甲、乙雙方各負擔二分之一，但乙方於簽約後至租期開始前解除契約或承租期間未滿一年終止租約，該費用由乙方負擔」，依原告提出之桃園市政府稅務局房屋稅籍證明書，系爭房屋之課稅現值為89萬400元（見壢簡字卷第14頁），則依公證費用標準表所示，公證之費用為3,000元，又本件確係因可歸責於被告之事由，於承租期間未滿一年終止租約，故原告依照上開約定請求被告負擔公證費用之全部，即應給付原告公證費用1,500元，亦屬有理，應予准許。　㈤又系爭契約第11條約定：「租期屆滿或租賃契約終止時，乙方應即時將房屋依原移交狀況返還甲方、清空私人家具及物品、遷出戶籍、將租金、水、電、瓦斯費等或其他依約應繳納之費用全數繳清並檢附相關證明予甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利。前款房屋之返還，甲方應依原交付乙方之屋況及設備，經甲方（或甲方委託之管理人員）及乙方共同完成屋況及設備之移交手續。如乙方未會同移交，經甲方定期催告仍不會同者，視為完成移交。移交當日房屋及設備如有未復原情形，由甲方派工修繕，修繕所需費用甲方得逕自第四條之保證金扣除，乙方不得異議，如有不足，仍得向乙方請求賠償。」查原告主張被告於113年3月31日交還系爭房屋時，未將屋況復原，致原告支出退租屋刷漆/清潔工程費用3 萬5,700元，且被告尚積欠磁扣費用600元，及113年3月31日前之瓦斯費518元、水費323元、電費1,162元未繳納，以上合計3萬8,303元等情，業據其提出良福公寓大廈管理維護股份有限公司銷貨明細、電子發票證明聯、完工驗收（付款）確認單、退租屋清潔工作記錄、欣桃天然氣股份有限公司繳費憑證、台灣自來水公司各項費款繳費憑證、台灣電力公司繳費憑證、桃園市社會住宅磁扣補發申請費用調整公告、退租點交單、感應磁扣（卡）申請書等件為證（見訴字卷第53 至65頁、簡字卷第9頁），並為被告所不爭執，則原告依系爭租約第11條約定，於扣除保證金1萬2,600元後，請求被告給付2萬5,703元，亦屬有據。五、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告給付9萬7,503元（計算式：20,932＋48,368＋1,000＋1,500＋ 25,703＝97,503），及自起訴狀繕本送達翌日即自113年10月 15日起（見本院卷第81頁）至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、本判決所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第38 9條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行；本院併依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權酌定相當之擔保金額宣告被告預供擔保後，得免為假執行。七、本件事證已臻明確，原告其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　劉佩宜以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃忠文

2025-01-24

TYDV-113-簡-11-20250124-2

北簡

臺北簡易庭

返還不當得利

臺灣臺北地方法院民事裁定　　　　　　　　　　　　　　　　 112年度北簡字第12536號原告魏炯耀訴訟代理人蕭富山律師吳明翰律師被告魏炯峯上列原告與被告魏炯峯間返還不當得利事件，原告於民國113年6 月5日提出民事訴之變更追加㈢狀為訴之追加，於同年11月19日確認不再變更，追加後聲明為：一、被告應給付原告新臺幣（下同）420,853元，及附表所示利息起算日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、被告應自113年7月1日起至門牌號碼新竹市○○街000號及新竹市○○街00號1樓建物之租賃契約終止日（即116年2月28日），按月給付原告15,000元。則就該聲明第一項訴訟標的金額為420,853元；第二項訴訟標的價額核定為4 80,000元（計算說明：存續期間共32個月，15,000×32＝480,000 ），合計900,853元，應繳第一審裁判費9,910元，扣除前繳裁判費3,090元、1,210元後，尚應補繳5,610元。茲依民事訴訟法第2 49條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達後5日內向本庭補繳上開裁判費，逾期不繳，即駁回原告追加之訴，特此裁定。中華民國 114 年 1 月 24 日臺北簡易庭法官郭麗萍以上正本係照原本作成。如不服本裁定關於核定訴訟標的價額部分，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費；其餘關於命補繳裁判費部分，不得抗告。中華民國 114 年 1 月 24 日書記官陳怡如

2025-01-24

TPEV-112-北簡-12536-20250124-2

簡

臺北高等行政法院地方庭

住宅補貼－租金補貼

臺北高等行政法院判決地方行政訴訟庭第三庭 113年度簡字第291號 114年1月13日辯論終結原告吳俊逸被告內政部國土管理署代表人吳欣修訴訟代理人李志澄律師上列當事人間住宅補貼租金補貼事件，原告不服內政部中華民國 113年6月24日台內法字第1130025161號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、事實概要：　原告於民國111年10月14日，持承租臺南市○○區○○路00000號房屋(下稱A房屋)之租賃契約，向被告申請111年度「三百億中央擴大租金補貼專案計畫」之租金補貼，經被告以112年3 月9日營署財字第1121008945號函(下稱原核定函)核定原告為租金補貼核定戶（核定編號：111T602197），並自112年1 月起至同年9月止，按月核撥租金補貼款5,760元至原告指定帳戶。嗣原告於112年9月19日向被告提出租金補貼租賃契約變更申請書（下稱變更申請書），自述已於同年1月4日終止 A房屋之租賃契約，改承租臺南市○○區○○路000號6樓之17房屋（下稱B房屋）。惟經被告審查後發現，原告未於A房屋租賃契約消滅3個月內檢附B房屋租賃契約，不符行為時之「三百億中央擴大租金補貼專案計畫作業規定」（下稱系爭作業規定）第11點第1項第1款規定，爰依同規定第12點第1項規定，以113年4月17日國署住字第1131049945號函(下稱原處分)撤銷原核定函，並命原告返還自112年1月5日至9月30日所溢領之租金補貼共51,097元（計算式：5,017〈1月份，5,7 60×27/31=5016.7，小數點以下四捨五入〉+5,760×8〈2月份至 9月份〉）。原告不服，提起訴願經駁回後，提起本件行政訴訟。　二、原告主張：　㈠112年9月19日我提出變更申請書時，因與B房屋之新房東就租賃契約是否存續之爭議在臺灣臺南地方法院（下稱臺南地院）訴訟中，而後該案於上訴審調解成立，調解筆錄明確記載我於112年1月5日至112年9月30日之期間就B房屋之租賃契約繼續存在，因此原處分違法等語。　㈡並聲明：訴願決定及原處分均撤銷。三、被告則以：　㈠原告之原租賃契約於112年1月4日終止，卻未於3個月內補提新租賃契約以供審核，遲至112年9月19日始提出變更申請書，已逾3個月。又依原告所提之臺南地院112年度新簡字第30 3號判決並未認定原告為B房屋之承租人，原告雖於112年12 月12日與出租人達成調解，然原告未於期限內補正新租賃契約，故被告撤銷原核定函，請求原告返還溢撥之租金補貼，並無違誤等語。　㈡並聲明：原告之訴駁回。四、本件爭點：　　被告以原處分撤銷原核定函，並請求原告返還溢領款項，是否合法？　　五、本院之判斷：　㈠應適用之法令： 1.行政程序法： ⑴第117條規定：「違法行政處分於法定救濟期間經過後，原處分機關得依職權為全部或一部之撤銷；其上級機關，亦得為之。但有下列各款情形之一者，不得撤銷︰一、撤銷對公益有重大危害者。二、受益人無第119條所列信賴不值得保護之情形，而信賴授予利益之行政處分，其信賴利益顯然大於撤銷所欲維護之公益者。」 ⑵第119條第2款規定：「受益人有下列各款情形之一者，其信賴不值得保護︰二、對重要事項提供不正確資料或為不完全陳述，致使行政機關依該資料或陳述而作成行政處分者。」　⑶第127條第1項前段規定：「授予利益之行政處分，其內容係提供一次或連續之金錢或可分物之給付者，經撤銷、廢止或條件成就而有溯及既往失效之情形時，受益人應返還因該處分所受領之給付。」 2.住宅法　⑴第9條第1項第3款規定：「為協助一定所得及財產以下家庭或個人獲得適居之住宅，主管機關得視財務狀況擬訂計畫，辦理補貼住宅之貸款利息、租金或修繕費用；其補貼種類如下：三、承租住宅租金。」　⑵第12條第1項：「第9條第1項第1款至第3款補貼之申請資格、應檢附文件、自有一戶住宅之認定、無自有住宅或二年內建購住宅之認定、租金補貼額度採分級補貼之計算方式、評點方式、申請程序、審查程序、住宅面積、期限、利率、補貼繼受及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之。」　3.系爭作業規定：　⑴第11點第1項第1款規定：「本專案計畫租金補貼期間屆滿前租賃契約消滅，再租賃房屋者，依下列規定辦理：（一）受補貼者應於租賃契約消滅3個月內檢附符合第5點及第6點第2 款規定之新租賃契約，主辦機關自起租日起，按月續撥租金補貼。補貼金額應按原核定之每月補貼金額上限分級、加碼倍數及新租賃房屋所在地之直轄市、縣（市）補貼金額上限核算。」　⑵第12點第1項第2款、第2項規定：「(第1項)受補貼者有下列情事之一時，主辦機關應自事實發生之日起停止租金補貼，並撤銷或廢止原補貼之處分，追繳其溢領之租金補貼；涉及第4款者，並追究相關刑事責任：(二）租金補貼期間屆滿前，租賃契約消滅或出租人死亡，未依前點第1項或第2項規定辦理。」「(第2項)停止租金補貼後，溢領租金補貼者應按該月之日數比例返還其溢領金額。……。」　⑶系爭作業規定係就租金補貼適用之對象、範圍、方法而訂定，核屬對特定群體之政策性給付行政措施，並未逾越母法即住宅法之授權，亦符合層級化法律保留原則之要求，被告自得適用。　㈡前提事實：　　事實概要欄所述之事實，除上開爭點外，其餘均為兩造所不爭執，並有租金補貼申請書（原處分卷第1至4頁）、原處分（原處分卷第11至12頁）、被告113年5月24日國署住字第11 31083436號更正函（原處分卷第15頁）、訴願決定書（原處分卷第37至40頁）、A房屋租賃契約書（訴願卷第51至52頁）、B房屋租賃契約書（原處分卷第32至34頁）、原核定函（原處分卷第5至6頁）、變更申請書（原處分卷第9頁）、租金補貼明細（訴願卷第45頁）、臺南地院112年度新簡字第303號判決（本院卷第19至25頁）、臺南地院112年度簡上移調字第16號調解筆錄（下稱系爭調解筆錄，原處分卷第24 至25頁）各1份附卷可稽，此部分之事實，堪以認定。　㈢原處分撤銷原核定函，並請求返還溢領之租金補貼，於法無違：　1.經查，原告以承租A房屋之事實向被告申請租金補貼獲准，然其於補貼發放期間之112年1月4日終止A房屋租賃契約，始終未依系爭作業規定第11點第1項第1款規定以及原核定函說明三，提出新租賃契約供被告審核原告是否仍符合租金補貼請領要件等情，前已認定，此部分亦為原告所不爭執（本院卷第90頁）。是以，具持續性效力之原核定函因欠缺符合補貼發放之房屋租賃事實，自112年1月5日起變為違法，被告依系爭作業規定第12點第1項第2款、行政程序法第117條本文規定撤銷原核定函，自屬合法。　2.至原告雖以112年12月12日作成之系爭調解筆錄第1點，主張其於112年1月5日至9月30日間為B房屋之承租人，故被告不得撤銷原核定函云云。然原告並未於期限內完成補正，前已敘明。復依行政程序法第117條但書規定，原告必須具有值得保護之信賴利益，且該利益顯然大於撤銷所欲維護之公益，被告始不得撤銷違法行政處分。審酌原告自陳知悉應於A 房屋租賃契約終止後3個月內補正新租賃契約等語（本院卷第89至90頁），然其因與B房屋之房東即訴外人林文國爭執僅願負擔租金6,000元而非8,000元，故雙方遲未能簽訂B房屋之租賃契約，訴外人亦起訴請求原告返還無權占有之B房屋。嗣至上訴審調解程序，原告方同意負擔8,000元租金，讓B房屋之租賃契約存續乙節，此有臺南地院112年度新簡字第303號判決（本院卷第20至21頁）、系爭調解筆錄（原處分卷第24頁）各1份在卷足憑，可見原告明知應補正新租賃契約，然卻出於自身因素未能補正，其未提供正確租賃資料致原處分違法，應有行政程序法第119條第2款所定信賴不值得保護之情形，其主張被告違法撤銷原核定函，於法無據。㈣綜上所述，被告以原處分撤銷原核定函後，依同法第127條第 1項前段規定，向原告請求返還無法律上原因所溢領之租金補貼共51,097元，並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合。原告訴請撤銷原處分為無理由，應予駁回。六、本件判決基礎已經明確，兩造其餘的攻擊防禦方法及訴資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必要，一併說明。七、結論：原告之訴無理由，應予駁回。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊甯伃一、上為正本係照原本作成。二、如不服本判決，應於送達後20日內，以原判決違背法令為理由，向本院地方行政訴訟庭提出上訴狀並表明上訴理由（原判決所違背之法令及其具體內容，以及依訴訟資料合於該違背法令之具體事實），其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內補提理由書；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造人數附繕本）。三、上訴未表明上訴理由且未於前述20日內補提上訴理由書者，逕以裁定駁回。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日　　　　　　　書記官呂宣慈

