Know99判決書

搜尋結果：土地法第100條

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遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度桃簡字第1592號原告尤宗寬被告廖定騫上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路0000巷00號房屋騰空遷讓返還予原告。被告應給付原告新臺幣24,000元，及自民國113年6月15日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。被告應自民國113年12月10日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣12,000元。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項至第三項得假執行，但被告如就第一項以新臺幣11 0,100元、第二項以新臺幣24,000元、第三項以已屆期金額之全額為原告預供擔保，則各得免為假執行。　　事實及理由壹、程序部分：　　本件被告經合法通知無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分一、原告主張：被告於民國111年7月3日向原告承租門牌號碼桃園市○○區○○路0000巷00號房屋（下稱系爭房屋），並簽立租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自111年7月16日起至116年7月15日止，被告應按月於每月15日前繳納租金新臺幣（下同）12,000元，押租金約定為24,000元，詎被告自 113年2月起即未依約給付租金，自113年2月起至113年12月1 0日止，扣除押租金後，被告積欠租金已逾2月以上，經原告存證信函送達催告被告應於5日內給付租金，及如逾期未給付即以113年11月21日言詞辯論筆錄送達作為終止租約之意思表示，然被告迄今仍未給付，則系爭租約業已終止，被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並扣除押租金後，尚積欠原告兩個月租金24,000元；另被告於租賃關係終止後仍繼續無權占有使用系爭房屋，獲有相當於每月租金12,000元之利益，並使原告受有該租金之損害，故併依民法第179條之規定，請求被告自租約終止翌日起至返還系爭房屋之日止按月給付相當於租金之不當得利12,000元。爰依系爭租約及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告；㈡被告應給付原告24, 000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢被告應自系爭租約終止翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告12,000元；㈣願供擔保，請准宣告假執行。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出答辯書狀為任何聲明或陳述。三、得心證之理由：　㈠經查，原告主張之上開事實，有存證信函暨回執、系爭租約等件在卷可稽（本院卷第4至14頁），經核與其所述相符。至被告已於相當時期受合法通知，而未於言詞辯論期日到場，復未提出書狀以為爭執，依民事訴訟法第436條第2項、第 280條第3項前段準用同條第1項之規定，應視同自認，是本院綜合本件調查證據之結果及全辯論意旨，堪信原告之主張為真實。　㈡遷讓房屋部分：　　按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租金，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；又出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：...三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2 個月以上時，民法第440條第1項及第2項前段、第455條、土地法第100條第3款分別定有明文。經查，原告主張兩造訂有系爭租約，業據提出系爭租約附卷為憑（本院卷第7至14頁），堪信為真實。依卷附系爭租約及存證信函，被告至113 年5月間時，積欠之租金已達2個月以上，並限期應於於5日內給付積欠之113年2至5月租金48,000元，逾期未給付則將終止系爭租約，後又經原告以113年11月21日言詞辯論筆錄送達為終止系爭租約之意思表示，惟被告迄未依限繳付租金，則系爭租約於113年12月9日（本院卷第44頁）起即經原告合法終止，從而，系爭租約業已終止，是原告本於所有權人之地位請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，核屬有據。　㈢租金部分：　⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院104年度台上字第1569號判決意旨參照）。　⒉經查，被告依系爭租約應按月於每月15日前給付租金12,000 元，原告主張被告自113年2月起即積欠租金至113年12月9日系爭契約終止時積欠租金，扣除前付之押租金24,000元後，已逾2個月以上，惟原告僅請求被告給付2個月租金24,000元（本院卷第47頁），故原告請求被告給付積欠之租金24,000 元，即為有憑。　㈣不當得利部分：　　按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。經查，系爭租約已於113年12月9日終止，被告自113年12 月10日起已喪失繼續占有系爭房屋之正當權源，則其占有系爭房屋即屬無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，自應返還原告相當租金之不當得利。是原告自得請求被告自11 3年12月10日起按月給付相當於租金之不當得利12,000元。　四、從而，原告依系爭租約及不當得利法律關係，聲明請求如主文第1項至第3項所示，為有理由，應予准許。五、本判決係就民事訴訟法第427條第2項第1款訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行；並依同法第436條第2項、第392條第2項規定，依職權宣告被告得為原告預供擔保而免為假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　桃園簡易庭　法　官　陳愷璘以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　徐于婷

2025-01-17

TYEV-113-桃簡-1592-20250117-1

基簡

臺灣基隆地方法院

遷讓房屋等

臺灣基隆地方法院民事判決 113年度基簡字第1053號原告黃秀琴訴訟代理人高義信高仕儒被告楊雪芬（原姓名楊雪玉、楊尉忻）上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年1月2日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將門牌號碼基隆市○○區○○路○○號二樓房屋遷讓返還原告。被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬元，及自民國一百一十三年十月一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬元。訴訟費用新臺幣貳萬捌仟壹佰貳拾陸元，由被告負擔新臺幣貳萬陸仟貳佰柒拾捌元，並應自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之五計算之利息；餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣陸拾萬元預供擔保，得免為假執行。本判決第二項得假執行；但被告如各以新臺幣壹拾陸萬元、已到期金額之全額預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序事項一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴聲明第2項本係請求被告應給付新臺幣（下同）14萬元，及自民國112年12月1日起至遷讓返還門牌號碼基隆市○○區○○路00號2樓房屋（下稱系爭房屋）之日止，按月給付原告2萬元，嗣於本院審理時變更聲明如後，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，依民事訴訟法第436條第2項、第385 條第1項前段規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項一、原告主張：被告於民國110年6月1日與原告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），向原告承租系爭房屋，租期自110年6 月1日起至115年5月31日止，每月租金2萬元。然被告積欠自 112年12月起至113年9月共10個月租金合計20萬元，扣除押金4萬元後尚欠16萬元，經原告於113年4月22日通知於期限內繳清積欠租金8萬元，否則即為終止租約之意思表示，被告並未繳清欠租，原告再於113年6月13日通知被告於期限內繳清欠租10萬元，並為終止系爭租賃契約之意思表示，被告應清空點交系爭房屋，惟被告仍無權占有系爭房屋受有利益，而致原告受有損害，為此依民法第767條第1項、第179條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋並給付租金16萬元，及自 113年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利2萬元等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告。㈡被告應給付原告16萬元，及自113年10月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付2萬元。㈢准供擔保宣告假執行。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未以書狀提出任何聲明或陳述。三、原告主張兩造簽訂系爭租約，因被告積欠租金，經原告終止系爭租約，被告應遷讓房屋並繳清租金，但被告仍無權占有系爭房屋，致原告受有損害，故請求被告遷讓返還系爭房屋、給付租金及相當於租金之不當得利等情，本院判斷如下：　㈠承租人應按約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第439條前段、第440條第1項、第2項定有明文；土地法第100條第3款亦有相同規定；另所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，復為民法第76 7條第1項前段、第455條前段所明定。經查：　⒈原告主張於110年6月1日與被告簽訂系爭租約，由被告承租系爭房屋，每月租金2萬元，然被告自112年12月起未再繳納租金，經以押租金4萬元抵償後，仍積欠租金達2個月以上，其以基隆信義郵局存證號碼00067號存證信函(下稱系爭存證信函)催告被告於函到5日內給付積欠租金，並表明被告如於前開期限內不履行，系爭租約即終止，系爭存證信函係於113 年6月14日送達被告，有系爭租約、系爭存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執等件影本可稽（本院卷第33頁、第35頁、第41頁、第43頁），被告仍未繳交租金，是系爭租約已於 113年6月19日終止。被告於系爭租約終止時，應遷讓返還系爭房屋，則原告依民法第767條第1項前段、第455條前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。　⒉被告應給付自112年12月1日起至113年6月19日止之租金，計6 月19日，合計13萬2,667元【計算式：（20,000×6 ）＋（20, 000×19/30）＝132,667，小數點以下四捨五入，下同】扣除押租金4萬元後，為9萬2,667元。　㈡無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條定有明文。又承租人於房屋之租賃關係終止後，已無繼續占有使用該房屋之權源，然其卻繼續占有使用，受有使用收益該屋之利益，並致出租人受有損害，且為無法律上之原因，則房屋出租人因無權占有人所受利益依其性質不能返還，自得依不當得利之法律關係，請求其償還價額。本件系爭租約已於113年6月19日終止，業如前述，則被告自113年6月20日起未返還系爭房屋而仍繼續無權占有，自受有相當於租金之不當得利，並致原告受有不能使用收益系爭房屋之損害，是原告依上開規定，請求被告自113年6月20日起至113年9月30日止共6萬7,333元【計算式：（20,000×11/30）＋（20,000×3）＝67,333】及自 113年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於月租金即每月2萬元之不當得利，當屬有據。四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第455條前段、第179條規定及系爭租約約定請求被告：㈠遷讓返還系爭房屋。㈡應給付原告16萬元（計算式：92,667＋67,333＝160,000）及自113年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬元，為有理由，應予准許。　　五、原告起訴請求被告遷讓返還系爭房屋，及給付原告14萬元與自112年12月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬元，經本院以113年度補字第741號民事裁定核定訴訟標的價額為274萬元確定，並繳納第一審裁判費2萬8,126元，此外並無其他費用支出，原告後來減縮訴之聲明，就減縮部分與撤回無異，該部分訴訟費用應由原告負擔，並由被告依比例負擔訴訟費用2萬6,278元（計算式：2,560,000÷2,74 0,000×28,126＝26,278），爰確定訴訟費用負擔如主文第3項所示。六、本件係民事訴訟法第427條第2項第1款之訴訟事件，本院為被告敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款規定，職權宣告假執行。又本院斟酌本件係適用簡易訴訟程序之案件，僅能上訴至第二審，參考各級法院辦案期限實施要點，第二審審判案件之辦案期限為2年6個月，以此推估，本判決第1 項因被告免為假執行致原告假執行延宕之期間應為2年6個月，因此原告延後2年6個月使用收益系爭房屋所受之損害，應為上開期間之租金合計60萬元（計算式：20,000×30＝600,00 0元），且原告因被告就本判決第2項免為假執行所受之損害，即為原告屆期所得受償之金額，爰職權宣告被告為原告提供相當之擔保，得免為假執行。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　基隆簡易庭法　官　陳湘琳　　　　　以上正本係照原本作成對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪儀君