2025-01-23

TPTA-113-簡-291-20250123-1

訴

臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事裁定 114年度訴字第10號原告陳信瑋被告黃敏華上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院裁定如下：　　主　文原告應於裁定送達後五日內補繳裁判費用新臺幣貳萬陸仟玖佰參拾捌元，逾期不補正，即駁回起訴。　　理　由一、按訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準。以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77之1條第1項、第2 項及第77之2條第1項前段、第2項分別定有明文。又房屋及土地為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，故房屋所有人對無權占有人請求遷讓交還房屋之訴，應以房屋起訴時之市場交易價額，核定其訴訟標的之價額，不得併將房屋坐落土地之價額計算在內；另請求給付欠租金額與租約終止後之租賃物返還請求權、所有權返還請求權間，二者訴訟標的並不相同，亦非同時存在，無主從關係，其價額應合併計算；至租約終止後請求相當於租金之不當得利部分，則屬附帶請求，不併算其價額（最高法院102年度台抗字第429號、106 年度台抗字第1221號、107年度台抗字第897號裁定意旨參照）。二、經查，原告起訴聲明：㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○街0 000號7樓房屋(下稱系爭房屋)騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）8萬4,000元，並自民國113年9月1 日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告2萬1,000元。本件原告起訴聲明第㈠項之系爭房屋價值為253萬4,539元等情，有新北市政府地政局113年12月5日新北地價字第1132420445號函暨新北市蘆洲區建物現值調查估價表附卷可參（見本院11 3年度重簡字第2436號卷第93至95頁）；聲明第㈡項前段，係請求給付租賃契約終止前，被告積欠之系爭房屋租金，與聲明第㈠項無主從關係，而聲明第㈡項後段，係請求相當於租金之不當得利，揆諸上開規定，原告起訴聲明第㈠項之訴訟標的價額應核定為253萬4,539元、聲明第㈡項前段之訴訟標的金額為8萬4,000元，應與聲明第㈠項合併計算，至聲明第㈡項後段部分，則不併算其價額。三、從而，本件訴訟標的價額核定為261萬8,539元（計算式：25 3萬4,539元＋8萬4,000元＝261萬8,539元），應徵收第一審裁判費2萬6,938元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達後5日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　22　　日　　　　　　　　　民事第七庭審判長法　官陳映如　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官李昭融　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　劉婉甄以上正本係照原本作成。如對本裁定關於核定訴訟標的價額部分抗告，應於裁定送達後10 日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費；關於命補繳裁判費部分，不得抗告。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　22　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊佩宣

2025-01-22

PCDV-114-訴-10-20250122-1

訴

臺灣臺中地方法院

回復原狀等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第3270號原告國家科學及技術委員會中部科學園區管理局法定代理人許茂新訴訟代理人陳奕勳律師被告利通能源科技股份有限公司兼法定代理人何義純上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國114年1月9日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應將臺中市○○區○○路00號3樓房屋全部騰空並回復原狀。被告應連帶給付原告新臺幣103萬79元，及自民國113年11月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。訴訟費用由被告連帶負擔。本判決第一項於原告以新臺幣69萬3,900元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣208萬1,700元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項於原告以新臺幣34萬3,360元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣103萬79元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序事項：　　言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385條第1項前段定有明文。本件被告均經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無同法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項：一、原告起訴主張：　㈠被告利通能源科技股份有限公司(下稱被告公司)向原告承租臺中市○○區○○路00號3樓廠房(下稱系爭廠房)，雙方於111年 11月15日簽訂中部科學園區廠房租賃契約書（下稱系爭契約），租期自民國112年1月1日起至113年12月31日止，租金為每月新臺幣(下同)148,372元，並另行加計給付營業稅，共為155,791元，依約須於租期前一月15日前支付，系爭廠房之水電費及公共水電費均由被告公司負擔。另被告何義純為系爭契約之連帶保證人。　㈡依兩造簽立系爭契約第16條第3款約定，如乙方即被告（下同）遲延繳付租金，以擔保金抵償後，達2個月以上者，甲方即原告（下同）得隨時通知被告終止租約，收回廠房。因被告公司自112年11月起至113年2月即未繳納租金、電費、水費及逾期違約金等費用，並遭斷水斷電，經原告多次催繳，惟被告仍未支付，原告乃以113年3月21日函通知被告，系爭契約自113年3月31日終止。又於系爭契約終止後，因被告公司均未依照系爭契約第10條第2項及第17條第1項約定回復原狀及搬遷，被告公司遲至113年6月11日始將系爭廠房交還原告，惟點交時，系爭廠房內尚遺留室內裝修、空調及監控設備尚未拆除復原，並有部分租賃設備毀損、滅失，經原告於 113年6月14日函請被告於113年8月10日前回復原狀，然被告公司迄今仍尚未將系爭廠房全部騰空並回復原狀，故原告依系爭契約第17條第1項及10條第2項約定，請求被告將系爭廠房全部騰空並回復原狀返還原告。且被告依照系爭契約尚積欠原告：　1.被告公司自112年11月起至113年3月止，積欠租金778,955元 (含稅)及租金調漲差額5,027元(含稅)，扣抵租賃保證金287 ,172元，尚欠496,810元(計算式如附表1所示)。　2.被告公司自租約終止翌日(即113年4月1日)起至點還之前一日(即113年6月10日)止，無權占用系爭廠房相當於租金之不當得利(或懲罰性違約金)367,421元，扣抵被告公司另案宿舍保證金32,119元，尚欠335,302元(計算式如附表2所示)。　3.依系爭契約第7條第1項第2款約定：「乙方未依約定期限繳納租金及應繳之水電費(含公共水電費)者，應按下列規定繳付懲罰性違約金，但於約定期限屆滿後兩工作天內完成補繳者，免收違約金；…(二)逾期繳納一個月以上者，按應繳總額加收百分之五違約金。」被告公司自112年11月起即未繳納租金，依上開契約約定，被告公司前所積欠之租金，按繳納總額加收百分之5之違約金，共37,334元。【計算式：〈每月租金148,372元×5%×5個月〉+〈租金調漲差額（149,968元-1 48,372元)×3個月×5%〉=37,334元】。　4.被告公司自112年10月至113年1月24日止，欠繳之電費153,5 57元及復電規費2,847元，合計共156,404元。　5.被告公司自112年11月23日起至113年2月21日止，欠繳之水費2,641元及復水規費1,588元，合計共4,229元。　6.綜上，被告公司上開積欠租金、租金調漲差額、相當於租金之不當得利、違約金、水電費及復水復電規費，尚欠共1,03 0,079元(計算式：496,810元+335,302元+37,334元+156,404 元+4,229元=1,030,079元) 　7.被告何義純為系爭契約之連帶保證人，自應與被告公司就上開1至5之金額，負連帶清償之責。　㈢綜上，原告爰依系爭契約、不當得利及連帶保證之法律關係提起本訴，並聲明：⒈如主文第1至2項所示。⒉願供擔保，請准宣告假執行。二、被告均經合法通知，未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、得心證之理由：　㈠查原告主張之上開事實，業據其提出與所述相符之房屋稅繳款書、系爭契約、原告113年3月21日通知終止租約函、原告 113年6月14日檢送廠房點交退紀錄表函、原告113年8月2日限期缺失改善及回復原狀函、原告113年6月4日通知繳納電費及復電規費函、臺灣電力公司繳費憑證、臺灣自來水公司各項費款繳費憑證、原告113年2月26日通知調漲租金函、原告製作之請款金額明細表為證（見本院卷第21至55頁），被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日均不到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項之規定，視同自認，堪信原告主張之事實為真正。　㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承　　租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終　　止租約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額非達2個月之租　　額，不得依前項之規定終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項前段、第455條前段分別定有明文。又依系爭契約第17條第1項約定：「於本約租賃期間屆滿或經終止時，乙方應將本約廠房回復原狀，騰空交還甲方。」、第10條第2項約定：「本約廠房或其公共設施如有毀損、滅失之情事，乙方應負回復原狀及損害賠償責任；因第三人之行為所致者，亦同，乙方應自行向該第三人求償。但乙方已盡前項之注意義務，仍因天災或其他不可抗力之事由所致之毀損、滅失，不在此限。」。查原告主張被告公司自112年11月起至113年3月未繳納租金778,955 元(含稅)及租金調漲差額5,027元(含稅)，而原告遂以租賃保證金287,172元抵銷被告公司欠繳113年2月租金及被告公司欠繳113年1月租金中之131,381元，經抵銷後被告公司尚欠496,810元（計算式：778,955元+5,027元-287,172元=496 ,810），故被告遲延繳付租金之數額前經以保證金抵償後已逾2個月（2個月租額為155,791元x2=311,582元，含稅），經原告多次催繳，然被告公司仍未繳納，原告遂於113年3月 21日函告被告於113年3月31日終止兩造間之租約，被告公司本應返還系爭廠房，惟被告於收受原告上開函文後，相應不理，迄至113年6月11日始遷出系爭廠房，然系爭廠房內尚遺留室內裝修、空調及監控設備尚未拆除復原，並有部分租賃設備毀損、滅失等情，業如前述，是堪認被告公司於113年3 月21日前確已積欠達2期以上之租金未繳納，經原告多次催繳未果，故於113年3月21日函被告公司表明因被告公司欠繳租金及逾期罰金，以保證金抵償後，已達系爭契約終止條件，故而於113年3月31日終止兩造間系爭契約之意思表示無訛。