2025-01-16

KLDV-113-基簡-1053-20250116-1

上易

臺灣高等法院高雄分院

遷讓房屋等

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度上易字第261號上訴人慶宇工業有限公司法定代理人謝世宇同上訴訟代理人程耀樑律師被上訴人張美子訴訟代理人張志明律師張宇蟬律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國113年7 月1日臺灣屏東地方法院112年度重訴字第11號第一審判決提起上訴，本院於民國113年12月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人主張：伊為屏東縣○○鄉○○段000○00000○00000○0000 0地號土地（下以各地號代之，而合稱為系爭土地）之所有權人，亦為訴外人唯隆公司之法定代理人。伊提供其名下所有之系爭土地部分面積約798坪予唯隆公司使用，並以唯隆公司之名義與上訴人於民國103年12月18日，就系爭土地及其上如原審起訴狀所附附圖所示慶宇烤漆廠部分之廠房簽立租賃契約，約定租賃期間自104年1月1日起至109年12月31日，每月租金為新臺幣（下同）55,000元，按月於每月5日前給付（下稱原租約）。又租賃關係存續期間即於105年間，經唯隆公司、上訴人合意約定自106年1月1日起，將租金調整為每個月6萬元至租期屆滿。嗣系爭租約屆滿後，上訴人仍繼續使用系爭土地及廠房（下合稱系爭不動產）並仍持續繳納租金，且亦另經唯隆公司、上訴人再合意約定自111年1 月起，將租金調整為每個月12萬元，是兩造間就系爭不動產已成為不定期之租賃契約關係（下稱系爭租約）。然因唯隆公司基於日漸成長之產能及業務需求，原有廠房已不敷使用，遂基於土地法第100條第1款收回自住（用）以供自己營業使用之事由，於111年10月14日通知上訴人終止雙方間之租賃契約，及告知上訴人至遲應於111年11月30日前清空搬遷，並返還系爭不動產予唯隆公司，詎上訴人遲至112年8月31 日始返還系爭不動產。系爭租約既已終止，上訴人即屬無權占有系爭廠房，其受有相當於租金之利益致被上訴人受有損害。因上訴人向唯隆公司承租系爭不動產，其租金為每月12 萬元，應可認系爭租約終止後上訴人公司受有相當於上開租金之利益，致被上訴人受相當於上揭每月租金之損害，爰請求上訴人給付自111年12月1日起至112年8月31日止共9個月，按月給付被上訴人每月12萬元相當於租金之金額，共1,08 0,000元等語，並聲明：㈠上訴人應給付被上訴人1,080,000 元，及自113年3月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、上訴人則以：上訴人與唯隆公司曾於103年12月18日就系爭土地簽訂租賃契約書面，租期自104年1月1日起至109年12月 31日止，每月租金55,000元，唯隆公司於履約期間之106年1 月1日起調漲租金至60,000元，直至109年12月31日租約到期後，兩造即於109年11月間以口頭訂立定期租賃契約，沿用先前租約內容即每月租金60,000元之條件履約，未再簽訂書面。唯隆公司其後於110年11月10日再通知上訴人房租自111 年1月起調漲為12萬元，再於111年8月25日要求自111年9月1 日起調漲租金至300,000元，並請求上訴人補足差額189,000 元。雖唯隆公司其後以其就系爭土地有自用需求而依土地法第100條第1款規定，終止上開租約。然因兩造間係定期租約，且上訴人與唯隆公司間有長期代工及租賃之業務合作，即由上訴人向唯隆公司承租系爭不動產，並以自有設備負責為唯隆公司代工烤漆及包裝業務，完成代工再請款，故兩造間實係存在代工及租賃定期混合契約。復因代工約定通常為1 至3年期，唯隆公司既未於111年12月底前依代工契約之約定，以書面要求解除代工及租賃合約，上開租賃契約至少應延長至112年12月31日，租期既未屆滿，唯隆公司主張系爭租約業經合法終止即屬無據。況唯隆公司並無產能及業務需求日益成長，原有廠房已不敷使用之情形，其主張依土地法第 100條第1款主張有自用需求而收回系爭房地自無理由。又如被上訴人請求1,080,000元有理由，其中之24萬元應能以押租金折抵等語為辯。三、原審判決被上訴人勝訴，上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡上廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行聲請均駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。　　　四、不爭執事項：　㈠系爭土地為被上訴人所有。　㈡唯隆公司曾與上訴人就系爭土地成立租賃契約，惟於原租賃契約於109年12月31日期滿後，未再簽訂書面契約，惟上訴人持續繳納租金，並與唯隆公司約定自111年1月起，每月租金為12萬元（下稱系爭契約）。　㈢唯隆公司因有收回系爭土地自用之需求，於111年10月14日以高雄地方法院郵局存證號碼001424號存證信函（下稱系爭通知），依民法第450條第2項、土地法第100條第1款規定，通知上訴人終止契約，上訴人應於111年11月30日前返還系爭土地予唯隆公司。上開存證信函經上訴人於111年10月17日收受。五、本件爭點：　㈠系爭契約為定期契約或不定期契約？　㈡唯隆公司以系爭通知終止系爭契約是否生合法終止之效力？上訴人與唯隆公司是否另於112年8月31日合意終止？　㈢被上訴人是否得請求不當得利？不當得利之數額以若干為當？六、本院之判斷：　㈠系爭契約為定期契約或不定期契約？　⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第451條定有明文。次按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段亦定有明文。　⒉查系爭土地為被上訴人所有，而被上訴人復為唯隆公司之法定代理人，是被上訴人既以唯隆公司法定代理人名義，與上訴人簽訂原租約（見原審卷第32頁），客觀上應有同意及授權唯隆公司可以自身名義將系爭土地出租予上訴人，是如上訴人與唯隆公司所訂定之租賃契約有效，上訴人自可基於租賃契約之法律關係及占有連鎖之法理，合法使用系爭土地，合先敘明。　⒊上訴人雖稱於原租約於109年12月31日期滿前，兩造已於109 年11月間以口頭合意訂立定期契約云云，惟此部分，業經被上訴人予以否認，則依前揭舉證責任分配原則，上訴人就此有利之事實，即應負舉證之責。然上訴人就此，並未為任何之舉證。況參諸上訴人於111年11月15日所寄發予唯隆公司之存證信函，其上亦載明：「本公司（即上訴人；下同）長期向貴公司（即唯隆公司；下同）承租坐落屏東縣○○鄉○○段 000地號土地及地上物作為廠房營運使用，原租期於民國109 年12月31日屆滿後，因貴公司仍同意本公司繼續使用，依法視為『不定期限繼續租賃』，後貴我公司同意將每月租金調漲至新台幣壹拾貳萬元，並由本公司持續付租使用迄今。.... 」（見本院卷第71-72頁）。上訴人稱上開存證信函係因上訴人不諳法律而誤發，原租約屆滿前已以口頭再訂立定期租賃約云云，為不可採。　⒋上訴人雖又稱其與唯隆公司長期存有代工合作關係，故與唯隆公司所簽訂者，實為代工及租賃定期混合契約云云，並提出唯隆公司致供應商通知書乙紙為憑（見原審卷第147-148 頁）。惟混合契約係以2個以上有名契約應有之內容合併為其內容之單一契約，兩者有不可分割之關係（最高法院77年度台上字第1286號民事裁判意旨參照），始足當之。然上訴人雖係向唯隆公司承租系爭土地，並代工烤漆及包裝，惟上開代工内容，並無必需向唯隆公司承租系爭土地方能為之；且由上訴人所提出之原租約内容，亦未載明上訴人與唯隆公司所簽署之原租約，效力或期間將受上訴人與唯隆公司間之代工契約變動受有影響，故上訴人向唯隆公司承租系爭土地，與受唯隆公司委託代工烤漆及包裝，客觀上難認有何不可分割之關係，是上訴人稱原租約實係租賃及代工之混合契約，即乏依據。　⒌綜上，上訴人與唯隆公司就系爭土地於原租約在109年12月31 日期滿後，未再簽訂書面契約，惟仍由上訴人持續繳納租金並使用系爭土地，並與唯隆公司約定自111年1月起，每月租金為12萬元（即系爭契約），既為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡），則揆諸首揭規定，系爭契約即為不定期之租賃契約。再佐以上訴人前揭曾於111年11月15日所發之存證信函内容，系爭契約應為不定期契約，已堪認定。　㈡唯隆公司以系爭通知終止系爭契約是否生合法終止之效力？上訴人與唯隆公司是否另於112年8月31日合意終止？　⒈按未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或1個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或1個月之末日為契約終止期，並應至少於1星期、半個月或1個月前通知之。民法第 450條第2、3項分別定有明文。次按，出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。土地法第100條第1款亦著有明文在案。又上開土地法第100 條所謂之房屋兼指住屋與供營業用之房屋而言，系爭廠房租賃亦有適用，另同條第1款所謂收回自住，依司法院院解字第3489號解釋，包含收回出租之房屋，以供自己營業之使用者在內。惟出租人基於該條款前段所列之情形收回房屋，應就客觀上有收回自住或自用之正當理由及必要情形，負舉證責任。再按，各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院19年上字第2345號民事判決先例意旨參照）。　⒉經查：　⑴唯隆公司以有自用之必要，而終止系爭租約乙節，業據被上訴人提出唯隆公司之營業計劃書為憑，而觀上開營業計劃書，其中已載明有擴廠需求而需收回出租予上訴人之系爭廠房及土地（見原審卷第45頁），是被上訴人稱唯隆公司因有自用之必要，方終止系爭租約，即非不足採信。　⑵雖上訴人稱依唯隆公司所提出之「致供應商通知書」中，唯隆公司已自稱因預期2023年全球景氣展望不佳，致要求調降代工價格，顯見無擴廠而收回系爭土地之必要，且如唯隆公司有擴廠必要，則在110年12月23日興建一、二廠時，應即向上訴人表明欲收回土地，而非向上訴人要求調整租金云云。然依被上訴人上開所提出之營業計畫書，其中已載明：「雖然今年受到通膨..之影響，全球大環境景氣下滑，市場低迷，惟唯隆相較於同業仍占有優勢....」、「雖面臨大環境的挑戰，唯隆始終著眼於未來歐美市場的復甦潛力，且身為上游的供應鏈，必須考量前置準備、製程、及國際航運所需時間，提早布局。經評估以目前的產能不足以應對明年的訂單量，...現階段之擴廠計畫，是唯隆企業的首要目標。」（見原審卷第44頁），又唯隆公司除已於110年成立美國分公司外，並於111年接獲外國廠商來信詢價，有被上訴人於原審所提成立美國分公司資料及外國廠商電子郵件來函可證（見原審卷第50、54頁），堪認唯隆公司已有國外潛在交易客戶存在。是上開計劃書所載内容，與上訴人所提「致供應商通知書」內容並無衝突。又一般廠商為求獲利，在景氣下滑時要求下游供貨或代工廠商調降供貨或代工價格，乃屬常見。又加工或製造商興建廠房及擴編人員，需經相當時間進行規劃，非一蹴可及，亦多有廠商利用經濟低迷，成本降低時進行擴張計劃，並採分期逐步擴大規模之形式為之。是由上揭被上訴人所提出之營業計劃書，被上訴人已盡其形式舉證之責，證明唯隆公司因有擴廠需求而有收回系爭土地之必要。尚不能僅以唯隆公司以景氣展望不佳，要求上訴人調降代工價格，逕認唯隆公司無擴廠需求；且擴建廠房既需籌措資金，且一般公司增建廠房亦多有採逐步擴建之方式，已如前述，自不能以唯隆公司興建一、二廠時，未即時終止系爭租約反係調漲租金等情，逕認唯隆公司無擴張而有收回系爭土地自用之需求。是在上訴人未為其他反證之情形下，上訴人所辯唯隆公司不符土地法第100條第1款所定要件，在無收回系爭土地必要之情形下，不得終止系爭租約云云，為無理由。　⑶依原契約所載，上訴人既應於每月5日前繳納租金（見原審卷第29頁），依上開民法第450條第3項所定，唯隆公司應以曆定1個月之末日為契約終止期，並應於1個月前通知。而唯隆公司既已於111年10月14日，主張依民法第450條第2項、土地法第100條第1款規定，以系爭通知通知上訴人終止契約，要求上訴人應於111年11月30日前返還系爭土地，上訴人已於111年10月17日收受系爭通知（見不爭執事項㈢），已符民法第450條第3規定，是系爭租約，自業經唯隆公司於111年1 1月30日合法終止。　⒊系爭租約既經唯隆公司於111年11月30日合法終止，系爭租約自終止後即失效，自無再為合意終止之可能，是就上訴人與唯隆公司是否曾於112月31日再合意終止系爭租約之爭點，本院爰不再加以審酌論駁，合併敘明。　　㈢被上訴人是否得請求不當得利？不當得利之數額以若干為當？　　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條前段、第181 條後段定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決先例意旨參照）。又城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議決議意旨參照）。同理，是如占用土地為商業使用，其相當於租金之不當得利計算，自不應受上揭土地法規範之限制，應回歸一般市場交易之相當價額衡酌之。　⒉經查，系爭租約既經唯隆公司終止，則自終止時起，上訴人就系爭土地即再無占有之合法權源，其占用系爭土地自屬無權占有，被上訴人既為所有權人，依上開論述，自得依不當得利之規定，請求上訴人給付相當於租金之不當得利。　⒊又上訴人既係租用系爭土地用於營業，自屬為商業使用之一種，依上所述，其於計算相當於租金之不當得利，自應依一般市場價格計算，不受土地法相關規定之限制。上訴人與唯隆公司自111年1月起，即合意租金調漲為12萬元（見不爭執事項㈡），審酌系爭土地之位置、面積及利用模式，上開金額尚無偏離市場一般租賃價額，又上訴人於原審就被上訴人所主張以每月12萬元，合計108萬元計算不當得利未有爭執（見原審卷第222頁、第242頁），是以上標準，自111年12 月1日起，計算至112年8月31日上訴人騰空返還之日止（見原審卷第222頁），共計9月，合計即為108萬元，是被上訴人請求上訴人給付108萬元之不當得利，為有理由。上訴人於本院再改稱應依土地法相關規定計算不當得利，依前揭論述，自無理由。又上訴人雖稱上開金額應以其所給付之押租金24萬元予以抵扣等語，然因其可行使之押租金返還請求權係唯隆公司，並非被上訴人，在唯隆公司與被上訴人人格各別之情形下，上訴人此部分之主張，尚乏依據而不應准，併敘明之。七、綜上所述，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人給付108萬元本息，為有理由而應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。又本件事證已明，兩造其餘攻防及證據，經斟酌後認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　15　　日　　　　　　　　　　　　　民事第六庭　　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　郭宜芳　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　徐彩芳　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李怡諄以上正本證明與原本無異。本件不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　梁雅華