基上，依上開說明，當足認兩造間系爭契約確已於113年3 月31日經原告為合法終止甚明，從而，系爭租賃契約既已終止，則被告公司本應於系爭租賃契約終止後，將系爭廠房租賃物騰空及回復原狀；然被告公司迄未將系爭廠房全部騰空並回復原狀，亦如前述，則原告依系爭契約之回復原狀請求權等約定，請求被告將系爭廠房全部騰空並回復原狀，自屬有據，應予准許。　㈢復按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還　　其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民　　法第179條亦定有明文；再按無權占有他人房屋，可能獲得　　相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上　　字第1695號判例意旨參見）。查被告公司於113年3月31日系　　爭租約經原告合法終止後，仍無權占有系爭廠房，迄至113 　　年6月11日始將系爭廠房點交歸還原告，然系爭廠房迄未遷　　讓（尚遺留室內裝修、空調及監控設備尚未拆除復原，並有部分租賃設備毀損、滅失）返還原告，業經本院審認如前，揆諸上開說明，則被告公司於上開期間當受有利益，致原告受有損害無疑。準此，審以被告公司向原告租賃系爭廠房所約定之租金為每月155,791元(含稅)，是原告主張於租賃期限終止翌日起即113年4月1日起至被告公司點還之前一日止即於113年6月10日，被告仍無權占有系爭房屋使用，受有相當於上開租金之利益，並使原告受相當於租金即每月155,79 1元(含稅)之損害，應屬可採。又系爭房屋每月租金原本148 ,372元（未稅，系爭契約第6條第1項約定），而自113年1月 1日起，中部科學園區台中園區一、二期標準廠房租金單價由每平方公尺93元調漲為每平方公尺94元（未稅），系爭廠房面積共1,595.4平方公尺，故自113年1月1日起每月調漲後租金為157,466元(含稅，計算式：94元×1,595.4㎡×1.05=157 ,466元，元以下四捨五入），故原告得向被告公司請求自11 3年4月1日起至113年6月10日止相當於租金之不當得利金額為367,421元(含稅，計算式：每月租金157,466元x2月+157, 466元/30日x10日＝367,421元，元以下四捨五入）。而原告以另案之宿舍租賃保證金抵銷32,119元後，被告公司尚欠33 5,302元（計算式：367,421元-32,119元=335,302元），從而，原告請求被告公司給付上開相當於租金之不當得利335, 302元，應屬有據，當予准許。　㈣又查，觀諸系爭契約第7條第1項約定：「乙方未依約定期限　　繳納租金及應繳之水、電費（含公共水電費）者，應按下列　　規定繳付懲罰性違約金，但於約定期限屆滿後2工作天內完　　成補繳者，免收違約金：一、逾期繳納未滿一個月者，按應　　繳總額加收百分之1違約金。二、逾期繳納一個月以上者，　　按應繳總額加收百分之5違約金。」，且系爭契約第6條第1 　　項明定被告公司應於每月15日前繳納次月之租金，兩造已明　　定租金繳納之期限，如逾期繳納達一個月以上者，應依系爭　　契約第7條第1項之規定，按應繳總額加收百分之5之給付懲　　罰性違約金。然查，被告公司欠繳112年11月至113年3月共5 　　個月租金，已達一個月以上，已如前述，是應依上開規定加　　計違約金37,334元【計算式：〈每月租金148,372元×5%×5個月〉+〈租金調漲差額（149,968元-148,372元)×3個月×5%〉=37 ,334元】。　㈤又依系爭契約第6條第2項約定：「乙方應自行負擔水電費，並於繳納租金同時一併繳納公共水電費。」、系爭契約第17 條第1項約定：「於本約租賃期間屆滿或經終止時，乙方應將本約廠房回復原狀，騰空交還甲方。」及民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」。而查，被告公司固於113年6月11日將系爭廠房交還予原告，然被告公司確未繳納112年10月30日至113年1月24日之電費153,557元及112年11月23日至113年2月21日之水費2,641 元，並遭斷水斷電，致原告為回復系爭廠房原本之供水供電狀態，乃代被告繳納上開電費、水費、復電規費2,847元及復水規費1,588元，均如前述，是被告公司當屬無法律上之原因而受有上開費用債務減免之利益，致原告受有損害無疑，從而，原告依系爭契約約定及民法第179條規定，請求被告公司給付上開代繳水電費及復水復電規費即不當得利160, 633元(計算式：153,557元+2,847元+2,641元+1,588元=160, 633元)，當屬有據，應予准許。　㈥再按系爭契約第22條第2項約定：「乙方如有違反本約各條　　款時，連帶保證人應與乙方負連帶履行責任，並同意放棄民　　法第745條之先訴抗辯權。」，而查，被告何義純乃係擔任　　被告公司就系爭契約之連帶保證人責任，如前所述，則依上　　開約定及連帶保證契約規定，自應就被告公司上開債務之履　　行，擔負連帶給付之責，準此，原告依系爭契約及連帶保證　　之法律關係，請求被告何義純與被告公司就上開清償款項負　　連帶賠償責任，當屬有據，應予准許。　㈦又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告對被告公司主張之給付租金、相當於租金之不當得利、因遲延給付所生之違約金、代墊水電費及復水復電規費之債權，核屬無確定期限之給付，原告請求被告給付1,030,079元(計算式：496,810元+335,302元+37,334元+1 60,633元=1,030,079元)自起訴狀繕本送達翌日即113年11月 26日起(被告2人均係於113年11月25日合法送達，見本院卷第71頁)至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，與前揭規定，核無不合，應予准許。　㈧綜上所述，原告依據系爭契約、不當得利及連帶保證法律關　　係，請求如主文第1至2項所示，均為有理由，應予准許。四、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，與民事訴訟法第390 條第2項之規定並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；併依民事訴訟法第392條第2項規定，職權酌定相當擔保金額准被告得預供擔保後，免為假執行。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　22　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　顏銀秋上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　22　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　許馨云附表1：項次項目計算金額(新臺幣) (含5%營業稅) 請求金額 (新臺幣) 備註 1 112年11月份租金 155,791元 155,791元未稅租金148,372元×1.05 2 112年12月份租金 155,791元 155,791元未稅租金148,372元×1.05 3 113年1月份租金 155,791元 24,410元該月租金以保證金131,381元抵銷後，剩餘24,410元 4 113年2月份租金 155,791元 0元該月租金以保證金155,791元抵銷，故不再請求113年2月租金。 5 113年3月份租金 155,791元 155,791元未稅租金148,372元×1.05 小計 491,783元 6 113年1月份租金調整差額 5,027元 5,027元未稅租金差額(149,968元-148,372元)×3×1.05 7 113年2月份租金調整差額 8 113年3月份租金調整差額小計 5,027元總計 496,810元附表2：項次項目計算金額 (新臺幣) 請求金額 (新臺幣) 計算式備註 1 113年4月1日至6月10日之不當得利(或懲罰性違約金) 367,421元 335,302元 149,968元×2個月+149,968元×10/30日=349,925元 349,925元×1.05=367,421元 367,421元-32,119元=335,302元以另案宿舍租賃保證金中之32,119元為抵銷，抵銷後剩餘335,302元合計 335,302元

2025-01-22

TCDV-113-訴-3270-20250122-1

羅簡

羅東簡易庭

遷讓房屋

臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決 113年度羅簡字第446號原告許進興訴訟代理人李宜軒被告李玉婷胡哲偉上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於中華民國113年12月23 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告李玉婷應將門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○街○○○巷○號房屋騰空遷讓返還予原告。被告李玉婷應給付原告新臺幣伍萬肆仟元，及自民國一一三年七月一日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬捌仟元。如對其財產強制執行而無效果時，由被告胡哲偉給付之。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。本判決第二項就已到期之部份，得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序部分　　本件被告均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依民事訴訟法第385條第1 項前段之規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分　　一、原告主張：原告為門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○街000巷0號房屋（下稱系爭房屋）之所有人，被告李玉婷於民國112年10月25 日邀集被告胡哲偉為保證人，向原告承租系爭房屋，約定租期為2年即112年11月1日起至114年10月31日止，租金每月新臺幣（下同）18,000元，並應於每月10日前繳納當月之租金，詎被告自承租系爭房屋起，僅繳交5個月（即112年11月1 日至113年3月31日期間）之租金，計算至113年6月30日止，已積欠3個月（113年4月1日至113年6月30日）期間之租金共 54,000元未繳納，又原告於113年5月24日（斯時被告已積欠 113年4月、5月之租金應繳而未繳）已寄發存證信函向被告表明如於7日內未經清償積欠租金即終止兩造間之租賃契約，詎被告經合法送達後仍未於7日內清償積欠之租金，兩造間之租賃契約關係已然終止，而被告於租約終止後，未依約遷讓返還房屋且屬無權占有，已侵害原告之所有權，為此，爰依民法第767條之規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，又被告就其拖欠之房租仍應負清償之責，且於租約終止後繼續使用系爭房屋，每月受有相當於租金之利益，致原告受有損害，原告亦可依民法第179條之規定，請求被告給付相當於租金之利益即每月18,000元等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告。㈡被告應連帶給付原告54,000 元，及自113年7月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告1 8,000元。㈢願供擔保請准宣告假執行。二、被告2人均經本院合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明及陳述。三、本院之判斷：　　 (一)按「承租人應依約定日期，支付租金。」「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。」民法第439條前段、第440條第1項、第2項分別定有明文。又出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7號裁定意旨參照）。再按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」民法第455條前段、第767條第1項前段亦分別定有明文。 (二)查本件原告所主張之前揭事實，業據原告提出與其所述相符之租賃契約、存證信函、兩造間LINE通訊軟體對話紀錄等為憑（見本院卷第17-125頁），而被告2人經本院合法通知後，既未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀答辯以供本院斟酌，依民事訴訟法第280條第3項、第1項之規定，對原告前揭主張之事實已生自認之效力，本院堪認原告前揭主張為真實。是以，本件被告李玉婷為承租人，遲付租金總額達 2個月以上租額，經原告催告其支付租金不為支付，原告行使其終止權，核與民法第440條第1項、第2項之規定相符，應屬有效，是原告與被告李玉婷間之系爭租賃契約既經原告合法終止，被告李玉婷已無占有使用系爭房屋之正當權源，則原告於系爭租約終止後，依民法第767條第1項前段之規定，請求被告李玉婷騰空遷讓返還系爭房屋，應屬有據。 (三)又按「承租人應依約定日期，支付租金。」民法第439條前段定有明文，已如前述。又按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」「不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。」民法第179條、第181條分別定有明文。而無權占有他人不動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。又「租賃關係消滅時...承租人應將租賃住宅返還出租人並遷出戶籍或其他登記。」「承租人未依第1項規定返還租賃住宅時，出租人... 得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額...至返還為止。」兩造間租賃契約第14條第1項、第3項亦約有明文（見本院卷第21頁）。查本件兩造原訂有系爭房屋之租賃契約，嗣經原告合法終止解消，業如前述，則於兩造間之租賃契約解消前，原告依約得請求承租人即被告李玉婷支付每月18,000元之租金，於兩造間之租賃契約解消後，因被告李玉婷仍繼續占有使用系爭房屋，原告亦得依租賃契約第14條第3項或民法第179條之規定，請求被告李玉婷給付相當於租金之利益即每月18,000元。又本件被告李玉婷自承租系爭房屋起，僅僅繳交5個月（即112年11月1日至113年3月31日期間）之租金，已如前述，則原告依前揭規定及約定，請求李玉婷給付54,000元（113年4月1日至113年6月30日期間之租金或相當於租金之利益），及自113年7月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付18,000元，亦應屬有據。 (四)至原告就被告胡哲偉部分，雖亦聲明請求被告胡哲偉遷讓返還系爭房屋（聲明第1項部分），及聲明請求被告胡哲偉就上述(三)所述款項與被告李玉婷負連帶給付責任。惟查本件依兩造所簽立之房屋租賃契約，被告胡哲偉僅為一般保證人，而非承租人或連帶保證人，此有該房屋租賃在卷可查（見本院卷第17-26頁），是被告胡哲偉既非承租人，原告亦未將系爭房屋提供予被告胡哲偉占有使用，原告即尚無從請求被告胡哲偉遷讓返還系爭房屋。又按「稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約。」「保證人於債權人未就主債務人之財產強制執行而無效果前，對於債權人得拒絕清償。」「保證債務，除契約另有訂定外，包含主債務之利息、違約金、損害賠償及其他從屬於主債務之負擔。」民法第739條、第745條、第74 0條分別定有明文。查原告本件請求被告李玉婷為金錢給付之部分，就租賃契約存續期間，係請求被告李玉婷依約給付租金，及租賃契約終止後，係請求被告李玉婷依約給付相當於租金之金額（即上述(三)所示部分），揆諸前開說明，均應在保證人所擔保之範圍內，是就原告本件對被告李玉婷所為金錢給付請求部分，固得請求被告胡哲偉代負履行責任，然於原告就主債務人即被告李玉婷之財產強制執行而無效果前，被告胡哲偉尚得拒絕清償，從而，原告聲明請求被告胡哲偉應就上述(三)所示債務與被告李玉婷負「連帶給付責任」部分，尚屬無據，應僅得請求被告胡哲偉於原告對於被告李玉婷之強制執行而無效果時，應負給付之責。原告對被告胡哲偉逾此部分之請求，尚屬無據。 (五)綜上所述，原告依民法第767條第1項前段之規定，請求被告李玉婷遷讓返還系爭房屋，及依兩造間之租賃契約約定、民法第179條之規定，請求被告李玉婷給付54,000元，及自113 年7月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付18,000元，及依保證之法律關係，請求被告胡哲偉就原告對被告李玉婷上述金錢給付請求之部分，於原告對被告李玉婷之財產強制執行而無效果時，代負被告李玉婷上述金錢給付義務，為有理由，應予准許。逾此部分之主張，則屬無據，應予駁回。四、本件原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，惟本院既已職權宣告之，原告此部分聲請，核僅為促請本院職權發動，自無庸另為准駁之諭知，附此指明。至原告敗訴部分之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後均與判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　20　　日　　　　　　　　　臺灣宜蘭地方法院羅東簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張文愷以上為正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　翁靜儀中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　20　　日