2025-01-15

KSHV-113-上易-261-20250115-1

壢簡

中壢簡易庭

遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度壢簡字第1646號原告潘素禎訴訟代理人黃旭源被告徐曉貞上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○路0段000巷00號9樓房屋騰空遷讓返還原告。二、被告應給付原告新臺幣9萬元，及自民國113年12月6日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。三、被告應自民國113年12月6日起至騰空返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣1萬元。四、訴訟費用新臺幣2,540元由被告負擔。五、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣14萬8800元為原告預供擔保得免為假執行。六、本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣9萬元為原告預供擔保得免為假執行。七、本判決第三項於所命各期給付到期後得假執行。但被告如各期以新臺幣1萬元為原告預供擔保得免為假執行。　　　事實及理由壹、程序方面一、按簡易訴訟程序訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項前段及但書第2款、第3款分別定有明文。經查，本件原告起訴時聲明原為：(一)被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○路0段 000巷00號9樓房屋(下稱系爭房屋)騰空遷讓返還原告；(二) 被告應給付原告新臺幣(下同)7萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息；(三)被告應自本件租約終止之翌日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬元；(四)願供擔保請准宣告假執行。嗣於本院113 年11月14日言詞辯論期日，變更其訴之聲明為：(一)被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；(二)被告應給付原告9萬元，及自113年11月14日言詞辯論筆錄繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息；(三)被告應自本件租約終止之翌日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬元。核原告上開變更，係本於之同一租賃契約基礎事實所為，與前開規定並無不合，應予准許。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法　　第386 條所列各款情事，爰依原告之聲請，准由其一造辯論　　而為判決。　　貳、實體方面一、原告主張：被告前向原告承租系爭房屋，約定租期自112年7 月5日起至114年7月4日止，每月5日給付租金1萬元，押租金 2萬元(下稱系爭租約)。惟被告自112年10月起即未支付租金，迄起訴時，被告遲付之租金額，扣除押租金後，已達2個月以上之租金額，故以起訴狀繕本之送達作為催告被告給付租金之意思表示，再以113年11月14日言詞辯論筆錄送達作為終止租約之意思表示，並請求被告給付積欠租金9萬元(已扣除押租金)。而兩造間之租賃關係終止後，被告即應遷讓交還系爭房屋，又被告迄今拒不遷讓交還系爭房屋，妨害原告之使用收益，自應賠償原告按每月租金額計算之不當得利。為此，爰依系爭租約及不當得利之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：如前述變更後訴之聲明所示。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、得心證之理由： (一)按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣，民法第439條前段、第440條第1項、第2項、第450條第1項分別定有明文。又出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋。土地法第100條第3款亦有明文。 (二)經查，原告主張之事實，業據其提出存證信函及回執、系爭租約為證；而被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場陳述意見或提出書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項前段規定，應視同自認，原告前開主張，堪信為真實。次查，原告以起訴狀繕本送達之日為催告之意思表示，而本件起訴狀繕本，於113年8月5日寄存送達被告，有送達證書在卷可參（見本院卷第12頁），斯時被告扣除押租金2萬元，已欠租金逾2個月，原告自得以起訴狀繕本送達作為催告給付租金之意思表示。又被告於原告催告後仍未給付租金，原告復以113年11月14日言詞辯論筆錄送達作為終止租約之意思表示，而上開筆錄於113年12月5日寄存送達被告，有送達證書在卷可參（見本院卷第36頁），故系爭租約已於11 3年12月5日終止，原告自得本於出租人之地位請求被告遷讓返還系爭房屋。另被告尚積欠租金，原告得依系爭租約，請求被告給付迄113年11月止，扣除押租金後所積欠之租金9萬元。 (三)又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。經查，系爭租約既於113年12月5日終止，則被告自113年12月6日起繼續占有系爭房屋，即屬無法律上原因受有利益，致原告受有相當租金之損害，是原告依不當得利之法律關係，主張依系爭租約所約定之租金數額計算，請求被告自系爭租約終止日之翌日即113年12月6日起，至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付相當於租金之不當得利1萬元，要屬有據，應予准許。四、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法民法第229條第1項第233條第1項、第 203條亦有明文。本件給付租金債務，其給付雖有確定期限，迄至本院言詞辯論終結前均已屆期，已如前述，則原告僅請求自113年11月14日言詞辯論筆錄翌日起算之利息，應屬有據。本件起訴狀繕本係於113年12月5日送達被告，已如前述，是被告應於113年12月6日起負遲延責任。五、綜上所述，原告依租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告給付如主文第1至3項所示，為有理由，應予准許。六、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行，並依同法第3 92條第2項規定，依職權宣告被告如為原告預供擔保，得免為假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。爰就訴訟費用部分諭知如主文第4項所示。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　15　　日　　　　　　　　　中壢簡易庭　　　法　官張博鈞以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　15　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃建霖

2025-01-15

CLEV-113-壢簡-1646-20250115-1

雄簡

高雄簡易庭

給付租金等

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度雄簡字第1685號原告森富國際開發有限公司法定代理人顏名輝訴訟代理人吳政勳律師被告合鑫工程顧問有限公司法定代理人張美煌訴訟代理人林弘炤上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國113年12月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣捌仟貳佰肆拾壹元，及其中新臺幣捌仟元自民國一一三年七月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之一，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣捌仟貳佰肆拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序部分　　按下列各款訴訟，不問其標的金額或價額一律適用簡易程序：一、因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者；不合於第1項及第2項之訴訟，法院適用簡易程序，當事人不抗辯而為本案之言詞辯論者，視為已有前項之合意，民事訴訟法第427條第2項第1款及第4項分別定有明文。查本件原告起訴時訴訟標的金額固為新臺幣（下同）56 5,265元（見本院卷第7頁起訴狀），原應適用通常程序，然原告請求如附表項目中包含兩造依房屋定期租賃契約所生之費用，且兩造於本院審理中就適用簡易程序均未抗辯而為本案之言詞辯論，參諸前揭規定，亦視為已合意適用簡易程序，合先敘明。貳、實體部分一、原告主張：被告於民國111年3月20日向伊承租高雄市○○區○○ ○路000號建物第502室房屋（下稱系爭房屋），約定租期自1 11年3月20日起至112年3月19日止，每月租金32,000元（下稱系爭租約），被告並已繳納押金64,000元。嗣被告於112 年3月19日租期屆至後，繼續占用系爭房屋，伊未為反對之意思表示，應認兩造就系爭房屋成立不定期限租賃關係，然被告遲未給付租金，經伊催告並於113年3月18日以存證信函為終止租約之意思表示後，被告始於113年3月19日向本院聲請提存系爭房屋自112年5月起至113年3月止之租金共352,00 0元，顯有遲延給付租金之情，依系爭租約第3條第2、5項之約定，被告遲延給付租金時，每遲延2日，須給付如附表編號1、2滯納金及違約金。又被告後雖搬離系爭房屋，然於使用系爭房屋期間，積欠伊如附表編號3至5之費用未繳納，且被告未與伊點交、亦未返還系爭房屋之鑰匙與磁扣，爰依民法第184條第1項、第199條、231條第1項之規定、系爭租約第4條之約定起訴。聲明：㈠被告應給付原告565,265元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告應自113年3月20日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告34,200元。二、被告則以：本件係因原告遭訴外人中華郵政股份公司向本院聲請對原告為強制執行，伊收受本院112年度司執全130號執行命令，告以不得對原告給付租金，伊遂分別於113年3月19 日及113年9月20日提存應給付予原告之租金於本院，並無積欠租金之意思，原告自不得請求滯納金。又伊於系爭租約屆其終止後，因上開執行命令致無法與原告簽訂新租約，然伊已於113年8月7日搬離系爭房屋，原告請求違約金亦無理由，又原告於租賃期間從未向伊表示要繳交或結算過電費、伊僅有使用系爭租約附贈之編號46號車位及後來多承租之另1 停車位，然均有現金交付停車位費用予原告，而機車位係原告免費提供大家使用；另原告於遭強制執行後，長期未派人打掃系爭房屋所在大樓公共區域並清運垃圾，伊僅是先將垃圾集中在走廊，每週由伊之員工拿到1樓集中堆置，並無堆積垃圾未清理之情，況伊所繳納每月租金已包含清潔費，自不應再向伊請求等語，資為抗辯。聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由　㈠原告主張被告於111年3月20日向伊承租系爭房屋，約定租期自111年3月20日起至112年3月19日止，每月租金32,000元，被告並已繳納押金64,000元。嗣被告於112年3月19日租期屆至後，繼續占用系爭房屋，伊未為反對之意思表示，應認兩造就系爭房屋成立不定期限租賃關係，然被告遲未給付租金，經伊催告並於113年3月18日以高雄站前郵局000013號存證信函為終止租約之意思表示後，被告始於113年3月19日向本院聲請提存系爭房屋自112年3月20日起至113年3月19日止之 1年租金共352,000元等情，業據提出等件為證（見本院卷第頁），經核與其所述相符，並經本院依職權調閱本院113年度存字第412號卷宗核閱無訛（見外放卷），首堪採信。　㈡茲就原告聲明第1項請求如附表所示項目有無理由，分述如下：　⒈附表編號1滯納金部分：　⑴按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。是違約金之性質可區分為「損害賠償總額預定性違約金」及「懲罰性違約金」，其效力各自不同，前者係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額，後者則以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之，如無從依當事人之意思認定違約金之種類，即依民法第250條第2項之規定視為損害賠償總額預定性違約金。　⑵查系爭租約第3條第2項約定：「租金應按契約期限內繳清，逾期未繳租金時，每逾期2日，乙方（被告）須支付每月租金2%作為滯納金，並當月結清。」（見本院卷第17頁），並未規定除應按上開標準計算滯納金外，原告尚得請求其他損害賠償，且該計罰之標準係以欠繳租金額按每2日以1%計算，則依前揭說明，堪認該滯納金之規定係屬因被告不履行給付價金之義務而生損害賠償總額預定性質之違約金，並非懲罰性質違約金。又被告雖抗辯於112年4月25日收受本院112 司執全意字第130號執行命令，遭命不得對原告給付租金，伊遂於113年3月19日向本院聲請提存租金，並非不願給付租金等語，惟被告係於113年4月15日始聲請提存系爭房屋自11 2年5月起至113年3月止之1年租金352,000元，有本院113年度存字第412提存通知書可佐（見外放提存卷），應認被告於113年4月15日始生清償積欠租金之效力，是原告主張被告有遲延給付租金之事實，堪可採信。　⑶惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條定有明文。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減，且不論懲罰性違約金或損害賠償額預定性違約金均有適用。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形為衡量標準。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。本件審酌原告前已遭中華郵政股份有限公司聲請假扣押，被告並經本院執行處以112司執全意字第130號執行命令命於扣押命令效力範圍內不得將租金交予原告等情，有上開執行命令在卷可佐（見本院卷第115頁），而原告復未釋明其受有何具體之損害，則原告主張按遲延租金每2日以1%計算至113年3月19日之違約金，即每月4,800元（計算式：32,000×1%×30÷2=4,800），實屬過高，是本院認原告既未釋明因被告遲延給付租金受有何具體損害，其得請求被告給付之違約金，應依民法第205條之規定，酌減至5,000元，方屬公允，逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。　⒉附表編號2違約金部分：　⑴按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約，民法第450條第1項及第 2項前段定有明文。出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款亦有明文。又系爭租約第3條第5 項前段約定：「乙方於終止租約或租賃期滿未續約而不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租 5倍計算之違約金」（見本院卷第19頁）。　⑵查原告主張於113年3月18日以存證信函通知被告因積欠1年租金故兩造租約已終止等情，業據提出高雄站前郵局存證號碼 000025號存證信函暨回執在卷（見本院卷第25-29頁），原告於上開存證信函內表示：「…現今無論貴司如何主張，本司均主張貴司的租賃契約已經因貴司自始終未付租金已達2 個月自行終止（如今已經未付租金長達1年）。退步言之，即使台端主張本司於此段期間始終未正式表達終止，最遲也於本存證信函送達時終止。…」（見本院卷第25-27頁），堪認原告已有為終止兩造租賃關係之意思表示，且被告遲於11 3年4月15日始聲請提存系爭房屋自112年5月起至113年3月止之1年租金352,000元，業經本院認定如前，則被告於113年3 月19日收受上開存證信函（見本院卷第29頁）時，仍處於積欠1年租金之狀態，於扣除被告承租時已繳納之2個月押金64 ,000元，被告仍積欠原告10個月租金，原告以上開存證信函向被告為終止租賃關係之意思表示，核屬有據。又兩造既未於系爭租約中約明屬懲罰性違約金，揆諸上開判決意旨，即應視為賠償總額預定性質。該等違約金之目的既為填補原告之損害，本院審酌原告若無法如期收回系爭房屋，其所受損害應為未能另行出租之租金損失，而此部分損失原告已得向被告請求每月相當於租金之不當得利獲得填補，及被告違約而生之催告返還系爭房屋、協商處理等成本損失，併衡諸社會經濟狀況及一般租賃交易常態，認系爭租約第3條第5項前段關於違約金之約定尚嫌過高，應酌減為3,000元為適當，逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。　⒊附表編號3電費部分：　　原告主張系爭房屋自111年3月20日至113年4月24日之電費共 18,697元，應由被告負擔，然經伊詢問中華郵政股份有限公司以被告從未繳納等情，固據提出電錶照片1張及存證信函在卷（見本院卷第47、51頁），惟經被告以前詞置辯。查該存證信函內容為原告自陳之詞，又原告未說明該電錶照片拍攝日期，且該電錶至多僅能證明系爭房屋截至原告拍攝之日時之用電度數為8068.7度，且就原告是否有代被告墊付等情，原告未舉證以實其說，本院自難僅憑電錶照片及存證信函內原告自陳之詞遽認原告有代被告清償其所應繳納電費之事實，故原告此部分主張，不應准許。　⒋附表編號4停車費部分：　　原告主張被告積欠停車位費用5,400元一節，僅提出兩造LIN E對話紀錄截圖（見本院卷第57頁），為被告以前詞置辯。查被告雖自承除46號車位外另有承租1車位，然原告並未具體說明兩造約定的車位收費計價標準，且該LINE對話紀錄截圖中亦僅有原告自行製作之收費表格，難以此遽認被告有使用且積欠停車費5,400元之事實，原告請求要屬無稽，不應准許。　⒌附表編號5清潔費部分：　　原告主張被告在系爭房屋所在5樓之公共走廊堆積垃圾，致伊須另之出清潔費4,528元等情，固據提出估價單及照片在卷（見本院卷第59-63頁），惟估價單僅為預估費用，原告並未提出發票等證明已支出該筆清潔費之證據，自難認原告受有支出該筆費用之損害，原告此部分主張，亦屬無據，不應准許。　㈢原告聲明第2項部分：　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條分別定有明文。而無權占有他人之房屋及土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。　⒉查系爭租約已於113年3月19日終止，業經本院認定如前，而被告自承於113年8月7日搬離系爭房屋，原告據以請求被告返還金額之請求權基礎既係依民法不當得利為據，必以被告受有利益為前提，被告既自承其於113年8月7日前仍占有使用系爭房屋，是原告請求被告給付自113年3月19日起至113 年8月7日止被告占有系爭房屋期間，無法律上原因而受有相當租金之利益，應屬有據，至113年8月8日後部分，原告既不能證明被告有繼續占有使用系爭房屋之事實，其請求自11 3年8月8日後相當於租金之不當得利，即屬無據，不應准許。又原告雖非系爭房屋所有權人，然原告係向中華郵政股份有限公司承租包含系爭房屋在內之高雄市○○區○○○路000號建物（下稱系爭建物），再將系爭房屋轉租給被告等節，為被告所自承（見本院卷第143頁），則自系爭租約於113年3月1 9日終止後，卷內既無證據顯示原告與中華郵政股份有限公司間之系爭建物之租賃關係亦已終止，應認原告基於向中華郵政股份有限公司承租系爭建物，系爭建物包含系爭房屋自 113年3月19日起至113年8月7日止之占有、使用利益應歸屬原告享有，原告自得請求被告給付自113年3月19日起至113 年8月7日止無權占有、使用系爭房屋相當於租金之不當得利。再併觀兩造原約定系爭房屋之租金每月32,000元，自應以該數額作為計算不當利益之基準，即原告得請求之數額為13 5,467元（被告前已提存112年5月至113年3月之租金，故此部分請求應自113年4月份起算至113年8月7日，共4月7日，計算式：32,000×4+32,000÷30×7=135,466.6，小數點以下四捨五入）。然被告已於113年9月20日繳納自113年4月起至11 3年8月7日止之租金135,226元予本院執行處，經中華郵政股份有限公司收取等情，為兩造所不爭執（見本院卷第188、1 89頁），亦有被告提出函文、支票及本院電話紀錄在卷可稽（見本院卷第127、131、179頁），堪信為真實，應認被告就積欠相當於租金之不當得利135,467元中，已清償135,226 元，故原告請求被告給付相當於租金之不當得利241元（計算式：135,467-135,226=241），應予准許，逾此範圍則屬無據，不應准許。　㈣從而，原告得請求被告給付之金額為8,241元（計算式：5,00 0+3,000+241=8,241）。四、綜上所述，原告依民法第184條第1項、第199條、231條第1 項之規定、系爭租約第4條之約定，請求被告給付8,241元，及其中8,000元自113年7月21日（見本院卷第81頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍則屬無據，應予駁回。五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3 款規定，依職權宣告假執行。併依同法第392條第2項規定諭知被告得供相當擔保金額後免為假執行。　六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　14　　日　　　　　　　　　高雄簡易庭　法　　　官林　容以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　冒佩妤附表：編號原告請求項目原告請求金額本院認定金額 1 被告遲延給付112.3.20~113.2.20租金之1%滯納金 376,640元 5,000元 2 違約金 160,000元 3,000元 3 111.3.20~113.4.24電費 18,697元 0元 4 停車費 5,400元 0元 5 清潔費 4,528元 0元　　　　　合計 565,265元 8,000元