2025-01-20

LTEV-113-羅簡-446-20250120-1

簡上

臺灣桃園地方法院

返還押租金

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度簡上字第10號上訴人福憶實業股份有限公司法定代理人許義忠訴訟代理人湯文章律師複代理人邵啟民律師被上訴人錦誠有限公司法定代理人温振瑞被上訴人宓愛將有限公司法定代理人陳妙生共同訴訟代理人何啓熏律師上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於民國112年10月2 0日本院第一審判決（112年度桃簡字第1504號）提起上訴，本院於113年12月3日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按第二審上訴程序，當事人不得提出新攻擊或防禦方法，但對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充，或如不許其提出顯失公平，並經當事人釋明其事由者，不在此限，固為民事訴訟法第447條第1項第3款、第6款、第2項所明定。惟所謂「對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充」，係指當事人以在第一審已經主張之爭點，即其攻擊或防禦方法（包含事實、法律及證據上之爭點），因第一審法院就該事實、法律及證據上評價錯誤為理由，提起上訴，其上訴理由，仍在第一審審理之範圍內，應允許當事人就該上訴理由，再行提出補強之攻擊或防禦方法，或就之提出其他抗辯事由，以推翻第一審法院就該事實上、法律上及證據上之評價。所謂「如不許其提出顯失公平」，係指為公平正義之實現，如依各個事件之具體情事，不准許當事人提出新攻擊或防禦方法，顯失公平者，應例外准許當事人提出之（本條立法理由參照；最高法院104年度台簡上字第29號判決意旨參照）。查被上訴人於原審請求上訴人於租約終止後返還押租金，上訴人於原審未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀進行答辯，於第二審上訴程序時始以被上訴人交還租賃物時，未依租約規定回復原狀，由上訴人代為回復原狀並支出清除費用，主張以代墊之回復原狀費用與被上訴人請求返還之押租金互為抵銷等語，然上訴人於第二審所提出之上揭抵銷抗辯，係獨立之防禦方法，本非第一審法院應行使闡明之範圍，且該抗辯並非據以補強第一審已提出之防禦方法，或據以推翻第一審法院所為事實上、法律上及證據上之評價。又上訴人之抵銷抗辯，並非於第一審訴訟程序所不能提出者，亦難認不准許其於第二審程序提出此一新防禦方法，將影響其實體法上權利，而導致顯失公平之結果。況被上訴人以上訴人於原審從未提出抵銷之抗辯，其於提起上訴時始提出此項新攻擊防禦方法，於法難謂有據，等語資為抗辯（見本院簡上字卷第103-107頁），而上訴人在被上訴人為前揭抗辯後，仍未就其前開所為抵銷之主張，具有民事訴訟法第447條第1項但書規定之情事，提出可使本院信其主張為真實之證據以釋明之；又上訴人就被上訴人未回復原狀而由其代墊回復原狀費用所生損害，已另行對被上訴人提起損害賠償訴訟，並繫屬於本院第一審程序（即本院113年度訴字第2557號損害賠償事件），足徵於本件第二審程序不允許上訴人提出上揭抵銷抗辯，不影響上訴人實體法上之權利，準此，依民事訴訟法第447條第3項規定，本院自應駁回上訴人前開抵銷之主張。貳、實體方面：一、被上訴人主張：被上訴人錦誠有限公司（下稱錦誠公司）、宓愛將有限公司（下稱宓愛將公司）間為關係企業，於民國 112年3月9日分別向上訴人承租門牌號碼桃園市○○區○○路000 號廠房（下稱系爭廠房），押租金分別為錦誠公司新臺幣（下同）84萬元、宓愛將公司26萬元，並約定在租賃關係消滅且原告已返還鑰匙，恢復廠房原狀，清償對上訴人所負之一切債務後，上訴人應無息返還押租金。兩造之租賃契約雖約定至112年6月30日租期屆滿，惟於租期屆滿前之112年1、2 月間，上訴人表示要出售廠房，希望能盡快與被上訴人終止租約，被上訴人遂先申請廢止工廠登記，並於112年5月25日與上訴人簽訂房屋租賃契約終止協議書（下稱系爭協議書），於同日先行將系爭廠房點交予上訴人，上訴人則承諾在環保局解除列管後，會立刻退還押租金予被上訴人。詎環保局於112年6月16日發文同意解除列管後，上訴人仍遲未退還押租金予被上訴人。被上訴人錦誠公司之押租金於扣除最後1 個月之租金36萬7,500元及水電費1萬5,310元後，上訴人應返還被上訴人錦誠公司45萬7,190元（計算式：840,000－367 ,500－15,310＝457,190）；被上訴人宓愛將公司之押租金於扣除最後1個月之租金12萬6,000元及水電費2,554元後，上訴人則應返還被上訴人宓愛將公司13萬1,446元（計算式：2 60,000－126,000－2,554＝131,446）。為此，爰依兩造間租賃契約第7條之約定，請求上訴人返還被上訴人錦誠有限公司4 5萬7,190元，及自112年8月18日起至清償日止，按週年利率 5％計算之利息；返還被上訴人宓愛將有限公司新臺幣13萬1, 446元，及自112年8月18日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息之判決等語。（原審就上開請求，為被上訴人勝訴判決，上訴人不服，提起上訴。未繫屬本院部分，不予贅述）。答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人抗辯：上訴人於原審並未委任律師且本身不諳法律，又因長年居住花蓮，原審法院公文書並未送達至上訴人法定代理人實際住居所，致原審依一造辯論而為判決。為保障上訴人訴訟權，應例外准許上訴人於第二審程序提出新攻擊防禦方法，以祈達成公平裁判之民事訴訟法意旨。另依兩造間之租賃契約約定於租賃關係終止後，被上訴人返還系爭廠房時負有回復原狀之義務。惟被上訴人錦誠公司、宓愛公司雖交還系爭廠房予上訴人，然並未將系爭廠房回復原狀，尚留有高空水管、大型水泥儲水設備、含化學藥劑黑色塑膠桶12 個、高空冷卻塔及其他設備未拆除清運，且系爭廠房內尚有垃圾及廢棄物未全數清除，上訴人依系爭租賃契約第21條第 3項之約定，代為履行回復原狀之義務，上訴人因此所支出之費用得於押租金中予以扣除。上訴人於112年8月11日以花蓮富國路郵局存證信函通知被上訴人以代為履行回復原狀義務所支出之費用共125萬4,750元為抵銷之意思表示，是以，經抵銷後，被上訴人已不得再請求上訴人返還押租金等語，資為抗辯。上訴聲明：1、原判決廢棄。被上訴人於第一審之訴駁回。三、兩造不爭執之事實：（見本院簡上字卷第167-168頁）（一）上訴人與被上訴人錦誠公司及被上訴人宓愛公司於112年3 月9日各自簽訂廠房租賃合約書，約定租賃標的物均為甲方（即上訴人）座落於桃園市○○區○○路000號廠房中之一部分，租賃期間均自112年3月9日至112年6月30日，錦誠公司每月應付租金為35萬元、宓愛公司每月應付租金為12 萬元，錦誠公司應付押金為84萬元、宓愛公司應押金為26 萬元，並約定乙方（即錦誠公司、宓愛公司）應於租賃契約簽立時，即以現金支付押金；兩造並於同日至臺灣桃園地方法院所屬民間公證人蔡佳燕事務所以112年度桃院民公佳字第349、350號公證書就系爭租賃契約內容予以公證。（二）兩造於112年5月25日合意終止租賃契約，並於同日簽訂系爭協議書。系爭協議書第1條約定：「原租賃契約資訊：租賃雙方原簽訂租賃契約，其租賃標的、租賃期間如下：㈠房屋門牌桃園市○○區○○路000號。㈡租賃期間自111年10月 1日至112年6月30日止。」；系爭協議書第2條約定：「點交作業：㈠承租人於112年5月25日完成點交歸還出租人。㈡日後若有任何問題均與錦誠有限公司、宓愛將有限公司無關。」（三）桃園市政府112年6月16日府環水字第1120165305號函所示，已廢止錦誠有限公司龜山廠（管制編號：H0000000）水汙染防治許可證（桃市環排許字第H0000-00號），並同意解除列管。（四）上訴人於112年5月25日系爭協議書簽定後，迄今仍未將被上訴人錦誠公司依租賃契約給付之押金84萬元、宓愛公司依租賃契約給付之押金26萬元交還被上訴人錦誠公司、宓愛公司。（五）上訴人於提起上訴後，於112年12月5日始於本院提出上訴人於112年8月11日以花蓮富國路郵局存證號碼152號存證信函寄送予被上訴人之存證信函內容。上訴人於該存證信函內表示「押金扣除被上訴人尚積欠之五月租金及水電費後，剩餘58萬8,636元、再扣除代為拆除高空水管7萬元及垃圾清運11.2萬元，押金剩餘40萬6,636元；惟現場仍有大型水泥儲水設備未拆除、三層樓高水塔及其他設備、化學藥劑黑色塑膠桶12只以及上述工程後合理廠地整平及垃圾清運等事項，需被上訴人處理；上訴人曾於112年6月28 日以電子郵件通知被上訴人，若被上訴人於112年7月8日前恢復原狀，上訴人將立即歸還押金40萬6,636元，然被上訴人未於112年7月8日前履行恢復原狀責任，則依系爭租賃合約書第21條第3款約定，上訴人將代為回復原狀，並請求被上訴人返還恢復原狀之費用，該費用將以剩餘押金扣除，如剩餘押金不足，則將另行請求被上訴人返還不足之金額」。　　　四、本件兩造爭執之點，應在於（一）被上訴人錦誠公司、宓愛公司請求上訴人返還押租金45萬7,190元、13萬1,446元，有無理由？（二）上訴人於第二審程序始提出代被上訴人回復原狀之損害賠償抵銷抗辯，是否合法？（三）承上，若上訴人得於第二審程序中提出上開抵銷抗辯，則上訴人主張以代被上訴人為回復原狀之必要費用125萬4,750元，抵銷其返還押租金之債務，是否有理由？茲分述如下：（一）被上訴人錦誠公司、宓愛公司請求上訴人返還押租金45萬 7,190元、13萬1,446元，為有理由：　　　按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認，民事訴訟法第280條第1項前段定有明文。查兩造均不爭執上訴人迄今仍未將被上訴人錦誠公司、宓愛將公司依租賃契約給付之押租金84萬元、26萬元交還予被上訴人錦誠公司、宓愛公司；且上訴人於本院言詞辯論期日對於被上訴人請求返還之押租金金額即原審判決認定之金額，均不爭執（見本院簡上字卷第228頁），依上揭規定，視同自認，是以，被上訴人錦誠公司、宓愛公司請求上訴人返還押租金45萬7,190元、13萬1,446元，均為有理由，應予准許。（二）上訴人於第二審程序始提出代被上訴人回復原狀之損害賠償抵銷抗辯，不合法：　　　上訴人雖抗辯原審法院公文書並未送達至上訴人法定代理人實際住居所，致未能提出抵銷抗辯，由原審依一造辯論而為不利判決云云。然查，原審業將被上訴人起訴狀繕本及112年9月28日言詞辯論通知書分別寄送上訴人公司登記址及上訴人法定代理人許義忠戶籍址，並均於112年8月29 日前發生送達效力，此有本院送達證書2紙附卷可稽（見原審卷第30-31頁），則上訴人未於原審提出答辯理由狀，且未於原審言詞辯論期日到庭，均係上訴人放棄行使權利，難謂上訴人有何不能於原審提出前開抵銷抗辯之正當理由，則上訴人於第二審程序始提出前開抵銷抗辯，復未就具有民事訴訟法第447條第1項但書規定之情事，提出可使本院信其主張為真實之證據以釋明之，難認上訴人於第二審程序提出之新攻擊防禦方法為合法，業如前述，從而，上訴人於二審程序始提出以代履行回復原狀之費用為抵銷抗辯，自非合法，不予准許。（三）上訴人既不得於第二審程序中提出上開抵銷抗辯，則本院自無庸再為審酌上訴人抗辯回復原狀之必要費用125萬4,7 50元，是否有理由，及經上訴人行使抵銷後，其返還押租金義務之具體數額為何，併此敘明。五、綜上所述，被上訴人依租賃契約，請求上訴人應給付被上訴人錦誠有限公司45萬7,190元，及自112年8月18日起至清償日止，按年息5％計算之利息、上訴人應給付被上訴人宓愛將有限公司13萬1,446元，及自112年8月18日起至清償日止，按年息5％計算之利息，均為有理由，應予准許。原審就上開應予准許部分為被上訴人勝訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及所提證據，經本院審酌後認與判決之結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　民事第二庭　審判長法　官　黃漢權　　　　　　　　　　　　　　　法　官　周仕弘　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳俐文　正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　藍予伶

2025-01-17

TYDV-113-簡上-10-20250117-1

訴

臺灣臺中地方法院

損害賠償等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第678號原告陳霙玉訴訟代理人邱奕賢律師被告陳欣蓉上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國113年12月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序部分　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3款定有明文。本件原告訴之聲明原為：被告應給付原告新臺幣（下同）1,330,220元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息等語。嗣具狀變更為：一、被告應給付原告990,354元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。二、原告願供擔保請准宣告假執行等語（見本院卷第399頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依前揭規定，應予准許。貳、實體部分一、原告主張： (一)原告於民國106年出租臺中市○○區○○路0段00號1、2樓房屋（下稱系爭房屋）予被告之夫即訴外人廖予正作為托嬰中心使用，雙方因政府行政因素，先於106年2月24日簽訂第一份租賃契約，並經臺灣臺中地方法院所屬民間公證人公證（下稱 106年公證租約），再於106年3月1日由原告與廖予正、被告三方簽訂第二份租賃契約（下稱106年私租約），以廖予正為承租人，被告為連帶保證人，並約定以106年私租約為租賃系爭房屋之依據。嗣廖予正於110年6月1日死亡，由被告承受106年私租約，依約繳納房租，並表示會承租至111年3 月31日租賃期間屆滿為止，租期結束後會將系爭房屋回復原狀返還予原告。期間，被告聲稱欲申請政府紓困補助，要求配合被告訂定虛假租約，兩造遂於110年7月5日簽訂第三份租約，並經前開公證人公證（下稱110年公證租約），惟兩造均無受110年公證租約拘束之意思，被告仍依106年私租約按月繳交第5年租金每月42,000元。詎被告於111年2月28日將系爭房屋之鑰匙放在管理室後，以通訊軟體LINE告知僅租到2月底為止，且沒有錢可以回復原狀等語，於106年私租約租期尚未期滿即搬離系爭房屋，且未將系爭房屋回復原狀。 (二)爰依106年私租約，請求被告給付下列費用：　1.依106年私租約第6條第1項，廖予正應負擔於106年3月至110 年6月間未繳納之租賃所得稅，以及被告承受106年私租約後，應負擔於110年7月至111年3月底未繳納之租賃所得稅，合計267,323元。　2.依106年私租約第7條第2項，承租人應於租賃契約終止或期限屆滿翌日起，將系爭房屋回復原狀騰空返還，惟被告承受 106年私租約後提前終止租賃契約，拒絕回復原狀並擅自搬離系爭房屋等情已如前述，原告自行拆除系爭房屋之裝潢、維修及回復原狀之裝潢費用，合計1,009,020元。　3.依106年私租約第7條第3項，違約之一方應賠償他方之律師費用，按稽徵機關核算112年度執行業務者收入標準第1項第 1款，請求被告給付律師費40,000元。　4.綜上，被告應給付原告1,316,354元，扣除已收受之本票款向150,000元、兩個月押金76,000元以及裝潢押金100,000元，尚餘990,354元未給付。 (三)並聲明：1.被告應給付原告990,354元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。2.原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：原告與廖予正先簽訂106年公證租約後，原告再拿106年私租約之第1頁與最末頁予被告簽署，且契約書內並未蓋有騎縫章，106年私租約之簽訂過程被告並未參與，也未看過契約內容，故106年私租約並不拘束兩造。106年私租約第6條第5項約定：「本租賃契約應經法院公證始生效力」，惟該項遭劃掉後，僅蓋有原告與廖予正之印章，可知被告並未同意刪除該項，106年私租約仍應經公證始對被告生效力。廖予正於110年6月1日死亡後，因托嬰中心不同於一般行業，無法馬上辦理停業或歇業，被告遂向原告詢問是否願繼續出租，原告說希望被告繼續承租，兩造因此至前開公證人處簽訂110年公證租約。兩造先後於110年7月5日及112年2 月17日簽訂終止租賃契約同意書，分別終止106年公證租約、110年公證租約，該等同意書載明：對於交還房屋及返還押租金等事項，雙方已辦理清楚，並無未了手續等語，資為抗辯。並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。三、得心證之理由 (一)經查，原告與廖予正於106年2月24日在臺灣臺中地方法院所屬民間公證人連宏仁事務所（下稱公證處）先簽訂106年公證租約，約定租金每月18,000元，租賃期間為106年3月1日至112年8月31日，雙方復於106年3月1日另行簽訂106年私租約，約定租金第1年每月36,000元、第3、4年每月40,000元、第5年每月42,000元，租賃期間為106年3月1日至111年3月 31日，以廖予正為承租人，由被告擔任連帶保證人，並於契約書之備註記載：「應政府單位需要公證於106年2月24日之租約不做依據，以本租約為主要依據」等語；嗣廖予正於11 0年6月1日死亡後，原告與被告於110年7月5日在公證處簽訂終止租賃契約同意書以終止106年公證租約，同意書內記載：「茲因承租人去世，經雙方協議同意終止上述租約」等語，兩造並於同日在公證處簽訂110年公證租約，約定租金每月15,000元，租賃期間110年7月5日至115年7月4日；其後，原告與被告於112年2月17日在公證處簽訂終止租賃契約同意書，協議110年公證租約於111年2月28日終止，同意書內記載：「經雙方協議同意終止上述租約，對於交還房屋及返還押租金等事項，雙方已辦理清楚，並無未了手續」等語，有 106年私租約影本、106年度中院民公仁字第0147號公證書影本、106年公證租約影本、110年7月5日簽訂之終止租賃契約同意書影本、110年公證租約影本、110年度中院民公仁字第 0966號公證書影本、112年2月17日簽訂之終止租賃契約同意書影本可稽（見本院卷第21至27、367至368、369至373、37 5、377至379、381至382、383頁），核與兩造所述大致相符，是以兩造與廖予正於上述時間就系爭房屋分別簽訂與終止租約等情，洵堪認定。 (二)按民法第452條前段規定：「承租人死亡者，租賃契約雖定有期限，其繼承人仍得終止租約」，其立法目的旨在使承租人死亡而有繼承人繼承其租賃權時，於其繼承人無須繼續租賃契約者，應使之得以終止契約。惟如承租人死亡，而無繼承人或繼承人全部拋棄繼承時，因已無契約承租人主體存在，應解為其租賃關係當然歸於消滅（最高法院109年度台上字第2112號判決參照）。查：　1.觀之106年私租約（見本院卷第21頁至第27頁，該租約內並未蓋有騎縫章，且106年私租約第6條第5項原約定：「本租賃契約應經法院公證始生效力」，惟該項遭劃掉、備註約定：「騎樓柱子留一處屋主廣告使用，應政府單位需要公證於 103年2月24日之租約不做依據，以本租約為主要依據...」，103年部分刪除更正為106年，均僅蓋有原告與廖予正之印章，而無被告之用印，是被告有無同意刪除106年私租約第6 條第5項，即非無疑。準此，被告抗辯：106年私租約仍應經公證始對被告生效力等語，尚屬有據，堪以採信。　2.106年私租約之承租人廖予正於110年6月1日死亡後，被告隨即於110年7月5日與原告簽訂終止106年公證租約之同意書，並於同日另行簽訂110年公證租約，已如前述。而廖予正死亡後，被告於110年6月24日以通訊軟體LINE向原告傳送訊息：「姊姊我想清楚了我想要收掉離開比咪傷心地，比比也長大了，但是是非自然違約是不是懇求妳不要扣押金及退還10 萬元讓我進行拆房子資金，我冷氣無條件給您……」等語，兩造以語音通話後，被告於隔日傳送：「房東姊姊問了很多繼承租約的問題，還是建議重簽租約，我們一樣可以有2份約，一份是實際結束租賃日，一份是公證5年約」等語，有兩造通訊軟體LINE對話紀錄截圖可佐（見本院卷第29頁），依上開通訊軟體LINE之對話內容，可知被告於廖予正死亡後，本即有終止106年私租約之意思，經與原告討論而決定採用與106年私租約、106年公證租約相同之方式，重新簽訂兩份契約，並於110年7月5日分別簽訂終止106年公證租約之同意書與110年公證租約，足認被告簽訂終止106年公證租約之同意書，兼有終止廖予正簽立之106年私租約之意思，揆諸前開說明，106年私租約已於110年7月5日經兩造終止應堪認定。 (三)原告雖主張：被告審理中自承租金係依照106年私租約之租金給付，顯然承認該租約繼續有效云云（見本院卷第429頁）。惟查，被告雖於110年3月起至111年2月止繳納42,000元之租金一節，有被告提出之臺灣新光商業銀行存摺存款對帳單可稽（見本院卷第153至165頁），確與106年私租約所約定之第5年租金數額相同，然無法遽以證明106年私租約並未終止，蓋被告僅係於110年後比照106年私租約之「租金金額」給付，不得僅憑此認定被告仍受106年私租約之拘束。又原告以通訊軟體LINE向被告傳送訊息：「陳欣蓉陳霙玉兩人於7月5日公證約為市政府使用不做任何法律做用」、被告回覆「同意！」等語（見本院卷第33頁），此僅可知兩造並非依照110年公證租約之實際內容租賃系爭房屋，亦與106年私租約是否已終止無涉。另原告於110年8月以通訊軟體LINE向被告傳送訊息：「請你想清楚是要明年3月收還是……如果要六月那要提前兩點月……」，被告於110年8月29回覆：「房東姊姊我考慮好了就到原約111年3月底……」等語（見本院卷第 257頁），可知兩造並非依據106年私租約之租賃期間終止，而係另行討論租約終止之時間，被告僅係決定於與106年私租約相同之時間終止，難謂被告已同意承受106年私租約並成為契約之當事人，是以原告之主張難認有據，尚非可採。四、綜上所述，廖予正死亡後，106年私租約已於110年7月5日經兩造終止，原告依106年私租約請求被告應給付原告990,354 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，尚屬無據，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件　　判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 1　　月　　17　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　　法　官　李婉玉以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　7　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　童淑芬

2025-01-17

TCDV-113-訴-678-20250117-1

訴

臺灣臺南地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度訴字第2096號原告葉建麟呂慶釧被告龔耀文上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國113年12月24 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路0段000號房屋騰空遷讓交予原告。被告應給付原告新臺幣90,000元，及自民國113年11月11日起至遷讓交還第1項之房屋之日止，按月給付原告新臺幣45,000元。本判決於原告以新臺幣300,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣900,000元預供擔保，得免為假執行。訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由一、原告主張：兩造訂立住宅租賃契約（下稱系爭租賃契約），由被告向伊承租如主文第1項所示房屋（下稱系爭房屋）；租金第1年為每月新臺幣（下同）35,000元，第2年起每月45 ,000元，被告應於每月11日前給付，租期為民國112年9月11 日至114年9月10日。詎被告自113年10月11日止，扣除押租金70,000元後，已欠租逾2個月，共計90,000元，伊已於113 年10月23日以存證信函通知被告終止租約，並要求被告於同年11月25日前搬遷，惟迄今仍未將系爭房屋遷讓交還伊；被告無權占有系爭房屋，受有相當於租金之利益，致伊受有每月租金45,000之損害，為此依所有物返還請求權及不當得利法律關係為請求。並聲明：㈠被告將系爭房屋遷讓交還原告；㈡被告應給付原告90,000元，及自113年11月11日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付原告45,000元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：伊已經在找房子，但現罹病在身，希望原告可以減輕伊之負擔等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准免予假執行。三、得心證之理由　㈠所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條所規定；以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。經查，原告主張之前揭事實，被告到場未予爭執，自應認為真實。被告迄未提出占有系爭房屋之正當權源，從而，原告請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。　㈡租金每月45,000元，於每月11日以前繳付，此觀系爭租賃契約第3條約定甚明。查原告主張被告積欠租金160,000元，扣除押租金後尚積欠2個月租金，是原告請求被告給付積欠之租金90,000元為有理由。　㈢無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第17 9條定有明文。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人不動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念。查系爭租賃契約業經原告終止，已如前述，則被告於系爭租賃契約終止後，即無占有使用系爭房屋之正當權源，應屬無權占有系爭房屋，依前揭說明，被告自受有相當於租金之利益，並致原告受有損害。故原告主張依民法第179條規定，請求被告自113年11月11日起至遷讓交付系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之利益，即屬正當。次查系爭房屋被告原承租使用，原告主張按原租金即每月45,000元計算被告占有系爭房屋所能獲得相當於租金之利益，尚稱允洽。從而，原告主張依民法第179條前段規定，請求被告自113年11 月11日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之利益45,000元，亦屬有據。四、綜上，原告依所有物返還請求權、系爭租賃契約及不當得利之法律關係，請求如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許。並依民事訴訟法第78條規定，命敗訴之被告負擔訴訟費用。又兩造分別陳明願供擔保假執行及免予假執行，經核與法相合，爰酌定相當擔保金額准許之。五、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　施介元以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　曾怡嘉