2025-01-14

KSEV-113-雄簡-1685-20250114-1

雄簡

高雄簡易庭

遷讓房屋等

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度雄簡字第1175號原告楊博賢訴訟代理人黃呈祿律師被告黃亞萍上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應給付原告新臺幣85,000元。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔2分之1，餘由原告負擔。四、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣85,000元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：被告於民國111年10月26日承租伊所有門牌號碼高雄市○○區○○路000巷0號房屋（下稱系爭房屋），租期自11 1年11月1日起至116年2月28日止，每月租金為新臺幣（下同）9,500元，應於每月14日前繳付（下稱系爭租約）。惟被告未遵期繳納111年11月及112年7、8、10月租金，前經伊以起訴狀繕本、民事準備書二狀及民事陳述意見等狀終止系爭租約，故兩造間已無租賃關係存在，伊自得依民法第179條、第455條規定請求被告遷讓返還系爭房屋及返還系爭租約終止後繼續占用房屋所受相當於租金之不當得利。又被告於 111年10月承租系爭房屋前，該屋原由其前配偶蘇世弘承租，惟其承租期間尚欠租124,000元未還，前經被告承諾於系爭契約期間償還，迄今尚餘85,000元，伊亦得依系爭租約第 14條約定請求被告如數償還。爰依民法第179條、第455條及系爭租約第14條約定起訴，聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還伊；㈡被告應自113年9月14日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付伊9,500元；㈢被告應給付伊85,000元。二、被告則以：伊承租迄今均有按時繳付租金，且系爭房屋於11 2年7、8月間因漏電故障需費18,500元維修，該維修費已由伊墊付。嗣兩造曾協議112年7、8月租金以維修費抵扣，伊亦已將不足租金3,500元匯款至原告收取租金帳戶（下稱系爭帳戶），故原告以伊未繳付租金而提前終止契約，並非合法。再蘇世弘已於109年11月9日死亡，伊已於109年12月11 日向臺灣臺東地方法院（下稱臺東地院）聲請拋棄繼承，並經該院於110年1月30日以109年度繼字第319號拋棄繼承事件准予備查在案，故蘇世弘先前欠租部分依法亦無庸由伊承擔等語置辯，聲明：原告之訴駁回。　　　　　　三、不爭執事項（卷第430至431頁）　㈠兩造於111年10月26日簽訂系爭租約。　㈡原告有收取押租金8,500元。　㈢原告為系爭房屋所有人。　㈣系爭租約第5條約定：「租用期間內房屋一切修理費用……概歸承租人負擔」。　㈤系爭租約第13條約定：「乙方（即被告）……遲付租金1個月以上……甲方（即原告）得不待催告逕行終止契約」。　㈥系爭租約第14條特約事項第2項記載：「積欠租金124,000元」，被告並於其後簽名。　㈦原告曾以起訴狀、民事準備書二狀及民事陳述意見繕本送達作為終止系爭租約之意思表示（惟是否合法終止兩造仍有爭執）。　㈧被告承租系爭房屋期間，租金均係匯款或無摺存款至系爭帳戶。　㈨被告承租系爭房屋前，系爭房屋曾由蘇世弘承租；租金自103 年1月1日至同年12月31日為每月8,500元；自107年3月1日起至同年10月31日、109年11月1日起至110年10月31日均為每月9,000元。　㈩蘇世弘於109年11月9日死亡，被告斯時為蘇世弘配偶，惟被告已於110年1月30日經臺東地院以109年度繼字第319號拋棄繼承事件准予備查在案。四、爭點　㈠原告以被告未繳付租金而以起訴狀、民事準備書二狀及民事陳述意見等狀終止系爭租約，並依民法第455條規定請求被告遷讓返還系爭房屋，有無理由？　㈡原告依系爭租約第14條約定，請求被告給付積欠房租85,000 元，有無理由？　㈢原告依民法第179條規定，請求被告自113年9月14日返還系爭租約終止後繼續占用系爭房屋所受相當於租金之不當得利，有無理由？五、本院判斷　㈠原告以被告未繳付租金而以起訴狀、民事準備書二狀及民事陳述意見等狀終止系爭租約，並依民法第455條規定請求被告遷讓返還系爭房屋，均無理由：　⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止租約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1、2項定有明文。又出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。土地法第100條第3款關於擔保抵償租金規定，雖僅就未定有期限租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用，有最高法院 44年台上字第516號判決先例要旨參照，而上開關於擔保金抵償租金規定，係法律上為保護經濟上弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質應屬民法第71條所稱強制規定，且應類推適用於定期租賃關係，且土地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2個月以上認定，自應以經扣抵押租金後所積欠租金額為據。復觀諸106年12月27日公布、107年6 月27日施行之租賃住宅市場發展及管理條例（下稱租賃管理條例）第10條第1項第2款雖規定：「租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：……二、承租人遲付租金或費用，達2個月之租額，經催告仍拒繳」，該條立法理由㈡已明載：「參照民法第440 條規定，當承租人未履行繳納租金和費用義務，賦予出租人有終止租賃契約權利，爰訂定第2款規定」，並未排除土地法第100條適用。遑論住宅租賃如解釋上優先適用租賃管理條例第10條第1項第2款規定而無須先扣除擔保金抵償；相較營業用租賃仍有土地法第100條第3款適用，須先以擔保金抵償始能終止租約，顯然對於住宅租賃保護遠不及營業用租賃保護，要與保障經濟弱勢之立法意旨相悖，亦難認租賃管理條例當然排除土地法第100條第3款規定適用。而查系爭租約第13條雖約定：乙方（即被告）……遲付租金1個月以上……甲方（即原告）得不待催告逕行終止契約云云（卷第15頁），然與土地法第100條第3款強制規定牴觸，依民法第71條規定，此部分約定應屬無效，是就原告得否合法終止租約，自應參酌土地法第100條第3款及租賃管理條例第10條第1項第2款規定以為適用。　⒉查原告主張被告未繳付111年11月及112年7、8、10月租金，雖經被告抗辯112年7、8月租金曾經兩造協議以故障維修費1 8,500元抵扣，且其已繳付不足額云云（卷第133、218頁），並提出兩造間通訊軟體LINE紀錄為證（卷第223至229頁）。惟參諸被告所提內容，僅見被告於113年7月27及28日分別在記事本內自述「……電熱爐壞掉了，我換新的工資＋機台165 00。您要抵扣租金嗎？謝謝您……還有電力公司有要來查電表，有換室內電線工資料18500元，跟您報告，您該負責的就要支付，謝謝您」、「房東：支付室內電電費18500元，電熱爐不支付」等語（卷第225、227頁），可知該等內容均為被告片面提出請求，顯非原告曾於通訊軟體內承諾抵扣，且系爭租約第5條已約定：「租用期間內房屋一切修理費用…… 概歸承租人負擔」（卷第15頁），復經原告明確否認曾與被告達成以維修費抵扣租金協議（卷第134、417至419頁），則該等通訊軟體LINE紀錄內容，不足採為被告有利認定。是兩造間並未達成以維修費18,500元抵扣租金協議，而被告未繳足該等月份租金之事實，應堪確定。又系爭租約既約定每月租金交付期限為每月14日（卷第15頁），性質上屬有確定期限債務，則依民法第322條第1款規定，自應就已屆清償期者，儘先抵充，故以原告主張被告已付租金數額依序抵充結果如附表所示。　⒊再起訴狀繕本送達被告時間為113年5月4日，有本院送達證書在卷可稽（卷第91頁），且為兩造所不爭，而斯時被告已繳付租金（附表編號1至15）抵充結果為3月尚欠7,000元及4月尚欠9,500元未繳（計算如附表）。如經以押租金8,500元抵償，可據此計算被告已繳清3月租金（計算式：8,500－7,000 ＝1,500）、4月剩餘8,000元未繳（計算式：9,500－1,500＝8, 000），則原告於113年5月4日終止租約時，顯未達遲付租金 2個月以上，故原告以起訴狀繕本送達終止契約，並不合法（此時終止契約不合法，故押租金暫不列入抵償之列）。　⒋另原告於113年8月28日復以民事準備書二狀、民事陳述意見等狀終止租約（卷第165至168、175至177頁），該等書狀送達日期均為113年9月4日（卷第169-1、169-2、175頁），經以該時被告已繳付租金（附表編號1至18），抵充結果為7月尚欠2,500元及8月尚欠9,500元未繳（計算如附表）。如再以押租金8,500元抵償，可據此計算被告於113年9月4日終止租約時，被告已繳清7月欠租（計算式：8,500－2,500＝6,000），僅欠繳8月租金3,500元（計算式：9,500－6,000＝3,500），亦未達遲付租金2個月以上，原告斯時以民事準備書二狀、民事陳述意見等狀終止契約，亦非有理。　⒌從而，原告以起訴狀、民事準備書二狀及民事陳述意見等狀終止系爭租約，於法均有不合，殊難憑採。是原告並未合法終止租約，則兩造間租約仍屬存在，原告自不得引民法第45 5條規定請求被告遷讓返還系爭房屋。　㈡原告依系爭租約第14條約定，請求被告給付積欠房租85,000 元，為有理由：　⒈按第三人與債務人訂立契約承擔其債務者，非經債權人承認，對於債權人不生效力，民法第301條定有明文。　⒉查系爭租約第14條特約事項第2項記載：「積欠租金124,000 元」，被告並於其後簽名確定，有系爭租約影本可憑（卷第 15頁），亦經兩造不爭執（不爭執事項㈥）；佐以被告於審理時自陳：伊曾與原告討論以5年時間幫蘇世弘清償租金債務，每個月清償1,500元，但伊答應前提是原告要先修好系爭房屋部分，伊才在租約上簽名等語（卷第173頁），且曾於112年1月9日繳付12,500元至系爭帳戶而溢付其當時應付租金數額等情（卷第396頁），可徵被告於111年11月1日簽定系爭租約時應有以契約承擔方式，將蘇世弘先前租約所發生債務一併承擔之意思甚明。至被告前揭所述其係以原告允諾維修為前提始簽名於其上云云（卷第173頁），未經約定於系爭租約，且被告亦未舉證以實其說，故其此部分抗辯，並非可採。　⒊又被告另辯稱其已聲請拋棄繼承經准予備查而無庸負擔蘇世弘負債云云（卷第133頁），然承前所述，被告同意給付先前欠租124,000元，乃係基於系爭租約以新契約承擔他人債務而來，與拋棄繼承無必然關聯，故其所辯已經拋棄繼承，無法採為有利被告認定。　⒋是以，被告既於111年10月26日以契約承擔124,000元債務，扣除其以先前給付3,000元（即附表編號2部分），尚餘121, 000元未還，則原告僅請求其中85,000元，自屬有憑。　㈢原告依民法第179條規定，請求被告返還占用系爭房屋所受相當於租金之不當得利，為無理由：　　　查系爭租約未經原告合法終止，前已述明，則兩造間租約仍屬存在，被告繼續占有系爭房屋即非無法律上原因，自無構成不當得利可言，故原告猶依民法第179條規定，請求返還相當於租金之不當得利即非正當。六、綜上所述，原告依系爭租約第14條約定，請求被告給付85,0 00元，為有理由，應予准許。逾此範圍則屬無據，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、本件係依民事訴訟法第427條規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，職權宣告假執行。併依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。九、據上論結，原告之訴一部有理由、一部無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　高雄簡易庭　法　官鄭宇鈜以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林麗文附表編號匯款時間匯款金額抵充結果證據出處 1 111年12月12日 9,500元全數抵充11月租金。卷第395頁 2 112年1月9日 12,500元抵充12月租金9,500元及先前欠租3,000元。卷第396頁 3 112年2月21日 11,000元抵充1月租金9,500元及2月租金1,500元（2月未繳清）。卷第397頁 4 112年3月28日 11,000元抵充2月租金8,000元及3月租金3,000元（3月未繳清）。卷第398頁 5 112年5月3日 11,000元抵充3月租金6,500元及4月租金4,500元（4月未繳清）。卷第399頁 6 112年6月8日 11,000元抵充4月租金5,000元及5月租金6,000元（5月未繳清）。卷第399頁 7 112年6月24日 11,000元抵充5月租金3,500元及6月租金7,500元（6月未繳清）。卷第400頁 8 112年8月4日 3,500元抵充6月租金2,000元及7月租金1,500元（7月未繳清）。卷第401頁 9 112年9月28日 11,000元抵充7月租金8,000元及8月租金3,000元（8月未繳清）。卷第402頁 10 112年11月9日 11,000元抵充8月租金6,500元及9月租金4,500元（9月未繳清）。卷第403頁 11 112年12月4日 11,000元抵充9月租金5,000元及10月租金6,000元（10月未繳清）。卷第403頁 12 113年1月9日 11,000元抵充10月租金3,500元及11月租金7,500元（11月未繳清）。卷第404頁 13 113年2月16日 11,000元抵充11月租金2,000元及12月租金9,000元（12月未繳清）。卷第404頁 14 113年3月24日 11,000元抵充12月租金500元、1月租金9,500元及2月租金1,000元（2月未繳清）。卷第405頁 15 113年4月16日 11,000元抵充2月租金8,500元及3月租金2,500元（3月未繳清）。卷第406頁 16 113年5月17日 11,000元抵充3月租金7,000元及4月租金4,000元（4月未繳清）。卷第406頁 17 113年7月16日 22,000元抵扣4月租金5,500元、5月租金9,500元及6月租金7,000元（6月未繳清）。卷第407頁 18 113年9月3日 9,500元抵扣6月2,500元及7月租金7,000元（7月未繳清）。卷第417頁 19 113年10月4日 9,500元抵扣7月2,500元及8月租金7,000元（8月未繳清）。卷第417頁 20 113年10月23日 9,500元抵扣8月2,500元及9月租金7,000元（9月未繳清）。卷第417頁 21 113年12月18日 11,000元抵扣9月2,500元及10月租金8,500元（10月未繳清）。卷第430頁