2025-01-16

TNDV-113-訴-2096-20250116-1

桃簡

桃園簡易庭

給付租金

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度桃簡字第133號原告王林迫年訴訟代理人何孟臨律師複代理人謝侑儒律師被告竣森國際股份有限公司法定代理人楊金蓮訴訟代理人胡維正杜妤庭陳惠文康貴智上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國113年12月30日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、被告應給付原告新臺幣156萬元，及其中新臺幣104萬元自民國112年12月28日起，其中新臺幣52萬元自民國113年4月16 日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、訴訟費用由被告負擔。三、本判決得假執行。但被告如以新臺幣156萬元為原告預供擔保，得免為假執行。　　　　　　　　　　　　事實及理由一、原告主張：兩造於民國110年4月15日就門牌號碼桃園市○○區 ○○路00巷0號房屋（下稱系爭房屋）簽立租賃契約（下稱系爭租約），租賃期間自110年4月15日起至115年4月14日止，約定第一年前6個月即110年4月15日起至同年9月14日止，每月租金新臺幣（下同）10萬元，後6個月即110年9月15日起至111年4月14日止，每月租金13萬元，第二年即111年4月15 日起，每月租金15萬元；租金應於每月15日前給付，被告如提早終止租約，應回補第1年每月租金為15萬元。詎被告自1 12年7月起積欠租金，經原告於同年11月間以存證信函催請被告給付未果，原告乃於同年12月26日再以存證信函通知被告，系爭租約於113年1月4日終止，兩造應於同年月22日辦理點交（下稱系爭存證信函），被告嗣於112年12月27日收受系爭存證信函。而被告積欠112年7至12月租金共90萬元（計算式：每月15萬元×6個月＝90萬元）未給付，以押租金28 萬元扣抵後，尚有62萬元未給付（計算式：90萬元－28萬元＝ 62萬元），加計第1年優待租金差額42萬元（每月5萬元×6個月＋每月2萬元×6個月＝42萬元），共積欠104萬元（計算式： 62萬元＋42萬元＝104萬元）。又被告於系爭租約結束後，在系爭房屋內留置大量民生廢棄物，且於屋內增建處未進行拆除或淨空，致原告被迫自行聘工回復原狀，依民法第431條第2項後段規定及系爭租約約定，被告應賠償原告回復原狀費用52萬元。為此，爰依租賃契約及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：如主文第一項所示。二、被告則以：系爭房屋於112年7月5日因火災而滅失，已無法達其使用之目的，故兩造租賃關係自此當然終止，則原告主張被告尚積欠112年7至12月之租金未給付，及被告應補繳第 1年優待租金差額42萬元，均無理由。又被告於租賃關係結束後，已委請訴外人奕造工程有限公司（下稱奕造公司）進行系爭房屋之修復及回復原狀，亦未於系爭房屋留置廢棄物，故原告請求被告給付回復原狀費用52萬元，自無理由。另被告就原告本件請求，僅同意於82萬元之範圍內給付等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：　　　㈠關於積欠租金及優待租金差額補繳部分：　　⒈按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第439條前段、第440條第1項、第2項前段分別定有明文。又兩造約定第一年前6個月即 110年4月15日起至同年9月14日止，每月租金10萬元，後6 個月即110年9月15日起至111年4月14日止，每月租金13萬元，第二年即111年4月15日起，每月租金15萬元；租金應於每月15日前給付；如中途退租承租人應補第1年租金未滿15萬元之全部差額，系爭租約第3條及5年內之租金明細亦約定甚明（見本院卷第7、9頁）。　　⒉原告主張被告自112年7月至12月止未依約繳納租金共90萬元（計算式：每月15萬元×6個月＝90萬元），以押租金28 萬元扣抵後，尚有62萬元未給付（計算式：90萬元－28萬元＝62萬元），加計第1年優待租金差額42萬元（每月5萬元×6個月＋每月2萬元×6個月＝42萬元），共積欠104萬元（計算式：62萬元＋42萬元＝104萬元）等情，業據原告提出原告帳戶存摺封面暨內頁、系爭存證信函暨等件在卷為證（見本院卷第22至27頁），且為被告於本院審理中所不爭執（見本院卷第38、39頁），堪認屬實。　　⒊至被告雖辯以：系爭房屋於112年7月5日因火災而滅失，已無法達其使用目的，兩造租賃關係當然終止，原告不得再向被告請求112年7至12月之租金，及要求被告補繳第1年優待租金差額云云。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。而認定事實所憑之證據，固不以直接證據為限，惟採用間接證據時，必其所成立之證據，在直接關係上，雖僅足以證明他項事實，但由此他項事實，本於推理之作用足以證明待證事實者而後可，不能以臆測為根據，而就待證事實為推定之判斷（最高法院106年度台上字第1672號裁判意旨參照）。查被告就其所辯上情，雖提出桃園市政府警察局八德分局大安派出所受理案件證明單在卷為據，惟觀諸該證明單僅記載被告公司人員於112年8月19日報案稱其所承租作為外勞宿舍之系爭房屋，於同年7月5日因遭租客不當使用電器發生火災，造成屋內物品陳設遭毀損等語（見本院卷第67頁），並無法依此判斷系爭房屋之毀損情形究為如何，遑論被告係遲至火災發生後1個月始報案，益徵系爭房屋是否確因火災毀損而無法達其使用之目的，實非無疑；此外，被告於本院審理中就此亦未再舉證以實其說，應認被告上開抗辯尚屬無據，即無從為有利被告之認定。　㈡關於回復原狀費用部分：　　⒈按承租人就租賃物所增設之工作物，得取回之；但應回復租賃物之原狀，民法第431條第2項定有明文。又房屋有改裝設施之必要，承租人應經出租人同意，始得依相關法令自行裝設，但不得損害原有建築之結構安全；前項情形承租人返還房屋時，應負責回復原狀；租賃契約終止後，承租人之遺留物處理所需費用，由擔保金（押金）先行抵扣，如有不足，出租人得向承租人請求給付不足之費用等語，系爭租約第8條第2項、第16條亦有明文約定。　　⒉原告主張被告於系爭租約結束後，在系爭房屋內留置大量民生廢棄物，且於屋內增建處未進行拆除或淨空，致原告被迫自行聘工回復原狀，支出回復原狀費用52萬元等情，業據原告提出廢棄物照片、清運完成照片、匯款紀錄及收據在卷為憑（見本院卷第42至50頁）。至被告雖辯稱：被告於租賃關係結束後，已委請奕造公司進行修復及回復原狀，未於系爭房屋留置廢棄物云云，並提出估價單、施工前後照片在卷為佐（見本院卷第68至74頁）。惟查諸被告所提出之估價單所載日期為112年7月14日、8月9日，而原告所提出之工程款匯款日期則為113年3月5日，且經本院當庭勘驗原告所提出之前揭廢棄物照片，其拍攝日期為11 3年1月22日下午2時32分許，被告就此亦當庭表示無意見（見本院卷第62頁背面、第63頁），而該等照片顯示斯時現場仍有諸多廢棄物，包含雜物、消防設備未接線、冷氣銅管四散等，是被告是否確有將系爭房屋完全回復原狀，誠屬有疑，此外，被告就此亦當庭表示已無其他證據提出以供本院調查等語（見本院卷第82頁背面），足見被告此部分抗辯委屬乏據，即無足採。　㈢從而，原告請求被告給付租金、優待租金差額104萬元，及回復原狀費用52萬元，共156萬元，為有理由，均應予准許。末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。查本件債務就租金部分有確定期限，就優待租金差額補繳及回復原狀費用部分則無確定期限，又均係以支付金錢為標的，則原告請求被告就租金及優待租金差額共104萬元，自系爭存證信函送達被告翌日即112年12月28日（見本院卷第25 至27頁）起，就回復原狀費用52萬元自民事變更聲明暨追加狀送達被告即113年4月16日（見本院卷第40頁）起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息，亦應予准許。四、綜上，原告依租賃契約之法律關係，請求被告給付156萬元，及其中104萬元自112年12月28日起，其中52萬元自113年4 月16日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。又本件係依民事訴訟法第427條第4項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3 款之規定，依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依被告聲請諭知被告供擔保後得免為假執行。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　 1　　月　　 16　　日　　　　　　　　　桃園簡易庭　法　官陳振嘉以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　潘昱臻

2025-01-16

TYEV-113-桃簡-133-20250116-1