2025-01-10

KSEV-113-雄簡-1175-20250110-1

訴

臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 112年度訴字第2656號原告王清洽訴訟代理人藍麗卿陳怡伶律師被告林裕庭訴訟代理人邱柏青律師王君育律師被告周佳蓁訴訟代理人武傑凱律師胡凱翔律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，由臺灣臺北地方法院移送前來，經本院於民國113年12月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告林裕庭、周佳蓁應連帶給付原告新臺幣200萬1,033元，及被告林裕庭給付自民國112年11月2日起；被告周佳蓁給付自民國11 2年11月3日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告林裕庭、周佳蓁連帶負擔。本判決於原告以新臺幣66萬8,000元為被告林裕庭、周佳蓁供擔保後，得假執行。但被告林裕庭、周佳蓁如以新臺幣新臺幣200 萬1,033元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行聲請駁回。　　事實及理由壹、程序事項　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。經查，本件原告起訴時原聲明為：㈠被告林裕庭、林奕羽應將門牌號碼新北市○○區○○路000號1樓房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還予原告。㈡被告林裕庭、周佳蓁（以下2人合稱被告）應連帶給付原告新臺幣（下同）382,400元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應自民國111年8月25日起至被告林裕庭、林奕羽遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告62,000元。如前段其中之一之被告已為給付，其他被告在給付範圍內免其給付之義務。㈣被告林裕庭、周佳蓁應連帶給付原告799,800元，並自112年1月1 日起至被告林裕庭、林奕羽返還系爭房屋之日止，按日給付原告6,200元。㈤請准宣告假執行（見臺北地方法院112年度訴字第4119號，下稱臺北地方法院卷，第9頁至第10頁）；嗣於112年12月8日以民事擴張訴之聲明暨準備狀具狀到院變更聲明為：㈠被告林裕庭、林奕羽應將系爭房屋遷讓返還予原告。㈡被告林裕庭、周佳蓁應連帶給付原告436,464元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應自111年8月25日起至被告林裕庭、林奕羽遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告62,000元。如前段其中之一之被告已為給付，其他被告在給付範圍內免其給付之義務。㈣被告林裕庭、周佳蓁應連帶給付原告799,800元，並自112年1月1日起至被告林裕庭、林奕羽返還系爭房屋之日止，按日給付原告6,200元。㈤請准宣告假執行（見本院卷第 59頁至第60頁）；嗣於113年2月1日以民事陳報訴之聲明狀具狀到院變更聲明為：㈠被告應連帶給付原告拆除費115,500 元整，及自本書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應連帶給付原告436,464元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應連帶給付原告1,039,533元，及自本書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣被告應連帶給付原告3,162,000元，及自本書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈤請准宣告假執行（見本院卷第141頁至第142頁），經核上開變更聲明部分屬同一基礎事實及擴張應受判決事項暨補充或更正事實上或法律上之陳述者，核與前揭規定相符，縱被告不同意，本院應予准許，在此敘明。貳、實體事項一、原告主張：被告林裕庭向原告承租系爭房屋，並訂有房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間為110年4月19日起至112年4月18日止，租期為2年，每月租金62,000元，由被告周佳蓁擔任連帶保證人。詎被告林裕庭自111年2月起違反系爭租約約定轉租予訴外人林奕羽（下逕稱林奕羽，並於11 1年5月21日發函單方終止系爭租約。依系爭租約第16條約定，租賃期間未滿被告欲單方終止租約，應於3個月前通知原告並賠償2個月含稅租金，是系爭租約於被告林裕庭通知原告後之111年8月24日始終止，被告應負將系爭房屋按原狀騰空返還並歸還鑰匙之義務。惟原告以存證信函函覆被告，被告至今仍置若罔聞，故依系爭租約，由原告拆除後向被告請求拆除費用，且被告應連帶給付單方終止租約後3個月租金、賠償金、律師費用、訴訟費用及違約金，並於系爭租約終止後仍占有系爭房屋之相當於租金之不當得利。為此，爰依民法第767條第1項、第455條、第179條及系爭租約約定，提起本訴等語，並聲明：㈠被告應連帶給付原告拆除費115,500 元整，及自本書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應連帶給付原告436,464元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應連帶給付原告1,039,533元，及自本書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣被告應連帶給付原告3,162,000元，及自本書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈤請准宣告假執行。二、被告方面：　㈠被告林裕庭則以：伊承租系爭房屋係為經營「酸奶大獅新莊新泰店」，承租過程均由原告之配偶藍麗卿（下逕稱其名）出面接洽相關事宜。伊嗣因工作規劃將該店面交由林奕羽，經周佳蓁向藍麗卿詢問另行簽訂租約事宜，其回覆免予換約，伊即於111年2月12日與林奕羽簽訂頂讓合約，約定林奕羽應遵循系爭租約並按月給付原告租金。詎林奕羽111年5月起未給付租金予原告，伊即於同年月21日電聯藍麗卿合意終止系爭租約（見本院卷第45頁），且於同年月24日業已交還系爭房屋予原告。依系爭租約約定，原告自得於租約終止後就伊所遺之裝潢或物品為處置，且系爭房屋由林奕羽直接占有，其內之設備及裝潢均為林奕羽所有，故原告主張伊違約、無權占有系爭房屋云云，洵屬無據。縱認伊應賠償違約金，請求鈞院酌減違約金，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保免於假執行。　㈡被告周佳蓁則以：林裕庭業已合法終止系爭租約並交還系爭房屋予原告，被告等並無違約之情，且被告林裕庭於系爭租約終止後並未占用系爭房屋並無獲得相當於租金之不當得利，故原告之請求應屬無據。又查系爭租約並無懲罰性違約金之約定，就原告主張違約金，應視為損害賠償預定性之違約金，且衡情應為過高，請求鈞院依法予以酌減，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保請准免於假執行。三、得心證之理由：　㈠系爭租約應於被告林裕庭111年5月24日通知原告後之3個月期滿即111年8月24日終止：　⒈按契約之合意終止解除係以第二次契約終止第一次契約，為另一契約行為，與法定終止權之行使，所需具備之要件不同，其性質與效果亦異。　⒉原告主張系爭房屋為原告所有，並與被告林裕庭於110年4月1 8日簽立系爭租約，由被告林裕庭租用系爭房屋，約定租期為110年4月19日起至112年4月18日止，業據其提出房屋租賃契約書附卷可稽（見臺北地方法院卷第19至23頁），且為兩造所不爭執，堪信屬實。　⒊本件被告林裕庭固提出周佳蓁與原告配偶藍麗卿之LINE對話內容截圖主張原告配偶代理原告同意系爭租約合意終止云云，惟觀之周佳蓁於111年2日至25日與原告配偶對話內容，及原告向周佳蓁表示：「那你小姐要再繼續租就對了啦/合約書第七條女方不能將房屋全部或一部轉租/租借/頂讓以其他變相方法/由他人使用房屋...我們都以合約書來走」等語，亦有原告提出之對話截圖在卷可稽（見本院卷第543頁），並無原告同意轉租予林奕羽之意思表示，原告固不否認曾於 111年2月20日書寫「更換房屋租賃契約書之承租人書」（見本院卷第463至469頁），並傳真給被告周佳蓁，告知必須新承租人概括承受原告與被告林裕庭間原系爭租約所有條文，且退租時要騰空且將招牌全部拆除，被告林裕庭並要共同承擔新承租人責任等情，且藍麗卿亦曾向被告周佳蓁表示：「林小姐要簽合約終止書/那我們就照雙方所簽的房屋租賃契約書的約定辦理」，亦有原告提出之對話截圖在卷可稽（見本院卷第539頁），且被告林裕庭亦於111年2月25日回覆不重簽契約，可見原告並未與被告林裕庭合意終止系爭租約，原告仍要被告林裕庭依系爭租約辦理即依系爭租約第16條約定：通知後3個月終止，難認原告有與被告林裕庭合意終止系爭租約。　⒋被告林裕庭曾於111年5月24日寄送存證信函，向原告為終止租約之意思表示。原告收受存證信函後，即於111年6月7日寄送存證信函予被告林裕庭，送達並無與被告林裕庭合意終止租約，係被告林裕庭單方終止租約。並表示被告林裕庭如欲終止租約應將房屋裝潢及招牌拆除，且須將營業用器具全部騰空，並通知原告會勘完成後，再還鑰匙並繳清水電費用及註銷公司營業登記證明，如未完成交屋前，視為繼續承租，仍需繳交房租。有上開兩份存證信函附卷可稽（見臺北地方法院卷第25頁、第27頁），被告林裕庭抗辯系爭房屋之租賃契事宜均係由原告之配偶藍麗卿代理原告出面接洽、租約及受領租金及租賃保證金。被告林裕庭因工作規劃變更，將於系爭房屋經營之「酸奶大師新莊新泰店」交由林奕羽經營，被告周佳蓁並於111年1月間向藍麗卿說明上情，係經原告同意始於111年2月12日與林奕羽簽訂酸奶大師新莊新泰店頂讓合約云云，並提出被告周佳蓁與藍麗卿之LINE對話紀錄截圖、林裕庭於111年5月21日於藍麗卿之對話錄音譯文各件影本在卷可稽（見本院卷第37頁、第45頁），為原告否認，經查：依上開周佳蓁與藍麗卿之對話，藍麗卿表示：「我要先問我先生喔」；「那你們是不是先把營業登記遷出去然後我們再來換約」，均是商議中尚未有結論。再觀之林裕庭於11 1年5月21日與藍麗卿之對話錄音譯文，藍麗卿於林裕庭表示：「姐姐不是要我出面跟你處理嗎」後表示：「對啊對啊你不是不租了嗎」；林裕庭又表示「對姊姊我跟你說，因為我還是股東，但我不是負責人，我們真的用了好多好多的方法找那兩個人，可是他們真的是消失了，不見了，所以我們」，藍麗卿再表示「沒關係，那你們現在決定不租了，房子就還給我」、「...，但是你要讓我罰兩個月的租金，我們的單子要寫很清楚」等語（見本院卷第286至304頁、第457至4 69頁、第539至545頁），可見被告林裕庭、被告周佳蓁透過原告配偶藍麗卿仍與原告在商議階段，並表示「單子要寫很清楚」，因未寫完「單子」而未達成合意，所以被告林裕庭於111年5月24日寄發存證信函予原告，原告即於111年6月7 日以存證信函函覆被告林裕庭並未合意終止系爭租約，亦有兩份存證信函在卷可憑查（見臺北地方法院卷第25至27頁），再參酌被告周佳蓁提出之LINE對話截圖內容（見本院卷第 451至461頁），藍麗卿與被告周佳蓁聯繫時，均表示要新承租人與被告林裕庭簽立「更換房屋租賃契約書之承租人書」及開立租金支票，被告林裕庭未簽立「更換房屋租賃契約書之承租人書」，顯見系爭租約並未更換，系爭租約仍有效存在。被告林裕庭辯稱系爭租約於111年5月21日已合意終止云云，自不足採。系爭租約係被告林裕庭於111年5月24日單方面通知原告終止系爭租約，依系爭租約第16條約定：被告林裕庭擬單方終止租約時，應於三個月前通知甲方。則原告主張系爭租約應於被告林裕庭111年5月24日通知原告後之3個月期滿終止等語，堪信屬實。則系爭契約於111年8月24日經被告林裕庭依系爭契約第16條約定終止，應堪認定。　㈡原告請求被告林裕庭給付回復原狀所需之拆除費用計11萬5,5 00元之本息，為有理由：　　⒈按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人，民法第443條定有明文。是租賃關係係以承租人之人格信用為前提，即基於當事人間之信任，因此除當事人訂有得自由轉讓之特約外，以不得轉讓為原則（最高法院73 年度台上字第1804號號判決意旨參照）。次按出租人是否同意承租人轉租，依民法第443條及土地法第100條第2款規定，應僅生出租人可否以承租人轉租為由單方面終止租賃契約問題，殊不因其同意轉租，即可使次承租人與原出租人間成立租賃關係（最高法院88年度台上字第2155號號判決意旨參照）。按轉租係轉租人與次承租人成立新租賃關係，與租賃權之讓與不同。轉租人與出租人間之租賃關係仍然存在，惟次承租人與原出租人並無直接租賃關係之可言，若出租人已與原承租人終止租賃契約，出租人即得逕向次承租人請求返還（最高法院68年台上字第3691號裁判意旨、同院44年7月2 6日最高法院民刑庭總會決議意旨參照）。則「轉租」乃承租人將其向出租人租得之租賃物，再出租予次承租人，約定使次承租人得就之為使用收益之謂，故承租人為轉租時，其與原出租人間原租賃關係，依舊存在，租賃權仍然屬於承租人，尚與「租賃權之讓與」不同。且承租人與次承租人間另成立新租賃關係，即轉租係承租人基於自己之權利範圍，以自己之責任而使次承租人為使用收益，亦即次承租人之租賃權係以承租人之租賃權為基礎，從而，就租賃權之取得方法而言，次承租人之租賃權，乃由於承租人之創設，為創設（設定）的取得，故出租人終止其與承租人之租賃契約時，承租人之租賃權當隨之消滅，而基於承租人之租賃權為其基礎之轉租（債權契約）自亦隨之消滅。末按系爭租約第16條約定：「本契約租賃期限未滿，乙方（即被告林裕庭，以下均同）擬單方面終止租約時，應於參個月前通知甲方，並賠償含稅兩個月租金給予甲方（即原告，以下均同），乙方絕無異議。」（見臺北地方法院卷第22頁）　⒉原告主張被告林裕庭未將裝潢、廣告招牌拆除，將系爭房屋回復原狀致其受有回復原狀之損害計115,500元，惟為被告否認，並辯以原告提出之估價單，只能證明該特定人認為進行特定施工所應收取費用數額，不能證明為必要性及合理性之支出，系爭房屋內裝潢已頂讓予林奕羽，林奕羽始有拆除義務，林奕羽已與受讓人和解，房屋已遷讓返還，原告已免除林奕羽拆除責任，自不得向被告林裕庭及被告周佳蓁請求拆除費用云云。　⒊經查：　⑴依宇洋生物醫學股份有限公司（下稱宇洋公司）與被告林裕庭簽訂之加盟契約書第9條約定系爭房屋於被告林裕庭租用後係由宇洋公司負責裝潢，有連鎖加盟契約書在卷可稽（見本院卷第373至382頁），而依加盟契約附件二所示裝潢明細包括：「木作工程」、「牆面工程」「櫃台工程」、「油漆工程」、「地板工程」、「招牌工程」、「220迴路及拉線工程」、「110迴路及拉線工程」、「給水配管工程」、「排水配管工程」、「燈具安裝及拉線工程」、「插座安裝工程」、「弱電及設備工程」、「增電工程」（見本院卷第），並有原告提出之照片附卷可稽（見本院卷第331至371頁），顯係附著於系爭房屋而非獨立之不動產，自不因被告林裕庭與林奕羽間頂讓契約而移轉所有權，被告林裕庭與被告周佳蓁辯稱附著於系爭房屋之招牌、牆面廣告、配管線路、天花板及燈具為林亦羽所有云云，難認可採。　⑵依系爭租約第9條約定：「房屋有改裝施設之必要，乙方得甲方書面同意後，得自行裝設，但不得損害原有建築結構及樑柱，乙方於租約屆滿時將房屋騰空並將租賃標的物之廣告招牌拆除後交還甲方」；第12條約定：「乙方租賃屆滿或租約終止時，除經甲方同意繼續出租外，乙方應即將房屋誠心按照原狀騰空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利及不得向甲方請求遷移或任何費用，倘乙方遺有裝潢或物品不搬時，乙方同意其裝潢宇物品任由甲方處置，拆除及搬運費用由乙方負擔」，有系爭租約在卷可稽（見台北地院卷第21至22 頁），原告林裕庭為系爭租約之承租人已如前述，於系爭租約終止後，依前開約定自有將租賃物回復出租時之原狀。　　又依前開加盟契約附件所示，原告請求被告拆除「酸奶大師」之招牌、櫃體、內牆及外牆及牆上廣告招牌、天花板及燈具、塑膠地板等均為回復原狀所必要及合理之內容。　⑶被告並未否認原告提出之劉寶企業社之估價單形式真正（見本院卷第532頁），則依劉寶企業社估價單所示之施工項目即為拆除「酸奶大師」之招牌、櫃體、內牆及外牆及牆上廣告招牌、天花板及燈具、塑膠地板等拆除及清運之工程報酬，此外被告復未舉證證明上開費用不合理，被告抗辯原告請求之拆除費用非必要且不合理云云，自不足採。　⒋又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告於抗辯之事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判；另各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院104年度台上字第220 號判決意旨參照）。被告林裕庭復辯稱原告因系爭房屋已有裝潢而售出更高之價格，受有利益，並未有拆除費用之支出而受有損害云云，並提出5168實價登錄比價王網站刊登之房屋資訊（見本院卷第389至394頁），惟為原告否認，按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。民法第213條第1項定有明文。經查：原告現仍未將系爭房屋售出之事實，被告並未爭執，此外被告復未舉證證明系爭房屋已售出且因系爭房屋上之酸奶大師招牌、裝潢、配電增加價值，被告林裕庭既負回復原狀之義務，迄未回復原狀致原告受有回復原狀需支出費用之損害，自應回復他方損害發生前之原狀，被告此部分之抗辯亦不足採。　⒌基上，原告請求被告給付11萬5,500元，為有理由，應予准許。　　　　㈢原告請求被告林裕庭賠償43萬6,464元（含應付租金、賠償租金、訴訟費用、律師費用）之本息，有無理由：　⒈原告主張被告林裕庭於系爭租約租期未屆至，於111年5月24 日終止系爭租約，應依系爭租約第16條約定，給付原告3個月租金（111年六月至八月租金）及賠償含稅2個月租金合計 32萬2,400元【計算式：（62000×3）＋（62000×1.1×2）＝32 萬2,400元】等語，惟為被告否認，經查：　⑴如前所述，系爭租約依第16條約定，於被告林裕庭於111年5 月24日通知原告欲終止系爭租約3個月後之111年8月24日終止。被告林裕庭辯以係林奕羽違反頂讓合約及系爭租約約定未給付租金予原告云云，惟頂讓租約係存於被告林裕庭與林奕羽間，有酸奶大師新莊新泰店頂讓合約在卷可稽（見臺北地院卷第29至31頁），原告非契約當事人，自與原告無涉。被告林裕庭既未提出證明已給付111年6月、7月、8月租金，原告請求被告林裕庭給付系爭租約終止前之3個月（即6月、 7月、8月）租金，核屬有據，應予准許。　⑵又按就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔。民法第427條定有明文。本件原告主張依系爭契約第16條約定被告應賠償含稅2個月租金予原告云云，原告逕以稅率為每月租金0.1計算，既未舉證以實其說，且與前開規定不合，核屬無據。是以原告依系爭租約請求被告賠償2個月租金核屬違約金之性質（如下詳述，該違約金雖屬懲罰性違約金，），本院審酌被告林裕庭履約與否之利益得失、違約情狀、一般客觀事實及交易當時房地產景氣之社會經濟狀況各節，及原告已依不當得利請求權請求被告林裕庭給付自111年8月25日起至遷讓系爭房屋日止相當於租金之不當得利，並請求遷讓返還系爭房屋前按日計算之違約金（如下詳述），此部分違約金請求亦屬重覆請求，認違約金過高，應核減至「0」。　⑶又被告林裕庭於111年5月24日寄發存證信函予原告，表示同意賠償2個月租金予原告等語，探求被告林裕庭意思表示之真意應為給付自111年5月24日後之租金計2個月，顯非同意賠償含稅2個月租金予原告，該部分核非被告林裕庭同意依系爭租約第16條約定給付違約金，併予敘明。　⒉律師費用及訴訟費用：　⑴依系爭租約第22條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時，願聽從甲方賠償損害，如甲方因此而涉訟所繳納之訴訟費用、律師費用，均應由乙方負責賠償」。　⑵原告主張因被告林裕庭違反系爭租約，原告因起訴而支出律師費用6萬元，業據其提出收據為憑（見臺北地方法院卷第3 3頁），則依系爭租約第22條約定被告林裕庭自應給付原告律師費6萬元。　⑶又訴訟費用由敗訴之一方負擔，本件判決已諭知訴訟費用由被告林裕庭、周佳蓁連帶負擔，原告已可由確定訴訟費用額取得訴訟費用，自不得再向被告林裕庭請求。　　　⒊被告林裕庭辯稱依系爭租約第12條約定：「乙方租賃屆滿或租約終止時，除經甲方同意繼續出租外，乙方應即將房屋誠心按照原狀騰空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利及不得向甲方請求遷移費或任何費用，倘乙方已有裝潢或物品不搬，乙方同意其裝潢與物品任由甲方處置，拆除及搬運費用由乙方負擔。乙方絕不異議」，被告林裕庭於111年5月24 日寄發存證信函予原告表示交還系爭房屋予原告，並請原告自行依系爭租賃契約之約定處理後續事項，原告得於系爭租約終止後逕為處理所遺之裝潢或物品。被告林裕庭已於111 年5月24日交還系爭房屋予原告，於斯時即非系爭房屋之占有人時，原告請求被告林裕庭給付租金、賠償金、訴訟費用及律師費用共計38萬2,400元，自屬無據云云。然查：依系爭租約第12條約定，被告林裕庭按照原狀騰空系爭房屋交還原告，系爭房屋其上有酸奶大師裝潢及營利事業登記，雖依系爭租約原告得將裝潢處置拆除，惟約定拆除及搬運費由被告林裕庭婷負擔，且被告林裕庭未騰空遷讓返還系爭房屋予原告，原告訴請被告給付租金及損害賠償，尚非無據，被告此部分抗辯，亦不足採。　4.被告林裕庭復抗辯系爭租約第22條約定乃為原告預定用於房屋租賃契約之條款而訂定之契約，被告林裕庭僅得就原告提供之制式條款訂立系爭租約，因此系爭租賃契約即存有諸多加重承租人責任使承租人拋棄權利或限制其行使權利，及對承租人有重大不利等規定，全無對於出租人違約責任之規定，系爭租約屬民法第247條之1所定之定型化契約，就系爭租約第22條約定訴訟費用、律師費用賠償之規定，係加重被告林裕庭之責任，對被告林裕庭有重大不利益之情形，而有顯失公平之情形，依民法第27條之1第2、4款規定，系爭租約第22條之約定應屬無效云云，惟查：系爭租約無任何艱澀難懂之詞彙，且僅25條約定，約定乙方若有違約情事，致損害甲方權益時，如甲方因此涉訟所繳律師費，由乙方負擔，與一般租賃契約約定並無顯著差異，亦未加重被告林裕庭之責任，尚無被告林裕庭所辯顯失公平之情。被告林裕庭抗辯依民法第247條之1第2、4款該違約金約定顯失公平應屬無效云云，難認可採。　　　5.被告復抗辯原告無提起本件訴訟之必要，原告提起本件訴訟屬權利濫用之行為云云。惟查：被告林裕庭僅空言將系爭房屋返還原告，並未出面將系爭房屋交付原告點收，則原告依法提起訴訟，核為正當權利行使，難認有權利濫用情形，被告此部分之主張，亦屬無據，亦不足採。　　　　　　　　㈣原告依不當得利之法律關係請求被告林裕庭給付自111年8月2 5日起迄至113年1月16日返還系爭房屋之日止，按月返還無權占用系爭房屋之不當得利、損害賠償6萬2,000元，共計10 3萬9533元，有無理由？　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他方受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。　⒉原告主張原告雖與林奕羽於113年1月10日達成和解，林奕羽並於113年1月16日將系爭房屋內動產均搬離系爭房屋，並將系爭房屋返還原告，林奕羽並非系爭租約之承租人，係被告林裕庭將系爭房屋交由林奕羽占有使用，被告林裕庭為間接占有人，林奕羽為直接占有人，原告自得請求被告林裕庭自 111年8月21日起至113年1月16日止之相當於租金之不當得利即按月以62,000元計算共計103萬9,533元等語，惟為被告否認，並以前詞置辯，經查：　⑴如前所述，林奕羽並未與原告另訂租約，被告林裕庭未經原告同意將系爭房屋交予林奕羽使用，可見林奕羽係基於原告與被告林裕庭訂立系爭租約後，原告交付系爭房屋予被告林裕庭後經被告林裕庭同意而占有使用系爭房屋，再參酌民法第444條、第445條規定於違法轉租時因次承租人應負責之事由所生損害，由承租人負賠償責任。被告林裕庭既未於系爭租約終止時歸還系爭房屋予原告，自屬間接占有系爭房屋，原告主張被告林裕庭為間接占有人，應堪認定。　⑵系爭租約已於111年8月24日終止，終止後被告林裕庭仍因頂讓酸奶大師新莊區新泰店而任由直接占有人林奕羽占有使用系爭房屋，未將系爭房屋交還原告，就林奕羽占有使用系爭房屋所獲得之不當得利，難認非被告林裕庭於系爭租約終止後不依系爭租約約定返還系爭房屋所獲得之利益致被告受有之損害。原告自得請求被告林裕庭自111年8月25日起至113 年1月16日止之相當於租金之不當得利即按月以62,000元計算共計103萬9,533元　　　　⒊被告林裕庭固抗辯其於111年5月24日已將系爭房屋交還予原告，被告林裕庭自111年5月24日起即非系爭房屋之占有人，無受有占有系爭房屋之利益，亦無不法侵害原告之權利云云，惟所謂返還系爭房屋，係將系爭房屋點交予原告占有使用，被告林裕庭僅空言交還系爭房屋予原告云云，難認可採。則原告依民法第179條規定請求被告林裕庭自111年8月25日起至返還系爭房屋之日止按月返還不當得利6萬2,000元，合計為103萬9,533元，洵屬有據。　⒋被告復抗辯原告已免除實際受有相當於租金之不當得利之林奕羽債務，自不得再向原告請求云云，經查：原告與被告林亦羽成立調解，有調解筆錄在卷可稽（見本院卷第121頁）　　原告依民法第179條規定請求被告林裕庭自111年8月25日起至返還系爭房屋之日止按月返還不當得利6萬2,000元，與林奕羽並非成立連帶債務或不真正連帶債務，並無內部分擔關係，原告未向林奕羽請求，亦不免除被告林裕庭此部分之債務，被告此部分抗辯，亦不可採。　⒌另原告依民法第184條第1項前段規定請求被告林裕庭自111年 8月25日起至返還系爭房屋之日止按月賠償損害賠償6萬2,00 0元，屬選擇合併，本院自無庸贅述。　　　　㈤原告請求被告林裕庭給付自111年8月25日起至113年1月16日止按每日租金三倍計算即每日6,200元計算至林奕羽遷讓返還系爭房屋予原告之日即113年1月16日止（共計510日）計3 16萬2,000元之違約金，有無理由？　⒈按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，民法第250條第1項定有明文。違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額之預定，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者則以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，具有懲罰之性質，債務人於違約時除應支付違約金外，仍應依契約之約定或其他債之關係負損害賠償責任。至當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之（最高法院108年度台上字第1754號判決意旨參照）。次按契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，觀諸民法第250條之規定及其修正理由自明。又違約金，有懲罰之性質，有損害賠償之性質，如為懲罰之性質，於債務人履行遲延時，債權人除請求違約金外，固得依民法第23 3條之規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害；如為損害賠償之性質，則應認為已就因遲延所生之損害，業依契約預定其賠償額，不得更依該條規定，請求遲延利息及賠償損害（最高法院107年度台上字第1062號判決意旨參照）。本件被告林裕庭抗辯系爭租約第13條並無明文約定違約金之性質為懲罰性違約金，應認系爭租賃契約第13條規定違約金之性質為損害賠償預定性質之違約金云云。經查：系爭租約第 13條約定：「乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方每日應支付按房租參倍之違約金給甲方至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方絕無異議，如甲方另受有損害時，乙方應賠償責任。」，則依上開約定，如原告另受有損害時，被告林裕庭應負賠償責任。系爭租約約定之上開違約金性質並非損害賠償預定性質之違約金，原告主張為懲罰性違約金，尚堪採信。　　　⒉又按「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：…二加重他方當事人之責任者。三使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。」，民法第247 條之1 第2 、3 款定有明文。該條關於定型化契約限制，於依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，其內容對他方顯失公平者始有適用（最高法院100 年度台上字第1387號判決意旨參照）。系爭租約僅25條約定，約定違約金亦未加重被告林裕庭之責任，尚無被告林裕庭所辯顯失公平之情。被告林裕庭抗辯依民法第247條之1第2、4款該違約金約定顯失公平應屬無效云云，難認可採。　⒊又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。而違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形及債務人如能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，不因懲罰性違約金或賠償預定性違約金而異。倘違約金屬懲罰性質者，並應參酌債務人違約之情狀以為判斷（最高法院89 年度台上字第1709號、110年度台上字第2810號判決意旨參照）。本件被告林裕庭抗辯違約金過高應酌減至系爭房屋租金之16%即每日331元等語。原告則主張被告林裕庭自111年5 月19日起即未給付該月份租金，致原告無法將系爭房屋收回再為出租，且須以冗長訴訟程序取回系爭房屋，雙方就違約金之約定並未過高等語。本院考量原告因本件締約及解約耗費之時間、精力、費用、及被告林裕庭履約與否之利益得失、違約情狀、一般客觀事實及交易當時房地產景氣之社會經濟狀況各節，認原告請求被告給付相當於租金三倍之違約金計316萬2,000元，尚屬過高，應酌減至60萬元（約計租金一半金額）為適當，逾此範圍之請求，則非有據。　　㈥基上，原告依系爭租約約定得請求被告林裕庭給付3個月租金計186,000元、回復系爭房屋出租前原狀之必要費用11萬5,5 00元、律師費用60,000元、相當於租金之不當得利計103萬9 ,533元、違約金60萬元，共計2,00萬1,033元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。　㈦被告周佳蓁為系爭租約連帶保證人，原告請求被告周佳蓁負連帶保證責任，與被告林裕庭連帶給付2,00萬1,033元，為有理由：　　⒈按稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約；保證債務，除契約另有訂定外，包含主債務之利息、違約金、損害賠償及其他從屬於主債務之負擔，為民法第739條、第740條所明定。又就承租人之債務負保證責任者，其所保證之範圍，包括租賃關係終止後，因承租人未履行返還租賃物義務而生之損害賠償（最高法院87年台上字第2428號判決意旨參照）。　⒉被告周佳蓁為系爭租約被告林裕庭之連帶保證人，既如前述，原告依系爭租約約定得請求被告林裕庭給付3個月租金核計186,000元、回復系爭房屋出租前原狀之必要費用11萬5,5 00元、律師費用60,000元、相當於租金之不當得利計103萬9 ,533元、違約金60萬元，共計2,00萬1,033元，則原告依連帶保證之法律關係請求被告周佳蓁與被告林裕庭連帶給付2, 00萬1,033元，核屬有據，應予准許。　㈧末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；法定週年利率為5％，民法第229條第1項、第2項、第233條第 1項前段、第203條分別定有明文。又按因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息。民法第213條第2項定有明文。查本件原告對被告之違約金及不當得利請求權，均屬未定給付期限之金錢債權，於原告起訴狀繕本送達被告之日起，即生催告之效力，從而，原告併請求被告林裕庭給付自起訴狀繕本送達翌日即112年11月2日（見本院卷第17頁）起；被告周佳蓁給付自起訴狀繕本送達翌日即112年11月3日（見本院卷第21頁）起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。四、綜上所述，被上訴人依系爭租約約定及連帶保證之法律關係，請求被告林裕庭與被告周佳蓁連帶給付2,00萬1,033元，及被告林裕庭給付自112年11月2日起；被告周佳蓁給付自11 2年11月3日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求為無理由，應予駁回。　　五、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，爰併駁回之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提出之證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不一一論列，併此敘明。七、按以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77之2條第2項定有明文。本件原告附帶請求敗訴部分，依上開規定本不併算價額而徵裁判費，是關於該部分訴訟費用負擔，爰依民事訴訟法第79條規定，仍命被告負擔，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書、第2項。　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　朱慧真以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1　　月　　13 　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉芷寧

2025-01-10

PCDV-112-訴-2656-20250110-1

新簡

新市簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決 113年度新簡字第717號原告鄭昇昌被告蔣蓓琪上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將門牌號碼臺南市○○區○○街○○○號房屋騰空遷讓返還原告。被告應給付原告新臺幣肆萬貳仟肆佰陸拾元，及自民國一百一十三年九月十日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬柒仟元。原告其餘之訴駁回。　　訴訟費用新臺幣貳仟玖佰捌拾元，由被告負擔新臺幣壹仟玖佰參拾柒元，並自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之五計算之利息；餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。　　事實及理由一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告起訴主張：　㈠訴之聲明：　⒈如主文第1項所示。　⒉被告應給付原告新臺幣（下同）139,599元，及民國113年8月 20日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告17,000元。　㈡被告前向原告承租原告所有之門牌號碼臺南市○○區○○街00號房屋（下稱系爭房屋），約定租期自111年12月20日起至112 年12月20日止，每月租金17,000元，水電費由被告負擔（下稱系爭租約），嗣租期屆滿後被告仍繼續使用系爭房屋並支付租金。惟被告於租賃期間並未按時繳納租金，迄至113年8 月20日止，遲付租金已達4個月，扣除押租金17,000元後，尚積欠租金51,000元，另積欠水費807元、電費7,792元。原告已寄發存證信函催告被告繳清租金並終止系爭租約，故被告已無權占用系爭房屋，自應將系爭房屋遷讓返還原告，並給付上開積欠之租金51,000元、水費807元、電費7,792元；另被告係在系爭房屋經營麻辣燙小吃店，故應給付原告移除屋內小吃店器具之回復原狀費用8萬元。又系爭租約終止後，被告仍未將系爭房屋返還原告，無權占用系爭房屋，並因此每月可獲相當於租金之利益，致原告每月受有相當於租金之損害。爰依民法第767條第1項規定、系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並給付租金、水電費及回復原狀費用共139,599元，及自113年8月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利17,000元。三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。四、本院得心證之理由：　㈠原告主張系爭房屋為其所有，被告向其承租系爭房屋，每月租金17,000元，被告尚積欠租金、水電費未給付等情，業據其提出臺南市政府財政稅務局113年房屋稅繳款書、電費繳費憑證、水費繳費憑證、電費繳費通知單、帳戶交易明細、住宅租賃契約書為證（調解卷第19、23-31、39-47、51-69 頁），而被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀作何聲明或陳述，本院綜合上開證據調查結果，堪信原告之前開主張為真實。　㈡按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。查兩造簽訂之系爭租約租期已於112年12 月20日屆至，而系爭租約租期屆滿後，被告繼續使用系爭房屋，並給付租金，原告亦收受未為反對表示，依前揭規定，兩造間就系爭房屋所訂之系爭租約已默示更新為不定期限繼續契約。　㈢次按租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾 2個月時，始得終止契約；所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第450條第2項、第440條第1 項、第2項、第767條第1項前段分別定有明文。又出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明文。查被告自11 3年4月起未按期給付租金，迄至原告起訴時即113年8月20日止，被告尚積欠113年4月、6月、8月租金未付，有上開帳戶交易明細可憑（調解卷第39-47頁），扣除押租金17,000元後，被告遲付之租金總額已達2個月。原告雖曾於113年5月間寄發存證信函催告被告給付租金及終止系爭租約，有退回信封及掛號郵件回執在卷可憑（調解卷第33-47頁），惟原告為催告及終止租約之意思表示時，被告遲付之租金總額尚未達2個月，且上開存證信函亦遭退回，難認原告已將終止之意思表示送達於被告，是其終止並不合法。然原告既於起訴狀內載明請求被告給付租金及請求被告遷讓系爭房屋，應認原告有以起訴狀繕本送達為催告給付租金，並為終止系爭租約之意思表示，而本件起訴狀繕本於113年8月30日寄存送達被告之戶籍地，有送達證書附卷可佐（調解卷第75頁），並於113年9月9日發生送達效力，被告既於起訴狀繕本送達後至今仍未給付積欠之租金，依前揭規定，系爭租約應於11 3年9月9日終止。系爭租約終止後，被告已無占有系爭房屋之權源，是原告本於所有權人之地位請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，核屬有據。　㈣再按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。又系爭租約第3條、第5條約定，被告應於每月20日前給付租金，系爭房屋之水電費均由被告負擔（調解卷第55頁）。查被告積欠113年4月、6月、8月租金，共計51,000元，扣除押租金17,000元後，尚欠2個月租金34,000元，已如前述。又被告承租系爭房屋期間尚積欠113年1月30日至同年8 月5日電費共7,653元、113年5月至7月水費共807元，有電費繳費憑證、水費繳費憑證、電費繳費通知單附卷可憑（調解卷23-31頁），是原告得請求被告給付之租金及水電費應為4 2,460元（計算式：34,000+7,653+807＝42,460），逾此部分之請求，尚屬無據。至原告另請求被告給付回復原狀費用8 萬元部分，並未提出任何證據以實其說，是其此部分請求，要屬無據。　㈤再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號民事判決意旨參照）。查系爭租約終止後，被告仍未遷讓返還系爭房屋，自屬無權占有，且獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，被告自應返還相當於每月租金17,0 00元之不當利益。是原告得請求被告自系爭租約終止之翌日即113年9月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利17,000元，逾此部分之請求，則屬無據。五、綜上所述，原告依據所有物返還請求權、系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並給付租金及水電費42,460元，及自113年9月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利17,000元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、本件係依民事訴訟法第427條第1項第規定適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，就原告勝訴部分應依職權宣告假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第87條第1項、第91條第3項。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　新市簡易庭　法　官陳尹捷以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳佩芬

2025-01-10

SSEV-113-新簡-717-20250110-1

重簡

三重簡易庭

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事簡易判決　　　　　　　　　　　　　　　　　 113年度重簡字第1951號原告蔡佩霖被告張運鴻上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○○號三樓三○五室房屋全部遷讓返還原告。被告應給付原告新臺幣參萬肆仟元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣肆仟捌佰伍拾元由被告負擔新臺幣貳仟肆佰貳拾伍元，及自本案確定之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。　　事實及理由一、原告主張：被告於民國112年8月28日向原告承租門牌號碼新北市○○區○○街000號3樓305號室(下稱系爭房屋），約定租期自112年8月28日起至114年9月6日止，每月租金為新臺幣(下同)8500元，於每月10日給付，並由被告交付押租金1萬7000 元給原告（下稱系爭租約）。詎被告自112年12月即未依約給付租金，至113年5月止，扣除押租金1萬7000元，尚欠租金3萬4000元，已逾2個月之租額，原告前已透過存證信函向被告限期催繳，被告仍未給付。原告嗣於113年12月26日再以本件起訴狀繕本送達及當庭向被告表示聲明終止系爭租約，而系爭租約既經終止，被告即應將系爭房屋全部遷讓返還原告。然被告自系爭租約終止後，仍無權占用系爭房屋迄今，因此被告除應返還系爭房屋及上開積欠租金外，並應依系爭租約約定於終止翌日即113年5月25日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付違約金8500元。再被告積欠租賃期間之水電費共4500元未繳納，原告嗣後已代為繳款，依約應由被告負擔。為此，爰依系爭租約提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告。㈡被告應給付原告3萬4000元，及自113年5月25日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告8500元。㈢被告應給付原告4500元。二、被告則以：伊都有按時繳房租及水電費等語置辯。並聲明：　　原告之訴駁回。三、本院之判斷：　㈠原告請求返還系爭房屋及積欠租金部分：　1.按承租人應依約定日期，支付租金。民法第439條前段定有明文。次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第440條第1項、第2 項前段、第455條、土地法第100條第3款亦分別定有明文。　2.經查，被告於112年8月28日向原告承租系爭房屋，並簽訂系爭租約，約定租期自112年8月28日起至114年9月6日止，每月租金8500元，並應於每月10日前繳納，押租金則是1萬700 0元。然被告自112年12月起即未依約繳付租金，至113年5月止，扣除押租金1萬7000元，尚欠租金3萬4000元，已逾2個月之租額，原告遂以存證信函之送達作為催告被告給付積欠租金之通知，並限期被告繳納，如逾期未給付則終止租約，而該存證信函經郵差分別於113年5月17日、6月11日、6月12 日投遞未獲回應，嗣於同年6月13日製單招領等情，有系爭租約及三重中山路郵局第399號存證信函附卷可稽，足見原告以被告積欠2個月以上之租金為由，作為提前終止系爭租約之意思表示，且已於113年6月13日合法送達被告，系爭租約既於113年6月13日終止，被告自負有將系爭房屋全部遷讓返還原告及給付未付租金之義務。從而，原告主張被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告及給付積欠租金3萬4000元，洵屬有據，應予准許。　3.被告固以前詞置辯，惟並未提出任何證據足以證明有清償積欠租金之事實，是被告此部分所辯，自難信為真實。　㈡原告請求違約金部分：　　依系爭租約第8條約定：乙方（即被告，下同）於租期屆滿時，除經甲方（即原告，下同）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議等語。可知系爭租約就被告給付違約金責任，文義上僅約定於「租期屆滿」卻未即時遷讓返還房屋之情形始發生。而本件係原告以被告遲延給付租金為由提前終止系爭租約，並非租期屆滿情形，自非合於該條約定要件，足見原告據此請求被告按月給付違約金，即屬無據，不應准許。　㈢原告請求水電費部分：　　按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條本文定有明文。次按系爭租約第7條約定：「交付房屋日起，房屋水電費、瓦斯、電話、管理、清潔等費用由乙方負責」。查原告主張代被告繳納水電費4500元，惟為被告所否認，依前開規定，自應由原告就此部分有利於己之事實，負舉證責任。然原告僅空言主張係按照之前每月預抓的平均計算，並未提出任何證據以實其說，難認有據，不應准許。四、綜上所述，原告主張依系爭租約，請求被告如主文第1、2項所示給付，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。　五、本件原告勝訴部分適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，應依民事訴訟法第389條第1項第3款規定職權宣告假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。七、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條。　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　三重簡易庭　法　官　王凱平以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊家蓉

2025-01-10

SJEV-113-重簡-1951-20250110-2

士簡

士林簡易庭

返還租賃房屋

臺灣士林地方法院民事簡易判決 113年度士簡字第785號原告陳炳輝訴訟代理人吳仲立律師被告黃青閑訴訟代理人談恩碩律師上列當事人間請求返還租賃房屋事件，本院於民國113年12月26 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將門牌號臺北市○○區○○○路○○○號四樓房屋騰空返還原告，並將其設於上址之戶籍登記遷出。被告應自民國一一三年二月一日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬壹仟元。訴訟費用新臺幣參仟零玖拾元應由被告負擔，及加給自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。本判決得假執行。但被告如以新臺幣貳拾捌萬伍仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由要領一、原告主張：兩造於民國107年8月1日簽立房屋租賃契約書，原告將所有門牌號臺北市○○區○○○路000號4樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，約定租賃期限自107年8月1日起至110 年7月31日止，租金每個月新臺幣（下同）1萬1,000元，押租保證金2萬元（下稱系爭租約），嗣租期屆滿後，被告仍繼續使用系爭房屋，惟被告於承租期間屢次將貓砂、廚餘倒在馬桶內，致整棟大樓排水幹管嚴重堵塞，積水漫延四處，嚴重影響其他住戶之居住品質，造成系爭房屋損害；又故意將垃圾及廢棄物任意丟棄於樓梯公共空間，任其腐爛長蛆，惡臭難聞，嚴重破壞整棟大樓之環境衛生，亦造成系爭房屋之污損，屢勸不聽，甚至以將貓屍體放置住戶門口之方式恐嚇住戶，原告決定收回自住，不再出租被告，並以存證信函通知被告於112年8月1日終止租約，並限其於112年8月31日前完成搬遷返還系爭房屋，合於租賃契約第11條、第14條及土地法第100條第1、5、6款之規定，然被告均置之不理，乃依租賃契約及不當得利法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明求為判決：㈠被告應將系爭房屋騰空返還原告，並將其設於上址之戶籍登記遷出；㈡被告應自113年2月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬1,000元，且願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：被告僅有於110年間不慎將些許貓砂流入排水管道，被告已於110年9月賠償並修復；被告僅有將少量垃圾置於門口，並盡快丟棄未任其腐爛長蛆，且被告亦有負擔清潔樓梯之費用；被告並無恐嚇住戶。依土地法第100條第1款規定之收回自住，係以出租人對於其出租未定期限之房屋，有收回自住之正當理由及必要情形而言，則原告以收回自住為由請求返還系爭房屋，須具備上述要件並證明之始得為之等語，資為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院得心證之理由　　本件原告主張被告向其承租系爭房屋，系爭租約屆期後轉為不定期限租賃契約，原告已以存證信函向被告為終止租約之意思表示之事實，已據提出與所述相符之房屋租賃契約書、存證信函等件為證，為被告所不爭執，堪信為真。惟被告以上開情詞置辯，茲審認如下： (一)按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第450條第1、2項、第455條前段分別定有明文。次按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。土地法第100 條定有明文。復觀諸原告所提出之兩造房屋租賃契約書，其第11條、第14條分別約定：「乙方（即被告）應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。房屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方（即原告）負責修理。」、「甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。」等內容，可知兩造約定被告未以善良管理人之注意使用房屋致房屋毀損時除應負損害賠償之責外，原告得隨時解約收回房屋。又按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例、97 年度台上字第294號判決意旨參照）。 (二)經查，據證人陳禮安到庭證稱：伊受原告委託管理系爭房屋之出租事宜，約1年前第一次被告有養貓，將貓砂倒入馬桶造成堵塞，影響到2樓水管馬桶，2樓客廳都濕了，也影響到 1樓天花板導致沒有辦法營業，此次被告有給付修繕費用6,2 00元；第二次被告把垃圾放在樓梯間不丟掉長蛆，長到3、2 、1樓都有，伊有警告被告不得在犯，被告有給付清洗樓層之費用；第三次被告叫外賣，把還沒有吃的食物掛在信箱， 3樓住戶請被告拿走，被告說你不會幫我丟掉，還威脅3樓住戶說要把貓的屍體寄給他等語、證人鄭詩璇到庭證稱：伊為 2樓承租人，被告在3年前因馬桶使用方式不當，導致整棟樓水管堵塞，有灰塵跟貓砂；第2次111年10月份樓梯間發生有蟲，因為清潔公司發現4樓垃圾袋內有蟲卵，就有請人來處理；第3次有時候4樓外送放在1樓門口未取放很多天，導致長蟲，丟了2、3次後決定要反應，所以在去年7月3樓鄰居有跟4樓被告討論該事情，伊都是親身經歷，馬桶後續有疏通，但是過程有幾次波折，並沒有一次完成，樓梯有清潔，但還有異味，仍見垃圾放在4樓門外，今年的某一天被告從4樓要下樓時用踢的把垃圾踢下去，5月底講好要請人來洗樓梯間，但是被告反悔就用水龍頭沖自己門口，沒有清洗到2、3 樓等語、證人劉貞宥則到庭證稱：伊為3樓承租人，公共空間、樓梯間有長蟲，後來發現蟲是從4樓來的，當下請被告清理，不止影響環境還咬到伊身體，所以伊向陳禮安反應，請4樓不要影響到公共空間環境，被告有叫外送習慣，有時候不去領外送，導致長蟲，有請被告要處理，但是沒有處理，被告還要伊丟掉，很不合理，這種事情發生很多次；被告把貓砂倒進馬桶導致3樓馬桶堵塞糞水溢出，不能用馬桶也不能用水；被告會拖行垃圾會遺留髒東西，伊請被告處理垃圾時，被告要伊自己去處理，很不合理，被告說他自己問題很多，貓生病了，伊不認為有何關聯，被告就說要寄貓的屍體照片給伊等語，並參諸原告所提出之對話記錄截圖（見本院卷第19至51頁），堪信被告確有將貓砂倒入馬桶致大樓水管堵塞，造成房屋損壞，及被告未倒垃圾以維持環境清潔致生蚊蟲，造成房屋居住品質降低，基此，原告依上開房屋租賃契約第11條、第14條之約定及土地法第100條第5款之規定，以存證信函向被告為112年8月31日終止系爭租約之意思表示，亦有卷附之存證信函可憑（見本院卷第53至55頁），自生終止租賃契約之效力，為有理由。故系爭租約終止後，原告本於民法第455條規定，請求被告返還系爭房屋，復依民法第179條之規定，被告應自113年2月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付1萬1,000元相當於租金之不當得利金額，即屬有據。 (三)至原告主張被告有恐嚇恐嚇住戶之情云云，然觀諸被告所提出之對話記錄（見本院卷第103頁），可知被告係表示：「裝？要不要我把兩隻貓的屍體都傳給妳看」等內容，本院探其真意，應係指是否要將貓屍體照片做為佐證以澄清其並非在掩飾真相，尚難認被告有恐嚇之意，是原告此部分主張，尚無可採。四、從而，原告依上開法律關係，訴請；㈠被告應將系爭房屋騰空返還原告，並將其設於上址之戶籍登記遷出；㈡被告應自1 13年2月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬1,0 00元，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張等攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行，原告之聲請不另准駁，但被告聲明願供擔保，請准免為假執行，尚無不合，爰諭知相當擔保金准許之。並依職權確定訴訟費用為3,090元（第一審裁判費）應由被告負擔，及依民事訴訟法第91條第3項之規定加給按法定利率計算之利息。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日　　　　　　　　　士林簡易庭　法　官　楊峻宇以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　徐子偉

2025-01-09

SLEV-113-士簡-785-20250109-1